Observera att dokumentet är inskannat och fel kan förekomma.

Prop. 1978/79:164 Regeringens proposition

1978/79:164

om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.;

beslutad den 15 mars 1979.

Regeringen föreslår riksdagen att antaga de förslag som har uppta­gits i bifogade utdrag av regeringsprotokoll.

På regeringens vägnar

OLA[REDACTED_EFTERNAMN]

BIRGIT[REDACTED_EFTERNAMN]

Propositionens huvudsakliga innehåll

EnUgt lagen om förvärv av hyresfastighet ra. ra. är den som vill för­värva en sådan fastighet i vissa fall skyldig att söka hyresnärandens tUl­stånd till förvärvet. Denna skyldighet gäller f. n. bara i vissa kommu­ner i landels tre storstadsområden. Talan mot hyresnämndens beslut i ärende om tiUstånd får föras endast av sökanden.

I propositionen föreslås att bestämmelserna om tillståndsprövning vid förvärv av hyresfastighet utsträcks lill att gälla i hela landet. Tillständs-prövning skall emellertid ske endast i de fall då den kommun där fas­tigheten är belägen har begärt det. Vidare föreslås att kommunen och berörd hyresgästorganisation får stäUning sora part i tUlståndsärendcl. Della innebär bl. a. alt de kan anföra besvär till bosladsdomstolen.

Lagändringarna föresläs träda i kraft den 1 juli 1979.

1   Riksdagen 1978/79.1 saml. Nr 164

Prop. 1978/79:164

1    Förslag till

Lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.

Härigenom föreskrivs i fråga ora lagen (1975: 1132) om förvärv av

hyresfastighet m. m.

dels att punkt 2 av övergångsbestäraraelserna skall upphöra att gälla, dels atl 17, 9, 10, 12, 25 och 26 §§ skall ha nedan angivna lydelse, dels att i lagen skall införas en ny paragraf, 3 a §, av nedan angivna

lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

1 §

Fast egendom, sora är taxerad som annan fastighet och som vid laxe­ringen betecknats som hyresfastighet, fär ej utan tillstånd av hyres­nämnd förvärvas genom

1.

köp, byte eller gåva,

2.

lillskotl till bolag eller förening,

3.

utdelning eller skifte från bolag eller förening,

4.

fusion enligt 175 § lagen

4. fusion enligt 14 kap. 1 eller (1944: 705) om aktiebolag.                   2 § aktiebolagslagen (1975:1385).

Förvärvstillstånd fordras dock endast om den kommun där den fasta egendomen är belägen enligt 3 a § första stycket påkallar pröv­ning hos hyresnämnden.

Vad i denna lag sägs om fast egendom skall gälla även tomträtt. Vad som sägs om lagfart skall, när fräga är om tomträtt, i stället avse in­skrivning av förvärv av tomträtt.

2                                             §

Förvärvstillstånd fordras ej

1.

om egendomen förvärvas från slalen, koraraun, landstingskommun eller kommunalförbund,

2.

om staten, kommun, landsiingskommun, koraraunalförbund, aktie­bolag, som hell äges av koraraun eller landstingskoraraun, allmännyttigt bostadsföretag, riksorganisation av bostadsrättsföreningar eller bostads­rättsförening ansluten lUl sädan organisation är förvärvare,

3.

om egendomen enligt medgivande av regeringen förvärvas för kyrk­ligt ändamål eller fånget prövats enligt lagen (1970: 939) om förvaltning av kyrklig jord,

4.

ora egendomen förvärvas av kreditinrättning vUken enligt lag eller enligt reglemente eller bolagsordning som regeringen fastställt är skyldig att åter avyttra egendomen,

5.

om förvärvaren är gift med

5. om förvärvaren är gift med fångesmannen och ej heller om överlåtaren och inte heller om för-förvärvaren eller, när makar för-     värvaren eller, när makar förvår-

Prop. 1978/79:164

Föreslagen lydelse

var gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling, allt under förutsättning att överlåtaren inte är skyldig att avyttra egendomen enligt 6 § eller enligt 7 § lagen (1916:156} om vissa inskränkning­ar i riUten att förvärva fast egen­dom in. m.,

Nuvarande lydelse

värvar gemensamt, endera av dem är fångesinannens eller också, öm denne är gift, hans makes avkom­ling, syskon eller syskons avkom­ling, allt under förutsättning att fångesmannen ej är skyldig att av­yttra egendomen enligt 6 § eller enligt 7 § lagen (1916: 156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m. m.,

6.

om förvärvet avser andel i fastighet och förvärvet av andelen sker i syfte att bereda förvärvaren och hans familj bostad på fastigheten,

7.

om förvärvet skall prövas enligt 1, 2 eller 4 § lagen ora vissa in­skränkningar i rätten att förvärva fast egendora ra. m.,

8.

om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion,

9.

ora andel i fastighet förvärvas av någon som redan äger andel i fas­tigheten och sora ej enligt 6 § är skyldig att avyttra sistnämnda andel.

3 

§

Har förvärvslillstånd ej sökts fö­re fånget, skall det sökas inom tre månader från det fånget skedde.

Vid förvärv av fast egendom som avses i 1 § och som ej omfat­tas av undantagsbestämmelserna i 2 § skall förvärvaren inom tre må­nader från det förvärvet skedde anmäla förvärvet till den kommun där den fasta egendomen är be­lägen. Till anmälningen skall fogas styrkt avskrift av fåiigeshandUng-en.

I fall som avses i 1 § 24 får frågan om förvärvstillstånd prövas av hyresnämnden redan innan för­värvet skett. Ansökan får i sådant fall inges till hyresnämnden utan föregående anmälan till kommu­nen.

Tillstånd att förvärva egendom på offentlig auktion enligt 7 § el­ler enligt 8 § lagen (1916:156) orn vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m. in. läm­nas före auktionen.

3 a §

Vill kommunen påkalla pröv­ning enligt denna lag, skall beslut härom anmälas till hyresnämnden inom tre månader efter det an­mälan skett enligt 3 § första styc­ket eller, om styrkt avskrift av fångeshandlingen  inte  var fogad

Prop. 1978/79:164

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

till anmälningen, tre månader från det att kommunen mottog sådan avskrift. Det åligger kommunen att snarast möjligt och senast inom samma tid underrätta förvärvaren huruvida prövning påkallas.

Har anmälan som avses i första stycket gjorts inom föreskriven tid, skall hyresnämnden förelägga för­värvaren att inom en månad från det att han fått del av föreläggan­det ansöka om förvärvstillstånd. Föreläggandet skall innehålla en erinran om bestämmelserna i 5 §. TiU föreläggandet skall fogas en avskrift av  kommunens anmälan.

4

§

Förvärvstillstånd får vägras, om sökanden ej gör sannolikt att han är i stånd att förvalta fastigheten, alt syftet med förvärvet är att han skall idka bostadsförvaltning och därvid hålla fastigheten i sådant skick atl den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att slälla samt att han även i övrigt kommer alt iaktta god sed i hyres­förhållanden.

Förvärvstillstånd skall vägras, om sökanden ej gör sannolikt att han är i stånd att förvalta fastig­heten, att syftet med förvärvet är att han skall idka bostadsförvalt­ning och därvid häUa fasligheten i sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt atl slälla samt att han även i övrigt kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden.

Förvärvstillslånd enligt denna lag fär ej vägras, ora det i ärendet visas att fastigheten är obebyggd eller bebyggd med annat än hyreshus eller raed hyreshus sora icke innehäller fler än två för bostadsändamål av­sedda lägenheter. Skall fastigheten enligt gällande planer användas för annat ändamäl än för uppförande av hyreshus, får förvärvstillstånd meddelas även ora de förutsättningar sora anges i första stycket ej före-

5 §

Göres ej ansökan om förvärvs­tillstånd inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt eller vägras för­värvstillstånd genom lagakraft­ägande beslut, är fånget ogiltigt.

Förvärv som avses i 1 § och som ej omfattas av undantagsbestäm­melserna i 2 § är ogiltigt,

1.

om förvärvet inte inom före­skriven tid anmäls till kommunen och förvärvaren inte redan har er­hållit förvärvstillstånd eller från kommunen fått besked att pröv­ning inte begärs,

2.

om ansökan om förvärvstill­stånd ej görs enligt föreläggande som avses i 3 a § andra stycket,

Prop. 1978/79:164

Nuvarande lydelse

Skulle mot bestämmelserna i 20 kap. 6 § 8 eller 7 § 11 jordabal­ken lagfart ha meddelats, äger första stycket ef tillämpning på fånget.

Föreslagen lydelse

3. om förvärvstillstånd vägras genom lagakraftägande beslut.

Har lagfart meddelats i strid mot 20 kap. 6 § 8 eller 7 § 11 jordabalken, gäller inle första stycket.

6 §

Egendom, som förvärvats ge­nom inrop på exekutiv auklion un­der sådana förhållanden att för­värvstillstånd skulle ha krävts vid vanligt köp, skall äter avyttras in­om tvä år efter det att auktionen vunnit laga kraft, om ej dessför­innan nämnda förhållanden upp­hört eller inroparen erhåUit hy­resnärandens tillstånd alt behålla egendomen. Har inropet skett för att skydda någon inroparens ford­ran, för vilken han har panträtt i egendomen, eUer någon hans rät­tighet, som är inskriven däri, fär länssiyrelsen på ansökan raedge skäligt anstånd med egendomens avyttrande, om sannolika skäl vi­sas atl i annal fall förlust skulle uppkomraa för inroparen. Avyttras ej egendomen inom föreskriven tid, skall länsstyrelsen på fram­ställning av hyresnämnden förord­na att egendomen skall säljas på offentlig auktion enligt bestämmel­serna i 7 §.

Egendom, som förvärvats ge­nom inrop på exekutiv auktion un­der sådana förhållanden att för­värvstillstånd skulle ha krävts vid vanligt köp, skall åter avyttras in­om två år efter det atl auktionen vunnit laga kraft, ora ej dessför­innan nämnda förhällanden upp­hört eller inroparen antingen fått besked från kommunen att pröv­ning ej påkallas eller erhållit hyres­närandens tillstånd att behålla egendoraen. Har inropet skett för att skydda någon inroparens ford­ran, för vilken han har panträtt i egendomen, eller någon hans rät­tighet, som är inskriven däri, får länsstyrelsen pä ansökan medge skäligt anstånd med egendomens avyttrande, om sannolika skäl vi­sas att i annal fall förlust skulle uppkomma för inroparen. Avyttras ej egendomen inom föreskriven tid, skall länsstyrelsen på fram­ställning av kommunen eller hy­resnämnden förordna att egendo­men skall säljas pä offentlig auk­tion enligt bestämmelserna i 7 §.

Anteckning ora bestäramelserna i försia stycket skall göras i det köpe­brev som ulfärdas med anledning av den exekutiva auktionen och, när lagfart sökes, införas i fasiighetsboken, om sökanden icke visar att av-ytlringsskyldigheten upphört.

Bestämraelserna i 4 § gäller i fråga ora tillstånd att behålla egendom.

7 

§

Har förordnande meddelats en­iigt 6 § och har inroparen dess­förinnan eller senare avyttrat egendomen, skall förordnandet trots detta gå i verkställighet, om hyresnämnden icke återkallar sin framställning i ärendet.

Har förordnande meddelats en­ligt 6 § och har inroparen dess­förinnan eller senare avyttrat egen­domen, skall förordnandet trots detta gä i verkställighet, ora kom­munen eller hyresnämnden icke återkallar sin framställning i ären­det.

Prop. 1978/79:164

Nuvarande lydelse

I övrigt skall så anses och med ärendet i tillämpliga delar sä för­faras, som om egendomen blivit utmätt för fordran med bästa för­mänsrätt däri efter, i förekomman­de fall, sådana rättigheter som be­svärade egendomen redan vid den exekutiva auktionen och har före­träde framför alla befintliga ford­ringar. Även om del i enlighet här­med bestämda skyddsbeloppet täckes, får försäljning dock ej ske om ej den bjudna köpeskillingen täcker även det värde som i ären­det har åsatts egendomen enligt la­gen (1971:494) om exekutiv för­säljning av fast egendom eller, om ägaren eller innehavare av ford­ran som är förenad med panträtt i egendomen i god tid före auktio­nen påkallat särskild värdering, det värde vartill egendomen uppskat­tas av värderingsmän som överexe­kutor utser. Egendomen fär säljas endast till den som erhållit för­värvstillstånd eller enligt 2 § 2, 3, 4 eller 9 får förvärva egendomen utan sådani tillstånd. Avges vid auktionen bud som sålunda får antagas, skall försäljning ske även om innehavare av fordran bestri­der det. Vad utsökningslagen (1877: 31 s. 1) i fråga om fördel­ning av köpeskilling föreskriver beträffande gäldenären skall i ärende som avses här tillämpas på ägaren.

Kommer försäljning ej till stånd vid auktionen, får hyresnämnden inom två år efter det att auktionen vunnit laga kraft hos länsstyrelsen påkalla förordnande om ny auk­tion. Framställes ej sådan begäran inom föreskriven tid eller avges ej heller vid den senare auktionen bud som får aniagas, är frågan om försäljning av egendomen förfal­len.

Kostnad i saraband med auktion av statsmedel.

Föreslagen lydelse

I övrigt skall så anses och med ärendet i tUlämpliga delar så för­faras, sora ora egendomen blivit utmätt för fordran raed bästa för-raånsrätt däri efter, i förekomman­de fall, sådana rättigheter som be­svärade egendomen redan vid den exekutiva auktionen och har före­träde framför alla befintliga ford­ringar. Även om del i enUghet här­med bestämda skyddsbeloppet läckes, får försäljning dock ej ske om ej den bjudna köpeskillingen läcker även det värde sora i ären­det har åsatts egendomen enligt lagen (1971: 494) ora exekuiiv för­säljning av fast egendom eller, om ägaren eller innehavare av fordran sora är förenad med panträtt i egendomen i god tid före auktio­nen påkallat särskild värdering, det värde vartill egendomen uppskat­tas av värderingsmän som överexe­kutor utser. Egendomen får säljas endast till den som fått besked från kommunen att prövning ef påkallas, erhållil förvärvstillstånd eller enligt 2 § 2, 3, 4 eller 9 får förvärva egendomen ulan sådant tUlstånd. Avges vid auktionen bud som sålunda får antagas, skall för­säljning ske även om innehavare av fordran bestrider det. Vad ut­sökningslagen (1877: 31 s. 1) i frä­ga om fördelning av köpeskilling föreskriver beträffande gäldenären skall i ärende som avses här till-lärapas på ägaren.

Koraraer försäljning ej tUl stånd vid auktionen, får kommunen eller hyresnämnden inom två år efter det atl auktionen vunnit laga kraft hos länsstyrelsen påkalla förord­nande ora ny auktion. Fraraställes ej sådan begäran inom föreskriven lid eUer avges ej heller vid den se­nare auktionen bud som får anta­gas, är frägan om försäljning av egendomen förfallen.

som ej lett till försäljning betalas

Prop. 1978/79:164

Nuvarande lydelse

9 §

Äger bolag fast egendom som avses i 1 § och är egendomens taxerade värde enligt senaste ba­lansräkning minst tre gånger stör­re än det enligt samma balansräk­ning boicförda värdel av bolagels övriga tiUgångar, får aktie eller andel i bolaget ej utan tillstånd av hyresnämnd förvärvas genom så­dant fång som anges i 1 § första stycket eller genom inlösen enligt 70 § lagen (1944: 705) om aktie­bolag. Detsamma gäller i fråga om förvärv av aktie eller andel i mo­derbolag, om det sammanlagda taxerade värdel av koncernens fas­ta egendom, som här avses, är minst tre gånger större än det sam­manlagda bokförda värdel av kon­cernens övriga tiUgångar, allt en­ligt koncernbolagens senaste ba­lansräkningar.

Föreslagen lydelse

Äger bolag fast egendom sora avses i 1 § och är egendomens taxerade värde enligt senaste ba­lansräkning minst tre gånger stör­re än det enligt samma balansräk­ning bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar, får aktie eller andel i bolaget ej utan tillstånd av hyresnämnd förvärvas genom sådant fång som anges i 1 § första stycket eller genom inlösen enligt 3 kap. 3 § aktiebolagslagen (1975: 1385). Detsamma gäller i fråga om förvärv av aktie eller andel i mo­derbolag, om det sammanlagda taxerade värdet av koncernens fas­ta egendom, som här avses, är minst tre gånger större än det sam­manlagda bokförda värdet av kon­cernens övriga tillgångar, allt en­ligt koncernbolagens senaste ba­lansräkningar.

Bestämm.elserna i 2 § 16 gäller i tiUämpliga delar. Tillstånd fordras ej till förvärv av aktie pä grund av nyemission där aktieägarna tecknar de nya aktierna i förhållande till det antal aktier de förut äger.

10 §

/ fråga om ansökan om tiUstånd till förvärv av aktie eller andel i bolag gäller 3 och 4 §§ samt 5 § första stycket i tillämpliga delar.

Flår tillstånd till förvärv av ak­tie eller andel i bolag ej sökts före förvärvet, skall det sökas inom tre månader från det förvärvet sked­de. I fråga om prövning av ansö­kan om tillstånd till sådant förvärv gäller 4 § i tillämpliga delar.

Görs ej ansökan om förvärvs-tillstånd inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt eller vägras för­värvstillstånd genom lagakraft­ägande beslut, är förvärvet ogUiigt.

12 § Skall tillstånd enligt denna lag sökas till förvärv av aktie genom köp, har kommun förköpsrätt vid försäljningen. Äger bolaget fast egendora sora avses i 1 § inora flera koramuner, tillkommer förköpsrätten den kommun inora vars omräde huvuddelen av denna egendom finnes. Frå­gan inom vilken koraraun huvuddelen av egendomen ligger skall av­göras med ledning av fastigheternas taxeringsvärde.

Skall    tillståndsplikligt   förvärv

Skall   lillständspliktigl   förvärv

ske genom inlösen enligt 70 § la-     ske  genora inlösen enligt 5  kap.

Prop. 1978/79:164

8

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

gen (1944: 705) om aktiebolag

3 § aktiebolagslagen (1975:1385)

från någon som förvärvat aktie

från någon som förvärvat aktie

genora köp, får koramunen för-

genora köp, får koraraunen för­

värva aktien från säljaren genora

värva aktien från säljaren genom

förköp enligt bestämmelserna i

förköp enligt bestämraelserna i

denna lag ora förköpsrätt vid ak-

denna lag om förköpsrält vid ak­

tieöverlåtelse,

tieöverlätelse.

Aktieöverlåtelse sora omfattas av

förköpsrätt är för sin giltighet be­

roende av att förköp ej sker.

25 §

Talan mot hyresnämnds beslut

Mot hyresnämnds beslut enligt

enligt denna lag föres hos bostads-

denna lag får part föra talan hos

domstolen genom besvär inom tre

bosladsdomslolen genom besvär

veckor frän den dag beslutet med-

inom tre veckor från den dag

delades. Besvärshandlingen skall

beslutet meddelades. Besvärshand-

inges till domstolen.

ling skall inges till dorastolen.

26 §

I ärende ora tillstånd lill förköp

I   ärende   om   förvärvstillstånd

enligt denna lag skall vaidera par-

och om tillstånd till förköp enligt

ten  bära sin  rättegångskostnad  i

denna   lag   skall   vardera   parten

bostadsdomstolen,  I  övrigt gäller

svara för sin rättegångskostnad i

allmänna bestämmelser om rätte-

bostadsdomstolen,   /  den  mån  ej

gångskostnad i bosladsdomstolen.

annat följer av 18 kap. 6 § rätte­

gångsbalken. I övrigt gäller all­

männa bestämmelser om rätte-

gängskostnad  i bosladsdomstolen.

Denna lag träder i Icraft den 1 juli 1979. I fråga om förvärv som skett före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser.

2    Förslag till

Lag om ändring i förköpslagen (1967: 868)

Härigenora föreskrivs att 7 och 12 §§ förköpslagen (1967: 868)i skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

1 §2 Förköpsrätten utövas genom att kommun inom tid som anges i andra siycket underrättar säljare och köpare om beslut att utöva förköpsrält samt anmäler detta beslut till inskrivningsmyndigheten med företeende av bevis om underrättelsema. Avser beslutet faslighet inom annan kom­muns område, gäller vad som sagts om underrättelse tiU säljare och köpare också den andra koramunen. Beslutet skaU antecknas i fastig­hetsboken för varje fastighet som ingår i försäljningen.

1         Lagen omtryckt 1974: 815.

2         Senaste lydelse 1975:1135.

Prop. 1978/79:164

Nuvarande lydelse

Förköpsrätlen skall utövas sist på den inskrivningsdag som infal­ler närmast efter tre månader från det lagfart söktes på köparens för­värv eller, om förvärvstillstånd fordras enligt jordförvärvslagen (1965: 290), lagen (1916: 156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m. ra. eller lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet tn. m., från det till­stånd söktes. Om säljaren eller kö­paren, med överlämnande av styrkt avskrift av köpehandlingen, innan lagfart eUer tUlstånd sökts, anmäler försäljningen till den eller de koramuner där den fasta egen­domen är belägen, räknas tiden i stället från det kommunen mottog sådan anmälan. Var avskrift av köpehandlingen ej bifogad ansö­kan eller anraälan, räknas tiden först från det koraraunen mottog sådan handling.

Föreslagen lyddse

Förköpsrätlen skall utövas sist på den inskrivningsdag som infal­ler närmast efter tre månader från det lagfart söktes på köparens för­värv eller, om förvärvstillstånd fordras enligt jordförvärvslagen (1979: 000) eller lagen (1916: 156) om vissa inskränkningar i rätlen atl förvärva fast egendom m. m., frän det tillstånd söktes. Om sälja­ren eller köparen, med överläm­nande av styrkt avskrift av köpe­handlingen, innan lagfart eller till­stånd sökts, anmäler försäljningen till den eller de kommuner där den fasta egendomen är belägen, räknas tiden i stället från det kom­munen mottog sådan anmälan. Skall försäljningen anmälas till kommunen enligt 3 § första styc­ket lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m., räknas ti­den alltid från det kommunen mottog anmälan om försäljningen. Var avskrift av köpehandlingen ej bifogad ansökan eller anmälan, räknas tiden först från det kora­raunen raottog sådan handUng.

Utövas förköpsrätten ej inom föreskriven tid, är förköpsrätlen för­lorad.

12 §3 Köp av fast egendom är för sin giltighet beroende av atl förköp ej sker.

Har lagfart för köparen bevil­jats i slrid med 20 kap. 7 § 10 jordabalken, är förköpsrätlen för­lorad. Har förköp skett, är det utan verkan. Motsvarande gäller när förvärvslUlstånd meddelats i slrid med 2 § andra stycket jord­förvärvslagen (1965: 290) eller i slrid med 5 § andra siycket lagen (1916: 156) om vissa inskränk­ningar i rätten att förvärva fast egendom m. m. eller i strid med 16 b § tredje stycket lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hy­resnämnder.

Har lagfart för köparen bevil­jats i strid med 20 kap. 7 § 10 jordabalken, är förköpsrätten för­lorad. Har förköp skett, är det utan verkan. Motsvarande gäller när förvärvstillslånd meddelats i strid med 12 § andra stycket jord­förvärvslagen (1979: 000) eller i strid med 5 § andra siycket lagen (1916: 156) om vissa inskränk­ningar i rätten att förvärva fast egendom m. m. eller i strid med 16 b § fjärde stycket lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hy­resnämnder.

När förköpet fullbordats, skall köparen till kommunen överlämna de

3 Senaste lydelse 1975: 1135.

Prop. 1978/79:164

10

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

handlingar angående fastigheten som köparen innehar och som är av betydelse för kommunen såsom ägare av fastigheten.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1979. 1 fråga om förvärv sora skett före ikraftträdandet gäller äldre bestäramelser.

3    Förslag tiU

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hy­resnämnder

Härigenom föreskrivs att 16 b § lagen (1973: 188) om arrendenämn­der och hyresnämnder' skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lyddse

Föreslagen lydelse

16 b §2

Ansökan    om    förvärvslUlstånd

Ansökan    om   förvärvstillstånd

skall för yttrande tillställas kom-     skall för yttrande tillställas kom­

mun där tillståndspliktig fast egen-     mun där tillständspliklig fasl egen­

dom   finnes.   Avser  ansökan   till-     dom finnes samt, om det lämpligen

stånd till  förvärv av  aktie,  skall     kan ske, organisation av hyresgäs­

tiden för avgivande av yttrande be-     ter  som   berörs   av   ansökningen.

stämmas så alt den ej understiger     Avser  ansökan  tillstånd  till  för­

tre månader.

värv av aktie, skall liden för av­

givande av yttrande bestämmas så

att den ej understiger tre mänader.

/ ärende angående förvärvslill­

slånd skcdl komnmn, där den fasta

egendomen är belägen, samt hyres­

gästorganisation,   som   berörs   av

ansökningen, anses som sökandens

motparter.

I ärende angående förvärvstillstånd äger bestämmelserna i 14 § andra stycket motsvarande tillämpning. Ansökan om tillstånd alt förvärva

1.

fast egendom eller tomirätt genom köp eller byte,

2.

aktie genora köp eUer genora inlösen i faU som avses i 12 § andra siycket lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., får ej prövas innan det blivit slutligt avgjort om förköp skall äga rum.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1979. I fråga om förvärv som skett före ikraftträdandet gäller äldre bestäraraelser.

1

Lagen omtryckt 1974:1090.

2

Senaste lydelse 1975:1133.

Prop. 1978/79:164

H

4    Förslag till

Lag om ändring i lagen (1916:156) om vissa inskränkningar i rät­ten att förvärva fast egendom m. m.

Härigenom föreskrivs atl 1 och 8 §§ lagen (1916: 156) ora vissa in­skränkningar i rält?n att förvärva fast egendora ra. ra. skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

1 §»

Utländsk medborgare mä ej utan tillstånd för varje särskilt fall här i riket förvärva fast egendom eller inmuta raineralfyndighet eller förvärva eller bearbeta inmutad mineralfyndighet eller idka gruvdrift. Vad i den­na lag sägs om fast egendom skall gälla även tomträtt.

Vad sålunda är stadgal ora utländsk raedborgare skall ock tillämpas beträffande ulländska bolag, föreningar, andra samfälligheter och stif­telser.

Möter ej hinder med hänsyn till allmänt iniresse eller förvärvarens personliga förhållanden, skall utländsk medborgare meddelas tillstånd atl förvärva fast egendora, om

1.     egendomen förvärvas huvudsakligen för atl bereda förvärvaren

och hans familj sladigvarande bo och hemvist särat egendomen är bo-

stadsfastighet, avsedd för en eller ett fätal familjer, eller torat, lärapad

att bebyggas raed ett mindre bostadshus,

2.    egendomen förvärvas huvudsakligen för att bereda förvärvaren och

hans familj bostad för fritidsändamål under fömtsättning dels att egen­

domen icke är oläraplig för ändaraålet, dels att

a)

förvärvaren förut varit svensk medborgare eller sedan två år har hemvist i Sverige eller eljest har särskUd anknytning lill Sverige, eller

b)

förvärvet avser fastighet inom omräde, där efterfrågan på fritids­fastigheter icke är så betydande att på grund därav risk föreligger för stegring av fastighetsvärdena,

3.

egendomen förvärvas för atl bereda förvärvaren utkomst genom jordbruk, åt vilket han kan antagas korama att själv ägna sig, samt för­värvaren föml varit svensk medborgare eller sedan två år har hemvist i Sverige,

4.

egendomen förvärvas för att bereda förvärvaren utkomst genom an­nan näringsverksamhet, för vilken egendomen prövas behövlig, samt för­värvaren antingen har hemvisl i Sverige sedan två år och har fält sådant tillstånd till näringsverksaraheten som avses i 5 § lagen den 29 november 1968 (nr 555) om rätt för utlänning och utländskt företag alt idka nä­ring här i riket eller har bosättningstillstånd,

5.

förvärvaren är fångesmannens

5. förvärvaren är överlåtarens make eller om förvärvaren eller,

make eller om förvärvaren eller, när makar förvärva gemensamt,

när makar förvärva geraensarat, endera av dera är fångesmannens

någon av dem är överlåtarens av-eller också, om denne är gift, hans

komling.

» Senaste lydelse 1975: 366.

Prop. 1978/79:164

12

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

makes avkomling, syskon eller sys­kons avkomling.

Länsstyrelsen skall avgöra tUlslåndsfrägan, om ärendet gäller förvärv av fast egendom för ändmål som avses i tredje stycket 2. Delsamma gäller ärende om förvärv av fast egendom i fall som avses i punklerna 1 och 35. I övriga fall prövas frågan ora tillstånd av regeringen.

8 §2 Finnes, sedan förordnande meddelats enligt 7 §, att inroparen dess­förinnan eller senare avyttrat egendoraen, äger länsstyrelsen besluta att förordnandet ej skall gå i verkställighet.

I övrigt skall så anses och med ärendet i tillämpliga delar så för­faras, som om egendomen utmätts för fordran med bästa förmåns­rätt däri efter, i förekommande fall, sådana rättigheter som besvä­rade egendomen redan vid den exekutiva auktionen och hava fö­reträde framför alla befintliga fordringar. Egendomen mä ej säl­jas lill den som är skyldig att söka tUlstånd därtill enligt 1 eller 2 § eller enligt fordförvärvslagen (1965:290) eller enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyres­fastighet m. m. men icke erhållit sådant tillstånd. Avgives vid auk­tionen bud som sålunda må anta­gas, skall försäljning ske även om innehavare av fordran bestrider det. Vad utsökningslagen (1877: 31 s. 1) i fräga om köpeskillingens fördelning stadgar beträffande gäldenären skall i ärende som nu avses gälla egendomens ägare. Be­stämmelsen i 40 § första stycket andra meningen lagen (1971: 494) om exekuiiv försäljning av fast egendom äger icke tiUämpning i fräga om egendomens försäljning.

I övrigt skall sä anses och med ärendet i tillämpliga delar sä för­faras, som ora egendoraen ut-raätts för fordran med bästa för­månsrätt däri efter, i förekom­mande fall, sådana rättigheter som besvärade egendomen redan vid den exekutiva auktionen och hava företräde framför alla befintliga fordringar. Egendoraen mä ej säl­jas till den som är skyldig att söka tillstånd därtill enligt 1 eller 2 § eller enligt jordförvärvslagen (1979:000) eller enUgt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyres­fastighet m. ra. raen icke erhåUit sådant tillstånd eller, i fråga om sisinämnda lag, fått besked från kommunen att prövning enligt la­gen ej påkallas. Avgives vid auk­tionen bud som sälunda mä anta­gas, skall försäljning ske även om innehavare av fordran bestrider del. Vad utsökningslagen (1877: 31 s. 1) i fråga om köpeskillingens fördelning stadgar beträffande gäl­denären skall i ärende som nu av­ses gälla egendomens ägare. Be-stäraraelsen i 40 § första stycket andra raeningen lagen (1971: 494) ora exekutiv försäljning av fast egendom äger icke tillämpning i fråga ora egendoraens försäljning.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1979. I fråga ora förvärv som skett före ikraftträdandet gäller äldre bestäramelser.

2 Senaste lydelse 1975:1134.

Prop. 1978/79:164

13

Utdrag

JUSTITIEDEPARTEMENTET

PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1979-03-15

Närvarande: statsministem[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, och statsråden Sven Ro­manus,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Rodhe,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Winlher, De[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Gabriel Ro­manus, Tham, Bondestam

Föredragande: statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN]

Proposition om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastig­het m. m.

1    Inledning

Enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. (tiU-ståndslagen) är förvärv av hyresfastighet beroende av tillstånd av hyres­nämnd. Tillståndsplikt gäller också för förvärv av aktie eller andel i bo­lag i vissa fall. Härtill anknyter bestämmelser ora kommunal förköps­rätt vid aktieöverlåtelse.

Tillständslagens bestäraraelser ora tillstånd för förvärv av hyresfastig­het gäller endast i sju angivna korarauner i Stockholms-, Göteborgs- och Malmöorarädena. I övrigt gäller lagen i hela landet.

Frägan om en utvidgning av det omräde där det krävs tillstånd för förvärv av fastighet har aktualiserats av riksdagen med anledning av motioner (CU 1976/77: 20, rskr 1976/77: 188; se även CU 1977/78: 33).

Inom justitiedepartementet har upprättats en promemoria (Ds Ju 1978: 7) om ändring i lagen (1975: 1132) ora förvärv av hyresfastighet m. m. Promemorian, som iimehåller en redogörelse för gäUande rätt och tidigare riksdagsbehandling m. ra., bör fogas tiU protokollet i detta ärende som bilaga 1.

Efter remiss har yttranden över promemorian avgeits av bostadsdom­stolen, Stockholms tingsrätt, Falu tingsrätt, domstolsverket, hyresnämn­derna i Stockholm, Göteborg, Malmö och Växjö, riksrevisionsverket, bostadsstyrelsen, länsstyrelsen i Gävleborgs län. Auktoriserade fastig­hetsmäklares riksförbund. Hyresgästemas riksförbund. Näringslivets byggnadsdelegation, Svenska kommunförbundet, Stockholms kommun, Gävle koramun, Sveriges advokaisamfund, Sveriges allmännyttiga bo­stadsföretag (SABO), Sveriges fastighetsägareförbund, HSB:s riksför­bund och Stockholms kooperativa bostadsförening.

Prop. 1978/79:164

14

Länsstyrelsen i Gävleborgs län har bifogat yttranden av Gävleborgs hyresgästförening, Gävleborgs fastighetsägareförening och Hudiksvalls kommun. Stockholms koraraun har bifogat en delrapport 

II

från kom­munstyrelsens utredning om faslighetshandeln, i vilken behandlas dels tillärapningen av lUlständslagen första halvåret 1978, dels tillstånds­lagen och aktieförvärv i fastighetsbolag.

En sammanställning av remissyttrandena bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 2.

2    Allmän motivering

2.1 Tillståndslagens tillämpningsområde

Lagen (1975: 1132) ora förvärv av hyresfastighet ra.m. (lUlständsla­gen) innebär som tidigare nämnts att förvärv av hyresfastighet är be­roende av tillstånd av hyresnämnd. Tillständsplikt gäller ocksä för förvärv av aktie eller andel i bolag i vissa fall. Härtill anknyter bestäm­melser om komraunal förköpsrätt vid aktieöverlåtelse.

Bestämmelserna i 17 §§ om tillstånd för förvärv av hyresfastighet gäller enligt en särskild övergångsbestämmelse endast i sju angivna koramuner, nämligen Solna, Stockholm, Sundbyberg, Malraö, Svedala, Göteborg och Mölndal. I övrigt gäller lagen i hela landet.

Begränsningarna i lagens tillärapUghelsområde när det gäller fasiig­hetsförvärv tillkom efter en avvägning mellan behovet av en förhands­prövning och olägenhetema därav för den normala fastighetsomsätl-ningen och den därtill knutna administrationen (CU  1975/76: 5 s. 4).

Sedan riksdagen aktualiserat frågan ora en utvidgning av lagens till-lämpningsornråde när det gäller fastighetsförvärv har i den tidigare näranda departementspromemorian (Ds Ju 1978: 7) föreslagits att nu­varande begränsning upphävs så atl tillståndsplikt i princip skall gälla oavsett var i landet fastigheten är belägen. För att förfarandet skall bli så enkelt sora möjligt föreslås emellertid saratidigt atl förvärvslUlstånd skall fordras endast ora koramunen i det enskilda fallet begär atl pröv­ning skall ske hos hyresnäranden.

De angivna förslagen tiUstyrks av flertalet remissinstanser. Några remissinstanser anser dock att tillståndslagen inte behövs eller att det inte presenterats ett tillräckligt underlag för att bedöma behovet av en utvidgning av lagens tillämpningsområde.

Enligt min raening har lUlständslagen en viktig funktion alt fylla. Lagen är ell nödvändigt komplement till annan tvångslagsliftning inom hyresområdet, frärast bostadsförvallningslagen (1977: 792) och bostads­saneringslagen (1973: 531). I molsats till dessa lagar, som endast ger möjlighet till ingripanden i efterhand, är tillståndslagens syfte att för­hindra personer som är olämpliga att förvalta hyresfastigheter från att

Prop. 1978/79:164

15

förvärva sädana. En bedömning av lagens betydelse för att förverk­liga detta syfte kan inte grundas enbart pä statistik från hyresnämnder­nas tillämpning av lagen. Redan lagens existens torde enligt min mening ha inneburit att åtskiUiga inte önskvärda fasiighetsförvärv har avvärjts. Som framhålls i promemorian har det i vissa kommuner konstaterats missförhållanden som motiverar en utvidgning av lagens tillämpnings­område. Atl ändra lagen så att den koraraer atl gälla i ytterligare ett antal särskilt uppräknade kommuner är emellertid inte någon lämplig lösning. Det torde inte heUer i övrigt finnas några lämpliga principer för en begränsad geografisk tillämplighet. Enligt min mening bör ocksä en förvärvslagsliftning av förevarande slag i princip vara riksomfattande (se CU 1977/78: 33 s. 5). Bl. a. undanröjer man därmed riskema för att icke önskvärda köpare inriktar sig pä områden där tillståndsplikt inle gäUer. Jag ansluter mig därför tUl promeraorians förslag att lagen i dess helhet nu görs rikstäckande.

2.2 Förfarandet vid förvärv av hyresfastighet

En utvidgning av förvärvsprövningen i dess nuvarande form till att omfatta hela riket skulle medföra avsevärda praktiska olägenheter. För hyresnämnderna skulle ett betydande merarbete uppstå, och de enskil­da skulle drabbas av ett byråkratiskt förfarande som i det stora fler­talet fall skulle uppfattas som opåkallat. Om tillståndslagen i sin helhet görs lillämplig i hela landet, måste därför förfarandet i tillståndsfrägor ändras.

Nuvarande ordning innebär att ansökan om förvärvslillstånd görs hos hyresnämnden, som skickar ansökningen för yttrande till den koraraun där fastigheten finns. Koraraunen, som har ansvaret för bostadsförsörj­ningen, får alltså yttra sig i alla tillståndsärenden. Detta innebär i prak­tiken att det i första hand är kommunen som bär ansvarei för bedöm­ningen om sökanden är lämplig som fastighetsägare (se prop. 1975/76: 33 s. 68). Lämnar kommunen ansökningen utan erinran, torde hyres­nämnden norraalt kunna utgå från att det inte finns nägot att erinra mot sökanden.

Mol denna bakgrund ansluter jag mig till promemorieförslaget om alt man när det gäUer att förenkla nuvarande förfarande bör välja en lös­ning som i princip innebär att förvärvsprövning hos hyresnämnd skall ske endast om kommunen i det särskilda fallet begär det.

Hyresgästernas riksförbund har i sitt remissyttrande anfört att även hyresgästorganisationer bör få påkaUa prövning av förvärv. Förbundet föreslär en ordning som innebär att kommunen alltid inhämtar yttrande från berörd hyresgästorganisation och att kommunen är skyldig att be­gära prövning om hyresgästorganisationen inte tillstyrker förvärvet.

Enligt min mening är det, som ocksä framhälls i promemorian, na-

Prop. 1978/79:164

16

turligt att kommunen utnyttjar den sakkunskap som finns hos hyres-gäslema och deras organisationer och i erforderlig utsträckning samrå­der med berörd hyresgästorganisation innan kommunen tar ställning. Den intressegemenskap som finns raellan kommunerna och hyresgäst­organisationerna vad gäller boendeförhållandena torde ocksä medföra att en väl underbyggd begäran ora hyresnärandsprövning sora frara-ställs av en hyresgästorganisation resulterar i att kommunen påkallar sä­dan prövning. Att ge hyresgästorganisationerna en uttrycklig möjlighet all framtvinga prövning är därför enligt min mening onödigt. En så­dan ordning skulle ocksä, oberoende av hur förfarandet utformats, le­da till att detta blir mer komplicerat och tidskrävande, till förfång fram­för allt för de okontroversiella förvärven. Jag är alltså inte beredd att föreslå nägon rätt för hyresgästorganisationer att påkalla prövning hos hyresnämnd. Jag återkommer senare tiU frågan om hur hyresgästernas ställning skall stärkas i de fall då förvärvsprövning sker hos hyres­nämnden.

Frågan är dä på vilket sätt koramunen skall beredas tillfälle att ta ställning till behovet av förvärvsprövning. En möjlighet är att bibehålla det nuvarande kravet på ansökan till hyresnämnd. Nämnden skulle där­efter remittera ansökningen till koraraunen, och förvärvsprövning skulle behövas endast om koraraunen i sitt yttrande till näranden begär det. En sädan ordning skulle emellertid inle medföra nägon större förenkling jämfört med vad som gäller nu. För hyresnämnden blir egentligen enda skillnaden att ett enkelt utformat tillståndsbeslut kan ersättas av ett av­skrivningsbeslut. Det får anses väsentligt att hyresnämnderna inte be­lastas med en omfattande hantering av ärenden i vilka någon reell pröv­ning aldrig kommer till stånd. Hyresnämndernas resurser bör i stället koncentreras på de förvärvsärenden som är kontroversiella. Enligt min mening är det alltså nödvändigt att förfarandet inleds på annat sätt än genom ansökan till hyresnäranden.

F. n. gäller alt ett förvärv blir ogilligt om ansökan om forvärvstill­stånd inle görs inom tre mänader från det fånget skedde. En sådan ogiltighelspåföljd är nödvändig, om lagstiftningen skall få avsedd effekt. Motsvarande ogiltighelspåföljd gäller också enligt jordförvärvslagen (1965: 290) och lagen (1916: 156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendora ra. m. Om ansökan till hyresnämnd inte längre skall vara obligatorisk, måste man finna en annan utgångspunkt för ogiltighetspåföljden enligt tillståndslagen. Vidare behövs en annan form för samordningen raellan lUlständslagen och förköpslagen (1967: 868). I promemorian föresläs att förfarandet enligt tillståndslagen skall inledas hos inskrivningsmyndigheten genom ansökan om lagfart. Om lagfart inte söks inom tre månader frän det fängeshandlingen upprätta­des, föreslås förvärvet bli ogiltigt. Ogiltighet enligt förslaget skall dock inte inträda om hyresnämnden redan har meddelat tillstånd till för-

Prop. 1978/79:164

]7

värvet eller om kommunen har förklarat alt den inte påkallar någon tillståndsprövning. Förfarandet hos inskrivningsrayndigheten föreslås samordnat med förfarandet enligt förköpslagen. Detta innebär att in­skrivningsmyndigheten skall bereda koramunen tillfälle att ta ställning till ora kommunen vill påkalla förvärvsprövning eller inte samt, i före­kommande fall, om kommunen vill utöva förköp eller ej. VUl koramu­nen påkalla förvärvsprövning skall beslutet härom anmälas till inskriv­ningsmyndigheten som underrättar hyresnämnden. Hyresnämnden i sin tur förelägger förvärvaren alt inom en månad ansöka om förvärvslill­stånd vid äventyr att förvärvet blir ogiltigt.

Promemorieförslaget tillstyrks eller lämnas utan erinran av flertalet remissinstanser. Från några håll anförs dock att del föreslagna förfa­randet är onödigi omständligt. Förslaget avslyrks av domslolsverkel och de två tingsrätter som har yttrat sig. Dessa remissinstanser föreslår atl förfarandel i stället inleds genom att förvärvaren anmäler förvärvel till den kommun där fastigheten är belägen. Förvärvet bör bli ogiltigt ora anraälan inle görs inom rätt tid. De angivna remissinstansernas för­slag innebär vidare att koraraun sora vill påkaUa förvärvsprövning skall anmäla detla direkl till hyresnämnden och alt inskrivningsrayndigheten kommer in först när förvärvsfrågan är avklarad hos kommun eller hy­resnämnd.

Enligt min mening har del i promemorian föreslagna förfarandet bl. a. den förtjänsten att det är enkelt ur förvärvarens synpunkt. Vid okon­troversiella förvärv behöver han endast fullgöra skyldigheten att ansöka om lagfart inom rätt tid. Förfarandet sedan lagfartsansökan har gjorts kan dock bli tidskrävande och komplicerat.

I och för sig är det sannoUkt att förvärvare i stor utsträckning kom­mer atl på ett tidigt stadiura själva kontakta kommunen för besked i prövningsfrågan. Om koramunen lämnar ett positivt besked kan då full lagfart meddelas direkt. För de fall dä något förhandsbesked inte har läranats kommer emellertid det i promeraorian föreslagna förfaran­det att medföra ett inte obetydligt merarbete för inskrivningsmyndighe­terna. Ogiltighetspåföljden vid för sen lagfarlsansökan gör det nöd­vändigt att beträffande varje ansökan kontrollera att den har givits in i rätt tid. Den föreslagna ovillkorliga lagfartsfristen torde dessutom göra det nödvändigi atl inskrivningsmyndigheten har tUlgång lill både köpe­kontrakt och köpebrev. I de fall där prövning sedermera sker hos hy­resnämnden koramer inskrivningsmyndigheten att ha kontakt med lagfartsärendet i tre omgångar innan lagfart kan meddelas. Lagfartsan­sökningen torde, som domstolsverket framhäller, föranleda ett beslut om uppskov i avvaktan pä att kommunen tar ställning. Ora koramunen påkallar prövning, skall inskrivningsmyndigheten meddela vilande lag­fart, varvid förvärvet beläggs med stämpelskatt. Lagfartsansökningen kan sedan bevUjas, när förvärvslillstånd har raeddelats. Om förvärvs-

2    Riksdagen 1978/79. 1 saml. Nr 164

Prop. 1978/79:164

18

tUlstånd vägras, torde den vilande lagfarten korama att stå kvar i fas­iighetsboken till dess förvärvaren börjar verka för atl återvinna stäm­pelskatten.

I promemorian åberopas atl inskrivningsmyndigheterna redan har rutiner för atl ge kommunen lillfälle att ta ställning i förköpsfrågan (se 5 § förköpskungörelsen, 1967: 873) och att det därför inte blir så slort merarbete, ora yttrande inhämtas i frågan om förvärvsprövning. I anledning av detta uttalande framhåller en tingsrätt atl det endast i rena undantagsfall förekommer att kommunens ställningstagande i för­köpsfrågan inte presenteras redan i samband med lagfartsansökningen och alt inskrivningsmyndigheten i dessa undantagsfall kan få besked om kommunens slällningslagande genom att efter informeU anraodan lill lag­fartssökanden låta denne själv komplettera ansölcningen med beskedet. Även ora praxis torde variera raellan olika inskrivningsmyndigheter an­ser jag i likhet med domstolsverket att det rent allmänt sett är önsk­värt att kommunen har tagil ställning i förköpsfrägan innan lagfarlsan­sökan ges in.

Det av domstolsverket framförda förslaget alt förvärvet skall anmä­las direkt till koraraunen ställer i inledningsskedet större krav på för­värvaren genom att han skall inhämta kommunens besked i prövnings­frågan innan han ger in ansökan om lagfart. A andra sidan innebär det en väsentlig arbetsbesparing för inskrivningsmyndigheterna i jämförelse raed proraeraorieförslaget. Tillståndsfrågan klaras här av ulan förmed­ling av inskrivningsmyndigheten och kommunen får genom anraälan också möjlighet att ta ställning i förköpsfrågan (se 7 § andra stycket andra meningen förköpslagen). Enligt domstolsverkels förslag kommer lagfart därför normalt att sökas först sedan det blivit klart att tillständs-lagen inte utgör något hinder för förvärvet och, i förekommande fall, atl kommunen inte avser att ulöva sin förköpsrält.

En jämförelse mellan de två förslagen med utgångspunkt från vad som hittUls har anföris måsle enligt min mening utfalla till fördel för det av domstolsverket föreslagna förfarandet. Som riksdagen tidigare har framhållit (se LU 1976/77: 22 s. 9) är det angeläget att sådana åtgärder inte vidtas som medför en kraftig belastning på inskrivnings­myndigheterna med åtföljande risk för att de redan nu i vissa fall aUtför långa expeditionstiderna ytterUgare förlängs. Den ordning som dom­stolsverket har förordat är också i övrigt enklare än den som har före­slagits i promemorian.

Ett syfte med promemorieförslaget att förfarandet skall starta hos inskrivningsmyndigheten är eraellertid också att raan därmed skulle kunna få till ständ en bätire efterlevnad av lagfartsplikten. Delta skulle uppnås genom att förvärvet i princip drabbas av ogiltighet, om lagfart inte söks i tid. Ett slutligt ställningstagande till frågan om hur förfaran­det enligt lUlständslagen bör inledas fordrar därför också en diskussion

Prop. 1978/79:164

19

av det lämpliga i atl införa en ogiltighetspåföljd vid underlåtenhet alt söka lagfart på förvärv av hyresfastighet.

För alla de lyper av fasiighetsförvärv som omfattas av lillståndslagen gäller även skyldighet alt söka lagfart. Lagfart skall sökas inom tre må­nader efter det att fångeshandlingen upprättades. För förvärv som beror av myndighets tUlstånd räknas treraånaderstiden dock från del förvärvel fullbordades. Lagfart för förvärv av tiUslåndspliktig hyresfastighet be­höver alltså sökas först när tUlständsfrägan är klar. Försummar nägon sin skyldighet att söka lagfart, får inskrivningsmyndigheten förelägga vite.

Det har i olika sammanhang konstaterats att det föreligger brister när del gäller lagfartspliktens efterlevnad. Bl. a. har det sagts atl lagfart i alltför stor utsträckning söks för sent, vUket leder till ränteförluster för staten och bristande tillförlitlighet hos fastighetsböckerna. Det har också sagts att lagfartsförsummelse utnyttjas eller ingår som ett led i ekonomisk brottslighet i vid raening, varvid särskUt handeln med hyres­fastigheter har nämnts som exempel.

En projektgrupp inom domstolsverket har diskuterat olika åtgärder för att få till stånd en bättre ordning. Bl. a. har det övervägts att läla fastighetsförvärv bli ogiltiga vid för sen lagfartsansökan. Projeklgmp-pen har dock inte ansett det lämpligt att införa denna påföljd vid alla fall av lagfartsförsummelse. Inle heller i övrigt har projektgruppen kun­nat finna någon lämplig genereU åtgärd för att komma till rätta med problemen.

Enligt departementspromemorian bör man inte vidta några ålgärder i fräga om lagfartsplikten som drabbar alla fastighetsförvärv. Det ligger i stället närmast lill hands alt ingripa med selekliva ätgärder, dvs. åt­gärder som drabbar endasl en viss grupp av fastighetsförvärv. Härvid bör enligt promemorian beaktas att vissa former av ekonomisk brottslig­het torde ha samband med förvärv av hyresfastigheter. Del är vidare ett hyresgästintresse alt det inte skall råda någon längre tids ovisshet om aktuella ägandeförhållanden. Detta talar för att man inför en ogiltig­helspåföljd just vid förvärv av hyresfastighet.

Jag ansluter mig tiU promemorians bedömning atl man inte bör införa en ogiltighelspåföljd eller vidta annan mera ingripande åtgärd som drabbar alla fastighetsförvärv. Däremot finns det onekligen skäl som talar för atl man låter förvärv av hyresfastighet bli ogiltiga, om lagfart inte söks i tid. Även om ogiltighetspåföljden begränsas på det sättet finns det emellertid risk för atl den i vissa situationer kommer att slä onödigt hart. En ordning med ogUlighetspäföljd vid för sen lagfarts­ansökan lorde ocksä, som lidigare har berörts, komma att medföra praktiska svårigheter för inskrivningsmyndigheterna. En särskild kom­plikation som följer raed proraeraorieförslaget är alt lagfart ofta mäste sökas på ett villkorat förvärv. Jag har när det gäller de praktiska svå-

Prop. 1978/79:164

20

righetema förståelse för vad domstolsverket har anfört i sitt remiss­yttrande (se också prop. 1970: 20 del B 2 s. 565).

HärtUl koramer att redan en utvidgning av tUlståndsprövningen till att i princip omfatta hela landet torde minska de missförhållanden som ligger bakom önskemålen om en skärpning av lagfartsplikten. Sädana förvärvare av hyresfastigheter som kan tänkas slarva med lagfartsplikten torde i viss utsträckning också försumma att söka tillstånd till för­värvet eller vägras tillstånd. I sådana situationer blir förvärvel ogUtigt och frågan om lagfart behöver aldrig aktualiseras. Kvar står då sädana förvärv som har godtagits av kommunen eller hyresnämnden. I den mån det i sådana fall finns behov att tvinga fram en lagfartsansökan, fär det anses tiUräckligt med den nuvarande möjlighelen för inskrivningsmyn­digheten att förelägga vile.

Jag anser på grund av del anförda att övervägande skäl talar mol att man skärper lagfartsplikten genom att införa en ogiltighelspåföljd. För att sä långt möjligt garanlera atl inskrivningsmyndigheterna får reda pä alla godkända förvärv av hyresfastigheter, så alt det i förekoramande fall kan meddelas vitesföreläggande, kan det emellertid övervägas att, som föreslås i promemorian, införa en underrättelseskyldighet från kom­mun som avstår från att påkalla förvärvsprövning resp. från hyresnämnd som meddelar förvärvstillslånd. Jag kan emellertid inte finna att en sådan generell underrättelseskyldighet skuUe medföra sådana fördelar när det gäller lagfartsplikten alt den kan uppväga nackdelama av ett ökal pappersflöde och belydande merarbete för bl. a. inskrivningsmyn­digheterna. Om en förvärvare som fält förvärvslillstånd eller som utan förvärvsprövning godkänts av kommunen därefter underlåter att söka lagfart, kan koramunen eller berörd hyresgästorganisation hos inskriv­ningsmyndigheten utverka ett vitesföreläggande för förvärvaren att an­söka om lagfart.

Vad jag nu har sagt innebär atl det inle, med hänsyn tUl lagfarts­plikten, finns tillräcklig anledning att låta förfarandet enligt tillstånds-lagen starta hos inskrivningsmyndigheten. I stället bör förfarandel in­ledas genom alt förvärvet anmäls till den koraraun där hyresfastig­heten är belägen. Förvärvet bör bli ogiltigt, ora anmälan inte görs inom tre månader från det förvärvet skedde. Förslaget innebär alt lagfart liksom f. n. skall sökas först när frägan om förvärvslillständ är klar. En samordning med förköpslagen bör kunna ske på så sätt att anraälan lUl kommunen i förekommande fall skall avse både lillståndslagen och förköpslagen.

När det gäller del fortsatta förfarandet bör kommunen inom viss tid ge besked om humvida prövning påkallas eller inle. Enligt min mening bör koramunen disponera tre månader för sitt stäUningstagande. Tiden bör räknas från del kommunen mottog anmälan ora förvärvet. Delta är en fördel för kommunerna jämfört med promemorieförslaget, efter-

Prop. 1978/79: 164

2!

som ingen del av tiden går åt för underrättelse från inskrivningsrayn­digheten till koraraunen.

Om kommunen anser det befogal med en förvärvsprövning hos hyres­nämnden bör kommunen alltsä inom tre månader påkaUa en sådan pröv­ning. Frågan är då hur tillståndsförfarandel vid hyresnämnden bör in­ledas. Enligt min mening bör förvärvaren fortfarande ha ställning som sökande i tillsländsärendet. Det kommunala beslutet alt påkalla pröv­ning bör alltsä inte resultera i en ansökan ulan endast anmälas tUl hyres­nämnden. Som framhålls i promemorian visar hittillsvarande tillämp­ning av tillståndslagen att ett negativt komraunalt yttrande relativt ofta resulterar i alt förvärvaren avstår från att fullfölja förvärvel. Kommu­nens anmälan bör därför inle utan vidare föranleda en förvärvsprövning, utan i stället bör hyresnämnden förelägga förvärvaren alt ansöka om förvärvstillstånd inom en månad frän del att han fått del av föreläggan­det vid äventyr atl förvärvet blir ogiUigt. Om föreläggandet inte fullgörs, kan hyresnäranden i ett avskrivningsbeslut konstatera alt förvärvet är ogiltigt.

Sammanfattningsvis föreslår jag alltsä att det koraraunala beslutet atl påkaUa förvärvsprövning skall anmälas liU hyresnämnden och att hyres­nämnden skall förelägga förvärvaren atl ansöka ora förvärvstillstånd vid äventyr alt förvärvet blir ogUtigt.

2.3 Förhandsbesked

Enligt 4 § andra siycket förköpslagen kan köparen få lagfart, ora kom­munen har förklarat sig avstä från atl utöva förköpsrätt i fräga om en tUlämnad försäljning. I promeraorian föreslås atl förvärvaren även enligt tillståndslagen pä raotsvarande sätt bör kunna vända sig tUl koraraunen för ett förhandsbesked om kommunens inställning. Förslaget har läm­nats utan erinran av remissinsianserna. Även jag ansluter mig till för­slaget. Om kommunen har förklarat sig avstå från alt påkalla prövning hos hyresnämnden av ett fraratida förvärv, behövs givetvis ingen ytter­ligare anmälan tUl kommunen efter förvärvet och det bör alllså inle föreligga något hinder mot lagfart i vad avser lillståndslagen.

Det finns f. n. möjlighet att fä förhandsbesked av hyresnäranden ora förvärvstillstånd. Denna möjlighet bör enligt proraemorian finnas kvar. Samtidigt påpekas att förhandsbesked torde vara av särskild betydelse vid de associalionsrältsliga förvärven, exempelvis vid fusion.

De fyra hyresnämnder som har yttrat sig ifrågasätter om det är nöd­vändigt att behåUa möjligheten att begära förhandstillstånd. Enligt de­ras mening borde det vara tillräckligt med möjlighelen att före förvär­vet vända sig till kommunen för besked i prövningsfrågan.

Regeringen har i prop. 1978/79: 85 lagt frara ett förslag tUl ny jord­förvärvslag, som f. n. behandlas i riksdagen. EnUgt 12 § andra stycket

Prop. 1978/79:164

22

nämnda förslag fär en fråga om förvärvstiUstånd inte prövas förrän för­värvet skell utom i fall som avses i 1 § 24 (dvs. de associationsrätts­liga förvärven). Förhandsprövning skall alltså inle längre kunna ske vid förvärv genom köp, byte eller gåva. Denna inskränkning av den nu­varande möjligheten till förhandsprövning vid alla typer av förvärv motiveras med att den priskontroll sora föreslås i den nya lagen förut­sätter att förvärvshandlingen företes (se prop. 1978/79: 85 s. 50, 126 128 och 139).

Enligt min mening talar goda skäl för atl pä molsvarande sätt in­skränka möjligheten tiU förhandsprövning enligt lillståndslagen. Möjlig­heten till förhandsprövning hos hyresnärand har hittUls endast utnyttjats i fä fall. Genom den nu föreslagna möjUgheten atl hos kommunen be­gära förhandsbesked i prövningsfrägan rainskar behovet av förhands­prövning ytterligare. Förutsättningarna för alt ingå på en verklig pröv­ning av framtida förvärv är ofta begränsade. För en sådan prövning bör hyresnämnden i allmänhet ha tillgång till säkra uppgifter om köpe­skilling och övriga villkor för förvärvet.

Jag anser pä grund av det anförda att raöjligheten tiU förhandspröv­ning hos hyresnäranden bör inskränkas tiU atl gälla för de associations­rättsliga förvärven. I dessa fall bör ansökan fä ges in direkt till hyres­nämnden utan föregående anmälan lill koraraunen.

2.4 Förvärv av aktie eller andel i bolag m. m.

Den nu föreslagna ordningen för prövning enligt tillståndslagen avser förvärv av hyresfastighet. För förvärv av aktie eller andel i bolag före­slås i promemorian att nuvarande ordning bibehålls. Förslaget har god­tagits under remissbehandlingen och även jag ansluter mig till det. Den som förvärvar aktie eller andel i bolaget bör alltsä ansöka om lillständ direkt hos hyresnämnden antingen före eller efter förvärvet.

Jag är medveten om att tiUständslagens bestämmelser om aktie- och andelsförvärv har vissa brisler. I praktiken torde sådana förvärv inle bli föremål för tillståndsprövning i avsedd utsträckning. Sora föreslås i promemorian bör emellertid hithörande problera övervägas ytterligare. En värdefull utgångspunkt för dessa överväganden finns i den rapporl om bl. a. tillståndslagen och aktieförvärv i fastighetsbolag sora Stock­holms kommun fogat till sitt remissyttrande.

Kommunförbundet föreslår på grundval av önskemål sora framförts från Gävle kommun att tillståndslagen görs tiUämplig även pä hyres­fastigheter som enbart innehåUer lokaler (jfr 4 § andra stycket tiUständs-lagen). Enligt rain raening finns det dock inte i detta lagstiftningsärende tillräckligt underlag för atl nu utvidga lUlslåndslagens tiUärapningsora-råde i enlighet med kommunförbundets önskemål (jfr CU 1977/78: 33 s. 7). Något ytterligare material har inte heller kommit fram i det lag-

Prop. 1978/79:164

23

stiftningsärende om lokalhyra som nyligen föranledde proposition till riksdagen (prop. 1978/79:89). Jag avser emellerlid att med uppmärk­samhet följa utvecklingen på området.

2.5 Besvär m. m.

Enligt nuvarande ordning är det bara sökande som av hyresnämnden har vägrats förvärvstiUstånd som har rätt att anföra besvär hos bostads­domstolen mot nämndens beslut. Kommunen har inte ställning som part i ärende om förvärvstillstånd och kan aUtså inte föra talan mot nämndens beslut. I promemorian föreslås att kommunen ges besvärs­rätt fastän kommunen inte är part. Förslaget om en sådan kommunal besvärsrätt godtas allmänt av remissinstanserna. Flera av dessa anser dock att kommunen bör få parisställning redan i hyresnämnden.

Den nu föreslagna ordningen när del gäUer förvärv av hyresfastigheter innebär att del är kommunen som tar initiativ lill prövningen. Om hyres­nämnden i ett sådani fall meddelar förvärvstillslånd, torde det vara ett starkt kommunalt intresse att kunna fä frågan prövad även i bostads­domstolen. En kommunal besvärsrätt är ocksä ägnad att fräraja en enhetlig tillämpning i frågor om förvärvstillstånd. Intresset av att kon­troversiella fall skall kunna prövas även i bosladsdomslolen fär enligt min mening anses vara så starkt att det tar över de ölägenheter som en ökad tidsutdräkt raedför för faslighetsomsättningen. Som framhålls i promemorian saknas det anledning att i fråga om besvärsrätten göra nägon skillnad mellan förvärv av hyresfastighet och förvärv av aktie eller andel i bolag.

Om kommunsn ges besvärsräit i ärende om förvärvstillslånd är del enligt min mening naturUgt alt kommunen redan i hyresnämnden ges ställning av part. Kommunen har ocksä redan enligt gällande ordning en partsliknande ställning. En annan ordning skulle, som bostadsdomstolen närmare har utvecklat, kunna medföra ett processuellt otillfredsställande resultat. PartsstäUningen ger bl. a. kommunen möjlighet alt åberopa vitt­nesförhör och annan muntlig bevisning redan i hyresnäranden.

Jag föreslär pä grund av del anförda atl kommunen ges ställning av part i ärende om förvärvslillstånd. Med parlsstäUning följer av allmänna regler även besvärsrätt.

I promemorian föreslås att även organisation av hyresgäster som berörs av hyresnämndens beslut skall få besvärsrätt. Vidare föreslås i promemorian att hyresnämnden i ärende ora förvärvstiUstånd skall höra inte bara som f. n. koramun utan även, ora det lärapUgen kan ske, organisation av hyresgäster som berörs av ansökningen.

Förslagen lämnas utan erinran av flertalet reraissinstanser. Några remissinstanser avstyrker dock förslagen. Dessa remissinstanser anför i huvudsak att det redan enligt gäUande ordning finns möjlighet att tiU-

Prop. 1978/79:164

24

varata den sakkunskap som finns hos hyresgästorganisationerna samt att kommunerna kan väntas utnyttja sin besvärsräit när det finns ett allmänt intresse av att tiUståndsfrågan prövas även i bostadsdomstolen. Enligt fastighetsägareförbundet kan man befara atl hyresgästorganisatio­nerna alltid komraer att okritiskt anföra besvär till bostadsdorastolen, dels för att inför medleramarna visa att man inte nöjer sig med ett beslut som gär organisationen emot, dels för atl dra ut pä tiden med förvärvels ikraftträdande.

Det finns f, n, ingen föreskrift om atl hyresnämnden är skyldig att höra hyresgästorganisation i ärenden om förvärvstiUstånd. Anledningen härtill är främst atl en sådan föreskrift vid tiUständslagens tillkomst bedömdes som en belastning för handläggningen av de många ärenden där del står klarl atl tUlstånd skaU ges (prop. 1975/76:33 s. 71; se även CU 1976/77: 20 s. 4). Hyresnämnden kan emeUertid vid behov inhämta yttrande frän hyresgästorganisation och sådan organisation kan också via kommunen eller direkt lUl nämnden framföra sina synpunkter. Enligt min mening är det angeläget alt hyresnämnden i ärenden om förvärvstiUstånd får del av den kunskap som hyresgästernas organisa­tioner har. Det får ocksä ses som ett led i strävandena mot ökad boende-demokrati atl hyresgästerna ges möjUghet att påverka bedömningen av frågan om en ny fastighetsägare är lämplig som hyresvärd eller inte. Med den nu föreslagna prövningsordningen komraer en skyldighet för hyresnämnden att inhämta yttrande i huvudsak endast alt gälla kontro­versiella ärenden. På grund av det anförda ansluler jag mig till prome­morieförslaget att ansökan om förvärvslUlstånd skall för yttrande till­ställas organisaiion av hyresgäster som berörs av ansökningen.

Hyresgästorganisationerna har givits rätl att ansöka ora särskild för­valtning enligt bostadsförvaltningslagen och om uppmstningsåläggande ra. m. enligt bostadssaneringslagen saml har besvärsrätt enligt dessa lagar. Erfarenheterna är positiva. Enligt min mening saknas det grund för misstankar om att hyresgästorganisationerna skulle missbruka en besvärsrätt enligt tillståndslagen. Jag föreslår aUtså alt även organisa­tion av hyresgäster får föra talan mot hyresnämndens beslut i ärende om förvärvstiUstånd. Jag anser det ocksä bäst förenligt med hyresgäst­organisationernas roU i tillståndsförfarandel alt de Uksom koraraunen ges ställning av part redan i hyresnämnden. Med partsställningen följer besvärsrätt.

Den föreslagna partsställningen med åtföljande besvärsrätl bör tiU­komma hyresgästorganisation som berörs av ansökningen. Hyresgäst­organisation som har förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978: 304) för den aktuella fastigheten mäste aUlid anses vara berörd av en ansökan ora förvärvstillstånd. Enligt rain raening är detta erael­lertid inte tUlräckligt. Som har framhåUits vid remissbehandlingen har Hyresgästernas riksförbund och de lokala hyresgästföreningarna sär-

Prop. 1978/79:164

25

skilda kvalifikationer att utreda en förvärvares lämplighet. Medan hyres­gästerna i den aktueUa fastigheten inle kan förväntas ha någon tidigare erfarenhet av förvärvaren har däremot den etablerade hyresgäströrelsen stor erfarenhet av och överblick över hyresmarknaden och faslighels­ägares förhållanden. Jag anser därför att hyresgästförening som är an­sluten till Hyresgästernas riksförbund och inora vars verksamhetsområde fastigheten är belägen aUtid bör anses vara berörd av ansökningen och följaktligen få ställning sora part i förvärvsärendel, även om föreningen inte skulle ha förhandlingsordning för fastigheten.

Enligt promemorian bör hyresnäranden inle åläggas någon långtgående skyldighet att undersöka om en viss hyresgästorganisation berörs av en ansökan. Mot bakgrund av vad jag nyss har anfört anser jag att ansök­ningen regelraässigt bör sändas tiU vederbörande hyresgästförening an­sluten till Hyresgästemas riksförbund samt dessutora tUl annan hyres­gästorganisation som enligt vad hyresnämnden känner till har för­handlingsordning för fastigheten.

I hyresnäranden gäller alltid den principen all vardera parfen skall svara för sina rättegångskostnader. I bostadsdorastolen gäller däremot som huvudregel de allmänna bestämraelserna om rättegångskostnad i 18 kap. rättegångsbalken.

Tillständslagen innehåller f. n. inga regler ora rättegångskostnader i ärenden hos bosladsdomstolen ora förvärvstillslånd, eftersora det i sådana ärenden inte finns någon raotpart till sökanden (se prop. 1975/76: 33 s. 102). Om kommun och hyresgästorganisation ges besvärsrätt uppkom­mer frägan hur rättegångskostnader i bosladsdomstolen bör regleras.

EnUgt 26 § tillständslagen skall vardera parten svara för sin rätte­gångskostnad i bostadsdorastolen i ärende om lillständ tUl förköp. I pro­memorian föresläs motsvarande gälla i ärende om förvärvstillslånd i bostadsdomstolen.

Förslaget lämnas utan erinran av flertalet remissinstanser. Det av­styrks emeUertid av bosladsdomstolen, hyresnämnden i Stockholm och fastighetsägareförbundet. Dessa remissinstanser hänvisar till motsvarande bestämmelser i bostadsförvallningslagen och bostadssaneringslagen som med vissa begränsningar gör det möjligt alt döma ut ersättning för rätte­gångskostnader i bostadsdorastolen.

Enligt rain raening är det i ett tiUståndsärende av förevarande typ nalurligt att vardera parten svarar för sina rättegångskostnader inte bara i hyresnämnden utan även vid fullföljd av lalan till bostadsdom­stolen (jfr 12 kap. 73 § jordabalken och 33 § hyresförhandlingslagen). Jag ansluter mig alllså tUl proraeraorieförslaget. Detta bör dock kom­pletteras med en hänvisning till 18 kap. 6 § rättegångsbalken, som bl, a, innehåller regler om skyldighet att ersätta kostnader sora föranleds av försumlig processföring. En motsvarande hänvisning finns redan i 12 kap. 73 § jordabalken och 33 § hyresförhandlingslagen.

Prop. 1978/79:164

26

2.6 Förutsättningarna för tillstånd

I promemorian föreslås ingen ändring av de materiella reglerna i 4 § tillståndslagen om förutsättningarna för tillstånd. Frågan om den hittills­varande tillämpningen av lUlständslagen på denna punkt tas emellertid upp av bl. a. Stockholms koraraun och Hyresgästernas riksförbund. En­ligt förbundet har det bl. a. förekommit att hyresnämnderna lägger bevis­bördan när del gäller förutsättningarna för tUlstånd pä kommunen (hyresgästföreningen) i stäUet för pä den blivande fastighetsägaren. Det görs vidare gällande att hyresnämnderna vid tiUståndsprövningen inte i lillräcklig omfattning har beaktat att förvärvaren under en kort period har köpt och sålt hyresfastigheter i större omfattning.

Enligt 4 § första stycket tillständslagen får förvärvslillstånd vägras om sökanden inte gör sannolikt att de olika förutsättningarna för tillstånd föreligger (se prop. 1975/76: 33 s. 6770). Av formuleringen framgår att hyresnämnden kan från fall till fall avgöra ora och i vilken orafatt­ning utredning skall krävas av förvärvaren. Formuleringen får ses mot bakgrund av att f. n. alla förvärv skall prövas av hyresnämnden och att det då kan finnas behov av att efterge ulredningskravet. I de fall närmare utredning ora sökandens lämplighet behövs, ävUar utrednings­skyldigheten, som framgår av lagtextens formulering, i första hand honom. En annan ordning skulle i mänga fall uppenbarligen medföra att lagens syfte äventyrades.

Den ändring av förfarandet som jag har föreslagit i det föregående innebär att i huvudsak endast kontroversiella förvärv kommer att prövas av hyresnämnden. Nägot behov av att kunna efterge ulredningskravet bör därför normalt inte föreligga. Med hänsyn härtill bör enligt min mening 4 § första stycket formuleras om så att det framgår att tillstånd skall vägras, om förvärvaren inle gör sannolikt atl viUkoren för till­stånd är uppfyllda.

Det förhållandet att förvärvaren under en kort lid har köpt och säll hyresfastigheter i större orafattning har i lUlslåndslagens förarbeten sär­skUt angivits sora ett skäl att vägra tillstånd (prop. 1975/76: 33 s. 69). Omfattande fastighelstransaklioner under en kort tid kan vara ett in­dicium för att förvärvaren inle har för avsikt atl idka bostadsförvalt­ning. Det är emellertid inte raöjligt alt närmare ange i vilka fall tidigare fastighetstransaktioner skall ha denna verkan. Bedömningen av denna fråga måste överlämnas till hyresnämnderna och bostadsdomstolen.

När det i övrigt gäUer förutsättningarna för tillstånd vill jag påpeka att den ulvidgade besvärsrätt som jag har föreslagit i det föregående är ägnad att främja en enhetlig tillämpning av tiUsländsreglerna. Be­svärsrätten och det utvidgade tillämpningsområdet för lagen torde ocksä medföra att fler kontroversiella förvärv blir allsidigt belysta. Del kan eraellertid ifrågasättas om de nuvarande reglerna ora förut-

Prop. 1978/79:164

27

sättningarna för tillstånd även raed den justering som jag nyss har förordat ger hyresnämndema och bostadsdorastolen lillräckliga raöjligheter alt stoppa förvärv som inte kan anses önskvärda från all­männa synpunkter. Ett viktigt syfte med lagen är att förebygga speku­lationer i hyresfastigheter. Samtidigt är det naturligtvis svårt för hyres­nämnderna och bostadsdomstolen att avgöra om ett förvärv verkligen sker i spekulationssyfte. I praxis har det förekommit att lillständ har getts till ett förvärv trots alt, enligt vad som senare har frarakorarait, köparen inte har haft för avsikt att idka bostadsförvaltning. Fastig­heten kan exerapelvis ha sålts vidare kort tid efter det att tillstånd har getts.

Det kan alltså finnas skäl atl se över reglerna ora förutsättningarna för tillstånd i syfte alt få till ständ en bättre kontroll av förvärv av hyresfastigheter. En sådan mera aUraän översyn får ske när ytterligare erfarenheter har vunnits av lagens tUlärapning. Liksom när del gäller aktie- och andelsförvärv har värdefullt material för belysning av hithö­rande frågor kommit fram i den uiredning som har gjorts av Stockholms koramun.

2.7      Släktförvärv

Enligt tillständslagen gäller undantag frän skyldighet att söka tillstånd vid viss släktskap raellan överlätare och förvärvare. Motsvarande släkt­skapsundantag finns i jordförvärvslagen (1965: 290) och lagen (1916: 156) om vissa inskränkningar i rälten att förvärva fast egendom ra. m. I förslaget till ny jordförvärvslag inskränks dock släktskapsundantaget till atl gälla dem som är närmast arvsberättigade, dvs. make och av­komling (prop. 1978/79: 85 s. 1921 och 49). Från släktskapsundan­taget utesluts alltsä syskon, syskons avkomling och makes avkomling.

I promemorian föreslås att tillständslagen anpassas till den nya jord­förvärvslagen. Förslaget har läranats utan erinran av remissinsianserna.

Utredning saknas om omfattningen av släktförvärv av hyresfastig­heter. Jag anser det emellertid vara önskvärt atl släktskapsundantaget i de tre förvärvslagarna stämmer överens och förordar därför att till­ständslagen och 1916 års lag (jfr SOU 1978: 73 s. 590) ändras i anslut­ning till den nya jordförvärvslagen. Jag komraer alt senare ta upp frägan ora raotsvarande ändring i förköpslagen pä grundval av förslag i departementspromemorian Ds Ju 1978: 9.

2.8      llu-aftträdande

De föreslagna lagändringarna bör träda i kraft den 1 juli 1979. I fråga om förvärv som har skett före ikraftträdandet bör äldre bestäraraelser gäUa.

Prop. 1978/79:164

28

3    Upprättade lagförslag

I enlighet med vad jag nu har anfört har inom justiiiedepartemeniet upprättats förslag lill

1.

lag ora ändring i lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfaslighel m. m.,

2.

lag om ändring i förköpslagen (1967: 868),

3.

lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres­nämnder,

4.

lag om ändring i lagen (1916: 156) om vissa inskränkningar i rälten alt förvärva fast egendom m. ra.

4    Specialmotivering

4.1 Förslaget till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.

1 §

Fast egendom, som är taxerad som annan faslighet och som vid taxeringen betecknats som hyresfastighet, får ej utan tillstånd av hyres­nämnd förvärvas genora

1. köp, byle eller gåva,

2.

tillskott tiU bolag eUer förening,

3.

utdelning eller skifte från bolag eller förening,

4.

fusion enUgt 14 kap. 1 eller 2 § aktiebolagslagen (1975:1385). Förvärvstillstånd fordras dock endast om den kommun där den fasta

egendomen är belägen enligt 3a § första stycket påkallar prövning hos hyresnämnden.

Vad i denna lag sägs ora fast egendora skaU gälla även tomträtt. Vad som sägs om lagfart skall, när fräga är ora toralrätl, i stäUet avse in­skrivning av förvärv av toralrätl.

I paragrafen anges de förvärv sora är tillståndspliktiga.

I första stycket punkt 4 i nuvarande lydelse anges som tillståndsplik­tigt förvärv fusion enligt 175 § lagen (1944: 705) om aktiebolag. Denna lag har emellertid den 1 januari 1977 ersatts av aktiebolagslagen (1975: 1385). 175 § raotsvaras av 14 kap. 1 § aktiebolagslagen. Sädan fusion sora anges där innebär att ett aktiebolag (överlätande bolag) upplöses utan Ukvidation och att dess tillgångar och skulder övertas av annal aktiebolag (övertagande bolag). En ny förra av fusion som kallas kora-bination har emeUertid införts i 14 kap. 2 § aktiebolagslagen. Sådan fusion innebär att två eller flera aktiebolag (överlätande bolag) förenas genom att bilda ett nytt aktiebolag som övertar deras tillgångar och skulder. Eftersom sådan fusion innebär att ägarkonlrollen över över­låtande bolags tillgångar förändras bör den omfattas av tillsländspliklen. Punkten 4 har i enlighet med det anförda ändrats att avse fusion enligt 14 kap. 1 eller 2 § aktiebolagslagen.

Prop. 1978/79:164

29

Motsvarande ändring har redan gjorts i förslaget till ny jordförvärvs­lag (se prop. 1978/79: 85 s. 41). Lagen ora vissa inskränkningar i rälten att förvärva fast egendora ra. ra. har anpassats tiU den nya aktiebolags­lagen redan är 1975. I vad avser fusion har detla skett genom en änd­ring i 18 § av sarama sakUga innebörd som den som nu föresläs i till­ståndslagen (se även SOU 1978: 73 s. 655).

I ett nytt andra stycke har tagits in den viktiga bestämmelsen atl för­värvslillslånd fordras endast om den koramun där den fasta egendomen är belägen påkallar prövning hos hyresnämnden. Kravel pä förvärvs­tillslånd kvarslår dock tUl dess koramunen uttryckligen avstår frän pröv­ning eller den i 3 a § angivna treraånaderstiden löper ut utan att kora­munen till hyresnämnden anraält sitt beslul all påkalla prövning.

2 §

Förvärvstillslånd fordras ej

1.

om egendomen förvärvas från staien, koramun, landstingskommun eller kommunalförbund,

2.

om staten, koraraun, landstingskommun, koraraunalförbund, aktie­bolag, som hell äges av kommun eller landstingskommun, allmännyttigt bostadsföretag, riksorganisation av bostadsrättsföreningar eller bostads­rättsförening anslulen till sådan organisation är förvärvare,

3.

om egendomen enligt medgivande av regeringen förvärvas för kyrkligt ändaraål eUer fånget prövais enligt lagen (1970: 939) om för­valtning av kyrklig jord,

4.

om egendoraen förvärvas av kreditinrättning vilken enligt lag eller enligt reglemente eUer bolagsordning som regeringen fastställt är skyldig att åter avyttra egendoraen,

5.

om förvärvaren är gift med överlåtaren och inte heller om för­värvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är över­låtarens avkomling, allt under förutsättning att överlåtaren inte är skyl­dig att avyttra egendomen enligt 6§ eller enligt 7 § lagen (1916:156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m. m.,

6.

om förvärvet avser andel i fastighet och förvärvet av andelen sker i syfte att bereda förvärvaren och hans familj boslad på fastigheten,

7.

om förvärvet skall prövas enligt 1, 2 eller 4 § lagen om vissa in­skränkningar i rätten att förvärva fast egendora ra. m.,

8.

om förvärvet sker genom inrop på exekuiiv auktion,

9.

ora andel i fastighet förvärvas av någon som redan äger andel i fastigheten och som ej enligt 6 § är skyldig att avyttra sistnämnda andel.

Paragrafen innehåUer vissa undanlag från kravet pä förvärvslillstånd.

Punkt 5 innehåller det s. k. släktskapsundantaget. Detta har i enlighet

med vad som anförts i den allmänna motiveringen inskränkts att gäUa

make och avkomling, Släklskapsundanlagel gäUer även vid förvärv av

aktie och andel i bolag (se 9 § andra stycket).

Enligt punkten 2 fordras inte förvärvstillslånd om bl, a, riksorganisa­tion av bostadsrättsföreningar eller bostadsrättsförening anslulen lill sådan organisation är förvärvare (se prop, 1975/76: 33 s. 67). Önskemål

Prop. 1978/79:164

30

om olika utvidgningar av detla undantag har framförts av Auktoriserade fastighetsmäklares riksförbund, HSB:s riksförbund och Stockholms kooperativa bostadsförening. De föreslagna tilläggen torde emellertid kunna medföra vissa gränsdragningsproblem. Dessulom bör det nya förfarandel innebära alt de förvärvare som i remissyttrandena föreslås undantagna från tillständsplikt i de allra flesta fall ulan dröjsmål kan fä besked från koramunen att prövning inte påkallas. Jag är alltså inte beredd att föreslå någon ändring av punkten 2.

3 

§

Vid förvärv av fast egendom som avses i 1 § och som ej omfattas av .undantagsbestämmelserna i 2 § skall förvärvaren inom tre månader från det förvärvet skedde anmäla förvärvet till den kommun där den fasta egendomen är belägen. Till anmälningen skall fogas styrkt avskrift av fångeshandungen.

I fall som avses i 1 § 24 får frågan om förvärvstillstånd prövas av hyresnämnden redan innan förvärvet skett. Ansökan får i sådant fall inges till hyresnämnden utan föregående anmälan till kommunen.

Tillstånd att förvärva egendom på offentUg auktion enligt 7 § eller eidigt 8 § lagen (1916:156) om vissa inskränkningar i rätten att för­värva fast egendom m. m. lämnas före auktionen.

I paragrafen, som har helt ny lydelse, finns bestäraraelser om an­mälan av fasiighetsförvärv samt ora förhandstillslånd av hyresnänmden. I sin nuvarande lydelse innehåller paragrafen endast en bestämraelse om att förvärvstillstånd skall sökas inom tre raänader från det förvärvet skedde.

Enligt första stycket skall förvärvet anmälas till kommunen. Efter­sora kommunerna uppvisar organisatoriska skiUnader, kan det inte gene­rellt anges lill vilkel komraunalt organ anraälan skall göras. Förvärva­ren bör eraellertid anses ha fullgjort anmälningsskyldigheten om an­mälan inom den angivna fristen inkommit till något kommunalt organ.

Anraälan skall göras inora tre raänader frän det förvärvet skedde. Denna tidsfrist molsvarar gällande rält.

Försuramas den för anraälan sladgade fristen blir enligt 5 § första stycket 1 förvärvet ogiltigt. Då anmälan inges måsle därför kontroll ske av atl den inkomrail inom fristen. Har anraälan inkoramit för sent bör de ingivna handlingarna återsändas tiU förvärvaren raed upplysning härom. Vill förvärvaren göra gällande alt anraälan gjorts i rätt tid får frågan i första hand prövas i lagfartsärendet.

För att kommunen skaU kunna ta ställning i prövningsfrågan måste kommunen ha tillgäng lill en avskrift av fängeshandlingen. Det har där­för föreskrivits atl en sädan avskrift skall fogas till anmälningen. För­summas detta och komraer avskrift av fängeshandlingen inte in förrän efter treraänadersfristens uigång medför det inte att förvärvet blir ogil­tigt. Däremot börjar inte tidsfristen för kommunen enligt 3 a § första

Prep. 1978/79:164

31

stycket att löpa förrän koraraunen har fått fångeshandlingen. Detta föl­jer av en särskUd föreskrift i nämnda siycke. Denna reglering överens­stämmer raed vad som i motsvarande situation gäller vid anmälan enligt förköpslagen (se 7 § andra stycket sista raeningen förköpslagen).

Säsom närmare har utvecklats i den allmänna motiveringen skall s. k. förhandstiUstånd i fortsättningen kunna förekomma endast vid de asso­ciationsrättsliga förvärv som avses i 1 § 24. En beslämmelse härom har inlagils i andra stycket.

Enligt 7 § tillståndslagen och enUgt 8 § lagen om vissa inskränk­ningar i rätten att förvärva fast egendom ra. ra. får vid offenUig auktion, som skall hållas när den som ropat in hyresfastighet på exekutiv auktion inte har rätt atl behälla den, tiUslåndspliktig egendora säljas endast till den som fått besked av kommunen atl prövning inte påkallas eller sora fått förvärvslillstånd. Även i dessa fall mäste säledes förhandstillstånd kunna meddelas. En bestämmelse härom har införts i tredje stycket. Bestämmelsen motsvarar 12 § andra stycket sista meningen i förslaget tUl ny jordförvärvslag (se prop. 1978/79: 85 s. 128). I detla speciella för­farande sora inte regleras av försia siycket får ansökan ges in lill hyres­nämnden utan föregående anraälan till koraraunen.

3a§

Vill kommunen påkalla prövning enligt denna lag, skall beslut härom anmälas till hyresnämnden inom tre månader efter det anmälan skett en­ligt 3 § första stycket eller, om styrkt avskrift av fångeshandlingen inte var fogad till anmälningen, tre månader från det att kommunen mottog sådan avskrift. Det åligger kommunen att snarast möjligt och senast inom samma tid underrätta förvärvaren huruvida prövning påkallas.

Har anmälan som avses i första stycket gjorts inom föreskriven tid, skall hyresnämnden förelägga förvärvaren att inom en månad från det att han fått del av föreläggandet ansöka om förvärvstillstånd. Före­läggandet skall innehålla en erinran om bestämmelserna i 5 §. Till före­läggandet skall fogas en avskrift av kommunens anmälan.

Paragrafen, sora är ny, innehåller bestäraraelser ora kommunens ålig­ganden i anledning av förvärvsanmälan samt ora förfarandet i hyres­nämnd, dä prövning påkallas. Beslämmelserna har behandlats i den all­männa motiveringen.

Som berörts i den allmänna motiveringen är förfarandet samordnat med förköpslagen så att anraälan enligt 3 § tillständslagen i förekom­mande fall skall göras samtidigt med anmälan enligt 7 § andra stycket förköpslagen. Kommunen har således atl i dessa fall ta stäUning såväl lill prövningsfrägan som till förköpsfrägan. Det är härvid att märka alt nägot olika tidsfrister gäller när kommunen vill anmäla tiU hyresnämnd att prövning påkallas och när del är fråga ora anmälan till inskrivnings­myndighet att förköpsrätt utövas. VUl koramunen påkaUa förvärvspröv­ning skall anraälan göras senasi tre månader efter förvärvarens anmälan till koraraunen. I förköpsfallet skall anraälan ske senast på den inskriv-

Prop. 1978/79:164

32

ningsdag sora infaller närmast efter tre raänader efter del förvärvet anmäldes tUl kommunen.

Om en förvärvare söker lagfart på ett tillständspliktigt fång utan att dessförinnan ha iakttagit anmälningsskyldigheten enligt 3 § skall för­värvaren hänvisas att anmäla förvärvet tUl kommunen. Det är alt märka atl lagfarlsansökan i sig inte innebär alt den i 3 § sladgade tids-frislen avbryts.

Nägon remissinstans anser att det särskilt bör anges att i de fall kom­munen inte inora tremänadersfristen läranar besked i prövningsfrågan förvärvaren har rätt att erhälla lagfart på förvärvet. I 7 § tredje stycket förköpslagen stadgas att förköpsrätlen är förlorad, om den inte utövas inora föreskriven tid. Enligt min raening är ett motsvarande stadgande i tillständslagen inte erforderligt. Påföljden av atl kommunen inle läm­nar besked inom tremänadersfristen kan inte vara annan än att rätten atl påkaUa prövning av förvärvel upphör. Att del då inte raed hänsyn till tillståndslagen föreligger nägot hinder för förvärvaren att erhålla lagfart är enligt rain mening uppenbart. För alt få lagfart måste för­värvaren ha dels ett bevis frän koramunen atl han fullgjort sin anraäl-ningsskyldighet till koraraunen i rätt tid, dels ett bevis från hyresnämn­den att koraraunen inte påkallat prövning hos nämnden inora föreskri­ven tid.

Koramunens anmälan tiU hyresnämnden behöver inte motiveras. Det kan dock ofta vara ändamålsenligt att kommunen anger i vUka avseen­den invändningar har frarakorarait mot förvärvaren. Ora det anförs koraraunalbesvär raot komraunens beslul att påkalla prövning hos hy­resnämnden, lorde det vara lämpligt att tUlständsfrägan får vUa till dess kommunalbesvären är avgjorda.

Hyresnämnden skall kontrollera alt komraunens anmälan görs inom rätt tid. Utgångspunkten för tremänadersfristen är förvärvarens anmä­lan till kommunen eUer undantagsvis den senare dag då avskrift av fångeshandlingen gavs in tiU konununen. Hyresnämnden torde nor­malt kunna utgå från att kommunen har gjort anmälan i rätl tid. Frå­gan kan emellertid behöva prövas, om förvärvaren gör invändning om alt komraunens anmälan gjorts för sent.

Om kommunens anmälan har gjorts i rätt tid, bör hyresnäranden i all­mänhet omgående utfärda föreläggande för förvärvaren att komraa in raed ansökan om förvärvslillstånd, I en situation finns det eraellertid anledning all vänla med föreläggandet, nämligen om kommunen sara­tidigt har beslutat att utöva förköp. Om förköpet fullbordas behövs ingen förvärvsprövning. Om förköpet av någon anledning inte koramer tiU ständ regeringen kanske lämnar en ansökan om förköp utan bifall bör däreraot förvärvsprövning ske.

Förvärvaren bör inte ha möjlighet att förhindra förköp genom att utnyttja ogiltighetspåföljden enligt tillståndslagen. Till hur detla bör

Prop. 1978/79:164

33

lösas återkommer jag i samband med att jag senare tar upp de förslag som har lagts fram i departementspromemcj-ian Ds Ju 1978: 9. I nämn­da promemoria föresläs bl. a. en ändring i 16 b § lagen om arrende­nämnder och hyresnämnder av innebörd att cn ansökan om förvärvstill­stånd inte får avskrivas på grund av återkallelse, innan det blivit slutligt avgjort atl förköp skall äga rum.

4§

Förvärvslillständ skaU vägras, om sökanden ej gör sannolikt att han är i stånd att förvalta fastigheten, att syftei med förvärvel är alt han skall idka bosladsförvaltning och därvid hålla fastigheten i sådani skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa samt atl han även i övrigt kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden.

FörvärvstiUstånd enligt denna lag fär ej vägras, om det i ärendei visas all fastigheten är obebyggd eller bebyggd med annat än hyreshus eller med hyreshus som icke innehåller fler än två för bostadsändamål av­sedda lägenheter. Skall fastigheten enligt gällande planer användas för annat ändamål än för uppförande av hyreshus, får förvärvstillstånd med­delas även om de förutsättningar sora anges i första stycket ej före­ligger.

Paragrafen innehåller vissa bestäraraelser ora förutsättningarna för förvärvslillständ.

För närvarande gäller enligt första stycket att förvärvslillständ får vägras om sökanden inte förmår göra sannolikt alt angivna villkor är uppfyllda. Säsom jag närmare har utvecklat i den allmänna motiveringen bör det nya förfarandet, där i huvudsak bara kontroversieUa förvärv prövas, medföra att bestämmelsen görs obligatorisk. Första stycket har därför ändrats sä att tUlstånd skall vägras i de fall sökanden inte har förmått göra sannolikt att villkoren är uppfyllda.

5§

Förvärv som avses i 1 § och som ej omfattas av undantagsbestämmel­serna i 2 § är OgUtigt,

1.    om förvärvet inte inom föreskriven tid anmäls till kommunen och

förvärvaren inte redan har erliålUt förvärvstillstånd eller från kommu­

nen fått besked att prövning inte begärs,

2.

om ansökan om förvärvstillstånd ej görs enligt föreläggande som avses i 3 a § andra stycket,

3.

om förvärvstillstånd vägras genom lagakraftägande beslut.

Har lagfart meddelats i strid mot 20 kap. 6 § 8 eller 7 § 11 jorda­balken, gäller inte första stycket.

Paragrafen innehåUer bestämmelser om verkan av vägrat förvärvs­tiUstånd ra. m.

Första stycket har i enlighel raed vad som anförts i den allmänna motiveringen ändrats sä att ogiltighetspåföljden, utom i de fall då för­värvstiUstånd vägras, inträder dels dä förvärvaren underlåtit att inom

3    Riksdagen 1978/79. 1 saml. Nr 164

Prop. 1978/79:164

34

den i 3 § stadgade fristen anmäla förvärvet tiU kommunen, dels då han underlåtit att efterkomma föreläggande att söka tillstånd enligt 3 a § andra stycket.

Har tillståndsprövning enligt 3 § andra stycket inletts i hyresnämnden innan förvärvet skett och kommer förvärvet tUl ständ under pägäende prövning, innebär regeln att förvärvet mäste anmälas tiU koramunen, om inte förvärvstillslånd meddelas inora tre månader från det för­värvet skedde. Att hyresnämndens beslul om förvärvslillständ skall hinna vinna laga kraft inom angiven tid bör däremot inte krävas.

Enligt 21 § lagen om arrendenämnder och hyresnärander skall, då förhandstillständ meddelas, hyresnämnden bestämma viss tid, högst ett är, för tillståndets giltighet. Sker förvärvet under denna tid föreligger inte skyldighet att anmäla det till kommunen. Sker däremot förvärvet efter det denna tid gätt till ända skall de vanliga reglerna ora anmälan av förvärvet gälla.

Om kommunen innan ett förvärv har ägt rum har meddelat alt raan avstår från att påkaUa prövning av förvärvet, behöver anmälan till kom­munen inte göras efter det att förvärvet har koramit till stånd (jfr 4 § andra stycket förköpslagen).

Andra stycket har inte ändrats i sak. Bestämmelsens formulering har anpassats tUl 13 § andra siycket förslaget lill ny jordförvärvslag (se prop. 1978/79: 85 s. 5).

6§

Egendom, som förvärvats genora inrop pä exekutiv auktion under sädana förhållanden att förvärvslUlstånd skulle ha krävts vid vanligt köp, skall åter avyttras inom tvä är efter det atl auktionen vunnit laga kraft, om ej dessförinnan nämnda förhåUanden upphört eller inroparen antingen fått besked frän kommunen att prövning ej påkallas eller er­hållit hyresnämndens tUlstånd att behäUa egendomen. Har inropet skett för att skydda nägon inroparens fordran, för vilken han har panträtt i egendoraen, eller nägon hans rättighet, som är inskriven däri, fär läns­styrelsen pä ansökan medge skäligt anstånd med egendomens avyttrande, om sannolika skäl visas alt i annat fall förlusl skulle uppkomma för inroparen. Avyttras ej egendoraen inora föreskriven tid, skall länsstyrel­sen på framstäUning av kommunen eller hyresnämnden förordna att egendomen skall säljas pä offenilig auklion enligt bestämmelserna i 7 §.

Anteckning om bestämmelserna i första stycket skall göras i det köpe­brev som utfärdas med anledning av den exekuliva auktionen och, när lagfart sökes, införas i fasiighetsboken, om sökanden icke visar alt av-yttringsskyldigheten upphört.

Bestämmelserna i 4 § gäller i fråga om tUlstånd att behåUa egendom.

7 §

Har förordnande meddelals enhgt 6 § och har inroparen dessförinnan eller senare avyttrat egendomen, skall förordnandet trots detla gå i verk­ställighet, om kommunen eller hyresnäranden icke återkallar sin fram­ställning i ärendet.

Prop. 1978/79:164

35

I övrigt skall sä anses och med ärendet i tiUämpliga delar så förfaras, som ora egendomen blivit utmätt för fordran med bästa förmånsrätt däri efter, i förekomraande fall, sådana rättigheter som besvärade egen­domen redan vid den exekutiva auktionen och har förelräde framför alla befintliga fordringar. Även om det i enlighet härmed bestämda skyddsbeloppet täckes, får försäljning dock ej ske om ej den bjudna kö­peskillingen täcker även det värde som i ärendet har åsatts egendomen enligt lagen (1971: 494) ora exekutiv försäljning av fast egendora eller, om ägaren eller innehavare av fordran sora är förenad raed panträtt i egendomen i god tid före auktionen påkallat särskild värdering, det värde vartill egendomen uppskattas av värderingsmän som överexekutor utser. Egendomen fär säljas endast till den som fått besked från kom­munen alt prövning ej påkallas, erhåUit förvärvstillslånd eller enligt 2 § 2, 3, 4 eller 9 får förvärva egendomen utan sådant tillstånd. Avges vid auktionen bud som sålunda får antagas, skall försäljning ske även om innehavare av fordran bestrider det. Vad utsökningslagen (1877: 31 s. 1) i fräga om fördelning av köpeskUling föreskriver beträffande gäldenären skall i ärende som avses här tillämpas på ägaren.

Koramer försäljning ej till stånd vid auktionen, fär kommunen eller hyresnämnden inom två år efter det alt auktionen vunnit laga kraft hos länsstyrelsen påkalla förordnande ora ny auktion. Framställes ej sädan begäran inora föreskriven tid eller avges ej heller vid den senare auktio­nen bud som fär antagas, är frägan om försäljning av egendomen för­fallen.

Kosinad i samband med auklion, som ej lett till försäljning betalas av statsmedel.

Paragrafema innehäller bestäraraelser om efterprövning och vidare­överlätelse eller tvångsförsäljning när fastighet har förvärvats pä exekutiv auktion. Bakgrunden till bestämraelserna är att förvärvslUlstånd inte fordras om förvärvet sker genom inrop pä exekutiv auklion (2 § punkt 8). Motsvarande bestämmelser i förslaget till ny jordförvärvslag har dis­kuterats ulföriigl av lagrådet (se prop. 1978/79: 85 s. 21, 43, 112115, 135).

I promemorian föresläs ingen ändring av bestämmelserna. Jag anser eraeUertid i likhet med nägra remissinstanser atl bestämraelserna i raöj-ligaste män bör anpassas till det nya förfarandet. 6 § har därför ändrats så atl skyldigheten att åter försälja inropad egendom skall bortfaUa inte bara om inroparen fäll hyresnämndens tillstånd atl behålla egendomen utan även om han fått besked från kommunen att prövning inle påkallas. 7 § har ändrats sä att vid offenilig auktion försäljning fär ske inte bara till den sora fält förvärvstillslånd (se 3 § tredje stycket) utan även till den sora fått besked av koramunen att prövning inte påkallas.

Enligt gällande ordning skall länsstyrelsen pä frarastäUning av hyres­näranden förordna att egendora skall säljas på offenilig auktion enligt 7 §. Enligt rain mening är det naturligt atl även koramunen får rätt att påkalla offenilig auktion när inropad egendom inte har sålts inom före­skriven tid. 6 och 7 §§ har ändrats i enlighet härmed.

Prop. 1978/79:164

36

9§

Äger bolag fast egendom som avses i 1 § och är egendomens taxerade värde enligt senaste balansräkning minst tre gånger större än det enligt sarama balansräkning bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar, får aktie eller andel i bolaget ej utan tillstånd av hyresnämnd förvärvas genom sådant fång som anges i 1 § första stycket eller genom inlösen enligt 3 kap. 3 § aktiebolagslagen (1975: 1385). Delsamma gäller i fråga om förvärv av aktie eller andel i moderbolag, om det sammanlagda taxerade värdel av koncernens fasta egendom, som här avses, är minst tre gånger större än det sammanlagda bokförda värdet av koncernens övriga tillgångar, allt enligt koncernbolagens senaste balansräkningar.

Bestämmelserna i 2 § 16 gäller i tiUämpliga delar. Tillstånd fordras ej till förvärv av aktie pä grund av nyemission där aktieägarna tecknar de nya aktierna i förhållande till det antal aktier de förut äger.

I första stycket har gjorts en följdändring till nya aktiebolagslagen.

10 §

Har tUlstånd till förvärv av aktie eller andel i bolag ej sökts före för­värvet, skall det sökas inom tre månader från det förvärvet skedde. I fråga om prövning av ansökan om tillstånd till sådant förvärv gäller 4 § i tillämpliga delar.

Görs ej ansökan om förvärvstillstånd inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt eller vägras förvärvstillstånd genom lagakraftägande beslui, är förvärvet ogiltigt.

Paragrafen innehåUer bestämmelser om förvärv av aktie och andel i bolag. Reglerna för dessa förvärv är inte avsedda att ändras i sak. I nuvarande lydelse innehäller paragrafen emeUertid en hänvisning bl. a. till 3 och 5 §§, som föresläs ändrade. I förevarande paragraf har därför tagits in bestämmelser som molsvarar dessa paragrafer i nuvarande ly­delse.

12

§

Skall tillstånd enligt denna lag sökas till förvärv av aktie genom köp, har kommun förköpsrätt vid försäljningen. Äger bolaget fast egendora som avses i 1 § inom flera kommuner, tillkommer förköpsrätlen den kommun inom vars område huvuddelen av denna egendom finnes. Frä­gan inom vilken kommun huvuddelen av egendoraen ligger skall avgöras raed ledning av fastigheternas taxeringsvärde.

Skall tillståndspliktigt förvärv ske genom inlösen enligt 3 kap. 3 § aktiebolagslagen (1975:1385) från nägon sora förvärvat aktie genom köp, fär kommunen förvärva aktien från säljaren genora förköp enligt bestämmelserna i denna lag om förköpsrätt vid aktieöverlåtelse.

Aktieöverlåtelse sora omfattas av förköpsrätt är för sin gUtighet be­roende av att förköp ej sker.

I andra stycket har gjorts en följdändring till nya aktiebolagslagen.

Prop. 1978/79:164

37

25        §

Mot hyresnämnds beslut enligt denna lag får part föra talan hos bo­stadsdomstolen genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Besvärshandling skall inges tUl domstolen.

Paragrafen innehåller bestämmelser om talan mot hyresnämndens beslut.

Kommunen och berörd hyresgästorganisation skaU i enlighet raed vad som har anförts i den aUmänna motiveringen ha stäUning som part i ärende om förvärvstiUstånd vid hyresnämnden (se 16 b § andra stycket lagen om arrendenämnder och hyresnämnder) samt sora följd härav även ha besvärsrätt. Förevarande paragraf har justerats sä att det skall komma tiil tydligt utiryck att part har besvärsrätt (jfr 31 § hyresför­handlingslagen). Det är att raärka atl en berörd hyresgästorganisation har besvärsrätt även ora organisationen inte har agerat inför hyres­nämnden.

26        §

I ärende om förvärvstillstånd och om tillstånd till förköp enligt denna lag skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i bostadsdom­stolen, i den mån ej annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken. 1 öv­rigt gäller allmänna bestämmelser om rättegångskostnad i bosladsdom­stolen.

Paragrafen innehåller bestäramelser om rättegångskostnadernas för­delning i bosladsdomstolen. Bestämraelserna har behandlats i den all­männa motiveringen. De nya bestämraelserna gäller både i ärenden ora förvärv av hyresfastighet och i ärenden om förvärv av aktie och andel i bolag. Den oförändrade andra meningen i paragrafen gäller i ärenden om vitesföreläggande enligt 18 § andra stycket och utdömande av vite enligt 24 §, som förts vidare till bostadsdomstolen (se prop. 1975/76: 33 s. 102).

De ursprungUga övergångsbestämmelserna till tillståndslagen

Punkt 2 av de ursprungliga övergångsbestämmelserna skall i enlighet med vad som anföris i den allmänna motiveringen upphöra att gälla. Denna punkt innehåller bestämmelsen om atl tiUstånd vid fastighets­förvärv krävs endast i vissa kommuner (se CU 1975/76: 5).

Övergångsbestämmelser

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1979. I fråga om förvärv som skett före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser.

Övergångsbestämmelserna överensstämmer med punkt 3 i de ursprung­liga övergångsbestämmelserna samt raed exempelvis punkt 2 i över­gångsbestämmelserna  till   förslaget   lUl   ny   jordförvärvslag   (se   prop.

Prop. 1978/79:164

38

1978/79: 85 s. 132 och 139). Enligt min mening behövs det inte någon särskild bestämraelse om alt ett förhandstillslånd bibehåller sin giltighet även om förvärvel sker försl efter den 1 juli 1979.

4.2 Förslaget till lag ora ändring i förköpslagen (1967: 868)

7

§

Förköpsrätlen utövas genom att kommun inom tid som anges i andra stycket underrättar säljare och köpare ora beslut atl utöva förköpsrätt samt anmäler detta beslut tUl inskrivningsmyndigheten med företeende av bevis om underrättelserna. Avser beslutet fastighei inora annan kora­muns omräde, gäller vad som sagts om underrättelse tiU säljare och köpare ocksä den andra koraraunen. Beslutet skaU antecknas i fastighets­boken för varje fastighei som ingär i försäljningen.

Förköpsrätten skall utövas sist pä den inskrivningsdag som infaller närmast efter tre mänader från det lagfart söktes pä köparens förvärv eller, om förvärvstillstånd fordras enligt jordförvärvslagen (1979:000) eller lagen (1916: 156) om vissa inskränkningar i rälten att förvärva fast egendom m. ra., frän det tiUstånd sökles. Om säljaren eUer köparen, med överlämnande av styrkt avskrift av köpehandlingen, innan lagfart eller tillstånd sökts, anmäler försäljningen till den eller de kommuner där den fasta egendomen är belägen, räknas tiden i stäUet från det kommu­nen raottog sädan anmälan. Skall försäljningen anmälas till kommunen enligt 3 § första stycket lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m., räknas tiden alltid från det kommunen mottog anmälan om för­säljningen. Var avskrift av köpehandlingen ej bifogad ansökan eller an­mälan, räknas tiden först från det kommunen mottog sådan handling.

Utövas förköpsrätten ej inom föreskriven tid, är förköpsrätten för­lorad.

Paragrafen innehäller bestäraraelser om hur kommun ulövar för­köpsrätt enligt förköpslagen.

Samordningen mellan förköpslagen och lUlständslagen är f, n, regle­rad sä atl den tid inom vilken kommunen skall ulöva förköpsrält enligt andra stycket första meningen i förevarande paragraf räknas från det förvärvstiUstånd sökles. Enligt det nya förfarandet i tillståndslagen skaU förvärvet anraälas tiU kommunen. Den tid inom vilken kommunen skaU utöva förköpsrätt bör därför i stället räknas frän det koraraunen mottog anraälan ora förvärvet (andra siycket andra raeningen). I enlighet med det anförda har tillståndslagen fått utgå ur uppräkningen i andra siycket första meningen. I stället sägs i en ny bestämmelse (andra stycket tredje raeningen) att tiden för utövande av förköp i den nu diskuterade situa­tionen alltid räknas från det kommunen raottog anraälan om förvärvet.

Givetvis föreligger inte nägot hinder för förvärvaren att ansöka om lagfart innan anraälan till koramunen har gjorts. Den nya bestäraraelsen raedför eraellertid dä att lagfartsansökningen inte bildar utgängspunkt för den tidsfrist som koramunen har för att utöva förköp. Härav följer

Prop. 1978/79:164

39

också att inskrivningsrayndigheten inte bör vara skyldig att underrätla koramunen enligt 5 § förköpskungörelsen (1967: 873) i fall då både förköpslagen och tillständslagen är tillämpliga. Jag avser atl senare före­slå regeringen att den angivna paragrafen ändras.

12 §

Köp av fast egendom är för sin giltighet beroende av att förköp ej sker.

Har lagfart för köparen beviljats i strid raed 20 kap. 7 § 10 jorda­balken, är förköpsrätlen förlorad. Har förköp skett, är det utan verkan. Motsvarande gäller när förvärvstillslånd meddelals i slrid med 12 § andra stycket jordförvärvslagen (1979:000) eller i slrid med 5 § andra siycket lagen (1916: 156) om vissa inskränkningar i rätten atl förvärva fast egendom m. m. eUer i strid med 16 b § fjärde stycket lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder.

När förköpet fullbordats, skall köparen till kommunen överlämna de handlingar angående fastigheten som köparen innehar och som är av betydelse för kommunen säsom ägare av fasligheten.

I paragrafen har gjorts redaktionella ändringar med anledning av att ett nytt andra stycke införts i 16 b § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder samt med anledning av förslaget till ny jordförvärvslag.

Övergångsbestämmelser

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1979. I fräga om förvärv som skett före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser.

4.3 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

16b§

Ansökan om förvärvstillslånd skall för yttrande tillställas kommun där tiUslåndspliktig fast egendom finnes samt, om det lämpligen kan ske, organisation av hyresgäster som berörs av ansökningen. Avser ansökan tillstånd till förvärv av aktie, skall tiden för avgivande av yttrande be­stämmas så alt den ej understiger tre mänader.

/ ärende angående förvärvstillstånd skall kommun, där den fasta egen­domen är belägen, samt hyresgästorganisation, som berörs av ansök­ningen, anses som sökandens motparter.

I ärende angäende förvärvslillständ äger bestämraelserna i 14 § andra stycket motsvarande tUlärapning.

Ansökan om tillsiänd att förvärva

1.

fast egendom eUer tomirätt genom köp eller byte,

2.

aktie genom köp eller genom inlösen i fall som avses i 12 § andra stycket lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.,

fär ej prövas innan det blivit slutligt avgjort om förköp skall äga rum.

Paragrafen innehåller bestämmelser om hyresnärandens handläggning av lillslåndsärenden.

Prop. 1978/79:164

40

I enlighet med vad som anförts i den allmänna motiveringen har i första stycket införts skyldighet för hyresnämnden atl inhärata yttrande över ansökan även frän hyresgästorganisation sora berörs av ansökan samt i ett nytt andra stycke angivits alt kommunen och berörd hyres­gästorganisation är att anse som sökandens motparter i ärende om för­värvslillslånd.

Enligt den föreslagna lydelsen i första stycket skall ansökan tillställas hyresgästorganisation för yttrande endast om det lämpligen kan ske. Härmed avses att markera den vid tUlämpningen av 15 § förvaltnings­lagen (1971:290) gällande principen att myndighet inte är skyldig atl särskilt efterforska huruvida någon tredje man är att anse som part. Som jag har anfört i den allmänna motiveringen bör hyresnämnden alltid vara skyldig alt inhämla yttrande över ansökan från förening som är ansluten tiU Hyresgästernas riksförbund och inom vars verksamhels­område fastigheten är belägen. Om hyresnämnden känner till atl del finns annan organisation som har förhandlingsordning för den aktuella fastigheten, bör även den organisationen höras.

Som jag redan har anfört vid 3 a § tillståndslagen kommer jag att senare ta upp frågan om ytterligare ändringar i förevarande paragraf på grundval av förslag i departementspromemorian Ds Ju 1978: 9.

Övergångsbestämmelser

Denna lag träder i krafl den 1 juli 1979. 1 fräga ora förvärv som skett före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser.

4.4 Förslaget tiil lag om ändring i lagen (1916: 156) om vissa inskränk­ningar i rätten att förvärva fast egendom m. m.

I slutet av år 1978 har till justitiedepartementet överläranats belänkan­det (SOU 1978: 73) KontroU av uUändsk företagsetablering i Sverige m. m. Betänkandet innehåller bl. a. förslag till lagstiftning avsedd att ersätta lagen om vissa inskränknngar i rätten att förvärva fast egendom m. m. Betänkandet remissbehandlas f. n.

Utländsk medborgare må ej utan tUlstånd för varje särskilt fall här i riket förvärva fasl egendom eller inmuta raineralfyndighet eller för­värva eller bearbeta inmutad mineralfyndighet eller idka gruvdrift. Vad i denna lag sägs om fast egendom skall gälla även tomträtt.

Vad sålunda är stadgat om utländsk medborgare skall ock tillämpas beträffande utländska bolag, föreningar, andra samfälligheter och stif­telser.

Möter ej hinder med hänsyn lill allmänt intresse eller förvärvarens personliga förhällanden, skall utländsk medborgare meddelas tillstånd att förvärva fast egendom, om

Prop. 1978/79:164

41

1.

egendomen förvärvas huvudsakligen för att bereda förvärvaren och hans familj stadigvarande bo och hemvisl saml egendomen är bo­stadsfastighet, avsedd för en eller ett fåtal familjer, eUer tomt, lämpad atl bebyggas med ett mindre bostadshus,

2.

egendomen förvärvas huvudsakligen för att bereda förvärvaren och hans familj bostad för fritidsändamål under förutsättning dels att egendomen icke är olämplig för ändamälet, dels att

a)

förvärvaren förul varit svensk medborgare eller sedan tvä år har hemvist i Sverige eller eljest har särskild anknyining till Sverige, eller

b)

förvärvet avser fastighet inom område, där efterfrägan på fritids­fastigheter icke är så betydande att på grund därav risk föreligger för stegring av fastighetsvärdena,

3.

egendomen förvärvas för att bereda förvärvaren utkomst genom jordbruk, ät vilket han kan antagas komma att själv ägna sig, samt för­värvaren förul varil svensk medborgare eller sedan två är har hemvist i Sverige,

4.

egendomen förvärvas för att bereda förvärvaren utkomst genom annan näringsverksamhel, för vilken egendomen prövas behövlig, samt förvärvaren antingen har hemvist i Sverige sedan två år och har fått sådant tillstånd till näringsverksamheten som avses i 5 § lagen den 29 november 1968 (nr 555) om rätt för utlänning och utländskt förelag att idka näring här i rikel eller har bosättningstUlstånd,

5.

förvärvaren är överlåtarens make eller om förvärvaren eller, när makar förvärva gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling.

Länsstyrelsen skall avgöra tillständsfrägan, om ärendet gäller förvärv av fast egendom för ändamäl som avses i tredje stycket 2. Delsamma gäller ärende om förvärv av fasl egendora i fall sora avses i punkterna 1 och 35. I övriga fall prövas frägan om tillstånd av regeringen.

Punkt 5 innehåller det s. k. släktskapsundantaget. Della har i enlighet raed vad som anförts i den allmänna motiveringen inskränkts till att gälla make och avkomling. Motsvarande ändring har gjorts i 2 § tillstånds­lagen.

8§

Finnes, sedan förordnande meddelats enligt 7 §, att inroparen dess­förinnan eller senare avyttrat egendomen, äger länsstyrelsen besluta att förordnandet ej skall gä i verkställighet.

I övrigt skall så anses och raed ärendet i tillämpliga delar så förfaras, som om egendomen utmätts för fordran med bästa förmånsrätt däri efter, i förekommande fall, sådana rättigheter sora besvärade egendomen redan vid den exekutiva auktionen och hava företräde framför aUa befintliga fordringar. Egendomen mä ej säljas till den som är skyldig att söka tillstånd därtill enligt 1 eller 2 § eller enligt jordförvärvslagen (1979:000) eller enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet ra. ra. men icke erhålUt sådant tillstånd eller, i fråga om sistnämnda lag, fått besked från kommunen att prövning enligt lagen ej påkallas. Av­gives vid auktionen bud som sålunda raå antagas, skall försäljning ske även om innehavare av fordran bestrider det. Vad utsökningslagen (1877: 31 s. 1) i fråga ora köpeskillingens fördelning stadgar beträffande

Prop. 1978/79:164

42

gäldenären skall i ärende som nu avses gälla egendomens ägare. Be­stämmelsen i 40 § första stycket andra raeningen lagen (1971:494) ora exekutiv försäljning av fast egendom äger icke tillämpning i fråga om egendomens försäljning.

Paragrafen innehåller bestämmelser ora försäljning på offentlig auk­tion av faslighet som inropats på exekutiv auktion.

Pä sarama sätt som i 7 § tillständslagen har bestämmelsema anpas­sats till det nya förfarandet i förvärvsärenden enligt tiUståndslagen. Fcisäljning pä offentlig auktion skall alltså kunna ske även tiU den som fäll besked av kommunen att prövning enligt tillständslagen inte på­kallas.

Övergångsbestämmelser

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1979. I fråga om förvärv som skett före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser.

5   Hemställan

Med hänvisning till vad jag nu har anförl hemställer jag alt regeringen föreslår riksdagen atl antaga förslagen tiU

1.

lag om ändring i lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. ra.,

2.

lag ora ändring i förköpslagen (1967: 868),

3.

lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres­nämnder,

4.

lag ora ändring i lagen (1916: 156) ora vissa inskränkningar i rätten atl förvärva fast egendom m. ra.

6   Beslut

Regeringen ansluter sig tUl föredragandens överväganden och beslutar att genora proposition föreslå riksdagen atl antaga de förslag sora före­draganden har lagt frara.

Bilaga 1

JUSTITIE­DEPARTEMENTET

PM

om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.

Ds Ju 1978:7

September 1978

Prop. 1978/79:164

44

Innehållsförteckning

1 Lagförslag   .................................................................. 

1.1

Förslag tiU lag om ändring i lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet ra. ra          

1.2

Förslag tiU lag om ändring i jordabalken................. 

1.3

Förslag till lag om ändring i förköpslagen (1967: 868) ....

1.4

Förslag till lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrende­nämnder och hyresnämnder     

2

Inledning     ................................................................. 

3

Gällande rätt................................................................. 

3.1 Lagen om förvärv av hyresfastighet ra. m............... 

3.1.1

Allmänt............................................................ 

3.1.2

Förvärv av hyresfastighet................................ 

3.1.3

Förvärv av aktie eller andel i bolag i vissa fall. 

3.1.4

Förköpsrätt vid aktieöverlåtelse...................... 

3.1.5

Gemensamma bestämmelser   ........................ 

3.2

Lagen om arrendenämnder och hyresnämnder ...... 

3.3

Förköpslagen   ........................................................ 

3.4

Förordningen om tillärapningen av lagen (1975: 1132) ora förvärv av hyresfastighet m, m           

4 Tidigare riksdagsbehandling.......................................... 

4.1

Civilutskotteis betänkande 1975/76:5  .................. 

4.2

Interpellationssvar den 7 december 1976............... 

4.3

Civilutskottets betänkande 1976/77: 20   .............. 

4.4

Interpellationssvar den 7 november 1977  ............. 

4.5

Civilutskotteis betänkande 1977/78: 33   ............... 

5

Kommunförbundets skrivelse den 10 februari 1978. 

6

Stockholms kommuns utredning om fastighetshandeln  

7

Lagfartsplikten   ........................................................... 

7.1

Gällande rätt  ......................................................... 

7.2

Riksrevisionsverkets rapporl den 3 september 1976    

7.3

Domstolsverkets promemoria den 22 februari 1977     

7.4

Lagutskottels betänkande 1976/77: 22.................. 

7.5

Lagutskottets betänkande 1977/78: 18................. 

8

Statistik   ..................................................................... 

9

Överväganden och förslag........................................... 

10

Upprättade  lagförslag   .............................................. 

11

Specialmotivering   ....................................................... 

11.1

Förslaget tUl lag ora ändring i lagen om förvärv av hyres­fastighet m. m 

11.2

Förslaget tiU lag ora ändring i jordabalken ........... 

11.3

Förslaget lUl lag ora ändring i försköpslagen......... 

11.4

Förslaget till lag ora ändring i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder     

12                                                                                       Sammanfattning 

Prop. 1978/79:164

45

1    Lagförslag

1.1    Förslag till

Lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.

Härigenora föreslcrivs i fråga ora lagen (1975: 1132) ora förvärv av hyresfastighet ra. m.

dels att punkt 2 av övergångsbeslämraelserna skall upphöra att gälla, dels atl 1, 3, 5, 9, 10, 12, 25 och 26 §§ skall ha nedan angivna ly­delse.

Nuvarande lyddse

Föreslagen lydelse

1 § Fast egendom, som är taxerad sora annan fastighet och sora vid taxeringen betecknats som hyresfastighet, får ej utan tiUstånd av hyres­nämnd förvärvas genora

1. köp, byte eller gåva,

2, tillskott till bolag eller förening,

3. utdelning eller skifte från bolag eller förening,

4,    fusion enligt 175 § lagen

4. fusion enligt 14 kap. I eller

(1944: 705) om aktiebolag.                   2 § aktiebolagslagen (1975:1385).

Förvärvstillstånd fordras dock endast om den kommun där den fasta egendomen är belägen i den ordning som anges i 3 § tredje stycket beslutar att påkaUa pröv­ning hos hyresnämnden.

Vad i denna lag sägs ora fast egendora skall gälla även tomirätt. Vad sora sägs om lagfart skall, när fråga är ora toralrätl, i stället avse in­skrivning av förvärv av tomträtt,

3 §

Har   förvärvstillstånd   ej   sökts

När lagfart har sökts på förvärv

före fånget, skall det sökas inom som avses i 1 § och som ef om-

tre månader från det fånget sked- fattas av undantagsbestämmelser-

de.

na i 2 §, skall inskrivningsmyndig-

heten inom två veckor från den inskrivningsdag då ansökningen gjordes underrätta den kommun där den fasta egendomen är be­lägen om ansökningen. Underrät­telsen skall innehålla uppgift om den inskrivningsdag då lagfart sök­tes samt om överlåtarens och för­värvarens namn och adresser. Vid underrättelsen skall fogas styrkt avskrift av fångeshandlingen.

Underrättelse enligt första styc­ket skall ej ske, om förvärvstill­stånd redan  har meddelats eller

Prop. 1978/79:164

Nuvarande lydelse

46

Föreslagen lyddse om  den  kommun  där  den  fasta egendomen är belägen har förkla­rat sig avstå från att påkalla pröv­ning hos hyresnämnden.

ViU kommunen påkalla pröv­ning enligt denna lag, skall beslut härom anmälas till inskrivnings­myndigheten sist på den inskriv­ningsdag som infaller närmast ef­ter tre månader från det lagfart söktes på förvärvet. Till anmälan skall fogas bevis om att överlåta­ren och förvärvaren underrättats om beslutet. Har underrättelsen av kommunen avlämnats i rekommen­derat brev på postanstalt inom lan­det för befordran till mottagarens vanliga adress, anses kommunen ha fullgjort vad som ankommer på kommunen.

Har anmälan som avses i tredje stycket gjorts inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt, skall in­skrivningsmyndigheten underrätta hyresnämnden. Hyresnämnden skall förelägga förvärvaren att in­om en månad från delgivning an­söka om förvärvstillstånd. Före­läggandet skall innehålla en erin­ran om bestämmelserna i 5 §.

Göres ej ansökan om förvärvs­tillstånd inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt eller vägras för­värvstillstånd genom lagakraft­ägande beslut, är fånget ogiltigt.

Förvärv som avses i 1 § och som ej omfattas av undantagsbe­stämmelserna i 2 § är ogiltigt,

1.

om lagfart ej sökes på för­värvet inom föreskriven tid och förvärvstillstånd ej redan har med­delats och den konimun där den fasta egendomen är belägen ej hel­ler har förklarat sig avstå från att påkalla prövning hos hyresnämn­den,

2.

om ansökan om förvärvstill­stånd ej göres enligt föreläggande som avses i 3 § sista stycket,

3.     om förvärvstillstånd vägras

genom lagakraftägande beslut.

Skulle mot bestämraelserna i 20 kap. 6 § 8 eUer 7 § 11 jordabalken lagfart ha meddelats, äger första stycket ej tillämpning på fånget.

Prop. 1978/79:164

47

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

9 §

Äger bolag fast egendom som avses i 1 § och är egendoraens taxerade värde enligt senasle ba­lansräkning minst tre gånger större än det enUgt sarama balansräk­ning bokförda värdet av bolagets övriga tUlgångar, får aktie eller andel i bolaget ej utan lillständ av hyresnärand förvärvas genom så­dant fång som anges i 1 § första stycket eller genom inlösen enligt 70 § lagen (1944: 705) om aktie­bolag. Delsamraa gäller i fråga om förvärv av aktie eller andel i mo­derbolag, om det sammanlagda taxerade värdel av koncernens fas­ta egendom, som här avses, är minst tre gånger större än det sam­manlagda bokförda värdel av kon­cernens övriga tiUgångar, allt en­ligt koncernbolagens senaste ba­lansräkningar.

Äger bolag fast egendom som avses i 1 § och är egendomens taxerade värde enligt senasle ba­lansräkning minst tre gånger stör­re än det enligt sarama balansräk­ning bokförda värdet av bolagets övriga tiUgångar, får aktie eller andel i bolaget ej utan tiUstånd av hyresnämnd förvärvas genom så­dant fång som anges i 1 § första stycket eller genom inlösen enligt 3 kap. 3 § aktiebolagslagen (1975: 1385). Detsamma gäller i fråga om förvärv av aktie eller andel i mo­derbolag, om det sammanlagda taxerade värdet av koncernens fas­ta egendom, som här avses, är minst tre gånger större än det sammanlagda bokförda värdet av koncernens övriga tillgångar, allt enligt koncernbolagens senaste ba­lansräkningar.

Bestämmelserna i 2 § 16 gäller i tillärapliga delar. Tillstånd fordras ej till förvärv av aktie på grund av nyemission där aktieägarna tecknar de nya aktierna i förhållande tUl det antal aklier de fömt äger.

10 §

/ fråga om ansökan om tillstånd

Har tillstånd till förvärv av ak-

till förvärv av aktie eller andel i     tie  eller  andel  i  bolag  ej sökts bolag gäller 3 och 4 §§ samt 5 §     före fånget, skall det sökas inom första stycket i tillämpliga delar.     tre månader från det fånget sked­de.  I fråga  om  ansökan  ont  så­dant förvärv gäller 4 § i tillämp­liga delar.

Göres ef ansökan om förvärvs­tillstånd inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt eller vägras för­värvstillstånd genom lagakraft­ägande beslut, är fånget ogiltigt.

12 § Skall tUlstånd enligt denna lag sökas till förvärv av aktie genom köp, har koramun förköpsrält vid försäljningen. Äger bolaget fast egendora sora avses i 1 § inom flera kommuner, tUlkommer förköpsrätten den koraraun inom vars omräde huvuddelen av denna egendom finnes. Frä­gan inom vilken koraraun huvuddelen av egendomen ligger skall avgöras raed ledning av fastighetemas taxeringsvärde.

SkaU   tUlständspliktigt   förvärv ske genom inlösen enligt 3 kap.

Skall   tillståndspliktigt   förvärv ske  genom   inlösen  enligt   70  §

Prop. 1978/79:164

48

Nuvarande lyddse lagen (1944: 705) om aktiebolag från nägon som förvärvat aktie ge­nom köp, fär kommunen förvärva aktien frän säljaren genora förköp enligt bestämmelserna i denna lag om förköpsrätt vid aktieöverlå-telsc.

Föreslagen lydelse 3 § aktiebolagslagen (1975:1385) från nägon sora förvärvat aktie genom köp, fär kommunen för­värva aktien frän säljaren genom förköp enUgt bestämraelserna i denna lag om förköpsrätt vid ak­lieöverlålelse.

Aklieöverlålelse som omfattas av förköpsräll är för sin giltighet be­roende av att förköp ej sker.

25 §

Talan mot hyresnämnds beslut enligt denna lag föres hos bostads­domstolen genora besvär inora tre veckor från den dag beslutet med­delades. Besvärshandlingen skall inges till domstolen.

Mot hyresnämnds beslut enligt denna lag får part föra talan hos bostadsdomstolen genom besvär in­om tre veckor från den dag be­slutet meddelades. Även kommun där den fasta egendomen är be­lägen och organisation av hyres­gäster som berörs av nämndens beslut får föra talan mot nämn­dens beslut i ärende om förvärvs­tillstånd. Besvärshandlingen skall inges tUl domstolen.

26 §

I ärende om tillstånd tUl förköp enligt denna lag skall vardera par­ten bära sin rättegångskostnad i bosladsdomstolen. I övrigt gäller allmänna bestäramelser ora rätte­gångskostnad i bostadsdomstolen.

1 ärende om förvärvstillstånd och om tillstånd till förköp enligt denna lag skall vardera parten bä­ra sin rättegångskostnad i bostads­dorastolen. I övrigt gäller allraän­na bestämmelser om rättegångs­kostnad i bostadsdomstolen.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1979.1 fråga om förvärv som skett före ikraftträdandet gäller äldre bestäraraelser.

1.2   Förslag tiU

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att 20 kap. 2 och 3 §§ jordabalkeni skaU ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

20 kap. 2 § Lagfart skall sökas inom tre mänader efter det att den handling på vilken förvärvet gmndas (fångeshandlingen) upprättades. Tiden för sökande av lagfart räknas dock

1 Balken omtryckt 1971:1209.

Prop. 1978/79:164

49

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

1.

för förvärv som beror av villkor, myndighets tUlstånd eller annan sädan omständighet, frän det förvärvet fullbordades,

2.

för dödsbo, i faU som avses i 1 § andra stycket, från det egendoraen överläts eller, om bouppteckning dä ej registrerats, från det registre­ringen skedde,

3.

för den som är ensam delägare i dödsbo, från det bouppteckningen registrerades eller, om han först därefter blivit ensam delägare, från det så skedde, dock, om boets förvaltning omhänderhas av boutred­ningsman eller testamentsexekutör eUer om boet är avträtt tUl konkurs, ej i något fall tidigare än från det egendomen utgavs lill delägaren,

4.

för testamentstagare som tiUagts egendora i legat, från det tesla-raentel vann laga kraft och legatel utgavs eller, ora bouppteckning då ej registrerats, frän det registreringen skedde,

5.

när talan väckts om återgång eller hävande av förvärv innan tiden för sökande av lagfart utgick, från det dom varigenora talan ogillades vann laga kraft.

Bestämmelserna i andra stycket 1 äger ej tillämpning i fråga om förvärv som avses i 1 § lagen (1975:1132) om förvärv av hyres­fastighet m. m. och som ej om­fattas av undantagsbestämmelser­na i 2 § nämnda lag.

3 § Sökes ej lagfart inom föreskriven tid, får inskrivningsmyndigheten förelägga vite för lagfartsskyldighetens fuUgörande.

/ lagen (1975:1132) om för­värv av hyresfastighet m. m. finns särskilda bestämmdser om ogiltig­het av fånget när lagfartsskyldig­heten ef fullgörs.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1979. I fråga om förvärv som skett före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser.

1.3    Förslag tiU

Lag om ändring i förköpslagen (1967: 868)

Härigenom föreskrivs alt 7 § förköpslagen (1967: 868) skaU ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

7 §2

Förköpsrätten utövas genom att kommun inom tid sora anges i andra stycket underrättar säljare och köpare om beslut att utöva förköpsrätt samt anmäler detta beslut till inskrivningsmyndigheten med företeende

1       Lagen omtryckt 1974: 815.

2       Senaste lydelse 1975: 1135.

4   Riksdagen 1978/79. 1 saml. Nr 164

Prop. 1978/79:164

50

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

av bevis ora underrättelserna. Avser beslutet faslighet inora annan kom­muns omräde, gäller vad sora sagts om underrättelse till säljare och köpare ocksä den andra kommunen. Beslutet skall antecknas i fastig-helsboken för varje fastighet som ingår i försäljningen.

Förköpsrätlen skall utövas sist

Förköpsrätlen skall ulövas sist

på den inskrivningsdag som infal-

på den inskrivningsdag som infal­

ler närmast efter tre månader frän

ler närmast efter tre månader frän

det lagfart sökles på köparens för-

del lagfart söktes på köparens för­

värv eller, om förvärvslUlstånd

värv eller, om förvärvslUlstånd

fordras enligt jordförvärvslagen

fordras enligt jordförvärvslagen

(1965: 290), lagen (1916: 156) om

(1965: 290) eller lagen (1916: 156)

vissa inskränkningar i rätten all

om vissa inskränkningar i rätten

förvärva fast egendom m. ra. eller

att förvärva fast egendom ra. ra.,

lagen (1975:1132) om förvärv av

från det tillstånd söktes. Ora säl-

hyresfastighet m. m., från det till-

jaren eller köparen, raed över­

stånd söktes. Ora säljaren eller

lämnande av siyrkt avskrift av kö-

köparen, med överlämnande av

pehandlingen, innan lagfart eller

siyrkt avskrift av köpehandlingen,

tillstånd sökts, anmäler försälj-

innan lagfart eller tillstånd sökts,

ningen tUl den eller de kommuner

anmäler försäljningen till den eller

där den fasta egendomen är be-

de korarauner där den fasta egen-

lägen, räknas tiden i stället frän

doraen är belägen, räknas tiden i

det kommunen mottog sådan an-

stället från det kommunen mottog

mälan. Var avskrift av köpehand-

sådan anmälan. Var avskrifi av

lingen ej bifogad ansökan eller

köpehandlingen ej bifogad ansö-

anmälan, rälcnas tiden först från

kan eller anraälan, räknas tiden

det kommunen raottog sädan

först frän det kommunen mottog

handling,

sådan handling.

Utövas förköpsrätten ej inom föreskriven tid, är förköpsrätlen för­lorad.

Denna lag Iräder i kraft den 1 juli 1979. I fråga ora förvärv sora skett före ikraftträdandet gäller äldre bestäramelser.

1.4    Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres­nämnder

Härigenom föreskrivs att 16 b § lagen (1973: 188) om arrendenämn­der och hyresnärander skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

16 b §2

Ansökan   om   förvärvstillstånd

Ansökan   ora   förvärvstillslånd

skall för yttrande tillställas kora- skall för yttrande tillställas kom­mun där tillståndspliktig fast egen- mun där tillståndspliktig fasl egen­dora finnes.  Avser ansökan tiU-     dora finnes samt, om det lämp-

1 Lagen omtryckt 1974:1090. 3 Senaste lydelse 1975:1133.

Prop. 1978/79:164

51

Nuvarande lydelse stånd till förvärv av aktie, skall tiden för avgivande av yttrande bestämraas sä alt den ej under­stiger tre mänader.

Föreslagen lyddse ligen kan ske, organisation av hy­resgäster som berörs av ansökan. Avser ansökan tUlstånd till för­värv av aktie, skall tiden för av­givande av yttrande bestämmas så atl den ej understiger tre månader.

I ärende angäende förvärvslUlstånd äger bestämmelserna i 14 § andra slyckel raotsvarande tiUämpning. Ansökan om tillstånd atl förvärva

1.

fast egendom eller tomträtt genom köp eller byte,

2.

aktie genom köp eller genom inlösen i fall sora avses i 12 § andra stycket lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet ra. m.,

får ej prövas innan det blivit slutligt avgjort ora förköp skall äga rura.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1979.

Prop. 1978/79:164

52

2    Inledning

Enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. ra. (lUl­ständslagen) är förvärv av hyresfastighet beroende av tillstånd av hyres­närand. Tillständsplikt gäller också för förvärv av aktie eller andel i bo­lag i vissa fall. HärtUl anknyter bestämmelser om kommunal förköpsrält vid aktieöverlåtelse.

Tillståndslagens bestämmelser ora tiUstånd för förvärv av hyresfastig­het gäller endast i sju angivna korarauner i Stockholms-, Göleborgs- och Malmöområdena. I övrigt gäller lagen i hela landet.

Frågan om en utvidgning av det område där det krävs tillstånd för förvärv av fastighet har aktualiserats av riksdagen med anledning av motioner (CU 1976/77: 20, rskr 1976/77: 188; se även CU 1977/78: 33).

För alt utföra den av riksdagen begärda utredningen har en arbets­grupp bildals inom justiliedepartementel. I arbetet har deltagit företrä­dare för Hyresgästernas riksförbund, Svenska kommunförbundet och Sveriges fastighetsägareförbund.

I denna promeraoria läggs fram förslag tUl lagändringar som grundar sig på det arbete som har utförls inom arbelsgmppen. I promemorian behandlas också frågan om lagfartsplikten (jfr LU 1976/77: 22 och LU 1977/78: 18).

3    Gällande rätt

3.1 Lagen om förvärv av hyresfastighet m. m.

3.1.1 Allmänt

Lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. (lUlständs­lagen) har trätt i kraft såvitt avser förvärv av hyresfastighet den 1 januari 1976 och i övrigt den 1 aprU 1976 (prop. 1975/76: 33, CU 1975/76: 5, rskr 1975/76: 102). Enligt punkt 2 av övergångsbestäraraelserna till lUl­ständslagen gäller bestämmelserna i 17 §§ ora förvärv av hyresfastig­heter endast i sju angivna kommuner, näraligen Solna, Stockholm, Sund­byberg, Malmö, Svedala, Göteborg och Mölndal. Anledning tiU denna av riksdagen införda begränsning i lagens tUläraplighet framgår av redo­görelsen för riksdagsbehandlingen (se avsnitt 4.1).

Bestämmelser om förfarandet i tiUståndsärenden finns i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder (nänmdlagen). Ytterligare bestämmelser om förfarandet finns i förordningen (1975: 1139) om tillämpningen av lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. TiUståndsförfarandet för hyresfastigheter har samordnats med förfa­randet enligt förköpslagen (1967: 868).

Prop. 1978/79:164

53

3.1.2 Förvärv av hyresfastighet

Enligt 1 § tiUståndslagen får fast egendora, sora är taxerad sora annan fastighet och sora vid taxeringen har betecknats som hyresfastighet, inte ulan tillstånd av hyresnärand förvärvas genora 1. köp, byte eller gåva, 2. tUlskott till bolag eller förening, 3. utdelning eller skifie frän bolag eller förening, 4. fusion enUgt 175 § lagen (1944: 705) om aktiebolag (som numera ersatts av aktiebolagslagen, 1975: 1385). Tillständslagens bestämmelser om fast egendora gäller även för toralrätl.

Enligt koraraunalskaltelagen (1928: 370) skall fastighet taxeras sora annan fastighet då den används för annat ändaraål än jordbruk eller skogsbruk. Inora den gmpp av fastigheter sora taxeras sora annan faslig­het görs en ytterligare uppdelning med hänsyn till fastigheternas an­vändningssätt. Fastighet som är bebyggd med eller avsedd att bebyggas raed hyreshus klassificeras därvid som hyresfastighet. Klassificeringen sker genora att fastigheten åsäits s. k. typkod. Typkoden anges i fastig-hetslaxeringslängden och framgår av taxeringsbevis. Av typkoderna sva­rar f, n. följande fem raot sådana fastigheter sora avses med tillstånds­lagen: 20 (hyresfastighet; uppgifter för närmare klassificering saknas), 21 (tomt för hyreshus), 22, 24 och 26 (hyreshus med varierande pro­portioner mellan bostäder och lokaler).

Enligt 2 § lUlständslagen gäller åtskiUiga undantag från skyldigheten att söka förvärvslUlstånd. Förvärvstillslånd fordras inte, om egendomen förvärvas från staten, kommun, landstingskoraraun eller koraraunal­förbund och inle heller ora staten, koramun, landstingskoraraun, kora­raunalförbund, bolag sora helt ägs av koraraun eller landstingskoraraun, aUmännyttigt bostadsföretag, riksorganisation av bostadsrättsföreningar eller bostadsrättsförening ansluten tiU sädan organisation är förvärvare. Vidare gäller bl. a. vissa släktskapsundantag.

Om förvärvslillständ inte har sökts före fånget, skall tillstånd enligt 3 § tillständslagen sökas inom tre mänader från det fånget skedde.

Enligt 4 § tillståndslagen fär förvärvstillslånd vägras, om sökanden inle gör sannolikt alt han är i stånd att förvalta fasligheten, att syftet med förvärvet är att han skaU idka bostadsförvaltning och därvid hålla fastigheten i sädanl skick att den molsvarar de anspråk de boende enligt lag har rält att ställa samt att han även i övrigt komraer alt iaktta god sed i hyresförhållanden.

Enligt 5 § första stycket lUlständslagen är fånget ogiltigt ora ansökan om förvärvslUlstånd inte görs inom föreskriven tid och på föreskrivet sätl eller om förvärvslUlstånd vägras genom lagakraftägande beslul.

Frågan huruvida förvärvslUlstånd krävs skall beaktas vid inskrivnings­myndighetens prövning av lagfartsansökan. Ora lagfart söks innan till­ståndsfrågan har avgjorts, skall ansökningen förklaras vilande enligt 20 kap. 7 § 11 jordabalken. Har lagfart raeddelats i strid raot denna be­slämmelse eller mot 20 kap. 6 § 8 jordabalken, har hänsynen tUl rätts-

Prop. 1978/79:164

54

säkerhelen ansetts kräva alt förvärvet inte drabbas av ogiltighetspåfölj­den. En beslämmelse härom finns i 5 § andra stycket tillståndslagen.

6 och 7 §§ tillståndslagen innehåUer bestäraraelser ora efterprövning och vidareöverlätelse eUer tvångsförsäljning när fastighet har förvärvats på exekuiiv auklion.

3.1.3 Förvärv av aktie eller andel i bolag i vissa fall

Bestäraraelserna i 811 §§ lUlständslagen innebär alt det krävs till­stånd av hyresnämnd också för förvärv av aktie eller andel i bolag sora äger hyresfastigheter. TillståndspUkten omfattar fömtom sädana förvärv som anges i 1 § även inlösen av aktie pä grund av s. k. hembudsklausul i bolagsordning. Aktie- och andelsförvärven är underkastade tiUslåndsplikt oavsett var bolagets fasligheter ligger (jfr punkt 2 av övergångsbestära-melserna). Alla bolag faUer dock inte under lagen. TillståndspUkten om­fattar endast förvärv av aktie i en- eUer fåmansbolag samt andel i han­delsbolag. Som ytterligare villkor uppställs att bolagets tillgångar uteslu­tande eller huvudsakligen utgörs av hyresfastigheter. Det sistnämnda fallet skall enligt lagen anses föreligga, ora taxeringsvärdet på bolagets fastigheter är rainst tre gånger siörre än det bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar. För koncernförhållanden gäUer särskilda regler.

3.1.4 Förköpsrätt vid aktieöverlåtelse

Tillståndslagen innehåller bestäramelser (1222 §§) som ger kom­mun förköpsrätt till aktier i vissa fall. Syftet med förköpsrätten är att ge koinmunerna inflytande på förvaltningen av hyresfastigheter som ägs av bolag som tUl huvudsaklig del ägnar sig åt bostadsförvaltning. Förköps­rätt enligt förköpslagen kan inte utövas i sädana fall där fastigheter ägs av bolag och där fastighetsöverlåtelse i realiteten sker genom överlåtelse av aktierna i bolaget. TiUståndslagen öppnar eraellertid möjUghet för komraunerna att förvärva hyresfastigheter indirekt genom förköp av aktier i det bolag som äger fastigheterna.

Förköpsrätt får utövas, om någon förvärvar aktie genom köp, för vUket förvärvstillstånd krävs, eller genom tillståndspliktig inlösen på grund av s, k, hembudsklausul i bolagsordningen, Förköpsrätlen tillkora-mer den kommun där bolagets hyresfastigheter eller huvuddelen av des­sa finns. Förköpsrätt utövas genora att kommunen senast i samband med yttrande över förvärvarens ansökan om förvärvstillslånd hos hyres­nämnden anmäler sitt beslut att förköpa aktiema. Förköp sker lill det pris sora har avtalals raellan köpare och säljare, Uppkomraer tvisl huru­vida förköpsrätt föreligger eller inte, ankorrmier det på hyresnämnden att pröva tvisten. TiUstånd till förköp skall vägras bl, a. om det är obil­ligt raed hänsyn till förhåUandet mellan köpare 'och säljare.

Prop. 1978/79:164

55

J.7.5 Gemensamma bestämmelser

Talan mot hyresnämnds beslut enligt lUlständslagen förs hos bostads­domstolen genom besvär inom tre veckor frän den dag beslutet medde­lades (25 §). När det gäller förvärvstillstånd är det endasl sökande som av hyresnämnden har vägrats tillstånd som har rält alt anföra besvär mot nämndens beslut. Kommun har inte ställning sora part i ärende om förvärvstiUstånd (se prop. 1975/76: 33 s. 71) och kan alltså inte föra talan mot nämndens beslut i sådant ärende.

Beträffande rättegångskostnaderna i hyresnäranden gäller den prin­cipen att vardera parten skall bära sin kostnad, I bostadsdomstolen gäller däremot de allraänna bestäraraelserna om rättegångskostnad i 18 kap, rättegångsbalken. 26 § lUlständslagen innehåller ett undantag härifrän (se prop. 1975/76: 33 s, 102). I ärende om tUlstånd lill förköp skall näraligen vardera parten bära sin rättegångskostnad i bostadsdora­stolen.

3.2      Lagen om arrendenämnder och hyresnämnder

Bestämmelser ora förfarandet hos hyresnäranden i ärende angående förvärvstiUstånd ra. m. finns i 16 a c §§ närandlagen. Enligt 16 b § första stycket skall ansökan ora förvärvstiUstånd för yttrande tillställas koraraun där fastigheten finns. Det finns ingen föreskrift sora ålägger hyresnämnden att också inhämta yttrande från hyresgästförening (se prop. 1975/76: 33 s. 71 och CU 1976/77: 20 s. 3). Enligt 16 b § tredje stycket fär ansökan om förvärvslillslånd inle prövas innan det blivit slulligt avgjort om förköp skall äga mm i fråga om fast egendom eller aktie.

Om beslut enUgt tiUståndslagen avser tiUstånd till fraratida förvärv, skall hyresnämnden enligt 21 § nämndlagen ange viss tid, högst ett år, för beslutels giltighei.

3.3      Förköpslagen

Förköpslagen gäller vid köp och byte av fast egendom och tomträtt. Enligt 7 § förköpslagen ulövas förköpsrätten genom att koraraun in­ora viss angiven tid underrättar säljare och köpare ora beslut alt utöva förköpsrält samt anmäler detta beslut till inskrivningsmyndigheten med företeende av bevis ora underrättelserna. Förköpsrätten skall utövas sist på den inskrivningsdag som infaller närmast efter tre raänader från det lagfart söktes pä köparens förvärv eller, ora förvärvstillstånd fordras enligt jordförvärvslagen (1965: 290), lagen (1916: 156) om vissa in­skränkningar i rätten att förvärva fast egendom ra. m. eller tillstånds­lagen, från det tillstånd söktes. Om säljaren eller köparen innan lagfart eller tUlstånd sökts anmäler försäljningen till kommunen, räknas tiden i

Prop. 1978/79:164

56

stället frän det kommunen mottog sädan anraälan. Ora avskrift av köpe­handlingen inte var fogad till ansökan eller anmälan, räknas tiden först frän det koramunen mottog sådan handling.

Enligt 12 § förköpslagen är köp av fast egendom för sin giltighet beroende av att förköp inle sker. Om lagfart har bevUjals för köparen i strid med 20 kap. 7 § 10 jordabalken, är dock förköpsrätten förlorad. Om förköp har skett, är det utan verkan. Motsvarande gäller om för­värvstillstånd har meddelats i strid med bl. a. 16 b § tredje stycket närandlagen.

Om ansökan om lagfart inle kan bifallas på grund av atl frägan om förköp inle är avgjord, skall inskrivningsrayndigheten enligt 5 § förköps­kungörelsen (1967: 873) inom tvä veckor från den inskrivningsdag då ansökningen gjordes underrätta den eUer de kommuner, där den fasta egendomen är belägen, om ansökningen. Underrättelsen skall innehåUa uppgifi om den inskrivningsdag dä lagfart söktes samt om säljarens och köparens namn och adresser. Vid underrättelsen skall fogas styrkt av­skrift av köpehandlingen.

Enligt 7 § förköpskungörelsen har hyresnäranden raotsvarande under­rättelseskyldighet i fräga ora ansökan ora förvärvslillständ.

3.4 Förordningen om tillämpningen av lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.

Enligt 1 § tUlämpningsförordningen skaU fråga humvida förvärvs­lillständ fordras bedömas pä grundval av bevis om fastighetens typkod enligt den vid tidpunkten för förvärvet eller, när ansökan avser tiU­stånd till framlida förvärv, den vid lidpunkten för ansökningen senast fastställda taxeringen.

I 2 och 4 §§ tillämpningsförordningen finns bestäraraelser ora vad förvärvaren skall lärana för uppgifter i ärende om förvärvstillslånd utöver vad sora följer av 16 a § nämndlagen.

Ora hyresnämnden skall länma underrättelse enligt 7 § förköpskun­görelsen, skall underrättelsen enligt en uttrycklig föreskrift i 8 § till-lämpningsförordningen lämnas samtidigt med att näranden begär ytt­rande enligt 16 b § närandlagen.

Enligt 9 § tiUärapningsförordningen skaU beslut i ärende om för­värvslillständ tillställas kommun sora har yttrat sig i ärendet.

4    Tidigare riksdagsbehandling m. m.

4.1 Civilutskottets betänkande 1975/76: 5

Den geografiska begränsningen i tiUständslagens tUläraplighet enligt punkt 2 av övergångsbestäraraelserna infördes av riksdagen vid be­handlingen av prop. 1975/76: 33. Som motivering för alt tiUämpnings-

Prop. 1978/79:164

57

orarådet borde begränsas i fråga ora fastighetsförvärv anförde civilut­skottet i sitt av riksdagen godkända betänkande (CU 1975/76: 5 s. 4) bl, a, följande.

Utskottet anser för det andra alt i avvaktan pä principiellt nya utgångspunkter vägningen mellan behovet av en förhandsprövning och ölägenheterna därav för den normala faslighetsomsättningen och den därtiU knutna administrationen bör kunna inriktas på möjligheten att få områdesmässiga begränsningar beträffande tUlståndsprövningen vid fasiighetsförvärv. Sädana begränsningar raed hänsyn till ett skiftan­de behov av ingripanden har tidigare praktiserats i hyressammanhang. Även ora det enligt utskottets mening självfallet är viktigt att stävja missbmk av de med fastighetsägandet givna rättigheterna i alla orter kan dock antas att det ekonomiska incitamentet växlar i styrka raellan olika områden. Enligt utskottets mening skulle förslagels huvudsyfte tillgodoses även om lillständ till förvärv av fastighet krävdes endast inom de tre storstadsområdena och där i de kommuner som har en mer markerad innerstadskaraktär.

4.2 Interpellationssvar den 7 december 1976

Frågan om lagens tUlämpningsområde behandlades i interpellations­svar den 7 deceraber 1976. Statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN] yttrade därvid bl. a. följande.

Alt lagen inte gavs en vidare regional tillämpning sararaanhänger raed de olägenheter som den för med sig för den helt acceptabla och normala omsättningen på fastighetsmarknaden. Enligt min mening bör lagen vara tUlämplig endast i de orter där behovet av en förhandspröv­ning väger så tungt att dessa olägenheier får godtas. Lagen trädde i kraft för mindre än ett är sedan. Om det framdeles visar sig att det finns behov av en utvidgning av lagens tillämplighet till viss eller vissa kommuner koramer jag att ta upp frägan om ändring i lagen.

4.3 Civilutskottets betänkande 1976/77: 20

Våren 1977 behandlade riksdagen en motion ora viss utvidgning av tillärapningsomrädet. CivUulskottet framhöU i sitt betänkande (CU 1976/77: 20 s. 3) bl. a. följande.

Utskottet har inte funnit anledning att ändra sin tidigare uppfattning (CU 1975/76: 5) att kravet på tUlstånd tiU förvärv av hyresfastighet kan begränsas tiU vissa kommuner. Utskottet ansluter sig därraed ocksä till den i interpellationssvar (1976-12-07) anförda uppfallningen att bestäramelserna bör gälla i de koramuner där behovet av dera är så starkt att det bör tUlgodoses även raed hänsyn tagen tUl de olägenheter ett prövningsförfarande innebär för den norraala och acceptabla fastig­hetsomsättningen. Riksdagens beslut varigenora lagen antogs innebar ocksä en tillämpning av denna princip.

Den avgränsning av tUlämplighetsområdet som nu gäller fick med hänsyn  till  omständighetema ske  efter  endast  översiktlig uiredning.

Prop. 1978/79:164

58

Från regeringens sida har ocksä utfäsls att frågan ora en ändring av lagen skulle tas upp om det framdeles visar sig att det finns behov av en ulvidgning av lagens tillämplighet lill viss eller vissa korarauner. Upp­gifter om fastighetsöverlåtelser i andra kommuner tyder på alt sädana överväganden nu bör aktualiseras. Enligt utskottels mening bör en ytterligare utredning göras inom regeringens kansli för alt belysa be­hovet av en utvidgning av tiUämpningsorarädet. Mot bakgmnd av detta material vilket bör redovisas i lämplig form kan i första hand regeringen bedöma om behovens tyngd motiverar ett förslag till lag­ändring.

Riksdagen beslöt att som sin raening ge regeringen till känna vad utskottei hade anfört (rskr 1976/77: 188),

Med anledning av riksdagens beslut har en arbetsgmpp bUdats inora justitiedepartementet. I arbelet har deltagit företrädare för Hyresgäster­nas riksförbund. Svenska koraraunförbundet och Sveriges fastighetsägare­förbund. Arbetsgruppen har samlat in statistik från hyresnämnderna i Stockholm, Göteborg och Malraö och frän bostadsdorastolen. Vidare har synpunkter inhämtats från berörda organisaiioner.

4.4      Interpellationssvar den 7 november 1977

I svar på en interpellation lämnade statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN] den 7 novem­ber 1977 en redogörelse för de ätgärder sora regeringen dä hade vid­tagit raed anledning av riksdagens beslul. I interpellationssvaret anför­des bl. a. följande.

Som ett första led i den av riksdagen begärda utredningen har man inora justitiedepartementet undersökt hur lagen tiUämpats inom de om­råden där tillståndsplikt f. n. råder. Hyresnämnderna i Stockholm, Göte­borg och Malmö har läranat statistik om de tUlståndsärenden sora hand­lagts under tiden den 1 januari 1976den 30 juni 1977. Vidare har avskrifter sänts in av saratliga beslut där förvärvslUlstånd har vägrats. Liknande uppgifter har inhämtats från bostadsdomstolen.

Överläggningar har vidare ägt mm raed företrädare för Hyresgäster­nas riksförbund. Svenska koraraunförbundet och Sveriges fastighets­ägareförbund. Organisationema har fält del av den statistik sora läm­nals av bostadsdorastolen och hyresnämnderna och har framfört syn­punkter på den. De har åtagit sig att efter ytterligare sonderingar inom resp. organisation ange sina uppfattningar ora behovet av en utvidgning av lagens tUlämpningsområde och eventuella önskemål om andra änd­ringar i lagen.

Överläggningarna raed organisationerna koraraer att pågå under hös­ten. Regeringen koraraer därefter att ta ställning till frägan ora behovet av ändringar i lagen.

4.5 Civilutskottets betänkande 1977/78: 33

Vären 1978 behandlade riksdagen med anledning av motioner frågan ora ändring i lUlständslagen. Motionerna avslogs av riksdagen i enlighet raed civUulskottels hemstäUan (CU 1977/78: 33).

Prop. 1978/79:164

59

I fräga om lagens tillämpningsområde anförde civilutskottet (CU 1977/78: 33 s. 5).

Med anledning av motionerna har företrädare för justitiedepartemen­tet i februari lämnat utskottet en muntlig redogörelse för utrednings­arbetet. Därvid uppgavs atl enligt arbetsgruppens bedömning bör en förvärvslagsliftning av förevarande slag i princip vara riksomfattande. Utredningsarbetet bedrivs därför med denna inriktning. Som framhållits av riksdagen skulle emellertid en utvidgning av förvärvsprövningen i dess nuvarande form till att omfatta hela riket medföra praktiska olä­genheter för mänga kommuner och enskUda. En rikstäckande förvärvs­prövning fömtsätter därför att förfarandet i tUlståndsärenden ändras. Inom arbetsgruppen har enighet uppnåtts om att man bör välja en lös­ning som innebär att förvärvstillstånd skall fordras endast om kommun i ett enskilt fall begär att prövning enligt lagen skall ske hos hyresnäran­den. Avsikten med denna lösning är atl kommunen i allmänhet skall kunna ta stäUning tUl frågan ora behovet av förvärvsprövning i sam­band raed att kommunen avgör ora förköp enligt förköpslagen (1967: 868) skall ske eller inte. En sådan utformning av förfarandet i tillstånds-ärenden innebär att förhållandevis stora ingrepp mäste göras i de nu­varande handläggningsreglerna. I samband därraed koraraer ocksä and­ra reformfrågor beträffande lagen att prövas, t. ex. reglerna om över­klagande av hyresnämndens beslut i förvärvsärende. I enlighet raed de riktlinjer som slalsrådet[REDACTED_EFTERNAMN] under hand har meddelal för det fort­satta utredningsarbetet bedrivs arbetet med den målsättningen alt ett förslag till reviderad förvärvslagstiftning bör läggas fram för remissbe­handling i höst.

Också enligt utskottets uppfattning talar principiella skäl för att en förvärvslagstiftning av förevarande slag bör vara riksomfattande. Ut­skottet finner det därför tUlfredsställande att det på riksdagens initiativ igångsatta utredningsarbetet nuraera är inriktat på att åstadkomma en lösning av de handläggningslekniska problem som har föranlell att la­gens tillämpningsområde har begränsats till de områden där hyresgäs­ternas behov av ett skydd mot fastighetsspekulalion har ansetts vara störst. Utskottet vill stryka under vikten av att arbetet bedrivs så skynd­sam atl förslag kan föreläggas riksdagen i så god tid att lagändringar kan träda i kraft den 1 juU 1979.

I fråga ora besvärsrättens utforraning anförde civilutskottet (CU 1977/78: 33 s. 6).

Utskottet vill framhälla alt bestänunelserna om besvärsrätt i 1976 ärs tillständslag lorde vara utformade efter förebild av annan lagstiftning av liknande slag. I lagar ora förvärvslUlstånd är del normalt endast sö­kande, som har vägrats tillstånd, som har ansetts ha behov av besvärs-ratt. Sä är exempelvis fallet enligt jordförvärvslagen (1965: 290). Det nu sagda bör dock enligt utskottets uppfattning inte hindra att besvärsreg­lema i 1976 ärs tillståndslag utformas på annal sätt om detta av sär­skilda skäl får anses ändamålsenligt. Som framgår av den information sora utskottet har erhållit om den inom regeringens kansli pågående översynen av lagen kommer besvärsbestämmelserna därvid att las upp till närmare övervägande. Utskottet fömtsätter att de för- och nackdelar sora kan vara förbundna raed den av motionärerna förordade ordningen

Prop. 1978/79:164

60

kommer att undersökas noga. I avvaktan pä resultatet av utrednings­arbetet i denna del bör något ställningstagande från riksdagens sida inte ske i sakfrågan.

Med anledning av en motion om ålgärder mol spekulation vid köp och försäljning av industrilokaler anförde civilulskottel (CU 1977/78: 33 s. 7) bl, a, följande.

Motionärerna framhåller att spekulation i saraband med fastighets-affärer kan spåras även när det gäller köp och försäljning av industri­lokaler, främst s, k. induslrihotell. Det har enligt motionärema före-korarait att personer, vilkas läraplighet som fastighetsägare ifrågasatts av bl. a. Stockholms kommuns fastighetskontor, har förvärvat industri­lokaler pä andra häll i landet. Motionärerna anser att frågan bör utredas och alt syftet bör vara alt ästadkomraa en lagstiftning som sätter effek­tivt stopp för möjlighelerna till spekulalion vid köp och försäljning av industrilokaler. Motionärema hemställer att riksdagen ger regeringen delta tUl känna.

Utskottet delar i och för sig motionärernas uppfattning att det är an­geläget alt motverka spekulationsköp också när det gäller den del av fastighetsbeståndet som oranärans i raotionen. Som fraragår av den tidi­gare redogörelsen är dock 1976 års tiUständslag enbart inriklad pä alt skydda bostadshyresgäsler mot de negativa verkningar som erfarenhets­mässigt blir följden av spekulativa fastighetsförvärv. Att i samband med den nu pågående revisionen av denna lag överväga en ulvidgning av tillämpningsområdet tUl alt omfatia också s. k. industrihotell skulle en­ligt utskottets mening föra alltför längt. Denna uppfattning synes f. ö. även motionärema ha. Även om utskottet inte kan biträda motionärer­nas förslag att frågan nu bör bli föreraål för utredning vill utskottet stryka under att regeringen bör följa utvecklingen pä orarådet raed upp­märksamhet och ta de initiativ som kan bli påkallade. Enligt utskottets mening kan det exempelvis finnas skäl att söka införskaffa närmare upplysningar om det i motionen aktualiserade problemet i samband med departementsbehandlingen av hyresrättsulredningens nyligen avgivna betänkande (SOU 1978: 8) Hyresrätt 2 Lokalhyra. Enligt vad utskottet inhämtat har frågan också berörts i en skrivelse frän Gävle fastighets-närand som Kommunförbundet överlämnat tUl regeringens kansli i sam­band med den nu pägäende översynen av 1976 års lUlståndslag. Efter­sora regeringen genora den näranda skrivelsen har blivit uppraärksara-mad på det här föreliggande problemet finner utskottet det f, n. inte erforderligt med något initiativ från riksdagens sida. Motionen bör där­för inte föranleda någon riksdagens vidare åtgärd.

En redogörelse för den av utskottet omnämnda skrivelsen från kom­munförbundet lämnas i följande avsnitt.

5    Kommunförbundets skrivelse den 10 februari 1978

Svenska kommunförbundet har med skrivelse den 10 februari 1978 lill justitiedepartementet för kännedom översänt en skrivelse från Gäv­leborgs länsavdelning, där det hemstäUs alt kommunförbundet låter ut­reda frågan ora en eventuell utvidgning av lagstiftningen i fräga om

Prop. 1978/79:164

61

spekulationsköp av hyresfastigheter m. ra, till att orafatta även andra orter än de tre storstadsorarådena och även andra lyper av hyresfastig­heter.

Skrivelsen från Gävleborgs länsavdelning är föranledd av en skrivelse frän Gävle fastighetsnämnd, där det sägs bl, a. följande.

Behovet av utvidgning av lagen har korarait upp till diskussion i Gävle, dels i fastighelsnämnden, dels efter interpellation i kommunfull­mäktige. Bakgrunden är att man pä fastighetsmarknaden i Gävle kun­nat förmärka ett ökande iniresse frän personer som är yrkesraässigt engagerade i fastighetsbranschen i storstadsområdena och som tidigare ej visat iniresse för fastigheter i Gävle. Nalurligt nog är influensen från Stockholmsområdet tydligast märkbar i Gävle, En utvidgning av lagens geografiska lUlärapningsoraräde skulle kunna förhindra, att personer som i slorstadsoraräden ej tilläts förvärva delta slags hyresfastigheter i stället etablera sig i andra kommuner.

En annan tendens sora raan kunnat spåra är att del uppkommit en ny krets av intressenter för hyreshus som innehåller enbart lokaler och sora därför inte orafattas av den nämnda lagen. De alltmer stigande kraven på god arbetsmiljö i industrilokaler och andra arbetsplatser medför alt behovet av gott underhåU och god fastighelsskötsel ökar även beträffan­de dessa fasligheter. Det borde därför övervägas att utvidga lagens lill-lämpningsoraräde lUl att gälla även andra större hyresfastigheter än sä­dana sora innehäller många bostäder.

De erfarenheter vi har av utvecklingen i Gävle är självfallet icke till­räckligt underlag för lagändringar. Vi anhåller därför, att Länsavdel­ningen animerar Koraraunförbundet atl göra en undersökning ora ut­vecklingen i andra större tätorter varit likartad och att ora så är fallet verka för lagens utvidgning både geografiskt och beträffande typer av hyresfastigheter.

6    Stockholms kommuns utredning om fastighetshandeln

Stockholras koraraunstyrelse beslulade den 23 maj 1977 att tillsätta en utredning rörande social utslagning och ekonomisk brottslighet. En delutredning avser faslighetshandeln och leds av förste intendenten Ulf Lygnell. En delrapport 1 Fastighetsspekulationen och tillständslagen har enligt kommunstyrelsens beslut den 26 april 1978 för kännedom över­lämnats till justitiedepartementet. I delrapporten behandlas de ärenden om tillstånd att förvärva hyresfastighet som prövats i hyresnämnden i Stockholm under åren 1976 och 1977. Kommunen har i sju faU av­styrkt tillstånd med spekulalionskrileriet som främsta grund. Trots detla har hyresnämnden i sex av dessa faU givit sökanden tUlstånd. Enligt delrapporten bör lagstiftningen förtydligas så alt täta fastighetstransak­tioner direkt blir diskvalificerande för tUlstånd att förvärva hyresfastig­het.

En delrapport 2 har den 6 september 1978 överläranats till kommun­styrelsen, I delrapporten behandlas dels tUlämpningen av tillståndslagen

Prop. 1918/19:164

62

första halvåret 1978, dels tiUståndslagen och aktieförvärv i fastighets­bolag. Avsikten är alt även delrapport 2 skaU överlämnas till justitie­departementet. Utredningsarbetet fortsätter.

Enligt delrapport 2 har under perioden fr. o. ra. den 1 april 1976 (då lagen Irädde i kraft sävitt gäller aktieförvärv) till mitten av maj 1978 till hyresnämnden i Stockholm korarait in endasl sex ansökningar om tillstånd till förvärv av aktier eUer andelar i bolag. Av dessa ansök­ningar har fyra bifallits och två återkallats. I rapporten görs ett försök att närmare undersöka frekvensen av tiUståndspliktiga förvärv. Det fram­håUs som önskvärt alt man fär en förbättrad kontroU över aktie- och andelsförvärv och en del tänkbara ätgärder diskuteras.

7    Lagfartsplikten 7.1 Gällande rätt

Den som med äganderätt har förvärvat fast egendom skall enligt 20 kap. 1 § jordabalken söka inskrivning av förvärvet (lagfart). Enligt 20 kap. 2 § jordabalken skaU lagfart sökas inom tre månader efter det att den handling pä vilken förvärvet grundas (fängeshandlingen) upp­rättades. Tiden för sökande av lagfart räknas dock för förvärv sora beror av villkor, myndighets tillstånd eller annan sådan omständighet, frän det förvärvet fullbordades. Det anges i balken även andra förhäl­landen som medför att tidpunklen för lagfartspUktens inträde förskjuts.

Om inte lagfart söks inom föreskriven tid, fär inskrivningsmyndigheten enligt 20 kap. 3 § jordabalken förelägga vite för lagfartsskyldighetens fullgörande. Sådant vite får enligt 19 kap. 4 § jordabalken bestämraas till högre belopp än som eljest gäUer enligt de allmänna bestämmelserna i 9 kap. 8 § rättegångsbalken. Inskrivningsrayndigheten får även döma ut vitet.

Den som söker lagfart skall enligt 20 kap. 5 § jordabalken ge in fängeshandlingen samt de övriga handlingar sora fordras till styrkande av förvärvet.

I 20 kap. 6 § jordabalken anges de faU då lagfartsansökan skall av­slås. Så skall enligt punkt 8 ske, om det för sökandens rätt att förvärva fastigheten fordras myndighets tUlstånd och i lag föreskriven tid för sökande av sådant tiUstånd försuttits eller ansökan därom avslagits.

Ora det inte förekoramer omständighet som avses i 6 §, skaU lagfarts­ansökan enligt 20 kap. 7 § jordabalken förklaras vilande bl. a. om vid köp eller byte förvärvet är beroende av att förköp inte sker eller vid förköp detta inte är fullbordat (punkt 10) eller om förvärvet i annat fall enUgt lag är beroende av domstols eller annan myndighets tillstånd (punkt 11).

Om tomträtt övergår till ny innehavare, skall denne enhgt 21 kap.

Prop. 1978/79:164

63

7 § jordabalken söka inskrivning av sitt förvärv. Om inskrivningen gäl­ler 20 kap. i tUlämpliga delar.

Under förarbetet till jordabalken uppmärksammades behovet av kon­troll av att lagfart söks. För att få tUl ständ en bättre kontroll före­slog lagberedningen att laga köpevittne skulle bestyrka köpehandling­en och rapportera fastighetsförvärvet tiU inskrivningsdomaren. En lik­nande ordning föreslogs av jordabalksutredningen. I jordabalksproposi­tionen anförde departementschefen i fråga om det föreslagna vittnes­kravet (prop. 1970: 20 del Bis. 137) bl. a. följande.

Det är givetvis av vikt att lagfartspUkten fuUgörs. Särskilt blir detta förhållandet med hänsyn tUl den ökade betydelse som lagfarten till­mäts enligt jordabalksförslaget. Lagfartens rättsverkningar är emellertid väsentligen av sådan art att det ligger i köparens eget intresse att erhålla lagfart. En förbättrad lagfartskontroll i fråga om överlåtelse blir också av begränsad betydelse för fastighetsböckernas tUlförlitlighet så länge inte en motsvarande kontroU ordnas för andra fång, främst sådana av faraUjerättslig karaktär.

Även med tillbörligt hänsynstagande tUl det önskvärda i en lagfarts-kontroll vid köp möter starka betänkligheter mot det föreslagna vittnes-institutet. Parterna kommer att åsamkas inte obetydliga besvär och kost­nader och det föreslagna formkravet mäste anses bli ett i förhåUande tUl den uppnådda fördelen alltför tyngande band pä omsättningen. Där­till komraer den av lagberedningen hävdade konsekvensen att även an-nuUering av köpeavtal måste ske med iakttagande av formkravet. Jag finner inte tillräckliga skäl föreligga alt införa ett formkrav med en för rådande rättsuppfattning sä främmande innebörd och verkan. Förslaget om medverkan vid köp av ett kvalificerat vittne har därför inte lagits upp i departementsförslaget.

Vid remissbehandlingen har vissa alternativ tiU instituten laga köpe­vittne och lagfartsvittne antytts. Vad som för fastighetsköpets vidkom­mande är av särskUt intresse är förslaget om en ogiltighelspåföljd vid för­summelse att söka lagfart inom föreskriven tid. Om lagfartsskyldighetens fuUgörande görs till ett formkrav, möter i och för sig inte hinder att låta en ogiltighelspåföljd inträda vid åsidosättande av denna skyldighet. En sädan anordning, som blir konsekvent genomförd i ett s. k. nolarial-system enligt vUket köpet kommer till stånd inför den registrerande myn­digheten, möter emellertid starka betänkligheter, särskilt med hänsyn till att den radikalt bryter med svensk rättstradition på detta område.

Frågan om fullgörandet av lagfartspUkten togs upp även i special­moliveringen tiU 20 kap. 3 §, varvid departementschefen anförde (prop. 1970: 20 del B 2 s. 569) bl. a. följande.

I jordabalksförslagen redovisas inte någon utredning angående den omfattning i vUken fastighetsägare försummar att söka lagfart eller söker lagfart för sent. Lagberedningen torde emellertid ha utgått från att läget inte kan anses tiUfredsstäUande och att alltså fastighetsägarens eget intresse av att vinna lagfart inte utgör en tillräcklig drivfjäder för att förmå honom att lagfara sitt förvärv. I syfte att komma till rätta med della problera tänker sig beredningen att göra övervakningen mera effektiv genom att dels flytta detta åliggande frän åklagaren till inskriv-

Prop. 1978/79:164

64

ningsdoraaren, dels förse denne raed material som grundval för över­vakningen genom att ålägga laga köpevittnena att rapportera fastighets­överlåtelserna till inskrivningsdomaren. Jordabalksutredningen har lill och med velat betrakta laga köpevittnena uteslutande som ett led i över­vakningen av lagfartsskyldighetens fullgörande.

Genom atl institutet laga köpevittnen (lagfartsvittne) inte ges någon motsvarighet i departementsförslaget måste spörsmålet om övervakning­en beiräffande lagfarlsskyldighelen prövas pä nytt. Jag har inle funnit tillräckliga skäl att söka införskaffa någon uiredning i vilken utsträckning lagfartsskyldighelen försumraas. Jag hyser dock den uppfattningen att probleraet inte har sådan belydelse, att det motiverar några raera långt­gående anordningar. Denna uppfattning utgör för övrigi, såsom fram­går av vad jag anfört i anslutning tiU 4 kap., ett viktigt skäl till att jag tagit avstånd från institutet laga köpevittne.

En speciell väg att påverka fastighetsförvärvare att i tid söka lag­fart har på senare tid diskuterats. Jag syfiar på stärapelskatteutredning-ens (SOU 1961: 37) förslag att slärapelskatten skulle utgå med förhöjt belopp vid dröjsmål raed lagfartsansökan. I avvaktan på resultatet av den prövning som förslaget om laga köpevittnen skulle komma att un­dergå medtogs inte förhöjningsregeln i 1964 års slämpelskatteförord-ning. Utraönstringen av institutet laga köpevittne torde böra medföra att slämpelskatteutredningens förslag tas upp tUl förnyad prövning.

När det gäller att öva direkt kontroU över lagfartsskyldighetens full­görande ligger den väsentliga svårigheten i att som grundval för kon­trollen införskaffa utredning om de fastighetsförvärv, som äger mm. En möjlighet att lösa detla problem kan måhända bestå i alt i en eller annan form utnyttja den utredning angäende ägandeirätten tUl fast egen­dom, som finns hos lokal skattemyndighet eller taxeringsnämnd.

Enligt min mening kan inte anses nödvändigt att redan i detla sam­manhang ta ställning tiU frågan om några särskilda anordningar be­höver vidtas för att skärpa efterlevnaden av skyldigheten att söka lag­fart samt ora i så faU skärpningen bör ske i form av en direkt över­vakning. Sådana anordningar bör inte införas annat än om det blir klart visat att lagfartsskyldigheten försuramas i besvärande utsträck­ning. Jag är för övrigt inte övertygad ora att en övervakning om en sådan lösning anses ofrånkomlig bör anförtros inskrivningsmyndig­heten.

7.2 Riksrevisionsverkets rapport den 3 september 1976

Riksrevisionsverket har som ett led i förvaltningsrevisionen av dom­stolsväsendet undersökt förhåUandena rörande expeditionslider m. ra. vid inskrivningsmyndigheterna. Härvid har verket ocksä uppmärksam­mat frågan om lagfartspUktens efterlevnad. I en tUl domstolsverket över­lämnad rapport den 3 september 1976 (dnr 1976: 536) konsiaterar riks­revisionsverket att antalet förseningar med lagfartsansökan är stort (ca 21 %). Tidsfördelningen av förseningarna är sådana att fastighelsböc-kernas tillförlitlighet kan anses mindre tillfredsställande. Förseningar medför dessutom ränteförluster för staten. Under förutsättning att ett av riksrevisionsverket gjort urval är representativt uppgår den årliga rän-

Prop. 1978/79:164

65

teförlusten totalt till ca 3,4 milj. kr. Domstolsverket bör därför närmare överväga problemet och utreda vilka möjligheler som är raest lämpade för att förbättra efterlevnaden av lagfartsskyldighelen.

7.3 Domstolsverkets promemoria den 22 februari 1977

Domstolsverket har tUl justitiedepartementet överlämnat en den 22 februari 1977 dagtecknad promemoria nr 24 ora kontroll av atl lagfart söks. Promemorian har framstäUts och behandlats av en projektgrupp inom domstolsverkets projekt Inskrivningsmyndigheternas organisation, arbetsformer m. ra.

I proraemorian framhålls vad gäller riksrevisionsverkets rapport atl det kan ifrägasätlas ora de aUvarliga slutsatser verket drar har tillräcklig grund i undersökningsresultatet. Rapporten ulvisar att närraare 80 % av förvärven lagfars i rätt tid och över 90 % inom sex månader. Siff­rorna är enligt projektgmppen säkert än högre i verkligheten, eftersora i undersökningen anges alt hänsyn inte tagits tUl möjligheten av att viU­kor knutits till förvärvet, vilket raedfört atl lagfartsskyldighetens inträde förskjutils. Den bortskrivning av denna osäkerhetsfaktor sora skett ge­nora hänvisning till förköpsfallen förefaller projektgmppen något lätt­vindig. Statens ränteförlust på grund av försenade lagfarlsansökningar torde i vart fall till en del uppvägas av den räntevinst sora görs genora att fastighetsägare i icke ringa utsträckning ansöker ora lagfart före lag­fartsskyldighetens inträde.

I proraemorian hänvisas vidare till en av statistiska centralbyrån (SCB) år 1975 utförd statistisk bearbetning av underlaget till lagfarts- och fas-tighelsprisstatistiken. En grov beräkning av statens ränteförlust på grund av de förvärv som undersökts av SCB slutar enligt promemorian pä 2,5 railj. kr.

I proraemorian diskuteras fem olika åtgärder för att förbättra lagfarts­pliktens fuUgörande.

1.

Införande av laga köpevittnen (lagfartsvittnen) med rapporterings­skyldighet tUl inskrivningsmyndigheten.

2.

Ogiltighelspåföljd vid för sen lagfartsansökan.

3.

Förhöjd stämpelskatt vid för sen lagfartsansökan.

4.

Utnyttjande i en eller annan form av den informaiion sora finns hos lokal skalterayndighet eUer taxeringsnärand.

5.

Tillskapande av saraband mellan banker och övervakande rayndig­het, sä att långivning till fastighetsköp autoraatiskt raeddelas till inskriv­ningsrayndigheten.

Projektgruppen konstaterar alt de skäl som under förarbetena lUl jor­dabalken anförts mot stadgande om laga köpevittnen (lagfartsvittnen) och ogiltighetspåföljd vid för sen lagfartsansökan alltjämt är bärkraftiga,

5   Riksdagen 1978/79. 1 saml Nr 164

Prop. 1978/79:164

66

i all synnerhet sora riksrevisionsverkets och SCB:s undersökningar visar atl deparleraenlschefens bedöraning av probleraens vidd var den riktiga. Beiräffande laga köpeviltnen finner projektgruppen vidare att det av jordabalksulredningen föreslagna systeraet skuUe raedföra en kraftig belastning på inskrivningsrayndighelerna (IM). För att tanken frän IM:s synpunkt skall ha något berättigande borde vittnenas uppgifter utökas med obligatoriskt komraissionärsskap innefattande atl lagfart söks i rätl tid och på rätt sätt. Man kunde då ha förhoppning om alt den nuvarande av riksrevisionsverket påpekade bristfälliga standarden hos lag­fartsansökningarna förbättrades samtidigt som IM besparades merarbetel med lagfartsbevakning. Projektgruppen anmärker också att IM med nuvarande ordning sällan har anledning att särskilt kontrollera alt lag­fartsskyldigheten iakttagits i rätt tid. Ogiltighetspåföljd skulle därför ulöver de av departeraenlschefen anförda nackdelarna även raedföra ett icke ringa merarbete för IM.

När det gäller möjligheten att ta lill straffskall hänvisar projektgrup­pen till departementschefens uttalande att förkastandet av lagfartsvittnes-systemel aktualiserade förnyad prövning av straffskattefrågan. Någon sådan prövning har dock ännu inte skett. Projektgruppen konsiaterar atl IM för närvarande säUan har anledning att särskilt kontrollera att lagfart sökts i rätt tid. Det skulle innebära ett beaktansvärt merarbete för IM alt ta ställning i denna fräga beträffande alla ärenden som föranleder stämpelskall. Ytterligare tillkommer besväret med att beräkna den för­höjda skallen. Del är enligt projektgruppen att märka att påföljden inle berör stämpelskattefria fång, vilka utgör ca 23 % av förvärven (1973). Vidare kan man, anser projektgmppen, riskera att en straffskattebesläm-melse leder till manipulationer i form av posldalering och omskrivning av köpeavtal o. d.

I förarbetena hade vidare framförts som en möjlig lösning atl utnyttja den information sora finns hos lokal skattemyndighet eller taxerings­nämnd. Projektgruppen konstaterar alt dessa myndigheter endast i be­gränsad utsträckning torde ha större kännedom om ägarbyten än vad IM har. Härtill koramer att underrättelse till IM kan ske endast med bety­dande tidsförskjutning.

Projektgruppen tar slulligen upp frägan om underrättelse från ban­ker vid långivning. Projektgruppen anför därvid att en undersökning av sambandet mellan bankfinansiering av fasiighetsförvärv och tid för lag­fartsansökan torde komraa att visa att i vart faU där banken själv är långivare lagfart oftast sökts i anslutning tUl låneutbelalningen. I den män banken inle själv biträder vid ansökningen, vUket torde vara det vanligaste, begär banken ofta kopia av det sedermera utfärdade lagfarts-beviset. Detla torde regelmässigt tiUämpas av t. ex. stadshypoteksför-eningarna. För det stora flertalet fall där bankerna medverkar vid fastig­hetsöverlåtelser torde sålunda särskilda kontrollanordningar vara över-

Prop. 1978/79:164

67

flödiga. En underrättelseplikt för banken skulle i dessa fall endast inne­bära ett onödigt byråkratiskt system, som utan atl ge vinsler för stats­verket skulle leda till att kunderna drabbas av en höjning av de re­dan kännbara avgifterna till banken.

Mot bakgrund av det anförda gör projektgmppen följande bedöm­ning.

Frågan ora kontroU av lagfartspUktens fullgörande har kommit att de­batteras av två från varandra skilda skäl. Den ena är atl lagfartsförsum­melse utnyttjas eller ingår sora ett led i ekonoraisk brottslighet i vid rae­ning, varvid särskUt handeln med hyresfastigheter nämnts som exempel. Det andra är att det anses att lagfart i allt för stor utsträckning söks för sent allmänt sett, vilket leder lill ränteförluster för staien och bristande tillförlitlighet hos fastighelsböckerna.

Av SCBs slatislik framgår att av antalet inskrivna förvärv år 1973 en­dast fyra procent avsäg överlåtelser av hyres- och affärsfastigheter. Här­av bör dras den slutsatsen att de missförhållanden sora är knutna till orasältningen av dessa fastighetstyper lämpligen skall motverkas genom selektiva åtgärder. Lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet ra. m, torde ha grundats på detta synsätt. De ätgärder sora ovan disku­terats är alla av generell natur. Samtliga förslag raedför beaktansvärt raer-arbete för IM och flertalet innebär att den helt övervägande delen lojala fastighetsägare oskyldigt drabbas av ökad byråkrati eller ökade koslna­der. Projektgruppens bedöraning blir därför den all önskeraålen atl mot­verka den ekonomiska brottsligheten inte tillräckligt motiverar generella åtgärder. Del ligger uianför projektgruppens korapetens alt peka pä lärapliga selektiva ätgärder.

Vad sedan gäller allraän försummelse av rätlidig lagfarlsansökan skulle kunna sägas alt summan 3,4 mkr dvs. statens ränteförlust enligt RRV-rapporten utgör övre koslnadsgränsen för evenluella kontrollåtgärder. I själva verket bör beloppet justeras nedåt, eftersom ränteförluster upp­koraraer även vid fraratvingade ansökningar. Vid en handläggningslid för anmaning, ansökan, beslut och betalning om en månad skall justering ske raed 33 procent, vUket ger en rest av 2,25 rakr. Det är tveksamt om en kontrollapparat gmndad på något av förslagen 1, 2, 4 eller 5 kan åstadkommas till koslnader som understiger detla belopp.

Den bristande tillförlitligheten hos fastighetsböckerna som kan för­anledas av alt lagfart söks för sent bör bedömas i järaförelse med den osäkerhet om rättsförhåUanden som en utdragen beslutsprocess hos IM medför. Det torde vara viktigare att fastighetsboken utvisar av IM inom föreskriven expeditionstid fattade beslut i anhängiggjorda ärenden och inte under längre lid införda raen inle justerade beslut än att lag­fart söks i rätt tid i saratliga fall. Det är därför angeläget att IM inte åläggs ytterligare kontroUskyldigheler, sora kan förlänga expeditionsti­derna. Mot denna bakgrund frarastär det sora tveksarat om älgärdsför-slag 3 kan ge ett totalt sett positivt resultat.

Projektgruppen lämnade sin slutrapport från inskrivningsprojektet den 31 oktober 1977. I rapporten godiar projektgruppen de ställningstagan­den som promemorian innehäller. Rapporten har överlämnats tUl justitie­departementet för kännedom.

Prop. 1978/79:164

68

7.4 Lagutskottets betänkande 1976/77: 22

Med anledning av en motion om skärpt lagfartsplikt anförde lag­utskottet i sitt av riksdagen godkända betänkande (LU 1976/77: 22 s. 9) bl. a. följande.

Utskottet vill för sin del understryka angelägenheten av atl sädana ät­gärder inte vidtas som raedför en kraftig belastning pä inskrivningsmyn­digheterna med åtföljande risk för att de redan nu i vissa fall alltför länga expeditionstiderna ytterligare förlängs. Utskottet pekar ocksä på alt antalet fastighetsöverlåtelser sora utgör föreraål för ekonoraisk brotts­lighet är raycket litet i förhållande till hela antalet fastighetsöverlåtelser. Enligt utskottets mening Ugger det därför närmast till hands att på detta omräde ingripa mot den ekonoraiska brottsligheten med selektiva åtgär­der. Vissa resultat kan uppnås om hyresgäster, hyresgästföreningar eller andra intressenter anmäler kända fall av underiålenhet alt söka lag­fart till inskrivningsmyndigheterna som härigenom kan få möjlighel alt ingripa med vitessanktioner.

Enligt vad utskottet inhämtat är frågan ora försenade lagfartsansök­ningar f. n. föremål för överväganden inom justitiedepartementet. Nägon vidare åtgärd från riksdagens sida är därför inte påkallad.

7.5 Lagutskottets betänkande 1977/78:18

Frägan om skärpt lagfartsplikt aktualiserades med anledning av en motion även våren 1978. Lagutskottet anförde i sitt av riksdagen god­kända betänkande (LU 1977/78: 18 s. 4) bl. a. följande.

Enligt vad utskoitet nu inhämtat övervägs frågan om åtgärder mot försunJig lagfartssökanden alltjämt inom justitiedepartementet. Utskot­tet vill ocksä peka på att lagen om förvärv av hyresfastigheter är före­mål för översyn inom regeringens kansli efter hemställan av riksdagen. Det ler sig enligt utskottets mening naturligt atl vid en sädan översyn även frågor rörande lagfartspliktens fullgörande blir föremål för över­väganden.

Någon åtgärd från riksdagens sida är därför inte heller nu påkallad.

8   Statistik

Från hyresnämnderna i Stockholm, Göleborg och Malmö har tUl justiliedepartementel ingivits dels vissa statistiska uppgifter, dels sarat­liga beslut under tiden den 1 januari 197631 mars 1978 i vilka till­stånd tUl förvärv av hyresfastighet har vägrats. I vissa fall har även in­givits beslut i sädana ärenden där tiUstånd visserligen har givits men tUlständsfrägan har tett sig kontroversiell. Frän bostadsdorastolen har ingivits motsvarande statistiska uppgifter och samtliga beslut under tiden den 1 januari 1976den 31 mars 1978 i ärenden om tillstånd till för­värv av hyresfastighet.

De statistiska uppgifterna redovisas i tabellerna 15. Av tabellerna fraragår bl. a. alt hyresnäranderna under perioden den 1 januari 1976

Prop. 1978/79:164

69

den 31 raars 1978 fått in 2 163 ansökningar och av dessa hunnit pröva 1 761. Av hyresnämndernas avgöranden har 1 582 innefattat bifall me­dan 39 raedfört avslag och 140 annat beslul (avskrivning p, g, a, åter­kaUelse o. d.). 2 av avslagsbesluten har efter besvär från sökanden änd­rats av bostadsdomstolen.

Ärenden ang. tillstånd till förvärv av hyresfastighet m. m. (ej aktie- eller andelsförvärv)

Tabell 1. Ärenden hos hyresnämnderna år 1976

HNi

HNi

HNi

Summa

Stockholm

Göteborg

Malmö

Inkomna ärenden

357

236

261

854

Icke avgjorda ärenden

57

50

3

110

Prövade ärenden

300

186

258

744

Bifall

266

167

230

663

Avslag

6

0

1

7

Annat beslut

28

19

27

74

Tabell 2. Ärenden hos hyresnämnderna år 1977

HNi

HNi

HNi

Summa

Stockholm

Göteborg

Malmö

Från år 1976

57

50

3

110

Inkomna ärenden

435

236

347

1018

Icke avgjorda ärenden

194

60

106

360

Prövade ärenden

298

226

244

768

Bifall

277

214

212

703

Avslag

3

0

2

5

Annat beslut

18

12

30

60

Tabell 3. Ärenden hos hyresnämnderna första kvartalet år 1978

HNi

HNi

HNi

Summa

Stockholm

Göteborg

Malmö

Från är 1977

194

60

106

360

Inkomna ärenden

117

88

86

291

Icke avgjorda ärenden

225

82

95

402

Prövade ärenden

86

66

97

249

Bifall

78

64

74

216

Avslag

3

1

23'

27

Annat beslut

5

1

0

6

' Samtliga 23 avslag har meddelats i ett beslut och avser två bolag.

Prop. 1978/79:164

70

Tabell 4. Ärenden hos hyresnämnderna åren 1976 och 1977 samt första kvartalet år 1978

HNi

HNi

HNi

Summa

Stockholm

Göteborg

Malmö

Inkomna ärenden

909

560

694

2 163

Icke avgjorda ärenden

225

82

95

402

Prövade ärenden

684

478

599

1 761

Bifall

621

445

516

1582

Avslag

12

1

26

39

Annat beslut

51

32

57

140

Tabell 5. Ärenden hos bostadsdomstolen

Är 1976

År 1977

Första kvar­talet 1978

Inkomna ärenden

3

5

1

Bifall

0

1

1

Avslag

0

1

0

Annat beslut

0

4

1

Icke avgjorda ärenden

3

2

1

Justitiedeparteraentet har erhållit följande upplysningar ora ansök­ningar om tillstånd till aktie- och andelsförvärv under tiden den 1 juli 1977den 31 mars 1978. Hyresnäranden i Göteborg: 11 ansökningar, varav 7 bifall, 2 avslag och 2 ärenden ännu ej avgjorda. Hyresnämnden i Malmö: 13 ansökningar, varav 9 bifall, 1 annal beslut samt 3 ärenden ännu ej avgjorda. Statistik för hyresnämnden i Stockholm redovisas i avsnitt 6.

9    Överväganden och förslag

Lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet ra. ra. (tiUstånds­lagen) syftar tUl att förebygga spekulation i hyresfastigheter och att hindra personer sora är olärapliga alt förvalta sådana fastigheter frän att förvärva dem. Lagen innebär att förvärv av hyresfastighet är beroen­de av tUlstånd av hyresnärand. TiUslåndsplikt gäUer ocksä för förvärv av aktie eller andel i bolag i vissa fall. HärtUl anknyter bestäraraelser om komraunal förköpsrält vid aklieöverlålelse.

Bestämmelserna i 17 §§ om tUlstånd för förvärv av hyresfastighet gäller enligt en särskild övergångsbestämmelse endast i sju angivna kommuner, nämligen Solna, Stockholm, Sundbyberg, Malraö, Svedala, Göteborg och Mölndal. I övrigt gäller lagen i hela landet.

Begränsningarna i lagens tillämplighetsomräde när det gäller fastig-

Prop. 1978/79:164

71

hetsförvärv infördes vid lagens tUlkomst efter en avvägning raeUan be­hovet av en förhandsprövning och olägenheterna därav för den nor­raala faslighetsorasättningen och den därtill knuina administrationen (CU 1975/76: 5 s. 4).

Riksdagen har vären 1977 begärt atl en utredning skall göras inora regeringens kansli för att belysa behovet av en utvidgning av tillärap­ningsomrädet (CU 1976/77: 20 s. 3). För alt utföra den av riksdagen begärda ulredningen har en arbelsgrupp bildats inom justitiedeparte­mentet, I arbetel har deltagit företrädare för Hyresgästernas riksför­bund. Svenska kommunförbundet och Sveriges fastighetsägareförbund,

Arbelsgruppen har saralat in statistik frän dels bostadsdorastolen och dels hyresnäranderna i Siockholm, Göleborg och Malmö när det gäller ärenden om tUlstånd till förvärv av hyresfastigheter under tiden januari 1976mars 1978. Under denna lid avgjorde hyresnämnderna 1 761 ärenden. Av dessa avgöranden har 1 582 innefattat bifall tUl ansökan (ca 90 %) medan 39 medfört avslag (ca 2 %) och 140 annat beslut (exerapelvis avskrivning efter återkallelse). Det bör näranas atl av av­slagen har 23 meddelats i ett och samma beslut för två bolag. Bostads­domstolen avgjorde under sararaa tid 8 ärenden, varav 2 innefattat bi­fall tUl ansökan medan 1 medfört avslag och 5 annat beslut.

Arbelsgruppen har vidare från de organisationer sora har raedverkat i arbetet fått del av synpunkter pä behovet av att utvidga lagens till-lämpningsoraråde lill ytterligare korarauner. Det har därvid sagts att det i vissa kommuner har förekoramit missförhållanden sora motiverar en ulvidgning. Att ändra lagens tillämpningsområde sä, att den koraraer alt gälla i ytterligare ett antal särskilt uppräknade korarauner har erael­lertid inte bedörals vara någon läraplig lösning. Inle heller i övrigi har arbelsgruppen kunnat finna några lärapliga principer för en begränsad geografisk tillämplighet. I stället har arbetsgruppen funnit alt en för­värvslagstiftning av förevarande slag i princip bör vara riksomfattande och arbelet har därför bedrivits med denna inriktning (se CU 1977/78: 33 s. 5).

En utvidgning av förvärvsprövningen i dess nuvarande form till alt orafatta hela riket skulle emellertid medföra avsevärda praktiska olä­genheter. För hyresnämndema skulle ett belydande merarbete uppstä, och de enskilda skulle drabbas av ett byråkratiskt förfarande som i det stora flertalet fall skulle uppfattas sora opåkallal. Ora tiUståndslagen i sin helhet skall göras tilläraplig i hela landet, mäste därför förfarandel i tillständsfrägor ändras.

Nuvarande ordning innebär att ansökan om förvärvstillslånd görs hos hyresnämnden, som skickar ansökningen för yttrande tiU den kommun där fastigheten finns, Koraraunen, sora har ansvarei för bostadsförsörj­ningen, får alltså yttra sig i alla tUlståndsärenden, Detta innebär i prak­tiken att det i försia hand är kommunen som bär ansvaret för bedöm-

Prop. 1978/79:164

72

ningen om sökanden är läraplig sora fastighetsägare (se prop, 1975/76: 33 s. 68), Lämnar kommunen ansökningen utan erinran, torde hyres­nämnden norraalt kunna utgå från att det inle finns något att erinra mot sökanden.

Mol nu angiven bakgrund har inom arbetsgruppen uppnåtts enighet om atl man när det gäller att förenkla nuvarande förfarande bör välja en lösning som i princip innebär att förvärvsprövning hos hyresnämnd skall ske endast om kommunen i det särskilda fallet begär del. Företrä­daren för Hyresgäsiernas riksförbund har ansett atl inte bara kommu­nen ulan också hyresgästförening skall kunna påkalla förvärvsprövning. Arbetsgruppen i övrigi har emellerlid funnit det tUlräckligt att kommu­nen får rätt att begära prövning hos hyresnämnd. Det får dock anses naturiigi alt koramunen utnyttjar den kunskap sora finns hos hyresgäs­terna och i erforderlig ulsiräckning sararåder med berörd hyresgäst­organisation innan koraraunen lar ställning.

Frågan är då på vilket sätt koramunen skall beredas tillfälle att la ställning till behovet av förvärvsprövning. En möjlighel är att bibehålla kravet på ansökan till hyresnämnd men atl kräva förvärvsprövning en­dast ora kommunen i sitt yttrande tUl nämnden begär det. En sädan ordning skulle eraellertid inte medföra någon större förenkling jämfört med nuvarande ordning. För hyresnämnden blir egentligen enda skiU­naden alt ett enkelt ulforraat tUlståndsbeslut kan ersättas av ett avskriv­ningsbeslut. Det fär anses vara väsentligt att hyresnäranderna inte be­lastas raed en omfatlande hantering av ärenden i vilka nägon reell pröv­ning aldrig koramer tUl stånd. Hyresnämndernas resurser bör i stället koncentreras på de förvärvsärenden sora är kontroversieUa. Del frara­stär på grund av det anförda sora nödvändigt att förfarandet inleds på annt sätt än genom ansökan till hyresnämnden.

F. n. gäller att ett förvärv blir ogilligt om ansökan om förvärvstiU­stånd inle görs inora tre raänader frän det fånget skedde. En sädan ogiltighetspåföljd är nödvändig, om lagstiftningen skall fä avsedd effekt. Motsvarande ogUlighetspäföljd gäller också enligt jordförvärvslagen och lagen om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m. ra. Om ansökan lill hyresnärand inte längre skall vara obligatorisk, måste man finna en annan utgängspunkt för ogiltighetspåföljden enligt lill­ståndslagen.

Man måste också finna en annan form för samordningen inellan lill­ståndslagen och förköpslagen. Koraraunal förköpsrätt kan komraa i fråga vid köp och byte av fastighet. När det gäller de sju korarauner där till­ståndsplikt råder är det f. n. hyresnämnden som svarar för att kommu­nen bereds tillfälle atl ta ställning i förköpsfrågan innan nämnden prö­var frägan om förvärvstillstånd. När del gäller fasligheter som inte om­fattas av tUlsländsplikten är del däremoi inskrivningsmyndigheten sora i saraband med prövning av lagfarlsansökan svarar för att kommunen

Prop. 1978/79:164

73

får ta ställning i förköpsfrågan.

För alla de typer av fastighetsförvärv som omfattas av tillståndslagen gäller även skyldighet att söka lagfart. Lagfart skall sökas inom tre må­nader efter det att fångeshandlingen upprättades. För förvärv sora beror av myndighets tUlstånd räknas treraånaderstiden dock från det förvärvet fullbordades. Lagfart för förvärv av tillståndspliktig hyresfastighet be­höver alltså f. n. sökas först när tUlständsfrägan är klar. Försuraraar nägon sin skyldighet att söka lagfart, får inskrivningsrayndigheten före­lägga vite.

Det har i olika saramanhang konstaterats att det föreligger brister när det gäller lagfartspliktens efterlevnad. Detta innebär nackdelar i olika hänseenden. Bl. a. har det sagts alt lagfartsförsummelse utnyttjas eller ingår som ett led i ekonoraisk brottslighet i vid mening varvid särskilt handeln med hyresfastigheter har nämnts som exempel. Det har också sagts att lagfart i allt för stor utsträckning söks för sent, vilkel leder till ränteförluster för staten och bristande tiUförlitlighet hos fastighetsböc­kerna.

En projektgrupp inom domstolsverket har diskuterat olika ätgärder för atl förbättra lagfartspliktens fullgörande, bl. a. ogiltighetspåföljd vid för sen lagfarlsansökan. Projektgruppen har dock inte ansett det lämp­ligt att införa denna påföljd vid alla fall av lagfartsförsumraelse. Inte heller i övrigt har projektgmppen kunnat finna någon lärapligt generell åtgärd för att korama lill rätta med problemen.

Vite är säkerligen i allmänhet ett utmärkt medel när det gäller atl tvinga fram en ansökan om lagfart på ett fastighetsförvärv. Problemel är emellertid att inskrivningsmyndigheten inte alltid får reda på att ett fastighetsförvärv har ägt rum och därför inte kan meddela något vites­föreläggande. Förbättrade möjligheter för inskrivningsmyndigheten när det gäller att få in utredning om aktuella förvärv skulle sålunda verk­samt bidra tUl en bättre efterlevnad av lagfartsplikten. Sora närmare skall behandlas i det följande kan vissa åtgärder vidlas pä den punkten.

När det gäller hur raan i övrigt bör gå till väga för atl förbättra för­hållandena på lagfartsomrädet är del sora riksdagen har understmkit (LU 1976/77: 22 s. 9) angeläget att raan inte vidtar åtgärder som med­för en kraftig belastning pä inskrivningsmyndigheterna raed åtföljande risk för alt de redan nu i vissa fall alltför långa expeditionstiderna ytter­ligare förlängs. Vidare bör beaktas att de sora förvärvar fasligheter till allra slörsla delen är lojala och självmant söker lagfart. Uppenbarligen bör denna gmpp inte i onödan drabbas av ökad byråkrati eller ökade koslnader.

Vad som nu har anförts talar för att man inte bör vidta några ätgär­der som drabbar alla fastighetsförvärv, åtminstone inte om ätgärderna är av mera ingripande natur. Sora riksdagen har funnit ligger det i stället närraast till hands alt ingripa raed selektiva ätgärder, dvs. ätgärder sora

Prop. 1978/79:164

74

drabbar endast en viss grupp av fasiighetsförvärv. Härvid bör beaktas alt, sora nyss antyddes, vissa forraer av ekonomisk brottslighet torde ha samband med förvärv av hyresfastigheter. Det är vidare ett hyresgäst­intresse atl del inte skall råda nägon längre tids ovisshet om aktuella ägandeförhållanden. Det finns alltså starka skäl som talar för selektiva åtgärder inriktade just mot hyresfastigheter (se LU 1976/77: 22 s. 9 och LU 1977/78: 18 s, 4),

När det gäller att garantera efterlevnaden av lagfartsplikten i fräga om hyresfastigheter är det en naturlig tanke att knyta an till den ogiltig­hetspåföljd som f, n, gäller vid försummelse att i rätt lid ansöka om för­värvstillslånd och alltsä införa en motsvarande ogiltighetspåföljd vid försuraraelse att ansöka ora lagfart. Det förhållandel att lagfart inte har sökts i rätt tid bör eraellertid inte under alla förhällanden raedföra att förvärvet blir ogiltigt. Om sålunda hyresnämnden redan har meddelat lillsiånd lill förvärvet eller koraraunen har förklarat att den inte på­kallar någon tillståndsprövning bör lagfartsförsuramelsen inte föranleda ogUtighet av förvärvet, I det fallet bör del vara tillräckligt med vites­föreläggande. Hur ett sådant föreläggande skall kunna komraa lill stånd kommer att beröras närmare i det följande.

Ora man inför en ordning som innebär att ett förvärv av hyresfaslig­hel i princip blir ogUtigt, om lagfart inte söks i rätt tid, löser raan ocksä problemel med hur förfarandet enligt tillständslagen bör inledas. För­värvaren skulle dä i normalfallet inte behöva ge in någon särskild an­sökan om förvärvstillstånd utan det skulle räcka alt han fullgör sin lag­fartsplikt. Inskrivningsrayndigheten är redan nu skyldig alt kontrollera alt lillständ till fastighetsförvärvet har inhäratals i fall då detta är före­skrivet. Hos inskrivningsmyndigheten finns vidare rutiner för atl bereda kommunen lillfälle att ta stäUning i förköpsfrägan. Molsvarande rutiner kan tillämpas för att ge kommunen tillfälle att påkalla förvärvsprövning enligt tillståndslagen. När det gäller köp och byte kan förfarandena helt samordnas och lUlständslagen medför alltsä ett endast obetydligt mer­arbete för inskrivningsmyndigheterna. När det gäller de andra typerna av tillståndsplikliga fång (gåva, tUlskott, utdelning, fusion) är de inte beroende av förköp och underrättelse tUl koraraunen ora dessa fång blir alltså en ny uppgift för inskrivningsmyndigheterna. Dessa fång torde emellertid antalsmässigt vara närmast försumbara. Fördelama av ett enhetligt förfarande för saratliga typer av förvärv torde i vUket fall som helst väga över olägenheterna för inskrivningsmyndigheterna av nya mtiner beträffande gåva osv. Är fastighetsförvärvet sådani alt det i och för sig faller under tillständslagen skall inskrivningsmyndigheten erael­lertid först kontrollera att lagfart har sökts inora rätt tid. I annal fall blir förvärvet i princip ogiltigt enligt vad sora nyss har förordals.

Pä grund av det anförda föresläs att tUlständsförfarandet vid förvärv av hyresfaslighel skall inledas hos inskrivningsrayndigheten genora att

Prop. 1978/79:164

75

förvärvaren ansöker om lagfart. Ansökan skaU enligt jordabalken göras inom tre månader efter det att fångeshandlingen upprättades.

Inskrivningsmyndighetens underrättelseskyldighet mot kommunen fö­resläs reglerad i överensslämraelse med vad som gäller enligt 5 § för­köpskungörelsen. Inskrivningsrayndigheten bör alltsä inora två veckor från den inskrivningsdag då lagfart sökles underrätta den koraraun där fastigheten är belägen ora ansökningen. Underrättelsen bör innehälla uppgift ora den inskrivningsdag då lagfart sökles samt om överlåtarens och förvärvarens nanm och adresser. Vid underrättelsen bör fogas styrkt avskrift av fängeshandlingen, Ora inskrivningsmyndigheten skall lämna underrättelse bäde enligt tillständslagen och enligt 5 § förköpskungörel­sen bör underrättelserna givetvis lämnas samtidigt.

Det finns f. n. möjlighet atl fä förhandsbesked av hyresnämnden om förvärvslillslånd. Denna raöjlighet torde vara av särskild betydelse vid de associationsrättsliga förvärven, exerapelvis vid fusion, och bör alltså finnas kvar. Ora förvärstUlslånd redan har meddelats behövs givetvis ingen underrättelse om lagfartsansökningen från inskrivningsmyndighe­ten till koraraunen. Lagfart kan dä meddelas genast om övriga förut­sättningar för lagfart är uppfyllda. Däreraot bör underrättelse till kom­munen ske även ora förvärvaren visar att han har ansökt ora förvärvs­tillslånd. Det bör näraligen vara kommunen och inte förvärvaren sora avgör om det behövs prövning hos hyresnäranden.

Enligt 4 § andra stycket förköpslagen kan köparen få lagfart, ora koraraunen har förklarat sig avstå frän att utöva förköpsrält i fräga ora en tilläranad försäljning. Även enligt lUlständslagen bör förvärvaren ha möjlighet alt vända sig direkt tUl kommunen och begära besked ora koramunens inställning. Om koraraunen har förklarat sig avstå från att påkalla prövning hos hyresnäranden behövs ingen ytterligare under­rättelse och hinder föreligger inle mot lagfart i vad avser tillständslagen.

När koramunen fär underrättelse om en lagfartsansökan från inskriv­ningsmyndigheten, bör koraraunen få rätt att påkaUa prövning enligt tillständslagen inom samma tid och på sararaa sätt sora gäller för rälten att utöva förköpsrätt enligt 7 § förköpslagen. Om koraraunen vill på­kalla prövning enligt tillständslagen, bör alltså beslut härom anmälas till inskrivningsmyndigheten sist pä den inskrivningsdag som infaller när­mast efter tre mänader frän det lagfart söktes på förvärvet. Till an­mälan bör fogas bevis om att överlåtaren och förvärvaren har under­rättats om beslutet. Dessa underrättelser bör få ske i rekommenderat brev (se 15 § förköpslagen).

Den föreslagna ordningen innebär att lagfart kan raeddelas när kora­munen har förklarat sig avstå från att påkaUa prövning enligt tillständs­lagen och vid köp och byte dessutom förklarat sig avstå från att ulöva förköpsrätt. Lagfart kan också meddelas om tremänadersfristen gär ut utan att koramunen låter sig avhöra. Om kommunen beslutar sig för

Prop. 1978/79:164

76

att förköpa bortfaller behovet av förvärvsprövning.

Ora koramunen i ett visst fall har påkallat förvärvsprövning bör in­skrivningsmyndigheten underrätta hyresnämnden. Hyresnämnden bör då förelägga förvärvaren att ansöka ora förvärvslillständ inom förslagsvis en månad från delgivning vid äventyr att förvärvet blir ogiltigt. För­delen raed en sädan ordning är att hyresnämnden, om föreläggandet inte fullgörs, i ett avskrivningsbeslut kan konstatera att förvärvet är ogil­tigt. Hittillsvarande tillämpning visar nämligen att ett negativt kom­raunalt yttrande relativt ofta resulterar i att förvärvaren avstår frän atl fullfölja förvärvet.

Som nyss har sagts bör den nuvarande möjligheten att fä förhands­besked av hyresnärand om förvärvstillstånd finnas kvar. Vidare bör koraraunen kunna förklara sig avslå frän att påkalla prövning hos hyres­nämnden. I båda faUen skaU, enligt vad som tidigare har förordals, för­värvel undgå att drabbas av ogiltighet även om lagfart på förvärvet inle söks i rätt tid. I stället bör ansökan om lagfart tvingas fram genom vitesföreläggande. För att även här garantera att inskrivningsmyndig­heten får reda på att ett förvärv av hyresfastighet har ägt rum så att vitesföreläggande kan meddelas, bör hyresnäranden och koramunen vara skyldiga att underrätta inskrivningsmyndigheten om förvärvet. Bestäm­melser härom bör lämpligen tas in i förordningen om tillämpningen av lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.

Den nu föreslagna ordningen för prövning enligt tillståndslagen av­ser förvärv av hyresfastighet. För förvärv av aktie eller andel i bolag gäller ingen lagfartsplikl och det saknas alltså förutsättningar för att också för dessa förvärv låta förfarandet inledas hos inskrivningsmyn­digheten. Nuvarande ordning, som innebär att förvärvaren direkt an­söker ora tillstånd hos hyresnänmden, mäste aUtså bibehåUas.

Det har emellertid gjorts gällande att aktie- och andelsförvärven i praktiken inle blir föremål för tiUståndsprövning i den utsträckning som har varit avsedd. Uttalanden av sädan innebörd har gjorts i sam­band med en utredning inora Stockholms kommun (se avsnitt 6). De problem som sammanhänger med aktie- och andelsförvärven fär emel­lertid övervägas ytterligare.

När det gäller förvärvstillslånd är det f. n. bara sökande som av hyres­nämnden har vägrats tillstånd sora har rätt att hos bostadsdomstolen anföra besvär mot nämndens beslut. Konunun har inte ställning som part i ärende om förvärvstillslånd och kan alltså inte föra talan mot nämndens beslut (se CU 1977/78: 33 s. 6). Den nu föreslagna ordningen när det gäller förvärv av hyresfastigheter innebär att det är kommunen som tar initiativ tUl prövningen. Om hyresnämnden i ett sädan fall meddelar förvärvslillständ, torde det mänga gånger vara ett starkt kom­munalt intresse att få frågan prövad även i bostadsdorastolen. (Jfr den utredning som har gjorts inora Stockholms koraraun och som har be-

Prop. 1978/79:164

77

rörts i avsnitt 6). En kommunal besvärsrätt skulle ocksä främja en enhel­lig tiUämpning i frägor ora meddelande av förvärvslUlstånd. Intresset av atl kontroversieUa fall skall kunna prövas även i bostadsdomstolen får anses vara sä starkt att det tar över de olägenheter som ökad tidsut­dräkt medför för faslighetsomsättningen. Det saknas anledning att göra någon skillnad meUan förvärv av hyresfastighet och förvärv av aktie och andel i bolag. På grund av del anförda föresläs att koramun ges besvärsrätt i ärende om förvärvstillstånd fastän koraraunen inte är part.

Enligt 16 b § närandlagen skall ansökan om förvärvstiUstånd för ytt­rande tillställas koraraun där fastigheten finns. Det finns däremot ingen föreskrift som ålägger hyresnäranden att ocksä inhärata yttrande från berörd hyresgästorganisation. Anledningen härtiU är frärast att en sä­dan föreskrift vid tiUständslagens tiUkomst bedömdes som en belastning för handläggningen av de mänga ärenden där det slår klart att tillstånd skall ges (prop. 1975/76: 33 s. 71). Komraunema torde dock regelraäs­sigt eller i vart fall när det finns anledning till närraare utredning om sö­kandens kvalifikationer höra hyresgästorganisationen när ett ärende har remitterats till kommunen frän hyresnäranden (CU 1976/77: 20 s. 4).

Det fär anses angeläget att hyresnämnden i tillståndsfrågor fär del av den kunskap som hyresgästemas organisationer har. Med den nu före­slagna prövningsordningen kommer en skyldighet att inhämta yttrande i huvudsak endast att gälla kontroversiella ärenden. På grund av det anförda föreslås att ansökan om förvärvstiUstånd skall för yttrande tUl­ställas inte bara som f. n. kommunen utan även, om det lämpligen kan ske, organisation av hyresgäster som berörs av ansökan. På i hu­vudsak samma skäl som anförts beträffande koraraun föreslås vidare att även organisaiion av hyresgäster får föra talan mot hyresnämndens be­slut i ärende om förvärvstillstånd.

Om kommun och hyresgästorganisation ges besvärsrätl uppkommer frägan hur rättegångskostnader i bostadsdomstolen bör regleras. I ären­de om tUlstånd till förköp enligt tillständslagen skall enligt 26 § vardera parten bära sin rättegångskostnad i bosladsdomslolen. Motsvarande bör lämpUgen gälla i ärende om förvärvstiUstånd i bostadsdomstolen.

Den företrädare för Sveriges fastighetsägareförbund som har del­tagit i arbetsgruppen har ställt sig tveksam till att hyresgästorganisation utan att vara part ges besvärsrätt samt har i vart fall motsatt sig att rättegångskostnaderna skall kvittas i bostadsdomstolen.

10   Upprättade lagförslag

I enlighet med det anförda har upprättats förslag till 1. lag ora ändring i lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet ra. m..

Prop. 1978/79:164

78

2.

lag om ändring i jordabalken,

3.

lag om ändring i förköpslagen (1967: 868),

4.

lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres­nämnder.

11    Specialmotivering

11.1 Förslaget till lag om ändring i lagen om förvärv av hyresfastighet m. ra.

1 §

I paragrafen anges de förvärv som är tUlslåndspliktiga när det gäller fast egendora.

I första stycket punkt 4 i nuvarande lydelse anges sora lillslåndspliktigt förvärv fusion enligt 175 § lagen (1944: 705) om aktiebolag. Denna lag har emellertid den 1 januari 1977 ersatts av aktiebolagslagen (1975: 1385). 175 § motsvaras av 14 kap. 1 § aktiebolagslagen. Sädan fusion innebär att ett aktiebolag (överlåtande bolag) upplöses utan likvidation och alt dess tUlgångar och skulder övertages av annat aktiebolag (över­tagande bolag). En ny form av fusion sora kallas korabination har emel­lertid införts i 14 kap. 2 § aktiebolagslagen. Sådan fusion innebär att två eller flera aktiebolag (överlåtande bolag) förenas genora att bilda ett nytt aktiebolag sora övertar deras tillgångar och skulder. Eftersom sådan fu­sion innebär att ägarkonlrollen över överlåtande bolags tillgångar för­ändras bör den omfattas av tillståndsplikten. Pä gmnd av det anförda har punklen 4 ändrats att avse fusion enligt 14 kap. 1 eller 2 § aktiebolags­lagen.

Jordförvärvsulredningen har föreslagit motsvarande ändring i försla­get liU ny jordförvärvslag (se SOU 1977: 93 s. 66). Jordförvärvsutred­ningen har även föreslagil att undantaget från tillsländslvång på grund av släktskap inskränks liU alt gälla dera som är närmast arvsberättigade, dvs. make och avkoraUng (se SOU 1977: 93 s. 72). Det är naturiigt att släktskapsundantaget i de olika förvärvslagarna stämmer överens. Släkt­skapsundantaget i 2 § lillståndslagen bör aUtså anpassas liU vad som koramer att gälla enligt den nya jordförvärvslagen.

I ett nytt andra stycke har tagits in den vikliga bestämmelsen att för­värvslillslånd fordras endast ora den koraraun där den fasta egendomen är belägen beslutar alt påkalla prövning hos hyresnämnden.

3 §

I nuvarande lydelse innehåller paragrafen endast en beslämmelse om alt förvärvstillstånd, om det inte har sökts före fånget, skall sökas inom tre månader frän det fånget skedde. I fyra nya stycken regleras det för­farande som inleds raed ansökan ora lagfart.

Prop. 1978/79:164

79

I första stycket anges inskrivningsmyndighetens åligganden med an­ledning av lagfartsansökan. Bestämmelserna motsvarar 5 § förköps­kungörelsen. Dessa åligganden gäUer för de förvärv som tas upp i 1 § och som inte omfattas av undantagsbestämmelserna i 2 §. I 8 § förord­ningen om tillämpningen av lagen (1975: 1132) om förvärv av hyres­fastighet ra. ra. bör tas in en bestämmelse ora all underrättelse enUgt till­ståndslagen och underrättelse enligt 5 § förköpskungörelsen skall läm­nas saratidigt.

Innan det har klarlagts om förvärvstillstånd krävs får inskrivnings­myndigheten inte bevilja lagfart. Lagfartsansökningen lorde norraalt fä förklaras vilande enligt bestäraraelserna i 20 kap. 7 § 11 jordabalken. Har lagfart sökts efter utgången av tremänadersfristen följer av bestäm­melserna i 20 kap. 6 § 9 samma balk och 5 § tillständslagen alt ansökan skall avslås, ora förvärvstillstånd inte redan har meddelats och kommu­nen inte heller har förldarat sig avstå från alt påkalla förvärvsprövning.

I andra stycket anges två fall då underrättelse enligt försia stycket inte skall ske.

Det ena fallet är alt förvärvslUlstånd redan har meddelats. Möjligheten att få förhandstUlständ skaU näraligen finnas kvar. I 16 a § andra stycket och 21 § första siycket nämndlagen finns vissa bestäraraelser om förhandstUlständ. Vid tillståndslagens tUlkomst framhölls att viss kom­plikation kunde uppkomma vid ansökan ora förhandstillslånd med hän­syn tUl komrauns förköpsrätt (se prop. 1975/76: 33 s. 73).

Det andra undantaget är att den kommun där den fasta egendoraen är belägen har förklarat sig avstå frän att påkalla förvärvsprövning.

För att inskrivningsrayndigheten även ora lagfart inte har sökts skall fä kännedora ora sådana förvärv sora nu diskuteras bör i förordningen ora tillämpningen av lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet ra. m. föreskrivas viss underrättelseskyldighet för hyresnämnd resp. kommun. Inskrivningsmyndigheten bör alltsä underrättas dels om beslut av hyresnämnd om förhandstillständ dels ora beslut av koraraun atl av­stå från atl päkaUa prövning. Ora lagfartsskyldighelen inte fullgörs kan inskrivningsrayndigheten genora vitesföreläggande fraratvinga ansökan ora lagfart.

I tredje stycket anges hur koramunen kan päkaUa förvärvsprövning. Bestämraelserna motsvarar 7 och 15 §§ förköpslagen.

Påkallar kommunen förvärvsprövning skall beslutet härom handläg­gas som inskrivningsärende av inskrivningsmyndigheten. Beslutet skall antecknas i fastighetsboken. Bestämmelser härom bör tas in i 12 § fas-tighetsbokskungörelsen (1971: 708) och i 8 § tomträttsbokskungörelsen (1971: 801).

Fjärde stycket innehåller bestäraraelser ora underrättelse frän inskri-ningsrayndighet till hyresnärand och om hur förfarandet vid hyresnämn­den inleds genom föreläggande för förvärvaren alt ge in ansökan. Före­läggandet skall innehälla en erinran om ogiltighetsbestämraelserna i 5 §.

Prop. 1978/79:164

80

5 §

Paragrafen innehåller bestäraraelser ora verkan av vägrat förvärvstill­slånd ra. ra. Första stycket har ändrats så att ogiltighetspåföljden, för­utom fall då förvärvslUlstånd vägras, knyter an till försummelse att söka lagfart och underlätenhet alt efterkoraraa föreläggande sora avses i 3 § sista siycket. Liksora f. n. åligger del inskrivningsrayndigheten att i sam­band med prövning av lagfartsfrågan ta ställning till ora förvärvet even­tueUt är OgUtigt (se 20 kap. 6 § 9 jordabalken).

9 §

I första stycket har gjorts en följdändring till nya aktiebolagslagen.

10 §

Paragrafen innehäller bestäramelser ora förvärv av aktie och andel i bolag. Reglerna för dessa förvärv är inte avsedda att ändras i sak. I nu­varande lydelse innehäller paragrafen eraeUertid en hänvisning bl. a. lUl 3 och 5 §§, sora föresläs ändrade. I förevarande paragraf har därför tagits in bestäraraelser som raotsvarar dessa paragrafer i nuvarande ly­delse.

12 § I andra stycket har gjorts en följdändring till nya aktiebolagslagen.

25 §

Paragrafen, sora innehåller bestäramelser om fuUföljd av talan, har kompletterats med en regel som ger kommun och hyresgästorganisation besvärsrätt i ärende om förvärvstiUstånd. Begreppet hyresgästorganisa­tion skall förstås på samrna sätt som i exempelvis 29 § bostadsförvalt­ningslagen (1977:792). Hyresgästorganisation som har förhandlings­ordning för fastigheten är givetvis alltid besvärsberättigad,

26 §

Paragrafen, som innehåller bestämmelser om rättegångskostnader i bosladsdomstolen, har kompletterats med en regel om att vardera par­ten skall bära sina kostnader även i ärende om förvärvslillständ.

Övergängsbestämmelsei-na till tiUståndslagen

Punkten 2 innehåUer en begränsning till vissa korarauner i fråga om tillämpligheten av bestämmelserna om förvärv av hyresfastighet. Denna begränsning tas nu bort.

Övergångsbeslämmelsef

Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 1979. I fråga om för­värv som har skett före ikraftträdandet skall äldre bestämmelser gälla.

Prop. 1978/79:164

81

11.2 Förslaget till lag om ändring i jordabalken

20 kap. 2 §

Paragrafen innehåUer bestäraraelser om den tid inom vilken lagfart skall sökas.

I paragrafens första stycke anges huvudregeln att lagfarlstiden skall räknas från den lidpunkt då fängeshandlingen har upprättats. I andra stycket anges i fem punkter vissa undantag frän huvudregeln.

Enligt försia punkten räknas lagfartstiden beträffande förvärv, som beror av villkor, myndighets tUlstånd eller annan sådan omständighet, från det förvärvet fullbordades.

I andra punkten ges en tidsangivelse för dödsbo, när boet är skyldigt all söka lagfart på förvärv från den döde. I den iredje punkten behand­las lagfartstiden för den som är ensam delägare i dödsbo och i den fjärde punklen anges vad som gäller för testamentstagare som tillagts egendom i legat.

I femte punkten sägs att ora före utgången av den för förvärvet annars gällande lagfartstiden talan väcks om ätergäng eller hävande av förvärvet, lagfartsskyldigheten suspenderas tills det visal sig att för­värvet kommer alt bestå.

1 ett nytt tredje stycke har lagits in en bestämmelse att andra stycket första punklen inte är tiUämplig i fråga om förvärv sora avses i 1 § tillständslagen och som inte omfattas av undantagsbestämmelserna i 2 § samma lag. Även om ell sådani förvärv beror av viUkor, rayndighets tillstånd eller annan sådan omständighet gäller huvudregelns lidsangi­velse för sökande av lagfart. Lagfart pä viUkorliga och därmed likställ­da förvärv måste alltsä sökas innan villkoret har uppfyllts eller tUlstånd har getts.

Beiräffande de förvärv sora behandlas i andra stycket andrafjärde punkterna gäller överhuvudtaget inle nägon tillståndspliki enligt till­ståndslagen. Den i ferate punklen upptagna tidsangivelsen för sökande av lagfart när talan väckts ora återgång eller hävande av förvärv kan däreraot bli tiUämplig även vid sädana förvärv sora omfattas av till­ståndslagen.

20 kap. 3 §

Paragrafen ger inskrivningsmyndigheten befogenhet alt förelägga vite för lagfarlsskyldighetens fullgörande.

Ett nytt andra stycke innehäller en erinran om de nya bestäraraelserna i lillståndslagen ora ogiltighet av förvärvet när lagfartsskyldigheten inte fullgörs.

Lagändringarna har försetts med en övergångsbestämmelse om alt äldre bestämmelser skall gälla i fråga om förvärv sora har skett före ikraftträdandet.

6   Riksdagen 1978/79. 1 saml. Nr 164

Prop. 1978/79:164

82

1L3 Förslaget till lag om ändring i förköpslagen

7 §

Paragrafen innehäller bestämmelser om hur kommun utövar förköps­rätt enligt förköpslagen. Ändringen i andra stycket innebär alt den tre-månadersfrist sora kommun har för att besluta om förköp löper från ansökan om lagfart även om det är fråga ora fastighet sora är under­kastad tillständsplikt enligt tillståndslagen.

Lagändringen har försetts med en övergångsbestämraelse ora atl äldre bestäramelser skall gälla i fräga ora förvärv sora har skett före ikraft­trädandet.

11.4 Förslaget till lag om ändring i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder

16b §

Paragrafen innehåller bestäraraelser ora hyresnämndens handläggning av ärende om förvärvslUlstånd. Första stycket har kompletterats med en regel ora att ansökan ora förvärvslillstånd, ora det lämpligen kan ske, skall för yttrande tillställas organisaiion av hyresgäster sora berörs av ansökningen. Avsikten är inte alt lägga på hyresnäranden någon långt­gående skyldighet att undersöka om en viss hyresgästorganisation berörs av ansökningen. Regeln är av den karaktären att den bör gälla även om förvärvet har skett före ikraftträdandet. Lagändringen har alltså inte försetts med någon särskild övergångsbestämmelse.

9 § förordningen om tillärapningen av lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. bör kompletteras med en bestämmelse om att beslut i ärende om förvärvslillständ skall tiUställas organisation av hyres­gäster som har yttrat sig i ärendet.

Tredje stycket innebär bl. a. att ansökan ora tillstånd att förvärva fasl egendom eller tomträtt genom köp eller byte inte får prövas innan det blivit slutligt avgjort ora förköp skall äga rum. Denna regel bör fort­farande gälla, eftersom den har betydelse vid ansökan om förhands­tillständ.

12    Sammanfattning

Nuvarande bestäraraelser ora tUlstånd tUl förvärv av hyresfastighet gäller endast i sju angivna kommuner i Stockholms-, Göteborgs- och Malmöområdena. I promemorian föreslås att denna begränsning upp­hävs sä att tUlståndsplikt i princip kommer att gälla oavsett var i landet fastigheten är belägen.

För att förenkla nuvarande förfarande föreslås att förvärvstillstånd skall fordras endast om kommunen i det enskilda fallet begär alt pröv­ning skall ske hos hyresnäranden.

Prop. 1978/79:164

83

För alla de typer av fastighetsförvärv som omfattas av tillståndslagen gäller även skyldighet att söka lagfart. Lagfart skall sökas inom tre månader från förvärvet. Inskrivningsmyndigheten kan genast bevUja lag­fart, om förvärvstillstånd redan har meddelats efter begäran om för­handsbesked eller om kommunen har avstått frän att påkaUa prövning hos hyresnämnden. I annat fall skall inskrivningsmyndigheten bereda kommunen tillfäUe alt la ställning tUl om kommunen vill påkalla pröv­ning hos hyresnämnden eller inte. Delta förfarande samordnas med för­farandet enligt förköpslagen.

Påkallas förvärvsprövning skall inskrivningsmyndigheten enligt för­slaget underrätta hyresnämnden, sora i sin tur förelägger förvärvaren att inora en månad ansöka om förvärvslillständ vid äventyr alt förvärvet blir ogiltigt.

Om den som har förvärvat hyresfastighet underlåter att söka lagfart inom föreskriven tid, blir förvärvet i princip ogUtigt.

Den föreslagna ordningen avser förvärv av hyresfastighet. När det gäller lillständ lill förvärv av aktie eller andel i bolag bibehålls nuva­rande ordning, som innebär att förvärvaren direkt ansöker om tUlstånd hos hyresnämnden.

F. n. är del endast sökande som har vägrats förvärvstillslånd av hyres­nämnden som har rält att anföra besvär hos bosladsdomstolen. I pro­memorian föreslås att även kommun särat organisation av hyresgäster som berörs av närandens beslut skall fä besvärsrätt.

Vidare föreslås att hyresnäranden i ärende ora förvärvslUlstånd skall höra inte bara koramun utan även, om det lämpligen kan ske, organisa­tion av hyresgäster som berörs av ansökan.

Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 1979.

Prop. 1978/79: 164

84

Bilaga 2

Sammanställning av remissyttrandena

1    Tillämpningsområdet m. m.

Bostadsdomstolen: Bostadsdomstolen tillstyrker förslaget alt tillstånds-lagen görs tillämplig i hela riket och att förvärvstillslånd skall fordras bara om kommunen i det enskUda fallet begär att prövning skall ske hos hyresnäranden. Under erinran ora den debatt sora har förts ora till­ståndslagen och dess tillämpning under senare tid noterar dorastolen att bestäramelserna i 4 § ora förutsättningarna för tillstånd inte har disku­terats i promeraorian.

Stockholms tingsrätt: Tingsrätten vill till en början framhålla att det är ett angeläget önskemål att den s. k. lUlständslagen görs tUlärapUg i hela landet. Därigenora undviks att spekulationshandeln raed hyresfas­tigheter flyttas tUl korarauner där lagen ej gäller.

Hyresnämnden i Stockholm: Hyresnäranden tillstyrker att arbetsgrup­pens förslag läggs tiU grund för lagstiftning. Hyresnäranden anser i lik­het med arbetsgruppen att förvärvstiUståndslagen bör gäUa i hela riket. Det är tUlfredsställande att arbetsgruppen också föreslår ändringar i prövningssystemet i syfte alt begränsa olägenhetema för den legitima faslighetshandeln och befria hyresnämnderna från rutinärendena.

Hyresnämnden i Göteborg: Tillståndslagens bestämmelser om förvärv av hyresfastighet gäller såvitt avser hyresnärandens verksamhetsoraråde för närvarande endast i Göteborgs och Mölndals kommuner. Enligt nämndens mening kan de skäl som angavs för införandet av lagen alt förebygga spekulalion i hyresfastigheter och att förhindra alt såda­na fastigheter kommer i händerna på personer som är olämpliga att för­valta dem åberopas med sararaa siyrka i fråga ora andra kommuner inom nämndens verksamhetsområde. Även om behovet av en förvärvs­lagstiftning är störst i kommuner med stor andel hyresfastigheter som t. ex. Halmstad, Uddevalla, Borås och Trollhättan, bör en utvidgning av lagens tillämpningsområde inle begränsas till vissa kommuner. Hyres­nämnden tUlstyrker därför förslaget att bestämraelserna ora tillstånds-plikt vid förvärv av hyresfastighet skall gälla oavsett var fastigheten är belägen.

Hyresnämnden i Malmö: Såvitt fraragår av proraeraorian har något påtagligt behov av tiUståndslagen ej kunna påvisas i landels aUa kora­muner men skall missförhåUanden sora raotiverar en utvidgning av la­gens tUlämpningsområde ha förekorarait i vissa koramuner. Närmare uppgifter om antalet förvärv av hyresfastigheter som kunnat förhindras enligt lUlständslagen och kommuner där dessa förvärv förekommit läm­nas ej i promemorian. Beträffande Kristianstads län och Malmöhus län har, enligt vad hyresnäranden känner tUl, förekoramit ett icke obetyd­ligt antal förvärv av hyresfastigheter, sora bort bli föreraål för förvärvs­prövning. Detta gäller t. ex. Helsingborg, Kristianstad, Trelleborg och Ystad. Förvärven har rört fastigheter med tillhopa flera tusen lägen­heter och där det sedermera visat sig att ett mycket stort antal hyres­gäster har blivit Udande av en otiUfredsstäUande fastighetsförvaltning. Enligt hyresnämndens mening är det därför motiverat att utvidga till-

Prop. 1978/79: 164

85

slåndslagens tillämpningsoraråde. Hyresnäranden anser, i likhet med vad som anföres i promemorian, att utvidgningen bör ske så att lagen blir tUlämplig i hela landet.

Hyresnämnden i Växjö: Hyresnämnden, som i ett tidigare remissvar 1975-06-30 i samband med lUlslåndslagens införande uttalat, att en eventueU lagstiftning borde göras rikstäckande, är självfallet tillfreds­ställd över att förslag i den riktningen nu fraralägges.

Riksrevisionsverket: Arbetsgruppen föreslår att den nuvarande be­gränsningen i lagens tUläraplighet att tillstånd till förvärv av hyres­fastighet endast erfordras i sju kommuner skall upphöra. I stället skall lagen tillämpas utan inskränkning i hela landet. Vidare föreslås att ansökan ora tUlstånd för förvärv av hyresfastighet skall inledas hos in­skrivningsmyndighet i saraband med ansökan ora lagfart.

RRV tillstyrker dessa förslag. RRV viU dock frarahålla att ett ge­nomförande av förslagen kommer att medföra ett merarbete för de hy­resnämnder och kommuner där lagen f. n. inte är tilläraplig särat ett visst raerarbele också för inskrivningsrayndighelerna. Arbetsgruppen har inte behandlat frågan om kostnaderna härför.

Bostadsstyrelsen: Styrelsen tillstyrker ulredningens förslag.

Länsstyrelsen i Gävleborgs län: Nu gällande lag om förvärv av hyres­fastighet har varit i kraft endast sedan den 1 januari 1976. Syftet med lagstiftningen var att utöva kontroll av ägandet av denna typ av faslig­het och att stävja spekulationsköp, vilka symptom kunde tänkas upp­träda främst i storstadsområdena. Den framtagna statistiken över i hy­resnäranderna och i bostadsdorastolen avgjorda ärenden tyder inte på, att något omfattande missbmk förekorarait. Farhågor har uppstått, att eventuella missförhåUanden därför skuUe kunna sprida sig utanför la­gens tiUämpningsoraråde, vilket skulle motivera, all detta utvidgades. Alldeles oavsett detta förhållande anser länsstyrelsen, att en förvärvs­lagstiftning av detta slag bör vara riksomfattande. Länsstyrelsen tUlstyr­ker därför att lagen uislräckes att gäUa hela landet.

Hyresgästernas riksförbund: Förbundet har i justitiedepartementets arbelsgrupp biträtt meningen att tillståndslagen bör gälla i hela landet. Härför talar främst svårigheten att finna någon lämplig geografisk av­gränsning. Vi har även anslutit oss lUl uppfattningen att hyresnämnder­na inte i onödan bör belastas med prövning av fastighetsförvärv. Den uppmjukning av förfarandet, som är nödvändig ora lagen skall tUlära-pas i alla korarauner, får dock inte medföra att lagens verkan försva­gas.

Svenska kommunförbundet: I proraeraorian föreslås i huvudsak att

tillståndstvånget utvidgas till att gäUa hela riket saml att prövningsord­

ningen förenklas genom att tUlståndsprövning i varje enskUt fall skall

ske endast om koraraunen påkallar det. Styrelsen tillstyrker vad sålunda

föreslagits. Enligt styrelsens mening lillgodoser förslaget väl intresset av

att sakprövning koraraer tiU stånd, då skäl därtUl föreligger enligt la­

gen, samtidigt sora den norraala och godtagbara faslighetsorasättningen

inte försvåras,--- 

Koraraunförbundet har med skrivelse den 10 februari 1978 tiU Justi­tiedepartementet för kännedom översänt en skrivelse frän Gävleborgs länsavdelning, föranledd av en skrivelse från Gävle fastighetsnämnd. Enligt den sistnämnda skrivelsen har man i Gävle märkt att det upp­kommit en ny krets av intressenter för hyreshus, som innehåller enbart

Prop. 1978/79: 164

86

lokaler och som därför inte omfattas av lUlständslagen. Det borde där­för enligt fastighetsnämnden övervägas att utvidga lagens tillämpnings­område tiU att gälla också andra större hyresfastigheter än sädana som innehåller bostäder. Vad sålunda förevarit har åberopats av civilutskot­tet i utlåtande (CU 1977/78: 33 s, 7) över en motion om åtgärder mot spekulation vid köp och försäljning av industrilokaler, I det saraman-hanget framhöll utskottei att regeringen borde följa utvecklingen pä orarådet raed uppraärksamhet och ta de initiativ som kunde bli påkal­lade. Enligt utskottets mening kunde det exerapelvis finnas skäl att sö­ka införskaffa närraare upplysningar om det i motionen aktualiserade problemet i samband med departementsbehandlingen av hyresrättsut­redningens betänkande (SOU 1978: 8) Hyresrätt 2 Lokalhyra,

Den åsyftade departementsbehandUngen torde f, n, pågå. Styrelsen, sora inte kan bedöraa om det f, n, finns skäl att utvidga tillståndslagen till att gälla också hyresfastighet med lokaler, vill stryka under vad ci­vilutskottet enligt det anförda uttalat samt i anslutning härtiU fram­hålla följande, Sora det föreslagna systemet är uppbyggt kommer kom­mun att få underrättelse också om förvärv av hyresfastighet med in­dustrilokaler. Det synes därför med den föreslagna nya prövningsord­ningen inte medföra någon administrativ omgång av betydelse, om till-ståndsplikten skulle utsträckas att gälla också sådant förvärv, och kom.-mun sålunda, där den lokala situationen påkallar det, ges ra.öjlighet att få förvärvet sakprövat av hyresnämnden.

Stockholms kommun ( = föredragande borgarrådet): Frågan ora ut­vidgning av lagens giltighet lill övriga kommuner i landet är av begrän­sat intresse för Stockholms kommun. Det kan eraeUertid, inte minst raot bakgrund av erfarenheterna frän lagens tUlärapning i Stockholm, kon­stateras att det inte skulle vara praktiskt möjligt att uividga lagen till att omfatta hela landet ifaU det nuvarande adrainistrativa förfarandet skulle tiUärapas,

Gävle kommun ( = fastighetskontoret): Fastighetskontoret anser ut­vidgningen av lagens tillärapningsområde till hela landet välgrundad. Det forraella förfarandet ansluter sig enligt förslaget nära till forraerna för utövande av koramunens förköpsrält enligt förköpslagen. Härigenom beräknas merarbetel med förvärvstUlständsärendena bli ganska måttligt för berörda statliga myndigheler. Också för koraraunerna verkar den föreslagna metoden vara den bästa möjliga. Fastighetskontoret tillstyrker förslagen i promeraorian.

Hyreshus som innehåUer enbart lokaler koramer inle heller efter de föreslagna lagändringarna atl omfattas av lagen. Behovet av utvidgning av lagen till att omfatta även industrilokaler har inora Gävle kommun diskuterats vid flera tiUfällen under år 1977 (i koraraunfullraäktige bl. a, 1977-06-20, § 224, då en interpellation besvarades, och i fastig-hetsnäranden bl, a. 1977-10-06, § 411). Denna fräga behandlas i prome­morian på sid. 28 och 29, Fastighetskontoret har ingen invändning raot att problemkomplexet lämnats därhän i justitiedepartementets prorae-moria raen får understryka vikten av att utredning kommer till stånd. Kontoret förordar, att man följer civilutskottets förslag (CU 1977/78: 33 s, 7) och behandlar frågan i saraband raed deparlemenlsbehandling­en av hyresrättsutredningens betänkande Hyresrätt 2 Lokalhyra (SOU 1978: 8). Sveriges allmännyttiga bostadsföretag: Enligt vad SABO har erfarit

Prop. 1978/79:164

87

synes lagen ha fungerat relativt tillfredsställande på de orter den hittills har gällt. Vissa brister synes ha förelegal i lagen vad gäller dess till­lämpning i olika avseenden, men dessa brister torde i stort bli undan­röjda genom det nu föreliggande förslaget. De grundläggande förut­sättningar som leder till spekulaliva fastighetsaffärer raed negativa ef­fekter för bostadsförsörjningen påverkas dock endast i liten utsträck­ning av lagstiftning av detta slag,

Eftersora de raotiv som ursprungligen föranledde lagens tillkomst även är tUlämpliga i flertalet andra korarauner finner SABO det till­fredsställande att lagens tillärapningsområde nu föreslås utvidgat till hela landet, SABO tillstyrker därför förslaget i denna del.

Sveriges fastighetsägareförbund: Förbundet vidhåller i princip den vid lagens införande hävdade uppfattningen, att något egentligt behov av den ifrågavarande lagen ej föreligger, eftersom antalet försumliga fas­tighetsägare är mycket lilet. Det i promeraorian presenterade statistiska materialet bestyrker med önskvärd tydlighet denna uppfattning. Genom bruksvärdesyslemet, hyresförhandlingslagen och tvångsförvaltningsla­gen finns enUgt förbundels uppfattning lillräckliga korrektionsmöjlig-heter för det fall, atl förvaltning av hyresfastigheter ej sker på sådant sätt, att god sed på hyresraarknaden iakttages.

Vid bibehåUande av lUlständslagen, tiUstyrker emeUertid förbundet att lagen utsträcks till alt omfatta hela riket, under föruisättning atl pröv­ning av förvärv av hyresfastighet skall ske endast ora vederbörande komraun, efter underrättelse ora ingiven lagfartsansökan, tar initiativ härtill. Detta förfaringssätt innebär förhoppningsvis, atl prövning en­dast kommer att ske i kontroversieUa fall,

Falu tingsrätt: Den geografiska begränsning av förvärvsprövningen, som nu gäller, utgör resultatet av "en avvägning raellan behovet av en förhandsprövning och olägenheterna därav för den normala fastighets­omsättningen och den därtiU knutna adrainistrationen" (CU 1975/76: 5 s. 4). Den enligt riksdagens begäran verkställda utredning, som presen­teras i proraeraorian, har haft att belysa behovet av att utvidga för­värvsprövningen och alt raot bakgrund av vad därvidlag framkomraer bedöma cm behovets tyngd motiverar ett förslag till lagändring (CU 1976/77: 20 s. 3 och rskr 1976/77: 188).

Behovet av förvärvsprövningens utvidgning har inte belysis i vidare mån än att dels redovisats viss statistik beträffande tillärapningen av gällande förvärvslagstiftning och dels lämnats ett allmänt uttalande, som ej verifierats. Statistiken lär få anses visa att förvärv som bör för­hindras är relativt sett fåtaliga inom lagstiftningens nuvarande tillämp­ningsområden och läranar inte nägon som helst vägledning för bedöra­ning av hur förhållandena är i riket i allraänhet. Det åsyftade uttalan­det innebär endast att arbetsgmppen från de organisationer som har medverkat i arbetet fått del av synpunkter på behovet av att utvidga la­gens tillämpningsoraråde till ytterligare korarauner och att det därvid sagts att det i vissa kommuner har förekorarait missförhållanden som raotiverar en utvidgning (s. 45 och 46), Det är ogörligt att på basis av detta material bedöma huruvida eller i vilken utsträckning förvärvs­prövningen trots olägenheterna därav bör utvidgas. Detta är så mycket betänkligare som lämpligheten av det system som valts för den enligt förslaget riksomfattande prövningen kan ifrågasättas just från den ut­gångspunkten att prövningen inle bör medföra onödiga olägenheter.

Prop. 1978/79:164

88

Domstolsverket: Den utredning som presenteras i betänkandet har fö­retagits för att belysa behovet av en utvidgning av tUlämpningsområdet. Det material som redovisats kastar emeUertid föga ljus över denna frå­ga. Den statistik som redovisas är knapphändig och talar inte entydigt för en utvidgning. Någon utvärdering av effekterna hittills av tUlständs-tvänget synes inle ha förelagits. Det framgår av betänkandet att före­trädare för justitiedepartementet läranat civilulskottel en rauntlig redo­görelse för utredningsarbetet, som övertygat utskottet om atl tiUstånds-tvånget borde gälla över hela landet. Redogörelsen återfinns inte i be­tänkandet. Domstolsverket finner inte underlag i betänkandet för att bedöma ora motiven för en utvidgning av tillståndstvånget är så starka att de uppväger den starka byråkratisering av förfarandet vid förvärv av hyresfastigheter som utredningsförslaget medför.

Auktoriserade fastighetsmäklares riksförbund: Utan att ha företagit egen uiredning anser förbundet efter genomgång av argumenten under rubriken "Överväganden och förslag":

atl de ekonomiska grundema statens ränteförluster p. g. a. förse­nade lagfartsansökningar knappast torde vara valida. Den totala statliga ränteförlusten uppskattas i promeraorian till 3,4 railj. kronor. Antalet överlåtelser avseende hyreshus uppgår till 4 %, och bör därför raarknadsvärdet av dessa, dvs. det stärapelavgiftsgmndande värdet, kunna uppskattas till ca 10 % av det totalt orasatla värdet. Med denna beräkningsgrund bör den statliga ränteförlusten på hyreshussektorn ut­göra 340 000: kronor. Förbundet befarar att en praktisk tillämpning av förslagets regler kommer att medföra kostnader vida överstigande detta belopp.

alt de av Justitiedepartementets arbetsgrupp anförda missförhållan­den, som säges förekomma i vissa kommuner icke heller kan anses vara tillräckligt valida skäl. Den av arbetsgruppen inhämtade statistiken från de tre slorstadsblocken ger vid handen atl endast 18 förvärvare, dvs. ca 1 % av hyreshusköparna erhållit avslag på ansökan ora för­värvslUlstånd. Mot denna bakgrund torde icke kunna anföras att "raiss-förhåUanden" skulle råda i landets saratliga andra kommuner.

att de av arbetsgmppen angivna brottsförebyggande skälen synes vara svagt underbyggda. Påståenden såsom "Det har sagls.. ." o. dyl. bör vara underbyggda raed fakiiska utredningar. Detta speciellt när frågan är ora så aUvarliga problera som den ekonomiska brottsligheten.

En ordning där tUlständsförfarandet vid förvärv av hyreshus inleds hos inskrivningsmyndigheten genora lagfartsansökan finner förbundet värt tUlstyrka. För enkelhetens skull och i konsekvens av detta bör även en person få möjlighet att ansöka ora förhandsbesked om förvärvslill­stånd utan att behöva ange objektet i fråga. Lagen 1975: 1132 syfiar ju till atl förebygga spekulation och hindra olämpliga hyresvärdar, varför enligt förbundets uppfattning förvärvaren bör prövas, icke det förvär­vade objektet.

Avslutningsvis önskar förbundet framföra att förbundets medlemmar samtliga auktoriserade fastighetsmäklare är av den meningen, att numera sådana spekulativa inlressen icke förmärks på hyresmarkna­den, att en övergripande statlig kontrollapparat av detta slag kan anses berättigad. Olärapliga hyresvärdar har mönstrats ut och mönstras fort­löpande ut. Kreditgivare såsom banker, försäkringsbolag ra. fl. tar sitt samhälleliga ansvar i dessa frågor och även de auktoriserade fastighets-

Prop. 1978/79:164

89

mäklarna genom vilkas förmedUng en stor del av hyreshusöverlålcl-serna äger rum har bidragit till en sanering av marknaden.

Näringslivets byggnadsdelegation: 1 och för sig är del tacknämligt aft man sökt begränsa förvärvstillståndsprövningen i samband med den fö­reslagna utvidgningen av lagens tillämplighetsområde så att inte alla fastighetsköp rörande hyresfastigheter behöver handläggas från för-värvstUlständssynpunkt.

Förslaget kan likväl leda till så vittgående konsekvenser, att det en­ligt delegationens uppfattning ej bör genomföras i den ordning som fö­reslagits. Skälen härtUl är framförallt följande.

Hur pass vidlyftig myndighetshantering en riksomfattande förvärvs­lagstiftning kan leda fram till är nalurUgen ovisst. Trots den föreslagna förenklingen kvarstår risker för all prövningen kan bli omfattande, ät­minstone i vissa korarauner. TUlärapningen av förvärvstiUståndslagen hittiUs har visat aft den i ett antal uppmärksammade fall åberopats i priskontrollerande syfte. SärskUt i samband med förvärv av bostads­rättsföreningar har påståtts, atl själva prissättningen varit så hög, att priset varit "spekulativt". Sprids denna uppfattning finns tillräckliga skäl förmoda, atl vissa kommuner kan vilja pröva stora delar av fastig­hetsomsättningen i priskontrollerande syfte, vilket skulle leda till en omfattande administration av förvärvsärenden över hela landet. När tillståndsprövningen på föreslaget sätt kombineras med förköpsprövning inbjuder för övrigt lagstiftningen i viss mån till uppfattningen, att kora­rauner raed fördel kan begagna förköpsrätten i fråga ora "billiga" fas­tighetsköp och utnyttja förvärvstUlståndslagen för alt så vitt raöjligt få "dyra" köp omintetgjorda. En sådan möjlighel till en riksomfattande prisprövning av hyresfastigheter kan inle godtas utan grundliga över­väganden.

Den tillämpning och de farhågor som nu berörts bottnar i oklarheter kring lagstiftningens syfte och innebörd. Dessa måste undanröjas innan en riksomfattande giltighet beslutas. I princip skall lagen motverka transaktioner som inte väntas leda till varaktig seriös fastighetsförvalt­ning. Uppenbart borde därmed i vart fall bostadsrättsföreningars för­värv kunna ligga utanför förvärvsprövningen. Här blir det ju en per­manent förvaltning av konsumenterna själva utan annan avsikt än att nå bästa möjliga självförvaltning. Priskontrollmolivet torde knappast ha så uttalat stöd i nuvarande lag, att det skulle kunna komma i fråga som avslagsgrund, i synnerhet inte som marknaden för bostadsrätter i princip ej är priskontrollerad vid transaktioner hushållen emellan.

Detta belyser oklarheterna i lagstiftningen. Är syftet att motverka fastighetsspekulation begränsat till förvärv, som kan förväntas leda till försumlig fastighetsförvaltning, Ugger syftet mycket nära intentionerna med tvångsförvaltningslagen dvs. atl upprätthålla en god fastighets­förvaltning. Det är självfallet tveksamt om detta syfte nås med pris-kontrollåtgärder, som berör fastighetsomsättningen i sin helhet. Över­låtelser kan t. ex. fräraja önskvärd strukturrationaUsering som förhind­ras, om inle marknadsraässig prissättning accepteras. En överdriven prissättning kan vara en indikation på tänkbar försumUg förvaltning, raen då närraast i korabination med andra fakiorer. I princip bör bruks­värdesystemet, hyresförhandlingslagen, hyreslagens regler om rätt till reparation på hyresvärdens bekostnad i vissa fall samt tvångsförvalt­ningslagen garantera, att höga omkostnader för fastighetsförvärv drab-

Prop. 1978/79:164

90

bar förvaltaren, ej de boende. Det torde närmast vara försummelser att iaktta skyldigheter raot bostadskonsumenterna, sora är förvärvslill-ståndslagens egentliga syfte att söka förekorama. Därmed synes mani­festerade konflikter främst i anledning av den här berörda skyddslag­stiftningen vara det avgörande kriteriet för alt vägra förvärvstillstånd, inte prissättningen.

Enligt delegationens uppfattning bör dessa frägor kring lagstiftning­ens egentliga syfte klargöras, innan en tillämpning över hela riket be­slutas. Lämpligen bör dessa överväganden föregås av en undersökning av hittUlsvarande tillämpning av förvärvstiUståndslagen, Samtidigt kan finnas anledning undersöka möjligheter till samordning med tvångsför­valtningslagen på sätt sora komraer att utvecklas ytterligare senare i värt yttrande,

I avvaktan på ytterligare utredning om lagstiftningens syfte och in­riktning kan dock vissa omedelbara reformer genomföras.

I första hand bör bostadsrättsföreningars fasiighetsförvärv undantas från lagens tillämpningsområde, emedan förvärvaren i sådana fall inte i rimlig mening kan ha för avsikt att inleda en försuralig fastighetsför­valtning raed spekulativa inslag.

I andra hand bör övervägas hur man skall förhindra en spridning av konstaterade fall av dålig fastighetsförvaltning till övriga landet. Enk­last sker detta genom en regislrering av fall, där tvångsförvaltning be­viljats eller förvärvstillslånd vägrats, TUlförs dessa uppgifter inskriv­ningsmyndigheterna borde relativt enkelt rutiner kunna skapas för en avstängning av sådana köpare från förvärv av hyresfastigheter inom landet i sin helhet utan ytterligare riksomfattande förvärvskonlroU av andra fastighetsförvärv. Enklast kan detta ske så, alt registrerad köpare vägras lagfart av inskrivningsmyndigheten med påföljd att förvärvet blir ogiltigt.

Sannolikt kan åtskilligt vinnas med att samordna förvärvstiUstånds­lagen raed tvångsförvallningslagen till en enhetlig lagstiftning med ett gemensamt syfte: att förhindra försumlig fastighetsförvaltning. Det fö­rekommer i landet ett litet antal mindre ansvarskännande personer, vars negativa verksamhet på fastighetsmarknaden ofta väcker uppmärk­samhet långt uianför sin egentUga betydelse i våra massmedia på ett säll som riskerar allvarligt rubba tilltron till fastighetsförvaltning över huvud taget. Det vore önskvärt, att dessa problem kunde bemästras på ett mer effektivt sätt än hittUls, Tvångsförvaltningslagen leder till om­ständliga förfaranden och komplicerade förvallningssituationer, För­värvstiUståndslagen leder, som antytt, också den lill omfattande admi­nistration och betydande svårigheter att avgränsa kriterierna för till­ståndsgivningen.

En effeklivare ordning borde sannolikt kunna nås, om myndigheter­nas ansträngningar inriktades på konstaterade missförhållanden, och att denna högst begränsade grupp avslängdes från raöjligheter att idka fastighetsförvaltning i fortsätiningen. Detta kunde ske dels genora re­gistrering av dessa faU, så att de avslängdes från förvärv, dels borde fastighetsinnehavet kunna avvecklas, t. ex, genora likartat förfarande som tillämpas vid exekutiv auktion, så alt olägenheterna med fortsatta missbruk från samme förvaltares sida på ett mera effektivt och sanno­likt enklare sätt kora att definitivt upphöra. Ett förfarande av detta slag förutsätter en prövning som oragärdas raed tillräckliga rättssäkerhets-

Prop. 1978/79:164

91

garantier. En klandrad förvallare måste t. ex. få tillfälle visa, alt på­stådda försumraelser kan ha sin grund i rayndigheters påbud, exerapel­vis byggnads- eller rivningsförbud elc.

Delegationen avslyrker sammanfattningsvis en utvidgning av för-värvstiUståndslagstiftningen för hyresfastigheter på föreslaget sätt till hela landet. Delegationen förordar i stället, att förvärvstiUståndslagen saraordnas med tvångsförvaltningslagen till en enhetlig och mer effek­tiv lagstifining för att avstänga försumliga fastighetsförvaltare från fortsatt verksamhet. I avvaktan härpå föreslås, att nuvarande lagstift­ning förändras så, att bostadsrättsföreningar undantas från förvärvs-tillståndslagstiftningen. Lagakraftvunna beslut om tvängsförvaltning och förvärvstillståndsvägran inora storstadsorarådena registreras och tUlförs på lärapligt sätt inskrivningsrayndighelerna i hela landet, så atl de kan läggas till gmnd för avslag pä lagfartsansökan. Vägrad lagfart fär därvid sora rättsverkan att förvärvel blir ogiltigt.

Sveriges advokatsamfund: I yttrande den 13 juni 1975 över departe­mentets promemoria med förslag tUl lag ora tiUståndsprövning av för­värv av vissa bostadsfastigheler ra, m, (Ds Ju 1975: 10) avstyrkte sam­fundet på anförda skäl att det då föreliggande förslaget lades tiU gmnd för lagstiftning (se TSA 1975 sid, 286 ff). Samfundet har samma upp­fattning nu som då och avstyrker därför att det förslag sora nu lagts fram läggs till grund för lagstiftning.

2    Lagfartsplikten

Hyresnämnden i Stockholm: Det är givetvis tillfredsställande om den föreslagna skärpningen av lagfartsplikten kan motverka icke önskvärda forraer av handel raed hyresfastigheter.

Hyresnämnden i Göteborg: För att öka möjlighelen för inskrivnings­myndigheten att ge vitesföreläggande föreslås i promemorian (s. 54 och 60) att koraraun som har förklarat sig avstå från att påkalla förvärvs­prövning samt hyresnärand sora meddelat förhandstUlständ skall un­derrätta inskrivningsmyndigheten om förvärvet. Bestämmelser härom föreslås intagna i förordningen om tillämpningen av lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. ra. Hyresnäranden är tveksam om en sådan underrättelseskyldighet bör föreskrivas. Det är näraligen att märka att något förvärv ju inte har skett när kommunen eller hyres­nämnden fattar sitt beslut och det är inte alla gånger säkert att något förvärv verkligen komraer till stånd senare. Inskrivningsmyndigheten kommer därför att kanske flera gånger få kontakta fastighetsägaren för att få uppgift om huruvida överlåtelse har skett. Skall underrättel­seskyldighet finnas kvar bör i vart fall kommunens beslut att inte på­kaUa förvärvsprövning tidsbegränsas i likhet med vad sora gäUer i fråga ora hyresnämnds förhandstUlständ.

Hyresnämnden i Malmö: Förslaget att tillståndsförfarandet skall in­ledas genora ansökan om lagfart grundas enligt promemorian på bl. a. att man velat skapa regler som garanterar efterlevnaden av lagfarts­plikten, I promemorian föreslås i detla hänseende att förvärv av hyres­fastighet skall bli ogilligt ora lagfart ej söks inom tre raänader från det fångeshandlingen upprättades i stället för, som enligt tillståndslagen, om förvärvstillslånd ej söks inom tre månader från det fånget skedde. Bättre efterlevnad av lagfartsplikten kan i och för sig åstadkommas ge-

Prop. 1978/79:164

92

nom att tillståndslagen uislräckes att gälla i hela landet och hyres­

näranden underrättar inskrivningsmyndigheten om meddelade förvärvs­

tillstånd. Inskrivningsrayndigheten fär härigenora underlag för kontroll

att lagfartspUkten fullgöres. Det föreslås eraellertid icke endast att för­

värv av hyresfastighet skall bli ogiltigt ora skyldigheten atl söka lagfart

åsidosattes ulan också alt skyldigheten att söka lagfart skaU inträda på

ett tidigare stadiura än vad sora nu är fallet. Sålunda kan en förvärvare

av hyresfastighet, t. ex. i det faU förvärvet är förenat med vUlkor, ett

vanligt villkor torde vara att köpeskillingen erlägges vid framtida till­

fälle, inte vänla raed att söka lagfart och erlägga stämpelskatten tills

vUlkoret är uppfyllt. Denna och andra följder av förslaget angående

lagfartsskyldighetens inträde kan medföra olägenheter för förvärvama

raen fördelarna får anses överväga nackdelarna. Hyresnämnden finner

övervägande skäl tala för att, på sätt föreslagits, försuraraelsen att söka

lagfart skall raedföra ogiltighet av förvärvet,

,

Hyresnämnden i Växjö: Promemorian innehåUer förslag om att hy­resnämnd och koraraun vid förhandsprövning skall vara skyldiga att un­derrätla inskrivningsrayndigheten ora förvärv som koraraer tUl näran­dens eller koramunens kännedom. Det är dock tvivelaktigt vUken nytta inskrivningsmyndigheten får av sådana underrättelser om möjligheten till förhandsprövning bibehålles. Det blir en del arbele med systemati­sering och förvaring av sådana uppgifter och efiersom de åtminstone hyresnämndens avser ännu icke fullbordade förvärv, raåste inskriv­ningsrayndigheten, innan vitesföreläggande ges, kontrollera huruvida förvärv verkligen sedermera skett.

Riksrevisionsverket: RRV pekade i sin rapport år 1976 på i huvud­sak två konsekvenser av försenade lagfartsansökningar, nämligen fas­tighetsböckernas brisiande tUlförlitlighet saml ränteförluster för staten. Som ytterligare problera i storstadsområdena framhöll RRV också, all förseningarna ledde till oklarheter beträffande ägarförhållanden, vilket kunde medföra oklarheter i ohka ekonomiska avseenden. Arbetsgrup­pens förslag till tillständslag innebär att sistnämnda problem delvis un­danröjs beträffande hyresfastigheter, Genora att ogiltigförklara förvärv av hyresfastighet, sora inte följs av lagfarlsansökan, tvingar man fram en sådan inom rätt tid.

Emellertid har arbetsgruppen föreslagit att ogiltighet inte skall in­träda om tillståndsprövning ej påkallas eller om hyresnärand redan meddelat tillstånd. Detta innebär alt förvärvare av hyresfastighet kan underlåta alt söka lagfart om förvärvstillstånd redan erhåUits. Konse­kvensen av detta blir, enligt RRVs m.ening, att oklarheterna i fastig­hetsböckerna består och alt staten gör en ränteförlust. Visserligen rae­nar arbetsgruppen alt kommunen bör underrätla inskrivningsmyndig­heterna om förvärvet för att vite skall kunna tUlgripas, raen RRV an­ser inle detta vara den bästa lösningen. RRV m.enar att samtliga för­värv av hyresfastigheter bör drabbas av ogUtighet ora lagfart inte söks i tid. Därmed erhålls en enhetlig tillämpning av bestäraraelsen och man fär också korrekta uppgifter i fastighelsböckerna särat uppnår att stämpelskatten erläggs i tid.

RRV delar inte heller arbetsgruppens uppfattning att man bör un­derlåta alt vidta generella åtgärder beiräffande försenade lagfarter. Visserligen lorde risken för ekonomisk brottslighet vara störst vid transaktioner med hyresfastigheter. I fråga om fastighetsböckernas till-

Prop. 1978/79:164

93

förlitUghet spelar dock hyresfastigheterna en mindre roll genom att transaktionerna är förhållandevis få, RRV anser därför att åtgärder beträffande andra fastigheter än hyresfastigheter också bör vidtas för att förbättra efterlevnaden av lagfartspUkten, RRV anser att en scha-bloniserad straffränta eller straffavgift bör övervägas för försenade lag­fartsansökningar och kan inte finna att en sädan medför några admi­nistrativa svårigheter,

Stockholms kommun ( = föredragande borgarrådet): Den främsta för­delen med de i departementspromemorian framförda förslagen är att ett förvärv av hyresfastighet i princip blir ogilligt ora lagfart inte söks inom föreskriven tid. Underlätenhet att söka lagfart inom föreskriven tid har varit vanligt förekomraande i samband med osunda fastighets-transaktioner. Det finns anledning att anta att lagfartsfcrsumraelsen ofta ingått sora ett led i ekonomisk brottslighet av olika slag. Lagfarts­försummelserna har också inneburit otillförlitlighet hos fastighelsböc­kerna. Det är angeläget att garantera efterlevnaden av lagfartsplikten ifråga om hyresfastigheter och jag förordar att kommunstyrelsen tUl­styrker det framlagda förslaget i denna del.

Stockholms tingsrätt: Tingsrätten kan instärama i att det är av största vikt atl lagfartsplikten efterlevs. Däreraot är det betänkligt atl, såsom utredningen föreslår, införa en ordning som innebär atl ett förvärv av hyresfastighet blir ogiltigt om lagfart ej söks i rätt tid. För närvarande skall enligt 20 kap. 2 § jordabalken lagfart sökas inom tre månader ef­ter det att den handling på vUken förvärvet grundas (fångeshandlingen) upprättades. Av andra stycket första punkten samma paragraf fraragår att tiden för sökande av lagfart räknas för förvärv sora beror på viU­kor, myndighels tUlstånd eUer annan sådan omständighet, från det för­värvet fullbordats. Utredningen har dock föreslagit att i ett sista stycke lill paragrafen skall intas en föreskrifi om att bestäramelserna i andra stycket första punkten ej äger tillärapning i fråga om förvärv som av­ses i 1 § lUlständslagen och som ej omfattas av undantagsbestämmel­serna i 2 § nämnda lag. Det av utredningen föreslagna tillägget får därigenom till följd att lagfart ovillkorligen mäste sökas inom tre må­nader från förvärvet för atl delta, där tillståndslagen är tUläraplig, skall bli giltigt. Så bUr fallet enligt utredningen om köpets fullbordan även i övrigt är beroende av villkor, säsom köpeskillingens erläggande. Denna ordning, innebärande att en köpare sålunda blir skyldig atl söka lag­fart på ett icke fullbordat fång och där han endast kan erhåUa vUande lagfart, torde, enligt tingsrälten, strida mot den aUmänna rättsuppfatt­ningen, som även korarait tUl uttryck i jordabalken.

Den raöjlighet sora för närvarande finns att få förhandsbesked av hyresnäranden föreslås finnas kvar. Utredningen uttalar vidare atl för­värvaren bör ha möjlighet att vända sig till koramunen för alt erhålla besked huruvida koraraunen avser att påkalla prövning hos hyresnäran­den. Mot bakgrund av dessa raöjUgheter för köparen kan invändning göras raot den föreslagna lydelsen av 5 § i tillståndslagen. Enligt första punkten är, såsora ovan angivits, ett tillståndspliktigt förvärv ogiltigt ora lagfart ej söks inora föreskriven tid och förvärvstillstånd ej redan har meddelats samt den kommun där den fasta egendomen är belägen ej heller har förklarat sig avstå från att påkalla prövning hos hyres­nämnden. Om köparen hos hyresnäranden eller kommunen begärt för-

Prop. 1978/79:164

94

handsbesked eUer om koraraunen påkallat hyresnämndens prövning in­nan lagfart ännu sökts kan förvärvet bli ogiltigt under liden sora frågan behandlas av kommunen respektive hyresnämnden. Om kommunen se­nare beslutar att ej påkalla prövning eller hyresnämnden meddelar för­värvslillstånd har köparen föga glädje av detta eftersom köpet likväl blir ogiltigt.

Mot bakgrund av det nu anförda anser tingsrälten att den av utred­ningen föreslagna lösningen att giltigheten av ett förvärv av en viss lyp av fastighet görs helt beroende av om lagfart söks i rätt tid är betänklig, särskilt sora ett i och för sig berättigat iniresse av att upp­rätthålla lagfartsplikten beträffande denna fastighetslyp kan tiUgodo­ses genom andra lösningar (se vidare under 3).

Falu tingsrätt: Tingsrätten avstyrker den föreslagna ordningen att ett förvärv av hyresfastighet i princip blir ogiltigt, om lagfart inte söks i rätt tid (se vidare under 3). Anordningen atl låta en ogiltighetspåföljd in­träda vid åsidosättande av lagfartsskyldigheten bryter radikalt raed svensk rättstradition på detta område. Det skaH föreligga utomordent­ligt starka skäl innan man inför undantag från regler av det slag som det är fråga om när det gäUer lagfartsansökans rättsverkan. Att göra detta för de relativt sett fåtaliga förvärven av hyresfastigheter (anm: av SCB:s statistik framgår att av antalet inskrivna förvärv är 1973 endast fyra procent avsåg överlåtelser av hyres- och affärsfastigheler) kan inte försvaras med del i promemorian angivna behovet av selektiva ålgärder i fråga om hyresfastigheter eller med att därigenom ernås en lösning av problemet med hur förfarandet enligt lUlständslagen bör inledas. Den föreslagna ogiltighetspåföljden skulle komma att innebära all förvärvslagstiftningen beträffande hyresfastigheter grundades på en princip som helt skiljer sig frän vad sora gäller enligt övrig förvärvs­lagstiftning (jämför jordförvärvslagen och lagen ora vissa inskränk­ningar i rätten att förvärva fast egendom ra. ra., enligt vilka lagar ogil­tighetspåföljd inträder ora ansökan om förvärvslUlstånd ej göres inom föreskriven tid).

Domstolsverket: Enligt departementschefens uttalande i förarbetena lill nya jordabalken bör särskilda anordningar för att skärpa efterlev­naden av lagfartsplikten inte införas annat än om det klart visas att denna försummas i betydande utsträckning (prop. 1970: 20 del B s, 570),

Riksrevisionsverkets rapporl, som inte tar hänsyn till förekomsten av lagfartspliktsförskjutande vUlkor i de undersökta förvärven, tyder när­mast på att lagfartsplikten inte försummas i besvärande utsträckning. Den innehåUer heller inte något sora tyder på att förvärvare av hyres­fastigheter skulle visa särskild försuraraelse. Inte heller SCB:s bearbet­ning av 1973 års förvärv visar att lagfartsansökningar beträffande hy­resfastighetsförvärv skulle skilja sig från genorasnittel. Resoneraang om ränteförlust för staten och bristande tillförlitlighet hos fastighetsböc­kerna saknar således generell relevans även när det gäUer hyresfastig­hetsförvärv.

Det är i stäUet här en liten gmpp förvärvare inom en liten grupp för­värv som skall träffas av restriktioner. Att så är fallet framgår också av berörda hyresnämnders statistik.

Att mot den bakgrunden införa något sora så radikalt bryter mot svensk rättstradition som ogUlighetspäföljd vid försenad lagfartsansö­kan framslår sora mindre lämpligt.

Prop. 1978/79:164

95

Det är givetvis angeläget atl stävja ekonomisk brottslighet. Det vä­sentliga lorde vara att tvinga frara transaktionerna i ljuset. Det bör då inle spela någon roll om tvånget åstadkoraraes genom lagfartspUkten eUer skyldigheten att söka förvärvstillstånd. Att märka är atl utred­ningen inte ens påstår att lUlständslagen på denna punkt varit ineffek­tiv.

Lagfart skall sökas inom tre månader efter del att den handling pä vilken förvärvet grundas (fängeshandlingen) upprättades. Delta gäller emellertid inte undantagslöst. Vid villkorade och därraed järaslällda förvärv inträder inte lagfartsplikten förrän förvärvet fullbordats. Av förarbetena till jordabalken fraragår att lagberedningen föreslog atl detta undantag inte skulle finnas. Arbetsgruppen är nu inne på lagbe­redningens linje såvitt gäller förvärv av hyresfastigheter. Mot lagbe­redningens förslag uttalade departementschefen följande (prop. 1970: 20 del B s. 565):

Det är ingen överdrift att påstå att fastighetsöverlåtelser, med bort­seende från de familjerättsliga förvärven, liU en början regelmässigt är för sin giltighet beroende av villkor. Man torde också kunna utgå från alt den tid som normalt förflyter från det köpeavtalet ingås tills det blir definitivt väsentligt överstiger tre mänader. Med beredningens förslag innebär detta att det normala skulle vara att lagfartssökandet fick ske i två omgångar. Lagfartsansökan på del ännu ej fuUbordade förvärvet skuUe ju endast föranleda ett beslut ora vilandeförklaring, som kräver fullföljd vid ett senare tiUfälle, Detla skulle otvivelaktigt innebära en väsentligt ökad belastning på fastighetsomsättningen och, vilket inte är minst betydelsefullt, för inskrivningsmyndigheterna. Nackdelarna med en sådan ordning skulle vara särskilt framträdande i de säkerligen mycket vanliga fall, när förvärvet av någon anledning ej alls bUr full­bordat eller inle på sätt sora avsetts från början. Enligt min mening är det också principiellt mindre tiUtalande att utkräva lagfartsskyldigheten innan förvärvaren kan få full lagfart. Häremot har visserligen anförts, alt denna situation under alla förhållanden kan inträda sora följd av annat lagfartshinder, exempelvis den oraständigheten att fångesmannen ej vunnit lagfart. Denna invändning är dock inte träffande. I föreva­rande fall är del ju förvärvarens eget fång, som ännu ej vunnit sådan grad av ombbUghet alt lagfart kan raeddelas. Enligt rain raening har de skäl sora sålunda kan åberopas mot den av beredningen föreslagna ordningen sädan tyngd att de klart väger upp den vinst som ordningen skulle ge. Jag föreslår därför att lagfartsskyldighet inte skall inträda i fråga om villkorade och därmed jämslällda förvärv, förrän förvärvet fullbordats. Härigenom tillgodoses också de önskemål sora frarakora­rait under remissbehandlingen.

Det departementschefen sålunda anförde raot lagberedningens för­slag torde i lika mån vara gUtigt mot arbetsgruppens,

I olUca sammanhang har framhållits vikten av att IM häller lagstad­gad expeditionslid i inskrivningsärenden. Ett väl fungerande kreditliv är beroende av att expeditionstiderna ej är för länga. Betydande insat­ser har under åren gjorts för att förbättra och förenkla handläggnings-rutinerna vid IM, Ändringar i gällande regler sora innebär ökad ar­betsbelastning på IM med åtföljande risk för förlängda expeditions­tider bör därför inte företas annat än när tungt vägande skäl förelig­ger. Förslaget om ändrad lagfartsplikt och ogiltighetspåföljd innebär

Prop. 1978/79:164

96

såsom framgår av det följande merarbete för IM bestående i kontroll av att lagfart sökts inom rätt tid, i förekoramande fall kombinerat med erforderUga ålgärder.

Upprättas såsora normalt sker två köpehandlingar, köpekontrakt och senare köpebrev, räknas köpekontraktet sora den egenlliga fånges­handlingen. Mycket vanligt är också att lagfart söks enbart raed åbe­ropande av köpebrevet, varvid vanligtvis lagfart meddelas på grund av den handlingen. Blir emellertid förvärvet ogiltigt om lagfart inte sökts inom tre månader från fångeshandlingens upprättande kan en sådan ordning inte längre godtas. Köpekontraktet måste alltid ges in och har så ej skett måste det fordras in av IM, Sökanden raåste kontaktas och komplettering infordras. Oftast torde kontraktet inte hinna in till IM på den aktuella inskrivningsdagen. Antingen får IM då meddela upp­skovsbeslut till senare inskrivningsdag eller mer formlöst sända lill­baka ärendet till sökanden raed dennes raedgivande. Uppskovsbeslut skall antecknas i fastighetsbok och akt skall läggas upp. Underrättels : skall sändas till sökanden raed angivande av skälen lill beslutet samt föreläggande ora vUken uiredning han skall förebringa. Anteckning skaU ske i minnesbok. Handlingar sora inte skall fogas till akten eller renovalion i ärendet skall förvaras hos IM liUs dess ärendei ånyo tas upp. De köpekontrakt sora pä dessa sätt infordras torde, i de fall in­givandet skulle leda tUl förvärvets ogiltighet, i betydande utsträckning komma att dateras om eller skrivas om raed angivande av ett senare datum.

Svårigheter kan också komraa alt uppstå för IM när det gäller att bedöma om ett förvärv blivit ogUtigt till följd av för sen lagfartsansö­kan ora det inte ges vägledning i förarbetena. Hur skall man exempel­vis bedöraa ett förvärv där ansökan ora lagfart sker för sent och där en del av fastigheten förvärvas av någon sora omfattas av undanlags-bestämraelserna i lUlslåndslagens andra paragraf medan resten förvär­vas av en annan som ej omfattas av dessa bestäraraelser? Eller hur skall IM behandla en för sent inkommen lagfartsansökan av vilken inte framgår ora förvärvslUlstånd redan meddelats eller om koramunen förklarat sig avstå från alt påkalla prövning hos hyresnämnd?

Den redan nu i jordabalken gäUande sanktionsmöjligheten mot för­sumliga lagfartssökande är, såsom arbetsgruppen också framhållit, sä-kerUgen ett utmärkt medel när det gäUer atl tvinga frara en ansökan om lagfart på ett fastighetsförvärv. En underrättelse frän kommun till IM om att förvärv av hyresfastighet ägt rum och att lillsiåndsprövning ej krävts, respektive från hyresnämnd ora att tillstånd givils, skulle på ett effektivt sätt förbättra raöjligheterna för IM att utfärda vitesföre­lägganden i erforderlig utsträckning. Sådan underrättelse torde emel­lerlid vara överflödig i de aUra flesta fall eftersom det främst är de för­värvare som inte får tUlstånd som också är benägna att underlåta att söka lagfart.

Domstolsverket menar alltså att det inle är motiverat med så ge­nomgripande följder av för sen lagfarlsansökan och vill bestärat av­styrka utredningens förslag att förvärv av hyresfastighet kan bli ogil­tigt om lagfart inte söks inora föreskriven tid,

Sveriges advokatsamfund: Av den föreslagna nya lydelsen av 5 § första stycket 1. framgår atl, ora lagfart inte söks inom föreskriven tid, förvärvet blir ogiltigt. Denna utomordentligt stränga påföljd av utebli-

Prop. 1978/79:164

97

ven ansökan om lagfart inom föreskriven tid skulle därvid komma att gälla endast vid överlåtelse av hyresfastigheter. En sådan särbehand­ling är inte tillräckligt motiverad av de syften som förslaget vill till­godose och kan leda tUl onödiga rättsförluster. Samfundet förordar därför att ärendet rörande förvärvstiUstånd inle samordnas med ansö­kan om lagfart utan som tidigare handläggs av hyresnämnd och bostadsdomstol.

3    Förfarandet

Bostadsdomstolen: Den föreslagna lösningen alt knyta an tillstånds­

prövningen tUl lagfartsinstitutet har domstolen inte någon erinran mot.

Domstolen stäUer sig eraellertid tveksam till förslaget alt inskrivnings­

myndigheten (IM) skall underrätta hyresnämnden, om kommunen be­

gär att förvärvsprövning skall ske, och att nämnden i sin tur skall fö­

relägga förvärvaren atl ansöka om förvärvslillstånd inom viss tid. Bätt­

re är enligt domstolens mening alt IM får la på sig uppgiften att an­

moda förvärvaren atl ansöka hos hyresnämnden om förvärvstillstånd.

Det ligger nära till hands atl betrakta avsaknaden av förvärvslillständ

där sådant erfordras som en brisl i lagfartsärendet som kan botas ge­

nom att lagfartssökanden får komplettera sin ansökan med bevis om

alt han har fått tillstånd till förvärvet, jfr jordförvärvslagen och 1916

års lag. I IM:s föreläggande bör självfallet anges inom vilken lid ansö­

kan skall göras hos hyresnämnden och påföljden av alt ansökan inte

görs. Den ordning sora domstolen förordar stämmer f. ö. väl överens

med uttalandet i promemorian att det kan förväntas att en förvärvare i

många fall inte fullföljer sina avsikter, när han får klart för sig att

kommunen begär att tillståndsprövning skall ske. Om dorastolens för­

slag i denna del biträds, kan del övervägas atl låla förvärvaren ge in

sin tillståndsansökan till IM på vUken i så faU skuUe ankomma alt prö­

va ora ansökan har gjorls i rätt tid. Den ordning för anhängiggörande

av ärende om förvärvslillstånd som har diskuterats torde inte i prakti­

ken medföra någon större arbetsbörda för IM,- 

Arbetsgruppens förslag innebär att kommun inte skall inta ställning

som part vid hyresnämnden i tillståndsärenden men ha rätt att föra ta­

lan mol beslut, varigenom förvärvstillstånd ges. Förslaget är i dessa de­

lar inte godtagbart. Eftersom det är kommunen sora genom sitt ställ­

ningstagande tUl frågan om tUlståndsprövning är påkaUad initierar

prövningsförfarandet, bör kommunen kunna medge sökandens talan

vid hyresnämnden, om det exempelvis till följd av ny utredning visar

sig att skälen for kommunens tidigare ståndpunkt inte längre är håll­

bara. Detta torde förutsätta att koraraunen får föra talan som part vid

näranden. Vidare ligger det i linje med de uppgifter som föreslås läggas

på komraunerna att kommunen bör kunna föra in utredning t. ex. i

form av rauntlig bevisning i ett lillståndsärende. Är koramunen inte

part i ärendet, lär koramunen inle kunna göra detta. Inte heller lär

komraun som inte är part ha s. k. aktinsyn, jfr 14 § förvaltningslagen.

En sådan ordning är inle godtagbar och bosladsdomstolen förordar

därför att kommun ges stäUning som part i lillståndsärende, jfr bo­

stadsförvaltningslagen och bostadssaneringslagen.  

I proraemorian har förutsatts att i de fall en koramun lämnar för­handsmedgivande   eller   hyresnämnden   meddelar   förhandsbeslut   så

7   Riksdagen 1978/79. 1 saml. Nr 164

Prop. 1978/79:164

98

skall kommunen respeklive nämnden vara skyldig att underrätta IM

om sin åtgärd för att denna skall kunna följa upp ärendei och vid be­

hov förelägga förvärvaren att söka lagfart, Lämplighelen av den ord­

ning sora har förordats kan enligt bosladsdorastolens raening ifråga­

sättas, I sädana fall där förhandsbesked eller förhandsbeslul inhäralas

är del regelraässigt fråga ora tillämnade fastighetsförvärv. Det ligger i

sakens natur atl det i sådana fall blir en besvärlig uppgift för IM att

fullgöra den bevakningsskyldighet som arbelsgruppen har förutsatt. Det

besvär som enligt förslaget läggs på IM torde knappast slå i rimlig pro­

portion tUl den vinning sora systemet eventuellt kan medföra. 

Bestäraraelserna i 6 och 7 §§ tillståndslagen om tiUståndspUkt när fas­

tighet har förvärvats genom inrop på exekuiiv auklion föreslås inte

ändrade i den remitterade proraeraorian. Det bör övervägas om inte

dessa fall av fasiighetsförvärv kan inordnas i det mönster som föreslås

gälla vid friviUiga försäljningar. Utgångspunkten är densamma i båda

fallen, nämligen att den som har förvärvat fastigheten är skyldig att

söka lagfart, Därraed föreligger förutsättningar att anpassa 6 och 7 §§

till den föreslagna ordningen.---- 

Avslutningsvis vUl bostadsdorastolen anraärka följande. Det har kom­mit lill domslolens kännedom att hyresnämnderna ibland godtar atl ett köp sora blivit ogiltigt därför atl ansökningstiden försuttits har förnyats eller bekräftats av avtalsparterna mer eUer mindre formlöst i tUlstånds­ärendcl, varefter nämnden har lämnat förvärvstillslånd, I sådana fall där förvärvaren redan har sökt lagfart hos IM på den ursprungliga handlingen har detta medfört komplikationer, särskilt i de fall där nämnden har läranat tiUstånd och det nya köpet inte har skett enligt föreskrifterna i 4 kap. jordabalken eller enligt gifterraålsbalkens be­stäraraelser om samtycke av äkta make. Enligt domstolens mening är del angeläget att ett klarläggande sker, förslagsvis genora ett motivul-talande av innebörd alt hyresnämnden i nu åsyftade fall har att ogilla ansökan ora förvärvslUlstånd under hänvisning till att ansökan har gjorts för sent.

Stockholms tingsrätt (se även under 2): Det av utredningen föreslagna förfarandet verkar vara väl omständligt. Köparen skall först ansöka om lagfart, varefter inskrivningsmyndigheten skall underrätta kommunen. Om kommunen vill påkalla prövning skall detta anmälas till inskriv­ningsmyndigheten som i sin tur underrättar hyresnämnden. Hyresnämn­den skall därefter förelägga förvärvaren atl ansöka ora förvärvslill­slånd. Några steg i detla förfarande skuUe utan vidare kunna uteslutas. Således är det knappast nödvändigt atl koramunen tiU inskrivningsmyn­digheten anmäler att den viU påkalla prövning hos hyresnäranden. In­skrivningsmyndigheten är endast intresserad av att få underrättelse i de fall kommunen ej vill påkalla prövning och där full lagfart därför kan beviljas. Sedan hyresnämnden prövat eller, där hyresnämndens fö­reläggande om att ansöka ora tiUstånd ej efterkomraits, avskrivit ären­det och detta beslut vunnit laga kraft raåste inskrivningsrayndigheten givelvis få underrättelse om utgången så att lagfartsansökan antingen kan beviljas eller avslås.

Tingsrätten vill för sin del framföra ett förslag sora i sina huvuddrag går ut på att köparen inora tre månader från det att fångeshandlingen upprättades hos koraraunen efterhör om denna påkallar prövning hos hyresnäranden. Om sådan anmälan ej sker eller hyresnämnden vid sin

Prop. 1978/79:164

99

prövning avskriver eller eljest avslår ärendet är förvärvel ogiltigt, I flertalet fall önskar dock kommunen ej påkalla prövning och förvär­varen kan därför med bevis ora delta och koramunens samtidigt avgiv­na beslut i förköpsfrågan erhålla full lagfart, Inskrivningsrayndigheten får underrättelse från koraraunen och kan, om köparen ej själv ansöker om lagfart, vid vite förelägga denne att fullgöra lagfarstplikten. Om kommunen däremot påkallar prövning bör detta ske inom viss tid, varefter hyresnäranden har att förelägga förvärvaren att inkorama med nödvändig utredning inora viss tid vid äventyr av alt ärendet eljest av­skrivs, med påföljd atl köpet blir ogiltigt, Hyresnärandens beslut till­ställs sedan inskrivningsmyndigheten som, om vUande lagfart tidigare beviljats, ex officio anlingen avslår ansökan eller ger full lagfart. Om lagfart ej tidigare sökts kan inskrivningsmyndigheten med anledning av hyresnämndens tillståndsbeslut vid vite förelägga köparen att fullgöra sin lagfartsplikt.

Utöver tingsrättens nu i huvuddrag skisserade förslag finns givetvis andra lösningar, vilka enligt tingsrättens uppfattning borde ytterligare övervägas.

Falu tingsrätt: Tingsrätten ansluter sig till åsikten all man bör välja en lösning som i princip innebär att förvärvsprövning hos hyresnämnu skall ske endast om kommunen i det särskilda fallet begär det och fin­ner på skäl som anges i proraeraorian att del kan vara lämpligt att för­farandet inleds på annal sätt än genom ansökan lUl hyresnämnden.

Emellertid avstyrker tingsrälten förslaget att förfarandet enligt tiU­

ståndslagen skall inledas hos inskrivningsmyndigheten genom atl för­

värvaren ansöker om lagfart (se även under 2),    Som stöd för

förslaget att ge inskrivningsmyndigheten en central ställning i systemet för förvärvsprövningen har i promemorian anförts att hos inskrivnings­myndigheten finns rutiner för att bereda kommunen tiUfälle atl ta ställning i förköpsfrågan, att motsvarande rutiner kan tiUärapas för att ge kommunen tUlfäUe att påkalla förvärvsprövning enligt lillståndsla­gen saml atl förfarandena när det gäller köp och byle kan helt sam­ordnas och att tiUståndslagen alltsä medför ett endast obetydligt mer­arbete för inskrivningsmyndigheterna. Vad sålunda anförts föranleder tingsrätten att framhålla att det hos inskrivningsrayndigheten i Falu domsaga endasl i rena undantagsfaU förekommer att kommunens ställ­ningslagande i förköpsfrågan inte presenteras i lagfartsansökan och all nämnda myndighet i sådana fall, särskilt för minskning av tidsutdräkt, normalt införskaffar besked om kommunens slällningslagande genom att efter informell anmodan lill lagfartssökanden låla denne själv kora-plettera ansökningen med beskedel. Då på gmnd härav det i förköps­lagstiftningen föreskrivna remissförfarandet näslan aldrig tillämpas, skulle de åtgärder, sora enUgt förslaget skulle ankoraraa på inskriv­ningsmyndigheten i fråga om förvärvsprövningen, komraa att innebära ett klart och ingalunda obetydligt merarbete för myndigheten.

Till följd av sin kritik raot förslaget har tingsrätten övervägt en an­nan ordning för förvärvsprövningen. Tingsrätten har därvid liksora ar­betsgruppen utgått ifrån att förvärvsprövning hos hyresnärand skall äga mm endast om kommunen i det särskilda fallet påkallar det och att förfarandet bör inledas på annat sätt än genom tillslåndsansökan hos hyresnämnden. Vid beaktande av den avgörande betydelse som alltså skall tillmätas kommunens stäUningstagande och raed hänsyn tUl att

Prop. 1978/79:164

lOO

förvärvaren såsom även i proraemorian förutsattes alltid bör ha möjlighet att vända sig direkt till koramunen och begära besked om dess instäUning vUl tingsrätten ifrågasätta ora inte förfarandel lärapU­gen inledes genom att förvärvaren anmäler sitt fång till koramunen och i övrigt utformas efter linjer sora i grova drag anges i följande stycke.

Förvärvaren är skyldig att inom tre månader frän det fånget skedde skriftligen anmäla fånget lUl koraraunen. Till anraälan fogas avskrift av fångeshandlingen. Göres ej anraälan inora föreskriven tid och på föreskrivet sätt, är fånget ogiltigt. Inora tre månader frän del an­mälan inkom till kommunen läranar koramunen förvärvaren skriftligt besked i frågan huruvida kommunen påkallar tillståndsprövning eller ej. Lämnar kommunen ej besked inom föreskriven tid eller på före­skrivet sätt, är kommunen betagen rätl att påkalla tillståndsprövning. Påkallar kommunen tillständsprövning, har kommunen atl snarast anraäla detta till hyresnäranden. Har kommunen gjort anmälan, sora nu sagts, och ansöker förvärvaren ej självmant om tillståndspröv­ning, förelägger hyresnämnden honom att göra detta vid äventyr alt förvärvet eljest blir ogiltigt. När lagfart sökes inges, beroende på läget i frågan om förvärvsprövningen, antingen besked frän koramunen att denna ej påkallar tillståndsprövning eller bevis om att förvärvstill­stånd lämnats eller om att ansökan därom ingivits till hyresnämnden eller också bevis ora att koraraunen ej fullgjort ovan angiven skyldighet all lämna förvärvaren besked i frågan huruvida koraraunen påkallar tillståndsprövning eUer ej.

Ett förfarande enUgt den skiss sora nu läranats innebär ett system som i väsenlliga delar anknyter dels till regler i jordförvärvslagen och lagen om vissa inskränkningar i rätten alt förvärva fasl egendora ra. ra, och dels tiU regler i förköpslagen. Med i det skisserade förfarandet an­givna skyldighet att anmäla förvärv till koramunen och ogiltighetspå­följd vid eftersättande av denna skyldighet mä jämföras 2 och 9 §§ jordförvärvslagen och 5 § lagen om vissa inskränkningar i rälten att förvärva fast egendora m, ra. Den tiUtänkta påföljden av alt koraraunen ej lämnar besked i frågan humvida kommunen påkallar tillständsprövning eller ej kan ses i jämförelse med 4 § och 7 § andra stycket andra meningen förköpslagen.

Det skisserade förfarandel gör det nödvändigt alt omarbeta tiU­ståndslagen i vidare omfattning än som följer av del syslem för för­värvsprövningen sora föreslås i proraemorian.

Domstolsverket: Verket delar arbetsgruppens uppfattning att nuva­rande förfarande bör ändras så att förvärvsprövning i sak skall ske hos hyresnärand endast om kommunen i det särskilda fallet begär del. Frå­gan är då på vilket sätt kommunen skall beredas tUlfälle att la ställ­ning till behovet av förvärvsprövning. Tre modeller synes främst för­tjäna att övervägas.

1.

Den av utredningen föreslagna, sora innebär att förfarandet enligt lUlständslagen inleds hos inskrivningsrayndighet (IM) genora att för­värvaren ansöker ora lagfart,

2.

Nuvarande ordning bibehålls såtillvida att förfarandet inleds hos hyresnärand, raen förvärvsprövning krävs endast i de fall kommunen i sitt yttrande till nämnden begär det,

3.

Förfarandet inleds hos koraraunen genom att förvärvaren begär besked om kommunens instäUning.

Prop. 1978/79:164

101

Modell 1

Modellen innebär att förfarandet inleds hos IM genom att förvärva­ren ansöker om lagfart. Förloppet därefter kan i ett kompliceral res­pektive ett enkelt fall bli följande.

För det faU förvärvet inte är beroende av förköpsprövning (det gäller t. ex, ett associationsrättsUgt förvärv) torde IM ha att meddela beslut om uppskov i avvaktan på att koraraunen tar stäUning till ora den skall påkalla prövning hos hyresnärand. Dessförinnan är det ju ej klart om myndighets tUlstånd krävs för förvärvet och om ansökan därför skall vilandeförklaras enligt 20 kap, 7 § 11 p, jordabalken (JB), IM anteck­nar beslutet i fastighetsboken och underrättar förvärvaren enligt 19 kap, 13 § JB, Vidare underrättas koramunen enligt den föreslagna 3 § i tillständslagen och ärendet antecknas i minnesboken. Kommunen an­mäler beslut om att påkalla prövning till förvärvaren och till IM, IM kontrollerar anraälan, antecknar komraunens beslut i fastighetsboken samt underrättar hyresnämnden. Del är nu klart att förvärvet är be­roende av myndighets tillstånd. Ansökan tas därför enligt 19 kap. 11 § JB upp till ny prövning och förklaras vilande varvid fånget beläggs med stämpelskatt. Bevis om vilandebeslutet expedieras till förvärvaren mol postförskott. Förvärvaren tillställs därjämte en underrättelse en­ligt 19 kap, 13 § JB, Hyresnämnden förelägger förvärvaren att ge in ansökan om tillstånd lill förvärvet. Förvärvaren ger in ansökan, (Här må anmärkas att det redan här kan ha förflutit sju månader från för­värvsdagen.) Hyresnämnden skickar ansökan för yttrande tUl kommu­nen och hyresgästorganisation. Kommunen och organisationen yttrar sig till hyresnämnden. Hyresnämnden fattar beslut i ärendet. Beslutet tillställs förvärvaren, överlåtaren och kommunen. Någon underrättelse tiU IM är inte föreskriven och den vUande lagfarten torde därför, om tillstånd lill förvärvet inte gavs, komma att stå kvar i fasiighetsboken till dess förvärvaren börjar verka för att återvinna stämpelskatten, Lagfarlsansökan kommer då alt avslås. Om tillstånd ges, bevUjas lag­fartsansökan då den sederraera fuUföljs,

I det enklare faUet ges lagfartsansökan in till IM, som uppskjuter ärendet, antecknar beslutet i fastighetsboken och underrättar förvär­varen. Kommunen underrättas och ärendet antecknas i minnesboken. Sedan tre mänader förflutit utan att komraunen hört av sig, tas ären­det upp och lagfart kan om andra hinder inte föreligger med­delas.

Utredningen finner modell 1 naturUg mot bakgrund av vad som i ut­redningen anförs om bristerna när det gäller lagfartspliktens efterlev­nad (se vad domstolsverket anfört härom under 2),

Om för sent inkommen lagfartsansökan ej fär till följd att fånget blir ogiltigt är det inte längre lika naturligt att tillståndsförfarandel in­leds hos IM, Andra skäl får i så fall motivera en sädan ordning. Här­vidlag framhålls i utredningen alt de rutiner varigenora IM ger kom­raunen tiUfälle att ta ställning till förköpsfrågan kan tiUärapas även be­träffande tillständslagen. Här må anmärkas att förköpslagen medfört en omfattande hantering för IM. Det vore därför önskvärt att kom­munen regelmässgit lagit ställning i förköpsfrågan innan lagfartsan­sökan ges in.

Det är annars riktigt att det inte skulle medföra större besvär för IM att samordna handläggningen såvitt gäller underrättelsen tlU kommu-

Prop. 1978/79:164

102

nen enligt förköpslagen med en underrättelse enligt lillståndslagen. Det nuvarande systemet innebär eraellertid också en samordning rael­lan förköps- och tillståndsprövning efter underrättelse från hyresnämn­den. Även modell 3, som redovisas nedan, innefattar saraordning raed förköpslagens regler om anmälan från förvärvare, ModeU 1 erbjuder således inte några särskilda fördelar i fråga om saraordning raed för­köpsreglerna. Det är också riktigt att IM har inarbetade mtiner när det gäller att kontrollera att tiUstånd tiU fastighetsförvärv har inhära­tals i fall då detta är föreskrivet. Detta är en fördel i alla tre model­lerna och talar inte särskUt för modell 1.

ModeU 2

Nuvarande ordning med ansökan till hyresnämnd bibehålls men för­värvsprövning krävs endast ora koramunen i sitt yllrande tUl nämnden begär det.

Hos hyresnämnderna i Stockholra, Göteborg och Malmö samt hos de sju koramuner där tillståndslagen gäller finns inarbetade ruliner för hur tillståndsfrågorna skall beredas. Dessa mtiner, som är arbetskrävande, bör förenklas raen inte hell överges raed mindre andra frarastär sora klart fördelaktigare.

Av utredningen fraragår inte i vilken omfattning hyresfastigheter överlåts i landet. Den statistik som redovisas visar omsättningen av hy­resfastigheter i de sju korarauner lillståndslagen gäller. I vilken omfatt­ning överlåtelser av hyresfastigheter äger rura i övriga korarauner frara­går ej. Likaså saknas prognoser om antalet överlåtelser i framtiden. Man torde dock kunna utgå ifrån att omsättningen av hyresfastigheter i de koramuner där lagen f. n. tUlämpas är Uvligare än i övriga landet och att så även komraer att vara fallet i fraratiden.

Det kan därför enligt domstolsverkets raening ifrågasättas ora hyres­nämndernas koramande belastning p. g. a. förslaget atl vidga lUlslånds­lagens tillämpningsoraråde blir sä stor, att det är nödvändigt att för­farandet inleds på annal sätt. Ora nuvarande rutin ändras så atl hyres­nämnd behöver ingå i materieU prövning bara i de fall då koraraunen påkallar detta förenklas handläggningen betydligt. Hyresnärandens be­slut torde i sådant fall kunna utformas så alt handläggningen inte tar nämnvärda resurser i anspråk.

Det skulle innebära en ytterligare förenkling om förfarandet kunde inledas raed en enkel anmälan om förvärvet. Hyresnämnden kunde då slippa den nuvarande omfattande pappershanteringen och inskränka sin befattning med ärendet till en regislrering av anmälan och ett medde­lande tiU komraunen om dess raöjlighet att påkalla tUlståndsprövning inom viss tid. I flertalet faU skuUe komraunens frist löpa ut utan att prövning begärts. Ärendet kunde då hos hyresnäranden avföras genora utfärdande av ett bevis härom.

ModeUen har också den fördelen all nuvarande samordning meUan tillständslagen och förköpslagen kan bibehållas. Fångets ogUtighet kan alltjämt bli beroende av att tUlstånd söks inora tre raänader från det fånget skedde, och därigenora även fortsättningsvis stå i överensstära-melse med vad som gäller enligt övriga lagar som inskränker rätten att förvärva fast egendom.

Prop. 1978/79:164

103

ModeU 3

Förvärvaren anmäler förvärvet direkt till kommunen och begär be­sked om dess inställning.

Det är endast komraunen sora har anledning att befatta sig raed alla förvärv av hyresfastighet. Dorastolsverket finner det anmärkningsvärt atl möjUghetema att inleda förfarandet hos koramun inte ens diskute­ras i promemorian.

Enligt förköpslagen kan köpare få lagfart, ora kommunen har för­klarat sig avstå från att utöva förköpsrält i fråga ora en tillämnad för­säljning. Har förvärvet ägt mm kan del anmälas till koramunen, sora har att utöva förköpet inom viss tid efter anmälan. Enligt arbetsgrup­pen bör även enligt lillståndslagen förvärvaren ha raöjlighet att vända sig direkt till koramunen och begära besked om koramunens inställning i frågan.

Då förvärvsprövning hos hyresnämnd skall ske endast ora komraunen i det särskilda fallel begär det, ter det sig enligt dorastolsverkets rae­ning naturligt att inleda förfarandet hos koraraunen. Koramunerna har inarbetade rutiner när det gäller att behandla ärenden enligt förköps­lagen även då ansökan eller anraälan görs av enskild (7 § 2 st. förköps­lagen). Tillständslagen och förköpslagen kan saraordnas så att kom­raunen har att ta ställning tUl förköpsfrågan då anraälan enligt till­ståndslagen görs till kommunen. Som tidigare berörts skulle del raed­föra stora besparingar för IM ora förköpsfrågan regelmässigt under­ställdes komraunen direkt av förvärvaren. En sådan ordning skulle också garantera kommunen att hela den lagstadgade frislen kan dis­poneras. Såsora påtalats i riksdagsarbetet blir så inte alltid fallel då un­derrättelse inkoramer från IM.

Domstolsverket vill här peka på följande möjliga handläggningsruti­ner.

a. TiUståndslagen är ensara tillämplig.

Anmälan ora förvärv av hyresfastighet görs av förvärvaren till kom­munen inom tre månader från det fånget skedde. Görs inte anraälan inom föreskriven tid är fånget ogUtigt. VUl kommunen påkalla pröv­ning, anmäls beslut därom tiU hyresnäranden sisl tre raänader efter del kommunen mottog anmälan från förvärvaren. Hyresnämnden föreläg­ger förvärvaren att inora en månad från delgivningen ansöka om för­värvslUlstånd vid äventyr alt förvärvet eljest blir ogiltigt.

Meddelas förvärvslUlstånd kan hyresnämnden eventuellt underrätta IM om förvärvet. Detsamma kan gälla om komraunen påkaUat pröv­ning för sent. Vägras tillstånd genora lagakraftvunnel beslut är fånget ogilligt. Förklarar sig koraraunen avstå från alt påkalla prövning hos hyresnämnden kan kommunen eventuellt underrätta IM ora förvärvet. (Jämför vad som sagls härom under modeU 1.)

b, Tillständslagen och förköpslagen är både tillämpliga.

Anmälan ora förvärvet görs av förvärvaren på raotsvarande sätt och vid sararaa äventyr som angetts under a.

Kommunen avstår från att utöva förköpsrätlen och frän alt påkalla prövning hos hyresnäranden: Kommunen kan eventuellt underrätta IM om förvärvet.

Kommunen avstår från att utöva förköpsrätten men beslutar påkalla prövning enligt lUlständslagen: Handläggning motsvarande den under a, omnämnda.

Prop. 1978/79:164

104

Kommunen beslutar utöva sin förköpsrätt: Sarama handläggnings­rutiner som f. n. gäller då säljare eller köpare, med överlämnande av styrkt avskrift av köpehandlingen, anmäler försäljningen till kommunen innan lagfart sökts, kan användas. Kommunen underrättar således inom viss tid köpare och säljare ora beslutet att utöva förköpsrält saml anmäler beslutet till IM med företeende av bevis om underrättelsema. Beslutet antecknas i fastighetsboken, om lagfart inte sökts, i första le­diga lagfartsrura. Molsvarande torde kunna tillämpas i det fall då kom­munen beslutar att i första hand utöva förköpsrätlen och i andra hand om förköpsrätten förvägras, påkalla prövning enligt tillståndslagen.

Den möjlighet som f. n. finns atl få förhandsbesked av hyresnämnd om förvärvstillslånd bör finnas kvar.

Domstolsverkets bedömning

All nuvarande ordning i oförändrad form skulle kunna tillämpas i hela landet måsle anses uteslutet raed hänsyn lill den tungrodda hante­ring som den kräver vid hyresnämnden.

ModeU 1 skUjer sig från vad sora gäller enligt andra lagar om till­stånd till förvärv av fast egendora. Den kräver lagregler raed ett inne­håU som strider mot svensk rättstradition och som dessutom under för­arbetena till jordabalken redan utretts och befunnits inte böra komma i fråga. Den leder till dubbel eller i värsta fall tredubbel hanlering vid IM utan atl vara den enda modellen sora medför arbetsbesparing hos annan myndighet.

Modell 2 innefattar en förenkUng av nuvarande rutiner. Förenkling­en är emellertid begränsad. Den inledande hanteringen vid hyresnämnd framstår sora överflödig. För förvärvaren kan det emellertid te sig na­turligt att behöva ha kontakt raed endast en myndighet i tillståndsfrå­gan. Modellen är den sora bäst ansluter sig tUl övrig förvärvstillstånds-lagstiftning och den medför också god samordning med förköpslagen.

Modell 3 framstår som den mest naturliga främst p. g. a. att förfa­randel inleds hos den instans som, oavsett vilken modell som väljs, måste ta ställning tiU samtliga förvärv. En konsekvent tillärapning av modellen sparar resurser hos såväl hyresnämnd som IM, det senare i all synnerhet om den kan få återverkningar på förköpsbehandlingen av förvärv av andra fastighetstyper. Arbetsbelastningen hos komraunen är inte större i denna modell än i de övriga.

Mot bakgrund av det anförda avslyrker domstolsverket bestämt atl arbetsgruppens förslag genomförs enligt modell 1 och förordar att eventuellt erforderlig lagstiftning i stället utformas på gmndval av mo­deU 3.

Hyresnämnden i Stockholm: Hyresnämnden ansluler sig i princip liil den omläggning av prövningssystemet som arbetsgruppen föreslår.

Enligt förslaget behålls nuvarande möjUghet att få förhandsbesked från hyresnämnd om förvärvstillstånd. Samtidigt öppnas efter mönster av 4 § andra stycket förköpslagen möjlighet för förvärvaren att innan köpet fullbordats vända sig till komraunen och begära dess besked hu­ruvida tiUståndsprövning kommer alt påkallas. Det sistnämnda försla­get fär belecknas som en värdefull nyhet, ägnad att underlätta den le­gitima faslighetshandeln och de berörda rayndigheternas arbete. Enligt hyresnämndens mening bör förvärvama uppmuntras att utnyttja raöj­ligheten att begära kommunens besked i lillslåndsfrågan. Möjligen bör

Prop. 1978/79:164

105

en motsvarighet till 4 § andra stycket förköpslagen införas i förvärvs­tiUståndslagen och gäUa förvärv både av fast egendora och av aktie m, m, Arbelsgmppens förslag synes inte utesluta att besked begärs inom lagfartsfristen efter det att fånget skett men innan lagfart söks. Har besked inte lämnats före fristens utgång, torde inskrivningsmyn­digheten ha att underrätla kommunen enligt 3 § första stycket för­värvstUlståndslagen. Motsvarande ordning skall enligt PM gälla, om förvärvaren sökt men inle hunnit få förhandstillstånd av hyresnämn­den.

Hyresnämnden ifrågasätter om möjligheten tUl förhandstUlständ har någon större praktisk betydelse vid sidan av det kommunala förhands­beskedet. Det synes opraktiskt att förvärvaren via hyresnämnden skall inhämta ett besked från komraunen som han kan få genom direkt hän­vändelse. Det har också visat sig alt kommun ibland är obenägen att yttra sig i ärende ora förhandstillstånd, eftersom ett eventuellt speku­lativt inslag i förvärvet är svårt alt bedöma utan tillgång lill fånges-handUngen, Som nyss berörts torde inskrivningsmyndigheten vara skyl­dig att underrätta kommunen enligt 3 § första stycket förvärvstiU­ståndslagen, om förhandstillständ sökts men inte hunnit raeddelas. Även ora tillstånd meddelats, men beslutet inte vunnit laga kraft, tor­de underrättelse böra lämnas. Systeraet synes kunna innebära onödig administrativ omgång. Med hänsyn tUl vad arbetsgmppen anförl om förhandstillståndens betydelse vid associationsrättsliga förvärv, t. ex. fusion, vill hyresnäranden dock inte raotsätta sig att institutet behälls.

Såvitt gäller prövningsförfarandet vid fullbordade förvärv innebär förslaget att lagfart på förvärv av hyresfastighet skall sökas inora tre mänader från det fånget skedde. Sedan lagfartsansökan inkommit, skall inskrivningsmyndigheten inora två veckor underrätta kommunen om förvärvet, Komraunen har så tre månader på sig att besluta, om prövning enligt förvärvstUlståndslagen skall påkaUas och, om så blir faUet, underrätta inskrivningsmyndigheten ora beslutet. Inskrivnings­myndigheten underrättar hyresnämnden om kommunens beslut, var­efter hyresnämnden skall förelägga förvärvaren alt inom en månad ge in ansökan om tillstånd lill förvärvet. Den egentliga handläggningen av ett kontroversiellt tillståndsärende kan alltså inte inledas, förrän om­kring sju månader från fångesdagen. Innan hyresnämnden kan hålla sammanträde i ärendet vilket alltid torde bli nödvändigt skall en­ligt 16 b § nämndlagen kommunen och berörd hyresgästorganisation beredas tillfälle att yttra sig inora viss tid, som troUgen måste besläm­mas tUl minst en månad. Det finns anledning räkna raed att hyres­nämndens beslut oavsett utgången kommer att överklagas, om full-följdsreglerna ändras enligt förslaget. Processen i bostadsdomstolen torde ta minsl ett par månader i anspråk. Det anförda ger vid handen atl en tvistig förvärvsfråga ofta inte kommer atl vara slutgiltigt avgjord förrän mer än ett år förflutit från fångesdagen.

Det finns mot den angivna bakgrunden anledning erinra ora föredra­gande statsrådets uttalanden vid förvärvstillståndslagens tillkomst cm vikten av skyndsam handläggning i hyresnämnden (prop. 1975/76: 33 s. 73). Tillståndsprövningen får inte onödigt hindra fastighetsomsätl-ningen och skapa onödiga fördröjningar i fastighetskreditgivningen, något som kan få rakt motsatt effekt för de boende än den lagstift­ningen avser att uppnå. Hyresnämnden vill tillägga alt avtalsparterna

Prop. 1978/79:164

106

så länge tUlständsfrägan inle är avgjord svävar i ovisshet om huruvida avtalet bUr gällande. Konsekvenserna av att t. ex. ett köpeavtal blir ogiltigt bUr svårare ju längre förfarandet drar ut på tiden. Det är alllså angeläget att ta till vara de möjligheter som kan finnas att påskynda förfarandel.

Del torde inte kunna komma i fråga att förkorta lagfartsfristen eller den med förköpslagstiftningen samordnade treraånaderstiden för kom­munens StäUningstagande. Med tanke pä det kommande hyresnämnds­förfarandet synes det däremot önskvärt att koramunen sä långt del är möjligt utnyttjar tremänadersfristen för utredning om förvärvarens lämplighet som hyresvärd. Härigenom skulle yttrandet enligt 16 b § nämndlagen kunna avges inom förhållandevis kort tid, något som i och för sig är angeläget. Det synes dock tveksamt om kommunen fär till­räckligt underlag för en sådan uiredning enbart genora uppgifter om överlålarens och förvärvarens namn och adresser särat avskrift av fångeshandlingen. Möjligen bör förvärvaren vara skyldig att på anford­ran lärana koraraunen uppgifter enligt 2 § tillämpningsförordningen (1975: 1139).

Det är tänkbart att tillståndsfrågans avgörande kan påskyndas ge­nom att komraunen, när det är klart atl prövning kommer alt påkallas och all förköpsrätten inte kommer att utövas, genast hänvisar förvär­varen att söka förvärvslillständ hos hyresnämnden, om han inte före­drar att låta förvärvet gå åter. Hänvisningen skulle kunna tas in i un­derrättelsen enUgt 3 § tredje stycket förvärvstiUståndslagen. Det synes i och för sig möjligt alt låta en sådan hänvisning ha formen av före­läggande enligt 3 § sista stycket förslaget till ändring i förvärvstiU­ståndslagen.

Med den föreslagna uppläggningen av förfarandet blir det kommu­nen sora tar inilialiv lill tillståndsprövningen, och koraraunen torde där­med korama i ett sådant motsatsförhållande till förvärvaren som kän­netecknar tvåpartsförhållandet. Kommunen behandlas redan i nuva­rande förfarande som part i olika hänseenden. Ett kontroversiellt till­ståndsärende lorde sålunda inte avgöras utan att kommunen fått del av det malerial som sökanden tillfört ärendet vid hyresnämnden (jfr 15 § första stycket första punkten förvaltningslagen). Kommunen bereds re­gelmässigt tillfälle att närvara vid sammanträde inför hyresnämnden (jfr 16 § förvaltningslagen). SlutUgen har hyresnämnden genom 9 § i tUlämpningsförordningen till förvärvstiUståndslagen ålagts tillställa kommunen beslut i ärende sora koraraunen yttrat sig i (jfr 18 § förvalt­ningslagen). HärtUl komraer att kommunen enligt förslaget bUr sökan­dens motpart i bostadsdorastolen, ora ärendet fullföljs dit. Hyresnämn­den vUl ifrågasätta om tiden inte är raogen att anse kommunen scm part redan i tUlståndsärendet vid hyresnäranden. Enligt hyresnämndens mening skulle en sådan ordning vara till fördel genom att möjliggöra ett mera flexibelt agerande från kommunens sida. Förfarandet skulle också kunna koncentreras om den särskilda remissen enligt 16 b § nämndlagen kunde undvaras. Det är uppenbarl att en parisställning för kommunen inle förringar belydelsen av koramunens invändningar mot förvärvel. Liksom hiltills ankommer det på sökanden alt göra sanno­likt att han uppfyller förutsättningarna för tillstånd.

Hyresnämnden i Göteborg: Vad gäller frågan hur tillståndsförfaran­det skall inledas vill hyresnäranden framhålla* atl del nuvarande förfa-

Prop. 1978/79:164

107

randet med ansökan lill hyresnämnd är mycket tungrott. Gällande reg­ler bör därför inte bibehållas. Enligt hyresnämndens mening bör en sraidig handläggningsform kunna tUlskapas genora atl lillsiåndsförfa­randet vid genomförda förvärv i enlighet med vad som föreslås i pro­memorian kopplas liU jordabalkens bestäraraelser om lagfartsansökan. Någon raöjUghet för den som har förvärvat tillständspliklig egendora att vända sig direkt till hyresnämnden raed ansökan om förvärvstill­slånd eller till kommunen t. ex. med begäran ora förklaring alt kom­raunen avstår från att påkalla prövning av förvärvsfrågan hos hyres­nämnden bör inte finnas.

Det föreslagna tillståndsförfarandet gäller endast förvärv sora avses i 1 § första stycket tiUståndslagen och sora inte omfattas av undantags­bestämmelserna i 2 § sarama lag. Hyresnäranden vill erinra om att för­värv genom inrop på exekutiv auktion därför även i fortsättningen komraer att handläggas i den ordning som föreskrivs i 6 § lillståndsla­gen, I sådant fall skall alltså ansökan om förvärvstillstånd ges in direkt till hyresnäranden.

1 proraemorian ullalas alt hyresnärand även i fortsättningen bör kun­na ge tiUstånd till fraratida förvärv av hyresfastighet. Vidare föreslås att kommunen i fråga ora en tilläranad försäljning skall kunna avslå från att påkaUa hyresnämndsprövning.

EnUgt hyresnärandens raening är det viktigt att det nya förfarandet blir enkelt och enheUigt. Näranden sätter därför i fråga ora det är mo­tiverat att ge den som tänker förvärva tillståndspliktig egendora möj­lighet att välja mellan ett förfarande hos hyresnämnden och ett hos kommunen, särskilt sora antalet ärenden med begäran ora förhandstill­slånd hittills har varit mycket Utet. Efiersom tillståndsfrågan har nära samband med förköpsfrågan framstår det som mest praktiskt alt den som avser att förvärva egendom skall kunna vända sig till koraraunen för att i ett sammanhang få besked enligt 4 § andra stycket förköps­lagen och enligt tillständslagen. För den händelse det anses angeläget alt en blivande förvärvare alltid skall ha rätt att få frågan ora för­handstillstånd prövad således en rätt till prövning sora inle förelig­ger i motsvarande situation enligt förköpslagen måste kommunen åläggas att ta ställning i frågan med rätt för sökanden att vid för ho­nom negativt besked ta upp tillståndsfrågan i hyresnämnden. Det är emellertid här atl märka alt ett avgörande i tillståndsfrågan kan träffas endast ora komraunen i förköpsfallen har förklarat sig avstå från att utöva förköpsrätt enligt beslämmelserna i 4 § andra stycket förköps­lagen.

Enligt hyresnäranden bör frågan om tiUstånd tUl framtida förvärv kunna lösas inora ramen för det ovan skisserade förfarandet. Någon rätt för en bUvande förvärvare att vända sig direkl till hyresnämnden för förhandstiUstånd behövs då inte. I detta sammanhang bör vidare övervägas ora inte beslut av kommun i fråga ora tilläranad försäljning skall ges begränsad giltighet i tiden på sätt sora nu gäller beträffande förhandstUlständ av hyresnärand (21 § första stycket lagen ora arrende­nämnder och hyresnämnder).

Proraeraorieförslaget innebär att inskrivningsmyndigheten skall un-dertätta komraunen ora lagfartsansökningen och tillställa kommunen en bestyrkt avskrift av köpehandlingen. Underrättelsen skall enligt för­slaget endast innehålla uppgift om den inskrivningsdag när lagfart sök­tes samt ora överlåtarens och förvärvarens naran och adresser.

Prop. 1978/79:164

108

EnUgt nuvarande bestäraraelser skall förvärvsansökan innehåUa ål-skUUga uppgifter om bl, a, förvärvaren och fånget. Ansökan tiUslälls kommunen i samband med att hyresnämnden begär yttrande i tUlständs­frägan, I promeraorian förbigås frågan hur koramunen i fortsättningen skall få tillgång till behövliga uppgifter om t, ex. sökanden. Förhällan­det torde vara del att de uppgifter som f. n. lämnas i ansökan tUl hy­resnämnden ofta inle är tillräckliga för atl kommunen skall få ett tUl-föriilUgt underlag för sitt ställningstagande. Enligt hyresnämnden mås­te frågan övervägas ytterligare. Ställs kommunen inför situationen att den regelmässigt saknar tillräckligt beslutsunderlag är risken stor att avgörandena komraer att ske slentrianraässigt utan reell prövning av sakfrågan. Detta kan få till följd anlingen att angelägna tillståndsfrå­gor inte förs vidare till hyresnämnden för prövning eller att kommunen väljer att alltid påkalla prövning.

Enligt uttalande i förarbeiena till lUlständslagen (prop. 1975/76: 33

s, 67) bör vid den tillståndsprövning som sker enligt lagen (1916: 156)

om vissa inskränkningar i rätten atl förvärva fast egendora ra, m. läns­

styrelsen i regel inhämta hyresnämndens och den berörda komraunens

yttrande i sådana fall där förvärvet annars skulle ha varit underkastat

bestäraraelserna i tillståndslagen. Genomförs den i promeraorian före­

slagna ordningen bör det enligt hyresnämndens mening i nu avsedda

fall vara tillräckligt att länsstyrelsen inhämtar yttrande från kommu­

nen. ----- 

I promemorian föreslås att till kommunens anmälan till inskrivnings­myndigheten skall fogas bevis om att överlåtaren och förvärvaren har underrättats ora beslutet, Hyresnäranden anser att denna bestäramelsc kan undvaras. Motsvarande regel vid förköp har en praktisk funklion att fylla, eftersora underrättelsen tiU köparen och säljaren kommer att utgöra utgångspunkten för deras bestridande av förköpet, I ett för­värvsärende skall däremot förvärvaren enligt förslaget bli skyldig att vidla åtgärd först sedan han har fält föreläggande från hyresnämnden, I promemorian uttalas (s, 53 andra stycket) att behovet av förvärv.s-prövning faller bort, om kommunen beslutar om förköp. Uttalandet kan enligt hyresnärandens mening misstolkas. Del förhållandet alt kom­munen utövar sin förköpsrätt innebär inle att kommunen kan under­låta att inom tremänadersfristen ta ställning till frågan om förvärvs-prövning. Inte heller kan inskrivningsmyndigheten i sådani fall under­låta att underrätta hyresnämnden om kommunens beslut att påkaUa förvärvsprövning, Koraraunen kan nämligen senare vägras tillstånd till förköp och nägon möjlighet för kommunen att då återuppta handlägg­ningen av förvärvsärendet finns inte. En annan sak är alt hyresnämn­den inte kan pröva förvärvsärendel förrän förköpsfrågan är slutligt av­gjord.

Enligt promemorian skall inskrivningsmyndigheten underrätta hyres­nämnden om kommunens prövningsanmälan. Det äligger då hyres­nämnden alt förelägga förvärvaren atl söka förvärvslUlstånd inom en månad. Enligt hyresnämnden bör i detla sammanhang uppmärksam­mas, alt nämnden och inskrivningsmyndigheten kan ha olika uppfatt­ning i frågan om förvärvstiUstånd behövs. Det kan sålunda inträffa att näranden sedan den har tagit emot underrättelse från inskrivningsmyn­digheten anser alt denna myndighet har bedömt tillståndsfrågan felak­tigt. Hyresnämnden vUl framhåUa att det i Göteborg redan har inträf-

Prop. 1978/79:164

109

fat att inskrivningsmyndigheten och nämnden har haft olika uppfatt­

ning ora tolkningen av undantagsbestäraraelsen i 2 § 9 lillståndsla­

gen, ---- 

I detta sararaanhang vill hyresnämnden peka på de följder för kom­munens beslut om förköp sora är förenade med atl förvärvaren under­låter att söka förvärvstillstånd hos hyresnämnden inom förelagd tid, I sådant fall blir förvärvet ogUtigt, vUket torde medföra att kommunen förlorar sin rätt tUl förköp. Förslaget innebär alltså atl parterna vid en fastighetsöverlåtelse kan omintetgöra kommunens förköpsräll genom att förvärvaren underlåter att söka förvärvslillstånd. Det framgår inte av promemorian ora denna följd av förslaget har varit föremål för övervägande. Problemet har inte heller behandlats i PM (Ds Ju 1978; 9) om ändring i förköpslagen (1967: 868) och expropriationslagen (1972: 719) m,m.

Hyresnämnden i Malmö: Förslaget måste innebära att övervägande antalet förvärvare av hyresfastigheter kommer att behöva ansöka en­dasl om lagfart och inte dessutom om tUlstånd hos hyresnämnden. För förvärvama är detla utan tvekan fördelaktigt. Förslaget innebär emel­lertid också att den kännedom ora förvärvare, som hyresnämnden kan ha inte torde kunna utnyttjas, när koraraunen beslutar huruvida för­värvsprövning hos hyresnämnden skall påkallas. Denna kännedom bor­de, om tiUståndslagen skall gälla i hela landet, vara värdefuU i synner­het för de kommuner vars resurser inte ulan vidare tUlåter dem att gö­ra den utredning sora fordras för en bedömning enligt 4 § I st, tiU­ståndslagen. Lämpligheten av att hyresnämnden använder sin egen kännedom om förvärvare i prövningen av ett lillståndsärende kan na­turligtvis diskuteras. Alt hyresnämnden kan göra del ifrågasattes dock ej av föredragande departemenischefen vid lUlslåndslagens tillkomst. Kommunens bedömning i frågan om behovet av förvärvsprövning un­derlättas inte heller av att vissa av de uppgifter förvärvare nu har alt lämna i tiUståndsärende jämlikt 2 § förordningen ora tUlämpningen av lagen ora förvärv av hyresfastighet ra. ra. inte, sävitt fraragår av pro­memorian (s, 52), skall behöva lämnas i samband raed att tUlständsför­farandet inledes hos inskrivningsmyndigheten och bifogas underrättel­sen tiU komraunen, I promemorian belyses överhuvud inte frägan hur kommunen skall få nödvändigt underlag för sitl ställningstagande. Dock namnes (s. 47) atl det får anses naturUgt att kommunen utnyttjar den kunskap sora finns hos hyresgästerna och i erforderlig utsträckning sararåder raed berörd hyresgästorganisation innan koraraunen tar ställ­ning, HärtUl kan anmärkas att det torde höra till undantagen att den enskilde hyresgästen sitter inne med kunskaper om en tUltänkt för­värvare av fastigheten. Detsamma kan gälla "berörd hyresgästorgani­sation" i det fall det rör sig om en förening bestående av hyresgäster i fastigheten eller i kvarteret. Naturligtvis finns det hyresgästorganisatio­ner, i första hand givetvis förening ansluten till Hyresgäsiernas Riksför­bund, som kan ha för koraraunen nyttiga kunskaper och till dessa bör komraunen kunna vända sig oavsett ora organisationen är "berörd" el­ler ej. I detta saramanhang vUl hyresnämnden framhälla att fastighets­ägareföreningarna, som enligt hyresnärandens erfarenhel allvarligt strävar efter att raolverka olärapliga fastighetsförvärv, bör vara en lika god upplysningskälla sora hyresgästföreningar. Hyresnämnden vill ock­sä framhålla att intresseledamolen från  fastighetsägarsidan  ofta  har

Prop. 1978/79:164

110

kunnat lämna vikliga bidrag ull utredningen i ärenden om förvärvs­tillstånd.

Fortfarande torde gälla att, såsora föredragande departeraenlschefen

framhöll vid tillståndslagens tillkomst, prövningen av tiUståndsärenden

bör ankomma på den myndighet som är bäst förtrogen med förhållan­

dena på hyresmarknaden och atl hyresnämndema lämpUgen bör hand­

ha denna uppgift. De nu gällande förfarandereglerna mäste emeUertid

anses vara onödigi betungande för såväl hyresnämnderna som för fö."--

värvare av hyresfastigheter. Reglerna innebär en pappersexercis, sora

ofta är tyngande och i många fall helt onödig, t. ex. när förvärvslUl­

stånd ej kan vägras på grund av bestämmelserna i 4 § andra stycket lill­

ståndslagen eller när kända, seriösa fastighetsbolag, som redan fått ett

antal förvärvstillslånd ändå tvingas fortsätta alt söka tillstånd för varje

nytt förvärv. Med hänsyn tUl del anförda tillstyrker hyresnäranden för­

slaget all tillståndsförfarandel skall inledas hos inskrivningsmyndighe­

ten genom att förvärvaren söker lagfart.    

Enligt promeraorians förslag är det inte avsetl att kommunen skall ges ställning som part i ärenden om förvärvstillstånd. Hyresnäranden har dock den uppfattningen att, enär det är kommunen som initierar förvärvsprövningen, det ter sig riktigare och naturligare alt låta kom­munen inta partsställning och låla det ankomma på koramunen alt gö­ra ansökningen om förvärvsprövning i stället för förvärvaren. Om en sådan regel införes, bör förvärvarens underlåtenhet atl på kallelse in­ställa sig till sararaanträde inför hyresnämnden raedföra att ärendet avgöres utan hinder av förvärvarens utevaro, vilket normall torde få lill följd att förvärvstillstånd vägras. Hyresnämndens kontroU av att kommunen ansöker om förvärvsprövning i rätl tid, härvid bör gälla samma tid som i promemorian föreslagits beträffande kommunens an­mälan till inskrivningsmyndigheten, kan ske genora att kommunen ålägges att till ansökningen om förvärvsprövning bifoga underrättelsen frän inskrivningsrayndigheten. Inskrivningsmyndigheten kan erhälla er­forderliga uppgifter för prövningen av lagfartsärendet, om kommunen tUl anmälan om beslutet atl påkaUa förvärvsprövning fogar besked om atl och när ansökan om förvärvsprövning hos hyresnämnden skett. Kom­munen bör alltsä få stäUning som part inte blott, säsom föreslagits, i bostadsdomstolen utan även i hyresnäranden.

Ora promeraorians förslag angående förfarandet i tiUståndsärenden genomföres, föreslår hyresnämnden följande tUlägg i förfarandet. Kora­raunen skall i anraälningen tUl inskrivningsrayndigheten ora beslutet att påkalla förvärvsprövning ange de huvudsakliga grunderna för kom­munens beslut. Bestäraraelsen i 16 b § första och andra styckena lagen om arrendenämnder och hyresnärander bör upphävas.

Möjlighelen att fä förhandsbesked av hyresnämnden ora förvärvslill­stånd föreslås kvarstå. Vidare föreslås alt förvärvare av hyresfastighet dessutom skall kunna vända sig direkt lUl komraunen och få besked ora kommunens inställning till ett lillämnat förvärv. Hyresnämnden förutsätter alt enligt förslaget förvärvare av hyresfastighet skall kunna ansöka om förvärvslUlstånd hos hyresnämnden endast i de fall där fångeshandling ännu ej upprättats. En annan ordning vore opraktisk och det skulle kunna inträffa att hyresnäranden gav tiUstånd tUl ett förvärv sora blivit ogUtigt. Enligt hyresnärandens uppfattning är emel­lertid regler om förhandsprövning i hyresnämnd i praktiken onödiga.

Prop. 1978/79:164

111

I de fall komraunen motsätter sig förvärvel, lär nämligen hyresnämn­den inle kunna inta annan ställning till förvärvet än komraunen gjort, eftersora den för såväl vanlig förvärvsprövning som för förhandsbesked betydelsefulla möjligheten saknas att bedöma de ekonomiska förut­sättningarna för förvärvel med hänsyn tUl köpeskUUngens storlek och fastighetens belåning. Ora möjligheten att erhåUa förhandsbesked av hyresnäranden ändå skall kvarslå, bör det vara tUlräckligt om hyres­nämnden prövar även sådana frågor först sedan kommunen uppgett atl den avstår från förköpsrätlen men inte från att påkalla prövning hos hyresnämnden. Möjligheten att vända sig direkt till hyresnämnden för förhandsbesked bör sålunda inte finnas.

Hyresnämnden anmärker att förfarandereglerna beträffande tUl­

stånd till förvärv av hyresfastighet efter exekutiv auklion (6 § till­

ståndslagen) föreslås kvarstå. 

Hyresnämnden vill slutligen framhålla att inskrivningsmyndighetens bedömning huruvida förköpslagen och lUlständslagen är tillämpliga på förvärvet liksom myndighetens beslut om stämpelskatt bör grundas pä uppgifter i laxeringsbevis från sararaa år.

Hyresnämnden i Växjö: Probleraet raed tillständslagen är, atl den­samma, för att fånga upp högst enstaka olämpliga förvärvare av hyres­fastighet och kanske framför allt atl genora sin blotta existens verka avskräckande på dylika personer, förorsakar myndigheter och enskilda betydande administrativa bestyr och detta utan alt ändå kunna ut­göra något effektivt hinder mot olämpliga förvärvare. Man måste hela tiden hålla i minnet att det ej rör sig om något exakt vetenskapligl utan att fråga snarare är om ett maxiraeringsproblera där för- och nackdelar med lagen får vägas mot varandra.

Ur hyresnämndernas synpunki verkar det vara en enorm vinning ora, såsora föreslås i promeraorian, endast de enskilda fastighetsförvärv be­höver prövas, där kommunen så begär. Detta måste också för många förvärvare uppfattas såsom en stor lättnad. Nyttan raed lagen ökar då kraftigt i förhållande till dess avigsidor den hämraande och tyngan­de adrainistrativa apparaten. Såtillvida är den nu föreslagna ordningen myckel tUlfredsställande.

För kommunerna synes den föreslagna nya ordningen emellertid icke innebära någon arbetsbesparing om reell prövning eftersträvas. De kommer i stället att få ett större ansvar, sora kan korama att medföra noggrannare prövning eller annat merarbete. Det förefaUer troligt att komraun för att kunna bestäraraa sig för om prövning skall initieras anser sig nödsakad att bereda berörd hyresgästorganisation och kanske t. o. m. polisrayndighel eller andra organ tillfälle atl yttra sig. Även ora man bortser från de problem som eventuellt kan uppkomma genom att kommunala beslut är överklagbara och genom arbetsrättslig lagsiiftning står det klart alt en framgångsrik lagtillämpning raycket hänger pä ora förfarandet hos koramunen kan ges en enkel och snabb raen ändå ef­fektiv inrikining. Eftersom statsmakterna numera lägger allt större an­svar för bostadsförsörjningen på komraunen, är det väl kanske ändå konsekvent och rimligt att kommunen också på tiUständslagens omrä­de får ta pä sig ett ökat ansvar och ökad arbetsbörda. Förhoppningsvis komraer det efter en kort tid att visa sig bli till fyllest med ett tämligen summariskt och informellt förfarande hos komraunerna i det stora fler­talet fall.

Prop. 1978/79:164

112

Mot denna bakgrund kan hyresnämnden inte finna annat än att den i promemorian förordade lösningen raed riksorafattande lagstiftning men begränsning av prövningsförfarande till de mer diskutabla fallen utgör en principieUt klar förbättring av tillståndslagen.

De skäl som i promeraorian anförts för att samraankoppla tillstånds­prövningen raed lagfartsansökningen synes bärande. Hyresnämnden vill eraellertid betona viklen av atl förfarandet, raed hänsyn till både all­mänheten och hyresnäranderna göres så enkelt och naturligt som möj­ligt. Det kan ifrågasättas ora den föreslagna proceduren är tillräckligt enkel och naturlig. Enligt denna skall följande ske: lagfart sökas inskrivningsrayndigheten underrätta kommunen kommunen besluta atl påkalla prövning samt härom underrätta fastighetsöverlåtelsekon-trahentema (varför?) och inskrivningsmyndigheten den sistnämnda underrätta hyresnämnden denna förelägga förvärvaren att ansöka förvärvtillslånd förvärvaren inge ansökan till hyresnämnden. Det sy­nes hyresnämnden böra övervägas om inte i stället gången bör var.:, följande: lagfart sökes inskrivningsmyndigheten underrättar kom­raunen koramunen påkallar hos hyresnämnden tillståndsprövning och underrättar därom inskrivningsrayndigheten inom tremånaders-fristen.

Härvid kan man antingen låta kommunen uppträda säsom sökande eller såsom allenast upplysningskälla. Det förra svarar enligt hyres­nämndens raening bäst mot komraunens verkliga intresse av och an­svar för att osunda förhållanden inora komraunens hyresfastigheter i raöjlig mån undvikes. Det ter sig väl också ur den enskUda fastighets-förvärvarens synpunkt rimligt att han fär en verklig molpart i ett kon-tradiktoriskt förfarande där kommunen får utveckla och försvara sin ståndpunkt i så för förvärvaren betydelsefulla frågor (både etiskt och ekonomiskt) sora här är fallel. Med denna lösning blir det självklart att kommunen också får besvärsrätt i tillsländsärendet. Det torde eraeller­tid ej kunna anföras vägande skäl mot att kommunen får besvärsrätt även om kommunen formellt ej får ställning av part utan endast såsom anmälande och upplysningskälla, vilket givetvis också är möjligt (se

vidare under 5).--- 

Huruvida tillståndsplikt eller ej föreligger bestäms enligt den nya ly­delsen av 1 § tillståndslagen av om komraunen beslutar alt påkalla prövning hos hyresnämnden. Det ifrågasattes om inte skyldigheten skall knytas lill kommunens anmälan i lagfarlsärendet till inskrivningsmyn­digheten, I delta samraanhang mä påpekas all det inte torde vara nöd­vändigt att koramunen, ora den beslutar att påkalla tillståndsprövning, underrättar de båda förvärvskontrahenterna. Med den av hyresnämn­den föreslagna ordningen blir hänvändelsen till hyresnäranden inom tre-månadersfristen det avgörande för om förvärvstillstånd fordras eller ej. Hyresnämnden har noterat att den i promemorian förordade nya ord­ningen ej omfattar tillståndspliktiga fall enligt 6 § tillständslagen avse­ende inrop på exekutiv auktion och utgår ifrån att härvidlag den nu­varande ordningen skall beslå. Någon vägande invändning häreraot kanske inte kan resas men helst borde nu aUa möjligheter tUlvaratas när det gäller att göra förfarandet överskådligt, lätthanterligt och så

enhetligt som raöjligt.-- 

Möjligheten tUl förhandsprövning kan, hur systeraet i övrigt än ut-forraas, lält leda tiU belydande koraplikationer. Det är inte så aUdeles

Prop. 1978/79:164

113

lätt att av proraemorian utläsa hur detta skall kunna fungera i de olika fall som kan förekomma. Ur handläggningssynpunkt vore det fördel­aktigt om man kunde slopa möjligheten till förhandsprövning hos hy­resnämnd. Det förtjänar därför alt noggrant övervägas, om det verkli­gen är nödvändigt att behåUa rätlen till förhandsprövning och om det inte åtminstone går att begränsa denna rätt. Förhandsprövning kan ju nu förekomma både i hyresnämnd och hos komraun, låt vara med olika innebörd.

Länsstyrelsen i Gävleborgs län: Med en utvidgning av tillämpnings­området för lagen skulle nuvarande handläggningssält av förvärvsären­dena bli alltför tungrott. Förslaget att förvärvstiUstånd krävs endast i de fall där kommun påkallat prövning hos hyresnäranden finner läns­styrelsen bra. Många "onödiga" förvärvsärenden skulle därigenom kunna såUas bort, då kommunen, som har en god blick över bostads­försörjningen i sararåd raed ortens hyresgästorganisation får anses be­sitta den bästa förmågan alt bedöma en förvärvssökandes lämplighet som faslighetsägare. Länsstyrelsen anser föreslagen handläggningsord­ning uppfylla höga krav på ändamålsenlighet och rättssäkerhet.

Hyresgästernas riksförbund: Utredningsuppdraget har inte omfattat några materiella ändringar av bestämmelserna för tillståndsprövning. En sädan översyn bör dock snarast komma tiU stånd. Erfarenheter som har vunnits under den tid som tillständslagen har varit i kraft, tyder på att dess syften inle har uppnåtts. Spekulationshandel raed hyresfas­tigheter förekoraraer ännu i de slorstadsoraräden där lagen gäller. Det har inte kunnat förhindras, atl personer som senare visat sig vara olämpliga att förvalta bostäder, ändå har fått tiUstånd att förvärva bo­stadsfastigheter. Vi kan heUer inte utesluta att fastigheter har bytt ägare genom överlåtelser av aktier och andelar, utan alt nägon tillstånds­prövning har kommit till stånd, fastän det varit fråga om tillstånds-pliktiga förvärv.

Anledningarna till att lagen inte har fått avsedd verkan penetreras i den av Stockholms kommun tillsatta utredningen om fastighetshan­deln. Utredningens rapporter har överläranats till justitiedepartemen­tet. Förbundet kan ansluta sig till de slutsatser som utredningen anför. Vi vill särskilt uppmärksamma en begynnande praxis att hyresnämn­derna lägger bevisbördan på kommunen (hyresgästföreningen) i stället för på den blivande fastighetsägaren. Vidare måsle de klarläggas att en fastighetsägare, som tidigare har visat sig olämpUg enligt tillståndsla­gens kriterier, skall visa att han nuraera är i ständ att förvalta på ett godtagbart sätt innan tiUstånd får meddelas. Härför mäste krävas så­väl en karenslid som pålagliga bevis för att en upprepning av tidigare försummelser inte behöver befaras. Hänsynen till hyresgästernas in­tresse av goda boendeförhållanden bör leda till alt försumliga fastig­hetsägare inte kan förvärva ytterUgare fastigheter. Vi avser inte att fastighetsägare som har misskött sig skall vara bannlysta från nya för­värv för all framtid. Men om lagens syfte skaU upprätthållas, måste kraven på bevis för rättelse och tiden för att konstatera rättelse sträc­kas avsevärt längre än den praxis som råder för närvarande.

Avsikten alt molverka spekulation med hyresfastigheter uttrycks i lagen genom krav på syfte att idka bostadsförvaltning. Praxis har ut­vecklats så att kommunen (hyresgästföreningen) bör visa att det Ugger spekulationer bakom förvärvet om förvärvaren påslår syftet vara bo-

8   Riksdagen 1978/79.1 saml Nr 164

Prop. 1978/79:164

114

stadsförvaltning. KöpeskiUingens storlek i förhållande till avkastnings-värdet, liksom ofta återkommande köp och försäljningar av fastighe­ter, är påtagliga oraständigheter sora koramunen (hyresgästföreningen) ibland har kunnat påvisa. Sådana omständigheter har i några uppmärk­sammade fall inte ansetls utgöra kriterier på att det är fråga om spe­kulationsförvärv. Det kan därför ifrågasättas, om lagsliftningens in­tentioner beträffande åtgärder emot spekulalionshandeln kräver raer preciserade motivuttalanden, som kan ge främst hyresnämnderna bättre vägledning än hittiUs.

Den översyn som förbundet nu förordar bör även orafatta bestäm­melserna om prövning av aktie- eller andelsförvärv. Den avgränsning sora valdes, för alt träffa endast bolag vars huvudsakliga tillgångar ul­görs av hyresfastigheter, är enligt förbundets raening inte ändamålsen­lig. Jämförelsen raellan taxeringsvärdet på hyresfastigheterna ä ena sidan och värdet av övriga tUlgångar å andra sidan, kan enkell fås att utfalla på det sättet alt lagen inle blir tUlämplig, fastän del uppenbart är fråga om tillståndspliktigt bolag i enlighet med lagens syfte. Dess­utom kan det, raed stöd av uppgifter från utredningen inora Stock­holms kommun, befaras att lillslåndspliktiga förvärv inte komraer tiU prövning. Kontrollen är i del närmaste obefintlig.

Förbundet hemstäUer, att de synpunkter sora har fraralagts här och i rapporterna från Stockholras komraun, läggs tiU grund för en oragåen-de översyn av tillståndslagens maleriella innehåll, raed syfte att ge hy­resnämnderna och bostadsdomstolen vägledning för rättsbildning sora uppfyUer intentionerna vid lagens tiUkorast.

Förbundet herastäUer vidare, att det föreslagna prövningsförfarandel korapletteras raed en skyldighet för koraraunen alt inhärata yttrande från hyresgästorganisation, liksora att begära tillständsprövning ora hyresgästorganisationen raotsätter sig förvärvet i fräga (se vidare un­der 4).

Stockholms kommun (= föredragande borgarrådet): I utredningen

har fraralagts förslag innebärande att tillståndsprövning av ett fastig­

hetsförvärv endast skall ske om komraunen i det särskilda fallet begär

det. Jag förordar att koramunstyrelsen i huvudsak tillstyrker det före­

slagna administrativa förfarandet under förutsäitning att tillståndsla­

gen i framtiden skall gälla i hela landet. 

När det gäller kommunens möjlighet att i hyresnämnden ställa yr­kanden och föra bevisning hänvisar jag till vad juridiska avdelningen anfört i sitt remissyttrande. Jag hänvisar också till juridiska avdelning­ens yttrande när det gäller, dels möjligheten atl utnyttja ogUtighetsef-fekten i tillståndslagen för att förhindra förköp, dels saraordning av förfarande enligt tillståndslagen och förköpslagen.

Juridiska avdelningen har i sitt remissvar sammanfattningsvis anförl att lUlständslagen, även efter de föreslagna ändringarna, är behäftad med brister och oklarheter på flera punkter. I det fortsatta lagstift­ningsarbetet bör, enligt juridiska avdelningen, därför en överarbetning av hela lagen ske. Fastighetsnämnden har i sitt remissvar anfört alt i samband med en mer genomgripande översyn av lagen bör de problera beaktas sora påvisats av koramunstyrelsens utredning om faslighets­handeln. Nämnden har anslutit sig till fastighetskontorets uppfattning alt det mol bakgmnd av erfarenhetema frän den tid lagen varit i kraft finns anledning att utvärdera bl. a. hur lagen tillämpats i fråga om kra-

Prop. 1978/79:164

115

ven för alt erhälla förvärvslUlstånd. Jag ansluter mig tiU vad juridiska avdelningen och fastighelsnämnden här har anfört. Även i den förelig­gande departementspromemorian föreslås att vissa problem vad gäUer tillståndslagens utforraning får övervägas ytterligare. Det är angeläget atl man i det fortsalla utredningsarbete som är ofrånkomligt, även sedan nu aktuella lagändringar genomförts, beaktar de av Stockholms kommun påtalade problemen vad gäller tillständslagens utformning och tillämp­ning.

Mot utforraningen av tiUståndslagen och dess förarbeten har riktals en i vissa avseenden raycket långlgående kritik. Jag vUl här särskilt framhåUa den analys av lagens brister då det gäller förvärv av aktier och andelar sora redovisas i delrapporten från den av komraunstyrelsen tillsatta utredningen rörande social utslagning och ekonomisk brottslig­het. Juridiska avdelningen har i sitt remissvar i denna del anfört alt det måste anses djupt otillfredsställande alt en överarbetning av lagen inte sker beträffande dessa punkter. Det lorde enligt juridiska avdel­ningen föreligga en betydande risk för rättsförluster hos tredje man när ogiltighetseffekten av utebliven ansökan om förvärvstillslånd så små-ningora görs gällande. Juridiska avdelningen har föreslagit, dels alt la­gen ändras så att längre tids innehav av tiUslåndspliktig aktie eller an­del i handelsbolag blir oraöjUgt utan upptäckt, dels att kringgående av lagen genom bokföringstransaktioner omöjliggöres. Jag ansluter raig tiU vad juridiska avdelningen här har anfört.

Kritik har även riktals raot utformningen av lUlslåndslagens § 4 och mot förarbeiena i den del de hänför sig tUl denna paragraf.

Det har i praktiken visat sig svårt att med hjälp av tillståndslagen inskrida mot fastighetsägare vilka i siörre omfattning och snabb takt köpt och sålt hyresfastigheter. Juridiska avdelningen har i detla sara­raanhang påtalat risken för att personer raed stort fastighelsinnehav i skydd av detta bedriver handel med fastigheter. I den föreliggande del­rapporten från den kommunala utredningen anförs atl det är önskvärt atl fastighetsägare sora tidigare ej uppfyllt lagens krav inte kan erhålla tillstånd till förvärv efter blotta påståenden om bättring eller endast kort tids bättring.

Stockholms komraun har i sitl yttrande hänvisat tiU följande delar av ett av kommunens juridiska avdelning avgivet yttrande: Del kan ifråga­sättas om ej kommunen borde ha stäUning av part även i hyresnämn­den med möjlighet att ställa yrkanden och föra bevisning. Eljest upp­koraraer den situationen att först i sisla instans har kommunen möj­lighet att föra talan och åberopa bevisning. En sådan ordning är ej till­fredsställande, då det kan tänkas all nytt processmaterial tillförs ären­de först pä detta stadium.

Från kommunens sida har lidigare påpekais möjUgheten alt i illojalt syfte utnyttja ogiltighetseffekten i tiUståndslagen när det gäller att för­hindra förköp. De flesta av dessa raöjligheter försvinner genora det fö­reslagna förfaringssättet raen ätminstone en sådan möjlighet kommer att finnas kvar, I 7 § förköpslagen sägs att säljare eUer köpare kan, med överlämnande av styrkt avskrift av köpehandlingen, anmäla för­säljningen täl kommunen. Den tid inom vilken kommunen har att ut­öva förköpsrätlen skall då räknas frän den tidpunkt som koramunen mottog anmälan, Ora en köpare anmäler förvärvet och sedan avvaktar kommunens utredning och ställningstagande i förköpsfrågan har han möjlighet förhindra förköpet genom att underlåta all söka lagfart. För-

Prop. 1978/79:164

116

värvet blir då ogiltigt och därmed faller förköpsrätlen eftersom det inte längre föreligger något förvärv. Sådan anmälan varom här är fråga har tidigare varit mycket sällan förekommande. Det kan befaras atl an­mälningar i fraratiden i vissa faU kan ha till enda syfte att försvåra kommunens möjlighet att utöva förköpsrätten. Förköpslagen har ut­formats så att köpare och säljare inle har möjlighet att överenskomraa ora en återgång av köpet om det inte föreligger en verklig hävnings-grund. Detta för att förköpsrätten inte skaU kunna elimineras genora Överenskommelse. Som ovan angivits öppnar ogiltighetsbestäramelsen i lUlständslagen en möjUghet för partema att låta köpet gå åter utan Överenskommelse och utan att någon hävningsgmnd föreligger. Denna möjUghet strider sålunda mot gmnderna för förköpslagen och bör där­för undanröjas, lämpligen genom alt tiUståndslagen korapletteras raed en bestämmelse vari stadgas att ogiltighetseffekten inle skall bli gällande mol kommun som utövat sin förköpsrätt.

Ett tänkbart problem avser samordning av förfarande enligt till­ständslagen och förköpslagen. Det är inte osannoUkt att det inträffar fall där kommunen avser alt ulöva sin förköpsrält men samtidigt har invändningar mot köparen som gör all förhandling inför hyresnämnden bör påkaUas. Det fallet kan dä inträffa att förköpet bestrids och kom­munen inte erhåUer tUlstånd att utöva förköpsrätten. Om komraunen då inte påkallat prövning komraer en köpare som inte ansetts accep­tabel att få äganderätt tUl fasligheten. För att undvika detta bör lagen kompletteras med en liUämpningsföreskrift av innebörd att kommunen skall påkaUa prövning men att frågan vilandeförklaras i hyresnämnden i avbidan på förköpsfrågans avgörande.

En minoritet inom Stockholms kommun (= de socialdemokratiska borgarråden): I deparleraentspromeraorian föreslås att kommunen su­veränt skall avgöra vilka förvärv som bör prövas. Vilken inslällning som tas i denna fråga beror uteslutande på vUka syften man anser la­gen bör ha. Socialdemokraterna anser att nuvarande praxis är att fö­redra, där samtliga sökanden måste göra sannolikt att de har uppställda förutsättningar som fastighetsägare; kommunen får, enligt detla förfa­rande ingen parlställning ulan samtUga förvärvare måste i sina respek­tive ansökningar klart dokumentera sin kompetens.

Det bör dock understrykas att nuvarande tUlämpning av lagen är avsevärt mUdare än vad lagens ordalydelse ger uttryck för. Den pre­ventiva effekt som lagen uppnådde i början av tiUämpningen har suc­cessivt försvagais, bl. a. genora den rainst sagt milda tolkning och till­lämpning som den borgerliga majoriteten i fastighetsnämnden före­språkat och tillämpat,

Ora lagens syfte rätt hade tolkats skulle inga tiUstånd bevUjals tUl de fastighetsägare som ej har kunnat styrka sin kompetens. Detta har dock, på ett utmanande sätt, gjorts av fastighetsnärandens borgerliga majoritet. Det bör, som utredningen föreslår, klart fastläggas atl sö­kanden skall styrka att han uppfyller lagens krav. Den hittillsvarande tillärapningen har, i stor utsträckning, använt sig av oravänd bevisbörda.

Ora lagen skall kunna nå avsedd effekt är det av avgörande betydelse att lagens krav preciseras på ett sådant sätt att köparen klart doku-raenterar att han uppfyUer lagens krav och därmed bedöras läraplig. Koramunstyrelsens utredningsförslag om att täta fastighetstransaktio­ner ensamt ska vara diskvalificerande för tUlstånd om inte särskUda skäl föreligger är en nödvändig precisering; "särskilda skäl" bör dock

Prop. 1978/79: 164

117

klart definieras och preciseras. GodlyckUga bedömningar från bl. a. fastighetsnärandens sida kan annars förekomma. Täta fastighelstrans­aklioner på fastighetsmarknaden mäste betraktas som ren spekulation. Endast i extrema fall kan man fastslå atl spekulationsmotivet inte va­rit avgörande.

Utredningens förslag ora en icke obelydlig "karenstid" för fastig­hetsägare som inte tidigare uppfyllt lagens krav, måste förtydligas. Vissa fastighetsägare har gjort sig skyldiga till så graverande brott mot lagstiftning och enskilda hyresgäster atl vederbörande bör utestängas från bostadsmarknaden.

Ora hyresnäranden på ett tiUfredsstäUande sätt skall kunna ta ställ­ning till kommunens och hyresgästföreningens yttrande bör nämnden erhålla de resurser sora erfordras för ett aktivt utredningsarbete.

Vi vill ocksä hänvisa till den kritik av lagens brister som framförs i delrapporten från den av kommunstyrelsen liUsalla ulredningen röran­de social utslagning och ekonomisk brolislighel.

Sveriges advokatsamfund: Det blir en värdefuU förbättring att för-

värvslillståndsfrågan behöver prövas endast om komraunen i del en­

skilda fallet begär det.---- 

Den föreslagna handläggningsordningen enligt 3 § förefaller onödigt omständlig. Enligt denna ordning skall inskrivningsrayndigheten under­rätta koramunen om lagfartsansökan, kommunen skall hos inskriv­ningsmyndigheten påkalla prövning, inskrivningsmyndigheten skall un­derrätta hyresnämnden, som i sin tur skaU förelägga förvärvaren alt ansöka om förvärvstiUstånd. Handläggningstiden borde kunna förkor­tas om föreläggandet till förvärvaren ombesörjdes av inskrivningsmyn­digheten i anslutning liU underrättelsen till hyresnäranden.

Sveriges allmännyttiga bostadsföretag: Enligt förslaget skall kommun medgivas besvärsrätt över hyresnämndens beslut, vilket i och för sig är tillfredsställande. Det kan emellertid från processuell synpunkt ifråga­sättas om ej komraunen borde tUlerkännas stäUning som part även i hyresnämnden. Koramunen skulle dä ha möjlighet att ställa yrkanden och föra bevisning. Kommunen har eljesl möjlighet att först i sista in­stans föra talan och åberopa bevisning, vilket synes otillfredsställande också för förvärvaren. Nytt processmaterial kan nämligen länkas tiUföras ett ärende först pä det stadiet.

SABO har vidare inle kunnai finna, alt lagen i dess nu föreslagna skick kan förhindra fastighetsförvärv raed förevändning atl bostads­rättsförening skall bildas men där den verkliga avsikten raed förvärvet är att bilda andelsförening med s. k. strimlade län. Åtgärder liU före­byggande av förvärv med sådana avsikter bör enligt SABO:s mening övervägas.

SABO vill avslutningsvis framhålla att den av organisationen till­styrkta lagändringen jämte ovan föreslagna kompletteringar ej får för­hindra fortsatt utredningsarbete om de skUda ekonoraiska förutsätt­ningarna för fastighetsförvaltning, orabyggnad ra. m., något sora också riksdagen uttalat sig för.

Sveriges fastighetsägareförbund: Vid ett genomförande av de före­slagna reglerna, kommer frägan om förhandsbesked från kommunen ora dess inställning i tUlständsfrägan, alt få en raera central ställning än enligt gäUande lag. Förbundet anser, att tiUståndslagen bör kom­pletteras raed bestäraraelser ora förfarandet när förvärvaren vill vända sig direkt lill koramunen och begära besked om kommunens inställ-

9    Riksdagen 1978/79. 1 saml. Nr 164

Prop. 1978/79:164

118

ning. Reglerna lorde kunna utformas efter modell i 4 § 1 st. förköps­

lagen, dvs. med skyldighet för kommunen att inom viss tid, förslagsvis

tre månader, lämna bindande besked, huruvida man önskar begära

prövning av ett förvärv eller ej.- 

Enligt 3 § tredje stycket i förslaget skall koramun, som önskar på­kalla prövning, anmäla detta till inskrivningsmyndigheten senast på den inskrivningsdag, som infaller närmast efter tre månader från det att lagfart sökles på förvärvet. Därvid krävs endast, att till anmälan skall fogas bevis om att överlåtaren och förvärvaren underrättals om kom­munens beslut. Detla kan, enligt förbundels uppfattning, ej vara tUl­fyllest. Kommunen får en frist på tre månader för sitt beslut alt på­kalla prövning och det måsle då kunna krävas, alt koraraunen närmare moiiverar sitt ställningstagande. I annat fall kan befaras, all kommunen i ett antal fall reservationsvis kan komraa att göra anraälningar, vUka senare raåste återkallas i brist på sakliga argument. En skyldighet för kommun att sakligt molivera sin begäran ora prövning raedför dess­utora, att handläggningen hos hyresnämnden förenklas, eftersora för­värvaren redan i sin ansökan till hyresnämnden om förvärvslUlstånd, får möjlighet all bemöta de skäl och omständigheter som föranlett kom­raunen att påkalla prövningen. Förbundet anser att förslaget bör kom­pletteras med en regel av innebörd, att koramun i sin anraälan till in­skrivningsmyndigheten skall vara skyldig att ange de sakliga skäl varpå beslutet atl påkaUa prövning grundas.

Auktoriserade fastighetsmäklares riksförbund: Enligt § 2 tillsländsla-gen gäller undanlag från skyldigheten atl söka förvärvstillstånd om för­värvare av egendomen är slalen, koraraun, landstingskommun, kora­raunalförbund, koraraunalägt bolag, landslingskommunägt bolag, all­männyttigt bostadsförelag, riksorganisation av bostadsrättsföreningar eUer bostadsrättsförening anslulen lUl sådan organisation. Enligt § 4 i sarama lag skall förvärvaren göra sannolikt atl han är i stånd atl för­valta fastigheten och alt han skall idka bostadsförvaltning.

Förbundet föreslär i anledning av ovanstående, att även en s. k. äkta bostadsrättsförening raed av länsstyrelsen godkänd ekonomisk plan un­dantages från tillståndslagen. Man bör nämligen kunna förutsätta, att en godkänd ekonoraisk plan innebär atl föreningen av länsstyrelsen prövais och ansetts vara i stånd att förvalla fastigheten särat alt för­eningens ändamäl enligt bosladsrättslagen är lillgodoselt, nämligen alt idka bosladsförvaltning.

HSB:s riksförbund: Ett förtydligande bör göras av lagens 2 §, med innebörd atl även regional bostadskooperativ organisation (HSB-före-ning) raed anslutning av bl. a. bostadsrättsföreningar skall undantagas från förvärvslUlstånd på sarama sätt som nu gäUer för bosladskoopera-tiv riksorganisaiion.

Stockholms kooperativa bostadsförening' SKB är en särpräglad koope­rativ bostadsförening som rönt stor förståelse från statsmakternas sida när det gällt att skapa specialbestäramelser för att föreningens verk­sarahet skall kunna fortsätta på ett ändaraålsenligt sätt. Ofta har lik­heterna med bostadsrättsföreningarna beaktats. SKB har sålunda dis­pens från bl. a. hyresvärds reparationsskyldighel enligt JB 12: 15 andra siycket, från förbudel i JB 12: 19 a § raot s. k. obestärad hyra särat från bostadssaneringslagen och hyresförhandlingslagen. Vidare beviljas SKB vid ny- och ombyggnader statliga bostadslån med 29 procent av löneunderlaget. SKB anser därför alt föreningen bör tUlhöra den krets,

Prop. 1978/79:164

119

.sora enligt 2 § i lagen ora förvärv av hyresfastighet m. m. inte behöver tillstånd och föreslår att 2. i denna paragraf ges följande lydelse:

"2. om staten, kommun, landsiingskommun, kommunalförbund, ak­tiebolag, som helt äges av kommun eller landstingskommun, aUmän­nyttigt bostadsförelag, riksorganisation av bostadsrättsföreningar eller bostadsrättsförening ansluten till sådan organisation eller bostadsföre­ning, som enligt 16. andra stycket övergångsbestämmelserna tiU bo­sladsrättslagen fått tillstånd att fortsätla sin verksamhet, är förvär­vare,".

4    Hyresgästorganisations ställning

Bostadsdomstolen: Otvivelaktigt har den etablerade hyresgäströrelsen särskilda kvalifikationer aft utreda en förvärvares lämplighet. En na­turlig utgångspunkt vid en översyn av lillståndslagen måsle vara alt möjliggöra för samhället alt i ökad utsträckning ta del av hyresgäströ­relsens saralade resurser och överblick över bostadshyresmarknaden. Vad sora har anförts kunde i och för sig lala för atl lokal hyresgäst­förening ges sarama rätt som kommun att begära atl tillståndsfrågan skall prövas av hyresnämnden. Bostadsdomstolen delar emellertid ar­betsgruppens uppfattning att hyresgästkolleklivets erfarenhet i hithö­rande frågor lärapligen bör las lUl vara genom atl kommunen inhämtar yttrande eller på annat sätt samråder med hyresgästföreningen på or­ten. Skulle hyresgästförening ges rätl att vid sidan av kommunen begä­ra alt tillståndsfråga prövas, skulle det innebära ett mera komplicerat förfarande än det sora arbelsgruppen har föreslagit. Om, i överens­stämmelse raed vad som föreslås i promemorian, också sammanslut­ningar av hyresgäster som inte är anslutna till Hyresgästernas riksför­bund skulle ges rätl alt begära prövning så lorde tiUämpningsproblera inle kunna undvikas.

I anslutning till vad sora har anförts i det närmast föregående viU bosladsdomslolen frarahålla följande. Som har nämnts har de lokala hy­resgästföreningarna och Hyresgästernas riksförbund stor erfarenhel av och överblick över hyresraarknaden och fastighetsägares förhållanden. Hur en hus- eller kvartersförening av hyresgäster skall kunna tänkas tiUföra ett tiUståndsärende något av värde annal än renl undantagsvis är svårt att förstå. Som förslaget ligger är del tänkt all sådana sam­manslutningar skall yttra sig ora den blivande hyresvärden och hans kva­lifikationer och förutsättningar, eller ra. a. o. om en person som hyres­gästerna i allmänhet inte tidigare haft att göra med och kanske inte ens känner till. En inte oviktig invändning mot förslaget i denna del är att kommunen och hyresnämnden inte säkert kan veta till vilken sammanslutning av hyresgäster som komraunen respektive nämnden skaU vända sig raed begäran om yttrande eller synpunkter. Bostads­domstolen avstyrker under hänvisning lUl vad som har anförts i försla­get alt i lillslåndsärendena koppla in annan organisaiion av hyresgäs­ter än hyresgästförening, anslulen till riksorganisation av hyresgäster, dvs. i praktiken hyresgästförening, anslulen lUl Hyresgästernas riks­förbund.

Falu tingsrätt: Begreppet organisation av hyresgäster sora berörs av ansökan eller hyresnämndens beslut är diffust.

Prop. 1978/79:164

120

Kommunen med dess ansvar för bostadsförsörjningen får antas till-börligen ombesörja den utredning, som är påkallad i ärende ora för­värvslUlstånd, och har möjlighet att därvid inhämla yttrande från hy­resgäster eller hyresgästorganisation. På grund härav ifrågasattes starkt om det föreligger skäl för att belasta hyresnämndens handläggning av tUlståndsärende med skyldighet för nämnden alt för yttrande tillställa hyresgästorganisation ansökan om förvärvslillstånd.

Enligt förslaget är det komraunen som suveränt avgör om förvärvs-prövning hos hyresnärand skaU ske. Med hänsyn härtill synes del följd­riktigt att besvärsrätt för annan än part i ärende ora förvärvslillständ skall tillkomma kommunen och ingen annan. Det har inle förebragts övertygande skäl för förslaget att även organisation av hyresgäster skall få föra talan mol hyresnärandens beslut i nyssnärant ärende. Della för­slag avstyrkes.

Hyresnämnden i Stockholm: Enligt föreslagen lydelse av 16 b § nämndlagen skall ansökan för yttrande tillställas organisation av hy­resgäster sora berörs av ansökan, ora det lämpligen kan ske. Organisa­tion av hyresgäster som berörs av hyresnämndens beslut får besvärsrätt genora ändringen i 25 § förvärvstUlståndslagen. Begreppet organisation av hyresgäster har enligt raotiven en vidsträckt innebörd och omfattar inte bara hyresgästförening, anslulen tUl Hyresgäsiernas riksförbund, utan också varje annan sammanslutning som uppfyller kraven på ide­ell förening och företräder medleraraarnas intressen i hyresfrågor. I kravet på alt organisationen skall beröras av ansökan resp. beslutet torde ligga att åtrainstone någon av organisationens medleramar skall vara hyresgäster i förvärvsfastigheten (jfr prop. 1976/77: 151 s. 110), Hyresgästorganisation som har förhandlingsordning för denna fasiighel är enligt motiven alltid besvärsberättigad.

Hyresnämnden är medveten om att förslagen i denna del överens­stämmer med den principieUa syn på hyresgästorganisationernas ställ­ning som på senare år präglat lagstiftningen. Hyresnämnden anser eraellertid alt förslagen ändå inle kan läranas utan erinran.

Vad först gäller ändringarna i 16 b § närandlagen anser hyresnäran­den att en reraisskyldighet inle bör föreskrivas i andra fall än sådana där ett klart utredningsbehov tillgodoses genom remissen. Skyldigheten att enUgt 16 b § inhämta yttrande från komraunen uppfyller detta krav liksom t. ex. skyldigheten enligt 17 § andra stycket närandlagen atl in­härata yttrande från lantbruksnämnd. Såvitt gäller organisationerna förefaUer behovei av den föreslagna remisskyldigheten raera tveksarat, Della sammanhänger bl, a, med att organisationsbegreppets innebörd inte bara är vidsträckt utan också obestämd, vilket f, ö. kan vålla svå­righeter i tillämpningen. Det är också oklart på vilket sätt reraisskyl-dighelen begränsas genora lämplighetsprövningen enligt tillägget tiU 16 b §, Lagtextens utforraning och molivultalandena s. 65 kan tydas sä att remiss inte fär underlåtas av den anledningen atl den berörda or­ganisationen inle kan väntas lUlföra ärendet nägot utredningsmaterial av betydelse. Med en sådan innebörd ler sig den föreslagna reraisskyl-dighelen alltför vittgående, och den kan ibland t, o. ra, tänkas slrida mot närandens åligganden enligt 16 d § nämndlagen.

Del är självfallet angelägel att hyresgästorganisationernas sakkunskap tas tUl vara i tUlståndsärendena. Arbetsgruppens uttalanden s. 55 ger närmast intryck av alt hyresnäranderna f, n, inte skulle få del av hyres­gästorganisationernas synpunkter. Som framgår av det åberopade ut-

Prop. 1978/79:164

12i

skollsutlåtandet torde kommunerna normalt höra de lokala hyresgäst­föreningarna i tveksamma ärenden. Detta gäUer i varje faU Stockholms kommun. I sådana ärenden brukar kommunen överlämna föreningens yttrande till hyresnämnden lillsammans raed det egna yttrandet. Hy­resnämnd är också oförhindrad atl komplellera ulerdningen i ett kon­troversiellt ärende genom att inhämta särskUt yttrande från hyresgäst­föreningen eller genora att bereda föreningen tUlfälle att närvara vid sammanträde i ärendet och då framföra synpunkier. Hyresnämnden anser att det inom ramen för gällande bestämmelser finns tillräckliga möjligheler alt tillföra hyresnäranderna organisationernas sakkunskap

och avstyrker ändring i 16 b § närandlagen.- Enligt ikrafllrä-

dandebeslämmelsen blir lagrummet i sin nya lydelse lillämpligl även i anhängiga ärenden som inte hunnit avgöras före den 1 juli 1979, Hy­resnämnden anser en sådan ordning oläraplig. I fråga om förvärv som skett före ikraftträdandet bör äldre bestämmelser gälla.

Hyresnämnden i Göteborg: Det är riktigt som franUiålls i promemo­rian att kommunens yllrande hittUls i rättstillärapningen har haft stor betydelse för nämndens ställningstagande. Det är emeUertid atl märka att hyresnäranden vid sin handläggning av förvärvsärenden består av ordförande och intresseledamöter, I nämnden finns alltså en ledamol raed särskild kännedom om hyresgästers förhållanden. Dessa ledamöter har ofta också anknyining tUl någon i orlen verksam fastighetsägare-eller hyresgästorganisation. Detta raedför alt ett förvärvsärende enligt nuvarande ordning avgörs först sedan såväl komraunen sora ledamöter med god kännedom ora hyresförhållandena i orten har fått tillfälle alt påverka beslutet.

Den i proraeraorian föreslagna ordningen innebär att det blir kom­munen ensam som får la slutlig stäUning till om förvärvsprövning skall ske, I promeraorian frarahålls att det fär anses naturligt atl koramunen före sill ställningstagande samråder raed berörd hyresgästorganisation.

Hyresnäranden sätter i fråga om de föreslagna reglerna kan anses lill fyUesl när det gäUer att garanlera att hyresgästerna får tillräckligt inflytande på förvärvsärendena. Någon skyldighet för kommunen att samråda med hyresgästorganisation finns inle och även i del fall sam­råd sker ligger det slutliga avgörandet hos kommunen. Någon rätt att överklaga komraunens beslut lorde inte vara avsedd. Det förhållandet alt hyresnäranden även i forlsällningen skall pröva förvärvsärenden och all hyresgästorganisation enligt förslaget ges rätt att överklaga hy-resnärands beslut innebär inle någon garanii för hyresgästinflytande, eftersora raöjligheten för hyresgästorganisation att agera förutsätter att kommunen har beslutat atl begära förvärvsprövning.

Med hänsyn lill det nu anförda anser hyresnäranden att frågan om rätt för hyresgästorganisation att påkalla förvärvsprövning bör över­vägas ytterligare.

Hyresnämnden i Malmö: Det i promeraorian upptagna förslaget in­nefattar bestäramelser om bl. a. alt hyresnäranden skall, om det lämp­ligen kan ske, bereda hyresgästorganisation som berörs av förvärvet tillfälle alt yttra sig i ärendet ora förvärvstillstånd och atl sådan orga­nisation får rätt att besvära sig över hyresnämndens beslut. Del syns tveksamt i vilken utsträckning hyresnäranden skall vara skyldig att un­dersöka huruvida det finns hyresgästorganisation sora berörs av för­värvet. Även om det av handlingarna i ärendet framgår att hyresgäst­organisation som berörs av förvärvet finns, kan hyresnämnden inte ute-

Prop. 1978/79:164

122

sluta att ytterligare organisationer berörs. Det bör inte åläggas hyres­nämnden alt göra egna efterforskningar av "berörd hyresgästorgani­sation". Enligt hyresnämndens mening är det tillräckligt att höra så­dan organisaiion endast om del framgår av handlingarna i ärendei att dylik organisation finns. Däremoi bör hyresnäranden vid behov höra hyresgästorganisation, sora kan förväntas ha upplysningar alt lämna oavsett om den berörs av förvärvet eller ej.

Hyresnämnden i Växjö: Beträffiinde den föreslagna skyldigheten för hyresnämnden att inhämla yttrande i tillslåndsärendel frän berörd hy­resgästförening synes denna kunna begränsas till de fall där sådant ytt­rande inlc redan lämnats till kommunen och sedan vidarebefordrats till hyresnämnden. Detla hindrar ju inte att särskilt om det blir fråga om munllig handläggning i hyresnämnden, vilkel ofta torde bli fallet hyresgästförening bereds lillfälle att anföra (ytterligare) synpunkter muntligen eller skriftligen under nämndens handläggning.

Bostadsstyrdsen: Enligt förslaget skall ansökan om förvärvstillstånd för yttrande tillstäUas kommun, där tillständspliklig fast egendom finns samt, om det lämpligen kan ske, organisaiion av hyresgäster som be­rörs av ansökan.

Styrelsen ifrågasätter om inte eventueUt yttrande från organisation av hyresgäster bör infordras av kommunen, som med kännedora om de lokala förhållandena kan antas ha de bästa förutsättningarna att be­döma, om. yttrande bör infordras och vilken organisation som lämpli­gen bör kontaktas. Tillika kan kommunen härigenom få sådan känne­dom om synpunkter från organisationen i fräga, sora kan vara av vär­de vid avgivande av del kommunala yttrandet.

Hyresgästernas riksförbund: Undersökningar sora vi har gjort och som har rapporterats för arbetsgruppen visar att fastighetsspekulanter har sökt sig lill andra orter sedan tiUståndslagen infördes i Stockholms-, Göteborgs- och Malmöområdet. En sådan geografisk rörlighet kommer att kunna påvisas även sedan lagen blivit lillämplig i hela landet. Kommunerna torde ofta sakna kännedom om presumtiva fastighelsför-värvares lidigare uppträdande i andra orter. Det kan inte förutsättas alt kommunen skaU begära tillståndsprövning så snart förvärvaren inte är känd genom tidigare fastighelsinnehav på orten.

Hyresgästerna kan genom sin organisaiion hålla sig orienterade om och upptäcka när personer som tidigare har vägrats förvärvstillslånd, eller har gjort sig kända för fastighetsspekulalion och dålig fastighets­förvaltning i annan kommun, uppträder bland de lagfartssökande. En­ligt promemorian är det naturligt atl komraunen utnyttjar den kunskap som finns hos hyresgästerna och i erforderlig utsträckning samråder med berörd hyresgästorganisation innan kommunen tar ställning. Det föreslås även atl hyresnämnden skall inhämta hyresgästorganisationens yttrande, ätminstone "om del lämpligen kan ske". Förslaget innebär emellertid den viktiga förändringen atl förvärvet inte alls blir pröval av hyresnäranden, om kommunen avstår från att utnyttja sin initiativrätt. Koramunens ställningstagande kommer inte alltid atl ske i saraband med att förvärvaren ansöker om lagfart. Enligt förslaget kan nämligen kommunen i förväg avslå från tillståndsprövning om den blivande fas­tighetsägaren begär det. Hyresgästerna kan således inte bevaka sin "ytt­randerätt" genom atl hålla sig underrättade om aktuella lagfartsären­den. Vi har i arbetsgruppen förordat att även hyresgästorganisation bör få

Prop. 1918 f 19:164

123

påkalla tillståndsprövning. Motsvarigheter till en sådan rätt finns redan i bosiadssaneringslagen och bostadsförvallningslagen. Det råder ett starkt samband mellan grunderna för tUlståndsprövning och motiven för tvängsförvaltning, vilket betonades av föredragande statsrådet i pro­positionen om bostadsförvaltningslag. Syftet att förhindra dålig förvalt­ning av hyresfastigheter har i bostadsförvallningslagen fått motivera alt såväl kommun som hyresgästorganisation kan begära tvängsförvalt­ning. Om initiativrätten för tillståndsprövning ulsträckes på samma sätt, ökar möjligheterna att lagen får åsyftad verkan.

En lösning som innebär atl hyresgästorganisation jämställes med komraun i fråga ora rätlen att påkalla tillståndsprövning har den nack­delen atl inskrivningsmyndigheten måste underrätta även den berörda hyresgästorganisationen om atl lagfart har sökts. Det skulle öka belast­ningen på inskrivningsmyndigheten som inte har några rutiner för kom-raunikation med hyresgästorganisationer. Detta kan undvikas genom ett förfarande som innebär att kommunen alltid inhämtar yttrande från berörd hyresgästorganisation, samt att kommunen ålägges begära pröv­ning ora hyresgästorganisationen inte tillstyrker förvärvet. Med en så­dan ordning kommer tillståndsprövning att ske i fall där hyresgästorga­nisationen motsätter sig förvärvet eller där kommunen begär till­ståndsprövning fastän hyresgästorganisationen inte haft något att in­vända. Förvärv utan tillständsprövning kommer bara att kunna ske när komraunen och den berörda hyresgästorganisationen är ense om att prövning inte skall påkallas.

En invändning som kan resas mot hyresgästorganisationens rätt att begära tillståndsprövning är att den kan medföra större belastning på hyresnämnderna än som annars skulle bli fallet. De erfarenheter som finns från bostadsförvaltningslagen (tidigare lagen om tvångsförvalt­ning), ger dock inte vid handen att hyresgästorganisationen utnyttjar sin formella möjlighet att påkalla myndighetsprövning mer än vad som är befogat. Det ökade antal hyresnämndsärenden som kan följa av hy­resgästernas initiativrätt bUr beroende av hur raänga tveksamma fall som kommunen annars skulle ha lämnal utan åtgärd. Oron för alt la­gen kan missbrukas av berörda hyresgästorganisationer väger lätt i jämförelse med riskerna att tvivelaktiga förvärv kan passera utan nå­gon sakprövning. Det kan återigen hävdas alt kommunens ansvar för bostadsförsörjningen är ett tiUräckligt motiv och att det därför inte skulle finnas någon risk för att kommunen avstår från tillståndspröv­ning mol hyresgästorganisationens uppfattning. Med den utgångspunk­ten finns dock inga bärande skäl mot ett förfarande sora ger garantier för att hyresgästernas synpunkter och erfarenheter av vissa fastighets­ägares tidigare förehavanden komraer tiU uttryck i lagens tiUämpning.

5    Besvärsrätt samt rättegångskostnader i bostadsdomstolen

Hyresnämnden i Göteborg: Hyresnämnden tiUstyrker att kommun och hyresgästorganisation ges rätt att föra talan mot hyresnämnds be­slut.

I detta sammanhang vill hyresnämnden påpeka att frågan om kom­munalbesvär mol komraunens olika beslut enligt tiUståndslagen inte har tagits upp tUl diskussion i promemorian. Det är t. ex. oklart i vad mån

Prop. 1978/79:164

124

kommunens beslul att påkalla hyresnämndsprövning av ett förvärv el­

ler alt avstå från sådan prövning vid framtida förvärv kan angripas

genom kommunalbesvär och vad sådana besvär kan innebära för den

fortsatta handläggningen av tiUståndsärendet. Enligt hyresnämnden är

det viktigt atl hithörande frågor belyses under del fortsalla lagstift­

ningsarbetet. ------ I fråga ora hyresgästorganisation anges att be­

svärsrätl föreligger för organisation som berörs av nämndens beslut.

Det är oklart vad som menas raed berörd hyresgästorganisation. I rao­

tiven uttalas (s. 62) att hyresgästorganisation som har förhandUngsord-

ning för fastigheten har besvärsrätt. Detta uttalande torde få tolkas så

att vid andels- eller aktieförvärv varje organisation som har förhand­

lingsordning beträffande fastighei som ägs av bolaget har besvärsrätt.

Fråga uppstår eraellertid vad som skall gälla om förhandlingsordning

inte finns. Enligt hyresnämnden bör då riksorganisation eller förening,

som är ansluten tUl sådan organisation och inom vars verksamhetsom­

råde fastigheten är belägen, ha besvärsrätl (jämför 1 § iredje stycket

bostadssaneringslagen). Det bör vidare övervägas ora inte sådan hyres­

gästorganisation med hänsyn till dess allmänna kännedora om hyres-

förhåUandena i orten bör ges besvärsrätl även i de fall annan organi­

sation har förhandlingsordning för fastigheten. Hyresnämnden föreslår

all det i lagtexien uttryckligen anges vilken eller vilka hyresgästorgani­

sationer som skall ha rätt alt föra talan mol nämndens beslut.

Länsstyrelsen i Gävleborgs län: Förslaget innebär en nyhet beträffan­de besvärsrättens utforraning så till vida, atl rätt att anföra besvär i bostadsdomstolen över beslut av hyresnämnden i förvärvsärenden till-lagts förutom part även koramun, där den fasta egendomen är belägen och organisation av hyresgäster som berörs av nämndens beslut. Ar­betsgruppen anför, att det är kommunen, sora har initiativ till för­värvsprövningen och att det därför också är ett starkt komraunalt in­tresse att få frågan prövad även i bosladsdomstolen. Länsstyrelsen an­ser det angeläget, all det allmännas iniresse bevakas av kommun ge­nom i demokratisk ordning utsedda representanter. Länsstyrelsen vill därför tiUstyrka att kommunen erhåller besvärsrätt.

Hyresgästorganisation har inte enligt utredningens förslag lillagls någon initiativrätt atl påkalla prövning av förvärvsfrägor. Inte heller har hyresnämnden ålagts obligatorisk skyldighet atl höra sådan organisa­tion. I förslaget till ändring av 16 b § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder sägs alt ansökan om förvärvstiUstånd skall för yllrande tUlställas organisation av hyresgäster som berörs av ansökan, "om det lämpligen kan ske". Arbetsgruppen har förutsatt, att inhämtande av så­dant yttrande huvudsakligen "skaU gälla endast kontroversiella ärenden". Länsstyrelsen finner alt behov i vissa fall kan finnas för en hyres­gästorganisation, sora inte är part, att föra upp ett förvärvsärende till bostadsdomstolen. Frågan härom och formerna för en sådan besvärs-rätt mäsle emellertid uiredas fullständigare än vad ulredningen nu gjort. Svenska kommunförbundet: Styrelsen finner del vidare självfallet alt kommun, såsom föreslås, ges besvärsrätt i ärende om förvärvslUlstånd, faslän kommunen inte är part. Enligt den föreslagna ordningen är det ju kommunen som tar initiativ tUl prövningen, och ora hyresnäranden i sådant fall meddelar förvärvslillständ, måsle del uppenbarligen ofta föreligga ett starkt komraunalt iniresse av alt frågan prövas också i bosladsdomslolen. DärtUl kommer att en kommunal besvärsrätt kan

Prop. 1978/79:164

125

väntas främja en enhetlig tUlämpning i frågor om meddelande av för­värvstillstånd.

Bosladsdomstolen: Biträds bostadsdomstolens uppfattning om kora­muns ställning vid hyresnämnd, har kommunen självfaUet också be­svärsräll. Får däremot kommunen inle föra lalan som pari vid nämn­den, motsätter sig domstolen förslaget om komrauns besvärsrätt. För­slaget i denna del skuUe medföra tiUämpningsproblera, eftersom kom­munen trots att komraunen inle kunnat föra talan sora part vid nämnden självfallet har rält atl åberopa nya omständigheter och föra in ny utredning och bevisning i besvärsmålet, jfr 18 § tredje styc­ket lagen om bosladsdomslol. I ett sådani fall torde bosladsdomstolen inte kunna ålerförvisa målet till näranden för prövning av den nya ut­redningen, eftersom kommunen raed förslaget inte har rätt att påkalla upptagande av muntlig bevisning i nämndärendet. Ett genomförande av arbetsgruppens förslag i denna del medför alt tyngdpunkten i pröv­ningen i praktiken kommer atl förläggas till överinstansen. Detta stri­der mot tanken bakora inrättandet av bostadsdorastolen.

På samma skäl som har anföris i det föregående avstyrker bostads­domstolen  också  förslaget att  hyresgästorganisation   ges  besvärsrätt.

Bostadsdomstolen kan inte biträda arbetsgruppens förslag att rätle-gängskostnaderna i bosladsdomstolen i mål ora tillstånd alt förvärva hyresfastighet skall bäras av vardera parlen. Enligt doraslolens raening bör i sädana raål vanliga regler ora fördelningen av kostnadema äga tUlärapning, Skulle hyresgästorganisation ges besvärsrätt bör kostnads-bestämmelserna kunna ulformas efter förebild av 22 § bosiadssanerings­lagen,

Falu tingsrätt: Enligt förslaget är det komraunen sora suveränt avgör ora förvärvsprövning hos hyresnärand skall ske. Med hänsyn härtill sy­nes det följdriktigt all besvärsräit för annan än part i ärende ora för­värvstillstånd skall tillkorama komraunen och ingen annan. Det har inte förebragts övertygande skäl för förslaget att även organisation av hyresgäster skall fä föra talan mot hyresnämndens beslut i nyssnämnt ärende. Detta förslag avstyrkes.

I 25 § skiljs meUan part, ä ena, och kommun och hyresgästorganisa­tion, å andra sidan. Med hänsyn härtill framstår det sora raindre lyckat att i 26 § använda uttrycket "vardera parten" för atl ange den vis­serUgen partsliknande ställning sora kommun och hyresgästorgani­sation intar vid lillslåndsärendes behandling i bostadsdomstolen.

Del lär väl vara avsett att den besvärstid om tre veckor, som i 25 § föreslås för part, skall gälla även för komraun och hyresgästorganisa­tion. Detta framgår ej av den föreslagna avfattningen av 25 §.

Hyresnämnden i Stockholm: Hyresnäranden tUlstyrker på de av ar­

betsgruppen anförda skälen alt kommun får besvärsrätt i ärende om

förvärvstillstånd, även ora komraunen inte har partsställning i ären­

det. ------ I fråga ora föreslagen besvärsrätt för hyresgästorganisa­

tion har arbetsgmppen (s. 55) åberopat i huvudsak samma skäl som

anförts beträffande besvärsrälten för kommun. Hyresnämnden anser

denna motivering otillräcklig. Frän principiell synpunki bör det krävas

tungt vägande skäl för att i ett administrativt tillståndsförfarande med­

ge besvärsrätt för annan än part. Sädana skäl får anses föreligga be­

träffande koraraunerna. Kommunen företräder ett allmänt boendein-

Prop. 1978/79:164

126

Iresse och bär i första hand ansvaret för bedömningen av sökandens lämplighet sora fastighetsägare (jfr prop. 1975/76: 33 s. 68). Koramunen har därför ett särskilt intresse av all få ett beslut, som gåll komraunen emot, pröval i bostadsdorastolen. Detla intresse i förening med önske­målet om enhetlig rättslillämpning har som arbetsgruppen funnit sådan styrka att de olägenheter i form av ökad tidsutdräkt som be­svärsrätten medför får accepteras. Förslaget innebär atl en obestärad krets av organisationer ges befogenhet att förelräda hyresgästkollekti-vet i bostadsdomstolen. Av länkbara organisaiioner kan den etablerade hyresgäströrelsen och organisation med förhandlingsordning för för­värvsfastigheten sägas representera viktiga hyrcsgäslintressen. Hyres­nämnden ifrågasätter eraeUertid ora hyresgästorganisationerna i den generella raening begreppet fått i förslaget har ett intresse av besvärs­rätt med samma tyngd som kommunens. Man torde kunna räkna med alt koraraunen fullföljer talan mot meddelade tillståndsbeslut i de fall där det kan sägas vara ett aUmänt intresse att få till stånd en prövning i bostadsdomstolen. Med hänsyn till den betydelse som även i bostads-domstolen torde böra tillmätas koraraunens inslällning, synes utsikterna för ändring i ett tillståndsbeslut på talan av organisation vara obetyd­liga, om kommunen har nöjt sig med beslutet. Besvärsrätt för hyres­gästorganisation skulle alltså kunna leda till onödig tidsutdräkt. Hyres-näm.nden anser övervägande skäl tala för att inga organisaiioner fär

besvärsrätt.------ 

Besvärstiden tre veckor gäUer uppenbarligen även kommun och or­ganisation av hyresgäster. Detta framgår inte med önskvärd tydlighet av 25 §. I avvaktan på fortsatt översyn av förvärvstillständslagen bör besvärsrälten begränsas till att gälla tUlstånd till förvärv av fast egen­dom.

Hyresnäranden förordar att bestäraraelserna om rättegångskostnad i bostadsdomstolen utformas efter mönster av 35 § bostadsförvaltnings­lagen (1977: 792).

Hyresnämnden i Malmö: Beträffande hyresgästorganisations besvärs­rätl finner hyresnämnden, bl. a. av den anledningen att det kan vara svårt atl avgöra om viss organisation berörs av förvärvel, ej skäl före­ligga alt införa dylik rätt (se även under 4).

Hyresnämnden i Växjö: Med hyresnämndens sätt atl uppfatta kom­munens roll på ifrågavarande fäll är bäst förenligt att kommunen får uppiräda som sökandepari eller anmälande i ärendei (se under 3) och i bägge fallen utmstas raed besvärsräit raed avseende pä beslutet i förs­ta instans. Goda skäl kan visserUgen anföras för att även berörd hyres­gästorganisation ges liknande befogenheter raen detta frarastär samti­digt sora mindre nödvändigt, eftersom kommunen och hyresgästorga­nisationen (om sådan finns) av naturliga skäl måsle hälla viss kontakt och det är rimligt att del verkliga ansvaret för alt prövning och even­tuell överprövning koraraer tUl stånd läggs på ett enda organ. Det kan lätt uppstä situationer, där del verkar tvivelaktigt att låta hyresgäst­organisationen föra talan i sädana ärenden, t. ex. då en för ändamålei tillfälligt bildad organisation, sora sedan snabbt dör likt en dagslända, uppträder sora sökande eUer besvärspart i ett ärende eller då en lokal­förening av Hyresgästernas Riksförbund har bara någon eller nägra få procent av de i fastigheten boende som raedleramar. Ibland kan raer än en organisation vara att anse som "berörd hyresgästorganisation". Det kan vara lärapligt ocksä för all undvika gränsdragningsproblera att

Prop. 1978/79:164

127

bestämma atl ingen hyresgästorganisation skall ha lale- eller besvärs-rätt men givetvis yttranderätt, som bör utnyttjas av kommunen och i nämnden. Del torde för övrigt inte raer än rent undanlagsvis behöva befaras att en befogad opinion hos hyresgästerna hur man än kom­mer till klarhet om den inte blir beaktad av kommunen när den be­dömer behovei av prövning och överprövning.

Sveriges advokatsamfund: I proraeraorian föreslås att, förutom kom­mun, även organisation av hyresgäster skall få föra talan mol beslul om förvärvstillstånd. Samfundet ifrågasätter ora inte kommunens be­svärsräll är lillräcklig. Enligt nu gällande regler kan hyresgästerna fö­reträdas inte bara av hyresgästförening anknuten till hyresgästförbun-del utan även av sammanslutning av hyresgäster i enstaka fastigheter. Risk kan föreligga för överklaganden mer grundade pä subjektiva be­dömningar än på gällande rekvisit. Detta kan i många fall leda tUl onödig tidsutdräkt för köpens fullbordande. Intet talar mot att kom­munerna även fortsättningsvis kommer atl höra hyresgästerna före­trädare om deras mening, innan komraunen gör sitt eget ställningsta­gande. En samlad bedömning kan därefier komma Ull stånd, vUken i erforderlig mån tillgodoser hyresgästernas inlressen. På anförda skäl anser samfundet all den föreslagna utvidgningen av besvärsrätten inte bör lagfästas.

Sveriges fastighetsägareförbund: Förbundet är i och för sig kritiskt till den besvärsrätt som enligt förslaget medges kommun i de fall hy­resnämnd medgivit förvärvstillslånd, eftersom detta torde strida mot vedertagna rättsliga principer, då koramunen ej ges partsställning. Med tanke på att det är kommunen som, enligt lagförslaget, lar initiativ till alt ett prövningsförfarande inleds, lorde det dock vara rimligt, att kommunen, trots atl den ej är part i egentlig mening, erhåller den be­svärsräll som föreslagits i promemorian.

Förbundet ställer sig däremot direkl avvisande till all ytterligare av­steg göres från principen att endast part äger rält att överklaga myn­dighets beslut. De skäl som i förslaget anförts för atl motivera kom­muns besvärsrätl, kan inte sägas ha raotsvarande giltighet beträffande hyresgästorganisation och förbundet motsätter sig därför bestämt alt denna extraordinära besvärsrätt ytterligare utvidgas i strid mot gällande besvärsregler. Utöver denna principiella invändning vill förbundel framhålla, alt man kan befara, atl hyresgästorganisation alltid kom­mer att okritiskt anföra besvär till bostadsdomstolen, dels för att inför medlemmarna visa, att man inle nöjer sig med ett beslul, som går or­ganisationen emot, dels för att dra ut på tiden med förvärvets ikraft­trädande. Dessutom koramer belastningen på bosladsdomslolen att öka kraftigt. Del måste anses hell tillfyllest, att hyresnämnden enligt den föreslagna ändringen i 16 b § hyresnämndslagen, skall inhämta yttran­de från hyresgästorganisation "om detta lämpligen kan ske", vilket lorde komma att innebära, att yttranden regelmässigt kommer atl in­hämtas. Vidare stär det ju hyresgästorganisation fritt, atl i angelägna fall försöka påverka kommun att ulöva sin besvärsräit.

Även då det gäller de föreslagna reglerna, atl vardera parten i b-o-stadsdomslolen skall bära sina rättegångskostnader, hävdar förbundet en avvikande uppfattning. Del kan i och för sig vara rimligt atl den föreslagna kostnadsfördelningen gäller i de fall då bosladsdomstolen vägrar förvärvslillstånd. För det fall, att förvärvstillslånd beviljas, bör

Prop. 1978/79:164

128

däremoi kommunen förpliktas ersätta förvärvarens rättegångskostna­der, efiersom ett förfarande raed överklagande tUl bostadsdorastolen normall medför en icke oväsentlig tidsutdräkt och detta förhållande ofta innebär extra kostnader för förvärvaren.

För det faU, atl hyresgästorganisation ges besvärsrätt, motsätter sig förbundet mycket bestämt, att en förvärvare härigenom åsamkas yt­terligare kostnader, genom att Ivingas föra process i bostadsdorastolen mol en organisaiion sora icke är part i raålet enligt vedertagna rätts­principer. Vid sådant fall bör, enligt förbundet, hyresgästorganisationen svara även för förvärvarens rättegångskostnader. En sädan bestärarael-se skulle om den infördes kunna vara en återhållande kraft då det gäl­ler antalet obefogade överklaganden från hyresgästorganisationernas sida.

Prop. 1978/79:164

129

Innehåll

Proposilionen    ................................................................. 

..... 

1

Propositionens huvudsakliga innehåU  ............................. 

..... 

1

Lagförslag.......................................................................... 

2

1,

lag om ändring i lagen (1975: 1132) ora förvärv av hyresfastig­het ra. m           

2

2,

lag om ändring i förköpslagen (1967: 868)   ................. 

8

3,

lag om ändring i lagen (1973: 188) ora arrendenärander och hy­resnämnder     

10

4,

lag om ändring i lagen (1916: 156) om vissa inskränkningar i rät­ten alt förvärva fasl egendora ra, ra  

11

Uldrag av protokoll vid regeringssararaanträde den 15 mars 1979 ..

13

1

Inledning   ..................................................................... 

13

2

AUmän motivering .......................................................... 

14

2.1

TiUständslagens tillämpningsoraråde ...................... 

... 

14

2.2

Förfarandet vid förvärv av hyresfastighet................. 

15

2.3

Förhandsbesked    .................................................... 

... 

21

2.4

Förvärv av aktie eller andel i bolag m. ra................... 

22

2.5

Besvär   m, m............................................................. 

23

2.6

Förutsättningama för tUlstånd  ................................. 

26

2.7

Släktförvärv   ............................................................ 

27

2.8

Ikraftträdande   ........................................................ 

27

3

Upprättade lagförslag..................................................... 

... 

28

4

Specialraotivering     ...................................................... 

28

4.1 Förslaget till lag om ändring i lagen (1975: 1132) om förvärv

av hyresfastighet m. ra............................................. 

28

4.2

Förslaget tUl lag ora ändring i förköpslagen (1967: 868)  

38

4.3

Förslaget till lag om ändring i lagen (1973: 188) ora arrende­närander och hyresnämnder             

39

4.4

Förslaget tUl lag ora ändring i lagen (1916: 156) ora vissa in­skränkningar i rätlen att förvärva fast egendora m. m.......................................................................... 

... 

40

5

Hemslällan    .................................................................. 

42

6

Beslut    .......................................................................... 

42

Bilaga 1

Promemoria (Ds Ju 1978: 7) om ändring i lagen (1975: 1132) om

förvärv av hyresfastighet ra. m.......................................... 

... 

43

Bilaga 2

SaramansläUning av remissyttrandena ............................ 

84

1

TiUämpningsområdet  ra. ra............................................ 

84

2

LagfartspUkten............................................................... 

91

3

Förfarandet   .................................................................. 

... 

97

4

Hyresgästorganisations ställning.................................... 

119

5

Besvärsrätl samt rättegångskostnader i bostadsdorastolen  

123

NORSTEDTS TRYCKEm    STOCKHOLM 1979