Observera att dokumentet är inskannat och fel kan förekomma.

Regeringens proposition nr 33 1975/76

Prop, 1975/76:33

Nr 33

Regeringens proposition med förslag till lag om förvärv av hyres­fastighet m. m.;

beslutad den 16 oktober 1975.

Regeringen föreslår riksdagen atl anlaga de förslag som har upptagits i bifogade utdrag av regeringsprotokoll.

På regeringens vägnar

OLOF[REDACTED_EFTERNAMN]

CARL[REDACTED_EFTERNAMN]

Propositionens huvudsakliga innehåll

För all förebygga spekulation i hyresfastigheter och hindra personer som är olämpliga att förvalta sådana fastigheter från atl förvärva dem föreslås i propositionen att förvärv av hyresfastigheter görs beroende av tillstånd av hyresnämnd. Förvärv av aklie i fåmansbolag och andel i handelsbolag föreslås också bli tillståndsplikliga under förutsättning att bolaget till hu­vudsaklig del ägnar sig ål förvaltning av hyresfastigheter.

Som tillståndsplikliga förvärv räknas främst köp, byte eller gåva. För­värvstillstånd fordras inte alllid. Om förvärvaren är staten, kommun, lands­tingskommun, kommunalförbund, aktiebolag, som helt äges av kommun, allmännyttigt bostadsföretag, riksorganisation av bostadsrättsföreningar eller bostadsrättsförening ansluten till sådan organisation, fordras således inte tillstånd. Vissa släktförvärv är också undantagna.

Tillstånd skall sökas hos hyresnämnden inom tre månader från förvärvet. Kommunen skall beredas tillfälle all yttra sig över ansökningen. Avslås ansökningen genom beslul som vinner laga kraft eller underlåter förvärvaren alt söka tillstånd inom föreskriven lid och på föreskrivet sätt, är förvärvet ogiltigt.

1 propositionen föreslås vidare all kommun skall fä förköpsrält vid för­säljning av aktier i bostadsbolag. Förköpsrätt föreligger, om köparen enligt lagen är skyldig atl söka tillstånd till förvärvet. Förslaget är i denna del uppbyggt med förköpslagen som förebild.

Lagstiftningen föreslås träda i kraft, i fråga om fastighetsförvärv den I januari  1976 och i övrigt den  1 april 1976.

/ RcKtriiigfii I97ril7f). I samt. .\r JJ

Prop. 1975/76:33

1 Förslag till

Lag om förvärv av hyresfastighet m. m.

Härigenom föreskrives följande.

Förvärv av hyresfastighet

1 § Fast egendom, som är laxerad som annan fastighet och som vid laxe­

ringen betecknats som hyresfastighet, får ej utan tillstånd av hyresnämnd

förvärvas genom

1.

köp, byte eller gåva,

2.

tillskott lill bolag eller förening,

3.

utdelning eller skifte från bolag eller förening,

4.

fusion enligl 175 i; lagen (1944:705) om aktiebolag.

Vad i denna lag sägs om fast egendom skall gälla även tomträtt. Vad som sägs om lagfart skall, när fråga är om tomträtt, i stället avse inskrivning av förvärv av tomträtt.

2 § Förvärvstillstånd fordras ej

1.

om egendomen förvärvas från staten, kommun, landstingskommun eller kommunalförbund,

2.

om staten, kommun, landstingskommun, kommunalförbund, aktie­bolag, som helt äges av kommun eller landstingskommun, allmännyttigt bostadsföretag, riksorganisation av bostadsrättsföreningar eller bostadsrätts­förening ansluten lill sådan organisation är förvärvare,

3.

om egendomen enligt medgivande av regeringen förvärvas för kyrkligt ändamål eller långet prövats enligt lagen (1970:939) om förvaltning av kyrklig

jord,

4.

om egendomen förvärvas av kreditinrättning vilken enligt lag eller enligt reglemente eller bolagsordning som regeringen raslsiälll är skyldig atl åter avyttra egendomen,

5.

om förvärvaren är gift med långesmannen och ej heller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, endera av dem är fångesmannens eller också, om denne är gift, hans makes avkomling, syskon eller syskons avkomling,

6.

om förvärvet avser andel i fastighet och förvärvet av andelen sker i syfte all bereda förvärvaren och hans familj bostad på fastigheten,

7.

om förvärvet skall prövas enligt 1, 2 eller 4!; lagen (1916:156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m. m.,

8.

om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion,

9.

om andel i fastighet förvärvas av någon som redan äger andel i fas­tigheten och som ej enligt 6 § är skyldig att avyttra sistnämnda andel.

Prop. 1975/76:33

3

3

§ Har förvärvstillstånd ej sökts före fånget, skall det sökas inom tre må­nader från det fånget skedde.

4

§ Förvärvstillstånd får vägras, om sökanden ej gör sannolikt atl han är i stånd att förvalta fastigheten, att syftet med förvärvet är att han skall idka bostadsförvaltning och därvid hålla fastigheten i sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligl lag har rätt alt ställa samt att han även i övrigt kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden.

Förvärvstillstånd enligl denna lag får ej vägras, om det i ärendet visas att fastigheten är obebyggd eller bebyggd med annat än hyreshus eller med hyreshus som icke innehåller fler än två för bostadsändamål avsedda lä­genheter. Skall fastigheten enligt gällande planer användas för annat ändamål än för uppförande av hyreshus, (år förvärvstillstånd meddelas även om de föratsättningar som anges i första stycket ej föreligger.

5 § Göres ej ansökan om förvärvstillstånd inom föreskriven tid och på fö­

reskrivet sätt eller vägras förvärvstillstånd genom lagakraftägande beslut,

är fånget ogiltigt.

Skulle mol bestämmelserna i 20 kap. 6 S 8 eller 7 S 11 jordabalken lagfart ha meddelats, äger första stycket ej tillämpning på' fånget.

6 § Egendom, som förvärvals genom inrop på exekutiv auktion under så­

dana förhållanden atl förvärvstillstånd skulle ha krävts vid vanligt köp,

skall åter avyttras inom två år efter del alt auktionen vunnit laga kraft,

om ej dessförinnan nämnda förhållanden upphört eller inroparen erhållit

hyresnämndens tillstånd atl behålla egendomen. Har inropet skett för atl

skydda någon inroparens fordran, för vilken han har panträtt i egendomen,

eller någon hans rättighet, som är inskriven däri, får länsstyrelsen på ansökan

medge skäligt anstånd med egendomens avyttrande, om sannolika skäl visas

att i annat fall förlust skulle uppkomma för inroparen. Avyttras ej egendomen

inom föreskriven tid, skall länsstyrelsen på framställning av hyresnämnden

förordna att egendomen skall säljas på offentlig auktion enligt bestämmel­

serna i 7;?.

Anteckning om bestämmelserna i första stycket skall göras i det köpebrev som utfärdas med anledning av den exekutiva auktionen och, när lagfart sökes, införas i faslighetsboken, om sökanden icke visar atl avyiiringsskyl-digheten upphört.

Bestämmelserna i 4 i; gäller i fråga om tillstånd atl behålla egendom.

7 § Har förordnande meddelats enligt 6 i; och har inroparen dessförinnan

eller senare avyttrat egendomen, skall förordnandet trots detta gå i verk­

ställighet, om hyresnämnden icke återkallar sin framställning i ärendet.

1 övrigi skall så anses och med ärendet i tillämpliga delar så förfaras, som om egendomen blivit utmätt för fordran med bästa förmånsrätt däri

Prop. 1975/76:33

4

efter, i förekommande fall, sådana rättigheter som besvärade egendomen redan vid den exekutiva auktionen och har företräde framför alla befintliga fordringar. Även om det i enlighet härmed bestämda skyddsbeloppet täckes, får försäljning dock ej ske om ej den bjudna köpeskillingen täcker även del värde som i ärendet har åsatts egendomen enligt lagen (1971:494) om exekutiv försäljning av fast egendom eller, om ägaren eller innehavare av fordran som är förenad med panlräll i egendomen i god tid före auktionen påkallat särskild värdering, det värde vartill egendomen uppskattas av vär­deringsmän som överexekulor utser. Egendomen får säljas endasl till den som erhållit förvärvstillstånd eller enligl 2 !; 2,3,4 eller 9 får förvärva egen­domen utan sådant tillstånd. Avges vid auktionen bud som sålunda får antagas, skall försäljning ske även om innehavare av fordran bestrider del. Vad utsökningslagen (1877:31 s. 1) i fråga om fördelning av köpeskilling föreskriver belräffande gäldenären skall i ärende som avses här tillämpas på ägaren.

Kommer försäljning ej lill stånd vid auktionen, lår hyresnämnden inom två år efter del all auktionen vunnit laga krafi hos länsstyrelsen påkalla förordnande om ny auktion. Framställes ej sådan begäran inom föreskriven tid eljer avges ej heller vid den senare auktionen bud som lår antagas, är frågan om försäljning av egendomen förfallen.

Kostnad i samband med auktion, som ej lett till försäljning betalas av statsmedel.

Förvärv av aktie eller andel i bolag i vissa fall

8§ Bestämmelserna i 9-11 ij!? gäller i fråga om

1.

aktiebolag vari minst 75 procent av aktierna äges eller på därmed jäm­förligt sätt innehas, direkt eller genom förmedling av juridisk person, av högst tio fysiska personer,

2.

handelsbolag.

Innehas aktier av varandra närslående personer, skall vid tillämpningen av första stycket 1 aktierna anses tillhöra en fysisk person. Som närstående person räknas därvid föräldrar, far- eller morföräldrar, make, avkomling eller avkomlings make, syskon eller syskons make eller avkomling. Med avkomling avses även styvbarn och fosterbarn.

9 § Äger bolag fast egendom som avses i 1 i; och är egendomens laxerade värde enligl senaste balansräkning minst tre gånger större än del enligl samma balansräkning bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar, får aktie eller andel i bolaget ej utan tillstånd av hyresnämnd förvärvas genom sådant fång som anges i 1 ij första stycket eller genom inlösen enligt 70 J; lagen (1944:705) om aktiebolag. Detsamma gäller i fråga om förvärv av aklie eller andel i moderbolag, om del sammanlagda taxerade värdet av koncernens fasta egendom, som här avses, är minst tre gånger större än det sammanlagda bokförda värdet av koncernens övriga tillgångar, allt enligt koncernbolagens senaste balansräkningar.

Prop. 1975/76:33

5

Bestämmelserna i 2 § 1-6 gäller i tillämpliga delar. Tillstånd fordras ej till förvärv av aklie på grand av nyemission där aktieägarna tecknar de nya aktierna i förhållande lill del antal aktier de förat ägei".

10

§ I fråga om ansökan om tillstånd till förvärv av aktie eller andel i bolag gäller 3 och 4 §§ samt 5 § första stycket i tillämpliga delar.

11

§ Bolag som äger fast egendom som avses i 1 ij skall i balansräkningen lämna uppgift om egendomens registerbeteckning, taxeringsvärde och bok­förda värde. Vid redovisning av aklie eller andel i svenskt dotterbolag skall på motsvarande sätt uppgift om dotterbolagets innehav av sådan fast egen­dom, som här avses, lämnas i moderbolagets balansräkning.

Uppgifi, som avses i första stycket, får intagas i not, om tydlig hänvisning göres vid de poster i balansräkningen, lill vilka den hänför sig.

Styrelseledamot, verkställande direktör eller bolagsman som uppsåtligen eller av oaktsamhet underlåter atl fullgöra vad som åligger honom enligt denna paragraf, skall ersätta skada som därigenom vållas annan.

Förköpsrätt vid aktieöverlätelse

12      § Skall tillstånd enligt denna lag sökas lill förvärv av aklie genom köp, har

kommun förköpsrält vid försäljningen. Äger bolaget fast egendom som avses i

1 i; inom flera kommuner, tillkommer förköpsrätlen den kommun inom vars

område huvuddelen av denna egendom finnes. Frågan inom vilken kommun

huvuddelen av egendomen ligger skall avgöras med ledning av fastigheternas

taxeringsvärde.

Skall tillslåndspliktigt förvärv ske genom inlösenenligl 70 § lagen (1944:705) om aktiebolag från någon som förvärvat aklie genom köp, lår kommunen för­värva aktien från säljaren genom förköp enligt bestämmelserna i denna lag om rörköpsräit vid aktieöverlätelse.

Aktieöverlåielse som omfattas av förköpsrält är för sin giltighet beroende av atl förköp ej sker.

13      § Förköpsrälten utövas genom att kommunen senast i samband med

att kommunen skall yttra sig i tillståndsärendel skriftligen hos hyresnämn­

den anmäler atl beslut alt utöva förköpsrält fatlats. Hyresnämnden skall

underrätta bolaget samt köpare och säljare om beslutet att utöva förköpsrätt.

Har förvärvstillstånd meddelats, är förköpsrätlen förlorad.

14      § Förköpsrätlen innebäratl kommunen fär förvärva aktierna från säljaren

pä de villkor som avtalats mellan denne och köparen. Kommunens förvärv

kallas förköp.

Säljaren är skyldig all på anmodan av kommunen upplysa om de be­slämmelser som gällei för försäljningen och som icke framgår av köpe­handling, om sådan upprättats, och köparens uppgifter i ansökningen i till­ståndsärendet. Bestämmelse som kommunen varken ägde eller bort äga

Prop. 1975/76:33

6

kännedom om när förköpsrätlen utövades fär göras gällande mot kommunen endast om särskilda skäl föreligger.

15      § Ingår i köpet annan egendom än aktie, som omfattas av rätt till förköp,

skall denna egendom undantagas från förköpet, om köparen yrkar det. På

yrkande av kommunen skall sådan egendom undantagas, om egendomen

ulan olägenhet kan skiljas från återstoden. Undantages egendom, skall kö­

paren betala så myckel av köpeskillingen som belöper på det som undantagits

och kommunen betala återstoden. Väcker ej köparen eller kommunen talan

om undantagande inom tre månader från del förköpet fullbordades, är rätten

lill talan förlorad.

Talan av köparen om undantagande av egendom från förköpet väckes mot kommunen. Talan av kommunen väckes mot köparen. Rätten skall un­derrätta säljaren om rättegången. Denneäger föra talan i målet såviiiangår hans rätt. Bifalles talan om undantagande, skall rätten fastställa vad köparen och kommunen har att betala till säljaren.

16

§ Talan mol kommuns beslut om förköp prövas som om beslutet gällt förvärv efter frivillig överlåtelse.

17

§ Kommun som utövat förköpsrält är skyldig att söka tillstånd till för­köpet, om säljaren eller köparen bestrider förköpsrätlen på sätt och inom lid som anges i andra slyckei. Frågan om tillstånd till förköp prövas av hyresnämnden. Tillstånd skall vägras, om

1.

köparen ej är skyldig att söka tillstånd enligl denna lag,

2.

huvuddelen av bolagels fasta egendom som avses i 1 i; ligger inom annan kommun,

3.

del är obilligt att förköp sker med hänsyn till förhållandel mellan säljare och köpare eller villkoren för eller omständigheterna vid försäljningen.

Köpare respektive säljare skall anmäla bestridande enligt första stycket hos hyresnämnden inom en månad från det han fick del av kommunens beslut atl utöva förköpsrält. Nämnden skall ofördröjligen underrätta kom­munen om bestridandet. Kommunens ansökan om tillstånd till förköpet skall inges lill hyresnämnden inom en månad från del bestridandet kom in till hyresnämnden. Sökes ej tillstånd i rätt tid, är förköpet utan verkan.

18      § Aktiebrev som omfattas av förköp skall överlämnas till kommunen

med påskrift om överlåtelse.

Hyresnämnden llr på begäran av kommunen förelägga säljare eller köpare som innehar aktiebrev som omfattas av förköp alt fullgöra vad som åligger honom enligl första stycket. Sådant föreläggande får förenas med vite.

19      § Förköpet är fullbordat när kommunens beslut om förköp vunnit laga

kraft och tillstånd till förköpet givils eller tiden för bestridande av för­

köpsrälten utgått utan atl bestridande anmälts samt akliebrev. som omfattas

av förköpet, överlämnats till kommunen med påskrift om överlåtelse.

Prop. 1975/76:33

7

20      § När förköp fullbordats, anses egendomen ha övergått från säljaren lill

kommunen vid tidpunkten för försäljningen genom frivillig överlåtelse på

de villkor som avses i 14 i;. Därvid skall dock följande iakttagas.

Har köparen innan förköpet fullbordades fullgjort åtagande som grundar sig på köpet, får kommunen tillgodoräkna sig delta i förhållande till säljaren.

Sedan förköpsrält utövats, får säljaren icke med verkan mot kommunen häva köpet uiider åberopande av att köparen brustit i någol åtagande som skulle ha fullgjorts före den tidpunkt då förköpet fullbordades.

21

§ När förköpet fullbordats, skall kommunen ersätta köparen för vad den­ne enligl åtagande i köpeavtalet fullgjort före fullbordandet och för nödvändig kostnad i samband med köpet. På belopp som kommunen på grund härav har att utge skall kommunen betala ränta. Räntan beräknas enligt 5 i; rän­telagen (1975:635) från den dag köparen utgav beloppet till dess förköpet fullbordats och enligt 6 i; räntelagen för tiden därefter.

22

§ Tvist om fråga som avses i 14 i; andra stycket, 15 i; eller 21 § upptages av rätten i den ort där bolaget skall svara i tvistemål i allmänhet.

I mål som avses i första stycket skall kommunen svara för å ömse sidor uppkomna kostnader i underrätten, i den mån ej annat föranledes av 18 kap. 6 och 8 ijt; rättegångsbalken. Beträffande skyldigheten alt svara för kostnad i högre rätt gäller, med tillämpning i övrigi av 18 kap. rättegångsbalken, alt kommunen,om annat ej föranledesav 18kap.6och8 §§ samma balk,alltid själv skall bära såväl sina egna kostnader som kostnad som åsamkas motpart genom alt kommunen fullföljt lalan. Gemensamma bestämmelser

23

§ 1 fråga om förfarandet vid hyresnämnden i ärende enligt denna lag finns bestämmelser i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämn­der.

24

§ Fråga om uttagande av vite som förelagts med stöd av 18 iJ andra stycket prövas av hyresnämnden på yrkande av kommunen. Vite lår ej förvandlas.

25

§ Talan mot hyresnämnds beslut enligt denna lag föres hos bostadsdom-stolen genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Besvärshandlingen skall inges lill domstolen.

26

§ I ärende om tillstånd till förköp enligt denna lag skall vardera parten bära sin rättegångskostnad i bostadsdomstolen. 1 övrigi gäller allmänna be­stämmelserom rättegångskostnad i bostadsdomstolen.

1. Denna lag träder i kraft, såvitt avser 1-8,11,23 och 25 §§, den 1 januari

1976 och övrigi den I april 1976.

2. Lagen äger icke tillämpning pä förvärv av fast egendom som skett

Prop. 1975/76:33

8

före den 1 januari 1976 och ej heller på förvärv av aktie eller andel som skell före den  1 april  1976.

3. Balansräkning, som upprättats närmast före den 1 januari 1976, skall snarast och senast den 1 mars 1976 kompletteras med uppgifter enligt 11 ?;. Tillägget skall underskrivas, i aktiebolag av samlliga styrelseledamöter och verkställande direktör och i handelsbolag av bolagsmän som är obegränsat ansvariga för bolagets förbindelser. Senast en vecka efter det tillägg till ak­tiebolags balansräkning underskrivits, skall avskrift av tillägget insändas lill patent- och registreringsverket.

Bestämmelserna i 11 S iredje stycket äger molsvarande lillämpning vid underlåtenhet alt fullgöra vad som föreskrives i denna punkt.

2 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hy­resnämnder

Härigenom föreskrives i fråga om lagen (1973:188) om arrendenämnder

och hyresnämnder' dels atl nuvarande 16 a ij   skall betecknas 16 d ij, dels alt rabriken närmast före 16 a S skall sältas närmast före 16 d ij, dels atl 4, 21-23 och 27 tjij skall ha nedan angivna lydelse, dels all i lagen skall införas tre nya paragrafer, 16 a-16 c ijij, samt närmast

före 16 a S en ny rubrik av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

4S

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 ij jordabalken har lill uppgift att

1.

medla i hyres- eller bosladsrätlslvisl,

2.

pröva tvist om reparationsföreläggande enligl 12 kap. 16 ij andra styck­et, skadestånd enligt 12 kap. 24 a ij, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34-36 ijij, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 iJ, förlängning av hyresavtal eller villkor för sådan förlängning enligt 12 kap. 49 5;, hy­resvillkor enligl 12 kap. 55 ij eller uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 ij, allt jordabalken,

3.

pröva tvist om hyresvillkor enligt 7 ij sista stycket, upplåtelse av lä­genhet i andra hand enligt 30 ij andra stycket eller medlemskap enligl 52 ij, allt bostadsrältslagen (1971:479),

4.

pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12

'Lagen omtryckt 1974:1090.

Prop. 1975/76:33

9

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

kap. 45 eller 56 ij jordabalken eller av beslut som avses i 60  första stycket 1 bosiadsrät islägen,

5.

vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrätt.sivisl,

6.

pröva frågor enligl lagen (1970:246)om t vångsförvalining av bostadsfas-lighet och enligt bostadssaneringslagen (1973:531),

7. pröva     frågor     enligl     lagen

(1975:000) om.förvärv av hyresfas­

tighet m. m.

Ärende upptages av den hyres-        Ärende upplages av den hyres­

nämnd inom vars område fastighe-     nämnd inom vars område faslighe­

ten är belägen.

ten är belägen. Ärende som avses i

9, 17 eller 18 § lagen omförvärv av hyresfastighet m. m. upplages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, ifråga om handelsbolag, där förvaltningen föres.

Ärende    angående    för­värvstillstånd   m.m.

16 a 

Ansökan om förvärvsiillstånd enligl lagen (1975:000) omförvärv av hyres­fastighet m. m. skall vara skriftlig. I ansökan skall anges registerbeteckning Jör den eller de fastigheter som beröres av förvärvet.

Avser ansökan tillstånd till förvärv av läst egendom eller tomlräli. skall fångeshandlingen eller, om sådan ännu ej uppräiials, fångesmannens skriftliga samtycke Ull ansökan företes.

Avser ansökan tillstånd till förvärv av aktie eller andel 1 bolag, skall an­sökningen Innehålla uppgifi om .fångesmannen, de aktier eller den an­del i bolaget som förvärvet avser saml de omständigheter som betingar livrés-nämndens behörighet.

Bestämmelserna 181 andra, tredje och femte styckena äger motsvarande

Prop. 1975/76:33

Nuvarande lydelse

10

Föreslagen lydelse

tillämpning i fråga om ansökan som avses i denna paragraf.

16 b i)

Ansökan om förvärvsiillstånd skall for yttrande tillställas kommun där fast egendom som anges i ansökningen fin­nes. Avser ansökan tillstånd Ull förvärv av aktie, skall liden för avgivande av yttrande bestämmas så atl den ej un­derstiger tre månader.

I ärende angående förvärvstillstånd äger bestämmelserna i f4 lt andra stycket motsvarande lillämpning.

Ansökan om tillstånd an förvärva

1.

fast egendom eller tomträtt genom köp eller byte,

2.

aktie genom köp eller genom in­lösen 1 fall som avses 1 12 § andra stycket lagen (1975:000) omförvärv av hyresfastighet m.m.,

får ej prövas innan del blivit slutligt avgjort om förköp skall äga rum.

16 c ,1

Ansökan om tillstånd till förköp en­ligl 17 § lagen (1975:000) om förvärv av hyresfastighet m, m. skall göras skriftligen.

Bestämmelserna i 8 § andra-femie styckena äger molsvarande tillämp­ning i fråga om ansökan som avses 1 denna paragraf.

Förhandling skall hållas inför nämnden, om det ej är uppenbart an förhandling ej behövs. Skall part in­ställa sig personligen, får nämnden fö­relägga vite. Underlåter sökanden att på kallelse infinna sig inför nämnden, avskrives ärendet. Uteblir motpart från förhandling, får ärendet likväl avgö­ras.

Prop. 1975/76:33

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

21

! nämnds beslut skall anges de skäl på vilka beslutet grundas, i den mån det är behövligt. I beslut om avskrivning enligt 9 § andra stycket skall även anges de nya villkor på vilka avtalet enligt 11 kap. 6 a ij tred­je stycket eller 12 kap. 58 a ij iredje stycket jordabalken skall anses för­längt.

I nämnds beslut skall anges de skäl på vilka beslutet grandas, i den mån del är behövligt. I beslut om avskrivning enligt 9 § andra stycket skall även anges de nya villkor på vilka avtalet enligt 11 kap. 6 a ij tred­je stycket eller 12 kap. 58 a ij iredje stycket jordabalken skall anses för­längt. Avser beslut enligt lagen (t 975:000) omförvärv av hyresfastig­het m. m. tillstånd lill framtida för­värv, skall i beslutet utsållas viss lid, högst ell år, för tillståndets giltighet.

Om part kan klandra beslutet eller besvära sig över del eller göra ansökan om återupptagande, anges i beslutet vad parlen därvid har atl iakttaga.

Håller nämnden förhandling i ärendet och kan på grund av ärendets be­skaffenhet eller annan särskild omständighet beslul ej meddelas samma dag som förhandlingen avslutats, meddelas beslutet inom två veckor därefter, om ej synnerligt hinder möter. Underrättelse om liden för beslutels med­delande skall lämnas vid förhandlingen.

Slutligt beslul tillslälles part genom nämndens försorg. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut om avskrivning enligl 8 eller 12 ij, om beslutet meddelas vid förhandling i parlens närvaro.

Har skiljaktig mening förekommit, skall denna meddelas parterna på sam­ma .sätt som beslutet.

22 s'

Beslul av nämnd äger, sedan tid

Beslut av nämnd äger, sedan tid

lan (år föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom avgjons fråga som avses i 1 i; första stycket 2 eller 4 ij första stycket 2, 3 eller 6. Vad som sagts nu giiller dock ej beslut, va­rigenom ansökan om reparalionsfö-reläggande enligt 12 kap. 16 ij andra stycket eller tillstånd enligl 12 kap. 34-36 eller 40 i; jordabalken eller 30 t; andra stycket bostadsrältslagen (1971:479)elleransökan om uppskov

för klandereller besvär utgått när tu-     för klandereller besvär utgått när ta-

lan får föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 1 ij första stycket 2 eller 4 ij första stycket 2,3,6 eller 7. Vad som sagts nu gäller dock ej beslul, va­rigenom ansökan om reparalionsfö-reläggande enligt 12 kap. 16 ij andra stycket eller tillstånd enligt 12 kap. 34-36 eller 40 ij jordabalken eller 30 ;j andra stycket bostadsrältslagen (197l:479)elleransökanom uppskov

Prop. 1975/76:33

Nuvarande Ivdelse

Föreslagen lydelse

12

enligt 12 kap. 59 i; jordabalken eller     enligt 12 kap. 59 i; jordabalken eller

ansökan om förbud eller medgivan­de som avses i 2 a i; bostadssane­ringslagen (1973:531) lämnats ulan bifall.

ansökan om förbud eller medgivan­de som avses i 2 a ij bosiadssane-ringslagen (1973:531) lämnats ulan bifall.

23 s

Om fullföljd av lalan mol hyres­nämnds beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller i ärende angående bostadsrätt, tvångsförvallning eller bosladssanering eller 1 ärende enligt lagen (1975:000) omförvärv av hyres­fastighet m. m. finns bestämmelser i 12 kap. 70 § jordabalken, 76 § bo­stadsrältslagen (1971:479), 17 § lagen (1970:246) om tvångsförvallning av bostadsfastighel, 21 ij bostadssane­ringslagen (1973:531) sam? 25 \'' /ögen om föiväiv av hyresfastighet m. m.

Mot beslul av hyresnämnd får la­lan föras särskilt, om nämnden

1.

avvisat ansökan som avses i 8, 11,  14-16, 16 a eller 16 c ,:.

2.

avskrivit ärende enligt 8-10, 16,16 a eller 16 c . dock ej när ären­det kan återupptagas.

Om fullföljd av talan mot hyres­nämndsbeslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller i ärende angående bostadsrätt, tvångsförvallning eller bostadssanering finns bestämmelser i 12 kap. 70 ij jordabalken, 76 ij bo­stadsrältslagen (1971:479), 17 ij lagen (1970:246) om tvångsförvallning av bostadsfastighel samt 21 ij bo-sladssaneringslagen (1973:531).

Mol beslut av hyresnämnd lår la-i.m föras särskilt, om nämnden

1.

avvisat ansökan som avses i 8, 11  eller 14-16 ij,

2.

avskrivit ärende enligt 8-10 el­ler 16 i;, dock ej när ärendet kan åter­upptagas,

3.

förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet,

4.

utdömt vite eller annan påföljd för underlåtenhet att iakttaga före­läggande eller ådömt straff för förseelse i förfarandet.

.Särskild talan föres genom besvär hos bostadsdomstolen inom tre veckor (rån den dag beslutet meddelades. Besvärshandlingen skall inges till dom­stolen.

27:

Bestämmelserna i 5 kap. rättegångsbalken om offentlighet och ordning vid domstol äger motsvarande lillämpning vid nämnd. Experi som avses i 5 , undra stycket denna lag får närvara vid hyresnämndens överläggning till beslut.

Utöver vad som följer av 5 kap. I  rättegångsbalken    kon    hyresnämnd

Prop. 1975/76:33

Nuviirainle Ivdelse

Föreslagen lydelse

förordna att sammaniräde för hand­läggning av ärende enligt 1, 9 eller / 7 * lagen (1975:000) omförvärv av hyres­fastighet m. m. skall hållas inom stängda dörrar, om det behövs av hän­syn till privatlivets helgd eller enskilds behöriga ekonomiska intresse.

Denna lag tr

ä

der i krafi den  1 januari  1976.

3 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1916:156) om inskränkningar i rätten att

förvärva fast egendom m. m.

Härigenom föreskrives all 8 jj lagen (19l6:l56)om inskränkningar i rätten alt förvärva fast egendom m. m.' skall ha nedan angivna lydelse.

Finnes, sedan förordnande meddelats enligl 7 >.ati inroparen dessförinnan

eller senare avyttrat egendomen, äger

länsstyrelsen besluta att förordnandet

ej skall gå i verkställighet.

1 övrigt skall så anses och med

1 övrigt skall så anses och med

ärendet i tillämpliga delar så förfaras,

ärendet i tillämpliga delar så förfaras,

som om egendomen utmätts för

som om egendomen utmätts lör

fordran med bästa förmånsrätt däri

fordran med bästa förmånsrätt däri

efter, i förekommande fall. sådana

efter, i förekommande fall. sådana

räitigheler som besvärade egen-

rättigheter som besvärade egen­

domen redan vid den exekutiva auk-

domen redan vid den exekutiva auk­

tionen och hava förmånsrätt framför

tionen och hava företräde framför

alla befintliga fordringar. Egen-

alla befintliga fordringar. Egen­

domen må ej säljas lill den som är

domen må ej säljas till den som är

skyldig alt söka lillsiånd därtill enligt

skyldig all söka tillstånd diiriill enligt

1 eller 2 i; eller enligt jordförvärvs-

1 eller 2 'j eller enligl jordförvärvs­

lagen (/w/-//w;//%.>" (w-W) men

lagen  (1965:290) eller enligt lagen

'Senasie lydelse av Ijgens rubrik  1973:307. 'Senaste Ivdelse 1967:266.

Prop. 1975/76:33

14

Nuvarande lydelse

icke erhållit sådant tillstånd. Avgi-ves vid auktionen bud som sålunda må antagas, skall försäljning ske iiven om innehavare av fordran be­strider det. Vad utsökningslagen i fråga om jäst egendoms försäljning och köpeskillingens fördelning stad­gar betriiffande gäldenären skall i ärende som nu avses gälla egen­domens ägare. Bestämmelsen i f26  3 mom. samma lag äger icke tillämp­ning i fråga om egendomens försälj­ning.

Föreslagen lydelse

(1975:000) om förvärv av hyresfastig­het m. m. men icke erhållit sådant till­stånd. Avgives vid auktionen bud som sålunda må antagas, skall försälj­ning ske även om innehavare av ford­ran bestrider del. Vad utsökningsla­gen (1877:31 s. 1) i fråga om köpeskil­lingens fördelning stadgar beträffan­de gäldenären skall i ärende som nu avses gälla egendomens ägare. Be­stämmelsen i 40 § första stycket andra meningen lagen (1971:494)om exeku­tiv försäljning av fast egendom äger icke tillämpning i fråga om egen­domens försäljning.

Denna lag träder i kraft den 1 januari  1976.

4 Förslag till

Lag om ändring i förköpslagen (1967:868)

Härigenom föreskrives alt 7 och 12 iji; förköpslagen (1967:868)' skall ha nedan angivna 

lydel.se

.

7i;

Förköpsrälten utövas genom att kommun inom tid som anges i andra stycket underrättar säljare och köpare om beslut att utöva förköpsrält saml anmäler detta beslut till inskrivningsmyndigheten med företeende av bevis om underrättelserna. Avser beslutet fastighet inom annan kommuns om­råde, gäller vad som sagts om underrättelse lill säljare och köpare också den andra kommunen. Beslutet skall antecknas i lästigheisboken för varje faslighet som ingår i försäljningen.

Förköpsrätten skall utövas sist på        Förköpsrätlen skall utövas sist på den   inskrivningsdag  som   infaller     den   inskrivningsdag  som   infaller

'Lagen omlrycki  1974:815. 

'Senasie lydelse 1974:815.

Prop. 1975/76:33

Nuvarande Ivdelse

Föreslagen lydelse

närmast efter tre månader från det     närmast efter tre månader från det

nen mottog sådan handling. Utövas förköpsrätten ej inom föreskriven lid, är förköpsrätten förlorad.

lagfart söktes på köparens förvärv el­ler, om förvärvstillstånd fordras en­ligt jordförvärvslagen (1965:290) eller lagen (1916:156) om vissa inskränk­ningar i rätten all förvärva fast egen­dom m. m., från det tillstånd söktes. Om säljaren eller köparen, med över­lämnande av styrkt avskrift av kö­pehandlingen, innan lagfart eller till­stånd sökts, anmäler försäljningen till den eller de kommuner där den fasta egendomen är belägen, räknas tiden i stället från det kommunen mottog sådan anmälan. Var avskrift av köpehandlingen ej bifogad ansö­kan eller anmälan, räknas liden först från det kommunen mottog sådan handling.

lagfart söktes på köparens förvärv el­ler, om förvärvstillstånd fordras en­ligt jordförvärvslagen (1965:290). la­gen (1916:156) om vissa inskränk­ningar i rätten alt förvärva fast egen­dom m. m. eller lagen (1975:000) om förvärv av hyresfastighet m. m., från del tillstånd söktes. Om säljaren eller köparen, med överiämnande av styrkt avskrift av köpehandlingen, innan lagfart eller tillstånd sökts, an­mäler försäljningen till den eller de kommuner där den fasta egendomen är belägen, räknas liden i stället från det kommunen mottog sådan anmä­lan. Var avskrift av köpehandlingen ej bifogad ansökan eller anmälan, räknas liden först från det kommu-

nr

Har lagfart för köparen beviljats i strid med 20 kap. 7 i; 10 jordabalken, är förköpsrätlen förlorad. Har förköp skett, är det utan verkan. Motsva­rande gäller när förvärvstillstånd meddelats i strid med 2  andra stycket jordförvärvslagen (1965:290) eller i strid med 5  andra stycket tagen (1916:156) om vissa inskränk­ningar i rätten atl förvärva fast egen­dom mm.

Köp av fast egendom är för sin giltighet beroende av atl förköp ej sker.

Har lagfart för köparen beviljats i strid med 20 kap. 7 ;i 10 jordabalken, är förköpsrätlen förlorad. Har förköp skett, är det utan verkan. Motsva­rande gäller när förvärvstillsiånd meddelats i strid med 2 i; andra stycket jordförvärvslagen (1965:290) eller i strid med 5 ;j andra stycket lagen (1916:156) om vissa inskränk­ningar i rällen atl förvärva fast egen­dom m. m. eller i strid med 16 b > iredje stycket lagen (1973:188) om ar­rendenämnder och hvresnämnder.

'Senasie lydelse 1974:815.

Prop. 1975/76:33

,6

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

När lörköpei fullbordats, skall köparen lill kommunen överiämna de hand­lingar angående fastigheten som köparen innehar och som är av betydelse lör kommunen såsom ägare av fastigheten.

Denna lag träder i kraft den 1 januari  1976.

5 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1937:249) om inskränkningar i rätten att ut­bekomma allmänna handlingar

Härigenom föreskrives att i lagen (1937:249) om inskränkningar i rätlen atl utbekomma allmänna handlingar skall införas en ny paragraf, 26 a ij, av nedan angivna lydelse.

26 a :

Handling som angår förvärvstillstånd eller tillstånd till förköp enligl lagen (1975:000) omförvärv av hyresfastig­het m. m. och som lämnar upplysning om enskilds förhållanden får icke utan samtycke av den vars förhållanden av­ses 1 handlingen lämnas ut tidigare än tjugo år från handlingens datum, om utlämnande kan leda till skada för den berörde.

Förslå stycket gäller ej hyresnämnds eller bosiadsdomstolens beslul.

Denna lag träder i kraft den 1 januari  1976.

Prop. 1975/76:33

6 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol

Härigenom föreskrives atl 17 och 28 §§ lagen (1974:l082)om bostadsdom­stol skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

17i;

Om rättegången gäller i tillämpliga delar bestämmelserna i 52 kap. 3, 5-9, 11 och 12iji; rättegångsbalken om besvär i hovrätt samt vad som i samma balk är föreskrivet om tvistemål, allt i den mån ej annat följer av denna lag eller annan författning.

Utöver vad som följer av 5 kap. 1  rättegångsbalken kan bostadsdomsio-len förordna an sammanträde för handläggning av ärende enligt 1. 9 el­ler 17 § lagen (1975:000) omförvärv av hyresfastighet m. m. skall hållas inom stängda dörrar, om del behövs av hän­syn till privatlivets helgd eller enskilds behöriga ekonomiska intresse.

28 §

Beslul av bostadsdomstolen äger

Beslut av bostadsdomstolen äger

rättskraft, såvitt därigenom avgjorts

rättskraft, såvitt därigenom avgjorts

fråga som avses i 4 § 2,3 e//er6 lagen

fråga som avses i 4 § 2,3,6 e/Ze/" 7 lagen

(1973:188) om arrendenämnder och

(1973:188) om arrendenämnder och

hyresnämnder. Vad som sagts nu gäl-

hyresnämnder. Vad som sagts nu

lerdock ej beslut, varigenom ansökan

gäller dock ej beslut, varigenom an-

om reparationsföreläggande enligl 12

sökan om reparalionsföreläggande

kap. 16 § andra stycket eller tillstånd

enligl 12 kap. 16 i; andra stycket eller

enligt 12 kap. 34eller 36 § jordabalken

tillstånd enligt 12 kap. 34 eller 36 ij

eller ansökan om förbud eller medgi-

jordabalken eller ansökan om förbud

vande som avses i 2 a ij bostadssane-

eller medgivande söm avses i 2 a §

ringslagen (1973:531) lämnats utan

bosladssaneringslagen (1973:531)

bifall.

lämnats utan bifall.

Denna lag träder i kraft den  1 januari  1976.

'Regeringen 19 7.'!/76. I saml. i\r SS

Prop. 1975/76:33

18

7 Förslag till

Lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988)

Härigenom föreskrives att 4 kap. 3 - faslighelsbildningslagen (1970:988)' skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

4 kap.

Skall gode män medverka, åligger det förrättningslantmälaren att kalla dem till förrättningen. Till tjänstgöring bör företrädesvis kallas gode män med behövlig ortskännedom och sakkunskap.

Är god man av jäv hindrad alt tjänstgöra eller uteblir han från sammanträde och kan annan god man ej utan tidsutdräkt infinna sig, fär förrättningslantmätaren till tjänstgöring som god man kalla någon som är valbar till sådan befattning.

Den som kallats att tjänstgöra som god man är underkastad ämbetsan­svar i fråga om tjänstgöringen.

Denna lag träder i kraft den  1 januari  1976.

'Lagen omlrycki  1971:1035.

Prop. 1975/76:33

19

Utdrag JUSTITIEDEPARTEMENTET      PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1975-10-16

Närvarande: statsministern[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, och statsråden[REDACTED_EFTERNAMN], An­dersson,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Noriing, Lid­bom,[REDACTED_EFTERNAMN], Feldi,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Hjelm-Wallén

Föredragande: statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN]

Proposition med förslag till lag om förvärv av hyresfastighet m. m.

1 Inledning

Under senare år har en lång rad åtgärder vidtagits för all förbättra för­hållandena på hyresmarknaden. Av särskild betydelse är alt kommunernas möjligheter alt utöva ett avgörande inflytande över bebyggelseutformning och markanvändning förstärkts. Enligt de markpolitiska riktlinjer som f. n. gäller skall kommunerna förvärva mark i så stor utsträckning att de får ell dominerande infiytande över de marktillgängar som inom överskådlig lid kan beräknas bli tagna i anspråk för samhällsbyggandet. Åtskilliga åt­gärder har också vidtagits som direkt syftar till alt åstadkomma förbättringar i det befintliga beståndet av hyresfastigheter. Främst kan nämnas möjlig­heterna att lå till stånd upprustning av bostadslägenhet eller tvångsförvall­ning av fastighet i fall där ägaren försummar vården av fastigheten eller underiåter alt ulföra åtgärder för alt bevara sundhet, ordning och skick inom denna. Ett betydelsefullt medel för atl nå de angivna syftena utgör den år 1968 införda och från och med innevarande år utvidgade möjligheten för kommun atl genom förköp inträda i förvärvarens ställe vid vissa fas-tighetsövedåtelser.

Inom justitiedepartementet har i samråd med bostadsdepartementet ut­retts vissa ytterligare åtgärder för atl förbättra förhållandena på hyresmark­naden och motverka spekulation i hyresfastigheter. Resultatet av utred­ningen har redovisats i promemorian (Ds Ju 1975:10) Förslag till lag om tillståndsprövning av förvärv av vissa bostadsfasligheter m. m.

De i promemorian framlagda lagförslagen bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga.

Efter remiss har yttranden över promemorian avgetls av justitiekanslern

Prop. 1975/76:33

20

(JK),Svea hovrätt, inskrivningsmyndigheten i Södra Roslags domsaga, dom­stolsväsendets organisationsnämnd (DON), hyresnämnden för Stockholms län, hyresnämnden för Göteborgs och Bohus län, hyresnämnden för Mal­möhus län, hyresnämnden för Kronobergs län, bankinspektionen, patent-och registreringsverket, bostadsslyrelsen, bosladsförvaltningsulredningen (Ju 1974:12), Landstingsförbundet, Svenska kommunförbundet, Stockholms kommun, Göteborgs kommun, Malmö kommun, Örebro kommun, Sund­svalls kommun. Konungariket Sveriges stadshypolekskassa. Svenska bank­föreningen. Svenska sparbanksföreningen. Hyresgästernas riksförbund, Sve­riges fastighetsägareförbund. Hyresgästernas Sparkasse- och byggnadsför-eningars riksförbund u. p. a. (HSB), Svenska riksbyggen, Sveriges allmän­nyttiga bostadsförelag (SABO), Näringslivets byggnadsdelegalion. Lands­organisationen i Sverige (LO), Tjänstemännens centralorganisation (TCO), Sveriges advokatsamfund, Sveriges föreningsbankers förbund. Svenska för­säkringsbolags riksförbund, Folksam och Stockholms kooperativa bostadsfö­rening.

Bankföreningen och Svenska försäkringsbolags riksförbund ansluter sig till det av Näringslivets byggnadsdelegalion avgivna yttrandet.

2 Gällande rätt

2.1      Inledning

En omfattande lagstiftning ger f. n. samhället, i första hand då kom­munerna, och hyresgästerna möjlighet atl med olika medel lå lill stånd förbättrade förhållanden på hyresmarknaden. 1 del följande redovisas över­siktligt den lagstiftning som gäller på området. En redogörelse lämnas också för gällande lagstiftning om inskränkningar i rätten alt förvärva fast egendom och för jordförvärvslagstiftningen.

2.2      Lagen om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m. m.

Lagen (1916:156) om vissa inskränkningar i rätten atl förvärva fast egen­dom m. m. (1916 års lag) innebär huvudsakligen följande. Utländska med­borgare får förvärva fast egendom eller gruva eller idka gruvdrift bara efter särskilt tillstånd som meddelas av regeringen eller, i vissa särskill angivna fall, av länsstyrelsen. Med utländsk medborgare jämställs utländska bolag, föreningar, andra samfälligheter och stiftelser. Enligl 2 ij första stycket fär inle heller svenskt handelsbolag vari finns bolagsman för vilken de i lagen föreskrivna inskränkningarna i rätten all förvärva fast egendom gäller, svenskt aktiebolag vars akliebrev (år ställas till innehavaren eller svensk ekonomisk förening förvärva fast egendom eller gruva eller idka gruvdrift

Prop. 1975/76:33

21

utan tillstånd i varje särskilt fall. Detsamma gäller enligt 2 i; andra stycket i fråga om svenskt aktiebolag vars aktiebrev skall ställas till viss man. Sådant bolag kan emellertid undgå liltslåndspliklen genom att visst förbehåll, s. k. utlänningsklausul, tas in i bolagsordningen. Klausulen skali gå ut på alt utländska rättssubjekt eller tillståndsplikliga svenska rättssubjekt genom teckning eller överiåtelse får förvärva bara en mindre del av bolagels aktier, nämligen vid varje lidpunkt mindre än 20 % av röstetalet för bolagels samt­liga aktier och mindre än 40 % av bolagets hela aktiekapital. Aktier som får förvärvas av utländska rättssubjekt brukar kallas fria aktier och andra aktier bundna aktier.

Innehåller bolagsordningen ullänningsklausul -eller strängare föreskrifter - får klausulen enligt 2 ij tredje stycket inle ändras ulan medgivande av regeringen eller myndighet som regeringen besiämmer. Sådant medgivande skall inte lämnas, om del strider mot väsentligt allmänt intresse att bolagets aktier förvärvas av rättssubjekt för vilkel de i lagen föreskrivna inskränk­ningarna i rällen att förvärva fast egendom gäller. Förvärv av aktie som sker i strid mot klausulen är ogiltigt.

1916 års lag är f. n. föremål för översyn av utredningen (Ju 1973:17) om utländska övertaganden av svenska förelag.

2.3 Förköpslagen

Förköpslagen (1967:868) trädde i kraft den 1 januari 1968 och tillkom för att förbättra kommunernas möjligheter att på ett tidigt stadium förvärva mark som behövs för samhällsutvecklingen och därigenom åstadkomma en dämpning av prisutvecklingen i fråga om sådan mark. Enligl förköpslagen har kommun förköpsrält vid försäljning som omfattar sådan fast egendom som med hänsyn till den framlida utvecklingen behövs för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning. Kommun har också förköpsrält vid försäljning av sådan fast egendom som behöver rustas upp. Förköpsrätt föreligger vidare vid försäljning av tomträtt i sådan egendom som har angells nu.

Den allmänna regeln om förköpsrättens tillämpningsområde innebär atl förköpsrätt i huvudsak föreligger i fråga om obebyggd eller glesbebyggd mark i anslutning till expanderande tätorter, belräffande saneringsområden och andra områden där behov atl omdana bebyggelsen gör sig gällande samt i fråga om fastighet som är i behov av upprustning.

Egnahemsbebyggelse inklusive fritidsbebyggelse har tagits undan från för­köpsrält under förutsättning att överiåtelsen avser fastighet som är mindre än 3 000 kvm. Undantag har också gjorts för vissa förvärv, t. ex. förvärv från nära släktingar.

Förköpsrälten innebär alt kommunen lår förvärva den egendom som köpet avser från säljaren på de villkor som avtalals mellan denne och köparen.

Prop. 1975/76:33

22

Förköpsrätten utövas genom att kommun inom viss angiven lid underrättar säljare och köpare om beslut alt utöva förköpsrält saml anmäler detta beslut till inskrivningsmyndigheten med företeende av bevis om underrättelserna. Om säljaren eller köparen bestrider förköpsrätten, är kommunen skyldig alt hos regeringen (bostadsdepartementet) söka tillstånd till förköpet. Till­stånd skall vägras bl. a. om egendom som omfattas av lagens beslämmelser om förköpsrätt inle ingår i försäljningen eller om del är obilligl all förköp sker med hänsyn lill förhållandel mellan säljare och köpare eller villkoren för eller omständigheterna vid försäljningen.

2.4 Expropriationslagen

Ett viktigt markpolitiskl medel för kommunerna är expropriation. Enligt expropriationslagen (1972:719) kan fastighet eller särskild rätt lill fastighet exproprieras. När en fastighet tas i anspråk genom expropriation är ägaren skyldig atl avslå fasligheten eller all upplåta nyttjanderätt eller serviiulsrält till den. Från bestämmelserna om s. k. rätlighetsexpropriation kan bortses i delta sammanhang. Expropriationsrätt kan medges för vissa ändamål som anges i 2 kap. expropriationslagen. De expropriaiionsgrunder som närmast är av intresse är bestämmelserna om expropriation för tätbebyggelseändamål och expropriation av vanskött egendom.

De förstnämnda bestämmelserna ger kommun rätt till expropriation för atl lå möjlighet all förfoga över mark som med hänsyn lill den framlida utvecklingen krävs för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande an­ordning. Regeln gäller såväl obebyggd som redan tätbebyggd mark. För del senare slaget av mark gäller dock den begränsningen atl expropriation lår ske endast om det med skäl kan antas att marken inom överskådlig tid kommer alt beröras av byggnads- eller anläggningsåtgärd, som är av väsentlig betydelse från allmän synpunkt, eller om det till främjande av planmässigt byggnadsskick eller av annan därmed jämföriig orsak är an­geläget alt kommunen får rådighel över marken. Expropriation kan även ske för atl ge kommun möjlighet att upplåta mark med tomträtt.

Vidare föreligger möjlighet att expropriera bl. a. vanvårdad byggnad, som genom uthyrning används lill bostadsändamål, för att försälla eller hålla byggnaden i tillfredsställande skick. Även expropriation i avsikt atl riva byggnad kan komma i fråga. Regeln innebär att expropriation kan äga rum inle bara när grov vanvård föreligger utan också när sådan kan befaras upp­komma. Skäl för expropriation kan i det sistnämnda fallet i allmänhet anses föreligga, om ägaren fiera gånger har underlåtit att rätta sig efter föreläg­ganden atl hålla fastigheten i stånd eller då del kan otvetydigt visas atl ägaren systematiskt vanvårdar fastigheten. Förutsättning för att expropria­tion skall lå ske är alltså atl fastighetsägaren klart visat brist på intresse eller förmåga alt hålla fastigheten i skick.

Tillstånd lill expropriation meddelas i princip av regeringen. Tillstånds-

Prop. 1975/76:33

23

prövningen har dock i viss utsträckning delegerats lill länsstyrelserna och statens industriverk (se 4 och 6 ijij expropriationskungörelsen 1972:727). Frå­gor om expropriationsersättningen, förhandstillträde och andra hithörande spörsmål prövas av fastighetsdomstol. Ersättningsreglerna är utformade ut­ifrån grundsatsen atl å ena sidan ingen bör drabbas av ekonomisk föriust på grund av att hans egendom tas i anspråk genom expropriation men all å andra sidan den exproprieriande har ett befogat anspråk all inle behöva betala ersättning försådana värden som tillskapats genom hans egna insatser. Ett av syftena med exproprialonslagens beslämmelser om exproprialions-ändamålen och dess värderingsregler är att dämpa prisstegringarna på fas­tighetsmarknaden.

2.5 Lagen om tvångsförvaltning av bostadsfastighet

Innebörden av lagen (1970:246) om tvångsförvallning av bostadsfastighel (ivångsförvaltningslagen) är följande. Lagen är avsedd alt användas mot sådana fastighetsägare som mera systematiskt åsidosätter hyresgästernas och samhällets intresse av en rimlig faslighetsskölsel. Bostadsfastighet kan så­lunda ställas under tvångsförvallning, om ägaren väsentligen försummar vården av fastigheten eller underiåter atl vidta uppenbart angelägna åtgärder för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten samt det finns anledning anta att rättelse inle kommeratt ske. Beslul om tvångsförvallning meddelas av hyresnämnd på ansökan av hälsovårdsnämnd, länsstyrelse eller riksorganisation av hyresgäster eller förening som är ansluten lill sådan riks­organisation och inom vars verksamhetsområde fastigheten är belägen.

Den som har utsetts till förvaltare skall uppbära hyror och andra intäkter saml betala löpande kostnader för fastigheten. Han lår också ombesörja behövliga underhålls- och förbättringsarbeten. Om de löpande intäkterna inle räcker till för all bekosta de arbeten som bör utföras på fastigheten, kan hyresnämnden ge förvaltaren tillstånd all genomföra lämpliga åtgärder och atl belåna fastigheten för kostnaderna.

Beslut om tvångsförvaltning gäller för tre år. Hyresnämnden kan besluta om förlängning med ett år i taget samt om upphörande av förvaltningen i förtid. Beslutet om förvaltning gäller mol ny ägare av fasligheten.

Lagstiftningen om tvångsförvallning av bostadsfastighet ses f n. över av bosladsförvaltningsulredningen (Ju 1974:12). Uiredningen har till uppgifi bl. a. att lägga fram förslag om vidgade möjligheter till tvångsförvallning och en förstärkning av förvaltarens ställning i förhållande lill faslighels-ägaren. Uiredningen skall ocksä undersöka om grunden för expropriation av vanvårdad bostadsfastighel är för restriktivt utformad för att tillgodose föreliggande behov.

Prop. 1975/76:33

24

2.6 Bostadssaneringslagen

Bostadssaneringslagen (1973:531) infördes som ett komplement lill de reg­ler för planering och finansiering av saneringsverksamheten på bostadsom­rådet som antogs av 1973 års riksdag. Lagen ändrades med verkan fr. o. m. den 1 januari 1975 (jfr prop. 1974:150; SFS 1974:821) och innebär nu i hu­vudsak följande.

Hyresnämnd har möjlighet atl på ansökan av kommun eller - inom Stor-slockholms-, Göteborgs- och Malmöområdena och vissa andra kommuner - hyresgästorganisation ålägga fastighetsägare atl rusta upp bostadslägenhet så att den fyller kraven på lägsta godtagbara standard (upprustningsåläg-gande). Närmare bestämmelser om vad som menas med lägsta godtagbara standard meddelas i lagen. Möter hinder mol upprustning av ekonomiska skäl eller kan det antas atl byggnadslov lill upprustningen inle kommer atl meddelas, kan hyresnämnden i stället meddela förbud mot att använda lägenheten för bostadsändamål (användningsförbud). Ansökan kan också göras med direkt sikte på användningsförbud. Upprustningsåläggande och användningsförbud får förenas med vite.

Om fastighetsägaren underiåter atl ställa sig hyresnämndens beslut om upprustningsåläggande lill efterrättelse, har hyresnämnden möjlighet att på ansökan av kommun eller hyresgästorganisation döma ul förelagt vite och sätta ul nytt eller besluta om tvångsförvallning enligt ivångsförvaltnings­lagen. Beslutar hyresnämnden om tvångsförvaltning, skall det ingå i för­valtarens uppgifter att ulföra den upprustning som fastighetsägaren ålagts. I sådant beslut kan nämnden ge förvaltaren tillstånd att ta upp nödvändigt lån lill upprustning och ansöka om inteckning. Utför fastighetsägaren inle den åtgärd som föreskrivits i upprustningsåläggande och kan det antas att upprustning inle kan bli utförd under tvångsförvallning, har kommunen rätt att lösa fastigheten. Talan om inlösen väckes vid fastighetsdomstol inom viss tid. Expropriationslagens reglerom expropriaiionsersättning m. m. blir tillämpliga i målet.

Bostadssaneringslagen innehåller också regler om skydd mol s. k. lyx-sanering. Dessa regler gäller i de tre storstadsområdena och i vissa andra kommuner. Hyresgästorganisation har inom dessa områden således möj­lighet att vid ombyggnad ay fastighet hindra åtgärder, som går utöver vad som behövs för atl lägenheterna skall uppnå det i bostadssaneringslagen uppställda kravet på lägsta godtagbara standard, om det inte föreligger sär­skilda skäl att gå utöver det kravet.

2.7 Hyreslagen

Genom de ändringar som nyligen genomförts i 12 kap. jordabalken (SFS 1974:1083; hyreslagen) har hyresgästerna lått avsevärt bättre möjligheter atl förmå hyresvärden att fullgöra sin underhållsskyldighet. Enligt 16  hy-

Prop. 1975/76:33

2.s

reslagen i dess lydelse fr. o.m. den 1 januari 1975 har hyresgäst således möjlighet att utverka vitesföreläggande - reparationsföreläggande - om hy­resvärden underiåter att ombesörja reparationer som avses i 15 ij andra stycket hyreslagen, dvs. tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer i lä­genhetens bostadsdel med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Hyresgäst har också möjlighet att låta utföra reparationerna på hyres­värdens bekostnad, s. k. självhjälp. De nu angivna rättigheterna är emellertid inte inskränkta lill reparationer av här avsett slag. Skadas lä­genheten under hyrestiden och är hyresgästen inle ansvarig för skadan eller uppstår på annat sätt ulan hyresgästens vållande hinder eller men i nyit-janderätten, har hyresgästen också möjlighet all utverka reparationsföre­läggande eller att bota brister på hyresvärdens bekostnad. Med dessa fall avses dels alt skada uppstått på själva lägenheten, då alltså hyresvärden har en reparationsplikt, dels att underhållet blivit eftersatt i utrymme inom huset som får disponeras gemensamt av hyresgästerna, t. ex. tvätlstuga och trapphus, eller atl sådant utrymme blivit skadat, i vilka fall alltså hyresvärden har en reparations- och underhållsplikt. För att möjlighet till reparalions­föreläggande eller självhjälpsrält skall föreligga i nu angivna fall krävs emel­lertid bl. a. att bristen är så allvariig att den medför hinder eller men i nyttjanderäiten.

Reparationsföreläggande meddelas av hyresnämnden pä ansökan av hy­resgästen. I föreläggandel, som får förenas med vite, skall bestämmas viss tid inom vilken den åtgärd som föreläggandet avser skall ha vidtagits. Möj­lighet att föriänga tiden föreligger. Fråga om utdömande av vite upptas självmant av hyresnämnden.

2.8 Bostadsfinansieringsförordningen

Bostadsfinansieringsförordningen (1974:946) innehåller bestämmelser om villkoren för statlig långivning i samband med ny- eller ombyggnad av bosläder. Vad som främst är av intresse i detta sammanhang är bestäm­melserna om det s. k. markvillkoret. Dessa innebär att statligt bostadslån endast utgår, om kommunen sålt marken (eller upplåtit tomträtt i den) till länesökanden för genomförande av byggnadsföretaget. Lån kan också utgå,om landstingskommun ellerav kommunen eller landstingskommunen helägt aktiebolag vars verksamhet uteslutande består i atl förvärva eller förvalla mark sålt marken. Avsikten med markvillkoret är alt bostadsbyg­gandet skall kunna anförtros byggherrar som har förmåga och vilja att bygga bra och billiga bosläder samt att konkurrensen om exploaieringsmarken skall dämpas. Vissa förvärv är undantagna från bestämmelserna om mark­villkoret. Vidare kan regeringen för särskilt fall förordna atl bostadslån får utgå ulan hinder av bestämmelserna. 1 de fall låneansökningen avser en saneringsfaslighet torde sådan dispens i allmänhet kunna påräknas, om kommunen ansökt om eller tillstyrkt undantag från markvillkoret (se prop.

Prop. 1975/76:33

26

1974:150 s. 382). Kommunerna har härigenom indirekt tillagts ett betydande infiytande på frågan om vem som skall ges möjlighet atl förvärva sane­ringsfastigheter.

2.9 Jordförvärvslagen

Jordförvärvslagen (1965:290) innehåller regler om kontroll av förvärv av jordbruksjord och skogsmark. Lagen innebär alt jordbruks- och skogsfas­tigheter inte får förvärvas genom bl. a. köp, byte eller gåva utan tillstånd av lantbruksnämnd. Från denna huvudregel gäller åtskilliga undantag. För­värvstillstånd behövs bl. a. inte om egendomen förvärvas av staten eller om staten, landstingskommun, kommun eller kommunalförbund är för­värvare. Vidsträckta undantag görs för förvärv från släktingar. Förvärvs­tillstånd behövs inle heller om egendomen ingår i stadsplan eller om den enligl byggnadsplan, som fastställts efter den 1 januari 1948, är avsedd för annat ändamål än jordbruk eller skogsbruk.

Jordförvärvslagen upptar inle något obligatoriskt förvärvshinder. I stället anges olika fall då förvärvstillstånd lår vägras. Så kan ske när egendomen i fråga finnes böra las i anspråk för att underiätta bildandet av bruknings-enheler med ändamålsenlig storlek och ägoanordning. Vägras av sådan an­ledning tillstånd lill köpet, kan säljaren i regel påfordra att staten löser egen­domen till det av köparen utfästa priset. Förvärvstillstånd kan vidare vägras, om det finns anledning atl anta att förvärvarens huvudsakliga syfte med fånget inle är att själv yrkesmässigt och varaktigt ägna sig åt jordbruk på egendomen eller driva skogsbruk där som stöd åt förvärvaren tillhörigt jord­bruk.

Jordförvärvslagens huvudsyfte är alt främja jordbrukets och skogsbrukets rationalisering på så sätt att lantbruksnämnderna får möjlighet att ingripa mot förvärv av mark som behöver tas i anspråk för att underlätta bildandet av rationella brukningsenheter. Lagstiftningen fyller också en annan viktig uppgift genom alt den ger viss förtur i fråga om förvärv av jordbruksjord och skogsmark åt sådana förvärvare som kan förutsättas komma alt väl ta till vara markens produktionsförmåga. Det gäller i första hand aktiva jord-och skogsbrukare men också förädlingsförelag för jordbruks-och skogs­produkter.

Jordförvärvslagen ses f. n. över av jordförvärvsutredningen (Jo 1974:07).

Prop. 1975/76:33

27

3 Promemorian

3.1 Allmänna överväganden och förslag

I promemorian konstateras inledningsvis att ett väsentligt mål för bo­stadspolitiken under senare år varit att ge kommunerna ett ansvar för bo­stadsbyggandet och bostadsförsörjningen och atl hålla hyrorna på en nivå som inte överstiger den som de allmännyttiga bostadsföretagen håller. En förutsättning för detta är att bostadsfastigheter i mesta möjliga mån skyddas mol spekulativa vinstintressen. Enligt promemorian har emellertid handeln med äldre, oftast saneringsmogna fierfamiljsfastigheter inom framför allt vissa storstadsområden ökat under senare tid med i vissa fall kraftiga pris­stegringar som följd. Del förekommer också att fastigheter byter ägare med täta mellanrum varvid priserna hela tiden förskjutes uppåt. Sådana täta ägar­skiften är inte i hyresgästernas intresse. För dem är det tvärtom av vikt att fastighetsförvaltningen är stabil och inte förrycks av att ny ägare övertar förvaltningen. Det finns enligt promemorian anledning förmoda alt helt andra intressen än omsorg om bostadsbeståndet och förhållandena på hy­resmarknaden ligger bakom nu åsyftade fastighetsförvärv. Den spekultation i hyresfastigheter som f n. förekommer motverkar samhällets strävan all förbättra hyresgästernas situation. Mot den bakgrunden är det enligt pro­memorian nödvändigt att kraftfulla åtgärder sätts in för all förhindra att bostadsfastigheter i framtiden kommer att behandlas som handelsvara i kret­sar där mindre nogräknade personer etablerar sig som fastighetsägare. Kom­munernas möjligheter att genom förköp förhindra att bostadsfastigheter kommer i händerna på personer, som inte kan förväntas hålla fastigheterna i del skick hyresgästerna har rätt att fordra, är enligt promemorian begrän­sade. Del bör därför övervägas, om inte även andra vägar kan väljas för atl motverka spekulation i bostadsfastigheter. Vad som därvid närmast står till buds är enligt promemorian tillståndsprövning av förvärv av sådana fastigheter.

De åtgärder som vidtagits tor att förbättra situationen på hyresmarknaden är enligt promemorian i inte ringa utsträckning beroende av ett lojalt upp­trädande från fastighetsägarnas sida. 1 det alldeles övervägande antalet fall bör också fastighetsägarnas medverkan kunna påräknas Där fastighetsägare undandrar sig sina skyldigheter finns givetvis möjligheter alt tillgripa upp­rustningsåläggande eller tvångsförvallning och i sista hand expropriation, om rörutsättningarna för det är uppfyllda. Erfarenheterna av ivångsförvalt­ningslagen har visat att lagen har vissa svagheter. Även om resultatet av bostadsförvaliningsutredningens arbete blir alt förvaltarens ställning stärks i förhållande lill fastighetsägarens och att möjligheterna lill expropriation av vanvårdad fastighet vidgas, är dessa åtgärder enligl promemorian både omständliga och kostnadskrävande. Det framhålls att särskilt expropriation upplevs som tidsödande och komplicerad på kommunall håll. En vida bättre lösning måste därför enligl promemorian vara att redan frän början utesluta

Prop. 1975/76:33

28

sådana personer som kan antas sakna möjlighet att förvalta bostadsfaslig­heter eller som kan misstänkas komma att eftersätta deras underhåll från rätten att förvärva sådana fastigheter. Mol bakgrunden av del anförda föreslås i promemorian att kontroll införs för all så långt möjligt garantera att bo-stadsfastigheter förvärvas endasl av personer eller förelag som är i stånd alt förvalta sådana fastigheter och som själva skall idka bostadsförvaltning och därvid hålla fastigheterna i sådant skick alt de motsvarar de anspråk hyresgästerna enligt lag har rätt att ställa. Kontrollen bör enligt promemorian utformas som en tillståndsprövning efter mönster i jordförvärvslagsiiftning-en.

3.2 Lagstiftningens tillämpningsområde

Den erforderliga lagstiftningen skall enligl promemorian i första hand tjäna syftet atl från rätten alt förvärva fastigheter utesluta personer som saknar de ekonomiska eller praktiska förutsättningarna för eller viljan alt lojalt följa de regler som gäller på hyresmarknaden. Lagstiftningen bör därför begränsas till att avse bostadsfasligheter.

Enligt promemorian bör det i första hand bli fråga om att skapa garantier för att bostadsfastigheter av någon betydelse underkastas förvärvskoniroll. Industrifastigheter och fasligheter med uteslutande affärslokaler bör inte omfattas av lagen. Kontrollen bör vidare begränsas till förvärv av fastigheter på vilka finns ett visst minimiantal bostadslägenheter. Som en lämplig av-gränsning föreslås fastigheter på vilka finns fier än fyra sådana lägenheter. Huruvida någon av dessa utgör fastighetsägarens bostad kan därvid lämnas åsido. För atl undanröja oklarheter i fråga om lagstiftningens tillämplighet i förhållande lill jordförvärvslagstiftningen föreslås all endasl fastigheter som är taxerade som annan fastighet skall omfattas av kontrollen.

Med den angivna avgränsningen. sägs det i promemorian, kommer lagen inte bara all avse fastigheter som innehåller vanliga hyreslägenheter utan även bostadsräitsfastigheter och fastigheter som används lor fritidsändamål. Överiåtelser av bostadsräitsfastigheter med bibehållen bostadsrätt i sam­band med fusion mellan bostadsrättsföreningar skall dock enligt förslaget inte omfattas av lagstiftningen. Däremot skall lagen gälla vid överiåtelse av bostadsrättsfastighet under i. ex. föreningens likvidation. Den omfattar också överiåtelse av hyreshus till bostadsrättsförening.

I promemorian anförs att kontrollen inte kan inskränkas lill atl avse endast fastighetsförvärv. Det är inte ovanligt alt aktiebolag bildas för förvärv och förvaltning av bostadsfastigheter. I sådana fall kan faslighetsöveriåtelser ske genom att aktierna i bolaget överiåts. Vid sådana överlåtelser, påpekas det i promemorian, förekommer inle någon kontroll av förvärvet i vidare mån än som följer av reglerna i 1916 års lag om utlännings rätt alt förvärva aktier eller andelar i svenska bolag.

En regel om tillståndsprövning av förvärv av bostadsfasligheter skulle

Prop. 1975/76:33

29

därför enligt promemorian bli praktiskt tagel verkningslös, om inte en kon­troll av förvärv av aktier eller andelar i bolag samtidigt införs. Utan en sådan kontroll kan det nämligen föruiskickas atl jusl de fall som den fö­reslagna lagstiftningen avser alt komma till rätta med kommer atl undan­hållas prövningsförfarandet. 1 promemorian föreslås därför alt tillståndspröv­ningen skall avse även förvärv av aktier eller andelar i bolag som äger sådana fastigheter som åsyftas med kontrollen.

En kontroll av aktieförvärv innebär enligt promemorian ett undantag från den inom aktiebolagsrätten rådande principen om aktiers fria överiåtbarhei. Ett sådant undantag torde ulan vidare kunna göras när del är fråga om fåmansbolag, dvs. aktiebolag vari aktierna till huvudsaklig del ägs direkt eller indirekt av en eller ett fåtal fysiska personer. När det gäller aktiebolag med en större akiieägarkrets ställer sig emellertid saken annorlunda. Stora svårigheter skulle uppkomma för handeln med aktier, om akiieöveriåtelser skulle kräva myndighels tillstånd. I sammanhanget anmärks att aktier i bclag med s. k. hembudsklausul inte kan noteras vid fondbörsen. Skulle ett kontrollsystem utsträckas till att gälla även börsnoterade företag, är det enligt promemorian tveksamt om inte aktierna i sådana förelag måste avföras från börsen. Av den anledningen föreslås att kontrollsystemet begränsas lill de aktiebolag belräffande vilka behovet av kontroll torde vara mest fram­trädande, nämligen en- och fåmansbolag. Dessutom föreslås att handelsbolag omfattas av kontrollen.

Kontrollsystemet avser att få till stånd en kontroll av fastighelsägandet. Förslaget innebär därför att endast sådana bolag vilkas tillgångar uteslutande eller huvudsakligen utgörs av bostadsfasligheter skall omfattas av kontroll­systemet.

Frågan huruvida bolaget till huvudsaklig del ägnar sig åt förvaltning av bostadsfasligheter bör enligt promemorian kunna avgöras på ell klart och entydigt sätt både av myndigheter och allmänheten. Klarhet på denna punkt bör således kunna vinnas redan vid läsningen av bolagets balansräkning. Som en lämplig avgränsning föreslås i promemorian alt tillståndsprövningen skall avse aktier eller andelar i bolag som äger bostadsfastigheter, vilkas taxerade värde är minst tre gånger större än det enligl senasie balansräkning bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar. Vissa speciella regler föreslås för koncernförhållanden.

3.3 Tillständspliktiga förvärv

Tillståndsprövningen bör enligt promemorian - i likhet med vad som för molsvarande fall gäller för jordbruksfastigheter- avse förvärv av fastighet genom köp, byte och gåva. Därmed bör också jämställas vissa bolags- och föreningsrätlsliga fång.

Liksom fallet är enligl jordförvärvslagstiftningen bör enligl promemorian vissa undantag från kravet på förvärvstillstånd göras. Förslaget innebär att

Prop. 1975/76:33

30

tillstånd inte fordras när egendomen förvärvas från siaien eller nar slaten, kommun, landstingskommun eller kommunalförbund är förvärvare. Vidare föreslås att bl. a. vissa släklförvärv samt förvärv genom inrop på exekutiv auktion undantas.

Lagstiftningen bör enligt promemorian inte bara gälla förvärv av en eller fiera hela bostadsfasligheter eller aktie eller andel i bolag som äger en eller flera sådana fasligheter. Också om förvärvet avser del av bostadsfastighel eller om bolaget äger del av sådan faslighet föreslås lagen bli tillämplig.

Från den nu angivna regeln föreslås undanlag i ell fall, nämligen om förvärvet avser andel i s. k. andelshus. Det förekommer nämligen i viss utsträckning alt bostadsfasligheter ägs av ett större antal personer, vanligen lika många som det finns bostadslägenheter på fasligheten. Förvärvei av andelen är här förknippat med rätten lill förvärvarens egen bostad på fas­tigheten. Eftersom del i dessa fall normalt inle uppkommer någol hyres­förhållande bör enligt promemorian förvärv av andel i fastighet där ägar­förhållandena är sådana som sagts nu inte vara underkastade tillståndspliki.

Däremot bör, sägs det i promemorian, till skillnad från vad som gäller i fråga om jordbruksfastigheter något undantag inte göras av det skälet alt den som förvärvar andel i bostadsfastighet redan äger andel i denna. Sådana förvärv blir således alt bedöma enligl allmänna regler. Den omständigheten alt förvärvaren redan äger andel i fastigheten bör emellertid enligt prome­morian tillmätas betydelse vid tillståndsprövningen.

3.4 Förutsättningar för tillstånd

Det första av de kriterier som bör ställas upp för atl förvärvstillstånd skall meddelas är enligt promemorian alt den person eller det förelag som förvärvar fastigheten är i stånd atl förvalta fastigheten. Härmed avses i första hand de ekonomiska förutsättningarna. Förvärvaren bör således enligt promemorian vara skyldig att redovisa vilka möjligheter han har att med hänsynstagande lill faslighetens avkastning sköta fastigheten på ett för de boende godtagbart sätt. Av särskild betydelse blir härvid i vilkel skick fas­ligheten befinner sig och vilka kostnader som kan ligga i ett uppdämt re­parations- och upprusiningsbehov. Även den praktiska sidan av förvalt­ningen bör emellertid tas med i bedömningen. Några krav på förvärvarens personliga medverkan i förvaltningen föreslås dock inte i promemorian. I och för sig bör det således inte möta någol hinder mot alt en person som på grund av sjukdom eller vistelse på annan ort eller utomlands är förhindrad att personligen övervaka fastighetens skötsel ändå ges lörvärvs-tillslånd. Avgörande bör enligt promemorian i stället vara hans möjligheter alt själv eller genom ställföreträdare anordna en lämplig förvaltning och lillsyn genom någon som finns tillgänglig för hyresgästerna, t. ex. vicevärd. Även juridisk person bör enligt promemorian få förvärvstillstånd, om nyss angivna förutsättningar föreligger.

Prop. 1975/76:33

31

1 promemorian sägs atl bedömningen av förvärvarens möjligheter att skola förvaltningen blir olika beroende på om förvärvet avser själva fastigheten eller om fasiighetsförvärvet sker via aktie- eller andelsförvärv. 1 det sist­nämnda fallet bör kraven anpassas med hänsyn till det inflytande förvärvaren får över den juridiska personen. Får förvärvaren ett bestämmande inflytande i bolaget, bör enligt promemorian samma krav ställas upp som om han förvärvat bolagets fastighet eller fastigheter personligen.

Alt förvärvaren är i stånd atl förvalla fastigheten är enligl promemorian inle en lillräcklig garanti för alt inientionerna bakom den föreslagna lag­stiftningen skall kunna torverkligas. Som ytteriigare villkor för ett tillstånd föreslås därför alt han gör sannolikt alt avsikten med förvärvet är att han skall idka bostadsförvallning och därvid hålla fastigheten i sådant skick alt den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt alt ställa. Pröv­ningen kommer därvid närmast alt avse huruvida förvärvei sker i spekulativt syfte utan någon avsikt atl under en längre period driva bostadsförvallning. Detta medför enligt promemorian atl man i stor utsträckning blir hänvisad lill de uppgifter om förvärvet som förvärvaren lämnar.

Enligt förslaget skall kommunen beredas lilirälle atl yttra sig över ansökan om förvärvstillstånd. Del normala förfarandet i tillståndsärenden bör mol bakgrund härav vara att förvärvarens uppgifter i ansökningen godtas, om kommunen lämnar ansökningen utan erinran. En mera ingående prövning blir därmed nödvändig först om invändningar reses mol bifall till ansök­ningen eller om ett direkt avstyrkande sker. I sådana fall kan det enligt promemorian t. ex. bli nödvändigt att gå in på förvärvarens tidigare fö­rehavanden. Med hänsyn lill syftet med lagstiftningen bör, sägs det, av­görande vikt fästas vid förvärvarens beredvillighet att lojalt följa de olika regler som av bosladssociala skäl ställs upp för förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst.

I promemorian anförs vidare alt prövningen av lillslåndsärende delvis blir en annan, om förvärvaren är juridisk person. Är förvärvaren t. ex. ett försäkringsbolag eller en bostadsrättsförening torde den närmast bli rent formell. Annorlunda blir enligt promemorian förhållandet, om förvärvaren är t. ex. ett fåmansbolag eller ett handelsbolag. 1 sådana fall blir del i all­mänhet nödvändigt att närmare undersöka vilka som står bakom bolaget. Prövningen får då i huvudsak samma karaktär som om aktieägarna resp. bolagsmännen själva hade förvärvat fastigheten.

Enligt promemorian bör tillstånd ges utan vidare när den fastighet som ansökningen avser skall rivas eller dess ändamål förändras och detta över­ensstämmer med kommunens planering.

3.5 Verkan av vägrat förvärvstillstånd

Om förvärvstillstånd vägras, bör enligl promemorian följden bli alt för­värvet i fråga blir ogiltigt. Liknande regler finns i jordförvärvslagen och

Prop. 1975/76:33

32

1916 års lag. Innebörden av ogiltighetspåföljden är atl vardera parten måste återbära vad han uppburit på grund av avtalet. Ogiltighetspåföljden bör följa omedelbart på grund av avslag på ansökningen om tillstånd. Samma påföljd bör också inträda, om ansökan om tillstånd inle sker inom en viss tidsfrist från förvärvet. I den mån förvärvet avser fastighet och således skyldighet att söka lagfart inträder, ankommer det på inskrivningsmyndigheten att bevaka alt förvärvstillstånd meddelats. Delta följer av 20 kap. 6 ij 8 och 7 i; 11 jordabalken. Skulle emellertid lagfart ha meddelats i strid mol dessa bestämmelser, föreslås i överensstämmelse med vad som gäller för mot­svarande fall enligl jordförvärvslagen alt ogillighel inte skall inträda Qfr även 12ij förköpslagen).

3.6 Förfarandet i tillståndsärenden

I fråga om förfarandet i ärenden angående tillstånd lill förvärv av bo­stadsfasligheter m. m. är enligl promemorian olika lösningar tänkbara. En möjlighet är att föriägga prövningen till länsstyrelsen som det främsta organet för byggnadsplaneringen i länet. En annan är att låta hyresnämnden svara för prövningen. I sammanhanget nämns att tillståndsprövningen belräffande förvärv av jordbruksfastigheter sker hos lantbruksnämnden, vars beslut kan överklagas till lanibruksstyrelsen och därifrån till regeringen. I vissa fall har regeringen förbehållit sig atl själv pröva tillståndsfrågan, nämligen om förvärvaren är bolag, stiftelse eller förening, utom sambruksförening, och egendomens värde överstiger visst belopp.

Den tillståndsprövning som föreslås i promemorian sägs i första hand avse kontroll av fysiska och juridiska personer som förvärvar bostadsfas­tigheter direkt eller genom förmedling av aktie- eller andelsinnehav. Pröv­ningen kommer att fordra speciell förtrogenhet med förhållandena på hy­resmarknaden. Särskill framträdande blir detta i de fall där prövningen också omfattar en bedömning av förvärvarens ekonomiska förutsättningar att för­valta fastigheten och fastighetens behov av upprustning. Delta talar enligt promemorian för att tillståndsprövningen anförtros den myndighet som är speciellt sakkunnig på detta område, nämligen hyresnämnden.

Ytteriigare skäl kan enligl promemorian åberopas till förmån för hyres­nämnden som prövningsinstans. Så t. ex. kan det förekomma alt överlåtelse avser fastighet som är ställd under tvångsförvaltning enligl tvångsförvalt­ningslagen eller fastighet beträffande vilken beslul om upprustningsåläg­gande meddelats, för vilka fall hyresnämnden bör vara väl förtrogen med förhållandena i det enskilda fallet. Som ett än viktigare skäl anförs emellertid att hyresnämnden har möjlighet all bedöma frågor enligl den nu föreslagna lagstiftningen och spörsmål om fastighetens standard ungefär samtidigt. Om fastighetsförvärv på det angivna sättet ställs under kontroll, bör förhållan­dena inom den berörda fastigheten nämligen uppmärksammas. Överiålarens intresse torde främst vara inriktat på att få ett så fördelaktigt pris som möjligt.

Prop.  1975/76:33

33

Del finns risk för att han inför en planerad försäljning underiåter all satsa pengar på i och för sig påkallade reparationer. Om den presumtive förvärvaren närmast är inställd på alt sälja fastigheten vidare för att tjäna pengar på transaktionen, kan det lätt inträffa alt han är benägen all bortse från even­tuella brister i fastighetens standard i föriitan på atl han skall kunna sälja fastigheten innan exempelvis ett upprustningsåläggande blir aktuellt. Enligt promemorian försvåras överväganden av denna art, om förfarandet läggs upp så att frågan om fastighetens standard kan uppmärksammas i samband med tillståndsärendel.

1 promemorian konstateras atl den möjlighet som gällande rätt erbjuder för atl säkra att faslighetens standard är godtagbar är främst upprustnings­åläggande enligt bostadssaneringslagen. Ärenden rörande upprustningsåläg­gande prövas av hyresnämnden. Om hyresnämnden ges befogenhet all pröva också tillståndsärenden enligl den föreslagna lagstiftningen, blir det enligt promemorian möjligt att handlägga tillståndsärenden så alt frågan om be­hovet av upprustningsåläggande också uppmärksammas. Delta kan åstad­kommas genom att hyresnämnden åläggs att bereda kommunen tillfälle att yttra sig över ansökan om förvärvstillstånd. Kommunen är nämligen behörig alt ansöka om upprustningsåläggande. I samband med att yttrandet skall avges får kommunen enligt promemorian ett osökt lillfälle att un­dersöka fastighetens standard och vid behov ansöka om upprustningsåläg­gande.

I promemorian sägs atl man med det angivna förfarandet uppnår främst tvä syften. För det första bör vetskapen om atl förhållandena på fastigheten kommer att granskas med anledning av överiåtelsen stämma köparen lill försiktighet särskilt vad avser försäljningspriset. Utsikten att få förvärvs­tillstånd men också ett upprustningsåläggande torde verka som en åter­hållande faktor. Rent allmänt bör detta även återverka på bostadsfastig­heternas marknadsvärde med den önskvärda effekten alt en fastighetsägare på ett helt annat sätt än f n. får räkna med att brister i fastighetens standard kan komma att drabba honom ekonomiskt vid fastighetens försäljning. För det andra bör tillståndsfrågan bli mera allsidigt belyst särskill i de fall där stora krav ställs på förvärvarens medverkan för alt fastigheten skall kunna försättas i godtagbart skick.

Det anförda leder enligt promemorian lill alt hyresnämnden bör svara för tillståndsprövningen med skyldighet att underrätta kommun. Talan mot hyresnämndens beslut all vägra tillstånd m. m. skall enligl förslaget föras i bostadsdomstolen.

Enligl jordförvärvslagen skall tillstånd sökas inom tre månader från det långel skedde. Samma tidsfrist föreslås också i promemorian. Försittes liden, blir följden att fånget blir ogiltigt. Inget hinder bör möta mot atl ansökan om förvärvstillstånd sker redan före förvärvet. I många fall, sägs det i pro­memorian, torde det vara lämpligt att så sker. Hyresnämndens ställnings­tagande i fråga om upprustningsåläggande blir f. ö. av så stor betydelse för

S Regeringen 1975f 76. I saml. I\ir SS

Prop. 1975/76:33

34

förvärvaren att han säkerligen ofta inle är benägen att binda sig förrän han kan överblicka de ekonomiska konsekvenserna av nämndens beslut.

Atl kommun skall beredas tillfälle att yttra sig i tillståndsärende bör enligl promemorian inte medföra att den intar ställning som part i ärendet. Så bör inte ens bli fallet, om kommunen ansöker om upprustningsåläggande enligt bostadssaneringslagen. Å andra sidan bör hyresnämnden givelvis vid prövningen av tillståndsärendel fästa stor vikt vid vad kommunen framför i sitt yttrande. Som tidigare nämnts bör enligt promemorian förvärvstillstånd kunna ges på grundval av sökandens uppgifter, om någon invändning mol förvärvei inte gjorts av kommunen.

Det är enligl promemorian angeläget alt tillståndsärenden avgörs utan dröjsmål. 1 promemorian föreslås alt tillståndsärenden som huvudregel skall avgöras inom två månader från det ansökningen gjordes.

3.7 Inlösen av aktier

1 promemorian sägs att det från kommunalt håll i olika sammanhang harefteriysts möjlighet alt utöva förköpsrält vid överiåtelse av aktier i bolag som äger fastigheter. Genom den nu föreslagna lagstiftningen om förvärvs­tillstånd får kommunen rätt atl i yttrande till hyresnämnden lägga syn­punkter på lämpligheten av en viss aktieöverlätelse. Någon möjlighet för kommunen alt själv träda i köparens ställe innefattas dock inte i denna rätt. Genom del nya lillslåndsförfarandet skapas enligt promemorian goda garantier för atl akiieöveriåtelser som berör fastighetsförvallande fåmans­bolag kommer till kommunens kännedom. Självfallet kan förhållandena vara sådana alt kommunen skulle ha haft förköpsrätt enligt förköpslagen, om överlåtelsen hade avsett själva fastigheten och inte aktierna i del fas­tighetsförvallande bolaget. Ges kommunen i sådana fall rätt all lösa aktierna, kan enligl promemorian sådana kringgåenden av förköpslagen som lar sig uttryck i att fastigheter överförs till aktiebolag förhindras. I promemorian föreslås därför atl möjlighet öppnas för kommunen alt lösa in aktier i sådana fastighetsförvallande aktiebolag, som omfattas av det föreslagna kontroll­systemet, om aktierna säljs till någon som enligt den föreslagna lagstiftningen är skyldig alt söka tillstånd till förvärvet. För atl inte komplicera regel­systemet bör rätt lill inlösen föreligga oavsett om försäljningen avser en enstaka aktie,enmajoritelsposiellersamlliga aktier i bolaget. Inlösen föreslås skola ske till det pris som avtalals mellan köpare och säljare liksom fallet är vid förköp enligt förköpslagen.

Enligl förköpslagen får förköp inte äga rum, om del är obilligl med hänsyn lill förhållandet mellan säljare och köpare eller villkoren för eller omstän­digheterna vid försäljningen. En molsvarande inskränkning kan därför enligl promemorian övervägas i fråga om rätlen att lösa aktie.

1 prop. 1967:90 har lämnats exempel på typfall där obillighetsregeln kan

Prop. 1975/76:33

35

tillämpas vid förköp (s. 84). Ett utövande av förköpsrätt kan vara obilligt av del skälet att en personlig gemenskap föreligger mellan säljare och köpare utan all de för den skull faller inom släktköpsregeins tillämpningsområde. Gemenskapen kan också vara av ekonomisk natur. En fastighetsöverlåtelse kan t. ex. ske inom en koncern i raiionaliseringssyfte eller mellan sam­arbetande förelag som ett led i en strukturomvandling. Ett annat fall där förköp kan framstå som obilligl är då säljaren i syfte atl gynna köparen bestämt priset till ett lägre belopp än som kunnat las ul vid en marknads-mässig försäljning.

Enligl promemorian är läget emellertid ett annat när det gäller inlösen av aktier. Förslaget avser endast aktier i fåmansbolag som äger bostadsfas­ligheter med fier än fyra bostadslägenheter och där bosiadsfastigheternas taxeringsvärde är minst tre gånger större än det bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar. 1 praktiken lorde det, sägs det i promemorian, endast sällan förekomma atl aktieförsäljningen påverkas av personlig gemenskap mellan säljare och köpare utanför släktköpsregeins tillämpningsområde. Ekonomisk gemenskap mellan ell fåmansbolag som äger bostadsfasligheter och utom­stående företag eller personer förutsätts också vara ovanlig.

Skulle köparen ha bestämt priset till ett lägre belopp än som kunnat tas ul vid en marknadsmässig försäljning, kan en inlösen av aktierna till det avtalade priset verka obillig. Enligl promemorian företer dock situationen vid akiieöveriåtelser stora olikheter i förhållande lill rena fastihelsöveriå-telser. 1 det sistnämnda fallet får förutsättas all personliga relationer mellan kontrahenterna inle sällan inverkar på köpesumman. Vid aktieöveriåtelserna bör man däremot kunna utgå från att transaktionerna - bortsett från de fall som skyddas av släklköpsregeln - är grundade på rent affärsmässiga överväganden.

Det anförda leder enligl promemorian lill att inlösen av aktier i de fall som här avses endasl i rena undantagsfall kan framstå som obillig. För att eliminera risken för rättsförlust i sådana fall kan givetvis kommunens rätt alt lösa in aktier göras beroende på prövning. Detta sägs emellertid medföra atl lagstiftningen måste innehålla delvis komplicerade regler om prövningsförfarandet, vilket motverkar önskemålet om alt den skall göras så enkel och lätt att tillämpa som förhållandena medger. Övervägande skäl lalar därför enligt promemorian mot all en obillighelsregel införs. Om ak-lieöveriåtelse skulle ske under sådana former all del enligt parternas mening skulle framstå som obilligl att kommunen tillåts lösa in aktierna lill det avtalade priset, har parterna f. ö. möjlighet att i stället träffa avtal om över­låtelse av själva fastigheten. Överiåtelsen kommer i så fall att prövas enligl reglerna i förköpslagen, om denna är tillämplig. I och med att denna möj­lighet föreligger får intresset alt motverka obilliga effekter av kommunens rätt lill inlösen anses tillvarataget.

1 promemorian pekas på en speciell situation, som uppkommer i de fall aklie är försedd med s.k. hembudsklausul. Enligt 70 ij

Prop. 1975/76:33

36

om aktiebolag kan i bolagsordningen inläs förbehåll alt, om aktie övergår till annan än aktieägare eller till annan än ägare av aklie av visst slag, aktieägare har rätt alt lösa aktien. 1 förslaget till ny aktiebolagslag (prop. 1975:103) uividgas möjligheterna att förvärva aklie på grund av lösnings­förbehåll lill atl avse även personer som inle är aktieägare. Om förslaget i denna del antas, kan den i promemorian föreslagna lösningsrätten för kommun bli verkningslös, om kommunens rätt måste vika för sådan lös­ningsrätt som tillkommer någon enligt aktiebolagslagen. Allt som behövs, sägs det, är en ändring i bolagsordningen som tillerkänner den presumtive köparen lösningsrätt.

Häremot framhålls i promemorian atl avsikten med den lösningsrätt som nu föreslås för kommunernas del är atl kommunerna skall ges möjlighet att genom aktieinnehav skaffa sig insyn och infiytande i vissa aktiebolag som lill huvudsaklig del ägnar sig ål förvaltning av bostadsfasligheter eller i förekommande fall förvärva sådana bolag. Vid varje försäljning av aktier i sådant bolag måste således aktieägarna i bolaget räkna med alt kommunen kan komma att uppenbara sig som aktieägare i bolaget. Aktiebolagslag-siiftningens regler om hembudsskyldighel syftar till alt genom begränsning i reglerna om akties fria överiåtbarhei skaffa aktieägarna en viss kontroll över ägarförhållandena i bolaget. Detta utgör emellertid enligl promemorian inget skäl att ställa aktieägare i ett bolag med hembudsklausul i bolags­ordningen i en bättre situation i förhållande till kommunen än aktieägare i ett annat bolag. Förslagel innebär därför atl, om förutsättningarna i övrigt är uppfyllda, kommunen ges rätt att lösa aktie oavsett om hembudsskyl­dighel föreligger eller inte. För att lagstiftningen inte skall kringgås föreslås kommunen lå lösningsrätt även i sådana fall då köparen visserligen är skyd­dad av släklköpsregeln men annan - som inle omfattas av släklköpsregeln - påkallar lösningsrätt gentemot köparen - släktingen med stöd av hem­budsklausul. Inlösen bör enligt promemorian i sådant fall få ske till del pris som utfästs mellan köpare och säljare trots atl det är fråga om släkl­förvärv.

Promemorian behandlar också det problem som uppkommer när, förutom aktier, även annan lös egendom ingår i köpet. Sådana situationer förmodas bli mycket ovanliga i vart fall efter lagstiftningens ikraftirädande. Del enk­laste sättet att lösa problemet är enligt promemorian att kommunen får rätt att lösa aktierna till ett jämkat pris. Jämkningens storiek bör på yrkande av kommunen bestämmas av hyresnämnden i samband med att kommunen framställer lösningsanspråk. Begär kommunen inle jämkning, får kommu­nen lösa aktierna - men inte den övriga egendom som ingår i köpet -mot eriäggande av det avtalade priset.

Om aktiebolag som här avses äger fastigheter i fiera kommuner, kan konkur­rens om lösningsrätten uppstå mellan kommunerna. Denna situation bör en­ligl promemorian lösas så alt den kommun inom vars område huvuddelen av fastigheterna ligger äger företräde.

Prop. 1975/76:33

37

Kommun som vill framställa lösenanspråk - och i förekommande fall yrkande om jämkning - är enligl förslaget skyldig att göra delta till hy­resnämnden inom två månader från del kommunen fick del av köparens ansökan om förvärvstillstånd. Framställs lösenanspråk, skall hyresnämnden underrätta bolaget samt säljare och köpare om det. Eftersom köpet inte blir giltigt lörrän tillstånd lämnats förutsätts i promemorian alt säljaren nor­mall innehar aktiebrevei. Han bör då vara skyldig att överiämna akliebrevet med därpå tecknad överiåtelse lill kommunen. Skulle emellertid säljaren ha överiämnat aktiebrevei till köparen bör denne enligt promemorian ha motsvarande skyldighet. För den händelse tvist föreligger om jämkning, skall överiämnandet anstå till dess tvisten avgjorts.

4 Remissyttrandena

4.1 Allmänna synpunkter

Allmän enighet råder bland remissinstanserna om atl sådana missförhål­landen som påtalas i promemorian bör rättas till. Åtskilliga remissinstanser hälsar också promemorieförslagel med tillfredsställelse. Flera remissinstan­ser framhåller dock att statistik saknas, som visar i vilken utsträckning fastighetsspekulation i förening med åsidosättande av omsorgen om de bo­ende förekommer. Utan sådan statistik saknas enligt dessa remissinstanser underiag lor ett ställningstagande till promemorieförslagel. Från åtskilliga håll påpekas också att erfarenhet saknas av den lagstiftning som nyligen genomförts på hyresområdet i syfte alt förbättra hyresgästernas villkor. Vissa instanser anser att promemorieförslaget föregriper sittande utredningar, främst bostadsförvaltningsulredningen.

Till dem som tillstyrker förslaget hör bostadsslyrelsen. Landstingsförbundet, Kommunförbundet (majoriteten), Stockholms kommun (majoriteten), Sund­svalls kommun. Sparbanksföreningen, Hyresgästernas riksförbund, SABO, LO, TCO och Stockholms kooperativa bostadsförening.

Landsiingsförbundet konstaterar all det under senare lid förekommit all­variiga missförhållanden i samband med köp och försäljning av äldre, ofta saneringsmogna bostadsfasligheter. Köpen har ibland varit av rem spekulativ art. Köparen har inle haft för avsikt att förvalta bostäder eller att rusta upp fasligheten. Denna form av spekulation har varit speciellt förekom­mande i storstadsområdena. Det förslag som läggs fram i promemorian bör enligt förbundets mening kunna bidra till att vissa konstaterade hinder för förverkligandet av primärkommunernas sociala mål försvinner, samtidigt som hyresgästernas bostadsmiljö förbättras. Kommunförbundet delar den i promemorian redovisade åsikten att en bättre lösning än de omständliga och kostnadskrävande åtgärder som nu står till buds måste vara att redan från början utesluta sådana personer som kan antas sakna möjlighet att

Prop. 1975/76:33

38

förvalta bostadsfasligheter eller som kan misstänkas komma all efiersäita deras underhåll från rätten alt förvärva bostadsfasligheter. Enligl förbundet är promemorieförslaget väl ägnat alt tillgodose de angivna syftena.

Samhällsorganen bör enligl Stockholms kommun erhålla effektiva instru­ment för alt motverka spekulation med bostadsfasligheter. Under senare tid har kunnat iakttas tendenser till en dämpning av prisutvecklingen för saneringsfastigheter i Stockholm. Detta minskar emellertid enligt kommu­nens mening inte behovet av att skyddet förbosladskonsumenlerna förstärks genom en lagstiftning av del slag som föreslås i departementspromemorian. Även Sundsvalls kommun tillstyrker promemorieförslagel. Enligl kommunen hårde problem som behandlas i promemorian uppkommit också i Sundsvall. Problemet att genom preventiva åtgärder komma till rätta med otillböriig spekulation vid fastighetsöverlåtelser kan enligt kommunen troligen lösas på sätt som föreslagits i promemorian. Ett annat sätt att komma till rätta med missförhållandena och nå samma resultat är atl se över de lagar som under senare år tillkommit i syfte att förbättra förhållandena på hyresmark­naden.

Sparbanksföreningen anmärker att prisutvecklingen på hyresfastigheter va­rit relativt måttlig i jämförelse med andra fastighetstyper. Trots detta lorde enligt föreningen - mot bakgrund av de förhållanden som på sistone upp­märksammats på hyresfastighetsmarknaden - syftet med förslagel får anses vällovligt. Med en obligatorisk tillståndsprövning skapas otvivelaktigt möj­ligheter att komma lill rätta med vissa avarter på fastighetsmarknaden. En annan sak är att lagstiftningen kan komma att medföra stora tillämpnings-svårigheter. Framför allt pekar föreningen på all det vid förvärv av aktier och andelar i bolag först efter många år kan visa sig alt förvärvet är ogiltigt, vilket kan leda till stora rättsföriuster. Från bankmässiga synpunkter lorde dock den ifrågasatta tillståndsprövningen på sikt komma alt verka för bättre och säkrare kreditvärdering av hyresfastigheter. Å andra sidan är det tydligt att kredithanteringen i samband med faslighetsöveriåtelser kommer alt dra ut på tiden och möjligen förorsaka bankerna en del merarbele. Samman­fattningsvis anser föreningen dock alt förslaget om tillståndsprövning vid förvärv av hyresfastigheter i stort är väl avvägt.

Enligt Hyresgästernas riksförbund blir den föreslagna lagstiftningens ef­fektivitet i hög grad beroende av tillämpningsområdet och av vilka kriterier som ställs upp för bedömning av om tillstånd till förvärv skall meddelas eller inte. En ofrånkomlig begränsning av lagens värde ligger i del för­hållandet atl avgörandet till stor del måste träffas utifrån en bedömning av hur förvärvaren kan förväntas bete sig i framliden. Lagen ger inga möj­ligheter atl ingripa om förväntningarna inle uppfylls. Ett förvärvstillstånd ger därför inga garantier för att förvaltningen kommer all fungera väl i framliden. Lagen om tillståndsprövning kan således inle ersätta ivångsför-valiningen eller andra instrument för ingripanden i dåligt skötta förvalt­ningar. Förbundet delar emellertid den i promemorian framförda uppfäll-

Prop. 1975/76:33

39

ningen alt det finns ett starkt behov av lagstiftning så all man skall kunna förhindra det tilltagande osunda spekulerandet i bostadsfasligheter. Lagen bör enligt förbundet inte enbart rikta sig emot sådana förvärv utan över huvud laget mot förvärv av personer som av olika anledningar inte är lämp­liga som bosladsförvallare.

LO ansluter sig till lagförslaget och anser aii del ulgör en nödvändig ytterligare åtgärd för atl förbättra förhållandena på hyresmarknaden och för att motverka spekulation i hyresfastigheter. Om lagstiftningen skall åstad­komma det skydd för hyresgästerna som avsikten är, bör dock enligt LO kriterierna för förvärvstillstånd uttryckas på ett klarare och bättre vägledande sätt. Bland annat bör en viktig bedömningsgrund vara hur en förvärvs-sökande uppfört sig tidigare i fråga om bostadsförvaltning. Även TCO och SABO godtar förslagel.

Svenska riksbyggen anför att det inle finns någol alt erinra mol uppsåtet i den föreslagna lagstiftningen. I yttrandet framhålls emellertid alt det finns risk för alt en prövning av de sökandes avsikter i fråga om förvaltningen kan bli godtycklig, alternativt dra ut på tiden. Det är därför tveksamt om man med den föreslagna ordningen på ett tillfredsställande sätt uppnår det uttalade syftet. Svenska riksbyggen vill emellertid inte motsätta sig den föreslagna lagstiftningen. Som ett alternativ föreslås dock alt man prövar förutsättningarna atl utvidga förköpsrätlen. Kommunerna bör få möjlighet atl, om en bostadsfastighel säljes inom viss kortare lid - två å tre år -efter det all fastigheten förvärvats, träda i köparens ställe på villkor som gällt vid säljarens förvärv av fastigheten. I sådant fall bör köpeskillingen omräknas med index. Del kan också övervägas en kombination av för­värvsprövning och utvidgad förköpsrätt.

Några remissinstanser uttalar tveksamhet men vill inte motsätta sig för­slaget. Till dem hör JK, Svea hovrätt, hyresnämnden för Stockholms län och bosiadsförvahnlngsutredningen.

Den föreslagna lösningen är, uttalar JK, inte främmande för svensk rätt ulan tvärtom ganska vanlig just när det gäller fastighetsförvärv. Det är dock uppenbart att den vållar betydande problem. Detta illustreras också väl i promemorian. De lagtekniska svårigheterna möter främst i fråga om avgränsningen av de aktieförvärv som ofrånkomligen måste beaktas om lagstiftningen skall bli effektiv. Den omständigheten atl aktieförvärv i vissa fall måste omfattas av lagstiftningen innebär samtidigt en komplikation för aktieomsätiningen. I stället för ell komplicerat och dyrbart tillstånds-förfarande med alla de besvär och olägenheter det medför för berörda parter, för kommuner och andra myndigheter och för omsättningen borde man enligt JK:s mening söka i väsentlig mån ändra de ekonomiska förutsätt­ningarna för de förvärv som del här är fråga om. Om förvärven inle längre blir ekonomiskt lönsamma - eller rättare inte blir lönsammare än alternativa placeringar - kommer de troligen att upphöra. Som lämpliga medel pekar JK på en ökad användning av institutet upprastningsåläggande och en

Prop. 1975/76:33

40

skattelagstiftning som är så utformad att den eliminerar vinsterna vid kort­siktig spekulation i bostadsfastigheter. Om promemorians förslag i allt vä­sentligt skulle anses böra läggas till grund för lagstiftning, möter detta emel­lertid enligl JK:s mening inga avgörande betänkligheter.

Enligt Svea hovrätt kan frågan huruvida behov av den föreslagna lag­stiftningen verkligen föreligger knappast bedömas enbart på grund av pro­memorian. Hovrätten finner del också svårt atl se atl del skulle vara möjligt atl hindra spekulativa transaktioner av det aktuella slaget. Atl förvärvaren är en seriös fastighetsförvaltare utesluter ju inte, alt han efter kortare eller längre tid kan finna del förenligt med sina ekonomiska intressen alt om­placera sitt kapital i andra fastigheter eller egendom av annat slag och att därvid göra realisationsvinst. Det lorde enligl hovrättens mening också vara i det närmaste omöjligt alt i förväg bedöma, om en person, som gjort san­nolikt all han avser atl bedriva bostadsförvallning och som kan väntas om­besörja förvaltningen på ett tillfredsställande sätt, kommer all inom kortare lid sälja fastigheten med vinst eller inte. Skydd mot oskäliga hyreshöjningar finns redan i bestämmelserna om bruksvärdering och kan vid behov förstärkas genom andra beslämmelser som lar direkt sikte på att reglera hyresnivån. Hov-rätlen menar också alt förslagets andra huvudsyfte - atl garantera godtagbar standard på och förvaltning av bostadsbeståndet-knappast tillgodosesi nämn­värt större utsträckning än som kan åstadkommas med nuvarande beslämmelser, eventuellt efter komplettering på grundval av pågående över­syn av Ivångsförvaltningslagen. Mot bakgrund härav finner hovrätten det tveksamt, om förslagets fördelar uppväger nackdelarna i form av en tung­rodd administrativ apparat med därav följande, för det alldeles övervägande antalet fall onödiga band pä faslighetsomsältningen.

Hyresnämnden för Stockholms län anför att den föreslagna lagstiftningen riktar sig mot en luen krets personer som från de i promemorian angivna synpunkterna får anses olämpliga som fastighetsägare. Hyresnämnden vits­ordar atl sådana personer förekommer i Storslockholmsområdei medan det inte finns något belägg för missförhållanden inom nämndens jurisdiklionsom-råde i övrigi. Nämnden finnerdet för sin del tveksamt, om behovet att ingripa mot enstaka mindre önskvärda hyresvärdar är så starkt, att det motiverar att man införett system som fördel stora flertalet förvärvare måste framstå som en onödig administrativ omgång. En förutsättning för att lagen skall genomföras bör enligt hyresnämndens mening vara att kontrollsystemet kan vän­tas bli effektivt. Hyresnämnden anser att det också i det hän­seendet finns anledning till tvekan. Genom att systemet väsentligen bygger på att förvärvaren lämnar korrekta uppgifter om syftet med förvärvet och om sina ekonomiska och praktiska förutsättningar att lojalt följa de regler som gäller på hyresmarknaden kan misstänkas att beslutsunderiagets tillföriitlighet kan sättas i fråga just i de fall ingripanden kan vara befogade. Hyresnämnden kan visseriigen på grundval av sina egna erfarenheter ha anledning att ifrågasätta sökandens lämplighet som hyresvärd. Det synes

Prop. 1975/76:33

41

emellertid föga tilltalande att göra en tillslåndsftåga beroende av hyres­nämndens egen kännedom om sökanden. En annan brist i förslaget är att del inte finns någon garanti för atl aklie- och andelsförvärv kommer under prövning i avsedd omfattning. Med hänsyn till hyresnämndens uppfattning alt åtgärder kan behövas mot de i promemorian omtalade missförhållanden vill hyresnämnden dock inte avstyrka all förslagel läggs lill grund för lag­stiftning. Hyresnämnden ifrågasätter emellertid om inle behovet av lag­stiftning bör bedömas mot bakgrund av del förslag som bosladsförvalt­ningsulredningen kommer att lägga fram.

Bosiadsförvahnlngsutredningen anser i och för sig alt effektiva åtgärder för att förhindra missförhållanden i fråga om förvaltningen av bostadsfastigheter bör kunna tillgripas på ett så tidigt stadium som möjligt. Ökade möjligheter till sådana ingripanden i form av särskild förvaltning (tvångsförvallning) av bostadsfastighet torde också komma atl föreslås av uiredningen. Huruvida det därutöver behövs generella bestämmelser om förvärvstillstånd av del ingripande och resurskrävande slag som föreslås i promemorian undandrar sig utredningens bedömande. Promemorian innehåller inte någol material som kan läggas till grund för ett ställningstagande i frågan. Inte heller ger det material som utredningen under sitt arbete skaffat in angående bl. a. den hittillsvarande tillämpningen av tvångsförvallningslagen någon ledning för en sådan bedömning.

Förslagel avstyrks av Inskrivningsmyndigheten 1 Södra Roslags domsaga, hyresnämnden, för Malmöhus län, hyresnämnden för Kronobergs län. Konunga­rikets Sveriges stadshypolekskassa, Fastlgheisägareföibundei, HSB, Advokat­samfundet, Sveriges föreningsbankers förbund och Folksam.

Inskrivningsmyndigheten 1 Södra Roslags domsaga framhåller atl det är känt att på marknaden opererar ett låial enskilda personer och bolag, som handlar med hyreshus i främst spekulativt syfte och försummar vad som kan anses vara normal fastighetsförvaltning. Inskrivningsmyndigheten understryker dock atl det rör sig om ett låtal personer och bolag, som emellertid åter­kommer desto oftare hos kommunala myndigheter och hyresnämnder och i massmedia. Det nuvarande systemet ger inte tillräcklig effekt för detta fåtal fall. Det finns därför anledning att ansluta sig till tanken att komplettera den hittillsvarande lagstiftningen så att olämpliga personer och bolag på ett tidigt stadium hindras alt inneha hyresfastigheter med risk för att de åsidosätter de regler som gäller för seriös fastighetsförvaltning. Inskrivnings­myndigheten ifrågasätter dock om tillståndsprövning är det medel som står närmast till buds. Förslagel innebär enligl inskrivningsmyndigheten att en omfattande apparat tillskapas för att komma till rätta med ett kvantitativt begränsat missförhållande. Ytteriigare myndigheter sätts in i kontrollsys­temet. En helt övervägande del av kontrollarbetet är inte blott onödigt för att lagstiftningens syfte skall uppnås utan vållar även rättsliga och admi­nistrativa komplikationer och medför betydande kostnadsökningar för stat och kommun. Förfarandet i lagfartsärenden och i fasligheiskreditgivningen

Prop. 1975/76:33

42

fördröjs. Seriösa fastighetsägare, banker och andra kreditgivare saml andra som berörs kommer atl betrakta systemet .som ett ovanligt onödigt krångel. Systemels associationsrättsliga inslag blir till stor del verkningslösa. Förslagel är sålunda enligt inskrivningsmyndigheten inte godtagbart.

Hyresnämnden för Malmöhus län har under de senaste åren iakttagit ett antal fall i vilka fastigheter har förvärvats av enskilda eller bolag vilka inle har bedrivit fastighetsförvaltningen på ett godtagbart sätt. Hyresnämnden understryker samtidigt alt förvaltningen av fierfamiljshus i Kristianstads län och Malmöhus län fullgörs i de allra flesta fall pä ett ansvarskännande sätt. Härtill kommer att myndigheternas möjligheter att ingripa i fall av vanvård av bostadsfastighel har under senare år ökat betydligt, exempelvis genom tillkomsten av ivångsförvaltningslagen och bostadssaneringslagen. Även om tvångsförvallningslagen effektiviseras så att möjligheterna alt snabbt genomföra erforderiig upprastning eller åstadkomma god förvaltning ökar. bör enligt hyresnämnden strävan vara att förebygga sådana situationer som motiverar tvångsförvallning. Det direkta besittningsskydd som normalt finns belräffande bostadslägenheter blir av föga värde för hyresgästerna om fastigheten inle underhålles eller om förvaltningen på annat sätt försummas. Hyresgästernas intresse av att garantier i görligaste mån skapas för god förvaltning väger därför tungt. Å andra sidan talar enligl hyresnämndens mening vissa omständigheter mol genomförandet av den föreslagna lag­stiftningen. Vad gäller Kristianstads län och Malmöhus län är del nämligen såvitt hyresnämnden känner till fråga om ell tämligen litet antal fall som motiverar den föreslagna lagstiftningen. Bostadssaneringslagen har nyligen trätt i kraft. Dessa förhållanden talar för att utvecklingen på bostadsmark­naden under de närmast kommande åren avvaktas innan ställning tas till den föreslagna lagstiftningen. Tillståndsprövningen i förslaget innebär ytter­ligare ett moment vid överiåtelse som i det stora fiertalet fall framstår som en onödig omgång. Man kan inte heller räkna med alt tillståndsprövningen kommer all i samlliga fall medföra garantier för godtagbar fastighetsför­valtning. Det kan inle uteslutas att bulvanförhållanden kan komma att eta­bleras, något som inte har berörts i den remitterade promemorian. Del är svårt atl ta ställning till förslagel eftersom promemorian saknar uppgifter såväl om frekvensen av dålig fastighetsförvaltning som om de antal fall av faslighetsöveriåtelser på vilka den föreslagna lagen kan väntas bli till­lämplig. Även om vissa bärande skäl framförts för den föreslagna lagstift­ningen, anser sig hyresnämnden dock inte på grundval av den remitterade promemorian kunna tillstyrka att förslagel genomförs. Liknande synpunkter framförs av hyresnämnden för Kronobergs län.

Konungariket Sveriges stadshypolekskassa anför alt det från kreditgivnings-synpunkt självfallet inte finns något att erinra mot det uppgivna ändamålet med lagstiftningen. Det ligger i kreditgivarens intresse atl belånade fas­tigheter förvaltas betryggande och att härvid underhållet inle eftersatts. Sty­relsen kan emellertid inte utifrån sina erfarenheter vitsorda all någol behov

Prop. 1975/76:33

43

föreligger av den föreslagna lagstiftningen och anser sig inte kunna tillstyrka förslagel. Om det emellertid skulle införas en obligatorisk pröyning av kva­lifikationerna hos förvärvare av bostadsfasligheter, bör enligt siadshypo-lekskassan bestämmelserna utformas så atl den seriösa fasiighetshandeln inte onödigt försvåras.

Även Sveriges föreningsbankers förbund anser att det föreslagna systemet är omständligt och dyrbart. Förbundet finner det omotiverat atl genomföra tillslåndstvång vid alla överlåtelser för alt komma till rätta med de säkeriigen fåtaliga överlåtelser som har spekulation till huvudsyfte. Förbundet ifrå­gasätter om inle redan existerande möjligheter innebär tillräckliga garantier för att tillförsäkra hyresgästerna den bostadsstandard som är föreskriven i lag. Från kredilgivarsynpunkl är det en nackdel atl frågan om överlåtelses giltighet hålls svävande. Frånvaron av kontroll vid aktieöverlåtelser minskar dessutom effekten av förslaget. Man kan ifrågasätta om de eventuella nack­delar spekulationsköp innebär för hyresgästerna är så stora att en lagstiftning av föreslagen typ är motiverad.

Fastighetsägareförbundet fastslår till en början all strävandena att från fas­tighetsförvaltning utesluta misskölsamma ägare och förvaltare av hyreshus helt sammanfaller med förbundets intresse. Organisationen uppfattar det som påtagligt besvärande att ett fåtal fastighetsägare genom brister i för­valtningen ofta kan dra oförtjänt ovilja över den överväldigande majoriteten av goda förvaltare. Antalet försumliga fastighetsförvaltare är emellertid enligl förbundet försvinnande iiiet. Detta framgår bl. a. av den omständigheten all ivångsförvaltningslagen endast tillämpats i ett fåtal fall under de fem år lagen funnits lill. De missförhållanden som påtalats i förslaget lorde man mycket väl kunna komma till rätta med utan ytteriigare lagstiftning. Efter den översyn av tvångsförvallningslagen som f. n. pågår inom bosladsför­valtningsulredningen har man enligl förbundet anledning att räkna med att lagen blir ett än effektivare medel att komma till rätta med försumlig faslighetsskölsel. En fortlöpande kontroll av bostadsfastigheters skötsel är självfallet betydligt mera ändamålsenlig än den som man kan åstadkomma vid slumpvis uppträdande överlåtelsetilirällen. Förbundet framhåller också att de lagändringar som genomförts i hyreslagen och bostadssaneringslagen med giltighet från och med den 1 januari 1975 ger hyresgästerna utom­ordentliga möjligheter alt tvinga en ovillig hyresvärd lill såväl förbältrings-som underhållsarbeten. Verkningarna av dessa nya regler har ännu inle hunnit visa sig. Möjligheterna till statliga lån, utan vilka en modernisering av ett äldre hyreshus knappast kan komma lill stånd, är begränsade. Kon­trollen från förmedlingsorganet är så omfattande atl även härigenom en stark sållning sker av den krets personer som kan uppträda som köpare av ett hyreshus. Förbundets bedömning är alltså att tillståndsprövning inle behövs med hänsyn till den lagstiftning som redan finns. Om förslaget ändå genomförs, förefaller det förbundet tämligen orimligt att alla förvärv prövas. Avsedda effekter måste enligt förbundet kunna uppnås på betydligt

Prop. 1975/76:33

44

enklare sätt. Så t. ex. ligger det nära till hands att frågan om förvärvskoniroll samordnas med förköpsprövningen. Det finns enligt förbundet åtskilliga lösningar som kan vara överiägsna förslaget i promemorian och som inle innebär tillnärmelsevis så myckel administrativt krångel med onödig tids­utdräkt och stora kostnader för såväl del allmänna som den enskilde.

HSB anför atl det under de senasie åren förekommit transaktioner med företrädesvis äldre flerfamiljshus inom en förhållandevis begränsad krets av personer eller av dessa personer ägda låmansbolag. Sådana transaktioner synes kunna ha höjt priserna på fastigheterna med därav följande förmö­genhetsökning för säljarna utan alt hyresgästerna lått en bättre förvaltning av husen. Tvärtom har i vissa fall underhållet fortsatt atl kraftigt eftersättas och det kan inle uteslutas atl köparna betalt så höga köpeskillingar alt de uttömt sina ekonomiska möjligheter atl ge fastigheterna ett ur allmänt syn­punkt tillfredsställande underhåll. 1 förhållande lill samtliga fastighetsöver­låtelser är emellertid dessa transaktioner av begränsad omfattning och det är därför kanske svårt atl som skett i promemorian dra slutsatsen, atl hy­resfastigheter skulle ha börjat behandlas som handelsvara. Promemorian redovisar i vart fall inget stöd för dessa påståenden. Enligt HSB:s mening är del nuvarande regelsystemet tillräckligt för atl skydda hyresgästernas intressen och någon anledning att genomföra den föreslagna lagstiftningen finns inte. Om lagstiftning av föreslagen natur ändå skulle genomföras, bör det ske genom nödvändiga kompletteringar i befintlig lagstiftning. Lik­nande synpunkter framförs av Folksam.

.Advokatsamfundet anser att det är ell väsentligt samhällsintresse all sörja föratt en rimlig bostadsstandard upprätthålls och att ändamålsenliga åtgärder vidtas föratt förverkliga detta. Den föreslagna lagstiftningen fyller emellertid enligt samfundets mening knappast denna funktion och lagförslaget kommer knappast i nämnvärd utsträckning all förbättra hyresgästernas villkor. Om förslaget genomförs, torde praktiskt laget samtliga sökta tillstånd komma att beviljas. Följden av lagförslaget blir därför i de allra flesta fallen endast en tidsödande omgång, förmodligen utdragen över fiera månader, som en­dasl undantagsvis kommer att fylla någon funktion men som kommer atl innebära en avsevärd belastning för hyresnämnder och kommunala organ. Tidsutdräkten kommer dessutom all under lång lid hålla köpet svävande med de olägenheter som detta medför. För den ringa effekt som lagförslaget kan beräknas medföra för hyresgästerna är del enligt samfundets mening inle befogat all bygga upp en kontrollapparat av det slag som förslaget in­nehåller. Det i och för sig befogade önskemålet alt motverka spekulation i bostadsfastigheter bör enligt samfundels uppfattning tillgodoses på annat sätt. Spekulation med eventuell åtföljande värdestegring berör f. ö. inte nöd­vändigtvis hyresgästernas situation. I promemorian har ingen utredning gjorts rörande omfattningen av spekulationsköpen. En sådan utredning skul­le ha varit önskvärd för att möjliggöra en mera bestämd uppfattning om

Prop. 1975/76:33

45

I-

frågans betydelse. Spekulationsfallen kan i jämförelse med antalet seriösa försäljningar antas vara mycket lå.

Några remissinstanser redovisar en negaliv inställning till förslaget ulan atl därför vilja avstyrka det helt. Hit hör hyresnämnden för Göteborgs och Bohus län, bankinspektionen, Göteborgs kommun (majoriteten), Malmö kom­mun. Örebro kommun (majoriteten) och Näringslivets byggnadsdelegallon. Hyresnämnden för Göteborgs och Bohus län anför att det i promemorian inte redovisas något material som kan ge underlag tor att omedelbara åtgärder av det slag som föreslås i promemorian behövs. Vad beträffar förhållandena inom Göteborgsnämndernas verksamhetsområde torde de ärenden angående i första hand tvångsförvallning som hyresnämnderna handlagt under senare år närma.sl ge stöd för åsikten alt det är möjligt alt komma lill rätta med försumliga fasiighelsförvaltare inom ramen för en reviderad ivångsförvalt-ningslagsliftning.

Bankinspektionen säger sig hysa allvariiga betänkligheter inför den i olika avseenden långtgående och administrativt betungande lagstiftning som fö­reslås, även om inspektionen har förståelse för åtgärder för alt komma lill räiia med den osunda spekulation i fastigheter som förekommer. Denna handel med fastigheter har dock - såvitt inspektionen har sig bekant -en begränsad omfattning om man ser till fastighetsmarknadens totala om­sättning. Inspektionen vill ifrågasätta om en lagstiftning med så långtgående konsekvenser för enskilds rätt och verkningar i övrigt kan tillräckligt moti­veras av de intressen som avses skola bära upp den. Anses del framlagda förslaget ändå böra läggas till grund för lagstiftning, hemställer inspektionen bl. a. alt bestämmelserna om inlösen av aktier utgår.

Enligl Göteborgs kommun har man rätt att vänta sig att förarbetena till ett lagförslag av sådan betydelse som det nu ifrågavarande klart redovisar bakgrunden till förslaget. Förslaget har som utgångspunkt det påstådda för­hållandet atl omsättningen av äldre flerfamiljshus ökat och att hyresfas­tigheter börjat behandlas som handelsvara. Ingen utredning som bestyrker dessa påståenden redovisas emellertid i promemorian. Kommunen saknar för sin del sådan ingående kännedom om fastighetsmarknaden som fordras för att ta ställning lill dessa påståenden. Kommunen ifrågasätter om upp­fattningen att gällande lagstiftning är otillräcklig för att komma till rätta med de missförhållanden som man sålunda ansett föreligga är riklig och framhåller atl tvångsförvaltningslagen, saneringslagen och hyreslagen samt dessutom det s. k. markvillkoret för statliga fastighetslån utgör goda hjälp­medel. Enligt kommunen är det svårt att finna exempel på olägenheter för hyresgästerna, orsakad av enbart ägandeförhållanden, som inle kan av­styras med befintliga resurser. Kommunen anser för sin del atl den lag­stiftning vi under senare tid fått på fastighetsrättens område borde ge be­tryggande möjlighet för kommunerna och hyresgästerna au tillse att god förvaltning av bostadsfasligheter åsiadkommes. 1 vart fall är del kommunens åsikt atl man bör avvakta med ytterligare lagstiftning på området till dess

Prop. 1975/76:33

46

man genom ännu någon tids tillämpning av gällande lagar kunnat bilda sig en klar uppfattning av deras användbarhet. Pågående utredningar utgör ett ytterligare skäl att uppskjuta ny lagstiftning. I och för sig kan ifrågasättas om inte kommunerna behöver ytteriigare hjälpmedel för att påverka pris­bildningen och framför allt i äldre hyresfastigheter. Den nu föreslagna lag­stiftningen torde emellertid få mycket underordnad betydelse i detta av­seende anser kommunen.

Promemorieförslagel innebär enligt Malmö kommun ett ganska djupt in­grepp i den enskildes rätt all fritt förvärva och äga fastigheter. Kommunen är av den uppfattningen, att antalet fall av påtagligt olämplig bostadsför­valtning minskat i kommunen, även om försumlighet alltjämt kvarstår i fråga om vissa fastigheter. Kommunen pekar vidare på den lagstiftning som redan finns på området och framhåller alt denna är tämligen ny och all lillräcklig erfarenhet därav ännu inte vunnits. Det bör enligt kommunen medföra, att del bör anslå med införande av en lag om förhandsprövning av förvärv av bostadsfastigheter. Endast om den förstnämnda lagstiftningen jämte en skärpning av tvångsförvallningslagen skulle visa sig otillräcklig bör på nyu övervägas så långt gående lagstiftningsåtgärder som promemo­rieförslagel innebär. Det torde, menar kommunen, kunna antas, all hy­resgästerna kommer att bli alltmera medvetna om sina rättigheter enligt gällande lagstiftning och att detta i förening med hyresgäsiorganisaiionernas stärkta ställning kommer atl bidra till atl effektiva åtgärder mot missbruk sätts in.

Inte heller Örebro kommun anser alt den problemställning som behandlas i promemorian framstår som något sådant problem atl lagstiftning skulle vara nödvändig på området. Kommunerna och samhället har enligt nu­varande lagstiftning goda möjligheter att komma till rätta med inte önsk­värda förhållanden på fastighetsmarknaden, som t. ex. i sista hand expro­priation.

Näringslivets byggnadsdelegalion finner att det självfallet är ett starkt all­mänintresse att ägare av bostadsfastigheter känner ansvar för sina hyres­gäster. Au på föreslaget sätt söka gallra bland fastigheisköparna genom en särskild reglering, som omfattar hela marknaden, måste emellertid anses vara alltför långtgående med hänsyn till det ringa antalet fall av sådant missbruk som förvärvskonirollen avses förhindra. Då lagförslaget synes ha tillkommit utan mera ingående utredningsarbete och därför är mycket all­mänt hållet, är effekten av det skisserade kontrollsystemet svår alt förutsäga. Ett mera angeläget intresse är enligt delegationen alt fortlöpande kunna följa bostadsfastigheiersskötsel i stället föratt sätta in momentana kontroller av tvivelaktigt värde vid slumpvis uppträdande överiålelsetilirällen. En sådan kontinueriig övervakning av fastighetsägarnas skötsel av bostadsfasligheter finns. De gällande reglerna innebär enligl delegationen att samhällets kon­troll över fastighetsmarknaden redan är av sådan omfattning, att ytteriigare regleringar skulle bli onödigt betungande. Den föreslagna konlrollagslift-

Prop. 1975/76:33

47

ningens syfte lillgodoses i praktiken på det troligen praktiskt mest intressanta tillämpningsområdet inom ramen för den prövning som undan för undan kommer au ske enligl bostadsfinansieringsförordningen. Delegationen fin­ner således inte behovet av den föreslagna lorvärvskontrollen styrkt. De problem man på delta sätt velat lösa hör dessutom naturligen lill uppgifter, som kan ses över av de nu verksamma bostadsförvallnings- och jordför­värvsutredningarna. En målsättning bör därvid vara atl åstadkomma ett mera lällhanteriigt system än det föreslagna.

4.2 Lagstiftningens tillämpnmg.sområde

Förslaget att kontrollen bör begränsas till fastigheter som innehåller fler än fyra bostadslägenheter kritiseras av några remissinstan.ser. Så t. ex. anser bostadsslyrelsen och Näringslivets byggnadsdelegation att det knappast finns fog för att inordna byggnader av en .så ringa storieksordning i prövningen. Minimigränsen bör därför enligl dessa remissinstanser sättas vid ell större antal lägenheter. Skall den föreslagna gränsen gälla, anser delegationen att fastigheter, som inte huvudsakligen är avsedda för bostadsändamål, bör undantas från förvärvskontrollen. I van fall bör en högre gräns särskill sti­puleras för sådana fastigheter. Delegationen syftar främst på fastigheter med huvudsakligen kontorslägenheter men dessutom elt fåtal bostäder. Också Sparbanksföreningen ifrågasätter om inle eti större antal små hyresfastigheter bör uteslutas från tillståndsprövningen genom en höjning av lägenhetstalet fyra till förslagsvis nio.

Hyresgästernas riksförbund är av motsatt uppfattning. Motiven för avgräns­ningen vid fyra lägenheter är enligt förbundets mening vagt utvecklade. Om man ser enbart till syftet att förhindra spekulationstorvärv har undan­taget av de mindre fastigheterna kanske mindre betydelse. Betraktar man emellertid det viktigare syftet att över huvud laget söka förhindra att de boende utsätts för olämpliga förvaltare, blir det svårare att bedöma var grän­sen skall gå. Mycket talar enligt förbundels mening för att man undantar endast en- och tvåfamiljshus.

Enligt Örebro kommun bör lagstiftningen antingen anknyta direkt lill för­köpslagen, så att alla fastigheter utom villafastigheter prövas enligl tillstånds­lagen, eller utformas så att endast bostadsfastigheter med fler än lio lä­genheter underkastas tillsiåndslagen.

Ett par remissinstanser ifrågasätter om lagstiftningen börgöras tillämplig generellt. Inskrivningsmyndigheten i Södra Roslags domsaga förordar således att lagens tillämpning begränsas till Stockholms-, Göteborgs- och Malmö­områdena medan Landstingsförbundet inskränker sig lill att ifrågasätta om en lagstiftning av generell karaktär är motiverad. Hyresnämnden för Kro­nobergs län har en annan uppfattning och menar atl lagstiftningen, om den skall genomföras, bör gälla hela riket.

Prop. 1975/76:33

48

Svea hovrätt, inskrivningsmyndigheten i Södra Roslags domsaga och HSB anser att det saknas anledning att låta lagen omfatta också fritidsfastigheter. Inskrivningsmyndigheten anser vidare i likhet med hyresnämnden för Gö­teborgs- och Bohus län att byggnader på ofri grund utan olägenhet bör kunna undantas från lagstiftningens tillämpningsområde.

Belräffande förslagel om kontroll av aklie- och andelsförvärv påpekar Näringslivets byggnadsdelegation all de föreslagna bestämmelserna om re­lationerna mellan fastigheters taxeringsvärde och det bokförda värdet av övriga tillgångar lorde kunna få effekten atl också bolag där tyngdpunkten ligger i annan verksamhel än faslighetsförvaltning kan komma atl beröras av kontrollsystemet. Därmed skulle kontrollen över aktieomsätiningen även komma att omfatta företag som inte är typiskt bosiadsförvallande och på så sätt bli alltför vidlyftig särskilt som den är koordinerad med den kom­munala förköpsrätten. Ingripanden skulle kunna ske mot företag, vars re-allillgångar lill övervägande del inte består av bostadsfasligheter, beroende på att fastighetstaxeringsvärdena är avsevärt högre än de bokförda värdena på övriga tillgångar. Delegationen anser därför att andra relationer mellan värdena av fastigheter och av övriga tillgångar bör övervägas. Bostadsfas­tigheternas värde bör vara mera dominerande för att förvärvskontroll skall träda i funktion. Delegationen menar också alt förslaget kan leda lill alltför stora krav på aktieköpamas förmåga alt kunna analysera huruvida bolaget är sådant atl förvärvstillstånd skall sökas. Osäkerhet kan komma all råda om förvärvet skell före ellerefter lagens ikraftirädande, om tillstånd erfordras eller om något ogiltigt fång skett i ett föregående led i förvärvskedjan till följd av bristande förvärvstillstånd. Delegationen anser därför alt godkän­nande av förvärv bör medföra alt eventuella tidigare brister härvidlag lämnar förvärvet orubbat, dvs. en raiihaberande verkan såsom vid lagfart bör införas. Förvärvskontrollen bör vidare enligt delegationens uppfattning inskränkas till att gälla andelar, som ensamma eller tillsammans med tidigare ägda ger elt bestämmande inflytande i bolaget. En kontroll av smärre förvärv skulle bli alltför vidlyftigt och arbetskrävande. Den sistnämnda synpunkten delas av .Advokatsamfundet.

Ett par remissinstanser anser att gränsdragningen mellan tillståndspliktiga och icke tillståndsplikliga aktieförvärv inte är tillräckligt klar. Enligt JK:s mening, som delas av inskrivnlngsmyndighetern I Södra Roslags domsaga, kan den regel som avser att bestämma vad som menas med fåmansbolag inie anses fylla rimliga krav på klarhet. JK är medveten om att regeln redan finns i annan lagstiftning men anser att detta inle bör tillmätas avgörande betydelse i sammanhanget. Skälet härtill är atl det nu är fråga om giltighet eller ogillighet av förvärv, inte om hur beskattning skall ske e. d. Med den konstruktion som har föreslagits kan ett aktieförvärv efter lång tid komma alt förklaras ogiltigt därför alt tillstånd skulle ha sökts enligt lagen. Även om man inle bör överdriva riskerna, är delta otillfredsställande och kan menligt påverka aktieomsätiningen. JK ifrågasätter också om regeln är ef-

Prop, 1975/76:33

49

feklivl för sitt syfte. Även den som innehar ett mindretal aktier kan ofta - beroende på ägarstrukturen i övrigt - utöva ell bestämmande inflytande på samma sätt som de aktieägare som avses med förslaget. I många av de fall då aktietransaklionen sker i bolag, som med den föreslagna lydelsen otvetydigt faller utanför lagen, kan därför synas väl så starka motiv att granska förvärvet enligt de kriterier lagen ställer upp. Lagförslagets lösning har ett visst mått av godtycke över sig.

Också hyresnämnden for Stockholms län, hyresnämnden för Göteborgs och Bohus län och bostadsstyrelsen efterlyser en närmare precisering av begreppet lamansbolag. Hyresnämnden i Stockholm anför dessutom atl frågan om lillslåndstvångets omfattning kan vara oviss också när aktieförvärv avser exempelvis en rörelse där fastighetsförvaltningen utgör en del, liksom i kon­cernförhållanden. Enligt hyresnämndens mening kommer lillslåndstvångets omfattning vid aktieförvärv och därmed också frågan om förvärvens giltighet atl i alltför stor utsträckning bli beroende av parternas egen bedömning. Denna bristande precision kommer f. ö. också atl gälla kommunernas fö­reslagna rätt att inlösa aktie, vilken ju anknutits lill lillståndstvångel.

Två remissinstanser, nämligen hyresnämnden för Göteborgs och Bohus län och Göteborgs kommun ifrågasätter om inte också förvärv av andel i bo­stadsförening bör omfattas av tillslåndstvång. Enligl kommunen ligger del en svaghet i lagen att den inte omfattar förvärv av sådana andelar. I Göteborg lorde nämligen, i varje fall inom del äldre fastighetsbeståndet, del vara mera vanligt atl fastigheterna ägs av bostadsföreningar än av aktiebolag, och ofta lorde det dessutom vara så att samlliga andelar i bostadsföreningen ägs av en person. Hyresnämnden anser atl vägande skäl i och för sig kan anföras för atl även förvärv av andelar i bostadsföreningar bör vara un­derkastade tillståndspliki eftersom sådana föreningar i inle obetydlig om­fattning äger äldre hyresfastigheter samtidigt som det avgörande inflytandet över föreningens verksamhel utövas av en eller fåtal personer som innehar andelarna i föreningen. Hyresnämnden finner dock att ett system med för­värvstillstånd för föreningsandelar blir komplicerat och föreslår att missbruk i stället får stävjas med stöd av annan lagstiftning, främst tvångsförvall­ningslagen.

4.3 Tillståndspliktiga förvärv

Förslaget alt kontrollen skall omfatta samma förvärv som f. n. gäller enligt jordförvärvslagstiftningen har inle rönt några invändningar. Däremot uppe­håller sig åtskilliga remissinstanser vid de undanlag från kravet på förvärvs­tillstånd som föreslås gälla.

LO anför all undantagen bör göras så få som möjligt. LO ifrågasätter därför om jordförvärvslagstiftningens undantagsregler bör flyttas över till en lag som har ett helt annat syfte.

Hyresgästernas riksförbund är av samma uppfattning och pekar också på

4 Regeringen 19 75f 76. I saml. Nr 33

Prop. 1975/76:33

50

de olika syften som jordförvärvslagen och den föreslagna lagstiftningen har att tillgodose. Skillnaden gör sig särskilt gällande i del föreslagna undanlaget för släktskapsförvärv. Undantaget innebär ell ställningstagande i en konfiikl mellan olika intressen. 1 jordförvärvslagen kan det kanske vara berättigat med hänsyn till atl enskilda intressen som inte behöver vara ekonomiska ställs mol samhällets intresse av en för hela landet rationell jordbruksdrift. I den nu föreslagna lagen måste emellertid intresseavvägningen göras an­norlunda. Här ställs de enskilda ägarinlressena mol de boendes intressen av alt förvaltningen av deras bostäder sker på ett tillfredsställande sätt. Förbundet kan inte se någol skäl för att den avvägningen skall få leda till atl de boendes intresse sätts i andra hand. En olämplig fastighetsförvaltare blir inle bostadssocialt acceptabel bara därför all han råkar vara släkt med den tidigare innehavaren. Förbundet föreslår därför alt släktskapsundantagei utgår. Förbundet anser vidare all undantaget vid förvärv från staten bör utgå, eftersom det intressanta i sammanhanget är vem som förvärvar fas­tigheten inle vem som säljer den.

Flera remissinstanser föreslår emellertid alt ytteriigare undantagsbestäm­melser införs. Inskrivningsmyndigheten i Södra Roslags domsaga, hyresnämn­den för Stockholms län, bostadsslyrelsen. Kommunförbundet och Stockholms kooperativa bostadsförening föreslår således att inte bara förvärv från staten skall vara undantagna från tillståndspliki ulan också förvärv från kommun. Inskrivningsmyndigheten och hyresnämnden sträcker sig ännu längre och förordar att förvärv från landstingskommun, kommunalförbund och all­männyttigt bostadsföretag skall undanias. På den sistnämnda punkten in­stämmer Kommunförbundet och Stockholms kooperativa bostadsförening. Inskrivningsmyndigheten anser också i likhet med Svea hovrätt att försäk­ringsbolag bör vara undantagna från tillståndspliki.

Göteborgs kommun anser all helkommunala bolags förvärv bör undantas från tillståndstvång.

Några remissinstanser, däribland Svea hovrätt och Näringslivets byggnads-delegation, ifrågasätter om inle bostadsrättsföreningarnas förvärv bör vara undantagna från lagstiftningens lillämpning. HSB motsätter sig bestämt att prövningen skall omfatta överiåtelse av flerfamiljshus till bostadsrättsför­ening ansluten till HSB eller Svenska riksbyggen. Bostadsslyrelsen intar dock en annan ståndpunkt. Styrelsen vänder sig mol uttalandet i promemorian att prövningen av elt lillslåndsärende blir rent formell när förvärvaren är t. ex. en bostadsrättsförening. Styrelsen anser nämligen att en prövning er­fordras av bostadsrättsföreningens status i sammanhanget. Vid prövningen bör klariäggas all föreningen inle bara är en formellt inregistrerad förening som avser atl förvärva fastigheten utan en bostadsrättsförening i egentlig mening med avsikt alt upplåta bostadslägenheter med bostadsrätt till de boende.

Prop. 1975/76:33

51

Inskrivningsmyndigheten i Södra Roslags domsaga och hyresnämnden för Göteborgs och Bohus län anser alt undanlag bör göras för förvärv som skall prövas enligl (916 års lag och hänvisar till att elt sådant undanlag finns i jordförvärvslagen. Enligl inskrivningsmyndigheten bör del också övervägas au komplettera undantagsreglerna med en allmän rätt för regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer (exempelvis bosladsdomstolen) att medge andra undantag. Sål. ex. förefaller del egendomligt alt Nobelstiftelsen eller andra framstående stiftelser under tillfredsställande offentlig kontroll - ofta med styrelse helt eller delvis utsedd av regeringen eller annat statligt or­gan-skall behöva begära tillstånd atl förvärva bostadsfastighet för kapitalpla­cering.

Några remissinstander, bl. a. Advokatsamfundet, anser atl det bör utsägas i lagen att förvärvstillstånd också krävs, om förvärv omfattar del av bo­stadsfastighet.

Sparbanksföreningen vänder sig mot atl någol undanlag inle gjorts för det fall förvärvaren redan äger andel av den fastighet som förvärvet avser. Den omständigheten alt förvärvaren redan äger andel av fastigheten bör enligl föreningen inte endast tillmätas betydelse vid tillståndsprövningen såsom förutsätts i promemorian. Liksom i fråga om jordbruksfastigheter bör undantag göras för de fall där den som förvärvar andel av fastigheten redan äger andel av denna. Situationer kan nämligen tänkas då säljaren på grund av den nu föreslagna lagstiftningen inte kan överlåta sin fastig­hetsandel till annan än "diskvalificerad" person. Med hänsyn till liknande situationer bör vidare övervägas om inte möjlighet bör finnas atl påfordra statlig inlösen i likhet med reglerna i jordförvärvslagen.

Hyresgästernas riksförbund, LO och Sveriges föreningsbankers förbund riktar kriiik mot atl undanlaget för förvärv genom inrop på exekutiv auktion inte kombineras med reglerom skyldighet lill vidareöveriålelse efter mönster i jordförvärvslagen.

4.4 Förutsättningar för tillstånd

Bestämmelsen om under vilka förutsättningar förvärvstillstånd skall ges har enligl Svea hovrätt fått en mindre lämplig utformning. En både tillräckligt effektiv och från rättssäkerhetssynpunkt mera tilltalande anordning skulle enligt hovrätten åstadkommas, om bestämmelsens innebörd anges så atl förvärvstillstånd skall vägras endast om någon för sökanden besvärande omständighet visas föreligga. Vägran bör till en början kunna ske i sådana fall då sökanden tidigare brutit mot regler på hyresmarknaden med ett syfte liknande förslagets. Så är fallet,om sökanden äger fastighet som står under för­valtning enligt tvångsförvallningslagen eller för vilken meddelats upprust-ningsåläggandeelleranvändningsförbud enligt bostadssaneringslagen. Hyres­nämnden, som har alt pröva frågor enligt båda dessa lagar, kan genom sitt dia-rium lätt skaffa sig upplysning om de fastighetsägare mol vilka ingripande

Prop. 1975/76:33

52

skett. Möjligen bör vägran drabba även fastighetsägare från vilken inom viss tid före ansökningen om förvärvstillstånd faslighet exproprierats med stöd av 2 kap. 7 § expropriationslagen. I sådana fall är det dock inte lika enkelt för hyres­nämnden att själv skaffa sig information. Detta kan avhjälpas genom att tings­rätterna åläggs underrättelseskyldighet belräffande expropriationer av hithö­rande slag. Dessutom bör övervägas en generalkalusul av innebörd att för­värvstillstånd skall kunna vägras även i andra fall, om del med fog kan befaras alt sökanden inte är i stånd all förvalta fastigheten och därvid hålla den i visst godtagbart skick. En utformning av bestämmelsen efter här angivna riktlinjer synes nära motsvara promemorians intentioner och innebär knappast någon större saklig ändring i förhållande till förslaget.

Enligt inskrivningsmyndigheten 1 Södra Roslags domsaga ger varken lagtext eller motiv klara besked om vad som fordras för att ett förvärv skall kunna godkännas. Bestämmelsen bör därför utformas så all förvärvstillstånd skall vägras, om anledning finns till antagande att förvärvaren inte är i stånd alt förvalla fastigheten på sådant sätt all den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa. Därmed skall i första hand avses att förvärvaren har ekonomiska förutsättningar att sköta fastigheten med hänsyn lill vad som kan fordras för att tillgodose de boendes berättigade intressen. Den praktiska sidan av förvaltningen kan knappast lå någon betydelse vid till­ståndsprövningen, om det är frågan om en förvärvare som aldrig förut ägt hyresfastighet. Däremot bör i andra fall kommunens och hyresnämndens kännedom om förvärvarens tidigare verksamhel inom fastighetsförvaltning­en kunna ge viss ledning vid prövningen. Huruvida förvärvet "sker i spe­kulativt syfte ulan någon avsikt alt under en längre period idka bostadsför­vallning" lorde endasl böra bedömas när del är frågan om en förvärvare som funnits på marknaden länge eller också har åtskilliga hus som myn­digheterna känner lill.

Hyresgästernas riksförbund anser att det blir en besvärlig uppgift för hy­resnämnden atl pröva syftet med förvärvei. Promemorians anvisning alt man här i stor utsträckning hänvisas till att förlita sig på förvärvarens egna uppgifter finner förbundet mindre meningsfull. Del lar därför förutsättas att förvärvarens tidigare förehavanden och övriga verksamheter måste till­mätas stor betydelse. Förbundet anser vidare atl del är en betydande svaghet i lagförslaget att förvärvaren ges möjlighet alt ordna förvaltningen genom ställföreträdare. Det lorde vara synneriigen svårt atl påslå atl någon skulle sakna möjlighet atl ordna ställföreträdare som kan sköta förvaltningen. För att inte frågan om de praktiska möjligheterna atl klara förvaltningen skall bli meningslös vid prövningen fordras enligl förbundets uppfattning i fö­rekommande fall att förvärvaren inte bara skall påvisa möjlighet alt ordna ställföreträdare då han själv inle kan eller vill sköta förvaltningen, utan också atl han har avsikt att göra del. Del bör starkt övervägas alt ställa upp krav på atl ett för längre tid bindande avtal med ställföreträdaren fö­revisas. Naluriigtvis måste också ställföreträdarens lämplighet prövas.

Prop. 1975/76:33

53

4.5 Verkan av vägrat förvärvstillstånd

Fasiighcisägareförbundei uttalar farhågor för all den föreslagna ogiltighets-regeln kommer atl skapa konfiikter mellan köpare och säljare på faslig-hetsmarknaden. Förbundet pekar på att en köpare som ångrar sig efter det köpekontrakt och köpebrev upprättats helt enkelt kan låta bli alt ge in an­sökan om förvärvstillstånd. Eftersom köpet blir ogiltigt efter tremånaders-periodens utgång har säljaren ingen möjlighet att kräva fullföljd utan måste inrikta sig på att föra skadeståndstalan mot köparen. Om hyresnämnden efter ansökan i vederböriig ordning skulle finna alt tillstånd inte kan lämnas och vardera parten således skall återbära vad han mottagit, uppstår också komplikationer som parterna inle varit inställda på. Bl. a. måste man räkna med all säljaren, som oftast anlitar ombud och mäklare vid försäljningen, kan bli tvingad alt betala provision även om förvärvstillstånd skulle vägras, i vart fall om inte frågan regleras annorlunda i köpekontraktet. Skall förslagel genomföras, måste en säljare av staten hållas skadeslös för sina utlägg i samband med försäljningen. Förbundet anser det felaktigt att helt överföra risken på säljaren. Även om säljaren uppträder med stor aklsamhet och söker avhålla sig från att inleda förhandlingar med personer som i lagens mening kan bedömas vara spekulativt lagda, kan det dock inte uteslutas atl köparen senare kan komma alt diskvalificeras av hyresnämnden.

4.6 Förfarandet i tillståndsärenden

De i promemorian föreslagna reglerna om förfarandet i tillståndsärenden har föranlett åtskilliga kommentarer från remissinstanserna. Förslaget att tillståndsärenden skalll prövas av hyresnämnden har inte föranlett några invändningar. Hyresnämnden för Malmöhus län. Sparbanksföreningen och Hyresgästernas riksförbund förklarar uttryckligen alt det är naluriigt atl pröv­ningen föriäggs till hyresnämnden. Flera remissinstanser, bl. a. inskrivnings­myndigheten i Södra Roslags domsaga, hyresnämnden för Stockholms län, hy­resnämnden för Göteborgs och Bohus län samt hyresnämnden för Kronobergs län, uttrycker emellertid farhågor för att nämndernas arbetsbörda kommer alt öka i betydande omfattning. Siockholmsnämnden uppger således atl den med utgångspunkt i underhandsuppgifter från Stockholms kommuns fastighetskontor om antalet förköpsärenden under år 1973 och 1974 beräknar antalet tillståndsplikliga förvärv enligt den föreslagna lagen lill cirka 700 per år enbart i Stockholms kommun.

Enligt DON och inskrivningsmyndigheten i Södra Roslags domsaga leder den föreslagna lagstiftningen lill merarbele också för de redan i dag hårt belastade inskrivningsmyndigheterna, av vilka många har svårt alt hålla föreskrivna expeditionstider. Det kan därför inte uteslutas att vissa inskriv­ningsmyndigheter måste tillföras ytteriigare personal, om lagstiftningen genomförs.

Prop. 1975/76:33

54

Förslagel att kommunen skall beredas lilirälle att yttra sig i tillstånds­ärenden godtas allmänt. Hyresgästernas riksförbund finner del naturligt att kommunen, som har det bostadspolitiska ansvaret inom sitt område och kan förutsättas ha ingående kännedom om förhållanden som har betydelse för tillståndsprövningen, bereds lillfälle att avge sitt yttrande och att detta tillmäts avgörande betydelse.

Några remissinstanser anser i motsats till vad som föreslagils i prome­morian alt också hyresgästernas organisation bör höras i en eller annan form i tillslåndsärendena. Hyresnämnden för Göteborgs och Bohus län, bo­siadsförvahnlngsutredningen och LO erinrar om den stora erfarenhet av hit­hörande frågor som finns inom hyresgäströrelsen och pekar på de bety­delsefulla uppgifter som tillagts hyresgästföreningarna när det gäller lill-lämpningen av tvångsförvaltningslagen och bostadssaneringslagen. Enligt remissinstansernas mening är det angeläget att man i en eller annan form tar till vara denna erfarenhet även i tillståndsärendena. Hyresgäsiernas riks­förbund finner det förvånande atl man i promemorian inle har diskuterat atl la vara på de erfarenheter av hyresmarknaden som finns inom hyres­gäströrelsen och som vunnits genom decenniers verksamhel i hyres- och bostadsfrågor. Bl. a. i tvångsförvallningslagen och bosladssaneringslagen har hyresgästorganisationen givits vikliga och för samhället värdefulla uppgifter. Avgöranden i ärenden om tillstånd lill förvärv av bostadsfasligheter måste enligt förbundets mening i hög grad grundas på bedömningar av trovär­digheten i förvärvarens egna uppgifter och sannolikheten av alt de kommer alt stå sig i framtiden. För den prövande myndigheten måste det därvid vara av stort värde att ha tillgång tiil hyresgäströrelsens erfarenheter och kännedom om dem som är verksamma på bostadsmarknaden. Förbundet menar därför att även hyresgästförening bör beredas möjlighet all när man så vill avge yttrande i tillståndsfrågan och atl sådant yttrande bör tillmätas avgörande betydelse.

för Göteborgs och Bohus län, Örebro all en ytterligare samordning av det

Samordningen mellan den föreslagna tillståndsprövningen och prövningen enligl 1916 års lag och förköpslagen berörs i några yttranden. Hyresnämnden

kommun och Sundsvalls kommun anser föreslagna lillslåndsförfarandet och för­farandet enligl förköpslagen bör ske. DON erinrar om alt förköpsrätlen är föriorad och eventuellt förköp utan verkan, om förvärvstillstånd meddelats i strid mot 2 ij andra stycket jordförvärvslagen eller i strid mot 5 iJ andra stycket 1916 års lag. Detsamma anser DON böra gälla när förvärvstillstånd meddelats i strid mot den nu föreslagna lagstiftningen. Inskrivningsmyn­digheten 1 Södra Roslags domsaga föreslår, som tidigare nämnts, atl förvärv som skall prövas enligt 1916 års lag undanias från tillståndspliki och pekar dessutom på vissa handläggningstekniska ölägenheter som har sin grund i att den föreslagna lagstiftningen och förköpslagen i stort har samma till-lämpningsområde. Samordningen mellan tillsiåndslagen och förköpslagen bör enligt inskrivningsmyndigheten konstrueras så all förköpsrätlen skall

Prop. 1975/76:33

55

utövas inom viss lid efter del förvärvstillstånd sökts.

Förslaget alt hyresnämnd normalt skall avgöra tillståndsfrågan inom två månader från ansökan kritiseras framför allt från kommunalt håll. Malmö kommun konstaterar att yttrande skall ha inhämtats från vederbörande kom­mun inom den korta tiden. Den lid som slår kommunerna till buds blir därmed orimligt kort även om den kommunala beslutsrätten delegeras. Eftersom den begränsningen göres, all lillståndsansökan inte lar prövas in­nan del blivit slutligt avgjort huruvida förköp äger rum, föreligger risk för atl kommunerna i många förköpsärenden, där det redan från början står klart att förköp inte är aktuellt, nödgas skjuta på beslutet om det för alt hinna göra erforderiiga undersökningar i tillståndsärendena. 1 realiteten blir det då den längre tidsfristen i förköpsärendena som las i anspråk för annat än det avsedda ändamålet. Liknande synpunkter anförs av Kommunför­bundet, Stockholms kommun och Örebro kommun.

Konungariket Sveriges stadshypolekskassa betonar å andra sidan atl pröv­ningen måste ske så skyndsamt som möjligt. Ovisshet under längre eller kortare tid angående fullföljandet av fastighetsköp kan föranleda nackdelar i olika avseenden. Ändringar under prövningstiden av förhållanden som parterna inle kan påverka kan komma alt rubba väsentliga förutsättningar för ingångna köp. Det bör därför enligl kassans mening understrykas alt en maximitid på två månader för handläggning hos hyresnämnden som föreslås inte får överskridas. Om kommunen i varje särskilt ärende, utöver frågan om förvärvarens kompelens, även skall utreda frågan om upprust­ningsåläggande, finns anledning befara atl svårigheter uppkommer alt fatta beslul inom den utsatta maximitiden. Detta bör dock inte få föranleda någon föriängning av denna lid.

Enligl Näringslivels byggnadsdelegalion leder det föreslagna förfarandet lill splittring i olika myndigheters behandling och lill långvarig osäkerhet vid ägarväxlingar. Frågor om förvärvstillstånd prövas enligl förslaget av hy­resnämnd vid ett tillfälle. Kommunens förköpsanspråk behandlas efter en lidsfrist från lagfarisansökan eller anmälan lill kommunen vid ett annat tillfälle. Slutligen prövas frågan om dispens från markvillkoret vid ett tredje tillfälle. 1 samtliga dessa tillståndsfrågor sker prövning inför delvis olika samhällsorgan. Enligl delegationen är det i högsta grad önskvärt alt elt så splittrat förfarande undviks. I annat fall måste det vara möjligt all få förhandsbesked omfattande samtliga tillståndsfrågor. En förvärvssökande behöver onekligen på ell tidigt stadium få reda på om hans engagemang kan påräkna bifall från myndigheternas sida i samtliga för hans förvärv kritiska frågor menar delegationen.

Det är enligt HSB en brist i förslaget atl det inle närmare anges vilka krav som skall uppställas i utredningshänseende. Redan de allmänna for­muleringarna inger farhågor. Risken för atl en omfattande byråkratisering uppkommer är stor. Visseriigen föreslås alt kommunen skall beredas tillfälle att yttra sig över ansökan om förvärvstillstånd och att del normala förfarandet

Prop. 1975/76:33

56

i tillståndsärenden bör vara att förvärvarens uppgifter i ansökningen godtas, om kommunen lämnar ansökningen ulan erinran. Härigenom ges dock inle någon garanti för att förslagels syfte uppnås.

Fastighetsägareförbundet och Advokatsamfundet har tagit upp en fråga som inte berörts i promemorian, nämligen sekretesskyddet. Remissinstanserna påpekar alt förslaget förutsätter atl hyresnämnden skall kunna gå in på t. ex. en sökandes "tidigare förehavanden". De utgår därför ifrån atl för­farandet förenas med sådana möjligheter till sekretess atl sökandens eller de fysiska personers integritet som döljer sig bakom ett sökande bolag kan åtnjuta tillfredsställande skydd. Fastighetsägareförbundet erinrar också om den nyligen antagna kredilupplysningslagen (1973:1173), som innehåller nog­granna bestämmelser om vilka upplysningar som får lämnas om en enskild person.

4.7 Inlösen av aktier

Remissinstansernas inställning till promemorieförslaget i stort präglar också deras inställning till förslaget om rätt för kommun alt lösa aktier i bo­stadsbolag. Förslaget i denna del avstyrks emellertid av tre remissinstanser som inle avstyrkt förslaget i övrigt, nämligen bankinspektionen. Sparbanks­föreningen och Näringslivets byggnadsdelegalion.

Mest kritisk mol promemorieförslaget i denna del är Fastighetsägareför­bundet, som anser att förslaget är utomordentligt svagt underbyggt. Avsikten med lösningsrätten anges vara alt tillgodose från kommuner framförda öns­kemål atl genom aktieinnehav skaffa sig insyn och inflytande i vissa ak­tiebolag som till huvudsaklig del ägnar sig åt förvaltning av bostadsfas­ligheter eller i förekommande fall förvärva sådana bolag. Man har enligt förbundet skäl att ställa frågan varför kommunen skall ha denna insyn och detta inflytande. Bostadshus och hyreslägenheter ägs huvudsakligen av en­skilda (personer eller bolag) och av kommunala förelag. Trots all de kom­munala bolagen och stiftelserna åtnjuter betydande ekonomiska favörer råder det enligt förbundet en utvecklande konkurrens mellan företagen. Enligt förbundet vore del självfallet ytterst olämpligt om kommunerna, som i första hand månar om de egna företagen, också skulle ha inflytande över de pri­vatägda företagen. Riskerna för politisering med bortseende från företagens bästa skulle bli påtagliga. Det måste enligl förbundet betecknas som an­märkningsvärt atl ett förslag av denna art läggs fram ulan atl några skäl härför redovisas. Inlösenrätlen föreslås i promemorian inte grunda sig på att företaget visat sig olämpligt i sin fastighetsförvaltning. Även välskötta förelag skulle utan vidare kunna ta kommunalt delägarskap. Enligt förbundet kan del således inle vara någon omsorg om hyresmarknaden eller de boende som utgör motiv för förslaget.

Också Svea hovrätt anser alt det råder oklarhet beträffande motiven till den föreslagna inlösenrätten. I promemorian uttalas först helt allmänt all

Prop. 1975/76:33

57

man från kommunall håll efterlyst möjlighet att förköpa aktier i bolag som äger fasligheter. Vidare anförs alt en rätt lill inlösen av aktier bör medges kommunerna för atl kringgående av förköpslagen skall förhindras. Kon­sekvensen av lagförslaget har emellertid enligt hovrätten blivit all man med­ger kommunerna rätt lill inlösen av aktier inte bara när den fastighet som följer med aktieförvärvet är sådan som anges i 1 och 3 ij§ förköpslagen. Dessutom kommer kommunerna att genom aktieinlösen kunna (a bestäm­manderätt över nära nog alla slag av bostadsfastigheter. Den enda begräns­ningen är att fasligheten skall ingå bland tillgångarna i ett fastighetsför­vallande fåmansbolag. Motivet för en sådan utvidgning av förköpslagen anges i promemorian inte på annat sätt än genom en allmän hänvisnmg till kommunala önskemål.

Kriiik av liknande slag anförs av bankinspektionen. Näringslivets byggnads­delegalion Och Advokatsamfundet. Delegationen, som alltså avstyrker för­slaget i denna del, anser alt ivångsinlösen i vart fall endast bör kunna riktas mot förvärvare, som vid tillståndsprövningen bedöms som olämpliga ur förvaltningssynpunkt. Skulle denna begränsning inte stipuleras, bör enligt delegationen åtminstone som villkor för en kommunal inlösenrätl gälla, atl kommunen skulle ha haft förköpsrält enligt förköpslagen, om överiåtelsen hade avsett själva fastigheten och inle aktierna i del fastighetsförvallande bolaget. Huruvida en sådan utvidgning av den kommunala förköpsrätten är påkallad av något verkligt behov kan dock enligl delegationen inte be­dömas på grundval av den remitterade promemorian och borde därför inte företas med mindre en särskild utredning skett och denna ger stöd för ut­vidgningen.

Svea hovrätt. Sparbanksföreningen och Advokatsamfundet ifrågasätter om bestämmelserna om aktieinlösen har sin rätta plats i den föreslagna lagen. Sparbanksföreningen anför atl en inlösenrätt för kommuner av det slag som föreslås innebär ett stort ingrepp i de enskildas egendomsförhållanden. Ett minimikrav för att informationen om en eventuell kommunal inlösenrätl till aktier skall nå ut till medborgarna är därför att reglerna härom ges i en särskild lag med en rubrik som klart lalar om vad det är frågan om.

Hyresnämnden för Stockholms län hyser farhågor för att förslagets bristande precision skall orsaka tveksamhet om i vilka fall rätt lill inlösen föreligger. Näringslivets byggnadsdelegation påpekar alt förslaget medför att kommun kan bli ägare lill aktier i bolag, vars fastighetsbestånd till betydande del är beläget utanför den inlösande kommunens gränser och således utan in­tresse för den inlösande kommunen.

Enligl bankinspektionen och Örebro kommun kan bolag, vars aktier om­fattas av inlösenrätl, driva en inte oväsentlig rörelse av annat slag än fas­tighetsförvaltning. Kommunen påpekar att verksamheten kan vara av sådant slag att den både reellt och formellt kommer atl falla utanför ramen för vad kommunen enligl kommunallagen har rätt att ägna sig åt. För Örebro kommuns dei är inle det förhållandet att överiåtelse av aktier faller utanför

Prop. 1975/76:33

58

förköpslagens tillämpningsområde ett problem som motiverar den lagstift­ning som förslaget innebär. Byggnadslagen och expropriationslagen ger kom­munen tillräckliga möjligheter att tvångsvis förvärva fastigheter från bolag som missköter dem.

Enligt promemorian är någon obillighetsklausul liknande den som fö­rekommer i förköpslagen inle behövlig i den föreslagna lagstiftningen. Här­emot vänder sig Sparbanksföreningen, Näringslivets byggnadsdelegalion och Advokatsamfundet. Alla tre remissinstanserna är eniga om att en sådan regel inte kan undvaras av rättssäkerhetsskäl. Advokatsamfundet påpekar att det i fåmansbolagen är vanligt alt aktieägarna eller vissa aktieägare reglerar sina interna förhållanden som aktieägare i bolaget i särskilda konsortialavtal. Sådana avtal innehåller ofta bestämmelser om i vilka fall och på vilka villkor aktieägare har rätt eller skyldighet atl överiåta sina aktier lill annan ak­tieägare. Ofta har aktieägarna också för bevarande av kontinuiteten i bolaget intagit hembudsklausul i bolagsordningen. En ovillkorlig förköpsrätt för kommunen till varje aktiepost som utbjuds i ett sådant bolag skulle enligl samfundet på ett synneriigen allvariigl sätt kunna rubba de förutsättningar på vilka samarbetet mellan aktieägarna i bolaget grundats. Sparbanksför­eningen efterlyser regler för hur löseskillingen skall bestämmas i sådana fall där livräntor, undanlagsförmåner etc. ulgör en del av den avtalade kö­peskillingen. Det är enligt föreningen inte ovanligt att aktier överlåts genom avtal om alt köpeskillingen skall eriäggas bl. a. i form av åriiga utbetalningar av livränta. Ett sådant avtal kan innehålla överenskommelser om skatte­bördans fördelning, vilket i och för sig accepteras i skallepraxis. Näringslivets byggnadsdelegation framhåller särskilt atl optionsförvärv generellt bör undantas från den kommunala inlösenrätlen. Bedöms köpare som förvärvar genom option olämplig, bör egendomen enligt delegationen återgå till säl­jaren.

I fråga om förfarandet vid inlösen påpekar bl. a. Kommunförbundet och Sundsvalls kommun atl den tid inom vilken kommun skall framställa lö­senanspråk är för kort.

5 Föredraganden 5.1 Inledning

Svensk bostadspolitik har sedan länge grundats på uppfattningen att till­gång till en god och tillräckligt rymlig bostad i god miljö och till skäliga kostnader är en omistlig social rättighet. För all nå delta mål har en lång rad åtgärder vidtagits under efterkrigstiden. Kommunerna har därvid lait ansvaret för att vidta de åtgärder som behövs för alt åstadkomma tillräckliga produktionsinitialiv och ett ändamålsenligt byggande och förvallande av bostäderna. Bostadspolitiken har inriktats på atl spekulativa vinstintressen skall hållas borta. Huvuddelen av nya flerfamiljshus förvaltas av allmän-

Prop. 1975/76:33

59

nyttiga förelag som arbetar utan enskilt vinstintresse.

Genom 1947 års byggnadslagstiftning fick kommunerna ett avgörande inflytande över bebyggelseutformning och markanvändning. Betydande bo­stadspolitiska reformer genomfördes under åren 1967 och 1968. Enligt de av riksdagen då antagna markpolitiska riktlinjerna skulle kommunerna för­värva mark i så stor omfattning att de fick ett dominerande inflytande över de marktillgångar som inom överskådlig lid kan beräknas bli tagna i anspråk för samhällsbyggandet. I samband därmed infördes förköpslagen (1967:868) som ger kommunen rätt all inträda i faslighelsköpares ställe. Vidare har expropriationslagsliftningen under senare år ändrats i syfte atl öka kommunernas möjligheter att tvångsvis förvärva mark och alt dämpa markprisstegringen. I de nya riktlinjer för bostadspolitiken som antogs av riksdagen förra året slogs fast att en aktiv kommunal markpolitik är nöd­vändig för alt del allmänna skali tå ett bestämmande inflytande över sam­hällsbyggandet. För alt underiätta kommunernas markpolitik beslöts i sam­band därmed alt bostadslån för nybyggnad och sanering i princip inte skall kunna utgå med mindre marken har upplåtits av kommunen fördel projekt som låneansökan avser, det s. k. markvillkoret.

Under senare år har också flera reformer genomförts på hyresrättens om­råde. Den hyrespolitiska reform som beslöts år 1968 innebar väsentligen alt statsmakterna genom en ny allmän hyreslag fastställde regler om för­bättrat besittningsskydd för hyresgäster och om spärrar mot oskäliga hyror genom de s. k. bruksvärdereglerna. Dessa innebar att de allmännyttiga bo­stadsföretagen med sina i princip självkostnadsbeslämda hyror tilldelades en viktig roll genom alt deras hyror i väsentlig mån blir normgivande vid prövningen av skälig hyra. Bruksvärdereglerna jämkades år 1974 i syfte alt ytteriigare understryka de allmännyttiga företagens prisledande roll vid tillämpningen av bruksvärdereglerna. Samtidigt ändrades hyresprocesslag-sliftningen så all en ny instans för överprövning av hyresnämndernas av­göranden inrättades, nämligen bosladsdomstolen.

Flera åtgärder har också vidtagits i syfte att förbättra boendemiljön. Lagen (1970:246) om tvångsförvallning av bostadsfastighel (tvångsförvallningsla­gen) innebär att bostadsfastighel kan ställas under tvångsförvaltning, om ägaren väsentligen försummar vården av fastigheten eller underiåter att vidta uppenbart angelägna åtgärder för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten och det finns anledning anta att rättelse inte kommer att ske. Ändamålet med förvaltningen är atl fastigheten skall få en till­fredsställande skötsel saml att missförhållanden skall undanröjas och fas­tigheten på ett ekonomiskt försvarbart sätt förbättras och moderniseras.

Enligt bosladssaneringslagen (1973:531) har kommunen fått möjlighet att hos hyresnämnden begära åläggande för ägare av bostadsfastighel att rusta upp bostadslägenhet till lägsta godtagbara standard, s. k. upprustningsåläg­gande. Kommunen kan också utverka förbud mot att lägenheten används för bostadsändamål, s.k. användningsförbud. Enligt en år 1974 beslutad

Prop. 1975/76:33

60

lagändring skall hyresgästerna genom sin organisation kunna göra ansökan om upprastningsåläggande. Detta gäller emellertid bara i vissa kommuner som anges i lagen och i särskilda av regeringen meddelade föreskrifter (SFS 1975:596).

1 den inom justitiedepartementet i samråd med bostadsdepartementet upp­rättade promemorian (Ds Ju 1975:10) Förslag till lag om tillståndsprövning av förvärv av vissa bostadsfastigheter m. m. konstateras att de senare årens strävanden att ge kommunerna ansvar för bostadsbyggandet och bostadsför­sörjningen och att hålla hyrorna på en nivå, som inte överstiger den som de allmännyttiga bostadsföretagen håller, motverkas om inte bostadsfas-tighetema i mesta möjliga mån skyddas mot spekulativa vinstintressen. Spekulativa förvärv av främst äldre ofta saneringsmogna flerfamiljsfastig-heter förekommer dock inom framför allt vissa storstadsområden. För att råda bot på detta problem föreslås i promemorian att förvärv av bostadsfas­tigheter med fler än fyra bostadslägenheter görs beroende på tillstånd av hyresnämnd. Även tomträtt och byggnad på ofri grand skall räknas som fastighet vid tillämpning av de föreslagna reglema. Kontrollen föreslås också omfatta förvärv av aktier eller andelar i vissa bostadsbolag. 1 anslutning härtill föreslås alt kommun skall ges möjlighet alt i samband med överiåtelse av aktier i sådana bolag lösa till sig aktierna.

Vid remissbehandlingen har åtskilliga remissinstanser, bl. a. bostadssty­relsen. Kommunförbundet, Landstingsförbundet och Hyresgäsiernas riks­förbund, hälsat förslaget med tillfredsställelse. 1 ett antal remissyttranden avstyrks dock förslagel eller redovisas en negaliv inställning lill den anvisade lösningen. Vad som framför allt föranlett kriiik är att promemorian saknar statistiskt material som ger stöd för antagandena om den ökande speku­lationen i hyresfastigheter samt all den föreslagna lagstiftningen är alltför ingripande och administrativt tungrodd mot bakgrund av det relativt sett ringa antal ingripanden som förmodas bli aktuellt med stöd av lagen.

För egen del vill jag först anföra alt spekulation i hyresfastigheter medför allvariiga problem för hyresgästerna. Såsom framhållits i promemorian och som framgår även av remissutfallet förekommer framför allt inom vissa storstadsområden spekulativa faslighetsöveriåtelser. Hur många är svårt att säga, och en undersökning för att med statistiskt material belysa frågan är knappast möjlig, eftersom gränsen mellan spekulativa och seriösa förvärv självfallet är flytande. Täta ägarbyten måste med nödvändighet medföra att fastighetsförvaltningen eftersattes. Samma effekt inträder, om hyres­värdens främsta intresse av fastighetsinnehavet är att tjäna så myckel pengar som möjligt. Jag anser därför atl åtgärder måste vidtas i all den utsträckning som är möjlig för all hindra all bostadsfastigheter i framliden kommer att behandlas som handelsvara i kretsar där mindre nogräknade personer eta­blerar sig som fastighetsägare. Det är alltså redan av detta skäl motiverat atl genomföra promemorieförslaget, som synes vara en lämplig åtgärd i detta syfte, om en sådan ordning kan genomföras ulan alltför stora ad-

Prop. 1975/76:33

61

ministraliva olägenheter för fastighetsomsättningen och de tillämpande myndigheterna.

Idet redan anförda ligger alt det är utomordentligt viktigt att hyresgästerna har hyresvärdar som är beredda atl följa de regler som gäller på hyresmark­naden. Delta skäl har emellertid en räckvidd som sträcker sig utöver de rent spekulativa faslighelsförvärven. Del är visseriigen redan nu möjligt all med olika medel ingripa mot hyresvärdar som inle fullgör sina skyl­digheter på elt tillfredsställande sätt. Sådana regler lider emellertid av den ofrånkomliga svagheten att de endasl medger ingripanden i efterhand, när skadan redan är skedd. Enligl min mening skulle del innebära en väsentlig förbättring all lill de medel som redan finns foga ett kontrollsystem som gör att ingripande i efterhand blir aktuellt i så 11 fall som möjligt. Pro­memorians förslag atl förvärv av bostadsfasligheter och av aktier eller andelar i vissa bostadsbolag skall göras beroende på tillstånd öppnar en sådan möj­lighet. Jag delar i och för sig uppfattningen, som kommii till uttryck i promemorian och vid remissbehandlingen, att de fiesta fastighetsägare full­gör sina åligganden som hyresvärdar på ett tillfredsställande sätt. Men det finns åtskilliga undantag. Erfarenheten visaratt det på sina håll förekommer fastighetsägare som ingalunda uppfyller de krav som kan ställas på en hy­resvärd. Detta har också bekräftats av många remissinstanser med särskild insikt i förhållandena på hyresmarknaden. Del är viktigt att sådana personer kan hållas borta från bostadsmarknaden. Intresset härav är enligl min mening så starkt atl även det motiverar elt lillståndsförfarande av del slag som har förordats i promemorian.

Som jag kommer atl närmare utveckla i det följande kan lillslåndsför­farandet med vissa ändringar i promemorieförslaget läggas upp så att det inte medför någon större fördröjning eller eljest leder till besvärande ad­ministrativ omgång för de seriösa fastighetsägarna. Jag ansluter mig därför till förslaget i promemorian att förvärv av bostadsfastigheter skall göras beroende på tillstånd av hyresnämnd. Jag återkommer till behövliga änd­ringar i promemorieförslaget i samband med behandlingen av förslagets olika delar.

5.2 Lagstiftningens tillämpningsområde

Som jag nyss har anfört bör huvudsyftet med den nya lagstiftningen vara alt så långt möjligt hindra spekulativa överiåtelser av hyresfastigheter och att även i övrigt skapa garantier för alt hyresgästerna har hyresvärdar som är beredda alt följa de regler som gäller på hyresmarknaden. Förvärvs­kontrollen bör därför, som också har föreslagits i promemorian, inriktas på bostadsfasligheter.

Promemorieförslaget innebäratl kontrollen skall begränsas till fastigheter på vilka finns fier än fyra bostadslägenheter. Undanlag skall dock göras

Prop. 1975/76:33

62

för jordbruks- och industrifastigheter. Förslagel har på denna punkt kri­tiserats av fiera remissinstanser. Några av dessa anser atl förvärvskontrollen bör begränsas lill fastigheter med ett högre minimiantal bostadslägenheter, medan andra ifrågasätter, om inle också fastigheter med tre och fyra bo­stadslägenheter bör omfattas av kontrollen.

För egen del är jag av den meningen atl gränsdragningen bör ske på ett sådant sätt alt den tillgodoser inle bara syftet med förvärvskontrollen ulan också berättigade krav på klarhet vid lagens tillämpning. Mol bakgrund av att syftet med lagstiftningen är all söka förhindra att personer, som är olämpliga som hyresvärdar, förvärvar bostadsfasligheter framstår det som mindre lämpligt att fasligheter med tre eller fyra bostadslägenheter utesluts från kontrollsystemet. Härtill kommer att den i promemorian föreslagna gränsdragningen medför svårigheter vid tillämpningen. Vad jag främst vän­der mig mot är alt särskild utredning om antalet bostadslägenheter på en fastighet krävs för att klarhet skall vinnas i frågan huruvida förvärv av fastigheten är tillslåndspliktigt eller inle. Svaret på den frågan bör enligt min mening kunna erhållas på ell betydligt enklare sätt, nämligen genom alt utgå från uppgifter i fastighetslaxeringslängden.

Enligt 1970 års folk- och bostadsräkning uppgick antalet lägenheter i bo­stadshus med tre eller fiera lägenheter till omkring 1 770000. Av dessa fanns 112 500 eller någol mer än 6 96 i hus med tre eller fyra lägenheter. Att låta också dessa lägenheter omfattas av kontrollen kan i och för sig synas vara en blygsam ökning av kontrollens omfattning. Ser man lill antalet fasligheter, blir ökningen dock väsentligt större. Denna ökning kan upp­skattas till storleksordningen 30 %. Jag anser emellertid att det finns väl så starka skäl för alt också de som bor i mindre hyreshus får samma skydd mol olämplig fastighetsförvaltning som övriga hyresgäster. Även intresset av att förenkla tillämpningen av lagen lalar föratt lagstiftningen skall omfatta också bostadsfastigheter med tre eller fyra lägenheter. Jag föreslår därför atl lagstiftningen avgränsas så alt av de mindre bostadsfastighelerna endast en- och tvåfamiljshus utesluts från lagens tillämpningsområde.

Enligt promemorian är lagen tillämplig endast i fråga om fastighet som är taxerad som annan fastighet. Med ledning av 1970 års folk- och bo­stadsräkning kan uppskattas all det finns omkring 75 000 bostadslägenheter i hus som i huvudsak utnyttjas för andra ändamål än bostadsändamål. Sådana fastigheter kan vara så beskaffade alt kretsen av intressenter vid en för­säljning är begränsad lill en eller ett låtal rörelse- eller industriidkare. Att kräva tillstånd till förvärvei enligt den nu föreslagna lagstiftningen enbart av det skälet att ett låtal bostadslägenheter finns på fastigheten är inte moti­verat. Jag är därför inte beredd att föreslå att lagstiftningen skall omfatta andra fastigheter än sådana som taxerats som annan fastighet och därvid klassificerats som hyresfastighet.

Prop. 1975/76:33

63

Det anförda innebär atl jordbruksfastigheter, småhusfastigheter (bl. a. en-och ivåfamiljsvillor), industrifastigheter, exploateringsfastigheter och s. k. specialfastigheter (skolor, sjukhus m. rn.) undantas från lagstiftningens till-lämpningsområde. Även frilidsfastigheter undantas. 1 likhet med ett par remissinstanser anser jag nämligen all det saknas anledning att låta lagen omfatta sådana fastigheter. 1 sammanhanget vill jag också nämna att jag inte anser det motiverat att i lagen jämställa byggnad på ofri grund med fast egendom, eftersom det förefaller mig osannolikt alt hyreshus förekom­mer på annans mark annat än i samband med tomträtt. Däremot bör, som föreslagits i promemorian, tomträtt likställas med fast egendom vid till-lämpning av lagen.

Med den av mig förordade avgränsningen kommer den föreslagna lag­stiftningen att omfatta en faslighelsgrupp som med lätthet går att identifiera med ledning av de typkoder som finns i fastighetslaxeringslängden. Av typkoderna svarar följande fem mol sådana fasligheter som avses med lagen: 20 (hyresfastighet; uppgifter för närmare klassificering saknas), 21 (tomt för hyreshus), 22, 24 och 26 (hyreshus med varierande proportioner mellan bosläder och lokaler). Med ledning av uppgift om fastighets lypkod - en uppgift som numera framgår av laxeringsbevis - kan således avgöras atl förvärv av fastigheter som har någon av de angivna typkoderna är un­derkastade tillståndsprövning.

Som framgår av redogörelsen för lypkoderna kan det bland de fastigheter som omfattas av lagstiftningen finnas sådana som inle är bebyggda med hyreshus. Vidare kan det ha inträffat att byggnaderna på fastigheten rivits eller förstörts genom eldsvåda. I sådana fall bortfaller enligt min mening intresset av alt pröva förvärvet enligl den nu föreslagna lagen. Såvitt angår tomt för hyreshus som ännu inte är bebyggd är det tillräckligt med den kontroll som kan utövas genom del tidigare omtalade markvillkoret. Jag anser därför att lagen bör innehålla en särskild regel enligt vilken förvärvs­tillstånd inte får vägras, om sådana förhållanden som nu sagts visas vara för handen. Förvärvstillstånd bör inte heller få vägras, om del visas all fasligheten är bebyggd med hyreshus som inte innehåller fler än två lä­genheter avsedda för bostadsändamål.

Det kan i vissa fall tänkas alt fastigheten enligt gällande planer skall användas för annat ändamål än för uppförande av hyreshus. För dessa fall bör man enligt min mening inle ha någon bestämmelse motsvarande den som nyss angells. Orsaken härtill är atl många planer är föråldrade och au det framstår som ovisst om de kommer atl förverkligas. I stället bör förvärvstillstånd kunna ges även till sökande som inte i övrigi fyller lagens krav. En förutsättning härför måste dock vara au det framstår som sannolikt all den planerade förändringen kommer till stånd i en nära framtid.

I promemorian föreslås atl kontrollen skall omfatta även förvärv av aktier i bolag, som är s. k. fåmansbolag. eller andelar i handelsbolag i sådana fall

Prop. 1975/76:33

64

där bolaget till huvudsaklig del ägnar sig åt förvaltning av bostadsfastigheter. Förslaget har i denna del inle mötts av några principiella invändningar vid remissbehandlingen. För min del är jag övertygad om alt en regel om till­ståndsprövning av förvärv av hyresfastigheter skulle föriora mycket av sin slagkraft, om inte samtidigt införs en kontroll av förvärv av aktier eller andelar i bolag, som lill huvudsaklig del ägnar sig ål förvaltning av hyres­fastigheter. Jag förordar därför atl en tillståndsprövning vid aklie- och an­delsförvärv införs.

Som framhållits i promemorian innebär ett syslem med tillståndsprövning vid aktieförvärv ett avsteg från den inom akliebolagsrätten rådande principen om aktiers fria överiåtbarhei. Ett sådant avsteg behöver inte väcka några betänkligheter när det är fråga om aktiebolag med elt fåtal aktieägare, efter­som handeln med aktier i sådana bolag är begränsad. Annoriunda är för­hållandet när det gäller bolag med en större aklieägarekrels. Införs ett kon­trollsystem beträffande sådana bolag skulle stora svårigheter uppstå för ak­tiehandeln. Mot den bakgrunden delar jag den i promemorian uttryckta uppfattningen att kontrollsystemet bör begränsas till att gälla lamansbolag.

Därmed uppkommer frågan hur kretsen lamansbolag bör bestämmas. I promemorian föreslås efter mönster av vissa skatlerättsliga och bolagsrätts­liga regler all med lamansbolag skall förstås bolag vari aktierna lill hu­vudsaklig del ägs eller på därmed jämföriigl sätt innehas av en eller ett latal fysiska personer. Några remissinstanser har kritiserat denna definition av begreppet lamansbolag på den grunden alt definitionen inle är tillräckligt klar särskill mot bakgrund av att påföljden för att tillstånd inte söks är civilrältslig ogiltighet. Jag har förståelse för den kritiken. Det är angeläget atl lagen så klart som möjligt anger vilken krets av bolag som skall omfattas av det föreslagna kontrollsystemet. En klarare avgränsning åstadkommes om man i lagen direkt anger hur stor del av aktierna som skall ägas av ett visst i lagen angivet antal personer för atl kontrollsystemet skall vara tillämpligt. Det ligger då nära lill hands alt utgå från en inom skatterätten tidigare tillämpad definition på lamansbolag, nämligen all som lamansbolag räknas aktiebolag vari minst 75 % av aktierna ägs eller på därmed jämföriigl sätt innehas av högst tio fysiska personer. För atl försvåra kringgåenden av lagstiftningen bestående i atl aktieförvärv sprids lill släktingar bör regeln kompletteras med en bestämmelse som innebär atl aktier som innehas av vissa varandra närstående personer skall anses tillhöra en fysisk person vid tillämpningen av lagens definition på lamansbolag. Till detta problem åter­kommer jag i specialmotiveringen.

Bedömningen av huruvida bolag lill huvudsaklig del ägnar sig ål för­valtning av bostadsfastigheter skall enligl promemorian ske med ledning av bolagets balansräkning. Som en lämplig avgränsning föreslås i prome­morian att tillståndsprövningen skall avse förvärv av aktier eller andelar i bolag som äger bostadsfasligheter, vilkas laxerade värde är minst tre gånger större än det enligt senasie balansräkning bokförda värdet av bolagets övriga

Prop. 1975/76:33

, , ,

65

tillgångar. Förslaget har på denna punkt kritiserats av Näringslivets bygg­nadsdelegation och Advokatsamfundet, som anser alt bosiadsfastigheternas värde bör vara mera dominerande för att förvärvskontroll skall äga rum.

Självfallet kan man ha olika meningar i frågan hur stor del av bolagets tillgångar som bör bestå av hyresfastigheter för att lagen skall bli tillämplig. Den i promemorian föreslagna avgränsningen synes mig dock godtagbar. I vissa fall kan måhända avgränsningen lå mindre lämpliga följder, näm­ligen om det är fråga om ett bolag med betydande anläggningstillgångar av annat slag än hyresfastigheter, vilkas bokförda värde är särskill lågt. Med den frihet all skriva ned värdet på tillgångarna som råder enligl svensk bolagsrält är det emellertid så gott som omöjligt att undvika alt sådana effekter uppkommer. Det kan f. ö. påpekas alt bolaget i fråga har möjlighet all skriva upp värdet på anläggningstillgångarna i samband med en fond­emission. Och skulle bolaget inte göra det, finns alltid möjligheten för till­ståndsmyndigheten atl vid tillståndsprövningen la hänsyn till de särskilda förhållandena. Mot den bakgrunden biträder jag promemorieförslagel.

Jag kan inte heller dela remissinstansernas farhågor för all förslagel leder till för stora krav på aklieköparnas förmåga all kunna analysera huruvida bolaget är sådant atl förvärvstillstånd skall sökas vid aktieförvärv. Med den precisering av begreppet fåmansbolag som jag har förordat i det föregående kommer lagstiftningen atl omfatta en lätt definierbar grupp av aktiebolag. De personer som inlåter sig på affärer med aktier i dessa bolag bör vara väl medvetna om all förvärvstillstånd fordras, om taxeringsvärdet av bo­lagets hyresfastigheter står i viss relation lill bolagets övriga tillgångar. Uppgifter lill ledning för denna bedömning skall enligt vad jag kommer att föreslå i det följande finnas i bolagens balansräkningar. Del bör således vara en relativt enkel sak all avgöra huruvida förvärvstillstånd krävs eller inte. F. ö. kan förmodas att åtskilliga tillståndsärenden kommer atl avse fall där ägaren av ett fastighetsförvallande enmansbolag överiåter samlliga aktier i bolaget och där således någon tvekan om lagstiftningens tillämplighet inte gärna kan föreligga. Slutligen vill jag framhålla alt en köpare alltid har möjlighet alt i tveksamma fall begära hyresnämndens prövning av frågan.

Med anledning av att elt par remissinstanser har ifrågasatt om inte också förvärv av andel i bostadsförening i annat syfte än att bereda förvärvaren bostad bör omfattas av tillslåndstvång vill jag framhålla att det - frånsett vissa lokala förhållanden - torde vara ganska ovanligt att bostadsföreningar förekommer i större utsträckning. Det förhåller sig dessutom så att nya bostadsföreningar inte lagligen kan bildas. Det är alltså inte möjligt att kring­gå lagstiftningen genom att bilda bostadsföreningar. Av dessa skäl anser jag det inte nödvändigt att föreslå tillståndstvång i fråga om förvärv av andel i bostadsförening.

Vid remissbehandlingen har också framförts förslag om atl konlrollag-stiftningens tillämpning skall begränsas lill vissa storstadsområden. Jag är väl medveten om alt de problem som behandlas i promemorian i första

.1 Regeringen 1975/76. I saml. .Vr SS

Prop. 1975/76:33

66

hand förekommer i storstäderna. Som jag tidigare har framhållit bör emel­lertid elt viktigt syfte med lagstiftningen vara atl hindra olämpliga fas­tighetsförvaltare från atl förvärva hyresfastigheter. Del finns därför enligl min mening all anledning atl göra lagstiftningen generellt tillämplig. Härtill kommer alt en begränsning av lagens tillämplighet lill vissa delar av landet skulle medföra betydande svårigheleratt bestämma vilka bolag som omfattas av lagen.

5.3 Tillståndspliktiga förvärv

Promemorieförslagel innebär all tillståndsprövningen skall avse förvärv genom köp,byteoch gåva, tillskott till bolageller förening, utdelningellerskifte från bolag eller förening samt fusion enligt 175 ij lagen(l944:705)om aktiebo­lag. Vid aktieförvärv skall tillståndsprövningen även avse inlösen enligt 70 S la­gen om aktiebolag, dvs. inlösen med stöd av hembudsklausul. Några invänd­ningar mot förslaget, som i tillämpliga delar överensstämmer med jordför­värvslagen (1965:290), har inte gjorts vid remissbehandlingen. Inte heller jag finner anledning till annan bedömning.

Enligt jordförvärvslagstiftningen görs vissa undantag från kravet på för­värvstillstånd. 1 promemorian föreslås all molsvarande eller liknande undan­tag skall gälla vid förvärv av bostadsfasligheter och vid aklie- eller an­delsförvärv. Vid denna fråga har åtskilliga remissinstanser uppehållit sig. Enligt en åsiktsriktning, företrädd av LO och Hyresgästernas riksförbund, bör undantagen göras så fä som möjligt. Åtskilliga remissinstanser anser emellertid alt ytteriigare undantagsbestämmelser bör införas.

För egen del vill jag framhålla att det givelvis inte finns anledning att åstadkomma ett mera omfattande kontrollsystem än hänsynen till de boende kräver. Jag anser därför att undanlag bör göras dels i alla sådana fall där de boendes intressen bör ha beaktats av överiåtaren vid överiåtelsen, dels i fall där förvärvaren har lill uppgift att sörja för en god fastighetsförvaltning. Jag föreslår därför att förvärvstillstånd inle skall fordras, om egendomen förvärvas från staten, kommun, landstingskommun eller kommunalförbund eller om någon av de nu nämnda är förvärvare. Vidare bör i enlighet med vad som föreslås i promemorian allmännyttigt bostadsföretag inte vara skyl­digt att söka förvärvstillstånd. Inte heller sådana helkommunala bolag, som inte är allmännyttiga bostadsföretag, bör omfattas av kontrollsystemet. Jag finner däremot inte anledning att, såsom föreslagits av ett par remissin­stanser, undanta försäkringsbolag från skyldigheten att söka förvärvstill­stånd.

1 samband med atl bostadsrättsförening bildas tillförs föreningen en eller eventuellt flera bostadsfastigheter. Det kan också förekomma att bestående bostadsrättsföreningar köper bostadsfastigheter. 1 den mån det, som bo­stadsstyrelsen uttrycker det, är fråga om en bostadsrättsförening i egentlig

Prop. 1975/76:33

67

mening med avsikt att upplåta bostadslägenheter med bostadsrätt till de boende bör del enligt min mening inle möta några betänkligheter att göra undanlag från tillslåndspliklen. HSB och Svenska riksbyggen samt bo­stadsrättsföreningar som är anslutna lill dessa organisationer uppfyller detta krav. Jag föreslår därför alt tillståndsplikt inle skall föreligga när faslighet förvärvas av riksorganisation av bostadsrättsföreningar eller av bostadsrätts­förening ansluten till sådan organisation.

Ett par remissinstanser har föreslagit att del s. k. släktskapsundantaget slopas. Enligt min mening bör detta undanlag upprätthållas vid förvärv av hyresfastigheter på samma sätt som vid förvärv av jordbraksfastigheter. Genom all mitt förslag inkluderar också fastigheter med hus som inrymmer tre eller fyra lägenheter framstår f. ö. släktskapsundanlaget som än mera motiverat. Jag är därför inle beredd alt frångå promemorieförslaget på denna punkt.

Ett par remissinstanser har med hänvisning lill att ett sådant undanlag finns i jordförvärvslagen föreslagit all förvärv som skall prövas enligl lagen (1916:156) om vissa inskränkningar i rätlen att förvärva fast egendom m. m. (1916 års lag) skall undanias från tillståndspliki enligl den nu föreslagna lagstiftningen. Konsekvensen av ell sådant undantag blir atl frågan om tillstånd för utlänning alt förvärva hyresfastighet kommer alt prövas endast i den ordning som 1916 års lag föreskriver, dvs. av länsstyrelsen eller re­geringen. Detta förefaller mig vara mest praktiskt, och jag föreslår därför atl ett undantagssiadgande med denna innebörd införs i lagen. Vid den tillståndsprövning som sker enligl 1916 års lag bör emellertid självfallet länsstyrelsen i regel inhämta hyresnämndens och den berörda kommunens yttrande i sådana fall där förvärvei eljest skulle ha varit underkastat be­stämmelserna i den nu föreslagna lagen.

Till övriga frågor som rör undantag från tillslåndspliklen återkommer jag i specialmotiveringen. Jag vill emellertid redan nu fdrutskicka att jag i likhet med LO, Hyresgäsiernas riksförbund och Sveriges föreningsbankers förbund anser all man visseriigen bör göra undantag för förvärv genom inrop på exekutiv auktion men all detta undantag bör kombineras med regler om skyldighet för förvärvaren att efter viss tid avyttra egendomen, om ej hyresnämnden ger honom tillstånd atl behålla egendomen. Liknande regler finns i jordförvärvslagen.

5.4 Förutsättningar för tillstånd

Förutsättningarna för all förvärvstillstånd skall ges bör enligt promemorian vara att förvärvaren gör sannolikt att han är i stånd att förvalta fastigheten och atl avsikten med förvärvet är att han skall idka bostadsförvaltning och därvid hålla fastigheten i del skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa. Elt par remissinstanser har invänt all denna

Prop. 1975/76:33

68

regel fått en mindre lämplig formulering och föreslår alt bestämmelsen i stället utformas så atl förvärvstillstånd skall vägras endasl om någon för sökanden besvärande omständighet visas föreligga eller om det finns an­ledning lill antagande atl förvärvaren inte är i stånd alt förvalla fasligheten på ett godtagbart sätt.

Jag kan för min del inle finna annat än all den i promemorian föreslagna bestämmelsen i sina huvuddrag ulgör en lämplig regel för prövningen av tillslåndsärendena. Genom regeln läggs en viss bevisbörda på sökanden. Denne har alltså i princip alt göra sannolikt att han uppfyller de förut­sättningar som anges i lagen. Det är emellertid inle bara genonn alt eftersätta lägenhetens skick, som hyresvärden kan äventyra de boendes intressen. Så kan ske också på annat sätt, t. ex. genom atl hyresvärden upplåter lokaler i fastigheten för verksamhel som allvarligt stör hyresgästerna. Jag anser därför atl del allmänna kravet bör uppställas atl hyresvärden skall i sin fastighetsförvaltning iaktta god sed i hyresförhållanden.

I promemorian förutsätts atl ansökan om tillstånd alltid skall remitteras till den berörda kommunen för yttrande. En sådan ordning förefaller mig också lämplig särskilt mol bakgrund av att kommunen har ansvaret för bostadsförsörjningen. Man får vidare möjlighet atl i tillståndsärendel la hän­syn till de särskilda erfarenheter kommmunen kan ha belräffande sökandens lämplighet som fastighetsägare. Med den föreslagna ordningen kommer i praktiken i första hand kommunen alt lå bära ansvaret för bedömningen om sökanden är lämplig som fastighetsägare. Lämnar kommunen nämligen ansökan ulan erinran, bör hyresnämnden normall kunna utgå från atl del inte finns något att erinra mol sökanden. Undantag kan självfallet ifrå­gakomma. Del kan tänkas att hyresnämnden själv har sådan kännedom om sökandens tidigare förehavanden all del framstår som tveksamt om ansökan skall bifallas. I sådana situationer bör självfallet hyresnämnden kunna fordra in kompletterande utredning. En sådan kompletterande ut­redning kan också bli nödvändig, om kommunen gjort erinringar mot an­sökningen eller avstyrkt bifall till den. Jag skall senare närmare utveckla hur handläggningen av tillslåndsärendena bör gå till. Jag vill emellertid redan nu framhålla all man torde kunna utgå från att det övervägande antalet ansökningar kommeratt lämnas utan erinran från den berörda kom­munens sida.

Jag vill nu gå över lill alt något närmare kommentera innebörden i de föreslagna villkoren för aU tillstånd skall meddelas.

1 villkoret att förvärvaren skall vara i stånd atl förvalta fastigheten ligger för det första atl förvärvaren skall ha de ekonomiska förutsättningarna att gå i land med företaget. I likhet med vad som anförs i promemorian anser jag således att förvärvaren bör vara skyldig alt i ansökningen redovisa vilka möjligheter han har att med hänsyn lill fastighetens avkastning sköta fas­ligheten på ett för de boende godtagbart sätt. Att faslighetens skick därvid måste tas med i bilden är uppenbart. Jag delar även den i promemorian

Prop. 1975/76:33

69

framförda åsikten att också förvärvarens möjligheter alt rent praktiskt sköta uppgiften som fastighetsförvaltare måste beaktas ulan atl krav därför behöver ställas upp på hans personliga medverkan vid förvaltningen. Med anledning av att Hyresgästernas riksförbund kritiserat förslagel att tillstånd skall kunna ges även om förvärvaren inle avser att personligen utöva förvaltningen vill jag framhålla, att sådana lösningar bör tillålas endast i undantagsfall, t. ex. i fall där förvärvaren är sjuklig eller vistas på annan ort. Jag anser det dess­utom helt klart att förvärvstillstånd inte skall ges i dessa fall, om inte sö­kanden uppfyller de övriga kvalifikationerna för sådant tillstånd. Lagstift­ningen skall alltså inte kunna kringgås på sätt Hyresgästernas riksförbund synes befara. Det synes mig dock naluriigt att hyresnämnden i de nu berörda fallen kräver utredning om hur fastighetsförvaltningen skall ordnas. Kan sökanden inte visa, att tillfredsställande arrangemang vidtagits i det hän­seendet, finns del inte några förutsättningar all ge tillstånd. Har däremot betryggande förvaltning ordnats, bör förvärvstillstånd kunna meddelas även i sådana fall där sökanden är omyndig och helt saknar personliga kvali­fikationer all bedriva fastighetsförvaltning. Några särskilda bestämmelser om tillstånd i fall där förvärvaren inle personligen kan ta del i förvaltningen anser jag inte behövliga utan denna fråga får överiämnas åt rättstillämp­ningen.

Del andra villkoret för att förvärvstillstånd skall ges är atl sökanden gör sannolikt alt avsikten med förvärvet är all han skall idka bostadsförvaltning och därvid hålla fastigheten i visst godtagbart skick samt att han även i övrigt kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden. Som framhålls i pro­memorian bör bedömningen i första hand ske med ledning av de uppgifter som sökanden lämnar. Det stora flertalet förvärvare får nämligen föratsättas ha goda avsikter med förvärvet. Anledning till motsatt antagande torde i del enskilda fallet föreligga i första hand om del i ärendet kommer fram all sökanden tidigare visat prov på bristande vilja att följa reglerna pä hy­resmarknaden. Har sökanden varit föremål för ingripande enligt tvångs­förvaltningslagen eller bostadssaneringslagen eller har honom tillhörig fas­tighet exproprierats med stöd av 2 kap. 7 § expropriationslagen, bör tillstånd till nya förvärv således inte meddelas med mindre sökanden därefter under avsevärd lid visat prov på bättre vilja. Ett annat skäl atl vägra tillstånd kan vara att sökanden under en kort period köpt och sålt hyresfastigheter i större omfattning. Visas att sökanden tidigare äger fastigheter där för­hållandet mellan sökanden och hans hyresgäster är mindre gott, kan detta också ge anledning till en restriktiv bedömning från tillståndsmyndighetens sida. I undanlagsfall kan redan sådana omständigheter som att köpeskil­lingen för en fastighet, som inte är rivningsmogen, vida överstiger fastig­hetens avkastningsvärde, visa alt köparen har andra syften med sitt förvärv än en god bostadsförvallning.

Om förvärvaren är juridisk person, lår prövningen av tillståndsfrågan an­passas efter omständigheterna. Jag delar den i promemorian uttalade upp-

Prop. 1975/76:33

70

fattningen alt det blir nödvändigl att närmare undersöka vilka som står bakom ett fåmansbolag eller eu handelsbolag som vill förvärva tillstånds-pliktig egendom. I sådana fall är det naluriigt att prövningen i realiteten inriktas på aktieägarna resp. bolagsmännen. Om förvärvaren däremot är ett större aktiebolag, torde huvudvikten vid prövningen få läggas på bolagets sätt alt förvalla de hyresfastigheter som bolaget ev. redan äger.

Jag har i del föregående närmast uppehållit mig vid förvärv av fastigheter. Avser lillslåndsärende aktie- eller andelsförvärv, blir prövningen delvis an­noriunda. Om sökanden genom förvärvet lår ett bestämmande infiytande över bolaget, bör enligl min mening samma krav ställas upp som om han själv förvärvat de fastigheter bolaget äger. 1 annat fall bör prövningen kunna ske mera summariskt. Vid aktieförvärv bör emellertid observeras atl även en mindre aktiepost kan ge ett betydande infiytande över bolaget.

5.5 Verkan av vägrat förvärvstillstånd

Enligt 1916 års lag och jordförvärvslagen blir verkan av vägrat förvärvs­tillstånd eller underlåtenhet att inom viss lid ansöka om förvärvstillstånd att förvärvet i fråga blir ogiltigt. Innebörden av ogiltighetspåföljden är atl ingendera parlen blir skyldig alt fullgöra sina åtaganden på grund av avtalet samt att parterna skall återbära vad de kan ha uppburit på grund av detta. I promemorian föreslås alt en motsvarande regel skall gälla enligt den nu föreslagna lagen. Erinringar mol förslaget i denna del har framförts av Fas­tighetsägareförbundet. Enligl förbundet kommer en sådan regel all skapa konflikter mellan' köpare och säljare på fastighetsmarknaden, bl. a. därför att regeln ger köparen möjlighet alt efter del avtal slutits avgöra, om han vill fullfölja köpet eller inle. Förbundet anser vidare att säljaren av staten måste hållas skadeslös för sina ullägg i samband med försäljning i sådana fall där förvärvstillstånd vägras.

Jag delar åsikten all följden av all förvärvstillstånd vägras bör bli all förvärvet blir ogiltigt. Samma påföljd bör inträda, om förvärvaren underiåter atl söka tillstånd till förvärvei inom viss tid. Eftersom lidsfristen enligt 1916 års lag och jordförvärvslagen är tre månader från förvärvet synes det mig vara lämpligt att bestämma samma tidsfrist i den nya lagen. Jag är väl medveten om att ogiltighetspåföljden skapar komplikationer i de fall påföljden inträder. Detta kan emellertid inle undvikas, om lagstiftningen skall få avsedd effekt. Förhållandena är f ö. desamma, om ogiltighet inträder till följd av bestämmelserna i någon av de förut nämnda lagarna. Konflikter av det slag Fastighetsägareförbundet pekar på bör i stor utsträckning kunna förebyggas genom lämpligt utformade bestämmelser i avtalet. Det lorde f ö. förhålla sig så alt förvärvaren gör sig skyldig lill kontraktsbrott i för­hållande till säljaren, om han söker komma ifrån köpet genom att underiåia alt ansöka om tillstånd. Att staten skall garantera alt överiåtare hålls ska-

Prop. 1975/76:33

71

deslös på sätt förbundet antyder anser jag i alla händelser uteslutet.

1 ett remissyttrande har tagils upp det fallet atl någon. A, förvärvar aktie från en person, B, som i sin lur förvärvat aktierna utan att begära tillstånd till förvärvet. I och för sig är i detta fall B:s förvärv ogiltigt. Det hindrar emellertid inte att A:s förvärv kan bli giltigt enligt de allmänna bestäm­melserna om godtrosförvärv under förutsättning givetvis att A också flr tillstånd till sitt förvärv. Någon särskild regel för att trygga A:s förvärv fordras därför inte.

5.6 Förfarandet i tillståndsärenden

Prövningen av tillståndsärenden bör givetvis anförtros åt den myndighet som är bäst förtrogen med förhållandena på hyresmarknaden. 1 likhet med remissinstanserna anser jag den i promemorian föreslagna lösningen all lägga denna uppgift på hyresnämnderna är den lämpligaste. Jag är medveten om att den nya lagstiftningen kommer att föranleda en viss ökning av hy­resnämndernas arbetsbörda. Hyresnämndsorganisationen kan dock enligt min mening antas ha tillräckliga resurser för all möta en sådan ökning.

1 sammanhanget vill jag nämna atl de farhågor som vid remissbehand­lingen uttalats för all också inskrivningsmyndigheternas arbetsbörda kom­mer atl öka knappast är befogade. 1 vart fall kommer lagstiftningen inle atl förorsaka några mera betydande problem med de av mig förordade jus­teringarna av promemorieförslagel. Tyngdpunkten av det arbete som den föreslagna lagstiftningen medför kommer snarare atl ligga på kommunerna, som i första hand har att undersöka vilka fall som bör underkastas en närmare prövning i hyresnämnden. Jag återkommer emellertid strax lill frågan hur detta arbete på lämpligt sätt bör kunna kombineras med kommunens pröv­ning av förköpsärendena.

Jag har tidigare förordat alt kommunen såsom ansvarig för bostadsför­sörjningen skall beredas lillfälle alt yttra sig i tillståndsärenden. Som fö­reslagits i promemorian bör kommunen dock inte ges ställning som part. Denna ståndpunkt har också allmänt godtagits av remissinstanserna. Jag utgår ifrån att kommunerna allmänt kommer alt begagna sig av rätlen att avge yttranden i tillståndsärenden. Någon uttrycklig bestämmelse om atl kommunen skall vara skyldig att avge ytirande i varje enskilt fall anser jag därför inte nödvändig.

Några remissinstanser vänder sig mot att promemorian inte innehåller förslag om att hyresgäströrelsen skall ges möjlighet att komma lill tals i tillståndsärenden. Jag är väl medveten om att en betydande sakkunskap och kännedom om lokala förhållanden finns inom hyresgäsiernas organi­sation. Hyresgästföreningarna har också tillagts betydelsefulla uppgifter inom ramen för tvångsförvaltningslagens och bostadssaneringslagens tillämp­ningsområden. Det skulle emellertid enligt min mening vara en belastning för handläggningen av de många ärenden där det står klart att tillstånd

Prop. 1975/76:33

72

skall ges, om hyresnämnderna skulle vara skyldiga att höra hyresgästor­ganisation i varje ärende. Detta innebär självfallet inte att det bör finnas någol hinder mot atl hyresnämnden i sådana fall, där del finns anledning lill närmare utredning rörande sökandens kvalifikationer, inhämtar yttrande från hyresgästförening. Jag vill slutligen framhålla atl i hyresnämnden finns, förutom ordföranden, en ledamot som är förtrogen med förvaltning av hy­resfastigheter och en annan som är förtrogen med bostadshyresgästers för­hållanden. Den senare utses efter förslag av hyresgäströrelsen och är alltså regelbundet medlem av denna och känner den lokala hyresgästföreningens uppfattning i olika frågor.

En fråga som berörts i några remissyttranden är samordningen mellan prövningen enligl den nu föreslagna lagstiftningen och prövningen enligt 1916 års lag och förköpslagen. Jag har redan (avsnittet 5.3) förordat att förvärv som skall prövas enligl 1916 års lag skall undantas från tillståndsprövning i hyresnämnden. Vad förhållandel lill förköpslagen beträffar delar jag åsikten all den i promemorian föreslagna lösningen, som innebär all prövningen enligl förköpslagen och den nya lagen sker utan närmare samband, är mindre lämplig. Enligl min mening bör samordningen i stället lösas på samma sätt som skell mellan förköpslagen och jordförvärvslagen. En sådan lösning innebär att den tid inom vilken kommun skall utöva förköpsrätt skall räknas från det förvärvstillstånd söktes, att ansökan om förvärvstillstånd inte flr prövas innan det blivit slutligt avgjort huruvida förköp äger rum samt atl förköpsrälten går föriorad, om förvärvstillstånd meddelas innan förköps­frågan avgjorts.

Den av mig förordade ordningen bör medföra avsevärda förenklingar. I det övervägande antalet fall där tillståndsprövning enligt den nya lagen krävs lorde det också bli frågan om att lämna kommunen underrättelse enligt förköpslagen. Denna underrättelseskyldighet kommer enligt milt för­slag normall att falla på hyresnämnden. Samtidigt med underrättelsen enligl förköpslagen bör kommunen tillställas ansökningshandlingarna i tillstånds­ärendel. Om förvärv av fast egendom är tillslåndspliktigt, skall förköpsrätt enligl förköpslagen normall utövas sist på den inskrivningsdag som infaller närmast efter tre månader från det tillstånd söktes hos hyresnämnden. Delta betyder att frågan om förvärvstillstånd inle kan avgöras förrän denna lid gått lill ända. Jag bortser här från fall där kommunen redan innan ansökan om förvärvstillstånd gjordes eller före iremånadersperiodens utgång har be­slutat avstå från att utöva förköpsrätt. Kommunen bör därför ha lika lång lid på sig att avge yttrande i ärendet om förvärvstillstånd enligt den nya lagen. Genom att underrättelsen normalt kommer samtidigt och från samma myndighet får kommunen möjlighet att bedöma förköps- och tillstånds­frågan på samma gång, vilkel bör innebära en avsevärd arbetsbesparing. Enligl promemorian skall hyresnämnden normalt vara skyldig alt avgöra lillslåndsärende inom två månader efter det ansökningen kommii in till nämnden. Denna regel har utsatts för kriiik vid remissbehandlingen. Från

Prop. 1975/76:33

73

främst kommunalt håll har anförts alt den angivna perioden är alltför kort för att kommunen skall hinna avge ytirande till hyresnämnden. Med den samordning mellan förköpslagen och den nya lagen som jag nu föreslår faller de angivna invändningarna delvis bort. Mitt förslag innebär i realiteten atl kommunen får åtminstone tre månader på sig för alt yttra sig i till­ståndsfrågan, nämligen samma lid som kommunen har på sig för att la ställning till ell ev. förköp. Denna lid måste anses tillräcklig för kommunens del. Vad som däremot återstår är frågan inom vilken tid hyresnämnden skall pröva tillståndsärendel. Jag har för min del kommii till slutsatsen all någon särskild tidsfrist inom vilken tiliståndsärende skall ha avgjorts av nämnden inle bör föreskrivas. Förhållandena kommer nämligen att te sig väsentligt olika från fall lill fall. I de mera komplicerade ärendena kan det t. ex. bli aktuellt att fordra in kompletterande utredning från sökanden med anledning av innehållet i kommunens yttrande. Förhandling inför nämnden kan också bli nödvändig. En bestämmelse av det slag som fö­reslagits i promemorian förefaller mol den bakgrunden tämligen meningslös. Jag vill emellertid framhålla att det är utomordentligt angeläget alt hand­läggningen i hyresnämnden sker skyndsamt så all tillståndsprövningen inle onödigt hindrar fastighetsomsättningen och skapar onödiga fördröjningar i fasligheiskreditgivningen, något som kan få rakl motsatt effekt för de boende än den lagstiftningen avser atl uppnå. Normalfallen, dvs. fall där kommunen inte har någon erinran mot alt tillstånd ges och anledning inle förekommer att företa ytteriigare utredning, bör enligl min mening avgöras så snart det över huvud taget är möjligt eller med andra ord inom loppet av några få dagar efter det yttrande kommit in från kommunen.

För den som står i begrepp atl förvärva fast egendom är det givetvis önskvärt att på ett så tidigt stadium som möjligt få besked från myndig­helerna om utsikterna till att förvärvei kan genomföras. Jordförvärvslagen innehåller därför bestämmelser som gör det möjligt för lantbruksnämnden att meddela tillstånd lill framtida fång. s. k. förhandslillslånd. Också för­köpslagen innehåller bestämmelser som avser all tillgodose samma syfte. Den som slår i begrepp all förvärva en fastighet har således möjlighet au vända sig till kommunen för att tå besked huruvida kommunen kommer atl avstå från alt utöva förköpsrätt.

I promemorian förutsätts att lillslåndsärende inte får avgöras förrän för­värvet ägt rum. Jag kan för min del inle se någon anledning till varför förvärvstillstånd inte skulle kunna lämnas redan före förvärvet på samma sätt som f n. gäller enligt jordförvärvslagen. Sådant tillstånd bör således kunna sökas av den som avser att förvärva fastighet som är underkastad tillståndspliki under förutsättning atl fastighetsägaren samtycker till ansök­ningen. Inte heller förhandslillslånd bör emellertid meddelas innan förköps­frågan avgjorts. Här föreligger dock den komplikationen att kommunen inle kan utöva förköpsrätt förrän försäljningen verkligen ägt rum. Jag föreslår därför efter mönster i jordförvärvslagstiftningen den ordningen alt hyres-

Prop. 1975/76:33

74

nämnd remitterar ansökan om förvärvstillstånd lill kommunen för yttrande i förköps- och tillståndsfrågorna. Någon tidsfrist börjar naluriigtvis inte löpa för kommunen i ett sådant fall. Om kommunen har intresse av alt utöva förköpsrält vid den framtida försäljningen och alltså i sitt yttrande lill hy­resnämnden motsätter sig all förhandstillstånd meddelas, får ansökan därom inte bifallas. Detta följer av den föreslagna allmänna regeln om att lill­slåndsärende inte far prövas förrän del blivit slutligt avgjort huruvida förköp äger rum. Å andra sidan innebär en förklaring från kommunen om all avslå från alt utöva förköpsrätt och ett samtidigt ytirande i tillståndsfrågan atl förhandslillslånd kan ges. om förutsättningar för tillstånd föreligger i övrigt. Med detta tillvägagångssätt bör förvärvare av hyresfastigheter eller av aktier i bostadsbolag i åtskilliga fall ha klarhet i både förköps- och till­ståndsfrågan redan före förvärvet. Givelvis bör förhandslillslånd kunna med­delas också i sådana fall där förköp inle kan förekomma, t. ex. vid gåva av fast egendom eller vid förvärv av andel i handelsbolag eller när aktie förvärvas på annat sätt än genom köp. Jag vill slutligen framhålla alt det inle är lämpligt atl förhandstillstånd får obegränsad giltighetstid. Jag föreslår att giltighetstiden begränsas till högst ell år (jfr 14 andra stycket jord­förvärvslagen).

Genom del föreslagna lillslåndsförfarandet aktualiseras en annan fråga som också har uppmärksammats av ett par remissinstanser, nämligen sekre-tessskyddet för sökanden och - i vissa fall - honom närstående personer.

Enligt den i tryckfrihetsförordningen grundlagsfästa offentlighetsprincipen är varje handling hos myndighet, vare sig den har kommii in till eller upp­rättats hos myndigheten, allmänt tillgänglig. Inskränkningar i rätlen till all­männa handlingar llr emellertid enligl tryckfrihetsförordningen förekomma, bl. a. om det krävs av hänsyn till enskildas behöriga ekonomiska intresse eller av hänsyn till privatlivets helgd. De fall då allmänna handlingar skall hållas hemliga enligt de i tryckfrihetsförordningen angivna grunderna åter­finns i lagen (1937:249) om inskränkningar i rätten att utbekomma allmänna handlingar, den s. k   sekretesslagen.

Vad angår handlingar rörande tillstånd till förvärv av hyresfastighet m. m. erbjuder sekretesslagen viss möjlighet till sekretess. Regeringen kan nämligen med stöd av 21 ;j lagen förordna om sekretess beträffande hand­lingar som rör bl. a. statlig kontroll med avseende på näringslivet. Ett för­ordnande innebär att sådana handlingar som lämnar upplysning om enskilt förelags affärs- eller driftförhållanden, vilkas offentliggörande kan lända ve­derbörande företag till men. inte får lämnas ul utan samtycke av den som sålunda berörs förrän viss angiven tid. högst 20 år, har förflutit från hand­lingens datum.

Jag delar uppfattningen att avgöranden i frågor enligt den nya lagstift­ningen i vissa fall kan kräva ingående uppgifter rörande enskild persons eller enskilt företagsekonomiska förhållanden. Också uppgifterom enskilds personliga förhållanden kan komma att behövas. 1 den mån uppgifterna

Prop. 1975/76:33

75

är sådana atl elt offentliggörande kan skada den som avses därmed finns det enligt min mening skäl att begränsa utomståendes möjligheter till insyn.

Som jag redan har nämnt kan 21 iJ sekretesslagen erbjuda visst skydd för företags affärs- eller driflförhållanden. Motsvarande skydd för övriga ekonomiska förhållanden resp. för enskilds personliga förhållanden förut­sätter ändring i sekretesslagen. Jag föreslår därför atl i sekretesslagen införs en ny bestämmelse avseende sådana handlingar rörande tillstånd som det här är fråga om. Bestämmelsen bör erbjuda skydd för handling som rör enskilds förhållanden däri inbegripet enskilt företags affärs- eller driftfdr-hållanden. Vidare bör i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder införas beslämmelser om att hyresnämnd får förordna att förhandling i ärenden som här avses skall hållas inom slängda dörrar, om del behövs av hänsyn till privatlivets helgd eller enskilds behöriga ekonomiska intresse. En mot­svarande bestämmelse bör föras in i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol. Jag återkommer till dessa frågor i specialmoliveringen.

5.7 Inlösen av aktier

Vid sidan om förfarandet med tillståndsprövning av förvärv av bostadsfas­tigheter m. m. föreslås i promemorian aU kommun skall ges möjlighet att inlösa aktier i bolag som är underkastade tillståndslagen. Innebörden i detta förslag är alt den kommun, där bolagets bostadsfasligheter eller huvuddelen av dessa finns, skall få lösa till sig aktier från den som förvärvat dem genom köp eller genom inlösen pä grund avs. k. hembudsklausul i bolagsordningen. Inlösen skall ske lill det pris som avtalats mellan köpare och säljare. Tvist huruvida lösningsrätt föreligger eller inte skall prövas av hyresnämnden. Nämnden har också enligt förslaget möjlighet alt jämka löseskillingen, om annan egendom än aktier ingår i köpei.

1 åtskilliga remissvar mottas förslaget om aktieinlösen positivt. De remiss­instanser som riktat kritik mot promemorieförslaget i stort har emellertid i särskilt hög grad kritiserat förslaget i denna del. Bl. a. har invändningar rests mot att inlösenrätten innebär alt kommunen genom aktieförvärv kan skaffa sig kontroll över bolag som äger fastigheter, som inte skulle kunnat förvärvas genom förköp enligt förköpslagen, och bolag som vid sidan av fastighetsförvaltning ägnar sig åt betydande verksamhet av annat slag, verk­samhet som formellt sett faller utanför ramen för vad kommunerna enligt kommunallagen har rätt att ägna sig åt. Några remissinstanser har också reagerat mot att förslaget inte innehåller bestämmelser om förbud mot in­lösen i sådana fall där inlösen av olika anledningar skulle framstå som obillig.

För egen del anser jag alt man bör införa en rätt för kommunerna alt vid försäljning överta aktier i fastighetsförvallande fåmansbolag. Mitt ställ­ningslagande grundar sig på att kommunerna i dag saknar möjlighet att utöva förköpsrält i sådana fall där fastigheter ägs av bolag och där fas­tighetsöverlåtelse i realiteten sker genom överiåtelse av aktierna i bolaget.

Prop. 1975/76:33

76

Detta förhållande har i olika sammanhang påtalats från kommunernas sida. Mot bakgrund av de skyldigheter som kommunerna i dag har atl sörja för en ändamålsenlig bosladsförvaitning anser jag att del är en brist att kommunerna saknar möjlighet alt genom förköp skaffa sig kontroll över sådana fastigheter som det här är fråga om. Denna brist kan botas genom alt kommunerna ges rätt att i samband med försäljning överta aktier i fas­tighetsförvallande fåmansbolag.

Några remissinstanser har påpekat atl förslagel innebär att kommun ges rätt till inlösen inte bara när den fastighet som följer med aktieförvärvet behövs med hänsyn till den framtida utvecklingen eller krävs för tätbe­byggelse eller därmed sammanhängande anordning eller behöver rustas upp. Förslaget har m. a. o. ett vidare tillämpningsområde än vad som anges i 1 ij förköpslagen. Jag anser atl denna fråga är av mindre betydelse. Jag vill lill en början påpeka atl inlösenrätlen avser aktier i fåmansbolag vars huvudsakliga tillgångar såvitt balansräkningen ulvisar utgörs av hyresfas­tigheter. 1 samband med att regeringen hösten 1974 lade fram förslag lill ändring i förköpslagen uttalade jag (prop. 1974:152 s. 29) att rätten till förköp föriäibebyggelseändamål är synneriigen vidsträckt. I dess nu gällande lydelse innebär förköpslagen all kommunen har möjlighet all göra gällande för­köpsrält i praktiskt taget alla de situationer då ell förköp framstår som önskvärt från mark- och bostadspolitisk synpunkt. Att, såsom någon remiss­instans förordat, som villkor för kommunal lösenrätt uppställa, alt kom­munen skulle ha haft förköpsrätt beträffande bolagets fastigheter, om över­låtelsen avsett dessa och inte aktier i bolaget, skulle därför ha mycket be­gränsad betydelse i praktiken. Enligt min mening är det alt föredra alt inte komplicera lagtexten med sådana regler ulan i stället utforma lagen med utgångspunkt i en mer generell reglering av det slag promemorieför­slagel innehåller.

Promemorian innehåller inte någon beslämmelse molsvarande regeln i förköpslagen atl förköp inle får utövas när detta skulle vara obilligt. I pro­memorian har som skäl härför åberopats bl. a. alt inlösen av aktier endast i rena undantagsfall kan framstå som obillig. Denna ståndpunkt har kri­tiserats av en del remissinstanser. Jag kan för egen del länka mig vissa situationer där denna kritik är berättigad.

Inlösen till del av köpare och säljare avtalade priset kan t. ex. verka obillig, om priset för aktierna bestämts efter annat än marknadsmässiga grunder. Fall kan således tänkas där säljaren även utanför släktköpsregeins område, t. ex. på grund av ekonomisk gemenskap, önskar gynna köparen genom au bestämma priset lill ett väsentligt lägre belopp än han kunnat få genom en marknadsmässig försäljning. Elt annat skäl kan vara alt vedertaget be­slämts på ett sådant sätt att kommunen inte kan fullgöra köparens för­pliktelser enligt avtalet ulan att säljaren lider skada. Jag tänker här närmast på sådana fall där köparen åtagit sig förpliktelser mot säljaren som kom­munen inte har möjlighet atl fullgöra.

Prop. 1975/76:33

77

En speciell situation, där inlösen någon gång kan anses obillig, föreligger, om bolaget utgör ett gränsfall i den bemärkelsen att en obetydlig förskjutning i förhållandet mellan värdet av bolagets hyresfastigheter och värdet av dess övriga tillgångar skulle medföra att inlösen inle fick ske. Enbart den omständigheten kan emellertid inte utgöra tillräcklig grund för att inlösen skall an.ses obillig. Enligl min mening fordras dessutom alt kommunens intresse av att av bostadspolitiska skäl förvärva aktierna framstår som obe­tydligt i jämförelse med bolagets intresse av all få fortsäiia sin verksamhet utan inblandning från kommunens sida. Jag kan också tänka mig att inlösen kan framstå som obillig även om bolaget faller klart innanför gränsen för lagstiftningens tillämpningsområde, nämligen fall där bolaget vid sidan av fastighetsförvaltningen driver en omfattande rörelse av det slag som kom­munen normall inte skall ägna sig ål. I de fall då bolaget bedriver rörelse i den fastighet som ingår i bolagets tillgångar torde det i de fiesta fall vara obilligt att förköp sker.

Del anförda visar enligl min mening all det finns behov av att införa en obillighelsregel av samma typ som den som finns i förköpslagen. Enligl förköpslagen skall obillighelsprövningen göras av regeringen. Med hänsyn lill atl reglerna om rätt för kommunerna alt överta aktier har så nära samband med de föreslagna reglerna om tillståndsprövning synes det mig lämpligast att obillighelsprövningen görs av hyresnämnden. Det får alltså ankomma på hyresnämnderna att efter omständigheterna i del särskilda fallet avgöra om elt kommunalt övertagande av aktierna skulle te sig stötande.

Med detta ståndpunktstagande ansluter sig mitt förslag ganska nära till det system som gäller enligt förköpslagen. Det innebär vidare att lagen måste bli mera utföriig än vad som förutsattes i promemorian. Detta väcker frågan om hela regelsystemet inte bör anslutas närmare till förköpslagens.

Enligl promemorian skall kommunen lösa aktierna lill det pris som av­talats mellan säljare och köpare. Detta överensstämmer med vad som gäller enligl förköpslagen och jag vill för min del ansluta mig till förslaget på den punkten. Det kan emellertid enligl min mening ifrågasättas om del är helt korrekt att beteckna kommunens förvärv som en inlösen. Del synes mig ligga närmare till hands atl beteckna förvärvet som ett förköp.

Promemorieförslagel innehåller särskilda regler om jämkning av priset för del fallet att försäljningen omfattar också annan egendom än de aktier kommunen skall förvärva. Jag anser i och för sig alt regler av den typen inte kan undvaras men enligl min mening skulle del vara en fördel all utforma reglerna på något annorlunda sätt och i närmare överensstämmelse med motsvarande beslämmelser i förköpslagen. Den faktiska situation som behandlas i förköpslagen liknar ju också i mångt och myckel den som skall regleras nu. Jag förordar därför att lagens reglerom förköp av aktier utformas i enlighet härmed. De närmare detaljerna redovisas i specialmotiveringen.

Promemorieförslaget innebär att rätt till inlösen skall föreligga inte bara vid köp utan också i sådana fall där aklie förvärvas genom inlösen enligt

Prop. 1975/76:33

78

70  lagen om aktiebolag, dvs. inlösen på grund av s. k. hembudsklausul. Förslaget har på denna punkt inte mött några erinringar. Även jag anser att kommunen bör ha rätt till förköp i den nu angivna situationen. Denna rätt lorde visserligen knappast få någon större praktisk betydelse men är nödvändig för att förhindra alt reglerna om förköp vid köp kringgås.

Förslagel all inlösenräiien bör tillkomma den kommun inom vars område huvuddelen av bolagets bostadsfasligheter finns har lämnats utan erinran av remissinstanserna. Även enligl min mening bör rällen till förköp för­behållas den kommun som från bostadspolitisk synpunkt har det största intresset av att förvärva aktierna. Jag anser emellertid att den föreslagna regeln bör kompletteras med dels bestämmelser om att fastigheternas taxe­ringsvärde skall vara avgörande för frågan om var huvuddelen av bolagets hyresfastigheter skall anses ligga, dels en regelenligt vilken hyresnämnden skall vägra tillstånd till förköp, om köparen eller säljaren bestrider delta och bolagels hyresfastigheter lill huvudsaklig del ligger inom annan kom­mun än den som begärt inlösen.

Med hänsyn till vad jag har föreslagit i fråga om tiden för kommunens yttrande i tillståndsärenden börden tid inom vilken kommun skall framställa anspråk om förköp bestämmas så att kommunen måste framställa yrkande om förköp senasi i samband med att kommunen avger yttrande i tillstånds­ärendet. Som föratsättning för atl förköp skall fl utövas bör emellertid gälla att köpeavtal slutits eller att inlösen enligl 70 ij lagen om aktiebolag begärts. Avser ansökan tillstånd till framlida aktieförvärv, förhandslillslånd m. a. o., får hyresnämnden därför inie bifalla ansökningen, om kommunen i sitt yttrande motsätter sig delta med hänvisning till förköpsrälten.

Jag har i det föregående (avsnittet 5.6) uttalat mig för ett visst sekre­tesskydd för handlingar rörande förvärvstillstånd. Enligt min mening kan del förekomma ett behov av skydd av hänsyn till den enskilde också i samband med prövning av kommuns rätt till förköp. Jag tänker här främst på den obillighelsprövning som ett anspråk om förköp kan ge upphov lill. 1 många fall uppnås ett sekretesskydd redan därför att den handling det rör sig om också angår förvärvstillstånd. 1 klarhetens intresse bör emellertid sekretesskyddet utformas så att ömtåliga uppgifter om enskilds förhållanden omfattas, vare sig de förekommer i handling rörande förvärvstillstånd eller i handling rörande tillstånd till förköp.

5.8 Lagtekniska frågor

Bestämmelsema om tillståndsprövning av förvärv av vissa hyresfas­tigheter och förvärv av aktier och andelar i vissa bostadsbolag bör såsom föreslagits i promemorian tas upp i en särskild lag. Jag anser också att över­vägande fördelar är förenade med att i samma lag ta upp reglerna om rätt för kommun atl förköpa aktier i fastighetsförvallande bolag.

Prop. 1975/76:33

79

Promemorieförslaget innebär au regier om förfarandet i hyresnämnden i tillståndsärenden har tagits upp i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder, medan reglerna om hyresnämndens befattning med ärenden om inlösen har fått sin plats i den föreslagna tillsiåndslagen. Den angivna lösningen kan enligl min mening godtas. Som föreslås i prome­morian bör talan mot hyresnämndens avgöranden enligt den nya lagstiftning­en föras i bostadsdomstolen.

6 Upprättade lagförslag

1 enlighet med vad jag nu har anfört har inom justitiedepartementet upp­rättats förslag lill

1.

lag om förvärv av hyresfastighet m.m.,

2.

lagom ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämn­der,

3.

lag om ändring i lagen (1916:156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva last egendom m. m.,

4.

lag om ändring i förköpslagen (1967:868),

5.

lag om ändring i lagen (1937:249) om inskränkningar i rätten atl ut­bekomma allmänna handlingar,

6.

lag om ändring i lagen (1974:1082) om bosladsdomstol,

7. lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988).

Lagförslagen har upprättats i särskill samråd med bostadsministern.

7 Specialmotivering

7.1 Förslaget till lag om förvärv av hyresfastighet m. m.

Förvärv av hyresfastighet

1 >

Paragrafen, som har motsvarighet i 1 i; promemorieförslagel, anger vilken egendom som faller inom lagens tillämpningsområde saml de förvärv som är tillståndsplikliga.

Av jörsia stycket framgår i vilka fall hyresnämndens tillstånd krävs för förvärv av hyresfastigheter. Det fordras alt den fasta egendomen är taxerad som annan fastighet och att den därvid betecknats som hyresfastighet. Denna fråga har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnittet 5.2) till vilken jag hänvisar.

Prop. 1975/76:33

80

Prövningen av frågan huruvida lagen är tillämplig i det enskilda fallet skall ske med ledning av de typkoder som finns i fastighetstaxeringslängden. Som jag har nämnt i den allmänna motiveringen förekommer en liknande prövning redan i dag enligl förköpslagen. Frågan huravida viss fastighet enligt 3 ij nämnda lag är undantagen från kommunens förköpsrätt skall således avgöras med ledning av fastighetens lypkod (jfr 4 i; förköpskungö­relsen 1967:873; ändrad senasi 1974:816). Den som står i begrepp alt förvärva en fastighet kan, liksom hyresnämnden och inskrivningsmyndigheten, genom att ta del av taxeringsbevis avseende fasligheten konstatera, huruvida denna är laxerad som annan faslighet och klassificerad som hyresfastighet, och kan på så sätt avgöra, om förvärvei är underkastat tillståndspliki.

Enligl förköpskungörelsen skall typkoden från föregående år läggas till grund för prövningen, om inte särskild utredning förebringas i samband med lagfartsansökan. För nu förevarande fall synes det mig riktigare atl bedöma denna fråga med ledning av den för fastigheten vid tidpunkten för förvärvet senasi fastställda taxeringen.

Som jag tidigare har nämnt finns det f. n. fem typkoder som avser hy­resfastigheter: 20 (hyresfastighet; uppgifter för närmare klassificering saknas), 21 (tomt för hyreshus). 22. 24 och 26 (hyreshus med varierande proportioner mellan bostäder och lokaler). Det ankommer på regeringen atl utfärda fö­reskrifter om kodernas användning vid tillämpningen av tillsiåndslagen.

Vid remissbehandlingen har påpekats att del av lagen bör framgå all tillstånd krävs även vid förvärv av del av fastighet. Jag kan instämma i att detta inte klart framgår av promemorieförslagels lagtext och förordar därför att uttrycket "fastighet" ersätts med "fast egendom". Med fast egen­dom avses således i detta stycke dels sådan enhet som skall redovisas som fastighet i fastighetsregister, dels del av och ideell andel i fastighet.

De tillståndsplikliga förvärven är köp, byte och gåva, tillskott till bolag eller förening, s. k. apport, utdelning eller skifte från bolag eller förening saml fusion enligl 175 i; lagen om aktiebolag, dvs. fusion i andra fall än då moderbolag fusioneras med helägt dotterbolag. Kretsen av tillstånds­plikliga förvärv är densamma som i jordförvärvslagen.

Enligt andra stycket är lagen tillämplig inte bara på fast egendom utan också på tomträtt. I stycket föreskrivs sålunda att lagens bestämmelser om fast egendom skall gälla även tomträli. Liknande regler finns i 1916 års lag och förköpslagen. Enligt andra meningen skall bestämmelserna om lag­fart - .som finns i 5  andra stycket och 6 iJ andra stycket - i stället avse inskrivning av förvärv av tomträtl.

2-

Paragrafen, som har motsvarighet i 2 ;j promemorieförslaget, upptar vissa undanlag från lagens tillämpningsområde. Som jag har anfört i den allmänna motiveringen (avsnittet 5.3) bör vissa

Prop. 1975/76:33

81

förvärv undantas från lagstiftningens tillämpningsområde. Undantagen an­ges i denna paragraf Enligt punkterna 1 och 2 fordras således inle förvärvs­iillstånd, om egendomen förvärvas från staten, kommun, landstingskom­mun eller kommunalförbund och inte heller om staten, kommun, lands­tingskommun, kommunalförbund, helkommunalt bolag, allmännyttigt bo­stadsföretag, riksorganisation av bostadsrättsföreningar eller bostadsrättsför­ening ansluten lill sådan organisation är förvärvare. 1 fråga om motiveringen till bestämmelserna, som delvis motsvarar 1 § andra stycket 1-2 jordför­värvslagen, hänvisas till vad jag tidigare har anfört. Frågan om ett bolag är helt ägt av kommun torde vid inskrivningsmyndighetens prövning av lagfartsansökan få avgöras med ledning av exempelvis intyg från kommunal förtroendeman eller tjänsteman.

Med anledning av elt påpekande från hyresnämnden för Göteborgs och Bohuslän vill jag till förtydligande av begreppet allmännyttigt bostadsföretag uttala alt därmed skall förslås förelag som av bostadsstyrelsen eller länsbostadsnämnd erkänts som allmännyttigt bostadsföretag enligt bestäm­melserna om statligt stöd lill främjande av bostadsbyggandet. Beslämmelser om sådant godkännande meddelas f n. i 5 jj bostadsfinansieringsförordning­en (1974:946). Denna förordning har i denna del trätt i kraft den I januari 1975. Enligt punkt 7 i övergångsbestämmelserna skall vid tillämpningen av förordningen som allmännyttigt bostadsföretag anses även sådant förelag som vid tidpunkten för förordningens ikraftirädande är godkänt som all­männyttigt. Motsvarande bör enligt min mening gälla vid tillämpningen av nu förevarande paragraf Någon särskild beslämmelse om innebörden av begreppet allmännyttigt bostadsföretag anser jag inle erforderiig.

Enligt punki 3, som är likalydande med punkl 3 i promemorieförslaget och som motsvarar 1 ij andra stycket 3 jordförvärvslagen, fordras inie för­värvstillstånd, om egendomen enligl medgivande av regeringen förvärvats för kyrkligt ändamål eller langet prövats enligt lagen (1970:939) om för­valtning av kyrklig jord. Fall kan tänkas förekomma där fastighet, som förvärvas för atl tillgodose behovet av kyrkliga lokaler, har taxerats som hyresfastighet. 1 sådana fall är förvärvet undanlaget från tillståndsgivning, om det har prövats enligt lagen om förvaltning av kyrklig jord. Delsamma gäller naluriigtvis om regeringen eljest har lämnat sitt medgivande till för­värvet.

I punkl 4, som är likalydande med punki 4 i promemorieförslaget, görs undantag för vissa kreditinrättningars förvärv, eftersom dessa kontrolleras på betryggande sätt genom annan lagstiftning m. m. Punkten motsvarar 1 ij andra stycket 4 jordförvärvslagen.

Punkt 5, som överensslämmer med punkt 5 i promemorieförslagel, in­nehåller del i praktiken mest betydelsefulla undanlaget, nämligen släkt­skapsundantagei. Liknande regler förekommer i 1916 års lag, jordförvärvs­lagen och förköpslagen. I de nu nämnda lagarna avser undantagsreglerna samma släktkrets, vilket ansetts önskvärt (jfr prop. 1967:90 s. 83 och 125).

6 Regeringen 19 75176. I saml. Nr 33

Prop. 1975/76:33

82

Med hänsyn härtill har regeln i punkt 5 utformats i 

overensslammel.se

med motsvarande bestämmelser i de nämnda lagarna.

Enligt punkt 6, som är likalydande med punkt 6 i promemorieförslagel, undantas förvärv av andel i s. k. andelshus från lagens tillämpningsområde. Det förekommer i viss utsträckning att bostadsfasligheter ägs av elt större antal personer, vanligen lika många som det finns bostadslägenheter på fastigheten. Förvärvei av andelen är här förknippat med rätlen till förvär­varens egen bostad på fastigheten. Eftersom det i dessa fall normalt inle uppkommer någol hyresförhållande bör förvärv av andel i faslighet där ägar­förhållandena är sådana som sagts nu inte vara underkastade tillståndsplikt.

I punkt 7. som saknar motsvarighet i promemorieförslaget, undantas för­värv som skall prövas enligt 1916 års lag. Rörande denna punkt hänvisas lill den allmänna motiveringen. Bestämmelsen motsvarar 1 i; andra stycket 6 jordförvärvslagen.

I punkt 8, som är likalydande med punkl 7 i promemorieförslaget, undantas förvärv som sker genom inrop på exekutiv auktion. Samma undanlag fö­rekommer i 1916 års lag och jordförvärvslagen och motiveras med att pröv­ning enligt någon av de nämnda lagarna inte kan genomföras vid en exekutiv auktion, eftersom auklionsförrättaren måste omedelbart anta eller förkasta del bud vid vilkel utropet stannat och all betydande olägenheter lätt kan uppkomma för fordringsägare, om en försäljning sedermera blirogiltig. Vida­re har hänsynen till kreditlivet ansetts kräva atl panträitshavare och andra rätiighetshavare inle utesluts från möjligheten att ropa in fastigheten för all skydda sin rätt, även om sådana omständigheter föreligger som enligt lagen utgör hinder mot förvärvstillstånd. Av samma skäl har förvärv genom inrop på exekutiv auktion undantagits också från den nu föreslagna lag­stiftningen. Av 6 och 7 ijij framgår dock atl den som ropat in fastigheten kan åläggas alt sälja den, om hyresnämnden inte ger honom tillstånd atl behålla fastigheten.

Med anledning av att lagen (1971:494) om exekutiv försäljning av fast egendom innebär atl försäljning kan ske antingen på offentlig auktion eller under hand vill jag påpeka alt endast förvärv som skett enligt del först­nämnda förfarandet avses. Vid exekutiv försäljning under hand fordras så­ledes tillstånd i vanlig ordning, om sådant krävs.

Enligt punkt 9, som saknar motsvarighet i i promemorieförslaget, fordras inte förvärvstillstånd, om andel i fastighet förvärvals av någon som redan äger andel i fastigheten. Som villkor gäller dock atl förvärvaren inte är skyldig all avyttra den sistnämnda andelen enligt 6 iJ, dvs. enligt bestäm­melserna om vidareöveriålelse av egendom som förvärvats genom inrop på exekutiv auktion. Punkten motsvarar 1 ;j andra stycket 10 jordförvärvs­lagen.

Anledningen lill all jag i motsats till promemorian föreslår alt undanlag skall göras i de här avsedda fallen är bl. a. den kritik som Sparbanksför­eningen framfört mol promemorieförslaget. Om förvärvaren redan äger andel

Prop. 1975/76:33

83

i fastigheten, en andel som f ö. kan ha förvärvats genom elt icke tillslånds­pliktigt förvärv, har han enligl min mening i de flesta fall redan så stort inflytande på förvaltningen av fasligheten atl det knappast tjänar något syfte alt hindra honom från att förvärva ytteriigare andelar i denna. Som Spar­banksföreningen påpekar skulle ett avslag på ansökan om förvärvstillstånd i den angivna situationen dessutom kunna medföra atl överiåtaren lider skada. Med det begränsade tillämpningsområde som föreslås för fri andels-överiålelse blir det heller inte möjligt att kringgå lagstiftningen med hjälp av regeln.

3s

Paragrafen motsvarar 3 ij promemorieförslagel.

Ansökan om förvärvstillstånd skall enligl paragrafen göras inom tre må­nader från del fånget skedde (jfr avsnittet 5.5). Det är också möjligt atl göra ansökan före förvärvet. Av 16 a iJ lagen om arrendenämnder och hy­resnämnder framgår all i sådant fall fångesmannens samtycke till ansökan skall företes. Under de förutsäuningar som jag har angivit i den allmänna motiveringen (avsnittet 5.6) kan frågan om förvärvstillstånd också avgöras innan det lillämnade förvärvet ägt ram och s. k. förhandstillstånd meddelas. Sådant tillstånd skall enligl 21 i; lagen om arrendenämnder och hyresnämn­der ha begränsad giltighetslid, högst elt år. 1 övrigt hänvisas lill special­motiveringen lill 16 a och 16bi;i; sistnämnda lag, som innehåller närmare bestämmelser om förfarandet inför hyresnämnden i tillståndsärenden. De ytteriigare föreskrifter som behövs rörande t. ex. innehållet i ansökan om förvärvstillstånd kan meddelas av regeringen.

Atl förvärv blir ogiltigt, om tillstånd inte söks inom den angivna tiden, följer av 5 i;.

4                                                         I

I paragrafens första stycke, som motsvarar 4 ij promemorieförslaget, med­delas beslämmelser om i vilka fall förvärvstillstånd får vägras. Frågan har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnittet 5.4) till vilken jag hän­visar.

I andra stycket, som saknar motsvarighet i promemorieförslaget, föreskrivs i överensstämmelse med vad jag har förordat i den allmänna motiveringen (avsnittet 5.2) alt förvärvstillstånd inle får vägras, om del i ärendet visas att fastigheten är obebyggd eller bebyggd med annat än hyreshus eller med hyreshus som inte innehåller fler än två för bostadsändamål avsedda lä­genheter. Skall fastigheten enligt gällande planer användas för annat ändamål än för uppförande av hyreshus, får förvärvstillstånd ges även till sökande som inte fyller de krav som ställs upp i första stycket. Föratsättningen för atl så skall fl ske är dock, som jag har framhållit i den allmänna moti-

Prop. 1975/76:33

84

veringen, att det framstår som sannolikt alt den planerade förändringen kommer till stånd i en nära framtid.

5s

Paragrafen, som överensslämmer med 5 i; promemorieförslagel, innehåller beslämmelser om verkan av vägrat förvärvstillstånd m. m. Den motsvarar i huvudsak 9 i; jordförvärvslagen.

Av första stycket framgår att tillslåndspliktigt förvärv blir ogiltigt, om an­sökan om förvärvstillstånd inte sker i rätt lid och på föreskrivet sätt eller förvärvstillstånd vägras genom beslul som vinner laga kraft. För innebörden i ogiltighetspåföljden har jag redogjort i avsnittet 5.5. Det bör observeras atl beslut som innebär att ansökan avvisas utan prövning i sak, inle medför au förvärvet blirogiitigt, om inte ansökningsfrislen gått lill ända. Ny ansökan kan alltså göras inom fristen. Jag vill också påpeka atl del givetvis inle möter något hinder mol att ansökan kompletteras, t. ex. efter föreläggande från hyresnämnden, efter tidsfristens utgång.

Enligt andra stycket inträder dock inte ogillighet, om lagfart har meddelats i strid mol bestämmelserna i jordabalken. Genom hänvisningen i 1 iJ andra stycket gäller motsvarande i fråga om inskrivning av förvärv av tomträtt. Frågan huruvida förvärvstillstånd krävs skall beaktas vid inskrivningsmyn­dighetens prövning av lagfartsansökan. Söks lagfart innan tillståndsfrågan avgjorts, skall ansökningen förklaras vilande enligt 20 kap. 7 ij 11 jorda­balken. Om lagfart emellertid skulle ha meddelats i strid mot denna be­stämmelse eller mol 6 § 8 samma kapitel, kräver hänsynen lill rättssäker­heten att förvärvet inte drabbas av ogiltighetspåföljden.

Paragrafema, som saknar motsvarighet i promemorieförslaget, innehåller bestämmelser om skyldighet atl i vissa fall vidareöveriåta egendom som förvärvats genom inrop på exekutiv auktion.

Enligl såväl 1916 års lag som jordförvärvslagen är den som förvärvat fastighet på exekutiv auktion under sådana förhållanden att tillstånd skulle ha krävts vid vanligt köp skyldiga atl åter avyttra egendomen inom två år, om inte dessförinnan de nämnda förhållandena upphört eller förvärvs­tillstånd erhållits. Syftet med dessa regler är alt förhindra alt lagstiftningen kringgås. På jordförvärvslagstiftningens område infördes reglerna om vida­reöveriålelse år 1951 sedan det visat sig att ett antal exekutiva auktioner arrangerats för att genomföra faslighetsöveriåtelser som enligt grunderna för lagen inte bort fl äga ram (jff prop. 1951:24).

1 promemorian har anförts att elt liknande förfaringssätt givetvis kan tänkas förekomma även vid överiåtelse av bostadsfasligheter. Riskerna för

Prop. 1975/76:33

85

ett missbruk sägs emellertid vara betydligt mindre på delta område främst med hänsyn lill de åtgärder som kan vidtas mot fastighetsägaren enligl tvångsförvallningslagen och bostadssaneringslagen samt de möjligheter som kommunen har alt ropa in fastigheten på auktionen. Promemoi ian innehåller därför inga bestämmelser om vidareöveriålelse av egendom som förvärvats på exekutiv auktion. Delta har föranlett en viss kritik vid remissbehand­lingen.

För egen del utgår jag ifrån att fall där skyldighet till vidareöveriålelse kan länkas inträda inie blir särskilt vanliga. Att föra in bestämmelser av det angivna slaget i tillsiåndslagen torde därför snarare tjäna syftet all för­hindra att lagen kringgås genom att exekutiva försäljningar arrangeras. Mot bakgrund av erfarenheterna på jordförvärvslagstiftningens område är del enligl min mening välbetänkt all redan från början stoppa ev. spekulationer rörande möjligheterna att kringgå lagstiftningen på det angivna sättet. Jag förordar således att beslämmelser om vidareöveriålelse införs i lagen.

De av mig föreslagna båda paragraferna motsvarar besiämmelserna i 12 och 13 ijij jordförvärvslagen, och jag finner därför inte skäl alt närmare uppe­hålla mig vid deras innebörd. Jag vill emellertid påpeka atl 7 ij andra stycket i mitt förslag utformats med beaktande av den nya lagstiftningen om exe­kutiv försäljning av fast egendom och att stycket således avviker något från motsvarande bestämmelse i jordförvärvslagen. Någon skillnad i sak är emellertid inte avsedd.

Förvärv av aklie eller andel i bolag i vissa fall

I denna paragraf som motsvarar 6 j; promemorieförslagel, anges vilka bolag som omfattas av lagens beslämmelser om tillstånd till aktie- och an­delsförvärv.

De bolag som lagen avser alt träffa är aktiebolag som är s. k. fåmansbolag samt handelsbolag. Lagens bestämmelser gäller - förutom handelsbolag -aktiebolag vari minst 75 % av aktierna ägs eller på därmed jämföriigl sätt innehas, direkt ellergenom förmedling avjuridisk person, av högst lio fysiska personer. Delta anges i paragrafens/ö/3/ai?>'c/ie. Som ytteriigare förutsättning gäller att bolaget äger fasligheter i enlighet med vad som anges i 9 ij.

Den som står i begrepp att förvärva aktier som kan tänkas omfattas av reglerna om förvärvstillstånd måste själv skaffa sig klarhet i frågan huruvida aktiebolag är fåmansbolag eller inte. I första hand bör han fråga säljaren eller företrädare för bolaget om det. Det säkraste sättet är emellertid att kontrollera uppgiften i aktieboken, dvs. den förteckning över samlliga aktier i eu aktiebolag som bolagsstyrelsen är skyldig au föra. Aktieboken behöver dock inle återspegla de verkliga förhållandena. Införing i boken är nämligen beroende av att den som förvärvar aktier ansöker om atl bli införd i denna.

Prop. 1975/76:33

86

I de bolag det nu är fråga om torde detta dock som regel knappast leda till några komplikationer. Normalt bör aktieboken utvisa huruvida det är fråga om ett fåmansbolag eller inte. Uppkommer frågan i elt lillslåndsärende i hyresnämnden, måste aktieboken tillmätas ett inle obetydligt bevisvärde när det gäller alt bedöma aktieägarkretsens omfattning.

Förvärv av andel i handelsbolag sker normalt i samband med atl bo­lagsavtalet sluies eller ny bolagsman inträder i bolaget (jfr 1 ij lagen 1968:557 om vissa inskränkningar i rätten alt sluta svenskt handelsbolag m. m.).

Lagen är inte tillämplig på förvärv av andel i ekonomisk förening. Detta innebär bl. a. att överiåtelser av andelar i bostadsrättsföreningar och bo­stadsföreningar följer samma regler som förut.

1 paragrafens andra stycke har tagits upp en bestämmelse, enligt vilken aktier som innehas av vissa varandra närstående personer skall anses tillhöra en fysisk person. Som närslående person räknas föräldrar, far- eller mor­föräldrar, make, avkomling eller avkomlings make, syskon eller syskons make eller avkomling. Med avkomling avses även styvbarn och fosterbarn.

Reglerna har utformats med 35 ;j 3 mom. tionde stycket kommunalskat­telagen som förebild. Motivet till bestämmelsen är givetvis alt förhindra alt lagen kringgås.

9 i

Denna paragraf som motsvarar 7 i; promemorieförslaget, anger under vil­ka förutsättningar förvärv av aktie i fåmansbolag och andel i handelsbolag är tillståndspliktigt.

Som första förutsättning för tillståndspliki anges \ första stycket att bolaget äger fast egendom som avses i I §, dvs. hyresfastigheter. 1 enlighet med vad som har anförts i den allmänna motiveringen (avsnittet 5.2) fordras dessutom att bolaget till huvudsaklig del ägnar sig åt förvaltning av sådan egendom. Frågan huruvida så är fallet skall avgöras på grundval av för­hållandet mellan denna egendoms taxerade värde enligl senasie balansräk­ning och del enligt samma balansräkning bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar. Om således det förstnämnda värdet är minst tre gånger större än värdet på bolagets övriga tillgångar, blir förvärv av aktie eller andel i bolaget tillståndspliktigt. Eftersom jämförelsen sker med bortseende helt från fastigheternas bokförda värde undviks all höga ingångsvärden eller avskrivningar på fastigheterna påverkar resultatet i ena eller andra riktningen. Oavsett lill vilkel värde fastighet tagils upp i balansräkningen föreligger således tillståndspliki, om inte summan av det bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar multiplicerad med tre överstiger hyresfastigheternas taxe­ringsvärde enligt balansräkningen.

Med anledning av att bl. a. hyresnämnden för Göteborgs och Bohus län efteriyst ett klariäggande i frågan vill jag anmärka att det är innehållet i

Prop. 1975/76:33

87

bolagets balansräkning som är utslagsgivande för frågan huruvida tillstånds-plikt föreligger eller inte. Till skillnad från promemorieförslaget har detta uttryckligen angivils i departemenisförslagels lagtext. Innebörden av denna regel är alt fastighelsrörvärv resp. avyitringar som ägt rum efter det ba­lansräkningen har upprättats saknar betydelse för frågan huruvida förvärv av aktie i bolaget är tillståndspliktigt eller inle.

LO har i sitt remissyttrande anfört att starka skäl föreligger atl som ut­gångspunkt för beräkningen enligl denna paragraf ta värdet på bolagets an­läggningstillgångar enligt senasie balansräkning i stället för värdet på saml­liga övriga tillgångar. Jag delar inte denna uppfattning. Vid en inom jus­titiedepartementet företagen undersökning av elt antal balansräkningar har det visat sig atl det inte alltid görs en tillfredsställande åtskillnad mellan anläggningstillgångar och omsättningstillgångar. Vidare kan det någon gång förhålla sig så att det är osäkert om fastighet är anläggningstillgång eller omsäiiningsiillgång i det enskilda fallet. Jag har därför kommii lill slutsatsen alt den i promemorian föreslagna lösningen är den lämpligaste. De i pa­ragrafen angivna relationerna mellan taxeringsvärdet och värdet på övriga tillgångar är enligt min mening så avpassad alt lagens bestämmelser träffar sådana bolag som till huvudsaklig del ägnar sig åt förvaltning av hyresfas­tigheter.

Tillståndsprövningen omfattar samma fång som vid direkt förvärv av hyresfastighet. Elt speciellt fall erbjuder förvärv genom inlösen enligt 70 § lagen om aktiebolag. Enligt denna bestämmelse kan i bolagsordningen inläs förbehåll att. om aklie övergår lill annan än aktieägare eller till annan än ägare av aktie av visst slag, aktieägare har rätt att lösa aktien. 1 förslaget till ny aktiebolagslag (prop. 1975:103) föreslås att möjligheterna all förvärva aklie på grund av lösningsförbehåll utvidgas till att avse även personer som inle är aktieägare. Som anförts i promemorian skulle reglerna om tillstånds­prövning kunna kringgås, om lösen efter hembud lämnas utanför regle­ringen. 1 stycket föreskrivs därför atl sådant förvärv är beroende av tillstånd.

Vid tillämpningen av reglerna kan ibland förhållandevis komplicerade situationer uppkomma, ifall lösningsanspråk framställs från annan aktie­ägares sida. Antag atl aktieägaren A säljer sina aktier till en utomstående B som ansöker om förvärvstillstånd. Har lösningsanspråk framställts av ak­tieägaren C. torde ansökan få avgöras med utgångspunkt i atl del är B som ansökt om tillstånd. Avslås B:s ansökan, blir dennes förvärv ogiltigt, och därmed torde även C:s lösningsanspråk förfalla. Beviljas B:s ansökan, innebär detta självfallet inle ett bifall till C:s lösningsanspråk. Frågan om C på grand av lösen kan godtas som förvärvare av B:s aktier får avgöras i ett nytt ärende efter prövning av C:s kvalifikationer.

Del är inte säkert all hyresnämnden har kännedom om huruvida lös­ningsanspråk enligt 70  lagen om aktiebolag framställts i rätt tid eller inte när nämnden prövar det förvärv som ett eventuellt lösningsanspråk kan rikta sig mot. Tillståndsärendel kan dock avgöras ulan hinder härav.

Prop. 1975/76:33

88

Som anförts i promemorian fordras särskilda föreskrifter för all tillstånds-reglerna inte skall kunna kringgås genom koncernbildningar. I promemorian har som exempel på ett sådant lillvägagångssäll nämnts att eu aktiebolag före lagens ikraftirädande förvärvar aktiemajoriteten i elt annat bolag som äger hyresfastigheter. I den situationen kommer faslighetsöveriåtelser att kunna genomföras genom överlåtelse av aktierna i moderbolaget, som kan­ske inte redovisar annan tillgång än aktierna i dotterbolaget. För atl uppnå den önskvärda effekten - en kontroll av fastighelsägandet - måste därför enligt promemorian överiåtelse av aktie eller andel i bolag som ulgör mo­derbolag i koncern bedömas med hänsyn lill förhållandena inom koncernen. Jag delar denna uppfattning. I första stycket andra punkten föreskrivs därför all i vissa fall förvärvstillstånd fordras för förvärv av aktie eller andel i bolag som är moderbolag i en koncern. Frågan huruvida tillståndspliki fö­religger för förval vet skall därvid bedömas med hänsyn till koncernens toiala innehav av hyresfastigheter och det bokförda värdet av koncernbolagens övriga samlade tillgångar. Är det taxerade värdet av koncernens hyresfas­tigheter minst tre gånger större än värdet av de övriga tillgångarna i kon­cernen, föreligger tillståndspliki.

Beräkning av koncernbolagens samlade tillgångar bör, när fråga är om aktiebolag, göras med ledning av koncernbalansräkning, om denna finns tillgänglig. I förslaget till ny aktiebolagslag föreskrivs att koncernbalans­räkning skall göras offentlig på samma sätt som enskilt bolags balansräkning. F. n. föreligger emellertid inte skyldighet atl offentliggöra koncernbalans­räkning enligl aktiebolagslagen, och handelsbolag som är moderbolag har över huvud tagel ingen skyldighet att upprätta koncernbalansräkning. 1 de fall där således koncernbalansräkning saknas Hr beräkningen av koncern­bolagens samlade tillgångar göras med ledning av bolagens balansräkningar. Vid beräkningen måste emellertid tillses att dubbelredovisning inte upp­kommer. Vid beräkningen av moderbolags tillgångar skall således bortses från aktier och andelar i dotterbolag och fordringar hos sådana bolag. På motsvarande sätt skall vid beräkning av dotterbolags tillgångar bortses från aktier eller andelar i andra koncernbolag och fordringar hos moderbolaget eller andra koncernbolag.

Reglerom koncernförhållanden finns f n. endast i aktiebolagslagen. Dessa regler gäller endasl aktiebolag men anses analogi tillämpliga på förhållanden där aktiebolag är moderbolag och annan juridisk person, i. ex. handelsbolag, är dotterföretag. I förevarande paragraf avses med koncern vad man mera allmänt brukar inlägga i begreppet, nämligen en grupp juridiska personer där någon eller några av dessa genom innehav av aktier, andelar eller på annat sätt utövar ett bestämmande inflytande över de övriga (jfr prop. 1973:129 s. 137). Med anledning av ett påpekande i Advokatsamfundets remissyttrande vill jag nämna alt endast svenska dotterbolag bör tas med vid beräkningen av koncernbolagens samlade tillgångar. Som samfundet anför saknas anledning att räkna med utländska dotterbolags hyresfas-

Prop. 1975/76:33

'

89

ligheter och övriga tillgångar vid tillämpningen av denna paragraf Någon särskild beslämmelse om det anser jag emellertid inle nödvändig. Det synes mig klart alt lagens tillämplighet måste vara begränsad till svenska för­hållanden.

Genom atl lagstiftningen endast är tillämplig på förvärv av aktie eller andel i bolag avser de beslämmelser som riktar sig till moderföretaget endasl aktiebolag och handelsbolag. Del kan knappast bli aktuellt att tillämpa be­stämmelserna om tillståndsprövning i andra sammanhang än där också doi-terföretaget eller dotterföretagen är aktiebolag eller handelsbolag. De i lag­texten använda uttrycken moderbolag och koncernbolag, dvs. moderbolag och dotterbolag tillsammans, avser således endasl aktiebolag och handels­bolag.

Atl bolags balansräkning skall innehålla uppgifter lill ledning för bedöm­ningen av huruvida tillståndspliki föreligger eller inle följer av 

II 

:j.

Genom hänvisningen i andra stycket till 2 § 1-6 blir vissa av undantags­bestämmelserna i den paragrafen tillämpliga också på aktie- och andels­förvärv. Av stor betydelse blir givetvis även här släktskapsundantaget. En konsekvens av hänvisningen blir bl. a. att tillståndsplikt inle föreligger för inlösen enligt 70 § aktiebolagslagen, om såväl överiåtaren som köparen och den lösenberältigade står i sådant släktskapsförhållande som avses i 2 § 5. Beträffande bestämmelsen i 2 § 6 vill jag säga att den kan bli tillämplig också vid aktie- eller andelsförvärv, nämligen om förvärvei avser aktie-eller andel i bostadsbolag. En föratsättning för alt förvärvet skall vara undan­taget från lillslåndsplikt är dock att den som innehar aktie eller andel i bolaget har rätt lill bostad i bolagets fastigheter i förhållande till aktie- eller andelsinnehavei.

Av andra stycket följer även att 2 § 9, som innebär alt förvärvstillstånd inte fordras, om förvärvaren redan har andel i fastighet, inte äger tillämpning vid aktieförvärv. En annan sak är atl hyresnämnden vid prövning av till­ståndsärende givetvis måste ta hänsyn till om sökanden redan äger aktier i bolaget. Detta skall emellertid inte ha någon avgörande betydelse, om del visar sig att förvärvaren inle uppfyller de förutsättningar som ställs upp i 4 ij första stycket och det totala aktieinnehavet skulle ge denne mer än obetydligt inflytande i bolaget (jfr vad som sägs i det följande vid 10 §).

Av första stycket följer atl tillståndsplikt föreligger, om elt bolag, som omfattas av lagen, genomför en nyemission. Nyemissionen innebär näm­ligen att de som tecknar de nya aktierna i bolaget förvärvar dessa genom tillskott till bolaget (jfr 1 § första stycket 2). För vissa situationer är ett sådant system fullt motiverat. Jag tänker bl. a. på sädana fall när de nya aktierna helt eller delvis tecknas av personer som inte är aktieägare i bolaget. Innebär däremot nyemissionen att de nya aktierna tecknas av de gamla aktieägarna i proportion till deras tidigare aktieinnehav, finns det enligt min mening inte någon anledning att kräva tillstånd, eftersom nyemissionen

Prop. 1975/76:33

90

inte innebär någon förändring i ägarstrukturen. Andra meningen i stycket innehåller därför en regel som innebär att tillstånd inle krävs i detta senare fall.

10 ij

Paragrafen motsvarar 8 i; promemorieförslagel.

Hänvisningen lill 3 och 4 ;jij samt 5 ;j första stycket innebär alt i huvudsak samma bestämmelser som gäller för ärenden om tillstånd lill förvärv av fastighet också kommer all gälla för aktie- och andelsförvärv. Som anförts i avsnittet 5.4 blir dock prövningen enligt 4 ;; delvis en annan därigenom att alltför stora krav inte kan ställas på den som förvärvar enstaka aklie eller en mindre andel i bolaget. Om fånget innebär att förvärvaren llr ett bestämmande inflytande i bolaget, bör samma krav gälla som om han själv förvärvat den fasta egendomen.

Som jag har anfört i det föregående möter del inte någol hinder mot atl meddela s. k. förhandslillslånd lill aktie- eller andelsförvärv. Jag erinrar emellertid om vad jag har uttalat i avsnittet 5.7 om fallet atl kommunen motsätter sig förhandstillstånd med hänvisning lill förköpsrälten (jfr 16 b i; lagen om arrendenämnder och hyresnämnder).

Denna paragraf som motsvarar 9 iJ promemorieförslagel, upptar besiäm­melserom atl bolags balansräkning skall innehålla vissa uppgifter lill ledning för bedömningen av huruvida förvärvstillstånd måste sökas vid förvärv av aktie eller andel i bolaget. Av 8 § följer att paragrafen endast är tillämplig på fåmansbolag och handelsbolag.

Tidigare har sagts alt frågan huruvida bolag till huvudsaklig del ägnar sig åt förvaltning av hyresfastigheter skall avgöras på grandval av för­hållandel mellan hyresfastigheternas taxerade värde enligt senaste ba­lansräkning och del enligt samma balansräkning bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar. Tillståndspliki föreligger, om fastigheternas laxerade värde är minst tre gånger större än värdet på de övriga tillgångarna. Klarhet på denna punkl bör enligt min mening kunna vinnas redan vid läsning av bolagets balansräkning. I promemorian föreslås att balansräkningen skall innehålla uppgifter dels om bolagets innehav av fast egendom som avses i ! ij. dels om taxeringsvärdet på dessa fastigheter. Jag delar denna upp­fattning. Som inskrivningsdomaren i Södra Roslags domsaga påpekar måste även fastigheternas bokförda värde redovisas särskill, eftersom detta värde inte skall las med vid jämförelsen.

De besiämmelserom skyldighet att i balansräkningen redovisa fastigheter och taxeringsvärden som gäller f n. tillgodoser inte de nu angivna kraven.

Prop. 1975/76:33

91

Kompletterande regler fordras således. I promemorian föreslås atl bestäm­melser om del tas upp i tillståndslagen. Vid remissbehandlingen har Spar­banksföreningen, Advokatsamfundet och Stockholms kooperativa bostads­förening anfört alt bestämmelserna hellre bör tas in i bolagslagarna och bokföringslagen. För egen del vill jag framhålla att de speciella regler som det nu är fråga om inte bör tas in i en lag av den generella karaktär som bokföringslagen har. Förslaget till bokföringslag (prop. 1975:104) innehåller f ö. en särskild bestämmelse (3 fj) som innebär att särbestämmelser kan finnas i annan lag och att dessa särbestämmelser i så fall tar över bok­föringslagen.

Bolag som äger fast egendom som avses i 1 § skall enligt första stycket i balansräkningen lämna uppgift om egendomens (faslighetens, tomträttens) registerbeteckning, taxeringsvärde och bokförda värde. 1 fråga om tomtvätv anges byggnadsvärdet. Härigenom kan genom en enkel jämförelse mellan å ena sidan taxeringsvärdet och å andra sidan det bokförda värdet på bolagets tillgångar, minskat med det bokförda värdet på fastigheterna, konstateras huravida förvärv av aktie eller andel i bolaget är tillståndspliktigt eller inte. Som utgångspunkt för bedömningen huravida hyresfastighet skall las med i denna redovisning och vilket taxeringsvärde som skall anges bör gälla den för fastigheten på balansdagen senast fastställda laxeringen.

Som anförts under 9 ij skall i koncernförhållanden frågan huruvida till­ståndsplikt föreligger eller inte avgöras med hänsyn lill koncernens totala innehav av hyresfastigheter och del bokförda värdet av koncernbolagens samlade tillgångar. Med hänsyn härtill föreskrivs i styckets andra punkl att uppgift om svenskt dotterbolags innehav av hyresfastigheter skall re­dovisas i moderbolagets balansräkning i anslutning till uppgiften om innehav av aktie eller andel i dotterbolaget. Uppgiften tjänar här som en varnings­signal och förvärvaren tvingas därigenom att ta del av dotterbolagets ba­lansräkning för att kunna bedöma huruvida förvärv av aktie eller andel i moderbolaget är tillståndspliktigt eller inie. Med dotterbolag förstås givetvis alla bolag, över vilka moderbolaget har ett bestämmande inflytande, t. ex. doiterdotterbolag.

Enligt andra stycket får uppgift om hyresfastigheter och taxeringsvärden m. m. tas in i not.om tydlig hänvisning görs vid de posteri balansräkningen, till vilken den hänför sig. För egen del anser jag att denna möjlighet bör utnyttjas, eftersom detta medger en tydligare redovisning. Jag anser också lämpligt att i aktiebolag styrelsen efter redovisningen själv anger, om bolaget enligt styrelsens uppfattning är underkastat bestämmelserna i tillståndslagen. Följande exempel på not till balansräkningen i ett fåmansbolag kan anföras:

Prop. 1975/76:33

92

Redogörelse för bolagels

innehav av hyresfastigheter:

Fastighet (lomiiätt)

Taxeringsvärde

Bokfört värde

Björken 5 i X-köping

1400 000

1000 000

Trasten 15 i Storstad

2 500000

1000 000

3 900 000

2 000 000

Jämförelse enligt 9 § lagen om förvärv

av hyresfastighet m. m.

Bolagets tillgångar enligl balansräkningen

3 000000

Bolagels hyresfastigheter, bokfört värde

-2 000000

1000000 3 900 000: 1000 000 =3,9

Eftersom taxeringsvärdet på bolagets hyresfastigheter är minst tre gånger större än det bokförda värdet pä bolagets övriga tillgångar, är förvärv av aklie i bolaget enligt styrelsens mening beroende på tillstånd av hyresnämnd.

Jag vill understryka all det självfallet åligger revisorer i aktiebolag alt övervaka inte bara alt uppgifter enligt denna paragraf lämnas utan också alt de lämnas på ett sådant sätt alt de ger säker ledning vid bedömningen av frågan huruvida förvärv av aktie i bolaget är underkastat tillståndsplikt eller inte.

Anledning alt slraffsanktionera bestämmelsen i förevarande paragraf fö­religger inte. Däremot bör styrelseledamot, verkställande direktör, bolags­man eller likvidator som uppsåtligen eller av oaktsamhet underiåter all i balansräkningen lämna föreskrivna uppgifter ersätta skada som vållas annan genom underlåtelsen. Beslämmelser om det meddelas i iredje slyckei. Som exempel på situationer där skada kan uppkomma kan nämnas att aktie­förvärv blivit ogiltigt till följd av alt förvärvaren inte har haft klart för sig all han varit skyldig atl söka förvärvstillstånd och att säljaren sedermera visar sig sakna möjlighet att återbetala köpesumman.

Förköpsrält vid aktieöverlåielse

12 i;

Denna paragraf som ersätter 10 i; första stycket promemorieförslaget, in­nehåller beslämmelser om förköp av aktier. Bakgrunden lill bestämmelserna har redovisats i den allmänna motiveringen (avsnittet 5.7) till vilken jag hänvisar.

\.första stycket föreskrivs all kommun har förköpsrätt till aktie som för-

Prop. 1975/76:33

93

värvats genom tillståndspliktigt köp. Jag vill understryka att förköpsrätten endast får utövas, om det bakomliggande förvärvet är köp. Någon bestäm­melse liknande den i förköpslagen som jämställer köp med byte finns alltså inle i den nya lagen.

Förköpsrätlen tillkommer den kommun inom vars område bolagets hy­resfastigheter ligger. Någon särskild bestämmelse om det anser jag inte er­forderiig, eftersom det endast är den kommunen som genom underrättelse från hyresnämnden får kännedom om försäljningen.

Om bolaget har hyresfastigheter inom flera kommuner, har endast den kommun, inom vilken huvuddelen av bolagets hyresfastigheter finns, för­köpsrätt. Detta framgår av andra punkten. Vilken del som är huvuddel skall avgöras med ledning av fastigheternas taxeringsvärden.

1 fall där hembudsskyldighel lill aktieägare föreligger enligt 70 ;j lagen om aktiebolag kan kommunen normalt göra gällande sin förköpsrätt redan när köparen söker förvärvstillstånd. Förhållandet kan emellertid vara det att köparen - men inte den som begär inlösen enligt aktiebolagslagen -skyddas av släkiskapsregeln i 2 ij 5. Sådana situationer är sannolikt ovanliga i dag eftersom gällande aktiebolagslag inte tillåter att annan än aktieägare tilläggs lösningsrätt. På den punkten föreslås dock en ändring i det i prop. 1975:103 framlagda förslaget till aktiebolagslag. Vid tillämpningen av de föreslagna bestämmelserna skulle det nu aktuella förslagel om förköpsrätt för kommun kunna kringgås genom atl säljaren överlåter aktier lill en nära släkting varefter en utomstående - den egentlige köparen - utövar lösnings­rätt. Sådana transaktioner förhindras genom au kommunen enligt andra stycket har förköpsrätt också i sådana fall där någon vill lösa till sig aktier enligt hembudsklausul. Förköpsrätlen kommer i den situationen atl gälla det ursprungliga köpet, inte inlösen. Delta betyder alt förvärvei kommer att ske från säljaren - inle från köparen - i det ursprungliga avtalsförhållandet.

Bestämmelsen i andra stycket gäller dock endasl, om den ursprunglige förvärvarens lång är elt köp. Om någon under åberopande av hembuds­klausul vill lösa aklie som förvärvats på annat sätt, har kommunen således inte förköpsrätt. Däremol fordras givetvis förvärvstillstånd för att inlösen skall bli giltig.

Tredje stycket innehåller den regeln atl aktieöverlåtelse för sin giltighet är beroende av all förköp inte sker. Regeln har en motsvarighet i 12 i; första stycket förköpslagen.

13 i;

Paragrafen, som närmast motsvarar 10 ij andra stycket promemorieför­slaget, innehåller bestämmelser om hur förköpsrälten skall utövas m. m.

EnWgt första stycket utövas förköpsrätt genom att kommunen till hyres­nämnden anmäler sill beslut om att utöva denna rätt. Anmälan skall ske

Prop. 1975/76:33

94

senast i samband med atl kommunen skall yttra sig i tillståndsärendet. Som jag tidigare har anfört har kommunen minst tre månader på sig för att yttra sig i tillståndsfrågan (jfr 16bij lagen om arrendenänmderoch hyresnämnder). Detta innebär att kommunen får längre tid på sig att överväga förköpsfrågan än som föreslagits belräffande inlösen i promemorian. Till skillnad från promemorieförslagel innebär mitt förslag emellertid att anmälan skall ske senast i samband med yttrandet i tillståndsärendel. Detta medför att snabbare handläggning kan åstadkommas. Om kommunen inte anmäler beslul atl utöva förköpsrält samtidigt som yttrande avges i tillståndsärendel, är hy­resnämnden nämligen fri att pröva tillståndsfrågan. Meddelas i sådant fall tillstånd, är förköpsrätlen förlorad. Detta följer av andra stycket. Det sagda är lillämpligi också i del fallet all kommunen underlåter atl avge yttrande i tillståndsärendel.

Om förköpsrätt utövats, skall hyresnämnden underrätta bolaget samt säl­jare och köpare om kommunens beslul. Har förköpsrätt utövats med stöd av 12;j andra stycket, får regeln tillämpas så att nämnden underrättar -förutom bolaget - den som utövat lösningsrätt enligl aktiebolagslagen samt parterna i det ursprungliga köpeavtalet.

Anledningen lill att underrättelseskyldigheten lagts på hyresnämnden och inte. som i förköpslagen, på kommunen är att underrättelsen måste delges vederbörande för att en säker utgångspunkt skall nås för beräkningen av tidsfristen för bestridande av förköpsrätlen enligl 17;j andra stycket. Alt delgivning skall äga rum följer av 30 ;j lagen om arrendenämnder och hy­resnämnder.

Jag vill i detta sammanhang något beröra det fallet att aktier under på­gående förfarande överlåts till tredje man. Lagstiftningen bygger på att pre­sumtiva köpare av aktier måste ta reda på om det är fråga om ett sådant aktiebolag som omfattas av lagen. Det kan därför bli nödvändigl att un­dersöka bolagets balansräkning. 1 linje härmed ligger alt köparen också bör ta reda på om aktierna måhända redan är indragna i ett prövningsförfarande. Visshet på den punkten kan lätt uppnås genom en kontakt med hyres­nämnden. Mot den bakgrunden behöver man knappast befara alt tredje man. som under pågående prövningsförfarande förvärvar aktierna, anses göra ett godtrosförvärv. Hyresnämnden bör alltså kunna fortsätta sin pröv­ning utan några komplikationer som sammanhänger med påstådda god­trosförvärv. Och i varje fall kommer också tredje mans förvärv att bli till­ståndspliktigt och därmed omfattas av förköpsrätt, såvida inte tredje man tillhör den särskilda grupp som avses i 2 ij.

Enligl 16 b i; lagen om arrendenämnder och hyresnämnder får ansökan om fcrvärvstillslånd inte prövas innan det blivit slutligt avgjort huruvida förköp skall äga rum. Klarhet på denna punkl lorde i regel föreligga när tre månader förflutit från del kommunen blev anmodad atl yttra sig i till­ståndsärendel. Om tillstånd skulle ges i strid mot den bestämmelsen, bör förköpsrälten gå förlorad och beslut om atl utöva förköpsrält vara utan

Prop. 1975/76:33

95

verkan. En beslämmelse om det har tagits upp i andra stycket av förevarande paragraf Bestämmelsen läcker också det fallet au kommunen inte i rätt tid anmält beslut atl utöva förköpsrätt.

14 i;

Paragrafen, som saknar motsvarighet i promemorieförslaget, innehåller regler om förköpsrättens innebörd m. m.

Reglerna i denna paragraf överensslämmer nära med 5 ij första och andra styckena förköpslagen. Beträffande dessa bestämmelser hänvisas till prop. 1967:90 s.  131-134.

Eftersom föreskrifter om skriftlig form inte finns för köp av lös egendom är det förenat med vissa svårigheter all fastställa det avtalade priset och avtalets innehåll i övrigt. Sökanden bör därför vara skyldig alt vid sin ansökan om förvärvstillstånd foga skriftlig, på heder och samvete avgiven försäkran av köparen och säljaren, all det uppgivna priset är det som avtalats mellan parterna. Lämnas orikliga uppgifter i sådant intyg, kan ansvar enligl 15 kap. 10 § brottsbalken för osann eller vårdslös försäkran inträda. Besläm­melser om skyldighet att lämna intyg av det slag som nämnts nu kan utfärdas av regeringen.

15 i; tredje och fjärde styckena förköpslagen finns vissa regler om jämkning av villkor i avtalet mellan säljare och köpare. Bestämmelserna tar sikte på det fallet all köparen ålagts att fullgöra åtaganden av sådan personlig art att kommunen omöjligen kan fullgöra dem. Fall av det slaget torde bli så sällsynta när del gäller förköp av aktier atl bestämmelserna kan und­varas i denna lag.

Paragrafen, som närmast motsvarar 11 ij andra stycket promemorieför­slaget, innehåller bestämmelser om undantagande av egendom från förköp.

Regeln i denna paragraf har motsvarighet i 6 i; förköpslagen. Jag hänvisar till vad som har sagts om denna bestämmelse i prop. 1967:90 s. 134-135 i tillämpliga delar.

16 s

Paragrafen, som saknar motsvarighet i promemorieförslaget, innehåller bestämmelser om förhållandet mellan kommunalbesvärsprövningen och prövningen av föruisättningarna för förköp enligt 17 ij.

En motsvarighet till förevarande paragraf finns i 8 ij förköpslagen. Den bestämmelsen har kommenterats i prop. 1967:90 s. 138-140. Jag vill rörande bestämmelsens lillämpning i förevarande sammanhang anföra följande.

Som framgår av 17 i; kommer en rättslig prövning av förutsättningarna

Prop. 1975/76:33

96

för förköp i vissa fall att kunna ske inför hyresnämnden. Prövningsför­

farandet inleds på initiativ av säljaren eller köparen. Den prövning som

hyresnämnden har au göra enligt reglerna i 17  kan i viss mening sägas

innefatta en prövning av förutsättningarna för det kommunala beslutet atl

utöva förköpsrätt.

'

En prövning av kommunens beslut kan komma lill stånd även genom kommunalbesvär. Enligt 76 j kommunallagen äger medlem av kommunen som gör gällande att beslutet inle överensstämmer med bestämmelserna i 3 ij kommunallagen om den kommunala kompetensen anföra besvär hos länsstyrelsen över beslul av fullmäktige. 1 länsstyrelses utslag får ändring sökas hos regeringsrätten. Om särskilda bestämmelser inle ges för denna besvärsprövning, torde prövningen komma att omfatta också frågan om beslutet står i överensstämmelse med tillsiåndslagen. Frågan om förköpsrätt föreligger skulle alltså kunna prövas både av hyresnämnden eller, efter be­svär, bosladsdomstolen och av regeringsrätten.

Prövningen huruvida förutsättningar för förköpsrätt föreligger enligt till­siåndslagen bör i första hand anförtros de berörda parterna själva. Om kom­munmedlen vill göra gällande att del förvärv som avses med förköpsbeslulel inie faller inom den kommunala kompetensen, bör han ha möjlighet att få denna fråga prövad enligl samma regler som om beslutet avsett ett frivilligt förvärv. Delta är alltså innebörden av regeln i förevarande paragraf Med en sådan ordning undviks att samma fråga prövas av fiera myndigheter i sista instans. Länsstyrelse och regeringsrätt får att pröva huruvida förvärvei faller inom den kommunala kompetensen enligt 3 j kommunallagen medan hyresnämnden eller bostadsdomstolen prövar frågan om tillstånd lill förköp får ges med hänsyn lill innehållet i tillsiåndslagen. Om förvärvet vid kom­munalbesvärsprövningen anses falla utanför den kommunala kompetensen, kan givetvis tillstånd till förköp inte ges. Den omständigheten alt visst förvärv anses falla inom den kommunala kompetensen hindrar däremol inte att tillstånd till förköp kan vägras. Hyresnämnden kan finna skäl atl vägra förköpslillstånd t. ex. med hänvisning lill obillighetsregeln i I7ij.

17 ij

Paragrafen, som saknar motsvarighet i promemorieförslaget, innehåller bestämmelser om prövningen av frågan om tillstånd till förköp.

Som jag har anfört i den allmänna motiveringen (avsnittet 5.7) skall hy­resnämnden i vissa fall vägra tillstånd lill förköp. Detta innebär att kom­munen är skyldig att söka tillstånd till förköp hos hyresnämnden, om säljaren eller köparen bestrider att förköp Hr ske. Beslämmelse om del ges \ första stycket första meningen. Andra stycket innehåller närmare bestämmelser om bestridandet och kommunens ansökan om tillstånd till förköp.

Enligt första stycket tredje meningen skall tillstånd vägras i tre olika fall. Dessa tre fall hänför sig lill dels de allmänna reglerna om lagens till-

Prop. 1975/76:33

97

lämplighet i I, 2, 8 och 9 ijij, dels till regeln i 12 ij som ger viss kommun ensamrätt alt utöva inlösen och dels till obillighetsregeln. Uppräkningen av fall där tillstånd lill förköp skall vägras är uttömmande. Om inte något av fallen är för handen, skall alltså tillstånd ges. En annan sak är alt kom­munens ansökan om tillstånd till förköp i vissa fall bör lämnas ulan åtgärd av hyresnämnden. Så kan exempelvis vara fallet, om förköp utövats för sent eller om tillstånd till förköp sökts för sent eller förvärvstillstånd getts. Detsamma gäller, om kommunens beslul om förköp blivit undanröjt efter kommunalbesvär. Om hyresnämnden - som har att pröva ärendet bara på de grunder som anges i förevarande paragraf- skulle ge tillstånd lill förköp i ett fall där enligt vad som nu har sagts kommunens ansökan i stället bort lämnas ulan ålgärd, blir inte förköpet därmed giltigt. De ifrågavarande ogiliigheisanledningarna kan åberopas även sedan förköpet fullbordats. I sista hand ankommer det på domstol att ta ställning till om en sådan ogil-tighetsanledning föreligger i samband med tvist om äganderätten lill ak­tierna. Lägel är ell annat beträffande de frågor som enligl uppräkningen i paragrafens första stycke skall leda lill all inlösen vägras. Dessa frågor avgörs sluigiliigi av hyresnämnden eller, om dess beslut överklagas, av bostadsdomstolen.

Med anledning av vad jag nu har anfört vill jag peka på en skillnad i förhållande till förköpslagens regler. Enligt förköpslagen är förköp som utövats i strid mot 3 ij förköpslagen ulan verkan. Någon motsvarande regel, nämligen atl förköp som utövas i strid mot 2 ij tillståndslagen skall vara ulan verkan, har inte tagits upp i tillsiåndslagen. Den som vill göra gällande att förköp inte får ske därför alt det ursprungliga förvärvet inte är lillslånds-pliktigl enligl 2 S - eller 8 och 9 ijj - måste alltså bestrida förköpsrätlen och göra invändning om förhållandet hos hyresnämnden. Bestrids ej för­köpsrätt eller lämnas tillstånd, blir frågan således slutgiltigt avgjord.

Det förtjänar att understrykas atl tillstånd lill förköp inle kan begränsas lill vissa av de aktier som omfattas av förvärvet. Tillstånd måste gälla saml­liga aktier eller inga aktier alls.

I fråga om obillighetsregeln är det i första hand förhållandet mellan säljare och köpare som kan föranleda all tillstånd till förköp skall vägras. Om det med hänsyn till atl priset eller andra beslämmelser i avtalet påverkats av en personlig eller ekonomisk gemenskap mellan dem är obilligl att förköp äger rum, skall tillstånd inle ges. Bedömningen av obillighetsfrågan får i dessa fall göras med ledning av vad parterna överenskommit vid köpet. Jag är medveten om att svårigheter att nå klarhet i vad avtalet innehåller kan föreligga i sådana fall där muntligt avtal om köp av aktierna träffats. Ledning härulinnan torde emellertid kunna hämtas ur det intyg som köparen skall lämna i samband med ansökan i tillståndsärendet. 1 övrigi hänvisar jag till den allmänna motiveringen.

Bestämmelser om förfarandet i samband med tillståndsprövningen finns i andra slyckei. Längden av den tidsfrist som skall gälla för säljare eller

7 Regeringen 19 75f 76. I saml. Nr SS

Prop. 1975/76:33

98

köpare alt inkomma med anmälan om bestridande måste självfallet be­stämmas så atl säljaren och köparen Hr en viss betänketid. Det är å andra sidan av vikt både för kommunen och de enskilda att frågan om förköp avgörs så snabbi som möjligt. Med hänsyn härtill och till alt anmälan kan utformas mycket kortfattat och inte behöver innehålla någon närmare re­dogörelse för grunderna för bestridandel, anser jag alt fristen kan sättas till en månad från del säljaren resp. köparen fick del av kommunens beslul att utöva förköpsrält.

Kommunens frist alt söka tillstånd lill inlösen bör räknas från del be­stridandet kom in till hyresnämnden. Också denna frist anser jag kunna bestämmas till en månad. Om kommunen inte söker tillstånd inom fristen, är förköpet utan verkan.

Av vad jag har sagt i det föregående vid behandlingen av 16 § följer att tillstånd till förköp inte kan ges förrän kommunens beslut att utöva förköp har vunnit laga kraft.

Jag har i den allmänna motiveringen (avsnittet 5.7) intagit ståndpunkten att kommun inte skall anses som part i tillståndsärenden. Härifrån är att skilja fall, där kommunen i samband med tillståndsärendet beslutat att utöva förköpsrätt. I .sådana fall måste kommunen givetvis inta partsiällning i för­hållande till säljare och köpare. Om hyresnämnden således vägrar kom­munen tillstånd lill förköp, har kommunen rätt alt föra talan mot det beslutet hos bosladsdomstolen.

18 i;

Paragrafen, som delvis motsvarar 10 i; andra stycket och 11 ;j första stycket promemorieförslaget, innehåller bestämmelser om skyldighet för den som innehar aktiebrev som omfattas av förköp all överiämna dessa till kom­munen m. m.

Enligt /orxfo slyckei är den som innehar aktiebrev som omfattas av förköp skyldig alt överiämna aktiebrevei till kommunen med påskrift om över­låtelse. Eftersom säljaren kan tänkas ha överiämnat akliebreven till köparen innan tillstånd söktes har bestämmelsen utformats så all skyldigheten åvilar den av säljaren eller köparen som innehar aktierna. Bestämmelsen tar där­emot inte sikte på det fallet att en tredje man innehar aktiebreven, t. ex. som pant för fordran. Frågan om överiämnande torde i sådana fall få regleras genom överenskommelse på samma sätt som vid frivillig överiåtelse av lös egendom.

Skyldigheten alt överiämna aktiebreven inträder när beslutet om förköp blivit definitivt enligl 17 i;.

Jag vill i sammanhanget ta upp frågan om betydelsen av att aktiebrev överiämnas till kommunen. Enligl vanliga regler om köp av lös egendom fordras atl egendomen överiämnas till köparen för all köpet skall få sak-rättslig verkan, dvs. gälla inle bara mellan parterna ulan också gentemot

Prop. 1975/76:33

99

tredje man. Mot bakgrund härav bör krävas att aktiebrev, som omfattas av förköp, överiämnas för att förköpet skall vara fullbordat. Någon sakrättslig verkan inträder nämligen inte förrän aktiebrevet överiämnals till kommunen eller, om aktierna innehas av tredje man, denne underrättats (denuntierals) om äganderätlsövergången. Till frågan om förköpets fullbordan i fall där akliebrev inle utfärdats i bolaget återkommer jag i specialmoliveringen lill 19 ij.

Man kan inte bortse från att den som innehar akliebrev vägrar atl lämna dem ifrån sig trots atl förköp ägt rum. 1 andra stycket har därför upptagits en regel som gör det möjligt för hyresnämnden au på begäran av kommunen förelägga den som innehar aktiebrev atl fullgöra vad som åligger honom enligt första stycket, dvs. att överlämna aktiebreven till kommunen, all förse dem med påskrift om överiåtelse eller bådadera. Regeln är alltså avsedd att göra del möjligt för kommunen alt få förköpet fullbordat.

Frågan om föreläggande enligt andra stycket kan uppkomma på två olika sätt. Kommunen kan i samband med anmälan av sitt beslul att utöva förköp eller senare under handläggningen i hyresnämnden ha framställt yrkande om vitesföreläggande. I sådant fall skall frågan om föreläggande avgöras i samband med att tillståndsärendet avgörs, dvs. antingen i samband med beslut om tillstånd för kommunen att förköpa aktien eller i samband med alt ärendet om förvärvstillstånd avskrivs under konstaterande av atl kom­munen anmält beslut atl utöva förköpsrält utan atl bestridande anförts i rätt tid. Yrkande om vitesföreläggande kan emellertid framställas även efter del hyresnämnden skilt tillståndsärendet ifrån sig. I sådant fall skall frågan om vitesföreläggande handläggas som särskill ärende.

19 i;

I paragrafen, som saknar motsvarighet i promemorieförslaget, anges den tidpunkt då förköpet blir fullbordat.

Med den av mig föreslagna utformningen av förköpsrätlen kommer förköp till stånd ulan att det dessförinnan sker någon obligatorisk prövning av om förutsättningarna för förköp föreligger. Förslaget förutsätter alt den som berörs av ell förköp själv handlar för alt la en prövning till stånd. Prövningen kan åstadkommas på tre olika vägar. För det första kan kommunens beslut om förköp angripas genom kommunala besvär av den som är berättigad att anföra sådana besvär. Genom denna prövning blir de i kommunallagen upptagna förutsättningarna för kommunens beslut slutligt prövade. Jag hän­visar till vad jag har anfört om detta under 16 i;. För det andra kan säljare eller köpare åstadkomma tillståndsprövning enligt 17 ;j. Sedan tillstånd lill förköp getis är de förutsäuningar som avses i uppräkningen i 17 :j första stycket slutgiltigt prövade. Återstående förutsättningar prövas av allmän domstol. Vad det då kan bli fråga om är närmast tvist om äganderätten till aktierna (se under 17 ij).

Prop. 1975/76:33

lOO

Sedan de båda förstnämnda prövningsmöjlighelerna är uttömda, vilkel innebär att kommunens beslul om förköp slår fast och all tillstånd till förköp lämnats eller liden för bestridande av förköpsrätlen enligt 17 i; första stycket gått till ända, ulan alt bestridande anmälts, saml aktiebrev som omfattas av förköpet överiämnals till kommunen med påskrift om överlåtelse, är enligt förevarande paragraf förköpet fullbordat.

Som jag har nämnt i specialmoliveringen till föregående paragraf före­kommer det bolag i vilka akliebrev inle utfärdas. Några bestämmelser om hur sådana aktier skall överiåtas finns inte i aktiebolagslagstiftningen. Här torde emellertid de regler få tillämpas som enligl 26-31 ij;j lagen (1936:81) om skuldebrev (skuldebrevslagen) gäller lor vanliga enkla skuldebrev. För all överiåtelse skall vinna giltighet mot tredje man torde sålunda krävas atl överiåtaren eller förvärvaren underrättar (denuniierar) bolaget om över­låtelsen. Motsvarande bör enligl min mening gälla för all förköp skall anses fullbordat.

Den omständigheten alt förköp fullbordats innebär inte att kommunens äganderätt till aktierna är definitiv. Som nyss har anförts slår den iredje prövningsvägen - domstolsvägen - alltjämt till buds. Två principiellt olik­artade fall kan härvid föreligga. 1 det ena gör köparen eller hans rätts­innehavare gällande att förköpet är ulan verkan därför alt någon automatiskt verkande brist i förköpet föreligger (jfr bestämmelsema om att förköp är ulan verkan i 13 ij andra stycket och 17 j; andra stycket fjärde meningen). Om förköpsrätt är utan verkan, gäller i stället köpet. I del andra fallet gäller tvisten huruvida aktierna tillhör kommunen eller om de ägs av säljaren eller iredje man som gör gällande bättre rätt till egendomen.

20 ;j

Paragrafen, som saknar motsvarighet i promemorieförslagel, innehåller i första stycket den regel enligl vilken förköp i princip likställs med frivillig överiåtelse. 1 övrigt innehåller paragrafen vissa beslämmelser om rättsför­hållandet mellan kommunen och säljaren.

Reglerna i denna paragraf har motsvarighet i 11 § första-tredje styckena förköpslagen. Jag hänvisar till vad som har sagts om dessa bestämmelser i prop. 1967:90 s. 144-147 i tillämpliga delar.

Med det i paragrafens första stycke använda uttrycket "tidpunkten för försäljningen" bör enligt min mening inte förestås den tidpunkt då för­säljningen fick sakrättslig verkan, dvs. när aktiebrevet överiämnades till köparen eller när denuntiation ägde ram, utan den tidpunkt då bindande avtal mellan säljaren och den ursprunglige köparen förelåg.

1 samband med förköpslagens tillkomst diskuterades frågan om rätt för säljaren att erhålla goilgörelse av kommunen för liden ränieföriust. Därvid

Prop. 1975/76:33

101

konstaterades alt säljaren blir berättigad till ränta enligt de regler som gäller vid fastighetsköp i allmänhet, om han till följd av förköpet inte får kontant betalning vid uifäsl tidpunkt. Fr. o.m. den 1 januari 1976 innebär detta atl bestämmelserna i räntelagen (1975:635)gäller(jfr 4 kap. 25 i; första stycket jordabalken; paragrafen ändrad senasi 1975:641). Ränieföriust som säljaren lider på grund av all kommunen utövar förköpsrätt lill aktier skall givelvis ersättas enligt de regler som gäller vid köp av lös egendom. Det innebär au räntelagen blir tillämplig även här.

21 s

Paragrafen, som saknar motsvarighet i promemorieförslaget, innehåller bestämmelser om ersättning till köparen med anledning av förköpet.

Denna paragraf motsvarar delvis 13 i; första stycket förköpslagen. Jag hän­visar till prop. 1967:90 s. 151-152 i tillämpliga delar. Jag vill tillägga att det inte synes erforderiigt atl efterbilda reglerna i förköpslagen om atl köparen skall ha ersättning för nödvändig kostnad som han har lagt ned på egen­domen.

Räntebestämmelserna överensstämmer med vad som kommer att gälla enligl förköpslagen fr. om. den 1 januari 1976 (se prop. 1975:102, LU 1975:30. rskr 1975:234, SFS 1975:652). Del innebär alt räntelagens regler om avkasiningsränta skall gälla för tiden från den dag köparen utgav det belopp som skall ersättas till dess förköpet fullbordats. För tiden därefter gäller räntelagens regel om räntefoten vid dröjsmål.

22 ij

Paragrafen, som saknar motsvarighet i promemorieförslaget, innehåller i första stycket en forumregel och i andra stycket en t)estämmelse om rät­tegångskostnad i mål angående förköp.

För alt undvika oklarheter i fråga om behörig domstol i tvister om frågor som avses i 14 ij andra slyckei. 15 i; eller 21 ij bör meddelas bestämmelser om rätt forum i sådana mål. En praktisk lösning synes mig vara att låta mål av detta slag handläggas av den domstol som ar bolagets allmänna tvistemålsforum, [första stycket har därför upptagils en bestämmelse av den­na innebörd. Av 10 kap. 1 iJ rättegångsbalken följer alt behörig domstol är rätlen i den ort där bolagels styrelse har sitt säte. En av fördelarna med en sådan ordning är atl alla tvister som rör förköp av aktier i ett visst bolag kommer att handläggas vid samma domstol. Eftersom det är fråga om bolag vars huvudsakliga tillgång utgörs av fasligheter, är det också troligt au styrelsen har sitt säte i den kommun, där huvuddelen av fastigheterna finns och som alltså också är den kommun som får utöva förköpsrätlen.

Bestämmelserna i andra slyckei om rättegångskostnader i mål som avses i första stycket överensslämmer med molsvarande bestämmelser i förköps­lagen och med rättegångskosinadsreglerna i expropriaiionsmål.

Prop. 1975/76:33

102

Gemensamma bestämmelser

23-25 ijs

Paragraferna motsvarar 12-14 ;ji; promemorieförslaget.

Som tidigare anförts bör reglerna om förfarandet vid hyresnämnden i tillståndsärenden tas upp i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder. En hänvisning till sistnämnda lag finns i 23. Bestämmelserna i 24 och 2.VsS överensstämmer med vad som för motsvarande fall gäller enligl 20 och 21 ijij bosladssaneringslagen i dess lydelse fr. o. m. den 1 juli  1975.

26 i;

1 paragrafen, .som saknar motsvarighet i promemorieförslaget, finns be­stämmelser om rättegångskostnaderna i bosladsdomstolen.

Beträffande rättegångskostnaderna i hyresnämnden gäller den principen att vardera parten skall bära sin kostnad. 1 bosladsdomstolen gäller däremol de allmänna bestämmelserna om rättegångskostnad i 18 kap. rättegångs­balken. Detta följer av 17 ij lagen om bostadsdomstol (jfr prop. 1974:151 s. 120).

Mitt förslag innebär till skillnad från promemorieförslagel att en prövning av kommunens rätt att utöva förköp vid aktieöveriåtelse kommer att äga rum, om säljaren eller köparen bestrider förköpsrätt. Detta överensstämmer nära med vad som i dag gäller enligl förköpslagen för molsvarande fall. I ärende om tillstånd enligt förköpslagen lar vardera parten bära sin kostnad. Jag anser atl samma regel bör gälla i ärenden om tillstånd till förköp av aktier. Den omständigheten att tillståndsfrågan i det sistnämnda fallet kan prövas av en domstol, nämligen bostadsdomstolen, bör inte medföra alt allmänna bestämmelser om rättegångskostnader skall gälla. I förevarande paragraf har därför upptagits en regel som innebär alt vardera parten skall bära sin kostnad i ärenden om tillstånd till förköp enligl denna lag. 1 andra ärenden skall enligt paragrafens andra punkt allmänna regler gälla. Vad som här kan komma i fråga är ärenden om vitesföreläggande enligl 18 ij andra stycket och utdömande av vite enligl 24 ij, som förts vidare till bo­sladsdomstolen. För tydlighetens skull vill jag nämna atl reglerna om rät­tegångskostnader i denna paragraf inte är tillämpliga i ärenden om tillstånd till fastighetsförvärv eller förvärv av aktie eller andel i bolag. 1 sådana ärenden finns som framgår av vad jag tidigare har anfört ingen motpart lill sökanden.

Ikraftträdande m. m.

Lagen bör såvitt avser förvärv av fast egendom träda i kraft den 1 januari 1976. I fråga om förvärv av aktie eller andel i bolag kan eu ikraftträdande

Prop. 1975/76:33

103

vid samma tidpunkt inte ske. Förutsättningen för alt lagen skall kunna sättas i kraft såvitt avser sådana förvärv är nämligen atl bolagens balans­räkningar kompletteras med erforderliga uppgifter enligt 11 ij. Med hänsyn lill den lid som kan beräknas åtgå för denna komplettering föreslår jag i överensstämmelse med promemorieförslaget alt bestämmelserna om till­stånd lill förvärv av aklie eller andel i bolag samt om förköp m. m. träder i kraft den I april 1976. Beslämmelser härom meddelas i punkt 1.

Lagen bör givelvis inte gälla förvärv som skett före den dag förvärv av ifrågavarande slag blivit lillsiåndsplikligl. I klarhetens intresse har detta ut­tryckligen angells i punkt 2.

Som nyss nämnts bör bolags balansräkning, som upprättats närmast före den 1 januari 1976. kompletteras med uppgifter enligl 11 ;j. Föreskrift härom meddelas i punkt 3. Bolagsstämmans medverkan krävs inte. Arbetet bör kunna hinnas med under en tidsrymd av två månader. Den 1 mars 1976 skall därför balansräkningarna vara kompletterade med erforderiiga upp­gifter. Tillägg till aktiebolags balansräkning skall sändas in lill patent- och registreringsverket. Tilläggen bör ha hunnit komma in till verket före den 1 april 1976. när bestämmelserna om tillståndsplikt för förvärv av aklie eller andel i bolag träder i kraft.

Enligt punkt 3 andra stycket kan underiåtenhet all komplettera balans­räkning föranleda skadeståndsansvar för den som är ansvarig för att fö­reskrivna uppgifter lämnas.

7.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

Som anförts i avsnittet 5.8 påkallar det framlagda förslaget till lag om förvärv av hyresfastighet m. m. vissa ändringar i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder. De regler som behöver ändras är bestämmelserna om hyresnämnds uppgifter (4 §) och om offentligheten vid förhandling inför hyresnämnden (27 §). Vidare krävs bestämmelser för handläggning av de nytillkomna ärendena (16 a-16 c §§) samt en hänvisning till tillståndslagens bestämmelser om fullföljd av talan (23 §). Bestämmelsema i tillståndslagen förutsätter slutligen ändringar i nämndlagens regler om vad beslut skall innehålla (21 §) och om rättskraft (22 §). För att åstadkomma en lämplig disposition av lagtexten föreslår jag att ett par redaktionella ändringar görs saml att en ny rabrik införs före de nya handläggningsbestämmelserna. Som framgår av vad jag har anfört i den allmänna motiveringen (avsnittet 5.6) anser jag inte erforderiigt att införa särskilda bestämmelser om hand­läggningslid i 26 §.

4ij

Bland de uppgifter som enligt första siyckei åvilar hyresnämnd har som I ny punkl 7 upptagits skyldighet för hyresnämnd atl pröva frågor enligt

Prop. 1975/76:33

104

lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. Hit hör frågor om tillstånd till förvärv, tillstånd lill förköp, vitesförelägganden och utdömmande av vite.

Genom att tillståndsprövningen även skall avse förvärv av aktier och andelar i bolag måste den gällande forumregeln i andra stycket ändras. 1 allmänhet lorde väl i de fall som tillståndsprövningen avser alt träffa bolagets fastigheter ligga samlade inom en och samma hyresnämnds område. Det torde emellertid ingalunda bli ovanligt alt bolaget i fråga äger fastigheter inom flera hyresnämnders område. För sådant fall kan givetvis länkas atl låta prövningen ankomma på en av dessa. För atl undvika tveksamhet rörande tillämpningen av en sådan beslämmelse har emellertid i stället fö­reskrivits all ärenden som rör tillstånd till förvärv av aktie eller andel i bolag, tillstånd till förköp, vitesföreläggande eller utdömande av vite skall las upp av hyresnämnden i den ort där bolagels styrelse har sitt säte eller, om bolaget är handelsbolag, där förvaltningen föres. Regeln motsvarar vad som gäller enligt rättegångsbalken om forum i allmänna tvistemål (jfr 10 kap. 1 ij iredje stycket rättegångsbalken och 24 ij lagen 1895:64 s. 1 om handelsbolag och enkla bolag).

Del kan förekomma atl flera tillståndsplikliga förvärv görs genom en och samma köpehandling. Som exempel kan nämnas alt två fastigheter säljs genom ett köpekontrakt. Om i detta fall fastigheterna ligger inom skilda hy­resnämnders områden, fordras tillstånd av båda hyresnämnderna.

16 a s

Paragrafen, som är ny (den tidigare 16 a ij föreslås bli betecknad 16 d ij), innehåller besiämmelserom ansökan i tillståndsärenden. Den överensstäm­mer i huvudsak med promemorieförslagel.

Enligt första stycket skall ansökan i lillslåndsärende vara skriftlig. Med hänsyn lill att full klarhet måste föreligga om vilka fasligheter som berörs av tillståndsansökan skall denna också innehålla uppgifter om registerbe­teckning för den eller de fastigheter som berörs av förvärvet. Denna regel gäller oavsett om ansökan avser tillstånd atl förvärva fastighet, tomträtt eller aktie eller andel i bolag.

För giltigt förvärv av fast egendom eller tomträtt krävs skriftlig form. Eftersom fångeshandlingen är av betydelse både för all styrka alt en över­låtelse kommit till stånd och för att ge hyresnämnden underiag för till­ståndsprövningen skall fångeshandlingen enligt andra stycket företes, dvs. bifogas ansökningen. Eftersom tillstånd kan sökas redan innan förvärv ägt rum (jfr 3 ij tillsiåndslagen) kan llngeshandling inle alllid företes. I sådant fall föreskrivs av hänsyn till fångesmannen att hans skriftliga samtycke till ansökan skall företes. Detta befriar emellertid inle förvärvaren från skyl­digheten att förete fångeshandlingen så snart denna upprättats. Avser an­sökan förhandstillstånd, kan fångeshandlingen givetvis inte företes.

I tredje stycket, som avser ansökan om tillstånd till aklie- och andelsförvärv.

Prop. 1975/76:33

105

föreskrivs att ansökningen skall innehålla uppgift om fångesmannen och de aktier eller den andel i bolaget som förvärvet avser. I fråga om aktieförvärv innebär detta atl ansökningen skall innehålla uppgift om vilka aktier för­värvet avser. Aktiens nummer skall således anges. Vidare skall anges de omständigheter som gör att hyresnämnden är behörig, dvs. normalt upp­gift om den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller där förvaltningen föres (jfr vad som anförts under 4 ij). Någol krav på skriftlig överlåtelse­handling kan inte ställas upp vid aktie- eller andelsöveriålelse. Med hänsyn inle minst lill konsekvenserna av en försenad ansökan om tillstånd får för­utsättas att seriösa förvärvare upprättar åtminstone kvitto eller liknande handling som utvisar när förvärvei ägt rum och vilka aktier eller vilken andel fånget omfattar.

Ytteriigare föreskrifter angående ansökan och de handlingar som skall fogas vid denna kan utfärdas av regeringen. Under 14 ij tillsiåndslagen har redan nämnts intyg om köpesumman. Som ytteriigare exempel kan anges laxeringsbevis saml avskrift av bolagsordning och balansräkning.

Hänvisningen i fiärde stycket innebär atl hyresnämnden skall förelägga sökanden alt avhjälpa brister i ansökan och, om föreläggande inle efter-kommes. avvisa denna (8 iJ andra stycket). Vidare innebär hänvisningen alt ansökan skall innehålla vissa uppgifter om sökanden och hans ombud, om sådant vidtalats (8 ij tredje stycket). Återkallas ansökan, skall ärendet avskrivas (8 j femte stycket).

16 b s

Paragrafen, som delvis motsvarar 16bij promemorieförslaget, innehåller bestämmelser om hyresnämndens handläggning av tillståndsärenden.

Enligt /ö;s/fl siyckei skall ansökan om förvärvstillstånd för yttrande till­ställas kommun där fast egendom som anges i ansökningen finns. Bak­grunden till bestämmelsen har redovisats i den allmänna motiveringen (av­snittet 5.6). Om ansökan avser tillstånd lill förvärv av aklie eller andel i bolag som äger hyresfastigheter i fiera kommuner, innebär detta att varje berörd kommun skall beredas lillfälle all avge ytirande. Delsamma gäller självfallet, om ett och samma fastighetsförvärv omfattar fasligheter i fiera kommuner.

När det gäller förköp av fast egendom har kommunen tre månader på sig att ta ställning till om förköp skall utövas (se 7 ij andra stycket för­köpslagen). Av tredje stycket förevarande paragraf följer att tillstånd inte far ges innan del har blivit slutligt avgjort om förköp skall ske. För alt kommunen skall få tre månader på sig att ta ställning lill förköpsfrågan när det är fråga om förköp av aktier anges i första stycket att tiden för avgivande av ytirande skall bestämmas så att den inte understiger tre må­nader när ansökan gäller tillstånd lill förvärv av aktier. Regeln avser alltså att tjäna samma ändamål som de nyssnämnda bestämmelserna i 7 ij andra

Prop. 1975/76:33

106

stycket förköpslagen. Begär kommunen inte inom den förelagda liden all få utöva förköp, är det slutligt avgjort att förköp inle skall äga rum (jfr 13 i; första stycket tillsiåndslagen).

I samband med atl yttrandet skall avges bör kommunen undersöka i vad mån ansökan om upprustningsåläggande eller användningsförbud enligt bostadssaneringslagen bör göras, för den händelse kommunen inte förköper fastigheten, när det är den som har överiålils. Sådan ansökan skall göras hos den hyresnämnd inom vars område fastigheten ligger oavsett att ansökan i tillståndsärende har skett hos annan nämnd. Tillståndsärendel kan avgöras oberoende av ärende enligt bostadssaneringslagen.

Jag vill i sammanhanget påpeka atl ytirande från kommunen givetvis inte behöver inhämtas, om det redan av ansökningshandlingarna framgår att kommunen inte har några invändningar mol all förvärvstillstånd ges. Om sökanden sålunda visar att kommunen har tillstyrkt bifall till ansök­ningen och, där fråga är om tillstånd till köp eller inlösen av aktie, förklarat sig inte vilja utöva förköpsrätt, kan ärendet alltså avgöras utan att hyres­nämnden remitterar ansökningen lill kommunen.

1 andra stycket föreskrivs genom hänvisning lill 14 ;j andra siyckei att sökanden och annan som ärendet angår, dvs. kommun, skall kallas alt in­ställa sig inför hyresnämnden, om det ej kan anses obehövligt. Som tidigare anförts lorde del endast i undantagsfall bli nödvändigt med förhandling i tillståndsärenden. Skall sådan äga rum. kan sökanden kallas vid vite. Ute-varo från sammanträdel hindrar inte alt ärendet avgörs.

Enligl Iredje stycket Hr lillslåndsärende inte prövas innan del har blivit slutgiltigt avgjort om förköp skall äga rum. Bestämmelsen gäller de fall att tillståndet avser förvärv av fast egendom eller tomträtt genom köp eller byte eller förvärv av aktie genom köp eller genom inlösen i fall som avses i 12 § andra stycket tillståndslagen, dvs. inlösen från någon som förvärvat aklie genom köp. Liknande bestämmelser finns i 1916 års lag och i jord­förvärvslagen.

Bestämmelsen i iredje stycket skall ses i samband med reglerna i första stycket samt. i fråga om fast egendom eller tomträtl, 7 ;; andra stycket förköpslagen och, i fråga om aktier, 13 i; första stycket tillståndslagen. De angivna bestämmelserna fungerar sammantaget på följande sätt. När an­sökan om tillstånd till förvärv kommer in till hyresnämnden, skall hyres­nämnden begära yttrande från berörd kommun. Kommunen får därigenom tillfälle au ta ställning till om den önskar utöva förköp. Av 7 ij andra stycket förköpslagen följer atl kommunen garanteras en betänketid på ålminstone tre månader för alt avgöra frågan. När det är fråga om aktier följer av första stycket förevarande paragraf alt kommunen fåren molsvarande betänketid. Går denna betänketid till ända utan alt kommunen utövar förköp har för­köpsrälten förlorats. Hyresnämnden får å andra sidan inie meddela beslul i tillståndsärendet innan betänketiden har löpt ut saml, om kommunen utövar sin förköpsrätt, frågan om förköp blivit slutgiltigt avgjord. Skulle

Prop. 1975/76:33

107

hyresnämnden likväl göra det. går kommunen också miste om sin förköpsrätt (se 13 ij andra stycket tillståndslagen samt 12  andra stycket förköpslagen). Särskilda problem uppkommer när det är fråga om ansökan om förhands-tillstånd. Läget är dä del att något köpeavtal ännu inte har träffats. Därav följer alt kommunen inle heller kan utöva någon förköpsrätt. Den nyss angivna betänketiden på tre månader kan alltså inle börja löpa. Hyresnämn­den kan därför meddela sådant förhandstillstånd endast om den berörda kommunen förklarar sig inle vilja utöva förköp.

16c;;

Paragrafen innehåller bestämmelser om förfarandet i ärende om tillstånd till förköp av aktie eller andel i handelsbolag, när säljaren eller köparen bestritt förköpet.

Kommuns ansökan om tillstånd till förköp skall enligt /Örs/o stycket vara skriftlig. Några ytteriigare krav på ansökningen ställs inte upp utöver vad som framgår av andra stycket förevarande paragraf eftersom ärendet om tillstånd till aktieförvärvet är anhängigl hos nämnden och erforderliga upp­gifter finns all tillgå där. Givetvis bör ansökningen innehålla uppgift om de omständigheter som kommunen vill åberopa till stöd för ansökningen. Särskilda beslämmelser om det torde inle behövas.

I detta sammanhang vill jag nämna att ärende om vitesföreläggande lik­som ärende om utdömande av vite kan förekomma som självständigt ärende inför hyresnämnden (se 18 och 24ij;j tillsiåndslagen). Några särskilda be­slämmelser om ansökan i sådana ärenden anser jag inle behövliga.

I fråga om ansökan gäller genom hänvisning i andra stycket 8 § and-ra-femle styckena.

Fråga om tillstånd lill förköp skall enligl iredje siyckei normalt avgöras efter förhandling inför hyresnämnden. Förhandling skall inle äga rum, om del är uppenbart alt sådan inte behövs, t. ex. för det fall säljaren eller köparen bestrider förköpsrätt i ren obstruktion.

Skall part inställa sig till förhandling. Hr nämnden förelägga vite. All sökandens motpart uteblir från förhandling utgör dock inte något hinder för att ärendet avgörs. Uteblir sökanden, skall ärendet avskrivas.

Av 19 a i; följer att hyresnämnd kan hålla vittnesförhör och uppta annan muntlig formell bevisning i ärenden som angår tillstånd lill förköp.

21 Ij

Som jag har anfört i den allmänna motiveringen (avsnittet 5.6) bör gil­tighetstiden av förhandslillslånd begränsas till högst elt år. Begränsningen bör anges i tillståndsbeslutet. En beslämmelse om del har tagits upp i första siyckei av förevarande paragraf

Prop. 1975/76:33

108

22 

1 paragrafen meddelas beslämmelser om verkan i rältskraftshänseende av vissa beslul som meddelats av arrendenämnd eller hyresnämnd. Den närmare innebörden av paragrafen har klargjorts i prop. 1973:23 s. 205.

Den lagstiftning som jag nu föreslår innebär alt hyresnämnd får att pröva dels ärenden om tillstånd till förvärv av hyresfastigheter eller aktier eller andelar i bolag, dels ärenden om tillstånd lill förköp av aktier. Även frågor om vitesföreläggande och utdömande av vite som förelagts med stöd av tillsiåndslagen kan förekomma lill prövning. Hyresnämndens avgöranden i dessa ärenden bör äga rättskraft, om beslutet inle överklagas, dvs. tilläggas samma verkan som domstols lagakraftvunna dom. Denna regel bör gälla undantagslöst och således även i de fall hyresnämnd avslår ansökan om förvärvstillstånd. De civilrätlsliga verkningarna av ett sådant beslut är näm­ligen att förvärvet blir ogiltigt Qfr 5 ij första stycket tillsiåndslagen).

23 ij

Ändringen, som överensslämmer med promemorieförslaget, innebär att paragrafens hänvisningar till den lagstiftning som innehåller beslämmelser om lalan mot hyresnämnds beslul kompletteras med hänvisning till till­siåndslagen. Särskild lalan Hr föras mot hyresnämnds beslul att avvisa an­sökan i lillslåndsärende eller alt avskriva sådant ärende. Detsamma gäller i fråga om beslut all avvisa eller avskriva ärende om tillstånd till förköp.

27 S

Paragrafen innehåller en hänvisning till rättegångsbalkens bestämmelser om offentlighet och ordning vid domstol. I 5 kap. 1 i; femte siyckei rät­tegångsbalken sägs att, om för särskilt fall är föreskrivet all förhandling får hållas inom slängda dörrar, det skall gälla. Sådana föreskrifter har också meddelats i ett antal lagar som i övrigt hänvisar till rättegångsbalkens regler om offentlighet och ordning vid domstol. 1 överensstämmelse med vad jag har anfört i den allmänna motiveringen (avsnitt 5.6) har i ett nytt andra stycke av förevarande paragraf tagits upp bestämmelser om att hyresnämnd utöver vad som följer av 5 kap. 1 j rättegångsbalken får förordna alt sam­manträde för handläggning av ärende enligt 1. 9 eller 17 i; tillsiåndslagen skall hållas inom stängda dörrar, om det behövs av hänsyn till privatlivets helgd eller enskilds behöriga intresse. Även om jag anser alt offentligheten bör få vika, om det behövs av hänsyn till de nu angivna intressena, bör bestämmelsen emellertid enligl min mening tillämpas restriktivt.

Prop. 1975/76:33

109

7.3 Övriga lagförslag

I 8 ;j 1916 års lag har införts beslämmelse om all egendomen vid den offentliga auktionen inte fär säljas lill den som måste ha förvärvstillstånd enligt lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. men saknar sådant tillstånd. Motsvarande gäller, om förvärvstillstånd enligt jordförvärvslagen fordras.

I samband med ändringen har vissa jämkningar i paragrafen vidtagits med anledning av den nya exekutionsrätisliga lagstiftningen. Några änd­ringar i sak är inle åsyftade.

1 enlighet med vad jag har förordat i den allmänna motiveringen (avsnillet 5.6) har \ förköpslagen införts bestämmelser enligl vilka samordningen mellan denna lag och den nya tillståndslagen såvitt gäller förvärv av fast egendom och tomträtt genom köp eller byte regleras på samma sätt som f n. gäller i förhållandet förköpslagen-jordförvärvslagen. Enligt 7 ij förköpslagen skall således förköpsrätt utövas sist på den inskrivningsdag som infaller närmast efter tre månader från det förvärvstillstånd enligl den nya lagen söktes. Alt (|,tköpsrätien är föriorad, om förvärvstillstånd meddelas i strid med 16 b ;j Iredje stycket lagen om arrendenämnder och hyresnämnder, framgår av 12 ij. Om förköpsrätten i sådant fall redan utövats, är förköpet ulan verkan.

Som jag har anfört i den allmänna motiveringen (avsnitten 5.6 och 5.7) bör i sekretesslagen införas bestämmelser som gör det möjligt att i ärende enligt tillsiåndslagen hemlighålla uppgifter om sökandens eller annan en­skilds förhållanden. Med uttrycket enskilds förhållanden avser jag såväl enskilt företags affärs- och driftförhållanden som enskild persons ekono­miska och personliga förhållanden. Sekretessen bör enligt min mening om­fatta sådana handlingar som rör tillstånd till förvärv och förköp som det nu är fråga om. Undantag bör dock göras för hyresnämnds och bostadsdom­stolens beslut. Vidare bör sekretessen begränsas så att utlämnande kan vägras endasl om offentliggörande skulle innebära skada för den vars förhållanden avses i handlingen. Eftersom sekretessbestämmelsen avser atl skydda den enskilde bör den vidare utformas så att utlämnande fär ske, om den enskilde samtycker till det. Den tid under vilken sekretessen skall gälla bör bestämmas till 20 år från handlingens datum.

Bestämmelserna om sekretess i ärenden enligl den nya lagstiftningen bör las upp i en ny paragraf Denna bör placeras omedelbart efter 26 % och få beteckningen 26 a .

I 17 ;j lagen om bosladsdomstol finns det en allmän hänvisning lill vissa bestämmelser i rättegångsbalken, bl. a. tiil 5 kap. Som jag har nämnt i den allmänna motiveringen (avsnittet 5.6) bör öppnas möjlighet för bostadsdom­stolen att utöver vad som framgår av 5 kap. 1 i; rättegångsbalken hålla för­handling inom Slängda dörrar. En sådan beslämmelse har tagits upp i andra stycket av förevarande paragraf

Jag vill i sammanhanget erinra om atl lagen (1947:630) om inskränkning av offentligheten vid domstol beträffande allmänna handlingar är tillämplig på förhandling inför bosladsdomstolen.

Prop. 1975/76:33

10

Rörande ändringen i 28 § lagen om bosladsdomstol hänvisas lill vad som har anförts vid 22 § lagen om artendenämnder och hyresnämnder.

Genom de ändringar i brottsbalken som träder i kraft den 1 januari 1976 (prop. 1975:78, JuU 1975:22, rskr 1975:212, SFS 1975:667) avskaffas det nuvarande ämbetsansvarel. I samband därmed har gjorts följdändringar i ett stort antal lagar. En ytteriigare följdändring fordras 'fastighetsbildnings-lagen (1970:988). Enligl 4 kap. 3 ij iredje stycket nämnda lag är den som kallats alt tjänstgöra som god man vid fastigheisbildningsförrältning un­derkastad ämbetsansvar i fråga om tjänstgöringen. Denna bestämmelse bör utgå som en följd av ändringarna i 17 och 20 kap. brottsbalken. I stället kan ansvar för muibrott och brott mot tystnadsplikt enligl nya 20 kap. 2 och 3 ;j;j brottsbalken inträda liksom ansvar för oriktig myndighetsutövning enligl nya 20 kap. 1 i; brottsbalken och skydd enligl de nya bestämmelserna i 17 ;j kap. 1-5 ijij brottsbalken kan komma i fråga i den mån myndig­hetsutövning ingår i uppdraget som god man.

8    Hemställan

Jag hemställer att regeringen föreslår riksdagen

alt antaga förslagen till

l.lag om förvärv av hyresfastighet m.m.,

2.

lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämn­der,

3.

lagom ändring i lagen (1916:156) om inskränkningar i rättenatt förvärva fast egendom m. m.,

4.

lag om ändring i förköpslagen (1967:868),

5.

lag om ändring i lagen (1937:249) om inskränkningar i rällen att ut­bekomma allmänna handlingar,

6.

lag om ändring i lagen (1974:1082) om bosladsdomstol,

7.

lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988).

9   Beslut

Regeringen ansluter sig lill föredragandens överväganden och beslutar att genom proposition föreslå riksdagen att antaga de förslag som föredra­ganden har lagl fram.

Prop. 1975/76:33

ill

Bilaga Promemorieförslagen

Förslag till

Lag om tillståndsprövning av förvärv av vissa bostadsfastigheter

m. m.

Härigenom förordnas som följer.

Förvärv av vissa bostadsfastigheter

1 § Fastighet, som är taxerad som annan fastighet och på vilken finns fier än fyra bostadslägenheter (bostadsfastighel), får ej ulan tillstånd av hyres­nämnd förvärvas genom

1.

köp, byte eller gåva,

2.

tillskott till bolag eller förening,

3.

utdelning eller skifte från bolag eller förening,

4.

fusion enligl 175 ij lagen (1944:705) om aktiebolag.

När bostadshus tillhör innehavare av inskriven tomträtt, äger bestäm­melsema i denna lag om fastighet motsvarande tillämpning på tomträtten.

1

fråga om byggnad som eljest tillhör annan än ägaren av marken gäller lagen i tillämpliga delar.

2

§ Förvärvstillstånd fordras ej

1.

om egendomen förvärvas från staten,

2.

om staten, kommun, landstingskommun, kommunalförbund eller all­männyttigt bostadsföretag är förvärvare,

3.

om egendomen enligl medgivande av regeringen förvärvas för kyrkligt ändamål eller Hnget prövats enligt lagen (1970:939)om förvaltning av kyrklig jord,

4.

om egendomen förvärvas av kreditinrättning vilken enligt lag eller enligt reglemente eller bolagsordning som regeringen fastställt är skyldig atl åter avyttra egendomen,

5.

om förvärvaren är gift med fångesmannen och ej heller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, endera av dem är fångesmannens eller också, om denne är gift, hans makes avkomling, syskon eller syskons avkomling,

6.

om förvärvet avser andel i egendom och förvärvet av andelen sker i syfte atl bereda förvärvaren och hans familj bostad på fastigheten,

7.

om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion.

3

§ Har förvärvstillstånd ej sökts före Hnget, skall det sökas inom tre må­nader från del fånget skedde.

4

§ Förvärvstillstånd Hr vägras, om sökanden ej gör sannolikt att han är

Prop. 1975/76:33

112

i stånd atl förvalta fastigheten saml att syftet med förvärvei är all han skall idka bosladsförvaitning och därvid hålla fasligheten i sådant skick atl den motsvarar de anspråk de boende enligl lag har rätt all ställa.

5 § Göres ej ansökan om förvärvstillstånd inom föreskriven lid och på fö­

reskrivet sätt eller vägras förvärvstillstånd genom lagakraftägande beslul,

är Hnget ogiltigt.

Skulle mol bestämmelserna i 20 kap. 6 ij 8 eller 7 ij 11 jordabalken lagfart eller inskrivning av förvärv av tomträtt ha meddelats, äger första stycket ej tillämpning på fånget.

Förvärv av aktie eller andel i bolag i vissa fall

6 § Bestämmelserna i 7-9 ijij gäller i fråga om

1.

aktiebolag vari aktierna till huvudsaklig del äges eller på därmed jäm­föriigl sätt innehas, direkt eller genom förmedling av juridisk person, av en eller ett fåtal fysiska personer,

2.

handelsbolag.

7 § Äger bolag bostadsfastighet och är fastighetens laxerade värde eller,

om bolaget äger fiera sådana fastigheter, fastigheternas sammanlagda tax­

erade värde minst tre gånger större än det enligt senaste balansräkning bok­

förda värdet av bolagets övriga tillgångar. Hr aktie eller andel i bolaget

ej utan tillstånd av hyresnämnd förvärvas genom sådant fång som anges

i I ij första stycket eller genom inlösen enligl 70 ij lagen (1944:705) om ak­

tiebolag. Detsamma gäller i fråga om förvärv av aktie eller andel i mo­

derbolag, om det sammanlagda laxerade värdet av koncernens bostadsfas­

ligheter är minst tre gånger större än del sammanlagda bokförda värdet

av koncernens övriga tillgångar enligl koncernbolagens senasie balansräk­

ningar.

Bestämmelserna i 2 !j gäller i tillämpliga delar.

8

§ 1 fråga om ansökan om tillstånd till förvärv av aktie eller andel i bolag äger 3 och 4 ijij samt 5 ij första siyckei molsvarande tillämpning.

9

§ Bolag som äger bostadsfastighet skall i balansräkningen lämna uppgift om fastighetens registerbeteckning och taxeringsvärde. Vid redovisning av aktie eller andel i dotterbolag skall på motsvarande sätt uppgift om dot­terbolagets innehav av bostadsfasligheter lämnas i moderbolagets balans­räkning.

Uppgift, som avses i första stycket. Hr inlagas i not, om tydlig hänvisning göres vid de poster i balansräkningen, till vilka den hänför sig.

Styrelseledamot, verkställande direktör eller bolagsman som uppsåtligen eller av oaktsamhet underlåter att fullgöra vad som åligger honom enligt denna paragraf, skall ersätta skada som därigenom vållas annan.

Prop. 1975/76:33

113

Inlösen av aktie

10      § Skall tillstånd enligt denna lag sökas till förvärv av aktie genom köp,

har kommun rätt att lösa aktien till del pris som avtalats mellan köparen

och säljaren. Äger bolaget bostadsfastigheter inom flera kommuner, till­

kommer lösenrällen den kommun inom vars område huvuddelen av bo­

lagels bostadsfastigheter finnes. Vad nu sagts äger motsvarande tillämpning

om tillståndspliktigt förvärv sker genom inlösen enligt 70 § lagen (1944:705)

om aktiebolag från någon som förvärvat aktien genom köp.

Lösningsanspråk skall framställas skriftligen hos hyresnämnden inom två månader från det kommunen fick del av ansökan om tillstånd till förvärvet. Hyresnämnden skall underrätta bolaget saml köpare och säljare om framställt lösningsanspråk. Akliebrevet skall därefter överiämnas till kommunen med påskrift om överlåtelse. Kommunen skall samtidigt överiämna lösenbelop-pel.

11      § Föreligger tvist om kommunens lösningsrätt, prövas tvisten av hy­

resnämnden. Är kommunen lösenberättigad, får hyresnämnden på begäran

av kommunen förelägga den som innehar aktiebrevei att fullgöra vad som

åligger honom enligt 10 ij andra stycket. Sådant föreläggande Hr förenas

med vite.

Ingår i köpet annan egendom än aktie, skall löseskillingen på yrkande av kommunen jämkas efter vad hyresnämnden finner skäligt. Yrkande om jämkning framställes samtidigt med lösningsanspråket.

Gemensamma bestämmelser

12

§ I fråga om förfarandet vid hyresnämnden i ärenden enligt denna lag finns beslämmelser i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämn­der.

13

§ Fråga om uttagande av vite som förelagts med stöd av 11 ij första stycket prövas av hyresnämnden på yrkande av kommunen. Vite Hr ej förvandlas.

14

§ Talan mot hyresnämnds beslut enligt denna lag föres hos bo- -stolen genom bes"är inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Besvärshandlingen skall inges till domstolen.

1.

Denna lag träder i kraft, såvitt avser 1-5, 9, 12 och 14 ijij den I januari 1976 och i övrigt den I april 1976.

2.

Lagen äger icke lillämpning på förvärv av fastighet som skett före den 1 januari 1976 och ej heller på förvärv av aklie eller andel som skett före den 1 april 1976.

3.

Balansräkning, som upprättats närmast före ikraftträdandet, skall sna-

8 Regeringen 1975176. I saml. Nr SS

Prop. 1975/76:33

114

rast och senast den I mars 1976 kompletteras med uppgifter enligt 9 ij. Tillägget skall underskrivas, i aktiebolag av samtliga styrelseledamöter och verkställande direktör och i handelsbolag av de bolagsmän som är obegränsat ansvariga för bolagets förbindelser. Senast en vecka efter det tillägg till ak­tiebolags balansräkning underskrivits, skall avskrift av tillägget insändas till patent- och registreringsverket för registrering.

Bestämmelserna i 9 S tredje stycket äger motsvarande tillämpning vid underiåtenhet att fullgöra vad som föreskrives i denna punkt.

Prop, 1975/76:33

115

Förslag till

Lag om ändring i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder

Härigenom förordnas i fråga om lagen (1973:188) om arrendenämnder

och hyresnämnder' dels att nuvarande 16aij skall betecknas 16dij, dels atl rubriken närmast före 16 a ij skall sältas närmast före 16dij, dels att 4, 22, 23 och 26 iJS skall ha nedan angivna lydelse, dels all i lagen skall införas tre nya paragrafer, 16 a-16 c §ij, samt närmast

före 16 a ij en ny rubrik av nedan angivna lydelse.

Nuvarande Ivdelse

Föreslagen lydelse

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 S jordabalken har till uppgift att

1.

medla i hyres- eller bostadsrättstvist,

2.

pröva tvist om reparationsföreläggande enligt 12 kap. 16 S andra styck­et, skadestånd enligt 12 kap. 24 a ij, överiåtelse av hyresrätt enligl 12 kap. 34-36 ij, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 j, föriängning av hyresavtal eller villkor för sådan föriängning enligt 12 kap. 49 ij, hy­resvillkor enligt 12 kap. 55 ij eller uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 S, allt jordabalken,

3.

pröva tvist om hyresvillkor enligt 7 ij sista stycket, upplåtelse av lä­genhet i andra hand enligt 30 ij andra stycket eller medlemskap enligt 52 ij, allt bostadsrältslagen (1971:479),

4.

pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 45 eller 56 i; jordabalken eller av beslut som avses i 60 ij första stycket I bostadsrältslagen,

5.

vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättslvisl,

6.

pröva frågor enligl lagen (I970:246)om tvångsförvaltning av bostadsfas­tighet och enligt bosladssaneringslagen (1973:531),

7. pröva     frågor    enligt    lagen

(1975:000) om tillståndsprövning av

förvärv   av   vissa   bostadsfastigheler

m. m.

Ärende upplages av den hyres-        Ärende upptages av den hyres­

nämnd inom vars område fastighe-     nämnd inom vars område fastighe­

ten är belägen.

ten är belägen. Ärende som avses i 7,

'Lagen omtryckt  1974:1090.

Prop. 1975/76:33

Nuvarande Ivdelse

16

Föreslagen lydelse

10 eller 11 

Ärende angående för­värvstillstånd   m.m.

16 a s

Ansökan om tillstånd enligt lagen (1975:000) om tillståndsprövning av förvärv av vissa bostadsfastigheler m. m. skall vara skrlfllig. I ansökan skall anges registerbeteckning för den eller de fastigheter som beröres av för­värvet.

Avser ansökan tillstånd till förvärv av fastighet eller tom trän, skall fång­eshandlingen eller, om sådan ännu ej upprättats, fångesmannens skriftliga samtycke Ull ansökan företes.

Avser ansökan tillstånd lill förvärv av aktie eller andel i bolag, skall an­sökningen Innehålla uppgifi om fångesmannen, det antal aktier eller den andel 1 bolaget som förvärvei avser samt de omständigheter som betingar hyresnämndens behörighet.

Besiämmelserna 1 8 § andra, tredje och femte styckena äger molsvarande lillämpning.

16 b 

Ansökan om förvärvstillstånd skall för yttrande tillställas kommun där fastighet som anges 1 ansökningen fin­nes.

Bestämmelserna i 14  andra styck­et äger molsvarande lillämpning.

Ansökan om tillstånd alt förvärva fast egendom eller tomträtt genom köp eller byte får ej prövas innan det blivit

slutligt avgjort huruvida förköp enligl

förköpslagen (1967:868) äger rum.

Prop. 1975/76:33

Nuvarande lydelse

117

Föreslagen lydelse

16 c §

Ansökan i ärende enligt 11 § lagen (1975:000) om tillståndsprövning av förvärv av vissa bostadsfastigheler m. m. skall göras skriftligen. Avser an­sökan jämkning av lösenbelopp, skall ansökningen Innehålla uppgift om vil­ket lösenbelopp kommunen vill erläg­ga-

Bestämmelserna i 8 § andra -femte styckena äger molsvarande tillämp­ning.

Förhandling skall hållas inför nämnden, om det ej är uppenbart att förhandling ej behövs. Skall part in­ställa sig personligen, får nämnden, fö­relägga vite. Underlåter sökanden att på kallelse infinna sig inför nämnden, avskrives ärendet. Uteblir motpart från förhandling, får ärendet likväl avgö­ras.

22 S

Beslut av nämnd äger, sedan lid för klander eller besvär utgått när ta­lan Hr föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 1 tj första stycket 2 eller 4 ;j första stycket 2, 3 eller 6. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, var­igenom ansökan om reparationsfö­reläggande enligt 12 kap. 16 tj andra stycket eller tillstånd enligt 12 kap. 34 - 36 eller 40 ij jordabalken eller 30 ij andra stycket bostadsrältslagen (1971:479)eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 ij jordabalken eller ansökan om förbud eller medgivan­de som avses i 2 a ij bosladssane­ringslagen (1973:531) lämnats utan biHll.

Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när ta­lan Hr föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 1 ij första stycket 2 eller 4 Ii första stycket 2,3,6 eller 7. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, va­rigenom ansökan om reparationsfö­reläggande enligt 12 kap. 16 ij andra stycket eller tillstånd enligt 12 kap. 34-36 eller 40 5 jordabalken eller 30 ij andra stycket bostadsrättslagen (1971:479)eller ansökan om uppskov enligl 12 kap. 59 ij jordabalken eller ansökan om förbud eller medgivan­de som avses i 2 a i; bostadssane­ringslagen (1973:531) lämnats utan bifall.

Prop. 1975/76:33

118

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

23 S

Om fullföljd av talan mot hyres- Om fullföljd av talan mot hyres­

nämndsbeslut i ärende enligl 12 kap. nämnds beslut i ärende enligl 12 kap.

jordabalken eller i ärende angående jordabalken eller i ärende angående

bostadsrätt, tvångsförvaltning eller bostadsrätt, tvångsförvaltning, bo-

bostadssanering finns bestämmelser stadssanering eller tillståndsprövning

i 12 kap. 70 S jordabalken, 76 ij bo- vid.förvärv av vissa bostadsfastigheter

stadsrätlslagen (1971:479), 17 § lagen m. m. finns beslämmelser i 12 kap.

(1970:246) om tvångsförvallning av 70 § jordabalken, 76 § bosladsrätlsla-

bostadsfastighet samt 21 § bostads- gen (1971:479), 17 § lagen (1970:246)

saneringslagen(l973:53l).

om tvångsförvallning av bostadsfas-

tighet, 21 § bosladssaneringslagen

(1973:531) sam? 14 § lagen (1975:000)

om tillståndsprövning avförvärv av vis­

sa bostadsfastigheler m. m.

Mol beslut av hyresnämnd Hr ta- Mot beslut av hyresnämnd Hr ta­

lan föras särskilt, om nämnden

lan föras särskilt, om nämnden

1.

avvisat ansökan som avses i 8,

1. avvisat ansökan som avses i 8, 11 eller 14 - 16 §,                               

II, 

14 - 16, 16 a eller 16 c §,

2.

avskrivit ärende enligt 8-10

2. avskrivit ärende enligt 8 -10, eller 16 §, dock ej när ärendet kan 16,76 a W/ét /6c,iJ,dockej närären-återupptagas,                                         del kan återupptagas,

3.

förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet,

4.

utdömt vite eller annan påföljd för underiåtenhet att iakttaga före­läggande eller ådömt straff för förseelse i förfarandet.

Särskild talan föres genom besvär hos bostadsdomstolen inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Besvärshandlingen skall inges till dom­stolen.

26 S

Nämnd  skall  handlägga ärende

Nämnd  skall  handlägga  ärende

skyndsamt.

skyndsamt. Om hinder ej föreligger

enligt 16 b § tredje .stycket eller eljest särskih hinder ej möter, skall beslul i tillståndsärende som avses i lagen (1975:000) om tltlslåndsprövnlng av förvärv av vissa bostadsfastigheler m. m. meddelas senasi två månader efter del an ansökningen Inkommh till nämnden.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1976.

Prop. 1975/76:33

119

Innehåll

Propositionen................................................... 

I

Propositionens huvudsakliga innehåll..................... 

1

Lagförslag....................................................... 

...... 

2

1.   lag om förvärv av hyresfastighet m.m............ 

..... 

2

2.

lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder 

8

3.

lag om ändring i lagen (1916:156) om inskränkningar i rällen

att förvärva fast egendom m. m.................. 

13

4.

lag om ändring i förköpslagen (1967:868)...... 

.... 

14

5.

lag om ändring i lagen (1937:249) om inskränkningar i rätten

atl utbekomma allmänna handlingar.............. 

16

6.   lag om ändring i lagen (1974:1082) om bosladsdomstol..

17

7.  lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988) 

18

Utdrag av regeringsprolokollet den 16 oktober 1975. 

.... 

19

1

Inledning...................................................... 

.... 

19

2

Gällande rätt    ............................................ 

.... 

20

2.1

Inledning................................................. 

.... 

20

2.2

Lagen om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egen­dom m.m    

20

2.3

Förköpslagen........................................... 

.... 

21

2.4

Expropriationslagen................................... 

.... 

22

2.5

Lagen om tvångsförvaltning av bostadsfastighet      

23

2.6

Bostadssaneringslagen............................... 

.... 

24

2.7

Hyreslagen.............................................. 

24

2.8

Bostadsfinansieringsförordningen   ............... 

25

2.9

Jordförvärvslagen..................................... 

26

3  Promemorian................................................. 

.... 

27

3.1

Allmänna överväganden och förslag.............. 

27

3.2

Lagstiftningens tillämpningsområde............... 

28

3.3

Tillståndspliktiga förvärv............................ 

.... 

29

3.4

Förutsättningar för tillstånd........................ 

30

3.5

Verkan av vägrat förvärvstillstånd............... 

.... 

31

3.6

Förfarandet i tillståndsärenden ................... 

.... 

32

3.7

Inlösen av aktier....................................... 

34

4  Remissyttrandena.......................................... 

37

4.1

Allmänna synpunkter................................. 

.... 

37

4.2

Lagstiftningens tillämpningsområde............... 

47

4.3

Tillståndspliktiga förvärv............................ 

.... 

49

4.4

Förutsättningar för tillstånd........................ 

.... 

51

4.5

Verkan av vägrat förvärvstillstånd................ 

53

4.6

Förfarandet i tillståndsärenden ................... 

.... 

53

4.7

Inlösen av aktier....................................... 

56

Prop. 1975/76:33

120

5  Föredraganden.............................................. 

58

5.1

Inledning................................................. 

..... 

58

5.2

Lagstiftningens tillämpningsområde   ............ 

..... 

61

5.3

Tillståndsplikliga förvärv............................. 

..... 

66

5.4

Förutsättningar för tillstånd........................ 

..... 

67

5.5

Verkan av vägrat förvärvstillstånd................ 

..... 

70

5.6

Förfarandet i tillståndsärenden..................... 

71

5.7

Inlösen av aktier....................................... 

..... 

75

5.8

Lagtekniska frågor..................................... 

78

6

Upprättade lagförslag...................................... 

79

7

Specialmotivering........................................... 

79

7.1 [ Förslaget till lag om förvärv av hyresfastighet m.m....

79

7.2

Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arren­denämnder och hyresnämnder   

103

7.3

Övriga lagförslag....................................... 

... 

109

8

Hemställan.................................................... 

... 

110

9

Beslul   ....................................................... 

... 

110

Bilaga   Promemorieförslagen................................ 

...... 

Ill

Innehåll........................................................... 

... 

119

G

ö

teborgs Offsattrvckeri AB, Stockholm 75.11538