Observera att dokumentet är inskannat och fel kan förekomma.

Prop. 1978/79:209

Regeringens proposition

1978/79:209

om ändring i bostadsbeskattningen, m. m.

beslutad den 5 april 1979.

Regeringen föreslår riksdagen all anla de förslag som har upplagils i bifogade uldrag av regeringsprolokoll.

På regeringens vägnar

OLA[REDACTED_EFTERNAMN]

INGEMAR[REDACTED_EFTERNAMN]

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås ändringar på några punkter inom bostads­beskattningens område. I syfte atl skapa en bättre balans i koslnadshänse-ende mellan olika boendeformer läggs förslag fram om ändrade former för avdrag för reparationskostnader för s. k. andelshus. Förslagen innebär atl i fråga om flerfamiljsfastigheter med tre eller fler delägare, som skall ha bostad i fastigheten, den omedelbara avdragsrätten för reparationskostnader begrän­sas. I stället skall sådana kosinader beaktas i form av värde­minskningsavdrag.

I fråga om bostadsrättsföreningar, i första hand sådana med s. k. fördelade lån, föreslås alt medlemmarna i viss utsträckning skall inkomstbeskaltas för värdet av den egna bostaden. Här föreslås en beskattning ske på så säll atl medlem skall såsom inkomst av kapital redovisa 4 % av den del av bostadsrättens värde som överstiger 25 CKX) kr.

I propositionen föreslås ändrade regler för avdrag för sådana reparations­kostnader,som finansierats med statligt lånestöd. Sådana kostnader skall inte längre vara omedelbart avdragsgilla utan föreslås i stället beaktas genom värdeminskningsavdrag.

De nya reglerna föreslås träda i kraft den 1 januari 1980 och tillämpas första gångenivid 1981 års taxering. Vid 1981 års taxering föreslås dock att den nyss nämnda intäklsprocenten skall vara 2 för de fall där lägenheterna upplåtits med bostadsrätt före ulgången av år 1979.

I Riksdagen 1978/79. I saml. Nr 209

Prop. 1978/79:209

2

1 Förslag till

Lag om ändring i kommunalskattelagen (1928:370)

Härigenom föreskrivs alt 25 § 1 och 2 mom., punkterna 2 a och 7 av anvisningarna lill 25 §, punkl 2 a av anvisningarna till 36 tj samt punkt 2 av anvisningarna lill 38 § skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

25 §

1   mom.' Från bruttointäkten av

I m o m. Från bruttointäkten av

annan fastighet må, där ej annat annan fastighet må, där ej annal

föranledes av vad nedan i 3 mom. föranledes av vad nedan i 2 och 3

stadgas, a vd rag göras för om kost- mom. stadgas, avdrag göras för

nåder, såsom för:                                 omkostnader, såsom för.

brandförsäkring, reparation och underhåll av byggnader;

vicevärd, portvakt, gårdskari, vattenförbmkning, renhållning och belys­ning, förbrukningsartiklar med mera dylikt, i den mån dessa kosinader kunna anses åligga fastighetsägaren såsom sådan;

pensioner, periodiska understöd eller därmed jämföriiga periodiska utbe­talningar på grund av förutvarande anställning å fastigheten;

värdeminskning, som byggnad är underkastad;

värdeminskning genom slitning, ulrangering eller eljest av fastighetsäga­ren tillhöriga maskiner och andra inventarier, som höra till fastigheten;

ränta å lånat, i fastigheten nedlagt kapital samt tomträllsavgäld eller liknande avgäld;

anskaffning och insättning av sådana utrustningsdetaljer i skyddsrum, vilka endast hava värde ur civilförsvarssynpunkt, såsom speciella dörrar, luckor och karmar för dessa, inre begränsningsväggar för gaslSng vid ingångar och reservulgångar, luftrenare och tillhörande fördelningsledning­ar.

2   mom.   Avdrag   för   icke  göras

för:

kostnad för ny-, till-eller ombygg- a kostnad för ny-, till- eller

nad eller därmed jämförlig förbätt- ombyggnad eller därmed jämföriig

ring ä fastigheten,-

förbättring å fastigheten,

b) kostnad för reparation och un­derhåll som utförts i samband med sådan ombyggnad för vilken genom preliminärt eller slutligt beslut lån eller bidrag beviljats enligt bostadsfinansie­ringsförordningen (1974:946), förord­ningen (1977:332) om statligt stöd till

1 Senasle lydelse 1958:576.

Prop. 1978/79:209

Föreslagen lydelse ,

energibesparande åtgärder i bostads­hus m. m., kungörelsen (1974:255)om tilläggslån till kulturhistoriskt värdefull bebyggelse, kungörelsen (1962:538) om förbättringslån eller bo­stadslånekungörelsen (1967:552), om inte lånet eller bidraget avser endast en mindre del av de arbeten som utförts,

c)   kostnad för reparation och un­

 derhåll av sådan fastighet som ägs av

 tre eller fler fysiska personer antingen

 direkt eller indirekt genom handels­

 bolag, och som inrymmer eller är

 avsedd atl inrymma bostad i skilda

 lägenheter åt minst tre delägare, i den

 mån den på delägare belöpande delen

 av kostnaden överstiger hans andel av

 tio procenl av fastighetens laxerings­

 värde året näst före taxeringsåret,

d)   kostnad för underhåll av plan­

 tering eller trädgårdsland, i den mån

 planteringen eller trädgårdslandet är

 att anse endast såsom tillbehör till

 egen bostadslägenhet och användes

 företrädesvis för ägarens personliga

 trevnad.

Nuvarande lydelse

kostnad för underhåll av plante­ring eller trädgårdsland, i den mån planteringen eller trädgårdslandet är att anse endast såsom tillbehör lill egen bostadslägenhet och användes företrädesvis för ägarens personliga trevnad.

Kostnad för underhåll av plantering eller trädgårdsland i annat fall än nyss sagts må ej avdragas till högre belopp än som motsvarar de uppgivna intäkterna av planteringen eller trädgårdslandet.

Anvisningar

till 25 §

2. a. Avdrag enligt 25 § 1 mom. medgives för sådan värdeminskning, som byggnad även med normalt underhåll och aktsam vård är underkastad. Avdragei beräknas enligt avskrivningsplan på byggnadens anskaffningsvär­de. Angående minskning av avskrivningsunderlag för byggnad när särskilt värdeminskningsavdrag beräknas för värmepannor och annan maskinell utrustning, se under b nedan.

Som byggnads anskaffningsvärde anses den verkliga kostnaden för dess

 Senaste lydelse 1975:259.

Prop. 1978/79:209

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

anskaffande. Vid beräkning av anskaffningsvärdet för byggnad, som förvär­vats tillsammans med den mark på vilken den är belägen, anses så slor del av fastighetens anskaffningskostnad belöpa på byggnaden, som del vid faslig-hetstaxeringen fastställda byggnadsvärdet ulgör av fastighetens hela taxeringsvärde. Om den återstående delen av anskaffningskostnaden för fastigheten visas mera avsevärt över- eller undersliga etl skäligt markvärde, får dock del för byggnaden beräknade värdel jämkas. Har byggnad förvärvats på annal sätl än genom köp, byte eller därmed jämföriigt Ung, skall som anskaffningsvärde anses del belopp, som i beskattningsavseende kvarstår oavskrivel för överiåiaren, om ej särskilda omständigheter föranleda annal. Vid beräkning av anskaffningsvärdet i vissa fall äger de två sista meningarna av punkl 3 b sista slyckel av anvisningarna till 29 S molsvarande tillämp­ning.

1 byggnads anskaffningsvärde in­räknas kostnad för lill- eller ombygg­nad som nedlagts efter förvärvet av byggnaden. I anskaffningsvärdet för byggnad inräknas även kostnad för plantering, parkeringsplats och an­nan jämföriig anläggning på fastig­heten , även om anläggningens värde ingår i del markvärde som fastställts vid fastighetstaxeringen. Vidare Hr i anskaffningsvärdet inräknas kost­nad som ägaren haft för rivning av byggnad eller annat som lidigare funnits på fastigheten, om rivningen kan anses ha varil beiingad av och skett i nära anslutning lill den nya byggnadens uppförande.

Det åriiga värdeminskningsavdra­get beräknas efter 1,5 procenl för byggnad av sten, tegel, betong eller annat jämförligt maierial och efter 1,75 procenl för byggnad av trä. Avdragei Hr dock beräknas efter högre procenttal, om särskilda om-

l byggnads anskaffningsvärde in­räknas kostnad för lill-eller ombygg­nad som nedlagts efter förvärvet av byggnaden saml kostnad för repara­tion och underhåll, som nedlagts efter nämnda tidpunkt och för vilken avdrag inie medges på grund avföreskrifterna 125 §2 mom. Jörsta stycket b) eller c). I anskaffningsvärdet för byggnad in­räknas även kostnad för plantering, parkeringsplats och annan jämförlig anläggning på fasligheten, även om anläggningens värde ingår i det markvärde som fastställts vid fastig­hetstaxeringen. Vidare dr i anskaff­ningsvärdet inräknas kostnad 5om ägaren haft för rivning av byggnad eller annal som tidigare funnits på fastigheten, om rivningen kan anses ha varil beiingad av och skett i nära anslutning lill den nya byggnadens uppförande.

Det åriiga värdeminskningsavdra-gel beräknas efter 1,5 procenl för byggnad av sten, tegel, betong eller annat jämförligt material och efter 1,75 procent för byggnad av trä. Ifall som avses i 25 § 2 mom. första stycket c) beräknas avdraget efter 3 procent.

Prop. 1978/79:209

5

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

siändighelerföranleda därtill.

Avdraget  får dock  beräknas efter

högre procenttal, om särskilda om­ständigheter föreligger. 1. Har skallskyldig under ell visst beskattningsår haft kostnader ej understigande 6 000 kronor för reparation och underhåll av fastighet, varav intäkterna beräknas enligt 24 § 1 mom., får han ulan hinder av 41 § och anvisningarna lill samma paragraf efter egel val göra avdrag för koslnaderna vid laxering för beskattningsåret i fråga eller för något av de två närmasl följande beskattningsåren. Avdraget får även fördelas mellan dessa tre år på säll den skaltskyldige önskar.

I fråga om kostnad för reparation och underhåll som avses i 25 § 2 mom. första stycket b) gäller följande. Bevil­jas vid ärendets slutliga avgörande hos lånemyndigheten inte sådant lån eller bidrag som där avses eller begränsas långivningen tilt att avse bara visst slag av ombyggnadsarbeten och skatt på grund härav avdrag medges för kost­nad för reparation och underhåll, får sådant avdrag ske efter den skattskyl­diges eget val för det beskattningsår då slutligt beslut meddelas i låneärendet etter för något av de två närmast följande beskattningsåren. Avdraget får även fördelas mellan dessa år på sätt den skaltskyldige önskar. Har värdeminskningsavdrag enligt bestäm­melserna i punkt 2 a av anvisningarna tidigare medgivits skall motsvarande belopp avräknas från de kostnader,för vilka avdrag får ske enligt vad nyss sagts. Underlaget för beräkning av värdeminskningsavdrag skall därvid minskas med belopp motsvarande det på vilket avdragei beräknats.    ,

2. a."* Skall vid beräkning av realisationsvinst på grund av avyttring av fastighet vederiaget för viss del av fastigheten upptagas som inläkl av

3 Senaste lydelse 1978:942.

 Lydelse enligl prop. 1978/79:204.

Prop. 1978/79:209

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Som förbäitringskostnad enligt punkl 1 räknas även kostnad, som under tid, då inläkl av avyttrad annan fastighet eller i förekomman­de fall del därav beräknats enligt 24 § 2 eller 3 mom., har nedlagts på reparation och underhåll av fastighe­ten eller fastighetsdelen, i den mån den avyttrade egendomen på grund därav vid avytiringen befunnit sig i bättre skick än vid förvärvet. För­bättringskostnad, som icke uppförts på avskrivningsplan, och med för­bättringskostnad jämföriig repara­tions- eller underhållskostnad får dock inräknas i omkoslnadsbeloppel endast för år då de nedlagda kostna­derna uppgått till minsl 3 000 kro­nor.

jordbruksfastighet eller rörelse (jfr punkl 1 av anvisningarna lill 35 §) får i omkoslnadsbeloppel icke inräknas kostnad som hänför sig lill sådan del av fastigheten och som vid inkomsttaxeringen behandlats enligl reglerna för maskiner och andra inventarier.

Som förbäitringskostnad enligl punkl I räknas även kostnad, som under lid, då inläkl av avyttrad annan fastighet eller i förekomman­de fall del därav beräknats enligt 24 § 2 eller 3 mom., har nedlagts på reparation och underhåll av fastighe­ten eller fastighetsdelen, i den mån den avyttrade egendomen på grund därav vid avytiringen befunnit sig i bättre skick än vid förvärvet samt kostnad för reparation och underhåll, för vilken avdrag inle medges på grund av föreskrifterna i 25 § 2 mom, första stycket b) eller ef Förbättringskost­nad, som icke uppförts på avskriv­ningsplan, och med förbättrings­kostnad jämförlig reparations- eller underhållskostnad får dock inräknas i omkostnadsbeloppet endasi för år då de nedlagda koslnaderna uppgått till minst 3 000 kronor. Kostnad enligt föregående siycke, som uppförts på avskrivningsplan, skall normalt anses nedlagd det år då kostnaden uppförts på planen. 1 andra fall skall sådan kostnad normall anses nedlagd när faktura eller räkning erhållits, varav framgår vilket arbeie som ulförts.

Omkostnadsbeloppet skall minskas med värdeminskningsavdrag m. m., som belöper på lid före avytiringen av fastigheten, såsom avdrag på grund av avyttring av skog, avdrag för värdeminskning av annan naturtillgång eller för värdeminskning av täckdiken eller andra markanläggningar (jfr punkl 4 fjärde-sjätte styckena och punkl 7 av anvisningarna till 22 §, punkl 16 femte och sjätte styckena av anvisningarna till 29 §). På samma sätt skall omkoslnadsbeloppel minskas med avdrag för värdeminskning av byggnad m. m. (jfr punkt 3 iredje stycket och punkt 4 tredje styckel av anvisningarna till 22 §, punkt 2 och punkl 3 andra styckel av anvisningarna lill 25 § och punkt 16 fjärde styckel av anvisningarna till 29 §), dock inle för år då avdragei understigit 3(X)0 kronor. Omkoslnadsbeloppel skall minskas även med belopp varmed fastigheten avskrivits i samband med ianspräklagande av investeringsfond e. d.

Prop. 1978/79:209

''"'':

1

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Vid beräkning av omkostnadsbeloppet skall fastighet, som förvärvats före år 1952, anses förvärvad den 1 januari 1952. Ingångsvärdet skall därvid anses uigöra 150 procenl av faslighetens laxeringsvärde för år 1952. Hänsyn skall vid vinstberäkningen icke lagas lill kosinader och avdrag som belöper på tid före år 1952. Dock får del vid förvärvet eriagda vederlaget för fastigheten upplagas som ingångsvärde, om den skallskyldige kan visa alt köpeskillingen överstiger 150 procenl av taxeringsvärdet förär 1952. Fanns taxeringsvärde ej åsatl för år 1952, flr motsvarande värde uppskattas med ledning av taxeringsvärdet för fastighet, i vilken den avyttrade egendomen ingått, eller närmasl därefier åsalla laxeringsvärde.

Har fastighet vid avytiringen innehafts mer än tjugo år flr den skattskyl­dige vid vinstberäkningen som ingångsvärde upplaga ell belopp motsvarande 150 procent av del taxeringsvärde, som gällde tjugo år före avytiringen. Har taxeringsvärdet åsatts vid fastighetstaxering som verkställts år 1970 eller senare flr dock som ingångsvärde upptagas endast 133 procenl av taxerings­värdet. Om ingångsvärdet beräknas med ledning av del taxeringsvärde som gällde tjugo år före avytiringen,skall hänsyn vid vinstberäkningen icke tagas till kostnader och avdrag, som belöper på lidigare år än tjugo år före avytiringen. Fanns laxeringsvärde ej åsatl tjugo år före avytiringen, flr molsvarande värde uppskattas på sätl angives i femte stycket sista mening­en.

Har avyttrad fastighet förvärvals genom arv eller testamente eller genom bodelning i anledning av makes död, får den skattskyldige, i stället för köpeskilling eller molsvarande vederiag för fastigheten vid närmast föregå­ende köp, byte eller därmed jämförliga fång eller i stället för ett med stöd av föregående stycke framräknat värde, som ingångsvärde upptaga 150 procent av fastighetens laxeringsvärde årel före det år då dödsfallet inträffade eller molsvarande i arvsskallehänseende gällande värde, förutsatt atl dödsfallet ägt rum efter år 1952. Ägde dödsfallet rum efter år 1970 flr dock som ingångsvärde upplagas endasi 133 procenl av taxeringsvärdet eller molsva­rande i arvsskattehänseende gällande värde. Fanns taxeringsvärde ej åsatl året före det år då dödsfallet inträffade, flr motsvarande värde uppskattas på sätt som angives i femte slyckel sista meningen. Har ingångsvärdet upptagits med stöd av bestämmelserna i detta siycke, skall hänsyn vid vinstberäkning­en icke tagas till kostnader och avdrag, som belöper pä tidigare åran året före dödsåret.

Beräknas ingångsvärdet med ledning av taxeringsvärde skall, såvida viss del av taxeringsvärdet avser egendom som i kostnadshänseende hänförts till maskiner och andra inventarier i jordbruk eller rörelse (jfr punkt 1 av anvisningarna till 35 §), taxeringsvärdet reduceras med den del därav som kan anses belöpa på egendom av nyss angivet slag. Sådan reducering skall dock icke göras om mindre än 25 procenl av hela vederiaget för den avyttrade

Prop. 1978/79:209

8

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

fastigheten belöper på egendom, som vid beräkning av värde­minskningsavdrag hänföres lill maskiner och andra inventarier.

Skall taxeringsvärdet reduceras enligl föregående stycke iakttages följande. Har taxeringsvärdet åsatts lidigare än vid 1975 års fastighetstaxering, skall taxeringsvärdet reduceras med så slor del därav som vederiaget för egendom, som vid beräkning av värdeminskningsavdrag hänföres till maskiner och andra inventarier, ulgör av hela vederiaget förden avyttrade fastigheten. Vad nu sagls gäller även om taxeringsvärdet åsatts år 1975 eller senare, dock att vid beräkningen skall bortses från den del av vedertaget vid avytiringen som belöper på egendom som enligt 5 § 5 mom. är undantagen från skatteplikt. Kan den skattskyldige visa all den andel av taxeringsvärdet som kan anses belöpa på egendom, som vid beräkning av värdeminskningsavdrag hänföres till maskiner och andra invenlarier,är mindre än den andel av hela vederlaget för den avyttrade fasligheten som kan anses belöpa på egendom av nu angivet slag, flr dock taxeringsvärdet reduceras på grundval av förhållandena vid fastighetstaxeringen.

Det för fastigheten gällande ingångsvärdet - antingen detta utgör köpe­skillingen vid förvärvet, taxeringsvärdet tjugo år före avytiringen, taxerings­värdet för år 1952 eller taxeringsvärdet året före dödsfallet eller motsvarande värde - liksom de förbättrings- eller därmed jämföriiga reparations- och underhållskostnader, för vilka avdrag flr ske och de värdeminskningsavdrag m. m., vilka skola minska omkoslnadsbeloppel, skola omräknas lill de belopp, vartill de skulle ha uppgått efter det allmänna prisläget under del år då avytiringen skedde.

Omräkningen sker med ledning av en indexserie, grundad på konsument­prisindex. Riksskatteverket fastställer åriigen omräkningstalen.

Har avyttring av fastighet omfattai byggnad, som i huvudsak är avsedd atl användas för bostadsändamål och som vid avyttringstillfället varit eller bort vara åsatl etl taxerat byggnadsvärde av lägst 10 000 kronor, avdrages ytteriigare ell belopp av 3 000 kronor för varje påbörjat kalenderår före taxeringsåret som bostadsbyggnaden under innehavstiden funnits på fastig­heten, öm det taxerade byggnadsvärdet icke uppgått eller bort uppgå till 10 000 kronor, avdrages 3 000 kronor för varje påbörjat kalenderår under innehavsliden som byggnaden utnyttjats till stadigvarande bostad. Avdrag medgives icke för lidigare år än år 1952. Finnes på fasligheten mer än en bostadsbyggnad beräknas nu avsett avdrag endast för faslighetens huvud­byggnad. Sker vinstberäkningen med utgångspunkt från taxeringsvärdet tjugo år före avytiringen enligl sjätte stycket ovan eller från taxeringsvärdet året före dödsfallet enligt sjunde slyckel ovan eller motsvarande värden, flr avdrag enligt detta stycke ej ske för tidigare åran tjugo år före avytiringen eller året före dödsfallet. Om bostadsbyggnad rivits eller förstörts genom brand eller liknande, skall avdrag enligt delta stycke medgivas även för lid då denna

Prop. 1978/79:209

9

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

byggnad funnits på fastigheten, om den skattskyldige inom etl år igångsatt arbeie med alt uppföra ersätlningsbyggnad. Om en bostadsbyggnad under mer än eU år lagils i anspråk huvudsakligen för annat ändamål än bostadsändamål medgives avdrag enligl detla siycke endasi för lid då byggnaden därefier åter utnyttjats huvudsakligen för bostadsändamål.

Vinstberäkning på grund av avyttring av del av fastighet skall grundas på förhållandena på den avyttrade fastighetsdelen. Om den skaltskyldige så önskar skall dock så stor del av det för hela fastigheten beräknade omkoslnadsbeloppel - i förekommande fall minskal med värde­minskningsavdrag m. m. - anses belöpa på den avyttrade delen som vederiaget för fastighetsdelen utgörav fastighetens hela värde vid avyttrings­tillfället. I sist avsedda fall skall, om den skaltskyldige önskar det och värdet av skogen och skogsmarken på den avyttrade fastighetsdelen är mindre än 20 procent av värdet av hela fastighetens skog och skogsmark, omkoslnadsbe­loppel inte minskas med avdrag på grund av avyttring av skog. Öm den avyttrade delen avser en eller etl fåtal tomter avsedda atl bebyggas med bostadshus och vederiaget är mindre än 10 procent av faslighetens laxerings­värde, får vidare ingångsvärdet på den avyttrade fastighetsdelen utan särskild ulredning beräknas till 1 krona per kvadratmeter, dock ej till högre belopp än köpeskillingen.

Vad i de tre försia meningarna av föregående siycke föreskrivits gäller i tillämpliga delar även vid marköverföring enligl fasligheisbildningslagen (1970:988).

Härden skaltskyldige erhållit sådan engångsersättning som avses i punkt 4 andra styckel av anvisningarna till 35 §, skall så stor del av del för hela fastigheten beräknade omkoslnadsbeloppel - i förekommande fall minskal med värdeminskningsavdrag m. m. -anses belöpa på den del av fastigheten som ersättningen avser, som engångsersättningen utgör av fastighetens hela värde vid tiden för upplåtelsen eller inskränkningen i förfoganderätten. Vid bedömningen av om omkoslnadsbeloppel skall minskas med avdrag på grund av avyttring av skog gäller vad som är föreskrivet i fråga om del av fastighet.

Har den skattskyldige under innehavsliden avyttrat del av fastighet skall hänsyn tagas härtill vid beräkning av det omkostnadsbelopp som fara vdragas vid vinstberäkningen i anledning av avyttring av återstoden av fastigheten. Kan utredning icke förebringas om den andel av omkoslnadsbeloppel - i förekommande fall minskal med värdeminskningsavdrag m. m. - för fastigheten, som belöpt på den avyttrade fastighetsdelen, skall denna andel anses ha motsvarat hälften av erhållen ersättning för fastighetsdelen. Andelen skall dock i intet fall anses översliga omkoslnadsbeloppel - i förekommande fall minskal med värdeminskningsavdrag m. m. - för hela fastigheten omedelbart före avytiringen av fastighetsdelen.

Prop. 1978/79:209

10

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Vad i föregående stycke föreskrivits äger motsvarande lillämpning om den skaltskyldige under innehavsliden erhållit engångsersättning som avses i punkl 4 andra slyckel av anvisningarna lill 35 §. Har den skaltskyldige under innehavstiden avstått från mark genom marköverföring enligt fastighelsbild­ningslagen (1970:988), skall omkoslnadsbeloppel på återstoden av fastigheten anses ha minskat med så stor del av omkoslnadsbeloppel för den tidigare avstådda marken som ersättningen i pengar utgjort av det totala vederiaget för marken.

Beräknas omkoslnadsbeloppel vid den slutliga avytiringen med ledning av ell laxeringsvärde som åsatts efter del atl delavyiiringen, markupplåtelsen eller marköverföringen m. m. ägt rum, äro beslämmelserna i de två föregående styckena icke tillämpliga.

Kostnad för förbättringsarbete eller därmed jämförligt reparations- och underhållsarbete, för vilket ersällning på grund av skadeförsäkring ulgåll, beaktas icke vid beräkning av realisationsvinst i vidare mån än kostnaden överstigit ersättningen. Harersättning på grund av skadeförsäkring uppburits med större belopp än det som gått ål för skadans avhjälpande gäller följande. Faslighetens ingångsvärde, uppräknat enligl tionde slyckel till tiden för skadetillfallei, minskas med skillnaden mellan ersättningen och kostnaden för skadans avhjälpande. För lid efter skadetillfallei ligger återstoden av det uppräknade ingångsvärdet lill grund för uppräkning enligt tionde styckel.

Avyttrar delägare i fåmansföretag eller honom närslående person faslighet till företagel flr vid vinstberäkningen fastighetens ingångsvärde icke beräk­nas på grundval av taxeringsvärde enligl sjätte och sjunde styckena. Ej heller flr omräkning göras enligt tionde styckel eller tillägg göras enligl tolfte slyckel. Riksskatteverket får medge undanlag från bestämmelserna i detla stycke om del kan antagas atl avytiringen skelt av organisatoriska eller andra synnerliga skäl. Mol beslut av riksskalleverkel i sådan fråga får talan icke föras.

till 38 § 2. Utdelning från aktiebolag eller ekonomisk förening, som utgår i förhållande till gjorda inköp eller försäljningar eller efter därmed jämföriig grund, är skattefri, där utdelningen blott innebär en minskning i levnads­kostnader, och skall i annal fall hänföras lill den förvärvskälla, vartill den på grund av sin beskaffenhet är att räkna. Sålunda hänföres exempelvis till inkomst av jordbruk respeklive rörelse näringsidkares utdelning från eko­nomisk förening i form av pristillägg å varor, som han såll lill föreningen,eller i form av rabaU för varor, som han för sin näring inköpt av föreningen. Till utdelning, som på grund av bestämmelserna i della siycke är skattefri,

5 Senasle lydelse 1957:57.

Prop. 1978/79:209

II

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

hänföres icke förmån av bostad eller annan förmån av fastighet (jfr emellerlid bestämmelserna i andra styckel). Skattepliktig utdelning från aktiebolag eller ekonomisk förening, som icke skall räknas såsom intäkt vid beräkning av annat slag av inkomst, hänföres till intäkt av kapital.

Har bostad eller annan förmån av faslighet tillkommit medlem av bostadsförening eller delägare i bostadsaktiebolag i denna hans egenskap och är icke fråga om upplå­telse som i iredje stycket sägs, skall värdet av bostaden etter förmånen icke räknas såsom skaitepliktig inläkl för medlemmen eller delägaren, t följd härav må, såviii fråga ej är om lill rörelse hänföriig utgift, avdrag icke ske för medlemmens eller delägarens inbetalningar till föreningen eller bolagel eller för andra omkostnader, som äro hänförliga lill innehavet av bostaden eller förmånen.

Har bostad eller annan förmån av

fastighet   tillkommit   medlem   av bostadsförening   eller   delägare   i bostadsaktiebolag   i   denna   hans egenskap och är icke fråga om upplå­telse som i iredje styckel sägs, skall såsom skattepliktig intäkt av kapital upptagas ett belopp motsvarande för hett år räknat 4 procent av den del av medlemmens eller delägarens andel i föreningens eller bolagets behållna förmögenhet som  överstiger 25 000 kronor. Därvid skall värdet av andelen beräknas med utgångspunkt i tax­eringsvärdet året före taxeringsåret på föreningens  eller bolagets fastighet efter avdragförföreningens eller bola­gets skulder. I fråga om bostad som innehas av två eller flera medlemmar tillsammans   skall  beloppel   25 000 kronor fördelas dem emellan efter andelarnas   storlek.    Vid   inkomst­beräkningen får avdrag icke ske, sävili fråga ej är om lill rörelse hänförlig utgift, för medlemmens eller deläga­rens  inbetalningar lill   föreningen eller bolaget eller för andra omkost­nader som äro hänföriiga till inneha­vet av bostaden eller förmånen. Har bostad eller annan förmån, som tillkommit medlem av bostads­förening eller delägare i bostadsaktiebolag i denna hans egenskap, hell eller till övervägande del varit av medlemmen eller delägaren mot vederiag upplåten lill annan under hela eller större delen av beskattningsåret, räknas vederlaget jämte värdet av bostad ellerannan förmån,som medlemmen eller delägaren för eget bmk förfogat över, såsom intäkt av kapital för medlemmen eller delägaren.

Annan utdelning från bostadsförening eller bostadsaktiebolag än i andra och tredje styckena sägs, som icke utgått i förhållande lill innehavda andelar

Prop.  1978/79:209

12

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

eller aklier, räknas såsom intäkt av kapital för medlemmen eller delägaren, om och i den mån utdelningen överstiger sådana på beskattningsåret belöpande avgifter och andra inbetalningar till föreningen eller bolagel, vilka icke äro att anse som kapilaltillskoll.

Denna lag träder i kraft den I januari 1980 och tillämpas försia gången vid 1981 års taxering.

De nya bestämmelserna i 25 S 1 mom. och 2 mom. försia stycket b), punkt 2 a och punkl 7 andra stycket av anvisningarna lill 25 i; saml punkt 2 a av anvisningarna lill 36 $ lillämpas belräffande ombyggnadsarbete och energibesparande ålgärder för vilka preliminärt lånebeslul har meddelats efter ulgången av år 1979. De nya beslämmelserna i 25 § 2 mom. försia stycket c) lillämpas på reparationsarbeten som har påbörjats efter utgången av år 1979.

För bostadsrätt som upplåtits före utgången av år 1979 skall vid 1981 års taxering den i punkl 2 av anvisningarna lill 38 § angivna intäklsprocenten vara 2. Vad nu sagts gäller dock inle bostadsrätt i sådan bostadsförening där medlemmarna efter ikraftträdandet åtagit sig personligt betalningsansvar för skuld som avser föreningens fastighet.

Prop. 1978/79:209

13

2 Förslag till

Lag om ändring i taxeringslagen (1956:623)

Härigenom föreskrivs all 42 S 1 och3mom. taxeringslagen(l956:623)' skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

42 I m o m . Har medlen av bostadsförening eller delägare i bo­stadsaktiebolag under hela eller stör­re delen av beskattningsåret hell eller lill övervägande del till annan upplåtit honom i nämnda egenskap tillkommande lägenhet, skall till ledning för medlemmens eller delä­garens laxering varje år av förening­en eller bolagel lämnas uppgift om beloppel av medlemmens eller delä­garens inbetalningar lill föreningen eller bolaget och huru myckel därav som ulgör kapitaltillskott ävensom angående värdel av medlemmens eller delägarens andel i föreningens eller bolagets behållna förmögenhet. Molsvarande gäller belräffande så­dan ekonomisk förening eller sådani aktiebolag som enligt punkl 3 av anvisningarna lill 24 § kommunal­skallelagen likställes med bostads­förening och bostadsaktiebolag vid inkomstbeskattningen. Omförmälda uppgift skall ulan anmaning avläm­nas senasi den 15 februari under laxeringsårei i den ordning, som gäller för avlämnande av självdekla­ration.

Föreslagen lydelse

1 m o m . Har medlem av bostadsförening eller delägare i bo­stadsaktiebolag under hela eller stör­re delen av beskattningsåret helt eller lill övervägande del till annan upplåtit honom i nämnda egenskap lillkommande lägenhet, skall lill ledning för medlemmens eller delä­garens taxering varje år av förening­en eller bolagel lämnas uppgift om beloppel av medlemmens eller delä­garens inbetalningar lill föreningen eller bolagel och huru myckel därav som utgör kapilaltillskoll ävensom angående värdel av medlemmens eller delägarens andel i föreningens eller bolagels behållna förmögenhet beräknat på sätt anges i punkt 2 andra stycket av anvisningarna till 38 § kommunalskallelagen (1928:370f Molsvarande gäller belräffande så­dan ekonomisk förening eller sådani aktiebolag som enligl punkt 3 av anvisningarna lill 24 § kommunal­skaltelagen likställes med bostads­förening och bostadsaktiebolag vid inkomstbeskattningen. Omförmälda uppgift skall ulan anmaning avläm­nas senasi den 15 februari under laxeringsårei i den ordning, som gäller för avlämnande av självdekla­ration.

Uppgift om förmögenhetsvärde be-

hagen omtryckt 1971:399. Senaste lydelse av lagens rubrik 1974:773.

Prop. 1978/79:209

14

Nuvarande Ivdelse

Föreslagen lydelse

3 m o m . Del åligger bostads­förening eller bostadsaktiebolag all senasi den 8 februari under lax­eringsåret underrätta medlem eller delägare om värdet av medlemmens eller delägarens andel i föreningens eller bolagets behållna förmögen­het.

höver inte lämnas i de fall föreningens eller bolagets skulder överstiger tax­eringsvärdet av föreningens eller bola­gets fastighet året näst före taxerings­året. Skattechefen i det län där föreningen eller bolagel har sitt säte får i andra fall medge befrielse från att lämna uppgift om förmögenhetsvär­de. Uppgiften skall avfattas å blankett enligt fastställt formulär.

3 m o m .   Del åligger bostads­förening eller bostadsaktiebolag atl senasi  den  8  februari  under tax­eringsåret underrätta medlem eller delägare om värdel av medlemmens eller delägarens andel i föreningens eller bolagets behållna förmögenhet. Bestämmelserna i 1 mom. om beräk­ningen av andelens förmögenhelsvär­de äger molsvarande lillämpning i dessa fall. I fall som avses i 1 mom. åligger det bostadsföreningen eller bostads­aktiebolaget alt senast den 8 febmari under taxeringsåret tillställa medlem­men eller delägaren uppgift angående de i berörda moment omförmälda förhållanden, i vad medlemmen eller delägaren angår.

Denna lag Iräder i kraft den 1 januari 1981.

Prop. 1978/79:209

15

Utdrag

BUDGETDEPARTEMENTET

PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1979-04-05

Närvarande: statsministern[REDACTED_EFTERNAMN],ordförande, och slalsråden Sven Roma­nus,[REDACTED_EFTERNAMN], Wiksiröm,[REDACTED_EFTERNAMN], Huss, Rodhe,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], De[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Gabriel[REDACTED_EFTERNAMN], Tham, Bondeslam

Föredragande: statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN]

Proposition om ändring i bostadsbeskattningen, m. m.

1 Inledning

1.1 Bostadsskattekommitténs förslag (SOU 1976:11)

Bostadsskatlekommiilén (Fi 1972:08) tillkallades med slöd av Kungl. Maj:ls bemyndiganden den 8 sepiember och den 6 oktober 1972 med uppdrag alt se över bostadsbeskattningen. I ell försia betänkande (SOU 1974:16, Neutral bostadsbeskaUning)lade kommillén fram förslagom bl. a. ändringar i villabeskattningen. I samband med 1974 års bostadspolitiska lagsliftning (prop. 1974:150, SkU 1974:56, rskr 1974:374, SFS 1974:944) infördes bl. a. en skärpning av beskattningen av de dyraste villorna. I sill slutbetänkande (SOU 1976:11, Bostadsbeskattning 

II) 

har bosladsskatlekommillén' redovisal återstående delar av utredningsuppdraget. I betänkandet las upp beskattning­en vid uthyrning av bl. a. villor samt beskattningen av jordbrukets bostäder, av s. k. andelshus och av bostadsrättsföreningar med s. k. fördelade lån.

Bostadsskattekommitténs förslag i fråga om uthyrning av villa i andra hand blev starkt kritiserat under remissbehandlingen och del bör enligl min mening inte heller läggas till grund för lagstiftning. 1 fråga om beskauningen av jordbrukets bosläder bör kommitténs förslag ytterligare bearbetas och las upp i ett annat sammanhang.

Jag avser nu atl ta upp frågor om den skattemässiga behandlingen av andelshus och bostadsrättsföreningar med fördelade lån. Jag kommer i fortsättningen att för bosladsrällsföreningar använda uttrycket bosiads-

' Generaldirektören Sten Walberg, ordförande, riksdagsledamoten Rune Carlsiein, universitetslektorn Ingvar Fridell, civilingenjören Ernst Hellstedl, direktören Sven[REDACTED_EFTERNAMN], direktören Per[REDACTED_EFTERNAMN], riksdagsledamoten Sigvard[REDACTED_EFTERNAMN], direktören Gunnar Leo och andre förbundsordföranden Ake[REDACTED_EFTERNAMN].

Prop. 1978/79:209

16

förening vilket också är det som förekommer i lagtexten. Till protokollet i detta ärende bör fogas en sammanfattning av betänkandet i de delar som nu skall behandlas i propositionen som bilaga I. Belräffande nuvarande svenska förhållanden samt utredningens närmare överväganden hänvisas lill belän­kandel.

Efter remiss har yttranden över betänkandet avgetls av kammarrätten i Stockholm, riksskatteverket (RSV), lanthruksstyrelsen, bosladsstyrelsen, länsslyrelserna i Stockholms, Uppsala, Södermanlands, Östergötlands, Gotlands, Malmöhus, Göleborgs och Bohus, Skaraborgs, Örebro, Gävle­borgs, Västernorrlands samt Norrbottens län, föreiagsskaiteberedningen och jordförvärvsutredningen, AB Bostadsgaranti, Auktoriserade fastighetsmäk­lares riksförbund. Centralorganisationen SACO/SR (SACO/SR), Familjefö­retagens förening, Föreningen Auktoriserade revisorer (FAR), Hyresgäst­ernas riksförbund, Flyresgäslernas sparkasse- och byggnadsföreningars riks­förbund u. p. a. (HSB), Konungariket Sveriges sladshypotekskassa, Landsor­ganisationen i Sverige (LO), Lantbrukarnas riksförbund (LRF), Näringslivets byggnadsdelegaiion (NBD), riksantikvarieämbetet, Stockholms bostads föreningars centralorganisation (SBC), Stockholms Kooperativa Bostads­förening (SKBF), Svenska arbetsgivareföreningen (SAF), Svenska bankför­eningen. Svenska byggnadsenlreprenörföreningen (SBEF), Svenska bygg-nadsindustriförbundei. Svenska föreiagares riksförbund. Svenska kommunförbundel, Svenska riksbyggen. Svenska sparbanksföreningen, Sveriges advokatsamfund, Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO), Sveriges fastighetsägareförbund, Sveriges föreningsbankers förbund, Sveri­ges industriförbund, Sveriges jordägareförbund, Sveriges villaägareförbund. Taxeringsnämndsordförandenas riksförbund (TOR) saml Tjänstemännens centralorganisation (TCO).

LRF åberopar elt yttrande från Lantbrukarnas skaltedelegation. AB Bostadsgaranti, SBEF, Svenska byggnadsinduslriförbundel, Sveriges fastig­hetsägareförbund åberopar yttrande från NBD. Familjeföretagens förening och SAF åberopar samma yttrande i vad avser andelshus och fördelade lån och i övriga frågor ett yttrande från Näringslivets skaltedelegation (NSD). Svenska bankföreningen och Sveriges industriförbund åberopar sisinämnda yttrande.

Lantbrukssiyrelsen har bifogat yttranden från sju lantbruksnämnder. Länsslyrelsen i Stockholms län har bifogat yttranden från Stockholms, Huddinge, Solna och Södertälje kommuner.

En sammanställning av remissyllrandena i de delar som jag nu avser att ta upp bör fogas till protokollet i della ärende som bilaga 2.

1.2 Departementspromemorian (Ds B 1978:7)

Inom budgeideparlemenlei har upprättats en promemoria (Ds B 1978:7, Ändrade beskattningsregler för hyresfastigheter). Promemorian är uppdelad i

Prop. 1978/79:209

17

två avsnill. 1 avsnill 1 diskuleras i vad mån fastighetsägare skall fl .tillämpa bokföringsmässiga grunder vid inkomsttaxeringen. Dessa frågor har redan behandlats (prop. 1978/79:42, SkU 1978/79:17, rskr 1978/79:87, SFS 1978:942-943). Jag avser nu att ta upp avsnitt 2 i nämnda promemoria vilket rör samordningen mellan skalleregler och bestämmelser för den statliga bostadslångivningen. Avsnill 2 av promemorian - saml redogörelsen för gällande räll på området - bör fogas lill protokollet i della ärende som bilaga 3.

Efter remiss har yttranden över promemorian avgetls av RSV, bostads­slyrelsen, kammarrätten i Slockholm, kammarrätten i Jönköping, länsslyrel­serna i Stockholms, Malmöhus saml Göteborgs och Bohus län, FAR, Göteborgs kommun. Hyresgästernas riksförbund, HSB, Konungariket Sveri­ges sladshypotekskassa, LRF, Malmö kommun, NBD, Sparbankernas Intecknings AB (Spinlab), SBC, Stockholms kommun, SKBF, Svensk Bostadsfinansierings Aktiebolag (BOFAB),SBEF, Svenska försäkringsbolags riksförbund. Svenska revisorsamfundel (SRS), Svenska riksbyggen, Sveriges advokatsamfund, SABO, Sveriges fastighetsägareförbund, Sveriges industri­förbund saml TOR.

LRF åberopar ell yttrande från Lantbrukarnas skattedelegalion. Sveriges industriförbund åberopar vad SBEF anfört i sitt yttrande.

En sammanställning av remissyttrandena över promemorians avsnitt 2 bör fogas lill protokollet i della ärende som bilaga 4.

2 Föredragandens överväganden 

2.1 Allmänna utgångspunkter

Bostadsbeskattningen är i princip en beskattning av fastighetsägare. Som sådan är den differentierad efter ägariyp och i vissa fall också efter fastighetens art. Är ägaren ell allmännyttigt bostadsförelag eller en s. k. äkta bostadsförening sker beskattningen alltid efter en schablonmelod (24 § 3 mom. kommunalskatlelagen (1928:370), KL). Såsom intäkt skall upptas 3 % av fastighetens laxeringsvärde, medan avdrag medges i huvudsak endast för räntor på lånat, i fastigheten nedlagt kapital. En schablonbeskauning lillämpas också för andra ägare om fastigheten utgörs av ell egel hem (24 S 2 mom. KL). Inläkisberäkningen är även här knuten till fastighetens taxerings­värde, men procentsatsen är inte fast ulan stiger med taxeringsvärdet. Avdrag medges liksom i föregående fall i huvudsak för låneräntor. Är fråga slulligen om en annan bosiadsfastighet än elt egel hem och andra ägare än allmännyttiga bostadsföretag eller äkta bostadsföreningar sker s. k. konven­tionell beskallning (24 § I mom. KL). Denna innebär alt alla intäkter från fasligheten skall redovisas och avdrag göras för räntor, drift- och under­hållskostnader m. m.

De boende berörs direkt av bosladsbeskaitningsreglerna endasi i de fall de

2 Riksdagen 1978/79. 1 samt. Nr 209

Prop. 1978/79:209

18

också själva är fastighetsägare. Della är fallet i försia hand i fråga om villafasiigheter, men även vid s. k. andelshus, där elt anlal boende gemen­saml äger elt flerfamiljshus. När bostaden är upplåten genom bostadsrätt kan de boende visseriigen sägas indirekt vara fastighetens ägare genom sill medlemskap i bostadsföreningen, men de berörs likväl inle direkt av beskattningen. Samma förhållande gäller i princip alllid om lägenheten är upplåten genom hyresrätt. Ell undantag finns dock för det fiill någon flr en bostad upplåten av arbetsgivaren hyresfritt eller lill subventionerad kostnad. I dessa fall skall elt förmånsvärde motsvarande den inbesparade hyran upptas som intäkt hos den boende.

Ett starkt önskemål från statsmakterna är att de olika regler som gäller för bosiadsbeskatiningen inte skall medföra någol systematiskt gynnande eller missgynnande av en viss boendeform eller en viss ägarkaiegori. Av olika skäl har det emellerlid inle visal sig möjligl alt uppnå den eftersträvade neutraliteten genom åtgärder enbart inom skatteområdei. Därför har under senare år också villkoren för del statliga bostadsfinansieringsstödel differen­tierats i del uttalade syftet alt molverka beskattningens snedvridande effekter.

Den s. k. villaschablonen infördes genom lagstiftning år 1953 (SFS 1953:404). Genom villaschablonen eftersträvades en förenklad beskattning av egnahem med bibehållande av en rättvis beskattning av det egna kapital som var nedlagt i fastigheten. Villaschablonen har ändrats vid flera lillfällen och ändringar har haft olika bakgrund, t. ex. alt mildra verkningarna av höjda taxeringsvärden eller atl fl en mer rättvisande behandling av del kapital som är nedlagt i fastigheten. Samtidigt har bosladssociala skäl anförts. Vid 1974 års bostadspolitiska reform (prop. 1974:150,SkU 1974:56, rskr 1974:374,SFS 1974:944) betonades särskilt önskemålen om neutralitet i fråga om ekono­miska villkor för olika boendeformer. Villabeskatlningen skärptes något men framför alll ändrades reglerna för bostadsfinansieringen. Så anpassades de generella räntesubventionerna till siatsbelånade hus med hänsyn till effeklerna av de skilda skattereglerna för flerfamiljshus och egnahem. Villaschablonen har senast ändrats år 1978 (prop. 1977/78:68, SkU 1977/ 78:18, rskr 1977/78:114, SFS 1978:1097).

1 fråga om bostadsföreningar har intäklsprocenten varil oförändrad 3 % alltsedan de nuvarande reglerna tillkom år 1954 (prop. 1954:37, BeU 1954:18, rskr 1954:102, SFS 1954:51). Genom lagsliftning år 1959 (prop. 1959:9, BeU 1959:4, rskr 1959:67, SFS 1959:36) infördes samma regler för de allmännyttiga bostadsföretagen som lidigare gällde för bostadsföreningar.

Som jag tidigare nämnl har man sökt uppnå neutralitet mellan olika boendeformer även genom åtgärder i fråga om bostadsfinansieringen. Nyss nämnde jag 1974 års bostadspolitiska reform där man i delta syfte bl. a. differentierade de generella räntesubventionerna för flerfamiljshus och egnahem (prop. 1974:150, CU 1974:36, rskr 1974:372, SFS 1974:946). Samtidigt infördes nya regler för det statliga bosladslåneslödel. Även dessa

Prop. 1978/79:209

19

regler differentierades med hänsyn till olika fastighetsägarkategorier. För enskilda fastighetsägare har reglerna varit differentierade även med hänsyn till om nybyggnad eller ombyggnad sker. Lånereglerna för bostadslån vid nybyggnad behandlades även av riksdagen år 1977 (prop. 1976/77:100 bil. 16, CU 1976/77:18, rskr 1976/77:187). Jag återkommer i del följande till denna fråga liksom till den senasle ändringen av dessa låneregler (CU 1978/79:26. rskr 1978/79:250).

Reformema av beskattnings- och lånereglerna hur i första hand tagit sikte på de förhållanden som gäller på bostadsmarknaden i slorl. Det finns emellertid också ell anlal speciella situationer där de förutsättningar på vilka de generella reglerna bygger inte är uppfyllda, vilket leder till ell icke avsett beskattningsresultati Under senare är har också starka önskemål framförts, bl. a. från riksdagens sida, om en bällre samordning i vissa situationer av skattereglerna och det statliga bostadsstödet. Utredningsförslag har utarbe­tats som berör bägge dessa ämnesområden. I det försia avseendet märks bosladsskattekommitténs slulbelänkande (SOU 1976:11, Bostadsbeskattning 

II) 

där kommittén föreslår åtgärder i fråga om bl. a. bostadsföreningar med fördelade lån och s. k. andelshus. I del andra avseendet finns en departe­mentspromemoria (Ds B 1978:7, Ändrade beskattningsregler för hyresfastigheter) där förslag framläggs om en samordning av skatteregler och statligt bostadsstöd. Båda förslagen har remissbehandlals.

Under remissbehandlingen av de nämnda ulredningsförslagen har önske­mål uttalats om att mer omfattande utredningar borde göras för att ge en grund för all nå fram lill den önskade neutraliteten mellan olika boendefor­mer. Bostadsskattekommitténs förslag i fråga om de s. k. andelshusen liksom förslaget i departementspromemorian om samordning mellan skalleregler och slatligl låneslöd innebär båda begränsningar i nuvarande omedelbara avdragsräii för reparationskostnader. Kritik har framförts mot all åtgärder av delta slag skulle vidlas för speciella fall. I stället bör ingrepp av sådani slag ges en mer allmän räckvidd. Enligl fleras mening skulle del därför finnas skäl au utreda dessa frågor i elt siörre sammanhang. Jag vill här tillägga alt delvis likartade önskemål framförts i vissa remissyttranden över 1972 års skalle­utrednings (Fi 1972:02) slutbetänkande (SOU 1977:91, Översyn av skattesy­stemet).

Även om de förslag som jag nu avser alt redovisa endasi rör vissa delar inom bostadsbeskattningens område utgör de viktiga inslag i strävandena efter all nå fram lill ökad rättvisa och likformighet i fråga om beskattningen av olika former av boende. Några av förslagen kan också betecknas som åtgärder mol vissa förfaranden som medför av lagsliftaren inte avsedda skattelättnader. Jag anser därför alt det är angeläget att lägga fram dem redan nu. Jag vill emellerlid framhålla atl del med liden kan visa sig all en fördjupad översyn av bostadsbeskattningen bör göras. Som ett exempel på att det även i andra skattesammanhang uppkommer frågor med bostadspolitisk anknyt­ning vill jag nämna alt förslag om ändrad realisationsvinstbeskattning av

Prop. 1978/79:209

20

bostadsrätter skall framläggas av den utredning som skall se över aktievinst-beskattningen m. m. (B 1979:05). Jag vill också nämna de av statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN] tillkallade utredningarna dels om underhållsfonder i flerfamiljshus (Bo 1978:05) och dels om ökad användning av bostadsrätt inom bostadsbeståndet (Bo 1978:06). Åtgärder på de områden som avses med dessa båda utredningsuppdrag måste också beakias vid en bedömning av bl. a. kostnadsläget skilda boendeformer emellan. Olika former av finansierings­stöd spelar självfallel en beiydande roll i dessa avseenden och jag vill här nämna de nya bestämmelserna om särskilda underhållslån för hyreshus (prop. 1978/79:66, CU 1978/79:6, rskr 1978/79:114).

I det följande avser jag atl försl behandla s. k. andelshus, därefier bostadsföreningar med fördelade lån och slulligen samordningen mellan vissa skatteregler och den statliga bosladslångivningen.

2.2 Beskattningen av s. k. andelshus

Enskilt ägda flerfamiljshus beskallas enligl konventionell metod. Därvid skall som inläkl redovisas influtna hyror liksom andra inkomster från fastigheten. Avdrag medges för räntor saml drift- och underhållskostnader. Kosinader för reparation och underhåll är omedelbart avdragsgilla medan däremoi kosinader för ny-, lill- eller ombyggnad av fasligheten får dras av i form av årliga värdeminskningsavdrag. Beskattningsreglerna är desamma antingen en eller flera personer äger fasligheten. Den som bor i ell flerfamiljshus som han äger beskattas för värdet av sin bostadsförmån.

Med andelshus förstås i allmänhel ell sådani flerfamiljshus som ägs av flera personer vilka också bor i fastigheten. Antingen kan ägarna inneha ideella andelar av fastigheten eller också inneha den indirekl genom elt för ändamålet bildat handels- eller kommanditbolag. Från skatlesynpunkl blir effekten i alll väsentligt densamma oavsell ägarform. Går fastigheten med vinsl beskallas varje delägare för sin andel därav. Om däremot underskott uppkommer har varje delägare rätt till avdrag från sin övriga inkomst lor den del av underskottet som belöper på honom. En vanlig orsak till underskotl är atl omfattande reparationer utförts, där kostnaden som sagt är omedelbart avdragsgill.

Enligt bostadsskattekommiitén framstod del som stötande all nuvarande regler gjorde det möjligt för några personer all tillsammans köpa ell flerfamiljshus som var i behov av upprustning och genom rälien lill omedelbart avdrag för reparationskostnaderna kunna sägas finansiera köpet av bostaden med hjälp av skallekredit. Kommittéförslaget innebar all omedelbart avdrag för reparationskostnader endast skulle medges i begrän­sad omfattning under de fem första åren efter förvärvet. Större kosinader skulle i stället aktiveras och ge rätt till åriiga värdeminskningsavdrag. Reglerna skulle gälla för fasligheler med minst tre delägare. Av dessa skulle minst tre bo i huset eller, om så inle var fallel, della vara avsett lill bostad ät

Prop. 1978/79:209

21

minst tre delägare.

Förslaget godtogs av fiertalel remissinstanser. 1 fråga om den närmare utformningen framfördes emellertid viss kritik. Man framhöll att femårsre-geln kunde kringgås genom senareläggningar av reparationsarbeten och att det kunde vara svårt all avgöra om en fastighet var avsedd atl innehålla bostad för delägare. Likaså kritiserades den omständigheten att olika skatteregler skulle kunna komma att gälla för olika delägare beroende på när de förvärvat sina andelar i fasligheten.

För egen del vill jag framhålla all jag i likhel med bosladsskatlekommillén och flertalet remissinslanser anser det angelägel med vissa ålgärder i fråga om de s. k. andelshusen. I och för sig finns del inget frän skatlesynpunkl all invända mot alt flera personer bor i ett flerfamiljshus som de äger tillsammans. En förutsäuning är emellertid atl beskattningsreglerna därvid ger ell rimligt resultat. Så måste t. ex. delägarnas förmänsvärden för de egna bostäderna vara rikligt beräknade. Numera är delta också regelmässigt fallel. Noggranna riktlinjer finns nämligen rörande värderingen av bostadsförmån. Förden som äger del i ell andelshus lorde det från skatlesynpunkl vara lik­värdigt om han själv bor i sin lägenhet eller om han hyr ul den och för egen räkning hyrenjämföriig lägenhet på annal håll under förutsättning atl värdel av bostadsförmånen är riktigt beräknat.

Del finns emellertid situationer där nuvarande skatteregler för andelshu­sen kan utnyttjas för all vinna fördelar. Den mesl påfallande skallefördelen är, som bosladsskatlekommillén också har påpekat, den som uppkommer när elt anlal fysiska personer förvärvar ell hyreshus med eftersall underhåll och låler rusta upp delsamma. Den del av koslnaderna härför som avser reparationer är avdragsgill vid andelsägarnas inkomsttaxering. På delta sätl kan det sägas all delägarna far en skattekredit för belopp som rätteligen ulgör en del av anskaffningskostnaden för bostaden. Avdragsrätten utnytljas regelmässigt för aU minska delägarnas skattepliktiga inkomster av annal slag. Skattelättnaderna härav uppgår ofta lill så beiydande belopp att de kan anses stötande.

Del säll på vilket fastigheten förvärvas kan variera. Delägarna kan förvärva den direkt och dä äga ideella andelar i densamma. En annan melod är all låla elt särskilt handelsbolag, vari de blivande hyresgästerna är delägare, förvärva fastigheten. Handelsbolaget bmkar då äga fastigheten intill dess upprust-ningsarbelena är avslutade. Bolagsmännen är därvid berättigade till avdrag för sin andel i bolagets underskoll. Från skatlesynpunkl har del ingen större betydelse vilken melod som väljs, del väsentliga är all avdragsrätlen kan utnyttjas av delägarna personligen och kvittas mot inkomster av andra slag. Det är ej ovanligt atl bolaget, sedan byggnadsarbetena är slutförda, överför fastigheten till en bostadsförening där nu de lidigare bolagsmännen kan vara medlemmar. Härvid övertar regelmässigt medlemmarna betalningsansvaret för de lån som avser fastigheten, s. k. fördelning av lån varom mera i avsnitt 2.3.

Prop. 1978/79:209

22

Som jag nyss nämnde tillstyrktes kommittéförslagei av flertalet remissin­slanser. En del kritiker ansåg alt förslagel, om del genomfördes, allvarligt skulle försvåra saneringsverksamheten. Kritik framfördes även i fråga om den närmare utformningen av förslaget. Enligl min mening är det angelägel atl söka finna en lösning, som hindrar de inte sällan högst betydande skalleförmåner som nuvarandereglerger upphov lill, men som inle samtidigt onödigtvis försvårar seriös saneringsverksamhet. Önskvärl är naturiiglvis också att framlida regler blir så enkla som möjligl.

Till en början bör begreppel andelshus definieras. Bosladsskattekom-milténs definition har kritiserats och man har menat all den skulle kunna ge upphov lill lillämpningssvårigheler. Likaså kritiserades i anslutning härtill del lidsbegränsade avdragsförbud för reparationskostnader som föreslogs, och man uttryckte farhågor för all reglerna skulle kunna kringgås. Kritik framfördes också mol all förslagel ledde lill olika beskattningsregler för olika delägare beroende på tidpunkten för förvärvet av andel i fastigheten. Jag är beredd all delvis instämma i denna kritik. De påtalade svårigheterna bör emellertid inte överdrivas.

För egen del anser jag atl en ny lagstiftning måste innehålla regler som uttryckligen anger del anlal personer som bör äga ell flerfamiljshus för att det skall betecknas som andelshus. Kommitléns förslag att så skulle bli fallet om del var tre eller flera delägare får anses väl avvägt. Ägandet kan vara direkl eller indirekl genom ell handels- eller kommanditbolag. I vad mån någon äger del i en fastighel på delta säll får avgöras enligl allmänna civilrätlsliga regler. För att inle få med andra fall än egentliga andelshus bör det också krävas alt minst tre delägare har sin bostad i fastigheten eller all den är avsedd atl innehålla bosläder ål minsl så många delägare. I allmänhel bör det inte vara förenat med några siörre svårigheier alt uiröna om dessa fömlsättningar är uppfyllda. Från och med den tidpunkl dessa krav är uppfyllda bör de nya reglerna vara tillämpliga.

Del måste betecknas som mindre tilltalande om inle samma skalleregler skulle gälla för samlliga delägare. Enligt bostadsskattekommitténs förslag skulle den .situationen kunna uppslå vid en ombyggnad med inslag av reparation och underhåll atl några delägare skulle kunna göra omedelbara avdrag förde fulla reparationskostnaderna medan andra delägare fick dra av större delen av dessa kostnaderendast genom åriiga värdeminskningsavdrag. Jag anser atl man bör gå längre än kommittén och inskränka rälien lill omedelbart avdrag för reparationskostnader oavsell hur länge en andel innehafts. En avvägning måste emellertid göras efiersom syftet inte är alt avskaffa avdragsrätlen hell, utan endasi au förhindra alt stötande beskau-ningsresullai uppkommer Vad som framstår som väsentligt är atl begränsa den omedelbara avdragsrätlen för reparationskostnader i samband med siörre byggnadsarbeten på fasligheten. När del inte är fråga om sädana mer genomgripande ombyggnader bör reglerna vara så utformade all omedelbart avdrag kan medges inte bara för sädana åtgärder som kan betecknas som

Prop. 1978/79:209

23

löpande underhåll utan även för någol mer omfattande arbeten. Så bör en delägare i ett andelshus normalt kunna påräkna omedelbart avdrag för t. ex. ommälnings- och tapetseringsarbelen i den egna bostaden. Jag föreslår mot denna bakgrund alt aktivering skall ske först i den mån arbetskostnaderna överstiger vissl belopp. Detla bör av renl praktiska skäl anknytas lill fastighetens laxeringsvärde. En lämplig avvägning mellan andelshus av olika ålder lorde uppnås om det sammanlagda taxeringsvärdet av mark och byggnader läggs till grund för avdragets sloriek. Jag anser det skäligt att begränsa högsla tillåtna omedelbara avdrag för reparations- och underhålls­kostnader av förevarande slag till 10 % av taxeringsvärdet. Avgörande bör vara det laxeringsvärde som gäller för beskattningsåret. Jag vill också påpeka all detla, när del rör sig om en nedsliten byggnad som skall byggas om, innebär taxeringsvärdet före ombyggnaden. Man kan därför göra den bedömningen, alt den nu föreslagna begränsningen normall kommer alt vara jämföriig även under de försia fem åren med den av bosladsskaltekommittén föreslagna.

Vad gäller de reparationskostnader som överstiger 10 % av andelshusels taxeringsvärde bör de aktiveras och ge rält till värdeminskningsavdrag enligl eljesl gällande regler för värdeminskning av byggnad. Reparationskostnader­na skall behandlas som förbättringskostnader vid realisalionsvinslberäkning vid försäljning av fastigheten och medgivna värdeminskningsavdrag skall återföras i indexuppräknat skick. Emellerlid gäller atl reparationsarbeten av förevarande slag inte har samma ekonomiska livslängd som ombyggnadsar­beten. I sistnämnda del medges årliga värdeminskningsavdrag med 1,5 eller 1,75 %. Dessa procenttal är enligl min mening för låga förde reparationsar­beten som nu är aktuella. I stället bör åriiga värdeminskningsavdrag medges med 3 %. 1 fråga om de kosinader som skaliemässigl anses belöpa på ombyggnad innebär förslagel ingen förändring.

Jag föreslår alt särskilda regler för andelshus införs enligl vad jag nu har anfört. Kostnader för reparationsarbeten på fastighet som ägs av tre eller fler fysiska personer, direkl eller indirekl genom handels- eller kommanditbolag, skall aktiveras i den mån de överstiger 10 % av fastighetens taxeringsvärde. Överskjutande belopp ger räU till åriiga värdeminskningsavdrag med 3 %. Begränsningen lill 10 % avser hela fastigheten som sådan vilket innebär all den övre gränsen för räll till omedelbart avdrag får i förekommande fall fördelas pä envar delägare efter storieken av hans andel i fastigheten. DeUa får praktisk betydelse främst om bara en delägares lägenhet har reparerats. Jag vill påpeka att den nu angivna uppdelningen skall göras även om fastigheten ägs indirekl genom ell handelsbolag. Reglerna om begränsad avdragsräii och rätt lill värdeminskningsavdrag bör las in i 25 § 2 mom. och punkl 2 a av anvisningarna till 25 § KL. I fråga om realisationsvinslberäkningen bör ell tillägg göras till punkl 2 a av anvisningama lill 36 § KL. De nya reglerna bör träda i kraft den 1 januari 1980 och lillämpas försia gången vid 1981 års taxering. De nya reglerna bör omfatla reparationsarbeten som påbörjats efter

Prop. 1978/79:209

24

ikraftträdandet. Med hänsyn till all de nya reglerna föreslås träda i kraft först efter mer än etl halvt år efter riksdagsbehandlingen anser jag ytteriigare övergångsbestämmelser inte påkallade.

2.3 Bostadsföreningar med fördelade lån

En bostadsförening beskattas normalt enligl schablon. Som intäkt skall föreningen redovisa 3 % av taxeringsvärdet på föreningsfastigheien. Avdrag medges för i huvudsak ränteutgifter. För medlemmar i föreningen medför boendel som sådant inga omedelbara inkomslskatlekonsekvenser. En medlem är t. ex. inle berättigad lill avdrag för inbetalningar till föreningen och inle heller skall han som inkomst ta upp något hyresvärde för den egna bostaden.

öm föreningens ränteutgifter överstiger schablonintäkten blir föreningen bara beskattad vid taxeringen till kommunal inkomstskall och då fördel s. k. garaniibeloppei. Delta utgör 2 % av taxeringsvärdet. De underskott som uppkommer kan föreningen inte utnyttja. En förulsätlning för all schablon­beskattningen skall lillämpas är nämligen atl föreningen inle på grund av lokalulhyrning har stora andra inkomster. Är förulsältningen inte uppfylld (s. k. oäkta bostadsförening) följer beskattningen mer de regler som gäller för konventionellt beskattade fastigheter.

Pä senare tid har en särskild konstruktion använls för all ge medlemmarna möjlighet all vid sin taxering utnyttja ränteavdrag som normalt skulle tillkomma föreningen. Della sker genom all föreningens lån hell eller delvis ersätts av lån för vilka medlemmarna står som personligen belalningsansva-riga. Härigenom fär de räll alt göra avdrag för ränteutgifterna vid sin inkomsttaxering. Föreningens faslighet utnyttjas normall som säkerhet för lånen och inle sällan får föreningen dessutom gå i borgen för medlemmarnas skulder. Förfarandet leder lill stundom väsentliga skallelältnader och detla gäller inle minst för sådana medlemmar som har höga inkomster.

Bostadsskattekommitténs förslag innebar alt om en bostadsförening hade gmndavgifler och liknande kapitaltillskott som översteg halva anskaffnings­kostnaden för fasligheten så skulle föreningen behandlas som en oäkta bostadsförening. Della skulle bl. a. innebära aU medlem som inläkt fick ta upp hyresvärdet för sin lägenhet. Della förslag godtogs av flertalet remiss­instanser även om också starkl kriiiska synpunkler framfördes. Föruiom mer principiella invändningar mol förslagel framfördes kritik mol enskildheter i den föreslagna tekniska modellen. En del remissinstanser reste invändningar mot den föreslagna hälflenuppdelningen. Andra ansåg aU ålskilliga prakliska problem skulle möta vid behandlingen av sådana bostadsföreningar som överskred gränsen för tillåten lånefördelning. Likaså menade man atl de föreslagna övergångsbestämmelserna -som innebar att nya regler skulle gälla bara för föreningar där lånefördelningen genomförts efter de nya reglernas tillkomst - skulle leda lill en olämplig splittring mellan gamla och nya

Prop. 1978/79:209

25

föreningar. Man skulle för lång lid framåt få arbeta med dubbla regelsys­lem.

Beskattningen av bostadsföreningar har utformats efter olika hänsynsta­ganden. Även här har avvägningar skett för alt skapa balans i kostnadshän­seende och dessutom har man strävat efter atl nå fram till ell enkell och lältillämpat system.

Jagar medveten om att meningarna kring de fördelade lånen är delade. Det kan synas orättvist all ingripa mot atl just dessa boende fårsamma möjlighet all göra ränteavdrag som innehavare av egnahem och andelslägenheler har. särskilt som lånefördelningen inte kan komma i fråga för lån med statliga räntebidrag. Enligt min mening är emellerlid en sådan jämförelse endast delvis möjlig. Genom all beskattningen av bostadsföreningar förlagts lill föreningarna i stället för lill medlemmarna saknar denna del av bosiadsbeskatiningen den individuella prägel som kännetecknar beskau­ningen av innehavare av egnahem och andelslägenheler. Detla måste man ta hänsyn lill när man skall bedöma ränteavdragets effekt. Schablonintäkten i bostadsföreningen träffas således av en marginalskaitesats om ca 50%, medan bosladsrältshavarens ränteavdrag normall lorde göras vid en avsevärt högre skattesats. Vidare saknas den progressivitet i intäklsschablonen som införts i fråga om mer påkostade egnahem. Jag vill också peka på det förhällandet alt taxeringsvärdena för bostadsföreningarnas fasligheter i huvudsak följer dem som gäller för den mycket siörre gruppen av hyresfastigheter. Effeklen av delta torde regelmässigt bli all taxeringsvärdet även för mer påkostade bosläder kommer alt bli lågt vid en jämförelse med en motsvarande villabostad.

Alll della gör all det enligl min mening slår hell klart atl konstmklionen med fördelade lån i bostadsföreningar på etl inte acceptabelt säll har rubbat den balans som avsells med nuvarande skatteregler för bostadsföreningarna. Det är alllså nödvändigt alt på något sätl söka återslälla denna. Därvid bör man undvika sådana lösningar som ändrar förhållandena för den slora majoriteten av dagens bostadsföreningar. Den nuvarande formen för beskall­ning av bostadsföreningar och deras medlemmar är myckel enkel och praktisk. Tidigare utredningsförslag (Bostadsbeskattning, DsFi 1971:14) att generellt föra över beskattningen från föreningarna lill deras medlemmar har ocksä fält ganska härd kritik under remissbehandlingen. Jag avser därför inte all nu ta upp någon diskussion om beskattningen av bostadsrätter i allmänhet.

Jag inslämmer i den kritik som framförts mot en lösning som innebär atl helt olika beskattningsregler blir tillämpliga beroende på om graden av lånefördelning överstiger en viss procentsals eller ej. Bortsett från all man alltid kan diskutera våren gräns bör sältas så leder varje gränsdragning där etl fullständigt byte av beskattningsregler skall ske lätt till besvärande tröskel-effekter. Sädana effekler lorde inle pä della område kunna bemästras utan invecklade särbestämmelser. En lösning som ger en mer successiv anpass-

Prop. 1978/79:209

26

ning till graden av lånefördelning är därför atl föredra. Likaså anserjag det vara en påtaglig olägenhet att nödgas arbeta med dubbla regelsystem, öm olika skattebeslämmelser skulle gälla för olika slag av bostadsrätter beroende på när en lånefördelning skett, uppkommer inle bara svårigheier vid beskattningen utan etl sådani syslem torde även ge upphov lill ojämnheter i fråga om prisbildning. Enligt min mening är det angeläget att söka finna en lösning som kan tillämpas i fråga om både äldre och yngre fall.

Innan jag går närmare in på hur en lösning på det påtalade balansproblemet kan utformas, vill jag framhålla följande. Kännetecknande för bostadsföre­ningarna med fördelade lån är alt medlemmarna i betydande omfattning finansieral förvärvet av bostadsrällen genom privala lån där de själva har avdragsräii för räntorna. En delvis molsvarande situation härtill uppslår emellerlid i äldre bostadsföreningar där den ursprungliga skuldsättningen nedbragls genom amorteringar. Inle sällan förekommer också fall där bosladsrälterna i något äldre föreningar framslår som sä attraktiva vid jämförelse med andra boendealternativ att de överlåtes lill priser som avsevärt överstiger den ursprungliga kontantinsatsen och gjorda amortering­ar. Den som då blir medlem i föreningen kommer att få en skatlemässig situalion som är en direkt parallell lill den som uppslårgenom länefördelning i en nybildad förening. Del ter sig mol denna bakgrund otillfredsslällande om särregler skulle skapas som aldrig skulle komma att beröra annat än de fall där en formell länefördelning genomförts. Även detla förhållande bör beaktas vid sökandel efter en lämplig lösning av beskatlningsproblemen.

En länkbar modell för en lösning skulle vara atl generellt höja intäklspro­centen för alla bostadsföreningar. För fallen där lånen helt fördelals innebär delta atl medlemmarna med beskattade medel skulle få bekosta de ökade årsavgifter som behövs föratt finansiera föreningens ökade skatleutgifler. 1 normalfallen, där belåningen ligger kvar inom föreningen och inle nedgått alltför långt genom amorteringar, skulle effekten däremoi endast bli atl föreningens underskoll vid laxeringen minskar. Denna modell kan sägas ge etl onyanserat resultat genom all skalteskärpningen blir densamma obero­ende av i vilken omfaltning lånefördelningen skett så snart en viss gräns överskridils. Den kommer vidare atl kunna innebära en betydande skatle-skärpning för alla äldre föreningar där lånen nedamorterats. Framför allt saknar den också den individuella prägel som enligl min mening behövs för att på rimligt säll balansera personlig avdragsräii för räntor. Denna lösning förordas alllså inle. Somjag redan har nämnt anserjag del inle heller lämpligt atl nu överväga några ändringar av så djupgående natur som atl hell överföra beskattningen från föreningen till dess medlemmar. En särbehandling efter dessa linjer jusl av föreningar med fördelade län skulle också, somjag påpekat i fråga om bostadsskattekommitténs förslag, medföra gränsdragningspro­blem och olämpliga tröskeleffekter. Inte heller anser jag det vara en framkomlig väg att söka begränsa rätten till avdrag för räntor pä fördelade lån. Ingripanden  av  sådant  slag ger  nämligen   upphov  lill  orättvisor olika

Prop. 1978/79:209

*

27

medlemmar emellan beroende på hur deras inkomst- och förmögenhetsför­hållanden i övrigt gestaltar sig. Den av mig tidigare nämnda parallellen lill situationen för dem som förvärvat en attraktiv äldre bostadsrätt utan formell lånefördelning visar också alt själva beskrivningen av de situationer där ränteavdrag skulle begränsas vållar beiydande problem.

I stället bör man enligl min mening söka en komplettering av den generella intäkisbeskattningen i föreningen med en personlig förmånsvärdebeskaii-ning, som ger starkare utslag ju längre lånefördelningen drivits. Denna beskattning bör därvid utformas så atl den inte berör del slora flertalet av medlemmar i bostadsföreningar, för vilka som nämnts ingen förändring i dagens förhållanden är avsedd. Lämpliga regler bör kunna uiformas med förebild i den inläklsschablon som tillämpas för ägare av egnahem. Till utgångspunkt för den schablonen ligger egnahemmets laxeringsvärde. Della värde är ocksä del som används vid annan beskattning, t. ex. vid förmögen­hetsbeskattningen. Taxeringsvärdet fastställs vid allmän eller särskild fastig­hetstaxering och skall i princip moisvara 75 % av fastighetens marknadsvär­de. 1 fråga om bostadsrätter finns inget molsvarande förfarande för all faslslälla deras skattemässiga värden. I princip skall en bostadsrätt vid t. ex. förmögenhetsbeskallningen värderas enligl de regler som gäller för annan lös egendom, dvs. den skall tas upp till del allmänna saluvärdet. I praxis har man lilläiil all bostadsrätt las upp lill elt belopp som molsvarar antingen medlemmens grundavgift ökad med gjorda amorteringar eller lill medlem­mens andel i föreningsförmögenhelen beräknad efter taxeringsvärdet på föreningsfastigheien med avdrag för intecknad gäld. Jag vill här påpeka atl bostadsförening enligt 42 § 3 mom. försia stycket laxeringslagen (1956:623), TL, åriigen skall underrätta medlem om värdet av dennes andel i föreningens behållna förmögenhet. Grundavgiftsaliernalivet lorde ge något högre värden för yngre föreningar och laxeringsvärdemodellen högre belopp för äldre. De båda modellerna har del gemensaml att de normalt leder till måuliga värden.

För del nu aktuella syftel anserjag alt en beräkning med utgångspunkt i taxeringsvärdet är att föredra. Sistnämnda värde används som sagt regelmäs­sigt i skallesammanhang och gör del dessutom enklare all fortlöpande anpassa beskattningen. Jag vill emellertid här framhålla aU del kan ifråga­sällas om nuvarande melod för atl faslslälla taxeringsvärden för fastigheter ägda av bostadsföreningar ger i sammanhanget helt lillfredsslällande resultat. Della är en fråga som 1976 ärs fasiigheislaxeringskommitlé (Fi 1976:05) bör pröva i sill utredningsarbete.

Nya regler bör i första hand syfta lill all begränsa de skattefördelar som kan uppnås när en bostadsförenings lån har fördelals. Denna effekl uppnås enklast genom en inläktsberäkning baserad på medlemmens andel i föreningsförmögenhelen, beräknad som skillnaden mellan taxeringsvärdet och den intecknade gälden. DeUa innebär nämligen en hårdare beskaUning ju mer omfattande lånefördelning som har skeu. Jag föreslår att den nu

Prop. 1978/79:209

28

beskrivna metoden läggs till grund för nya regler.

1 normalfallet, dvs. utan lånefördelning, överstiger i en nybildad bostads­förening den intecknade gälden avsevärt taxeringsvärdet för föreningsfastig­heten och föreningsförmögenhelen beräknad på angivet sätt blir dä negativ. Della torde utan undantag gälla för de föreningar som har finansieral en ny fastighet med statliga bostadslån. Som bl. a. bostadsskattekommiitén påpe­kat kan del emellerlid för andra föreningar förekomma all det visar sig omöjligt alt belåna fastigheten så högt, varför medlemmarnas kontant­insatser måste uigöra en större andel av totalkostnaden. Avsikten med de nya reglerna är inte alt träffa medlemmarna i en sådan förening. En viss marginal bör därför lämnas innan den personliga intäktsberäkningen aklualiseras. För detla talar också önskan att undvika all generellt dra in äldre föreningar där skuldsättningen lill följd av amorteringar är låg. Della kan uppnås genom alt införa elt grundavdrag vid inläkisberäkningen.

Somjag nyss nämnde las del helt övervägande antalet bostadsrätter upp lill måttliga värden vid förmögenhetsbeskattningen. Normall rör del sig om högst någol eller några tiotusental kronor. Della gäller nästan alllid i fråga om äldre bostadsrätter. Jag föreslår all beskattning skall ske bara på den del av en bostadsrätts värde som överstiger 25 000 kr. och all intäkten därvid beräknas lill 4 9é av delta värde. Genom denna ålgärd uppnås all de nya reglerna endasi kommer alt beröra medlemmar i föreningar där den bristande balansen i beskattningen i dag är framträdande. Om en bostad ägs av flera medlemmar skall beloppel 25 000 kr. fördelas pä dessa efter storieken på deras andelar. Det är också värl all notera all intäklsschablonen genom ell sådant grundavdrag får etl vissl progressivt element. I en förening där de nya reglerna blir tillämpliga kommer en medlem med en slor andel all la uppta en procentuellt siörre inläkt än en medlem med en mindre andel.

Mill förslag innebär en klar skalleskärpning i försia hand för medlemmar i nyare bostadsföreningar med fördelade lån. Jag vill här erinra om atl den nuvarande intäklsschablonen i föreningen finns kvar. Har lånen t. ex. totalt fördelats för alt ge medlemmama maximala personliga ränteavdrag, får dessa alltså dels i avgifter till föreningen täcka skallen på 3 % av taxeringsvärdet, dels i sin egen deklaration la upp en inläkl på 4 96 av den del av taxeringsvärdet som överstiger 25 000 kr. Äldre föreningar och deras medlemmar lorde endasi undantagsvis komma all beröras. 1 de fall där så trots alll sker, återspeglar detla en situation där de argument som moiiverar skärpningen för föreningarna med fördelade lån också är aktuella. Milt förslag innebär emellertid inle sådana drastiska skärpningar aU del kan sägas vara obilligt all göra det tillämpligt även för medlemmar i redan existerande föreningar. För atl göra övergången mjukare förordar jag dock aU de nya reglerna införs i två sleg, sä au iniäkten första året beräknas endasi lill 2 % av det akluella underiaget med utgångspunkt i föreningsfastighelens taxerings­värde efter avdrag för intecknad gäld. Den lägre intäktsprocenten skall bara tillämpas på bostadsrätter som upplåtits före ulgången av år 1979 och där

Prop. 1978/79:209

29

likaså lånefördelningen har skelt dessförinnan. Inkomstredovisningen bör ske i förvärvskällan kapital, där för övrigl beskattning redan sker i de fall en bostadsrättshavare hyr ut sin lägenhet. Vid sådan uthyrning bör inte beskattning samlidigl ske enligl mitt förslag. De nya bestämmelserna bör alllså tas in i punkt 2 andra stycket av anvisningarna till 38 § KL och träda i kraft den 1 januari 1980 och lillämpas försia gången vid 1981 ärs taxering. Elt tillägg bör ocksä göras i 42 § 1 och 3 mom. TL, där bostadsföreningars uppgiftsplikt f. n. är reglerad. För att inte ge upphov till mer uppgiftsläm­nande än som är nödvändigt bör uppgift inle lämnas om föreningsförmö­genhelen är negativ. Vidare anser jag all skallechef efter särskild prövning i del enskilda fallel bör kunna ge dispens i fråga om förmögenhetsuppgifterna. Så bör vara möjligl t. ex. om det är uppenbart att alla föreningsmedlemmars andelar ligger klart under 25 000 kr.

Jag vill betona att del förslag som jag nu har lagt fram i fråga om intäklsschablonen Hr betecknas som ett provisorium. De nya reglerna syftar främsi till atl återställa den balans i beskattningen av bostadsföreningar som rubbals genom utnyttjandet av fördelade lån. Sedan närmare erfarenheter vunnits rörande de nya bestämmelsernas effekter finns det anledning alt pröva om den nu gjorda avvägningen har givit avsett resultat. Som exempel på frågor som då bör kunna aktualiseras vill jag nämna möjlighelerna alt efter förebild från den s. k. villaschablonen införa en progressiv inläktsberäkning. Av betydelse blir därvid också utfallel av 1981 års allmänna fastighetstax­ering.

Jag vill också avslutningsvis ge en samlad redovisning av innebörden av vad jag föreslagil i della och föregående avsnill. Konstruktionen med lånefördelning i bostadsföreningar får i dag sägas medföra skattemässiga fördelar som är oacceptabla. Allra mesl stötande har effeklen kunnat bli när en faslighet först byggts om i andelsform och därefier överförts på en bostadsförening med fördelade lån. De boende har därvid försl kunnai utnyttja fördelen av andelshusets reparaiionsavdrag och därefter kunnai övergå lill en schablonmässig intäkisbeskatlning som bygger bl. a. pä förulsältningen atl reparationsavdrag inte Iir göras. Denna möjlighet kommer till följd av miu förslag om au kraftigl begränsa rälten lill omedelbara reparationsavdrag i andelshus inle längre atl slå öppen.

Medlemmar i bostadsföreningar som drar fördel av de ränteavdrag som fördelade lån ger, kommer vidare i forlsällningen alt träffas av en personlig förmånsbeskattning, som står i proportion lill graden av lånefördelning. Jag har angivit att nivån pä denna beskattning sådan den nu föresläs är au uppfatta som eu provisorium och att man bl. a. mol bakgrund av erfarenhe­terna från de försia laxeringarna Hr bedöma om den innebär en rimlig avvägning. 1976 års fastighetstaxeringskommitté skall ocksä pröva frågan om nuvarande sätt atl beslämma taxeringsvärdena för fastigheter som ägs av bostadsföreningar ger etl i sammanhanget hell lillfredsslällande resultat. Jag har slutligen också erinrat om au uppdrag har givits ål en ulredning att lägga

Prop. 1978/79:209

30

fram förslag om en evig realisationsvinstbeskatlning i fråga om bostads­rätter.

2.4 Ändrade regler för vissa reparationsavdrag

1 departementspromemorian (Ds B 1978:7) Ändrade beskattningsregler för hyresfastigheter har förslag lagts fram som bl. a. syftar till att åstadkomma en bäitre samordning mellan skatteregler och de slalliga bosladslånereglerna. En bakgrund lill förslagen är de önskemål härom som lidigare framförts av riksdagen. Villkoren för slalliga bostadslån lill enskilda ägare av flerfamiljs­hus var nämligen tidigare mindre förmånliga vid ombyggnad än vid nybyggnad något som berodde på skattereglernas olika effekler i de två fallen. Vid nybyggnad medges avdrag för byggkostnaderna i form av äriiga värdeminskningsavdrag. I fråga om sådana arbeten som utförs i samband med ombyggnad har däremot den förut nämnda ägarkalegorin räll lill omedelbart avdrag vid taxeringen för den del av kostnaden som avser reparation eller underhåll medan övriga kosinader beaktas genom värde­minskningsavdrag. Promemorieförslagel syftade till en samordning på sådant sätl att det statliga bostadsstödet vidgas för sådana arbeten som avser ombyggnad m. m. samlidigl som avdrag för reparations- och underhållskost­nader inte skall medges omedelbart ulan i form av åriiga värde­minskningsavdrag.

Förslagel har filt etl blandat mollagande av remissinslanserna. De som har lillstyrkt förslagel eller lämnat del ulan erinringar har i allmänhel menat atl det innebär eu steg mol ökad likställdhet i kostnadshänseende mellan olika ägarkategorier eller atl del över huvud taget leder lill mer rättvisande förhållanden på boendesekiorn. Kritikerna har gjort gällande att förslaget skulle inverka menligt på saneringsverksamhelen och all en olika behandling av avdragsrätlen efter finansieringsform är olämplig. Kritik har även framförts mol vissa delar av förslagels närmare ulformning.

Innan jag redovisar mina överväganden och förslag vill jag kort redogöra förbosiadslånereglernas närmare utformning i de delar som nu är av iniresse. Bosladslånereglerna är som lidigare nämnts differentierade i olika hänseen­den. I detla sammanhang är det lånegränsens nivå och räntebidragets sloriek som har betydelse. Frågan om lånegränsen vid ny- och ombyggnad av enskilt ägda hyreshus behandlades ingående av riksdagen bl. a. år 1977 (prop. 1976/77:100 bil. 16, CU 1976/77:18, rskr 1976/77:187). Därvid behölls lånegränsen 85 % vid ombyggnad medan motsvarande gräns vid nybyggnad av sädana hus höjdes lill 92 96. Nu har efter riksdagsbeslul (CU 1978/79:26, rskr 1978/79:250) i anledning av motion 1978/79:789 sisinämnda lånegräns sänkts lill 85 % fr. o. m. den I juli 1979. Lånegränsen är alllså åter enhellig i fråga om enskilt ägda hyreshus.

I fråga om räntebidragets sioriek gäller en särskild garanterad räntesals på 5 % om låntagaren är konventionellt beskattad och har vall atl i låne- eller

Prop. 1978/79:209

31

bidragsunderlaget låta räkna in det s. k. ingångsvärdet. Regeln tillkom efter beslul av riksdagen år 1976 (prop. 1975/76:144, CU 1975/76:22, rskr 1975/76:276). Avslår låntagaren från atl låne- och bidragsmässigt tillgodo­göra sig ingångsvärdet gäller samma garanterade ränta som vid nybyggnad, f n. 3,4 96.

Den senaste ändringen av lånegränsen vid nybyggnad påverkar i och för sig de förulsäUningar under vilka promemorieförslaget utarbetats. Enligt min mening framstår emellerlid en ändring av lånegränsen vid ombyggnad lika angelägen nu som lidigare. Till grund för de förslag som presenterats i promemorian har nämligen inte bara legat en strävan efter en formell samordning mellan olika regelsystem utan förslagen har haft längre gående syften. Av central betydelse har varit all söka skapa en bättre balans i fråga om de ekonomiska villkoren vid ombyggnad av enskilt ägda hyreshus samtidigt som det framstått som angeläget att begränsa de i många fall avsevärda skatteförmåner som kunnai uppnås genom rätten till omedelbara repara­iionsavdrag. Promemorieförslagel bör därför läggas lill grund för lagstiftning. För egen del vill jag framhålla all en höjning av lånegränsen vid nybyggnad lill 92 % skulle ytteriigare bidra till all den av riksdagen tidigare önskade samordningen uppnåddes.

Efter samråd med chefen för bostadsdepartementet vill jag ta upp de nya bosiadslånereglersom blir en följd om de förslag rörande skatteregler som jag i del följande avser att föreslå kommer all godtas. Vid ombyggnad av enskilt ägda hyreshus bör länegränsen höjas lill 92 % och vidare bör den garanterade räntesats som gäller vid nybyggnad ocksä gälla vid ombyggnad. En följd av förslagel är atl de valmöjligheter som konventionellt beskattade fastighets­ägare har belräffande garanterad räntesats och beakiande av det s. k. ingångsvärdet inte längre behövs.

Vad jag nu förordal i fråga om den garanterade räntan vid ombyggnad av enskilt ägda hyreshus bör även gälla vid energibesparande ålgärder som finansieras med stöd av energisparlån.

De nya bestämmelserna för lånegräns och räntebidrag som jag nu har förordal bör tillämpas i fråga om ombyggnadsarbeten och energibesparande åtgärder för vilka preliminärt lånebeslut har meddelats efter utgången av är 1979.

Flera remissinslanser har också ansett atl de nya skallebestämmelserna kan bli svåra alt tillämpa. Inte minsl har man kriliseral den föreslagna behandlingen av s. k. överkostnader och kostnader som nedlagts på lokaler som inte räknas in i låneunderiagei.

Enligt min mening är det angeläget att nya bestämmelser görs så enkla som möjligt. Härigenom kan man minska antalet svårbedömbara gränsdragnings­fall liksom behovel av specialregler. Kriliken från remissinslanserna i fråga om förslagels effekter beträffande överkostnader och lokaler är enligl min mening befogad. Jag föreslår därför en ytteriigare utvidgning av förbudet mot omedelbart avdrag för reparationskostnader. Huvudregeln bör således vara

Prop.  1978/79:209

32

att omedelbart avdrag inle medges för reparationskostnader om byggnads­företaget genomförs med statligt stöd. En förutsättning för detla är emellertid alt vissa ytteriigare jusleringar görs bl. a. i fråga om lånereglerna.

Bosladslångivningen är uppbyggd kring låneunderlag och puntvärde. Låneunderiagei, som vid ombyggnad utgör den godkända ombyggnadskost­naden, dock högst beräknad kostnad för en motsvarande ny byggnad, är utgångspunkt för bestämmande av bl. a. bostadslånets slorlek. Panlvärdet anger bostadslånets placering i säkerhetshänseende. Enligl nuvarande läneregler indelas lokaler från belåningssynpunkt i låneunderlagslokaler, panivärdelokaler och icke belåningsbara lokaler. Gränsen mellan låneunder­lags- och panivärdelokaler upplevs av lånemyndigheterna i många fall som oklar och svårmotiverad. Bosladsstyrelsen har således i sin anslagsframsläll­ning för budgetåret 1979/80 föreslagit alt alla bostadskompleiterande lokaler räknas in i låneunderlaget vid såväl ny- som ombyggnad. För att främja ombyggnad av flerfamiljshus bör vidare enligt slyrelsen möjlighet öppnas att i pantvärdet räkna in även lokaler som inle utgör bostadskomplement. Efter samråd med chefen för bostadsdepartementet föreslår jag atl även panivär­delokaler får ingå i låneunderiagei. Förslagel bör avse både ny- och ombyggnad. Härigenom förbättras statens slöd bl. a. lill ombyggnader med en slor andel panivärdelokaler. För tydlighets skull vill jag påpeka all räntebidrag inte utgår för lokaler. 1 låneunderlaget bör däremot fa inräknas även inle belåningsbara lokaler om dessa är av ringa omfaltning eller om eljest särskilda skäl föreligger. Vad gäller icke belåningsbara lokaler i övrigt återkommer jag senare lill den frågan.

Även skattereglerna bör ändras med hänsyn till vad jag nyss anfört. Enligl promemorieförslagel skall värdeminskningsavdrag medges med i regel 1,5 96. Några remissinslanser har menat alt högre procentsats måste gälla för all inle de ekonomiska villkoren för ombyggnad alltför kraftigt skall försämras. Jag delar inle denna uppfattning eftersom de slalliga lånevillkoren avsevärt förbättras. För de ägare som behåller sina fastigheter under längre tid torde det ökade lånestödei fullt ut kompensera den uteblivna omedelbara avdragsrätlen. Jag föreslår därför atl värdeminskningsavdrag även här skall medges med 1,5 resp. 1,75 96 och beräknas pä samlliga de byggnadskoslnader som utförs i samband med sådan ombyggnad som nu avses. Givetvis kan liksom hiltills en högre avskrivningsprocenl vara motiverad lill den del del är fråga om särskild utmslning, typ hissar m. m. Milt förslag kräver en komplettering av den lidigare föreslagna lagtexten i 25 S 2 mom. och punkl 2 a av anvisningarna till 25 § KL.

Några remissinslanser har lagit upp en del speciella frågor som kan komma atl aktualiseras genom den nya lagsiiftningen. Man har påpekat att i det slutliga låneunderiagei ingåräven räntekostnader under byggnadstiden och all en aktivering av låneunderiagei då ger eu vissl dubbelavdrag vid taxeringen. Jag är medveten om delta. Den skatteförmån som följer härav lar sägas vara ganska obetydlig och inie minst förenklingsskäl kan anföras mol

Prop. 1978/79:209

' *

33

särskilda regler i denna del. Likaså har den skattemässiga behandlingen av bidrag tagits upp i några yttranden. Det slalliga bostadsstödet avser inle bara lån ulan även bidrag, t. ex. för energibesparande åtgärder. Jag vill här nämna att om slalliga bidrag utgått till en näringsidkare för hans näringsverksamhet skall enligt åuonde styckel av anvisningarna till 19 S KL i sådana fall som nu är av intresse underiaget för värdeminskningsavdrag normalt minskas med bidragel. Förekomsten av bidrag kan återverka även vid beräkning av den realisationsvinst som kan uppkomma vid en icke yrkesmässig avyttring av fastigheten. Enligt min mening är del naturiigt aU även i eu sådant fall minska ingångsvärdet med hänsyn till bidraget. Problem av liknande slag förekommer även i andra sammanhang där statsbidrag utgår och jag är därför för dagen inle beredd att föreslå speciella regler för den ty p av bidrag som nu är akluella. Dessa frågor får ulredas i annal sammanhang. Med anledning av ett påpekande i elt remissyttrande vill jag nämna atl den av mig föreslagna behandlingen av reparationskostnader inte skall återverka vid t. ex. den värdering av byggnadsförelag som sker för bl. a. förmögenhetsbeskattning­en.

Under remissbehandlingen har det också ifrågasatts hur de föreslagna skattereglerna skall återverka i redovisningshänseende. På sina håll har man påtalat att den föreslagna aktiveringsskyldighelen strider mol reglerna i bokföringslagsliftningen, vilket alltså medför atl man vid beskattningen i detta avseende måste tillämpa en särskild redovisning. Jag är medveten om atl della kan vålla vissa svårigheier men jag vill framhålla alt detla inle är något unikt för de förslag som nu redovisas. Motsvarande förhållande finns i andra skallesammanhang.

Milt förslag om ändrade regler för avdrag för reparationskostnader innebär all hela projektkostnaden skall aktiveras och ge rätt till värde­minskningsavdrag enligt de regler som f n. gäller. Med anledning av några påpekanden under remissbehandlingen vill jag nämna atl kostnader för t. ex. ommålningsarbeten eller liknande efter eU anlal år på en fastighet där ombyggnad tidigare skelt med slatligl länestöd avses vara avdragsgilla på vanligt säll. De tidigare koslnaderna för molsvarande arbeten som finansie­rats med statligt stöd och alltså ingår i avskrivningsunderlaget skall inte avföras från avskrivningsplanen. Några särskilda reglerom detla är knappast påkallade.

Genom all milt förslag medför en vidsträcktare aktiveringsskyldighel än del som har presenterats i departementspromemorian lorde svårigheterna bli mindre när del gäller bristande överensstämmelse mellan del preliminära och det slutliga lånebeslutet. Genom atl mitt förslag innebär alt samtliga de kosinader, som uppkommer i anslulning lill ett ombyggnadsprojekl med slalligt lånestöd skall aktiveras, begränsas i stort sett fallen av bristande överensslämmelse till sådana där lån inle alls beviljas vid den slutliga prövningen. Fall kan emellertid tänkas där en del av kostnadema avser ålgärder av sådant slag som inte alls kan belånas. Kostnaderna för sådana

3 Riksdagen 1978/79. I saml. Nr 209

Prop. 1978/79:209

34

åtgärder skall behandlas enligt nu gällande regler. Dessa situationer kan förmodas bli mycket ovanliga och inskränker sig i huvudsak till ombygg­nadsarbeten på sädana fasligheler som till övervägande del innehåller exempelvis kontors-, industri-, hotell eller liknande lokaler som inte är beläningsbara. Här kan bostadslän bara beviljas för bostäder och lokaler som flr ingå i låneunderiagei. 1 dessa fall, där alllså ombyggnadsarbetena sker gemensamt för lokal- och bostadsdelarna utesluter det preliminära lånebe-slulel enligl huvudregeln omedelbart avdrag för reparationskostnader. Av billighelsskäl bör enligl min mening undantag göras för del fall den inte belåningsbara lokaldelen är ytmässigl belydligl siörre än bostadsdelen. 1 en sådan situation bör nuvarande regler tillämpas. Eljest får vid den slutliga prövningen en uppdelning göras mellan de kosinader som avser bostadsdelen och de som hänför sig till lokaldelen. Den del av de sistnämnda kostnadema som kan anses avse reparation eller underhåll är omedelbart avdragsgilla. 1 tydlighetens intresse vill jag nämna all om en speciell åtgärd vidtas -exempelvis en energibesparande ombyggnad -skall givetvis inle koslnaderna för andra byggnadsarbeten som saknar anknytning därtill och finansieras på annal sätt än med statligt lånestöd behandlas på annal sätt än som f n. är fallet.

De regler som jag nu redogjort för bör tas in i punkl 7 av anvisningarna lill 25 § KL. Med anledning av påpekanden under remissbehandlingen vill jag nämna att denna typ av reparationskostnader skall kunna fördelas på tre år även om de - vilket är teoretiskt länkbart - inte uppgår till 6 000 kr.

De förslag som jag har redovisal i detta avsnitt torde påkalla alt RSV utfärdar anvisningar lill ledning för det praktiska laxeringsarbetet. Del är ocksä angelägel att finna former för etl smidigt samarbete mellan lånemyn­digheter och skattemyndigheter. Sä bör lånemyndighelerna t. ex. underrätta taxeringsmyndigheterna om både preliminära och slutliga lånebeslul. Före­skrifter om detta kan utfärdas av regeringen.

De nya reglerna bör lillämpas på sådana ombyggnadsarbeten för vilka preliminärt lånebeslut har meddelats efter ulgången av år 1979.

3 Hemställan

Med hänvisning lill vad jag nu har anfört hemställer jag all regeringen dels föreslår riksdagen att

1.

godkänna vad jag har förordat i fråga om bostadslån m.m. och räntebidrag till enskilt ägda flerfamiljshus,

2.

godkänna vad jag har förordat i fråga om bostadslån till panivärdelo­kaler,

dels föreslår riksdagen alt anla inom budgetdepartementel upprättade förslag till

3.

lag om ändring i kommunalskattelagen (1928:370),

4.

lag om ändring i taxeringslagen (1956:623).

Prop. 1978/79:209

35

4 Beslut

Regeringen ansluter sig lill föredragandens överväganden och beslutar alt genom proposiiion föreslå riksdagen alt anta de förslag som föredraganden har lagl fram.

Prop. 1978/79:209

36

Bilaga 1

Bostadsskattekommitténs överväganden och förslag

I fråga om s. k. andelshus och bostadsrättsföreningar med s. k. fördelade lån redovisar kommittén sammanfattningsvis följande.

Andelshus

En särskild form för bostadsinnehav är atl flera personer gemensaml äger ell flerfamiljshus, vars lägenheter de genom överenskommelse fördelar sig emellan och själva bebor. Andelsägare skattar i princip på samma säll som en ensam ägare. Intäkten består i försia hand av hyresvärdet för lägenheten. Avdrag medges för kostnader för drift, reparation och underhåll, värde­minskning samt räntor.

I princip finns enligt vår uppfattning inget att invända mot denna metod. En förutsättning för att den skall fungera är dock alt hyresvärdet tas upp med riktigt belopp. Den svårighet som kan ligga häri synes i dag kunna i stort sett bemästras av taxeringsmyndigheterna.

1 ett hänseende är emellertid nuvarande ordning inte tillfredsställande. Om man förvärvar andelar i fastighet med nedsliten byggnad som mstas upp kan man dra av en stor del av kostnaden såsom reparationskostnad. Reellt sett erhålls härigenom omedelbart avdrag för en del av anskaffningskostnaden för bostaden. Denna förmån är enligt vår mening opåkallad. Vi föreslår därför att avdragsrätten för reparationskostnader i samband med förvärv av andelslä­genhet begränsas.

Enligl vårt förslag skall, vid laxering för förvärvsåret och de fyra därpå följande beskattningsåren, avdrag för reparation och underhåll begränsas lill hyresvärdet för lägenheten, sedan från detta dragils koslnaderna för drift och värdeminskning. Fördelning av reparationskostnad över tre år enligt punkt 7 av anvisningarna lill 25 § KL skall inte fl göras. Kostnad för vilken avdrag vägras bör jämställas med anskaffningskostnad vid beräkning av värde­minskningsavdrag och realisationsvinst.

Bostadsrättsföreningar med fördelade tån

Bostadsrättsföreningar beskattas efter en schablonmetod enligl vilken 3 96 av fastighetens taxeringsvärde tas upp som intäkt och avdrag medges för räntor. Bostadsinnehavet föranleder i princip ingen beskattning för medlem­marna. Detta system bygger på förutsättningen att fastighetslånen tas upp av föreningen och alt medlemmama i grundavgift endasi tillskjuter vad som fattas.

På senare år har fördelar vid beskattningen åstadkommits på följande sätt. Finansieringen av fastigheten sker formellt inte så att föreningen upptar

Prop. 1978/79:209

37

lånen utan genom atl medlemmarna i grundavgifter tillskjuter hela eller större delen av del erforderliga beloppel. Medlemmarna står i stället själva som låntagare, men föreningen släller fastigheten som säkerhet och/eller tecknar borgen. Genom denna ålgärd - fördelning av lånen - föriäggs det taxeringsmässiga underskott, som normalt uppkommer, hos medlemmarna i form av ränteavdrag.

Enligt våra direktiv har vi all försöka motverka denna form av skatteflykt. Vi föreslår följande.

Bostadsrättsförening, vilken har grundavgifter och liknande kapitaltill­skott som överstiger halva anskaffningskostnaden för fastigheten, beskattas enligl de regler som gäller för s. k. oäkta bostadsföreningar. Enligl dessa regler skattar föreningen för inbetalningar från delägare m. m. (ej kapitaltillskott) samt värdet av ev. hyresbilliga upplåtelser. Avdrag för kostnader medges på konventionellt sätt.

I konsekvens härmed skattar medlem i bostadsrättsförening med fördelade lån på samma sätt som medlem i oäkta förening. Detta innebär att han som intäkt Hr ta upp hyresvärdet för sin lägenhet. Avdrag Hr göras för inbetalningar lill föreningen (ej kapitaltillskoU), för egna kostnader för reparation och underhåll av lägenheten samt för räntor.

Reglerna bör gälla för föreningar som upplåter lägenhet med bostadsrätt efter ikraftträdandet av våra förslag saml för befintliga föreningar som fördelar lånen efter den 31 mars 1976.

Prop. 1978/79:209

38

Bilaga 2

Sammanställning av remissyttrandena över bostadsskattekommitténs slut­betänkande (SOU 1977:11, Bostadsbeskattning 

II).

Inlecbilng

1 del följande redovisas en sammanfattning av remissyttrandena i de delar som berör s. k. andelshus eller bostadsföreningar med s. k. strimlade lån.

En del remissinslanser har granskal kommitténs samlliga förslag från mer generella utgångspunkter och även indirekl ullalat sig om de avsniu som nu är i fråga. Behovel av en neutral bostadsbeskattning betonas och man framhåller också att en mer genomgripande översyn måste ske. Uttalanden med detta innehåll finns bl. a. i yttrandena från Hyresgästernas riksförbund, HSB, LO, SACO/SR saml 7"C0. Hyresgästernas riksförbund utlalar bl. a. all skattepolitiken i dag utgör etl hinder mol möjligheterna att ordna bostads­försörjningen på ett för de boende ändamålsenligt sätt. Det samhällsbyggande som sker i dag kommer atl prägla bostadsförsörjningen under lång tid framöver. Förbundet ser del som helt nödvändigt atl en bostadspolitiskt målmedveten salsning görs för alt neutralisera skatteregler­nas effekl på boendet. Delta kan knappa,sl realiseras utan atl etl betydande ingrepp görs i reglerna för beskallning. Det måste också framhållas atl en översyn av skattepolitiken från bostadspolitisk ulgångspunkt inle endasi kan omfatla beskattningen av intäkter av fastigheter utan också reglerna för beskattning av vinst vid avyttring av bostäder och bostadsfastigheter. HSB konslaterar med beklagande att ell i förhållande till olika upplåtelseformer neutralt beskattningssyslem för bosläder ännu saknas. 1974 års reform av bosladslångivningen ger inle den i della hänseende åsyftade effeklen vare sig vid upplåtelselillfällel eller än mindre därefter. Snarast tenderar skillnaderna lill nackdel för hyres- och bostadsrätt atl efter hand öka. En av anledningarna härtill är gällande marginalskatleregler. Redan i sådana inkomstlägen, som av de fackliga huvudorganisationerna betecknas som låginkomsler, uppgår marginalskatten till ca 60 % eller mer. Oaktat bostadsskattekommitténs direktiv inte givit ulrymme för förnyade överväganden i detta hänseende, understryker både HSB och SACO/SR ånyo viklen av alt frågan om ell neutralt beskattningssyslem för olika upplålelseformer av bosläder skynd­samt löses. Liknande önskemål framförs av bl. a. Stockholms (s-reservation) och Solna kommuner.

En annan genomgående anmärkning är att de framlagda förslagen ytteriigare komplicerar skattelagstiftningen. Särskilt stark har kriliken här varil mol de delar av uiredningens förslag som nu inte las upp i propositio­ner.

Prop. 1978/79:209

39

Andelshus

Flertalet remissinslanser tillstyrker kommilléns förslag eller anser i vart fall att ålgärder bör vidlas mol de skatteförmåner som kan uppnås genom alt begagna boendeformen andelshus. Hit hör bl. a. RSV, bostadsslyrelsen, länsstyrelserna i Stockholms (m-reservatlon), Östeigötlands, Skaraboigs samt Väslernorrlands län, Huddinge och Södertälje kommuner. Hyresgästernas riksförbund, HSB, kommunförbundel (m-reseivation), LO, SBC, SKB, riksbyg­gen, Sveriges advokatsamfund, SABO, TOR saml TCO.

Flera remissinslanser, bl. a. RSV och länsstyrelsen i Stockholms län, betecknar förslagel som en provisorisk lösning.

Länsstyrelsen i Stockholm framhäller alt kommittén i fråga om andels- och handelsbolagsfastigheier har angripit den kanske mest stötande formen för skalteflykl inom bostadsområdet, nämligen atl bereda delägarna avdrag för en del av anskaffningskostnaden för andelen. Detta sker hell öppet och anges i broschyrer och prospekt - "lägenhetens pris är 450 000 kr. varav 250 000 ulgör avdragsgill reparationskostnad". Den ekonomiska innebörden härav är alt en del av anskaffningskostnaden betalas med obeskattade medel. För att uppnå största möjliga skallefördelar har dessa delägarformer i flera fall ombildats lill bosladsrällsföreningar efter några, vanligen 4-5 år när repara­tionsavdragen uinyitjals. Schablonbeskattningen av bostadsrättsförening evenluelll i kombination med fördelade lån ger därefter fördelaktiga skatte­effekter. Man uppnår dessutom atl andelen går fri från realisalionsvinstskall vid avyttring efter fem års innehav. RSV kritiserar också skattefriheten efter fem ärs innehav.

TCO hävdar atl det inte kan anses acceptabelt att låla del av finansieringar för anskaffning av bostäder i andelshus ske via skattemedel genom alt medge avdrag för reparationskostnader. Även om delta påtalats av kommittén och man därför har knutit denna avdragsräii till en restriktion så måste del bedömas som en brisl atl begränsningen i rätten atl erhålla avdrag för reparationskostnader är klart avgränsad i tiden lill att endast omfatta förvärvsåret och de därpå följande fyra åren. TCO anser aU en fördel med alt ansluta även denna bostadsform till schablonintäklsberäkning är alt man härigenom skulle bana väg för en ren schabloniaxering, varvid avdrag endasi medges för räntekostnader.

RSV påpekar atl avdragsförbudet de fem första åren kan leda lill vissa försök lill kringgåenden och dessulom torde säkert en anpassning ske så atl Slora reparationer förläggs senare i tiden. Delta framhåller även bl. a. HSB. Även från länsslyrelsehåll uUalas farhågor i denna riktning. SACO/SR anser å andra sidan all del skulle vara lill fyllesl med en Ireårsbegränsning. SABO, som tillslyrki förslagel vill dock påpeka atl det om det genomförs, innebär att vi får ylterligare en variant för inkomstberäkning av ägd bostad. SABO har många gånger ställt frågan varför del skall vara skillnad i skattehänseende mellan olika upplåtelseformer. Frågan kan också ställas varför ägd bostad i

Prop. 1978/79:209

40

småhus och ägd bostad i flerfamiljshus skall beskattas efter olika regler.

Länsslyrelsen i Uppsala län menar atl lillämpningssvårigheler kan förväntas uppkomma när del gäller all bedöma om en fastighet är avsedd lill bostad för minsl tre delägare eller att delägare avser alt bosätta sig i skilda lägenheter. Länsslyrelsen i Gotlands län anser, liksom TOR, att de föreslagna beslämmel­serna inle bör vålla några siörre lillämpningssvårigheler.

Kommitténs förslag har avstyrkts eller slarkl kritiserats av bl. a. kammarrätten i Stockholm, länsslyrelserna i Malmöhus, Göteborgs och Bohus samt Norrbottens län, Stockholms (s-reseiyaiion) och Solna kommuner. Auktoriserade fastighetsmäklares riksförbund, FAR, LRF, NBD, NSD. Svenska föreiagares riksförbund samt Sveriges föreningsbankers förbund.

NBD framhåller all nuvarande regler för den statliga bostadslångivningen gör del r n. praktiskt omöjligl alt genomföra större saneringsförelag i enskild regi på vikliga områden av saneringsmarknaden, både beroende på olikheter i långivning och subventionering mellan kommunala och enskilda förelag och till följd av en bristande anpassning av den statliga långivningen lill koslnadsulvecklingen och realistiska saneringskostnader. De möjligheler som i dag föreligger all för vissa upplålelseformer kompensera del missgyn­nande av enskild saneringsverksamhet som uppstått genom den statliga långivningen med hjälp av nuvarande skattemässiga ordning måste därför enligl NBD bibehållas, om enskild saneringsverksamhet ej helt skall stoppas på viktiga områden. NBD avstyrker därför elt genomförande av utrednings­förslaget, innan den statliga långivningen reformerats.

Enligt kammarrätten i Stockholm bör ur rättvise- och likformighelssyn-punkt reglerna för räll till avdrag för kosinader från brultoiniäkten vara desamma för flerfamiljshus antingen en eller flera delägare bor i huset. Länsstyrelsen i Örebro län framhäller all del även beträffande andra ägare av flerfamiljshus kan hävdas alt de genom förvärv av nedgången fastighet och därpå följande upprustning erhåller avdrag för en del av vad som i realiteten utgör anskaffningskostnad för fastigheten. Länsslyrelsen i Malmöhus län anser all förslaget medför slora lillämpningssvårigheler och avstyrker förslaget av såväl principiella som praktiska skäl.

Länsslyrelsen i Norrbottens län menar all den föreslagna lösningen inle överensstämmer med vårt skattesystem där i princip endasi nettot av en förvärvskälla skall beskauas. Underhållskostnaden för bibehållande av förvärvskällan är därvid avdragsgill. För det allmännas skatiebehov bör del vara ointressant vilken person i en ägarekedja som bekostat och fåll avdrag för reparation och underhåll. Förslaget kan också länkas medföra sådana lösningar vid fastighelsförsäljningar varigenom reparationsavdragel försl kan utnyttjas av säljaren. Därulöver är del föga överensstämmande med jämlikhet och rättvisa att endast en viss ägarekalegori skall frånhändas en naturiigen lillkommande rättighet. För hus med värdefulla möjligheler lill reparaiionsavdrag torde komma att tillses all antalet delägare med lägenhet lill en början inte uppgår till tre.

Prop. 1978/79:209

41

LRF påpekar atl när delägarna ägt fastigheten ett anlal år och del blivit en viss omsättning bland delägarna kommer slora adminislraliva problem alt dyka upp eftersom en del av delägarna har kvalificerat sig för avdragsräii för reparationer medan andra inle har del. Vid siörre reparationer av t. ex. fasad kommer delägarna all belastas olika. De som har räll lill avdrag för kostnaderna kommer atl vara mer benägna all underhllla huset än de övriga. En sådan ulveckling kan inte vara önskvärd. LRF framhåller även att stora reparations- och förbättringskostnader inte är någol unikt för andelshus. De uppstår med stora intervall och borde rätteligen periodiceras över en längre period. Kommitléns uttalande om del olämpliga häri är inle övertygande. Delegationen anser för sin del att reparationskostnader naturiiglvis skall vara avdragsgilla men all det kan diskuleras om stora sådana eventuellt bör periodiceras. En annan länkbar lösning av problemel är all möjliggöra avsättning för framlida reparationskostnader.

Länsstyrelsen i Örebro län anser frågan om andelsägares reparaiionsavdrag bör lösas inom ramen för en generell lagstiftning angående begränsning av reparationsavdragen för alla flerfamiljsfastigheter. Liknande uppfattning framför bl. a. länsstyrelserna i Göteborgs och Bohus samt Örebro län. Auktori­serade fastighetsmäklares förbund, SACO/SR saml FAR.

Från flera häll framförs också tanken på atl införa en form av schablon­beskattning av andelshusen. NBD framhåller att också för framtiden möjlighelerna bör beslå all använda upplålelseformen andelsrätt. Förslagsvis kan delta ske så, att andelslägenheternas beskallningssilualion bringas alt överensstämma med nuvarande villabeskaltningsregler. Enligt NBD kan en sådan lösning väl anpassas till en samordning med den statliga långivningen så, atl slalliga subventionslån också ges till denna upplålelseform på samma villkorsom gäller för småhus (95 96 av låneunderiagei, 6 96 garanterad ränta). På sikt bör ett system med egnahemslägenheter ulvecklas för att pä ett mera permanent sätt reglera denna upplålelseform från konsumentsynpunkt. Någon form av schablon förordas också av bl. a. länsstyrelsen I Södermanlands län och sparbanksföreningen.

Bostadsrättsföreningar med "strimlade lån"

Kommittéförslagei har i denna del fåll i stort sett ungefär samma mottagande som förslagel i fråga om andelshusen. Förslagel tillstyrks i allt väsentligt eller lämnas ulan allvariigare erinringar av bl. a. RSV, Boslads­styrelsen, kammarrätten i Slockholm, länsslyrelserna i Stockholms, Öster­götlands och Gotlands län, en minoritet vid länsslyrelserna Malmöhus saml Göteborgs och Bohus län, länsslyrelserna i Skaraborgs, Väslernorriands samt Norrbottens län (m-reservaiion), Huddinge och Södertälje kommuner, SACO/SR, Hyresgästernas riksförbund, HSB, LO, SBC, kommunförbundel (m-reservation), riksbyggen, SABO saml TOR.

SABO påpekar all även den föreslagna gränsdragningen ger ulrymme för

Prop.  1978/79:209

42

slora skattelättnader genom att 49 96 av lånen fortfarande skall kunna fördelas. SKB förordar att gränsdragningen sker vid 75 resp. 25 96.

RSV. som i allt väsentligt tillstyrkt kommitléns förslag, ifrågasätter om inle en övergång till en schablonbeskattning av delägare i bosladsrältsloreningar, liksom i fråga om andelsägare, bör övervägas närmare. En viss förebild för all beskalla delägare i den juridiska personen finns i den nyligen genomförda beskattningen av samfälligheler. Några avgörande taxeringsmässiga olägen­heter torde en sådan lösning inte medföra. Della bör emellerlid prövas i etl större bostadspolitiskt sammanhang.

LO tillstyrker förslagel som en väg alt molverka den skatteflykt som tveklöst ägt rum med nuvarande regler. De här aktuella formema av bostadsrättsföreningar mäste betraktas som exklusiva företeelser med inrikt­ning på etl fåtal ekonomiskt privilegierade hushåll. Ur fördelningspolilisk synpunkt är del därför väl motiverat all den föreslagna begränsningen genomförs. Enligl LO kan det emellertid ifrågasällas om de detaljändringar som vidtas av reglerna inom skilda delar av boendel verkligen utgör led i genomförande av en social bostadspolitik. Det blir därför enligl LO:s mening alllmer angeläget alt tillskapa en bostadspolitik som innebär en kostnads-neulralilel mellan alla upplåtelseformer och i alla inkomstlagen.

HSB framhåller au neutralitet i skallehänseende är nödvändig för all uppnå likställdhet mellan enskilt ägande och kollektivt ägande av bosläder. Ålgärder i syfte att uppnå sådan likställighet bör enligt HSB i första hand ske genom atl mot viss eller vissa upplåtelseformer diskriminerande regler elimineras. Om inte erforderliga ålgärder vidlas på delta sätt kan del vara nödvändigt atl gå den motsatta vägen. Förslagel lill regler för beskauning av bostadsrättshavare i bostadsrättsföreningar med fördelade län utgör ell exempel härpå. HSB förordar givetvis det kollektiva ägandet och atl upplålelseformen således bör vara bostadsrätt. Finansieringen av bosladsrällsföreningarnas fasligheler bör vidare ske inom ramen för del Slalliga bosladslånesyslemei vilket ger lägre kapitalkostnader för bostadsrättsföreningarna och dess medlemmar än privatfinansiering. Del slalliga bosladslånefinansieringssyslemel medger inle fördelning av lånen på bosiadsrällshavarna med säkerhet i pantbrev från bostadsrällsföreningen. Riksbyggen har ingen invändning mol förslaget men pekar pä några omständigheter som gör all frågan sannolikt måste prövas ocksä i ell siörre bostadspolitiskt sammanhang.

En vägledande princip för statsmakternas bostadspolitiska överväganden under senare år har varil strävan au åsiadkomma kostnadsneutralitet mellan olika upplåtelseformer. Den konstruktion som man genom 1974 års riksdags­beslul vall för alt uppnå della syfte - den skattelättnad som innehavare av ägd bostad får genom ränteavdraget kompenseras för innehavare av bostad med hyres- och bostadsrätt genom en större statlig räntesubvention - åstadkom­mer den eftersträvade kostnadsneutraliteten endast i etl vissl, relativt lågt inkomstläge. Den skaltelälinad som nuvarande beslämmelser medger för

Prop. 1978/79:209

43

medlemmar i bostadsrättsföreningar med fördelade lån härden frän bostads­politisk synpunkt i princip önskvärda effekten aU den inom en begränsad del av bostadsmarknaden skapar kostnadsneutralitet mellan upplålelseformerna bostadsrätt och äganderätt. Den ökning av bosladskonsumenternas valfrihet, som en kostnadsneutralitet i sig innebär, begränsas emellertid inle bara av utbudets ringa omfattning ulan också av kravet på beiydande rena kapitaltillskott uiöver de fördelade lånen och uppenbarligen också en viss individuell kredilvärdesgranskning i samband med beviljandet av fördelade lån.

Systemet har därför kommil au erbjuda en exklusiv valfrihet för etl fåtal ekonomiskl privilegierade hushåll. Från fördelningspolilisk synpunkl ärdel därför väl motiverat au den föreslagna begränsningen genomförs.

Från bostadspolitisk synpunkl är det önskvärt att kostnadsneutralitet mellan upplålelseformerna skapas i alla inkomstlagen och på längre sikt än som hiuills beslulade åtgärder i della avseende syftat lill. Såvitt vi förstår måste denna fråga las upp lill myckel ingående prövning av statsmakterna under de närmasle åren. Ändringar i beskattningen av bostadsrättsföreningar med fördelade lån och beskattningen av medlemmarna i sådana föreningar kan därför behöva prövas om inom ramen för elt framlida system för en mera fullständig kostnadsutjämning mellan upplåtelseformerna än som råder för närvarande.

Länsslyrelsen i Gotlands län tillstyrker förslaget i princip. Länsstyrelsen anser dock inte alt inkomstberäkningen för medlem i bostadsrättsförening, som skall beskattas som oäkta bostadsförening, eller i annal oäkta bostadsföretag bör ske i inkomstslaget annan fastighet, eftersom medlem inte är ägare till del av sådan fastighel. Beskattningen bör ske som inkomst av kapital eller möjligen som inkomst av tillfällig förvärvsverksamhel. Även länsstyrelsen i Göleborgs och Bohus län riktar kritik mot den föreslagna förvärvskällan.

Sparbanksföreningen ifrågasätter om inle del av Bostadsbeskattningsutred­ningen (stencil DsFi 1971:14) föreslagna tillvägagångssättet vore all föredra. Ulredningen föreslog all medlemmar i bostadsföreningar och delägare i bostadsaktiebolag skulle fä rätt all i egen deklaration avräkna underskotl i föreningens eller bolagets skatlemässiga redovisning av inkomst av fastig­heten. Därmed skulle bostadsrätisinnehavaren bli likställd med villaägaren i fråga om avdrag för räntekostnader för fastighet.

Advokatsamfundet anser all förslaget beträffande strimlade lån leder till väsentligt hårdare beskattning för medlemmen än om han innehaft lägen­heten på grund av delägarskap i fastigheten (andelslägenhet). Enligt samfun­det måste därför förslagel omprövas all beskattningsreglerna inte leder till för medlemmarna hårdare skattebelastning (med beaktande även av föreningen åvilande skatter) än vad som skulle ha blivit fallet om medlemmarna ägt ideella andelar i fastigheten.

Förslagel avstyrks eller kritiseras starkt av bl. a. länsstyrelserna i Malmöhus

Prop. 1978/79:209

44

(s-reservation), Göteborgs och Bohus (s-reservalion) samt Örebro län, Stock­holms (s-reservation) och Solna kommuner. Auktoriserade fastighetsmäklares förbund, FAR, LRF, NBD, NSD, Sveiigesföretagares riksförbund saml Sveiiges föreningsbankers förbund.

Auktoriserade fastighetsmäklares förbund intar den ståndpunkten, alt som alternativ till villaboendet bör upplåtelseformerna andelsvåning/ bostadsrättslägenhet bestä och snarare utökas. Förbundel har den uppfatt­ningen att det primära syftet vid förvärv av andelsvåning eller bosiadsrällslägenhet är all bereda sig och familjen lillfredsslällande bostad och icke alt genom en "skatlekonslrukiion" undandra sig skall.

Ett allt starkare formulerat önskemål från boendekonsumeniernas sida är all själva få äga sin bostad och på så vis få inflytande över förvaltningen. Eftersträvansvärt är därför alt valfrihet och likvärdiga boendekostnader mellan olika upplåtelseformer skapas. Som illustration till del utbredda önskemålet atl själva få äga sin bostad, kan tjäna de senasle årens starka prisuppgång pä bostadsrättslägenheler och andelsvåningar.

Länsstyrelserna i Malmöhus saml Göleborgs och Bohus län kritiserar förslagel och pekar på tillämpningssvårigheter. Länsstyrelsen i Malmöhus län anser all bostadsrättsföreningar med "fördelade lån" inte med vederhäftighet kan betraktas som tillkomna i skattenyklssyfle. I själva verkel är upplålel­seformen bostadsrätt med fördelade lån dyrare än upplålelseformen ägande av småhus. Au lägenheter kan finansieras på privat väg och således bli likställda med ägda småhus måste enligl länsslyrelsen anses vara ytterligt väsentligt för bl. a. lätorlskommuner i Malmöhus län, där en knapphet på tomtmark kan förväntas i framtiden. NBD redovisar samma mening som länsslyrelsen. Liksom i fråga om andelshusen anser NBD all nuvarande finansieringsform behövs så länge den statliga långivningen inte ändras. Svenska företagares riksförbund redovisar samma uppfattning som NBD i denna del.

Länsstyrelsen i Göleborgs och Bohus län påpekar all - då förslagel bygger på atl grundavgifter skall slällas i proportion lill anskaffningskostnad - det synes sannolikt all lolkningssvårigheler och tvister skulle uppkomma rörande vad som är hänföriigt till grundavgift och liknande kapitaltillskott eller ej, beträffande storiek av anskaffningskostnad och rörande beräkning av sådan kostnad när fastighet innehåller både bosiadsrätislägenheter och andra lokaler. För medlemmarna i en förening av aktuellt slag skulle en lagstiftning i enlighel med kommittéförslagei innebära utökad redovisningsskyldighet. Hyresvärde skulle deklarerasoch avdrag göras bl. a. för reparationskostnader. För taxeringsmyndigheterna utgör beräkning av hyresvärden och avdrag för reparationskostnader ofta problem och ger inle sällan upphov till tvister med skattskyldiga. Länsslyrelsen pekar även på den iröskeleffekl som skulle uppkomma om grundavgifter någol understiger eller överstiger 50 96 av anskaffningskostnaden.

Länsstyrelsen i Örebro län anser sig av renl prakliska skäl inte kunna

Prop. 1978/79:209

'

45

tillstyrka kommitténs förslag utan förordar i stället en lagstiftning innebä­rande alt man vid beskattning av medlem i bostadsrättsförening bortser från fördelat lån och behandlar delta som om det vore föreningens. För att något minska möjligheterna till kringgående synes det enligl länsstyrelsen härvid nödvändigt med en beslämmelse innebärande atl även lån upptaget hos tredje man och som utlånats lill föreningen mol lägre eller ingen ränta också behandlas såsom föreningens lån.

LRF anser även förslaget belräffande de strimlade lånen är ett försök att slraffbeskatla viss boendeform. Att villaägare skall ha rätt till ränteavdrag ifrågasätts knappast av någon och del förefaller därför märkligt att denna rätt skall fråntas eller inskränkas för en speciell boendegrupp. Inte heller kan det vara riktigt all införa en spärr för vissa lån inom en typ av bostadsrättsför­ening. Då ändringen dessutom endast skulle komma atl gälla i nya bosladsrällsföreningar och inle redan existerande skulle det uppslå en skillnad mellan gamla och nya bosladsrällsföreningar vilket naturiiglvis skulle återspeglas i priset på bostadsrätten. Della skulle bidra till all skapa en skev bostadsmarknad med ojämlik prissättning. LRF föreslär all schablon­beskattningen av bosladsrällsföreningar avskaffas och att varje medlem deklarerar för sin del. Med en sådan ändring skulle de med bostadsrättsför­eningen förknippade ränlekoslnadsproblemen kunna lösas.

Sveriges föreningsbankers förbund anser all anledningen all förbjuda ränteavdrag för medlemmar i bosladsrällsföreningar verkar dunkel.

Även Auktoriserade fastighetsmäklares liksförbund anser all man bör söka bringa reglema för bostadsrättsföreningar och andelshus i paritet med vad som gäller för villaägare. Förbundet pekar även på del förhållande att bosladsrälter av äldre datum där föreningen enligl förslagel alllid kommer all behandlas som "äkta" förening på gmnd av förhållandet mellan grundavgif­ter och anskaffningskostnad, numera överiåies till köpeskillingar, som flerfalt överstiger både den ursprungliga grundavgiften och bostadsrättens andel av anskaffningskostnaden. I många fall finansieras köpeskillingen av köparna genom upplagande av lån med bostadsrältsbevisel som säkerhet. Della tillvägagängssätl innebär all bosladsrättshavaren de facto erhåller etl "förde­lat" lån men ändå åtnjuter den skatlemässiga behandlingen i "äkta" bosiadsrällsförening. Enligl förbundets mening skulle detla medföra en ännu större efterfrågan pä äldre bostadsrätter med åtföljande prisuppgång.

Flera remissinstanser anser atl reglerna inte bör ges lillbakaverkande kraft och man förordar också alt den av kommillén föreslagna tidpunkten (1976-03-31) flytlas fram. Samlidigl framhålles all del finns nackdelar med etl syslem där man behandlar bosladsrälter med strimlade lån olika. RSI' uttalar här att på längre sikt medför en lagsliftning enligt denna modell vissa olägenheter genom den splittrade bild beskattningsreglerna på området kommer atl uppvisa. De flesta bosladsrällsföreningar kommer alt behandlas enligl schablonregeln. 1 fråga om en del av dessa kommer avdrag hos delägarna för räntor på fördelade lån att förekomma även om grundavgifterna

Prop. 1978/79:209

46

överstiger hälften av anskaffningskostnaden. 1 fråga om andra schablonbe-skallade bosladsrätlsfastigheter måste dock denna begränsningsregel iakttas. I en Iredje grupp förekommer inle fördelade lån. 1 vissa andra fall blir i stället reglerna om oäkta bostadsföretag tillämpliga. Dessa förhållanden kommer all göra del svårt för de enskilda alt överblicka rättsområdet. Risken är också atl laxeringskonirollen därigenom blir i viss mån ineffektiv.

Prop. 1978/79:209

47

Bilaga 3

Ändrade beskattningsregler för hyresfastigheter'

Ds B 1978:7

I I denna bilaga återges bara de delar av promemorian som avser sammanfattningen, gällande skatteregler under avsnitt I I den mån de berör avsnitt 2, Avsniu 2 återges oavkortat.

Prop. 1978/79:209

48

Innehåll

Sammanfaiining.................................................. 

Förfatiningsförslag.............................................. 

1   Inkomstberäkning enligl bokföringsmässiga grunder m. m. ...

1.1  Inledning.............................................. 

1.2  Gällande regler....................................... 

1.2.1

Skatteregler................................. 

1.2.2

Bokföringslagen............................. 

1.3

Riksskatteverkets framställning................. 

1.4

Remissyllrandena.................................... 

1.4.1

övergång lill inkomstredovisning enligl bokför­ingsmässiga grunder 

1.4.2

Bruiet räkenskapsår........................ 

1.4.3

Övriga frågor................................ 

1.5  Överväganden och förslag........................ 

1.5.1

Inledning...................................... 

1.5.2

Rätt eller skyldighet att tillämpa bokföringsmässi­ga grunder        

1.5.3

Förvärvskällebegreppei.................... 

1.5.4

Bruiet räkenskapsår........................ 

1.5.5

Ikraftirädandebestämmelser m. m...... 

1.5.6

Författningskommentar................... 

2   Ändrade regler om avdrag för reparationskostnader i vissa fall

2.1

Inledning.............................................. 

2.2

Gällande regler...................... :............... 

2.2.1

Skatteregler................................. 

2.2.2

Bostadsfinansieringsregler................ 

2.3   Överväganden och förslag........................ 

2.3.1

Allmänl......................................... 

2.3.2

Ändrade avdragsregler och lånevillkor.     

2.3.3

Vissa följdfrågor............................. 

2.3.4

Behövliga lagändringar.................... 

Prop. 1978/79:209

49

Sammanfattning

i promemorian behandlas vissa frågorsom har betydelse för samordningen mellan reglerna för beskattning av inkomst av annan fastighet och bestäm­melser pä andra områden. Promemorian är uppdelad i två skilda avsnitt. Det förfatiningsförslag som läggs fram är dock gemensaml för de båda avsnit­ten.

I avsnitt 1 diskuleras frågan om ägare av annan faslighet skall ha rält eller skyldighet att tillämpa bokföringsmässiga grunder vid inkomsUaxeringen. Genom den nya bokföringslagen (1976:125), som trädde i kraft den 1 januari 1977, har många fastighetsägare blivit bokföringsskyldiga vilket innebär krav på en inkomslredovisning enligl bokföringsmässiga grunder. Nuvarande skatteregler innebär däremot att inkomst av annan fastighet vid taxeringen skall beräknas enligl kontantprincipen. I avsnitt 1 föreslås att ägare av sådana fastigheter som beskattas enligt s. k. konventionell melod - dvs. i första hand enskilda ägare av hyresfastigheter - skall få räll alt tillämpa bokföringsmäs­siga grunder vid den skatlemässiga inkomstberäkningen. Väljer en fastig­hetsägare denna redovisningsmetod, är han enligt förslaget skyldig att fortsätta atl använda metoden så länge fasligheten är föremål för konventio­nell beskattning. I avsnittet föreslås också viss utvidgning av möjligheterna all behandla flera hyresfastigheter som en enda förvärvskälla samt uttryck­liga bestämmelser om när brutet räkenskapsår skall utgöra beskattningsår. De nya reglerna föreslås bli tillämpliga försia gången vid 1979 års taxering.

Den fråga som behandlas i avsnitt 2 har betydelse för samordningen mellan skattereglerna och bestämmelserna för den statliga bostadslånegivningen. F. n. är villkoren för statliga bostadslån lill enskilda ägare av flerfamiljshus mindre förmånliga vid ombyggnad än vid nybyggnad. Denna differentiering sammanhänger med att skattereglerna ger olika effekt i de två fallen. Vid nybyggnad skall hela anskaffningskostnaden föras upp på avskrivningsplan och avdrag medges successivt genom åriiga värdeminskningsavdrag. Vid ombyggnad medges däremot denna ägarkategori omedelbart avdrag vid taxeringen för den del av kostnaden som anses motsvara reparations- och underhållsåtgärder och endast övriga kosinader förs upp på avskrivningsplan. Delta kan i vissa fall innebära en avsevärd skatlemässig förmån, som motiverat de mindre förmånliga lånevillkoren. I avsnitt 2 föreslås nu aU kostnaderna för sådana reparations- och underhållsarbeten, som utförs i samband med ombyggnad av flerfamiljshus i enskild ägo och som ingår i låneunderiagei för statliga bostadslån, skall inräknas i byggnadens anskaff­ningsvärde och därmed inte längre bli omedelbart avdragsgilla. Med denna ändring öppnas möjligheter alt göra den statliga bostadslångivningen mer enhetlig samtidigt som utjämning uppnås i förhållande till ägarkategorier som ej har möjlighet atl göra reparaiionsavdrag. Förslagel avses bli tillämpligt i fråga om ombyggnadsarbeten för vilka preliminärt lånebeslut meddelas efter utgången av år 1978.

4 Riksdagen 1978/79. 1 saml Nr 209

Prop. 1978/79:209

50

1.2 Gällande regler

1.2.1 Skatteregler

Inkomsi av annan fastighet beräknas antingen enligl schablon eller enligl s. k. konventionell melod.

Schablonmeioden tillämpas dels för fastighel som är inrättad lill bostad åt en eller två familjer med personliga tjänare (24 § 2 mom. försia stycket KL), dels för fastighet som tillhör bostadsförening, bostadsaktiebolag eller allmän­nyttigt bostadsförelag (24 § 3 mom. första och andra styckena KL). Om enfamiljs- eller tvåfamiljsfastighet i inte bara ringa omfaltning brukar utnyttjas i förvärvssyfte på annal sätt än för uthyrning till stadigvarande bostad eller som bostad lor ägaren, skall schablonmeioden dock inle lillämpas (24 § 2 mom. sista styckel KL). En fastighel anses ha uinyitjals i bara ringa omfattning för ändamål som diskvalificerar från tillämpning av schablonme­ioden, om den årliga brutloinläkien vid sådani nyttjande av fasligheten uppgår till högst 2 400 kr. eller överstiger della belopp men inle 2 96 av fastighetens laxeringsvärde. Frågan om en faslighet skall anses inrättad som bostad åt en eller två familjer bedöms med hänsyn till förhållandena vid beskattningsårels ulgång.

Om schablonmetoden tillämpas skall viss procent av fastighetens laxeringsvärde las upp som inläkt, medan avdrag får göras bara för ränta på lånat kapital som nedlagts i fastigheten och för tomträitsavgäld eller liknande avgäld. Härtill kommer eu extra avdrag på 1 000 kr. i vissa fall.

För alla fastigheter som inle schablonbeskattas sker inkomstberäkningen enligl konventionell metod. Metoden tillämpas således bl. a. för rivatägda hyresfastigheter, obebyggda tomter och fasligheler på vilka en- och ivåfa-miljsvillor är under uppförande men inte har hunnil färdigställas vid beskattningsårets ulgång.

Vid tillämpning av konventionell metod skall enligt 24 § 1 mom. KL som intäkt tas upp vad som har kommil ägaren till godo av fastigheten, t. ex. hyresvärdet av lägenhet som ägaren har använt som bostad för sig och sin familj, hyra eller annan ersättning för uthyrd faslighet eller fastighetsdel, inläkt genom försäljning eller annat tillgodogörande av fastighetens alster eller naturtillgångar samt avgäld m. m. som har influtit från fastigheten. Ersäuning på grund av skadeförsäkring utgör intäkt av annan fastighel i den mån köpeskilling, som skulle ha influtit om den försäkrade egendomen hade sålts, hade utgjort inläkl av annan fastighet eller i den mån ersättningen i övrigl motsvarar sådan skattepliktig intäkt eller avdragsgill omkostnad som är hänförlig till förvärvskällan.

öm fastigheten helt eller delvis används i ägarens rörelse, skall hyresvärdet för den del som används i rörelsen inte tas upp som intäkt. Eftersom värdet inle får dras av som omkostnad i rörelsen, kommer avkastningen av den i rörelsen ingående fastighetsdelen lill synes som en del av rörelseinkomsien

Prop.  1978/79:209

51

(punkt 1 av anvisningarna lill 29 S).

Enligl 25 § I mom. första stycket KL får vid tillämpning av konventionell melod göras avdrag för omkostnader för fastigheten, 1. ex. brandförsäkrings­premier, ersättning till vicevärd, portvakt m. fl., kostnader för reparationer och underhåll, värdeminskning av byggnad och vissa inventarier samt ränta på länal kapital som är nedlagt i fastigheten.

Närmare beslämmelser om värdeminskningsavdrag för byggnad finns i punkl 2 a av anvisningarna lill 25 § KL. Nu gällande beslämmelser tillkom genom lagstiftning år 1969 (prop. 1969:100, BeU 1969:45, rskr 233, SFS 1969:363). All andra regler kan tillämpas belräffande fastighet som hyrs ut för rörelseändamål framgår av punkt 3 av anvisningarna till samma paragraf

Värdeminskningsavdrag beräknas enligt avskrivningsplan på byggnadens anskaffningsvärde. Som anskaffningsvärde anses den verkliga kostnaden för byggnadens anskaffande, öm byggnadens ägare uppfört fastigheten, uigörs anskaffningsvärdet av den totala byggnadskoslnaden saml kostnader för parkeringsplatser, planteringar och andra jämförliga anordningar som har anlagts på fasligheten. Även rivningskostnad får inräknas i anskaffningsvär­det om rivningen kan anses ha varit beiingad av och skett i nära anslutning till nybyggnaden. Likaså kan evakueringskosinader få medräknas i anskaff­ningsvärdet (prop. 1969:100, s. 137). Förvärvas byggnad genom köp, byte eller jämföriigt fång utgör köpeskillingen anskaffningsvärde. Förvärvas byggna­den tillsammans med marken ulgör anskaffningsvärdet för byggnaden lika stor del av den totala köpeskillingen som det vid fastighetstaxeringen fastställda byggnadsvärdet utgörav fastighetens hela taxeringsvärde. Om den återstående delen av anskaffningskostnaden för fastigheten visas mera avsevärt över- eller undersliga ell skäligt markvärde, får anskaffningsvärdet för byggnaden jämkas.

Förvärvas byggnad på annat säll än genom köp, byte eller därmed jämföriigt fång ulgör anskaffningsvärdet vad som i beskattningshänseende kvarstår oavskrivel för överiåiaren. Molsvarande gäller om moderbolag vid fusion med helägt dollerbolag övertar byggnad.

Del ärliga värdeminskningsavdraget beräknas efter 1,5 96 av anskaffnings­värdet för byggnad av sten, tegel, betong eller jämföriigt material och efter 1,75 96 för byggnad av trä. Avdraget får dock beräknas efter högre procenttal om särskilda omständigheter moiiverar del.

Värdeminskningsavdrag som inte kan utnyttjas under visst beskattningsår får inle förskjutas till efterföljande år. Underskoll som uppkommer genom värdeminskningsavdrag kan dock enligt lagen (1960:63) om rätt lill förluslut-jämning vid laxering för inkomsi utnyttjas som förlustavdrag mot vinster under senare år. Rätt lill avdrag för oavskrivet belopp då byggnad rivs (ulrangeringsavdrag) föreligger inle.

Närdet gäller avskrivning på inventarier måste man skilja mellan inventarier som utgör tillbehör lill byggnaden och andra inventarier. Som byggnadsiill-behör räknas dels fast inredning (fasta inventarier), dels annat varmed

Prop. 1978/79:209

52

byggnaden har blivit försedd om det är ägnat lill stadigvarande bruk för byggnaden (lösa inventarier).

Avdrag för värdeminskning av inventarier som ulgör byggnadsiillbehör ingår enligt huvudregeln i värdeminskningsavdraget för själva byggnaden. Byts en sådan tillgång ut, kan avdrag för kostnaden för ersättningsanskaff­ningen erhållas enligl de regler som gäller för reparationskostni'der.

Enligt punkt 2 b av anvisningarna lill 25 § KL kan avdrag för värde­minskning av värmepannor, hissmaskinerier och jämförlig maskinell utrust­ning vars värde ingår i det taxerade byggnadsvärdet medges enligl särskild avskrivningsplan efter högre procenttal än för byggnaden i övrigl. Värdeminskningsavdragei beräknas på utrustningens anskaffningsvärde. Avskrivs maskinell utrustning enligl särskild plan skall underiaget för beräkning av värdeminskningsavdrag för byggnaden minskas i molsvarande mån. Om utrustningen på grund av skada eller förslitning måste bytas ut, medges inte avdrag för kostnaden för ersättningsanskaffningen på annal sätl än genom värdeminskningsavdrag. Ulrangeringsavdrag kan dock medges för oavskriven del av anskaffningsvärdet för den utbytta utrustningen.

Enligt punkt 2 b tredje stycket av anvisningarna till 25 § KL medges avdrag för åriig värdeminskning enligt särskild avskrivningsplan även belräffande lösa inventarier. Utrangeras sådant inventarium, får avdrag ske för oavskri­ven del av anskaffningsvärdet. Dessa beslämmelser har tolkats på olika sätl. En uppfattning är atl de endast har lill syfte att klargöra att den särskilda avskrivning på viss maskinell utrustning som i övrigt behandlas i anvisnings­punkten skall gälla även om denna utrustning är hänföriig lill lösa inventarier. Enligt en annan uppfattning har bestämmelserna ett betydligt vidare tillämpningsområde och omfattar t. ex. gräsklippare, snöröjningsma-skiner och andra inventarier som är avsedda för fastighetens skötsel eller sådan speciell utrustning som biografsiolar eller apoieksinredning.

Särskilt avdrag för värdeminskning av markanläggningar medges inle enligl 25 § KL. Kostnaden för vissa markanläggningar -1, ex. plantering och parkeringsplats - ingår dock, som redan nämnts, i anskaffningsvärdet för byggnaden och avskrivs i samband med den.

2 Ändrade regler om avdrag för reparationskostnader i vissa fall

2.1 Inledning

För fastighetsägare vilkas inkomst av fasligheter beräknas enligt s. k. konventionell melod, dvs. i huvudsak enskilda ägare av hyresfastigheter, är kosinader för reparation och underhåll omedelbart avdragsgilla. För andra kategorier av ägare, t. ex. bosladsrällsföreningar och allmännyttiga bostadsförelag, beräknas inkomsten enligl en schablonmelod där repara­tionsavdrag ej medges. Hänsyn till förekomsten av normala kostnader för

Prop. 1978/79:209

53

reparationer och underhåll har där i stället tagils vid bestämningen av intäktsschablonen.

Det ligger i sakens nalur all de faktiska koslnaderna för reparationer och underhåll och därmed avdragspostens sloriek för de konventionellt beskat­tade ägarna varierar från är lill år. I schablonbeskaUningen utjämnas detta och reglerna kan alltså sägas vara utformade med lanke på alt likvärdiga beskallningsresullat skall uppnäs sell över en längre period av normalt fastighelsinnehav. Om emellertid myckel slora reparationer utförs på en gång, t. ex. i samband med atl en ny ägare bygger om etl hus med lidigare eflersaU underhåll, häller inle längre neutraliteten. För den konventionellt beskattade ägaren uppstår då i många fall elt underskott i den förvärvskälla vari fastigheten ingår, och i den mån han kan utnyttja detla som avdrag gentemot andra inkomster, får han en favör jämfört med en schablonbeskai-lad ägare, vars beskallning ju ej påverkas. Likaså mbbas för den konventio­nellt beskattade ägaren balansen mellan ombyggnad och nybyggnad eftersom i del senare fallet inte någon del av kostnaden blir omedelbart avdragsgill.

Statsmakterna har sökt motverka den olikhet som följer av skattereglerna genom åtgärder inom ramen för den statliga bosladslångivningen. Besläm­melserna om lånesloriek och räntebidrag har differentierats med hänsyn just lill de skatteregler som gäller vid ny- resp. ombyggnad för de olika ägarkalegorierna. Någon lillfredsställande lösning på problemen har dock detla inte inneburit. Förenklat kan detta sägas bero på all lånedifferenlie-ringen ger en i princip lika slor effekt i varje ombyggnadsprojekt, medan reparationsavdragels värde i sammanhanget varierar från fall lill fall och dessulom beror på storleken av fastighetsägarens övriga inkomster.

Den nuvarande ordningen och sambandet vid ombyggnad av enskilt ägda flerfamiljshus mellan bostadslångivningen och rälten lill reparations- och underskoltsavdrag vid inkomsttaxeringen har behandlats i olika samman­hang.

I december 1974 hemställde riksdagen atl frågan om all räkna in det s. k. ingångsvärdet i låneunderiagei för bostadslån vid ombyggnad av flerfamiljs­hus skulle prövas av regeringen och därefier anmälas för riksdagen.

Regeringens övervägande redovisades i prop. 1975/76:14. Förslaget inne­bar atl ingångsvärdet vid ombyggnad av flerfamiljshus under vissa förutsätt­ningar skulle få räknas in i låneunderiagei. Samtidigt föreslogs att den garanterade räntan i sådana fall skulle vara högre för enskilda fastighetsägare än för andra ägarkategorier. Motivet härför var den enskilde fastighetsägarens möjligheter att göra avdrag vid inkomslbeskatlningen för del av ombygg-nadskostnaderna. Riksdagen godkände förslagen (CU 1975/76:22, rskr 1975/76:276). Utskottet uttalade emellertid all det var naturiigt all i detta sammanhang sträva efter ändrade regler inom skallesystemels ram. Utskot­tet var emellertid inle berett all låla pågående ulredningsarbele på skatlesidan hindra omedelbara åtgärder inom lånesysiemet. Ålgärderna ansågs vara temporära lösningar. Ulskollel förutsatte atl ett ulredningsarbele skulle

5 Riksdagen 1978/79. 1 saml. Nr 209

Prop. 1978/79:209

54

genomföras som kunde ge nödvändigt underlag för ställningstaganden från riksdagens sida i skattefrågorna.

I anledning av bl. a. motioner i ämnet har även skatteutskotlet (SkU 1975:25) haft anledning att ta upp dessa frågor. Utskottet har därvid inte haft någon annan mening än den som civilulskollet har redovisat.

Frågor om bl. a. rätten att i olika sammanhang göra reparationsavdrag vid inkomsttaxeringen har sedermera behandlats i bostadsskaltekommilténs slutbetänkande (SOU 1976:11) Bostadsbeskattning 

II.

1 det följande lämnas försl en redogörelse för gällande regler.Därefter redovisas förslag lill ändrade reglerom avdrag vid inkomsttaxering för sådana reparations- och underhållskostnader som i samband med ombyggnad ingår i låneunderiagei för bostadslån. Även sådana ombyggnader som belånas enligt energisparförordningen (1977:332) behandlas i delta sammanhang liksom fallen där särskilt slöd utgår vid ombyggnad av kulturhistoriskt värdefull bostadsbebyggelse. Beskattningsreglerna för en- och ivåfamiljsfastigheter berörs inte.

2.2 Gällande regler

2.2.1 Skatteregler Inkomsi av annan fastighet

I det följande redovisas i fråga om gällande rätt bara de delar som är av intresse fören bedömning av reparaiionsavdrag. I övrigl hänvisas lill avsnitt 1.2.1.

Inkomsi av annan faslighet kan beräknas antingen enligt s. k. konventio­nell melod eller enligt schablonmelod.

Den konventionella beskattningsmeioden, där en fullständig redovisning skall göras av fastighetens resultat lillämpas i prakliken främsi belräffande flerfamiljshus i enskild ägo. Såviii gäller avdrag för reparation m. m. innebär metoden i huvudsak följande.

Kosinader för reparation och underhåll av byggnader är omedelbart avdragsgilla. Så är inte fallet i fråga om kostnader för ny-, lill- eller ombyggnad. Sisinämnda kostnader skall i stället aktiveras och della innebär att avdrag medges genom åriiga värdeminskningsavdrag. I del enskilda fallet är det inte sällan svårt aU avgöra vilka kosinader som är att hänföra lill den ena eller andra kategorin.

Med reparation och underhåll förstås sådana åtgärder som utförs för all vidmakthålla en byggnad i ursprungligt skick. Underhåll är åtgärder som vidtas föratt hindra att en byggnad förslits i hastigare takt än som sker genom den normall fortgående försämring, som varje byggnad är underkastad och som skall anses kompenserad genom de åriiga värdeminskningsavdragen. Det är här fråga om arbeten som erfarenhetsmässigt brukar vidtas flera gånger under en byggnads livstid och som sålunda normalt är atl påräkna. 1 del

Prop. 1978/79:209

55

enskilda fallel kan även reparationsarbeten bli myckel omfattande, t. ex. efter elt ägarbyte om underhållet av byggnaden varil eftersall. Den omständighe­ten atl byggnaden efter reparations- och underhållsåtgärder i elt sådani fall ökar i värde utesluter inle all reparaiionsavdrag fär göras. Vid reparation kan samtidigt viss ombyggnad föreligga, eftersom avdrag kan medges även vid sådana arbeten som innefattar förbättringar. I sådana fall kan avdrag nämligen medges för vad del skulle ha kostat att bara reparera. Den överskjutande kostnaden är däremoi inle omedelbart avdragsgill.

Avdrag för reparationskostnader medges normalt del år kostnaderna har betalats. Humvida de har finansierats med lån eller om de bestritls med avkastningen av fastigheten har ingen betydelse, öm koslnaderna under etl beskattningsår överstiger 6 000 kr. får avdragei efter den skallskyldiges fria val fördelas på tre år. Det kan myckel väl länkas all reparationskostnaderna är så slora atl avdragsgilla underskoll uppkommer i förvärvskällan. 1 sådani fall kan med stöd av reglerna i förordningen (1960:63) om räll till förlustutjäm­ning vid taxering för inkomsi kostnaderna komma all fördelas på totall nio år.

Vid mer genomgripande ändringar av en byggnad är det i regel fråga om ny-, lill- eller ombyggnad. Så anses vara fallet när t. ex. planlösningar ändras eller utrymmen omdisponeras för nya ändamål. Detsamma är fallet i fråga om arbeten på sädana delar av en byggnad där åtgärder normalt inte skall behöva vidtas under dess livstid. Som exempel kan nämnas utbyte av bärande byggnadsdelar såsom ytterväggar eller bjälklag. Delsamma gäller självfallel när standardnivån i byggnaden höjs.

Kostnaderna för om- och tillbyggnad är avdragsgilla i form av värde­minskningsavdrag. Reglerna härom är redovisade i avsnitt 1.2.1.

De som bor i etl hyreshus berörs inle omedelbart av skattereglerna. Del är bara ägaren som kan beskattas för överskott resp. skaliemässigl tillgodogöra sig underskoll av fastigheten. Pä senare tid har emellertid s. k. andelshus bildats. Ett andelshus är etl sådani flerfamiljshus som ägs av hyresgästerna med ideella andelar. Varje delägare beskallas dä för sin andel i överskottet eller gör avdrag för motsvarande del i underskottet.

För att förenkla beskattningen av i försia hand egnahem infördes genom lagsliftning år 1953 den s. k. schablonmetoden. Metoden tillämpas som regel för beskattning av en- och Ivåfamiljsfastigheter (24 § 2 mom. försia styckel KL), vars regler inte närmare berörs här, och för beskattning av fastighel som tillhör bostadsförening, bostadsaktiebolag eller allmännyttigt bostadsföretag (24 § 3 mom. första och andra styckena KL).

1 fråga om faslighet som tillhör bostadsförening, bostadsaktiebolag eller allmännyttigt bostadsföretag innebär schablonbeskattningen atl säsom inläkt tas upp 3 96 av fastighetens taxeringsvärde. Avdrag medges i princip bara för ränteutgifter. För alt schablonmeioden skall lillämpas i fråga om bostads­förening krävs atl denna är "äkta" (RSV Dt 1976:43). Härmed förslås dels all föreningens fastighet inrymmer minsl tre bostadslägenheter, dels alt

Prop. 1978/79:209

56

minst 60 96 av hela taxeringsvärdet belöper på bostadslägenheter som upplåtits åt medlemmarna. En oäkla bostadsförening beskallas enligl konventionell metod.

Realisalionsvinslbeskatlning

Vid en faslighelsförsäljning beskallas hela den realisationsvinst som framkommer oavsett innehavslidens längd. Vid beräkningen av sådan vinst fastställs etl ingångsvärde pä fasligheten. Detla motsvarar i regel eriagd köpeskilling jämte provision, lagfarlskoslnad m. m. Vissa specialregler finns för äldre innehav men de förbigås här. Till detla värde fär sedan läggas kostnader för ny-, lill- och ombyggnad. Är det fråga om en schablontaxerad fastighel - såsom l. ex. en bostadsrättsförenings faslighet - får tillägg även göras för sådana reparations- och underhållskostnader som medfört atl fasligheten är i bättre skick vid försäljningen än vid inköpet.I sisinämnda fall medräknas emellerlid bara sådana arbeten där kostnaderna överstigit 3 000 kr. för år räknat. Såväl ingångsvärdet som förbättringskostnader får index-uppräknas. Man får då fram elt s. k. omkostnadsbelopp. Vid försäljning av faslighet med bostadsbyggnad får lill omkoslnadsbeloppel läggas 3 000 kr. för varje innehavsår. Å andra sidan skall - vid försäljning av konventionellt beskattade flerfamiljshus-omkoslnadsbeloppel minskas med summan av de åriiga värdeminskningsavdrag som belöper på tid före avytiringen. Även dessa avdrag skall indexuppräknas. Realisationsvinst uppkommer om veder­laget för den sålda fastigheten - efter avdrag för försäljningsprovision och liknande kostnader - överstiger del med hänsyn till fasta tillägg och värdeminskningsavdrag justerade omkoslnadsbeloppel.

Sädana fasla inventarier, som berättigar lill förhöjt värdeminskningsavdrag (hissar m. m.), särbehandlas inte vid realisationsvinslberäkningen. De behandlas här enligl de regler som gäller för fastigheten i övrigl.

Vinst vid faslighelsförsäljning beskattas oavsett innehavstidens längd. Sä är inle fallel vid försäljning av bostadsrätt. Här gäller i stället reglema för lösöre, dvs. vinstbeskatlningen kan bara ske vid försäljning inom fem år efter förvärvet. Efter fem års innehav är vinslen alltså skattefri.

2.2.2 Bosiadsfinansieiingsiegler

Lån och räntebidrag

Den statliga bostadslångivningen är uppbyggd kring tvä nyckelbegrepp, låneunderiag och panlvärde. Låneunderiagei är utgångspunkt för beräkning av bostadslånels och räntebidragels storiek. Panlvärdet anger bostadslånels placering i säkerhelshänseende. Beslämmelserna om bostadslån finns i bostadsfinansieringsförordningen (1974:946). Bostadslån utgår med viss låneandel för olika låntagarkalegorier av ell i särskild ordning faslslälll

Prop. 1978/79:209

57

låneunderiag som vid nybyggnad utgörsaven beräknad produktionskostnad. Vid ombyggnad utgörs låneunderlaget i huvudsak av den godkända ombygg-nadskoslnaden. Låneandelen är 30 % för kommun och allmännyttiga företag, 29 % för vissa bostadsrättsföreningar, 25 % i fråga om småhus som skall bebos av låntagaren, 22 96 vid nybyggnad av enskilt ägda flerfamiljshus och 15 % vid ombyggnad av sädana hus. Lånesysiemet förutsätter atl underliggande lån, s. k. boltenlån, tas upp i öppna marknaden. 1 normalfallet ulgör boltenlån 70 % av del fastställda låneunderiagei. I vissa fall finns möjligheter alt fördjupa bostadslånedelen.

Lånereglerna för bostadslån vid nybyggnad ändrades senast år 1977 (prop. l976/77:100bil.l6,CU 1976/77:18, rskr 1976/77:187). Då höjdes förenskilda fastighetsägare lånegränsen från 85 till 92 % av låneunderlaget. Däremot behölls för denna kategori fastighetsägare 85 9n-gränsen vid ombyggnad, bl. a. med hänsyn lill avdragsrätlen för reparations- och underhållskostna­der.

Räntebidrag enligl bosladsfinansieringsförordningen utgår med belopp som molsvarar skillnaden mellan den verkliga räntekostnaden för bollenlän och bostadslån inom låneunderiagei för bostäder och en garanterad ränta beräknad på urspmngligl belopp av samma låneandelar. Den garanterade räntesatsen för del försia årel av lånetiden är enligl nu gällande beslämmelser 6 96 om länet avser småhus som skall bebos av låntagaren, 5 % i vissa fall om lånet avser ombyggnad av flerfamiljshus som ägs av låntagare som har möjlighet att göra avdrag vid inkomstbeskattningen förden del av ombygg-nadskostnaderna som uigörs av underhållskostnader och 3,9 % i övriga fall. Den högre garanterade räntan för småhus skall ses mol bakgrund av de avdrag för räntekostnader som småhusägaren kan tillgodogöra sig. Den garanterade räntan skall höjas på visst sätt för varje följande år av lånetiden.

Genom beslul av riksdagen (prop. 1977/78:100 bil. 16, CU 1977/78:27, rskr 1977/78:264) har nyligen ränlebidragsreglerna ändrats. De nya bestämmel­sema som gäller fr. o. m. den 1 juli 1978 innebär all hyres- och boslads-rätlshus som ny- eller ombyggs med början under åren 1977 och 1978 får en garanterad ränta det första året av lånetiden på 3,6 96 resp. 3,4 96. För enskilda ägare av flerfamiljshus som får och önskar räkna in ingångsvärdet i låneunderiagei vid ombyggnad skall dock alltjämt gälla en garanterad ränta del första året av lånetiden på 5 96. Vidare innebär ändringen att småhus som skall bebos av låntagaren fåren lägsta garanterad ränta pä 5,5 96.1 samband med dessa ändringar har stalsmakterna också beslutat att öka avtrappnings-takten av räntesubventionerna fr. o. m. år 1980 för såväl flerfamiljshus som småhus.

Bestämmelserna om energispariån och -bidrag finns i förordningen (1977:332) om slalligt stöd till energibesparande åtgärder i bostadshus m. m. Energispariån och -bidrag utgår med 100 96 av det fastställda låneunderiagei oavsett låntagarkategori. Räntebidrag enligt energisparförordningen utgår

Prop. 1978/79:209

58

med belopp som molvarar skillnaden mellan räntekostnaden för energisparlänet, lill den del det avser bostadslägenheter och viss gemensam anläggning för värme och vatten, och en garanterad ränta beräknad på samma länedel om den sålunda godkända kostnaden överstiger 25 000 kr. De garanterade räntesatserna är vidare differentierade för olika ägarkategorier på samma sätt som gäller för räntebidrag vid ombyggnad med stöd av bostadslån.

Del särskilda lånestödei lill kulturhistoriskt värdefull bostadsbebyggelse fick sin nuvarande ulformning huvudsakligen genom beslut av stalsmakterna år 1974 (prop. 1974:1,CU 1974:13,rskr I974:86,SFS 1974:951). Slödet lill uppmslning av sådan bostadsbebyggelse utgär i första hand i form av bostadslån med s. k. förhöjt låneunderiag. Avser ombyggnaden en byggnad av byggnadsminneskaraklär kan dessulom vid behov ett under viss tid räntefritt och slående lilläggslån ulgå. Bostadslån med förhöjt låneunder­lag utgår också för ombyggnad av hus som är av betydelse för en från kulturhistorisk synpunkl värdefull miljö.

Fömlsällningar för län lill ombyggnad m. m.

Som förutsättning för bostadslån för ombyggnad gäller bl. a. vissa allmän­na villkor. Ombyggnaden skall medföra en väsentlig ökning av bostads-värdet, t. ex. alt bostaden förses med utrymmen som är väsentliga för bostadens funktion eller på annal sätl medföra standardhöjning lill följd av alt brisler i bostads- eller byggnadslekniskt avseende avhjälps. Ombyggnadsar­betena får inte enbart vara av sådant slag att de kan betecknas som löpande underhåll. Bostadslån kan dock ulgå för sådana underhållsarbeten som är direkt betingade av andra arbeten för vilka lån kan utgå. Möjligheterna atl beakta även underhållsarbeten är större ju mer omfattande ombyggnaden är. Vid en mer genomgripande ombyggnad betraktas huset nämligen som en helhet, och sådant eftersatt underhåll som lämpligen bör utföras i samband med ombyggnaden kan räknas in i låneunderiagei. Vid en mindre omfattan­de ombyggnad räknas däremot i låneunderiagei normall in endasi sådani underhåll som nödvändiggörs av ombyggnadsålgärderna i övrigl. Den bedömning som lånemyndighelerna gör för atl fastställa gränsen mellan icke lånegrundande underhåll och ombyggnad är normalt inte restriktiv.

Som fömlsällning för lån gäller vidare atl arbetena inle bara är av ringa omfattning. I fråga om flerfamiljshus innebär delta att kostnaderna måste uppgå lill minst 25 000 kr. Det krävs dessulom all lägenheterna efter ombyggnaden uppfyller lägsta godtagbara standard enligt 2 b § bostads­saneringslagen (1973:531) saml aU kostnaderna är skäliga i förhållande till arbetenas omfattning och fastighetens återstående användningstid. Del får i allmänhel inte kosta lika mycket eller vara billigare atl bygga nytt. Den kulturhistoriskt värdefulla bebyggelsen, till vilken förhöjda lån och särskilda lilläggslån kan utgå, utgör i detla sammanhang emellerlid etl undantag.

Prop. 1978/79:209

59

De arbeten som skall utföras kan vara av olika slag. Från skattesynpunkt kan kostnaderna vara antingen omedelbart avdragsgilla vid beskattningen (reparation och underhåll) eller avdragsgilla pä så sätl all de skall läggas lill avskrivningsunderlaget (ny-, till- eller ombyggnad). En uppdelning av della slag, som har avgörande betydelse från skatlesynpunkl, görs f n. normall inte i låneärendet utan aklualiseras försl vid ägarens inkomsttaxering.

De godtagbara ombyggnadskostnaderna får vid ombyggnad med stöd av bostadslån ingå i låneunderiagei. 1 låneunderiagei kan därulöver i vissa fall ingå ell på visst sätt maximerat ingångsvärde för ombyggnadsfastighelen. Ulanför låneunderiagei kan ligga såväl ingångsvärde som vissa ombyggnads­kostnader som inte har godtagits av lånemyndigheterna.

Beslul om bostadslån fattas av länsbostadsnämnden. Ansökan om lån görs hos förmedlingsorganel i kommunen som också förbereder ärendet. Avser ansökan flerfamiljshus meddelas först ell preliminärt beslul. När arbetena är slutförda meddelas efter ny ansökan etl slutligt beslul.

Det slutliga beslutet skiljer sig regelmässigt från det preliminära så lill vida all uppräkning sker med godtagbara prisförändringar och med räntekostna­der under byggnadstiden eller med andra kosinader vilka inle med säkerhet har kunnat bestämmas i det preliminära skedet.

Utförs inle byggnadsföretaget i tidsmässigt och sakligt hänseende i enlighel med bestämmelserna idel preliminära beslutet eller avviker den färdigställda byggnaden från ritning och teknisk beskrivning kan lånemyndighelerna vägra att bevilja lån slutligt. Om produktionskostnaderna väsentligt beräknas överstiga pantvärdet för det ny- eller ombyggda huset kan också hinder föreligga mol all lånebeslul meddelas preliminärt eller slutligt.

Skall samlidigl vidlas såväl energibesparande åtgärder som ombyggnads-åtgärder i bostadshus till vilka slatligl stöd utgår kan efter ansökningar beviljas dels energispariån och -bidrag enligt energisparförordningen dels bostadslån enligt bosladsfinansieringsförordningen. I fråga om räntebidrag gäller i dessa kombinationsfall alt sådant bidrag utgår för såväl bostadslån som energispariån när den sammanlagda kostnaden för energibesparande åtgärder och de åtgärder som är hänförliga till ombyggnaden överstiger 25 000 kr.

2.3 Överväganden och förslag

2.3.1 Allmänt

De nuvarande formerna för statligt stöd till ny-, lill- och ombyggnad av bostäder är differentierade för olika kategorier av låntagare. Differentieringen sammanhänger i allt väsentligt med skattereglernas ulformning. 1 olika sammanhang har önskemål framförts om en bättre samordning mellan bostadsfinansieringssystemels regler och skattereglerna. Sådana önskemål framfördes bl. a. under riksdagsbehandlingen av 1977 års budgetproposition

Prop. 1978/79:209

60

när länegränsen för nybyggnad av enskilt ägda flerfamiljshus senasi ändrades (prop. 1976/77:100 bil. 16, CU 1976/77:18, rskr 1976/77:187). I årels budgetproposition (prop. 1977/78:100 bil. I6,s. 32) uttalades också i samband med frägan om ränlegaranlins storlek vid ombyggnad av flerfamiljshus i enskild ägo alt del fanns anledning all ylterligare sludera frågan om sambandei mellan reglerna för den slalliga bostadslånegivningen och skattereglerna vid ombyggnad.

Bostadslånereglerna är, såvitt nu är av intresse, differentierade i två avseenden. Lånegränsen är således lägre vid ombyggnad än vid nybyggnad av flerfamiljshus i enskild ägo. Gränsen är vid ombyggnad 85 % av låneunderiagei. Vid nybyggnad går molsvarande gräns vid 92 96. Vidare ligger ränlegarantin vid 5 % del försia årel av låneliden för sådana enskilda fastighetsägare som vid ombyggnad kan påräkna avdrag vid beskattningen för reparations- och underhållskostnader och som samtidigt kan och önskar få räkna in fastighetens värde före ombyggnaden i låneunderiagei. Väljer dessa fastighetsägare all inle räkna in ingångsvärdet i låneunderlaget är den lägsta garanterade räntan, liksom för övriga ägare av flerfamiljshus, 3,4 % om byggnadsföretaget har påbönats under år 1978. Vid ombyggnad av enskilt ägt flerfamiljshus är alllså de subventionerade lånen mindre och räntesubven­tionen lägre än vid nybyggnad av sådant hus.

Belräffande skälen för den nu beskrivna differentieringen kan följande sägas. Sedan ålskilliga år har statsmakterna genom olika insatser försökt skapa neutralitet i kapitalkoslnadshänseende mellan olika fastighetsägare och besitlningsformer. Därvid har insalser gjorts både på skatlesidan och beträffande del statliga bostadsstödet. Såvitt gäller beskattningen har åtgär­derna i försia hand kommil alt la sikle på innehav av egnahem. I samband med 1974 års bostadspolitiska beslul (prop. 1974:150, CU 1974:36, rskr 1974:372 saml SkU 1974:56, rskr 1974:374, SFS 1974:944) gjordes ändringar inte bara i skattereglerna ulan i än högre grad i fråga om bostadsfinansieringssystemei. Därvid avpassades de generella räntesubven­tionerna lill siatsbelånade hus med hänsyn till de skilda effeklerna av skattereglerna för flerfamiljshus och egnahem.

Även i andra avseenden har ändringar gjorts för att nå en ökad neutralitet i kosinadshänseende. Skatte- och finansieringsreglerna har inte bara en omedelbar inverkan på olika boendeformer. I den mån de boende inte direkl berörs av skattereglerna - så är 1. ex. fallel för hyresgäster - uppkommer nämligen en ytteriigare neulralitelsaspekl. Skattereglerna är olika för skilda fastighetsägare. Om ell flerfamiljshus ägs av t. ex. elt allmännyttigt bostadsföretag eller en bostadsrättsförening sker en schablonbeskattning. Ägs ell molsvarande hus av en enskild person eller ett enskilt företag sker beskaUning enligt konventionell metod. En betydelsefull skillnad mellan de nämnda ägarkalegorierna är den olika behandlingen av reparations- och underhållskostnader. Vid schablonbeskattningen medges inget avdrag för sådana kostnader under det alt fullt och omedelbart avdrag medges vid

Prop. 1978/79:209

61

konventionell beskallning. Mol bl. a. denna bakgrund får man se det tidigare redovisade beslutet vid 1975/76 års riksmöte att i avvaktan på en översyn av skallereglerna differentiera räntebidragsvillkoren i fråga om bostadslån vid ombyggnad av flerfamiljshus.

Riksdagens beslul år 1977 att behålla lånegränsen oförändrad vid 85 % för ombyggnad av enskilt ägda flerfamiljshus logs i avvaktan på den översyn av skattereglerna som riksdagen lidigare begärt. Vid nybyggnad höjdes däremot lånegränsen till 92 %.

Riksdagen har i olika sammanhang uttalat sig för en översyn av skattereglerna, bl. a. för att uppnå större enhetlighet och likformighet i bostadsfinansieringssystemei.

Mot den nu redovisade bakgrunden finns del anledning atl undersöka vilka fördelar som slår alt uppnå genom ändrade skatteregler. Närmasl till hands torde då vara atl överväga i vad mån avdragsrätten för reparations- och underhållskostnader kan anpassas med hänsyn till önskemålen om etl mer enhetligt finansieringssystem. De överväganden och förslag som redovisas i del följande avser bara sådana ombyggnadsarbeten där slalliga bostadslån utgår. Däremoi är del inte avsiklen att nu behandla sädana vittomfattande frågor som rälten till avdrag för reparations- och underhållskostnader över huvud taget. Således behandlas inle frågan om normall avdrag för löpande underhåll och inte heller ombyggnader i fråga om enskilt ägda flerfamiljshus som finansieras utan statligt slöd. Spörsmål av denna omfaltning kräver utvidgade och mer ingående undersökningar. Vidare torde del inte heller vara möjligt att pröva så långtgående ändringar utan atl samtidigt komma in på frågor som rör andra inkomstslag. Avdrag för reparationskostnader är inget speciellt för inkomstslaget annan fastighet. Molsvarande frågor uppkommer även i fråga om inkomst av jordbruksfastighet och rörelse.

På längre sikt kan emellertid även mer genomgripande ändringar i fråga om bostadsfinansierings- och beskattningsreglerna behöva prövas. F. n. över­vägs inom bostadsdepartementet formerna för atl nå fram till än större jämställdhet mellan enskilda fastighetsägare, bostadsrättsföreningar och de allmännyttiga bostadsföretagen belräffande reparations- och underhållskost­nader. Frågor rörande de boendes inflytande och möjligheler till påverkan på reparations- och underhållskostnader är därvid angelägna atl närmare studera.

Likaså bör i della sammanhang nämnas all en del av de senasi nämnda skattefrågorna är sådana att de kan komma atl aklualiseras när regeringen skall ta ställning till de förslag som har lagts fram av 1972 års skatteuiredning (SOU 1977:91) och företagsskatleberedningen (SOU 1977:86). Detsamma gäller sådana speciella företeelser som andelshus och bostadsrättsföreningar med strimlade lån. I denna del finns förslag i bosladsskattekommitléns slutbetänkande (SOU 1976:11) som har remissbehandlals.

I det följande redovisas alltså förslag som inte syftar längre än lill en lika behandling av ny-, lill- och ombyggnad med statligt stöd av enskilt ägda

6 Riksdagen 1978/79. 1 saml Nr 209

Prop. 1978/79:209

62

flerfamiljshus. En samtidig avsikt är alt ocksä skapa större likställdhet mellan olika fastighetsägarkategorier i dessa fall. Skälen för differentiering av ränlebidragsvillkor och övre lånegräns för ombyggnad av enskilt ägda flerfamiljshus undanröjs genom alt olikheterna i beskattningshänseende i fråga om reparations- och underhållskostnader utjämnas. Vad som sägs om bostadslån gäller även för s. k. energispariån och energisparbidrag som bl. a. kan utgå i samband därmed. Förslagen gäller även för det statliga slödet i form av förhöjt låneunderlag och tilläggslån lill sådan kulturhistoriskt värdefull bostadsbebyggelse som frän beskattningssynpunkl är alt betrakta som flerfamiljshus och är i enskild ägo. Det bör redan här påpekas atl syftet inle är atl avskaffa avdragsrätlen för reparationskostnader i dessa fall ulan endast all ge den en form som ger bättre balans i kosinadshänseende mellan olika kategorier av ägare och boende.

2.3.2 Ändrade avdragsregler och lånevillkor

öm etl allmännyttigt bostadsförelag eller en bostadsrättsförening beviljas bostadslån för ombyggnad kan den sammanlagda belåningen uppgå lill 100 96 resp. 99 96 av låneunderiagei. Vidare utgår räntebidrag för den del av räntekostnaderna på lån inom låneunderiagei som överstiger 3,4 96 det första året av lånetiden om byggnadsföretaget har påbörjats under år 1978. Kostnaderna för ombyggnaden inverkar inle på beskattningen. Skulle del däremot i detla fall vara fråga om en faslighet i enskild ägo beviljas lån med 85 96 av låneunderiagel.och den garanterade räntan är 5 96 om ingångsvärdet har räknats in i låneunderiagei. I del senare fallet skulle emellertid avdrag medges vid inkomslbeskatlningen för den del av koslnaderna som haft karaktär av reparation och underhåll. Dessa avdragsmöjligheter som kan fördelas under maximall nio år förklarar också skillnaden i lånegräns och garanterad ränta vid jämförelse med nybyggnad av flerfamiljshusfastighel i enskild ägo. Lånegränsen vid sådan nybyggnad är 92 96 av låneunderlaget och den lägsta garanterade räntan är 3,4 96.

Det lorde inle vara möjligt all göra några generella uttalanden om de nu angivna skatte- och lånereglernas effekl i enskilda fall. Del kan emellerlid konstateras att avdragsrätlen för reparationskostnader i förening med de gällande lånevillkoren i vissa fall ställer enskilda i ett betydligt gynnsammare läge än t. ex. allmännyttiga bostadsföretag och bostadsrättsföreningar. Stor­leken av de ekonomiska fördelar som kan uppnås varierar. Här inverkar i huvudsak två omständigheter, nämligen hur slor del av ombyggnadskosl-naden som skaliemässigl är att hänföra lill reparation och underhåll samt del enskilda företagets eller den enskilde avdragsberättigades inkomslförhållan-den i övrigt. Värdel av rälten lill omedelbart avdrag för reparationskostnader stiger i takt med fastighetsägarens övriga inkomster. I det sisinämnda avseendet verkar det nuvarande syslemet åtskiljande inle bara mellan olika ägarkategorier utan även mellan enskilda ägare i skilda inkomstlagen. De

Prop. 1978/79:209

63

privata förelag eller personer som kombinerar fastighetsförvaltning med annan förvärvsverksamhet, som ger överskott, har i regel betydligt större fördelar av reparationsavdragen än de som ägnar sig åt enbart fastighetsför­valtning.

Del bör också framhållas atl skillnaden i fräga om länevillkor för ny-, till-eller ombyggnad av enskilt ägda flerfamiljshus leder till att i och för sig likartade åtgärder behandlas olika i läne- resp. skatlesammanhang. Det kan nämligen hävdas - framför allt vid förvärv av en äldre faslighet med starkl eftersall underhåll-alt en större eller mindre del av ombyggnadskostnaderna i praktiken är atl se som en del av anskaffningskostnaden för fastigheten. Även i fall av nu angivet slag beror del ekonomiska utfallel på hur stor del av koslnaderna som skaliemässigl är omedelbart avdragsgilla och hur den avdragsberättigades inkomstförhållanden gestaltar sig i övrigt.

Nu angivna förhållanden medför snedvridningar på så säll atl förvärv av flerfamiljshusfastigheler är förmånligare för vissa köpargmpper än för andra. Del bör också framhållas atl en omedelbar avdragsräii för reparationskost­nader kan antas ha etl siörre ekonomiskl värde vid kortare och spekulativa innehav av en fastighel än vid långsikliga innehav. I det sistnämnda fallet är den omedelbara avdragsrätlen för reparationskostnader inte sällan av mindre intresse. Den enskilde fastighetsägaren kan nämligen inle alllid genasi utnyttja möjligheterna till avdrag för reparationskostnader. Så kan däremot vara fallel om han har inkomster från annal håll än frän fastigheten. Önskemål har också framförts om möjligheler lill ökad resullaluljämning i fråga om mer omfattande reparationsarbeten. En aktivering av koslnaderna har beskrivits som önskvärda i dessa fall. De gällande reglerna kan sägas gynna förvärv av spekulativ karaktär och del är inte ovanligt atl priset på en fastighet vid förvärvet påverkas i höjande riktning.

Som tidigare framhållits måste den allmänna frågan om avdragsrätlen för reparations- och underhållskostnader ses i ett siörre sammanhang. 1 den situation som nu är aktuell, när ombyggnad och av ombyggnaden betingat underhåll finansieras med starkt subventionerade statliga bostadslån, är förhållandena emellertid så speciella all en särlösning får anses moliverad. Den nuvarande möjligheten lill omedelbart avdrag för en del av kostnaden som ingår i underlaget för bostadslånet ler sig varken lämplig eller skälig. I stället bör hela ombyggnadskostnaden inom låneunderiagei kunna läggas till faslighetens anskaffningsvärde och bli föremål för åriiga värde­minskningsavdrag. Som en konsekvens av sädana ändrade skatteregler kan finansieringsvillkoren vid ny- och ombyggnad av enskilt ägda flerfamiljshus jämställas efiersom motiven för differentiering av räntebidrag och övre lånegräns härigenom bortfaller. Någon ändring av nuvarande bestämmelser vad avser möjligheten alt räkna in ingångsvärdet i låneunderiagei bör därvid inle göras. Betydande fördelar från både rättvisesynpunkt och administrativ synpunkt skulle uppnås om finansieringsvillkoren blir enhetliga vid ny-, till-och ombyggnad av enskilt ägda flerfamiljshus. En ändring med sådan

Prop. 1978/79:209

64

innebörd medför att lån för ombyggnad av sådan fastighet skulle kunna beviljas med 92 % av låneunderiagei och all den lägsta garanterade räntan blir lika stor oavsett ägarkategori.

De ombyggnadsarbeten som utförs pä här berörda flerfamiljsfastigheter och där bostadslån utgår är inte sällan av ganska genomgripande nalur. Som lidigare har nämnts torde arbetena som regel ha inslag av både ombyggnads-och reparationskaraklär. Enligl de beskattningsregler som f n. gäller måste en uppdelning göras mellan dessa båda kategorier. Även om det många gånger kan stå klart hur den ena eller andra åtgärden skall bedömas rent principiellt, är det här fråga om problem som ofta är svära all lösa i de enskilda fallen. Det kan t. ex. vara svårt alt få fram ulredning om vilka arbeten som har utförts och dessutom föreligger inte sällan bristfälliga uppgifter om byggna­dens lidigare beskaffenhet, öm nu hela byggnadsprojektet i slort behandlas enligt samma regler blir en sådan uppdelning i normalfallet onödig. Detta måste anses innebära en påtaglig förenkling. Koslnaderna för samtliga de arbeten som omfattas av låneunderiagei skulle för framtiden i stället läggas till byggnadens anskaffningsvärde. De reparations- och underhållsåtgärder som utförs i samband med ombyggnad med stöd av bostadslån och som ligger inom låneunderiagei skulle därmed berättiga lill årliga värde­minskningsavdrag enligl de regler som gäller för ny-, till- eller ombyggnad. Avdrag medges då i normalfallet med 1,5 eller 1,75 96 per år beroende av om byggnaden är uppförd i betong o. d. eller trä. Till den del koslnaderna avser sådana inventarier som exempelvis hissmaskiner medges s. k. förhöjt värdeminskningsavdrag med mellan 5 och 10 961.

Om man lägger hela låneunderiagei lill del anskaffningsvärde som berättigar lill värdeminskningsavdrag, skulle en betydande förenkling kunna uppnäs vid taxeringen samtidigt som bostadsfinansieringsreglerna kan göras mer enhetliga. De förmånligare lånevillkoren motiverar atl även de 8 % av låneunderiagei, som avser ägarens egna insalser, behandlas på samma sätt. För della talar också rent praktiska skäl.

2.3.3  Vissa fötidfrågor

Om de redovisade förslagen till förändringar av skalleregler och bostads­finansieringsregler genomförs uppslår vissa konsekvenser i andra avseenden som i alll väsentligt hänför sig till olika lämplighelsfrågor i skallesamman­hang.

Uppdelningar mel[an ombyggnad och reparation färsålunda viss betydelse vid fastighetstaxering. Fastighetstaxering kan vara allmän eller särskild. Allmän sådan skall i princip ske vart femte år och innebär bl. a., atl taxeringsvärden åsätts alla skattepliktiga fastigheter. Särskild fastighetstax­ering, som äger mm mellan två allmänna fastighetstaxeringar, blir aktuell om vissa närmare angivna förändringar skett i fråga om en fastighel.

Vid allmän fastighetstaxering åsätts elt taxeringsvärde som skall moisvara

Prop. 1978/79:209

65

75 "6 av faslighetens allmänna saluvärde. När detla värde fastställs beaktas inle bara ny-, till- eller ombyggnad utan även mer omfattande reparations-och underhållsarbeten. Sådana arbeten som har finansierats med bostadslän i flerfamiljshusfallen kan utan vidare anlas vara sådana alt de måste beaktas vid en allmän fastighetstaxering.

Gränsdragningen mellan ombyggnad och reparation samt underhåll kan emellerlid också bli aktuell i samband med särskild fastighetstaxering, öm nämligen förändringar i byggnadsbeståndet ägt rum genom alt ny-, lill- eller ombyggnad har skett i sådan omfattning att taxeringsvärdet bör ökas med minst en femtedel, dock minst 10 000 kr., skall nytt laxeringsvärde åsättas genom särskild fastighetstaxering. Överstiger koslnaderna 1 milj. kr. skall nytt värde alllid åsättas. Så länge enbart reparations- och underhällsarbeten utförts finns däremot inle grund för särskild fastighetstaxering, inte ens om ålgärderna varil mycket omfattande. I en hel del ombyggnadsfall blir det således alltjämt nödvändigt atl dela upp koslnaderna. Emellertid medför de särskilda spärreglerna vissa förenklingar härvidlag. Även om de sammanlag­da koslnaderna överskrider femtedelsspärren kan i de flesta fall en mer summarisk uppdelning göras för atl utröna hur slor ombyggnadsdelen är och för all på så sätl kontrollera om nyll laxeringsvärde behöver åsättas. F. n. ses de nu nämnda reglerna över av 1976 års fastighelslaxeringskommillé (Fi 1976:05). Det kan därför länkas alt ytteriigare ändringar framdeles blir aktuella.

De nu föreslagna ändrade skattereglerna för reparations- och underhälls­kostnader inom låneunderlaget i samband med statligt slöd lill ombyggnad av enskilt ägda flerfamiljshus kan ocksä tänkas ge upphov lill en del nya problem.

Den silualionen kan exempelvis föreligga alt även andra arbeten på fastigheten utförs samtidigt med sådana som omfattas av en ombyggnad med statligt slöd. Om så är fallel måste utredning förebringas om vilka arbeten som omfattas av bosladslåneprojektet och vilka som ligger ulanför. Pröv­ningen underlättas dock av att den skatiskyldige redan i låneärendet måste förebringa noggrann ulredning om del projekt för vilket bostadslån utgår. Det bör också nämnas atl bostadslåneprojeklen i regel har sådan omfattning att endast undantagsvis ekonomiskl utrymme torde finnas för andra samtidiga byggnadsarbeten på fastigheten. Reparationer och underhåll som är beling­ade av ombyggnaden räknas som lidigare angivits normalt in i låneunderiagei för bostadslån varför de inle bör vålla några särskilda problem i samman­hanget.

Vissa svårigheter kan också tänkas om ombyggnadskoslnaderna överstiger det av lånemyndighelerna fastställda låneunderiagei. 1 elt normall bostads-låneärende bör dock inte så vara fallet.

De problem som nu antytts är inle sådana atl de skulle nämnvärt öka arbetsbördan för skattemyndigheterna eller kunna leda till missbruk av de föreslagna reglerna. Av handlingarna i bosladslåneärendel och den skattskyl-

Prop. 1978/79:209

66

diges räkenskaper bör klart kunna utläsas vilka arbeten som har ulförts och hur dessa har finansierats.

Beslutssystemet hos lånemyndigheterna med preliminärt och slutligt lånebeslul medför atl del slutliga beslutet i de flesta låneärenden av denna typ kommer sä lång tid efter det preliminära att minst en inkomsttaxering inträffar däremellan. Della är oftast fallet oavsett hur omfattande ombygg­naden är eller om den sträcker sig över mer än etl beskattningsår. 1 några fall inträffar del också atl slutligt lånebeslul inle meddelas ulan att ansökan härom avslås, t. ex. på grund av för höga kosinader eller alt ombyggnaden inle har ullorts på det sätt som har angetts i det preliminära lånebeslulel. I dessa fall kommer beskattningen alt påverkas. Några större svårigheier uppkommer inle om hela projektet slutförts och slutligt lånebeslut har meddelats under ett och samma beskattningsår, någol som dock får betraktas som undantagsfall. Skattemyndigheten kan då göra erforderiiga rättelser. Avslås ansökan om slutligt beslul och vinner besluten laga kraft får hela projektet bedömas enligl de regler som nu gäller, dvs. en uppdelning får ske efter vad som ulgör ny-, lill- eller ombyggnad och vad som är reparation och underhåll.

Molsvarande gäller om bostadslån beviljas för en del av ombyggnadskost­naderna. Kostnaderna för den delen skall dä läggas till del byggnadens anskaffningsvärde som berättigar till värdeminskningsavdrag och värde­minskningsavdrag medges. Siluationen blir någol mer besväriig när liden mellan preliminärt och slutligt lånebeslul sträcker sig över flera beskattnings­år och skiljaktigheter föreligger mellan det preliminära och del slutliga lånebeslulel eller ansökan om slutligt beslul avslås.

Anlag alt arbetena igångsätts år I och all enligt del preliminära lånebeslulel hela projektet är lånegmndande. Låneunderlag och ombyggnadskostnader är preliminärt lika stora. År 2 är arbetena slutförda och efter ansökan meddelar lånemyndighelerna slutligt beslut i låneärendet. Vid laxeringen för år 1 har inga avdrag medgivils eftersom man då utgått från atl koslnaderna i sin helhet skall aktiveras. Vid laxeringen för år 2 konstateras emellerlid atl ombyggnadskostnaderna överstiger låneunderiagei. Om alla kostnader har betalats under år 2 skall ocksä eventuellt avdrag för viss del av mellanskill­naden mellan de verkliga ombyggnadskostnaderna och låneunderiagen medges försl vid laxeringen för della år. I detla fall blir silualionen densamma som om arbetena påbörjats och sluiförts under etl och samma beskattningsår. Men antag atl delar av ombyggnadskostnaderna har eriagts redan år 1 och atl dessutom kostnaderna för de ålgärder som inte slutligt har godkänts för statligt slöd eller inte ingår i låneunderiagei har utförts delta år. Dessa arbeten anlas lill viss del ha haft karaklär av reparationer och underhåll.

I detla fall skulle rätteligen avdrag ha medgivits redan vid taxeringen förär I för de reparations- och underhällskostnader som ingår i den del av ombyggnadsprojektet som slutligt inte har godkänts för slatligl låneslöd. Om däremoi  reparationerna skett är 2 lorde avdragei  kunna  medges vid

Prop. 1978/79:209

67

taxeringen detta år trots alt likvid eriagts året innan. Inle heller uppkommer några större svårigheier om likviden år I inle avser någon bestämd del av projektet, åtminstone inte så länge den inle överstiger låneunderlaget enligl det slutliga beslutet. Det fallel där både reparationer och underhäll, som slutiigl inle har godkänts för belåning, har utförts och likvid för dem eriagts är I erbjuder däremot vissa svårigheter. Den skallskyldige har i della fall -eftersom man ulgåll från alt koslnaderna skulle aktiveras och inte uigöra reparationskostnader i skatteteknisk mening - inte haft anledning yrka avdrag vid taxeringen förär 1 och denna härockså vunnit laga kraft. Även om fall av nu beskrivet slag lär bli mindre vanliga i praktiken måste en lösning ges.

En möjlighet skulle därvid vara atl ge den skatiskyldige rält atl i särskild ordning klaga på den försia lagakraft vunna laxeringen. En annan utväg är atl medge avdrag vid taxeringen för är 2 trots all avdragei rätteligen skulle ha beaktats vid del föregående årels laxering. De fåtaliga fall som kan antas uppkomma i prakliken moiiverar knappast alt speciella besvärsregler införs. Den sistnämnda lösningen är därför atl föredra och lorde dessulom vara enklare alt hantera i praktiken. Vid taxeringen för år 2 måste beskattnings­myndigheterna göra en ingående prövning av projektet i dess helhet och försi vid denna tidpunkt blir del klariagl i vad mån förutsättningarna för avdrag är uppfyllda.

Den sisinämnda lösningen bör väljas och lämpligen utformas på så säll alt liden för uppdelning av reparations- och underhållsarbeten föriängs med det ytteriigare antal år som behövs. I det nämnda exemplet skulle alltså avdraget fä fördelas på åren 2, 3 och 4.

Ell molsvarande problem kan uppkomma i fräga om värdeminskningsav­dragen. Antag atl vissa arbeten har sluiförts år 1 och förts upp på avskrivningsplan samt att värdeminskningsavdrag har medgivits. Vid slut­förandet av hela projektet är 2 visar del sig alt slutligt bostadslån inle kan beviljas fullt ut eller atl ansökan om bostadslån avslås. Del visar sig då aU värdeminskningsavdrag inle skall medges utan all i stället reglerna om avdrag för reparationer och underhåll skall tillämpas. För aU undvika komplikationer bör även här en samlad bedömning ske i slutskedet. Den enklaste lösningen synes vara alt minska reparationsavdraget med det tidigare medgivna värdeminskningsavdraget.

2.3.4 Behövliga lagändringar

De i del föregående redovisade förslagen innefattar ändringar både i fråga om finansiering och beskattning. Vid ombyggnad skulle stadiga bostadslån kunna beviljas med 92 % av låneunderiagei. Vidare skulle ränlegarantin bestämmas till 3,4 96. 1 anslulning härtill skulle skattereglerna ändras på så säll atl avdrag för reparationskostnader inle genasi medgavs utan all dessa i stället aktiverades. Avdrag skulle då för framliden i stället medges i form av

Prop. 1978/79:209

68

årliga värdeminskningsavdrag.

Nya regler om lånebestämmelserna kommer atl utfärdas i särskild ordning om de nu redovisade förslagen godtas av statsmakterna. I fråga om skattereglerna bör följande ändringar göras.

Förslagen berör bara enskilt ägda fasligheler som beskattas enligt konven­tionell metod. I 25 § 2 mom. KL bör en bestämmelse las in om all ägare av sådana fasligheler inte medges avdrag för sådana reparationer, som finansie­ras med stöd av bostadslån, energispariån, energisparbidrag eller lilläggslån lill kulturhistoriskt värdefull bostadsbebyggelse. Vidare bör punkl 2 a av anvisningarna lill 25 § KL komplelleras med en regel om alt i byggnads anskaffningsvärde skall inräknas även reparationskostnader av nu nämnt slag. I punkt 7 av anvisningarna till 25 § KL bör bestämmelser las in om räll till föriängd tid för reparaiionsavdrag.

För alt underlätta kontrollen i dessa fall bör vidare föreskrivas atl länsbostadsnämnd skall delge skattemyndigheterna både preliminära och slutliga lånebeslut i berörda ärenden. Föreskrifter om della kan lämnas i administrativ ordning.

Den ändrade behandlingen av reparationskostnader inverkar även på realisationsvinslberäkningen vid försäljning av flerfamiljshus där ombygg­nad har skett eller energibesparande ålgärder har vidtagits med slatligl slöd. Eftersom även reparationskostnaderna skall aktiveras i stället för alt dras av omedelbart, bör de behandlas som förbättringskostnader vid vinstberäkning­en. En bestämmelse om delta bör las in i punkl 2 a av anvisningarna lill 36 § KL. De värdeminskningsavdrag som medgivits skall återföras i indexupp­räknat skick. Det sistnämnda följer av gällande regler.

De nya reglerna bör tillämpas i fråga om ombyggnadsarbeten och energibesparande åtgärder för vilka preliminärt lånebeslul har meddelats efter utgången av år 1978.

Prop. 1978/79:209

69

Bilaga 4

Sammanställning av remissyttrandena över PM (Ds B 1978:7) Ändrade beskattningsregler för hyresfastigheter'

De föreslagna reglerna för behandlingen av reparationskostnader som bestriUs med statligt lånestöd har fåll ell blandat mottagande. Förslagen avstyrks främsi av de remissinslanser som förelräder näringslivet. Kritik framförs också med olika styrka från remissinstanser som ansvarar för beskattning och taxering. Däremoi är de remissinstanser som företräder bl. a. allmännyttiga bostadsföretag mer positivi inställda och tillstyrker försla­gen.

Förslaget tillstyrks eller lämnas ulan erinran av kammarrätten i Jönköping, Göteborgs kommun. Hyresgästernas riksförbund, HSB, Konungariket Sveriges sladshypotekskassa, Malmö kommun, Spintab, SBC. SKBF, Bofäb, Riksbyg­gen, Sveiiges advokatsamfund, SABO saml TÖR. Bosladsstyrelsen tillstyrker förslaget under förutsättning att ytterligare ulredning sker. Länsstyrelserna i Stockholms saml Göteborgs och Bohus län ullalar tvekan inför förslagen men utan atl avstyrka dem.

Hyresgästernas riksförbund anser att gällande skatteregler i olika avseenden kommit alt medföra beiydande orättvisor mellan olika fastighetsägarkatego­rier och mellan boende i olika upplålelseformer. Enligt förbundet är del angeläget atl orättvisorna undanröjs och man ser därför positivt pä de förslag som lämnats. Bofah anser förslaget lill förbätlrade länevillkor ägnat atl underiätla saneringsverksamhelen. Enligt SABO är effekten av de föreslagna ändringarna att enskilda fastighetsägare från skatlesynpunkl jämställs med allmännyttiga bostadsföretag vid ombyggnad med statligt stöd. Om delta medför ekonomiska svårigheter för vissa enskilda fastighetsägare, finns dessa svårigheter redan nu för de allmännyttiga bostadsföretagen. Följs ändringen av en nedgång i ombyggnadsverksamheten indikerar detla enligl SABO elt behov av ökade generella bostadspolitiska stödåtgärder för samlliga förelags­former. TOR anser att förslagel ur taxeringsleknisk synvinkel synes ägnat atl medföra förenkling genom alt uppdelning normalt inte skall behöva göras mellan reparation och nybyggnad.

Förslagen avstyrks däremot av RSV, kammarrätten i Stockholm, länssty­relsen i Malmöhus län, FAR, LRF, NBD, Sveriges fäsiigheisägareförbund, SBEF, Svenska försäkringsbolags riksförbund samt SRS. Den kritik som framförs lar sikte dels på att förslagel skulle inverka menligt pä saneringsverksamhelen saml dels på atl de nya reglerna kan ge upphov till betydande praktiska svårigheter.

NBD anser att ett förslag om neutralitet i beskattningen av flerfamiljshus ägda av allmännyttiga bostadsföretag och enskilda personer eller enskilt

'  I denna bilaga återges remissyttrandena i vad de avser i promemorian avsnitt 2.

Prop. 1978/79:209

70

förelag inte bör framläggas ulan alt frågan ses i etl siörre sammanhang, där man generellt lar slällning lill reparaiionsavdrag i olika förvärvskällor. NBD anser vidare alt en diskussion om neutralitet i beskattningen av flerfamiljshus rätteligen bör föras på så sätl all jämslälldhel mellan enskild och allmännyttig förvaltning kan nås antingen genom all alla flerfamiljshus beskallas efter konventionell metod eller genom all samlliga flerfamiljshus beskattas efter den för allmännyttiga förelag gällande schablonmetoden. Rent principiellt bör enligt NBD olikheler i beskallningssitualionen inte lösas genom manipulation med graden av räntesubventioner och lånegränser.

Även i ålskilliga andra yitranden framhålls det angelägna i en översyn av reglerna om rält lill avdrag för reparationskostnader. LRF anser det direkt olämpligl all införa en kalegoriklyvning i fråga om avdragsreglerna för reparationskostnader. Om avdragsreglerna skall ändras skall della gälla generellt och inle som nu föreslagits endasi för de fastighetsägare som bestritt kostnaden med statliga lån. SBEF påpekar alt schablonbeskattade allmän­nyttiga bostadsföretag har möjlighet all - lill skillnad från enskilda faslig-hetsägare - fortlöpande göra avsättningar med obeskattade medel för framtida reparationer. För de enskilda fastighetsägarna uppkommer etl ackumulerat avdragsbehov. De problem som anses sammanhänga med reparalionsavdragen i förening med de statliga länevillkoren kan enligt SBEF inte isoleras pä det säll som skett i förslagel. Dessa frågor bör utredas i ett större sammanhang. SBEF påpekar ocksä atl riskerna med förslaget är atl saneringsverksamhelen upphör och atl i stället rivningar och nybyggnad ökar. Även NDB och Sveriges fastighetsägareförbund påtalar riskerna för minskad ombyggnadsverksamhet. Även länsstyrelsen i Malmöhus län anser en översyn av reparationsreglerna angelägen. Länsslyrelsen påpekar atl förslagel har vissa inle önskvärda effekter, bl. a. i form av spekulationer kring de häda finansieringsmöjligheternas effekter i förening med skattereglernas innebörd. Även RSV och bostadsstyrelsen kritiserar förslaget för atl det leder lill en olika behandling av olika låntagarkalegorier.

RSV anser alt det föreslagna systemet blir svärtillämpai och ger upphov till nya gränsdragningsproblem. Enligl RSV kommer de fastighetsägare som kan ordna finansieringen alt först låna till reparationsarbeten på den allmänna marknaden och därefier ansöka om bostadslån endast för ombyggnadsdel i de fall detla med hänsyn lill bl. a. ägarens inkomslförhållanden lönar sig. Även SBEF redovisar liknande åsikt. Enligt NBD bör inte vår redan mycket komplicerade skattelagstiftning ytteriigare tyngas av en för vissa situationer gällande särregel för avdrag för reparationskostnader. NBD anser vidare atl en väg ur del stora samhällsproblemet med s. k. improduktiva invesieringar (diamanter, konst, medaljer osv.) är atl stimulera samhällsnytliga investe­ringar. Den föreslagna specialregleringen försämrar för enskilda alt äga flerfamiljshus och diskriminerar fastighetsförvaltning som rörelsegren jämfört med andra näringar, där enskilda invesieringar flr skallekredit.

Sveriges fastighetsägareförbund, NBD och SBEF anser atl en fastighetsägare

Prop. 1978/79:209

71

bör ha rätt att välja mellan att tillämpa äldre regler eller att begagna sig av de nya bestämmelserna. Dessa remissinstanser anser även att de föreslagna förmånligare lånereglerna börgenomföras utan alt förden skull avdragsrätlen begränsas.

En del enskildheter i de föreslagna reglema har också kritiserats. Några remissinslanser har lagil upp frågan om sådana ombyggnadskoslnader som överstiger del av lånemyndighelerna fastställda låneunderiagei, s. k. över-kostnader. Elt molsvarande problem gäller när reparationer samtidigt sker på s. k. icke samhällsnytliga lokaler, dvs. affärs- och butikslokaler, verkstäder m. m. Bostadsslyrelsen ifrågasätter i denna del om inte avdragsräii för underhållskostnader hell borde avskaffas i samband med ombyggnad och reglerna för bostadslån samtidigt ändrades i huvudsak enligl utredningsför­slaget. Länsslyrelsen i Stockholms län föreslår all hela kostnaden för om- och tillbyggnad samt reparation i dessa fall skall tillföras avskrivningsunderlaget. Även NBD, Sveiiges fastighetsägareförbund och SBEF påtalar de svårigheier som uppkommer i förevarande avseenden. 5'6£'f anser alt alla kosinader som inle finansieras med statliga lån skall behandlas enligt nuvarande regler.

Konungariket Sveriges sladshypotekskassa och Spinlab anser att låneunder­laget framdeles bör omfaita de godkända ombyggnadskoslnaderna.

De föreslagna reglerna innebär all årliga värderingsavdrag i regel skulle komma att medges med 1,5 % eller 1,75 % av reparationskostnaderna. Flera remissinstanser har ansett dessa procentsatser för låga. Hit hör bl. a. RSV, LRF, NBD. SBEF och Svenska försäkringsbolags riksförbund. 5Ä£/ framhåller att den fysiska och ekonomiska varaktighetsliden för de tillgångar eller de ålgärder som vidtagits i hithörande fall oftast bara uppgår lill mellan IO och 15 år. Med hänsyn härtill och amorteringstiden pä ombyggnadslånen synes en rimlig avskrivningstakl uppnås om procentsatsen sätts lill 5 %. Den bör då avse alla kosinader som inräknas i låneunderiagei.

Enligl FAR slrider de föreslagna reglerna förbehandlingen av reparations­kostnader mot bestämmelserna i 15 § bokföringslagen, som förbjuder aktivering av reparationskostnader utom i vissa fall. FAR anser del olämpligl alt låta skatteregler styra redovisningen. SABO framhåller atl enligt förslagen skall ombyggnadskoslnader som finansieras med slalligt slöd framdeles alllid aktiveras i skallesammanhang. Enligt SABO:s mening bör samma princip gälla vid redovisningen. Någon form av redovisningsanvisningar som ger förelagen möjlighet all komma lill rätta med problemen - eventuellt till värderingsreglerna i aktiebolagslagen - bör skyndsamt utarbetas.

/-Slefteriyser klarlägganden av bl. a. hur man skall förfara vid ulrangering av reparations- och underhållsarbeten för vilka koslnaderna aktiverats. Även Sveriges fastighetsägareförbund framför kritik i denna del. Även den skatte­mässiga behandlingen av bidrag enligl energisparförordningen bör klargöras. Även kammarrätten i Stockholm tar upp sisinämnda fråga. Bostadsslyrelsen anser alt den beslämmelse om valfrihet då det gäller ingångsvärdet som nu finns i 24 § bostadsfinansieringsförordningen bör utgå i förenklingssyfte.

Prop.  1978/79:209

72

Vidare bör de nya reglerna gälla även i fråga om län enligl kungörelsen (1976:789) om förbältringslån och bostadslånekungöreLsen (1967:552).

Länsstyrelsen i Sloekholms län påpekar att i slutligt låneunderlag ingår räntekostnader under byggnadstiden och alt ett visst dubbelavdrag blir följden om även denna del tillförs avskrivningsundertaget. Länsstyrelsen i Malmöhus län pekar pä en del oklarheier till följd av systemet med preliminära och slutliga beslut i låneärendet. SÖZir fö rutsätter all förslagel om aktiveringen inte skall rnedföra någon ändring av nu gällande regler för kapitalbeskattningen av byggföretag.

NBD och SBEF anser en övergång frän förslagsvis är 1980 nödvändig för att vidmakthålla en jämnare igångsättning.

Prop. 1978/79:209

73

Innehåll

Propositionen.................................................... 

...... 

I

Propositionens huvudsakliga innehåll ..................... 

1

Författningsförslag............................................. 

2

Uldrag av protokoll vid regeringssammanträde den 5 april 1979,...

15

1    Inledning..................................................... 

15

1.1

Bostadsskattekommitténs förslag (SOU 1976:11)  

15

1.2

Departementspromemorian (Ds B 1978:7)... 

16

2    Föredragandens överväganden........................ 

17

2.1

Allmänna utgångspunkter......................... 

17

2.2

Beskattningen av s. k. andelshus.............. 

20

2.3

Bostadsföreningar med fördelade lån.......... 

24

2.4

Ändrade regler för vissa reparationsavdrag.. 

30

3

Hemställan.................................................. 

34

4

Beslul......................................................... 

.... 

34

Bilaga I Bostadsskattekommitténs överväganden och förslag       

36

Bilaga 2 Sammanställning av remissyttrandena över bostadsskatte­

kommitténs slutbetänkande (SOU 1977:11, Bostadsbeskatt­

ning II).................................................. 

38

Bilaga  3 Ändrade  beskattningsregler  för  hyresfastigheter (Ds   B

1978:7)................................................. 

47

Bilaga 4 Sammanställning av remissyllrandena över PM (Ds B 1978:7)

Ändrade beskattningsregler för hyresfastigheter      

69