Observera att dokumentet är inskannat och fel kan förekomma.

Regeringens proposition 1989/90:77

om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.m.

Prop. 1989/90:77

Regeringen föreslår riksdagen att anta de förslag som har lagils upp i bifogade utdrag ur regeringsprotokollet den 1 februari 1990.

På regeringens vägnar Ingvar[REDACTED_EFTERNAMN]

Laila Freivalds

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås lagändringar i syfte att förstärka skyddet för de konsumenter som genom köp eller entreprenadavtal förvärvar ett småhus från en näringsidkare. Vidare föreslås nya regler i fråga om felansvaret vid fastighetsöverlåtelser i andra fall, exempelvis vid försäljning av en fastig-hel från en privatperson till en annan.

Konsumenter förvärvar ofta småhus från näringsidkare genom entrepre­nadavtal som innebär att näringsidkaren skall uppföra småhuset åt konsu­menten. För närvarande finns det inte några lagregler som direkt tar sikte på sådana förvärv. Det föreslås nu att de tvingande reglerna i konsument­tjänstlagen skall gälla också sådana entreprenadavtal. Beträffande fall då konsumenten i stället har köpt fastigheten av en näringsidkare föreslås att jordabalkens regler om fel och dröjsmål skall vara tvingande till konsu­mentens förmån. De berörda lagreglerna skall dock inte vara tvingande, om konsumenten tillförsäkras ett sådant garanti-, försäkrings- och avtals­skydd som ställs som villkor för statlig bostadsfinansiering.

Beträffande fastighetsköp i allmänhet betonas att köparens undersök­ningsplikt är av central betydelse för frågan om säljarens ansvar för fel i den faslighet som köpet avser. Det föreslås nu att köparens undersöknings­plikt skall anges och preciseras i lagtexten. Vidare föreslås alt en fastighets­köpare blir skyldig att inom skälig tid reklamera ett eventuellt fel på samma sätt som den som köper lös egendom. Förslaget innebär också all säljarens felansvar kommer att preskriberas tio år efler det atl köparen tillträdde fastigheten.

1 propositionen föreslås slutligen en ändring i förslaget till ny köplag i fråga om köp av byggnad på annans mark. Enligt ändringsförslaget skall

jordabalkens felregler gälla i stället för motsvarande regler i köplagen när det är fråga om köp av en byggnad som uppförts för stadigvarande bmk.

Prop. 1989/90:77

Lagförslagen i denna proposition har granskats av lagrådet. Proposi­tionen innehåller därför tre huvuddelar: lagrådsremissen (s. 12), lagrådets yttrande (s. 71) och föredragande statsrådets ställningsta­gande till lagrådets synpunkter (s. 84).

Den som vill ta del av samtliga skäl för lagförslagen måste därför läsa alla tre delarna.

Propositionens lagförslag

1 Förslag till

Lag om ändring i jordabalken;

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken' dels att 4 kap. 11 -13, 15, 19 och 27 §§ skall ha följande lydelse, dds alt det i balken skall införas fyra nya paragrafer, 4 kap. 19 a - 19 d §§, av följande lydelse.

Prop. 1989/90:77

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

4 kap.

11§

Säljaren står faran för all fastigheten av våda skadas eller försämras

medan den fortfarande är i säljarens besittning. Faran ligger dock på

köparen, om fasligheten ej tillträtts till följd av dröjsmål på köparens sida.

Har fastigheten skadats eller för­sämrats på gmnd av händelse för vilken säljaren står faran, får köpa­ren göra avdrag på köpeskillingen eller, om ej skadan är av ringa bety­delse, häva köpet. Väckes ej talan om hävning inom ett år från del tillträde skedde, är rätten lill sådan talan förlorad.

Har fastigheten skadats eller för­sämrats på gmnd av händelse för vilken säljaren slår faran, får köpa­ren göra avdrag på köpeskillingen eller, om skadan är av väsentlig be­tydelse, häva köpet. Väckes ej talan om hävning inom ett år från det tillträde skedde, är rätten till sådan talan förlorad.

12

§

Har fastigheten efter köpet ska­dats eller försämrats genom sälja­rens vanvård eller vållande, får kö­paren göra avdrag på köpeskilling­en eller häva köpet. Han har dess­utom rätt till ersättning för skada. Om skadan är av ringa betydelse, får köpet hävas endast om säljaren förfarit svikligt.

Väckes ej talan om hävning inom ett år från det tillträdet skedde, är rätten till sådan talan förlorad, om ej säljaren yör/än7 svikligt.

Har fastigheten efter köpet ska­dats eller försämrats genom sälja­rens vanvård eller vållande, får kö­paren göra avdrag på köpeskilling­en eller, om skadan är av väsentlig betydelse, häva köpet. Han har dessutom räll lill ersättning för ska­da.

Väckes ej talan om hävning inom ett år från det tillträdel skedde, är rätten till sådan talan förlorad, om ej säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder

13§

Underlåter säljaren utan skäl att avträda fastigheten i rätt lid, skall han ersätta köparen dennes skada. Köparen får även häva köpet, om ej dröjsmålet är av ringa betydelse.

Underlåter säljaren ulan skäl atl avträda fasligheten i rätt tid, skall han ersätta köparen dennes skada. Köparen får även häva köpet, om dröjsmålet är av väsentlig betydel­se.

Balken omtryckt 1971:1209.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1989/90:77

15

§

Kan köparen i annal fall än som avses i 14 § icke erhålla lagfart, har han rätt alt häva köpet och få er­sättning för skada, om ej hindret mot lagfart beror av köparen eller var känt för honom när köpet slöts. Om skadan är av ringa betydelse, får köpet hävas endast om säljaren förjårit svikligt.

Väckes ej talan om hävning inom ell år från den dag då tiden för sö­kande av lagfart utgick eller, om lagfart då var sökt, den dag då slut­ligt beslut i lagfartsärendet vann laga krafl, är rätten lill sådan talan förlorad, om ej säljaren förfara svikligt.

Kan köparen i annat fall än som avses i 14 § icke erhålla lagfart, har han rätt att häva köpet och få er­sättning för skada, om ej hindret mot lagfart beror av köparen eller var känt för honom när köpet slöts. Köpet får dock hävas endast om ska­dan är av väsentlig betydelse.

Väckes ej talan om hävning inom ett år från den dag då liden för sö­kande av lagfart utgick eller, om lagfart då var sökt, den dag då slut­ligt beslut i lagfartsärendet vann laga kraft, är rätten till sådan talan förlorad, om ej säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder

19§

Avviker fastigheten från vad som kan anses utföst eller från vad som köparen eljest, utan alt fall som av­ses i 16-18 §§föreligger, med hän­syn tid omständigheterna haft an­ledning räkna med vid köpet, äger 12 § motsvarande tillämpning. Er­sättning för skada skad dock utgå endast om avvikelsen avser egen­skap som kan anses utföst eller säljaren förfarit .svikligt.

Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avta­let eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förut­sätta vid köpet, tdlämpas vad som sägs i 12 § om köparens räll att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt tiU ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastighe­ten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utföst.

Som fd får inte åberopas en avvi­kelse som köparen borde ha upp­täckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn lill fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämför­liga fastigheter samt omständighe­terna-vid köpet.

I9a§

Köparen får inte åberopa att fas­tigheten är felaktig enligt 11, 12 och 1719§§, om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det atl han märkt eller borde ha märkt felet (reklama­tion).

Utan hinder av första stycket får köparen åberopa all fastigheten är

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Frop. 199190:11

felaktig, om säljaren har handlat grovt värdslöst eller i strid mot tro och heder.

Har köparen avsänt ett medde­lande som anges i första stycket på ett ändamålsenligt sätt, får medde­landet åberopas även om del förse­nas, förvanskas eller inte kommer fram.

I9b§

Köparens fordran på grund av fel i fastigheten preskriberas tio år efler del att han har tdlträtl fastigheten, om inte preskriptionen avbryts dess­förinnan.

I9c§

Ett avdrag på köpeskdiingen skall beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för tillträdet mellan fas­tighetens värde i felaktigt och i av­talsenligt skick.

19d

§

En näringsidkare som i sin yrkes­mässiga verksamhet sålt en fastig­het tid en konsument huvudsakligen för enskilt ändamål får inte mot konsumenten åberopa ett köpevdl-kor som i jämförelse med bestäm­melserna i 11-19 c §§ är till nack­del för denne.

Första stycket gäller inte om kon­sumenten tillförsäkras ett sådant garanti-, försäkrings- och avtals-skydd som ställs som vdlkor för stat­lig bostadsfinansiering.

27 § Har köparen erhållit inteckning eller upplåtit panträtt i fastigheten, får han häva köpet endast när han erlagt så myckel av köpeskillingen att säljaren kan innehålla belopp som svarar mot vad som kan komma att utgå ur fastigheten på gmnd av inteckningen eller panlsältningen. Om vad som köparen eriagt av köpeskillingen ej förslår, får han häva köpet endast om han betalar skillnaden. Avser inteckningen även fastighet som icke ingick i köpet, får köparen häva köpet endast om han dessutom ombesörjt, att det gemensamma ansvaret upplösts.

Om köparen upplåtit annan rät- Om köparen upplåtit annan rät­

tighet och denna väsentligt minskar lighet och denna väsentligt minskar,

fastighetens värde eller dess an-     fastighetens värde eller dess an-

7

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1989/90:77

vändbarhet i säljarens hand eller om eljest fastigheten väsentligt för­sämrats eller på annat sätt nedgått i värde på gmnd av åtgärd eller an­nan omständighet, som är all hän­föra till köparen eller beror av den­ne, får köparen häva köpet endast om säijaren förfarit svikligt.

vändbarhet i säljarens hand eller om eljest fastigheten väsentligt för­sämrats eller på annat sätt nedgått i värde på gmnd av åtgärd eller an­nan omständighet, som är att hän­föra lill köparen eller beror av den­ne, får köparen häva köpet endast om säljaren yär ersättning för värde­minskningen.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1991. 1 fråga om avtal som har ingåtts före ikrafllrädandet gäller dock äldre bestämmelser.

2 Förslag till

Prop. 1989/90:77

Lag om ändring i konsumenttjänstlagen (1985:716);

Härigenom föreskrivs att 1, 3, 10 och 45 §§ konsumenttjänstlagen (1985:716) skall ha följande lyddse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lyddse

1§ Denna lag gäller avtal om tjänster som näringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet utför åt konsumenter huvudsakligen för enskilt ändamål i fall då tjänsten avser

1.    arbete på lösa saker, dock ej behandling av levande djur,

2.   arbete på fast egendom, på

2. arbete på fast egendom, på

byggnader eller andra anläggningar

byggnader eller andra anläggningar

på mark eller i vatten eller på andra

på mark eller i vatten eller på andra

fasla saker, dock ej arbete som avser

fasla saker,

uppförande av byggnader för bo­stadsändamål eller annat arbete som den .som uppför byggnaden har åtagit sig att utföra i samband där­med,

3.    förvaring av lösa saker, dock ej förvaring av levande djur.

3§ Avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i denna lag är till nackdel för konsumenten är ulan verkan mot denne, om inte annat anges i lagen.

Första stycket gäller inte vid tjänster som avses i 1 § 2, om kon­sumenten tillförsäkras ett sådant garanti-, försäkrings- och avtals­skydd som ställs som vdlkor för stat­lig bostadsfinansiering.

I0§ Tjänsten skall vidare anses felaktig, om resultatet avviker från sådana uppgifter av betydelse för bedömningen av tjänstens beskaffenhet eller ändamålsenlighet som kan antas ha inverkat på avtalet och som i samband med avtalets ingående eller annars vid marknadsföring har lämnats

1.    av näringsidkaren,

2.

av någon annan näringsidkare eller av en branschförening eller lik­nande organisation för näringsidkarens räkning, eller

3.

av en leverantör av material till tjänsten eller av någon annan i tidigare led.

Första stycket gäller ej i fråga om Första stycket gäller inte i fråga

uppgifter som i tid har rätlats på ett om uppgifter som i tid har rättats

tydligt sätt.

på ett tydligt sätt och inte heller om

näringsidkaren varken kände till el­ler borde ha känt till uppgiftema.

45 §

Skall betalning enligt avtalet ske hell eller delvis innan tjänsten har

utförts och betalar inte konsumenten i rätt tid, får näringsidkaren inställa

9

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1989/90:77

arbetet till dess att konsumenten betalar. Om det följer av avtalet att konsumenten skall medverka till tjänstens utförande och han inte i rätt tid lämnar sådan medverkan som utgör en väsentlig förutsättning för utföran­del, får näringsidkaren inställa arbetet till dess all konsumenten lämnar sin medverkan.

Har tjänsten påbörjats, är nä- Har tjänsten påbörjats, är nä­

ringsidkaren dock skyldig att såvitt ringsidkaren dock skyldig att såvitt

möjligt ulföra arbete som inte kan möjligt utföra arbete som inte kan

uppskjutas utan risk för allvarlig uppskjutas utan risk för allvarlig

skada för konsumenten.

skada för konsumenten, om inte ar-

betet medför väsentliga kostnader eller ölägenheter för näringsidka­ren.

Inställer näringsidkaren arbetet enligt första stycket, har han rätt till ersättning för kostnader och andra förluster som detta åsamkar honom, om konsumenten inte visar att dröjsmålet ej beror på försummelse på hans sida.

Denna lag träder i krafl den 1 januari 1991. 1 fråga om avtal som har ngåtts före ikraftträdandet gäller dock äldre bestämmelser.

10

3 Förslag till

Prop. 1989/90:77

ändring i förslaget till köplag;

Härigenom föreskrivs att 1 § köplagen skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse'

Föreslagen lydelse

1§ Denna lag gäller köp av lös egendom. Lagen gäller i tillämpliga delar även byte av lös egendom. Lagen gä/ler inte överlåtelse av tomträtt.

Vid köp av byggnad som uppförts för stadigvarande bruk gäller i stäl­let för bestämmelserna i 3, 13, 17-21 samt 30-40 §§ vad som före­skrivs i 4 kap. Il, 12 och 18-19 d§§ jordabalken. Om en toml-rätlsupplåtdse enligt 13 kap. 5§ jordabalken har innefattat överlåtel­se av en byggnad, gäller de nämnda bestämmelserna i jordabalken dock inte om något annat följer av 13 kap. 8 § jordabalken.

Lydelse enligt prop. 1988/89:76.

11

Justitiedepartementet

Prop-1989/90:77

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 26 oktober 1989

Närvarande: statsministem[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, och statsråden S. An­dersson,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], G. An­dersson,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Freivalds,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN]

Föredragande: statsrådet Freivalds

Lagrådsremiss om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.m.

1 Inledning

År 1983 tillkallades en kommitté med uppdrag att utreda frågor om förbättrat konsumentskydd vid förvärv av småhus m.m. (se Dir. 1983:01). Kommittén (justitierådet Johan[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, saml riks-dagsledamölema Allan[REDACTED_EFTERNAMN] och Bengt Silfverstrand) antog namnet 1983 års småhusköpsutredning.

Utredningen har avgivit betänkandena (SOU 1986:38) Förvärv av nya småhus, (SOU 1987:30) Fd i fastighet saml (SOU 1988:66) Köp av byggnad på ofri gmnd m.m. BelÉinkandena har remissbehandlats. Till protokollet i detta ärende bör fogas dels betänkandenas sammanfattningar som bilagor 1 3, dels lagförslagen i betänkandena som bilagor 4 6, dels en förteckning över de remissinstanser som yttrat sig över 1986 års belänkande som bilaga 7. En sammanställning av remissyttrandena över 1987 års belänkande bör las till protokollet i detta ärende som bilaga 8. Vidare bör en sammanställning av remissyttrandena över 1988 års betän­kande såvitt gäller avsnitt 1 Köp av byggnad på ofri gmnd tas till protokol­let i detta ärende som bilaga 9. En sammanställning av remissyttrandena över 1986 års betänkande finns tillgänglig i lagstiftningsärendet (Dnr 1652-86).

1 förevarande lagstiftningsärende avser jag att ta upp de av utredningen behandlade frågoma om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m. m.

I 1988 års betänkande behandlas även frågan om överlåtelseförbud m.m. vid fastighetsköp saml frågan om oriktig köpeskilling vid sådant köp. Utredningens förslag i dessa delar tar jag inte upp i detta lagstiftnings­ärende.

12

2 Allmänmotivering

Prop. 1989/90:77

2.1 Allmänna utgångspunkter

2.1.1 Gällande lagregler

I slutet av 1960-talet påbörjades i Sverige etl omfattande arbete för alt på olika sätt förbättra skyddet för konsumentema. Den lagstiftning som detta arbete har lett fram till är av såväl marknadsrättslig som civilrättslig natur.

Inom den marknadsrättsliga konsumentlagstiftningen märks främst marknadsföringslagen (1975:1418) och lagen (1971:112) om avtalsvillkor i konsumentförhållanden. Lagarna kan bli tillämpliga bl.a. vid marknads­föringsåtgärder och erbjudanden som rör konsumenters förvärv av små­hus. Den nuvarande civilrätlsliga konsumentlagstiftningen berör däremot endast i begränsad utsträckning konsumenternas förvärv av småhus.

Konsumenlljänsllagen (1985:716) gäller således inte arbete som avser uppförande av byggnader för bostadsändamål. Lagen gäller inte heller annat arbete som den som uppför byggnaden har åtagit sig atl utföra i samband därmed. Dessa tjänster hölls utanför konsumenttjänsllagens lill-lämpningsområde i avvaktan på småhusköpsutredningens arbete (se prop. 1984/85:110 s. 35). Konsumenttjänstlagen gäller däremot vid s.k. ROT-arbeten, dvs. reparationer, ombyggnader och tillbyggnader. Konsument-köplagen (1973:877) kan bli tillämplig när en konsument köper en hus­byggsats men däremot inte när konsumenten förvärvar en färdig byggnad. Del sistnämnda gäller vare sig byggnaden är lös eller fast egendom. Den nya konsumentköplag som jag senare i dag kommer all föreslå har samma tillämpningsområde som den nu gällande när del gäller byggnader och husbyggsatser.

Reglerna om köp av fast egendom finns i 4 kap. jordabalken. Av särskilt intresse i detta sammanhang är reglerna i 4 kap. 10 27 §§ om säljarens och köparens rättigheter och förpliktelser. Här finns inte några regler som särskilt tar sikte på konsumentskyddet. Den gmndläggande dispositiva regeln i 4 kap. 19 § jordabalken om fel i fastighet gäller alltså även när en konsument för privat bmk köper en bostadsfaslighet av en näringsidkare i dennes yrkesmässiga verksamhet. Att det är fråga om ett konsumentförhål­lande torde dock kunna beaktas vid bedömningen av om säljaren med befriande verkan kan friskriva sig från felansvaret (jfr NJA 1975 s. 545 och 1981 s. 400). Reglerna i 4 kap. jordabalken gäller också vid överlåtelse av tomträtt (se 13 kap. 7 § jordabalken).

Om en konsuments köp av en bostadsbyggnad är av sådant slag att det inte faller in under reglerna i 4 kap. jordabalken omfattas det i stället av den allmänna köplagen. Är del fråga om uppförande av hus gäller dock inte köplagen. Den lagen gäller inte ens om näringsidkaren skall tillhanda­hålla materialet lill byggnaden (se 2 § i 1905 års köplag; motsvarande enligt 2 § första stycket I förslaget till ny köplag enligt prop. 1988/89:76). Det finns för närvarande inte några lagregler om dessa konsumenttjänster (entreprenader). Rättsläget bestäms väsentligen av de standardavtal som tillämpas på marknaden.

13

2.1.2 Allmänna standardvillkor vid entreprenader

Prop. 1989/90:77

De olika former av entreprenader som förekommer bmkar indelas i total­entreprenad, generalentreprenad och delad entreprenad. Totalenireprenad föreligger då beställaren sluter avtal med en enda entreprenör. Denne skall då svara för såväl byggnadens projektering som dess uppförande. Genera­lentreprenad föreligger då beställaren själv, vanligen genom en konsult, svarar för projekteringen och dess samordnande med bygget, saml träffar avtal med endast en entreprenör orn utförandet av hela bygget. Vid delad entreprenad sluter beställaren avtal med två eller flera entreprenörer om utförande av arbete med bygget. Varje entreprenör svarar då endast för en mindre del av del totala arbetet. Beställaren kan också själv ulföra delar av arbetet.

För entreprenader i allmänhet finns regler i Allmänna Bestämmelser för byggnads-, anläggnings- och installa.lionsentreprenader (AB 72). Dessa be­stämmelser har utformats i förslci hand för avtalsförhållanden mellan näringsidkare. Bestämmelsema innehåller detaljerade regler om bl.a. en­treprenörens och beställarens rättigheter och skyldigheter, om besiktning av utfört arbete och om ansvar för f:l och brister. Entreprenören svarar för fel och brister som konstaleras vid slutbesiktningen. Han svarar också för fel och brister som framträder under garantitiden, vanligen två år från entreprenadens godkännande. Beträffande fel eller brist som inte upptäcks och inte heller bort upptäckas före garantitidens utgång gäller att entrepre­nören ansvarar härför endast om felet eller bristen beror på grov vårdslös­het hos entreprenören.

När del gäller småhusenlreprenader har det utarbetats ett särskilt stan­dardavtal Allmänna bestämmelser för småhusentreprenader där enskild konsument är köpare, ABS 80. Detta standardavtal har utarbetats under medverkan av bostadsslyrdsen, konsumentverket. Svenska kommunför­bundet, Sveriges villaägareförbund, Byggentreprenörema, HSB, Riks­byggen samt BPA. Till ABS 80 hör kontraktsformulären K 1 (köpe- och entreprenadkonlrakt) samt K 2 och K 3 (entreprenadkontrakt).

ABS 80 innefattar sammantaget ell utökat skydd för småhusförvärvaren i jämförelse med AB 72. Bl. a. har fiirvärvaren möjlighet att inom en lid av två månader från det han erhöll etl besiklningsullålande påtala brist och fel som inte upptagits i utlåtandet. Vidare skall olika slag av konslnads-påverkande faktorer under produktionstiden beaktas redan när den preli­minära köpeskillingen anges. Om denna höjs med mer än 5 % har förvär­varen rätt att frånträda förvärvet. Om förvärvarens tillträde försenas utan giltig gmnd för tidsförlängning, är han berättigad till skälig ersättning för uppkomna utlägg såvida särskilt vite inte har avtalats. Även enligt ABS 80 gäller alt förvärvaren efler garantitidens utgång kan ställa entreprenören till ansvar endast för sådana fel som beror på grov vårdslöshet från entre­prenörens sida.

Sveriges villaägareförbund och Svenska byggnadsentreprenörföreningen (numera Byggentreprenörerna) träffade år 1976 etl avtal om utvidgat kon­sumentskydd för förvärvare av småhus (Småhus 76). Avtalet har vad

14

gäller standard villkoren för entreprenadkonlrakt anpassats till ABS 80     Prop. 1989/90:77 med tillhörande koniraktsformulär och kallas i del följande Småhus 80.

I Småhus 80 kompletteras ABS 80 med en produktionsgaranti och en ansvarsutfästelse. Produktionsgarantin är en säkerhet för all byggföreta­gets åtaganden enligt entreprenadkontraktet fullgörs, dvs. att huset fär­digställs och att entreprenörens förpliktelser under garantitiden klaras av även om entreprenören skulle komma på obestånd eller av annan anled­ning inte kan fullgöra sitt åtagande. Ansvarsutfastelsen har utformats som en försäkring som skall läcka väsentliga skador som består i eller är en följd av fel eller brister i konstmktion, utförande eller material. Försäk­ringen gäller fr. o. m. garantitidens utgång t.o.m. tio år från slutbesiktning­en. Ansvaret för produklionsgaranlin och ansvarsutfastelsen ligger hos ell särskilt bolag, AB Bostadsgaranti. Åtagandet i ansvarsutfäsldser som ut­färdas fr.o.m. år 1983 är begränsat till produktionskostnaden för del försäkrade huset.

För att ersättning skall utgå enligt ansvarsutfastelsen krävs att kostnaden för att avhjälpa fel eller brister uppgår lill minsl 35 % av basbeloppet (självrisk). Vid ansvarsutfästelser sorn lämnades före år 1983 var gränsen ett halvt basbelopp. Flera självriskavdrag kan göras om del föreligger flera skador som har olika orsaker.

AB Bostadsgaranti utfärdar garantiförbindelse produklionsgaranti och ansvarsulfäslelse efler en särskild prövning av i första hand de ekonomiska fömlsältningama för varje enskilt projekt. Som villkor för all utfärda garantiförbindelse kan AB Bostadsgaranti fordra att godtagbar säkerhet ställs. AB Bostadsgaranti ansvarar i förhållande lill småhus­förvärvaren för all garantiförbindelsen uppfylls. Ansvarsutfastelsen är för­säkrad hos Konsortiet för försäkring av småhusgaranti, vilket ägs av för­säkringsbolagen Skandia och Trygg-Hansa.

Inom den bostadskooperativa sektorn finns ett konsumentskydd som motsvarar Småhus 80. Motsvarigheten inom den kooperativa sektorn är förbehållen HSB, Riksbyggen och BPA. Ansvarsutfästelsen är här försäk­rad hos Folksam.

2.1.3 Konsumentskydd genom den statliga bostadsfinansieringen m. m.

1 bostadsfinansieringsförordningen uppställdes den 1 juli 1981 som villkor för erhållande av statliga lån för gmppbyggda småhus att köparen skall tillförsäkras ett tillfredsställande avialsskydd. Härmed avsågs ABS 80 eller likvärdiga bestämmelser (prop. 1980/81:100 bil. 16, CU 29, rskr. 244). Fr. o. m. den 1 juli 1986 gäller detta villkor även statlig bostadsfinansiering av småhus som inte uppförs i gmpp, s. k. slyckebyggda småhus, om husen uppförs på total- eller generalenlreprenad (prop. 1985/86:100 bil. 13, BoU20, rskr. 216).

Den 1 januari 1984 infördes som ytterligare villkor för bostadslån lill

gmppbyggda småhus all det finns ett garanti- och försäkringsskydd (prop.

1983/84:41, BoU 8, rskr. 64). Skyddet skall vara utformat i allt väsentligt

som garanti- och försäkringsskyddet i Småhus 80. Lånevillkoren gäller

såväl hus som skall förvärvas med äganderätt som hus som skall upplåtas

15

med bostadsrätt. I praktiken uppfylls kraven på garanti- och försäkrings-     Prop. 1989/90:77 skydd genom alt entreprenören lämnar garanti vid försäkring enligt Små­hus 80 eller dess kooperativa motsvarighet. Staten gick år 1984 in som hälftenägare i AB Bostadsgaranti.

De ifrågavarande villkoren för statlig bostadsfinansiering finns numera intagna i nybyggnadslåneförordningen (1986:692).

Genom en ändring i nybyggnadslåneförordningen (SFS 1988:1432), som trädde i kraft den I juli 1989, utsträcktes kravet på garanti- och försäkringsskydd även till de slyckebyggda småhusen. För lånlagarbyggda hus som uppförs i annan ordning än på total- eller generalenlreprenad krävs dock garanti och försäkring endast i fråga om sådana gmndlägg-ningsarbeten, byggnadsdelar och installationer som utförs enligt avtal med husleveranlör eller entreprenör. Garanti- och försäkringsskyddet gäller alltså inte låntagarens eget arbete. Garanti och försäkring för slyckebyggda småhus som uppförs på total- eller generalenlreprenad lämnas av Bostads­garanti och dess kooperativa motsvarigheter. Vid delad entreprenad till­handahålls garanti och försäkring av ett garantiföretag, STR-Garanli AB, som bildats av Sveriges trähusfabrikers riksförbund. Garantin och försäk­ringen gäller även de byggnadsdelar som husleveranlören överlåtit. STR-Garantis åtaganden är återförsäkrade hos Länsförsäkringar.

Konsumentskyddet inom ramen för den statliga bostadsfinansieringen kan sammanfallas enligt följande. Det saknas krav på konsumentskydd vid ROT-arbeten. När det gäller nyproduktion av småhus ställs krav på garanti- och försäkringsskydd. Kravet gäller dock inte konsumentens egel arbete. Det ställs vidare krav på avtalsskydd vid nyproduktion av sådana småhus som uppförs för försäljning till den som skall bo i huset, s.k. säljarbyggda småhus, saml vid uppförande på total- eller generalentrepre­nad av lånlagarbyggda småhus. Krav på avtalsskydd uppställs däremoi för närvarande inte om ell låntagarbyggt småhus uppförs på delad entrepre­nad.

Den I januari 1986 inrättades en skadenämnd med rätt att besluta i vissa frågor om avhjälpande av fukt- och mögelskador (prop. 1985/86:48, BoU 6, rskr. 62, SFS 1985:1040 och 1119). Nämnden kan besluta all medel som staten och vissa byggproducenter gemensamt ställer lill förfo­gande skall få användas för åtgärder som skall få skadade hus att fungera tillfredsställande som bostad. Detta stöd kan utges endast för hus byggda underåren 1975-1985.

Utöver de skadefall som omfattas av det gemensamma systemet kan staten genom fonden för avhjälpande av fukt- och mögelskador i småhus ensam ge stöd i vissa situationer. Ett sådant stöd kan utgå lill småhusägare som förvärvat sitt småhus från nåigon som inte ingår i en byggproducent-grupp i det gemensamma systemet. Staten kan också träda in med ett socialt motiverat stöd som är begränsat till att lyfta av sådana kostnader som huset inte kan bära i ombyggt skick. Finansieringen i övrigt får då ske med krediter på den oprioriterade kredilmarknaden.

16

2.1.4 Lagstiftningsbehovet

Prop. 1989/90:77

För de flesta privatpersoner utgör förvärv och försäljningar av småhus de ekonomiskt mest betydelsefulla affärerna i deras liv. Delta gäller både i fråga om förvärv av ett nytt eller äldre hus och i fråga om försäljning av ett äldre hus saml oavsett om avialsmotparten är en annan privatperson eller en näringsidkare. Mot denna bakgrund är del självklart att de regler som gäller för dessa överlåtelser måste innebära en rättvis avvägning mellan parternas intressen. Del är också viktigt att reglerna är utformade på ett sådant sätt att de utgör lydliga anvisningar om hur parterna bör förhålla sig och vad de bör tänka på i samband med överlåtelsen.

Det stora flertalet småhusöveriåldser gäller äldre (dvs. inte nybyggda) hus och med privatpersoner som säljare och köpare. På detta område har del förekommit åtskilliga tvister i domstolarna under de senaste åren. En slutsats som man torde kunna dra av detta är att det skulle vara en fördel om de principer som bör gälla kommer till ullryck i lagtexten tydligare än som är fallet för närvarande.

Utredningen har i 1987 års delbetänkande behandlat frågan om sälja­rens ansvar för faktiska fel i den försålda fastigheten. Utredningen har därvid föreslagit att de nuvarande reglerna förtydligas så att bl. a. köparens undersökningsplikt framgår av lagtexten. Vidare har utredningen föresla­git regler om reklamation och förkortad preskriptionstid saml vissa tving­ande regler i fall då säljaren är en näringsidkare och köparen en konsu­ment.

Utredningens förslag har mottagits väl av remissinstanserna även om det riktats kritik mot vissa punkter i förslagen. Remissinstanserna delar allmänt utredningens uppfattning att det finns anledning att göra ändring­ar i de nuvarande reglerna. För egen del ansluter jag mig till den uppfatt­ningen. Enligt min mening bör reglerna utformas i huvudsak enligt utred­ningens förslag.

När det så gäller överlåtelser i olika rättsliga former av nybyggda småhus har utredningen i 1986 års delbetänkande föreslagit att konsumentskydds­lagstiftningen kompletteras med en särskild lagom förvärv av nya småhus. Lagförslaget tar endast sikte på avtal som träffas mellan en näringsidkare i dennes yrkesmässiga verksamhet och en konsument. I lagförslaget åter­finns en heltäckande reglering av tvingande natur i huvudsak efter mönster av konsumenttjänstlagen men med komplettering bl.a. med vissa regler om besiktning.

Utredningens förslag i denna del har fått ett negativt mottagande av remissinstanserna. Åtskilliga av dem har ifrågasatt om det verkligen finns något behov av civilrättslig lagreglering på detta område med hänsyn till det konsumentskydd som säkerställs inom ramen för den statliga bostads­finansieringen.

Enligt min mening får den som förvärvar ett nyproducerat småhus ett gott skydd genom den garanti och försäkring m. m. som ställs som villkor för statlig bostadsfinansiering. Delta hindrar givetvis inte att det kan finnas skäl att förbättra skyddet i något hänseende. Enligt vad jag har inhämtat har konsumentverket inlett ett arbete i syfte att genom förhand-

17

2    Riksdagen 1989/90. I .saml. Nr 77

lingar ytterligare stärka det avtalsskydd som konsumenten har enligt ABS Prop. 1989/90:77 80. Arbetet avser också delade entreprenader samt köp av husbyggsatser. Av det anförda framgår all del - i varje fall för närvarande inte föreligger några tungt vägande konsumenlpoliliska skäl för alt vidta lag­stiftningsåtgärder i syfte alt förbättra lägel för dem som åtnjuter del konsumentskydd vilket ställs som 

\illkor

för statlig bostadsfinansiering.

Konsumentskyddet inom ramen för den statliga bostadsfinansieringen omfattar i första hand ett garanti- och försäkringsskydd. Av särskild bety­delse är all skyddet omfattar bl.a. del fallet atl näringsidkaren går i konkurs. Som åtskilliga remissinstanser har anfört har garanti- och försäk­ringsskyddet klara fördelar från konsumentskyddssynpunkt framför en lagstiftning som i vissa detaljhänseenden erbjuder etl mera fullständigt skydd men som inte omfattar någon garanti och försäkring. Av utredning­ens överväganden framgår all del för närvarande inte är möjligt all införa en lagstiftning som innehåller regler om garanti- och försäkringsskydd. En tvingande konsumentskyddslagstiftning ulan sådana regler skulle kunna innebära att del inte går att bibehålla det garanti- och försäkringsskydd som ställs som villkor för statlig bostadsfinansiering och som har tillkom­mit genom frivillig överenskommelse. Det anförda talar mot att det införs tvingande regler i fråga om den småhusproduklion som omfattas av kon­sumentskyddet inom ramen för den statliga bostadsfinansieringen.

Konsumentskyddet inom ramen för bostadsfinansieringen omfattar emellertid inte hela småhusproduktionen. Utanför konsumentskyddet fal­ler de frifinansierade småhusen för permanent bmk, liksom alla fritidshus En inte obetydlig del av småhusproduktionen faller alltså utanför det konsumentskydd som säkerställs genom den statliga bostadsfinansiering­en. 1 sammanhanget bör också framhållas möjligheten all den frifinansi­erade produktionen av småhus för permanent bmk som för närvarande inte torde utgöra mer än omkring e:n procent av marknaden i en framtid kommer att öka betydligt.

Konsumenternas ställning vid nyproduktion av småhus som inte omfat­tas av kravet på konsumentskydd inom ramen för bostadsfinansieringen är svag. Jag anser att det finns starka skäl att vidta lagstiftningsåtgärder för att förbättra konsumenternas ställning i sådana fall. Sådana lagstiftnings­åtgärder framstår också som en naturlig konsekvens av den gällande kon­sumentskyddslagstiftningen, som ju bl.a. gäller reparationer och tillbygg­nader av småhus.

Mot bakgrund av det anförda förordar jag att konsumentskyddslagstifl-ningen kompletteras med regler om nyproduktion av småhus. 1 fråga om den produktion som omfattas av ett skydd inom ramen för bostadsfinansi­eringen är som jag nyss berörde behovet av skyddsregler inte särskilt stort och del föreligger skäl som talar mot tvingande regler på detta område. En möjlighet skulle kunna vara att göra lagreglerna dispositiva i vissa fall. Den frågan skall jag behandla närmare i det följande (se avsnitt 2.2.2).

2.1.S Lagtekniska utgångspunkter

Den av utredningen föreslagna lagen om förvärv av nya småhus gäller avtal om förvärv av fastighet eller tomträtt till vilken hör ett nytt bostads­hus avsett för en eller två familjer. Vidare gäller lagen beträffande förvärv av ett sådant hus som är lös egendom, men inte utgör tillbehör lill tomt­rätt. Inom lagförslagets tillämpningsområde faller även olika entreprenad­avtal enligt vilka en näringsidkare ålar sig att heh eller delvis låta utföra det arbete som behövs för att färdigställa ett sådant hus. Lagförslaget gäller också slutligen köp av en byggsats lill ett monteringsfärdigt hus.

Förslaget om en särskild lag om förvärv av nya småhus har som jag tidigare framhållit fått ett övervägande negativt mottagande hos remiss­instansema. En invändning mot förslaget som ofta återkommer är all del blir alltför komplicerat all föra samman regler om köp av fast och lös egendom och om tjänster i en gemensam lag. Man har menat att det är en bättre ordning all ha särskilda lagregler för varje avtalstyp.

Jag delar de kritiska remissinstansernas uppfattning. Den fördel som del i och för sig innebär atl behandla alla typer av småhusförvärv i en lag uppväger enligt min mening inte de komplikationer som uppkommer när man frångår den traditionella uppdelningen av regdstoflFet på särskilda lagar för köp resp. tjänster. Enligt min mening bör därför den föreslagna lagen om förvärv av nya småhus inte införas. I stället bör reglema uppde­las på de olika avtalslypema.

Jag kommer i det följande atl behandla utredningens förslag såvitt gäller avtal om tjänster som avser uppförande av byggnader för bostadsändamål (småhusentreprenader) i avsnitt 2.2. Reglerna om köp av fast egendom eller tomträtt lill vilken hör ett nyproducerat småhus behandlas i avsnitt 2.3. Där behandlas också utredningens förslag i 1987 års delbetänkande om felreglerna i jordabalken. Slutligen kommer jag i avsnitt 2.4 att ta upp utredningens förslag beträffande köp av en ny eller begagnad byggnad som utgör lös egendom och inte är tillbehör till tomträtt.

En konsuments köp av en byggsats till etl monteringsfärdigt hus kom­mer, som jag tidigare har sagt, atl falla in under del förslag till ny konsu­mentköplag som jag senare i dag kommer att redogöra för.

Prop. 1989/90:77

2.2 Konsumenttjänster som avser uppförande av byggnader för bostadsändamål m. m.

2.2.1 Lagreglering i konsumenttjänstlagen

Mitt förslag: Konsumenttjänster som avser uppförande av byggna­der för bostadsändamål samt andra tjänster som den som uppför byggnaden har åtagit sig all utföra i samband därmed (småhusenlre­prenader) lagregleras i konsumenlljänsllagen (1985:716).

Utredningens förslag: Småhusenlreprenaderna och förvärv av nyprodu­cerade småhus genom köp av fast och lös egendom regleras i en särskild lag som i stor utsträckning bygger på konsumenlljänsllagen.

19

Remissinstanserna: Den föreslagna särskilda lagen har fått ett negativt Prop. 1989/90:77 mottagande hos remissinstansema. Flera remissinstanser förordar därvid att reglema om småhusentreprenader tas in i konsumenttjänstlagen. Några remissinstanser ifrågasätter dock om reglema i konsumenttjänstlagen bör användas som förebild för reglerna om småhusentreprenader. (Se remiss­sammanställningen avsnitt 1.)

Skälen for mitt förslag: Av skäl som jag tidigare har anfört anser jag all det behövs lagregler om konsumentskydd vid småhusenlreprenader (se avsnitt 2.1.4), men all den föreslagna gemensamma lagregleringen av småhusentreprenader och småhusköp inte bör genomföras (se avsnitt 2.1.5). Jag förordar följaktligen att småhusenlreprenadema regleras för sig.

Utredningens förslag såvitt gäller småhusenlreprenader bygger i stor utsträckning på konsumenlljänsllagen. Denna utgångspunkt för en lagreg­lering har i allmänhet godtagits imder remissbehandlingen. Några remiss­instanser har dock ifrågasatt om delta är en lämplig utgångspunkt. Enligt hovrätten för Västra Sverige tar konsumenlljänsllagen huvudsakligen sikte på tjänster av begränsad omfattning såsom reparationer av lösa saker och utredningen hade därför mera självständigt bort utreda om inte problemen rörande småhus borde regleras på ett mera markerat annorlunda sätt.

Jag vill för egen del erinra orn att konsumenttjänstlagen redan nu är tillämplig på entreprenader som gäller uppförande av andra byggnader än sådana som är avsedda för bostadsändamål. Lagen tillämpas också på entreprenader som gäller om- och tillbyggnader av byggnader för bostads­ändamål. Att en lagstiftning om småhusenlreprenader bör ha konsumenl­ljänsllagen som förebild synes mot den bakgmnden naturligt (jfr SOU 1979:36 s. 138). Därmed är inte sagt att konsumenttjänsllagens regler ulan vidare kan göras tillämpliga på entreprenader som gäller uppförande av nya byggnader för bostadsändamål. Saken måste givetvis analyseras när­mare. Som kommer atl framgå av det följande (se avsnitt 2.2.2 2.2.11) visar en sådan analys atl reglema i konsumenttjänstlagen i stor utsträck­ning kan användas även på småhusentreprenader.

Jag delar mot den bakgmnden utredningens uppfattning att lagregler om småhusentreprenader i stor utsträckning bör bygga på konsumenttjänst­lagen. Med den utgångspunkten är det naturligt att lagregleringen görs genom erforderliga ändringar och tillägg i konsumenttjänstlagen.

Småhusentreprenaderna är för närvarande undantagna från konsument­tjänstlagens tillämpningsområde (se I § 2 i lagen). Av vad jag nu har sagt följer att delta undantag bör tas bort. Frågan om vilka ytteriigare ändring­ar och tillägg som bör göras i lagen med anledning av att den blir tillämplig också på småhusentreprenader behandlas i det följande (se avsnitt 2.2.2 2.2.11). Synpunkter med anledning av utredningens förslag vilka inte i första hand gäller småhusentreprenader utan mera konsumenttjänstlagen i allmänhet kommer därvid endast i vissa fall att kommenteras närmare. Enligt min uppfattning bör det inte komma ifråga all i delta lagstiftnings­ärende mera allmänt ompröva de lösningar som valdes vid tillkomsten av konsumenttjänstlagen.

20

2.2.2 Tvingande eller dispositiva regler?

Prop. 1989/90:77

Mitt förslag: Reglema om småhusenlreprenader skall i princip vara tvingande till konsumentens förmån. Om konsumenten tillförsäkras etl sådant garanti-, försäkrings- och avialsskydd som ställs som villkor för statlig bostadsfinansiering, skall dock reglema vara dis­positiva.

Utredningens förslag: Reglema skall i princip vara tvingande. I ell särskilt yttrande (SOU 1986:38 s. 432-434) förordas i princip den av mig föreslagna lösningen.

Remissinstanserna: En allmän uppfattning bland remissinstanserna är all tvingande lagregler inte bör införas, om sådana regler leder lill att man inte kan bibehålla det konsumentskydd som finns inom ramen för den statliga bostadsfinansieringen. Många remissinstanser menar också att detta konsumentskydd inte kan behållas om tvingande regler införs. Flera remissinstanser föreslår alt frågan om disposiliva eller tvingande regler löses i huvudsak på det sätt som jag har föreslagit. (Se remissammanställ­ningen avsnitt 1 och 2.1.)

Skälen för mitt förslag: Den civilrättsliga lagstiftning som gäller till skydd för konsumenterna är i princip tvingande till konsumentens förmån. Principen uttrycks i konsumentskyddslagama så att ett avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelsema i lagen är till nackdel för konsumenten är utan verkan mot denne om inte annat anges i lagen (se bl.a. 3 § konsu­menttjänstlagen).

Konsumenttjänstlagen bygger på tanken att de bestämmelser som preci­serar partemas förpliktelser i fråga om tjänstens innehåll, omfattning, utförande och pris m.m. i princip skall vara dispositiva, dvs. lämna utrymme för avtalsfrihet. De bestämmelser som reglerar påföljdema av näringsidkarens kontraktsbrott o. d. främst bestämmelsema om fel och dröjsmål samt skadeståndsreglema samt reglema om näringsidkarens rättsskydd vid kontraktsbrott från konsumentens sida och vissa andra regler av mer utpräglad konsumentskyddskaraklär är däremot tvingande till konsumentens förmån.

För egen del anser jag, som jag tidigare framhållit (se avsnitt 2.1.4), atl det finns skäl som talar för att man inte bör införa tvingande civilrättsliga regler i fråga om den småhusproduktion som omfattas av konsumentskyd­det inom ramen för den statliga bostadsfinansieringen. Därmed är inte sagt all denna produktion bör helt lämnas utanför den nya lagstiftningen. Jag anser i stället att lagstiftningen bör vara dispositiv i dessa fall. En fördel med en sådan ordning är atl konsumentskyddet inom ramen för bostadsfinansieringen fortlöpande kan utvecklas utan att lagstiftningen behöver ändras.

Reglema i konsumenttjänstlagen synes dock endast kunna göras disposi­tiva i de fall då konsumenten genom reglema för bostadsfinansieringen tillförsäkras ett fullständigt skydd, dvs. i de fal! då skyddet omfattar inte bara garanti- och försäkringsskydd utan också avialsskydd. 1 dag föreligger

21

inte något krav på avialsskydd om konsumenten köper ell monteringsfär­digt hus och detta uppförs på delad entreprenad. Som jag tidigare har sagt (se avsnitt 2.1.4) har dock konsumentverket inlett ett arbete som kan leda fram till en överenskommelse mellan berörda intressenter om standard­villkor för bl. a. delade entreprenader. Om konsumentverkets arbete leder fram till en sådan överenskommelse bör kravet på avialsskydd i bostadsfi­nansieringen utsträckas även till delade entreprenader (jfr prop. 1980/81:100 bil. 16, LU 1980:29, rskr. 244 samt prop. 1985/86:100 bil. 13, BoU 20, rskr. 216). Jag har i denna fråga särskilt samrått med chefen för bostadsdepartementet.

I fråga om övriga småhusentreprenader finns del enligt min uppfattning inte skäl all frångå principen om att konsumenlskyddsregler i princip skall vara tvingande lill konsumentens förmån. Jag delar också utredningens uppfattning att den avvägning mellan tvingande och dispositiva regler som har gjorts i konsumenlljänsllagen i huvudsak är lämplig även för ifrågava­rande entreprenader.

Jag anser följaktligen att reglema om småhusenlreprenader i princip bör vara tvingande till konsumentens förmån. Reglerna bör dock vara diposi-tiva i de fall då konsumenten tillförsäkras ett sådant garanti-, försäkrings-och avtalsskydd som krävs tor statlig bostadsfinansiering.

Lagtekniskt kan milt förslag genomföras så att regeln i 3 § konsument­tjänstlagen om att lagen i princip är tvingande till konsumentens förmån kompletteras med en undantagsregel enligt vilken lagen inte är tvingande om konsumenten tillförsäkras ett sådant garanti-, försäkrings- och avtals-skydd som ställs som villkor för statlig bostadsfinansiering. En konsekvens av undantagsregeln är att avtalsskyddet inom ramen för bostadsfinansi­eringen inte på alla punkter måste motsvara konsumenttjänstlagens regler.

Prop. 1989/90:77

2.2.3 Kraven på näringsidkarens prestation

Mitt förslag: De krav på näringsidkarens prestation som ställs i 4 8 §§ konsumenlljänsllagen skall gälla också vid småhusentreprena­der.

Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag. Utredningen har dock inte föreslagit några motsvarigheter till reglema om tilläggsarbete i 8 § konsumenttjänstlagen (se 4-7 §§ i den föreslagna lagen om förvärv av nya småhus).

Remissinstanserna: Flera remissinstanser anser alt utredningens förslag bör kompletteras med regler om tilläggsarbete. De av utredningen föreslag­na reglema om näringsidkarens skyldighet att avråda kritiseras av flera remissinstanser. Enligt Svenska kommunförbundet är den av utredningen föreslagna bestämmelsen om näringsidkarens skyldighet all iaktta all tjänsten inte utförs i strid mot säkerhetsföreskrifter oklar till sin innebörd. Bl.a. konsumentverket ifrågasätter om inte också hälsa och hygien bör beaktas i detta sammanhang. (Se remissammanställningen avsnitt 2.2.)

22

Skälen för mitt förslag: I 4-8 §§ konsumenlljänsllagen finns vissa all-     Prop. 1989/90:77 mänt hållna regler om de krav som den lagen ställer på näringsidkarens prestation (förarbetena lill reglerna finns väsentligen i prop. 1984/85:110 s. 36-44, 157-187 saml 347-350). Reglerna innebär i korthet följande.

Näringsidkaren skall utföra tjänsten fackmässigt. Han skall vidare med tillbörlig omsorg ta tillvara konsumentens intressen och samråda med denne i den utsträckning som är möjligt. Ett utflöde av denna omsorgsplikt är bl. a. att näringsidkaren i vissa fall skall avråda konsumenten från att låta ulföra tjänsten och att näringsidkaren i andra fall skall rådgöra med konsumenten om behovet av atl utföra tilläggsarbete. 1 tjänsten ingår, om inte annal får anses avtalat, att näringsidkaren skall tillhandahålla del material som behövs. Näringsidkaren är skyldig all särskilt iaktta, att tjänsten inte utförs i strid mot sådana författningsföreskrifter eller myn­dighetsbeslut som väsentligen syftar till alt säkerställa atl föremålet för tjänsten är tillförlitligt från säkerhetssynpunkt eller i strid mot förbud enligt 4§ marknadsföringslagen (1975:1418) eller 6§ produktsäkerhets­lagen (1988:1604).

Lagtekniskt har kraven på näringsidkarens prestation indelats i fyra delområden, nämligen Utförande och material (4 § konsumenlljänsl­lagen). Säkerhet (5 §), Näringsidkarens skyldighet all avråda (6 och 7 §§) samt Tilläggsarbete (8 §). I det följande analyseras delområde för del­område om reglerna bör jämkas med anledning av att de skall gälla också för småhusentreprenader.

Utförande och material

Enligt 4 § konsumenlljänsllagen skall näringsidkaren ulföra tjänsten fack­mässigt. Han skall vidare med tillbörlig omsorg ta till vara konsumentens intressen och samråda med denne i den utsträckning som det behövs och är möjligt. I fråga om för tjänsten behövligt material föreskrivs att närings­idkaren skall tillhandahålla detta, om inte något annat har avtalats.

Frågan om tjänsten har utförts fackmässigt skall bedömas efter en objek­

tiv måttstock (jfr prop. 1984/85:110 s. 157). Vägledning kan här ofta

hämtas i allmänna eller särskilda beskrivningar avseende material och

metoder m. m. På byggnadsområdet är det vanligt alt producenter har

lämnat anvisningar om hur etl material skall användas. Dessa anvisningar

måste givetvis beaktas när man skall bedöma om en tjänst ulförts fackmäs­

sigt. På motsvarande sätt kan föreskrifter och allmänna råd som har

utfärdats av t. ex. en myndighet bli av betydelse för bedömningen av om en

tjänst utförts fackmässigt. När det gäller krav på byggnader finns gmndläg­

gande bestämmelser i 3 kap. plan- och bygglagen (1987:10). I fråga om

nyproduktion av småhus har plan- och bostadsverket utfärdat föreskrifter

och allmänna råd med stöd av 16 kap. 1 § plan- och bygglagen och 2 § plan-

och byggförordningen (1987:383). Dessa återfinns i verkels författnings­

samling BFS 1988:18 Boverkets nybyggnadsregler (föreskrifter och all­

männa råd). Ett viktigt syfte med dessa bestämmelser är atl garantera de

boendes säkerhet och hälsa. Med tanke på den skillnad som föreligger

mellan å ena sidan föreskrifter och å andra sidan allmänna råd torde en

23

avvikelse från ell allmänt råd inte alltid behöva uppfattas som en avvikelse     Prop. 1989/90:77 från kravet på fackmässighet. I sådana fall torde bedömningen bli beroen­de av vad t.ex. erfarna och kunniga yrkesmän anser (jfr SOU 1986:38 s. 137).

Utredningens förslag (4§) motsvarar regeln i konsumenlljänsllagen ulom så lill vida alt utredningen föreslår all i lagtexten skall anges inte bara att tjänsten skall utföras fackmässigl utan också alt den skall utföras "i överensstämmelse med avtal mellan näringsidkaren och konsumenten".

Utredningens förslag godtas eller lämnas utan erinran av flertalet re­missinstanser. Enligt Malmö tingsiäll är det av utredningen föreslagna tillägget i lagtexten onödigt och bor utgå. Hovrätten för Västra Sverige anser all del i lagtexten bör anges vem av partema som skall ansvara för projekteringen. Enligt hovrätten bör det också klarläggas vad projekte­ringsarbetet skall omfatta.

Enligt min uppfattning uttrycker del av utredningen föreslagna tillägget i lagtexten en princip som redan gäller (se prop. 1984/85:110 s. 38 - 39). Jag delar därför uppfattningen att tillägget inte behövs. Vad gäller projekte­ringsarbete vill jag anföra följande.

Konsumenttjänstlagen är inte tillämplig på fristående konsultuppdrag av immateriell natur mellan en näringsidkare och en konsument, även om uppdraget har viss anknytning till etl arbete på en lös sak eller på fast egendom o. d. Den gäller alltså inte i förhållandet mellan konsumenten och en av denne anlitad arkitekt som upprättar ritningar och arbetsbeskriv­ningar för exempelvis en byggnad (se prop. 1984/85:110 s. 144). Av del anförda torde följa all konsultuppdrag som enbart avser projektering inte faller in under konsumenlljänsllagen. Detta gäller också om konsultens uppdrag omfattar även en undersökning av mark- och gmndförhållandena på fastigheten. En sådan undersökning bör enligt min mening inte hänfö­ras till begreppet arbete på fast egendom i konsumenttjänstlagen. Om däremot näringsidkarens uppdrag omfattar inte endast projektering utan också att utföra byggnadsarbete för att färdigställa småhuset blir konsu­menlljänsllagen tillämplig även på projekteringen.

Enligt min uppfattning är det inte nödvändigt all i lagtexten ange vad en projektering skall omfatta eller vem av parterna som skall utföra projekte­ringen. Dessa frågor får regelmässigt sina svar i parternas avtal.

Säkerhet

Enligt 5 § konsumenttjänstlagen skall näringsidkaren särskilt iaktta all tjänsten inte utförs i strid mot sådana författningsföreskrifter eller myn­dighetsbeslut som väsentligen syftar till att säkerställa att föremålet för tjänsten är tillföriitligt från säkerhetssynpunkt eller i strid mot förbud enligt 4 § marknadsföringslagen eller 6 § produktsäkerhelslagen (hänvis­ningen till sist nämnda lag införd genom SFS 1988:1608).

Utredningen har föreslagit en motsvarande regel för småhusentreprena­

der (se 5 § i utredningens förslag), Förslaget godtas eller lämnas utan

erinran av flertalet remissinstanser. Bl.a. konsumentverket ifrågasätter

dock om inte också hälsa och hygien bör beaktas i detta sammanhang.

24

Enligt Svenska kommunförbundet är den föreslagna regeln oklar till sin     Prop. 1989/90:77 innebörd.

5 § konsumenlljänsllagen, som är tvingande till konsumentens förmån, anger vissa minimikrav som från främst säkerhetssynpunkt ställs på utfö­randet av en tjänst. Bestämmelsen är all se som en viktig precisering av kraven på all näringsidkaren skallutföra tjänsten på ell fackmässigl till­fredsställande sätt och med tillbörlig omsorg tillvarata konsumentens in­tressen. En regel om minimikrav även ifråga om hälsa och hygien synes lämpligen böra innebära atl tjänsten inte får ulföras så atl resultatet medför uppenbar fara för konsumentens eller annans liv eller hälsa (jfr 8 § konsumenlköplagen, 1973:877). Enligt min mening är det dock inte nöd­vändigt alt särskilt ange detta fall i lagtexten. I ett sådant fall måste nämligen näringsidkaren under alla omständigheter anses ha åsidosatt kraven på ett fackmässigt utförande och på tillbörlig omsorg om konsu­mentens intressen (se prop. 1984/85:110 s. 165).

Jag anser följaktligen att del inte finns något behov av att komplettera lagtexten på sätt konsumentverket ifrågasatt. Jag anser inte heller att del kan anses osäkert vilka föreskrifter som avses med den ifrågavarande bestämmelsen. En viktig gmpp när det gäller nyproduktion av småhus utgör de tidigare nämnda föreskrifter som återfinns i plan- och bosladsver-kets författningssamling BFS 1988:18 Boverkets nybyggnadsregler (före­skrifter och allmänna råd). Föreskrifterna har skilda syften, men del är endast de som väsentligen är motiverade av säkerhetsskäl som faller in under 5 § konsumenlljänsllagen. En annan viktig gmpp av föreskrifter är sådana som går ut på all elektriska installationer och anläggningar skall vara tillföriilliga från säkerhetssynpunkt (se prop. 1984/85:110 s. 163).

Näringsidkarens skyldighet att avråda

Om en tjänst med hänsyn lill priset, värdet av föremålet för tjänsten eller

andra särskilda omständigheter inte kan anses vara till rimlig nytta för

konsumenten skall näringsidkaren enligt 6 § konsumenttjänstlagen avråda

honom från att låta ulföra tjänsten. Visar det sig sedan tjänsten har börjat

utföras att den inte kan anses vara till rimlig nytta för konsumenten eller

att priset för tjänsten kan bli betydligt högre än konsumenten hade kunnat

räkna med, skall näringsidkaren underrätta konsumenten om förhållandel

och begära hans anvisningar. Kan konsumenten inte anträffas eller får

näringsidkaren av annan orsak inte anvisningar av honom inom rimlig tid,

skall näringsidkaren avbryta påbörjat arbete. Detta gäller dock ej, om del

finns särskilda skäl all anta att konsumenten ändå önskar få tjänsten

utförd. Åsidosätter riäringsidkaren vad som enligt del sagda åligger honom

och finns del starka skäl att anta att konsumenten i annat fall hade avstått

från att beställa tjänsten eller hade avbeslälll den, har näringsidkaren

enligt 7 § konsumenlljänsllagen inte större rätt till ersättning än han skulle

ha haft, om konsumenten hade avstått från att beställa tjänsten eller hade

avbeställt den. Näringsidkaren har dock alltid rätt till ersättning för kost­

nader i den mån konsumenten annars skulle gynnas på ell oskäligt sätt.

Utredningen har föreslagit att reglerna om näringsidkarens skyldighet

25

atl avråda vid småhusentreprenad utformas på i princip samma sätt som Prop. 1989/90:77 reglerna i konsumenlljänsllagen. Förslaget har kritiserats av många re­missinstanser. Enligt flera näringslivsorganisationer och kommunförbun­det kan de föreslagna reglema medföra tolknings- och tillämpningspro­blem. Enligt hovrätten för Västra Sverige är del svårt att tänka sig fall där en skyldighet all avråda kan bli aktuell. Bl. a. Byggentreprenörema tar upp frågan om hur de föreslagna reglema skall tillämpas i del inte ovanliga fallet att uppförandet av småhuset föregåtts av ett anbudsförfarande.

Reglema i 6 och 7 §§ konsumenlljänsllagen tar sikte på situationer, t. ex. vid reparation av ett föremål, däi' det kan vara svårt för konsumenten att bedöma vilka åtgärder som behöver vidtas, vad de kan komma all kosta och orn en reparation åter kan göra föremålet fullt användbart för sitt ändamål under en rimlig lid. Reglema innebär alt näringsidkaren skall avråda konsumenten från att låta utföra en tjänst, om denna med hänsyn till någon särskild för näringsidkaren iakttagbar omständighet inte kan anses vara till rimlig ekonomisk nytta för konsumenten. Om konsu­menten inte har ekonomiska motiv bakom beställningen utan vill ha etl visst utförande av t. ex. estetiska skäl, aktualiseras reglema normall inte alls. Skyldigheten att avråda med hänsyn lill priset för en tjänst gäller endast när del av näringsidkare tillämpade priset är så högt all tjänsten framstår som ekonomiskt onyttig (se prop. 1984/85:110 s. 167 flf.).

Det ligger i sakens natur alt de ifrågavarande reglerna normalt inte blir aktuella vid småhusentreprenader. Detta gäller särskilt om entreprenaden föregåtts av ett anbudsförfarande. Därvid är dock inte sagt att reglema hell skulle sakna betydelse för småhusenlreprenader. Enligt min mening kan reglerna bli tillämpliga i vissa speciella situationer, l.ex. då konsumenten beställer ett utförande av småhuset som är orealistiskt eller onödigt komp­licerat. I så fall lorde nämligen arbetskostnaden ofta bli så stor atl den inte står i rimlig proportion till värdet på det färdiga småhuset. Det sagda gäller dock inte för det fall att det är uppenbart att konsumenten inte främst beaktat ekonomiska synpunkter vid beställningen. Ett exempel är att kon­sumenten av estetiska skäl väljer ett exklusivt golv som är mycket kost­nadskrävande i fråga om såväl material som arbete.

Enligt min uppfattning torde det vid tillämpningen inte uppkomma några större svårigheter att avgränsa de speciella fall där näringsidkaren vid en småhusentreprenad är skyldig atl avråda konsumenten från en beställning. Jag anser därför att 6 och 7 §§ konsumenlljänsllagen utan ändringar bör kunna tillämpas även på småhusentreprenader.

Tilläggsarbete

I 8 § konsumenlljänsllagen finns regler om tilläggsarbete, dvs. arbete som

på gmnd av sitt samband med uppdraget lämpligen bör ulföras samtidigt

med detta. Enligt dessa regler skall näringsidkaren underrätta konsumen­

ten och begära dennes anvisningar, om det framkommer behov av tilläggs­

arbete när en tjänst utförs. Om konsumenten inte kan anträffas eller om

näringsidkaren av annan orsak inre får anvisningar av honom inom rimlig

lid, får näringsidkaren ulföra tilläggsarbetet dels i fall då priset för detta är

26

obetydligt eller lågt i förhållande till priset för den avtalade tjänsten, dels i fall då del finns särskilda skäl all anta all konsumenten önskar få lill-läggsarbetet utfört i samband med uppdraget. Näringsidkaren är vidare skyldig att utföra sådant tilläggsarbete som inte kan uppskjutas ulan fara för allvarlig skada för konsumenten, om konsumentens anvisningar inte kan inhämtas eller om konsumenten begär det. En näringsidkare som utför tilläggsarbete har rätt till pristillägg enligt 38 § konsumenlljänsllagen.

Utredningen har i sitt förslag inte tagit med några regler om tilläggsarbe­te eftersom det, enligt utredningens uppfattning, normall inte uppkommer fråga om tilläggsarbete vid sådana avtal som omfattas av lagförslaget (se SOU 1986:38 s. 147). Utredningens förslag har kritiserats av hovrätten för Västra Sverige och allmänna reklamationsnämnden. Enligt dem har utred­ningen underskattat förekomsten av tilläggsarbete. Enligt hovrättens me­ning finns det starka skäl att komplettera lagförslaget med regler om tilläggsarbete.

För egen del instämmer jag i uppfattningen att det även på detta område kan uppkomma fråga om tilläggsarbeten. En lagstiftning om småhusen­treprenader bör därför innehålla regler om tilläggsarbete. Enligt min upp­fattning bör reglema i 8 § konsumenlljänsllagen ulan jämkningar kunna gälla även i fråga om småhusentreprenader.

Prop. 1989/90:77

2.2.4 Vad som avses med fel

Mitt förslag: Reglema i 9 14 §§ konsumenttjänstlagen om vad som avses med fel hos tjänsten skall gälla också småhusentreprenader. Regeln om näringsidkarens marknadsföringsansvar jämkas och ut­formas på i princip samma sätt som motsvarande regel i förslaget till ny köplag. Näringsidkaren skall alltså inte längre vara ansvarig för uppgifter som lämnats av en leverantör av material till tjänsten eller av någon annan i tidigare led, om näringsidkaren inte känt till och inte heller borde ha känt till uppgiftema.

Utredningens förslag: Överensstämmer i princip med mitt förslag. Nä­ringsidkaren skall dock svara för uppgift som lämnats av annan endast om han insett eller bort inse atl uppgiften var felaktig. (Se911 och 1719§§ i den föreslagna lagen om förvärv av nya småhus.)

Remissinstanserna: Utredningens förslag godtas i allmänhet. Flera re­missinstanser riktar dock kriiik mot utredningens förslag väsentligen i fråga om regleringen av näringsidkarens ansvar för uppgifter som lämnais av någon annan (se remissammanställningen avsnitt 2.3).

Skälen för mitt förslag: I fråga om näringsidkarens resultatansvar gäller enligt 9 § konsumenlljänsllagen alt tjänsten skall anses felaktig, om resul­tatet av tjänsten avviker från vad som har avtalals eller från vad konsu­menten annars har rätt att begära med hänsyn till lagens krav på näringsid­karens prestation. Näringsidkaren skall dock inte svara för en avvikelse som beror på något förhållande på konsumentens sida. Konsumenten kan.

27

oavsett vad avtalet går ut på, kräva all tjänsten, sådan den har beslämts Prop. 1989/90:77 genom avtalet, skall ulföras fackmässigt och i överensstämmelse med vissa offenlligrättsliga föreskrifter saml atl näringsidkaren med tillbörlig omsorg skall ta lill vara konsumentens intressen i övrigt. Även om dessa minimi­krav är uppfyllda, skall tjänsten anses felaktig om resultatet avviker från vad som dämlöver får anses avtalat (se prop. 1984/85:110 s. 191).

Remissinstansema har allmänt godtagit att de berörda reglema blir gällande även i fråga om småhusentreprenader. Enligt juridiska fakultets­slyrelsen vid Uppsala universitet är del av betydelse vilken lids måttstock som skall läggas till gmnd för bedömningen när det gäller kravet på fackmässighet.

Även jag anser atl reglema i 9 § konsumenttjänstlagen om näringsidka­rens resultatansvar bör kunna gälla också i fråga om småhusenlreprenader. Kravet på fackmässighet lorde vaia all hänföra lill den kunskap som föreligger då tjänsten utförs och inte lill sådan kunskap som tillkommer senare och som visar atl tjänsten utförts på etl mindre lämpligt sätt. Emellertid är all märka atl en tjänst kan vara felaktig trots all den ulförts fackmässigl, t.ex. för det fall att resultatet av tjänsten blir kvalitativt sämre än vad som får anses avtalat.

Reglema om näringsidkarens ansvar för uppgifter vid marknadsföring­en finns i 10 § konsumenlljänsllagen. Reglema innebär all tjänsten skall anses felaktig, om resultatet inte överensstämmer med sådana uppgifter av betydelse för bedömningen av tjänstens beskaffenhet eller ändamålsenlig­het som näringsidkaren har lämnat vid marknadsföring. Delsamma skall gälla, om uppgiftema har lämnats av någon annan näringsidkare eller av en branschorganisation e.d. för näringsidkarens räkning eller om uppgif­tema har lämnats av en malerialleverantör eller någon annan i tidigare led. Det krävs inte all näringsidkaren skall ha haft kännedom om den ifrågava­rande uppgiften. I valet mellan näringsidkaren och konsumenten har det ansetts ligga närmare till hands all låta näringsidkaren bära följdema av en oriktig eller vilseledande uppgift sorn har lämnats i exempelvis en materi­alleverantörs marknadsföring. Denna ståndpunkt har intagils mot bak­gmnd bl. a. av att näringsidkare på tjänsteområdet i regel är verksamma inom ett begränsat yrkesområde och att de därför normalt bör kunna skaffa sig en relativt god kännedom om den marknadsföring som bedrivs av malerialleverantörer m.fl. på det särskilda yrkesområdet (se prop. 1984/85:110 s. 52).

Utredningens förslag såvitt gäller småhusenlreprenörens marknadsfö­ringsansvar moisvarar i huvudsak reglema i konsumenlljänsllagen. En skillnad är dock all del enligt förslaget krävs alt näringsidkaren antingen åberopat uppgiften eller också insett eller bort inse atl uppgiften var felaktig. Enligt utredningen bör näringsidkarens ansvar vid småhusentre­prenader vara mera begränsat än vid konsumenttjänster i övrigl, eftersom det finns en mängd leverantörer av olika detaljer som skall ingå i etl småhus och det därför är mycket svårt all få en överblick över alla dessa leverantörers marknadsföring (se SOU 1986:38 s. 152).

Utredningens förslag har krilisei"als av några remissinstanser. Enligt

Sveriges industriförbund bör näringsidkarens ansvar begränsas ytterligare.

28

Juridiska fakultetsstyrelsen vid Uppsala universitet ifrågasätter å andra sidan om det bör krävas att konsumenten visar att näringsidkaren insett eller bort inse att uppgiften var felaktig. Enligt fakuhetsstyrdsen förefaller del bättre från konsumentskyddssynpunkt att i stället ålägga näringsidka­ren ett presumtionsansvar.

För egen del anser jag av de skäl som utredningen anfört atl reglerna i konsumenlljänsllagen om näringsidkarens strikta ansvar för uppgifter som lämnais av någon annan bör modifieras, om reglerna skall gälla även för småhusentreprenader. En lämplig lösning synes vara alt utforma mark­nadsföringsansvaret i konsumenlljänsllagen på samma sätt som mark­nadsföringsansvaret i den föreslagna nya köplagen. Enligt del förslaget (18 § andra stycket) skall fel inte anses föreligga, om säljaren varken kände lill eller borde ha känt till uppgiftema. Jag kommer senare i dag all föreslå att även den nya konsumenlköplagen får en regel av samma utformning.

Jag förordar att 10 § konsumenttjänstlagen ändras i enlighet med vad jag nu har sagt. Ändringen kommer att beröra även sådana konsumenttjänster som omfattas av konsumenlljänsllagen i dess nu gällande lydelse. Den praktiska betydelsen härav torde dock inte vara så stor.

Utredningens förslag innehåller regler som moisvarar 11 14 §§ konsu­menttjänstlagen. Förslaget har i den delen allmänt godtagits eller lämnats utan erinran av remissinstansema.

Jag anser för min del atl 11 14§§ konsumenttjänstlagen utan jämk­ningar bör kunna gälla även i fråga om småhusentreprenader.

Prop. 1989/90:77

2.2.5 Besiktning

Min bedömning: Lagregler om besiktning vid småhusentreprenader bör inte införas.

Utredningens förslag: Utredningen har i syfte att fä till stånd en opartisk granskning föreslagit vissa lagregler om besiktning av permanenthus m. m. (se 12 16 §§ i den föreslagna lagen om förvärv av nya småhus).

Remissinstanserna: Många remissinstanser har kritiserat utredningens förslag och anfört alt det bör förtydligas och kompletteras i olika hänseen­den. Bl.a. konsumentverket anser att vissa frågor bör utredas ytterligare innan slutlig ställning tas. (Se remissammanställningen avsnitt 2.2.4.)

Skälen för min bedömning: Besiktningsinstitutel är av stor betydelse när det gäller att åstadkomma ett gott slutresultat vid småhusenlreprenader. Partema lorde också som regel avtala om atl besiktning skall ske vid entreprenader som avser uppförande av helårsbostäder. De allmänna stan­dardvillkor som regelmässigt är tillämpliga vid total- eller generalentrepre­nader om uppförande av småhus (ABS 80) innehåller bestämmelser om besiktning. Dessa bestämmelser kommer som jag tidigare har angett (se avsnitt 2.2.2) att gälla vid sådana total- och generalentreprenader som omfattas av konsumentskyddet inom ramen för den statliga bostadsfinan­sieringen. Del krävs för statlig bostadsfinansiering ännu inte något mol-

29

svarande standardavtal i fråga om s.k. delade entreprenader. Somjag har framhållit tidigare har dock ett arbete inletts som kan leda fram lill alt ett sådant krav ställs.

Beträffande de småhusenlreprenader som inte omfattas av den statliga bostadsfinansieringen kommer i fortsättningen enligt mitt förslag de tving­ande reglerna i konsumenlljänsllagen rörande kraven på näringsidkarens prestation att vara tillämpliga. Det saknas därmed skäl atl på delta område införa regler om besiktning för att skydda konsumenten mot avtalsregler om besiktning som innebär att näringsidkarens ansvar begränsas eller bortfaller efter vissa kortare tider.

Av det anförda framgår att det nu inte föreligger något starkt behov av särskilda regler om besiktning vid småhusenlreprenader. Till detta kom­mer att de av utredningen föreslagna reglerna har kritiserats av remissin­stanserna och knappast kan införas utan kompletteringar och ytterligare utredning. Enligt min mening bör det med hänsyn till dessa omständighe­ter inte nu införas några särskilda lagregler om besiktning vid. småhusen­lreprenader.

Prop. 1989/90:77

2.2.6 Påfiiljder vid fel och reklamation

Mitt förslag: Reglema i 16 23 §§ konsumenttjänstlagen om påfölj­der vid fel och om reklamation skall gälla också vid småhusentre­prenader.

Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag (se 1516 och 20 26§§ den föreslagna lagen om förvärv av nya småhus). Utredningen har dock bl.a. föreslagit att parterna i vissa fall skall kunna avtala om att konsumentens rätt skall begränsas.

Remissinstanserna: Utredningens förslag kritiseras av flera remissin­stanser. Enligt några näringslivsorganisationer försvåras vissa praktiska lösningar genom förslaget. Konsumentverket anser att den föreslagna re­geln om begränsning av konsumentens rätt är alltför vittgående. (Se remisssammanställningen avsnitt 2.6.)

Skälen för mitt förslag: Om tjänsten är felaktig kan konsumenten enligt konsumenttjänstlagen göra gällande olika påföljder. Bland påföljderna har regeln i 20 § om avhjälpande fått eri framskjuten plats. Regeln innebär att konsumenten kan kräva att näringsidkaren skall avhjälpa ett fel, om det inte medför olägenheter eller kostnader för näringsidkaren som är oskäligt stora i förhållande till felels betydelse för konsumenten. Näringsidkaren får även om konsumenten inte kräver det avhjälpa felet för att undgå eller begränsa andra påföljder. 1 stället för att kräva att felet avhjälps kan konsumenten göra avdrag på prisei: eller, vid väsentliga fel, häva avtalet helt eller för återstående del (21 §). Konsumenten har vidare enligt 19 § rätt att hålla inne betalning till säkerhet för sina anspråk på gmnd av felet. Konsumenten har också rätt till skadestånd vid fel. Jag återkommer till den frågan (se avsnitt 2.2.8).

30

Ett avhjälpande skall ske inom skälig tid efler det all konsumenten har Prop. 1989/90:77 gett näringsidkaren tillfälle till det. Avhjälpandet skall vidare ske utan kostnad för konsumenten. Detta gäller dock inte kostnad som skulle ha uppkommit även om tjänsten hade ulförts felfritt eller, om felet beror på en olyckshändelse eller därmed jämförlig händelse, kostnader för att ersät­ta material som konsumenten enligt avtalet har tillhandahållit och bekos­tat. För att en påföljd skall kunna göras gällande måste i princip reklama­tion ske inom skälig tid efter det att konsumenten märkt eller borde ha märkt felet (se 17 18 §§ konsumenttjänstlagen). Reklamation får nor­mall inte ske senare än två år eller, i fråga om arbete på mark eller byggnader och liknande arbeten, tio år efter det att uppdraget avslutades.

Utredningen har föreslagit att de berörda reglerna med vissa jämkningar skall gälla även vid småhusenlreprenader. Den viktigaste jämkningen är all utredningen föreslagit (21 § andra stycket i utredningens förslag) att parterna genom avtal skall kunna begränsa konsumentens rätt till avhjäl­pande, prisavdrag eller skadestånd i vissa hänseenden och att de skall kunna träffa avtal om begränsning i form av självrisk, så att konsumenten får svara för mindre fel. Självrisken skall beräknas för varje fel för sig och kan uppgå till högst 25 % av del basbelopp som gällde vid ingången av det år då konsumenten reklamerade felet. Parternas avtal om begränsning av konsumentens befogenheter på grund av fel skall sakna verkan i fråga om allvarligare fel som förhindrar byggnadens utnyttjande eller äventyrar dess goda bestånd (se 21 § tredje stycket i utredningens förslag). Utredningen har vidare föreslagit ett ytterligare undantag från principen att ell avhjäl­pande skall ske utan kostnad för konsumenten. Enligt det förslaget (23 § fjärde stycket 2 i utredningens förslag) skall konsumenten svara för kostna­dema för avhjälpande av fel vid åtaganden som utförs på löpande räkning.

Utredningens förslag har kritiserats av flera remissinstanser. Enligt kon­sumentverket är den möjlighet till begränsning av näringsidkarens ansvar som föreslagits alltför vittgående. Allmänna reklamationsnämnden riktar kritik mot förslaget att konsumenten i princip skall stå för kostnaden för avhjälpande av fel vid arbete på löpande räkning. Bl. a. Byggentreprenö­rerna anser att den tioåriga reklamationsliden är orimlig, om inte ansvaret begränsas till kvalificerade fel.

Utredningens förslag om atl parterna skall kunna träffa avtal om själv­

risk och andra begränsningar i konsumentens rätt är att se mot bakgrund

av att utredningen ansåg det önskvärt att ett konsumentskydd av typen

Småhus 80 skulle kunna finnas kvar även sedan förslaget genomförts och

att sådana begränsningar enligt utredningens uppfattning var nödvändiga

för att administrationskostnaderna inte skulle bli alltför höga i ett sådant

system (se SOU 1986:38 s. 174). Med den lösning som jag har föreslagit i

fråga om konsumentskyddet inom ramen för den statliga bostadsfinansi­

eringen (se avsnitt 2.2.2) behövs inte regler om självrisk m.m. för atl det

skyddet skall fungera. En regel om självrisk m.m. skulle i mitt förslag i

praktiken endast få betydelse för sådana småhusentreprenader där något

sådant konsumentskydd inte föreligger. Jag kan mot den bakgrunden inte

se att det finns skäl att införa regler i. konsumenttjänstlagen som ger

parterna möjlighet atl avtala om självrisk och andra begränsningar i kon-

31

sumentens rätt enligt lagen. Jag anser inte heller att del finns skäl atl komplettera reglerna om undantag från principen all ett avhjälpande av fel skall ske utan kostnad för konsumenten med en regel som innebär all konsumenten i princip skall svara för avhjälpandekostnader som uppkom­mit vid sådana entreprenader som utförs på löpande räkning. Enligt min mening tillgodoses näringsidkarens berättigade intressen i de ifrågavaran­de fallen redan genom den nu gällande undantagsregeln om att konsumen­ten skall svara för kostnader för att avhjälpa fel som skulle ha uppkommit även om tjänsten hade utförts felfritt.

När det gäller frågan om reklamation anser jag att konsumenttjänslla­gens regler passar bra för småhusentreprenader. Beträffande den tioåriga reklamationsliden vill jag erinra om alt denna enligt 17 § andra stycket konsumenlljänsllagen endast gäller i fråga om "arbete på mark eller på byggnader eller andra anläggningar på mark eller i vatten eller på andra fasta saker". Tioårsliden kommer alltså inte atl gälla alla åtaganden i ett avtal om småhusentreprenad. Bl. a. kommer i stället den tvååriga reklama­tionsliden att gälla i fråga om hushållsmaskiner som en entreprenör levere rar (jfr prop. 1984/85:110 s. 221).

Prop. 1989/90:77

2.2.7 Näringsidkarens dröjsmål

Mitt fiirslag: Bestämmelserna i 24 30 §§ konsumenttjänstlagen om näringsidkarens dröjsmål skall gälla också småhusenlreprenader.

Utredningens förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se 27 32 §§ i den föreslagna lagen om förvärv av nya småhus).

Remissinstanserna: Utredningens förslag lämnas utan erinran av remiss­instanserna (se remissammanställningen avsnitt 2.7.)

Skälen för mitt fiirslag: Reglema i konsumenlljänsllagen om näringsid­karens dröjsmål innebär i korthet följande, Dröjsmål på näringsidkarens sida föreligger, om uppdraget inte har avslutats inom den tid som följer av avtalet eller, om någon tid inte har avtalats, inom den tid som är skälig med hänsyn särskilt till vad som är normalt för en tjänst av samma art och omfattning. Dröjsmål föreligger också, om näringsidkaren inte iakttar en överenskommen tid för påbörjande av tjänsten eller för ell arbetes fram­skridande (24 §). Om näringsidkaren är i dröjsmål kan konsumenten välja mellan alt kräva att näringsidkaren utför tjänsten (28 §) och all häva avtalet helt eller för återstående del (29 30 §§). För rätten att häva fordras att dröjsmålet är väsentligt. Och för rätten att kräva utförande av tjänsten fordras att detta inte medför olägenheter eller kostnader för näringsidka­ren som är oskäligt stora i förhållande till konsumentens intresse av alt avtalet fullföljs. Om mer än en obetydlig del av tjänsten har utförts får hävning endast ske beträffande den del som återstår. Avtalet får dock hävas i sin helhet, om syftet med tjänsten i huvudsak är förfelat på grund av dröjsmålet. Konsumenten kan vidare hålla inne betalning lill säkerhet för sina anspråk på grund av dröjsmålet (27 §). Han kan också fordra

32

skadestånd. Jag återkommer till frågan om skadestånd i avsnitt 2.2.8. Om konsumenten vill åberopa ett dröjsmål på näringsidkarens sida för att häva eller kräva skadestånd, måste han reklamera inom skälig tid efter det att uppdraget har avslutats (26 §).

För egen del ansluter jag mig till utredningens förslag all de berörda reglema skall gälla också i fråga om småhusenlreprenader.

Prop. 1989/90:77

2.2.8 Näringsidkarens skadeståndsskyldighet m. m.

Mitt förslag: Reglema i 3135§§ konsumenlljänsllagen om nä­ringsidkarens skadeståndsskyldighel på gmnd av fel eller dröjsmål m.m. samt om tredje mans skadeståndsskyldighet i vissa fall skall gälla även vid småhusenlreprenader.

Utredningens fiirslag: Överensstämmer med mitt förslag (se 33-37 §§ i den föreslagna lagen om förvärv av nya småhus). Utredningen har dock föreslagit att partema i vissa fall skall kunna avtala om att konsumentens rätt till skadestånd skall begränsas (se 21 § andra stycket i den föreslagna lagen).

Remissinstanserna: Utredningens förslag har lämnais utan erinran av flertalet remissinstanser. Industriförbundet anser all skadeståndsreglerna bör utformas efter mönster av den nu gällande konsumenlköplagen (1973:877). (Se remissammanställningen avsnitt 2.8.)

Skälen för mitt förslag: Enligt 31 § konsumenttjänstlagen i dess nu gällande lydelse skall näringsidkaren ersätta konsumenten skada som den­ne tillfogas på gmnd av fel eller dröjsmål, om inte näringsidkaren kan visa all skadan ej beror på försummelse på hans sida (s.k. presumtionsansvar). Jag kommer senare i dag alt föreslå att detta ansvar skall ersättas av ett kontrollansvar efter mönster av reglerna i den nya köplagen. Jag kommer då också att föreslå att reglema i den nya konsumenlköplagen om skade­stånd på gmnd av kontraktsbrott också skall bygga på kontrollansvar. Liksom i den nya konsumenlköplagen bör ersättningsskyldigheten enligt konsumenttjänstlagen i princip omfatta all skada på gmnd av felet eller dröjsmålet. Tillfogas konsumenten skada av annan anledning än fel eller dröjsmål, är näringsidkaren skyldig att ersätta skadan om den vållats genom försummelse på hans sida. Näringsidkaren har dock ett längre gående ansvar i fråga om skada på egendom som inträffar medan egendo­men är i näringsidkarens besittning eller annars under dennes kontroll (se 32 § ). 1 33 § konsumenlljänsllagen finns regler om tredje mans marknads­föringsansvar. Reglerna innebär att en materialleverantör eller en bransch­organisation e.d. som vid marknadsföring uppsåtligen eller av vårdslöshet lämnar vilseledande uppgifter av betydelse för bedömningen av tjänstens beskaffenhet eller ändamålsenlighet skall ersätta konsumenten skada som denne därigenom tillfogas. Detsamma gäller om marknadsföringen inte innehåller sådan information av betydelse för bedömningen av tjänstens beskaffenhet, ändamålsenlighet eller säkerhet som vederbörande enligt

33

3   Riksdagen 1989/90. 1 saml. Nr 77

marknadsföringslagen eller produktsäkerhetslagen har ålagts atl lämna. Marknadsföringsansvarei omfattar även ersättning för skada på föremålet för tjänsten eller på annan egendom som tillhör konsumenten eller någon medlem av hans hushåll. Även näringsidkarens skadeståndsansvar enligt 3132§§ konsumenttjänstlagen omfattar såväl ersättning för skada på egendom som tillhör konsumenten som ersättning för skada på egendom som tillhör någon medlem av hans hushåll. Näringsidkaren och konsu­menten kan träffa avtal om att ersättning enligt 3132§§ konsumenl­ljänsllagen inte skall omfatta förlust i näringsverksamhet. Skadestånds-skyldigheten enligt de berörda bestämmelsema kan jämkas om skyldighe­ten att utge skadestånd skulle vara oskäligt betungande med hänsyn lill den skadeslåndsskyldiges ekonomiiska förhållanden (34 §). Bestämmelser­na gäller inte ersättning för personiäkada.

Jag anser för min del alt de berörda reglema med föreslagna ändringar utan jämkningar bör kunna gälla också i fråga om småhusenlreprenader. Någon ytterligare möjlighet för partema alt, som utredningen har föresla­git, i vissa fall avtala om all konsumentens rätt till skadestånd skall begränsas bör inte införas. Jag anser inte heller att vad industriförbundet har anfört utgör skäl all i detta sammanhang överväga ändringar i skade­ståndsreglema i konsumenlljänstlcigen.

Prop. 1989/90:77

2.2.9 Konsumentensbetalningsskjidighet

Mitt förslag: Reglema i 36 41 §§ konsumenttjänstlagen om priset och om betalningen av delta m. m. skall gälla också småhusenlrepre­nader.

Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag (se 38 44 §§ i den föreslagna lagen om förvärv av nya småhus).

Remissinstanserna: Utredningens förslag har i allmänhet lämnais utan erinran av remissinstansema. Allmänna reklamationsnämnden har före­slagit att det genom en tvingande regel slås fast att konsumenten inte är skyldig att betala en viss andel av entreprenadsumman förrän tjänsten är avslutad. (Se remissammanställningen avsnitt 2.9.)

Skälen för mitt förslag: Konsurnentljänstlagen bygger på principen att det står parterna fritt att avtala om prisei för en tjänst. 1 den mån priset inte följer av avtalet, skall konsumenten betala vad som är skäligt med hänsyn till tjänstens art, omfattning och utförande, gängse pris eller prisbe-räkningssätt för motsvarande tjänster vid avialstillfallet samt omständig­heterna i övrigl. Har näringsidkaren angett priset för tjänsten på ett unge­fär (ungefärlig prisuppgift), får det angivna priset dock inte överskridas med mer än 15%, om inte någon annan prisgräns har avtalats (36 §). Näringsidkaren har rätt till pristillägg för vissa tilläggsarbeten samt för fördyringar av tjänsten som näringsidkaren inte bort fömtse när avtalet träffades och som beror på omständigheter som är all hänföra till konsu­menten (38 §). Näringsidkaren är skyldig att på konsumentens begäran

34

ställa ul en specificerad räkning för tjänsten (41 §). Räkningen skall göra det möjligt för konsumenten att bedöma det utförda arbetets art och omfattning. 1 den mån tjänsten inte har ulförts mot fast pris skall det även framgå av räkningen hur prisei har beräknats. Om inte annat följer av avtalet, är konsumenten skyldig att betala vid anfordran sedan näringsid­karen har ulfört tjänsten (41 §). Har konsumenten i lid begärt en specifi­cerad räkning, är han inte skyldig atl betala förrän en sådan räkning har kommit honom till banda.

Utredningen har föreslagit att de berörda reglema med några jämkning­ar skall gälla även vid småhusentreprenader. Dessa jämkningar avser endast detaljfrågor. Sålunda föreslår utredningen inte någon motsvarighet till regeln i 36 § andra stycket konsumenttjänstlagen om möjlighet för partema all träffa avtal om en särskild prisgräns när en ungefärlig prisupp­gift har lämnais. Utredningens förslag har i allmänhet lämnats utan erin­ran av remissinstansema. Allmänna reklamalionsnämnden har dock me­nat atl det genom en tvingande regel bör slås fast att konsumenten inte är skyldig att betala en viss andel av enlreprenadsumman förrän tjänsten är avslutad.

Även jag anser alt de berörda reglema bör kunna gälla också vid småhus­enlreprenader. De av utredningen föreslagna jämkningarna är atl se mot bakgmnd av utredningens förslag att småhusenlreprenadema skall regle­ras i en särskild lag. Jag anser inte att del finns något behov av att göra motsvarande jämkningar när, som jag har föreslagit, småhusenlreprena­dema regleras i konsumenlljänsllagen. Jag anser inte heller atl del finns tillräckliga skäl atl begränsa avtalsfriheten genom atl införa den av allmän­na reklamationsnämnden föreslagna regeln.

Prop. 1989/90:77

2.2.10 Avbeställning

Mitt förslag: Reglema om avbeställning i 42 44§§ konsument­tjänstlagen skall gälla i tillämpliga delar också vid småhusentrepre­nader.

Utredningens fiirslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag (se 45 48 §§ i den föreslagna lagen om förvärv av nya småhus).

Remissinstanserna: Utredningens förslag har kritiserats av flera närings­livsorganisationer och av kommunförbundet. Kritiken går ul på att försla­get innebär ett avsteg från principen att avtal skall hållas och all den som bryter avtalet skall utge full ersättning. Enligt hovrätten för Västra Sverige förefaller det praktiska värdet för konsumenten av de föreslagna reglema vara myckel begränsat. (Se remissammanställningen avsnitt 2.10.)

Skälen för mitt förslag: Avbeställning kan beskrivas som en rätt att häva ett avtal utan att fel eller dröjsmål föreligger. Konsumenttjänsllagens reg­ler om avbeställning avser sådana situationer där avbeställning sker innan en tjänst har slutförts. Näringsidkaren har vid en sådan avbeställning rätt till ersättning för utfört arbete och arbete som måste utföras trots avbe-

35

ställningen. Ersättning skall också utges för de förluster näringsidkaren gör på gmnd av. att han har inrättat sig efler uppdraget, utom när konsumentens syfte med tjänsten har förfelats av vissa skäl som konsumenten inte kan lastas för (42 §). Lagen ger näringsidkaren möjlighet alt på förhand förbe­hålla sig en skälig avbeställningsavgifl (43 §).

De av utredningen föreslagna reglerna om avbeställning av småhusen­treprenader överensstämmer i huvudsak med reglerna i konsumenlljänsl­lagen. Utredningen har dock inte föreslagit någon regel om begränsning av konsumentens ansvar för näringsidkarens förlust för det fall att konsumen­tens syfte med tjänsten har förfelats. 1 sådana situationer torde konsumen­ten, enligt utredningen (se SOU 1986:38 s. 408), utan att tillämpa regler om avbeställning kunna bli helt eller delvis befriad från sina förpliktelser enligt avtalet med stöd av 36 § avtalslagen. Utredningen har vidare föresla­git en regel (48 § i utredningens fcirslag) som begränsar konsumentens rätt all avbeslälla ett åtagande all uppföra ell sammanbyggt gmpphus.

Flertalet remissinstanser har inte närmare kommenterat utredningens förslag i denna del. Enligt flera näringslivsorganisationer och kommunför­bundet bör näringsidkaren få ersättning för del s.k. positiva kontraktsin-Iresset om konsumenten avbeställer en småhusentreprenad.

En konsument som har förvärvat en tomt och träffat avtal med en näringsidkare om att denne skall uppföra ett småhus på tomlen torde, om han ångrar sig, normalt försöka hitta en spekulant som är beredd att överta hans rättigheter och skyldigheter enligt avtalet. En avbeställning av entre­prenaden torde bli aktuell endast i vissa undantagsfall. Någon anledning att reglera dessa fall annorlunda än avbeslällningar av konsumenttjänster i aUmänhel synes inte föreligga. Enligt min uppfattning bör därför konsu­menttjänstlagens regler kunna gälla fullt ut för dessa fall. Del finns afitså inte anledning all göra de avvikelser från reglema i konsumenlljänsllagen som utredningen föreslagit. Jag anser inte heller att del finns skäl att i detta sammanhang frångå den bedömning i fråga om konsumentens ersättnings­skyldighet vid avbeställning som gjordes när konsumenlljänsllagen inför­des (se prop. 1984/85:110 s. 102-103, LU 42 s. 19).

Prop. 1989/90:77

2.2.11 Konsumentens dröjsmål

Mitt förslag: Reglema i 45-50 §§ konsumenlljänsllagen om konsu­mentens dröjsmål skall i tillämpliga delar gälla också vid småhus­entreprenader. Näringsidkarens skyldighet enligt 45 § andra stycket att, trots att konsumenten är i dröjsmål, såvitt möjligt utföra arbete som inte kan uppskjutas ulan risk för allvarlig skada för konsumen­ten begränsas dock till att gälla sådana fall där detta inte medför väsentliga kostnader eller olägenheter för näringsidkaren.

Utredningens förslag: Överensstämmer i princip med milt förslag utom så till vida att konsumenten vid dröjsmål skall ha ell strikt skadeståndsan­svar och inte som enligt mitt förslag ett presumtionsansvar (se 49 53 §§ i den föreslagna lagen om förvärv av nya småhus).

36

Remissinstanserna: Utredningens förslag i denna del kommenteras en-     Prop. 1989/90:77 dast av hovrätten för Västra Sverige som riktar kritik mot den föreslagna regeln om konsumentens skadeståndsansvar vid betalningsdröjsmål (se remissammanställningen avsnitt 2.1

1).

Skälen lör mitt förslag: Konsumenlljänsllagen reglerar också verkan av konsumentens dröjsmål. Reglerna innebär i korthet följande. Om konsu­menten gör sig skyldig lill dröjsmål med betalning som skall erläggas innan tjänsten har utförts, får näringsidkaren inställa arbetet till dess betalning sker. Näringsidkaren får på motsvarande sätt inställa arbetet i avvaktan på att konsumenten lämnar sådan medverkan som är nödvändig för att tjänsten skall kunna utföras (45 § första stycket). Har tjänsten påbörjats, är näringsidkaren dock skyldig att såvitt möjligt utföra arbete som inte kan uppskjutas utan risk för allvarlig skada för konsumenten (45 § andra stycket). Om näringsidkaren inställer arbelet, har han rätt lill ersättning för kostnader och andra förluster som detta åsamkar honom,'om konsu­menten inte visar att dröjsmålet ej beror på försummelse på hans sida (45 § tredje stycket). Om konsumenten trots påminnelse inte inom skälig lid betalar eller lämnar nödvändig medverkan och dröjsmålet är av väsentlig betydelse för näringsidkaren, får denne häva avtalet beträffande återståen­de del av tjänsten (46 §). Näringsidkaren har också sådan rätt att häva, om del redan på förhand finns starka skäl att anta all konsumenten inte kommer alt betala eller lämna medverkan i rätt lid och alt dröjsmålet kommer att bli av väsentlig betydelse för näringsidkaren (47 §). Vid häv­ning skall konsumenten betala som om han hade avbeslälll tjänsten den dag då hävningen skedde (48 §).

Enligt utredningens förslag skall de berörda reglerna med vissa jämk­ningar gälla även i fråga om småhusenlreprenader. Jämkningarna berör dels regeln i 45 § andra stycket konsumenlljänsllagen om näringsidkarens skyldighet att utföra arbete trots att konsumenten är i dröjsmål och dels regeln i 45 § tredje stycket om konsumentens skadeståndsansvar vid dröjs­mål. Den föreslagna jämkningen i förhållande till 45 § andra stycket kon­sumenlljänsllagen hänger samman med att det enligt utredningens mening inte skäligen kan krävas av näringsidkaren all han i de situationer som avses i bestämmelsen skall vara skyldig att ulföra sådant arbete som medför väsentliga kostnader eller ölägenheter för honom. Enligt utred­ningen kan den gällande regeln i konsumenlljänsllagen inte sällan komma att leda till all näringsidkaren blir skyldig att utföra ekonomiskt betydelse­fulla arbeten (se SOU 1986:38 s. 410). Förslaget såvitt gäller bestämmel­sen i 45 § tredje stycket konsumenlljänsllagen hänger samman med att del enligt utredningens mening'knappast kan tänkas i praktiken förekomma fall där belalningsdröjsmål inte skulle bero på försummelse (se SOU 1986:38 s. 224).

För egen del anser jag att bestämmelserna i konsumenlljänsllagen om konsumentens dröjsmål bör kunna gälla också vid småhusentreprenader. Mot bakgmnd av vad utredningen har anfört bör dock en jämkning göras beträffande näringsidkarens skyldighet att ulföra arbete enligt 45 § andra stycket konsumenttjänstlagen. Gällande regler bygger på att det sällan

37

torde bli fråga om några mer omftillande arbeten (se prop. 1984/85:110 s. 322). Av vad utredningen har anfört får anses framgå att det vid småhus­entreprenader inte sällan torde kunna bli fråga om mer omfattande arbe­ten som faller in under 45 § andra stycket, om inte den bestämmelsen ändras.

Med hänsyn härtill bör näringsidkaren inte vara skyldig alt ulföra arbete enligt 45 § andra stycket, om ari)etet medför väsentliga kostnader eller olägenheter för honom. Enligt min mening bör detta gälla inte bara vid småhusenlreprenader utan också beträffande sådana tjänster som redan nu omfattas av konsumenttjänstlagen.

Jag kan för min del inte biträda utredningens förslag rörande konsumen­tens skyldighet att ersätta näringsidkarens kostnader eller andra förluster som föranleds av konsumentens dröjsmål. Som har påpekats under remiss­behandlingen kan det även vid småhusentreprenader förekomma fall där dröjsmål med betalningen inte beror på försummelse på konsumentens sida. Någon skadeståndsskyldighel bör enligt min mening inte åvila konsu­menten i en sådan situation. Den nuvarande regeln i konsumenlljänsl­lagen bör alltså gälla även beträffande småhusentreprenader.

Prop. 1989/90:77

2.3 Fel i fastighet enligt jordabalken 

2.3.1 Allmänt om felbegreppet

Mitt förslag: En fastighet skall liksom för närvarande anses behäftad med fel, om den avviker från \'ad som får anses utfäst eller om den avviker från vad köparen med hänsyn lill omständighetema får anses ha haft anledning atl räkna med vid köpet.

1 den mån felet inte avser sådan egenskap hos fastigheten som omfattas av en utfästelse av säljaren gäller säljarens felansvar bara sådant som köparen inte borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten före köpet. (Köparens undersökningsplikt behandlas närmare i avsnitt 2.3.2.)

Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag (se SOU 1987:30 s. 63-70).

Remissinstanserna: Det stora flertalet remissinstanser tillslyrker utred­ningens förslag i dess huvuddrag eller lämnar del utan erinran. Hovrätten för Västra Sverige och Juridiska faikultetsstyrdsen vid Uppsala universitet riktar dock kritik av närmast lagleknisk natur mot utredningens förslag. (Se remissammanställningen, bilaga 8, avsnitt 1 och 2.)

Skälen för mitt förslag: Enligt den nu gällande lydelsen av 4 kap. 19 § jordabalken är en såld fastighet behäftad med fel, om den avviker från vad som kan anses utfäst eller från vad köparen eljest, ulan att det föreligger något sådant fall som avses i 4 kap. 16-18 §§ jordabalken, med hänsyn till omständighetema har haft anledning räkna med vid köpet. Jordabal­ken innehåller i 4 kap. 16 och 17 §§ regler om s.k rättsliga fel, dvs. fel som

38

består i att fastigheten besväras av en rättighet som köparen inte känt till     Prop. 1989/90:77

och inte heller borde ha känt till. Regler om rättsliga fel finns också i 4 kap.

15, 21 och 22 §§ jordabalken. Bestämmelserna i 4 kap. 18 § jordabalken

behandlar s. k. rådighetsfd, dvs. fel som består i att offentlig myndighets

beslut medför att köparen inte förvärvar den rådighet över fasligheten som

han vid köpet hade skäl atl fömtsätta.

Innebörden av fdbegreppel i 4 kap. 19 § jordabalken kan sammanfattas enligt följande. Utgångspunkten är att fastigheten säljs sådan den är och att följaktligen köparen för all trygga sig får göra en undersökning av fastigheten före köpet. Säljaren svarar dock för del som kan anses vara utfäst. Vidare är säljaren ansvarig för atl fastigheten är sådan som köparen äger räkna med på gmnd av vad som avhandlats vid köpet. Men hämtöver har säljaren etl ansvar, när en bristfällighet föreligger beträffande något som ej berörts vid köpet, såvida bristfalligheten är sådan att köparen enligt sakens natur ej haft anledning räkna med den och ej heller bort upptäcka den vid en undersökning. 1 praktiken blir det här fråga om dolda fel beträflFande något som regelmässigt hör till en fastighet av den typ som köpet gäller. Något krav på att avvikelsen skall vara väsentlig ställs inte upp. Eftersom det ligger i sakens natur atl försiktighet måste iakttagas, när avtalet utsträcks att gälla något som inte direkt har avhandlats vid köpet, har man inte befarat att avsaknaden av ell väsenllighetskrav skulle kunna leda till att regeln blir alltför sträng mot säljaren (jfr prop. 1970:20 s. A 220-221).

Tvister vid domstol om fel i fastighet är förhållandevis vanliga (se SOU 1987:30 s. 55 ff.). I lagboken hänvisas under 4 kap. 19 § jordabalken till omkring 20 rättsfall som har avgjorts av högsta domstolen. En redogörelse för praxis finns i betänkandet (s. 25 34). Utredningens förslag innebär inte några nyheter i sak när det gäller säljarens ansvar för lämnade utfästel­ser rörande faslighetens skick. Beträffande säljarens ansvar för atl fastighe­ten är i det skick som köparen hade anledning all räkna med vid köpet utgår förslaget, liksom gällande rätt, från att köparen är skyldig all under­söka fastigheten. Vad köparen upptäckt eller bort upptäcka vid en sådan undersökning räknas inte som fel i lagens mening. Att köparen har en viss undersökningsplikt skall enligt förslaget framgå av lagtexten. Liksom hit­tills skall säljaren svara för dolda fel, dvs. fel som inte kunde upptäckas vid en med vederbörlig omsorg företagen undersökning av fastigheten.

Liksom remissinstanserna delar jag utredningens uppfattning att felbe­greppet i jordabalken i allt väsentligt innebär en lämplig avvägning mellan säljarens och köparens intressen. Grundprincipen för felansvaret i jorda­balken bör alltså alltjämt vara atl fastigheten säljs sådan den är och att köparen för alt trygga sig får göra en undersökning av fastigheten före köpet. Det innebär att säljaren beträffande en bristfällighet som inte har berörts vid köpet har ett ansvar för sådant som köparen enligt sakens natur inte har haft anledning att räkna med och inte heller har bort upptäcka vid en undersökning.

Jag delar också uppfattningen att lagregeln bör ändras väsentligen med sikte på alt komplettera lagtexten med en erinran om köparens undersök-

39

ningsplikt. Vad gäller den lagtekniska utformningen av en sådan erinran anser jag all praktiska och principiella skäl talar för att regeln utformas i nära anslutning till reglerna om undersökning av varan inom den allmän­na köprällen (se 47 § i 1905 års köplag och 20 § i den föreslagna nya köplagen). Jag förordar därför att regeln anger att som fel inte får åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten. Den närmare innebörden av regeln kommer att behandlas i nästa avsnitt. Mitt förslag innebär att domstolen, liksom hittills, normall inte är tvungen att ta ställning till om fasligheten avviker från normal standard innan domstolen tagit sliillning lill om köparen borde ha upp­täckt det påstådda felet vid en undersökning av fastigheten.

Enligt utredningens förslag skulle reglerna i jordabalken om fel i fastig-hel inte gälla i fråga om köp av fast egendom på vilken finns ell nytt småhus. Den av utredningen föreslagna lagen om förvärv av nya småhus skulle i stället gälla för sådana köp. Som jag tidigare har framhållit (se avsnitt 2.1.5) bör den av utredningen föreslagna lagen inte införas. Enligt min uppfattning behövs inte något särskilt felbegrepp för nya småhus. Att det är fråga om ett nytt småhus är en omständighet som enligt min mening kan beaktas inom ramen för den felregel i jordabalken som jag har föresla­git i det föregående.

Prop. 1989/90:77

2.3,2 Köparens undersökningsplikt

Mitt förslag: Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha uppläckt vid en sådan undersökning av fastigheten som påkallats med hänsyn till den aktuella fastighetens skick, den nor­mala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter saml omständighe­terna vid köpet. Avvikelser från egenskap som får anses utfäst får dock åberopas som fd även om de kunnat upptäckas vid en sådan undersökning.

Utredningens förslag: Utgångspunkten för bedömningen av om faslighe­ten är felaktig är all köparen före köpet har att göra en sådan undersökning av fastigheten som påkallas med hänsyn lill dels omständigheterna vid köpet dels den normala beskaflTenheten hos jämföriiga fastigheter. Under­sökning behövs dock inte i fråga om en egenskap som får anses utfäst. (Se SOU 1987:30 s. 68-70.)

Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser tillstyrker utredningens förslag eller lämnar det utan erinran. Några remissinstanser vill atl frågan om säljarens upplysningsplikt belyses ytterligare i sammanhanget. (Se remissammanställningen, bilaga 8, avsnitt 3.)

Skälen för mitt förslag: För närvaiande finns del inte någon lagregel som anger köparens undersökningsplikt vid fastighetsköp. Av vad jag tidigare har anfört (se avsnitt 2.3.1) framgår alt jag anser att en sådan regel nu bör

40

införas och att regeln bör innebära att köparen som fel inte får åberopa en     Prop. 1989/90:77 avvikelse som han borde ha märkt vid en undersökning av fastigheten. Vad gäller den närmare utformningen.av regeln vill jag anföra följande.

Muntliga och skriftliga uppgifter som får anses som utfästelser från säljarens sida bör liksom hittills befria köparen från undersökningsplikt i fråga om vad som utfästs. Har någon sådan utfästelse inte lämnats, bör köparen emellertid vara skyldig alt undersöka fastigheten i den omfattning som rimligen kan krävas.

Jag delar utredningens och flertalet remissinstansers uppfattning alt en köpare inte skall behöva anlita en sakkunnig för all vara säker på alt inte själv behöva stå för ett fel. Som regel skall del räcka med en normall erfaren och på området normalt bevandrad köpares undersökning. Vad som är normalt i dessa hänseenden torde variera beroende på köpeobjek­tet. Del synes t.ex. naturligt att utgå från all den som förvärvar en industrifastighet normalt har större sakkunskap i byggnadstekniska frågor än den som förvärvar ett småhus. Om det finns symtom på fel (fuktfläckar, dålig lukt eller dylikt) som köparen inte själv kan dra några slutsatser av, bör det normalt krävas alt köparen går vidare med sin undersökning. I så fall kan köparen tvingas anlita en sakkunnig för all fullgöra undersök­ningsplikten. Kraven på försiktighet från köparens sida måste dock givet­vis anpassas lill omständighetema, bl.a. fastighetens ålder. T.ex. bör en konsument som köper en fastighet med en nyuppförd byggnad av en näringsidkare som regel kunna ulan ytterligare undersökning utgå från att en fuktfläck beror på något annat än ett allvarligt byggfel. Det anförda torde överensstämma med gällande räll.

Några mer detaljerade regler om undersökningspliktens omfattning kan inte ställas upp. Därtill är omständighetema vid fastighetsköp alltför olika. Hur ingående undersökning som bör göras blir, som tidigare sagts, beroen­de bl.a. av de iakttagelser som kan göras på fastigheten. Men även uppgif­ter som säljaren lämnar om fastigheten kan vara av betydelse. Sådana uppgifter kan reducera köparens undersökningsplikt. Om l.ex. säljaren lämnar en förklaring till ett felsymtom som ger ett intryck av att felet är bagatellartat, kan säljaren normalt inte åberopa bristande undersökning från köparens sida, om felet visar sig vara av allvarlig art. Säljarens uppgifter kan också vara av betydelse på det sättet atl de utgör vamingssig-naler som bör föranleda en mer ingående undersökning från köparens sida.

Mot bakgmnd av det anförda anser jag alt en lagregel om köparens undersökningsplikt bör utformas så atl den får till följd all köparen skall undersöka fastigheten i den utsträckning som påkallas med hänsyn till den aktuella fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fasligheter samt omständigheterna vid köpet.

Några remissinstanser har menat att del i lagstiftningsärendet bör klar­göras i vilken utsträckning säljaren har en skyldighet att upplysa om bristfalligheter som han har känt till. Till den frågan återkommer jag i specialmotiveringen.

41

Säljarens kännedom om ell fel kan också ha betydelse för hans möjlighe­ter alt åberopa en genereU påföljdsfriskrivning (se NJA 1975 s. 545). En remissinstans har förordat alt det skall införas särskilda lagregler om den frågan och vissa andra frågor rörande friskrivningar. Enligt min uppfatt­ning saknas det för närvarande underiag för att konstatera att sådana regler behövs. Den frågan får därför, liksom hittills, överlämnas lill rätts­tillämpningen. En närliggande fråga är om reglema på detta område skall vara tvingande eller dispositiva. Den frågan skall jag behandla i avsnitt 2.3.6.

Prop. 1989/90:77

2.3.3 Besiktning

Mitt förslag: Några särskilda regler om besiktning skall inte införas.

Utredningens förslag: Gäller köpet ell småhus som förvärvas för privat bmk, skall köparen anses ha fullgjort sin undersökningsplikt, om fastighe­ten före köpet har besiktigats av en opartisk och i byggnadstekniska frågor erfaren person, som godtagils av säljaren och köparen, samt skriftligt utlåtande över besiktningen varit tillgängligt för parterna före köpet (se SOU 1987:30 s. 70-73).

Remissinstanserna: Remissinstanserna är allmänt positiva lill regler som leder till all ell besiktnings förfarande i större utsträckning än för närvarande tillämpas vid fastighetsköp. Flera remissinstanser ifrågasätter dock om de av utredningen föreslagna reglema skulle få den effekten. Det framhålls också från flera håll att förslaget är oklart i vissa hänseenden och bör omarbetas. Bl.a. konsumentverket understryker betydelsen av att frågan om besiktning och deklaration av äldre hus utreds. (Se remissam­manställningen, bilaga 8, avsnitt 4.)

Skälen för mitt förslag: För när\'arande saknas regler om att en fastighet skall besiktigas av en opartisk sakkunnig före ell fastighetsköp. Del lorde dock vara lämfigen vanligt all faslighetsmäklama anlitar en opartisk sak­kunnig för besiktning och värdering av fastigheten. Det utlåtande som den sakkunnige avger kan ses som ett komplement till den skriftliga beskriv­ning av fastigheten som mäklaren enligt 12 § lagen (1984:81) om fastig-helsmäklare är skyldig alt tillhandahålla köparen. Av en sådan beskrivning skall framgå bl. a. fastighetens taxeringsvärde saml byggnadens ålder, stor­lek och byggnadssätt. De rättsliga verkningarna av ett besiktningsutlåtan­de är inte lagreglerade. Del lorde dock ligga i sakens natur att säljaren som regel inte kan få gehör för ett påstående om att köparen bmstit i sin undersökningsplikt i fråga om en avvikelse som den sakkunnige inte märkt.

Enligt utredningens förslag skall den som köpt ett småhus anses ha fullgjort sin undersökningsplikt, om fastigheten före köpet besiktigats av en opartisk och i byggnadstekniska frågor erfaren person. Köparen skall kunna "desarmera" undersökningsplikten genom atl han skaffar ett skrifl-

42

ligt besiktningsutlåtande av en yrkesman på området. En avvikelse som     Prop. 1989/90:77 inte tas upp i besiktningsutlåtandet kommer härmed som regel att betrak­tas som ett dolt fel för vilket säljaren svarar. Syftet med förslaget är att främja att småhus besiktigas före köpet.

Det är generellt sett en fördel om besiktning av köpeobjektet kommer lill stånd vid småhusköp. Partema får en fastare gmnd för sin uppgörelse. Risken för atl köparen senare gör gäUande all fastigheten är behäftad med ell dolt fel lorde minska. Besiktningen kan därmed motverka senare dom-slolsprocesser. Som utredningen och flertalet remissinstanser framhåller är del dock inte realistiskt alt på detta område införa lagregler om obligato­risk besiktning. En lagreglering skulle därför endast kunna gå ut på att främja att en besiktning kommer till stånd före fastighetsköp.

Som flera remissinstanser har anfört är del tvivelaktigt om den av utredningen föreslagna regeln kommer atl främja en sådan utveckling. Regeln ger inte säljaren något egentligt incitament alt föranstalta om besiktning. Del kan vidare inte anses som rationellt all alla spekulanter på ett småhus de kan var många själva bekostar en besiktning.

Till det nu anförda kommer att den av utredningen föreslagna regeln kan antas bli svår all tillämpa för domstolama. Som jag har sagt fömt innebär redan gällande räll att en säljare normalt inte kan få gehör för ett påslående om alt köparen har bmstit i sin undersökningsplikt om en sakkunnig besiktningsman inte har upptäckt bristfälligheten i fastigheten. En lagregel som innebär att säljaren i princip alltid skall ansvara för bristfalligheter som inte har anmärkts i besiktningsullålandet kan enligt min mening emellertid bli alltför kategorisk och alltså hindra en rällslill-lämpning som leder till materiellt tillfredsställande resultat.

Visserligen bör man eftersträva en ordning, där säljama medverkar till all en besiktning kommer till stånd och där besiktningshandlingen ställs till alla spekulanters förfogande. Som framgår av vad jag nyss sade tilläm­pas en sådan ordning i viss utsträckning redan nu av vissa mäklare. Den av utredningen föreslagna regeln synes inte vara ell lämpligt medel för att få till stånd den eftersträvade ordningen. 1 stället skulle, som juridiska fakul­tetsstyrelsen vid Uppsala universitet har varit inne på, en förbättring av konsumentskyddet på detta område enklast kunna uppnås genom medver­kan av fastighetsmäklare. Genom förhandlingar mellan konsumentverket och mäklamas organisationer kan det kanske visa sig möjligt all åstad­komma riktlinjer som innebär all köpare av äldre småhus i flertalet fall kommer all ha tillgång till en besiktningshandling. Det ankommer på konsumentverket att ta ställning till om sådana förhandlingar bör tas upp.

Sammanfattningsvis kan jag inte förorda att utredningens förslag lill lagstiftning om besiktning genomförs.

43

2.3.4 Reklamation och preskription

Prop. 1989/90:77

Mitt förslag: Köparen får inte åberopa att fastigheten är felaktig, om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig lid efler det att han märkt eller borde ha märkt det (reklamation).

Säljarens ansvar för ett faktiskt fel preskriberas tre år efter det att köparen tillträdde fastigheten. Är säljaren en näringsidkare som i sin yrkesmässiga verksamhet har sålt en faslighet till en konsument huvudsakligen för enskilt ändamål, preskriberas ansvaret dock först tio år efter det atl köparen tillträdde fasligheten. Om en näringsid­kare i sin yrkesmässiga verksamhet har såll en småhusfastighet till en konsument eller helt eller delvis har uppfört småhuset ål en konsument huvudsakligen för enskilt ändamål och om konsumen­ten säljer fastigheten vidare, kan Ireårsliden mellan denne och den nye köparen förlängas till följd av en särskild regel. Enligt den regeln preskriberas konsumentens säljaransvar i ell sådant fall inte förrän tio år efter det all näringsidkaren avträdde fastigheten eller uppdra­get avslutades.

Reglema om reklamation och om kortare preskriptionstid än tio år kan inte göras gällande, om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.

Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag. Utredningens förslag avser dock endast faktiska fel. Utredningen har vidare inte föreslagit någon motsvarighet till den särskilda regeln beträf­fande fall då en fastighet har sålts vidare. (Se SOU 1987:30 s. 73-76 saml 84-85.)

Remissinstanserna: Utredningens förslag om reklamationsskyldighet har fåll ell brett stöd hos remissinstansema. Några remissinstanser är dock negativa. Utredningens förslag om preskription har fått ett mera blandat mottagande, även om flertalet remissinstanser har en positiv gmndinställ­ning till förslaget. Förslaget avstyrks i den delen bl. a. av hovrätten för Västra Sverige och juridiska fakultetsstyrelsen vid Uppsala universitet. (Se remissammanställningen, bilaga 8, avsnitt 5.)

Skälen för mitt förslag: Inom den allmänna köprätten kompletteras reglema om fel med bestämmelser om reklamation och preskription. En­ligt förslaget lill ny köplag (32, 33 och 41 §§) skall följande gälla. Köparen får inte åberopa att varan är felaktig, om han inte lämnar säljaren medde­lande om felet inom skälig tid efter det all han märkt eller borde ha märkt felet. Reklamerar köparen inte inom två år från del all ha har tagit emot varan, förlorar han rätten all åberopa felet, om inte annal följer av en garanti eller liknande utfästelse. Regeln om Ivåårspreskription gäller inte i fråga om rättsliga fel. Om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder får köparen åberopa att varan var felaktig utan hinder av reglema om reklamation och Ivåårspreskription. Jag kommer senare i dag att föreslå atl liknande regler skall gälla enligt den nya konsumenlköp­lagen.

44

När del gäller säljarens ansvar för fel i en försåld fastighet finns i Prop. 1989/90:77 jordabalken inte några särskilda reklamationsregler. Säljarens ansvar pre­skriberas enligt de allmänna reglerna i preskriptionslagen (1981:130) om tioårig preskription. Enligt eri särskild regel i 4 kap. 12 § andra stycket jordabalken måste dock talan om hävning väckas inom ett år från del köparen tillträdde fastigheten, om inte säljaren har förfarit svikligt.

Utredningens förslag innebär att reglerna i jordabalken på del aktuella området skulle närmas lill de regler som gäller inom den allmänna köprät­ten. Förslaget innebär följande. Köparen får inte åberopa att fastigheten är behäftad med ett faktiskt fel, om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig lid efter del att han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation). Köparen förlorar rätten att åberopa felet, om han inte reklamerar inom tre år från del att han tillträtt fastigheten (preskription). Har en näringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet sålt ell småhus till en konsument för privat bruk tillämpas dock den allmänna lioårspreskrip-tionen. Den särskilda preskriptionsregeln i fråga om rätten lill hävning behålls. Reglerna om reklamation och kortare preskriptionstid än tio år gäller inte om säljaren handlat i strid mot tro och heder.

Jag anser i likhet med det stora flertalet remissinstanser atl det finns skäl att genomföra utredningens förslag om att en faslighelsköpare skall vara skyldig alt reklamera inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt att fastigheten var behäftad med fel. En sådan regel finns redan nu i köplagen, konsumenlköplagen och konsumenttjänstlagen. Del är naturligt med en motsvarande regel även vid fastighetsköp. Från allmän synpunkt är det en fördel att en faslighelsköpare inte dröjer alltför länge med att reagera, när han inser att fastigheten är felaktig. Ell tidigt avhjälpande av etl fel kan många gånger begränsa skadeverkningarna av felet.

På en punkt anser jag dock all det finns skäl att frångå utredningens förslag. Enligt min mening bör reklamationsskyldigheten liksom i den allmänna köprätten i princip avse även rättsliga fel och rådighetsfd och inte endast som utredningen föreslagit faktiska fel. En ny regel om reklamationsskyldighet bör dock inte omfatta de rättsliga fel som avses i 4 kap. 15 och 16 §§ jordabalken. Här bör de nuvarande reglerna gälla oförändrade. Jag anser vidare att reklamationsskyldigheten bör avse för­sämringar av fastigheten före tillträdet för vilka säljaren är ansvarig enligt 4 kap. 11 och 12 §§ jordabalken. En sådan ordning ligger i linje med den köprältsliga principen att frågan om varan är felaktig skall bedömas med hänsyn till dess beskaffenhet när risken för varan går över på köparen.

När det så gäller frågan om preskriptionstid bör det enligt min mening

vara en allmän utgångspunkt att denna lid även i fortsättningen skall vara

tio år för sådana fall när en näringsidkare säljer en fastighet till en konsu­

ment. En annan ordning är oförenlig med den tioåriga preskriptionslid

som gäller för entreprenader enligt 17 § konsumenttjänstlagen. Tioårsti­

den bör vidare gälla vid rättsliga fel (jfr 41 § förslaget lill ny köplag) och

vid rådighetsfd. Frågan är emellertid om preskriptionstiden kan förkortas

i andra fall, l.ex. då säljaren är en privatperson. Remissinstanserna har

haft delade meningar om utredningens förslag om en treårig preskriptions­

tid för dessa fall.

45

Jag anser, i likhet med utredningen, att det är en rimlig utgångspunki all Prop. 1989/90:77 en privatperson som säljer en fastiiet skall vara fri från ansvar på gmnd av faktiska fel i fastigheten inom en kortare tid än den som följer av reglerna om tioårig preskription. En sådan ordning är lämplig i fall då en privatperson säljer ett äldre hus. Eventuella fel som begåtts vid uppföran­det av huset har i sådana fall typiskt sett redan gett sig lill känna när huset säljs av privatpersonen. För en förkortning av preskriptionstiden talar vidare all möjligheterna all utreda fastighetens skick vid ett sådant köp och vad som förekom vid köpeförhandlingarna försämras med liden.

När en privatperson säljer ell hus som nyligen har uppförts är läget emellertid ell annal. En förkortning av preskriptionstiden skulle här, som några remissinstanser har anfört, kunna leda till att säljaren undgår ansvar för ett allvarligt byggnadsfel därför atl felet inte ger sig lill känna förrän efler preskriptionstidens utgång. Som regel lorde del visserligen vara en näringsidkare som har ulfört det felaktiga byggnadsarbetet. Del är dock inte säkert atl den nye köparen kan göra gällande den räll som hans säljare har mot näringsidkaren. Skälen häitill är följande.

Om en konsument, som förvärvat etl småhus genom entreprenadavtal eller köpeavtal med en näringsidkare, överiåler småhuset vidare, lorde överiåldsen berättiga den nye köparen atl göra gällande näringsidkarens ansvar enligt entreprenadavtalet eller köpeavtalet endast om näringsidka­ren särskilt åtagit sig ell sådant ansvar. Detta följer av den allmänna principen att ell avtal ger upphov lill förpliktelser bara mellan avtalspar­terna (jfr SOU 1984:25 s. 237 flf..). Den nye köparen torde dock, som utredningen framhåller (se SOU 1987:30 s. 83), kunna vända sig mot näringsidkaren, om den förste köparen har överiåtil sin räll enligt avtalet och överlåtelsen inte är oförenlig med något villkor i detta, t. ex. ett villkor om alt en sådan överlåtelse inte får ske Ofr 4 kap. 22 § jordabalken och prop. 1970:20 s. B 220).

Som jag tidigare har sagt anser jag att det i och för sig är rimligt att man begränsar den tid under vilken en privatperson kan göras ansvarig för fel i en fastighet som han har sålt. Å andra sidan är det tydligt att en regel som begränsar säljarens ansvarslid bör utformas så att ett allvarligt fel vid t. ex. uppförandet av byggnaden hinner ge sig till känna före ansvarstidens utgång. Säljaren slår nämligen närmare än köparen att bära risken för ett sådant fel. Säljaren torde som regel kunna.Öra tillbaka ansvaret för felet på den näringsidare som utfört byggnadsarbetet. Av vad jag tidigare har anfört framgår att köparen, om han inte skulle kunna vända sig mot säljaren därför alt dennes felansvar preskriberats, har rätt alt återföra ansvaret för felet på näringsidkaren endast om han förvärvat säljarens rätt mot denne. En sådan ordning är inte tillfredsställande från konsument­skyddssynpunkt, eftersom man knappast kan utgå från all privatpersoner i någon större utsträckning kommer att tänka på att träffa sådana avtal.

En möjlig lösning på det berörda problemet synes vara atl en regel med

förkortad preskriptionstid inte alls eller endast i begränsad utsträckning

gäller i fall då en konsument vidareförsäljer ett småhus som han förvärvat

från en näringsidkare genom ett köp eller ett entreprenadavtal. Regeln

skulle kunna utformas så att preskriptionstiden i dessa fall aldrig blir

46

kortare än den tid som vid vidareförsäljningen kvarstår av näringsidkarens     Prop. 1989/90:77

tioåriga ansvar. En konsument som säljer fastigheten vidare ell år efler det

att han köpt fastigheten av en näringsidkare skulle alltså svara för dolda fel

i fastigheten under nio år. Detta ansvar kan konsumenten i normalfallet

föra vidare lill näringsidkaren. 1 vissa undantagsfall är dock delta inte

möjligt. Jag tänker på t. ex. det fallet att säljaren (konsumenten) själv har

förorsakat det dolda felet. Detta torde dock vara ovanligt. Säljaren kan

vidare komma att få slutligt stå för felet i fall då näringsidkaren är på

obestånd eller inte kan anträflfas. Det sist sagda kan förefalla hårt mot

säljaren, men denne slår enligt min uppfattning närmare till atl bära risken

för näringsidkarens obestånd än den slutlige köparen. Del är ju ändå

säljaren som har ingått avtal med den näringsidkare som kommit på

obestånd eller som inte kan anträflfas.

Vid övervägande av det anförda harjag kommit fram till all del är en lämplig och rättvis ordning att preskriptionstiden förkortas om säljaren är en privatperson, men att denna kortare preskriptionstid inte skall gälla i de fall somjag nyss berörde. När det gäller den förkortade preskriptionstidens längd delar jag utredningens och flertalet remissinstansers uppfattning atl tre år är en rimlig lid.

I enlighet med det anförda förordar jag att en köpare som förvärvar en fastighet av en konsument skall förlora rätlen alt åberopa fel som avses i 4 kap. 11,12 och 19 §§ jordabalken, om han inte reklamerar inom tre år från det all han har tillträtt fastigheten. Detta skall dock givetvis inte gälla om annat följer av en garanti eller liknande utfästelse. Den särskilda regeln om längre preskriptionstid än tre år bör avse konsumentens vidareförsälj­ning av småhusfastigheter, dvs. fasligheter som är bebyggda med ell en-eller tvåbostadshus. Har konsumenten eller dennes fångesman köpt fastig­heten av en näringsidkare i dennes yrkesmässiga verksamhet, skafi den som har köpt fasligheten av konsumenten kunna reklamera hos denne inom tio år efter det alt näringsidkaren avträdde fasligheten. Om konsu­menten förvärvat småhuset genom ett entreprenadavtal, bör den som har köpt fastigheten av konsumenten kunna reklamera hos denne inom tio år efter del att näringsidkaren avslutade uppdraget, dvs. normall inom tio år efter det att slutbesiktning ägde mm.

En längre preskriptionslid än tre år mellan konsumenten och dennes köpare bör alltså kunna gälla i fall då en näringsidkare tidigare har med­verkat till uppförandet av ett nytt småhus. Frågan är emellertid om det längre ansvaret bör gälla även då näringsidkaren inte har uppfört en ny byggnad utan i stället har utfört en ombyggnad, tillbyggnad eller repara­tion.

Enligt konsumenttjänstlagen har en näringsidkare ett tioårigt ansvar

gentemot en konsument även för sådana arbeten på fast egendom som

avser om- och tillbyggnader samt reparationer. En regel som generellt

föreskriver en förlängd preskriptionslid mellan en konsument och dennes

köpare för det fall att en näringsidkare som konsumenten har anlitat har

utfört ett sådant arbete på fastigheten skulle dock enligt min mening föra

för långt och strida mot tankarna bakom treårspreskriptionen. Det förefal­

ler inte rimligt om enbart det förhållandel alt konsumenten tidigare har

47

anlitat en näringsidkare för t. ex. en enklare reparation skulle innebära att     Prop. 1989/90:77

konsumentens ansvar för alla tänkbara fel i fastigheten förlängdes. Inte

heller synes det lämpligt med regler som innebär att ansvarstiden varierar

för olika fall, så att den normah är tre år men är längre om felet direkt kan

hänföras till arbeten som har utförts av en näringsidkare. Generella regler

torde vara att föredra. Enligt min uppfattning bör en generell regel om

ansvar under längre tid endast avse myckel omfattande arbeten på ett

befintligt småhus. Etlsådant ansvar bör därför kunna aktualiseras om en

tillbyggnad skett. Även ombyggnader och reparationer kan visserligen

någon gång vara omfattande, men det är inte del vanligaste. Det kan

knappast komma i fråga att här ha en längre preskriptionslid vid särskilt

omfattande arbeten eftersom en sådan regel skulle bli alltför obestämd.

Vid försäljning efter ombyggnad respektive reparation bör därför aUtid

Ireårsliden gälla.

Enligt förslaget till ny köplag skall reglerna om reklamalionsskyldighel och förkortad preskriptionstid inte gälla om säljaren förfarit grovt vårds­löst eller i strid mot tro och heder. Jag anser all en motsvarande regel bör gälla även vid fastighetsköp. Del innebär en viss förbättring av köparens ställning i förhållande till utredningens förslag. En fördel med mitt förslag är att en köpare kan göra säljaren ansvarig även efter Ireårstidens utgång, om säljaren har handlat illojalt.

Utredningen har föreslagit alt den särskilda preskriptionsregel som gäl­ler vid fastighetsköp i fråga om rätten till hävning inte skall ändras. Enligt den särskilda preskriptionsregeln är rätten till hävning förlorad, om inte talan härom väcks inom ett år från tillträdel. Detta gäller dock inte om säljaren "förfarit svikligt". Detta förslag har godtagits av remissinstan­sema. Även jag ansluter mig till förslaget. 1 linje med vad jag nyss förorda­de beträflFande undantag från reglema om reklamationsskyldighet och förkortad preskriptionstid bör regeln dock innebära att köparen är bibe­hållen sin räll till hävning även sedan eltårstiden har gått ut i fall då säljaren har förfarit grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. Del sagda föranleder en ändring av 4 kap. 12 § andra stycket jordabalken. En motsvarande ändring bör göras också i 4 kap. 15 § andra stycket.

Uttrycket "förfarit svikligt" används också i 4 kap. 27 § andra stycket jordabalken. Enligt den regeln får köparen vid svek från säljarens sida hävaköpet trots atl fasligheten väsentligt gått ned i värde på gmnd av en omständighet som beror av köparen, t.ex. skogsavverkning eller nyttjan-derättsupplåtelse. Den berörda regleringen avviker från vad som gäller inom den allmänna köprällen (jfr 66 § förslaget till ny köplag) och är enligt min mening alltför sträng mot säljaren. Jag anser att köparen i de ifrågava­rande fallen bör få häva köpet endast om säljaren får ersättning för värde­minskningen. Inom den allmännai köprätten krävs inte svek för att häv­ning skall få ske i fall då det köpta väsentligt har gått ned i värde. Jag anser att en sådan ordning bör gälla också i detta sammanhang. Jag förordar därför att 4 kap. 27 § jordabalken ändras så alt hävning alllid får ske i de fall som avses med bestämmelsen, om säljaren får ersättning för värde­minskningen.

48

2.3.5 Påföljder

Prop. 1989/90:77

Mitt förslag: Påföljdema vid faktiskt fel skall liksom för närvarande vara hävning, prisavdrag saml skadestånd. Som fömtsättning för hävning skall gälla atl felet är av väsentlig betydelse. Prisavdraget skall beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtals­enliga prisei svarar mot förhållandet vid lidpunkten för tillträdet mellan fastighetens värde i felaktigt och i avtalsenligt skick. Skade­stånd skall utgå endast om avvikelsen avser egenskap som får anses utfäst eller om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida.

Reglema om hävning och prisavdrag skall gälla även vid rättsliga fel och rådighetsfd samt vid dröjsmål och förhållanden som avses i 4 kap. 11 och 12 §§ jordabalken. De skadeståndsregler som gäller för dessa fall behålls oförändrade.

Utredningens förslag: Utredningens förslag, som endast tar sikte på faktiska fel, överensstämmer med mitt förslag utom i följande hänseen­den. Hävning skall få ske om felet är av väsentlig betydelse eller säljaren förfarit svikligt. Skadestånd skall utgå endast om avvikelsen avser egen­skap som får anses utfäst eller säljaren förfarit svikligt. (Se SOU 1987:30 s. 76-79, jfr s. 84-85.)

Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser tillslyrker utredningens förslag eller lämnar det utan erinran. Några remissinstanser ifrågasätter om inte utgångspunkten för prisavdraget bör vara att det skall motsvara kostnadema för att avhjälpa felet. Det ifrågasätts också om inte prisavdra­get bör baseras på förhållandena vid tidpunkten för köpet i stället för förhållandena vid tillträdet. (Se remissammanställningen, bilaga 8, avsnitt 6.)

Skälen för mitt förslag: När det föreligger ell faktiskt fel i den förvärvade fasligheten, kan enligt gällande rätt påföljdema hävning, prisavdrag och skadestånd bli aktuella. Dessa påföljder kan också bli aktuella vid rådig­hetsfd (4 kap. 18 §) och rättsliga fel (4 kap. 15 17 §§) samt vid skada till följd av vanvård eller annat vållande från säljarens sida (4 kap. 12 §). Vid dröjsmål från säljarens sida kan köparen kräva skadestånd samt, om inte dröjsmålet är av ringa betydelse, häva köpet (4 kap. 13 och 14 §§). Köpa­ren har rätt lill hävning eller prisavdrag om fastigheten skadats eller försämrats på gmnd av händelse för vilken säljaren står faran (4 kap. 11 §). Även i 1905 års köplag återfinns påföljdema hävning, prisavdrag och skadestånd. I den föreslagna nya köplagen finns också påföljden avhjäl­pande. I det följande behandlas de olika påföljderna under skilda mbriker.

Hävning

Bestämmelserna om hävning av fastighetsköp fömtsätter i princip alt avtalsbrottet är väsentligt, eller, som del uttrycks i jordabalken (se 4 kap. 11,12 och 15 §§), "ej ringa". Vissa undantag finns dock. Om fastigheten

49

4   Riksdagen 1989/90. I saml. Nr 77

efter köpet skadats eller försämrats till följd av säljarens vanvård eller     Prop. 1989/90:77

vållande får köparen häva köpet även om skadan är att anse som ringa, när

säljaren har förfarit svikligt. Motsvarande gäller vid faktiska fel (4 kap.

19 §) saml vid rådighetsfd (4 kap. 18 §) och sådana rättsliga fel som avses i

4 kap. 15 och 17 §§. Om fasligheten på gmnd av inteckning eller upplåtelse

av panträtt svarar för högre belopp än sorti fömtsattes vid köpet, gäller de

särskilda reglema i 4 kap. 16 §. Ete berörda reglema ansluter nära lill

reglema i 1905 års köplag om hävning vid köp av bestämt gods.

På de flesta rättsområden har utvecklingen alkmer gått mot att man ställer upp ett generellt krav på väsentlighet för att en avtalspart skall få vidta den genomgripande och för motparten betungande påföljd som hävning innebär. Ett sådant väsenllighetskrav för hävning har också lagits in i förslaget lill ny köplag. Mot bakgmnd av det sagda delar jag utredning­ens uppfattning atl del även vid fastighetsköp bör anges i lagtexten all del föreligger ett väsenllighetskrav för hävning. Ändringen bör avse inte bara hävning vid faktiska fel utan också de andra fall där hävning av fastighets­köp kan komma i fråga. Däremot anser jag inte all del finns något behov av alt komplettera denna regel med en regel som ger en generell hävnings-rält vid svek från säljarens sida. Väsentlighelskravel bör liksom enligt förslaget lill ny köplag gälla även vid svek. Utredningens förslag i den delen bör alltså inte genomföras.

Under hänvisning till det anförda förordar jag att det i 4 kap. 11, 12, 13 och 15 §§ jordabalken anges att hävning får ske endast om skadan resp. dröjsmålet är av väsentlig betydelse.

Avhjälpande

Del finns för närvarande inte några regler om rätt eller skyldighet för den som sålt en fastighet att avhjälpa ett fel i fastigheten. Sådana regler finns däremot i konsumenttjänstlagen och har också föreslagils i den nya köp­lagen. Jag kommer senare i dag att föreslå att sådana regler förs in i den nya konsumenlköplagen.

Del lorde knappast vara lämpligt all införa en generell regel i jordabal­ken om skyldighet för säljaren atl avhjälpa fel i fastighet. Flertalet säljare är ju privatpersoner som i allmänhet inte själva kan avhjälpa ett fel (jfr prop. 1988/89:76 s. 126). Härtill kommer att köparen som regel rent praktiskt lorde ha lättare alt ombesörja att felet blir avhjälpt än säljaren. Denne kan ju t. ex. ha flyttat från orten. All införa regler om avhjälpande av fel i fastighet skulle därför kunna komma i fråga endast beträffande fall då säljaren är en näringsidkare och köparen är en konsument. Det helt övervägande antalet nya småhus lorde emellertid förvärvas genom entre­prenadavtal i någon form (se SOU 1986:38 s. 116). Del förekommer dock att en konsument förvärvar ett sådant småhus genom köp ulan alt närings­idkaren åtagit sig att avhjälpa eventuella fel. Det förekommer naturligtvis också att konsumenter förvärvar begagnade småhus av näringsidkare.

Att jordabalken saknar regler om avhjälpande av fel lorde inte innebära

några påtagliga nackdelar för konsumentema. Dessa kommer bl.a. att få

ett utökat skydd vid köp av nya småhus genom de skadeståndsregler som

50

jag skall behandla i det följande. Partema torde också som regel träffa     Prop. 1989/90:77 avtal om all avhjälpande skall ske, åtminstone vid köp av nya småhus. Enligt min mening saknas det därför anledning att i jordabalken föra in särskilda regler om avhjälpande av fel.

Prisavdrag

Som tidigare sagts kan köparen vara berättigad till prisavdrag vid olika former av fel i den sålda fastigheten. Lagtexten innehåller inte någon närmare anvisning om hur prisavdraget skall beräknas. Bestämmelserna i jordabalken om prisavdrag torde i princip ha samma innebörd som be­stämmelsen i 1905 års köplag om prisavdrag vid köp av bestämt gods, nämligen all prisavdraget skall svara mot den värdeminskning som felet representerar (se 42 § i 1905 års köplag och SOU 1947:38 s. 198).

Utredningens förslag all man även i fortsättningen skall bestämma avdraget efler en jämförelse mellan värdet av fastigheten i felaktigt skick och det värde som den skulle ha haft i felfritt skick motsvarar vad som föreslagils öm prisavdrag i den nya köplagen (se 38 § i förslaget lill den lagen). Ett altemativ kunde vara all låta prisavdraget motsvara kostnader­na för att avhjälpa felet (jfr 22 § konsumenlljänsllagen och 34 § förslaget till ny köplag). En regel av del slaget passar emellertid inte så bra om inte säljaren är skyldig att avhjälpa felet. 1 fall då säljaren är en privatperson skulle regeln ibland kunna leda till otillfredsställande resultat.

Mot bakgmnd av det anförda föreslårjag att det i 4 kap. jordabalken tas in en bestämmelse om att etl avdrag på köpeskillingen skall beräknas så att förhållandet mellan del nedsatta och det avtalsenliga prisei svarar mot förhållandel mellan fastighetens värde i felaktigt och i avtalsenligt skick. Beräkningen bör hänföras till förhållandena vid tidpunkten för köparens tillträde av fastigheten (jfr NJA 1988 s. 1). Regeln bör ta sikte på alla de fall då ett prisavdrag blir aktuellt, alltså inte bara på faktiska fel utan oekså på rättsliga fel och rådighetsfd.

Skadestånd

Genom regeln om prisavdrag kan köparen få medel att bekosta all ett

faktiskt fel avhjälps. Del kan emellertid inträffa att en köpare drabbas av

andra kostnader till följd av ett fel. Det kan t. ex. ha uppstått följdskador

eller köparen kan ha blivit tvungen att hyra en ersäiiningslägenhei medan

fastigheten reparerades. Enligt gällande rätt ersätts kostnader av ifrågava­

rande typ endast om de beror på atl fastigheten avviker från vad som

utfästs eller om säljaren har förfarit svikligt. Fömtom i sådana fall har

säljaren alltså inte något skadeståndsansvar vid s.k. dolda fel. Om det

dolda felet avser en s. k. kämegenskap, dvs. en egenskap hos fastigheten

som får anses utfast trots att den inte berörts vid köpeförhandlingama,

anses säljaren kunna bli skadeståndsskyldig (jfr NJA 1978 s. 307). Sälja­

rens skadeståndsansvar vid faktiskt fel motsvarar vad som gäller enligt

42 § i 1905 års köplag om köp av bestämt gods.

Utredningen har inte föreslagit någon ändring av reglerna om skade-

5j

stånd vid faktiska fel. I sådana fall där säljaren borde ha haft kännedom Prop. 1989/90:77 om ett dolt fel och borde ha upplyst köparen om felet, kunde det enligt utredningen finnas skäl att överväga att införa en skadeståndsskyldighet för säljaren. Utredningen lade dock inte fram något sådant förslag, efter­som den ansåg alt utvecklingen på den allmänna köprättens område borde avvaktas (se SOU 1987:30 s. 79).

Remissinstanserna har i allmänhet godtagit utredningens ståndpunkt. Konsumentverket har beklagat alt utredningen inte har föreslagit något skadeståndsansvar för säljaren när denne borde ha haft kännedom om felet och borde ha upplyst köparen om felet. Enligt hovrätten för Västra Sverige bör del anges i lag att säljaren har ett strikt skadeståndsansvar när fastigheten saknar en kärnegenskap.

Förslaget till ny köplag innehåller nya regler om skadestånd vid kon­traktsbrott. Vid fd i varan är säljaren skadeståndsansvarig för sådant som ligger inom hans kontrollsfär (kontrollansvar). Den skadeståndsskyldighet som följer av konirollansvaret omfattar näraliggande och typiska förluster på gmnd av avtalsbrottet, s. k. direkta skador. Ansvar för övriga förluster, s.k. indirekta skador, fömtsätter vållande på den skadeslåndsskyldiges sida. Säljarens ansvar för indirekta skador omfattar försummelser såväl vid avtalsslutet som vid fullgörandet av avtalet. Säljaren kan bl.a. bli skadeslåndsskyldig om han har underlåtit all lämna köparen sådana upp­gifter om varans egenskaper eller användning som han har varit eller borde ha varit medveten om och som han har förstått eller borde ha förstått var vikliga för köparen (se prop. 1988/89:76 s. 139).

När jordabalken infördes föreslogs i lagrådsremissen att säljaren skulle vara skadeslåndsskyldig vid faktiskt fel dels om avvikelsen avsåg en egen­skap som säljaren utfast, dels om säljaren känt lill eller borde ha känt till felet (se prop. 1970:20 s. B 212). Den sistnämnda delen av förslaget ge­nomfördes inte. Det ansågs mer rimligt att säljare av fast egendom likställ­des med säljare av lös egendom i vad angår villkor för skadeståndsskyldig­het. Köparen skulle därför anses skäligen gottgjord genom sin rätt till avdrag på köpeskillingen, när inte säljaren förfarit svikligt (se prop. 1970:20 s. A 221 och 398).

Enligt min uppfattning bör köparens rätt till skadestånd vid faktiskt fel i fastighet nu anpassas till vad sorn föreslagils på den allmänna köprällens område. Jag anser dock inte alt reglerna om konlrollansvar bör gälla faktiska fel i fastighet. Ett kontrollansvar synes nämligen passa mindre bra för det typiska fastighetsköpet, som ju sker mellan privatpersoner och avser en begagnad fastighet. Ett kontrollansvar vid faktiskt fel i fastighet skulle enligt min mening lägga ett alltför strängt ansvar på säljaren. Jag anser därför att anpassningen till den allmänna köplagen bör gå till så att köparen har räll till ersättning orn felet beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten avviker från vad säljaren särskilt har utfäst (jfr 40 § tredje stycket förslaget till ny köplag). Genom en sådan ordning kommer säljaren bl. a. att bli ansvarig i fall då han borde ha haft kännedom om ett dolt fel och borde ha upplyst köparen om felet.

Någon sådan särskild regel om säljarens ansvar för kärnegenskaper som

föreslagits av hovrätten för Västra Sverige anser jag inte erforderlig. Den

52

nya skadeståndsregel rörande ansvar för försummelse som jag föreslagit torde i praktiken kunna åberopas i vissa av de ifrågavarande fallen. 1 övriga fall bör säljarens ansvar för kärnegenskaper liksom hittills anses följa av hans ansvar för vad han utfäst.

Prop. 1989/90:77

2.3.6 Tvingande eller dispositiva regler?

Mitt förslag: En näringsidkare som i sin yrkesmässiga verksamhet har sålt en fastighet till en konsument huvudsakligen för enskilt ändamål får inte mot konsumenten åberopa etl köpevillkor som i jämförelse med bestämmelserna i jordabalken om säljarens ansvar för fel och dröjsmål är till nackdel för konsumenten. Motsvarande gäller i fråga om säljarens ansvar enligt 4 kap. 11 och 12 §§ jordabal­ken. Det sagda gäller inte om köparen tillförsäkras ett sådant garan­ti-, försäkrings- och avtalsskydd som ställs som villkor för statlig bostadsfinansiering. Vid andra köp än konsumentköp skall reglerna vara dispositiva.

Utredningens förslag: Om en näringsidkare har utfört eller låtit utföra byggnadsarbete på ell småhus och därefter i sin yrkesmässiga verksamhet har sålt fastigheten lill en konsument för dennes privata bruk, kan närings­idkaren begränsa sitt ansvar för ett faktiskt fel i fasligheten genom avtal med konsumenten i samband med köpet endast om ett besiklningsullålan­de varit tillgängligt för konsumenten före köpet. Ett sådant avtal får inte avse annat än att näringsidkaren fritar sig från skyldigheten att utge skadestånd för det fall all felet avhjälps eller all preskriptionstiden begrän­sas från tio till tre år. Har näringsidkaren inte utfört eller låtit utföra något arbete på fastigheten, skall reglerna - liksom vid andra köp än konsu-menlköp - vara helt disposiliva. (Se SOU 1987:30, s. 79-84.)

Remissinstanserna: Remissinstanserna är med något undantag positiva till att avtalsfriheten begränsas på sätt utredningen föreslagit. Flera instan­ser anser dock att den föreslagna regeln bör förtydligas. Bl.a. konsument­verket anser att begränsningen av avtalsfriheten bör gälla även om närings­idkaren inte har utfört något byggnadsarbete på fastigheten. (Se remissam­manställningen, bilaga 8, avsnitt 7.)

Skälen för mitt förslag: 4 kap. jordabalken innehåller för närvarande inte någon regel som särskilt tar sikte på konsumentskyddet. Reglerna om säljarens och köparens förpliktelser vid fastighetsköp är dispositiva. Detta gäller även i fråga om felregeln i 4 kap. 19 §.

I förarbetena till jordabalken uttalade departementschefen bl. a. följan­de (se prop. 1970:20 s. B 212):

En säljare bör vara oförhindrad atl frita sig från ansvar för faslighetens beskaflFenhel. Delta innebär emellertid inte atl en friskrivningsklausul utan vidare bör tillåtas sätta regeln om abstrakta fel ur spel. Från köparens synpunkt måste det nämligen vara av vikt alt det blir otvetydigt klarlagt i vilket hänseende säljaren inte vill stå ansvar för fastighetens beskaffenhet. Köparen får härigenom möjlighet alt skydda sina intressen genom en

53

särskilt noggrann undersökning eller att på annat sätt skydda sig mot     Prop. 1989/90:77

risken av att det finns ett dolt fel. Han kan givetvis också påkalla en mot

friskrivningen svarande nedsättning av den tilltänkta köpeskillingen. En

allmänt hållen generell klausul om att fastigheten säljs i befintligt skick

torde därför inte utan vidare böra frita säljaren från allt ansvar. Klausuler

av detta slag får emellertid såsom en del av avlalsinnehållel i vanlig

ordning bli föremål för domstolarnas tolkning.

I rättsfallet NJA 1975 s. 545 framhöll högsta domstolen atl departe­mentschefen tycktes ha intagit den ståndpunkten all 4 kap. 19 § jordabal­ken skulle ha ell slags "halvtvingande" natur men att någon regel av den innebörden inte hade tagils in i lagen. Högsta domstolen fann därför att man inte kunde underkänna allmänna friskrivningsklausuler men fram­höll också alt det inte var uteslutet alt det för tillämpning av friskrivnings­klausuler fick ställas strängare krav i flera hänseenden när det gäfide områden där rådande värderingar rörande konsumentskydd gjorde sig gällande. 1 rättsfallet NJA 1981 s. 400 ansågs en fackman i byggbranschen vid försäljning av fastighet till enskild konsument inte kunna genom en allmän friskrivning frånsäga sig ansvar för dolda konslmktionsfel av all­variig art i ell byggnadsarbete sorn han själv hade utfört på fastigheten.

Jag delar utredningens uppfattning all det inte finns skäl alt ändra det rådande rättsläget på denna punkt när del gäller fastighetsköp i allmänhet. Reglerna om säljarens ansvar för fel m. m. bör alltså vara disposiliva vid köp i allmänhet. Lägel är dock etl annat i fall då en näringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet säljer ett småhus till en konsument huvudsakli­gen för enskilt ändamål. Här gör sig de sedvanliga konsumentskyddsaspek-terna gällande. Den civilrätlsliga lagstiftning som gäller till skydd för konsumenterna är i princip tvingande lill konsumentens förmån. Starka skäl talar enligt min mening för all avtalsfriheten på liknande sätt begrän­sas i fall då en näringsidkare säljer en fastighet lill en konsument.

Utredningen har föreslagit att en tvingande reglering till skydd för konsumenter bara skall gälla om näringsidkaren har ulfört eller har låtit utföra byggnadsarbete på ett småhus och därefter i sin yrkesmässiga verk­samhet har sålt fastigheten till en konsument för dennes privata bmk.

En konsument som förvärvar eit begagnat småhus från en näringsidkare torde emellertid ofta utgå från all näringsidkaren har eller känner ett särskilt ansvar för husels skick. Eftersom konsumenten torde få svårt att kontrollera om näringsidkaren har ulfört något byggnadsarbete på fastig­heten finns del en risk för all en inskränkning av den tvingande regleringen lill att avse enbart fall då näringsidkaren har ulfört eller har låtit ulföra sådant byggnadsarbete skulle komma att missbmkas av en mindre nogräk­nad näringsidkare. Tvister och avgränsningsproblem kan också uppkom­ma. Enligt min uppfattning bör därför avtalsfriheten begränsas i alla de fall då en näringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet säljer en fastighet lill en konsument huvudsakligen för enskilt ändamål.

Utredningens förslag om köp av begagnade småhus lar endast sikte på

regierna om faktiska fel. Däremot föreslår utredningen att reglerna om

förvärv av nya småhus i princijp skall i sin helhet vara tvingande lill

konsumentens förmån och läcka iinle bara faktiska fel utan också rättsliga

fel och dröjsmål från näringsidkarens sida.

54

Enligt min uppfattning bör en regel i jordabalken som begränsar avtals­friheten när näringsidkare säljer småhus till konsumenter ta sikte inte endast på reglema om faktiska fel. Det finns etl behov av ett konsument­skydd även i andra fall. Jag tänker då på skador på fastigheten som avses i 4 kap. 11 och 12 §§ jordabalken samt på rättsliga fel och rådighelsfel samt dröjsmål från näringsidkarens sida. Mot bakgmnd av det anförda förordar jag all del införs en regel i jordabalken som begränsar avtalsfriheten i samtliga de fall som jag nu har nämnt. Begränsningen bör göras så alt de dispositiva regler som nu gäller görs tvingande lill konsumentens förmån.

Enligt utredningens förslag skall näringsidkaren kunna friskriva sig från visst ansvar vid fel, om konsumenten före köpet har fått tillgång lill ett sådant besiklningsullålande som utredningen föreslagit särskilda regler om. Somjag tidigare har sagt (se avsnitt 2.3.3) anser jag all det nu inte bör införas några särskilda regler om besiktning. Den av utredningen föreslag­na friskrivningsregeln kan alltså inte införas. Däremot finns del anledning att anknyta till mitt tidigare (se avsnitt 2.2.2) förslag att konsumenttjänst­lagens regler inte skall vara tvingande vid sådana småhusenlreprenader där konsumenten tillförsäkras ett sådant garanti-, försäkrings- och avtals­skydd som ställs som villkor för statlig bostadsfinansiering. Motsvarande bör gälla beträffande jordabalkens felregler om konsumenten tillförsäkras ell sådant konsumentskydd vid etl fastighetsköp.

Prop. 1989/90:77

2.4 Köp av byggnad på annans mark

Mitt förslag: Vid köp av byggnad på annans mark skall i stället för reglema i köplagen om faktiskt fel och påföljder för sådant fel tillämpas vad som föreskrivs om faktiskt fel och påföljder för sådant fel i 4 kap. jordabalken.

Utredningens förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se SOU 1988:66 s. 53-66).

Remissinstanserna: Utredningens förslag tillstyrks allmänt. En remissin­stans ställer sig dock tveksam lill förslaget. (Se remissammanställningen över SOU 1988:66, bilaga 9.)

Skälen för mitt förslag: De i föregående avsnitt behandlade reglema i 4 kap. jordabalken om fel och påföljder för fel gäller endast om köpet avser fast egendom, dvs. mark och vatten. Den fasla egendomen är indelad i fastigheter. Enligt reglema om tillbehör lill fastighet är en byggnad fast egendom endast om marken och byggnaden är i samma ägares hand. Om någon har nyttjanderätt lill annans mark och äger byggnader som är uppförda på marken räknas både nyttjanderätten och byggnadema som lös egendom.

Reglema i 4 kap. jordabalken gäller endast köp ay fast egendom. Om ett köp avser en byggnad på annans mark och nyttjanderätten till marken gäller i stället reglema i köplagen om köp av lös egendom. Köplagen gäller även i fall då köparen är en konsument och säljaren är en näringsidkare.

55

Konsumenlköplagen är inte tillämplig i ett sådant fall eftersom den gäller Prop. 1989/90:77 endast köp av lösa saker (se 1 § konsumenlköplagen, 1973:877; jag avser att senare i dag föreslå atl motsvarande skall gälla även enligt den nya konsumenlköplagen). Har nyttjanderätten upplåtits i form av tomträtt gäller dock reglema i 4 kap. jordabalken vid överlåtelse av tomträtten (se 13 kap. 7 § jordabalken). Tomträtten behandlas även i många andra hänse­enden som fast egendom. Om tomlrält upplåts i en fastighet till vilken hör en byggnad innefattar tomlrättsupijlåtdsen en överlåtelse av byggnaden (se 13 kap. 5 § jordabalken). Om fastighetsägaren fått ersättning för bygg­naden är köplagen tillämplig på förvärvet (se NJA 1977 s. 138).

Reglema om köp av fast egendonr skiljer sig i vissa hänseenden väsent­ligt från reglema om köp av lös egendom. En sådan skillnad mellan regelsystemen föreligger när del gäller köpets form. Fastighetsköpet är sedan länge formbundet. Kravet på skriftlig form vid fastighetsköp hänger bl. a. samman med det lagfarts- och inteckningssystem som gäller i fråga om fastigheter. Något formkrav föreligger däremot inte vid köp av lös egendom. Jag bortser då från vissa undantagsfall, t. ex. köp av tomträtt. Ett muntligt avtal om köp av en byggnad på annans mark är alltså bindande.

Utredningen har övervägt om det finns skäl att införa ett krav på skriftlig form i fråga om köp av byggnader på annans mark. Utredningens uppfattning att de gällande reglema inte bör ändras på denna punkt har godtagits av så gott som alla remissinstanser.

Inte heller jag anser att det föreligger skäl att ändra den gällande ord­ningen på denna punkt. Som framhållits från flera håll kan frågan dock givelvis komma i ett annal läge om det införs ell registerpantsyslem i fråga om byggnader på annans mark (jfr betänkandet, SOU 1984:22, Panträtt i registrerad nyttjanderätt).

Vad gäller frågan om fel i byggnad på annans mark kan allmänt sägas att de regler om fel i fastighet som jag har föreslagit i det föregående nära anknyter till de köprättsliga reglema. Det finns dock vissa skillnader mellan reglema.

En viktig skillnad är regeln att köparens undersökningsplikt allmänt sett inte har samma centrala betydelse för säljarens felansvar enligt köplagen som för hans felansvar enligt jordabalken. En annan viktig skillnad förelig­ger i fråga om den tidpunkt då säljarens ansvar för ett faktiskt fel preskri­beras. Enligt köplagen preskriberas delta ansvar i princip två år efter det all varan har mottagits (se 32 § andra stycket förslaget till ny köplag). Enligt de nya regler i jordabalken somjag tidigare har föreslagit (se avsnitt 2.3.4) sker preskription i princip tre år efler del att köparen tillträdde fastigheten eller, om säljaren är en näringsidkare och köparen en konsu­ment, tio år efter tillträdet. Reglema i jordabalken innebär vidare all köparen i princip måste väcka talan om hävning inom ett år från det tillträdet skedde, om han vill häva köpet på gmnd av ett fel. Enligt köplagen kan hävning ske inom den tvååriga preskriptionstiden.

Köp av byggnad på ofri gmnd har liksom köp av fast egendom en starkt

individuell prägel. 1 varje fall om ett köp gäller en byggnad som har något

ekonomiskt värde att tala om torde det i praktiken knappast komma i

fråga att köparen genomför köpet utan atl först undersöka byggnaden.

55

Av del anförda framgår alt köparens undersökningsplikt är av central Prop. 1989/90:77 betydelse när det gäller säljarens ansvar för fel i en byggnad på annans mark. Jag delar av delta skäl utredningens och remissinstansemas uppfatt­ning att jordabalkens regler om faktiska fel passar bättre än köplagens felregler, när det är fråga om fel i en såld byggnad. Jag delar också uppfattningen att säljarens ansvar för fel i en byggnad bör preskriberas vid samma tidpunkt vare sig byggnaden är tillbehör lill en fastighet eller ej. De preskriptionsregler i jordabalken som jag tidigare har föreslagit bör därför gälla också vid fel i byggnad på annans mark. Denna ordning har den fördelen från konsumentskyddssynpunkt atl en näringsidkare som säljer en byggnad på annans mark till en konsument får ett tioårigt ansvar för fel i byggnaden. Ansvarsliden enligt köplagen är endast två år. Av stort intresse ur konsumentskyddssynpunkt är också all fdreglema i köplagen är dispositiva medan, enligt vad jag tidigare föreslagit (se avsnitt 2.3.6), felreglerna i jordabalken i princip skall vara tvingande i sådana fall då en näringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet har såll en fastighet till en konsument huvudsakligen för enskilt ändamål.

Påföljden hävning får särskilt ingripande betydelse, när det är fråga om byggnader. Detta gäller givetvis vare sig byggnaden är fast eller lös egen­dom. Talan om hävning på gmnd av fel i byggnad på annans mark bör därför, som utredningen har föreslagit, väckas senast inom etl år från det atl tillträde skedde.

Jag kan även i övrigt ansluta mig till vad utredningen har föreslagit ifråga om reglema om fel i byggnad på annans mark. Förslaget att felregler­na i jordabalken skall tillämpas även när det är fråga om köp av en sådan byggnad bör mot bakgmnd av det anförda genomföras. En regel härom bör lämpligen tas in i 1 § i den nya köplagen. Jag återkommer lill den närmare innebörden av mitt förslag i specialmotiveringen (avsnitt 4.3).

En remissinstans har ifrågasatt om inte utredningen bort överväga även andra ändringar av reglema om köp av byggnad på annans mark än reglema om fel, t. ex. reglema om dröjsmål. Jag kan för min del inte se att del föreligger något behov av sådana överväganden.

2.5 Ikraftträdande

De nya reglema bör träda i kraft samtidigt med den nya köplagen och konsumenlköplagen, dvs. tidigast den 1 juli 1990.

Vid lagstiftning på civilrättens område gäller som huvudregel all en ny lag inte skall ges verkan på avtal som har ingåtts före den nya lagens ikraftträdande. Undanlag från denna princip har dock gjorts när starka skäl vanligen av social natur talat för det.

Utredningen har föreslagit alt del görs ett undanlag från denna huvudre­gel så atl de nya reglerna om reklamation och preskription vid faslighels-köp blir tillämpliga även på avtal som ingåtts före ikrafllrädandet. Därvid föreslås att den treåriga preskriptionstiden skall räknas från ikraftträdan­det (se SOU 1987:30 s. 115-117). De remissinstanser som har uttalat sig i frågan har varit negativa till en sådan retroaktiv verkan.

För egen del anser jag inte alt det finns tillräckliga skäl all i detta

57

lagstiftningsärende frångå den allmänna regeln att ny lag inte skall ges Prop. 1989/90:77 verkan på avtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Jag kan därför inte biträda utredningens förslag i denna del. För tydlighets skull bör i lagtex­ten anges att de äldre bestämmelsema alltjämt skall gälla i fråga om avtal som ingåtts före ikraftträdandet (jfr prop. 1984/85:110 s. 366-367 och 373).

2.6 Kostnadsfrågor

De nya reglema kan knappast komma att få nämnvärd betydelse för kostnadema vid småhusproduklion och faslighetsomsättning. Inte heller torde de nya reglema komma att medföra något ökat resursbehov för det allmänna. Tvärtom finns det anledning att anta att ändringen av reglema i jordabalken kan komma att leda till kostnadsbesparingar bl. a. för statsver­ket genom att antalet processer om fel i faslighet minskar.

3 Upprättade lagförslag

1 enlighet med det anförda har inom justitiedepartementet upprättats förslag till

1.    lag om ändring i jordabalken,

2.

lag om ändring i konsumenttjänstlagen (1985:716),

3.

ändring i förslaget till köplag i prop. 1988/89:76. Förslagen bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 10.

4 Specialmotivering

4.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken

4 kap.

n§

(Saknar motsvarighet i utredningens förslag.)

Genom ändringen, som berör andra stycket och har behandlats i den aUmänna motiveringen, avsnitt 2.3.5, har regeln om hävning anpassats lill vad som föreslagits inom den allmänna köprällen.

12§  ,

(Saknar motsvarighet i utredningens förslag.)

Ändringen av första stycket är av samma slag som ändringen av 11 §.

Även ändringen av andra stycket innebär en anpassning lill den föreslag­na nya köplagen. Ändringen har behandlats i den allmänna motiveringen avsnitt 2.3.4.

13§

(Saknar motsvarighet i utredningens förslag.)

Ändringen är av samma slag som ändringen av 11 §.

58

15 §

Prop. 1989/90:77

(Saknar motsvarighet i utredningens förslag.) Paragrafen har ändrats på motsvarande sätt som 12 §.

19§

(Jfr 19 och 19 a §§ i utredningens förslag.)

Första stycket

Bestämmelsen moisvarar vad som enligt den nuvarande 19 § gäller för det fall att en fastighet avviker från vad som säljaren får anses ha utfäst. 1 bestämmelsen slås fast att fastigheten är felaktig om den avviker från vad som "får" anses utfäst. För närvarande anges all fasligheten är felaktig om den avviker från vad som "kan" anses utfäst. Det ändrade ordvalet inne­bär inte någon ändring i sak. Syftet med ändringen är endast alt tydligare markera att bedömningen av vad som skall anses utfast skall göras på objektiva gmnder och att följaktligen köparens rent subjektiva uppfattning om avtalsinnehållet inte är avgörande (jfr också 9 § första slyckfel 3 konsu­menlljänsllagen). En utfästelse kan vara muntlig eller skriftlig. Det bör fordras tämligen preciserade uppgifter från säljarens sida för alt en utfäs­telse om en viss egenskap hos fastigheten skall anses föreligga. Helt allmän­na uttalanden kan normalt inte ses som utfästelser. Å andra sidan krävs inte en uttrycklig garanti från säljarens sida för att en utfästelse skall anses föreligga. Säljaren kan inte åberopa all köparen eftersatt sin undersök­ningsplikt i fråga om en egenskap hos fastigheten som får anses utfäst (se tredje stycket). 1 fråga om s. k. kärnegenskaper, dvs. egenskaper hos fastig­heten som får anses utlasta trots alt de ej berörts vid köpeförhandlingarna, kan dock säljaren liksom hittills bli ansvarig endast om felet inte borde ha upptäckts av köparen (se vidare den allmänna motiveringen avsnitt 2.3.5, jfr också NJA 1978 s. 307 och 1989 s. 117).

En utfästelse torde vanligen avse ett faktiskt förhållande. Förevarande bestämmelse omfattar dock även utfästelser om andra förhållanden, i första hand sådana som regleras i 16 18 §§.

Om fasligheten avviker från vad som får anses utfäst, kan köparen, liksom hittills, göra gällande de påföljder som anges i 12 §, dvs. göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada. För att hävning skall få ske krävs enligt den nya lydelsen av 12 § att felet är av väsentlig betydelse. Väcks inte talan om hävning inom ett år från del alt tillträdet skedde, är rätten till sådan talan förlorad, om inte säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. Hur ett avdrag på köpeskillingen skall beräknas anges i 19 c §.

Andra stycket

Av bestämmelsen framgår att fastigheten är felaktig, om den avviker från vad som köparen med hänsyn till omständigheterna får anses ha haft anledning räkna med vid köpet. Även detta moisvarar vad som enligt 19 § gäller i dag. En saklig ändring har dock skett såvitt gäller säljarens skade­ståndsansvar (se sista meningen i förevarande stycke). I lagtexten har

59

orden "ulan att fall som anses i 16-18§§ föreligger" uteslutits såsom     Prop. 1989/90:77 onödiga.

Utgångspunkten för förevarande felregd är att fasligheten säljs sådan den är och att följaktligen köparen har att undersöka fastigheten för att skydda sig. En erinran om köparens undersökningsplikt har lagils in i tredje stycket.

Ledning för bedömningen av vad som köparen med hänsyn till omstän­digheterna fär anses ha haft anledning att räkna med vid köpet får i första hand sökas i vad som avhandlats; mellan parterna, dvs. avtalet i vid bemärkelse. Säljaren kan emellertid bli ansvarig även för det fall att del föreligger en bristfallighet beträflFande något som inte har berörts vid köpet. Ett sådant ansvar blir aktuellt om brislfällighelen är sådan all köparen enligt sakens natur inte har haft anledning att räkna med den och inte heller bort upptäcka den vid sin undersökning. 1 praktiken blir del fråga om en dold avvikelse från vad som objektivt sett kan anses typiskt och ordinärt för en fastighet av det aktuella slaget och byggnadsskicket. Vad som kan anses typiskt och ordinärt för en fastighet växlar från fall till fall. Av betydelse för bedömningen kan bli bl.a. fastighetens ålder och allmänna skick men också den avtalade köpeskillingen. Om t.ex. köpeskil­lingen är mycket låg, kan köparen ha anledning att räkna med atl fastighe­ten kan vara sämre än normalt. Något krav på att avvikelsen skall vara väsentlig uppställs inte. Det ligger dock i sakens natur att avvikelsen måste vara klar och otvetydig för att ett felansvar skall kunna föreligga.

En avvikelse från vad som köparen får anses ha haft anledning att räkna med torde som regel avse en brist i en fysisk egenskap hos fastigheten. Även andra brister kan dock utgöra en sådan avvikelse. 1 rättspraxis har l.ex. ansetts att en sådan avvikelse förelåg när en fastighet efter köpet utsatts för opåräknade trafikstörningar (NJA 1981 s. 894).

Om fastigheten avviker från vad köparen får anses ha haft anledning all räkna med, kan köparen göra gällande de påföljder som anges i 12 §. Ersättning för skada skall dock utgå endast om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida. Påföljderna är alltså ulom såvitt gäller skadestånd desamma som när fastigheten avviker från vad som får anses utfast. 1 förhållande lill gällande rätt har en ändring skett, när det gäller köparens rätt till skadestånd. Ändringen, som har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.5), innebär att säljaren blir ersätl­ningsskyldig för skada om felet eller förlusten beror på försummelse på hans sida.

Säljarens skadeståndsansvar enligt förevarande bestämmelse omfattar inte sådana försummelser efter köpet som avses i 12 § utan endast försum­melser vid eller i omedelbar anslutning till avtalsslutet. Försummelsen kan bestå i att säljaren vid visningen av fastigheten lämnar uppgifter om den som han insett eller borde ha insett var orikliga eller vilseledande. Försum­melsen kan också bestå i att säljaren underlåter att lämna köparen sådana uppgifter om fasligheten som han varit eller borde ha varit medveten om och som han förstått eller borde ha förstått var vikliga för köparen.

Skadeståndsskyldighel kan också uppkomma om säljaren eller någon på

hans sida t.ex. en entreprenör har varit försumlig vid t.ex. ett

60

byggnadsarbete på fastigheten och därigenom förorsakat ett doU fel i Prop. 1989/90:77 denna. En fömtsättning härför torde dock vara att byggnadsarbetet skett i sådan anslutning till försäljningen, all säljaren genom det felaktiga arbetet kan anses ha varit försumlig mot sin avtalspart. En försummelse vid l.ex. en reparation som skedde innan försäljning var aktuell torde däremot inte i sig gmnda skadeståndsskyldighel enligt förevarande bestämmelse. Om säljaren insett eller bort inse all arbetet var felaktigt är han dock givetvis upplysningsskyldig på sätt som tidigare sagts.

Den avgörande tidpunkten för felbedömningen är tidpunkten för köpet. Det fel som köparen vill påtala skall alltså ha funnits åtminstone latent vid tiden för köpet. 1 11 12 §§ finns regler om säljarens ansvar för skador på fastigheten som uppkommit efter köpet men före tillträdet.

Köparen får inte åberopa att fastigheten är felaktig enligt förevarande paragraf, om han inte iakttar reglerna om reklamation i 19 a §.

Tredje stycket

Bestämmelsen är ny. Med hänsyn lill att köparens undersökningsplikt är en utgångspunki för säljarens felansvar har det ansetts lämpligt att den kommer till uttryck i lagtexten. Någon saklig ändring är inte avsedd.

Den närmare omfattningen av undersökningsplikten framgår av den all­männa motiveringen, avsnitt 2.3.2.

Undersökningsplikten innebär att köparen bär risken för att ett visst förhållande är uppläckbart. Omvänt svarar säljaren för fel som köparen inte bort upptäcka vare sig säljaren visste om felet eller ej. Säljaren bär alltså i princip risken föratt fastigheten anses felaktig i fall då köparen inte bort upptäcka ett visst förhållande. Häri ligger ett incitament för säljaren atl lämna upplysningar om fastighetens skick. Förhållanden som säljaren upplyst köparen om kan ju inte betraktas som dolda fel. Det finns däremot inte någon generell upplysningsplikt för säljaren innebärande att han alllid skulle bli ansvarig för sådana fel som han kände lill vid köpet och inte upplyste om och som köparen borde ha upptäckt vid sin undersökning av fastigheten. I princip spelar det alltså inte någon roll om säljaren kände till felet eller ej. Det nu sagda tar sikte på frågan om det med hänsyn till köparens undersökningsplikt föreligger ett sådant fel som får åberopas mot säljaren eller ej. Om det föreligger ett sådant fel kan, som tidigare sagts (se vid andra stycket), säljarens vetskap om felet leda till att han blir skyldig att utge skadestånd till köparen därför att han inte upplyste köparen om felet.

Att säljaren känner till ett fel men underlåter att upplysa köparen om det saknar dock inte alltid betydelse vid bedömningen av om köparen har uppfyllt sin undersökningsplikt. Om ett förtigande av ett fel nämligen innefattar ett svikligt förledande av motparten eller annat ohederligt förfa­rande bör säljaren givetvis inte kunna åberopa alt köparen har eftersatt sin undersökningsplikt (jfr 47 § i 1905 års köplag och 20 § andra stycket i förslaget till ny köplag).

Alt säljaren inte upplyst om etl fel som han inte har känt till men som

han har bort misstänka har i rättspraxis inte ansetts inverka på köparens

undersökningsplikt (se NJA 1981 s. 815),

51

19 a §

Prop. 1989/90:77

(Jfr 19 b och 19 c §§ i utredningens förslag.)

Paragrafen innehåller regler om köparens skyldighet all meddela sälja­ren alt fastigheten är behäftad med ell fel (reklamera) och om preskription av köparens rätt all göra fdansvarel gällande. Reglema om reklamation och preskription har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 2.3.4. Av 11 12 samt 1719 §§ framgåratt rätten till talan om hävning är förlorad, om inte talan härom väcks inom ett år från det tillträde skedde.

Första stycket

Enligt första stycket skall köparen, om han vill åberopa all fastigheten är felaktig, reklamera inom skälig lid efler del all han har märkt eller borde ha märkt felet. Skyldigheten all reklamera gäller inte bara vid sådana faktiska fel som avses i 19§ utan även vid rättsliga fel och rådighelsfel enligt 17 -18 §§ saml vid sådana skador m. m. som uppkommit efler köpet och som utgör fel enligt 11 -12 §§ (jfr 21, 32 och 41 §§ förslaget till ny köplag).

Med tanke på principen att köparen före köpet skall undersöka fastighe­ten kommer reglema om reklamation i första hand all avse dolda fel, dvs. fel som framkommer först efter köpet. För de dolda felen får reklama­tionsfristen beräknas med utgångspunki från den tidpunkt vid vilken felet på ett påtagligt sätt framträder. Frågan om när köparen borde ha märkt felet kan vara beroende av köparens sakkunskap.

Den tid inom vilken meddelande om ell fel bör lämnas efler det att det upptäckts kan variera beroende bl. a. på vem som är köpare. Att medde­lande skall lämnas inom skälig lid avses således atl medge en bedömning som tar hänsyn lill de omständigheter som föreligger i det särskilda fallet. Som regel bör bedömningen vara strängare om köparen är en näringsidka­re särskilt om del ingår i dennes ordinarie näringsverksamhet att köpa fastigheter än om köparen är en privatperson. Vilket mått av sakkun­skap köparen har är också en omständighet som bör beaktas. En köpare kan behöva biträde av en sakkunnig person för alt bedöma humvida etl fel föreligger som kan göras gällande mot säljaren. Del kan vidare vara nöd­vändigt all göra en särskild undersökning av fastigheten.

Med reklamation avses här endast s.k. neutral reklamation, dvs. ett meddelande om atl fastigheten är behäftad med fel som köparen vill åberopa. Någon viss form för reklamation fordras inte, men uttrycket "meddelande om felet" innebär alt Icöparen måste ange antingen vari felet huvudsakligen består och hur det visar sig eller i vilket avseende fastighe­ten enligt köparens mening avviker från avtalad standard. Någon detalje­rad beskrivning av felels beskaffenhet krävs inte, men det är å andra sidan inte tillräckligt att köparen endast i allmänna ordalag klagar på fastigheten eller hävdar att den är felaktig. Om köparen inte är beredd all redan i samband med reklamationen precisera den eller de påföljder han vill göra gällande, kan han göra detta senare.

Om köparen inte reklamerar i rätt tid, förlorar han såvida inte 19 b § blir tillämplig - all rätt att göra gällande påföljder på gmnd av felet.

62

Andra styckd

Prop. 1989/90:77

Andra stycket innehåller regler om preskriptionstid för anspråk på gmnd av fel i fastigheten enligt 11, 12 eller 19 §. För rättsliga fel och rådighelsfel enligt 17 eller 18 § gäller den allmänna regeln om tioårig preskriptionstid. För fel som avses i andra stycket gäller som huvudregel att köparen förlorar rätten all åberopa felet, om han inte reklamerar inom tre år från det all han har tillträtt fastigheten. Om säljaren är en näringsid­kare som i sin yrkesmässiga verksamhet har sålt en fastighet lill en konsu­ment huvudsakligen för enskilt ändamål, är dock preskriptionstiden tio år. Detta framgår av tredje slyckei. Säljs en fastighet som är bebyggd med ett .en- eller Ivåbostadshus vidare och har en näringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet sålt fastigheten till en konsument eller hell eller delvis uppfört bostadshuset åt en konsument huvudsakligen för enskilt ändamål, kan Ireårsliden förlängas enligt förevarande stycke. I ell sådant fall kan köpa­ren reklamera inom tio år efler det att näringsidkaren avträdde fastigheten respektive avslutade sill uppdrag.

Termema konsument respektive näringsidkare har här samma betydelse som i den konsumenirättsliga lagstiftningen i övrigt (jfr t. ex. 1 § konsu­menlljänsllagen). Delsamma gäller i fråga om uttrycken "i sin yrkesmässi­ga verksamhet" och "huvudsakligen för enskilt ändamål".

Om en konsument som huvudsakligen för enskilt ändamål har köpt en en- eller tvåbostadsfastighet av en näringsidkare i dennes yrkesmässiga verksamhet säljer fasligheten vidare, blir regeln om förlängning av treårsti­den av betydelse endast om det vid vidareförsäljningen kvarstår mer än tre år av näringsidkarens tioåriga ansvar mot konsumenten. Den förlängda tiden skall räknas från den dag då näringsidkaren avträdde fastigheten, dvs. den dag då konsumenten liUträdde den. Motsvarande gäller om en konsument säljer vidare en fastighet på vilken en näringsidkare hell eller delvis har uppfört ett en- eller Ivåbostadshus. Då räknas dock den för­längda liden från den dag då näringsidkaren avslutade sill uppdrag, vilket normalt är den dag då slutbesiktning skedde (jfr NJA 1987 s. 243 och 716 samt prop. 1984/85:110 s. 202-204).

Med atl en näringsidkare "helt eller delvis" har uppfört bostadshuset

avses att en näringsidkare medverkat vid uppförandet av själva bygg­

nadskroppen med avgränsningar utåt i form av gmnd, väggar och tak samt

invändiga avgränsningar i form av väggar m.m. mellan olika utrymmen.

Även en näringsidkare som försett bostadshuset med nödvändiga ledning­

ar får anses ha deltagit i uppförandel av bostadshuset. Förlängningsregeln

blir tillämplig om en näringsidkare medverkat vid något av dessa arbeten.

Det krävs alltså inte att en näringsidkare uppfört hela byggnadskroppen.

Vid arbeten på en befintlig byggnad kan förlängningsregeln bli tillämplig

endast för det fall att en näringsidkare medverkat vid en tillbyggnad. Med

tillbyggnad avses åtgärder som syftar till att öka en byggnads volym oav­

sett i vilken riktning delta sker. Ålgärder av ringa omfattning och betydel­

se, såsom anordnande av mindre veranda, balkong, blomsterfönster e.d.,

räknas inte som tillbyggnad (se prop. 1985/86:1 s. 675-676). För all

förlängningsregeln skall bli tillämplig måste näringsidkaren (helt eller del­

vis) ha "uppfört" huset. Regeln blir alltså inte tillämplig enbart av det

53

skälet alt en arkitekt anlitats för alt upprätta ritningar och arbetsbeskriv-     Prop. 1989/90:77 ningar för byggnadsarbetet.

1 bestämmelsen anges uttryckligen att preskriptionstiden kan förlängas lill följd av en garanti eller likrrande utfästelse Ofr 32 § andra stycket förslaget lill ny köplag). Av lagens disposiliva karaktär följer vidare all avtal som regel även kan träffas om en kortare preskriptionstid (jfr dock 19 d§).

Tredje stycket

Tredje stycket upptar den tidigare berörda regeln om atl preskriptionsti­den är tio år när en konsument huvudsakligen för enskilt ändamål köper en fastighet av en näringsidkare i dennes yrkesmässiga verksamhet. Regeln är tvingande till konsumentens förmån (se 19 d §).

Enligt utredningens förslag skulle tioårstiden gälla när en konsument för enskilt ändamål förvärvat en bostadsfaslighet, avsedd för en eller två familjer, av en näringsidkare i dennes yrkesmässiga verksamhet. Föreva­rande bestämmelse har emellertid utformats så all näringsidkarens tioåri­ga ansvar gäller generellt och således t.ex. även vid en överlåtelse av tomtmark.

Fjärde stycket Bestämmelsen har en motsvarijhet i 82 § förslaget till ny köplag.

19b§

(Jfr 19 b § andra stycket i utredningens förslag.)

Paragrafen innehåller vissa undanlag från reglema om köparens rekla­malionsskyldighel enligt 19 a § (jfr 33 § förslaget lill ny köplag). En illojalt handlande säljare kan alltså inte åberopa reklamalionsreglema för att freda sig mot köparens anspråk på grund av fel. Detta innebär dock inte att köparen kan dröja i obegränsad tid med att lämna meddelande om felet efler det att han märkt det. Err sådan passivitet kan enligt allmänna principer medföra förlust av rätten all åberopa felet. Vidare gäller även i här avsedda fall de allmänna reglema om preskription av fordringar.

19c§

(Jfr 19 a § första stycket 1 i utredningens förslag.)

I paragrafen har lagils in en regel om hur prisavdraget skall beräknas om en fastighet är behäftad med fel. Regeln moisvarar vad som gäller enligt köprätten i övrigt (jfr 38 § förslaget lill ny köplag) och torde överensstäm­ma med gällande rätt (jfr NJA 1988 s. 1).

Prisavdraget skall beräknas så atl förhållandel mdlan den avtalsenliga

och nedsatta köpeskillingen kommer all svara mot förhållandet mellan

fastighetens värde i avtalsenligt och i felaktigt skick. Beräkningen skall

utgå från värdena vid tidpunkten då köparen tillträdde fastigheten. Detta

innebär att en prisstegring som sker efler köpeavtalet men före tillträdet

och som leder till att skillnaden mellan fastighetens värde i avtalsenligt och

i felaktigt skick ökar kan leda lill större kompensation för köparen än en

beräkning som skulle gmnda sig på de värden som var aktuella vid köpeav-

g4

talet. Vid en motsatt prisutveckling kan prisavdraget påverkas i en för     Prop. 1989/90:77 köparen ofördelaktig riktning. Köparen torde vara berättigad till ränta på belopp som återbetalas till följd av regeln om prisavdrag enligt 2 § andra stycket räntelagen (1975:635), Gfr NJA 1985 s. 352).

1 många fall torde det vara nödvändigt att beräkna prisavdragets storlek efter en skönsmässig bedömning. Därvid kan en utredning om kostnader­na att avhjälpa felet tjäna som vägledning (jfr NJA 1984 s. 3 och 1988 s. 1).

Ersättning för prisavdrag utesluter inte att köparen dessutom kräver skadestånd på gmnd av felet. Skadeståndet får dock i del fallet inte omfatta förlust till den del som kompenseras genom prisavdrag.

19d§

(Jfr utredningens förslag 19 d §.)

Paragrafen, som har behandlats i avsnitt 2.3.6 i den allmänna motive­ringen, gäller del fallet då en näringsidkare i sin yrkesmässig verksamhet säljer en fastighet lill en konsument huvudsakligen för enskilt ändamål. Avgränsningen av tillämpningsområdet för bestämmelsen motsvarar vad som gäller enligt annan civilrättslig konsumentlagstiftning, t.ex. konsu­menttjänstlagen.

Med konsument avses således en enskild fysisk person som uppträder huvudsakligen i egenskap av privatperson. Termen näringsidkare skall fattas i vidsträckt mening. Den omfattar varje fysisk eller juridisk person som driver verksamhet av ekonomisk natur och av sådan karaktär att den kan betecknas som yrkesmässig. Även statliga och kommunala organ kan vara näringsidkare i bestämmelsens mening.

Regeln innebär att jordabalkens ifrågavarande regler blir tvingande vid överlåtelser mellan en näringsidkare och en konsument av alla slags fastig­heter, alltså inte bara beträflFande en fastighet som är bebyggd med ett en-eller Ivåbostadshus utan även beträflFande exempelvis en obebyggd tomt.

Första stycket upptar den nya regeln om att 11 19 c §§ är tvingande i konsumentförhållanden. Av andra stycket framgår att detta inte gäller om köparen tillförsäkras ett sådant garanti-, försäkrings- och avtalsskydd som ställs som villkor för statlig bostadsfinansiering (jfr 3 § förslaget lill ändring i konsumenlljänsllagen).

27 §

(Saknar motsvarighet i utredningens förslag.)

I förevarande paragraf ges regler om vad som skall gälla mdlan parterna när köpet hävs och köparen har belastat fastigheten med rättigheter eller fastigheten på annat sätt har förlorat i användbarhet eller nedgått i värde.

Ändringen berör andra stycket som innehåller regler för del fallet att

köparen har upplåtit någon annan rättighet i fastigheten än inteckning

eller panträtt samt för del fallet att fastigheten i annal fall försämrats eller

nedgått i värde på gmnd av åtgärd eller annan omständighet som är att

hänföra till köparen eller beror av denne. I etl sådant fall får köparen inte

häva köpet mot säljarens bestridande om rättigheten eller värdeminsk­

ningen är av väsentlig betydelse. Om säljaren har förfarit svikligt, får dock

hävning ske även om rättigheten eller värdeminskningen är av väsentlig

5

5   Riksdagen 1989/90. 1 samt Nr 77

betydelse. Sistnämnda undanlagsregel (se prop. 1970:20 s. B 228) avviker    Prop. 1989/90:77 från vad som gäller inom köprätten i övrigt (jfr 66 § förslaget till ny köplag). Ändringen innebär att denna avvikelse tas bort och att jordabal­ken på detta område får i princip samma innebörd som den nya köplagen.

De nya reglerna träder i kraft den 1 juli 1990. För tydlighets skull har i lagtexten angivits all äldre regler alltjämt gäller beträffande avtal som slutits före ikraftträdandet (jfr prop. 1984/85:110 s. 366-367 och 373).

4.2 Förslaget till lag om ändring i konsumenttjänstlagen (1985:716)

i§

(Jfr 1 § i den av utredningen föreslagna lagen om förvärv av nya småhus.) Till följd av en särskild undantagsbestämmelse i punkt 2 i förevarande paragraf är konsumenlljänsllagen för närvarande inte tillämplig på arbe­ten som avser uppförande av byggnader för bostadsändamål och annal arbete som den som uppför byggnaden har åtagit sig att utföra i samband därmed. Delta undantag las nu bort av skäl som anges i den allmänna motiveringen, avsnitt 2.2.1. I övrigt är bestämmelsen oförändrad (ang. bestämmelsens närmare innebörd se prop. 1984/85:110 s. 139 flF. och 344 ff".).

3§

(Jfr 2 § i den av utredningen föreslagna lagen om förvärv av nya småhus.)

Första stycket upptar den nu gällande regeln om att bestämmelserna i konsumenlljänsllagen är tvingande till konsumentens förmån, om inte något annat anges.

Enligt andra stycket, som är nytt, kommer konsumenttjänstlagen i sin helhet att bli dispositiv i sådana fall då konsumenten tillförsäkras ett sådant garanti-, försäkrings- och avtalsskydd som ställs som villkor för statlig bostadsfinansiering. Skälen till den nya regeln har redovisats i den allmänna motiveringen, avsnitt 2.2.2.

Den nya regeln innebär att konsumenttjänstlagen inte kommer att vara tvingande i fråga om småhusentreprenader som finansieras genom statlig bostadsfinansiering, såvida konsumenten därigenom tillförsäkras garanti-, försäkrings- och avtalsskydd. Lagen kommer inte heller att bli tvingande i fråga om småhusentreprenader som finansieras på annat sätt under förut­sättning att konsumenten tillförsäkras etl garanti-, försäkrings- och avtals­skydd som motsvarar del skydd som han skulle ha fått om entreprenaden varit föremål för statlig bostadsfinansiering.

I0§

(Jfr 10 § i den av utredningen föreslagna lagen om förvärv av nya småhus.)

Paragrafen reglerar fall där en tjänst är felaktig på grund av att resultatet avviker från uppgifter som har lämnats vid marknadsföring.

Genom ändringen, som berör andra stycket och har behandlats i den

allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.4), begränsas näringsidkarens ansvar

55

något i förhållande till vad som nu gäller. För närvarande har näringsidka-     Prop. 1989/90:77 ren ett ansvar oberoende av om han har känt lill marknadsföringsuppgif­ten eller ej. Genom den nya regeln kommer näringsidkaren inte all behöva ansvara för uppgifter som han inte känt till och inte heller borde ha känt till (jfr 18 § andra stycket förslaget till ny köplag).

45 §

(Jfr 50 § i den av utredningen föreslagna lagen om förvärv av nya småhus.)

I paragrafen behandlas dels näringsidkarens rätt atl tills vidare ställa in arbetet i vissa fall av dröjsmål eller bristande medverkan från konsumen­tens sida, dels näringsidkarens rätt till ersättning för kostnader och förlus­ter som därigenom åsamkas honom.

Ändringen berör paragrafens andra stycke och har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 2.2.11. För närvarande gäller enligt den ifrågavarande bestämmelsen att näringsidkaren, i fall då han i princip har räll att ställa in etl påbörjat arbete, likväl är skyldig att ulföra sådant arbete som inte kan uppskjutas utan allvariig skada för konsumenten. Genom den nya regeln kommer näringsidkarens skyldighet att utföra skyddsarbete inte att omfatta sådana arbeten som medför väsentliga kost­nader eller olägenheter för honom.

De nya reglerna träder i kraft den Ijuli 1990. Genom en särskild övergångsbestämmelse klargörs att bestämmelserna i deras äldre lydelse alltjämt skall tillämpas beträflFande avtal som slutits före ikraftträdandet.

4.3 Förslaget till ändring i förslaget till ny köplag (prop. 1988/89:76)

i§

(Jfr utredningens förslag till lag om ändring i lagen, 1905:38 s. 1 om köp

och byte av lös egendom i SOU 1988:66.)

I paragrafen har tagits in ett nytt fjärde stycke om köp av byggnad på annans mark. Bestämmelserna i köplagen gäller köp av byggnader som är lös egendom, dock inte köp av tomträtt med tillhörande byggnad (se första och tredje styckena förevarande paragraO. Vid köp av tomträtt tillämpas reglerna i 4 kap. jordabalken om köp av fast egendom (se 13 kap. 7§ jordabalken). Vad som sägs i det nya stycket om köp av byggnad gäller till följd av andra stycket i förevarande paragraf i tillämpliga delar även byte.

Fjärde stycket första meningen

Vad som avses med byggnad anges inte närmare i lagtexten. I allmänt

språkbruk avses med byggnad som regel en varaktig konstruktion av tak

och väggar som slår på marken och som är så stor att människor kan

uppehålla sig i den. Denna definition kan dock vara något snäv eftersom

till byggnad bör räknas även vissa konstruktioner som är av den arten att

människor inte kan eller i varje fall inte avses uppehålla sig där under

någon längre tid. Som exempel kan nämnas silobyggnader och vissa cis-

7

terner. Begreppet byggnad har i förevarande bestämmelse samma inne- Prop. 1989/90:77 börd som i 2 kap. I § jordabalken. Enligt den bestämmelsen hör till faslighet byggnad, ledning, stängsel och annan anläggning som anbragts i eller ovan jord för stadigvarande bruk. Som byggnad enligt 2 kap. 1 § jordabalken torde räknas alla slags uppbyggda konstmktioner. Även såda­na konstruktioner som murar, broar och bryggor torde räknas som byggna­der. Det i lagtexten uppställda kravet att byggnaden skall vara uppförd för stadigvarande bmk medför att lätt flyttbara konstruktioner som husvag­nar, redskapsvagnar och husbåtar inte omfattas av förevarande bestäm­melse.

Till byggnad som är tillbehör lill fastighet hör enligt 2 kap. 2 § jordabal­ken inredning och annal varmed byggnaden blivit försedd, om det är ägnat till stadigvarande bmk för byggnaden eller del av denna. De principer som kommer till uttryck i 2 kap. 2 § jordabalken bör i stort sett vara vägledande även i sådana fall då det gäller att avgöra vad som hör till byggnad enligt nu förevarande bestämmelse. Besitämmdsen i jordabalken omfattar endast ledningar som är dragna i byggnaden. Ledningar utanför en byggnad är inte tillbehör till denna, men de kan givelvis vara fastighelstillbehör enligt 2 kap. 1 § jordabalken. 1 nu ifrågavarande sammanhang synes naturligt att som tillbehör lill byggnad räkna även vissa ledningar utanför byggnaden. Om ett förvärv av en byggnad på annans mark omfattar t. ex. även ledning­ar för vatten och avlopp synes niimligen ofrånkomligt all samma felregler blir tillämpliga vid fel i ledningen vare sig felet finns inne i eller utanför byggnaden. Av det anförda framgår att till byggnad i förevarande samman­hang som regel bör anses höra även ledning, stängsel och annan anläggning som anbragts i eller ovan jord för stadigvarande bmk. En förutsättning härför är givetvis att anläggningen överlåtits samtidigt med byggnaden. En anläggning som inte tillhör säljaren kan givetvis inte anses höra lill byggna­den (jfr 2 kap. 4 § jordabalken).

Till byggnad bör i förevarande sammanhang inte räknas s. k. industritill­behör (se 2 kap. 3 § jordabalken}. Det synes nämligen inte motiverat alt i detta sammanhang tillämpa jordabalkens felregler på de maskiner m. m. som avses i 2 kap. 3 § jordabalken.

Förevarande bestämmelse utgör en särreglering av fdansvaret vid köp av byggnad på annan mark som uppförts för stadigvarande bmk. Vid ell sådant köp skall i stället för bestämmelserna i 3, 13, 17 21 saml 30 40 §§ förslaget till ny köplag tillämpas vissa bestämmelser i jordabalken.

Enligt 3 § förslaget till köplag är köplagen disposiliv, dvs. den kan sältas

ur kraft genom avtal. Enligt den tidigare föreslagna 4 kap. 19 d § jordabal­

ken är vissa bestämmelser i balken i princip tvingande i konsumentförhål­

landen. Vid köp av en sådan byggnad på annans mark som avses med nu

ifrågavarande bestämmelse skall 4 kap. 19 d§ jordabalken tillämpas.

Enligt den bestämmelsen får en näringsidkare som i sin yrkesmässiga

verksamhet har sålt en fastighet till en konsument huvudsakligen för

enskilt ändamål inte mot konsumenten åberopa ett köpevillkor som i

jämförelse med bestämmelserna i 4 kap. ll-19c§§ jordabalken är lill

nackdel för denne. Detta gäller dock inte om konsumenten tillförsäkras ell

sådant garanti-, försäkrings- och avialsskydd som ställs som villkor för

5g

statlig bostadsfinansiering. 1 övrigt är reglerna om köp av faslighet i     Prop. 1989/90:77 princip helt dispositiva. 4 kap. 1317 §§ jordabalken är inte tillämpliga vid köp av byggnad. I förevarande sammanhang kommer därför 4 kap. 11, 12 och 18 19 c §§ jordabalken att i princip vara tvingande i konsument­förhållanden.

13 § förslaget lill ny köplag innehåller en bestämmelse om när risken för varan går över på köparen. Vid köp av en byggnad som avses i nu ifrågava­rande bestämmelse skall 4 kap. 11 § jordabalken tillämpas i stället för 13 § förslaget lill köplag. Detta innebär att säljaren slår risken för all byggnaden skadas av våda medan den fortfarande är i säljarens besittning. Risken ligger dock på köparen, om byggnaden inte tillträtts lill följd av dröjsmål på kö­parens sida. Har byggnaden skadats eller försämrats på gmnd av en händelse för vilken säljaren står risken, får köparen göra avdrag på köpeskillingen eller, om skadan är av väsentlig betydelse, häva köpet. Väckes ej talan om hävning inom ett år från det tillträde skedde, är dock rätten till sådan talan förlorad. Den sistnämnda regeln saknar motsvarighet i förslaget lill köplag.

17 21 §§ förslaget lill ny köplag upptar gmndläggande bestämmelser om varans egenskaper och utgör därmed utgångspunkter för bedömningen av om en vara skall anses vara behäftad med fel. Här finns också bestäm­melser om undersökning av varan före köpet samt om den avgörande tidpunkten för bedömningen av om fel föreligger. Vid köp av en byggnad som avses med förevarande bestämmelse skall dessa bestämmelser i försla­get till köplag inte tillämpas ulan i stället 4 kap. 12, 18 och 19 §§ jordabal­ken. 4 kap. 12 § jordabalken tar sikte på det fallet att felet har uppkommit efter köpet till följd av säljarens vanvård eller försummelse. I etl sådant fall har köparen rätt lill prisavdrag och skadestånd. Köparen får dessutom häva köpet om skadan är av väsentlig betydelse. Talan om hävning måste väckas inom ett år från tillträdet. Som tidigare sagts finns inte någon sådan regel i förslaget till köplag. 4 kap. 18 § jordabalken innehåller regler om s. k. rådighelsfel, dvs. sådana fall då köparen på gmnd av offentlig myndig­hels beslut inte förvärvat den rådighel över egendom som han hade skäl att tro. En bestämmelse om rådighetsfd finns också i 10 kap. 25 § plan- och bygglagen (1987:10). 4 kap. 19§ jordabalken innehåller regler om s.k. faktiska fel och om köparens undersökningsplikt. Den närmare innebör­den av bestämmelsen framgår av specialmotiveringen till den.

30 40 §§ förslaget till köplag innehåller regler om påföljder vid faktiska

fel i varan samt om reklamation och preskription. Dessa bestämmelser

skall inte tillämpas vid sådana köp av byggnad som avses med nu ifrågava­

rande bestämmelse. 1 fråga om påföljder skall i stället bestämmelsema i 4

kap. 

II, 

12, 18, 19 och 19 c §§ jordabalken tillämpas. Dessa bestämmelser

upptar inte några regler om avhjälpande (jfr 34 § förslaget till köplag). Inte

heller finns någon motsvarighet till reglerna i förslaget lill köplag om s. k.

kontrollansvar. Den närmare innebörden av skadeståndsreglerna i jorda­

balken framgår av avsnitt 4.1. Bestämmelserna om reklamation och pre­

skription i 32 och 33 §§ förslaget till köplag ersätts av de nya bestämmel­

sema i 4 kap. 19 a och 19 b §§ jordabalken. Delta innebär en föriängning

av den lid under vilken säljaren svarar för fel i en byggnad på annans

mark.

9

Om det är fråga om ett rättsligt fel, skall 41 § förslaget till köplag    Prop. 1989/90:77 tillämpas och inte någon bestämmelse i jordabalken.

Fjärde stycket andra meningen

Enligt 13 kap. 5 § jordabalken innefattar en lomrättsupplåldse en över­låtelse på lomlrältshavaren av byggnad och annan egendom som vid upplåtelsen hör till fastigheten enligt lag. Om en sådan överlåtelse sker mot vederlag är inte jordabalkens ulan köplagens regler tillämpliga. Del har därvid dock ansetts nödvändigt atl la hänsyn till reglema i 13 kap. 8§ jordabalken. Enligt dessa regler är en fastighetsägare eller lomlrällshavare, som åsidosatt sin skyldighet på grund av upplåtelsen, skyldig att "återställa vad som mbbats eller fullgöra vad som eftersatts samt ersätta skada". I lagmmmet föreskrivs också att upplåtelsen inte får hävas med anledning av vad någondera sidan låtit komma sig lill last. I rättspraxis (se NJA 1977 s. 138) har ansetts atl det lagstadgade förbudet mot atl häva tomträttsavtal har den verkan att ett i upplåtelsen ingående köp av byggnad inte får hävas på gmnd av att en skyldighet som avser denna del av avtalet har eftersatts. Tomträtlshavaren har i stället ansetts vara berättigad att kräva all felet avhjälps och att få skadestånd.

Genom regeln i andra meningen i förevarande stycke klargörs att regler­na i första meningen inte innebär någon ändring av de nyss berörda speciella reglema om fel i byggnad som har köpts vid en lomlrättsupplåtel-se.

5 Hemställan

Jag hemställer att lagrådets yttrande inhämtas över förslagen till

1.    lag om ändring i jordabalken,

2.

lagom ändring i konsumenttjänstlagen (1985:716),

3.

ändring i förslaget till köplag i prop. 1988/89:76.

6 Beslut

Regeringen beslutar i enlighet rned föredragandens hemställan.

70

Lagrådet

Prop. 1989/90:77

Utdrag ur protokoll vid sammanträde 1989-12-21

Närvarande: justitierådet StaflFan Vängby, regeringsrådet Sigvard Berglöf, justitierådet Lars K[REDACTED_EFTERNAMN].

Enligt protokoll vid regeringssammanträde den 26 oktober 1989 har rege­ringen på hemställan av statsrådet Laila Freivalds beslutat inhämta lagrå­dets yttrande över förslag till

1.    lag om ändring i jordabalken,

2.

lagom ändring i konsumenttjänstlagen (1985:716),

3.

ändring i förslaget lill köplag i prop. 1988/89:76.

Förslagen har inför lagrådet föredragits av hovräitsassessom Lars An­dersson. Förslagen föranleder följande yttrande av lagrådet:

Förslaget tid lag om ändring i jordabalken

4 kap.

19§

Fdreglema i förevarande paragraf har kritiserats i doktrinen, bl. a. i del hänseendet atl köparens undersökningsplikt, som både vid lagmmmets tillkomst och i rättspraxis har tillmätts en central betydelse, inte har kommit till ullryck i lagtexten (se t.ex. Karlgren, Felansvaret vid fastig­hetsköp enligt jordabalken, 1976 s. 21). Få om ens något enskik lagmm har under senare år föranlett så många avgöranden av Högsta domstolen. Del måste därför hälsas med tillfredsställelse alt i samband med den nya lagstiftningen om konsumentskydd vid småhusköp även bestämmelserna i 4 kap. 19 § jordabalken ses över.

Lagrådet tillslyrker gmnddragen i del remitterade förslaget. Som fram­går av del fömt anförda är det bra alt köparens undersökningsplikt nu föreslås bli lagfäst. Att det införs en regel om skadeståndsskyldighet för säljaren vid försummelse på dennes sida kan lagrådet, av skäl som kom­mer att anföras i det följande, också biträda. Lagrådet finner det vidare välbetänkt att frågan om verkan av friskrivningsklausuler utanför konsu­mentskyddsområdet alltjämt lämnas åt rättstillämpningen.

Däremot har lagrådet vissa erinringar mot den föreslagna utformningen av paragrafen. Dessa avser i första hand att en ännu mer långtgående anpassning till reglema i del föreliggande köplagsförslagel bör eftersträvas.

Enligt förslaget skall reglema i 12 § om påföljder vid fd tillämpas om fasligheten avviker från vad som får anses utfäst (första stycket) eller om fastigheten avviker från vad köparen med hänsyn till omständighetema får anses ha haft anledning att räkna med vid köpet (andra stycket). 1 tredje stycket finns sedan bestämmelser om köparens undersökningsplikt och dess inverkan på fdansvarel enligt andra stycket.

1 det förslag till ny köplag som nu behandlas av riksdagen finns de

71

gmndläggande bestämmelsema om fel på varan i 17§ . Enligt första Prop. 1989/90:77 stycket i paragrafen skall varan i fråga om art, mängd, kvalitet, andra egenskaper och förpackning stämma överens med vad som följer av avta­let. Enligt andra stycket ställs i fyra punkter vissa specifika krav på varan som får anses vara i huvudsak utan tillämplighet vid överlåtelse av fast egendom (någon betydelse kunde möjligen tillmätas punkt 2 om att varan under vissa fömtsättningar skall vara ägnad för det särskilda ändamål för vilket den var avsedd all användas). Enligt tredje stycket i paragrafen är varan att anse som felaktig, om den avviker från vad som föreskrivs i första eller andra stycket eller om den i något annat avseende avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Samma föreskrifter, med visst tillägg, finns i 16 § förslaget lill konsumentköplag.

Det torde knappast behöva påpekas alt, när nu en samlad köprättslig lagstiftning står inför sitt anlagande av riksdagen, bestämmelser som mot­svarar varandra i olika delar av köprällen så långt möjligt bör stämma överens. Även om den nya köplagstiftningen inte skulle bli så långlivad som den nuvarande köplagen från år 1905, måste man särskilt med hänsyn till den internationella bakgmnden räkna med att de gmndläggande be­stämmelsema kommer att stå sig under överskådlig framtid. Skiljaktighe­ter mellan reglerna om köp av fast respektive lös egendom, som för dagens rättslärda ler sig högst naturliga i sitt historiska ljus, kommer för framli­densjurister atl bli allt svårare all tillägna sig. För lekmän torde de redan i dagens situation vara oförklarliga.

Åtskilliga specialregler i den nya. köplagen saknar intresse för faslighels-överlåtdsema. Vad som framstår som önskvärt är att bringa de centrala bestämmelserna i samklang med varandra. Detta gäller framför allt skill­nadema mellan å ena sidan köplagsförslagels "stämma överens med vad som följer av avtalet" och "avviker från vad köparen med fog kunnat fömtsätta" och å andra sidan vad som sägs i förevarande förslag om alt fastigheten "avviker från vad som får anses utfast" eller "avviker från vad köparen med hänsyn lill omständigheterna får anses ha haft anledning atl räkna med vid köpet". Eftersom det med hänsyn till den gemensamma nordiska gmnden inte bör komma i fråga att göra några ändringar i köplagsförslagel, återstår att överväga om bestämmelsema i jordabalken kan bättre än som föreslås i lagrädsremissen anpassas till den nya köp­lagen.

Bestämmelsen i gällande lydelse av 4 kap. 19 § jordabalken all 12 § i

samma kapitel äger motsvarande tillämpning om fastigheten avviker från

"vad som kan anses utfäst" eller från vad som köparen eljest ulom i vissa

angivna fall "med hänsyn till omständighetema haft anledning räkna med

vid köpet" måste ses mot sin historiska bakgmnd. Vad särskilt angår

regeln om vad som "kan anses utliasl", i det följande benämnd "ansesre-

geln", har den upptagils från bestämmelsen om säljarens skadeståndsan­

svar vid speciesköp i 42 § andra stycket nuvarande köplagen, där det talas

om "egenskap, som kan anses tillförsäkrad". Till köplagen har "ansesre-

geln" via tysk rätt kommit från den romerska rätten (se t. ex. Karlgren a. a.

s. 53 f och Hellner i JT 1989-90 s. 99 f). Denna parallell med lagstiftningen

i fråga om köp av lös egendom och dess uråldriga traditioner försvinner nu

72

med den nya köplagens antagande. Vidare måste ihågkommas att enligt Prop. 1989/90:77 äldre jordabalken kravet på skriftlig form vid överlåtelse av fast egendom i princip gällde avtalet i dess helhet, alltså även köpevillkoren. Även om kravet hade uppmjukats i praxis var den gmndläggande regeln att köpe­handlingen skulle innehålla inte bara villkor som var av betydelse för äganderättens övergång utan alla de villkor som parterna enat sig om. Det framstår därför som naturligt alt man vid nya jordabalkens tillkomst vid felbedömningen i första rummet utgick från vad köparen utfäst eller kunde anses ha utfäst.

1 det remitterade förslaget behandlas som fömt nämnts i första stycket av 19§ vad säljaren får anses ha utfast, medan andra stycket behandlar vad säljaren får anses ha haft anledning att räkna med. Endast till bestäm­melsen i andra stycket knyts den föreslagna regeln i tredje stycket om köparens undersökningsplikt. Förslaget har visst, om än knappast avsett, samband med den klassiska distinktionen mellan s.k. konkreta fel, dvs. avvikelser från en genom parternas avtal på ett eller annat sätt individuellt bestämd eller konkret standard, och s. k. abstrakta fel, dvs. avvikelser från en objektivt bestämd eller "normal" standard.

Gällande rätt gör inte någon skarp åtskillnad mellan "ansesregeln" och vad köparen "eljest" haft anledning räkna med; detta kan för övrigt utläsas redan av användningen av ordet "eljest". Att det förhåller sig så framgår av bestämmelsernas tillkomsthistoria. 4 kap. 19 § jordabalken fick sin lydelse på lillskyndan av lagrådet Jordabalkslagrådet anförde bl.a. (prop. 1970:20 Del A s. 220 O att det syntes vara av värde alt det direkt av lagtexten framgick, att till gmnd för köparens anspråk på rättelse kunde läggas ej blott vad som var alt betrakta som utfästelser ulan även vad omständigheterna i övrigt berättigade köparen att räkna med. Utgångs­punkten var enligt jordabalkslagrådet alt fastigheten såldes sådan den var och all följaktligen köparen för att trygga sig fick verkställa undersökning. Men för vad säljaren kunde anses ha utfäst svarade denne. Vidare var säljaren ansvarig för all fastigheten var sådan som köparen ägde räkna med på grund av vad som avhandlats vid köpet. Men härutöver hade säljaren ett ansvar, när en bristfallighet förelåg beträffande något som ej berörts vid köpet, såvitt bristfälligheten var sådan att köparen enligt sa­kens natur ej haft anledning räkna med den och ej heller bort upptäcka den vid undersökning. I praktiken blev här fråga om dolda fel beträflFande något som regelmässigt hörde till fastighet av den typ som köpet gällde. Något krav på att avvikelsen skulle vara väsentlig uppställdes ej. Eftersom del låg i sakens natur atl försiktighet måste iakttas, när avtalet utsträcktes all gälla något varom intet direkt förekommit, behövde det enligt jorda­balkslagrådet ej befaras alt avsaknaden av väsenllighetskrav skulle leda till att regeln blev alltför sträng mot säljaren.

Lagrådsyttrandet har föranlett åtskilliga tolkningsproblem. Hänsynsta­

gande lill vad som regelmässigt hör till en faslighet av den typ som köpet

gäller kan sägas innebära ett beaktande av omständigheter som visserligen

inte uttryckligen behandlats vid köpeavtalets ingående men som dock får

intolkas i avtalet. Regleringen i 4 kap. 19 § jordabalken skulle med detta

synsätt hänföra sig enbart till konkreta fel, alltså avvikelser från innehållet

73

i det enskilda köpeavtalet (se Westerlind, Kommentar till Jordabalken,     Prop. 1989/90:77 1 5 kap., 1971 s. 395; lagrådets insats på denna punkt har kritiserats av Agdl i SvJT 1972 s. 735, jfr Karlgren a. a. s. 38 O-

Även om den nyss antydda tolkningen synes föra för långt, framgår också av andra omständigheter atl gränsen mellan de olika leden i 4 kap. 19 § jordabalken inte kan vara skarp. Enligt vad som anförs i Alméns kommentar till köplagen (Rubriken till § § 42 54, vid not 10a) är uttryc­ket "egenskap, som kan anses tillförsäkrad" i skadeståndsregeln i 42 § andra stycket som bildat mönster för ansesregeln i 4 kap. 19 § jordabal­ken avsiklligen vall för att för delta särskilda fall inskärpa angelägenhe­ten av alt vid bedömandet av säljares och köpares rättigheter och skyldig­heter ta hänsyn inte blott lill vad som dem emellan blivit "uttryckligen överenskommet" utan även lill vad som "eljest må anses avtalat", vilka båda rekvisit används i bestämmelsen om köplagens dispositiva tillämp­ning i I § första stycket i lagen. Karlgren (a. a. s. 50) framhåller att "anses­regeln torde ha mindre intresse såvitt avser faslighetsköpares hävnings-och prisminskningsrätt, eftersom köparen inte lär ha större behov att åberopa densamma såvitt gäller nämnda befogenheter, så gynnsamma för honom och tänjbara lill hans förmän som 19 § första meningen i övrigl är[REDACTED_EFTERNAMN]. (Fastighetsköp, 11 uppl. 1989), som visserligen bygger sin fram­ställning på skillnaden mellan konkreta och abstrakta fel, anför på tal om lagrådsyttrandet vid paragrafens tillkomst alt del troligen rör sig om en glidande skala från de klara konkreta felen till de klara abstrakta felen; sannolikt finns det utrymme för en typ av konkret standard som är avtalad men inte utfäst (a. a. s. 159, jfr s. 129).

Sin betydelse har "ansesregeln" - bortsett från dess tillämpning i fråga om säljarens skadeståndsansvar, som lagrådet senare återkommer till främst när det gäller dess inverkan på köparens undersökningsplikt och på friskrivningsklausuler. Saken har beträflFande köparens undersöknings­plikt uttryckts så, att praxis torde kunna sägas innebära alt det åtminstone fordras tämligen preciserade uttalanden och uppgifter från säljaren för all det skall kunna anses \ara fråga om en sådan utfästelse som befriar köparen från hans undersökningsplikt (NJA 1985 s. 871, se s. 876 med hänvisningar). Liknande synpunkter gör sig gällande när det gäller friskriv­ningsklausuler (NJA 1980 s. 398 och 1983 s. 865). Samtidigt är det emel­lertid klart att det även här är fråga om en glidande skala så att säljarens uttalanden och utfästelser måste sammanställas med vad som i övrigt förekommit mellan partema vid köpet och vad köparen kunnat iaktta (se särskilt beträffande köparens undersökningsplikt NJA 1978 s. 301, 1980 s. 555 och 1981 s. 1255 samt beträflFande friskrivningsklausuler NJA 1983 s. 865).

Eftersom föredragande stalsråd«:ts avsikt är att frågan om verkan av

friskrivningsklausuler också i fortsättningen skall överlämnas åt rätts­

tillämpningen knyter sig i förevarande sammanhang intresset främst till

"ansesregdns" inverkan på köparens undersökningsplikt. Vad som före­

kommit vid köpet bildar underlag dels för bestämningen av vad som är fel

dels för avgörandet av frågan om köparen försummat sin undersöknings­

plikt. Dessa frågor kan dock ej frikopplas från varandra, eftersom vad

74

köparen kunnat upptäcka inte får åberopas som fel, om inte omsländighe- Prop. 1989/90:77 tema vid köpet varit av beskaffenhet att befria honom från undersöknings­plikten. Sådana omständigheter kan, som framgår av det fömt anförda, föreligga i en glidande skala, från en uttrycklig garanti, som bildar ett säkert underlag för felbedömningen och tillika befriar köparen från varje undersökningsplikt, ned till mera diffusa förhållanden vilkas betydelse får sättas in i sitt sammanhang och bedömas i det enskilda fallet. Det synes därför inte heller beträffande undersökningsplikten vara motiverat all dra en kategorisk gräns mellan "ansesregeln" och vad köparen eljest kunnat fömtsätta.

Del anförda ger vid handen att man, om man vid behandlingen av frågan, om fastigheten överensstämmer med vad köparen äger kräva, vill ansluta till gällande rätt dels inte har anledning att skilja de situationer som behandlas i första och andra stycket av den föreslagna nya lydelsen ål, dels lika gärna kan använda sig av det moderna uttrycket "följer av avtalet" som av det historiskt betingade "får anses utfäst". Sammantaget är det avtalet som är avgörande för vad köparen äger kräva, vare sig avtalets villkor tagit sig uttryck i vad säljaren utfäst eller är underförståd­da.

Enligt den föreslagna bestämmelsen om köparens undersökningsplikt får som fel inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som påkallats med hänsyn till den aktuella faslighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Vid jordabalkens tillkomst hade i det till lagrådet remitterade förslaget talats om fel "som köparen inte kände till eller med hänsyn lill den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna i övrigl rimligen bort räkna med". Vid utformningen av sitt eget förslag ansåg jordabalkslagrådet det lämpligast alt avstå från en exemplifiering efler mönster av del remittera­de förslaget, eftersom omständigheterna var så mångskiftande och växlade från fall till fall. I vart fall ansåg jordabalkslagrådet det olämpligt atl som exempel uppta en hänvisning till normal standard, eftersom denna om­ständighet lätt skulle komma all tillmätas större betydelse i jämförelse med andra förhållanden än vad som var förenligt med den av lagrådet förordade ordningen (prop. 1970:20 Del A s. 220). Det finns anledning att även nu ifrågasätta om hänvisningen till normal standard bör tas med, eftersom det otvivelaktigt förhåller sig så som jordabalkslagrådet anförde, nämligen att omständigheterna växlar från fall till fall. 1 rättspraxis synes en jämförelse med normal standard inte ha tillmätts någon större betydel­se. I fråga om nyuppförda hus kan den dock vara befogad (jfr NJA 1978 s. 307). De av jordabalkslagrådet framförda farhågorna förefaller överdriv­na. Lagrådet vill därför inte nu motsätta sig att hänvisningen las med.

"Ansesregeln" är av betydelse även för frågan om säljarens skadestånds­

skyldighet. Enligt 4 kap. 19 § jordabalken skall vid tillämpning av skade­

ståndsregeln i 12 §, vartill hänvisas, ersättning utgå endast om avvikelsen

avser egenskap "som kan anses utfäst eller säljaren förfarit svikligt". Som

Agdl framhållit (SvJT 1972 s. 747) förefaller det vara en nästan omöjlig

uppgift för domstolarna att med åberopande av vad som "kan anses"

75

tillförsäkrat eller utfäst söka åstadkomma tillfredsställande gränser för     Prop. 1989/90:77

skadeståndsansvaret. I köplagsförslagel är säljarens skadeståndsansvar vid

fel på varan konstmerat på ell helt annat sätt. Enligt 40 §, jämförd med

27 §, i förslaget gäller bl. a. alt köparen har rätt till ersättning för den skada

han lider genom att varan är febklig, om inte säljaren visar atl del

förelegal ell hinder för att avlämna felfri vara som legal utanför hans

kontroll och som han inte skäligen kunnat förväntas räkna med vid köpet

och vars följder han inte heller skäligen kunde ha undvikit eller övervunnit

(s.k. kontrollansvar). Konirollansvaret gäller inte s.k. indirekta förluster.

Köparen har dock alltid, dvs. oavsett skadans art, rätt lill ersättning, om

felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om varan

vid köpet avvek från vad säljaren 'särskilt" utfäst. Avsikten med denna

formulering torde vara just att undvika ansvar som bygger på säljarens

fingerade garanti (se Ramberg i Hellner-Ramberg, Speciell avtalsrätt 1,

Köprätl, 1989 s. 126 f).

Enligt den allmänna motiveringen till förevarande lagförslag bör köpa­rens rätt till skadestånd vid faktiskl fel i fastigheten nu anpassas till vad som föreslagits på den allmänna köprällens område. Enligt föredragande statsrådets mening skulle dock ett kontrollansvar vid faktiskt fel i fastighe­ten lägga ell alltför strängt ansvar på säljaren. Hon anser därför att anpass­ningen till den allmänna köplagen bör gå till så att köparen har rätt till ersättning om felet beror på försummelse på säljarens sida eller om fastig­heten avviker från vad säljaren "särskilt" har utfäst; säljarens ansvar för kärnegenskaper bör följa i vissa fall av culparegdn och i övriga fall liksom hittills av vad han utfäst.

Lagrådet kan biträda uppfattningen alt ell konlrollansvar för säljaren vid faktiskt fel i faslighet skulle föra för långt. Förslaget om ett allmänt culpaansvar för faktiskt fel i fastigheten medför en utvidgning av säljarens skadeståndsskyldighet i förhållande till gällande rätt. Detta kan föranleda vissa betänkligheter eftersom skadeståndsansvaret i betydande utsträck­ning kommer all drabba enskilda personer som överlåter sina fasligheter. Ansvaret gäller såväl direkta som indirekta förluster.

Del vid jordabalkens tillkomst lill lagrådet remitterade förslaget innebar att säljaren skulle bli skadeståndspliklig vid fel på fastigheten bl. a. under förutsättning att han ägde eller bort äga kännedom om felet. Förslaget avstyrktes i denna del av jordabalkslagrådet med motiveringen att enligt 42 § köplagen skadestånd i motsvarande fall utgick endast om säljaren förfarit svikligt och atl det enligt lagrådels mening var rimligt att säljare av fast egendom likställdes med säljare av lös egendom även i vad angick villkor för skadeståndsskyldighel (pirop. 1970:20 Del A s. 221). När nu regler om skadeståndsansvar vid bl, a. culpa in conlrahendo dvs. för­summelse i samband med avtalets ingående införs beträffande köp av lös egendom är det rimligt atl sådant ansvar får gälla även beträflFande köp av fast egendom. Att nu kombinera "ansesregeln" från den nuvarande köplagen med reglerna om skadeståndsskyldighel vid culpa i den nya köplagen synes emellertid inte tillrådligt.

Lagrådet finner det önskvärt atl skadeståndsansvaret enligt 4 kap. 19 §

jordabalken anpassas till nya köplagens skadeståndsregler, frånsett kon-

7

trollansvaret. I första stycket av 4 kap. 19 § anknyts skadeståndsansvaret, genom hänvisningen till 12 § i samma kapitel, till vad som i fråga om fastighetens skick "får anses utfäst". Används i stället uttrycket "särskih utfäst" torde visserligen skadeslåndsskyldigheten men inte övriga felpå­följder bortfalla vid avsaknad av s.k. kämegeriskaper (jfr NJA 1978 s. 307 och 1989 s. 117) om del inte föreligger en uttrycklig garanti och inte heller försummelse ligger säljaren till last. Den eventuella nackdelen härav kan dock inte vara så stor i betraktande av atl lagförslaget i övrigt genom införande av ett culpaansvar innebär en utvidgning av säljarens skade­ståndsskyldighet. Däremot är det en avgjord fördel att vid tillämpningen av jordabalken lika litet som vid tillämpningen av den allmänna köplagen behöva arbeta med sådana fingerade utfästelser från säljarens sida som faller in under "ansesregeln". Dessutom undviks vissa komplikationer med avseende på köparens undersökningsplikt, som enligt den föreslagna lagtexten i motsats till vad som torde vara praxis (NJA 1989 s. 117) synes bortfalla vid avsaknad av kämegenskap. Lagrådet förordar därför alt skadeståndsreglema vid faktiskt fel i fastighet i nu angivet hänseende utformas i anslutning lill köplagsförslagel. Till förebyggande av missför­stånd vill lagrådet tillägga att skadeståndsansvar vid culpa in conlrahendo i form av underlåldse från säljarens sida all lämna upplysningar bara inträder om det över huvud tagel föreligger ett fel; så behöver trots uteva-ron av sådana upplysningar inte vara fallet om köparen eftersatt sin undersökningsplikt.

I gällande lydelse av förevarande paragraf görs, när det gäller vad köpa­ren haft anledning räkna med, ett förbehåll för fall som avses i 16-18 §§ i kapitlet, dvs. i fråga om vissa rättsliga fel samt rådighelsfel. "Ansesregeln" är däremot tillämplig på sådana fel. Också detta sammanhänger med bestämmelsernas tillkomsthistoria. När 4 kap. jordabalken remitterades lill lagrådet, fanns i 20 § intagen en bestämmelse att om köpehandlingen innehöll utfästelse av säljaren i fråga om fasligheten och fastigheten inte motsvarade utfästelsen, 12 § ägde motsvarande tillämpning. Enligt 3§ skulle sådan utfästelse vara ogiltig om den inte intagits i köpehandlingen. På jordabalkslagrådets föranledande fick formkravet beträffande utfästel­ser utgå och reglema om konkreta och abstrakta fel vävdes samman på sätt framgår av del fömt anförda. "Ansesregeln" gjordes därvid tillämplig på fel enligt 1618 § § liksom på andra förhållanden som inte var uttryckligt reglerade i kapitlet. Jordabalkslagrådet anförde att det ej utan skäl kunde hävdas att också beträflFande förhållanden som avsågs i 16 18 §§ borde tillämpas det av lagrådet anlagda betraktelsesättet att bestämmande för vad köparen ägde kräva var vad köpeavtalet med hänsyn lill vad som utfästs och eljest förekommit vid köpet fick anses innehålla. Lagrådet fann dock den uppdelning som skett i det remitterade förslaget kunna bibehål­las, eftersom, när det gällde fel av den art som 16-18§§ behandlade, utgångspunkten ej såsom beträflFande faktiska fel var atl fastigheten såldes i befintligt skick utan i stället måste anses vara att fasligheten var i dessa hänseenden obdaslad. Om 16- 18 § § fick gälla fel i fastigheten ulan atl någon utfästelse därom gjorts, erfordrades enligt jordabalkslagrådets me­ning en mot del remitterade förslaget 20 § svarande regel som gällde när

Prop. 1989/90:77

77

utfästelse lämnais; detsamma gällde utfästelser om fastigheten rörande     Prop. 1989/90:77 förhållanden som ej föll in under 1618 § § och som ej heller var att anse som sådana faktiska fel som 19 § handlade om. (Se prop. 1970:20 Del A s. 221 f.)

Bestämmelsema i 16 och 17 § § torde praktiskt taget aldrig tillämpas och bestämmelsema i 18 § endast sällan. Att vid utformningen av de mycket vikliga och ofta tillämpade bestämmelsema i 19 § om faktiska fel ta hänsyn också till fall som avses i 1618 § § medför betydande komplika­tioner, särskilt om nu även köparens undersökningsplikt skall uttryckligen regleras i paragrafen. Alt de situationer som behandlas i 1618 § § över huvud tagel fördes in under 19 § berodde på att på lagrådets inrådan en paragraf om verkan av särskilda, i köpehandlingen intagna utfästelser fick utgå. All i en i princip dispositiv reglering som köpreglerna i 4 kap. jordabalken föreskriva atl säljaren svarar för vad han garanterat framstår emellertid som överflödigt. Att för de situationer som avses i 16 18 § § ta in särskilda bestämmelser som läcker den nuvarande "ansesregeln" i 19 § behövs inte heller, eftersom i dessa, såsom jordabalkslagrådel anförde, utgångspunkten är att fastigheten är obdaslad. Orden "utan all fel som avses i 16 -18 § § föreligger" är därför, som anförs i remissen, onödiga och kan utgå.

På gmnd av del anförda förordar lagrådet att förevarande paragraf ges följande utformning:

"Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat fömtsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom räll lill ersätt­ning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren särskilt utfast.

Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som påkallats med hänsyn lill den aktuella fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförli­ga fastigheter samt omständighetema vid köpet."

19a§

Paragrafen, som innehåller regler om köparens skyldighet atl reklamera i

fall där fastighet är felaktig enligt 4 kap. 11, 12 och 1719 §§ jordabalken,

är i stor utsträckning utformad efler mönster av 17 § konsumenttjänst­

lagen. Enligt första stycket i den i remissprotokollet föreslagna paragrafen

skall köparen reklamera inom skälig tid efter det han märkt eller bort

märka att fastigheten är felaktig. I princip skall reklamation ske inom tre

år såvitt avser fel som anges i 

II, 

12 och 19 § § i kapitlet. Förvärvar en

köpare i egenskap av konsument en fastighet av en näringsidkare får han

emellertid enligt bestämmelserna reklamera inom tio år efter det han

tillträtt fastigheten. Vidare innebär bestämmelserna en tioårig reklama­

tionstid vid vissa s.k. vidareförsäljningar, dvs. när en konsument säljer

vidare en faslighet som köpts av en näringsidkare.

Paragrafens fjärde stycke, som har en motsvarighet även i 82 § förslaget

78

lill ny köplag, innebär att meddelande om reklamation befordras på mot-     Prop. 1989/90:77 tagarens risk.

Konsumenttjänstlagen gäller beträflFande avtal om en tjänst som en näringsidkare utför ål en konsument i fall då tjänsten avser arbete bl. a. på fast egendom eller på byggnader eller på andra anläggningar på mark m. m. I konsumenlljänsllagen föreskrivs (17 § ) att reklamation får i fråga bl.a. om nu nämnda tjänster ske senast tio år efter det att uppdraget avslutades. Om konsumenten inte reklamerar mot fel inom tid som anges i den paragrafen förlorar han enligt 18 § i lagen rätten alt åberopa felet. Lagrådet anförde i sitt yttrande över förslaget till konsumenttjänstlag (prop. 1984/85:110 s. 355) bl. a. all en reklamation som gjorts i överensstämmel­se med reglema i förevarande 17 § skulle innebära all konsumenten var bevarad vid rätlen all åberopa felet. Härvid hänvisade lagrådet lill 18 § i förslaget. Lagrådet, som vidare pekade på att det i lagförslaget inte regle­rats hur länge en konsument skulle kunna göra gällande anspråk på skade­stånd, ansåg det vara mest följdriktigt all om reklamation ägt mm på föreskrivet sätt konsumentens räll därefter skulle vara underkastad endast den tioåriga preskriptionstiden enligt preskriptionslagen.

Del måste understrykas all i förevarande paragraf endast regleras frågan om reklamation. Vid sidan härav gäller, som anförs i specialmouveringen till 19 b §, de allmänna reglerna om preskription av fordringar. Paragrafen måste därför utformas så, atl den ej vilseleder köparen och får honom att förbise nödvändigheten av att vidta också preskriptionsavbrytande åtgär­der. Enligt preskriptionslagen preskriberas en fordran efter tio år i den mån inte annat följer av vad som särskilt föreskrivits. Preskriplionsavbroll sker, ulom genom erkännande m. m. från gäldenärens sida och rättsliga ålgärder från borgenärens sida, genom att gäldenären får ell skriftligt krav eller en skriftlig erinran om fordringen från borgenären. Preskriptionsti­den beräknas vid fastighetsköp med utgångspunki i liden för köpeavtalet (se NJA 1982 s. 573, som visserligen avsåg 1862 års preskriptionsförord­ning; del saknas emellertid skäl att anta att 1981 års preskriptionslag skulle leda till annat resultat) under det att den vid byggnadsentreprenader löper från dagen för överlämnandet av byggnaden (se NJA 1987 s. 716, jfr också 1987 s. 243 angående 1862 års preskriptionsförordning). Detta senare innebär att det råder överensstämmelse mellan preskriptionstid enligt preskriptionslagen och reklamationstid enligt 17 § konsumenlljänsllagen vid en byggnadsentreprenad.

I den i remissprotokollet föreslagna 19 a § har vid en konsuments fastig­

hetsköp den tioåriga reklamationstiden knutils till näringsidkarens avträ­

dande av fastigheten. Härigenom kan den tioåriga reklamationstiden kom­

ma i konflikt med preskriptionsreglerna eftersom den tioåriga preskrip­

tionstiden i dessa fall ~ som angetts ovan beräknas från dagen för

köpeavtalet. Vidare måste preskriptionsavbrott från borgenärens sida gö­

ras i vart fall skriftligen, medan reklamation enligt förslaget kan ske även

muntligen. Härtill kommer all med reklamation avses även s. k. neutral

reklamation, dvs. etl meddelande om att en fastighet är behäftad med fel

som köparen senare vill åberopa. En reklamation är inte att se som ett

sådant preskriptionsavbrott som avses i 5 § preskriplionslagen. En neutral

79

reklamation kommer därför all framstå som meningslös även om den sker Prop. 1989/90: 77 inom föreskriven preskriptionstid men köparen först efter den tidens utgång anger de påföljder han vill göra gällande. Den treåriga reklama­tionsliden i förslaget kan uppenbarligen inte komma i konflikt med pre­skriptionsreglerna. Motsatsen kan visserligen teoretiskt gälla om den tio­åriga reklamationsfristen räknad från säljarens egel övertagande av fastig­heten från en näringsidkare. Eftersom säljaren regelmässigt torde ha inne­haft fastigheten någon tid, innan han överlåter den vidare, är dock i praktiken risken för en kollision mellan reklamationsreglerna och pre­skriptionsreglerna myckel liten i detta fall. Däremot kan om förslaget genomförs en sådan kollision lätt uppkomma när det gäller en näringsidka­res överlåtelse av en småhusfastighet till en konsument. Eftersom de båda frislema nästan sammanfaller, behövs det emellertid i denna situation inte någon yttersta frist för köparens reklamation, utan de allmänna preskrip­tionsbestämmelserna kan i stället bestämma gränsen i detta fall.

Erinringar om innehållet i annan lag bör så gott som aldrig förekomma i lagtext. Här är dock ett undantag på sin plats. Risken för missförstånd är så stor all av pedagogiska skäl en erinran om bestämmelsema i preskrip­lionslagen bör tas in i paragrafen.

Lagrådet har i del föregående utgått från atl den särskilda reklamations-regeln vid en konsuments vidareförsäljning av ell småhus som han förvär­vat av en näringsidkare tas med i den föreslagna paragrafen. Lagrådet vill emellertid ifrågasätta om så bör ske. Den kommer nämligen att leda till en rad egendomliga konsekvenser. Den medför exempelvis vid självbyggeri, all del blir en tioårig reklamationstid på gmnd av att en näringsidkare dragit ledningar, även om felet helt är hänförligt till del av konsumenten utförda arbetet. Detta skulle visserligen kunna motiveras av att det alllid bör gälla en tioårig reklamationstid i fråga om nyuppförda byggnader och att man kan räkna med att en näringsidkare på något sätt har medverkat till uppförandet av byggnaden. Resultatet nås emellertid på en märklig omväg. 1 sak mer stötande kan resultatet bli vid tillbyggnader. Om i motsvarande fall en näringsidkare medverkat vid uppförandel av tillbygg­naden, förlängs reklamationstiden för fel på den urspmngliga byggnaden, fel som i vissa fall kan härledas ur orsaker som ligger långt tillbaka i tiden. Vidare kan en ny ägare komma att reklamera hos en tidigare ägare så sent att denne inte i sin lur hinner meddela näringsidkaren om felet inom föreskriven tid. Lagrådet kan väl inse motivet för den föreslagna ordning­en och det låter sig sägas att det i alla fall blir en förkortning av reklama­tionsliden i förhållande till vad som nu gäller. Regeln sådan den utformats synes dock leda till sådana tillämpningssvårigheler och så disparata resul­tat i olika fall atl det blir svårt atl förklara det rättvisa i den för både köpare och säljare som berörs av regeln. Lagrådet ser sig därför nödsakat atl avstyrka att den införs. Det kan inte anses föreligga hinder att tillämpa en generell treårsgräns för reklamation, när fråga ej är om en näringsidka­res överlåtelse till en konsument.

Vidare förordar lagrådet viss omdisponering av paragrafen samt vissa

ändringar av närmast redaktionell karaktär. Enligt lagrådels mening kan

paragrafen ges följande lydelse:

80

"Köparen får inte åberopa att fastigheten är felaktig enligt 11,12 eller Prop. 1989/90:77 17 19 §, om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efler det att han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation). Har köparen avsänt ell sådant meddelande på ett ändamålsenligt sätt, får meddelandet åberopas även om det försenas, förvanskas eller inte kommer fram.

Reklamerar inte köparen inom tre år från det att han har tillträtt fastig­heten, förlorar han rätten att åberopa fel som avses i 11, 12 och 19 § §, såvida inte annat följer av en garanti eller liknande utfästelse.

Den i andra stycket angivna begänsningen av tiden för reklamation gäller inte, om köparen är en konsument som huvudsakligen för enskilt ändamål har köpt en faslighet av en näringsidkare i dennes yrkesmässiga verksamhet.

Bestämmelser om preskription av fordringar finns i preskriptionslagen (1981:130)."

Genomförs mot lagrådets avstyrkande förslaget om en särskild reklama­tionsregel vid en konsuments vidareförsäljning av etl småhus som han förvärvat av en näringsidkare kan regeln tas in som en andra mening i det av lagrådet föreslagna andra stycket i paragrafen. Därvid kan orden "fas­lighet som är bebyggd med en- eller tvåbostadshus" ersättas med orden "bebyggd fastighet" eftersom i del angivna fallet förvärvaren skall vara konsument och förvärvet ske huvudsakligen för hans enskilda ändamål. Regeln kan då ges följande lydelse:

"Gäller ett köp en bebyggd fastighet och har en näringsidkare tidigare i sin yrkesmässiga verksamhet sålt fastigheten till en konsument eller helt eller delvis uppfört huset ål en konsument huvudsakligen för enskilt ända­mål, får reklamationen i stället ske inom tio år efler det att näringsidkaren avträdde fastigheten eller uppdraget avslutades."

1 övrigt kan den av lagrådet föreslagna lydelsen av paragrafen behållas oförändrad.

Godtas lagrådels förslag till lydelse av paragrafen bör motsvarande ändringar göras i 17 § konsumenttjänstlagen.

Förslaget till lag om ändring i konsumenttjänstlagen (1985:716)

Förslaget syftar tillsammans med vissa av de föreslagna ändringarna i jordabalken till att förstärka skyddet för de konsumenter som genom köp eller entreprenadavtal förvärvar ett småhus från en näringsidkare. Före­dragande statsrådet har valt alt dela upp den föreslagna skyddslagstiftning­en på regler om köp av småhusfastigheter i jordabalken, regler om entre­prenad i konsumenttjänstlagen och regler om köp av byggnad på annans mark genom en bestämmelse i köplagen med hänvisning till jordabalkens felregler. Lagrådet finner denna uppdelning vara lagtekniskt ändamålsen­lig-

Förslaget innebär alt konsumenttjänstlagens bestämmelser i huvudsak

oförändrade skall tillämpas också på nybyggnad av småhus som en nä­

ringsidkare åtar sig att utföra på entreprenad för en konsuments räkning.

Lagrådet har ägnat särskild uppmärksamhet ål frågan om konsument-

oi

6   Riksdagen 1989/90. 1 saml Nr 77

tjänstlagens regler är väl avpassade även för nybyggnad av småhus. 1 och Prop. 1989/90:77 för sig kan man vänta sig att så skall vara fallet, eftersom de redan nu är tillämpliga på även omfattande ombyggnader, som sker på entreprenad. Vissa bestämmelser kommer, som även föredragande statsrådet anför, av naturliga skäl att endast sällan tillämpas i fråga om nybyggnader, t.ex. när det gäller näringsidkarens skyldighet att avråda eller konsumentens rätt att avbeställa. Delta utgör dock ej något skäl mot alt låta sådana bestämmel­ser gälla för de få fall där de kan vara tillämpliga. Inte heller i övrigt har lagrådet vid sin granskning funnit något hinder all låta konsumenttjänstla­gens föreskrifter gälla fullt ul för nybyggnader av småhus som sker på entreprenad.

Lagrådet vill erinra om vad som sägs i yttrandet över remissen om ny konsumentköplag om behovet av atl på sikt bättre anpassa vissa bestäm­melser i konsumenttjänstlagen till motsvarande föreskrifter i konsumenl­köplagen.

17

§

Godtas lagrådets förslag till lydelse av 4 kap. 19 a § jordabalken bör förevarande paragraf ges en motsvarande avfattning. Lagrådet erinrar också om förslaget i yttrandet över remissen om ny konsumentköplag till ändrad lydelse av nuvarande andra stycket i paragrafen. Denna kan ges följande lydelse:

"Konsumenten får inte åberopa att tjänsten är felaktig, om han inte lämnar näringsidkaren meddelande om felet inom skälig lid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation). Har konsumenten avsänt ett sådant meddelande på ett ändamålsenligt sätt, får meddelandet åberopas även om del försenas, förvanskas eller inte kommer fram.

Reklamerar inte konsumenten inom två år från del atl uppdraget har avslutats, förlorar han rätten att åberopa felet, såvida inte annat följer av en garanti eller liknande utfästelse.

Den i andra stycket angivna begränsningen av tiden för reklamation gäller inte i fråga om arbete på mark eller på byggnader eller andra anläggningar på mark eller i vatten eller på andra fasta saker. Har närings­idkaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder, gäller ej vad som sägs i första och andra styckena.

Bestämmelser om preskription av fordringar finns i preskriptionslagen (1981:130)."

3I

§

I lagrådsremissen om ny konsumentköplag föreslås att skadeståndsregler­

na i 31 § konsumenttjänstlagen ändras så, att den i köplagsförslagel och

förslaget till ny konsumentköplag införda principen om säljarens s. k.

kontrollansvar mot köparen vid dröjsmål och fel på varan skall gälla också

beträffande näringsidkares ansvar mot konsument vid konsumenttjänster.

Enligt konsumenlköplagen och konsumenttjänstlagen blir därvid i mot­

sats till vad som följer av nya köplagen kontrollansvaret tillämpligt även

82

på vad som sistnämnda lag betecknar som indirekta förluster, i den mån     Prop. 1989/90:77 sådana uppkommer i konsumentförhållanden. Med hänsyn till alt här är fråga om konsumentskyddsregler framstår detta som godtagbart i fråga om småhusentreprenader.

1 lagrådets yttrande över remissen om ny konsumentköplag förordas, att 31 § konsumenttjänstlagen kompletteras med en regel om att näringsidka­ren alllid är skyldig att ersätta skadan, om resultatet av tjänsten avvek från vad han särskilt utfäst. Ett sådant tillägg får betydelse inte minst i fråga om småhusenlreprenader, eftersom man här väl kan tänka sig avvikelser från en av säljaren lämnad garanti, utan att avvikelsen faller under hans kon­lrollansvar. Vid småhusentreprenader kan konsumentens förlust i ett så­dant fall komma att uppgå till betydande belopp.

Förslaget till ändring i förslaget till köplag i prop. 1988/89:76

1§

Det remitterade förslaget innebär att felreglerna i jordabalken skall tilläm­pas vid köp av byggnad på annans mark i stället för motsvarande bestäm­melser i köplagsförslagel. Lagrådet har inte något alt erinra mot första meningen i del föreslagna nya fjärde stycket.

I andra meningen behandlas det speciella fallet att en tomträttsupplåtel­se innefattar överlåtelse på tomträtlshavaren av en byggnad (se 13 kap. 5 § jordabalken). Det i remissprotokollet redovisade rättsfallet NJA 1977 s. 138 innebär att köplagens felregler anses tillämpliga på en sådan överlåtel­se men att överlåtelsen inte får hävas på gmnd av alt skyldighet som avser denna del av avtalet har eftersatts (jfr. i fråga om själva tomträttsupplåtel­sen 13 kap. 8 § jordabalken). Avsikten med det remitterade förslaget är all nämnda begränsning skall gälla även vid tillämpningen av felreglerna i 4 kap. jordabalken. Enligt lagrådets mening skulle denna avsikt komma lill ett tydligare uttryck om andra meningen gavs följande lydelse:

"Innefattas köpet i en tomträttsupplåtelse på sätt avses i 13 kap. 5§ jordabalken får köpet dock inte hävas på grund av att skyldighet som avser denna del av avtalet har eftersatts."

Det nämnda rättsfallet innebär även att tomträtlshavaren i stället för rätten till hävning är berättigad att kräva alt felet avhjälps och all få skadestånd. Enligt jordabalken föreligger inte någon rätt till avhjälpande. Enligt lagrådets mening är emellertid jordabalkens felregler tillfredsstäl­lande även utan en sådan rätt.

83

Justitiedepartementet

Prop. 1989/90:77

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den I febmari 1990

Närvarande: statsministem[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, och statsråden[REDACTED_EFTERNAMN], S.[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], R.[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Freivalds,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN]

Föredragande: statsrådet Freivalds

Proposition om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m. m.

1 Anmälan av lagrådsyttrande

Föredraganden anmäler lagrådets yttrande (beslut om lagrådsremiss fattat vid regeringssammanträde den 26 oktober 1989) över förslag till

1. lag om ändring i jordabalken,

2.

lag om ändring i konsumenlljänsllagen (1985:716),

3.

ändring i förslaget till köplag i prop. 1988/89:76. Föredraganden redogör för lagrådets yttrande och anför.

Lagrådet har i huvudsak godtagit den föreslagna lagstiftningen. På flera punkter har lagrådet emellertid framfört synpunkter och förslag som gäller såväl det sakliga innehållet som den tekniska utformningen av bestämmel­sema.

BeträflFande förslaget till ny lydelse av 4 kap. 19 § jordabalken har lagrådet tillstyrkt gmnddragen i det remitterade förslaget men framfört vissa erinringar mot den föreslagna utformningen av paragrafen. Dessa erinringar avser i första hand att en ännu mer långtgående anpassning lill reglema i det föreliggande köplagsförslagel bör eftersträvas. Jag instämmer i lagrådets uppfattning att det är en fördel att i paragrafen använda det moderna ullrycket "följer av avtalet" i stället för det historiskt betingade "får anses utfäst". Jag kan också instämma i vad lagrådet har anfört om att det inte finns anledning skilja mellan de situationer som behandlas i första och andra stycket av den i remissen föreslagna lydelsen. Avsikten med den föreslagna lydelsen var inte att tillskapa någon sådan skillnad. Jag vill därför inte motsätta mig lagrådels förslag till omformulering eftersom del på etl bättre sätt ger ullryck åt vad som har avsetts.

När det så gäller det skadeståndsansvar som skall följa av den nu

behandlade paragrafen innebar det remitterade förslaget att ansvaret skall

uppkomma dels om felet beror på försummelse på säljarens sida och dels

om fastigheten avviker från vad säljaren får anses ha utfäst. Lagrådet har

förordat att skadeståndsansvar i u.tfästdsefallen skall uppkomma endast

84

om fastigheten avviker från vad säljaren "särskilt" har utfäst. Som lagra- Prop. 1989/90:77 det har anfört skulle lagtexten med en sådan formulering överensstämma med en liknade regel i det föreliggande köplagsförslagel. Emellertid kan man vid en jämförelse med reglema i köplagsförslagel inte gäma bortse från del stränga konlrollansvar som där föreskrivs beträffande direkta skador. Del förhållandel alt konirollansvaret inte införs för fastighetskö­pens del talar enligt min mening för att ansvaret vid utfästelser inte bör bli alltför snävt. Med lagrådets föreslagna formulering skulle skadeståndsan­svaret bortfalla vid avsaknad av s.k. kärnegenskaper, såvida det inte föreligger en uttrycklig garanti eller säljaren har varit försumlig. En sådan formulering av regeln skulle leda till en ändring i gällande räll som försämrar köparens ställning i skadeslåndshänseende. Enligt min mening är en sådan försämring av köparens räll inte önskvärd (jfr NJA 1978 s. 307 och 1989 s. 117). Jag anser mot denna bakgmnd att skadeståndsansvaret bör utformas i enlighet med det remitterade förslaget.

Utöver vad jag nu har anfört bör det göras en redaktionell ändring i paragrafens andra stycke.

BeträflFande reglema om reklamation i förslaget till 4 kap. 19 a § jorda­balken har lagrådet avstyrkt införandel av en särskild reklamationsregel för det fallet att en konsument i sin lur säljer ett småhus som han har förvärvat av en näringsidkare. Jag godtar lagrådets uppfattning atl den regeln synes leda lill tillämpningssvårigheter och att den därför inte bör införas. Det finns emellertid ell nära samband mellan den regeln och den föreslagna regeln om en generell treårsgräns för reklamation vid privatper­soners försäljning av småhus. Vad som framkommit i samband med lagrådels behandling av dessa regler visar enligt min mening att detta regelsystem kan behöva övervägas ytterligare. Jag anser därför att den delen av det remitterade förslaget inte bör genomföras nu. Vad jag nu har anfört innebär att 4 kap. 19 a § andra och tredje styckena i det remitterade förslaget bör utgå.

Lagrådet har vidare gått in på förhållandet mellan de föreslagna rekla­mationsbestämmelserna och de allmänna reglerna om preskription av fordringar. Enligt lagrådet börjar preskriptionstiden vid fastighetsköp all löpa vid tiden för köpeavtalet Gfr NJA 1982 s. 573, som avsåg tillämpning av 1862 års preskriptionsförordning på ett fastighetsköp enligt den äldre jordabalken). Lagrådet har med detta som utgångspunkt föreslagit vissa omformuleringar i de föreslagna reklamationsbestämmdsema, bl. a. med en erinran om reglema i preskriptionslagen (1981:130).

Jag delar lagrådets uppfattning att förhållandel mellan reklamationsbe­stämmelserna och de allmänna reglema om preskription av fordringar bör uppmärksammas i detta sammanhang. Jag anser emellertid alt anpass­ningen mellan de båda regelkomplexen bör göras på ett något annorlunda sätt än det som lagrådet har föreslagit. Enligt min mening skulle del nämligen vara förenat med flera nackdelar om en tillämpning av preskrip­tionslagen på ett fastighetsköp skulle innebära alt preskriptionstiden bör­jar att löpa vid tiden för köpeavtalet. Utgångspunkten för preskriptionsti­den blir då en annan än vid byggnadsentreprenader (se NJA 1987 s. 716).

85

Med hänsyn lill del nära samband som i praktiken kan föreligga mellan de Prop. 1989/90:77 båda avtalstyperna vore det lämpligare att utgångspunkten är densamma. Till detta kommer all hävning enligt 4 kap. 12 § jordabalken måste vidtas inom ett år, räknat från köparens tillträde av fastigheten. Enligt min mening är det inte lämpligt alt det på delta sätt inom en och samma avtalstyp förekommer flera olika utgångspunkter för beräkning av stipule­rade frister (jfr NJA 1987 s. 243, särskilt s. 246). Med lagrådels förslag till utformning av bestämmelsema uppkommer slutligen den nackdelen all den yttersta preskriptionstidens längd inte framgår direkt av lagtexten utan endast genom en allmän hänvisning till preskriptionslagen.

Det jag nu har anfört leder enligt min mening lill slutsatsen att den tioåriga preskriptionstiden såvitt avser köparens anspråk på gmnd av ell fel i fastigheten bör börja löpa vid tiden för köparens tilUräde av faslighe­ten. En särskild bestämmelse som klargör detta bör föras in i jordabalken. Den kommer till följd av bestämmelsen i 1 § preskriplionslagen att gälla framför den lagens bestämmelse som reglerar motsvarande fråga. De all­männa preskriptionsbestämmelserna i preskriptionslagen bör dock i övrigt tillämpas också vid fastighetsköp (jfr prop. 1979/80:119 s. 83 f.). Lagtek­niskt kan den nya föreskriften las in i 4 kap. 19 b §, varvid innehållet i den paragrafen enligt det remitterade förslaget i stället kan föras samman med de övriga reglema om reklamation i 4 kap. 19 a § .

Med denna utformning av reglema i jordabalken om reklamation och preskription saknas det anledning att göra någon annan ändring i 77 konsumenttjänstlagen än all föra in etl ytterligare undantag från reklama-tionsskyldighelen, nämligen för fall då del har förekommit grov vårdslös­het på näringsidkarens sida. Jag lägger i dag fram ett förslag om detta i lagstiftningsärendet om en ny konsumentköplag.

Lagrådet har slutligen föreslagit en omformulering av den föreslagna ändringen i / § köplagsförslagel. Som framgår av lagrådets yttrande inne­bär den av lagrådet föreslagna formuleringen en ändring av gällande rätt. Någon sådan ändring har inte har varit avsedd med del remitterade förslaget och är enligt min mening inte heller önskvärd. Jag är därför inte beredd att godta lagrådets förslag i denna del.

1 lagstiftningsärendet om en n>' konsumentköplag har jag förordat att den lagen och den nya allmänna köplagen skall träda i kraft den 1 januari 1991. De i förevarande ärende föreslagna ändringarna i jordabalken och konsumenlljänsllagen bör träda i kraft vid samma lidpunkt.

2 Hemställan

Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen föreslår riksdagen att anta de av lagrådet granskade förslagen till

1.

lag om ändring i jordabalken,

2.

lagom ändringi konsumenttjänstlagen (1985:716),

3.

ändring i förslaget till köplag i prop.  1988/89:76 med vidtagna

ändringar.

86

3  Beslut

Prop. 1989/90:77

Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar all genom proposition föreslå riksdagen att anta de förslag som föredraganden har lagt fram.

87

SAMMANFATTNING (SOU 1986:38)

Bilagal     Prop. 1989/90:77 Bilaga I

1 detta betänkande föreslås att en särskild lag om förvärv av nya småhus införs. Förslaget som till stora delar utformats efler mönster av konsu­menttjänstlagen (1985:716), innehåller väsentligen följande.

Tillämpningsområdet

Som bmkligl är i konsumentskyddssammanhang har lagförslaget begrän­sats till avtalsrelationer mellan eri näringsidkare och en konsument. Avta­let skall ha träflfats av näringsidkaren i dennes yrkesmässiga verksamhet med konsumenten i egenskap av privatperson.

Avtal mellan sådana parter faller under lagförslaget om avtalet avser förvärv av fastighet eller tomträtt lill vilken hör ett nytt bostadshus, eller om avtalet avser ett sådant hus, som inte utgör tillbehör till faSlighel eller tomträtt, dvs. oftast hus på ofri grund. Förslaget är begränsat till sådana nya bostadshus som är avsedda att användas av en eller två familjer. Det omfattar både hus för permanent boende och fritidshus.

Inom lagförslagets tillämpningsområde faller också avtal som går ut på all näringsidkaren ålar sig all helt eller delvis låta utföra del arbete som behövs för att färdigställa ett nytt bostadshus för en eller två familjer. Det innebär alltså att förslaget omfattar olika former av entreprenadavtal. Lagförslaget gäller också köp av hussats till monteringsfärdigt hus.

Som bmkligl är i konsumentskyddssammanhang är bestämmelserna i förslaget i princip tvingande tdl konsumentens förmån. Det innebär att avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i lagförslaget är till nackdel för konsumenten normall är ulan verkan mot denne.

Näringsidkarens prestation

Till skillnad från vad som gäller i den allmänna köprätten innehåller förslaget reglerom prestationens standard. Enligt förslaget måste närings­idkarens prestation vara fackmässigt tillfredsställande. Det färdiga huset skall vara fackmässigt byggt. Entreprenadåtagandet skall ha utförts på ett fackmässigt sätt. Om entreprenören skall tillhandahålla materialet skall det vara tillfredsställande från fackmässig synpunkt. Därutöver ställer lagförslaget också det kravet att näringsidkarens prestation skall stå i överensstämmelse med det avtal som IräflFats mellan näringsidkaren och konsumenten.

När det gäller sådana entreprenadavtal som omfattas av lagförslaget föreslås också en uttrycklig regel om att näringsidkaren med lillböriig omsorg skall la lill vara konsumentens intressen. Entreprenadålagandet skall ulföras så all resultatet slår i överensstämmelse med de föreskrifter som i säkerhetssyfte har meddelats i författning eller av myndighet. 1 en del situationer är näringsidkaren enligt förslaget skyldig att avråda konsu­menten från entreprenadåtagandet. Så är fallet om åtagandet med hänsyn till omständigheterna inte kan förväntas bli till rimlig nytta för konsumen­ten.

88

Ibland har parterna kommit överens om när en prestation skall vara Prop. 1989/90:77 klar. Om parterna har kommit överens om tiden för utförandet, skall en Bilaga 1 sådan överenskommelse naturligtvis gälla. Men om inget har avtalals om tiden, föreslår utredningen atl åtagandet skall vara klart inom den tid som är skälig med hänsyn särskilt till vad som är normalt för ett åtagande av det slag det gäller. Härigenom får konsumenten möjlighet att komma ifrån avtalet om åtagandet inte har ulförts inom skälig tid.

Fd

Om näringsidkarens prestation inte uppfyller de krav som lagen ställer skall fel anses föreligga. Förslaget innehåller uttryckliga regler om att fel även skall anses föreligga om t. ex. bostadshuset avviker från uppgifter som har lämnats vid avtalels ingående eller annars vid marknadsföring under förutsättning att näringsidkaren har åberopat uppgiften eller insett eller bort inse att uppgiften var felaktig. I vissa fall föreligger fel även när näringsidkaren har underlåtit att lämna relevant information.

Besiktning av permanenthus m. m.

1 syfte att få till stånd en opartisk granskning om fel föreligger föreslår utredningen regler om besiktning. Besiktning förekommer f. ö. redan i dag enligt reglerna i de allmänt tillämpade standardvillkoren på småhusområ­det. Förslaget innebär att båda parterna kan påkalla besiktning av hus för permanent boende.

Besiktning skall normalt ske första gången när konsumenten tillträder huset. En andra besiktning, garantibesiktningen, sker två år efter den första besiktningen.

Förslaget innehåller regler om näringsidkarens ansvar för sådana fel som anmärks vid besiktning. Huvudregeln är att näringsidkaren svarar för sådana fel. Det innebär normalt att felen kommer atl avhjälpas genom näringsidkarens försorg. Från huvudregeln görs undantag för fall där felet beror på konsumenten.

Näringsidkaren är också ansvarig för fel som inte anmärkts vid besikt­ning utan påtalats först senare, om felet beror på all näringsidkaren har åsidosatt vad som ålegat honom enligt avtalet eller lagen.

För fel som anmärkts vid besiktning krävs enligt förslaget inte någon reklamation från konsumenten. Men vill konsumenten göra gällande and­ra fel måste näringsidkaren underrättas om felet inom skälig tid från det felet märktes eller borde ha märkts, och senast inom tio år från tillträdes­dagen. Har näringsidkaren handlat i strid mot tro och heder får reklama­tion alltid ske inom den angivna tioårsperioden. Försitter konsumenten reklamationsfristen förlorar han rätlen att åberopa felet.

Förslaget innebär alltså att näringsidkarens ansvar för fel inte upphör

förrän tio år har förflutit från det att konsumenten tillträdde huset.

09

Fritidshus och monleringsfördiga hus

Prop. 1989/90:77

När del gäller fritidshus och köp av hussatser till monleringsfärdiga hus ''ilaga har utredningen inte ansett sig böra föreslå regler om besiktning. Särskilt för fritidshus, som ju ofta kan vara avlägset eller svårtillgängligt belägna, skulle krav på besiktning kunna medföra stora kostnader för parterna. Utredningen har också funnit all del skulle vara ganska opraktiskt all kräva besiktning av en byggsats till monteringsfärdigt hus i samband med leveransen till byggplatsen. Besiktningen skulle då medföra atl man fick bryta förpackningar varefter materialet skulle ligga oskyddat för väder och vind. Har leverantören av huspaketet också åtagit sig atl svara för uppfö­randet av huset, behandlas emellertid situationen som en entreprenad och besiktning skall därför ske i det fallet.

För de fall då besiktning inte skall ske krävs regler om vid vilken tidpunkt felbedömningen skall göras. För fritidshus är den relevanta lid­punkten i allmänhet när konsumenten tillträder huset. För köp av byggsats till monteringsfärdigt hus är den relevanta tidpunkten den då bussatsen levererades till byggplatsen.

I fråga om reklamation och preskription gäller samma regler som för sådana fel i permanenthus som inte anmärkts vid besiktning. Tidsfristen räknas då från tidpunkten för felbedömningen.

Besiktningsreglernas konstruktion innebär, för de småhusförvärv som omfattas av reglerna, ett slags garanti i den meningen att näringsidkaren är ansvarig för alla fel som anmärkts, vid besiktningarna, såvitt han inte kan bevisa atl felet beror på konsumenten eller när det är fråga om fel som upptäcks vid garantibesiktningen all felet beror på en olyckshändelse som inträflFat efter den första besiktningen. För fritidshus och köp av monteringsfärdigt hus föreslås i stället uttryckliga regler om garanti. Ga-ranlireglerna gäller endast tidsbestämda garantier. Härmed avses all nä­ringsidkaren genom garanti eller liknande ulfärsldse har åtagit sig att under viss tid svara för l.ex. fritidshusets beskaflFenhel. Enligt förslaget skall näringsidkaren svara såsom för fel för sådan bristfallighet som upp­kommer under den angivna garantitiden. Detta innebär två saker. För det första är näringsidkarens ansvar under garantitiden ett ansvar såsom för fel. Konsumenten har då rätt till hela del påföljdssystem som utredningen föreslår när ett fel föreligger. För det andra innebär regeln all näringsidka­ren alllid skall svara för avvikelse från garantin om den uppkommer under den angivna garantitiden. Alla tidsbestämda garantier skall med andra ord tolkas som s. k. funktionsgarantier.

Förutom den nu angivna regeln om materiellt ansvar för tidsbestämda garantier föreslår utredningen en regel om en omvänd bevisbörda till konsumentens fördel. För att gå fri från sitt garantiåtagande måste nä­ringsidkaren göra sannolikt att brislfällighelen beror på olyckshändelse eller på omständighet som är alt hänföra lill konsumenten.

PåJÖdder vid fel

När det gäller påföljd vid fel utgår förslaget från alt konsumenten först och

främst skall kunna begära att få en avtalsenlig prestation. Förslaget inne-

90

håller därför en uttrycklig regel om att konsumenten har rätt all få felet     Prop. 1989/90:77 avhjälpt. Undantag görs emellertid för fall då ett avhjälpande skulle med-     Bilaga 1 föra oskäligt stora kostnader eller olägenheter för näringsidkaren. Del föreslås också att näringsidkaren i princip skall ha rätt att avhjälpa felet.

Enligt förslaget skall som huvudregel gälla atl avhjälpande skall ske utan kostnad för konsumenten.

Konsumenten har också enligt förslaget i princip rätt att vid fel hålla inne betalningen och kan därigenom utföra påtryckning på näringsidkaren för att få denne att t. ex. avhjälpa felet.

Vid fel i näringsidkarens prestation föreslås atl konsumenten också skall ha rätt tid prisavdrag. Den rätten har dock konsumenten bara om felet inte avhjälps. Prisavdrag skall enligt förslaget motsvara vad det normall kostar att få felet avhjälpt. En kompletterande regel föreslås för det fallet att kostnadema är oskäligt stora. Prisavdraget skall då bestämmas med hän­syn till felels betydelse för konsumenten.

I stället för prisavdrag kan hävning bli aktuell som påföljd vid fel i näringsidkarens prestation. Förslaget skiljer härvid mellan å ena sidan förvärv av färdiga bostadshus och å andra sidan olika former av entrepre­nadavtal och köp av hussatser lill monteringsfärdiga hus.

När det gäller förvärv av färdiga hus är reglerna anpassade till hävnings-reglerna i jordabalken. Det innebär vid fel av ringa betydelse att hävning får ske endast om näringsidkaren har förfarit svikligt. Om felet ej är av ringa betydelse får hävning i princip alltid ske. Talan om hävning måste dock normalt väckas inom ett år från del att konsumenten tillträdde huset.

När det gäller entreprenadavtal och köp av bussatser till monleringsfär­diga hus har utredningen beaktat att del kan föreligga svårigheter all genomföra en hävning. Näringsidkares prestation vid en delvis utförd entreprenad kan t.ex. inte återbäras på samma sätt som man lämnar tillbaka en såld vara. Hävning får därför bara ske om felet är väsentligt. Det gäller framtida, dvs. ej utförda, prestationer. Redan utförda prestatio­ner får emellertid hävas endast om felets väsentlighet är särskilt kvalifice­rad. Det har i förslaget uttryckts så att syftet med näringsidkarens presta­tion skall vara i huvudsak förfelat på gmnd av felet.

Hävning innebär i princip att vardera partens preslationsskyldighel faller bort. Redan fullgjord prestation skall lämnas åter. Någon särskild regel härom har utredningen inte ansett erforderlig när det gäller förvärv av färdiga hus. Men för de ur hävningssynpunkt mer besvärliga situatio­nerna vid entreprenadavtal och avtal om köp av hussatser till monterings­färdiga hus har utredningen föreslagit uttryckliga regler som i och för sig bygger på den nämnda allmänna principen. 1 enlighet härmed har utred­ningen föreslagit all näringsidkaren inte har rätt till betalning vid hävning. Konsumenten skall lämna tillbaka vad näringsidkaren har presterat i den mån det är möjligt ulan olägenhet eller kostnad av betydelse. Om konsu­menten helt slapp att betala för vad som inte kan återlämnas, skulle han kunna göra en "obehörig vinst". Utredningen föreslår därför all konsumen­ten i skälig utsträckning skall ersätta näringsidkaren dennes kostnader som lett till en värdeökning för konsumenten.

91

Vid hävning beträflFande återstående del bör utgångspunkten enligt ut-     Prop. 1989/90:77 redningen vara att konsumenten skall få en fullständig prestation för     Bilaga 1 samma pris som skulle ha gällt om avtalet inte hade hävts. Näringsidkaren har i enlighet härmed räll att få betah för vad som är gjort med ett belopp som motsvarar priset för prestation i dess helhet, med avdrag för vad det normalt kostar atl få den återstående delen utförd.

Näringsidkarens dröjsmål

När det gäller dröjsmål på näringsidkarens sida innehåller förslaget ut­tryckliga regler i ämnet för sådana entreprenadavtal som omfattas av lagförslaget. De påföljder som konsumenten enligt förslaget kan göra gäl­lande mot näringsidkare vid dröjsmål är innehållande av betalningen, krav på utförande av åtagandet, hävning av avtalet eller krav på skadestånd.

Konsumenten får häva avtalet eller fordra skadestånd p.g.a. ell dröjsmål endast om han inom skälig lid efter åtagandets avslutande har reklamerat genom att underrätta näringsidkaren om dröjsmålet.

Enligt förslaget får hävning ske endast under fömtsättning alt dröjsmålet är av väsentlig betydelse för konsumenten. Hävning får i princip endast ske beträflFande den del av åtagandet som återstår. Men om syftet med åtagandel i huvudsak är förfelat p.g.a. dröjsmålet får avtalet hävas i sin helhet. På samma sätt som vid fel ger reglerna utrymme för hävning även när del finns starka skäl all anta alt ell dröjsmål av väsentlig betydelse kommer att inträflFa.

Näringsidkarens skadeståndsskyldighet

Enligt utredningens mening finns del ett behov av alt genom tvingande regler tillförsäkra konsumenten rätt till skadestånd. Skadeståndsreglerna är därför i princip tvingande till konsumentens förmån. Näringsidkaren och konsumenten har dock möjlighet att träffa avtal om dels att skade­stånd inte skall utgå när fel avhjälps efter besiktning, dels att konsumenten skall ha en självrisk, motsvarande högst 25 procent av basbeloppet, när det är fråga om fel som upptäcks först efler garantibesiktningen (beträflFande fritidshus och köp av byggsats till monteringsfärdiga hus fel som upptäcks senare än två år efter tillträdel).

När det gäller skada på gmnd av fel eller dröjsmål är näringsidkaren skadeslåndsskyldig om han inte visar all skadan inte beror på försummelse av honom själv eller någon som han har anlitat. Näringsidkaren har med andra ord bevisbördan för att han inte varit försumlig. Det är alltså fråga om etl s. k. presumtionsansvar.

När det gäller skador på annan grund än fel eller dröjsmål skiljer utred­

ningen i lagförslaget på sakskador som drabbar konsumentens egendom

medan den är i näringsidkarens besittning eller i övrigt under dennes

kontroll, å ena sidan, och övriga skador, å den andra. BeträflFande den

första typen av skador föreslås ett presumtionsansvar. Del kan i praktiken

röra sig om skador på gmnd av atl näringsidkaren bmstit i sin vårdplikt

eller i sin omsorgsplikt i övrigt när det gäller konsumentens egendom.

92

BeträflFande den andra typen av skador föreslås ett vanligt culpa-ansvar,     Prop. 1989/90:77 dvs. konsumenten måste visa att näringsidkaren har varit försumlig för att     Bilaga 1 skadestånd skall utgå.

Utredningen föreslår också att vissa näringsidkare i bakre led skall ha ett skadeståndsansvar för uppgifter vid marknadsföringen. Det gäller t.ex. materialleverantörer och branschorganisationer. Detta skadeståndsansvar är begränsat lill uppgifter som varit vilseledande. Även underlåldse all lämna viss information föreslås kunna leda till skadeståndsskyldighel.

Utredningen föreslår också regler om nedsättning av skadeståndet. 1 överensstämmelse med vad som redan måste anses gälla skall konsumen­ten vara skyldig att vidta skäliga åtgärder för att begränsa skadan. Ytterli­gare föreslås en allmän regel om nedsättning av skadeståndet på gmndval av en skälighetsbedömning. Hänsyn skall då tas till näringsidkarens svårig­heter att fömtse och hindra skadans uppkomst samt omständigheterna i övrigt.

Personskador hålls hell utanför utredningens reglering. Skälet är bl. a. all det ekonomiska skyddet vid personskador i stor utsträckning är tillgo­dosett genom annan lagstiftning och att personskador är mycket artskilda från de skadetyper som naturligen bör regleras i en lag om förvärv av nya småhus.

Prisei

Utgångspunkten i lagförslaget är givetvis att parterna själva skall komma överens om prisei. Så sker ju också regelmässigt. Men för de entreprena­davtal som omfattas av förslaget föreslås ändå vissa regler. Om priset inte skulle vara avtalat föreslås all del skall bestämmas efter en skälighetsbe­dömning varvid hänsyn bl.a. skall tas till gängse pris för motsvarande arbete.

Lagförslaget har hämtöver en bestämmelse som sätter en övre gräns för näringsidkarens möjlighet att ta betalt i de faU när han har lämnat en ung­efärlig prisuppgift. Priset får då inte överstiga det pris som har uppgeils med mer än 15 procent.

Vidare föreslås regler om betalningsskyldighet för förberedande under­sökning och om pristillägg p.g.a. fördyring efter avtalets träffande.

Det föreslås också en uttrycklig regel om atl konsumenten inte är skyldig att betala för näringsidkarens prestation i den mån den har förstörts genom olyckshändelse före tidpunkten för farans övergång till konsumen­ten.

Den konsument som av näringsidkaren krävs på etl ospecificerat belopp

har små möjligheter all kontrollera alt del som begärs moisvarar ett skäligt

pris. För all de nyss omnämnda reglema om priset inte skall bli verknings­

lösa föreslår utredningen därför atl näringsidkaren vid entreprenadarbeten

som utförs på löpande räkning skall vara skyldig all på konsumentens

begäran utställa en specificerad räkning. Räkningen skall vara lillräckligt

specificerad för att möjliggöra en bedömning av prisberäkningen saml av

arten och omfattningen av ulfört arbete. Konsumenten får härigenom en

möjlighet att kontrollera inte bara priset utan också vad som har blivit

93

gjort. Innan konsumenten har fått en specificerad räkning är han som regel     Prop. 1989/90:77

inte skyldig att betala.

Bilaga 1

Avbeställning

Konsumenten har enligt förslaget rätt att avbeslälla ett sådant entreprenad-åtagande som omfattas av lagen. Rätten till avbeställning gäller oberoende av om konsumenten kan visa några särskilda skäl för avbeställningen. Men från denna huvudregel görs i förslaget undantag för det fallet atl åtagandet avser ett sammanbyggt gmpphus. 1 sådana fall har en ovillkorlig avbeställ-ningsrält ansetts kunna medföra ölägenheter av sådan grad all avbeställ­ning bör kunna göras bara om avbeställningen inte medför väsentliga olägenheter för näringsidkaren.

1 förslaget skiljs på ersättning för det arbete som är ulfört vid avbeställ­ningen och ersättning för förlust. För utfört arbete skall näringsidkaren ha ersättning motsvarande prisei om avtalet endast hade avsett det utförda arbetet. Dämtöver skall näringsidkaren enligt utredningens förslag ha er­sättning för förlust som uppkommer genom alt han har haft kostnader för arbete som har inställts, på gmnd av uppdraget underlåtit att åla sig annat arbete eller i övrigt inrättat sig efler uppdraget. Ersättning utgår alltså inte för utebliven vinst på den avbeslällda delen av uppdraget. Däremot kan näringsidkaren få ersättning för att han under tiden före avbeställningen har missat chansen till annat arbete, antingen genom att tacka nej till eller låta bli alt söka andra uppdrag. Om näringsidkaren efler avbeställningen har försummat att vidta skäliga åtgärder för att begränsa förlusten, sätts ersätt­ningen ned i motsvarande mån. Detta innebär bl. a. atl näringsidkaren efler avbeställningen är skyldig att söka skaffa sig ersättningsuppdrag i stället för det avbeställda arbetet.

Reglema om avbeställning är :i princip tvingande. Om parterna har IräflFat avtal om normalersättning skall dock en sådan överenskommelse kunna gälla. Utredningen har härvid framför allt tänkt på överenskommel­ser i form av standardavtal. Med hänsyn till del lämpliga i atl låta ersätt­ning utgå på gmndval av lättillgängliga normalbelopp, har näringsidkaren enligt utredningens förslag rätt till en sådan normalersättning om den är skälig med hänsyn till vad som normall kan antas tillkomma näringsid­karen enligt lagen.

Konsumentens dröjsmål

Utredningens förslag innehåller även regler om vilka påföljder näringsid­

karen får tillgripa vid dröjsmål på konsumentens sida. Reglerna är begrän­

sade till sådana entreprenadavtal som omfattas av lagen. Del är främst

fråga om att konsumenten inte betalar i tid. Men det kan också gälla all

konsumenten inte lämnar nödvändig medverkan. De föreslagna reglema

är tvingande till konsumentens förmån. Syftet med reglema är bl. a. atl dra

en gräns för hur hårda sanktioner näringsidkaren får tillgripa mot konsu­

menten.

94

De påföljder som utredningen föreslår vid konsumentens dröjsmål gäller     Prop. 1989/90:77

rätt för näringsidkaren att ställa in arbetet och rätt att häva.

Bilaga I

Rätlen att ställa in arbetet föreslås gälla i de fall betalning skall ske helt eller delvis i förskott. Undantag föreslås för det fallet att arbetet har påbörjats och ett inställande av arbelet skulle medföra risk för allvarlig skada för konsumenten. Även vid bristande medverkan från konsumen­tens sida får näringsidkaren ställa in arbetet.

1 samband med att näringsidkaren ställer in arbetet, kan det uppstå kostnader för honom. Utredningen föreslår all näringsidkaren skall ha rätt lill ersättning för dessa kostnader.

Näringsidkarens rätt atl häva avtalet gäller bara beträflFande återstående del. Hävningsrätten fömtsätter också atl näringsidkaren först har påmint konsumenten om dennes dröjsmål.

Enligt vad som fömt har sagts föreslår utredningen alt konsumenten skall ha generell rätt att avbeslälla ett entreprenadåtagande men att han då skall ersätta näringsidkaren enligt vissa regler. Situationen vid'dröjsmål på konsumentens sida har många beröringspunkter med situationen vid avbe­ställning. Om näringsidkaren häver avtalet på gmnd av konsumentens kon­traktsbrott, skall konsumenten enligt förslaget därför betala som om han hade avbeställt åtagandel den dag näringsidkaren hävde avtalet.

95

Bilaga 2    Prop. 1989/90:77 Bilaga 2

SAMMANFATTNING (SOU 1987:30)

I detta delbetänkande behandlas frågan om säljarens ansvar för faktiska fel i fastighet enligt 4 kap. 19 § jordabalken.

Förslaget innebär inte några nyheter i sak när det gäller säljarens ansvar för lämnande utfästelser (garantier) rörande fastighetens skick, del konkre­ta felansvaret. BeträflFande det abstrakta felansvaret, dvs. säljarens ansvar för att fastigheten är i det skick köparen hade anledning att räkna med vid köpet, utgår förslaget liksom gällande rätt från att köparen är skyldig att undersöka fastigheten. Vad köparen upptäckt eller bort upptäcka vid en sådan undersökning räknas inte som fel i lagens mening. Att köparen har en undersökningsplikt framgår av den föreslagna lagtexten. Säljaren svarar för s.k. dolda fel, dvs. fel som inte kunde upptäckas vid en med vederbör­lig omsorg företagen undersökning av fastigheten.

Vi har utgått från att det inte skall vara nödvändigt för den som köper en villafastighet eller fritidsfaslighel alt anlita särskilda experter för att fullgö­ra undersökningsplikten. Endast om det finns vad vi kallat särskilda var­ningssignaler t. ex. fuktfläktar i källarvåningen skall det anses påkal­lat all anlita experter för att närmare undersöka fastigheten.

Vi föreslår särskilda lagregler om besiktning vid köp av en- och ivåfa­miljshus. Avges ell besiktningsutlåtande före köpet av en opartisk och sakkunnig besiktningsman, som godtagits av båda parter, bortfaller köpa­rens undersökningsplikt. De bristfalligheter som anmärks i utlåtandet kan självfallet inte räknas som fel i lagens mening, eftersom köparen kände till dem när köpeavtalet ingicks och priset bestämdes. Förslaget bygger på tanken att man inte kan begära av köparen atl han skall göra mer ingående undersökningar än en besiktningsman funnit påkallat.

Enligt gällande rätt bortfaller köparens felansvar i princip först efter utgången av den vanliga tioåriga preskriptionstiden. Vi föreslår att särskil­da reklamationsregler införs efter förebild av vad som gäller enligt konsu­menlljänsllagen liksom även vid köp av lös egendom. Huvudregeln är enligt förslaget att köparen skall reklamera fel hos säljaren inom skälig lid efler del all han upptäckt felet, dock senast inom tre år från köpet. Gör köparen inte det, bortfaller hans rätt gentemot säljaren. Är det fråga om en- eller Ivåfamiljshus som en näringsidkare sålt i sin rörelse till en konsu­ment, är den yttersta reklamationsfristen tio år i stället för tre år.

När fel föreligger i en såld fastighet, har säljaren enligt gällande rätt vissa möjligheter att häva köpet och att få skadestånd. I dessa delar innebär förslaget i allt väsentligt inte någon ändring i sak. Köparens rätt till prisavdrag behålls i förslaget, som i den delen innehåller den nyheten att i lagtexten anges hur prisavdraget skall beräknas. Efter förebild av de nor­diska förslagen lill ny köplag föreslås att prisavdraget skall motsvara skillnaden mellan fastighetens värde i felfritt skick och dess värde i det felaktiga skicket.

Förslaget bygger på att felreglerna utgör dispositiv lag. När en näringsid­

kare utfört eller låtit ulföra byggnadsarbete på en bostadsfastighet, avsedd

96

för en eller två familjer, och därefter i sin yrkesmässiga verksamhet överiå- Prop. 1989/90:77 ter fastigheten till en konsument, uppställer förslaget vissa begränsningar i Bilaga 2 avtalsfriheten. För att lagen alls skall kunna frångås genom avtal krävs att konsumenten före köpet fått tillgång tifi ell besiktningsuUålande. Har ett sådant utlåtande funnits, kan näringsidkaren friskriva sig från skade­ståndsansvar. Han kan också genom avtal begränsa den tioåriga reklama­tionsfristen till lägst tre år. Reglerna om hävning och om prisavdrag kan däremot inte sättas ur spel genom avtal.

97

7    Riksdagen 1989/90. 1 saml. Nr 77

SAMMANFATTNING (SOU 1988:66)

Prop. 1989/90:77

Bilaga 3 

I detta betänkande, utredningens slutbetänkande, behandlas tre skilda

frågor. Varje fråga behandlas separat och framställningen är därför

uppdelad i tre olika delar. Den första delen gäller köp av byggnad på ofri

grund.   1  den  andra  delen  behandlas  frågan  om  överlåtelseförbud i

samband med fastighetsöverlåtelse. Den sista och tredje delen gäller frågan

om vad som bör gälla vid köp av fast egendom när det konstateras atl en i

köpehandlingen inlagen uppgift om köpeskillingen är felaktig.

Utredningens överväganden har resulterat i förslag som innebär viss förändring gentemot gällande rätt i samtliga av de nämnda frågoma. Till följd härav utmynnar utredningsarbetet i förslag som innebär författningsändringar beträflFande den gällande köplagen och jordabalken.

När del gäller köp av byggnad på ofri grund föreslås att den nuvarande köplagen kompletteras med en ny paragraf, 72 §. Innebörden av den föreslagna bestämmelsen är att vårt tidigare förslag beträffande fdreglema i jordabalken (se SOU 1987:30) görs tillämpliga vid köp av byggnad på ofri gmnd. Den nya paragrafen kan därmed sägas utgöra en särreglering av felansvaret när det gäller säljarens ansvar för fel i bestämt gods (42 §) köplagen.

Nuvarande rättsläge beträffande överlåtelseförbud och andra villkor som inskränker ägarens rätt all förfoga över sin fastighet är oklart. I förevarande belänkande lämnas förslag som undanröjer sagda oklarhet. Enligt förslaget blir det möjligt för partema, säljaren och köparen, all med giltig verkan avtala om inskränkning i köparens rätt alt förfoga över fastigheten såvitt gäller köparens rätt all träffa avtal om storieken av vederlaget när köparen i sin tur ö'erlåler fastigheten. Regeln är generell, dvs. den kan tillämpas på alla Rirsäljningar, inte bara på kommunala försäljningar av statligt belånade småhus. Villkoret har, efter förebild av regleringen i 4 kap. 4 § jordabalken, tidsbegränsad giltighet. Villkoret gäller för en lidsperiod om fem år. Skulle villkoret avse annat än vederlaget eller har längre tid än den stadgade blivit bestämd, är villkoret, men inte köpet, ogiltigt.

Den nu redovisade regeln föreslås bli intagen i en ny paragraf, 4 kap. 6a§ jordabalken. 1 denna paragraf föreslås också ingå en specialregel (andra stycket) som gäller överlålelseförbud vid successionsrättsliga transaktioner.

Förslaget om överlålelseförbud föranleder en del tillägg i jordabalkens regler om tomträtt. De berörda bestämmelserna är 13 kap. 6§ och 21 kap. 4 § jordabalken.

Vad'gäller den tredje delfrågan, oriktig köpeskilling, gäller som bekant

för närvarande att ell avtal om köp av fast egendom kan förklaras ogiltigt

på talan av part för den händelse den verkliga köpeskillingen inte anges

korrekt i köpehandlingen. Del nu föreliggande förslaget innebär att denna

ordning ändras. I korthet innebär lösningen att uppgiften i

köpehandlingen om köpeskillingen är bindande för parterna, även om

partema skulle i en sidoöverenskommelse ha IräflFat avtal om en annan

köpeskilling. Skillnaden jämfört med gällande rätt blir alltså att avtalet om

98

själva fastigheten blir giltigt men att sidoöverenskommdsen blir ogiltig     Prop. 1989/90:77 och partema bundna vid den uppgift om köpeskillingen som finns i     Bilaga 3 köpehandlingen.

99

Författningsförslag (SOU 1986:38)

Prop. 1989/90:77

Bilaga 4 Förslag till

Lag om förvärv av nya småhus

Härigenom föreskrivs följande.

Inledande bestämmelser

1 § Denna lag gäller avtal mellan en näringsidkare i dennes yrkesmässiga

verksamhet och en konsument om avtalet avser

1.  förvärv av fastighet eller toraträll lill vilken hör ett nytt bostadshus,

som huvudsakligen är avsett att användas av en eller två familjer under

hela året eller del av året,

2.

förvärv av bostadshus enligt punkt 1 som inte utgör tillbehör till fastighet eller tomträtt,

3.

åtagande alt helt eller delvis utföra eller låta utföra det arbete som behövs för alt färdigställa ett bostadshus enligt punkt 1, eller

4.

försäljning av monteringsfärdigt hus avsett att utgöra sådant bostads­hus som anges i punkt 1.

Har näringsidkaren i fall som avses i första stycket 3 även åtagit sig all låta utföra annal arbete än sådant som avser bostadshuset gäller lagen också i fråga om det arbetet.

Lagen innehåller även bestämmelser om skadeståndsansvar vid mark­nadsföring.

2 § Avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelsema i denna lag är

till nackdel för konsumenten är utan verkan mot denne, om inte annat

anges i lagen.

Näringsidkarens prestation

3 § I fall som avses i 1 § första stycket punktema 1 och 2 svarar närings­

idkaren för att bostadshuset har uppförts fackmässigt och i överensstäm­

melse med avtal mellan näringsidkaren och konsumenten. Gäller avtalet

försäljning av monteringsfärdigt hus svarar näringsidkaren för att hussats­

en är fackmässigt tillfredställande och överensstämmer med avtalet mellan

näringsidkaren och konsumenten.

1 fall som avses i 1 § första stycket punkt 3 gäller i fråga om näringsidka­rens åtagande vad som föreskrivs i 4 8 §§.

4 § Näringsidkaren skall utföra åtagandet fackmässigt och i överens­

stämmelse med avtal mellan näringsidkaren och konsumenten. Han skall

med tillbörlig omsorg ta till vara konsumentens intressen och samråda

med denne i den utsträckning som del behövs och är möjligt.

Om inte annat får anses avtalat, ingår det i åtagandet att näringsidkaren skall tillhandahålla behövligt material.

5 §   Näringsidkaren skall särskilt iaktta alt åtagandet inte utförs

1.

i strid mot sådana författningsföreskrifter eller myndighetsbeslut som väsentligen syftar till all säkerställa att bostadshuset eller anordning i del är tillföriitligt från säkerhetssynpunkt, eller

2.

i strid mot förbud enligt 4 § marknadsföringslagen (1975:1418).

100

6 §   Om konsumenten vill att åtagandet skall ulföras på ell sätt som     Prop. 1989/90:77

enligt vad näringsidkaren bör förslå inte kan vara till rimlig nytta för     Bilaga 4

konsumenten med hänsyn till kostnaden eller funktionen eller andra sär­

skilda omständigheter, skall näringsidkaren avråda konsumenten från att

låta ulföra åtagandet.

Om det först sedan åtagandet har börjat ulföras visar sig all resultatet inte kan anses vara till rimlig nytta för konsumenten eller att priset för åtagandet kan bli betydligt högre än konsumenten bort räkna med, skall näringsidkaren underrätta konsumenten om förhållandet och begära hans anvisningar.

Kan konsumenten inte anträflfas eller får näringsidkaren av annan orsak inte anvisningar av honom inom rimlig tid, skall näringsidkaren avbryta påbörjat arbete. Detta gäller dock ej, om det finns särskilda skäl att anta att konsumenten ändå önskar få åtagandet utfört.

7 § Har näringsidkaren åsidosatt vad som åligger honom enligt 6 § och

finns det starka skäl atl anta att konsumenten i annal fall hade avstått från

all beställa åtagandet eller hade avbeslälll del, har näringsidkaren inte

större ratt till ersättning än han skulle ha haft, om konsumenten hade

avstått från all beställa åtagandel eller hade avbestäUl det.

För kostnader som inte ersätts enligt första stycket har näringsidkaren dock rätt till ersättning i den mån konsumenten annars skulle gynnas på ett oskäligt sätt.

8 § Näringsidkaren skall slutföra sitt åtagande inom den tid som är

skälig med hänsyn till vad som är normalt, såvida inte avtal har träflfats om

liden för slutförandet.

Fel

9 §   Fel skall anses föreligga om

1.

bostadshuset eller, i fall som avses i 1 § första stycket punkt 4, det monteringsfärdiga huset avviker från vad som har avtalats eller från vad konsumenten enligt 3 § har räll all kräva eller

2.

resultatet av näringsidkarens åtagande avviker från vad som har avtalats eller från vad konsumenten enligt 4 och 5 §§ har rätt att kräva.

Även om avvikelsen beror på en olyckshändelse eller därmed jämförlig händelse, skall fel anses föreligga.

10 § Har uppgifter av betydelse för bedömningen av bostadshusets, det

monteringsfärdiga husets eller åtagandets beskaflFenhel eller ändamålsen­

lighet lämnats vid avtalets ingående eller annars vid marknadsföring

1.

av näringsidkaren,

2.

för näringsidkarens räkning, av annan näringsidkare, branschförening eller liknande organisation, eller

3.

av leverantör av material, halvfabrikat eller anordning i huset, skall fel anses föreligga om

4.

bostadshuset, det monteringsfärdiga huset eller resultatet av åtagan­det avviker från lämnade uppgifter, som kan antas ha inverkat på avtalet, och

5.

näringsidkaren antingen har åberopat uppgiften eller också insett eller bort inse all uppgiften var felaktig.

Första stycket gäller ej i fråga om uppgifter som i tid har rättats på ett

tydligt sätt.

101

11 §   Fel skall anses föreligga, om näringsidkaren i annal fall än som     Prop. 1989/90:77 avses i 6 § första stycket före avtalets ingående har underlåtit atl upplysa     Bilaga 4 konsumenten om etl sådant förhållande rörande bostadshusets, det mon­teringsfärdiga husets eller åtagandets beskaflFenhel eller ändamålsenlighet som näringsidkaren kände till eller borde ha känt till och som han insåg eller borde ha insett vara av betydelse för konsumenten.

En förutsättning för att fel skall anses föreligga är dock att underlåtenhe­ten kan antas ha inverkat på avtalet.

Besiktning av permanenthus m. m.

12 § Besiktning av bostadshus, som är avsedda att användas hela året,

skall ske på parts begäran. Vid besiktningen skall undersökas om fel

föreligger.

Besiktning sker första gången i samband med att konsumenten skall tillträda bostadshuset. Vid delentreprenad kan den första besiktningen av resultatet av näringsidkarens åtagande ske när denne har slutfört arbetet. En andra besiktning (garantibesiktning) skall äga rum då två år förflutit efter den första besiktningen.

Reglerna om besiktning gäller ej vid avtal om försäljning av monterings­färdigt hus enligt 1 § första stycket punkt 4.

13

§ Besiktning skall utföras av en opartisk och i byggnadstekniska frågor erfaren person. Besiktning sker vid en förrättning vid vilken båda parter skall beredas tillfälle atl närvara. Besiklningsförrättaren skall till­ställa båda parter skriftligt ullålande över besiktningen.

14

§ Näringsidkarensvararför Fel som anmärks vid den första besiktning­en om felet inte beror på något föirhållande på konsumentens sida.

Näringsidkaren svarar även för fel som anmärks vid garantibesiktning­en. Kan näringsidkaren göra sannolikt att fel som inte iakttagits vid den första besiktningen utan först vid garantibesiktningen beror på olyckshän­delse eller därmed jämförlig händelse, som inträffat efter den första besikt­ningen, eller på normal förslitning, vanvård, onormalt bmkande eller något liknande förhållande på konsumentens sida, är han fri från ansvar för felet.

Näringsidkaren svarar för fel, som inte ha anmärkts i besiktningsutlå­tande, om han har åsidosatt vad som ålegat honom enligt avtalet eller denna lag.

15 § Vill konsumenten åberopa fel som inte anmärkts i ett besiktnings-

utlåtande skall han underrätta näringsidkaren om detta inom skälig lid

efter del att han märkt eller bort märka felet (reklamation). Reklamation

får dock inte ske senare än tio år efter tillträdesdagen.

Har näringsidkaren handlat i strid mot tro och heder, får reklamation alltid ske inom tio år efter tillträdesdagen.

Har meddelande om reklamation lämnats in för befordran med post eller avsänts på annat ändamålsenligt sätt, anses reklamation ha skett när detta gjordes.

16 §   Reklamerar konsumenten inte inom den lid som följer av 15§, föriorar han rätlen alt åberopa felet.

102

Särskilda regler beträffande hus som är avsedda att användas endast under     Prop. 1989/90:77

del av året samt monteringsfärdiga hus

Bilaga 4

17 § Frågan om fel föreligger beträflFande hus som är avsedda alt använ­

das endast under del av året (fritidshus) bedöms med hänsyn till förhållan­

dena vid den lidpunkt då konsumenten tillträdde huset eller näringsidka­

ren avslutat sitt åtagande.

Om näringsidkaren har ulfört åtagandet men uppdraget inte kan avslu­tas i rätt tid på grund av något förhållande på konsumentens sida, är den avgörande tidpunkten i stället den då uppdraget skulle ha avslutats.

Vid avtal om försäljning av monteringsfärdigt hus enligt 1 § första stycket punkt 4 bedöms frågan om fel föreligger med hänsyn lill förhållan­dena vid den tidpunkt då hussatsen levererades till byggplatsen.

18

§ Försämras fritidshuset, det monleringsfärdiga huset eller resultatet av näringsidkarens åtagande efler den tidpunkt som anges i 17 §, skall fel anses föreligga om försämringen är en följd av att näringsidkaren har åsidosatt vad som ålegat honom enligt avtalet eller denna lag.

19

§ Har näringsidkaren genom en garanti eller liknande utfästelse åtagit sig att under en viss tid efter den tidpunkt som anges i 17 § svara för fritidshuset, det monleringsfärdiga huset eller resultatet av sitt åtagande, skall fel anses föreligga om det under den angivna tiden inträder en försämring av fritidshuset, det monteringsfärdiga huset eller resultatet av näringsidkarens åtagande.

Första stycket gäller ej, om näringsidkaren gör sannolikt att försämring­en beror på en olyckshändelse eller därmed jämförlig händelse eller på vanvård, onormalt brukande eller något liknande förhållande på konsu­mentens sida.

20 § Bestämmelserna i 1516§§ gäller i tillämpliga delar när det är

fråga om fritidshus eller försäljning av monteringsfärdigt hus. Den i dessa

paragrafer angivna fristen på tio år räknas då från den tidpunkt som avses i

17 §.

Påföljder vid fel

21 § Föreligger fel utan att det beror på något förhållande på konsumen­

tens sida, får konsumenten

1.

hålla inne betalningen enligt 22 §,

2.

kräva att felet avhjälps enligt 23 §,

3.

dra av på prisei enligt 24 §,

4.

häva avtalet enligt 25 och 26 §§, eller

5.

kräva skadestånd enligt 33 37 §§.

Näringsidkaren och konsumenten kan avtala alt konsumentens rätt enligt första stycket skall begränsas så alt

1.

fel som upptäcks efter den första besiktningen avhjälps först efter det att garantibesiktning ägt rum,

2.

skadestånd eller ersättning för kostnad inte utges när fel avhjälps efter besiktning, eller

3.

konsumenten ålar sig självrisk för fel, som inte har upptäckts när det gäller hus för permanent boende senast vid garantibesiktningen, samt i fråga om fritidshus och monteringsfärdigt hus senast två år efter den tidpunkt som avses i 17 §. Självrisken får motsvara högst tjugofem pro­cent av del basbelopp som enligt lagen (1962:381) om allmän försäkring

gällde vid ingången av det år då konsumenten reklamerade felet.

'"

Avtal om begränsning av konsumentens rätt saknar verkan i fråga om     Prop. 1989/90:77 fel, som innebär allvarligt hinder vid utnyttjandet av byggnaden, eller     Bilaga 4 äventyrar byggnadens goda bestånd.

22

§ Konsumenten får hålla inne så mycket av betalningen som fordras för att ge honom säkerhet för hans krav på gmnd av ett fel.

23

§ Konsumenten har rätt att kräva att näringsidkaren avhjälper felet, om det inte medför olägenheter dkr kostnader för näringsidkaren som är oskäligt stora i förhållande till felets betydelse för konsumenten.

Även om konsumenten inte kräver det, får näringsidkaren avhjälpa fel, som reklameras av konsumenten eller anmärks i besiklningsullålande, om han ulan oskäligt uppehåll erbjuder sig att göra detta och konsumenten inte har något särskilt skäl all avvisa erbjudandet.

Avhjälpande skall ske inom skälig lid efler det all konsumenten har gett näringsidkaren tillfälle till del.

Avhjälpande skall ske utan kostnad för konsumenten. Detta gäller dock inte

1.

kostnader som skulle ha uppkommit även om bostadshuset, det monleringsfärdiga huset eller resultatet av näringsidkarens åtagande varit felfritt,

2.

kostnader för att avhjälpa fel som uppkommit vid entreprenad som utförs på löpande räkning utan att näringsidkaren varit vållande till felet eller

3.

kostnader för att ersätta material som konsumenten enligt avtalet har tillhandahåUil och bekostat om felet beror på en olyckshändelse eller därmed jämföriig händelse.

24 § Avhjälps inte felet enligt vad som sägs i 23 §, får konsumenten göra

avdrag på priset.

Ett prisavdrag skall motsvara vad del kostar konsumenten alt få felet avhjälpt, bortsett från sådana kostnader som avses i 23 § ijärde stycket 1 3. Om ett på detta sätt beräknat prisavdrag är oskäligt stort i förhållande till den betydelse som felet har för konsumenten, skall prisavdraget i stället svara mot felets betydelse för konsumenten.

25 § I stället för att dra av på priset kan konsumenten häva avtalet enligt

följande.

Vid förvärv som avses i 1 § första stycket punkt 1 eller 2 får avtalet hävas om hinder för hävning ej föreligger enligt 4 kap. 27 § eller 13 kap. 8§ jordabalken. Är felet av ringa betydelse får dock hävning ske endast om näringsidkaren förfarit sviktligt. Väcks inte talan om hävning inom ell år från del konsumenten tillträdde huset, är rätten lill talan förlorad, om ej näringsidkaren förfarit sviktligt.

Innebär felet att syftet med sådant åtagande som avses i 1 § första stycket punkt 3 eller sådant avtal som avses i 1 § första stycket punkt 4 i huvudsak är förfelat får konsumenten häva avtalet. Detsamma gäller om åtagandet har utförts i strid med förbud enligt 4 § marknadsföringslagen (1975:1418).

Har åtagandet utförts till en del och finns det starka skäl att anta att det

inte kommer att fullföljas ulan fel av väsentlig betydelse för konsumenten,

får denne häva avtalet beträflFande återstående del. Är felet sådant alt

syftet med åtagandet i huvudsak är förfelat eller utförs åtagandet i strid

mot förbud enligt 4 § marknadsföringslagen, får konsumenten i stället

häva avtalet i dess helhet.

104

Om det redan innan åtagandet har påbörjats finns starka skäl att anta atl     Prop. 1989/90:77 det inte kommer att utföras utan fel av väsentlig betydelse för konsumen-     Bilaga 4 ten får denne häva avtalet.

26 § Häver konsumenten sådant avtal som avses i 1 § första stycket punkt 3 eller 4 har näringsidkaren inte rätt tifi betalning. Näringsidkaren har rätt att återfå del material som han har tillhandahållit, om det kan ske utan att konsumenten åsamkas ölägenheter eller kostnader av betydelse. I den mån det är skäligt, skall konsumenten ersätta näringsidkarens kostna­der för vad som ej kan återlämnas, dock högst med ett belopp som motsvarar dettas värde för konsumenten.

Har åtagandel utförts till en del och häver konsumenten avtalet beträf­fande återstående del, har näringsidkaren rätt till betalning med ett belopp som moisvarar priset för åtagandet i dess helhet med avdrag för vad det kostar konsumenten att få den återstående delen utförd.

Näringsidkarens dröjsmål

27

§ Bestämmelsema i 28 32 §§ gäller i fråga om sådant åtagande som avses i 1 § första stycket punkt 3.

28

§ Dröjsmål på näringsidkarens sida föreligger om åtagandet, utan att' det beror på något förhållande på konsumentens sida, inte har avslutats inom den tid som har avtalals eller, om någon tid inte har avtalats, inom den tid som är skälig med hänsyn särskilt till vad som är normalt för ell åtagande av samma art och omfattning.

Dröjsmål på näringsidkarens sida föreligger också, om näringsidkaren inte iakttar en överenskommen tid för att påbörja åtagandet eller för ett arbetes framskridande.

Vid dröjsmål på näringsidkarens sida får konsumenten

1.

hålla inne betalning enligt 30 §,

2.

kräva att näringsidkaren utför åtagandet enligt 31 §,

3.

häva avtalet enligt 32 §, eller

4.

kräva skadestånd enligt 33 och 36 37 §§.

29 § Har åtagandet avslutats får konsumenten häva avtalet eller fordra

skadestånd på gmnd av ett dröjsmål endast under fömtsättning alt han

inom skälig tid efter åtagandets avslutande har underrättat näringsidkaren

om att han vill åberopa dröjsmålet (reklamation).

Har meddelande om reklamation lämnats in för befordran med post eller avsänts på annat ändamålsenligt sätt, anses reklamation ha skett när detta gjordes.

30 § Konsumenten får hålla inne så mycket av betalningen som fordras

för alt ge honom säkerhet för hans krav på gmnd av dröjsmål på näringsid­

karens sida.

Om betalning enligt avtalet skall ske vid arbetets påbörjande eller under arbetets fortskridande, får konsumenten, även om det inte följer av första stycket, intill dess all arbetet påbörjas eller fortskrider hålla inne den del av betalningen som har förfallit efter dröjsmålets inträde. I fråga om betalning för sådan del av ett åtagande som har utförts får konsumenten dock inte hålla inne mer än som följer av första stycket.

31 §   Konsumenten får kräva att näringsidkaren utför åtagandet, om det

105

inte medför ölägenheter eller kostnader för näringsidkaren som är oskäligt     Prop. 1989/90:77

stora i förhållande till konsumentens intresse av att avtalet fullföljs.

Bilaga 4

32 § Är dröjsmålet av väsentlig betydelse för konsumenten, får han häva avtalet. Har mer än en obetydlig del av åtagandet ulförts, får konsumenten dock häva avtalet endast beträffande den del som återstår. Även i ett sådant fall får avtalet hävas i sin helhet, om syftet med åtagandet i huvudsak är förfelat på gmnd av dröjsmålet.

Om det finns starka skäl all anta att del kommer att inträflFa dröjsmål av väsentlig betydelse för konsumenten, får han häva avtalet i enlighet med vad som sägs i första stycket.

1 fråga om verkningarna av häv ning tillämpas 26 §.

Näringsidkarens skadeståndsskyldighet

33 § Näringsidkaren är skyldig att ersätta konsumenten skada som den­

ne tillfogas på gmnd av fel eller dröjsmål, om inte näringsidkaren visar att

skadan ej beror på försummelse av honom eller någon som på hans sida

har anlitats för att utföra åtagande enligt 1 § första stycket punkt 3.

Näringsidkarens skadeståndsskyldighel på gmnd av fel eller dröjsmål omfattar även ersättning för skada på bostadshuset eller föremålet för näringsidkarens åtagande eller på annan egendom som tillhör konsumen­ten eller någon medlem av hans hushåll.

Näringsidkaren och konsumenten kan träffa avtal om att ersättning enligt första eller andra stycket ej skall omfatta förlust i näringsverksam­het.

34 § Om bostadshuset eller föremålet för näringsidkarens åtagande eller

annan egendom som tillhör konsumenten eller någon medlem av hans

hushåll skadas medan egendomen är i näringsidkarens besittning eller

annars under dennes kontroll, är näringsidkaren även i annat fall än som

sägs i 33 § skyldig att ersätta skadan, om inte näringsidkaren visar att

skadan ej beror på försummelse av honom eller någon som på hans sida

har anlitats för att utföra åtagandel enligt 1 § första stycket punkt 3.

Näringsidkaren är i övrigl skyldig att ersätta skada som tillfogas konsu­menten, om skadan har vållats genom försummelse på näringsidkarens sida. Detsamma gäller i fråga om skada på egendom som tillhör någon medlem av konsumentens hushåll.

Näringsidkaren och konsumenten kan träffa avtal om all ersättning enligt första eller andra stycket på gmnd av skada på egendom ej skall omfatta förlust i näringsverksamhet.

35 § Har någon som avses i 10 § första stycket 2 eller 3 uppsåtligen eller

av vårdslöshet lämnat vilseledande uppgifter av betydelse för bedömning­

en av husets, det monleringsfärdiga husets eller åtagandets beskaffenhet

eller ändamålsenlighet på grund därav fel enligt 10 §, är han skyldig atl

ersätta konsumenten skada som denne därigenom tillfogas.

Har någon som avses i 10§ första stycket 2 eller 3 underlåtit att lämna sådan information av betydelse för bedömningen av husets, det monte­ringsfärdiga husets eller åtagandets beskaffenhet eller ändamålsenlighet och föreligger på gmnd därav fel enligt 10 §, är han skyldig att ersätta konsu­menten skada som denne därigenom tillfogas.

Har någon som avses i 10§ första stycket 2 eller 3 underiåtit att lämna

sådan information av betydelse för bedömningen av husets, det monterings-

106

färdiga husets eller åtagandets beskaflFenhel eller ändamålsenlighet som     Prop. 1989/90:77 han enligt marknadsföringslagen (1975:1418) har ålagts att lämna och kan     Bilaga 4 underlåtenheten antas ha inverkat på avtalet, är han skyldig all ersätta konsumenten skada som denne därigenom tillfogas.

Skadeståndsskyldigheten enligt första eller andra stycket omfattar även ersättning för skada på föremålet för näringsidkarens åtagande eller på annan egendom som tillhör konsumenten eller någon medlem av hans hushåll.

36

§ Om skyldigheten atl utge skadestånd skulle vara oskäligt betungan­de med hänsyn till den skadeslåndsskyldiges ekonomiska förhållanden, kan skadeståndet jämkas efter vad som är skäligt. Härvid skall även beaktas föreliggande försäkringar och försäkringsmöjligheler på den ska­delidandes sida, den skadeslåndsskyldiges möjligheter att fömtse och hindra skadans uppkomst samt andra särskilda omständigheter.

37

§   Bestämmelsema i 33 - 36 §§ gäller inte ersättning för personskada.

Priset

38

§ Bestämmelsema i 39-44 §§ gäller i fråga om sådant åtagande som avses i 1 § första stycket punkt 3.

39

§ 1 den mån priset, eller sättet alt beräkna prisei, inte följer av avtalet, skall konsumenten betala vad som är skäligt med hänsyn till åtagandets art, omfattning och utförande, gängse pris eller prisberäknings-säll för motsvarande åtaganden vid tiden för åtagandels utförande saml omständighetema i övrigt.

Har näringsidkaren lämnat en ungefärlig prisuppgift får del uppgivna priset dock inte överskridas med mer än 15 procent, såvida inte näringsid­karen har rätt till pristillägg enligt 41 §.

40

§ Har konsumenten uppdragit ål näringsidkaren atl företa enbart förberedande undersökning för att utreda omfattningen av eller kostnaden för ett åtagande, är konsumenten inte skyldig att betala för undersökning­en, om han på gmnd av sedvana inom branschen eller i övrigt har haft skäl att anta att undersökningen skulle göras utan ersättning.

41

§ Näringsidkaren har rätt till pristillägg om åtagandet har fördyrats på gmnd av omständigheter som är att hänföra till konsumenten och som näringsidkaren inte bort fömtse när avtalet IräflFades.

I fråga om pristilläggets storlek gäller bestämmelsema i 39 §.

42

§ Konsumenten är inte skyldig alt betala för arbete som näringsidka­ren har utfört eller material som denne har tillhandahållit i den mån arbelet eller materialet försämras eller går förlorat genom en olyckshändel­se eller därmed jämförlig händelse som inträflFar före den första besiktning­en enligt 12 § eller den tidpunkt som anges i 17 §.

43

§ Då näringsidkarens åtagande utförs på löpande räkning är närings­idkaren skyldig att ställa ul en specificerad räkning avseende sitt åtagande, om konsumenten begär del inom skälig tid efter det atl näringsidkaren första gången har fordrat betalning eller annars angett sin fordran på gmnd

av åtagandet.

107

En räkning som avses i första stycket skall i huvudsak beskriva arbetets     Prop. 1989/90:77 art samt göra det möjligt för konsumenten alt bedöma arbetets omfattning.     Bilaga 4 Av räkningen skall även framgå hur priset har beräknats.

44 § Om inte annal följer av avtalet, är konsumenten skyldig att betala vid anfordran sedan näringsidkaren har utfört åtagandet. Har konsumen­ten i tid begärt en specificerad räkning, är han inte skyldig att betala förrän en sådan räkning har kommit honörn till banda.

Avbeställning

45

§ Bestämmelsema i 46 48 §§ gäller i fråga om sådant åtagande som avses i 1 § första stycket punkt 3 och äger motsvarande tillämpning i fråga om avtal som avses i 1 § första stycket punkt 4.

46

§ Om konsumenten avbeställer åtagandet innan del har slutförts, har näringsidkaren rätt till ersättning för den del av åtagandet som redan har utförts samt för arbete som måste utföras trots avbeställningen. Ersätt­ningen skall motsvara det pris som skulle ha gällt, om avtalet endast hade avsett vad som har utförts.

Näringsidkaren har vidare rätt till ersättning för förluster i form av kostnader för den återstående delen av åtagandet samt ersättning för förluster i övrigl på gmnd av alt han har underlåtit att ta på sig annat arbete eller på gmnd av att han på annat sätt har inrättat sig efter uppdra­get.

Ersättning lill näringsidkaren enlijjt andra stycket får inte överstiga hans förlust till följd av avbeställningen.

47

§ Näringsidkaren får förbehålla sig en på förhand bestämd ersättning vid avbeställning, om den är skälig rned hänsyn till vad som vid avbeställ­ning normalt kan antas tillkomma en näringsidkare som ersättning enligt 46 §.

48

§ Vid avtal om åtagande att uppföra ett sammanbyggt gmpphus får avbeställning inte ske om näringsidkaren därigenom skulle drabbas av väsentlig olägenhet.

Konsumentens dröjsmål

49

§ Bestämmelsema i 50-53 §§ gäller i fråga om sådant åtagande som avses i 1 § första stycket punkt 3.

50

§ Skall betalning enligt avtalet ske hell eller delvis innan åtagandet har utförts och betalar inte konsumenten i rätt lid, får näringsidkaren inställa arbetet lill dess alt konsumenten betalar. Om del följer av avtalet alt konsumenten skall medverka lill åtagandets utförande och han inte i rätt tid lämnar sådan medverkan som utgör en väsentlig fömtsättning för utförandet, får näringsidkaren inställa arbetet lill dess att konsumenten lämnar sin medverkan.

Har åtagandet påbörjats, är näringsidkaren dock skyldig all såvitt möj­

ligt utföra arbete som inte kan uppskjutas utan risk för allvarlig skada för

konsumenten om detta inte framstår som oskäligt gentemot näringsidka­

ren.

108

51 §   Inställer näringsidkaren arbetet enligt 50 §, har han rätt till ersätt-     Prop. 1989/90:77

ning för kostnader och andra förluster som detta åsamkar honom, om     Bilaga 4

konsumenten inte visar att dröjsmålet ej beror på försummelse på hans

sida.

52 § Om konsumenten i fall som avses i 50 § inte betalar eller lämnar sin

medverkan i rätt tid och dröjsmålet är av väsentlig betydelse för näringsid­

karen, får denne häva avtalet beträflFande återstående del av åtagandet.

Detsamma gäller om näringsidkaren enligt 6 § tredje stycket har avbrutit

påbörjat arbete för att få anvisningar av konsumenten och avbrottet med­

för väsentlig olägenhet för honom.

Vill näringsidkaren häva avtalet enligt första stycket skall han först påminna konsumenten om att denne skall betala, medverka eller lämna anvisningar samt ge konsumenten skälig lid att göra detta.

Har en påminnelse som avses i andra stycket lämnats in för befordran med post eller avsänts på annat ändamålsenligt sätt, anses påminnelse ha skett när detta gjordes.

Näringsidkaren får också häva avtalet beträffande återstående del av åtagandet om det redan på förhand finns starka skäl att anta atl konsumen­ten inte i rätt tid kommer atl betala eller lämna medverkan enligt 50 § och att dröjsmålet blir av väsentlig betydelse för näringsidkaren.

53 § Häver näringsidkaren avtalet, är konsumenten skyldig att betala

som om han hade avbeslälll åtagandet den dag då hävningen skedde.

Denna lag träder i kraft den

109

Förslag till

Prop. 1989/90:77

Lag om ändring i jordabalken

Bilaga 4

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken dels all 13 kap. 8 § skall ha nedan angivna lydelse, dels att i balken skall införas en ny paragraf, 4 kap.  32 §, saml närmast före 4 kap. 32§ en ny rubrik av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

4 kap.

Särskilda bestämmelser

32 §

Vad som föreskrivs i 

II, 

12 och 19 §§ i detta kapitel skall ej tillämpas i den mån annat följer av lagen (1987:00) om förvärv av nya småhus.

13 kap. 8 § Har fastighetsägaren eller tomträtlshavaren överskridit sin räll eller åsidosatt sin skyldighet på grund av upplåtelsen, åligger det honom atl återställa vad som rubbats eller fullgöra vad som eftersatts och att ersätta skada. Avtalet får ej hävas med anledning av vad som någondera sidan låtit honom komma sig till last.

Vad som föreskrivs i första stycket första meningen skall ej tillämpas i den mån annal följer av lagen (1987:00) om förvärv av nya småhus.

10

Författningsförslag (SOU 1987:30)

Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken' dels att 4 kap. 19 § skall ha nedan angivna lydelse, dels att i balken skall införas fyra nya paragrafer, 4 kap. 19 a-19 d §§, av följande lydelse.

Prop. 1989/90:77 Bilaga 5

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

4 kap.

I9§

Avviker fastigheten från vad som kan anses utfäst eller/rå« vad som köparen eljest, utan att fall som av­ses i 16- 18 §§ föreligger, med hän­syn tdl omständigheterna haft an­ledning räkna med vid köpet, äger 12 § motsvarande tdlämpning. Er­sättning för skada skall dock utgå endast om avvikelsen avser egen­skap som kan anses utföst eller säljaren JÖrfarit svikligt.

Avviker fastigheten från

1.       vad som kan anses utfäst eller

2.       vad som köparen, utan att fall

som avses i 16 18 §§ föreligger,

måste anses ha haft anledning att

räkna med vid köpet, tillämpas be­

stämmelserna i 19 a 19d§§.

Vid bedömningen av vad köpa­ren måste anses ha haft anledning att räkna med är utgångspunkten den atl köparen före köpet har alt göra sådan undersökning av fastig­heten som påkallas med hänsyn tid dels omständigheterna vid köpet dels den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter.

Gäller köpet en bosladsjåstighet, som förvärvas för privat bruk och som är avsedd för en eller två fa­miljer, skad köparen anses ha full­gjort sin undersökningsplikt endgt andra stycket, om fastigheten före köpet besiktigats av en opartisk och i byggnadslekniska frågor erfaren person, som godtagits av säljaren och köparen, samt skriftligt utlå­tande över besiktningen varit till­gängligt JÖr parterna före köpet.

19a§

Föreligger sådant fel i fastigheten som avses i 19 § får köparen. 1. göra avdrag på köpeskidingen beräknat så alt förhållandet mellan den avtalsenliga och den nedsatta köpeskillingen svarar mot förhål­landet vid tidpunkten för köparens

Balken omtryckt 1971:1209.

111

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1989/90:77

Bilaga 5 tillträde av fastigheten mellan fas­tighetens värde i avtalsenligt och i felaktigt skick, eller 2. häva köpet under förutsättning antingen all felet är av väsetlig bety­delse eller atl säljaren förfarit svikligt.

Köparen har även rätt tid ersätt­ning jÖr skada, om säljaren förfarit svikligt eller om felet är sådant som avses i 19 § första stycket 1.

19b§

Vid köparen åberopa fel, skall han underrätta säljaren om detta inom skälig tid efler del atl han märkt eller bort märka felet (rekla­mation). Reklamation får inte ske senare än tre år efler tillträdesda­gen. Har köpet gällt en bostadsfas­lighet, avsedd för en eller två fa­miljer, som en näringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet sålt tdl en konsument för dennes privata bruk, kan reklamation dock ske se­nast tio år efter tillträdesdagen.

Har säljaren handlat i strid mot tro och heder får reklamation alltid ske inom tio år efter tillträdesda­gen.

19c§

Reklamerar köparen inte inom den lid som följer av 19b§, förlo­rar han rätten att åberopa felet.

Vid köparen häva köpet, skad ta­lan därom väckas inom ell år från tillträdesdagen eller, om sädaren förfarit svikligt, inom tio år Jrån den dagen.

19d§

Har en näringsidkare ulfört eller

låtit ulföra byggnadsarbete på en

bostadsfaslighet. avsedd JÖr en eller

två familjer, och har han därefter i

sin yrkesmässiga verksamhet sålt

fastigheten lill en konsument för

dennes privata bruk, kan näringsid­

karen begränsa sitt ansvar enligt

19- 19c§§ genom avtal med kon­

sumenten i samband med köpet en­

dast om sådant besiktningsutlåtan­

de, som avses i 19§ tredje stycket.

112

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1989/90:77

varit tillgänglig för konsumenten före köpet.

Avtal enligt första stycket får inte avse annat än att näringsidkaren

1.    fritar sig från skyldighet att utge

skadestånd, om han låtit avhjälpa

felet eller erbjudit sig all göra del,

eller

2.  begränsar reklamalionsfristen

enligt 19 b § första stycket. tredje

meningen tid lägst tre år.

Denna lag träder i kraft den . 1 fråga om köp eller byte som har skett före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser. Vad som föreskrivs i 19 b § och 19 c § första stycket tillämpas dock även i fråga om äldre köp eller byte, om förvärvaren inte före ikraftträdandet gått miste om sin rätt att åberopa felet. Den i 19 b § angivna lidsfristen på tre år skall därvid räknas från dagen för ikraftträdandet i den mån förvärvaren inte gått miste om sin rätt före utgången av frislen.

113

8   Riksdagen 1989/90. 1 saml. Nr 77

Författningsförslag (SOU 1988:66)

Prop. 1989/90:77

,    r:-.   1     ,n

Bilaga 6

1. Forslag till

Lag om ändring i lagen (190fi: 38 s. 1) om köp och byte av lös egendom

Härigenom föreskri vs i fråga om lagen (1905:38 s. 1) om köp och byte av lös egendom dds att i lagen skall införas en ny mbrik av följande lydelse dels att i lagen skall införas en ny paragraf, 72 §, av följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Vissa bestämmelser om byggnad

72 § Vid köp av byggnad som uppförts för stadigvarande bruk gäl­ler i stället för bestämmelserna i 17, 42 och 5254§§ vad som föreskrivs i 4 kap. 11, 12, 18 och 19-19 d§§ jordabalken. Har enligt 13 kap. 5§ jordabalken en tomlrällsupplå-telse innefattat överlåtelse av bygg­nad gäller vad som sagts nu dock inte om något annat följer av 13 kap. 8 § jordabalken.

Denna lag träder i kraft den 

(Anm. Hänvisningarna till 4 kap. 19- 19 d§§ jordabalken avser lydelsen enligt SOU 1987:30.)

114

2. Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken'

e/5att4kap. 1 och2§§, 13kap. 6§och21 kap. 4 § skall ha följande lydelse dels alt mbriken till 4 kap. 4 6§§ skall ha fölande lydelse dels atl i balken skall införas en ny paragraf, 4 kap. 6 a §, av följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1989/90:77 Bilaga 6

4 kap.

Köp av fast egendom slules ge­nom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och köparen. Handlingen skall upptaga köpeskidingen och innehålla förkla­ring av säljaren alt egendomen överlåtes på köparen. Köpes utom fast egendom även annal mot en ge­mensam köpeskilling, är det till­räckligt att denna anges.

Köp som inte uppfyller föreskrif­terna i första stycket är ogiltiga. Dock är förvärv, som har gjorts en­ligt lagen (1982:352) om räll lid faslighetsförvärv för ombildning tid bostadsrätt eller lagen (1985:658) om arrendalorers rätt atl förvärva arrendestället, gdliga även om före­skrifterna i första stycket inte har iakttagits.

Köp av fast egendom slules ge­nom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och köparen. Handlingen skall innehål­la förklaring av säljaren all egendo­men överlåtes på köparen. Uppfyl­ler köpet inte dessa vdlkor är det ogiltigt.

Köpehandlingen skall upptaga köpeskdiingen. Köpes utom fast egendom även annat mot en gemen­sam köpeskilling är det tillräckligt att denna anges. Har köparen och säljaren vid sidan av köpehandling­en träffat överenskommelse om an­nan köpeskilling än den som anges i köpehandlingen är sidoöverenskom­melsen ogiltig.

Förvärv som har gjorts enligt lagen (1982:352) om rätt tid fastig­hetsförvärv för ombildning lid bo­stadsrätt eller lagen (1985:658) om arrendalorers rätt alt förvärva ar­rendestället är giltiga även om före­skrifterna i första stycket inte har iakttagits.

2 §

Har köp slutils och upprättas därefter köpebrev eller annan ytter­ligare köpehandling angående sam­ma förvärv, äger 1 § första stycket tillämpning även i fråga om den se­nare handlingen. Handling som icke uppfyller dessa föreskrifter är

Har köp slutits och upprättas därefter köpebrev eller annan ytter­ligare köpehandling angående sam­ma förvärv, äger 1 § första och and­ra stycket tillämpning även i fråga om den senare handlingen. Hand­ling som icke uppfyller dessa före-

Balken omtryckt 1971:1209.

115

Nuvarande lydelse

utan verkan som köpehandling.

Villkorligt köp

Föreslagen lydelse

skrifter är utan verkan som köpe­handling.

Villkorligt köp m.m.

6a §

/ en köpehandling kan intas vdl­kor, som medför att köparen inte utan sädarens medgivande får över­låta fastigheten för ett högre veder­lag än han själv erlagt. Sådant vill­kor gäller under högst fem år från den dag då köpehandlingen upprät­tades. Har längre tid avtalats, är villkoret ogiltigt. Om tiden ej be­stämts, skall den anses vUrafem år.

Köparens rätt atl överlåta fastig­heten eller att söka inteckning eller upplåta rättighet i fastigheten kan uteslutas genom köpevillkor om syf­tet med villkoret är antingen att fas­tigheten senare skall tillfalla köpa­rens arvingar eller lestamenlstagare eller också att säkerställa, alt fastig­heten används för visst ändamål, som främjas av stiftelse eller annan därmed jämförlig inrättning.

Prop. 1989/90:77 Bilaga 6

13 kap. 6 §

Tomträttens inträde eller be­stånd får ej göras beroende av vill­kor. Ej heller får inskränkning ske i lomlrättshavarens rätt att överlåta tomträtten eller att upplåta pant­rätt eller nyttjanderätt i denna.

Tomträttens inträde eller be­stånd får ej göras beroende av vill­kor. Ej heller får inskränkning ske i lomlrättshavarens rätt att överlåta tomträtten eller att upplåta pant­rätt eller nyttjanderätt i denna / vi­dare mån än som föder av 4 kap. 6 a § första stycket.

21 kap. 4 §

Framgår av upplåtelsehandling­en alt lomlrättshavarens rätt att upplåta servitut eller rätt till elekt­risk krafl i tomträtten är inskränkt, skall anteckning om delta göras i tomträttsboken när inskrivning sö­kes.

Framgår av upplåldsehandling-en all lomlrättshavarens rätt att överlåta tomträtten eller att upplåta servitut eller rätt lill elektrisk kraft i tomträtten är inskränkt, skall an­teckning om detta göras i tomträtts-boken när inskrivning sökes.

Denna lag träder i kraft den

116

Dnr 1652-86    Prop. 1989/90:77 Bilaga 7

Förteckning över de remissinstanser som yttrat sig över betänkandet (SOU 1986:38) Förvärv av nya småhus

Efter remiss har yttrande över betänkandet avgetts av hovrätten för Västra Sverige, Södra Roslags tingsrätt, Malmö tingsrätt, länsstyrelsen i Malmöhus län, kommerskollegium, marknadsdomstolen, näringsfrihetsombuds­mannen NO, konsumentverket, allmänna reklamationsnämnden, statens planverk, statens industriverk, institutionen för fastighetsekonomi vid Tekniska Högskolan i Stockholm, juridiska fakultetsslyrelsen vid Uppsala universitet, statens råd för byggnadsforskning. Byggentreprenörerna, Sve­riges Byggmästareförbund, Sveriges Trähusfabrikers Riksförbund, Nä­ringslivets Byggnadsdelegation, Småföretagens Riksorganisation SHIO, Industriförbundet, Svenska handelskammarförbundet. Svenska kommun­förbundet. Landsorganisation i Sverige LO, Sveriges Domareförbund, Sveriges Advokatsamfund, Sveriges Villaägareförbund, Sveriges Fastig­hetsmäklarsamfund, Svenska Försäkringsbolags Riksförbund, Folksam, Sveriges Föreningsbankers Förbund samt AB Bostadsgaranti.

Yttrande har dessutom inkommit från Sveriges allmännyttiga bostads­förelag SABO och Konsumentvägledarnas förening.

Länsstyrelsen i Malmöhus län har bifogat yttrande från kommunstyrelsen i Malmö stad, LO har bifogat yttrande från Svenska Byggnadsarbetareför­bundet och Svenska Trähusarbetareförbundel.

Sveriges Byggmäslareförbund har i sitt yttrande till alla delar anslutit sig till det yttrande som Byggentreprenörerna har avgivit och Svenska Han­delskammarförbundet har åberopat det yttrande som Näringslivets Bygg­nadsdelegation har avgivit.

Länsbostadsnämnden i Stockholms län, BPA Byggproduktion AB, Bygg-förbundel. Näringslivets delegation för Marknadsrätt, Svenska Arbetsgi­vareföreningen, Sveriges Aktiva Fastighetsmäklares Riksförbund, Spar­bankernas Fastighetsbyrå AB, Svensk Fastighetsförmedling, Konsortiet för försäkring av småhusgaranti (Trygg-Hansa och Skandia), Svenska Bankföreningen, Svenska sparbanksföreningen. Post- och Kreditbanken, Sveriges Stadshypotekskassa samt BOFAB Svensk Bostadsfinansiering AB har beretts tillfälle att yttra sig men har avstått.

117

Sammanställning av remissyttrandena

Prop. 1989/90:77

Bilaga 8 Efter remiss har yttranden över 1983 års småhusköpsutrednings betänkan­de (SOU 1987:30) Fel i fastighet avgetts av hovrätten för Västra Sverige, Södra Roslags tingsrätt, Malmö tingsrätt. Konsumentverket, Institutionen för fastighetsekonomi vid Tekniska Högskolan i Stockholm, Juridiska fakultetsstyrelsen vid Uppsala universitet. Byggentreprenörerna, Sveriges byggmäslareförbund, Sveriges triihusfabrikers riksförbund. Näringslivets byggnadsdelegation. Småföretagens riksorganisation. Svenska kommun­förbundet, Sveriges domareförbund, Sveriges advokatsamfund, Sveriges fastighetsägareförbund, Sveriges industriförbund, Sveriges villaägareför­bund. Riksförbundet Vi i småhus, Sveriges fastighetsmäklarsamfund. Svensk fastighetsförmedling. Svenska försäkringsbolags riksförbund, Folk­sam, Konsumentvägledarnas förening saml Småhusägare i Västerås.

1 Allmänna synpunkter

Hovrätten för Västra Sverige:

Sammanfattning

Hovrätten delar utredningens uppfattning all det finns behov av att ändra 4 kap. 19 § jordabalken. Hovrätten förordar emellertid en annan metod att fastställa felansvaret än den utredningen föreslår. I fråga om bedömning av s. k. abstrakt felansvar anser hovrätten att utgångspunkten inte skall vara köparens undersökningsplikt. I stället bör utgångspunkten vara den standard köparen har rätt alt kräva i fråga om köpeobjektet. Bedömningen av fdansvarel bör således inte inledas med all man tar ställning lill om köparen uppfyllt sin undersökningsplikt; den bör i stället inledas med att man tar ställning lill vilken standard köparen i del omtvistade hänseendet har rätt att kräva. Avviker fastigheten inte från denna sålunda fastställda standard, föreligger inte fel i fastigheten. Om å andra sidan fastigheten avviker från denna standard, föreligger ett fel i fastigheten, som säljaren i princip är ansvarig för. Först därefter bör avgöras om köparen bort upp­täcka felet eller ej. Är felet uppläckbart får köparen själv stå för det, medan säljaren ansvarar för felet om del är dolt.

När del gäller undersökningspliktens omfattning delar däremot hovrät­ten i allt väsentligt utredningens uppfattning.

Inte heller i fråga om bedömning av konkret felansvar, har hovrätten några invändningar mot utredningens förslag. En sådan bedömning inleds alltid med att man lar ställning till om säljaren utfäst alt fastigheten skall ha viss standard i något avseende och harmonierar med den av hovrätten förordade metoden i fråga om abstrakt felansvar.

1 fråga om friskrivningar, anser hovrätten all dessa kan regleras mera utförligt än vad utredningen föreslagit. Vidare bör enligt hovrätten lagför­slaget innehålla en regel om upplysningsplikt i samband med friskrivning.

Hovrätten ansluter sig till utredningens förslag om besiklningsförfaran-

de vid köp av en- eller ivåfamiljshus för privat bmk, men anser atl

förslaget till lagtext skall vara mer utföriigt och nyanserat.

lli

Hovrätten ställer sig positiv lill att avdragsberäkningen lagregleras, men     Prop. 1989/90:77

ifrågasätter om den föreslagna metoden är den bästa.

Bilaga 8

Den förslagna regeln om reklamationsskyldighet i fråga om fel i fysiskt avseende anser hovrätten vara väl motiverad. Däremot har hovrätten erinringar mot utformningen av reglema om preskription.

Allmänt

Man bör enligt hovrättens mening kunna angripa felproblemen på etl mera praktiskt och överskådligt sätt än vad som är fallet för närvarande. Enligt hovrättens mening har det stor betydelse att reglema skrivs så att de är lättare att förstå både för parter och kanske framför allt deras ombud. Hovrätten anser att en viktig anledning lill den stora måltillslrömningen när det gäller fel i fastighet är att den juridiska metod som tillämpas för närvarande är oklar; om den juridiska metoden kunde förenklas och göras klarare skulle det också vara enklare för parter och ombud att la ställning till om del verkligen är meningsfullt alt låta en tvist gå till domstol.

Högsta domstolen har avgjort ett ovanligt stort antal tvister angående fel i fastighet. Efter hand har därför rättslägel blivit klarare, åtminstone för den som har överblick över rättspraxis. Typiskt sett är gällande rätt i form av rättspraxis dock mer svårtillgänglig än skriven lag. Del är ell värde i sig all praxis kodifieras. I ett sådant sammanhang bör man la tillfället i akt att göra andra förtydliganden och ändringar.

Utredningen ger inget ahemaliv lili den juridiska metod som för närva­rande oftast används av domstolama. Hovrätten anser att detta är en brist i utredningen. Hovrättens remissvar innehåller därför fömtom synpunkter på utredningsförslaget även material som bort belysas i utredningen.

Hovrättens synpunkter i materiella frågor anförs i det följande under de särskilda asnitten.

BeträflFande underlaget för utredningens ställningstaganden vill hovrät­ten anföra följande.

Utredningens redogörelse för rättsläget ger enligt hovrättens mening på många punkter inte någon bra helhetsbild av gällande rätt, möjligen bero­ende på alt det material utredningen arbetat med varit ofullständigt. I litteraturlistan anförs inga oflFentliga tryck och endast fem böcker. Endast tre av dessa (Westerlind, Karlgren och Hellner 

II) 

behandlar direkt fel i fastighet; två av dessa tre böcker är mer än tio år gamla medan den tredje (Hellner 11) behandlar fastighetsköpet relativt översiktligt. Del finns an­nan både aktuell och omfattande litteratur, vari framförs åsikter som kunde varit av värde för utredningen'. 1 den litteraturen har framförts

' Hovrätten kan nämna några exempel. Agell har skrivit en initierad uppsats om

feibegreppet: Säljarens ansvar för faktiska fel enligt jordabalken och köplagen, SvJT

1972 s. 721. Hillert har skrivit en uppsats om avdragsberäkningen: Värdetidpunkt

och avkastningsränta. Festskrift till Hessler, 1985. Det finns en omfattande lärobok

vars tyngdpunkt ligger på just felreglema och som används vid alla de juridiska

fakulteterna: Grauers: Fastighetsköp, 10:e uppl. 1987. Westerlind har skrivit en

uppsats. Tankar kring den nya jordabalken, SvJT 1984, s. 740, som berör bl.a.

felreglema. Carbell har skrivit uppsatsen Felbegreppet och undersökningsplikten

enligt 4:19 JB, Festskrift till Hellner, 1984. Som hovrätten kommer att påvisa i det

''"

följande har utredningen studerat den sistnämnda uppsatsen utan att dock vare sig

ange den i litteraturlistan eller ge hänvisning till källan.

åsikter, som inte i alla delar harmonierar med utredningens sätt att presen-     Prop. 1989/90:77 tera frågoma eller med vad utredningen angett vara gällande rätt eller med     Bilaga 8 vad utredningen föreslår.

Som hovrätten kommer att visa i del följande verkar utredningen inte heller ha beaktat en del nyare rättsfall.

Det kan det till sist anmärkas atl det hade underlättat väsentligt om betänkandet innehållit en rällsfallsförteckning med sidhänvisningar. Läs­aren kan då lätt se vilka rättsfall som beaktats och hitta de olika textställen där etl rättsfall berörts.

Södra Roslags tingsrätt:

Tingsrätten konstaterar atl utredningens förslag om fördelningen av an­svar mellan säljare och köpare för fel i fastighet stämmer överens med nu gällande räll på området. Tingsrätten har ingen erinran mot förslaget i denna del.

Förslaget alt lagfästa köparens undersökningsplikt tillstyrks. Den före­slagna hjälpregeln om besiktning tillstyrks, dock med den ändringen att regeln bör göras tillämplig på alla faslighelsöveriåtelser.

Enligt förslaget skall köparens nuvarande rätt alt häva köpet, få skade­stånd och prisavdrag behållas. Tingsrätten har ingen erinran mot förslaget i denna del, liksom inte heller mot den föreslagna regleringen av hur prisavdraget skall beräknas.

Tingsrätten tillstyrker förslaget atl införa särskilda reklamalionsregler saml atl förkorta preskriptionstiden. Enligt tingsrättens mening kan det dock ifrågasättas om inte preskriptionstiden skall bestämmas lill fem år. Förslaget om längre preskriptionstid vid konsumentförhållanden avstyrks.

Enligt tingsrättens mening bör felreglema liksom hittills utan undantag utgöra dispositiv lag. Den begränsning av avtalsfriheten vid konsument­förhållanden som utredningen hår föreslagit avstyrks därför.

För den händelse särskilda regler anses erforderliga för de fall en nä­ringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet säljer en fastighet till en konsu­ment, bör reglema enligt tingsrättens mening ges i en särskild lag som tar sikte på just sådana förhållanden.

Tingsrätten kan inte tillstyrka fijrslaget att göra reklamations- och pre­skriptionsreglerna retroaktivt tillämplig på äldre köp.

Malmö tingsrätt:

Tingsrätten kan i allt väsentligt tillstyrka de föreslagna ändringama i JB 4:19. BeträflFande enskildheterna i förslaget har tingsrätten emellertid funnit anledning till vissa anmärkningar och påpekanden.

Konsumentverket:

Konsumentverket anser att utrediingen på ett överskådligt och förtjänst­

fullt sätt belyst de frågor och problem som har samband med ansvaret för

faktiska fel i fastigheter. Konsumentverket tillstyrker utredningens förslag

120

utom såvitt avser den föreslagna 19 d § som enligt verkets mening inte bör     Prop. 1989/90:77 begränsas till att omfatta endast sådan näringsidkare som utfört eller låtit     Bilaga 8 utföra byggnadsarbete på en bostadsfastighet.

Besiktningsfrågan bör enligt verkets mening utredas ytterligare.

Genom bl. a. förfrågningar från konsumenter uppmärksammas konsu­mentverket på alt faslighelsförsäljningar inte sällan leder till tvistigheler av olika slag mellan säljare och köpare. Vanligen rör tvislema fel i den sålda fastigheten. Det händer också att konsumentverket får yttra sig till domsto­lar i tvister vid fastighetsköp där fastigheten sålts av en näringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet. Vid denna typ av försäljningar kar KO intresse av alt få ta ställning lill om avtalsvillkoren står i överensstämmelse med lagen (1979:112)om avtalsvillkor i konsumentförhållanden (avtalsvillkorslagen).

Konsumentverkets erfareneheter bekräftar sålunda utredningens slutsals alt antalet tvister av detta slag är betydande. Det gäller tvister som avgjorts av domstol eller genom frivillig uppgörelse eller som aldrig blivit en tvist, eftersom köparen av olika skäl underlåtit all påtala felet för säljaren.

Mot denna bakgmnd är givetvis av särskilt stor betydelse alt regelsystemet när del gäller fel i fastighet är lämpligt utformat och möjliggör en rimlig avvägning mellan säljarens och köparens intressen. Det är vidare angeläget all konsumentskyddet är väl tillgodosett i de fall fastigheten säljs av en näringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet.

Konsumentverket anser att utredningens förslag med ell par undantag fyller de krav som man bör ställa i detta sammanhang. Från de synpunkter verket har alt beakta kan därför förslaget i huvudsak godtas. Verket önskar dock lämna de synpunkter och förslag som framgår av det följande (se avsnitt 3, 4, 5 och 6).

Institutionen för fastighetsekonomi vid Teknisk högskolan Stockholm:

Institutionen har inskränkt sitt yttrande lill att avse ersättningsfrågor vid sådant fel i fastighet som avses i 19 paragrafen. Förslagen i detta avseende sägs följa gällande praxis. Institutionen har inga invändningar eller änd­ringsförslag vad avser utformningen av reglerna. Vi delar sålunda utredar­nas uppfattning att ersättningen skall beräknas som skillnaden mellan det värde fastigheten har i felaktigt skick och det värde den skulle haft i felfritt skick. Enligt vår uppfattning borde dock en del förmuleringar om värden och värdebegrepp preciseras. För all undvika missförstånd bör del t. ex. framgå alt det är fastighetens marknadsvärde som ligger lill gmnd för bedömningama såvida inte något annat avses.

Juridiska fakultetsstyrelsen vid Uppsala universitet:

Det nu remitterade betänkandet är mera genomarbetat än del betänkande

av utredningen som fakultetsslyrelsen yttrade sig över i febmari 1987

(SOU 1986:38) och där styrelsen fann sig böra avstyrka eller uttala tvek­

samhet inför flertalet av förslagen. Som närmare skall utvecklas i olika

avsnitt finner fakultetsslyrelsen att den dock inte kan tillstyrka del nu

121

framlagda förslaget till ny lydelse av JB 4:19. När det gäller de övriga     Prop. 1989/90:77 delarna av förslaget har styrelsen kommit fram till att den föreslagna § 19 a     Bilaga 8 kan acceptera under det alt den föreslagna § 19 b framstår som tveksam.

Byggentreprenörerna:

Enligt direktiven har utredningen främst haft en rältsleknisk inriktning, dvs. syftat till att i lagtexten ge ett bättre uttryck för vad som faktiskt gäller. Att köparens undersökningsplikt måste framträda i lagtexten är därvid självklart. På denna punkt har lagen hittills varit rent missvisande. Av större intresse är om uttryck som "kan anses utfäst" och "med hänsyn lill omständighetema haft anledning att räkna med" kan ingå i lagen. På denna punkt har utredningen endast föreslagit en smärre justering. Bygg­entreprenörema har förståelse för delta. Förhållandena är så varierande att det knappast är möjligt atl ge exakta regler. Valet står därför mellan de citerade frasema, vilka är välkända för jurister, och nyuppfunna vilka kan vara helt obegripliga. Enligt Byggentreprenörema är det därvid bäst att som utredningen föreslår kvarbli vid den gällande utformningen.

Småhusköpsutredningen har i ett tidigare belänkande föreslagit en sär­skild lag om förvärv av nya småhus. Det förslaget har Byggentreprenörer­na på goda gmnder avstyrkt. Det förslag som nu framläggs bör enligt Byggentreprenörema, med vissa justeringar, kunna godtas av såväl nä­ringsidkare som konsumenter. Detta förhållande i kombination med att 4.19-regleringen gäller köp av fast egendom i sin helhet gör att lagstiftning­en bör gmndas på del senare förstaget och inte det förra. Tanken all låta båda förslagen ligga till gmnd för lagstiftning avstyrks bestämt. Det kan enligt Byggentreprenörema inte gagna någon all olika regelsystem skall gälla beträflFande köp av nya respektive begagnade hus.

Sveriges byggmästareförbund:

Förbundet har inga erinringar mot belänkandet och tillstyrker således förslaget.

Sveriges trähusfabrikers riksförbund (STR):

STR konsalerar, att förslaget lägger mer långtgående skyldigheter på en näringsidkare än på en privatpersorr, när dessa uppträder som säljare. Med hänsyn till att trähusföretagen och särskilt deras lokala agenter som regel är myckel små förelag, föreligger inte den diflFerens i styrka, som ofta las lill intäkt för att motivera en sådan skillnad. Mot bakgmnd av bl. a. utredningens första delbetänkande innehåller dock det nu aktuella betän­kandet en avvägning, som till nöds kan accepteras.

Utredningens förslag all en besiktning skall kunna ersätta köparens undersökningsplikt är värt all pröva. Det är dock av flera skäl ett oeftergiv­ligt krav atl besiktningen icke görs obligatorisk.

STR tillstyrker utredningens förslag, men under den bestämda fömtsätt­

ningen atl avvägningen mellan näringsidkare/privatperson och mellan

122

dispositiv och tvingande lag inte rubbas så, att ytteriigare bördor läggs på     Prop. 1989/90:77

näringsidkaren.

Bilaga 8

Näringslivets byggnadsdelegation:

Delegationen har ingen erinran mot att förslaget förs vidare till lagstift­ning. Enligt förslaget bortfaller köparens undersökningsplikt, när en opar­tisk besiktningsman som parterna anlitat avgett besiklningsullålande före köpet. För att stimulera en utveckling, där sakkunnig regelmässigt anlitas, finns enligt delegationens mening skäl överväga alt också säljarens upplys­ningsskyldighet om fastighetens skick anses fullgjord i och med besiktning­en och att rättsverkningarna för parterna på så sätt balanseras på etl ömsesidigt likvärdigt sätt. Säljare -tex pensionärshushåll i små omstän­digheter torde typiskt sett ha samma behov att få tvistefrågor avförda som köpare av begagnade småhus. Besiktningsinstitutet synes av bl a detta skäl böra utformas så, att del ger fördelar för båda parter. Denna fråga förtjänar därför övervägas ytterligare i lagstiftningsärendet.

Småföretagens riksorganisation:

Organisationen har inget att erinra mot att förslaget läggs till grund för lagstiftning.

Sveriges domareförbund:

I betänkandet behandlas huvudsakligen frågan om säljarens ansvar för faktiska fel i fastighet, alltså ansvar enligt 4 kap. 19 § jordabalken. Som konstateras i betänkandet är tvister härom frekvent förekommande i dom­stolarna och klara, enkla regler av stor betydelse för alla säljare och köpare av fastigheter. Förbundet anser det därför vara riktigt, att lagstiftaren preciserar den kortfattade regeln i 19 §. Självfallet är det betydelsefullt att detta sker i överensstämmelse med hur praxis utvecklat sig och att en ny lagstiftning inte bryter med utvecklingen utan endast innebär ett förtydli­gande. Förbundet anser att man i lagförslaget på ett förtjänstfullt sätt gjort detta.

Nyheterna, nämligen den särskilda verkan av besiktning av sakkunnig vid överlåtelse av småhus mellan privatpersoner, förkortad frist för rekla­mation av fel i normalfall samt vissa tvingande regler vid avtal om försälj­ning av småhus från en byggmästare lill en konsument, är väl motiverade.

På gmnd av del anförda tillstyrker förbundet att den föreslagna lagstift­ningen genomförs.

Sveriges advokatsamfund:

De föreslagna reglerna anknyter nära till den praxis, som uppkommit

inom området. Detta är bra. Någon anledning att ändra den praxis som

123

uppkommit genom domstolarnas fiirsorg torde knappast finnas. Samfun-     Prop. 1989/90:77 det anser att förslaget till lagstiftning bör genomföras med de jämkningar    Bilaga 8 som föreslås i det följande (se avsnitt 3 5).

Vid behandlingen av betänkandet har samfundet uppmärksammat be­hovet av ytterligare utredning på ifrågavarande rättsområde. Detta gäller bl a frågan om köpares rätt att påtala fel gentemot annan än sin fångesman, rätten/skyldigheten all avhjälpa fd aktuellt särskilt om säljaren är entreprenör samt ansvaret för följdskador.

Sveriges fastighetsägareförbund:

Förbundet tillstyrker utredningens förslag till ändringar i jordabalken.

Sveriges industriförund:

Förbundet ansluter sig till vad Näringslivets byggnadsdelegation har an­fört.

Sveriges vdlaägareförbund:

Sveriges Villaägareförbund ansluter sig lill den målsättning som synes ha legat lill grund för kommitténs arbete, nämligen alt skapa större klarhet om säljarens och köparens ansvar vid småhusköp för att därigenom mins­ka riskerna för tvister och rättsförluster.

Riksförbundet Vi i småhus:

Förbundet ansluter sig i huvudsak ti 

II

föreslagen ändring av jordabalkens 4 kap. 19 § samt utökningen med fyra nya paragrafer 4 kap. 19a 19d §§.

Sveriges fastighetsmäklarsamfund:

Sammanfattning

Sveriges Fastighetsmäklarsamfund anser det mycket angeläget att nuva­rande bestämmelser om faktiska fel i fastighet, som återfinns i Jordabal­kens 4: e kapitel § 19, omarbetas.

De tankegångar som kommittén ger uttryck för, är i huvudsak riktiga, men det är Mäklarsamfundets uppfattning, att förslaget bör omarbetas på vissa punkter.

Allmänt

Frågorna om fel i fastighet är inte enbart en lagteknisk fråga, utan sam­manhänger mycket nära med tekniska bedömningar.

Det är vår uppfattning alt teknisk expertis borde ha knutits lill utred­

ningen, för att man därigenom skulle kunnat erhålla en närmare belysning

av felbegreppet ur teknisk synvinkel.

124

Detta saknas i princip i kommitténs motivering till förslagen. Vi har Prop. 1989/90:77 dock inför delta remissyttrande varit i kontakt med byggnadsteknisk ex- Bilaga 8 pertis, som särskilt ansett det angelägel alt man i förarbetena närmare uttalar sig om vad som avses vid den föreslagna lydelsen av 4:e kapitlet § 19, där det angivits atl köparen före köpet har att göra sådan undersök­ning av fasligheten som påkallats med hänsyn dels till omständigheterna vid köpet dels den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter.

Jämförliga fastigheter är nämligen enligt byggnadstekniker inte ett en­hetligt begrepp, ulan måste närmare preciseras i förarbetena med avseende på åldersjämförelser, lokala variationer, olikheter i olika landsändar eller t ex byggnadskonstmktioner.

Den andra frågan som särskilt oroat teknikema, är nivån på den teknis­ka undersökning, som skall kunna genomföras på etl småhus med inne­börd all köparen skall anses ha fullgjort sin undersökningsplikt.

Vid besiktningar redovisas normalt större fel och brister i fastigheten som framkommit vid besiktningen samt i allmänna omdömen renove­ringsbehov.

Skall undersökningen vara mer långtgående eller myckel detaljrik kom­mer denna atl bli myckel kostsam. Del är därför angeläget att man redan i förarbetet uttalar att besiktningen skall omfatta större fel eller brister som är väsentliga för fastighetens fortbestånd samt mer väsenUiga brister i underhållet av fastigheten, som bör åtgärdas.

Begreppet byggnadsakkunniga är inte heller definierat och måste enligt Mäklarsamfundets uppfattning läggas på en viss nivå och man bör därvid också kräva, att byggnadssakkunnige har en ansvarsförsäkring, som täcker denna typ av uppdrag och som medför ett godtagbart skydd för konsumen­terna vid en felaktig eller bristfälligt utförd besiktning.

Bland de allmänna synpunkiema kan också anföras, atl man i förslaget till ny lagtext, bör inta, en skyldighet för säljaren att lämna upplysningar betr fastighetens skick. Lagtekniskt bör detta inte vara svårare atl konstm­era eller definiera än all reglera köparens undersökningsplikt.

Brister i säljarens uppgifter betr fastighetens skick är mycket vanliga och är myckel svåra för köpare att komma till rätta med, då bevisbördan för bristerna faller på köparen. Det kan därvid också vara lämpligt alt visa på en väg för en säljare att uppfylla sin upplysningsplikt och att delta tex kan ske genom all någon form av frågelista eller redogörelse från säljaren skall bifogas köpekontraktet.

De faktiska felen som behandlas i§ 19 kan särskiljas i konkreta resp abstrakta fel. I förslaget har dessa två fdgmpper behandlats i samma paragraf och på lika sätt.

Eftersom ell avsevärt arbete redan nedlagts på, att komma tillrätta med fd-rekvisilen, är det angelägel atl man redan i lagtexten särskiljer dessa och särbehandlar utfästelse resp bristande upplysning från säljarens sida.

Ur denna synpunkt är del myckel väl motiverat att i lagtexten införa bestämmelser om säljarens upplysningsplikt.

Uppdelning redan i lagtexten, skulle dessutom innebär all många fel-

tvister undvikes, eftersom tolkningsproblem inte behöver uppslå så lätt av

jurister och allmänhet vid bedömningen av ell fel.

125

Svensk fastighetsförmedling:

Prop. 1989/90:77

Svensk Fastighetsförmedling instämmer i utredningens bedömningar i de     '"äga ö frågor som omfattas av detta delbetänkande samt tillstyrker att lagstiftning sker i enlighet med förslaget.

Svensk Faslighetsförmedling omfattar idag ca 270 fastighetsmäklare. Under 1987 förmedlade vi drygt 11000 fastighetsaflTärer, varav 9000 avsåg småhus.

Vi välkomnar att JB 4:19 utformas på ett sätt som gör det praktiskt möjligt för oss att för köpare och säljare kunna förklara deras rättigheter och skyldigheter. Den hittillsvarande, kryptiska formuleringen har under årens lopp visat sig medföra åtskilliga tillämpningsproblem.

Svenska försäkringsbolags riksförbund:

Riksförbundet har inte någon erinran mot all 4 kap. 19 § jordabalken ändras och förtydligas på sätt utredningen föreslår. Genom utredningens förslag blir del lättare atl överblicka reglerna om säljarens ansvar för fel i fastighet.

Folksam:

Lagförslaget har enligt Folksams mening fåll en lämplig utformning och avvägning mellan säljarens och köparens intressen.

En uttrycklig regel om köparens undersökningsplikt och klarläggande motivuttalanden angående omfattningen av undersökningsplikten samt möjligheten att fullgöra undersökningsplikten genom ett besiklningsullå­lande kommer att få direkta tvisteförebyggande effekter.

Med åberopande av del anförda och vad som sägs i avsnitt 4 tillstyrker Folksam ett genomförande av den nu föreslagna lagstiftningen.

Konsumentvägledarnas Jörening:

Enligt vår uppfattning är det svårt för de flesta myndigheter att veta omfattningen och kvaliteten för olika konsumenlproblem inom området fast egendom. Det är få konsumenter som har tillräcklig kraft, tålamod och ekonomi för att civilrättsligt pröva tvister om fel och brist vilka har sina rötter i brister i avtal och oklarhet i rättsläge. Konsumentverket har idag ej resiirser för att vidmakthålla en problemuppfångning inom området och därför torde den bästa kunskapen om problemens karaktär och omfattning finnas hos de lokala konsumenlkonloren. Länsbostadsnämnderna små­husrådgivning saml i viss utsträckning hos tingsrätterna.

De flesta småhus, som säljs till enskild konsument, säljs med hjälp av en

avtal om försäljning av lös egendom, (Leveransaval avseende byggsals)

samt etl antal avtal avseende olika tjänster (entreprenadavtal) avseende

montage och uppförande till olika grad av färdigställande. I många fall står

den enskilde konsumenten som byggherre ulan all förslå de juridisk/eko­

nomiska konsekvenserna av denna roll. Emedan ingen lokal myndighet

126

följer upp atl rekommenderade minimiavlal (ABS el. likn.) tecknas, sak-     Prop. 1989/90:77

nas i många fall godtagbara skrivna avtal mellan partema.

Bilaga 8

Sammantaget innebär dessa företeelser att konsumenten löper en allvar­lig risk för ekonomisk skada och rättsförlust. I de minimiavlal (ABS el. likn.) som rekommenderas, finns dessutom en friskrivning från ansvar för dolda fel för liden efler garantitidens utgång. Således lar säljaren ansvar för dolda fel efler garantitidens utgång endast om felet eller bristen har sin gmnd i Grov vårdslöshet.

Då ingen lokal myndighet, i samband med husels uppförande, följer upp att etl lämpligt minimiavlal tecknas mellan parterna, förekommer ej allt­för sällan alt slut- och garantibesiktning inte ulföres, med rällsföriusl för konsumenten som följd.

De ovan skildrade förhållandena innebär också all den enskilde konsu­menten vid försäljning av fastigheten efter garantitidens utgång kan bli strikt ansvarig för dolda fel enligt JB i förhållande till den nye ägaren samtidigt som regresslalan mot den förste säljaren/näringsidkaren nästan omöjliggöres.

Det är vår uppfattning atl förslaget skall bedömas mot ovanstående

bakgmndsbeskrivning. Det är även viktigt alt understryka all förslaget

också framledes kommer att vara "dispositiv rätt". Detta innebär att om ej

-

lokala myndigheter kan garantera all lämpliga minimiavlal kommer till användning finnes stor risk alt man på olika sätt söker friskskriva sig från förslagets innebörd. Tanken var alt JB, i en faslighetsaflför mellan jämlika parter, skulle tillåta säljaren all friskriva sig från ansvar för fel. Köparen skulle medvetet och välinformerad så att säga få köpa felet. Riskerna med förslaget är alt denna möjlighet kommer alt missbmkas om besiktningsob­ligatorium ej införes.

2 Felbegreppet

Hovrätten för Västra Sverige:

Felbegreppet i utredningen

Utredningen sammanfattar sina tankar om felreglema på s 47 i betänkan­det. Sammanfattningen visar olägenhetema av att hantera felproblemen utan att dessförinnan definiera fdbegreppel. Sammanfattningen bör cite­ras i sin helhet och kommenteras.

"BeträflFande fel som bort upptäckas är utgångspunkten att fastigheten säljs "sådan den är". Köparen skall iaktta sin undersökningsplikt. Då det i sådant fall inte är fråga om dolda fel i egentlig bemärkelse, löper köparen stor risk atl få tåla inte bara sådana fel som normah återfinns på äldre byggnader dvs. sådana som ej avviker från normal standard ulan även sådana som går dämlöver och utgör fel i abstrakt mening. Är felet annorlunda, dvs. sådant alt det inte bort upptäckas ens vid en noggrann undersökning, behöver köparen endast tåla avvikelser, vilka ligger inom ramen för det normala. För sådana avvikelser som går utöver det normala svarar säljaren".

Termerna fel, dolda fel och avvikelser används på ett sätt som är

127

förvirrande. 1 första meningen i sammanfattningen använder man termen Prop. 1989/90:77 "fd" i vardaglig betydelse och inte i rättslig betydelse. Termen "dolt fel i Bilaga 8 egentlig mening" i tredje meningen synes närmast ta sikte på termen fel i rättslig betydelse. Ett dolt fel (i "oegentlig"? mening) är tydligen något som är uppläckbart (och därför inte ett fel i rättslig mening). Utredningen menar tydligen atl det finns två typer av dolda fel, dels sådana som är upptäckbara (dolda fel), dels sådana som inte är upptäckbara (dolda fel i egentlig mening).' Enligt hovrättens mening är denna begreppsanvändning motsägelsefull och meningslös. I Qärde meningen talas om fel som inte bort upptäckas (är detta fel i vardaglig betydelse eller i rättslig betydelse?); i sådant fall sägs köparen få svara för avvikelser som ligger inom ramen för det normala. I tredje meningen talar utredningen vidare om fel som inte avviker från normal standard; här används termen fel tydligen återigen i vardaglig bemärkelse, men betydelsen blir ändå egendomlig i samman­hanget. Utredningen menar uppenbarligen att man kan tala om fel som inte avviker från del normala och avvikelser som ligger inom ramen för det normala. Hovrätten anser atl även denna begreppsanvändning är mindre lyckad. Om den påstådda fysiska bristfälligheten ligger inom ra­men för det normala, är del inte tillfredsställande all tala vare sig om fel i rättslig mening eller om avvikelser. Termen fel som rättsligt begrepp bör reserveras för sådana bristfalligheter som innebär all fastigheten inte har den standard (fastställd objektivt eller subjektivt) som köparen har räll alt kräva. Termen avvikelse kan inte heller användas så som utredningen gör; en avvikelse kan man tala om då köpeobjeklet avviker från vad som köparen (enligt en konkret eller abstrakt fastställd standard) har räll all kräva. Alt tala om avvikelser inom ramen för del normala är helt menings­löst.

Om man använder termen dolda fel måste man med del uttrycket vilja säga något mer än med bara termen fel; motsatsen lill dolda fel är då fel som är upptäckbara. Med utredningens sätt atl framställa saken är det tydligen inte så. Utredningen laborerar med termer som "i egentlig mening dolda fd" som motsats till fel som bara är dolda (vilket skulle innebära alt de egentligen är upptäckbara). När man nödgas konstmera en så oklar begreppsapparat är det ett klart symtom på atl den måste förbättras.

Det anförda får vara tillräckligt. Hovrätten uppehåller sig vid dessa frågor inte bara för att kritisera utredningen på dessa punkter. Det vikti­gaste syftet är framför allt alt peka på att den inkonsekventa begreppsan­vändningen i betänkandet i sig visar att del krävs ell annat sätt all angripa de aktuella problemen.

Fdbegreppel och undersökningsplikten i förarbeten och praxis

Carbell, s 177. Carbell behandlar på s 176 omständigheter som kan reducera köparens undersökningsplikt, vilket kan leda till att säljaren ansvarar för ett i och för sig (objektivt sett) uppläckbart fel. Med dolt fel i egentlig mening avser Carbell uppenbarligen sådana fel som över huvud taget inte är upptäckbara. Den omständig­heten att en författare tvingas mynta denna typ av terminologi, visar tydligt att felproblemen borde kunna behandlas på ett klarare sätt.

 Man kan vidare fråga sig vad i så fall motsatsen till dolda fel (i egentlig och

oegentlig bemärkelse) är?

128

I köplagen definieras inte felbegreppet över huvud tagel. Däremot använ-     Prop. 1989/90:77

der man begreppet fel som övergripande term för sådana avikdser som     Bilaga 8

säljaren kan bli ansvarig för, se 42 och 43 §§ KöpL. Termen är behändig då

man skall reglera t. ex. undersökningsplikt (om köparen bort märka felet,

kan han inte åberopa det) eller reklamalionsskyldighel (yppas fel, skall

köparen reklamera inom viss tid från del att han märkt eller bort märka

felet).''

1 jordabalken har man definierat de olika typer av avvikelser som säljaren skall kunna bli ansvarig för. Del konkreta felet, som kan avse alla' olika typer av egenskaper, definieras i inledningen av 4:19. De olika abstrakta fdlypema definieras i övriga felregler. De olika typema av rättsligt fel behandlas i 4:15 - 17 saml 21 och 22, rådighelsfden i 4:18 och de faktiska felen i senare delen av 4:19. Det är i och för sig egendom­ligt, alt man inte samtidigt använt begreppet fel som sådant. Reglerna inte minst de i 4:19 hade blivit lättare att skriva och klarare att tillämpa, om man inte nöjt sig med alt bara definiera olika typer avvikelser ulan även satt etiketten fel på dem. Även utredningen präglas av denna halvhet. Termen fel förekommer visserligen i utredningens förslag till lagtext, men ej som etikett på en difinition.* Enligt hovrättens mening borde man ta tillfallet i akt om nu felreglema skall förtydligas att utnyttja termen fel fuUt ut.

Förklaringen lill atl man ansett sig kunna klara sig utan en närmare precisering av fdbegreppel är följande. Del har i förarbetena och i HD:s praxis betonats alt undersökningsplikten är utgångspunkten för bedöm­ningen av säljarens felansvar när det gäller fastighetens fysiska egenskaper. Om man börjar bedömningen av säljarens ansvar med att ta ställning till om del som köparen påslår är ett fel är uppläckbart eller dolt, behöver man åtminstone lill att börja med inte ta ställning lill vilken standard fastigheten skall eller bör ha. Om man finner all köparen bort upptäcka förhållandet, ansvarar säljaren inte. Ibland konstaterar man alt del av denna anledning inte är ell fel i köprättslig mening. Ibland nöjer man sig med att konstatera att säljaren inte är ansvarig. Om man finner att köpa­ren inte bort upptäcka förhållandet, blir det genast mera komplicerat. Då räcker det inte med alt något varit dolt för att säljaren skall bli ansvarig; det krävs ju även att fastigheten avviker från en (abstrakt) bestämd stan­dard för all del skall röra sig om ett fel i rättslig mening. Metoden blir således olika beroende på om det rör sig om ell förhållande som köparen bort upptäcka eller ej.

Om man väljer att låta undersökningsplikten bilda utgångspunkt, ham­nar man således ofta i den situationen atl den som fel ifrågasatta brislfäl­lighelen anses vara icke uppläckbar. Utredningen framhåller att det båtar föga alt tala om köparens undersökningsplikt som utgångspunkt för felbe­dömningen, eftersom köparen inte skulle kunna göra några intressanta

''Även utredningen har använt termen fel i sitt lagförslag; se t.ex. 19a§ 1 st och

19b§ 1 st.

'Prop 1970:20del B l,s210.

' Se t. ex. 19 § 1 st jämförd med 19 a § 1 st i utredningens lagförslag.

 Betänkandet, s 51 - 52.

129

9   Riksdagen 1989/90. 1 sami Nr 77

upptäckter även om han gjorde en noggrann undersökning. Även om en Prop. 1989/90:77 som fel ifrågasatt bristfallighet är dold är det därmed inte sagt att säljaren Bilaga 8 skall ansvara. Rena bagateller och andra mindre bristfalligheter inom ramen för vad man kallar normal standard. Vad utredningen vill framhålla är således att man i dessa fall masta klargöra om det rör sig om en avvikelse från normal standard eller inte. Om den som fel ifrågasatta brislfällighelen anses vara uppläckbar ansvarar köparen, oavsett om brisl­fällighelen vid en felbedömning skulle klassas som ett fel eller ej. I detta senare fall kan man säga att den rättsliga bedömningen i många fall förenklas, men nackdelen är dels all man får en oenhetlig felbedömning dels att man får en oenhetlig bedömningsmall.

Utredningens konstaterande, alt det båtar föga alt tala om undersök­ningsplikt, bygger enligt hovrättens mening på en felaktig utgångspunkt. Den omständigheten att köparen har undersökningsplikt innebär inte att köparen rent faktiskt måste undersöka fastigheten. Med undersöknings­plikt avses att köparen får slå för sådana fel som vid en noggrann och med tillräcklig sakkunskap utförd undersökning bort upläckas (oavsett hur slarvigt eller noggrant den aktuelle köparen undersökt). Del rör sig således om en objektiv måttstock, som är alldeles oberoende av köparens under­sökning i det konkreta fallet, och del är i allra högsta grad meningsfullt all tala om undersökningsplikt även i de fall där en undersökning i och för sig inte skulle leda till något; resultatet av en sådan bedömning är således att säljaren kan bli ansvarig för felet.* Del som ställer till problemet är all man med utredningens metod gör undersökningsplikten lill en del av felbegrep­pet.

Även HD:s sätt att skriva dom \'arierar i dessa avseenden. Ibland börjar man med all konstatera atl en bristfallighet utgör en avvikelse från en abstrakt standard för all därefter ta ställning till om köparen bort uptäcka felet.'* Ibland ogillar man talan på gmnd av att köparen inte fullgjort sin undersökningsplikt, varvid man således inte behövt ta ställning till om det verkligen rört sig om en avikelse fiån abstrakt standard.'" Ibland talar HD i sina domskäl om att köparen i allmänhet har all själv bära risken för fel som bort upptäcka," men i dessa fall torde man använda termen fel i vardaglig betydelse. Ibland framgår inte klart vilken metod man använt; resonemanget utmynnar helt enkelt i att köparens talan ogillas.

Hovrätten vill med det anförda visa att det skulle vara en fördel om man kunde åstadkomma en enhetlig bedömningsmall.

* Utredningen nämner i samband med att den redogör för sitt förslag om besiktning

att "hjälpregeln" om besiktning innebär att "undersökningsplikten faller bort";

betänkandet s 94. Den faller inte bort; köparen har alltid sin undersökningsplikt men

genom besiktningen skall han enligt förslaget ha fullgjort sin undersökningsplikt

vilket är något annat; (utredningen använder fö. även detta uttryckssätt bara några

rader tidigare). Utredningen talar vidaie om att undersökningsplikten "desarmeras";

betänkandet s 72 o 94. Även detta sätt att uttrycka betydelsen av besiktningen verkar

inadekvat.

'Se t.ex. NJA 1975 s 545 (s 553), NJA 1978 s 301 (med hänvisning till TR:s

domskäl), NJA 1979 s 790 och NJA 1981 s 894.

'"Se t.ex. NJA 1980 s 555.

"Se t.ex. NJA 1984 s 3 och NJA 1985 s 871.

130

Ett altemativ

Prop. 1989/90:77

Av de två föregående avsnitten framgår att det finns etl behov av ett mera     Bilaga 8 enhetligt felbegrepp. Enligt hovrättens mening är det i själva verket, som visats ovan, så alt resonemangen blir oklara, då man försöker behandla felproblematiken utan att använda etl enhetligt felbegrepp. Ett felbegrepp skall vara noga definierat och konsekvent använt.

Den påtalade begreppsanvändningen kan sägas uppmuntras av och vara en direkt följd av den förhärskande metoden att fastställa fdansvarel. Den lar utgångspunkt i köparens undersökningsplikt och går således ut på följande. Om man kan konstatera atl köparen bort märka de påstådda avvikelserna, föreligger inte fel i köpeobjeklet (trots att del i och för sig kan röra sig om allvarliga defekter som innebär en avvikelse från normal standard). Om man i stället kommer fram till att köparen inte bort märka defekterna, måste man däremot gå vidare och la ställning lill humvida det rör sig om en avvikelse från en standard (oftast s. k. normal standard) som köparen har rätt att kräva; i så fall föreligger fel (i rättslig mening).

Det är ingalunda självklart att bedömningen av felansvaret skall utgå från köparens undersökningsplikt. I stället kan man gå lill väga på följande sätt. Man kan börja med att ta ställning lill om de påstådda avvikelserna verkligen är avikdser från den standard (oftast normal standard) som köparen har rätt alt kräva. Om så inte är fallet, föreligger inte fel. Finner man å andra sidan atl det rör sig om en sådan avvikelse, föreligger ett fel (i rättslig mening), som säljaren kan bli ansvarig för, såvida inte köparen bort upptäcka felet.

Med den förhärskande metoden blir, som nämnts, frågan humvida det föreligger fel eller ej beroende av hur man bedömmer köparens undersök­ningsplikt. Här bakas undersökningsplikten så att säga in i fdbegreppel, vilket gör felbedömningen beroende inte av vad som är normal standard ulan av undersökningspliktens omfattning i del speciella fallet. Detta medför att felbegreppet kommer atl variera i fråga om identiska defekter på olika köpeobjekt. Om t.ex. en köpare i det ena fallet kunnat iaktta felsymtom eller fått en antydan från säljaren om alt allt inte står rätt till, föreligger inte fel medan del i ett annat fall rör sig om ett fel därför att det saknats synliga symtom eller för att säljaren gett lugnande besked. Förde­len med denna metod är att domstolen i de fall då en köpare bort upptäcka de aktuella defekterna, inte behöver komma in på frågan om det dessutom rör sig om en avvikelse från normal standard. Nackdelen är atl man får ett oenhetligt felbegrepp. Det finns dessutom stor risk alt resonemangen och domskälen blir oklara.

Metoden har kritiserats för att den är opedagogisk,' vilket hovrätten instämmer i. Den leder dessutom eller kanske av just detta skäl till uppenbara problem i tillämpningen. Materian är svår att hantera, inte bara för ombud och domstolar. Utredningens sammanfattning" är ett bra

'Carbell, s 176.

' Betänkandet, s 47 som citeras i avsnitt 3.1 ovan.

131

exempel. Sammanfattningen bygjjer på Carbdls uppsats; även av denna     Prop. 1989/90:77

framgår på samma belysande sätt alt metoden leder till svårigheter.'"

Bilaga 8

Hovrätten anser av dessa skäl att det finns anledning att i stället använ­da den andra metoden. Enligt den börjar man således med alt fastställa vilken standard köparen har rätt att kräva; det kan röra sig om konkret standard, som grundas på utfästelser och liknande moment, eller om abstrakt standard, varvid man beaktar bl.a. vad som är normal standard. Därefter får man avgöra om köpeobjektet avviker från denna sålunda fastställda standard. I så fall föreligger fel i köprättslig mening. Detta första steg kan kallas felbedömningen. I nästa steg får man därefter avgöra, om felet är relevant i den meningen att köparen kan göra åtminstone någon påföljd gällande. Detta andra steg kan då kallas för rdevansbedömning-en. ' Ett fel kan sakna relevans t.ex. därför att köparen bort märka del, eller därför att felanspråket är preskriberat. Men det är lika fullt etl fel. Fördelen med denna metod är att felbegreppet får ett enhetligt innehåll; det rör i princip enbart köpeobjektets egenskaper. Vid relevansbedöm­ningen kan man sedan föra in sådana omständigheter som parternas vetskap och handlande, vilket avgör om felet anses relevant eller ej.

Med denna metod är således ell fel något som en säljare i princip kan bd ansvarig för. Om säljaren blir ansvarig beror på om felet kan anses upp­läckbart eller ej, vilket kan variera beroende på omländighelerna i det särskilda fallet (felsymtom, varnande eller lugnande besked från säljaren m.m.) Det bör dock betonas att subjektiva moment hör hemma inte bara under relevansbedömningen. Vid bedömningen av om det föreligger konkret standard eller ej kommer subjektiva moment in; en annan benäm­ning på konkret standard är ju subjektiv standard. När det gäller s. k. enuntiationer kommer subjektiva moment in i felbedömningen, som vid första påseende ser ut att kunna höra lill relevansbedömningen.

En fördel med denna tvåstegsmetod är också att man tvingas alt sorlera olika moment och bedöma dem i .>-ätt ordning. Det är t. ex. ointressant om en defekt är svår all upptäcka eller ej, om man redan vid felbedömningen kan konstatera att det inte rör 5ig om något fel i rättslig mening. Ju snabbare man i sitt resonemang kan konkludera atl det föreligger ell fel i rättslig mening, desto tydligare blir del följande resonemanget, eftersom man kan använda termen fel i en helt entydig mening.

Hovrätten har tidigare varit inne på frågan om definition av felbegrep­pet. Frågan har också nyss berörts i anslutning till felbedömning och relevansbedömning. Det har framgått atl det enligt hovrättens mening är nödvändigt att definiera delta begrepp. Hovrätten går därför nu över till att redogöra för ett sätt att definiera felbegreppet.

Fel i köprällslig mening är en avvikelse från en standard på köpeobjek­let, som köparen har rätt att kräva att köpeobjektet skall ha. Denna definition ger naturligtvis ingen vägledning, förrän man gjort klart vilken

'Carbell, si 76-177.

' Modellen med felbedömning och relevansbedömning har ursprungligen lanserats

v Rodhe, se Handbok i obligationsrätt, 1956,§§ 22 och 24.

standard köparen har rätt att kräva. Det är således i den ändan man får     Prop. 1989/90:77

börja.

Bilaga 8

Den standard köparen har rätt att kräva atl köpeobjeklet skall ha, kan bestämmas på två olika sätt, beroende på om avtalet anger en standard eller om det inte gör det. Med avtalet menas då avtalet i vid bemärkelse, d. v. s. man får även ta hänsyn lill vad som förekommit under förhandling­arna m.m.

Om köpeobjektets standard framgår av avtalet (i vid bemärkelse), talar man om en konkret standard (eller en individuellt bestämd standard eller en subjektiv standard). En avvikelse från en sålunda konkret eller individu­ellt bestämd standard kan i konsekvens med delta kallas konkret fel.

Om man inte av avtalet (ens i vid bemärkelse) kan sluta sig till, all någon konkret eller individuell standard avtalats, ger således avtalet ingen väg­ledning. Då får man försöka all på ell mera objektivt sätt fastställa vilken standard köpeobjeklet skall ha. Man gör här i stället en abstrakt bedöm­ning. Köpeobjeklet skall hålla en abstrakt standard (eller en objektivt bestämd standard). Man bmkar även tala om "normal standard". Ut­gångspunkten för de abstrakta felreglema är, att man försökt fastställa vad en "genomsnittlig" köpare "normalt" skall kunna förvänta sig av köpe­objeklet.'* Regler angående abstrakt standard måste med nödvändighet la hänsyn lill både typiska köpar- och typiska säljarinlressen (medan vid konkret standard de enskilda partema själva tagit ställning). En avvikelse från en sålunda abstrakt fastställd standard kan kallas för abstrakt fel.

När en tvist uppstår mellan köpare och säljare humvida fel föreligger eller ej, är det således i första hand i avtalet (i vid bemärkelse) som man får söka ledning. Eftersom felreglema i 4 kap JB är positiva, kan ju parterna fritt bestämma vilka egenskaper köpeobjeklet skall ha (eller sakna). Kan man fastställa en konkret standard, får man jämföra om köpeobjeklels egenskaper stämmer överens med den sålunda fastställda konkreta stan­darden. I första hand görs således en konkret felbedömning. Om avtalet däremoi inte ger någon ledning om köpeobjeklels standard, får man gå vidare till reglema om abstrakt standard. Givetvis kan det ofta bli tolkningsproblem, om en klausuls innebörd är oklar, eller om den konkreta standarden skall gmndas bara på vad som förekommit i samband med köpet (d. v. s. då förhandlingarna i frågan inte satt några spår i själva köpehandlingen). Ofta kan det vara svårt atl avgöra om en överenskom­melse föreligger, direkt eller konkludent. Först när det är helt klart alt avtalet (i vid bemärkelse) tiger i fråga om köpeobjeklels standard är det, som nämnts, aktuellt att gå över lill den abstrakta bedömningen. Gränsen mellan konkret och abstrakt standard sammanfaller därför i princip med gränsen mellan tolkning och utfyllning. Man bör således ha den principiel­la skillnaden mellan konkret och abstrakt bestämd standard klar. Detta är särskilt viktigt när man stöter på fall där man kan tala om en glidande övergång mellan de båda fallen.

'* Hovrätten vill i detta sammanhang föreslå att man i motiven uttalar att bristfallig­

heter som i förhållande till köpeskillingen är beloppsmässigt bagatellartade under

alla förhållanden skall falla utanför felbegreppet.

133

Del som hovrätten anfört i det föregående om ett altemativ till den Prop. 1989/90:77 metod som tar utgångspunkt i köparens undersökning kan sammanfattas Bilaga 8 på följande sätt: Vid felbedömningen avgörs vilken standard på köpe­objeklet (konkret eller abstrakt) som köparen har rätt att kräva. Om fastigheten avviker från denna sålunda fastställda standard föreligger etl (konkret eller abstrakt) fel. Vid rdevansbedömningen avgörs om felet är relevant. Det viktigaste momentet vid relevansbedömningen är atl avgöra om köparen bort upptäcka felet eller ej. Om inget särskih förekommit har köparen "vanlig" undersökningsplikt. Har köparen kunnat iaktta symtom på fel (fuktfläckar, dålig lukt e.d.) eller om säljaren gett honom vamande besked, utökas undersökningsplikten. Om säljaren å andra sidan gett kö­paren lugnande besked reduceras hans undersökningsplikt i motsvarande mån. Har säljaren lämnat garanti i något avseende, reduceras undersök­ningsplikten starkt."

Termen fel bör användas bara i fråga om en företeelse som säljaren i och för sig kan bli ansvarig för. Rör det sig om ett förhållande som säljaren ej kan bli ansvarig för, bör i stället temier som "bristfallighet", "defekt" eller "påstått fd" användas. Då markeras antingen all del är klart, att det inte rör sig om fel i köprättslig mening, eller att del kan vara tvivelaktigt om det rör sig om ell fel, eller att ett resonemang om felbedömning förs och del således ännu inte är avgjort om fel föreligger. De nämnda exemplen på termer är då mera allmänna och övergripande än termen fel, eftersom de inbegriper alla fysiska bristfalligheter hur dessa än är all bedöma rättsligt.

Hovrättens framställning i det följande bygger på denna metod att avgöra felansvaret. Hovrätten kommer också atl använda denna termino­logi konsekvent.

Utfästelse

Hovrätten håller med utredningen om att köparen inte har någon under­sökningsplikt då säljaren gjort utfästelse om viss egenskap hos fasligheten; i vart fall måste undersökningsplikten reduceras starkt.

1 övriga delar anser hovrätten att betänkandet behöver kommenteras. Utredningen framhåller att en utfästelse inte behöver innehålla något om att köparen slipper undersöka utan att det räcker all det "klart framgår att det verkligen är fråga om ett klart åtagande avseende fastighetens skick".*" Hovrätten kan inte hålla med om detta. Vid uttryckliga garantier från säljarens sida kan man möjligen tala om klara åtaganden, även om säljaren inte gör mer än alt han garanterar att fastigheten har viss egenskap. Även om han inte uttryckligen komletterar sin granti med atl han ålar sig ell visst ansvar om uppgiften skulle visa sig felaktig, kan man i garantin tolka in ell sådant åtagande. I fråga orn s.k. enuntiationer rör det sig i ännu större utsträckning om en intolkning av ett (underförstått) åtagande. Det rör sig med andra ord inte om klara åtaganden; det viktiga synes vara att

'Om säljaren har friskrivit sig, kan å andra sidan undersökningsplikten utövas.

Hovrätten återkommer till detta nedan samt i avsnitt 9.

'' Betänkandet, s. 38. Kursiverat här.

134

den uppgift som säljaren lämnar är så klar att man kan uppfatta den som     Prop. 1989/90:77

en garanti eller enuntiatJon.

Bilaga 8

Utredningen redogör för några rättsfall i betänkandet. I avsnitt 3 om praxis anges myckel kort några rättsfall om utfästelse.'" Några av dem berörs ytteriigare - men ändå inte särskilt ingående - i avsnitt 4.2." Hovrätten anser atl analysen av rättsfallen i flera fall är alltför summarisk. Det går att dra betydligt fler slutsatser av rättsfallen än utredningen gjort; eftersom det inte har något direkt betydelse för utredningens förslag för­bigår dock hovrätten denna fråga. Hovrätten vill även erinra om rättsfallet NJA 1985 s 871. HD fann att säljarens uppgift om alt dinslallationen i kökel var ny inte "haft den precision och karaktär att det kan sägas ha varit fråga om en utfästelse av innebörd all den elektriska installationen uppfyll­de de normer som krävs enligt gällande föreskrifter".

Södra Roslags tingsrätt:

Tingsrätten konstaterar att utredningsförslaget i allt väsentligt stämmer överens med gällande räll på området. Tingsrätten delar utredningens uppfattning

-

att undersökningsplikten för köparen och dess omfattning - alltså inte säljarens upplysningsplikt - bör vara utgångspunkten för bedömning av fdansvarel,

-

att denna utgångspunkt bör framgå av lagtexten, liksom också referens­ramen för undersökningspliktens omfattning,

-

alt ansvaret för dolda fel generellt sett bör läggas på säljaren,

-

att köparens undersökningsplikt bör kunna sällas ur spel genom garan­tier (utfästelser) från säljarens sida rörande faslighetens beskaflFenhel i visst hänseende,

-

all sådana garantier inte bör ges skriftlig form för att ha rättslig verkan,

-

all muntliga ulllalanden och uppgifter om faslighetens skick måste vara så preciserade att de har karaktären av garanti för att en befrielse från undersökningsplikten skall kunna inträda.

Juridiska fakultetsstyrelsen vid Uppsala universitet:

Enligt direktiven har utredningen bland annat att söka utarbeta en lagregel som klarare anger vad som utgör ett sådant faktiskt fel som kan åberopas av köparen. Direktiven uttalar att man redan av lagtexten bör kunna "utläsa vilken undersökningsplikt som köparen har". Utredningen har uppenbariigen lagt ned e.xtra möda på denna punkt och man framlägger ett förslag till ny utformning av § 19 där man i ell särskilt andra stycke söker precisera både betydelsen och omfattningen av det som bmkat kallas köparens undersökningsplikt. Därtill fogar man ell tredje stycke som är avsett atl reglera verkningama av atl partema låter en sakkunnig besiktiga fastigheten före köpet.

=° Betänkandet, s 25-26.

'Betänkandet, s 37-41.

135

Bakgmnd

Prop. 1989/90:77

Detta förslag bör bedömas mot bakgmnd av hur de som utformade JB     Dilsga 8 4:19 tänkte sig att reglerna om ansvaret för faktiska fel skulle tillämpas och hur reglerna kommit att tillämpas i rättspraxis.

Utgångspunkten var ju all köparen visserligen köper fastigheten sådan den är men att han ändock utan att det föreligger garanti skall ha skydd mot vissa brister som han inte vet om när köpeavtalet ingås utan upptäcker därefter. I nuvarande lagtext anges villkoren för köparens skydd mot sådana brister med orden att del skall vara fråga om avvikelser från vad köparen "med hänsyn till omsiändighetema haft anledning räkna med vid köpet". Lagrådet, som föreslog denna utformning, uttalade summeran­de att det skulle vara fråga om en bristfällighet som "är sådan att köparen enligt sakens natur ej haft anledning räkna med den och ej heller bort upptäcka den" (Prop 1970:20 A s.2200. I detta ligger tanken att köparen nu, trots att fastigheten fortfarande i princip köps sådan den är, ges skydd mot faktiska fel om två rekvisit uppfylls, nämligen dels alt bristen innebär en avvikelse från viss kvalitet som köparen haft anledning räkna med vid köpet, dels att avvikelsen inte borde ha kunnat upptäckas av köparen. Del första av dessa rekvisit går ul på att del skall vara fråga om en "oväntad" avvikelse från en "väntad" kvalitetsnivå. Det andra går ut på att avvikel­sen skall vara "oupptäckbar". (1 detta senare fall talar man ofta om köparens "undersökningsplikt", vilken ju innebär att köparen inte får skydd för de avvikelser från väntad kvalitet som han bort kunna upptäcka vid en undersökning.) När del gäller innebörden av rekvisitet "oväntad", finns visst material i förarbetena. Den kvalitetsnivå som anses "väntad" styrs av olika "omständigheter" vid köpet, inte bara av vad som kan anses vara normal standard hos jämförliga fastigheter ulan även andra omstän­digheter, t. ex. vad som förekommit mellan partema vid köpet. (A s.220.) Lagrådet tar däremoi inte upp frågan hur man avgör omfattningen av köparens "undersökningsplikt". I sitt yttrande över lagrådels förslag tar departementschefen inte alls upp undersökningsplikten (A s. 398).

Trots att förarbetena alltså vid det slutliga utformandet av lagtexten inte särskilt uppmärksammade köparens undersökningsplikt, har rättspraxis i hög grad kommit atl ägna sig åt den faktom. HD har kommit fram till atl de föreliggande omständighetema kan leda lill att det är rimligt att kräva att köparen företar en ganska ingående undersökning och t ex inspekterar utrymmen som är svåråtkomliga. Typiskt är här fallet NJA 1980 s. 555, där huset var över 30 år gammalt och i uppenbart dåligt skick. HD slog fast atl man under sådana omständigheter kunde kräva alt köparen log sig in i ett svåråtkomligt krypulrymme under huset och där upptäckte att de bärande bjälkama var rötskadade. Bland annal delta avgörande har stund­om lett lill reaktionen att HD ställer överraskande stränga krav på köparen när det gäller att undersöka fasligheten. Del fallet torde också ha bidragit till att utredningsdirektiven "beställt" en lagtext som ger klarare besked bland annat om köparens undersökningsplikt.

När man söker utforma en klarare lagtext är del dock av vikt all

uppmärksamma förhållandet mellan de två rekvisiten att brislfällighelen

136

skall vara "oväntad" och att den skall vara "oupptäckbar". Del är påfal- Prop. 1989/90:77 lande att förarbetena inte ägnat relationen mellan dem någon uppmärk- Bilaga 8 samhet. Situationen i fallet NJA 1980 s.555 kan tjäna för att belysa relationen. De omständigheter, som blev avgörande och ledde till alt säljaren slapp ansvar för rötskadorna, var ju enligt HDs motivering atl det "med hänsyn till byggnadens ålder och allmänna skick måste" ha varit "uppenbart för en köpare att det kunde finnas sådana skador på de delar av byggnaden som endast kunde ses från kryputrymmel". Av de omstän­digheterna drog HD slutsatsen att det ingick i köparens "undersöknings­plikt" att besiktiga kryputrymmel.

De omständigheter, som HD här använt för att bestämma omfattningen av "undersökningsplikten" och därmed av svaret på frågan om bristen var "uppläckbar" eller "oupptäckbar"..."vid en med tillbörlig omsorg och sakkunskap förelagen undersökning" (se referatet s568 och 569), kunde emellertid lika väl ha använts för att bestämma vilken kvalitet på fastighe­ten som med hänsyn till omständigheterna var rimlig att förvänta sig. HDs egen, nyss återgivna formulering talar ju språkligt sett närmast för en sådan tanke. HD skulle därför, helt i överensstämmelse med tankarna bakom lagregeln, i stället ha kunnat slå fast att byggnadens ålder och för köparen uppenbara allmänna skick innebar all köparen hade anledning räkna med alt det kunde finnas rötskador på bjälklagen nere i kryputrym­met. Eftersom de skador som senare upptäcktes på bjälkarna så kunde HD ha sagt alltså var väntade vid köpet, kunde köparen inte ställa säljaren lill svars för dem. De "omständigheter", som nuvarande lagtext anger som grund för bedömningen av vad köparen "haft anledning räkna med vid köpet", kan alltså åberopas antingen för bedömningen av vilken kvalitet på fastigheten som varit väntad eller för bedömningen av hur ingående undersökning man skall räkna som rimlig för alt i det aktuella fallet avgöra om den senare uppdagade brislen var "uppläckbar" för köparen eller inte.

Del material som föreligger vid köpetillfället och som går in under

lagtextens ord "omständigheterna" kan alltså, som nyss sagts, i stor ut­

sträckning lika väl användas för det första som för det andra rekvisitet.

Genom alt fästa uppmärksamheten vid "undersökningsplikten" har man i

rättspraxis kommit all slå fast atl köparen, när omständigheterna så moti­

verar, skulle vara skyldig att göra en mycket ingående undersökning.

Denna tendens i HDs utformning av domskälen framträder tydligt t ex i

fallen NJA 1984 s3 (sida 1

1)

och 1985 s.871 (sida 876), där HD uttalar att

det är "omfattningen av köparens undersökningsplikt som bildar utgångs­

punkten (markerat här) för bedömningen av säljarens felansvar". Denna

metod - all helt gå på köparens undersökningsplikt - går egentligen

längre än vad som följer av texten i lagrådets summering "Utgångspunkten

är atl fasligheten säljs sådan den är och all följaktligen köparen för alt

trygga sig (markerat här) får verkställa undersökning" (A s.220). 1 lagrå­

dets text dominerar alltså det första rekvisitet, vilken kvalitet som är alt

vänta, och köparen ges rådet att i egel intresse ta reda på (undersöka) vad

han köper. Den metod HD använt i de ovan angivna formuleringarna

innebär att man rentav i extremfallet kunde hamna i kravet alt köparen

137

monterar ner väsentliga delar av en byggnad för att inspektera om därinne Prop. 1989/90:77 finns sådant fel som omständigheterna i det aktuella fallet ger en "var- Bilaga 8 ningssignal" om. Normall lär dock säljaren knappast acceptera ett sådant agerande av en spekulant. En mera praktisk lösning uppnås därför om man i stället väljer att använda flertalet av omständigheterna vid köpet för all enligt det första rekvisitet avgöra vilken kvalitet på fastigheten som köpa­ren har anledning atl räkna med. Avvikelser från den kvalitetsnivån kan köparen sedan få skydd mot under fömtsättning att en ytterligare särskild omständighet föreligger, nämligen all avvikelsen bedöms inte ha varit "uppläckbar" för köparen vid köpet, När på detta sätt frågan om köparens möjligheter all upptäcka bristen (undersökningsplikten) tas som ell juste­rande andra led i bedömningen, behöver man inte ställa upp några avance­rade krav på köparens undersökning. Det räcker med en enkel besiktning. De faktorer som kunde motivera en särskilt ingående undersökning, har ju fått sin betydelse vid bedömningen av fastighetens väntade kvalitet och har redan där begränsat säljarens ansvar.

Under senare år har vid Juridiska institutionen vid Uppsala universitet liksom vid Rättsvetenskapliga institutionen vid Göteborgs universitet på­gått rättsvetenskapliga undersökningar kring dessa problem. Tanken har varit att de skulle kunna ge ett underlag för en något justerad metod vid tillämpningen av reglerna om ansvar för faktiska fel enligt JB 4:19.

Föreslagna JB 4:19 st 1 och st 2

Utredningen har visserligen tangerat det första rekvisitet att det skall vara fråga om en avvikelse från vad som varit väntat. (SOU I987:30s.47y, 90ö, 94x.) När det gäller utformningen av lagregelns nya lydelse har man dock följt formuleringarna i HDs ovan återgivna vanliga domskäl och alltså helt inriktat sig på del andra rekvisitet, frågan om avvikelsen varit uppläckbar (undersökningsplikten). Delta har lett till att man i det nya andra stycket av 4:19, som ju är .avsett att närmare precisera regeln om ansvar när garanti saknas, uttryckl igen slagit fast atl "utgångspunkten" för bedömningen av vad köparen haft anledning räkna med är omfattningen av den undersökning köparen har att göra före köpet. Man anger sedan att undersökningens omfattning avgörs dels av "omständigheterna vid kö­pet", dels av "den normala beskaffenheten hos järhförliga fastigheter".

Mot den utformning utredningen här föreslår kan åtminstone göras två

anmärkningar, som båda hör samman med att man ur paragrafens första

stycke som ju skall innehålla själva huvudregeln lyfter bort de

avgörande orden "med hänsyn till omständigheterna". De orden har ju

hittills varit den i lagtexten utsatta grunden för ansvaret för faktiska fel

utan garanti. Till lagtextens "omständigheter" har man kunnat hänföra

inte bara sådant som styrt köparens rimliga förväntningar om fastighetens

kvalitet, t ex hans vetskap om husels ålder eller rentav hans vetskap om

viss bristfällighet, utan också den omständigheten att vissa brister som

avviker från den rimligt förväntade kvaliteten dock är upptäckbara. Del

må vara att lagtextens ord här gett föga detaljbesked. De har dock erbjudit

en grund för rättstillämpningen.

138

1 del föreslagna nya andra stycket har utredningen vall formuleringar Prop. 1989/90:77 som tycks föra över alla "omständigheterna" till atl utgöra grund för Bilaga 8 bedömningen av vilka bristfalligheter som är upptäckbara resp. oupptäck-bara, dvs för att bestämma vilken "undersökningsplikt" som ligger på köparen. Därmed tycks man uttryckligen åstadkomma den situation, som beskrivits i det föregående, där all begränsning i säljarens felansvar tycks ligga i "undersökningsplikten". Man riskerar därmed en utveckling som förstärker tendensen att kräva så hög aktivitet av köparen att man i extremfallet ställer det opraktiska kravet att köparen skall montera ner en byggnad eller kanske gräva upp dräneringen runt huset för atl ta reda på om där finns bristfalligheter som med hänsyn till husels ålder eller andra omständigheter kan vara sannolika. Redan denna opraktiska effekt talar emot den föreslagna lösningen.

Innan utredningen på detta sätt i det nya andra stycket föreslog en lagtext som fokuserar frågan om fdansvarel till en bedömning av vad som är uppläckbart eller ouppläckbart, borde man ha gått in på hur denna bedömning förhåller sig lill bedömningen av vilken kvalitetsnivå på fastig­heten som köparen bortsett från vad som varit uppläckbart haft anledning räkna med vid köpet. Så som utredningen utformat det nya andra stycket kunde man rentav få intrycket all avsikten varit alt frågan vad som är uppläckbart resp ouppläckbart (undersökningsplikten) helt skall avgöra vad köparen skall anses haft anledning räkna med och att alltså säljaren skall bli ansvarig för alla brister som inte var upptäckbara för köparen. Olika tecken tyder visseriigen på att utredningen inte påsyftat en så renodlad ståndpunkt. Utredningen redovisar ju själv att köparen inte får skydd för bristfalligheter som säljaren påpekat för honom eller som han själv faktiskt upptäckt (s.67n). Vidare anger man (s61m) att abstrakt fel föreligger när faslighetens skick avviker från vad som kan kallas "normal standard hos jämförliga fastigheter" (s.6lm). Här visar utredningen förstå­else för att även andra faktorer än undersökningsplikten skall avgöra vilka bristfalligheter säljaren kan göras ansvarig för. Tyvärr har dock denna aspekt kommit i skymundan inte bara i lagtexten utan även i motivtexten. Om man tagit upp en analys av den ovan nämnda relationen mellan de två rekvisiten väntad oväntad resp. uppläckbar-oupptäckbar, skulle man sannolikt ha markerat alt det inte räcker med att bristen var oupptäckbar för köparen vid köpet ulan att del också krävs alt bristen utgör en avvikel­se (se det inledande ordet i 4:19!) från en kvalitetsnivå som bestäms med hänsyn till andra omständigheter än den om bristen var uppläckbar.

Resultatet bli nu all man riskerar intrycket alt utredningen vill helt föra över "omständigheterna" till att styra omfattningen av köparens "under­sökningsplikt". Den självklara regeln, alt köparen inte skall ha skydd för sådana brister som han ha vetskap om vid köpet, får därmed som stöd i lagtexten endast det intetsägande uttrycket "haft anledning räkna med". Samma vaga uttryck blir också det enda lagstödet för del första härovan beskrivna rekvisitet att köparen endast får skydd för avvikeler från den kvalitetsnivå som var rimligt väntad för honom med hänsyn till omstän­digheterna vid köpet.

139

Svensk fastighetsförmedling:

Prop. 1989/90:77

Vad gäller bedömningen av felansvaret bör framhållas, all del ytterst Bilaga 8 sällan förekommer att säljaren gör några konkreta utfästelser rörande fastighetens skick. De upplysningar som säljaren ger, kan nästan undan­tagslöst hänföras lill kategorin "allmänt lovprisande". Del är därför till­fredsställande, att köparens undersökningsplikt nu slås fast på det föreslag­na sättet.

Småhusägare i Västerås:

En småhusägare som säljer sitt hus som han köpt genom entreprenad kan rimligen ej svara för dolda fel som orsakats av entreprenören och är dolda i den bemärkelsen all okulär skada ej inträffat under hans ägotid. Således kan säljaren inte ha någon som helst kännedom om sk dolt fel enligt ovan. Den som från början orsakat felet bör rimligem utöver lämnade garantier inom rimlig preskriptionstid svara för den ekonomiska skada som drabbar den köpare som upptäcker felet. Dock anser vi all säljarens ansvar gent­emot köparen avseende sk doh fel begränsas lill tre år. Felet skall även innebära väsentlig ekonomisk skada för köparen.

Säljaren kan ej ansvara för ulfä

3 Undersökningsplikten

Hovrätten för Västra Sverige:

Inledning

Det verkar som om utredningen utgår från att säljaren skulle ha en allmän upplysningsplikt. Åtminstone får man den uppfattningen då man läser avsnitt 4.4 i betänkandet;'* en läsare som är någorlunda förtrogen med denna materia reagerar redan inför ordningsföljden i mbriken (säljarens upplysningsplikt köparens undersökningsplikt)." Däremot berör utred­ningen inte i detta sammanhang det fall där det är fullt klart att säljaren har upplysningsplikt, nämligen då säljaren gjort en generell friskrivning.

Om säljaren inte friskrivit sig, avgörs ansvarsfördelningen med hänsyn till om ett fel är uppläckbart eller ej. Humvida säljaren har känt till felet eller ej saknar - i vart fall som utgångspunkt - betydelse."

Hovrätten föredrar atl först behandla undersökningsplikten och därefter behandla friskrivningar och upplysningsplikt i ett sammanhang.

Undersökningspliktens omfattning

Hovrätten delar i allt väsentligt utredningens uppfattning när det gäller undersökningspliktens omfattning. Utgångspunkten skall sålunda vara all

'* Betänkandet, s. 42.

" Upplysningsplikten berörs även på s63 65.

 Prop 1970:20 del B l,s212.

140

en köpare inte skall behöva anlita en sakkunnig för att vara säker på att     Prop. 1989/90:77 inte själv behöva stå för ett fel. Om det finns symtom på fel (fuktfläckar.     Bilaga 8 dålig lukt e. d.) som köparen inte själv kan dra några slutsatser av, krävs dock att han går vidare med sin undersökning, vilket kan innebära att han behöver anlita sakkunnig.

Utredningen anför att då köpet gäller "en värdefull fastighet och trans­aktionen görs i kommersiella sammanhang mellan ekonomiskt starka par-ler" har köparen självfallet en långtgående undersökningsplikt.'' Enligt utredningen lorde ofta särskilda sakkunniga anlitas innan avtalet sluts. Hovrätten ställer sig dock frågande inför vad utredningen viU ha sagt med detta. Krävs det en sakkunnig redan i utgångsläget i dessa fall? Vad är det i så fall som motiverar detta?

Utredningen refererar rättsfallet NJA 1985 s871 relativt utförligt ulan alt dock analysera del. I specialmotiveringen, där utredningen betonar att dess förslag i dessa delar innebär att det skall räcka med en lekmans undersökning, framkommer anlydningsvis all förslaget skulle kunna inne­bära en mindre jämkning i förhållande till det nuvarande rättsläget, varvid del nämna rättsfallet anförs. Enligt hovrättens mening är del bra all utredningen tydligt markerar sin ståndpunkt i fråga om sitt förslag. Det hade även varit lämpligt att utredningen analyserat rättsfallet, så atl del framgått på vilket sätt delta skulle ge stöd för all del skulle krävas mer än en lekmans undersökning.

När HD i rättsfallet, som gällde fel i dinslallationen i en byggnad, skulle bedöma undersökningsplikten inledde man med ett allmänt uttalande om vad denna omfattar. 1 direkt anslutning till detta sade HD: "Oavsett undersökningens omfattning ligger det i sakens natur alt en köpare ofta inte själv kan utföra en meningsfull undersökning; han får då i stället anlita någon som har erforderliga kunskaper på området." HD fortsatte med att konstalera att undersökningen inte skulle påverkas av att vissa fel var farliga eller att de stred mot särskilda föreskrifter. "Omfattningen av köparens undersökningsplikt beträffande en faslighels elektriska installa­tioner är därför att bedöma i enlighet med vad som i allmänhet gäller om köparens åliggande i delta avseende vid fastighetsköp." HD fann därefter att felen var upptäckbara. En dissident menade all felen var sådana att köparen skulle behövt anlita en fackman för att upptäcka felen.

HD:s dom kan möjligen uppfattas så att det skulle krävas en fackmans medverkan redan i utgångsläget i fråga om elfel. Enligt hovrättens mening bör domen dock inte uppfattas på del sättet. Det allmänna uttalandet om "meningsfull undersökning" och "anlita någon som har erforderliga kun­skaper" måste rimligen la sikte på dels sådana fall där köparen är helt obevandrad på området och därför behöver hjälp med sin undersökning, dds sådana fall där köparen slött på felsymtom som han behöver hjälp med att tolka. Att domen har denna innebörd bestyrks av all majoriteten slår fast att man inte skall skilja på undersökning av olika typer av egenskaper. Oenigheten mellan majoriteten och dissidenlen synes beslå i

-'Betänkandet, s68.

"Betänkandet, s51-53.

141

att majoriteten bedömt att det fanns anledning för köparen all gå vidare     Prop. 1989/90:77 med sin undersökning, eftersom en del av installationema inte såg fack-     Bilaga 8 mässiga ul, medan dissidenlen menat att del inte fanns några fdsymlom. Hovrätten anser därför all det är angelägel att slå fast att det enligt gällande räll i utgångslägel alltid räcker med en normalt erfaren och på området normalt bevandrad köpares undersökning. Del bör gälla även framgent och framgå motivledes eller ännu hellre i laglexten.

Friskrivning och upplysningsplikt

Eftersom upplysningsplikt i första hand hänger samman med friskrivning­ar, har hovrätten vall att beröra dessa två frågor i ett sammanhang. Hovrätten berör dessa frågor ganska ingående av flera skal. Utredningen har inte belyst dem tillräckligt ingående; bl.a. har säljarens eventuella upplysningsplikt inte alls satts i samband med friskrivningar. Vidare vill hovrätten göra ell utkast lill en annan lagreglering än utredningen. Hovrät­ten vill ge en bakgmnd till detta utkast.'" Först berörs friskrivningar (avsnitt 4.3.1.). Därefter går hovrätten över till vad som kan anses gälla i fråga om säljarens upplysningsplikt (avsnitt 4.3.2.).

Friskrivning

Eftersom kontraktsbrottsreglema är disposiliva, är del inget som hindrar att säljaren begränsar sitt ansvar hell eller delvis genom friskrivning. En friskrivning kan utformas antingen så att man i avtalet preciserar fastighe-lens Jysiska egenskaper ("säljaren ansvarar inte för dricksvattnets kvalitet" eller liknande) eller så att man i avtalet reducerar eller utesluter eljest tillämpliga påföljder ("köparen har inte rätt att häva köpet" eller "köparen kan efler köpet inte göra några som helst anspråk på gmnd av fel gällan­de"). Dessa två olika typer av friskrivningar är väsensskilda och måste därför behandlas på olika sätt.

Den första typen är så all säga motsatsen lill garanti eller enuntialion. Del rör sig om en konkretisering i för köparen negaliv mening. Man kan säga all fdbegreppel genom denna typ av friskrivning görs snävare. 1 den mån friskrivningen gäller, föreligger hell enkelt inte fel i köprällslig me­ning. Denna typ av friskrivning kan kallas egenskapsfriskrivning, och den kommer således in redan på felbedömningsstadiet.

Den andra typen av friskrivning uttalar sig inte om fastighetens egenska­per ulan avser påföljdema. Fdbegreppel berörs inte. Denna typ av fri­skrivning kan därför kallas påföljdsfriskrivning, och den kommer således in i bilden först vid rdevansbedömningen. Även om en sådan friskrivning finns, kan fel i köprällslig mening föreligga; frågan är bara om det är relevant. Är samtliga påföljder uteslutna genom friskrivningen är felet inte relevant. Om bara någon eller några påföljder uteslutits, är felet relevant, men kan bara leda till sådan påföljd som inte uteslutits genom avtalet.

' Se 19a § 1 st i hovrättens utkast.

 Se 19 d § 1 st i hovrättens utkast.

142

1 förarbetena till JB har vissa uttalanden gjorts om friskrivningar. Av allt Prop. 1989/90:77 all döma gäller uttalandena dock bara egenskapsfriskrivningar. Man utta- Bilaga 8 lade bl. a. att del var viktigt, att det på ett otvetydigt sätt klarlades, i vilket hänseende säljaren inte ville ansvara för fastighetens beskaffenhet, så att köparen kunde skärpa sin undersökning i detta hänseende. Vidare sades, att en "allmänt hållen generell klausul om alt fastigheten säljs i befintligt skick torde därför inte utan vidare frita säljaren från allt ansvar".''

Frågan hur friskrivningar skall vara utformade för atl åtminstone i princip vara godtagbara har bedömts i några HD-avgöranden.

I rättsfallet NJA 1975 s545 gällde köpet en villafaslighet med en tio år gammal villa. Del fanns ell doh fel. Enligt köpekontraktet förklarade köparen sig godta faslighetens skick och med bindande verkan avstå från alla anspråk mot säljaren på gmnd av fel eller brister i fasligheten. HD uttalade bl.a. "att anmärkning ej kan riktas mot konlraklsbestämmdsen för att den skulle sakna klarhet". Jämfört med klausuler som "i befintligt skick" ger klausulen klart besked om att köparen avstår från alla anspråk. HD sade vidare att preciserade uppräkningar i köpekontrakt av alla mer eller mindre tänkbara fel som säljaren vill frita sig från, inte typiskt sett skulle vara lättare all förslå för en köpare. Även av den anledningen var tydligen den använda klausulen godtagbar.

1 rättsfallet NJA 1976 s 217 behandlades en friskrivningsklausul av ungefär samma typ. Friskrivningsklausulen löd: "Fastigheten överlåtes i det skick som framgår enl bifogade besiklningsullålande ..., vilket ullålan­de köparen erkänner sig ha tagit del av vid sina besiktningar av fastighe­ten. Köparen förklarar sig härmed godtaga fastighetens skick och avslår med bindande verkan från alla anspråk mot säljaren på gmnd av fel och brister i fasligheten." HD fann alt felet var dolt (trots all säljaren inte åberopat att felet vore uppläckbart). I målet hade inte gjorts gällande atl fri skrivningen inte skulle gälla i och för sig, utan frågan gällde om friskriv­ningen skulle begränsas lill att gälla enbart byggnadslekniska brister, efter­som friskrivningen gjordes i anslutning lill att besiktningsutlåtandet nämndes. HD slog fast all det inte fanns något utrymme för tvekan om klausulens innebörd. HD fann vidare att friskrivningen var helt generefi. Eftersom säljaren ville göra en oinskränkt friskrivning (d. v. s. inte begrän­sad lill vissa egenskaper) och köparen bort fösta delta, tolkades klausulen enligt sin ordalydelse.

Enligt hovrättens mening har HD genom dessa två rättsfall godtagit påföljdsfriskrivningar; trots att de är generella är deras innebörd klar. Man har också godtagit att en säljare av en äldre villafaslighet har ett förståeligt och respektabelt skäl att vilja friskriva sig, så atl uppgörelsen mdlan partema är slutligt reglerad redan i avtalet. Man bör dock observera atl det i båda rättsfallen rörde sig om två jämbördiga parter (privatpersoner).

Friskrivningar i samband med att näringsidkare säljer fastighet lill kon-

'Prop 1970:20 del Bl s 212. Uttalandena tyder närmast på att säljaren skulle

behöva göra en uppräkning av de egenskaper han inte vill ansvara för. Möjligen kan

man av uttalandena också läsa ut en skepsis mot påföljdsfriskrivningar, men det är

inte troligt. Däremot är det fullt klart au HD godtagit denna typ av friskrivning, se

t.ex. NJA 1975 s545.

143

sument behandlar hovrätten i ett särskilt avsnitt, (se avsnitt 7), där samtli-     Prop. 1989/90:77 ga frågor som har med relationen näringsidkarekonsument behandlas.        Bilaga 8

Upplysningsplikt

Hovrätten går nu över till frågan om säljaren kan anses ha någon form av upplysningsplikt. Eftersom utredningen enligt hovrättens mening ofull­ständigt och delvis felaktigt belyser de problem som hänger samman med frågan om upplysningsplikt vill hovrätten försöka ge en helhetsbild.

Undersökningsplikt innebär atl den part som har undersökningsplikt bär risken för att etl visst förhållande är uppläckbart.

På motsvarande sätt innebär en upplysningsplikt att den part som underlåter att upplysa om ett för honom känt förhållande riskerar att på något sätt bli ansvarig för delta. En generell upplysningsplikt för säljaren skulle således innebära att han skulle bli ansvarig för fel som han känt till vid köpet. Undersökningsplikt och upplysningsplikt står således i klart motsatsförhållande till varandra. Om säljaren skulle ha en generell upplys­ningsplikt, skulle köparens undersökningsplikt ha mycket begränsad räck­vidd. Del är hovrättens bestämda uppfattning att säljaren enligt 4:19 JB inte har någon generell upplysningsplikt. Relevansbedömningen görs som utgångspunki enbart med hänsyn till om felet får anses vara uppläckbart eller ej. Det förekommer visserligen ibland i standardkontrakl, bl. a. såda­na som mäklare använder, att man i en förtryckt klausul framhåller all parterna är medvetna om sin upplysnings- resp undersökningsplikt. Detta återspeglar enligt hovrättens mening inte på ett korrekt sätt vad som får anses vara gällande rätt. Är felet dolt är det relevant; är felet uppläckbart är det inte relevant. Som utgångspunkt gör det således varken från eller till om säljaren känt till felet eller ej.

Även om säljaren således som utgångspunkt inte har någon upplysnings­plikt, kan det finnas situationer där säljarens vetskap ändå kan ha själv­ständig betydelse i den meningen all del kan ha viss inverkan på relevans­bedömningen.

Om säljaren gjort en total påföljdsfriskrivning, är felet som utgångs­punkt inte relevant. Man kan fråga sig om felet i något fall ändå skall anses vara relevant. I rättsfallet NJA 1975 s545 (diflFussionsspärren) konstatera­de HD atl säljaren inte känt till felet och slog fast att "om svikligt förfaran­de eller därmed likartal förfarande är ju nu icke fråga".* Det "likartade förfarandet" syftar på upplysningsplikt. Om säljaren känt lill det dolda felet, skulle fri skri vningen saknat verkan; säljaren skulle i så fall ha upplyst köparen om felet (eller annorlunda uttryckt ansvarat för felet just därför atl han kände till del). Här har upplysningsplikten en självständig betydel­se.

De rättsfall som behandlar rättsverkan av friskrivningar rör påföljdsfri­skrivningar. Om del rör sig om en preciserad egenskapsfriskrivning (t.ex. all säljaren friskriver från ansvaret för dricksvattnets kvalitet) rör det sig inte om etl fel över huvud taget, eftersom friskrivningen innebär en

 Kursiverat här.

144

konkretisering i negativ mening: köparen har inte rätt att kräva någon     Prop. 1989/90:77 standard alls i detta speciella avseende. En sådan friskrivning fungerar ju     Bilaga 8 dessutom som en upplysning i sig. Friskriver man sig från ansvar för dricksvattnets kvalitet, har man ju påpekat att vattnet är dåligt. Generella egenskapsfriskrivningar (av typen "i befintligt skick") behöver man inte alls bry sig om i detta sammanhang, eftersom de saknar rättsverkan.

Hovrätten konstaterar alltså att säljaren har upplysningsplikt vid gene­rella påföljdsfriskrivningar. I dessa fall har upplysningsplikten hell klart en självständig funktion. Dessa fall har över huvud taget inte berörts av utredningen.

Utredningen har däremot uppehållit sig en hel del vid vad som enligt hovrättens mening är nästa fråga, nämligen om säljaren kan anses ha någon upplysningsplikt även i sådana fall då han inte friskrivit sig. Det finns tendenser lill detta i rättspraxis.

I rättsfallet NJA 1981 s 815 såldes en hundraårig träbyggnad. Felet bestod i att byggnaden var angripen av husbock. Angreppet var såpass tydligt, att det borde ha kunnat upptäckas av köparen. Felet skulle således inte vara relevant. Köparen gjorde emellertid gällande, att säljaren kände till felet eller i vart fall bort misslänka alt angreppet fanns. Genom att säljaren inte upplyst om felet, skulle det därför enligt köparens mening vara relevant, trots att det i och för sig var uppläckbart. HD (4 av 5 JuslR) slog fast, att säljaren inte känt till felet men kunnat misstänka all någon form av insektsangrepp pågick. Att köparen inte fått upplysning om denna misstanke innebar inte att felet blev relevant. I samband med att HD konstarerade atl säljaren inte känt lill felet uttalade HD att "varken uppsåtlig eller oaktsam underlåtenhet att lämna upplysning om ett känt förhållande kan alltså förebrås (säljaren)".

Rättsfallet är av stort intresse. Det är således fastslaget, alt säljaren inte behöver upplysa köparen om en misstanke om fel, när köparen själv kan upptäcka det (och därmed kan man också säga, att säljaren inte behöver följa upp en sådan misstanke och göra någon form av undersökning för köparens räkning). Den omständigheten att felet är uppläckbart avgör frågan; felet är inte relevant. (Är felet dolt, är den aktuella frågan helt ointressant, eftersom felet är relevant just därför att det är doh). Frågan är dock om HD:s uttalande innebär atl säljaren, då han känner lill ell förhål­lande som kan vara av intresse för köparen, måste upplysa om detta, även om det i och för sig är uppläckbart? Det kan verka så. Enligt hovrättens mening får man dock vara försiktig och inte dra några slutsatser e contra­rio av HD:s dom. Så länge HD inte haft att ta ställning lill ett klart fall där säljarens vetskap tillmäts självständig betydelse, trots all köparen kunnat upptäcka felet, finns det knappast stöd för alt säljaren skulle ha någon generell upplysningsplikt. Utredningen har behandlat rättsfallet. Utred­ningens kommentar att bristande upplysning om kända förhållanden kan leda till negativa konsekvenser för säljaren saknar uttryckligt stöd i rätts­fallet; utredningens antagande bygger på ett motsatsslut.

Om säljaren ålades en viss upplysningsplikt skulle köparens undersök-

'Betänkandet, s 46.

145

10   Riksdagen 1989/90. 1 saml. Nr 77

ningsplikt i motsvarande mån mildras. Även om en sådan upplysnings-     Prop. 1989/90:77 plikt leder till en viss överlappning, kan den dock enligt hovrättens mening     Bilaga 8 vara motiverad i gränszonen mellan dolda fel och svårupptäckta fel.

Det har framförts ett förslag till ändring av lydelsen i 4:19 av ungefär denna innebörd av Carbell. Han går så långt atl han påstår atl regeln i stort sett redan följer av HD:s praxis, vilket utredningen, som uppenbarligen bygger på Carbdls framställning, också gör Carbell (och utredningen)* åberopar fömtom det nyss nämnda rättsfallet även ett rättsfall från gamla JB:s tid, NJA 1961 s 137 (vartill hänvisas under rubriken till rättsfallet NJA 1981 s815), enligt vilket säljaren ålades upplysningsplikt. Del rätts­fallet saknar enligt hovrättens mening betydelse. Säljaren ansvarade näm­ligen enligt gamla JB inte ens för dolt fel utan bara för konkreta fel; enda möjligheten att lägga ansvaret på säljaren för det allvarliga fel målet gällde (svek hade inte gjorts gällande i målet) var då att stipulera en upplysnings­plikt. Hade målet avgjorts enligt 4:19 JB hade säljaren blivit ansvariga' helt enkelt därför atl felet ansågs vara dolt; del finns inget klart stöd för att HD.ansett att köparen skulle ha kunnat upptäcka felet. Carbell (och utredningen) åberopar även rättsfallet NJA 1981 s894 som stöd. 1 rättsfal­let lämnade säljaren upplysningar om ett vägbygge "som inte kan anses ge en ens tillnärmelsevis rättvisande bild av förändringens innebörd" utan snarare varit ägnade all minska köparens farhågor om vägarbetenas bety­delse. HD fann därför att säljaren inte kunde åberopa att köparen försum­mat sin undersökningsplikt. Carbell uppfattar detta så all en underlåten upplysning om ett känt förhållande kan väga tyngre än en bristfällig undersökning."' Utredningen ansluter sig även på denna punkt.' Den framförda åsikten lorde inte vara korrekt. Del rör sig enligt hovrättens mening inte om att säljaren skulle vara i och för sig skyldig atl upplysa om något som han kände till; det viktiga synes i stället vara att säljaren rent faktiskt lämnat upplysningar, men att dessa gav köparen ett intryck av att felet var bagatellartat. Det rör sig i själva verket om vad man kan kalla lugnande besked från säljaren, som reducerar köparens undersöknings­plikt. Om säljaren inte alls berört förhållandet hade köparen varit skyldig att själv ta reda på vad vägbygget kunde innebära för den fastighet han skulle köpa.

Frågan har efter det att Carbell skrev sin uppsats varit uppe till bedöm­ning i ytteriigare ett rättsfall, NJA 1985 s 274, som utredningen dock inte har berört.

I detta rättsfall hade säljaren vid försäljningen av etl 70 år gammall trähus fyllt i en s. k. frågelista, som ofta förekommer vid försäljning via

'*Till synes i full överensstämmelse med Carbell; se betänkandet, s 43 44 och

Carbell, si78-179.

"Se t.ex. Hellner s51.

'" Carbell, s 181. Hellner tycks helt ansluta sig till Carbells argumentation, Hellner:

Speciell avtalsrätt 

II,

Kontraktsrätt, 1984, s50 f Även utredningen tycks vara inne

på denna linje; betänkandet, s42 47.

'' Även på denna punkt synes betänkandet stå i full överensstämmelse med Carbell;

se betänkandet s 44 - 45 och Carbell s 180 - 181.

146

mäklare. I frågelista hade säljaren nämnt flera olika defekter. Köparen Prop. 1989/90: 77 krävde avdrag p. g. a. omfattande rötskador i etl mdlangolv. Säljaren hade Bilaga 8 själv reparerat golvet ca tio år före köpet, men nämnde inte något om rötskadorna i frågelistan. Köparen gjorde gällande alt säljaren inte kunde åberopa bristande undersökning, eftersom denne inte upplyst om sin brist­fälliga golvreparalion. HD slog fast all det rörde sig om ett gammalt trähus i dåligt skick, att flera fuktskador från lakläckage kunde iakttas och all golvet i fråga var uppenbart skadat; köparen hade därför en uppenbar anledning alt närmare undersöka skadomas beskaflFenhel och omfattning. HD konkluderade: "Med hänsyn till all (säljaren) förklarat all golven var slut och lill att det vid besiktningen måste ha framstått som uppenbart att golvet var allvariigt skadat, kan det förhållandet att (säljaren) inte upplyst om reparationen inte medföra att (säljaren) inte skulle äga åberopa att (köparen) eftersatt sin undersökningsplikt."'

1 del aktuella fallet har HD således gått på den princip som gäller, d. v. s. att relevansen avgörs med hänsyn till köparens undersökningsplikt, trots att säljaren kände lill felet. Resultatet är knappast överraskande eftersom det inte rörde sig om ett fel som var svårt upptäcka. Den omständigheten att HD lämnat prövningstillstånd i det nu behandlade fallet, så all det nu endast återstår att ta ställning till ett fall där säljaren har känt lill ett fel som är svårt alt upptäcka, lyder dock på att HD är beredd att slå fast alt säljaren i sådana fall har upplysningsplikt. Del är således först nu, med tillgång till detta nya rättsfall, som man med någorlunda säkerhet kan fömtsäga vilken ställning HD kan tänkas la i ett renodlat fall. Delta anlagande bygger dock på etl motsatsslut. Helt säker kan man således inte vara förrän HD avgjort ett mål där säljaren känt lill felet och felet varit svårt att upptäcka.

Som hovrätten tidigare framhållit tycks utredningen utgå från alt sälja­ren enligt gällande rätt har en ganska omfattande allmän upplysningsplikt (d.v.s. även i fall då säljaren inte gjort någon generell friskrivning). Som framgår av hovrättens genomgång av praxis har utredningen inte fullgott stöd för detta. Det bör erinras om rättsfallet NJA 1985 s274. Mot denna bakgmnd ter sig utredningens uttalanden i specialmotiveringen oklara.''' Utredningen framhåller atl lagförslaget inte innehåller något om upplys­ningsplikt och påpekar att detta innebär atl säljaren inte blir ansvarig för fel som han borde ha misstänkt fanns (vilket stämmer med gällande rätt). När det gäller fel som säljaren känt till, nämner utredningen inget alls om upplysningsplikt (utan hänvisar till svek o. d.). Det är oklart vad utred­ningen i alla avseenden menar. Del skulle vara en fördel om några klara

-1 frågelistans ingress uppmanas säljaren att lämna sådana upplysningar om fastig­heten som en köpare kan vara intresserad av. I mäklarkontrakten görs ofta en erinran om "upplysnings- resp undersökningsplikten"; huruvida en sådan klausul fanns med framgår inte av rättsfalle. Bruket av frågelistor har kanske uppkommit på grund av att man uppfattat rättsläget så att säljaren skulle ha en allmän upplysningsplikt, vilket inte är fallet.

 Den omständigheten att en frågelista förekommer vid ett köp kan eventuellt

uppfattas som ett slags enligt kontraktet avtalat åtagande från säljaren att upplysa om

de defekter han känner till. Det framgår inte om HD lagt särskild vikt vid att det

förekommit en frågelista vid köpet.

"Betänkandet, s92.

147

uttalanden gjordes. Utredningen lar visserligen klart avstånd från att     Prop. 1989/90:77 allmän upplysningsplikt skulle vara utgångspunkten; del är bra alt utred-     Bilaga 8 ningen gör denna markering. Frågan är dock om det inte borde markeras något tydligare hur man skall göra avvägningen mellan upplysningsplikt och undersökningsplikt.

Som hovrätten framhållit har säljaren upplysningsplikt vid generella påföljdsfriskrivningar. Om säljaren inte känt lill felet skulle friskrivningen således gälla. Det finns dock ytterligare några fall av intresse, som utred­ningen inte berört, där felet kan bli relevant, trots atl säljaren friskrivil sig på etl sätt som är formellt oklanderligt. I rättsfallet 1981 s400 godtogs inte friskrivningen helt enkelt därför atl säljaren var fackman som sålde till konsument och det rörde sig om allvarliga konslmktionsfel i arbeten som säljaren själv utfört. 1 rättsfallet NJA 1983 s %65 jämkades en (lill sin formulering i och för sig godtagbar) friskrivningsklausul med stöd av 36 § AvlL, varvid flera olika faktorer vägdes in. "Del för sig i målet om en överlåtelse av ett bostadshus från en kommun till privatpersoner. Kom­munen har annonserat ut huset som nyrenoverat och modemiseral, och huset har av allt alt döma givit spekulantema intryck av all efter renove­ringen hålla en god standard. Köpama har därför otvivelaktigt haft avse­värt fog för all utgå från all byggnaden i vart fall skulle vara i ell accepta­belt skick. Det fel som byggnaden likväl visat sig vara behäftad med är gmndläggande och omfattande. Med hänsyn till nu nämnda och övriga omständigheter finner HD att del skulle vara oskäligt att beträflFande felet i fråga tillämpa friskrivningsklausulen".

Enligt hovrättens mening bör en så viktig fråga som friskrivningar regleras mera utförligt än utredningen föreslagit.'* Hovrätten anser vidare att lagförslaget, när det gäller upjjlysningsplikt, bör innehålla en regel om upplysningsplikt i samband med friskrivning." Vidare bör enligt hovrät­tens mening det i motiven uttalas att säljaren inte har någon generell upplysningsplikt; särskilt mot bakgmnd av att man inte dra några hell säkra slutsatser av de två rättsfall hovrätten anfört framstår del som angelägel med ett klargörande uttalande.

Södra Roslags tingsrätt:

Enligt gällande rätt, så som den har utvecklats i rättspraxis, ställs det mycket höga krav på köparen när det gäller att undersöka fastigheten. Utredningen anser att man som en tumregel bör ställa upp att en köpare av villor och fritidshus i normafallet inte skall behöva tillkalla särskild exper­tis för en ingående undersökning. Endast i sådana situationer då del finns särskilda varningssignaler kan del rimligen krävas av köparen att han, om han inte själv besitter tillräckliga kunskaper, anlitar särskilda experter för

" Jfr Adlercreutz, Avtalsrätt 

II, 

1978. s 82-83.

" Utredningen anser visserligen att det inte finns någon anledning att göra någon

ändring i gällande rättsläge; betänkandet, s81. Detta hindrar ändå inte att gällande

rätt kodifieras.

" Se hovrättens utkast, 19d § 1 st.

148

att undersöka fastigheten. Tingsrätten delar utredningens uppfattning i     Prop. 1989/90:77 delta hänseende. Möjligen innebär det en viss uppmjukning av de krav     Bilaga 8 som nu ställs på en köpare när del gäller att undersöka fastigheten.

Malmö tingsrätt:

Köparens undersökningsplikt utgör, som framhålls i belänkandet, otvivel­aktigt det mest betydelsefulla momentet vid bedömningen av vad köparen har haft anledning att räkna med i fråga om fastighetens skick. Att under­sökningsplikten särskilt framhålls i lagtexten har därför sitt värde, även om några närmare anvisningar om hur köparens undersökning skall gå lill av naturliga skäl inte kan lämnas. Det bör emellertid påpekas att enligt gällande rätt även andra faktorer än köparens undersökningsplikt kan inverka på bedömningen. Tingsrätten ställer sig därför tveksam till utta­landet på s 92 ö i fråga om säljarens upplysningsplikt, i den mån detta uttalande skall läsas så all säljarens underlåtenhet all upplysa om ett fel aldrig skulle få någon betydelse vid sidan av de fall som kan omfattas av någon ogiltighetsgmnd i avtalslagen. Uttalandet synes inte slå i överens­stämmelse med formuleringen i lagtexten, där del endast sägs att under­sökningsplikten skall vara utgångspunkten vid bedömnigen. Denna formu­lering utesluter inte alt även andra omständigheter får tillmätas betydelse. Tingsrätten utgår från att någon ändring i förhållande till gällande rätt inte är åsyftad. För att undvika all oklarhet på denna punkt bör man kanske i 4 kap 19 § första stycket i den föreslagna lagtexten behålla den formulering som nu finns i lagtexten, nämligen "med hänsyn till omständighetema haft anledning räkna med vid köpet".

Konsumentverket:

Konsumentverket delar utredningens uppfattning all köpama av villor och fritidshus i normalfallet skall kunna utgå från alt deras undersöknings­plikt inte är så vittgående alt de skall behöva anlita särskilda experter för att undersöka fastigheten. Det är som utredningen påpekar många gånger inte praktiskt genomförbart för köparen alt få till stånd någon ingående expertundersökning av fastigheten.

Det är enligt verkels mening tillfredsställande all den föreslagna lagtex­ten innehåller en i allmänna ordalag formulerad regel om omfattningen av köparens undersökningsplikt. Verket tillstyrker därför förslaget på denna punkt och har i övrigl inga invändningar mot det resonemang som förs under detta avsnitt.

Juridiska fakultetsstyrelsen vid Uppsala universitet: Se avsnitt 2.

Byggnadsentreprenörerna:

När det gäller förvärv av villa och fritidshus bör i normalfallet enligt

utredningen inte uppställas krav som innefattar att köparen skall behöva

tillkalla särskild expertis för undersökning. Detta skall endast behöva ske i

149

sådana fall där särskilda "varningssignaler" förekommer. Byggentreprenö- Prop. 1989/90: 77 rerna ifrågasätter del lämpliga i all på detta sätt begränsa undersöknings- Bilaga 8 plikten. Av rättspraxis framgår att köparens undersökningsplikt är mycket långtgående. Detta förhållande lorde numera vara välkänt för en bred allmänhet. Om utredningsförslaget går igenom finns risk att denna insikt försvagas. Del är enligt Byggentreprenörerna oklokt alt kombinera fram­hållandet av undersökningsplikten i lagtexten med en försvagning av den­na skyldighet. Lagstiftarens signaler bör gå i en och samma riktning.

En niarkerad undersökningsplikt framhäver också den stora skillnad i betydelse för partema som råder mellan ell fastighetsköp och köp av exempelvis en TV apparat.

Svenska kommunförbundet:

Utredningen föreslår att köpares genom praxis utvecklade undersöknings­plikt skall komma till uttryck i lagtext. Styrelsen finner detta positivt särskilt som köpare, när det gäller bostadshus avsett för en eller två familjer, även gelts möjlighet att med bindande verkan fullgöra sin under­sökningsplikt genom en av partema utsedd opartisk besiktningsman. Om denna altemativa besiktningsmöjlighet utnyttjas torde antalet tvister angå­ende fel i fastighet i fortsättningen bli färre. Dagens tvister gäller många gånger frågan humvida köpare borde ha upptäckt ell visst fel. Då den altemativa metoden används blir frågan inte längre aktuell. Dessutom torde metoden "tvinga" säljare att ge vamingssignaler om misstänkta fel eftersom det som inte antecknas i protokollet senare blir att betrakta som dolt.

Ell osäkerhetsmoment är hur detaljerade protokollen måste vara efter­som vissa uppenbara bagatellartade brister skall betraktas som synliga trots all de inte antecknats. Ell annat osäkerhetsmoment är att köparen inte kan lilltvinga sig en tillämpning av den altemativa regeln. Det är troligt atl en tillämpning inte kommer till stånd då "säljarens marknad" råder.

Sveriges advokatsamfund:

Det är mindre lämpligt med en inskränkning i undersökningsplikten, som

föreslås i motivutlalandel till 19 § (sid 93, 1 och 2 st). Man kan inte la för

givet, att undersökningsplikten (;ns i "normalfallet" enbart skall kunna

fullgöras av köparen själv utan medverkan av särskilt kunnig person. Att

fastställa som huvudregel alt det räcker med köparens egen undersökning i

normalfallet strider delvis mot den föreslagna regeln om besiktning. Den­

na regel utgår ju ifrån att besiktningen skall ske av särskilt kunnig person.

De olika köpeobjekten, har utredningen själv slagit fast, skiljer sig starkt

liksom de personliga fömtsättningama för alt upptäcka eventuella fel. Av

den anledningen bör praxis enligt NJA 1985 sid 871 fortfarande vara

vägledande. Det måste vidare anses vara mindre lämpligt, att försöka

ändra på gällande praxis enbart genom motivuttalanden, vars rättsliga

innebörd man kan tvista om. Rättsläget blir knappast klarare härigenom.

150

Småhusägare i Västerås:

Prop. 1989/90:77

Köparens undersökningsplikt är väsentlig med tanke på ärendets karaktär     rJ"3gä o och allt som går att okulärt inspektera skall beaktas. Därest köparen själv inte är sakkunnig skall mäklare eller låneinstitut föreslå att sakkunnig besiktning ulföres.

4 Besiktning

Hovrättenför Västra Sverige:

För all antalet tvister skall minska föreslår utredningen ett besiktningsför­farande vid köp av en- eller Ivåfamiljshus som köps för privat bruk.

Hovrätten finner alt ett sådant förfarande kan vara till stor fördel, om reglerna utformas klart och entydigt.

Enligt utredningen skall rättsverkan av en utförd besiktning vara all säljaren ansvarar för fel som inte dokumenterats i besiklningstlåtande.'* En alldeles avgörande fråga är därför hur denna dokumentation skall åstadkommas. Utredningen menar att endast "fel som har rättslig rele­vans" skall antecknas, medan vad utredningen kallar "finishfd" som "är typiska för hart när alla fastigheter"'' skall hållas utanför. Man nämner som exempel lapetsläpp och ytliga småsprickor i fasad m. m. "En köpare som vill göra gällande att sådana "fd" inte anmärkts i utlåtandet och därför skall omfattas av säljarens ansvar för dolda fel, kan inte vinna framgång". Det anförda visar återigen svårigheterna att behandla denna typ av materia utan ett enhetligt felbegrepp." Det är gott och väl att man i utlåtandet dokumenterar sådana defekter, som man redan vid besiktning­en (köpet) kan konstalera är fel i köprällslig mening. Del är oftast inte dessa som ställer till problem, när man skall la ställning till undersöknings­pliktens omfattning. Det är de fall då det finns symtom på fel, som är de besvärliga. Del är därför väl så viktigt att man i utlåtandet dokumenterar sådana symtom. De exempel som utredningen menar inte skall dokumen­teras är ofta sädana smådefekter som faller utanför felbegreppet, men det kan ibland vara svårt att dra gränsen mellan smådefekter och symtom på fel. Ett tapetsläpp kan lika väl bero på dålig uppsättning som på alt ytan bakom tapeten är fuktig. En ytlig spricka i en fasad kan lika gärna bero på att putsen har en s.k. torrspricka (som inte är allvarlig) som att det nyss har börjat uppkomma spänningar i den bakomliggande tegelmuren.

Vill man tolka utredningens uttalande välvilligt, kan man uppfatta det så att man skall hålla sådana småskavanker, som inte samtidigt är symtom på fel, utanför protokollet. Det bör i så fall betonas att besiktningsmannen i utlåtandet skall dokumentera inte bara sådana defekter som i sig är redan utbildade fel, utan även sådana defekter som är symtom på fel som redan

'* Betänkandet, s99. På ett annat ställe, s723 st, verkar utredningen mena det motsatta, då man framhåller att säljaren undantagsvis inte skulle kunna bli ansvarig trots att felet inte anmärkts i utlåtandet. ' Skall väl vara byggnader.

'"' De "fel" utredningen talar om, skulle med den av hovrätten föreslagna terminolo­

gin inte kallas för fel; genom att sålunda inte använda termen fel på dessa bristfallig­

heter, markeras att säljaren inte ansvarar.

151

uppkommit eller är i något tidigare utvecklingsstadium. När det gäller     Prop. 1989/90:77 symtom på fel är del således myckel viktigt besiktningmannen utförligt     Bilaga 8 motiverar vad symtomet kan indikera.

Hovrätten anser vidare atl rättsverkan av besiktningen måste uttryckas myckel klarare i lagtexten. Skall utlåtandet ha betydelse som processuell presumtion,"' som skall kunna motbevisas, eller skall del ha karaktär av exklusivt bevismedel?'' Vidare måste man klart precisera vilka felanspråk som slår kvar och vilka som faller bort. Om del i besiktningsullålandet angetts att etl symtom indikerar ett visst fel, kan man fråga sig om köparen är förhindrad atl åberopa fel, då del senare visar sig att del i själva verket rör sig om ell annat och kanske allvarligare fel.

Hovrätten återkommer lill detta i anslutning lill hovrättens utkast till lagtext.

Hovrätten går nu över lill frågor som rör besiktningsmannens kompe­tens, hur besiktningsmannen skall utses och andra spörsmål som har samband därmed.

Utredningen framhåller atl besiktningsmannen skall vara erfaren och opartisk. Om någotdera av dessa krav i efterhand visar sig inte vara uppfyllt, skall man bortse från utlåtandet och i händelse av tvist falla tillbaka på den vanliga huvudregeln om köparens undersökningsplikt."' Utredningen framhåller att bedömningen i så fall skall vara mera förmån­lig för köparen, om besiktningsmannen varit partisk lill säljarens förmån. Hur skulle han kunna vara det? Genom att i utlåtandet påpeka fel som han så atl säga "anteciperat". 1 så fall skulle visserligen inte säljaren bli ansva­rig, men köparen skulle å andra sidan antingen pruta eller låta bli all köpa fasligheten. Skulle han kunna vara partisk genom all inte anmärka fel? I så fall blir ju säljaren ansvarig, eftersom felet inte anmärkts. Vad har utred­ningen tänkt på? Om man skall bortse från utlåtandet därför att besikt­ningsmannen varit oerfaren, skall köparen inte ha samma förmåner, enligt utredningen, utom möjligen då säljaren själv valt ut besiktningsmannen och övertalat köparen att godta denne. 1 det senare alternativet är det tydligen säljaren som vill underkänna utlåtandet, eftersom man kan för­moda atl besiktningsmannen på grund av sin oerfarenhel inte upptäckt så mycket som han bort. Man kan då fråga sig varför säljaren över huvud taget skall kunna få utlåtandet underkänt i detta fall, då han själv verkat för att den aktuelle besiktningsmannen skulle utföra besiktningen?

Förslaget verkar i dessa delar mindre lyckat, inte minst mot bakgrund av atl köparen kan komma i underliige.'"' Innebörden av vad utredningen anfört blir lätt att, då en tvist om fel seglar upp, parternas argumentation förskjuts lill att i stället gälla frågan om besiktningsmannens kompetens och opartiskhet. När det gäller frågan om kompetens bör del enligt hovrät­tens mening räcka med att parterna varit överens om att den aktuelle besiktningsmannen skulle utföra besiktningen. Den säljare som har besikt-

"" Jfr t. ex. hyresnämnds yttrande enligt 12:57 a 2 st JB, som skall ha presumtionsver-

kan i processen i fastighetsdomstolen.

" Jfr t.ex. besiktningsutlåtande enligt 7:20 AB 72.

"' Betänkandet, s 96.

""Betänkandet, s97.

152

ningsutlåtandets rättsverkningar klara för sig, ser i eget intresse lill atl man Prop. 1989/90:77 utser en tillräckligt kompetent besiktningsman. När det gäller frågan om Bilaga 8 opartiskhet kan som hovrätten visat en besiktningsman knappast vara partisk till säljarens förmån. Däremot kan en besiktningsman natur­ligtvis vara partisk till förmån för köparen, t. ex. genom att inte ta upp fel som i och för sig kunnat upptäckas. Detta kan å andra sidan säljaren råda bot på (liksom då besiktningsmannen är slarvig"') antingen genom att själv medverka vid besiktningen och visa på fel eller genom att i efterhand men naturligtvis före köpet"* komplettera utlåtandet. Även i detta fall kan man således ifrågasätta om det är en lämplig rättsföljd att man skall bortse från utlåtandet.

Utredningen framhåller att köparens skall behandlas förmånligare när del gäller undersökningsplikten, om säljaren inte velat gå med på besikt­ning genom besiktningsman. Detta verkar vara en egendomlig konse­kvens. I allmänhetär besiktningen till fördel för säljaren åtminstone i så måtto all en gmndligl utförd besiktning minskar risken för all säljaren längre fram skall bli ansvarig för dolda fel. Att säljaren av någon anledning inte vill medverka lillbesiktning, motiverar inte alt köparens undersök­ningsplikt reduceras.

Utredningen framhåller atl den part som begär besiktning självfallet skall stå för kostnaden. Hovrätten delar inte utredningens uppfattning, som tycks grundad på att den som är uppdragsgivare skall stå för kostna­den. Det verkar enligt hovrättens mening vara mindre viktigt vem av parterna som i det särskilda fallet är uppdragsgivare. Viktigare måste vara all besiktningen genomförs bara om båda parter är överens om detta. Besiktningen kan sägas ligga lika mycket i bådas intresse med tanke på att man kan undvika framtida tvist och då är det rimligare all kostna­den delas lika. 1 vart fall bör dessa frågor övervägas mera noggrant än utredningen gjort. Därvid bör beaktas två olika praktiska situationer. 1 del ena fallet kan besiktningsullålandet komma att omfatta så många fel att köparen föredrar atl avstå från all ingå avtal; i det andra fallet ingår parterna köpeavtal. Vem av parterna skall stå för kostnaderna i de båda fallen?

Södra Roslags tingsrätt:

1 flertalet mål om fel i fastighet är frågan humvida köparen har fullgjort sin undersökningsplikt uppe till bedömande. Att desarmera undersöknings­plikten genom ett besiktningsutlåtande på sätt utredningen har föreslagit skulle framför allt kunna föra med sig att antalet mål om fel i fastighet minskade, men även atl tvisterna förenklades. Tingsrätten välkomnar därför förslaget. Utredningen har i sitt förslag begränsat möjligheten att fullgöra under-

"' Säljaren förutsätts få ta konsekvenserna av att bersiktningsmannen gör en slarvig besiktning; betänkandet, s 100.

"* Utredningen pekar på möjligheten för säljaren att i efterhand komplettera utlåtan­

det, men är märkligt vag när det gäller tidpunkten;

betänkandet, s99.

153

sökningsplikten genom ett besiktningsutlåtande till att gälla överlåtelser av     Prop. 1989/90:77 bostadsfastigheter för en eller två familjer. Som utredningen själv framhål-     Bilaga 8 ler är detta ingen självklar begränsning. Enligt tingsrättens mening saknas anledning att göra denna begränsning. Den föreslagna regeln bör därför gälla alla fastighetsöverlåtelser.

Vid överlåtelser av hyresfastigheter och andra kommersiella fastigheter torde, som utredningen också påpekar, bmket atl anlita besiktningsmän vara etablerat. Att även i dessa sammanhang låta ett av en opartisk besiktningsman utfärdat utlåtande desarmera undersökningsplikten måste bara vara lill fördel, även om tvister i dessa fall sällan förekommer.

Frågan om en köpare har fullgjort sin undersökningsplikt kan också komma upp i fall där t ex privatpersoner köper en obebyggd tomt för att på denna uppföra ett bostadshus. Tingsrätten har nyligen avgjort ett sådant mål om fel i fastighet. Felet påstods bestå i bl a att markens beskaflFenhel avvek från vad köparen hade haft anledning räkna med (omfattande lerförekomst som fördyrade gmnden). Frågan i målet var bl. a om köparen hade eftersatt sin undersökningsplikt genom att tex inte föranstalta om en geoteknisk undersökning. Även i sådana fall kan en desarmeringsregd vara av värde.

Ytterligare ell skäl till att inte begränsa hjälpregeln till att avse bostads­fastigheter för en eller två familjer är att jordabalken enligt tingsrättens mening bör innehålla regler som gäller förvärv av i princip alla slags fastigheter. Därtill kommer att en generell regel också kan komma att medverka till att besiktning kommer till stånd i så många fall som del är praktiskt möjligt.

Malmö tingsrätt:

Tingsrätten delar utredningens bedömning all de föreslagna bestämmel­serna om besiktning kan bidra till att nedbringa antalet tvister eller begrän­sa deras omfattning. Redan för närvarande är det inte ovanligt att en besiktning äger mm före köp av en fastighet. Det ligger ju i köparens intresse att härigenom dels bilda sig en uppfattning om fastighetens skick, dels fullgöra sin undersökningsplikt med den verkan detta kan ha vid eventuellt senare uppdagade fel. M!ed de i utredningen föreslagna reglema om besiktning kommer del, mera än vad som för närvarande är fallet, att ligga i säljarens intresse atl en noggrann besiktning utförs, eftersom sälja­ren i regel kommer all få bära ansvaret för fel som inte har upptäckts vid besiktningen. Eftersom besiktningen härigenom kommer att bli en angelä­genhet för både köpare och säljare torde frågan om besiktningsförrätlarens opartiskhet och erfarenhet sällan leda till några komplikationer. Båda parter kan förväntas tillse att den som anlitas för besiktningen både är opartisk och besitter erforderlig kompelens för uppdraget.

Mot bakgmnd av vad som har sagts nu kan det ifrågasättas om lagen bör

innehålla ell krav på erfarenhet och opartiskhet. Det fömtsätts all besikt­

ningsmannen har godtagits av säljaren och köparen. De har möjlighet all

dessförinnan kontrollera hans opartiskhet och kompetens. Deras frivilliga

avtal att godta en person som besiktningsman bör då också anses innefatta

154

ell godkännande av besiktningsmannens opartiskhet och kompelens. Att Prop. 1989/90:77 besiktningsmannen under vissa förhållanden bör kunna åläggas skade- Bilaga 8 slåndsansvar har utredningen nämnt på s 100. Den av utredningen före­slagna regleringen kan tänkas leda lill alt den part som besiktningen är till nackdel för, dvs säljaren, kan bli benägen alt göra gällande atl besiktnings­mannen tex var partisk, med ett antal tvister vid domstolarna som följd. En annan omständighet som talar mot den föreslagna ordningen är de olägenheter som kan drabba en köpare som helt har förlitat sig på besikt­ningen, när denna blir utan verkan.

Som utredningen anför (s89) har i rättspraxis antagits atl ell sådant förhållande som att en fastighet efter köpslutet har utsatts för opåräknade trafikstöm ingår skall bedömas enligt bestämmelsema om faktiskt fel i fastigheten. Utredningen anför vidare att de regler i förslaget som handlar om köparens undersökningsplikt (19 § 2 och 3 st) är utformade med sikte på faktiska fel utan all utredningen därmed avsett atl få lill stånd en ändring i den rällslillämpning som kommit till uttryck i NJA 1981 s894. En besiktningsman enligt 19 § 3 st förväntas emellertid knappast undersö­ka förefintlighelen av sådana fel. Om etl sådant fel inte anges i hans utlåtande medför lagtexten att säljaren svarar för felet även om köparen genom en mycket enkel undersökning borde ha upptäckt detta. Om etl besiktningsutlåtande föreligger bör detta endast medföra alt köparen har fullgjort sin undersökningsplikt såvitt avser egentliga faktiska fel.

Tingsrätten delar inte utredningens uppfattning på s97n alt köparens undersökningsplikt skulle begränsas av del förhållandet att säljaren inte vill medverka till en besiktning. En sådan ovilja hos säljaren bör väl snarare fungera som en varningssignal för köparen som motiverar att han eller hon gör en särskilt noggrann undersökning.

Konsumentverket:

Utredningen förslår en "hjälpregd" av innebörd alt köparen skall anses ha fullgjort sin undersökningsplikt, om en privat bmkad bostadsfastighet för en eller två familjer besiktigats av en opartisk och i byggnadstekniska frågor erfaren person som före köpet avgelt ell skriftligt utlåtande över besiktningen vilket varit tillgängligt för båda parter.

Konsumentverket anser att förslaget i denna del i och för sig är principi­ellt tilltalande men vill ifrågasätta om den föreslagna regeln kommer all få någon större praktisk betydelse. Det är nämligen mycket vanligt, särskilt i storstadregioner med ofta stor efterfrågan på bostadshus, att husköp sker snabbt och att det därför inte är praktiskt möjligt för köparen att fullgöra sin undersökningsplikt genom att föranstalta om besiktning av fastigheten.

Hämtöver vill konsumentverket framföra följande synpunkter i besikl-ningsfrågan.

Den föreslagna "hjälpregeln" i 19 § tredje stycket avses stimulera parter­

na lill att gemensamt se lill att köparens undersökningsplikt fullgörs (s94).

1 linje med resonemanget ovan om all regeln inte torde komma atl få

någon större praktisk betydelse får dock antas att säljaren normalt inte

kommer att vara särskilt intresserad av att en besiktning kommer till

155

stånd. Därtill torde inte sällan uppkomma den av utredningen ej berörda     Prop. 1989/90:77 situationen att del finns flera husspekulanter och att man kan få svårt -     Bilaga 8 inte minst av kostnadsskäl att enas om vilken av dessa som skall IräflFa en överenskommelse med säljaren om besiktning.

Många av de komplikationer som här antytts skulle kunna undvikas om säljaren ensidigt låter ulföra en besiktning och ställer resultatet av denna till samtliga spekulanters förfogande. Ett sådant förfarande kan knappast skada köparens intressen. Om det i besiktningsullålandet redovisas fel i fastigheten, påverkas normall det oflFererade priset i sänkande riktning. Om fel som inte redovisats senare upptäcks i fastigheten har man att utgå från all del är fråga om ett dolt fel för vilket säljaren är ansvarig.

Det anförda leder enligt konsumeirlverkels uppfattning liU slutsatsen all besiktningsförfarandet kommer atl fä en vidare tillämpning än med utred­ningens förslag om säljaren finner det vara bäst förenligt med sina intres­sen atl låta utföra en besiktning vars resultat kan tillhandahållas presum­tiva köpare av fastigheten. På vilka sätt man bör gå tillväga för all stimule­ra säljama till att föranstalta om besiktning bör övervägas närmare.

Till saken hör vidare att under senare år har frågan om besiktning av äldre hus aktualiserats av andra skäl än de som utredningen har haft all la ställning till. I betänkandet (SOU 1987:68) Elhushållning på 1990-lalel föreslår sålunda elanvändningsdelegationen all frågan om energibesikt-ning av äldre småhus utreds. Utredningen bör enligt delegationen syfta till att dels få fram ett syslem med energideklaralion av sådana hus, dels göra energibesiktningen till en fömtsättning för atl statliga lån skall kunna utgå vid ombyggnad.

Konsumentverket har i sill yttrande över nämnda belänkande under­stmkit betydelsen av att frågan om besiktning och deklaration av äldre hus utreds skyndsamt och med beaktande av olika informationsbehov. I ytt­randet har verket vidare framhållit alt det är viktigt att man i samman­hanget ser energibesiktningen som en integrerad del av andra besiktnings­behov (bl a avseende radon).

Konsumentverket får dessutom hänvisa till verkels yttrande över små­husköpsutredningens betänkande om förvärv av nya småhus. Där förordas på anförda skäl att besiktningsfrågan utreds ytterligare.

Juridiska fakultetsstyrelsen vid Uppsala universitet:

De i avsnitt 2 utvecklade problemen återkommer i utredningens förslag att det i 4:19 skall införas ett nytt tredje stycke. Den nya regeln avser köp av småhusfastighet och stadgar all köparen skall "anses ha fullgjort sin under­sökningsplikt enligt andra stycket" om fasligheten besiktigats, under fömt­sättning all partema godtagit besiktningsmannen och all utlåtandet varit tillgängligt för dem före köpet.

Utredningens tanke är all en sådan besiktning skall vara lill nytta för

båda partema genom att alla upptäckbara brister blir klariagda. För köpa­

ren skall den därtill ge det särskilda skyddet att de brister som besiktnings­

mannen inte redovisar kommer att anses oupptäckbara. På så vis "desar­

merar" man köparens undersökningsplikt (s. 94yn). Utredningen säger

156

själv på några ställen (s 72x, 98öO att detta innebär att säljaren blir ansva- Prop. 1989/90:77 rig för de eventuella fel som senare upptäcks. Ell så kategoriskt uttalande Bilaga 8 skulle i och för sig vara logiskt om man utgår från att utredningens förslag lill utformning av de två första styckena av § 19 innebär all rekvisitet uppläckbart ouppläckbart (köparens.undersökningsplikt) blir del enda som avgör säljarens ansvar när garanti saknas. Ell sådant innehåll i regler­na skulle emellertid ge orimliga resultat. Utredningen anger själv två undantag: Säljaren kan slippa ansvar för brister som besiktningsmannen inte redovisat, om säljaren påpekat bristen för köparen eller om köparen själv råkat upptäcka den (s.72m, 99xm). Trots alt de bristema enligt det föreslagna tredje stycket skall anses "oupptäckbara" eftersom de inte finns med i besiktningsmannens utlåtande, skall alltså enligt utredningen sådana omständigheter kunna styra och minska köparens skydd. Ell viktigt problem blir då om säljaren skall ha möjlighet att åberopa även omständig­heter av annal slag för atl gå fri från ansvar för brister som besiktnings­mannen inte redovisat. Hit hör tex sådant som att husets ålder eller allmänna skick medför all allvarliga men kanske svåmpptäckta brister måste anses väntade. Ell annat fall kan vara del att säljaren berättar för köparen atl han misstänker att det finns ell visst fel i byggnaden men atl den misstanken endast skulle kunna undanröjas genom en orimligt kost­sam eller rentav värdeförslörande undersökning. Enligt den innebörd 4:19 hillills haft skulle säljaren genom all åberopa sådana omständigheter kun­na gå fri från felansvar trots att felet inte var uppläckbart när köpet ingicks. Frågan är nu om utredningen menat alt säljaren skall få åberopa sådana invändningar mot felansvaret när besiktningsullålandet inte re­dovisar det fel som senare upptäcks. Del rör sig ju här om "omständighe­ter" som enligt förslaget lill nytt andra stycke av § 19 skall styra omfatt­ningen av köparens "undersökningsplikt" och den undersökningsplikten skall ju enligt förslaget vara uppfylld genom besiktningen. Skall man då anse all de "omständighetema" är uppfylld genom besiktningen? Eller skall man säga alt omständighetema får åberopas två gånger av säljaren, dels för att bygga upp ett högt krav på köparens undersökning, dels för att motivera en rimlig (låg) nivå på den kvalitet köparen haft anledning räkna med? Eller bör det möjligen vara så atl säljaren har rätt att gmnda sina invändningar på sådana omständigheter som inte varit tillgängliga för besiktningsmannen, tex alt säljaren sagt något lill köparen innan köpet ingicks? Utan att dessa problem om relationen mellan de två rekvisiten blivit närmare utredda och besvarade, är del inte rimligt att utredningens förslag tifi ett tredje stycke av § 19 accepteras.

Förslaget i tredje stycket är oklart och föranleder frågor även i andra

vikliga avseenden. Skall besiktningsmannen göra en juridisk bedömning

av de brister han upptäcker och endast redovisa dem han anser vara

rättsligt relevanta Ofr s.98y)? Skall besiktningsmannen enbart redovisa de

bristfalligheter han upptäcker eller skall han också beskriva fasligheten i

övrigt och därvid ange sådana brister som han visserligen inte upptäckt

men på gmnd av föreliggande omständigheter misstänker kunna finnas?

Skall han vidare generellt utveckla vilken kvalitet i olika avseenden man

med hänsyn till omständighetema har anledning att räkna med? Hur

157

ingående skall hans undersökning vara? Skall den styras av samtliga till- Prop. 1989/90:77 gängliga omständigheter och därmed i många fall innebära att han gör Bilaga 8 stora ingrepp i byggnader och annal? Hur förfar han om säljaren vägrar honom att göra den ingripande undersökning han på viss punkt anser nödvändig? Del kan tex gälla atl y.700-lalshus, uppfört av massiva tim­merstockar. Besiktningsmannen misstänker att stockarna blivit murkna i sitt inre efter så många år men säljaren förbjuder honom att borra i dem. Skall han då i utlåtandet redovisa sin egen motivering och säljarens väg­ran? Vilken verkan får detta i så fall för säljarens felansvar? Hur lång tid får gå mellan besiktningen och dagen för köpeavtalet för alt besiktningen skall ges den verkan utredningen föreslår? Dessa och andra problem med anledning av förslaget om besiktning är inte klarlagda av utredningen.

Ett av utredningens vällovliga motiv är att man med den föreslag­na ordningen med besiktning skulle slippa alla tvister vid domstolar om omfattningen av köparens undersökningsplikt. Om parterna använder utredningens metod med besiktning, får man emellertid räkna'med alt det i gengäld tillkommer nya möjligheter till tvister. Säljaren kan tex påstå att besiktningsmannen inte uppfyllt lagens krav på opartiskhet och erfaren­het. Trots all säljaren godkänt besiktningsmannen tycks nämligen utred­ningen (s.97x) anse att sådan anmärkning kan leda till att besiktningen blir utan verkan. Han kan vidare länkas åberopa och söka bevisa att köparen upptäckt felet innan köpeavtalet undertecknades. Säljaren kan därtill som nyss redovisats - söka göra gällande alt det fel som senare upptäckts inte avviker från den kvalitetsnivå som med hänsyn till omständigheterna var rimligt all köparen väntade sig vid köpet. Slutligen kan man fråga sig i vilken utsträckning den föreslagna ordningen med besiktningsman kom­mer atl begagnas. Säljaren kan ju lätt få intrycket att den föreslagna besiktningen enbart är till hans nackdel. Den blir kostsam (några tusen kronor). Den hjälper köparen att uppdaga de brister i fasligheten som köparen efler köpet inte kan ställa säljaren till svars för och den ökar säljarens ansvar för de brister som besiktningsmannen inte upptäcker. I de fall där säljaren inte anlitar en mäklare som kan ge goda råd är det därför risk atl utredningen har en orealistisk förhoppning när den uttalar all de föreslagna reglerna kommer att stimulera både säljare och köpare alt använda metoden med besiktningsman.

SlutsalsomJB4:l9

Det nu sagda och vad som anförts; i avsnitt 2 leder till alt utredningens

förslag till ny utformning av JB 4:19 i nu befintligt skick inte kan tillstyr­

kas. Om en ny och utföriigare utformning skall genomföras för lagregeln

om ansvar för faktiska fel ulan garanti, kan den utföriigare lydelsen inte

inriktas enbart på att sortera bort bristfalligheter som kan anses upptäck­

bara för köparen vid köpet. Den måste också och först markera att

felansvaret endast gäller bristfalligheter som utgör avvikelser från den

kvalitetsnivå som kan anses ha varit rimligt väntad för köparen vid köpet.

Om en förbättring av konsumentskyddet anses önskvärd på detta områ­

de, kan detta sannolikt uppnås enklast genom medverkan av fastighets-

158

mäklarna. Redan nu förekommer del i stor utsträckning atl mäklarna Prop. 1989/90:77 uppfyller sin skyldighet enligt fastighetsmäklarlagen att i konsumenlfallet Bilaga 8 tillhandahålla objeksbeskrivning ( § 12) genom alt de anlitar en opartisk sakkunnig för besiktning och värdering av fasligheten. Genom riktlinjeför­handlingar mellan konsumentverket och mäklarnas organisationer kan det kanske visa sig möjligt att nå fram till att köparen av äldre småhus i flertalet fall kommer att ha tillgång till en sådan besiktning och värdering innan köpeavtal ingås.

Byggentreprenörerna:

Utredningens förslag att köparens undersökningsplikt i vissa fall kan ersät­tas av en besiktning är enligt Byggentreprenörerna bra, dock bör regeln utformas med större omsorg. Sålunda bör del klarare framgå vilka krav som skall ställas på besiklningsförrättaren, vad besiktningsullålandet skall innehålla och vad som i övrigt bör iakttas för att besiktningen skall kunna ta över undersökningsplikten.

I sammanhanget kan noteras att del positiva i utredningens förslag begränsas av utredningens angivna uppfattning att en besiktning normall ej skall vara nödvändig.

Småförelagens riksorganisation:

Rättsverkningarna av att anlita en opartisk besiktningsman vid ett köp har, enligt vad utredningen själv anger, den eflFeklen att ett fel som senare upptäcks i fastigheten anses som ett dolt fel. Säljaren ansvarar för sådant fel. Det ligger därför i köparens intresse atl en undersökning av en opartisk besiktningsman kommer till stånd. Säljaren har på motsvarande grunder ell mindre intresse av en sådan undersökning. Därigenom finns en risk för en utveckling där opartiska besiktningsmän inte kommer all anlitas regel­mässigt vid småhusköp. Enligt organisationens mening finns det skäl all överväga om regeln bör vara mer ömsesidig i sina rättsverkningar för både köpare och säljare. Exempelvis kunde den sakkunniges besiktning tillmä­tas betydelse även när det gäller de krav på information om fastighetens skick som åvilar säljaren.

Svenska kommunförbundet: Se avsnitt 3.

Sveriges advokatsamfund: Se avsnitt 5.

Sveriges villaägareförbund:

Kommittén föreslår särskilda lagregler om besiktning vid köp av en- och

Ivåfamiljshus. Samtidigt bör enligt kommittén ansvaret för s k dolda fel på

159

del sätt som är fallet enligt gällande rätt också i fortsättningen ligga på     Prop. 1989/90:77

säljaren. Denne skall dock bortsett från de fall då han är näringsidkare     Bilaga 8

kunna friskriva sig från felansvaret. Denna lösning har den nackdelen

att köparen kan komma i ell underläge vid de tillfällen och inom de

områden där det råder vad man kallar "säljarens marknad". Detta var

fallet under stora delar av 70-talet och har nu på nytt börjat uppkomma

särskilt i storstadsområdena. Säljarens intresse av all medverka till en

besiktning i dessa fall kan förmodas vara ringa. Köparens möjlighet att

själv eller med hjälp av expert göra en noggrann besiktning av fastigheten

blir därmed inte så mycket värd i praktiken, eftersom en sådan besiktning

ofrånkomligen tar viss tid i anspråk, och säljaren kan välja att sälja till en

köpare som inte ställer krav på sådan besiktning. Därtill kommer atl det

givelvis inte är rationellt att alla spekulanter av ett småhus de kan vara

många själva låter ulföra och bekosta en egen besiktning.

Förbundet anser därför att det skulle medföra vissa fördelar med en ordning, där säljaren medverkar till att en besiktning kommer lill stånd, och all besiktningshandlingen ställs till alla spekulanters förfogande. Vid anlitande av fastighetsmäklare kan en lämplig lösning vara, att mäklaren medverkar lill att besiktningen utföres och att kostnaden inbegrips i mäk-lararvodet. En sådan ordning torde redan nu ofta tillämpas av vissa fastighetsmäklare.

Frågan gäller nu, hur en sådan lämpligare ordning skall kunna uppnås. Förbundet avvisar en lösning som innebär ett formligt tvång för säljaren all tillhandahålla en besiktning. Det skulle vara helt oacceptabelt, eftersom fråga är om ett rättsförhållande mellan två parter, som båda är konsumen­ter. En lösning som innebär väsentliga begränsningar i dispositionsfriheten då det gäller friskrivning för ansvaret för dolda fel kan heller inte godtas av liknande skäl.

Förbundet anser dock, att en ordning där det på säljaren läggs ett något större ansvar än vad som blir fallet vid kommitténs förslag bör övervägas och utredas närmare innan definitiv ståndpunkt las.

Ett särskilt problem kan uppkomma om den anlitade experten bmstit i sitt arbete och fel som bort konstateras ej uppmärksammats och därige­nom inte heller dokumenterats. Ansvaret för sådana brister bör ligga på den anlitade experten/företagel, som normall bör ha en ansvarsförsäkring till eget och till säljarens och köparens skydd (jfr NJA 1987:692).

Del är självfallet angeläget, att oavsett vilken lösning som väljs proceduren inte blir för omständlig och kostsam. Besiktningens omfatt­ning bör därför anpassas efter omständigheterna. För helt nya hus torde besiktningshandlingen kunna bli mycket enkel, och för hus av mindre värde lorde också en mera summarisk beskrivning vara tillfyllest.

Riksförbundet Vi i småhus:

I 4 kap 19 § tredje stycket fastslås när en köpare anses ha fullgjort sin

undersökningsplikt fastigheten besiktigats av en opartisk och i bygg­

nadstekniska frågor erfaren person, som godtagits av säljaren och köparen.

160

Detta är bra och torde medföra alt upptäcka fel som säljaren har ansvar     Prop. 1989/90:77

för i de flesta fall kommer att åtgärdas ulan rättsliga processer.

Bilaga 8

Ett kanske ännu bättre sätt hade varit all föreskriva någon form av obligatorisk besiktning.

Elanvändningsdelegationen har i sitt belänkande (SOU 1987:68) före­slagit att man utreder fömtsättningama med en obligatorisk besiktning av småhus vid försäljning. (Se sammanfattningen sid 9). Vi hänvisar lill vårt yttrande över betänkandet.

Vi föreslår därför alt fömlsättntngarna för en obligatorisk undersökning i samband med ägarbyte bör närmare utredas.

Idag sker i många fall

dels en värderingsbesiktning genom säljarens försorg för all fastställa rätt försäljningspris

dels en besiktning (undersökning) av köparen före köpet och

dels en besiktning för utfärdande av värderingsintyg för lån i bankinsti­tut.

De här uppräknade tre olika besiktningarna bör kunna ersättas med en obligatorisk besiktning. Besiktningen skall då ulföras av en kompetent (auktoriserad) besiktningsman med det ansvar som anges i delbetänkandet på sid 100. Förfarandet bör medföra i de allra flesta fall totalt lägre besiktningskostnader per avslutad försäljning.

Sveriges fastighetsmäklarsamfund:

I 3:e stycket i den föreslagna lagtexten anvisar utredningen en metod som

innebär att en köpare skall anses ha fullgjort sin undersökningsplikt.

Metoden går ut på alt såväl köpare som säljare skall godta besiktningsman­

nen och att denna skall lämna ett skriftligt utlåtande.

Besiktningen anses innebära att köparen fullgjort sin undersökningsplikt och all de fd som därefter upptäcks skall betraktas som dolda, för vilka säljaren svarar.

Det föreslagna förfarandet innebär en förskjutning av ansvaret för fel i fastigheten från köparen till säljaren. Brister i undersökningsplikten drab­bar enligt gällande lag köparen, även om en besiktningsman av okunnighet eller oaktsamhet utför en dålig besiktning.

Enligt förslaget kommer brister i ett besiktningsutlåtande, beroende på bl a okunnighet eller ofullständig bersiktning mm att drabba säljaren, eftersom de fel som besiktningsmannen inte kunnat upptäcka vid sin första besiktning skall betraktas såsom dolda.

Genom den anvisade vägen, kan en köpare skydda sig nästan totalt, medan säljaren hamnar i en ökande ekonomisk risksituation. Det bör naturligtvis i sammanhanget understrykas atl gmndregeln uppenbarligen fortfarande är atl en faslighet säljs i ett befintligt skick, vilket innebär atl den säljs med de fel och brister, som en normal köpare, objektivt har anledning atl förvänta sig med hänsyn till fastighetens skick, ålder m m.

Det nuvarande lagförslaget kan också komma alt innebära, alt köparen

får ta på sig kostnaden för besiktningen såsom en inköpskostnad, vilken

161

II   Riksdagen 1989/90. 1 saml. Nr 77

alltid drabbar köparen när han är intresserad av en fastighet och vill     Prop. 1989/90:77

skydda sig för ekonomiska risker.

Bilaga 8

När flera köpare uppträder som spekulanter på en och samma fastighet kommer ev flertal besiktningar att ske för var och en av dessa spekulanter.

Utredningens förslag är inte bra i denna del, utan bör enligt Mäklarsam­fundets uppfattning omarbetas.

Vi vill därför föreslå, atl säljaren skall uppdraga åt en besiktningsman att besiktiga hans fastighet och om partema, så överenskommit tillhanda­hålla denna besiktning för köparen såsom ett underlag för köparens beslut att förvärva fastigheten.

Det är mycket viktigt att säljaren är uppdragsgivare till besiktningsman­nen, eftersom fel och brister i besiktningen kommer atl drabba säljaren. Säljaren kommer då också alt vara den som har nytta av att upplysa besiktningsmannen om alla fel och brister som han känner lill, eftersom säljarens enda skydd mot ev krav på nedsättning av köpeskillingen i framtiden är att felen angivits i besiktningen.

1 del fallet att säljaren är uppdragsgivare till besiktningsmannen kan också säljaren regressvis på besiktningsmannen överföra sådana fel som besiktningsmannen borde ha upptäckt vid genomförandet av sin under­sökning.

Det är därför mycket angelägel all man, som tidigare påpekats kräver att besiktningsmannen har en ansvarsförsäkring som kan täcka ev skadestånd gentemot uppdragsgivaren.

Eftersom gränsen för säljaren resp köparens ansvar förskjuts över å säljaren, är del också säljaren som i första hand bör välja en skicklig besiktningsman. Besiktningsmannens duglighet och yrkeskunskap är myc­ket väsentlig för säljaren. Då säljaren om lagförslaget genomföres kommer att få svara för fel och brist i besiktningens utförande.

En annan konsekvens av all säljaren är beställare av besiktningen, är all en säljare som en gång genomfört en besiktning också får upplysningsplikt gentemot alla senare tillkommande spekulanter betr fel och brister som framkommit i fastigheten genom besiktningen.

Instmmentet som upprättats av besiktningsmannen, bör vara säljarens egendom, så all denne kan disponera över dokumentet utan inskränkning­ar.

Den situationen kan mycket väl uppkomma, att säljaren kategoriskt vägrar medverka till besiktningar och det är då naturligt att detta också påverkar det pris säljaren får för sin egendom.

Nuvarande rättspraxis har medfört atl säljaren inte har något större intresse av att medverka till att en besiktning genomförs, eftersom man i de flesta fall efteråt kan konstatera att förekommande fel i fastigheter, borde ha upptäckts om köparen gjort en tillräckligt noggrann undersök­ning av fastigheten.

Frågan uppkommer naturligtvis, om säljarna genom att lagstiftaren an­visar en väg för köparen att fullgöra sin undrsökningsplikt, kommer att bli mer benägna att medverka i undersökningar av en fastighet.

Vi är medvetna om atl etl lagförslag bör vara neutralt i förhållande till

olika marknadssituationer, men i den just nu rådande situationen, där

162

utbudet är lågt och spekulantema tävlar om att få köpa en fastighet, kan     Prop. 1989/90:77 man inte förvänta sig, atl säljama kommer alt bli benägna all medverka    Bilaga 8 lill besiktningen särskilt om besiktningen medför ett ökande ansvar för säljaren.

Del är först när marknaden reagerar på säljarens vägran all prestera en besiktning genom lägre pris på objektet, som lagförslaget kan få en reell innebörd.

Trots detta, är det vår uppfattning att reglema om besiktning inte bör göras tvingande, utan att man bör nöja sig med ell syslem, där man anvisar etl sätt, att komma till rätta med ett vanligt problem.

Svensk fastighetsförmedling:

Idag är det inte särskilt vanligt atl köparen låter en fackman besiktiga fastigheten. Tvärtom förekommer det rätt ofta att köparen, trots mäkla­rens påpekande om hans skyldighet all före köpet undersöka huset, lar alltför lätt på sin undersökningsskyldighet. Om den föreslagna ordningen införs, torde det medföra alt "en mer professionell" besiktning blir myckel vanligare, kanske rent av i praktiken nästan obligatorisk. Del, i sin tur, skulle kunna innebära, att antalet tvister i framtiden minskades avsevärt.

Svenskaförsäkringsbolags riksförbund:

Förslaget alt en köpare i vissa fall skall anses ha fullgjort sin undersök­ningsplikt om en besiktningsman anlitats och avgelt utlåtande kan, som kommittén också anfört, leda lill att partema gemensamt ser lill all under­sökningsplikten blir fullgjord. Därmed kan också många svåmtredda och kostnadskrävande tvister angående säljarens felansvar undvikas.

Genom den föreslagna definitionen av när undersökningsplikten skall anses fullgjord kommer besiktningsmannens utlåtande att få stor betydelse för bedömningen av säljarens ansvar för dolt fel. 1 vissa fall torde besikt­ningsmannen själv kunna bli skadeståndsskyldig och därigenom på sätt och vis ibland ansvarig för etl dolt fel. Till skillnad från fastighetsmäkla­ren, vars skadeståndsansvar är beskrivet i fastighetsmäklarlagen, är besikt­ningsmannens ansvar emellertid inte närmare angivet i lag eller i något större utsträckning prövat i praxis. Det måste för de inblandade personer­na i ett fastighetsköp vara av intresse atl även omfattningen och utform­ningen av besiktningsmannens skadeståndsansvar regleras antingen ge­nom lagstiftning eller genom någon form av slandardklausul i värderings-utlåtandet.

En utökad besiklningsverksamhet kan leda lill ett ökat behov för besikt­

ningsmännen atl försäkra sig mot skadeståndsansvar. Det kan emellertid

bli svårt all utforma en ansvarsförsäkring för besiktningsmännen av det

slag som finns för fastighetsmäklare. Besiktningsmännen kan nämligen

komma all anlitas inom olika yrkeskategorier och besiklningsuppdragen

kommer förmodligen inte atl bli deras huvudsakliga syssla. En ansvarför­

säkring som omfattar även skadeståndsskyldighet för ren förmögenhets-

163

skada kan därför antas bli relativt dyr i förhållande tifi intäkterna från     Prop. 1989/90:77

besiktningsverksamhelen.

Bilaga 8

Folksam:

Vi delar utredningens uppfattning att det måste ställas höga krav på kompetens och behörighet hos de personer som skall utföra den s.k. jordabalksbesiktningen och att säljaren gentemot köparen får bära risken för en slarvigt utförd besiktning.

Det är sannolikt att en ökning av s.k. jordabalksbesiktningar kommer att leda till skadeståndskrav mot försumliga besiktningsmän. Konsument­skyddet bör kunna tryggas genom att försäkringsbolagen skapar ändamåls­enliga ansvarförsäkringslösningar för behöriga besiktningsmän.

Konsumentvägledarnas förening:

Vid försäljning av fast egendom i andra hand av ett ailraktivl objekt ges många gånger få möjligheter til) att erhålla tid och plats för en gmndlig undersökning av fastigheten. Vårt konstaterande, inför förslaget, är all här ställs stora krav på både mäklaren och besiktningsmannen. Om det förelig­ger s. k. "särskilda vamingssignaler" skall då besiktning vara ett obligatori­um? Vem skall avgöra humvida "särskilda vamingssignaler" föreligger? Helt klart är all om sådan fackmiissig besiktning ej utföres innebär det stor risk för framtida tvister och rättsförlust för konsumenten. (Se också avsnitt 5.)

Småhusägare i Västerås:

För att reducera antalen domstolsärenden avseende fel i fastighet bör köpare och säljare uppmanas av mäklare och kommuner all föranstalta om sakkunnig och opartisk besiktning som under ansvar skriftligen verifierat allt som är okulärt inspeklionsbart och mätbart. Brister och fel som besikt­ningsman inte kunnat se ulan försumlighet och för vilka han ej kan anses ansvara bör regleras enligt våra förslag i avsnitt 2, 3 och 7.

5 Reklamation

Hovrättenför Västra Sverige:

I fråga om fastighetsköp finns för närvarande inga regler om alt köparen

måste göra sina anspråk gällande inom viss lid från det att han uppmärk­

sammat att det finns fel i fastifjreten; köparen har med andra ord inte

någon skyldighet all reklamera. Detta innebär atl säljaren kan vara helt

säker på att försäljningen är slutgiltigt avvecklad först då köparens eventu­

ella anspråk preskriberats enligt de vanliga reglerna om fordringspreskrip­

tion; köparens anspråk preskriberas när det gått tio år från avlalsdalum,

såvida inte preskriptionen dessförinnan avbmtits. Utredningen har i be­

länkandet inte gjort någon konsekvent terminologisk skillnad mellan re-

164

klamation och preskription." Hovrätten skiljer i det följande mellan rekla-    Prop. 1989/90:77

mation och preskription.

Bilaga 8

Utredningen föreslår en regel om reklamation, som innebär att köparen inom skälig lid från det att han märkt eller bort märka felet. Hovrätten finner alt det är väl motiverat med en sådan allmän reklamationsregel. En sådan regel bidrar till att tvister om fel tas upp mellan parterna på ett så tidigt stadium, att sakförhållandena enklare och bättre kan utredas. Vad utredningen anför i specialmotiveringen om hur reklamationstiden skall beräknas och hur reklamationen skall genomföras verkar väl motiverat.

Hovrätten är däremot negaliv när det gäller utredningens förslag om ändrade regler om preskription. Utredningen anför som skäl dels att det kan vara rimligt atl en privatperson blir fri från ansvar tidigare än efler tio år, dels att möjligheterna att utreda sakfrågorna försämras ju längre tiden går.

Utredningens argument känns inte övertygande. En privatperson, som vill bli fri från sitt ansvar tidigare än efter tio år, har alllid möjlighet att friskriva sig. De utredningssvårigheter som utredningen anför" blir aktu­ella i första hand beträflfnade faktiska (abstrakta) fel. Enligt hovrättens mening leder utredningens förslag om en allmän reklamationsskyldighet lill att utredningssvårighelerna minskas. 1 den mån utredningssvårigheter ändå kvarstår i det konkreta fallet, blir följden väl oftast all problemet löser sig självt, d. v. s. alt köparen eller det ombud han anlitar inser att det inte lönar sig att väcka talan.

Utredningens förslag gäller alla fysiska fel, d. v. s. både abstrakta och konkreta fel. Detta får egendomliga konsekvenser. Enligt hovrättens me­ning är det särskilt motiverat med lång ansvarstid just i de fall säljaren gjort särskilda utfästelser, eftersom utfästelser får anses vara en form av åtagande från säljarens sida. Redan av den anledningen bör i vart fall konkreta fel hållas utanför den föreslagna preskriptionsregien. Även om man till nöds kan godta att preskriptionstiden är lika kort för alla fel som gäller fysiska egenskaper, blir konsekvenserna underliga då man ser till övriga feltyper. Om preskriptionstiden skall vara kortare vid alla konkreta fel (vilka ju kan gälla fysiska, rättsliga eller andra egenskaper), framstår det som egendomligt att reklamationstiden vid rättsliga fel och rådighelsfel (d.v.s. där någon utfästelse inte förekommit) blir längre.'" Om t.ex. en rådighetsinskränkning föranleds av etl planbeslut, som förbjuder viss markanvändning, kan det dröja flera år innan köparen blir medveten om detta. Om säljaren garanterat alt den aktuella typen av begränsningar i rådigheten saknas, skulle säljarens ansvar preskriberas efter tre år, medan hans ansvar skulle gälla i tio år om någon garanti inte lämnats. Detta verkar hell orimligt.

 Utredningen talar om absoluta reklamationsfrister (preskriptionstider), se betän­

kandet t.ex. s 104, och en yttersta reklamationsfrist, se betänkandet t.ex. s 74, men

termen reklamation används eljest genomgående, oavsett om det rör sig om preskrip­

tion eller reklamation.

 Betänkandet, s. 74.

" Betänkandet, s.84.

165

Hovrätten anser sålunda sammanfattningsvis, alt den allmänna rekla-     Prop. 1989/90:77 malionsregdn är väl motiverad och bör omfatta alla fysiska fel (såväl     Bilaga 8 konkreta som abstrakta). Däremot verkar regeln om kortare preskriptions­tid vara mindre motiverad och i vart fall mindre genomtänkt. Hovrättens inställning framgår ytteriigare av hovrättens utkast lill lagtext (se avsnitt 9).

Södra Roslags tingsrätt:

Tingsrätten tillstyrker förslaget att regler om reklamation förs in i JB samt alt köparen skall reklamera inom skälig lid efter det all han märkt eller bort märka felet.

Tingsrätten ansluter sig till utredningens uppfattning att det är rimligt att en privatperson som säljer en faslighet skall kunna vara fri från ansvar på grund av försäljningen inom kortare tid än den som följer av reglerna om tioårig preskription, vilket också är önskvärt från ulredningssynpunkl.

Enligt tingsrättens mening gör sig samma synpunkter emellertid gällan­de även i de fall säljaren är en näringsidkare och köparen är konsument. Visserligen torde en näringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet på annat sätt än en privatperson ha möjligheter atl sprida risker. Detta gäller fram­för allt när det är fråga om en yrkesmässig verksamhet av större omfatt­ning. 1 måna fall torde verksamheten emellertid inte vara av sådan omfatt­ning att sådana möjligheter till riskspridning över tio år finns. Till delta kommer att en köpare har lika stora möjligheter atl upptäcka fel i den köpta fastigheten oavsett om säljaren är en näringsidkare eller privatper­son. Tingsrätten avstyrker sålunda förslaget att olika preskriptionstider skall gälla i dessa fall.

När det gäller preskriptionstidens längd ställer sig tingsrätten tveksam till att förkorta den till tre år. Åtskilliga typer av fel lorde visserligen uppträda och kunna upptäckas inom tre år från tillträdesdagen. Andra typer av fel, t. ex. mögel eller dräneringsfd, är emellertid av sådan karaktär att de kan ge sig tillkänna senare. För att ge en köpare rimliga möjligheter att upptäcka och åberopa även sådana fel, anser tingsrätten att preskrip­tionstiden bör sättas något längre än utredningen föreslagit, t. ex. fem år.

Förslaget om tioårig preskription vid svek tillstyrks. Detsamma gäller reglerna rörande talan om hävning, vilka inte innebär någon ändring i gällande rätt.

Malmö tingsrätt:

Tingsrätten delar utredningens uppfattning att den yttersta fristen för

köparen att göra påföljder gällande kan begränsas till tre år i normalfallet.

Tingsrätten anser däremot inte att det finns anledning att föreskriva att

reklamation måste ske inom skälig tid efter det att köparen märkt eller

bort märka felet. För de dolda felen innebär detta att reklamalionsfristen

beräknas med utgångspunkt från den tidpunkt vid vilket felet på ett

påtagligt sätt framträder (betänkandet s 105 x). En sådan reklamations­

plikt kan nämligen komma att medföra att processen onödigtvis komplice-

166

ras av frågor om när köparen bort märka felet eller alt en tvist enbart avser    Prop. 1989/90:77 en sådan fråga. Förslaget rimmar enligt tingsrättens mening illa med     Bilaga 8 utredningens ambition att försöka få ner antalet mål om fel i faslighet. Tingsrätten anser att del bör vara tillfyllest atl föreskriva all reklmalion måste ha skett inom tre år från tillträdesdagen.

I 19 b § 2 st. används uttrycket "i strid mot tro och heder".Av motive­ringen framgår alt innebörden avses vara densamma som hos ordet "svik­ligt". Tingsrätten anser att sistnämnda ord bör användas.

På s 107 y i betänkandet anges att den längre reklamationsfristen (10 år) skall gälla även när säljaren är staten, kommun eller annal oflFentligrättsligl organ. Tingsrätten har i och för sig inget att invända mot detta, men anser inte att begreppet näringsidkare kan ges en så vidsträckt innebört att det täcker även dessa subjekt. Det åsyftade tillämpningsområdet för den läng­re reklamationsliden bör därför anges uttryckligen i lagtexten.

Konsumentverket:

Enligt förslaget (lagen 19 d §) får en näringsidkare, som till en konsument för privat bruk säljer en bostadsfastighet på vilken näringsidkaren utfört eller låtit utföra arbete, möjlighet att friskriva sig från skadeståndsskyldig­het och begränsa den yttersta reklamalionsfristen till tre år, allt under förutsättning att ett besiklningsullålande föreligger.

1 de fall bostadsfastigheten säljs utan att några reparationer eller renove­ringsarbeten utförts av näringsikdaren är situationen emellertid enligt utredningens mening annorlunda. Köparen sägs (s 75) knappast ha någon särskild anledning att förvänta sig att säljaren byggmästaren skulle ha något särskilt ansvar för husels skick när säljaren över huvud taget inte utfört något arbete i huset. De föreslagna lagbestämmelserna har därför utformats på ett sådant sätt att del för en näringsidkare, som inte ulfört eller låtit utföra arbete på den bostadsfaslighet han säljer, föreligger av­talsfrihet i samma omfattning som om fastigheten säljs av en konsument. Skälen för utredningens uppfattning redovisas närmare på s81 ff.

Konsumentverket kan inte dela utredningens uppfattning i denna fråga. Enligt verkets erfarenheter av köp- och avtalssituationer där konsumen­tens motpart är en näringsidkare uppfattar konsumenten regelmässigt näringsidkaren som den professionelle säljaren etc som besitter speciella kunskaper om den vara eller tjänst som tillhandahålls. Konsumenten utgår därför ofta från alt näringsidkaren har eller känner särskilt ansvar för varans skick eller tjänstens utförande. Det gäller trotligen även i många fall där näringsidkaren försöker klargöra .att han i den konkreta situationen har samma roll som en konsument.

Det måste från konsumentsynpunkt anses otillfredsställande att graden

av lagens dispositivitel vad gäller avtalsfriheten avgörs av på vilket sätt

och vilken roll näringsidkaren uppträder. Utredningens förslag kan leda

till atl konsumenten på annal sätt än genom besked från näringsidkare

 vill skaflFa sig kunskap om huruvida näringsidkaren exempelvis utfört

en husreparation eller inte, något som ofta kan visa sig vara praktiskt svårt

att kontrollera. Det finns också risk för att konsumenten vilseleds om den

167

roll näringsidkaren spelar, exempelvis på så sätt att näringsidkaren ger Prop. 1989/90:77 sken av att han inte i något avseende befattat sig med arbete på fastigheten. Bilaga 8 trots att sådant arbete utförts genom näringsidkarens medverkan i någon form. 1 sammanhanget förtjänar vidare nämnas all det sannolikt inte sällan för bedömning av giltigheten av t. ex. en friskrivningsklausul i ett konkret fall kan uppkomma en lvi

Ett genomförande av utredningens förslag om avtalsfrihet för näringsid­karen med möjlighet för denne, onr han inte utfört arbete på bostadshuset, att bl.a. göra ganska långtgående friskrivningar kan komma att på ett omotiverat sätt inskränka möjliglielema all med stöd av avtalsvillkors­lagen ingripa mot exempelvis oskäliga friskrivningsklausuler. Denna kom­plikation har inte berörts av utredningen, som över huvud taget inte behandlat hur avtalsvillkorslagen och tillämpningen av denna förhåller sig lill gällande civilrätlsliga regler och lill utredningsförslaget i fråga om fel i fastighet.

Det förtjänar påpekas all avlalsvillkorslagen också är tillämplig i vissa förmedlingsfall. Etl förbud enligt denna lag kan sålunda IräflFa en förmed­lare som själv använder oskäliga avtalsvillkor när han i sin yrkesmässiga förmedlingsverksamhet upprättar kontrakt mellan utomstående. 1 mark­nadsdomstolens beslut 1984:20 fiirbjöds en fastighetsmäklare att mtin­mässigt använda vissa villkor, bl.a. villkoret att "partema är överens om att inga ytterligare överenskommelser avseende fastighetens skick träflfats dem emellan än vad härovan redovisats". Med utredningens förslag skulle faslighetsmäklama räknas till de näringsidkare som inte utfört eller låtit utföra arbete på bostadshuset och som därför inte skulle omfattas av de begränsningar i avtalsfriheten som förslaget innehåller.

Om exempelvis en friskrivningsklausul är förenlig med civilrättsliga regler och delta bekräftas genom rättspraxis eller civilrättslig lagstiftning eller uttalanden i lagförarbeten torde det vara svårt att förbjuda klausulen med stöd av avtalsvillkorslagen. Om utredningens förslag i det aktuella hänseendet genomförs, torde det stå en fastighetsmäklare fritt att i köpe­kontrakt mtinmässigt ta in ganska långtgående friskrivningsklausuler till förmån för uppdragsgivaren säljaren. Enligt konsumentverkels mening är en sådan konsekvens av utredningens förslag oacceptabel.

Med hänvisning till det anförda avstyrker konsumentverket förslaget i aktuellt hänseende. Verket förordar att den föreslagna 19 d § justeras med hänsyn härtill, dvs paragrafen bör gälla även för annan näringsidkare än den som utfört eller låtit ulföra byggnadsarbete på en bostadsfaslighet.

Juridiska fakultetsslyrelsen vid Upp.sala univerislel:

Utredningen föreslår här regler om reklamation, som - bortsett från

konsumentfallet kräver att köparen upptäcker felet och agerar inom tre

år från tillträdesdagen. Detta är en klar begränsning i köparens nuvarande

felskydd, där ju ansvar i princip kan utkrävas även om felet framträder och

upptäcks nästan tio år efter köpet. Sett i stort lorde visseriigen denna fråga

168

av flera orsaker vara av mindre betydelse. Dels torde del vara mindre Prop. 1989/90:77 vanligt att fel upptäcks senare än efter tre år. Dels torde det, som utred- Bilaga 8 ningen påpekar (s. 74), av bevisskäl vara svårare för en köpare alt med framgång göra gällande felansvar ju längre lid som gått efter köpet. Detta innebär att behovet av den föreslagna nya rättsregeln inte kan vara stort. Därtill kommer alt den köpare, som upptäcker ell allvarligt fel t. ex. under åttonde året och som faktiskt har möjlighet att styrka sitt anspråk, inte lär anse att utredningens nya begränsning i felansvaret utgör en rimlig avväg­ning mellan partemas intressen. Utredningen har inte framfört några starkare argument för denna nya avvägning än all man funnit den "rimlig" (s. 107).

För konsumenlfallet behåller utredningen den gamla preskriptionstiden på tio år. Man anger dock i lagtexten alt den skall räknas från tillträdesda­gen. Den ståndpunkten kan i och för sig vara rimlig. Man borde dock ha redovisat alt detta eventuellt är en ändring i förhållande lill gällande rätt. 1 del enda rättsfallet om preskriptionstiden för fel i fastighet utgår man nämligen från alt de tio åren skall räknas från dagen för köpeavtalet (NJA 1982 s. 573). På denna punkt tycks alltså den nya lagregeln utöka köparens rättigheter.

Byggentreprenörerna:

Utredningens förslag till preskriptionsregler leder som framgår av belän­kandet lill problem för det fall näringsidkaren säljer till konsument A som därefter säljer till Konsument B. Näringsidkarens långa preskriptionstid kommer då att överflygla konsument A:s korta tid. Enligt byggentreprenö­rema finns därvid risk att konsument A och konsument B överenskommer om alt vältra över ansvaret på näringsidkaren.

Enligt Byggentreprenörema bör näringsidkarens preskriptionstid i alla vidareförsäljningsfall begränsas till tre år.

Svenska kommunförbundet-Förslaget tillstyrks.

Sveriges advokatsamfund:

Utredningen föreslår en treårig reklamationstid. Denna korta reklama­

tionslid kan ifrågasättas. Inte så sällan föreligger den situationen, att en

person köper en fastighet och att fastigheten är nyrenoverad eller tillbyggd.

Prisei bestämmes med hänsyn till detta. Köparen bor ett antal år, i många

fall rimligtvis åtminstone 3- 5 år på fastigheten. Därefter säljs fastigheten.

Något eller några år senare upptäcker den nye köparen ett fel hänföriigt lill

renoveringen eller tillbyggnaden. Köpare nr 2 kan föra talan mot köpare nr

1 och i dag förekommer ofta den situationen, att köpare nr 1 i sin tur för

talan vidare gentemot sin fångesman. Ibland ger detta i slutändan möjlig­

heter till en förlikning, där koslnderna kan delas mellan alla tre parterna.

169

Med den föreslagna korta reklamationsliden torde köpare nr 1 oftast inte Prop. 1989/90:77 kunna vända sig mot sin fångesman på gmnd av utebliven reklamation. Bilaga 8 Detta trots atl köparen nr 1 betalat köpeskilling utifrån en "felfri" fastig­het. Detta ger för köparen nr I lätt intryck av godtycke. I den uppkomna situationen finns ingen anledning att behandla någon av de tre berörda bättre än någon annan. I vart fall saknas helt anledning alt ulan särskild friskrivning låta den urspunglige säljaren, som ombesörjt byggnadsarbete­na gå fri. Detta kan lätt leda lill atl renoveringar och tillbyggtiader sker slarvigt, eftersom den som utför åtgärdema kanske kan räkna med att felet inte upptäcks inom den ändå relativt korta tiden av tre år. Detta talar för att den nuvarande 10-åriga allmänna preskriptionsregeln bibehålles. A andra sidan är del så att processer, som skall föras om påstådda fel, som har sin gmnd och som skall värderas utifrån förhållanden som ligger relativt långt tillbaka i tiden, är osiikra och dyra. De är dessvärre inte hell ovanliga heller. Ett intresse finns således att begränsa möjlighetema atl föra talan om fel. En begränsning i reklamationstiden är i partsförhållan­det huvudsakligen en fördel för säljaren. Om säljaren för alt få tillgodonju­la den kortare reklamationsliden tillser all ett besiklningsullålande enligt 19 § 3 st upprättas, blir han så att säga upplysningsskyldig för eventuella fel i fasligheten, eftersom besiktningen sker på hans risk. Har exempelvis säljaren byggt om fasligheten, blir han tvungen att noga upplysa besikt­ningsmannen om sitt förfarande fiJr att freda sig. Köparen å andra sidan vinner en motsvarande säkerhet och skulle i del lägel länkas acceptera en inskränkning i tiden för alt tala på eventuella fel. Detta är ju också bakgmnden till den föreslagna regeln beträffande näringsidkarens försälj­ning. Motsvarande regel föreslås därför gälla även mellan privatpersoner. Avsikten är att den här föreslagna ordningen afitså skall avse alla fastighe­ter och partsförhållanden. Har besiklningsullålande enligt 19 § varit till­gängligt vid köpet, har köparen alltså fullgjort sin undersökningsplikt oavsett typ av fastighet. Detta kan i något fall komma alt medföra att en stark köpare i illojalt syfte påverkar en besiktningsman. Regeln om hand­lande i strid mot tro och heder i 19 b § 2 st bör därför avse såväl säljare som köpare som handlat illojalt.

Sveriges vdlaägareförbund: Se avsnitt 7.

Riksförbundet Vi i småhus:

Vi delar utredningens förslag i 19 b § all en reklamation inte får ske senare

än tre år efler tilhrädesdag då säljaren är en privatperson. Nuvarande

bestämmelser om tioårig preskription uppfattas av säljare/privatperson

som besvärande lång. För en köpare innebär å andra sidan en avkortning

lill 3 år inte någon påtaglig försämring. De flesta reklamationerna sker

under den närmaste tiden efter tilh rädesdagen.

170

Sveriges fastighetsmäklarsamfund:

Prop. 1989/90:77

Mäklarsamfundet anser all det är myckel bra all man i förslaget intagit     '"ägä o just bestämmelser om reklamation och dels att man begränsat reklama­tionsliden till tre år vid konsumentförhållande. Vi tillstyrker förslaget i denna del. (Se också avsnitt 7.)

Svensk fastighetsförmedling:

Enligt vår erfarenhet bmkar de fel som vi konsulteras angående upptäckas inom de två första innehavsåren. Vi har därför inget att erinra mot försla­get till en förkortning, vid konsumentköp, av reklamationsliden. För övri­ga köp delar vi uppfattningen att I O-årsgränsen bör kvarstå.

Svenska försäkringsbolags riksförbund:

Den föreslagna kortare preskriptionstiden om tre år speglar en rimlig fördelning av fdansvarel mellan en privat säljare och köpare. Det kan dessutom många gånger vara svårt att utreda säljarens ansvar när ett fel upptäcks många år efter köpet. En kortare preskriptionstid kan minska antalet processer där tvistemålets värde inte står i rimlig proportion till utrednings- och rättegångskostnaderna.

Konsumentvägledarnas förening:

Bestämmelsen i 19 b§ innebär att näringsidkare ej får friskriva sig från den tio-åriga preskriptionstiden medan däremot i en aflfar mdlan enskilda konsumenter endast tre Ars preskription skall gälla. Det kommer således finnas en frestelse för näringsidkaren all genomföra ett bulvanköp i första fasen för att komma ifrån den tio-åriga preskriptionen. Denna risk måste beaktas av lagstiftaren. Bestämmelsen 19 b § innebär att om opartisk konsuh företagit en besiktning före köpet kan säljaren (näringsidkaren) komma ifrån 10 års ansvar för fel och endast ge tre års reklamationsfrist. Då de flesta allvarliga konslmktions och byggfel (fuktskador, mögel m. m.) visar sina konsekvenser först efter denna period inses atl bestämmelsens preventiva verkan blir alltför begränsad. Frågan om besiktningsmannens ansvar inställer sig också. Om besiktningen ej kan uppdaga allvarliga fel som sedan kommer att visa sig efter tre år vilka blir då konsekvensema? Måste besiktningsmannen ha en obligatorisk ansvarsförsäkring för att säkerställa konsumenten ersättning för en allvarliga skada?

Beträffande 19 d§ punkt 1 sista stycket måste en längsta accepterad tidsutdräkt preciseras från erbjudande om avhjälpande av fel, till av­hjälpande sker. Överskrides denna lid skall konsumentetens räll att kräva

skadestånd kvarstå.

171

6 Påföljder

Prop. 1989/90:77

Hovrättenför Västa Sverige:

Bilaga 8

Ansvar då s. k. kärnegenskap saknas

Utredningen berör denna fråga mycket kort med utgångspunkt från vad som skall anses vara gällande räll. Frågan berörs dock inte i utredningens lagförslag. Hovrätten vill närmare utveckla frågan om kärnegenskaper dels därför att utredningens synpunkter behöver kommenteras dels därför att det kan vara lämpligt alt föreslå en skriven regel.

Skadestånd enligt 4:19 JB kan utgå endast vid avvikelse från utfästelse (konkret fel) samt vid svek.

En ulfärsldse förutsätter att säljaren lämnat någon form av uppgift i samband med köpet. Om säljaren inte lämnat någon uppgift kan säljaren bara bli ansvarig enligt en abstrakt felbedömning. Vid abstrakt fel finns det således inget underlag för ett skadeståndsansvar grundat på vad som kan anses utfäst; säljaren har inte garanterat något vare sig uttryckligen eller på annat sätt.

I rättsfallet NJA 1978 s 307 gavs köparen rätt lill skadestånd, trots att säljaren inte lämnat några uppgifter om fastigheten. Som grund för sitt yrkande om skadestånd åberopade köparen i första hand att visningen av några ritningar skulle anses som en utfästelse; i andra hand åberopades det dolda felet som sådant. HD slog till att börja med fast, att enbart uppvisan­det av ritningar bara under speciella omständigheter kan ses som en enuntialion all byggnaden utförts i enlighet med ritningarna; så var inte fallet här. HD konstaterade därefter, att säljaren inte heller på annat sätt gett upgifter, som skulle kunna konstituera ett utfastelseansvar. (Om man stannar här, bli resultatet således att det rör sig om ett vanligt abstrakt fel, där skadestånd inte kan utgå. Men HD gick ett steg längre.) Därefter uttalade HD emellertid, att det vid sidan av de fall av utfästelse, som grundas på uppgifter från säljaren föreligger ett "visst, om än mycket begränsat utrymme för skadeståndsansvar",' nämligen i fråga om fel som innebär en så allvarlig och fundamental avvikelse från rimlig standard, att fastigheten måste anses sakna en s. k, "kärnegenskap", som får anses utföst trots att frågan över huvud tagel inte berörts vid köpet. HD kom fram till att felet i det aktuella fallet var en avvikelse från en sådan kärnegenskap och lade därvid vikt vid följande omständigheter. HD började med atl konsta­lera att det rörde sig om ett doh fel. Verkningarna av felet var omfattande. Felet rörde funktioner som var av gnrndläggande betydelse för fastighetens användning. Dessa skäl verkade i och för sig vara tillräckliga men man lade till, att "i vart fall" när det rörde sig om ett nybyggt hus och det var byggherren som sålde, var de anförda grunderna tillräckliga för att man skulle fingera garanti. Det är just en fiktion del rör sig om. Egenskapen anses utfäst trots atl det inte finns något underlag vare sig i avtalet eller i uppgifter från säljaren. Köparen fick således sitt skadestånd (visseriigen jämkat, men del saknar principiell betydelse).

''Kursiverat här.

172

Genom denna HD-dom har alltså en ny grund för skadestånd etablerats,     Prop. 1989/90:77 som kan kallas garantifikiion. Denna bygger egentligen inte på något annal     Bilaga 8 än ett önskemål att kunna ge köparen skadestånd. Till skillnad från ut­tryckliga garantier och enuntiationer, som ju i alla fall gmndas på uppgif­ter från säljaren om köpeobjektet, har vid garantifiktion den aktuella egenskapen inte alls berörts.

Det framgår av HD:s dom att man gjort en vanlig abstrakt felbedömning där man konstaterat att felet var dolt. Först därefter har man kommit in på skadeståndsfrågan och valt att föra in fallet under ullrycket "kan anses utfäst" i 4:192 punkten. Man hade kunnat nå samma resultat genom att förklara att säljaren vid denna speciella typ av abstrakt fel har ett strikt skadeståndsansvar

Genom all HD valt garanlifiktionen finns det risk att man tar miste på vilken typ av fd det rör sig. Utredningen uppfattar uppenbarligen denna typ av fel som ett konkret fel,'* vilket ger utredningen problem när del gäller undersökningsplikten. Vid konkreta fel anses köparen inte ha under­sökningsplikt. Av den anledningen anser utredningen att det inte är "nå­gon orimlig tanke all kategorisera ulfäslelsesituationerna" och atl köparen är befriad från undersökningsplikt i de vanliga ulfästdsefallen men inte i de nu aktuella fallen.'' Hade HD låtit bli atl använda garantifiktionen och i stället valt att behandla fallet som ett fall av strikt skadeståndsansvar hade denna typ av missförstånd inte behövt uppkomma. Det är i själva verket ett vanligt missförstånd bland ombud för köpare att garantifik­tionen har med själva felbedömningen att göra; det är ju först på påföljds­stadiet som denna typ av ansvar aktualiseras. Till och med en färsk HD-dom kan bidra till att skapa missförstånd. 1 rättsfallet NJA 1985 s 871, som avsåg brister i dinslallationen i en ombyggd äldre bostadsbyggnad, ansåg HD inte att det fanns tillräckliga skäl för att överföra del i rättsfallet NJA 1978 s 307 "använda resonemanget på den nu aktuella situationen." Det är egendomligt inte bara civilrättsligt, nämligen att HD kommer in på frågan om kärnegenskaper, då ju eventuella kärnegenskaper kommer in i bedömningen först då man skall ta ställning till om säljaren skall anses skadeståndsskyldig eller ej, utan även processrättsligt. eftersom köparen bara åberopat att fastigheten avvek från vad som kunde anses utfäst p. g. a. en muntlig uppgift från säljarens sida.

Hovrätten anser därför att det är angelägel all det klargörs att det inte rör sig om ett konkret fel utan om ett abstrakt fel. Det är en avvikelse från en objektivt fastställd standard och, som framgår av HD:s dom från 1978, man gör den vanliga relevansbedömningen och konstaterar all felet var dolt. Köparen har vanlig undersökningsplikt. Om felet är dolt är det relevant. Först därefter blir det aktuellt att diskutera, om köparen skall ha rätt lill skadestånd. Det är mera konsekvent att säga, att säljaren i dessa

'Se t.ex. innehållsförteckningen, s 5. Kärnegenskaperna behandlas i avsnitt 4.3 omedelbart efter utfästelse och före undersökningsplikten, medan skadestånd, där kärnegenskaperna hör hemma, behandlas sist i avsnitt 4.7.

'Betänkandet, s 4142. Även Carbell, som utredningen uppenbarligen tagit in­

tryck av, har på denna punkt problem att sätta rätt etikett på företeelsen.

173

fall (vilket passar bättre ihop med den abstrakta feltypen) har ett strikt    Prop. 1989/90:77

skadeståndsansvar.

Bilaga 8

Hovrätten har i sitt utkast till hur lagtexten skulle kunna skrivas, visat hur denna typ av skadeståndsansvar skulle kunna regleras.'*

Avdragsberäkningen

Avdragspåföljden infördes 1972 genom JB som en nyhet vid fstighelsköp. Vad påföljden innebär är dock inte närmare preciserat i 4 kap JB. Innebör­den måste dock vara, all avdraget skall vara så stort atl del sålunda reducerade prisei moisvarar fastighetens värde med felet. Varken förarbe­tena eller kommentaren till 4 kap JB ger någon ledning om hur reglerna om avdrag enligt 4 kap JB skall tillämpa:;. Man torde ofta vara hänvisad lill att finna paralleller i reglerna angående lös egendom. Man får dock enligt hovrättens mening vara återhållsam, eftersom fastigheten som köpeobjekt avviker i flera avseenden från lös egendom.

Det finns olika metoder att beräkna avdraget. Hillert har analyserat frågan utföriigt.''' Den metod som enligt Hillert åtminstone teoretiskt bör användas är hämtad från KöpL: avdraget skall svara mot felet, vilket innebär att avdraget skall vara proportionellt. Genom felet har balansen mellan parternas prestationer rubats; avdraget som svarar mot felet åter­ställer balansen. Om felet motsvarar en femtedel av köpeobjeklels värde skall avdraget vara en femtedel. Denna metod kompliceras av att det avtalade prisei kanske inte motsvarade marknadsvärdet vid köpet. Mot­svarade priset bara 75% av marknadsvärdet, skall köparen bara ha avdrag för 75 % av felets värde. Var priset högre än marknadsvärdet blir avdraget på motsvarande sätt större. Vid försäljning av varor för omsättning är metoden kanske användbar, därför att tvister om lös egendom ofta upp­kommer i nära anslutning till köpet och all det därför och rent allmänt inte är alltför svårt att värdera objektet och felets värde. Den enligt hovrättens mening största svagheten med metoden vid fastighetsköp är just att det är svårt atl värdera fastighetens och felets värde inte bara i största allmänhet utan i synnerhet då det ofta går långt till mellan köp och tvist. Det är dock den enda användbara metoden då felet avser t.ex. arealbrist. En annan metod är att låta avdraget motsvara kostnden för reparation. Den är, som Hillert framhåller, mera direkt, men har också sina svagheter. Skall repara-tionskostnden beräknas i penningvärdet vid köpet eller vid ett senare tillfälle (t. ex. då felet upptäcks eller då reparationen utförs)? - I praxis har domstolarna mycket ofta tillämpat den senare (enklare) metoden, men detta beror på att paterna (eller snarare deras ombud) lagt upp sin talan så; eftersom målen är despositiva är domstolarna hänvisade till alt grunda sina avgöranden på vad parterna gjort till processmaterial.

Som utredningen själv framhåller torde det i många fall inte vara möjligt att direkt avgöra hur avdraget skall beräknas. *° 1 så fall skall enligt

'* Se hovrättens utkast. 19 b § 2st.

' Hillert: Värdetidpunkt och avkastningsränta. Festskrift till Hessler, 1985.

""Betänkandet, s 102.

174

utredningen avdraget beräknas enligt en skönsmässig bedömning; utred-     Prop. 1989/90:77 ningen om kostnaderna för att avhjälpa felet skulle då kunna tjäna som     Bilaga 8 viss vägledning.*'

Om man följer utredningens förslag, som bygger på den proportionella metoden torde både ombud och domstolar belastas med svåra utrednings­frågor. Hillerts uppsats visar detta.

Frågan är därför enligt hovrättens mening om man inte borde ha den omvända utgångspunkten och utgå från att avdragt skall motsvara kostna­derna för att avhjälpa felet. Denna beräkningsmetod är visseriigen inte heller hell okomplicerad, men den har i alla fall den fördelen att vara mera konkret. Metoden har i viss mån anammats i rättspraxis även om detta ofta beror på att ingen av parterna haft några invändningar mot beräk-ningsmdoden (se t. ex. NJA 1981 s 400 och NJA 1983 s 865)." 1 NJA 1984 s 3 finns dock visst stöd; avdraget gmndades på en byggnadsfirmas oflFert atl avhjälpa felet.

När det gäller fel som kan repareras, d. v. s. fysiska fel, är det i de flesta fall enklast alt låta avdraget motsvara själva reparationskostnaden. Med felet har fastigheten ett lägre värde och efter reparation får fastigheten det förutsatta värdet. Frågan är vilken värdelidpunkt man skall välja. Om man väljer köpet som tidpunkt, måste reparationskostnadema räknas om lill penningvärdet vid köpet. Köparen får då inte full täckning för sina faktiska kostnader. Detta kan i viss mån kompenseras av att han har rätt att på avdraget få s. k. avkasiningsränta, d. v. s. ränta på beloppet från den dag det betalades, 2 § 2st räntelagen (1975:635). Om avdraget bestäms lill köparens faktiska kostnader får köparen kompensation för hela sin utgift; i så fall bör han inte dessutom fä avkasiningsränta,*' eftersom det, som Hillert också framhållit, skulle leda lill överkompensation. De båda meto­derna torde i de flesta fall leda till likartade slutresultat. Rent allmänt verkar då enligt hovrättens mening den senare metoden vara att föredra, eftersom utredningen blir enklare; man har uppgift om köparens faktiska kostnad. Använder man den förra metoden tillkommer ett osäkerhetsmo­ment, nämligen hur man skall beräkna inflationen mellan köpet och kost­nadstillfället; när man väl på delta sätt räknat bakåt skall man på nytt räkna upp beloppet genom att lägga lill avkastningsränta.

Skulle fastigheten i undantagsfall ha ett lägre värde även efter det att reparationen genomförts, får man uppskatta denna bestående värdeminsk­ning.

Om utredningens metod ändå skulle anses vara att föredra, måste i vart fall värdetidpunklen vara en annan än utredningen föreslagit. Utredningen har hämtat sitt förslag från den vanliga köprättens område; när det gäller

*' Utredningen framhåUer att avdrag inte skall utgå om felet är så obetydligt att

fastighetens värde inte påverkas. Det uttalandet är ytteriigare ett exempel på hur

oklart frågor belyses, då man inte har ett konsekvent felbegrepp. I ett sådant fall kan

man enligt hovrättens mening nöja sig med att konstatera att det inte rör sig om

något fel (i köprättslig mening) över huvud taget.

" Se även Hillert.

" 1 rättsfallet NJA 1985 s 352 fick köparen avkastningsränta på avdragsbeloppet.

Avdraget var bestämt enligt prisläget vid köpet, men värdetidpunkten som sådan var

inte uppe till bedömning.

175

köp av lös egendom är den avgörande tidpunkten för felbedömningen Prop. 1989/90:77 enligt 44 § KöpL tidpunkten för avlämnandet och i konsekvens med delta Bilaga 8 är avlämnandet också den relevanta tidpunkten för beräkningen av avdra­get. Enligt förslaget skall tidpunkten för tidträdet vara den avgörande tidpunkten. Eftersom säljarens felansvar vid fastighetsköp inte hänför sig till tidpunkten för tifiträdet utan till tidpunkten för köpet enligt 4:19 JB, måste i konsekvens med delta även tidpunkten för köpet vara den relevan­ta då man skall beräkna ell proportionellt avdrag. Möjligen anser utredningen att skador som inträffar mellan köp och tillträde skall beaktas, men det bör betonas att sådana fall vid fastighetsköp behandlas helt fristående;*" köparen är enligt 4:11 och 12 berättigad till särskild kompen­sation för skador som uppkommer mellan köp och tillträde.

Södra Roslags tingsrätt:

Utredningens förslag om vilka påföljder som kan göras gällande vid fel i fastighet innebär ingen ändring i förhållande till vad som nu gäller. Tings­rätten har ingen erinran mot förslaget i denna del.

Enligt tingsrättens mening är det en brist i den nuvarande lagstiftningen atl den inte innehåller någon anvisning om hur prisavdraget skall beräk­nas. Tingsrätten tillslyrker därför förslaget all i lagtexten ange hur denna beräkning skall gå till.

Malmö tingsrätt:

Tingsrätten konstaterar att det i 19a § p. 1 angivna sättet att beräkna avdraget på köpeskillingen inte avses innebära någon ändring i förhållande till gällande rätt.

Ett avdrag på köpeskillingen skall alltså motsvara skillnaden mellan marknadsvärdet på fastigheten sådan den är vid tillträdet och det mark­nadsvärde den skulle ha haft vid samma lidpunkt om de aktuella felen inte hade funnits. En sådan beräkningsmetod är emellertid svår att tillämpa i praktiken. Utredningen i denna del får inriktas på att försöka få fram priset på jämförbara fastigheter vid den aktuella tidpunkten och mäklare och andra med erfarenhet av sådana frågor får åberopas som bevisning. En sådan utredning torde ofta bli kostsam. Svårigheterna att använda meto­den blir naturligtvis särskilt stora när felen aktualiseras lång lid efler köpet. Som utredningen själv framhåller torde det i många fall inte vara möjligt att med denna metod direkt avgöra hur mycket priset bör reduce­ras. Man får då, som också sägs i betänkandet, falla tillbaka på en mera skönsmässig bedömning.

I högsta domstolens praxis (se t ex NJA 1984 s 3) har det förekommit att prisavdraget bestämts med utgångspunkt i kostnaderna för att avhjälpa felet. Enligt tingsrättens erfarenhet beräknar käranden i etl mål om fel i fastighet så gott som alltid sitt yrkande om avdrag på köpeskillingen med utgångspunkt i reparationskostnaderna. Svaranden har i de allra flesta

*" I köplagen omfattas denna typ av skador av felreglerna, 44 § KöpL.

176

fallen inte någon erinran mot beräkningssättet som sådant men gör i     Prop. 1989/90:77 förekommande fall gällande att reparationen av fastigheten innebär en     Bilaga 8 standardförbättring och all ersättningen skall minskas med vad som mot­svarar denna förbättring. En bedömning av storleken av prisavdraget efter dessa kriterier leder enligt tingsrättens mening lill ett skäligt resultat.

Del kan enligt tingsrättens mening ifrågasättas om man bör i lagen införa ell beräkningssätt som uppenbarligen inte går all praktiskt tillämpa i många, kanske de allra flesta fallen. Del förefaller tveksamt om behov över huvud taget föreligger av en precisering i lagtexten om hur prisavdra­get skall beräknas. Det borde i vart fall ha övervägts närmare om inte en mera lätthanterlig beräkningsgmnd kunde föreskrivas, exempelvis repara­tionskostnaden med avdrag för standardförbättring.

Konsumentverket:

Utredningen anser all det kan finnas skäl alt överväga införandel av skadeståndsskyldighet för säljaren när denne borde ha haft kännedom om felet och borde ha upplyst köparen om det, culpa in conlrahendo (s 79). En sådan åtgärd skulle enligt utredningen ligga i linje med rättsutvecklingen. Konsumentverket instämmer i dessa synpunkter och beklagar alt utred­ningen för atl inte nu föregripa ulan i stället avvakta utredningen på den allmänna köprällens område stannat för atl inte föreslå något skade­ståndsansvar för säljaren när culpa in conlrahendo konstaterats föreligga.

Juridiska fakultetsstyrelsen vid Uppsala universitet:

Prisavdrag

1 § 19a föreslår utredningen ett uttryckligt besked om hur prisavdrag skall beräknas. Ett sådant är värdefullt och den föreslagna texten kan accepte­ras. Utredningen föreslår här att prisavdraget skall beräknas med tillträ­desdagen som värdelidpunkt. Ell sådant uttalande är bra men man borde i motiveringen ha påpekat att frågan om valet mellan dag för köpeavtal och för tillträde varit obesvarad i gällande rätt. Man anför inte heller någon motivering för sitt val. Del hade varit möjligt all här åberopa en diskus­sion i Festskrift till Henrik Hessler s.299 301. I dagama har också kom­mit ett avgörande av HD (8801 18 DT nr 1) som vall samma lösning.

Hävning

Även här föreslås i § 19a en lagtext som kan accepteras. Det må dock

påpekas att regeln inte är en nyhet (som utredningen synes anse, se s. 103x)

utan snarare i överensstämmelse med gällande rätt att det avgörande för

väsentlighelsbedömningen inte är storleken i absoluta tal på skadan (räk­

nat i kronor, kvm o dyl) ulan vilken betydelse skadan har för köparen.

Möjligen kunde man i klarhetens intresse skriva att felet skall vara "av

väsentlig betydelseor köparen " för att därmed markera att det avgörande

är betydelsen för den individuella köparen och inte för en köpare i allmän-

177

12   Riksdagen 1989/90. I saml Nr 77

het. Det vore därtiU en fördel om man här behåller det hittillsvarande     Prop. 1989/90:77 rekvisitet "mer än ringa" och alltså skriver all felet skall vara "av mer än     Bilaga 8 ringa betydelse för köparen". Ett byte till ordet "väsentlig" kan lätt ge upphov till missförståndet att del; nu är meningen att kravet för hävning skall höjas.

Svenska kommunförbundet (styrelsen):

Styrelsen finner värderingsregeln för prisavdrag vara väl avvägd. En jäm­förelse av fastighetens värde i avtalat och i felaktigt skick bör vara utgångs­punkten även om det är troligt att kostnaden för att avhjälpa fel många gånger får vara vägledande vid bestämmande av värdesänkning. I vart fall torde mindre avvikelser inte påverka fastighetens totalvärde och därmed inte bli rättsligt relevanta. Detta kan eventuellt få en reducerande effekt på antalet tvister som handläggs enligt småmålslagen.

Tilllträdesdagen är den bästa jämförelsedagen. Det är denna dag parter­nas respektive prestationer skall fullgöras. Köparen får tillträde lill fastig­heten och erlägger köpeskillingen. Vid eventuell prisjuslering har köparen räll till avkastningsränta från denna dag. Kontraktsdagen är mindre lämp­lig dels på gmnd av att ränta inte kan utgå från den dagen, dels på gmnd av alt säljaren då fortfarande står faran för fastigheten. Säljaren överiämnar inte fastigheten förrän på tillträdesdagen och det är först då eventuella fel blir relevanta. En senare vald jämförelsedag, t ex dagen för stämning, är enkel atl tillämpa om man sätter likhetstecken mellan värdesänkning och reparationskostnad. Reparationskostnaden behöver då inte omräknas med faklorprisindex eller dylikt. Då emellertid utgångspunkten skall vara en värdejämförelse är tillträdesdagen den mest rikliga.

Sveriges vdlaägareJÖrbund:

Förbundet tillstyrker vad som kommittén föreslagit om köparens rätt att häva köpet och få skadestånd och om hur prisavdraget skall beräknas. Sådana regler kan komma att behövas även enligt den här skisserade lösningen, nämligen i de fall säljaren inte fullgjort vad på honom ankom­mer vad gäller besiktningen.

Sveriges fastighetsmäklarsamfund:

19A§ Betänkandet (sid 101)

1 avsnittet redovisas regler för avdrag på köpeskillingen vid fel i fastighet samt fömtsättningarna för köparens rätt att häva ell köp.

1 belänkandet anges att nedsättning av priset, dvs prisavdraget skall ske i förhållande lill det aktuella felet på fastigheten. Vidare har angivils, också enligt gällande rätt, att man kan göra en jämförelse mellan faslighe­ten i felaktigt skick och del värde, som fastigheten haft i felfritt skick.

Vi får förmoda att man inte avisett en felfri fastighet, utan fastighet i del

178

skick och med de fel, som varit kända för parterna vid förhandlingen om     Prop. 1989/90:77

fastighetens pris.

Bilaga 8

1 rättspraxis förekommer dock sällan jämförelser mellan fastigheten i det skick som föresalts mellan parterna och del skick som den sedermera visar sig befinna sig i. Man har istället ofta utgått från kostnaden för att avhjälpa felet. Detta medför helt felaktiga resultat, vanligen beroende på att partsombuden, som underlag för domstolens prövning av nedsättning­en av faslighetens pris inte redovisat någon utredning med jämförelsepri­ser.

Del är därför angelägel att man i förarbeten till en lagändring närmare kommenterar hur prisavdraget skall beräknas. Yrkesmän som arbetar med fastighetsöverlåtelser, kan konstatera att mindre fel ofta inte påverkar priset i den förhandling som sker inför en kontraklskrivning.

Köpare är ofta beredda att acceptera ganska avsevärda fel, ulan all detta påverkar prisei, eftersom valet för köparen står mellan all förvärva fastig­heten eller avstå.

Det är således endast mycket väsentliga fel, som skulle ha påverkat köpeskillingen i negativ riktning, om några fel varit kända.

I den föreslagna lagregeln om avdrag på köpeskillingen, bör således intagas någon bestämmelse om att nedsättningen av köpeskillingen endast skall kunna ske, om felet är av sådan art och omfattning all detta väsentli­gen kan bedömas ha påverkal köpeskillingen vid de förhandlingar som parterna fört i anledning av avtalet.

Vi måste dock bestämt vända oss mot uttalandet i utredningen, att beräkningen skall utgå ifrån värdena vid tidpunkten för köparens tillträde lill fastigheten. Där är det enligt vår uppfattning fel att ha en annan lidsrelation för bedömning av nedsättning av köpeskillingen än den som gällt för förhandlingen av priset mellan parterna. Priset behandlas som bekant inte vid tillträdesdagen, utan per den dag då köpekontraktet under­tecknas och med beaktande av de fel och brister, som då var kända.

Köpekontraktet medför rättsverkningar mellan parterna bl a med avse­ende på att köpeskillingen bestämts och att denna senare inte kan påverkas av om marknadspriserna förändras. Fel i en fastighet bör inte ändra på detta förhållande.

Del har tidigare i betänkandet (sid 103) angivits att rätten till hävning enligt gällande rätt, är beroende på storleken av skadan. Utredningen avser uppenbariigen att ändra begreppet till att betydelsen av själva felet skall vara avgörande för rätten till hävning och hänvisar därvid till köplagen och dess förarbeten.

Rätten att häva ett köp har myckel stora rättsverkningar och när del gäller fast egendom, kan också tredje mans rättigheter komma atl påverkas såsom pantförskrivningen eller upplåtelse av nyltjanderäller.

Hävning är således en mycket genomgripande åtgärd och bör vara

möjlig vid objektivt sett mycket väsentliga fel, som har att göra med

fastighetens mycket långsiktiga nyttjande som bostad eller bestånd. Även i

den situationen att säljaren förfarit svikligt, bör man uppställa krav redan i

lagtexten på att sveket skall vara av stor betydelse för köparen och hans

nyttjande av den förvärvade egendomen.

179

Förvärv av fast egendom med hänsyn lill just denna typ av egendoms     Prop. 1989/90:77

speciella betydelse, har reglerats i Jordabalken.

Bilaga 8

Några direkta jämförelser med de regler som finns i köplagen bör undvi­kas, eftersom man när det gäller köplag, har att ta avsevärt större hänsyn till parternas avsikter och ekonomiska utfall än när man förvärvar fast egendom med hänsyn till tredjemans-skyddet.

Det helt övervägande antalet överlåtelser av småhus sker dels mellan två konsumenter ev med biträde av en fstighetsmäklare och dels avser överlå­telsen en begagnad fastighet, som inte kan jämföras med försäljning av lösöre.

Reglerna för hävning och prisavdrag, bör därför genom uttalanden i förarbetena begränsas lill alt avs.e situationer, som har stor betydelse för avtalsparterna medan morsvarande begränsningar inte behöver uppställas vid vanliga köp.

Det är dessutom avsevärda ekonomiska risker, som parterna tar i samband med en överlåtelse och ett av lagstiftningens syften bör vara all så långt som möjligt begränsa dessa risker, så att lagen inte upplevs som regler för omförhandlingar vid ingångna avtal, utan att detta klart skall markeras vara undanlag.

19C§(sidl09)

Mäklarsamfundet tillstyrker förslaget, men vill lämna följande synpunkt betr köparens rätt att häva.

Skall köparen bibehålla sin rätt all häva vid säljarens svek under en så lång tid som tio år, måste också krav på felets omfattning och betydelse för köparen anges redan i lagtexten.

Det är inte rimligt att det föreslagna lagförslaget ens kan uppfattas på ett sådant sätt, att minsta svek från säljarens sida skall medföra att köparen bibehålles sin rätt till hävning i tio år. Även om del kan bevisas all säljaren har förfarit svikligt, men att köparens skada endast är av mindre betydelse och mycket väl kan ersättas genom en ekonomisk kompensation, bör köparen inte ha rätt atl häva. Det bör först vara i den situationen atl någon annan praktisk möjlighet inte står till buds, för att komma till rätta med problemet som hävning bör komma ifråga.

Svensk faslighetsförmedling:

Eftersom vi ofta rådfrågas av parterna under deras förhandlingar i sam­band med upptäckta fel, tillstyrker vi att JB får mer utförliga regler om hävning, skadestånd och prisavdrag. Med det föreslagna bör våra möjlig­heter att snabbt och utomprocessudlt åstadkomma en "förlikning" öka.

180

7 Avtalsfrihet

Prop. 1989/90:77

Hovrättenför Västra Sverige:

Bilaga 8

Näringsidkare-konsument

Som tidigare nämnts föredrar hovrätten atl i ett sammanhang behandla samtliga frågor som rör relationen näringsidkare-konsument.

Utredningen vill särbehandla vissa försäljningar från näringsidkare till konsument. I dessa fall skall de eljest disposiliva felreglerna vara tvingan­de, åtminstone i vissa delar.

Avgörande för gränsdragningen mellan sådana köp som omfattas av de tvingande reglerna och sådana där parterna har full avtalsfrihet skall enligt utredningen vara om näringsidkaren utfört eller låtit utföra byggnadsarbe­te på fastigheten. Utredningen exemplifierar i specialmotiveringen vad som skall räknas som byggnadsarbete, t. ex. in- eller utvändig målning och tapetsering. Om näringsidkaren inte vidtagit någon åtgärd, skulle han ha rätt att friskriva sig som en vanlig säljare." I den allmänna motiveringen framhålls att näringsidkaren skall ha vidtagit någon åtgärd med fastigheten "som varit ägnad alt inge köparen uppfattningen all säljaren såsom yrkes­man har något särskilt ansvar för fastighetens skick"."*

Enligt hovrättens mening verkar utredningens olika utsagor på denna punkt motsägelsefulla. Om en näringsidkare låtit tapetsera om ell mm, skulle felreglerna, om man följer uttalandet i specialmotiveringen, kunna bli tvingande. Uttalandel i den allmänna motiveringen att åtgärden skall vara ägnad att ge köparen uppfattningen att säljaren tar särskilt ansvar indikerar å andra sidan behov av mera ingripande åtgärder än dem som exemplifieras i specialmotivcringen. Man kunde möjligen överväga att föra in ell krav på att näringsidkaren i väsentlig omfattning vidtagit eller låtit ulföra byggnadsarbeten, så att mindre ålgäder (kanske rent akuta åtgärder som att täta lakläckage) inte inverkar på gränsdragningen. 1 vart fall bör uttalandena i motiven förtydligas. Så som de nu är utformade gör näringsidkaren, om han skall vara på den säkra sidan, bäst i att inte vidta några åtgärder över huvud taget; det är inte säkert att detta typiskt sett är till fördel för köparen.

Under alla förhållanden kan den lagregel som utredningen föreslagit förbättras. Hovrätten återkommer till detta i anslutning lill sitt utkast till lagtext.

Södra Roslags tingsrätt:

Enligt tingsrättens mening bör avtalsfrihet råda på området som princip. Detta gäller även i det fall relationerna är näringsidkare konsument. I den mån parterna träffat ett avtal om begränsning av reklamationstiden eller friskrivning och det med hänsyn till omständigheten är oskäligt, kan

"'Betänkandet, s 113. "* Betänkandet, s 83.

181

avtalet angripas med stöd av 36 § avtalslagen. Tingsrätten anser sålunda     Prop. 1989/90:77 att förslaget om en begränsning av avtalsfriheten är onödigt och avstyrker     Bilaga 8 detsamma.

BeträflFande enskildhetema i förslaget vill tingsrätten framhålla följande. Enligt förslaget skall en näringsidkare genom avtal få begränsa sitt ansvar endast såvitt avser skadestånd och reklamationsfrisl. En fömtsättning för ell sådant avtal är att etl besiktningsutlåtande har varit tillgängligt för konsumenten före köpet. Syftet med den föreslagna regeln om besiktnings­utlåtande är att desarmera köparens undersökningsplikt. Undersöknings­plikten har relevans när det gäller prisavdrag men inte när det är fråga om skadestånd på gmnd av svek eller avvikelse från vad som kan anses utfäst. Kopplingen mellan ell besiktningsutlåtande och ett avtal om begränsning av ansvaret när del gäller skadeståndsskyldighet, synes därför inte vara logisk eller fylla någon funktion.

Såsom lextförslaget utformats kan näringsidkaren friskriva sig från er­sättning för skada vid svek. Att utredningen på sid 114 xm upplyser att detta är omöjligt enligt allmänna, rättsgmndsatser kan inte försvara stad­gandets utformning.

Konsumentverket: Se avsnitt 5.

Byggentreprenörerna:

Reglema om felansvar skall enlig,t utredningen även fortsättningsvis vara dispositiva. Från denna princip ftireslås dock etl undanlag. Sålunda kan en näringsidkare som i sin yrkesmässiga verksamhet säljer fastigheter på vilka näringsidkaren ufört byggnadsarbeten inte friskriva sig från ansvar med mindre besiktning ägt mm. Vidare skall som fömtsättning gälla att fri­skrivningen endast får avse skadestånd och reklamationstid.

Enligt Byggentreprenörema måste en inskränkning i rådande avtalsfri­het vara klar och entydig. Skall friheten begränsas, vilket kan ifrågasättas, måste gränsdragningen vara tydlig. Ovan har påpekats alt besiktningsinsti-lutet är diflfust utformat. Här tillkommer den oklarhet som gäller beträf­fande uttrycket "ulfört eller låtit utföra byggnadsarbeten". Atl rena trans­portköp faller utanför är hell klart men vad skall i övrigl krävas för all byggnadsarbete skall anses föreligga? Räcker det med byte av ett fönster eller krävs del alt flera olika ålgärder vidtas? Enligt Byggentreprenörema bör avtalsfriheten kunna begränsas endast om byggnadsarbetena varit omfattande.

Svenska kommunförbundet (styrelsen):

Styrelsen tillstyrker utredningens förslag om begränsning av näringsidka­

res friskrivningsmöjlighel.

182

Styrelsen har synpunkter på utredningens begrepp bostadsfaslighet, nä-     Prop. 1989/90:77

ringsidkare och byggnadsarbete.

Bilaga 8

Bostadsfastighet

De flesta nyheter utredningen föreslår beträflFande 4:19 jordabalken gäller fastigheter med äldre småhus. Ändringarna är avsedda att komplettera småhusköpsutredningens förslag till lagen "Förvärv av nya småhus". Av­sikten är således att 4:19 jordabalken inte skall tillämpas på fastigheter med nya småhus då dessa säljs av näringsidkare till konsument. För det fall lagens tillkomst drar ut på tiden eller helt uteblir torde enligt styrelsens uppfattning inget hindra alt även fastigheter med nya småhus omfattas av 4:19 jordabalken. Möjligen kan oklarhet då uppkomma angående när en fastighet skall betraktas som bostadsfaslighet. Är t ex en nybyggd tomt all betrakta som bostadsfaslighet då huset och tomten har olika säljare? Enligt styrelsens uppfattning är begreppet bostadsfastighet oklart även så lill vida alt häri kan intolkas obebyggd fastighet vilken enligt fastställd plan är avsedd att bebyggas med en- eller tvåbostadshus. Jämförelse kan tex göras med begreppet hyresfastighet som definieras i 1 § "lag (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet mm". Definitionen "annan fastighet som vid taxeringen betecknas som hyreshusenhet" omfattar även obegyggd fastighet som enligt plan skall bebyggas med hureshus. För att undvika oklarheter bör begreppet bostadsfastighet definieras i lagtexten eller också utbytas mot t ex fastighet med en- eller tvåbostadshus. Begrep­pet en- eller tvåbostadshus används i Plan- och bygglagen.

Näringsidkare

Utredningens näringsidkarbegrepp är delsamma som återfinns i annan konsumentlagstiftning. Med näringsidkare avses varje fysisk eller juridisk person som driver verksamhet av ekonomisk natur. Något krav på vinst uppställes inte men verksamheten måste bedrivas yrkesmässigt.

Kommuner kan försälja fastigheter på sådant sätt atl verksamheten skulle kunna betraktas som yrkesmässig. Styrelsen anser det emellertid angelägel att påpeka att kommuners försäljningsverksamhet inte alltid skall hänföras till näringsverksamhet. Sålunda sker en försäljning inte sällan som ett led i oflfentlig förvaltning där verksamheten har stöd i oflFenlligrältslig lagstiftning. Kommuner kan även sälja fasligheter helt utanför ramen för sin "yrkesmässiga" verksamhet.

Byggnadsarbete

Utredningen föreslås en begränsning av möjligheten för näringsidkare att friskriva sig från felansvar då denne före försäljningen utfört byggnadsar­bete på bostadsfaslighet. Som exempel på byggnadsarbete anges bl a dräne­ringsarbete och arbete på avloppsledning eller bmnn.

Plan- och bygglagen skiljer mellan byggnadsarbete och markarbete. Med

markarbete avses tex trädfällning, schaktning, fyllning eller packning.

183

Både i äldre och nyare bostadsområden kan finnas anledning för närings-     Prop. 1989/90:77 idkare atl vidta åtgärder med marken före försäljning av en fastighet. För    Bilaga 8 att avhjälpa fuktproblerm kan t ex gmndvattennivån sänkas, tomten ges en lutning från huset eller planteringar flyttas från husgmnden m m. Styrelsen önskar få begreppet bygnadsarbete tydligare avgränsat.

Sveriges villaägareförbund:

Förbundet avstyrker vad kommittén föreslagit då fråga är om säljare som är näringsidkare. Reglema för de fafi alt näringsidkaren utfört eller låtit utföra byggnadsarbete på en bostadsfaslighet, avsedd för en eller två familjer, och därefter i sin yrkesmässiga verksamhet överlåter fastigheten till en konsument, bör utformas efter mönster av vad som gäller för det konsumentskydd som numera är villkor för statliga lån till gmppbyggda hus (Småhus 80). Bl a bör preskriptionstiden för ulfört byggnadsarbete till den del del är fråga om tillbyggnad vara tio år och bestämmelsen härom ej vara disposiliv.

Sveriges fastighetsmäklarsamfund:

De intentioner som anförts som bakgmnd till paragrafen tillstyrkes och delas av Mäklarsamfundet. Vi anser dock all en näringsidkare inte bör få begränsa sitt ansvar för de byggnadsarbeten han utfört på ett småhus, ulan att det för dessa arbeten bör gälla en lagstadgad tio-årig preskriptionstid.

Vi ifrågasätter skäligen i atl en näringsidkare kan begränsa preskrip­tionstiden enbart genom att ett besiklningsullålande föreligger, (jmf 19 §, 3:e stycket).

Om en begränsning av preskriptionstiden ändock skall kunna ske på sätt som föreslagits i utredningen, bör besiktningen tillhandahållas av närings­idkaren varvid köparen endast skall svara för sådana fel, som anmärkts i besiktningen och som därmed beaktats vid överlåtelsen.

Fel eller brist som inte framkommer i besiktningsinstmmentet, men som framkommer under den tre-åriga reklamationsfristen, skafi alllid näringsidkaren svara för.

Enhetlig lagstiftning bör eftersträvas, därför anser vi alt tio-årig pre­skription är att föredra, såsom också föreslås i 1986 års belänkande (SOU 1986:38, sid 34).

För att ändå kunna göra en total friskrivning, utan all beakta förevarande paragraf, behöver fastigheten endast transporteras på ytterligare en nä­ringsidkare än den som låtit utföra byggnadsarbeten på bostadsfastigheten. Detta innebär all man med stor sannolikhet också kommer att förfara på ett sådant sätt.

Möjligheten lill friskrivning bör därför inskränkas som föreslagits i

19 d §, även i den situationen atl fastigheten efler utförda byggnadsarbeten

överlåtits mellan näringsidkare eller juridiska personer, som innehaft fas­

tigheten i sin yrkesmässiga verksamhet.

184

Småhusägare i Västerås:

Prop. 1989/90:77

Friskrivning skall för att vara gällande utformas så att parterna är väl       Haga 5 införstådda med innebörden i sakförhållandet. En friskrivning får således aldrig göras tvetydig.

Konsumentvägledarnas förening: Se avsnitt 5.

8 övergångsregler m. m.

Södra Roslags tingsrätt:

Enligt tingsrättens mening är de av utredningen framförda skälen för en tillämpning av de nya bestämmelsema om reklamation och preskription på äldre köp inte tillräckligt starka för atl gå ifrån huvudregeln, all ny lag inte skall ges verkan på avtal som ingåtts före ikraftträdandet. Tingsrätten avstyrker därför förslaget i denna del.

Tingsrätten har i det föregående avstyrkt all särskilda regler om rekla­mations- och preskriptionslider skall gälla när en näringsidkare säljer en fastighet till konsument. Tingsrätten har vidare avstyrkt förslaget om en begränsning i avtalsfriheten i konsumentförhållanden. Om likväl särskilda regler för dessa fall bör gälla, anser tingsrätten atl de bör tas in i en särskild konsumenllag avseende fastighetsköp.

Juridiska fakultetsstyrelsen vid Uppsala universitet:

Så som övergångsbestämmelsema är utformade kommer de nya reglema om reklamation och preskription att ingripa i gällande avtalsförhållanden, nämligen i de köpeavtal som ingåtts innan nya lagen trätt i krafl och där det då gått mindre än tio är efter köpeavtalet. Sä är fallet med minskningen i köparens rätt genom den treåriga reklamationsgränsen och även med den eventuella ökningen i köparens rätt när del gäller utgångspunkten för den tioåriga preskriptionstiden. 1 den mån man finner det tveksamt om någon av de föreslagna nya reglerna bör genomföras, stärker denna retroaktiva effekt skälen mot förslaget. Ovan har anförts skäl som talar för att det är tveksamt om det finns behov av den nya treårsgränsen.

Sveriges fastighetsmäklarsamfund:

Formema för överlåtelse av bostadsrätter regleras i bostadsrältslagen. Oaktat överlåtelsen betr bostadsrätten, avser lös egendom och andel i en förening med därtill kopplad nyttjanderätt kommer likartade problem som vid överlåtelse av fast egendom betr ansvar för fel.

Del är därför angeläget att man utreder frågan om atl tillskapa lämpliga

regler för bedömning av fel och rätt att häva, som finns i Jordabalken, att

intas i bostadsrältslagen. Problemområdena har väsentliga anknytningar

185

och borde betr bostadsrättens inre skick kunna behandlas på ett likartal     Prop. 1989/90:77

sätt som felreglerna i Jordabalken.

Bilaga 8

9 Lagtekniska frågor

Hovrättenför Västra Sverige:

Utkast lill lagtext

Hovrätten vill framhålla alt det följande utkastet inte gör anspråk på att vara helt genomtänkt eller färdigt. Det skall främst ses som en konkretise­ring av de synpunkter som hovrätten anfört i det föregående. Utkastet är skrivet med annat typsnitt. Utkastet kommenteras dels i fotnoter, dels i anslutning till de olika reglerna i utkastet.

14a § Avviker fastigheten från vad säljaren utfäst eller får anses ha utfäst, kan köparen med anlednng av felet göra gällande de påföljder som nämns i 12 §.*'

Vill köparen åberopa fd, som avser en fysisk egenskap, skall han under­rätta säljaren om detta (reklamation) inom skälig tid efler det att han märkt eller bort märka felet. Reklamerar köparen inte i lid, föriorar han rätten all åberopa felet.

Hovrätten föreslår att termen fel används i samtliga berörda regler. Som kommer att framgå, blir reglema ertklare att skriva och lättare att förstå.

Om man bryter ut regeln om de konkreta felen ur 4:19 och placerar den i en särskild paragraf som inleder de olika reglerna om fel, förtydligas att regeln om utfästelser gäller alla typer av egenskaper (alltså inte bara fysis­ka);** dessutom markeras alt regeln om konkreta fel och regeln om faktiska (abstrakta) fel inte har något nödvijndigl inbördes samband. Vidare mar­keras att övriga subjektiva eller individuella moment (d. v. s. andra än utfästelser, som ju är de klaraste fallen av individuella eller subjektiva eller konkreta moment) får vägas in i de övriga felreglerna. Om man godtar hovrättens förslag att säljarens felansvar vid konkreta fel inte skall preskri­beras förrän efter tio år, blir reklamationsregeln också tydligare.

1 den följande regeln, 19 §, är den viktigaste skillnaden jämfört med utredningens förslag, att felet definieras. Detta markeras ytterligare av att paragrafen innehåller ett enda stycke. 1 den följande 19a § markeras att undersökningsplikten, i enlighet nred vad hovrätten tidigare anfört, bör vara fristående från och således ej ingå i felbegreppet.

19 § Avviker fastigheten, utan att fall som avses i 14a- 18 §§*' förelig­ger, från vad en köpare kan förvänta sig med hänsyn till främst det slag av

*'Hänvisningen i nuvarande 4:19 är utformad så att 12 § skall ha "motsvarande

tillämpning". Eftersom 4:12 innehåller en regel om vårdslöshet kan hänvisningen

lätt missuppfattas; en hänvisning som avser påföljderna i 12 § blir tydligare.

*' Se även betänkandet, s 87, där detta betonas.

*' På det sättet markeras ytteriigare att regeln om faktiska (abstrakta) fel är en

allmänt supplerande regel, om ingen av de andra felreglerna är tillämplig.

186

fastighet som köpet avser men även till priset och andra omständigheter,**     Prop. 1989/90:77

föreligger fel i fastigheten.

Bilaga 8

19a § Köparen får göra ett fel enligt 19 § gällande, om felet inte bort upptäckas vid en noggrann undersökning före köpet;*' omständigheterna i det särskilda fallet kan dock medföra att kraven på köparens undersökning mildras eller skärps.

Gäller köpet en bostadsfaslighet som är avsedd för en eller två familjer och som förvärvas för privat bmk, kan parterna avtala alt fasligheten i stället skall besiktigas av en i byggnadstekniska frågor erfaren' person. Besikt­ningsmannen, som skall utses av parterna gemensamt, '' skall upprätta skriftligt utlåtande över besiktningen där han skall anmärka de fel och tecken på fel som han upptäcker. Har utlåtandet varit tillgängligt för parterna före köpet, får köparen efter köpet åberopa endast fel eller tecken på fel som ej anmärkts i utlåtandet.

Andra stycket motsvarar 19 § tredje stycket i utredningens förslag. Re­geln har delats upp i flera meningar (utredningens regel beslår av en enda lång mening). Hovrätten anser att det av regeln bör framgå vad som skall stå i utlåtandet. Vidare är det bättre att klart ange vad som gäller, d. v. s. att köparen bara kan åberopa fel som inte anmärkts, än att som i utred­ningens förslag ange att köparen fullgjort sin undersökningsplikt.

19 b § Om köparen har rätt att göra fel enligt 19 § gällande, kan han häva köpet eller kräva avdrag på priset. Köpet får hävas endast om felet är väsentligt eller om säljaren förfarit svikligt."

** En omständighet som kan ha betydelse är att säljaren rent faktiskt upplyst köparen om en bristfällighet; detta fall kan jämställas med en friskrivning i fråga om viss egenskap. I så fall föreligger inte fel över huvud taget. Säljaren kan t.ex. ha upplyst köparen om att det läcker in vatten i källaren varje höst och att detta beror pä att dräneringen är igenslammad. Detta fall av upplysning skall skiljas från vad som kan kallas varnande besked som kan ha betydelse på det sättet att undersökningsplikten skärps, se nedan. En omständighet som mildrar (utesluter) undersökningsplikten är att säljaren lämnat en utfästelse, d. v. s. att det rör sig om ett konkret fel enligt 14a §. Detta följer redan av att det inte finns någon regel om undersökningsplikt i den paragrafen.

*"* Det bör i motiven framhållas att man vid bedömningen skall ha som utgångspunkt att det rör sig om en normalt bevandrad och erfaren köpare (jfr bonus pater familias i skadeståndsrätten). Till skillnd från utredningens förslag skall det således betonas att det rör sig om en objektiv bedömning; jfr betänkandet, s 702 st. '"Omständigheter som kan skärpa undersökningsplikten är t.ex. varnande besked från säljaren (som dock inte är så preciserade att de enligt första stycket skall leda till att fel inte alls föreligger), t.ex. att han sagt till köparen att det läckt in vatten i källaren utan att han kunnat hitta någon direkt förkjaring till det (till skillnad från exemplet i anslutning till första stycket). En sådan upplysning är ett incitament för köparen att gå vidare med sin undersökning.

" I hovrättens utkast har "opartisk" fått utgå; hovrätten hänvisar till vad som anförts i avsnitt 4.3.4. ovan.

' Bisatsen motsvarar utredningens "som godtagits av säljaren och köparen"; termen

godta synes inte ha någon självständig funktion i sammanhanget.

" Eftersom konkreta och abstrakta fel inte behandlas i samma paragraf i hovrättens

utkast blir påföljdsurvalet (alltså att skadestånd i princip inte skall utgå) blir tydliga­

re.

187

Avdrag skall beräknas så alt det motsvarar...'"

Prop. 1989/90:77

Om säljaren förfarit svikligt (eller om felet innebär att fastigheten saknar    Bilaga 8 en egenskap som får anses av avgörande betydelse för att fasligheten skall kunna användas för sill ändamål), har köparen även rätt till skadestånd.

Om det anses lämpligt att lagfästa principen om garantifiktion, som hov­rätten behandlat i avsnitt 6 ovan, kan regeln inom parentes i tredje stycket tas med. 1 rättsfallet, NJA 1978 s307, framhålls att del rör sig om ett mycket begränsat utrymme för skadestånd; alla de omständigheter som därvid kan beaktas, kan knappast anges i lagtext. Det förutsätts att regeln innefattar de begränsningar som anges i rättsfallet. Genom alt regeln placeras i direkt anslutning till regeln om abstrakta fel markeras att kärn­egenskaper inte har något att göra med konkret felbedömning och att kärnegenskaper kommer in först på påföljdsstadiel. Eftersom del rör sig om en påföljdsregel bör den placeras i samma paragraf som övriga påfölj­der. Regeln är utformad som en regel om strikt skadeståndsansvar. Man slipper den konstlade skadeståndsgrunden garantifiktion.

19c§ Vill köparen åberopa fel skall han underrätta säljaren om detta (reklamation) inom skälig tid efter det all han märkt eller bort märka felet. Reklamerar köparen inte i tid, förlorar han rätlen alt åberopa felet.

Talan om hävning skall väckas inom ett från tiUträdel. Har säljaren förfarit svikligt, får hävningstalan viickas inom tio från tillträdel.

Säljarens ansvar för fel upphör när det gått tre år från tillträdesdagen. Har en näringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet lill en konsument för dennes privata bruk sålt en bostadsfaslighet, som är avsedd för en eller två familjer, eller har en säljare handlat i strid mot tro och heder, upphör säljarens ansvar dock först då det gått tio år från tillträdesdagen. Har köparen inte gjort fel gällande inom de nämnda tidsperioderna, ansvarar säljaren inte längre för felet.

Hovrätten har tidigare framhållit att man bör hålla i sär reklamation och preskription; se avsnitt 5. Reklamationsfrislen regleras i första stycket. 1 anslutning till den bör regeln om rätisföljden av för sen reklamation flyttas från 19c§ 1st i utredningsförslaget. 1 tredje stycket återfinns preskrip­tionsreglerna. Regeln om preskription av hävningsrätten förs lämpfigen från 19c § 2st i utredningsförslaget som ett andra stycke; därmed återstår inget av 19c § i utredningsförslaget.

I 19d § nedan kan regler om friskrivning samlas. I första stycket kan lämpligen en allmän regel om friskrivning föras in. Hovrätten hänvisar till vad som sagts om egenskapsfriskrivningar och påföljdsfriskrivningar m.m. i avsnitt 4.3.1 och om upplysningsplikt i avsnitt 4.3.2. ovan. I regelns andra stycke återfinns i något ändrat skick 19d § i utredningsför­slaget.

19d§ Friskrivning, som rör viss egenskap hos fastigheten, skall vara preciserad för att gälla; i del avseende säljaren sålunda friskrivit sig förelig-

'" Antingen reparationskostnaden eller värdeskillnaden. Om värdeskillnaden före­

dras skall dock den relevanta tidpunkten vara köpet och inte tillträdet; se avsnitt 8

ovan.

188

ger ej fel, även om fastigheten skulle avvika på del sätt som sägs i 19 §. En     Prop. 1989/90:77 friskrivning, som hell fritar säljaren från ansvar, skall vara tydlig och klar    Bilaga 8 för all gälla; för ell fel, som köparen inte bort upptäcka och som säljaren känt till eller bort känna till, svarar säljaren dock trots friskrivningen, såvida han inte särskilt upplyst köparen om felet."

Har en näringsidkare utfört eller låtit utföra byggnadsarbete (av ej endast ringa omfattning)'* på en bostadsfastighet, avsedd för en eller två familjer, och har han därefter i sin yrkesmässiga verksamhet såll fastigheten lill en konsument för dennes privata bmk, får partema i avtalet inte begränsa konsumentens rätt enligt 1919c§§,'' såvida ej annat följer av tredje stycket.'

Näringsidkare som avses i andra stycket får, omsådant besiklningsullålan­de som avses 19 a § andra stycket varit tillgängligt för konsumenten före köpet, begränsa sitt ansvar så att

1.   han fritar sig från skyldighet atl betala skadestånd under fömtsätt­

ning" att han låtit avhjälpa felet eller erbjudit sig att avhjälpa det, eller

2.   begränsar den lid han eljest*" enligt 19c § 3 st ansvarar för fel lill tre

år.

Södra Roslags tingsrätt:

19 § tredje stycket

Med hänsyn till tingsrättens ställningstagande all regeln bör göras generellt tillämplig vid samtliga faslighelsöveriåtelser bör paragrafen formuleras om. Då paragrafen under sådana förhållanden också kommer all avse obebyggda fastigheter bör kvalifikationskravet för besiktningsmannen vara att denna är erfaren i fastighetstekniska frågor.

19a §

Paragrafen är svartast och otymplig. Den bör bearbetas språkligt.

19b och c §

Tingsrättens ställningstagande i sak innebär att särskilda regler inte bör gälla för konsumentförhållanden. Detta föranleder ändringar i båda para-

 Som framgår regleras bara upplysningsplikt i samband med generell friskrivning. Det bör dock i motiven klargöras om och i vad mån säljaren helt allmänt har en upplysningsplikt.

' Som hovrätten framhållit i avsnitt 4.3.4. ovan bör det markeras att regeln inte skall vara tillämplig annat än då näringsidkaren gjortmera betydande arbeten. Om dessa skäl godtas, kan formuleringen inom parentes tas med.

'' Eftersom utredningens lagförslag i 19c § arbetats in i andra regler, har hänvisning­en ändrats.

'* Utredningens förslag har ändrats redaktionellt. Det bör vara bättre att i detta stycke bara slå fast att huvudregeln är att felreglerna är tvingande till konsumentens förmån. Även om stycket fortfarande består av en enda mening är meningen i vart fall kortare och enklare. Även det följande stycket blir kortare och klarare. '' Ordet om har bytts ut mot under förutsättning att, vilket gör innebörden av regeln klarare.

*" Hovrätten har tidigare markerat skillnaden mellan reklamationsfrist och preskrip­

tionsfrist. Ordet reklamationsfrist bör därför inte användas.

189

grafema. Enligt tingsrättens mening bör paragraferna arbetas samman     Prop. 1989/90:77 efler samma modell som den nordiska arbetsgmppen för köplagstiftning     Bilaga 8 använt i 34 § det svenska förslaget till ny köplag (NU 1984:5).

1 19b § andra stycket anges atl reldamationsfristen skall vara tio år om säljaren har handlat i strid mot tro och heder. I motiven lill paragrafen talas det om svikligt förfarande. Avses det senare, bör det uttrycket användas. Begreppet skulle i så fall också korrespondera med 19c § andra stycket.

I9d§

1 del föregående har tingsrätten i sak avstyrkt del förslag som kommer till uttryck i paragrafen. Förslaget är dämtöver svårbegripligt. Om det skall genomföras bör paragrafen bearbetas språkligt.

190

Sammanställning av remissyttranden över avsnitt 1 Köp av       Prop. 1989/90: 77 byggnad på ofri grund i betänkandet (SOU 1988:66) Köp av      Bilaga 9 byggnad på ofri grund m. m.

Efter remiss har yttranden över betänkandet (SOU 1988:66) Köp av byggnad på ofri gmnd m.m. avgivits av hovrätten för Västra Sverige, Södra Roslags tingsrättiMalmö tingsrätt, riksåklagaren, konsumentverket, juridiska fakultetsslyrelsen vid Uppsala universitet, riksskatteverket, plan-och bosladsverkei, Sveriges trähusfabrikers riksförbund. Näringslivets byggnadsdelegation. Småföretagens riksorganisation. Svenska kommun­förbundet, Stockholms kommun, Lantbmkarnas riksförbund, Sveriges advokatsamfund, Sveriges fastighetsägareförbund, Sveriges industriför­bund, Sveriges villaägareförbund. Svenska bankföreningen. Svenska spar­banksföreningen, Sveriges föreningsbankers förbund. Riksförbundet Vi i småhus, Mäklarsamfundet, Sveriges aktiva fastighetsmäklares förbund. Svensk faslighetsförmedling AB samt Svenska förbundet för koloniträd­gården och Fritidsbyar.

Byggentreprenörerna, Sveriges byggmäslareförbund, BPA Byggproduk­tion Aktiebolag, Sveriges domareförbund. Sparbankernas faslighetsbyrå aktiebolag saml Konsumentvägledarnas förening har beretts tillfälle all yttra sig över belänkandet men avstått från all yttra sig.

I det följande redovisas remissinstansernas synpunkter på förslagen i avsnitt 1 Köp av byggnad på ofri gmnd i betänkandet.

Hovrättenför Västra Sverige:

Utredningen föreslår all JB:s regler om säljarens felansvar vid fastighets-försäljning skall gälla även vid försäljning av byggnader som uppförts på annans mark. Byggnad på annans mark är lös egendom och formellt är då köplagen tillämplig på olika typer av kontraktsbrott. Vid försäljning av byggnad som är tillbehör till fastighet blir 4 kap JB tillämpligt vid kon­traktsbrott. De allra flesta av de många rättsfall som gäller fel i faslighet rör just byggnadens skick och mera sällan andra egenskaper hos fastigheten. Genom den omfattande rättspraxis som alstrats under den lid JB gällt har reglema kompletterats och förtydligats. Eftersom det knappast är någon tvekan om att överlåtelse av byggnader har större likheter med fastighets­köpet än med överlåtelse av annan lös egendom, ligger det därför nära till hands att uttryckligen lagreglera detta. Hovrätten tillstyrker därför i allt väsentligt vad utredningen i denna del anför.

Det kan dock finnas anledning alt lämna några kompletterande syn­punkter.

Utredningen fömtsätter atl de regler som föreslagits i etl tidigare delbe­

tänkande, SOU 1987:30, skall komma alt gälla även i fråga om om byggna­

der på annans mark. Hovrätten har i sitt remissvar till del betänkandet

framfört delvis ganska kritiska synpunkter på utredningens förslag till änd­

rade regler i fråga om säljarens felansvar. Hovrätten vill framhålla att denna

kritik slår kvar. Den omständigheten all hovrätten tillstyrker alt fdansvarel

beträflFande fasligheter och byggnader på annans mark regleras på samma

191

sätt innebär således inte någon ändrad inställning till hur själva felansvaret     Prop. 1989/90:77 i sig skall utformas. Vad hovrätten ställer sig positiv till är således alt båda     Bilaga 9 typerna av egendom skall omfattas av samma regler, så som dessa nu är eller kommer att bli utformade.

Utredningen framhåller i sin specialmotivering att den föreslagna nya paragrafen gäller byggnad som är lös egendom och atl reglerna om fastig­hetsköp blir direkt tillämpliga om byggnad och faslighet ägs av samma person.' En byggnad som är tillbehör lill fastighet kan dock överlåtas för sig.' I ell sådant fall är således byggnaden tillbehör till en fastighet då byggnaden överlåts, men det rör sig likväl inte om ett fastighetsköp. För tydlighetens skull bör anmärkas alt reglerna om fastighetsköp bör gälla även i fråga om denna kategori.

Utredningen avfärdar möjligheten alt det kan vara aktuellt med rättsliga fel i en byggnad på annans mark. När det gäller fel enligt 4:15 och 16 JB är det antagandet rikligt. Likaledes kan det knappast vara aktuellt med servitutsbelastningar. Däremot kan man ifrågasätta om inte regeln i 4:17 JB i övrigt kan bli tillämplig. En byggnad på annans mark kan vara uthyrd vid överlåtelsen. Frågan är om en sådan hyresrätt gäller även mot ny ägare av byggnaden. Reglema om sakrättsligt skydd för nyttjanderättshavare i 7:11 15 JB gäller visserligen uttryckligen endast dä fastighet överlåts, men reglema bör vara åtminstone analogt tillämpliga. 1 konsekvens med detta bör en sådan rättslig belastning behandlas köprättsligt på samma sätt som vid fastighetsöverlåtelse. Detta talar för all regien i 4:17 1 st. JB bör gälla även vid överlåtelse av byggnad på annans mark.

Då en byggnad på annans mark säljs kan frågan uppkomma vad som egentligen ingår i byggnaden. 1 brist på uttrycklig lagreglering ligger det enligt hovrättens mening nära till hands att tillämpa reglema i 2 kap. 2 och 4 §§ JB analogt. Oavsett om man tillämpar dessa regler analogt eller ej måste det vara helt klart att sådana föremål i en byggnad som en nyttjande­rättshavare eller eljest annan än byggnadens ägare tillfört byggnaden inte gärna kan ingå i en överlåtelse av byggnaden. Byggnad på annans mark kan inte godtrosförvärvas;' det ligger nära till hands alt anta all förvärvare av byggnad på annans mark inte kan göra godtrosförvärv av sådana föremål i byggnaden som tillhör annan än säljaren." Är detta riktigt, uppkommer samma konflikt som för fastighetsköpets del regleras i 4:17 2 st. JB. Även denna regel bör därför göras tillämplig på överiåtelse av byggnad på annans mark.

Heh klart är i vart fall att de frågor som hovrätten berört i anslutning lill 4:17 1 och 2 st JB behöver utredas ytterligare.

' Betänkandet s. 68.

 Visserligen får en sådan överlåtelse inte sakrättslig verkan förrän byggnaden skilts från fastigheten, 2:7 JB, vilket medför att det knappast är särskilt praktiskt att överlåta större byggnader separat, men i fråga om mindre byggnader är det fullt tänkbart.

 Hastad, Sakrätt avseende lös egendom, 3:e uppl. 1986.

" En fastighetsförvärvare gör sannolikt inte något godtrosförvärv av föremål som kan

vara tillbehör men som i det konkreta fallet är lös egendom, se[REDACTED_EFTERNAMN], Fastighets­

köp, 1 l:e uppl. 1989, s. 145.

192

Södra Roslags tingsrätt:

Prop. 1989/90:77

Tingsrätten ansluter sig till förslaget att reglerna om fel harmoniseras med     rJäga 9 dem som gäller för fast egendom. Den lagtekniska lösningen tillstyrks.

Utredningen avvisar tanken på formkrav vid överlåtelse. Tingsrätten delar den bedömningen. Utan vägande skäl bör man inte begränsa parters frihet alt välja form för avtalets ingående. När del gäller förvärv av nu aktuellt slag saknas det avgörande motivet för skriftlig form, nämligen att den upprättade handlingen skall tjäna som underlag vid någon typ av offentlig registrering. Frågeställningen torde fö. mest vara av teoretisk natur; det övervägande antalet överiåtelser torde ske skriftligt trots avsak­naden av lagreglering.

Malmö tingsrätt:

Tingsrätten ansluter sig till utredningens förslag att jordabalkens felregler görs tillämpliga även vid köp av byggnad på ofri grund. Enligt regeringens proposition 1988/89:76 om ny köplag faller köp av byggnad på annans mark under lagens tillämpningsområde. De i nuvarande köplag gällande reglerna om farans övergång (17 §), fel i bestämt gods (42 §) saml reklama­tion och preskription (52-54 §§) motsvaras i propositionen av 13§ (fa­rans övergång), 30 och 37-40 §§ (fd) saml 32-33 §§ och 35 §§ (reklama­tion och preskription).

Konsumentverket:

Konsumentverket tillstyrker förslaget.

Reglerna om köp av fast egendom är avpassade för denna typ av objekt. Från praktisk synpunkt föreligger ingen skillnad mellan köp av bebyggd fastighet och köp av byggnad på ofri grund. Särskilt kring reglerna om fel i fastighet har en omfattande domstolspraxis utbildats, som saknar mot­svarighet vid köp av lös egendom. Flertalet byggnader på ofri grund utgörs av fritidshus eller permanenlbostäder. Mot denna bakgrund finner verket den föreslagna lagändringen väl motiverad.

Juridiska fakultetsslyrelsen vid Uppsala universitet:

Utredningen föreslår att reglerna i JB 4:11, 12 och 18 samt de av utred­ningen år 1987 föreslagna reglerna i JB 4:19- 19d skall gälla i stället för Köplagens nuvarande regler i §§ 17, 42 och 52 54 vid köp av byggnad på annans mark.

Trots att direktiven angivit att utredningen bör överväga om reglerna

för överiåtelse av byggnad kan "bringas i bättre överensstämmelse med"

vad som bör gälla för fastighetsöverlåtelser, har utredningen i denna del

begränsat sitt förslag lill felreglerna. Detta skulle medföra atl man för etl

och samma köp av byggnad på annans mark får att tillämpa olika regelsy­

stem: för fel. Jordabalkens regler, men för andra händelser, t. ex. dröjsmål.

Köplagens regler och kanske rentav Konsumentköplagens regler.

193

13   Riksdagen 1989/90. 1 saml. Nr 77

Andra viktiga punkter där enligt utredningens förslag jordabalksreglerna Prop. 1989/90:77 inte skulle komma att gälla vid köp av byggnad gäller t. ex. sådana frågor Bilaga 9 som formkravet där utredningen avvisar tanken alt föreskriva skriftlig form för köp av byggnad på annans mark och frågorna i vad mån det är möjligt alt avtala om överlåtelseförbud eller om svävarvillkor. Del före­kommer all det på en fastighet ftnns en byggnad som tillhör fasligheten och en annan byggnad som inte tillhör fastigheten. Fastigheten kanske ägs av mannen som ensam har lagfan; på fastigheten och den särskilda byggna­den tillhör hans huslm. (Se utredningens exempel s. 27y.) Om då makarna i gemensamt avtal säljer både fiistighelen och den särskilda byggnaden, kommer det efteråt att framstå som förvånande för dem och för köparen att Jordabalkens felregler gäller för hela aflfären men atl reglerna för fastighet inte i övrigt gäller för köpet av den särskilda byggnaden.

Det skulle ha varit värdefullt om utredningen närmare hade analyserat vilka nackdelar ell sådant dubbelt regelsystem skulle föra med sig och i vad mån de utgör skäl som talar emot utredningens förslag i denna del.

När det gäller förhållandet mellan de av utredningen föreslagna felreg­lerna och motsvarande lösningar i den blivande nya utformningen av Köplagen och Konsumenlköplagen, har utredningen, naturligt nog, av tidsskäl inte kunnat göra mera än att notera problemet (s. 65).

Förslaget till ny Konsumentköplag (SOU 1984:25) vill utvidga lagens omfattning till att gälla alla former av lös egendom. Konsumentköplagens felregler skulle i så fall kunna komma att gälla de överlåtelser av byggnad på annans mark som förmedlas av fastighetsmäklare. Även om småhus­köpsutredningens nu framlagda förslag antas oförändrat, kommer då dess felregler att bli verkningslösa för många överlåtelser av byggnad på annans mark. Det blir här en uppgift för departementet att välja regelsystem för fel i köpt byggnad: (1) Jordabalken, (2) Jordabalken och Konsumenlköplagen, (3) Köplagen och Konsumenlköplagen, eller (4) Köplagen.

Om i stället Konsumenlköplagen begränsas till att även i fortsättningen enbart gälla "varor" (eller "lösa saker"), blir det av intresse för lagstifta­ren att ta ställning till vilka felregler som är lämpligast för byggnad på annans mark. Jordabalkens regler (i hittillsvarande eller eventuell ny ut­formning) eller den nya regleringen i Köplagen med anledning av Prop. 1988/89:76. Den jämförelse som utredningen gör mellan nuvarande köp-lagsregler och jordabalksreglerna bör därför under departemenlsbehand-lingen ersättas med en jämförelse mellan de nya köplagsreglerna och jordabalksreglerna. Först efter eji sådan jämförelse är det rimligt atl la ställning till om felregler enligt Jordabalken är en lämplig lösning vid köp av byggnad på annans mark. 1 den följande analysen begränsar sig dock fakultetsstyrelsen till att jämföra en reglering enligt Jordabalken med nuvarande köplagsregler.

Den allmänna motiveringen för utredningens förslag att låta Jordabal­

kens felregler gälla för köp av byggnad på annans mark tycks inte vara att

man därmed skulle åstadkomma felregler med en bättre avvägning mellan

parternas intressen. Man grundar alltså inte sitt ställningstagande på att en

jämförelse mellan Jordabalkens oi:h Köplagens felregler visar all Jordabal­

ken har den i sak lämpligaste lösningen även för byggnad på annans mark.

194

Det motiv som anges är i stället, i olika variationer, att man bör ha regler     Prop. 1989/90:77 som är lika för köp av byggnad oavsett om byggnaden är fast eller lös     Bilaga 9 egendom. Man vill alltså i detta avseende ha ett enhetligt regelsystem och framhåller att enhetlighet framstår som naturlig för köparen. Denna syn­punkt finns det anledning att uttala viss förståelse för.

Såsom redan utvecklats ovan under 2.1. kan man emellertid konstatera att enhetliga regler överhuvudtaget torde uppfattas som naturliga för par­terna vid ett köp av byggnad. Detta gäller inte bara att samma regler skall gälla oavsett om byggnaden är fast eller lös egendom. Det gäller lika mycket alt ett och samma regelsystem Jordabalkens eller Köplagens skall gälla för hela det avtal om köp av byggnad som parterna ingår. All andra viktiga delar av Jordabalkens reglesystem inte kommer atl gälla, är därför ett skäl som talar emot all Jordabalkens felregler separat görs tillämpliga. Med utredningens val, att endast göra Jordabalkens felregler tillämpliga, blir därför parternas förväntan om enhetliga regler ett skäl som talar både för och emot den lösning utredningen föreslår.

Utredningen jämför felreglerna i nuvarande Köplag med dem i Jorda­balken enligt nuvarande lydelse och med utredningens tidigare förslag till ändringar. Som den viktigaste skillnaden anger man atl köparens under­sökningsplikt är mer vidsträckt i Jordabalken. Man har klart för sig att därmed en övergång till Jordabalkens regler skulle ge köparen en för­sämrad ställning. Man uttalar dock (s. 60m), att det "inte finns någon anledning att inte kräva lika långtgående undersökningsplikt för den som överväger att köpa en byggnad på ofri gmnd" som för den som skall köpa en byggnad med mark, och lägger sedan till att ett besiktningsutlåtande enligt utredningens tidigare förslag till regler (föreslagna JB 4:19 st. 3) kan "desarmera" köparens undersökningsplikt (s. 60y 6lx). Det framgår inte om utredningen anser atl den tidigare föreslagna regeln i § 19 st. 3 som dock endast avser småhus varit en förutsättning för utredningens beslut att föreslå att man nu skall låta Jordabalkens felregler gälla för byggnad på annans mark.

1 och för sig har utredningen rätt i att köparens undersökningsplikt med Köplagens nuvarande utformning är mindre vidsträckt än enligt Jordabal­ken. 1 de situationer, där regeln i KöpL § 47 ger beskedet atl köparens undersökning alls får någon betydelse för säljarens felansvar vid köp av byggnad på annans mark, kan visserligen köparens undersökningsplikt redan nu visa sig vara lika omfattande som enligt Jordabalken. Delta gäller när köparen före köpet undersökt byggnaden eller av säljaren uppmanats att undersöka den. Del torde endast vara i fall där köparen varken under­sökt eller av säljaren uppmanats att så göra som köparens undersöknings­plikt skulle bli tyngre genom att Jordabalkens felregler görs tillämpliga.

För jämförelsen av köparens ställning enligt de två lagarna är del emel­

lertid av vikt att observera att utredningen inte tagit upp det grundläggan­

de rekvisit som gäller för köparens skydd mot faktiska fel både enligt

Jordabalkens dolda-felregel och enligt KöpL § 42, nämligen att felet måste

vara en avvikelse från köparens rimliga förväntan. Som närmare utveck­

lats i fakulletsstyrdsens yttrande över SOU 1987:30 har man alt räkna

med all detta rekvisit avsevärt inskränker betydelsen av det rekvisit som

195

ligger i köparens undersökningsplikt (eller rättare: i möjligheten för köpa-     Prop. 1989/90:77 ren att upptäcka felet genom undersökning). På så vis reduceras avsevärt     Bilaga 9 tyngden av den skillnad som nu finns mellan köparens undersökningsplikt enligt Köplagen och Jordabalken.

Som närmare utvecklats i fakultetsslyrelsen tidigare yttrande kan starka invändningar riktas mot utredningens förslag till ny utformning av JB 4:19. Förslaget i st. 3 om besiklningsullålande är inte hållbart och förslaget till st. 2 med en precisering av köparens undersökningsplikt blir missvisan­de om man inte samtidigt anger det gmndläggande rekvisitet "avvikelse från rimlig förväntan".

Samtidigt som man alltså enligt fakultetsstyrelsens åsikt närmast har atl bedöma om det är lämpligt att för köp av byggnad på annans mark ersätta Köplagens felregler med Jordabalkens nuvarande regler, gäller enligt del nu sagda atl redan rekvisitet "av\'ikelse från rimlig förväntan" medför att skillnaderna mellan de båda lagarnas krav för att ge köparen felskydd inte är så stor som utredningen måhända föreställt sig. En närmare analys av rättspraxis beträffande Köplagen skulle sannolikt ytterligare bekräfta alt skillnaden i realiteten inte är särskilt stor. Även om möjligen utredningen sett sitt tidigare förslag till ny utformning av JB 4:19 som en fömtsättning för sitt nu framlagda förslag att göra Jordabalkens felregler tillämpliga, torde man därför vid departementsbehandlingen kunna utgå från att köpa­rens felskydd i vart fall inte skulle bli avsevärt försämrat om Jordabalkens felregler görs tillämpliga på köp av byggnad på annans mark.

Summan av det nu sagda blir att den försämring av köparens felskydd som skulle bli resultatet av att man gör Jordabalkens nuvarande felregler tillämpliga på köp av byggnad på annans mark inte är av sådan tyngd att den i och för sig behöver hindra alt man genomför en sådan lagändring om den av andra skäl anses motiverad. Det avgörande för frågan om man nu skall göra Jordabalkens felregler tillämpliga även för byggnad på annans mark blir därför hur starka skäl man kan utveckla för en sådan lagändring. Utredningen har som huvudsakligt motiv för sitt förslag anfört behovet av enhetliga regler och har därvid särskilt framhållit avtalsparternas inställ­ning till vad som är naturligt när en fastighetsöverlåtelse också omfattar överlåtelse av en byggnad som inte är fast egendom. För att kunna bedöma i vad mån det argumentet har någon tyngd behöver man dock ha en uppfattning om hur vanlig den åsyftade situationen är. Utredningen har inte visat på något material som ger svar på den frågan. Mot utredningens argument med hänvisning lill "enhetlighet" kan, å andra sidan, som ovan anförts påpekas atl del för ett och samma köp av byggnad på annans mark med utredningens förslag kommer att bli bristande "enhetlighet" på del viset att köpet, när det gäller felproblemen, kommer all följa Jordabalkens regler men när det gäller övriga frågor kommer att följa Köplagens regler.

När utredningen föreslår att Jordabalkens felregler skall göras tillämpli­

ga i stället för Köplagens, måste man samtidigt genom den nya regeln i

Köplagen (§ 72) stadga att motsvarande regler i Köplagen inte skall gälla. I

förslaget till § 72 las emellertid bara upp §§ 17, 42 och 52-54. Utredning­

en har inte utvecklat varför man avstått från all i denna uppräkning av

regler som inte skall gälla la med sådana fdansvarsregler som §§ 44, 47, 48

196

och 49. För all åstadkomma den angivna "enhetligheten" bör ju alla     Prop. 1989/90:77

felregler i Köplagen tas undan.

Bilaga 9

I uppräkningen av regler i JB 4 kap. som skall gälla nämns 4:18 som reglerar rådighelsfel. I motivtexten nämns här det viktiga fallet att bygg­nad är uppförd utan bygglov (s. 69n). Utredningen synes emellertid inte ha observerat alt den viktigaste felansvarsregeln på den punkten sedan 1977 funnits i Lag (1976:666) om påföljder och ingripanden vid olovligt byg­gande. Numera finns den i nya Plan- och bygglagen 10:25. Den regeln lorde redan nu gälla lika för köp av byggnad oavsett om byggnaden är fast eller lös egendom.

Man kan utgå från att en överlåtelse av byggnad på annans mark oftast är förenad med att säljaren samtidigt överlåter sin räll alt ha kvar byggna­den på marken. Utredningen uppehåller sig utförligt kring de olika former av nyttjanderätt som här kan vara aktuella (s. 37 52). Man tar dock inte upp frågan i vad mån det kan förekomma "fd" i den nyttjanderätt köpa­ren får överta eller efter vilka regler tvister om sådana fel skall avgöras. Det kan l.ex. gälla innehållet i det avtal med markägaren som säljaren har. Som läget nu är torde det bli Köplagens felregler som gäller. Utredningens förslag innebär ingen ändring i det avseendet. Om man beslutar att låta Jordabalkens felregler gälla för byggnad på annans mark, bör man övervä­ga om inte möjligen samma regler också bör föreskrivas för överiåldsen av den nyttjanderätt säljaren har till den mark där byggnaden står.

En summering av det sagda blir att ett ställningstagande till utredning­ens förslag att göra Jordabalkens felregler tillämpliga på köp av byggnad på annans mark egentligen behöver föregås av en mera gmndlig analys och jämförelse av samtliga aktuella regler i Jordabalken och Köplagen samt av en bedömning av frekvenserna för de olika situationer som åberopas. Innan sådana analyser och bedömningar gjorts framstår det som tveksamt om utredningens förslag bör genomföras.

Riksskatteverket:

I betänkandet konstateras att något registreringssystem, omfattande bl. a. byggnad på ofri gmnd i enlighet med byggnadspantutredningens förslag (SOU 1984:22), inte har införts. Utredningen tar inte ställning till lämplig­heten av att etl sådant system införs.

Med hänsyn till det stora antalet sådana byggnader och det samlade värde de representerar vill RSV fästa uppmärksamheten på att avsakna­den av ett register vållar skalteförvaltningen betydande problem.

Det är främst problemen med all över huvud taget få kännedom om byggnader på ofri grund samt att få reda på ägarbyten som medför svårig­heter. Dessa förhållanden leder nämligen till alt deklarationer skickas till fel personer och till att byggnader inte blir föremål för fastighetstaxering. Översiktlig investering har visat att det inom vissa län är fråga om ett inte ringa antal fall.

197

Sveriges trähusfabrikers riksförbund:

Prop. 1989/90:77

Förslaget tillstyrkes.

'a 9

Näringslivets byggnadsdelegation:

Utredningen föreslår atl köp av byg£;nad på ofri gmnd i princip får samma civilrättsliga reglering när del gäller felansvaret som fastighetsköp. En sådan samordning ter sig praktiskt rimlig.

Fastighetsköpet är även omgärdat med formkrav och skriftlig överlålel-sehandling fordras. Utredningens förslag innefattar inte detta formkrav på skriftligt avtal. Kravet på skriftligt tecknat avtal har dock en viktig funk­tion atl undanröja oklarheter och brister i dokumentation om vad partema kommit överens om. Formkravet vid fastighetsköp har på så sätt också en tvisleförebyggande verkan. Delegationen förordar att frågan övervägs yt­terligare.

Delegationen tillslyrker utredningens förslag om den föreslagna samord­ningen med fastighetsköpet.

Småföretagens riksorganisation:

Instämmer i Näringslivets Byggnadsddegalions yttrande.

Svenska kommunförbundet:

Av de statistiska uppgifterna i utredningen framgår all byggandet på ofri gmnd har en relativt stor omfattning i landet. De formella skillnader som finns mellan hävningsreglema i köplagen och motsvarande bestämmelser i jordabalken får särskilt ingripande betydelse när det är fråga om överlåtel­se av fasligheter eller byggnader. Det lorde inte finnas några sakliga skäl alt skilja mellan byggnad som utgör fast egendom och byggnad som utgör lös egendom då fråga är om ett faktiskt fel i byggnaden. Styrelsen delar därför utredningens uppfattning atl goda skäl talar för att låta felreglerna i jordabalken gäfia också när del är fråga om byggnad på ofri gmnd.

Stockholms kommun (kommunstyrelsen):

När det gäller frågan om köp av byggnad på ofri gmnd anser de vara väl motiverat att del gäller samma regler för köp av alla slags byggnader och icke görs någon åtskillda mellan sådana som står på egen gmnd och sådana som står på annans mark. På sikt kommer detta förmodligen att stärka konsumentens ställning vid köp av t. ex. fritidshus som står på mark som upplåtits med bostadsarrende. Den föreslagna lösningen torde därtill för människor i allmänhet vara den mest naturliga.

Lantbrukarnas riksförbund (LRF):

Del är angeläget att, i de avseenden som berörs i betänkandet, samma

regler gäller beträffande försäljning av hus på ofri gmnd som för hus som

utgör fast egendom.

198

Sveriges advokatsamfund:

Prop. 1989/90:77

Advokatsamfundet tillstyrker lagförslaget med de reservationer och förslag     bilaga 9 till ytterligare utredning, som följer av Advokatsamfundets remissyttrande 1988-03-04 över småhusköpsutredningens delbetänkande "Fel i fastighet" (SOU 1987:30).

Sveriges fastighetsägareförbund:

Instämmer i Näringslivets byggnadsddegalions yttrande.

Sveriges industriförbund:

Utredningen föreslår all köp av byggnad på ofri gmnd skall omfattas av jordabalkens felregler. Förbundet har ingenting att invända mot gmndtan­kama i förslaget. En förnyad analys av förslagets för- och nackdelar lorde dock krävas mot bakgmnd av reglerna i den kommande nya köplagen.

Sveriges villaägareförbund:

Villaägareförbundet ser positivt på att jordabalkens felregler görs tillämp­liga även vid köp av byggnad på ofri gmnd. Även om lagändringen i vissa fall kan medföra försämringar för köpare och säljare exempelvis genom att reglerna om hävning och preskription är något olika utformade i köplagen och i jordabalken måste det rent allmänt framstå som logiskt och praktiskt om samma regelsystem gäller för försäljning av byggnad på ofri gmnd och byggnad som är fastighetstillbehör. Särskilt gäller detta reglerna om fel i fastighet. För att undvika rättsföriuster, exempelvis p.g.a. ändrade möjligheter att häva ett köp, är del dock nödvändigt alt regeländringen föregås av eflFektiv information.

Villaägareförbundet tillstyrker förslaget.

Villaägareförbundet delar vidare utredningens bedömning att det inte finns anledning att införa krav på skriftlig form beträffande överlåtelse av byggnad på ofri gmnd. Bedömningen kan dock komma att bli den motsat­ta, om etl nytt registersystem beträflFande panträtt i registrerad nyttjande­rätt skulle införas i framtiden.

Svenska bankföreningen:

Skriftlig form dier ej?

Bankföreningen vill till att börja med något beröra frågan om det bör

uppställas krav på skriftlig form vid överlåtelse av byggnad på ofri gmnd.

Utredningen har själv diskuterat detta spörsmål och kommit fram till att

etl sådan krav inte bör införas. Bankföreningen delar utredningens upp­

fattning all kravet på skriftlig form i dessa fall inte gör sig lika starkt

gällande som vid överlåtelse av fast egendom. Saken skulle däremot kom­

ma i ett annat läge om det infördes etl lagtekniskt system som möjliggör

panträtt i byggnad på annans fastighet, exempelvis i den form som före-

199

slogs av byggnadspanlutredningen i betänkandet (SOU 1984:22) Panträtt i Prop. 1989/90:77 registrerad nyttjanderätt. Bankföreningen har, såväl i sill remissyttrande Bilaga 9 över byggnadspantutredningens betänkande som i särskild skrivelse till justitiedepartementet den 4 oktober 1985 understmkit det angelägna i att byggnadspantutredningens förslag genomförs. Angelägenhetsgraden kan inte sägas ha blivit lägre under de år som har förflutit sedan skrivelsen gavs in tifi departementet.

I det remitterade betänkandet anför småhusköpsutredningen följande tre omständigheter, vilka enligt urtedningens mening talar emot ett abso­lut formkrav: 1. Ur principiell synvinkel är del en fördel om parterna själva kan få avgöra formen för avtalet; 2. Det övervägande antalet överiå­telser sker skriftligen trots att del inte finns någon uttrycklig regel om detta; 3. Ett krav på skriftlig överlåtelse skulle kunna slå onödigt hårt mot någondera parten. Av dessa argument saknar enligt bankföreningens mening i vart fall de två första bärkraft. Det kan väl till och med ifrågasät­tas om inte den omständigheten atl merparten av överlåtelserna redan idag sker i skriftlig form i sig utgör ett argument för att detta skall bli ett obligatoriskt förfarande. Också flera andra omständigheter i första hand då den likhet som i övrigt föreligger mellan förevarande typ av avtal och de renodlade fastighetsköpen talar för ett skriftligt formkrav också vid avtal om överlåtelse av byggnad på ofri gmnd. Dessutom bidrar den skriftliga formen till att tvister om köpevillkoren i väsentlig mån före­byggs. Bankföreningen anser därför i motsats till utredningen all krav på skriftlig form skall införas också beträffande köp av byggnad på ofri gmnd.

Fel i byggnad på ofri grund

Bankföreningen tillstyrker utrednirtgens förslag atl jordabalkens felregler skall gälla också när det är fråga om köp av byggnad på ofri grund.

Svenska sparbanksföreningen:

När det gäller frågan om köp av byggnad på ofri grund angavs i direktiven att utredningen skulle söka utröna huruvida inte reglerna beträflFande faslighet som utgör lös egendom och vilka regleras enligt köplagens regler skulle kunna bringas till bättre överensstämmelse med reglerna i jordabal­ken avseende faslighet som kategoriseras som fast egendom, och då i synnerhet reglerna avseende köp av faslighet. Här kan särskilt knepiga situationer uppstå då gränsdragningen mellan vad som är fast egendom och inte många gånger är svår att göra och kanske framför allt svår all förklara för och förslå av någon ulan juridiska kunskaper.

Detta i synnerhet när för överlåtelse av ell annal näraliggande institut tomträtt med tillhörande byggnad reglerna enligt JB är tillämpliga.

Några av de många gånger svårmotiverade skillnader som särskilt fram­hållits är:

fel i godset, i synnerhet då bl.a. felreglerna i JB ställer högre krav på

en köpare än vad köplagens regler gör, innebärande att köpare av byggnad

200

på ofri gmnd kommer lindrigare undan avseende undersökningsplikten än     Prop. 1989/90:77

en köpare av fast egendom, samt att en köpare av en byggnad på ofri grund     Bilaga 9

har tre år på sig att göra felet gällande under del atl en köpare av byggnad

på fri gmnd bara har etl år på sig att väcka talan vid domstol. Det ter sig,

enligt Sparbanksföreningen som svårmotiverat och orättvist att i detta

avseende göra skillnad mellan fastighet som utgör fast egendom och sådan

som är lös egendom.

Vidare är det inteckningssyslem som gäller för såväl fast egendom som tomträtt inte tillämpligt på byggnad på ofri gmnd. Detta trots att finansieringsbehovet många gånger är minsl lika stort vid dessa köp som vid köp av tomträtt eller byggnad på fri grund.

Det framstår således som synnerligen logiskt för Sparbanksföreningen att man försöker skapa en enhetlighet avseende reglerna för dessa två egendomsslag.

Förslaget som utredningen presenterar innebär att reglerna i 4 kap. 11, 12,18 och 19 §§ jordabalken tillämpas också när det gäller köp av byggnad på ofri grund.

Enligt utredningen skall de nya reglerna komma att tillämpas vid köp saml vid byte.

I utredningen diskuteras också om de formkrav som JB ställer upp för överlåtelse av fast egendom också skulle gälla vid överlåtelse av byggnad på ofri grund, men man har valt att avstå från ett dylikt förslag.

Ell krav på skriftlighet skulle dock, anser Sparbanksföreningen, kunna bana väg för möjligheten att få en nyttjanderätt registrerad och därmed pantsatt och på så sätt möjliggöra belåning på samma sätt som gäller för fast egendom. Sparbanksföreningen anser det mycket önskvärt om ett nytt registersystem (panträtt i registrerad nyttjanderätt) omfattande nyttjande­rätten och byggnaden snarast genomfördes i enlighet med byggnadspantut­redningens förslag. En sådan utveckling vore dessutom logisk på många sätt inte minst sett ur köparens/kundens synvinkel. Det kan idag många gånger vara svårt alt motivera för en kund varför det går att pantsätta och därmed enkelt belåna en fastighet som utgör fast egendom men inte en fastighet, som utåt sett är helt jämförbar, men utgör byggnad på ofri grund.

Ett krav på skrifllighet skulle dessutom, enligt Sparbanksföreningens menande innebära all köpare och säljare "tvingades" tänka igenom och "sätta på pränt" villkoren för en dylik överlåtelse, något som med största sannolikhet skulle leda till ett minskat antal tvister i denna fråga.

Sparbanksföreningen beklagar således att utredningen inte också här sökt utjämna olikheten i regelsystemet. Vår förhoppning är dock att man inte stannar här utan att frågan görs till förmån för fortsatt diskussion.

Sparbanksföreningen tillstyrker således förslaget på denna punkt men hoppas atl man ser över möjligheten att eftersträva ytterligare identitet i regelverken avseende de två egendomsslagen och då främst avseende frå­gorna om formkrav för överlåtelse av byggnad på ofri grund och möjlighet till införande av ett registersystem.

201

14   Riksdagen 1989/90. 1 saml. Nr 77

Sveriges föreningsbankers förbund (SFF):

Prop. 1989/90:77

Utgångspunkten är att byggnad på ofri gmnd är lös egendom, vilket     Bilaga 9 innebär t.ex. att reglerna i jordabalken inte är tillämpliga på överlåtelser av sådana objekt. Här gäller således köplagen, som dock är mindre väl anpassad för detta ändamål. Detta faktum har också ställts på sin spets i ett antal avgöranden i praxis på senare tid.

BeträflFande ett eventuellt formkrav diskuterar utredningen värdet av en regel som föreskriver skriftlig form. Utredningens slutsats i detta avseende är att inga skäl framkommit som är av sådan betydelse att det motiverat atl införa ett sådant krav. SFF instämmer häri. Del är naturligtvis av betydelse ur kreditgivarsynpunkl all överlåtelser kläs i skriftlig form. Det­ta behöver dock inte med nödvändighet medföra ett lagstadgat krav på skriftlig form. I de fall en kreditgivare anser sig behöva etl skriftligt överlåtelseavtal, där sådant inte föreligger, torde denne utan större an­strängningar kunna medverka till alt ett sådant upprättas.

Utredningen föreslår vidare att köplagen kompletteras med en bestäm­melse, så att felreglerna i jordabalken görs tillämpliga på köp av byggnad på ofri gmnd. Som utredningen också ullalar, saknas del enligt SFF:s mening skäl att behandla byggnad som är fast respektive lös egendom enligt olika system. Praktiskt sett är det ingen skillnad mellan dessa två former, utan en enhetlig reglering är att föredra. SFF tillstyrker således den föreslagna bestämmelsen.

Riksförbundet Vi i småhus:

Efter atl ha tagit del av SOU 1988:66 önskar vårt förbund framföra följande synpunkter beträflFande upplåtelse genom nyttjanderätt och arren­deavtal.

Dessa upplåtelseformer för byggnad/hus för boende har ej i likhet med tomträttsavtal skyddad besittningsrätt enligt lag.

Med tanke på del stora antal småhusboende (enl. uppgift 155000) som finns på ofri grund/arrendelomter med sommarstugor är del önskvärt alt deras besittningsskydd förstärkes i likhet med vad som framgår av toml-rällslagen.

Byggnader som innehafts 5, IO år eller mer befintliga på ofri gmnd borde vara föremål för att ha besittningsskydd och därmed viss värdebeständig­het för den som innehar boendet, gentemot markägare dvs. kommun, stiftelse eller bolag.

Mäklarsamfundet:

För den som praktiskt arbetar med överlåtelse av såväl fast egendom som

lös egendom av nu berört slag, uppkommer stora svårigheter på grund av

det nuvarande rättslägel. Utredningens förslag överensstämmer med en

uppfattning som finns hos allmänheten beträflFande byggnad på ofri gmnd

och får därför anses vara en ändring som bringar lagen i överensstämmelse

med den allmänna uppfattningen. Vi tillstyrker därför utredningens för-

202

fattningsförslag. ParalleUt med småhusköpsutredningens förslag föreligger     Prop. 1989/90:77

även förslag till lagstiftning på konsumentskyddsområdet, som utbetalts     Bilaga 9

inom justitiedepartementet och som varit föremål för överläggningar den

27 april 1989. Enligt vad som framförts är det tänkt att bl. a. entreprenader

avses all överflyttas till en ny konsumenttjänstlag och med vissa undanlag.

Det är därför av mycket stor vikt att gränsdragningsproblematiken mellan

jordabalkens regelkomplex och konsumentköplag respektive konsument-

tjänsllag klart belyses.

I detta sammanhang kan också påpekas att skillnaderna i reglema mel­lan överlåtelse av bostad i bostadsrättsform och direkt äganderätt behöver harmoniseras. Detta gäller särskilt reglerna vid fel i den överlåtna egendo­men. Den nuvarande situationen har i praktisk verksamhet besvärande konsekvenser och är dessutom svårförståelig för allmänheten. Del är vår uppfattning att enhetliga felregler efter mönster av JB bör införas även för bostadsrätter och andelar i ekonomisk förening.

Sveriges aktiva fastighetsmäklares riksförbund:

Förbundet har inget atl invända mot de föreslagna ändringama.

Svensk fastighetsförmedling:

Vi välkomnar att JB:s regler om fel i faslighet görs tillämpliga även vid köp av byggnad på ofri grund. Enligt vår erfarenhet är de för oss uppenbarade felen visserligen inte särskilt frekventa, men inte desto mindre är idag gällande regelverk på området inte tillfyllest och den skillnad som gäller gentemot fast egendom inte allt för lätt atl förklara för framförallt köpa­ren/lekmannen.

Svenska förbundet för koloniträdgårdar och fritidsbyar:

Den normala upplåtelseformen för odlingslotter, koloniträdgårdar och fritidsbyar är all en lokal förening, ansluten till förbundet, arrenderar mark vanligtvis av kommunerna för vidareupplåtdse till resp. nylljare. Rätten att överlåta arrenderätten jämte befintliga anläggningar regleras ofta i vart fall inom de större kommunerna via en hembudsskyldighet gentemot den lokala föreningen, som därmed inträder som köpare resp. säljare av de befintliga anläggningarna, varvid byggnaden av naturliga skäl äger störst betydelse. Detta hembudssystem har växt fram i syfte att uppnå en priskontroll för att på så vis hindra rena markspekulationer och därmed kunna säkra kolonilrädgårdsrördsens gmndläggande värden.

Såsom utredningen konstaterar är omfattningen av byggnader på ofri

gmnd relativt stor inom vårt land. 1 hög grad har detta sin gmnd i den

tidigt uppväxande koloniträdgårdsrörelsen och därtill hörande fritidsbe­

byggelse. Detta förhållande innebär jämväl all omsättningen av sådana

byggnader är betydande. Utvecklingen har även givit vid handen att bygg­

naderna allt oftare motsvarar ett icke obetydligt ekonomiskt värde. Ett

klart och väl beprövat regelsystem bör därför eftersträvas.

203

Fel i faslighet lorde vara en av de vanligaste tvistefrågoma i våra Prop. 1989/90:77 domstolar. Floran av praxis är därmed mycket rik inom alla kategorier av Bilaga 9 problemområden. Vid motsvarande fel i byggnader på ofri gmnd skall köplagens regler om "fel i godset" tillämpas. Emedan de faktiska fel och rådighetsfd som kan drabba en byggnad är desamma oavsett ägande eller nyttjande av marken, är det natuiligt att se till avgöranden inom felansva­ret för fast egendom. När gränsdragningsproblemen satts på sin spels har domstolarna av naturliga skäl sökt sammanjämka de olika regelsystemen för all på det viset finna etl riittvist och för gemene man förståeligt resultat. Syftet är väl så gott men samtidigt måste med skärpa framhållas att det är oacceptabeh att ej kunna ange vilka bestämmelser som kommer att tillämpas vid resp. prövningstiillfälle.

Något egentligt bärande skäl varför man skall skilja mellan byggnad som utgör fast egendom och byggnad som utgör lös egendom då frågan är om faktiska eller rådighetsfd finns inte enligt förbundets mening. Tvärtom finns såsom ovan redovisats flera goda skäl att tillse att vi erhåller ett enhetligt regelsystem. Framhållas bör särskilt det tillfredsställande i att den myckel vidsträckta undersökningsplikten även kommer att gälla fak­tiska fel i byggnader på ofri gmnd. Syftet är ju trots allt att finna ev. fel före det köpet görs upp. Blir systemet dessutom, såsom föreslagits, att köparen skall kunna ersätta undersökningsplikten med ett besiktningsutlåtande, skulle olika regelsystem innebära en alltför stor skillnad. Vid en anpass­ning till de regler som gäller för fast egendom ges även ramarna för när möjligheten till ansvarsfriskrivning kan användas. Detta att jämföra med den mer obestämda rätten att sälja lös egendom i befintligt skick. Förbun­det ser ej heller något negativt i en anpassning till för fast egendom gällande regler om hävning och preskription. Med beaktande av utredningens tidi­gare förslag synes dessutom skillnaden beträflFande preskriptionstiden en­bart röra sig om två år kontra tre år.

Liksom utredningen delar förbundet åsikten att det i dagsläget saknas skäl införa ett skriftlighetskrav vid överiåtelse av byggnad på ofri gmnd. Flertalet inser trots allt fördelen med skriftligt avtal, varför del i de allra flesta fall finns särskilda skäl när parterna väljer en muntlig form. Införs en möjlighet till pantsättning av byggnad på ofri gmnd förändras naturligtvis denna bedömning.

Sammanfattningsvis tillstyrker förbundet i alla delar utredningens för­slag till regler vid köp av byggnad på ofri gmnd.

204

Lagrådsremissens lagförslag

1 Förslag till

Lag om ändring i jordabalken;

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken' dels att 4 kap. 11 - 13, 15, 19 och 27 §§ skall ha följande lydelse, dels att i balken skall införas fyra nya paragrafer, 4 kap. 19 a19 d §§, av följande lydelse.

Prop. 1989/90:77 Bilaga 10

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

4 kap. 11 §

Säljaren står faran för att fasligheten av våda skadas eller försämras medan den fortfarande är i säljarens besittning. Faran ligger dock på köparen, om fastigheten ej tillträtts till följd av dröjsmål på köparens sida.

Har fastigheten skadats eller för­sämrats på gmnd av händelse för vilken säljaren står faran, får köpa­ren göra avdrag på köpeskillingen eller, om ej skadan är av ringa bety­delse, häva köpet. Väckes ej talan om hävning inom ett år från det tillträde skedde, är rätten lill sådan talan föriorad.

Har fastigheten skadats eller för­sämrats på gmnd av händelse för vilken säljaren står faran, får köpa­ren göra avdrag på köpeskillingen eller, om skadan är av väsentlig be­tydelse, häva köpet. Väckes ej talan om hävning inom ett år från det tillträde skedde, är rätlen lill sådan talan förlorad.

12 

§

Har fastigheten efter köpet ska­dats eller försämrats genom sälja­rens vanvård eller vållande, får kö­paren göra avdrag på köpeskilling­en eller häva köpet. Han har dessut­om rätt till ersättning för skada. Om skadan är av ringa betydelse, får köpet hävas endast om sädaren JÖrfarit svikligt.

Väckes ej talan om hävning inom ett år från det tillträdet skedde, är rätten till sådan talan förlorad, om ej säljaren förfarit svikligt.

Har fastigheten efter köpet ska­dats eller försämrats genom sälja­rens vanvård eller vållande, får kö­paren göra avdrag på köpeskilling­en eller, om skadan är av väsentlig betydelse, häva köpet. Han har dessutom rätt lill ersättning för 'jka-da.

Väckes ej talan om hävning inom ell år från det tillträdet skedde, är rätten till sådan talan förlorad, om ej säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.

13 §

Underlåter säljaren utan skäl att avträda fastigheten i rätt tid, skall han ersätta köparen dennes skada. Köparen får även häva köpet, om ej dröjsmålet är av ringa betydelse.

Underlåter säljaren ulan skäl att avträda fastigheten i rätt tid, skall han ersätta köparen dennes skada. Köparen får även häva köpet, om dröjsmålet är av väsentlig betydelse.

Balken omtryckt 1971:1209.

205

Nuvarande lydelse

Föreslagen lyddse

15 §

Prop. 1989/90:77 Bilaga 10

Kan köparen i annat fall än som avses i 14 § icke erhålla lagfart, har han rätt att häva köpet och få er­sättning för skada, om ej hindret mot lagfart beror av köparen eller var känt för honom när köpet slöts. Om skadan är av ringa betydebe, får köpet hävas endast om säljaren förfarit svikligt.

Väckes ej talan om hävning inom etl år från den dag då liden för sö­kande av lagfart utgick eller, om lagfart då var sökt, den dag då slut­ligt beslut i lagfartsärendet vann laga krafl, är rätten till sådan talan förlorad, om ej säljaren förfarit svikligt.

Kan köparen i annat fall än som avses i 14 § icke erhålla lagfart, har han rätt att häva köpet och få er­sättning för skada, om ej hindret mot lagfart beror av köparen eller var känt för honom när köpet slöts. Köpet får dock hävas endast om ska­dan är av väsentlig betydelse.

Väckes ej talan om hävning inom ett år från den dag då tiden för sö­kande av lagfart utgick eller, om lagfart då var sökt, den dag då slut­ligt beslut i lagfartsärendel vann laga krafl, är rätten till sådan talan förlorad, om ej säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.

19 §

Avviker fastigheten från vad som kan anses utfäst eller från vad som köparen eljest, utan att fall som av­ses i 1618 §§föreligger, med hän­syn tdl omständigheterna haft an­ledning räkna med vid köpet, äger 12 § motsvarande tillämpning. Er­sättning för skada skall dock utgå endast om avvikelsen avser egen­skap som kan anses utföst eller säljaren förfarit svikligt.

Om fastigheten avviker från vad somyär anses utfäst, tillämpas 12 §.

Vad som sägs i 12 § tillämpas även om fastigheten avviker från vad köparen med hänsyn lill om­ständigheterna får anses ha haft an­ledning att räkna med vid köpet. I sådana fall är dock säljaren skyldig att ersätta skada endast om felet el­ler förlusten beror på försummelse på hans sida.

Som fel enligt andra stycket får inte åberopas en avvikelse som kö­paren borde ha upptäckt vid en så­dan undersökning av fastigheten som påkallats med hänsyn till den aktuella fastighetens skick, den nor­mala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständighetema vid köpet.

19a §

Köparen får inte åberopa alt fas­tigheten är felaktig enligt 11, 12 och 17I9§§, om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det all han märkt eller borde ha märkt felet (reklama­tion).

Reklamerar köparen inte inom tre år från det att han har tillträtt

206

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1989/90:77

r    i.        r- ,       L

Bilaga 10

fastigheten. Jorlorar han ratten atl

åberopa fel som avses i 11, 12 och 19§§, såvida inte annat följer av en garanti eller liknande uljastelse. Om köpet gäller en fastighet som är bebyggd med ell en- eller Ivåbo­stadshus och om en näringsidkare tidigare i sin yrkesmässiga verk­samhet har såh fastigheten tid en konsument eller heh eller delvis upp­fört huset ål en konsument huvud­sakligen för enskilt ändamål, får re­klamation dock ske inom tio år efter det att näringsidkaren avträdde fas­tigheten eller uppdraget avslutades.

Om köparen är en konsument som huvudsakligen för enskilt ända­mål har köpt en fastighet av en nä­ringsidkare i dennes yrkesmässiga verksamhet, får reklamation ulan hinder av andra stycket ske inom tio år efter det atl köparen har tillträtt fastigheten.

Har köparen avsänt ett medde­lande som anges i första stycket på etl ändamålsenligt sätt, får medde­landet åberopas även om del förse­nas, förvanskas eller inte kommer fram.

19b §

Utan hinder av 19 a §Jår köparen åberopa all fasligheten är felaktig, om sädaren har handlat grovt vårds­löst eller i strid mot tro och heder.

19c §

Ett avdrag på köpeskdiingen skall beräknas så att förhållandet medan det nedsatta och del avtalsenliga prisei svarar mot förhållandel vid tidpunkten för tillträdel mellan fas­tighetens värde i felaktigt och i av­talsenligt skick.

19d §

En näringsidkare som i sin yrkes­

mässiga verksamhet sålt en Jastig­

het till en konsument huvudsakligen

för enskih ändamål får inte mot

konsumenten åberopa ett köpevid-

 kor som i jämförelse med bestäm­

melserna i 11 19 c §§ är tdl näck-

207

Nuvarande lydelse

Föreslagen lyddse

Prop. 1989/90:77

.,.   ,

Bilaga 10

deljor denne.

Första stycket gäder inte om kon­sumenten tillförsäkras ell sådant garanti-, försäkrings- och avtals­skydd som ställs som villkor för stat­lig bostadsfinansiering.

27 § Har köparen erhållit inteckning eller upplåtit panträtt i fastigheten, får han häva köpet endast när han erlagt så mycket av köpeskillingen att säljaren kan innehålla belopp som svarar mot vad som kan komma at utgå ur fastigheten på grund av inteckningen eller panlsältningen. Om vad som köparen eriagt av köpeskillingen ej förslår, får han häva köpet endast om han betalar skillnaden. Avser inteckningen även fastighet som icke ingick i köpet, får köparen häva köpet endast om han dessutom ombesörjt, all det gemensamma ansvaret upplösts.

Om köparen upplåtit annan rät-

Om köparen upplåtit annan rät­

tighet och denna väsentligt minskar

tighet och denna väsentligt minskar

fastighetens värde eller dess an-

fastighetens värde eller dess an­

vändbarhet i säljarens hand eller

vändbarhel i säljarens hand eller

om eljest fastigheten väsentligt för-

om eljest fasligheten väsentligt för­

sämrats eller på annat sätt nedgått i

sämrats eller på annat sätt nedgått i

värde på grund av åtgärd eller an-

värde på grund av åtgärd eller an­

nan omständighet, som är att hän-

nan omständighet, som är att hän­

föra till köparen eller beror av den-

föra till köparen eller beror av den­

ne, får köparen häva köpet endast

ne, får köparen häva köpet endast

om säljaren Tor/ar// svikligt.

om säljaren är ersättning JÖr värde­

minskningen.

Denna lag träder i kraft den I juli 1990. 1 fråga om avtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller dock äldre bestämmelser.

208

2 Förslag till

Prop. 1989/90:77

Lag om ändring i konsumenttjänstlagen (1985:716);

* 

Härigenom föreskrivs att I, 3, 10 och 45 §§ konsumenlljänsllagen (1985:716) skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

1 § Denna lag gäller avtal om tjänster som näringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet utför ål konsumenter huvudsakligen för enskilt ändamål i fall då tjänsten avser

1. arbete på lösa saker, dock ej behandling av levande djur,

2.   arbete på fast egendom, på

2. arbete på fast egendom, på

byggnader eller andra anläggningar

byggnader eller andra anläggningar

på mark eller i vatten eller på andra

på mark eller i vallen eller på andra

fasta saker, dock ej arbete som avser

fasta saker,

uppförande av byggnader för bo­stadsändamål eller annat arbete som den som uppför byggnaden har åtagit sig all utföra i samband där­med,

3. förvaring av lösa saker, dock ej förvaring av levande djur.

3 § Avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i denna lag är till nackdel för konsumenten är utan verkan mot denne, om inte annat anges i

"'

Första  stycket  gäller  inte   vid

tjänster som avses i 1 § 2, om konsu­menten tillförsäkras ett sådant ga­ranti-, försäkrings- och avtalsskydd som ställs som villkor för statlig bo­stadsfinansiering.

10 § Tjänsten skall vidare anses felaktig, om resultatet avviker från sådana uppgifter av betydelse för bedömningen av tjänstens beskaffenhet eller ändamålsenlighet som kan antas ha inverkat på avtalet och som i samband med avtalets ingående eller annars vid marknadsföring har lämnats

1.

av näringsidkaren,

2.

av någon annan näringsidkare eller av en branschförening eller lik­nande organisation för näringsidkarens räkning, eller

3.

av en leverantör av material lill tjänsten eller av någon annan i tidigare led.

Första stycket gäller ej i fråga om Första stycket gäller inte i fråga

uppgifter som i tid har rättals på ett om uppgifter som i lid har rättats

tydligt sätt.

på ett tydligt sätt och inte heller om

näringsidkaren varken kände tid el­ler borde ha känt tid uppgifterna.

45 §

Skall betalning enligt avtalet ske helt eller delvis innan tjänsten har

utförts och betalar inte konsumenten i rätt tid, får näringsidkaren inställa

209

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1989/90:77

Bilaga 10 arbetet till dess att konsumenten betalar. Om det följer av avtalet all

konsumenten skall medverka till tjänstens utförande och han inte i rätt tid lämnar sådan medverkan som utgör en väsentlig fömtsättning för utföran­det, får näringsidkaren inställa arbetet till dess att konsumenten lämnar sin medverkan.

Har tjänsten påbörjats, är nä- Har tjänsten påbörjats, är nä­

ringsidkaren dock skyldig att såvitt ringsidkaren dock skyldig all såvitt

möjligt utföra arbete som inte kan möjligt utföra arbete som inte kan

uppskjutas utan risk för allvariig uppskjutas utan risk för allvariig

skada för konsumenten.

skada för konsumenten, om inte ar-

betet medför väsendiga kostnader eder olägenheter för näringsidka­ren.

Inställer näringsidkaren arbetet enligt första stycket, har han rätt till ersättning för kostnader och andra förluster som detta åsamkar honom, om konsumenten inte visar att dröjsmålet ej beror på försummelse på hans sida.

Denna lag träder i krafl den I juli 1990.1 fråga om avtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller dock äldre bestämmelser.

210

3 Förslag till

Prop. 1989/90:77

ändring i förslaget till köplag;

' 

Härigenom föreskrivs att 1 § köplagen skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse'

Föreslagen lyddse

1 § Denna lag gäller köp av lös egendom. Lagen gäller i tillämpliga delar även byte av lös egendom. Lagen gäller inte överlåtelse av tomträtt.

Vid köp av byggnad som uppförts för stadigvarande bruk gäller i stäl­let för bestämmelserna i 3, 13, 17-21 samt 3040§§ vad som före­skrivs i 4 kap. Il, 12 och 18-19 d §§ jordabalken. Om en tomträtts­upplåtelse enligt 13 kap. 5 § jorda­balken har innefattat överlåtelse av en byggnad, gäller de nämnda be­stämmelsema i jordabalken dock inte om något annat följer av 13 kap. 8 § jordabalken.

Lydelse enligt prop. 1988/89:76.

211

Innehåll

Prop. 1989/90:77

Propositionen...................................................... 

... 

3

Propositionens huvudsakliga innehåll ....................... 

... 

3

Propositionens lagförslag....................................... 

... 

5

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 26 oktober 1989 .

12

1

Inledning.......................................................... 

.. 

12

2

Allmän motivering ............................................. 

.. 

13

2.1 Allmänna utgångspunkter   ............................. 

.. 

13

2.1.1

Gällande lagregler.................................. 

.. 

13

2.1.2

Allmänna standardvillkor vid entreprenader. 

.. 

14

2.1.3

Konsumentskydd genom den statliga bostadsfinansi­eringen m.m         

15

2.1.4

Lagsliflningsbehovel  ............................. 

.. 

17

2.1.5

Lagtekniska utgångspunkter.................... 

.. 

19

2.2............................................................. Konsumenttjänster som avser uppförande av byggnader för

bostadsändamål m. m.................................... 

.. 

19

2.2.1

Lagreglering i konsumenlljänsllagen........... 

.. 

19

2.2.2

Tvingande eller dispositiva regler?............ 

.. 

21

2.2.3

Kraven på näringsidkarens prestation........ 

.. 

22

2.2.4

Vad som avses med fd........................... 

.. 

27

2.2.5

Besiktning  .......................................... 

.. 

29

2.2.6

Påföljder vid fel och reklamation............... 

.. 

30

2.2.7

Näringsidkarens dröjsmål......................... 

.. 

32

2.2.8

Näringsidkarens skadeståndsskyldighet m. m     

33

2.2.9

Konsumentens betalningsskyldighet ......... 

.. 

34

2.2.10

Avbeställning........................................ 

.. 

35

2.2.11

Konsumentens dröjsmål ......................... 

.. 

36

2.3 Fel i fastighet enligt jordabalken...................... 

.. 

38

2.3.1

Allmänt om fdbegreppel.......................... 

.. 

38

2.3.2

Köparens undersökningsplikt.................... 

.. 

40

2.3.3

Besiktning ........................................... 

.. 

42

2.3.4

Reklamation och preskription   ................ 

.. 

44

2.3.5

Påföljder.............................................. 

.. 

49

2.3.6

Tvingande eller dispositiva regler?............. 

53

2.4

Köp av byggnad på annans mark  .................... 

.. 

55

2.5

Ikraftträdande  ............................................ 

.. 

57

2.6

Kostnadsfrågor............................................. 

58

3

Upprättade lagförslag......................................... 

.. 

58

4

Specialmotivering............................................... 

58

4.1

Förslaget lill lag om ändring i jordabalken  .......... 

58

4.2

Förslaget till lag om ändring i konsumenlljänsllagen     

66

4.3

Förslaget   till   ändring   i   fijrslaget   till   ny   köplag   (prop. 1988/89:76)  

67

5

Hemställan....................................................... 

70

6

Beslut   ........................................................... 

. 

70

Utdrag ur lagrådels protokoll den 21 december 1989 ... 

. 

71

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 1 febmari 1990  .

84

Bilaga 1      Sammanfattning av betänkandet (SOU 1986:38)      

88

Bilaga 2     Sammanfattning av betankandet (SOU 1987:30)       

96

Bilaga 3     Sammanfattning av betänkandet (SOU 1988:66)       

98

Bilaga 4     Utredningens lagförslag (SOU 1986:38)  ... 

100

Bilaga 5     Utredningens lagförslag (SOU 1987:30)..... 

110

Bilaga 6     Utredningens lagförslag (SOU 1988:66)  ... 

114                             212

Bilaga7     Förteckningöver remissinstanserna (SOU 1986:38)      

117     Prop. 1989/90:77

Bilaga 8

Sammanställning av remissyttrandena (SOU 1987:30) ...

118

Bilaga 9

Sammanställning av remissyttrandena (SOU 1988:66) ...

191

Bilaga 10   Lagrådsremissens lagförslag.................... 

205

Norstedts Tryckeri, Stockholm 1990                                                                                                                   213