Observera att dokumentet är inskannat och fel kan förekomma.

Prop. 1980/81:148

Regeringens proposition 1980/81:148

om ändring i bostadsrättslagen (1971:479);

beslutad den 9 april 1981.

Regeringen föreslär riksdagen alt anta det förslag som har upptagits i bifogade utdrag av regeringsprolokoll ovannämnda dag.

På regeringens vägnar

OLA[REDACTED_EFTERNAMN]

INGEMAR[REDACTED_EFTERNAMN]

Propositionens huvudsakliga innehåll

1 propositionen föresläs nya bestämmelser till skydd för hyresgästerna i samband med all hyresfastigheter ombildas lill bosladsrättsfasiigheier. Förslaget innebär all en lägenhet som är uthyrd i princip inte skall få upplåtas med bostadsrätt så länge hyresförhållandet beslår. Om bostads­rätt upplåts i strid med förbudet, blir upplåtelsen ogiltig.

De nya bestämmelserna föreslås träda i krafl den I juli 1981.

1    Riksdagen 1980181. 1 .saml. Nr 148

Prop. 1980/81:148

2

Förslag till

Lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)

Härigenom föreskrivs atl 2 och 8 §§ bostadsrätlslagen (1971:479) skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

2 §'

Nyttjanderätt enligt 1 § fär upplåtas endast av bostadsrättsförening. Upplåtelse fär icke ske lill annan än medlem i föreningen. Medlems räll i föreningen pä grund av upplåtelse kallas bostadsrätt.

En kommun till vilken bostadsrätt skall anses upplåten enligt bostadsan-visningslagen (1980:94) förvärvar medlemskap i föreningen genom upplå­telsen.

En lägenhet som är upplåten med hyresrätt får inle upplåtas med bostadsrätt så länge hyresförhål­lande! beslår. Upplåtelse av bo-siadsräll får dock ske, om mindre än tre månader återstår av hyresti­den och hyresvärden och hyresgäs­ten är ense om atl hyresförhållan­det skall upphöra ulan atl hyresrät­ten överlåts till någon annan.

Med bostadslägenhet avses lägenhet som är avsedd att hell eller till icke oväsentlig del användas som bostad.

8 §

Har bostadsrätt till viss lägenhet upplåtits ät flera var för sig, äger upplåtelserna sinsemellan företräde efter den tidsföljd i vilken de ägt rum. År upplåtelserna samtidiga eller kan det ej utrönas i vilken tidsföljd de skelt, skall rätten pä talan förordna om företrädel mellan dem efter vad som med hänsyn till omständigheterna är skäligt.

När bostadsrätt skall vika enligt första stycket, skall föreningen återbära grundavgift och upplätelseavgift som bosladsrällshavaren betalat. Denne har även rätt lill ersättning av föreningen för skada, om han vid upplåtelsen varken ägde eller bort äga kännedom om den andra upplåtelsen.

Om bostadsrätt har upplåtils i strid med 2 § Iredje slyckel, är upp­låtelsen ogiltig. I sådana fall gäller bestämmelserna i andra stvcket.

Denna lag träder i krafl den 1 juli 1981. Bestämmelserna i 8 S Iredje stycket gäller inle. om upplåtelse av bostadsrätt har skett före ikraftträdan­det.

Senaste lydelse 1980:96.

Prop. 1980/81:148

3

Utdrag

JUSTITIEDEPARTEMENTET

PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1981-03-19

Närvarande: stalsminislern Fälidin, ordförande, och statsråden Ullslen,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN].[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Burenslam[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Boo,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Petri,[REDACTED_EFTERNAMN]

Föredragande: statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN]

Lagrådsremiss om ändring i bostadsrättslagcn (1971:479)

1   Inledning

Efter bemyndigande av regeringen tillkallade jag år 1978 en kommitté för att utreda frågan om ökad användning av bostadsrätt inom bostadsbestån­det (1979 ärs kommitléberättelse del II s. 357-363). Kommittén', som antog namnet 1978 års bostadsrällskommillé (Bo 1978:06), avlämnade i oktober 1980 deibetänkandet (Ds Bo 1980:3) Rättsskydd för kvarboende hyresgäster vid övergång frän hyresrätt till bostadsrätt. Belänkandet, som innehåller ett förslag till ändring i bostadsrätlslagen (1971:479), bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 

I.

Inom justitiedepartementet har därefter i oktober 1980 upprättats en promemoria om hyresgästinflytandel vid ombildning frän hyresrätt lill bo­stadsrätt. I promemorian föresläs en ändring i lagen (1975: 1132) om för­värv av hyresfastighet m. m. Promemorian bör fogas till prolokollel i detta ärende som bilaga 2.

Betänkandet och promemorian har remissbehandlats. En förteckning över remissinstanserna och en sammanställning av remissyttrandena bör fogas lill prolokollel i della ärende som bilaga 3.

2   Föredragandens överväganden

2.1 Allmänt

En väsentlig uppgift för bostadspolitiken är att öka de enskilda männi­skornas inflytande över sitt boende. Delta kan ske bl.a. genom all man

' Direktören Gunnar Dalgren. ordförande, riksdagsledamoten Rolf[REDACTED_EFTERNAMN], kom­munalrådet Nils Yngvesson och riksdagsledamoten Sven Eric[REDACTED_EFTERNAMN].

Prop. 1980/81:148

4

underlättar för hyresgäster att bilda bostadsrättsföreningar och överta sina lägenheter med bostadsrätt. Dessa frägor prövas f. n. av 1978 års boslads-rätlskommilté.

Ombildningar från hyresrätt lill bostadsrätt förekommer redan i dag och antalet ombildningar har ökal under senare tid. Med nuvarande bestäm­melser finns det emellertid ingen garanti för att hyresgästerna får något inflytande över en ombildning. Olägenheler uppslår också för de hyresgäs­ter som vill ho kvar med hyresrätt. Enligt min mening är det önskvärt all förbättra de boendes situation i dessa avseenden.

De förslag som har lagts fram i bostadsrättskommitténs delbetänkande och i departementspromemorian syftar lill att minska olägenheterna för hyresgästerna och ge dem etl ökal inflytande vid ombildningar från hyres­rätt till bostadsrätt.

Syftet med bosladsrältskommilténs förslag är i första hand att äslad­komma ell bättre skydd för kvarboende hyresgäster när en hyresfastighet ombildas till bostadsrättsfaslighet. Förslagel innebär i princip att en lägen­het som är uthyrd inte fär upplåtas med bostadsrätt annat än till hyresgäs­ten själv sä länge hyresförhållandet bestar.

Förslagel i departementspromemorian har till syfte att ge hyresgästerna ell garanterat inflytande när en hyresfastighet planeras bli ombildad till en fastighet med bostadsrätt. För detla ändamål föreslås atl en bostadsrätts­förening inle skall fä tillstånd atl förvärva en hyresfastighet enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. (lillsländslagen), om inle flerlalel hyresgäster i fastigheten har samtyckt till förvärvet.

Under remissbehandlingen har sä gott som alla remissinstanser förklarat sig positivt inställda bäde lill att rättsskyddet för kvarboende hyresgäster förstärks och till atl hyresgästerna fär ökal inflytande i en ombildningssi-lualion. När del gäller sättet all realisera dessa syften är remissutfallet emellertid splittrat. Elt tiotal remissinsianser tillstyrker båda förslagen. Endast en remissinstans, hyresnämnden i Stockholm, avslyrker hell. Även hyresnämnden är i och för sig positiv lill syftet med förslagen men anser att man bör invänta bostadsrättskommilléns slutbetänkande för all få lill ständ en samordning. Av de övriga remissinslanserna är vissa positiva lill kommillébelänkandel och negaliva lill promemorieförslagel, medan andra intar motsatta ståndpunkter.

En del remissinsianser anser alt man inte f. n. bör genomföra de fram­lagda förslagen, eftersom de har samband med bostadsrältskommitténs kommande arbele.

Föregen del villjag inledningsvis understryka viklen av all hyresgäster­nas rättsliga ställning inte försämras när en hyresfastighet ombildas till en faslighet med bostadsrätt. Del är angelägel att de hyresgäster som väljer att bo kvar med hyresrätt kan göra detta utan alt riskera att förlora något av sitt besittningsskydd eller sin bytesrätt. Som framgår av redogörelsen för gällande rätt i kommiltébetänkandel är nuvarande bestämmelser otill-

Prop. 1980/81:148

5

fredsställande i detta avseende. Det är därior angelägel alt bestämmelser­na ändras sä att kvarboende hyresgäster skyddas mot de negativa konse­kvenser som en ombildning kan medföra. Det är ocksä önskvärt atl de lagändringar som behövs kan genomföras sä snart som möjligt, inte minst med tanke på att antalet ombildningar har ökal under senare lid.

Vad jag nu har sagt talar för atl ell förslag i de frägor som har behandlals i bosladsrältskommilténs delbetänkande läggs fram i sädan tid att det kan behandlas redan vid innevarande riksmöte. Nya bestämmelser kan dä träda i kraft den I juli 1981. Enligt min mening är de beröringspunkter som finns mellan förslaget i delbelänkandel och de förslag som kan väntas i kommitténs slutbetänkande inte sä påtagliga att en samordning är nödvän­dig. Jag anser därför all del förslag som har lagts fram i delbelänkandel bör tas upp till behandling redan nu.

Som jag lidigare har antytt är del ocksä angeläget atl vidla ålgärder för atl ge hyresgästerna elt garanterat inflytande över ombildningsprocessen. Detta lalar för alt man i enlighet med promemorieförslagel inför elt krav på samtycke av en majoritet av hyresgästerna för att en ombildning skall fä ske. Enligl min mening är det emellertid inte lika angelägel med en skynd­sam behandling av promemorieförslaget, särskilt inte om man nu genomför' lagändringar pä grundval av kommitténs delbetänkande. Som har påpekats under remissbehandlingen kommer nämligen införandet av ell förbud mol all upplåta bostadsrutt till lägenheter som är inhyrda alt medföra förbätt­ringar från hyresgästernas synpunkl inte bara när det gäller kvarboende hyresgästers rättsliga ställning utan också i fråga om hyresgästernas infly­tande över själva ombildningsprocesen. Om bosladsiätt får upplåtas en­dast till hyresgäster, kommer fastighetsägaren irppenbarligen alt ha ell starkt intresse alt samräda med hyresgästerna vid en ombildning. Delta innebär atl behovet minskar av en uttrycklig lagregel om krav på samtycke av en majoritet av hyresgästerna.

Till detta kommer alt det finns ell klart samband mellan det nu behand­lade promemorieförslaget och det arbele som bedrivs av bostadsrätlskom­millén. Kommittén väntas i sill slutbetänkande föreslå bestämmelser oni förköp för hyresgäster. Enligt min mening är det en fördel om Irågan om hyresgästernas inflytande i samband med en ombildning kan tas upp till övervägande samtidigt med de tilltänkta reglerna om förköp. Jag anser därtör all behandlingen av frågan om hyresgästernas inflytande vid en ombildning bör anstå i avvaklan pä kommitténs slutbetänkande.

2.2 Rättsskyddet för kvarboende hyresgäster

Av kommilléns belänkande framgår atl kvarboende hyresgäster i vissa fall kan få en försämrad rättsställning när en hyresfastighet har ombildals till en fastighet med bostadsrätt. Gällande bestämmelser om besitlnings-skydd och bytesrält medför också alt det lätt uppslår osäkerhet om vilken

Prop. 1980/81:148

6

verkan en ombildning har för de kvarboende hyresgästerna. De akluella bestämmelserna f"inns i 12 kap. 35 § andra stycket 4 och 46 !i första stycket 6 a jordabalken.

Om en ombildning sker på det sättet att bostadsrätt upplåts endasi till de lägenheter som innehas av hyresgäster som vill övergå tili bostadsrätt uppkommer inga egentliga problem för de hyresgäster som bor kvar med hyresräll. En kvarboende hyresgäst kommer dä att stä i hyresförhällande till bostadsrättsföreningen. Han har kvar både besittningsskydd och bytes-rätt. Om han använder lägenheten för all byta lill sig en annan bostad, fär den nye hyresgästen samma besittningsskydd och bytesrätt.

Problemen uppkommer om en uthyrd lägenhet upplåts med bostadsrätt till någon annan än hyresgästen. Om hyresgästen träffar etl nyll hyresavtal med bosladsrällshavaren. anses lägenheten upplåten av bosladsrällsha­varen. Resultatet blir att hyresgästen förlorar bytesrätten och att hans besittningsskydd försvagas. Han kan under vissa förutsättningar bli tving­ad atl flytta, om bosladsrällshavaren själv har intresse av atl förfoga över lägenheten.

Om något nytt hyresavtal inle träffas mellan hyresgästen och bostads-rättshavaren, kan det lätt uppkomma osäkerhet om hyresgästens rätts­ställning. I enlighet med ett avgörande av bosladsdomslolen (Rättsfall från bosladsdomslolen nr 4:79) har hyresgästen visserligen rätt all alltjämt hälla sig till bostadsrättsföreningen som hyresvärd. Pä så sätl kan bäde besittningsskydd och bytesrält bevaras, inte bara för hyresgästen själv utan ocksä för en efterföljande hyresgäst som övertar lägenheten genom byle.

Om emellertid hyresgästen inle gör gällande att han slär i hyresförhäl­lande lill bostadsrättsföreningen, torde resultatet i allmänhet bli att den som har förvärvat bostadsrätten betraktas som ny hyresvärd. I praktiken torde det vara vanligt all man på ömse håll utgår från all den som förvärvar bostadsrätten lill en uthyrd lägenhet inträder som hyresvärd i föreningens ställe. Detla medför visserligen inte atl hyresgästen för egen del förlorar nägot av besittningsskyddet eller bytesrälten så länge lägenheten kan anses ha upplåtits av den lidigare fastighetsägaren. Emellertid försvagas värdet av bytesrälten betydligt genom all en efterföljande hyresgäst kan fä etl svagare besittningsskydd och gä miste om bytesrälten, om upplåtelsen till honom anses ha gjorts av bosladsrällshavaren.

Som framgår av del anförda är de nuvarande bestämmelserna om kvar­boende hyresgästers rättsställning svärförsläeliga. Situationen för en hyresgäst som föredrar atl bo kvar med hyresräll efter en ombildning till bostadsrätt blir i hög grad beroende på hans kännedom om bestämmelser­na och hans förmåga att hävda sina inlressen.

Enligt min mening är det uppenbart att man bör vidta åtgärder för alt såvitt möjligt undanröja de olägenheter som kan uppkomma med nuvaran­de bestämmelser. Della kan ske i huvudsak på två säll. Del ena alternati-

Prop. 1980/81:148

7

vet är att i enlighet med kommitténs förslag förbjuda upplåtelse av bostads­rätt till en uthyrd lägenhet så länge hyresförhållandet består. Det andra alternativet är att tillåta dubbelupplåtelse men införa kompletterande be­stämmelser till skydd för kvarboende hyresgäster.

Bland de remissinsianser som har tillstyrkt kommitténs förslag atl för­bjuda upplåtelse av bostadsrätt vid sidan av hyresrätt har ett flertal fram­hållit atl del är värdefullt att rättsläget för kvarboende hyresgäster klar­läggs och att hyresgästerna fär behålla besittningsskydd och bytesrält fullt ul. Flera av dessa remissinstanser pekar ocksä på att den föreslagna ordningen kan medföra vissa olägenheler för en bostadsrättsförening när del gäller finansieringen av fastighetsförvärvet och upprättandet av ekono­misk plan för föreningen. De anser emellertid att dessa olägenheter är uv underordnad betydelse i jämförelse med de fördelar som förslaget medför i övrigl.

De remissinstanser som avstyrker förslaget eller som är tveksamma till det framhåller framför allt att förslaget medför olägenheter i fräga om finansiering och upprättande av ekonomisk plan. Nägra framhåller ut­tryckligen att en möjlighet all upplåta bostadsrätt även till uthyrda lägen­heter är av stort värde genom att underlätta all ombildningar genomförs pä elt smidigt sätl. Det framhålls att det från finansieringssynpunkt är en fördel all föreningen kan få in grundavgifter även för de lägenheter sorn är uthyrda.

I valet mellan de båda angivna alternativen för att förbättra kvarboende hyresgästers ställning lalar enligt min mening flera skäl för det allernaliv som kommittén har föreslagil. Den föreslagna lösningen är enkel och lättbegriplig. Den medför att kvarboende hyresgästers rättsställning blir klarlagd. En kvarboende hyresgäst fär alllid bostadsrättsföreningen som hyresvärd. Besittningsskydd och bytesrält bevaras fullt ut, inte bara för hyresgästen själv ulan ocksä för den som byter till sig lägenheten av honom. Dessutom är del frän principiell synpunkl tilltalande att dubbelupplålelser av nyttjanderätter förhindras. Enligt min mening är för­delarna med den föreslagna lösningen sä påtagliga att förslaget bör genom­föras, om inte de skäl som talar emot det är mycket starka.

Vad som har anförts mot den föreslagna lösningen är framför allt att ett förbud mol upplåtelse av bostadsrätt till uthyrda lägenheter kan försvåra finansieringen av bostadsrättsföreningens faslighelsförvärv. Som kommit­tén har påpekat uppkommer emellertid dessa svårigheter framför allt i sådana fall då endasi en mindre del av hyresgästerna vill övergå lill bo­stadsrätt och återstoden bor kvar med hyresräll. Att ombildning försvåras i sådana fall är enligt min mening inte någon nackdel.

I sädana fall dä en majoritet av hyresgästerna slödjer en ombildning men några hyresgäster vill bo kvar med hyresrätt kan del i och för sig underlätta finansieringen om bostadsrättsföreningen har möjlighel all upplåta även de uthyrda lägenheterna med bostadsrätt antingen lill den tidigare fastighets-

Prop. 1980/81:148

8

ägaren eller till nägon ulomsläende. Om intresset för en övergång bland hyresgästerna är tillräckligt slorl bör del emellertid vara möjligt all ordna finansieringen pä någol annal säll. Antingen kan de hyresgäster som blir bostadsrätlshavare betala en högre grundavgift eller ocksä kan föreningen ta upp ytteriigare län. En möjlighet som kan vara aktuell i sädana fall då den förutvarande fastighetsägaren hade varit beredd att själv teckna bo­stadsrätt för ell antal lägenheter är att fastighetsägaren lånar ul pengar till föreningen. Även andra lösningar kan komma i fräga.

Jag vill tillägga atl del i och för sig mäsle betraktas som en avgjord fördel om de boende själva eller genom sin förening anskaffar de medel som behövs för fastighetsförvärvet utan att behöva lita till kapitaltillskott från bostadsrätlshavare som inle har sin bostad i föreningens hus. Pä det sättet minskar riskerna för alt utomstående fär inflytande över föreningens verk­samhel liksom riskerna för alt bostadsrätter utnyttjas som rena spekula-lionsobjekt.

Vad beträffar frågan hur den föreslagna lösningen inverkar på upprättan­det av ekonomisk plan kan konstateras all det givetvis rent praktiskt är enklare för den som upprättar planen om samlliga lägenheter redan frän början upplåts med bostadsrätt. Det torde emellertid inte förorsaka nägra oöverstigliga problem, om upplåtelse av bostadsrätt lill vissa lägenheter sker försl vid en senare lidpunkt.

De problem som kan uppkomma i fräga om upprättande av ekonomisk plan när bostadsrätter upplåts successivt är för övrigt inle nya. Redan nu förekommer del i nybildade bostadsrättsföreningar atl vissa lägenheter från början är uthyrda och att de upplåts med bostadsrätt först vid en senare tidpunkt. De ölägenheter della kan medföra kan begränsas genom alt man redan från början fastställer grundavgifter för samlliga lägenheter. Grundavgifterna förde lägenheter som t. v. är uthyrda kan läckas antingen genom att föreningen tar upp lån eller genom att bostadsrältshavarna skjuter till medel i form av extra avgifter eller län till föreningen. Pä molsvarande sätt kan de uteblivna årsavgifterna slås ut på bostadsrältsha­varna i den män de inte täcks av hyrorna frän hyresgästerna. När nägon av de uthyrda lägenheterna sedermera upplåts med bostadsrätt behöver man inle göra nägon ny ekonomisk plan. Den grundavgift som betalas för lägenheten kan användas till återbetalning av län eller avgifter.

Sammanfattningsvis anser jag att de olägenheler som ett förbud mot dubbelupplätelse kan medföra i fräga om finansiering och upprättande av ekonomisk plan inte är sä belydande alt de bör hindra införandet av ett sädant förbud. I enlighet med vad jag förut har sagt tillstyrker jag därför kommitténs förslag. Jag föreslår alltså att del i bostadsrättslagen införs en bestämmelse som förbjuder upplåtelse av bostadsrätt lill lägenheter som är upplåtna med hyresräll.

1 detta sammanhang vill jag också beröra en annan fråga som har anknytning lill frägan om upprättande av ekonomisk plan. Under remiss-

Prop. 1980/81:148

9

behandlingen har från någol häll framförts betänkligheter mot kommitté-förslaget av den anledningen atl förslaget i vissa fall skulle kunna medföra oberättigade förmåner för kvarboende hyresgäster. Om en hyresgäst vid ombildningen väljer atl bo kvar med hyresrätt men vid en senare tidpunkt förvärvar bostadsrätt till lägenheten mot betalning av den urspmngliga gmndavgiften, kan han göra en oberättigad vinst om marknadsvärdet på bostadsrätten har stigit.

Med anledning härav vill jag påpeka all en bostadsrättsförening som övertar en hyresfastighet har möjlighet att redan vid bildandet ta ställning till villkoren för att kvarboende hyresgäster skall få förvärva bostadsrätt vid en senare lidpunkt. Bestämmelser härom kan las in i den ekonomiska planen och föreningens sladgar. En möjlighet är atl föreskriva att särskilda upplålelseavgifter skall betalas av dem som blir bostadsrätlshavare vid en senare tidpunkt. Enligt vad jag har inhämtat övervägs hithörande frågor av bostadsrätlskommittén. Jag anser därför inle alt det f. n. finns anledning att föreslå några åtgärder i detta avseende.

Om man inför elt förbud mot upplåtelse av bostadsrätt till sådana lägen­heter som är upplåtna med hyresrätt, uppkommer frågan om förbudet bör gälla inte bara bostadslägenheter utan också lägenheter som är uthyrda för något annat ändamål. Önskemålet alt garantera rättsskyddet för kvarva­rande hyresgäster gör sig inte gällande med samma styrka beträffande lokalhyresgäster, eftersom reglerna om direkt besittningsskydd och bytes-rätt inte gäller dem. Emellertid anser jag, framför allt med hänsyn till att det från principiell synpunkt är önskvärt att hell och hållet förhindra dubbelupplålelser av nyltjanderätl, all den föreslagna bestämmelsen bör gälla också lägenheter som är uthyrda för något annat ändamål än bostad, dvs. lokaler.

Hyresnämnden i Göteborg har påpekat att det skydd som den föreslagna bestämmelsen är avsett all medföra för hyresgäster kan sättas ur spel i sådana fall då elt hus genomgår en omfattande ombyggnad och hyresgäs­terna flyttar ut sedan de har fått ersätlningslägenheter och evenluellt också garanterats rätt att flytta tillbaka (se 12 kap. 46 § tredje stycket jordabal­ken). Sedan hyresavtalen har upphört atl gälla utgör den föreslagna be­stämmelsen inte något hinder mot att fastighetsägaren genomför en om­bildning till bostadsrätt och upplåter lägenheterna med bostadsrätt till andra än de lidigare hyresgästerna. Om någon av dem därefter utnyttjar sin återflytlningsrätl och tecknar nytt hyresavtal med bosladsrällshavaren, får han ett försvagat besittningsskydd och går miste om sin bytesrält. Det ifrågasätts därför om inte den som har ålerflyttningsrätt bör jämställas med en hyresgäst enligl den föreslagna bestämmelsen.

För min del anser jag att ölägenheterna av en ombildning till bostadsrätt i allmänhet inte torde vara så betydande för en hyresgäst som flyttar ul i samband med en ombyggnad. En sådan hyresgäst har möjlighet att ta fill vara sina intressen i samband med atl han sägs upp för avflyttning. Han

Prop. 1980/81:148

10

behöver i princip inte flytta annat än om han får en annan bostad. Han kan också träffa avtal med hyresvärden om villkoren för att få flytta tillbaka efter ombyggnaden. Jag anser därför att det inte finns tillräckliga skäl att införa en kompletterande bestämmelse för detta fall.

Hyresnämnden i Göteborg har tagit upp en annan situation där det kan finnas risk för att den föreslagna bestämmelsen kringgås, nämligen när en lägenhet övergår till en ny hyresgäst i samband med byte. Om bytet genomförs som en verklig överlåtelse, uppstår ingen sådan risk, eftersom den nye hyresgästen då inträder i den lidigare hyresgästens rättsförhål­lande. Det är emellertid vanligt alt byten genomförs pä del sättet att hyresvärden och hyresgästen kommer överens om atl hyresavtalet skall upphöra och att hyresvärden därefter tecknar nytt avtal med den Ullträ­dande hyresgästen. I sådana fall finns det enligt hyresnämnden risk för att bostadsrättsföreningen passar på atl upplåta bostadsrätt till lägenheten efter del att den gamla hyresgästen har skrivit av sitt kontrakt men innan kontraktet med den nye hyresgästen har undertecknats.

Den angivna situationen avser sådana fall då hyresvärden och hyresgäs­ten är ense om atl hyresavtalet skall upphöra och att en ny hyresgäst skall överta hyresrätten, I sådana fall måste del anses föreligga en förpliktelse för hyresvärden alt ingå etl nyll hyresavtal med den fillirädande hyresgäs­ten. Hyresvärden har då inte rätl att under mellantiden upplåta bostadsrätt till någon annan. Enligt min mening finns det därför inte anledning att befara att den föreslagna bestämmelsen skall kringgås på det angivna sättet. Jag anser följaktligen inte att det behövs nägon särskild bestämmel­se för detta fall.

Under remissbehandlingen har nägra remissinstanser också framfört synpunkter på den närmare utformningen av den föreslagna bestämmelsen i 2 § bostadsrätlslagen. Ett par remissinstanser har påpekat att bestämmel­sens utformning medför den olägenheten att någon upplåtelse av bostads­rätt inte kan ske sä länge hyresgästen har rätt alt använda lägenheten, även om del är hell klart all han kommer alt flytta. Föreningen får alliså vänta med upplåtelsen tills lägenheten är friställd. Från något håll har gjorts gällande att det föreslagna undantaget för upplåtelse av bostadsrätt fill hyresgästen själv är onödigt och alt bestämmelsen kan förenklas på denna punkt.

Även jag anser att den föreslagna bestämmelsen bör förtydligas och atl det uttryckligen bör föreskrivas att upplåtelse av bostadsrätt får ske, om hyresvärden och hyresgästen är ense om att hyresförhållandet skall upphö­ra utan alt hyresrätten skall överlåtas till någon annan. Innebörden av en bostadsrättsupplåtelse som i enlighet med detta sker innan hyresgästen har flyttat blir att själva upplåtelsen anses äga mm när avtalet Iräffas men att tilhräde sker först när hyresgästen har flyttat. Etl sådanl avtal kan inle anses komma i strid med förbudet mot förhandsavtal i 9 § bostadsrättsla­gen. För att förhindra missbruk bör möjligheterna att upplåta bostadsrätt i de angivna fallen begränsas till några månader före hyrestidens utgång.

Prop. 1980/81:148

11

På gmnd av del anförda föreslår jag att 2 § tredje stycket bostadsrättsla­gen får följande lydelse: "En lägenhet som är upplåten med hyresrätt får inte upplåtas med bostadsrätt så länge hyresförhållandet beslår. Upplå­telse av bostadsrätt får dock ske, om mindre än tre månader återstår av hyrestiden och hyresvärden och hyresgästen är ense om atl hyresförhål­landet skall upphöra utan att hyresrätten överlåts till någon annan."

Under remissbehandlingen har några remissinstanser tagit fasta på vad som har framförts i de båda särskilda yttrandena till kommitténs betänkan­de angående införande av en möjlighet atl ge dispens från ett förbud mot dubbelupplätelse. Det anses på sina håll vara en fördel om man behåller en möjlighet alt fillämpa det förfarande som i dag kommer lill användning i vissa fall när ombildning från hyresrätt fill bostadsrätt sker på fastighets­ägarens initiativ. Detla förfarande innebär att fastighetsägaren tillsammans med några andra personer bildar en bostadsrättsförening, som köper fas­tigheten av fastighetsägaren. Därefter upplåts flertalet bostadsrätter lill fastighetsägaren själv, som sedan erbjuder hyresgästerna att köpa bostads­rätterna.

De fördelar som en möjlighet att ge dispens från förbudet mot dubbel­upplåtelse skulle kunna medföra från hyresgästernas synpunkt avser fram­för allt finansieringsmöjligheterna och förfarandet vid upprättande av eko­nomisk plan. Jag har tidigare förklarat atl jag inle anser att dessa fördelar är så stora att de uppväger de nackdelar som möjligheten att upplåta bostadsrätt til! uthyrda lägenheter medför framför allt när det gäller kvar­boende hyresgästers rättsliga ställning.

Om man genom införandet av en dispensbestämmelse skulle behålla möjligheten all i vissa fall upplåta bostadsrätt vid sidan av hyresrätt skulle man bli nödsakad att införa kompletterande bestämmelser som garantera­de rättsskyddet för de kvarboende hyresgästerna i den aktuella situa­tionen.

Följden av en dispensmöjlighet skulle också bli att man vid ombildning av hyresfastigheter till bostadsrättsfasiigheler i framtiden skulle kunna få bostadsrättsföreningar av två olika slag. I föreningar av del ena slaget skulle det vara förbjudet att upplåta bostadsrätt till uthyrda lägenheter, i föreningar av det andra slaget skulle det vara fillåtet. En sådan ordning skulle vara ägnad att leda fill missförstånd och olägenheter för berörda parter.

Till detta kommer att man, om man inför en dispensmöjlighel, i lagtexten bör ange vilka fömtsättningar som skall föreligga för att dispens skall beviljas. Det är emellertid inte lätt atl ange några omständigheter som är lämpliga att ställa upp som generella normer för en dispensgivning. I etl av de särskilda yttrandena till kommitténs betänkande har nämnts möjlighe­ten att som en fömtsättning för dispens föreskriva bl.a. att det finns tillfredsställande garantier för att fastighetsägaren fullgör sina förpliktelser gentemot de boende. Ett sådant villkor är emellertid enligl min mening alltför allmänt hållet för att kunna godtas som förutsättning för dispens.

Prop. 1980/81:148

12

Pä grund av det anförda anser jag att det inte bör införas någon möjlighet atl ge dispens från förbudet mol upplåtelse av bostadsrätt till uthyrda lägenheter. Jag vill tillägga att det inte torde vara förenat med nägra slörre svårigheier för de företag som i dag tillämpar ett förfarande som bygger på dubbelupplåtelse att göra om förfarandet så atl det inte kommer i strid med de bestämmelser som föreslås nu.

2.3 Ikraftträdande m. m.

I enlighet med vad som har föreslagits i kommiltébetänkandel föreslår jag att lagändringarna skall träda i kraft den I juli 1981.

I betänkandet har inte föreslagits någon särskild övergångsbestämmelse. Någon invändning häremot har inte förts fram under remissbehandlingen. Liksom kommittén anser jag för min del alt någon övergångsbestämmelse inte behövs beträffande bestämmelsen i 2 § tredje stycket bostadsrättsla­gen om förbud mol upplåtelse av bostadsrätt till en uthyrd lägenhet. Bestämmelsen hindrar bostadsrälisupplätelser beträffande uthyrda lägen­heter endast såvitt angår tiden efter ikraftträdandet. Däremot anser jag att man för tydlighetens skull bör införa en övergångsbestämmelse till ogil-fighelsregeln i 8 § tredje stycket för att del klart skall framgå att bostads­rälisupplätelser som har skett före ikraftträdandet inte blir ogiltiga på grund av den nya bestämmelsen. Jag föreslär därför en bestämmelse om att 8 § tredje stycket inte är tillämplig om upplåtelse har skett före ikraftträ­dandet.

3   Upprättat lagförslag

I enlighet med det anförda har inom juslitiedepartementet upprättats ett förslag till lag om ändring i bostadsrätlslagen (1971:479). Förslagel bör fogas lill prolokollel i della ärende som bdaga 4'.

4   Hemställan

Jag hemställer att lagrådets yttrande inhämtas över lagförslaget.

5   Beslut

Regeringen beslutar i enlighet med föredragandens hemställan.

' Bilagan har uteslutils här. Förslaget är likalydande med det som är fogat till propositionen.

Prop. 1980/81:148

13

Bilaga I

m   BOSTADS­DEPARTEMENTET

RATTSSKYDD FÖR KVARBOENDE HYRESGÄSTER VID ÖVERGÅNG FRÅN HYRESRÄTT TILL BOSTADSRÄTT

Delbetänkande av 1978 års bostadsrättskommitté

DsBo 1980:3

Prop. 1980/81:148

15

Till Statsr

å

det och chefen f

ö

r bostadsdepartementet

Den 10 november 19T8 bemyndigade regeringen chefen fcr bostads-, departementet att tilllcalla en konmitt

é

 med h

ö

gst fyra ledam

ö

ter f

ö

r att utreda fr

å

gan om 

ö

kad anv

ä

ndning av bostadsr

ä

tt inom bo­stadsbest

å

ndet.  Med st

ö

d av detta bemyndigande tillkallade de­partementschefen den 27 december 197S s

å

som ledamot och ord­f

ö

rande i kommitt

é

n 

/ice verkst

ä

llande direkt

ö

ren Gunnar Dalgren. Den 23 februari 1979 f

ö

rordr.ades h

ä

refter d

å

varande riksdags­ledamoten Georg[REDACTED_EFTERNAMN], kommunalr

å

det Sils ing".resson och riks­dagsledamoten Sven Eric 

Å

kerfeldt som ledam

ö

ter i kommitt

é

n. I Danells st

ä

lle f

ö

rordnades fr.o.m. den 1 november 19T9 riks­dagsledamoten Rolf[REDACTED_EFTERNAMN].  Kommitt

é

n har antagit namnet 1979 

å

rs bostadsr

ä

ttskommitt

é

.

Kommitt

é

n f

å

r h

ä

rmed avl

ä

mna f

ö

revarande promemoria som delbe­t

ä

nkande.  Delbet

ä

nkandet ror endast en av de fr

å

gor 3cm be­handlas i kommitt

é

ns 'direktiv (Dir 1978:91), n

ä

mligen r

ä

ttsskyddet f

ö

r kvarboende hyresg

ä

ster 

Tid  ö

verg

å

ng fr

å

n hyresr

ä

tt till bo­stadsr

ä

tt och skall ses act bakgrund av dels kommitt

é

ns mening att denna fr

å

ga bor l

ö

sas snarast dels p

å

g

å

ende a-bece inom justitiedepartementet i angr

ä

nsande fr

å

gor.

Scm sekreterare i kommitt

é

n tj

ä

nstg

ö

r fcrskningssekreterarer. Bengt Myman och hovr

ä

ttsfiskalen H

å

kan Julius.  Kontorsassisten­ten Christer Bergnan bitr

ä

der kommitt

é

n.  F

ö

rordnade e.tTjertsr 

ä

r hovr

ä

ttsassessorerna Jan Jcrsstr

ö

m och 3odil Hulgaard, verkst

ä

l­lande direkt

ö

ren Ralf[REDACTED_EFTERNAMN], hyresr

å

det Inge[REDACTED_EFTERNAMN], verk­st

ä

llande direkt

ö

ren H

å

kan Minnbergh, Esbj

ö

rn[REDACTED_EFTERNAMN], direktoren Lennart Ramnek, 

ö

veringenj

ö

ren Arne Rosenlund, direkt

ö

ren 'J

ö

sta Rudholm, direkt

ö

ren Mats R

ö

nnberg, f

ö

rbundsordf

ö

randen Erik[REDACTED_EFTERNAMN] och verkst

ä

llande direkt

ö

ren ?er Torn

é

e.

Ledamoten[REDACTED_EFTERNAMN] har avgivit ett s

ä

rskilt yttrande liksom 

ä

ven med kommitt

é

ns medgivande experterna Minnbergh och Torn

é

e.

Stockholm den 1 oktober I980 Gunnar Dalgren

Rolf[REDACTED_EFTERNAMN]

Nils Yngvesson     Sven Eric 

.

\kerfeidt

/Bengt[REDACTED_EFTERNAMN]        H

å

kan Julia.";

Prop. 1980/81:148

16

1MSEH.4LL

F

Ö

RFATTNIHuSF

Ö

RSLAG

SAMMANFATTNING

1.        UTREDKINGSUPPDRAGET

2.          R

Ä

TTSSKYDD F

Ö

F. KVARBOENDE HYRES­

G

Ä

STER ENLIGT LAG OCK R

Ä

TTSPFJiXIS

2.1       Hyresuppl

å

telses st

ä

llning enligt

T kap. jordabalken vid fastighetens 

ö

verg

å

ng till ny 

ä

gare

2.2

R

ä

tt hyresv

ä

rd i f

ö

rh

å

llande till kvarboende hyresg

ä

ster. Bostads-domstolens r

ä

ttsfall RB nr t:TQ.

2.3

Kvarboende hyresg

ä

sters besittnings­skydd ooh bj~esr

ä

tt

2.3.''  Allm

ä

nt om besittningsskydd och bytesr

ä

tt

2-3.2 Reglerna avseende uthyrda bostads-r

ä

ttsl

ä

genheter f

ö

re 19'- 

å

rs lag­

ä

ndring

2.3.3 BostadsdomstDlens r

ä

ttsfall RE nr

I 

i

Ir

2.3.'*  1976 

å

rs lag

ä

ndring

2.3.5  R

ä

ttsl

ä

get f

ö

r er. njtilltr

ä

dande

hyresg

ä

st n

ä

r en kvarboende hyres­g

ä

st anv

ä

nt sin l

ä

genhet till byte

3.     SAMMANFATTNING AV G

Ä

LLANDE R

Ä

TT

1.    KOMMITT

É

NS

Ö

VERV

Ä

GANDEN OCH F

Ö

RSLAG

5.    SPECI.ALMOTIVERING

5.1         F

ö

rslaget till lag om 

ä

ndring i

bostadsr

ä

ttslagen (1971:ii?9)

5.2      Ikrafttr

ä

dande

S

Ä

KSKILT YTTRANDE AV LEDAMOTEN D.iHLBERG

S

Ä

RSKILT YTTRANDE AV EXPERTERNA MINNBERGH OCH TORN

É

E

Prop. 1980/81:148

17

FORFATTNINGSFORSLAG

Förslag till

Lag om ändring i  bostadsrättslagen   (1971:79)

Härigenom föreskrivs  att  2 och  5 §5 bostadsrättslagen   (I971;'i79) skall ha nedan  angiven  lydelse

Nuvarande  lydelse

Föreslagen  lydelse

2

§

   '

Ej'-ttjanderätt  enligt

1   §  fär  upplåtas  endast  av bostadsrätts­

förening.  Upplåtelse

får  icke   ske till  annan  än medlem i   före­

ningen.  Medlems rätt

i  föreninger.  på grund sv  upplåtelse  kallas

bostadsrätt.

En kommun till vilken bostadsrätt skall anses upplåter, enligt bostadsanvisningslagen (1980:9') förvärvar medlemskap i före­ningen  genom upplåtelsen.

En  1 ägenhet  som unn låt it s

med hyresri

=tt

får

så länee

hyrespärter. har rätt  att

nyt-tja

läg.

?nh

ten

until åt as

med bOE

;tadi

;rät

t  endast till

hyrespäsxej

T  el

-ler

tili  hyres-

gästen

ooh

den

.  som  samman-

Dor meononom.

Med bostadslägenhet  avses  lägenhet  som är avsedd att  helt   eller till icke oväsentlig del användas  som bostad.

Senaste lydelse  1980:i

2    Riksdagen 1980/81. 1 saml. Nr 148

Prop. 1980/81:148

18

Nuvarande lydelse

F

ö

reslagen lydelse

Kar bostadsr

ä

tt till viss l

ä

genhet uppl

å

tits 

å

t flera var f

ö

r sig, 

ä

ger uppl

å

telserna sinsemellar. f

ö

retr

ä

de efter den tids­f

ö

ljd i vilken de 

ä

gt rum. 

Ä

r uppl

å

telsemi samtidiga eller kan det ej utr

ö

nas i vilken tidsf

ö

ljd de skett, skall r

ä

tten p

å

talan f

ö

rordna om f

ö

retr

ä

det mellan dem efter vad som med h

ä

nsyn till omst

ä

ndigheterna 

ä

r sk

ä

ligt.

N

ä

r bostadsr

ä

tt skall vika enligt f

ö

rsta stycket , skall f

ö

re­ningen 

å

terb

ä

ra grundavgift och uppl

å

telseavgift som bostadE-r

ä

ttshavarer. betalat. Denne har 

ä

ven r

ä

tt till ers

ä

ttning av f

ö

reningen f

ö

r skada, om han vid uppl

å

telsen varken 

ä

gde eller bort 

ä

ga k

ä

nnedom om den andra uppl

å

telsen.

Uppl

å

telse som skett i strid med 2 

§

 tredje styck­et 

ä

r ogiltig. Vad som s

ä

gs i f

ö

reg

å

ende stycke om 

å

terb

ä

rinF av avgifter och ers

ä

ttning f

ö

r skada skall i s

å

dant fall 

ä

ga

motsvarande till

ä

mpning.

Denna lag tr

ä

der i kraft den 1 juli 1981,

Prop. 1980/81:148

19

SAMMANFATTNING

N

ä

r h}'resg

ä

ster 

ö

nskar bilda bostadsr

ä

ttsf

ö

rening f

ö

r att 

ö

ver­ta den fastighet de bor p

å

 f

ö

rekommer att vissa hyresg

ä

ster av olika anledningar vill bo kvar ned hyresr

ä

tt. Denna promemoria behandlar r

ä

ttssirddet f

ö

r s

å

dana hyresg

ä

ster efter en 

ö

verg

å

rig i huset till bostadsr

ä

tt.

Det tycks r

å

da en betydande os

ä

kerhet om de kvarboende hyres­g

ä

sternas r

ä

ttsliga st

ä

llning. Denna os

ä

kerhet kvarst

å

r trots att vissa f

ö

rfattnings

ä

ndringar inf

ö

rdes 197c med avsikt att st

ä

rka de kvarboende hjrresg

ä

Eternas besittningsskydd ooh bytesr

ä

tt m.m. (SFS 1976:305). Os

ä

kerheten h

ä

nger fr

ä

mst samman me

ä

 f

ö

rfarings­s

ä

ttet att i samband med ombildningar till bostadsr

ä

tt upti

å

ta bostadsr

ä

tt tili s

å

dana l

ä

genheter

so.t skall bebos med hyres­r

ä

tt 

ä

ven i forts

ä

ttningen. De fr

å

gor som uppst

å

r vid s

å

dana sidouppl

å

telser

ä

r om det 

ö

verhuvudtaget 

ä

r till

å

tet att upp­l

å

ta bostadsr

ä

tt vid sidan av en befintlig hyresr

ä

tt ooh vem som egentligen 

ä

r r

ä

tt hyresv

ä

rd, bostadsr

ä

ttshavaren eller bo­stadsr

ä

ttsf

ö

reningen. Olika uppfattningar haj- h

ä

rvid kommit till uttryck. Besittningsskyddsreglerna och reglema om r

ä

tt till byte i hyreslagen 

ä

r heller inte entydiga i ombildningsfaller..

Bostadsr

ä

ttskommitt

é

n anser att det 

ä

r angel

ä

get att s

å

dana 

å

tg

ä

rder snarast vidtas som klarg

ö

r de kvarboende hyresg

ä

sternas r

ä

ttsliga st

ä

llning och som syftar till att bibeh

å

lls besitt­ningsskydd och bj-xesr

ä

tt of

ö

r

ä

ndrat f

ö

r dem. Bytesr

ä

ttens fak­tiska v

ä

rde f

å

r heller inte minska genom att en njtilltr

ä

daride hjTesg

ä

st i sin tur inte f

å

r anv

ä

nda l

ä

genheten till byte och sj

ä

lv f

å

r ett svagare besittningsskydd till l

ä

genheten.

Vid vissa ombildningar till bostadsr

ä

tt f

ö

rekommer att fastig­hets

ä

garen sj

ä

lv bildar bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen med ett f

å

tal andra personer, s.k. s

ä

ljarbildade bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar. Sido­uppl

å

telse av bostadsr

ä

tt till fastighets

ä

garen f

ö

rekommer regelbundet vid s

å

dana ombildningar. F

ö

rutom de ol

ä

genheter som n

ä

mnts om vem som 

ä

r r

ä

tt hyresv

ä

rd m.m. kan sidouppl

å

tel-sema ha spekulativa ~motiv. Andra ol

ä

genheter, s

å

som bristande

Prop. 1980/81:148

20

information och inflytande vid ombildningsf

ö

rfarandet f

ö

r hyresg

ä

sterna, f

ö

ljer ocks

å

med tillv

ä

gag

å

ngss

ä

ttet. Enligt kommitt

é

ns mening saknas anledning att underst

ö

dja s

å

dana om­bildningar till bostadsr

ä

tt som nu n

ä

mnts. Arbete p

å

g

å

r ocks

å 

inom justitiedepai-tementet i syfte att motverka f

ö

rekomsten av dessa s

ä

ljarbildade bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar.

Det f

ö

rslag som presenteras i denna promemoria syftar i f

ö

rsta band till att f

ö

rst

ä

rka r

ä

ttsskj'

ä

det f

ö

r de kvarooende hjTes-g

ä

sterna. En effekt av f

ö

rslaget 

ä

r emellertid ocks

å

 att till­komsten av vissa s

ä

ljarbildade bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar motverkas.

Kommitt

é

ns f

ö

rslag kan sammanfattningsvis s

ä

gas g

å

 ut p

å

 att upp­l

å

telser av bostadsr

ä

tt vid sidan av redan befintliga hyresr

ä

tter i forts

ä

ttningen blir ogiltiga. H

ä

rigenom kommer de kvarboende hyresg

ä

sterna alltid att st

å

 i hyresf

ö

rh

å

llande direkt med bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen. Effekten h

ä

rav blir att besittningsskyddet och bytesr

ä

tten kommer att bevaras fullt ut, Sjtesr

ä

ttens faktiska v

ä

rde kommer ocks

å

 att best

å

.

Lag

ä

ndringar f

ö

resl

å

s i 2 och 8 

§§

 bostadsr

ä

ttslagen.

Prop. 1980/81:148

21

1.   UTREDNINGSirPPDRAGET

Bostadsr

ä

ttskommitt

é

n utreder enligt sina direktiv (Dir 1978:91) fr

å

gor och problem som har sanband med 

ö

nskem

å

let att fr

ä

mja en mer al 1 m

ä

.n

ö

verg

å

ng fr

å

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt.  S

å

dana fr

å

gor r

ö

r risker f

ö

r en 

ö

kad segregation samt prisutvecklingen p

å

bostadsr

ä

tter. Finansieringen av hyresg

ä

stemas fastighets­f

ö

rv

ä

rv och f

ö

rv

ä

rv av bostadsr

ä

tter h

ä

nger samman med dessa fr

å

gor. F

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

sterna till fastigheten 

ä

r en annan fr

å

ga som kommitt

é

n utreder. Kommitt

é

n uppm

ä

rksaimnar 

ä

ven s

å

dana problem som kan vara f

ö

rknippade med att hyresg

ä

ster i bost

ä

der.-i allm

ä

nnjatig 

ä

go 

ö

nskar g

å

ö

ver tiU. bostadsr

ä

tt. Vissa fr

å

gor som inte direkt ber

ö

rs i kommitt

é

ns direktiv 

ä

r ocks

å

 f

ö

rem

å

l f

ö

r utredning, bl a r

ö

rande ekonomisk plan.

En s

ä

rskild fr

å

ga som tas upp i direktiven 

ä

r r

ä

ttsskyddet f

ö

r s

å

dana hyresg

ä

ster som vid 

ö

verg

å

ng fr

å

n hyresr

ä

tt till bostads­r

ä

tt i huset 

ö

nskar bo kvar med h,yreEr

ä

tt.  Denna fr

å

ga b

ö

r med h

ä

nsyn till f

ö

religgande r

ä

ttsos

ä

kerhet och f

ö

rest

å

ende 

ö

ver­g

å

ngar till bostadsr

ä

tt enligt kommitt

é

ns mening l

ö

sas med f

ö

r­tur. Fr

å

gan har ocks

å

 samband med det arbete inom justitiede­partementet som r

ö

r fr

å

gan om s.k. s

ä

ljarbildade bostadsr

ä

tts­f

ö

reningar.

I bostadsr

ä

ttskommitt

é

ns direktiv anf

ö

r departementschefen bl a f

ö

ljande (s i

"N

ä

r fr

ä

gan uppkommer bland hyresg

ä

sterna om att bilda en bo­stadsr

ä

ttsf

ö

rening f

ö

r att 

ö

verta fastigheten kan det h

ä

nda att n

å

gon av dem inte 

ö

nskar teckna bostadsr

ä

tt nen att han eller hon 

ä

nd

å

 vill bo kvar i sin l

ä

genhet. Det 

ä

r viktigt att en hyresg

ä

st som f

ö

redrar att inte intr

ä

da som medlem i bostads­r

ä

ttsf

ö

reningen kan bo kvar med hyresr

ä

tt ooh att hans eller hennes r

ä

ttsliga st

ä

llning inte f

ö

rs

ä

mras. Besittningsskydds­reglerna har nyligen 

ä

ndrats s

å

att en hyresg

ä

sts besittnings­skydd inte p

å

verkas av att l

ä

genheten under p

å

g

å

ende hyrestid 

ä

ndras fr

å

n vanlig hjTesl

ä

genhet till bostadsr

ä

ttsl

ä

genhet (prop. 1977/78:175 s. 177, 219 och 226 samt SFS 1978:305). Hyresg

ä

sten kan allts

å

 bo kvar lika tryggt som f

ö

rut, 

ä

ven om bostadsr

ä

tt till l

ä

genheten f

ö

rv

ä

rvas av annan.  Ocks

å

 reglerna om bjT:esr

ä

tt har d

ä

rvid 

ä

ndrats s

å

 att hyresg

ä

sten inte heller g

å

r miste om sin r

ä

tt att anv

ä

nda l

ä

genheten till byte. Som jag framh

ö

ll i detta lagstiftnings

ä

rende (prop. 1977/78:175 s. 17S) minskar dock bytesr

ä

ttens faktiska v

ä

rde, eftersom den som genom byte 

ö

vertar hyresr

ä

tten f

å

r ett svagare besittningsskydd

Prop. 1980/81:148

22

ä

n han eller hon annars skulle ha haft.  Den nyt intr

ä

dande hyresg

ä

sten har inte heller r

ä

tt att i sin tur anv

ä

nda l

ä

gen­heten till byte.

Det 

ä

r enligt min mening angel

ä

get att den som v

ä

ljer att efter f

ö

reningsbildningen bo kvar i huset med hyresr

ä

tt inte kommer i en s

ä

mre situation n

ä

r det g

ä

ller m

ö

jligheten att utnj"ttja l

ä

genheten som bytesobjekt. Kommitt

é

n b

ö

r unders

ö

ka vilka 

å

t­g

ä

rder som beh

ö

ver vidtas f

ö

r att bytesr

ä

tten skall beh

å

lla sitt fulla v

ä

rde. Olika tekniska l

ö

sningar 

ä

r t

ä

nkbara. En m

ö

jlighet 

ä

r att uppst

ä

lla krav p

å

 hyresg

ä

stens samtycke f

ö

r att bostads­r

ä

tt till en l

ä

genhet skall f

å

 uppl

å

tas under p

å

g

å

ende uthyr­ning. Jag erinrar om att det enligt bostadsr

ä

ttslagen (1971:479) inte f

ö

religger n

å

got hinder mot att en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening disponerar -irissa l

ä

genheter p

å

 annat s

ä

tt 

ä

n genom bostadsr

ä

tts-uppl

å

telse, t ex genom uthyrning. En annan m

ö

jlighet 

ä

r att l

å

ta hyresg

ä

st, som efter bostadsr

ä

ttsuppl

å

telsen erh

å

ller l

ä­

genheten genom byte, 

å

tnjuta samma r

ä

ttigheter ifr

å

ga om besitt­ningsskydd och bytesr

ä

tt som har g

ä

llt f

ö

r f

ö

retr

ä

daren. F

ö

r att en s

å

dan ordning skall bli praktiskt till

ä

mpbar torde det dock kr

ä

vas att den njailltr

ä

dande hyresg

ä

sten l

ä

tt kan f

ö

r%'issa sig om sina r

ä

ttigheter i dessa avseenden, t ex genom en forma­liserad p

å

skrift p

å

hyreskontraktet."

2.    RATTSEKDDET F

Ö

F CTARBOENDE HYRESG

Ä

STER ENLIGT LAG OCH R

Ä

TT3FRAXIE

2.1   Hyresuotl

å

telses st

ä

llning enligt 7 kap, jordabalken vid fastighetens 

ö

verg

å

ng till ny 

ä

gare

Z  

7 kap. 11 - 21 

§§

 jordabalken finns tvingande best

ä

mmelser om bl a hyresuppl

å

telses st

ä

llning vid fastighetens 

ö

verg

å

ng till ny 

ä

gare. Reglema 

ä

r komplicerade och kan h

ä

r endast ber

ö

ras i sina huvuddrag. Viktigast 

ä

r 13 

§

 som sl

å

r fast att en hyresuppl

å

telse g

ä

ller mot ny 

ä

gare av fastigheten om uppl

å

telsen skett genom skriftligt avtal och tilltr

ä

de 

ä

gt rum f

ö

re 

ö

verl

å

telsen. Enligt 12 kap. jordabalken (h

ä

refter be­n

ä

mnt hyreslagen) skall skriftligt avtal uppr

ä

ttas om part beg

ä

r det och de flesta hyresavtalen 

ä

r skriftliga. Om hyresa.vtalet 

ä

r muntligt 

å

ligger det s

ä

ljaren att vid k

ö

pet g

ö

ra f

ö

rbeh

å

ll om avtalet f

ö

r att detta skall bli g

ä

llande mot k

ö

paren. Om f

ö

rbeh

å

ll inte gjorts blir k

ö

paren 

ä

nd

å

 bunden om han k

ä

nde till eller borde k

ä

nna till avtalet. Medf

ö

r de redovisade reglema att hyresuppl

å

telsen inte skall g

ä

lla mot den nye

Prop. 1980/81:148

23

ä

gare skall uppl

å

telsen 

ä

nd

å

 best

å

 om tilltr

ä

de

ä

gt rum f

ö

re 

ö

verl

å

telsen och k

ö

paren inte s

ä

ger upp hyresavtalet inom tre m

å

nader fr

å

n

ö

verl

å

telsen.

Att uppl

å

telsen blir g

ä

llande mot den nye 

ä

garen betyder i princip att hyresg

ä

sten kan g

ö

ra samma r

ä

ttigheter g

ä

llande och inte vara underkastad andra f

ö

rpliktelser 

ä

n dem som g

ä

llde mot den f

ö

rre 

ä

garen. Det betyder ocks

å

 att den nye 

ä

garen f

å

r ut

ö

va de befogenheter som p

å

 grund av uppl

å

telse­avtalet g

ä

llde f

ö

r den f

ö

rre

ä

garen. Har 

ä

ndringar och till

ä

gg f

ö

rts in i hyresavtalet f

ö

re 

ö

verl

å

telsen 

ä

r hu\nadprincipen att dessa g

ä

ller mot den nye 

ä

garen om de finns anm

ä

rkta p

å 

fastighets

ä

garens exemplar av hyreskontraktet.

De nu behandlade reglema i 7 kap. jordabalken inneb

ä

r - under f

ö

ruts

ä

ttning att hyresuppl

å

telsen best

å

r - inte annat 

ä

n att den nye 

ä

garen blir bunden av best

ä

mmelsema i hyresavtalet under den hyrestid som anges i detta. Reglema s

ä

ger inte n

å

got om hyresg

ä

stens besittningsskydd eller bytesr

ä

tt efter 

ö

verl

å

telsen. Besittningsskyddet f

å

r bed

ö

mas med till

ä

mpning av reglema i 6 

§

 hyreslagen och bytesr

ä

tten f

å

r bed

ö

mas en­ligt 35 

§

 i sanma lag. Hyresg

ä

stens lagstadgade r

ä

tt att p

å 

egen bekostnad utf

ö

ra m

å

lning, tapetsering och likJiande 

å

tg

ä

r­ der i l

ä

genheten f

å

r p

å

 motsvarande s

ä

tt bed

ö

mas enligt 2 a 

§ 

hyreslagen. Besittningsskyddet och bytesr

ä

tten skall behandlas i avsnitt 2.3.

2.2   R

ä

tt hyresv

ä

rd i f

ö

rh

å

llande till kvarboende hyresg

ä

ster. Bostadsdomstolens r

ä

ttsfall RB nr H:79

N

ä

r en hyresfastighet f

ö

rs

ä

ljs f

ö

r att l

ä

genheterna skall upp­l

å

tas med bostadsr

ä

tt upptr

ä

der fastighets

ä

garen, hyresv

ä

rden, som s

ä

ljare och den nye 

ä

garen, bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen, som k

ö

pare. Bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen uppl

å

ter l

ä

genheter i huset med bostadsr

ä

tt. Det finns inte n

å

got som hindrar att vissa l

ä

genheter uppl

å

ts med hyresr

ä

tt eller att av tidigare fastig­hets

ä

garen uppl

å

tna hyresr

ä

tter kvarst

å

r. Medan bostadsr

ä

tts­f

ö

reningen f

ö

rv

ä

rvar huset med 

ä

gander

ä

tt innehar bostads-

Prop. 1980/81:148

24

r

ä

ttshavaren och hyresg

ä

sterna sina i

ä

genheter med nyttjande­r

ä

tt . Efter fastighets

ö

verl

å

telsen blir det i f

ö

rsta hand bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen som i egenskap av fastighets

ä

gare in­tr

ä

der som ny hyresv

ä

rd i f

ö

rh

å

llande till s

å

dana hyresg

ä

ster som 

ö

nskar kvarbo med hyresr

ä

tt. Det finns emellertid inte n

å

got hinder mot att den kvarboende hyresg

ä

stens hyresf

ö

r­h

å

llande mot f

ö

reningen uppl

ö

ses efter 

ö

verenskommelse och att nytt hyresavtal tr

ä

ffas mellan hyresg

ä

sten och n

å

gon till vilken bostadsr

ä

tt uppl

å

tes till den aktuella l

ä

genheten. I s

å

 fall f

å

r l

ä

genheten anses uppl

å

ten i "andra hand" med bo­stadsr

ä

ttshavaren som hyresv

ä

rd.

I praktiken f

ö

rekommer emellertid att bostadsr

ä

tt uppl

å

tes till en kvarboende hyresg

ä

sts l

ä

genhet utan att hyresg

ä

sten och bostadsr

ä

ttshavaren tr

ä

ffar n

å

got nj-tt hj-resavtal. Bostads­r

ä

ttshavaren anser sig sedan vara hyresv

ä

rd i f

ö

rh

å

llande till den hyresg

ä

st som 

ö

nskar kvarbo i fastigheten Bed hyres­r

ä

tt. Detta f

ö

rfaringss

ä

ttet

ä

r speciellt vanligt vid s

å

dana ombildningar till bostadsr

ä

tt d

ä

r fastighets

ä

garen sj

ä

lv tar initiativ till att bilda den bostadsr

ä

ttsf

ö

rening som k

ö

per fastigheten, s.k. s

ä

ljarbildade eller fastighets

ä

garbildade bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar. I allm

ä

nhet torde hyresg

ä

sterna inte aktivt ha motsatt sig f

ö

rfaringss

ä

ttet, men som senare skall visas medf

ö

r detta att deras r

ä

ttsliga st

ä

llning f

ö

rs

ä

mras.

Det fr

ä

msta sk

ä

let f

ö

r att bostadsr

ä

tt uppl

å

tes vid sidan av en befintlig hyresr

ä

tt 

ä

r att det kr

ä

vs insatskapital 

ä

ven f

ö

r de l

ä

genheter i %'ilka hyresg

ä

sterna inte vill g

å

ö

ver till bostadsr

ä

tt. Om grundavgifter inte skulle beteilaE f

ö

r dessa l

ä

genheter skulle 

ö

vriga hyresg

ä

ster beh

ö

va betala h

ö

gre grundavgifter eller s

å

 skulle f

ö

reningen beh

ö

va ta upp ytter­ligare l

å

n i fastigheten. F

ö

rfaringss

ä

ttet medf

ö

r dock att det efter bostadsr

ä

ttsuppl

å

telsen

ä

r bosta

ö

sr

ä

ttshavaren som uppb

ä

r hyra f

ö

r l

ä

genheten. Hyran kan p

å

 sikt bli h

ö

gre 

ä

n den 

å

rsavgift bostadsr

ä

ttshavaren betalar till f

ö

reningen.

Prop. 1980/81:148

25

Ett annat sk

ä

l

ä

r att den ekonomiska pleinen fr

å

n b

ö

rjan kan uppr

ä

ttas p

å

 s

å

 s

ä

tt att samtliga l

ä

genheter tas upp som bostadsr

ä

ttsl

ä

genheter. H

ä

rigenom beh

ö

ver planen inte omar­betas efterhand som ytterligare hyresg

ä

ster best

ä

imner sig f

ö

r att g

å

ö

ver till bostadsr

ä

tt.  Grundavgifter och 

å

rsav­gifter kan d

å

ber

ä

knas p

å

 ett s

ä

krare s

ä

tt.

Om hyresg

ä

sterna sj

ä

lva inte har tecknat s

å

 m

å

nga bostads­r

ä

tter att man uppn

å

r den sextioprocentsgr

ä

ns f

ö

r s k "

ä

kta bostadsr

ä

ttsf

ö

rening" som f

ö

reskrivs i riksskatteverkets an­visningar till punkt 3 av an-v

å

sningama till 2it 

§

 kommunalskatte­lagen (1928:370) blir f

ö

reningen inte schablonbeskattad. F

ö

r att gr

ä

nsen skall uppn

å

s kan anledning allts

å

 finnas till sido­uppl

å

telser. H

ä

rvid b

ö

r dock observeras att riksskatteverkets anvisningar f

ö

reskriver att som huvudregel endast ett bostads­r

ä

ttsinnehav skall beaktas vid ber

ä

kningen. I detta sammanhang kan ocks

å

 erinras om bostadsstyrelsens f

ö

reskrifter till 58 

§ 

bostadsfinansieringsf

ö

rordningen (197:96). Enligt f

ö

reskrif­ten m

å

ste som huvudregel minst h

ä

lften av l

ä

genheterna i huset ha tecknats med bostadsr

ä

tt innan utbetalning av de f

ö

rm

å

nligas­te statliga l

å

nen f

å

r ske.

Ett ytterligare sk

ä

l till sidouppl

å

telse, som man inte b

ö

r bortse ifr

å

n,

ä

r att f

ö

rfarandet kan ha spekiilativt syfte. Om hyresg

ä

sten s

ä

gs upp f

ö

r avflyttning eller l

ä

mnar l

ä

genheten frivilligt eller om motsvarande f

ö

rn

å

llande intr

ä

ffar f

ö

r en hyresg

ä

st, som 

å

tkommit l

ä

genheten efter byte, kan bostads­r

ä

ttshavaren s

ä

lja l

ä

genheten till fullt marknadspris utan att sj

ä

lv ha betalt mer 

ä

n sj

ä

lvkostnaden, dvs. grundavgiften, f

ö

r l

ä

genheten. I tider med kraftig prisutveckling p

å

 bostads­r

ä

tter och gynnsamma beskattningsregler vid f

ö

rs

ä

ljning kan detta bli en god aff

ä

r f

ö

r bostadsr

ä

ttshavaren. S

ä

rskilt ekonomiskt gynnsam kan en ombildning till bostadsr

ä

tt bli om det 

ä

r s

ä

ljaren sj

ä

lv som bildar bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen och uppl

å

ter bostadsr

ä

tterna till sig sj

ä

lv.

Det kan ifr

å

gas

ä

ttas om det ur r

ä

ttslig synpunkt 

ö

verhuvud­taget 

ä

r m

ö

jligt att uppl

å

ta en bostadsr

ä

tt vid sidan av en

Prop. 1980/81:148

26

tidigare uppl

å

ten hyresr

ä

tt (jfr f

ö

r det f

ö

ljande bl.a.[REDACTED_EFTERNAMN] -[REDACTED_EFTERNAMN], Bostadsr

ä

ttslagen, s. 85; Lejman, Den nya hyresr

ä

tten, 1976 s. 3l6 f; Olsson/Ramnek, Bo med bostads­r

ä

tt, 1978 s. 56 f; prop. 1977/78:175, s. 177-178 och 219-223; CU 1978/79:31 s. 2 f).

En mening 

ä

r att en bostadsr

ä

ttsuppl

å

telse vid sidan av en hyresuppl

å

telse st

å

r i strid med reglema i 7 kap. 22 

§

 jorda­balken om dubbeluppl

å

telse. Huvudi-egeln enligt detta lagrum 

ä

r att den av flera r

ä

ttighetsuppl

å

telser som sker f

ö

rst 

ä

ger f

ö

retr

ä

de framf

ö

r de andra, om r

ä

ttigheterna inte "utan f

ö

r­f

å

ng f

ö

r n

å

gondera" kan ut

ö

vas vid sidan av varandra. Om hyres­uppl

å

telsen och bostadsr

ä

ttsuppl

å

telsen inte anses kunna ut­

ö

vas vid sidan av varandra skulle allts

å

 hyresr

ä

ttsuppl

å

telsen 

ä

ga f

ö

retr

ä

de i det nu diskuterade fallet. Denna mening 

ä

r emellertid h

å

llbar endast om man till

ä

mpar det angivna lag­rummet analogt p

å

 den f

ö

revarande situationen eftersom bostads­r

ä

tt helt och h

å

llet

ä

r undantaget best

ä

mmelserna i jordabalien om nyttjander

ä

tter (7 kap. 

k  §

jordabalken). Motsvarande be­st

ä

mmelser f

ö

r bostadsr

ä

tter, 6 

§

 bostadsr

ä

ttslagen, tar endast upp konkurrensf

ö

rh

å

llandet mellan flera uppl

å

tna bostadsr

ä

tter. I de fallen skall dock naturligen ingen pr

ö

vning g

ö

ras av om n

å

gon av bostadsr

ä

tterna lider f

ö

rf

å

ng av den andra uppl

å

telsen utan en absolut f

ö

retr

ä

desr

ä

tt g

ä

lla f

ö

r den uppl

å

telse som 

ä

gde rum f

ö

rst,

Som ett annat sk

ä

l f

ö

r att en bostadsr

ä

ttsuppl

å

telse inte skulle kunna ske vid sidan av en hyresuppl

å

telse har anf

ö

rts att de r

ä

ttigheter som inryms i begreppet bostadsr

ä

tt i princip 

ä

r oskiljaktiga. En bostadsr

ä

ttsuppl

å

telse skulle s

å

ledes inte kunna ske utan att nyttjander

ä

tten ooks

å

 ing

å

r i uppl

å

telsen. Undantag finns dock fr

å

n denna princip.  S

å

lunda kan nyttjande-r

ä

tten f

ö

rverkas enligt 33 

§

 bostadsr

ä

ttslagen utan att bostads­r

ä

ttens ekonomiska v

ä

rde omintetg

ö

rs.

De nu redovisade uppfattningarna som tar sikte p

å

 att det inte skulle vara till

å

tet att uppl

å

ta bostadsr

ä

tt till en redan ut-

Prop. 1980/81:148

27

hyrd l

å

genhet har ocks

å

 anf

ö

rts som st

ö

d f

ö

r att bostadsr

ä

tts­f

ö

reningen och inte bostadsr

ä

ttsinnehvaren

ä

r r

ä

tt hyresv

ä

rd i f

ö

rh

å

llande till en kvarboende hyresg

ä

st i den nu diskuterade situationen.

De f

ö

ruts

ä

ttningar p

å

 vilka bostadsr

ä

ttskommitt

é

ns direktiv bygger utg

å

r emellertid fr

å

n en motsatt uppfattning, dvs. att bostadsr

ä

ttshavaren vid en s

å

dan sidouppl

å

telse det h

ä

r 

ä

r fr

å

ga om automatiskt intr

ä

der som hyresv

ä

rd i f

ö

rh

å

llande till den kvarboende hyresg

ä

sten. En s

å

dan uppfattning redovisas ock­s

å

 i civilutskottets bet

ä

nkande 1976/79:31 s. 2 f. Uppfatt­ningen kan m

ö

jligen ses mot bakgrund av de i bet

ä

nkandet redo­visade 

ä

ndringarna av hyresg

ä

sters besittningsskydd som 

ä

gde rum den 1 juli 1978 (se h

ä

j-om avsnitt 2.3.), Dessa 

ä

ndringar tog n

ä

mligen sikte just p

å

 den kvarboende hyresg

ä

stens besittnings­skydd i f

ö

rh

å

llande till en bostadsr

ä

ttshavare som f

å

tt bostads­r

ä

tten uppl

å

ten till sig vid sidan av hyresuppl

å

telsen. .'''r

å

gan om vem som 

ä

r r

ä

tt hyresv

ä

rd ber

ö

rdes dock inte uttr5''Ckligen i propositioen ooh det

ä

r d

ä

rf

ö

r os

ä

kert om man utg

å

tt ifr

å

n att bostadsr

ä

ttshavaren under alla f

ö

rh

å

llanden 

ä

r att anse som r

ä

tt hyresv

ä

rd i den nu diskuterade situationen.

Uppfattningen att bostadsr

ä

ttshavaren automatiskt intr

ä

der som hyresv

ä

rd har emellertid inte delats av bostadsdomstolen som haft fr

å

gan uppe till bed

ö

mning i r

ä

ttsfallet RB nr ij:79. Om­st

ä

ndigheterna var f

ö

ljande:

Hyresg

ä

sten A hyrde 1958 en bostadsl

ä

genhet av B. 197 f

ö

r­v

ä

rvades fastigheten av bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen C, varvid bo­stadsr

ä

tt till den av A f

ö

rhyrda l

ä

genheten uppl

å

ts

å

t D.  D sade upp liyresavtalet att upph

ö

ra 1.10.1976. 

A  

h

ä

nsk

ö

t tvisten till hyresn

ä

mnden och gjorde i f

ö

rsta hand g

ä

llande att hon stod i hyresf

ö

rh

å

llande t.ill bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen C och inte till D.  I andra hand yrkade A f

ö

rl

ä

ngning av hyresavtalet med D. D

å

 sin sida h

ä

vdade att hon vax r

ä

tt hyresv

ä

rd i f

ö

rh

å

llan­de till A och yrkade att hyran skulle h

ö

jas. Hyresn

ä

mnden fann att D:s f

ö

rv

ä

rv av bostadsr

ä

tten "naturligtvis" innebar att ett hyresf

ö

rh

å

llande uppst

å

tt mellan A och D samt f

ö

rl

ä

ngde avtalet och h

ö

jde hyran. A anf

ö

rde besv

ä

r hos bostadsdomstolen. Som st

ö

d f

ö

r sin talan 

å

beropade D h

ä

r ytterligare att A betalat hyran till henne och att partema f

ö

rt f

ö

rhandlingar med varand­ra om reparation av l

ä

genheten. Bostadsdrmstolen 

ä

ndrade hyres­n

ä

mndens beslut och bif

ö

ll A:s talan. I beslutet uttalade dom­stolen f

ö

ljande:  "Av best

ä

mmelsema i 7 kap. 13 

§

 f

ö

rsta stycket jordabalken f

ö

ljer att genom bostadsr

ä

ttsf

ö

reningens

Prop. 1980/81:148

28

f

ö

rv

ä

rv av fastigheten ett hyresf

ö

rh

å

llande uppkommit mellan f

ö

reningen i dess egenskap av fastighets

ä

gare, 

å

ena,;och A som hyresg

ä

st, 

å

 andra sidan. F

ö

reningens uppl

å

telse av bostadsr

ä

tt till D medf

ö

r enligt bostadsdomstolens mening inte n

å

gon 

ä

nd­ring i detta f

ö

rh

å

llande. - Vad i m

å

let blivit upplyst om att A eriagt hyra till D och att vissa f

ö

rhandlingar f

ö

rts mellan dem ang

å

ende reparationer i l

ä

genheten kan inte mot A:s be­ stridande tagas till int

ä

kt f

ö

r att A godtagit D som hyresv

ä

rd i f

ö

reningens st

ä

lle. P

å

 anf

ö

rda sk

ä

l finner bostadsdomstolen att n

å

got hyresf

ö

rh

å

llande inte f

ö

religger mellan partema."

Genom bostadsdomstolens beslut f

å

r det anses klarlagt att bo-stadsr

ä

.ttBhflBBrenjinte tr

ä

der in som hyresv

ä

rd i f

ö

rh

å

llande till en kvarboende hyresg

ä

st endast p

å

 grund av bostadsr

ä

ttsupp­l

å

telsen. Ett hyresf

ö

rh

å

llande kan dock ha uppst

å

tt mellan parterna p

å

 grund av avtal eller omst

ä

ndigheter som utvisar att hyresg

ä

sten godtagit bostadsr

ä

ttshavaren som hyresv

ä

rd. Det skall emellertid s

ä

rskilt framh

å

llas att domstolens beslut inte ger direkt svar p

å

 fr

å

gan om det 

ö

verhuvudtaget 

ä

r m

ö

jligt att uppl

å

ta bostadsr

ä

tt vid sidan av hyresr

ä

tt.

2.3   Kvarboende hyresg

ä

sters besittningsskydd ooh b>'1esr

ä

tt

2.3.1 Allm

ä

nt om besittningsskydd och bytesr

ä

tt.

Hyreslagen tillerk

ä

nner bostadshyresg

ä

ster ett direkt besitt­ningsskydd.  Skyddet inneb

ä

r en principiell r

ä

tt till,f

ö

rl

ä

ng­ning av hyresavtalet efter hyrestidens utg

å

ng, s

å

ledes en r

ä

tt att f

å

bo kvar.  Vissa inskr

ä

nkningar i skyddet har gjorts. I 1*5 

§

 anges vissa generella undantag och i 1*6 

§

 anges under vilka f

ö

ruts

ä

ttningar besittningsskyddet kan brytas i det en­skilda fallet.

Enligt 1(5 

§

 undantas hyresf

ö

rh

å

llanden som avser m

ö

blerade rum och fritidsbost

ä

der och som upph

ö

r innan de varat i mer 

ä

n nio m

å

nader i f

ö

ljd. 

Ä

ven l

ä

genheter som utg

ö

r del av upp­l

å

tarens egen bostad undantas liksom hyresf

ö

rh

å

llanden som upp-l

ö

r p

å

 grund av att dessa .f

ö

rverkats eller att s

ä

kerhet som hyresg

ä

sten st

ä

llt f

ö

r hyran f

ö

rs

ä

nrats. Hyresg

ä

sten saknar dessutom besittningsskydd om han i s

ä

rskild ordning f

ö

rklarat att han vill avst

å

 fr

å

n detta.

Prop. 1980/81:148

29

Best

ä

mmelserna i U6 

§

 inneb

ä

r att hyresg

ä

sten har r

ä

tt till f

ö

rl

ä

ngning av hyresavtalet om det inte f

ö

religger n

å

gon s

ä

r­skild, i lagen angiven s.k. besittningsskyddsbrytande grund f

ö

r att det skall upph

ö

ra. Med undantag f

ö

r det fall att hyres­r

ä

tten 

ä

r f

ö

rverkad eller att st

ä

lld s

ä

kerhet f

ö

r hyran f

ö

r­s

ä

mrats 

ä

r r

ä

tten till f

ö

rl

ä

ngning av hyresavtalet beroende av en avv

ä

gning mellan hyresv

ä

rdens intresse av att f

ö

rfoga 

ö

ver-l

ä

genheten och hyresg

ä

stens intresse av att f

å

 bo kvar. Hyresf

ö

rh

å

llandet kan uppl

ö

sas om hyresg

ä

sten 

å

sidosatt sina skyldigheter enligt hyresavtalet, om huset skall rivas eller genomg

å

 st

ö

rre ombyggnad, om l

ä

genheten inte l

ä

ngre skall an­v

ä

ndas f

ö

r bostads

ä

ndam

å

l, om hyresavtalet avser en- eller tv

å

-familjshus eller i vissa fall bostadsr

ä

ttsl

ä

genhet (se h

ä

rom vidare i det f

ö

ljande) eller om hyresf

ö

rh

å

llandet beror p

å 

olika former av anst

ä

llning. Upprsjcningen av grunderna f

ö

r att ett hyresavtal skall upph

ö

ra avslutas med en s.k. general­klausul. Enligt denna f

ö

religger inte r

ä

tt till f

ö

rl

ä

ngning om det inte "strider mot god sed i hyresf

ö

rh

å

llanden eller eljest 

ä

r obilligt mot hyresg

ä

sten att hyresf

ö

rh

å

llandet upp­h

ö

r". F

ö

r att hyresf

ö

rh

å

llandet skall uppl

ö

sas enligt denna upph

ö

rsgrund 

[hS  §

 f

ö

rsta stycket 10 hyreslagen) fordras att hyresv

ä

rden har s.k. sakligt sk

ä

l f

ö

r upps

ä

gningen.

Enligt 35 

§

 hyreslagen har bostadshyresg

ä

st under vissa f

ö

rut­s

ä

ttningar r

ä

tt att genom 

ö

verl

å

telse av sin hyresr

ä

tt p

å

 annan kunna f

å

 byta sin bostad.  Om hyresv

ä

rden v

ä

grar g

å

 med p

å

 bytet skall hyresn

ä

mnden p

å

 ans

ö

kan av hyresg

ä

sten l

ä

mna tillst

å

nd till detta "om hyresg

ä

sten har beaktansv

ä

rda sk

ä

l f

ö

r bytet och detta kan 

ä

ga rum utan p

å

taglig ol

ä

genhet f

ö

r hjTesv

ä

rden". Har hyresg

ä

sten erh

å

llit l

ä

genheten genom byte och innehaft l

ä

genheten mindre 

ä

n tre 

å

r, f

å

r tillst

å

nd l

ä

mnas endast om synnerliga sk

ä

l f

ö

religger. Undantag i bytesr

ä

tten g

ö

rs bl.a. f

ö

r vissa bostadsr

ä

ttsl

ä

genheter (se h

ä

rom vidare i det f

ö

ljande), En framst

ä

llning om byte kan 

ä

iren g

ö

ras av kommun eller bo­stadsf

ö

rmedling som medverkar till att hyresg

ä

sten f

å

r annan bostad genom att anvisa eller f

ö

rmedla denna. Som exempel p

å 

"beaktansv

ä

rda sk

ä

l" n

ä

mns i f

ö

rarbetena till lagen bl.a. att en v

ä

xande familj beh

ö

ver st

ö

rre utrymmen eller att hyresg

ä

sten p

å

grund av ekonomiska sk

ä

l vill ha en mindre hostad. I kravet

Prop. 1980/81:148

30

att bytet- skall kunna 

ä

ga rum utan p

å

taglig ol

ä

genhet f

ö

r hyresv

ä

rden ligger bl.a. att den som hyresg

ä

sten vill s

ä

tta i sitt st

ä

lle skall kunna godk

ä

nnas som hyresg

ä

st, bl.a. med av­seende p

å

 hyresbetalning och v

å

rd   av l

ä

genheten. Den som 

ö

vertar en l

ä

genhet genom byte intr

ä

der i princip i r

ä

ttsf

ö

r­h

å

llandet med hyresv

ä

rden p

å

 samma villkor som g

ä

ller f

ö

r f

ö

re­tr

ä

daren, men partema kan givetvis komma 

ö

verens om 

ä

ndrade hyresvillkor. Intet hindrar att den nytilltr

ä

dande hyresg

ä

sten tecknar ett helt nytt kontrakt med hyresv

ä

rden.

Tvist om r

ä

tt till f

ö

rl

ä

ngning av hyresavtal och r

å

tt till byte pr

ö

vas av hyresn

ä

mnden. Beslut i f

ö

rl

ä

ngningstvist kan 

ö

ver­klagas i bostadsdomstolen. D

ä

remot kan hyresn

ä

mndens beslut i tvist om byte inte 

ö

verklagas.

2.3.2 Reglema avseende uthyrda bostadsr

ä

ttsl

ä

genheter f

ö

re 1978 

å

rs lag

ä

ndring

Bland de besittningsskyddsbrytande grunder som best

ä

mdes vid 1968 

å

rs hyreslagstiftning upptogs i u6 

§

 f

ö

rsta stycket 6 hyreslagen att hyresavtalet avs

å

g en- eller tv

å

familjsfastighet eller "l

ä

genhet som uppl

å

taren innehar med bostadsr

ä

tt och uppl

å

taren har s

å

dant intresse att f

ö

rfoga 

ö

ver l

ä

genheten att hyresg

ä

sten sk

ä

ligen b

ö

r flytta".  Som motivering f

ö

r att be­sittningsskyddet borde kunna brytas f

ö

r hyresg

ä

ster i bostads­r

ä

ttsl

ä

genheter angavs i f

ö

rarbetena att s

å

dana l

ä

genheter van­ligen tillkommit f

ö

r att tj

ä

na som bostad 

å

t bostadsr

ä

ttsinne-havaren samt att bostadsr

ä

tten i allm

ä

nhet inte kunde 

ö

verl

å

tas om inte l

ä

genheten frist

ä

lldes f

ö

r f

ö

rv

ä

rvarens r

ä

kning (se bl.a. prop. 1967:llil s. 66-69 och s. 92-93). Om uthyraren skulle bos

ä

tta ag i l

ä

genheten eller f

ö

rs

ä

lja bostadsr

ä

tten borde enligt motiven d

ä

rf

ö

r riktpunkten vara, att besittnings­skyddet skulle brytas efter upps

ä

gning.  Skyddet borde vidare kunna brytas om fortsatt uthyrning hindrades p

å

 grund av be­st

ä

mmelser i bostadsr

ä

ttslagen eller i bostadsr

ä

ttsf

ö

reningens stadgar.  I samtliga fall borde emellertid hyresg

ä

sten ges sk

ä­

ligt r

å

drum f

ö

r att anskaffa annan bostad, n

å

got som i praxis

Prop. 1980/81:148

31

medf

ö

rde att avsev

ä

rd tid kunde komma att f

ö

rflyta innan hyres­g

ä

sten slutligen skildes fr

å

n l

ä

genheten.

Den situationen att en fastighet f

ö

rv

ä

rvas av en bostadsr

ä

tts­f

ö

rening, som efter f

ö

rv

ä

rvet uppl

å

ter bostadsr

ä

tt till en redan uthjTd l

ä

genhet, uppm

ä

rksammades inte i f

ö

rarbetena till hyres­lagen. R

ä

ttspraxis kom emellertid att inta den st

å

ndpunkten, att besittningsskyddet f

ö

r en kvarboende hyresg

ä

st skulle be­d

ö

mas p

å

 samma s

ä

tt som vid fastighets

ö

verl

å

telse, dvs. att riktpunkten skulle vara fullt besittningsskydd och att bed

ö

m­ningen av om hyresavtalet skulle upph

ö

ra eller ej skulle g

ö

ras efter principerna i 1*6 

§

f

ö

rsta stycket 10 hyreslagen oaktat punkt 6 formellt sett varit till

ä

mplig (jfr bl.a. praxis fr

å

n hyresn

ä

mnderna PH 3:71).

Det f

ö

refaller som om hyresg

ä

sterna i de refererade r

ä

ttsfall d

ä

r den anf

ö

rda principen till

ä

mpats inte motsatt sig att bo­stadsr

ä

ttshavaren intr

ä

tt som hyresv

ä

rd.  I alia fall har inte n

å

gon inv

ä

ndning i processen gjorts om att bostadsr

ä

ttshavaren inte var r

ä

tt hyresv

ä

rd. Eftersom en s

å

dan inv

ä

ndning enligt processuella regler 

ä

r n

ö

dv

ä

ndig f

ö

r att fr

å

gan om r

ä

tt hyres­v

ä

rd skall komma under bed

ö

mning kan det av r

ä

ttsfallen inte dras n

å

gon slutsats om att bostadsr

ä

ttshavaren under alla f

ö

r­h

å

llanden intr

ä

der som hyresv

ä

rd i f

ö

rh

å

llande till den kvar­boende hyresg

ä

sten. Tv

ä

rtom utvisar ett r

ä

ttsfall i likhet med ovan n

ä

mnda RB nr 1*:79 fr

å

n bostadsdomstolen, att en bostads-r

ä

ttshavares upps

ä

gning gentemot en hyresg

ä

st f

ö

rklarats sakna laga verkan sedan hyresg

ä

sten framst

ä

llt den erforderliga in­v

ä

ndningen (ur praxis fr

å

n hyresn

ä

mnderna PE 15=70). H

ä

rigenom har hyresg

ä

sten kunnat bevara sitt besittningsskj'dd fullt ut gentemot bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen. Vid eventuellt byte har 

ä

ven n

ä

stkommande hyresg

ä

st kommit att st

å

 i hyresf

ö

rh

å

llande till f

ö

reningen utan att n

å

gon f

ö

r

ä

ndring av besittningsskyddet eller bytesr

ä

tten intr

ä

tt.

N

ä

r det g

ä

ller bytesr

ä

tten togs bland undantagen i 35 

§

 hyres­lagen upp det fallet att "uppl

å

taren innehar l

ä

genheten med

Prop. 1980/81:148

32

bostadsr

ä

tt". Motiveringen f

ö

r detta undantag var att hyres­g

ä

ster i uthyrda bostadsr

ä

ttsl

ä

genheter i allm

ä

nhet saknade r

ä

tt till f

ö

rl

ä

ngning. Det 

ä

r dock os

ä

kert om hyresg

ä

sten kunde f

å

sin bytesr

ä

tt bevarad om fastigheten under hans hyrestid 

ö

verl

ä

ts till en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening, som uppl

ä

t l

ä

genheten med bostadsr

ä

tt.

2.3.3 Bostadsdomstolens r

ä

ttsfall RB nr 13:76

I mbricerade r

ä

ttsfall har besittningsskyddet f

ö

r en hyres­g

ä

st behandlats f

ö

r det fall att en hyresfastighet f

ö

rs

å

lts till en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening och bostadsr

ä

tt tiU. l

ä

genheten uppl

å

tits 

å

t annan 

ä

n hj'resg

ä

sten.

Hyresg

ä

sten hade sedan 1959 hyrt l

ä

genheten av en privat fastighets

ä

gare. 

Å

r 1968 s

å

lde denna fastigheten till en bo­stadsr

ä

ttsf

ö

rening, som uppl

å

t bostadsr

ä

tten till en utomst

å

en­de person. Bostadsr

ä

tten 

ä

rvdes h

ä

refter av bostadsr

ä

ttshava-rens dotter. Hyresg

ä

sten, som underr

ä

ttats om fastighetsf

ö

r­s

ä

ljningen och bostadsr

ä

ttsuppl

å

telsen, hade betalat hyra di­rekt till bostadsr

ä

ttshavaren. Sedan I966 l

ö

pte avtalet p

å

ett 

å

r i s

ä

nder.

Sedan bostadsr

ä

ttshavaren 1975 sagt upp hyresg

ä

sten till av­flyttning f

ö

rl

ä

ngde hyresn

ä

mnden avtalet. Vid en parallellt p

å

g

å

ende process i tingsr

ä

tten hade hyresg

ä

sten yrkat fast­st

ä

llelse av att det inte f

ö

rel

å

g n

å

got hyresf

ö

rh

å

llande mellan henne och "bostadsr

ä

ttshavaren. Genom dom som vann laga kraft ogillade emellertid tingsr

ä

tten: hyresg

ä

stens talan. Motive­ringen var bl.a. att hyresg

ä

sten genom att underteckna ett till

ä

ggsavtal om hyra p

å

 vilket bostadsr

ä

ttshavaren angavs som hyresv

ä

rd, fick anses ha accepterat henne som hyresv

ä

rd.

Efter besv

ä

r i bostadsdomstolen

ö

ver hjresn

ä

mndens beslut om f

ö

rl

ä

ngning konstaterade domstolen att fr

å

gan om hyresf

ö

r­h

å

llandet mellan partema r

ä

ttskraftigt avgjorts av tingsr

ä

tten. Vidare fann domstolen att 12 kap. U6 

§

 f

ö

rsta stycket 6 (i dess d

å

varande lydelse) formellt sett var till

ä

mplig vid prov-

Prop. 1980/81:148

33

ningen av f

ö

rl

ä

ngningstvisten mellan bostadsr

ä

ttshavaren och hyresg

ä

sten.  H

ä

refter anf

ö

rde domstolen

"I ett fall som det f

ö

revarande d

ä

r hyresf

ö

rh

å

llandet har ta­git sin b

ö

rjan innan bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen f

ö

rv

ä

rvade fastig­heten och l

ä

genheterna uppl

å

ts med bostadsr

ä

tt

å

t medlemmarna, b

ö

r enligt bostadsdomstolens uppfattning hyresf

ö

rh

å

llandet visserligen kunna uppl

ö

sas - 

å

tminstone p

å

sikt - men hyres­g

ä

sten anses ha ett starkare besittningsskydd 

ä

n om hon ing

å

tt hyresavtalet med vetskap om att uppl

å

taren innehade l

ä

genheten med bostadsr

ä

tt."

Med h

ä

nsyn f

ö

ramf

ö

r

ä

llt till uppl

å

telsens varaktighet fann bo­stadsdomstolen h

ä

refter att hyresf

ö

rh

å

llandet inte borde upp­l

ö

sas med mindre hyresg

ä

sten anvisades en mer likv

ä

rdig bostad 

ä

n den han hade f

å

tt erbjudande om. F

ö

r att inte alltf

ö

r l

å

ng tid skulle f

ö

rflyta innan bostadsr

ä

ttshavaren fick hyresf

ö

r­h

å

llandet ompr

ö

vat, f

ö

rkortades dock hyrestiden till sex m

å­

nader.

2.3.1*  1978 

å

rs lag

ä

ndring

Med anledning av bostadsdomstolens beslut i det nyss relaterade r

ä

ttsfallet togs fr

å

gan om kvarboende hyresg

ä

sters besittnings­skydd upp till lagstiftning (prop. 1977/78:175 s. 177-178 och 219-223). Departementschefen menade, att den omst

ä

ndigheten att ett hyreshus f

ö

rvandlats till ett bostadsr

ä

ttshus inte borde f

ä 

medf

ö

ra n

å

gon f

ö

rs

ä

mring av den enskilde hyresg

ä

stens st

ä

llning (s. 178).  Lagr

å

det anf

ö

rde (s. 220) bl.a. att den r

ä

ttstill-l

ä

mpning, som f

ö

rel

å

g innan bostadsdomstolen tr

ä

ffade sitt av­g

ö

rande syntes ha de b

ä

sta sk

ä

len f

ö

r sig (jfr ovan avsnitt 2.3.2). P

å

 f

ö

rslag av lagr

å

det utformades d

ä

rf

ö

r, som ett f

ö

r­tydligande, en ny upph

ö

rsgrund i 1*6 

§

hyreslagen, punkt 6 a. Enligt denna punkt skall hyresg

ä

sten inte ha r

ä

tt till f

ö

rl

ä

ng­ning av hyresavtalet om "avtalet avser l

ä

genhet, som uppl

å

tits av n

å

gon som innehade den med bostadsr

ä

tt och l

ä

genheten allt­j

ä

mt innehaves med s

å

dan r

ä

tt samt bostadsr

ä

ttshavaren har s

å­

dant intresse att f

ö

rfoga 

ö

ver l

ä

genheten att hyresg

ä

sten sk

ä­

ligen b

ö

r flj-tta". Lagrummet tr

ä

dde i kraft den 1 juli 1978 samtidigt som best

ä

mmelserna i den tidigare g

ä

llande punkt 6 endast kom att omfatta en- och tv

å

familjsfastigheter.

3 

Riksdagen 1980/81. 1 saml. Nr 148

Prop. 1980/81:148

34

Lagrådet,  som sjTies ha utgått ifrån att  den till 'vilken bostads­rätt upplåtes  i ombildningsfall automatiskt inträder som hyres­värd i  förhållande till en kvarboende hyresgäst, har med denna förutsättning och genom lagtextens  formulering uppenbarligen avsett att bevara besittningsskyddet  för kvarboende hj'resgäster fullt ut.

Vid lagändringen beaktades  emellertid inte,  att en kvarboende hyresgäst vid tvist skulle kunna invända att bostadsrättshavaren enbart genom bostadsrättsupplåtelsen inte  inträtt  som hj'-resvärd i  förhållande till hyresgästen och genom en sådan invändning be­vara sitt besittningsskydd gentemot bostadsrättsföreningen fullt ut  (jfr bostads domstolens  rättsfall RB nr 1*:79 under avsnitt  2.2 ovan).     Det tycks heller inte ha observerats  att en domstol    p å annan      grund      än enbart själva bostadsrättsupplåtelsen kan slå fast att ett hyresförhållande uppkommit mellan bostads­rättshavaren och den kvarboende hyresgästen.     I  det rättsfall, som föranledde  den aktuella lagändringen  fann- ju tingsrätten att hyresgästen  fick anses ha accepterat bostadsrättshavaren som hyresvärd.

Med hänsyn till vad som nu anförts  får det  anses tveksamt hur långt bestämmelsen  i  punkt  6 a egentligen  sträcker  sig.     Orda­lagen ger sålunda utrymme  för att  det  svagare besittningsskyddet enligt punkt 6  a skali omfatta sådana fall i vilka särskilt hyresavtal upprättats mellan en kvarboende hyresgäst  och någon till vilken bostadsrätt upplåtits  i  samband med ombildning,     I de  fallen har ju lägenheten  "upplåtits  av någon  som innehade  den med bostadsrätt"  och  egentligen skiljer sig inte  de  faller,  från sådana i vilka domstol fastslagit  att ett hyresförhållande upp­kommit mellan parterna.    I de  fall där hyresgästen aldrig i-frågasätter att ett hyresförhållande uppkommer med någon till vilken bostadsrätt upplåtes i  samband med ombildning skulle dock besittningsskyddet  och bj'tesrätten komma att gälla fullt ut.

Motsvarande ändringar som för besittningsskyddet gjorde också beträffande bytesrätten i  35  § hyreslagen.     Undantag från bytes-rätten gäller därför nxmera enligt 35  § under pxmkt  1* hyreslagen endast om "lägenheten upplåtits  av någon som innehade  den med

Prop. 1980/81:148

35

bostadsr

ä

tt och l

ä

genheten alltj

ä

mt innehas med s

å

dan r

ä

tt". Detta inneb

ä

r allts

å

 att sedvanlig bytesr

ä

tt skulle g

ä

lla i de fall den kvarboende hyresg

ä

sten aldrig ifr

å

gas

ä

tter att hyres­f

ö

rh

å

llande uppkommit med n

å

gon till vilken bostadsr

ä

tt upp­l

å

tits vid ombildning. Lagnmmets ordalydelse ger emellertid utrymme f

ö

r att bytesr

ä

tten 

ä

r f

ö

rlorad om den kvarboende hyres­g

ä

sten tr

ä

ffar s

ä

rskilt hyresavtal med bostadsr

ä

ttshavaren.

2.3.5 R

ä

ttsl

ä

get f

ö

r en nytilltr

ä

dande hyresg

ä

st n

ä

r en kvar­boende hyresg

ä

st anv

ä

nt sin l

ä

genhet till byte

I lagstiftnings

ä

rendet 1978 framh

ö

ll departementschefen att den bytesr

ä

tt som tillkommer en kvarboende hyresg

ä

st i en bostads­r

ä

ttsfastighet kan bli mindre v

ä

rd eftersom den som genom bjte 

ö

vertar hyresr

ä

tten f

å

r ett svagare besittningsskydd 

ä

n denne annars skulle ha haft. Den nytilltr

ä

dande hyresg

ä

sten skull.e inte heller ha r

ä

tt att i sin tur anv

ä

nda l

ä

genheten f

ö

r byte (prop, 1977/76:195 s. 178 och kommitt

é

direktiven).

Den angivna uppfattningen grundar sig tydligen p

å

 att l

ä

genheten "uppl

å

tits" till den nytilltr

ä

dande hyresg

ä

sten av den som inne­har l

ä

genheten med bostadsr

ä

tt vid sidan av hyresr

ä

tten. H

ä

ri-

genoTL  

skulle uppb

ö

rsgrunden i 1*6 

§

 f

ö

rsta stycket 6 a hyres­lagen och undantagsbest

ä

mmelserna i 35 

§

andra stycket 1* samma lag bli till

ä

mpliga p

å

 den nytilltr

ä

dande hyresg

ä

stens hyres­f

ö

rh

å

llande med bostadsr

ä

ttshavaren.

Ett byte kan g

å

till s

å

 att den njilltr

ä

dsnde hyresg

ä

sten skri­ver ett helt nytt kontrakt med hyresv

ä

rden, som i f

ö

revarande fall f

ö

rutsattes vara en bostadsr

ä

ttshavare.  I s

å

dana fall torde det vara riktigt att p

å

st

å

 att l

ä

genheten "uppl

å

tits" av bostadsr

ä

ttshavaren.  I de fall d

å

 den nytilltr

ä

dande h,yres-g

ä

sten 

ö

vertar det gamla kontraktet har emellertid formellt sett en "

ö

verl

å

telse" 

ä

gt rum. L

ä

genheten har s

å

ledes i dessa fall inte "uppl

å

tits" av bostadsr

ä

ttshavaren, vilket 

ä

r en f

ö

r-

Prop, 1980/81:148

36

uts

ä

ttning f

ö

r att de angivna lagmmmen skall vara till

ä

rapliga. Av det anf

ö

rda f

ö

ljer att den nytilltr

ä

dande hyresg

ä

stens be­sittningsskydd och bytesr

ä

tt endast skulle f

ö

r

ä

ndras i f

ö

r­h

å

llande till f

ö

retr

ä

darens r

ä

tt i uppl

å

telsefallen och inte i 

ö

verl

å

telsefallen.

Som framg

å

r av f

ö

reg

å

ende avsnitt torde emellertid besittnings­skyddet och bytesr

ä

tten bed

ö

mas enligt 1*6 

§

 f

ö

rsta stycket 6 a respektive 35 

§

 andra stycket ** hyreslagen n

ä

r en kvarboende hyresg

ä

st tecknar s

ä

rskilt hyresavtal med n

å

gon som f

å

r l

ä

gen­heten 

å

t sig uppl

å

ten med bostadsr

ä

tt.  I detta fall blir den njilltr

ä

dande hyresg

ä

stens st

ä

llning under alla f

ö

rh

å

llanden densajnma som f

ö

r f

ö

retr

ä

daren. Detta inneb

ä

r att den nytill­tr

ä

dande hyresg

ä

sten har ett svagare besittningsskydd

ä

n eljest och att r

ä

tt till byte inte f

ö

religger.

Av f

ö

reg

å

ende avsnitt framg

å

r vidare att den kvarboende hyres­g

ä

sten kan g

ö

ra g

ä

llande att bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen och inte bostadsr

ä

ttshavaren

ä

r r

ä

tt hyresv

ä

rd. On bostadsr

ä

ttsf

ö

re­ningen 

ä

r hyresv

ä

rd beh

ö

ver ingen f

ö

rs

ä

mring intr

ä

da f

ö

r den nytilltr

ä

dande hyresg

ä

sten eftersom denne ocks

å

 kan h

å

lla sig till bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen som hyresv

ä

rd. Fall l

ä

r emellertid ha f

ö

rekommit i vilka f

ö

reningen som villkor f

ö

r byte kr

ä

vt att den nytilltr

ä

dande hyresg

ä

sten tecknar ett nytt.-hy res avtal med bostadsr

ä

ttshavaren.

3.   SAMMANFATTNING AV G

Ä

LLANDE RATT

N

ä

r en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening f

ö

rv

ä

rvar en hyresfastighet f

ö

r 

ö

verg

å

ng till bostadsratt i huset kan utifr

å

n den f

ö

reg

å

ende framst

ä

llningen f

ö

ljande typfall s

ä

gas f

ö

rekonma som ber

ö

r de kvarboende hyresg

ä

stemas r

ä

ttsst

ä

llning.

1. Bostadsr

ä

tt har inte uppl

å

tits till l

ä

genheten. Hyresf

ö

r­h

å

llande f

ö

religger mellan hyresg

ä

sten och f

ö

reningen. N

å­

gon f

ö

rs

ä

mrad r

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

sten intr

ä

der inte. En nytill­tr

ä

dande hyresg

ä

st har samma r

ä

tt som han eljest skulle ha.

Prop. 1980/81:148

37

2.   Bostadsr

ä

tt har uppl

å

tits till l

ä

genheten och nytt hyres­

avtal har tr

ä

ffats mellan hyresg

ä

sten och bostadsr

ä

ttsha­

varen. Hyresf

ö

rh

å

llande f

ö

religger mellan hyresg

ä

sten och

bostadsr

ä

ttshavaren om hyresf

ö

rh

å

llandet med f

ö

reningen upp- .

l

ö

ses. Det 

ä

r os

ä

kert hur l

ä

ngt best

ä

mmelsema i 1*6 

§

f

ö

rsta stycket 6 a och 35 

§

 andra stycket i hyreslagen

egentligen str

ä

cker sig i ombildningsfall. 

Å

tminstone en­

ligt lagtextens ordalydelse f

å

r hyresg

ä

sten genom att g

å

med

p

å

 att hans hyresf

ö

rh

å

llande med f

ö

reningen uppl

ö

ses ooh

att teckna nytt hyresavtal med bostadsr

ä

ttshavaren finna sig i att han ej l

ä

ngre har sarama besittningsskydd som ti­digare och att bytesr

ä

tten g

å

r f

ö

rlorad.

3.   Bostadsr

ä

tt har utipl

å

tits till l

ä

genheten vid sidan av hy­

resr

ä

tten utan att hyresg

ä

sten tr

ä

ffat nytt hyresavtal med

bostadsr

ä

ttshavaren. Det torde finnas anledning att inom

denna grupp skilja p

å

 f

ö

ljande fall.

a)

Hyresg

ä

sten h

ä

vdar, \'id -process eller eljest, att bo­stadsr

ä

ttsf

ö

reningen och inte bostadsr

ä

ttshavaren 

ä

r r

ä

tt hyres-v

ä

rd. Enligt bostadsdomstolens r

ä

ttsfall RE nr It:79 (se avsnitt 2.2 b

ö

r hyresg

ä

sten ofta ha framg

å

ng med att h

ä

vda detta. R

ä

ttsl

ä

get blir d

å

detsamma f

ö

r hyresg

ä

sten som i fall 1 ovan.

b)

Efter process f

ö

rklarar domstol eller hyresn

ä

mnd att bostadsr

ä

ttshavaren

ä

r r

ä

tt hyresv

ä

rd.  Samma os

ä

kerhet f

ö

religger som betr

ä

ffande fall 2 ovan.

Bortsett fr

å

n vad som s

å

lunda skall g

ä

lla torde mar. emellertid i praktiken ha att r

ä

kna med att hyresg

ä

sten aldrig ifr

å

ga­s

ä

tter bostadsr

ä

ttshavarens r

ä

tt att intr

ä

da som hyresv

ä

rd. Man kan fr

å

n parternas sida ha den uppfattningen att bostadsr

ä

tts­uppl

å

telsen skall likst

ä

llas med en fastighets

ö

verl

å

telse och r

ä

ttsf

ö

rh

å

llandet mellan hyresg

ä

sten och bostadsr

ä

ttshavaren bli detsamma som efter en s

å

dan 

ö

verl

å

telse. Enlijt de 1978 f

ö

r­

ä

ndrade reglerna skulle hyresg

ä

sten d

å

 ha samma besittningsskydd och bytesr

ä

tt som tidigare. Bytesr

ä

tten skulle dock vara av

Prop. 1980/81:148

38

av ringa v

ä

rde eftersom en efterkommande hyresg

ä

st - 

å

tminstone i de fall d

å

 nytt a-vtal tecknas med den nytilltr

ä

dande hyres­g

ä

sten och bostadsr

ä

ttshavaren - inte l

ä

ngre skulle ha samma be­sittningsskydd och bytesr

ä

tten g

å

 f

ö

rlorad f

ö

r denne.

Man torde emellertid utg

å

 fr

å

n felaktiga premisser om man j

ä

m­st

ä

ller en bostadsr

ä

ttsuppl

å

telse med en 

ä

gander

ä

tts

ö

verl

å

telse. 

Ä

ven om bostadsr

ä

ttshavaren, p

å

 ett s

ä

tt som inte torde ha full motsvarighet i andra fall, f

å

r en 

ä

garliknande st

ä

llning med av­seende p

å

 l

ä

genheten (jfr prop. 1977/78:175 s. 223) innefattar bostadsr

ä

tten enligt g

ä

llande lagstiftning en nyttjander

ä

tt (1 och 2 

§§

 bostadsr

ä

ttslagen). En uppl

å

telse av bostadsr

ä

tt vid sidan av en befintlig hyresr

ä

tt f

å

r d

ä

rf

ö

r anses vara en dubbel­uppl

å

telse av nyttjander

ä

tt till en och samma l

ä

genhet.

1;.    KOMMITT

É

NS

Ö

VERV

Ä

GANDEN OCH F

Ö

RSLAG

Kommitt

é

n g

ö

r f

ö

ljande bed

ö

mning:

Genomg

å

ngen av g

ä

llande r

ä

tt -visar att nuvarande regler om be­sittningsskydd ooh bytesr

ä

tt f

ö

r s

å

dana hyresg

ä

ster som vid om­bildning tiU. bostadsr

ä

tt v

ä

ljer att bo kvar med hyresr

ä

tt 

ä

r tillfredsst

ä

llande s

å

 l

ä

nge bostadsr

ä

tt inte uppl

å

tes till en redan uthyrd l

ä

genhet.  Hyresg

ä

sten kommer n

ä

mligen d

å

 att st

å 

i hyresf

ö

rh

å

llande till bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen. Om f

ö

reningen vill uppl

ö

sa hyresf

ö

rh

å

llandet skall hyresg

ä

stens besittnings­skydd bed

ö

mas efter 1*6 

§

 f

ö

rsta stycket 10 hyreslagen. Om hyresg

ä

sten 

ö

nskar byta sin l

ä

genhet har han r

ä

tt till detta under de f

ö

ruts

ä

ttningar som g

ä

ller enligt 35 

§

 f

ö

rsta stycket hyreslagen.

Av bostadsdomstolens r

ä

ttsfall RE nr 1*:79, som 

ä

r ett uttryck f

ö

r g

ä

llande r

ä

tt, f

ö

ljer dessutom att den kvarboende hyres­g

ä

sten alltid kan h

å

lla sig till f

ö

reningen som hyresv

ä

rd och p

å

 s

å

 s

ä

tt bevara besittningsskyddet och bytesr

ä

tten fullt ut,

Prop. 1980/81:148

39

N

ä

r bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen 

ä

r att anse som r

ä

tt hyresv

ä

rd kan givet-vis 

ä

ven en nytilltr

ä

dande hyresg

ä

st som erh

å

llit l

ä

gen­het genom byte ocks

å

 h

å

lla sig till f

ö

reningen som liyresv

ä

rd och p

å

s

å

 s

ä

tt f

å

 sajmna besittningsskydd och bytesr

ä

tt som han annars skulle ha haft.  H

ä

rigenom kommer inte heller bytesr

ä

ttens faktiska v

ä

rde att minskas f

ö

r den kvarboende hyresg

ä

sten.

Det anf

ö

rda betyder emellertid inte att nuvarande f

ö

rh

å

llanden 

ä

r tillfredsst

ä

llande. Tv

ä

rtom tycks en betydande os

ä

kerhet r

å

da om den kvarboende hyresg

ä

stens m

ö

jligheter att h

ä

vda sin r

ä

tt och om dennes besittningsskydd och bytesr

ä

tt i de fall bo­stadsr

ä

tten uppl

å

tes -vid sidan av hyresr

ä

tten eller s

ä

rskilt hyresa-vtal tecknas mellan bostadsr

ä

ttshavaren och hyresg

ä

sten. G

ä

llande r

ä

tt ger heller inget entydigt svar p

å

 om det 

ö

verhu%'ud-taget

ä

r till

å

tet att uppl

å

ta bostadsr

ä

tt till en redan uthyrd l

ä

genhet,

Den os

ä

kerhet som tycks r

å

da betr

ä

ffande kvarboende hyresg

ä

sters r

ä

ttsliga st

ä

3J.ning i samband med ombildning till bostadsr

ä

tt kan enligt -v

å

r mening leda till s

å

dana r

ä

ttsf

ö

rluster f

ö

r den enskilde hyresg

ä

sten som inte 

ä

r acceptabla.

Om den kvarboende hyresg

ä

sten s

å

lunda inte redan p

å

 ett tidigt stadium markerar att han inte godtar n

å

gon annan 

ä

n bostads­r

ä

ttsf

ö

reningen som hyresv

ä

rd kan, om bostadsr

ä

tt uppl

å

tes till den av honom hyrda l

ä

genheten, s

å

sm

å

ningom ett sv

å

ivande r

ä

tts­f

ö

rh

å

llande uppst

å

. Detta kan medf

ö

ra att en hyresg

ä

st, som 

ö

ver hu-vud taget ifr

å

gas

ä

tter bostadsr

ä

ttshavarens r

ä

tt att upp­tr

ä

da som hyresv

ä

rd, m

å

ste tillgripa ett r

ä

ttsligt f

ö

rfarande f

ö

r att f

å

 klarhet i vem som egentligen 

ä

r hans hyresv

ä

rd. Om d

ä

rvid bostadsr

ä

ttshavaren och inte bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen f

ö

r­klaras vara r

ä

tt hyresv

ä

rd ger g

ä

llande lagstiftning, enligt vad som tidigare sagts, inte klart besked om hur det f

ö

rh

å

ller sig med besittningsskydd och bytesr

ä

tt.

Ä

ven s

å

dana fall d

ä

r den kvarboende hyresg

ä

sten tecknar ett nytt hyresa-vtal med bostadsr

ä

ttshavaren kan leda till r

ä

ttsf

ö

rluster

Prop. 1980/81:148

40

f

ö

r hyresg

ä

sten om denne inte klart inser att hans besittnings­skydd,

å

tminstone formellt sett, f

ö

rs

ä

mras och att bj-esr

ä

tten g

å

r f

ö

rlorad.

Det 

ä

r enligt v

å

r mening angel

ä

get att s

å

dana 

å

tg

ä

rder \'idtas som klarg

ö

r de kvarboende hyresg

ä

stemas r

ä

ttsliga st

ä

llning och som syftar till att bibeh

å

lla besittningsskydd och bytes-r

ä

tt of

ö

r

ä

ndrat f

ö

r dem. I enlighet med de intentioner som kommer till uttryck i kommitt

é

ns direktiv 

ä

r det -vidare ange­l

ä

get att bytesr

ä

ttens faktiska v

ä

rde inte minskar f

ö

r en kvar­boende hyresg

ä

st av den anledningen att en nytilltr

ä

dande hyres­g

ä

st kan komma att f

å

 ett svagare besittningsskydd och salma bytesr

ä

tt.

N

ä

r det f

ö

rst g

ä

ller de problem som uppkommer d

å

 en bostadsr

ä

tt up-pl

å

tes -vid sidan av en hyresr

ä

tt utan att n

å

got s

ä

rskilt hyresa-vtal tr

ä

ffas mellan hyresg

ä

sten och bostadsr

ä

ttshavaren kan dessa l

ö

sas efter i hu-vudsak tv

å

 olika linjer. Den ena 

ä

r att 

ö

verhu-vudtaget inte tillerk

ä

nna s

å

dana uppl

å

telser giltig­het . Den andra 

ä

r att visserligen acceptera s

å

dana uppl

å

telser men inf

ö

ra regler som p

å

 ett b

ä

ttre s

ä

tt 

ä

n f

ö

r n

ä

rvarande klarg

ö

r de kvarboende hyresg

ä

sternas r

ä

ttsliga st

ä

llning och som tar sikte p

å

 att bibeh

å

lla bytesr

ä

ttens faktiska v

ä

rde f

ö

r dem.

Vid valet av l

ö

sning

ä

r det enligt v

å

r mening naturligt att i f

ö

rsta hand efterstr

ä

va att f

å

 till st

å

nd s

å

dana regler som medf

ö

r att den kvarboende hyresg

ä

sten i de nu diskuterade fallen alltid kommer att st

å

 i hyresf

ö

rh

å

llande till bostadsr

ä

ttsf

ö

re­ningen. Med en s

å

dan l

ö

sning kommer, vilket framg

å

tt av vad som tidigare anf

ö

rts, redan nuvarande regler att tillgodose samtliga de syften med avseende p

å

 besittningsskydd och bytes­r

ä

tt som enligt det f

ö

reg

å

ende 

å

syftas, H

ä

rut

ö

ver b

ö

r ocks

å 

s

ä

rskilt framh

å

llas betydelsen f

ö

r hyresg

ä

sten att st

å

 i direkt hyresf

ö

rh

å

llande till fastighets

ä

garen. Andra juridiska konse­kvenser som inte har med besittningsskydd och bytesr

ä

tt att g

ö

ra kan n

ä

mligen bli f

ö

ljden av att man f

å

r en bostadsr

ä

ttshavare

Prop. 1980/81:148

41

som hyresv

ä

rd i st

ä

llet f

ö

r fastighets

ä

garen direkt. Om exempel--vis bostadsr

ä

tten f

ö

rverkas p

å

grund av bostadsr

ä

ttshavarens bristande betalning till f

ö

reningen och denne h

ä

rigenom skiljs fr

å

n l

ä

genheten, kommer 

ä

ven hyresg

ä

sten att sakna r

ä

tt att bo kvar i l

ä

genheten.

Med h

ä

nsyn till det anf

ö

rda talar starka sk

ä

l f

ö

r att i enlig­het med den tidigare f

ö

rst n

ä

mnda linjen inte tillerk

ä

nna bo­stadsr

ä

ttsuppl

å

telser giltighet i de fall l

ä

genheten redan 

ä

r uthyrd till n

å

gon som 

ö

nskar kvarbo med hyresr

ä

tt. Den andra linjen b

ö

r v

ä

ljas endast om s

ä

rskilda sk

ä

l

ö

verv

ä

ger de nu n

ä

mnda.

I avsnitt 2.2 har redogjorts f

ö

r de sk

ä

l som uppb

ä

r att bostads­r

ä

tt uppl

å

tes vid sidan av en hyresr

ä

tt. Dessa sk

ä

l av fr

ä

mst finansiell och ekonomisk-teknisk natur h

ä

nger till stor del samman med att -vissa hyresg

ä

ster inte 

ö

nskar g

å

ö

ver till bo­stadsr

ä

tt. 

Ä

ven om systemet med sidouppl

å

telser i dessa fall kan ha vissa f

ö

rdelar saknas emellertid enligt v

å

r mening an­ledning att underst

ö

dja s

å

dana ombildningar till bostadsr

ä

tt d

ä

r inte en viss majoritet av hyresg

ä

sterna sj

ä

lva ansluter sig till bostadsf

ö

reningen ochtecknar bostadsr

ä

tt. Om en s

å

dan majoritet ansluter sig och finansiella hinder 

ä

nd

å

 uppst

å

r b

ö

r enligt v

å

r mening erforderligt kapital f

ö

r de l

ä

genheter i -vilka hyresg

ä

ster 

ö

nskar bo kvar med hyresr

ä

tt inte t

ä

ck-is genom att f

ö

rre fastighets

ä

garen eller n

å

gon annan utomst

å

ende k

ö

per bostads­r

ä

tten.  De altemativ som 

å

terst

å

r blir med nuvar.ande regler d

å

 antingen att de hyresg

ä

ster som 

ö

verg

å

r till bostadsr

ä

tt betalar en h

ö

gre grundavgift 

ä

n de skulle ha gjort eljest eller att f

ö

reningen upptar ytterligare l

å

n. Att -vissa praktiska problem kan uppst

å

 n

ä

r man skall uppr

ä

tta ekonomi sk ".plan i fall -vissa hyresg

ä

ster inte 

ö

nskar g

å

ö

ver till bostadsr

ä

tt, b

ö

r enligt v

å

r mening inte inverka p

å

 r

ä

ttsskyddsfr

å

gans bed

ö

m­ning. Det finns emellertid anledning att i kommitt

é

ns fort­satta arbete ta upp b

å

de de finansiella problemen och problemen ned uppr

ä

ttande av den ekonomiska planen.

Enligt v

å

r mening saknas -vidare anledning att underst

ö

dja s

å­

dana ombildningar d

ä

r f

ö

rv

ä

rv av bostadsr

ä

tt till redan uthyrda

Prop. 1980/81:148

42

l

ä

genheter kan inneb

ä

ra att bostadsr

ä

ttshavaren g

ö

r sig osk

ä­

liga -vinster. I detta sammanhang vill kommitt

é

n inte under­l

å

ta att g

ö

ra f

ö

ljande p

å

pekande.

Vid -vissa ombildningar till bostadsr

ä

tt f

ö

rekommer att fastig­hets

ä

garen sj

ä

lv bildar bostadsr

ä

ttsf

ö

rening tillsammans med f

å

tal ytterligare personer, s.k. s

ä

ljarbildade f

ö

reningar. Se­dan f

ö

reningen k

ö

pt fastigheten uppl

å

ter fastighets

ä

garen flera eller samtliga bostadsr

ä

tter 

å

t sig sj

ä

lv utan att n

å

got s

ä

rskilt hyreskontrakt tecknas med hyresg

ä

sterna. H

ä

refter erbjuds hyresg

ä

sterna att 

ö

verta bostadsr

ä

tten f

ö

r den l

ä

genhet de bor i. Genom ett s

å

dant f

ö

rfaringss

ä

tt kommer fastighets

ä

garen att ha det dominerande inflytandet -vid ombildningsf

ö

rfarandet och hyresg

ä

sterna saknar allts

å

 m

ö

jlighet till inflytande p

å

 f

ö

re-ningsst

ä

mna och i styrelse. I verkligheten 

ä

r det s

å

ledes fastighets

ä

garen och inte den f

ö

rening i vilken hyresg

ä

sterna avses intr

ä

da som har best

ä

mmander

ä

tt s

ä

v

ä

l d

å

 det g

ä

ller fastig­hetens pris som d

å

 det g

ä

ller priset p

å

 bostadsr

ä

tterna, "vilka fastighets

ä

garen kan 

ö

verl

å

ta till hyresg

ä

sterna for marknads­v

ä

rde. F

ö

rutom den brist p

å

inflytande och risk f

ö

r bristande information f

ö

rfaringss

ä

ttet kan medf

ö

ra kan bytesr

ä

ttens fak­tiska -v

ä

rde kamma att f

ö

rs

ä

mrais f

ö

r hyresg

ä

sten i enlighet -med vad som framg

å

r av det f

ö

reg

å

ende och vidare kan os

ä

kerhet hos hyresg

ä

sten uppst

å

 om vem som egentligen 

ä

r r

ä

tt hyresv

ä

rd. Slutligen kan den ekonomiska planens uppgifter om andelstal, grundavgifter och 

å

rsavgifter helt s

ä

ttas ur spel -vid ett s

å­

dant f

ö

rfarande.

Vid 

ö

verv

ä

gande av de sk

ä

l som kan tala f

ö

r att bostadsr

ä

tt uppl

å

ts -vid sidan av en hyresr

ä

tt utan att hyresg

ä

sten oc'n bo­stadsr

ä

ttshavaren tecknar ett s

ä

rskilt hyresa-vtal saknas med h

ä

nsyn till vad som anf

ö

rts anledning att v

ä

lja en s

å

dan l

ö

s­ning att bostadsr

ä

tter i forts

ä

ttningen b

ö

r kunna uppl

å

tas p

å 

detta s

ä

tt. F

ö

r att skapa klarhet i de kvarboende hyresg

ä

ster­nas r

ä

ttsliga st

ä

llning, besittningsskydd och bytesr

ä

tt b

ö

r enligt v

å

r mening i st

ä

llet senare bostadsr

ä

ttsuppl

å

telser fr

ä

n-k

ä

nnas giltighet i f

ö

rh

å

llande till s

å

dana hyresr

ä

tter som upp­l

å

tits tidigare.

Prop. 1980/81:148

43

N

ä

r det h

ä

refter g

ä

ller m

ö

jligheten av att den kvai-boende hyres­g

ä

stens hyresf

ö

rh

å

llande med bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen uppl

ö

ses ooh nytt h.yresavtal tecknas mellein "nyresg

ä

sten och bostadsr

ä

ttsha­varen, kan utifr

å

n de f

ö

reg

å

ende synptinktema 

ö

ver\'

ä

gas om inte bostadsr

ä

ttsuppl

å

telsen 

ä

ven i dessa fall borde fr

å

nk

ä

nnas gil­tighet s

å

 att hyresg

ä

sten alltid kom att st

å

 i hyresf

ö

rh

å

llande till f

ö

reningen.

Enligt v

å

r mening m

ö

ter visserligen inte samma betiinkligheter mot det nu anf

ö

rda f

ö

rfaringss

ä

ttet som mot det d

å

 bostadsr

ä

tt uppl

å

tes vid sidan av en hyresr

ä

tt utan s

ä

rskilt avtal.  Genom att ing

å

 ett nytt hyresavtal f

å

r ju hyresg

ä

sten aliLtid klart f

ö

r sig vem som i forts

ä

ttningen 

ä

r hans hyresv

ä

rd. Vad som fr

ä

mst talar emot f

ö

rfaringss

ä

ttet 

ä

r emellertid att hyres­g

ä

sten kan ha sv

å

rt att 

ö

verblicka konsekvensema av detta, dvs. att han enligt nuvarande regler bl.a,- torde f

ö

rs

ä

mra sitt be­sittningsskydd och att bytesr

ä

tten kommer att g

å

 f

ö

rlorad. Det kan heller inte uteslutas att f

ö

rfaringss

ä

ttet kan komma att anv

ä

ndas s

å

, att en kvarboende hyresg

ä

sts ber

ä

ttigade intressen 

å

sidos

ä

tts,

En f

ö

ruts

ä

ttning f

ö

r att till

å

ta f

ö

rfaringss

ä

ttet skulle d

ä

r­f

ö

r enligt v

å

r mening vara att hyresg

ä

sterna tillerk

ä

ndes samma besittningsskydd ooh bytesr

ä

tt som de skulle ha haft om de stod i hyres f

ö

 rh

å

lleinde direkt med bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen. Vid 

ö

verv

ä

gandena i denna del kan f

ö

ljande anf

ö

ras.

Grxinden f

ö

r att besittningsskyddet skall kunna brytas d

å

det g

ä

ller uthyrda bostadsr

ä

ttsl

ä

genheter har ursprungligen varit att tillgodose ett intresse hos bostadsr

ä

ttshavaren att sj

ä

lv bos

ä

tta sig i l

ä

genheten eller att frist

ä

lla denna f

ö

r f

ö

rs

ä

lj­ning (se avsnitt 2.3.2). I dessa fall, d

ä

r bostadsr

ä

ttsl

ä

gen­heten vanligen tj

ä

nar som uthyrarens bostad, har n

å

gon bytesr

ä

tt inte-".heller ansetts b

ö

ra tillerk

ä

nnas hyresg

ä

sten. I de fall av ombildning till bostadsr

ä

tt d

ä

r den kvarboende hyresg

ä

stens hyresf

ö

rh

å

llande med bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen l

ö

ses upp och nytt hyresavtal tecknas med bostadsr

ä

ttshavare, har bostadsr

ä

ttsha­varen aldrig haft sin bostad i l

ä

genheten. Det saknas d

ä

rf

ö

r anledning att tillerk

ä

nna bostadsr

ä

ttshavaren n

å

gon speciell

Prop. 1980/81:148

44

r

ä

tt att uppl

ö

sa hyresf

ö

rh

å

llandet eller att utan r

ä

ttslig pr

ö

-vning kunna f

ö

rhindra ett byte.

Det kunde ligga n

ä

ra till hands att f

ö

r

ä

ndra lagstiftningen s

å 

att det svagare besittningsskyddet enligt 1*6 

§

f

ö

rsta stycket 6 a hyreslagen och undantaget fr

å

n bytesr

ä

tten enligt 35 

§

andra stycket 1* samma lag generellt skulle g

ä

lla endast s

å

dana fall d

ä

r bostadsr

ä

ttshavaren anv

ä

nt l

ä

genheten som sin bostad. Med en s

å

dan f

ö

r

ä

ndring skulle det i kommitt

é

ns direktiv 

å

syftade resultatet om f

ö

rst

ä

rkt r

ä

ttsskydd f

ö

r kvarboende hyresg

ä

ster -vid 

ö

verg

å

ng till bostadsr

ä

tt kunna em

å

s. En s

å

utformad lag­

ä

ndring skulle emellertid inte bara ta sikte p

å

 ombildnings-situationen. 

Ä

ven andra hyresg

ä

ster

ä

n de som hj'r bostadsr

ä

tts-l

ä

genheter som tidigare inte anv

ä

nts som bostad skulle f

å

 sin st

ä

llning st

ä

rkt.

I praktiken f

ö

rekommer flera fall d

ä

r bostadsr

ä

ttshavaren inte sj

ä

lv anv

ä

nder l

ä

genheten som egen bostad men d

ä

r hyresg

ä

sten sakligt sett b

ö

r ha samma st

ä

llning med avseende p

ä

 besitt­ningsskydd och bytesr

ä

tt som "nyresg

ä

ster i allm

ä

nhet. Vid nyprod-uktion f

ö

rekommer s

å

lunda inom rikskooperationen att riks­organisation eller s.k. moderf

ö

rening tecknar s

ä

rskilt hyres­avtal med s

å

dana hyresg

ä

ster vars l

ä

genheter, exempel-vis p

å 

grund av villkor vid kommunal marktilldelning, inte skall upp­l

å

tas med bostadsr

ä

tt utan med hyresr

ä

tt.  Vidare f

ö

rekommer att kommuner k

ö

per -vissa bostadsr

ä

tter f

ö

r uthyrning.  Enligt in­h

ä

mtade upplysningar tycks kommunemas bostadsr

ä

ttsf

ö

rv

ä

rv fr

ä

mst f

ö

rekomma f

ö

r att tillgodose bostadsbehovet 

å

t pension

ä

rer, handikappade, sociala rehabiliteringsfall m.fl., som har ett s

ä

rskilt bostadsbehov. Det f

ö

rekommer emellertid 

ä

ven att bo­stadsr

ä

ttsl

ä

genheter uppl

å

tes av kommuner med hyresr

ä

tt till vilken bostadss

ö

kande som helst inom kommunen som inte sj

ä

lv 

kan  

satsa erforderligt kapital. Enligt den nyligen anteigna bostadsanvisningslagen 

ä

r hus

ä

garen under vissa f

ö

ruts

ä

ttningar ocks

å

 skyldig att uppl

å

ta bostadsr

ä

ttsl

ä

genheter till kommunen om den beg

ä

r det. Kommunen kan h

ä

refter uppl

å

ta l

ä

genheten med hyresr

ä

tt till n

å

gon bostadss

ö

kande.

Ä

ven andra fall 

ä

n de nu n

ä

mnda torde f

ö

rekomma d

ä

r en juridisk eller enskild person

Prop. 1980/81:148

45

utan behov av bostadsr

ä

ttsl

ä

genheten som egen bostad hyr ut denna 

å

t annan.

Anledning skulle allts

å

enligt v

å

r mening kunna finnas att p

å 

ett b

ä

ttre s

ä

tt 

ä

n f

ö

r n

ä

rvarande anpassa lagstiftningen s

å

 att besittningsskyddet och bytesr

ä

tten kom att g

ä

lla i alla fall d

ä

r n

å

got eget bostadsbehov f

ö

r bostadsr

ä

ttshavaren normalt inte f

ö

religger. Likv

ä

l anser -vi att en s

å

dan anpassning f

ö

r n

ä

rvarande ger anledning till -viss tvekan.

N

ä

r det f

ö

rst g

ä

ller kommunemas uthyrning av bostadsr

ä

ttsl

ä

gen­heter sker detta till st

ö

rre delen till speciella kategorier m

ä

nniskor och speciella former f

ö

r boende under -viss pr

ö

votid till

ä

mpas. Det 

ä

r enligt v

å

r mening angel

ä

get att kommunemas intresse av att f

ö

rfoga 

ö

ver l

ä

genheter i angivet syfte till fr

ä

mjandet av bostadsf

ö

rs

ö

rjningen inte rubbas.

F

ö

r -vissa av de hyresg

ä

ster som hyr bostadsr

ä

ttsl

ä

genheter som innehas av kommuner kvarst

å

r dock behovet av en anjiassning av lagstiftningen s

å

, att dessa hyresg

ä

ster fomellt sett f

å

r fullt besittningsskydd och r

ä

tt till byte. Detta g

ä

ller ocks

å

 hyres­g

ä

ster som hyr av rikskooperationen innehavda bostadsr

ä

tts­l

ä

genheter.

I sammanhanget b

ö

r emellertid erinras om hyresr

ä

ttsutredningens p

å

g

å

ende arbete med fr

å

gan om en f

ö

rst

ä

rkt st

ä

llning f

ö

r andra-handshyresg

ä

ster. Enligt vad -vi erfarit kommer detta arbete visserligen inte att ber

ö

ra det f

ö

rst

ä

rkta skydd f

ö

r hyres­g

ä

ster i bostadsr

ä

ttsl

ä

genheter som h

ä

r diskuteras. Bortsett fr

å

n den speciella situationen att en bostadsr

ä

ttshavare kan vilja uppl

ö

sa hyresf

ö

rh

å

llandet f

ö

r att s

ä

lja bostadsr

ä

tten, kan emellertid ofta liknande bed

ö

mningar g

ö

ra sig g

ä

lliande s

å

-vitt av­ser besittningsskydd och bytesr

ä

tt b

å

de -vid uppl

ö

telser av hyresl

ä

genheter ooh bostadsr

ä

ttsl

ä

genheter i andra hand. Sk

ä

l kan d

ä

rf

ö

r finnas att a-wakta hyresr

ä

ttsutredninge.-.is arbete innan skyddet f

ö

r hyresg

ä

ster i bostadsr

ä

ttsl

ä

genheter i allm

ä

nhet tas upp till bed

ö

mning.

Prop. 1980/81:148

46

vi -vill h

ä

rtill f

ä

sta uppm

ä

rksamheten p

å

 ett speciellt problem som uppst

å

r om det skulle anses 

ö

nskv

ä

rt att generellt f

ö

r­st

ä

rka r

ä

ttsskyddet f

ö

r de h}'-resg

ä

ster som bor i bostadsr

ä

tts­l

ä

genheter som innehas av n

å

gon som inte normalt anv

ä

nder l

ä

gen­ heten som bostad. Med undantag av s

å

dana uppl

å

telser som g

ö

rs av kommunen 

ä

r huvudregeln enligt 30 

§

 bostadsr

ä

ttslagen att bostadsr

ä

ttshavaren skall ha f

ö

reningsstyrelsens samtycke eller hyresn

ä

mndens tillst

å

nd f

ö

r att en bostadsr

ä

ttsl

ä

genhet skall f

ä

 uppl

å

tas i andra hand. Om n

å

gon efter 

ö

verg

å

ng till bostads­r

ä

tt i huset innehar bostadsr

ä

tt till en l

ä

genhet som hyrs ut och hyresg

ä

sten tillerk

ä

ndes r

ä

tt till byte av l

ä

genheten gente­mot bostadsr

ä

ttshavaren m

å

ste allts

å

 normalt styrelsens samtycke eller hyresn

ä

mndens tillst

å

nd 

ä

nd

å

 inh

ä

mtas f

ö

r att bytet skall kunna genomf

ö

ras. Regler erfordras s

å

ledes inte bara f

ö

r att tillf

ö

rs

ä

kra hyresg

ä

sten r

ä

tt till byte gentemot bostadsr

ä

tts­havaren utan 

ä

ven regler som tillgodoser en s

å

dan r

ä

tt mot bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen.

Enligt v

å

r mening b

ö

r emellertid inte komma i fr

å

ga att gene­rellt lagstifta om att styrelsens samtycke kan undvaras -vid andrahandsuppi

å

telser. Regler skulle allts

å

 beh

ö

va inf

ö

ras som i bj-liesh

ä

nseende innebar att hyresg

ä

stemas st

ä

llning blev den­samma som om han hyrde l

ä

genheten direkt av f

ö

reningen. Mot­svarande problem uppst

å

r om en hyresg

ä

st i en bostadsr

ä

ttsl

ä

gen­het 

ö

nskar

ö

verl

å

ta sin hyresr

ä

tt till n

å

gon n

ä

rst

å

ende som var­aktigt sammanbor med honom (3I* 

§

 hyreslagen) eller om hyresg

ä

sten i sin tur vill uppl

å

ta l

ä

genheten i andra hand (1*0 

§

 hyreslagen).

Sk

ä

l kan enligt v

å

r mening tala f

ö

r att s

å

 anpassa lagstift­ningen om hyresg

ä

sters st

ä

llning i bostadsr

ä

ttsl

ä

genheter, som innehas av n

å

gon som normalt inte anv

ä

nder den som bostad, att hyresg

ä

sterna generellt ges r

ä

tt till byte av sin l

ä

genhet och att det formella besittningsskyddet f

ö

rst

ä

rks. Mot bakgrund av den tveksamhet som g

ä

ller besittningsskyddet och bytesr

ä

tten i fr

ä

mst bostadsr

ä

ttsl

ä

genheter som innehas av kommuner, hyres­r

ä

ttsutredningens arbete om f

ö

rst

ä

rkt st

ä

llning f

ö

r andrahands-hyresg

ä

ster samt de problem som uppst

å

r ang

å

ende bostadsr

ä

tts­f

ö

reningens inflytande p

å

andrahandsuppi

å

telser av bostadsr

ä

tts­l

ä

genheter, 

ä

r vi emellertid inte nu beredda att f

ö

resl

å

 regler

Prop. 1980/81:148

47

som generellt ber

ö

r hyresg

ä

ster i bostadsr

ä

ttsl

ä

genheter.  Vi vill ocks

å

 erinra cm kommitt

é

direktiven som i f

ö

rsta hand be­r

ö

r r

ä

ttsskyddsfr

ä

gan f

ö

r hyresg

ä

ster i samband med 

ö

verg

å

ng till bostadsr

ä

tt. Uppm

ä

rksamhet b

ö

r emellertid riktas p

å

 att behovet av lagstiftning av n

ä

mnd art kan g

ö

ra sig starkt g

ä

llan­de p

å

 en v

ä

xande bostadsr

ä

ttsmarknad.

I det f

ö

reg

å

ende har f

ö

reslagits att senare bostadsr

ä

ttsupp-l

ä

telser skall fr

å

nk

ä

nnas giltighet i f

ö

rh

å

llande till tidigare hyresr

ä

ttsuppl

å

telser.  Detta f

ö

rslag st

å

r i 

ö

verensst

ä

mmelse med vad som principiellt g

ä

ller i konkurrensf

ö

rh

å

llandet mellan tv

å

 hjresr

ä

tter enligt 7 kap. 22 

§

 jordablaken och mellan tv

å 

bostadsr

ä

tter enligt 8 

§

 bostadsr

ä

ttslagen. Enligt v

å

r mening skulle det inte inneb

ä

ra ett alltf

ö

r stort ingrepp i a-vtals-friheten om man gick ett steg l

ä

ngre och f

ö

reskrev att en l

ä

genhet som uppl

å

tits med hyresr

ä

tt inte fick uppl

å

tas med bostadsr

ä

tt till ng

å

on annan 

ä

n hyresg

ä

sten eller hyresg

ä

sten och den som sammanbor med honom s

å

 l

ä

nge hyresg

ä

sten har r

ä

tt att nyttja l

ä

genheten.  Genom en s

å

dan regel skulle man f

ö

r­hindra s

å

v

ä

l det tidigare behandlade f

ö

rfarandet med sidoupp­l

å

telse av bostadsr

ä

tt utan s

ä

rskilt a-vtal med hyresg

ä

sten som det senast behandlade f

ö

rfarandet d

å

s

å

dant s

ä

rskilt a-vtal tr

ä

ffats. En kvarboende hyresg

ä

st 

ska.ll

d

ä

rf

ö

r alltid kvarst

å 

som hyresg

ä

st i f

ö

rh

å

llande till fastighets

ä

garen/bostadsr

ä

tts­f

ö

reningen och besittningsskyddet och bytesr

ä

tten blir of

ö

r­

ä

ndrat i f

ö

rh

å

llande till vad som g

ä

llt tidigare. Bytesr

ä

ttens faktiska v

ä

rde kommer h

ä

rigenom inte heller att f

ö

r

ä

ndras efter­som en nytilltr

ä

dande hyresg

ä

st alltid kan kr

ä

va att f

å

 st

å

 i direkt hyresf

ö

rh

å

llande med bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen. Vid om­bildning till bostadsr

ä

tt kommer det i f

ö

rsta hand att bli hyresg

ä

sterna i huset som f

å

r r

ä

tt att teckna bostadsr

ä

tt. Denna r

ä

tt best

å

r s

å

 l

ä

nge hyresg

ä

sten bor kvar i sin l

ä

genhet. Det saknas d

ä

rf

ö

r anledning att inf

ö

ra s

ä

rskilda regler om r

ä

tt f

ö

r kvarboende hyresg

ä

ster att teckna bostadsr

ä

tt f

ö

re annan.

En lag

ä

ndring av den inneb

ö

rd som nu anf

ö

rts fyller enligt v

å

r aening kravet p

å

 ett klarg

ö

rande och en f

ö

rst

ä

rkning av kvar-

Prop. 1980/81:148

48

boende hyresg

ä

sters r

ä

ttsskydd vid 

ö

verg

å

ng fr

å

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt. Kommitt

é

n vill d

ä

rf

ö

r f

ö

rorda en s

å

dan lag

ä

nd­ring av 2 

§

 bostadsr

ä

ttslagen att bostadsr

ä

ttsuppl

å

telser till kvarboende hyresg

ä

sters l

ä

genheter i forts

ä

ttningen inte blir giltiga. Om en uppl

å

telse 

ä

nd

å

 kommer till st

å

nd b

ö

r f

ö

reningen 

å

tebetala erlagda grund- och 

å

rsavgifter. Skadest

å

nd b

ö

r kunna utg

å

 om den till -vilken uppl

å

telsen skedde var i god tro. Reg­lema om 

å

terb

ä

ring och skadest

å

nd b

ö

r anslutas till 8 

§

 bo­stadsr

ä

ttslagen, enligt vilket lagrum motsvarande regler g

ä

ller i de fall dubbeluppl

å

telse av bostadsr

ä

tt

ä

gt rum. Kommitt

é

n anser slutligen att n

å

gra 

ö

verg

å

ngsbest

ä

mmelser icke 

ä

r er­forderliga.

5.    SPECIALMOTIVERING

5.1   F

ö

rslaget till lag om 

ä

ndring i bostadsr

ä

ttslagen (1971:*79)

De f

ö

reslagna lag

ä

ndringarna inf

ö

rs i dels 2 

§

 som ett nytt tredje stycke dels 8 

§

 som ett nytt tredje stycke.

2

§

S

å

 l

ä

nge en hi'-resg

ä

st har r

ä

tt att nyttja den l

ä

genhet som upp­l

å

tits till honom med hyresr

ä

tt f

å

r, enligt lagf

ö

rslaget, l

ä

gen­heten uppl

å

tas med bostadsr

ä

tt endast till hyresg

ä

sten eller till hyresg

ä

sten och n

å

gon som sammanbor med honom.

Best

ä

mmelserna avser att f

ö

rhindra att bostadsr

ä

tt uppl

å

tes till s

å

dana l

ä

genheter som redan innehas med hyresr

ä

tt. Vid en 

ö

ver­g

å

ng i huset fr

å

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt kommer de hyres­g

ä

ster som -vill bo kvar med hyresr

ä

tt i forts

ä

ttningen alltid att st

å

 i hyresf

ö

rh

å

llande direkt med bostadsf

ö

reningen och inte till n

å

gon bostadsr

ä

ttshavare. En effekt h

ä

rav blir att de kvarboende hyresg

ä

sternas besittningsskydd enligt 1*6 

§

 hyres­lagen och bytesr

ä

tt enligt 35 

§

hyreslagen inte kommer att f

ö

r-

Prop. 1980/81:148

49

ä

ndras i f

ö

rh

å

llande till vad som g

ä

llde f

ö

re fastighets

ö

ver­l

å

telsen. En f

ö

r

ä

ndring h

ä

rvidlag kan heller inte 

å

stadkommas p

å

 det s

ä

ttet att hyresg

ä

sten f

ö

rst formellt uppl

ö

ser sitt hyresa-vtal och att f

ö

reningen d

ä

refter uppl

å

ter bostadsr

ä

tt till n

å

gon utomst

å

ende som i sin tur tecknar ett nytt hyresav­tal med hyresg

ä

sten. Hyresg

ä

sten kan allts

å

 bo kvar lika tryggt som f

ö

rut.

Bytesr

ä

ttens faktiska v

ä

rde kommer heller inte att minskas efter 

ö

verg

å

ngen eftersom 

ä

ven den som genom byte 

ö

vertar hyresr

ä

tten kommer att st

å

 i hyresf

ö

rh

å

llande direkt med bostadsr

ä

ttsf

ö

re­ningen .

Bostadsr

ä

ttsuppl

å

telse till n

å

gon utomst

å

ende f

ö

rhindras endast s

å

l

ä

nge hyresg

ä

sten har r

ä

tt att nyttja l

ä

genheten. Har hyresg

ä

sten exempeliE genom en avhysningsdom skyldighet att avflytta 

ä

r det allts

å

 m

ö

jligt att uppl

å

ta l

ä

genheten med bo­stadsr

ä

tt .

Om hyresg

ä

sten sj

ä

lv 

ö

nskar f

ö

rv

ä

rva bostadsr

ä

tt till l

ä

gen­heten eller 

ö

nskar han f

ö

rv

ä

rva bostadsr

ä

tten gemensamt med n

å­

gon som sammanbor med honom medger lagf

ö

rslaget att s

ä

dan r

ä

tt f

ö

rv

ä

rvas redan under 'hyrestiden.

Som framg

å

r av lagf

ö

rslagets ordalydelse g

ä

ller best

ä

mmelsen., s

å

v

ä

l bostadsl

ä

genheter som lokaler.

8 

§

I lagrummets nuvarande lydelse f

ö

reskrives att n

ä

r bostadsr

ä

tt uppl

å

tes till flera var f

ö

r sig till samma l

ä

genhet, f

ö

re­tr

ä

de skall ges den uppl

å

telse som skedde f

ö

rst. Om de till vilka uppl

å

telse skett inte kan enas skall domstol f

ö

rordna om f

ö

retr

ä

det efter vad som finnes sk

ä

ligt. N

ä

r bostadsr

ä

tt skall vika har bostadsr

ä

ttshavaren alltid r

ä

tt att f

å

 tillbaka grund­avgiften och i f

ö

rekommande fall uppl

å

telseavgiften. Om han 

ä

r i god tro har han dessutom r

ä

tt till skadest

å

nd.

4 

Riksdagen 1980/81. 1 saml. Nr 148

Prop. 1980/81:148

50

Kommitt

é

n f

ö

resl

å

r ett nytt tredje stycke som inneb

ä

r att upp­l

å

telse i strid med den f

ö

reslagna regeln i 2 

§

 tredje stycket skall vara ogiltig. Inneb

ö

rden h

ä

rav blir att en kvarboende hyresg

ä

st alltid kan 

å

beropa bostadsr

ä

ttsuppl

å

telsens ogiltig­het om uppl

å

telse skett i strid med den n

ä

mnda best

ä

mmelsen. Det spelar h

ä

rvid ingen roll om s

ä

rskilt hyresa-vtal slutits mel­lan den f

ö

rmente bostadsr

ä

ttshavaren och hyresg

ä

sten eller om bostadsr

ä

ttshavaren g

ö

r g

ä

llande att hyresa-vtal uppkommit dem emellan.

Kar bostadsr

ä

tt uppl

å

tits i strid med vad som g

ä

ller enligt 

2  §

tredje stycket skall f

ö

reningen 

å

terbetala grund- och 

å

rs­avgifter till den till -vilken uppl

å

telse skedde. Om denne -vid uppl

å

telsen varken 

ä

gde eller borde 

ä

ga k

ä

nnedom om att hyres­r

ä

tt var uppl

å

ten till l

ä

genheten eller att hyresg

ä

sten fort­farande hade r

ä

tt att nyttja l

ä

genheten kan skadest

å

nd utg

å

.

5.2   Ikrafttr

ä

dande

Enligt kommitt

é

n b

ö

r lag

ä

ndringarna tr

ä

da i kraft s

å

 snart som m

ö

jligt, enligt f

ö

rslaget den 1 juli I98I. F

ö

rslaget avser bostadsr

ä

ttsuppl

å

telser som sker efter ikrafttr

ä

dandet.

Kommitt

é

n har stannat \id att inte f

ö

resl

å

 n

å

gra s

ä

rskilda 

ö

ver­g

å

ngsbest

ä

mmelser. H

ä

rvid har s

ä

rskilt beaktats att kvarboende hyresg

ä

ster -vid 

ä

ldre 

ö

verg

å

ngar fr

å

n hyresr

ä

tt till bostads­r

ä

tt ofta b

ö

r kunna g

ö

ra g

ä

llande att bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen och inte bostadsr

ä

ttshavaren 

ä

r r

ä

tt hyresv

ä

rd (jfr bostads­domstolens r

ä

ttsfall RB nr It:79). I den m

å

n s

å

dan inv

ä

ndning inte g

ö

rs b

ö

r dock fullt besittningsskydd ocb full bytesr

ä

tt f

ö

religga i enlighet med 1976 

ä

rs lag

ä

ndringar. Skulle det emellertid -visa sig att hyresg

ä

sten uppr

ä

ttat ett s

ä

rskilt hyres­a-vtal med en bostadsr

ä

ttshavare i samband med ombildning kommer formellt sett det svagare besittningsskyddet att g

ä

lla liksom 

ä

ven bjtesr

ä

tt kommer att saknas. I t-vist om f

ö

rl

ä

ngning av hjresa-vtal mellan bostadsr

ä

ttshavaren och hyresg

ä

sten b

ö

r emel­lertid hyresg

ä

stens intresse i h

ö

g grad kunna tillgodoses inom ramen f

ö

r den intressea-w

ä

gning som skall ske enligt 1*6 

§

 f

ö

rsta stycket 6 a hyreslagen.

Prop. 1980/81:148

51

S

Ä

RSKILT YTTRANDE AV LEDAMOTEN[REDACTED_EFTERNAMN]

Jag bitr

ä

der f

ö

religgande bet

ä

nkande, men anser att, n

ä

r det g

ä

ller f

ö

rslaget om f

ö

rbud mot dubbeluppl

å

telser, det kan kom­ma att uppst

å

 praktiska och ekonomiska sv

å

righeter -vid -vissa ombildningar, som kan leda till att 

ö

verg

å

ng till bostadsr

ä

tt f

ö

rsv

å

ras eller f

ö

rhindras. Detta strider d

å

 mot intentioner­na att 

ö

verg

å

ng till bostadsr

ä

tt skall underl

ä

ttas.

Det 

ä

r d

ä

rf

ö

r -viktigt att ovann

ä

mnda problem uppm

ä

rksammas ytterligare. En m

ö

jlig l

ö

sning vore att l

ä

nsstyrelsema undantags-vis kunde ge dispens. Detta skulle d

å

 ske i s

å

dana former att syftet med f

ö

religgande f

ö

rslag i alla delar 

ä

nd

å 

skulle uppn

å

s.

Prop. 1980/81:148

52

S

Ä

RSKILT YTTRANDE AV EXPERTERNA MINNBERGH OCH TORN

É

E

Vi ansluter oss till bet

ä

nkandet i fr

ä

ga om att bostadsr

ä

tts­f

ö

reningen b

ö

r vara r

ä

tt hyresv

ä

rd i f

ö

rh

å

llande till kvarbo­ende hyresg

ä

ster liksom vad g

ä

ller dessa hyresg

ä

sters besitt­ningsskydd och bytesr

ä

tt. Det 

ä

r v

å

r uppfattning att r

ä

tts­l

ä

get beh

ö

ver klarl

ä

ggas i dessa h

ä

nseenden.

D

ä

remot han "vi inte ansluta oss tiUL f

ö

rslaget att senare bo­stadsr

ä

ttsuppl

å

telser skall fr

å

nk

ä

nnas giltighet i f

ö

rh

å

llande till tidigare hyresr

ä

ttsuppl

å

telser. Innan 

-n.  

utvecklar sk

ä

len till v

å

rt st

ä

llningstagande vill vi g

ö

ra f

ö

ljande konstateranden av principiell natur.

Avser man att fr

ä

mja

ö

verg

å

ng fr

å

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt m

å

ste man beakta s

å

v

ä

l den praktiska hanteringen som kostnader­na f

ö

r sj

ä

lva f

ö

rfarandet. Det 

ä

r av stor -vikt att man m

ö

jlig­g

ö

r olika former av 

ö

verg

å

ng. Skillnaden 

ä

r n

ä

mligen betydande mellan de fall d

ä

r fastighets

ä

garen (enskild, allm

ä

nnyttig, rikskooperativ eller kommunal) medverkar till 

ö

verg

å

ng i aukto­riserade former och de fall d

å

 hyresg

ä

sterna upptr

ä

der som k

ö

pare och sj

ä

lva administrerar och ansvarar f

ö

r aff

ä

ren. Vi anser det ol

ä

mpligt att motverka den typ av 

ö

verg

å

ngar som kan handl

ä

ggas enkelt och smidigt och d

ä

rigenom tvinga in alla 

ö

ver­g

å

ngar under ett dyrare och omst

ä

ndligare f

ö

rfarande.

Det finns s

å

v

ä

l rikskooperativa som enskilda organ som kan genom­f

ö

ra 

ö

verg

å

ngar p

å

ö

nskv

ä

rt s

ä

tt.  Vad g

ä

ller det enskilda har BR Fastighetsgaranti AB arbetat fram en modell d

ä

r de s k dubbeluppl

å

telsema till

ä

mpas utan att detta inneb

ä

r nackdel f

ö

r kvarboende hyresg

ä

ster, utan tv

ä

rtom f

ö

rdelar.

F

ö

rdelama med ett s

å

dant f

ö

rfarande

ä

r bl.a.:

1. Man kan fr

å

n b

ö

rjan uppr

ä

tta en ekonomisk plan d

ä

r alla l

ä

genheterna

ä

r bostadsr

ä

tter, -vilket ger klarare linjer f

ö

r f

ö

reningens ekonomi och inneb

ä

r att planen ej beh

ö

ver

Prop. 1980/81:148

53

omarbetas. H

ä

rigenom flyter alla grundavgifter in till f

ö

reningen och m

ö

jlighet ges att g

ö

ra en s

ä

ker bed

ö

mning av driftskostnaderna och att redo-visa korrekt f

ö

rdelade 

å

rsavgifter. Att till hyresg

ä

sterna 

å

terkomma med varie­rande uppgift om grundavgiftens storlek allteftersom in­tresset varierar, 

ä

r inte 

ä

gnat att v

ä

cka f

ö

rtroende.

2.

Det 

ä

r m

ö

jligt att finansiera projektet. Man kan. n

ä

stan aldrig r

ä

kna med en hundraprocentig anslutning av hyres­g

ä

sterna fr

å

n b

ö

rjan.  I regel har de intresserade hyres­g

ä

sterna ej heller m

ö

jlighet att finansiera de l

ä

genheter, som skulle bli kvar som hyresr

ä

tter. Genom att fastig-'nets

ä

gare ligger kvar med de os

å

lda l

ä

genheterna, kan 

ö

ver­g

å

ngar som annars vore om

ö

jliga genomf

ö

ras. Hyresl

ä

gen­heterna kan bli f

ö

rlustbringande f

ö

r f

ö

reningen.

3.

F

ö

rv

ä

rvs'nandlingama kan g

ö

ras villkorade av att bostads­r

ä

ttsf

ö

reningen uppn

å

r kravet i kommunalskattelagen f

ö

r schablonbeskattning.

1*. Det skapas en -viss f

ö

rhandlingsm

ö

jlighet mellan hyres-g

ä

sten/"DliVande bostadsr

ä

ttshavaren och s

ä

ljaren f

ö

r det fall n

å

gon l

ä

genhet har l

ä

gre standard eller s

ä

mre >'~t-skikt 

ä

n 

ö

-vriga l

ä

genheter. Det finns med andra ord en prutm

å

n och en regleringsmekanism som ej p

å

verkar grundav­gifterna.

5. En successiv 

ö

verg

å

ng kan ske i ett hus. Det 

ä

r i detta saimiianhang -viktigt att notera att m

ä

nniskor beh

ö

ver olika l

ä

ng tid f

ö

r att best

ä

mma sig f

ö

r ett s

å

dant engagemang. Viktigt 

ä

r d

å

 att hyresg

ä

ster som beh

ö

ver l

ä

ngre tid p

å 

sig, inte pressas till ett st

ä

llningstagande, utan att de ges den tid de beh

ö

ver, utan att detta 

ä

ventyrar projektet som s

å

dant.

Det har i kommitt

é

ns arbete konstaterats, att ett f

ö

rbud mot dubbeluppl

ä

feelser kan inneb

ä

ra praktiska sv

å

righeter -vid upp-

Prop. 1980/81:148

54

r

ä

ttande av ekonomisk plan och f

ö

r finansieringen. Dessa sv

å

righeter 

ä

r ej ringa. De 

ä

r av s

å

dan beskaffenhet att de i m

ä

nga fall kommer att verka hindrande f

ö

r 

ö

verg

å

ng till bo­stadsr

ä

tt. Vilka dessa s-v

å

righeter 

ä

r, hur stora de 

ä

r, hur de kan l

ö

sas, 

ä

r fr

å

gor som m

å

ste klarl

ä

ggas. Kommitt

é

n b

ö

r inte binda sig innan de praktiska fr

å

goma 

ä

r utredda, i sjoiner-het inte innan de 

ä

r k

ä

nda.

Finner man det ol

ä

mpligt att generellt till

å

ta dubbeluppl

å

tel­ser, kan en utv

ä

g v

ä

rd att unders

ö

ka vara, att l

ä

nsstyrelsen i samband med godk

ä

nnande av ekonomisk plan meddelar dispens f

ö

r dubbeluppl

å

telser under f

ö

ruts

ä

ttning att tillfredsst

ä

llande garanti l

ä

mnas f

ö

r att inbetEilda grundavgifter kan 

å

terbetalas om s

å

skulle bli n

ö

dv

ä

ndigt och att fastighets

ä

garen i 

ö

vrigt fullg

ö

r sina f

ö

rpliktelser gentemot de boende (jfr vad som g

ä

ller vid nyproduktion).

Prop. 1980/81:148

55

BUaga2

JUSTITIEDEPARTEMENTET

Dnr  21+15/60

Fastig"aetsrättsenheten  (Ll) Oktober 193C

PROMEMORIA dli KYRESGÄSTINFLYTANDET VID OMBILDNING FFJj; .HYPiSPiTT TILL BOSTADSRÄTT

Prop. 1980/81:148

56

HTesg

ä

stinflytandet vid ombildning fr

å

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt

N

ä

r en bostadsfastighet skall ombildas fr

å

n hyresr

ä

tt till bostads­r

ä

tt, kr

ä

vs det f

ö

rst att det bildas en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening, som kan f

ö

rv

ä

rva 

ä

gander

ä

tten till fastigheten och sedan uppl

å

ta bostadsr

ä

tt till l

ä

genheterna till f

ö

reningens medlenmax.

I bostadsr

ä

ttslagen (1971:47

°

) finns inga n

ä

rmare best

ä

mmelser om h'jr en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening bildas. Vanligen g

ä

r det till s

å

, att de som vill bilda f

ö

reningen samlas till ett konstituerande sammantr

ä

de, d

ä

 man antar stadgar och v

ä

ljer stjrrelse m.m. lin bostadsr

ä

ttsf

ö

rening blir juridisk person genom att registreras hos l

ä

nsstyrelsen. F

ö

r registrering kr

ä

vs bl.a, att f

ö

reningen har minst fem medlemmar.

I bostadsr

ä

ttslagen finns best

ä

omelser som ger en viss garanti f

ö

r att medlemmarna kan p

å

verka f

ö

reningens angel

ä

genheter redan i inledningsskedet. Det f

ö

reskrivs s

å

limda i 56 

§

att minst tv

å

 av styrelsens ledam

ö

ter eller, om styrelsen har f

ä

rre 

ä

n fem ledam

ö

ter, minst en skall v

ä

ljas p

å

 f

ö

reningsst

ä

mma. Det finns emellertid inga best

ä

mmelser om att f

ö

reningsmedleimiama skall vara bosatta i f

ö

reningens hus. Det 

ä

r allts

å

fullt m

ö

jligt att bilda en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening med syfte att f

ö

rv

ä

rva en hyresfastighet f

ö

r ombildning till bostadsr

ä

tt utan att vars sig styrelseledam

ö

terna eller 

Ö

-vriga f

ö

reningamedlemmar 

ä

r bosatta i fastigheten.

F

ö

r att en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening s"kall kunna f

ö

rv

ä

rva en hyres­fastighet kr

ä

vs i princip tillst

å

nd av hyresn

ä

mnden. Lagen (1975:1132) om f

ö

rv

ä

rv av hyresfastighet m.m. (tillst

å

ndslagen) 

ä

r n

ä

mligen till

ä

mplig ocks

å

n

ä

r f

ö

rv

ä

rvaren 

ä

r en bostadsr

ä

tts­f

ö

rening. F

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd beh

ö

vs dock inte f

ö

r bostadsr

ä

tts­f

ö

reningar som 

ä

r anslutna till en riksorganisation av bostads­r

ä

ttsf

ö

reningar, dvs. HSr- eller Riksbyggen.

Prop. 1980/81:148

57

Enligt tillst

å

ndslagen skall den som f

ö

rv

ä

rvar en hyres­fastighet, som inte omfattas av lagens undantagsbest

ä

mmelser, inom tre m

å

nader anm

ä

la f

ö

rv

ä

rvet till- kommunen. Om kommunen vill att f

ö

rv

ä

rvet skall pr

ö

vas av hyresn

ä

mnden, skall kommunen anm

ä

la detta till n

ä

mnden inom tre m

å

nader. Inom samma tid skall kommunen ooks

å

 meddela f

ö

rv

ä

rvaren huruvida hyresn

ä

mndens pr

ö

-vning beg

ä

rs. Avst

å

r kommunen fr

å

n pr

ö

-vning hos hyresn

ä

mnden, blir f

ö

rv

ä

rvet giltigt utan f

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd.

Har kommunen beg

ä

rt pr

ö

-vning hos hyresn

ä

mnaen, skall n

ä

mnden f

ö

rel

ä

gga f

ö

rv

ä

rvaren att ans

ö

ka om f

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd inom en m

å

nad. Om f

ö

rv

ä

rvaren xmderl

å

ter att ans

ö

ka om tillst

å

nd i tid, blir f

ö

rv

ä

rvet ogiltigt. I annat fall pr

ö

vas hans ans

ö

kan av hyresn

ä

mnden enligt best

ä

mmelserna i 4 

§

 tillst

å

ndslagen. tiilirt den paragrafen skall f

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd v

ä

gras, om inte s

ö

kanden g

ö

r sannolikt

att han 

ä

r i st

å

nd att f

ö

rvalta fastigheten,

att syftet med f

ö

rv

ä

rvet 

ä

r att han skall idka bostadsf

ö

rvaltning' och d

ä

rvid h

ä

lla fastigheten i s

ä

dant skick att den motsvarar de anspr

å

k de boende enligt lag har r

ä

tt att st

ä

lla samt att han 

ä

ven i 

ö

-vrigt kommer att iaktta god sed i hyresf

ö

rh

å

llanden.

Hyresn

ä

mndens beslut i ett 

ä

rende om f

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd kan 

ö

ver­klagas hos bostadsdomstolen. Om f

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd v

ä

gras genom ett beslut som vinner laga kraft, 

ä

r f

ö

rv

ä

rvet ogiltigt.

Fr

å

gor om den n

ä

rmare inneb

ö

rden av villkoren f

ö

r f

ö

rv

ä

rvs­tillst

å

nd behandlades i den proposition i vilken f

ö

rslaget till tillst

å

ndslagen lades fram (prop. 1975/76:33 s. 67-70). I propositionen togs inte s

ä

rskilt upp fr

å

gan om f

ö

ruts

ä

ttningarna f

ö

r att en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening skall f

ä

 tillst

å

nd att f

ö

rv

ä

rva en hjrresfastighet. Den fr

å

gan ber

ö

rdes inte heller i prop. 1978/79:164 om 

ä

ndring i tillst

å

ndslagen.

Prop. 1980/81:148

58

Vid pr

ö

-vningen av en ans

ö

kan fr

å

n en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening om tillst

å

nd att f

ö

rv

ä

rva en hyresfastighet g

ö

rs ingen unders

ö

kning av hyresg

ä

stemas inst

ä

llning till en ombildning fr

å

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt. Pr

ö

-vningen sker enligt samma grunder som i andra fall n

ä

r fbrv

ä

rvaren av en hyresfastighet ans

ö

ker om tillst

å

nd till f

ö

rv

ä

rvet.

Bostadsdomstolen har den 13 jtini I98O avgjort ett m

å

l enligt tillst

å

ndslagen, d

ä

r fr

å

gan var om f

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd skulle ges en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening i vilken den tidigare fastighets

ä

garen hade ett dominerande inflytande (beslut nr 226/1960, BE 347,'?9-C'5). Omst

ä

ndigheterna -var f

ö

ljande.

Fastighetens taxeringsv

ä

rde var 1 050 OOC kr. Den s

å

ldes till bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen f

ö

r 3 400 000 kr. F

ö

reningens styrelse bestod vid k

ö

petillf

ä

llet av den tidigare fastighets

ä

garen, hennes make ooh en f

ö

retagare i bygg'Dranschen. Sfter f

ö

rv

ä

rvet uppl

ä

t f

ö

reningen bostadsr

ä

tt till samtliga 20 bostadsl

ä

genheter till den tidigare fastighets

ä

garen, soc sedan s

å

lde flertalet vidare, innan m

å

let avgjordes i bostadsdomstolen tr

ä

ffades a-/tal om 

å

terg

å

ng till f

ö

reningen av bostadsr

ä

tterna till fem l

ä

gen­heter som alltj

ä

mt var uppl

å

tna med hj'resr

ä

tt.

Kommunen avstyrkte f

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd och anf

ö

rde bl.a.: Hed h

ä

nsyn till stjTelsens sammans

ä

ttning 'Kan det p

å

goda grunder antas att f

ö

reningens syfte med f

ö

rv

ä

rvet var att tillf

ö

rs

ä

kra fastighets

ä

garen gynnsammare f

ö

rs

ä

ljningsvillkor

ä

n vid en f

ö

rs

ä

ljning p

å

ö

ppna marknaden. S

å

v

ä

l bildandet av bostadsr

ä

tts­f

ö

reningen som f

ö

reningens f

ö

rv

ä

rv av fastieten b

ö

r betraktas som spekulation i hjTesfastighet. - - - HjTesg

ä

stema i fastig­heten informerades inte om bostadsr

ä

ttsf

ö

reningens bildande eller oe f

ö

reningens f

ö

rv

ä

rv av fastigheten, vilken inte 

ö

verensst

ä

mmer med god sed i 'nyresf

ö

rh

å

llanden.

F

ö

reningen genai

ä

lde att det saknas f

ö

rfattningsenlig skyldighet f

ö

r en fastighets

ä

gare att diskutera, informera eller inh

ä

mta godk

ä

nnande fr

å

n hyresg

ä

ster oc'n andra ber

ö

rda inf

ö

r

å

tg

ä

rder av det angi-vna slaget. F

ö

reningen hade s

å

 snart som m

ö

jligt efter sitt f

ö

rv

ä

rv informerat samtliga hyresg

ä

ster om detta samt erbjudit dem att erh

å

lla medlemskap i f

ö

reningen ooh d

ä

rvid f

ö

rv

ä

rva bostadsr

ä

tt.

Bostadsdomstolen anf

ö

rde i sina sk

ä

l bl.a. f

ö

ljande: Det 

ä

r enligt bostadsdomstolens mening uppenbart att NK (den tidigare fastighets

ä

garen) har tagit initiativ till bildandet av bostads­r

ä

ttsf

ö

reningen och

ö

verl

å

telsen av fastigheten till denna i avsikt att d

ä

rigenom erh

å

lla b

ä

ttre ekonomiskt utbje 

ä

n en

Prop. 1980/81:148

59

f

ö

rs

ä

ljning p

å

 annat s

ä

tt skxille ha medf

ö

rt. Som nyss har anf

ö

rts salaiar emellertid detta betydelse f

ö

r bed

ö

imiingen enligt lagen av fr

å

gan om f

ö

renin.gen skall erh

å

lla f

ö

rv

ä

rvstill­st

å

nd. Varken det f

ö

rh

å

llandet att f

ö

reningen har uppl

å

tit bostadsr

ä

tterna till NN eller vad som i 

ö

-vrigt har kommit fram i m

å

let ger anledning till antagande att f

ö

reningen skulle ha annan avsikt med sitt f

ö

rv

ä

rv 

ä

n vad som har uppgivits eller att idka 'oostadsf

ö

rvaltning, l

å

t vara i annan juridisk form 

ä

n HN f

ö

rut har gjort.

Det har inte fr

å

n n

å

got h

å

ll gjorts g

ä

llande att f

ö

reningen inte skulle vara i st

å

nd att f

ö

rvalta fastigheten ooh att h

å

lla fastigheten i ett skic'k som de boende enligt lag kan beg

ä

ra. Att hyresg

ä

sterna inte underr

ä

ttats i f

ö

rv

ä

g om planerna p

ä

 i

ö

renings"Dildning m.m. kam inte tas till int

ä

kt f

ö

r antagande att f

ö

reningen inte kommer att iaktta god sed i hjTresf

ö

rh

ä

llanden, och bostadsdomstolen finner inte heller i 

ö

-vrigt anledning f

ö

re­komma till s

å

dant antagande.

i enlighet med det anf

ö

rda fann bostadsdomstolen att f

ö

reningen uppfyllde villkoren i 4 

§

 f

ö

rsta stycket tillst

å

ndslagen. Bostads­domstolen l

ä

mnade d

ä

rf

ö

r f

ö

reningen tillst

å

nd att f

ö

rv

ä

rva

fas t i met en.

En bostadsr

ä

ttsf

ö

rening som har f

ö

rv

ä

rvat en hjTesfastighet f

ö

r ombildning till bostadsr

ä

tt f

å

r inte uppl

å

ta bostadsr

ä

tt utan vidare. Bostadsr

ä

tt f

å

r inte uppl

å

tas innan en ekonomisk plan f

ö

r f

ö

reningens verksamhet har godk

ä

nts av l

ä

nsstyrelsen. Best

ä

mmelsema on ekonomisk plan 

ä

r avsedda som ett skydd f

ö

r blivande bostadsr

ä

ttsha-vare. Planen skall uppr

ä

ttas, av f

ö

reningens stj-relse ooh inneh

å

lla de upplysningar som 

ä

r av betydelse f

ö

r att bed

ö

ma f

ö

reningens verksamhet. Den skall inneh

å

lla uppgift bl.a. om antalet l

ä

genheter, anskaffningskostnaden f

ö

r f

ö

reningens hus, grundavgifter ooh 

å

rsavgifter.

L

ä

nsstyrelsens granskning av en ekonomisk plan 

ä

r av rent formell natur och avser inte planens h

å

llbarhet. En saklig granskning skall emellertid ha gjorts innan planen ges in till l

ä

nsstyrelsen. Planen skall vara f

ö

rsedd med ett intyg om att den bygger p

å

 tillf

ö

rlitliga, grunder. Ett s

å

dant intyg utf

ä

rdas av tv

å

personer som skall vara s

ä

rskilt auktoriserade.

N

ä

r den ekonomiska planen har godk

ä

nts, kan f

ö

reningen uppl

å

ta bostadsr

ä

tt till l

ä

genheterna. On inte den slutliga anskaffnings­kostnaden f

ö

r f

ö

reningens hus har redovisats i den ekonomiska planen eller p

å

 en f

ö

reningsst

ä

mma, kr

ä

vs dock s

ä

rskilt till­st

å

nd av l

ä

nsstyrelsen f

ö

r att uppl

å

telse skall f

å

 ske. Bostads-

Prop. 1980/81:148

60

r

ä

tt skall uppl

å

tas skriftligen i en s

ä

rskild handling som skall inneh

å

lla uppgift om villkoren f

ö

r uppl

å

telsen m.m.

Av det anf

ö

rda framg

å

r att de nuvarande best

ä

mmelsema i bostadsr

ä

ttslagen och tillst

å

ndslagen inte garanterar att de som bor i en bostadsfastighet som ombildas fr

ä

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt f

å

r n

å

got inflytande 

ö

ver ombildningen. Tv

ä

rton kan en s

å

dan ombildning genomf

ö

ras helt och h

å

llet

ö

ver hu-vudet p

ä

 de boende. I praktiken 

ä

r det inte ovanligt att fastighets

ä

garen sj

ä

lv tar initiativet till en ombildning och genomf

ö

r den utan hyresg

ä

sternas medvernan.

Vid en ombildning kan det g

å

 till s

å

, att fastighets

ä

garen tillsammans med n

å

gra n

ä

rst

å

ende eller kompanjoner bildar en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening i vilken han f

ö

rbeh

å

ller sig sj

ä

lv ett avg

ö

rande inflytande. N

ä

r f

ö

reningen har registrerats, 

ö

verl

å

ter han fastigheten till f

ö

reningen f

ö

r ett pris som han sj

ä

lv best

ä

mmer och som kan ligga l

å

ngt 

ö

ver det pris son han skulle ha f

å

tt vid en f

ö

rs

ä

ljning p

å

ö

ppna marknaden. Sedan uppr

ä

ttas en ekonomisk plan, som godk

ä

nns av l

ä

nsstjTel-sen, varefter hjTresg

ä

stema erbjuds att f

ö

rv

ä

rva bostadsr

ä

tt till sina resp. l

ä

genheter f

ö

r priser som 'oest

ä

ms av f

ö

reningens styrelse, dvs. i praktiken den tidigare fastighets

ä

garen. Ibland uppl

å

ter f

ö

reningen bostadsr

ä

tterna direkt till hyresg

ä

sterna. I andra fall uppl

å

ts f

ö

rst samtliga bostadsr

ä

tter till den tidigare fastighets

ä

garen, som sedan erbjuder hyresg

ä

sterna att 

ö

verta dem. I den m

å

n hjTesg

ä

stema inte accepterar, kan bostadsr

ä

tterna 

ö

verl

å

tas till n

å

gon utomst

å

ende eller ooks

å 

beh

å

llas av den tidigare fastighets

ä

garen f

ö

r att 

ö

verl

å

tas vid n

å

got senare tillf

ä

lle.

Det 

ä

r uppenbart att ombildningar fr

å

n hyresr

ä

tt till bostads­r

ä

tt som 

ä

ger rum p

å

detta s

ä

tt medf

ö

r nackdelar f

ö

r hyres­g

ä

sterna. Fastighets

ä

garen har det best

ä

mmajide inflytandet b

å

de vid bildandet av bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen, vid f

ö

rs

ä

ljningen av fastigheten till f

ö

reningen och vid uppl

å

telsen av bostads-r

ä

ttema. Hyresg

ä

sterna saknar m

ö

jlighet att p

å

verka ombild­ningsprocessen. De kan inte ut

ö

va n

å

got inflytande p

å

 villkoren vare sig vid 

ö

verl

å

telsen av fastigheten eller vid uppl

å

telsen av bostadsr

ä

tter.

Prop. 1980/81:148

61

S

ä

rskilt betydelsef-ullt 

ä

r det att hjTesg

ä

stema inte har n

å

got infljrtande p

å

 priss

ä

ttningen n

ä

r fastigheten f

ö

rv

ä

rvas av f

ö

reningen. I praktiken torde k

ö

peskillingen f

ö

r en hyres­fastighet vara betydligt h

ö

gre n

ä

r 

ö

verl

å

telse sker till en

s

ä

ljarbildad bostadsr

ä

ttsf

ö

rening 

ä

n om f

ö

rs

ä

ljning sker till .n

å

gon/ 

/dlui'dH. 

Ett h

ö

gt pris p

å

fastigheten medf

ö

r att priset pressas

upp ooks

å

 p

å

 bostadsr

ä

tterna. Det ligger i 

ö

ppen dag att en fastighets

ä

gares m

ö

jligheter att ensidigt "cest

ä

mma k

ö

pe­skillingens storlek ooh villkoren i 

ö

-vrigt b

å

de f

ö

r 

ö

ver­l

å

telsen av fastigheten ooh uppl

å

telsen av bostadsr

ä

tter 

ä

r 

ä

gnade att underl

ä

tta transaktioner i rent spekulations-sj-fte.

Ä

ven i andra avseenden kan s

å

dana ombildningar fr

ä

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt som sker p

å

 fastighets

ä

garens initiativ medf

ö

ra ol

ä

genheter f

ö

r de boende. En framtr

ä

dande nackdel 

ä

r att de hjresg

ä

ster sort inte f

ö

rv

ä

rvar bostadsr

ä

tt till sina l

ä

genheter utan bor kvar ned hyresr

ä

tt kommer i en os

ä

ker situation. Deras r

ä

ttsliga st

ä

llning f

ö

rs

ä

mras, framf

ö

r allt i s

å

dana fall d

å

 bostadsr

ä

tterna till de kvar­boende hjTesg

ä

stemas l

ä

genheter uppl

å

ts till utomst

å

ende. Hith

ö

rande problem har behandlats i 1978 

ä

rs "Dostadsr

ä

ttskommitt

é

s delbet

ä

nkande (Ds 3o 1980:5)       R

ä

ttsskydd f

ö

r kvarboende hyresg

ä

ster vid 

ö

verg

å

ng fr

å

n hjresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt.

De ol

ä

genheter som kan uppkomma i samband med s

ä

ljar­bildade bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar har uppm

ä

rksammats 

ä

ven i andra sammanhang.        Bl.a. har Bostadsf

ö

reningamas riksf

ö

rbund (BR) och Stockholms bostadsf

ö

reningars central­f

ö

rening (SSC) tagit upp fr

å

gan i en skrivelse till bostads-ministern 1980-05-28. De framh

å

ller d

ä

r att vissa ombildningar till bostadsr

ä

tt som har skett p

å

 fastighets

ä

garens initiativ har visat sig medf

ö

ra otrygghet och ekonomisk skada f

ö

r de boende. Organisationerna anser att det 

ä

r alltf

ö

r enkelt f

ö

r fastighets

ä

garna att bilda bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar. Det 

ä

r d

ä

rf

ö

r

Prop. 1980/81:148

62

angel

ä

get att g

ö

ra en 

ö

versjm av bostadsr

ä

ttslagen.eller ocks

å

 b

ö

r nan vidta andra 

å

tg

ä

rder f

ö

r att f

ö

rb

ä

ttra skyddet f

ö

r de boende, t.ex. genom 

ä

ndringar i tillst

å

nds­lagen. Sammanfattningsvis hemst

ä

ller organisationerna om skjmdsamma

å

tg

ä

rder f

ö

r att hindra bildandet av bostadsr

ä

tts­f

ö

reningar i spekulati-vt syfte ooh f

ö

r att skapa ett b

ä

ttre skydd f

ö

r hjresg

ä

stema.

Det m

å

ste anses angel

ä

get att f

ö

ra

ö

ka komma till r

ä

tta med de problem som s

ä

ljarbildade bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar kan ge upphov till. F

ö

r att undanr

ö

ja de ol

ä

genheter som s

å

dana f

ö

reri.ngar kan medf

ö

ra kr

ä

vs f

ö

rb

ä

ttringar av hyresg

ä

sternas st

ä

llning i tv

å

 avseenden. Dels beh

ö

vs garantier f

ö

r att hyresg

ä

sterna akall kunna ut

ö

va infljrtande 

ö

ver ombildnings­processen. Dels ben

ö

vs en f

ö

rst

ä

rkning av r

ä

ttsskyddet f

ö

r de hyresg

ä

ster som inte f

ö

rv

ä

rvar bostadsr

ä

tt till sina l

ä

genheter utan bor kvar med hyresr

ä

tt.

Bostadsr

ä

ttskommitt

é

n har i sitt delbet

ä

nkande lagt fram ett f

ö

rslag till 

ä

ndringar i bostadsr

ä

ttslagen som i princip inneb

ä

r att en l

ä

genhet som 

ax  

uthyrd inte f

å

r uppl

å

tas med bostadsr

ä

tt till n

å

gon annan 

ä

n hjTesg

ä

sten s

ä

l

ä

nge denne har r

ä

tt att ny-ttja l

ä

genheten.

Om kommitt

é

ns f

ö

rslag genomf

ö

rs, kommer den r

ä

ttsliga st

ä

llningen f

ö

r kvarboende hyresg

ä

ster att st

ä

rka.?. En hjresg

ä

st som inte vill 

ö

verg

å

 till bostadsr

ä

tt kan lugnt bo kvar i f

ö

rvissning om att ha kvar b

å

de besittningsskydd och hyresr

ä

tt fullt ut. Ham beh

ö

ver inte, som nu kan vara fallet, 

ö

verv

ä

ga att acceptera ett erbjudande att f

ö

rv

ä

rva bostadsr

ä

tt enbart f

ö

r att inte riskera en f

ö

rs

ä

mring av sin r

ä

ttsliga st

ä

llning.

Prop. 1980/81:148

63

Ett genomf

ö

rande av kommitt

é

ns f

ö

rslag torde vidare f

å 

den verkan att det blir ovanligare att fastighets

ä

gare ombildar hjresfastigheter till bostadsr

ä

tt utan att samr

å

da ned hjTesg

ä

stema. Om det saknas m

ö

j"lighet att uppl

å

ta bostadsr

ä

tt till l

ä

genheter som hjTesg

ä

stema vill beh

å

lla med hjTesr

ä

tt, kan den ekonomiska risken med en ombildning i m

å

nga fall te sig alltf

ö

r stor f

ö

r fastighets

ä

garen, on han inte f

ö

rst f

ö

rvissar sig om att flertalet hjTesg

ä

ster

ä

r villiga att g

å

ö

ver till bostadsr

ä

tt.

Ä

ven om de best

ä

mmelser som kommitt

é

n f

ö

resl

ä

r s

å

lunda i viss utstr

ä

ckning kan verka avh

å

llande p

å

fastighets

ä

garna, hindrar de i ooh f

ö

r sig inte att en fastighets

ä

gare 

ä

ven i forts

ä

ttningen kan genomT

ö

ra en ombildning 

ö

ver hu-vudet p

ä

 hyresg

ä

sterna genom att 

ö

veri

å

ta sin fastighet till en bostadsr

ä

ttaf

ö

rening i vilken han sj

ä

lv har det dominerande inf ljutandet. 

Ä

ven om nackdelarna med s

å

dana f

ö

rfaranden ninskar efter ett genomf

ö

rande av kommitt

é

i

ö

rslaget, 

ä

r det tydligt att hyresg

ä

sterna i vissa fall kan 

å

samkas ol

ä

gen­heter genom en ombildning som de inte kan p

å

verka.

Som f

ö

rut har sagts 

ä

r det allts

å

ö

nskv

ä

rt att det inf

ö

rs garantier f

ö

r att hjresg

ä

stema kan ut

ö

va infljrtande 

ö

ver ombildningsprocessen, framf

ö

r allt 

ö

ver det led i processen d

å

 fastigheten 

ö

verl

å

ts till bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen. En f

ö

rst

ä

rkning av hyresg

ä

sternas st

ä

llning i detta avseende 'Kan ske p

å

 olika s

ä

tt.

Et altemativ 

ä

r att i bostadsr

ä

ttslagen inf

ö

ra best

ä

mmelser som garanterar att det avg

ö

rande infljrtandet i en bostads­r

ä

ttsf

ö

rening alltid tillkommer de medlemmar som har sin bostad i f

ö

reningens hus. Man skulle kunna utvidga den nuvarande "oest

ä

mmelsen om att ett visst antal av stjrelse-ledam

ö

terna skall v

ä

ljas p

å

f

ö

reningsst

ä

mma. Vidare skulle man kunna f

ö

reskriva att en majoritet av de r

ö

stande p

ä 

f

ö

reningsst

ä

mman eller av medlemmarna i f

ö

reningen m

å

ste vara bosatta i f

ö

reningens hus.

Prop. 1980/81:148

64

Att inf

ö

ra best

ä

mmelser av detta slag i bostadar

ä

ttslagen medf

ö

r emellertid vissa sv

å

righeter. S

å

dana best

ä

mmelser slnille inte kunna g

ä

lla alla bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar. De skulle exempelvis inte kunna till

ä

mpas fr

å

n b

ö

rjan i boctidsr

ä

ttsf

ö

reningar som bildas i samband med ny"Dyggen. F

ö

r att inte best

ä

mmelsema s"Kulle f

å

 alltf

ö

r stor r

ä

ckvidd skulle det d

ä

rf

ö

r beh

ö

vas begr

ä

nsningar i olika avseenden. Sest

ä

mmelsema skulle s

ä

kerligen bli ganska komplicerade. "Vidare ter det sig problematiskt att best

ä

mma en rimlig p

å

f

ö

ljd f

ö

r s

å

dana fall d

å

en f

ö

reningsstyrelse eller f

ö

reningsst

ä

mma fattar beslut i strid med best

ä

mmel­sema. Att t.ex. inf

ö

ra en generell ogiltighetsp

å

f

ö

ijd f

ö

r s

ä

dana bealut f

ö

refaller alltf

ö

r str

ä

ngt. Sammanfattnings­vis skulle det vara f

ö

renat med betydande sv

å

righeter att i bostadsr

ä

ttslagen f

ö

ra in l

ä

mpliga best

ä

mmelser f

ö

r oDbildningsfall

é

n. Denna l

ö

sning b

ö

r d

ä

rf

ö

r inte v

ä

ljas.

Ett annat altemativ 

ä

r att ta ir. de 'oeh

ö

vliga 'Dest

ä

mmelaema i tillst

å

ndslagen. Detta framst

å

r som en enklare l

ö

sning, s

ä

rskilt son tillst

å

ndslagen 

ä

r inriktad just p

å

ö

verl

å

telse av hyresfastigheter. Det enda som torde beh

ö

vas 

ä

r att komplettera villkoren f

ö

r f

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd med en s

ä

rskild best

ä

nmelae f

ö

r s

å

dana fall d

å

 en hyresfastighet 

ö

verl

å

ts till en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening. Best

ä

.mmelsen b

ö

r utformas s

å

, att den ger hjTesg

ä

stema m

ö

jlighet att ut

ö

va inflj'tande 

ö

ver sj

ä

lva"

ö

verl

å

telsen. Det b

ö

r kr

ä

vas att majoriteten av hjTesg

ä

stema" i fastigheten har samtj-c"Kt till att fastigheten 

ö

verl

å

ts till f

ö

reningen.

Det f

ö

resl

å

s d

ä

rf

ö

r att det i 4 

§

 f

ö

rsta stjoket tillst

å

nds­lagen inf

ö

rs en ny best

ä

mmelse som f

ö

reskriver att f

ö

rv

ä

rvs-tillst

å

nd skall v

ä

gras en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening, on inte s

ö

kanden visar att flertalet hjTesg

ä

ster i fastigheten har samtyckt, till f

ö

rv

ä

rvet. Lagf

ö

rslaget bifogas aom bilaga.

Prop. 1980/81:148

65

Av 2 

§

 2 tillst

å

ndslagen f

ö

ljer att bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar som 

ä

r anslutna till HSB eller Riksbyggen inte beh

ö

ver f

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd.

i-led hyresg

ä

ster avses endast de hyresg

ä

ster som har hyresa-vtal med fastighets

ä

garen, inte andrahandshyresg

ä

ster. Begreppet hjTesg

ä

st omfattar b

å

de bostadshjTesg

ä

ster och lokalhjTes-g

ä

ster.

A"id bed

ö

mningen av om flertalet hjTesg

ä

ster har samtyckt till f

ö

rv

ä

rvet skall hansjm givetvis tas till samtliga h;Tesg

ä

ster som har hjTesa-vtal med fastighets

ä

garen, inte bara s

å

dana som har f

ö

rklarat sig ha f

ö

r avsilrt att 

ö

verg

å

 till bostadsr

ä

tt. Bed

ö

mningen av om den erforderliga majoriteten 

ä

r uppn

å

dd b

ö

r g

ö

ras med utg

å

ngspunkt fr

å

n de hyresg

ä

ster son st

å

r i hjTesf

ö

rh

å

llande till fastighets

ä

garen vid tiden f

ö

r f

ö

rv

ä

rvet.

N

å

gon 

ä

ndring av f

ö

ruts

ä

ttningarna f

ö

r att fr

å

gan om f

ö

rv

ä

rvs-tillst

å

nd s"Kall komna under hjTesn

ä

nndens pr

ö

-vning f

ö

resl

å

s inte. Tillst

å

nd skall allts

å

ä

ven i forts

ä

ttningen be"n

ö

vas bara om kommunen beg

ä

r hjTesn

ä

mndens pr

ö

-vning av ett fastig­hetsf

ö

rv

ä

rv. Det f

ö

ruts

ä

tts dock att kommunen i praktiken kommer att beg

ä

ra hyresn

ä

mndens pr

ö

vning i s

ä

dana fall d

å 

majoriteten av hjresg

ä

stema mots

ä

tter sig f

ö

rv

ä

rvet. F

ö

r att kommunen skall f

ä

 tillr

ä

ckligt underlag f

ö

r sin bed

ö

mning kan 

ö

verv

ä

gas att i f

ö

rordningen (1975:1139) om till

ä

mpningen av tillst

å

ndslagen f

ö

reskriva att f

ö

rv

ä

rvaren redan i sin anm

ä

lan till kommunen skall visa att flertalet hyresg

ä

ster har samtyckt till f

ö

rv

ä

rvet.

5 

Riksdagen 1980181. I saml. Nr 148

Prop. 1980/81:148

66

Förslag tiji

Bilaga tiU bilaga 2

Lar om ändring; i  lagen  : 1975:1132)   om förvärv av hyresfastighet n.m.

Härigenom föreskrivs att 4  § lagen  (1975:1132)  om förvärv av hjTesfastighet m.m. skall  ha nedan angi-vna Ij-delse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

4  

§

>

F

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd skall v

ä

gras, om s

ö

kanden ej ger sannolikt att han 

ä

r i st

å

nd att f

ö

rvalta fastigheten, att sj-ftet med f

ö

r­v

ä

rvet 

ä

r att han skall idka bostadsf

ö

rvaltning och d

ä

rvid h

å

lla fastigheten i s

å

dant skick att den motsvarar de anspr

å

k de boende enligt lag har r

ä

tt att st

ä

lla sant att han 

ä

ven i 

ö

-vrigt kommer att iaktta god sed i hyresi

ö

rn

å

llanden.

F

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd skall v

ä

gras, om s

ö

kanden ej g

ö

r sannoliirt att han 

ä

r i st

å

nd att f

ö

rvalta fastigheten, att sj'-ftet med f

ö

r­v

ä

rvet 

ä

r att han skall idka bcstadsf

ö

rvaltning ooh d

ä

rvid h

å

lla fastigheten i s

å

dant skick att den motsvarar de anspr

å

k de boende enligt lag har r

ä

tt att st

ä

lla samt att han 

ä

ven i 

ö

-vrigt komner att iaktta god

sed i hyresf

ö

rh

å

llanden. 

Ä

r fcr-v

ä

rvaren en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening.

skall f

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd ocks

å 

v

ä

gras, om inte s

ö

kanden visar

att flertalet hjTesg

ä

ster i fastigheten har santj-ckt till f

ö

rv

ä

rvet.

F

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd' enligt denna lag f

å

r ej v

ä

gras, om det i 

ä

rendet visas att fastigheten 

ä

r obebyggd eller bebyggd med annat 

ä

n hyreshus eller med hjTeshus som icke inneh

å

ller fler 

ä

n tv

å

 f

ö

r bostads

ä

ndam

å

l avsedda l

ä

genheter. Skall fastigheten enligt g

ä

llande planer anv

ä

ndas f

ö

r annat 

ä

ndam

å

l 

ä

n f

ö

r upnf

ö

rande av hjTeshus, f

å

r f

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd meddelas 

ä

ven om de f

ö

ruts

ä

ttningar son anges i. f

ö

rsta stj'oket ej f

ö

religger.

Denna lag tr

ä

der i kraft den 1 juli I98I. 1 fr

å

ga om f

ö

rv

ä

rv som har skett f

ö

re ikrafttr

ä

dandet g

ä

ller

ä

ldre best

ä

mmelser.

1  Ls-gen omtryckt 1979:307.

Prop. 1980/81:148

67

Bilaga 3

Sammanställning av remissyttranden över 1978 års bo­stadsrättskommittés delbetänkande (Ds Bo 1980:3) Rättsskydd för kvarboende hyresgäster vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt samt justitiedepartementets pro­memoria om hyresgästinflytandet vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt

Efter remiss har yttranden avgetts av bostadsdomstolen, Stockholms tingsrätt, hyresnämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö, konsument­verket, bostadss';yrelsen, länsstyrelsen i Stockholms län, hyresrättsutred­ningen (Ju 1975:06), 1978 års bostadsrättskommitté (beträffande prome­morian), Svenska kommunförbundet, Stockholms, Göteborgs, Malmö, Uppsala och Danderyds kommuner, Sveriges advokatsamfund, HSB:s riksförbund. Svenska Riksbyggen, Bostadsföreningarnas riksförbund (BR), Stockholms bostadsföreningars centralförening (SBC), Hyresgäster­nas riksförbund, Sveriges fastighetsägareförbund, Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO), Näringslivets byggnadsdelegation och BR Fas­tighetsgaranti AB.

1    Bostadsdomstolen

Departementspromemorian. Bostadsdomstolen kan i huvudsak biträda promemorieförslaget men vill framföra följande synpunkter.

Med begreppet hyresgäst i förslaget avses såväl bostadshyregäst som lokalhyresgäst. Lokalhyresavtalen kan emellertid avse mänga olika slag av hyresobjekt. Om kravet på samtycke skall gälla också lokalhyresgäster, skall t.ex. alla de som hyr parkeringsplatser i ett garage i fastigheten ha inflytande på ombildningsprocessen. Det torde inte ha varit meningen. Enligt domstolens uppfattning bör den föreslagna ändringen inte gälla andra än bostadshyresgäster. Vilka som hör till denna kategori får avgöras med hjälp av 12 kap. 1 § tredje stycket jordabalken.

Enligt förslaget skall hänsyn tas till inställningen hos samtliga hyresgäs­ter som har hyresavtal med fastighetsägaren vid tiden för förvärvet. Lämp­ligheten av en sådan ordning kan ifrågasättas. Det förefaller rimligare att kräva att samtycke skall föreligga av hyresgästerna i flertalet lägenheter, eller om domstolens synpunkter i det föregående delas, i flertalet bostads­lägenheter. Annars kan det inträffa att om två makar har skrivit under hyresavtalet båda får rätt att höras i saken, medan make som inte står på hyreskontraktet inte har sådan rätt. Den i promemorian föreslagna ord­ningen kan också leda till manipulationer från hyresvärdens/överlåtarens sida. Sålunda kan han i ett läge där opinionen är splittrad få till stånd ett för honom gynnsamt utfall av undersökningen genom att helt enkelt upplåta hyresrätten till en och samma lägenhet till flera "positiva" familjemedlem­mar.

Under hänvisning till vad som har anförts förordar bostadsdomstolen att den nya bestämmelsen avfattas så att förvärvstillstånd skall vägras, om inte sökanden visar att hyresgästerna i flertalet bostadslägenheter i fastig­heten har samtyckt till förvärvet.

Prop. 1980/81:148

68

Bostadsdomstolen ifrågasätter också om den föreslagna lagändringen inte bör medföra en ändring av 2 § förvärvstillståndslagen. Enligt första stycket 2 i paragrafen behöver inte riksorganisation av bostadsrättsför­eningar och bostadsrättsförening som är ansluten till en sådan organisation söka förvärvstillstånd. Man kan med fog fråga sig om hyresgästernas inflytande bör vara mindre i det fall att en till riksorganisation knuten bostadsrättsförening förvärvar ett hyreshus än i det fall att en fristående bostadsrättsförening gör det. Även hyresgästerna i en fastighet som skall förvärvas av en riksorganisation eller av en till denna ansluten bostads­rättsförening kan ju ha invändningar mot eller synpunkter på den tilläm­nade ombildningen. Att undantaget slopas behöver inte medföra några komplikationer. En kommun lär knappast påkalla hyresnämndsprövning, om föreningen redan i sin anmälan till kommunen visar att erforderligt hyresgästsamtycke föreligger.

Bostadsrättskommitténs delbetänkande. Domstolen delar kommitténs uppfattning att det är angeläget att tillskapa bestämmelser som medför att besittningsskyddet inte försvagas och aU bytesrätten inte försvinner för en kvarboende hyresgäst eller för den till vilken hyresrätten överiåtits t.ex. genom byte. Ett förbud mot dubbelupplåtelser angriper roten till det onda och löser otvivelaktigt problemen för de kvarboende hyresgästerna. Dess­utom torde den föreslagna lösningen motverka uppkomsten av s. k. säljar­bildade föreningar. Det oaktat ställer sig bostadsdomstolen tveksam till förslaget.

I betänkandet har antytts att ett förbud mot dubbelupplåtelser kan innebära praktiska svårigheter vid upprättande av ekonomisk plan och för finansieringen. Två av utredningens experter har i ett särskilt yttrande framhållit att konsekvenserna av ett förbud måste klariäggas innan det genomförs, i all synnerhet som ett förbud kan verka hindrande på den enligt direktiven önskvärda utvecklingen mot en övergång från hyresrätt till bostadsrätt. De betänkligheter som de båda experterna har anfört delar bostadsdomstolen. Missförhållandena synes inte vara så omfattande att en reform bör genomföras utan att konsekvenserna har kartlagts och över­vägts. Olägenheterna torde dessutom minska om förslaget enligt departe­mentspromemorian genomförs. Det förefaller lämpligare att ett ställnings­tagande i frågan om förbud mot dubbelupplåtelser får anstå till dess att kommittén har slutfört den del av sitt uppdrag som gäller finansieringsfrå­gorna och frågor rörande ekonomisk plan m. m.

Skulle det likväl anses olämpligt att avvakta resultatet av kommitténs fortsatta arbete anser bostadsdomstolen att man bör överväga en mindre ingripande lösning än den som kommittén har föreslagit. En sådan kan vara att jämka 12 kap. 46 § första stycket 6 a och 35 § andra stycket 4 jordabalken på så sätt att bestämmelserna blir tillämpliga bara under den ytterligare förutsättningen att hyresgästen eller den från vilken denne härieder sin hyresrätt har tillträtt lägenheten efter det att den har upplåtits första gången med bostadsrätt. Bestämmelserna förutsätts självfallet gälla också i det fallet att en hyresgäst t.ex. i samband med byte skrivit nytt hyreskontrakt med bostadsrättshavaren.

1 a Skiljaktig mening av ledamoten Beck-Friis

I fråga om departementspromemorian har jag samma mening som bo­stadsdomstolens övriga ledamöter. Beträffande kommittébetänkandet har jag dock en annan uppfattning än dessa. Den framgår av följande.

Prop. 1980/81:148

69

Det finns ett önskemål att främja en mera allmän övergång från hyresrätt till bostadsrätt. För att tillfredsställa detta önskemål kan det vara moti­verat att vidta olika åtgärder, exempelvis att underlätta finansieringen av bostadsrättsföretag. Närmast till hands ligger väl att överväga en förbätt­ring av lånemöjligheterna.

Däremot bör man inte legalisera förfaranden som visserligen kan främja en övergång till bostadsrätt men som samtidigt försämrar rättsläget för dem som redan är hyresgäster i det aktuella huset och som även fortsätt­ningsvis vill bo kvar med hyresrätt (kvarboende hyresgäster). I den mån gällande rätt lämnar utrymme för sådana förfaranden, bör dessa förhind­ras.

Ett förfarande som används av en del bostadsrättsföreningar för att underlätta finansieringen, men som samtidigt kan försämra de kvarboende hyresgästernas ställning, är att deras lägenheter, trots att dessa redan är upplåtna med hyresrätt, upplåts med bostadsrätt till andra personer. Om en hyresgäst i detta läge genom ett formellt avtal eller på annat sätt godtar bostadsrättshavaren som hyresvärd i stället för fastighetsägaren/bostads­rättsföreningen, förmodas hyresgästen helt förlora sin bytesrätt och få sitt besittningsskydd inskränkt. Detta till följd av bestämmelserna i 12 kap. 35 och 46 §§ jordabalken.

Det är osäkert om det över huvud taget är möjligt att med rättslig verkan och till förfång för en tidigare upplåten hyresrätt också upplåta en bostads­rätt till samma lägenhet. Ställs saken på sin spets, bör enligt min mening ledning sökas i den grundsats i fråga om oförenliga nyttjanderättigheters inbördes ställning som kommer till uttryck i 7 kap. 22 § jordabalken, nämligen att den tidigare upplåtna rätten äger företräde, låt vara att para­grafen inte formellt avser bostadsrätt (se 7 kap. 4 §).

Det är enligt min mening också osäkert om ett hyresavtal mellan bo­stadsrättsinnehavaren och den kvarboende hyresgästen, vilket avtal får de nyss angivna konsekvenserna i fråga om bytesrätten och besittningsskyd­det, verkligen bör stå sig vid en rättslig prövning. Hyresgästen torde nämligen, åtminstone om han inte har insett dessa konsekvenser, ha möj­ligheter att få avtalet jämkat eller lämnat utan avseende med stöd av 36 § avtalslagen.

Den osäkerhet som råder beträffande rättsläget motiverar en klargö­rande lagstiftning. Eftersom de angivna förfarandena i praktiken tycks tillämpas till förfång för de kvarboende hyresgästerna och eftersom takten i övergången till bostadsrätt f. n. är hög, bör lagstiftning ske nu.

Vill man genom lagstiftning garantera den kvarboende hyresgästen fort­satt bytesrätt och fullt besittningsskydd står olika metoder till buds. En metod är att föreskriva ett uttryckligt förbud mot att bostadsrätt upplåts till en redan uthyrd lägenhet vid sidan av det bestående hyresförhållandet. Det är alltså den metod som kommittén har valt. En annan metod är att försöka jämka 12 kap. 35 och 46 §§ joidabalken till förmån för de kvarboende hyresgästerna. Det är den metod som bostadsdomstolen anvisar.

Enligt min mening är kommitténs metod att föredra. Förbudet angriper det grundläggande missförhållandet, nämligen att två funktionsmässigt likartade nyttjanderätter upplåts till en och samma lägenhet åt olika perso­ner. Förbudet rimmar också väl med den grundsats i jordabalken som jag nyss angav. Det kan dessutom uttryckas i en lättbegriplig lagregel, vilket är särskilt viktigt i detta sammanhang.

Bostadsdomstolens metod är symtomatisk. Den tar sikte på två av de nu aktuella olägenheterna av dubbelupplåtelser. Spekulationsrisken och and-

Prop. 1980/81:148

70

ra olägenheter som har påtalats av kommittén lämnas därhän. Jag fruktar att ytterligare andra olägenheter ganska snart kommer i dagen, om man fortsättningsvis godtar dubbelupplåtelserna.

Jag är dessutom rädd för att en jämkning av 35 och 46 §§ i avsedd riktning kräver sådant ingrepp i lagtexten att bestämmelserna blir praktiskt taget obegripliga för de människor som berörs.

Också av andra skäl kan, som framgår av följande, ändamålsenligheten av bostadsdomstolens metod ifrågasättas. I alla normala fall, alltså när det inte är fråga om ett kvarboende efter ombildning, saknar ju den som hyr en bostadsrättslägenhet bytesrätt och hans besittningsskydd är begränsat. Normalsituationen kan för en enskild person vara svår att skilja från den speciella situationen att lägenheten hyrs ut till en kvarboende hyresgäst. Härigenom kompliceras bilden på ett sådant sätt att en kvarboende hyres­gäst kan förledas att efterge det speciella skydd som han skulle tillerkännas genom en jämkning av 35 och 46 §§.

Slutligen vill jag i detta sammanhang framhålla att man också måste tänka pä de människor som planerar att köpa en bostadsrätt. Om det redan bor en hyresgäst i den aktuella lägenheten och denne har bytesrätt och fullt besittningsskydd, kan bostadsrätten i realiteten visa sig ha ett mycket lågt värde för köparen. Ett förbud mot dubbelöverlåtelse hindrar uppenbarli­gen att folk förleds att köpa bostadsrätter som de inte kan utnyttja därför att hyresgästen sitter kvar i lägenheten. Ett genomförande av bostadsdom­stolens förslag får precis motsatt effekt, vilken kan leda till en förstärkning av det spekulativa inslaget på bostadsmarknaden.

Den lagtext som kommittén har föreslagit bör enligt min mening justeras så att själva principen - förbudet mot dubbelupplåtelse - klarare framgår, förslagsvis på följande sätt: "En bostadslägenhet som har upplåtits med hyresrätt får inte upplåtas med bostadsrätt så länge hyresförhållandet består."

Att göra undantag för upplåtelse av bostadsrätt till en kvarboende hyres­gäst är enligt min mening onödigt och förvirrande. Upplåter bostadsrätts­föreningen/hyresvärden bostadsrätt till en kvarboende hyresgäst, upphör samtidigt hyresförhållandet dem emellan. Detta ligger i sakens natur. Vid behov kan förhållandet klargöras i upplåtelsehandlingen.

Med uttrycket "så länge hyresförhållandet består" avser jag även den tid under vilken en tvist om förlängning prövas och den tid under vilken hyresgästen har medgetts uppskov med avflyttningen.

Bestämmelsen bör enligt min mening tas in som ett nytt stycke mellan första och nuvarande andra stycket i 2 § bostadsrättslagen.

2   Stockholms tingsrätt

Tingsrätten tillstyrker förslaget i justitiedepartementets promemoria.

Ett allt större intresse att själv äga sina lägenheter har under senare år vuxit fram hos hyresgäster. Det har emellertid visat sig att de regler som finns pä berörda rättsområden är oklara i vissa hänseenden vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt i en fastighet. Detta gäller främst dels frågan om vem som efter fastighetsöverlåtelse till bostadsrättsförening skall anses vara rätt hyresvärd gentemot kvarboende hyresgäst, dels ock frågorna om kvarboende hyresgästs besittningsskydd och bytesrätt. Det är av vikt att ett klargörande på dessa punkter kommer till stånd. Så länge bostadsrätt icke upplåtits till hyreslägenhet, vars innehavare ej önskar övergå till

Prop. 1980/81:148

71

bostadsrätt, föreligger inga svårigheter. Sådan kvarboende hyresgäst kom­mer att ha bostadsrättsföreningen som hyresvärd och har kvar sitt besitt­ningsskydd och sin bytesrätt till fullo. Upplåtes däremot bostadsrätt i bostadsrättsförenings fastighet till samtliga lägenheter, kan problem upp­stå vid lösande av frågor i nämnda hänseenden. Kommittén skiljer mellan två olika typer av sådana sidoöverlåtelser, dels sidoupplåtelse till bostads­rättshavare som icke tecknar hyresavtal med den kvarboende hyresgästen, dels sidoupplåtelse där sådant avtal träffats. För att komma fram till en lösning av problemen har kommittén diskuterat två olika linjer. Den ena går ut på ett lagstadgat förbud för sidoupplåtelse (dubbelupplåtelse), den andra att införa klarare regler för hyresgästs rättsställning, vilka reglers närmare innehåll kommittén dock icke utvecklat. Vid övervägande av olika skäl för och emot de båda alternativen har kommittén stannat för att föreslå förbud för sidoupplåtelser, om än med viss tvekan då det gäller fall där avtal träffats mellan bostadsrätlshavare och hyresgäst.

Det kan emellertid starkt ifrågasättas om kommitténs förslag gagnar grundtanken bakom kommitténs direktiv att underlätta övergång till bo­stadsrätter i fastighet, där majoriteten av hyresgäster önskar att själva övertaga förvaltningen av densamma.

Ett förbud mot sidoupplåtelse medför, som experterna Minnbergh och Tornée framhållit, betydande praktiska och ekonomiska olägenheter. Det synes som om kommittén tillmätt spekulativa förfaranden vid föreningsbil­dande och bostadsrättsförsäljning viss vikt. Med hänsyn till att det stora flertalet bostadsrättsföreningar är seriösa, föreligger enligt tingsrättens mening dock ej behov av förbud mot sidoupplåtelse på sådan grund. Vidare har som skäl för förbud åberopats svårigheterna för den kvar­boende hyresgästen att överblicka konsekvenserna av att teckna hyresav­tal med bostadsrättshavare. Detta skäl är ej heller särskilt bärande. Då fråga uppkommer bland hyresgäster att gå samman till bostadsrättsför­ening för inköp av den fastighet de bor i, förde de flesta få klart för sig vad det gäller genom information på olika sätt. Det skulle möjligen kunna ifrågasättas om inte skyldighet kunde åläggas föreningen att på ett enkelt sätt upplysa hyresgäster, som ej är villiga att teckna bostadsrätt, om gällande regler för besittningsskydd och bytesrätt på exempelvis liknande sätt som stadgas i 12 kap. 44 § jordabalken vid uppsägning av hyresavtal på grund av bristande hyresbetalning.

Det synes tingsrätten att det andra av kommittén diskuterade förslaget till lösning, nämligen att införa regler som klargör hyresgästernas rättsliga ställning och som tar sikte på att bibehålla bytesrättens faktiska värde, är att föredraga. Den omständigheten att sådant skydd och sådan bytesrätt tillkomme jämväl vissa hyresgäster, som anvisats hyreslägenhet i av kom­mun med bostadsrätt innehavd lägenhet, bör ej verka hindrande, då det här är fråga om en förhållandevis liten grupp hyresgäster.

På grund av vad sålunda anförts avstyrker tingsrätten de föreslagna lagändringarna och föreslår att man närmare utreder vilka regler som behövs för att stärka ifrågavarande hyresgästers ställning.

3   Hyresnämnden i Stockholm

Hyresnämnden delar bostadsrättskommitténs uppfattning om det ange­lägna i att åtgärder vidtas för att klarlägga de kvarboende hyresgästernas rättsliga ställning och att bevara deras förlängnings- och bytesrätt. Det är

Prop. 1980/81:148

72

givetvis likaså angeläget att bytesrättens faktiska värde inte minskar för en kvarboende hyresgäst av den anledningen att en nytillträdande hyresgäst kan komma att få ett svagare besittningsskydd och sakna bytesrätt.

Kommitténs förslag tili ändringar i bostadsrättslagen innebär visserligen förbättringar i de berörda hänseendena genom att s. k. dubbelupplåtelser inte blir möjliga efter lagändringens ikraftträdande. Hyresnämnden anser det emellertid tveksamt om tillräckliga skäl visats föreligga för att med förtur behandla frågan om förbud mot sädana upplåtelser. Vid dubbelupp­låtelser före ikraftträdandet torde sålunda hyresgästernas ställning inte kunna påverkas annat än genom ändringar i 12 kap. jordabalken som görs tillämpliga även på tidigare slutna hyresavtal. Kommittén synes avse att återkomma till denna fråga under det fortsatta utredningsarbetet. Enligt de till betänkandet fogade särskilda yttrandena kan vidare ett förbud mot dubbelupplåtelser medföra vissa olägenheter från finansiella och ekono­misk-tekniska synpunkter, till vilka kommittén likaså synes avse att åter­komma.

Enligt bostadsdepartementets förteckning 1980-11-07 över kommande betänkanden undertiden december 1980-juni 1981 skall kommittén som­maren 1981 avlämna ett betänkande kallat "Att bilda bostadsrättsförening i hyreshus". Hyresnämnden utgår från att de nyss berörda kvarstående frågorna kommer att behandlas i det aviserade betänkandet. Den nu före­slagna reformen bör enligt nämndens mening bedömas mot bakgrund av kommitténs övriga förslag i ombildningsfrågan vilka sålunda kan väntas föreligga inom kort. Hyresnämnden avstyrker därför att bostadsrättslagen nu ändras på sätt bostadsrättskommittén har föreslagit.

Skäl kan i och för sig anföras för att i enlighet med departementsförsla­get låta hyresgästernas allmänna inställning få betydelse för prövningen enligt tillståndslagen. Av bostadsrättskommitténs delbetänkande framgår emellertid att kommitténs uppdrag omfattar bl. a. frågan om förköpsrätt för hyresgästerna till fastigheten. Hyresnämnden föreställer sig att en lagstift­ning i ämnet måste innehålla bestämmelser om möjlighet för en majoritet bland hyresgästerna att genomföra ett förköp och att sådana majoritets­regler bör samordnas med tillståndslagen. Frågan om ändringar i denna lag för att ge hyresgästerna inflytande över ombildningsprocessen synes utan större olägenhet kunna uppskjutas för behandling i det sammanhanget. Härtill kommer att det för själva föreningsbildningen torde ha störst bety­delse hur stor del av fastighetens totala lägenhetsyta som kommer att upplåtas med bostadsrätt. Antalet positivt inställda hyresgäster skulle med det synsättet inte ha avgörande betydelse. Det kan också av den anledning­en finnas skäl att i ett sammanhang bedöma behovet av ändringar i till­ståndslagen och kommitténs blivande förslag i ombildningsfrågan. Hyres­nämnden anser därför att inte heller departementsförslaget nu bör läggas till grund för lagstiftning.

Hyresnämnden vill tillägga att departementsförslagets majoritetsregel inte är entydig. Enligt promemorian skall hänsyn tas till samtliga hyresgäs­ter som har hyresavtal med fastighetsägaren. Det är inte ovanligt att flera hyresgäster tillsammans hyr en lägenhet. Det bör klarläggas om hänsyn skall tas till varje särskild hyresgäst i ett sådant hyresförhållande eller om samhyresgäster vid tillämpning av majoritetsregeln skall anses som en hyresgäst. Det förekommer också att en person hyr flera lägenheter i en fastighet. Ett klarläggande uttalande om regelns tillämpning synes erfor­derligt också för detta fall.

Prop. 1980/81:148

73

4   Hyresnämnden i Göteborg

Bostadsrättskommitténs delbetänkande. Hyresnämnden finner att det syfte som ligger till grund för de föreslagna ändringarna i bostadsrättslagen väl uppnås genom det framlagda förslaget om lagändring. Någon erinran mot förslaget i och för sig finns därför inte. Nämnden ifrågasätter dock om inte frågan om rättsskyddet för kvarboende hyresgäst vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt, som endast är en av de frågor som behandlas av bostadsrättskommittén, kunnat anstå till kommitténs slutbetänkande. Nå­gon mera betydande olägenhet av nuvarande regler har inte förmärkts såvitt gäller hyresförhållanden inom nämndens verksamhetsområde.

Vad gäller det framlagda förslaget vill nämnden göra följande påpekan­den. Det bör klargöras - lämpligen motivledes - att den föreslagna lydelsen av 2§ bostadsrättslagen självfallet endast tar sikte på förstahands-hyresgäst. Vidare förutsätts, att om t.ex. två hyresgäster gemensamt hyr en lägenhet, hinder inte skall möta att upplåta lägenheten med bostadsrätt till endast den ena om båda är överens om det.

En fråga som bör uppmärksammas gäller vad som kan inträffa när en fastighetsägare låter ett hus övergå till en bostadsrättsförening i samband med att en omfattande ombyggnad av huset inleds. I en sådan situation kan hyresgästerna komma att sägas upp och tvingas att flytta sedan de har erhållit ersättningslägenheter och eventuellt också garanterats rätt att flyt­ta tillbaka till huset. Sedan hyresavtalen har upphört att gälla utgör den föreslagna lydelsen av 2§ tredje stycket bostadsrättslagen inte något hinder mot att lägenheterna upplåts med bostadsrätt. Hyresgäst som ut­nyttjar sin återflyttningsrätt och tecknar nytt hyresavtal till lägenhet i huset med den som innehar bostadsrätten till lägenheten får ett försvagat besitt­ningsskydd och går miste om sin bytesrätt. Enligt hyresnämndens mening föreligger risk för att det skydd som den föreslagna regeln skall utgöra för hyresgäster kommer att sättas ur spel i den nu nämnda situationen. En möjlighet att komma till rätta med detta förhållande skulle vara att i 2 § tredje stycket bostadsrättslagen jämställa den som har återflyttningsrätt med hyresgäst.

En annan situation där det kan finnas risk för att den föreslagna regeln kringgås kan uppkomma när lägenhet övergår till ny innehavare, t. ex. i samband med byte. Genomförs bytet som en verklig överlåtelse uppstår ingen sådan risk, eftersom den till vilken överlåtelse sker då omedelbart inträder i den tidigare hyresgästens rättsförhållande. Det är emellertid vanligt att ett byte av lägenhet i stället genomförs i den formen, att hyresvärden och hyresgästen träffar överenskommelse om att hyresavtalet skall upphöra och att hyresvärden därefter tecknar nytt avtal med den tillträdande hyresgästen. I sådant fall föreligger risk för att bostadsrätts­föreningen passar på att upplåta bostadsrätt till lägenheten efter det att den gamla hyresgästen har skrivit av sitt kontrakt men innan kontraktet med den nye hyresgästen har undertecknats.

Så länge hyresgästen har rätt att nyttja sin lägenhet kan bostadsrättsföre­ningen inte upplåta bostadsrätt till lägenheten åt annan. Förbudet torde gälla även under tiden från det att hyresgästen har sagt upp sitt avtal och till dess att avflyttning sker samt under tid hyresgästen har beviljats upp­skov med avflyttningen. Eftersom en bostadsrättsupplåtelse kommer till ständ när upplätelsehandlingen upprättas och inte när lägenheten tillträds och då s.k. förhandsavtal inte får träffas beträffande bostadslägenhet får regeln till följd att föreningen normalt får vänta ända till dess lägenheten är

Prop. 1980/81:148

74

friställd innan den kan binda någon för en bostadsrätt till lägenheten. Detta är en från praktisk synpunkt mindre lyckad följd av den föreslagna bestäm­melsen.

Justitiedepartementets promemoria. För att en bostadsrättsförening skall få förvärvstillstånd fordras enligt förslaget att sökanden visar att flertalet hyresgäster i fastigheten har samtyckt till förvärvet. Vad hyres­nämnden ovan i anslutning till den föreslagna ändringen i bostadsrättslagen har anfört om möjligheter att kringgå lagstiftningen genom förfaranden i anslutning till att ett hus töms på hyresgäster vid ombyggnad gäller även i nu aktuellt fall. Även här kan ifrågasättas om inte den som har återflytl-ningsrätt bör jämställas med hyresgäst.

I promemorian uttalas, att bedömningen om den erforderliga majoriteten är uppnådd bör göras med utgångspunkt från de hyresgäster som står i hyresförhållande till fastighetsägaren vid tiden för förvärvet. I detta sam­manhang efterlyser nämnden klargörande om vad som menas med "hyres­gäster". Skall varje lägenhet anses ha en hyresgäst eller skall var och en som undertecknat ett hyresavtal, dvs. samtliga medhyresgäster, anses som hyresgäster?

Vidare förutsätts i promemorian, att kommunen i praktiken kommer att begära hyresnämndens prövning i sådana fall då majoriteten av hyresgäs­ter motsätter sig förvärvet. Det förefaller lämpligt att förordningen om tillämpningen av tillståndslagen kompletteras med en föreskrift att förvär­vare redan i sin ansökan till kommunen skall visa att flertalet hyresgäster har samtyckt till förvärvet.

5    Hyresnämnden i Malmö

Bostadsrältskommitténs betänkande. Betänkandet inleds med en förhål­landevis fyllig redogörelse för kvarboende hyresgästs rättsliga ställning när en fastighet övergår till att ägas av en bostadsrättsförening och bostadsrätt upplåts till lägenheten i fråga. Denna utredning är värdefull mot bakgrund av det komplicerade rättsläget på området.

Fasthållas bör att rättspraxis konsekvent synes ha vidhållit att bostads­rättsföreningen och inte den till vilken bostadsrätt upplåtits är hyresvärd i förhållande till den kvarboende hyresgästen, såvida inte hyresgästen ge­nom underlåten processinvändning eller eljest får anses ha godtagit att bostadsrättshavaren har inträtt som hyresvärd (se t.ex. PH 15:70). Bo­stadsdomstolens rättsfall 13:76 synes på sina håll ha missförståtts men gör ingen ändring i denna princip. I rättsfallet hade ju genom lagakraftvunnen dom i tingsrätt fastslagits att hyresgästen stod i hyresförhållande till bo­stadsrättshavaren. Vad bostadsdomstolen hade att pröva var hyresgästens besittningsskydd i den därigenom uppkomna situationen. I bostadsdom­stolens rättsfall 4:79 gjorde däremot hyresgästen invändning om att hon stod i hyresförhållande till bostadsrättsföreningen och inte till bostads­rättshavaren vilken sagt upp hyresavtalet. Domstolen måste alltså som preliminärfråga taga ställning till vem som var hyresvärd och fastslog att upplåtelsen av bostadsrätten inte medfört någon ändring i hyresförhållan­det mellan föreningen och hyresgästen. Förutvarande praxis uppehölls alltså.

Mot bakgrund av angivna rättspraxis är det som kommittén anför tvek­samt hur långt den 1978 tillkomna bestämmelsen i46§ punkt 6 a hyreslagen egentligen sträcker sig. Lagändringen skall nog såsom lagrådet framhåller

Prop. 1980/81:148

75

(prop. 1977/78:175 s. 220 n) närmast uppfattas som ett förtydligande av förut gällande rätt. Den äldre lydelsen av 46 § punkt 6 hade av förarbetena att döma tillkommit med tanke på det fallet att upplåtelsen av hyresrätten gjorts av en bostadsrättshavare och att lägenheten fortfarande vid uppsäg­ningen innehades med bostadsrätt. Som kommittén anför torde det svagare besittningsskyddet enligt punkt 6 a omfatta dels sådana fall i vilka särskilt hyresavtal upprättats mellan en kvarboende hyresgäst och bostadsrättsha­varen och dels sådana fall i vilka domstol fastslagit att ett hyresförhållande uppkommit mellan parterna. I motsats mot kommittén anser emellertid hyresnämnden troligt att det svagare besittningsskyddet också gäller i de fall där hyresgästen inte gör invändning mot ett påstående att ett hyresför­hållande uppkommit mellan bostadsrättshavaren och honom. Hyresgästen får ju därigenom anses ha godtagit att bostadsrättshavaren inträtt som hyresvärd istället för bostadsrättsföreningen och därigenom att upplåtel­sen sker från bostadsrättshavaren. Någon verklig skillnad föreligger inte mellan detta fall och de två föregående.

En hyresgäst som inte uttryckligen eller konkludent godtar att bostads­rättshavaren inträder som hyresvärd kvarstår alltså i hyresförhållande till bostadsrättsföreningen med fullt besittningsskydd. Därmed följer också rätt till lägenhetsbyte utan inskränkning och fullt besittningsskydd även för den som genom bytet förvärvar hyresrätten. Så länge hyresgästen fast-håller att han står i hyresförhållande till bostadsrättsföreningen är alltså rättsläget tillfredsställande för honom. Den egentliga faran för hyresgästen synes ligga i att han genom konkludent handlande kan komma att godtaga bostadsrättshavaren som hyresvärd och därigenom utan att vara medveten om saken försämra sitt rättsläge. Enbart den omständigheten att hyresgäs­ten på anmodan erlägger hyra till bostadsrättshavaren innebär enligt praxis inte att han godtager denne som hyresvärd (PH 15/70). Hyresgästen gör emellertid detta genom att underteckna ett tilläggsavtal om hyra, på vilket bostadsrättshavaren anges som hyresvärd (den till grund för bostadsdom­stolens rättsfall 13:76 liggande tingsrättsdomen). Det kan naturligtvis lätt hända att en hyresgäst undertecknar ett tilläggsavtal innehållande förhand­lingsklausul, ändrad klausul om värmeersättning etc. utan att observera att tilläggsavtalet upptar bostadsrättshavaren och inte bostadsrättsföreningen som hyresvärd. Det kan också hända att han genom skrivelser till och förhandlingar med bostadsrättshavaren kommer i en sådan situation att det är oklart vem som är hyresvärd. Såsom kommittén anför kan ett svävande rättsförhållande uppstå, vilket måste vara till nackdel för hyresgästen.

Hyresnämnden godtar vad kommittén anför och som utmynnar i att bostadsrätt inte skall få upplåtas vid sidan av en hyresrätt. Nämnden tillstyrker alltså de föreslagna tilläggen till 2 och 8§§ bostadsrättslagen. Dock vill nämnden inte förringa de invändningar av finansiell och ekono­misk-teknisk natur som kan resas mot förslaget och som framhålles i särskilt yttrande av experterna Minnbergh och Tornée. Ett genomförande av förslaget kan försvåra övergång till bostadsrätt även i fall då sådan övergång får anses lämplig och önskvärd. De uppenbara nackdelarna med nuvarande ordning anser emellertid nämnden vara utslagsgivande till för­mån för förslaget.

I anslutning till 2 § vill nämnden framhålla att det inte finns anledning motsätta sig upplåtelse av bostadsrätt, när hyresförhållandet på grund av uppsägning från hyresgästens sida eller eljest med säkerhet kommer att upphöra vid en viss tidpunkt. Upplåtelse från en framtida tidpunkt då lägenheten blir friställd kräver dock ändring av 9§ bostadsrättslagen, vil-

Prop. 1980/81:148

76

ket skulle komma i konflikt med de intressen som föranledde regelns införande.

Justitiedepartementets promemoria. Överförandet av en fastighet till en så kallad säljarebildad bostadsrättsförening kan som framhålls i prome­morian medföra nackdelar för hyresgästerna. Med hänvisning till vad som anförts ovan vill hyresnämnden dock betona att de som bor kvar med hyresrätt inte får sin rättsliga ställning försämrad automatiskt såsom pro­memorian tycks mena. För att det svagare besittningsskyddet skall inträda krävs såsom framgår av det föregående att bostadsrätt upplåts till lägenhe­ten och att bostadsrättshavaren inträder som hyresvärd i den tidigare fastighetsägarens ställe. Ett genomförande av kommitténs förslag att för­bjuda dubbelupplåtelser skulle som hyresnämnden framhållit få till följd att man undanröjer den rättsosäkerhet som följer av oklarheten ifråga om vem som egentligen är hyresvärd.

Hyresnämnden håller med om att de så kallade säljarebildade bostads­rättsföreningarna kan medföra olägenheter för de boende även om kom­mitténs förslag genomföres. En sådan olägenhet kan vara att de boende inte har något inflytande över fastighetens förvaltning utan att denna kanske utövas av personer som inte alls bor i huset. En annan kan vara att hyresgästerna inte har någon riktig överblick över vad de bostadsrätter som erbjuds dem egentligen är värda. Det kan ju röra sig om en äldre fastighet med stora dolda reparationsbehov. Hyresnämnden vill dessutom framhålla att utbjudandet av bostadsrätter till personer utanför fastigheten på samma sätt kan medföra risker för dessa. I de fall det här är fråga om rör det sig i allmänhet om försäljningar till stora belopp. Det kan vara en mindre behaglig överraskning för förvärvaren av bostadsrätten att finna att bestämmanderätten i föreningen och förvaltningen av fastigheten utövas av personer som inte är bosatta där och som kanske inte har något riktigt intresse av fastighetsförvaltningen.

I promemorian föreslås att i lagen om förvärv av hyresfastighet införs en ny bestämmelse, som föreskriver att förvärvstillstånd skall vägras en bo­stadsrättsförening, om inte sökanden visar att flertalet hyresgäster i fastig­heten har samtyckt till förvärvet. Hyresnämnden instämmer i att det vore lämpligt om förvärvsprövningen kunde äga rum på ett sådant sätt att hyresgästernas inställning beaktades. Nämnden är dock tveksam till den utformning som den föreslagna lagregeln fått. Den innebär i praktiken att en bostadsrättsförening som söker förvärvstillstånd i sin anmälan till kom­munen måste bifoga en lista på hyresgäster, med underskrifter av dem som samtycker till förvärvet. Erfarenheten av sådana listor i hyresärenden visar att ovidkommande synpunkter kan spela in och att hyresgästerna kan ha svårt att bedöma vad det är de skall skriva under. Deras "samtycke" kanske i realiteten bara innebär att det är likgiltigt för dem vem som äger fastigheten. Med den kategoriska utformning regeln har fått gäller det vidare för hyresnämnden att fastställa vad som menas med flertalet hyres­gäster i fastigheten. Skall man räkna efter huvudtalet efter principen en hyresgäst en lägenhet, eller skall man ta hänsyn till om hyresgästen hyr bostad eller lokal, en stor eller liten lägenhet, om han bott i huset kort tid eller länge osv. Lämpligare synes vara att ge hyresnämnden möjlighet till en friare prövning. Hyresgästernas inställning bör vara ett moment som tillsammans med de övriga rekvisiten enligt 4 § förvärvslagen skall prövas som grund för förvärvstillståndet. Regeln kan förslagsvis utformas på följande sätt: "Är förvärvaren en bostadsrättsförening, skall förvärvstill-

Prop. 1980/81:148

77

stånd ocksä vägras om med hänsyn till hyresgästernas inställning och omständigheterna i övrigt grundad anledning därtill föreligger."

Med den föreslagna regeln skulle det praktiska förfarandet i förvärvs­ärenden, när en bostadsrättsförening är förvärvare, gestalta sig på ungefär följande sätt. Efter anmälan till kommunen enligt 3 S förvärvslagen under­söker kommunen huruvida styrelsemedlemmarna bor i fastigheten och anmodar föreningen att inkomma med redogörelse för hyresgästerna och deras inställning till föreningens förvärv. Vilka krav som här skall ställas får avgöras i det särskilda fallet. Om styrelsemedlemmarna bor i huset och föreningsbildningen eljest verkar acceptabel, torde sökandens uppgift att så eller så många namngivna hyresgäster godtar förvärvet och är villiga att teckna bostadsrätt få tagas för god. Om sökandens uppgifter befinns mind­re fillfredsställande eller ärendet eljest bedöms tveksamt, påkallar kom­munen förvärvsprövning i hyresnämnden. Nämnden kan då spm ett led i sin prövning bereda hyresgästerna fillfälle att yttra sig. Utredning om hyresgästernas inställning och andra uppgifter av betydelse kan också förväntas erhållas från vederbörande hyresgästförening, som ju jämte kommunen är motpart till sökanden i förvärvsärenden.

Slutligen vill hyresnämnden framhålla att det inom ramen för den nuva­rande regeln ges en viss möjlighet att hindra förvärv av bostadsrättsför­eningar av här åsyftat slag. Om bostadsrättsföreningens styrelseledamöter inte bor i huset och om deras handlande i samband med föreningsbildning­en tydligt visar att deras intresse av förvärvet främst är spekulativt, kan hyresnämnden finna att avsikten med förvärvet inte är att idka bostadsför­valtning som motsvarar de boendes berättigade anspråk samt att iaktta god sed i hyresförhållanden. Hyresnämnden i Malmö har nyligen avgjort ett ärende där man på dessa grunder avslog ett aktiebolags ansökan om förvärvstillstånd. Detta ärende är nu under prövning i bostadsdomstolen.

6   Konsumentverket

Konsumentverket ställer sig bakom de tankegångar som redovisats och tillstyrker förslagen.

I justitiedepartementets promemoria anförs att det kan övervägas att i förordningen om tillämpningen av tillståndslagen föreskriva att förvär­varen redan i sin anmälan till kommunen skall visa att flertalet hyresgäster har samtyckt till förvärvet. Konsumentverket anser att en sådan bestäm­melse bör införas.

7    Bostadsstyrelsen

Styrelsen ansluter sig till vad bostadsrättskommittén anfört såväl i fråga om att bostadsrättsföreningen bör vara hyresvärd för kvarboende hyres­gäster som i fråga om dessas besittningsskydd och bytesrätt. Beträffande den förstnämnda frågan kan styrelsen i sammanhanget erinra om att en förutsättning för erhållande av bostadsanpassningsbidrag bl.a. är att hyresavtal är tecknat direkt med husets ägare, om inte sökanden hyr bostaden i andra hand av kommunen.

Styrelsen ansluter sig även fill förslaget att senare bostadsrättsupplå­telser skall frånkännas giltighet i förhållande till tidigare hyresrättsupplå-

Prop. 1980/81:148

78

telser. Rent principiellt synes det styrelsen vara mindre tilltalande att två olika rättssubjekt samtidigt har nyttjanderätt till samma objekt, när den faktiska nyttjanderätten endast innehas av det ena. (Styrelsen erinrar i detta sammanhang om kommitténs påpekande att bostadsrätt, även om bostadsrättshavaren får en ägariiknande ställning med avseende på lägen­heten, enligt gällande lagstiftning innefattar en nyttjanderätt.) Härtill kom­mer att ett förbud mot dubbelupplåtelser mot bakgrund av 1978 års lagstift­ning på området synes vara det säkraste sättet att trygga kvarboende hyresgästs tillbörliga rätt. 1 detta sammanhang bör för övrigt påpekas att det i de särskilda yttrandena inte närmare redogjorts för när dispens från förbudet bör beviljas.

Styrelsen instämmer helt i kommitténs bedömning att det saknas anled­ning alt understödja sådana ombildningar till bostadsrätt där inte en viss majoritet av hyresgästerna själva ansluter sig till bostadsrättsföreningen och tecknar bostadsrätt.

Förfarandet att fastighetsägaren själv bildar bostadsrättsförening till­sammans med ett fåtal andra personer, som kanske inte ens bebor fasfighe­ten och inte heller avser att göra detta, strider enligt styrelsens uppfattning mot grundläggande bostadspolitiska värderingar med avseende på boende-demokrafi. Att de boende på detta sätt bl.a. undandras möjligheterna att påverka köpeskillingen för fastigheten kan ocksä leda till att fastigheter med ett eftersatt reparations- och underhållsbehov belastas med lån som senare omöjliggör en nödvändig upprustning.

Styrelsen har, främst på senare tid, allt oftare kommit i kontakt med oroliga hyresgäster som upplever en process som sker helt ovanför deras huvuden och där de helt saknar möjlighel att bedöma konsekvenserna av fastighetsägarens agerande. De saknar också möjligheter att genom indi­rekt representation påverka innehållet i den ekonomiska planen. Genom att enligt förslaget sådana som i första hand har ett intresse av att bebo fasfigheten kommer att dominera föreningen, skapas enligt styrelsens me­ning bättre förutsättningar för att samtliga boendes intressen tas tillvara.

Styrelsen har inte heller uppfattat direktiven för bostadsrättskommittén så att utgångspunkten för att främja en övergång fill bostadsrätt skulle vara oberoende av de kvarboende hyresgästernas från bostadspolitiska ut­gångspunkter skydds värda intressen. De argument härför som framförts i de särskilda yttrandena synes inte vara särskilt tungt vägande. Ett godta­gande av en sådan uppfattning skulle också innebära att hyresgästerna inte skulle få något inflytande när det gällde sådana för den ekonomiska planen och därmed de framtida boendekostnaderna väsentliga förutsättningar som reparations- och underhållsbehov m. m.

Nackdelarna med förbudet att upplåta bostadsrätt vid sidan av gällande hyresavtal synes också överkomliga. Beträffande finansieringsmöjlighe­terna erinras om möjligheten för bostadsrättsförening som får lån med 29 % av låneunderiaget att erhålla bostadslån för förvärv enligt 10 § bo­stadsfinansieringsförordningen. För äldre fastigheter har denna möjlighet dock mindre värde, om inte bostadslån för ombyggnad nyligen beviljats. Lånemöjligheterna borde bl.a. därt"ör eventuellt vidgas. (Såväl de finan­siella problemen som problemen med upprättande av den ekonomiska planen kommer enligt vad kommittén anfört att tas upp vid dess fortsatta arbete.)

Bostadsstyrelsen ansluter sig också tiil vad som anförts i promemorian om hyresgästinflytandet vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Förslaget att förvärvstillstånd enligt tillståndslagen då förvärvaren är en

Prop. 1980/81:148

79

bostadsrättsförening, skall vägras, om inte sökanden visar att flertalet hyresgäster i fastigheten har samtyckt fill förvärvet, rimmar väl med sty­relsens tillämpningsföreskrifter till 58 § bostadsfinansieringsförordningen, enligt vilka en förutsättning för utbetalning av bostadslån fill en bostads­rättsförening i princip är att mer än hälften av bostadslägenheterna har tecknats för upplåtelse med bostadsrätt. För att inte bestämmelserna skal! kunna kringgås genom att fastighetsägaren först bildar en ekonomisk för­ening som förvärvar fastigheten och sedan ombildar sig fill en bostadsrätts­förening bör dock enligt styrelsens uppfattning i tillståndslagen föreskrivas att sådan ombildning skall jämställas med förvärv.

För att kommunen skall få tillräckligt underiag för sin bedömning av huruvida hyresnämndens prövning skall begäras eller inte bör vidare enligt styrelsens uppfattning i förordningen om tillämpningen av fillståndslagen föreskrivas att bostadsrättsföreningen redan i sin anmälan fill kommunen skall visa att flertalet hyresgäster har samtyckt till förvärvet.

8   Länsstyrelsen i Stockholms län

Bostadsrättskommittén har i sin utredning pekat på den osäkerhet som uppkommer beträffande den kvarboende hyresgästens möjligheteratt häv­da sitt besittningsskydd och sin bytesrätt i de fall bostadsrätt upplåtes vid sidan av hyresrätt eller särskilt hyresavtal tecknas mellan bostadsrättsha­varen och hyresgästen. Länsstyrelsen delar kommitténs uppfattning att denna osäkerhet kan leda till sådana rättsförluster för den enskilde hyres­gästen som inte är acceptabla. Genom den föreslagna lagändringen kom­mer hyresgästen alltid att kvarstå i ett direkt hyresförhållande fill fastighetsägaren/bostadsrättsföreningen varigenom besittningsskyddet och bytesrätten förblir oförändrade i förhållande till vad som gällt tidigare. Bytesrättens faktiska värde kommer härigenom också att bevaras då nytill­trädande hyresgäst kommer att få samma besittningsskydd och bytesrätt som sin föregångare.

I utredningen har påtalats det förhållandet att ett förbud mot att upplåta bostadsrätt vid sidan av hyresrätt kan medföra praktiska svårigheter vid bildandet av vissa bostadsrättsföreningar nämligen i de fall där en inte så stor del av hyresgästerna ansluter sig att grundavgift och upplånat kapital kan hållas på en ekonomiskt försvarbar nivå. Även upprättandet av ekono­misk plan torde försvåras då det kan bli nödvändigt att omarbeta dessa flera gånger om hyresgäster som kvarbor med hyresrätt senare skulle vilja förvärva bostadsrätt. Slutligen kommer det förhållandet att bytesrätten bevaras fullt ut också för en genom byte nytillträdande hyresgäst förmodli­gen att medföra att lägenheter som vid fastighetens övergång till bostads­rätt var upplåtna med hyresrätt även för framtiden kommer att förbli hyresrätter. Detta torde innebära vissa praktiska svårigheter i förvaltning­en av bostadsrättsföreningen. Kommitténs förslag kommer därför otvivel­aktigt att i vissa fall försvåra övergången från hyresrätt till bostadsrätt även i sådana fall där övergången eftersträvas av ett stort antal hyresgäster i en fastighet. Oaktat de nyss påtalade olägenheterna fyller de föreslagna lagändringarna ett angeläget syfte att klargöra och förstärka kvarboende hyresgästs rättsliga ställning vid ombildning av hyresfasfighét till bostads­rätt. Länsstyrelsen har därför ingen erinran mot att förslaget redan nu genomförs.

Prop. 1980/81:148

80

Justitiedepartementets förslag till ändring av lagen om förvärv av hyres-fasfigheter m. m. syftar i första hand till att komma till rätta med de s. k. säljarbildade bostadsrättsföreningarna. I dessa förbehåller sig fastighets­ägarna det dominerande inflytandet såväl vid prissättningen av bostadsrät­terna som vad beträffar villkoren i övrigt vid ombildningen. Genom försla­get tvingas fastighetsägaren att göra såväl priserna på bostadsrätterna, finansieringsvillkoren som ombildningsförfarandet i övrigt så lockande att de attraherar en majoritet av de i fastigheten boende. Enligt förvärvslagen krävs förvärvstillstånd om kommunen begär hyresnämndens prövning av ett fastighetsförvärv. För att underlätta kommunens bedömning härvidlag bör i förordningen om tillämpning av lagen om förvärv av hyresfastighet intas bestämmelser om att föreningen i sin anmälan till kommunen om förvärvet skall bifoga erforderlig utredning om att flertalet hyresgäster samtyckt till förvärvet.

Den föreslagna lagändringen torde vara den lagtekniskt enklaste lösning­en på problemet att motverka att bostadsrättsföreningar av fastighets­ägaren bildas i spekulativt syfte på sätt som nu förekommer. Länsstyrelsen tillstyrker förslaget.

Om länsstyrelsen i framtiden skulle ges i uppdrag att pröva frågan om dispens för dubbelupplåtelse av hyresrätt och bostadsrätt - en lösning som framskymtar i särskilda yttranden av ledamoten[REDACTED_EFTERNAMN] och exper­terna Minnbergh och Tornée - förutsattes att länsstyrelsen lämnas tillfälle att ge sina synpunkter på utformningen av en sådan lagstiftning.

9   Hyresrättsutredningen

Vi har begränsat vår granskning till att avse de hyresrättsliga frågor som berörs i delbetänkandet och promemorian. Inom bostadsrättskommittén råder olika meningar om den lösning som föreslås i delbetänkandet är den lämpligaste när det gäller att komma till rätta med vissa av de problem som kan uppstå vid en övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Eftersom de intresseorganisationer som är representerade i hyresrättsutredningen be­retts tillfälle att avge egna yttranden över förslagen tar vi inte ställning till om den av bostadsrättskommittén föreslagna lösningen är den lämpligaste eller ej.

Vi vill emellertid kraftigt understryka kravet att hyresgästens besitt­ningsskydd och bytesrätt inte försämras vid eh övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Bostadsrättskommitténs förslag är i sig ägnat att tillgodose detta krav.

Förslaget innebär också att någon ovisshet inte längre behöver råda om vem som är rätt hyresvärd efter en övergång. Även i andra avseenden medför förslaget en ökad trygghet för den hyresgäst som efter en övergång bor kvar med hyresrätt i lägenheten. Eftersom lägenheten i sådant fall inte skall kunna upplåtas med bostadsrätt, kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten på grund av att bostadsrätten förverkats, vilket kan ske t.ex. om bostadsrättshavaren underlåter att fullgöra sina ekonomiska skyldighe­ter gentemot bostadsrättsföreningen.

Varken av kommitténs överväganden och förslag eller av specialmoti­veringen framgår uttryckligen vad som är avsett att gälla om lägenhet som är uthyrd i andra hand upplåts med bostadsrätt. I departementspromemo­rian har däremot uttryckligen förklarats att med hyresgäster endast avses

Prop. 1980/81:148

81

de hyresgäster som har hyresavtal med fastighetsägaren och inte andra­handshyresgäster.

Enligt vår mening ligger det med de utgångspunkter bostadsrättskom­mittén haft för sitt arbete närmast till hands att anlägga liknande syn­punkter på kommitténs förslag. Andrahandsupplåtelsen skulle således inte anses utgöra något hinder mot att lägenheten upplåts med bostadsrätt till förstahandshyresgästen.

Den nyss förordade tolkningen av begreppet hyresgäst får emellertid till följd att en rätt att nyttja lägenheten med bostadsrätt som upplåts till andrahandshyresgästen blir ogiltig enligt kommitténs förslag fill 8 § tredje stycket. Mot detta finns med nu gällande regler inte mycket att invända.

Det finns emellertid skäl att i olika hänseenden förstärka andrahands-hyresgästernas ställning. Vi skall enligt våra direktiv (se t.ex. SOU 1976:60 s. 30) överväga en sådan förstärkning. Vårt arbete kan leda till att andrahandshyresgästen under vissa förutsättningar får ta över hyresrätten till lägenheten. Sedan så skett kan självfallet bostadsrätt upplåtas till honom. Våra överväganden i denna fråga kommer att ingå i slutbetänkan­det. Det beräknas vara klart omkring halvårsskiftet 1981.

Beträffande det i departementspromemorian framlagda förslaget har vi från den utgångspunkt vi företagit vår granskning inte något att invända.

10   Bostadsrättskommittén

Kommittén motsätter sig inte promemorieförslaget men vill framhålla att frågan om ett ökat hyresgästinflytande vid ombildning till bostadsrätt kan bli föremål för ytterligare överväganden i kommittén.

Kommitténs eget förslag i delbetänkandet syftar i första hand fill att förstärka hyresgästernas rättsliga ställning såväl då ombildning till bo­stadsrätt genomförs i säljarregi som då de rikskooperativa organisationer­na genomför ombildningen eller hyresgästerna själva står för denna.

När det gäller de s. k. säljarbildade bostadsrättsföreningarna torde kom­mitténs förslag i rättsskyddsfrågan i och för sig också komma att innebära att det blir mindre vanligt att fastighetsägare ombildar hyresfastigheter utan att först samråda med hyresgästerna. Kommittén delar ändock den i promemorian uttalade uppfattningen att man för att komma till rätta med de problem som de säljarbildade föreningarna kan ge upphov till också behöver garanfier för att hyresgästerna skall kunna utöva inflytande över ombildningsprocessen. Den föreslagna majoritetsregeln är betydelsefull för ett sådant inflytande.

Det är väsentligt för samtliga slag av ombildningar att hyresgästerna ges ordentlig information om ombildningen och att samråd sker i frågor som har betydelse för denna. Inte minst viktigt är det att de ekonomiska konsekvenserna av övergången klargörs för hyresgästerna och att den ekonomiska plan som obligatoriskt skall upprättas innan bostadsrätt upp­låtes är tillförlitlig. Ett väsentligt inflytande över dessa frågor ernås bäst om de boende i huset engageras i bostadsrättsföreningen som medlemmar så tidigt som möjligt, eventuellt redan innan fastighetsöverlåtelsen äger rum till föreningen. Som uttalats i promemorian kan det emellertid vara förenat med svårigheter att i bostadsrättslagen införa lämpliga bestämmel­ser som tar hänsyn till nu nämnda förhållanden, exempelvis föreskrifter om att en majoritet av de röstande på föreningsstämma måste vara bosatta i föreningens hus. Kommittén är heller inte beredd att för närvarande

6   Riksdagen 1980/81. I saml. Nr 148

Prop. 1980/81:148

82

föreslå några sådana lagändringar, men anser ändå att frågan härom bör hållas öppen.

Promemorieförslaget omfattar förutom de säljarbildade föreningarna också sådana bostadsrättsföreningar som bildats av hyresgästerna själva. Kommittén har ingen erinran mot detta och föreslår nu ingen förändring i denna del. Kommittén vill ändå ifrågasätta om inte sådana "egentliga" bostadsrättsföreningar som bildats av en majoritet hyresgäster i huset med avsikt att upplåta bostadsrätt till de boende i fortsättningen och i likhet med de rikskooperativa bostadsrättsföreningarna, bör vara undantagna från tillståndsplikten enligt lagen om förvärv av hyresfastighet.

Kommittén skall enligt sina direktiv (Dir 1978:91) bl. a. överväga frågan om hur en försäljningssituation skall kunna användas för att ge de grupper av hyresgäster som så önskar en möjlighet att överta fastigheten. En möjlighet som anvisas i direktiven är att införa en förköpsrätt för hyresgäs­ter. Andra möjligheter är emellertid ocksä tänkbara. Vid sina övervägan­den kommer kommittén in på frågan i vilken utsträckning en övergång till bpstadsrätt bör vara beroende av att en majoritet av hyresgästerna i huset ansluter sig till övergången. Allmänt torde kunna sägas att åtgärder, som i likhet med förköpsinstitutet har viss tvångskaraktär, kan komma att kräva regler med kvalificerad majoritet hos hyresgästerna. Det är dessutom i första hand bostadshyresgäster som bör få sin ställning förstärkt i de avseenden som nu diskuteras. Regler som begränsar lokalhyresgästers inflytande vid övergångar kan därför visa sig ertbrderiiga. Kommittén kommer således i sitt fortsatta arbete att överväga behovet av majoritets­regler i till promemorieförslaget angränsande frågeställningar.

Slutligen vill kommittén anföra följande. Det har förekommit uppgifter om att den i promemorian föreslagna majoritetsregeln lätt skulle kunna kringgås genom ett arrangemang där fastighetsägaren först bildar en eko­nomisk förening, som förvärvar fastigheten och att därefter - utan att ett nytt förvärv äger rum - föreningen ombildas till en bostadsrättsförening efter bl. a. ändring av stadgarna i överensstämmelse med 40 § bostadsrätts­lagen. Även om ett sådant arrangemang inte lagligen torde kunna genomfö­ras (jfr bl.a. 73 § lagen om ekonomiska föreningar), vill kommittén fästa uppmärksamheten på detta förhållande och att eventuella möjligheter att kringgå den i promemorian föreslagna bestämmelsen förebyggs.

11    Svenska kommunförbundet

När hyreslägenheter upplåts med bostadsrätt till annan än hyresgästen uppkommer med nuvarande lagstiftning oklarheter av rättslig art som kan leda till förfång för hyresgästen. Bibringas denne uppfattningen att icke bostadsrättsföreningen utan bostadsrättshavaren är den nye hyresvärden kan hyresgästens besittningsskydd försvagas. Denna försvagning inträder genast om bostadsrättshavaren och hyresgästen mellan sig upprättar ett nytt hyresavtal. Förutom att oklarhet kan råda om vem som är rätt hyres­värd är det från rättslig synpunkt tveksamt om upplåtelse av bostadsrätt över huvud taget kan ske i en lägenhet som redan är upplåten med hyres­rätt. För att komma ifrån ovannämnda oklarheter samt stärka rättsskyddet för hyresgäst som kvarbör som sådan i ett hus vari bostadsrätter upplåtits har kommittén föreslagit ändringar i bostadsrättslagen. Dessa innebär att lägenhet som är uthyrd ej får upplåtas med bostadsrätt till annan än

Prop. 1980/81:148

83

hyresgästen. Kommunförbundets styrelse finner de föreslagna lagändring­arna väl mofiverade och tillstyrker dem.

Förutom ovan redovisade verkningar av kommittéförslaget torde det­samma komma att verka kraftigt dämpande på tillkomsten av säljarbildade bostadsrättsföreningar. Det hinder kommittéförslaget innebär att med bo­stadsrätt upplåta tidigare uthyrda lägenheter fill annan än hyresgästen kommer sannolikt att innebära betydande svårigheter ur finansieringssyn­punkt för en planerad bostadsrättsförening om inte nästintill samtliga hyresgäster vill deltaga i denna. De nya reglerna torde sålunda i praktiken väsentligt komma att begränsa möjligheterna för en fastighetsägare att i rent spekulativt syfte och mot hyresgästernas önskan överlåta fastigheten för bildande av en bostadsrättsförening. Hyresgästernas initiativ och med­verkan kommer sålunda i betydligt större utsträckning än tidigare få bety­delse för om en hyresfastighet skall övergå till bostadsrättsformen.

Kommittéförslaget torde regelmässigt medföra större krav på samråd och samförstånd rned hyresgästerna än förslaget om ändring i tillståndsla­gen. Det synes därför tveksamt om sistnämnda förslag kan sägas fylla någon ytterligare funktion. Med den utformning departementsförslaget erhållit kan det dessutom lätt kringgås genom överlåtelse av fastigheten till en ekonomisk förening som härefter genom anmälan enligt 40 § bostads­rättslagen erhåller formen av en bostadsrättsförening. Då man i förslaget icke skiljer på bostads- och lokalhyresgäster kan resultatet härav bli att ett antal garagehyresgäster avgör huruvida tillstånd skall ges till fastighetsför­värvet. Detta är naturligtvis icke tillfredsställande.

Kommunförbundets styrelse anser att förslaget om ändring i tillståndsla­gen icke bör genomföras utan erforderlig omarbetning. Styrelsen anser det vara angeläget att man noggrant utvärderar resultatet av de föreslagna ändringarna i bostadsrättslagen samt att man fortsätter att överväga andra former för hyresgäsfinflytande dels vid själva ombildningen till bostadsrätt och dels för kvarvarande hyresgäster efter dylik ombildning.

Ila Reservation av de borgerliga ledamöterna i kommunförbundets styrelse

När hyreslägenheter- = majoriteten--- än hyresgästen.

Kommittéförslagets huvudsyfte att tillförsäkra hyresgästerna ett bättre rättsskydd då en hyresfastighet ombildas till bostadsrättsfastighet finner styrelsen lovvärt. Det hinder kommittéförslaget innebär att med bostads­rätt upplåta fidigare uthyrda lägenheter till annan än hyresgästen kommer emellertid att innebära betydande svårigheter ur finansieringssynpunkt för en planerad bostadsrättsförening om inte näst intill samtliga hyresgäster vill deltaga i denna, vilket försvårar tillkomsten av bostadsrättsföreningar. I särskilt yttrande har framhållits att den typ av upplåtelser kommittén vill förhindra har flera väsentliga fördelar, förutsatt att det sker under betryg­gande former. Eftersom en konvertering till bostadsrätt i vissa situationer kan anses angelägen, ifrågasätter styrelsen om inte en annan väg till lösning borde prövas, som ger kvarboende hyresgäster ett skäligt besitt­ningsskydd men samtidigt gör det fortsatt möjligt för kommunala, allmän­nyttiga eller rikskooperativa fastighetsägare samt även seriösa enskilda fasfighetsägare att akfivt medverka till och underlätta övergång till bo­stadsrätt. Styrelsen finner det dessutom tveksamt att genomföra de före­slagna lagändringarna i avvaktan på att man mera övergripande sett över

Prop. 1980/81:148

84

de praktiska problem som blir följden av förslaget, vilka man själv pekat

på.--- 

En lösning av hyresgästernas rättsskydd torde regelmässigt medföra

större krav på samråd och samförstånd med hyresgästerna än förslaget om

ändring i tillståndslagen. Det synes--------------- = majoriteten          icke till­

fredsställande.

Kommunförbundets styrelse anser att förslaget om ändring i tillståndsla­gen icke bör genomföras utan erforderlig omarbetning och att det är angeläget att man fortsätter att överväga andra former för hyresgästinfly­tande dels vid själva ombildningen till bostadsrätt och dels för kvarvarande hyresgäster efter dylik ombildning.

12   Stockholms kommun

Kommunen har inhämtat yttranden av fastighetsnämnden och stadsju­risten.

Fastighetsnämnden har åberopat följande yttrande av fastighetskon­toret:

Kommittéförslaget har enligt fastighetskontorets bedömning flera förde­lar. Dels garanteras kvarboende hyresgästers besittningsskydd och bytes­rätt. Dels undanröjes effektivt nuvarande oklarheter vid rättstillämpning­en. Dels motverkas bildandet av bostadsrättsföreningar som inte stöds av en majoritet av hyresgästerna.

En konsekvens av förslaget torde bli att grundavgifterna blir högre eller upplåningen ökar i de fall en eller flera hyresgäster inte vill bli bostadsrätts­havare. I dag köper t.ex. fastighetsägaren ofta sådana andelar som mot­svarar hyresupplåtna lägenheter. Detta blir således omöjligt om kommitté­förslaget genomförs. Detta medför också att den ekonomiska planen blir mer verklighetstrogen. För närvarande behöver man inte i planen uppge vilka lägenheter som är bundna med hyresrätt.

Fastighetskontoret, som i samband med framför allt tillståndsärendena kommit i kontakt med olägenheterna och oklarheterna med dubbelupplå­telser, anser att kommittéförslaget bör tillstyrkas. Förslaget är också rent principiellt tilltalande genom att det omöjliggör två skilda nyttjanderätts-upplåtelser av samma objekt. Det bör vidare anmärkas att kommittén i sitt kommande arbete avser att belysa finansieringsfrågorna när inte alla hyresgäster blir medlemmar i bostadsrättsföreningen.

Promemorieförslagel. Fastighetskontoret har behandlat ett flertal till­ståndsärenden som gällt "fastighetsägarbildade" bostadsrättsföreningars förvärv. Av de ärenden som är avgjorda i hyresnämnd eller bostadsdom­stol har fastighetsnämnden avstyrkt tillstånd i sex fall. Grunden för aystyr-kan har som regel varit att säljaren eller styrelseledamöter köpt flera lägenheter för vidareförsäljning (spekulation), att samrådet med hyresgäs­ter har varit bristfälligt eller att kvarvarande hyresgäster får försvagat besittningsskydd och bytesrätt.

I samtliga fall där fastighetsnämnden avstyrkt har hyresnämnden eller bostadsdomstolen (1 fall) lämnat tillstånd. Bostadsdomstolen säger rakt ut att spekulationsvinster inte diskvalificerar för fillstånd. Problemet med dubbelupplåtelser tar domstolen över huvud taget inte upp. Hyresnämn­den har behandlat frågan i ett par ärenden och då menat att frågan inte är relevant för tillståndsprövningen och hänvisat till gällande lagstiftning.

Prop. 1980/81:148

85

Mot bakgrund av bostadsdomstolens och hyresnämndens tillämpning av tillståndslagen när det gäller fastighetsägarbildade bostadsrättsföreningar finner fastighetskontoret att det föreligger behov av en lagändring och tillstyrker förslaget i departementspromemorian. Som framgått av bl.a. rapporter från kommunstyrelsens utredning om fastighetshandeln tilläm­pas fillståndslagen över huvud taget mycket milt, således ej bara i här berört avseende. I delrapport 

VI 

framhåller utredningen att av 24 ärenden under perioden 1978-07-01-1980-07-01 som avstyrkts av en så gott som alltid enig fastighetsnämnd har hyresnämnden meddelat avslag i endast 6 ärenden (5 ärenden avskrevs). Kontoret anser det därför motiverat med en allmän översyn av kraven för tillstånd.

Sammanfattning.--- Mot bakgrund av fastighetskontorets erfaren­

heter i tillståndsärenden, såväl vad gäller olägenheter och oklarheter vid

dubbla upplåtelser av bostadsrätt och hyresrätt som i fråga om spekula­

tionsförvärv av bostadsrättsföreningar, tillstyrker kontoret de framlagda

förslagen. Med hänsyn fill att tillståndslagen över huvud taget tillämpas

mih anser kontoret att kraven för tillstånd bör skärpas även i andra

avseenden än när det gäller bostadsrättsföreningarnas förvärv.

Stadsjuristen har yttrat:

De framlagda förslagen innebär en förstärkning av hyresgästernas ställ­ning i fall då en fastighet förvärvas eller avses förvärvas av en bostadsrätts­förening. Förslagen är vidare ägnade att motverka förvärv som sker i spekulationssyfte. Några tillämpningssvårigheter torde inte behöva upp­komma. För en smidig tillämpning av bestämmelsen att en bostadsrättsför­ening skall visa samtycke från flertalet hyresgäster i den fasfighet man förvärvar, synes det emellertid lämpligt att införa en föreskrift om att erforderlig utredning härom bör bifogas redan i föreningens anmälan av förvärvet till kommunen.

Sammanfattningsvis får förslagen anses väl lämpade för lagstiftning, då man därmed på ett enkelt sätt uppnår syften som är angelägna.

Kommunstyrelsen har åberopat fastighetsnämndens och stadsjuristens yttranden samt följande yttrande av borgarrådsberedningen:

Den stora osäkerheten för dem som väljer att bo kvar som hyresgäster vid ombildningar till bostadsrättsföreningar kan inte accepteras. De måste garanteras samma rättsskydd som övriga hyresgäster. Likaså måste pro­blemet med de fastighetsägarbildade bostadsrättsföreningarna stävjas. De är ofta tillkomna i rena spekulafionssyften. Borgarrådsberedningen delar därför helt de synpunkter som fastighetsnämnden fört fram.

Mot bakgrund av kommunens erfarenheter i tillståndsärenden, såväl vad gäller olägenheter och oklarheter vid dubbla upplåtelser av bostadsrätt och hyresrätt som ifråga om spekulationsförvärv av bostadsrättsföreningar, tillstyrker borgarrådsberedningen de framlagda förslagen. Med hänsyn fill att fillståndslagen överhuvudtaget tillämpas milt, bör kraven för tillstånd skärpas även i andra avseenden är när det gäller bostadsrättsföreningamas förvärv.

12 a Reservation av de borgerliga ledamöterna i Stockholms kommunstyrelse

1 justitiedepartementets promemoria föreslås att bostadsrättsföreningar ej skall få förvärvstillstånd om inte flertalet hyresgäster i fastigheten sam-

7    Riksdagen 1980181. 1 saml. Nr 148

Prop. 1980/81:148

86

tycker till förvärvet. De boende får därmed möjlighet att påverka prissätt­ning och finansieringsvillkor, samtidigt som bildandet av bostadsrättsför­eningar i rent spekulativt syfte motverkas. Vi tillstyrker detta förslag.

Med bostadsrättskommitténs förslag om förbud mot upplåtelse med bostadsrätt vid sidan av befintliga hyresrätter såvida upplåtelse ej sker till hyresgästen, uppnås ett starkare skydd för de hyresgäster som inte önskar övergå till bostadsrätt. Samtidigt innebär det såväl ekonomiska som prak­tiska svårigheter vid vissa ombildningar.

Osäkerhet om rådande lagstiftning och därmed osäkerhet vad beträffar kvarboende hyresgästers rättsliga ställning i samband med ombildning till bostadsrätt måste motverkas. Bostadsrättskommittén har i sitt arbete fun­nit anledning att föreslå åtgärder för att stärka de kvarboende hyresgäster­nas ställning. Vi tillstyrker kommitténs förslag, men förutsätter att de finansiella problemen ses över. Det är angeläget att förslagen inte i onödan försvårar bildandet av bostadsrättsföreningar. Det kan vidare finnas anled­ning att överväga huruvida önskvärd förstärkning av hyresgästernas rätts­skydd kan uppnås genom justeringar i hyreslagen.

12 b Särskilt yttrande av vpk-ledamoten i Stockholms kommunstyrelse

Det är bra att rättsskyddet ökar för hyresgäster i bostadsrättsföreningar. Detta innebär inte att vänsterpartiet kommunisterna godkänner den på­gående omvandlingen av hyresfastigheter till bostadsrättshus.

Vi är motståndare till denna utveckling eftersom den leder till ökad lägenhetsspekulation och ökad boendesegregation. Spekulationen i bo­stadsrätter visar helt klart nödvändigheten av en lagändring som innebär obligatorisk hembudsskyldighet och kontroll över överlåtelsepriserna.

13  Göteborgs komniun

Kommunen tillstyrker förslagen i både betänkandet och promemorian.

14  Malmö kommun

Kommunen har som sitt yttrande åberopat följande utlåtande av fasfig-hetsnämnden

A. Delbetänkandet. Ett oavvisligt krav bör vara att de boende i princip bör ha frihet att välja om de vill bo med hyresrätt eller bostadsrätt. Ett sådant val kan vara grundat på olika synsätt och förhållanden, bl. a. ekono­miska sådana. Med utgångspunkt häri är det av största vikt att de hyres­gäster, som önskar kvarbo med hyresrätt, inte råkar i en oacceptabel situation genom ombildning till bostadsrätt.

Den av kommittén föreslagna lösningen innebär förbud mot att ifråga om lägenhet, som innehas med hyresrätt, upplåta lägenheten med bostadsrätt till annan än hyresgästen eller fill hyresgästen och den som sammanbor med honom. Detta skulle medföra, att det blir fastslaget, att kvarboende hyresgäst kommer att stå i direkt hyresförhållande till bostadsrättsför­eningen och att därmed hyreslagsfiftningens bestämmelser om rättsskydd för hyresgäst i full utsträckning kvarstår.

Ett sådant resultat är enligt fastighetsnämndens mening tillfredsställande och fasfighetsnämnden har ej något att erinra mot betänkandets förslag.

Prop. 1980/81:148

87

B. Justitiedepartementets promemoria. Fastighetsnämnden fin­

ner det välbetänkt att uppställa villkor om samtycke från en majoritet av

hyresgäster för att försäljningen skall få ske. Fastighetsnämnden delar

departementets uppfattning att bestämmelser härom bör ha sin plats i lagen

om förvärv av hyresfastighet m.m. Fråga uppkommer emellertid om det är

tillräckligt med endast så många samtycken att enkel majoritet uppnås.

Förfarandet motsvarar i princip tillvägagångssättet inom en redan bildad

bostadsrättsförening. Det krävs för beslut i viktiga frågor kvalificerad

majoritet. Fastighetsnämnden anser, att tre fjärdedelsmajoritet ifråga om

samtycken till försäljning bör krävas. Härigenom erhålles även bättre

förutsättningar för att undvika större uppsplittring på de båda upplåtelse­

formerna.

Utformningen av tilläggsbestämmelser om samtycke från "flertalet hyresgäster i fastigheten" är i lagtekniskt hänseende ej invändningsfri. Efter ordalydelsen skulle majoritetsberäkningen komma att ske med ut­gångspunkt i antalet personer i varje lägenhet fill vilka hyresupplåtelsen skett. Om denna avser två eller eventuellt flera personer skulle envar av dessa få en röst. Detta torde knappast vara meningen. Det torde t. ex. ofta vara en tillfällighet om båda makarna eller endast en av dem står som hyresgäst. Riktigare torde vara att antalet lägenheter, oavsett antalet hyresgäster i envar lägenhet, blir utslagsgivande vid en majoritetsberäk­ning. Bestämmelsen bör därför i denna del - med beaktande även av vad ovan sagts om kvalificerad majoritet - ändras till "hyresgästerna i minst tre fjärdedelar av lägenheterna i fastigheten".

För att få fullgott underlagsmaterial för kommunernas - eller i förekom­mande fall hyresnämndernas och bostadsdomstolens - bedömning huruvi­da kravet på den kvalificerade majoriteten är uppfyllt, bör utfärdas tillämp­ningsbestämmelser om skyldighet att fill ansökan om tillstånd foga upp­gifter om hyresgäst- och lägenhetsförhållanden.

15   Uppsala kommun

Kommunstyrelsen vill inledningsvis påpeka det angelägna i att man behandlar mbricerade och liknande frågor med utgångspunkt från önske­målet att underlätta en övergång från hyresrätt till bostadsrätt när hyres­gästerna så önskar.

Bostadsrättskommitténs förslag gkr bl. a. ut på en ändring av bostads­rättslagen som innebär att kvarboendes besittningsskydd och hyresrätt stärks. Kommunstyrelsen ser det som mycket angeläget att så sker. Ett önskemål är att den erforderliga lagändringen kan träda i kraft snarast möjligt.

Lagändringen är dock så gjord att den enligt kommunstyrelsens mening försvårar bildandet av bostadsrättsförening i det fall inte samtliga (eller näst intill samtliga) hyresgäster är med på ombildningen. Genom att ej tillåta sido- eller dubbelupplåtelse av bostadsrätter som ska förhyras av kvarboende hyresgäster måste bostadsrättsföreningen stå som ägare av dessa bostadsrätter. Ett sådant förfarande kommer att försvåra finansi­eringen i många fall och dessutom innebära att förutsättningarna för bil­dandet av föreningen helt kan förändras under processens gång - med följd att många som från böijan ställt sig positiva fill att bilda en förening ändrar uppfattning på ett sent stadium.

Prop. 1980/81:148

88

I vart fall när det är fråga om ombildning av hyresrätter i det allmännyt­tiga hyresbeståndet till bostadsrättsförening bör en ombildning kunna ske så att det allmännyttiga bostadsföretaget kan inträda som ägare av de bo­stadsrätter som skall hyras ut fill kvarboende hyresgäster. En annan ord­ning kommer att försvåra en övergång till bostadsrätt i detta bestånd, som ju även är det helt dominerande bland hyreslägenheterna i landet. Om ett förbud mot dubbelupplåtelser bedöms nödvändigt bör det alltså komplet­teras med en generell dispens när det gäller ombildningar från det allmän­nyttiga bostadsbeståndet.

I sammanhanget vill kommunstyrelsen passa pä att peka på några an­gränsande frågor som i och för sig inte behandlas i här aktuellt förslag men som vi förutsätter kommer att tas upp i andra delar av bostadsrättskommit­téns arbete.

När övergång från hyresrätt till bostadsrätt blir allt vanligare kan natur­ligtvis också konflikter av olika slag komma att uppstå mellan dem som innehar bostadsrätt och således deltar i beslutsprocessen i föreningen -och dem som väljer att behålla hyresrätten. Detta problem kan bli särskilt påtagligt om föreningen beslutar att av bl. a. ekonomiska skäl låta medlem­marna ta på sig en allt större del av den praktiska förvaltningen. Frågor uppkommer här bl.a. om kvarboende hyresgästers skyldigheter samt hyressättningen på dessa lägenheter. Kommunstyrelsen förutsätter att kommittén ser över här aktuella lagar och bestämmelser så att sådana konflikter kan minimeras. Om man bedömer att gällande rätt inte är tillfyl­lest för att undvika en väsenfiig ökning av nämnda konflikter bör över­synen göras med hög prioritet så att inte övergången till bostadsrätt i större skala skulle kunna komma att försvåras av praktiska frågor.

15 a Reservation av de socialdemokratiska ledamöterna och ytterligare en ledamot i kommunstyrelsen i Uppsala

Bostadsrättskommitténs förslag går bl.a. ut pä en ändring av bostads­rättslagen som innebär att kvarboendes besittningsskydd och hyresrätt stärks. Kommunstyrelsen ser det som mycket angeläget att så sker. Ett önskemål är att den erforderliga lagändringen kan träda ikraft snarast möjligt.

Kommunstyrelsen vill peka på att det från Uppsala finns erfarenheter som talar för att hyresgästernas rättsskydd vid en ombildning till bostads­rätt stärks. Kommunstyrelsen tillstyrker därför bostadsrättskommitténs förslag till lagändringar i detta syfte.

Beträffande vad som anförts i de särskilda yttrandena anser inte kom­munstyrelsen att skäl föreligger att frångå majoritetens förslag. Lagstift­ningens syfte måste i första hand vara att säkra hyresgästernas rättsliga ställning oberoende av vem som är hyresvärd.

Kommunstyrelsen tillstyrker också förslaget i Justitiedepartementets PM om förvärvstillstånd för försäljning till bostadsrättsförening. Det kan ifrågasättas om man inte dessutom borde kräva en kvalificerad majoritet för övergång till bostadsrätt t.ex. 2/3 eller 3/4 majoritet. Beträffande för­värvstillstånd vill dock kommunstyrelsen påpeka att möjligheter att kring­gå bestämmelsen genom att först bilda en ekonomisk förening torde finnas varför en skärpning av bestämmelserna kan krävas för att förhindra detta.

Prop. 1980/81:148

89

16    Danderyds kommun

Den ändring i lagen om förvärv av hyresfastigheter som redovisats i departementspromemorian ger inte det skydd åt hyresgästerna som avses utan bör överarbetas.

Beträffande delbetänkandet anser kommunen att de ändringar i bostads­rättslagen som föreslås ger kvarboende hyresgäster ett tillfredsställande rättsskydd. För att underlätta ev. övergång från hyresrätt föreslås att § 2 får ett tillägg med lydelsen "om icke hyresnämnden giver sitt medgivande till att lägenheten må upplåtas med bostadsrätt". Dessutom anser kom­munen att besittningsskyddsreglerna, bytesrättsreglerna och medinflytan-defrågorna bör bli föremål för separat översyn.

Fem ledamöter av kommunstyrelsen har reserverat sig mot yttrandet.

17   Sveriges advokatsamfund

Det förslag bostadsrättskommittén framlägger i sitt delbetänkande har fill huvudsyfte att tillförsäkra hyresgästerna ett bättre besittningsskydd då en vanlig hyresfastighet ombildas tiil "bostadsrättsfastighet". Samfundet finner detta syfte lovvärt. Samfundet anser sig emellertid mot bakgrund av sina medlemmars prakfiska erfarenheter böra understryka de svårigheter som experterna Minnbergh och Tornée belyser i sitt särskilda yttrande, nämligen att ett förbud mot dubbelupplåtelser kan innebära prakfiska svårigheter vid upprättande av ekonomisk plan och för finansieringen. Därutöver vill samfundet peka på risken för tvister om en kvarvarande hyresgäst önskar få sin lägenhet konverterad till bostadsrätt mot bostads­rättsföreningens vilja.

I de fall där föreningen i och för sig kan acceptera att ytterligare lägenhet upplåts mot bostadsrätt kan i stället i ett senare skede tvist uppkomma om värdet. Sådana svårigheter kan i allmänhet undvikas då samtliga lägen­heter i en fastighet på en gång ombildas till bostadsrättslägenheter.

Med hänsyn till såväl huvudsyftet med kommitténs förslag och vad som anges i nyssnämnda särskilda yttrande som påpekandena här ovan ifråga­sätter samfundet om inte en annan väg till lösning av den aktuella frågan borde prövas. Man borde sålunda kunna godtaga att bostadsrätt upplåts vid sidan av hyresrätt i de fall där det i upplåtelseavtalet avseende bostads­rätten och i bostadsrättsföreningens stadgar intas en klausul att hyresgäst till en bostadsrättslägenhet i fastigheten skall ha samma besittningsskydd som hyresgäst i ordinär hyresfastighet. Prövningen huruvida denna förut­sättning föreligger torde kunna företas av länsstyrelsen.

Skulle nu angivna väg inte anses framkomlig menar samfundet att man i vart fall bör vidmakthålla en dispensmöjlighet för sidoupplåtelse i de fall en sådan ter sig rationell och befogad och hyresgästens besittningsskydd ändå är fillräckligt väl tillgodosett.

18    HSB:s riksförbund

Förbundet tillstyrker att förslagen läggs till grund för lagstiftning.

Prop. 1980/81:148

90

19   Svenska Riksbyggen

Kommittéförslaget. Den av kommittén föreslagna bestämmelsen i bo­stadsrättslagens 2 och 8 §§, att bostadsrätt endast skall kunna upplåtas till tidigare hyresgäst, innebär ett fastställande av vad som i praktiken redan börjat tillämpas. Den föreslagna bestämmelsen innebär att en tidigare hyresgäst i samband med att en fastighet överlåtes till en bostadsrättsför­ening har kvar samma besittningsskydd, bytesrätt och övriga rättigheter som han hade gentemot den tidigare ägaren. Ett sådant förtydligande av bostadsdomstolens utslag i ett motsvarande rättsfall är välbehövligt och kan därför i princip tillstyrkas.

Genom att en hyresgäst i samband med att fastigheten ombildas till bostadsrätt ges exklusiv rätt att teckna bostadsrätten uppstår emellertid också andra problem som kommittén uppenbarligen inte har observerat.

Hyresgästen har rätt att kvarbo med hyresrätt och kan därför själv välja fidpunkt då han eventuellt önskar förvärva bostadsrätten. Bostadsrättsla­gen innehåller i dag inga bestämmelser som begränsar den tid under vilken upplåtelse av bostadsrätt skall ske enligt de villkor som angetts i den ekonomiska planen. Marknadspriset pä bostadsrätten kan under tiden ha undergått stora förändringar till följd av inflation och/eller förändrat servi­ceutbud i det område där bostadsrätten är belägen. De personer som förvärvat bostadsrätt kan också genom egna ekonomiska insatser bidra till att öka bostadsrättens värde. I praktiken innebär detta att en hyresgäst som avvaktar med att lösa bostadsrätten sannolikt kommer i mycket bättre läge än de som löser bostadsrätten redan från början. Han kan tillgodogöra sig hela den eventuella värdeökningen utan att på minsta sätt ha berörts av det risktagande som bostadsrättshavarna får lov att göra och utan att med egna insatser ha deltagit i ökningen av bostadsrättens värde.

Den föreslagna ändringen i bostadsrättslagen leder således till att de berörda hyresgästerna inte bara behäller sina tidigare rättigheter utan tillförsäkras ytterligare förmåner.

Det finns ingen anledning att acceptera en sådan ordning. Så länge samhället inte skaffar sig effekfiva instrument för att undanröja negativa effekter av prisbildningen på bostadsmarknaden kan därför den föreslagna lagändringen inte tillstyrkas utan förbehåll.

Det är ett naturligt intresse hos bostadsrättsföreningen, vare sig den består av stiftarna enbart eller bland medlemmarna redan finns personer som i egenskap av bostadsrättshavare kommer att bo i föreningens fastig­het, att upplåta så många bostadsrätter som möjligt i ett så tidigt skede som möjligt. Medvetna om detta intresse hos föreningen kan de personer som enligt nu föreslagna ändring i bostadsrättslagen skulle ha exklusiv rätt tili att förvärva viss bostadsrättslägenhet kräva särskilda förmåner som villkor för att teckna sig för bostadsrätten. Stiftarna eller styrelsen kan bli tvungna att göra objektivt sett oberättigade medgivanden för att få upplåtelser till stånd. Köparna kan lyckas pressa grundavgifterna så att stiftarna eller de som står bakom dem gör förluster. Detta kan ske alldeles oberoende av om marknadsläget är sådant att bostadsrättshavarna praktiskt taget omgående skulle kunna sälja sina bostadsrätter till priser som är många gånger högre än grundavgifterna.

Lagförslaget bör kompletteras med bestämmelser som inte ensidigt gyn­nar de boende som valt att bo kvar med hyresrätt utan också ger ett rimligt skydd för bostadsrättshavarna och därmed för bostadsrättsföreningen.

Prop. 1980/81:148

91

Följande åtgärder kan övervägas:

Bostadsrättsföreningarna kan ges rätt att viss fid efter det den ekonomis­ka planen upprättats sälja bostadsrätterna till marknadspris, alternativt kan de ges rätt att räkna upp grundavgiften enligt den ekonomiska planen med hänsyn till den allmänna kostnadsutvecklingen och med beaktande av förändringar i föreningens ekonomiska tillstånd som inträtt under tiden. Det förefaller också rimligt att ge bostadsrättsföreningarna rätt atl för lägenheter som innehas med hyresrätt debitera en hyra som motsvarar den årsavgift som skulle ha utgått om lägenheten upplåtits med bostadsrätt ökad med rimlig avkastning på grundavgiften.

Departementspromemorian. Den föreslagna ändringen i tillståndslagen avser att ge hyresgästerna tillfredsställande garantier för ett avgörande inflytande på en eventuell ändring av upplåtelseformen från hyresrätt till bostadsrätt. Förslaget är från principiell synpunkt vällovligt. Om emeller­tid, som föreslagits av bostadsrättskommittén, hyresgästerna i motsvaran­de fall tillförsäkras samma rättigheter gentemot en bostadsrättsförening som ägare fill fastigheten som de har i förhållande till den tidigare ägaren, kan det ifrågasättas om den föreslagna ändringen i tillståndslagen behövs.

Då syftet med en bostadsrättsförenings tilltänkta förvärv av en fasfighet är att lägenheterna skall upplåtas med bostadsrätt, utgör den föreslagna ändringen i bostadsrättslagen ett tillräckligt effektivt skydd för hyresgäs­terna mot exempelvis alltför höga avgifter inom föreningen. Den föreslag­na ändringen i tillståndslagen skulle leda till att bostadsrättsföreningar skulle komma i ett sämre läge vid eventuellt förvärv av bostadsfastighet än övriga juridiska och fysiska personer. Det tilltänkta förvärvet skulle för deras del inte bara prövas med avseende på köparens avsikter utan dessut­om göras beroende av tillstyrkan från hyresgästerna. Detta ger hyresgäs­terna möjlighet att ställa villkor för ett godkännande. Dessutom skulle förfarandet leda till en onödigt tung administration.

Under förutsättning att de av bostadsrättskommittén föreslagna ändring­arna i bostadsrättslagen genomförs finner vi således ingen anledning till­styrka ett genomförande av förslaget i justitiedepartementets promemoria om hyresgästinflytande vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt.

20    Bostadsföreningarnas riksförbund (BR)

Under senare år har det - speciellt i Stockholmsregionen - blivit allt vanligare att hyresfastigheter ombildas till bostadsrättsföreningar. Detta är en utveckling som BR anser vara synnerligen positiv och böra ytterligare stimuleras. Bostadsrättsinstitutet erbjuder nämligen som boendeform många fördelar både för de enskilda boende och för samhället. Detta skall inte närmare utvecklas i detta sammanhang.

Förutsättningar för att åsyftade fördelar skall uppnås är emellertid bl. a. att en bostadsrättsförening redan från sin början vilar på en sund ekono­misk grund, att de boende i en bostadsrättsfastighet med få undantag är bostadsr 'shavare och att de har ett avgörande inflytande och ansvar i samband med föreningens bildande samt över dess förvaltning i ekono­miskt, juridiskt, tekniskt och socialt avseende.

Ombildning av hyresfastigheter till bostadsrättsfastigheter kan ske på inifiativ anfingen av de boende eller av fastighetsägarna. BR kan för sin del acceptera båda formerna för föreningsbildningen. I det senare fallet -s.k.

Prop. 1980/81:148

92

säljarbildade föreningar - har emellertid i flera fall föreningsbildningen skett helt utan medverkan från de boende och under sådana former att de skapat otrygghet och ekonomisk skada för dessa.

BR och dess största medlemsorganisation Stockholms Bostadsförening­ars Centralförening (SBC) har i en skrivelse till statsrådet och chefen för bostadsdepartementet 1980-05-28 anfört några exempel på sådana fall och hemställt om skyndsamma åtgärder för att dels hindra bildandet av bo­stadsrättsföreningar i spekulativt syfte, dels skapa bättre skydd för hyres­gäster i samband med ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt. BR uttrycker sin tillfredsställelse över att förslag i dessa avseenden framlagts så snabbt.

Bostadsrättskommittén föreslår i sitt delbetänkande att upplåtelser av bostadsrätter vid sidan av befintliga hyresrätter fortsättningsvis skall bli ogiltiga. En effekt härav torde bli att i realiteten - av skattemässiga skäl -inga bostadsrättsföreningar kommer att bildas om inte minst 60% av hyresgästerna blir bostadsrättshavare, dvs. så att en s.k. äkta bostads­rättsförening uppkommer. Vidare undvikes de problem som uppkommer då säljaren i spekulativt syfte initialt helt eller delvis själv behållit bostads­rätterna.

I justitiedepartementets promemoria föreslås en sådan förändring i den s.k. tillståndslagen att en bostadsrättsförening skal! få förvärvstillstånd endast om en majoritet av hyresgästerna i fastigheten samtyckt till förvär­vet. Eftersom, om kommitténs förslag genomföres, en (kvalificerad) majo­ritet av hyresgästerna kommer att bli bostadsrättshavare för att ombildning till bostadsrättsförening skall bli aktuell, tillförsäkrar förslaget i departe­mentspromemorian de blivande bostadsrättshavarna ett inflytande redan på ett tidigt stadium av föreningens tillblivelse.

Tillsammans innebär alltså förslaget att våra önskemål på väsentliga punkter tillgodosetts och vi tillstyrker därför att de genomföres.

Bland BR:s medlemsföreningar har SBC ansett, att beslut betr. kommit­téns förslag bör anstå till dess kommittén framlagt sitt slutbetänkande. När BR nu tillstyrker förslaget, har vi förutsatt att kommittén i sitt fortsatta arbete finner konstruktiva lösningar på de problem av finansiell och ekono­misk-teknisk natur som kommittén själv är medveten kan uppkomma, om sidoupplätelser inte längre tillätes.

BR vill slutligen framhålla, att de framlagda förslagen, om de genomfö­res, trots allt inte skapar någon garanti för att en ur de boendes - de blivande bostadsrättshavarnas - synvinkel sund ekonomisk grundval lägges för bostadsrättsföreningen. Ombildning av en hyresfastighet till en bostadsrättsförening är en ur finansiell, juridisk och teknisk synvinkel så komplicerad process, att få hyresgästgrupper torde vara kapabla att helt på egen hand hantera dessa frågor i relation till en fastighetsägare. En av BR:s och dess medlemsorganisationers uppgifter är därför att medverka i sådana sammanhang i syfte att bilda ekonomiskt sunda och väl fungerande bo­stadsrättsföreningar genom ett aktivt deltagande från de boendes sida.

21 Stockholms bostadsföreningars centralförening (SBC)

Bakgrund. SBC och Bostadsföreningarnas riksförbund (BR) framhöll i en skrivelse 1980-05-28 till bostadsministern att det f.n. är alltför lätt för fastighetsägare att bilda bostadsrättsföreningar och att vissa ombildningar av hyresrätt till bostadsrätt, som skett på fastighetsägarens initiativ, har

Prop. 1980/81:148

93

medfört otrygghet och ekonomisk skada för de boende. Organisationerna pekade på att bostadsrättslagen f. n. medger att en bostadsrättsförening bildas med endast fem medlemmar som inte behöver ha någon anknytning till fastigheten i fråga och att lagen inte ger de boende garantier för att få medlemskap i föreningen till de i den ekonomiska planen angivna grundav­gifterna. SBC och BR hemställde därför om skyndsamma åtgärder för att dels hindra bildandet av bostadsrättsföreningar i spekulativt syfte, dels skapa bättre skydd för hyresgäster genom översyn av bostadsrättslagen eller andra åtgärder t. ex. ändring av förvärvstillståndslagen.

AUmänt. SBC konstaterar med tillfredsställelse att både justitiedeparte­mentet och bostadsrättskommittén skyndsamt lagt fram förslag som båda syftar till att tillgodose de önskemål som SBC och BR framfört.

Justitiedepartementets förslag     Enligt förslaget kommer endast en

bostadsrättsförening som flertalet hyresgäster anslufit sig till att utan pröv­ning få tillstånd fill fastighetsförvärvet. De boende får på detta vis möjlig­het att förhandla om köpeskillingen och övriga överiåtelsevillkor, vilket inte är fallet om fastighetsägarintressena dominerar föreningen. Köpeskil­lingen och finansieringsvillkoren är av avgörande betydelse för den nya bostadsrättsföreningens ekonomi. Justitiedepartementets förslag ger såle­des de boende avsevärt förbättrade möjligheter att påverka den ekonomis­ka planen där bl. a. grundavgifterna bestäms. Om majoriteten av hyresgäs­terna blivit medlemmar i föreningen och samtyckt till fastighetsförvärvet har de också fått det avgörande inflytandet över fasfighetens ekonomiska och tekniska förvaltning.

Justitiedepartementets förslag tillgodoser på väsentliga punkter SBC:s önskemål. SBC tillstyrker förslaget.

Bostadsrättskommitténs förslag    Som kommittén anför kan både

finansiella problem och praktiska problem med den ekonomiska planen uppkomma om upplåtelser av bostadsrätt vid sidan av hyresrätt inte till-låtes. Kommittén förklarar också som sin avsikt att ta upp dessa problem i sitt fortsatta arbete.

SBC har erfarit att kommitténs slutbetänkande kommer att framläggas relafivt snart, redan före sommaruppehållet. SBC anser därför att det finns anledning avvakta kommitténs fortsatta arbete innan ställning tas till det nu framlagda förslaget. Då blir det möjligt att göra en samlad bedömning av detta och de åtgärder som kan komma att föreslås för att dels underlätta finansieringen av fastighetsförvärvet för föreningen och grundavgifterna för hyresgästerna dels lösa de praktiska bekymren med den ekonomiska planen.

Sammanfattning. SBC tillstyrker justitiedepartementets förslag till änd­ring i lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. men anser att beslut om bostadsrättskommitténs förslag bör anstå tills kommittén framlagt sitt slut­betänkande. SBC anser det vidare angeläget att ändring i förvärvstill­ståndslagen träder i kraft 1981-07-01 som föreslagits i justitiedepartemen­tets promemoria.

22   Hyresgästernas riksförbund

Bostadsrättskommitténs delbetänkande behandlar frågan om hyresgäs­ternas rättsskydd när fastigheten förvärvas utav en bostadsrättsförening. Vi delar kommitténs uppfattning att de kvarboende hyresgästernas rätt

8    Riksdagen 1980/81. 1 saml. Nr 148

Prop. 1980/81:148

94

måste klarläggas. Syftet bör vara att såväl besittningsskydd som bytesrätt skall bevaras utan inskränkningar.

Kommitténs förslag, att i lagen förbjuda upplåtelse av bostadsrätt till annan än hyresgästen, är enligt vår mening väl ägnat att undanröja den osäkerhet som nuvarande regler kan ge upphov till. Såvitt vi kan bedöma har det inte varit lagstiftarens uttryckliga avsikt att bostadsrätt, såsom nu ibland ändå sker, skall kunna upplåtas vid sidan av eller med företräde framför en tidigare upplåten hyresrätt. Att rättsläget ändå har kommit att uppfattas på det sättet beror väl på den bristande samordningen mellan 7 kap. jordabalken å ena sidan, och bostadsrättslagen, å andra sidan.

Vi fiilstyrker alltså kommitténs förslag med förutsättningen att "hyres­gästen" är den som hyr av fastighetsägaren. Den fråga som kan uppstå om andrahandshyresgästens rätt i vissa fall bör dock prövas inom hyresrätts­utredningen.

Enligt vår mening bör också de överväganden som kommittén har gjort, beträffande hyresgästens ställning när lägenheten har upplåtits av någon som innehar den med bostadsrätt, granskas närmare i detta sammanhang. De undantag från besittningsskyddet respektive bytesrätten som disku­teras, har som ursprungligt motiv att upplåtaren kan behöva lägenheten, antingen för att bo i den eller för att kunna överlåta bostadsrätten. Sådana förhållanden kan dock inte åberopas utav alla som upplåter en bostads­rättslägenhet för uthyrning.

Ett exempel som kommittén pekar på är att kommunen har bostadsrät­ten, varvid hyresupplåtelsen syftar till att främja bostadsförsörjningen. Kommittén nämner också fall där en rikskooperativ s. k. "moderförening" har åtagit sig att hyra ut vissa lägenheter som ett villkor för markupplåtel­sen.

Vi har svårt att se några övervägande skäl för att hyresgästerna i nämnda fall skall ha ett försvagat besittningsskydd. Det ligger något i vad kommit­tén anför om kommunens intresse att förfoga över lägenheten. Å andra sidan gäller precis samma intressen när kommunen hyr ut lägenheter i sin egenskap av fastighetsägare. I sådana fall kan kommunen inte åberopa någon besittningsskyddsbrytande grund som tar särskild hänsyn till kom­munens behov av att göra sociala insatser.

Sammanfattningsvis menar vi att hyresgäst som hyr lägenhet av kom­munen bör ha samma besittningsskydd och bytesrätt, oavsett om kom­munen innehar lägenheten med ägande- eller bostadsrätt.

Vad som nu har sagts kan också sägas om fall där s. k. "moderförening" är hyresvärd. Sådana föreningar äger ibland också fastigheter med uthyrda bostadslägenheter. Hyresgästerna har då besittningsskydd och bytesrätt utan särskilda undantag. Detsamma bör gälla när föreningen hyr ut lägen­het som den innehar med bostadsrätt.

Det är sannolikt att såväl kommunernas som här omtalade "moderför­eningars" innehav av bostadsrättslägenheter kommer att öka. Allt fler hyresupplåtelser kommer därigenom att omfattas av undantagen i 46 § punkt 6 a, jämte 35 § andra stycket punkt 4. Vi hemställer att det nu klarlägges att dessa lagrum inte gäller när upplåtaren är en kommun, en ekonomisk förening eller en annan juridisk person. Ett sådant klarläggande bör kunna ske genom motivuttalanden som godkännes av riksdagen.

Beträffande Justitiedepartementets promemoria har vi inget att invända mot förslaget. Vi har dock gjorts uppmärksamma på att den föreslagna bestämmelsen kan kringgås. Som exempel har nämnts att förvärvet kan göras av en ekonomisk förening, vilken sedan omvandlas till bostadsrätts-

Prop. 1980/81:148

95

förening. Vi hemställer därför att den föreslagna bestämmelsen komplet­teras att omfatta även fall när förvärvaren är en ekonomisk förening.

23   Sveriges fastighetsägareförbund

A.   AUmänt. Bostadsrättskommittén skall enligt sina direktiv utreda oli­

ka frågor som har samband med statsmakternas önskemål att - i syfte att

uppnå ett ökat inflytande för de boende och förbättrade möjligheter för den

enskilde att äga sin bostad - främja en mer allmän övergång från hyresrätt

till bostadsrätt.

Förevarande delbetänkande och promemoria behandlar rättsskyddet för kvarboende hyresgäster vid en övergång från hyresrätt till bostadsrätt samt hyresgästinflytandet vid själva ombildningen. Båda dessa frågor är enligt förbundets uppfattning av mycket stor betydelse. De kvarboende hyresgästernas besittningsskydd och bytesrätt vid en övergång bör be­varas oinskränkt så länge detta inte allvarligt försvårar en ombildning och vidare bör hyresgästerna ges ett reellt inflytande vid övergängen till bo­stadsrätt.

B.   Justitiedepartementets promemoria. Förbundet finner att den i pro­

memorian föreslagna huvudprincipen, att en majoritet av hyresgästerna

skall biträda bostadsrättsföreningens förvärv av fastigheten, är en lösning

som tillgodoser hyresgästernas krav på inflytande vid ombildningen. För­

slaget torde inte heller motverka önskemålet i utredningens direkfiv att

främja en övergång till bostadsrätt. Det torde dock erfordras att majoritets­

regeln preciseras ytteriigare.

Enligt förbundets uppfattning finns inte lika bärande sociala skäl för inflytande vid ombildningen för lokalhyresgäster som för bostadshyresgäs­ter. Därför bör majoritetsregeln begränsas till sistnämnda kategori hyres­gäster.

Lokalhyresgästerna är vidare en synnerligen heterogen grupp omfat­tande allt från större butiker, kontor och industrilokaler till enstaka garage för personbilar och källarförråd utan koppling till bostäder. Av dessa anledningar bör enligt förbundets uppfattning majoritetsregeln under alla omständigheter kompletteras med regler som medger jämkning i de fall fastigheten innehåller både bostäder och lokaler och mellan lokaler av inbördes olika storlek. Vidare är det ej rimligt att kräva att samtycke inhämtas från hyresgäster som endast förhyr garage, källare eller andra obetydliga utrymmen i fastigheten.

Majoritetsregeln måste även utformas på ett sådant sätt, att den kan tillämpas även då den fastighet som är föremål för ombildningen endast är delvis eller inte alls uthyrd, t. ex. i samband med sanering. Härvid är det, enligt förbundets uppfattning, inte rimligt att tillämpa majoritetsregeln om fastigheten hyrts ut endast till liten del eller inte alls. Det bör i detta sammanhang påpekas att vissa praktiska frågor i samband med tillämp­ningen av regeln återstår att lösa, t. ex. vilka krav berörda myndigheter bör ställa på den av parterna förebringade utredningen.

Förbundet anser vidare att man bör undvika att tillskapa skilda majori­tetsregler för de olika momenten vid en övergång till bostadsrätt. I dag finns redan 60-procentsregeln, som bestämmer vad som i skattehänseende skall anses vara en s. k. äkta bostadsrättsförening. Ytterligare majoritets­regler kan bli aktuella, t.ex. för att reglera eventuellt hyresgästförvärv p. g. a. hembud eller förköp. Man bör därför enligt förbundets uppfattning

Prop. 1980/81:148

96

överväga att bara ha en majoritetsregel. Förbundets ställningstagande innebär således, att även den skattemässiga majoritetsregeln bör kunna bli föremål för översyn.

I promemorian framhålls särskilt att förvärvstillstånd ej erfordras för bostadsrättsföreningar anslutna till HSB eller Riksbyggen. Om man vill ge alla boende ett ökat inflytande över ombildningsprocessen saknas, enligt förbundets uppfattning, anledning att undantaga HSB- och Riksbyggeför­eningarna från tillståndsplikten.

C. Bostadsrättskommitténs delbetänkande. Förbundet anser, som ovan framgår, att de kvarboende hyresgästernas besittningsrätt och bytesrätt vid en övergång måste tryggas så långt möjligt. Förbundet biträder den i betänkandet framförda uppfattningen, att detta rättsskydd är tillfredsstäl­lande i de fall bostadsrättsföreningen är rätt hyresvärd i förhållande till kvarboende hyresgäst. Förbundets ställningstagande i detta avseende in­nebär dock inte att förbundet i allt biträder de civilrättsliga resonemang som kommittén ger uttryck för i betänkandet.

Det av bostadsrättskommittén i delbetänkandet framlagda förslaget att förbjuda "dubbelupplåtelse" i syfte att bevara de kvarboende hyresgäster­nas besittningsskydd innebär, enligt förbundets uppfattning, att en framti­da mer omfattande övergång till bostadsrätt inte stimuleras utan snarare motverkas. Förslaget står härigenom i strid mot kommitténs övergripande direktiv och vidare binder detta ställningstagande kommittén fill en lösning som menligt påverkar möjligheterna att i det fortsatta utredningsarbetet framlägga förslag som främjar en sådan övergång. Av denna anledning bör det framlagda förslaget i varje fall inte bli föremål för lagstiftningsåtgärder förrän kommittén fullföljt sitt uppdrag i enlighet med de fastställda direkti­ven. Det är, som förbundet nedan kommer att visa, möjligt att med betyd­ligt mindre ingrepp bevara de kvarboende hyresgästernas rättsskydd sam­tidigt som en övergång till bostadsrätt kan ske under betryggande former.

För det fall att det i justifiedepartementets PM framlagda förslaget genomföres, tryggas hyresgästernas inflytande i ombildningsfallet. Man bör kunna utgä ifrån att en hyresgästmajoritet inte kommer att acceptera en uppgörelse som är ekonomiskt ofördelaktig för dem. Förbudet mot "dubbelupplåtelse" torde inte heller utan vidare eliminera att köpeskilling­en vid en överlåtelse till hyresgästen påverkas av de blivande bostadsrät­ternas värde, eftersom dessa i regel dels beror på att de boende i attraktiva lägen är beredda att bära en högre kostnad för boendet än vad som motiveras av utgående bruksvärdehyror, dels på vårt skattesystem.

Om ett förbud mot "dubbelupplåtelse" införes riskerar man. enligt förbundets uppfattning, att det uppstår stora praktiska och ekonomiska svårigheter vid många ombildningar och att den av statsmakterna önskade mer omfattande övergången till bostadsrätt därigenom förhindras. Förbun­det delar härvidlag de synpunkter som framförts av ledamoten[REDACTED_EFTERNAMN] och experterna Minnbergh och Tornée.

Enligt förbundets uppfattning bör man, för att underlätta ombildnings-proceduren, bibehålla möjligheten till "dubbelupplåtelse" förutsatt att ombildningen sker på ett för de boende betryggande sätt. Förbundet anser att den modell för ombildning som tillämpas av BR Fasighetsgaranti AB tillvaratar de kvarboende hyresgästernas intressen bl.a. genom en treårig indexerad optionsrätt. Innebörden av modellen beskrivs i det av experter­na Minnbergh och Tornée avgivna särskilda yttrandet.

Förbundet finner det angeläget att framhålla de fördelar denna modell innebär för finansieringen av bostadsrättsföreningens förvärv av den fas-

Prop. 1980/81:148

97

tighet som är föremål för ombildningen. Finansieringsfrågans betydelse framhålles särskilt i direktiven och är enligt föredragande statsrådet "av­görande för möjligheterna" att genomföra en ombildning. 1 ett system med "dubbelupplåtelse" kan sannolikt i regel finansieringen lösas på ett sätt som främjar en övergång, eftersom grundavgifter inbetalas för alla lägen­heter. Möjligheterna för föreningen att finansiera en del av förvärvet med s.k. säljarreverser är sannolikt också goda. Med ett genomförande av det av kommittén föreslagna förfarandet riskerar man, enligt förbundet, att allvarligt försämra finansieringsmöjligheterna. För de hyresgäster, som önskar bli bostadsrättshavare i ett sådant system, blir finansieringsfrågan väsentligt svårare att lösa, eftersom den del av grundkapitalet som belöper på de lägenheter som fortfarande är upplåtna med hyresrätt måste tas ut antingen i form av högre grundavgifter för de blivande bostadsrättshavarna eller, om föreningen lyckas täcka bristen med lån, högre framtida årsav­gifter. Vidare torde förutsättningarna för att säljaren skall ligga kvar med kapital i fastigheten väsentligt försämras. Enligt förbundets uppfattning har kommitténs majoritet underskattat betydelsen av att finansieringsmöj­ligheterna försämras i och med att "dubbelupplåtelse" förbjuds.

Som kommittén konstaterar är de kvarboende hyresgästernas rätts­skydd tillfredsställande så länge bostadsrättsföreningen, oavsett en even­tuell "dubbelupplåtelse", är rätt hyresvärd i förhållande till de kvar­boende. Enligt förbundets uppfattning är det i och för sig önskvärt att rättsläget klarlägges och detta kan ske utan ett ingrepp med så vittgående konsekvenser som ett förbud mot "dubbelupplåtelse" innebär. Förbundet anser att de kvarboende hyresgästernas rättsskydd kan bibehållas oin­skränkt, om man i hyreslagen och bostadsrättslagen intager bestämmelser om att bostadsrättsföreningen vid en ombildning alltid skall anses vara rätt hyresvärd, om inte annat överenskommits under iakttagande av särskilda formkrav, såsom upprättande av särskilt skriftligt avtal innehållande infor­mation om konsekvenserna av att bostadsrättshavaren och inte bo­stadsrättsföreningen blir hyresvärd. Härigenom tillförsäkras kvarboende hyresgäster och eventuella successorer en möjlighet att bevara sitt rätts­skydd samtidigt som "dubbelupplåtelsens" fördelar vid ombildningspro-ceduren bibehålles.

D. Sammanfattning. Med hänvisning till vad som ovan anförts kan förbundets ställningstagande till det remitterade materialet sammanfattas enligt följande.

Förbundet biträder den i justitiedepartementets promemoria föreslagna majoritetsregeln, eftersom denna tillgodoser hyresgästernas krav på infly­tande vid en ombildning till bostadsrätt. Majoritetsregeln bör dock, enligt förbundets uppfattning, preciseras och kompletteras på sätt som ovan visats.

Förbundet motsätter sig däremot bestämt det av bostadsrättskommittén i delbetänkandet framlagda förslaget att förbjuda upplåtelse av bostadsrätt till annan än den hyresgäst som bor i lägenheten. Ett genomförande av detta förslag kommer, enligt förbundets uppfattning, att direkt motverka en övergång till bostadsrätt och förslaget står därför i strid mot de övergri­pande direktiven för kommitténs arbete. Förbundet föreslår i stället att de kvarboende hyresgästernas rättsskydd bevaras genom ändringar i hyres-och bostadsrättslagarna av innebörd att bostadsrättsföreningen vid en ombildning alltid skall anses vara rätt hyresvärd, om inte annat överens­kommits under iakttagande av särskilda formkrav. En sådan lösning torde

Prop. 1980/81:148

98

bättre än kommitténs förslag främja en övergång till bostadsrätt utan att de kvarboende hyresgästernas rättsskydd försämras.

Först i sista hand bör enligt förbundets uppfattning en sådan dispensmöj­lighet, som föreslås av ledmoten[REDACTED_EFTERNAMN] och experterna Minnbergh och Tornée, införas.

24   Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO)

SABO tillstyrker kommittéförslaget.

SABO finner syftet i promemorians förslag angeläget, men kan inte tillstyrka den föreslagna lösningen. Enligt SABOs uppfattning är lösningen i praktiken helt verkningslös eftersom den mycket lätt kan kringgås, exem­pelvis genom följande arrangemang.

1.

En fastighetsägare bildar en ekonomisk förening tillsammans med minst 4 övriga personer.

2.

Den ekonomiska föreningen köper fastigheten.

3.

Den ekonomiska föreningen anger i sina stadgar att syftet med för­eningen är att i föreningens hus upplåta lägenheter åt medlemmarna med bostadsrätt.

4.

Den ekonomiska föreningen begär hos länsstyrelsen, i enlighet med bostadsrättslagens 40 §, att bli registrerad som bostadsrättsförening.

Därmed har således ett fastighetsköp och en bostadsrättsbildning skett utan att prövning har behövt ske enligt den i promemorian föreslagna modellen. Transformationen av en ekonomisk förening - med alla dess tillgångar och skulder - till en bostadsrättsförening innebär att ingen fastighetsöverlåtelse sker i detta led. De i promemorian behandlade pro­blemen kvarstår därför ograverade trots den föreslagna kompletteringen av förvärvslagen.

Sammanfattningsvis tillstyrker SABO bostadsrättskommitténs förslag beträffande ändringar i bostadsrättslagen i syfte att stärka rättsskyddet för kvarboende hyresgäster vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt. SABO avstyrker däremot justitiedepartementets nu framlagda förslag till hur hyresgästernas inflytande skall säkras vid ombildning av hyresrätt till bo­stadsrätt. SABO vill dock betona det ytterst angelägna i att en lagstiftning som tillgodoser justitiedepartementets promemorias syften snarast kom­mer till ständ.

25   Näringslivets byggnadsdelegation

/. Beröringspunkter i de båda förslagen. Införandet av en majoritets­princip påverkar också förutsättningarna för diskussionen om skydd för kvarboende hyresgäster i delbetänkandet. När en majoritet av boende skall värvas för bostadsrättstanken, kommer detta naturligtvis att påverka förutsättningar och villkor för övergången, eljest skulle en majoritet inte ansluta sig.

Också delbetänkandet uppehåller sig kring problemet att ombildning av hyresrätt till bostadsrätt kan ske utan krav på anslutning från de boende i huset. Förslagen har på så sätt delvis "gått om varandra". Bland annat påverkas som påpekats problemet om prissättningen med den av justitie­departementet förordade lösningen. Det bör påpekas, att bostadsrättskom-

Prop. 1980/81:148

99

mitten inte hade fillgång till justitiedepartementets PM när man avgav sitt betänkande.

2.   Majoritetsprincipen. Majoritetsprincipen som förordats i justitiede­

partementets promemoria innebär som framgått, att de boende kan påver­

ka prissättning och finansieringsvillkor. Dessa måste ju vara så pass loc­

kande, att de attraherar en majoritet av de boende, vilket naturligtvis

påverkar villkoren för överlåtelsen. På så sätt torde tankar om priskontroll

och liknande instrument för konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden

kunna avvisas. Vad en majoritet av vuxna myndiga medborgare accepterar

som rimliga villkor borde också samhället kunna ställa sig bakom. Rimli­

gen bör åtminstone en majoritet av konsumenter kunna förstå sitt eget

bästa.

Majoritetsprincipen innebär också andra viktiga rättspolitiska konse­kvenser. Att en majoritet av de boende förordat övergång till en annan förvaltningsform borde från demokratisk synpunkt kunna accepteras som tillräckligt skäl att de övriga boende inte försvårar eller undandrar sig vad majoriteten önskar. Det kan då knappast som straxt skall beröras i behand­lingen av delbetänkandet, vara rimligt att låta enstaka boende hindra en fullständig harmonisering av förvaltningsformen till bostadsrätt i synnerhet inte på ett sätt som kan försvåra majoritetens önskningar att bli förverkli­gade över huvud taget.

Delegationen vill med hänvisning till det anförda således tillstyrka för­slaget i justitiedepartementets promemoria.

3.   Bostadsrättsupplåtelse parallellt med bestående hyresrätt. Formellt

är kvarboende hyresgästers rättsskydd tillfredsställande i så motto, att

hyresförhållandets bestånd liksom bytesrätt kvarstår intakta, eftersom

hyresgäster inte är skyldiga acceptera någon förändring av rättsförhållan­

det, därför att äganderätten fill fastigheten övergått till en bostadsrättsför­

ening som hyresrätt.

Mot den bakgrunden ter sig det remedium som föreslås som en för bostadsrättens utveckling mycket diskutabel och tveksam lösning, efter­som delbetänkandet går ut på att hyresboendet i bostadsrättshusen skall prioriteras på ett sätt, som är ägnat att försvåra ombildningen och perma­nenta en splittrad upplåtelsesituation i husen. Utredningen tänker sig som nämnts att upplåtelse av bostadsrätt skall förbjudas vid sidan av hyresrätt, då hyreshus omvandlas till bostadsrätt. Detta innebär i princip ett krav på hundraprocentig anslutning från de boende i huset för att fastigheten helt skall övergå fill bostadsrättsförvaltning. Detta mäste av flera skäl vara en betydande olägenhet både för utvecklingen av bostadsrätt och för de boende som önskar bostadsrätten som förvaltningsform. Rättstekniskt har utredningen i denna del fört ett tvivelaktigt civilrättsligt resonemang på så sätt, att bostadsrätten betraktas utgöra en dubbelupplåtelse från nyttjande-synpunkt till en och samma lägenhet.

Utredningen bekräftar också att förslaget medför svårigheter för bo­stadsrättsbildningen. Hyresgäster som övergår till bostadsrätt ställs inför finansieringsproblem för de lägenheter, som består som hyresrätt, och bostadsrättsbildningen kan alltså mötas av ekonomiska problem. Principen om hundraprocentig anslutning från kvarboende hyresgäster vid övergång till bostadsrätt innebär vidare en permanentning av en kluvenhet i förvalt­ningsformer, som kan bli mycket besvärande från praktisk synpunkt då det gäller att harmonisera förvaltningen på ett enhetligt sätt i ett bostadsrätts­hus. Reservanterna i betänkandet påpekar också, hur konstruktionen av ekonomisk plan kommer att försvåras, i synnerhet om grundavgifternas

Prop. 1980/81:148

100

storiek måste förändras över tiden, vilket naturligen blir fallet om vissa hyresgäster ansluter sig först efter många år, detta med tanke på inflatio­nen. Reservanterna påpekar också helt rikfigt, hur finansieringsproblem kan uppstå för bostadsrättsprojektet, när lägenheter undantas från bo­stadsrättsbildningen, och hur successiv övergång från hyresrätt till bos­tadsrätt därmed försvåras eller omöjliggörs.

Delbetänkandet speglar en målkonflikt, som uppstått för utredningen, när det gäller att beakta kvarboende hyresgästers rättsskydd och bytesrätt å ena sidan, och målsättningen att främja bostadsrättsbildning å den andra. Utredningen har genom förslaget kommit att prioritera det förra och ska­par med förslaget påtagliga svårigheter för bostadsrättsomvandlingen. En successiv övergång från hyresrätt till bostadsrätt kan som förut sagts t.o.m. komma att bli mycket starkt försvårad. Detta gäller både vid ombildning av kommunala förvaltningsobjekt och vid förändring av privata hyreshus till bostadsrättshus. I princip kan det därför göras gällande, att delbetänkandet i denna del strider mot den överordnade målsättningen enligt utredningsdirekfiven att främja tillkomsten av bostadsrätt.

Med hänsyn härtill bör uppenbarligen en annan lösning väljas än vad delbetänkandet förordat, om målsättningen att främja bostadsrättsbildning skall kunna upprätthållas. Särskilt angeläget är då att målkonflikten får en sådan lösning, att bostadsrättsbildning inte försvåras från ekonomisk syn­punkt.

Enligt det sagda främjar man alltså inte tillkomsten av bostadsrätt med det förslag som delbetänkandet innehåller. Det måste vara fel att på sätt utredningen tänkt sig permanenta hyresrätter i bostadsrättshus, som en majoritet av de boende vill konvertera. I synnerhet måste det vara orikfigt att tillskapa en "evig" bytesrätt. Det kan knappast te sig som någon obillighet mot kvarboende hyresgäster att underkasta sig en förändring, som majoriteten anslutit sig till. Tvärt om har en sådan majoritetslinje tillämpats inom fastighetsrätten tidigare mot olika grupper av fastighets­ägare. Kan ägare underkastas majoritetskrav på förändring, borde också nyttjanderättshavare kunna det (som historiska exempel kan då nämnas hur anslutningstvång godtagits till enskilda vägar, hur kraftverk fått byggas med majoritetsvitsord mot minoritetens vilja, hur skiftesrätten under 1800-talet t. o. m. medgav att en enda ägare mot övriga drev sin vilja igenom till en rafionellare ägoindelning etc).

Mot denna bakgrund kan det knappast ses som en obillighet mot hyres­gäster att rättsförhållandena för minoriteten får påverkas av majoritetens vilja, så att en avveckling av bestående hyresförhållande underlättas för att skapa en homogen förvaltningssituation i bostadsrättshusen. Då detta som framgått kraftigt försvåras med delbetänkandets lösning måste delegatio­nen av anförda skäl helt avstyrka förslaget i delbetänkandet att omintet­göra bostadsrättsbildning parallellt med bestående hyresräft.

4. Optionsrätt och besittningsskydd. Problemet att lösa de kvarboende hyresgästernas skydd behöver således få en annan lösning. Därvid bör utgångspunkten kunna vara att målkonflikten får en lösning som stämmer med majoritetens önskemål. Ett sätt att tillgodose minoritetens rätts­skyddsbehov kan då vara att medge de hyresboende en optionsrätt. Detta är utredningen också inne på men avvisar tanken i en bisats. Med utred­ningens förslag får de kvarboende en möjlighet att hur lång tid som helst spekulera i möjligheten att övergå till bostadsrätt, något som i inflationsti­der med tiden måste bli ett mycket besvärligt problem att lösa. Accepteras tanken på att fastigheterna skall övergå i enhetlig förvaltningsform -

Prop. 1980/81:148

101

nämligen bostadsrätt - bör konverteringen i stället få en tidsgräns av sådant slag, att förändringar i penningvärde m. m. kan överblickas. För­slagsvis skulle därför en optionsrätt inrättas för att framkalla så vitt möjligt fullständig övergång inom loppet av exempelvis en 5-års period. Detta förefaller vara rundligt tilltaget för att de kvarboende skall kunna överväga sin situation och ordna sitt boende på ett acceptabelt sätt som i korthet framgår av följande.

Hyresgäst som inte önskar engagera sig i bostadsrättsföreningen, därför att han ej haft för avsikt att permanenta sitt boende på platsen, kan då utnyttja sin optionsrätt fill att byta bostad på annat håll, exempelvis bland de mänga hyresboende som önskar skaffa sig en bostadsrätt.

Hyresgäster som av principiella skäl återigen inte önskar kvarbo med bostadsrätt, t.ex. av bekvämlighetsskäl o.dyl., har samma möjlighet att använda optionsrätten till att skaffa sig en hyreslägenhet på annat håll. Visseriigen får hyresgästen underkasta sig besväret att flytta, men detta är å andra sidan en nödvändig uppoffring för att majoritetens önskemål om förvaltningsform skall kunna uppfyllas. På den punkten måste alltså mål­konflikten få en lösning, men då en lösning som rimligen bör innebära att man accepterar majoritetens önskan. Samtidigt torde en hyresboende som vill behålla hyresrätt som förvaltningsform ändå inom loppet av 5 år kunna hitta en lämplig ersättningslägenhet. Måhända kan optionsrätten för ho­nom också betyda möjligheter att erhålla ett visst vederlag vid flyttningen, som kan kompensera hans besvär.

För vissa boende skulle möjligen finansieringen av insatsen kunna bety­da ett problem. Det måste då emellertid observeras att de kvarboende därvidlag inte blir sämre ställda än övriga hyresgäster, dvs. den majoritet som accepterat bostadsrättsövergången. Därmed torde å andra sidan vara sagt, att rimlig rättvisa och billighet uppnås också för minoritetsgrupperna, de blir i varje fall inte sämre ställda än majoriteten.

Möjligen skulle det sistnämnda problemet kräva vissa kompletteringar då det gäller stöd att finansiera övergången, vilket delegationen skall återkomma till. Ett sädant finansieringsstöd är emellertid lika motiverat för majoritetens del som för minoriteten.

Optionsrättens ekonomiska innehål! kan hyresgästen och eventuella för­värvare väl bedöma på grundval av avtalet mellan förre ägaren och majori­tetsgruppen, som förvärvar fasfigheten som bostadsrättsfastighet. Också den ekonomiska planen ger tydligt besked. Med optionsrätten skyddas hyresgästen också under avsevärd tid från att någon annan boende än han själv kan göra anspråk på att överta lägenheten.

Med tanke på inflationen och likställigheten mellan övriga bostadsrätts­havare är det rimligt, att indextillägg får göras för penningvärdeförändring­ar, som inträffat efter bostadsrättsövergången, då hyresgäster utnyttjar optionsrätt i stället för att omedelbart ansluta sig.

Opfionstidens utgång bör tjäna som utgångspunkt för en successiv av­veckling av hyresboende i syfte att skapa en homogen förvaltningsform enligt majoritetens önskan. Med optionsrätten bör egentligen skälig hän­syn på många sätt ha uppfyllts till minoritetens behov av anpassnings­regler, om den utformats på sätt vi här skisserat.

Ett fortsatt hyresboende efter opfionstidens utgång betyder ett beak­tansvärt avbräck för föreningen, som då måste räkna med att bostäder med kvarboende hyresgäster blir belastade med åtaganden för framtiden, som kan nedsätta bostadsrättsföreningens betalningsförmåga att fullgöra sina fastighetsekonomiska åtaganden, eftersom lägenheterna inte ingår i för-

Prop. 1980/81:148

102

eningens avgiftsunderlag. Detta gör bostadsrättshavarnas ekonomiska si­tuafion svårbedömbar. Med hänsyn härtill finns enligt delegationens upp­fattning anledning överväga, om inte hyresförhållandet borde få upplösas efter opfionstidens utgång mot erbjudande av annan ersättningslägenhet, något som det finns möjlighet till i vissa speciella situationer enligt hyresla­gen.

Måhända kan ett fortsatt hyresboende dock försiggå utan allt för stor olägenhet för föreningen, om det åtminstone står klart att det får avvecklas under överskådlig tid. En medelväg kan då vara att besittningsskyddet kvarstår så länge tidigare hyresgäst önskar bo kvar. Däremot skulle bytes­rätten upphöra, så att hyresförhållandet inte förlängs med successioner på obestämd tid.

Under hänvisning till det anförda föreslås därför, att optionsrätt införs under förslagsvis 5 år för hyresgäster att överta ombildade hyresbostäder, och att hyresboende efter optionstidens utgång bibehålles vid sitt besitt­ningsskydd, medan däremot bytesrätten upphör.

För att tillgodose behovet av information om rättsläget för kvarboende hyresgäster, som delbetänkandet tagit fasta på, vill vi vidare förorda, att bostadsrättsföreningen får skyldighet att informera de kvarboende både om optionsrätten och möjligheten att föriänga hyresförhållandet gentemot föreningen med bibehållet besittningsskydd efter optionstidens utgång.

5. Finansieringsfrågor. Vill man främja en snabb utbredning av bo­stadsrätt i äldre hus, blir finansieringsfrågan naturligtvis en nyckelfråga. För att underlätta en sådan övergång bör då vissa förbättringar i lånemöj­ligheterna kunna övervägas. Ett steg torde exempelvis kunna vara att fillåta kreditinstituten att rebelåna husen till den nivå, som reguljära kredit­institut kan acceptera vid fastighetsbelåning. Detta genomförs mest effek­fivt, om sådan långivning betraktas som prioriterad på lånemarknaden.

Vidare kan övervägas att också ställa statlig garanti för bostadsanskaff-ningslån för insatsen till hyresgäster i hus, där mer än 50 procent av de boende vill överta fasfigheten med bostadsrätt. Också sådan långivning bör, om garanUn skall bli effekfiv, få betraktas som prioriterad från kredit­institutens synpunkt.

Över huvud taget vill det synas som majoritetsprincipen vid förhandling av bostadsrätt innebär betydande rättspolitiska och socialpolitiska förde­lar. Med majoritetsprincipen som utgångspunkt torde det t.ex. te sig rimligt, att samhället stöder omvandlingen både då det gäller att prioritera bostadsrättsboende före hyresboende i husen, och då det gäller finansiellt stöd m. m. Det finansiella stödet kan då särskilt motiveras med att överiå-telsepriset bedömts vara rimligt av en majoritet av de boende som tidigare sagts.

Under hänvisning till det anförda, får delegationen därför föreslå, att reformer genomförs i den statliga bostadslångivningen för att underlätta övergång till bostadsrätt.

26   BR Fastighetsgaranti AB

1 Justitiedepartementets promemoria

I promemorian föreslås införande av en ny bestämmelse i tillståndslagen som föreskriver att förvärvstillstånd skall vägras en bostadsrättsförening, om inte sökanden visar att flertalet hyresgäster i fastigheten har samtyckt

Prop. 1980/81:148

103

till förvärvet. En sådan majoritetsprincip stämmer i huvudsak väl överens med Fastighetsgarantis inställning i denna fråga. Viss skillnad föreligger emellertid.

I promemorian föreslås majoritetskravet gälla antalet hyresgäster inklu­sive lokalhyresgäster medan Fastighetsgaranti uppställer samma majori­tetskrav som gäller som förutsättning för schablonbeskattning. Vårt majo­ritetskrav kan därför bli såväl strängare som mildare än promemorieförsla­gets, beroende på lägenhetssammansättning och lokalandel. Denna krite­rieskillnad kan ha sin grund i att Fastighetsgaranti inte enbart ser till själva ombildningssituationen, utan även till bostadsrättsföreningens förutsätt­ningar att leva efter gängse bostadsrättsregler.

Majoritetskravet i såväl promemorian som i Fastighetsgarantis modell har bl.a. den väsentliga effekten att fastighetsägaren, i de fall han tar initiativet till ombildning, tvingas till förhandlingar med hyresgästerna vad gäller villkoren för överlåtelsen, vilket i sin tur ställer stora krav på den information fastighetsägaren ger hyresgästerna. Dessa förhandlingar torde ha en gynnsam inverkan på det fortsatta arbetet med övergång till bostads­rätt.

Även om vi är positiva till förslaget i promemorian vill vi särskilt fram­hålla följande.

Vi antar att promemorieförfattarens tanke är, att de hyresgäster som vid förvärvstillfället samtycker till bostadsrättsföreningens förvärv av fastig­heten också är positivt inställda til) att förvärva bostadsrätt. Frägan upp­kommer då vilket värde ett sådant samtycke har. Värdet av en dylik viljeförklaring är väsentligt för såväl säljaren som medhyresgästerna. En­ligt gällande rätt får emellertid avtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt träffas endast i fråga om annan lägenhet än bostadslägenhet. Förhandsav­tal har tidigare tillämpats, men förkastades i samband med tillkomsten av nu gällande bostadsrättslag.

Genomförs den föreslagna förändringen i tillståndslagen får det enligt 2 § 2 punkten i denna lag den följden att riksorganisation av bostadsrätts­föreningar eller bostadsrättsförening ansluten till sådan organisafion un­dantas från kravet på samtycke av flertalet hyresgäster. Det torde emeller­tid inte vara någon självklarhet att hyresgästernas inflytande över ombild­ningsprocessen är tillgodosett bara därför att den förvärvande bostads­rättsföreningen är ansluten fill någon rikskooperativ verksamhet. Hyres­gästerna har tvärtom i många fall som önskemål att deras förening skall vara fristående och självständig. Samma majoritetsprincip bör därför gälla alla förvärvande bostadsrättsföreningar.

2   Delbetänkandet

2.1 Rätt hyresvärd i förhållande tdl kvarboende hyresgäster. Vid över­gång från hyresrätt till bostadsrätt förekommer inte sällan att, som fram­hålles i delbetänkandet, bostadsrätt upplåtes till en kvarboende hyresgästs lägenhet utan att hyresgästen och bostadsrättshavaren träffar något nytt hyresavtal. I sådana fall är det en spridd uppfattning bland såväl hyres­gäster som bostadsrättshavare att ett hyresförhållande råder mellan bos­tadsrättshavaren och hyresgästen. Det är vår uppfattning att rättsläget behöver klarläggas i detta hänseende. Detta torde kunna ske genom en markering av gällande rätt, sådan den kommit fill uttryck i bostadsdomsto­lens avgörande RB nr 4:79, varigenom klart uttryckes kvarboende hyres­gästs möjlighet att hålla sig till bostadsrättsföreningen som hyresvärd. Vi anser det också vara angeläget, att hyresgäst och bostadsrättshavare inte

Prop. 1980/81:148

104

ges möjlighet att mer eller mindre omedvetet glida in i ett hyresförhållande genom att olika slag av filläggsavlal upprättas dem emellan.

2.2 Bostadsrättsupplåtelse vid sidan av bestående hyresrättsupplåtelse. I delbetänkandet föreslås upplåtelser av bostadsrätt vid sidan av redan befintlig hyresrätt bli ogilfiga. Syftet härmed är att värna om rättsställning­en för de hyresgäster som ej förvärvar bostadsrätten till sin lägenhet. Att kvarboende hyresgästers rättsställning inte försämras finner Fastighetsga-ranti angeläget. De föreslagna förändringarna torde visserligen få den avsedda effekten, men de medför också betydande olägenheter, varom mer i det följande.

Enligt vår uppfattning är olägenheterna av sådan beskaffenhet att de överväger fördelarna, varför vi anser att man bör söka andra lösningar för att trygga kvarboende hyresgästers rättsställning. Detta torde kunna ske i enlighet med vad som anförts ovan, eventuellt fillsammans med införande av konkurrensregler i jordabalkens 7:e kapitel så att de båda nyttjanderät-terna kan fungera vid sidan av varandra.

När man föreslår förändringar av den art delbetänkandet innehåller är det angeläget att klarlägga grunderna i det regelsystem man vill förändra. De hyresrättsliga spörsmålen har varit föremål för noggrann genomgång. Men grunderna för bostadsrättsinstitutet har inte behandlats. Man har inte analyserat situationen för bostadsrättsföreningen och dess medlemmar, under vilka förutsättningar föreningen kan fungera, vilka förpliktelser medlemmarna iklätt sig etc.

Målet med en övergång till bostadsrätt i en bostadsfastighet måste vara att samtliga lägenheter upplåtes med bostadsrätt, att man får en homogen boende- och förvaltningsform. Detta innebär, för att bostadsrättstanken skall fungera tillfredsställande, att det för varje lägenhet måste finnas en huvudman som insatt ett visst kapital och som förbundit sig att följa föreningens stadgar och beslut. Nödgas föreningen vidta kostsamma repa­rationer, drabbar detta bostadsrättshavarna i form av höjda årsavgifter eller i värsta fall genom krav på nytt kapitaltillskott. Det är då väsentligt att detta ökade avgiftsuttag kan fördelas över alla husets lägenheter. Eftersom hyran för kvarvarande hyreslägenheter inte är kostnadsanpassad, blir des­sa lägenheter i en sådan situation en svår belastning för bostadsrättsför­eningen och dess medlemmar.

Vi vill särskilt framhålla, att det bör finnas olika former för övergång fill bostadsrätt. En form är den då hyresgästerna själva organiserar sig och uppträder som köpare och på egen hand administrerar och tar ansvar för genomförandet. I denna form uppträder säljaren som vid en ordinär fastighetsöverlåtelse, han överlåter fastigheten mot att köparen eriägger köpeskillingen och är därefter fri från vidare ansvar för genomförandet. En annan form är den där säljaren i auktoriserade former tar ansvar för hela genomförandet, administration, finansiering, besiktning och står risken för att överlåtelsen ej går att genomföra. Båda formerna bör finnas. Det är vår erfarenhet att hyresgästerna i många fall föredrar den senare formen varvid de s. k. "dubbelupplåtelserna" är till stor nytta för de boende, förutsatt att de negativa sidorna elimineras. Genom att fastighetsägarna under en över­gångsperiod innehar bostadsrätterna till de lägenheter som ej övertas av hyresgästen omedelbart, men vartill kopplas en förköpsrätt för den boende, möjliggörs en successiv övergång till bostadsrätt. Tveksamma hyresgäster har därigenom möjlighet att ansluta sig senare på likvärdiga villkor.

Prop. 1980/81:148

105

Det förtjänar framhållas, att en övergång från hyresrätt till bostadsrätt kan för många människor innebära ett svårt ställningstagande. Det är därför angeläget att inte driva frågan för hårt med dem som behöver tid på sig, vare sig från fastighetsägarens eller medhyresgästernas sida. Varken fastighetsägaren, säljaren, eller de hyresgäster som är med från början skall kunna göra omotiverade förtjänster på bekostnad av dem som av ett eller annat skäl ansluter sig senare. Med "dubbelupplåtelser" under be­tryggande former har man möjlighet till en likvärdig övergång. "Dubbel­upplåtelse" till fastighetsägaren bör därför finnas kvar, men endast för att möjliggöra en övergång där samtliga lägenheter blir bostadsrätter. Fastig­hetsägaren som nu är bostadsrättshavare skall inte kunna förfoga över de lägenheter vilka han innehar i egenskap av "övergångsbank" på annat sätt än vad som anges i t.ex. ekonomisk plan för föreningen. Denna skall då innehålla uppgift om hur lång tid hyresgästerna har förköpsrätt och efter vilken norm grundavgiften uppräknas. Härigenom vet den hyresgäst som av olika skäl inte kan ta ställning till köpet då fillfälle först erbjuds, att under en övergångsfid - några år - dels ingen annan kan förvärva bo­stadsrätten till hans lägenhet, dels om han själv vill förvärva den, priset är det som anges i föreningens ekonomiska plan uppräknat med t. ex. konsu­mentprisindex.

Efter den erfarenhet Fastighetsgaranti hittills vunnit kan man dra slut­satserna att många övergångar aldrig kommer till stånd utan "dubbelupplå­telser" och att övervägande delen av de övergångar som kommer till stånd icke ger homogena föreningar, dvs. föreningar där det finns ett antal hyreslägenheter för vilka ingen annan än föreningen själv bär ansvaret.

I övrigt ansluter vi oss fill det särskilda yttrandet av experterna Minn­bergh och Tornée, varvid vi särskilt vill understryka det olämpliga i att motverka den typ av övergångar som kan handläggas enkelt och smidigt, t.ex. genom Fasfighetsgaranti, och dessutom påtala det olämpliga i att införa de föreslagna förändringarna innan konsekvenserna är utredda, i synnerhet då kommitténs slutbetänkande bör ligga nära i tiden. De före­slagna förändringarna främjar inte en övergång till bostadsrätt, de har den motsatta effekten.

Prop. 1980/81:148

1%

Utdrag

LAGRÅDET

PROTOKOLL

vid sammanträde 1981-04-07

Närvarande: f.d. justitierådet Petrén, regeringsrådet Hilding, justitierådet Vängby.

Enligt lagrådet den 6 april 1981 tillhandakommet utdrag av protokoll vid regeringssammanträde den 19 mars 1981 har regeringen på hemställan av statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN] beslutat inhämta lagrådets yttrande över förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479).

Förslaget har inför lagrådet föredragits av hovrättsassessorn Jan Fors­ström.

Förslaget föranleder följande yttrande av lagrådet:

Förslaget lämnas utan erinran.

Prop. 1980/81:148

107

Utdrag

JUSTITIEDEPARTEMENTET

PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1981-04-09

Närvarande: statsråden[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, och[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Dahl­gren,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN][REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Boo,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Danel),[REDACTED_EFTERNAMN]

Föredragande: statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN]

Proposition om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)

Föredraganden anmäler lagrådets yttrande' över förslag till lag om änd­ring i bostadsrättslagen (1971:479).

Föredraganden upplyser att lagrådet har lämnat lagförslaget utan erinran och hemställer att regeringen föreslår riksdagen att anta förslaget.

Regeringen ansluter sig fill föredragandens överväganden och beslutar att genom proposition föreslå riksdagen att anta det förslag som föredra­ganden har lagt fram.

Beslut om lagrådsremiss fattat vid regeringssammanträde den 19 mars 1981

Prop. 1980/81:148

108

Innehåll

Propositionens huvudsakliga innehåll   ..................... 

.... 

I

Propositionens lagförslag ...................................... 

.... 

2

Utdrag av protokoll vid regeringssammanträde den 19 mars 1981   ...

3

1

Inledning.......................................................... 

3

2

Föredragandens överväganden ............................ 

.... 

3

2.1

Allmänt   .................................................... 

.... 

3

2.2

Rättsskyddet för kvarboende hyresgäster  ........ 

.... 

5

2.3

Ikraftträdande m. m...................................... 

.. 

12

3

Upprättat lagförslag   ........................................ 

12

4

Hemställan  ..................................................... 

12

5

Beslut   .......................................................... 

12

Bilaga I Kommittébetänkandet  .............................. 

13

Bilaga 2 Departementspromemorian   ....................... 

55

Bilaga 3 Sammanställning av remissyttranden   ......... 

67

Bilaga 4 Det remitterade lagförslaget (bilagan har uteslutits här)

Utdrag av lagrådets protokoll den 7 april 1981    ....... 

106

Utdrag av protokoll vid regeringssammanträde den 9 april 1981   ....

107

Norstedts Tryckeri, Stockholm 1981