Observera att dokumentet är inskannat och fel kan förekomma.

Prop. 1981/82:169

Regeringens proposition

1981/82:169

med förslag till åtgärder för att främja övergång från hyresrätt till bostadsrätt m.m.;

beslutad den 25 mars 1982.

Regeringen förelägger riksdagen vad som har lagils upp i bifogade utdrag av regeringsprolokoll ovannämnda dag för de åtgärder och del ändamål som föredraganden har hemställt om.

På regeringens vägnar THORBJÖRN[REDACTED_EFTERNAMN]

BIRGIT[REDACTED_EFTERNAMN]

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås åtgärder för all främja övergäng från hyresrätt lill bostadsrätt. En särskild lag om rätt lill fastigheisförvärv för ombildning till bostadsrätt föreslås. Om hyresgästerna i en faslighet har bildat en bostadsrättsförening och gjort en s. k. intresseanmälan hos inskrivnings­myndigheten, blir enligt den nya lagen fastighetsägaren, när han vill sälja fasligheten, skyldig all först erbjuda hyresgästerna all köpa den.

I propositionen föreslås också flera ändringar i bostadsrällslagen som syftar till all stärka hyresgästernas ställning och inflytande vid ombildning lill bostadsrätt. Enligt en särskild regel skall hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna ha fattat beslut om faslighetsförvär-vel på en föreningsstämma för alt en ombildning skall få ske. Del är alltså i fortsättningen hyresgästerna själva som skall besluta om en övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Den ekonomiska planen för en bostadsrättsför­ening skall vid ombildning alllid finnas som underlag för hyresgästernas beslut om ett fastigheisförvärv. Även vissa andra förslag läggs fram i propositionen, bl. a. om rätt för hyresgästerna lill medlemskap i bostads­rättsföreningen.

I propositionen föreslås även en särskild bestämmelse i bostadsrällsla­gen om all avlal om överlåtelse av bostadsrätt alltid skall vara skriftliga. Om köpeskiUingen inte är korrekt angiven i avtalet är delta ogiltigt. Något förslag om hembudsskyldighel lill kommunen eller någon annan vid över­låtelse av bostadsrätt läggs inle fram i propositionen. Huvudregeln skall fortfarande vara all en bostadsrätt skall kunna överlåtas fritt. 

1    Riksdagen 1981/82. I saml. Nr 169

Prop. 1981/82:169

2

En ny statlig låneform föreslås införd för dem som av ekonomiska skäl annars kan tvingas all avslå från att delta i en övergång. Den långfristiga finansieringen av bostadsrättsföreningens fastigheisförvärv bör liksom f. n. ske genom bollenlåneinstiluten. Om säljaren binder en del av konlanl-ersätiningen för ell fastigheisförvärv i en s. k. kapilalmarknadsrevers kan finansieringen dock underiältas. En ombildning till bostadsrätt kan anses vara ett angeläget ändamål för den opriorilerade långivningen.

Den nya lagstiftningen föreslås träda i kraft den I juli 1982.

Prop. 1981/82:169

3

1    Förslag till

Lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

Härigenom föreskrivs följande.

Inledande bestämmelser

1 § För ombildning av hyresrätt till bostadsrätt har hyresgäster enligt

denna lag rätt all förvärva hyresfastigheten genom en bostadsrättsför­

ening.

Rätten lill förvärv gäller fast egendom som är laxerad som annan faslig­het och som vid fastighetstaxering har betecknats som hyreshusenhet.

Vad som i denna lag sägs om fasi egendom skall gälla även tomträtt. Vad som sägs om lagfart skall, när del är fråga om tomträtt, i stället avse inskrivning av förvärv av tomträtt.

2       §   Lagen gäller inle, om egendomen innehåller färre än fem lägenheter.

Vid beräkning av antalet lägenheter enligt denna lag räknas som lägenhet

varje avskild enhet som är inrättad att varaktigt och självständigt användas som bostad eller för annat ändamål. Från garage, lager och andra lägen­heter som i första hand används som förvaringsulrymmen bortses.

Intresseanmälan

3 § Om hyresgäster har intresse av all förvärva fast egendom för om­

bildning av hyresrätt lill bostadsrätt får detta anmälas lill inskrivningsmyn­

digheten för anteckning i fastighelsboken. Intresseanmälan skall för hyres­

gästernas räkning göras av en bostadsrättsförening.

Till anmälan skall fogas intyg av föreningens styrelse om antalet lägen­heter i den fasta egendom som omfattas av anmälningen saml om all hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombildning av hyresrätt lill bostadsrätt.

4

§ Fastighetsägaren och bostadsrättsföreningen skall av inskrivnings­myndigheten underrättas om att en intresseanmälan har antecknats i fas­tighelsboken.

5

§ Sedan anteckning har sketl gäller en intresseanmälan fram lill den inskrivningsdag som inträffar närmast efter tvä år från den inskrivningsdag då anteckningen gjordes. Om hembud som avses i 6 § sker under denna lid. gäller anmälningen dock alllid fram lill den inskrivningsdag som inträffar närmast efler två år från den dag då hembudel skedde. Vad som nu har sagts gäller även i förhållande till ny ägare av fastigheten.

En ny intresseanmälan får antecknas tidigast på den inskrivningsdag då den lidigares giltighet upphörl.

Hembud

6 § Fast egendom, som utgör en hyreshusenhet och för vilken en intres­

seanmälan gäller, får inle överlåtas helt eller delvis genom köp eller byte

ulan alt den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan har erbju-

Prop. 1981/82:169

4

dils alt förvärva hela hyreshusenheten. Ett sådant erbjudande kallas hem­bud. En överlåtelse får ske ulan hembud till bostadsrättsföreningen.

1.

om bostadsrättsföreningen godkänner överlåtelsen,

2.

om staten förvärvar egendomen,

3.

om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överiåtarens avkomling,

4.

om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion eller offentlig auktion enligt lagen (1904:48 s. 

I) 

om samäganderäll.

Hembud behövs inle heller, om ell förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt med hänsyn lill förhållandel mellan överlålaren och en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för eller om­ständigheterna vid en sådan överiålelse. Frågan om hembud behövs prö­vas av hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren.

7 § Hembud sker hos hyresnämnden genom skriftlig anmälan av faslig-

helsägaren. Fastighetsägaren skall härvid ge in ett av honom undertecknat

skriftligt förslag lill köpeavtal som skall innehålla uppgift om köpeskilling­

en för den hembjudna egendomen och övriga villkor för förvärvet.

Om det för en öveilåldse behövs makes samtycke enligt 6 kap. 4*i giftermålsbalken, skall makens samtycke ges till avtalsförslagel.

8 § Förslaget till köpeavtal skall genom hyresnämndens försorg delges

den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan. Sedan delgivning

skett får inle hembudel eller samtycket lill avtalsförslagel återkallas eller

förslaget ändras.

Sedan hembud skett, är fastighetsägaren skyldig alt bereda föreningen tillfälle all besikla fastigheten.

Hyresnämnden skall för anteckning i fastighelsboken underrätta inskriv­ningsmyndigheten om hembudel och om dagen då hembudet skedde.

Antagande av hembud

9 § Bestämmelser om bostadsrättsföreningars beslut att förvärva hyres­

fastigheter för ombildning av hyresrätt lill bostadsrätt finns i 60 a § bo-

sladsrättslagen (1971:479).

10 § Hembudel antas genom att bostadsrättsföreningen inom tre måna­

der från den dag då hembudel skedde skriftligen anmäler lill hyresnämn­

den alt föreningen beslutat all förvärva den hembjudna egendomen på de

villkor som anges i fastighetsägarens förslag lill köpeavtal. Faslighels-

ägaren skall av hyresnämnden underrättas om all hembudel har anlagils.

Om bostadsrättsföreningen inom den lid som anges i första stycket skriftligen anmäler lill hyresnämnden all föreningen är intresserad av all förvärva den hembjudna egendomen, förlängs tiden för all anta hembudel till sex månader från den dag då hembudel skedde. Fastighetsägaren skall av hyresnämnden underrättas härom.

Hembudet upphör all gälla, om del inle antas inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt.

11 § Om hembudel har antagils, skall del anses som om fastighetsägaren

och bostadsrättsföreningen har slutit ell avtal om köp av den hembjudna

Prop. 1981/82:169

5

egendomen pä de villkor som anges i förslaget lill köpeavtal. 1 förslaget skall anses föreskrivet alt köpebrev skall upprättas.

12 § Även om hembudel har upphört alt gälla får överlåtelse genom köp

eller byte till någon annan än den bostadsrättsförening som har gjort

intresseanmälan inle ske medan föreningens intresseanmälan gäller, om

köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna är

avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än vad som angavs vid hem­

budet. Har fastighetsägaren sedan ell hembud upphört ati uiiila gjort ett

nytt hembud, enligt vilket köpeskillingen är lägre eller villkoren eljest

ogynnsammare för fastighetsägaren, och upphör även detta hembud att

gälla, skall första meningen tillämpas på del nya hembudel.

Första stycket skall äga motsvarande tillämpning om överlåtelsen avser andel av hyreshusenheten.

I fråga om förbudet i första stycket äger 6§ andra och tredje styckena motsvarande tillämpning. Om något undanlag inle föreligger, är överlå­laren skyldig all inhämta hyresnämndens tillstånd till överiåldsen.

Ogiltighet

13 §   Överlåtelser i strid med 6 eller 12 § är ogiltiga.

Om lagfart har meddelats i strid med 20 kap. 6 § 5 eller 7 § 11 jordabal­ken, gäller inte första stycket.

Särskilda bestämmelser

14

§ 1 fråga om förfarandet vid hyresnämnden i ärenden enligt denna lag finns bestämmelser i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres­nämnder.

15

§ Hyresnämndens beslut enligt denna lag överklagas hos bostads-domstolen genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet medde­lades. Besvärshandlingen ges in till domstolen.

16

§ I ärenden enligt denna lag skall vardera parten svara för sina rätte­gångskostnader i bostadsdomslolen, i den mån annat inte följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

Prop. 1981/82:169

2    Förslag till

Lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)

Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrällslagen (1971:479) dels alt 3-5, 37, 45, 49, 52 och 67 §§ skall ha nedan angivna lydelse, dels att i lagen skall införas fem nya paragrafer, 9 a, 11 a, 12 a, 51 a och 60 a §§, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

3 

§

Innan bostadsrätt upplåts, skall ekonomisk plan för föreningens verksamhet ha upprättats av för­eningens styrelse och registrerats av länsstyrelsen.

Innan bostadsrätt upplåtes, skall ekonomisk plan för föreningens verksamhet ha upprättats av för­eningens styrelse och godkänts av länsstyrelsen.

Planen skall innehålla de upplysningar som är av betydelse för bedöman del av föreningens verksamhet.

Inträffar sedan ekonomisk plan upprättats förhållande som är av väsentlig betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet, får bostadsrätt ej vidare upplåtas förr­än ny ekonomisk plan upprättats och godkänts.

Inträffar sedan ekonomisk plan upprättats förhållande som är av väsentlig betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet, får bostadsrätt ej vidare upplåtas förr­än ny ekonomisk plan upprättats och registrerats.

4 §' Ekonomisk plan skall upprättas i två exemplar och undertecknas av samtliga ledamöter i föreningens styrelse.

Planen skall vara försedd med in­tyg av två personer om alt planen enligt deras omdöme vilar pä tillför­litliga grunder. I intyget skall anges de huvudsakliga omständigheter som ligger lill grund för omdömet. Intygsgivare ulses bland dem som regeringen eller myndighet, som re­geringen/örarc/nor, förklarat behö­riga ati utfärda sådant intyg. Till inlygsgivare får ej ulses någon, be­träffande vilken det föreligger om­ständighet som är ägnad all rubba förtroendet till hans opartiskhet.

Planen skall vara försedd med in­tyg av två personer om att planen enligt deras omdöme vilar på tillför­litliga grunder. I intyget skall anges de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för omdömet. Intygsgivare ulses bland dem som regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer har förklarat behöriga all utfärda sådant intyg. TUI inlygsgivare får ej ulses någon, beträffande vilken del föreligger någon omständighet som är ägnad att rubba förtroendet lill hans opar­tiskhet. Endast den ene intygsgi­varen får vara anställd hos företag, organisation   eller   någon   annan

' Senaste lydelse 1974: 1087.

Prop. 1981/82:169

Nuvarande lydelse

Ansökan om godkännande av ekonomisk plan göres av styrelsen. Vid ansökningshandlingen skall båda exemplaren av planen fogas.

Styrelsen skall hålla godkänd ekonomisk plan tillgänglig för den som vill taga dd av planen.

Föreslagen lydelse

som har bildat bostadsrättsför­eningen eller biträtt med förenings­bildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen.

Ansökan om registrering av eko­nomisk plan görs av styrelsen. Vid ansökningshandlingen skall båda exemplaren av planen fogas.

Styrelsen skall hålla registrerad ekonomisk plan tillgänglig för den som vill ta del av planen.

5 §

Innan den slutliga kostnaden för anskaffandet av föreningens hus re­dovisats i registrerad ekonomisk plan eller på föreningsstämma, får bostadsrätt lill bostadslägenhet ej upplåtas utan tillstånd av länssty­relsen. Sådant tillstånd skall läm­nas, om ekonomisk plan registre­rats av länsstyrelsen och förening­en hos länsstyrelsen ställt betryg­gande säkerhet för fullgörande av skyldighet all utge ersättning för bostadsrätten med belopp motsva­rande grundavgiften för denna.

Innan den slutliga kostnaden för anskaffandet av föreningens hus re­dovisats i godkänd ekonomisk plan eller på föreningsstämma, får bo­stadsrätt lill bostadslägenhet ej upplåtas ulan tillstånd av länssty­relsen. Sådant tillstånd skall läm­nas, om ekonomisk plan godkänts av länsstyrelsen och föreningen hos länsstyrelsen ställt betryggande sä­kerhet för fullgörande av skyldighet all utge ersättning för bostadsrätten med belopp motsvarande grundav­giften för denna.

Säkerhet skall på begäran av föreningen återställas sedan ett år förflutit från del den slutliga anskaffningskostnaden redovisats på föreningsstäm­ma. Har lalan om ersättning väckts före utgången av nämnda lid, får säkerheten dock ej återställas förrän talan är slutiigl avgjord och förening­ens betalningsskyldighet fullgjorts.

En bostadsrättsförening får i stadgarna föreskriva att de hyres­gäster som biträder ett beslut enUgt 60 a § om förvärv av en' hyresfas­tighet .för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt skaU vara skyldiga att teckna bostadsrätt tiU sina lä­genheter efter förvärvet. FöreUgger en sådan skyldighet, är bostads­rättsföreningen å sin sida skyldig att upplåta bostadsrätt till varje hyresgäst som har burätt beslutet.

Otn ett hyresförhållande upphör innan bostadsrätt har upplåtits, upphör hyresgästens och förening­ens    förpliktelser    enligt    första

Prop. 1981/82:169

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

stycket. ViU en hyresgäst överlåta sin hyresrätt, får hyresvärden dock som villkor för överlåtelsen före­skriva att den tillträdande hyres­gästen övertar skyldigheten att teckna bostadsrätt.

Om heslut har fattats om väsent­

lig ökning av de avgifter som skall

utgå för bostadsrätt, får en hyres­

gäst genast efter uppsägning från-

träda sin skyldighet att teckna bo­

stadsrätt, om det inte är oskäligt

mot bostadsrättsföreningen eller

medlemmarna.

Uppsägningen

skall ske inom tre månader från det hyresgästen fick kännedom om av-giftshöjitingen. I fråga om uppsäg­ningen gäller 39 §.

11 a 8

Sådana villkor för medlemskap är utan verkan som innebär att den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av någon annan än bo-stadsrättshavaren eller godkännas i annan ordning än som enligt den­na lag gäller för inträde i cn bo­stadsrättsförening.

12 a §

Avtal om överlåtelse av bostads­rätt genom köp skall upprättas skriftligen och skrivas under av säl­jaren och köparen. Avtalet skaU ta upp den lägenhet som överlåtelsen avser samt köpeskillingen. Motsva­rande skaU gälla överlåtelse av bostadsrätt genom byte eller gåva.

Överlåtelser som inte uppfyller föreskrifterna i första stycket är ogUtiga.

37 

§

Har bosladsrätlshavaren blivit skild från lägenheten till följd av uppsäg­ning i fall som avses i 33 §, skall föreningen sälja bostadsrätten på offentlig auktion så snart det kan ske, om ej föreningen och bosladsrätlshavaren kommer överens om annat. Försäljningen får dock anslå till dess brist för vars avhjälpande bosladsrätlshavaren svarar blivit botad.

Av vad som influtit genom försäljningen får föreningen uppbära så mycket som behövs för all läcka föreningens fordran hos bosladsrätlsha­varen. Vad som återstår tillfaller denne.

Prop. 1981/82:169

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Har föreningen underrättats om pantsättning av en bostadsrätt, skall föreningen, om bostadsrätts-havarens obetalda avgifter tiU för­eningen överstiger en månadsav­gift och bostadsrättshavaren dröjer med betalningen mer än två veckor från förfallodagen, utan dröjsmål underrätta panthavaren därom. Försummas det, har föreningen vid försäljning enligt första stycket fö­reträde till betalning före paiuha-varen endast ifråga om belopp som skulle ha betalats innan underrät­telse skulle ha skett.

45 §-

Bostadsrättsförenings firma skall innehålla ordet bostadsrättsförening.

I firman får ej ordet bolag eller eljest något som betecknar ett bolagsför­hållande intagas på sådant sätt all därav kan föranledas del misstaget all firman innehas av ett bolag.

Firman skall tydligt skilja sig från andra hos länsstyrelsen förut registre­rade och ännu beslående föreningsfirmor. För registrering av förenings firma gäller i övrigt vad som föreskrives i firmalagen (1974: 156).

Annan än bostadsrättsförening och sammanslutning ov bostads­rättsföreningar får ej i sin firma el­ler annars vid beteckning av rörel­sen använda ordet bostadsrätt.

Annan än bostadsrättsförening får ej i sin firma eller annars vid beteckning av rörelsen använda or­det bostadsrätt.

49 § Lägenhetsförleckningen skall för varje lägenhet ange 1. lägenhetens beteckning, belägenhet, rumsantal och övriga utrymmen.

2. dagen för länsstyrelsens regist­rering av den ekonomiska plan som ligger lill grund för upplåtelsen.

2.

dagen för länsstyrelsens god­kännande av den ekonomiska plan som ligger till grund för upplåtel­sen,

3.

bosladsrällshavarens namn,

4.

grundavgiften för bostadsrätten.

Uppgifter enligt första stycket skall genast införas i förteckningen när bostadsrätt upplåtes.

Underrättas föreningen om pant-sättning av bostadsrätt eller ändras uppgift i förteckningen, skall delta genast antecknas.

Underrättas föreningen om pant-sättning av bostadsrätt eller ändras uppgift i förteckningen, skall detta genast antecknas. Vid överlåtelse av bostadsrätt skall styrkt avskrift av överlåtelseavtalet fogas tiU för­teckningen på lämpligt sätt.

Dagen för anteckning skall anges.

 Senaste lydelse 1974: 170.

Prop. 1981/82:169

10

Nuvarande lyddse

Föreslagen lydelse

51 a §

En bostadsrättsförening, som har förvärvat eller avser att förvär­va en hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt, får inte vägra en hyresgäst i fastigheten inträde i för­eningen, om hyresgästen uppfyller de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna och förening­en skäligen kan nöjas med hyres­gästen som bostadsrättshavare. In­träde får dock vägras, om hyresför­hållandet avser en annan lägenhet än bostadslägenhet och lagenheten inte skall upplåtas med bostads­rätt.

52 §

.

Förvärvare av bostadsrätt, som

Förvärvare av bostadsrätt, som

vägrats inträde i föreningen, kan vägrats inträde i föreningen, kan

inom en månad från del han fick del inom en månad från del han fick del

av beslutet härom hänskjula tvisten av beslutet härom hänskjula tvisten

till hyresnämnden.

lill hyresnämnden. Detsamma gäl-

ler hyresgäster som vägrats inträde enligt 51 a§.

60 a §

En bostadsrättsförenings beslut om förvärv av hyresfastighet för ombildning av hyresrätt till bo­stadsrätt skall fattas på förenings­stämma. Beslutet skall biträdas av hyresgästerna i minst två tredjede­lar av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen.

Vid beräkningen av antalet lä­genheter bortses från garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsul­rymmen.

Protokollet från föreningsstäm­man skall innehålla uppgift om hur beräkningen av rösterna har skett och hållas tUlgängligt för hyresgäs­terna och fastighetsägaren.

Innan beslut om fastighetsför­värv fattas, skall sådan ekonomisk plan som avses i 4 § upprättas och hållas    tillgänglig   för   hyresgäs-

Prop. 1981/82:169

H

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

terna. TiU planen skaU fogas ett be­siktningsprotokoll, som visar fas­tighetens skick. Planen skall även vara försedd med intyg enligt 4 §.

Beslut om förvärv i strid med första stycket är ogiltiga. Det­samma gäller beslut om förvärv som fattats utan att ekonomisk plan varit tUlgänglig enUgt fjärde stycket. Om likväl förvärv har skett enligt beslutet och lagfart har med­delats, skaU dock vad nu sagis ej gälla.

67 § Bestämmelsema i 99-105§§ lagen (1951: 308) om ekonomiska förening­ar äger motsvarande tillämpning i fråga om bostadsrättsförening. Härvid skall hänvisningen i 100 § femte stycket till 7§ tredje stycket avse 45 § tredje stycket denna lag.

Beträffande ansökan om godkän-

Beträffande ansökan om registre­

nande av ekonomisk plan skall be-

ring av ekonomisk plan skall be­

stämmelserna om anmälan för re-

stämmelserna om anmälan för re­

gistrering äga motsvarande tillämp-

gislrering äga motsvarande tillämp­

ning,

ning.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

3   Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres­nämnder

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973:188) om arrendenämnder

och hyresnämnder' dels all nuvarande 16 e § skall betecknas 16 f§, dels all rabriken närmast före 16 e § skall sättas närmast före 16 f §, dels att 4, 22 och 23 §§ skall ha nedan angivna lydelse, dels all i lagen skall införas en ny paragraf, 16 e§, och närmast före

denna paragrafen ny rubrik av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

4 § Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken härtill uppgift att 1. medla i hyres- eller bosladsrällslvisl,

'Senaste lydelse 1974: 170. ' Lagen omtryckt 1980:97.

Prop. 1981/82:169

12

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

2.    pröva tvist om reparalionsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra

stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a§, överlåtelse av hyresrätt enligt 12

kap. 34-36§§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40S,

föriängning av hyresavtal eller villkor för sådan förlängning enligt 12 kap.

49 §, hyresvillkor enligt 12 kap. 55 § eller uppskov med avflyttning enligt 12

kap. 59§, aUt jordabalken,

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22- 24 §§ hyresförhandlingslagen (1978: 304) eller om ålerbelalningsskyldighel enligt 23 § samma lag,

3.

pröva tvist om hyresvillkor enligt 7§ sista stycket, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 30 § andra stycket eller medlemskap enligt 52 §, allt bosladsrättslagen (1971:479),

4.

pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 60 § första stycket 1 bostadsrällslagen,

5.

vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrällslvisl,

5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyres­förhandlingslagen,

6.

pröva frågor enligt bosladssaneringslagen (1973: 531) och bosladsför-vallningslagen (1977:792),

7.

pröva frågor enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.,

8.

pröva frågor enligt bosladsanvisningslagen (1980:94),

9. pröva frågor enligt lagen (1982:000) om rätt till.fastighetsför­värv för ombildning till bostadsrätt.

Ärende upplages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende som avses i 9, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfas­tighet m. m. upplages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrel­se har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres.

Ärende   angående   ombildning   till bostadsrätt m. m.

16 e §

Ansökan i en fråga som avses i 6§ tredje stycket eller 12 § tredje stycket lagen (1982:000) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skcdl vara skriftlig. Den skall innehålla uppgift om det be­rörda huset och dess ägare samt sökandens yrkande och grunderna för detta.

Bestämmelserna i 8§ andra-femte styckena skall tillämpas ifrå­ga om en sådan ansökan.

Förhandling skall hållas inför nämnden, om det inte är uppenbart att någon förhandling inte behövs. Om en part skall inställa sig per-

Prop. 1981/82:169

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

sonUgen, får nämnden förelägga vite. Om sökanden har kallats men inte kommer till förhandlingen, av­skrivs ärendet. Att motparten ute­blir hindrar inte att ärendet avgörs.

22 

§

Beslut av nämnd äger, sedan lid för klander eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet, rätts­kraft, såvitt därigenom avgjorts frå­ga som avses i 1 § första stycket 2 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om reparationsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller till­stånd enligt 12 kap. 34-36 eller 40 § jordabalken eller 30 § andra stycket bostadsrällslagen (1971:479) eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken eller ansökan om förbud eller medgivande som avses i 2 a§ bosladssaneringslagen (1973:531) eller yrkande om rätt lill förhandlingsordning enligt 9§ hy­resförhandlingslagen (1978:304) lämnats ulan bifall.

Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet, rätts­kraft, såvitt därigenom avgjorts frå­ga som avses i 1 § första stycket 2 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, S eller 9. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom an­sökan om reparalionsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket el­ler tillstånd enligt 12 kap. 34-36 eller 40 § jordabalken eller 30 § andra stycket bostadsrällslagen (1971:479) eller ansökan om upp­skov enligt 12 kap. 59 § jordabalken eller ansökan om förbud eller med­givande som avses i 2 a§ boslads­saneringslagen (1973:531) eller yr­kande om rätt lill förhandlingsord­ning enligt 9§ hyresförhandlingsla­gen (1978: 304) lämnats ulan bifall.

23 

§

Om fullföljd av talan mot hyres­nämnds beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller hyresför­handlingslagen (1978:304) eller i ärende angående bostadsrätt, bo-sladssanering eller särskild förvalt­ning eller i ärende enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyres­fastighet m.m. eller enligt boslads­anvisningslagen (1980:94) finns be­stämmelser i 12 kap. 70§ jordabal­ken, 31 § hyresförhandlingslagen, 76 § bostadsrällslagen (1971: 479), 21 § bosladssaneringslagen (1973:531), 34§ bostadsförvalt­ningslagen (1977:792), 25 § lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. samt 14 § bosladsanvisningslagen.

Om fullföljd av talan mot hyres­nämnds beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller hyresför­handlingslagen (1978:304) eller i ärende angående bostadsrätt, bo­stadssanering eller särskild förvalt­ning eller i ärende enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyres­fastighet m.m., enligt bosladsan­visningslagen (1980:94) eller lagen (1982:000) om rätt till fastighetsför­värv för ombildning till bostadsrätt finns bestämmelser i 12 kap. 70 § jordabalken, 31 § hyresförhand­lingslagen, 76 § bostadsrällslagen (1971:479), 21 § bostadssanerings­lagen (1973:531), 34§ bosladsför-vallningslagen (1977:792), 25 § la­gen om förvärv av hyresfastighet m.m., 14§ bosladsanvisningslagen samt 15 § lagen om rätt tiU fastig-

Prop. 1981/82:169

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

14

hetsförvärv för ombildning till bo­stadsrätt.

Mot hyresnämnds yttrande enligt 12 a § får talan ej föras.

Mot beslut av hyresnämnd får talan föras särskilt, om nämnden

1.

avvisat ansökan som avses i 8, 11, 14-16, 16a, lecdler I6d§,

2.

avskrivit ärende enligt 8-10, 15 a, 16, 16 a, 16 c eller 16 d§, dock ej när ärendet kan återupptagas.

1.   avvisat ansökan som avses i 8,

11, 14-16, 16 a, 16 c, 16 d eller 16

e§,

2.   avskrivit ärende enligt 8-10,

15 a, 16, 16 a, Ide, 16 deller 16 e§,

dock ej när ärendet kan återuppta­

gas,

3.

förordnal angående ersättning för någons medverkan i ärendet,

4.

utdömt vite eller annan påföljd för underlåtenhet all iakttaga föreläg­gande eller ådöml straff för förseelse i förfarandet,

5.

utlåtit sig i annat fall än som avses i 3 i fråga som gäller allmän rättshjälp.

Särskild lalan föres genom besvär hos bostadsdomstolen inom tre vec­kor från den dag beslutet meddelades. Besvärshandingen skall inges lill domstolen.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

4   Förslag till

Lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol

Härigenom föreskrivs all 28§ lagen (1974:1082) om bostadsdomslol skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

28 Beslut av bostadsdomslolen äger rättskraft, såvitt därigenom av­gjorts fråga som avses i 4 § 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller Slagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämn­der. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om reparalionsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller till­stånd enligt 12 kap. 34, 34 a eller 36 § jordabalken eller ansökan om

Föreslagen lydelse

§'

Beslut av bostadsdomslolen äger rättskraft, såvitt därigenom av­gjorts fråga som avses i A första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, S eller 9 lagen (1973:188) om arrende­nämnder och hyresnämnder. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om repara­lionsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller tillstånd en­ligt 12 kap. 34, 34 a eller 36§ jorda-

Senasle lydelse 1980:98.

Prop. 1981/82:169

Nuvarande lydelse

förbud eller medgivande som avses i 2 a § bosladssaneringslagen (1973:531) eller yrkande om rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304) lämnats ulan bifall.

15

Föreslagen lydelse

balken eller ansökan om förbud el­ler medgivande som avses i 2 a§ bostadssaneringslagen (1973:531) eller yrkande om rätt till förhand­lingsordning enligt 9§ hyresför­handlingslagen (1978:304) lämnats ulan bifall.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

5   Förslag till

Lag om ändring i lagen (1947:523) om kommunala åtgärder till bostadsförsörjningens främjande m. m.

Härigenom föreskrivs all 2§ lagen (1947:523) om kommunala åtgärder till bostadsförsörjningens främjande m. m.' skall ha nedan angivna lydelse.

2 

§

Nuvarande lydelse

Kommun är skyldig att genom lämpligt kommunalt organ förmedla lån och bidrag, som utgå av stats­medel i syfte att främja bostadsför­sörjningen inom riket eller eljest gälla bosläder och lokaler inom bo­stadsområde, saml all vid sådan statlig låne- och bidragsverksamhet biträda vid byggnadskontroll och låneförvaltning.

Föreslagen lydelse

En kommun är skyldig att genom lämpligt kommunall organ förmedla lån och bidrag, som utgår av stats­medel i syfte att främja bostadsför­sörjningen inom riket eller eljest gäller bosläder och lokaler inom ett bostadsområde, samt all vid sådan statlig låne- och bidragsverksamhet biträda vid byggnadskontroll och läneförvaltning och utöva insyn i bostadsrättsföreningars verksam­het.

Genom lämpligt organ skall kommun fortlöpande samla uppgifter om bostadsförsörjningen i kommunen och på begäran underrätta bostadssö­kande om möjligheterna att få bostad i kommunen, bostädernas belägen­het, storlek och utrustning, bostadskostnader saml andra förhåltanden som bosladssökande behöver kännedom om.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

Lagen omtryckt 1975: 131. Senaste lydelse av lagens rubrik 1975: 131.

Prop. 1981/82:169

16

6   Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs all 4 kap. 1 S jordabalken' skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

4 kap. 1 § Köp av fast egendom slutes genom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och köparen. Handlingen skall upptaga köpeskil­lingen och innehålla förklaring av säljaren alt egendomen överlåtes på köparen. Köpes utom fast egendom även annat mot en gemensam köpe­skilling, är del tillräckligt all denna anges.

Köp som icke uppfyller föreskrit'-

Köp som inte uppfyller föreskrif-

terna i första stycket är ogiltigt,

terna i första stycket är ogiltigt.

Dock är förvärv, som en bostads­rättsförening har gjort enligt Ingen (1982:000) om rätt tiU.fastighetsför­värv för ombildning till bostadsrätt, giltigt även omföreskrifterna iförs-ta stycket inte har iakttagits.

Denna lag träder i kraft den I juli 1982.

Balken omtryckt 1971:1209.

Prop. 1981/82:169

17

Utdrag

BOSTADSDEPARTEMENTET

PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1982-03-11 Närvarande: statsministern[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, och statsråden Ullslen,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], An­dersson, Boo, Petri,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Tilländer, Ahriand,[REDACTED_EFTERNAMN]

Föredragande; statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN]

Lagrådsremiss med förslag till åtgärder för att främja övergång från hyres­rätt till bostadsrätt m.m.

1    Inledning

Efter bemyndigande av regeringen tillkallade jag år 1978 en kommitté för att utreda frågan om ökad användning av bostadsrätt inom bostadsbestån­det (1979 års kommittéberätlelse del 

II 

s. 357-363). Kommittén antog namnet 1978 års bostadsrättskommitté (Bo 1978:06). Ett av kommittén avlämnat delbetänkande (Ds Bo 1980: 3) Rättsskydd för kvarboende hyres­gäster vid övergång från hyresrätt lill bostadsrätt har legal lill grund för ändringar i bostadsrällslagen (1971:479), som har trätt i kraft den 1 oktober 1981 (prop. 1980/81; 148, LU 29, rskr 414, SFS 1981:603).

Kommittén' överlämnade i oktober 1981 sitt slutbetänkande (SOU 1981:74) Från hyresrätt lill bostadsrätt. Betänkandet innehåller bl. a. ell förslag till lag om förköpsrätt för hyresgäster och ett förslag lill lag om ändring i bostadsräUslagen. Belänkandet har remissbehandlats.

Till protokollet i delta ärende bör fogas dels kommitténs sammanfattning av sill belänkande som bilaga 1, dels kommitténs förfatlningsförslag som bilaga 2, dels en förteckning över remissinstanserna och en sammanställ­ning av remissyttrandena som bUaga 3. Beträffande gällande ordning och kommitténs närmare överväganden hänvisas lill belänkandet.

' Direktören Gunnar Dalgren, ordförande, riksdagsledamoten Rolf[REDACTED_EFTERNAMN], kom­munalrådet NUs Yngvesson och riksdagsledamoten Sven Eric Äkerfeldl.

2    Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169

Prop. 1981/82:169

18

2    Allmän motivering

2.1 Allmänna utgångspunkter

2.7.7 Boendedemokrati i ett bostadspolitiskt målperspektiv

Strävan alt förbättra medborgarnas möjligheter all la till vara sina egna intressen och att i samverkan med andra råda över sina förhållanden är ett allt mera framträdande drag inom olika sektorer av samhället. Också när del gäller bostadspolitiken är det en central uppgift att öka de boendes möjligheter alt utöva inflytande över sina boendeförhällanden.

Boendeinflytande är inte bara ett mål ulan är också ell medel all nå gemenskap och sociala kontakter mellan de boende. Delaktigheten stimu­lerar intresse och ansvarstagande hos de boende samtidigt som den frigör kunnande och fantasi. Möjligheterna all påverka den närmaste omgivning­en torde bl. a. underlätta för ungdomar att växa in i del vuxna samhällel och all känna delaktighet även i större sammanhang. Ell ökal boendeinfly­tande har också betydelse från jämslälldhelssynpunkt, eftersom det ger nya förutsättningar för alla all komma lill sin rätt och få användning för sina egna kunskaper och erfarenheter.

Kravet på demokrati i boendel syftar bl. a. lill alt med närdemokratin i det egna bostadsområdet som bas utveckla en social gemenskap mellan människorna i ell bostadsområde. I vissa av dagens småhusområden och bostadsrättsföreningar har vikliga inslag av äldre liders gemenskap kunnat återskapas. Boendedemokralin bör utformas så att den bidrar till all bryta den anonymitet och isolering, som präglar människornas situation i många av de nya bostadsområdena.

En ny gemenskap stimuleras främst av möjligheter lill inflytande över förvaltningen av bostaden och bostadsområdet. Men även den fysiska miljöns utformning har betydelse. Grannskapskontakterna fungerar l.ex. ofta olika i flerbostadshus- och småhusområden. Både organiserade och spontana träffar mellan de boende underlättas om del finns en lokal att samlas i. Genom gårdarnas och entréernas utformning samt genom olika slag av bostadskomplement kan kontakterna grannar emellan stimuleras.

Den svenska bostadspolitiken under efterkrigstiden har främst syftat till all komma lill rätta med den tidigare akuta bostadsbristen saml med den låga utrymmes- och ulrastningsslandarden. Denna politik har också varit framgångsrik. Den materiella bostadsstandarden har höjts kraftigt. Genom omfattande ekonomiska stödinsatser från samhällets sida har breda konsu­mentgrupper kunnat erbjudas moderna lägenheter. Genom subventions­systemets utformning har de skyddals frän ell fullt genomslag på boende­kostnaderna av de stigande kostnaderna för byggande samt för drift och underhåll. Delta har möjliggjorts genom ell starkt statligt och kommunall engagemang i bostadsbyggandet. De allmännyttiga förelagens insatser för all genomföra ell omfattande bostadsbyggande har varit helt nödvändiga

Prop. 1981/82:169

19

och har möjliggjort all i princip alla hushåll har kunnat få en god bostad. Förekomsten av ett stort allmännyltigt bostadsbestånd har därvid också varit en prisstabiliserande faktor av stor betydelse.

Produktionsapparaten har emellertid främst varit inriktad på kvantitet. Konsumenternas önskemål i olika avseenden har inle alllid kunnat tillgo­doses. Det direkta medborgarinflylandel över såväl planering och byggan­de som förvaltning har varit begränsat; det är först under de allra senaste åren som mera medvetna åtgärder har vidtagits för all öka möjligheterna liU direkt deltagande inom del representativa systemets ram. Målet om en allsidig hushållssammansätlning har inle heller kunnat uppnås i alla områ­den. Del är uppenbart all brislen på alternativ lill hyresrätt i vissa områden har bidragit lill all resursslarka hushåll efler hand har sökt sig lill andra områden, där kanske äganderätten har varit lika ensidigt förekommande.

Ell grundläggande syfte med bostadspolitiken är all värna om bostads­konsumenternas intressen. Bostadens och boendemiljöns värde för oss som individer kan inte överskallas. Grundläggande är därför naturligtvis alltjämt alt tillse all alla hushåll får en tillräckligt stor bostad av modern standard. Kraven på valfrihet och inflytande måste också ges en framskju­ten ställning. Det är viktigt att bostadspolitiken leder lill en sä reell valfri-hel för bostadskonsumenlerna som möjligt när del gäller bostadens stor­lek, utformning, standard, upplålelseform och pris. Ett ökat boendeinfly­tande och större variation i upplåldseformerna bör också bidra lill all människor i olika inkomslskikt och olika åldrar i större utsträckning finner del naluriigt all bo i samma bostadsområden.

Under 1980-lalel kommer tyngdpunkten inom bostadspolitiken alt allt mera förskjutas mot ett rationellt utnyttjande äv det befintliga bostadsbe­ståndet genom underhåll, varsam ombyggnad och komplettering. Stora ansträngningar måsle göras för att intensifiera energisparandel och all dämpa kostnadsutvecklingen inom bostadssektorn i dess helhet. Att öka de boendes inflytande är ett viktigt led även i dessa strävanden.

Under senare år har en rad insatser gjorts för all öka de boendes inflytande. Genom de nya möjligheterna för lokala organ i kommunerna kan medborgarinflylandel stärkas i planeringsledel. Bl. a. kan stadsför­nyelsearbetet på så sätt få en bättre lokal förankring. En genomgripande reformering av plan- och byggnadslagstiftningen förbereds f. n. i regerings­kansliet. Vidare har hyresgästernas inflytande över sina boendefrågor vidgats genom flera åtgärder.

Bostadssaneringslagen (1973:531) ger möjlighet för kommunen eller or­ganisation av hyresgäster alt ansöka om åläggande för fastighetsägare all rusta upp lägenheter till lägsta godtagbara standard. Sådan organisation kan också förhindra att fastighetsägaren förser lägenheterna med lyxslan-dard, vilket kunde pressa upp hyran på ell icke godtagbart sätt.

Bosladsförvaltningslagen (1977:792) ger rätt för kommunen eller organi­sation av hyresgäster all ansöka om all förvaltningen av fastigheten över-

Prop. 1981/82:169

20

förs lill någon annan än ägaren då denne inle sköter fastigheten på rätt sätt.

Genom hyresförhandlingslagen (1978:304) har hyresgästerna fått laglig rätt att förhandla om hyror och andra boendeförhällanden. Lagen är neu­tral i förhållande lill hyresgäslemas val av intresseorganisation. Båda parter kan påkalla förhandlingar om hyresvillkor, lägenheternas och husels skick, gemensamma anordningar i huset saml övriga boendeförhällanden som rör hyresgästerna gemensamt.

Vidare har SABO och Hyresgästernas riksförbund 1979 rekommenderat en form av avtal om boinflytande för allmännyttiga förelag. Avtalen skall syfta till all ge hyresgästerna information, möjlighet lill samråd och viss beslutanderätt. Beslut om förvaltning, underhäll och drift inom bo­stadsföretaget skall fattas på sådant sätt och i sådana former alt de boende kan påverka besluten och ha del i dessa. I praktiken krävs i många fall en decentralisering av beslutsfunktioner lill mindre förvaltningsområden inom företaget.

De boendes inflytande inom hyressektorn befinner sig alltså i ell skede som bäst kan beskrivas med ordet förhandlingsdemokrali. 1 dag gäller den huvudsakligen hyresfrågor. De boende bör få ett ökal inflytande också på underhåll av lägenheter och den yttre miljön. Sådana frågor behandlas av underhållsfondsulredningen (Bo 1978:05).

Del finns alltså enligt min mening starka skäl för att utveckla hyresgäst-inflytandet. Del är dock knappast möjligt all uppnå samma möjligheter lill inflytande för hyresgäster som för dem som bor med ägande- eller bostads­rätt med hänsyn lill bl. a. del ekonomiska ansvar, som är förenat med ägande och förvaltning av fastigheter. Både fastighetsägar- och hyresgäst-parterna har legitima och av samhället erkända intressen all hävda. Ett ökat boendeinflytande, ulöver vad som är möjligt på hyresrättens område, bör därför kunna åstadkommas genom att bostäder i ökad omfattnig upp­låts med bostadsrätt.

Enligt 1975 års folk- och bostadsräkning upplåts 14,3% av alla lägen­heter i riket med bostadsrätt, medan 20,2% förvaltades av allmännyttiga förelag och 61,8% av enskilda. Om man undantar småhusen var fördel­ningen på ägarkalegorier 24% för bostadsrättsföreningar, 34% för allmän­nyttiga förelag och 38% för enskilda. Förhållandena varierar mycket mel­lan kommunerna. I 101 av de 277 kommunerna fanns 1975 mindre än 5% av lägenheterna i bostadsrättsföreningar. I 109 kommuner var motsvaran­de andel mellan 5 och 14,3% (= riksgenomsnittet).

Flertalet av dessa kommuner var mindre eller medelstora kommuner; några tillhörde gruppen förorlskommuner lill Stockholm. I de mindre kommunerna var det i regel en stor övervikt för enskilt ägda lägenheter. I ett 20-lal fall svarade den allmännyttiga sektorn för mer än 25 % av antalet lägenheter; två hade över 47% av beståndet. Del är troligt all förhållan­dena har ändrats sedan 1975. Del är emellertid knappast troligt all dessa förändringar är så stora all mönstret kan ha förändrats mera genomgripan-

Prop. 1981/82:169

21

de. Slutsatsen blir alt bostadskonsumenterna i många regioner och kom­muner har mycket begränsade möjligheter alt välja inom ell någorlunda rikhaltigt utbud av bosläder i olika upplåldseformer.

Bostadsrättens sociala värde ligger enligt min mening särskilt i all de boende själva i inbördes samverkan inom sin förening lar ansvar för sina gemensamma frågor kring boendemiljön och ekonomin. Sammanfattnings­vis anser jag all bostadsrätten bör öka, särskilt i områden där hyresrätten dominerar, i syfte alt åstadkomma en större variation mellan upplåldsefor­merna för alt bostadskonsumenlernas önskemål bättre skall kunna tillgo­doses och för att del skall bli vanligare att olika upplåldseformer tillhanda­hålls i samma bostadsområde.

Bosladsrällskommittén har lagt fram en rad förslag om hur en övergång från hyresrätt lill bostadsrätt kan ske under bosladssodall acceptabla former. Förslagen har remissbehandlats och bör nu läggas till grund för lagstiftning. Innan jag i detalj redovisar förslagen vill jag ta upp några allmänna frågeställningar som bakgrand för förslagen.

2.7.2 Bostadsrättens fördelar

Skillnaderna mellan hyresrätt och bostadsrätt kan sammanfattas på föl­jande sätt:

-     Bostadsrätten upplåts ulan begränsning i liden. Detta ger bosladsrätls­

havaren bättre besittningsskydd än hyresgästen.

Genom medlemskapet i föreningen har bosladsrätlshavaren stort infly­tande över bostadsmiljön och de ekonomiska villkoren.

Bosladsrätlshavaren har också betydligt större inflytande än hyresgäs­ten över den egna lägenheten. Han kan reparera och ändra tämligen fritt. Delta medför också större ansvar.

-     Bostadsrätten representerar ett förmögenhelsvärde eftersom den kan

överlåtas.

    Bostadsrätten kan pantsättas, vilket gör alt den kan användas som

säkerhet för lån, t. ex. för inköp av bostadsrätt eller för slandardhöjande

åtgärder.

-     Ekonomiskt ställer del sig ofta förmånligare att bo med bostadsrätt.

Bostadsrättsföreningen har inget vinstintresse. Genom all medlemmar­

na kan tillgodogöra sig den ekonomiska fördelen av egen aktsamhet och

händighet hålls underhållskostnaderna nere. Härtill bidrar alt boslads­

rätlshavaren själv svarar för inre reparationer.

Tillgänglig statistik visar all särskilt driftkostnaderna per m- lolalyta är betydligt lägre för bostadsrättsföreningar än för hyreshus oavsett om de är enskilt ägda eller ingår i del allmännyttiga beståndet. Skillnaderna lill bostadsrättsföreningarnas fördel har ökal sedan 1975.

Prop. 1981/82:169

22

Kostnader för fierbostadshus 1980

Kf/lcvni tol

«

lyti

AILMAN.-J-TTIG BOSlAMfOtlAG

ENSKILT AGDA FASTIGHETtR

EOSlALiSRATTS-fORENlNuAfl

Toiiliru

koitnd

I

Di.fl-koitn

«

d

1975 76    7?      78     7ä    60        '.975   76     77    78    79

Källa: Statistiska centralbyrån. SM Bo 1981: 15

Uppgifterna tyder på att den angelägna kampen i alla led för en sänkning av kostnadsnivån i boendet har särskilt goda förutsättningar inom bostads­rätten. Jag anser del främst bero på att samma personer, medlemmarna i föreningen, har inflytande över besluten och kostnadsansvar för beslutens konsekvenser. Om de boende vUl hålla tillbaka kostnaderna för boendet kan de inom bostadsrätten själva välja vägar för all söka nå detta mål -genom ökad aktsamhet med gemensamma lillhörigheler, genom anpass­ning av serviceanspråken lill sin egen villighet att betala eller genom ökade personliga insatser inom föreningens ram. Ett ökat antal övergångar från hyresrätt lill bostadsrätt kommer då att bidraga till all vi får en med liden allt effektivare press på kostnaderna.

Bosladsrällskommilténs studier tyder på all utgifter för privata lån lill köpet av bostadsrätt i en hel del fall kan göra de sammanlagda boendekost­naderna högre för bosladsrältshavarna än för kvarvarande hyresgäster. Detta gäller särskilt för andra generationen av bostadsrättshavare, som fått betala ett mera marknadsanpassal pris som ofta varit högre.

För kvarvarande hyresgäster har boendekostnaderna i stort sett inle påverkats av själva förändringen av ägarförhållandena i fastigheten. Hyressätlningen enligt bruksvärdesprindpen kvarstår ju, och de hyreshöj­ningar som man har fått hos de nya föreningarna skulle man sannolikt ha fåll tåla också med en annan hyreshusägare.

En stor del av debatten kring bosladsrätlsfrågorna har varit inriktad på problemen med del lilla antalet myckel dyra bostadsrätter som finns fram­för allt i Stockholms innerstad. Man menar att systemet med övergångar till bostadsrätt inte kan acepteras eftersom låginkomsttagarhushåll inte kan efterfråga sådana lägenheter av ekonomiska skäl. Man bör dock vara

Prop. 1981/82:169

23

medveten om alt del generellt inte är så all låginkomsttagarhushåll av ekonomiska skäl hindras från att klara av kostnaderna för en bostadsrätts-lägenhet. Om man kan betala hyran för en hyreslägenhet, som driflkost-nadsmässigl är en relativt dyr boendeform, bör man kunna klara av må­nadskostnaderna för en motsvarande lägenhet i bostadsrätt, som i regel är en billigare boendeform om man ser lill de löpande driftkostnaderna. Del är god bostadspolitik all utgå från detta faktum och att sedan underlätta för hushållen att skaffa fram erforderligt kapital för grundavgiften lill rimliga kostnader. Jag kommer därför i del följande all föreslå all möjligheterna att finansiera bostadsrältsförvärv i övergångsfall skall förbättras genom en möjlighet till ell särskilt statligt lån.

Stigande priser på bostadsrätter är delvis ett uttryck för en bristsituation på bostadsmarknaden. Där priserna stiger är tillgången på bostäder -särskilt i eftertraktade lägen - för liten i förhållande lill efterfrågan, vilket gäller säväl hyres- som bosladsrällslägenheter. En ökad omvandling av hyreslägenheter lill bostadsrätter bör medföra en dämpning av prisutveck­lingen på bostadsrätter genom all tillgången förbättras. Samtidigt måste kommunen vara uppmärksam på vad som sker både inom bostadsbestån­det och med den allmänna bostadsefterfrågan, så att tillgången på hyreslä­genheter inle faller under efterfrågan på sådana.

Genom en skärpt beskattning av vinster vid försäljning av bostadsrätter minskas intresset för bostadsrätten som spekulationsobjekl och främjas en lugnare prisutveckling. Kapitalvinstkommillén (B 1979:05) har i uppdrag alt lägga fram förslag om en evig realisationsvinstbeskattning av bostads­rätter och ett belänkande väntas myckel snart. Del förslag om en begräns­ning av underskoltsavdragens skattemässiga värde som regeringen nyligen har remitterat lill lagrådet kommer sannolikt också att verka dämpande på överlålelsepriserna, eftersom förvärv av bostadsrätt ofta sker med lånade medel.

Vidare har anförts farhågor för att ett ökal antal bostadsrättsföreningar skulle minska möjligheterna för s.k. svårplacerade hushåll att erhåUa bostad. Bosladsanvisningslagen omfattar som bekant inte vidareförsälj­ning av bostadsrätt. Kommunerna har emellertid med stöd av lagen (1947:523) om kommunala åtgärder lill bostadsförsörjningens främjande m.m. möjlighet alt tillhandahålla bostadsrätlsköpare slöd i form av kom­munala lån eller kommunal borgen för banklån lill förvärvet. Kommunen kan också förvärva bostadsrätter och upplåta dem i andra hand.

2.2 Åtgärder för att främja övergång från hyresrätt till bostadsrätt

2.2.7 Allmänt

I direktiven för bostadsrällskommiltén pekade jag på all de nuvarande möjligheterna lill övergång lill bostadsrätt ler sig otillräckliga genom bl. a. svårigheter med finansiering av fastighetsförvärvet och oklarheter belräff-

Prop. 1981/82:169

24

ande kvarboende hyresgästers rättsskydd. Vidare anförde jag att önskemå­let om att öka möjligheterna till sådan övergång i del befintliga bostadsbe­ståndet inte kan motivera expropriation. Kommittén har också arbetat fram ett förslag till former för hyresgäslförvärv i fall där en försäljningssi-luation föreligger. Jag anser fortfarande att denna ambitionsnivå tills vi­dare får anses vara tillräcklig när del gäller all med lagstiftningens hjälp undertätta övergångar. Erfarenheterna från tillämpningen av de här före­slagna förändringarna får utvisa i vad mån som mera genomgripande åtgärder kan behöva vidtas för all främja del bostadspolitiska syftet.

Med utgångspunkt i bosladsrätlskommitléns förslag kommer jag alt förorda vissa lagsliflningsätgärder och medelsanvisningar av riksdagen i syfte alt underlätta övergång från hyresrätt till bostadsrätt i bostadsbestån­det. Vid genomgång av kommitténs förslag och de remissynpunkter som har kommit fram har jag funnit skäl att i vissa delar låta mina förslag avvika från vad kommittén har föreslagit. En noggrann genomgång av de olika förslagen skall göras i följande avsnitt. Inledningsvis vill jag först beröra kommunernas roll i arbetet saml behovet av information kring de förbätt­rade möjligheterna till omvandling till bostadsrätt.

2.2.2 Kommunernas roll

Ansvarsfördelningen mellan stal och kommun inom bostadsförsörjning­en innebär sedan länge all kommunerna har ansvar för verksamhetens omfattning och innehåll. Från en tidigare inriktning på främst ny- och ombyggnad av själva bostäderna har del kommunala planeringsansvaret utvecklats i riktning mot en helhetssyn på boendel, där ny- och ombyggnad liksom andra åtgärder diskuteras i ett sammanhang. Del bör således vara vikliga utgångspunkter för kommunens bostadspolitiska åtgärder all åstad­komma ell tillräckligt och varierat utbud av bosläder i olika delar av kommunen, att skapa en god boendemiljö och alt ge goda förulsätlningar för en allsidig hushållssammansätlning i olika bostadsområden. Bebyggel­sen bör kunna ges en varierad utformning i fråga om hustyper, lägenhets-fördelning och besillningsformer. Ell och samma område bör kunna erbju­da valmöjligheter mellan småhus och flerbostadshus samt mellan ägda, hyrda och bosladsrältsupplålna bostäder.

Kravet på allsidighet är lättast all tillgodose i samband med nyproduk­tion men bör också aktivt bevakas som ett led i förbättringen av befintlig bebyggelse. Omvandling av vissa hyresrätter till bostadsrätt kan bidra till förbättringen av ett bostadsområde. En ökad andel bostadsrätt med dess större möjligheter lill enskih ansvarsanlagande och inflytande i samverkan med andra kan medverka till att öka ell områdes attraklivUet.

1 den bostadspolitiska debatten har del hävdals att en förbättring av möjligheterna till omvandling av hyreslägenheter hos allmännyttiga bo­stadsföretag till bosladsrällslägenheter skulle innebära ett grandskoll mot dessa företag och mot kommunernas möjligheter all i fortsättningen bedri-

Prop. 1981/82:169

25

va en aktiv bostadspolitik. Jag har redan inledningsvis framhållit värdet av de allmännyttiga bostadsföretagens insatser. De har också tillskapats med syfte att möjliggöra för alla hushåll alt få en god bostad lill rimligt pris. Del är inle självklart all de nya bostadspolitiska mål som nu ställs i förgranden bäst uppnås genom dessa förelag. Riskerna för vad som kan hända vid ell ökal antal övergångar till bostadsrätt har dessutom överdrivits i den all­männa debatten.

En aktiv kommunal bostadspolitik kan bedrivas i många olika former. Genom den fysiska planeringen klarläggs vilka områden som skall använ­das för bostadsändamål och för andra ändamål. I bosladsförsörjningspro-grammet avgörs fördelningen av bostadsproduktionen på hustyper, upplå­telseformer, lägenhetsstorlekar, byggherrar m. m. samt utbyggnadstakten. En aktiv kommunal markpolilik kan syfta till all kommunen tillhandahåller byggbar mark i rätt tid, varvid kommunaltekniska investeringar bör ha utförts i förväg. Bland byggherrealternativen spelar del allmännyttiga före­tagel en viktig roll på marknaden. Inom del kommunala förmedlingsor-ganel har kommunen möjlighet all påverka enskilda ärenden. Del är en kommunal uppgift all informera bosladssökande om bostadsmarknaden. Kommunen kan anordna kostnadsfri bostadsförmedling. Möjligheterna för kommunerna all la sitt bostadspolitiska ansvar slår och faller således inle med en viss omfattning på verksamheten inom allmännyttiga bostadsföre­tag.

Detta visas med stor tydUghel i den senaste ingående statistik vi har över bostadsbeståndet i våra kommuner (folk- och bostadsräkningen 1975). Bland de 10 största kommunerna varierade andelen lägenheter i aUmännyl-tiga företag mellan 16,0% (Malmö) och 35,6% (Örebro). Bland de 20 största kommunerna varierade andelen mellan 7,0% (Skellefteå) och 38,9% (Södertälje). Jag vill med bestämdhet hävda all andelen lägenheter i del allmännyttiga beståndet inte är något mått på en kommuns vilja och förmåga och sörja för kommunmedlemmarnas bostadsförsörjning.

Del finns enligt min mening inte heller någon anledning varför hyresgäs­terna hos allmännyttiga företag skulle bli sämre ställda än hyresgäster hos enskilda fastighetsägare när del gäller möjlighet alt gå samman om att i bostadsrättsföreningens form la över fastigheten. En sådan diskriminering skulle vara stötande för rätlvisekänslan.

Slutligen är del inle särskilt troligt all övergångar från hyresrätt lill bostadsrätt kommer att bli särskilt omfatiande inom de allmännyttiga förelagens fastigheter lill följd av den lagstiftning om hyresgästförvärv, som jag förordar. Del är nämligen förhållandevis sällan som dessa förelag genomför försäljningar av sina-fastigheter. Man kan då också fråga sig om det från kommunens, från de boendes eller från bostadsförelagets syn­punkt skulle vara bättre att l.ex. ell enskih fastighetsbolag får köpa en allmännyltigt ägd faslighet än alt de boende får möjlighet att i ell sådant läge gå in och förvärva fasligheten och själva la ansvar för sill hus.

Prop. 1981/82:169

26

Jag anser på grund av del anförda att del bör vara möjligt också för hyresgästerna i de aUmännytligl ägda bostadsföretagen att före andra köpare få förvärva sina hus. Det bör vara ett naturligt led i arbetet för ell allmännyttigt förelag som avser all försälja ell hus alt i förväg undersöka om de boende är intresserade av att själva ta över ansvaret i bostadsrätts­föreningens form.

I ell senare avsnitt redovisar jag i samlad form min syn på olika led av processen med en rätt för hyresgästerna att förvärva sitt hus för ombild­ning lill bostadsrätt. Sammanfattningsvis vill jag här konstatera att kom­munens grandläggande roll även i detta sammanhang bör vara att stödja bostadskonsumenlerna i deras strävan att lösa sin bostadsfråga.

2.2.3 Information

Bostadsrällskommiltén har inte ansett det påkaUat att staten eUer kom­munerna skall etablera några särskilda insatser för hjälp med ombUdning till bostadsrätt i enskilda fall. Sådana insatser bör ankomma på de etablera­de bosladsrältsförelagen eller andra konsullorgan. Däremot bör kommu­nerna som ett led i den allmänna konsumentinriklade informationen i bostadsfrågor bl. a. verka för alt kunskaperna sprids till allmänheten om för- och nackdelar med olika upplåldseformer. Befintligt material hos kommunerna som underlag för sådan information bör kompletteras med ett allmänt informationsmaterial, som på ell sakligt och lätlillgängligt sätt redovisar hur del går lill vid övergång från hyresrätt lill bostadsrätt. Detta aUmänna material bör tillhandahållas av bosladsstyrelsen.

Jag delar kommitténs uppfattning. Bosladsstyrelsen har redan inom ramen för sina nuvarande uppgifter ansvar för information om upplåldse­former, hyresutvecklingen och bosladsförvaltning m.m. De förbättrade möjligheterna alt övergå tiU bostadsrätt utgör dock nya förhållanden, som styrelsen inle har kunnat planera för. För upprättande av ett informations­material, som bör produceras och distribueras under innevarande år, avser jag därför all i annat sammanhang föreslå regeringen att ställa vissa medel till styrelsens förfogande.

2.3 Hyresgästinflytandet vid ombildning till bostadsrätt m. m.

2.3.1 Majoritetsregeln vid beslut om fastighetsförvärv Departementsförslaget: För ombildning lill bostadsrätt skall gälla all hyres­gästerna i minst två tredjedelar av de lägenheter som är uthyrda i den berörda fastigheten engagerar sig som medlemmar i en bostadsrättsför­ening och på föreningsstämma beslutar om förvärv av fastigheten.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med departementsförslaget utom såtillvida att undantag har gjorts för rikskooperativa bostadsrättsförening­ar vid frivilliga förvärv (se belänkandet s. 103-118).

Prop. 1981/82:169

27

Remissinstanserna: Förslaget har fåll ett mycket positivt mottagande. Någ­ra remissinstanser, bl. a. SABO, Stockholms Bostadsföreningars Central­förening (SBC) och Bostadsföreningarnas Riksförbund (BR), är dock kri­tiska mot det av kommittén föreslagna undantaget för rikskooperaliva bostadsrättsföreningar. SABO anser det orimligt om kommunen eller an­nan skulle kunna genomdriva en ombildning mot de boendes vilja genom all vända sig till en rikskooperaliv organisation. Några remissinstanser, bl. a. SBC och BR, anser del omotiverat all kräva så mycket som två tredjedelars majoritet.

Skäl för departementsförslaget: Jag delar kommitténs uppfattning all en ombildning till bostadsrätt bör ske på de boendes villkor. Del är framför allt de boendes intressen, önskemål och synpunkter som bör tillgodoses när del är fråga om en övergång från hyresrätt lill bostadsrätt.

En ombildning till bostadsrätt innebär att hyresgästerna på ett heh annat sätt än tidigare lar på sig ell ekonomiskt ansvar för sitt boende. Detta gäller såväl för varje enskild hyresgäst som för hyresgästerna gemensamt. Vill­koren för förvärvet av fastigheten är av central betydelse för vad varje hyresgäst skall betala för sin bostadsrätt och för bostadsrättsföreningens framtida ekonomi. Enligt min mening bör därför ell köp inle få äga rum om inle hyresgästerna får delta i beslutet. Del är i släUel angelägel all faslig-helsägaren och hyresgästerna som jämbördiga parter kan diskutera köpet och komma överens om de villkor som är rimliga med beaktande av olika faktorer som påverkar fastighetens värde. Härvid är del givelvis av sär­skild betydelse att hyresgästerna får kännedom om fastighetens skick och underhåUsslandard saml om drift- och kapitalkostnader.

Den nu gällande bostadsrällslagen från år 1971 kom till under ell skede då övergångar frän hyresrätt till bostadsrätt inte var särskilt vanliga. I flera hänseenden är lagen därför präglad av förhållandena vid nyproduktion av bostäder som skall upplåtas med bostadsrätt. Vid nyproduktion bildas bostadsrättsföreningen nästan undantagslöst av någon annan än de blivan­de bosladsrältshavarna, exempelvis ell byggnadsföretag eller någon av de rikskooperativa organisationerna HSB eller Riksbyggen. Del har mot bak­grund av förhållandena vid nyproduktion ansetts vara nödvändigt att bo­stadsrällslagen tillförsäkrar föreningsbildaren del avgörande inflytandet i föreningens inledningsskede.

De nu åsyftade bestämmelserna i bosladsrättslagen är emellertid i och för sig tiUämpliga även vid föreningsbildningar som sker vid övergång från hyresrätt lill bostadsrätt. Detta medför alt det är möjligt all bilda en bostadsrättsförening med syfte att ombilda en hyresfastighet ulan alt vare sig styrelseledamöter eller övriga medlemmar är bosatta i fastigheten. Som framgår av kommitténs betänkande tillämpas denna teknik både när fas­tighetsägaren själv bildar en bostadsrättsförening och då de rikskoopera­tiva organisationerna står för föreningsbildningen. Eftersom antagning av

Prop. 1981/82:169

28

medlemmar och upplåtelse av bostadsrätt sker som ett sista led i ombild-ningsproceduren kan faslighelsförvärvel och de andra åtgärder som hänger samman med ombildningen genomföras helt ulan insyn från de boende.

På grundval av ell delbetänkande av kommittén har 2 § bostadsrällsla­gen ändrats med ikraftträdande den I oktober 1981. Ändringen innebär att lägenheter som är uthyrda i princip inte skall få upplåtas med bostadsrätt så länge hyresförhållandet beslår. Härigenom bevaras besittningsskydd och bylesrätl för de hyresgäster som väljer att bo kvar med hyresrätt. Även om denna lagändring motverkar tillkomsten av sådana faslighels-ägarbildade bostadsrättsföreningar i vilka hyresgästerna saknar inflytande, är det enligt min mening angeläget att ytterligare åtgärder vidtas för all öka hyresgästernas inflytande.

Jag anser på grund av det anförda att de boendes inflytande över ombild-ningsprocessen bör garanteras genom en majorilelsregd. Härvid är del som kommittén framhåller inte tillräckligt all en majoritet av hyresgästerna samtycker lill ombildningen. 1 överensstämmelse med kommilléförslagel bör majoritelsregeln också innebära all en viss majoritet av hyresgästerna skall som medlemmar i bostadsrättsföreningen besluta om det fastighets-förvärv som behövs för ombildningen. Förvärv som inle uppnår den före­skrivna majoriteten bör inle få genomföras.

Med hänsyn lill den stora betydelse som en ombildning till bostadsrätt får för de boende i fastigheten är del angelägel att så mänga som möjligt av dem deltar i beslutet. Om en stark majoritet av hyresgästerna engagerar sig underlättas också bostadsrättsföreningens fortsatta verksamhet, bl. a. i ekonomiskt hänseende. Grundtankarna bakom bostadsrättssyslemet främ­jas också, om så många lägenheter som möjligt i den berörda fastigheten är upplåtna med bostadsrätt.

De motiv som jag nu har redovisat talar för att del bör krävas en kvalificerad majoritet av hyresgästerna för beslutet om ombildning och fastighetsförvärv. Jag ansluter mig därför lill kommitténs förslag all beslu­tet skall fattas av hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna.

Mitt ställningstagande lill majoriletsregdns utformning innebär all jag inte har tagit fasta på ett förslag av Stockholms Bostadsföreningars Cen­tralförening och Bostadsföreningarnas Riksförbund all knyta an lill någon av de mindre långtgående majoritetsregler som redan finns i vissa skatte­dier lånesammanhang (se belänkandet s. 110-111). I stället är del enligt min mening naturligt att det i lämpligt sammanhang övervägs i vad mån dessa majorilelsregler, som är utformade i anvisningar från riksskattever­ket resp. bosladsstyrelsen, kan anpassas lill den nu föreslagna majoritets-regeln.

Endast hyresgäster som hyr sin lägenhet direkt av värden bör räknas med vid tillämpning av den nu föreslagna majoritelsregeln. Andrahands-hyresgästerna bör alltså lämnas utanför. Majoritelsregeln bör formuleras

Prop. 1981/82:169

29

så alt när flera hyresgäster hyr gemensamt samtliga hyresgäster i lägenhe­ten måste biträda beslutet för alt deras lägenhet skall räknas med.

Vid tillämpning av majoritelsregeln bör hänsyn tas inle bara lill bostads­lägenheter Ulan även till lokaler. Begreppet lägenhet avser alltså här lik­som i andra sammanhang även lokaler. Undanlag bör dock göras för garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förva-ringsutrymme.

Del kan i många fall även vara värdefullt alt innehavarna av lokaler

stöder en ombildning genom alt själva förvärva bostadsrätt. Som kommit­

tén framhåller bör dock inte något hinder ställas upp för föreningen all

vägra lokalhyresgäsler medlemskap, om föreningen av ekonomiska eller

andra skäl anser att innehavare av lokaler bör kvarstå som byjesgäsler hos

föreningen (se vidare avsnitt 2.3.3).

~~ 

Jag kommer all senare ta upp frågan om majoriletsregdns tillämpning när bostadsrättsföreningen förvärvar fasligheten genom alt anta ell s. k. hembud av fastighetsägaren (se avsnitt 2.4.5). Jag vill emellertid redan nu förulskicka all jag anser att majoritelsregeln bör gälla även vid sådana förvärv.

Kommittén har föreslagit all bostadsrättsföreningar inom de rikskoope­raliva organisationerna HSB och Riksbyggen skall undantas från tillämp­ning av majoritelsregeln. Undanlaget avser frivilliga förvärv men däremot inle de nyss berörda förvärven som sker genom att ell hembud antas.

Kommittén har som motiv för det föreslagna undanlaget framhållit alt de rikskooperativa organisationerna alltid förhandlar om vUlkoren för fastig-helsförvärvel med den fastighetsägare som vill sälja sin fastighet. Detta medför att priset i regel bestäms på samma sätt som för hyresfastigheter i allmänhet. De ekonomiska villkoren vid faslighelsförvärvel och vid bo-sladsrätlsupplåtelserna har enligt kommittén kunnat avpassas så att boen­dekostnaderna för hyresgästerna inle har påverkals i negaliv riktning. Anslutningen har härigenom oftast blivit hög. Den kooperativa grundtan­ken ligger också inbyggd i systemet och organisationerna har enligt kom­mittén alla möjligheter att under ombildningsprocessen lämna de boende en tillfredsställande information om övergången. Mot bakgrund bl. a. av del anförda anser kommittén all de rikskooperaliva företagens teknik för ombildning vid egna initiativ till fastigheisförvärv i huvudsak fungerar bra och all den ger möjligheter till ett lillfredsslällande inflytande för hyresgäs­terna.

Jag ansluter mig i allt väsentligt lill den bedömning som kommittén har gjort beträffande de ombildningar som har genomförts på initiativ av de rikskooperativa organisalionema. Ändå anser jag att del kan ifrågasättas om del undanlag från majoritelsregeln som kommittén har föreslagit för dessa organisationer är lämpligt.

När en riksorganisation lar initiativ lill en föreningsbildning består för­eningens styrelse och medlemmar ursprungligen av personer som har

Prop. 1981/82:169

30

utsetts inom organisationen. Först när faslighelsförvärvel är klart och bosladsrätlerna upplåts till hyresgästerna blir dessa medlemmar i förening­en. Hyresgästerna saknar därför ell direkt inflytande över ombildnings­processen.

Enligt min mening är del svårt alt försvara alt vissa bostadsrätts­föreningar skulle särbehandlas när del gäller en så viktig fråga som möjlig­heterna för de boende all deha i besluten när del är aktueUt med en ombildning lill bostadsrätt. Jag anser därför all majoritelsregeln bör gälla även när bildandel av en bostadsrättsförening och fastighetsförvärvel sker på initiativ av de rikskooperativa organisationerna.

Vad jag nu har anfört innebär inle alt det föreligger några hinder för de rikskooperativa organisalionema alt liksom f. n. själva la initiativ lill en ombildning genom att förvärva hyresfastigheter. Del är tvärtom min för­hoppning att en ökad omvandling lill bostadsrätt kan ske genom sådana inhiativ. SkUlnaden gentemot nuvarande ordning blir alt bostadsrättsför­eningens fastigheisförvärv måsle beslutas på föreningsstämma av en kvali­ficerad majoritet av hyresgästerna och all hyresgästerna aktivt engageras redan på detta stadium.

Jag vUl också understryka att de rikskooperativa organisationerna givel­vis är i sin fulla rätt att för sin medverkan vid en ombildning ställa upp sådana villkor med avseende på förvaltningen av bostadsrättsföreningen och olika former av samverkan m. m. som är betingade av grandvalarna för den rikskooperaliva verksamheten.

2.3.2 Skyldighet att teckna bostadsrätt

Departementsförslaget; En bostadsrättsförening skall i sina stadgar kunna föreskriva alt de hyresgäster som biträder ett beslut om förvärv av en hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt skall vara skyldiga alt teckna bostadsrätt till sina lägenheter.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med departementsförslaget (se be­tänkandet s. 115-117).

Remissinstanserna: Förslaget har tillstyrkts eller lämnats utan erinran av alla remissinstanser utom Sveriges advokatsamfund. Enligt samfundet är risken uppenbar för all enskilda hyresgäster inle tillräckligt klart inser de personliga konsekvenserna av all biträda ell förvärvsbeslul. Samfundet anser del dock angelägel all möjlighet till förhandsavtal införs.

Skäl för departementsförslaget: Enligt bostadsrällslagen får upplåtelse av bostadsrätt ske bara i viss närmare angiven ordning. Av bestämmelserna följer att det, utom när det gäller lokaler, inte är möjligt att sluta bindande förhandsavlal om upplåtelse av bostadsrätt öch all la upp förskott. Motivet till dessa regler, som har tillkommit mot bakgrund av förhållandena vid

Prop. 1981/82:169

31

nyproduktion, har framför allt varit del förhållandel alt de som betalar förskoll inle omedelbart antas som medlemmar i föreningen och under avsevärd tid kan komma att stå utanför denna. Trots betalning och utfäs­telse att senare teckna bostadsrätt kan de förskollsbelalande alltså inte påverka föreningens verksamhet (se prop. 1971:12 s. 79-82).

Enligt min mening är del angelägel alt bostadsrällslagen anpassas lill situationen vid ombildning så att de hyresgäster som förklarar att de vill gå över lill bostadsrätt också har skyldighet all teckna bostadsrätt när bo­stadsrättsföreningen har förvärvat fastigheten och upplåtelse av bostads­rätt kan ske. Det nu gällande förbudet mot förhandsavtal bör alltså modi­fieras så alt någon form av bundenhet kan åstadkommas redan innan det är möjligt att upplåta bostadsrätterna.

Den majorilelsregd som jag redan har föreslagit innebär all det är hyresgästerna själva som skall besluta om en ombildning. Varje hyresgäst har alltså all la ställning lill om han vill gå över lill bostadsrätt eller förbli hyresgäst. Som jag kommer all närmare utveckla senare (se avsnitt 2.3.4) kommer hyresgästerna att ha ett gott underlag för sill ställningstagande i den ekonomiska planen.

Med hänsyn till vad jag nu har sagt kan del inte anses oskäligt all de hyresgäster som biträder ett beslut om förvärv av hyresfastigheten också blir skyldiga alt teckna bostadsrätt. En annan ordning skulle dessutom kunna äventyra bostadsrättsföreningens ekonomi och ändra de ekonomis­ka förutsättningarna för dem som förvärvar bostadsrätt.

Jag förordnar aUlså på grund av del anförda att en bostadsrättsförening i sina stadgar skall kunna föreskriva alt de hyresgäster som biträder ett beslut om förvärv av en hyresfastighet skall vara skyldiga att teckna bostadsrätt. Denna skyldighet för hyresgästerna bör givelvis motsvaras av en skyldighet för föreningen alt upplåta bostadsrätt.

Med den nu föreslagna ordningen behövs det inte några särskilda avtal med varje hyresgäst. Sådana avtal är enhgt min mening inle heller påkal­lade av rättssäkerhetsskäl.

Jag vill också framhålla att jag inle anser det lämpligt all generellt öppna en möjlighet till förhandsavlal vid ombildning utan nuvarande förbud mot förhandsavlal och förskott bör fortfarande gälla med den förändring som följer av vad jag nu har föreslagit.

De tillskott som bostadsrättsföreningen behöver från de hyresgäster som har deltagit i ombildningsbeslulel bör inte betecknas som förskott utan som vanliga lån. Som kommittén framhåller kan det härvid exempelvis vara lämpligt att i lånevillkoren ange att lånet förfaller lill betalning, om skyldigheten att teckna bostadsrätt upphör.

Den nu förordade skyldigheten för hyresgästerna att teckna bostadsrätt bör emellertid inte vara ovillkorlig utan bör förses med vissa undantag.

För alt tillgodose bosladsrällshavarnas intresse av alt inle drabbas av väsentligt skärpta ekonomiska förpliktelser gäller f. n. enligt 23 § bostads-

Prop. 1981/82:169

32

rättslägen all en bostadsrättshavare vid en väsentlig avgiftshöjning efter uppsägning får frånlräda bostadsrätten, om del inle är obilligl mot för­eningen eller dess medlemmar. Det kan vara fråga om både grundavgift och årsavgift. Uppsägningen skall ske inom tre månader från del boslads­rätlshavaren fick kännedom om avgiftshöjningen.

Enligt min mening bör en hyresgäst ha motsvarande.möjlighet all bli fri från från en skyldighet all teckna bostadsrätt vid ombildning. Innehållet i den ekonomiska planen och de föratsättningar under vilka hyresgästen har biträtt beslutet om förvärv av fastigheten bör vara väsentliga vid bedöm­ningen. Om hyresgästen på grundval av uppgifterna i den ekonomiska planen har kunnat förutse avgiflsökningen eller själv har varit med om all besluta denna, bör han normall inle kunna bli fri från sin skyldighet.

Ytterligare ett undantag är enligt min mening motiverat. Hyresgästens skyldighet all teckna bostadsrätt bör inle inverka på hyresrätten fram till dess upplåtelse av bostadsrätt sker. Hyresgästen bör alltså ha möjlighet all säga upp sitt avtal för avflyttning och bör då bli fri från skyldigheten alt teckna bostadsrätt. Även hyresvärden kan ha anledning all säga upp hyresgästen exempelvis på grund av bristande betalning av hyran. I denna situation bör inte bostadsrättsföreningen vara skyldig all upplåta bostads­rätt. Om hyresförhållandet upphör bör alltså även skyldigheten alt teckna resp. upplåta bostadsrätt upphöra. Det torde i allmänhet inle möta några svårigheter för föreningen att finna någon annan som vill teckna bostads­rätt lUI den lediga lägenheten.

Annorlunda är situationen när hyresgästen vill utnyttja sin rätt all byta eller alt på annat sätt överlåta hyresrätten. Resultatet blir här inte alt hyresförhållandet upphör utan all en ny hyresgäst övertar hyresrätten med sedvanligt beshlningsskydd. Enligt min mening är del inle lämpligt all begränsa den ursprangliga hyresgästens rättigheter all överiåta hyresrät­ten. Däremot bör hyresvärden som vUlkor för en överlåtelse får kräva att den tillträdande hyresgästen övertar skyldigheten att teckna bostadsrätt. Rätten att ställa ell sådant villkor bör ges inle bara bostadsrättsföreningen i dess egenskap av fastighetsägare efler förvärvet utan även den ursprungli­ge fastighetsägaren, om äganderätten ännu inle har gått över på förening­en. I sistnämnda avseende avviker förslaget från vad kommittén har före­slagit.

Om en hyresgäst vägrar att teckna bostadsrätt trots att en skyldighet härtiU föreligger enligt de nu föreslagna bestämmelserna bör föreningen kunna få hyresförhållandet upplöst enligt 12 kap. 46§ första stycket 10 jordabalken.

2.3.3 Rätt till medlemskap

Departementsförslaget: Vid ombildning till bostadsrätt skall hyresgästerna ha rätt att bli medlemmar i bostadsrättsföreningen. Lokalhyresgäsler får dock vägras medlemskap, om lokalerna inle skall upplåtas med bostads­rätt.

Prop. 1981/82:169

33

Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med departementsförsla­get (se betänkandet s. 117).

Remissinstanserna: Förslaget har tillstyrkts eller lämnats ulan erinran av samtliga remissinstanser.

Skäl för departementsförslaget: En bostadsrättshavare måste vara medlem i bostadsrättsföreningen. Däremot finns del i bosladsrättslagen ingen be­stämmelse som förbjuder att andra än bostadsrättshavare är medlemmar. 1 fråga om rätlen till medlemskap gäller olika regler för den som förvärvar bostadsrätt när den upplåts av föreningen och den som förvärvar bostads­rätt efler överiålelse av en bostadsrättshavare. I del förstnämnda fallet är prövningsrätten fri men föreningens stadgar kan innehålla särskilda regler för medlemskap. För del andra fallet finns del däremot särskilda lagregler. Enligt 11 § bostadsrällslagen får den som har förvärvat bostadsrätt genom överlåtelse inle vägras inträde i föreningen, om han uppfyller de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna och föreningen skäligen kan nöjas med honom som bostadsrättshavare. Den som förvärvar bostadsrätt men vägras medlemskap kan enligt 52 § bostadsrällslagen få frågan om medlem­skap prövad av hyresnämnden.

Hyresgäslinflytandel vid ombildning till bostadsrätt skall utövas genom bostadsrättsföreningen. En tillämpning av den föreslagna majoritelsregeln (se avsnht 2.3.1) förutsätter att de hyresgäster som är intresserade av en ombildning engagerar sig som medlemmar i bostadsrättsföreningen. Del är alltså angelägel all hyresgästernas rätt lill medlemskap vid ombildning garanteras genom en särskild lagregel. Denna bör motsvara vad som gäller enligt 11 § bostadsrällslagen. En hyresgäst bör alltså inle kunna vägras inträde i föreningen, om han uppfyller de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna och föreningen skäligen kan nöjas med honom som bostadsrättshavare. En hyresgäst som vägras medlemskap bör kunna få frågan prövad av hyresnämnden.

Kommitténs förslag är utformat så att del gäller hyresgäster hos en bostadsrättsförening även om fasligheten inle är föremål för ombildning. Enligt min mening bör de nya bestämmelserna emellertid begränsas lill ombildningsfaUen, eftersom del är då som del är angelägel all ingen hyres­gäst mot sin vilja ställs utanför föreningen.

Som jag redan har anfört vid behandlingen av majoritelsregeln (se av-snUt 2.3.1) bör något hinder inte ställas upp för föreningen att vägra lokalhyresgäster medlemskap, om föreningen av ekonomiska eller andra skäl anser att lokalhyresgästerna bör kvarstå som hyresgäster hos för­eningen. Detta stämmer överens med vad kommittén har föreslagit.

Om emellertid föreningen anser att en eller flera lokaler bör upplåtas med bostadsrätt bör enligt min mening de berörda lokalhyresgästerna ha samma rätt till medlemskap som föreslås för bosladshyresgäslerna. Jag 3   Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169

Prop. 1981/82:169

34

förordar aUlså all bestämmelserna med ändring av kommilléförslagel ut­formas så att delta blir fallet.

2.3.4 Ekonomisk plan vid ombildning

Departementsförslaget: Vid ombildning lill bostadsrätt skall den ekonomis­ka planen upprättas och granskas av intygsgivarna innan bostadsrättsför­eningen får besluta om förvärv av fastigheten. Till planen skall fogas ett besiktningsprotokoll som ulvisar fastighetens skick.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med departementsförslaget utom såtillvida alt undanlag har gjorts för rikskooperaliva bostadsrättsförening­ar vid frivilliga förvärv (se betänkandet s. 118-126).

Remissinstanserna: Förslaget har tUlstyrkts eller lämnats ulan erinran av praktiskt tagel samtliga remissinstanser. Några remissinstanser (Stock­holms Bostadsföreningars Centralförening, Bostadsföreningarnas Riksför­bund, HSB och Svenska Byggnadsentreprenörföreningen) anser dock alt det är onödigt eller olämpligt att kräva ekonomisk plan före förvärvet.

Skäl för departementsförslaget: Enligt 3 § bostadsrällslagen skall en ekono­misk plan för föreningens verksamhet ha upprättats av föreningens styrel­se och godkänts av länsstyrelsen innan bostadsrätt får upplåtas. 1 en särskild bilaga lill bostadsrällskungördsen (1971:486) anges vilka upp­gifter som skall finnas i en ekonomisk plan. Syftet med den ekonomiska planen är att skapa föratsättningar för alt föreningens verksamhet vilar på en betryggande ekonomisk grund.

Bestämmelserna om ekonomisk plan präglas av förhållandena vid ny­produktion. I en sådan situation spelar den ekonomiska planen knappast någon roll som informalionsinslramenl för den enskilde. Del är i stället den information som föreningsbildaren lämnar och själva upplåtelseavlalet som utgör underlag för ställningstagandet i fråga om förvärv av bostads­rätt.

Situationen är emellertid annoriunda vid en ombildning från hyresrätt lill bostadsrätt. Del är självfallet av väsentlig betydelse att hyresgästerna före beslutet om förvärv av fastigheten får en lillfredsslällande information om de ekonomiska föratsätlningarna för en ombildning. Den ekonomiska planen bör härvid utgöra del viktigaste beslutsunderlaget för hyresgäs­terna. Det är enligt min mening alltså inle tillräckligt med någon form av preliminär plan ulan en slutlig kalkyl bör föreligga i form av en ekonomisk plan.

Enligt nuvarande bestämmelser skall den ekonomiska planen upprättas innan bostadsrätt får upplåtas. Detta innebär vid ombildning all planen inle behöver upprättas förrän efter förvärvet. Bostadsrätt kan ju inle upplåtas förrän förvärvet är klart. Jag anser emellertid all del bör krävas all den

Prop. 1981/82:169

35

ekonomiska planen föreligger när hyresgästerna skall falla beslut om fas­lighelsförvärvel. Jag förordar alltså alt en bestämmelse härom las in i bostadsrällslagen.

Del bör även krävas alt planens hållbarhet har prövats av intygsgivarna (se vidare avsnitt 2.3.5) och all de har utfärdat ell intyg härom. Däremot bör del inle krävas all länsstyrelsen har hunnit granska planen i formellt avseende. Jag delar alltså kommitténs uppfattning all denna prövning av lidsskäl bör kunna anslå lill efler förvärvsbeslulet.

När del härefter gäller innehållet i den ekonomiska planen är det väsent­ligt att hyresgästerna vid sitt ställningstagande lill ombildningen får känne­dom om sådana kostnadsökningar som kan förutses. Härvid är det särskilt viktigt att fastighetens skick undersöks och alt en beräkning görs av de kostnader som efler faslighelsförvärvel kan behöva läggas ner på under­hållsåtgärder av olika slag. Del bör l.ex. inle få komma som en obehaglig överraskning för hyresgästerna att fastighetens slamledningar för vatten och avlopp måsle bytas ut strax efter del all föreningen har förvärvat fastigheten. Om fastigheten skall byggas om bör hyresgästerna så långt del är möjligt få kännedom om ombyggnadens omfattning och den ökning av avgifterna som kommer all bli följden av ombyggnaden.

På grund av del anförda föreslår jag att en bestämmelse las in i bostads­rällslagen om all ett besiktningsprotokoll, som utvisar fastighetens skick, skall fogas lill den ekonomiska planen vid ombildning.

Förutom besiktning är del givelvis i allmänhet tillrådligt all hyresgäs­terna låter ulföra en opartisk värdering av fastigheten. Jag delar emellertid kommitténs uppfattning all värdering inte bör vara obligatorisk vid upprät­tande av den ekonomiska planen.

Jag delar också kommitténs uppfattning all bosladsrätlskungördsen bör kompletteras med särskilda bestämmelser för ombildningsfaUen om vilka uppgifter som skall finnas i den ekonomiska planen. Dessa bestämmelser bör bl. a. avse förutsebara kostnadsökningar. Jag kommer all senare anmä­la frågan om ändring i bosladsrätlskungördsen.

Kommittén har föreslagit alt bostadsrättsföreningar inom de rikskoope­raliva organisationerna HSB och Riksbyggen skall undantas frän tillämp­ning av de nya bestämmelserna om ekonomisk plan. Jag har redan med avvikelse från kommilléförslagel föreslagit all något undantag för dessa föreningar inte skall göras när del gäller kravet på all en kvalificerad majoritet av hyresgästerna skall biträda beslutet om ombildning och fas­tigheisförvärv (se avsnitt 2.3.1). Inle heller när del är fråga om ekonomisk plan anser jag att del finns skäl all göra undantag för de berörda föreningar­na. Jag förordar alltså all de nya bestämmelserna om ekonomisk plan vid ombildning får gälla även för rikskooperaliva bostadsrättsföreningar.

Prop. 1981/82:169

36

2.3.5 Intygsgivarnas ställning m. m.

Departementsförslaget: Minst en av intygsgivarna för den ekonomiska planen skall vara fristående från den organisation eller del förelag som har biträtt med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen. Detta gäller både vid nyproduktion och ombildning. Planen bör registreras hos länsstyrelsen.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med departementsförslaget (se be­tänkandet s. 126-129).

Remissinstanserna: Förslaget har tillstyrkts eller lämnats utan erinran av samtliga remissinstanser.

Skäl för departementsförslaget: En ekonomisk plan skall granskas av läns­styrelsen. Länsstyrelsens granskning är emellertid rent formell. För att förebygga missuppfattningar om länsstyrelsens roll är del enligt min me­ning lämpligt att som kommittén har föreslagit byta ut uttrycket godkänna planen mot registrera. Jag förordar alltså all bostadsrällslagen ändras i detta avseende.

Den reella prövningen av en ekonomisk plan görs i stället av de s. k. inlygsgivarna. Deras uppgift är alt intyga all den ekonomiska planen vilar på tillförUtliga grunder. Enligt 4 § bostadsrällslagen skall föreningen i varje enskilt fall utse två intygsgivare bland dem som bosladsstyrelsen har förklarat behöriga all utfärda sådana intyg. Till inlygsgivare får inte ulses någon beträffande vilken det föreligger omständighet som är ägnad att rubba förtroendet lill hans opartiskhet. Avsikten med regeln om opartisk­het har inte varit all utesluta alla som är anställda hos den organisation eller del förelag som har bildal föreningen. Först om anställningen är av den arten att den är ägnad att förringa vederbörandes tillförlitlighet som intygsgivare får personen i fråga inle ulses (se härom prop. 1971: 12 s. 99 och 252).

1 praktiken förekommer del i stor utsträckning all inlygsgivare utses bland anställda hos organisationer eller företag som har bildat bostads­rättsföreningen eller som biträtt med föreningsbildningen eller med all upprätta den ekonomiska planen. Kritik har riktals mot denna ordning. Bakgrunden är all det i några uppmärksammade fall har förekommit all bosladsrätlhavare fåll vidkännas kraftiga avgiftshöjningar ganska snart efter sina förvärv av bostadsrätt lill lägenheter som har producerats av de rikskooperativa organisationerna (se betänkandet s. 120-122).

Jag har förestådse för den kritik som har riktats mot nuvarande ordning. Del kan i vissa fall vara svårt för en intygsgivare att gentemot sin arbetsgi­vare hävda en egen uppfattning om planens hållbarhet eller om beräkning­arna i planen. Det är alltså inte uteslutet alt en beroendeställning hos inlygsgivarna kan inverka negativt på planens kvalitet. Under alla omslän-

Prop. 1981/82:169

37

digheter är del angelägel alt objektiviteten hos intygsgivarna inle kan sältas i fråga.

Jag delar emellertid kommitténs uppfattning alt man inle bör driva objeklivitetsprincipen så långt all anställda hos organisationer och förelag på bosladsrätlsmarknaden helt utestängs från möjUgheten all åla sig upp­drag som inlygsgivare hos sina arbetsgivare. Med en sådan ordning skulle man gå miste om de värdefulla kunskaper som sådana intygsgivare f. n. har. Det ligger också ett värde i att en inlygsgivare pä nära håll kan följa arbetet med den ekonomiska planen.

På grund av det anförda biträder jag kommitténs förslag all minst en av de två inlygsgivarna skall vara frislående från den organisation eller del förelag som har biträtt med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen. Jag förordar alltså att en bestämmelse med detta innehåll tas in i bostadsrällslagen. Bestämmelsen bör givelvis vara tillämp­lig både vid nyproduktion och ombildning.

Kommittén har diskuterat hur den frislående intygsgivaren skall utses. Bosladsstyrelsen anser att del kan sällas ifråga om inte kommunen eller länsstyrelsen bör utse den fristående intygsgivaren för att dennes oberoen­de ställning skall ytterligare markeras. Jag delar emellertid kommitténs uppfattning att bostadsrättsföreningen bör utse även den fristående intygs­givaren och föreslår alltså inle någon ändring av gällande ordning i detta avseende.

Enligt 3 § bosladsrätlskungördsen får behörighet all vara inlygsgivare meddelas endast den som är väl förtrogen med byggnadsverksamhet och förvaltning av bostadsrällsfastigheler. Kommittén anser all även andra personer med sådan särskUd kunskap som bostadsstyrelsen finner erfor­deriig bör kunna meddelas behörighet som inlygsgivare. Jag kommer alt senare anmäla frågan om ändring i bostadsrältskungörelsen på denna punkt.

Jag vill i detta sammanhang påpeka att om förslaget om alt minst en av inlygsgivarna skall vara fristående genomförs, så bör detta föranleda bo­sladsstyrelsen all i väsentligt större omfattning än f. n. rekrytera intygsgi­vare bland andra än anställda hos organisationer och företag på boslads­rätlsmarknaden.

Kommittén föreslår all bosladsstyrelsen skall lämna allmänna råd lill dem som upprättar ekonomiska planer och lill intygsgivare. Råden bör avse bl. a. innehållet i planerna och rrietoder för alt bestämma storleken av grundavgifter saml framlida drifts-, underhålls- och ombyggnadskosl-nader. Kommittén anser även alt bosladsstyrelsen med uppmärksamhet bör följa inlygsgivarnas verksamhet. Jag kommer att senare la upp dessa frågor.

Prop. 1981/82:169

38

2.4 Hyresgästernas rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

2..7 Allmänna utgångspunkter

Departementsförslaget: Hyresgästerna i en hyresfastighet ges rätt att före

andra köpare förvärva fastigheten för ombildning till bostadsrätt.

Kommitténs förslag: Hyresgästerna ges en förköpsräll (se betänkandet s. 169-198).

Remissinstanserna: Åtskilliga remissinstanser är positiva till en förköpsräll för hyresgästerna, bl. a. bosladsstyrelsen, länsstyrelserna i Stockholms och Göteborgs och Bohus län, Stockholms Bostadsföreningars Cenlralför-ening. Bostadsföreningarnas Riksförbund och Hyresgästernas Riksför­bund.

Kritik av varierande styrka framförs emellertid av ett stort antal remiss­instanser, bl. a. Sveriges Fastighetsägareförbund, Sveriges advokatsam­fund och hyresnämnden i Stockholm. Några av de kritiska remissinstan­serna anser all kommittén inle har påvisat något behov av en förköpsräll och vissa ifrågasätter om förslaget skulle medföra någon ökad ombildning lill bostadsrätt. Tyngdpunkten i kritiken är all förslaget är krångligt, syn­nerligen ingripande mot fastighetsägaren och besvärande för faslighelsom-sällningen.

Några remissinstanser (länsstyrelsen i Malmöhus län, Malmö kommun, hyresnämnden i Malmö, Riksbyggen, HSB och SABO) förordaren utvidg­ning av den kommunala förköpsrätlen i stället för den av kommittén föreslagna förköpsrätlen för hyresgästerna (se betänkandet s. 308).

Skäl för departementsförslaget: En övergång från hyresrätt lill bostadsrätt kan f. n. bara ske om fastighetsägaren är beredd att sälja sin fastighet till en bostadsrättsförening. Den majorilelsregd som jag redan har föreslagit (se avsnitt 2.3.1) innebär att försäljningen i så fall skall ske till en bostadsrätts­förening i vilken minst två tredjedelar av hyresgästerna som medlemmar har beslutat om faslighelsförvärvel. Bostadsrättsföreningen har emellertid inte någon rätt att före andra tänkbara köpare få förvärva fastigheten. Fastighetsägaren kan av olika anledningar föredra alt sälja fastigheten lill någon annan.

Kommittén har föreslagit all hyresgästerna ges en förköpsräll, dvs. en rätt att före andra förvärva fasligheten. 1 huvudsak innebär föreslaget att hyresgäster som är intresserade av att förvärva den fastighet där de bor skall göra en s. k. intresseanmälan hos inskrivningsmyndigheten. En sådan intresseanmälan medför att fastighetsägaren inle får sälja fastigheten lill någon annan ulan all först erbjuda hyresgästerna alt förvärva fastigheten. Erbjudandel kallas hembud. Hyresgästerna har sammanlagt sex månader på sig för all anta hembudel.

Prop. 1981/82:169

39

Som skäl för förslaget har kommittén bl. a. anfört all hyresgästerna inle har samma möjligheter som andra tänkbara köpare att förvärva en faslig­het. Detta hänger samman med att hyresgästerna i allmänhet inle har någon förhandlingsberedskap, eftersom de inle är organiserade. Hyresgäs­terna har enligt kommittén inte heller den finansiella beredskap som be­hövs för ell fastighetsförvärv. Som ytterligare ell skäl åberopar kommittén den prisdämpande effekt som förslaget kan få. Enligt kommittén skall hyresgäster som vill gå över till bostadsrätt i princip inte behöva betala ell högre pris för fastigheten än del marknadsvärde som fastigheten har som hyresobjekt. Kommittén anför även all den föreslagna förköpsrätlen från samhällets synpunkt är ett medel att tillgodose en allmän bostadspolitisk målsättning om en ökad övergång från hyresrätt lill bostadsrätt.

För egen del vill jag till en början erinra om all del inle är främmande för svensk lagstiftning att ge vissa kategorier av köpare en rätt all före andra få förvärva fast egendom. Del är f. n. bara kommuner som har en sådan rätt enligt förköpslagen (1967:868). Tidigare hade emellertid vissa arrendalorer en förköpsrätt (se betänkandet s. 163-166) och jag kan nämna alt arrende-lagskommillén i sill nyligen framlagda slutbetänkande (SOU 1981: 80) har föreslagit en förköpsräll för jordbruksarrendalorer.

Jag har redan behandlat de bostadspolitiska motiven för en ökning av övergången från hyresrätt lill bostadsrätt. I detta sammanhang kan jag nöja mig med alt särskilt framhålla att flera av de remissinstanser som är kritiska mot kommitténs förslag om en förköpsräll ändå ansluter sig lill min målsättning all få ett ökal boendeinflytande inom bostadsrättens ram.

Mot bakgrund av de bostadspolitiska motiven för en ökad ombildning till bostadsrätt är min egen grundinställning klar. Har hyresgästerna i en fastighet tagit initiativ lill och engagerat sig för en ombildning till bostads­rätt bör också en sådan ombildning underlättas. Jag delar därför kommit­téns uppfattning alt de boendes och samhällets intresse av en ökad om­bildning lill bostadsrätt motiverar en lagstiftning som garanterar hyresgäs­terna en rätt all framför andra få förvärva den hyresfastighet där de bor.

Del är ofrånkomligt all en övergång från hyresrätt till bostadsrätt medför en hel del arbete för hyresgästerna. De måste organisera sig i en bostads­rättsförening och komma överens i en rad olika frågor. Det krävs bl. a. alt de lar reda på fastighetens skick och upprättar en ekonomisk plan för bostadsrättsföreningen. Vidare måste de utreda de ekonomiska föratsätl­ningarna för faslighelsförvärvel, exempelvis i fråga om lånemöjligheler. F. n. finns del alllid en påtaglig risk för all fasligheten under liden säljs lill någon annan och all allt det arbete som hyresgästerna har lagt ner på ombildningsfrågan visar sig vara förgäves. Enligt min mening är del mot bakgrund av del anförda uppenbart att en lagstiftning som ger hyresgäs­terna en rätt all framför andra förvärva fastigheten kommer att stimulera hyresgästerna att la initiativ lill och att engagera sig i en ombildning. Jag är alltså övertygad om att en sådan lagstiftning kommer all medföra en ökad övergång från hyresrätt lill bostadsrätt.

Prop. 1981/82:169

40

En annan positiv effekt av den föreslagna lagstiftningen är alt faslighels-ägarna på ett helt annat sätt än f. n. får intresse av att la upp diskussioner med hyresgästerna för all genomföra en försäljning till dem. Enligt min bedömning kommer del inle all bli särskilt vanligt all reglerna i den nya lagstiftningen behöver tillämpas fullt ut. Man torde i stället kunna räkna med att frivilliga uppgörelser blir del vanliga.

Några remissinstanser har förordat en utvidgning av den kommunala förköpsrätlen i stället för den av kommittén föreslagna förköpsrätlen för hyresgästerna. Jag kan medge all en sådan ordning skulle kunna ha flera fördelar från praktisk synpunkt. Hyresgästernas ställning skulle emellertid bli beroende av politiska beslut inom varje kommun. Enligt min mening är detta inle önskvärt. I likhet med kommittén anser jag mig alltså inte kunna förorda en ordning som innebär alt den kommunala förköpsrätlen utvid­gas. Jag kommer att senare ta upp frågan om förhållandet mellan den nya lagstiftningen och kommunernas förköpsräll enligt förköpslagen (se avsnitt 2.4.7).

Jag kommer alt i följande avsnitt behandla de olika delarna av kommit­téns förslag till förköpsräll för hyresgästerna. Härvid kommer jag all föreslå åtskilliga ändringar för all tillgodose den kritik som har framförts vid remissbehandlingen. Jag vill emellertid redan nu förulskicka alt jag ansluter mig lill den grundläggande konstruktionen i kommitténs förslag. Om hyresgästerna är intresserade av ett fastigheisförvärv bör de alltså göra en intresseanmälan hos inskrivningsmyndigheten (se avsnitt 2.4.3). Denna intresseanmälan bör medföra all fastighetsägaren inle får sälja fastigheten till någon annan utan att först ha hembjudit den till hyresgäs­terna (se avsnitt 2.4.4). Hyresgästerna bör därefter ha viss lid på sig för all anta hembudet (se avsnitt 2.4.5).

Kommittén har använt begreppet förköpsräll. Detta har kritiserats av flera remissinstanser. Även jag anser del lämpligt all förbehålla begreppet förköpsräll för den rätt som kommuner har enligt förköpslagen all överta ett färdigt köp. Jag förordar alltså att man undviker att använda begreppet förköpsräll i förevarande sammanhang.

2.4.2 Undantag för vissa fastigheter

Departementsförslaget: Undanlag görs för fastigheter som innehåller färre

än fem lägenheter.

Kommitténs förslag: Undanlag görs även för fastigheter som ägs av staten, kommuner, landstingskommuner, kommunalförbund, allmännyttiga bo­stadsföretag eller aktiebolag som helt ägs av en kommun eller en lands­tingskommun (se betänkandet s. 193-195; jfr s. 199-223).

Remissinstanserna: Förslaget har i allmänhet lämnats ulan erinran av re­missinstanserna. Några remissinstanser (l.ex. bostadsdomslolen, hyres-

Prop. 1981/82:169

41

nämnden i Stockholm, Stockholms Bostadsföreningars Centralförening, Bostadsföreningarnas Riksförbund och Norrköpings kommun) anser dock att hyresgästerna i de allmännyttiga bostadsföretagen inte bör undantas.

Skäl för departementsförslaget: Vid försäljning av bostadsfasligheler för pernrianenl brak som ägs av staten gäller särskilda bestämmelser enligt 26 § förordningen (1971:727) om försäljning av staten tillhörig fast egendom m.m. Paragrafens aktuella lydelse (se SFS 1981:1124) grundas på ell principbeslut om avveckling av statens bestånd av ulhyrningsbosläder (prop. 1980/81:158, CU 35, rskr 361). Om den kommun inom vilken fas­tigheten är belägen inle har anmält behov av fastigheten för samhällsbygg­nadsändamål, skall i första hand berörda hyresgäster erbjudas all förvärva fasligheten. I andra hand skall kommunen erbjudas all förvärva fastighe­ten.

Enligt min mening saknas det skäl att i den nu aktuella lagstiftningen undanta hyresfastigheter som ägs av staten. Jag anser mig alltså inle kunna biträda kommitténs förslag om att undantag skall göras för sådana fastighe­ter.

Kommittén har som nämnts också föreslagit ell undanlag för fastigheter som ägs av allmännyttiga bostadsföretag.

Jag har redan behandlat frågan om ombildning lill bostadsrätt av hyreslä­genheter hos allmännyttiga bostadsföretag (se avsnitt 2.2.2). Jag anförde då all del är ett rältvisekrav all hyresgästerna hos de allmännyttiga bo­stadsföretagen har samma möjligheter som andra hyresgästkategorier att genomföra en ombUdning lill bostadsrätt. Enligt min mening bör del alltså i den nu aktuella lagstiftningen inle göras något undantag för fastigheter som ägs av allmännyttiga bostadsföretag. Undantag bör av motsvarande skäl inte heller göras för fastigheter som ägs av kommuner, landstingskommu­ner eller kommunalförbund.

Det är i och för sig rikligt att ifrågavarande fastigheter inle säljs i någon större utsträckning. Detta utgör emellertid inte något skäl mot att de berörda fastigheterna omfattas av lagstiftningen. På det sättet stimuleras också en debatt inom kommunen av om en ombildning lill bostadsrätt bör ske.

För registrering av en bostadsrättsförening fordras enligt 43 § bostads­rällslagen all föreningen har minst fem medlemmar. Av 65 § bostadsrälls­lagen följer vidare att föreningen kan tvingas alt träda i likvidation om antalet medlemmar eller antalet bostadsrättshavare har gått ned under fem.

Mot bakgrund av dessa bestämmelser har kommittén föreslagit ett un­dantag för fastigheter som innehåller färre än fem lägenheter. Jag anser all förslaget är lämpligt och förordar all det genomförs.

Del nu föreslagna undanlaget för fastigheter som innehåller färre än fem lägenheter innebär all den nya lagen över huvud inle skall tillämpas. En

Prop. 1981/82:169

42

intresseanmälan för en sådan fastighet skall alltså avvisas av inskrivnings­myndigheten. Jag återkommer senare lill vissa andra undanlag som avser fastighetsägarens skyldighet att efler intresseanmälan göra hembud (se avsnitt 2.4.6).

2.4.3 Intresseanmälan

Departementsförslaget: Om hyresgästerna i en hyresfastighet är intressera­de av att förvärva fastigheten skall de anmäla detta lill inskrivningsmyn­digheten för anteckning i fastighelsboken. Endast en bostadsrättsförening får göra en intresseanmälan. Till anmälan skall fogas intyg av föreningens styrelse om att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenhe­terna skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombildning till bostads­rätt.

Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med departementsförsla­get utom såtillvida all en intresseanmälan skall få göras - förutom av en bostadsrättsförening - av en annan förening som har bildats av hyresgäs­terna samt all del skall räcka med enkel majoritet bland hyresgästerna (se betänkandets. 176-179 och 183-184).

Remissinstanserna: Förslaget har i huvudsak godtagits av remissinstanser­na. Flera remissinstanser, bl. a. Sveriges Fastighetsägareförbund, anser all en intresseanmälan endast bör få göras av en bostadsrättsförening och all det bör krävas två tredjedelars majoritet bland hyresgästerna.

Skäl för departementsförslaget: Jag har redan förklarat all jag ansluter mig lill den grundläggande konstruktionen i kommitténs förslag (se avsnitt 2.4.1). Jag anser alltså att del är en lämplig ordning all hyresgästerna får göra en intresseanmälan och all denna intresseanmälan medför all faslig-helsägaren inle får sälja fasligheten till någon annan ulan all först ha hem­bjudit den till hyresgästerna (se vidare avsnitt 2.4.4). Motsatsvis innebär denna ordning all några restriktioner inte åläggs fastighetsägaren, om hyresgästerna inle har manifesterat sitt intresse för en ombildning genom en intresseanmälan. Jag anser detta vara lämpligt med hänsyn lill den normala fastighetsomsältningen.

Med hänsyn lill den betydelse som en intresseanmälan får för fastighets­ägaren är del enligt min mening viktigt all bestämmelserna utformas så att intresseanmälningar som inle är allvarligt menade förhindras. Del är här av intresse alt diskutera kraven dels på organisation bland hyresgästerna, dels på majoritet när beslutet om en intresseanmälan fallas.

Kommittén har ansett att det skulle föra för långt att obligatoriskt kräva all endast bostadsrättsföreningar skulle fä göra intresseanmälningar. En­ligt kommitén bör del som ett alternativ godtas all intresseanmälan görs av en ideell förening som har bildals av hyresgästerna.

Prop. 1981/82:169

43

Enligt min mening talar flera skäl för att i detta sammanhang endast godta en bostadsrättsförening. Om en ombildning skall genomföras måsle en sådan förening bildas förr eller senare. Jag har i och för sig förståelse för argumentet all det inte är önskvärt med bostadsrättsföreningar som fram­står som onödiga därför att någon ombildning aldrig kommer lill stånd. En registrering av en bostadsrättsförening har emellertid flera fördelar bl. a. alt del ur länsstyrelsens register är läll all få uppgifter om föreningens styrelse m. m. Detta är viktigt när ett hembud aktualiseras. Med en bo­stadsrättsförening som obligatorisk organisation uppnår man också en större stabilitet och kontinuitet i ombildningsförfarandet och undviker de problem som kan uppkomma när en ideell förening skall omvandlas lill en bostadsrättsförening.

Som ell ytterligare skäl bör nämnas all del torde vara tryggare för hyresgästerna att till en bostadsrättsförening tillskjuta de medel som be­hövs för all förbereda en ombildning. En sådan förening skall tillvarata medlemmarnas ekonomiska intressen och del finns särskilda lagregler lill skydd för medlemmarna.

På grund av del anförda förordar jag att endast bostadsrättsföreningar får göra intresseanmälan.

Jag har tidigare föreslagit en majorilelsregd vid beslut om fastigheisför­värv (se avsnitt 2.3.1) som innebär all del skall krävas minst tvåtredjedels majoritet bland hyresgästerna. Denna majoritetsregel bör gälla även när förvärvet sker genom att ell hembud antas (se avsnitt 2.4.5). Kommittén har emellertid i detta sammanhang ansett all del bör räcka att hyresgäs­terna i flertalet lägenheter förklarar sig intresserade av en ombildning.

Som flera remissinstanser har framhållit är del en fördel om man kan undvika all ha olika majorilelsregler. Enligt min mening finns det heller inget avgörande skäl som talar mot att man redan för en intresseanmälan kräver en kvalificerad majoritet. En intresseanmälan medför inte några direkta skyldigheter för hyresgästerna. Jag förordar alltså alt det för en intresseanmälan skall krävas all hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresserade av en om­bildning.

Intresseanmälningar bör som kommittén har föreslagit göras hos inskriv­ningsmyndigheten och antecknas i fastighelsboken. Hos inskrivningsmyn­digheten bör bostadsrättsföreningens styrelse genom ell intyg styrka all den nyss föreslagna majoriteten av hyresgäster är för en ombildning.

En intresseanmälan som har antecknats i fastighelsboken utgör en upp­lysning för andra länkbara köpare om all hembudsskyldighel föreligger. Anteckningen utgör också en spärr mot alt lagfart meddelas för ett köp som skett ulan all bestämmelserna om hembud har iakttagits.

Kommittén har föreslagit att en intresseanmälan skall gälla två år från del den antecknades i fastighelsboken.

Jag delar kommitténs uppfattning all en intresseanmälan bör gälla endast

Prop. 1981/82:169

44

under en begränsad lid och finner all två år är en väl avvägd tid med hänsyn lill all intresset hos hyresgästerna och förutsättningarna för en ombildning kan ändras. Tiden bör dock räknas lill den inskrivningsdag som inträffar närmast efter två år från den inskrivningsdag då anteckningen gjordes. Om inget hembud görs under denna lid måsle bo­stadsrättsföreningen alltså göra en ny intresseanmälan för alt behålla hem-budsrätlen. För en förnyelse bör inle gälla några särskilda krav ulöver vad som gäller för en intresseanmälan.

Om ell hembud görs under tvåårsliden följer av kommitténs förslag all del ändå i vissa fall kan bli nödvändigt med en ny intresseanmälan för att hyresgästerna inle skall föriora sin rätt. Så skulle bli fallet om hembudet inte har anlagils när intresseanmälan upphör all gälla. En sådan ordning skulle medföra avsevärda risker för rättsförluster och är enligt min mening inle lämplig. Jag förordar därför att tvåårsliden automatiskt föriängs när ell hembud görs.

I och för sig skulle del vara tillräckligt att en intresseanmälan alltid gavs giltighet under en lid av sex månader från ell hembud, eftersom del under denna lid kommer alt klaras ut om hembudel antas eller inle (se vidare avsnitt 2.4.4). Emellertid har ell hembud som inle har antagits vissa verkningar när del gäller fastighetsägarens möjligheter att sälja fastigheten till någon annan än bostadsrättsföreningen. Dessa begränsningar i faslig-helsägarens rätt all sälja fasligheten (som jag skall behandla i avsnitt 2.4.6) avses gälla under en tid av två år från hembudet. Med hänsyn härtill förordar jag all ell hembud automatiskt bör medföra alt giltigheten av en intresseanmälan förlängs till den inskrivningsdag som inträffar närmast efter två är från del hembud skedde.

Jag förordar vidare all en ny intresseanmälan får göras tidigast vid en sådan tidpunkt att den nya anmälan börjar gälla när den lidigares giltighet upphör.

2.4.4 Hembud

Departementsförslaget: Hyresfastigheter för vilka en intresseanmälan gäl­ler får inte överlåtas genom köp eller byte ulan all bostadsrättsföreningen har erbjudits all förvärva fastigheten. Ell sådant erbjudande (hembud) sker genom all fastighetsägaren ger in ell förslag till köpeavtal till hyresnämn­den. Sedan delgivning har skett med bostadsrättsföreningen får faslighels-ägaren inle återkalla hembudel eller ändra förslaget lill köpeavtal.

Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med departementsförsla­get utom såtillvida alt hembud sker genom att fastighetsägaren direkt delger hembudel med den förening som har gjort intresseanmälan. Faslig-helsägaren kan vidare när som helt återkalla hembudet (se betänkandet s. 175-176 och 185-186).

Prop. 1981/82:169

45

Remissinstanserna: Förslaget har i huvudsak godtagits av remissinstanser­na. Sveriges Fastighetsägareförbund anser all fastighetsägaren bör lämna hembud i skriftlig form till inskrivningsmyndigheten och att hembudshand-lingen bör innehålla samtliga villkor som fastighetsägaren önskar åberopa. Enligt förbundet bör ändring av hembudet kunna ske genom återkallelse och avlämnande av nytt hembud.

Skäl för departementsförslaget: Jag har redan förklarat att jag ansluter mig till den grundläggande konstruktionen i kommitténs förslag (se avsnitt 2.4.1). Om en intresseanmälan har gjorts bör fastighetsägaren alltså inle få sälja fastigheten till någon annan än bostadsrättsföreningen ulan alt först ha erbjudit föreningen all förvärva fastigheten genom ell hembud.

Enligt min bedömning kommer del inle att bli särskilt vanligt med formella hembud. I stället är del som kommittén framhåller naturligt all en intresseanmälan får den effekten att parterna lar upp vanliga förhandlingar om en överiålelse av fastigheten. Hembud kan emellertid behövas om fastighetsägaren av någon anledning vill påskynda förhandlingarna.

Kommittén har föreslagit all hembudel skall ske genom all faslighels-ägaren delger sitt erbjudande direkt med föreningen. Även anlagande av hembudet skall enligt kommitténs förslag ske utan medverkan av någon myndighet (se vidare avsnitt 2.4.5).

Enligt min mening torde man kunna undvika onödiga tvister om man i stället låter förfarandet starta hos hyresnämnden. Man får då lill all börja med klariagt att del är fråga om ett hembud i formell mening och all erbjudandet uppfyller de krav man bör ställa på ett hembud. Vidare får man en lätt konstaterad utgångspunkt för de frister som skall börja löpa. Utgångspunkten bör då vara den dag då handlingarna stämplas in hos hyresnämnden. Hembudet finns vidare tillgängligt hos hyresnämnden, vil­ket kan vara av betydelse bl. a. för andra länkbara köpare än bostadsrätts­föreningen (se vidare avsnitt 2.4.6).

Jag förordar alltså på grund av del anförda alt hembudet skall göras hos hyresnämnden. Hembudshandlingarna bör sedan genom hyresnämndens försorg delges bostadsrättsföreningen. Hyresnämnden bör också underrät­ta inskrivningsmyndigheten om alt hembud har skett, eftersom delta inne­bär en automatisk förlängning av giltighetstiden för en intresseanmälan (se avsnitt 2.4.3).

En grundprincip i kommitténs förslag är all även ett förvärv efler hem­bud kommer till stånd endast genom all parterna på vanligt sätt upprättar och undertecknar en köpehandling. Ett köp kommer alltså inle till stånd enbart genom alt föreningen antar ell hembud (se vidare avsnitt 2.4.5). Det är också möjligt för fastighetsägaren all återkalla hembudel.

Enligt min mening är kommitténs förslag om att hembudet inte skall vara bindande för fastighetsägaren förenat med betydande ölägenheter. Att fastighetsägaren fritt kan återkalla sitt hembud kan innebära alt avsevärda

Prop. 1981/82:169

46

kostnader som hyresgästerna har lagt ner på ombildningsfrågan blir onytti­ga. Även del arbete som hyresgästerna har ulfört kan bli onyttigt. Om syftet med återkallelsen är alt avlämna ell nytt hembud med l.ex. högre pris, ändras föratsätlningarna för förvärvet på ett sätt som kanske blir avgörande för föreningens möjligheter att genomföra ell förvärv.

Förbudei mot återkallelse av hembud innebär givelvis inte all faslighels-ägaren är förhindrad all sedan hembudel anlagils göra gällande att köpet är ogiltigt enligt bestämmelserna i avtalslagen. Något hinder mot all begära jämkning av avtalsvillkoren enligt 36 § avtalslagen föreligger inle heller.

Som skäl för all ett hembud inte skall vara bindande för fastighetsägaren har kommittén åberopat en sedan länge gällande rättsgrundsats som inne­bär att en utfästelse att sälja fast egendom inle är bindande. Bundenhet uppkommer först när parterna har undertecknat en köpehandling som uppfyller kraven i 4 kap. I § jordabalken.

Som jag tidigare har nämnt talar flera skäl för all hembudel bör vara bindande för fastighetsägaren. Vad kommittén åberopat utgör inle något hinder för all i delta sammanhang införa en sådan ordning. Jag förordar alltså en regel som innebär all fastighetsägaren sedan delgivning har skett med bostadsrättsföreningen inle får återkalla hembudet eller ändra de villkor som har angetts i detta.

Mot bakgrund av vad jag nu har anfört bör hembudel ske genom ett av fastighetsägaren undertecknat skriftligt förslag lill köpeavtal. Detta bör innehålla uppgift om köpeskilling och övriga villkor för förvärvet. Om samtycke av make krävs enligt 6 kap. 4 § giftermålsbalken bör ell sådant samtycke föreligga till förslaget till köpeavtal.

All hembudet görs bindande innebär givelvis inle att parterna är förhind­rade att förhandla om andra villkor än de som har angetts i hembudet. En förutsättning är emeUertid här all parterna kommer överens om dessa ändringar och undertecknar en vanlig köpehandling. Som kommittén har framhållit bör givetvis det normala vara att förhandlingar som förs medan hembudsliden löper leder lill att parterna kommer överens om en vanlig försäljning och att reglerna om anlagande av hembud alltså endast undan­tagsvis behöver komma lill användning (se vidare avsnitt 2.4.5).

Som kommittén har föreslagit bör hembudsskyldighelen endast gälla vid köp eller byte. Förvärv genom exempelvis gåva, bodelning, arv eller testamente påverkas alltså inle.

Ell hembud bör inle heller krävas om bostadsrättsföreningen godkänner all försäljning sker lill någon annan. Till detta och andra undanlag när del gäller fastighetsägarens skyldighet all hembjuda fastigheten återkommer jag senare (se avsnitt 2.4.6).

2.4.5 Antagande av hembud

Departementsförslaget: Ell hembud antas genom all bostadsrättsförening­en inom tre månader från den dag då hembudel skedde skriftligen anmäler

Prop. 1981/82:169

47

till hyresnämnden all föreningen har beslutat att förvärva den hembjudna fastigheten på de villkor som anges i fastighetsägarens förslag till köpeav­tal. Om föreningen inom denna tid i stället anmäler till hyresnämnden all föreningen är intresserad av all förvärva fastigheten, förlängs liden till sex månader. När hembudet har anlagils har ell köp kommit lill stånd.

Kommitténs förslag: Hyresgästerna skall inom två månader från delgivning av hembudel bevaka sin förköpsräll hos fastighetsägaren. Om hyresgäs­terna vill anta hembudet skall en av dem bildad bostadsrättsförening anmä­la detta till fastighetsägaren inom sex månader från delgivning av hembu­det. Ett köp kommer sedan lill stånd genom att parterna upprättar och undertecknar ett köpeavtal (se betänkandet s. 175-176 och 186-188).

Remissinstanserna: Förslaget har i huvudsak godtagils av remissinstanser­na. Flera remissinstanser anser dock all liden för antagande av hembudel bör kunna förkortas. Några remissinstanser (bl. a. bostadsdomslolen, hyresnämnden i Stockholm, Sveriges Fastighetsägareförbund och Sveri­ges advokatsamfund) är kritiska mot alt frislen för anlagande inle är absolut. Kritiken går ut på all detta kan leda lill tvister mellan parterna och att förfarandet kan dra ut på tiden. Fastighetsägareförbundet anser all ett anlagande av hembudet skall vara bindande för bostadsrättsföreningen.

Skäl för departementsförslaget: Jag har redan föreslagit alt ett hembud skall göras hos hyresnämnden (se avsnitt 2.4.4). Mot den bakgrunden är det naturligt all även anlagandel av hembudel görs hos hyresnämnden. Med en sådan ordning kan hyresnämnden omedelbart kontrollera all hembudel antas inom rätt tid och på rätt sätt. Jag förordar alltså all hembud skall antas genom en anmälan till hyresnämnden.

Denna anmälan bör avse att bostadsrättsföreningen beslutat alt förvärva den hembjudna fastigheten på de villkor som fastighetsägaren har angivit i förslaget lill köpeavtal. För föreningens beslut om förvärv bör gälla den majoritetsregel som jag redan har förordat (se avsnitt 2.3.1). Hyresgäs­terna i minst två tredjedelar av de lägenheter som är uthyrda måste alltså slå bakom föreningsstämmans beslut.

Kommittén har som nämnts föreslagit all hyresgästerna skall vara skyl­diga all bevaka sin rätt genom en särskild anmälan inom två månader (se betänkandet s. 86).

Syftet med kravet på bevakning är all på ell tidigt stadium få avgjort om föreningen verkligen är intresserad av förvärvet. Enligt min mening kan detta syfte emellertid bättre tillgodoses på ell annat sätt, lill vilket jag strax skall återkomma. Jag anser mig alltså inte kunna förorda något krav pä bevakning.

Efter ett hembud måsle hyresgästerna ha skälig tid på sig för förberedel­ser och nödvändiga åtgärder innan hembudel kan antas. Utgångspunkten

Prop. 1981/82:169

48

bör vara all tidsfristen mellan hembud och antagande avpassas så all man inle behöver räkna med all någon bostadsrättsförening utestängs från ell förvärv på grund av tidsbrist. Fristen bör ä andra sidan begränsas med hänsyn lill fastighetsägarens intressen.

Den lid som går ål för en ombildning lill bostadsrätt kan variera. Gene­rellt sett lar en ombildning som är förenad med ombyggnad längre lid än andra ombildningar. Olika finansiella förutsättningar påverkar också den tid som kan behövas. Man får oflas räkna med all en bostadsrättsförening måste la upp nya län för all kunna finansiera faslighelsförvärvel. Efler kontakter med, olika kreditinstitut går det då alltid åt viss tid för lånebe­redning och fastighetsvärdering m. m. Vid en ombildning kan också åtskil­liga hyresgäster behöva la upp egna lån för all finansiera sin insats i föreningen. Sedan finansieringsfrågorna har klarnat skall en ekonomisk plan upprättas och dess hållbarhet prövas av inlygsgivarna (se avsnitt 2.3.4 och 2.3.5). Flera andra föreberedelseätgärder är också nödvändiga för all ett förvärv skall kunna genomföras.

Å andra sidan är del i flera fall sannolikt att vissa förberedelsearbeten redan har utförts när hembudet görs. Alt enligt mitt förslag en bostads­rättsförening redan har bildals torde också vara ägnat all underlätta förbe­redelserna för en ombildning.

Mot bakgrund av vad jag har anfört finner jag att tiden för att anta ett hembud bör kunna bestämmas lill tre månader.

Enligt min mening kan det emellertid finnas behov av möjligheter att fä denna lid förlängd. Jag förordar därför att tiden skall förlängas lill sex månader, om bostadsrättsföreningen inom Iremånadersfristen begär en sådan förlängning hos hyresnämnden. Några andra förutsättningar bör enligt min mening inle ställas upp för en förlängning.

Jag har redan med ändring av kommilléförslagel föreslagit all ell hem­bud skall vara bindande för fastighetsägaren (se avsnitt 2.4.4). Frågan är då om ett anlagande av hembudel bör vara bindande för hyresgästerna på motsvarande sätt.

All ett hembud har anlagils av en bostadsrättsförening innebär enligt kommitténs förslag inle all ett köp har kommit till stånd. Efler ell anlagan­de måsle parterna därför upprätta och underteckna erforderliga köpehand­lingar. Som motiv för en sådan ordning har kommittén i huvudsak anfört all del för båda parter bör vara en fördel om köpet genomförs på vanligt sätt vid den tidpunkt då parterna är överens. Om bostadsrättsföreningen med bindande verkan antar ett hembud och muntliga förhandlingar har förts dessförinnan kan del enligt kommittén vara svårt alt avgöra vad som skall gälla i del avtalsförhållande som uppslår. Är hembudel otydligt kan tveksamhet också uppslå hos hyresgästerna om innebörden av att ett hembud antas.

För egen del anser jag all en nackdel med kommitténs förslag i denna del är all en part har möjlighet all vägra att underteckna ell köpeavtal eller

Prop. 1981/82:169

49

förhålla sig helt passiv trols all ell hembud har anlagils. Beror del på hyresgästerna att ell avtal inle kommer till stånd förfaller deras rätt all förvärva fastigheten. Beror det på fastighetsägaren beslår denna rätt men ett köp kan då inte framtvingas. Tvist om vem som har förorsakat att köpehandlingarna inle skrivs under skall enligt förslaget prövas av hyres­nämnden. Det är uppenbart all en sådan prövning kan bli besvärlig. Förfa­randet kommer också all dra ut på liden och fastighetsägaren kan härige­nom alltså under avsevärd lid hindras att sälja fastigheten lill någon annan än hyresgästerna.

En annan nackdel med kommitténs förslag är att en bostadsrättsförening kan anta ett hembud ulan all samtliga förutsättningar för förvärvet är uppfyllda. När frislen för anlagande går ut kanske föreningen ännu inle har kunnat lyfta ett lån. Förvärvet kan då också vara beroende av alt några ytterligare hyresgäster tillskjuter medel och ansluter sig lill övergången. Enligt min mening är del inte lämpligt all möjligheter ges lill respit på detta sätt. Man bör i stället kräva att hyresgästernas förebereddser är avslutade vid frislens utgång.

Del är sålunda flera nackdelar som är förenade méd all en bostadsrätts­förenings anlagande av ell hembud inte får bindande verkan mellan par­terna. På grund härav kan jag inte biträda kommitténs förslag i denna del. Jag förordar i ställer en ordning som innebär all ett köp kommer lill stånd om bostadsrättsföreningen antar hembudel.

Om ell hembud har antagils hos hyresnämnden inom den föreskrivna tidsfristen bör del alltså anses som om fastighetsägaren och bostadsrätts­föreningen har slutit ell avlal om köp av den hembjudna egendomen på de villkor som har angivits i fastighetsägarens förslag lill köpeavtal. Del antagna förslaget jämte hyresnämndens beslut om att hembudel har anta­gils på föreskrivet sätt och inom föreskriven tid kommer härvid all utgöra den köpehandling på vilken bostadsrättsföreningen grundar sill förvärv.

Redan i förslaget lill köpeavtal kan fastighetsägaren ha tagit in föreskrif­ter om att köpeskillingen skall erläggas på visst sätt och på viss lid. Sådana föreskrifter bör självfallet gälla. Vidare bör köpels fullbordan alltid vara beroende av att bostadsrättsföreningen erlägger köpeskillingen.

Jag förordar därför en särskild bestämmelse som anger alt det i förslaget till köpeavtal skall anses föreskrivet att köpebrev skall upprättas. Enligt 4 kap. 5 § jordabalken kommer då automatiskt alt gälla all förvärvels fullbor­dan och bestånd är beroende av att köpeskillingen erläggs. Av 20 kap. 7§ 12 jordabalken följer all en lagfartsansökan som enbart grundar sig på ett anlaget förslag lill köpeavtal jämte hyresnämndens beslut skall förkla­ras vilande i avvaktan på all köpebrev utfärdas som kvitto på köpeskilling­en.

Med den av mig förordade ordningen kommer även i övrigt jordabalkens system av sanktioner för underlåten uppfyllelse från någondera parlens sida all träda i tillämpning. Om köpeskillingen inle erläggs av bostadsrälls-

4    Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169

Prop, 1981/82:169

50

föreningen kan fastighetsägaren häva köpet och kräva skadestånd enligt 4 kap. 25 § andra stycket jordabalken. Av 14 § i samma kapitel följer all bostadsrättsföreningen kan ha rätt till skadestånd eller häva köpet om fastighetsägaren inle medverkar till att utfärda köpebrev. Av allmänna regler följer också all bostadsrättsföreningen kan föra lalan vid domstol om all fastighetsägaren vid vite skall förpliktas all utfärda köpebrev.

Här bör även framhållas all bostadsrättsföreningens förvärv kan vara beroende av att kommunalt förköp inle sker (se vidare avsnitt 2.4.7) eller av alt prövning sker enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. Dessa frågor torde emellertid i allmänhet kunna klaras ut med kommunen redan innan hembudet antas.

2.4.6 Försäljning till annan än hyresgästerna

Departementsförslaget: Vissa undantag görs när det gäller fastighetsäga­rens skyldighet all hembjuda fastigheten. Hembud behövs bl. a. inte, om ell förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandel mellan överlålaren och en annan förvärvare än bostadsrätts­föreningen eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan överlå­telse.

Även om ett hembud har förfalUl därför alt del inle har antagits får en överiålelse genom köp eller byte lill någon annan än bostadsrättsförening­en inte ske under en tid av två år från hembudel, om köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än som angivits vid hembudel.

En överiålelse är ogiltig om den strider mot bestämmelserna om hem­budsskyldighel eller bestämmelserna om villkoren för en överlåtelse efler del att hembudet har förfallit.

Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med departementsför­slaget utom såtillvida all undanlag när del gäller hembudsskyldighelen även görs för förvärv som endast avser andel i fastighet (se betänkandet s. 188-196).

Remissinstanserna: Förslagen har i huvudsak lämnats ulan erinran av re­missinstanserna. Flera remissinstanser, bl. a. bostadsdomslolen, är dock kritiska mot alt undantag görs för andelsförvärv. Sveriges Fastighetsägare­förbund anser all en försäljning lill annan än bostadsrättsföreningen sedan hembudet har förfallit bör få ske, om inte samtiiga villkor (alltså även priset) avsevärt avviker från hembudel. Synpunkter på denna regel har också framförts av bl. a. Sveriges advokatsamfund och Svenska Riksbyg­gen.

Skäl för departementsförslaget: Även om en intresseanmälan gäller finns del vissa situationer då fastighetsägaren inle bör behöva göra något hem-

Prop. 1981/82:169

51

bud till den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan. Så bör enligt min mening vara fallet om bostadsrättsföreningen godkänner all försäljning sker lill någon annan (se avsnitt 2.4.4).

Kommittén har även föreslagit vissa andra undanlag när del gäller fas­tighetsägarens skyldighet att hembjuda fastigheten innan den får säljas till någon annan. Jag ansluter mig till kommitténs förslag med ell undanlag som jag strax återkommer lill. Undantag bör alltså göras när staten är förvärvare samt när förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion. Undanlag bör också göras när förvärvaren är en nära anhörig till fastighetsägaren.

Kommittén har även föreslagit all undanlag skall göras för förvärv som endast avser andel i fastighet. Detta undanlag har kritiserats av flera remissinstanser, bl. a. bostadsdomslolen. Jag anser del med hänsyn till risken för kringgående av lagstiftningen inle lämpligt med ell undanlag för andelsförvärv och vill alltså inte förorda något sådant undanlag.

De nu föreslagna undantagen är av den karaktären all de läll kan kon­trolleras av inskrivningsmyndigheten när lagfart söks för förvärvet.

Som undanlag har kommittén också föreslagit all ell hembud inte skall behövas om ett förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara obilligl med hänsyn lill förhållandel mellan överlålaren och en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan överiålelse. Bestämmelsen har utformats efler mönster av 9 § för­köpslagen. Även jag anser alt ett sådant undanlag är lämpligt. Jag förordar dock all ordet obilligt byts ut mot oskäligt, som numera används i sådana sammanhang. 1 specialmotiveringen kommer jag all la upp de situationer som främst bör vara aktuella vid regelns tillämpning.

Frågan om oskälighel bör prövas av hyresnämnden på begäran av fas­tighetsägaren. För att inskrivningsmyndigheten skall kunna beakta ifråga­varande undanlag i ell lagfartsärende krävs del alltså ett beslut av hyres­nämnden.

Jag övergår nu lill att behandla situationen när ett hembud har förfallit därför all del inte har anlagils av bostadsrättsföreningen. Fastighetsägaren bör då givetvis ha rätt att sälja fastigheten lill någon annan än bostadsrätts­föreningen. I hyresgästernas intresse bör del emellertid ställas upp vissa restriktioner beträffande villkoren för en sådan försäljning. Faslighels-ägaren skulle annars kunna hembjuda fasligheten på sådana villkor all bostadsrättsföreningen inle har någon möjlighet att anta hembudel och därefter sälja fastigheten lill någon annan på vUlkor som är förmånligare för köparen exempelvis genom alt priset är lägre.

Kommitténs förslag i denna del innebär att hyresgästerna inom en två­årsperiod från hembudel skall ha möjlighet att begära hyresnämndens prövning av överlåldsevillkoren. Om hyresnämnden finner att priset på fastigheten är lägre eller villkoren sammantagna är avsevärt ogynnsam­mare för fastighetsägaren än hembudel, skall hyresnämnden förklara för­värvet ogiltigt.

Prop. 1981/82:169

52

Jag vill först ta upp frågan om utformningen av själva villkorsregeln och återkommer sedan till hur prövningen skall gå till.

Allra först är det emellertid angelägel all understryka all de undanlag som jag nyss har föreslagit i fråga om hembudsskyldighelen givetvis bör gälla även i den nu aktuella situationen. Detta innebär bl. a. att fastighets­ägaren alltid kan begära hyresnämndens prövning av frågan om ett förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt med hänsyn lill förhållandel mellan överlåtaren och en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller med hänsyn till villkoren för eller omständigheterna vid en sådan överiålelse.

När det gäller villkorsregeln innebär kommitténs förslag till all börja med alt överlåtelsen inle får ske om priset är lägre än det som angivits vid hembudet. I denna del är regeln helt entydig. Hembudsreglerna skulle enligt min mening föriora avsevärt i effektivitet om avsteg gjordes från denna regel.

Fastighetsägareförbundet har föreslagit all priset jämte övriga köpevill­kor skall få avvika från hembudel, bara inle avvikelsen är avsevärd. Enligt min mening är en sådan ordning inle lämplig. Inom ramen för den nyss angivna oskälighetsprövningen bör det emellertid finnas möjlighet att be­akta specieUa omständigheter som medfört att fastigheten efler hembudel har förioral i värde. Man kan exempelvis länka sig all fastigheten har utsatts för brand och att del då kan framstå som oskäligt att faslighets-ägaren skall behöva la upp nya förhandlingar med hyresgästerna.

Även om priset vid en överiålelse är delsamma eller högre än som angivits vid hembudel, kan övriga villkor avvika så myckel från hembudet all köpevillkoren som helhet kan anses vara förmånligare för den nye köparen än hembudel. Kommittén har utformat sill förslag så all överiåld­sen inte får ske om villkoren sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än hembudel. En sådan regel kan visserligen medföra vissa gränsdragningsproblem. Enligt min mening är del emellertid när del gäller andra köpevillkor än priset nödvändigt att ge fastighetsägaren och den nye köparen viss frihet all avtala om nya eller ändrade villkor. Om priset i hembudel är väl avvägt i förhållande till övriga villkor torde man endast undanlagsvis behöva räkna med all fastighetsägaren tvingas accep­tera sådana övriga villkor att köpevillkoren sammantagna blir avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än hembudel.

I ullrycket avsevärt ligger all del bör vara fråga om en mera uppseende­väckande avvikelse från hembudet. Det bör alltså finnas en tämligen god marginal för fastighetsägaren all inom ramen för samma köpeskilling ändra olika villkor och anpassa dessa till del nya förhandlingsläge som uppslår mellan honom och den nye köparen. Man får alltså i allmänhet godta all fastighetsägaren gör vissa justeringar i de ränle- och amorteringsvillkor som gäller för föratsälla säljarreverser. Fastighetsägaren bör inte heller generellt sett vara förhindrad all utfärda en säljarrevers som inle funnits

Prop. 1981/82:169

53

med bland villkoren vid hembudel. Om del nya priset är högre än priset vid hembudel ökar utrymmet för sådana reverser och för andra villkor som är förmånliga för den nya köparen.

Vid bedömningen av om de nya villkoren avsevärt avviker från de som tagits upp i hembudel kan det dock vara befogal all göra en jämförelse mellan den kontantinsats som föreskrivs i hembudel och den som före­skrivs i de nya villkoren. För bostadsrättsföreningen är det ofi:i väsentligt alt erhålla lån åtminstone lill 75% av faslighetens s. k. uppskaltningsvärde. Systemet med kapitalmarknadsreverser syftar lill att möjliggöra en sådan belåning (se avsnitt 2.6.1). Fastighetsägaren är dock inle tvungen all ac­ceptera systemet med kapilalmarknadsreverser. Denne kan därför kräva en betydligt högre kontantinsats än vad som förutsätts i detta system. Om kontantinsatsen vid en överlåtelse lill någon annan än bostadsrättsföre­ningen i så fall sätts till ett avsevärt lägre belopp än vad som föreskrivits vid hembudel får fastighetsägaren dock räkna med all överlåtelsen kan bli ogiltig.

Sammanfattningsvis biträder jag alltså kommitténs förslag om all köpe­skillingen inte får vara lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än som angivils vid hembu­del.

Jag har tidigare föreslagit alt en intresseanmälans giltighet automatiskt skall förlängas om hembud sker och härvid föreslagit all förlängning skall ske till den inskrivningsdag som inträffar närmast efter två år från det hembud skedde (se avsnitt 2.4.3). Enligt min mening bör den nu föreslagna villkorsregeln ges giltighet så länge som bostadsrättsföreningens intres­seanmälan gäller efler förlängning. Delta överensstämmer i huvudsak med den av kommittén föreslagna tvåårsliden.

När en intresseanmälan har upphört att gälla kan alltså fastighetsägaren sälja fastigheten oberoende av de villkor som angavs vid hembudel. Om bostadsrättsföreningen gör en ny intresseanmälan för lid efler det all den tidigare intresseanmälan har upphört all gälla bör dock hembudsskyldighe­len inträda på nytt (se avsnitt 2.4.3).

Jag delar kommitténs uppfattning att frågor om tillämpning av villkorsre­geln bör prövas av hyresnämnden. Kommitténs förslag om hur denna prövning skulle åstadkommas förutsätter bl. a. en samordning med förfa­randet enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. Försla­get är enligt min mening alltför komplicerat. Jag förordar därför i stället en ordning som innebär alt fastighetsägaren blir skyldig att begära hyres­nämndens tillstånd lill överlåtelsen. Överlåtelsen blir alltså i detta avseen­de beroende av hyresnämndens tillstånd.

Enligt min mening bör del särskilt föreskrivas all överlåtelser i strid med hembudsskyldighelen eller villkorsregeln är ogiltiga.

Sveriges Fastighetsägareförbund anser all del är angelägel att faslighels-ägaren har rätt all sälja fasligheten lill någon annan än bosladsrällsföre-

Prop. 1981/82:169

54

ningen med villkor om att föreningen har rätt lill hembud. Försäljningen blir alltså giltig endast om bostadsrättsföreningen inle antar hembudel (se belänkandet s. 189). Sådana villkorade köp torde inle i och för sig behöva slå i strid med jordabalken. Av 4 kap. 4 § jordabalken följer att ett köps fullbordan eller bestånd får göras beroende av villkor under högst två år, men att hinder inle föreligger all uppställa villkor som grundas på bestäm­melse i lag. Den villkorade försäljningen strider inte heller mot bestämmel­serna om fastighetsägarens hembudsskyldighel, eftersom avsikten är all fastigheten skall hembjudas. Även om jag inle delar fastighetsägareförbun­dets syn på behovet av villkorade försäljningar kan jag alltså inte finna att det föreligger något hinder mot detta förfarande. Enligt min mening behövs del inte någon särskUd lagregel härom.

2.4.7 Förhållandet till den kommunala förköpsrätten Departementsförslaget: Alt en bostadsrättsförening förvärvar en fastighet genom att anta ell hembud påverkar i princip inle kommunens rätt lill förköp. Ell kommunalt förköp torde emellertid i allmänhet var obilligt och regeringen kan därför vägra tillstånd lill förköpet.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med departementsförslaget (se be­tänkandet s. 171-173)

Remissinstanserna: Förslaget har i allmänhet lämnats utan erinran av re­missinstanserna. Några remissinstanser, t. ex. Svenska kommunförbundet och Hyresgästernas Riksförbund, anser dock att kommunens möjligheter till förköp bör förslärkas i förhållande lill bostadsrättsföreningen.

Skäl för departementsförslaget: Ell fastigheisförvärv som sker genom att ett hembud antas bör i princip anses som ett vanligt fastigheisförvärv när del gäller tillämpningen av den kommunala förköpslagen. Kommunen kan därför i den ordning som anges i förköpslagen besluta att förköpa fastighe­ten på de villkor som har avtalats mellan fastighetsägaren och bostadsrätts­föreningen. Som grund för förköp kan kommunen åberopa antingen all fasligheten behövs för,tätbebyggelse eller alt fastigheten behöver rustas upp (se 1 § förköpslagen).

Kommittén har ullalat att del i allmänhet får anses obilligl mot en bostadsrättsförening om kommunen skulle utöva sin förköpsräll. Rege­ringen torde därför kunna vägra tillstånd till förköp med slöd av 9 § förköpslagen.

Jag delar kommitténs syn på förhållandet mellan den kommunala för-köpsrälten och bostadsrättsföreningens rätt att förvärva fastigheten efter hembud. Bedömningen bör alltså göras på samma sätt som om del var fråga om ell frivilligt förvärv. Enligt praxis vid tillämpning av förköpslagen (se betänkandet s. 161) tas emellertid hänsyn lill de förberedelser och del

Prop. 1981/82:169

55

arbete som hyresgästerna har lagt ner på ombildningen och till hyresgäster­nas starka intresse av att ta över förvaltningen av den faslighet de bor i. Även om bostadsrättsföreningen inte tillerkänns någon företrädesrätt framför kommunen torde därför en ansökan av kommunen om förköp i allmänhet komma att avslås med slöd av obillighelsregdn i 9 § förköpsla­gen.

Vad jag nu sagt avser framför allt fastigheter som är i behov av upprust­ning. Om kommunen däremot åberopar all fastigheten behövs för lälbe-byggelseändamål torde omständigheterna kunna vara sådana att bostads­rättsföreningens förvärv får vika för de kommunala intressena. Om för­eningen har genomfört ett förvärv i strid med de kommunala intentionerna, fastigheten skall l.ex. rivas, kommer delta givelvis alt inverka på obillig-hetsprövningen.

Jag vill avslutningsvis understryka att vad jag nu anfört avser den principieUa frågan om förhållandel mellan bostadsrättsföreningens fastig­heisförvärv och den kommunala förköpsrätlen. I praktiken torde det i de allra flesta fall vara så att föreningen redan före förvärvet kan få besked från kommunen om all förköp inte kommer att ske.

2.5 Prisföreskrifter vid överlåtelse av bostadsrätt m. m.

2.5.7 Frågan om hembudsskyldighet

Departementsförslaget: Några föreskrifter om hembudsskyldighet vid över­låtelse av bostadsrätt eller rätt för kommun alt påkalla prisföreskrifler införs inle. Huvudregeln skall fortfarande vara all en bostadsrätt kan överlåtas fritt. Sådana villkor för medlemskap som i praktiken innebär en hembudsskyldighel för bosladsrätlshavaren förhindras.

Kommitténs förslag: En bostadsrättsförening skall i sina stadgar förutom prisföreskrifler, som är möjliga all införa i stadgarna redan med gällande lagstiftning, också kunna införa en s. k. hembudsklausul. Efter hembud lill bostadsrältföreningen före en överlåtelse skall föreningen, rikskooperaliva organisationer, allmännyttiga bostadsföretag eller kommunen kunna lösa bostadsrätten. Länsbostadsnämnden skall i vissa fall efter kommunens yttrande som villkor för bostadslån kunna kräva att prisföreskrifler och hembudsklausul las in i bostadsrättsföreningens stadgar under fem år (se belänkandet s. 287-299).

Remissinstanserna: Åtskilliga remissinstanser är kritiska mot kommitténs förslag. Argument som anförs mot förslaget är bl. a. all spekulation inte förekommer, att höga priser är begränsade till främst Stockholms inner­stad, all med förslaget en splittring skulle uppstå på bosladsrätlsmarkna­den och att andra åtgärder verkar i prisdämpande riktning, bl. a. boendekostnadsutvecklingen, kommande realisationsvinstbeskattning och begränsningar i underskollsavdragen.

Prop. 1981/82:169

56

Avstyrker helt gör Stockholms Bostadsföreningars Cenlralförening, Bostadsföreningarnas Riksförbund, Sveriges. Fastighetsägareförbund, Sveriges advokatsamfund, riksrevisionsverket saml hyresnämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö.

HSB är positiv lill regler om hembud och prisföreskrifter men anser i motsats lill kommittén all organisationen bör få del av värdestegringen på bostadsrätter när dessa försäljs efler ell hembud. HSB hänvisar lill en särskUd skrivelse lill regeringen där organisationen kräver en särskild parlamentarisk utredning om bl. a. prisfrågan.

KommUléns förslag tillstyrks av bl. a. länsstyrelserna i Malmöhus saml Göteborgs och Bohus län. Malmö kommun. Hyresgästernas Riksförbund och Svenska Riksbyggen.

SABO anser alt de av kommittén föreslagna reglerna inle får så stor effekt. Länsstyrelsen i Stockholms län anser det viktigt all lokala lösningar undviks när det gäller att motverka höga överlåtelsevärden. Enligt länssty­relsen är kommitténs förslag otillräckliga för all komma tillrätta med de problem som finns på bostadsmarknaden i Stockholm.

Skäl för departementsförslaget: 1 kommitténs uppdrag har ingått att belysa prisutvecklingen på bostadsrätter under senare år saml all överväga om utvecklingen ger anledning lill åtgärder från statens sida. Kommittén har i anledning härav låtit utföra en särskild studie av prisutvecklingen under 1970-lalet (Priser och omsättning på bosladsrältslägenheler. Ds Bo 1981: 2) saml föreslagit vissa åtgärder i syfte all dämpa priserna på bostadsrätter på vissa lokala marknader. En sammanfattning av prisulvecklingssludiens resultat finns i kommitténs belänkande (s. 273-277).

Sammanfattningsvis har kommittén funnit all prisbildningen på bostads­rätter genomgått vissa karaktäristiska förändringar sedan den allmänna priskontrollen på bostadsrätter upphörde att gälla vid utgången av år 1968. Skillnaderna i prisnivåer för likvärdiga lägenheter inom och mellan orterna var inle påtagligt stora 1970. Överlåtelseprisel för en lägenhet på tre rum och kök översteg normall inle 10000-15000 kr. Prisnivåerna har därefter utvecklats myckel olika. På vissa orter har priserna stigit kraftigt och i Stockholms innerstad t.o.m. myckel kraftigt efter en allmän stagnation under första hälften av 1970-lalet, främst på grund av lägenhelsöverskoll. Kommittén har dock efter 1979 kunnat förmärka en viss stagnation på priserna, främst på orter där prisnivån redan är hög.

Kommittén har anseti alt prisutvecklingen på bostadsrätter under det senaste decenniet pekar på all det finns behov av all på vissa, lokall avgränsade marknader inom enskilda kommuner kunna vidta åtgärder i prisdämpande syfte. Enligt kommittén bör kommunerna och de riksko­operaliva bostadsföretagen ges ökade möjligheter att påverka priserna genom att tillämpa prisföreskrifler.

Enligt kommilléförslagel skall en bostadsrättsförening i sina stadgar.

Prop. 1981/82:169

57

föralom prisföreskrifter som är möjliga redan enligt gällande lagstiftning, också kunna införa en klausul om skyldighet för bosladsrältshavarna all före en överiålelse hembjuda bostadsrätten lill bostadsrättsföreningen, rikskooperativa organisationer, allmännyttigt förelag eller kommunen. Dessutom skall en kommun i samband med den statliga bosladslångivning-en kunna påkalla hos länsbostadsnämnden all en bostadsrättsförening tar in prisföreskrifler jämte hembudsklausul i sina stadgar under en lid av högst fem år. Tanken är alt sådana villkor för de statliga lånen skall kunna föreskrivas på orter där problem med höga överlålelsepriser föreligger. Kommunens möjligheter alt påkalla villkoren begränsar sig huvudsakligen till nybildade bostadsrättsföreningar.

Jag delar kommitténs uppfattning alt del finns problem med alltför höga överlåldsevärden på bostadsrätter. På sina håll, kanske framförallt i Stockholms innerstad, är del inle möjligt för en stor del av befolkningen all förvärva en bostadsrätt i ett äldre hus. Bostadsrätterna förbehålls de hushåll som redan innehar en bostadsrätt eller ell småhus som kan säljas lill ell högl pris eller de hushåll som annars är ekonomiskt starka.

Ell annat problem är att risken för spekulation ökar med höga överiåld-sepriser på bostadsrätter. Denna risk upplevs ibland som särskilt påtaglig vid nyproduktion och vid ombildning till bostadsrätt där grundavgifterna kan vara ganska måttliga i förhållande lill överlålelsepriserna. Enligt kom­mittén har del emellertid inte framkommit något som tyder på en systema­tisk spekulation med bostadsrätter i den betydelsen all bostadsrättshavare i någon större omfattning för egen vinning medvetet utnyttjar stigande prisnivåer. Det är också min uppfattning all människor i del alldeles övervägande antalet fall förvärvar bostadsrätt för all få en god bostad och inte för att omedelbart sälja bostadsrätten med ekonomisk vinst.

Jag vill emellertid betona alt det finns en stor splittring av prisnivåerna på olika orter och även inom orterna. På de flesta håll är prisnivåerna definitivt inle sådana att del finns någon anledning till speciella åtgärder från statens sida. Mot bakgrund av förhållandena på vissa orter - och speciellt då i Stockholms innerstad - har jag dock förståelse för kommit­téns ambition alt söka nå en lösning som ger möjligheter lill all på vissa lokala marknader kunna vidta åtgärder i prisdämpande syfte. Del förefaller emellertid tveksamt om förslaget skulle få någon större effekt på de mark­nader där prisnivåerna redan är höga. Detta hänger samman med all förslaget endast avser nybildade föreningar. Det är självfallet inle heller möjligt att utsträcka ell förslag av förevarande slag lill äldre föreningar, i vilka bosladsrältshavarna redan förvärvat sina bostadsrätter. Bortsett från den eventuellt prisdämpande effekt som förslaget skulle kunna få är dess genomförande också förenat med betydande nackdelar.

Om förslaget genomförs som del är tänkt kommer det att uppslå flera oUka typer av bostadsrättsföreningar på bostadsmarknaden. Även inom samma ort kan del komma att finnas olika typer av bostadsrättsföreningar.

Prop. 1981/82:169

58

De flesta föreningar kommer inte alls att ha några prisföreskrifler eller hembudsklausuler. I sådana nybildade föreningar som tillhör de riksko­operaliva bostadsorganisationerna kan man förvänta sig att prisföreskrifter och hembudsklausuler gäller för mycket lång tid medan del i andra för­eningar kan finnas föreskrifter som är begränsade alt gälla under fem år. Hembudsklausulerna och prisföreskriflerna kan sinsemellan också vara mycket olika utformade. Situationen torde bli mycket svår all överblicka för den enskilde. Prissplillringen på en och samma marknad kan bli mar­kant.

Ett förslag om hembudsskyldighel måsle rimligen göra undanlag för överlåtelser genom byte. Annars skulle bosladsrättshayarna bli sämre ställda än hyresgästerna som har en laglig rätt lill byte. Med detta undantag från förslaget torde emellertid frestelsen många gånger bli stor att anordna skenbyten i syfte all komma runt prisbeslämmelserna. Kommitténs förslag innehåller naturligen också undanlag som betingas av de familjerätlsliga förvärvsprinciper som gäller för bostadsrätter. Undanlagssiluationerna är alltså många.

Vad jag framför allt vänder mig mot när del gäller kommittén förslag är emellertid all del på ett betänkligt sätt naggar bostadsrätten som upplålel­seform i kanten. I denna del vill jag anföra följande.

Den grundläggande principen i bosladsrättslagen är alt en bostadsrätt skall kunna överlåtas till en ny innehavare ulan att föreningen kan lägga sig i själva övergången. Den prövning som föreningen kan göra begränsas lill den efterföljande frågan om medlemskap för den nye innehavaren. Rätten till fri överlåtelse hänger samman med att en bostadsrättshavare, lill skill­nad från andelshavare i andra ekonomiska föreningar, inle kan utträda ur föreningen och begära ersättning för bostadsrätten hos föreningen. En sådan rätt skulle kunna äventyra hela föreningens ekonomi, eftersom insatserna är bunda i fasligheten. Del är därför endast genom överiålelse av bostadsrätten som ersättning kan erhåUas.

Vissa inskränkningar i den fria överlåtelserätten är möjliga att göra med stöd av bostadsrällslagen. Beträffande lokaler är del sålunda möjligt alt i stadgarna la in föreskrifter om lösningsrätt i den meningen all föreningen eller dess medlemmar efter en överlåtelse får lösa bostadsrätten hos för­värvaren. Bostadsrättsföreningen kan också ställa upp särskilda villkor för medlemskap i föreningen. I förarbetena nämns som exempel all den med­lemssökande måsle tillhöra en viss sammanslutning eller uppfylla annat villkor av liknande beskaffenhet (se SOU 1969:4 s. 180). En inskränkning i rätten till fri överlåtelse kan också sägas föreligga om en bostadsrättsför­ening med slöd av 44 § 8 bostadsrällslagen inför särskilda prisföreskrifter i stadgarna. Däremot finns del i bostadsrällslagen inga bestämmelser som tillåter stadgeföreskrifter om hembudsskyldighel före en överiålelse.

Del är uppenbart all införandel av en hembudsskyldighel för bostads-rättsinnehavaren utgör en betydande inskränkning i den rätt lill fri överlå­telse varpå hela bosladsrällsinslilutel vilar. Redan i förarbetena till nuva-

Prop. 1981/82:169

59

rande bosladsrättslag uttalades all starka skäl måsle finnas för varje in­skränkning i denna rätt (se SOU 1969:4 s. 180). Särskilt kännbar blir inskränkningen om del inle är de boende själva som beslutar om den ulan, vilket kommitténs förslag förutsätter, det är kommunen eller de riks­kooperaliva organisationerna som har del avgörande inflytandet över in­skränkningen. Del skulle enligt min mening också bli en uppseendeväckan­de skillnad mellan rätten lill överlåtelse av småhus och rätten lill överlå­telse av bostadsrätt om kommitténs förslag genomfördes.

Jag vill i sammanhanget också erinra om alt bosladsanvisningslagen (1980:94) inle omfattar rätt lill kommunal anvisning av bostadsrätter som skall överlåtas. Del finns ingen anledning för mig all nu inta en annan ståndpunkt när del gäller kommunal anvisning än jag gjorde vid införande av bosladsanvisningslagen (se prop. 1979/80:72 s. 24-25).

Som jag tidigare anförde har jag förståelse för kommitténs ambition all söka åstadkomma en lösning som begränsar priserna på vissa lokala mark­nader. Av vad jag nyss har sagt framgår emellertid all del är myckel svårt att komma tillrätta med höga överlålelsepriser genom reglerande åtgärder av den typ som kommittén nu har föreslagit ulan all betydande ölägenheter i SläUel uppkommer. Än mindre finns det skäl all införa någon form av statlig priskontroll på bostadsrätter. Som kommittén själv har uttalat torde del finnas en bred uppslutning i samhällel bakom bedömningen att söka undvika sådana allmänt reglerande åtgärder.

Som bosladsrällskommittén har påpekat kan en skärpt realisationsvinst­beskattning vara ett verksamt medel för all begränsa överlålelsevärdena på bostadsrätter. F. n. beskallas försäljningar av bostadsrätter endast om de sker inom fem år från förvärvet. Kapitalvinstkommillén (B 1979:05) väntas emellertid myckel snart lägga fram förslag om en evig realisations­vinstbeskattning på bostadsrätter. Det är uppenbart att prisbildningen på bostadsrätter kan komma att påverkas av en sådan beskattning. Bered­ningen av kommillébelänkandel skall göras skyndsamt. Chefen för budget-departementet avser all lägga förslag lill riksdagen under hösten 1982.

Till lagrådet har nyligen remitterats ell förslag om en sänkning av margi­nalskallen och begränsningar i underskollsavdragen. Sannolikt kommer detta förslag alt få prisdämpande inverkan på bosladsrällspriserna, efter­som förvärv av bostadsrätt oftast sker med lånade medel och ränteavdra­gens värde ökar med marginalskallen.

Del är också min förhoppning all en ökad omvandling lill bostadsrätt kommer tUl stånd saml alt nyproduktionen av bostäder håller en sådan nivå all del inle uppstår brist på bostäder. Som kommitténs prisutveck-lingssludie ulvisar finns det ell tydligt samband mellan tillgången på boslä­der överhuvudlaget och prisutveckhngen på bostadsrätter. Om andelen bostadsrätter ökar motverkar delta också att priserna höjs.

På grund av vad jag sålunda anfört kan jag inte ansluta mig lill kommit­téns förslag i den nu berörda delen. Jag har alltså inle för avsikt all lägga

Prop. 1981/82:169

60

fram något förslag som begränsar bosladsrällshavarnas fria överiåldse-räll. Inle heller bör kommunen kunna påkalla införande av prisföreskrifter och hembudsklausul i samband med den statliga långivningen.

Jag skall nu gå över lill en särskild fråga som kommittén redogjort för (se betänkandet s. 282-284). Del har på senare tid förekommit all de rikskoo­peraliva organisationerna, ibland i samarbete med kommunen, på olika sätt sökt all bemöta utvecklingen med höga överiåldsepriser. Olika kon­struktioner har valls med syfte bl. a. att bryta kontakten mellan säljare och köpare. Bosladsrällshavarnas möjligheter lill överiålelse har därvid in­skränkts.

Ell känt exempel är den s. k. VärmdömodeUen, som bl. a. innebär all ell villkor för medlemskap enligt stadgarna är all bostaden har anvisats av kommunen. Stadgarna innehåller också prisföreskrifler. Sedan stadgarna registrerats av länsstyrelsen i Stockholms län har beslutet om registrering kritiserats av justitiekanslern (JK) i ell beslut den 23 december 1981. 1 huvudsak innebär JK:s utlåtande all del strider mot föreningsrällsliga grundsatser alt någon annan än föreningen eller ansvariga föreningsmed­lemmar skall förverkliga dess syften, all stadgarna åsidosätter medlem­marnas ekonomiska intressen på ett sätt som strider mot huvudsyftet med en bostadsrättsförening, all kontrollen åsidosätter rätlen till fri överlåtelse och står i strid med förbudei mot lösningsrätt i 14 § bostadsrällslagen saml att det med fog kan göras gällande all modellen strider mot bosladsanvis­ningslagen.

JK:s beslut har mött invändningar i den allmänna deb?itien. Vad som har förekommit visar att innebörden i gällande rätt behöver klargöras. Lag­stiftningen bör tydligt ange vad som är tillåtet och inte tillåtet. Som framgår av vad jag tidigare har anfört bör utgångspunkten vara all man bibehåller den fria överlåtdserällen för bostadsrätter.

Jag har tidigare anfört all bostadsrällslagen inte medger föreskrifter om hembudsskyldighel i stadgarna. Å andra sidan är del lika klart att en. förening kan ställa upp olika villkor för medlemskap. Som jag tidigare omtalat nämns i förarbetena som exempel all en bostadsrättshavare måsle tillhöra en viss sammanslutning eller uppfylla annat villkor av liknande beskaffenhet. Det är emellertid uppenbart alt villkoren för medlemsskap enligt lagen inle får vara så inskränkande alt de i praktiken innebär en hembudsskyldighel för bosladsrältshavarna. Föreskrifter om kommunal anvisningsräll får ur den synpuklen anses gå alltför långt. Bosladsrätlsha­varen är ju med sådana föreskrifter helt betagen möjligheten all själv utse en förvärvare och att överlåta bostadsrätten tUl denne. Jag anser alltså all sådana föreskrifter inte bör få ställas upp. Jag anser del heller inte förenligt med bostadsrällslagen all en förvärvare av bostadsrätt skall godkännas i annan ordning än vad som gäller när förvärvaren ansöker om medlemsskap i föreningen.

För all motverka att olika modeller växer upp på marknaden som i

Prop. 1981/82:169

61

praktiken innefattar en hembudsskyldighel för bostadsrättshavare anser jag att det är påkallat med ett förtydligande av gällande rätt. I bostadsrälls­lagen bör därför föreskrivas all villkor för medlemsskap som innebär att den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av annan än bosladsrätls­havaren är ulan verkan. Motsvarande bör gälla om föreskriften innebär att förvärvaren skall godkännas i annan ordning än som enligt bostadsrällsla­gen gäller för inträde i bostadsrättsföreningen.

En bestämmelse av den angivna innebörden utgör inle hinder för en bostadsrättsförening att i enlighet med vad som f. n. får anses gälla -kräva all den medlemssökande tillhör en viss sammanslutning eller en på förhand bestämd krets av personer. Däremot hindrar bestämmelsen att t. ex. en kommun eller en rikskooperaliv organisation anvisar en bestämd person som köpare eller all kommunen vid en överiålelse utser flera personer som bosladsrätlshavaren har all välja emellan. Att en förvärvare av bostadsrätt skall godkännas av kommunen innan medlemskap beviljas blir inle heller tillåtet.

2.5.2 Skriftligt överlåtelseavtal

Departementsförslaget: Avlal om överlåtelse av bostadsrätt skall upprättas skriftligen och skrivas under av överlålaren och förvärvaren. Avtalet skall la upp den bostadsrätt som överiåldsen avser saml köpeskillingen. Över­låtelser som inte innehåller de nämnda föreskrifterna är ogiltiga. En styrkt avskrift av överlåtelseavtalen skall fogas lill bostadsrättsföreningens lä-genhelsförleckning.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med departementsförslaget. Kom­mittén föreslår också att en förvärvare skall ha rätt till ersättning av överlåtaren för den skada som uppstår om förvärvet blir ogiltigt. Talan om ogiltighet och ersättningsanspråk skall ha väckts senast inom sex månader från det lägenheten tillträddes (se belänkandet s. 299300).

Remissinstanserna: Förslaget tillstyrks eller lämnas ulan erinran. Med hän­syn lill alt frågan om skriftiigt avlal kommer upp vid medlemsanlagningen anser bostadsdomslolen alt ersättningsbestämmelsen bör utgå. Hyres­nämnden i Göteborg anser all någon tidsfrist för att väcka lalan vid domstol inte bör ställas upp.

Skäl för departementsförslaget: Enligt 6§ bostadsrällslagen skall bostads­rätt upplåtas skriftligen. Parternas namn, den lägenhet upplåtelsen avser samt de belopp varmed grundavgift och årsavgift skall utgå skall anges i upplålelsehandlingen. Någon motsvarande bestämmelse finns inte för av­lal om överlåtelse av bostadsrätt (se prop. 1971: 12 s. 105).

Kommittén anser att skriftlig form vid överlåtelse av bostadsrätt är av stor vikt för precisering av avtalsvillkoren och i övrigt för att skapa ordning

Prop. 1981/82:169

62

och reda i rättsförhållandena. Skriftlig form för överiålelse tillämpas regel­mässigt inom de rikskooperaliva organisationerna och är i övrigt myckel vanligt. Enligt kommittén kan det knappast göras gällande all det skulle vara oskäligt betungande all införa ell krav på skriftlig form. Riskerna för rättsförluster i de fall skrifllighelskravel förbises eller delta inle helt är uppfyllt bör enligt kommitténs mening inte överdrivas.

För egen del kan jag ansluta mig till kommitténs överväganden när del gäller all införa krav på skrifllighet vid överiålelse av bostadsrätt. Ell sådant krav gäller vid överlåtelse av fast egendom och motiveras bl. a. av de skäl som kommittén åberopat för att införa skrifllighelskravel även vid överlåtelse av bostadsrätt.

Enligt vad jag inhämtat från kapitalvinstkommillén (B 1979:05) är ell ovillkorligt krav på skrifllighet viktigt för alt tillgodose konlrollaspeklerna i ell syslem med evig realisationsvinstbeskattning.

Jag förordar alltså alt avlal om överlåtelse av bostadsrätt skall upprättas skriftligen och skrivas under av överlålaren och förvärvaren. Del bör krävas all i avtalet las upp den lägenhet som överlåtelsen avser saml köpeskUlingen. Om dessa föreskrifter inte iakttas bör avtalet bli ogiltigt. En kopia av överlåtelseavtalet bör fogas lill lägenhelsförteckningen.

Skrifllighelskravel torde normalt komma att uppmärksammas i samband med medlemsanlagningen. Man får också räkna med att brister i avtalen kommer all kompletteras innan medlemsantagning sker. Med hänsyn här­till anser jag alt kommitténs förslag om rätt lill skadestånd för förvärvaren om avtalet blir ogiltigt kommer all sakna praktisk betydelse. Jag anser inle heller alt någon särskild lalefrist är nödvändig. Kommitténs förslag i dessa delar bör enligt min mening alltså inle genomföras.

2.6 Finansieringsfrågor

2.6.1 Finansiering av fastighetsförvärv

Departementsförslaget: I samband med övergången från hyresrätt till bo­stadsrätt bör bollenlåneinstiluten svara för den långfristiga långivningen till bostadsrättsföreningarna. Den tidigare ägaren av fastigheten förutsätts normalt vara beredd alt köpa en kapilalmarknadsrevers eller en obligation av del institut som beviljar del långfristiga lånet. Finansieringen av grund­avgifter för lägenheter som efler ombildningen innehas med hyresrätt kan ske genom all avgifterna för de övriga lägenheterna höjs eller genom all föreningen lar upp ytterligare lån.

Kommitténs förslag: Överensstämmer i stort med departementsförslaget (se belänkandet s. 225-246).

Remissinstanserna: Förslagen har föranlett endast ell fåtal invändningar från remissinstansernas sida. Till dem som har riktat invändningar mot

Prop. 1981/82:169

63

utredningens förslag hör bl. a. Svenska bankföreningen. Enligt föreningen är den föreslagna långivningen för att finansiera uteblivna grundavgifter inle godtagbar, eftersom den innebär all föreningen lånar upp riskkapital på kredilmarknaden. Några remissinstanser, bl. a. Stockholms Bostadsför­eningars Centralförening och Bostadsföreningarnas Riksförbund, delar inle kommitténs uppfattning all lån mot säkerhet i fasligheten bör tas upp av bostadsrättsföreningen som fastighetsägare och inle av medlemmarna personligen. Sveriges fastighetsägareförbund ifrågasätter den del av försla­get som avser säljarens åtagande i samband med bosladsinslilulens pröv­ning av långfristiga lån.

Skäl för departementsförslaget: I samband med hyresgästernas fastig­heisförvärv i syfte alt göra en ombildning lill bostadsrätt uppslår normall ett lånebehov. Vanligtvis kan delta behov lill viss del tillgodoses genom att hyresgästerna övertar de lån som redan finns i fastigheten. För fastigheter som nyligen har uppförts täcker lånen normall en relativt stor del av del totala lånebehovet, vilket gör all behovet av ytterligare län är relativt begränsat i dessa fall. Annorlunda är situationen i samband med förvärv av äldre hus. Vid sådana förvärv är det inle ovanligt all del krävs en relativt omfattande nybdåning.

Finansieringsförutsättningarna kan sålunda variera högst avsevärt mel­lan olika fastigheisförvärv. I vissa fall är möjligheterna till en lillfredssläl­lande belåning helt avgörande för om en planerad ombildning till bostads­rätt skall kunna genomföras. I andra fall kan en ombildning komma till stånd trots en ofördelaktig belåning men leda lill all hyresgäster med begränsade ekonomiska resurser utestängs från möjligheten att bli med­lemmar i bostadsrättsföreningen på grund av de höga kostnader som blir följden av den ofördelaktiga belåningen.

Med hänsyn lill den centrala roll som finansieringsfrågan normall spelar i samband med ombildningen lill bostadsrätt är det enligt min mening viktigt all bättre finansieringsförutsättningar skapas. De svårigheter som f.n. finns bör därför i möjlig mån undanröjas. De kan sägas inrymma två huvudproblem, dels hur de allmänna finansieringsförulsällningarna i sam­band med ombildningar lill bostadsrätt skall förbättras, dels hur man skall stödja de ekonomiskt mindre starka hushållen.

Jag tar först upp frågan om de allmänna finansieringsförulsältningarna och bostadsrättsföreningarnas lånebehov.

Kommittén har utgått från all del är bostadsrättsföreningen som i egen­skap av köpare skall skaffa fram erforderligt kapital vid en ombildning från hyresrätt lill bostadsrätt. Ulöver de lån i fastigheten som kan tas över i samband med köpet krävs det normall dels alt nya lån las upp dels all bosladsrällshavarna tillskjuter kapital genom grundavgifter. Kommittén har ansett del angeläget alt hålla fast vid principen om all lån mot säkerhet i fastigheten bör tas upp av bostadsrättsföreningen som fastighetsägare och

Prop. 1981/82:169

64

inte av medlemmarna personligen. Härigenom kan förutsättningar skapas för att hålla grandavgifterna pä en rimlig nivå, vilket enligt kommittén torde vara ell villkor för en mer omfattande övergång lill bostadsrätt.

Kommittén har vidare utgått från all den långfristiga långivning som behövs för finansieringen av faslighelsförvärvel måsle ske på den opriori­lerade kredilmarknaden. Kommittén har vid sina överväganden funnit all bollenlåneinstilulen bör vara de mest ändamålsenliga kreditgivarna i sam­manhanget. Enligt kommittén bör långivningen ha i princip samma utform­ning som den som gäller för institutens långivning avseende förvärv av äldre egnahem. Denna långivning innebär i korthet följande.

Under förutsättning all säljaren är beredd alt köpa en kapilalmarknads­revers eller en obligation beviljas köparen ett långfristigt lån. Lånet är ett s.k. oprioriterat botlenlån och har en förhållandevis lång löplid. Räntan fastställs på i princip marknadsmässiga grunder. Långivningens omfattning styrs av riksbanken. Styrningen sker via ett ramsyslem som är konstruerat så all del skall stimulera instituten lill en finansiering av långivningen med hjälp av medel från den icke organiserade kredilmarknaden, l.ex. genom att binda en del av försäljningssumman i form av en kapilalmarknadsrevers i samband med fastighetsöverlåtelser. Instituten kan således öka sina utlåningsmöjligheter genom försäljning av kapilalmarknadsreverser och obligationer i samband med att de beviljar lån för fastigheisförvärv. Något krav på sådan försäljning från riksbankens sida finns dock inte.

Riksbanken har däremot gjort vissa uttalanden om vilka låneändamål som skall betraktas som angelägna i situationer där instituten inle kan tillgodose hela efterfrågan på opriorilerade lån. Till lånekalegorin för ange­lägna ändamål hänförs f. n. ombyggnad och reparation för äldre egnahem saml vissa överlåtelser av äldre lågt belånade fastigheter.

Jag delar kommitténs uppfattning att de mest ändamålsenliga kreditgi­varna i sammanhanget är bolienlåneinslilulen. Som fullmäktige i riksban­ken framhåller i sitt yttrande bör ombildningar till bostadsrätt utgöra ett bland de många ändamål som bollenlåneinstilulen tjänar med sin kredit­givning. Fullmäktige förklarar sig också beredd all vid prövningen av institutens totala opriorilerade långivning beakta del lånebehov som upp­står i samband med ombildningsfaUen.

I de fall bosladsinslitulen inle kan tillgodose hela efterfrågan på opriori­terade lån bör enligt min mening lån avseende ombildning till bostadsrätt, i likhet med lån till vissa egnahem, anses utgöra ell angelägel ändamål. Enligt vad jag har erfarit har riksbanken gentemot instituten gjort ett uttalande med denna innebörd.

Om säljaren köper en kapitalmarknadsrevers eller motsvarande bör således bostadsrättsföreningens långfristiga lånebehov kunna tillgodoses genom lån hos bollenlåneinstilulen. 1 vilken utsträckning säljarna kommer all medverka lill köp av revers eller obligation är svårt all förutse. Efter­som man kan anta all ombildningarna lill övervägande del kommer att ske

Prop. 1981/82:169

65

genom frivilliga överenskommelser mellan säljaren och köparen är del enligt min mening dock rimligt alt räkna med all finansieringen i stort sett kan komma att fungera enligt intentionerna med bollenlåneinslitulens lån­givning. I vissa fall kan man dock förutse svårigheter och i första hand för de ombildningar som inle kommer lill stånd på frivillig väg. Åtminstone lill viss del bör dock bollenlåneinstilulen kunna svara för erforderliga lån även i dessa fall.

Större delen av finansieringen av faslighelsförvärvel bör således normalt kunna klaras genom att bostadsrättsföreningen lar över de lån som den tidigare ägaren har beviljats och alt föreningen beviljas nya långfristiga lån hos ett bollenlåneinslitul. Den övriga delen av finansieringen bör normall kunna klaras med hjälp av grundavgifter från föreningens medlemmar. Svårigheter kan dock framför allt uppstå i de fall där relativt många lägenheter även efler ombildningen innehas med hyresrätt. Sådana lägen­heter måsle nämligen finansieras genom alt avgifterna för de övriga lägen­heterna höjs eller genom all föreningen tar upp ytterligare lån. Eftersom del i dessa fall blir fråga om lån som i säkerhetshänseende har en sämre placering än bollenlån bör detta lånebehov i första hand tillgodoses genom lån i bankinstilut. I vissa fall torde dock krävas att föreningen kan lämna kompletterande säkerhet, l.ex. i form av kommunal borgen. Till viss del bör även boltenlåneinslitulen kunna medverka i denna långivning.

Kommittén har föreslagit all delegationen (In 1967: 30) för bostadsfinan­siering vid sina överläggningar med företrädare för bankinsliluien bör verka för att krediter kan ställas lill föreningarnas förfogande som kompen­sation för uteblivna grundavgifter på grund av fortsatt hyresrättsupplå-lelse. Enligt min mening borde det inle vara behövligt med överläggningar i denna fråga, eftersom denna typ av långivning bör anses vara en naturlig del av bankinslitutens långivning. Om det uppslår svårigheter bör dock regeringen ge delegationen i uppdrag all la initiativ till sådana överlägg­ningar.

Kommittén har också föreslagit all delegationen skall ges i uppdrag att ta upp överläggningar med bollenlåneinslilulen om regler som syftar lill alt instituten i samband med ombildningen lill bostadsrätt skall verka för att lån mot säkerhet i fastigheten beviljas endast bostadsrättsföreningen och inte föreningens medlemmar.

Jag delar kommitténs uppfattning all del är angelägel all hålla fast vid principen om alt lån mot säkerhet i fastigheten bör las upp av bostadsrätts­föreningen som fastighetsägare och inle av medlemmarna personligen. Behovet av överenskommelse med instituten om vissa regler bör dock enligt min mening prövas först när erfarenheter av den nya finansierings­ordningen har vunnits. I avvaktan på dessa erfarenheter är jag inle beredd alt lämna förslag till åtgärder från statsmakternas sida. I sammanhanget kan nämnas alt, som Konungariket Sveriges sladshypolekskassa erinrar om i sitt yttrande, sladshypoleksinstilulionen av formella skäl är förhind-

5    Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169

Prop. 1981/82:169

66

rad att fördela beviljade lån lill föreningars medlemmar. Detta har sam­band med institutionens uppbyggnad och är en följd av att låntagarna i stadshypoteksföreningarna blir medlemmar i föreningarna och all en bo­stadsrättshavare inle uppfyller kraven för medlemskap.

Jag återkommer senare lill vissa frågor som gäller bostadsrättsförening­arnas möjlighet alt la över och la upp nya statliga lån i samband med ombildningar från hyresrätt lill bostadsrätt (se avsnitt 2.6.3).

2.6.2 Finansiering av bostadsrättsförvärv

Departementsförslaget: Ell statligt behovsprövat låneslöd införs för alt finansiera grundavgiften i de fall hyreslägenheter ombildas lill boslads­rällslägenheter. Behovsprövningen skall ske mot bakgrund av förmögen­hets- och inkomslförhållandena.

Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med departementsförsla­get. Behovsprövningen skall i första hand ske mot förmögenheten (se betänkandet s. 247-268).

Remissinstanserna: Förslaget all behovsprövade statliga insalslån införs har tillstyrkls eller lämnats utan erinran av flertalet remissinstanser. I fråga om behovsprövningens utformning finns det dock delade meningar. Bl. a. förordar några remissinstanser all prövningen i större utsträckning skall ske mot bakgrund av inkomstförhållandena. De remissinstanser som avvi­sar förslaget all införa statliga insalslån förordar i allmänhet en läneform som redan nu finns, bl. a. den som tillämpas i vissa kommuner och som innebär att kommunen går i borgen för ett banklån.

Skäl för departementsförslaget: Grundavgifterna kommer enligt beräkning­ar som kommittén har gjort alt i normalfallen uppgå till 25000-40000 kr. Under förutsättning all det finns tillfredsställande säkerhet bör del enligt kommittén finnas goda föratsättningar för bosladsrätlshavaren att i någon form låna medel lill åtminstone en del av avgiften. Del finns därför inle anledning alt generellt förbättra lånemöjligheterna för förvärv av bo­stadsrätt. Däremot finns det enligt kommittén anledning att i en situation där en ökad omvandling till bostadsrätt stimuleras av statsmakterna garan­tera en lånemöjlighel för dem som av ekonomiska skäl kan tvingas all avslå från förvärv av en bostadsrätt i samband med en omvandling. Mot denna bakgrund föreslår kommittén all det införs ett behovsprövat, slatiigl insalslån till grandavgiften vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt.

Jag delar kommitténs uppfattning all del inle är rimligt all vissa hushålls-kategorier av ekonomiska skäl skall tvingas avslå från en övergång från hyresrätt lill bostadsrätt. En möjlighet som kommittén har prövat för att undanröja de ekonomiska hindren är all kommunen medverkar genom ett borgensåtagande och att detta borgensåtagande används för att garantera

Prop. 1981/82:169

67

den säkerhet som behövs för ell banklån. En sådan finansieringsordning har redan införts i vissa kommuner, bl. a. Stockholm och Göteborg. Den har, som flera remissinstanser har påpekat, ell antal fördelar. Den knyter an lill en redan befintlig låneform på området och belastar inle statsbudge­ten. En grundläggande svaghet med finansieringsordningen är dock att hushållens lånemöjlighet blir beroende av det allmänna kredilmarknads-lägel. I en situation där kredilreslriklioner gäller för bankinslitutens långiv­ning torde nämligen hushållens möjligheter att få lån vara begränsade. Begränsningen skulle visserligen i princip beröra alla hushåll men skulle komma all bli mest kännbar för hushåll med låga inkomster i förhållande till försörjningsbördan. Möjligheterna för ekonomiskt svaga hushåll all i ell sådant läge förvärva en bostadsrätt i samband med en ombildning från hyresrätt måsle anses som mycket små. Mot denna bakgrund anser jag i likhet med kommittén all ett särskilt statligt låneslöd bör införas för finansiering av grundavgiften i vissa fall. Stödet bör avse förvärv av bostadsrätter i samband med omvandling från hyresrätt. Stödet bör träda i kraft den I juli 1982 och medel för långivningen bör las från trettonde huvudtitelns reservationsanslag B 3. Lån lill bostadsbyggande.

För lånen bör gälla de villkor som kommittén har föreslagit. Sålunda bör lån kunna beviljas med 80% av grundavgiften, dock högst 20% av lägenhe­tens andel av beräknad anskaffningskostnad för fastigheten och lägst 5000 kr. Lånen bör vara subventionsfria och normall återbetalas på tio år med möjlighet lill eftergift och senarelagda amorteringar. Lånen bör vara per­sonliga, dvs. vid försäljning av bostadsrätten sägs lånet upp. Kommunen bör gå i borgen för lånen som för egen skuld.

Därutöver bör gälla följande. Lånen bör löpa med bostadslåneränta, dvs. f.n. 13%, och amorteras med belopp som bestäms på grundval av fasta annuileler med en ränta på 10%. Möjlighet lill senareläggning av amortering bör finnas vid tillfällig betalningssvårighel. Eftergift av hela eller en del av lånet bör kunna medges endast i de fall det är fråga om betalningssvårighel av mer permanent karaktär.

Kommittén har föreslagit att behovsprövningen skall göras mot bak­grund av den beskattningsbara förmögenheten. Kommunen skall dock i samband med sin prövning av borgensåtagande kunna göra en vidare behovsprövning. Genom all avslå från sitt borgensåtagande kan kom­munen enligt kommittén förhindra att lån beviljas en sökande vars behov, bl. a. med hänsyn lill inkomslförhållandena, inle överensstämmer med lånels grundsyfte.

Som jag tidigare har nämnt finns del delade meningar bland remissin­stanserna i fråga om behovsprövningens utformning. Några remissinstan­ser anser att prövningen i större utsträckning bör ske mot bakgrund av inkomstförhållandena. För egen del har jag funnit all prövningen bör ske mot såväl inkomst- som förmögenhetsförhållandena. Härigenom skapas bättre förutsättningar för en bedömning av hushållens svårigheter alt la upp lån på den allmänna kreditmarknaden.

Prop. 1981/82:169

68

Vad gäller de närmare grunderna för en sådan prövning anser jag i likhet med kommittén all del inle är motiverat med ett så komplicerat prövnings­förfarande som del som används i bosladsbidragssyslemet. Enligt min mening är det dock lämpligt alt tillämpa vissa av de principer som används för bostadsbidragen vid prövningen av insatslånen.

I bosladsbidragssyslemet läggs såväl inkomsten som förmögenheten till grund för behovsprövningen. Med inkomst avses den lill statlig inkomst­skatt laxerade inkomsten vid laxeringen året före bidragsåret. För gifta och sammanboende beaktas den sammanlagda inkomsten. Till den laxe­rade inkomsten läggs bl. a. underskott i förvärvskälla och en viss andel av hushållels förmögenhet som överstiger ett visst belopp. Inkomstgränserna för om bidrag kan beviljas är olika för ensamstående resp. gifta och sammanboende. Gränserna är också olika för hushåll utan resp. med barn under 17 år. Inom vissa inkomstinlervall beviljas bidrag med reducerat belopp.

Även vid prövningen av insatslånen bör enligt min mening en viss del av hushållets förmögenhet läggas lill inkomsten och skilda inkomstgränser tillämpas för olika hushållskalegorier. Del är dock inle motiverat att som i bosladsbidragssyslemet reducera slödels omfattning i vissa inkomstinler­vall. Behovsprövningen bör således omfatta enbart frågan om förutsätt­ningarna för lån är uppfyllda. Lånets storiek bör bestämmas mot bakgrund av grundavgiftens storlek.

Med hänsyn lill vad jag nu har anfört och med utgångspunkt i de inkomslgränser som tillämpas i fråga om bostadsbidragen förordar jag all inkomslgränsen för ensamslående sätts lill 45 000 kr. och lill 60000 kr. för gifta och sammanboende. För varje barn under 17 år bör gränsen höjas med 20000 kr. Till grund för beräkningen av inkomsten bör ligga den till statlig inkomstskatt laxerade inkomsten. För gifta och sammanboende bör den sammanlagda inkomsten läggas till grund för beräkningen. Underskott i förvärvskälla och den del av hushållels förmögenhet som överstiger 15000 kr. bör läggas lill den laxerade inkomsten. De föreslagna gränserna bör gälla åtminstone fram lill utgången av år 1983.

Kommittén har föreslagit all insalslånen skall administreras på i princip samma sätt som de statliga bostadslånen, dvs. ansökan om lån lämnas till kommunens förmedlingsorgan, som med eget yttrande vidarebefordrar ansökan lill länsbostadsnämnden. Endast om särskilda skäl föreligger får nämnden frångå förmedlingsorganets yttrande. Besvär över nämndens beslut kan anföras hos bosladsstyrelsen och i regel vidare hos regeringen.

Eftersom den föreslagna ordningen för behovsprövningen liknar pröv­ningen för bostadsbidragen, kan del förefalla naturligt att i fråga om admi­nistrationen knyta an lill vad som gäller för bostadsbidragen, vilket skulle innebära all kommunen i stället för länsbostadsnämnden skulle falla beslut om lån. Mot detta talar dock, som bostadsstyrelsen har påpekat, bl. a. de problem som är förenade med att skilja på beslut om lån och förvaltningen av lånen.

Prop. 1981/82:169

69

I avvaktan pä mer övergripande ställningstaganden i fråga om bostads­lånens förvaltning på grundval av bosiadslånekommilléns betänkande (SOU 1981: 104) Statliga lån eller kreditgarantier Administration av bo-sladslångivningen förordar jag alt insalslånen administreras på i princip samma sätt som bostadslånen. Med hänsyn lill långivningens ringa kom­plexitet bör dock styrelsen - som den själv här föreslagit - vara sista besvärsinslans.

Som jag tidigare har nämnt bör medel för långivning: .-. tas frän trettonde huvudtitelns reservationsanslag B 3. Lån lill bostadsbyggande. Långiv­ningens omfattning är svår all beräkna. Vid en omvandling av 5000 lägen­heter per år torde antalet ansökningar om lån enligt en grov bedömning som kommittén har gjort, inle komma att översliga 1 000. Detta motsvarar en lånevolym på ca 25 milj. kr. per år i 1980 års prisnivå. För budgetåret 1982/83 beräknades i årets budgetproposition (prop. 1981/82:100 bil. 16 s. 61) utbetalningarna på anslaget B 3. Lån lill bostadsbyggande uppgå lill ca 6545 milj. kr. Jag beräknar att medelsbehovel för insalslånen under bud­getåret 1982/83 ryms inom del för budgetåret föreslagna anslaget.

2.6.3 Vissa ytterligare frågor i samband med den statliga långivningen

Departementsförslaget: Kommunen skall i den statliga låneverksamhelen vara skyldig att utöva insyn i bostadsrättsföreningars verksamhet. I bo­stadsfinansieringsförordningen (BFF) preciseras kommunernas skyldig-hel. Utvidgning av möjligheterna för bostadsrättsföreningar all vid om­byggnad få bostadslån med 29% av låneunderlagel. Länsbostadsnämnden får fatta beslut om förvärvslän ulan medgivande av regeringen. Hyresför­lust- och underhållslån fär inle överläs från den tidigare ägaren i samband med en ombildning lill bostadsrätt.

Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med departementsförsla­get i fråga om formerna för den kommunala insynen. Beträffande liden för insynen föreslår kommittén att länsbostadsnämnden skall kunna medge att insynen helt upphör före utgången av den angivna tidsperioden. Hyresför­lust- och underhållslån bör få övertas vid en ombildning lill bostadsrätt (se betänkandet s. 136-144, 233 och 246).

Remissinstanserna: Kommitténs förslag har föranleti endast ell fåtal syn­punkter från remissinstansernas sida. Bosladsstyrelsen betonar all den kommunala insynen är av intresse både för staten och för de boende. Enligt styrelsen bör kommunens insyn bl. a. ses som en garanti för att ombildningen sker på de boendes villkor och att dessa garanteras en fullständig och saklig information om föratsätlningarna för övergången. Styrelsen anser därför all kravet på kommunal representation redan från föreningens bildande bör upprätthållas som villkor för lån med 29% av låneunderlaget vid samtliga fall av övergång från hyresrätt lill bostadsrätt.

Prop. 1981/82:169

70

I fråga om formerna för den kommunala insynen ifrågasätter styrelsen om kommunernas arbetsinsatser i huvudsak enligt nuvarande ordning skulle bli så omfattande att de motiverar en så individuell bedömning som kom­mittén synes utgå från. Stockholms Bostadsföreningars Centralförening och Bostadsföreningars Riksförbund pekar på att kravet i 26 § BFF om att kommunal insyn måste finnas från föreningens bildande utestänger äldre bostadsföreningar och bostadsrättsföreningar ulan kommunal insyn från möjligheten all få bostadslån med 29% av låneunderlagel i samband med en ombyggnad. Undantag kan endast göras för sådana bostadsrättsför­eningar som har förvärvat hus med bostadslägenheter, vilka före förvärvet var upplåtna med hyresrätt. I dessa fall räcker del med alt kommunal insyn finns från och med den dag då låneansökan ges in lill förmedlingsorganel. Organisationerna anser att lidsbegränsningen är obefogad och föreslår all den slopas. Enligt riksrevisionsverket bör en förening som ombildar en allmännyttigt ägd fastighet till bostadsrätt inte kunna la över hyresföriust-och underhållslån. Svenska kommunförbundet och några kommuner av­styrker förslaget att kommunerna skall åläggas alt utöva insyn.

Skäl för departementsförslaget: Bostadsrättsföreningar kan i vissa fall få bostadslån för ny- och ombyggnad med 29% av låneunderiagel. Som förutsättning för detta gäller bl. a. alt föreningen arbetar ulan enskilt vinst­syfte och all mer än halva antalet ledamöter i föreningens styrelse från föreningens bildande antingen är frislående i förhållande till bygginlressent eller representerar bosladskooperaliv riksorganisation eller förening som är ansluten till sådan organisation. Vidare gäller alt kommunen utser minst en av styrelsens ledamöter och en revisor, inkl. suppleanter för dessa, under tiden från föreningens bildande till dess tio år har förflutit från utbetalningen av lånet. Uppfylls inle dessa krav kan föreningen få lån med enbart 22% av låneunderiagel.

Sådana bostadsrättsföreningar som uppfyller nämnda krav, kan också få bostadslån för förvärv av sådana hus för vilka bostadslån har beviljats med en lägre låneandel. Bostadslån för förvärv lämnas med ett belopp som motsvarar skUlnaden mellan 29% av låneunderiagel och den lägre lånean­delen. Bostadslån för förvärv kräver medgivande av regeringen. Enligt av riksdagen år 1975 (prop. 1975:1 bil. 14) antagna riktlinjer får sådant medgi­vande lämnas endast om förvärvet ger föratsättningar för en effektivare fastighetsförvaltning eller om del annars finns godtagbara skäl för förvär­vet.

För all statliga bostadslån skall lämnas ställs vissa allmänna förutsätt­ningar upp som gäller alla låntagare. Bostadslån skall enligt 15 § BFF inte medges bl.a. om låntagaren antas sakna förutsättningar att fullgöra de skyldigheter som är förbundna med lånet eller att förvalta huset tillfreds­ställande. Lån medges inle heller, om hyrorna eller årsavgifterna blir så höga att risk föreligger för föriusl. I 16 § BFF stadgas om viss köpeskil-

Prop. 1981/82:169

71

lingskonlroU. Vid ombyggnad gäller enligt 8 § BFF bl. a. att kostnaden för ombyggnaden skall vara skälig och all ombyggnaden skall medföra en väsentlig ökning av bostadsvärdel. Förmedlingsorganel i kommunen har under lånetiden skyldighet all i viss utsträckning biträda vid byggnadskon­troll och låneförvaltning (60-63 §§ BFF). Sistnämnda skyldighet är också direkt föreskriven i lagen (1947:523) om kommunala åtgärder för bostads­försörjningens främjande m. m. (bostadsförsörjningslagen).

Som kommittén närmare har utvecklat föreligger del emellertid enligt gällande lagstiftning inte någon skyldighet för en kommun all utöva insyn i bostadsrättsföreningars verksamhet i samband med den statliga långiv­ningen (se betänkandet s. 140). I praktiken har del därför förekommit all en kommun - trots att förutsättningarna för lån i övrigt är uppfyllda -vägrat att utöva insyn i en förening. Därigenom går föreningen miste om möjligheten att erhålla de förmånliga statliga lånen upp lill 29% av låneun­derlaget.

Med hänsyn till att kommunerna i allmänhet ändå utövar insyn i bostads­rättsföreningars verksamhet har kommittén ansett all det inle föreligger några principiella eller av bristande resurser betingade skäl mot all kom­munerna uttryckligen åläggs all utöva en sådan insyn. Kommittén föreslår därför en ändring av 2 § bostadsförsörjningslagen så att skyldigheten att utöva insyn kommer lill uttryck.

Jag ansluter mig lill kommitténs förslag i denna del. Om föratsätlningar­na för den högre belåningen i övrigt är uppfyllda bör del således vara samhällets skyldighet att ordna med erforderlig insyn. Vissa bostadsrätts­föreningar skall aUtsä inte ha fördelar framför andra beroende pä skäl som ligger vid sidan av de grander som ställs upp för den statliga bosladslångiv-ningen. I överensstämmelse med kommitténs förslag förordar jag därför en ändring i 2 § bosladsförsörjningslagen.

Enligt kommittén bör denna skyldighet inte sträcka sig så långt att kommunen skall vara skyldig all upprätthålla den i 26 § BFF angivna huvudregeln med styrelseledamot och revisor. Kommunen bör med ut­gångspunkt i vissa riktlinjer själv få avgöra omfattningen av insynen och anpassa den efter förhållandena i enskilda fall. En allmän riktpunkt bör enligt kommittén vara att kommunen skall utse en styrelseledamot och suppleant eller en kommunal rapportör och alt revisionen utövas antingen av en utsedd revisor eller av ett organ inom kommunen.

Jag delar kommitténs uppfattning att kommunerna med utgångspunkt i vissa angivna riktlinjer bör få avgöra omfattningen av insynen i bostads­rättsföreningarna. I sammanhanget vill jag erinra om vad jag anförde i prop. 1977/78:93 (s. 173) i denna fråga. Jag konstaterade att systemet med kommunal rapportör sedan länge hade använts i ett flertal kommuner och att del torde vara väl ägnat all tillgodose såväl statens som bosladsrälls­havarnas intressen. Enligt min mening borde systemet med kommunal rapportör godtas. Jag aviserade att jag hade för avsikt alt föreslå regering-

Prop. 1981/82:169

72

en sådana ändringar i gällande bestämmelser som gav bostadsstyrelsen möjligheter all, med beaktande av skäliga anspråk på en betryggande kontroll av bostadsrättsföreningar, tillgodose kraven på en praktisk och lämplig ordning för den kommunala kontrollen. Regeringen har sedermera faltal beslut om sådana ändringar i fråga om alternativ till kravet på styrelseledamot.

Beträffande alternativ lill kravet på revisor delar jag kommitténs upp­fattning att granskningen av föreningens ekonomi och räkenskaper bör kunna ske av ett organ inom kommunen. Däremot är jag f. n. inte beredd att tillstyrka kommitténs förslag all kommunens insyn skall kunna upphöra före tioårsperiodens utgång. Den kommunala insynen är motiverad av bl. a. slatens intresse som kreditgivare. En förkortning av lidsperioden för kommunernas insyn kan medföra ell ökat risklagande för staten. Frågan om ell ökal risklagande bör prövas i ett vidare sammanhang.

Som jag tidigare har nämnt föreslår Stockholms Bostadsföreningars Cenlralförening och Bostadsföreningarnas Riksförbund vissa ändringar i fråga om den kommunala insynen i samband med ombyggnad. Jag delar organisationernas uppfattning alt det saknas skäl för att vid fastställandet av lånegränsen behandla föreningarna olika beroende på när de har bildals. Enligt min mening bör avgörande för om en bostadsrättsförening skall kunna få bostadslån lill 29% av låneunderlaget vid en ombyggnad vara alt kommunal insyn finns vid ombyggnaden och under den därpå följande tioårsperioden. Den undanlagsmöjlighel som nu finns för vissa bostads­rättsföreningar bör därför gälla generellt för alla bostadsrättsföreningar.

Mot denna bakgrand avser jag all seriare föreslå regeringen ändringar av 26 § BFF i fråga om den kommunala insynen. Därvid bör också motsva­rande bestämmelser för äldre låneformer ändras.

Bosladsstyrelsen föreslog i sin anslagsframställning för budgetåret 1980/ 81 att länsbostadsnämnderna skulle få falla beslut om förvärvslån utan medgivande av regeringen.

Ulöver bostadsrättsföreningar som uppfyller förutsättningarna för all få bostadslån till 29% av låneunderlagel kan förvärvslån beviljas kommun och allmännyttigt bostadsföretag. Som jag tidigare har nämnt lämnas så­dant medgivande endast om förvärvet ger föratsättningar för en effektivare fastighetsförvaltning eller om det annars finns godtagbara skäl för förvär­vet. Bland de fall som regeringen hittills har prövat har det förekommit i princip tvä typer nu godtagbara skäl ulöver en effektivare fastighetsför­valtning, nämligen all gå över från hyresrätt lill bostadsrätt i syfte all öka boendeinflytandet och all förvärva fastigheten i syfte alt bryta en ensidig struktur av fastighetsägare i ell visst område.

Styrelsen erinrade i nyssnämnda framställning om all den i sin anslags­framställning för budgetåret 1978/79 hade föreslagit en omfattande delege­ring av beslulanderällen i låne- och bidragsärenden lill i första hand läns­bostadsnämnderna i syfte att förenkla och rationalisera ärendehandlägg-

Prop. 1981/82:169

73

ningen. Flertalet av förslagen lill decentralisering har genomförts, dock inte i fråga om förvärvslånen; Detta motiverades i prop. 1977/78:93 (s. 190) med alt lånen ofta uppgick till betydande belopp och dessutom kunde omfatta förvärv inom flera kommuner eller t.o.m. län. I avvaktan på vidare erfarenheter borde beslut om lån fallas av regeringen.

Mot bakgrand av de erfarenheter som numera finns beträffande för­värvslånen biträder jag i princip bostadsslyrdsens förslag all länsbostads­nämnderna får fatta beslut om förvärvslån ulan medgivande av regeringen. Sålunda bör länsbostadsnämnderna ges rätt att fatta beslut om förvärvslån utan medgivande av regeringen i de fall del är fråga om förvärv av den typ som regeringen har godtagit vid sin hittillsvarande prövning. I övriga fall bör del ankomma på regeringen all pröva om godtagbara skäl föreligger för alt lämna lån.

Som villkor för förvärvslån beträffande bostadsrättsförening bör dessut­om gälla all den kommunala insynen påbörjas vid föreningens bildande.

Kommittén har utgått från att hyresförlust- och underhållslån skall kun­na överläs i samband med en ombildning lill bostadsrätt. Ell förtydligande med denna innebörd bör enligt kommittén föras in i förordningen (1978:992) om lån för underhåll av vissa bostadshus.

Syftet med underhållslånen var all främja en god underhåUsslandard i hyreshus genom all ge bostadsföretagen möjlighet all avhjälpa brister i underhållet. Lån kunde lämnas för hyreslägenheter i sådana hus som hade uppförts med statligt stöd under åren 1965-1975 eller som under samma lid hade uppförts ulan sådant slöd men för vilka ränldån utgick. En ombildning lill bostadsrätt av lägenheter för vilka lån har beviljats innebär enligt min mening all föratsätlningarna för lån inle längre är uppfyllda, eftersom del ursprangliga kravet om all det skall vara fråga om hyreslägen­heter inte kan tillgodoses. Vid en sådan ombildning bör därför lånet sägas upp lill betalning.

Även i fråga om hyresförlusllån bör enligt min mening en ombildning till bostadsrätt utgöra hinder för överlagande av lån. Visserligen kunde sådant lån beviljas även för lägenheter upplåtna med bostadsrätt, men en om­bildning innebär i princip alt en helt ny situation uppstår i förhållande till den som gällde när lånet beviljades. Med hänsyn härtill och mot bakgrund av vad jag tidigare har anfört i fråga om bostadsrättsföreningarnas möjlig­het all ta upp nya lån i samband med en ombildning, bör enligt min mening hyresförlusllån inle få las över vid en ombildning lill bostadsrätt. Lånet bör således sägas upp lill betalning vid en sådan ombildning.

2.7 Ikraftträdande m. m.

Den nya lagstiftningen bör träda i kraft snarast möjligt. Jag förordar alt ikraftträdandet sker den I juli 1982. Några särskilda övergångsbestäm­melser behövs inle.

Prop. 1981/82:169

74

De förslag som jag nu har lagt fram innebär nya arbetsuppgifter för inskrivningsmyndigheterna och hyresnämnderna. Del är svårt all i förväg uppskatta den ökning av arbetsbördan som blir en följd härav. Denna torde emellertid kunna klaras av inom ramen för tillgängliga resurser.

3   Upprättade lagförslag

1 enlighet med del anförda har inom bostadsdepartementet upprättats förslag lill

1.      lag om rätt lill fastighetsförvärv för ombildning lill bostadsrätt,

2.

lag om ändring i bosladsrättslagen (1971:479),

3.

lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres­nämnder,

4.

lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomslol,

5.

lag om ändring i lagen (1947:523) om kommunala åtgärder lill bostads­försörjningens främjande m. m.

Förslagen bör fogas lill protokollet i detta ärende som bilaga 4.'

4   Specialmotivering

4.1 Förslaget till lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostads­rätt

Den nya lagen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4).

Lagen har delals in i olika avsnitt som skiljs ål genom underrubriker. Under rabriken inledande bestämmelser anges lagens tillämpningsområde (I och 2 §§). Följande avsnitt innehåller bestämmelser om intresseanmälan (3-5 §§), hembud (6-8 §§), anlagande av hembud (9-12 §§) och ogil­tighel (13 §). Lagen avslutas med särskilda bestämmelser i vissa proces­suella frågor (14-16 §§).

Inledande bestämmelser

1 § Hyresgäster har enligt bestämmelserna i denna lag rätt lill fastighets-förvärv för ombildning lill bostadsrätt.

Rätten till förvärv gäller fast egendom som är laxerad som annan faslig-hel och som vid fastighetstaxering har betecknats som hyreshusenhel.

Vad som i denna lag sägs om fast egendom skall gälla även tomträtt. Vad som sägs om lagfart skall, när del är fråga om tomträtt, i stället avse inskrivning av förvärv av tomträtt.

' Bilagan har uteslutits här. 1 den män förslagen inte är likalydande med dem som är fogade till propositionen kan i allt väsenUigl hänvisas till den i speciaimotiveringen intagna lagtexten.

Prop. 1981/82:169

75

I första stycket anges lagens tillämpningsområde. Hyresgästernas rätt all förvärva hyresfastigheten avser endast ombildning lill bostadsrätt. Av förevarande lag och 60 a § bostadsrällslagen följer all del är en bostads­rättsförening som förvärvar fastigheten. En föratsättning för att bestäm­melserna om rätt lill hembud m. m. skall bli tillämpliga är all bostadsrätts­föreningen har gjort en intresseanmälan enligt 3 §.

1 andra stycket begränsas lagens tillämpningsområde till hyreshusen­heter. Delta överensstämmer med vad som gäller enligt 1 § lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. (se prop. 1980/81:61 s. 37). Vad som avses med hyreshusenhel framgår av faslighelslaxeringslagen (1979:1152) och riksskatteverkets föreskrifter lill denna lag. Del är fråga inle bara om bostadsfasligheler ulan också om fastigheter med huvudsakli­gen lokaler.

Enligt de nämnda bestämmelserna kan en hyreshusenhel under vissa föratsättningar omfatta mer än en regislerfaslighel. 1 så fall måsle fastighe­terna ha samma ägare och förvallas och drivas förelagsmässigl tillsam­mans som en ekonomisk enhet. Byggnaderna måste alltså ligga intill var­andra i samma kvarter.

Tredje stycket överensstämmer med vad som gäller enligt annan lagstift­ning om fast egendom, bl. a. 1 § andra stycket förköpslagen och 1 § tredje stycket lagen om förvärv av hyresfastighet m. m.

2       §    Lagen gäller inle, om egendomen innehåller färre än fem lägenheter.

Vid beräkning av antalet lägenheter enligt denna lag bortses från garage,

lager och andra lägenheter som i första hand används som förvarings-ulrymme.

Första stycket har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.2). En intresseanmälan för en fastighet som innehåller färre än fem lägenheter skall inle godtas av inskrivningsmyndigheten.

Andra stycket motsvarar vad som föreslås gälla enligt 60 a § andra stycket bostadsrällslagen. Bestämmelsen får betydelse för första stycket i förevarande paragraf saml vid tillämpning av majoritelsregeln i 3 § andra stycket (se även 9 §).

Intresseanmälan

3 § Om hyresgäster har intresse av alt förvärva fast egendom för om­

bildning till bostadsrätt får delta anmälas till inskrivningsmyndigheten för

anteckning i fastighelsboken. Intresseanmälan skall för hyresgästernas

räkning göras av en bostadsrättsförening.

Till anmälan skall fogas intyg av föreningens styrelse om antalet lägen­heter i den fasta egendom som omfattas av anmälningen samt om att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombildning till bostadsrätt.

Prop. 1981/82:169

76

Paragrafen har behandlats i den aUmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.3).

Av första stycket framgår all del endast är en bostadsrättsförening som får göra intresseanmälan. Bostadsrättsföreningen skall vara registrerad hos länsstyrelsen (se 40-42 §§ bostadsrällslagen). Del krävs inte att det är hyresgästerna som har bildal föreningen. Del föreligger alltså inle något hinder mot att föreningen ursprangligen har bildats av l.ex. en riks­kooperaliv organisation. Del krävs i förevarande sammanhang (jfr 60 a § bostadsrällslagen) inle heller all hyresgästerna är medlemmar i bostads­rättsföreningen.

Enligt 1 § andra stycket gäller rätten lill förvärv fast egendom som vid fastighetstaxering har betecknats som hyreshusenhel. En intresseanmälan skall därtor avse en hyreshusenhet. Som jag redan har nämnt vid 1 § andra stycket kan en hyreshusenhel undantagsvis omfatta mer än en regislerfas­lighel. En intresseanmälan får i sådana fall inle begränsas lill en fastighet som ingår i hyreshusenhelen. Anteckning i fastighelsboken skall givelvis göras för samtliga fastigheter.

Inskrivningsmyndighetens anteckning bör göras i lagfartsspaltens an­märkningskolumn. Jag kommer all senare anmäla frågan om ändring av 12 § faslighelsbokskungördsen (1971:708) och 8 § lomlrällsbokskungörel-sen (1971:801).

Inskrivningsmyndighetens granskning av en intresseanmälan är av for­mell natur. Anmälan skall till all börja med avse fast egendom som har en typkod för hyreshusenhet. Typkoden anges i faslighetstaxeringslängden och framgår av taxeringsbeviset. Del skall vidare vara en bostadsrättsför­ening som gör anmälan. Slutligen skall den fasta egendom som omfattas av anmälningen innehålla minst fem lägenheter och en kvalificerad majoritet av hyresgästerna skriftligen ha förklarat sig intresserade av en ombildning till bostadsrätt. Enligt andra stycket i förevarande paragraf kan in­skrivningsmyndighetens kontroll i sistnämnda två avseenden göras på grundval av ell intyg av föreningens styrelse som skall fogas lill anmälning­en. Inskrivningsmyndigheten behöver alltså inte närmare kontrollera de uppgifter som styrelsen lämnar. Om styrelsen i intyget har lämnat osanna uppgifter, kan straffansvar inträda för osant intygande enligt 15 kap. 11 § brottsbalken. I så fall kan intresseanmälningen också förklaras vara ulan verkan (se vidare vid 4 §).

För bevis om anteckning i fastighetsboken skall inskrivningsmyndighe­ten la ut en expeditionsavgift enligt expeditionskungörelsen (1964:618). Det är enligt min mening befogal all avgiften för bevis om en intresseanmä­lan sätts högre än som gäller för andra anteckningar i fastighelsboken (f. n. 10 kr). Frågan om avgiftens storlek kommer all las upp senare.

4 § Fastighetsägaren och bostadsrättsföreningen skall av inskrivnings­myndigheten underrättas om all en intresseanmälan har antecknats i fas­tighelsboken.

Prop. 1981/82:169

77

Fastighetsägaren kommer i allmänhet inle att beredas tillfälle all yttra sig i inskrivningsärendel. Däremot skall han enligt förevarande paragraf underrättas om all en intresseanmälan har antecknats i fastighelsboken. Underrättelsen har betydelse bl. a. för hans besvärsrält (se 19 kap. 14 § jordabalken och 58 a § lagen, 1970:995, om införande av nya jordabalken).

Fastighetsägaren kan senare väcka lalan vid domstol om all en intres­seanmälan skall vara ulan verkan, t. ex. på grund av felaktiga uppgifter av bostadsrättsföreningens styrelse. Frågan om en intresseanmälans giltighet kan också komma upp i ell lagfarlsärende, om fastigheten har sålts till någon annan än bostadsrättsföreningen och köparen gör gällande all intresseanmälningen skall vara utan verkan.

5 § Sedan anteckning har skett gäller en intresseanmälan fram till den

inskrivningsdag som inträffar närmast efler två år från den inskrivningsdag

då anteckningen gjordes. Om hembud sker under denna lid, gäller anmäl­

ningen dock alllid fram lill den inskrivningsdag som inträffar närmast efler

två år från den dag då hembudel skedde.

En ny intresseanmälan får antecknas tidigast på den inskrivningsdag då den lidigares giltighet upphört.

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.3).

A\ första stycket framgår all en anteckning gäller omedelbart, dvs. ulan hinder av all fastighetsägarens besvärslid inte har gått ut. Enligt 20 kap.

6 § 5 jordabalken skall en lagfarlsansökan avslås, om överiåldsen slår i

strid med en mot överlålaren gällande inskränkning i hans rätt all förfoga

över egendomen och, när överlåtelsen skedde, ärende om anteckning i

fastighelsboken av inskränkningen var upptaget på inskrivningsdag. Om

en överlåtelse har sketl före den inskrivningsdag då anteckningen gjordes,

kommer anmälningen att få rättsverkan endast mot förvärvaren och alltså

inle mot den gamle fastighetsägaren. Detta gäller även om förvärvaren inte

har sökt lagfart när anteckningen görs.

Enligt 8 § andra stycket skall hyresnämnden för anteckning i fastighets­boken underrätta inskrivningsmyndigheten om all ell hembud har skett och om dagen för detta. En intresseanmälan fortsätter all gälla även om ett hembud inle antas (se vidare vid 12 §).

Avsikten med bestämmelsen i andra stycket är all hindra alt en ny intresseanmälan medför rätt lill hembud innan den lidigares giltighet har upphörl (se 6 och 12 §§).

Hembud

6 § Fast egendom för vilken en intresseanmälan gäller får inte överlåtas genom köp eller byte ulan att den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan har erbjudils all förvärva egendomen. Ell sådant erbju­dande kallas hembud.

En överlåtelse får ske ulan hembud lill bostadsrättsföreningen.

Prop. 1981/82:169

78

1.

om bostadsrättsföreningen godkänner överiåldsen,

2.

om staten förvärvar egendomen,

3.

om förvärvaren är gift med överiåtaren eller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överiåtarens avkomling,

4.

om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion.

Hembud behövs inle heller, om ell förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandel mellan överiåtaren och en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller vUlkoren för eller om­ständigheterna vid en sådan överiålelse. Frågan om hembud behövs prö­vas av hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren.

Första stycket har behandlats i denna allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.4). Hembudsskyldighelen inträder endast om en intresseanmälan gäl­ler. Del är vidare endast genom köp eller byte som fastighetsägaren inle får överlåta sin fastighet ulan hembud. Assodalionsrällsliga fång, såsom till­skott, utdelning, skifte eller fusion, får alltså ske ulan hembud. Delsamma gäller förvärv genom gåva, bodelning, arv eller testamente.

Om fastigheten ägs av ett aktiebolag, föreligger del inle något hinder mot att överiåta aktierna i bolaget.

Som har berörts vid 1 § andra stycket och 3 § första stycket kan en hyreshusenhel undanlagsvis omfatta mer än en regislerfaslighel. En intres­seanmälan skall då omfatta samtliga fastigheter och fastighetsägaren blir enligt förevarande bestämmelse också skyldig all hembjuda all den fasta egendom som omfattas av anmälningen.

Andra stycket har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.6). Dessa undanlag är av den karaktären all de läll kan kontrolleras av inskrivningsmyndigheten när lagfart söks för förvärvet. I fråga om undan­taget i första punkten gäller inget krav på all beslutet om godkännande fallas på föreningsstämma. För inskrivningsmyndighetens del räcker del med all kontrollera att bostadsrättsföreningen har godkänt överiålelsen genom en behörig ställföreträdare, såvitt inte föreningens stadgar föreskri­ver något annat.

Tredje stycket har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.6). Frågan om oskälighel föreligger enligt förevarande bestämmelse prövas av hyresnämnden. För all inskrivningsmyndigheten skall kunna beakta undantaget i ell lagfarlsärende krävs del alltså ett beslut av hyres­nämnden. Hyresnämndens prövning bör ske innan fastighetsägaren över­låter fastigheten. Om fastighetsägaren redan har tecknat ell köpeavtal utgör detta dock inget hinder för hyresnämndens prövning.

Oskälighelsregdn har utformats efler mönster av 9 § första stycket 2 förköpslagen. Prövningen enligt den nu ifrågavarande lagen måsle emeller­tid ske med något annorlunda utgångspunkt än prövningen enligt förköps­lagen. Till skillnad från vad som gäller vid förköp kommer nämligen en bostadsrättsförening inle alt la över ett redan genomfört köp på däri angivna villkor.

Oskälighelsregdn har tillkommit med tanke på sådana fall där kravet på

Prop. 1981/82:169

79

hembud är oskäligt, men där generella undanlag av olika skäl inle är lämpliga. Oskälighetsbedömningen måsle givelvis alllid ha som utgångs­punkt att en bostadsrättsförening som har gjort en intresseanmälan också har ell myckel starkt inlesse av all förvärva fastigheten. Särskilt gäller delta om förberedelser vidtagits för en ombildning. En restriktiv bedöm­ning lill förmån för bostadsrättsföreningen är alltså påkallad.

Enligt oskälighelsregdn skall hänsyn las lill förhållandel mellan överlå­taren och en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen. Det kan då vara fråga om släktskap eller personlig gemenskap, men även ell förhållande mellan juridiska personer, l.ex. ell koncernförhållande. Om överlåtaren och förvärvaren sammanbor med varandra under äktenskapsliknande för­hållanden bör delta kunna jämställas med del uttryckliga undantaget för överiålelse lill make enligt andra stycket. I övrigt bör släktskap eller personlig gemenskap i och för sig inle vara tillräckligt för all oskälighel skall anses föreligga. Del krävs alltså någonting mer. Främst bör härvid beaktas all fastighetsägaren redan under sin livstid kan vilja fördela sin egendom bland dem som kan ifrågakomma för arv eller testamente. Där­emot bör enbart den omständigheten all fastighetsägaren särskilt vill gynna någon närslående med ell särskilt förmånligt pris inle medföra att kravet på hembud efterges. Fastighetsägaren har ju möjlighet att hembjuda fas­tigheten lill bostadsrättsföreningen för ell marknadspris och bostadsrätts­föreningen får i dessa fall anses ha del starkaste intresset av ett förvärv (jfr dock motiveringen lill 12 §).

En fastighetsägare kan i vissa fall av ekonomiska skäl ha behov av all sälja en fastighet ulan hembud. Han kan l.ex. ha förhandlat en längre lid med bostadsrättsföreningen ulan att avtal har kunnat träffas och vara i den situationen all han av tvingande ekonomiska skäl måsle sälja fastigheten l.ex. för att undgå en exekutiv auktion. Om hyresgästerna dä inte är beredda all träffa en snabb uppgörelse bör fastighetsägaren kunna sälja fastigheten till en annan intressent.

En fastighetsägare kan vidare av affärsmässiga skäl ha behov av alt sälja fler fasligheter samtidigt. Ibland kan då fastigheterna ha ett sådant sam­band med varandra att en försäljning bör fä omfatta samtliga fastigheter, även om en intresseanmälan gäller för en av fastigheterna. Enligt min mening kan del inle komma i fråga all generellt undanta sådana blockför­säljningar. Förhållandena får i stället bedömas från fall lill fall, varvid del ankommer på fastighetsägaren alt i del aktuella fallet visa all ett hembud skulle vara oskäligt.

Jag har i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.6) anfört all del -med hänsyn lill risken för kringgående av lagstiftningen - inle är lämpligt med ett undantag för förvärv som endast avser andel i fastighet. Om fastighetsägaren har för avsikt att sälja en andel föreligger därför i princip hembudsskyldighet för hela den fasta egendom som omfattas av en intres­seanmälan. Oskälighetsprövningen bör i första hand inriktas på frågan om

Prop. 1981/82:169

80

syftet med anddsöverlåldsen är all kringgå lagstiftningen. Ett sådant syfte torde i och för sig vara mer sannolikt om en uppdelning sker av äganderät­ten lill en faslighet i andelar än om säljaren redan innehar en andel i fastigheten som denne vill sälja.

Om fastighetsägaren endast vill sälja en områdesbeslämd del av fastighe­ten för fastighetsbildning föreligger i princip också skyldighet all hembjuda hela den fasta egendom som omfattas av en intresseanmälan: Även i dessa fall kan emellertid omständigheterna vara sådana att det kan vara oskäligt med ell hembud.

Undantagen i andra och tredje styckena i förevarande paragraf gäller också vid den villkorsprövning som kan ske enhgt 12 §.

7 § Hembud sker hos hyresnämnden genom skriftlig anmälan av fastig-

helsägaren. Fastighetsägaren skall härvid ge in ell av honom undertecknat

skriftligt förslag lill köpeavtal som skall innehålla uppgift om köpeskilling­

en för den hembjudna egendomen och övriga villkor för förvärvet.

Om del för en överiålelse behövs makes samtycke enligt 6 kap. 4 § giftermålsbalken, skall makens samtycke ges lill avtalsförslagel.

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.4). Den dag då hembud sker bildar utgångspunkt för den iremånaders-frisl som gäller för all anta hembudet (se 10 § första stycket), Hyresnämn­dens granskning av hembudel och förslaget lill köpeavtal är endast formell.

Enligt 20 kap. 7 § I jordabalken skall en lagfartsansökan förklaras vi­lande, om överiåtarens underskrift på fångeshandlingen inte är styrkt av tvä vittnen (se även 20 kap. 8 § jordabalken). Fastighetsägarens under­skrift på förslaget lill köpeavtal bör därför vara bevittnat. Något krav på bevillning i förevarande paragraf behövs dock inle (jfr 4 kap, I § jordabal­ken).

Makes samtycke kan tecknas på förslaget lill köpeavtal eller på en särskilt upprättad handling. Underskriften skall bevittnas (se 6 kap. 4 § giftermålsbalken).

8 § Förslaget lill köpeavtal skall genom hyresnämndens försorg delges

den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan. Sedan delgivning

skett får fastighetsägaren inle återkalla hembudel eller ändra förslaget lill

köpeavtal.

Hyresnämnden skall för anteckning i fastighelsboken underrätta inskriv­ningsmyndigheten om hembudel och om dagen då hembudet skedde.

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.4). I samband med ddgivningen bör hyresnämnden upplysa bostads­rättsföreningen om när hembudel skett.

Prop. 1981/82:169

'

Antagande av hembud

9 § Bestämmelser om bostadsrättsföreningars beslut all förvärva hyres­

fastigheter för ombildning lill bostadsrätt finns i 60 a § bostadsrällslagen

(1971:479).

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.5). Innan bostadsrättsföreningen antar ett hembud skall föreningen ha beslutat om förvärvet i den ordning som anges i 60 a § bostadsrällslagen. Majoritelsregeln i nämnda paragraf gäller alltså även vid förvärv genom anlagande av hembud.

10 § Hembudel antas genom all bostadsrättsföreningen inom tre måna­

der från den dag då hembudel skedde skriftligen anmäler lill hyresnämn­

den alt föreningen beslutat all förvärva den hembjudna egendomen på de

villkor som anges i fastighetsägarens förslag lill köpeavtal. Faslighets-

ägaren skall av hyresnämnden underrättas om all hembudel har antagils.

Om bostadsrättsföreningen inom den tid som anges i första stycket skriftligen anmäler lill hyresnämnden att föreningen är intresserad av att förvärva den hembjudna egendomen, förlängs liden för alt anta hembudet lill sex månader från den dag då hembudet skedde. Fastighetsägaren skall av hyresnämnden underrättas härom.

Hembudel upphör att gälla, om det inle antas inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt.

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.5).

Enligt/ö«ra stycket antas ett hembud hos hyresnämnden. Hyresnämn­den skaU kontrollera att hembudet har antagils i rätt lid och alt bostads­rättsföreningen beslutat om förvärvet enligt 60 a § bostadsrällslagen. All ett sådant beslut har fattats framgår av protokollet från föreningsstämman. Hyresnämnden bör givelvis även kontrollera all den föreskrivna majorite­ten bland hyresgästerna har uppnåtts. Hyresnämnden bör utan dröjsmål upprätta ell enkelt utformat beslut, i vilket konstaleras all hembudel har anlagils eller ev. att föreningens anmälan gjorts för sent.

Ell antagande kan endast innebära att bostadsrättsföreningen godtar de villkor som finns i förslaget lill köpeavtal. Ell anlagande som är förenat med tillägg, inskränkningar eUer förbehåll är därför inte giltigt och skall alltså avvisas av hyrenämnden.

Enligt andra stycket kan bostadsrättsföreningen få tiden för anlagande av hembudel förlängd. Förlängning kan begäras av styrelsen och del krävs alltså inle någon majoritet bland hyresgästerna i förevarande sammanhang. Eftersom hyresnämnden inle skall göra någon materiell prövning av en sådan begäran om förlängning skall fastighetsägaren inle beredas tillfälle att yttra sig ulan endast underrättas om förlängningen.

Enligt tredje stycket upphör ett hembud att gälla, om del inte antas inom

6   Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169

Prop. 1981/82:169

82

föreskriven lid eller på föreskrivet sätt. Hyresnämnden behöver inle sär­skilt bevaka tidsfristens utgång ulan del får ankomma på fastighetsägaren all kontrollera all hembudet inle har antagits.

11 § Om hembudel har anlaghs, skall det anses som om fastighetsägaren

och bostadsrättsföreningen har slutit ett avlal om köp av den hembjudna

egendomen på de villkor som anges i förslaget lill köpeavtal. I förslaget

skall anses föreskrivet all köpebrev skall upprättas.

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.5).

Ett antagande av hembudet ersätter ett undertecknande från föreningens sida av förslaget till köpeavtal. Köpet kommer till stånd den dag hembudel antas. Fångeshandlingarna utgörs av förslaget lill köpeavtal och hyres­nämndens beslut all hembudel antagils. Lagfart kan alltså sökas på dessa handlingar.

Bostadsrättsföreningen är skyldig all anmäla förvärvet lill kommunen enligt 3 § lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. Kommunen kan också besluta att utöva sin förköpsräll enligt förköpslagen. Frågan om förhållan­del lill den kommunala förköpsrätlen har behandlats i den allmänna moti­veringen (se avsnitt 2.4.7).

Eftersom köpet inte kommer till stånd förrän hembudel antas kan fas­tighetsägaren i hembudet inle ställa upp villkor om all bostadsrättsför­eningen skall fullgöra någon prestation - l.ex. handpenning - innan antagandel sker. Köpels fullbordan eller bestånd kan emellertid göras beroende av andra villkor under de föratsättningar som anges i 4 kap. 4 § jordabalken om villkorliga köp. Direkt av andra meningen i förevarande paragraf, följer också all köpels fullbordan kommer att bli beroende av all köpebrev utfärdas och köpeskilling erläggs (se 4 kap. 5 § jordabalken). I den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.5) har jag närmare redogjort för innebörden härav.

12 § Även om hembudet har upphört alt gälla får överiålelse genom köp

eller byte till någon annan än den bostadsrättsförening som har gjort

intresseanmälan inle ske medan föreningens intresseanmälan gäller, om

köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna är

avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än vad som angavs vid hem­

budet.

1 fråga om förbudet i första stycket äger 6 § andra och tredje styckena motsvarande tillämpning. Om något undanlag inte föreligger, är överlå­laren skyldig all inhämta hyrenämndens tillstånd till överiålelsen.

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.6).

Enligt 6 § andra stycket 1 behövs inle hembud om bostadsrättsförening­en godkänner en överiålelse till någon annan. Motsvarande undanlag gäller

Prop. 1981/82:169

83

vid tillämpning av förevarande paragraf. Tillstånd av hyresnämnden be­hövs alltså inle om föreningen har godkänt överlåtelsen. Föreningen kan också i tillståndsärendet godkänna överlåtelsen och någon vidare prövning skall då inte ske. Det föreligger i och för sig inte något hinder för förening­en all godkänna en överlåtelse även om den strider mot villkorsregeln i första stycket i förevarande paragraf.

Jag har vid 6 § anfört all enbart den omständigheten att fastighetsägaren särskilt vill gynna någon närstående med ett särskilt förmånligt pris inte bör medföra att kravet på hembud efterges. Om bostadsrättsföreningen inte har antagit ett hembud kan emellertid bedömningen av en sådan förmånlig överiålelse bli annorlunda. Det kan enligt min mening alltså bedömas som oskäligt all fastighetsägaren i ett sådant fall skall behöva iaktta villkorsregeln i första stycket. Det kan också vara motiverat att fastighetsägaren åberopar oskälighelsregdn om fastigheten efter hembudel har förioral i värde. Jag hänvisar till vad jag har anfört härom i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.6).

Tillståndsprövningen enligt andra stycket andra meningen skall ske se­dan en överlåtelse har ägt rum. Något hinder mot att överiåtaren i ett sådant lillslåndsärende åberopar oskälighelsregdn i 6 § tredje stycket före­ligger inte.

Ogiltighet

13 §   Överiåldser i strid med 6 eller 12 § är ogiltiga.

Om lagfart har meddelats i strid med 20 kap. 6 § 5 eller 7 § 11 jordabal­ken, gäller inte första stycket.

Första stycket har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.6). Enligt 20 kap. 6 § 5 skall en lagfartsansökan avslås om överlåtelsen slår i strid med hembudsskyldighelen enligt förevarande lag. Sedan hem­budel förfallit kan en överlåtelse till någon annan än bostadsrättsförening­en ändå vara beroende av hyresnämndens prövning enligt 12 §. En lagfarlsansökan skall då förklaras vilande enligt 20 kap. ? § 11.

Bestämmelsen i andia tycket är motiverad av rättssäkerhetsskäl och lar sikte på det fallet, att lagfart på grand av förbiseende meddelas i strid mot jordabalkens bestämmelser (jfr 5 § andra stycket lagen* 1975:1132, om förvärv av hyresfastighet m.m. och 13 § andra stycket jordförvärvslagen, 1979:230).

Särskilda bestämmelser

14 § I fråga om förfarandet vid hyresnämnden i ärendeh eriligt denna lag

finns bestämmelser i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres­

nämnder.

Prop. 1981/82:169

84

1 16 e § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder har tagils in bestämmelser om förfarandet i ärenden enligt 6§ tredje stycket och 12 § andra stycket förevarande lag (se avsnitt 4.3).

För de övriga frågor som hyresnämnden skall pröva enligt förevarande lag behövs del inle några särskilda förfarandebestämmelser. Del är fråga om mottagande och delgivning av hembud enligt 7 och 8§§, antagande av hembud enligt 10 § första stycket och föriängning av liden för all anta hembud enligt 10 § andra stycket.

15 § Hyresnämndens beslut enligt denna lag överklagas hos bostads­

domslolen genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet medde­

lades. Besvärshandlingen ges in lill domstolen.

Bestämmelser om rättskraft finns i 22 § lagen orn arrendenämnder och hyresnämnder och 28 § lagen om bostadsdomstol (se avsnitt 4.3 och 4.4).

16 § I ärenden enligt denna lag skall vardera parten svara för sina rätte­

gångskostnader i bostadsdomslolen, i den mån annat inte följer av 18 kap.

6 § rättegångsbalken.

Paragrafen motsvarar bl. a. 26 § lagen om förvärv av hyresfastighet m.m.

4.2 Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen

3 §

Ändringarna i första och tredje styckena (ordet "godkänts" har bytts ut mot "registrerats") har behandlats den allmänna rnotiveringen (se avsnitt 2.3.5).

Fjärde stycket, som är nytt, har behandjats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.3.4). De nya bestämmelserna innebär alt den ekonomiska planen vid ombildning skall upprättas innan beslutet om faslighelsförvär­vel får fattas (se 60 a §). Planen skall även ha granskals av inlygsgivarna. Däremot krävs del inle all planen har registrerats av länsstyrelsen före förvärvsbeslulet.

Med besiktningsprotokoll avses en handling som har upprättals och undertecknats av någon sakkunnig som kan bedöma fastighetens skick. Skicket måsle kunna utläsas av handlingen. I den ekonomiska planen bör i fråga om fastighetens underhållsbehov m. m. kunna hänvisas lill besikt­ningsprotokollet i denna del.

Av 60 a § Qärde stycket följer all bostadsrättsföreningens beslut att förvärva fastigheten blir ogiltigt om förevarande bestämmelser inle iakttas.

Som jag har anfört i den allmänna motiveringen bör bostadsrältskungö­relsen kompletteras med särskilda bestämmelser för ombildningsfaUen om vilka uppgifter som skall finnas i den ekonomiska planen. Jag kommer all senare anmäla frågan om ändring i bostadsrältskungörelsen.

Prop. 1981/82:169

85

4  

§

1 andra stycket har tillagts en ny fjärde mening, som har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.3.5). Den nya bestämmelsen innebär alt den ene av inlygsgivarna skall vara frislående från den organisation eller del förelag som har biträtt med föreningsbildningen eller med all upprätta den ekonomiska planen. Förevarande bestämmelse gäller både vid nyproduktion och ombildning.

Den nya bestämmelsen avser endast anstäUda. På grund av den all­männa regeln om opartiskhet bör emellertid samma förhållande gälla för uppdragstagare hos organisationen eller förelaget. Hinder bör emellertid inte i och för sig anses föreligga mot all en inlygsgivare har uppdrag som inlygsgivare för flera föreningar samtidigt inom en organisation och all någon i organisationen anställd därvid är intygsgivare tillsammans med denne.

Ändringarna i tredje och fiärde styckena (ordet "godkännande" i olika former har bytts ut mot "registrering" i motsvarande form) har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.3.5).

5 §

Ändringarna i första stycket är av samma karaktär som de nyss behand­lade ändringarna i 4 § tredje och Qärde styckena.

7 § Ändringen i andra stycket är redaktionell.

9 a §

En bostadsrättsförening får i stadgarna föreskriva all de hyresgäster som biträder ett beslut enligt 60 a § om förvärv av en hyresfastighet för om­bildning lill bostadsrätt skall vara skyldiga all teckna bostadsrätt lill sina lägenheter efter förvärvet. Föreligger en sådan skyldighet, är bostadsrätts­föreningen å sin sida skyldig alt upplåta bostadsrätt lill varje hyresgäst som har biträtt beslutet.

Om ett hyresförhållande upphör innan bostadsrätt har upplåtits, upphör hyresgästens och föreningens förpliktelser enligt första stycket. Vill en hyresgäst överlåta sin hyresrätt, får hyresvärden dock som villkor för överlåtelsen föreskriva att den tillträdande hyresgästen övertar skyldighe­ten all teckna bostadsrätt.

Om beslut har fallals om väsentlig ökning av de avgifter som skall utgå för bostadsrätt, får en hyresgäst genast efler uppsägning frånlräda sin skyldighet all teckna bostadsrätt, om det inte är oskäligt mot bostadsrätts­föreningen eller medlemmarna. Uppsägningen skall ske inom tre månader från del hyresgästen fick kännedom om avgiftshöjningen. I fråga om upp­sägningen gäller 39 §.

Paragrafen, som är ny, har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.3.2).

En förutsättning för all förevarande paragraf skall bli tillämplig är all 

7    Riksdagen 1981/82  I saml. Nr 169

Prop. 1981/82:169

86

bostadsrättsföreningen har tagit in en bestämmelse härom i stadgarna. I fråga om lokaler kvarstår dock möjligheten lill förhandsavtal (se 9 §).

Det följer av uttrycket "skyldiga att teckna bostadsrätt till sina lägen­heter" att skyldigheten alt teckna bostadsrätt endast avser den lägenhet som hyresgästen innehar med hyresrätt. Om en bosladsrältsupplåldse skall avse någonting annat eller mera än vad som omfattas av förpliktelsen, kan avtal om detta ingås först vid själva bostadsrättsupplåtelsen.

Med uttrycket "hyresvärden" i andra stycket andra meningen avses både den urspranglige fastighetsägaren och bostadsrättsföreningen när förvärvet har genomförts.

Beträffande bestämmelserna i tredje stycket kan i tillämpliga delar hän­visas lill vad som har anförts i förarbetena till 23 § bosladsrättslagen (se prop. 1971: 12 s. 84 och LU 1971:9 s. 48).

Frågor enligt första och tredje styckena i förevarande paragraf prövas av fastighetsdomstol. En fråga om överlåtelse enligt andra stycket kan bli föremål för tillståndsprövning hos hyresnämnden enligt 12 kap. 34-36 §§ jordabalken. Av 37 § i samma kapitel får anses följa att hyresnämnden kan förena ett tillståndsbeslul med villkor om övertagande av skyldighet all teckna bostadsrätt. Fastighetsägarens rätt att ställa sådana villkor bör också beaktas vid förlängningslvister som avses i 12 kap. 47 och 47 a §§ jordabalken.

iia§

;

Sådana villkor för medlemskap är ulan verkan soni innebär all den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av någon annan än bosladsrätls­havaren eller godkännas i annan ordning än som enligt denna lag gäller för inträde i en bostadsrättsförening.

Paragrafen, som är ny, har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.5.1). Som framgår av vad jag anfört där är avsikten med paragra­fen alt klargöra att det inte är tillålel med sladgebeslämmdser av typ VärmdömodeUen som i praktiken innebär en hembudsskyldighet.

12a§

Avlal om överlåtelse av bostadsrätt genom köp skall upprättas skriftli­gen och skrivas under av säljaren och köparen. Avtalet skall ta upp den lägenhet som överlåtelsen avser saml köpeskillingen. Motsvarande skall gälla överlåtelse av bostadsrätt genom byte eller gåva.

Överlåtelser som inle uppfyller föreskrifterna i första stycket är ogiltiga.

Paragrafen, som är ny, har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.5.2).

Kravet på skriftlig form vid överiålelse gäller vid köp, byte och gåva. Om mellangifl lämnas vid ett byte, skall alltså beloppet anges.

På skäl som anförts i den allmänna motiveringen har av kommittén

Prop. 1981/82:169

87

föreslagna bestämmelser om rätt till skadestånd för förvärvaren m. m. inte fått någon motsvarighet i förevarande paragraf.

Om skriftligt avtal saknas vid en överiålelse eller köpeskillingen inte är korrekt angiven blir överlåtelseavtalet ogiltigt. På motsvarande sätt som enligt 6§ bostadsrällslagen gäller för upplåtelser av bostadsrätt skall även den lägenhet som överlåtelsen avser tas upp i avtalet för all detta skall vara giltigt (jfr 49 § första stycket bosladsrättslagen). Överiålelsen skall gå åter om den inle är giltig. Överlåtaren skall alltså återbetala erhållen köpeskil­ling till förvärvaren. Om förvärvaren har lillträtl lägenheten skall besitt­ningen återgå till överlåtaren.

Enligt 53 § andra stycket bosladsrättslagen skall medlem som upphör all vara bostadsrättshavare anses ha utträtt ur föreningen. Eftersom ett ogil­tigt överlåtelseavtal innebär alt säljaren inle upphör att vara bostadsrätts­havare behöver denne inle på nytt ansöka om medlemskap i föreningen när köpet återgår. På motsvarande sätt får del anses som om ett beviljat medlemskap inle gäller för köparen. Del ankommer ju också på föreningen att vid medlemsanlagningen kontrollera att ett skriftligt överiåtelseavtal föreligger.

En följdändring lill förevarande paragraf har gjorts i 49 § tredje stycket.

37 

§

Tredje stycket är nytt och innehåller bestämmelser om alt bosladsrätls­havaren under vissa förutsättningar är skyldig all underrätta en panlha-vare, om bosladsrätlshavaren häftar i skuld till föreningen.

Del nya stycket grundar sig på ell förslag av bostadsrällskommiltén (se betänkandet s. 252-256 och 266). Förslaget har tillstyrkts av bankinspek­tionen och Svenska Bankföreningen och inte heller i övrigt föranleti någon erinran under remissbehandlingen.

Panlsällning av bostadsrätt sker genom avlal om pantförskrivning. 1 analogi med vad som gäller för enkla skuldebrev enligt 31 § lagen (1936:81) om skuldebrev anses att pantsätlningen blir sakrätlsligt fullgången genom att bostadsrättsföreningen underrättas om pantsätlningen (s. k. denunlia-lion). En sådan underrättelse skall enligt 49 § tredje stycket bostadsrällsla­gen antecknas i föreningens lägenhelsförleckning.

En pantsall bostadsrätt kan utmätas (se 5 kap. 1 och 13 §§ utsökningsbal­ken). I så fall kan emellertid panthavarens fordran mot bosladsrätlsha­varen kollidera med bostadsrättsföreningens anspråk på obetalda avgifter. Del är alltså tänkbart ätt panthavaren begär utmätning av bostadsrätten, i samma skede som föreningen säger upp bosladsrätlshavaren på grund av bristande betalning och förverkande av nyttjanderätten enligt 33 § bostads­rällslagen. Enligt 37 § bostadsrällslagen får föreningen då sälja bostadsrät­ten på offentlig auktion.

I ell rättsfall från högsta domstolen (NJA 1961 s. 246) hade bostadsrätten sålts på exekutiv auktion, innan föreningen gjort bruk av sin rätt all sälja

Prop. 1981/82:169

88

bostadsrätten på offentlig auktion. Högsta domstolen fann emellertid att den exekutiva försäljningen inle inverkade på föreningens rätt att sälja bostadsrätten. Man kan på grund härav säga alt bostadsrätten i första hand alltid är belastad med den fordringsräll som föreningen kan ha mot bo­sladsrätlshavaren. Den belastningen kvarstår oberoende av del exekutiva förfarandet.

Pantens värde kan alltså komma all minska i takt med all skulden till föreningen ökar, eftersom föreningen alltid äger företräde för sin fordran före panthavaren. Denna olägenhet kan visserligen minskas, om pantha­varen som villkor för lånet föreskriver alt lånet förfaller då bosladsrätlsha­varen häftar i skuld lill föreningen. Panthavaren kan då få till stånd en exekutiv auktion på bostadsrätten och därmed förhindra all bosladsrälls­havarens skuldbörda mot föreningen ökar. Ett sådant villkor blir emeller­tid inle effektivt, om panthavaren inte snarast underrättas om skulden lill föreningen.

Genom den underrättelseskyldighet som föreslås i förevarande paragraf kan en panthavare alltså förebygga att en ökande skuldbörda lill bostads­rättsföreningen urholkar pantens värde. Underrättelseskyldigheten in­träder först när bosladsrällshavarens obetalda avgifter lill föreningen över­stiger vad som motsvaras av en månadsavgift. Är årsavgiften uppdelad på kvartal i stället för månad, inträder underrättelseskyldigheten omedelbart efler två veckor från förfallodagen. Motsvarande gäller om bosladsrätlsha­varen resterar med l.ex. grundavgift, som överstiger vad som motsvaras av en månadsavgift.

Om föreningen försummar sin underrättelseskyldighet, följer del av paragrafen alt en viss del av föreningens fordran får uppbäras först efter del alt panthavaren har fått täckning för sin fordran vid den offentliga auktionen.

45 §

Ändringen i fjärde stycket innebär all även en sammanslutning av bo­stadsrättsföreningar i sin firma får använda ordet bostadsrätt.

Stockholms Bostadsföreningars Cenlralförening (SBC) har i en skrivelse den 9 februari 1982 anfört all medlemskapet i organisationen undan för undan förskjuts från bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar. Enligt SBC vore del därför naturligt och önskvärt alt denna omständighet avspeg­las i organisationens namn så all ordet "bostadsföreningar" byts ut mot "bostadsrättsföreningar". Det torde enligt SBC inle medföra några farhå­ gor för missbruk av ordet bostadsrätt om sammanslutning av bostadsrätts­föreningar medges rätt all begagna ordet i sin firma.

Ändringen i förevarande paragraf innebär all SBC:s önskemål har tillgo­dosetls.

Prop. 1981/82:169

89

49 §

Ändringen i första stycket (ordet "godkännande" har bytts ut mot "registrering") har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.3.5).

1 tredje stycket har en andra mening lagts lill (jfr 12a§). Den nya bestämmelsen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.5.2).

För utlämnande av uppgifter om överlåldsepris bör gälla delsamma som för andra uppgifter i lägenhetsförleckningen (se 50§ och prop. 1971:12 s. 149). Del är alltså viktigt all föreningen med hänsyn till den enskildes intressen iakttar återhållsamhet när del gäller all lämna uppgifter lill utom­stående. Som kommittén har anfört föreligger det dock inte något hinder mot all t. ex. skaltemyndigheterna får del av en uppgift om överiätdseer-sätlning.

51a§

En bostadsrättsförening, som har förvärvat eller avser all förvärva en hyresfastighet för ombildning lill bostadsrätt, får inte vägra en hyresgäst i fastigheten inträde i föreningen, om hyresgästen uppfyller de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna och föreningen skäligen kan nöjas med hyresgästen som bostadsrättshavare. Inträde får dock vägras, om hyresförhållandet avser en annan lägenhet än bostadslägenhet och lägen­heten inle skall upplåtas med bostadsrätt.

Paragrafen, som är ny, har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.3.3).

De formella rekvisiten för inträde i föreningen är desamma som gäller för medlemskap vid förvärv av bostadsrätt enligt 11 § första stycket. Huruvida föreningen skäligen kan nöjas med hyresgästen som bostadsrättshavare, får emellertid bedömas mot bakgrand av att hyresgästen redan bor i den fastighet som föreningen äger eller skall förvärva. Bostadsrättsföreningen bör därför i allmänhet inle kunna göra gällande att del, med hänsyn lill hyresgästens personliga förhållanden eller dennes betalningsförmåga, skulle vara till nackdel för föreningen, om denne förvärvade bostadsrätt i stället för all kvarbo som hyresgäst.

En annan sak är alt föreningen som förutsättning för medlemskap bör kunna kräva, alt hyresgästen är villig att teckna bostadsrätt. Under förut­sättning att del finns sladgebeslämmdser i enlighet med 53 § bostadsrälls­lagen, bör pä motsvarande sätt en hyresgäst kunna uteslutas ur föreningen, om hyresgästen genom sitt förhållningssätt visar att avsikt inle föreligger att förvärva bostadsrätt. Grund för uteslutning bör i sä fall kunna vara all hyresgästen inte biträder ell beslut om fastigheisförvärv enligt 60a §.

52 §

1 paragrafen har en andra mening lagts till. Den nya bestämmelsen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.3.3). En hyresgäst

Prop. 1981/82:169

90

som har vägrats inträde i föreningen enligt 51 a § kan inom en månad från del han fick del av beslutet hänskjula tvisten lill hyresnämnden.

60a§

En bostadsrättsförenings beslut om förvärv av hyresfastighet för om­bildning till bostadsrätt skall fattas på föreningsstämma. Beslutet skall biträdas av hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen.

Vid beräkningen av antalet lägenheter bortses från garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsutrymme.

Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur beräk­ningen av rösterna har sketl och hållas tillgänghgt för hyresgästerna och fastighetsägaren.

Förvärv i strid med första stycket eller 3 § fjärde stycket är ogUtiga. Vad nu har sagts gäller dock inle om lagfart har meddelats.

Paragafen, som är ny, har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.1).

Majoritelsregeln i första stycket gäller både vid vanliga förvärv och när bostadsrättsföreningen antar ell hembud (se 9§ lagen om rätt lill fastighets-förvärv för ombildning till bostadsrätt).

Majoritelsregeln innebär att de hyresgäster som utgör den kvalificerade majoriteten skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen. När det gäller att avgöra om de uppnår den erforderiiga majoriteten las emellertid hänsyn även lill de hyresgäster som inte är medlemmar i föreningen.

Hänsyn las endast lill sådana hyresgäster som hyr sin lägenhet direkt av värden. Andrahandshyresgäsler lämnas alltså utanför. När flera hyresgäs­ter hyr gemensamt måste samtliga hyresgäster i lägenheten biträda beslutet för alt deras lägenhet skall räknas med.

Inte bara bostadslägenheter utan även lokaler skall räknas med vid tillämpning av majoritelsregeln. Detta gäller även om avsikten inte är all lokalerna skall upplåtas med bostadsrätt. 1 andra stycket har dock gjorts undantag för garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsutrymme (jfr 2 § andra stycket lagen om rätt till fastigheis­förvärv för ombildning lill bostadsrätt).

Tredje stycket är bl. a. motiverat av all röslberäkningen avser även hyresgäster som inte är medlemmar i föreningen.

Fjärde stycket innehåller en ogillighelspåföljd, eftersom det i föreva­rande fall inle kan anses tillräckligt med en möjlighet all klandra förenings-slämmobeslulel (jfr 64 § bostadsrällslagen och 69 § lagen, 1951:308, om ekonomiska föreningar). Denna ogillighelspåföljd skall beaktas av inskriv­ningsmyndigheten när lagfart söks på föreningens förvärv (se 20 kap. 6§9 jordabalken). Bestämmelsen i andra meningen om all lagfart läker ogillig­helen är motiverad av rättssäkerhetsskäl och lar sikte på del fallet all lagfart på grund av förbiseende meddelas trots ogiltigheten (jfr 5 § andra

Prop. 1981/82:169

91

stycket lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. och 13§ andra stycket jordförvärvslagen).

Ogiltighet enligt förevarande stycke inträder också för det fall att för­eningen inte iakttar de nya bestämmelserna i 3 § fjärde stycket om all den ekonomiska planen skall finnas tillgänglig innan beslutet om fastighetsför­värv får fattas.

På skäl som anförts i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.3.1) har i förevarande paragraf undanlag inle gjorts för rikskooperaliva bostadsrätts­föreningar.

67 §

Ändringen i andra stycket (ordet "godkännande" har bytts ut mot "registrering") har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.5).

4.3 Förslaget till lag om ändring i lagen om arrendenämnder och hyres­nämnder

4§

Bland de uppgifter som enligt första stycket ankommer på hyresnämn­den har som en ny punkt upplagils skyldigheten all pröva frågor enligt lagen om rätt lill fastigheisförvärv för ombildning lill bostadsrätt.

16e§

Ansökan i en fråga som avses i 6 § tredje stycket eller 12 § andra stycket lagen (1982:000) om rätt lill fastigheisförvärv för ombildning till bostads­rätt skall vara skriftlig. Den skall innehålla uppgift om del berörda huset och dess ägare saml sökandens yrkande och granderna för detta.

Bestämmelserna i 8 § andra-femte styckena skall tillämpas i fråga om en sådan ansökan.

Förhandling skall hållas inför nämnden, om det inle är uppenbart att någon förhandling inle behövs. Om en part skall inställa sig personligen, får nämnden förelägga vite. Om sökanden har kallals men inle kommer till förhandlingen, avskrivs ärendet. Alt motparten uteblir hindrar inte att ärendet avgörs.

Paragrafen är ny och föregås av en ny rubrik (Ärende angående ombild­ning lill bostadsrätt m. m.). Lagen hänvisar lill lagen om rätt lill fastighets-förvärv för ombildning lill bostadsrätt. Detta innebär all reglerna om förfarandet i lagrummet skall tillämpas om fastighetsägaren ansökt om undanlag från hembudsskyldighelen på grund av oskälighet eller faslig-helsägaren ansökt om tillstånd lill överlåtelse lill någon annan än bostads­rättsföreningen efler ett hembud.

Bostadsrättsföreningen kan godkänna en överiålelse inför hyresnämn­den. Om föreningen uteblir frän en förhandling skall villkoren ändå prövas. Hyresnämndens prövning torde då emellertid inle behöva bli särskilt ingå­ende.

Prop. 1981/82:169

92

22 

§

Paragrafen innehåller bestämmelser om rättskraft. De beslut som hyres­nämnden meddelar enligt lagen om rätt lill fastigheisförvärv för ombildning lill bostadsrätt bör vara utrustade med rättskraft. Paragrafen har därför ändrats så att detta blir fallet.

23 

§

Första och tredje styckena har kompletterats med bestämmelser om talan mot hyresnämndens beslut i ärende enligt lagen om rätt lill fastigheisför­värv för ombildning lill bostadsrätt.

4.4       Förslaget till lag om ändring i lagen om bostadsdomstol

28 § förevarande lag har i överensstämmelse med motsvarande ändring i 22 § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder kompletterats med en hänvisning lill 4 § första stycket 9 nämnda lag.

4.5       Förslaget till lag om ändring i lagen om kommunala åtgärder till bostads­

försörjningens främjande m. m.

Ändringen i 2§ har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.6.3). Enligt den nya bestämmelsen är kommunen skyldig att i den statliga låneverksamhelen utöva insyn i bostadsrättsföreningars verksamhet. Av-siklen är all skyldigheten skall preciseras närmare i bostadsfinansierings-förordningen.

5    Hemställan

Jag hemstäUer att lagrådels yttrande inhämtas över förslagen till

1.

lag om rätt lill fastigheisförvärv för ombildning lill bostadsrätt,

2.

lagom ändring i bostadsrällslagen (1971:479),

3.

lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres­nämnder,

4.

lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomslol,

5.

lag om ändring i lagen (1947:523) om kommunala åtgärder till bostads­försörjningens främjande m. m.

6   Beslut

Regeringen beslutar i enlighet med föredragandens hemställan.

Prop. 1981/82:169

93

Utdrag

LAGRÅDET

PROTOKOLL

vid sammanträde 1982-03-25

Närvarande: f. d. justitierådet Petrén, regeringsrådet Delin, justitierådet[REDACTED_EFTERNAMN].

Enligt lagrådet tillhandakommet utdrag av protokoll vid regeringssam­manträde den 11 mars 1982 har regeringen på hemställan av statsrådet och chefen för bostadsdepartementet[REDACTED_EFTERNAMN] beslutat inhämta lagrådels ytt­rande över förslag till

1.

lag om rätt lill fastigheisförvärv för ombildning lill bostadsrätt,

2.

lag om ändring i bostadsrällslagen (1971:479),

3.

lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres­nämnder,

4.

lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomslol,

5.

lagom ändring i lagen (1947:523) om kommunala åtgärder lill bostads­försörjningens främjande m. m.

Förslagen har inför lagrådet föredragils av hovrätlsfiskalen Håkan Ju­lius.

Förslagen föranleder följande yttrande av lagrådet:

Förslaget till lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

Allmänna synpunkter

Genom den föreslagna lagstiftningen skall det bli möjligt för hyresgäster alt även mot hyresvärdens vilja förvärva fasligheten genom en bostads­rättsförening och i fortsättningen inneha lägenheterna med bostadsrätt. Som utvecklats i remissprotokollet kan ett sådant ökal inflytande för de boende le sig värdefullt från åtskilliga synpunkter. All tillskapa en tvångs-rätt av del angivna slaget för hyresgästerna är emellertid förbundet med besvärliga rättslekniska problem.

Till en början bör framhållas det avsteg förslaget innebär från de all­männa reglerna om fastighetsöverlåtelse. Reglerna om hembud medför all i motsats till vad som gäller i dag säljaren blir bunden av ell anbud att sälja fast egendom. 1 och för sig är väl inle så myckel all invända mot en sådan nyhet i lagstiftningen; den traditionella principen, all utfästelse all sälja en faslighet inle har bindande verkan, bygger synbarligen på resonemang som i dag saknar större tyngd (jfr l.ex. Vahlén, Fastighetsköp. 2 uppl. 1968 s. 133 fO. Men lagförslaget innebär inle bara all anbudet blir bindande, ulan också alt ell sådant anbud måsle avges innan fastigheten kan säljas och all 

8    Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169

Prop. 1981/82:169

94

därefter motparten kan ha en acceplfrist ända upp lill sex månader. Under denna lid kan fastighetens värde och föratsältningarna i övrigt för köpet ändras på olika sätt. Av mindre intresse är väl att värdet minskas l.ex. genom att fastigheten skadas eller myndighet inskränker ägarens rådighet över den (jfr 4 kap. 18 § jordabalken); i detta fall kan bostadsrättsförening­en underiåla all anta hembudel, och följden blir då bara alt detta med hänsyn till fastighetsvärdet framstår som alldeles för högt vid tillämpning av 12 § i lagförslaget. En större olägenhet torde vara att marknadsvärdet under mellantiden kan stiga på grund av pågående inflation. Del är inle alllid läll all vid hembudel förutse, i vilken takt denna kommer att fortsät­ta. En köpeskilling som då framstår som adekvat kan vid sexmånadstidens utgång visa sig klart understiga det verkliga värdet. Också av andra anled­ningar kan fastigheten öka i värde under denna tid. Liksom i andra situa­tioner, där en ensidig bundenhet av ell avtal föreligger, kan man befara all regleringen öppnar möjlighet lill spekulation för motparten. Särskilt i tider av accelererande penningvärdeförsämring, men också annars, vinner för­eningen på all dröja så länge som möjligt med all ta ställning lill hembudel. Detta kan i sin tur leda till all fastighetsägaren anger priset med en bety­dande säkerhetsmarginal i avtalsförslagel, något som dock kan medföra svårigheter för honom om han försöker sälja fasligheten sedan hembudel avslagils.

Ett argument för lagförslagets reglering är naluriiglvis, all föreningen ofta intar en underlägsen ställning i förhållande lill fastighetsägaren, både ekonomiskt och med hänsyn till medlemmarnas bristande ert"arenhet av faslighelstransaktioner. Det kan frän den synpunkten verka rimligt att ge föreningen förmånen av en väl tilltagen belänketid. I vissa fall, där avtalet med hänsyn lill ändrade förhållanden framstår som klart oskäligt för fas­tighetsägaren, bör man vidare kunna komma lill ell rimligt resultat genom att jämka avtalsvillkoren med slöd av 36 § avtalslagen. Men under alla förhållanden är det tydligt, att avvikelsen från gällande avialsrältsliga principer kan medföra åtskiUiga komplikationer vid tillämpningen, vilka inle är lätta att överblicka.

Också i ell annat avseende innebär lagförslagels konstruktion ell avsteg från nuvarande grundsatser. Del medför, åtminstone enligt lagtexten, en formalisering av avtalsslutet som går tvärt emot den reform som år 1970 infördes genom anlagandel av den nya jordabalken. Då inskränktes räck­vidden av formkravet vid fastighetsköp, lill synes på goda grunder (jfr 4 kap. 1 -3 §§ jordabalken); enligt lagförslaget skall däremot de villkor gälla vilka angetts i del lill hyresnämnden ingivna, skriftliga avtalsförslagel, och del framstår som tveksamt om del alls finns något utrymme för överens­kommelser vid sidan av denna handling. I remissprotokollel har inle disku­terats, i vad mån man kan ta hänsyn till uttalanden och löften som skett muntligen eller i brevväxling mellan parterna, när del gäller exempelvis den praktiskt vikliga frågan om faktiska fel förekommit i fastigheten (jfr 4

Prop. 1981/82:169

95

kap. 19 § jordabalken). Också på denna punkt är det svårt all förutse, vilka problem som lagförslaget kan medföra i den praktiska tillämpningen. Lag­rådet återkommer till frågan vid behandlingen av 11 § i lagförslaget.

Den berörda problematiken i fråga om överlåtelseavtalets tillkomst är visserligen inte alldeles ny. Den är delvis aktuell också enligt förköpslagen (1967:868). Här är emellertid all märka, all ett bindande avlal redan föreligger, när kommunen skall la ställning till förköpsfrågan, och alt fristerna för kommunen är kortare än vad som föreslagits för föreningens del (se 7 § andra stycket förköpslagen). Anmärkas kan också all även muntliga villkor fär effekt samt all villkor i det avtal som föranlett förköpet enligt en särskild lagregel kan jämkas (5 §).

I ännu ett hänseende föreligger en väsentlig oklarhet i lagförslaget. Del gäller del centrala begreppet "lägenhet". Både lagens tillämpningsområde (2 §) och den vikliga majorilelsberäkningen (3 § andra stycket; se också 60 a § förslaget lill lag om ändring i bostadsrällslagen) är beroende av antalet lägenheter i fastigheten. Som lägenhet kan betraktas en sådan del av fastigheten som med utgångspunkt från hur fastigheten är byggd naturli­gen utgör en brukningsenhel. Men anknytning kan också göras lill lägen-helsbegreppet i 12 kap. jordabalken, vilket innebär all bestämmande blir vad som omfattas av ett hyresavtal. Del remitterade förslaget anger ej närmare hur begreppet lägenhet är all bestämma (jfr nedan vid 2 §).

Vissa vanskligheter från juridisk-ieknisk synpunkt är sålunda förbundna med den föreslagna reformen. Till viss del synes de kunna avlägsnas om de jämkningar lagrådet i del följande förordar godtages. I andra avseenden åter står de kvar. De kan dock inle sägas vara av den tyngd all de utgör ell hinder mot alt förslaget antages. Självfallet innebär förslaget en inskränk­ning i fastighetsägarens rådighel över fastighet lill förmån för hyresgäs­terna. Bedömningen av detta spörsmål kan dock icke anses ankomma på lagrådet.

Lagens rabrik

Med den formulering rubriken fåll framgår ej vad som skall ombildas lill bostadsrätt. Lagrådet förordar alt lagen i stället erhåller följande rubrik:

"Lag om rätt till fastigheisförvärv för ombildning av hyresrätt till bo­stadsrätt."

Godtages delta förslag föranleder del motsvarande jämkningar i 4, 16 e och 23 §§ förslaget till lag om ändring i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder.

1 §

Den sammanfattande beskrivning av lagens innebörd som ges i första stycket av förevarande paragraf är inte helt exakt; bl. a. bör av bestämmel­sen framgå, all hyresgästerna inte personligen ulan genom en bostadsrätts­förening förvärvar fastigheten. Dessutom torde böra anges alt det är hyres-

Prop. 1981/82:169

96

rätt som ombildas lill bostadsrätt. Lagrådet föreslår följande jämkade lydelse:

"Hyresgäster har rätt att enligt bestämmelserna i denna lag genom en bostadsrättsförening förvärva hyresfastigheten för ombildning av hyresrätt lill bostadsrätt."

Godtages förslaget all ange all del är hyresrätt som ombildas till bo­stadsrätt bör motsvarande jämkning göras i 3 och 9 §§ detta lagförslag saml i 3, 9 a och 60 a §§ förslaget till lag om ändring i bostadsrällslagen.

2 §

Enligt första stycket skall lagen inte gälla om egendomen innehåller färre än fem lägenheter. Som inledningsvis framhållits, vållar lägenhetsbegrep-pel över huvud tagel svårigheter vid tillämpning av den nya lagstiftningen. Man kan sälla i fråga dels om lägenheter som fastighetsägaren själv dispo­nerar skall inräknas i olika sammanhang, dels om som lägenhet skall anses även enstaka rum och andra mindre utrymmen, i den mån de inte undantas enligt andra stycket av förevarande paragraf Enligt 12 kap. jordabalken kan lägenhet otvivelaktigl inbegripa också sådana utrymmen, om särskilt hyresavtal träffas rörande dem. Vid tillämpning av förevarande lagstiftning synes del emellertid inle lämpligt alt i något avseende utgå från jordabal­kens lägenhelsbegrepp. En anknytning lill detta lägenhetsbegrepp skulle medföra att lagens tillämpningsområde skulle komma att bero av sådana förhållanden som om en lägenhet slår tillfälligt outhyrd. Vidare skulle det få betydelse om en hyresvärd hyrt ut rum i sin egen bostad eller slutit ell eller flera hyresavtal med olika personer som tillsammans nyttjar en våning i fastigheten, något som bl. a. när del är fråga om beräkningen av majoritet enligt 3 § skulle kunna leda lill föga rimliga resultat. Att möjligheter skulle öppnas all kringgå lagen på olika sätt är tydligt. Över huvud taget är del föga rationellt att här la hänsyn också till upplåtelser där hyresgästen inle gärna kan ha något beaktansvärt intresse att förvärva bostadsrätt.

Enligt lagrådels mening bör man konsekvent betrakta som lägenhet varje del av hyreshuset som utgör ell naluriigt objekt för uthyrning, oav­sett om den faktiskt uthyrts eller inte. Ett i viss mån liknande lägenhelsbe­grepp torde användas enligt 4 § andra stycket i lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. Del är i alla händelser av vikt all inte begreppet lägenhet används i olika bemärkelser i en och samma lag.

Som lägenhet bör alltså i princip räknas en avskild enhet, som är inrättad all varaktigt och självständigt användas som bostad eller för annat ända­mål. Naluriiglvis kan del uppkomma komplikationer, om flera hyresgäster var för sig hyrt delar av samma våning och man sedan skall beräkna majoritet enligt 3 § andra stycket förevarande lag. Har inte alla hyresgäster i en sådan lägenhet skriftligen förklarat sig intresserade av ombildningen, torde man böra bortse från hyresgästerna i denna lägenhet. På samma sätt torde vid oenighet hyresgästerna i lägenheten sakna rösträtt vid omrösl-

Prop. 1981/82:169

97

ning enligt 60 a § bostadsrättslagen (jfr om ell liknande fall Knulsson-Lindquisl, Bostadsrällslagen s. 146 T). Lagrådet föreslår alt paragrafens andra stycke fär följande avfattning: "Vid beräkning av antalet lägenheter enligt denna lag räknas som lägen-hel varje avskild enhet som är inrättad att varaktigt och självständigt användas som bostad eller för annat ändamål. Från garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsulrymmen bortses."

3§

Angående innebörden av begreppet lägenhet hänvisas till vad lagrådet föreslagit vid 2 §.

5§

Av ordalydelsen framgår inte klart, om intresseanmälan gäller under i paragrafen angiven tid även mot den som förvärvat fasligheten med slöd av undantagen i 6 § andra och tredje styckena eller efler avslag på ell hembud (jfr 12 §). Meningen lär emellertid vara, alt intresseanmälan skall kunna göras gällande också mot den nye ägaren. På grund härav föreslås all som en sista mening i första stycket av förevarande paragraf tilläggs:

"Vad som nu har sagts gäller även i förhållande lill ny ägare av faslighe­ten."

6§

Av motiven framgår all förslaget avses ha den innebörden all om faslig-helsägaren har för avsikt all sälja en andel i den fasta egendom som omfattas av en intresseanmälan hembudsskyldighel föreligger inle beträf­fande andelen utan beträffande hela den fasta egendom som omfattas av anmälningen. Avsikten torde vara att principen skall gälla vare sig situa­tionen är den att fastighetsägaren, som endast äger en andel i fastigheten, vill överlåta denna andel eller den alt en fastighetsägare, som äger hela fastigheten, vill överlåta endast en andel i denna.

Förslaget inger ej obetydlig tveksamhet särskilt i del fallet all fastighets­ägaren vill eller av en eller annan anledning är nödsakad att avyttra den honom tillhöriga andelen i fastigheten. Bortsett från de möjligheter be­stämmelserna i andra och tredje styckena kan ge är enda sättet för honom all fä en avyttring till stånd alt också hans samägare går med på all deras andelar hembjudes föreningen. Vägrar dessa och är ej fall som avses i andra och tredje styckena synes han sakna möjlighet att genom köp eller byte avyttra sin andel. Enligt samäganderältslagen har han visserligen en rätt att få hela egendomen försåld, men dä sådan försäljning skall ske på offentlig auktion kan på grund av nu förevarande lag, som kräver att hembud först sker innan överlåtelse sker till någon annan, i själva verket någon försäljning enligt samäganderältslagen ej komma lill stånd. Den ordning som följer av förslaget innebär också all, om oenighet uppslår

Prop. 1981/82:169

98

mellan delägarna i fastigheten, förevarande lag fråntager dem den möjlig­het all få den upplösning genom försäljning på offentiig auktion som samäganderältslagen anvisar.

Starka skäl talar därför för all försäljning på offentlig auktion enligt samäganderältslagen skall kunna ske ulan all den föregåtts av hembud. Föreningen belages icke därigenom möjlighet alt förvärva fastigheten. Den kan på auktionen konkurrera med andra spekulanter på fastigheten. Vis­serligen har kanske föreningen om försäljningen kommer oväntal vissa svårigheter all göra erforderiiga undersökningar beträffande fastigheten och i fråga om hyresgästernas inställning lill det pris och de andra villkor föreningen skall vara beredd all godtaga. Dessa vanskligheler fär dock -särskilt som föreningen rimligtvis gjort vissa överväganden redan innan intresseanmälningen gjordes - anses väga mindre lungt än det i realiteten närmast totala försäljningsförbud som del remitterade förslaget kan inne­bära för den som äger en andel i en hyreshusenhel.

På grund av del anförda bör enligt lagrådets mening i andra stycket -lämpligen i punkt 4 - som ett ytterligare undantag från hembudsskyldighe­len upplagas del fall all förvärvet sker genom inrop på offentlig auktion enligt lagen (1904:48 s. 1) om samäganderäll.

För all av lagtexten tydligt skall framgå all ett hembud inle kan begrän­sas till all avse en andel i en hyreshusenhet ulan måsle gälla hela enheten förordas därjämte att första stycket jämkas på följande sätt:

"Fast egendom, som utgör en hyreshusenhel och för vilken en intres­seanmälan gäller, får inle överlåtas helt eller delvis genom köp eller byte utan att den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan har erbju­dits all förvärva hela hyreshusenhelen. Ett sådant erbjudande kallas hem­bud."

8§

Det i första stycket stadgade förbudei mot återkallelse av hembudel bör gälla även makes samtycke enligt 6 kap. 4 § giftermålsbalken. Lagrådet föreslår därför all styckets andra mening får följande lydelse:

"Sedan delgivning skett får inle hembudel eller samtycket lill avtalsför­slagel återkallas eller förslaget ändras."

Av skäl som lagrådet anför vid 3 § förslaget lill ändring i bostadsrällsla­gen fordras en särskild bestämmelse om att bostadsrättsföreningen har rätt all besiktiga fastigheten även om hyresvärden motsätter sig det. Lagrådet förordar all som ett nytt andra stycke i förevarande paragraf upplages en bestämmelse av förslagsvis följande lydelse:

"Sedan hembud skett, är fastighetsägaren skyldig att bereda bostads­rättsföreningen tUlfäUe alt besiktiga fasligheten."

Andra stycket enligt del remitterade förslaget blir, om del förordade tillägget godtages, i stället tredje stycket.

Prop. 1981/82:169

99

II 

§

Enligt paragrafen skall avtalet anses slutet på de villkor som angetts i förslaget lill köpeavtal. Som inledningsvis framhållits är del oklart, i vad mån köpevillkor som inle kommit till ullryck i det skriftliga förslaget gäller och i vilken utsträckning man kan beakta utfästelser och uttalanden som i andra sammanhang gjorts från parternas sida. Lagtexten lär inte innebära något hinder mot all man tar viss hänsyn till sådana förhållanden. Del är tänkbart all fastighetsägaren och föreningen innan hembudet avgavs fört förhandlingar med varandra, vilka inte resulterat i avtal, och all därvid åtskilligt förekommit som inle upplagils i del skriftliga avtalsförslaget. Om ett formligt villkor på delta sätt diskuterats utan att las in i förslaget, måsle detta i regel uppfattas så all fastighetsägaren inle avsett att villkoret skall gälla. Rimligare kan del synas all beakta vad som tidigare avhandlats mellan parterna rörande faslighetens skick och övriga förhållanden av betydelse för köparen, t. ex. när man prövar om rädighelsfd enligt 4 kap. 18 § eller faktiskt fel enligt 4 kap. 19 § jordabalken föreligger - lål vara alt uttalanden frän säljarens sida före hembudel inle så ofta kan betraktas som skadeståndsgrundande utfästelser enligt 19 §. Och under alla förhållanden måste föreningen kunna åberopa fastighetsägarens yttranden i sådana sam­manhang som stöd för alt ell köp skall återgå på grund av 30 eller 33 §§ avtalslagen. - Vad åter angår förhandlingar efter hembudel, torde vad säljaren uttalat ofta kunna uppfattas som kompletteringar till det skriftliga avtalsförslaget, och det är dä naturligt all fästa viss vikt vid uttalandena. Inte heller i detta läge torde väl muntligt avtalade villkor kunna anses gälla, om inle särskilda omständigheter talar för detta; har parterna nått fram till en överenskommelse som ligger utanför del skriftliga förslaget, är det naturliga all de sätter upp ell särskilt kontrakt om överlåtelsen ulan all gå omvägen över hyesnämnden. Men vad säljaren vid sådana avtalsförhand­lingar sagt om fastighetens egenskaper torde böra tillmätas ungefär samma betydelse som vid en överlåtelse vilken tillkommit genom ett vanligt köpe­kontrakt. Här bortses då från alt hyresgästerna torde ha större möjlighe­ter än andra köpare alt bedöma fastighetens skick (jfi" också föreskriften om besiktningsprotokoll i 3 § bostadsrällslagen i dess nu föreslagna ly­delse).

Som också antytts i inledningen innebär den form för överiålelse av faslighet som lagförslaget föreskriver ett avsteg från vad som stadgas i 4 kap. I § jordbalken. Där sägs bl. a. all köp av fast egendom sluts genom upprättande av köpehandling som underskrivs av säljaren och köparen, all handlingen skall innehålla förklaring all egendomen överlåts på köparen och all köp som inle uppfyller dessa föreskrifter är ogiltigt. Enligt lagför­slaget skall däremot bindande avlal anses föreligga genom alt föreningen gör skriftlig anmälan lill hyresnämnden om all det tidigare gjorda hembu­del antas. Det synes nödvändigt all i 4 kap. 1 § andra stycket jordabalken uttryckligen undanta fall då avtal anses slutet enligt den nu föreslagna

Prop. 1981/82:169

100

lagen. Del föreslås därf'ör att i nämnda stycke tilläggs följande andra mening:

"Dock är förvärv, som bostadsrättsförening gjort enligt lagen (1982:000) om rätt till fastigheisförvärv för ombildning av hyresrätt lill bostadsrätt, giltigt även om föreskrifterna i första stycket inte iakttagits."

12 §

Har hembud skett gäller enligt 5 § intresseanmälningen under två år från del hembudel skedde. Hembudel skall enligt 10 § antagas inom tre måna­der eller efter förlängning inom sex månader från dagen för hembudel. Antages del ej inom denna tid upphör hembudet att gälla. Intresseanmäl­ningen kommer alltså, om ett hembud ej anlagils och därför upphörl all gälla, all bestå under 1 1/2 eller I 3/4 är efler del all liden för hembudels giltighet gått ut. Enligt bestämmelsen i första stycket i förevarande para­graf föreligger under hela denna lid i princip förbud för fastighetsägaren all lill annan än bostadsrättsföreningen genom köp eller byle överiåta faslig­heten på villkor som är för fastighetsägaren ogynnsammare än dem som upptogs i hembudel. All en regel med denna inriktning är påkallad för all hindra kringgående av föreningens förvärvsräll torde vara tydligt. Emeller­tid innebär regeln, om man bortser från den möjlighet lill undanlag som hänvisningen lill 6 § andra och tredje styckena innebär, att all överlåtelse till annan än föreningen på för fastighetsägaren ogynnsammare villkor är utesluten under intresseanmälningens hela återstående verkningstid. Alt situationer kan förekomma där detta kan innebära avsevärda ölägenheter för fastighetsägaren framstår som ovedersägligt. Detta synes kunna undvi­kas, utan all därför bostadsrättsföreningens intressen träds för när, om lagen mot vad som enligt del remitterade förslaget synes vara avsett ger fastighetsägaren möjlighet all göra ett nytt hembud med villkor som är för honom ogynnsammare än enligt det tidigare hembudel. Del senare hembudels villkor för förvärvet skall sedan, om hembudet ej antas, utgöra den gräns under vilken överlåtelse till annan än föreningen ej får ske under intresseanmälningens fortsatta giltighetstid. Anmärkas må att enligt 5 § del nya hembudel medför all denna tid kommer all ytterligare föriängas, något som fastighetsägaren får la i betraktande då han överväger om han skall göra ett nytt hembud. På grund av del anförda föreslås all i förevarande paragrafs första stycke upptas en ny andra mening av följande lydelse:

"Har fastighetsägaren sedan ett hembud upphörl alt gälla gjort ell nytt hembud, enligt vilket köpeskillingen är lägre eller villkoren eljest ogynn­sammare för fastighetsägaren, och upphör även detta hembud att gälla, skall första meningen tillämpas på del nya hembudel."

Varken lagtexten eller motiveringen innehåller något besked om hur bestämmelsen i första stycket är all tillämpa i del fall all - sedan ell hembud beträffande hela hyreshusenhelen upphörl all gälla därför all del ej antagits - överiålelse av en andel av enheten önskas bli genomförd.

Prop. 1981/82:169

101

Något hinder mot en sådan överiålelse bör i och för sig ej föreligga. Den gräiis i fråga ofri köpeskilling och andra villkor som därvid ej får underskri­das torde böra bestämmas genom all så stor del av vederlaget enligt hembudel anses belöpa på andelen som denna utgör del av hela enheten. För all lagtexten skall ge någon upplysning om att i den föreliggande situationen en andelsöverlåtelse kan ske och om den gräns i fråga om vederlaget som skall gälla för en sådan överlåtelse förordas all i föreva­rande paragraf som ett hytt andra stycke upptas följande bestämmelse:

"Första stycket skall äga motsvarande tillämpning om överiålelsen avser andel av hyreshusenhelen".

Andra stycket enligt del remitterade förslaget får då bli tredje stycket.

Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)

3§

Del nya fjärde stycket avser, i motsats lill paragrafen i övrigt, inle fallet då bostadsrätt upplåtes. Kravet på ekonomisk plan gäller i stället situa­tionen då beslut om fastigheisförvärv skall fattas. Del naturliga torde vara att inta denna bestämmelse i 60 a § där föratsältningarna för giltigt beslut regleras. Lagrådet föreslår en sådan omdisponering. Godtas delta, skall ingen ändring ske i 7 §.

Bestämmelsen om besiktningsprotokoll i Qärde stycket lär förutsätta, att bostadsrättsföreningen kan låta besiktiga fasligheten också i delar där hyresgästerna inle äger tillträde på grund av hyresavtalet. För all delta skall kunna genomföras även om hyresvärden motsätter sig inspektion fordras en särskild bestämmelse härom. Situationen torde i praktiken bli aktuell endast när överenskommelse om förvärv ej kan träffas frivilligt. Bestämmelsen föreslås bli inlagen i 8 § lagen om rätt till fastigheisförvärv för ombildning lill bostadsrätt (se ovan).

7§

Godtages lagrådels förslag vid 3 § om överflyttning av del nya ijärde stycket tUl 60 a §, skall ingen ändring göras i denna paragraf. Delta föran­leder jämkning också i lagförslagels ingress.

37 § Lagrådet förordar att del nya tredje stycket ges följande kortare lydelse: "Har föreningen underrättats om panlsällning av en bostadsrätt, skall föreningen, om bosladsrällshavarens obetalda avgifter lill föreningen över­stiger en månadsavgift och bosladsrätlshavaren dröjer med betalningen mer än två veckor från förfallodagen, utan dröjsmål underrätta pantha­varen därom. Försummas del, har föreningen vid försäljning enligt första stycket företräde lill betalning före panthavaren endast i fråga om belopp som skulle ha betalats innan underrättelse skulle ha skett."

Prop. 1981/82:169

102

60 a §

Del avgörande för tillämpningen av majoritelsregeln i första stycket är begreppet lägenhet. Lagrådet får hänvisa lill vad lagrådet anfört därom vid 2 § i förslaget lill lag om fastigheisförvärv för ombildning lill bostadsrätt. Del synes uppenbart att begreppet lägenhet vid tiUämpning av förevarande regel bör ha samma innebörd som angetts i den av lagrådet föreslagna lydelsen av nämnda paragraf. Någon särskild bestämmelse i ämnet synes inle erforderlig i bostadsrällslagen.

Enligt vad som sagts under 3 § bör den nya bestämmelsen i fjärde stycket av den paragrafen flyttas till förevarande paragraf Del föreslås, alt före sista stycket inskjules följande nya stycke:

"Innan beslut om fastigheisförvärv fallas, skall sådan ekonomisk plan som avses i 4§ upprättas och hållas tillgänglig för hyresgästerna. Till planen skall fogas ett besiktningsprotokoll, som visar fastighetens skick. Planen skall även vara försedd med intyg enligt 4§."

Godtages delta förslag bör sista stycket enligt departementsförslaget jämkas sålunda:

"Beslut om förvärv i strid med första stycket är ogiltigt. Detsamma gäller beslut om förvärv som fattats ulan all ekonomisk plan varit tillgäng­lig enligt fjärde stycket. Om likväl förvärv skett enligt beslutet och lagfart meddelats, skall dock vad nu sagts ej gälla".

Övriga lagförslag

Förslagen föranleder ej erinran.

Godtages vad lagrådet föreslagit i fråga om rubriken av förslaget till lag om rätt lill fastigheisförvärv för ombUdning lill bostadsrätt, erfordras dock jämkningar i förevarande förslag enligt vad lagrådet angivit vid sitt änd­ringsförslag.

Framhållas må också all lagrådet vid 11 § förslaget till lag om fastighets-förvärv för ombildning till bostadsrätt förordat en ändring som innebär all ytterligare ell lagförslag - lag om ändring i jordabalken - bör framläggas.

Prop. 1981/82:169

103

Utdrag

BOSTADSDEPARTEMENTET

PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1982-03-25

Närvarande: statsministern[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, och statsråden[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Boo, Petri,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN]

Föredragande: statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN]

Proposition med förslag till åtgärder för att främja övergång från hyresrätt till bostadsrätt m. m.

Föredraganden anmäler lagrådels yttrande' över förslag lill

1.

lag om rätt lill fastigheisförvärv för ombildning lill bostadsrätt,

2.

lag om ändring i bosladsrättslagen (1971:479),

3.

lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres­nämnder,

4.

lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomslol,

5.

lag om ändring i lagen (1947:523) om kommunala åtgärder lill bostads­försörjningens främjande m. m.

Föredraganden redogör för lagrådets yttrande.

Lagrådet, som i huvudsak har godtagit de framlagda lagförslagen, har framhållit all reglerna medför vissa vanskligheler från juridisk-ieknisk synpunkt men att svårigheterna inle har sådan tyngd all de utgör ell hinder mot all förslagen antas. På några punkter har lagrådet fört fram erinringar som berör förslagens sakliga innehåll. Vidare har lagrådet förordat en del förtydligande ändringar och tillägg.

Jag kan för min del i allt väsentligt ansluta mig till de förslag som lagrådet har fört fram. Jag förordar sålunda att ändringar görs i-1, 3 och 9§§ i förslaget till lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt för all markera alt del är fråga om en ombildning från hyresrätt till bostads­rätt. Motsvarande ändringar bör göras i 9 a och 60 a §§ i förslaget lill lag om ändring i bosladsrättslagen. Av 1 § i förslaget lill lag om rätt lill fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt bör också framgå all del är

' Beslut om lagrådsremiss fallat vid regeringssammanträde den 11 mars 1982.

Prop. 1981/82:169

104

genom en bostadsrättsförening som hyresgästerna har rätt alt förvärva fastigheten. Jag tillstyrker vidare de ändringar som lagrådet föreslagit beträffande 2, 5, 6, 8 och 12 §§ i del angivna lagförslaget. Jag finner emellertid inle skäl all ändra lagens rubrik.

När del gäller förslaget lill lag om ändring i bosladsrättslagen tillstyrker jag de av lagrådet förordade ändringarna i 3, 37 och 60 a §§. Som en följd av att bestämmelserna i 3 § fjärde stycket i del remitterade förslaget fiyttas lill 60 a § kan 7§ lämnas oförändrad.

I anslutning lill 11 § i förslaget lill lag om rätt lill fastigheisförvärv för ombildning lill bostadsrätt har lagrådet föreslagit ell tillägg lill 4 kap. I S jordabalken. Jag tillstyrker delta förslag. Jag ansluter mig även till de särskilda uttalanden till ledning för rällslillämpningen som lagrådet gjort vid den angivna 11 §. Även de uttalanden i övrigt som lagrådet orl i samband med de föreslagna ändringarna i lagförslagen ansluter jag mig till.

I övrigt bör vissa ytterligare redaktionella jämkningar ske av den förelig­gande lagtexten.

Jag vill erinra om vad jag tidigare har anfört om finansiering av fastig­heisförvärv och bostadsrältsförvärv saml vissa ytterligare frågor i sam­band med den statliga långivningen (se avsnitt 2.6 i remissprotokollel). Härtill vill jag ytterligare anföra följande.

En ökad användning av bostadsrätt understryker behovet av ell värde­saken sparande inom bostadssektorn. Genom ett utvidgat bosparande skulle självfinansieringsgraden i bostadssektorn kunna höjas, vilket bl. a. utifrån samhällsekonomiska utgångspunkter är önskvärt. Denna fråga kommer all aktualiseras i annat sammanhang.

Hemställan

Jag hemställer all regeringen föreslår riksdagen

dels alt anta

de av lagrådet granskade lagförslagen med vidtagna ändringar saml

6.    förslaget till lag om ändring i jordabalken,

dels all

7.   godkänna att lån av statsmedel får ges för förvärv av bostadsrätt i

samband med ombildning från hyresrätt på de villkor som jag har angett.

Jag hemställer vidare all regeringen bereder riksdagen tillfälle all la del av vad jag har anfört om finansiering av fastigheisförvärv i samband med ombildning från hyresrätt till bostadsrätt och om vissa frågor i samband med den statliga långivningen.

Prop. 1981/82:169

105

Beslut

Regeringen ansluter sig lill föredragandens överväganden och beslutar att genom proposition förelägga riksdagen vad föredraganden har anfört för de åtgärder och det ändamål som föredraganden har hemställt om.

Prop. 1981/82:169

106

Innehåll

Propositionen ................................................................... 

1

Propositionens huvudsakliga innehåll   ............................ 

..... 

1

Lagförslag

1. Lag om rätt lill fastigheisförvärv för ombildning lill

bostadsrätt   ................................................................. 

3

2.

Lag om ändring i bostadsrällslagen (1971:479)   ......... 

..... 

6

3.

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres­nämnder      

11

4.

Lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomslol      

14

5.

Lag om ändring i lagen (1947:523) om kommunala åtgärder till bostadsförsörjningens främjande m.m            

...................................................................................... 

15

6. Lag om ändring i jordabalken   .................. 

16

Utdrag av protokoll vid regeringssammanträde den 11 mars 1982  ...

17

1

Inledning  ...................................................................... 

... 

17

2

Allmän motivering   ........................................................ 

... 

18

2.1 Allmänna utgångspunkter ........................................ 

... 

18

2.1.1

Boendedemokrati i ett bostadspolitiskt målperspekliv ..

18

2.1.2

Bostadsrättens fördelar   ................................. 

... 

21

2.2 Åtgärder för alt främja övergång från hyresrätt lill

bostadsrätt    ........................................................... 

... 

23

2.2.1

Allmänt   ........................................................... 

... 

23

2.2.2

Kommunernas roll   .......................................... 

... 

24

2.2.3

Information    ................................................... 

... 

26

2.3 Hyresgästinflytandet vid ombildning till bostadsrätt m. m.   ...

26

2.3.1

Majoritelsregeln vid beslut om fastigheisförvärv       

26

2.3.2

Skyldighet all teckna bostadsrätt..................... 

... 

30

2.3.3

Rätt lill medlemskap ......................................... 

... 

32

2.3.4

Ekonomisk plan vid ombildning  ....................... 

... 

34

2.3.5

Inlygsgivarnas ställning m.m............................ 

... 

36

2.4............................................................................. Hyresgästernas rätt till fastigheisförvärv för ombildning lill

bostadsrätt   ............................................................ 

... 

38

2.4.1

Allmänna utgångspunkter   .............................. 

38

2.4.2

Undanlag för vissa fasligheter   ....................... 

40

2.4.3

Intresseanmälan    ........................................... 

... 

42

2.4.4

Hembud   ......................................................... 

... 

44

2.4.5

Anlagande av hembud   ................................... 

... 

46

2.4.6

Försäljning lill annan än hyresgästerna ........... 

... 

50

2.4.7

Förhållandet lUl den kommunala förköpsrätlen 

... 

54

2.5 Prisföreskrifler vid överiålelse av bostadsrätt m.m.... 

... 

55

2.5.1

Frågan om hembudsskyldighet  ....................... 

55

2.5.2

Skriftligt överlåtelseavtal  ................................ 

61

2.6 Finansieringsfrågor   ................................................. 

.. 

62

2.6.1

Finansiering av fastighetsförvärv  .................... 

62

2.6.2

Finansiering av bostadsrättsförvärv    ............. 

.. 

66

2.6.3

Vissa ytterligare frågor i samband med den statliga lån­givningen    

69

2.7 Ikraftträdande m. m.................................................. 

.. 

73

3

Upprättade lagförslag  ................................................... 

.. 

74

4

Specialmotivering   ......................................................... 

74

4.1 Förslaget lill lag om rätt till fastigheisförvärv för ombildning till

bostadsrätt    ........................................................... 

74

Prop. 1981/82:169

107

4.2

Förslaget till lag om ändring i bostadsrällslagen   

84

4.3

Förslaget lill lag om ändring i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder       

91

4.4

Förslaget till lag om ändring i lagen om bostadsdomslol        

92

4.5

Förslaget lill lag om ändring i lagen om kommunala åtgärder till bostadsförsörjningens främjande m. m                                                                  

92

5

Hemställan   ....................................... i........... 

. 

92

6

Beslut   .......................................................... 

. 

92

Bilaga 1-3 (se bilagedel)

Bilaga 4. De remitterade förslagen (bilagan har uteslutils här)

Utdrag av lagrådels protokoll den 25 mars 1982   ...... 

93

Utdrag av protokoU vid regeringssammanträde den 25 mars 1982  ...

103

Norstedts Tryckeri, Stockholm 1982

Prop. 1981/82:169

1

BUaga I

Kommitténs sammanfattning av sitt betänkande (SOU 1981:74)

Vår uppgift har varit all utreda och föreslå statliga åtgärder i syfte alt främja ell ökal boendeinflytande i bosladsrätlsform genom en mera omfattande övergång från hyresrätt till bostadsrätt.

Bakgrund

Utvecklingen av bostadspolitiken har under en följd av år kännetecknats av bl. a. ell uttalat syfte att öka likställdheten mellan de olika besillningsfor-merna på bostadsmarknaden - äganderätt, bostadsrätt och hyresrätt. Detta har särskilt gällt de ekonomiska villkoren. Riksdagen har sålunda beslutat om ändringar i det statliga systemet för bostadsfinansiering som är av betydelse för framför allt det nyare bostadsbeståndet och nyproduktio­nen.

Frågan om likställdhet mellan olika besillningsformer är emellertid inte enbart en ekonomisk fråga. Del är också en fråga om de boendes möjligheter att utöva inflytande över sina egna boendeförhällanden. Dessa möjligheter är mindre för hyresgästen än för den som äger sin bostad eller innehar den med bostadsrätt. Utvecklingen under senare år har även i detta avseende emellertid inneburit en viss utjämning av skillnaderna mellan besittningsfor­merna genom ökade möjligheter för hyresgästerna att påverka sin situation. Det gäller t. ex. det förstärkta besittningsskyddet, bylesrålten, hyresgästin­flytandet i samband med ombyggnad och vid särskild förvaltning enligt bosladsförvaltningslagen samt inflytandet enligt hyreslagsliftningen.

Hyresförhandlingslagen ger dessutom hyresgästerna en lagfäst rätt all förhandla med hyresvärden om sina boendeförhällanden. Genom alt uppträda gemensamt kan alltså de boende förhandlingsvägen tillförsäkra sig ett ökat inflytande över frågor som rör den egna lägenheten, gemensamma anordningar i huset och den dagliga boendemiljön i övrigt. Den av regeringen tillsatta utredningen om underhåll av hyres- och bostadsrättsfas-ligheler, underhållsfondsutredningen, har nyligen också i ett delbetänkande, Hyresgåstinflytande på målning och tapetsering (SOU 1981: 47). lagt fram förslag om att hyresgästerna själva får bestämma över målning och tapetsering i sin lägenhet.

Det anförs emellertid i direktiven för vårt arbete all det inte torde gå att inom överskådlig tid uppnå samma inflytande för hyresgäster som för dem som bor med ägande-eller bostadsrätt, med hänsyn till bl. a. det ekonomiska 1    Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169. Bilagedel

Prop. 1981/82:169

2

ansvar som är förenat med ägande och förvaltning av fasligheter. Om man vill åstadkomma ell ökal boendeinflytande, utöver vad som är möjligt på hvresrättens område, måste del därför ske genom att bostäder i ökad omfattning upplåts med ägande- eller bostadsrätt. Våra direktiv behandlar frågan om statliga åtgärder i syfte att främja ell ökat boendeinflytande i bosladsrätlsform.

En övergång frän hyresrätt till bostadsrätt kan ske genom alt hyresgästerna i en fastighet bildar en bostadsrättsförening, som förvärvar fastigheten och upplåter lägenheterna med bostadsrätt. Detta har hittills förekommit endast i begränsad omfattning - under hela 1970-talet har del berört ca 9 000 lägenheter - vilket främst torde bero på all övergången till bostadsrätt är förenad med åtskilliga problem. Vi har haft i uppdrag att utreda dessa problem och föreslå åtgärder för att befrämja övergångar.

Del anförs i direktiven att man inle kan bortse från att en övergång från hyresrätt till bostadsratt kan innebära risker för en ökad segregation i boendet, som en följd av att personer med låga inkomster och ulan tillräckliga medel för kapitalinsatsen får svårt alt göra sig gällande på denna del av bostadsmarknaden. Vi har därför också haft till uppgift all så långt möjligt söka eliminera dessa risker vid utformningen av våra förslag. Del gäller bl. a. överväganden huruvida utvecklingen av priserna vid försäljning av bostadsrätter under senare år bör ge anledning till åtgärder från statens sida.

Utredningsarbetet

Vårt arbete har varit starkt präglat av den omfattning och komplexitet som frågeställningarna i direktiven har. Vi har tagit del av ett mycket omfattande undersökningsmaterial om såväl svenska som utländska förhållanden. Vi har bl. a. studerat de erfarenheter som man har i Danmark, Norge och Storbritannien av övergång från hyresrätt till kooperativa upplåtelseformer. Vi har sjiilva också genom flera konsultuppdrag initierat studier för att belysa en del av de frågor som direktiven tar upp och som vi och våra experter har ansett vara nödvändiga.

Resultaten av sådana studier återges i betänkandet och då främst i kap. 1 och 2. Kap. 1 om bostadsrätten som upplåtelseform refererar bl. a. några undersökningar om boendes attityder och kunskaper om upplåtelseformer och andra boendevillkor. En enkätundersökning redovisas t. ex. som Statistiska Centralbyrån har genomfört på vårt uppdrag bland hyresgäster i såväl enskilt som allmännyttigt ägda fastigheter om deras attityder till boendet och till en övergång till bostadsrätt.

Kap. 2 om erfarenheter från ombildningar under 1970-talet redovisar en enkätundersökning som vi själva har genomfört bland 50 av landets största kommuner om deras inställning till en ökad andel bostadsrätter i bostads­beståndet. Kapitiel omfattar också resultatet av en studie inom förelagseko­nomiska institutionen vid Stockholms Universitet om karakteristiska drag i redan genomförda ombildningar. Slutligen redovisas där i sammandrag en undersökning vid avdelningen för byggnadsfunklionslära. Tekniska Högsko­lan i Stockholm (KTH) om konsekvenser för de boende i några övergångs-

Prop. 1981/82:169

3

områden. Rapporten, som har tagils fram på uppdrag av oss, har tidigare publicerats i dess helhet. Konsekvenser för de boende vid övergång till bostadsrätt (Ds Bo 1981: 4).

Även andra undersökningar, som vi själva har initierat, återges i sammandrag i betänkandet. Det gäller t. ex. den studie av prisutvecklingen på bostadsrätter som har genomförts vid institutionen för fastighetsekonomi vid KTH, Priser och omsättning på bosladsrättslägenlieier (Ds Bo 1981: 2). Vi har genom ett uppdrag lill en fristående forskare och företagskonsult (ekon. dr Ingemar Gärdborn) speciellt låtit studera konsekvenserna för de allmännyttiga företagen vid en övergång lill bostadsrätt i företagens fastigheter. Lantmäteriverket har dessutom för vår räkning sökt utveckla några olika modeller för prissättning på sådana fastigheter. Konsekvenserna för stat och kommun vid en övergång lill bostadsratt i allmännyttigt ägda fastigheter har analyserats i ell antal uppsatser, författade av några administratörer och forskare med inriktning på bostadsmarknad, samhälls­planering och samhällsekonomi. Vi har tidigare publicerat uppsatserna i en debattbok. Bostadsrätt - bättre bosiadssäit? (LiberFörlag, Stockholm 1981).

Vi avlämnade i oktober månad 1980 ett delbetänkande. Rättsskydd för kvarboende hyresgäster vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt (Ds Bo 1980: 3), som sedermera har lett till regeringsförslag och riksdagsbeslut om en ändring i bostadsrällslagen fr. o. m. den 1 oktober 1981 (prop. 1980/ 81: 148, LU 1980/81: 29, SFS 1981: 603).

Genom sammansättningen av vår expertkrels har vi haft ett naturligt och ingående samarbete med företrädare för parisorganisationerna på hyres­marknaden, fastighetsägarintressen och de bostadskooperativa organisatio­nerna. Dessa har bl. a. deltagit i olika arbetsgrupper, som har haft till uppgift all la fram underlag för våra förslag.

Företrädare för vår kommitté har också haft samråd med fritidsboende-kommittén, hyresrätlsulredningen, kapitalvinstkommillén, stadsförnyelse­kommittén, underhållsfondsutredningen och ägarlägenhetsutredningen. Vi har tagit del av underlagsmaterial för kooperationsutredningen och vi har informerat bl. a storstadskommunerna om vårt arbete. Vi har utanför kommittén i speciella frågor dessutom haft samråd med företrädare för bosladsstyrelsen, konsumentverket, lantmäteriverket, riksskatteverket, länsstyrelsen i Stockholms län, delegationen för bostadsfinansiering, riks­banken. Svenska bankföreningen och Svenska sparbanksföreningen.

Överväganden och förslag

De övergångar från hyresrätt till bostadsrätt som hittills ägt rum har inte i någon större utsträckning planerats eller styrts av samhället. Erfarenheterna från dessa ombildningar utgör enligt vår mening inle skäl för samhällel att acceptera att en övergång lill bostadsrätt uteslutande sker på de villkor som fastighetsmarknadens parter själva anger. Direktiven för vårt arbete är på denna punkt tvärtom mycket tydliga och föreskriver att vi. när vi ulformar våra förslag, skall söka eliminera de risker för en ökad segregation som en ändring av upplåtelseformen kan innebära.

Prop. 1981/82:169

4

Den mest betydelsefulla utgångspunkten för våra förslag är all ombild­ningen skall ske på de boendes villkor. Del är i första hand de boendes krav, önskemål och synpunkter som skall tillgodoses med en övergång. Våra förslag syftar därför bl. a. till att förbättra förutsättningarna i olika avseenden för hyresgästerna i den fastighet som blir föremål för ombildning. Ombildningarna får emellertid inle heller åsamka övriga hyresgäster i flerbostadshus förluster i form av t. ex. ökade kostnader genom höjda hyror. Samhället måste därför ställa upp vissa regler och villkor för hur övergångar skall ske.

Staten och kommunerna delar ansvaret för samhällets åtgärder inom bostadsförsörjningen. Vår huvudsakliga uppgift är visserligen all föreslå statliga åtgärder, men dessa våra förslag förutsätter å andra sidan en viss medverkan från kommunernas och även föreningsbildarnas sida, för alt en ökad övergång i seriösa former skall befrämjas. Vi beskriver i kap. 2 den rollfördelning som vi anser bör finnas mellan stal, kommun och förenings-bildare, för alt syftet skall uppnås.

De åtgärder av statsmakterna som kan komma ifråga för alt befrämja övergångar är dels lagstiftning, dels kapitalförsörjning och långivning. Lagstiftningen bör i första hand syfta till alt stärka ställningen och förhandlingsposilionen för de boende i den fastighet som blir föremål för ombildning. Den som efler ombildningen ändock föredrar att bo kvar med hyresrätt skall kunna göra detta utan att vederbörandes rättsskydd därmed försämras.

En ökad omvandling lill bostadsrätt får inle bidra lill all fastighetspriserna trissas upp. Kapitalförsörjningen måste därför vara förknippad med villkor, som gör att bostadsrättsföreningar inle skall kunna finna anledning att betala mer för fastigheter än vad andra köparkategorier normalt gör. Finansierings­förutsättningarna bör dessutom vara sådana all grundavgifterna kan hållas på en rimlig nivå. Genom samhällets försorg förbättrade möjligheter lill lån mot säkerhet i fastigheten bör emellertid riktas lill bostadsrättsföreningen. Det är också angelägel all ingen tvingas avstå från all delta i en övergång på grund av brist på tillräckliga medel för kontantinsatsen.

Kommunernas uppgift inom bostadsförsörjningen är i huvudsak att svara för den praktiska verksamheten. De har dock stor frihet alt handla efter lokala förhållanden och egna målsättningar. Del måsle då ligga i statsmak­ternas intresse att förse kommunerna med de instrument som krävs, för att även övergång från hyresrätt lill bostadsrätt skall kunna bli ett medel för kommunal bostadsförsörjning.

Vi kan konstatera att det finns en ambition från kommunernas sida ått öka andelen bostadsrätter i nyproduktionen. Eftersom möjligheterna alt genom nyproduktion kunna åstadkomma några väsentliga förändringar av bostads­beståndets sammansättning och fördelning under 1980-talet torde vara starkt begränsade, borde även övergångar från hyresrätt lill bostadsrätt kunna vara ett medel för kommunerna att nå en annan fördelning i bostadsbeståndet, om delta eftersträvas.

Det finns även andra argument, bl. a. prisbildningen på bostadsrätter, som talar för ett mer aktivt kommunall engagemang för ombildningar som en del i ansvaret för bostadsförsörjningen. Övergångar från hyresrätt till bostadsrätt skulle enligt vår mening genom initiativ från kommunernas sida kunna bli ett

Prop. 1981/82:169

5

väsentligt medel för att i olika avseenden utveckla och förändra bostads­marknader med problem. Detta kräver dock ett bakomliggande handlings­program och en uttalad målsättning, som lämpligen kommer till ullryck i bostadsförsörjningsprogrammen och som grundar sig bl. a. på bostadssociala inventeringar. Kommunerna kan aktivt också medverka till att ombildningar kommer till stånd, bl. a. genom ekonomiskt stöd för förvärv av bostadsrätt saml genom information och service vid övergångar.

Initiativtagaren till att en bostadsrättsförening bildas, föreningsbildaren, har också en betydelsefull roll vid övergång från hyresrätt lill bostadsrätt. Ombildning förutsätter bl. a. engagemang och kunskap bland de boende, vilket bör vara grundläggande för föreningsbildarens åtgärder. De ekono­miska villkoren är av avgörande betydelse för anslutningen lill övergången. Även föreningens storlek har stor betydelse för möjligheterna all uppnå ett ökal intresse för boendel och boendemiljön.

Ombildningsförfarandet vid övergång lill bostadsrätt kan utformas på flera sätt. Den tidsmässiga ordningen mellan de ingående momenten kan vara olika och hyresgästernas inflytande på förfarandet kan variera. Förutsätt­ningarna är väsentligt olika, om föreningsbildaren är den förre fastighets­ägaren, en rikskooperativ organisation eller hyresgästerna själva.

Vi beskriver i ap. J de olika förfaringssätten och konstaterar bl. a. att den teknik som tillämpas när fastighetsägaren bildar bostadsrättsförening innebär stora nackdelar för de boende. Faslighelsförvärvel kan visserligen ske på ett smidigt sätt och de finansiella möjligheterna kan normall skapas för förvärvet. Hyresgästerna saknar emellertid möjlighet alt påverka ombild­ningsprocessen och förfarandet kan ge utrymme för spekulation på de boendes bekostnad. Som en följd av vårt tidigare nämnda delbetänkande samt regeringens förslag och riksdagsbeslutet i frågan träder en lagändring i kraft den 1 oktober 1981 i avsikt att stärka kvarboende hyresgästers rättsskydd. Lagändringen torde även komma att motverka tillkomsten av fastighetsägarebildade bostadsrättsföreningar.

Även om de rikskooperaliva företagens teknik vid ombildning är likartad den som fastighetsägarna tillämpar, ger den andra möjligheter lill ett tillfredsställande inflytande för hyresgästerna. Förfarandet ger bl. a. utrym­me för information om övergången och de ekonomiska villkoren kan i regel också avpassas så all boendekostnaderna för hyresgästerna inle påverkas negativt. Vi har också anledning att förvänta oss att tekniken för ombildning och inflytande för hyresgästerna ytterligare utvecklas efter de erfarenheter som har vunnits vid hittills genomförda övergångar.

I de fall hyresgästerna själva är föreningsbildare bör man söka åstadkomma en teknik som bättre än f. n. tillgodoser flertalels intressen. Vi anser all man genom särskilda majorilelsregler bör skapa bestämda former för inflytande vid faslighelsförvärvel. Det är enligt vår mening också viktigt att man har samma regler, oberoende av om fastigheten förvärvas på frivillig väg eller efter förköp.

Vi föreslår därför alt hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna engagerar sig i en bostadsrättsförening som medlemmar och fattar beslut om fastighetsförvärvel på en föreningsstämma, för att övergång lill bostadsrätt skall gälla. De rikskooperativa bostadsrättsföreningarna undantas från denna regel vid frivilliga förvärv men inte vid förvärv genom

Prop. 1981/82:169

6

förköp. En förening skall ha rätt all i sina stadgar ta in ett förbehåll om att den hyresgäst som biträder beslutet om fastighetsförvärvel skall vara skyldig att teckna bostadsrätt till sin lägenhet så länge hyresförhållandet beslår. Ingen bostadshyresgäsl bör kunna vägras medlemskap i en bostadsrättsförening vid en ombUdning.

Ledamoten Yngvesson föreslår i en reservation alt föreningsbildning uteslutande skall ske genom någon av de rikskooperaliva organisationerna för all man skall undvika allt för stora risker för hyresgästerna och garantera dessa en grundtrygghet vid bedömningen av fastigheten. Genom en sådan ordning kan även fastighetsägaren känna en större säkerhet om alt ombildningen kan genomföras, menar reservanten.

Den ekonomiska planen spelar en central roll när bostadsrätt skall upplåtas och kan sägas vara ett instrument för alt åstadkomma alt bostadsrättsföre­ningen vilar på betryggande ekonomiska grunder både vid nyproduktion och vid ombildning. Bosladsrättslagens regler är emellertid i första hand utformade med hänsyn till nyproduktionens krav. Eftersom den ekonomiska planen vid ombildning till bostadsrätt spelar en väsentligt större roll som informationsinslrumenl för den enskilde bosladskonsumenlen, bör vissa förändringar göras i lagstiftningen. Bosladsstyrelsen bör i fortsättningen bl. a. spela en mer aktiv roll när det gäller planernas utformning m. m.

Vi föreslår att en ekonomisk plan skaU upprättas, innan en bostadsrätts­förening förvärvar en hyresfastighet för övergång till bostadsrätt. Planen skall då ha försetts med del enligt bostadsrällslagen erforderliga intyget av två personer, som har förklarats behöriga av bostadsstyrelsen - s. k. intygsgivare - och hållas tillgänglig för hyresgästerna före föreningens beslut om fastigheisförvärv. Bostadsrättsföreningar anslutna till de rikskooperativa organisationerna skall vara undantagna från bestämmelsen, om förvärvet inte sker genom hyresgästernas förköp. Ett besiktningsprotokoll skall obligatoriskt fogas lill den ekonomiska planen i ombildningsfall.

Intygsgivarnas ställning är en principiellt mycket viktig fråga både vid nyproduktion och vid ombildning. Risken för beroendeställning i förhållan­de till det förelag där planen görs eller lill dem som har upprättat planen kan förringa tilltron till deras objektivitet och till planens hållbarhet. Vi föreslår därför att åtminstone en av intygsgivarna bör vara fristående från organisa­tion, företag eller förening som har biträtt med föreningsbildningen eller upprättat den ekonomiska planen. Bosladsstyrelsen bör aktivt och i större omfattning än f. n. rekrytera inlygsgivare bland andra än dem som är anställda hos organisationer och företag som vanligen upprättar ekonomiska planer och handhar frågor om föreningsbildning. Styrelsen bör även i övrigt utöva tillsyn över intygsgivarnas verksamhet.

Det bör också ankomma på bosladsstyrelsen all inom ramen för en allsidig information om olika upplåtelse- och förvaltningsformer lämna en allmän, saklig och lättillgänglig m/omiadon om tillvägagångssättet vid ombildningar. Vi anser del däremot inte påkallat att staten eller kommunerna etablerar några särskilda insatser för hjälp med ombildningar i enskilda fall. De organisationer som f. n. verkar på bosladsrätlsmarknaden - HSB, Riksbyg­gen, centralföreningar tillhörande Bostadsföreningarnas Riksförbund saml BR Fastighetsgaranii AB - har tillräckliga resurser och erfarenheter för all klara den verksamheten.

Prop. 1981/82:169

7

Bostadsrättsföreningar främjas i vissa fall särskilt med en högre belåning än många andra lånlagarkategorier, om vissa speciella förutsättningar angivna i bostadsfinansieringsförordningen är uppfyllda. Som villkor för dessa förmånliga lån krävs bl. a. en kommunal insyn i föreningen, för att staten skall få en garanti för att samtliga låneförutsätlningar vidmakthålls även efler del att lånet har beviljats. Behovet av insyn och kontroll är enligt vår mening störst under en förenings inledningsskede och i ett ombyggnads­skede särskilt vid övergång från hyresrätt lill bostadsrätt. Däremot är behovet av insyn inte så påtagligt under förvallningsskedel.

Vi föreslår alt en kommun enligt lag skall vara skyldig all i låneverksam­heten åla sig alt utöva insyn i bostadsrättsföreningars verksamhet. Kommu­nen bör dock själv få avgöra omfattningen av kommunens skyldigheter och dessa bör kunna anpassas efler förhållandena i varje enskilt fall. Den kommunala insynen får t. ex. utövas av en kommunal rapportör i stället för genom styrelseledamot och insynen i övrigt kan ske genom all kommunen i erforderlig omfattning granskar föreningens ekonomi och räkenskaper.

Hyresgäster, som när en fastighet skall säljas vill förvärva den för övergång till bostadsrätt, har f. n. inle samma möjligheter som andra presumtiva köpare att göra detta. Det har bl. a. att göra med att de oftast inle är Organiserade och därför inle heller har sådan förhandlingsberedskap som enskilda köpare, bolag eller andra länkbara köpare. Vi anser att en majoritet av hyresgäster, som önskar gå över till bostadsrätt, alllid bör ha en reell möjlighet all förvärva fasligheten vid försäljning. Vi föreslår i kap. 4 en förköpsräll, som tillsammans med finansiella åtgärder bör ge hyresgästerna en sådan möjlighet.

En möjlighet för hyresgästerna att på rätislig väg kunna utverka all fastigheten säljs lill dem, när ägaren är beredd all avhända sig egendomen, bör leda lill att denne i första hand på frivillig väg försöker all nå en uppgörelse med hyresgästerna om förvärv. Den förstärkta ställning för hyresgästerna som följer av förköpsrätten bör leda till att fastighetspriserna dämpas vid framtida övergångar. Ett förköpsinstilul markerar också samhällets positiva inställning till övergångar, vilket tillsammans med finansiella åtgärder bör initiera allt fler hyresgäster att gå över till bostadsrätt. Förköpsräll bör dock endast föreligga när privata hyresfastig­heter skall säljas.

Vi har ingående övervägt olika modeller för hyresgästernas förköp. En utvidgad kommufial förköpsräll i ombildningssyfle t. ex. har obestridligen flera fördelar från praktisk synpunkt. Tidsaspekten får emellertid en alldeles särskild betydelse för kommunen. Vår slutsats är all även med en något förlängd tidsfrist i förhållande lill nuvarande tre månader så kan inle en kommunal förköpsräll införas, ulan att man ger avkall på smidighet och effektivitet i handläggningen. Vi har dessutom, mot bakgrund bl. a. av riksdagens tidigare uttalanden härom, anseti oss förhindrade att föreslå någon mer omfattande förlängning av tidsfristen.

Vi har slutligen stannat för all konstruera förfarandet för hyresgästernas förköp som en hembudsskyldighet för fastighetsägaren. En sådan skyldighet innebär alt fastighetsägaren, med angivande av köpevillkor, först skall erbjuda hyresgästerna att köpa fastigheten, innan den säljs lill någon annan. Ledamoten Yngvesson föreslår i en reservation lill majoritetens förslag, alt

Prop. 1981/82:169

8

gällande kommunala förköpsräll i stället bör utvidgas lill all gälla även delta ändamål. Förutom en väsentligt förenklad administration skulle kommunen enligt reservanten då lättare kunna styra socialt motiverade ändringar, när det gäller bostadsområdenas sammansättning med avseende på upplåtelse­form. Om hyresgästerna i fastigheter som berörs av förköp anmäler sitt intresse för alt i folkrörelsekooperativ form la över fasligheten, skall kommunen, om den finner det bosladssocialt motiverat, medverka lill detta.

Vi föreslår att en särskild lag om förköpsräll för hyresgäster införs. En fastighetsägare skall enligt lagförslaget under vissa förutsättningar vara skyldig alt erbjuda hyresgästerna förvärv av fastigheten för övergång till bostadsrätt. Erbjudandet skall ske genom ett hembud, som skall innehålla de villkor som fastighetsägaren vill ställa upp för försäljningen. Rätten till hembud och förköp av fastigheten grundas på en intresseanmälan som hyresgästerna lämnar in till inskrivningsmyndigheten vid tingsrätten. En förutsättning för att en intresseanmälan skall godtas är att flertalet hyresgäster i huset har förklarat sig intresserade av en övergång till bostadsrätt och att dessa har bildat en bostadsrättsförening eller en annan förening, som lämnar anmälan.

En fastighetsägare, som vill sälja sin fastighet, skall vara skyldig att hembjuda fastigheten till den förening som har lämnat in en intresseanmälan. En förening som har delgivils ett hembud måste bevaka förköpsrätten inom två månader och då visa att hyresgästerna i minst två tredjedelar av lägenheterna har förklarat sig intresserade av en övergång till bostadsrätt. Förköpsrätlen förfaller om den inte bevakas. En bostadsrättsförening, som har bildals av hyresgästerna, måste hos fastighetsägaren anta hembudet inom sammanlagt sex månader från det alt del avgavs. Hyresgästerna i minst två tredjedelar av»lägenheterna skall då vara medlemmar i föreningen och ha fattat beslut om förvärv av fastigheten. Förköpsrätlen förfaller, om inte hembudet antas.

Fastighetsöverlåtelsen är ett vanligt civilrättsligt avtal, som kan ingås när som helst under hembudsproceduren. Lagfart skall dock inle kunna beviljas för någon annan än hyresgästerna så länge som deras förköpsrätt består. Begränsningar i hembudsskyldighelen gäller i vissa fall med hänsyn till faslighet, överlåtelsens art, ägare och förvärvare. Fastighetsägaren får, om hyresgästerna inte utnyttjar sin förköpsräll, inte sälja fastigheten lill någon annan inom en ivåårsperiod från hembudel, om priset på fastigheten är lägre eller villkoren för försäljningen lUlsammanlagna är avsevärt ogynnsammare för ägaren, än de som gällde för erbjudandet till hyresgästerna. Tvist mellan fastighetsägaren och hyresgästerna i förköpsfrågan bör prövas av hyres­nämnden.

Många frågor i samband med övergång från hyresrätt till bostadsrätt är från bostadskonsumentens synpunkt desamma, oberoende av om fastigheten tidigare har varit i enskild eller i allmännyttig ägo. Bostadsrättsföreningars förvärv av allmännyttigt ägda fastigheter har emellertid ur samhällets synvinkel speciella aspekter av såväl bostadspolitisk som ekonomisk karaktär. Vi behandlar dessa speciella aspekter i kap. 5 om förvärv av allmännyltigt ägd faslighet.

De allmännyttiga bostadsföretagen har en gång tillkommit på statsmak-

Prop. 1981/82:169

9

temas initiativ för all utgöra ett medel för en social bostadspolitik. Avsikten har varit att för produktion och förvaltning av bosläder satsa på företag som arbetar utan enskilt vinstintresse och i samverkan med kommunerna. Det har för oss varit en självklar utgångspunkt att de allmännyttiga bostadsföretagen även i framtiden kommer alt vara ett betydelsefullt instrument för att förverkliga vissa bostadspolitiska mål, som statsmakterna fastlägger. En övergång till bostadsrätt bör med hänsyn till det övergripande ansvaret för bostadsförsörjningen därför endast kunna ske i den utsträckning som den enskilda kommunen finner det motiverat.

Eventuella ombildningar bör ses mot bakgrund av ell medvetet handlings­program från de berörda kommunernas sida och vissa principer bör tillgodoses i största möjliga utsträckning. 1 kommunens ansvar för bostads­försörjningen har det länge ansetts ligga bl. a. ett ansvar för en allsidig hushållssammansätlning och för att tillgodose behovet av goda bosläder. Vi anser att kommunen också bör känna ett ansvar för att tillgodose ett behov av olika upplåldseformer, självfallet ulan att ge avkall på övriga mål för bostadsförsörjningen. En uppblandning av besittningsformerna borde också verksamt kunna bidra till alt utveckla många bostadsområden i positiv riktning. Genom ett handlingsprogram för del redan existerande bostadsbe­ståndet skulle kommunerna kunna vidareutveckla de allmännyttiga bostads­företagens roll som ett medel för en social bostadspolitik.

Ledamoten Yngvesson anför i ett yttrande att det inte finns några motiv för all inflytandefrågorna i allmännyttig hyresrätt skall angripas genom utför­säljning av dessa lägenheter lill bostadsrätt. Demokratisering i boendel med inflytande såväl ekonomiskt som praktiskt skall kunna ske inom ramen för allmännyttans nuvarande organisation. Detta kräver dock ett starkare engagemang från fastighetsägarens och hyresgästernas sida samt alt möjlig­het ges lill att en kooperativ hyresrätt får införas.

Vi anser all kommunfullmäktige, oberoende av vem som tar initiativ till övergång lill bostadsrätt, bör besluta om vissa principer för hur eventuella övergångar skall genomföras. Ett sådant beslut bör innefatta en rekommen­dation om en ändring aföretagets ändamålsbeskrivning, om övergångarna avses få någon nämnvärd omfattning. Principer bör fastställas för prissätt­ningen på de fastigheter som skall försäljas och frågan om lill vad försäljningsintäkterna skall användas bör dessutom avgöras. Beslutet bör också ange till vem försäljning skall ske eller andra riktlinjer för eventuellt huvudmannaskap för bostadsrättsföreningarna. Därmed avgörs frågan om det allmännyttiga bostadsföretaget i fortsättningen skall ha något inflytande över föreningens verksamhet. En fortsatt anknytning till det allmännyttiga företaget torde enligt vår mening innebära vissa fördelar från bostadsför­sörjnings- och förvaltningsorganisatorisk synpunkt.

Ledamoten[REDACTED_EFTERNAMN] reserverar sig mot majoritetens åsikt all kommun­fullmäktige bör fastställa riktlinjer för till vem försäljning av fastigheterna skall ske. De boende skall själva bestämma detta och hur huvudmannaskapet fortsättningsvis skall ordnas. Del finns enligt reservationen inte heller anledning alt förorda en fortsatt anknytning till det allmännyttiga företagel. En sådan bostadsrättsförening skulle bli av en särskild typ, betydligt mer styrd och ofri än andra.

Den fråga som torde ha störst betydelse i ett kommunalpolitiskl beslut om

Prop. 1981/82:169

10

eventuell försäljning av allmännyttigt ägda fastigheter är principerna för prissättning på fastigheterna. Vi visar i några räkneexempel vilka konse­kvenser för de boende och för företagen olika prissällningsmodeller får, om de utgår från avkaslningsvärdemetoder. Samtliga alternativ ger ett accepta­belt resultat för fastigheterna i relation till del bokförda värdet. Resultatet gynnar dock de boende på det allmännyttiga företagels bekostnad, om inle intäktssidan i kalkylen korrigeras med hänsyn till en solidarisk hyresuljäm-ning. Resultatet kommer annars all undersliga ell bedömt marknadsvärde. Modellerna torde för de boende i regel ge acceptabla resultat, även om man på kostnadssidan i kalkylen lar hänsyn lill en viss egen arbetsinsats från deras sida.

Vi diskuterar i kapitlet också konsekvenser för företagen vid övergång lill bostadsrätt i allmännyttigt ägda fastigheter. Det framgår bl. a. alt övergång i äldre, attraktiva områden torde såväl försämra företagels ekonomiska förutsättningar som bidra till all förstärka icke önskvärda segregationsten­denser. Del framförs emellertid i vår undersökning all begränsade över­gångar i s. k. problemområden skulle kunna bidra till all skapa en större social stabilitet genom att minska utflyttningen av resursslarka hushåll. Del skulle därmed också skapas ekonomiska möjligheter all utveckla andra delar av företagel.

Konsekvenserna för förelagens förvaltningsorganisation och sysselsätt­ning torde vara begränsade och hanlerbara. Detta gäller speciellt om ombildningen endast avser en mindre del av företagels totala lägenhelsbe-stånd och inte koncentreras tidsmässigt. Slordriflsförddarna i bostadsför-vallningen är dessutom begränsade, vilket innebär alt möjligheten all anpassa förvaltningsorganisationens kapacitet lill en förändrad volym borde vara stor.

Övergång till bostadsrätt i allmännyttigt ägda fastigheter får en rad konsekvenser för stal och kommun. Del ökar del kollekliva bosladssparandel och torde minska samhällets utgifter för bostadsbidrag. Del ökar de boendes egna insatser och kan därmed leda lill en högre underhållsstandard. Det utgör ett väsentligt incitament för energibesparande åtgärder och ger då utrymme för en minskad energiförbrukning. Övergångarna får samtidigt inte bli ett dominerade inslag i områden som förvaltas av allmännyttan, för att inle rationella förvaltningsenheter skall brytas ner och de framlida möjlig­heterna all utveckla områdena som helhet skall försämras. Ombildning skulle normalt kunna äga rum i det yngsta beståndet ulan nämnvärda konsekvenser för bruksvärdesprincipen eller företagens hyresuljämning inom beståndet.

För kommunernas bosladsförsörjningsansvar innebär övergångar vid brist på hyreslägenheter alt det blir svårare för boendekategorier med stor rörlighet på bostadsmarknaden att skaffa bostad vid inträde på marknaden. Ombildningarna kan i en sådan situation också få arbetsmarknads- och regionalpolitiska effekter.

Finansieringsfrågan spelar en central roll, när hyresgästerna bildar bostadsrättsförening och vill förvärva en fastighet i syfte att gå över till bostadsrätt. Del är bostadsrättsföreningen som i egenskap av köpare måste skaffa fram erforderligt kapital vid en övergång. Del krävs oftast nybdåning, ulöver de lån i fastigheten som får tas över och vad säljaren eventuellt kan

Prop. 1981/82:169

11

medverka med. Det förutsätts också att bosladsrältshavarna normall skjuter till kapital genom grundavgifter. De finansiella förutsättningarna får karlläggas och diskuteras mellan hyresgästerna och fastighetsägaren i varje enskilt fall. Vi föreslår i kap. 6 åtgärder för alt underlätta bostadsrättsföre­ningarnas finansiering av fastighelsförvärvet och i kap. 7 åtgärder för att ingen hyresgäst skall tvingas avstå från all förvärva bostadsrätt på grund av brist på kapital lill grundavgiften.

Vi utgår från att den långfristiga finansieringen av fastighetsförvärvel måsle ske på den opriorilerade marknaden. Vi har funnit all bollenlånein­stiluten bör vara de mest ändamålsenliga kreditgivarna i detta sammanhang. Riksbankens årligen fastställda ram för den oprioriterade utlåningen hos sladshypoleksinstilulionen och kreditaktiebolagen bör därför även avses omfatta finansiering av ombildningar. Bostadsrättsförening bör där kunna erhålla lån upp lill i vart fall 75 % av uppskattningsvårdel, under förutsättning att säljaren binder en del av försäljningssumman mot en kapilalmarknadsrevers eller obligation.

Vi har vid våra överväganden och förslag i finansieringsfrågorna ansett del angelägel att hålla fast vid principen om att lån mot säkerhet i fastigheten bör tas upp av bostadsrättsföreningen som fastighetsägare och inle av medlem­marna personligen. Vi föreslår alt delegationen för bostadsfinansiering (DFB) och kreditinstituten bör komma överens om regler för detta efler uttalande av statsmakterna. DFB bör i sina årliga överläggningar med instituten också verka för all krediter ställs till bostadsrättsföreningarnas förfogande för alt kompensera uteblivna grundavgifter på grund av fortsatt hyresrältsupplåtelse.

De olika låneformer som står till buds ger förulsätlningar för all låna medel åtminstone lill del av insatsen vid förvärv av bostadsrätt, om det finns bankmässig säkerhet. Vi anser därför inle att del finns anledning att förbättra lånemöjlighelerna i allmänhet för förvärv av bostadsrätt, även om befintliga låneformer är beloppmässigl begränsade och inte är garanterade. Utgångs­punkterna är dock annorlunda vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt. En ökad omvandling stimulerad av statsmakterna bör också kombineras med StatUga län för bostadsrältsförvärv till dem som av ekonomiska skäl annars kan tvingas alt avslå från att delta i övergången.

Vi föreslår därför att samhällel bör erbjuda en lånemöjlighet lill kontantinsatsen vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt. En behovspröv­ning av ett statligt insalslån bör ske på bostadssociala grunder och i första hand mot beskattningsbar förmögenhet. Till förmögenhet under 15 OUO kr. tas dock ingen hänsyn. Lånet skall oreducerat kunna utgå med 80 % av grundavgiften, dock högst 20 % av lägenhetens andel av beräknad anskaff­ningskostnad för fastigheten. Lägsta lånebelopp bör vara 5 000 kr.

Kommunerna får genom borgensåtagande ett avgörande inflytande över låneprövningen och skall bl. a. kunna kräva att bostadsrätten pantsattes som säkerhet. Kommunen skall också kunna avstå från borgensåtagande, om man finner att sökandens inkomst är av den storleken att denne normalt borde kunna få lån på annat sätt. Bostadsrättens värde som panlsäkerhel bör förslärkas, genom alt man inför en skyldighet för bostadsrättsföreningen att underrätta panthavaren. när bostadsrättshavaren häftar i skuld lill förening­en. Vi föreslår att insatslånel. som skall vara personligt och alltså inte kan

Prop. 1981/82:169

12

överlåtas tillsammans med bostadsrätten, normall skall återbetalas på tio år med möjlighet lill eftergift eller senarelagda amorteringar, men vara ulan räntesubvention.

PrisbUdningen vid överlåtelse av bostadsrätt har genomgått några karak­täristiska förändringar sedan bostadsrällskonlrollagen upphörde all gälla vid utgången av år 1968. Priserna har utvecklats mycket olika och har på vissa orter stigit kraftigt och i Stockholms innerstad t. o. m. mycket kraftigt efter en allmän stagnation under första hälften av 1970-lalel. Del framgår av redovisningen i kap. 8 alt man i de flesta fall kan se tydliga samband mellan tillgången på bosläder och prisutvecklingen på bostadsrätter. Prisskillnader­na på grund av lägel inom orten har blivit tydligare och bosladsrällshavarnas kunskaper om marknaden har fått allt större betydelse för priserna.

De problem som följer av denna utveckling är av såväl bostadspolitisk som förddningspolilisk karaktär. Stora obeskattade vinstmöjligheter med åtföl­jande risker för en utbredd spekulation framstår från förddningspolilisk synpunkt som del huvudsakliga problemet. Del har inle framkommit något som lyder på en systematisk spekulation med bostadsrätter, i den betydelsen all bostadsrättshavare i någon större omfattning för egen vinning medvetet utnyttjar stigande prisnivåer i de fall dessa förekommer. En ökad övergång till bostadsrätt får dock inte, anser vi, stimuleras av förmodanden om stora framlida försäljningsvinsler. Vi har därför för egen del all anledning alt ställa oss bakom en snar och betydande skärpning av reglerna för beskattning av realisationsvinster.

Den lydliga prisspliltring som har uppstått sedan konirollagen slopades är från bostadspolitisk synpunkt den mest väsentliga förändringen. Sambandet mellan tillgången på lägenheter på den lokala marknaden och prisutveck­lingen betyder all del finns en risk för att fler orter under 1980-talel kommer att få allt högre prisnivåer. Strukturförändringar på arbetsmarknaden bl. a. kan få betydelse för vilka dessa orter kommer att bli. Sådana faktorer som tillgången på kapital, reallönernas utveckling och den lokala marknadens utbredning blir förmodligen avgörande för hur höga prisnivåerna kommer att bh.

Såväl de rikskooperativa organisationerna som olika kommuner försöker på olika sätt att möta denna utveckling, vilket har medfört att man på lokala marknader har fåll olika modeller för hur prisutvecklingen skall stävjas. Del kommer därmed alt råda olika förulsätlningar olika delmarknader emellan och del torde bli svårt för bostadskonsumenlerna all vid byle av bostad känna till de regler som gäller, om dessa olika modeller kommer till användning i någon större utsträckning. Detta talar för alt man bör förhindra en utveckling mot användningen av dylika modeller.

En viktig uppgift för bostadspolitiken bör vidare vara all motverka segregation i boendel. Prisstegringar på bostadsrätter, som leder lill höga prisnivåer eller lill stora lokala prisvariationer, kan medföra en situation där endast ekonomiskt starka hushåll förbehålls vissa bostadslägenheter. En målsättning bör enligt vår mening vara att risken för högre prisnivåer och allt större lokala prisvariationer inte förstärks vid kommande nyproduktion och förstagångsupplålelse av bostadsrätt eller vid övergång från hyresrätt lill bostadsrätt. Del finns bl. a. en viss risk för all de lägre grundavgifter som statliga lån medför utnyttjas i spekulativa syften.

Prop. 1981/82:169

13

En allmän priskonlroll på bostadsrätter skulle emellertid från flera synpunkter vara både olämplig och opåkallad. Däremot bör bostadsrättsfö­reningar, rikskooperativa organisationer och i vissa fall även kommuner ha möjlighet att när de så bedömer det nödvändigt kunna besluta om åtgärder för att påverka prisbildningen på bostadsrätter. Sådana åtgärder bör avse nybildade föreningar och ha en enhetlig karaktär. Bosladsrällsbegreppel bör enligt vår mening så långt möjligt hållas entydigt och lokala lösningar undvikas. Del är därför också angeläget att lagstiftningen på ett mer klargörande sätt än hittills anger gränserna för vad som är tillåtet och inte tiUåtet.

Bosladsrättslagen ger visserligen redan idag utrymme för en bostadsrätts­förening all i sina stadgar införa särskilda prisföreskrifler. Medlemskap kan vägras, om föreskrifterna åsidosätts. Man kan emellertid konstatera all den möjlighet som lagstiftningen f. n. erbjuder inte alls torde utnyttjas, vilket bl. a. hänger samman med alt metoden inte är tillräckligt effektiv med avseende på kontrollmöjligheterna. Det enda egentligt effektiva sättet all förhindras, k. svarta pengarvid försäljning av bostadsrätter i föreningar med prisföreskrifler torde vara all ingripa i den fria överlåtelserätten och helt bryta kontakten mellan säljaren och den köpare som kan vara intresserad av alt betala ett högre pris än vad prisföreskriflerna medger. Vi stöder oss i denna vår bedömning bl. a. på undersökningar som har genomförts i Norge.

Vi föreslår att en bostadsrättsförening i sina stadgar förutom prisföreskrif­ter skall kunna införa en klausul om skyldighet för bostadsrättshavare att före överlåtelse hembjuda lägenheterna till lösen av bostadsrättsföreningen, rikskooperativ organisation, allmännyltigt bostadsföretag om sådant är föreningsbildare, kommunen eller någon som dessa har anvisat. Hembud skall i så fall ske lill del pris som anges i stadgarnas prisföreskrifler. Undantag gäller för överlåtelse genom byle m. m. eller familje- och successionsrätisliga förvärv.

Länsbostadsnämnden skall dessutom i vissa fall och efter kommunens yttrande som vUlkor för upptagande eller övertagande av siailigt bostadslån kunna kräva all prisföreskrifter tas in i stadgarna för nybildade föreningar för en tid av högsl fem år. Prisföreskrifter som har införts i samband med statligt lånebeslut får inle vara oskäligt betungande för bostadsrättshavaren. Under den angivna liden skall prisföreskrifterna inte kunna upphävas utan kommunens medgivande. Kommunens rätt till prisföreskrifler bör normalt tillförsäkras genom ett avtal mellan bostadsrättsföreningen och kommunen. Lånet skall kunna sägas upp, om föreningen inte uppfyller sina skyldigheter enligt avtalet, t. ex. genom att bevilja medlemskap i strid med prisföreskrif-len.

Hembudsskyldighet tUlkommunen skall också kunna påbjudas i stadgarna i kombination med prisföreskrifler, som villkor förstatliga lån. Vi förutsätter dock att vederbörlig hänsyn genom särskilda överenskommelser tas till bosladskooperativ organisations önskemål om att få förmedla lägenheter via egen bosparkö, på motsvarande sätt som enligt bostadsfinansieringsförord­ningens regler f. n. gäller vid upplåtelse av bostadsrätt.

Ledamoten[REDACTED_EFTERNAMN] reserverar sig mot majoritetens förslag i dessa avseenden. Han anser bl. a. att det inte finns något behov av priskontrolle-

Prop. 1981/82:169

14

rande åtgärder, då höga överlåtelsepriser egentligen enbart förekommer i Stockholms innerstad. 1 de fall de förekommer, kommer de all bli beskattade genom ändrade realisalionsvinslregler, som kommer alt verka prisdämpan­de. Det finns enligt reservanten mycket som talar för att utvecklingen av överlålelsepriserna kommer alt dämpas även av andra skäl. Följden av att införa en möjlighet lill priskonlroll och hembudsskyldighet skulle enbart bli olika sorters marknader för bostadsrätter, risker för en "svart marknad" saml ett minskat intresse för ett gott underhåll.

Vi föreslår slutligen också all avtal om överlåtelse av bostadsrätt skall vara skriftiigt. Kopia av avtalet skall av bostadsrättsföreningen fogas till lägen­helsförteckningen .

De av oss föreslagna lagändringarna m. m. bör träda i kraft den 1 juli 1982. Ulöver nämnda reservationer lill betänkandet har också flera av våra experter lämnat särskilda yttranden.

Prop. 1981/82:169

15

Bilaga 2

Kommitténs författningsförslag

1 Förslag till

Lag om förköpsrätt för hyresgäster

Härigenom föreskrivs följande.

Inledande bestämmelser

1 § Hyresgäster som vill gå över lill bostadsrätt har förköpsräll lill fast

egendom, som enligt fastighetstaxeringen utgör eller ingår i en hyreshusen­

hel, om intresseanmälan gäller enligt 3 §.

Bestämmelserna om fast egendom i denna lag gäller även tomträtt.

Undantag från förköpsrätten

2 § Förköpsrätt föreligger inte, om

1.

egendom innehåller färre än fem lägenheter,

2.

egendom ägs av staten, kommun, landstingskommun, kommun­förbund, allmännyttigt bostadsföretag eller aktiebolag som helt ägs av en kommun eller landstingskommun,

3.

staten är förvärvare,

4.

förvärvaren är gift med överlåtaren och inte heller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överiåtarens avkomling,

5.

förvärv endast avser andel i fastighet,

6.

förvärv sker genom inrop på exekutiv auktion,

7.

förvärv sker på annat sätt än genom köp eller byle,

8.

del är obilligt att förköp sker med hänsyn lill förhållandet mellan överlålare och förvärvare eller villkoren för eller omständigheterna vid en överiålelse.

Intresseanmälan

3 § Hyresgäster som har intresse av att utöva förköpsrätt skall ge in en intresseamnälan till inskrivningsmyndigheten. Anmälan skall göras av en bostadsrättsförening eller annan förening, som har bildats av hyresgästerna. I anmälan skall lämnas uppgift om antalet lägenheter på den fasta egendom som omfattas av anmälan samt intyg från föreningens styrelse om att

Prop. 1981/82:169

16

hyresgästerna i flertalet uthyrda lägenheter har förklarat sig intresserade av att gå över till bostadsrätt. Vid beräkningen av antalet lägenheter skall bortses från garage, lager eller annan lägenhet som i första hand används som förvaringsutrymme.

Inskrivningsmyndigheten skall i fastighetsboken anteckna att intressean­mälan har gjorts, om den fasta egendomen inle är undantagen från förköpsrätt enligt 2 § 1 eller 2. Föreningen och fastighetsägaren skall underrättas om anteckningen.

En intresseanmälan gäller under två år från det den antecknades i fastighelsboken. Anmälan gäller ulan hinder av att beslutet om anteckning inle äger laga kraft.

Hembud, bevakning och antagande av hembud

4§ Om en ägare av fast egendom, beträffande vilken anteckning om intresseanmälan gäller, avser all överlåta egendomen, skall han skriftligen hembjuda egendomen lill hyresgästerna.

Hembudel skall undertecknas av fastighetsägaren och delges den förening som har gjort intresseanmälan. Det skall innehålla uppgift om priset och övriga villkor för förvärv av egendomen saml fastighetsägarens adress.

5 § För alt bevara rätten till förköp skall hyresgästerna bevaka förköpsrätten inom två månader från delgivningen av hembudet. Bevakning sker genom all föreningen skriftligen anmäler till fastighetsägaren att hyresgästerna är intresserade av alt förvärva egendomen på de villkor som anges i hembudel.

Vid bevakningen skall föreningen foga bevis om att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresserade av all gå över till bostadsrätt. Vid beräkningen av antalet lägenheter skall hänsyn inle las till garage, lager eller annan lägenhet som i första hand används som förvaringsutrymme.

Bevakningen anses fullgjord, om föreningen inom föreskriven tid har lämnat erforderliga handlingar på poslen för befordran med rekommenderat brev till fastighetsägaren under den adress som han har angivit i hembu­det.

6§ Öm hyresgästerna vill anta hembudel, skall de göra detta inom sex månader från delgivningen av hembudel. Anlagande sker genom all en av hyresgästerna bildad bostadsrättsförening skriftligen anmäler till faslighels-ägaren att den vill förvärva egendomen på de villkor som anges i hembudet.

Vid antagande av hembudet skall föreningen bifoga protokoll från en föreningsstämma, som ulvisar alt hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna har beslutat om förvärvet i överensstämmelse med bestämmelserna i 60 a § bosladsrättslagen (1971:479).

Hembudet anses som anlaget, om föreningen inom föreskriven tid har lämnat erforderliga handlingar på posten för befordran med rekommenderat brev till fastighetsägaren under den adress som han har angivit i hembu­del.

Prop. 1981/82:169

17

Förlust av förköpsrätten

7 § Förköpsrätlen förfaller, om

1.

hyresgästerna efter ett hembud underlåter all bevaka förköpsrätlen eller anta hembudet inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt,

2.

en förening som företräder hyresgästerna efler ell hembud förklarar all hyresgästerna avslår från att utnyttja förköpsrätlen,

3.

en bostadsrättsförening som antagit ett hembud undandrar sig att underteckna köpehandling som grundas på hembudel.

Vill fastighetsägaren göra gällande att föreningens bevakning av förköps­rätlen inle har sketl inom föreskriven lid eller på föreskrivet sätt, skall han underrätta föreningen härom utan oskäligt dröjsmål. I annat fall förlorar han rätten att göra brislen gällande  mot föreningen.

Överlåtelse till annan än hyresgästerna

8 § Om förköpsrätten förfaller på grund av att hyresgästerna inte utnyttjar sin förköpsräll efter ell hembud, får fastighetsägaren inom två år efler delgivningen av hembudet överlåta fastigheten utan hinder av bestämmel­serna i denna lag. Förutsättningen är dock att priset inte är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna avsevärt ogynnsammare för fastig­hetsägaren än vad som angavs i hembudet.

Prövning av förköpsrättens bestånd m. m.

9 § Om del råder tvist mellan en fastighetsägare och en förening av

hyresgäster huruvida förköpsräll enligt denna lag föreligger eller ej, skall

hyresnämnden pröva frågan på begäran av endera parlen.

10        § En kommun, som av annan än en av hyresgästerna bildad bostadsrätts­

förening har mottagit en anmälan om förvärv enligt 3 § lagen (1975:1132) om

förvärv av hyresfastighet m. m., skall bereda förening som företräder

hyresgästerna tillfälle att yttra sig inom en månad, om anteckning om

intresseanmälan gällde när förvärvet skedde och föreningen inte har godkänt

förvärvet.

Begär föreningen i yttrandet att hyresnämnden prövar frågan om förköpsrältens bestånd eller om överlåtelsen strider mot 8 §, skall kommu­nen anmäla detta till nämnden och bifoga yttrandet. Kommunens anmälan skall göras inom den lid som föreskrivs i 3 a § lagen om förvärv av hyresfastighet m. m.

Förklarar hyresnämnden alt hyresgästernas förköpsrätt består eller att överlåtelsen strider mot 8 §, är förvärvet ogiltigt. Underlåter hyresgästerna alt begär;i prövning enligt andra stycket, gäller förvärvet ulan hinder av bestämmelserna i denna lag.

11        § Om en kommun, enligt vad därom särskilt är föreskrivet, underrättas

om förvärv av fast egendom i annan ordning än enligt 3 § tagen (1975:1132)

om förvärv av hyresfastighet m.m., skall bestämmelserna i 10 § äga

motsvarande tillämpning. Kommunens anmälan lill hyresnämnden skall i

2   Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169. Bilagedel

Prop. 1981/82:169

18

dessa fall dock ske inom den lid som föreskrivs i 7 § andra stycket förköpslagen (1967:868) eller, om förköpsrält ej föreligger för kommunen, före den inskrivningsdag som infaller närmast efler tre månader från det lagfart söktes på köparens förvärv.

Om en kommun har förvärvat en hyresfastighet ulan alt utöva förköpsrält enligt förköpslagen, skall 10 S gälla i tillämpliga delar.

Särskilda bestämmelser

12

§ I fråga om förfarandet vid hyresnämnden i ärenden enligt denna lag finns bestämmelser i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämn­der.

13

§ Mot hyresnämndens beslut enligt denna lag får part föra lalan hos bostadsdomslolen inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Besvärshandlingen skall ges in till domstolen.

14

§ I ärende enligt denna lag skall vardera parten svara för sin rättegångs­kostnad i bostadsdomstolen, i den mån annat ej följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken. I övrigt gäller allmänna bestämmelser om rättegångskost­nader i bostadsdomslolen.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

Prop. 1981/82:169

19

2 Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att 20 kap. 7 § jordabalken skall ha nedan angivna lyddse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

20 kap. 7§ Förekommer icke omständighet som avses i 6 §, skall lagfarlsansökan förklaras vilande, om

1.      vid köp, byte eller gåva överlåtarens underskrift på fångeshandlingen

icke är styrkt av två vittnen och överiålelsen ej skett genom statlig myndig­

het,

2.

fångesmannen ej har lagfart och fall som avses i 9 § icke föreligger,

3.

rättegång pågår om hävning eller återgång av förvärv av fastigheten el­ler om bättre rätt lill denna,

4.

lagfart sökes på grund av testamente, dom eller förrättning som ännu icke vunnit laga kraft,

5.

vid förvärv genom legat detta ej utgivits,

6.

vid förvärv på exekutiv försäljning köpebrev ej utfärdals eller vid expropriation eller liknande Ivångsförvärv inlösen ej fullbordats,

7.

vid överlåtelse överlåtaren är gift och förvärvet enligt giftermålsbal­kens bestämmelser är beroende av andra makens samtycke,

8.

vid överlåtelse genom boutredningsman förvärvet enligt ärvdabalkens bestämmelser är beroende av dödsbodelägarens samtycke,

9.

förvärvet avser del av fastighet och är beroende av fastighetsbild­ning,

10.   vid köp eller byte förvärvet är

10. vid köp eller byle förvärvet är

beroende av att förköp ej sker eller beroende av all förköp av kommun

vid förköp detta ej är fullbordat,          ej sker eller vid sådant förköp detta

ej är fullbordat,

10 a. vid köp eller byte förvärvet är beroende av hyresgästers förköpsrält eller av att villkoren för förvärvet prövas av hyresnämnden, allt enligt lagen (1982:000) om förköpsrätt för hyresgäster,

11.

förvärvet i annat fall enligt lag är beroende av domstols eller annan myndighets tillstånd,

12.

förvärvet är beroende av villkor och, i fråga om gåva, villkoret avser viss lid som ej överstiger två år från den dag då gåvohandlingen upprättades.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

Prop. 1981/82:169

20

3 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet

m. m.

Härigenom föreskrivs alt 3 a § lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastig­het m. m. skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

3a§'

Vill kommunen påkalla prövning enligt denna lag, skall beslut härom anmälas lill hyresnämnden inom tre månader efler del anmälan skett enligt 3 § första stycket eller, om styrkt avskrift av fångeshandlingen inte var fogad lill anmälningen, tre månader från det att kommunen mottog sådan avskrift. Det åligger kommunen att snarast möjligt och senast inom samma lid underrätta förvärvaren huruvida prövning på­kallas.

Vill kommunen påkalla prövning enligt denna lag, skall beslut härom anmälas till hyresnämnden inom tre månader efler del  anmälan skett enligt 3 § första stycket eller, om styrkt avskrift av fångeshandlingen inte var fogad till anmälningen, tre månader från det  all  kommunen mottog sådan avskrift. Det åligger kommunen all snarast möjligt och senast inom samma tid underrätta förvärvaren huruvida prövning på­kallas. Om skyldighet för kommunen aU i  vissa fall bereda hyresgäster tillfälle att yttra sig, finns bestämmel­ser i 10 § lagen (1982:000) om för­köpsrätt för hyresgäster. Har anmälan som avses i första stycket gjorts inom föreskriven tid, skall hyresnämnden förelägga förvärvaren alt inom en månad från det alt han fått del  av  föreläggandel  ansöka  om  förvärvstiUstånd.   Föreläggande  skall innehålla en erinran om bestämmelserna i 5 §. Till föreläggandet skall fogas en avskrift av kommunens anmälan.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

' Senaste lydelse 1979:307.

Prop. 1981/82:169

21

4 Förslag till

Lag om ändring i förköpslagen (1967:868)

Härigenom föreskrivs att 3 och 7 §§ förköpslagen (1967:868) skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

3

§

'

Förköpsrält får ej utövas, om

1.    försäljningen endast avser faslighet, som har en ägovidd understigande

3 000 kvadratmeter och är bebyggd med friliggande småhus eller rad- eller

kedjehus om huset är inrättat till permanent bostad eller bostad för

fritidsändamål för högst två familjer,

2.

staten är säljare,

3.

staten eller landstingskommun är köpare,

4.

köparen är säljarens make och ej heller om köparen eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är säljarens avkomling,

5.

försäljningen sker på exekutiv auktion,

6.

försäljningen avser endast andel av fastighet samt köparen redan äger annan andel i fastigheten och denna andel förvärvats på annat sätt än genom gåva.

6. försäljningen avser endast an­del av fastighet saml köparen redan äger annan andel i fastigheten och denna andel förvärvats på annat sätt än genom gåva.

7.

försäljningen avser endast an­del av fastighet samt köparen redan äger annan andel i fastigheten och denna andel förvärvals på annat sätt än genom gåva,

8.

försäljningen är beroende av hyresgästers förköpsrätt eller av att villkoren för försäljningen prövas av hyresnämnden, allt enligt lagen (1982:000) om förköpsräu för hyres- . gäster.

Första stycket 1 äger motsvarande tillämpning om försäljningen avser del av fastighet. Frågan huruvida förköpsrätt får utövas skall därvid bedömas som om köpet avsett den odelade fastigheten. Sökes lagfart innan förköpsräll utövas, bedömes frågan i stället med hänsyn lill delen, om denna är utbruten, eller, när försäljningen avser område av fastighet, faslighetsbildningsbeslul meddelats.

Förköp i strid med bestämmelserna i denna paragraf är ulan verkan.

Förköpsrätlen utövas genom att kommun inom lid som anges i andra stycket underrättar säljare och köpare om beslut att utöva förköpsrält saml anmäler detta beslut lill inskrivningsmyndigheten med föreleende av bevis om underrättelserna. Avser beslutet fastighet inom annan kommuns område, gäller vad som sagts om underrättelse till säljare och köpare också den andra kommunen. Beslutet skall antecknas i fastighetsboken för varje fastighet som ingår i försäljningen.

Förköpsrätten skall utövas sist på den inskrivningsdag som infaller närmast

' Senaste lydelse

1979:895.

- Senaste lydelse

1979:308.

Prop. 1981/82:169

22

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

efler tre månader från det lagfart söktes på köparens förvärv eller, om förvärvstillstånd fordras enligt jordförvärvslagen (1979:230) eller lagen (1916:156) om vissa inskränkningar i rätten all förvärva fast egendom m. m., från del tillstånd söktes. Om säljaren eller köparen, med överlämnande av styrkt avskrift av köpehandlingen, innan lagfart eller tillstånd sökts, anmäler försäljningen till den eller de kommuner där den fasta egendomen är belä­gen, räknas tiden i stället från del kommunen mottog sådan anmälan. Skall försäljningen anmälas till kommunen enligt 3 § första stycket lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m., räknas liden alllid från del kommunen mottog anmälan om försäljningen. Var avskrift av köpehand­lingen ej bifogad ansökan eller anmälan, räknas tiden först från det kommunen mottog sådan handling.

Utan hinder av bestämmelserna i andra stycket, får kommunen utöva sin förköpsrält på den inskrivnings­dag som infaller närmast efter en månad från det hyresnämndens beslut om au förköpsrätt för hyres­gäster ej består vunnit laga kraft. Detsamn.a gäller om hyresnämndens beslut innebär att villkoren för en överlåtelse står i strid med 8 § lagen (1982:000) om förköpsrält för hyres­gäster. Utövas förköpsrätlen ej inom föreskriven lid, är förköpsrätten förlo­rad.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

Prop. 1981/82:169

23

5 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1916:156) om vissa inskränkningar i

rätten att förvärva fast egendom m. m.

Härigenom föreskrivs att 5 § lagen (1916:156) om vissa inskränkningar i

rätten att förvärva fast egendom m. m. skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

5§'

Ansökan om tillstånd till förvärv av fast egendom enligt 1 eller 2 § eller om prövning enligt 4 § tillslälles länsstyrelsen i det län där egendomen eller del av denna år belägen. Ansökan göres skriftligen före fånget eller inom tre månader från del fånget skedde. 1 ärendet bör fångeshandlingen eller, om sådan ännu ej upprättats, fångesmannens skriftliga samtycke till ansökning­en företes i huvudskrifl eller bestyrkt avskrift. Har del ej skett och är ej fråga om förvärv på auktion som avses i 8 §, må sökanden föreläggas att avhjälpa brislen vid äventyr att ansökningen eljest avvisas.

Angår ansökan som avses i första

Angår ansökan som avses i första

stycket förvärv av fast egendom stycket förvärv av fast egendom

genom köp eller byte. får ansökning- genom köp eller byle, får ansökning­

en ej prövas eller på grund av en ej prövas eller på grund av

återkallelse avskrivas, innan det bli- återkallelse avskrivas, innan det bli­

vit slutligt avgjort huruvida förköp vil slutiigl avgjort huruvida förköp

enligt förköpslagen (1967:868) äger enligt förköpslagen (1967:868) äger

rum. Vad nu sagts äger ej tillämp- rum. Vad nu sagts äger ej tillämp­

ning, om det är uppenbart att för- ning, om det är uppenbart att för­

köpsräll icke kommer alt utövas.

köpsrätt icke kommer all utövas.

Ansökan får dock inte prövas, om förvärvet är beroende av hyresgästers förköpsrätt eller av att villkoren för förvärvet prövas av hyresnämnden, aUl enligt lagen (1982:000) om för­köpsrätt för hyresgäster.

Göres ej ansökan om tillstånd till förvärv som avses i första stycket inom föreskriven tid och på föreskrivet sät* eller vägras tillstånd, är fånget ogillt. Delsamma gäller, om ansökan om prövning enligt 4 § lämnas utan bifall och beslutet härom vinner laga kraft samt tiden för ansökan om tillstånd enligt första stycket utgått.

Sökes tillstånd i fall, som enligt vad ovan sägs ankommer på regeringens prövning, åligger länsstyrelsen alt insända handlingarna jämte eget ullålande till regeringen.

Närmare föreskrifter rörande den utredning, som må erfordras för länsstyrelses prövning i ärende, som nu sagts, meddelas av regeringen.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

' Senaste lydelse 1979:897.

Prop. 1981/82:169

24

6 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och

hyresnämnder

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder'

dels att nuvarande löd och 16 e §§ skall betecknas som 16 f och 16g§§,

dels att rubriken närmast före 16 d S skall sättas närmast före den nya 16 f S och att rubriken närmast före 16 e§ skall sållas närmast före den nya 16gS.

dels all 4 och 16 b S§ skall ha nedan angivna lydelse,

dels att i lagen skall införas två nya paragrafer, 16 d och 16 e §S, och närmast före den nya 16 d § en ny rubrik av nedan angivna lydelse.

Nuvarande Ivdelse

Föreslagen lydelse

4S-

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att

1.

medla i hyres- eller bosladsrättstvisl,

2.

pröva tvist om reparationsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra styck­et, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34-36 *}§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 S, förlängning av hyresavtaleller villkor för sådan förlängning enligt 12 kap. 49 §, hyresvill­kor enligt 12 kap. 55 § eller uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 S, allt jordabalken.

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22-24 S§ hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om ålerbelalningsskyldighel enligt 23 S samma lag.

3.    pröva tvist om hyresvillkor

3. pröva tvist om hyresvillkor

enligt 7 § sista stycket, upplåtelse av     enligt 7 § sista stycket, upplåtelse av

lägenhet i andra hand enligt .30 § andra stycket, medlemskap enligt 52 S eller överlåielsepris enligt 14 a §, allt bosladsrättslagen (1971:479),

lägenhet i andra hand enligt 30 § andra stycket eller medlemskap enligt 52 §. allt bosladsrättslagen (1971:479),

4.

pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 60 § första stycket 1 bostadsrällslagen.

5.

vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättslvist,

5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyres­förhandlingslagen,

6.

pröva frågor enligt bosladssaneringslagen (1973:531) och bostadsför-vallningslagen (1977:792).

7.

pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m..

8. pröva frågor enligt bosladsan­visningslagen (1980:94).

8.

pröva frågor enligt bosladsan­visningslagen (1980:94).

9.

pröva frågor enligt lagen (1982:000) om förköpsrätt för hyres­gäster.

' Senaste lydelse av löd S 1980:97, av 16e§ 1974:1090. - Senaste lydelse 1980:97.

Prop. 1981/82:169

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

25

Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende som avses i 9. 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sill säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres.

16 b ij'

Ansökan om förvärvstiUstånd skall för yttrande tillställas kommun där tillståndspliktig fast egendom finnes samt, om det lämpligen kan ske, organisation av hyresgäster som berörs av ansökningen. Avser ansökan tillstånd lill förvärv av aktie, skall liden för avgivande av yttrande bestämmas så att den ej understiger tre månader.

1 ärende angående förvärvstillstånd skall kommun, där den fasta egendomen är belägen, saml hyresgästorganisation, som berörs av ansök­ningen, anses som sökandens motparter.

I ärende angående förvärvstillstånd äger bestämmelserna i 14 § andra stycket motsvarande tillämpning.

Ansökan om tillstånd att förvär­va

1.

fast egendom eller tomträtt genom köp eller byle,

2.

aktie genom köp eller genom inlösen i fall som avses i 12 § andra stycket lagen (1975:1132) om för­värv av hyresfastighet m. m.. får ej prövas eller på grund av återkallelse avskrivas innan del blivit slutligt avgjort om förköp skall äga rum.

Föreläggande enligt 3 a § andra stycket lagen om förvärv av hyresfas­tighet m.m. får ej utfärdas innan det blivit slutligt avgjort all förköp ej skall äga rum.

Ansökan om tillstånd all förvär­va

1.

fast egendom eller tomträtt genom köp eller byte,

2.

aktie genom köp eller genom inlösen i fall som avses i 12 § andra stycket lagen (1975:1132) om för­värv av hyresfastighet m. m., får ej prövas eller på grund av återkallelse avskrivas innan del blivit slutligt avgjort om förköp enligt förköpsla­gen (1967:868) eller lagen omförvärv av hyresfastighet m. m. skall äga rum.

Föreläggande enligt 3 a § andra stycket lagen om förvärv av hyresfas­tighet m. m. får ej utfärdas innan det blivit slutligt avgjort att förköp enligt förköpslagen (1967:868) eller lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. ej skall äga rum. Sådant föreläggande får ej heller utfärdas Innan del blivU slutligt avgjort om förköpsrält för hyresgäster består eller om villkoren står i strid med 8 § lagen (1982:000) om förköpsrält för hyresgäster.

Ärende angående hyresgästers för­köpsrätt m. m.

 Senaste lydelse 1979:898.

Prop. 1981/82:169

Nuvarande lydelse

26

Föreslagen lydelse

16 d §

Ansökan i fråga som avses i 9 § lagen (1982:000) om förköpsräu för hyresgäster skall vara skriftlig. Den skall innehålla uppgift om det berör­da huset och dess ägare saml sökan­dens yrkande och grunderna för del­ta.   

Bestämmelserna i 8 § andra-femte styckena skall tillämpas ifråga om en sådan ansökan.

Förhandling skall hållas inför nämnden, om det Inle är uppenbart alt någon förhandling Inte behövs. Om en part skall inställa sig person­ligen, får nämnden förelägga viie. Om sökanden har kallals men inle kommer till förhandlingen, avskrivs ärendet. Att motparten uteblir hind­rar inle alt ärendet avgörs.

16 e§

Om hyresgäster har begärt pröv­ning enligt 10 eller 11 § lagen (1982:000) om förköpsrätt för hyres­gäster, skall deras begäran tillställas överlåtaren och förvärvaren för ytt­rande. Överlålaren och förvärvaren är hyresgästernas motparter.

I ärende enligt denna paragraf äger bestämmelserna i 14 § andra stycket motsvarande tillämpning.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

Prop. 1981/82:169

27

7 Förslag till

Lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)

Härigenom föreskrivs i fråga om bosladsrättslagen (1971:479)'

dels all i 5 § ordet "godkänna" i olika böjningsformer skall bytas ut mot

"registrera"" i motsvarande form och all i 49 och 67 §§ ordet "godkännande"

skall bytas ut mot '"registrering",

dels alt 3, 4, 14, 37, 49 och 52 §§ skall ha nedan angivna lydelse,

dels att i lagen skall införas fem nya paragrafer, 9 a, 12 a, 14 a, 51 a och

60 a §S av nedan angivna lydelse.

Föreslagen lydelse

Innan bostadsrätt upplåtes, skall ekonomisk plan för föreningens verksamhet ha upprättats av före­ningens styrelse och registrerats av länsstyrelsen.

Nuvarande lydelse

3

§

Innan bostadsrätt upplåtes, skall ekonomisk plan för föreningens verksamhet ha upprättals av före­ningens styrelse och godkänts av länsstyrelsen.

Planen skall innehålla de upplysningar som är av betydelse för bedöman­det av föreningens verksamhet.

Inträffar sedan ekonomisk plan upprättats förhållande som är av väsentlig betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet, får bostadsratt ej vidare upplåtas förrän ny ekonomisk plan upprättats och godkänts.

Inträffar sedan ekonomisk plan upprättats förhållande som är av väsentlig betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet, får bostadsrätt ej vidare upplåtas förrän ny ekonomisk plan upprättats och registrerats.

Ekonomisk plan skall ha upprät­tats av styrelsen och hållas tillgänglig för hyresgästerna, innan beslut fattas om förvärv av liyresfaslighei för ombildning till bostadsrätt enligt 60 a ff. Ett besiktningsprotokoll, som ulvisar fastighetens skick, skall vara fogad till planen. Planen skall även vara försedd med intyg enligt 5 !).

4 §2 

Ekonomisk plan skall upprättas i två exemplar och undertecknas av samtliga ledamöter i föreningens styrelse.

Planen skall vara försedd med intyg av två personer om all planen enligt deras omdöme vilar på tillför­litliga grunder. 1 intyget skall anges de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för omdömet. Inlygsgivare ulses bland dem som regeringen eller myndighet, som regeringen förordnar, förklarat be-

Planen skall vara försedd med intyg av två personer om att planen enligt deras omdöme vilar på tillför­litliga grunder. 1 intyget skall anges de huvudsakliga omständigheter som ligger lill grund för omdömet. Inlygsgivare ulses bland dem som regeringen eller myndighet, som regeringen förordnar, förklarat be-

' Senaste lydelse av 67 i 1974:170.

- Senaste lydelse 1974:1087.

Prop. 1981/82:169

28

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

höriga att utfärda sådant intyg. Till höriga att utfärda sådant intyg. Till inlygsgivare får ej utses någon, inlygsgivare får ej utses någon, beträffande vilken del föreligger beträffande vilken det föreligger omständighet som är ägnad all rub- omständighet som är ägnad all rub­ba förtroendet till hans opartiskhet.      ba förtroendet lill hans opartiskhet.

A v intyget skall framgå all minst en

av intygsgivarna inte är anställd hos

förelag, organisation eller annan,

som bildat bostadsrättsföreningen el­

ler bilrätt med föreningsbildningen

eller med att upprätta den ekono­

miska planen.

Ansökan   om   godkännande   av

Ansökan om registrering av eko-

ekonomisk plan göres av styrelsen. nomisk plan göres av styrelsen. Vid Vid ansökningshandlingen skall ansökningshandlingen skall båda ex-båda exemplaren av planen fogas.        emplaren av planen fogas.

Styrelsen skall hålla gorfAfl«d eko-

Styrelsen  skall   hålla  registrerad

nomisk plan tillgänglig för den som ekonomisk plan tillgänglig för den

vill taga del av planen.

som vill taga del av planen.

9a §

Ulan hinder av bestämmelsen i 9 § får en bostadsrättsförening i stadgar­na föreskriva att de hyresgäster som biträder ett beslut om förvärv av liyresfaslighei för ombildning till bostadsrätt enligt 60 a § skall vara skyldiga att teckna bostadsrätt lill sina lägenheter efler förvärvet. Före­ligger en sådan skyldighet, är bostadsrättsföreningen å sin sida skyldig all upplåta bostadsrätt till varje hyresgäst som biträtt beslutet.

Om ett hyresförhållande upphör innan bostadsrätt har upplåtils, för­faller föreningens och hyresgästernas förpliktelser enligt första stycket. VUl hyresgästerna överlåta sin hyresrätt när bostadsrättsföreningen är ägare nv fastigheten, får föreningen dock som villkor för överlåtelsen föreskri­va all den tillträdande hyresgästen övertar skyldigheten alt teckna bo­stadsrätt.

Om beslut har fallats om väsentlig ökning av de avgifter som skall utgå för hyresgästen,  får denne genast

Prop. 1981/82:169

29

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

efler uppsägning frånlräda sin skyl­dighet alt teckna bostadsrätt, om detta inle är obilligl mot bostadsrätts­föreningen eller medlemmarna. Be­stämmelserna om uppsägning i 23 och 39 §§ skall i så fall äga motsva­rande tilllämpning.

12 a §

Överlåtelse av bostadsrätt skall ske genom skriftligt avtal, som skrivs under av överlåtaren och förvärva­ren. Avtalei skall ta upp den bostads­rätt som överlåtelsen avser samt köpeskillingen.

En överiålelse som strider mot första stycket är ogiltig. Förvärvaren har rätt lill ersättning av överlåtaren för den skada som uppstår. Talan om ogiUighel och ersättningsanspråk skall ha väckts senast inom sex måna­der från det lägenheten tillträddes.

14 §

7 stadgarna kan intagas förbehåll au vid övergång av bostadsrätt till annan lägenhet än bostadslägenhet föreningen eller medlemmarna skall ha rätt att lösa bostadsrätten. Stad­garna skall i så fall ange i vilken ordning lösningsrätten skall lillkom-ma föreningen och medlemmarna, inom vilken tid lösningsrätten skall göras gällande hos förvärvaren samt efter vilka grunder ersättning för bostadsrätten skall bestämmas och inom vilken tid den skaU betalas.

Bostadsrättsföreningen får i stad­garna inta en föreskrift om rätt till lösen av bostadsrätt som skall över­låtas. Stadgarna skall I så fall ange efter vilka grunder ersättning för bostadsrätten skall bestämmas. Lös­ningsrätten kan i den ordning som stadgarna föreskriver tiUkomma fö­reningen, bostadskooperativ organi­sation, allmännyltigt bostadsföretag eller kommun. Ell allmännyttigt bostadsföretag får dock tillförsäkras lösningsrätt endast i samband med att förelaget överlåter fast egendoin eller tomträtt till bostadsrättsföreningen.

En föreskrift om rätt lill lösen gäller inle, om överlåtelse sker

1.

i syfte att bosladsrätlshavaren genom byle skall erhålla annan bostad,

2.

till make, makes avkomling, släkting i rätt upp- och nedstigande led, syskon, syskons avkomling eller

Prop. 1981/82:169

Nuvarande lydelse

30

Föreslagen lydelse

någon som varaktigt sammanbor med bostadsrättshavaren och, om bostadsrättshavaren avlidit, över­låtelse sker av dödsboet till någon som varaktigt sammanbott med den­ne,

3.

till en kommim eller av en kom­mun.

4.

genom gåva,

5.

genom exekutiv auktion eller offentlig auktion enligt 10, 12 eller 37 §.

14 a §

Gäller en föreskrift om rätt lill lösen enligt 14 §, skall en bostads­rättshavare, som vill överlåta sin bostadsrätt, skriftligen anmäla detta till föreningen med uppgift om lilllrä-desdag och begärt pris. Inom en månad från det en sådan anmälan mottogs, skaU föreningen fatta beslut om överlåtelse priset enligt de grunder som anges i stadgarna. 7 beslutet skall anges vem som har rätt alt lösa bostadsrätten och den lösningsheräl-tigades adress. Bostadsrättshavaren äger rätt lill kontant betalning för bostadsrätten på överlåtelsedagen, om annai ej medges.

År bostadsrättshavaren inle nöjd med det pris som föreningen beslutat, får bosladsrätlshavaren hänskjula tvisten till hyresnämnden inom en månad från det denne fick del av beslutet.

Lösningsrätten är förfallen och bosladsrätlshavaren berättigad all sälja bostadsrätten till annan inom ett år från det den har förfallit, om

1.

bostadsrättsföreningen underlå­tit att fatta beslm enligt forsla stycket och inom lid .som där sägs,

2.

den lösningsberätligade avslår från sin rätt,

3.

lösningsrätten ej görs gäUande hos   bostadsrättshavaren   inom   en

Prop. 1981/82:169

31

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

månad från det denne i rekommende­rat brev anmodat den lösningsberätli­gade att lösa bostadsrätten till del pris som har beslutats.

Den lösningsberätligade får inte tillämpa andra grunder för prissätt­ningen vid försäljning av förvärvad bostadsrätt än de som gällt i förhål­lande till bostadsrättshavaren.

37 § Har bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten till följd av uppsäg­ning i fall som avses i 33 §, skall föreningen sälja bostadsrätten på offentlig auktion så snart del kan ske, om ej föreningen och bostadsrättshavaren kommer överens om annat. Försäljningen får dock anslå lill dess brist för vars avhjälpande bostadsrättshavaren svarar blivit botad.

Av vad som influtit genom försäljningen får föreningen uppbära så myckel som behövs för all läcka föreningens fordran hos bosladsrätlshavaren. Vad som återstår tillfaller denne.

Om föreningen har underrättats om panlsällning av en bostadsrätt, är föreningen skyldig att utan dröjsmål underrätta panthavaren, om boslads­rällshavarens obetalda avgifter till föreningen överstiger en månadsav­gift och bosladsrätlshavaren dröjer med betalningen utöver två veckor från förfallodagen. Har föreningen försummat sin underrättelseskyldig­het, har den vid försäljning enligt förslå stycket företräde till betalning före panthavaren, endast i fråga om belopp som förfallit till betalning innan underrättelse borde ha sketl.

49 § Lägenhetsförleckningen skall för varje lägenhet ange

1.

lägenhetens beteckning, belägenhet, rumsantal och övriga utrym­men.

2.

dagen för länsstyrelsens godkännande av den ekonomiska plan som ligger lill grund för upplåtelsen,

3.

bostadsråltshavarens namn.

4.

grundavgiften för bostadsrätten.

Uppgifter enligt första stycket skall genast införas i förteckningen när bostadsrätt upplåtes.

Underrättas föreningen om pant-

Underrättas föreningen om panl-

sällning av bostadsrätt eller ändras     sällning av bostadsrätt eller ändras

Prop. 1981/82:169

32

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

uppgift i förteckningen, skall delta uppgift i förteckningen, skall detta

genast antecknas.

genast antecknas. Vid överlåtelse av

bostadsrätt skall styrkt avskrift av överlåtelseavtal fogas till förteckning­en på lämpligt sätt. Dagen för anteckning skall anges.

51 a §

En bosladsrätt.sförening. som har förvärvat eller avser att förvärva hus. får inte vägra en bostadshyresgäst i huset inträde i föreningen, om hyres­gästen uppfyller de vUlkor för med­lemskap som föreskrivs i stadgarna och föreningen skäligen kan nöjas med hyresgästen som bostadsrättsha­vare. Inträde får dock vägras så länge som föreningen inle börjat att anta medlemmar bland hyresgästerna.

52 §

Förvärvare  av  bostadsrätt,  som

Förvärvare  av  bostadsrätt,  som

vägrats inträde i föreningen, kan vägrats inträde i föreningen, kan

inom en månad från det han fick del inom en månad från del han fick del

av beslutet härom hänskjula tvisten av beslutet härom hänskjula tvisten

till hyresnämnden.

till hyresnämnden. Detsamma gäller

den som är bostadshyresgäsl i före­ningens hus och vägrats inträde i föreningen.

60 a §

En bostadsrättsförenings heslut om förvärv av hyresfastighet för . ombildning till bostadsrätt skaU fattas på en föreningsstämma. Beslutet skall biträdas av hyresgästerna I minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvär­vet. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar i bostadsrättsförening­en.

Vid beräkningen av antalet lägen­heter skall hänsyn inle tas till garage, lager eller annan lägenhet som i första hand används som förvaringsutrym­me.

Protokollet, från   föreningssläm-

Prop. 1981/82:169

Nuvarande lydelse

33

Föreslagen lydelse

man skall innehålla uppgift om hur beräkningen av rösterna har skett och hållas tillgängligt för hyresgästerna och fastighetsägaren.

Bestämmelserna i denna paragraf gäller för bostadsrättsförening som är ansluten till rikskooperativ organisa­tion, endast om förvärvet sker genom förköp enligt lagen (1982:000) om förköpsräu för hyresgäster.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

3   Riksdagen 1981/82. 1 samt. Nr 169. Bilagedel

Prop. 1981/82:169

34

8 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1947:523) om kommunala åtgärder

för bostadsförsörjningens främjande m. m.

Härigenom föreskrivs all 2 § lagen (1947:523) om kommunala åtgärder för bostadsförsörjningens främjande m. m. skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

2§

Kommun  är  skyldig  att  genom

Kommun  är  skyldig alt  genom

lämpligt kommunall organ förmedla lämpligt kommunall organ förmedla

lån och bidrag, som utgå av statsme- lån och bidrag, som utgå av statsme­

del i syfte all främja bosladsförsörj- del i syfte att främja bostadsförsörj­

ningen inom riket eller eljest gälla ningen inom riket eller eljest gälla

bosläder och lokaler inom bostads- bostäder och lokaler inom bostads­

område, saml alt vid sådan statlig område, saml all vid sådan statlig

låne- och bidragsverksamhel biträda låne- och bidragsverksamhet biträda

vid byggnadskontroll och låneför- vid byggnadskontroll och låneför­

valtning,

valtning och utöva insyn i bostads­

rättsföreningars verksamhet.

Genom lämpligt organ skall kommun fortlöpande samla uppgifter om bostadsförsörjningen i kommunen och på begäran underrätta bostadssökan­de om möjligheterna all få bostad i kommunen, bostädernas belägenhet, storlek och utrustning, bostadskostnader saml andra förhållanden som bostadssökande behöver kännedom om.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

Prop. 1981/82:169

35

Bilaga 5

Saimianst

ä

llning: av remissrirttrandena

Efter remiss har yttranden 

ö

ver bet

ä

nkandet avgetts av bostadsdoQstolen, kanmarr

ä

tten i Stockholm, doiastolsverket, hyresn

ä

mnderna i Stockholci, G

ö

teborg och rialm

ö

, socialstyrelsen, bankinspektionen, konsumentverket, bostadastyxelsen, statens r

å

d f

ö

r byggnadsforskning, l

ä

nsstyrelserna i Stockholms, G

ö

teborgs och Bohus samt nalm

ö

hus l

ä

n, 

ä

garl

ä

genhetsutredningen (Ju 1980:04), konimitt

é

n (3 1930:05) om underskottsavdraig, fritidsboendekommitt

é

n (Bo 1978;01), Sveriges riksbank. Svenska koimnunf

ö

rbundet, Stockholms kommun, G

ö

teborgs koimnun,[REDACTED_EFTERNAMN]

ö

 komnun, Uppsala kommun, Norrk

ö

pings kommun, Sveriges advokatsamfund. Svenska Bankf

ö

reningen, Svenska sparbanksf

ö

reningen. Svenska F

ö

reningsbankers F

ö

rbund, Konungariket Sveriges stadshypotekskassa. Sparbankernas Inteckningsaktiebolag (SPIHTAB),  Svensk Bostadsfinansiering AB (SOPAB), Svenska Riks­byggen, KS3:s Riksf

ö

rbund, Bostadsf

ö

reningamas Riksf

ö

rbund (BR), Stockholms Bostadsf

ö

reningars Centralf

ö

rening (SBC), Stockholms Kooperativa Bostadsf

ö

rening (SKB), Hyresg

ä

steimas Riksf

ö

rbund, Sveriges Fastighets

ä

garef

ö

rbund, Sveriges Allm

ä

nnyttiga Bostads­f

ö

retag (SA30), N

ä

ringslivets Byggnadsdelegation, Svenska 3ygg-nadaentreprsn

ö

rf

ö

reningen, BR Fastighetsgaranti AB, Fastighets-anst

ä

lldas forbimd, Sveriges K

ö

pmannaf

ö

rbund, Sveriges Hantverks-och Industriorganisation (SHIO) - Familjef

ö

retagen. Yttranden har dessutom inkommit ifr

å

n riksrevisionsverket, statskontoret, Stockholms Handelskammare,.F

ö

reningen Stockholms Bostadsr

ä

tts-intressenter och AB Bostadsgaranti.

Kommitt

é

n (B 1980:05) om underskottaavdrag har anf

ö

rt att den inte hajr n

å

gra synpunkter att l

ä

gga p

å

 bet

ä

nkandet.

Svenska Bankf

ö

reningen har i sitt yttrande anm

ä

rkt att Poat-och Kreditbanken, PK-banken, har deltagit i handl

ä

ggningen av yttrandet ooh anslutit aig till detta. Sverigea F

ö

renings­bankers F

ö

rbund har i sitt yttrande anslutit sig till Svenska Bankf

ö

reningens synpunkter. 30FAB har i sitt yttrande anslutit sig till vad Svenska Bankf

ö

reningen anf

ö

rt i fr

å

ga om den l

å

ng-

Prop. 1981/82:169

36

fristiga finansieringen.

Sveriges K

ö

pmannaf

ö

rbund och Stockholms Handelskammare har i sina yttranden anslutit sig till N

ä

ringslivets Byggnadsdelega­tions y-ttrande.

L

ä

nsstyrelserna har bifogat yttranden av Stockholms Fastighets­

ä

garef

ö

rening, G

ö

teborgs Fastigheta

ä

garef

ö

renings Service AB, AB Garnisonen och Helsingborga kommun.

1   30ST.U)SD0i'IST0LEN AlLH

Ä

MA SYNPUNKTER

Kommitt

é

ns uppgift har varit att f

ö

resl

å

 lagregler som fr

ä

njar en mera omfattande 

ö

verg

å

ng fr

å

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt utan att detta leder till en 

ö

kad segregation p

å

bostadsmarknaden.

I vad m

å

n ett genomf

ö

rande av huvudlinjerna i det f

ö

reslagna regelsystemet skulle f

å

 den avsedda effekten, 

ä

r sv

å

rt att av­g

ö

ra. Man f

å

r visserligen f

ö

rmoda att redan inf

ö

randet av en hembudsskyldighet f

ö

r er. fastighets

ä

gare i en del fall kan v

ä

cka ett intresse hos hans hyresg

ä

ster att bilda en bostads­r

ä

ttsf

ö

rening, som kan ca 

ö

ver fastigheten. Avg

ö

rande f

ö

r deii enskilde hyresg

ä

stens st

ä

llningstagande till fr

å

gan om han verkligen skall k

ö

pa en bostadsr

ä

tt i huset torde dock vara den privatekonomiska bed

ö

mning han g

ö

r av situationen. Begr

ä

ns­ningar i avdragsr

ä

cten f

ö

r skuldr

ä

ntor och str

ä

ngare realisa­tionsvinstbeskattning

ä

r exempel p

å

 faktorer som kan g

ö

ra att en 

ö

verg

å

ng till bostadsr

ä

tt framst

å

r som ett mindre attraktivt alternativ f

ö

r en hel del hyresg

ä

ster 

ä

n tidigare. Andra h

ä

m­mande faktorer ligger inbyggda i sj

ä

lva koramitt

é

f

ö

rslaget, fr

ä

mst i best

ä

mmelserna om prisreglering vid 

ö

verl

å

telse av en bostadsr

ä

tt, l

å

t vara att dessa best

ä

mmelser syftar till att s

ä

nka prisniv

å

n f

ö

r att d

ä

rigenom motverka bostadssegregationen. - Det f

ö

rtj

ä

nar att i detta sammanhang p

å

pekas att m

å

nga, obe­roende av sin ekonomiska situation, 

ä

ven forts

ä

ttningsvis kommer

Prop. 1981/82:169

37

att f

ö

redra den mera obundna boendeform som hyresr

ä

tten represen-

terar.

Det regelsystem som kommitt

é

n har f

ö

reslagit m

å

ste dessv

ä

rre betecknas som t

ä

mligen invecklat. Det framst

å

r som sv

å

rhanter­ligt b

å

de f

ö

r hyresg

ä

ster och fastighets

ä

gare. Ocks

å

ett antal myndigheter av olika slag riskerar att dras in i omst

ä

ndliga och resurskr

ä

vande procedurer. D

ä

rtill kommer att regelsystemets konsekvenser f

ö

r fastighetsmarknaden 

ä

r sv

å

ra att 

ö

verblicka.

Ett visst m

å

tt av kr

å

ngel hade varit l

ä

ttare att acceptera, om man varit mera 

ö

vertygad om att ett genomf

ö

rande av regel­systemet hade lett till en mera omfattande 

ö

verg

å

ng fr

å

n hyres­r

ä

tt till bostadsr

ä

tt. Hursomhelst f

ö

religger det en p

å

taglig risk f

ö

r att ett genomf

ö

rande av regelsystemet kommer att upp­fattas som ett utslag av on

ö

dig byr

å

krati, allrahelst som pro­jektet ju inte 

ä

r inriktat p

å

att 

ö

ka antalet bostadsl

ä

genheter p

å

de bristorter som n

ä

rmast ber

ö

rs. - Det' 

ä

r s

å

ledes tveksamt om f

ö

rdelama med f

ö

rslaget v

ä

ger 

ö

ver de ol

ä

genheter som det kar. leda till.

S

Ä

RSKILDA SYNPUNKTER

F

ö

rslaget till lag om f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

ster

1.

F

ö

rslagets rubrik svarar d

å

ligt mot dess inneh

å

ll. Mera korrekt vore att det ben

ä

mndes Lag om f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r bostads­r

ä

ttsf

ö

reningar. -L

ä

ggs f

ö

rslaget till grund f

ö

r lagstiftning, b

ö

r den nuvarande f

ö

rk

ö

pslagen (1976:368) i forts

ä

ttningen be­n

ä

mnas Lag om f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r kommuner.

2.

De befogenheter som f

ö

rslaget tillerk

ä

nner ett hyresg

ä

st­kollektiv har lagts p

å

 en av hyresg

ä

sterna bildad ideell f

ö

re­ning eller bostadsr

ä

ttsf

ö

rening." Trots detta anv

ä

nds i lag­texten i flera fall uttrycket hyresg

ä

sterna f

ö

r den juridiska person som har tillerk

ä

nts befogenheterna. Texten brister s

å­

ledes i den klarhet som m

å

ste kr

ä

vas av en lag, och den b

ö

r d

ä

r­f

ö

r omarbetas.

Prop. 1981/82:169

38

3.  Undantaget i 2 

§

2 f

ö

r fastighet som tillh

ö

r ett allm

ä

nnyttig bostadsf

ö

retag f

ö

refaller vara omotiverat-. Det 

ä

r ju h

ä

r inte fr.g

£

 o- att tvinga f

ö

reEaget ;tt s

ä

lja. L

ä

get 

ä

r i st

ä

llet det att f

ö

retaget har best

ä

mt sig f

ö

r att 

ö

verl

å

ta fastigheten. Det saknas d

å

 sk

ä

l att inte m

ö

jligg

ö

ra f

ö

r hyresg

ä

sterna att f

ö

rk

ö

pa fastigheten. Skulle det av en eller annan anledning - t ex d

å 

fr

å

ga 

ä

r om en 

ö

verl

å

telse mellan allm

ä

nnyttiga f

ö

retag - vara 

ö

nskv

ä

rt att den tillt

ä

nkta

ö

verl

å

telsen kommer tiil st

å

nd, finns ju alltid m

ö

jligheten att 

å

beropa generalklausulen i punkten 3. -Fr

å

n de utg

å

ngspunkter som h

ä

r har redovisats kan det s

ä

ttas i fr

å

ga om undantagen enligt punkten 2 

ö

ver huvud 

ä

r motiverade.

A.  Undantaget i 2 5 5 b

ö

r under alla f

ö

rh

å

llanden utm

ö

nstras. Det 

ö

ppnar m

ö

jlighet till illojala f

ö

rfaranden, som helt kan s

ä

tta den f

ö

reslagna lagen ur spel. Enligt f

ö

rslaget 

ä

r det n

ä

m­ligen ingenting som hindrar att en och samma f

ö

rv

ä

r'.'are f

ö

rst k

ö

per en andel i fastigheten och sedan, genom ett annat k

ö

p, resten av fastigheten. I s

å

dana fall d

å

ett andelsk

ö

p b

ö

r kunna genomf

ö

ras utan hinder av hyresg

ä

stemas f

ö

rk

ö

psr

ä

tt, kan ju generalklausulen i punkten 3 till

ä

mpas.

5.

1 3 

§

 f

ö

rsta stycket b

ö

r anges att intresseanm

ä

lan skall g

ö

ras hos inskrivningsmyndigheten i den ort d

ä

r fastigheten 

ä

r bel

ä

gen.

6.

Det kan ifr

å

gas

ä

ttas, om det inte redan vid en intresse­anm

ä

lan borde kr

ä

vas att en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening hade bildats. Oetta synes emellertid vara att uppst

ä

lla ett alltf

ö

r str

ä

ngt krav, som kan motverka lagens syfte. Dessutom skulle l

ä

nsstyrel­serna komma att drabbas av registrerings

ä

renden f

ö

r bostads­rattsf

ö

reningar som kanske aldrig kommer att fungera som s

å

dana. Dock synes initialtr

ö

skeln f

ö

r hyresg

ä

stkollektivet b

ö

ra h

ö

jas n

å

got, inte minst med tanke p

å

 de betydande r

ä

ttsverkningar som en intresseanm

ä

lan f

å

r f

ö

r fastighets

ä

garen. L

ä

mpligt kan vara att - s

å

som p

å

 andra st

ä

llen i lagen - kr

ä

va tv

å

tredjedelars majoritet incm hyresg

ä

stkollektivet. Vidare b

ö

r kr

ä

vas n

å

gon form av bevis f

ö

r att denna majoritet verkligen f

ö

religger. Detta kan ske genom att vederb

ö

rande hyresg

ä

ster skriftligt

Prop. 1981/82:169

39

f

ö

rklarar att de bitr

ä

der intresseanm

ä

lan.

:.  Ii? f

ö

rsta stycket och i andra lagrum talas om 

ö

verl

å

telse av egendom. Av 2 

§

 7 framg

å

r emellertid att f

ö

rk

ö

psr

ä

tt endast. avses f

ö

religga, om - som det f

å

r f

ö

rst

å

s - fastighets

ä

garen avser att s

ä

lja eller byta bort fastigheten till n

å

gon annan 

ä

n till en av hyresg

ä

sterna bildad bostadsr

ä

ttsf

ö

rening. Ordet 

ö

ver­l

å

telse b

ö

r d

ä

rf

ö

r genomg

å

ende ers

ä

ttas med k

ö

p eller byte. Vidare b

ö

r i 2 

§

 klarg

ö

ras att paragrafen handlar om f

ö

rv

ä

rv soip skulle g

ö

ras av n

å

gon annan 

ä

n en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening som har bildats av hyresg

ä

sterna.

8.

Enligt f

ö

rslaget f

ö

rfaller f

ö

rk

ö

psr

ä

tten, om en bostadsr

ä

tts­f

ö

rening som har antagit, ett hembud undandrar sig att fullf

ö

lja k

ö

pet (7 

§

 f

ö

rsta stycket 3). Det har emellertid inte angivits hur l

å

ng tid som skall ha f

ö

rflutit f

ö

r att f

ö

rk

ö

psr

ä

tten skall vara f

ö

rfallen. Det 

ä

r otillfredsst

ä

llande att r

ä

ttsf

ö

rh

å

llandet p

å

 detta s

ä

tt h

å

lls sv

ä

vande. D

ä

rf

ö

r b

ö

r 

ö

verv

ä

gas att inf

ö

ra en absolut tidsfrist f

ö

r k

ö

pets fullf

ö

ljande.

9.

I 10 

§

 andra stycket finns en best

ä

mmelse av den inneb

ö

rden

att kommunen inom viss tid skall anh

ä

ngigg

ö

ra f

ö

reningens talan

i tvister mellan f

ö

reningen och fastighets

ä

garen. F

ö

reningens

r

ä

tt blir med andra ordberoende av att kommunen inom r

ä

tt tid

I h

ä

nskjuter tvisten till n

ä

mnden. En s

å

dan ordning kan knappast

godtas. I st

ä

llet b

ö

r f

ö

reningen sj

ä

lv i f

ö

rekommande fall an­h

ä

ngigg

ö

ra sin talan.

10.  Dispositionen av de processuella best

ä

mmelserna 

ä

r inte bra.

7 

§

 andra stycket synes b

ö

ra placeras n

ä

rmast efter 5 

§

. Best

ä

m­

melsema i 9 

§

 torde h

ö

ra hemma n

ä

rmast efter nuvarande 7 

§

f

ö

rsta stycket. Best

ä

mmelsen  i 10 

§

 tredje stycket f

ö

rsta meninj-

en synes med f

ö

rdel kunna tas upp i anslutning till 8 

§

.- Andra

meningen i 10 

§

 tredje stycket f

ö

refaller vara en ren truism och

b

ö

r d

ä

rf

ö

r slopas.

11. Enligt 12 

§

andra stycket i den kommunala f

ö

rk

ö

pslagen

(1967:868) 

ä

r f

ö

rk

ö

psr

ä

tten f

ö

rlorad, om lagfart har beviljats

f

ö

r k

ö

paren i strid med 20 kap 7 

§

10 jordabalken. Det b

ö

r 

ö

vei-

Prop. 1981/82:169

40

v

ä

gas om inte en best

ä

mmelse av sacT.a inneb

ö

rd borde inf

ö

ras 

ä

ver. i den nu aktuella fcrk

ö

pslagen.

'.?..   

.-..-.ura meningen i 14 j 

ä

r

ä

gnad att f

ö

rvirra och b

ö

r d

ä

rf

ö

r slopas; jfr 17 

§

 lagen (1974:.1082)-om bostadsdomstol. - Detsaima g

ä

ller f

ö

r 

ö

vrigt motsvarande best

ä

mmelse i lagen (1975:1132) om f

ö

rv

ä

rv av hyresfastighet m m.

Lagen om 

ä

ndring i bostadsr

ä

ttslagen (1971:479)

1.   

Enligt den f

ö

reslagna best

ä

mmelsen i 12 a 

§

andra stycket

skall en f

ö

rv

ä

rvare av en bostadsr

ä

tt, om f

ö

rv

ä

rvet 

ä

r ogiltigt

p

å

 grund av formfel, ha r

ä

tt till ers

ä

ttning av 

ö

verl

å

taren f

ö

r

uppkcmnen skada. .N"

å

gon motsvarande f

ö

reskrift finns inte i fr

å

ga

om f

ö

rv

ä

r\' av. fastighet. Med h

ä

nsyn h

ä

rtill och d

å

 den fSreslaen:

best

ä

nnelsen synes sakna praktisi; betydelse (se bet

ä

nkandet

s 345) b

ö

r best

ä

meisen utg

å

.

2.   Vi vill som v

å

r mening framh

å

lla att den f

ö

reslagna 60 a 

§

ber inf

ö

ras, oavsett vilken st

ä

llning son slutligen tas till det

av koirr.itt

é

n f

ö

reslagna regelkomlexet i 

ö

vrigt.

Med anledning av att kommitt

é

n i motiven har anf

ö

rt, att ar.dra-handshyresg

ä

ster skall st

ä

llas utanf

ö

r beslutsproceduren vill vi p

å

peka f

ö

ljande. Det f

ö

rekomr.er i viss utstr

ä

ckning att hyres­avtal sor. fomiellt 

ä

r att anse sor. andrahandsupplitelser reellt 

ä

r att betrakta som uppl

å

telser av fastighets

ä

garen. Ett slags bulvanf

ö

rh

å

llande kan med andra crd f

ö

religga. I fastigheter d

ä

r detta regelm

ä

ssigt f

ö

rekomr.er st

ä

lls de boende helt utanf

ö

r den f

ö

reslagna beslutsordningen. Detta 

ä

r inte godtagbart. Man skulle h

ä

r kunns: 

ö

ver\'

ä

ga att l

å

ta hyresr.

ä

r.nderna f

å

 pr

ö

va fr

å­

gan om hyresg

ä

sternas st

ä

llning, jfr f 

ö

 12 kap 48 

§

jorcabalker. i hyresr

ä

ttsutredningens f

ö

rslag till 

ä

ndring i sagda balk, SOU 1981:77 s 37.

3. Det synes numera vara en utbredd uppfattning att en bostadsr

ä

t kan pants

ä

ttas med skydd f

ö

r panthavaren mot pants

ä

ttarens andra fordrings

ä

gare genom s k denuntiation. Direkta lagregler i

Prop. 1981/82:169

41

ä

mnet saknas dock. Om lagstiftaren anser det l

ä

mpligt med en pants

ä

ttning av detta slag b

ö

r uttryckliga regler tillskapas.

KAWT-IARR

Ä

TTEN I STOCKHOLM

Sammanfattningsvis finner kammarr

ä

tten att anledning f

ö

religger till starka bet

ä

nkligheter mot de l

ö

snings som f

ö

rordas i bet

ä

nkandet och kan d

ä

rf

ö

r inte till­styrka att f

ö

rslag l

ä

ggs fram p

å

 grundval av detta.

D

é

t 

ä

r angel

ä

get att den enskilde har ett direkt in­flytande 

ö

ver den egna boendemilj

ö

n. Bl a 

ö

kar f

ö

rut­s

ä

ttningarna f

ö

r att han skall finna sig v

ä

l till r

ä

t i denna milj

ö

 och engagera sig i. att fortl

ö

pande f

ö

r­b

ä

ttra den. Det 

ä

r d

ä

rf

ö

r ocks

å

ö

nskv

ä

rt att goda be­tingelser skapas f

ö

r att uppl

å

telser skall ske med

Prop. 1981/82:169

42

bostadsr

ä

tt, som typiskt sett ger 

ä

ven den som bor i l

ä

genhet stora m

ö

jligheter i aktuellt h

ä

nseende. Kam­marr

ä

tten 

ä

r allts

å

 positiv till den m

å

ls

ä

ttning som har angetts f

ö

r kommitt

é

ns arbete.

Fr

å

n de synpunkter som har angetts nu 

ä

r det emellertii sv

å

rt act inse att den boendes intresse av att kunna f

å

 till st

å

nd en 

ö

verg

ä

ng fr

å

n hyres- till bostadsr

ä

tt i praktiken skulle vara mindre n

ä

r en fastighet 

ä

gs av staten, kommun, allm

ä

nnyttigt bostadsf

ö

retag eller annat r

ä

ttssubjekt, som anges i 2 

§

 2. i f

ö

rslaget till lag om f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

ster, 

ä

n av andra. Om en dylik ordning skapas f

ö

religger risk f

ö

r att de som bor i s

å

dana hus kommer att uppleva det som diskriminerande att de 

ä

r betagna de m

ö

jligheter att p

å

verka boende­formen som f

ö

religger f

ö

r andra kategorier av hyres­g

ä

ster. Kammarr

ä

tten f

ö

rordar d

ä

rf

ö

r att, om f

ö

rslaget skulle genomf

ö

ras, det aktuella undantaget f

å

r utg

å

. En annan sak 

ä

r att 

ö

verl

å

telser fr

ä

n dessa r

ä

ttssubjek- torde vara s

ä

llsynta 

ö

ch att den praktiska effekten d

ä

rf

ö

r ej kan v

ä

ntas bli s

ä

 stor.

Vad h

ä

refter ang

ä

i* formerna f

ö

r att underl

ä

tta 

ö

ver­g

å

ngen fr

ä

n hyres- till bostadsr

ä

tt finner kammarr

ä

tter att anledning f

ö

religger till avsev

ä

rda bet

ä

nkligheter mot kommitt

é

ns f

ö

rslag.

Som utvecklas n

ä

rmare i forts

ä

ttningen 

ä

r det 

å

 ena sidan inte osannolikt att reformen, om den genomf

ö

rs, s

ä

rskilt p

ä

 sikt blir n

å

got av ett slag i luften. A andra sidan 

ä

r f

ö

rslaget i sig 

ä

gnat att medf

ö

ra en avsev

ä

rt 

ö

kad byr

å

krati och att f

ö

rsv

å

ra fastighets­handeln.

M

ö

jlighet f

ö

r hyresg

ä

sterna att f

å

 till st

å

nd en 

ö

ver-

Prop. 1981/82:169

43

g

å

ng fr

ä

n hyres- till bostadsr

ä

tt f

ö

religger enligt f

ö

rslaget endast n

ä

r fastigheten 

ö

verl

ä

ts. En f

ö

rut­ s

ä

ttning f

ö

r att en s

å

dan 

ö

verg

ä

ng skall komjna till st

å

nd i denna situation 

ä

r att hyresg

ä

sterna i tid dessf

ö

rinnan har skapat en s

ä

rskild intressef

ö

rening med sikte p

å

 att, om f

ö

rs

ä

ljning blir aktuell, 

ö

verta fastigheten. De skall dessutom ha gjort en intresse­anm

ä

lan hos inskrivningsmyndighet och vid behov upp­repa anm

ä

lningen vartannat 

å

r. F

ö

reningen skall ocks

å 

h

ä

llas vid liv intill dess f

ö

rs

ä

ljning blir aktuell. Kammarr

ä

tten befarar att det kommer att bli sv

å

rt f

ö

r hyresg

ä

sterna att p

å

 detta s

ä

tt organisera sig med sikte p

ä

 att vid en ok

ä

nd tidpunkt i framtiden 

ö

verta fastighet och - framf

ö

r allt - att vidmakth

å

lla in­tresset. Detta g

ä

ller s

ä

rskilt sedan n

å

gon tid har g

å

tt efter en eventuell reform.

Den mest sannolika situationen f

ö

r ett engagemang i aktuellt h

ä

nseende fr

å

n hyresg

ä

sternas sida synes vara om fastigheten 

ä

r p

å

 v

ä

g att komma eller just har kommit i h

ä

nderna p

å

 en person som de upplever som ol

ä

mplig. I den situationen 

ä

r det emellertid inte m

ö

jligt f

ö

r hyresg

ä

sterna att hinna vidta de 

å

tg

ä

rder som f

ö

rslaget f

ö

ruts

ä

tter.

Om de farh

å

gor som har uttalats nu besannas, har en tyngande och ganska omfattande lagstiftning genomf

ö

rts och g

ä

ller utan att den fyller en s

å

dan funktion att den framst

å

r som tillr

ä

ckligt motiverad. D

ä

rtill korjr.s: att den i de fall, d

ä

r den sl

å

r, medf

ö

r de betydande nackdelar som beskrivs i det f

ö

ljande.

A andra sidan 

ä

r det m

ö

jligt att det kan finnas per­soner som finner det f

ö

renligt med sina intressen att mera yrkesm

ä

ssigt s

ö

ka i st

ö

rre omfattning f

å

 till st

å

nd intressef

ö

reningar av det slag som 

ä

r aktuellt

Prop. 1981/82:169

44

h

ä

r samt att m

ö

t ers

ä

ttning st

å

 f

ö

r arrangemangen f

ö

r dessas bildande och best

å

nd.

Det kan till en b

ö

rjan vara tveksamt om det verkligen alltid 

ä

r i hyresg

ä

sternas intresse att, kanske utan att i f

ö

rv

ä

g vara medvetna om konsekvenserna, p

å

 s

å 

s

ä

tt dra p

å

 iig kostnader och annan omg

å

ng f

ö

r den os

ä

kra m

ö

jligheten att en 

ö

verl

å

telse skall bli akr,uell.

Klart

ä

r att en lagstiftning i enlighet med f

ö

rslaget 

ä

r 

ä

gnad att medf

ö

ra att fastighetshandeln f

ö

rdr

ö

js, kompliceras och f

ö

rdyras i de fall d

ä

r intresseanm

ä

lar. f

ö

religger. Detta 

ä

r en p

å

taglig ol

ä

genhet, s

ä

rskilt som f

ö

rdr

ö

jningen likav

ä

l rsom kostnaderna kan bli be­tydande i dot enskilda fallet. Man m

å

ste Vara medveten om  att det kan finnas ett klart legitimt behov av att en fastighet f

å

r s

ä

-ljas snabbt, t ex f

ö

r att m

ö

jlig­g

ö

ra ett ackord eller p

å

 annat s

ä

tt hindra en konkurs. Risk f

ö

religger ocks

å

, trots best

ä

mmelsen i 2 

§

 8 i f

ö

rslaget till lag om f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

ster, att v

ä

rdet av tillskapade s k naturliga fastighetskomplex minskar.

En s

ä

rskild komplikation utg

ö

r de dubbla f

ö

rk

ö

psm

ö

jlir-heter soiti

f

ö

religger, n

ä

mligen dels f

ö

r kommun och del; n

ä

r intresseanm

ä

lan har skett, f

ö

r hyresg

ä

ster. Detta g

ä

ller s

ä

rskilt som fristerna och reglerna i 

ö

vrigt f

ö

r de olika f

ö

rk

ö

pen inte st

ä

m.mer 

ö

verens. F

ö

r fastig­hets

ä

garna m

å

ste detta vara f

ö

rvirrande. Hyresg

ä

sterna kan komma . i den situationen att deras intresse f

å

r vika f

ö

r kommunens (jfr bet s 172 f). I s

å

 fall har de i on

ö

dan lagt ner arbete och kostnader i syfte att sj

ä

lva f

ä

 f

ö

rv

ä

rva fastigheten. Skulle korrjnunen senare s

ä

lja denna vidare till n

å

gon enskild har hyresg

ä

ster­na inte enligt f

ö

rslaget n

å

gon r

ä

tt att l

ö

sa den till sig.

Prop. 1981/82:169

45

F

ö

rslaget bygger p

å

 att intre,':;seanm

ä

l3n skall 

ö

ras till inskrivningsmyndighet oc.t med regelbundna .-nellan-rura f

ö

rnyas hos denna samt antecknas i fastighetsbok. Med h

ä

nsyn h

ä

rtill finner ka.Timarr

ä

tten beklagligt att bet

ä

nkandet inte har remitterats till n

å

gon inskriv­ningsmyndighet eller 

ö

verhuvud till n

å

gra all!::

ä

nna domstolar, till vilkas ansvarsomr

å

de inskrivnings­v

ä

sendet h

ö

r och som d

ä

rf

ö

r har s

ä

rskilda m

ö

jligheter att bed

ö

ma effekterna i aktuellt h

ä

nseende. Enligt kammarr

ä

ttens uppfattning 

ä

r .''

ö

rslaget, om det genom­f

ö

rs och kommer till mera beaktansv

ä

rd anv

ä

ndning,

ä

gnat att medf

ö

ra en hel del merarbete och ibland en ganska invecklad pr

ö

vning (se t ex bet s 336 f, 3'*2, 344) f

ö

r inskrivningsr;iyndigheterna. D

ä

rmed f

ö

i-eligger risk f

ö

r f

ö

rl

ä

ngda expeditionstider med de nackdelar f

ö

r realkrediten och fastighetchandeln som detta "ed-f

ö

r. Det 

ä

r att m

ä

rka att det hitintills har anseT;ts angel

ä

get att s

ö

ka h

å

lla antalet anteckningar i fastig hetsb

ö

ckerna (resp antalet uppgifter i databasen n

ä

r data har inf

ö

rts) s

å

l

å

gt som m

ö

jligt.

I denna del vill kammarr

ä

tten slutligen p

å

peka at1? an­slutningskravet enligt 5 

§

 andra stycket i f

ö

rslaget till lag om f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

ster inte 

ö

verens­st

ä

mmer med de f

ö

reskrifter som 

ä

r avg

ö

rande f

ö

r upp­delningen mellan s k 

ä

kta och o

ä

kta bostadsr

ä

ttsf

ö

re­ningar, se 24 

§

 3 mom kommunalskattelagen (1928:370), anvisning 3 till sagda lagrum och riksskatteverkets meddelande RSV Dt 1976:43. Om f

ö

rslaget genomf

ö

rs, f

ö

r ligger d

ä

rmed risk f

ö

r att fall kan f

ö

rekomma d

ä

r v

ä

l en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening kommer till st

å

nd - genom an­slutning f

ö

retr

ä

desvis fr

å

n hyresg

ä

st.er med mindre l

ä

genheter - men fastigheten likv

ä

l e.kattem

ä

ssigt be­traktas som en hyresfastighet. Det ligger i 

ö

ppen dag att en s

å

dan ordning kan missleda hyresg

ä

sterna och medf

ö

ra allvarliga ekonomiska korisekvenser f

ö

r dom.

Prop. 1981/82:169

46

Kammarr

ä

tten f

ö

resl

å

r att, om f

ö

rslaget skulle genor-;-f

ö

ras, de b

å

da majoritetsreglerna bringas i 

ö

verejis-st

ä

mmelse med varandra. H

ä

rvid synes 

ö

verv

ä

gande sk

ä

l tala f

ö

r att, 1 enlighet med vad som g

ä

ller i det skatter

ä

ttsliga samma.nhanget, viss h

ä

nsyn ocks

å

 till­m

ä

ts storloken av den l

ä

genhetsyta som respektive hyresg

ä

ster f

ö

rfogar 

ö

ver.

I syfte att f

ö

rebygga att "

ö

vervinster" skall uppkorr.-a vid 

ö

verl

å

telse av bostadsr

ä

tt f

ö

resl

å

r komm.itt

é

n att stadgarna f

ö

r bostadsr

ä

ttsf

ö

rening i framtiden skall f

å

 inneh

å

lla f

ö

reskrifter om begr

ä

nsningar av 

ö

ver­l

å

telser

ä

tten och 

ö

verl

å

telsev

ä

rdet.

Det

ä

r m

ö

jligt att en s

å

dan ordning skulle g

ö

ra flera kommuner ben

ä

gna att utnyttja bostadsr

ä

ttsinstitutst. Kam.marr

ä

tten finner emellertid att starka b

å

de princi­piella och praktiska inv

ä

ndningar f

ö

religger mot f

ö

r­slaget i denna del och avstyrker d

ä

rf

ö

r att det genc.T.-f

ö

rs.

Problemet med eventuella 

ö

vervinster synes naturligen b

ö

ra angripas genom 

å

tg

ä

rder inom ramen f

ö

r realisa­tionsvinstbeskattningen. En s

ä

rskild kommitt

é

 arbetar ocks

å

 "med denna fr

å

ga och har angett att den inom kcr--i ett bet

ä

nkande kommer att f

ö

resl

å

 avsev

ä

rt sk

ä

rpta regler i fr

å

ga om realisationsvinstbeskattningen vid 

ö

verl

å

telse av bostadsr

ä

tt. St

ä

llning till 

ö

vervinst-fr

å

gan kan d

ä

rmed tas i sitt naturliga sammanhang. Man b

ö

r kunna utg

å

 fr

å

n att detta f

ö

rslag i f

ö

rening med aviserade nya regler om avdrag f

ö

r g

ä

ldr

ä

ntor ko.mmer att leda till en ordning som medf

ö

r att ett eventuellt 

ö

vervinstproblem, undanr

ö

js.

Om man, n

ä

r statliga eller kommunala l

ä

n f

ö

religger, vill f

ö

rebygga att hela "inflationsvinsten" h

ä

rav ko-- bostadsr

ä

ttshavarna till del, synes det kunna ske ger.; att l

å

nen indexregleras.

Prop. 1981/82:169

47

Fr

å

n principiell synpunkt synes de f

ö

reslagna be­gr

ä

nsningsreglerna vara sv

å

rf

ö

renliga med den ekono­miska f

ö

reningens - i detta fall bostadsr

ä

tts­f

ö

reningens - generella huvudsyfte enligt g

ä

llande lag, n

ä

mligen att fr

ä

mja medlemmarnas ekonomiska in­tressen. Se 1 

§

 lagen (1951:308) om ekonomiska f

ö

re­ningar. Kammarr

ä

tten h

ä

nvisar till vad justitiekanslerr som inte heller har erh

å

llit bet

ä

nkandet p

ä

 remiss, an­f

ö

r (s 3 ff) i sitt beslut den 23 december 198l, dnr 314-81-21, med anledning av klagom

å

l mot l

ä

nssty­relsens i Stockholms l

ä

n beslut att registrera stad­garna f

ö

r Riksbyggens Bostadsr

ä

ttsf

ö

rening V

ä

rmd

ö

hus nr 1 i V

ä

rmd

ö

 koiranun. - Den t

ä

nkta kopplingen mellan bostadsr

ä

ttsf

ö

reningarna och respektive kommuner 

ä

r invecklad (se t ex s 297 f) samt ter sig b

å

de teore­tiskt och praktiskt tveksam.

En s

ä

rskild nackdel med den f

ö

reslagna regleringen 

ä

r att den skulle medf

ö

ra att det i framtiden kommer att finnas bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar som medf

ö

r vitt skilda ekonomiska konsekvenser f

ö

r 

ä

garna - ett bo­stadsr

ä

ttsf

ö

reningarnas A- respektive B-lag -ton i samma kommun. F

ö

r den enskilde blir bostadsmarknade-n 

ä

n mer f

ö

rvirrande. Risk f

ö

religger att den bostads­s

ö

kande g

ä

r in i en f

ö

rening med begr

ä

nsningsklausuler utan att vara medveten om saken med de negativa ekono­miska konsekvenser f

ö

r honom som det medf

ö

r. Det sagda g

ä

ller s

ä

rskilt i fr

å

ga om personer som har mer be­gr

ä

nsade erfarenheter och mindre kvalificerad utbild­ning. Fara f

ö

religger ocks

å

 f

ö

r 

ö

kad bostadssegrega­tion.

Prop. 1981/82:169

48

3        DOMSTOLSVERKET

Dorr-istolGverket har begr

ä

nsat sin granskning till att huvudsakligen avse konsekvenserna ur handl

ä

ggningssynpunkt f

ö

r inskrivningsmyndigheterna, hyresn

ä

mnderna och bostadsdomstolen.

Verket apser sig s

å

ledss inte b

ö

ra ta n

ä

rmare st

ä

llning till de f

ö

reningsr

ä

ttsliga och bostadspolitiska 

ö

verv

ä

ganden som f

ö

rslaget inneh

å

lie.". Den f

ö

reslagna lagen om f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

srer 

ä

r emellertid komjDlicerad och st

ä

ller stora krav p

å

 engagemang och kunskap hos hyresg

ä

sterna f

ö

r att de skall kunna p

å

kalla r

ä

tt till-f

ö

rk

ö

p av hyresfastighet. Det finns d

ä

rf

ö

r anledning anta att lagen kommer att till

ä

mpas i mycket liten omfattning och s

å

lunda m

ö

jligheterna att hos inskrivningsmyndigheten ge in intresseanm

ä

lan och att hos hyresn

ä

mnden p

å

kalla pr

ö

vning i anledning av f

ö

rk

ö

psr

ä

tten kommer att utnyttjas i endast enstaka fall. Mot den bakgrunden kan det s

ä

ttas i fr

å

ga om den f

ö

reslagna lagen kommer att leda till den betydande 

ö

verg

å

ng fr

ä

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt som f

ö

ruts

ä

tts i direktiven.

Inskrivningsmyndigheterna kommer att ber

ö

ras av f

ö

rslaget s

ä

rskilt vid tv

å

 skilda situationer, dels d

å

 intresseanm

ä

lan ges in, dels . d

å 

myndigheterna skall pr

ö

va om en lagfartsans

ö

kan fr

å

n annan 

ä

n en av hyresg

ä

sterna bildad bostadsr

ä

ttsf

ö

rening skall bifallas helt eller f

ö

rklaras vilande enligt 20kap 7

§

 lOapJB. 

Ä

ven om inskrivningsmyndighetens pr

ö

vning enligt f

ö

rslaget avses vara av endast formell natur kan handl

ä

ggningen i vissa fall befaras bli besv

ä

rlig och tungrodd.

Prop. 1981/82:169

49

Ir.nzin inskrivningsmyndigheten kan fatta beslut om anteckning i

rosciqhetsbokon i anledning av en intresseanm

ä

lan kr

ä

vs en omfattande

utredning. Iriokrivningsmyndigheten m

å

ste till att b

ö

rja med konstatera

att fastigheten utg

ö

r eller ing

å

r i en hyreshusenhet enligt

fastignetstaxeringen, att fastigheten iimenailer minst fem l

ä

genheter och

att den inte 

ä

gs direkt eller itidirekt av stat eller kommun.

Inskrivningsmyndigheten m

å

ste vidare pr

ö

va om anm

ä

lan gjorts p

å

beh

ö

rigt s

ä

tt. Slutligen m

å

ste inskrivningsmyndigheten kunna konstatera

att hyresg

ä

sterna i flertalet uthyrda l

ä

ijenheter har f

ö

rklarat sig

intresserade av en 

ö

verg

å

ng till bostadsr

ä

tt. Om den pr

ö

vning som

in.vkrivningsmyndigheten s

å

lunda g

ö

r uti-nynna.'- i ett beslut om anteckning

i fastighetsboken skall fastighets

ä

garen och f

ö

renirigen underr

ä

ttas

d

ä

rom. Kommitt

é

n f

ö

ruts

ä

tter vidare att regeringen b

ö

r utf

ä

rda

f

ö

reskrifter om att inskrivningsmyndigheten skall ' underr

ä

tta

fastighets

ä

garen om vad denne har att iaktta med anledning av att

anteckning cm intresseanm

ä

lan gjorts.                 ""

N

ä

r n

å

gon annan 

ä

n en av hyresg

ä

sterna bildad bostadsr

ä

ttsf

ö

rening ans

ö

ker cm lagfart p

å

grund av f

ö

rv

ä

rv av hyresfastighet kan flera till

ä

mpningsproblem uppkomma d

å

 inskrivningsmyndigheten skall pr

ö

va omans

ö

kan skall bifallas helt eller f

ö

rklaras vilande enligt-20 kap 7

§

10 a pJB. Enligt sistn

ä

mnda lagrum skall ans

ö

kan f

ö

rklaras vilande om f

ö

rv

ä

rvet 

ä

r beroende av hyresg

ä

sters f

ö

rk

ö

psr

ä

tt eller om villkoren f

ö

r f

ö

rv

ä

rvet pr

ö

vas av hyresn

ä

mnden. 1 speciaimotiveringen anf

ö

r kommitt

é

n att 

ä

ven om intresseanm

ä

lan g

ä

llde den dag ett f

ö

rv

ä

rv 

ä

gde rum, skall full lagfart meddelas en k

ö

pare som visar att hyresg

ä

sterna godk

ä

nt f

ö

rv

ä

rvet eller att de inte har p

å

kallat pr

ö

vning hos hyresn

ä

mnden. Om f

ö

rv

ä

rvaren inte inkommer med dylik utredning torde inskrivningsmyndigheten beh

ö

va bereda f

ö

rening f

ö

r hyresg

ä

sterna och eventuellt den lagfarne 

ä

garen tillf

ä

lle att yttra sig 

ö

ver f

ö

rv

ä

rvarens lagfartsans

ö

kan, se 19 kap 10

§

JB. F

ö

rst n

ä

r yttrande har kommit in eller, om n

å

gon underl

å

ter att avge yttrande inom f

ö

relagd tid, n

ä

r tiden har l

ö

pt ut kan inskrivningsmyndigheten ta st

ä

llning till om lagfartsans

ö

kan skall bifallas helt eller f

ö

rklaras vilande. Om f

ö

reningen mot f

ö

rv

ä

rvarens bestridande p

å

st

å

r att f

ö

rk

ö

psr

ä

tten inte har f

ö

rfallit, t ex d

ä

rf

ö

r att tiden f

ö

r antagande av hembud 

ä

nnu inte l

ö

pt ut, torde inskrivningsm.yndigheten, innan den kan ta st

ä

llning till om f

ö

rv

ä

rvet 

ä

r

4   Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169. Bilagedel

Prop. 1981/82:169

50

beroende av hyresg

ä

stens f

ö

rk

ö

psr

ä

tt, beh

ö

va inf

ö

rskaffa utredning om vid vilken tidpunkt f

ö

reningen delgavs fastighets

ä

garens hembud och eventuellt om f

ö

reningen bevakat f

ö

rk

ö

psr

ä

tten p

å

 f

ö

reskrivet s

ä

tt. Om vidare f

ö

rv

ä

rvaren mot bostadsr

ä

ttsf

ö

renings bestridande p

å

st

å

r att f

ö

rk

ö

psr

ä

tten f

ö

rfallit p

å

grund av att f

ö

reningen har undandragit sig att underteckna k

ö

pehandling, torde inskrivningsmyndigheten beh

ö

va f

ö

ranstalta om en i vissa fall omfattande utredning i fr

å

gan. Inskrivningsmyndigheterna synes i vissa fall, i brist p

å

 m

ö

jlighet att h

ä

nvisa parterna till pr

ö

vning av hyresn

ä

mnd, beh

ö

va ing

å

 i en materiell pr

ö

vning av om den f

ö

reslagna f

ö

rk

ö

pslagens olika best

ä

mmelser om hembuG, bevakning och antagande av hembud har iakttagits. Kommitt

é

n torde inte ha f

ö

rutsatt dessa konsekvenser av f

ö

rslaget.

Ut

ö

ver de nu n

ä

mnda situationerna kan inkrivningsmyndigheternas arbetsb

ö

rda f

ö

rv

ä

ntas 

ö

ka till f

ö

ljd av att utomst

å

ende kommer att beg

ä

ra upplysningar om anteckningar ang

å

ende intresseanm

ä

lan finns inf

ö

rda i fastighetsboken. Detta torde komma att g

ä

lla inte minst kommunerna som enligt 10 

§

 i den f

ö

reslagna lagen om f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

ster 

å

l

ä

ggs att i vissa fall kontrollera om intresseanm

ä

lan g

ä

ller.

Enligt domstolsverkets mening kan det inte komma i " fr

å

ga att inskrivningsmyndigheterna 

å

l

ä

ggs att inga i annat 

ä

n formella pr

ö

vningar vid till

ä

mpning av den f

ö

reslagna lagen om f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

ster. 

Ä

ven i 

ö

vrigt anser verket att b

ö

rdan av de uppgifter som 

å

l

ä

ggs inskrivningsmyndigheterna enligt f

ö

rslaget underskattats av utredningen.

F

ö

r hyresn

ä

mnderna och bostadsdomstolen inneb

ä

r f

ö

rslaget att nya m

å

ltyper tillf

ö

rs. Vissa m

å

l kan f

ö

rutses bli komplicerade. Visserligen kan antalet m.

å

l ber

ä

knas bli relativt f

å

taliga. Detta inneb

ä

r 

å

 andra sidan att hyresn

ä

mnderna och bostadsdomstolen inte kan f

ö

rv

ä

rva n

å

gon st

ö

rre rutin av m

å

len. Varje m

å

! kommer d

ä

rf

ö

r att medf

ö

ra ott betydande arbete. P

å

 grund h

ä

rav kan det inte uteslutas att i varje fall hyresn

ä

mnderna kan f

å

 en 

ö

kad arbetsbelastning om f

ö

rslaget godtas.

Den f

ö

reslagna lagen om f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

ster anknyter till och skall i skilda situationer till

ä

mpas j

ä

msides med flera andra lagar, bl a lagen  um   f

ö

rv

ä

rv av hyresfastigheter mm,   f

ö

rk

ö

pslagen  och  lagen  dm

Prop. 1981/82:169

51

vissa inskr

ä

nkningar i r

ä

tten att f

ö

rv

ä

rva fast egendom m m. Regelsystemet blir genom f

ö

rslaget mycket sv

å

r

ö

versk

å

dligt. Till

ä

mpningen av de skilda best

ä

mmelserna blir i vissa fall omst

ä

ndlig. Som exemptl p

å

 detta kan n

ä

mnas f

ö

ljande. En fastighets

ä

gare 

ö

verl

å

ter sin fsstighst till n

å

gon annan 

ä

n en av hyresg

ä

sterna bildad bostadsr

ä

ttsf

ö

rening. F

ö

reningen kan d

ä

rvid beg

ä

ra att hyresn

ä

mnden pr

ö

var om 

ö

verl

å

telsen strider mot 8 

§

 lagen om f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

ster. Samtidigt kan kommunen p

å

kalla att hyresn

ä

mnden pr

ö

var fr

å

gan om f

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd f

ö

r k

ö

parerv enligt lagen om f

ö

rv

ä

rv av hyresfastighet mm. I detta laga kan kommunen inte ut

ö

va sin f

ö

rk

ö

psr

ä

tt pa gruno av de.n f

ö

reslagna best

ä

mmelsen i 3

§

 2p f

ö

rk

ö

pslagsn. Hyresn

ä

mnden har d

ä

rvid att f

ö

rst i ett s

ä

rskilt m

å

l, d

ä

r partst

ä

llningen utg

ö

rs av f

ö

reningen

å

 ena och fastighets

ä

garen och k

ö

paren

å

 andra sidan, avg

ö

ra den av f

ö

reningen v

ä

ckta fr

å

gan. Ogillas f

ö

reningens talan skall hyresn

ä

mnden d

ä

refter -f

ö

rutsatt att kommunen i detta l

ä

ge inte beslutar sig f

ö

r att ut

ö

va sin f

ö

rk

ö

psr

ä

tt- i ett nytt m

å

l, dar partst

ä

Jlningen utg

ö

rs av k

ö

paren 

å

ena och kommunen a andra sidan, avg

ö

ra fr

å

gan om k

ö

parens f

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd. Handl

ä

ggningen kompliceras ytterligare i de fall talan mot hyresn

ä

mnds avg

ö

rande f

ö

rs hos bostadsdomstolep._samt, om kommunen beslutar att ut

ö

va sin f

ö

rk

ö

psr

ä

tt, talan mot beslutet f

ö

rs hos regeringen.

Domstolsverket anser sammanfattningsvis att det kan ifr

å

gas

ä

ttas om lagf

ö

rslaget 

ä

r

ä

gnat att tillgodose de bostadspolitiska syften som avses i direktiven samt att i varje fall inskrivningsmyndigheterna och hyresn

ä

mnderna kan f

ö

rutses f

å

 betydande sv

å

righeter vid till

ä

mpningen av de f

ö

reslagna best

ä

mmelserna. Mot denna bakgrund avstyrker domstolsverket att f

ö

rslaget leder till lagstiftning.

Prop, 1981/82:169

52

4  HYHESM

Ä

MHDEH I STOCKHOLM

F

ö

rslaget till lag om f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

ster

Kommitt

é

n f

ö

resl

å

r att en s

ä

rskild lag om f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyres­g

ä

ster inf

ö

rs vid sidan av g

ä

llande f

ö

rk

ö

pslags regler om kommu­nal  f

ö

rk

ö

psr

ä

tt och lagen om f

ö

rv

ä

rv av hyresfastighet m.m. (tillst

å

ndslagen). F

ö

r att fr

ä

mja ett 

ö

kat boendeinflytande i bostadsr

ä

ttsform f

ö

resl

å

s f

ö

reskrifter om ett hembudsf

ö

rfarande som str

ä

cker sig 

ö

ver sex m

å

nader.  Fr

å

gan om f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

sterna beh

ö

ver emellertid inte avg

ö

ras inom denna tidsram. Om hyresg

ä

sterna antar fastighets

ä

garens hembud, inneb

ä

r det n

ä

mligen bara att hyresg

ä

sterna 

ä

r bevarade vid sin r

ä

tt att f

ö

re annan teckna avtal om k

ö

p med fastighets

ä

garen (s. 187). Uppst

å

r det tvister under hembuds f

ö

rfarandet eller eljest f

ö

re k

ö

pslutet, ankommer det p

ä

 hyresn

ä

mnden att p

å

yrkande av fastig­hets

ä

garen eller hyresg

ä

sterna pr

ö

va fr

å

gan om f

ö

rk

ö

psr

ä

tten. Om n

ä

mnden finner att f

ö

rk

ö

psr

ä

tten fortfarande best

å

r, fortg

å

r f

ö

rfarandet utan n

å

gon best

ä

md tidsgr

ä

ns.

Enligt hyresn

ä

mndens bed

ö

mning skulle en s

å

 utformad f

ö

rk

ö

psr

ä

tt inneb

ä

ra stora sv

å

righeter f

ö

r fastighetsoms

ä

ttningen och s

å

dana begr

ä

nsningar av marknadsv

ä

rdet som knappast 

ä

r f

ö

renliga med principema i g

ä

llande expropriationslagstiftning. De f

ö

reslagna f

ö

reskrifterna skulle vidare medf

ö

ra en icke obetydlig belast­ning av inskrivningsmyndigheten i det f

ö

rberedande skedet. Som ut­vecklas i det f

ö

ljande kan belastningen p

ä

 hyresn

ä

mnden antas bli

Prop. 1981/82:169

53

avsev

ä

rd genom tvister i samband med herabudsferfarandet och genom den f

ö

reslagna ordningen f

ö

r samordning med tillst

å

ndslagen och g

ä

llande f

ö

rk

ö

pslag.

Med denna tunga apparat vill kommitt

é

n fr

ä

mja 

ö

verg

å

ngar fr

å

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt och 

ö

ka hyresg

ä

sternas inflytande vid ombildningar. Inget i de utredningar kommitt

é

n redovisar tyder emellertid p

å

 att en r

ä

ttslig reglering av det slag som f

ö

resl

å

s skulle stimulera till ombildning av hyresr

ä

tter. Och ju tyngre det r

ä

ttsliga f

ö

rfarandet

ä

r, desto mindre utrymme torde det bli f

ö

r verkligt engagemang fr

å

n hyresg

ä

sternas sida att delta i ombildningen.

Det finns enligt hyresn

ä

mndens mening s

ä

rskild anledning att st

ä

lla sig avvisande till  f

ö

rslaget om s

ä

rskild f

ö

rk

ö

pslagstift­ning med h

ä

nsyn till de alternativa, betydligt enklare v

ä

gar som st

å

r till buds f

ö

r att st

ä

rka st

ä

llningen och f

ö

rhandlings­positionen f

ö

r de boende i den fastighet som blir f

ö

rem

å

l f

ö

r om­bildning (jfr s. 34). Ett s

å

dant alternativ 

ä

r en utvidgad kom­munal f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r ombildning. 

Ä

ven kommitt

é

n 

ä

r medveten om att alternativet har flera f

ö

rdelar fr

å

n praktisk synpunkt (s. 173). Det ger enligt kommitt

é

n bl.a. f

ö

ruts

ä

ttningar f

ö

r hy­resg

ä

sterna att kunna bilda f

ö

rening och ordna med ombildning i ett l

å

ngsammare tempo 

ä

n inom ramen f

ö

r det av kommitt

é

n f

ö

r­ordade f

ö

rfarandet. Mot detta anf

ö

r kommitt

é

n endast tidsaspekten och h

ä

nvisar till att departementschefen i prop. 1978/79:214 har f

ö

rklarat sig inte vara beredd att f

ö

rl

ä

nga trem

å

nadersfristen i g

ä

llande f

ö

rk

ö

pslag. Hyresn

ä

mnden finner denna argumentering fr

å

n kommitt

é

ns sida sv

ä

r att f

ö

lja med h

ä

nsyn till den tidsutdr

ä

kt som enligt ovan blir f

ö

ljden, om kommitt

é

ns f

ö

rslag till s

ä

rskild f

ö

rk

ö

pslag genomf

ö

rs. Den konstruktion som kommitt

é

n har stannat f

ö

r framst

å

r som 

ä

n m

ä

rkligare mot bakgrunden av att kommitt

é

-f

ö

rslaget ocks

å

 inneb

ä

r att den kommunala f

ö

rk

ö

psr

ä

tten enligt g

ä

llande f

ö

rk

ö

pslag skall kunna omintetg

ö

ra hela den omst

ä

ndliga

proceduren med hembud och f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

sterna.!I samman-

ocks

å

,'  _

J

hanget vill hyresn

ä

mnden/framh

å

lla att redan de nya best

ä

mmelser

till skydd f

ö

r hyresg

ä

sterna i samband med ombildning, vilka tr

ä

dde i kraft den 1 oktober 1981, p

å

tagligt motverkar 

att  

fastighets­

ä

gare ombildar hyresfastigheter till bostadsr

ä

tt utan att samr

å

da med hyresg

ä

sterna. Inflytandet f

ö

r hyresg

ä

sterna skulle ytterligare

Prop. 1981/82:169

54

kunna f

ö

rst

ä

rkas genom f

ö

reskrifter i tillst

ä

ndslagen att f

ö

r­v

ä

rvstillst

å

nd skall v

ä

gras en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening, om inte s

ö­

kanden visar att en majoritet av hyresg

ä

ster i fastigheten har samtyckt till f

ö

rv

ä

rvet (jfr justitiedepartementets promemoria om hyresg

ä

stinflytandet vid ombildning fr

ä

n hyresr

ä

tt till bo-stadsr

ä

ttdnr 2415/80) .

Som ett sk

ä

l att godta de f

ö

reslagna reglema, trots de ol

ä

gen­heter som f

ö

ljer med, framh

å

ller kommitt

é

n upprepade g

å

nger att hembudsf

ö

rfarandet i f

ö

rsta hand syftar till att f

å

 i g

å

ng f

ö

r­handlingar mellan parterna (t.ex. s. 169 och 179).

Ä

ven om det kan synas sj

ä

lvklart vill hyresn

ä

mnden framh

å

lla att en lagstift­ning m

ä

ste bed

ö

mas efter de f

ö

reskrifter som den inneh

å

ller. En otymplig lagstiftning kan inte f

ö

rsvaras med"att~3en dock inte hindrar parterna fr

ä

n att frivilligt tr

ä

ffa uppg

ö

relse.

P

ä

 grund av det  anf

ö

rda avstyrker hyresn

ä

mnden best

ä

mt f

ö

rslaget till lag om f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

ster.

Om f

ö

rslaget 

ä

nd

å

 skall genomf

ö

ras, vill hyresn

ä

mnden g

ö

ra f

ö

ljande p

å

pekanden betr

ä

ffande lagens n

ä

rmare utformning.

I bet

ä

nkandet (s. 184) s

ä

gs att det av inskrivningsdomarens underr

ä

ttelse till fastighets

ä

garen om intresseanm

ä

lan skall fram­g

å

 p

å

 vilken adress hembudet skall delges. Lagf

ö

rslaget inneh

å

ller ingen f

ö

reskrift p

å

 denna punkt. S

ä

rskilt med tanke p

å

 att krav ej st

ä

lls p

ä

 att en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening skall bildas redan innan en intresseanm

ä

lan l

ä

mnas, kan uppenbarligen delgivningssv

å

rig-heter uppkomma f

ö

r fastighets

ä

garen. Det 

ä

r exempelvis inte s

ä

kert att n

å

gon firmatecknare har utsetts och inte heller att styrelsen l

ä

ngre 

ä

r antr

ä

ffbar p

å

 en uppgiven adress. Enligt hyresn

ä

mndens mening b

ö

r fr

å

gan om formen f

ö

r 

ö

verl

ä

mnande av fastighets

ä

garens hembud l

ö

sas enligt saimna principer som f

ö

resl

å

s g

ä

lla betr

ä

ffande hyresg

ä

sternas bevakning av f

ö

rk

ö

psr

ä

tten och antagande av hem­budet. H

ä

rvid fordras en f

ö

reskrift att hembudet kan fullg

ö

ras genom rekommenderat brev under den adress som har uppgetts i intresseanm

ä

lan.

Vad g

ä

ller intresseanm

ä

lan reagerar hyresn

ä

mnden ocks

å

 mot kommitt

é

ns uppfattning (s. 184) att man inte beh

ö

ver st

ä

lla n

å

gra

Prop. 1981/82:169

55

st

ö

rre krav p

å

 bevisning om hyresg

ä

sternas intresse att ut

ö

va f

ö

rk

ö

psr

ä

tt vid tiden f

ö

r intresseanm

ä

lan. N

ä

mnden vill h

ä

r erin­ra om att intresseanm

ä

lan enligt f

ö

rslaget 

ä

r en r

ä

ttshandling med betydande verkningar f

ö

r fastighets

ä

garen.

Kommitt

é

f

ö

rslaget 

ä

r s

å

 konstruerat att hyresg

ä

sterna m

å

ste g

ö

ra en ny intresseanm

ä

lan efter tv

åå

rstidens utg

å

ng, 

ä

ven om ett hem­bud har l

ä

mnats dessf

ö

rinnan (s. 337). Lagf

ö

rslaget synes dock inte inneb

ä

ra att f

ö

rk

ö

psr

ä

tten f

ö

rfaller, om en intresseanm

ä

lan inte f

ö

rnyas under hembudsf

ö

rfarandet.  Fastighets

ä

garen kan f

ö

ljaktligen bli tvungen att p

å

b

ö

rja 

ä

nnu ett hembudsf

ö

rfarande, om en ny intresseanm

ä

lan g

ö

rs strax efter det att en ti''digar

é

intresseanm

ä

lan har upph

ö

rt att g

ä

lla men innan fastigheten har f

ö

rv

ä

rvats av annan 

ä

n hyresg

ä

sterna. Hyresn

ä

mnH

é

n menar att den­na konsekvens inte kan accepteras ens med kommitt

é

ns utg

å

ngs­punkter.

Hyresg

ä

stemas antagande av hembudet medf

ö

r att f

ö

rk

ö

psr

ä

tten be­st

å

r

ä

ven efter sexm

å

nadersfristens utg

å

ng i avvaktan p

ä

 ett k

ö­

peavtal. Lagf

ö

rslaget inneh

å

ller ingen s

ä

rskild sanktion f

ö

r det fall att bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen sedan utan anledning v

ä

grar att un­derteckna k

ö

peavtalet. Ett hembudsf

ö

rfarande kan emellertid ha 

å

samkat fastighets

ä

garen betydande f

ö

rluster genom att han har f

å

tt avst

å

fr

ä

n en annan f

ö

rs

ä

ljning, s

ä

rskilt om f

ö

rfarandet har dragit ut p

å

 tiden ut

ö

ver de sex m

å

naderna utan att leda till n

å

got k

ö

peavtal. Hyresn

ä

mnden ifr

å

gas

ä

tter starkt om det 

ä

r f

ö

renligt med r

ä

ttss

ä

kerhetssynpunkter att p

å

 detta s

ä

tt bygga upp en ordning d

ä

r gjorda utf

ä

stelser kan ryggas helt utan p

å­

f

ö

ljder. Motsvarande g

ä

ller i viss m

ä

n 

ä

ven i fr

å

ga om hyres­g

ä

ster som har bitr

ä

tt ett beslut om fastighetsf

ö

rv

ä

rv men sedan inte vill ansluta sig som medlemmar i bostadsf

ö

reningen. H

ä

r anvi­sar kommitt

é

n dock den v

ä

gen att f

ö

reningen i vissa fall b

ö

r kunna f

ä

 hyresavtalet uppl

ö

st enligt 12 kap. 46 J f

ö

rsta stycket 10 jordabalken (s. 116). Fastighets

ä

garen

ä

r 

å

 andra sidan beroende av att st

å

fast vid sitt hembud, om han vill s

ä

lja fastigheten inom n

å

got s

ä

 n

ä

r 

ö

versk

å

dlig tid efter h

é

mbudets avgi­vande. Men 

ä

ven h

ä

r kan konsekvenserna bli mycket otillfredsst

ä

l­lande, om fastighets

ä

garen avst

å

r fr

å

n att fullf

ö

lja aff

ä

ren sedan

hyresg

ä

sterna 

å

dragit sig kostnader med anledning av hembudet

i-r

ä

tts-(jfr uppgifterna p

å

 s. 107 om bostadsjf

ö

reningars kostnader f

ö

r

Prop. 1981/82:169

56

v

ä

rdering etc.)

Hyresn

ä

mndens pr

ö

vning

Antalet 

ä

renden, som 

å

rligen inkommer till hyresn

ä

mnden, stiger snabbt. Under 1981 kommer antalet att uppg

å

 till ca 17 000, vilket utg

ö

r en 

ö

kning med 3 000 

ä

renden sedan 1980. Trots att antalet inkomna 

ä

renden per 

å

r n

ä

stan har tredubblats sedan b

ö

rjan av 1970-talet, har n

ä

mnden under denna tidsperiod erh

å

llit endast relativt obetydliga personalf

ö

rst

ä

rkningar. Arbetsl

ä

get vid n

ä

mnden 

ä

r d

ä

rf

ö

r synnerligen anstr

ä

ngt. Antalet balanserade 

ä

renden har under innevarande 

å

r stadigt legat 

ö

ver 8 000. Enligt lagen om arrenden

ä

mnder och hyresn

ä

mnder skall n

ä

mnden - utan inskr

ä

nkning med avseende p

å

 olika kategorier av 

ä

renden - hand­l

ä

gga 

ä

renden skyndsamt. Tillstr

ö

mningen g

ö

r dock att det inte har kunnat undvikas att 

ä

renden i viss utstr

ä

ckning inte kan tas upp till pr

ö

vning f

ö

rr

ä

n man har passerat tidpunkten f

ö

r hyres­avtalets upph

ö

rande enligt verkst

ä

lld upps

ä

gtiing.

Mot denna bakgrund 

ä

r fr

å

gan i vad m

ä

n hyresn

ä

mndens resurser skulle tas i anspr

å

k genom kommitt

é

ns olika f

ö

rslag av s

ä

rskilt intresse.  Bl.a. f

ö

ljande tvistefr

å

gor skall enligt f

ö

rslaget till lag om f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

ster avg

ö

ras av n

ä

mnden p

å

yrkande av fastighets

ä

garen eller hyresg

ä

sterna.

Fr

å

gor om hembudsskyldighetens omfattning n

ä

r flera fastig­heter utg

ö

r en taxeringsenhet (1 

§

 lagf

ö

rslaget, jfr s. 192 och 335) samt fr

å

gor om undantag fr

å

n f

ö

rk

ö

psr

ä

tten (2 

§

 lag­f

ö

rslaget) . Vissa av dessa fr

å

gor kan 

ä

ven komma under in­skrivningsmyndighetens pr

ö

vning, som emellertid avses bli rent formell (s. 181) och som endast skall avse om en intres­seanm

ä

lan g

ä

ller eller ej.

Fr

å

gor om inneb

ö

rden av hembudet (4 

§

 lagf

ö

rslaget). Hyresn

ä

mndens pr

ö

vning i detta avseende ber

ö

rs endast i ett s

ä

rskilt yttrande (s. 319) men fr

å

gor av detta slag kan 

ä

ven enligt kommitt

é

ns f

ö

rslag uppkomma i tvister mellan parterna.

   Fr

å

gor om bevakning av f

ö

rk

ö

psr

ä

tten har skett p

ä

 r

ä

tt

Prop. 1981/82:169

57

E

ä

tt och inom f

ö

reskriven tid (5 5 lagf

ö

rslaget). N

ä

mndens pr

ö

vning kan 

ä

ven p

å

kallas r

ö

rande fr

å

gan om fastighets

ä

garen utan osk

ä

ligt dr

ö

jsm

å

l har l

ä

mnat hyresg

ä

sterna besked om brist i bevakningen (7 

§

 andra stycket lagf

ö

rslaget).

Fr

å

gor om hembudet har antagits p

ä

 r

ä

tt s

ä

tt och inom f

ö

re­skriven tid (6 

§

 lagf

ö

rslaget) .

Ö

vriga fr

å

gor om f

ö

rlust av f

ö

rk

ö

psr

ä

tten (7 

§

 f

ö

rsta stycket lagf

ö

rslaget). H

ä

r avses bl.a. fr

å

gor om verkan av passivitet fr

å

n endera partens sida efter hembudets antagande.

Fr

å

gor om villkoren f

ö

r f

ö

rv

ä

rv av annan 

ä

n hyresg

ä

sterna (8 

§

lagf

ö

rslaget). Pr

ö

vningen 

ä

r samordnad med f

ö

rfarandet enligt tillst

å

ndslagen och g

ä

llande f

ö

rkSpsT

ä

g (10 och 11 5

§

'~ lagf

ö

rslaget). Systemet blir med n

ö

dv

ä

ndighet invecklat men hyresn

ä

mnden vill 

ä

nd

å

 ifr

å

gas

ä

tta om inte en mera l

ä

tttill-g

ä

nglig beskrivning kan 

å

stadkommas 

ä

n den som finns i be­t

ä

nkandet (s. 189-192). F

ö

r n

ä

mnden framst

å

r vissa delar av kommitt

é

ns utl

ä

ggning som f

ö

rvirrande (t.ex. s. 189 andra stycket fj

ä

rde meningen och s. 191 fj

ä

rde stycket tredje meningen).

Vidare kan f

ö

rslaget till 

ä

ndringar i bostadsr

ä

ttslagen

f

ö

ran­

leda nya typer av 

ä

renden hos hyresn

ä

mnden bl.a. i form

av

tvister om 

ö

verl

ä

telsepris enligt 14 a 

§

 f

ö

rslaget till

ä

ndringar

i n

ä

mnda lag.

Det finns enligt hyresn

ä

mndens bed

ö

mning anledning att r

ä

kna med att den f

ö

reslagna lagen om f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

ster l

ä

tt kan leda till tvister mellan fastighets

ä

gare och hyresg

ä

ster. I synner­het tvister om vilken part, som har f

ö

rorsakat att ett f

ö

rv

ä

rv inte har fullf

ö

ljts efter hembudets antagande, kan bli komplice­rade. 

Ä

ven de f

ö

reslagna reglerna om hyresn

ä

mndens pr

ö

vning i den ordning som anges i 10 och 11 

§§

 lagf

ö

rslaget inneb

ä

r risk f

ö

r att hyresn

ä

mndens resurser alltf

ö

r mycket kommer att bindas i enstaka sv

å

ra 

ä

renden.

Hyresn

ä

mnden vill ocks

å

 erinra om att pr

ö

vning av den typ av fast-st

ä

llelsetalan, som aktualiseras av den f

ö

reslagna lagstiftningen.

Prop. 1981/82:169

58

ä

r fr

ä

mmande f

ö

r hyresn

ä

mndens verksamhet.

I bet

ä

nkandet anf

ö

rs (s. 198) att det saknas anledning att f

ö

r­moda att hyresn

ä

mndernas arbetsb

ö

rda kommer att 

ö

ka  i n

å

gon st

ö

rre utstr

ä

ckning, om kommitt

é

f

ö

rslaget genomf

ö

rs. Denna f

ö

r­modan torde utg

å

 fr

ä

n uppfattningen att lagen om f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

ster i stort sett bara skulle komma att fungera som ett instrument f

ö

r att f

å

till st

å

nd frivilliga 

ö

verenskommelser om fastighetsf

ö

rv

ä

rv f

ö

r ombildning fr

å

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt. 

Ä

ven om denna f

ö

rmodan 

ä

r riktig - vilket hyresn

ä

mnden betvivlar -m

ä

ster

ä

kna med att varje 

ä

rende som h

ä

nskjuts till n

ä

mndens pr

ö

vning enligt den s

ä

rskilda f

ö

rk

ö

pslagen blir betydligt mera arbetskr

ä

vande 

ä

n hyresn

ä

mnds

ä

renden 

ä

r normalt. Det st

ä

ller hyresn

ä

mnden - 

ow  

inte n

ä

mndens resurser f

ö

rst

ä

rks kraftigt trots det statsfinansiella l

ä

get - i en om

ö

jlig valsituation: att antingen skjuta upp f

ö

rk

ö

ps

ä

rendena f

ö

r att inte det stora an­talet mindre resurskr

ä

vande 

ä

renden skall beh

ö

va v

ä

nta orimligt l

ä

nge eller ocks

å

 l

å

ta l

ä

get snabbt bli oh

å

llbart betr

ä

ffande andra 

ä

renden 

ä

n f

ö

rk

ö

ps

ä

rendena. P

å

     sikt skulle naturligtvis den sistn

ä

mnda konsekvensen drabba hela verksamheten vid hyres­n

ä

mnden.

Det kan noteras att kommitt

é

n framh

å

ller (s. 188) att hyresn

ä

mn­den b

ö

r behandla f

ö

rk

ö

ps

ä

rendena med f

ö

rtur. Det framg

å

r inte hur kommitt

é

n t

ä

nker sig att denna anvisning skall kunna samordnas med den tidigare n

ä

mnda f

ö

reskriften om skyndsam handl

ä

ggning av alla typer av hyresn

ä

mnds

ä

renden.

Hyresn

ä

mnden f

å

r med anledning av det anf

ö

rda hemst

ä

lla att f

ö

r­slaget till lag om f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

ster i vart fall inte genomf

ö

rs utan att statsmaktema samtidigt 

ä

r beredda att kraftigt f

ö

rst

ä

rka hyresn

ä

mndens resurser.

Ö

vriga synpunkter

Enligt hyresn

ä

mndens mening 

ä

r det 

ö

nskv

ä

rt b

ä

de att reglerna f

ö

r ombildning till bostadsr

ä

tt 

ä

r allm

ä

ngiltiga och att bostadsr

ä

tts­begreppet i sig 

ä

r enhetligt. Kommitt

é

ns f

ö

rslag f

ö

ranleder d

ä

rf

ö

r n

ä

mnden att anf

ö

ra f

ö

ljande.

Prop. 1981/82:169

59

Om en s

ä

rskild lag om f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

ster genomf

ö

rs, kan det uppfattas som or

ä

ttvist och st

ö

tande att hyresg

ä

ster i hus 

ä

gda av allm

ä

nnyttiga bostadsf

ö

retag skall sakna f

ö

rk

ö

ps­r

ä

tt. Enligt hyresn

ä

mndens f

ö

rmenande borde de allm

ä

nnyttiga bo­stadsf

ö

retagens ber

ä

ttigade intressen kunna tillgodoses utan att hyresg

ä

sterna i allm

ä

nnyttigt 

ä

gda hus helt beh

ö

ver s

ä

rbehandlas i denna fr

å

ga. I en f

ö

rk

ö

pssituation borde n

ä

mligen obillighets-regeln i 2 

§

 8 lagf

ö

rslaget om f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

ster kunna till

ä

mpas vid en avv

ä

gning mellan bolagets och hyresg

ä

sternas motst

å

ende intressen.

Vidare har hyresn

ä

mnden sv

å

rt att inse det befogade i den f

ö

reslagna undantagsregeln i 60 a 

§

 fj

ä

rde stycket bostadsr

ä

tts­lagen. Man kan med fog fr

å

ga sig om hyresg

ä

stemas inflytande b

ö

r vara mindre i det fall att en till en riksorganisation knuten bostadsr

ä

ttsf

ö

rening f

ö

rv

ä

rvar ett hyreshus 

ä

n i det fall att en frist

å

ende bostadsr

ä

ttsf

ö

rening g

ö

r det. Till bilden h

ö

r ocks

å 

att dessa rikskooperativa f

ö

reningar 

ä

r undantagna fr

ä

n till-st

ä

ndslagens till

ä

mpningsomr

å

de.

Kommitt

é

ns f

ö

rslag betr

ä

ffande hembud och prisf

ö

reskrifter vid 

ö

verl

å

telse av bostadsr

ä

tt inneb

ä

r att olika r

ä

ttigheter och skyldigheter kommer att g

ä

lla i skilda bostadsr

ä

ttsf

ö

rh

å

llanden. Hyresn

ä

mnden ifr

å

gas

ä

tter om detta 

ä

r l

ä

mpligt. Det f

ö

refaller inte otroligt att vissa typer av bostadsr

ä

tt snarast kommer att uppfattas som en sorts hyresr

ä

tt medan andra - utan hembudsskyl­dighet och prisf

ö

reskrifter - torde j

ä

mst

ä

llas med 

ä

gander

ä

tt.

I 

ö

vriga delar f

ö

ranleder bet

ä

nkandet ingen erinran av hyres­n

ä

mnden fr

ä

n de synpunkter n

ä

mnden har att bevaka. Tv

ä

rtom 

ä

r n

ä

mnden positiv till kommitt

é

ns f

ö

rslag till nya best

ä

mmelser om uppr

ä

ttande av ekonomisk plan i ombildningsfall. N

ä

mnden anser ocks

å

att det f

ö

reslagna till

ä

gget till best

ä

mmelsema om intygs­givare utg

ö

r en v

ä

lbeh

ö

vlig f

ö

rb

ä

ttring av de nuvarande reglerna. Vidare vill n

ä

mnden uttrycka sin uppskattning av det arbete kom­mitt

é

n nedlagt f

ö

r att klarl

ä

gga regelsystemet kring 

ä

ldre bostads­f

ö

reningar.

Prop. 1981/82:169

60

5  IIYBESH

Ä

MHBEH I G

Ö

TEBORG

F

ö

rslaget till lag om f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

ster

Inledande_ syjigunkter

Som hyresn

ä

mndens genomg

å

ng kommer att visa 

ä

r det f

ö

reslagna  f

ö

rk

ö

psf

ö

rfarandet komplicerat och vid till

ä

mpningen kan 

å

tskilliga sv

å

righeter uppst

å

 f

ö

r de handl

ä

ggande myndigheterna och ber

ö

rda parter.

Redan nu f

ö

religger ett komplicerat system vad g

ä

ller samverkan mellan lagen om vissa inskr

ä

nkningar i r

ä

tten att f

ö

rv

ä

rva fast egendom, lagen om f

ö

rv

ä

rv av hyresfastighet {tillst

å

ndslagen), f

ö

rk

ö

pslagen och jordabalken. Den f

ö

reslagna lagstiftningen inne­b

ä

r ytterligare samordningsproblem. S

å

 till exempel 

ä

r inskrivningsmyndighet, kommun och hyresn

ä

mnd in­kopplade i olika skeden av f

ö

rfarandet. Hyresn

ä

mnden anser att alla m

ö

jligheter att f

ö

renkla systemet m

å

ste 

ö

verv

ä

gas. S

å

 f

å

 myndigheter som m

ö

jligt b

ö

r vara inkopplade och handl

ä

ggningsrutinerna b

ö

r g

ö

ras s

å

 enkla som m

ö

jligt.

S

å

vitt g

ä

ller hyresn

ä

mndernas befattning med f

ö

r­k

ö

ps

ä

renden b

ö

r denna begr

ä

nsas i ett avseende. Enligt kommitt

é

ns f

ö

rslag kan fr

å

gor om f

ö

rk

ö

ps­r

ä

ttens best

å

nd m m komma under hyresn

ä

mndens pr

ö

v­ning dels i ett frist

å

ende f

ö

rfarande (9 

§

f

ö

rslaget till lag om f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

ster), dels i samband med pr

ö

vning enligt bl a tillst

å

ndslagen (10 och 11 

§§

 n

ä

mnda f

ö

rslag). Enligt hyresn

ä

mndens mening b

ö

r endast sistn

ä

mnda ordning f

ö

r pr

ö

vning av tvistefr

å

gor inf

ö

ras.

Kommitt

é

n har i bet

ä

nkandet (s 24 5) ber

ö

rt de problem

Prop. 1981/82:169

61

som kan uppst

å

, om villkoren i ett hembud inte med­ger den inl

å

ning av halva l

å

nesumman som f

ö

ruts

ä

tts i det f

ö

reslagna systemet med kapitalmarknadsreverser. Hyresn

ä

mnden ifr

å

gas

ä

tter om kommitt

é

n inte har under­skattat de sv

å

righeter som i en s

å

dan situation kan uppst

å

 f

ö

r hyresg

ä

sterna. Risk f

ö

religger att hyres­g

ä

sterna i inte s

å

f

å

 fall tvingas avst

å

 fr

å

n k

ö

p till f

ö

rm

å

n f

ö

r en annan mera kapitalstark k

ö

pare.

§

yi}EyG.K

£

_5

ä

.fJ

É

._s

ä£

sj5ilda_gar_a2raf_e

£

 _i_f5rsl.3et

2

§

. I 3 och 5 

§§

stadgas, att man vid ber

ä

kningen av antalet l

ä

genheter skall bortse fr

å

n garage, lager eller annan l

ä

genhet som i f

ö

rsta hand anv

ä

nds som f

ö

rvaringsutrymme. Enligt hyresn

ä

mndens mening b

ö

r ocks

å

i 2 

§

 f

ö

rsta punkten anges att n

ä

mnda utrymmen skall undantas vid ber

ä

kningen av antalet l

ä

genheter.

I en hyreshusenhet som best

å

r av flera registerfas­tigheter kan hyreshusenheten inneh

å

lla fler 

ä

n fem l

ä

genheter medan en i enheten ing

å

ende registerfas­tighet inneh

å

ller f

ä

rre

ä

n fem l

ä

genheter. Den situa­tionen kan intr

ä

ffa att hyresg

ä

sterna inger intresse­anm

ä

lan betr

ä

ffande hyreshusenheten men fastighets­

ä

garen d

ä

refter till annan 

ä

n hyresg

ä

sterna s

ä

ljer en registerfastighet som inneh

å

ller f

ä

rre 

ä

n fem l

ä

genheter. Situationen 

ä

r inte belyst i bet

ä

nkandet men hyresn

ä

nmden tolkar det framlagda f

ö

rslaget s

å 

att en s

å

dan f

ö

rs

ä

ljning faller utanf

ö

r f

ö

rk

ö

psr

ä

tten och att pr

ö

vningen av denna fr

å

ga vid inv

ä

ndning fr

ä

n hyresg

ä

sternas sida f

å

r ankomma p

å

 hyresn

ä

mnden.

Vad g

ä

ller femte punkten om andelsf

ö

rv

ä

rv vill hyres­n

ä

mnden p

å

peka att detta undantag ger m

ö

jlighet till kringg

å

ende av den f

ö

reslagna lagstiftningen. N

ä

mnden vill betona vikten av att fr

å

gan om andelsf

ö

rv

ä

rv tas upp till behandling vid den f

ö

rest

å

ende 

ö

ver­synen av tillst

å

ndslagen.

3

§

. Lagf

ö

rslaget inneh

å

ller i denna paragraf en be­st

ä

mmelse om att inskrivningsmyndigheten skall under­r

ä

tta f

ö

reningen och den lagfarne 

ä

garen om att an­teckning om intresseanm

ä

lan gjorts. Hyresn

ä

mnden vill p

å

peka att sv

å

righeter kan uppkomma att underr

ä

tta fastighets

ä

garen, eftersom inskrivningsmyndigheten i allm

ä

nhet saknar k

ä

nnedom om dennes adress. Det f

ö

rtj

ä

nar att framh

å

llas att 

ä

ven hyresg

ä

sterna inte s

ä

llan saknar s

å

dan k

ä

nnedom. En f

ö

ljd av att os

ä

ker­het r

å

der om fastighets

ä

garens adress kan bli att denne f

å

r reda p

å

anteckningen om intresseanm

ä

lan f

ö

rst sedan klagotiden g

å

tt ut.

4

§

. I f

ö

rslaget stadgas, att hembudet skall delges den f

ö

rening som gjort intresseanm

ä

lan. Hyresn

ä

mnden utg

å

r fr

å

n att de f

ö

reskrifter om vissa uppgifter och handlingar som skall ges in till inskrivnings­myndigheten, vilka utredningen har f

ö

rutsatt kommer att utf

ä

rdas av regeringen (s 336), utformas p

å

Prop. 1981/82:169

62

s

å

dant s

ä

tt att det f

ö

r fastighets

ä

garen inte kormner att r

å

da n

å

gon tvekan om vilka enskilda personer han skall v

ä

nda sig till f

ö

r att delgivning skall komma till st

å

nd. Ett ytterligare problem som b

ö

r uppm

ä

rksammas i detta sammanhang 

ä

r att det kan ske f

ö

r

ä

ndringar i f

ö

reningens saimnans

ä

ttning efter det att intresseanm

ä

lan har gjorts. F

ö

reningen kan till och med ha upph

ö

rt.

Enligt hyresn

ä

mndens mening b

ö

r i lagtexten anges, att hembud ej' beh

ö

ver l

ä

mnas om r

ä

tt till f

ö

rk

ö

p ej f

ö

religger enligt 2 

§

.

Enligt motivuttalandena 

ä

r det viktigt att s

ä

rskilja ett herabud enligt lagen fr

å

n andra erbjudanden om f

ö

rv

ä

rv. F

ö

r undvikande av missf

ö

rst

å

nd b

ö

r den regeln g

ä

lla att n

ä

r det 

ä

r fr

å

ga om ett hembud enligt lagen detta skall klart framg

å

 av hembudet. En regel h

ä

rom b

ö

r tas in i lagtexten.

6.  

Denna paragraf inneh

å

ller viktiga regler om vad hyresg

ä

sterna har att iaktta om de vill anta ett hem­bud. Hyresn

ä

mnden finner att lagtexten b

ö

r f

ö

rtyd­ligas s

å

 att det klart framg

å

r dels att ett antagande av hembud f

ö

ruts

ä

tter att den skriftliga anm

ä

lan om f

ö

rv

ä

rv och protokollet fr

å

n f

ö

reningsst

ä

mman tillst

ä

lls fastighets

ä

garen samtidigt, dels att be­st

ä

mmelsen i tredje stycket inte hindrar att anm

ä

lan till fastighets

ä

garen sker p

ä

 annat s

ä

tt 

ä

n genom rekommenderat brev, varvid det dock ankommer p

ä 

hyresg

ä

sterna att vid tvist visa att anm

ä

lan kommit fastighets

ä

garen till h

ä

nda. Hyresn

ä

mnden konstaterar vidare att reglerna inte hindrar att hyresg

ä

ster som har gjort en felaktig anm

ä

lan till fastighets

ä

garen 

å

terkommer med en riktig anm

ä

lan inom sexm

å

naders-fristen.

7

§

. I paragrafen anges under vilka omst

ä

ndigheter f

ö

rk

ö

psr

ä

tten f

ö

rfaller. Uttrycket "f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

rfaller"

ä

r mindre v

ä

l valt. Sven om n

å

gon av de tre h

ä

ndelser som anges i paragrafen intr

ä

ffar f

ö

religger n

ä

mligen f

ö

rk

ö

psr

ä

tt om fastighets

ä

garen s

ä

ljer egendomen till l

ä

gre pris eller till f

ö

r honom avsev

ä

rt of

ö

rm

å

nligare villkor. Vad som egentligen intr

ä

ffar vid de tre angivna fallen 

ä

r endast att fastighets

ä

garen f

ä

r. de r

ä

ttigheter som f

ö

ljer av 8 

§

. Enligt hyresn

ä

mndens mening b

ö

r d

ä

rf

ö

r 7 

§ 

omformuleras f

ö

r att missf

ö

rst

å

nd skall undvikas. Det kan 

ö

verv

ä

gas orn inte best

ä

mmelserna i 7 och 8 

§§ 

skall sammanf

ö

ras till en paragraf.

8

§

. I motiven uttalas, att en f

ö

rs

ä

ljning av egen­domen inom tv

åå

rsfristen inte f

ä

r 

ä

ga rum, om priset p

å

 fastigheten 

ä

r l

ä

gre eller villkoren f

ö

r f

ö

r­s

ä

ljningen tillsammantagna 

ä

r avsev

ä

rt ogynnsammare f

ö

r 

ä

garen 

ä

n de som g

ä

llde f

ö

r erbjudandet till hyresg

ä

sterna. Sistn

ä

mnda f

ö

ruts

ä

ttning torde kunna medf

ö

ra 

å

tskilliga tvister. En inte ovanlig situation kan bli att kontantinsatsen i hembudet 

ä

r h

ö

gre

Prop. 1981/82:169

63

ä

n vid ett senare k

ö

p eller att finansieringsvillkoren f

ö

r

ä

ndras. I dessa fr

å

gor b

ö

r de r

ä

ttstill

ä

mpande myndigheterna ges v

ä

gledning genom motivuttalanden.

10

§

. Enligt denna best

ä

rmnelse skall kommunen kontrollera om det f

ö

rel

å

g en intresseanm

ä

lan n

ä

r f

ö

rv

ä

rvet skedde. Enligt hyresn

ä

mndens mening kan denna regel f

ö

ran­leda komplikationer med h

ä

nsyn till bruket av dubbla k

ö

pehandlingar, n

ä

mligen k

ö

pekontrakt och k

ö

pebrev. K

ö

p anses komma till st

å

nd n

ä

r den f

ö

rsta k

ö

pehand­lingen uppr

ä

ttas. Det 

ä

r ej ovanligt att i 

ä

rende enligt tillst

ä

ndslagen endast k

ö

pebrevet f

ö

retes. I s

å

dant fall 

ä

r kotmnunen ur st

å

nd att kontrollera om f

ö

rv

ä

rvet 

ä

gt rum vid tidpunkt d

å

 intresseanm

ä

lan g

ä

llde. F

ö

r att kommunen skall kunna fullg

ö

ra sin underr

ä

ttelseskyldighet b

ö

r f

ö

reskrivas att till kommunen skall inges 

ä

ven k

ö

pekontrakt om s

å

dant uppr

ä

ttats.

Vad g

ä

ller kommunens skyldighet att bereda hyres­g

ä

sterna tillf

ä

lle till yttrande vill hyresn

ä

mnden erinra om vad n

ä

mnden tidigare uttalat ang

å

ende sv

å

righeterna att i vissa situationer n

å

 den f

ö

rening som skall f

ö

retr

ä

da hyresg

ä

sterna.

Enligt 10 

§

ä

r en f

ö

ruts

ä

ttning f

ö

r inh

ä

mtande av yttrande att en intresseanm

ä

lan g

ä

ller. Enligt motiv­uttalande (s 190) skall k

ö

paren uppge om intresse­anm

ä

lan 

ä

r antecknad i fastighetsboken, varefter det ankommer p

å

kommunen att kontrollera denna upp­gift. Hyresn

ä

mnden anser det vara av stor vikt att det tillskapas ett f

ö

rfarande som garanterar att upp­gifterna om intresseanm

ä

lan blir riktiga, eftersom det f

ö

rh

å

llandet att kommunen underl

å

ter att h

ö

ra hyresg

ä

sterna kan leda till att deras f

ö

rk

ö

psr

ä

tt g

å

r f

ö

rlorad. En m

ö

jlig l

ö

sning

ä

r att k

ö

paren 

å

l

ä

gges att till kommunen l

ä

mna in bevis fr

å

n in­skrivningsmyndigheten ang

å

ende f

ö

rekomsten av intresse­anm

ä

lan eller att inskrivningsmyndigheten i samband med anteckning om intresseanm

ä

lan tillst

ä

ller kommunen underr

ä

ttelse om anteckningen.

Enligt paragrafens andra stycke skall kotmnunen under vissa f

ö

ruts

ä

ttningar och inom viss tid till hyresn

ä

mnden anm

ä

la fr

å

ga om f

ö

rk

ö

psr

ä

ttens best

å

nd, eller om 

ö

verl

å

telsens giltighet enligt 8 

§

. Under­l

å

ter kommunen att g

ö

ra detta, torde hyresg

ä

sternas f

ö

rk

ö

psr

ä

tt vara f

ö

rlorad. Detta b

ö

r framg

å

 av lag­texten.

I anslutning till 10 

§

andra stycket uttalas i motiven (s 191J att om kommunen vill p

å

kalla pr

ö

vning av ett f

ö

rv

ä

rv enligt tillst

å

ndslagen, detta b

ö

r ske samtidigt med att hyresg

ä

sternas beg

ä

ran anm

ä

ls till hyresn

ä

mnden. En s

å

dan samordning b

ö

r uttryckligen f

ö

reskrivas.

1T

§

. Be"tr

ä£

f

ä

ride sista stycket i denna paragraf vill hyresn

ä

mnden p

å

peka att h

ä

nvisningen till 10 

§

 inneb

ä

r

Prop. 1981/82:169

64

att kommunens anm

ä

lningsskyldighet till hyresn

ä

mnden betr

ä

ffande hyresg

ä

sternas

ö

nskem

å

l om pr

ö

vning av f

ö

rk

ö

psr

ä

ttens best

å

nd g

ä

ller utan begr

ä

nsning till tiden.

Jordabalken

Kvarboende_h;res(5

ä

ster _r

ä

t_tsli3 _?

£

..llpiJ\3

Kommitt

é

n framh

å

ller (s 133) att det 

ä

r ofr

å

nkomligt att hyresg

ä

ster av olika anledningar inte 

ö

nskar bli bostadsr

ä

ttshavare utan i st

ä

llet vill bo kvar i sina l

ä

genheter med hyresr

ä

tt. Enligt kommitt

é

n f

å

r en 

ö

verg

å

ng till bostadsr

ä

tt i en fastighet inte med­f

ö

ra att de kvarboende hyresg

ä

sternas r

ä

ttsliga st

ä

ll­ning f

ö

rs

ä

mras.

Som kommitt

é

n konstaterar 

ä

r kvarboende hyresg

ä

ster efter en ombildning i och f

ö

r sig bevarade vid sin r

ä

tt till f

ö

rl

ä

ngning av hyresavtalet. Detta inneb

ä

r emellertid inte att deras faktiska besittningsskydd 

ä

r of

ö

r

ä

ndrat. Eftersom det vid en till

ä

mpning av f

ö

rl

ä

ngningsreglerna i 46 

§

 hyreslagen i regel skall ske en avv

ä

gning mellan hyresv

ä

rdens och hyresg

ä

sternas motst

å

ende intressen, kan det f

ö

rh

å

llandet att bostads­r

ä

ttsf

ö

reningen har intr

ä

tt som hyresv

ä

rd komma att f

ä

betydelse f

ö

r f

ö

rl

ä

ngningsfr

å

gans avg

ö

rande.

Enligt hyresn

ä

mnden

ä

r det framf

ö

r allt tv

å

situa­ tioner som b

ö

r uppm

ä

rksammas. Den f

ö

rsta avser det fallet att bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen s

ä

ger upp hyres­g

ä

sten och v

ä

grar f

ö

rl

ä

ngning p

å

den grund att bostads­r

ä

tt till l

ä

genheten skall uppl

å

tas 

å

t annan. F

ö

r­l

ä

ngningsfr

å

gan skall i detta fall bed

ö

mas enligt 46 

§

f

ö

rsta stycket 10 hyreslagen. Kommitt

é

ns in­st

ä

llning f

ö

refaller vara att vid en s

å

dan upps

ä

gning hyresavtalet skall f

ö

rl

ä

ngas. N

å

got uttryckligt uttalande h

ä

rom har kommitt

é

n dock inte gjort. Hyres­n

ä

mnden delar uppfattningen att en hyresg

ä

st i den angivna situationen normalt skall ha r

ä

tt till f

ö

r­l

ä

ngning. Ibland kan emellertid en hyresg

ä

sts in­tresse att beh

å

lla sin hyresr

ä

tt vara svagt, t ex om han inte bor i sin l

ä

genhet stadigvarande. Enligt hyresn

ä

mndens mening skulle det med h

ä

nsyn till be­st

ä

mmelsen i 2 

§

 tredje stycket bostadsr

ä

ttslagen vara av v

ä

rde f

ö

r r

ä

ttstill

ä

mpningen med ett motiv­uttalande i fr

å

gan vilken betydelse hyresn

ä

mnderna och bostadsdomstolen i ett f

ö

rl

ä

ngnings

ä

rende b

ö

r tillm

ä

ta bostadsr

ä

ttsf

ö

reningens intresse av att f

ä 

tillg

ä

ng till en l

ä

genhet f

ö

r uppl

å

telse med bostads-

pen andra situationen g

ä

ller besittningsskyddet f

ö

r kvarboende hyresg

ä

ster vid ombyggnad av f

ö

renings-liuset. Fr

å

gan g

ä

ller n

ä

rmast i vad m

ä

n en hyresg

ä

st skall ha r

ä

tt att flytta tillbaka till huset som hyresg

ä

st efter ombyggnaden. Som kommitt

é

n konstaterar ]

«

an det bli fr

å

ga om att skapa en turordning mellan de hyresg

ä

ster som har f

ö

rklarat att de vill g

ä

ö

ver

Prop. 1981/82:169

65

till bostadsr

ä

tt och de hyresg

ä

ster som vill bo kvar med hyresr

ä

tt. Kommitt

é

ns uttalanden i fr

å

gan ger ingen v

ä

gledning f

ö

r hyresn

ä

mndens och bostads­domstolens st

ä

llningstagande i en aktuell f

ö

rl

ä

ng­ningstvist. Enligt hyresn

ä

mndens mening b

ö

r i lag­stiftnings

ä

rendet st

ä

llning tas till om generellt sett bostadsr

ä

ttshavarna eller hyresg

ä

sterna vid konkurrens skall ges f

ö

retr

ä

de i fr

å

ga om 

å

ter­flyttningen till huset eller om dessa b

å

da grupper skall j

ä

mst

ä

llas och behandlas enligt g

ä

ngse tur­ordning f

ö

r hyresg

ä

sters 

å

terflyttning.

20 kap 7 

§

. I anslutning till inskrivningsmyndig­hetens pr

ö

vning uppkommer en del praktiska problem betr

ä

ffande vilka handlingar en f

ö

rv

ä

rvare skall ge in f

ö

r att visa att han uppfyller kraven enligt tillst

ä

ndslagen och den f

ö

reslagna f

ö

rk

ö

pslagen. Dessa fr

å

gor har ej behandlats i bet

ä

nkandet. Hyres­n

ä

mnden vill h

ä

r endast peka p

å

 den situation som uppst

å

r om en kommun underl

å

ter att uttala sig i fr

å

gan om hyresg

ä

sternas f

ö

rk

ö

p, t ex d

ä

rf

ö

r att hyresg

ä

sterna inte beg

ä

rt hyresn

ä

mndspr

ö

vning, och bara l

å

ter trem

å

nadersfristen l

ö

pa ut. I s

å

dant fall be­h

ö

ver f

ö

rv

ä

rvaren f

ö

rete n

å

got slag av intyg f

ö

r att visa att hinder mot lagfart enligt den f

ö

reslagna f

ö

rk

ö

pslagen ej f

ö

religger (j

ä

mf

ö

r prop 1978/79:164 s 32J .

N

ä

r det g

ä

ller pr

ö

vning av lagfartsfr

å

ga med h

ä

nsyn till intresseanm

ä

lan vill hyresn

ä

mnden 

ä

n en g

ä

ng p

å

peka det problem som kan uppst

å

 d

ä

 dubbla k

ö

pe­handlingar f

ö

religger.

F

ö

rk

ö

pslaqen

Hyresn

ä

nmden anm

ä

rker att den f

ö

reslagna lagtexten till 7 

§

 sista meningen skall lyda: Detsamma g

ä

ller om hyresn

ä

mndens beslut inneb

ä

r att villkoren f

ö

r en 

ö

verl

å

telse inte st

å

r i strid med 8 

§

 lagen (1982:000) om f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

ster.

Lagen om arrenden

ä

mnder och hyresn

ä

mnder

Vad g

ä

ller 16 b 

§

 sista stycket f

ö

rsta meningen b

ö

r h

ä

nvisningen t:iH lagen om f

ö

rv

ä

rv av hyres­ fastighet utg

å

 eftersom f

ö

rk

ö

p enligt denna lag endast kan ske betr

ä

ffande akier.

Bostadsr

ä

ttslaqen

9 a 

§

. Den f

ö

reslagna best

ä

mmelsen i andra stycket andra meningen torde inneb

ä

ra att ett tillst

å

nd av hyresn

ä

mnden till 

ö

verl

å

telse av hyresr

ä

tt enligt 34-36 

§§

hyreslagen i h

ä

r aktuella fall p

å

 beg

ä

ran av f

ö

reningen skall f

ö

renas med villkor att den tilltr

ä

dande hyresg

ä

sten 

ö

vertar skyldigheten att teckna bostadsr

ä

tt. I detta sammanhang vill n

ä

mnden p

å

peka att i det fall hyresr

ä

tt 

ö

verg

å

r enligt 33 

§

 hyreslagen n

å

gon m

ö

jlighet att f

ö

reskriva

5   Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169. Bilagedel

Prop. 1981/82:169

66

villkor om att den som 

ö

vertar hyresr

ä

tten skall vara skyldig att teckna bostadsr

ä

tt inte f

ö

religger. N

ä

r det g

ä

ller f

ö

rl

ä

ngningsfall enligt 47 och 47 a 

§§ 

hyreslagen f

ä

r den f

ö

reslagna best

ä

imnelsen anses inneb

ä

ra att f

ö

rl

ä

ngning skall medges endast om s

ö

kanden 

ö

vertar skyldigheten att teckna bostads­r

ä

tt.

Hyresn

ä

mnden vill vidare p

å

peka att andra stycket andra meningen.till sin natur 

ä

r en hyresr

ä

ttslig best

ä

mmelse. F

ö

r den h

ä

ndelse den skall ha sin place-- ring i bostadsr

ä

ttslagen b

ö

r en h

ä

nvisning till be­st

ä

mmelsen g

ö

ras i hyreslagen, f

ö

rslagsvis i 37 

§

.

12 a 

§

. Enligt denna paragraf kr

ä

vs skriftligt av­tal vid 

ö

verl

å

telse av bostadsr

ä

tt. lakttages ej detta krav 

ä

r 

ö

verl

å

telsen ogiltig. Talan om ogiltighet skall ha v

ä

ckts senast inom sex m

å

nader fr

å

n det l

ä

genheten tilltr

ä

ddes. Enligt n

ä

mndens mening b

ö

r n

å

gon tidsfrist f

ö

r s

å

dan talan inte uppst

ä

llas.

14

§

. Enligt denna paragraf"ges bostadsr

ä

ttsf

ö

rening m

ö

jlighet att inf

ö

ra en klausul om skyldighet f

ö

r -bostadsr

ä

ttshavare att f

ö

re 

ö

verl

å

telse hembjuda bostadsr

ä

tten till l

ö

sen. Avsikten 

ä

r att en bostads­r

ä

ttsf

ö

rening som 

ö

nskar p

å

verka prisbildningen av bostadsr

ä

tter skall anv

ä

nda sig av de f

ö

reslagna hembudsreglerna. Andra l

ö

sningar f

ö

r att komma till r

ä

tta med h

ö

ga 

ö

verl

å

telsepriser skall i princip inte f

ö

rekomma (s 291). Enligt hyresn

ä

mndens mening 

ä

r det inte sj

ä

lvklart att de nu f

ö

reslagna reglerna f

å

r den 

å

syftade effekten utan risk f

ö

religger att andra lokala metoder kommer att till

ä

mpas 

ä

ven i forts

ä

ttningen. Skall andra metoder inte vara till-l

å

tna b

ö

r detta klart framg

å

 av lagtexten.

51 a 

§

. I denna paragraf stadgas, att f

ö

reningen i visst fall i princip inte kan neka en hyresg

ä

st intr

ä

de i f

ö

reningen. Enligt best

ä

mmelsen finns det dock inte n

å

gon skyldighet f

ö

r f

ö

reningen att upp­l

å

ta bostadsr

ä

tt

å

t hyresg

ä

sten. Hyresn

ä

nmden anser att en s

å

dan skyldighet b

ö

r f

ö

religga (jfr special­fallet i 9 a 

§

 f

ö

rsta stycket).

Prop. 1981/82:169

67

6        HmESMAMHBEW I MALMÖ-

AvCTittai  Bastadsrättai xm up£låtelseformj_ 2 atfailAiinijarjimder_197£-tele;t -nra erfarJi£ter ocii  |V5riEmingiläriin2 och andra ar2.anisato£i j.

Kaimitténs förslag laider avsnittet 3, vilka återges i sarmanfattning under 3.8 på sidorna 152 och 153, finner hyresnämnden läirpliga och välgrundade. Hyres­nämnden kan med stöd av sin erfarenhet av handlagda ärenden understryka värdet av att en ekonanisk plan skall i otbildningsfallen ha \53prättats innan föreningen fattar beslut cm fastighetsförvärv, att minst en av intygsgivcunia för den ekono­miska planen skall alltid vara fristående från den organisation eller det före-

Prop. 1981/82:169

68

tag, scm har bitr

ä

tt med f

ö

reningsbildningen eller uppr

ä

ttat planen, och att planen skall vara f

ö

rsedd med ett besiktningsprotokoll.

Det f

ö

rslag scm f

ö

ranleder en mer ut:f

ä

rlig komnentar av lrresn

ä

mnden

ä

r be­st

ä

nnelsen att hyresg

ä

sterna i minst tv

å

 tredjedelar av de uthyrda l

ä

genheterna skall vid 

ö

verg

ä

ng till bostadsr

ä

tt engagera sig i bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen som medlenmar och fatta beslut cm fastighetsf

ö

rv

ä

rv f

ö

r onbildning p

å

 f

ö

renings-st

ä

irma. F

ö

rslaget inneb

ä

r att liksom f

ö

r n

ä

rvarande 

ä

r fallet hyresf

ö

rh

å

llande kan betr

ä

ffande en del bostadsl

ä

genheter i den nybildade bostadsr

ä

ttsf

ö

reningens hus kcma att best

å

 under en l

ä

ng tid. Kcnmitt

é

n behandlar fr

å

gor ang

å

ende kvar­boende hyresg

ä

ster under avsnittet 3.4 p

å

 sidorna 133, 134 och 135. Kcnmitt

é

n imderstryker att 

ö

verg

å

ng till bostadsr

ä

tt i en fastighet f

ä

r inte medf

ö

ra att de kvarboende hyresg

ä

stemas r

ä

ttsliga st

ä

llning f

ö

rs

ä

mras. Konmitt

é

n sl

å

r fast att de kvarboende hyresg

ä

stemcis hyresavtal kctitner att g

ä

lla mot bostadsr

ä

tts­f

ö

reningen scm ny 

ä

gare av feistigheten. Likas

å

 kanmar de kvarboende hyresg

ä

ster­nas besittningsskydd att g

ä

lla i f

ö

rh

å

llande till bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen. Hyres­g

ä

sterna kcmmer ocks

å

 att ha r

ä

tt enligt 35 

§

 hyreslagen att 

ö

verl

å

ta sina l

ä

gen­heter genan byte. Kccimitt

é

n fraihh

å

ller att den som 

ö

vertar l

ä

genheten efter ett byte intr

ä

der i den avtr

ä

dande hyresg

ä

stens hyresf

ö

rh

å

llande p

å

 saitma villkor scm har g

ä

llt f

ö

r denne. L

ä

genheten kvarst

å

r allts

å

 san en lrresl

ä

genhet. - Fr

å

ga

ä

r cm vad kcnmitt

é

n s

å

lunda anf

ö

r inneb

ä

r att de kvarboende hyresg

ä

stemas intressen tillgodoses i tillr

ä

cklig onfattning. Det synes kunna ifr

ä

g

ö

Ls

ä

ttas om inte de kvarboende hyresg

ä

stemas f

ö

rh

å

llanden f

ö

rtj

ä

nar ytterligare uppm

ä

rksamhet av f

ö

ljande sk

ä

l.

Den scm hyr en bostadsl

ä

genhet m

ä

ste visserligen alltid r

ä

lcna med att fastigheten kan kcnma att 

ö

verl

å

tas och att en ny 

ä

gare d

ä

refter intr

ä

der i hyresf

ö

rh

å

llandet.

Prop. 1981/82:169

69

F

ö

r den enskilde hyresg

ä

sten 

ä

r det emsllertid inte likgiltigt om de 

ö

vriga i huset boende grundar sin nyttjander

ä

tt enbart p

å

 hyresr

ä

tt eller cm en majoritet bor i huset med bostadsr

ä

tt. I det senare fallet kcnmer f

ö

r hyresg

ä

sten att som hyresv

ä

rd intr

ä

da en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening i vilken de i huset med bostadsr

ä

tt boende 

ä

r medlenmar. Bostadsr

ä

ttshavarna komer att utg

ö

ra en majoritet av de boende. Den nuvarande hyreslagstiftningen inneb

ä

r bland annat att hyresg

ä

sterna har f

å

tt betydande m

ö

jligheter att kollektivt ta tillvara sina intressen i f

ö

r­h

å

llande till fastighets

ä

garen. I det nu ifr

å

gavarande fallet med hyresg

ä

ster, vilka bor kvar msd en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening som hyresv

ä

rd, koitmer dessa hyres­g

ä

ster att utg

ö

ra en minoritet bland de boende. Det synes t

ä

iikbart att den majo­ritet av tidigare hyresg

ä

ster som har bildat bostadsr

ä

ttsf

ö

rening och sedermera innehar sina l

ä

genheter ned bostadsr

ä

tt understundom kcnner att se ned visst o-gillande p

ä

 det f

ö

rh

ä

llandet att de kvarboende hyresg

ä

sterna har inte funnit det f

ö

renligt med sina intressen att 

ö

verg

å

 till boende med bostadsr

ä

tt. Risken f

ö

r ett mindre gott f

ö

rh

å

llande mellan bostadsr

ä

ttshavare och kvarboende hyresg

ä

ster synes p

å

taglig. - Det f

ö

rh

å

ller sig 

ä

ven s

å

 att notsatsf

ö

rh

ä

llande kan tippkcnma mellan sk

ö

tsaitma och mindre sk

ö

tsanna hyresg

ä

ster. I s

å

dana fall beh

ö

ver de sk

ö

t-sanna hyresg

ä

sterna fastighets

ä

garens st

ö

d. De kan i ett hyreshus normalt ocks

å 

p

å

r

ä

kna s

å

dant st

ö

d. De kvarboende hyresg

ä

sterna i en faistighet som har f

ö

rv

ä

r­vats av en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening kan rimligen inte r

ä

kna med sanna st

ö

d cm en konflikt uppst

å

r 

ned 

exeirpelvis en bostadsr

ä

ttshavare som st

ö

r sina grannar.

Vad nu har anf

ö

rts har f

ö

ranlett hyresn

ä

nnden att 

ö

verv

ä

ga att som f

ö

ruts

ä

ttning f

ö

r

ö

verg

ä

ng till bostadsr

ä

tt skulle g

ä

lla 

ä

ven f

ö

ljande. De hyresg

ä

ster som inte 

ä

r villiga att g

å

ö

ver till bostadsr

ä

tt skulle ha r

ä

tt att under f

ö

rslagsvis fem 

å

r fr

å

n det bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen f

ö

cv

ä

rvcir faisticfieten f

å

 sina flyttningskost­nader betalda av bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen f

ö

r det fall att hyresg

ä

sterna flyttar

Prop. 1981/82:169

70

till annan l

ä

genhet i oirten. Hyresn

ä

nnden 

ä

r emellertid inte beredd att nu l

ä

gga fram ett s

å

dant f

ö

rslag. Enligt hyresn

ä

mndens mening f

ö

rtj

ä

nar dock de kvarboende hyresg

ä

stemas f

ö

rh

å

llanden att noga uppn

ä

rksannas.

Avaiittet 

£

 F

ö

rv

ä

rv ay_aiskil.t_

ä

2d_fastighet

Hyresn

ä

mnden vill f

ö

r sin del inte bestrida att det 

ä

r m

ö

jligt att anordna en f

ö

r­k

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

sterna p

å

 det s

ä

tt som kcnmitt

é

n f

ö

resl

ä

r. Enligt hyresn

ä

mndens mening 

ä

r nackdelarna ned den f

ö

reslagna ordningen dock betydande. Ut

ö

vandet av f

ö

rk

ö

psr

ä

tten inneb

ä

r ett betydande antal olika r

ä

ttshandlingar s

å

scm bildande av en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening eller annan f

ö

rening, intresseanm

ä

lan till inskrivnings-nyndigheten, henbud av fastighets

ä

garen till f

ö

rening som har l

ä

mnat in intresse­anm

ä

lan, bevaloiing av f

ö

rk

ö

psr

ä

tten, antagande av hembud samt eventuellt pr

ö

vning av hyresn

ä

nnden av tvist mellan fastighets

ä

garen och hyresg

ä

sterna i f

ö

rkcpsfr

å

gan. F

ö

rfarandet rynner s

å

 m

å

nga mcnent och s

å

 m

ä

nga tidsfrister att det rimligen m

å

ste antagas bli sv

å

rt att hantera f

ö

r partema. F

ö

r oms

ä

ttningen av fastigheter kan f

ö

rfarandet kanna att bli t>,Tigande och i vissa fall f

ö

rorsaka fastighets

ä

gare be­tydande ol

ä

genheter och eventuellt f

ö

rlust.

Hyresn

ä

mnden 

ä

r givetvis medveten cm att det f

ö

redragande statsr

å

det har i sina direktiv till kcnmitt

é

n franti

å

llit att det 

ä

r angel

ä

get att de enskilda m

ä

nniskor­nas inflytande 

ö

ver sitt boende okas och att b

ä

ttre m

ö

jligheter f

ö

r den enskilde att 

ä

ga sin bostad skall skapas genan att underl

ä

tta f

ö

r hyresg

ä

ster att i bostads­r

ä

ttsf

ö

reningens form 

ö

verta 

ä

gandet. Hyresn

ä

nnden beaktar emellertid att exper­terna Arne N

ä

verfelt och Per Torn

é

e g

ö

r g

ä

llande i sitt s

ä

rskilda yttrande, sidan 316, att ingenting tyder p

å

att faistighets

ä

garsidan 

bax  

f

ö

rhindrat 

ö

verg

å

ngcir, son 

)san 

anses 

ö

nskv

ä

rda fr

ä

n sanh

ä

llets synpunkt, eller att fastighets

ä

gare har f

ö

r-

Prop. 1981/82:169

71

svarat f

ö

r de boende att f

ö

rv

ä

rva fastiieten gencm f

ö

rs

ä

ljningar till tredje man.

Hyresn

ä

nnden kan f

ö

r sin del inst

ä

nna i den av ledamoten Nils Yngvesson anf

ö

rda reservationen under rubriken "Kap. 4 F

ö

rv

ä

rv av enskilt 

ä

gd fastighet" p

å

 sidan 308. Det av Yngvesscn angivna s

ä

ttet f

ö

r tillgodoseende av hyresg

ä

stemas 

ö

nske­m

å

l att f

ä

ö

verta fastiieten genom ne

ä

verkan av kartmunen inneb

ä

r ett betydligt snabbare f

ö

rfarande betr

ä

ffande fastighetsf

ö

rv

ä

rvet. f

ö

rfarandet synes 

ä

ven i 

ö

vrigt stanna 

ö

verens s

å

v

ä

l med konmunens ansvar f

ö

r bostadsf

ö

rs

ö

rjningen som med i 

ö

vrigt g

ä

llande best

ä

nmelser. Hyresn

ä

mnden f

ö

rordar allts

å

Yngvessons re­servation i detta h

ä

nseende.

F

ö

r den h

ä

ndelse det av kcnmitt

é

n framf

ö

rda f

ö

rslaget under detta avsnitt ..likv

ä

l genomf

ö

res har hyresn

ä

nnden f

ö

r sin del ingen erinran mot att de av utredningen angivna uppgifterna anf

ö

rtros hyresn

ä

mnden.

Aysiitt  F

ö

rv

ä

rv 

ay_säliimYttx2t_ä_fast)st

Kdnmitt&font-family:Verdana'>ä

mndens mening p

å

ett 

ö

vertygande s

ä

tt att s

ä

rskilda prcblem 

ä

r f

ö

rknippade med att hyresg

ä

ster med bost

ä

der i allm

ä

nnyttig 

ä

go

ö

nskar bilda bostadsr

ä

ttsf

ö

rening. Kbnmitt

é

n framh

å

ller pa goda grunder att kotmunen har ett 

ö

vergripande ansvar f

ö

r bostadsf

ö

rs

ö

rjningen inan hela konnunen och att det d

ä

rf

ö

r skulle st

å

 i strid med den konmunala representativa demokratins principer att alltid medge onbildning till bostadsr

ä

tt d

ä

rf

ö

r att de boende uttrycker 

ö

nske­m

å

l cm att g

å

ö

ver till bostadsr

ä

tt. Det b

ö

r f

ö

ljaktligen ankotna p

å

 konmunfull-m

ä

ktige att draga upp riktlinjer och principer f

ö

r 

ö

verg

å

ngar f

ö

r det fall att en okad 

ö

veirg

ä

ng fr

å

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt skall vara en bostadspolitisk m

å

ls

ä

ttning. Hyresn

ä

nnden ansluter sig allts

å

 till kcnmitt

é

ns slutsats att even­tuella CDbildningar i cdlm

ä

nnyttigt 

ä

gda fcistigheter b

ö

r ske f

ö

rst n

ä

r cmbild-

Prop. 1981/82:169

72

ningarna grundar sig p

å

ett handlingsprogram fr

å

n konnunens sida.

Avsnittet 

£

Fi5isiering_av fastighetsf

ö

ry

ä

rv

Kaimitt

é

ns f

ö

rslag i detta avsnitt synes vara av begr

ä

nsad r

ä

cJcvidd. Hyresn

ä

mnden har f

ö

r sin del inte furmit anledning till erinran mot kormdtt

é

ns f

ö

rslag i detta avsnitt.

Alttet J7 Finansi.e!ring_av totadsr

ä

ttsf

ö

rv

ä

rv

F

ö

redragande statsr

å

det uttalar not slutet av sina direktiv f

ö

r utredningsarbetet att det 

ä

r hennes f

ö

rhcppning att utredningsarbetet skall ge f

ö

ruts

ä

ttningar f

ö

r en 

ö

verg

å

ng fr

å

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt i betydande omfattning. Mot bakgrund h

ä

rav har hyresn

ä

mnden f

ö

rst

å

else f

ö

r att kcnmitt

é

n furmit anledning att fram­l

ä

gga f

ö

rslag scm inte 

ö

verensst

ä

nmer ned direktiven till samtliga statliga kcnmitt

é

er cm att eilla reformf

ö

rslag skall kunna genomf

ö

ras incm ramen f

ö

r of

ö

r­

ä

ndrade resurser incm det onr

å

de scm f

ö

rslagen avser. Enligt hyresn

ä

mndens mening 

ä

r den av kcnmitt

é

n f

ö

reslagna l

ä

nen

ö

j ligheten till kontantinsats vid 

ö

verg

å

ng fr

ä

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt dock f

ö

renad med avsev

ä

rda kostnader f

ö

r pr

ö

vning och f

ö

rvaltning av l

å

nen. Det synes hyresn

ä

nnden naturligt att 

ä

ven tillgodoseen­det av behov av nu ifr

å

gavarande l

å

n i f

ö

rsta hand ankamer p

å

 respektive konmun. Kcnmitt

é

ns redog

ö

relse under avsnittet 7.2.2 cm kaimunala l

ä

n i[REDACTED_EFTERNAMN]

ö

 visar hur s

ä

dana l

å

n kan ordnas och handhas p

å

 ett s

ä

tt som synes besn

ä

mnden l

ä

mpligt.

Fr

å

gan an statliga utgifter f

ö

r den av kcnmitt

é

n f

ö

reslagna l

å

nem

ö

jligheten kan givetvis avg

ö

ras f

ö

rst efter en prioritering p

å

politiska grunder. Hyresn

ä

nnden vill f

ö

r sin del dock ifr

å

gas

ä

tta huruvida tillr

ä

ckliga sk

ä

l f

ö

r ett statligt engagemang 

ä

ven i nu ifr

å

gavarande h

ä

nseende verkligen har p

å

visats.

Prop. 1981/82:169

73

Avsnittet 8 

ö

verl

å

telse av_bostadsr

ä

tt

Kcnmitt

é

n erinrar cm att riksdagen hcir vid olika tillf

ä

llen st

ä

llt sig avvisande till en allm

ä

n statlig priskcntroll p

å

 bostadsr

ä

tter. Kcnmitt

é

n 

ä

r inte heller beredd att f

ö

rorda en 

å

terg

å

ng till en allm

ä

n statlig priskcntroll p

ä

 bostads­r

ä

tter. D

ä

remot f

ö

resl

å

s 

å

tg

ä

rder av selektiv karakt

ä

r.

Hyresn

ä

mnden finner det f

ö

r sin del tveksamt huruvida det av konmitt

é

n framlagda materialet 

ä

r tillr

ä

cklig grund f

ö

r de f

ö

reslagna 

å

tg

ä

rderna. Priserna har enligt den p

å

 sidan 274 redovisade rapporten realt sett sjunkit mellan 

å

ren 1970 och 1979 p

å

 de flesta mindre t

ä

torterna, varit imgef

ä

r of

ö

r

ä

ndrade p

å

 de st

ö

rre t

ä

t­orterna och stigit i storstadscrar

å

dena. M

å

nga bostadsr

ä

ttshavare kan visserligen f

ö

r n

ä

rvarande tillgodog

ö

ra sig obeskattade vinster vid f

ö

rs

ä

ljning av sin bostads­r

ä

tt efterscm skattefrihet p

å

 realisationsvinst r

å

der efter fem 

å

rs innehav av bostadsr

ä

tten. Qnellertid kan en evig beskattning av realisationsvinster p

å

bostads­r

ä

tter koma att inf

ö

ras incm kort. Som ledamoten Rolf[REDACTED_EFTERNAMN] franti

å

ller i sin reservaticn p

å

 sidan 304 kan s

å

dana

ä

ndrade regler f

ö

r realisationsvinstbeskatt­ningen koma att medf

ö

ra, i de fall h

ö

ga

ö

verl

ä

telsepriser f

ö

rekommer, att dessa blir beskattade. Vidare kamer s

ä

nkta margiricilskatter och minskade m

ö

jligheter till imderskottsavdrag sannolikt att som[REDACTED_EFTERNAMN] franh

å

ller p

å

verka priserna p

ä 

bostadsr

ä

tter. De redan nu h

ö

ga r

ä

ntorna konmer att bli 

ä

nnu mera betungande f

ö

r bostadsr

ä

ttshavarna cm margincilskattema s

ä

rks och avdragsm

ö

jlighetema besk

ä

rs. Qiligt hyresn

ä

mndens mening har ejqjerten G

ö

sta Rudholm ocks

å

goda sk

ä

l d

å

 han fram­h

å

ller att en l

ö

sning enligt kcnmitt

é

ns f

ö

rslag skulle g

ö

ra bostadsr

ä

ttsmarknaden splittrad och svar

ö

verblickbar och samtidigt medf

ö

ra ytterligare olika negativa effekter, (sidan 323).

Hyresn

ä

nnden finner d

ä

rf

ö

r f

ö

r sin del att kcnmitt

é

n har inte p

å

visat tillr

ä

ckliga sk

ä

l f

ö

r f

ö

rslaget att en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening skall i sina stadgar kunna inf

ö

ra

Prop. 1981/82:169

74

en klausul an skyldighet f

ö

r bostadsr

ä

ttshavare att f

ö

re 

ö

verl

å

telse heitbjuda bostadsr

ä

tten till l

ö

sen.

SOCLSiSTYEELSEH

Vid bed

ö

mningen av de bostadssociala konsekven­serna av utredningens f

ö

rslag vad avser 

ö

verg

å

ng fr

å

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt intar finansie­ringen och d

ä

rmed sammanh

ä

ngande fr

å

gor en cen­tral plats. Kommitt

é

n har f

ö

reslagit inf

ö

randet av en l

å

nem

ö

jlighet till viss del av grundav­giften vid en ombildning av hyresr

ä

tt till bo­stadsr

ä

tt. F

ö

r att p

å

verka prisbildningen vid 

ö

verl

å

telse av bostadsr

ä

tt f

ö

resl

å

s vidare att bostadsr

ä

ttsf

ö

rening skall kunna f

ö

reskriva hembudsskyldighet med i stadgarna angivna pris­f

ö

reskrifter. Som villkor f

ö

r statligt bostads­l

ä

n skall ocks

å

 l

ä

nsbostadsn

ä

mnden efter kommu­nens yttrande kunna kr

ä

va att prisf

ö

reskrifter tas in i stadgarna f

ö

r nybildade f

ö

reningar f

ö

r en tid av h

ö

gst 5 

å

r.

Vid en omvandling av fastigheter fr

å

n hyres-till bostadsr

ä

tt kommer de f

ö

reslagna l

å

nem

ö

j­ligheterna till viss del av grundavgiften att m

ö

jligg

ö

ra f

ö

r fler hush

å

ll att bli medlemmar i en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening. Amorteringstiden f

ö

resl

ä

s bli 10 

å

r med rak amortering och r

ä

n­teniv

å

3,5 procent 

ö

ver g

ä

llande diskonto. Detta inneb

ä

r dock att det f

ö

r m

ä

nga hush

å

ll med l

å

g inkomst 

ä

nd

å

 kommer att vara sv

å

rt eller om

ö

jligt att klara sina boendeutgifter i en bostadsr

ä

tt. S

ä

rskilt uppenbart kommer detta att vara f

ö

r dem, som f

ö

r n

ä

rvarande bor med hyresr

ä

tt i attraktiva bostadsomr

å

den med h

ö

ga fastighetspriser.

Som kommitt

é

n beskrivit s

å

 leder en ombildning av hyresl

ä

genheter till bostadsr

ä

tter till en f

ö

rlust av skatteint

ä

kter f

ö

r stat och kommun.

Prop. 1981/82:169

75

Kommitt

é

n har dock endast ber

ä

knat det prim

ä

ra skattebortfallet, dvs det som uppst

å

r genom r

ä

ntekostnader p

ä

 l

ä

n av grundavgifter vid om­bildning. Vid 

ö

verl

å

telser av bostadsr

ä

tter torde skattebortfallet v

ä

sentligen 

ö

ka pga att 

ö

verl

å

telsepriserna 

ö

verstiger grundav­gifterna. Mot denna bakgrund anser socialsty­relsen att konunitt

é

n borde ha ber

ä

knat och redovisat det fullst

ä

ndiga skattebortfallet. F

ö

r 

ö

vrigt anser styrelsen att det f n finns betydligt mer angel

ä

gna omr

å

den 

ä

n ytterligare subventioner till dem som 

ä

ger sin bostad, t ex upprustning av torftiga f

ö

rortsomr

å

den, st

ö

d till ekonomiskt resurssvaga hush

å

ll som ej har r

å

d efterfr

å

ga en modern och rymlig bostad och 

å

tg

ä

rder f

ö

r att minska ungdomars bostadsprob­lem.

Vid 

ö

verl

å

telse av bostadsr

ä

tt har utredningen uttryckt farh

å

gor f

ö

r att fler orter under 1980-talet kommer att f

å

allt h

ö

gre prisniv

å

er. De f

ö

reslagna f

ö

r

ä

ndringarna i nuvarande skatte­system, som medf

ö

r s

ä

nkta marginalskatter, samt ett inf

ö

rande av evig realisationsvinstbeskatt­ning av bostadsr

ä

tter b

ö

r f

ä

 viss d

ä

mpande ef­fekt p

ä

 den framtida prisutvecklingen f

ö

r bo­stadsr

ä

tter. F

ö

r att d

ä

mpa prisutvecklingen p

å 

bostadsr

ä

tter i nybildade f

ö

reningar har utred­ningen bl a f

ö

reslagit olika m

ö

jligheter till henobudsskyldighet samt prisf

ö

reskrifter, kopp­lade till statliga l

å

nebeslut, de senare f

ö

r en period av h

ö

gst 5 

å

r. Xven om prisutvecklingen kommer att d

ä

mpas n

å

got genom dessa f

ö

r

ä

nd­ringar, kommer dock med stor sannolikhet pris­niv

å

erna fortfarande att ligga mycket h

ö

gt i attraktiva omr

å

den.

Socialstyrelsen konstaterar mot denna bakgrund att - 

ä

ven om utredningens f

ö

rslag genomf

ö

rs -

ö

verl

å

telsepriserna kommer att utg

ö

ra ett av­g

ö

rande hinder f

ö

r hush

å

ll med begr

ä

nsade eko­nomiska resurser att k

ö

pa en l

ä

gephet med bo­stadsr

ä

tt. Hur stor del av en lokal bostads­r

ä

ttsmarknad som p

å

 sikt kommer att best

å

 av l

ä

genheter med hembudsskyldighet i kombination med eller endast med prisf

ö

reskrifter 

ä

r os

ä

kert, d

å

 det fr

ä

mst

ä

r f

ö

reningarna sj

ä

lva som skall besluta om detta. D

ä

rmed blir det ocks

å

 os

ä

kert hur stor del av denna marknad som kan bli till­g

ä

nglig f

ö

r l

å

ginkomsthush

å

ll.

Ä

ven om ombildningen till bostadsr

ä

tt enligt kom­mitt

é

n 

å

rligen f

å

r en relativt blygsam omfatt­ning kommer ombildningen p

å

 l

ä

ngre sikt att leda till att hyresr

ä

ttsl

ä

genheternas andel av l

ä

gen­hetsbest

å

ndet sjunker. D

ä

rmed minskar valfrihe­ten f

ö

r de hush

å

ll som av ekonomiska sk

ä

l endast

Prop. 1981/82:169

76

kan efterfr

å

ga l

ä

genheter med hyresr

ä

tt. S

ä

r­skilt allvarlig blir utvecklingen om resurssva­ga hush

å

ll fr

ä

mst utest

ä

ngs fr

å

n centralt bel

ä

g­na eller av andra anledningar attraktiva l

ä

gen­heter.

Bostadsr

ä

ttskommitt

é

ns f

ö

rslag syftar till att fr

ä

mja ett 

ö

kat boendeinflytande i bostadsr

ä

tts­form. Enligt direktiven 

ä

r det knappast m

ö

jligt att inom 

ö

versk

å

dlig tid uppn

å

 samma inflytande f

ö

r dem som hyr som f

ö

r dem som bor med 

ä

gande-eller bostadsr

ä

tt med h

ä

nsyn till de r

ä

ttigheter som f

ö

r n

ä

rvarande h

ö

r ihop med 

ä

gande. Vill man 

ö

ka boendeinflytandet ut

ö

ver vad hyresr

ä

tten med­ger m

å

ste det enligt direktiven ske genom att omfattningen av 

ä

gande- och bostadsr

ä

tt 

ö

kar. Direktiven andas en viss uppgivenhet inf

ö

r m

ö

j- ' ligheten att boendeinflytande kan utstr

ä

ckas till dem som hyr sin bostad.

Enligt socialstyrelsens uppfattning 

ä

r 

ö

verg

å

ng till bostadsr

ä

tt varken en n

ö

dv

ä

ndig eller till­r

ä

cklig f

ö

ruts

ä

ttning f

ö

r ett 

ö

kat boendeinfly­tande .

Det p

å

g

å

r ett t

ä

mligen omfattande utvecklingsar­bete f

ö

r att hitta former och modeller f

ö

r in­flytande f

ö

r dem som bor med hyreskontrakt. I det allm

ä

nnyttiga bostadsbest

å

ndet sluts boendeinfly­tandeavtal. Det saknas dock erfarenheter av hur inflytandet f

ö

r dem som hyr sin bostad utvecklas n

ä

r goda formella m

ö

jligheter 

ä

r f

ö

r handen. 

Ä

nnu 

ä

r det allts

å

 f

ö

r tidigt att uttala sig om effekterna av dessa avtal.

Det som karakt

ä

riserar de modeller som diskuteras 

ä

r just att de syftar till att f

ö

r

ä

ndra f

ö

rdel­ningen av ansvar och risktagande mellan fastig­hets

ä

gare och hyresg

ä

ster genom att de boende f

å

r m

ö

jlighet/skyldighet att ta ett ekonomiskt ansvar f

ö

r de olika beslut de fattar.

Styrelsen 

ö

nskar vidare aktualisera det behov som finns inom kommuner och landsting att s

ä

kerst

ä

lla att det i olika bostadsomr

å

den finns ett tillr

ä

ck­ligt antal l

ä

genhetsdaghem samt l

ä

genheter och lokaler f

ö

r olika typer av v

å

rd/serviceboende.

Utredningen har ej belyst hur m

ö

jligheterna att genomf

ö

ra dylika planer f

ö

r

ä

ndras vid 

ö

verg

å

ng till bostadsr

ä

tt och 

ö

kad sj

ä

lvf

ö

rvaltning. Erfa­renhetsm

ä

ssigt 

ä

r det dock sannolikt att sv

å

rig­heterna 

ö

kar.

I ett l

ä

ge d

ä

r det s

å

v

ä

l inom h

ä

lso- och sjukv

å

r­den som socialtj

ä

nsten finns en allt starkare str

ä

van att 

ö

ka olika former av n

ä

r-v

å

rd och minska

Prop. 1981/82:169

77

institutionsboendet 

ä

r det angel

ä

get att finna former f

ö

r att tillgodose dessa speciella behov av v

å

rd/serviceboende.

Kommitt

é

n f

ö

rordar att bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar ges m

ö

jlighet att i stadgarna f

ö

ra in regler om hembud till exempelvis kommunen. Vidare f

ö

resl

å

s att kommunerna i samband med att statliga l

å

n tas upp eller tas 

ö

ver kan st

ä

lla krav p

å

 hembud.

Socialstyrelsen finner att ett s

å

dant system sam­tidigt med en f

ö

rmodad 

ö

kning av bostadsr

ä

tter medf

ö

r risker f

ö

r att de intressen samh

ä

llet har f

ö

r att garantera alla r

ä

tten till en god och 

ä

ndam

å

lsenlig bostad samt att tillgodose 

ä

ven de speciella bostadsbehoven i icke segregerade mil­j

ö

er, kommer att f

å

ö

kade sv

å

righeter att g

ö

ra sig g

ä

llande. Situationen f

ö

rb

ä

ttras inte heller av att kommunerna inte har m

ö

jlighet att till

ä

mpa bostadsanvisningslagens best

ä

mmelser vid 

ö

verl

å­

telser av bostadsr

ä

ttsl

ä

genheter.

Sammanfattning

Socialstyrelsen konstaterar att kommitt

é

ns m

å

l­s

ä

ttning om 

ö

kat boendeinflytande genom en mera omfattande 

ö

verg

ä

ng fr

å

n hyresr

ä

tt till bostads­r

ä

tt kommer att ber

ö

ra ett mindre antal ekono­miskt starka hush

å

ll.

Enligt socialstyrelsens uppfattning 

ä

r 

ö

verg

ä

ng till bostadsr

ä

tt varken en n

ö

dv

ä

ndig eller till­r

ä

cklig f

ö

ruts

ä

ttning f

ö

r ett 

ö

kat boendeinfly­tande.

En 

ö

kad andel bostadsr

ä

tter p

å

bostadsmarknaden inneb

ä

r uppenbara risker f

ö

r 

ö

kad social segrega­tion och dess v

ä

lk

ä

nda negativa effekter.

Styrelsen anser vidare att kommitt

é

ns f

ö

rslag tillsammans med en f

ö

rmodad 

ö

kning av andelen bo­stadsr

ä

tter p

å

bostadsmarknaden sannolikt medf

ö

r 

ö

kade sv

å

righeter att'tillgodose speciella bo­stadsbehov i icke segregerade milj

ö

er.

Sammanfattningsvis bed

ö

mer socialstyrelsen att konsekvenserna av kommitt

é

ns f

ö

rslag inte 

ä

r f

ö

r­enliga med de bostadssociala m

å

l som bl a anges i socialtj

ä

nstlagen. Styrelsen kan mot denna bak­grund inte st

ä

lla sig bakom kommitt

é

ns f

ö

rslag.

Prop. 1981/82:169

78

8   BAMINSPSKTIOHEtJ

Bankinspektionen 

å

beropas p

å

 s 256 i bet

ä

nkandet n

ä

r det g

ä

ller fr

ä

gcUt offl bostadsr

ä

tts kredltsSkerhetsv

ä

rde. De synpunkter som inspektionen har haft att l

ä

gga h

ä

rp

å

ä

r i det v

ä

sentliga riktigt . 

å

tergivna. Inspektionen vill endast till

ä

gga att vad som skall t

ä

ckas med summan av bostadsr

ä

ttshavarnas insatser 

ä

r vad som i andra bostadsfastigheter t

ä

ckes av fastighets

ä

garens egen Insats. Om denna del av finansieringen i ett bostadsr

ä

ttshus kan ske genom uppl

å

nade medel, l

å

t vara med ett antal kredlttagare. Inneb

ä

r det­ta att huset finansleras med medel som uppl

å

nats mot s

ä

kerhet 1 fastigheten till ett h

ö

gre belopp 

ä

n som annars accepteras. Av detta sk

ä

l och 

ä

ven 

ö

vriga son redovisas i bet

ä

nkandet har bostads­r

ä

tt generellt sett inte ansetts uppfylla banklagstiftningens krav p

å

 betryggande s

ä

kerhet. Bankerna har ocks

å

 i sina kreditinstruk­tioner intagit best

ä

mmelser om att bostadsr

ä

ttsbeviset Inte f

å

r utg

ö

ra enda s

ä

kerheten f

ö

r eh kredit. Har s

å

ä

nd

å

 skett, t ex med h

ä

nsyn till kredlttagarens person, tr

ä

der reglerna f

ö

r blanko-kreditgivnlng in.

Prop. 1981/82:169

79

Den ovanst

å

ende j

ä

mf

ö

relsen ned andra bostadsfastigheter tar fr

ä

mst sikte p

å

 finansieringen i ett utg

å

ngsl

ä

ge. Inte s

ä

llan bygger det reella v

ä

rdet av en bostadsr

ä

tt/andelsr

ä

tt p

å

 substansv

ä

rdet i f

ö

reningen. De.nnas l

å

n i fastigheten kan t ex vara slutbetalade eller kraftigt nedanorterade, vilket medf

ö

r relativt sett mycket l

å

ga avgifter till f

ö

reningen. F

ö

reningens redovisning kan ge en god grund f

ö

r ber

ä

kning av en bostadsr

ä

tts kreditv

ä

rde 1 s

å

dana fall. I princip f

ö

religger d

ä

r li.khet med v

ä

rderingen av "egen-Insatser" (risk:

ä

r 

ä

gnat att belysa komplexiteten i den aktualiserade fr

å

gest

ä

llningen och sv

å

righeten att ange generella normer.

I andra fall :

ä

tter i efters

ö

kta bostadsl

ä

gen, ofta i f

ö

rening med f

ö

rh

å

llanden av nyss angiven natur, ha ett marknads­v

ä

rde som 

ä

ven f

ö

rsiktigt ber

ä

knat medger en betydande s

ä

kerhets­marginal i relation till kreditbeloppet. Att s

ä

rskilt beakta vid kreditpr

ö

vningen kan vara med vilken fasthet i organisationen det ifr

å

gavarande bostadsf

ö

retaget arbetar.

Det har framg

å

tt att kreditfr

ä

gor avseende bostadsr

ä

tter kr

ä

ver individuell pr

ö

vning. Det ankommer p

å

 vederb

ö

rande bank att sj

ä

lv verkst

ä

lla s

å

dan pr

ö

vning. D

ä

rvid b

ö

r det av sk

ä

l som anf

ö

rts inte vara uteslutet att ocks

å

 bostadsr

ä

tt .kan vara betryggande s

ä

ker­het f

ö

r ett till dess ber

ä

knade v

ä

rde l

ä

mpligt avv

ä

gt kreditbelopp, 

ä

ven om 1 regel f

ö

rh

å

llandena 

ä

r s

å

dana att kompletterande s

ä

ker­het, t ex kommunal eller annan s

ä

ker borgen, erfordras.

Bostadsr

ä

tts s

ä

kerhetsv

ä

rde reduceras av att fordran fr

å

n bostads­r

ä

ttsf

ö

reningen p

å

 bostadsr

ä

ttshavaren alltid har f

ö

retr

ä

de fram­f

ö

r krav fr

ä

n panthavaren. En skyldighet f

ö

r bostadsr

ä

ttsf

ö

rening att underr

ä

tta pjinthavare om brister i fullg

ö

randet av f

ö

rplik­telser gentemot f

ö

reningen 

ä

r d

ä

rf

ö

r 

ä

gnad att f

ö

rb

ä

ttra o

é

mt-havarens r

ä

tt. Inspektionen tillstyrker att en best

ä

mmelse om s

å

dan skyldighet inf

ö

rs i 37 

§

tredje stycket bostadsr

ä

ttslagen.

F

ö

r att j

ä

nf

ö

rbarhet i s

ä

kerhetsavseende skall uppn

å

s med fast egendom erfordras att bostadsr

ä

tt kan individualiseras och regist­reras och d

ä

rmed bilda en grund f

ö

r pantr

ä

tt. Inspektionen skulle

Prop. 1981/82:169

80

från  sina utgångspunkter  i hög grad uppskatta om förslag frän den sittande ägarlägenhetsutredningen  leder till  en sådan ordning. Därmed  skulle  säkeirheten åtminstone  i princip kunna ges samma värde  som säkerhet  i fast egendom.

9        KOHSUMEHTVERKET

För innehavaren kan det vara en fördel att ha bostadsrätt framför hyresrätt. Till fördelarna hör i mänga fall större möjligheter till inflytande över förvaftningen, bäde ifrSga om löpande underhäll och ombyggnad. Bostadsrättshavaren har genom sin bostadsrättsförening möjlighet att verka för att boendekostnaderna blir sä laga som möjligt. Hyres­gästerna har idag inte samma möjligheter att utöva päver-kan pä sitt boende.

Men detta betyder inte att en övergäng frän hyresrätt till bostadsrätt utan vidare ger sädana fördelar. Detta belyses av den expertrapport (Ds Bo 1981:4), Konsekvenser för boende vid övergång till bostadsrätt, som avgetts för bostadsrättskommittén. Det kan vara svårt för bostads­rättsinnehavarna (bostadsrättsföreningarna) att i praktiken påverka drifts- och kapitalkostnaderna, och övergången till bostadsrätt medför inte alltid lägre boendekostnader. Särskilt i större bostadsrättsföreningar kan det också vara svårt för den enskilde bostadsrättshavaren att reellt påverka beslut om förvaltningen. Det kan visserligen vara en fördel ekonomiskt för en hyresgäst att fä hyresrätten förvandlad till bostadsrätt - bl a.om bostadsrätten ger en vinst när den säljs. Men för den som senare förvärvar bostadsrätten av den f d hyresgästen är läget ett annat -genom att bostadsrätten då inköps till ett högre marknads­pris ökar boendekostnaderna.

Prop. 1981/82:169

Som rapporten belyser kan möjligheten att förvandla hyres­rätt till bostadsrätt bl a av sådana skäl medföra att seg­regationen på bostadsområdet ökar. En förvandling av hyresrätt till bostadsrätt kan vidare leda till att de kvar­boende hyresgästernas ställning försämras - enligt rapporten har dessa hyresgäster i de undersökta områdena "fått en andra rangens status både rättsligt och socialt" (sid 12). Förhållandena varierar från ort till ort, från bostads­område till bostadsområde och frän byggnad till byggnad, och man kan därför inte säga att den ena upplätelseformen alltid är bättre än den andra.

Som berörts inledningsvis kan det dock ibland vara till fördel för de boende att fä hyresrätten förvandlad till bostadsrätt. De förbehåll som har gjorts innebär därför inte att konsumentverket ställer sig avvisande till förslaget. Däremot sätter verket i fråga om den metod som anvisas för att få till stånd en övergång till bostadsrätt är tillräck­ligt effektiv.  Denna fråga behandlas liksom ett par andra under följande rubriker.

Hyiesqästernas förköpsrätt

Utredningen föreslär att hyresgästerna skall fä förköps-rätt när fastighetsägaren är beredd att avhända sig fastig­heten. Förköpsrätten är konstruerad som en hembudsskyl­dighet för fastighetsägaren när en intresseanmälan frän hyresgästerna är inlämnad till inskrivningsmyndigheten.

Avsikten är således  att hyresgäster som är intresserade av en övergäng till bostadsrätt bildar en förening och lämnar in en intresseanmälan. Detta skall hyresgästerna göra innan en försäljning är aktuell. Vidare föreslås att intresseanmälan skall förnyas med två års intervaller, vilket innebär att hyresgästerna mäste vidmakthålla sitt

6   Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169. Bilagedel

Prop. 1981/82:169

intresse och bevaka sin anm

ä

lan under kanske mycket l

å

ng tid.

Konsumentverket ifr

å

gas

ä

tter om den f

ö

reslagna ordningen 

ä

r 

ä

ndam

å

lsenlig och i tillr

ä

cklig utstr

ä

ckning beaktar hyresg

ä

sternas m

ö

jligheter att reellt utnyttja sin r

ä

tt. Man kan knappast r

ä

kna med att hyresg

ä

ster i allm

ä

nhet kan uppb

å

da ett s

ä

 konkret intresse f

ö

r ombildning som en intresseanm

ä

lan f

ö

ruts

ä

tter innan fastigheten 

ä

r till salu och det s

å

lunda f

ö

religger en verklig m

ö

jlighet f

ö

r ombildning.

Allm

ä

n information till hyresg

ä

ster om bostadsr

ä

tten

som uppl

å

telseform l

ä

r f

ä

 effekt bara om den l

ä

mnas

i ett l

ä

ge n

ä

r hyresg

ä

sterna redan har faktisk m

ö

jlighet

att 

ö

verta fastigheten. Enligt verkets mening skapar man

b

ä

ttre m

ö

jligheter f

ö

r hyresg

ä

st/ att utnyttja f

ö

rk

ö

ps-        /-erna

r

ä

tten om en privat fastighets

ä

gare, som vill 

ö

verl

å

ta fastigheten, 

å

l

ä

ggs att informera hyresg

ä

sterna om den planerade f

ö

rs

ä

ljningen och om hyresg

ä

sternas m

ö

jlighet att g

ö

ra en intresseanm

ä

lan innan han hembjuder fastig­heten.  Kravet p

ä

 hyresg

ä

sterna att g

ö

ra en intresseanm

ä

lan borde allts

å

 st

ä

llas f

ö

rst n

ä

r en f

ö

rs

ä

ljning f

ö

rest

å

r.

N

ä

r hyresg

ä

sterna f

å

tt informationen b

ö

r de ges en sk

ä

lig tid att bilda en f

ö

rening och anm

ä

la sitt intresse.

Ekonomisk plan och intyqsqivninq

Det f

ö

rekommer enligt konsumentverkets erfarenhet att s

ä

v

ä

l grundavgifter som 

å

rsavgifter stiger of

ö

rutsett b

å

de f

ö

re och efter det att en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening bil­dats. Ibland 

ä

r kostnadsstegringarna s

å

 stora att en del konsumenter inte kan fullf

ö

lja k

ö

pet eller f

å

r sv

å

rt att beh

ä

lla en redan f

ö

rv

ä

rvad l

ä

genhet. Kostnadsstegringarna

82

Prop. 1981/82:169

83

kan sammanhänga med bristfällig planering och tidsför­skjutningar och med att man vid marknadsföringen använt missvisande kalkyler. För konsumenterna   oförutsebara ekonomiska krav ställs ibland på dem flera är efter inflytt­ningen.

De ärenden som verket har handlagt har visserligen i första hand gällt nyproduktion. Men samma problem kan uppstå om ett flerbostadshus i samband med att det överläts till en förening genomgår en mer   betydande ombyggnad eller reparation. Det är därför ocksä vid överlåtelse av en befintlig fastighet till en bostadsrättsförening angeläget att de kalkyler som konsumenterna fär som beslutsunderlag upprättas sä noggrannt som möjligt och att konsumenterna informeras när kostnadsförutsättningarna ändras på ett kännbart sätt. Konsumenterna har dä också möjlighet att bedöma om ändringarna kan godtas eller om man bör rikta invändningar   mot dem.

Det är ocksä viktigt att kraven skärps pä intygsgivarna inte enbart ifråga om deras opartiskhet utan vad gäller deras sakkunskap och den omsorg med vilken de utför sin granskning. Bostadsstyrelsen bör kontinuerligt kon­trollera intygsgivarnas verksamhet och frånta dem rätten att utfärda intyg om det visar sig att de brustit i omsorg vid granskningen.

Priskontroll

Konsumentverket anser liksom kommittén att det är ange­läget att motverka oskäliga vinster  vid överlåtelse av bostadsrätter. Enligt verkets mening lär dock den föreslagna lösningen på problemet inte förhindra att överlätare kan göra sädana vinster innan den i en bostadsrättsförenings stadgar intagna prisspärren upphört att gälla.

Verket avstyrker bestämt den föreslagna sanktionen i bostadsfinansieringsförordningen - förlust av bostadslän -

Prop. 1981/82:169

84

dä en bostadsrättsförening inte uppfylle/ sin skyldighet att följa de prisföreéc rifter som gäller enligt avtal med kommunen. De enskilda bostadsrättshavarna i föreningen kan drabbas på ett sätt som är ekonomiskt och socialt oacceptabelt.

10        BOSTAJSSTYRELSEW

Allmänna  svnnunkter

En av de  grundläggande  bostadspolitiska målsättningarna är att  samhället  skall  verka  för en  allsidig hushålls­sammansättning i  bostadsområdena samt  att motverka segrega­tion.   De medel   som  står  till  buds  för detta är bl  a ett varierat utbud av hustyper och lägenhetsstorlekar men även upplåtelseformen har en väsentlig betydelse  i  detta  samman­hang.   Betydelsen av upplåtelseformen kan dels  ses med ut­gångspunkt  i  bostaden  som en kapitalplacering,   vilket med bortseende  från det angelägna i  att öka  sparandet i  bo­städer knappast är en  bostadspolitisk fråga,   dels  som en fråga om möjligheten  till  inflytande  över  sitt  boende. Hushållen kan ha varierande  önskemål   i  sistnäinnda avseenden även om det  från bostadspolitiska utgångspunkter är ange­läget att  öka möjligheterna  till  boendeinflytande.

Under lång  tid  har valet mellan  att  bo  1   flerfamiljshus respektive   småhus  också gällt  valet mellan hyres-  och äganderätt.   Det kooperativa boendet  i bostadsrätt har på vissa orter och lokala marknader inte  funnits  som ett

Prop. 1981/82:169

85

alternativ i vare sig flerfamiljshus eller sm

å

hus. Sfter-fr

å

gan p

å

 sm

å

hus med 

ä

gander

ä

tt kan d

ä

rf

ö

r p

å

 vissa orter ha medf

ö

rt en sammans

ä

ttning av best

å

ndet som inte 

ö

ver­ensst

ä

mmer med hush

å

llens egentliga preferenser.

En mera varierad f

ö

rdelning p

å

 olika uppl

å

telseformer 

ö

kar valfriheten f

ö

r de boende. Med h

ä

nsyn till att ny­produktionen endast motsvarar n

å

gon procent av det totala best

å

ndet varje 

å

r f

ö

ruts

ä

tter en mera p

å

taglig f

ö

r

ä

ndring i denna riktning en omvandling av nuvarande uppl

å

telse-former. Bostadsr

ä

ttskommitt

é

n har f

ö

r sin del haft att pr

ö

va fr

å

gan om en 

ö

verg

å

ng fr

å

n hyres- till bostadsr

ä

tt. Fr

å

n samma utg

å

ngspunkt som angetts inledningsvis borde man ocks

å

 pr

ö

va fr

å

gan om en 

ö

verg

å

ng fr

å

n 

ä

gander

ä

tt till bostads- eller hyresr

ä

tt. Styrelsen 

ä

r medveten on de n

ä

stan obem

ä

sterliga problem som skulle kunna uppkomma med att genomf

ö

ra s

ä

dana omvandlingar men vill understryka att fr

å

ga om en allsidig l

ä

genhetasammans

ä

ttning med av­seende p

å

 uppl

å

telseformer inte kan f

ö

ras i endast en riktning.

Vid en diskussion om ett 

ö

kat boendeinflytande m

å

ste enligt styrelsens uppfattning m

ö

jligheterna att 

ö

ka detta f

ö

raa parallellt inom olika boendeformer. De f

ö

rs

ö

k som p

å

g

å

r inom bl a SA30-f

ö

retagen i samr

å

d med hyresg

ä

sterna ooh deras organisationer 

ä

r uttryck f

ö

r konkreta str

ä

van­den att 

ö

ka detta inflytande inom hyresr

ä

tten. Detta inne­b

ä

r att hyresg

ä

sterna ges inflytande 

ä

ven i ekonomiska fr

å

gor utan att d

ä

rmed beh

ö

va 

ä

ga sin bostad, s

å

ledes en m

ö

jlighet att 

ö

ka hush

å

llets inflytande oberoende av m

ö

jligheterna att anskaffa medel f

ö

r f

ö

rv

ä

rv av sin bostad. Bostadsstyxelaen anser s

å

ledes att det fr

å

n bostadspolitisk utg

å

ngspunkt 

ä

r 

ö

nskv

ä

rt att m

ö

jligheterna till boendein­flytande utvecklas i hyresr

ä

tten.

Bostadsr

ä

tten 

ä

r enligt styrelsens mening ett gott alter­nativ till s

å

v

ä

l boende i 

ä

gda sm

å

hus som boende i hyres­hus. Styrelsen 

ä

r d

ä

rf

ö

r i princip inte negativ till en cV:ad omvandling av hyres- till bostadsr

ä

ttsl

ä

genheter. Under f

ö

ruts

ä

ttning av en p

å

 bostadasociala grunder noga genomf

ö

rd planering, b

ö

r en s

å

dan 

ö

verg

å

ng p

å

 ensidigt sammansatta marknader vara ett verksamt medel f

ö

r att bidra till en f

ö

rb

ä

ttrad bostadsf

ö

rs

ö

rjning med avseende p

å

 en 

ö

kad valfrihet. Vad stjTrelsen vill framh

å

lla 

ä

r emellertid att en 

ö

verg

å

ng till bostadar

ä

tt inte 

ä

r den enda l

ö

sningen p

å

 fr

å

gan om ett 

ö

kat boendeinflytande-i flerfamiljshus och inte heller b

ö

r st

ö

djas av samh

ä

llet om den medf

ö

r att valfriheten minskar mellan olika hush

å

ll. En oplanerad 

ö

verg

å

ng skulle s

å

ledes kunna motverka de m

å

ls

ä

ttningar i fr

å

ga on boendedemokrati som samh

ä

llet -oberoende av uppl

å

telaeform - b

ö

r bevaka f

ö

r alla, oavsett ekonomiak situation.

2.5.1  Statena roll

Bostadsstyrelsen delar kommitt

é

ns bed

ö

mning att hittills­varande erfarenheterav ombildning fr

å

n hyrear

ä

tt till bostadar

ä

tt inte utg

ö

r sk

ä

l f

ö

r samh

ä

llet att acceptera att en 

ö

verg

å

ng till bostadsr

ä

tt uteslutande sker p

å

 de

Prop. 1981/82:169

86

villkor aom fastighetsmarknadens parter sj

ä

lva dikterar. Erfarenheterna visar s

å

ledes att just de effekter som kommitt

é

n enligt aina direktiv skall elimi.iera, och d

å 

fr

ä

mst 

ö

kad segregation bland de boende, kan uppkomma om omvandlingen inte f

ö

reg

å

s av en planm

ä

ssig bed

ö

.mning p

å

bostadssociala grunder.

Kommitt

é

ns beskrivning av rollf

ö

rdelningen mellan atat och kommun med avaeende p

å

 planering och genomf

ö

rande och de instrument aom kommunerna b

ö

r f

ö

rses med som medel i en p

å

 bostadsaooiala grunder lokalt f

ö

rankrad bostada­politik avviker inte fr

å

n hitintills allm

ä

nt omfattade riktlinjer. Detta utesluter emellertid inte att ataten har ett 

ö

vergripande ansvar f

ö

r att de boatadspolitiaka m

å

ls

ä

ttningar aom regering och riksdag antagit fullf

ö

ljs med utg

å

ngapunkt i de boendes intresse. Lagstiftning och finansieringsvillkor m

å

ste anpassas till denna f

ö

ruts

ä

tt­ning.

En lagstiftning som st

ä

rker de boendes st

ä

llning vid om­bildning m

å

ste d

ä

rf

ö

r aes med utg

å

ngspunkt i de f

ö

rh

å

llan­den aom r

å

der n

ä

r en ombildning har f

ö

reg

å

tts av en all­sidig bed

ö

mning fr

å

n kommunernas sida av l

ä

mpligheten av en s

å

dan omvandling. D

ä

rvid m

ä

ate de boende i den enskilda fastigheten i vissa fall anpassa sig till en bed

ö

mning sett b

å

de i ett st

ö

rre perspektiv geografiskt aom l

ä

mplig­heten av olika uppl

å

telaeforner i ett viaat omr

å

de.

Finanaieringaaystemet har aom en allm

ä

n utg

å

ngspunkt att verka d

ä

mpande p

å

 bostadakoatnadema. Det 

ä

r d

ä

rf

ö

r en given utg

å

ngspunkt som kommitt

é

n antagit att en 

ö

kad om­vandling inte sker p

å

 s

å

dana villkor att fastighetspriser­na trissas upp. Som kommitt

é

n belyst finns det ingen om­fattande dokumentation for att hittills genomf

ö

rda ombild­ningar medf

ö

rt s

ä

dana effekter men styrelsens erfarenheter visar tydligt p

å

 att detta 

ä

nd

å

 f

ö

rekommit och att detta inte heller kunnat motverkas av de kontrollinstrument aom finns ,i samband med den statliga ombyggnadsl

å

ngivningen.

Fr

å

n bostadssociala utg

å

ngspunkter b

ö

r sj

ä

lvfallet grund-avgiftemaa niv

å

 vara avv

ä

gda a

ä

, att ingen av ekonomiska sk

ä

l skall vara utest

ä

ngd fr

å

n m

ö

jligheterna att 

ö

verg

å 

till bostadsr

ä

tt i aamband med ombildning. Av aamma bostadsaooiala sk

ä

l 

ä

r det n

ö

dv

ä

ndigt att boendekostnaden s

å

l

å

ngt m

ö

jligt g

ö

rs neutral i f

ö

rh

å

llande till de boen­des inkomataituation. -Iv detta f

ö

ljer att bel

å

ning av fastigheten endaat b

ö

r kunna ske f

ö

r f

ö

reningens f

ö

rvalt­ning av densamma. Detta f

ö

ljer ocka

å

av att fastigheta­kapitalet och det bel

å

ningautrymae som kan finnas m

å

ate anv

ä

ndas f

ö

r ett tillfredsst

ä

llande underh

å

ll av fastig­heten.

Kommitt

é

n konstaterar att det 

ä

r n

ö

dv

ä

ndigt f

ö

r samh

ä

llet att kunna p

å

verka villkoren f

ö

r ombildning eller 

ö

ver-l

å

telaer i samband med l

å

ngivningen om inte de som varit medlemmar i vissa fall skall komma att f

å

 oacceptabla f

ö

rdelar. Styrelsen inat

ä

nmer i denna bed

ö

mning vad g

ä

ller nybildade f

ö

reningar. Under avsnitt 8.7 kommer atyrelaen

Prop. 1981/82:169

87

emellertid att peka p

å

de problem aom 

ä

r f

ö

rknippade med att knyta 

ö

verl

å

telsekontrollen till den statliga l

å

n­givningen, vilket inneb

ä

r att 

å

tskilliga redan bildade f

ö

reningar inte kan anv

ä

ndas aom redskap f

ö

r genomf

ö

rande av boatadapolitiska m

å

ls

ä

ttningar.

2.3-2 Kommunemas roll

Med utg

å

ngapunkt i en 

ö

kad kommunal ambition vad g

ä

ller andelen bostadsr

ä

tter i nyproduktionen anser kommitt

é

n att en 

ö

verg

å

ng fr

å

n hyresr

ä

tt till boatadsr

ä

tt borde vara ett medel f

ö

r kommunerna att n

å

 en annan f

ö

rdelning i bostadsbeat

å

ndet i den m

å

n det finns ett allm

ä

nt

ö

kat' intresse f

ö

r det kooperativa boendet och bostadar

ä

tten som uppl

å

telseform. F

ö

rutom att 

å

atadkoima en uppbland­ning av uppl

å

telaeformema skulle detta enligt kommitt

é

n ocka

å

kunna bidra till att man i vissa fall d

ä

mpar pria-utvecklingen p

å

 bostadar

ä

tter.

Boatadsatyrelaen vill i siatn

ä

mnda sammanhang stryka under kommitt

é

ns bed

ö

mning att en 

ö

verg

å

ng fr

å

n hyres­r

ä

tt till bostadsr

ä

tt kan h

å

lla nere prisniv

å

n p

å

 bostads­r

ä

tter endast s

å

l

ä

nge tillg

ä

ngen p

å

hyresr

ä

ttsl

ä

genheter fortfarande 

ä

r god. !ied denna utg

å

ngspunkt finns det en­ligt atyrelsena bed

ö

mning anledning varna f

ö

r en 

ö

kad 

ö

verg

å

ng till boatadsr

ä

tt i orter med uttalad bostadsbrist

ä

ven om andelen bostadsr

ä

ttsl

ä

genheter i best

å

ndet skulle vara liten. I sistn

ä

mnda fall m

å

ate a

å

ledes en satsning p

å

Ö

kad omvandling samordnas med nyprodiiktion av s

å

v

ä

l l

ä

genheter med bostadar

ä

tt som hyrear

ä

tt f

ö

r att n

å

 en l

ä

mplig f

ö

rdelning av best

å

ndet med avseende p

å

 uppl

å

telae-foraer.

Komaitt

é

na argument f

ö

r ett 

ö

kat kommunalt engagemang f

ö

r ombildning till bostadar

ä

tt aom ett medel f

ö

r att i olika avaeenden utveckla och f

ö

r

ä

ndra bostadamarknaden med problem av olika alag kunde enligt styrelsens uppfattning ha utvecklats ytterligare. Briatan ligger fr

ä

mat i att man i huvudaak p

å

 grundval av kommitt

é

direktiven isolerat diskuasionen till att fr

ä

mja boendeinflytande inom ramen f

ö

r boatadar

ä

ttaforraen. Son atyrelsen anf

ö

rt inlednings-via b

ö

r diskuasionen f

ö

raa samtidigt med alternativa former att utveckla inflytandet inom ramen f

ö

r uppl

å

telse med hyrear

ä

tt.

ä

ed denna vidgning ay syns

ä

ttet kan styrelsen helt in-at

ä

mma i att omvandlingen kr

ä

ver ett bakomliggande hand­lingsprogram aom l

ä

mpligen kan komma till uttryck i de kommunala bostadaf

ö

rs

ö

rjningsprogrammen. Av styrelsens tidigare bed

ö

mningar framg

å

r ocks

å

 att det 

ä

r n

ö

dv

ä

ndigt att omfattningen av ombildningarna aea mot bakgrund av en kartl

ä

ggning av problemen och a

ä

ttet att l

ö

aa deaaa,

2.5.5 F

ö

reningrsbildarens roll

3ostad3st;Tel3en vill i detta aa-mmanhang underatryka vad kommitt

é

n anf

ö

rt om boatadskooperationena roll med av­aeende p

å

 a

å

v

ä

l kontinuitet i byggande och f

ö

rvaltning av

Prop. 1981/82:169

88

bost

ä

der som medlemmarnas engagemang i hela bostadsfr

å

gan. I aiatn

ä

mnda avaeende finns motavarigheter inom ramen f

ö

r hyresg

ä

atemaa organiaationer medan n

å

gon direkt mot­svarighet inte finna n

ä

r det g

ä

ller byggande och f

ö

rvalt­ning. I detta aammanhang ankommer ansvaret f

ö

r genom­f

ö

rande av byggande och f

ö

rvaltning p

å

 de boendea villkor i f

ö

rsta hand p

å

de allm

ä

nnyttiga f

ö

retagen.

En 

ö

verg

å

ng till bostadsr

ä

tt inneb

ä

r s

å

ledes ett apeciellt ansvar f

ö

r den som at

å

r aom initiativtagare till ombild­ningen. Kommitt

é

n har i detta ajumnanhang f

ö

rutaatt dels engagemang och kunskaper hos den som bildar f

ö

reningen, dela bred anslutning, vilket kr

ä

ver sk

ä

lig tidautdr

ä

kt och ett moget 

ö

verv

ä

gande bland de boende.

Boatadsatyrelaen kan f

ö

r ain del inst

ä

mma i deaaa krav som allm

ä

nna utg

å

ngaptinkter f

ö

r ombildning. 

Ä

ven kunaka-pema om juridik, teknik och ekonomi i aamband med 

ö

ver­g

å

ng och f

ö

rvaltning 

ä

r naturligtvis viktig. Samtidigt b

ö

r emellertid kunskaperna om m

ö

jligheterna att utveckla boendeinflytandet inom ramen f

ö

r en bibeh

å

llen uppl

å

telae­form f

ö

rdjupas. Detta inneb

ä

r enligt atyrelaena mening ett 

ö

kat ansvar f

ö

r dem son har att r

å

da och v

ä

gleda de boende f

ö

re en eventuell 

ö

verg

å

ng. En allsidig och objek­tiv information om konaekvensema f

ö

r de boende av olika uppl

å

telseformer b

ö

r d

ä

rf

ö

r ing

å

 i det underlag som f

ö

reningsbildaren anavarar f

ö

r att delge de boende.

Att de ekonomiska villkoren kan vara avg

ö

rande f

ö

r engage­manget i aamband med en 

ö

verg

å

ng 

ä

r aj

ä

lvklart. Styrelsen vill i detta aammanhang endaat erinra om att villkoren m

å

ste uppfattas och i verkligheten fungera p

å

 aamma s

ä

tt f

ö

r boende med olika inkomst- och f

ö

rm

ö

genhetaf

ö

rh

å

llan­den f

ö

r att man akall kunna uppfatta engagemanget som positivt fr

å

n bostadssociala utg

å

ngspunkter. Ett engage­mang som bygger p

å

 m

ö

jligheten till god kapitalplacering och f

ö

rv

ä

ntade framtida vinater vid 

ö

verl

å

telse kommer s

å

ledes p

å

 aikt i konflikt med atr

ä

vandena att motverka segregation i boendet.

Vad g

ä

ller f

ö

reningamas storlek aom grund f

ö

r engagemang bland de boende har kommitt

é

n ansett att f

ö

reningar om h

ö

gst 200 - 250 hush

å

ll 

ä

r ett maximum,om man vill efter­str

ä

va gemenskap inom bostadsr

ä

ttsf

ö

reningens ram. Styrel­sen vill f

ö

r sin del ifr

å

gas

ä

tta on inte f

ö

reningen b

ö

r vara 

ä

nnu miVidre f

ö

r att 

ö

ka engagemanget i boendet och boendemilj

ö

n. Vad g

ä

ller m

ö

jligheten att i sm

å

 f

ö

re­ningar 

å

stadkomma en rationell fastighetsf

ö

rvaltning, vill styrelsen :;3ka p

å

 m

ö

jligheten av att flera sm

å

 f

ö

reningar bildar en ekonomisk f

ö

rening med ansvar f

ö

r hela eller delar av den gemenaamma fastighetssk

ö

tseln och/eller den ekonomiska och administrativa f

ö

rvaltningen. Xven inom ramen f

ö

r den indirekta representation som 

å

atadkomnes genom en s

å

dan organiaation kan medlemmarna i h

ö

e grad 

ä

n genom att 

ö

verl

å

ta f

ö

rvaltningen pi "profeasionella" f

ö

rvaltningsf

ö

retag fr

ä

mja boendeinflytandet.

Prop. 1981/82:169

89

3.2

   Hyrest

ä

atinflytande och formerna f

ö

r anslutnin

»

:

Boatadsatyrelaen delar kommitt

é

ns uppfattning om att endaat ett direkt engagemang fr

å

n de boende i form av medlemakap i f

ö

reningen i kombination med en stark majo­ritet f

ö

r en 

ö

verg

å

ng till boatadsr

ä

tt motiverar en f

ö

r­k

ö

psr

ä

tt f

ö

r de boende. En f

ö

rk

ö

par

ä

tt grundad p

å

 aamtycks b

ö

r d

ä

rf

ö

r avvisas av de ak

ä

l som kommitt

é

n har anf

ö

rt.

Ett starkt intresse fr

å

n de boendes sida 

ä

r en n

ö

dv

ä

ndig f

ö

ruts

ä

ttning f

ö

r att n

å

de syften aom motiverar en 

ö

kad 

ö

verg

å

ng till boatadar

ä

tt. Det 

ä

r ocka

å

n

ö

dv

ä

ndigt f

ö

r att garantera att den nybildade f

ö

reningen vilar p

å 

ekonomiakt tillfredaat

ä

llande grunder. Som kommitt

é

n f

ö

re­sl

å

r b

ö

r det d

ä

rf

ö

r kr

ä

vas att en kvalificerad majoritet-av f

ö

ratahandshyreag

ä

sterna ansluter sig till 

ö

verg

å

ngen genom att bli medlennar i f

ö

reningen och bitr

ä

da beslutet om f

ö

rv

ä

rv. En kvalificerad majoritet p

å

 tv

å

 tredjedelar av hyreag

ä

aterna synes v

ä

l avv

ä

gd f

ö

r att tillgodoae deaaa intresaen,varf

ö

r atyrelsen tillstyrker f

ö

rslaget.

Sn n

ö

dv

ä

ndig f

ö

ruts

ä

ttning f

ö

r att garantera de boendes verkliga intreaae f

ö

r en ombildning 

ä

r att bitr

ä

de till ett beslut om f

ö

rv

ä

rv ocks

å

 inneb

ä

r att hyresg

ä

sten om han eller hon avser att bo kvar ocks

å

fullf

ö

ljer aitt engagemang genom att teckna bostadsr

ä

tt. Den av kommitt

é

n f

ö

reslagna m

ö

jligheten f

ö

r bostadsr

ä

ttaf

ö

rening att inta f

ö

rbeh

å

ll.i stadgarna f

ö

r de hyreag

ä

ster aom bitr

ä

tt ett bealut- om f

ö

rv

ä

rv, en skyldighet att ocks

å

teckna boatads­r

ä

tt, 

ä

r d

ä

rf

ö

r n

ö

dv

ä

ndig. Kommitt

é

ns f

ö

ralag med de m

ö

jligheter till fr

å

ntr

ä

de' i viasa fall som f

ö

rutsatts tillatyrks d

ä

rf

ö

r. Om kvarboende hyresg

ä

ster utan godtag­bara sk

ä

l v

ä

grar att teckna bostadsr

ä

tt trots att de bi­tr

ä

tt beslutet om f

ö

rv

ä

rv,b

ö

r detta som kommitt

é

n f

ö

re­slagit grunda en upps

ä

gningar

ä

tt f

ö

r f

ö

reningen.

Boatadsatyrelaen tillstyrker i 

ö

vrigt kommitt

é

ns f

ö

ralag i detta avsnitt med avaeende p

å

 lokalhyreag

ä

atemaa st

ä

llning, r

ä

tten till medlemskap i f

ö

reningen samt de undantag fr

å

n huvudreglerna aom f

ö

real

ä

a vid de ombild­ningar som genomf

ö

ra av de rikskooperativa organisatio­nerna.

3.3   Ekonomiak plan

Bostadaatyrelsen inst

ä

mmer i de utg

å

ngspunkter kommitt

é

n angivit betr

ä

ffande den ekonomiska planen. Som kommitt

é

n angivit torde den ekonomiska planen utg

ö

ra det viktigaate beslutsunderlaget f

ö

r bostadsr

ä

ttaf

ö

reningen och hyres­g

ä

sterna,n

ä

r de tar st

ä

llning till fr

å

gan om en 

ö

verg

ä

ng till bostadsr

ä

tt aom initieras av dem sj

ä

lva. De akilda f

ö

ruta

ä

ttningarna mellan nyproduktion resp omvandling av hyrear

ä

tt till boatadar

ä

tt motiverar mot denna bakgrund, som kommitt

é

n har f

ö

reslagit, ocks

å

 viaaa f

ö

r

ä

ndringar med avaeende p

ä

 uppr

ä

ttande av planen och dess inneh

å

ll.

Tid ombildningar son genomf

ö

rs av de boende kr

ä

vs enligt kommitt

é

ns- f

ö

rslag ett stallninrstagande fr

ä

n deasa av inneb

ö

rd att de binder aig f

ö

r ett ekonomiskt engagemang

Prop. 1981/82:169

90

i f

ö

reningen redan genom att bitr

ä

da bealut cm f

ö

rv

ä

rv p

å

 f

ö

reningsst

ä

mman. F

ö

r att hyresg

ä

sten skall kunna be­d

ö

ma konaekvensema av ett a

å

dant st

ä

llningatagande 

ä

r det n

ö

dv

ä

ndigt med.en ekonomiak plan f

ö

r f

ö

reningen d

ä

r konaekvenaema av en 

ö

verg

å

ng s

å

 l

å

ngt m

ö

jligt framg

å

r. Den ekonomiska planen b

ö

r d

ä

rf

ö

r som kommitt

é

n f

ö

resla­git vara uppr

ä

ttad och godk

ä

nd av intygsgivare redan vid detta tillf

ä

lle. Av sk

ä

l konmitt

é

n anf

ö

rt torde en s

å

dan ordning inte beh

ö

vas vid ombildning inom ramen f

ö

r de rikakooperativa organisationerna. F

ö

r att 

å

stadkomma en­hetliga regler torde deaaa emellertid inte vara undan­tagna denna regel vid f

ö

rk

ö

p.

Vad g

ä

ller planens inneh

å

ll vill styrelsen atarkt fram­h

å

lla betydelsen av att planen ger upplysningar om fram­tida underh

å

lls- och ombyggnadsbehov. En beaiktning av fastigheten f

ö

re f

ö

rv

ä

rv, 

ä

r d

ä

rf

ö

r n

ö

dv

ä

ndig. 

Ä

ven om det p

å

 grundval av en a

å

dan beaiktning kan vara sv

å

rt att g

ö

ra en bed

ö

mning av n

ö

dv

ä

ndiga underh

å

lls- och ombygg­nadskostnader 

ä

r f

ö

ralaget enligt atyrelsena bed

ö

mning v

ä

l 

ä

gnat att f

ö

rb

ä

ttra hyresg

ä

sternas m

ö

jligheter att bed

ö

ma konsekvenserna av ett ekonomiakt engagemang i fas­tigheten samt att bed

ö

ma sk

ä

ligheten av beg

ä

rd k

ö

peskil­ling. Styrelsen tillstyrker d

ä

rf

ö

r f

ö

ralaget om ett obligatoriskt besiktningsprotokoll aom bilaga till den ekoriomiaka planen.

Kommitt

é

n har f

ö

reslagit att bostadsstyrelaen i samr

å

d med organisationerna p

å

 boatadsr

ä

ttanarknaden genom all­m

ä

nna r

å

d till dem aom uppr

ä

ttar ekonomiaka planer aant till intygsgivarna skall verka f

ö

r att de ekonomiaka planema f

å

r en s

å

h

ö

g kvalitet som m

ö

jligt. Styrelaen skulle vidare l

ä

mna information om tillv

ä

gag

å

ngss

ä

ttet vid ombildningar. En s

å

dan verksamhet torde i och f

ö

r ai vara v

ä

l f

ö

renlig med bostadsstyrelsens verksamhet och erfarenhetsunderlag. Styrelsen vill emellertid stryka under att en s

å

dan verksa-mhet inneb

ä

r en utvidgning av nuvarande arbetsuppgifter och d

ä

rf

ö

r medf

ö

r beh

ö

v av ut­

ö

kade resuraer.

Boatadsstyrelsen delar kommitt

é

ns uppfattning att en beroendest

ä

llning hos intygagivama i f

ö

rh

å

llande till det f

ö

retag d

ä

r planen i;

ö

rs eller till den aom har upp­r

ä

ttat planen kan f

ö

rringa tilltron till deras objektivi­tet och till planens h

å

llbarhet, ..ven om styrelsens er­farenheter inte har visat n

å

got samband m.ellan en s

å

dan beroendest

ä

llning ooh p

å

st

å

dda brister i visaa planer borde det fr

å

n s

å

v

ä

l de aktuella f

ö

retagena aom de en­skilda intygsgivarnaa synpunkt vara angel

ä

get att undan­r

ö

ja, a

å

dana tvivel.

Kommitt

é

ns f

ö

rslag att tillgodose detta intresse synes v

ä

l avv

ä

gt mot bakgrund av de f

ö

rdelar som obestridligen finns med nuvarande ordning. Genom att en ihtygsgivare f

ö

ruts

ä

tts vara frist

å

ende fr

å

n organisation, f

ö

retag eller f

ö

rening som har bitr

ä

tt med f

ö

r

é

ningsblldningen eller uppr

ä

ttat den ekonomiska planen garanteras insyn fr

å

n frist

å

ende sakkunnig person samtidigt sora kunakaper hos dem som kan f

ö

lja f

ö

reningsbildningen p

å

 n

ä

ra h

å

ll

Prop. 1981/82:169

91

kan utnyttjas. Styrelaen tillstyrker d

ä

rf

ö

r kommitt

é

ns f

ö

ralag.

Boatadsatyrelaen anser f

ö

r ain del att det kan ifr

å

ga­s

ä

ttas om inte kommunen eller l

ä

nsstyrelsen skulle utse den frist

å

ende intygsgivaren f

ö

r att ytterligare markera dennea oberoende st

ä

llning. Intygsgivarens betydelse f

ö

r tillf

ö

rlitligheten av den ekonomiska planen och i ain .tur planena centrala betydelse f

ö

r bostadsr

ä

ttsinnehavar­na borde medf

ö

ra att kostnaderna f

ö

r den ekonomiska planen i normalfallet 

ä

r v

ä

l motiverade. Skulle orimliga ers

ä

tt­ningskrav aktualiseras borde detta kunna kontrolleras i s

ä

rskild ordning av de utseende myndighetema, Styrelaen anser d

ä

rf

ö

r att denna fr

å

ga b

ö

r 

ö

verv

ä

gas ytterligare. D

ä

rvid kan 

ö

verv

ä

gas on kommunen b

ö

r ges r

ä

tt att utae en intygagivare,om detta ansea s

ä

rskilt p

å

kallat.

Styrelaen har ingen erinran mot kommitt

é

ns beskrivning av den grupp av personer eller f

ö

retag som kan vara l

ä

mp­liga aom rekryteringagrund. Styrelaen vill emellertid fram­h

å

lla av

å

righetema att f

ö

r egen del fylla bristema p

å 

l

ä

mpliga intygsivare 1 viasa regioner sant ifr

å

gas

ä

tter l

ä

mpligheten a

»

 att ett alltf

ö

r stort antal personer ges en a

å

dan beh

ö

righet, vilket skulle kunna ge ett alltf

ö

r litet erfarenhetaunderlag f

ö

r resp intygagivare. 3n begr

ä

nsning av antalet intygagivare i f

ö

rh

å

llande till ans

ö

kningar h

ä

rom kan d

ä

rf

ö

r bli n

ö

dv

ä

ndig.

3-5    

Information, r

å

dfi:ivnin>T och aervice

Bostadsstyrelsen kan helt inat

ä

mma i kommitt

é

ns bed

ö

mning att det oftast 

ä

r eii f

ö

rdel om en ombildning 

å

ker i an­slutning till faat utvecklade handl

ä

ggingarutiner och att hyreag

ä

aterna beh

ö

ver bist

å

nd i hela ombildningspro­cessen. Styrelsens erfarenheter i form av f

ö

rfr

å

gningar vid ombildning av enskilt 

ä

gda flerfamiljahus visar s

å­

ledes att hyresg

ä

sterna ofta anaer aig st

å

 utanf

ö

r sj

ä

lva ombildningaproceasen utan m

ö

jlighet att p

å

verka densamma och utan kunskaper ora konsekvenserna av en ombildning. Bristen aynea s

ä

rskilt uppenbar i fastigheter med 

ä

ldre aedan l

ä

nge bosatta hyiresg

ä

ster.

Kommitt

é

n har framh

å

llit att redan etablerade organisa­tioner p

å

 bostadsr

ä

ttaiaarknaden b

ö

r spela den viktigaste rollen i detta sam-iianhang. Styrelsen kan i princip in-, st

ä

mma i att stat och konmun inte skall etablera n

å

gra s

ä

rskilda insatser f

ö

r hj

ä

lp med ombildninsar i enskilda fall. Samtidigt har konmitt

é

n emellertid ocks

å

pekat p

å 

de bindningar f

ö

r framtiden sora detta i vissa fall medf

ö

r f

ö

r f

ö

reningarna. Man har ocks

å

 n

ä

rmast som en f

ö

rdel an­gett m

ö

jligheten f

ö

r f

ö

reningarna att sluta avtal om den framtida fastighetsf

ö

rvaltningen med dem aom bitr

ä

der vid ombildningen.

Bostadsstyrelaen vill f

ö

r sin del i detta sam-anhang fram­h

å

lla att medverkan vid en ombildning inte n

ö

dv

ä

ndigtvis

Prop. 1981/82:169

92

borde medf

ö

ra en automatisk bindning f

ö

r f

ö

reningen att anlita f

ö

retageta f

ö

rvaltningsorganisation. H

ä

rigenom begr

ä

asas m

ö

jligheterna att anpas-a f

ö

rvaltningsorganisa­tionen till de boendea 

ö

nskem

å

l. Om s

å

dana effekter upp­kommer aynes det l

ä

mpligt att initiera frist

å

ende konsult­f

ö

retag med specialkompetens p

å

 omr

å

det.

Boatadaatyrelsen kan utifr

å

n aina erfarenheter inst

ä

mma i n

ö

dv

ä

ndigheten av en allm

ä

n aamh

ä

llainformation om f

ö

r­farandet vid ombildning samt om bostadsr

ä

tten aom upp­l

å

telaeform. Styrelaen anser liksom kommitt

é

n att en s

å

dan information ing

å

r i atyrelsena roll som sektorsmyn­dighet p

å

 bostadaomr

å

det. M

ö

jligheten att fullg

ö

ra h

ö

gt st

ä

llda ambitioner p

å

detta omr

å

de 

ä

r emellertid beroende av de resurser som atyrelaen tilldelas f

ö

r 

ä

ndam

å

let samt de prioriteringar mellan olika angel

ä

gna, in format ionsin-sataer som m

ä

ste g

ö

ras.

p.6 Kommunalt inflytande i bo3tadsr

ä

ttsf

ö

renin,J:ar

Den kommunala insyn som kr

ä

vs f

ö

r att boatadar

ä

ttaf

ö

rening skall f

å

 "den h

ö

gre" l

å

neandelen (59 f) har kommitt

é

n uppfattat som enbart motiverad av statens intresse att. garanti erh

å

lls f

ö

r att samtliga l

å

nef

ö

ruts

ä

ttningar upp­fylls 

ä

ven efter det att l

å

net har beviljats. Trots en h

ö

gre l

å

negr

ä

ns skalle d

ä

rmed statens intresse som kredit­givare inte 

ä

ve.ityraa. Bostadsstyrelaen vill f

ö

r ain del betona s

å

v

ä

l de boendes aom statens intreasen i detta sammanhang. Fr

ä

mst g

ä

ller det betydelsen av att f

ö

reningens verksamhet redan fr

ä

n initialskedet vilar p

å

 en ekonomiakt och administrativt atabil grund." Styrelsen inst

ä

mmer i kommitt

é

ns bed

ö

mning att behovet av kommunena insyn vid en ombyggnad aom 

ä

ger rum i samband med ombildning 

ä

r v

ä

aentligt at

ö

rre 

ä

n i andra fall.

Enligt styrelaens uppfattning b

ö

r kommunens insyn 

ä

ven aes aom en garanti f

ö

r att ombildningen sker p

å

 de boendea villkor och att deasa har garanterats en fullst

ä

ndig och saklig information om f

ö

ruts

ä

ttningarna f

ö

r 

ö

verg

ä

ngen. Detta kan exempelvis g

ä

lla faatighetens pria vid f

ö

rv

ä

rvet aett motbakgrund av t ex underh

å

llsbehovet, ett omr

å

de d

ä

r kommunena representanter b

ö

r ha en god kunskapsniv

å 

och d

ä

r uppr

ä

ttade kalkyler kan f

å

 en saklig granskning. Kommunena insyn kan d

ä

rvid sea sora ett komplement till intygsgivamas granskning i samband med att den ekonomiska planen uppr

ä

ttas.

Hot denna bakgrund anser styrelsen att kravet p

å

 kommunal representation redan fr

ä

n f

ö

reningens bildande b

ö

r upp­r

ä

tth

ä

llas som villkor f

ö

r l

å

n med den h

ö

gre l

ä

neandelen vid samtliga fall av 

ö

verg

å

ng fr

å

n hyresr

ä

tt till bostads­r

ä

tt. H

ä

rigenom garanteras full insyn i samtliga f

ö

rut­s

ä

ttningar aom reglerar den framtida koatnadsniv

å

n f

ö

r de boende. Genom kommitt

é

ns f

ö

rslag i 

ö

vrigt med sikte p

å 

goda kunskaper om erempelvia l

å

nef

ö

ruts

ä

ttningar f

ö

r de boende i samband ned ombildningen borde nuvarande undan­tagsregel om att kommunal insyn i vissa fall godtas fr

å

n ett senare skedo inte heller l

ä

ngre beh

ö

vas.

Prop. 1981/82:169

93

Styrelaen kan f

ö

r sin del inst

ä

mma i kommitt

é

ns utg

å

ngs­punkt att 99-procentiea l

å

n akall erh

å

llas,om samtliga l

å

nef

ö

ruts

ä

ttningar 

ä

r uppfyllda och oberoende av sk

ä

l som ligger vid sidan av f

ö

ruts

ä

ttningar som angea i bostadsfinanaleringaf

ö

rordningen. D

ä

remot ifr

å

gaa

ä

tter styrelaen om kommunernas arbetsinaataer f

ö

r en insyn i huvudsak enligt nuvarande ordning skulle bli a

å

 omfattande att de motiverar en a

å

 individuell bed

ö

mning av f

ö

rut­s

ä

ttningarna f

ö

r insyn i det enskilda fallet som kom.mitt

é

n synes utg

å

 fr

å

n. 

Ä

ven med beaktande av en 

ö

kad 

ö

verg

å

ng till bostadar

ä

tt borde det vara rimligt att f

ö

ruts

ä

tta ett a

å

dant kommunalt engagemang och ansvar att den av kommitt

é

n angivna riktpunkten f

ö

r kommunernas insyn upp­r

ä

tth

å

lls i samtliga fall, d v a att kommunen skall utse en styrelseledamot och suppleant eller rapport

ö

r och att reviaionen ut

ö

vaa antingen av en utsedd revisor eller av organ inom kommunen. Den av kommitt

é

n f

ö

reslagna m

ö

jlig­heten att insynen ut

ö

vas i "annan speciell ordning" och att insynen akulle kunna begr

ä

naas tidsm

ä

ssigt ut

ö

ver allm

ä

nt g

ä

llande tidaregel - 10 

å

r fr

ä

n utbetalningen -efter l

ä

naboatadsn

ä

mndena s

ä

rskilda medgivande b

ö

r- d

ä

rf

ö

r enligt styrelsens mening inte inf

ö

ras.

Kommitt

é

ns f

ö

rslag inneb

ä

r en uppmjukning i f

ö

rh

å

llande till det krav bostadsstyrelaen uppat

ä

llt i .nuvarande f

ö

reskrifter med avaeende p

å

direktvald revisor i f

ö

reningen. Den ordning aom f

ö

resl

å

s med m

ö

jlighet till granskning av annat kommunalt organ synes emellertid kunna uppfylla aamma intressen, varf

ö

r f

ö

ralaget tillsti-rks.

Bostadsstyrelsen 

ä

r ocks

å

 beredd att pr

ö

va behovet av f

ö

reskrifter f

ö

r kommunal insyn i annan ordning 

ä

n genom styrelserepreaentation och revisor. 

Ä

ven f

ö

rslag till instruktioner f

ö

r representanter och rapport

ö

rer b

ö

r kunna utarbetas p

å

 grundval av kommunemas och de kooperativa organisationernas erfarenheter.

Sammanfattningsvis tillstyrker styrelsen en lagreglering av kommunemas sk;'-ldisheter att ut

ö

va ir.sj-n i bostads­r

ä

ttsf

ö

reningar som uppfyller f

ö

ruts

ä

ttningarna f

ö

r en h

ö

gre l

ä

neandel. Som framg

å

tt ovan anser st-relsen emellertid det inte n

ö

dv

ä

ndigt och inte heller l

ä

mpligt att individualisera pr

ö

vningen av fr

å

gan om insyn p

ä

 s

ä

tt kommitt

é

n f

ö

reslagit.

4.  F

ö

rv

ä

rv av enskilt 

ä

fd fasti.-hot

4,5.2 H

ä

nsynen till den kommunala f

ö

rk

ö

psr

ä

tten

Bostadsstyrelsen delar ko.-nmitt

é

ns uppfattning att en 

ö

kad omvandling till bostadsr

ä

tt genom en f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

ster utformad i enlighet med kcnmitt

é

ns f

ö

rslag kan medf

ö

ra risker f

ö

r konflikter =ellan samh

ä

llets krav p

ä

stadsf

ö

rnyelse och en p

ä

 sikt f

ö

r

ä

ndrad l

ä

genhets- ooh utrymmesstandard och enskilda hyresg

ä

sters

ö

nskem

å

l om en 

ö

verg

ä

ng till bostador

ä

tt.

Prop. 1981/82:169

94

Styrelsen anf

ö

rde i yttrande 

ö

ver boende- och bostads-finansieringgutredningarnas bet

ä

nkande (SOU 1975 = 50 

'' 

riskerna f

ö

r att bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar tillskapas i syfte att undvika saneringslagena best

ä

mmelser ora l

ä

gsta godtagbara standard torde vara t

ä

mligen sm

å

. Styrelsen vidh

å

ller denna uppfattning varf

ö

r konflikter mellan kommunalt f

ö

rk

ö

p i ayfte att genomf

ö

ra en upprustning och den av kommitt

é

n f

ö

reslagna f

ö

rk

ö

psr

ä

tten f

ö

r hyres­g

ä

ster knappast beh

ö

ver uppst

å

. Problemen torde d

ä

remot vara at

ö

rre med avseende p

å

 kommunernas m

ö

jligheter att p

å

verka f

ö

rdelningen p

å

l

ä

genhetsstorlekar.

Kommitt

é

n har inte f

ö

reslagit n

å

gon absolut f

ö

retr

ä

des­r

ä

tt f

ö

r varken kommunen eller hyreag

ä

aterna utan har f

ö

ratsatt att bed

ö

mningen blir densamma som g

ä

ller redan i dag n

ä

r en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening f

ö

rv

ä

rvar fastighet p

å

frivillig v

ä

g, vilket akulle inneb

ä

ra att det i allm

ä

n­het anaea obilligt mot hyreag

ä

aterna att kommunen ut

ö

var sin f

ö

rk

ö

psr

ä

tt, om f

ö

rk

ö

psr

ä

tt ocks

å

ä

r aktuell f

ö

r hyres­g

ä

sterna.

Bostadsstyrelaen kan f n godta den avv

ä

gning kommitt

é

n gett uttryck f

ö

r. Samtidigt vill atyrelaen erinra om n

ö

d­v

ä

ndigheten av en stark aataning p

å

uppruatninga- ooh orabyggnadaverksamhet under 80- och 90-talet, bl a med av­seende p

å

 att 

ö

ka tillg

ä

ngligheten i best

å

ndet av fler­familjshus. Erfarenheterna av den f

ö

reslagna f

ö

rk

ö

psr

ä

tten b

ö

r, om den genomf

ö

rs, s

å

ledes relativt snart utv

ä

rderas med avseende p

å

 f

ö

ruts

ä

ttningarna f

ö

r att genomf

ö

ra den ombyggnadaverksamhet aom 

ä

r n

ö

dv

ä

ndig under de n

ä

rmaste decennierna.

4.5.3 Valet av l

ö

aning

Kommitt

é

n har 

ö

versiktligt beskrivit olika t

ä

nkbara konstruktioner av ett f

ö

rk

ö

painsti-tut f

ö

r hyreag

ä

ster. Bostadsstyrelsen har s

ä

rskilt 

ö

verv

ä

gt m

ö

jligheten med en utvidgad komaurial f

ö

rk

ö

par

ä

tt f

ö

r ombildning,eftersom en ny typ av f

ö

rk

ö

painstitut onekligen medf

ö

r 

ö

kad byr

å

krati aamt ytterligare sv

å

righeter f

ö

r faatighets

ä

gama att bed

ö

ma f

ö

ruts

ä

ttningarna vid en eventuell f

ö

rs

ä

ljning. Detta talar enligt styrelsens mening f

ö

r att man noga 

ö

verv

ä

ger m

ö

jligheterna att utvidga den kommunala f

ö

r­k

ö

psr

ä

tten. Sn s

å

dan ordning skulle onekligen ge hyres­g

ä

sterna en st

ö

rre trygghet under ombildningen och sam­tidigt medf

ö

ra at

ö

rre m

ö

jligheter f

ö

r de kommuner aom finner behov av att atyra planeringen f

ö

r de faatigheter som 

ä

r aktuella Tor f

ö

rk

ö

p.

Kommitt

é

n avvisar emellertid en s

å

dan ordning fr

ä

mst med h

ä

nsyn till tidsaspekten och det merarbete som kommunerna skulle drabbas av samt att man inte utan mycket invecklade regler torde kunna undvika en absolut f

ö

retr

ä

desr

ä

tt f

ö

r kommxinen f

ö

re hyreag

ä

aterna.

Bostadaatyrelaen f

ö

ruts

ä

tter att en kommunal ambition att fr

ä

mja en 

ö

kad

ö

verg

ä

ng till bostadsr

ä

tt ocks

ä

 inne­b

ä

r att kommunen 

ä

r beredd att satsa de resuraer som be­h

ö

vs r

ö

r att genomf

ö

randet skall ske -o

å

 bostadssocialt

Prop. 1981/82:169

95

godtagbara grunder. 

»

led denna utg

å

ngspunkt kan ifr

å

ga­s

ä

ttas om det merarbete som uppkommer vid anv

ä

ndning av en kommunal f

ö

rk

ö

psr

ä

tt har en avg

ö

rande betydelse i detta sammanhang.

Styrelsen har emellertid i likhet med kommitt

é

n tidigare angett de boendes engagemang aom en n

ö

dv

ä

ndig f

ö

ruts

ä

tt­ning f

ö

r att n

å

avsett syfte med ombildningarna. Dessa b

ö

r s

å

ledes ake under s

å

dana former att de boende ges st

ö

rsta m

ö

jliga T

ö

ruta

ä

ttningar att engagera sig i plane­ring och genomf

ö

rande samt att de i normalfallet ocks

å 

kan p

å

r

ä

kna att ombildningen leder till att de f

å

r bilda en egen bostadsr

ä

ttsf

ö

rening f

ö

r vilken de sj

ä

lva avg

ö

r huvudmannaskapet. Med denna utg

å

ngspunkt tillstyrkes f

ö

rslaget om en f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r de boende.

Styrelsen tillstyrker det f

ö

reslagna systemet aed intresse­anm

ä

lan fr

ä

n hyresg

ä

sterna i huset, hembud, bevakning och antagande av hembud, St-relaen anser vidare att den successiva sk

ä

rpningen av de aaaociationsr

ä

ttsliga kraven p

å

hyresg

ä

sterna under ombildningsf

ö

rfarandet 

ä

r v

ä

l av­v

ä

gd. Styrelsen anser liksom konmitt

é

n att ett hembuds­f

ö

rfarande 

ä

r att f

ö

redra frsunf

ö

r en f

ö

rk

ö

par

ä

tt, ut­formad efter m

ö

nster fr

ä

n den kommunala f

ö

rk

ö

pslagen. Karakt

ä

ristiskt f

ö

r sistn

ä

mnda konstruktion 

ä

r att fastig­heten redan har 

ö

verl

å

tits n

ä

r f

ö

rk

ö

p blir aktuellt.

Bostadsstyrelsen bed

ö

mer liksom kommitt

é

n att en lag­stiftning om f

ö

rk

ö

p kommer att leda till att fastighets­

ä

gare i rdrata hand p

å

 frivillig v

ä

g kommer att f

ö

ra

ö

ka n

å

 en uppg

ö

rslae med hyreag

ä

aterna om f

ö

rv

ä

rv. Det b

ö

r emellertid understrykas att n

ä

r det blir aktuellt med f

ö

ra

ä

ljning av en faatighet, d

ä

r det finns en majoritet hyresg

ä

ster som 

ö

nskar g

å

ö

ver till bostadsr

ä

tt, J5

ö

r" deasa alltid/Tia.""en reell m

ö

ilighet att f

ö

rv

ä

rva fastig­heten. De finansieringsf

ö

ruts

ä

ttningar som anges i det f

ö

ljande 

ä

r d

ä

rf

ö

r en n

ö

dv

ä

ndig f

ö

ruts

ä

ttning,

Bostadsstyrelaen anser likaom kommitt

é

n att a

å

dana hyres­g

ä

ster aom 

ö

ns

ä

ö

ver fr

ä

n hyrear

ä

tt till boatada­r

ä

tt inte akall beh

ö

va betala ett h

ö

gre pris, f

ö

r fastig­heten 

ä

n det marknadsv

ä

rde som kan anses motsvaras av fastighetens v

ä

rde som hyresobjekt. 

Ä

ven om man inte helt kan uppn

å

 detta n

å

l b

ö

r den f

ö

rst

ä

rkta st

ä

llning f

ö

r hyreag

ä

aterna som f

ö

ljer med den f

ö

reslagna f

ö

rk

ö

psr

ä

tten leda till att priserna d

ä

mpas vid framtida 

ö

verg

ä

ngar.

Styrelsen inst

ä

mmer i att f

ö

rk

ö

psr

ä

tten endast b

ö

r ifr

å

ga­komma f

ö

r privata hyresfastigheter.

Inte heller styrelsen anser att man b

ö

r kanalisera samt­liga de ombildningar.d

ä

r henbud skall komma ifr

å

ga 

ö

ver de etablerade organisationerna p

å

 bostadsr

ä

ttsmarknaden r

ö

r att p

å

 s

å

 s

ä

tt f

å

 garantier f

ö

r att hyresg

ä

sterna bitr

ä

ds av erforderlig sakkunskap vid f

ö

rk

ö

pet, eftersom en s

å

dan ordning i alltf

ö

r stor utstr

ä

ckning skulle be­sk

ä

ra hyresg

ä

sternas m

ö

jligheter att sj

ä

lva genomf

ö

ra om­bildningen och att anlita den sakkunskap som de sj

ä

lva finner n

ö

dv

ä

ndig. Det f

å

r emellertid-f

ö

ruts

ä

ttas att de

Prop, 1981/82:169

96

etablerade organisationerna mot bakgrund av ain sakkun­skap och erfarenhet kommer att medverka i h

ö

gre grad 

ä

n vad som nu 

ä

r fallet vid ombildning av 

ä

ven 

ä

ldre fas­tigheter,

I 

ö

vrigt finner atyrelsen de best

ä

mmelser som kommitt

é

n rdreslagit f

ö

r att hembudsreglerna inte skall kunna kringg

å

s v

ä

l avv

ä

gda,

5,  F

ö

rv

ä

rv av allm

ä

nnyttigt 

ä

5.1  Utg

å

ngspunkter

Till utg

å

ngspunkt f

ö

r sina 

ö

verv

ä

ganden om 

ö

verg

å

ng till bostadsr

ä

tt genom f

ö

rv

ä

rv av allm

ä

nnyttigt 

ä

gd fas.tighet har kommitt

é

n tagit att detta skall ake endast om den enskilda kommunen finner detta motiverat, efter ber

ö

rda hyresg

ä

sters uttryckliga 

ö

nskem

å

l och p

å

 lokala politiska initiativ. Hot dessa utg

å

ngspunkter liksom markeringen av den kommunala fastighets

ä

garens 

ö

vergripande ansvar f

ö

r bostadsf

ö

rs

ö

rjningen inom kommunen och omvandlingen av dessa fastigheter sett i ett at

ö

rre kommunalpolitiskt sammanhang har styrelsen inget att erinra. Kommunala boatadapolitiaka handlingsprogram med anknytning till bostadsf

ö

rsorjningsprogrammen och grundade p

å

 bostads­sociala inventeringar 

ä

r n

ö

dv

ä

ndiga f

ö

re en eventuell 

ö

verg

ä

ng till bostadar

ä

tt inom allm

ä

nnyttan.

Kommitt

é

n har till utg

å

ngspunkt f

ö

r sina f

ö

rslag i det f

ö

ljande ocka

å

 ansett att kommunemas ansvar f

ö

r bostads­f

ö

rs

ö

rjningen ut

ö

ver ansvaret f

ö

r en allsidig befolknings-sammans

ä

ttning och att tillgodose behovet av goda bost

ä

der 

ä

ven b

ö

r omfatta ett ansvar f

ö

r att tillgodose ett behov av olika uppl

å

telseformer bl a genom en 

ö

verg

å

ng fr

ä

n hyres

 till bostadsr

ä

tt. Enligt kommitt

é

ns mening 

ä

r det d

ä

rf

ö

r motiverat att atatsmaktema markerar 

ä

ven detta ansvar utan att d

ä

rf

ö

r ge avkall p

ä

ö

vriga m

ä

l f

ö

r boatadsf

ö

ra

ö

rjnlngen.

Kommitt

é

ns syn p

å

 en skillnad mellan den enskilda kommu­nens principiella inst

ä

llning och ett mera 

ö

vergripande samh

ä

lleligt syns

ä

tt p

ä

 kommunens anavar f

ö

r att fr

ä

mja en 

ö

verg

å

ng till bostadsr

ä

tt i vissa omr

å

den m

ä

ste enligt styrelsens uppfattning h

ä

nf

ö

ras 

ä

ven till en diskussion om m

ö

jligheterna att med olika uppl

ä

telseformer motverka segregation i boendet samt att i olika former fr

ä

n;ja in­flytande vid fastighetsf

ö

rvaltningen, iled den syn p

å

 den enskilda kommunens roll i ombildningsfr

å

gan som kommitt

é

n antagit och V.onmunemas lokala ansvar'f

ö

r bostadsf

ö

rs

ö

rj­ningen g

å

r det enligt stj-relsens mening inte att,utifr

å

n allm

ä

nna bostadspolitiska utg

å

ngspunkter, h

ä

vda att den enskilda kommunen har skyldighet att fr

ä

mja" en 

ö

verg

å

ng till bostadsr

ä

tt genom omvandling av det best

å

nd av l

ä

gen­heter som kommunen genom det allm

ä

nnyttiga bostadsinneha­vet har som redskap f

ö

r sin bostadsf

ö

rs

ö

rjning.

Prop. 1981/82:169

97

Enligt styrelaens uppfattning 

ä

r detta en fr

å

ga d

ä

r man lokalt b

ö

r s

ö

ka sig fram till olika typer  av uppl

å

telse­former och inflytande och d

ä

r allm

ä

nna riktlinjer inte b

ö

r uttalas av statsmakterna.

Med denna begr

ä

nsning tillstyrker s

å

ledes bostadsstyrel­sen de allm

ä

nna utg

å

ngspunkterna f

ö

r en eventuell 

ö

ver­g

å

ng till bostadsr

ä

tt genom f

ö

ra

ä

ljning av fastighet aom 

ä

ga av de allm

ä

nnyttiga boatadsf

ö

retagen.

5.3   Grunderna f

ö

r ombildning

5.3.1    Formella Tdruts

ä

ttningar

Bostadsstyrelaen delar kommitt

é

ns uppfattning att det b

ö

r vara kommunfullm

ä

ktige som akall fastst

ä

lla riktlinjer och principer f

ö

r 

ö

verg

å

ngar,efteraom, dessa skall vara ett led i uppfyllandet av antagna bostadapolitiska m

å

l­s

ä

ttningar. Vad g

ä

ller inneh

å

llet i dessa riktlinjer, dvs 

ä

ndring av f

ö

retagets 

ä

nda-m

å

labest

ä

mning, huvud­mannaskapet i bostadar

ä

ttaf

ö

reningar samt det allm

ä

nnyt­tiga bostadsf

ö

retagets inflytande 

ö

ver f

ö

reningarna, finner styrelsen kommitt

é

ns f

ö

rslag v

ä

l a-w

ä

gda,

5.3.2    Hu-vudmannaskapet och andra s

ä

rskilda villkor

Styrelsen delar kommitt

é

ns bed

ö

mning att en f

ö

renings­bildning p

å

 initiativ av det allm

ä

nnyttiga boatadaf

ö

re-taget b

ä

at kan tillgodose s

å

dana krav som det kommunala ansvaret f

ö

r bostadsf

ö

ra

ö

rjningen inneb

ä

r. Detta g

ä

ller t ex fr

å

gan om hembudsskyldighet till f

ö

retaget eller till kommunen vid 

ö

verl

å

telse. Av stor vikt f

ö

r kommunens m

ö

jligheter att fr

ä

mja bostadsf

ö

rs

ö

rjningen 

ä

r na-turligt-vls att en s

å

dan ordning b

ä

st tillgodoser kommunens m

ö

j­ligheter att f

ö

rmedla lediga l

ä

genheter oberoende av upp­st

ä

llda l

ä

nevillkor. En anknytning till kommunens med­givande som f

ö

ruts

ä

ttning Tor eventuella stadge

ä

ndringar torde 

ä

ven inneb

ä

ra en garanti f

ö

r fortsatt f

ö

rvaltning i bostadsr

ä

ttsform f

ö

r s

å

dana hus som av olika sk

ä

l kan vara attraktiva f

ö

r en uppdelning av l

å

nen och 

ö

verg

å

ng till 

ä

gander

ä

tt,

5.4   Konsekvenser av ombildning till boatadsr

ä

tt

5.4.1  ?

ö

r de allm

ä

nnyttiga f

ö

retagen

Bostadsstyrelaen vill starkt understryka kommitt

é

ns uppfattning att det vare aig 

ä

r m

ö

jligt eller l

ä

mpligt att draatiakt och omfattande ak

ä

ra ned det best

å

nd av boat

ä

der som i dag 

ä

gs och f

ö

rvaltas av allm

ä

nnyttiga f

ö

retag. Styrelsens best

ä

mda uppfattning 

ä

r att dessa under 

ö

versk

å

dlig tid tillsammans med de rikakooperativa f

ö

retagen skall ha den centrala rollen i de medel sora st

å

r till f

ö

rfogande f

ö

r att genomf

ö

ra en p

å

 sociala grunder utformad bostadsf

ö

rs

ö

rjning. En parallell utveck­ling av olika uppl

ä

telseformer f

ö

r att fr

ä

mja t ex 

ö

kat boendeinflytande f

ö

ruts

ä

tter s

å

ledes ett brett urval av f

ö

rvaltningaenheter i olika geografiaka l

ä

gen med varierad

7   Riksdagen 1981182. 1 saml Nr 169. Bilagedel

Prop. 1981/82:169

98

utformning och ned olika uppl

å

telseformer. Kommitt

é

ns p

å

st

å

ende - utan n

ä

rmare motivering - att en omstrukture­ring av fastighetsinnehavet f

ö

r m

å

nga av f

ö

retagen skalle inneb

ä

ra f

ö

rdelar a

å

v

ä

l bostadspolitiskt som ekonomiskt kan d

ä

rf

ö

r Ifr

å

gas

ä

ttas.

Kommitt

é

ns analys av effekterna av en 

ö

kad 

ö

verg

å

ng till bostadsr

ä

tt i problemomr

å

den respektive a k attraktiva omr

å

den kan delvis tas till int

ä

kt f

ö

r ekonomiska f

ö

r­delar av en 

ö

verg

ä

ng i de f

ö

rra och negativa f

ö

r de senare, Styrelaen ifr

å

gas

ä

tter om denna analya i tillr

ä

cklig om­fattning tar h

ä

nsyn till andra m

ö

jligheter att fr

ä

mja boendeinflytande liksom att f

ö

rb

ä

ttra boendemilj

ö

n i 

ö

vrigt i de f

ö

rra. De ekonomiska konsekvenserna av f

ö

r­s

ä

ljning av faatigheter 

ä

r beroende av samh

ä

llsekonomins utveckling. Os

ä

kerheten i den framtida utvecklingen g

ö

r det vanskligt att bed

ö

ma konsekvenserna av f

ö

rs

ä

ljningar, vilket 

ä

ven detta enligt styrelsens uppfattning borde motivera en relativt starl: 

å

terh

å

llsamhet med att avh

ä

nda sig faatigheter som kan anv

ä

ndas som ett medel f

ö

r genom­f

ö

rande av en god bostadsf

ö

rs

ö

rjning.

5.4.2 Konaekvenaer f

ö

r atat och kommun

Under detta avsnitt har kommitt

é

n ber

ö

rt de villkor sam­h

ä

llet b

ö

r st

ä

lla upp vid 

ö

verg

å

ng till bostadsr

ä

tt inom allm

ä

nnyttan f

ö

r att samh

ä

llet inte skall avh

ä

nda sig m

ö

jligheterna att 

ä

ven forts

ä

ttningsvis l

å

ngsiktigt fr

ä

mja bostadsf

ö

rs

ö

rjningen. 

Å

tt s

å

dana villkor m

å

ste uppst

ä

llas framg

å

r av bostadsstyrelsens tidigare princi­piella 

ö

verv

ä

ganden om de allm

ä

nnyttiga f

ö

retagena bety-delae aom ett medel f

ö

r samh

ä

llets bostadsf

ö

rs

ö

rjning. Det 

ä

r d

ä

rf

ö

r naturligt att ansluta sig till kommitt

é

ns uppfattning att samh

ä

llet m

ä

ste kunna kontrollera om­vandlingen i anslutning till kommunala handlingsprogram, grundade p

å

 lokala f

ö

ruts

ä

ttningar och med h

ä

nsyn till den kommunala demokratins villkor.

Kommitt

é

ns uttalande att 

ö

verg

å

ngarna b

ö

r st

å

 i en viaa proportion till det allm

ä

nnyttiga f

ö

retagets marknadsan­del p

ä

 orten och i bostadsomr

å

det b

ö

r d

ä

rf

ö

r enligt styrelsens mening ses aom en begr

ä

nsning av omvandlingens optimala omfattning, inom vilken ram kommunerna sj

ä

lva avg

ö

r vad som b

ö

r genomf

ö

ras. Att kommunerna samtidigt utnyttjar de medel som anvisas f

ö

r att 

å

stadkomma-en om­vandling p

å

 bostadasocialt godtagbara villkor i form av motverkan av osk

ä

liga kapitalvinster, f

ö

rmedling av l

ä

gen­heter som frig

ö

rs, samt erforderligt st

ö

d i form av borgen f

ö

r inaatsl

å

n vid 

ö

verg

ä

ngar f

ä

r anses vara en given f

ö

r-uts

ä

t-tning.

Betr

ä

ffande vissa vinater i form av 

ö

kat bostadasparande och minskade utgifter f

ö

r bostadsbidrag vill styrelaen endast framh

å

lla att bostadsbidragens utformning och an-Imytning till faktiska bostadakostnader f n 

ö

verv

ä

gs inom bostadsbidragakonmitt

é

n. En frikoppling av grunden f

ö

r ber

ä

kning av bostadskostnad inom bostadsbidragsaystemet, vilket f 

n  ö

verv

ä

gs av kommitt

é

n, skulle s

å

ledes inneb

ä

ra att den antydda besparingseffekten inte unnn

ä

s.

Prop. 1981/82:169

99

Vad g

ä

ller effektema av egna insatser f

ö

r underh

ä

ll av l

ä

genheter 

ä

r detta beroende" av den utveckling som kan komma att ske inom ramen f

ö

r hyresr

ä

tten och hyresf

ö

r­handlings

ö

verenskommelserna. Detta kan och b

ö

r enligt, styrelsens uppfattning inneb

ä

ra minskade skillnader mellan de olika uppl

å

telaeformema. 

Bostadsstyrelsen vill ocks

å

 underatryka vad kommitt

é

n anf

ö

rt om att en 

ö

verg

å

ng inte f

å

r f

ö

rhindra rationella f

ö

rvaltningaenheter och f

ö

rs

ä

mra m

ö

jligheterna att ut­veckla bostadsomr

å

dena aom helhet. Detta g

ä

ller framf

ö

r, allt om en planm

ä

ssig ombyggnadsverksamhet skall kunna genomf

ö

ras. Bl a torde bostadar

ä

ttsformen medf

ö

ra atora begr

ä

nsningar n

ä

r det g

ä

ller att f

ö

r

ä

ndra l

ä

genhets­sammans

ä

ttningen i 

ä

ldre hus. Vidare inneb

ä

r 

ä

ven till-l

ä

mpningen av hyress

ä

ttningen inom allm

ä

nnyttan dvs utj

ä

mningen mellan olika 

å

rg

å

ngar en begr

ä

nsning av m

ö

j­ligheterna f

ö

r f

ö

retagen att 

ö

verl

å

ta 

ä

ldre fastigheter.

En 

ö

kad 

ö

verg

å

ng till bostadar

ä

tt minskar ocks

å

under­laget f

ö

r f

ö

rmedling av hyresl

ä

genheter och minskar d

ä

r­med r

ö

rligheten p

å

bostadsmarknaden. Detta inneb

ä

r enligt styrelsens mening att en starkt restriktiv inst

ä

llning till 

ö

verg

å

ng i st

ö

rre omfattning m

å

ste g

ä

lla n

ä

r det r

å

der brist p

å

 l

ä

genheter med hyresr

ä

tt. En 

ö

verg

ä

ng i en s

å

dan situation skulle s

å

ledes minska valfriheten p

å 

bostadsmarknaden genom att betalningssvaga hush

å

ll skulle utest

ä

ngas fr

ä

n vissa omr

å

den eller kanske -t o m hela kommunen. Sn n

ä

rmast total 

ö

verg

å

ng till 

ä

gander

ä

tt och bostadsr

ä

tt i visaa kommuner skulle drabba betalnings-svaga huah

ä

ll, t ex ungdomar, 

ä

ldre och invandrare,

Samraanfattningsvis vill styrelsen framh

å

lla att en begr

ä

n­sad

ö

verg

ä

ng fr

ä

n hyresr

ä

tt till boatadar

ä

tt genom 

ö

ver­l

å

telse av allm

ä

nnyttigt 

ä

gda hua kan motiveras sora ett led i den kora.munala bostadsf

ö

rs

ö

rjnin

é

;splaneringen. Detta rdruts

ä

tter emellertid ett ko.mmunalt handlingsprogram grundat p

å

 bostadssociala v

ä

rderinjjar och under h

ä

nsyns­tagande till de utvecklin

£

:sn

ö

jligheter betr

ä

ff;-nde boende­inflytande och boendemilj

ö

 som finns inom b

å

de hyres- och bostadsr

ä

ttsformerna,

o,  Finansierin,? av fastirrhetsf

ö

rv

ä

r'

Bostadsstyrelsen har ingen erinran mot kommitt

é

ns utg

å

ngs­punkt att finansieringen av hyresg

ä

sternas f

ö

rv

ä

rv inte b

ö

r st

ö

djas genom generella 3t?,tliga l

ä

n och inte heller b

ö

r ske p

ä

den prioriterade kapitalmarknaden. Styrelsen ansluter sig ocks

ä

 till den utg

å

ngspunkten f

ö

r kcnmitt

é

ns f

ö

rslag att en f

ö

ruts

ä

ttning f

ö

r statliga 

å

tg

ä

rder f

ö

r att underl

ä

tta finansieringen 

ä

r att den avser l

å

n upp­tagna- av bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen. En finansiering med s k strimlade l

ä

n b

ö

r allts

å

inte st

ö

djas. - En ytterligare f

ö

riats

ä

ttning b

ö

r vara att dessa l

ä

n avser hela det m

ö

j­liga utrymmet, dvs upp till 75 fli av uppskattningsv

ä

rdet, .-.nnars kan best

ä

mmelserna kringg

å

s. I detta sammanhang b

ö

r emellertid erinras om att bottenl

ä

neiastitutens m

ö

j- lig.heter att l

ä

mna l

ä

n upp till der.na -andel kan vara be-gr

ä

n.iad, cm bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen f

ö

r"/

ä

rvat fasti~heten

Prop. 1981/82:169

100

till ett 

ö

verpris. Det finns d

ä

rf

ö

r 

ä

ven av detta sk

ä

l anledning f

ö

r i f

ö

rsta hand kommunerna att bevaka pris­utvecklingen vid ombildning samt att vidta 

å

tg

ä

rder om detta bed

ö

ms n

ö

dv

ä

ndigt..

Ovann

ä

mnda f

ö

ruts

ä

ttningar b

ö

r 

ä

ven g

ä

lla den komplette­rande statliga l

å

ngivningen genom individuella l

ä

n. Om kommunen trots allt tillstyrker l

å

n och g

å

r i borgen, b

ö

r l

ä

nabostadsn

ä

mnden avsl

å

 l

å

neans

ö

kan.

En f

ö

ruts

ä

ttning f

ö

r att 

å

tg

ä

rder i enlighet med f

ö

r­alagen akall f

å

 avsedd effekt 

ä

r att fastighets

ä

gama (a

ä

ljama) binder en del av f

ö

rs

ä

ljningssumman mot en kapitalmarknadsrevers eller en obligation. En v

ä

gran att g

ö

ra detta kan s

å

ledes f

ö

rhindra en f

ö

rs

ä

ljning. Enligt styrelsens uppfattning 

ä

r kommitt

é

n v

ä

l optimistisk i sin bed

ö

mning av att denna situation inte beh

ö

ver bli s

å 

vanlig, vilket i vissa fall s

å

ledes kan f

ö

rhindra en 

ö

nskv

ä

rd ombildning,

7,5 Kommitt

é

ns 

ö

verv

ä

ganden och Tdrslag (med avseende p

ä

 insatsl

å

n)

7.5.1    Syftet aed ett behovspr

ö

vat insatsl

ä

n

Bostadastyrelsen inst

ä

mmer i kommitt

é

ns uppfattning att det inte finns anledning att Tdrb

ä

ttra de l

ä

nera

ö

jligheter som f n finns n

ä

r det g

ä

ller f

ö

rv

ä

rv av bostadsr

ä

tt i allm

ä

nhet. En a

å

dan ordning ned t er :jenerella statliga insatsl

å

n skulle s

å

ledes,som kommitt

é

n befarat, verka prish

ö

jande p

å

bostadsr

ä

tter i allji

ä

nhet och d

ä

rmed mot­verka de bostadasociala ambitioner aom kan motivera en 

ö

kad 

ö

verg

å

ng till bostadsr

ä

tt. D

ä

remot 

ä

r det rimligt att garantera alla hush

å

ll oberoende av ekonomiska f

ö

r­uts

ä

ttningar en m

ö

jlighet att delta i en 

ö

verg

ä

ng till bostadsr

ä

tt som motiveras av deras 

ö

nskem

å

l, 

',,'eå  

h

ä

nsyn till sv

å

righeterna att erh

å

lla l

ä

n i vanliga banker 

ä

r det d

ä

rf

ö

r n

ö

dv

ä

ndigt att samh

ä

llet garanterar en s

å

dan l

ä

neei

ö

 jlighet,

7.5.2    L

å

nets storlek

Boatadsstyrelsen delar kommitt

é

ns uppfattning att l

å

nets storlek b

ö

r st

ä

llas i relation till l

ä

genhetens andels­v

ä

rde. Den av kommitt

é

n angivna storleken av l

å

net dvs ett l

å

n p

ä

 h

ö

gst 80  av grundavgiften dock maximalt 20 

f: 

av l

ä

genhetens andel av fastighetsv

ä

rdet 3;/nes v

ä

l a-w

ä

gd. Det f

å

r dock f

ö

ruts

ä

ttas att ombildningsf

ö

rfarandet 

ä

r f

ö

renat med s

å

dan insyn och kontroll av kommunen att l

å

ne­m

ö

jligheten inte medf

ö

r en press upp

å

t p

ä

 k

ö

peskillingen f

ö

r fastigheten i samband med f

ö

rv

ä

rvet.

Ä

ven f

ö

rslaget om en nedre gr

ä

ns f

ö

r insatsl

ä

net synes motiverad. Gr

ä

nsen 

ö

verensat

ä

mmer med hu-Aidregeln i fr

å

ga om minsta belopp f

ö

r energisparl

å

n och f

ä

r tills vidare ansee v

ä

l avv

ä

gd med h

ä

nsTi till den administration som f

ö

ruts

ä

tts.

Prop. 1981/82:169

101

7.5.3 Pr

ö

vningsT

ö

rf

ä

randet

Kommitt

é

n har aom utg

å

ngspunkt f

ö

r behovapr

ö

vningen an­tagit att l

å

nen n

ä

rmast skall ha en likviditetsutj

ä

mnande karakt

ä

r,d v s att de inte utg

ö

r ett led i en statlig f

ö

rdelningspolitik. Man har d

ä

rf

ö

r awiaat ett inkomat-och f

ö

rm

ö

genhetsm

å

tt liknande det som g

ä

ller f

ö

r bostads­bidragen som pr

ö

-vningsgrund. Utg

å

ngspunkten har ocks

å 

varit att 

å

stadkomma ett enkelt och l

ä

ttbegripligt system f

ö

r den enskilde.

Resultatet av dessa 

ö

verv

ä

ganden har blivit att den stat­liga behovspr

ö

vningen enligt kommitt

é

ns bed

ö

mning endast b

ö

r ake mot bakgrund av hush

å

llets saxnianlagda beskatt­ningsbara f

ö

rm

ö

genhet,

Bostadsatyrelsen anser 

-'iv  

sin del att den beskattnings­bara f

ö

rm

ö

genhaten inte 

ä

r n

å

got tillfredsst

ä

llande m

å

tt p

å

 hush

å

llets likviditet. 

Ä

ven kom-mitt

é

n har pekat p

ä 

viasa ol

ä

genheter av att anv

ä

nda ett s

å

dant begrepp. Kontrollm

ö

jligheten som anf

ö

rs som argionent f

ö

rats

ä

tter dessutom att b

å

de kommun och beslutande myndighet f

ä

r 'tillg

ä

ng till ogranskade uppgiftsr fr

å

n taxeringsai-ndig-heterna, vilket kr

ä

ver s

ä

rskilt tillst

å

nd.

V.°å  

h

ä

nsyn till ds inv

ä

ndningar som kan riktas not den f

ö

reslagna pr

ö

vningsgrunden synes ocks

å

 den l

å

ga niv

å

n p

å

 "f

ö

rbeh

å

llabeloppet" 15 000 kr, at

ä

lld i relation till en avr

ä

kning krona f

ö

r krona,medf

ö

ra visa godtycklighet i f

ö

rh

å

llande till behovet av likviditetsf

ö

rst

ä

rkning. V

ä

rdet av en egen bil som kanske beh

ö

vs f

ö

r arbetet eller andra sm

ä

rre tillg

å

ngar utan egentlig likviditetskarakt

ä

r skulle i visaa fall kunna utesluta den enskilde fr

å

n m

ö

j­ligheten att erh

å

lla insatsl

å

n.

Kommitt

é

n har. 

ä

ven 

ö

verv

ä

gt en statlig inkonstpr

ö

-vning men a-wisat densamma tills vidare, dels av principiella sk

ä

l, dels av administrativa, iian har dock f

ö

bataatt att fr

å

gan om inkomstpr

ö

-vning p

ä

 nytt b

ö

r tas upp till 

ö

ver­v

ä

gande, om det visar sig att l

å

nem

ö

jligheten i n

ä

mnv

ä

rd omfattning f

ä

r ett felaktigt utnyttjande i f

ö

rh

ä

llande till ursprungsayftet. D

ä

remot f

ö

ruts

ä

tts att kommunen genom att uppst

ä

lla regler f

ö

r sitt borgens

å

tagande bl a skall kunna inf

ö

ra en inkomstpr

ö

vning,

Med h

ä

nsyn till att de f

ö

reslagna l

ä

nen inte avses in­rymma direkta subventioner utan enbart en garanterad l

å

ne­m

ö

jlighet ifr

å

gas

ä

tter styrelaen om inte l

ä

nem

ö

jligheten borde erbjudas utan behovspr

ö

vning, 0:n detta 

ä

nd

å

 anses motiverat, borde kraven p

å

enkelhet och begripbar.het b

ä

ttre tillgodoses genom en behovspr

ö

-vning mot taxerad inkomst. D

ä

rvid borde s

å

 h

ö

ga inkomstgr

ä

nser kunna accepteras att problem inte beh

ö

ver uppst

å

ned h

ä

nsyn till det enskilda hush

å

llets f

ö

rs

ö

rjningsb

ö

rda och betalningsf

ö

rm

å

ga, Sn t

ä

nkbar inkomstgr

ä

ns i fom av sammanlagd statlig taxerad inkomst 

ä

r exempelvis 110 000 kr f

ö

r hush

å

ll med mindre 

ä

n tre nedlemnar och I40 000 kr f

ö

r st

ö

rre hush

å

ll. Styrel­sen anser denna form av-behovspr

ö

iraing aera r

ä

ttvis och

Prop. 1981/82:169

102

administrativt l

ä

tthanterlig och T

ö

resl

å

r d

ä

rf

ö

r i st

ä

llet f

ö

r en behovspr

ö

vning grundad p

å

 f

ö

rm

ö

genhet en inkomst­pr

ö

vning grundad p

å

statligt taxerad inkomst.

Om man 

ä

nd

å

 v

ä

ljer att anv

ä

nda beskattningsbar f

ö

rm

ö

gen­het aom m

å

tt vid behovapr

ö

-vningen, b

ö

r enligt styrelsens mening "f

ö

rbeh

å

llsbeloppet"3

ä

tta3 n

å

got h

ö

gre 

ä

n vad kommitt

é

n f

ö

reslagit f

ö

r att inte framtvinga en avyttring av tillg

å

ngar som den enskilde har behov av i sin vardags­tillvaro eller som mindre reservkapital f

ö

r ov

ä

ntade ut­gifter. Styrelsen anser att beloppet f

ö

rslagsvis kan s

ä

ttas till 50 000 kr. Den reduceringsregel som f

ö

reslagits 

ä

r i och f

ö

r sig godtagbar fr

ä

n administrativa synpunkter,

7,5,4 -administrationen

Bostadsstyrelsen har inget att erinra mot de 

ö

verv

ä

ganden som f

ö

ranlett kommitt

é

n att f

ö

resl

å

 att ett behovspr

ö

vat l

å

n f

ö

r 

ö

verg

å

ng till bostadsr

ä

tt administreras p

å

 i princip samma.s

ä

tt son de statliga boatadsl

å

nen. Styrelsen vill emellertid starkt framh

å

lla att en f

ö

ruts

ä

ttning f

ö

r en anknytning till bostadsverkets administration.

ä

r att bostadsverket tillf

ö

rs erforderliga resurser.

Styrelsens 

ö

verv

ä

ganden i fr

å

ga om inkomstpr

ö

vningen, vilket inneb

ä

r en delvis anknytning till reglema om be­hovspr

ö

-vning f

ö

r beslut om bostadsbidrag, inneb

ä

r inte att det d

ä

rmed 

ä

r l

ä

mpligt att l

ä

gga besluten p

ä

kommu­nerna. 

V.ot  

detta talar bl a de problem som 

ä

r f

ö

renade ned att skilja p

ä

 beslut och f

ö

rvaltning.

Med h

ä

nsyn till l

å

ngivningens ringa komplexitet f

ö

ieal

å

rbsstads-atyrelsen att styrelsen blir sista beav

ä

rsinstans.

Bostadsstyrelsen anser f

ö

r sin del att det 

ä

r rimligt att den f

ö

rh

å

llandevis l

å

ga l

å

nevol;'men f

å

r belasta stats­budgeten. Ett system med l

å

negarantier 'f

ö

r denna l

å

nefor.m

ä

r inte l

ä

mpligtav administrativa sk

ä

l, bl a eftersom endast en enda av bostadsverketa l

å

neformer skulle inneb

ä

ra ett kreditgarantisystem,

Styrelaen saknar underlag f

ö

r en bed

ö

mning av kommitt

é

ns uttalanden om l

å

ngi-vningens f

ö

rv

ä

ntade omfattning. Det av bostadsstyrelsen ifr

å

gasatta systemet f

ö

r inkomst­pr

ö

vning torde emellertid inte n

ä

nnv

ä

rt p

å

verka kommitt

é

ns bed

ö

mning.

Yad g

ä

ller kommunens roll-vid pr

ö

vningsf

ö

rfarandet kan bostadsstyrelsen i hu-vudsak inst

ä

mna i de princirer son kommitt

é

n f

ö

rordat. Det 

ä

r s

å

ledes naturligt att' k0!:i.T!unen som villkor f

ö

r borgenstscknande b

ö

r kunna f

ö

reskriva att l;igenheter ISnnas till bostadsf

ö

rmedlingen vid 

ö

verl

å

telse och att vissa prisf

ö

reskriftar d.' skall g

ä

lls.. Av stjrrel-sens st

ä

llnin=;'3tai,-ar-den i det f

ö

reg

å

ende f

ö

ljer ocks

ä

. att konnunen b

ö

r kunna v

ä

gra att medverka i samband ned f

ö

r­v

ä

rv av l

ä

genheter i hus med s k strimlade l

å

n.

Bostadsstyrelsen finner 

ö

et enellertid mindre l

ä

/npligt att kommunen via sitt borgens

å

tagande skall icv.nna p-

å

verka s

ö

kandens l

å

nen

ö

jligh-ster jenon ej?.a regler f

ö

r behovs-

Prop. 1981/82:169

103

pr

ö

vningen, I detta avseende skiljer sig kommitt

é

ns f

ö

r­slag, s

å

vitt styrelsen kan utr

ö

na, fr

ä

n andra st

ö

dsystem med bostadssocial karakt

ä

r. Av r

ä

ttvise- och enkelhets­krav b

ö

r s

å

ledes enligt styrelsens uppfattning samma behovapr

ö

vningaregler g

ä

lla oavaett i vilken kommun s

ö

kanden 

ä

r bosatt,

Bostadsstyrelaen vill ocks

ä

 erinra om att generella prin­ciper f

ö

r borgenstecknande m

å

ste beslutas av kommunen r

ö

r att den kommunala likst

ä

llighetaprincipen skall kunna beaktas p

å

 ett enkelt s

ä

tt vid pr

ö

vningen,

7.5.5 L

å

nevillkor och s

ä

kerhet f

ö

r l

ä

n

Likaom kommitt

é

n anser bostadsstyrelsen att l

å

nen aed h

ä

nsyn till l

å

ngi-vningens syfte b

ö

r vara personliga, d v s 

ö

vertagande av l

å

n akall inte kunna f

ö

rekomma. En annan ordning skulle dessutom p

å

 sikt kunna driva upp prisniv

å

n. 

Ä

ven den f

ö

reslagna amorteringstiden 10 

å

r synes sk

ä

lig med h

ä

nsyn tagen till l

å

nens genomsnittliga storlek och de l

ä

nekostnader aom kan anses rimliga, Bostadsstyrelaen tillatyrker ocks

ä

 med sistn

ä

mnda utg

å

ngspunkt att de b

ö

r vara subventionsfria. Som kommitt

é

n f

ö

reslagit b

ö

r med h

ä

nayn till l

å

ngi'vnin2ens sociala karak-t

ä

r en eftergifts-m

ö

jlighet finnas i de fall den ers

ä

ttning som kan tas ut f

ö

r bostadsr

ä

tten f

ö

re amorteringstidens utg

å

ng inte upp­g

å

r till vad som 

å

terst

å

r att amortera.

Boatadsstyrelsen tillstyrker kommitt

é

ns rekommendation att kommunen vid sitt borgens

å

tagande l

ä

mpligen b

ö

r kr

ä

va att bostadsr

ä

tten pants

ä

tts som s

ä

kerhet f

ö

r den regressfordran som kommunen kan f

å

 mot bostadsr

ä

ttshavaren, Sn a

å

dan ordning f

ö

rst

ä

rker m

ö

jligheterna att kontrollera l

å

ntagarens disposition av l

ä

genheten. Det kan d

ä

rf

ö

r 

ö

verv

ä

gas om inte en a

å

dan pantf

ö

rskriiming borde vara obligatorisk'bl a f

ö

r att undvika bel

å

ning av samma f

ö

r­v

ä

rv fr

ä

n tv

å

 eller flera h

å

ll.

B.  

Ö

verl

å

telse av bostadsr

ä

tt

8.7.1  Prisbildningen och'behovet av 

å

tg

ä

rder

I en situation med brist p

å

 l

ä

genheter finns det sora komTiiitt

é

n framh

å

llit en risk f

ö

r att .-aan p

ä

 allt fler st

ä

llen kommer att f

ä

 allt h

ö

gre prisniv

å

er, vilket - om inte realisationsvinstbeskattningen sk

ä

rps mycket kraf­tigt - kommer att medf

ö

ra dels osk

ä

liga kapitalvinster vid 

ö

verl

å

telser, dels 

ö

kad segregation,

Inoai b

å

de de rikskooperativa organisationerna och kommu­nerna har man redan nu med olika medel s

ö

kt p

å

verka pris­niv

å

erna vid 

ö

verl

å

telse. Den 

ö

kade ambitionen att p

å

verka prisniv

å

n kan j

ä

mf

ö

ras aed den utveckling som 

ä

gde rum under senare delen av 70-talet p

ä

 sm

å

husmarknaden d

ä

r alltfler kommuner inf

ö

rde ejna regler f

ö

r att f

ö

rs

ö

ka hejda b

å

de spekulation och osk

ä

liga kapitalvinster vid 

ö

verl

å

telse av statligt bel

å

nade sm

å

hus. Motsvarande reaktioner kan f

ö

r/

ä

ntaa ,om brist p

å

 l

ä

genheter i fler-

Prop. 1981/82:169

104

bostadshus uppkommer. Enligt styrelsens mening talar mycket f

ö

r att man b

ö

r f

å

 till st

å

nd enhetliga regler kommuner och lokala marknader emellan f

ö

r att inte en fr

å

n bostadspolitiska utg

å

ngspunkter olycklig pris-splittring skall uppkomma.

Som kommitt

é

n framh

å

llit inneb

ä

r stora prisstegringar och 

ö

kad priaaplittring risk f

ö

r en situation d

ä

r endaat ekonomiakt starka hush

å

ll kan'efterfr

å

ga l

ä

genheter i visaa attraktiva omr

å

den medan de svaga hush

å

llen h

ä

n­visas till mindre attraktiva omr

å

den eller l

ä

genheter i hyresr

ä

ttsform i den n

å

n s

å

dana finna att tillg

å

. En 

ö

kad 

ö

verg

å

ng till bostadsr

ä

tt i hyreshuabest

å

ndet f

ä

r enligt styrelsens uppfattning inte f

ö

rst

ä

rka deaaa 

»

ffekter.

Kommitt

é

n har a-wiaat en generell statlig priskontroll p

å

bostadsr

ä

tter. Endast selektiva 

å

tg

ä

rder ansea moti­verade. Bostadsstyrelsen kan f

ö

r sin del inst

ä

mma i kommitt

é

ns bed

ö

mning att selektiva 

å

tg

ä

rder b

ö

r vara till­r

ä

ckliga i detta sammanhang och att dessa aed st

ö

d av statlig lagstiftning b

ö

r inga i de medel som kommunerna har f

ö

r att p

å

verka bostadsf

ö

rs

ö

rjningen i positiv rikt­ning. Styrelsen 

å

terkommer i det f

ö

ljande till sanbandet med 

ö

verv

ä

ganden inom ramen f

ö

r realisationsvinstbeskatt­ningen,

8.7.2    "otiv f

ö

r

ä

ndrad lagstiftning

Som bostadsstyrelsen framh

å

llit finns det fr

ä

n bostadspoli­tiska utg

å

ngspunkter "    ' sk

ä

l att ge kommunerna 

ö

kade m

ö

j­ligheter att p

å

verka prisbildningen p

ä

 bostadsr

ä

tter, 

äö

j-lighetsma att p

å

verka redan befintliga bostadsr

ä

ttsf

ö

re­ningar 

ä

r emellertid begr

ä

nsade ev bl a r

ä

ttss

ä

kerhetssk

ä

l.

Ä

ven om en generell lastiftnin" vore att f

ö

redra med han-sjTi till enhetliga principer f

ö

r prisbildning, inte ainat fr

å

n bostadskonsumenternas utg

å

ngspunkter, sjTies man i princip f

å

 acceptera att saxih

ä

llet endast ingriper vid f

ö

rs

ä

ljning i 

ä

ldre f

ö

reningar jenom att i 

ö

kad omfattning beskatta osk

ä

liga kapitalvinster. Bostadsstyrelsen ifr

å

ga­s

ä

tter dock senare i detta yttrande en viss utvidgning i f

ö

rh

å

llande till kon.mitt

é

ns f

ö

rslag.

Styrelsen delar ocks

ä

koranitt

é

ns bed

ö

mning att den st

ö

rsta briaten i nuvarande lagstiftning 

ä

r bristen p

ä

 kontroll­m

ö

jligheter och att denna skulle undanr

ö

jas genom n

å

gon form av den nu ej till

å

tna henbudsskyldigheten,

8.7.3    3ill

ä

apning av prisf

ö

reskrifter

Kommitt

é

ns f

ö

ralag on 

ö

kade m

ö

jligheter till priskontroll 

ä

r .knutet till den statliga bostadsl

ä

nsivningen. Detta simes enligt styrelsens uppfattning logiskt vid t ex en j

ä

mf

ö

relse ned statligt bel

å

nade sm

å

hus, .1 andra sidan inneb

ä

r detta att bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar ute.n omedelbara oabyggnadsbehov blir undantagna fr

ä

n priskontroll vid sn ombildning fr

ä

n hjTesr

ä

tt, l

ö

jligheten till 3pe'kulation kvarst

å

r i dessa fall.

Prop. 1981/82:169

105

Bostadsstyrelsen tillstyrker emellertid denna anknytning liksom kopplingen till kommuner som bedriver bostads­f

ö

rmedling och som tillf

ö

ra

ä

krat sig f

ö

rmedlingsr

ä

tt till l

ä

genheter i statligt bel

å

nade hus med st

ö

d av d4 

§ 

bostadsfinansieringaf

ö

rordningen.

Bostadsstyrelaen flmerdet emellertid ol

ä

mplist ned statlig 

ö

verpr

ö

vning av kommunens sk

ä

l f

ö

r att beg

ä

ra att pris-rdreskrifter skall inf

ö

ras i l

ä

nebealutet. Kommunens be­g

ä

ran b

ö

r grundas p

å

 ett kommunalt principbeslut men skall d

ä

 ocks

å

 godtas utan n

ä

rmare pr

ö

-vning.

Kommitt

é

ns f

ö

rslag avser beslut om bostadsl

ä

n till nybygg­nad, ombyggnad eller f

ö

rv

ä

rv eller beslut om 

ö

vertagande av l

å

n. Endast nybildade f

ö

reningar skulle kunna avkr

ä

vas prisf

ö

reskrift. Undantag g

ö

rs i de fall ans

ö

kan oa bostads­l

ä

n f

ö

r ombyggnad ij

ö

rs inom fem 

å

r fr

å

n det att bostads­r

ä

ttsf

ö

rening f

ö

rv

ä

rvar fastighet. Styrelsen kan p

ä

sist­n

ä

mnda punkt inte se n

å

gra egentliga sk

ä

l att knyta an m

ö

jligheten att inf

ö

ra prisf

ö

reakrifter aom villkor f

ö

r l

ä

n till en viss tidaperiod fr

ä

n Tdrv

ä

rvet. l

ö

jligheten att st

ä

lla prisf

ö

reskrifter f

ö

r ombyggnadsl

ä

n b

ö

r s

å

ledes inte begr

ä

nsas i tiden, vilket minskar kommunernas m

ö

jlig­heter att n

å

 angi-vna syften. D

ä

remot b

ö

r mindre onbygg-nadsl

å

n t ex nilj

ö

l

ä

n, energil

ä

n m fl inte nedf

ö

ra r

ä

tt f

ö

r kommunen att kr

ä

va prisf

ö

reakrift.

Som styrelsen tidigare framh

å

llit torde kortsiktiga speku­lationer i statligt bel

å

nade hus inte vara vanligt f

ö

re­kommande. Prisf

ö

reskriftema b

ö

r d

ä

rf

ö

r enligt styrelsens mening sea som ett mera allm

ä

nt instrument f

ö

r koaaucema att p

å

verka prisniv

å

n som ett bostadspolitiskt medel. Den m

ö

jlighet som kommunerna har att genom 3 k borgensv

ä

gran p

å

verka l

å

nevillkor vid 

ö

verl

å

telse av sm

å

hus g

ä

ller under det statliga l

ä

nets l

ö

ptid. Detta talar i och f

ö

r sig f

ö

r en m

ö

jlighet att f

ö

rl

ä

nga prisf

ö

reskriften till en l

ä

ngre tid 

ä

n de av kommitt

é

n f

ö

reslagna 

tem  å

ren. Ett annat s

ä

tt att l

ö

sa de l

å

ngsiktiga problemen med h

ö

ga 

ö

verl

ä

tel­sepriser p

ä

bostadsr

ä

tter 

ä

r en sk

ä

rpning av realisations­vinstbeskattningen. En s

å

dan 

å

tg

ä

rd har ocks

å

 den f

ö

rdelen att den till skillnad fr

ä

n kommitt

é

ns f

ö

rslag medf

ö

r en­hetliga regler inom hela bostadsr

ä

ttsbest

å

ndet, I avvaktan p

å

 kapitalvinstkomnitt

é

ns f

ö

rslag 1 denna fr

å

ga och ;

ä

rpt beskattning,som styrelsen f

ö

rv

ä

ntar, bitr

ä

der styrelaen dock koanitt

é

ns f

ö

rslag, 

?r&font-family:Verdana'>on l

å

ngsiktig kontroll av 

ö

verl

å

telseprisema b

ö

r tas upp p

ä 

nytt mot bakgrund av dessa f

ö

rv

ä

ntade nya f

ö

ruts

ä

ttningar, om erfarenheterna visar att detta 

ä

r n

ö

dv

ä

ndigt.

Vad g

ä

ller modollen f

ö

r prisf

ö

reakrifter kan atjTelsen i princip inst

ä

mma i kommit

é

ns f

ö

rslag. Styrelsen ifr

å

ga-s

ä

tter dock om det inte vcre l

ä

mpligt med en enhetlig prisf

ö

reskrift motsvarande den f

ö

reslagna i sa:atli-a fall i st

ä

llet f

ö

r en rajnbest

ä

maelse.

8.7.4 Prisf

ö

reslsiftemas efterlevnad m a

Styrelsen delar kommitt

é

ns uppfattning att det effektivas­te s

ä

ttet att garantera att prisf

ö

reskrif ter efterlevs ;;.r att bryta kontakten mellan s

ä

ljare och en presumtiv k

ö

pare.

Prop. 1981/82:169

106

yågot  annat  tillförlitligt kontrollinstrument  torde knappast  finnas.

Vad  beträffar hembudsförfarandet  synes   tidsfristen  för bostadsr.-ittaföreningens  besked  om pria  och godtagen köpare  kort.   Denna  tidsfrist  synes  angiven mot bakgrund av säljarens  intressen,  ."ed  hänsyn  till  det bostadspoli­tiska syftet med bost.mnelsen borde  dock-en  större  tids­utdräkt, t  ex  tre månader kunna godtas med  hänsyn  till möjligheterna att anvisa bostadssökande  frän kommunens bostadsförmedling eller den bostadskooperativa organisa­tionens kö.

8,7.5    Srav på  skriftlig fjverlåtelse

Kravet pä  skriftligt  avtal  vid  överlåtelse  av bostadsrätt r.ed  ogiltighetspåföljd om detta  inte  uppfyllts, torde  vara en absolut nödvändighet  för  att efterle-vnaden  av det föreslagna  systemet  skall- kanna garanteras.   Styrelsen tillstyrker  därför den  föreslagna ordningen,som knappast torde  avvika frun vad  son  redan  förekom-aer och  sora får anses  nödvändigt ned hän3;'-n   till  den betydelse  för den enskilde   son  överlåtelsen  innebär.

11      STATENS RAD FOR BYGGNADSFORSKHIHG

R

å

det anser att utredningens bet

ä

nkande 'inneh

å

ller flera meto­diska brister - fr

ä

mst i avseende p

å

 f

ö

rslagets sociala konse­kvenser - som borde beaktas vid det fortsatta arbetet  i fr

å

gan.

Ekonomiska 

å

taganden

Bostadsr

ä

ttskomiTtitt

é

n f

ö

resl

å

r ett  antal   

å

tg

ä

rder med  syfte att underl

ä

tta 

ö

verg

å

ng fr

å

n hyresr

ä

tt  till  bostadsr

ä

tt.  Kommitt

é

n g

ö

r ocks

å

 vissa ber

ä

kningar av  f

ö

rslagens ekonomiska inneb

ö

rd      -. f

ö

r bostadsf

ö

retag och  enskilda hush

å

ll.  N

å

gon  samlad bed

ö

mning av de ekonomiska 

å

taganden  som stat och  kommun kan  ber

ä

knas f

å 

g

ö

ra utf

ö

res emellertid  inte av kommitt

é

n.  Exempel p

å

s

å

dana kostnader 

ä

r de statliga bostadsr

ä

ttsl

å

nen,   administration  i samband med fastigheternas 

ö

vertagande och 

ö

kad  l

å

nehantering. F

ö

r kommunerna tillkommer borgens

å

taganden.

I den forskning som bedrivs vid f

ö

retagsekonomiska institutionen vid Stockholms universitet har bl a rapporten "

Ö

verg

å

ngar fr

ä

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt" publicerats av Birger[REDACTED_EFTERNAMN] (Bygg­forskningsr

å

det T 32:81). Av rapporten kan man bl a utl

ä

sa att en 

ö

kad

ö

verg

å

ng till bostadsr

ä

tt kr

ä

ver stimulans

å

tg

ä

rder, fr

å

n samh

ä

llet. Ju mer omfattande 

ö

verg

å

ngarna blir desto mer m

å

ste samh

ä

nsorganen engagera sig.

Av kommitt

é

ns  bet

ä

nkande framg

å

r dock  att man 

å

tminstone till  en b

ö

rjan f

ö

rv

ä

ntar sig en ganska begr

ä

nsad 

ö

verg

å

ng till  bostads­r

ä

tt 

ä

ven om de f

ö

reslagna 

å

tg

ä

rderna genomf

ö

rs.

Ö

verg

å

ngseffekter av social  natur

F

ö

r att belysa de f

ö

reslagna 

å

tg

ä

rdernas  effekter av bl .a social natur har utredningen  l

å

tit  utf

ö

ra fyra kvalitativt   inriktade mikrostudier  i  omr

å

den d

ä

r 

ö

verg

å

ngar fr

å

n hyresr

ä

tt  till   bo­stadsr

ä

tt 

ä

gt  rum.  Dessa unders

ö

kningar har gjorts   i  omr

å

den

Prop. 1981/82:169

107

d

ä

r 

ö

verg

å

ngarna skett under 70-talet. Dessa studier visar att b

å

de positiva och negativa effekter av 

ö

kad social kontroll uppkommit efter

ö

verg

å

ngarna till bostadsr

ä

tt. Unders

ö

kningarna ger en tydlig bild av den sorts fr

å

gest

ä

llningar som finns kring sv

å

righeter och m

ö

jligheter vid 

ö

verg

å

ngar till bostadsr

ä

tt. Men unders

ö

kningarna 

ä

r av kvalitativt slag, baserade p

å

 f

ö

rh

å

llan­devis begr

ä

nsade urval och utan n

å

gra f

ö

rs

ö

k att i kvantitativa termer ge svar p

å

 de fr

å

gest

ä

llningar ora kvarboende, social ut­slagning, 

ö

kad gemenskap, trygghet, social kontroll etc som uppenbarligen finns.

Kommitt

é

n har ocks

å

 gjort vissa ber

ä

kningar av vilka f

ö

ljder som kan t

ä

nkas uppst

å

f

ö

r de koitimunala bostadsf

ö

retagen och kommu­nerna vid en 

ö

kad bostadsr

ä

ttsbildning. D

ä

remot g

ö

r utredningen ingen samlad bed

ö

mning av vilka effekter som p

å

 sikt kan uppst

å 

f

ö

r bostadsf

ö

rs

ö

rjningen som helhet och den sociala situationen inom en kommun om 

ö

verg

å

ngarna efter ett antal 

å

r totalt sett blivit av s

å

dan omfattning att marknaden av hyresbost

ä

der kraf­tigt minskat.

Kommitt

é

ns f

ö

rslag g

ä

ller i st

ö

rsta utstr

ä

ckning det enskilt 

ä

g­da fastighetsbest

å

ndet. Det 

ä

r ocks

å

i detta best

å

nd som kommit­t

é

n f

ö

rv

ä

ntar sig de flesta 

ö

verg

å

ngarna till bostadsr

ä

tt. Men i viss utstr

ä

ckning kan de framlagda f

ö

rslagen ocks

å

 komma att g

ä

lla det kommunal

ä

gda bostadsbest

å

ndet. Detta f

ö

ruts

ä

tter dock att den s k 

ä

ndam

å

lsparagrafen i allm

ä

nnyttans normalbilagsord­ning 

ä

ndras, vilket 

ä

r m

ö

jligt genom politiska beslut i kommu­nen. En f

ö

r

ä

ndring av s

å

dant slag skulle enligt r

å

dets bed

ö

mning kunna inneb

ä

ra att hyresr

ä

tten ytterligare begr

ä

nsas p

å

de st

ä

l­len d

ä

r den redan nu har ringa omfattning. R

å

det menar att detta i sin tur kan f

å

 negativa f

ö

ljder med avseende p

å

 bostadstill­g

å

ngen f

ö

r bl a ungdomar, 

ä

ldre och de ej s

å

 resursstarka hus­h

å

llen. Forskningen har tydligt uppm

ä

rksammat

att.de

s

ä

rskilt svaga grupperna p

å

 bostadsmarknaden 

ä

ven i relativt normala bo­stadsmarknadssituationer har stora sv

å

righeter.

Det hade varit naturligt om utredningen p

å

 dessa punkter hade gjort omfattande 

ö

verv

ä

ganden mot bakgrund av den sorts analyser ang

å

ende normalhush

å

llens bostadsf

ö

rs

ö

rjning, segregation mm ' som redovisats i rapporterna "Uppl

å

telseform, omr

å

desstorlek," boendevillkor", utf

ö

rd inom planeringskontoret i Uppsala av Bendiksen m fl (Byggforskningsr

å

det R 138:80) samt "Boendeseg­regation" av Bengt Turner m fl (Liber L

ä

romedel 1980). De s

ä

r­skilt bostadss

ö

kandes problem redovisas utf

ö

rligt i "Bostad 

å

t alla" av Marianne Wiktorin (Liber 1980). Rapporten 

ä

r resultatet av ett fler

å

rigt arbete ang

å

ende bostadsf

ö

rmedlingsprinciper, bostadsanvisningslag m m.

Kommunernas roll i bostadsf

ö

rs

ö

rjningen

Bostadsf

ö

rs

ö

rjningsfr

å

gan

ä

r i h

ö

g grad en kommunal fr

å

ga d

ä

r kommunerna har stor frihet i att v

ä

lja uppl

å

telseformer, mark­f

ö

rdelning m m inom de ramar statsmakterna format genom bl a finansieringsvillkor och byggnadslagstiftning.

Prop. 1981/82:169

108

Kommunernas fr

ä

msta hj

ä

lpmedel utg

ö

rs av bostadsf

ö

rs

ö

rjnings­programmet som antas av kommunfullm

ä

ktige. Den kommunala bo­stadsstiftelsen eller det kommunala bostadsbolaget har i det alldeles 

ö

verv

ä

gande flertalet av kommunerna varit det verkst

ä

l­lighetsinstrument, som kommunerna disponerat f

ö

r att m

ö

ta bo­stadsefterfr

å

gan.

Bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar 

ä

r iur"'diskt frist

å

ende enheter gentemot den kommunala planeringen. De kan inte p

å

 s-amma s

ä

tt som ett komraunal

ä

gt f

ö

retag planeras in i 

ö

vergripande 

ö

verv

ä

ganden med avseende p

å

 bostadsf

ö

rdelning rn m. En annan effekt av 

ö

kad bo­stadsr

ä

ttsbildning

ä

r det 

ö

kade ansvar som 

ö

verf

ö

rs till l

ä

gen-hetshavaren och som bl a inneb

ä

r att den kommunala planl

ä

gg­ningen blir mer omfattande med tanke p

å

 den stora m

ä

ngd personer som icke-professionelIt 

ä

gnar sig 

å

t f

ö

rvaltningsproblemen.

Hunter Mabon har i det s k Riksbyggeprojektet redovisat 

å

tskil­liga data om f

ö

reningarnas sk

ö

tsel och hur skilda personer i styrelser och f

ö

reningar uppfattar sitt ansvar och vilken kun­skap de besitter m m. (Mabon: Basfakta om bostadsr

ä

ttshavare inom Svenska Riksbyggen, stencil, -81). 

Ä

ven Bendiksen m fl redovisar data om kommunal planering och bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar (se ovan).

De boendes egna insatser m m

P

å

 sid 40 i kommitt

é

ns bet

ä

nkande g

ö

rs vissa antaganden om stan­dard och det offentligas utgifter f

ö

r bostadsbidrag m m. Under­laget redovisas inte n

ä

rmare ;nen kommitt

é

n finner att... "det kollektiva bostadssparandet 

ö

kar de boendes egna insatser och kan d

ä

rmed leda till h

ö

gre underh

å

llsstandard".

Det finns idag inte n

å

gon mer omfattande forskning som styrker-eller klart vederl

ä

gger detta p

å

st

å

ende. Vissa arbeten har dock utf

ö

rts av H

å

kan[REDACTED_EFTERNAMN] p

å

 KTH's arbetsenhet f

ö

r f

ö

rvalt­ningsfr

å

gor. Av Johanssons material framg

å

r att underh

å

llskost­naden

ä

r h

ö

gre f

ö

r det allm

ä

nnyttiga bostadsbest

å

ndet i omr

å

den 

ä

n f

ö

r den j

ä

mf

ö

rda bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen, vilket skulle mot­s

ä

ga kommitt

é

ns slutsatser. Redovisade kostnader 

ä

r dock inte detsamma som befintlig standard, vilket g

ö

r att de boende kan uppleva standarden b

å

de som b

ä

ttre och s

ä

mre i de j

ä

mf

ö

rda f

ö

r­valtningsenheterna. Skilda slutsatser 

ä

r f

ö

ljaktligen m

ö

jliga, 

å

tminstone till den tidpunkt d

å

 en systematisk utv

ä

rdering kan g

ö

ras.

Ö

verl

ä

telsepriser p

ä

bostadsr

ä

tter

Forskare inom fastighetsekonomiska institutioen vid KTH har p

å 

uppdrag av bostadsr

ä

ttskomraitt

é

n studerat 

ö

verl

å

telsev

ä

rden p

å 

bostadsr

ä

tter. Forskarna finner bl a att det totala bostadsbe­st

å

ndet p

å

 en ort 

ä

r mer avg

ö

rande f

ö

r prisbildningen p

å

 bo­stadsr

ä

tter

ä

n tillg

å

ngen pa antalet bostadsr

ä

tter och att stora marknader har h

ö

gre priser 

ä

n sm

å

.

Prop. 1981/82:169

109

Dessa slutsatser ifr

å

gas

ä

tts bl a av 

Ä

ke[REDACTED_EFTERNAMN] som i skriften "

ö

verl

å

telsev

ä

rdena - Utvecklingen p

ä

 sjuttiotalet" (Svenska Riksbyggen, stencil, 81) granskat ett antal medelstora orter och bl a funnit att ju snabbare prisstegringen 

ä

r desto h

ö

gre kommer det framtida priset att bli, eller m a o det befintliga priset betyder mindre 

ä

n hur fort det 

ä

ndras.[REDACTED_EFTERNAMN], som ocks

å

 arbe­tar med fler best

ä

mningsfaktorer 

ä

n forskarna, finner de s k l

ä

gesfaktorerna inom de skilda orterna mycket betydelsefulla.

12  L

Ä

NSSTYRELSEa I STOCKHOLMS L

Ä

H

Allm

ä

nt

Enligt 42 

§

 bostadar

ä

ttalagen 

ä

r l

ä

nsstyrelsen registre­ringsmyndighet f

ö

r bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar. Som s

å

dan skall l

ä

nsstyrelsen ta emot och granska de ans

ö

kningshandlingar gom ges in av f

ö

reningarna f

ö

r registrering. R

ä

tt att er­h

å

lla registrering av beslut om bildande av bostadsr

ä

tts­f

ö

rening, 

ä

ndring av dess stadgar m m f

ö

religger under f

ö

ruts

ä

ttning av att beslutets inneh

å

ll st

å

r i 

ö

versns-st

ä

nunelse aed lagens f

ö

reskrifter. L

ä

nsstyrelsen skall -Tldare godk

ä

nna den ekonomiska plan som skall f

ö

religga innan bostadsr

ä

tt till l

ä

genhet f

å

r uppl

å

tas.

Ekonomisk 

ö

lan

L

ä

nsstyrelsens granskning av den ekonomiska planen 

ä

r rent formell och avaer inte planens ekonomiska h

å

llbarhet. Denna

Prop. 1981/82:169

110

skall i st

ä

llet vitsordas av tv

å

 av bostadsstyrelsen god­k

ä

nda intygsgivare.

Som antytts i bet

ä

nkandet torde - fr

ä

mst vid ombildning fr

å

n hyresr

ä

tt till boatadar

ä

tt - den ekonoaioka planen vara den viktigaste informationsk

ä

lla som hyreag

ä

aterna har att tillg

å

 vid aina 

ö

verv

ä

ganden om de skall ink

ö

pa fastigheten de bor,i och 

ö

verg

å

 till bostadsr

ä

tt. Det 

ä

r allts

å

v

ä

aentligt att planen ger en s

å

 fullst

ä

ndig bild aom m

ö

jligt av de ekonomiska 

å

taganden en bostadsr

ä

tts­havare ikl

ä

der sig. Det 

ä

r angel

ä

get att 

ä

ven f

ö

rv

ä

ntade kostnader f

ö

r exempelvis underh

å

ll och reparationer av fastigheten kommer till synes. H

ä

rigenom uppn

ä

s dela att de framtida boendekostnaderna l

ä

ttare kan ber

ä

knas dels att en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening inte betalar ett h

ö

gre pris f

ö

r fastigheten 

ä

n aom 

ä

r motiverat av bl a fastighetens underh

ä

llastandard. Uppgifter oa bl a fastighetens stan­dard och dess reparationsbehov b

ö

r d

ä

rf

ö

r anges i ett vid besiktning av fastigheten uppr

ä

ttat protokoll. L

ä

nsstyrel­sen tillatyrker kommitt

é

ns f

ö

rslag att ett besiktnings­protokoll obligatoriskt skall vara fogat till den ekono­miska planen samt att denna j

ä

mte protokollet akall h

å

llas tillg

ä

nglig f

ö

r hyresg

ä

sterna innan beslut fattas oa f

ö

r­v

ä

rv av fastigheten.

Intygagivare

Med h

ä

nsyn till det v

ä

rde aom den ekonomiska planen m

å

ste tillm

ä

tas

ä

r det - soa kommitt

é

n p

å

pekar - viktigt att in-tygsgivarna har erforderlig kompetens f

ö

r sitt uppdrag ooh att det inte f

ö

rekommer omst

ä

ndigheter som 

ä

r 

ä

gnade att rubba f

ö

rtroendet f

ö

r deras opartiskhet. Fr

å

gan om j

ä

v f

ö

r intygsgivaran regleras i 4 

§

 bostadsr

ä

ttslagen. Det ankom­mer p

å

 l

ä

nsstyrelsen att i det enskilda fallet pr

ö

va om j

ä

v f

ö

religger f

ö

r intygsgivare. Departeaentschefen har

Prop. 1981/82:169

111

i prop 1971:12 uttalat att-j

ä

vsregeln i och f

ö

r sig inte utesluter att anst

ä

lld i en organisation eller ett f

ö

re­tag, soa bildat f

ö

reningen,' utf

ä

rdar s

å

dant intyg. Bl a mot bakgrund h

ä

rav har l

ä

nsstyrelsen funnit regeln sv

å

r att till

ä

mpa. Koaaitt

é

n f

ö

resl

å

r nu att minst en av in­tygagivama skall vara frist

å

ende fr

å

n f

ö

retag, organisa­tion eller annan soa bildat f

ö

reningen eller bitr

ä

tt vid bildningen eller aed att uppr

ä

tta d

é

n ekonomiska planen. I Stockholas l

ä

n till

ä

mpar-HSB och Stockholms bostadsf

ö

r­eningars Gentralf

ö

reaing (SBC) redan nu ett s

å

dant system. F

ö

rslaget inneb

ä

r enligt l

ä

nastyrelsens uppfattning ett praktiskt s

ä

tt att 'koaaa till r

ä

tta med till

ä

apningssv

å

-righetema betr

ä

ffande nuvarande j

ä

vsreglar samtidigt som det inte hindrar att den v

ä

rdefulla kunskap ooh erfarenhet soa intygsgivare inom organisationer ooh andra f

ö

renings­bildare besitter kan tillvaratas.

Ö

verg

å

ng fr

å

n 

ä

ldre bostadaf

ö

reningar till bostadsr

ä

tts-

f

ö

reningar_______________________________________ 

Vid l

ä

nsatyrelaena f

ö

reningsregister finns ett flertal 

ä

ldre bostadsf

ö

reningar registrerade. Dessa har i allm

ä

n­het helt otidsenliga stadgar 'vllka bereder aedleaaama atora till

ä

mpningsav

å

righeter. P

ö

reningsregistret f

å

r regelbundet f

ö

rfr

å

gningar fr

å

n atyrelseledaa

ö

ter och bo­ende om vilka lagrua soa

ä

r till

ä

mpliga i en visa fr

å

ga, vilka m

ö

jligheter det finns att modernisera stadgarna ooh. vilka m

ö

jligheter f

ö

reningen har att 

ö

verg

å

 till bostads­r

ä

ttsf

ö

rening. Soa komaitt

é

n p

å

pekat viaar en j

ä

mf

ö

relse aellan besittningaforaerna i de 

ä

ldre bostadsf

ö

reningarna och de skiljaktigheter-som f

ö

religger i f

ö

rh

å

llande till bostadsr

ä

tten att systeaet 

ä

r mycket sv

å

r

ö

versk

å

dligt. En­ligt l

ä

nsstyrelsens uppfattning b

ö

r man p

å

sikt str

ä

va efter att bostadsf

ö

reningarna och andra mindre vanliga f

ö

rvaltningsformer a-wecklaa och ombildas till bostads-

Prop. 1981/82:169

112

r

ä

ttsf

ö

reningar. Med vissa undantag saknas i g

ä

llainde lagstiftning ett enkelt f

ö

rfarande f

ö

r 

ö

verg

å

ng till bostadsr

ä

tt. De boende 

ä

r d

ä

rf

ö

r hu-vudsakligen h

ä

nvisade till att likvidera bostadsf

ö

reningen ooh 

ö

verl

å

ta fastig­heten till en av dem bildad bostadsr

ä

ttsf

ö

rening. Eftersom fastigheten d

ä

rigenoa koaaer att bli f

ö

rea

å

l f

ö

r ett f

ö

r­v

ä

rv m

å

ste lagfart s

ö

kas och st

ä

mpelskatt utg

å

r aed i vart fall 1,5  av .taxeringsv

ä

rdet. I avsaknad av en lag­stiftning soa medger en enklare 

ö

verg

å

ng till bostads­r

ä

ttsform b

ö

r, f

ö

r att inte ekonomiska sk

ä

l skall hindra 

ö

verg

å

ngen, enligt l

ä

nsstyrelsens uppfattning st

ä

mpel-skattelagen 

ä

ndras s

å

 att st

ä

apelskatt inte utg

å

r i dessa fall.

F

ö

ralag till f

ö

rk

ö

psr

ä

tt av privat

ä

gda hus f

ö

r hyresg

ä

ster

Som aotiv f

ö

r sitt f

ö

ralag oa f

ö

rk

ö

psr

ä

tt anf

ö

r koaaitt

é

n bl a att hyresg

ä

ster f n inte har saicma a

ö

jligheter som andra presumtiva k

ö

pare att f

ö

rv

ä

rva fastigheten. De 

ä

r inte organiserade ooh har d

ä

rf

ö

r inte den f

ö

rhandlings­beredskap soa enskilda eller juridiska personer har. De har ej heller den finansiella beredskap aom kr

ä

vs f

ö

r att kunna konkurrera i en situation d

ä

r flera intressenter finns och d

ä

r s

ä

ljaren kan vilja ha ett snabbt avslut p

ä 

aff

ä

ren.

F

ö

rslaget om f

ö

rk

ö

par

ä

tt 

ä

r 

ä

gnat att st

ä

rka hyresg

ä

ster­nas st

ä

llning i dessa avseenden. Det torde vidare ha en viss prispressaade effekt.

Stt genomf

ö

rande av kommitt

é

ns f

ö

rslag i dessa delar ned­f

ö

r ett komplicerat adainiatratlvt f

ö

rfarande 

ö

ch en 

ö

kad byr

å

kratiaering vid f

ö

rs

ä

ljning av visaa hyresfastigheter. J

ö

rk

ö

psr

ä

tten inneb

ä

r vidare ett Intr

å

ng i den r

ä

tt att f

å 

fritt f

ö

rfoga

ö

ver sin egendoa aoa tillkommer en fastighets­

ä

gare. Denna r

ä

tt 

ä

r emellertid i skilda avaeenden redan nu

Prop. 1981/82:169

113

inskr

ä

nkt genom speciallagstiftning som tillkommit till skydd f

ö

r s

å

v

ä

l allm

ä

nna som enskilda intressen.

l

ä

nsstyrelaen finner, vid en samlad bed

ö

mning av problema-- tiken, de ak

ä

l soa talar f

ö

r ett inf

ö

rande av en lagstad­gad f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

ster vara a

å

starka att de upp­v

ä

ger nackdelarna av densaama. l

ä

nsstyrelaen delar f 

ö

 den av koaaitt

é

n framf

ö

rda uppfattningen att et"5 genoa-f

ö

rande av lagstiftningen i de flesta fall torde leda till att en uppg

ö

relse mellan fastighets

ä

gare och hyresg

ä

ster kommer att ske p

å

 frivillig v

ä

g.

I likhet med vad experterna K

ä

verfelt och Torn

é

e anf

ö

rt anser l

ä

nsstyrelsen dock att intresseanm

ä

lan endast skall kunna inges av en av hyresg

ä

sterna bildad bostadsr

ä

ttsf

ö

r­ening. H

ä

rigenom vinns dels att hyresg

ä

sternas gemensamma 

å

taganden och samarbete kommer att 

ä

ga rum i en fastare ooh lagligt reglerad fora dela att hyresg

ä

sterna under sexa

å

nadersfristen inte beh

ö

ver avs

ä

tta tid f

ö

r att bilda en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening. F

ö

r l

ä

naatyrelseas f

ö

reningsre­gister soa periodvis 

ä

r h

å

rt belastat - med l

å

nga hand­l

ä

ggningstider aom f

ö

ljd - 

ä

r det angel

ä

get att inte allt f

ö

r m

å

nga bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar beg

ä

r att f

å

sina ans

ö

k­ningar om registrering behandlade aed f

ö

rtur, vilket torde bli fallet om boatadsr

ä

ttaf

ö

reningen bildas f

ö

rst under aexm

å

nadersfristen.

Priakontroll i aamband med 

ö

verl

å

telse av bostadsr

ä

tt

Priserna vid 

ö

verl

å

telse av bostadar

ä

tter har fr

å

n omkring 1975 stigit mycket kraftigt s

å

v

ä

l i nominella som reella tal. Priserna har generellt stigit mest i storstadsomr

å­

dena och deras-f

ö

rorter. Sn viss stagnation tycka dock ha intr

ä

tt efter 1979. Avg

ö

rande f

ö

r prisutvecklingen f

ö

r bo­stadsr

ä

tter

ä

r tillg

å

ngen p

å

bost

ä

der - s

å

v

ä

l bostadar

ä

tter

8   Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169. Bilagedel

Prop. 1981/82:169

114

som hyresr

ä

tter. Med an vikande bostadsproduktion inne­b

ä

r detta att priserna p

å

 viasa orter inom 

ö

versk

å

dlig tid kan f

ö

rv

ä

ntas stiga.

De problem prisutvecklingen medf

ö

r 

ä

r aom kommitt

é

n anf

ö

r b

å

de av bostadspolitisk och f

ö

rdelningspolitisk karakt

ä

r. Stora obeskattade vinster medf

ö

r naturligtvis risk f

ö

r en utbredd spekulation i bostadsr

ä

tter. Det har dock enligt kommitt

é

ns mening inte framkommit n

å

got som tyder p

å

 en systematisk spekulation i den meningen att bostadsr

ä

tts­havare i st

ö

rre omfattning utnyttjar stigande prisniv

å

er i vinstsyfte. Let m

å

ste emellertid anses otillfredsst

ä

l­lande att samh

ä

llets subventioner av boatadaaektorn, fr

ä

mst i form av subventionerade l

å

n - aom g

ö

r att grundavgifterna kan h

å

llas l

å

ga - direkt kan oms

ä

ttas f

ö

r egen ekonoaisk vinning. De stigande 

ö

verl

å

telseprisema har ocks

å

 aedf

ö

rt att resurssvaga hush

å

ll f

å

tt allt sv

å

rare att g

ö

ra sig g

ä

llande p

å

 boatadsr

ä

ttsasirknaden.

Starka sk

ä

l talar s

å

ledes f

ö

r att genom priskontrollerande 

å

tg

ä

rder s

ö

ka

å

stadkomma en prisd

ä

mpande effekt. I likhet med bostadsr

ä

ttskommitt

é

n anser l

ä

nsstyrelsen dock att en 

å

terg

å

ng till den f

ö

re 1969 g

ä

llande statliga prlskontrol-len 

ä

r b

å

de ol

ä

mplig och omotiverad.

Bostadsr

ä

ttslagen medger att en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening f

å

r ha stadgef

ö

reskrifter om vilken ers

ä

ttning bostadsr

ä

tts­havarna f

å

r ta ut vid f

ö

rs

ä

ljning av bostadar

ä

tten. Denna m

ö

jlighet torde f

ö

r n

ä

rvarande inte alls. utnyttjas fr

ä

mst beroende p

å

att det i alla

ä

nhet inte ligger i enskilda bostadsr

ä

ttshavares intresse att begr

ä

nsa 

ö

verl

å

telsev

ä

r­dena samt att metoden inte 

ä

r effektiv ned avseende p

å 

kontrollm

ö

jligheterna.

Kommitt

é

n f

ö

resl

å

r nu att f

ö

reningarna skall f

å

 m

ö

jlighet att inf

ö

ra en klausul om skyldighet f

ö

r bostadsr

ä

ttshavare

Prop. 1981/82:169

115

att f

ö

re 

ö

verl

å

telse hembjuda bostadsr

ä

tten till l

ö

sen av f

ö

reningen, rikskooperativ organisation, allm

ä

nnyttigt bostadsf

ö

retag i viast fall samt kcanunen. 

Ö

verl

å

telse­priset skall ber

ä

knas enligt de grunder son anges i f

ö

r­eningens stadgar. Undantag fr

ä

n hem'oudsskyldigheten skall g

ä

lla f

ö

r bl a byte. Vidare f

ö

resl

å

r kommitt

é

n att kommun, som villkor 

tör  

att tillstyrka statliga l

å

n, skall kunna kr

ä

va att en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening tar in prisf

ö

reskrifter i aina stadgar under en fem

å

rsperiod. Priaf

ö

reskrifterna f

å

r inte vara osk

ä

ligt betungande f

ö

r bostadsr

ä

ttshavaren. Hembud f

ö

r l

ö

sen av komavua under samma tid akall kunna f

ö

reskrivas som villkor f

ö

r upptagande av atatliga l

å

n. 

Ä

ven i detta fall akall undantag g

ä

lla f

ö

r bl a byte.

Ett villkor f

ö

r att priaf

ö

reskrifter skall vara meninga­fulla

ä

r att deras efterlevnad kan kontrolleras. Det effek­tivaste a

ä

ttet-

ä

r onekligen att, som kommitt

é

n nu f

ö

resl

å

r, bryta kontakten mellan s

ä

ljaren och den k

ö

pare som kan vara intresserad av att betala ett h

ö

gre pris 

ä

n vad priaf

ö

re­skrifterna medger. I skrivelse till regeringen den 22 jEuiu-ari 1981 har.l

ä

nsstyrelsen, p

å

 f

ö

rekommen anledning, efter­lyst en lagstiftning som klarare anvisar vilka 

å

tg

ä

rder som i prisreglerande syfte kan vidtas inom ramen f

ö

r densamma. Koaaitt

é

na f

ö

rslag f

å

r i deasa delar anses uppfylla detta 

ö

nskea

å

l.

L

ä

nsstyrelaen har i sin skrivelse till regeringen ocka

å 

p

å

tEilat riskerna f

ö

r att skilda f

ö

reningar ibland i sam­arbete med respektive komnun antar stadgar som vitt skil­jer sig fr

å

n varandra dels i fr

å

ga om vilket 

ö

verl

ä

telse­pris en s

ä

ljare av bostadsr

ä

tter f

å

r ta ut, dels i fr

å

ga om r

ä

tten att fritt f

ö

rfoga

ö

ver bostadsr

ä

tten. Detta skulle enligt l

ä

nsstyrelsens uppfattning koama att med­f

ö

ra sv

å

righeter f

ö

r bostadskonsumenterna att 

ö

verblicka dels skilda f

ö

reningars stadgar ooh d

ä

rmed kombinerade

Prop. 1981/82:169

116

avtal dels konsekvenserna h

ä

rav vid 

ö

verl

å

telse av bo­stadsr

ä

tt. Lokala l

ö

sningar borde d

ä

rf

ö

r undvikas. Ett inf

ö

rande av den lagstiftning kommitt

é

n nu f

ö

resl

å

r torde inneb

ä

ra att ett stort auital nybildade boatadar

ä

ttsf

ö

r-enlngar inf

ö

r prisf

ö

reskrifter. Vissa av f

ö

reningarna kan efter fem 

å

r komma att upph

ä

va f

ö

reskrifterna. De redan existerande f

ö

reningarna torde inte i n

å

gon ator utstr

ä

ck­ning komma att inf

ö

ra prisf

ö

reskrifter. Risken f

ö

r att bostadsr

ä

ttsmarknaden d

ä

med blir svar

ö

verblickbar f

ö

r boatadskonsumenten 

ä

r uppenbar.

De flesta 

ö

verl

å

telser av bostadsr

ä

tter torde ske i sam­band med byte av bostad. I en situation med brist p

å

 bo­st

ä

der f

ö

religger en stor risk f

ö

r att den f

ö

reslagna lag­stiftningen kan skapa en svart aarkaad liknemde den soa nu f

ö

rekoimner 

rid  ö

verl

å

telse av hyresr

ä

tter aed fingerade byten.

Ett flertal inv

ä

ndningar kan s

å

ledes g

ö

ras aot den f

ö

re­slagna lagstiftningen inte minat p

å

 griind av den inskr

ä

nk­ning i den fria f

ö

rfogander

ä

tten den kan -koaaa att inneb

ä

ra f

ö

r bostadsr

ä

ttshavarna.

Vid en aaalad bed

ö

mning finner l

ä

nsstyrelsen att anf

ö

rda erinringar mot f

ö

rslaget inte v

ä

ger 

ö

ver de bostadssocieLla sk

ä

l som talar f

ö

r en utbyggd priskontroll. L

ä

nsstyrelsen konstaterar att koaaitt

é

na f

ö

ralag 

ä

r otillr

ä

ckliga f

ö

r att dels komma tillr

ä

tta med de problem som finns p

å

 bostads­r

ä

tt smarknaden i Stockholm, dels f

ö

r att l

ö

sa problemen med en starkt splittrad marknad.

L

ä

nastyrelsen anser att det hade varit 

ö

nskv

ä

rt med f

ö

r­slag som gav kommunerna en st

ö

rre m

ö

jlighet att p

å

yrka att prisf

ö

reskrifter och hembudsskyldighet inf

ö

rdes generellt, s

å

ledes

ä

ven inom det befintliga best

å

ndet. Den S-

å

rs gr

ä

ns

Prop. 1981/82:169

117

soa f

ö

resl

å

s i kommitt

é

ns f

ö

rslag, anaer l

ä

nsstyrelsen vara f

ö

r kort tid f

ö

r att uppn

å

 tillr

ä

ckligt prisd

ä

mpande effekter i bristomr

å

dena soa t ex centrala Stockholm.

F

ö

rslaget att 

ö

verl

å

telse av bostadsr

ä

tt skall ake skrift­ligen tillstyrkes d

å

 det 

ä

r en f

ö

ruts

ä

ttning b

å

de f

ö

r pris-kontroll och f

ö

r en b

ä

ttre fungerande skattekontroll. D

ä

rut­

ö

ver anaer l

ä

nsstyrelaen att f

ö

rslag aom riktar sig mot "akenbyten" i ayfte att kringg

å

 prisreglerna m

å

ate utredas vidare f

ö

r att priskontrollen verkligen akall bli meninga-full.

Be3kattninc;3fr

å

gor

Bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar inkomstbeskattas enligt en schablon, som inneb

ä

r att s

å

som int

ä

kt av fastighet upptas 3 

'f" 

av fastighetens taxeringsv

ä

rde. Fr

å

n den s

å

lunda ber

ä

knade int

ä

kten medges avdrag endast f

ö

r r

ä

nta p

å

 l

å

nat i fastig­heten nedlagt kapital och i f

ö

rekommande fall f

ö

r tont-r

ä

ttsavg

ä

ld. Schablonen till

ä

mpas iinder f

ö

ruts

ä

ttning att minat 60 

ia  

av fastigheten varit uppl

å

ten med bostadsr

ä

tt till f

ö

reningens medlemmar. Med det h

ö

ga r

ä

ntel

ä

ge, soa r

å

tt under 1970-talet, har denna schablon inneburit att hos f

ö

reningarna uppst

å

tt h

ö

ga underskott vid ber

ä

kning av fastighetsinkomster som inte i n

å

gon n

ä

mnv

ä

rd utstr

ä

ck­ning kunnat kvittas emot int

ä

kt i n

å

gon annan f

ö

rv

ä

rvs­k

ä

lla.

F

ö

r att de avdragsa

ö

jligheter, som skattelagstiftningen erbjuder, skulle kunna utnyttjas b

ä

ttre, blev det allt vanligare att nya f

ö

reningar konstruerades s

å

, att deras huvudsakliga eller hela kapitalbehov t

ä

cktes genom insats­er fr

å

n medleaaarna. Dessa hade d

ä

rvid vanligtvis anskaf­fat den st

ö

rsta delen av det erforderliga kapitalet genom personliga l

å

n. H

ä

rigenom uppkom den typ av f

ö

reningar med

Prop. 1981/82:169

»

18

h

ö

ga grundavgifter, som i dagligt tal ben

ä

mns f

ö

reningar med "strimlade" l

å

n. Denna typ av f

ö

retag ber

ö

rs p

å

 olika st

ä

llen i bet

ä

nkandet utan att man egentligen lyckas klar­l

ä

gga medlemmarnas ekonomiska situation. Den samlade netto­kostnaden f

ö

r kapitalanskaffning f

ö

r medlemmar och f

ö

r­ening tillsammans 

ä

r otvivelaktigt l

ä

gre

ä

n i konventio­nella f

ö

reningar genom att medlemmarna h

ä

r kan beakta aarginalskatteeffekten vid avdrag f

ö

r r

ä

nta. On man emel­lertid genom den nya konstruktionen kunnat uppn

å

 v

ä

sent­ligt l

ä

gre bostadskostnader, har den kunnat accepteras. En n

ä

rmare unders

ö

kning torde emellertid visa, att f

ö

r­eningar av denna typ erlagt ett v

ä

sentligt h

ö

gre pris f

ö

r fastigheten 

ä

n andra f

ö

reningar. Vinsten synes d

ä

rf

ö

r ha stannat hos de byggnadsf

ö

retag, aom regelm

ä

ssigt at

å

r bakom tillkomsten av denna typ av f

ö

reningar.

I ombyggnadsfallen, d v s d

å

 fastigheten utg

ö

rs av en mo­derniserad 

ä

ldre saneringsfastighet, 

ä

r f

ö

reningens till­komsthistoria ofta mera komplicerad. Vanligen har fastig­heten f

ö

rv

ä

i";-ats av ett byggnadsf

ö

retag som f

ö

rs

å

lt an­tingen ideella andelar i fastigheten eller andelar i ett handelsbolag, aom 

ö

vertagit densamma. P

å

 detta s

ä

tt har 

ä

ven avdragsm

ö

jligheter

Sär  

reparationskostnader i sam­band med moderniseringen kunnat'tillvaratas av del

ä

garna. H

ä

refter har fastigheten 

ö

verl

å

tits till en bostadsr

ä

tts­f

ö

rening med h

ö

ga grundavgifter, ofta genom en transaktion aoa skapat 

ä

nnu en skattefav

ö

r, 

ö

verl

å

telsepriset har i detta skede n

ä

aligen satts s

å

l

å

gt, att en reELlisations-f

ö

rlust uppkommit, vilken av medlemmarna kunnat utnyttjas f

ö

r kvittning emot realisationsvinster inom aex 

å

r efter f

ö

rs

ä

ljningen. Visserligen har det h

ä

r beskrivna f

ö

rfaran­det n

å

got d

ä

mpats genom p

å

 senare 

ä

r genomf

ö

rd avdragsbe­gr

ä

nsning f

ö

r rspEirationskostnader och schablonbeskattning av andels

ä

gare i f

ö

reningar med h

ö

ga andelsv

ä

rden (SFS 1979: 1017).

Prop. 1981/82:169

119

Av det sagda torde klart framg

å

 att den beskri-vna typen av f

ö

reningar 

ä

r en osund f

ö

reteelse, d

ä

r man systematiskt f

ö

rs

ö

kt utnyttja skattelagstiftningen p

å

 s

ä

tt, som inte varit avsett. 

Ä

n allvarligare synes dock vara, att man genom att l

å

ta f

ö

reningen garantera medlemmarnas person­liga l

å

n satt ur spel den trygghetsgaranti f

ö

r den gemen-3anma egendomen, son varit ett av huvud

ä

ndam

å

len med f

ö

re­tagsformen bostadsr

ä

ttsf

ö

rening.

Tillkomsten av nya f

ö

retag av denna typ synes d

ä

rf

ö

r b

ö

ra motverkas. Enklast torde detta kur-na ske genom att i bo­stadsr

ä

ttslagen intas f

ö

reskrifter, aom f

ö

rhindrar boatads-r

ä

ttsf

ö

rening att g

å

 i borgen eller st

ä

lla inteckningss

ä­

kerhet f

ö

r medlemmars personliga l

å

n.

Prop. 1981/82:169

120

12 a Reservation av -vnk-ledamoten i l

ä

nsstyrelaen

i Stockholms l

ä

n Utredningens syfte

L

ä

nsstyrelsen ifr

å

gas

ä

tter utredningens syfte ooh grund­l

ä

ggande princip} att underl

ä

tta en 

ö

kad omvandling av hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt.

Problemet s

ä

rskilt i Stockholmsregionens centrala delar 

ä

r i st

ä

llet den redan idag alltf

ö

r omfattande spekula­tionen i omvandling till bostadsr

ä

tt och liknande. Resul­tatet blir en 

ö

kad segregation och en utslagning av allt at

ö

rre grupper fr

å

n attraktivare boat

ä

der och bostadaoa-r

å

den.

De boendes intresse av att minska sina kostnader ooh 

ö

ka sitt inflytande m

å

ste l

ö

sas aed helt andra bostadspolitis­ka insatser - inom hyresr

ä

ttens ram. Och tillg

ä

ngliga fi­nansiella resurser borde anv

ä

ndas f

ö

r att 

ö

ka bostadspro­duktionen i st

ä

llet f

ö

r att bindas i befintliga fastighete:

Sn minskad omfattning av privat faatxghets

ä

gande, och d

ä

r­med sammanh

ä

ngande profiterande p

å

 m

ä

nniskors behov av bostad, 

ä

r dock angel

ä

gen. L

ä

nsstyrelsen tillstyrker d

ä

rf

ö

r reservanten Yngvessons f

ö

rslag att utvidga den kommunala f

ö

rk

ö

psr

ä

tten, men menar att den ska g

ä

lla 

ä

ven utan efterf

ö

ljande bostadsr

ä

ttaomvandling.

H

ä

r ber

ö

rda problem 

ä

r dock s

å

 omfattande att de b

ö

r bli f

ö

rem

å

l f

ö

r en ny utredning med "nelt andra direktiv 

ä

n de bostadsr

ä

ttskoanitt

é

n haft att arbeta efter.

Allm

ä

nt

Enligt 42 

§

 bostadar

ä

ttalagen ---  = majoriteten

st

ä

mpelskatt inte utg

å

r i dessa fall.

Prop. 1981/82:169

121

Priskontroll i samband med överlåtelse av bostadsrätt

Priserna vid överlåtelse --  = majoriteten --  gällande

på bostsidsrättsmarknaden.

Starka akäl talar aåledes för att genom priskontrolleran­de åtgärder söka åstadkomma en prisdämpande  effekt. Länastyrelsen anser att priskontroll och hembudsskyldig­het måste  införas  generellt och gälla även befintliga bostadsrätter.

Beskattningsfrågor

Bostadsrättsföreningar inkomstbeskattas -         = majoriteten

___ medlemmars personliga lån.

12 b    Reservation av de aocialdemokratiska ledamöterna i länsstyrelsen i Stockholms län

Allmänt

Enligt 42 

§

 bostadar

ä

ttalagen-------- = majoriteten--------- 

s

å

v

ä

l aLllm

ä

nna som enskilda intreasen.

L

ä

nsstyrelsen finner vid en samlad bed

ö

mning, att 

ö

verv

ä

gande sk

ä

l talar f

ö

r att inte inf

ö

ra en lagstadgad r

ä

tt f

ö

r hyres­g

ä

ster till f

ö

rk

ö

p av privat

ä

gda fastigheter.

Hyresg

ä

stei:nas ber

ä

ttigade intresse av att -v

ä

lja en annan f

ö

rvaltningsform f

ö

r sitt boende tillfredsst

ä

llea enklare och a

ä

krare genom en aktiv kommunal f

ö

rk

ö

pspolitik kombinerat med en uppl

å

telse i bostadsr

ä

ttsform d

ä

r de rikakooperativa organisationerna medverkar med s

å

v

ä

l sakkunskap som hj

ä

lp med kapitalbildning.

Prop. 1981/82:169

122

Priskontroll i samband med 

ö

verl

å

telse av bostadsr

ä

tt

Priserna vid 

ö

verl

å

telse - - - = majoriteten - - - hyresr

ä

tter med fingerade byten.

Ett flertal inv

ä

ndningar kan s

å

ledes g

ö

ras mot den f

ö

re­slagna lagstiftningen.

Vid en aamlad bed

ö

mning - - - = majoriteten - - - medlemmars personliga l

å

n.

12 o Reservation av de moderata ledam

ö

terna i l

ä

nsstyrelsen 1 Stockholms l

ä

n

Allm

ä

nt

Enligt 42 

§

 bostadsr

ä

ttslagen - - - = majoriteten - - - in­skr

ä

nkning i den fria f

ö

rfogander

ä

tten den kan komma att inneb

ä

ra f

ö

r bostadsr

ä

ttshavarna.

Redan enligt nu g

ä

llande lagstiftning kan en bostadsr

ä

ttsf

ö

renings stadgar inneh

å

lla regler om priss

ä

ttning vid 

ö

verl

å

telse av bostadsr

ä

tt. Anv

ä

ndningen av denna m

ö

jliet l

ä

r dock vara mycket s

ä

llsynt och den hu-vudsakliga orsaken h

ä

rtill torde vara att best

ä

mmelser om reglerade 

ö

verl

å

telsev

ä

rden enkelt kan kringg

å

s. Effekten av ett system med priskontroll torde s

å

ledes vara begr

ä

nsad.

Ä

ven principen som s

å

dan kan diskuteras. N

ä

r det g

ä

ller m

ö

jligheten att 

å

stadkomma prisreglerande effekter vill vi i st

ä

llet h

ä

nvisa till andra m

ö

jligheter, t.ex. avdrags- och skattereformer sant realisationsvinstbeskattning genom vilka det synes finnas st

ö

rre m

ö

jligheter att 

å

stadkomma effekter p

å

 prisutvecklingen p

å

 bostadsr

ä

tter.

Vi anser det vidare principiellt tveksamt att inf

ö

ra regler

om hembud. Om hembudsskyldighet trots allt skulle komma att in-

Prop. 1981/82:169

123

f

ö

ras b

ö

r det enligt v

å

r mening enbart g

ä

lla gentemot den enskilda bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen. F

ö

rslaget om hembud till kommunen b

ö

r avvisas. V

å

rt st

ä

llningstagande n

ä

r det g

ä

ller fr

å

gan om hembud ooh priskontroll grundar sig bl.a. p

å

 de syn­punkter som framf

ö

rts betr

ä

ffande bostadskonsumentemas m

ö

jliet att  

ö

verblicka marknaden. Det f

ö

reslagna systemet inneb

ä

r att "olika typer" av bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar med skilda regler uppst

å

r. De bostadss

ö

kande skulle med all sannolikhet ha sv

å

rt att f

ä

klart f

ö

r sig skillnaden mellan de olika typerna.

Vi kan f

ö

r egen del ej finna att f

ö

rdelama av det f

ö

reslagna regelsystemet skulle komma att 

ö

verv

ä

ga nackdelarna. F

ö

rslaget om hembud och en eventuell utvidgning av systemet med pria­kontroll b

ö

r s

å

ledes avvisas.

F

ö

rslaget att 

ö

verl

å

telse av bostadsr

ä

tt skall ske skriftligen tillstyrks.

12 d Reservation av ordf

ö

randen, folkpartiets ledam

ö

ter, en :rfcterligare ledamot samt f

ö

redraganden i l

ä

nsstyrelsen i Stockholms l

ä

n

Allm

ä

nt

Enligt 42 

§

 bostadar

ä

ttslagen-------- = majoriteten---------- i den

fria f

ö

rfogander

ä

tten den kan komma att Inneb

ä

ra f

ö

r bostads­r

ä

ttshavarna.

Vid en samlad bed

ö

mning finner l

ä

nsstyrelsen att de nu senast anf

ö

rda erinringarna mot f

ö

rslaget inte v

ä

ger 

ö

ver de bostads­sociala sk

ä

l som talar f

ö

r den av komniitt

é

n f

ö

reslagna metoden f

ö

r priskontroll. L

ä

nsstyrelsen tillstyrker d

ä

rf

ö

r f

ö

rslaget.

F

ö

rslaget att 

ö

verl

å

telse av bostadsr

ä

tt skall ske skriftligen

Prop. 1981/82:169

124

tillstyrka likas

å

d

å

 det 

ä

r en f

ö

ruts

ä

ttning b

å

de f

ö

r en priskontroll och f

ö

r en b

ä

ttre fungerande skattekontroll.

Beakattningsfr

å

gor

Boatadsr

ä

ttaf

ö

reningen inkomstbeskattas --  - =-majoriteten

- - - medlemmamas personliga l

ä

n.

12 e Reservation av centerpartieta ledamot i l

ä

nsstyrelaen 1 Stockholms l

ä

n

Allm

ä

nt

Enligt 42 

§

 boatadsr

ä

ttslagen -----  - = majoriteten -------  i

den fria f

ö

rfogander

ä

tten den kan komma att iimeb

ä

ra f

ö

r bostadsr

ä

ttshavarna.

Vid en samlad bed

ö

mning finner l

ä

nsstyrelsen att de nu senast anf

ö

rda erinringarna mot f

ö

rslaget inte v

ä

ger 

ö

ver de bostads-sociala sk

ä

l aom talar f

ö

r den av kommitt

é

n f

ö

reslagna metoden f

ö

r priskontroll. L

ä

nsstyrelsen tillstyrker d

ä

rf

ö

r f

ö

rslaget.

F

ö

rslaget att 

ö

verl

å

telse av bostadsr

ä

tt - -------  = majoriteten

- - - medlemmarnas personliga l

ä

n.

Prop. 1981/82:169

125

15 L

Ä

HSSTYRELSEH I G

Ö

TEBORGS OCH BOHUS L

Ä

H

Allm

ä

nt

L

ä

nsstyrelsen inst

ä

mmer i uppfattningen att 

ö

verg

å

ngen fr

å

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt b

ö

r underl

ä

ttas p

å 

olika s

ä

tt. L

ä

nsstyrelsen tillstyrker att en lag om f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

ster tillskapas och att erfor­derliga

ä

ndringar i 

ö

vrig d

ä

rmed sammanh

ä

ngande lag­stiftning genomf

ö

res.

Kommitt

é

n har framlagt ett mycket genomt

ä

nkt f

ö

rslag till f

ö

rk

ö

psr

ä

tt mot vars huvuddrag l

ä

nsstyrelsen in­tet har att inv

ä

nda. L

ä

nsstyrelsen inst

ä

mmer i att fastighets

ä

garen inte skall beh

ö

va f

ö

rhandla annat 

ä

n med en f

ö

rening av hyresg

ä

ster. Regler m

å

ste finnas om i vilka fall f

ö

rk

ö

psr

ä

tt inte f

ö

religger samt best

ä

mmelser om hyresg

ä

sternas r

ä

tt att f

ö

ra tviste­fr

å

gor till hyresn

ä

mnden.

L

ä

nsstyrelsen anser att hyresg

ä

ster i fastigheter, som 

ä

gs av allm

ä

nnyttiga bostadsf

ö

retag b

ö

r ha samma r

ä

tt att utnyttja f

ö

rk

ö

psr

ä

tten som hyresg

ä

ster i privat

ä

gda fastigheter.

Syftet att i g

ö

rlig m

å

n tillgodose hyresg

ä

sternas intressen i olika situationer i samband med f

ö

rv

ä

rvet har lett till att den f

ö

reslagna metoden blivit alltf

ö

r detaljrik och sv

å

r

ö

versk

å

dlig. Flera frister skall bl a iakttas, vilket kan inneb

ä

ra r

ä

ttsf

ö

rluster vid f

ö

rsummelser. Visserligen f

ö

ruts

ä

tter kommitt

é

n att hyresg

ä

sterna anlitar sakkunnig hj

ä

lp b

å

de vid f

ö

rv

ä

rvet och f

ö

reningsbildningen men 

ö

verg

å

ngen till bostadsr

ä

tt borde kunna ske p

å

 ett enklare s

ä

tt. Det f

ö

reslagna systemet kan knappast 

ä

ndras i n

å

gon detalj efter som de olika delarna 

ä

r fast kopplade till varandra.

Ä

ndringar i bostadsr

ä

ttslagen

Kommitt

é

n f

ö

resl

å

r flera 

ä

ndringar i bostadsr

ä

ttslagen som 

ä

r direkt f

ö

ranledda av den anvisade metoden f

ö

r 

ö

verg

å

ng till bostadsr

ä

tt. L

ä

nsstyrelsen tillstyrker 

ä

ndringarna under f

ö

ruts

ä

ttning att f

ö

rslaget om f

ö

r-k

ö

psr

ä

ttslag genomf

ö

rs.

Prop. 1981/82:169

126

L

ä

nsstyrelsen vill s

ä

rskilt understryka vikten av att hyresg

ä

sternas behov av information och sakkunnig hj

ä

lp i skilda h

ä

nseenden tillgodoses p

å

 ett betryg­gande s

ä

tt. Enligt l

ä

nsstyrelsens erfarenhet f

ö

relig­ger redan i dag ett stort behov av bitr

ä

de vid bil­dandet av bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar. Detta kommer helt naturligt att 

ö

ka om den f

ö

reslagna lagstiftningen genomf

ö

rs. Skriftlig information i form av t ex fold­rar m

å

ste finnas tillg

ä

nglig hos de myndigheter och organ som den blivande bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen kommer i kontakt med. I den m

å

n f

ö

reningarna inte anlitar kooperativa organisationer eller f

ö

retag p

å

 bostads­marknaden vid fastighetsf

ö

rv

ä

rvet b

ö

r kommunerna och l

ä

nsbostadsn

ä

mnderna vara skyldiga att l

ä

mna bitr

ä

de. Den kommunala insynen enligt bostadsfinansieringsf

ö

r­ordningen, som b

ö

r vara obligatorisk, b

ö

r kunna ut­

ö

kas att avse 

ä

ven r

å

d och hj

ä

lp vid 

ö

vertagandet av tastigheten och f

ö

reningsbildningen.

15 a. Reservation av de socialdemokratiska l;dam

ö

tema i l

ä

nsstyrelaen  i G

ö

teborgs och Bohus l

ä

n

Enligt v

å

r mening hade l

ä

nsstyrelsen i sitt yttrande helt bort ansluta sig till vad .kommitt

é

ledamoten Nils Yngvesson anf

ö

rt i sin reservation.

Prop. 1981/82:169

127

15 b Reservation av vpk-ledamoten i l

ä

nsstyrelaen 1 G

ö

teborgs och Bohus l

ä

n

Enligt mn mening hade l

ä

nsstyrelsen bort uttala

-

att principiellt b

ö

r en 

ö

kning av antalet l

ä

gen­heter med bostadsr

ä

tt 

å

stadkommas genom nyproduk­tion

-

att endast efter kommunal bostadspolitisk bed

ö

m­ning tidigare privat

ä

gda fastighet:er skall kunna omvandlas till bostadsr

ä

tt

-

att hembudsskyldigheten i lagf

ö

rslaget ers

ä

tts av en ut

ö

kad kommunal f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r att inte 

ä

ven­tyra de allm

ä

nnyttiga f

ö

retagens m

ö

jligheter att genom ink

ö

p av fastigheter i 

ä

ldre bostadsomr

å

den f

ö

r sanering och upprustning aktivt medverka i kom­munens bostadspolitiska program

-

att omfattande aktiviteter p

å

g

å

r inom allm

ä

nnyttan f

ö

r att 

ö

ka hyresg

ä

sternas medinflytande i boendet s

å

v

ä

l p

å

 ett praktiskt som p

å

 ett ekonomiskt plan, vilket v

ä

l tillgodoser framf

ö

rda 

ö

nskem

å

l.

Prop. 1981/82:169

128

14 L

Ä

NSSTYHELSEH I[REDACTED_EFTERNAMN]

Ö

HUS L

Ä

H

Allm

ä

nt

Boatadsr

ä

ttsltonmitt

é

n har enligt sina direktiv haft i uppdrag att, i syfte att 

ö

ka boendeinflytandet, utreda m

ö

jligheterna att underl

ä

tta f

ö

r hyresg

ä

ster att i bostadsr

ä

ttsf

ö

reningens form 

ö

verta 

ä

gandet, samt att utreda de problea som samman­h

ä

nger med en mera aafattande 

ö

verg

å

ng fr

å

n hyresr

ä

tt till 'bo­stadsr

ä

tt.

Att m

ö

jligheterna till boendeinflytande f

ö

r n

ä

rvarande 

ä

r klart b

ä

ttre vid bostadsr

ä

tt 

ä

n vid hyresr

ä

tt synes odiskutabelt. L

ä

nsstyrelsen delar d

ä

rf

ö

r med denna utg

å

ngspunkt uppfattningen att det finns sk

ä

l att 

ö

ka andelen bostadsr

ä

ttsuppl

å

telser p

å 

bekostnad av hyresr

ä

ttsuppl

å

telser. Efterscm den 

å

rliga nypro­duktionen endast utg

ö

r ett marginellt tillskott till bostadsbe­st

å

ndet kan en mera p

å

taglig f

ö

r

ä

ndring av uppl

å

telseformernas andelar endast ske genan 

ä

ndringar i det befintliga best

å

ndet. L

ä

nsstyrelsen vill emellertid framh

å

lla vikten av att anstr

ä

ng­ningar g

ö

rs att 

ö

ka inflytandet 

ä

ven vid hyresr

ä

ttsuppl

å

telser. F

ö

rs

ö

k med denna inriktning p

å

g

å

r redan incm bl a SABO-f

ö

reta-gen. Denna fr

å

ga m

å

ste drivas vidare. Endast under f

ö

ruts

ä

ttning att m

ö

jligheterna till inflytande vid hyresr

ä

tt f

ö

rb

ä

ttras, er-h

ä

ller hush

å

ll som 

ö

nskar boendeinflytande reell valfrihet mellan boendeformerna oberoende av m

ö

jligheten att anskaffa me­del f

ö

r f

ö

rv

ä

rv av bostaden.

Kamnitt

é

ns f

ö

rslag b

ö

r granskas mot bakgrund av tidigare fast­lagda och allm

ä

nt anfattade m

å

ls

ä

ttningar f

ö

r bostadspolitiken och principer f

ö

r dess bedrivande.

En grundl

ä

ggande 'bostadspolitisk m

å

ls

ä

ttning 

ä

r att samh

ä

llet skall verka f

ö

r en allsidig hush

å

llssnmmans

ä

ttning i bostads­omr

å

den. Medlen att n

å

 detta ayfte 

ä

r dels att variera hustyper

Prop. 1981/82:169

129

och l

ä

genhetsstorlekar och dels att variera uppl

å

telseformerna, 

ä

gander

ä

tt, bostadsr

ä

tt och hyresr

ä

tt.

Ansvaret f

ö

r samh

ä

llets 

å

tg

ä

rder inom bostadsf

ö

rs

ö

rjningsomr

å

det delas av staten och kommunerna. Statens uppgift best

å

r i att svara f

ö

r erforderlig lagstiftning samt f

ö

r de finansiella in­satser san beh

ö

vs f

ö

r att f

ö

rverkliga det bostadspolitiska m

å

-. let. Kommunernas uppgift 

ä

r att svara f

ö

r planering och genom­f

ö

rande. Kommunerna 

ä

r allts

å

bl a ansvariga f

ö

r att utbudet av hustyper, l

ä

genhetsstorlekar och uppl

å

telseformer varieras s

å 

att segregation motverkas.

Slutsatsen av det anf

ö

rda

ä

r enligt l

ä

nsstyrelsens mening, att en mera omfattande 

ö

verg

å

ng fr

å

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt m

å

ste ske enligt en p

å

bostadssociala grunder noga genomf

ö

rd planering. I annat fall kan str

ä

vandena att motverka segrega­tion omintetg

ö

ras. Ansvaret f

ö

r en s

å

dan planering m

å

ste i kon­sekvens med g

ä

llande ansvarsf

ö

rdelning p

å

bostadspolitikens om­r

å

de ligga p

å

 kommunerna. Kommunerna m

å

ste d

å

 ocks

å

 f

å

 medel att genomf

ö

ra plEmeringen. De m

å

ste allts

å

ha ett inflytande 

ö

ver fr

å

gor om 

ö

verg

å

ng fr

ä

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt.

F

ö

reningisbildning och andra organisatoriska fr

å

gor

Som framg

å

r av f

ö

rslaget kr

ä

vs det ganska stora administrativa, juridiska, tekniska och ekonomiska insatser fr

å

n hyresg

ä

stemas sida, om de skall klara av ombildningsf

ö

rfarandet sj

ä

lva. Att ta 

ö

ver en fastighet, som 

ä

r i behov av genomg

å

ende reparatio­ner eller som m

å

ste moderniseras, 

ä

r ett stort ansvars

å

tagande med m

ä

nga os

ä

kerhetsfaktorer. Det 

ä

r inte heller riskfritt att ta 

ö

ver en fastighet av yngre 

å

rg

å

ng. F

ö

r att undvika allt f

ö

r stora risker f

ö

r hyresg

ä

sterna och f

ö

r att garantera dessa en grundtrygghet -vid bed

ö

mningen av fastighetens kondition, eko­nomi osv f

ö

resl

å

r l

ä

nsstyrelsen d

ä

rf

ö

r att f

ö

reningsbildning skall ske genom n

å

gon av de folkr

ö

relsekooperativa bostadsr

ä

tts­organisationerna HSB och Riksbyggen. Genom en s

å

dan ordning ges inte enbart hyresg

ä

sten en st

ö

rre trygghet, utan 

ä

ven fastig­hets

ä

garen kam k

ä

nna en st

ö

rre s

ä

kerhet om att cmbildningen kan gencmf

ö

ras.

F

ö

rv

ä

rv av enskilt 

ä

gd fastighet

Den av kommitt

é

n f

ö

reslagna hembudsskyldigheten inneb

ä

r en kom­plicerad administration. Genomf

ö

randet kan dessutom ta mycket l

å

ng tid i anspr

å

k och det 

ä

r ytterst tveksamt an fastighets­

ä

garna kan klara av en s

å

dan byr

å

kratisk ordning som det h

ä

r kan bli fr

å

ga om.

Hanbudet skall g

ä

lla under sex m

å

nader. Hyresg

ä

sterna kan s

å 

sm

å

ningom komma fram till slutsatsen att de inte kan 

ö

verta fastigheten. Fastighets

ä

garen m

å

ste d

å

 finna en ny k

ö

pare och f

å

ä

rendet pr

ö

vat i enlighet med f

ö

rk

ö

pslagen, vilket kan ta

9 

Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169. Bilagedel

Prop. 1981/82:169

130

ytterligare tre m

å

nader i anspr

å

k. En fastighetsf

ö

rs

ä

ljning kommer ofta till st

å

nd p

å

 grund av att ett kapitaltillskott be­h

ö

vs i en annan verksamhet eller att 

ä

garen p

å

 n

å

got s

ä

tt vill disponera om sina tillg

å

ngar. Med hembudsf

ö

rfarandet kan en f

ö

rs

ä

ljning f

ö

rsinka avsev

ä

rd tid och f

ö

rorsaka m

å

nga komplika­tioner.

F

ö

rslaget beskriver i 

ö

vrigt sj

ä

l'rt en komplicerad och besv

ä­

rande administration. F

ö

r att undvika dessa besv

ä

rligheter f

ö

resl

å

r l

ä

nsstyrelsen att g

ä

llande kommunala f

ö

rk

ö

psr

ä

tt ut­vidgas att g

ä

lla samtliga typer av flerbostadsfastigheter. F

ö

r­utom en v

ä

sentligt f

ö

renklad administration kommer kommunen, inom ramen f

ö

r sitt ansvar f

ö

r att uppr

ä

tta bostadsf

ö

rs

ö

rjnings­program, att l

ä

ttare kunna styra socialt motiverade 

ä

ndringar, n

ä

r det g

ä

ller bostadsomr

å

denas sammans

ä

ttning med avseende p

å 

uppl

å

telseform.

Om hyresg

ä

sterna i fastigheter san ber

ö

rs av f

ö

rk

ö

p anm

ä

ler sitt intresse f

ö

r att i folkr

ö

relsekooperativ form ta 

ö

ver fas­tigheten, skall kommunen, cm den finner det bostadssocialt mo­tiverat, medverka till detta. Genom denna m

ö

jlighet till f

ö

rk

ö

p kommer tiden f

ö

r fastighetsf

ö

rv

ä

arv att v

ä

sentligt kunna f

ö

r­kortas. Hyresg

ä

sterna f

å

r samtidigt b

ä

ttre tid och m

ö

jligheter att diskutera onbildningen och eventuella f

ö

r

ä

ndringar i fas­tigheten med den expertis som de folkr

ö

relsekooperativa organi­sationerna f

ö

rfogar 

ö

ver. De boende ges ocks

å

 st

ö

rre ekonomisk 'trygghet i samband med ombildningen, genan att kommunerna nog­grant kan granska fastigheten fr

ä

n s

å

v

ä

l teknisk som ekonomisk synpunkt. Genom kommunens aktiva medverkan kommer dessuton f

ö

ruts

ä

ttningen f

ö

r statlig l

å

ngivning att vara uppfylld.

F

ö

rv

ä

rv av allm

ä

nnyttigt 

ä

gd fastighet

De allm

ä

nnyttiga bostadsf

ö

retagen har tillkommit f

ö

r att utg

ö

ra ett instrument f

ö

r samh

ä

llets bostadspolitik. Dessa f

ö

retag 

ä

gs helt eller med majoritetsandelar av kommunerna. En 

ö

verg

å

ng till bostadsr

ä

tt i det allm

ä

nnyttiga best

å

ndet b

ö

r med h

ä

nsyn h

ä

rtill enligt kommitt

é

n endast kunna ske i den utstr

ä

ckning som den en­skilda kommunen finner det motiverat. Kommitt

é

n f

ö

resl

ä

r d

ä

rf

ö

r bl a att allm

ä

nnyttigt 

ä

gda fastigheter skall undantas fr

å

n den tidigare f

ö

reslagna f

ö

rk

ö

psr

ä

tten f

ö

r hyresg

ä

ster.

Vad kommitt

é

n s

å

lunda anf

ö

rt

ö

verensst

ä

mmer med det syns

ä

tt l

ä

nsstyrelsen -tidigare gett uttryck f

ö

r och l

ä

nsstyrelsen finner ej heller i 

ö

vrigt anledning erinra mot vad kommitt

é

n anf

ö

rt i detta avsnitt.

Finansiering av fastighetsf

ö

rv

ä

rv

Kommitt

é

n f

ö

resl

å

r att nybel

å

ning i samband med hyresg

ä

sternas fastighetsf

ö

rv

ä

rv skall ske p

å

 den oprioriterade kreditmarkna­den och att l

å

n d

ä

r skall kunna erh

å

llas upp till 75 

%  

av det av vederb

ö

rande bottenl

å

neinstitut fastst

ä

llda uppskattnings-

Prop. 1981/82:169

131

v

ä

rdet f

ö

r fastigheten. S

å

dana regler f

ö

r denna bel

å

ning skall utarbetas av delegationen f

ö

r bostadsfinansiering och kredit­instituten, att l

å

n inom 75 

%  

av uppskattningsv

ä

rdet endast kan erh

å

llas .mot s

ä

kerhet i fastigheten. Dessa l

ä

n skall endast kunna tas upp av f

ö

reningen och inte kunna f

ö

rdelas p

ä

medlem­marna.

L

ä

nsstyrelsen ansluter sig till de bed

ö

mningar, som ligger till grund f

ö

r kanmitt

é

ns f

ö

rslag men konstaterar att de f

ö

reslagna reglerna kan kringg

å

s. F

ö

r att missbruk skall kunna uteslutas kr

ä

vs emellertid att f

ö

r f

ö

rfarandet tyngande kontrollregler tillskapas, varf

ö

r l

ä

nsstyrelsen inte vill mots

ä

tta sig f

ö

rsla­gen. L

ä

nsstyrelsen f

ö

ruts

ä

tter emellertid att utvecklingen kom­mer att f

ö

ljas noggrant och att, om ett kringg

å

ende blir van­ligt, kontrollregler tillskapas.

Finansiering av bostadsr

ä

ttsf

ö

rv

ä

rv

L

ä

nsstyrelsen kan inst

ä

mma i kommitt

é

ns motiv f

ö

r tillskapande av ett behovspr

ö

vat l

å

n f

ö

r f

ö

rv

ä

rv av bostadsr

ä

tt i cmbild-ningsfallen. Ej heller f

ö

rslagen till l

ä

nets konstruktion och administration f

ö

ranleder n

å

gra erinringar. D

ä

remot st

ä

ller sig l

ä

nsstyrelsen tveksam till det f

ö

reslagna s

ä

ttet f

ö

r behovspr

ö

v­ning.

Kommitt

é

n f

ö

resl

å

r att endast den beskattningsbara f

ö

rm

ö

genheten skall utg

ö

ra underlag f

ö

r pr

ö

vningen. D

ä

remot skall kommuner scm s

å

ö

nskar kunna st

ä

lla krav betr

ä

ffande inkomsten som villkor f

ö

r sitt borgens

å

tagande.

L

ä

nsstyrelsen finner det st

ö

tande att hush

å

ll med ringa f

ö

rm

ö­

genhet men v

ä

sentlig inkomst skall kunna f

å

 l

å

n medan hush

å

ll med relativt blygsam beskattningsbar f

ö

rm

ö

genhet oeh l

å

g inkomst skall v

ä

gras l

å

n, detta i synnerhet som uppgifterna i deklara­tionen betr

ä

ffande f

ö

rm

ö

genhet torde vara ytterligt os

ä

kra. Fr

å

n r

ä

ttvise- och enkelhetssynp-unkt 

ä

r det vidare otillfredsst

ä

llande att olika behovspr

ö

vningsregler skall kunna g

ä

lla i olika kommu­ner. L

ä

nsstyrelsen anser s

å

ledes att behovspr

ö

vningen skall base­ras p

å

 b

å

de iiikomst och f

ö

rm

ö

genhet och att reglerna f

ö

r pr

ö

v­ningen skall vara lika utformade f

ö

r hela landet.

Ö

verl

å

telse av bostadsr

ä

tt

Kommitt

é

ns f

ö

rslag i detta avsnitt tillstyrkes i allt v

ä

sentligt av l

ä

nsstyrelsen. P

å

 tv

å

 punkter har l

ä

nsstyrelsen emellertid avvikande uppfattning. Det g

ä

ller l

ä

ngden av den tidsperiod, un­der vilken prisklausulen skall g

ä

lla, samt prisklausulens utform­ning.

I de fall kommunen som villkor f

ö

r l

å

n kr

ä

-vt att prisklausul skall inf

ö

ras i f

ö

reningens stadgar, skall klausulen g

ä

lla under en tid av h

ö

gst 5 

å

r. Motiven f

ö

r denna begr

ä

nsning har angetts

Prop. 1981/82:169

132

vexa, att man vill f

ö

rhindra att samh

ä

llets ekonomiska insatser utnyttjas i kortsiktigt spekulativa syften, och att prisbild­ningen p

å

 bostadsr

ä

ttsmarknaden kan f

ö

r

ä

ndras v

ä

sentligt under en l

ä

ngre tidsperiod. L

ä

nsstyrelsen anser att det b

ö

r

ö

verv

ä

gas om behov av prisreglering kan f

ö

religga under betydligt l

ä

ngre tid beroende p

å

 utvecklingen p

å

'bostadsmarknaden 

ö

ver hu-vud taget.

Vad g

ä

ller prisf

ö

reskriftens utformning har kommitt

é

n redovisat en modell scm l

ä

nsstyrelsen finner rimlig. Karanitt

é

n anser emel­lertid inte att en best

ä

jnmelse on enhetliga prisf

ö

reskrifter 

ä

r n

ö

dv

ä

ndig utan f

ö

resl

ä

r en rambest

ä

mmelse av inneb

ö

rd att pris-f

ö

reskrifterna inte f

å

r vara osk

ä

ligt betungande f

ö

r bostads­r

ä

ttshavaren. L

ä

nsstyrelsen vill emellertid ifr

å

gas

ä

tta cm det inte -vore l

ä

mpligt med en enhetlig prisf

ö

reskrift motsvarande den f

ö

reslagna.

lå  

a Reservation av de borgerliga ledam

ö

terna i l

ä

nsstyrelsen i[REDACTED_EFTERNAMN]

ö

hus l

ä

n

Bostadsr

ä

ttskommitt

é

n har - - - = majoriteten - - - uppl

å

telse­form varieras s

å

 att segregation motverkas.

Det nu framlagda f

ö

rslaget att l

ö

sa ett p

å

tagligt behov av 

ö

kat boendeinflytande bl a genan 

ö

verg

å

ng fr

ä

n hyresr

ä

tt till bo­stadsr

ä

tt . synes emellertid vara mindre v

ä

l gencmt

ä

nkt. Allvar­lig kritik kan p

å

 flera punkter riktas emot f

ö

rslagets utform­ning. I samband med fastighets

ö

verl

å

telse kan betydande problem uppst

å

 och man kan ej bortse fr

å

n att f

ö

rslaget kan inneb

ä

ra risk f

ö

r st

ö

rningar p

å

 fastighetsmarknaden av ej 

ö

nskv

ä

rt alag. Konstruktionen f

ö

r att ge hyresg

ä

ster en 

ö

kad m

ö

jlighet att f

ö

rv

ä

rva bostadsr

ä

tt till den bebodda bostaden f

ö

refaller synnerligen kcmplicerad och fr

å

gan 

ä

r an inte det borde finnas m

ö

jlighet att finna ett enklare system. Redan det f

ö

rh

å

llandet att ett mycket stort antal hyresl

ä

genheter p

å

frivillig v

ä

g om-bildats till bostadsr

ä

ttsl

ä

genheter borde leda till m

ö

jlighet att finna ett enklare tillv

ä

gag

å

ngss

ä

tt 

ä

n nu f

ö

reslagna.

F

ö

rslaget inneb

ä

r vidare problem med olika typer av bostads­r

ä

ttsf

ö

reningar beroende p

å

 dels beslut i den enskilda kommu­nen och dels varierande statliga best

ä

mmelser. P

å

 s

ä

tt av re­servanterna p

å

talats medf

ö

r detta r

ä

ttsos

ä

kerhet. Att ehum allm

ä

n priskontroll p

å

 bostadsr

ä

tt ansetts ol

ä

mplig och op

å­

kallad framl

ä

gga f

ö

rslag om hembiudsskyldighet och prisf

ö

re­skrifter scm akulle g

ä

lla olika i olika delar av landet och under begr

ä

nsad tid f

ö

refflller mindre v

ä

lbet

ä

nkt. Vidare leder f

ö

rslaget till att hyresg

ä

ster i enskilt 

ä

gda fastigheter och allm

ä

nnyttigt 

ä

gda fastigheter f

å

r olika m

ö

jligheter att beg

ä

ra 

ö

verg

å

ng till bostadsr

ä

tt. Dessutom f

å

r vi olika arter av bo­stadsr

ä

ttsf

ö

reningar beroende av vilken som tar initiativ till bildandet.

P

ä

 grund av den tveksamhet scm i v

ä

sentliga avseenden m

å

ste riktas mot f

ö

rslagets nuvarande utformning synes detta b

ö

ra bli f

ö

rem

å

l f

ö

r 

ö

verarbetning innan det kan ligga till grund f

ö

r lagstiftnings

å

tg

ä

rder.

Prop. 1981/82:169

133

14 b Reservation av ordf

ö

randen, tv

å

 ytterligare ledam

ö

ter samt f

ö

redraganden i l

ä

nsst.-yrelaen i[REDACTED_EFTERNAMN]

ö

hus l

ä

n

Allm

ä

nt

Bostadsr

ä

ttskommitt

é

n har enligt - ---- ' = majoriteten _____ 

fr

ä

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt.

F

ö

reningsbildning och andra organisatoriska fr

å

fijor

Kommitt

é

n uttalar att en m

å

ls

ä

ttning f

ö

r tekniken vid 

ö

ver­g

ä

ngar fr

ä

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt b

ö

r vara att skapa be­st

ä

mda former f

ö

r hyresg

ä

sternas inflytande samt att ombild­ningen sker under betryggande former. L

ä

nsstyrelsen kan inst

ä

m­ma h

ä

ri och finner att utredningens f

ö

rslag i dessa avseenden synes i allt v

ä

sentligt v

ä

l

ä

gnade att n

å

 det uppst

ä

llda m

å

let.

Vid sin genomg

å

ng av hittills genomf

ö

rda ombildningar konstate­rar kommitt

é

n att de ombildningar som skett i de rikskoopera­tiva f

ö

retagens regi har fungerat bra. Kommitt

é

n menar d

ä

rf

ö

r att dessa f

ö

retag tillsammans med andra etablerade organisatio­ner p

å

 bostadsr

ä

ttsmarknaden b

ö

r spela den viktigaste rollen vid framtida 

ö

verg

å

ngar. Konmitt

é

n redovisar ocks

å

 i detta sam­manhang att medverkan av etablerade organisationer ofta medf

ö

r bindningar f

ö

r f

ö

reningen betr

ä

ffande den framtida fastighets­f

ö

rvaltningen .

Det ar v

ä

sentligt att sakkunskap anlitas vid ombildningar och l

ä

nsstyrelsen inst

ä

mmer i bed

ö

mningen att de etablerade orga­nisationerna p

ä

 bostadsr

ä

ttsmarknaden b

ö

r utnyttjas i st

ö

rsta m

ö

jliga utstr

ä

ckning. L

ä

nsstyrelsen vill emellertid ifr

å

gas

ä

tta om dessas medverkan automatiskt skall f

å

leda till en bindning betr

ä

ffande den framtida f

ö

rvaltningen. Genom en s

å

dan bindning begr

ä

nsas m

ö

jligheterna att anpassa f

ö

rvaltningsorganisationen till de boendes 

ö

nskem

å

l.

Prop. 1981/82:169

134

F

ö

rv

ä

rv av enskilt 

ä

f;d fastighet

Som kommitt

é

n anf

ö

rt, 

ä

r ett fastighetsf

ö

rv

ä

rv utan tv

å

ngsin­slag det mest 

ö

nskv

ä

rda n

ä

r hyresg

ä

ster

ö

nskar f

ö

rv

ä

rva en fas­tighet f

ö

r att g

ä

ö

ver till bostadsr

ä

tt. En s

å

dan m

ö

jlighet f

ö

religger emellertid inte alltid. D

ä

rrf

ö

r menar kommitt

é

n, att n

ä

r det blir aktuellt med f

ö

rs

ä

ljning av en fastighet, d

ä

r det finns en majoritet av hyresg

ä

ster som 

ö

nskar g

å

ö

ver till bo­stadsr

ä

tt, b

ö

r dessa ha en reell m

ö

jlighet att f

ö

rv

ä

rva fastig­heten genom n

å

gon form av f

ö

rk

ö

psr

ä

tt. En f

ö

rk

ö

pslagstiftning b

ö

r konstrueras s

å

 att fastighets

ä

garen stimuleras att i f

ö

rsta hand p

å

 frivillig v

ä

g f

ö

rs

ö

ka n

ä

 en uppg

ö

relse med hyresg

ä

sterna om f

ö

rv

ä

rv.

L

ä

nsstyrelsen kan inst

ä

mma i de angivna utg

å

ngspunkterna men vill d

ä

rtill l

ä

gga att det alltid b

ö

r finnas m

ö

jlighet f

ö

r kom­munen att ingripa om k

ö

peskillingen f

ö

r fastigheten a-wiker fr

ä

n den normala prisniv

å

n, eller om 

ö

verg

å

ngen till bostadsr

ä

tt st

å

r i strid med kommunens planering betr

ä

ffande uppl

ä

telseformer i omr

å

det.

Kommitt

é

n hor f

ö

reslagit en konstruktion f

ö

r hyresg

ä

sternas f

ö

r­k

ö

psr

ä

tt som inneb

ä

r att en av hyresg

ä

sterna bildad f

ö

rening kan g

ö

ra en intresseanm

ä

lan och att hyresv

ä

rden i en even-tuell f

ö

rs

ä

ljningssituation skall hembjuda fastigheten till f

ö

re­ningen. Kommitt

é

ns val synes i f

ö

rsta hand ha st

å

tt mellan denna modell och en utvidgad kommunal f

ö

rk

ö

psr

ä

tt.

L

ä

nsstyrelsen tillstyrker den av kommitt

é

n f

ö

reslagna l

ö

sningen. I f

ö

rsta hand har l

ä

nsstyrelsen tagit fasta p

å

 vad kommitt

é

n anf

ö

rt r

ö

rande tidsaspekten vid en utvidgad kommunal f

ö

rk

ö

ps­r

ä

tt. F

ö

r att inte riskera att "bli sittande" med fastigheter, som inte g

ä

r att vidaref

ö

rs

ä

lja till hyresg

ä

sterna, m

å

ste kommu­nens utredning i varje 

ä

rende bli t

ä

mligen omfattande. Detta torde kr

ä

va avsev

ä

rd tid och inneb

ä

ra en f

ö

rl

ä

ngning av tids­fristen f

ö

r f

ö

rk

ö

p som inte 

ä

r acceptabel. L

ä

nsstyrelsen anser ocks

å

 att den av kommitt

é

n f

ö

reslagna modellen inneb

ä

r ett kraf­tigt incitament f

ö

r hyresg

ä

sterna att p

ä

 ett tidigt stadium or­ganisera sig. D

ä

rmed skapas f

ö

ruts

ä

ttningar f

ö

r fri'villiga fSr-vsjrv som knappast kan 

ä

stadkoinnas i samband med en utvidgad kom­munal f

ö

rk

ö

psr

ä

tt.

«

Som l

ä

nsstyrelsen tidigare framh

å

llit kan det i vissa situatio­ner vara angel

ä

get att kommunen har m

ö

jlighet att ingripa n

ä

r hyresg

ä

sterna 

ö

nskar

ö

verta en fastighet. Det g

ä

ller dels on k

ö

peskillingen f

ö

r fastigheten 

ä

r h

ö

g och dels om en 

ö

verg

ä

ng 

ä

r ol

ä

mplig med h

ä

nsyn till kommunens planering.

K

ö

peskillingen f

ö

r en fastighet, som skall 

ö

vertas av en bo-stadsr

ä

-ttsf

ö

rening, kan som konmitt

é

n framh

å

ller bli h

ö

g p

å 

grund av att bostadsr

ä

ttshavarna f

ä

r vissa skattef

ö

rdelar men

Prop. 1981/82:169

135

ocks

å

 av andra sk

ä

l. Om 

ö

verg

ä

ngar fr

å

n hyresr

ä

tt till bostads­r

ä

tt blir vanliga, finns allts

å

 viss risk f

ö

r att en allm

ä

n prish

ö

jning 

ä

hyresfastigheter blir f

ö

ljden, vilket skulle f

ö

r­sv

å

ra f

ö

r kommunerna att leva upp till sitt ansvar f

ö

r bostads­f

ö

rs

ö

rjningen p

å

det lokala planet. Kommunerna b

ö

r allts

å

 en­ligt l

ä

nsstyrelsens mening ha en m

ö

jlighet att bei-vra h

ö

ga k

ö

pe­skillingar, t ex via tillst

å

ndslagen.

F

ö

r att segregation i st

ö

rsta m

ö

jliga utstr

ä

ckning skall kunna motverkas b

ö

r 

ö

verg

å

ngar av n

å

gon omfattning ske i 

ö

verensst

ä

m­melse med en av kommunen p

å

 bostadssociala grunder uppr

ä

ttad planering. Hed h

ä

nsyn till kommunernas tidigare n

ä

mnda ansvar f

ö

r bostadsf

ö

rs

ö

rjningen 

ä

r det enligt l

ä

nsstyrelsens mening n

ö

dv

ä

ndigt att kommunerna har en m

ö

jlighet att m6tverka 

ö

ver­g

å

ngar, som st

å

r i strid med planeringen. 

Ä

ven i detta senman-hang b

ö

r tillst

å

ndslagen kunna g

ö

ras till

ä

mplig.

I konsekvens med det syns

ä

tt l

ä

nsstyrelsen h

ä

r gett uttiyck f

ö

r b

ö

r kommunen i regel ges f

ö

retr

ä

desr

ä

tt vid kollision mellan hyresg

ä

sternas f

ö

rk

ö

psr

ä

tt och kommunens f

ö

rk

ö

psr

ä

tt i de fall s

å

dan finns enligt g

ä

llande f

ö

rk

ö

pslag. Det torde f

å

 f

ö

ruts

ä

ttas att en kommun som beslutat ut

ö

va sin f

ö

rk

ö

psr

ä

tt baserat sitt 'beslut p

å

 en noggrann planering.

F

ö

rv

ä

rv av allm

ä

nnyttigt 

ä

gd fastighet

De allm

ä

nnyttiga f

ö

retagen-------- = majoriteten

prisf

ö

reskrift motsvarande den f

ö

reslagna.

Prop. 1981/82:169

136

15

Ä

GARL

Ä

GEHHBTSUTREDNINGEH (JU 1980:04)

Enligt v

å

ra direktiv skall vi bl.a. 

ö

verv

ä

ga om en fastighets

ä

gare vid en f

ö

rs

ä

ljning skall vara skyldig att p

å

 ett eller annat s

ä

tt hembjuda fastigheten till hyresg

ä

sterna.  I samband med dessa 

ö

verv

ä

ganden har vi - betr

ä

ffande teknisk l

ö

sning - fr

ä

mst studerat ett system som s

å

 n

ä

ra som m

ö

jligt liknar det som 

å

terfinns i den "kommunala f

ö

rk

ö

pslagen".  Bostadsr

ä

ttskommitt

é

n avf

ä

rdar emellertid en modell utformad efter m

ö

nster fr

å

n denna lag (s. 174) p

å

 sk

ä

l som enligt v

å

r - bed

ö

mning inte 

ä

r 

ö

vertygande.  Vi vill d

ä

rf

ö

r till en b

ö

rjan uppeh

å

lla oss n

å

got vid kommitt

é

ns sk

ä

l f

ö

r sitt st

ä

llningstagande.

Utan n

ä

rmare motivering konstaterar kommitt

é

n inlednings­vis att en modell enligt den kommunala f

ö

rk

ö

pslagen torde kr

ä

va att en s

ä

rskild tillst

å

ndspr

ö

vning anordnas, t.ex. hos hyresn

ä

mnden, f

ö

r att f

ö

rk

ö

p skall kunna medges. Med denna utg

å

ngspunkt konstaterar kommitt

é

n vidare att n

ä

r 

ä

ven kommunen ut

ö

ver sin f

ö

rk

ö

psr

ä

tt en p

å

 tillst

å

nds­pr

ö

vningen i hyresn

ä

mnden f

ö

ljande regeringspr

ö

vning kom­mer att g

ö

ra f

ö

rfarandet mycket tungrott.  Vi anser emel­lertid att de av kommitt

é

n anf

ö

rda ol

ä

genheterna - till-

Prop. 1981/82:169

137

st

å

ndspr

ö

vning hos hyresn

ä

mnden varje g

å

ng hyresg

ä

ster vill f

ö

rk

ö

pa och det mycket tungrodda f

ö

rfarandet n

ä

r s

å

v

ä

l hyresg

ä

ster som kommun 

ö

nskar f

ö

rk

ö

p

ä

 samma ob­jekt - blir betydligt mindre om hyresg

ä

sternas f

ö

rk

ö

ps­r

ä

tt utformas helt efter m

ö

nstret i den kommunala f

ö

r­k

ö

pslagen.  En dylik l

ö

sning inneb

ä

r n

ä

mligen att till­st

å

ndspr

ö

vning sker hos regeringen endast om f

ö

rk

ö

ps­r

ä

tten bestrids.  L

ö

sningen inneb

ä

r vidare att det blir regeringens sak att i ett sammanhang ta st

ä

llning till vem som skall ha f

ö

retr

ä

de n

ä

r s

å

v

ä

l hyresg

ä

sterna som kommunen vill f

ö

rk

ö

pa samma objekt.

Mot att l

å

ta den kommunala f

ö

rk

ö

pslagen vara m

ö

nster f

ö

r hyresg

ä

sternas f

ö

rk

ö

psr

ä

tt talar enligt kommitt

é

ns be­d

ö

mning 

ä

ven att det i praktiken kan vara sv

å

rt f

ö

r hyres­g

ä

sterna att f

å

 ta 

ö

ver befintliga l

å

n i fastigheten och att det d

ä

rf

ö

r kan uppst

å

 finansiella sv

å

righeter f

ö

r dem. S

å

dana sv

å

righeter kan emellertid enligt v

å

r mening upp­komma oavsett vilket system man v

ä

ljer f

ö

r hyresg

ä

sternas f

ö

rk

ö

psr

ä

tt.  Vidare framh

å

ller kommitt

é

n att en konstruk­tion enligt den kommunala f

ö

rk

ö

pslagen 

ä

r till nackdel 

ä

ven f

ö

r s

ä

ljare och k

ö

pare d

ä

rf

ö

r att fastigheten inte kan pants

ä

ttas under den tid som avtalet mellan dessa 

ä

r sv

ä

vande.  Enligt kommitt

é

n kan denna situation 

ä

ventyra k

ö

parens avtal m

é

d s

ä

ljaren.  V

å

r mening 

ä

r emellertid att om hyresg

ä

sternas f

ö

rk

ö

psr

ä

tt konstrueras efter sagda m

ö

nster antalet k

ö

peavtal som inte 

ä

nd

å

ä

r sv

ä

vande p

å

 grund av den kommunala f

ö

rk

ö

pslagen kommer att bli h

ö

gst marginellt.  Vi har d

ä

rf

ö

r sv

å

rt att inse b

ä

r­kraften i argumentet.

Bostadsr

ä

ttskommitt

é

n redovisar slutligen som sk

ä

l mot en f

ö

rk

ö

psr

ä

tt utformad enligt den kommunala f

ö

rk

ö

pslagen att en s

å

dan modell torde f

ö

ruts

ä

tta regler om krav p

å 

s

ä

kerhet f

ö

r den kontantinsats som skall l

ä

mnas av hyres­g

ä

sterna.  Enligt v

å

r mening kan det - om s

å

dana regler alls erfordras - inte vara n

å

gra sv

å

righeter att hitta

Prop. 1981/82:169

138

en praktisk l

ö

sning p

å

 detta problem (t.ex. krav p

å

 att medel motsvarande kontantinsatsen skall s

ä

ttas in p

å

sp

ä

rrat konto i bank).

N

ä

r det d

ä

refter g

ä

ller kommitt

é

ns f

ö

rslag till lag om f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

ster vill vi till en b

ö

rjan ifr

å

ga­s

ä

tta om det i egentlig mening innefattar en f

ö

rk

ö

psr

ä

tt.. Det synes snarare vara en r

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

ster att f

ö

re annan teckna avtal om k

ö

p av fast egendom (jfr bet. s. 187).  Skall uttrycket f

ö

rk

ö

psr

ä

tt. anv

ä

ndas b

ö

r under alla f

ö

rh

å

llanden i lagens f

ö

rsta paragraf inf

ö

ras en de­finition.  Denna definition kan f

ö

rslagsvis erh

å

lla f

ö

ljande lydelse: "Med f

ö

rk

ö

psr

ä

tt avses enligt denna lag en r

ä

tt att f

ö

re annan teckna avtal om k

ö

p av fast egen­dom."

I sakligt avseende vill vi framh

å

lla den f

ö

rdelen med f

ö

r­slaget att det skapar goda f

ö

ruts

ä

ttningar f

ö

r att fastig­hets

ä

garen - n

ä

r han avser att avyttra fastigheten - tar kontakt med hyresg

ä

sterna f

ö

r f

ö

rhandlingar.  Leder dessa f

ö

rhandlingar till en 

ö

verenskommelse om k

ö

p kommer inte reglerna i den f

ö

reslagna lagen om hembud m.m. till an­v

ä

ndning.  Blir f

ö

rhandlingarna resultatl

ö

sa f

å

r man f

ö

r­moda att hyresg

ä

sterna i de flesta fall godk

ä

nner en 

ö

ver­l

å

telse av fastigheten till annan.  Inte heller d

å

 be­h

ö

ver reglerna om hembud m.m. komma att till

ä

mpas.

V

å

r bed

ö

mning 

ä

r emellertid att f

ö

rslaget har vissa nack­delar som Sammanh

ä

nger med valet av modell f

ö

r hyres­g

ä

sternas f

ö

rk

ö

psr

ä

tt.  Vi vill belysa detta enligt f

ö

l­jande.

Det f

å

r f

ö

rmodas att hyresg

ä

ster i allm

ä

nhet har sv

å

rt att bed

ö

ma vilket pris en fastighet betingar som hyresfastig­het.  H

ä

rav f

ö

ljer att hyresg

ä

ster i m

å

nga fall kommer att tvingas v

ä

ga risken att beh

ö

va betala ett f

ö

r h

ö

gt pris f

ö

r fastigheten mot risken att fastigheten s

ä

ljs till annan utan att de kan hindra detta.  Det 

ä

r troligt.

Prop. 1981/82:169

139

s

ä

rskilt n

ä

t hyresg

ä

sterna 

ä

r starkt engagerade f

ö

r att ta 

ö

ver fastigheten f

ö

r 

ö

verg

å

ng till bostadsr

ä

tt, att man vid denna v

ä

gning hellre v

ä

ljer att godta fastighets­

ä

garens bud 

ä

n att avvisa detsamma. Modellens konstruk­tion 

ö

ppnar s

å

ledes en m

ö

jlighet f

ö

r fastighets

ä

garen att f

å

 ut ett h

ö

gre pris f

ö

r fastigheten 

ä

n vad en f

ö

rs

ä

ljning till annan 

ä

n hyresg

ä

sterna skulle ge. Enligt v

å

r bed

ö

mning skulle nu ber

ö

rda effekt utebli om f

ö

rk

ö

psr

ä

tten kontru-. eras efter m

ö

nster fr

å

n den kommunala f

ö

rk

ö

pslagen.

Vi vill i detta sammanhang till

ä

gga att 

ä

ven den om­st

ä

ndigheten att fastighets

ä

garen enligt f

ö

rslaget inte skall vara bunden av ett avgivet hembud ens sedan hyres­g

ä

sterna antagit detsamma kan verka i prish

ö

jande riktning.

Den lagstiftning som reglerar fastighetsoms

ä

ttningen bildar ett sv

å

r

ö

versk

å

dligt m

ö

nster.  Bilden blir 

ä

n mer komplicerad om bostadsr

ä

ttskommitt

é

ns f

ö

rslag genomf

ö

res. En annan ol

ä

genhet som 

ä

r f

ö

rknippad med f

ö

rslaget 

ä

r att tiden som 

å

tg

å

r f

ö

r en fastighets

ö

verl

å

telse kan f

ö

r­l

ä

ngas med 

ä

nda upp till ett halvt 

å

r.  Enligt v

å

r mening kan nu anf

ö

rda nackdelar i v

ä

sentlig m

å

n reduceras om f

ö

r­k

ö

psr

ä

tten kontrueras enligt den kommunala f

ö

rk

ö

pslagen. Som tidigare framh

å

llits har vi studerat en modell som bygger p

ä

 denna lag.  Hittillsvarande arbete inom utred­ningen visar att det g

å

r att f

å

 en ganska god samordning, s

å

v

ä

l f

ö

rfarande- som tidsm

ä

ssigt, mellan den kommunala f

ö

rk

ö

psr

ä

tten och en f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

ster som bygger p

å

 systematiken i den kommunala f

ö

rk

ö

pslagen.

N

ä

r det g

ä

ller enskildheterna i f

ö

rslaget vill vi som ut­g

å

ngspunkt f

ö

r v

å

ra synpunkter ge f

ö

ljande kortfattade beskrivning av hur vi uppfattat att modellen skall fungera.  Sedan intresseanm

ä

lan antecknats i fastighets­boken 

ä

r fastighets

ä

garen skyldig att hembjuda fastig­heten till hyresg

ä

sterna innan han kan s

ä

lja den till n

å

gon annan.  En intresseanm

ä

lan har r

ä

ttsverkan i tv

å å

r fr

å

n dagen f

ö

r anteckningen.  En s

å

dan anm

ä

lan m

å

ste

Prop. 1981/82:169

140

g

ä

lla under hela hembudsproceduren f

ö

r att hyresg

ä

sterna skall vara bevarade vid sin f

ö

rk

ö

psr

ä

tt.' Avger fastig­hets

ä

garen ett hembud som avvisas av hyresg

ä

sterna f

å

r fastighets

ä

garen s

ä

lja fastigheten till n

å

gon annan inom tv

å

å

r fr

å

n dagen f

ö

r delgivningen av hembudet utan hin­der av att intresseanm

ä

lan g

ä

ller. . Sker detta till ett pris som 

ä

r l

ä

gre eller p

å

 villkor som sammantagna 

ä

r avsev

ä

rt ogynnsammare f

ö

r fastighets

ä

garen 

ä

n vad som an­gavs i hembudet och g

ä

ller intresseanm

ä

lan alltj

ä

mt kan hyresg

ä

sterna dock f

å

 en s

å

dan 

ö

verl

å

telse ogiltigf

ö

r-klarad.

Den f

ö

reslagna modellen inneb

ä

r s

å

ledes att hyresg

ä

sterna alltid m

å

ste g

ö

ra en ny intresseanm

ä

lan vid tv

å

-

å

rs-fristens utg

å

ng f

ö

r att de skall vara bevarade vid den r

ä

tt de har vid denna tidpunkt..  Enligt v

å

r bed

ö

mning framg

å

r inte detta med 

ö

nskv

ä

rd tydlighet av kommitt

é

ns f

ö

rslag till lagtext.  Dessutom kan l

ä

mpligheten av denna ordning ifr

å

gas

ä

ttas n

ä

r fastighets

ä

garen avgivit ett hem­bud mindre 

ä

n sex m

å

nader f

ö

re tv

å

-

å

rsfristens utg

å

ng. Enligt v

å

r mening f

ö

religger det i denna situation stor risk f

ö

r att hyresg

ä

sterna f

ö

rsummar att f

ö

rnya intresse­anm

ä

lan, en 

å

tg

ä

rd som fr

å

n hyresg

ä

sternas synpunkt m

å

ste framst

å

 som en detalj.

Vi vill vidare peka p

å

 en m

ö

jlighet till kringg

å

ende av den f

ö

reslagna lagstiftningen.  Inskrivningsmyndigheten skall underr

ä

tta fastighets

ä

garen om intresseanm

ä

lan sker.  Innan lagen om f

ö

rv

ä

rv av hyresfastighet m.m. hindrar detta, vilket intr

ä

ffar efter en tid av tre m

å­

nader r

ä

knat fr

å

n dagen f

ö

r anteckningen om intressean­m

ä

lan, kan denne 

ö

verl

å

ta fastigheten genom antedaterade k

ö

pehandlingar.

Kommitt

é

ns bet

ä

nkande innefattar 

ä

ven f

ö

rslag till 

ä

ndring i f

ö

rk

ö

pslagen.  N

ä

r det g

ä

ller detta f

ö

rslag vill vi an­f

ö

ra f

ö

ljande.

Prop. 1981/82:169

141

Enligt g

ä

llande r

ä

tt 

ä

t ett f

ö

rk

ö

p f

ö

r sin giltighet be­roende av att giltigt k

ö

p f

ö

religger (NJA 

II, 

1967 s. 407).  P

å

 grund h

ä

rav l

ä

mnar regeringen kommuns an­s

ö

kan om tillst

å

nd till f

ö

rk

ö

p utan 

å

tg

ä

rd om det under tillst

å

ndspr

ö

vningen blir klarlagt att den grundl

ä

ggande 

ö

verl

å

telsen 

ä

r ogiltig.  En kommuns ans

ö

kan om lagfart efter fullbordat f

ö

rk

ö

p l

ä

mnas vidare utan bifall av in­skrivningsmyndigheten om denna vid sin pr

ö

vning finner att den grundl

ä

ggande 

ö

verl

å

telsen 

ä

r ogiltig.

Enligt kommitt

é

ns f

ö

rslag till lag ora f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

ster 

ä

r 

ö

verl

å

telse till annan 

ä

n en av hyres­g

ä

sterna bildad bostadsr

ä

ttsf

ö

rening ogiltig om hyres­n

ä

mnden f

ö

rklarar att hyresg

ä

sternas f

ö

rk

ö

psr

ä

tt best

å

r. Som nyss sagts 

ä

r ett f

ö

rk

ö

p enligt den kommunala f

ö

rk

ö

ps­lagen f

ö

r sin giltighet beroende av att giltigt k

ö

p f

ö

re­ligger.  Den ogiltighet som f

ö

ljer av en f

ö

rklaring fr

å

n hyresn

ä

mndens sida att hyresg

ä

sternas f

ö

rk

ö

psr

ä

tt best

å

r drabbar d

ä

rf

ö

r 

ä

ven kommun som har ut

ö

vat f

ö

rk

ö

p. Med h

ä

nsyn h

ä

rtill och d

å

 kommitt

é

n vidare f

ö

resl

ä

r att en ans

ö

kan om lagfart skall f

ö

rklaras vilande s

å

 l

ä

nge fr

å

gan om hyresg

ä

sternas f

ö

rk

ö

psr

ä

tt inte 

ä

r avgjord 

ä

r det enligt v

å

r mening ingen risk f

ö

r att hyresg

ä

sterna med till

ä

mpning av g

ä

llande f

ö

rk

ö

pslag kan g

å

 miste om sin r

ä

tt att hindra f

ö

rv

ä

rv av annan 

ä

n en av hyres­g

ä

sterna bildad.bostadsr

ä

ttsf

ö

rening.  Kommun b

ö

r s

å

ledes till

å

tas att ut

ö

va f

ö

rk

ö

p innan det 

ä

r avgjort om hyres­g

ä

sternas f

ö

rk

ö

psr

ä

tt"best

å

r eller inte. Vi avstyrker d

ä

rf

ö

r kommitt

é

ns f

ö

rslag tiil 

ä

ndring i f

ö

rk

ö

pslagen.

I bet

ä

nkandet . (s. 188-189) diskuteras om det kan vara m

ö

jligt f

ö

r fastighets

ä

garen att under hembudsproceduren s

ä

lja fastigheten till annan 

ä

n hyresg

ä

sterna under vill­kor att hyresg

ä

sterna inte begagnar sig av f

ö

rk

ö

psr

ä

tten. Enligt v

å

r mening kan den fr

å

gan l

ö

sas s

å

 att det i lagen om f

ö

rv

ä

rv av hyresfastighet m.m. tas in en best

ä

mmelse med inneb

ö

rd att f

ö

rv

ä

rv som 

ä

r beroende av s

å

dant vill-

Prop. 1981/82:169

142

kor inte beh

ö

ver anm

ä

las till kommunen f

ö

rr

ä

n ft

å

gan om hyresg

ä

sternas f

ö

tk

ö

psr

ä

tt 

ä

r avgjord.

16  FRITIDSBOEKTOEKOHMITTM (BO 1978:01)

Fritidsboendekommitt

é

n har studerat olika 

ä

gande- och nyttjandeformer f

ö

r fritidsboende, bl.a. vad vi kallar andelsfritidshus och enkel, stadsn

ä

ra fritidsbebyggelse.

Systemet med andelsfritidshus utvecklades snabbt under slutet av 1970-talet i kust- och fj

ä

llomr

å

dena. Syste­met inneb

ä

r att man genom att k

ö

pa en andel i en stuga eller en l

ä

genhet f

å

r tillg

å

ng till en fritidsbostad best

ä

mda perioder varje 

å

r. Fritidsboendekommitt

é

n har enligt direktiven till uppgift att granska hur bl.a. denna form f

ö

r uppl

å

telse av fritidsbebyggelse harmoni­erar med lagstiftningen och f

ö

resl

å

 eventuella lag

ä

nd­ringar. De besittningsfotmer som f

ö

rekommer n

ä

r det g

ä

l­ler del

ä

gda fritidshus 

ä

r framf

ö

r allt bostadsr

ä

tt och sam

ä

gander

ä

tt. I flertalet anl

ä

ggningar anv

ä

nds bostads­r

ä

ttsinstitutet. I bostadsr

ä

ttsiagen har emellertid inte f

ö

rutsetts att det skulle f

ö

rekomma en organiserad f

ö

r­s

ä

ljning av andelar i bostadsr

ä

tt. Kommitt

é

n kommer d

ä

r­f

ö

r i sitt slutbet

ä

nkande senare i 

å

r- att f

ö

resl

å

 bl.a. att bostadsr

ä

ttslagen kompletteras s

å

 att systemet med andelar i bostadsr

ä

tt f

å

r klara juridiska former.

Vi kan konstatera att de f

ö

rslag som f

ö

rs fram i bostads­r

ä

ttskommitt

é

ns bet

ä

nkande inte motverkar de m

å

l och ambitioner som v

å

r kommitt

é

 har ifr

å

ga om andelsfritids­husen. Vi finner d

ä

rf

ö

r inte sk

ä

l till erinringar mot bostadst

ä

ttskoramitt

é

ns f

ö

rslag fr

å

n'de synpunkter som vi i denna del har att beakta.

Vi anser att det 

ä

r angel

ä

get att stimulera tillkomsten av enkel, stadsn

ä

ra fritidsbebyggelse utformad s

å

 att den 

ä

r f

ö

renlig med s

å

v

ä

l den fysiska riksplaneringens riktiinjer som allm

ä

nna m

å

l f

ö

r boendemilj

ö

ns utform­ning samt fritids- och rekreationspolitiken. En n

ä

rbe­l

ä

gen fritidsbostad skulle s

å

lunda f

ö

r en stor del av stadsbefolkningen vara v

ä

rdefull som komplement till permanentbostaden och dess milj

ö

. Detta g

ä

ller s

ä

rskilt f

ö

r de m

ä

nniskor som av ekonomiska sk

ä

l inte kan f

å

del av de milj

ö

er som. andra grupper har eller skaffar sig tillg

å

ng till. Man kan r

ä

kna med att efterfr

å

gan p

å 

billiga och v

ä

lbel

ä

gna fritidsbost

ä

der 

ä

r vida st

ö

rre

Prop. 1981/82:169

143

ä

n utbudet. Detta medf

ö

r risk f

ö

r en stark prisutveck­ling, vilket skulle motverka syftet med en satsning p

å

s

å

dana fritidsbost

ä

der. D

ä

rf

ö

r ser vi det som angel

ä

get att d

å

 s

å

ä

r n

ö

dv

ä

ndigt 

å

tg

ä

rder vidtas s

å

att prisut­vecklingen kan d

ä

mpas.

Vilken uppl

å

telseform som b

ö

r v

ä

ljas f

ö

r de stadsn

ä

ra fritidsbost

ä

derna

ä

r beroende av bl.a. de lokala f

ö

rut­s

ä

ttningarna. En form som kan vara l

ä

mplig 

ä

r bostads­r

ä

ttsformen. En bostadsr

ä

ttsf

ö

rening kan i sina stadgar inf

ö

ra s

ä

rskilda prisf

ö

reskrifter. Denna m

ö

jlighet torde inte utnyttjas, eftersom det bl.a. 

ä

r sv

å

rt att kontrol­lera efterlevnaden av f

ö

reskrifterna. Med h

ä

nsyn till detta och till bostads.r

ä

ttslagens f

ö

rbud mot hembud f

ö

r bostadsl

ä

genheter har s

å

v

ä

l de rikskooperativa organisa­tionerna som flera kommuner tagit skilda initiativ f

ö

r att p

å

verka 

ö

verl

å

telsepriserna p

å

 bostadsr

ä

tter p

å 

vissa bostadsmarknader (V

ä

rmd

ö

modeUen, Danderydsmodel-len, HSB:s rekommendationer om begr

ä

nsningar av 

ö

ver­l

å

telsev

ä

rden m.m.).

Bostadsr

ä

ttskommitt

é

n anser det ol

ä

mpligt att ha olika modeller  p

å

 bostadsr

ä

ttsmarknaden bl.a. d

ä

rf

ö

r att konsumenterna f

å

r sv

å

rt att 

ö

verblicka konsekvenserna av dem vid framtida 

ö

verl

å

telse av bostadsr

ä

tter. F

ö

r att motverka segregation i boendet f

ö

resl

å

r kommitt

é

n i st

ä

llet bl.a. att en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening i sina stad­gar f

ö

rutom prisf

ö

reskrifter skall kunna inf

ö

ra en klau­sul om skyldighet f

ö

r bostadsr

ä

ttshavare att f

ö

re 

ö

ver­l

å

telse hembjuda l

ä

genheterna till l

ö

sen av bostadsr

ä

tts­f

ö

reningen, rikskooperativ organisation, allm

ä

nnyttigt bostadsf

ö

retag om s

å

dant 

ä

r f

ö

reningesbildare, kommu­nen eller n

å

gon som dessa har anvisat. Hembud skall en­ligt bostadsr

ä

ttskommitt

é

n i s

å

 fall ske till det pris som anges i stadgarnas prisf

ö

reskrifter. Undantag g

ä

ller f

ö

r 

ö

verl

å

telse genom byte m.m. eller familje- och suc­cessionsr

ä

ttsliga f

ö

rv

ä

rv.

Vi st

ö

der det utformade f

ö

rslaget om att en bostadsr

ä

tts­f

ö

rening skall kunna besluta om att f

ö

ra in en hembuds­klausul i sina stadgar. Tillsammans med en sk

ä

rpning av reglerna f

ö

r beskattning av vinster vid f

ö

rs

ä

ljning av bostadsr

ä

tter, vilket kapitalvinstkommitt

é

n inom kort v

ä

ntas ge f

ö

rslag till, kommer f

ö

rslaget - om det genom­f

ö

rs - att 

å

stadkomma en d

ä

mpning av 

ö

verl

å

telsepriserna. Enkel stadsn

ä

ra fritidsbebyggelse torde med s

å

dana reg­ler kunna uppl

å

tas, med bostadsr

ä

tt utan att man beh

ö

ver befara en prisutveckling som g

ö

r fritidsbost

ä

derna otill­g

ä

ngliga f

ö

r den ekonomiskt svagare delen av befolkningen.

Prop. 1981/82:169

144

16 b Reservation av den moderate ledamoten i fritidsboende­kommitt

é

n

Fritidsboendekommitt

é

ns majoritet 

ä

r positiv 

ä

ven till f

ö

rslaget om 

ä

ndrad lagstiftning inneb

ä

rande r

ä

tt f

ö

r bostadsr

ä

ttsf

ö

rening att i sina stadgar kr

ä

va hembuds­skyldighet. En s

å

dan klausul skulle inneb

ä

ra att en bostadsr

ä

ttsinnehavare icke skulle f

å

fritt f

ö

rfoga 

ö

ver sin egendom.

Hembudsskyldigheten skall, anser man, f

ö

renas med s

ä

r­skilda prisf

ö

reskrifter. Det skulle inneb

ä

ra att bo­stadsr

ä

ttsf

ö

reningen fastst

ä

ller priset vid 

ö

verl

å­

telsen. Sammantaget vore detta ett djupt ingrepp i h

ä

vdvunna regler om 

ä

gander

ä

tt.

Det 

ä

r ocks

å

 ett oacceptabelt avsteg fr

å

n marknads­ekonomins grundl

ä

ggande principer om fri prisbildning och m

ä

nniskors r

ä

tt att kunna s

ä

lja sin egendom till marknadspriser. Att vissa ingrepp gjorts i dessa r

ä

ttig­heter - exempelvis vid f

ö

rs

ä

ljning av jordbruksfastig­heter - r

ä

ttf

ä

rdigar  ingalunda nya och betydligt mera omfattande inskr

ä

nkningar i den enskilda 

ä

gander

ä

tten och vad den normalt inneb

ä

r.

Jag reserverar mig f

ö

ljaktligen mot fritidsboendekom­mitt

é

ns remissyttrande i detta viktiga avseende. N

ä

r det g

ä

ller bostadsr

ä

tten som uppl

å

telseform f

ö

r fri­tidshus har jag inget att inv

ä

nda f

ö

rutsatt att bo­stadsr

ä

tten anv

ä

nds som alternativ till andra till­g

ä

ngliga uppl

å

telseformer, i f

ö

rsta hand 

ä

gander

ä

tt. En annan uppl

å

telseform f

ö

r fritidshus 

ä

r andelsboen­det. 

Ä

ven hyresr

ä

tt 

ä

r givetvis ett v

ä

rdefullt komple­ment n

ä

r det g

ä

ller att erbjuda medborgarna valfrihet i fritidsboendet.

Fritidsboendekommitt

é

ns speciella motiv f

ö

r hembuds­skyldighet och prisklausul, dvs. behovet av en stads-n

ä

ra fritidsbebyggelse, f

ö

r n

ä

rmast tankarna till den obotf

ä

rdiges f

ö

rhinder. Ett samh

ä

lle fungerat b

ä

st n

ä

r tillg

å

ngen svarar mot efterfr

å

gan. D

å

riskerar man inga osk

ä

liga marknadspriser. Det enda som kr

ä

vs'

ä

r att kom­muner och myndigheter inte l

ä

gger hinder i v

ä

gen f

ö

r ett tillr

ä

ckligt stort utbud av mark f

ö

r fritidsbebyg­gelse - s

ä

v

ä

l stadsn

ä

ra som i andra attraktiva omr

å

den i v

å

rt land. N

å

gon brist p

å

 l

ä

mplig mark f

ö

religger inte - ett faktum som fritidsboendekommitt

é

ns majoritet tyv

ä

rr inte vill inse eftersom den f

ö

ruts

ä

tter att efterfr

å

gan blir "b

ä

ttre" (=st

ö

rre) 

ä

n utbudet.

Prop. 1981/82:169

145

Jag anser att fritidsboendekommitt

é

n i sitt remissvar p

å

 bostadsr

ä

ttskommitt

é

ns bet

ä

nkande betr

ä

ffande hem­budsskyldigheten och s

ä

rskilda prisf

ö

reskrifter skulle formulera sig p

å

 f

ö

ljande s

ä

tt:

Fritidsboendekommitt

é

n avvisar, best

ä

mt bostadsr

ä

ttskom­mitt

é

ns f

ö

rslag att 

ä

ndra lagstiftningen s

å

 att bostads­r

ä

ttsf

ö

rening skall ha r

ä

tt att i sina stadgar f

ö

re­skriva hembudsskyldighet. En s

å

dan klausul skulle inne­b

ä

ra skyldighet f

ö

r bostadsr

ä

ttshavare att f

ö

re 

ö

ver­l

å

telse hembjuda sin l

ä

genhet till l

ö

sen av bostadsr

ä

tts­f

ö

rening, rikskooperativ organisation, allm

ä

nnyttigt bostadsf

ö

retag om s

å

dant 

ä

r f

ö

reningsbildare, kommunen eller n

å

gon som dessa har anvisat. Hembudet skall i s

å 

fall ske till det pris som anges i stadgarnas prisf

ö

re­skrif tet .

Fritidsboendekommitt

é

n finner inget avg

ö

rande sk

ä

l f

ö

r priskontrollerande 

å

tg

ä

rder p

å

 fritidsboendets omr

å

de. Markresurserna i v

å

rt land 

ä

r s

å

 goda att tillg

å

ngen p

å 

fritidshus av olika slag och med olika uppl

å

telseformer mer 

ä

n v

ä

l kan svara mot efterfr

å

gan 

ä

ven under goda konjunkturer. Bostadsr

ä

ttsformen som s

å

dan kan mycket v

ä

l vara en f

ö

rdelaktig uppl

å

telseform f

ö

r s

å

v

ä

l stads­n

ä

ra som mera avl

ä

gset bel

ä

gen fritidsbebyggelse. N

å

gra inskr

ä

nkningar i r

ä

tten att f

å

 s

ä

lja eller p

å

 annat.s

ä

tt

ö

verl

å

ta en bostadsr

ä

tt vill fritidsboendekommitt

é

n inte tillstyrka. Kommitt

é

n anser att s

å

dana ingrepp st

å

r i strid mot allm

ä

n r

ä

ttsuppfattning. Den h

ä

vdvunna och f

ö

r n

ä

stan alla medborgare sj

ä

lvklara r

ä

tten att fritt kunna disponera sin egendom ska sj

ä

lvfallet ocks

å

g

ä

lla bo­stadsr

ä

ttshavare inom de ramar som den nuvarande bo­stadsr

ä

ttslagen anger.

Klausuler om hembudsskyldighet och prisf

ö

reskrifter vid 

ö

verl

å

telse av bostadsr

ä

tt skulle 

ä

ven inneb

ä

ra risk f

ö

r godtycke, dels vid bed

ö

mningen och fastst

ä

llandet av 

ö

verl

å

telsepriset, dels vid valet av ny bostadsr

ä

tts­havare n

ä

r - som v

ä

ntat - m

å

nga s

ö

kande (kunder) uppen­barar sig. I den nya byr

å

krati som skulle v

ä

xa upp inom bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar och kommuner skulle vissa perso­ner (befattningshavare) f

å

 avg

ö

ra till vem en salubjuden bostadsr

ä

tt finge s

ä

ljas.

Eftersom motivet f

ö

r klausulerna 

ä

r att f

ö

rbjuda mark­nadspriser och ist

ä

llet h

å

lla en konstlat (reglerad) l

å

g prisniv

å

 skulle det inneb

ä

ra en ekonomiskt v

ä

rdefull fav

ö

r att f

å

f

ö

rv

ä

rva en bostadsr

ä

tt. En utg

å

ngspunkt f

ö

r re.sonemanget 

ä

r att efterfr

å

gan i allm

ä

nhet skulle bli stot vid en marknadsm

ä

ssig priss

ä

ttning. Hut mycket st

ö

tte skulle d

å

 inte efterfr

å

gan bli om priserna regle­ras vid en l

å

g niv

å

? N

ä

r s

å

 bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen eller kommunen ska s

ä

lja en s

å

dan (genom hembudsklausulen f

ö

r­v

ä

rvad) bostadsr

ä

tt, blev det givetvis en grannlaga uppgift att utse en k

ö

pare.

10   Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169. Bilagedel

Prop. 1981/82:169

146

Vilka kriterier skulle man g

å

 efter? En k

ö

lista? S

ä

r­skilda behov? Medlemsskap i annan bostadsr

ä

ttsf

ö

rening? Det 

ä

r uppenbart att risken f

ö

r godtycke 

ä

r minst sagt stor.

Det saknas ocks

å

moralisk loljik i bostadsr

ä

ttskommitt

é

ns f

ö

rslag. Fritidsboendekommitt

é

n delar helt reservanten Rolf Dahlbergs  uppfattning att det 

ä

r uppr

ö

rande att f

ö

rslaget om hembuds- och prisklausuler inte samtidigt f

ö

ljs av f

ö

rslag om garanterat 

å

terk

ö

p. Det finns m

å

nga exempel p

å

 att bostadsr

ä

tter sjunkit i pris. N

ä

r man nu ber

ö

var bostadsr

ä

ttshavarna m

ö

jligheten att f

å

 ut ett marknadsm

ä

ssigt h

ö

gt pris vore det v

ä

l 

ä

nd

å

 rimligt att ocks

å

garantera vederb

ö

rande ett 

å

terk

ö

p till den fast­st

ä

llda prisniv

å

n? Men bostadsr

ä

ttskommitt

é

n vill inte ens garantera 

å

terk

ö

p i det fall ingen k

ö

pare finns. Bristen p

å

 moralisk konsekvens hos bostadsr

ä

ttskommitt

é

n

ä

r h

ä

rvidlag direkt klanderv

ä

rd.

Fritidsboendekommitt

é

n finner ocks

å

 anledning erinra om Justitiekanslerns (JK) underk

ä

nnande av just den form av begr

ä

nsningar- i bostadsr

ä

ttshavarnas r

ä

tt att fritt 

ö

verl

å

ta sin l

ä

genhet. JK avgjorde i december 1981 ett s

å

dant 

ä

rende, betecknat V

ä

rmd

ö

modeUen. JK utg

å

r naturligtvis fr

å

n nu g

ä

llande bostadsr

ä

ttslagstiftning och finner att hembudsskyldighet strider mot lagen. In­v

ä

ndningen kan g

ö

ras att bostadsr

ä

ttslagen kan 

ä

ndras (vilket bostadsr

ä

ttskommitt

é

n f

ö

resl

å

r) men JK konstate­rar ocks

å

 att "en s

å

dan total offentlig kontroll av 

ö

ver­l

å

telser av bostadsr

ä

tter icke kan anses vara i bostads­r

ä

ttsf

ö

reningens eller den enskilde medlemmens intresse".

Fritidsboendekomitt

é

n delar JK:s uppfattning och vill inte se den s.k. V

ä

rmd

ö

modeUen till

å

ten och f

ö

rverkli­gad vare sig genom kr

ä

nkande av nu g

ä

llande lag eller genom en ny lagstiftning d

ä

r hembudsskyldighet till

ä

tes.

Med h

ä

nvisning till vad som h

ä

r anf

ö

rts vill Fritidsbo­endekommitt

é

n s

å

ledes best

ä

mt avstyrka bostadst

ä

ttskom-mitt

é

ns f

ö

rslag vad g

ä

ller r

ä

tt att inf

ö

ra hembudsskyl­dighet samt d

ä

rtill h

ö

rande f

ö

rslag.

Prop, 1981/82:169

147

17      SVERIGES RSCSBAHK

Kommitt

é

n har haft till uppgift att utreda och f

ö

re­sl

å

 statliga 

å

tg

ä

rder i syfte att fr

ä

mja ett 

ö

kat boendeinflytande i bostadsr

ä

ttsform genom en mera omfattande 

ö

verg

å

ng fr

å

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt. Kommitt

é

n 

ä

gnar stor uppm

ä

rksamhet 

ä

t de finansiella problemen vid ombildning av hyresr

ä

ttsfastigheter till bostadsr

ä

ttsfastigheter och l

ä

gger fram f

ö

rslag till deras l

ö

sning. Fullm

ä

ktige begr

ä

nsar sitt ytt­rande till en granskning av dessa f

ö

rslag.

De finansiella problemen vid ifr

å

gavarande ombildning 

ä

r av tv

å

 slag: bostadsr

ä

ttsf

ö

reningens finansiering av fastighetsf

ö

rv

ä

rvet och f

ö

reningsmedlemmens fi­nansiering av sin grundavgift.

Finansieringen av fastighetsf

ö

rv

ä

rvet skall enligt kommitt

é

n naturligtvis i f

ö

rsta hand ske genom 

ö

ver­tagande av s

ä

ljarens l

å

n i fastigheten. Ytterligare medel erfordras emellertid. Behovet av nya krediter bed

ö

ms uppg

å

 till 400 mkr per 

ä

r.

F

ö

r tillgodoseende av sistn

ä

mnda kreditbehov b

ö

r enligt kommitt

é

n det system f

ö

r oprioriterad bostads-kreditgivning som riksbanken introducerade i b

ö

rjan av 1980 utnyttjas. Bostadsinstituten erh

ö

ll d

å

 ett utrymme p

å

 organiserad marknad om 2 000 mkr, kallad basram, och p

å

 icke organiserad om likaledes 2 000 mkr med m

ö

jlighet till kraftig 

ö

kning av sistn

ä

mnda belopp i den m

å

n basramen inte togs i anspr

å

k.

N

ä

r riksbanken inf

ö

rde ifr

å

gavarande system beskrevs

Prop. 1981/82:169

148

ä

ndam

å

len f

ö

r krediterna p

å

 ett ganska allm

ä

nt s

ä

tt. Den 

ö

nskv

ä

rda inriktningen angavs med f

ö

ljande:

"Man kan inte r

ä

kna med att inom den angivna kredit­ramen tillgodose hela efterfr

å

gan p

å

 krediter f

ö

r oprioriterade 

ä

ndam

å

l inom bostadssektorn och best

å

n­det av kontors- och aff

ä

rsfastigheter. Instituten m

ä

ste d

ä

rf

ö

r prioritera mellan olika l

å

neans

ö

kninga:: . Riksbanken kan inte ange n

å

gra alltf

ö

r detaljerade direktiv. Ombyggnad och reparation av 

ä

ldre villor och 

ö

verl

å

telser av 

ä

ldre l

å

gt bel

å

nade fastigheter som underl

ä

ttar r

ö

rligheten p

ä

 bostadsmarknaden 

ä

r dock allm

ä

nt sett angel

ä

gna 

ä

ndam

å

l. Krediter som g

ä

ller bel

å

ning av fastigheter f

ö

r konsumtion eller 

ö

kad bel

å

ning av nya villor  som innehafts kort tid b

ö

r pr

ö

vas mycket restriktivt."

Fullm

ä

ktige ser intet sk

ä

l varf

ö

r de av kommitt

é

n diskuterade ombildningarna skulle uteslutas. Tv

ä

rtom b

ö

r de kunna utg

ö

ra ett bland de m

å

nga 

ä

ndam

å

l bo-3tadsinstituten tj

ä

nar med sin kreditgivning.

Ramarna f

ö

r bostadsinstitutens kreditgivning fast­st

ä

lldes bland annat med h

ä

nsyn till det utrymme instituten kunde ges i f

ö

rs

ä

kringsinr

ä

ttningar och banker. Sj

ä

lvfallet 

ä

r riksbanken beredd att vid fastst

ä

llande av basramen beakta behovet av finan­siering av ombildningsfaUen och 

ö

ka basramen i sk

ä

lig omfattning. Genom att instituten vanligen placerar en kapitalmarknadsrevers hos s

ä

ljaren f

ö

r en del av k

ö

peskillingen uppg

å

r institutens anspr

å

k p

ä

 f

ö

rs

ä

kringsinr

ä

ttningar och banker inte till"ett s

ä

 stort belopp som det totala kreditbehovet. Till­varatagandet av s

ä

ljarens placeringskapacitet utg

ö

r en grundprincip i bostadsinstitutens oprioriterade finansiering.

Finansieringen av grundavgiften 

ä

r f

ö

r m

ä

nga boende inte n

å

got problem, f

ö

r andra 

ä

r det d

ä

remot ett stort s

å

dant. M

å

nga klarar finansieringen med eget sparande, andra m

å

ste ta l

å

n. I fr

å

ga om l

ä

nefinan­sieringen diskuterar utredningen en m

ä

ngd av m

ö

jlig­heter - sparl

å

n, bosparande, riksbankens borgensl

å

n och andra bankers l

å

n. Kommitt

é

n g

ö

r helt riktigt den bed

ö

mningen att, om bankm

ä

ssig s

ä

kerhet finns, det tycks r

å

da goda f

ö

ruts

ä

ttningar att finansiera en del av insatsen med l

å

n utan n

å

gra som helst statliga insatser. Problem uppkommer n

ä

r s

å

dan s

ä

ker­het inte finns. Eftersom alla inte kan 

å

stadkomma s

å

dan, uppkommer sv

å

righeter med ombildningen 

ö

ver huvud taget. Risk uppst

å

r f

ö

r att ombildningen om

ö

j­ligg

ö

rs .

Med detta som utg

å

ngspunkt f

ö

resl

å

r utredningen in­f

ö

randet av ett system med behovspr

ö

vade statliga insatsl

å

n. Behovspr

ö

vningen skall utf

ö

ras av kom­munala organ och kommunen skall g

å

 i borgen f

ö

r

Prop. 1981/82:169

149

l

å

nen. Ett insatsl

å

n skall kunna uppg

å

 till 80 % av grundavgiften, dock h

ö

gst 20 % av l

ä

genhetens andel av ber

ä

knad anskaffningskostnad f

ö

r fastigheten. R

ä

ntesubvention skall inte utg

ä

 men anst

å

nd med amortering kunna beviljas. L

ä

gsta l

ä

nebelopp skall vara 5 000 kronor. Kommitt

é

n r

ä

knar med en ombild­ning av 5 000 l

ä

genheter per 

å

r fr o m 

å

r 1985. An­talet l

å

ne

ä

renden ber

ä

knas uppg

å

till 20 % d

ä

rav och till i genomsnitt 25 000 kronor per 

ä

rende. Ett statligt anslag om 25 mkr per 

å

r skulle d

å

 erfordras. Behovspr

ö

vning skall som framg

å

tt g

ö

ras av kommu­nala instanser. Kommunen skall ocks

å

 l

ä

mna borgen f

ö

r l

ä

net. Hela fr

å

gan blir s

å

ledes vad g

ä

ller den offentliga sektorns roll i h

ö

g grad en kommunal an­gel

ä

genhet.

Redan tidigare har kommuner 

ä

gnat sig 

å

t finansie­ringsfr

å

gor av detta slag, s

ä

rskilt de tre storstads­kommunerna. I G

ö

teborg har t ex ett garantif

ö

rfaran­de till

ä

mpats under l

å

ng tid f

ö

r att underl

ä

tta fi­nansieringen av grundavgifter. Kommitt

é

ns beskriv­ning av hur detta system fungerat f

ö

rtj

ä

nar att 

å

terges (s 250 i utredningen):

"Kommunen har under de 

ä

r verksamheten p

å

g

å

tt endast 

å

samkats en f

ö

rlust p

å

ett par tusen kronor. Betal­ningsf

ö

rsummelse kan vanligtvis klaras upp genom in-kasso

ä

tg

ä

rder. Kommunen har inte i n

å

got fall sett sig n

ö

dsakad till 

å

tg

ä

rder enligt uts

ö

kningslagen. Det f

ö

rekommer d

ä

remot att bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen i enstaka fall har vidtagit s

ä

dana 

å

tg

ä

rder. Verk­samheten har l

ö

pt friktionsfritt, vilket bl a fram­g

å

r av att bankerna 

å

beropar kommunens borgensta-ganden endast i enstaka 

ä

renden. Fastighetskontoret i G

ö

teborg framh

å

ller att samarbetet med bankerna fungerar utm

ä

rkt. Man k

ä

nner inte till att n

å

gon l

ä­

nes

ö

kande, som st

å

tt i begrepp att f

ö

rv

ä

rva bostads­r

ä

tt, har nekats l

å

n."

Metoden med kommunal garanti och l

ä

n i kreditinsti­tut har som synes fungerat v

ä

l. Naturligtvis blir f

ö

rlustriskerna st

ö

rre om garantierna kommer att avse endast svagare l

å

ntagare. Kommunen skall dock hur som helst enligt det av kommitt

é

n f

ö

reslagna systemet b

ä

ra riskerna. Staten skall inte g

ö

ra det. Staten skall tillhandah

ä

lla l

å

nemedlen och f

ö

rvalta l

ä

nen.

Fullm

ä

ktige anser att det f

ö

reslagna statliga l

ä

ne­systemet inte beh

ö

ver inf

ö

ras. Kommunen b

ö

r dock l

ä

mna garanti f

ö

r insatsl

ä

nen i erforderliga fall. L

ä

nen kan sedan, som skett i bl a G

ö

teborg, l

ä

mnas av bank eller annat kreditinstitut. Staten slipper d

ä

rigenom medelsanskaffningen och l

ä

nef

ö

rvaltningen.

Skillnaden mellan den av fullm

ä

ktige f

ö

rordade me-

Prop. 1981/82:169

150

toden och det av kommitt

é

n f

ö

reslagna systemet ligger fr

ä

mst d

ä

ri att det m

ö

jligen skulle kunna vara sv

å­

rare att f

å

anst

å

nd med amortering i ett kreditin­stitut

ä

n hos staten och att ett kommunalt garanterat l

å

n i ett kreditinstitut skulle kunna betinga en n

å­

got h

ö

gre r

ä

nta 

ä

n ett l

ä

n fr

ä

n staten 

ä

ven om kom­mitt

é

n h

ä

vdar att r

ä

ntan f

ö

r det statliga l

ä

net inte skall vara subventionerad. Enligt fullm

ä

ktiges me­ning 

ä

r dessa skillnader inte s

ä

 betydande att de motiverar inf

ö

randet av ett s

ä

rskilt statligt l

ä

ne­system. Den mest relevanta j

ä

mf

ö

relsen 

ä

r dessutom inte skillnaden mellan l

ä

n i kreditinstitut och l

ä

n hos staten utan skillnaden i total boendekostnad f

ö

re och efter 

ö

verg

ä

ngen till bostadsr

ä

tt, och de totala boendekostnaderna - p

å

verkade av m

ä

nga faktorer -blir inte n

ö

dv

ä

ndigtvis h

ö

gre efter en 

ö

verg

ä

ng till bostadsr

ä

tt,

ä

ven om de kommunalt garanterade insats­l

ä

nen f

å

r marknadsvillkor.

N

ä

r kommitt

é

n g

ö

r bed

ö

mningen att ca 1 000 l

ä

n skall beh

ö

va ges per 

å

r har den antagit att var femte hyresg

ä

st i ombildningsfastigheter beh

ö

ver l

å

n f

ö

r grundavgiftens finansiering. Kriteriet f

ö

r behov avses d

å

vara uteslutande l

å

g f

ö

rm

ö

genhet. Kombina­tionen h

ö

g inkomst/l

å

g f

ö

rm

ö

genhet medf

ö

r samma l

å

ne­r

ä

tt som l

å

g inkomst/l

å

g f

ö

rm

ö

genhet. En mera full­st

ä

ndig beh

ö

vspr

ö

vning b

ö

r enligt fullm

ä

ktiges me­ning g

ö

ras d

ä

r 

ä

ven inkomstens storlek beaktas. L

å

n­tagare med h

ö

ga inkomster och s

å

ledes god f

ö

rm

å

ga att betala r

ä

ntor och amorteringar betraktas av kreditinstituten som goda kunder. Inkomstpr

ö

vning vid garantigivning kan d

ä

rf

ö

r kraftigt minska an­talet garanterade l

å

n.

Sammanfattningsvis vill fullm

ä

ktige anf

ö

ra f

ö

ljande. Bostadsr

ä

ttsf

ö

reningarnas finansiering av fastig­hetsf

ö

rv

ä

rven b

ö

r kunna ordnas p

å

 s

ä

tt som utred­ningen f

ö

reslagit, d

ä

r bostadsinstitutens oprio­riterade utl

å

ning kan bli av s

ä

rskild betydelse. Finansieringen av grundavgifterna b

ö

r, i den m

ä

n l

å

n garanterade av offentliga myndigheter kan bli aktuella, ordnas s

ä

 att kommunen st

ä

ller garantin och l

ä

net ges av bank eller annan kreditinr

ä

ttning. Det av kommitt

é

n f

ö

reslagna statliga l

å

nesystemet beh

ö

ver ej inf

ö

ras. I garantigivningen b

ö

r l

å

n f

ö

r finansiering av grundavgiften vara behovspr

ö

vade 

ä

ven i fr

å

ga om inkomsten. Eftersom personer med h

ö

g inkomst har goda m

ö

jligheter att l

å

na utan kommunal borgen, kan inkomstpr

ö

vningen leda till att antalet kommungaranterade l

ä

n kraftigt minskas.

Prop. 1981/82:169

151

18      SVENSKA KOtmDHFORBTOTOET

KOMMUNERNAS ROLL

Kommunerna har ansvar f

ö

r bostadsf

ö

rs

ö

rjningen p

å

 lokal niv

å 

inom de av statsmakterna gi-vna ramarna. Utredningen anser 

att  

det m

å

ste ligga i statsmakternas intresse att f

ö

rse kom­munerna med de instrument som kr

ä

vs f

ö

r att 

ä

ven en 

ö

verg

å

ng fr

å

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt skall kunna bli ett medel f

ö

r kommunal bostadsf

ö

rs

ö

rjning.

Kommunerna har och b

ö

r enligt styrelsen ha stor frihet att handla efter lokala f

ö

rh

å

llanden och egna m

å

ls

ä

ttningar. P

å

 samma s

ä

tt som det f

ö

r en kommun kan finnas motiv f

ö

r att st

ö

dja en 

ö

verg

å

ng fr

ä

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt kan det finnas motiv f

ö

r att inte st

ö

dja en 

ö

verg

å

ng. Styrelsen

Prop. 1981/82:169

152

anser att utredningen inte tillr

ä

ckligt har beaktat kommunens m

ö

jligheter att hindra icke 

ö

nskade bostadsr

ä

ttsbildningar.

Utredningens f

ö

rslag om hyresg

ä

sternas f

ö

rk

ö

psr

ä

tt till privat hyresfastighet kan komma i konflikt med kommunens 

ö

nskan om f

ö

rk

ö

p f

ö

r att komplettera, rusta upp och 

ä

ndra l

ä

genhetssammans

ä

ttningen i ett 

ä

ldre bostadsomr

å

de. Visser­ligen f

ö

resl

å

r man att kommunens f

ö

rk

ö

psr

ä

tt enligt f

ö

rk

ö

ps­lagen skall vara kvar, men h

ä

r kan det bli fr

å

ga om gr

ä

ns­dragningar. Styrelsen ansar mot denna bakgrund att kommunens m

ö

jlighet till f

ö

rk

ö

p b

ö

r vidgas. D

ä

rmed kan kommunen, inom ramen f

ö

r sitt ansvar 

£

o'r bostadsf

ö

rs

ö

rjningen, l

ä

ttare styra socialt motiverade 

ä

ndringar n

ä

r det g

ä

ller bostadsomr

å

denas sammans

ä

ttning med avseende p

å

 uppl

å

telseform. -

Enligt bostadsfinansieringsf

ö

rordningen medges bostadsr

ä

tts­f

ö

reningar med kommunal insyn h

ö

gre bel

å

ning

ä

n 

ö

vriga bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar. M

ö

jligheten att v

ä

gra kommunal insyn och d

ä

rmed den f

ö

rm

å

nligare bel

å

ningen

ä

r ett av de f

å 

medel kommunen f

ö

r n

ä

rvarande har f

ö

r att f

ö

rhindra icke 

ö

nsk­v

ä

rda ombildningar. Med h

ä

nvisning till detta och tiil vad som tidigare sagts avstyrker styrelsen f

ö

rslaget att i lag 

å

l

ä

gga kommunerna att ut

ö

va insyn i bostadsr

ä

ttsf

ö

rening­amas verksamhet. Vidare ifr

å

gas

ä

tter styrelsen f

ö

rslaget act den kommunala insynen 

ä

ven skall g

ä

lla

ä

ldre bostads­r

ä

ttsf

ö

reningar. Utredningen har sj

ä

lv pekat p

å

 att behovet av kommunal insyn 

ä

r st

ö

rst i b

ö

rjan av en bostadsr

ä

tts­f

ö

renings verksamhet.

ALLM

Ä

NNYTTIGA BOSTADSF

Ö

RETAG

En viktig utg

å

ngspunkt i direktiven f

ö

r utredningens arbete var att st

ä

rka de boendes inflytande 

ö

ver den egna bostaden. Mycket har f

ö

r

ä

ndrats sedan direktiven gavs. Idag st

å

r de allm

ä

nnyttiga bostadsf

ö

retagen inf

ö

r f

ö

r

ä

ndringar som m

ö

j­ligg

ö

r ett l

å

ngtg

å

ende hyresg

ä

stinflytande i gemensamma angel

ä

genheter. Hyresg

ä

ster kan 

ä

ven ges ekonomiskt infly­tande inom den allm

ä

nnyttiga hyresr

ä

tten. Formerna utvecklas f

ö

r n

ä

rvarande genom praktiska f

ö

rs

ö

k.

Prop. 1981/82:169

Styrelsen anser att ombildning av hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt i allm

ä

nnyttiga f

ö

retag inte b

ö

r komma ifr

å

ga annat 

ä

n i undantagsfall. Det finns flera sk

ä

l till detta, bl a risken f

ö

r Skad segregation. Det 

ä

r ofr

å

nkomligt att det i f

ö

rsta hand 

ä

r de ekonomiskt och utbildningsm

ä

ssigt resursstarka hyresg

ä

sterna som kommer att medverka till en omvandling. SABO har i sitt remissvar pekat bl a p

å

denna risk och p

å 

nackdelar f

ö

r kvarboende hyresg

ä

ster vid en ombildning.

Styrelsen ansluter sig i 

ö

vrigt till de synpunkter och p

å

pekanden som SABO anf

ö

rt i sitt remissyttrande.

153

18 a Reservation av centerpartiets ledam

ö

ter"i kommunf

ö

rbundets styrelse

KOMUHERNAS ROLL

Kommunerna har ansvar - - - = majoriteten - - - icke 

ö

nskade bostadsr

ä

ttsbildningar.

Enligt bostadsfinansieringsf

ö

rordningen medges ------  =

majoriteten ------  genom praktiska f

ö

rs

ö

k. Styrelaen

ansluter sig------- = majoriteten------- SABO anf

ö

rt i sitt

remissyttrande.

18 b Reservation av moderatemas ledam

ö

ter i kommunf

ö

rbundets styrelse

Vi tillstyrker i princip bostadsr

ä

ttskommitt

é

ns bet

ä

nkande, men anser att f

ö

rslaget b

ö

r bli f

ö

remil f

ö

r ea teknisk 

ö

ver­arbetning innan det l

ä

ggs till grund f

ö

r lagstiftning.

H

ä

rut

ö

ver inst

ä

mmer vi i Rolf Dahlbergs reservation betr

ä

f­fande prisf

ö

reskrifter och hembudsskyldighet.

Prop. 1981/82:169

154

18 c Reservation av folkpartiets ledam

ö

ter i kommunf

ö

rbundets styrelse

KOMMUHERHAS ROLL

Kommunerna har ansvar - - - = majoriteten - - - men h

ä

r kan det bli fr

å

ga om gr

ä

nsdragningar.

Enligt bostadsfinansieringsf

ö

rordningen - - - = majoriteten - - - genom praktiska f

ö

rs

ö

k .

Styrelsen vill p

å

peka att det finns problem vid ombildningar av hyresr

ä

tt till bostadar

ä

tt i allm

ä

nnyttiga f

ö

retag bl.a. risk f

ö

r 

ö

kad segregation. Det 

ä

r ofr

å

nkomligt att - - - = majoriteten - - - SABO anf

ö

rt i sitt remissyttrande.

Prop. 1981/82:169

155

19 STOCKHOLMS KOMMUN

Kommunstyrelsen har inh

ä

mtat yttrande fr

ä

n bl.a. fastighetsn

ä

imden och stadsjuristen.

Fastighetsn

ä

mnden har 

ö

verl

ä

mnat ett av fastighetskontoret avgivet tj

ä

nste­utl

å

tande. I utl

å

tandets sammanfattning har anf

ö

rts f

ö

ljande.

Kcn-jrit-i

é

n diskuterar dika f r jgost

ä

l Inincar 

rörande  ö

vc-r-l

å

tel.-=e av de koir.riunala bol-sgens fastiahivtcr till bcst.-ids-"-

ä

fctsi

ö

renincar, cock utan att l

ä

cca konkreta f

ö

rslag. Ko-imunfullro

ä

ktige b

ö

r enligt kommitt

é

n fatta beslut om vilka principer som b

ö

r g

ä

lla f

ö

r s

å

dana 

ö

verg

å

ngar.

I Stockholm har koir-jr.unfulira

ä

ktige 30-05-05 beslutat avsl

å 

fastichetsn

ä

.-ndens f

ö

rslag att reko.Ti.T.endera bostadsf

ö

re­tagen att uppta f

ö

rhandlingar med hyresg

ä

ster om f

ö

rv

ä

rv f

ö

r bildande av bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar.

Fastighetskontoret redovisar i utl

å

tandet  , situationen i Stockholm vad g

ä

ller prisutveckling p

ä

 bostadsr

ä

tter, p

å­

g

å

ende omvandling till bostadsr

ä

tt m m och diskuterar en t

ä

nkbar framticsutveckling i kommunen.

Kontoret konstaterar   att medan konunitt

é

n ing

å

ende dis­kuterar behovet av planm

ä

ssighst vid eventuell f

ö

rs

ä

lj­ning av a llni

ä

nnyttigt 

ä

gda l

ä

genheter 

å

terfinns inte sanma resonerr.ang vad g

ä

ller 

ö

verg

ä

ng av privata fastigheter till bostadsr

ä

tt.  De kommunala styrmedlen vad g

ä

ller uppl

ä

tel­seformer i befintlig bebyggelse 

ä

r sm

å

.  .M

ö

jligheterna att inf

ö

ra n

å

got raedel f

ö

r kommunerna att hejda o

ö

nskad o.Tivandling till bostadsr

ä

tter inom t ex bostadsanvisnings-omr

å

cen b

ö

r 

ö

verv

ä

gas.

Prop. 1981/82:169

156

Kcntorst g

ö

r vidare en granskning av vissa av detaljerna

1 f

ö

rslaget, delvis med kritiska synpunkter.. Bl. a behandlas:

-

fastiahets

ä

gar.nas r

ä

tt att s

ä

lja till annan k

ö

pare -T.edan hyresg

ä

ster.nas f

ö

rk

ö

psr

ä

tt r

å

der

-

majoritetskravet vid f

ö

rv

ä

rv

-

f

ö

rk

ö

psr

ä

ttens giltighet f

ö

r lokalhyresg

ä

star i kontorshus

-

nybildade f

ö

reningars skyldighet att som medlemmar uppta alla bostadshyresg

ä

ster, t 

ex   

f

ö

retag so.-n ir.nehar 

ö

ver­nattnings l

ä

genhet er

-

krav p

å

ekonomisk plan

-

krav p

å

 tidigare fastighet.g

ä

gare att deltia i finansie-

- ringe.n genom t ex att binda medel i obligationer

-  ko.Tjnu.-.al skyldighet att ut

ö

va insyn

-  f

ö

rmedling av  och borgen f

ö

r statliga insatsl

å

n

-  priskcntroll och he.Tibudsskyldighet

All.'r,änt  konstaterar  kontoret  att  det  ka.n   ifrågasättas on!   förslaget   får  några   s-törre  konsekvEnser   i   jä.Tiförel-se  med  andra  krafter   i   sarr.hället.      Kontoret  bedömer det  också   so:?,  otillfredsställande   att   f   n   ta   ställ­ning   till   förslag   om     förändringar   vad   gäller   bostads­ratt   sa.Titldict   sor.  rr.ånca   andra   rofor.T.er   av  övriga   upp-lit=lse-;orr.er   är   aktuella.      Ren-.isstiden   bar   varit  helt otillfre.iaställanda,   varför  cr-Bnsl:ningen   del-.-is  bli­vit  mindre   ingående,   särskilt  r?.ot  bakgrund   av  att  kcv.-itténs   förslag   cå   flera   punktiir   är   svårförstäelict   och ..-Jtsäcelsefullt.

Stads.luristen har anfört följande.

Yttrande över de föreslagna reglerna om förköpsrätt fö:

hyiesjräster_____________________________________ 

Systemet med Intresseanm.Slan torde kunra ge upphov till ett omfattande och många ginger onödigt arbete för  Inskrlv-nlngsmyndighoten. T;LnJ.:bart är att hyresgä.-ster  1 mä.-Tga fastigheter bildat  föreningar,  som vart annat år förnyar Intressean.mälan hos Inskrlvntngs.-nyndlgheten trots att fastlghetsScaren Inte har rvigia som helst planer på Tet-säljnlng. TSnkbart är också att de personer  som en gång bildat förening och gjort Intressea-nmälan flyttat frän fastigheten eller förlorat Intresset för övergäng till bostadsrätt när ett förvSrv blir aktuellt. Svårigheter kan då uppkomma att delge en förening sora 1 realiteten är upplöst.

Prop. 1981/82:169

157

Ett annat problem är  att ett hembud Ju ka.n bli rdremål Tdr rör handlingar och också återkallas.  Vidare kan hyresgÄsteinals rätt att förvärva hyresrätten lätt elimineras genom att fastig­hetsägaren försäljer fastigheten 1 andelar. Den rätt som kom-ralttéi genom förslaget ger hyresgästerna är sålanda mycket prekär.

An.':firtailngsvärt är att hyresgäster .na föresläs ha förköpsrätt oni kommunen förvärvar en fastighet men inte om staten gör ett fastighetsförvärv.   Detta bör  Inte accepteras.

Vidare föreslås att kommunen inte får utöva förköpsrätt om försäljningen är beroende av att hyresgästernas förköpsrätt prövas av hyresnännden. Om en fastighetsägare försäljer sin fastighet och hyresgästerna begär att få köpa fastigheten så förhindrar det kommunen att för köpa fastigheten, åtminstone till dess frågan avgjorts.Om   hyresgästerna inte får förlöpa fastigheten kan kommunen pi vanligt sätt,  för köpa fastigheten. Om hyresgästerna får  tätt att köpa fastlglneten aå blir köpet mellan fastighetsägaren och den tilltänkte köparen ogiltigt varför kommunen Inte kan för köpa fastigheten. Kommunen kan i ich för sig begära förköp avseende försäljningen mellan

fastighetsägaren och hyre.-sgästerna. Kbmmlttoi Kar angivit att varken kommunen eller b.yressästerna skall ha något absolut företräde t en sådan situation. Kommunens möjligheter att röt köpa en fastighet när  förvärvaren är  en bostads: .IttsfÖrenlng har prövats av regeringen i ett beslut från 1979- Kommunens ansökan lämnades där utan bifall. Beslutet motiverades med att förköpet var obllllgt med hänsyn till att förvärvarna hade ett speciellt och starkt Intresse av att förvärvet kom till stånd. Dst finns inget som tyder p&font-family:Verdana'>

Prop. 1981/82:169

158

Yttrande över förslava till överlåtelse av bostadsrätt

Dl bostadsrättsförenings stadgat kan redan enligt nu filande lagstiftning Innehålla regler om prissättning vid överlåtelse av bostadsrätt. Eäremot är  regler om hembud av bostadsrätt till bostadslägenheter ej tillåtna.  Ptisklausuler  lär vara säll­ synta.   Skälet härtill är bl.a. att prisreglering ofta kr ingås, .egler om henbud torde säkerligen också fresta till kring­gående.  Dst är. därför tveksamt om de skulle få någon effekt. Däremot finns det risk för att bostadsrättsspekulanter  Inte skulle ha klart för  sig skillnaden mellan olika bostadsrätter och kanske byta en "fri" gammal, bostadsrätt mot en med herabudsskyldls.het. Cfetsamma kan gälla där bostadsrätt ingår som likvid vid villaköp. För den enskilde bostadskonsumenten torde det föreslagna regelsystemet kunna bli förvirrande. Cet skulle vidare göra villaboendet ärjiu attraktivare såsom den efter bostadScLnvlsningslagens Införande enda fria bostadsformen som dessutom fritt kan realiseras till högstbjudande och med liberala regler  om teallsationsvlnstbeskattnlng.

Prop. 1981/82:169

159

F-oredragand

e_ borgarrade t () har anf

ö

rt f

ö

ljande. "'

Bostadsr

ä

tten 

ä

r en uppl

å

telseform som det 

ä

r angel

ä

get att sl

å

vakt om och ytterligare konsolidera. Fastighetskontoret har f

ö

r sin del framf

ö

rt att knappast n

å

gra andra boendeformer ger ett.s

å

 v

ä

rdefullt boendeinflytande i flerfamiljshus som bostadsr

ä

tt. Det 

ä

r d

ä

rf

ö

r positivt att det f

ö

religgande f

ö

rslaget syftar till att skapa b

ä

ttre f

ö

ruts

ä

ttningar f

ö

r 

ö

verg

å

ng fr

ä

n hyres­r

ä

tt till bostadsr

ä

tt. F

ö

rslaget har dock generellt sett f

å

tt en utformning som ej torde fr

ä

mja en 

ö

verg

ä

ng i st

ö

rre omfattning. F

ö

r att i realiteten f

ö

rb

ä

ttra m

ö

jligheterna b

ö

r f

ö

rslaget omarbetas i syfte att f

ö

renkla en ombildning fr

å

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt.

F

ö

rslagets stimulerande effekt med nuvarande utformning 

ä

r troligen av mindre be­tydelse. F

ö

rslagets huvudsakliga f

ö

rtj

ä

nst torde i st

ä

llet liqga i att lagen l

ä

gger grund f

ö

r frivilliga 

ö

verl

å

telser till hyresg

ä

sterna.

Debatten om bostadsr

ä

tten har under senare tid kommit att handla mer oti spekulation i boende 

ä

n om bostadsr

ä

ttens f

ö

rdelar som boendeform. Detta 

ä

r beklagligt. Fast-lghetskontoret har redovisat att den 

ä

rlige oms

ä

ttningen av bostadsr

ä

tter i kommunen liggerl

å

gt, p

ä

 omkring 6-8 

t.  

Som j

ä

mf

ö

relse b

ö

r s

ä

rskilt noteras att i hela l

ä

genhetsbest

ä

ndet i innerstaden byter ca 15 

%  

av l

ä

genheterna 

å

rligen innehavare. Procentsatsen f

ö

r den som bor med hyresr

ä

tt 

ä

r naturligtvis h

ö

g­re eftersom bostadsr

ä

ttshavarnas laga flyttningsben

ä

genhet drar ner genomsnitts­siffran.

Prop. 1981/82:169

160

Kopp lingar till bostadssanerings 1 agen och bostadsanv i sni ngs 1 ajen

Det har framf

ö

rts att en 

ö

kad 

ö

verg

å

ng till bostadsr

ä

tt negativt p

ä

verkar kommunens m

ö

jligheter att 

å

stadkomma f

ö

rnyelse av 

ä

ldre fastigheter. Detta sammanh

ä

nger med att bostadssaneringslagen ej omfattar fastigheter 

ä

gda av bostads­r

ä

ttsf

ö

reningar. Den p

å

talade nackdelen kan med h

ä

nsyn till bostadsbest

ä

ndets nu­varande' standard inte tillm

ä

tas n

å

gon avg

ö

rande betydelse. Det kan i sammanhanget konstateras att det i dagsl

ä

get 

å

terst

å

r ca 4 000 omoderna bostadsl

ä

genheter i innerstaden och ca 1 000 i ytterstaden. Jag anser f

ö

r egen del att bostadssanerings­lagens undantag f

ö

r bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar 

ä

r riktig. Detta undantag skapar t ex m

ö

jlighet till ett boende som standardm

ä

ssigt inte n

å

r upp till h

ö

gsta nybyggnads-standard. Unskar man s

å

ledes avst

ä

 fr

å

n denna standard - av m

å

nga ansedd som 

ö

verstan­dard -  

ä

r det ocks

å

 rimligt att man skall kunna v

ä

lja att g

ö

ra detta.

N

ä

r det g

ä

ller kommunernas m

ö

jligheter att p

å

verka t ex vanv

å

rd-och liknande inom

en fastighet finns dessa redan idag - oavsett vem som 

ä

r fastighets

ä

nare - i g

ä

llande

lagstiftning.

Vad betr

ä

ffar f

ö

rslagets koppling till bostadsanvisningslagen (BaL) och dess till­l

ä

mpning i Stockholms innerstad vill jag kort n

ä

mna f

ö

ljande.

Fastighetskontoret har framf

ö

rt att en till

ä

mpning av BaL kan vara ett incitament till 

ö

kad 

ö

verg

ä

ng till bostadsr

ä

tt. Enligt kontoret kan detta medf

ö

ra risker f

ö

r

ö

kad segregation.

Det kan klart konstateras att BaL inskr

ä

nker m

ö

jligheterna f

ö

r enskilda bostads­s

ö

kande att p

å

egen hand skaffa sig en bostad med hyresr

ä

tt genom att utbudet p

ä

 den fria marknaden tenderar att helt elimineras. Detta inneb

ä

r ocks

å

 att de personer som inte kan p

å

r

ä

kna bostadsf

ö

rmedlingens medverkan i s

ö

kandet efter bo­stad i innerstaden mer eller mindre tvingas till att f

ö

rv

ä

rva en bostadsr

ä

ttsl

ä­

genhet. En 

ö

kad efterfr

å

gan p

ä

 bostadsr

ä

tts l

ä

genheter och d

ä

rmed en 

ö

kad andel om­bildningar till bostadsr

ä

tt f

å

r mot denna bakgrund anses vara naturlig. Det o

ä

-talade f

ö

rh

å

llandet pekar p

ä

 en tidigare ej uppm

ä

rksammad brist hos bostadsanvis­ningslagen.

Vad i 

ö

vrigt g

ä

ller segregationseffekter b

ö

r riskerna h

ä

rf

ö

r ej 

ö

verdrivas d

ä 

hyresr

ä

tten under 

ö

versk

å

dlig tid torde vara den dominerande unpl

ä

telseformen i Stockholm.

Prop. 1981/82:169

161

Kommunens f

ö

rk

ö

psr

ä

tt m m

Utredningen har f

ö

reslagit att en s

ä

rskild lag om f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

ster skall inf

ö

ras- Hyresg

ä

sterna skulle enligt f

ö

rslaget erh

å

lla f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r de kommunala - frivilliga - f

ö

rv

ä

rv men inte vid statliga liknande f

ö

rv

ä

rv. Motivet f

ö

r denna s

ä

rbehandling av kommun och stat 

ä

r sv

ä

rf

ö

rst

ä

eligt.

Enligt utredningsf

ö

rslaget f

å

r kommunen - n

ä

r hyresg

ä

sterna p

å

kallat pr

ö

vning av sin f

ö

rk

ö

psr

ä

tt hos hyresn

ä

mnden - inte m

ö

jlighet att f

ö

rk

ö

pa genom att p

å

vanligt s

ä

tt tr

ä

da i k

ö

parens st

ä

lle. Om d

ä

remot hyresg

ä

sterna godk

ä

nt en 

ö

verl

å

telse alter­nativt ej p

å

kallat pr

ö

vning hos hyresn

ä

mnden eller om hyresn

ä

mnden fattat beslut ora att f

ö

rk

ö

psr

ä

tt ej f

ö

religger f

ö

r hyresg

ä

sterna kan ett kommunalt f

ö

rk

ö

p p

å

-normalt s

ä

tt genomf

ö

ras. 1 det f

ö

rstn

ä

mnda fallet kan kommunen i och for sig beg

ä

ra

f

ö

rk

ö

p med anledning av f

ö

rs

ä

ljningen mellan fastighets

ä

garen och hyresg

ä

sterna.

Kommitt

é

n har dock angivit att varken kommunen eller hyresg

ä

sterna skall ha n

å

got

absolut f

ö

retr

ä

de i en s

ä

dan situation. Oetta inneb

ä

r en inskr

ä

nkning av kommunens

m

ö

jligheter till f

ö

rk

ö

p.

! sammanhanget kan det vara p

ä

 sin plats att erinra om vad som idag g

ä

ller betr

ä

f­fande den kommunala f

ö

rk

ö

psr

ä

tten. Enligt f

ö

rk

ö

pslagen har kommunen f

ö

rk

ö

psr

ä

tt till s

å

dan fast egendom som med h

ä

nsyn till den framtida utvecklingen beh

ö

vs f

ö

r t

ä

tbebyggelse eller d

ä

rmed sammanh

ä

ngande anordning. D

ä

rut

ö

ver kan f

ö

rk

ö

psr

ä

tten utnyttjas f

ö

r f

ö

rv

ä

rv av fastigheter som beh

ö

ver rustas upp. Vad avser det f

ö

rst­n

ä

mnda fallet beh

ö

ver n

å

gra kommentarer ej g

ö

ras utan kommunens f

ö

rk

ö

psr

ä

tt b

ö

r i de ber

ö

rda fallen f

ö

rbli ograverad. Betr

ä

ffande "saneringsfallet" kan f

ö

ljande anf

ö

ras. Om en bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen k

ö

per en fastighet som i och f

ö

r sig beh

ö

ver rustas upp men det 

ä

r uppenbart att avsikten med f

ö

rv

ä

rvet 

ä

r att genomf

ö

ra en upprustning b

ö

r synnerliga sk

ä

l f

ö

religga f

ö

r att kommunen 'skall ha r

ä

tt att f

ö

r­k

ö

pa. Det kan-enligt min mening finnas anledning att l

ä

gga fast en s

ä

dan regel i f

ö

rk

ö

pslagen. Bostadssaneringslagens undantag f

ö

r bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar b

ö

r h

ä

r observeras (se ovan ).Det m

å

ste s

å

ledes f

ö

ruts

ä

ttas att kommunen ej 

ä

ger r

ä

tt att f

ö

rk

ö

pa en fastighet om det 

ä

r uppenbart att f

ö

rk

ö

pet icke sker p

å

 objektiva grun­der utan syftet i realiteten 

ä

r att s

ö

ka motverka bildandet av bostadsr

ä

ttsf

ö

re­ningar. Regeringen f

ö

rutsattes ocks

å

 beakta detta i de fall f

ö

rk

ö

psfr

ä

gan under­st

ä

lls dess pr

ö

vning.

11 

Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169. Bilagedel

Prop. 1981/82:169

162

Kommunen b

ö

r s

å

ledes bibeh

å

lla vissa styrm

ö

jligheter med h

ä

nsyn till det ansvar som 

å

vilar komnjnen f

ö

r bostadsf

ö

rs

ö

rjningen och den fysiska planeringen i 

ö

vrigt. F

ö

rslaget b

ö

r omarbetas i denna del f

ö

r att kommunen skall bibeh

å

lla sin m

ö

jlig­het att fullg

ö

ra sina samh

ä

lleliga uppgifter.

Behovet av styrmedel

Det kan naturligtvis diskuteras i vad m

å

n kommunen skall ha m

ö

jlighet att styra omvandlingen till bostadsr

ä

tt. Jag anser f

ö

r egen del att utg

å

ngspunkten f

ö

r kom­munens agerande sj

ä

lvfallet b

ö

r vara hyresg

ä

sternas 

ö

nskem

å

l f

ö

r ombildning. Jag menar vidare att tillr

ä

ckliga kommunala styrmedel erh

å

lls om kommunen ges f

ö

rk

ö

ps­r

ä

tt samt f

ö

retr

ä

de framf

ö

r hyresg

ä

sterna vid frivilliga f

ö

rv

ä

rv s

ä

 som f

ö

reslagit: ovan. Om det i framtiden - exempelvis genom mycket stor andel ombildningar -skulle uppkomma n

å

gra problem f

å

r det 

ö

verv

ä

gas huruvida ytterligare "styrmedel" b

ö

r inf

ö

ras.

Jag anser s

å

ledes att f

ö

rb

ä

ttrade f

ö

ruts

ä

ttningar f

ö

r omvandling av hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt mycket v

ä

l kan tillskapas utan krav p

å

 ytterligare kommunala styrmedel.

Bostadsr

ä

tt kontra nya former av hyresr

ä

tt

Det har nyligen framkommit f

ö

rslag till nya former av hyresr

ä

tt t ex "hyresvalsr

ä

tt samt inflytande genom f

ö

rvaltarf

ö

reningar. Det 

ä

r m

ö

jligt att dessa former kan utvecklas till f

ö

r vissa boendegrupper acceptabla l

ö

sningar f

ö

r boendeinflytande. Det 

ä

r dock viktigt att komma ih

å

g att de aldrig kan "n

å

 upo till" bostadsr

ä

ttens niv

å

. Detta hindrar inte att nya former f

ö

r hyresr

ä

ttsboende utvecklas men det b

ö

r f

ö

r den skull inte vara ett argument mot bostadsr

ä

tten. Jag anser det s

å

ledes rimligt att dessa nya bostadsformer f

ä

r konkurrera med bostadsr

ä

tten. Genom att ge b

å

da dessa huvudalternativ till uppl

å

telse m

ö

jlighet att utvecklas skapas 

ö

kad valfrihet i boendet, vilket 

ä

r 

ö

nskv

ä

rt. Hyresg

ä

sterna har sedan m

ö

jlighet att v

ä

l­ja den boendeform som passar dem b

ä

st. Visar det sig i framtiden att de nya former­na av hyresr

ä

tt blir mest efterfr

å

gade 

ä

r det naturligt att bostadsmarknaden in­r

ä

ttar sig h

ä

refter.

Hyresg

ä

sternas f

ö

rk

ö

psr

ä

tt m.m.

Den f

ö

rk

ö

psr

ä

tt som nu f

ö

resl

å

s f

ö

r hyresg

ä

sterna

ä

r konstruerad som en hembuds­skyldighet f

ö

r fastighets

ä

garen. Jag f

å

r i likhet med fastighetskontoret konstatera att hembudet har givits en komplicerad konstruktion och att den f

ö

Veslagna proceduren  vid ett eventuellt f

ö

rk

ö

p enligt den f

ö

reslagna modellen synes bli on

ö

diat komplicerad. Det kan h

ä

rut

ö

ver notoras   att konstruktionen f

ö

r erh

å

llande av l

å

n till f

ö

rv

ä

rvet synes mindre lyckad.

Prop. 1981/82:169

163

.'i

ä

r det g

ä

ller mojligheter till privatl

ä

n anger- f

ö

rsl

ä

get att en pr

ö

vning h

ä

rav skall ske p

ä

 bostadssociala grunder och i f

ö

rsta hand mot beskattningsbar f

ö

rm

ö

gen­het. Det

ä

r sj

ä

lvfallet 

ö

nskv

ä

rt att denna pr

ö

vning kan g

ö

ras p

å

 ett schablonm

ä

ssigt 'i

ä

tt och mot mycket enkla pr

ö

vningsgrunder. Detta hindrar dock inte att s

ä

rskild h

ä

nsyn m

å

ste tas i vissa fall. Den hittillsvarande utvecklingen har visat att ombildning av hvresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt varit st

ö

rst i s.k. attraktiva bostadsom­r

å

den. Det har ocks

ä

fr

å

n vissa h

ä

ll framf

ö

rts att intresset f

ö

r ombildning till bostadsr

ä

tt inom det allm

ä

nnyttiga bostadsbest

å

ndet "i utpr

ä

glade l

é

gstatusomr

ä

den" hitinfills varit n

ä

rmast obefintligt. Ett dylikt p

å

st

å

ende kan i och f

ö

r sig tas till int

ä

kt f

ö

r att kommunen skall ges m

ö

jlighet att f

ö

rhindra nytillkommande boitacisr

ä

tter inom vissa omr

å

den. Jag anser i st

ä

llet att man s

ä

rskilt b

ö

r under­l

ä

tta f

ö

r s k svaga grupper att efterfr

å

ga bostadsr

ä

tt och att dessa d

ä

rmed ges m

ö

jl'ighet till delaktighet vid eventuella ombildningar. Det 

ä

r angel

ä

get at: denna m

ö

jlighet

ö

verv

ä

gs.

Priskontroll och hembud

Genom det f

ö

religgande f

ö

rslaget kan regler om priskontroll och hembudsskyldighet inf

ö

ras. Detta f

ö

resl

ä

s ske genom att f

ö

reskrifter h

ä

rom tas in i bostadsr

ä

tts-f

ö

rsn''ngarnas stadgar.

Jag anser"det principiellt tveksamt att inf

ö

ra regler om hembud. Om hembuds­skyldighet trots allt inf

ö

rs b

ö

r det enligt min mening enbart g

ä

lla gentemot den enskilda bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen. F

ö

rslaget om hembud till kommunen - bo­stadsf

ö

rmedlingen - b

ö

r s

å

ledes avvisas.

Redan enligt nu g

ä

llande lagstiftning kan en bostadsr

ä

ttsf

ö

renings stadgar inne­h

å

lla regler om oriss

ä

ttning vid 

ö

verl

å

telse av bostadsr

ä

tt. Anv

ä

ndningen av denna m

ö

jlighet l

ä

r dock vara s

ä

llsynt och orsaken h

ä

rtill torde vara att best

ä

mmelser om reglerade 

ö

verl

ä

telsev

ä

rden mycket l

ä

tt kan kringg

å

s. Jag anser inte att bostads­r

ä

tten, i varje fall inte i st

ö

rre utstr

ä

ckning 

ä

n vad som idag ar fallet, b

ö

r be­lastas mod best'ini-:elsor on prisk.nntroll. Jag vill n

ä

r det gallrar m

ö

jligheterna att 

å

stadkomma prisreglerande effekter ist

ä

llet h

ä

nvisa till andra m

ö

jligheter t ex avdrags- och skattereformer samt realisationsvinstbeskattning genom vilka det torde finnas st

ö

rre m

ö

jligheter att 

å

stadkomma effekter p

ä

 prisutvecklingen p

å 

bostadsr

ä

tter.

Prop. 1981/82:169

164

fn ny uppl al el r.efor-iii?

Fastighetskontijr-et har mot bakgrund av f

ö

reslagna regler betr

ä

ff.indi- hembud och och priskontroll framf

ö

rt att det kanske finns sk

ä

l att 

ö

vfjrvdyo ciLi. boeruli.-former, med priskontroll och hembudsskyldighet formellt frig

ö

res fr

ä

n bostadsr

ä

ttsformen. Denna skulle d

ä

rvid bli entydig och omfatta bost

ä

der med i huvudsak dagens regel­system. Jag anser f

ö

r egen del att detta f

ö

rslag 

ä

r intressant. Som sk

ä

l h

ä

rf

ö

r kan bl a anf

ö

ras att det av utredningen f

ö

reslagna systemet torde g

ö

ra bostadsr

ä

tts­marknaden mycket sv

å

r

ö

versk

å

dlig f

ö

r bostadskonsumenterna. Det skulle s

å

ledes bli sv

å

rt f

ö

r de bostadss

ö

kande att f

ä

klart f

ö

r sig skillnaderna mellan olika typer' av bostadsr

ä

tter. Om en dylik uppl

å

telseform inf

ö

rs kan det anses rimligt att s

ä

r­skilda prisf

ö

reskrifter st

ä

lls som krav f

ö

r statligt bostadsl

ä

n. Det kan d

å

 ocks

å ö

verv

ä

gas huruvida det finns anledning att begr

ä

nsa tiden till fem 

å

r eller om kravet b

ö

r g

ä

lla f

ö

r all framtid. Det finns redan ett system som i princip ansluter till denna modell hos Stockholms Kooperativa Bostadsf

ö

rening (SKB). Erfarenheterna av SKB:s verksamhet 

ä

r goda, varf

ö

r det kan finnas anledning att skapa m

ö

jligheter f

ö

r en utvidgning av denna uppl

ä

telseform.

Ö

verg

å

ng ti 11 bostadsr

ä

tt i det allm

ä

nnyttiga bostadsbest

å

ndet

Enligt bostadsr

ä

ttskommitt

é

n b

ö

r 

ö

verg

ä

ng till bostadsr

ä

tt i allm

ä

nnyttans fastig­heter endast kunna ske i den utstr

ä

ckning som den enskilda kommunen finner .det motiverat. Ombildningarna f

ö

resl

å

s ike mot bakgrund av ett uppsatt handlingsprogram. Detta synes riiii igt.

Sj

ä

lvfallet b

ö

r m

ö

jligheten till omvandling fr

å

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt

ä

ven g

ä

lla det allm

ä

nnyttiga bostadsbest

å

ndet. Det finns enligt min mening ingen anled­ning att hyresg

ä

sterna i "al lm'flnnyttan" skall diskrimineras p

ä

 denna punkt.  Att det nu finns en str

ä

van at't f

ö

rb

ä

ttra hyresr

ä

tten 

ä

r heller inte ett h

å

llbart ar­gument f

ö

r att de allm

ä

nnyttiga bostadsf

ö

retagen skall undantas h

ä

rvidlag. H

ä

r vill jag ocks

å

 h

ä

nvisa till min ovan redovisade syn p

ä

 en vidareutveckling av hyresr

ä

tten.

Med-den principiella inst

ä

llning till fastighetsf

ö

rs

ä

ljningar som de allm

ä

nnyttiga bolagen uppvisar 

ä

r hyresg

ä

sternas m

ö

jligheter till f

ö

rk

ö

o obefintliga. Detta ger enligt min mening bolagen ett 

ä

n st

ö

rre ansvar f

ö

r att s

ö

ka tillm

ö

tesg

å

 hyresg

ä

s­terna n

ä

r dessa 

ö

nskar 

ö

verta sina fastigheter genom ombildning till bostadsr

ä

tt. Kommitt

é

n har ocks

å

 framf

ö

rt att 

ö

nskem

å

l fr

å

n de allm

ä

nnyttiga bostadsf

ö

retagens hyresg

ä

ster om att i bostadsr

ä

ttsf

ö

reningens form ta 

ö

ver ansvaret f

ö

r sitt boende i princip inte b

ö

r motarbetas utan snarare underst

ö

djas.

Prop. 1981/82:169

165

En 

ö

kid risk f

ö

r segregation har framf

ö

rts som ett sk

ä

l f

ö

r att s

ä

rbehandla ' :ii

ä

nnytLan" n

ä

r det g

ä

ller m

ö

jligheterna till 

ö

verg

ä

ng till bostadsr

ä

tt. Det 

\ 

p

å

st

å

tts att intresset f

ö

r 

ö

verg

ä

ng till bostadsr

ä

tt 

ä

r st

ö

rst i s.k. attrakl bostadsomr

å

den med en befolkning med genomsnittligt h

ö

g inkomst och status. I har sedan f

å

tt utg

ö

ra grunden f

ö

r st

ä

llningstaganden mot bostadsr

ä

tt men f

ö

r utvecklade former av hyresr

ä

tt allt i syfte att undvika segregation.

Detta f

ö

ranleder mig att g

ö

ra f

ö

ljande reflexion. 

Ä

r det s

ä

 att p

å

st

å

endet 

ä

r riktigt samtidigt som hyresg

ä

sterna i "h

ö

gstatusomr

å

dena" f

ö

rv

ä

gras m

ö

jlighel att i bostadsr

ä

ttens form f

å

ö

verta sina fastigheter kan det med st

ö

rsta sar het f

ö

rmodas att det 

ä

r just i dessa omr

å

den som intresset f

ö

r och aktivitete bland hyresg

ä

sterna inom boendeinflytandets ram kommer att vara st

ö

rst. I anc omr

å

den d

ä

remot kan det antas att hyresg

ä

sterna 

ä

r mera passiva och inte utny jar de nya m

ö

jligheterna till inflytande. Detta kan enligt min mening sk

å

p segregationsproblem som nu bostadsr

ä

tten g

ö

rs ensidigt ansvarig f

ö

r.

Jag menar ocks

ä

att det finns utsikter att f

ä

 med ett st

ö

rre antal hyresg

ä

s i "medinflytandet" vid 

ö

verg

ä

ng till bostadsr

ä

tt

ä

n vid hyresg

ä

stinflytande i r

ä

tt.

l

ä

d  

betr

ä

ffar de kommunala bostadsbolagens egen syn p

ä

dessa fr

å

gor f

å

r jag h

ä

nvisa till  yttranden av AB Familjebost

ä

der och AB Svenska Bost

ä

der.

janiiiiar.fattande s ipunkter

Det knn konstateras att bostadsr

ä

ttskommitt

é

ns arbete har varit positivt genc att det skapar f

ö

rb

ä

ttrade m

ö

jligheter f

ö

r

ö

verg

ä

ng fr

ä

n hyresr

ä

tt till bost r

ä

tt i det befintliga bostadsbest

å

ndet. F

ö

r att i realiteten skac? goda f

ö

rut s

ä

ttningar f

ö

r ombildningar b

ö

r dock det f

ö

reslagna tillv

ä

gag

å

ngss

ä

ttet f

ö

r­enklas.

Jag har med utg

å

ngspunkt fr

ä

n f

ö

rslaget funnit att det n

ä

rmare b

ö

r 

ö

verv

ä

gas huruvida det b

ö

r tillskapas en ny upol

ä

telseform, med priskontroll och hembud skyldighet, som-formellt st

ä

r fri fr

å

n bostadsr

ä

ttsformen. Den modell som f

ö

r n

ä

rvarande till

ä

mpas hos SKB skulle d

ä

rvid kunna vara en f

ö

rebild.

N

ä

r det g

ä

ller kommunens m

ö

jligheter att styra 

ö

verg

ä

ngen till bostadsr

ä

tt ha jag konstaterat att kommunen bor ges f

ö

rk

ö

psr

ä

tt samt f

ö

retr

ä

de framf

ö

r hyres g

ä

sterna

ä

ven vid kommunens frivilliga f

ö

rv

ä

rv. N

å

gra ytterligare kommunala "styrmedel" anser jag f

ö

r dagen ej erforderliga.

Prop, 1981/82:169

166

Jag har inledningsvis framf

ö

rt att tjstsdsr

ä

tten 

ä

r en uppl

ä

telsefonii som det 

ä

r angel

ä

get att sl

å

 vakt om och ytterligare konsolidera. Jag anser inte att det nu f

ö

religgande f

ö

rslaget i 

ö

nskv

ä

rd utstr

ä

ckning bidrar h

ä

rtill. Detta 

ä

r enligt min mening den st

ö

rsta bristen med f

ö

rslaget.

Avslutningsvis vill jag s

ä

rskilt framh

å

lla att m

ö

jligheterna till f

ö

rk

ö

p f

ö

r hyres g

ä

sterna 

ä

ven b

ö

r g

ä

lla kommersiella lokaler med h

ä

nsyn till de f

ö

rdelar bostads­r

ä

ttsformen kan ha f

ö

r denna kategori hyresg

ä

ster.

I 

ö

vr-gi f

å

r jag h

ä

nvisa HH vad som ''ramf

ö

rts i fastighetskontorets tj

ä

nsteut-l

ä

tande samt i juridiska avdelningens yttrande.

Borgarr

å

dsberedninsen har anf

ö

rt f

ö

ljande.

Ett grundl

ä

ggande m

å

l f

ö

r den sociala 'bostadspolitiken som vuxit fram under arbetarr

ö

relsens ledning 

ä

r att 

ä

ven m

ä

nniskor med normala och sma inko.-r.ster rka ha m

ö

jlighet att bo i en god bostad som -jppfyller rimliga krav p

å

 utr;.Tjne och standard. Detta skall g

ä

lla, oavsett om bostaden uppl

å

ts ned uyres-, bostads- eller 

ä

gan-ier

ä

tt.

Hyresr

ä

tten och de allra

ä

nnyttiga bostadsf

ö

retagen har h

ä

r spelat en avg

ö­

rande roll i den utveckling som lett fram till m

å

len om en god bostad som en social r

ä

ttighet. Hyresr

ä

tten som st

å

r

ö

ppen f

ö

r alla i samh

ä

llet, oa-/sett iakonst, utbildning eller tillg

ä

ng till kapital, 

ä

r unik vid en internationell j

ä

mf

ö

relse. S

å

dana enast

å

ende v

ä

rden som hyresr

ä

tten inne­b

ä

r m

å

ste man vara r

ä

dd om.

Utredningen "Fr

å

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt" har haft som direktiv att m

ö

jligg

ö

ra inflytande 

ö

ver boendet i bostadsr

ä

ttsf

ö

reningens form. Utifr

å

n dessa direktiv f

ö

resl

å

r utredningen en rad 

å

tg

ä

rder f

ö

r att g

ö

ra det l

ä

tta­re att omvandla bost

ä

der i hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt.

I remissbehandlingen i Stockholms kommun har utredningen p

å

 flera punkter utsatts f

ö

r en f

ö

r

ö

dande kritik som redovisas bl a i fastighetskontorets tj

ä

nsteutl

å

tande och remissvaren fr

å

n AB Familjebost

ä

der och AB Svenska Bost

ä

der. Borgarr

å

dsberedningen delar i allt,v

ä

sentligt de synpunkter som framf

ö

rs i dessa remissvar.

Utredningens brister har till stor del sin grund i att direktiven enbart anvisat m

ö

jlighet att 

ö

ka boendeinflytandet genom att bost

ä

der uppl

å

ts

Prop. 1981/82:169

167

med 

ä

gande- eller bostadsr

ä

tt. Detta syns

ä

tt, som utesluter 

ö

kat boende­inflytande i hyresr

ä

tten, har inget st

ö

d i den utveckling som p

å

g

å

r i samh

ä

llet.

De allm

ä

nnyttiga bostadsf

ö

retagen har tillsammans med hyresg

ä

sternas egna organisationer tecknat rama-vtal om 

ö

kat boendeinflytande i hyresr

ä

tten. Stockholms kommunfullm

ä

ktige har vidare fattat beslut om att f

ö

rs

ö

ks-verksejnhet ned s k f

ö

rvaltarf

ö

reningar i det allm

ä

nnyttiga boendet ska p

å

b

ö

rjas. K

å

len med det utvecklingsarbete som p

å

g

å

r 

ä

r att n

å

 ett boende­inflytande i hyresr

ä

tten som 

ä

r j

ä

mb

ö

rdigt med bostjdsr

ä

ttens.

Bostadsr

ä

tten f

ö

rsvarar v

ä

l sin plats som en gammal och pr

ö

vad boende­form med m

å

nga positiva insleg, framf

ö

r-allt vad g

ä

ller ett l

å

ngtg

å

ende best

ä

mmEinde 

ö

ver det egna bof ndet. Bostadsr

ä

tten som uppl

å

telseform startades en g

å

ng av arbetarr

ö

relsen. Bostadskooperationen kommer 

ä

ven i forts

ä

ttningen att vara en v

ä

sentlig kraft f

ö

r att skaffa fler bost

ä

der. D

ä

rf

ö

r 

ä

r det sj

ä

lvk.lart att det .

ä

ven framdeles ska byggas nya bost'i.der som uppl

å

ts med bost.-ids:-

ä

tt.

.Men det finns inga som helst notiv f

ö

r att bostadsr

ä

tten nu skall ut

ö

kas p

å

 de befintliga hyresbost

ä

dernas bekostnad.

De problem som nu r

å

der p

å

 bostadsmarknaden med en allt sv

å

rare bostads­brist franf

ö

r allt f

ö

r ungdomar och m

ä

nniskor utan kapital -till egen in­sats, snabbt f

ö

rdyrade boende- och produktionskostnader 

ä

r till stora delar en f

ö

ljd av den ekonomiska politik som f

ö

rts i landet under de se­naste 

å

ren. Detta har lett till ett katastrofalt l

å

gt bostadsbyggande. Att f

å

 fart p

å

bostadsbyggandet borde kr

ä

va kraftfulla 

å

tg

ä

rder fr

å

n statsmakterna.

Det hade varit b

ä

ttre om utredningen 

ä

gnat ekad -appm

ä

r--Eanihet 

å

t fr

å

gan om att 

ö

ka valfriheten och tillg

ä

ngligheten till bostadsr

ä

tt f

ö

r den bostadss

ö

kande allm

ä

nheten genom att l

ä

mna f

ö

rslag till hur fr

å

gorna om 

ö

verl

å

telsev

ä

rden och hembudsskyldighet skall regleras i bostadsr

ä

tterna.-

Av remissvaren framg

å

r att det 

ä

r mycket tveksamt om ett 

ö

verf

ö

rande till bostadsr

ä

tten ens skulle vara privatekonomiskt f

ö

rdelaktigt rot bakgrund av de l

å

ne- och r

ä

ntevillkor som nu r

å

der. Till detta konnner den nya skattereformen som begr

é

Lnsar underskottsavdragen.

Prop. 1981/82:169

168

D

ä

remot 

ä

r risken stor att boendekostnaderna i allm

ä

nhet ska skjuta i h

ö

jden. Ett 

ö

verf

ö

rande av stora delar av de allm

ä

nnyttiga husen skulle sl

å

 s

ö

nder systemet med bruksv

ä

rdeshyror. Denna positiva ainknytning mellan de allm

ä

nnyttiga bost

ä

derna och bruksv

ä

rdespricipen skulle f

ö

rsvagas. Dessutom skulle,  som framh

å

lls bl a av Svenska Bost

ä

der, f

ö

retagens ekonomi f

ö

rs

ä

mras och en 

ö

kad 

å

tskillnad skapas mellan olika boendeka­tegorier genom att f

ö

rs

ä

ljningar endast blir aktuella i attraktiva omr

å

den.

Detta skulle g

å

ut 

ö

ver 

ö

vriga hyresg

ä

ster.

I

Det finns sk

ä

l att framh

å

lla tv

å

 ytterligare altemativ f

ö

rutom ett utvecklat boendeinflytande i hyresr

ä

tten. Stockholms. Kooperativa Bostadsf

ö

rening (SKB) som bildades 19l6 och som f

ö

rvaltar ca 

h  

600 l

ä­

genheter uppl

å

ter sina l

ä

genheter med hyresr

ä

tt. Det inneb

ä

r att tomma l

ä

genheter

å

terg

å

r till f

ö

reningen och dess k

ö

. SKB-modellen uppvisar f

ö

r 

ö

vrigt vissa likheter med bostadsr

ä

tten genom krav p

å

 en l

å

g insats och att ansvaret f

ö

r bl a m

å

lning och tapetsering lagts p

å

 den enskilde liyresmedlemmen. En bra uppl

å

telseform, som SKB, f

å

r nu existera p

å

 dispens fr

å

n bostadsr

ä

ttslagen.

Riksbyggen har framlagt f

ö

rslag ora en ny uppl

ä

telseform, bor

ä

tt, d

å

r­en boende genom att betala insats blir medlem i en ekonomisk f

ö

rening. Den f

ö

reslagna modellen f

ö

renar bostadskooperati-vt 

ä

gande med solidariskt oeh kollektivt ekonomiskt ansvar.

Det finns d

ä

rf

ö

r fog f

ö

r att b

ä

de SKB och bor

ä

ttsmodelleri kan ligga till grund f

ö

r -fortsatt arbete med att utveckla bostadsr

ä

tten.

Mot denna bakgrund avstyrks koramitt

é

f

ö

rslaget. Den omvaridling av'hy'i-es-r

ä

tter som kan beh

ö

vas, kan komma till st

å

nd i bostadssocialt acceptabla former som f

ö

retr

ä

ds av HSB och Riksbyggen. En ny inriktning att omvandla allm

ä

nnyttiga hyresr

ä

tter till bostadsr

ä

tter, skulle d

äé

emot inneb

ä

ra s

å

 avg

ö

rande nackdelar f

ö

r hela den sociala bostadspolitiken, att den med best

ä

mdhet, m

å

ste a-wisas.

Avvikande mening har anf

ö

rts av tre borgarr

å

d (m) med h

ä

nvisning till vad f

ö

redragande borgarr

å

det anf

ö

rt.

Prop. 1981/82:169

169

S

ä

rskilt uttalande av ett borgarr

å

d (fp).

Jag delar i stort f

ö

redragande borgarr

å

dets synpunkter p

å

 f

ö

religgande bet

ä

nkande.

Jag vill betona att det b

ö

r finnas en allsidighet av boendeformer fr

ä

mst f

ö

r att underl

ä

tta och erbjuda m

ä

nniskor en valm

ö

jlighet i det egna boendet. Enligt folkpartiets mening b

ö

r denna allsidighet efterstr

ä

vas i alla kommunens stadsdelar. Efterfr

å

gan p

å

 bostadsr

ä

tt m

å

ste kunna tillgodoses 

ä

ven i stads­delar som idag inte har denna boendeform.

F

ö

redragande borgarr

å

det p

å

pekar, att utredningsf

ö

rslaget inneb

ä

r en inskr

ä

nk­ning av kommunens m

ö

jligheter till f

ö

rk

ö

p. En s

å

dan inskr

ä

nkning torde emellertid inte f

ö

rhindra kommunen att ta sitt ansvar f

ö

r bostadsf

ö

rs

ö

rjning och fysisk planering. F

ö

rk

ö

p liksom andra medel ger 

ä

nd

å

 kommunen tillfreds­st

ä

llande styrm

ö

jligheter. F

ö

rslaget om en f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

ster i syfte att underl

ä

tta 

ö

verg

å

ngen till bostadsr

ä

tt ligger s

å

ledes i linje med folkpartiets principiella inst

ä

llning om att tillgodose m

ä

nniskors 

ö

nskem

å

l om boendeform.

Betr

ä

ffande kommitt

é

ns krav p

å

hyresg

ä

stanslutning med 2/3 vid ombildning till bostadsr

ä

tt b

ö

r enligt min mening ocks

ä

g

ä

lla de rikskooperativa bostads­r

ä

ttsf

ö

reningarna. N

å

got undantag f

ö

r dessa f

ö

reningar b

ö

r s

å

ledes inte med­ges. Det finns knappast n

å

gra sk

ä

l som talar f

ö

r en s

ä

rbehandling av riks-kooperationen, som skulle f

å

genomf

ö

ra f

ö

rv

ä

rv mot de boendes vilja.

Prop. 1981/82:169

170

19 a  Reservation av moderaternas och folkpartiets ledam

ö

ter i kommmistyrelsen i Stockholms kommun

Reservanterna ansluter sig till -vad f

ö

redragande borgarr

å

det har anf

ö

rt.

19 b  S

ä

rskilt uttalande av folk-nartiets ledamot i komm-gnstyrelsen

Uttalandet ansluter sig till vad ett borgarr

å

d (fp) s

ä

rskilt uttalat vid 

ä

rendets behandling i borgarr

ä

dsberedningen.

19 c  S

ä

rskilt uttalande av -vpk-ledamoten i kommimstyrelsen

Vpk kan i huvudsak ansluta sig till borgarr

ä

dsberedningens st

å

nd­punkt men   vill d

ä

rut

ö

ver uttala f

ö

ljande synpunkter.

N

ä

r boendeinflytandet i hyresr

ä

tten har utvecklats s

å

 att det 

ä

r j

ä

mb

ö

rdigt med eller 

ö

verl

ä

gset bostadsr

ä

ttens finns inte l

ä

ngre n

å

gon anledning att i forts

ä

ttningen uppl

å

ta l

ä

genheter mot bostadsr

ä

tt. 

Ä

nnu svagare blir argumenten f

ö

r att 

ö

verf

ö

ra hyresr

ä

tter till bostadsr

ä

tter. Om lag

ä

ndringar i framtiden kommer att leda till att m

ö

jligheterna att spekulera i bostads­r

ä

tter f

ö

rsvinner kommer dessutom antagligen en stor del av intresset ocks

å

 att upph

ö

ra.

De nya former f

ö

r bostadsr

ä

tt som f

ö

reslagits au Rikabyggen (och redan till

ä

mpas au SKB) 

ä

r positiva. Hen skillnaden blir s

å 

liten j

ä

mf

ö

rt med en utvecklad hyresr

ä

tt med boendeinflytande att det 

ä

r sv

å

rt att se n

å

gra f

ö

rdelar.

Prop. 1981/82:169

171

20  G

Ö

TEBORGS 

KOmJN

G

ö

teborgs koimnunstyrelse finner det anm

ä

rkningsv

ä

rt att remiss­tiden tilltagits s

å

 sn

ä

vt att kommunerna, med ett betydande an­svar f

ö

r bostadspolitiken, inte ges m

ö

jlighet till en ing

å

ende granskning av de synpunkter och f

ö

rslag som redovisas i bet

ä

n­kandet.  Den mer 

ö

versiktliga granskning som varit m

ö

jlig att genomf

ö

ra har givit anledning till f

ö

ljande synpunkter.

Ö

nskem

å

len om att f

å

till st

å

nd ett 

ö

kat utbud av bostadsr

ä

tts­l

ä

genheter 

ä

r i 

ö

verensst

ä

innelse med den bostadspolitik som be­drivs i G

ö

teborg. De f

ö

rslag till 

å

tg

ä

rder som presenteras i be­t

ä

nkandet ger dock ett komplicerat intryck. Det 

ä

r sv

å

rt att f

ö

rest

ä

lla sig att ett enklare f

ö

rfarande inte skulle vara m

ö

j­ligt. Den lagtext som redovisas inneh

å

ller oklarhet och olyck­liga formuleringar.  En omarbetning 

ä

r n

ö

dv

ä

ndig.

G

ö

teborgs kommun har under senare 

å

r i saneringsomr

å

den anv

ä

nt sig av den kommimala f

ö

rk

ö

psr

ä

tten f

ö

r att i ombyggnads- och f

ö

r­valtningsh

ä

nseende f

å

mer homogena omr

å

den.  En absolut f

ö

rk

ö

ps­r

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

sterna skulle kunna inneb

ä

ra vissa problem i sam­band med sanering.  Ett alternativ till den f

ö

reslagna ordningen kan vara att betr

ä

ffande fastighet, bel

ä

gen i kvarter d

ä

r kommu­nen eller dess bolag 

ä

ger hu-vuddelen av fastigheterna, den kommu­nala f

ö

rk

ö

psr

ä

tten kvarst

å

r,  

ö

verordnad hyresg

ä

sternas f

ö

tk

ö

ps­r

ä

tt.  En avv

ä

gning mellan olika bostadspolitiska 

ö

nskem

å

l fr

å

n kommunens sida skulle d

å

 ske i varje enskilt fall.

Bet

ä

nkandets f

ö

rslag om uppgifter f

ö

r kommunen i samband med att en f

ö

rening av hyresg

ä

ster gjort intresseanm

ä

lan om k

ö

p av fastig­het inneb

ä

r speciell service till endast vissa kategorier hyres­g

ä

ster.  G

ö

teborgs kommunstyrelse vill anm

ä

la tveksamhet till f

ö

rslaget p

å

 denna punkt.

F

ö

rslaget om att respektive kommun sj

ä

lv skall f

ä

best

ä

mma om och p

å

 vilket s

ä

tt de allm

ä

nnyttiga bostadsf

ö

retagens hus skall om­vandlas till bostadsr

ä

tt synes ligga v

ä

l i linje med det ansvar f

ö

r bostadspolitiken som kommunen har. Detsanma g

ä

ller f

ö

rsla­gen om 

å

tg

ä

rder f

ö

r att motverka prisstegringar p

å

 bostadsr

ä

tt, inneb

ä

rande m

ö

jlighet f

ö

r komnunen att kr

ä

va prisf

ö

reskrifter respektive hembudsskyldighet under 5 

å

r.

Prop. 1981/82:169

172

21   mLM

Ö

 KOMiroM

Utredningen behandlar bostadspolitiskt v

ä

sentliga fr

å

gor, som har sam­band med m

ö

jligheterna att st

ä

rka de boendes inflytande 

ö

ver den egna bostaden. Enligt l

ä

mnade direktiv har utredningens f

ö

rslag inriktats p

å

ö

kad tillg

å

ng av bostadsr

ä

tter, genom 

ö

verg

å

ng fr

å

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt.

Koramunstyrelsen vill inledningsvis allm

ä

nt betona angel

ä

genheten av att man n

å

r fram till l

ö

sningar sora markerar och st

ä

rker principen om bostadskonsumentens st

ö

rre inflytande 

ö

ver l

ä

genheten, huset och n

ä

r­milj

ö

n.

D

ä

refter vill kommunstyrelsen markera att dess uppfattning ej i alla de­lar sammanfaller med den "som f

ö

retr

ä

des av majoriteten i utredningen. I st

ä

llet ansluter sig kommunstyrelsen till vad reservanten Nils Yngves­son uttalat i sin reservation i utredningen dels i allm

ä

nna fr

å

gor, dels vad avser s

ä

rskilda fr

å

gor under rubrikerna f

ö

reningsbildning och andra organisatoriska fr

å

gor (kap. 3), f

ö

rv

ä

rv av enskilt 

ä

gd fastighet (kap. A),

Prop. 1981/82:169

173

f

ö

rvar/ av allm

ä

nnyttigt 

ä

gd fastighet (kap. 5) och 

ö

verl

å

telse av bostadsr

ä

tt (kap. 8).

Vissa i reservationen ber

ö

rda fr

å

gor finner kommunstyrelsen anledning att s

ä

rskilt uppm

ä

rksamma och att h

ä

rvid g

ö

ra understrykningar enligt f

ö

ljande.

Som i det inledande avsnittet av n

ä

mnda reservation framh

å

lles finns det i dag inga motiv f

ö

r att inflytandefr

å

gan vid allm

ä

nnyttig hyresr

ä

tt skall angripas genom utf

ö

rs

ä

ljning av l

ä

genheter till bostadsr

ä

tt, men 

ä

r - n

ä

r det g

ä

ller privat hyresr

ä

tt - f

ö

rh

å

llandena delvis annorlunda. F

ö

r att p

å

skynda demokratiseringen inom det.privata hyresbest

å

ndet kan det, som vidare s

ä

gs, vara n

ö

dv

ä

ndigt att samh

ä

llet vidtar 

å

tg

ä

rder f

ö

r att underl

ä

tta och p

å

skynda omf

ö

rdelningen av inflytande fr

å

n fastighets­

ä

garna till de boende. Det framst

å

r, 

ä

ven enligt kommunstyrelsens mening, som motiverat med 

å

tg

ä

rder f

ö

r omedelbart p

å

b

ö

rjande av demokratisering inriktade p

å

 att omvandla privat hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt eller till allm

ä

nnyttig hyresr

ä

tt. H

ä

rvid kan f

ö

rutom ett 

ö

kat boendeinflytande n

å

s en b

ä

ttre balans mellan olika boendeformer.

Kommunstyrelsen 

ä

r

ä

ven enig med reservanten om att f

ö

reningsbildning b

ö

r ske genom n

å

gon av de rikskooperativa organisationerna. H

ä

rigenom und­vikes alltf

ö

r stora risker f

ö

r hyresg

ä

sterna och garanteras dessa en grundtrygghet vid bed

ö

mning av fastigheten. Som vidare s

ä

gs i reserva­tionen kan 

ä

ven fastighets

ä

garen h

ä

rvid k

ä

nna en st

ö

rre s

ä

kerhet om att ombildningen kan genomf

ö

ras.

Utredningens f

ö

rslag betr

ä

ffande f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

sterna 

ä

r f

ö

renad med en komplicerad och. besv

ä

rande administration. F

ö

reslagen konstruktion skulle medf

ö

ra ett omst

ä

ndligt f

ö

rfarande med osk

ä

liga tidsfrister knutet till en byr

å

kratisk ordning.' Bl.a. skapas vidare ett ej 

ö

'nskv

ä

rt konkur­rensf

ö

rh

å

llande mellan hyresg

ä

ster och kommunen.

Kommunstyrelsen avvisar utredningens n

ä

mnda f

ö

rslag betr

ä

ffande f

ö

rk

ö

ps­r

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

ster och f

ö

rordar i st

ä

llet det i n

ä

mnda reservation i ut­redningen redovisade f

ö

rslaget betr

ä

ffande utvidgning av den kommunala

Prop. 1981/82:169

174

förköpsrätten.   Förutom en väsentligt  förenklad administration kommer  kommunen  härvid,   såsom  sägs   i  reservationen,   lättare kunna styra  socialt motiverade ändringar,  när det  gäller bostads­områdenas  sammansättning med avseende på upplåtelseform.   Enligt sistnämnda förslag skall kommunen,  om hyresgästerna  i  fastigheten som berörs  av  förköp anmäler sitt  intresse  för att  i  folkrörelse­kooperativ  form ta över  fastigheten,  förutsatt  att kommunen  finner det vara bostadssocialt motiverat, medverka  till detta.

Kommunstyrelsen begränsar  sitt yttrande  i  ärendet  till  att - enligt vad ovan sagts -  i huvudsak markera  sin anslutning till  angiven re­servation  i  utredningen med understrykningar vad avser vissa  i denna berörda förhållanden.

Härutöver vill emellertid koramunstyrelsen även hänvisa till och åbe­ropa, vissa uppgifter och synpunkter som redovisas  i ett  inom fastighets­kontoret  upprättat,   i  ett  utlåtande  från  fastighetsnämnden till kommunsty­relsen i  ärendet  åberopat,   tjänsteyttrande.  Dessa uppgifter oCh synpunkter betr.   bostadsrätter  i Malmö,   föreningsbildning och andra organisatoriska frågor,  finansiering av fastighetsförvärv och bostadsrättsförvärv  samt priskontroll  framgår av bilagt  utdrag ur tjänsteyttrandet.

Fastighetskontoret

B   Postadsr

ä

'tt i[REDACTED_EFTERNAMN]

ö

Vid 197.5 

å

rs folk- och bostadsr

ä

kning framkom, att andelen bostadsr

ä

tter i[REDACTED_EFTERNAMN]

ö

utgjorde 32' av det totala bostadsbest

å

ndet, vilket kan j

ä

mf

ö

ras med IS"*, i Stockholm och 16% i G

ö

teborg. Enligt den kommunala statistiken kvarstod i[REDACTED_EFTERNAMN]

ö

 1981-01-01 andelstalet 32. Av de ca 1*2 000 bostadsr

ä

tts-l

ä

genheterna f

ö

rdelas ca 33 500 p

ä

 HSB och Svenska Riksbyggen och ca 8 500 p

ä

 f

ö

reningar utanf

ö

r dessa tv

ä

 organisationer. Sistn

ä

mnda grupp avser 

ä

ldre hus. Inom denna grupp har sedan 

ä

tskilliga 

ä

r ej tillkommit n

ä

gra bostadsr

ä

tter. En av fastighets

ä

gare gjord f

ö

rs

ä

ljning till av honom nyligen bildad bostadsr

ä

ttsf

ö

rening 

ä

r dock f

ö

r n

ä

rvarande under pr

ö

vning enligt den s k tillst

ä

ndslagen.

Prop. 1981/82:169

175

Tidigare har kommunala län till förvärv av bostadsrätter tillhandahållits. Frän 1981 har överflyttning skett till banklän med kommunens borgen.

Sedan ett par är sker priskontroll ifråga om säväl sädana bostadsrätter, som kommunen själv försäljer, som bostadsrätter, som förmedlas av kommunen. Priskontrollen, som grundas pä indexuppräknade grundavgifter och lägenheternas skick, är tidsbegränsad till fem är frän förvärvet. Beträffande mark, som upplåtes av kommunen för produktion av bostadsrättslägenheter har kommunen 1980 beslutat att i princip tillämpa den s k VärmdömodeUen, dock utan inlösenskyldighet ifråga om ej placerade lägenheter. Pris-kontrollen, som inskrives i stadgarna, gäller utan tidsbegränsning.

Som framgått ovan är andelen bostadsrätter i Malmö förhållandevis hög. Marknaden synes vara balanserad. Utifrån en sädan bedömning skulle -ätminstone om man bortser frän en viss ojämnhet i fråga om olika bostadslägen - ökning av andelen bostadsrätter i Malmö ej vara behövlig. Ett underlättande av ombildning av hyresrätter till bostadsrätter kan emellertid komma att stimulera till ytterligare'efterfrågan pä denna boendeform.

C Föreningsbildning och andra organisatoriska frågor

Genom den faktiska insyn som kommunen erhållit särskilt i bostadsrätts­föreningar med statsbelänade hus i Malmö kan kommunen konstatera att till HSB och Riksbyggen knutna föreningar fungerat helt tillfredsställande, vilket sammanfaller med kommitténs bedömning av dessa förbunds ageran­den i riket i dess helhet. Beträffande föreningar utanför dessa förbund har vissa föreningar visat svårigheter att handha administrationen.

Kommittén har fastslagit att behovet av insyn och kontroll är störst under en förenings inledningsskede och i ett ombyggnadsskede särskilt vid över-gäng frän hyresrätt till bostadsrätt. Detta anser fastighetskontoret böra ses även i belysning av den medverkan av sakkunniga, som kommittén fram-häller som nödvändig. Kommittén finner anledning att särskilt markera kommunemas ansvar i samband med övergängar frän hyresrätt till bostads­rätt. Kommittén finner det emellertid vara tillräckligt med 1 princip samma slags insyn som nu sker ifråga om förening med statsbelänat hus. Kom­munens skyldighet att utöva insyn i bostadsrättsföreningars verksamhet vid statlig längivning föresläs dock bli inskriven även i bostadsförsörjningslagen..

Tillsynsskyldigheten är nu och kommer även med nyssnämnda tillägg att vara knuten enbart till att tillvarata statens intresse som län- eller bidragsgivare. Fastighetskontoret kan ej finna, att kommunerna därigenom eller eljest tillföres några utökade möjligheter och skyldigheter att utöva det av kommittén markerade kommunala ansvaret i samband med övergäng frän hyresrätt till bostadsrätt. Anmärkningsvärt är även att ombildning i fråga om privatfinansierade fastigheter i detta sammanhang ej alls beröres, vare sig när det gäller insyn eller sakkunnig hjälp.

Sakkunnig medverkan blir betydelsefull inte minst i samband med själva köpet. Detta gäller bäde när det är fastighetsägaren som är initiativtagare och när det är hyresgästerna som tar upp frågan om köp. I det första fallet kan fastighetsägaren med sin kännedom om fastighetens skick och dess ekonomi finna det fördelaktigt att "i tid" bli av med fastigheten och i prisförliandlingama därigenom fä ett övertag. I det andra fallet kan det ofta röra sig om en fastighet i attraktivt läge, där hyresgästerna är mycket angelägna att överta fastigheten och är beredda att betala ett pris betydligt överstigande marknadsvärdet.

Prop. 1981/82:169

176

Utifrän de bostadspolitiska intressen kommunerna har att företräda är prisuppdrivande effekter oacceptabla. Bemärkas mä, att en hög köpeskilling inte utgör direkt skäl för att vägra förvärvstiUstånd enligt tillståndslagen. I de fall köpets genomförande är beroende av statslän kan kommunen vid uppenbart överpris motsätta sig sädan finansiering. Vid privatfinansiering finns emellertid inga medel för priskontroll.

Kommittén anser ej påkallat, att staten eller kommunerna etablerar nägra särskilda insatser för hjälp med ombildningar i enskilda fall.

Beträffande erforderlig sakkunskap vill kommittén som ett allmänt omdöme uttala, att det oftast är en fördel, om en ombildning sker i anslutning till fast utvecklade handläggningsrutiner och tror, att en verksamhet med bistånd i ombildningsproceduren som helhet är den mest lämpade, pålitliga och rationella formen för sakkunnig hjälp ät hyresgästerna.

Fastighetskontoret delar helt kommitténs uppfattning i nu angivna hän­seenden. Dä det ej är avsikten att det allmänna skall direkt medverka i ombildningsprocessen finner kontoret nödvändigt att erforderlig medverkan sker i annan ordning. I likhet med kommittén anser kontoret, att redan etablerade organisationer pä bostadsrättsmarknaden bör spela den viktigaste rollen i detta sammanhang. Om nödvändig stabilitet pä marknaden skall erhållas, anser kontoret det emellertid ej vara tillräckligt att förlita sig enbart pä frivilliga initiativ till samarbete med sädana organisationer. Det återstår dä endast att för ombildning föreskriva tillhörighet till sädan organisationsförening som är ansluten till riksorganisation. För att bl a undvika uppsplittring på olika handlingsrutiner bör ätminstone för när. varande endast HSB och Riksbyggen komma ifråga. Dessa organisationer får anses ha de erforderliga kvalifikationerna och har visat vilja att motyefka spekulationstendenser pä bostadsrättsmarknaden.

F Finansiering

1 Finansiering av fastighetsförvärv

Fastighetskontoret delar kommitténs uppfattning att det är angeläget att hälla fast vid principen om att län mot säkerhet i fastigheten bör tas upp av bostadsrättsföreningen som fastighetsägare och inte av mediemmama personligen.

Prop. 1981/82:169

177

Kommittén föreslär i princip inga nya låneformer utan förutsätter att medel skall kunna tillhandahållas via den oprioriterade marknaden och i förekommande fall statliga bostadslän samt därutöver medlemmarnas grundavgifter. Ej heller kontoret finner befogat att i fråga om finansiering favorisera anskaffande av fastighet för bostadsrättsändamäl framför fastighet med annan boendeform. Noteras bör emellertid, att svårigheter kan uppstä, om antalet kvarstående hyresrätter blir förhållandevis stort. De uteblivna grundavgifterna skulle enligt kommittén fä kompenseras genom antingen höjning av bostadsrättshavarnas grundavgifter eller art föreningen tar upp ytterligare län. Kontoret förmenar, att en uppsplittring pä de olika, boendeformerna i vissa fall kan medverka till att föreningar vägrasi förvärvstiUstånd pä grund av osäkerhet om de ekonomiska resurserna.

2 Finansiering av bostadsrättsförvärv

Kommittén föreslär statligt behovsprövat insatslän med kommunal borgen. Förslaget tar sikte endast på län till kontantinsats vid övergäng frän hyresrätt till bostadsrätt. Skälen för att undanta län till insats vid bostadsrätt i nyproduktionen skulle vara dels att andra läneformer står till buds, dels att statsmakterna saknar anledning till genom en allmän förbättring av länemöjligheterna öka riskerna för en snabbare prisutveckling. Särställningen för fallen med omvandling av hyresrättsfastigheter motiveras i praktiken endast med att man vill stimulera en omvandling av hyresrätter till bostadsrätter. Sädana fall kommer sålunda att favoriseras. Xven om detta inte direkt strider mot intentionerna i bostadsförsörjningslagen mäste - med utgångspunkt i en kommunal medverkan - ett ensidigt gynnande av denna speciella kategori fä anses tveksamt ur allmän bostadspolitisk synpunkt.

Om det aUmänna skall engagera sig med ekonomiska stödåtgärder bör en förutsättning vara att man ges direkt möjlighet att vägra sådant stöd i de fall bostadsrättsföreningen betalar ett överpris för fastigheten och därigenom även driver upp insatserna. Som lagen om förvärv av hyresfastighet m m nu är utformad är ett överpris ej direkt skäl för vägrat förvärvstiUstånd. Det kan endast i vissa fall utgöra ett indicium pä att den köpande föreningen ej kan genomföra förvaltningen pä ett tillfredsställande sätt och därför bör vägras tiUstånd.

Förslaget att ett Insatslån skall ges pä bostadssociala grunder och därför bör behovsprövas är I princip riktigt. Prövningen skulle i första hand ske mot hushäUets förmögenhet. Detta torde emellertid komma att välla svårigheter. Det är nämligen i huvudsak ägandet av fastighet som kommer tiU synes i taxeringen, medan övrigt slag av förmögenhet inom den beskattningsfria ramen 200 000 kr anges mer eller mindre ofullständigt. De länesökande torde i huvudsak återfinnas inom den inte fastighetsägande kategorin med ingen eller i vart fall ej beskattningsbar förmögenhet. Taxeringen är därför enligt fastighetskontorets mening ett aUtför bräckligt instrument för att kunna tjäna som förstahandsunderlag vid bedömningen.

En pantsättning av bostadsrätten som säkerhet för en kommunal borgen är ur juridisk synpunkt möjlig och i och för sig godtagbar. Ur säkerhetssynpunkt är den emellertid behäftad med vissa brister. En sådan är föreningens företrädesrätt framför panthavare i vissa falL

12    Riksdagen 1981182. 1 saml. Nr 169. Bilagedel

Prop. 1981/82:169

178

G Priskontroll

I[REDACTED_EFTERNAMN]

ö

 har genom kommunens tiU

ä

mpning av den s k V

ä

rmd

ö

modeUen tagits st

ä

llning till en priskontroll, som 

ä

r till tiden obegr

ä

nsad. Detta principst

ä

llningstagande omfattar all fast egendom, som genom kommunen tilldelas bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar, allts

å

 i f

ö

rekommande fall 

ä

ven ombildningsfastigheter. F

ö

r att inte erh

å

lla olika regler i nu angivna h

ä

nseende 

ä

r det angel

ä

get f

ö

r s

ä

v

ä

l[REDACTED_EFTERNAMN]

ö

 som andra kommuner i motsvarande situation att 

ä

ven fastigheter,, som f

ö

rv

ä

rvas av bostadsr

ä

ttsf

ö

rening utan kommunens medverkan, kan i st

ö

rsta m

ö

jliga omfattning priskontrolleras. Som viUkor f

ö

r statliga bostadsl

ä

n b

ö

r d

ä

rf

ö

r generellt f

ö

reskrivas, att i f

ö

reningens stadgar intages klausul om ej tidsbegr

ä

nsad priskontroll, om kommunen beg

ä

r det.

Prop. 1981/82:169

179

21 3-  Reservation av de moderata ledam

ö

terna i kommunstyrelsen i[REDACTED_EFTERNAMN]

ö

Ui ansluter oss till de synpunkter som framf

ö

rts i reservationen au ledamoten Rolf[REDACTED_EFTERNAMN] och i ett s

ä

rskilt yttrande au experterna Arne N

ä

uerfelt och Per Torn

é

e.

Enligt u

å

r mening har kommunstyrelsens majoritet helt missf

ö

rst

å

tt inne­b

ö

rden i ordet demokratisering, n

ä

r man v

ä

l kan t

ä

nka sig omedelbara 

å

tg

ä

rder f

ö

r att omuandla privat

ä

gda fastigheter med hyresr

ä

tter till bostadsr

ä

tter f

ö

rutsatt att det.sker i regi au HSB eller Riksbyggen men mots

ä

tter sig f

ö

rslag att omuandla "allm

ä

nnyttans" hyresr

ä

tter till bostadsr

ä

tter.

F

ö

r att med r

ä

tta f

å

 anu

ä

nda uttrycket demokratisering i detta samman­hang framst

å

r det F

ö

r oss som sj

ä

luklart att f

ö

reningsbildning skall kunna ske i den form de boende 

ö

nskar, allts

å

 ingen bindning till rikskooperatiu organisation. Sj

ä

lufallet skall.ocks

ä

 allm

ä

nnyttig hyresr

ä

tt kunna om­vandlas till bostadsr

ä

tt, n

ä

got som ui ser som h

ö

gst angel

ä

get, d

ä

detta skulle kunna omuandla su

ä

rsk

ö

tta hyresfastigheter 

ä

gda au kommunala bolag till f

ö

renings

ä

gda fastigheter med de beuisligen l

ä

gre kostnaderna f

ö

r underh

ä

ll och sk

ö

tsel som f

ö

ljer med den 

ä

gandeformen.

Ui mots

ä

tter oss d

ä

rf

ö

r f

ö

rslaget om att f

ö

reningsbildning skall ske genom n

ä

gon au de rikskppperatiua organisationerna,

I likhet med kommunstyrelsens majoritet auuisar ui f

ö

rslaget betr

ä

ffande f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

ster men ocks

ä

 kommunstyrelsens f

ö

rslag om f

ö

r­st

ä

rkning au dan kommunala f

ö

rk

ö

psr

ä

tten.

I det s

ä

rskilda yttrandet redouisas utf

ö

rligt uarf

ö

r f

ö

rk

ö

psr

ä

tt 

ä

r ol

ä

mpligt. Ingenting i utredningsmaterialet tyder p

å

att fastighets­

ä

garesidan skulle ha f

ö

rhindrat 

ö

nsku

ä

rd 

ö

uerg

ä

ng till bostadsr

ä

tt.

Prop. 1981/82:169

180

Tu

ä

rtom har ungef

ä

r h

ä

lften au de konuerteringar som skett under 70-talet. tillkommit p

ä

 fastighets

ä

garens initiatiu. Det byr

å

kratiska f

ö

rk

ö

psf

ö

r­slaget b

ö

r allts

å

 utg

å

 s

ä

 mycket mer som kommitt

é

n sj

ä

lu anser att det s

ä

llan skulle komma till anu

ä

ndning, d

ä

de flesta 

ö

verg

å

ngar kommer att ske p

ä

friuillighetens u

ä

g.

Betr

ä

ffande priskontroll redouisar Rolf[REDACTED_EFTERNAMN] uarf

ö

r f

ö

reslaget 

ä

r ol

ä

mpligt och on

ö

digt.  Han anser f

ö

r det f

ö

rsta att behou icke f

ö

religger, f

ö

r det andra att spekulation uisserligen f

ö

rekommer i enstaka fall men att 

ä

uen dessa kommer att motuerkas au den realisationsuinstbeskattning som kommer att inf

ö

ras. F

ö

r det tredje anser han att priserna kommer att d

ä

mpas au samma sk

ä

l som g

ä

ller F

ö

r uillapriserna idag. Dessutom p

å

pekar reseruanten att priskontroll kan leda till F

ö

rs

ä

mrat underh

ä

ll, uilket f

ö

reFaller helt i strid med andra 

ä

tg

ä

rder syftande till b

ä

ttre underh

å

ll. Det 

ä

r ocks

å

 helt klart att bostadsr

ä

tter beroende p

å

de lokala f

ö

rh

å

llandena periodvis har m

å

st tu

ä

ngsm

ä

ssigt f

ö

rs

ä

ljas till underpriser och det 

ä

r d

ä

rF

ö

r Fel att som kommitt

é

n F

ö

resl

å

r ber

ö

ua 

ä

garen au en bostadsr

ä

tt m

ö

j­ligheten att F

ä

 ett h

ö

gre 

ö

uerl

ä

telsepris 

ä

n enligt kontrollmodellen men samtidigt icke garantera ett 

å

terk

ö

p utan F

ö

rlust. Ui inst

ä

mmer i ouan redouisade synpunkter.

Ui inst

ä

mmer ocks

å

 i det som anF

ö

rs i det s

ä

rskilda yttrandet be-tr

ä

FFande bristen p

å

F

ö

rslag F

ö

r att underl

ä

tta F

ö

r mindre Fastigheter att F

ä

 ett enklara administratiut T

ö

rFarande uid bildandet au F

ö

reningen.

Ä

tg

ä

rder enligt Dahlbergs reseruation och N

ä

uerFelts och Torn

é

es s

ä

rskilda yttrande skulle eFFektiut kunna  Fr

ä

mja 

ö

uerg

ä

ngar Fr

å

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt med Frihet F

ö

r de ber

ö

rda att sj

ä

lua u

ä

lja Formen F

ö

r huvudmanna­skapet. Ideologiska bindningar borde icke nu F

ä

 hindra omuandling till F

ö

renings

ä

gda Fastigheter au de kommunala bolagens hyreshus, d

ä

 ekonomiska,' praktiska och boendedemokratiska sk

ä

l talar Flir detta.

Prop. 1981/82:169

181

21 b    Reservation av folkpartiets ledamöter i kommunstyrelsen i Malmö

Vi reserverar oss emot Kommunstyrelsens  förslag

till  yttrande och till  förmän  för de tankegångar

som framförts av Bostadsrättskommittén i betänkandet.

Vi  finner det dock ängeläget framhålla det nöd­vändiga i

att förslaget blir föremål för ytterligare bearbetning i syfte att nå enklare och mindre tidsödande rutiner, och

att vi likhet med reservanten Rolf[REDACTED_EFTERNAMN] finner det angeläget den bostadsrätts­förening som bildas ges suveränitet betr huvudmannaskets ordnande.

21 o      Reservation av centerpartiets ledamöter i kommunstyrelsen i Malmö

Fastighetskontoret  konstaterar  i   sitt   yttrande   att  bostadsrätts-kommittén     inte   lyckats   konstruera   ett   lagförslag  som  kan  god­tagas  ur  vare   sig kommunernas,   fastighetsägarnas   eller hyresgäst­ernas   synpunkt.

Vi   delar  denna   fastighetskontorets   slutsats.

Beträffande  bostadsrättskommittens   förslag gör  vi   samma  bedömninj som  fastighetskontoret,   nämligen.att   den  metod  kommittén     re­kommenderar   för   en   omvandling  av hyresrätt   till  bostadsrätt   ,   är eri  alltför  omständig  procedur.

Ett   alternativ   innebärande   en  utvidgad  kommunal   förköpsrätt  vill fastighetskontoret   inte   heller  förorda.   Vi   delar kontorets   upp­fattning,   att   en   sådan   rättighet   ej   skulle   öveifsTämma  med   grund­erna   för  den  kommunala   förköpsrätten   och  den  därmed   samordnade expropriationsrätten.

Vi   föreslår  därför  -   i   likhet   med   fastighetskontoret   -   att frågan  om  metoder  för  omvandling  av Jiyresrätt   till  bostadsrätt upptages   för  ny  utredning.

Vid   en   förnyad   utredning bör,enligt   vår  uppfattning,bland   annat följande   riktlinjer  vara  vägledande:

Prop. 1981/82:169

182

1.

r bi,l 1 ghG i-s

ä

g

ö

re f

ä

r anm

ä

lningsskyldighet till koiiimun nir han 

ö

nskar avyttra en Fastighet som inte ber

ö

rs au Imagen om kom­munalt F

ö

rk

ö

p.

2.

Kommun har i s

å

dant Fall att, ur bostadssocial synpunkt, pr

ö

va l

ä

mpligheten au omuandling au den aktuella Fastigheten Fr

ä

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt.

3.

Om kommun Finner att omuandling till bostadsr

ä

tt

ä

r l

ä

mplig 

ä

ligger det kommunen att genom seruice och r

å

dgiuning under­l

ä

tta F

ö

r hyresg

ä

sterna att bilda en bostadsr

ä

ttsF

ö

rening med syFte att f

ö

ru

ä

rua Fastigheten iFr

å

ga. F

ö

reningen b

ö

r

ä

ga F

ö

rk

ö

psr

ä

tt till Fastigheten i konkurrens med annan k

ö

pare. Skulle kommun Finna att f

ö

ru

ä

ruet Faller under lagen om kom­munala F

ö

rk

ö

p g

ä

ller emellertid denna lag.

Qmuandlingsproceduren,  Fr

å

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt, kan l

ä

mpligen ske under kommuns ledning och 

ö

uerinseende.

ti.

Priset F

ö

r Fastigheten skall Fastst

ä

llas enligt de normer"och

intentioner som kommun till

ä

mpar i syFte att F

ö

rebygga spekula­tion .

5.        Om kommun Finner att omuandling till bostadsr

ä

tt inte 

ä

r l

ä

mp­lig med h

ä

nsyn till det aktuella bostadsomr

å

dets sammans

ä

ttning med auseende p

ä

 uppl

ä

telseForm eller om hyresg

ä

sterna aub

ö

jer F

ö

ru

ä

ru skall Fastighets

ä

garen underr

ä

ttas om detta inom F

ö

re-skriuen tid. Denna har d

ä

t om han FortFarande 

ö

nskar auyttra Fastigheten - att.tr

ä

FFa autal om F

ö

ru

ä

ru med annan k

ö

pare som har att s

ö

ka F

ö

ru

ä

rustillst

ä

nd i uanlig ordning.

Prop. 1981/82:169

183

22  D?PSALA KOmTO-I

Uppsala kommun anser det vara ett viktigtt>ostadspolitiskt m

å

latt ge dem som bor i hyresfastigheter goda m

ö

jligheter att bilda bostads­r

ä

ttsf

ö

reningar bl a f

ö

r att p

å

 olika s

ä

tt

ö

ka sitt inflytande 

ö

ver sitt boende. Erfarenheterna har visat att detta leder till att de boende tar ett st

ö

rre ansvar f

ö

r sin boendemilj

ö

, vilket bland annat kan resultera i l

ä

gre boendekostnader. Utf

ö

rda un­ders

ö

kningar i Uppsala visar att boendekostnaderna i helt j

ä

m­f

ö

rbara omr

å

den med flerbostadshus efter ett antal 

å

r blir av­sev

ä

rt l

ä

gre i bostadsr

ä

ttsformen fr

ä

mst p

å

 grund av att de p

å­

verkbara f

ö

rvaltnings- och driftskostnaderna utvecklar sig gynn­sammare i denna uppl

å

telseform. Till detta kommer att ombildning av hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt inneb

ä

r en m

ö

jlighet till sparande i egen bostad, n

å

got som 

ä

r till gagn f

ö

r s

å

v

ä

l den enskilde som samh

ä

llet.

Utredarna har konstaterat att andelen bostadsr

ä

tter 

ö

kat i ny­produktionen

»

 I Uppsala, som har en l

å

ng tradition med bostads­r

ä

tt, uppg

å

r antalet flerbostadsl

ä

genh

é

teri bostadsr

ä

ttsforra till 36 

%  

och i hyresr

ä

ttsform till 25 

%.  

Stiftelsen Studentsta­dens hyresl

ä

genheter 

ä

r d

å

 inte medr

ä

knade. Enligt en samman­st

ä

llning som uppr

ä

ttats av Uppsalahera finns det c 5 100 privat­

ä

gda hyresl

ä

genheter mot 11 500 allm

ä

nnyttiga. Av de 5 100 l

ä­

genheterna f

ö

rvaltas c 3 000 l

ä

genheter av medlemmar i ortens lokala fastighets

ä

gareforening

»

 Sistn

ä

mnda fastighets

ä

gare 

ä

ger i flertalet fall endast mindre fastigheter, i regel ganska gam­la och centralt bel

ä

gna. De st

ö

rre f

ö

rvaltningsobjekten svarar vissa byggnadsfirmor f

ö

r. I samband med uppr

ä

ttandet av bostads­f

ö

rs

ö

rjningsprogram och d

ä

rav f

ö

ranledd marktilldelning har kom­munen i vart fall under 70-talet s

ö

kt tillskapa omr

å

den med oli­ka uppl

å

telseformer,, 

ä

gande-, bostads- och hyresr

ä

tt. Fr

ä

n och med i 

ä

r har 

ä

ven det allm

ä

nnyttiga bostadsf

ö

retaget uppf

ö

rt l

ä

genheter med bostadsr

ä

tt. Ombildningen till bostadsr

ä

tt skall enligt kommitt

é

n genom kommunalt initiativ kunna bli ett medel att utveckla och f

ö

r

ä

ndra bostadsmarknader med problem. F

ö

r Upp­salas del skulle n

å

gra

ä

ldre bostadsomr

å

den, med stort inslag av hyresr

ä

tt, kunna bli aktuella f

ö

r ombildning.

Enligt F

ö

rslaget skall kommunen - ut

ö

ver nu g

ä

llande best

ä

mmel­ser - 

å

l

ä

ggas insynsskyldighet i f

ö

reningars verksamhet. Skyl-

Prop. 1981/82:169

184

dighetens omfattning best

ä

ms av den enskilda kommunen. Kommu­nala rapport

ö

rer kan f

å

intr

ä

da i st

ä

llet f

ö

r kommunal ledamot och granskningen av f

ö

reningarnas ekonomi kan ske genom n

å

gon kommunal f

ö

rvaltning. Genom beslut i fastighetsn

ä

mnden i Stock­holm 1977 inf

ö

rdes ett mer aktivt st

ö

d fr

å

n fastighetskontorets sida vid ombildningar. Verksamheten 

ä

r av informativ och r

å

dgi­vande art. En rapport

ö

r kopplas dock oftast in redan innan f

ö

re­ningen bildats. I Uppsala utses i vad som tidigare kallades koo­perativa bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar kommunala f

ö

rtroendem

ä

n till -sty­relseledam

ö

ter efter partipolitiska grunder. Till revisorer ut­ses d

ä

remot tj

ä

nstem

ä

n med anknytning till kommunens ekonomif

ö

r­valtning.

Det finns en m

ä

ngd f

ö

retag och institut som kan ge r

å

dgivning till blivande bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar. Om kommunen skall svara f

ö

r denna uppgift kommer detta att medf

ö

ra 

å

tskilligt merarbete. Det 

ä

r tveksamt om det kan klaras inom nuvarande ekonomiska ra­mar.

En s

ä

rskild f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

sterna skall enligt f

ö

rslaget enbart g

ä

lla privat

ä

gda fastigheter, och den har utformats som en hembudsskyldighet f

ö

r fastighets

ä

garen. F

ö

rfarandet har f

å

tt en mycket byr

å

kratisk och tids

ö

dande utformning och det kan be­tvivlas om det kan bidra till en 

ö

kning av ombildningar. Kommunstyrelsen anser s

å

ledes att f

ö

rslaget p

å

 denna punkt m

ä

ste erh

å

lla en genomgripande bearbetning.

N

å

gon f

ö

retr

ä

desr

ä

tt till f

ö

rk

ö

p fijr endera koramun eller hyresg

ä

ster har kommitt

é

n inte velat f

ö

resl

å

 men man har uttalat, att kommu­nen b

ö

r st

å

 tillbaka f

ö

r hyresg

ä

sterna om f

ö

rk

ö

p 

ä

r aktuellt f

ö

r dessa. Om f

ö

rk

ö

p f

ö

r hyresg

ä

sterna konstrueras som en utvid­gad kommunal f

ö

rk

ö

psr

ä

tt, kommer kommunen att ha f

ö

retr

ä

de. En s

å

dan f

ö

retr

ä

desr

ä

tt f

ö

r kommunen kan knappast anses obillig p

ä

 grund av kommunens ansvar f

ö

r bostadsf

ö

rs

ö

rjningen. Om hyres­g

ä

sterna verkligen har ekonomisk m

ö

jlighet att ta 

ö

ver en fas­tighet, 

ä

r det sv

å

rt att f

ö

rst

å

 varf

ö

r kommunen skall mots

ä

tta sig en ombildning.

F

ö

r 

ö

verg

ä

ng till bostadsr

ä

tt i fastigheter 

ä

gda av allm

ä

nnyt­tiga bostadsf

ö

retag vill inte kommitt

é

n f

ö

resl

å

 f

ö

rk

ö

psr

ä

tt utan beslutander

ä

tten b

ö

r i dessa fall 

å

vila kommunen. Vidare b

ö

r det ankomma p

ä

 kommunerna att ange riktlinjer f

ö

r ombild­ningen t ex priss

ä

ttningar, fortsatt huvudmannaskap o d.

Kommunstyrelsen anser h

ä

r att det 

ä

r,

ö

nskv

ä

rt att hyresg

ä

sterna 

ä

ven i allm

ä

nnyttiga bostadsf

ö

retag f

å

r f

ö

rk

ö

psr

ä

tt. Bostadsr

ä

tts­f

ö

reningen m

å

ste vidare sj

ä

lv f

å

 r

ä

tt besluta hur den tekniska och ekonomiska f

ö

rvaltningen skall ordnas.

Allm

ä

nnyttiga bostadsf

ö

retag kan sj

ä

lva ta initiativ till f

ö

r­s

ä

ljning av hyresfastighet till de boende. Det kan g

ä

lla en l

ä

mplig del av ett st

ö

rre omr

å

de d

ä

r f

ö

rdelar finns med en blandning av olika uppl

å

telseformer. Avyttring m

å

ste givetvis g

ö

ras med h

ä

nsyn till fastighetssk

ö

tselns organisation. All­m

ä

nnyttan har inget eget intresse i att bara avyttra de attrak­tiva omr

å

dena och farh

å

gorna f

ö

r det 

ä

r ogrundade.

Prop. 1981/82:169

185

Priset vid F

ö

rs

ä

ljning av fastighet 

ä

gd av ett allm

ä

nnyttigt bostadsf

ö

retag b

ö

r s

ä

ttas s

å

 att inte f

ö

retaget missgynnas. Priset b

ö

r motsvara ett realistiskt marknadsv

ä

rde. H

ä

nsyn tas d

å

till fastighetens skick och 

å

lder. Hyrorna i f

ö

retagets 

ö

v­riga l

ä

genheter f

å

r inte p

å

verkas negativt vid f

ö

rs

ä

ljning av fastighet. Om bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen inte kan redovisa sk

ä

liga grundavgifter och 

å

rsavgifter kommer troligen ingen f

ö

rs

ä

ljning att komma till st

å

nd.

Kommitt

é

n uttalar att en allm

ä

n priskontroll p

ä

 bostadsr

ä

tter fr

å

n flera synpunkter 

ä

r ol

ä

mplig och op

å

kallad. Man vill emel­lertid skapa en m

ö

jlighet att p

å

verka prisbildningen d

ä

r s

å 

beh

ö

vs. F

ö

rslag f

ö

religger d

ä

rf

ö

r dels om prisf

ö

reskrifter och dels hembudsskyldighet. Kommunstyrelsen vill mots

ä

tta sig dessa f

ö

rslag.; De h

ö

ga 

ö

verl

å

telsepriserna 

ä

r mycket lokalt betinga­de och g

ä

ller oftast 

ä

ldre fastigheter med rimliga 

å

rsavgifter. Dessutom b

ö

r man avvakta med st

ä

llningstagandet tills verkning­arna av de sk

ä

rpta beskattningsreglerna kan 

ö

verblickas. 

Ö

ver­priser kan endast bem

ä

stras, genom st

ö

rre utbud av bost

ä

der i attraktiva l

ä

gen.

I bet

ä

nkandet s

ä

gs inledningsvis att man vill 

ö

ka likst

ä

lldhe­ten mellan de tre besittningsformerna - 

ä

gander

ä

tt, bostadsr

ä

tt och hyresr

ä

tt.. Vandringen fr

ä

n en besittningsformernas m

å

ngfald tiil likformighet 

ä

r i vissa avseenden redan l

å

ngt driven. Efter lagen om besittningsskydd och bytesr

ä

tt inom hyresr

ä

tten finns egentligen inte n

å

gon ren hyresr

ä

ttsform kvar. Man kan k

ö

pa och s

ä

lja sina hyreskontrakt, mer eller mindre 

ö

ppet, vilket inne­b

ä

r att hyresl

ä

genheten i bytesh

ä

nseende fungerar ungef

ä

r som en bostadsr

ä

tt. Den som har en hyresr

ä

tt i bra l

ä

ge kan ta ur l

ä

gesr

ä

ntan i ett bra pris f

ö

r kontraktet. Detta sker gr

å

tt och utan att l

ä

gesvinsten kan beskattas in till samh

ä

llet. Skillna­den mellan den gr

å

 och svarta marknaden h

ä

r, dvs lagligheten, 

ä

r ju att priset p

å

 ex persienner i l

ä

genheter i bra l

ä

gen

ä

r dyra inventarier i Naturligtvis var inte syftet med bytesr

ä

tten att omf

ö

rdela l

ä

gesvinsten ex fr

å

n samh

ä

llet till den enskilda hyresr

ä

ttsinnehavaren i allm

ä

nnyttan. Men valet av medel f

ö

r bytesr

ä

ttsm

å

let blev som mest effektiv i detta, det andra, av­seendet.

Att l

ä

gesr

ä

ntan skall tillfalla den enskilde och ej samh

ä

llet 

ä

r nu en tyst

ö

verenskommelse i hyresr

ä

ttsfallet men en allm

ä

nt betraktad r

ä

ttvisa i bostadsr

ä

ttsfallet. Bostadsr

ä

ttsinnehavare har tidigare alltid kunnat s

ä

lja sina bostadsr

ä

tter till h

ö

gst­bjudande och s

å

ledes f

å

tt ut l

ä

gesr

ä

nta, ers

ä

ttning f

ö

r egna gjorda insatser, bel

ö

ning f

ö

r god v

å

rd osv.

Kort sagt det bruksv

ä

rde marknaden tillm

ä

tt bostaden. Numera besk

ä

r realisationsvinstregler detta ekonomiska utfall och 

ö

ver­f

ö

r det fr

å

n den enskilde till samh

ä

llet i bostadsr

ä

ttsfallet.

I bet

ä

nkandet f

ö

resl

å

s en form av priskontroll i st

ä

llet f

ö

r en allm

ä

n dylik (som man menar 

ä

r "b

å

de ol

ä

mplig och op

å

kallad"), n

ä

mligen "f

ö

r bostadsr

ä

ttshavare att f

ö

re

ö

verl

å

telse hembjuda

l

ä

genheterna till l

ö

sen av bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen.............. ". Man

har stadgade prisf

ö

rskrifter. P

ä

 det s

ä

ttet reduceras bostads­r

ä

tten till en form av halv hyresr

ä

tt. Incitamenten att v

å

rda sin l

ä

genhet f

ö

rsvinner. Det blir inte den objektiva marknaden av bostadss

ö

kande, som v

ä

rderar en bostadsr

ä

ttsl

ä

genhets bruks­v

ä

rde utan en byr

å

kratisk regel av schablonkarakt

ä

r. Detta inne-

Prop. 1981/82:169

186

b

ä

r att en extremt fin l

ä

genhet bytes till ett v

ä

rde under sitt marknadsv

ä

rde och det ekonomiska utfallet tillfaller den som flyttar in. Denne kan konsumera den standard l

ä

genheten har tills l

ä

genhetsv

ä

rdet p

å

marknaden ligger under prisf

ö

reskrif­tens v

ä

rde. Vad h

ä

nder d

ä

? Man vill inte s

ä

lja l

ä

genheten p

å 

marknaden till ett pris under prisf

ö

reskriften utan kr

ä

ver att f

ö

reningen l

ö

ser in l

ä

genheten till prisf

ö

rskriftens v

ä

rde, 

ö

v­riga bostadsr

ä

ttsmedlemmar i f

ö

reningen f

å

r st

å

 f

ö

r kostnaderna f

ö

r ist

å

nds

ä

ttning av l

ä

genheten s

å

att dess marknadspris 

å

ter igen 

ö

verstiger prisklausulen och kan s

ä

ljas.

Prisregleringar har ett gott syfte men ocks

å

 en baksida. I detta fall 

ä

r m

ö

jligheterna att v

ä

nda prisregleringen till individuell f

ö

rdel f

ö

r stora f

ö

r att de skall infrias. De f

ö

rm

ö

genhetsomf

ö

r-delande effekter, som potentiellt finns p

ä

 bostadsr

ä

ttsmarkna­den, efter det att realisationsvinstbeskattningseffekterna bli­vit fr

å

nr

ä

knade 

ä

r inte av den storleksordningen att de kan vara av intresse.

Kommunstyrelsen vill betr

ä

ffande detta avsnitt 

ä

ven h

ä

nvisa till vad som anf

ö

rs av justitiekanslern i hans utl

å

tande betr

ä

ffande Stockholms l

ä

nsstyrelses beslut ang

å

ende s k V

ä

rmd

ö

modeUen.

Den effektivaste och n

ä

rmast till hands liggande 

å

tg

ä

rden f

ö

r att motverka osk

ä

liga vinster - antingen det g

ä

ller fastig­heter eller l

ä

genheter - 

ä

r att beskatta s

ä

dana vinster. F

ö

r n

ä

rvarande inneb

ä

r realisationsvinstbeskattningsreglerna f

ö

r f

ö

rs

ä

ljning av bostadsr

ä

tt att vinsten 

ä

r skattefri vid f

ö

r­s

ä

ljning efter fem 

å

rs innehav. Bet

ä

nkandet st

ä

ller sig bakom en kraftig sk

ä

rpning av dessa regler. Det vore naturligt och riktigast om beskattningsreglerna gav en effekt som gjorde dem 

å

tminstone j

ä

mf

ö

rbara med beskattningen vid f

ö

rs

ä

ljning av sm

å

hus.

Prop. 1981/82:169

187

22 a  Reservation av de socialdemokratiska ledam

ö

terna och

-vok-ledamoten i kommunstyrelsen i Uppsala kommun

1978 

å

rs bostadsr

ä

ttskommitt

é

har avgivit sitt huvudbet

ä

nkande med f

ö

rslag om 

å

tg

ä

rder f

ö

r att underi

ä

tta 

en  ö

verg

å

ng fr

ä

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt inom bostadsbest

å

ndet. Enligt direktiven har syftet bl a varit att efterstr

ä

va likst

ä

lld­het mellan de olika besittningsformerna och att ut

ö

ka de boen­des inflytande 

ö

ver den egna bostaden. Givetvis delar kommun­styrelsen denna uppfattning, men v

ä

gen dit beh

ö

ver inte g

ä ö

ver ett ut

ö

kat 

ä

gande. Hyresg

ä

sternas st

ä

llning gentemot hyres­v

ä

rdarna har under senare tid st

ä

rkts genom flera olika 

å

t­g

ä

rder. Exempel p

ä

 detta 

ä

r det f

ö

rst

ä

rkta besittningsskyddet och det f

ö

rst

ä

rkta hyresg

ä

stinflytandet i samband med ombygg­nad. Den ut

ö

kade bytesr

ä

tten f

ö

r hyresg

ä

ster 

ä

r ett annat exempel p

å

 s

å

dana 

å

tg

ä

rder. D

ä

rut

ö

ver p

å

g

å

r ett omfattande arbete i syfte att 

ö

ka hyresg

ä

sternas inflytande i de allm

ä

n­nyttiga f

ö

retagen. Man b

ö

r g

ä

 vidare p

å

 denna v

ä

g n

ä

r det g

ä

l­ler att st

ä

rka hyresg

ä

sternas inflytande.

De f

ö

rslag kommitt

é

n nu lagt fram om att underl

ä

tta en 

ö

verg

å

ng fr

å

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt g

ä

r tillbaka p

ä

 den tanken, att sj

ä

lva 

ä

gandet 

ä

r en f

ö

ruts

ä

ttning f

ö

r inflytande. Kommunstyrel­sen delar inte denna uppfattning, utan f

ö

resl

ä

r i st

ä

llet, att hyresg

ä

sternas st

ä

llning ytterligare st

ä

rks genom att inflytan­det 

ö

ver bostaden i 

ä

n h

ö

gre grad 

ä

n tidigare omf

ö

rdelas till hyresg

ä

sternas f

ö

rdel.

Allm

ä

nnyttiga f

ö

retag

Ett genomf

ö

rande av kommitt

é

ns f

ö

rslag betr

ä

ffande allm

ä

nnyttiga f

ö

retag skulle kunna medf

ö

ra mycket besv

ä

rande konsekvenser p

å 

bostadsmarknaden. Redan i bet

ä

nkandet diskuterar man risker­na f

ö

r att f

ö

rslagen skulle leda till en 

ö

kad segregation p

å 

bostadsmarknaden. De omr

å

den, vilka skulle kunna komma i fr

å

ga f

ö

r den f

ö

reslagna 

ö

verg

ä

ngen, 

ä

r troligen sm

å

, avgr

ä

nsade och attraktiva bostadsenklaver. Den hittillsvarande erfaren­heten av 

ö

verg

å

ngar fr

å

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt visar klart p

å

en s

å

dan utveckling. Det har ocks

ä

 varit de resursstarka hyres­g

ä

sterna - b

å

de ekonomiskt och p

å

 annat s

ä

tt - som tagit initia­tiv till de hittillsvarande ombildningarna.

Det finns anledning att f

ö

rmoda, att denna utveckling kommer att bli 

ä

n mer accentuerad, om kommitt

é

ns f

ö

rslag genomf

ö

rs. D

ä

ri­genom skulle man uppn

å

 den rakt motsatta effekten - n

ä

mligen en 

ö

kad segregation p

å

 bostadsmarknaden - 

ä

n vad som avses. Det skulle i s

ä

 fall komma att bli kvar en grupp hyresg

ä

ster, som saknar ekonomiska f

ö

ruts

ä

ttningar f

ö

r att 

ö

verg

å

 till bostadsr

ä

tts formen. Kommitt

é

n har enligt kommunstyrelsens uppfattning inte visat p

ä

 hur man kan eliminera riskerna f

ö

r . en 

ö

kad boendesegregation genom den f

ö

reslagna f

ö

r

ä

ndringen av uppl

å

telseformen.

Prop. 1981/82:169

188

Mot denna bakgrund avvisar vi kommitt

é

ns huvudf

ö

rslag om 

å

t­g

ä

rder f

ö

r att underl

ä

tta en 

ö

verg

ä

ng fr

ä

n allm

ä

nnyttig hyres­r

ä

tt till bostadsr

ä

tt.

Privata f

ö

retag

Betr

ä

ffande 

ö

verg

å

ng fr

å

n privat hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt 

ä

r det bra om lagstiftningen sk

ä

rps.

Kravet p

ä

 tv

å

 tredjedels majoritet av hyresg

ä

sterna f

ö

r

ö

ver­g

å

ng till bostadsr

ä

tt 

ä

r en bra och angel

ä

gen reform. F

ö

r den h

ä

ndelse bet

ä

nkandet i 

ö

vrigt efter remissomg

å

ngen inte leder till lagf

ö

rslag, b

ö

r majoritetsregeln kunna brytas ut och antagas separat.

Enligt kommitt

é

n utg

ö

r den ekonomiska planen det viktigaste besluts­underlaget f

ö

r hyresg

ä

sterna d

å

de har att ta st

ä

llning till eventuell 

ö

verg

å

ng till bostadsr

ä

tt. Enligt kommitt

é

ns f

ö

rslag skall planen med intyg enligt 

§

 5 och besiktningsprotokoll h

å

llas tillg

ä

nglig f

ö

r hyresg

ä

sterna innan beslut fattas om f

ö

rv

ä

rv. Planen beh

ö

ver dock inte enligt f

ö

rslaget ha ingivits till eller registrerats av l

ä

nsstyrelsen f

ö

re beslutet. D

ä

r­med finns risken att beslut om f

ö

rv

ä

rv kan komma att fattas p

å

 grundval av handlingar som senare visar sig vara otillfreds­st

ä

llande. F

ö

r att minska den risken, b

ö

r kr

ä

vas att planen registreras f

ö

re beslut om f

ö

rv

ä

rv. Detta skulle ocks

å

 inne­b

ä

ra en garanti f

ö

r att alla hyresg

ä

ster som s

å

ö

nskar verk­ligen kan ta del av planen och tillh

ö

rande handlingar. Som kommitt

é

n p

å

pekar, b

ö

r bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar anslutna till de rikskooperativa organisationerna ha en s

ä

rst

ä

llning vad g

ä

ller dessa best

ä

mmelser.

ansvariga/ Intygsgivarna 

ä

r genom sin objektivitet och sakkunskap/f

ö

r att den ekonomiska planen 

ä

r vederh

ä

ftig. Ett system d

ä

r b

å

da in­tygsgivarna utses och arvoderas av f

ö

reningen ter sig tveksamt, om man bet

ä

nker att m

å

nga f

ö

reningsbildningar 

ä

ven framdeles kommer att ske p

å

 initiativ och under ledning av fastighets­

ä

garna, av vilka n

å

gra m

å

h

ä

nda kan vara ute i spekulativa syften. F

ö

r att i detta h

ä

nseende st

ä

rka hyresg

ä

sternas skydd, b

ö

r den ene av intygsgivarna utses av myndighet, f

ö

rslagsvis l

ä

nsstyrel­sen.

Hyresg

ä

ster och/eller hyresg

ä

storganisation b

ö

r - till skill­nad fr

å

n nu - anses vara ber

ö

rda av olika myndigheters beslut i samband med en ombildning, och d

ä

rmed ocks

å

ber

ä

ttigade anf

ö

ra besv

ä

r mot besluten i fr

ä

qa. Detta b

ö

r klart framg

å

av lag­motiven.

Turordningen mellan de boende som 

ö

nskar 

å

terflytta efter om­byggnad kan vara en sv

å

r fr

å

ga om antalet l

ä

genheter reducerats. Om ombyggnaden sker i samband med ombildning och vissa hyresg

ä

ster ej 

ö

nskar bostadsr

ä

tt, kan en komplicerad situa­tion uppst

å

. I sk

ä

lighetspr

ö

vningen m

å

ste f

ö

reningens intres­se av att kunna genomf

ö

ra ombyggnaden enligt kommitt

é

n v

ä

ga tungt. Enligt kommunstyrelsens mening b

ö

r det emellertid klart sl

å

s fast, att ingen boende vid sk

ä

lighetspr

ö

vningen skall kom­ma i b

ä

ttre eller s

ä

mre l

ä

ge genom sitt val av bostads- eller hyresr

ä

tt. Kommitt

é

ns oklara formuleringar (sid 134) 

ä

r i detta h

ä

nseende mycket otillfredsst

ä

llande ur hyresg

ä

sternas synpunkt.

Prop. 1981/82:169

189

En  svaghet  i  betänkandet  nr  ait man  inte  lyckats   finna effek­tiva  vägar   för priskontroll  vid ombildningar där så är er­forderligt.

Hyresbildningen är av bostadssociala skäl  hårt reglerad.  Bostads­rättsmarknaden  fungerar däremot  efter de  fria marknadskrafter­na.   På en ort där efterfrågan på bostäder kraftigt överstiger tillgången,  ökar därför av denna anledning värdet på bostads­rättsfastigheter men ej på hyresfastigheter.   Det  förekommer att hyresfastigheter vid värdering åsättes ett särskilt - högre -värde som ombildningsobjekt.  Om hyresgäster  i  samband med en ombildning övertar en  fastighet  till  ett pris som ligger avse­värt över avkastningsvärdet  sora hyresfastighet,  kan ändå både säljare och köpare anse sig ha gjort  en  "bra affär".  Därmed är emellertid inte sagt att affären är önskvärd ur samhällets synpunkt.

Kommittén anvisar inga nya vägar  för att lösa dessa problem. Tvärtom torde  förslaget om  finansieringshjälp  för bostadsrätts­förvärv göra hyresgästkollektivet i  en  fastighet benäget att betala ett högre pris  för  fastigheten.  Det   finns heller ingen grund att anta,  att  förslaget om hyresgästers  förköpsrätt, som det är konstruerat,  ska verka prisdämpande.

Det   finns redan idag,  som kommittén påpekar,   en möjlighet att ställa skäligt pris sora villkor   för övertagande eller beviljan­de av    statligt lån.  Denna  styrmöjlighet bör användas långt mer effektivt än vad spm nu är fallet.

Grundavgiften i samband med ombildning är avhängig  fastighets­priset,  och även      frågan om grundavgiftens storlek är därmed otillfredsställande löst i betänkandet.

Dä det gäller bostadsrättens  framtida överlätelsevärden,   fram­håller kommittén angelägenheten av en snar och betydande skärp­ning av realisationsvinstbeskattningen.  I detta är bara att instämma,  men man måste vara klar över att  en sådan skärp­ning i  sig knappast påverkar  prisnivåerna på bostadsrätter, dessa bestäms av köparsidans betalningsbelägenhet.

Kommittén synes, dela uppfattningen,  att  en ökad ombildnings-verksamhet med samhällets stöd inte  får innebära att bostäder i  en bristsituation   förs över  frän den reglerade hyressektorn till  den marknadsstyrda   bostadsrättssektorn utan effektiv kontroll av boendekostnaden.  Man har därför kopplat statliga län till villkor om prisföreskrifter vid överlåtelse av bostadsrätt, vilket  är  en  rimlig utgångspunkt.

I  en bristsituation måste man uppmärksamma att  "svarta" be­talningar  förhindras.   Enligt kommunstyrelsens mening är den enda säkra vägen att dessa "billiga" bostadsrätter förmedlas via kommunal bostadsförmedling eller rikskooperativ organisa­tion.

Den  föreslagna begränsningen av priskontroHen till  fem år kom­mer i en bristsituation att få den effekten,  att på femårs-dagen av ombildningen övergår bostadsrättens  värde till att bestämmas av de  fria marknadskrafterna,  och bostaden kan vid kommande överlåtelser vara utom räckhåll   för de resurssvaga hushållen.-I all synnerhet om allmännyttiga  fastigheter kom­mer att ombildas till  bostadsrätt,  ter sig detta sora mycket

Prop. 1981/82:169

190

stötande.  Prisföreskriften bör  i stället gälla tills vidare, med möjlighet  för  länsbostadsnämnd efter   förslag  från kom­mun att anpassa  eller avskaffa pris föreskriften endast dä särskilda skäl   finns.

Tanken att hyresgäster under vissa förutsättningar ska ha för­köpsrätt till privat ägd  fastighet är i  och  för sig rimlig. Kommitténs  förslag innebär emellertid införandet av tungrott och komplicerat  regelsystem,  som de enskilda hyresgästerna kom­mer  att   få svårt  att överblicka.  En bättre lösning vore att utvidga den kommunala  förköpsrätten till  dessa  fall,  och låta föreningsbildningen ske genom någon av de rikskooperativa orga­nisationerna.  Denna lösning har också den   fördelen,  att  förköp endast kommer att ske då kommunen bedömer en  ombildning önsk­värd.

En ombildning av en privatägd  fastighet kan ibland vara icke önskvärd,  t ex med hänsyn till en redan  förhållandevis hög andel bostadsrätter inom bostadsförsörjningsområdet.  Kommunen bör då med hänvisning    till detta kunna påkalla  förvärvspröv­ning hos hyresnämnden.  Detta  förutsätter en utvidgning av  för­värvslagen.

Slutligen bör poängteras,  att de kreditmedel  som ställs till förfogande i  ombildningssyfte,  inte  får bli  av den omfattningen att mer angelägna ändamål som nyproduktion  och sanering påverkas negativt.

Prop. 1981/82:169

191

25       HORRKÖPIMGS  KOtTOIH

Allm

ä

nt

Kommunen 

ä

r i princip positiv till ombildning av hyresr

ä

tter till bostadsr

ä

tter. Det 

ä

r dock viktigt att trycka p3 att ombildningarna ej fSr medf

ö

ra en 

ö

kad segregation mellan olika boendegrupper. I direktiven till utredningen p

å

pekas bl a att man inte kan bortse fr

å

n att en 

ö

verci

ä

ng fr

å

n hyresr

ä

tt till 

 bostadsr

ä

tt kan inneb

ä

ra risker f

ö

r en 

ö

kad segregation i boen­det. Utredningen s

ä

ger, att man vid utformningen av f

ö

rslagen s

å 

l

å

ngt som m

ö

jligt skall s

ö

ka eliminera dessa risker.

I utredningen beskrivs n

å

gra ombildningar fr

å

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt som genomf

ö

rts. I exempel fr

å

n ombildning i Mast­hugget i G

ö

teborg visas, att kravet p3 kontantinsats och behovet av l

å

ngfristigt l

ä

n medf

ö

rde att vissa kategorier avstod fr

å

n att teckna bostadsr

ä

tt. Det var i f

ö

rsta hand 

ä

ldre och riktigt unga samt ensamst

å

ende f

ö

r

ä

ldrar som avstod. Vid senare 

ö

ver­l

å

telse av bostadsr

ä

tter 

ä

r det betalningsstarka grupper som 

ö

vertar l

ä

genheterna. Unga, som flyttar hemifr

å

n, ensamst

å

ende f

ö

r

ä

ldrar, 

ä

ldre personer, invandrarhush

å

ll samt resurssvaga hush

å

n har sv

å

rt att skaffa bostadsr

ä

ttsl

ä

genhet. En 

ö

verg

å

ng fr

å

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt i st

ö

rre omfattning skulle, enligt kommunens mening, g

ö

ra det sv

å

rare f

ö

r kommunerna att uppfylla kraven p3 en allsidig hush

å

llssammans

ä

ttning.

Konmunen hade f

ö

rv

ä

ntat sig att utredningen skulle anvisa v

ä

gar f

ö

r att undvika risker med en 

ö

kad segregation i boendet. N

å

gra mer genomgripande s

ä

dana 

å

tg

ä

rder och f

ö

rslag har dock utred­ningen ej framlagt.

Kommunal insyn i bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar

I utredningen f

ö

resl

ä

s att kommunerna enligt lag skall vara skyldiga att ut

ö

va insyn i bostadsr

ä

ttsf

ö

reningars verksamhet. Insynen kan utformas s3 att kommunen utser styrelserepresentant eller rapport

ö

r. Man f

ö

resl

å

r 

ä

ven att detta skall till

ä

mpas p

å ä

ldre bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar.

I flera avsnitt i utredningen p

å

pekas kommunernas ansvar f

ö

r bostadsf

ö

rs

ö

rjningen och ansvar 

f

ö

r  

en allsidig hush

å

llssamnan-

Prop. 1981/82:169

192

s

ä

ttning. Man har ocks

å

 redovisat att 

ö

verg

å

ngar till bostads­r

ä

tt i 

ä

ldre attraktiva omr

å

den kan bidra till att f

ö

rst

ä

rka icke 

ö

nskv

ä

rda segregationstendenser. Flyttningsfrekvensen i bostadsr

ä

ttsfastigheter minskar fr

å

n i genomsnitt 20 

%  

1 hyres­hus till ca 10 

%  

1 bostadsr

ä

ttshus. Kommunernas m

ö

jligheter att via bostadsanvisningslagen anvisa hyresg

ä

ster till ombildade l

ä

genheter minskar. 

Ä

ven om kommunen i m

å

nga fall anser det f

ö

r­delaktigt f

ö

r de boende att ombilda en hyresfastighet till en bostadsr

ä

tt, 

ä

r det inte sj

ä

lvklart att det 

ä

r l

ä

mpligt i samt­liga fall. Kommunen b

ö

r i de fall man anser att en ombildning ej 

ä

r l

ä

mplig ha m

ö

jlighet att avst

å

 fr

å

n att ut

ö

va insyn i en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening och d

ä

rmed verka f

ö

r att en ombildning ej kommer till st

å

nd.

Kommitt

é

n f

ö

rordar att kravet p

å

 insyn b

ö

r g

ä

lla 

ä

ven 

ä

ldre bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar. Motiven f

ö

r detta f

ö

rslag redovisas ej. D

ä

remot framh

å

lls p

å

 annat st

ä

lle i utredningen att det 

ä

r under uppbyggnadsskedet och i starten som det 

ä

r viktigt att bostads­r

ä

ttsf

ö

reningar erh

å

ller st

ö

d och hj

ä

lp i form av kommunal med­verkan 1 f

ö

reningens styrelse. I ett senare skede n

ä

r verksam­heten 

ö

verg

å

r till f

ö

rvaltning 

ä

r det ej s

å

 angel

ä

get med kommunal insyn. Denna redovisning av vad som s

ä

gs 1 utredningen m

å

ste anses inneh

å

lla tillr

ä

ckliga argument mot f

ö

rslaget att kommunen enligt lag skall vara tvingad att ut

ö

va insyn i 

ä

'ldre bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar. Kommunen yrkar d

ä

rf

ö

r avslag p

å

 kommit­t

é

ns f

ö

rslag att en kommun enligt lag skall vara skyldig att ut

ö

va insyn i bostadsr

ä

ttsf

ö

reningars verksamhet.

Ovan redovisas hur kommunen genom att ej ut

ö

va insyn i bostads­r

ä

ttsf

ö

reningar kan verka f

ö

r att vissa ombildningar ej kommer till st

å

nd. Detta 

ä

r emellertid ett otillr

ä

ckligt medel f

ö

r kommunerna. Norrk

ö

pings kommun anser att om kommunerna, inom ramen f

ö

r sitt ansvar f

ö

r bostadsf

ö

rs

ö

rjningen, skall, kunna verka f

ö

r allsidigt sammansatta bostadsomr

å

den och motverka segregation kr

ä

vs att de ges b

ä

ttre m

ö

jligheter att 

ä

ven f

ö

r­hindra ombildningar.

Former f

ö

r ombildning

Kommitt

é

n understryker p

å

flera st

ä

llen i utredningen hur komp­licerat ett f

ö

rfarande 

ä

r n

ä

r hyresg

ä

ster skall omvandla en fastighet till bostadsr

ä

tt. Det kr

ä

vs stora administrativa, juridiska, tekniska och ekonomiska insatser fr

å

n hyresg

ä

sternas sida. Det skall ske f

ö

reningsbildning, uppr

ä

ttas ekonomisk plan, besiktning m m. Det m

å

ste, med h

ä

nsyn till alla komplicerade fr

å

gor vara betydligt tryggare om hyresg

ä

sterna kan erh

å

lla kvalificerad hj

ä

lp med alla dessa sv

å

ra fr

å

gor. Kommunen anser d

ä

rf

ö

r i likhet med vad som anges i en reservation fr

å

n Nils Yngvesson att f

ö

r

é

ningsblldningen skall ske genom n

å

gon av de folkr

ö

relsekooperativa bostadsr

ä

ttsorganisationerna HSB eller Riksbyggen.

Ytterligare ett viktigt sk

ä

l till att ombildningar b

ö

r ske genom n

å

gon av de kooperativa bostadsr

ä

ttsorganisationerna 

ä

r att ombildningarna ofta 

ä

r aktuella i samband med ombyggnad av fastigheter. N

ä

r en ombildning i samband med ombyggnad sker

Prop. 1981/82:169

193

genom HSB och Riksbyggen  finns  f

ö

ruts

ä

ttningar f

ö

r att g

ö

ra  de f

ö

r

ä

ndringar i  bl  a l

ä

genhetssammans

ä

ttningen  som det ofta  finns behov av i 

ä

ldre fastigheter.

Det 

ä

r viktigt att de kostnader  som det blir f

ö

r en bostads­r

ä

ttsf

ö

rening d

ä

 en ombildning sker ej  blir alltf

ö

r stora.  D

å 

det dock kan f

ö

rv

ä

ntas bli  en ganska omfattande ombildning av hyresr

ä

tter till  bostadsr

ä

tter under de n

ä

rmaste 

å

rtiondena b

ö

r det finnas goda m

ö

jligheter f

ö

r bostadsr

ä

ttsorganisationer att rationalisera och f

ö

renkla ombildningsproceduren och d

ä

rmed h

å

lla kostnaderna nere.

Kommunens f

ö

rk

ö

psr

ä

tt

Kommitt

é

n f

ö

resl

å

r att i  fdrk

ö

pslagens 3 

§

 7  inf

ö

rs best

ä

mmelse om att kommunal   f

ö

rk

ö

psr

ä

tt ej   f

å

r ut

ö

vas  n

ä

r f

ö

rs

ä

ljningen 

ä

r-beroende av hyresg

ä

stens f

ö

rk

ö

psr

ä

tt eller av att villkoren f

ö

r f

ö

rs

ä

ljningen pr

ö

vas av hyresn

ä

mnd/ allt enligt lagen om f

ö

r­k

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

ster.

Detta f

ö

rfaringss

ä

tt 

ä

r opraktiskt och  f

ö

rsv

å

rar kommunens m

ö

j­ligheter att verka f

ö

r en god bostadsf

ö

rs

ö

rjning d

å

det inneb

ä

r att kommunen f

å

r m

ö

jlighet till   f

ö

rk

ö

p  f

ö

rst sedan hyresg

ä

sterna best

ä

mt sig f

ö

r vilken st

ä

llning man skall  ta till ett f

ö

rv

ä

rv. Kommunalt f

ö

rk

ö

p beg

ä

rs oftast med anledning av en planerad stadsf

ö

rnyelse eller 

ä

ndrad markanv

ä

ndning.  Ett kommunalt f

ö

r­k

ö

ps

ä

rende kan med den f

ö

reslagna f

ö

rk

ö

psr

ä

tten f

ö

r hyresg

ä

ster bli  v

ä

sentligt f

ö

rdr

ö

jd.  F

ö

rslaget att kommunen ej skall   kunna utnyttja sin f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

rr

ä

n hyresg

ä

sterna best

ä

mt om de skall  f

ö

rv

ä

rva fastigheten kan  inte heller vara rimligt med tanke p3 kommunens m

ö

jlighet att ans

ö

ka om f

ö

rv

ä

rv enligt expro­priationslagen. Resultatet kan bli  att hyresg

ä

sterna beviljas f

ö

rk

ö

p och att kommunen d

ä

refter tvingas beg

ä

ra  f

ö

rk

ö

p enligt f

ö

rk

ö

pslagen. Om denna beg

ä

ran ej  beviljas  har kommunen m

ö

jlig­het att ans

ö

ka om expropriation.

Norrk

ö

pings kommun anser att kommunerna b

ö

r ha f

ö

retr

ä

desr

ä

tt till   f

ö

rk

ö

p och utredningens  f

ö

rslag till  

ä

ndring i  f

ö

rk

ö

ps­lagen, _3 S_7, b

ö

r_utg

å

. .1 konsekvens med detta b

ö

r i  2 

§

3 i f

ö

rslag till  lag om f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

ster till

ä

ggas "och kommunen".

Hyresg

ä

sternas f

ö

rk

ö

p i  fastighet som 

ä

gs av allm

ä

nnyttigt

bostadsf

ö

retag eller offentliga myndigheter_______________ 

Kommunen delar kommitt

é

ns uppfattning om den viktiga-roll   de allm

ä

nnyttiga bostadsf

ö

retagen utg

ö

r f

ö

r bostadsf

ö

rs

ö

rjningen i v

ä

rt land och att de kommer att vara ett betydelsefullt instru­ment f

ö

r att de bostadspolitiska m

å

len skall   kunna f

ö

rverk­ligas.

Om det av speciella sk

ä

l  i n

å

got fall   skulle vara s

ä

 att ett allm

ä

nnyttigt f

ö

retag skulle besluta att s

ä

lja n

å

gon fastighet, borde hyresg

ä

sterna ha samma m

ö

jlighet som i  ett privat

ä

gt hus, att kunna fl f

ö

retr

ä

de till   att ink

ö

pa  fastigheten f

ö

r ombildan-de till   bostadsr

ä

tt.  Samma m

ö

jlighet borde 

ä

ven hyresg

ä

ster ha i

13   Riksdagen 1981/82. I saml. Nr 169. Bilagedel

Prop. 1981/82:169

194

fastigheter 

ä

gda av  staten, landstingskommun,  kommunf

ö

rbund eller aktiebolag som 

ä

gs av en kommun eller landstingskommun. Det finns inga sk

ä

l   till  varf

ö

r hyresg

ä

ster i  s

å

dana fastigheter inte skall   ha  satima  r

ä

tt som hyresg

ä

ster i  privat

ä

gda  hus.

D

ä

remot anser Norrk

ö

pings kommun i  likhet med kommitt

é

n att fastigheter som 

ä

gs av kommunerna b

ö

r vara undantagna  fr

ä

n hyresg

ä

sternas r

ä

tt till   f

ö

rk

ö

p.  Detta 

ä

r en viktig f

ö

ruts

ä

tt­ning f

ö

r att kommunen skall  kunna  s

ö

rja  f

ö

r en god bostadsf

ö

r­s

ö

rjning d

ä

 ink

ö

p och f

ö

rs

ä

ljning av fastigheter 

ä

r ett av de styrmedel   som kommunen kan anv

ä

nda. Kommunen f

ö

resl

ä

r s

å

ledes att 2 

§

 2 i   f

ö

rslag till  lag om f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

ster  f

å

r ett s

å

dant inneh

å

ll   att enbart fastigheter som 

ä

gs av kommunen undantas  fr

ä

n -hyresg

ä

sternas f

ö

rk

ö

psr

ä

tt.

Finansiering

Det ankommer p

ä

bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen att.i egenskap av k

ö

pare till   en  fastighet skaffa fram erforderligt kapital  vid en 

ö

ver­g

å

ng fr

ä

n hyresr

ä

tt till  bostadsr

ä

tt.  S

ä

kerhet f

ö

r erforderliga l

ä

n skall   enligt utredningen st

ä

llas av f

ö

reningen och  inte av   . medlemmarna personligen. Koimunen delar kommitt

é

ns uppfattning. Kommunen delar vidare uppfattningen att redan etablerade botten­l

å

neinstitut s

å

som stadshypoteksf

ö

reningen och ett antal kreditaktiebolag 

ä

r att betrakta som mest l

ä

mpade kreditgivare. Krediter kan l

ä

mnas mot pants

ä

kerhet inom 75 % av uppskattnings­v

ä

rdet p

ä

egendomen och i  vissa fall   numera upp till  85 %.  Det f

ö

rutsattes att Riksbanken, som 

å

rligen fastst

ä

ller ramar f

ö

r den oprioriterade utl

å

ningen hos instituten, 

ä

ven kan beakta den efterfr

å

gan p3 l

å

n,  som 

ö

kningen av antalet bostadsr

ä

tts-r f

ö

reningar kan f

ö

rv

ä

ntas ge upphov till  och d

ä

rigenom tillskapa" f

ö

rb

ä

ttrade;finansieringsm

ö

jligheter.

N

ä

r det g

ä

ller en allm

ä

nnyttigt

ä

gd fastighet har som regel kommunen tecknat borgen som s

ä

kerhet f

ö

r exempelvis toppbel

ä

ning av 

ö

verkostnader och i  f

ö

rekommande fall   

ä

ven f

ö

r underh

ä

llsl

ä

n och hyresf

ö

rlustl

å

n. Det kommunala borgens

å

tagandet kan inte utan att ett nytt beslut fattas av kommunfullm

ä

ktige 

ö

verf

ö

ras p

å

 en ny 

ä

gare.  H

ä

r 

ä

r det allts

å

  fr

å

ga om att-f

ö

reta-en ny riskbed

ö

mning av kommunen  innan beslut fattas om ett f

ö

rnyat borgens

å

tagande.  Detta f

ö

rh

å

llande har inte uppm

ä

rksammats i utredningen.

Bostadsr

ä

ttshavarna f

ö

rutsattes tillskjuta kapital   till   f

ö

re­ningen genom grundavgifter. Kommitt

é

n har behandlat olika  alter­nativa l

ö

sningar p

ä

m

ö

jligheter att f

ä

 fram medel  till   insatsen. Rent allm

ä

nt m

å

 framh

å

llas, att om kommunens medverkan erfordras antingen s

å

som l

å

ngivare eller s

å

som borgensman 

ä

r det n

ö

dv

ä

n­digt att enkla rutiner tillskapas.   En omfattande byr

å

krati  m

å

ste undvikas. V

ä

rdet av ett bostadsr

ä

ttsbevis  som s

ä

kerhet vid pant­s

ä

ttning f

ö

r l

ä

n till  bostadsr

ä

tt m

å

ste ges en entydig tolkning. Om bostadsr

ä

ttsbevis erh

å

ller status  som en fullgod s

ä

kerhet vid l

ä

n 1 bank kan sannolikt f

ö

renklingar av administrationen upp­n

å

s.

Kommunen tillstyrker kommitt

é

ns f

ö

rslag,  att kommunerna  genom ett beslut i  kommunfullm

ä

ktige antar en generell  beloppsgr

ä

ns

Prop. 1981/82:169

195

inom vilken borgen totalt f

ö

r kommunen  f

å

r tecknas  som s

ä

kerhet f

ö

r l

å

n  till   insatskapital   

å

t bostadsr

ä

ttshavare.  Gr

ä

nserna  f

ö

r de enskilda 

å

tagandena b

ö

r  l

ä

mpligen sammanfalla med utred­ningens  f

ö

rslag till   l

ä

nens  storlek.   I utredningen  har f

ö

re­slagits att l

å

n till   insats  skall   utg

ä

 med 80 % av grundavgiften dock  h

ö

gst 20 % av l

ä

genhetens  andel   av ber

ä

knad anskaffnings­kostnad f

ö

r fastigheten.  L

ä

gsta  l

å

nebeloppet f

ö

resl

å

s bli 5 000 kronor.

F

ö

r att f

å

 en sS enkel   administration som m

ö

jligt synes det mest l

ä

mpligt att bankerna  f

å

r ta hand om l

å

ngivningen.  Om kredit­pr

ö

vningen sedan ger vid handen,  att s

ä

kerheten beh

ö

ver f

ö

r­st

ä

rkas kan banken med 

å

beropande av kommunfullm

ä

ktiges borgens­beslut ha m

ö

jlighet att  inh

ä

mta kommunens borgen som s

ä

kerhet. Till  skillnad fr

å

n kommitt

é

ns  f

ö

rslag anser kommunen att det 

ä

r bankernas uppgift att svara  f

ö

r b

ä

de kreditpr

ö

vning och l

å

ngiv­ning.  Samarbetet mellan kommunen och banken kan utformas exempelvis p

ä

 s

å

 s

ä

tt,  att kommunen generellt tr

ä

ffar 

ö

verens­kommelse om r

ä

nteniv

å

 och amorteringstid utan att banken i  varje l

å

ne

ä

rende med beaktande av bostadsr

ä

ttshavarens kreditv

ä

rdighet beh

ö

ver kr

ä

va kommunal   borgen som s

ä

kerhet.  F

ö

rfaringss

ä

ttet kan antas  leda till   att kommunen  f

å

r det inflytande som kommitt

é

ns f

ö

rslag utmynnar i vad g

ä

ller l

å

nem

ö

jligheter till  grundavgiften (insatsen)  f

ö

r den enskilde bostadsr

ä

ttsinnehavaren.

Ö

kad administration

Ett flertal   av kommitt

é

ns  f

ö

rslag inneb

ä

r 

ö

kade kommunala 

å

taganden. Exempelvis f

ö

resl

ä

s i  utredningen 

ö

kade krav p

ä 

kommunal   insyn i bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar och kommunal   informa­tion, r

å

dgivning och service till  dera som-vill  g

ö

ra en ombild­ning utan att utnyttja n

å

gon av de bostadskooperativa organisa­tionerna. Vad de nya 

å

tagandena i  realiteten kommer att inneb

ä

ra och vilken omfattning de kan t

ä

nkas fS har i mycket liten.grad ber

ö

rts i utredningen.  Norrk

ö

pings koromun 

ä

r i  princip positiv till  ombildning av hyresr

ä

tter till  bostadsr

ä

tter. Kommunen ser emellertid med viss oro p

å

den 

ö

kade adninistration f

ö

r s

å

v

ä

l hyresg

ä

ster som kommun  som utredningens  f

ö

rslag  inneb

ä

r.

Prop. 1981/82:169

196

23 a  Reservation av center-partiets och folk-partiets

ledam

ö

ter i kommunstyrelsen i Horrk

ö

-oings kommun

Enligt reservationen har kommunstyrelsen bort tillstyrka bostadsr

ä

ttskommitt

é

ns f

ö

rslag dels i andra stycket under av­snittet "Hyresg

ä

stens f

ö

rk

ö

psr

ä

tt - - -", dels i sista stycket under avsnittet "Finansiering".

23 b  Reservation av moderatemas ledam

ö

ter i kommunstyrelsen i  Norrk

ö

pings kommun

Enligt reservationen har kommunstyrelsen bort tillstyrka bostadsr

ä

ttskommitt

é

ns f

ö

rslag med beaktande av Rolf Dahlbergs i bet

ä

nkandet redovisade reservation.

Prop. 1981/82:169

197

24   S'yERIGES AJVOKATS.-.IFOMD

F

ö

reningsbildning och andra organisatoriska fr

å

gor

Samfundet kan inte bitr

ä

da kommitt

é

ns f

ö

rslag att bcs-tads-r

ä

ttsf

ö

rer.ing i sins. stadgar f

å

r f

ö

reskriva att hyresg

ä

st som p

å

 f

ö

reningsst

ä

mma bitr

ä

der beslut om fastighetsf

ö

r-v

ä

rv blir skyldig att teckiia bostadsr

ä

tt till sin i:igen!iet. Ett s

å

dant f

ö

rfarande strider mot vedertagna s

ä

tt att ing

å 

r

ä

ttshandlingar. Risken f

ö

r att enskilda hyre.sg

ä

stcr inte tillr

ä

ckligt klart inser de perso.nliga konsek-enserna av att bitr

ä

da ett s

å

dant beslut 

ä

r uppenbar. Hyresg

ä

ster kan p

å

verkas av st

ä

mningen vid en dylik f

ö

reningsst

ä

mTna s

å

att de o

ö

verlagt bitr

ä

der beslutet. I andra fall kan en s

å

dan bundenhet om

ö

jligg

ö

ra erforderlig majoritet. Skall hyres-g

ä

cterna bindas vid f

ö

rv

ä

rv av bostadsr

ä

tt b

ö

r detta s'ke i s

ä

rskilt uppr

ä

ttad handling. Eftersom, det torde vara i det n

ä

rmaste om

ö

jligt att genomf

ö

ra en 

ö

verg

å

ng till bostadr:-r

ä

tt utan n

å

gon form av f

ö

rhandsavtal

ä

r det angel

ä

get att m

ö

jlighet h

ä

rtill inf

ö

rs.

Kommitt

é

n anser att det av grunderna f

ö

r bostadsr

ä

ttslagen f

ö

ljer att minst fem l

ä

genheter skall ing

å

 f

ö

r att en f

ö

re­ningsbildning skall kunna ko.mma till st

å

nd. D

ä

rigenom ute­sluts en stor del av det befintliga hyreshusbest

å

ndet. Sam­fundet bed

ö

mer det vara av intresse 

ä

ven f

ö

r boende i mindre

Prop. 1981/82:169

198

hyreshusfastigheter att f

å

 r

ä

tt att till

ä

mpa bostads­r

ä

ttslagen, exempelvis n'

ä

r det g

ä

ller fastigheter med minst tre bcstad.sl

ä

genheter som hyresg

ä

sterna vill konvertera till bostadsr

ä

tter.

Det

ä

r en sj

ä

lvklarhet att ombildningar b

ö

r ske p

å

 ett betryg­gande s

ä

tt, och - s

å

som kom.itt

é

n uttalat - finns det normalt behov av sa];kunnig hj

ä

lp. I bet

ä

nkandet sid. 48-56 anges ett an.tal sakkunniga som kan bitr

ä

da i dylika fall. Den kanske viktigaste handlingen inf

ö

r en 

ö

verg

å

ng 

ä

r den ekonomiska planen. Den 

ä

r av stor betydelse f

ö

r de boendes beslut genom att den anvisar de ekonomiska f

ö

ruts

ä

ttningarna f

ö

r ett 

ö

ver­tagande. Det 

ä

r d

ä

rf

ö

r viktigt att denna plan tages fram sa tidigt sora m

ö

jligt och att de intygsgivare som granskar och skriver under pianon har parternas f

ö

rtroende. Samfundet gil­lar d

ä

rf

ö

r f

ö

rslaget med krav p

å

 tv

å

 intygsgivare, varav minst en skall vara opartisk.

F

ö

rv

ä

rv av enskilt 

ä

gd fastighet

Den modell till f

ö

rk

ö

psr

ä

tt som kommitt

é

n f

ö

resl

å

r medf

ö

r en­ligt samfundets uppfattning risk f

ö

r en utbyggd byr

å

krati och 

ö

kade kostnader f

ö

r dem som 

ö

nskar 

ö

verta fastigheten, f

ö

r fastighets

ä

garna och f

ö

r samh

ä

llet i 

ö

vrigt. Regeln att f

ö

r­k

ö

psr

ä

tt skall ut

ö

vas inom sex m

å

nader fr

å

n hemb'adet medf-

ö

r att fr

å

gan huruvida f

ö

rs

ä

ljning till hyresg

ä

sterna blir av eller inte, h

å

lles sv

ä

vande under alltf

ö

r l

å

ng tid, fr

ä

mst fr

å

n fastighets

ä

garnas synpunkt. Redan nu f

ö

religger en be­tydande t-ungroddhet genom att f

ö

rs

ä

ljning av hyreshus pr

ö

vas enligt f

ö

rk

ö

pslagen och lagen om f

ö

rv

ä

rv av hyresfastigl-ict m.m. ytterligare en l

å

ngdragen procedur medf

ö

r problem f

ö

r fastiy-hetso.ms

ä

ttningen. Risk f

ö

religger ocks

å

 f

ö

r att en fastighets v

ä

rde kan f

ö

r

ä

ndras redan p

ä

 den grund att intressean.m

ä

lan gjorts. Samfundet kan inte tillstyrka att f

ö

rk

ö

psreglerna blir f

ö

rem

å

l f

ö

r lagstiftning.

Skulle likv

ä

l n

å

gon form av f

ö

rk

ö

p lagf

ä

stas m

å

ste f

ö

ljande krav tillgodoses.

Prop. 1981/82:169

199

-

Oms

ä

ttningen av hyresfastigheter f

å

r inte avsev

ä

rt f

ö

rsvaras.

-

F

ö

rfarandet skall g

å

snabbt.

-

R

ä

ttss

ä

kerheten f

ö

r hyresg

ä

ster och fastighets

ä

gare m

å

ste s

å 

l

å

ngt m

ö

jligt garanteras.

-

Frivilliga uppg

ö

relser skall underl

ä

ttas.

-

Byr

å

krati och on

ö

diga kostnader f

ö

r parterna och samh

ä

llet .b

ö

r s

å

 l

å

ngt m

ö

jligt undvikas.

Enligt f

ö

rslaget kan hyresg

ä

sterna, om de har intresse av att ut

ö

va f

ö

rk

ö

psr

ä

tt, ge in en intresseanm

ä

lan till in.-skrivningc-myndigheten. Denna anm

ä

lan skall g

ö

ras av en boctadsr

ä

ttc:"c-rening eller annan f

ö

rening sora har bildats av hyrQsg

ä

s-'._ojrna. Om fastighets

ä

garen vill 

ö

verl

å

ta egendomen skall han skrift­ligen hembjuda den till hyresg

ä

sterna som d

ä

refter inom tv

å 

m

å

nader fr

å

n delgivningen av hembudet sl:all bevak.a f

ö

rk

ö

ps­r

ä

tten. Vill hyresg

ä

sterna anta hembudet skall de g

ö

ra detta inom sex m

å

nader fr

å

n delgivningen av hembudet.

I lagf

ö

rslagets 7 

§

 anges att f

ö

rk

ö

psr

ä

tten f

ö

rfaller om bos­tadsr

ä

ttsf

ö

rening som antagit ett he.mbud undandrar sig att un­derteckna k

ö

pehandlingen  som grundas p

å

 hembudet. Fr

å

ga huru­vida s

å

dant undandragande i visst fall f

ö

religger kan pr

ö

vas av hyresn

ä

mnd med bostadsdomstolen som 

ö

verinstans. En s

å

dan pr

ö

vning kan medf

ö

ra tidsutdr

ä

kt p

å

 mer 

ä

n ett 

å

r sedan fas­tighets

ä

garen avgivit sitt hembud. Detta dr

ö

jsm

å

l m

å

ste fr

å

n i vart fall fastighets

ä

garens sida framst

å

 som oacceptabelt. Han blir under den tiden i realiteten betagen m

ö

jliglieten att f

ö

rs

ä

lja fastigheten till annan, 

ä

ven om f

ö

rslaget formellt inte f

ö

rhindrar 

ä

garen att s

ä

lja fastigheten under villkor att hyresg

ä

sterna inte begagnar sig av f

ö

rtursr

ä

tten. Det torde n

ä

mligen inte vara rimligt att r

ä

kna med att k

ö

pare av hyres­hus utan vidare accepterar att hembudsfr

å

gan f

ö

rst slcall pr

ö­

vas innan de f

ä

r visshet om det avtalade k

ö

pet skall genom­f

ö

ras eller ej. I vissa fall kan tidsutdr

ä

ktcn bli 

ä

nnu l

ä

ngre. Om marknadspriset f

ö

r fastigheter under tiden fr

å

n hembudet till bostadsdomstolons avg

ö

rande minskat och en ny f

ö

rs

ä

ljning inte kan ske till det heirJjjudna priset skall nytt hembud ske och cn ny procedur m

å

tte inledas med ytterligare negativa effek­ter f

ö

r ber

ö

rda parter.

Prop. 1981/82:169

200

Enligt kommitt

é

ns f

ö

rslag f

å

r fastighets

ä

garen, om hyresg

ä

s­ternas f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

rfallit, 

ö

verl

å

ta fastigheten till tredje man under f

ö

ruts

ä

ttning att priset inte 

ä

r l

ä

gre eller villkcre; f

ö

r 

ö

verl

å

telsen sammantagna avsev

ä

rt ogynnsammare 

ä

n vad som angivits i hembudet.

En s

ä

 utformad best

ä

mmelse kan nedf

ö

ra betydiinde os

ä

kerhet vid framtida fastighetsaff

ä

rer och 

ä

r helt oacceptabel. Samfundet efterlyser en mer entydig regel. De enskilda parterna m

å

tte t

ä

mligen enkelt kunna avg

ö

ra huruvida villkoren f

ö

r 

ö

verl

å

tel­sen efter en f

ö

rfallen f

ö

rk

ö

psr

ä

tt 

ä

r s

ä

dan att en aff

ä

r till tredje man kan genomf

ö

ras.

Sv

å

righeterna att till

ä

mpa n

å

gon form av f

ö

rk

ö

psr

ä

tt i f

ö

re- . varande sammanhang framst

å

r ocks

å

 klart d

ä

rigenom att en fas­tighets

ä

gare inte 

ä

r bunden 

av 

sitt her:;bud. Skulle hembudet efter accept fr

å

n hyresg

ä

stsidan inte fullf

ö

ljas av fastig­hets

ä

garen har oro uppst

å

tt och ibland kan kostsamma aktivi­teter ha vidtagits av hyresg

ä

sterna alldeles i on

ö

daji. F

ö

r giltigt k

ö

p av fast egendom fordras ocks

å

 i detta fall ai:t k

ö

pehandling uppr

ä

ttas enligt kraven i jordabalken.

Skall

ö

verg

å

ngen fr

å

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt underl

ä

ttas genom en hyresg

ä

sterna tillkommande f

ö

rk

ö

psr

ä

tt, b

ö

r den ut­formas s

å

 att den i mindre m.

å

n ytterligare negativt p

å

verkar oms

ä

ttningen p

å

 hyreshusmarlinaden. En f

ö

rk

ö

psr

ä

tt b

ö

r u-c

ö

vas inom samma tid som g

ä

ller f

ö

r kommunal f

ö

rk

ö

psr

ä

tt. Enkel majoritet bland hyresg

ä

sterna b

ö

r d

ä

rvid vara tillr

ä

cklig. Ett absolut villkor b

ö

r ocks

å

 vara att.en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening bildas av hyresg

ä

sterna och att finansiella f

ö

ruts

ä

ttningar f

ö

r att genomf

ö

ra k

ö

pet f

ö

religger. Den sistn

ä

mnda faktorn 

ä

r av st

ö

rsta betydelse i detta sammanhang, varf

ö

r varje 

å

t­g

ä

rd som 

ä

r 

ä

gnad att underl

ä

tta hyresg

ä

sternas f

ö

rm.

å

ga att f

ö

rv

ä

rva bostadsr

ä

tter b

ö

r tas i ansor

å

k.

Prop. 1981/82:169

201

Intresseanm

ä

lan

Enligt kor.-jnitt

é

f

ö

rslaget fordras f

ö

r hembud att cn av hyres­g

ä

sterna konstituerad ideell f

ö

rening eller bostadsr

ä

ttsf

ö

re­ning avgivit intresseanm

ä

lan som inslcrivits i fastighets­boken. Denna intresseanm

ä

lan g

ä

ller sedan under tv

ä

å

r fr

å

n det anteckning i fastighetsboken gjorts.

Mot bakgrund av vad som ovan sagts ifr

å

gas

ä

tter sam.fundet om denna ordning kan godtas. F

ö

rslage-c inneb

ä

r att f

ö

reningens styrelse skall intyga att mer 

ä

n SCI av hyresg

ä

sterna har f

ö

rklarat sig intresserade av en 

ö

verg

å

ng till bostadsr

ä

tt. En p

å

taglig svaghet ligger d

ä

ri att de hyresg

ä

ster som ut­talat intresse inte beh

ö

ver ta st

ä

llning till huruvida de har ekonom.isJc m

ö

jlighet att medverka till en 

ö

verg

å

ng. Genom en orealistisk intresseanm

ä

lan kan s

å

lunda en fastighets

ö

ver­l

å

telse on

ö

digtvis f

ö

rskjutas i tiden till f

ö

rf

å

ng f

ö

r k

ö

pare och s

ä

ljare. Samfundet vill i 

ö

vrigt h

ä

nvisa till vad som ovan sagts betr

ä

ffande f

ö

rk

ö

psfr

å

gan.

S.kulle emellertid lagstiftaren besluta om intresseanm

ä

lan soir. ett f

ö

rsta steg i ett 

ö

verg

å

ngsf

ö

rfarande, b

ö

r kr

ä

vas att anm

ä

lan f

ö

reg

å

s av en noggrann besiktning av fastigheten', s

ä

rskilt r

ö

rande underh

å

llsfr

å

gor och n

ö

dv

ä

ndiga f

ö

rb

ä

tt­ringar, samt att en t

ä

mligen noggrann ekonomisk kalkyl inklu­derande finansieringsalternativ upprattats.

Mot denna bakgrund kan man inte acceptera en ideell f

ö

rening som Itapabel att g

ö

ra en intresseanm

ä

lan. I st

ä

llet b

ö

r h

ä

r kr

ä

vas en ekonomisk f

ö

rening, d v s en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening.

Endast d

ä

rigenom kan hyresg

ä

sterna i ett enskilt fall anses ha visat sa starkt intresse f

ö

r f

ö

rv

ä

rvet att ett 

ö

vertagande­intresse av den art som avses i kommitt

é

ns bet

ä

nkande kan vara f

ö

r ha:iden.

F

ö

r hyresg

ä

sternas del m

å

ste det dessutom vara av st

ö

rsta v

ä

rde i en 

ö

vertagandesituation att den juridi.'3ka konstruktionen

Prop. 1981/82:169

202

ä

r bildad redan fr

å

n b

ö

rjan. Sj

ä

lva f

ö

reningsbildningen b

ö

r inte medf

ö

ra n

å

gra beaktansv

ä

rda problem, d

å

 redan fungerande organisationer p

å

 bostadsmarknaden kan vara hyresg

ä

stkollek­tivet behj

ä

lpligt i detta h

ä

nseende till en f

ö

rh

å

llandevis m

å

ttlig kostnad._

Hembud m m

Enligt kommitt

é

f

ö

rslaget skall vid en avyttring av flera hyresfastigheter genom samma 

ö

verl

å

telse, hyresg

ä

sterna i en fastighet kunna f

ö

rv

ä

rva endast den fastighet de anm

ä

lt in­tresse f

ö

r. Denna ordning kan inte godtas. Det 

ä

r ofta av vital betydelse f

ö

r k

ö

pare eller s

ä

ljare att det fastighets-kom.plex man avtalat om i sin helhet 

ö

verg

å

r. Fr

å

n organisa­torisk och ekonomisk synpunkt kan det rent objektivt vsra av synnerligen stor betydelse att fastighetskomplexet inte splittras. I detta fall b

ö

r s

å

lunda ett 

ö

vertagande avse an­tingen samtliga fastigheter eller ingen.

F

ö

rlust av f

ö

rk

ö

psr

ä

tten

I den f

ö

reslagna lagtexten anges ingen begr

ä

nsning av den tid f

ö

reningen har p

å

sig fr

ä

n antagandet av hembudet till undertecknandet av k

ö

pehandlingarna. Det f

ö

ruts

ä

ttas emeller­tid att n

å

gon tidsutdr

ä

kt av betydelse inte skall tolereras.

D

å

 skriftligt k

ö

pea-vtal 

ä

r ett villkor f

ö

r 

ö

verg

å

ng av 

ä

gander

ä

tten menar samfundet atrt man h

ä

r b

ö

r g

ö

ra det till

ä

gget att f

ö

rk

ö

psr

ä

tten f

ö

rfaller s

å

vida inte f

ö

reningen inom n

ä

rmare angiven tids­frist, som b

ö

r vara mycket begr

ä

nsad, p

å

tecknat k

ö

pehandling som grundas p

å

 hembudet.

Ö

verl

å

telse av bostad.qr

ä

tt

I direktiven ing

å

r bl a att. kommitt

é

n skall 

ö

verv

ä

ga huruvida inf

ö

rande av viss reglering av priset vid 

ö

verl

å

telse av bostadsr

ä

tt 

ä

r l

ä

mplig.

Prop. 1981/82:169

203

Samfundet, som avstyrker f

ö

rslaget att inf

ö

ra priskontroll i vidare m

å

n 

ä

n som redan 

ä

r m

ö

jligt, vill h

ä

r h

ä

nvisa till vad experterna Arne N

ä

verfelt och Per Torn

é

e i s

ä

rskilt yttrande angivit.

Samfundet har ingen erinran mot att bostadsr

ä

ttsf

ö

rening, i likhet med andra associationsr

ä

ttsliga former, ges m

ö

jlig­het att i sina stadgar inf

ö

ra skyldighet f

ö

r bostadsr

ä

tts­havare att f

ö

re 

ö

verl

å

telse hembjuda bostadsr

ä

tten till l

ö

sen av bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen. Samfundet kan inte bitr

ä

da f

ö

rslaget om hembudsskyldighet till rikskooperativ organisa­tion, allm

ä

nnyttigt bostadsf

ö

retag eller kommun. Samfundet vill framh

å

lla vikten av att fr

å

gan om inf

ö

rande eller bort­tagande av hembudsskyldighet avg

ö

res av f

ö

reningen ensamt utan p

å

verkan fr

å

n organisation till vilken f

ö

reningen 

ä

r an­sluten.

Majoritetsregler

I kommitt

é

f

ö

rslaget laboreras med olika majoritetsregler. Vid frivilliga 

ö

verl

å

telser f

ö

resl

å

s att hyresg

ä

sterna till minst 2/3 av de uthyrda l

ä

genheterna skall p

å

 en f

ö

reningsst

ä

mma bitr

ä

da beslut om fastighetsf

ö

rv

ä

rv. 

X 

f

ö

rk

ö

pssituationen er­fordras vid intresseanm

ä

lan anslutning fr

å

n hyresg

ä

sterna i flertalet uthyrningsl

ä

genheter medan bevakning och antagande erfordrar anslutning av minst 2/3 av hyresg

ä

sterna.

Enligt riksskatteverkets f

ö

reskrifter fordras f

ö

r schablonbe­skattning att minst 60% av taxeringsv

ä

rdet kan h

ä

nf

ö

ras till bostadsl

ä

genheter som 

ä

r uppl

å

tna med bostadsr

ä

tt. Enligt anvisningarna till bostadsfinansieringsf

ö

rordningen fordras f

ö

r h

ö

gsta statliga bostadsl

å

n att minst 50% av bostadsl

ä­

genheterna har tecknats med bostadsr

ä

tt.

Samfundet menar att det synes rimligt att en och samma m.ajo-ritetsregel g

ä

ller f

ö

r samtliga fall, n

ä

mligen enkel majo­ritet, och f

ö

rordar h

ä

r att man i kommunalskattelagen vidtar 

ä

ndring som ger m

ö

jlighet till schablonbeskattning s

å

 snart minst 50% av bostadsl

ä

genheterna uppl

å

tits med bostadsr

ä

tt.

Prop. 1981/82:169

204

Sammanfattning

Samfundet tillstyrker att man lagstiftningsv

ä

gen underl

ä

ttar en 

ö

verg

å

ng fr

å

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt.

F

ö

rfarandet m

å

ste tidsm

ä

ssigt kraftigt koncentreras i f

ö

rh

ä

l­landet -till vad som framg

å

r av kommitt

é

 f

ö

r slaget.

Samfundet avstyrker varje form av prisreglering vid 

ö

verl

å­

telse av bostadsr

ä

tt.

En och samma majoritetsregel b

ö

r g

ä

lla f

ö

r de olika skedena i 

ö

vertagandeproceduren och i beskattningssammanhang.

Prop. 1981/82:169

205

25      SVStJSKA BAHKFÖREaiMGBT

Bankföreningen har deltagit i utarbetandet av det remissyttrande som av­givits av Näringslivets Byggnadsdelegation. Bankföreningen instämmer i vad byggnadsdelegationen anför. Delegationen tar emellertid i sitt yttrande inte upp vissa av kommitténs förslag, vilka har speciellt intresse för kreditmarknaden. Det gäller särskilt kommitténs övervä­ganden i olika finansieringsfrågor. Bankföreningen får därför utöver vad Näringslivets Byggnadsdelegation anför för egen del anföra föl­jande.

Formellt syftar kommitténs förslag till att förbättra förutsättningarna för om­bildning av hyresrätt dll bostadsrätt. Som Näringslivets Byggnadsdelegation påvisar är det tveksamt om sådan ombildning verkligen främjas av de fram­lagda förslagen. Rent faktiskt innebär förslagen emellertid att stora fördelar ges dll de hyresgäster soni vid tillfället för övergången till bostadsrätt har hyresrätten tUl berörda lägenheter. De får enligt kommitténs förslag bl a för­månen av gynnsamma finansieringsvillkor. Dessa förmåner kommer emellertid att betalas dels av fastighetsägarna och dels förmodligen av skattebetalarna, dvs bl a  alla de som inte är i tillfälle att utnyttja de erbjudna förmånerna. Kommittén har inte anfört några beaktansvärda skäl varför just den nämnda gruppen skall

Prop. 1981/82:169

206

gynnas framför andra grupper på bostadsmarknaden. De gynnade har samt­liga en hyresrätt med besittningsskydd och är på inget sätt undanträngda på bo­stadsmarknaden. Förslagen kan snarast uppfattas som en orättvisa gentemot dem som av olika skäl befinner sig i trångmål i fråga om sin bostadssituation. Bankföreningen har inget att erinra mot en strävan att främja bildandet av nya bostadsrätter. Detta är tvärtom värt att uppmuntra. Eftersom det emellertid frän de nuvarande fastighetsägarnas sida - i vart fall de privata - intevisats någon ovilja mot dessa strävanden, finns det enligt bankföreningens upp­fattning mot bakgrund av vad som nyss sagts om den tvivelaktiga rättvisan i reformen inte skäl att med tvångsåtgärder i form av t ex lagstiftning främja bildandet av bostadsrätter.

Förslagen har emellertid ännu ett syfte. Förslagen kan nämligen ses som ett försök att genomföra en prisreglering av hyresfastighetsmarknaden. Läget på fastighetsmarknaden är dock f n sådant att inga skäl finns att införa nå­gon form av prisreglering. Principiellt bör strävandena för övrigt enligt bankföreningens uppfattning vara att regleringarna pä bostadsmarknaden successivt minskas.

I fråga om finansieringen 'vill bankföreningen ytterligare anföra följande.

Krediter till en nybildad bostadsrättsförening för förvärv av fastigheten av­ses enligt förslaget i huvudsak lämnas från bostadsinstituten på marknads­mässiga villkor. Bankföreningen har inget att invända däremot. En finan­siering på marknadsmässiga villkor skulle dock öka kostnaderna för lägen-hetsinnehavama jämfört med deras tidigare situation med en hyra som en­Ugt bruksvärdeprincipen är bestämd bl a av den lägre kostnaden för de allmännyttiga bostadsföretagens upplåning.

Vad gäller lånen tQl nybildade bostadsrättsföreningar för att ersätta ute­blivna grundavgifter är avsikten att dessa skall lämnas av bankerna. En sådan kreditgivning är inte godtagbar därför att den innebär att föreningen lånar upp riskkapital - att likställas med eget kapital - inte frän sina med­lemmar utan på kreditmarknaden. Detta strider mot de grundläggande kra-

Prop. 1981/82:169

207

ven dels på föreningsverksamheten, dels på bankernas kreditgivning. Sådana krediter skulle dessutom på grund av räntekostnaderna innebära en belastning på bostadsrättshavarna, medan de kvarvarande hyresgäs­terna inte kan åläggas något kostnadsansvar för länen utöver vad som ryms inom hyran som ju bestäms enligt bruksvärdet och därför inte kan höjas av detta skäl. Också dessa lån skulle således vara ofördelaktiga för bostadsrätts­havarna. Så länge de varit hyresgäster hade de inte behövt betala mer för sitt boende än som var bestämt genom bruksvärdet. Efter en ombildning skulle de utöver kostnaderna för de egna lägenheterna tillsammans också ha att svara för kostnaderna för grundavgifter som egentligen borde be­lasta andra personer.

I fråga om lån till de enskilda bostadsrättshavarna vid ombildning kan statligt subventionerade lån givetvis inte komma i fråga. Detta följer enligt bankföre­ningens uppfattning redan av det nuvarande budgetläget. Det skulle dessutom strida mot de inlednings-vis framförda rättviseskälen i förhållande till andra bostads kons umenter.

Kommitténs alternativ med statligt garanterade banklån skulle innebära svå­righeter i tider med kreditrestriktioner. Sådana krediter kan inte anses så angelägna att de i restriktionstider särskilt skulle främjas. Eventuella beslut om amorteringsfrihet och eftergift skulle dessutom bli en belastning på sta­tens ekonomi samt medföra besvärande byråkrati.

Bankföreningen anser på grund av det nu anförda att det inte bör införas några nya finansieringsformer, utan de möjligheter som redan finns på kreditmarknaden bör anses tillräckliga. Bankföreningen avstyrker jJltså förslagen i denna del.

Bankföreningen vill avslutnings-vis ta upp några detaljfrågor som hänger samman med finansieringen.

Kommittén har redogjort för bankinspektionens och bankföreningens upp­fattningar om bostadsrätters säkerhetsvärde som pant (betänkandet s 256).

Prop. 1981/82:169

208

Vad som där anförs har sin bakgrund i bestämmelsen i 59 § lagen (1955:183) om bankrörelse om att bank får bevilja kredit endast mot betryggande säkerhet i form av pant eller borgen, dock med en frihet att intill tio procent av summan av eget kapital och inlåning bevilja kredit utan sådan säkerhet,   s k blanco-kredit. Det uttalande från bankinspektionen som kommittén redovisat ger vid handen att inspektionen skulle anse kreditgivning mot säkerhet av bostads­rätt som blancokreditgivmng. Det innebär således att inspektionen skulle frånkänna bostadsrätten värde som säkerhet enligt 59 § banklagen. Beink-föreningen vill emellertid framhålla att om kreditgivning sker mot pant av bostadsrätt säkerhetskravet i 59 § banklagen själ'vfallet är uppfyllt. En cinnan  sak är att man inte därav kan dra slutsatsen att en bostadsrätt alltid skulle vara en mycket god säkerhet för lån. Bostadsrättens säkerhets­värde i det enskilda faUet hänger givetvis samman med dess marknadsvärde. Av betydelse är .också möjligheten att, i det fall en bostadsrätt ligger som pant, kunna sälja bostadsrätten exekutivt vid betalningsförsummelse från gälde­närens sida. Bostadsrätten skulle kunna bli mer lämpad som pantsäkerhet om det möjliggjordes att någon form av registerpant i bostadsrätt kunde före­komma. Frågan om ett inteckningssystem eller liknande i fråga om bostads­rätt är emellertid mycket komplicerad och kräver vittgående överväganden. Inom ramen för ägarlägenhetsutredningen (Ju 1980: 04) görs emellertid så­dana överväganden i hithörande frågor. Det kan därför finnas skäl att när denna utredning slutförts ånyo ta upp frågan om pantsättning av bostads­rätt till prövning.

Det är -vidare viktigt att den, som lämnat kredit mot säkerhet av bostadsrätt, av bostadsrättsföreningen underrättas om att en bostadsrättshavare försummat sin betalningsskyldighet gente.not förerangen. Kommittén har föreslagit en sådan bestämmelse i 37 § tredje stycket bostadsrättslagen. Bankföreningen anser det väsentligt för att underlätta kreditgivningen mot säkerhet av bostads­rätt att förslaget i den delen genomförs.

Post- och Kreditbanken, PKbanken, har deltagit i handläggningen av detta ärende och har anslutit sig till vad som här framförts.

Prop. 1981/82:169

209

2g       S'VEtTSKA SPARBAMKSFÖREHIHGEH

Kommitt

é

n konstaterar att utvecklingen av bostadspolitiken under en f

ö

ljd av 

ä

r har k

ä

nnetecknats av bl a ett uttalat syfte att 

ö

ka likst

ä

lld­heten mellan de olika besittningsformerna p

ä

 bostadsmarknaden - 

ä

gan­der

ä

tt, bostadsr

ä

tt och hyresr

ä

tt. Detta har s

ä

rskilt g

ä

llt de ekonomiska villkoren. Likst

ä

llighet mellan besittningsformerna 

ä

r emellertid inte enbart.en ekonomisk fr

ä

ga utan ocks

ä

en Jr

ä

ga om de boendes m

ö

jlighe­ter att ut

ö

va inflytande 

ö

ver sina egna boendef

ö

rh

ä

llanden.

Sparbanksf

ö

reningen anser att en utveckling mot st

ö

rre likst

ä

lldhet mellan besittningsformerna 

ä

r riktig och 

ö

nskv

ä

rd. F

ö

reningen 

ä

r d

ä

rf

ö

r principiellt positiv till f

ö

rslag som syftar till att underl

ä

tta mer omfat­tande 

ö

verg

ä

ng frSn hyresr

ä

tt lill bostadsr

ä

tt f

ö

r dem som s

ä

ö

nskar.

Kommitt

é

n f

ö

resl

ä

r i sitt bet

ä

nkande att f

ö

r underl

ä

ttande av s

ä

dan 

ö

verg

ä

ng skall f

ö

r hyresg

ä

sterna en f

ö

rk

ö

psr

ä

tt inf

ö

ras som f

ä

r formen av en hembudsskyldighet f

ö

r fastighets

ä

garen. Den l

å

ngfristiga finansie­ringen av ett s

ä

dant fastighetsf

ö

rv

ä

rv - upp till 75 procent av uppskatt­ningsv

ä

rdet - skall ske p

ä

 den oprioriterade marknaden genom huvudsak­ligen stadshypoteksinstituten eller kreditaktiebolagen. F

ö

r den enskildes kontantinsats f

ö

resl

ä

r kommitt

é

n att behovspr

ö

vade statliga l

ä

n inf

ö

rs och erbjuds dem som av ekonomiska sk

ä

l annars kan tvingas avst

ä

fr

ä

n att delta i ombildningen. I de fall en eller flera l

ä

genheter efter ombildningen fortfarande uppl

ä

tes med hyresr

ä

tt kommer grundavgiften att kunna bli h

ö

gre f

ö

r de enskilda bostadsr

ä

ttshavarna 

ä

n om alla l

ä

genheter uppl

ä

tes med bostadsr

ä

tt. Kommitt

é

n anser att i dessa fall bankerna b

ö

r engageras f

ö

r att ge l

ä

n till bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen i syfte att nedbringa grundavgiftens storlek.

Sparbanksf

ö

reningen har inga erinringar mot kommitt

é

ns f

ö

rslag i ovan­n

ä

mnda delar men vill g

ö

ra f

ö

ljande till

ä

gg.

F

ö

reningen f

ö

ruts

ä

tter att den av riksbanken 

ä

rligen angivna ramen f

ö

r oprioriterade krediter i bostadsinstituten anpassas till den vidgade verk­samhet kommitt

é

ns f

ö

rslag kan komma att medf

ö

ra.

En allm

ä

n princip f

ö

r kreditf

ö

rmedling i samh

ä

llet b

ö

r vara att de etablerade institutionerna anv

ä

nds p

ä

 ett naturligt s

ä

tt. D

ä

rigenom kan bl a en minskad belastning p

ä

 statsfinanserna uppn

ä

s. Ett tillgodoseende av hush

ä

llens kreditbehov f

ö

r egen insats i en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening sker naturligen i f

ö

rsta hand genom kredit i bank. Kommitt

é

n har ocks

ä

 pekat p

ä

denna l

ö

sning i andra hand men samtidigt uttalat att man b

ö

r pr

ö

va m

ö

jligheten att ocks

ä

 f

ö

ra 

ö

ver insatsl

ä

nen till bankerna om man i samband med p

ä

g

ä

ende 

ö

versyn av bostadsfinansieringssystemet finner det vara l

ä

mpligt att f

ö

ra 

ö

ver de statliga bostadsl

å

nen till bostadsinsti­tuten. Sparbanksf

ö

reningen har inget att erinra mot en s

ä

dan 

ö

verf

ö

ring av insatsl

ä

nen om en s

ä

dan 

ä

tg

ä

rd kan f

ö

renas med en administrativt enkel hantering i bankerna s

ä

 att kostnadst

ä

ckning kan uppn

ä

s.

Kommitt

é

ns f

ö

rslag att f

ö

rb

ä

ttra bostadsr

ä

tten som pant f

ö

r kredit 

ä

r 1 detta sammanhang v

ä

rdefullt. Generellt sett anser sparbanksf

ö

reningen att pantf

ö

rskrivning av bostadsr

ä

tt b

ö

r f

ä

 en betydligt starkare st

ä

llning som s

ä

kerhet f

ö

r kredit 

ä

n fallet i allm

ä

nhet 

ä

r idag.

14   Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169. Bilagedel

Prop. 1981/82:169

210

27      KOMUMGABIKET SYSRIGSS STADSHYPOTEKSKASSA 

Bostadsrättskommittén  har haft  till  uppgift  att  utreda  och  föreslå åtgärder  i  syfte att  få  till  stånd  en  mera  omfattande övergång från  hyresrätt  till bostadsrätt.   Kommittén  har  sökt  belysa  olika aspekter  i  sammanhanget.   Vad gäller kommitténs  förslag  vill kassans  styrelse ta  upp  de delar  som berör  finansieringsfrågor. Styrelsen  anser  sig  däremot  inte böra  gå  in på övriga  förslag även  om dessa  på olika  sätt  kan  komma  att  påverka  bostads-och  fastighetsmarknaderna.

Ett  avsnitt  som  direkt  berör  stadshypoteksinstitutionens  verksam­het gäller  finansieringen  av  fastighetsförvärv.   Kommittén  utgår från att  den  långfristiga  finansieringen  av  fastighetsförvärvet måste  ske  på  den  oprioriterade  marknaden  och  att  bottenlåne­instituten  är de  mest  ändamålsenliga   kreditgivarna.   Kassastyrel­sen   vill  understryka  att  denna  kommitténs  utgångspunkt  är den enda  rimliga  bl  a  med  hänsyn  till  förutsättningarna  på  kapital­marknaden.   Stadshypoteksinstitutionen   är beredd  att  så  långt det  är  möjligt  medverka  i en  sådan  kreditgivning.   Detta  synes särskilt  naturligt  för  institutionens del  eftersom  stadshypoteks­föreningarna  redan  torde ha  en  stor del  av de  objekt  det  här är  fråga  om i  sina  låneportföljer.

Vad gäller de behov  av långfristiga   lånemedel  som kommittén redovisar vill  kassastyrelsen  understryka  att  underlaget  för beräkningarna  är bristfälligt.   Kommitténs  prognos  om  den   årliga frekvensen  av ombildningar  är osäker.   Det  är  även  i övrigt svårt  att  bilda  sig  en  uppfattning  om det  reella  lånebehovet. Väsentligt  är att  statsmakterna  vid ett  positivt  ställningstagande till  kommitténs  förslag   även  bedömer de  finansieringsmässiga förutsättningarna  så  att  riksbanken  vid utformningen  av  kreditpoli­tiken   blir   i   stånd   att   beakta  det  ökade   lånebehov   som   kan  uppstå till  följd  av   kommitténs   förslag.   Under  förutsättning   att  detta  blir fallet   torde   instituten   ha   möjligheter  att   medverka   till  den långfristiga   finansieringen  på   det   sätt   som  kommittén   föreslår.

Prop. 1981/82:169

211

Beträffande  tekniken  vid  långivning   i  samband med  fastighetsöver­låtelser  torde,   som   kommittén  ocksåutgår   ifrån,   få  gälla  att säljaren  binder  en  del  av  försäljningssumman hos det  långivande institutet.   Denna   meverkan  från   säljarens   sida   förutsätter   i princip  frivillighet,   vilket  kan  komplicera   förfarandet  vid  för­köpsfallen.   Över  huvud   taget  kan  det  befaras  att  tidsfristerna i  samband  med  förköp  kan  visa   sig  svåra  att  hålla.   Om insti­tuten  har  tillräckliga   lånemedel till  förfogande och  förutsatta kontakter  kommer till  stånd,   synes  emellertid  förfarandet  kunna fungera  på  förutsatt  sätt.

Med   anledning   av  kommitténs   förslag   om   att  lån  mot   säkerhet i   fastigheten bör tas  upp   av  bostadsrättsföreningen  och   inte av medlemmarna  personligen,   vill  kassastyrelsen  erinra  om att  stadshypoteksinstitutionens  författningsbestämmelser lägger hinder i vägen  för en  annan ordning.

I   fråga  om lånemöjligheter avseende kontantinsatser vid  förvärv av bostadsrätt  föreslår  kommittén   särskilda behovsprövade  stat­liga, lån.   Denna  lånemöjlighet  skulle  stå  till  buds  enbart  vid övergång   från hyresrätt  till  bostadsrätt.   Lånet  föreslås  kunna utgå  med  högst  80  % av grundavgifterna.   Såvitt gäller detta kommitténs  förslag  vill  kassastyrelsen  av olika  skäl  starkt ifrågasätta  lämpligheten.  Den  typ  av  lån det  här  är fråga om,   nämligen  relativt  kortfristiga  personkrediter  mot  säkerhet av bostadsrätten,   är  inte att jämföra  med den  låneverksamhet som f n bedrivs av  bostadsmyndigheterna.   Att  nu  bygga   upp en  sådan  verksamhet  hos bostadsmyndigheterna  kan  inte  vara rationellt.  Det  skulle också  med  dagens  förutsättningar  framstå som  tveksamt  att  ytterligare öka  statens  upplåningsbehov  för detta  ändamål.   Kassastyrelsen  avstyrker därför detta  kommitténs förslag.   I   stället  synes  vid  sidan av  rimliga  egna  insatser av  sparmedel en  finansiering  via bankerna  vara  den  naturliga formen  för denna  kreditgivning.   För att göra  det  möjligt  för hushåll  som  inte kan erbjuda  ev erforderliga  säkerheter bör kommunerna,   på  sätt  som  beskrivs  i  betänkandet,  kunna lämna borgen.

Prop. 1981/82:169

212

28       SPARBAInKERIT.iS  IITTECKHIHGSAKTIEBOLAG  (SPIHTA3)

Allmänt

Kommitt

é

n konstaterar att bostadspolitiken under en f

ö

ljd av 

å

r har inriktats mot 

ö

nskv

ä

rdheten att lik­st

ä

lla olika besittningsformer p

å

 -bostadsmarknaden - 

ä

gander

ä

tt, bostadsr

ä

tt och hyresr

ä

tt. Detta g

ä

ller s

å

v

ä

l ekonomiska villkor som de boendes m

ö

jligheter att ut

ö

va inflytande 

ö

ver sina egna boendef

ö

r-h

å

llanden.

Bolaget anser att en 

ö

kad likst

ä

lldhet mellan be­sittningsformerna 

ä

r riktig och att man b

ö

r str

ä

va mot l

ö

sningar f

ö

r

ö

kad likst

ä

lldhet.

I princip har vi d

ä

rf

ö

r en positiv inst

ä

llning till f

ö

rslag som syftar till att underl

ä

tta 

ö

verg

å

ng fr

å

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt f

ö

r dem som s

å

ö

nskar.

Finansiering av fastighetsf

ö

rv

ä

rv

Kommitt

é

n f

ö

resl

å

r att l

å

ngfristiga krediter upp till 75 % av uppskattningsv

ä

rdet l

ä

mnas p

å

 den s k opriori­terade marknaden av kreditinstitut typ SPAFI, PK-kredit, Stadshypoteksinstitutionen m f1. I samband d

ä

rmed f

ö

resl

å

r kommitt

é

n att fastighetss

ä

ljaren placerar en viss del av kreditbeloppet i kapital­marknadsrevers eller i obligationer, en teknik som under det senaste 

å

ret till

ä

mpats p

å

 marknaden i stor skala och som bl a eliminerat avarterna av s k s

ä

ljar­reverser. Denna kreditverksamhet 

ä

r begr

ä

nsad genom uppl

å

ningsramar, som 

å

rligen fastst

ä

lls av riksbanken.

Prop. 1981/82:169

213

Bolaget- delar kommitt

é

ns uppfattning om f

ö

rslag till l

ö

sningar, men f

ö

ruts

ä

tter d

å

att riksbankens upp­l

å

ningsramar 

ö

kas i motsvarande grad f

ö

r att inte belasta ramarna, sora f n h

ä

nf

ö

rs till krediter i samband med k

ö

p och f

ö

rs

ä

ljning av egnahem/fler-bostadshus.

En viktig f

ö

ruts

ä

ttning 

ä

r ocks

å

 att fastighets­s

ä

ljaren medverkar till en f

ö

rs

ä

ljning, genan att placera medel i form av kapitalmarknadsrevers/-obligation.

Om d

ä

remot fastighetss

ä

ljaren inte 

ä

r beredd att l

å

sa medel i form av kapitalmarknadsrevers/obligationer m

å

ste - s

å

vitt vi kan bed

ö

ma - bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen i samarbete med f

ö

rmedlande bank aktivt.verka f

ö

r att annan placerare tillskjuter medel i form av kapital-marknadsrevers. Detta.

ä

r ett inte alltf

ö

r l

ä

ttlcst problem.

Finansiering av bostadsr

ä

ttsf

ö

rv

ä

rv

Kommitt

é

n f

ö

resl

å

r att behovspr

ö

vade statliga insats­l

å

n l

ä

mnas till de som av ekonomiska sk

ä

l annars kan tvingas avst

å

 fr

å

n att delta i ombildningen fr

å

n hyres- till bostadsr

ä

tt.

Prim

ä

rt anser vi det naturligt att krediter till insatser i bostadsr

ä

tter skall l

ä

mnas av bostads­instituten (alt banker/kreditinstitut) som medelst sina f

ö

rb-.ndelser med bostadskonsumenterna genori 3.7"jC

bankkontor i landet 

ä

ven ges m

ö

jlighet till ekonomisk r

å

dgivning och god hush

å

llningsekonomi till gagn f

ö

r konsumenten. Den prim

ä

ra s

ä

kerheten b

ö

r best

å

 i pant­s

ä

ttning av sj

ä

lva bostadsr

ä

tten och amorteringstider varierande mellan 10 och 20 

å

r tror vi beh

ö

ver till-l

ä

mpas (ev enl serieplan). M

ö

jlighet till statlig garanti f

ö

r kredi-terna b

ö

r finnas.

Den typ av insatsl

å

n, som beskrivits ovan anser vi -i normalfallet b

ö

r kunna 

ö

vertagas av ny kredit-tagare/bostadsr

ä

ttshavare vid en framtida f

ö

rs

ä

ljning av bostadsr

ä

tten.

Bolaget anser att bostadsr

ä

tten representerar ett ekonomiskt v

ä

rde, vilket bl a 

å

terspeglas i r

ä

tten att utnyttja l

ä

genheten p

å

 obegr

ä

nsad tid och att 

ö

verl

å

ta l

ä

genheten genom exempelvis f

ö

rs

ä

ljning i 

ö

ppna marknaden.

Prop. 1981/82:169

214

Kredit b

ö

r kunna l

ä

mnas mot s

ä

kerhet genom pantf

ö

r­skrivning av bostadsr

ä

tten inom rimliga gr

ä

nser av det av s

ä

rskild sakkunnig 

å

satta uppskattningsv

ä

rdet.

Med en s

å

dan v

ä

rdering, de analogier som anses kunna dras fr

å

n annan lagstiftning, bl a skuldebrevslagen och st

ö

d av uttalanden, fr

ä

mst d

å

 punkt 7,4 och f

ö

rslaget till 

ä

ndring av 

§

 37 Bostadsr

ä

ttslagen enligt bet

ä

nkandet anser vi att tillr

ä

ckligt skydd f

ö

r fordran mot s

ä

kerhet av pant i bostadsr

ä

tt f

ö

re­ligger. Bostadsinstituten (stadshypoteksinstitutionen, BOFAB och SFINTAB) borde d

ä

rf

ö

r kunna ges m

ö

jlighet att l

ä

mna krediter mot s

ä

kerhet av pant i bostadsr

ä

tt. Detta kan 

å

stadkommas genom ett till

ä

gg i bostads­institutens bolagsordningar vilka f n ej medger kreditgivning mot s

ä

kerhet av pants

ä

ttning i bostadsr

ä

tt.

Om banker/kreditinstitut skulle kr

ä

va till

ä

ggss

ä

ker­het, skulle kanske flera kommuner kunna medverka genom borgens

å

taganden i likhet med Stockholm, G

ö

teborg och[REDACTED_EFTERNAMN]

ö

m fl kommuner.

F

ö

r att tillgodose behov av krediter s

å

v

ä

l vid 

ö

ver­l

å

telse av bostadsr

ä

tt p

å

 fria marknaden som vid reno­vering o d har Spi.ntab sedan en tid tillbaka aktivt drivit fr

å

gan att f

å

 bilda ett nytt finansbolag (al-t kreditaktiebolag) med inriktning p

å

 l

å

ngfristig kreditgivning till bostadsr

ä

tter med bostadsr

ä

tten s

å

som pant. En s

å

dan kreditgivning skulle l

ä

mpligen kunna finansieras genom att utge kapitalmarknads­reverser/obligationer, d

ä

r bostadsr

ä

ttss

ä

ljaren rimligen b

ö

r avkr

ä

vas viss motprestation, t ex genom att teckna 33-50 % av kiaJi_tjloppet s

å

som kapital­marknadsrevers. Samma teknik/system kan sj

ä

lvfallet anv

ä

ndas vid finansiering i samband med renovering. Ingen diskrepans beh

ö

ver heller f

ö

religga mellan bostadsr

ä

tter i 

ä

ldre resp nya fastigheter.

Huruvida krediterna b

ö

r l

ä

mnas av banker eller av l

å

ngkreditgivare/finansbolag sammanh

ä

nger fr

ä

mst med kreditens l

ä

ngd och storlek och kostnader i form av 

å

rsavgift till bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen etc. Generellt set-t anser vi att gr

ä

nsen g

å

r vid t

ä

nkta l

ö

ptider p

å 

12-15 

å

r. Givetvis har s

ä

kerhetens art ocks

å

 en stor betydelse om komraunborgen st

ä

lls kanske kredittiden kan utstr

ä

ckas?!

Hembudsskyldighet

Bolaget delar kommitt

é

ns uppfattning betr

ä

ffande det f

ö

reslagna systemet.

Prop. 1981/82:169

215

29      SySWSKA RIKSBYGGEN

1           1978 

å

rs bostadsr

ä

ttskommitt

é

 har behandlat ett antal lagbest

ä

mmelser

som har betydelse f

ö

r 

ö

verg

ä

ng fr

ä

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt. I an

slutning d

ä

rtill har kommitt

é

n ocks

ä

 benandlat vissa delar av bostads­

r

ä

ttslagstiftningen som r

ö

r verksamheten r en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening i

allm

ä

nhet utan egentligt samband med 

ö

verg

ä

ng fr

ä

n hyresr

ä

tt. Det hade

varit en f

ö

rdel om de 

ö

verv

ä

ganden som skett i dessa fall hade kunnat

ske i ett st

ö

rre bostadsoolitiskt sammanhang eller i samband med att

kooperationsutredningen kommer att behandla den lagstiftning som 

rör

kooperativ verksamhet.

Vi kan dock tillstyrka huvuddelen av de f

ö

rslag som framlagts av kom­mitt

é

n. I f

ö

ljande avseenden vill vi dock anm

ä

la avvikande mening eller p

ä

 annat s

ä

tt kommentera kommitt

é

ns 

ö

verv

ä

ganden.

2           Det f

ö

rslag till f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r bostadshyresg

ä

ster i fastighet som

ä

garen avser att s

ä

lja inneb

ä

r i vissa avseenden en f

ö

rh

å

llandevis

omst

ä

ndlig procedur. S

ä

vitt vi f

ö

rst

å

r kommer den m

ö

jlighet som kom­

munerna har att ut

ö

va sin nuvarande f

ö

rk

ö

osr

ä

tt f

ö

r att sedan trans­

portera ett f

ö

rk

ö

p p

ä

 en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening att finnas kvar. Det 

ä

r

troligt att den f

ö

rk

ö

psform som f

ö

resl

ä

s av reservanten Yngvesson p

ä

ett smidigare s

ä

tt skulle kunna tillgodose de syften som f

ö

rslaget

har. Bl a skulle man d

ä

rigenom undvika den risk f

ö

r att oriserna

trissas upp som s

ä

kert upost

ä

r n

ä

r en fastighets

ä

gare, som avser att

s

ä

lja, i f

ö

rv

ä

g vet att hyresg

ä

stkollektivet 

ä

r en t

ä

nkbar k

ö

pare.

Prop. 1981/82:169

216

Kravet o

ä

 att minst h

ä

lften av de boende i en .s

ä

dan fastighet skall ha anslutit sig till tanken p

ä

 f

ö

rv

ä

rv f

ö

r att intressenam

ä

lan skall kunna g

ö

ras, 

ä

r ett utomordentligt restriktivt krav. Det 

ä

r inte ovanligt att en 

ö

verg

ä

ng till bostadsr

ä

tt i ett inledande skede st

ö

ds av en relativt liten del av de boende, medan majoriteten ansluter sig till tanken allt­efter som inneb

ö

rden av 

ö

verg

å

ngen kan redovisas mera utf

ö

rligt. Om man fr

å

n samh

ä

llets sida har den orincipiella uppfattningen att bostadsr

ä

tten erbjuder en f

ö

rdelaktig form f

ö

r bostads

ä

gande och bostadsf

ö

rvaltning, borde man l

ä

mna m

ö

jligheten 

ö

ppen att 

ä

ven med ett formellt sett mindre st

ö

d bland de boende 

ä

n 50% kunna g

ö

ra en intresseanm

ä

lan. Ett villkor b

ö

r givetvis vara att inte en majoritet av de boende fr

ä

n b

ö

rjan mots

ä

tter sig en s

ä

dan 

ä

tg

ä

rd. En s

ä

dan intresseanm

ä

lan skulle inte heller te sig lika s

ä

ker fr

å

n fastighets

ä

garens synpunkt och d

ä

rmed inte oressa oriset upp

ä

t.

3           De av kommitt

é

n f

ö

reslagna reglerna f

ö

r f

ö

rk

ö

psr

ä

ttens best

ä

nd f

ö

refaller

i de flesta avseenden rimliga. I ett avseende 

ä

r emellertid f

ö

rslaget

otillfredsst

ä

llande och ofullst

ä

ndigt. Om f

ö

rk

ö

psm

ö

jligheten inte utnytt­

jas av bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen, skall fastighets

ä

garen under en tv

ää

rs-

period vara f

ö

rhindrad att s

ä

lja fastigheten till ett l

ä

gre pris eller p

ä

villkor som i annat avseende 

ä

r mindre f

ö

rdelaktiga f

ö

r s

ä

ljaren. Med nu­

varande inflationstakt 

ä

r det inte osannolikt, att ett of

ö

r

ä

ndrat pris i

kronor under en tv

ää

rsoeriod i sj

ä

lva verket skulle leda till ett v

ä

sent­

ligt l

ä

gre pris 

ä

n det som en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening under angivna f

ö

rh

å

llanden

haft att ta st

ä

llning till. Detta f

ö

rh

å

llande b

ö

r regleras i lag eller an­

visning. Det framg

å

r inte heller av f

ö

rslaget om och p

ä

vilket s

ä

tt en

bostadsr

ä

ttsf

ö

rening kan f

ä

 f

ö

rnyad f

ö

rk

ö

osr

ä

tt om fastighets

ä

garen skulle

vilja s

ä

lja p

ä

 f

ö

rdelaktigare villkor under den angivna tv

ää

rsoerioden.

4           M

ö

jligheten f

ö

r bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar att i sina stadgar inf

ö

ra best

ä

m­

melser om l

ö

senr

ä

tt 

ä

r ett exempel p

ä

 s

ä

dan lag

ä

ndring som hade beh

ö

vt

pr

ö

vas t ett st

ö

rre sammanhang. I detta fall 

ä

r det fr

å

gan om prisbild­

ningen 

ö

ver huvud taget o

ä

 bostadsmarknaden, s

ä

rskilt d

ä

 med h

ä

nsyn till

ö

verpriser, spekulationstendenser m m, som har den bostadsoolitiskt icke

acceptabla konsekvensen att utest

ä

nga i f

ö

rsta hand l

å

ginkomsttagare fr

ä

n

Prop. 1981/82:169

217

stora delar av bostadsmarknaden. *1an borde or

ö

va de bostadspolitiska f

ö

r­uts

ä

ttningarna att inf

ö

ra en l

ö

senr

ä

tt i mer obligatorisk form och med mer enhetliga regler f

ö

r s

ä

v

ä

l tillv

ä

gag

å

ngss

ä

tt som metod f

ö

r oriss

ä

tt­ning. Att 

ö

ppna den m

ö

jlighet som lagf

ö

rslaget inneb

ä

r 

ä

r dock ett steg i r

ä

tt riktning.

5

F

ö

rslaget i BRL 51 a 

§

ä

r obegripligt. Som det 

ä

r formulerat tycks inne­b

ö

rden vara att en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening kan v

ä

gra att anta bostadshyres­g

ä

ster i ber

ö

rd fastighet som medlemmar innan man har b

ö

rjat anta s

å

dana hyresg

ä

ster sora medleinnar. En logisk konsekvens av f

ö

rslaget till lag om f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

ster 

ä

r ju att en f

ö

rening inte kan genomf

ö

ra eller ens planera att genomf

ö

ra 

é

tt fastighetsf

ö

rv

ä

rv utan att minst h

ä

lften av hyresg

ä

sterna i den ber

ö

rda fastigheten 

ä

r medlemmar i f

ö

reningen. Beh

ö

vs sista meningen i f

ö

rslaget?

6

Liksom i fr

ä

ga om best

ä

mmelserna i lag om f

ö

rk

ö

osr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

ster om intresseanm

ä

lan 

ä

r best

ä

mmelserna i f

ö

rslaget till 60 a 5 i BRL on

ö

digt restriktiva mot bakgrunden av det allm

ä

nt uttalade m

ä

let fr

ä

n statsmakternas sida att underl

ä

tta 

ö

verg

ä

ng fr

ä

n hyresr

ä

tt till bostads­r

ä

tt. Det borde vara tillr

ä

ckligt att kr

ä

va 2/3 majoritet bland de r

ö

st­ande med m

ö

jlighet f

ö

r en majoritet eller eventuellt kvalificerad mino­ritet att hos myndighet kr

ä

va 

ö

veror

ö

vning av st

ä

mmans beslut.

7

I f

ö

rslaget till 

ä

ndring av 2 

§

 i lagen om kommunala 

å

tg

ä

rder f

ö

r bostads­f

ö

rs

ö

rjningens fr

ä

mjande f

ö

resl

å

s skyldighet f

ö

r kommunen att ut

ö

va in­syn i bostadsr

ä

ttsf

ö

reningars verksamhet. Enligt specialmotiveringen 

ä

r tanken att detta i f

ö

rsta hand skall avse f

ö

reningar som driver sin verk­samhet med statliga bostadsl

ä

n. Av lagtexten framg

å

r emellertid inte n

ä

gra villkor. Vi kan inte se att kommitt

é

n redovisat n

ä

got motiv varf

ö

r just bostadsr

ä

ttsf

ö

reningars verksamhet skall vara f

ö

remal f

ö

r kommunal insyn n

ä

r motsvarande krav inte g

ä

ller bostadsfdrvaltare i 

ö

vrigt med undantag av allm

ä

nnyttiga f

ö

retag.

Prop. 1981/82:169

218

8    Fr

å

gan om 

ö

verf

ö

rande av hyresfastigheter i allm

ä

nnyttig 

ä

go till bostads­r

ä

tt har av kommitt

é

n behandlats i s

ä

rskild ordning. Detta 

ä

r motiverat med h

ä

nsyn till att de allm

ä

nnyttiga bostadsf

ö

retagen av lagstiftarna tilldelats en alldeles s

ä

rskild roll i bostadsf

ö

rs

ö

rjningen. Kommitt

é

n har inte tillfredsst

ä

llande utrett p

ä

vilket s

ä

tt denna roll skulle komma att p

å

verkas om bost

ä

der i allm

ä

nnyttig 

ä

go skulle 

ö

verf

ö

ras i bostads-. r

ä

ttsform. Alldeles uopenbart 

ä

r, att hittillsvarande exemoel o

ä

 s

å

dan 

ö

verf

ö

ring eller f

ö

rs

ö

k till s

å

dan 

ö

verf

ö

ring lett till, eller skulle ha lett till, en markerat 

ö

kad segregation i boendet. Bl a mot bakgrunden av de synpunkter som framf

ö

rs i s

ä

rskilt yttrande av experten Esbj

ö

rn[REDACTED_EFTERNAMN] anser vi det omotiverat att f n vidta s

ä

rskilda 

ä

tg

ä

rder f

ö

r att underl

ä

tta 

ö

verf

ö

rande av allm

ä

nnyttigt bostadsbest

å

nd till bostadsr

ä

tt. Det 

ä

r rimligt att s

ä

dan

ö

verf

ö

ring behandlas mycket restriktivt. Med h

ä

nsyn till risken f

ö

r att varje utbrytning av delar av ett allm

ä

nnyttigt f

ö

retags bostadsbest

å

nd kan leda till risker f

ö

r kreditgivarna, b

ö

r l

ä

ns­bostadsn

ä

mndens medgivande under alla f

ö

rh

å

llanden erfordras i kombina­tion med m

ö

jlighet till

ö

veror

ö

vning hos bostadsstyrelsen.

Prop. 1981/82:169

219

30      aSB:3 RIKSFÖRBUiro

Utgångspunkten för bostadsrättskommittens arbete var att stärka de boendes inflytande över den egna bostaden. Detta kan ske genom en omvandling av hyresrätt till bostadsrätt. HSB tillstyrker förslag, som innebär, att bostadsrätten kommer till ökad användning som upplätel­seform till bostäder. Det finns emellertid för närvarande IJostads-rättsföreningar av olika slag. De vanligaste bostadsrättsföreningarna är sädana som bildas av och genom de kooperativa riksorganisationer­na HSB eller Riksbyggen. Bostadsrättsföreningar har emellertid även bildats av grupper med särskilda gemensamma intressen eller på Initiativ av byggnadsföretagare. Under senare är har dessutom, som utredningen påpekar, tillkommit ett antal bostadsrättsföreningar initierade av fastighetsägare, som genom upplåtelse av bostadsrätt förväntar sig ett bättre ekonomiskt utbyte av överlåtelsen av fastigheten än om denna skett genom en sedvanlig försäljning. 1 ett mindre antal fall har även hyresgäster själva bildat bostadsrättsföre­ning och efter förhandling med fastighetsägaren förvärvat fastigheten i och för upplåtelse med bostadsrätt.

Alla bostadsrättsföreningar, vare sig de tillhör de bostadskooperativa riksorganisationerna eller är bildade av olika gruppintressen eller av byggmästare, grundar sin verksamhet på bostadsrättslagen. Bostads­kooperation och bostadskooperativt byggande skall emellertid inte översättas till eller förväxlas med byggande i bostadsrättsförenings­form. Bostadsrätten är endast ett lagtekniskt uttryck för en upplåtelse av nyttjanderätt. Enbart den omständigheten att denna nyttjandeform används innebär inte kooperation. Kooperation betyder kontinuitet i produktion och förvaltning och medlemmarnas aktiva engagemang i bägge dessa arbetsuppgifter. En omvandling av i första hand privata hyresfastigheter till bostadsrätt bör därför ske i former, som bäst tillvaratar hyresgästernas intressen och som grundas pä kooperativa principer. Ombildningarna bör således i första hand ske genom de folkrörelsekooperativa bostadsföretagen HSB och Riks­byggen.

Prop. 1981/82:169

220

Härigenom garanteras att kraven på de stora administrativa, juri­diska, tekniska och ekonomiskt/finansiella insatser som krävs i samband med ombildning av hyreshus till bostadsrätt blir till­godosedda. 1 åtskilliga fall torde de fastigheter, som blir aktuella för ombildning, vara i behov av sanering i omedelbar eller nära anslutning till ombildningen. Det är orealistiskt att tänka sig, att det bland hyresgästerna skall finnas tillräcklig expertis för att klara därmed sammanhängande frågor. Inte blott tekniska utan även finansiella frågor ställer i detta hänseende stora krav på resurser. Hyresgästerna har antingen de bildat en bostadsrättsförening eller ej en typiskt sett svagare position i förhandlingarna om övertagande av huset än fastighetens ägare har. Om ombildningen från hyresrätt till bostads­rätt sker med stöd och under medverkan av HSB eller Riksbyggen kan däremot kommitténs grundtanke att den skall ske pä de boendes villkor garanteras. En ombildning av hyreshus till upplåtelse med bostadsrätt genom medverkan av de rikskooperativa organisationerna innebär också för den tidigare ägaren i förhållande till kommitténs förslag större säkerhet för ett genomförande.

2.

1 de generella direktiv regeringen utfärdat till offentliga utreoningar krävs att utredningarna också skall anvisa finansieringen av kost­nadskrävande reformer. Detta synes bostadsrättskommittén inte direkt ha gjort. Ur samhällsekonomisk synpunkt torde emellertid en övergäng frän hyresrätt till bostadsrätt innebära besparingar i form av lägre drifts- och underhällskostnader. All erfarenhet visar att kostnadsutvecklingen inom bostadsrättsbeståndet är betydligt lugnare än inom hyreshusbeståndet. Det är ocksä sannolikt, att den ökade användningen av bostadsrätt som upplätelseform ger upphov till mera svärmätbara, men ändå positiva samhällsekonomiska effekter. Det ökade ansvarstagandet för den enskilde som följer av det kollektiva ägandet avsätter positiva effekter även i övrigt.

3.

1 syfte att garantera ombildningen till bostadsrätt när flertalet hyresgäster önskar det, föreslär kommittén regler om hembud och om förköpsrätt för av hyresgästerna bildad bostadsrättsförening. Det föreslagna systemet innehåller enligt HSB:s mening onödigt byråkra­tiska inslag. Ett exempel härpå utgör reglerna om ekonomisk plan. Skulle kommitténs förslag genomföras innebärande att ekonomisk plan skall upprättas och registreras innan bostadsrättsföreningen förvärvat fastigheten, förlorar bostadsrättsföreningen betydande me­del om föreningsstämmans beslut blir negativt särskilt i betraktande av att kostnaderna för upprättande av ekonomisk plan inte är de enda, som till den tidpunkten drabbar föreningen. Kostnaderna för före­ningsbildning, för utredning av förutsättningarna för fastighetsför­värvet m m är dä också nedlagda. Det kan inte vara nödvändigt att lägga ned sä betydande kostnader för att få ett tillfredsställande beslutsunderlag för ett ställningstagande till förvärv av fastigheten ifråga.

Prop. 1981/82:169

221

Reservanten Nils Yngvesson föreslår att gällande kommunala förköps­rätt utvidgas att gälla samtliga typer av flerbostadsfastigheter. Syftet bakom förslaget är att undvika en komplicerad och besvärande administration. HSB delar denna uppfattning. Yngvesson föreslär vidare, att, om hyresgäster i fastigheter som berörs av förköp anmäler sitt intresse för att i folkrörelsekooperativ form ta över fastigheten, kommunen skall medverka härtill, om den finner det bostadssocialt motiverat. Genom en sädan möjlighet till förköp kommer tiden för fastighetsförvärv att väsentligt kunna förkortas och hyresgästerna fär bättre tid och möjligheter att diskutera ombildning­en och eventuella förändringar i fastigheten med den expertis, som de folkrörelsekooperativa organisationerna förfogar över. Genom kom­munens aktiva medverkan uppfylls även den av kommittén uppställda förutsättningen för statlig längivning.

I*. En fråga som i särskilt hög grad kommit att diskuteras i massmedia under senare är är modeller för begränsning av överlåtelsevärdena på bostadsrätter.

För det stora flertalet av bostadsrätter i landet gäller att de priser, som uttages vid överlåtelse, får betraktas som rimliga och bostads­socialt väl godtagbara i förhållande till allmänna inflatoriska värde­stegringar. Det finns fortfarande områden där bostadsrätter av olika skäl är svåra att överlåta till ursprunglig grundavgift och sådana förhållanden mäste antas komma att uppstå tid efter annan även fortsättningsvis.

Emellertid förekommer framför allt i de större tätorternas inre delar en prisutveckling på bostadsrätter, som mäste betraktas som bostads­socialt orimlig. Denna prisutveckling sammanhänger med stor säker­het med prisutvecklingen pä småhus och svarthandeln med hyresrätter samt ett alltför litet utbud av bostadsrätter i dessa områden. 1 ingetdera fallet är prisutvecklingen godtagbar. HSB finner det därför angeläget att inom sitt område kunna medverka till att genom en rimlig prisutveckling möjlighet skapas för bostadskooperationens medlemmar att fä tillgång även till dessa bostadsrätter. Ifråga om det äldre beståndet kan övergripande åtgärder ifråga om prisbild­ningen på småhus och bostadsrätter vidtagas endast av statsmakterna. Ifråga om nyproduktionen kan lagregler tillskapas om möjligheter för bostadskooperationen att själv påverka prisbildningen. Detsamma gäller vid ombildning frän hyresrätt till bostadsrätt.

5. Kapitalvinstkommittén arbetar enligt sina direktiv med att skapa ett system för en evig realisationsvinstbeskattning av bostadsrätter. HSB framhöll redan 1979 vid en s k hearing med kommittén att ett konsekvent och likformigt uppbyggt system för beskattning av eventuella realisationsvinster för småhus upplåtna med äganderätt och för bostadsrätter i allt väsentligt torde vara tillräckligt medel för att motverka spekulationstendenser på bostadsrättsmarknaden.

Prop. 1981/82:169

222

Enligt HSB:s mening bör prisutvecklingen inom det äldre fastighets­beståndet mötas med en riktigt utformad beskattning och med åtgärder mot ekonomiska transaktioner med hyresrätter. Ifråga om nyproduktionen och vid ombildning frän hyresrätt till bostadsrätt kan prisbildningen pä nägot sätt behöva kontrolleras. Detta galler givetvis även andra upplätelseformer. Bostadsrättskommittén föreslår att det skall bli möjligt införa prisbegränsningsregler och hembud beträffande bostadsrätt. HSB biträder tanken att möjligheter skall finnas till prisregleringsföreskrifter och hembud i stadgarna. HSB kcin emellertid inte biträda kommitténs modell i denna del. HSB delar reservanten Nils Yngvessons uppfattning om det angelägna i att likvärdiga regler för säväl bostadsrätter som villor införs på en och samma gång. HSB instämmer också i exf>erten Ralf Hultbergs mening, att en hem­budsskyldighet för bostadsrättshavare skall kombineras med en rätt för bostadsrättshavaren att få bostadsrätten återlöst och att staten eller kommunen finansiellt garanterar ett sådant åtagande.

HSB har i skrivelse denna dag till Regeringen begärt att Regeringen skall tillsätta en parlamentarisk kommitté för översyn av bostads­rättslagstiftningen. HSB har därvid bland annat framhållit, att möjlighet till hembud och förköpsrätt inom bostadskooperationens olika organisationsled och rätt för bostadskooperationen att i parla­mentarisk ordning utforma en bostadssocialt rimlig prissättning måste införas. 1 den rätten bör ingå möjligheten att inom organisationen behålla del av värdestegringen inom det kollektiva ägandet, att användas för återköpsgaranti och för kostnadsutjämning i nyproduk­tionen.

6. Mot bostadsrättskommitténs förslag i övrigt, bland annat att lån­givningen i princip skall ske till bostadsrättsföreningen mot säkerhet i pantbrev i föreningens fastighet, att en av intygsgivarna skall vara oberoende av den som bildat bostadsrättsföreningen eller biträtt vid föreningsbildningen, att kommunal styrelseledamot skall kunna er­sättas med kommunal rapportör och att överlåtelseavtalen skall vara skriftliga m m, har HSB ingen erinran.

Prop. 1981/82:169

223

51   STQCKHOmS BOSTADSF

Ö

RENINGARS CEHTRA1F

Ö

REHING (SBC) OCH BOSTABS- F

Ö

RERINGABNAS RIKSF

Ö

RBDHI) 

(BR)

N

å

gra bostadspolitiska reflektioner

Bostadspolitiken b

ö

r enligt v

å

r mening syfta till att an­passa bostadsbest

å

ndet till de boendes 

ö

nskem

å

l och deras ekonomiska resurser. De boende b

ö

r s

å

ledes s

ä

l

å

ngt m

ö

jligt kunna v

ä

lja den boctadsstorlek-, standard och f

ö

rvaltningsform SOM vid det aktuella tillf

ä

llet b

ä

st passar dem. Behoven och 

ö

nskem

å

len 

ä

r inte desamitia under en m

ä

nniskas livscykel. Det sora b

ä

st passar den unge m

ä

nniskan sora l

ä

mnat f

ö

r

ä

ldrahemmet 

ä

r antagligen inte den mest l

ä

mpade bostaden efter n

å

gra 

å

r n

ä

r han/hon etablerat familj. P

å

samma s

ä

tt beh

ö

ver inte den tidigare familjebostaden vara den b

ä

sta sedan barnen vuxit och l

ä

mnat f

ö

r

ä

ldrahemmet. Det b

ö

r d

ä

rf

ö

r enligt v

å

r mening finnas ett bostadsbest

å

nd d

ä

r r

ö

rlighet 

ä

r rr.

ö

jlig. En s

å

dan r

ö

rlig­het har m

å

nga positiva effekter - bl a minskar risken f

ö

r tr

å

ngboddhet resp kvarboende i bost

ä

der scm 

ä

r st

ö

rre 

ä

n behoven -

Prop. 1981/82:169

224

dvs det befintliga bostadsbest

å

ndet kommer till mer effek­tiv anv

ä

ndning.

Dagens bostadsmarknad uppvisar m

å

nga brister. Opinionsunder­s

ö

kningar utf

ö

rda i olika omg

å

ngar och vid olika tillf

ä

llen har klart visat att svenska folket vill 

ä

ga sin bostad oavsett om den best

å

r av ett sm

å

hus eller en l

ä

genhet. Nyproduktion av bost

ä

der har de senaste 

å

rtiondena inte motsvarat de boen­des 

ö

nskem

å

l.' I st

ä

llet f

ö

r bost

ä

der som de boende sj

ä

lva 

ä

ger har statliga och kommunala 

å

tg

ä

rder vidtagits i syfte att producera flera hyresbost

ä

der, framf

ö

rallt i de allm

ä

n­nyttiga bostadsf

ö

retagens regi. Hyrespolitiken har medf

ö

rt att 

ä

ldre, attraktiva och centralt bel

ä

gna bost

ä

der haft l

ä

gre hyror 

ä

n nyare, i och f

ö

r sig bra bost

ä

der men med s

ä

mre l

ä

ge i t

ä

torternas periferi. Ben

ä

genheten att l

ä

mna en centralt bel

ä

gen, billig bostad, 

ä

ven om den till storleken inte mot­svarar den boendes behov, har d

ä

rf

ö

r avtagit. Obalansen mellan tillg

å

ng och efterfr

å

gan i f

ö

rening  med icke marknadsm

ä

ssig hyress

ä

ttning, i vart fall i Stockholm, har medf

ö

rt en "svart" hyresmarknad, som gett f

ö

rdelar till dem som p

å

 n

å

got s

ä

tt lyckats komma 

ö

ver ett f

ö

rstahandshyreskontrakt. Enligt v

å

r mening b

ö

r bostadspolitiken nu Inriktas p

å

 olika 

å

tg

ä

rder som medf

ö

r balans mellan tillg

å

ng och efterfr

å

gan.

Den bristande balansen mellan tillg

å

ng och efterfr

å

gan p

å 

bostadsr

ä

ttsmarknaden, dvs f

ö

r f

å

 bostadsr

ä

tter i f

ö

rh

ä

llan­de till efterfr

å

gan, har medf

ö

rt h

ö

ga priser i de centralt bel

ä

gna, attraktiva omr

å

dena i Stockholm, G

ö

teborg,[REDACTED_EFTERNAMN]

ö 

m fl st

ä

der. S

å

 l

ä

nge prisbildningen

ä

r fri, vilket vi anser b

ö

r vara fallet, kommer det alltid att finnas hush

å

ll som 

ä

r beredda att inom ramen f

ö

r sina ekonomiska resurser prioritera boendet och acceptera relati-vt h

ö

ga boendekostnader f

ö

r att erh

å

lla den bostad och det l

ä

ge som vid det aktuella tillf

ä

llet 

ä

r b

ä

st. Om det anses att priserna p

ä

 bostadsr

ä

tter i s

å

dana attraktiva omr

å

den i t

ä

torternas centrala delar 

ä

r f

ö

r h

ö

ga, b

ö

r 

å

tg

ä

rderna naturligtvis inriktas p

å

 att ut

ö

ka utbudet, dvs skapa flera bost

ä

der med de egenskaper son de

Prop. 1981/82:169

225

boende

ö

nskar.

Ö

kas antalet bostadsr

ä

tter genom nyproduktion, d

ä

r den 

ä

r m

ö

jlig, och genom ombildning fr

å

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt, kommer enligt ekonomiska lagar prisniv

å

erna att sjunka, om efterfr

å

geniv

å

n h

å

lls of

ö

r

ä

ndrad. Att genom andra 

å

tg

ä

rder 

å

stadkomma s

ä

nkta priser kommer att medf

ö

ra en "svart' marknad 

ä

ven inom denna del av bostadsmarknaden, vilket skulle vara olyckligt.

Bostadspolitiken har hittills och skall 

ä

ven forts

ä

ttningsvis enligt v

å

r mening ha till syfte att bereda befolkningen bra bost

ä

der. Ett uttryck f

ö

r denna str

ä

van har varit att genom detaljerade normer och best

ä

mmelser styra produktionen s

å 

att h

ö

g kvalitet uppn

å

s. Enligt v

å

r mening 

ä

r det angel

ä

get att efterfr

å

gan f

ä

r st

ö

rre styreffekt p

å

 den framtida produk­tionen 

ä

n hittills. S

å

ledes b

ö

r inte finansieringsvillkoren vara s

å

konstruerade att viss typ av bebyggelse eller uppl

ä­

telseform f

å

r b

ä

ttre st

ö

d 

ä

n andra. Tekniska normer b

ö

r na­turligtvis finnas, men de b

ö

r inte vara s

ä

 konstruerade att utformningen styrs i detalj. De b

ö

r i st

ä

llet inriktas p

ä 

att skapa garantier f

ö

r sundhet, h

å

llfasthet och s

ä

kerhet. M

å

lmedvetna 

å

tg

ä

rder b

ö

r enligt v

å

r mening vidtas f

ö

r att minska floran av detaljbest

ä

mmelser och skapa ekonomiska vill­kor f

ö

r boendet som 

ä

r neutrala mellan olika bebyggelse- och uppl

å

telseformer.

Bostadsr

ä

tten som boendeform

Bostadsr

ä

ttskommitt

é

n tillsattes f

ö

r att underl

ä

tta f

ö

r hyres­g

ä

ster att i bostadsr

ä

ttsform 

ö

verta 

ä

gandet. Motivet var att regeringen ans

å

g det angel

ä

get att 

ö

ka de enskilda m

ä

nniskor­nas inflytande 

Ö

ver sitt boende och skapa b

ä

ttre m

ö

jligheter f

ö

r den enskilde att 

ä

ga sin bostad.

Vi delar dessa grundl

ä

ggande v

ä

rderingar. Bostadsr

ä

tten 

ä

r en bra och efters

ö

kt boendeform. Dess f

ö

rdelar framkommer tydli­gast n

ä

r de boende sj

ä

lva fr

å

n b

ö

rjan engagerat sig genom f

ö

re­ningsbildning och fastighetsf

ö

rv

ä

rv. Bostadsr

ä

ttskommitt

é

ns egna unders

ö

kningar visar bl a ocks

å

 att den ekonomiska infor­mationen 

ä

r b

ä

ttre, grannkontakterna t

ä

tare, det egna arbetet vid husets sk

ö

tsel mer omfattande och de boendes inflytande st

ö

rre 

ä

n vid hyresboendet. Dessutom framg

å

r av andra unders

ö

k-

15   Riksdagen 1981/82. I saml. Nr 169. Bilagedel

Prop. 1981/82:169

226

ningar, bl a av pris- och kartelln

ä

mnden, att de som bor med bostadsr

ä

tt lyckas h

å

lla driftskostnaderna l

ä

gre 

ä

n de som bor med hyresr

ä

tt.

Att bostadsr

ä

tten 

ä

r en attraktiv boendeform bekr

ä

ftas av det stora intresse som hyresg

ä

sterna hos privata fastighets­

ä

gare och allm

ä

nnyttiga bostadsf

ö

retag visar f

ö

r 

ö

verg

å

ng till bostadsr

ä

tt. Ett stort antal intresserade hyresg

ä

ster hos de allm

ä

nnyttiga bostadsf

ö

retagen i Stockholm har redan organiserat sig i en intressef

ö

rening, St:ockholms Bostads­r

ä

ttsintressenter. F

ö

reningen, som bildades i mars 1981, representerar i dag ca 5.000 hyresg

ä

ster och arbetar inten-si-vt f

ö

r att utverka kommunens och de kommunala bolagens med­givande till f

ö

rv

ä

rv av de fastigheter som medlemmarna bor i.

Id

é

n bakom bostadsr

ä

tten som boendeform 

ä

r att man tillsammans med andra ordnar sin boendefr

å

ga i ekonomisk och social sam­verkan. Bostadsr

ä

ttsboendet ger en rad f

ö

rdelar. Det ger m

ö

j­lighet till medinflytande i fr

å

ga om boendekostnad, f

ö

rvalt­ning och boendemilj

ö

. Bostadsr

ä

ttsboendet st

ä

ller ocks

å

 krav p

å

 den enskilde och f

ö

ruts

ä

tter medansvar i dessa fr

å

gor. Det 

ä

r enligt v

å

r mening bra f

ö

r b

ä

de individen och samh

ä

llet. Genom kravet p

å

 sj

ä

lvkostnadst

ä

ckning f

å

r medlemmarna en klar bild av boendekostnadernas verkliga storlek. Individen blir m

å

n om att fastigheten och l

ä

genheter skall sk

ö

tas v

ä

l, ef­tersom l

å

ga f

ö

rvaltningskostnader och ett gott underh

å

ll ger direkt utslag i boendekostnaderna och fastighetens och l

ä

gen­hetens v

ä

rde. Gemenskapen i socialt avseende, som har sin grund i den ekonomiska gemenskapen i bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen, ger v

ä­

sentliga plusv

ä

rden f

ö

r de boende och 

ä

r ocks

å

 betydelsefull f

ö

r samh

ä

llet i stort. Bostadsr

ä

ttsboendet inneb

ä

r ocks

ä

 ett bostadssparande som 

ä

r v

ä

rdefullt f

ö

r samh

ä

llet och individen. F

ö

r individen uppkommer m

ö

jlighet till ett v

ä

rdes

ä

krat sparan­de samtidigt som man m

å

ste vara beredd p

å

 ett ekonomiskt risk­tagande .

En f

ö

ruts

ä

ttning f

Ö

r att en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening verkligen skall ge de n

ä

mnda f

ö

rdelarna 

ä

r att det f

ö

religger en in-

Prop. 1981/82:169

227

tresse- och v

ä

rdegemenskap mellan medlemmarna, framf

ö

rallt vad g

ä

ller fastighetens f

ö

rvaltning. Inte minst viktigt 

ä

r att de 

ä

r beredda att ta sitt fulla ansvar f

ö

r den gemen­samma egendomen, b

å

de vad g

ä

ller ekonomi, f

ö

rvaltning och milj

ö

. Lika viktigt 

ä

r att f

ö

reningens uppbyggnad 

ä

r s

å

dan, att medlemmarna verkligen har reell m

ö

jlighet att ut

ö

va sitt medinflytande och sitt ansvar utan att hindras av f

ö

reskrifter,

ö

ver vilka f

ö

reningen saknar inflytande.

En bostadsr

ä

ttsf

ö

rening 

ä

r en ekonomisk f

ö

rening och skall enligt lagstiftningen ha till 

ä

ndam

å

l att fr

ä

mja medlemmar­nas intressen. D

ä

rav framg

å

r enligt v

å

r mening att den inte b

ö

r ha till uppgift att fr

ä

mja andra ideologiska intressen eller andra ekonomiska intressen 

ä

n medlemmarnas. Tv

ä

rtom 

ä

r s

å

dant, ifr

å

ga om anv

ä

ndning av f

ö

reningens tillg

å

ngar, ut­tryckligen f

ö

rbjudet i lagen om ekonomiska f

ö

reningar. (Se

beslut av justitiekanslern betr

ä

ffande "Klagom

å

l mot l

ä

nsstyrelsens registrering av stadgar f

ö

r bostadsr

ä

ttsf

ö

re­ning". )Att en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening 

ä

r en ekonomisk f

ö

rening medf

ö

r ocks

ä

 att den ekonomiskt m

å

ste drivas p

å

 ett s

å

dant s

ä

tt att full kostnadst

ä

ckning erh

å

lles, s

å

v

ä

l betr

ä

ffande kapitalkostnader som l

ö

pande f

ö

rvaltningskostnader. Eventuel­la 

Ö

verskott p

å

 verksamheten - oavsett om de uppkommit som drifts

ö

verskott eller som f

ö

ljd av v

ä

rde

ö

kning p

å

 f

ö

reningens tillg

å

ngar - 

ä

r medlemmarnas gemensamma egendom i vilken var och en har sin andel.

Detta

ä

r grundl

ä

ggande f

ö

ruts

ä

ttningar f

ö

r bostadsr

ä

ttsformen. Rubbar man p

å

 dessa grundvalar, reduceras snabbt f

ö

rdelarna inte bara f

ö

r individerna utan. ocks

å

 f

ö

r samh

ä

llet i stort. Vi tror att bostadsr

ä

ttshavarna, b

å

de de nuvarande och de blivande, 

ä

r fullt kapabla att sj

ä

lva sk

ö

ta sin egen och f

ö

re­ningens ekonomi, boendemilj

ö

, f

ö

rvaltningen och underh

å

llet i 

ö

-vrigt i en demokratisk och socialt utvecklande samverkan.

Ombildningar under 1970-talet - n

å

gra erfarenheter

SBC har under de senaste tio 

å

ren varit engagerad i ca 80

Prop. 1981/82:169

228

f

ö

reningsbildningar. SBC:s erfarenheter bekr

ä

ftar bostadsr

ä

tts­kommitt

é

ns uppfattning att de boende 

ä

r mycket aktiva betr

ä

ffan­de f

ö

rvaltning och ombyggnad i f

ö

reningar d

ä

r de boende direkt tagit 

ö

ver sin fastighet.

Bostadsr

ä

ttskommitt

é

n framf

ö

r som sin uppfattning att en 

ö

kad omvandling fr

å

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt inte f

å

r bidra till att fastighetspriserna trissas upp. Vi delar denna uppfattning men k

ä

nner inte heller n

ä

gon st

ö

rre oro f

ö

r att s

å

 skulle bli fallet. K

ö

peskillingsstatistiken fr

å

n Stockholms Fastighets­kontor visar n

ä

mligen att i Stockholm, d

ä

r f

ö

reningsbildningen varit oftast f

ö

rekommande, har priserna varit h

ö

gre 

ä

n normalt endast i s

å

dana f

ö

reningar d

ä

r s k "intressegemenskap" funnits mellan k

ö

pare och s

ä

ljare, dvs d

ä

r fastighets

ä

garen varit in­blandad i f

ö

reningsbildningen och dominerande i f

ö

reningen. Denna typ av f

ö

reningsbildning och fastighetsf

ö

rv

ä

rv 

ä

r i fram­tiden om

ö

jlig sedan bostadsr

ä

ttslagen 1981-10-01 

ä

ndrats en­ligt bostadsr

ä

ttskommitt

é

ns f

ö

rslag. De boendegrupperingar som v

ä

nder sig till oss f

ä

r alltid r

å

d att f

ö

rst v

ä

rdera fastighe­ten som hyresfastighet och vara beredda att. erl

ä

gga en k

ö

pe­skilling som motsvarar avkastningsv

ä

rdet p

ä

 fastigheten som hyresfastighet.

F

ö

reningsbildning och andra organisatoriska fr

å

gor Hyr;egstiiify;tarid

£

 och o

£

m

£

rna_f

£

r_anslunin2

Kommitt

é

n f

ö

resl

å

r att hyresg

ä

sterna i minst tv

å

 tredjedelar av de uthyrda l

ä

genheterna i fastigheten skall vara medlemmar i bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen och bitr

ä

da beslut p

å

 f

ö

reningsst

ä

mma om f

ö

rv

ä

rv av fastigheten.

Ber

ä

kningen av l

ä

genheter skall innefatta bost

ä

der och lokaler. Garage, lager och andra s

å

dana l

ä

genheter som i f

ö

rsta hand an­v

ä

nds som f

ö

rvaringsutrymmen utesluts dock. Vi anser det omoti­verat att kr

ä

va 2/3 majoritet. Det finns redan, som utredningen sj

ä

lv p

å

pekar, andra majoritetsregler som i andra sammanhang f

ö

ruts

ä

tter att minst 60% av taxeringsv

ä

rdet kan h

ä

nf

ö

ras till bostadsl

ä

genheter som 

ä

r uppl

å

tna med bostadsr

ä

tt och att de

f

ö

rm

å

nligaste statliga bostadsl

å

nen utg

å

r ora minst 50% av

Prop. 1981/82:169

229

bostadsl

ä

genheterna har tecknats f

ö

r uppl

å

telse med bos-tadsr

ä

tt. Vi anser det otillfredsst

ä

llande om de boende m

å

ste iaktta flera olika majoritetsregler i samband med 

ö

verg

å

ng fr

å

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt. Vi avstyrker kommitt

é

ns f

ö

rslag till 2/3 majoritet och anser att n

å

gon av nu g

ä

llande majoritetsregler b

ö

r v

ä

ljas.

Det finns m

å

nga omst

ä

ndigheter - inte minst ekonomiska - sora kar till att de boende, sora 

ä

r intresserade av 

ö

verg

å

ng till bo­stadsr

ä

tt, str

ä

var efter enh

ä

llig anslutning till bostadsr

ä

ttsf

ö

re­ningen. Det finns emellertid praktiskt taget alltid bostads- och lo­kalhyresg

ä

ster sora

ä

ven forts

ä

ttningsvis 

ö

nskar hyra sin l

ä

genhet. Enh

ä

llig anslutning uppn

å

s d

ä

rf

ö

r endast i undantagsfall. Bostads-r

ä

ttskoramitt

é

ns delbet

ä

nkande (Ds Bo 1980:3) som redan vunnit laga kraft, inneb

ä

r att kvarboende hyresg

ä

sters r

ä

ttigheter - besitt­ningsskydd och bytesr

ä

tt - i alla avseenden kommer att respekteras. Enligt v

å

r mening b

ö

r d

ä

rf

ö

r normala demokratiska spelregler med enkel majoritet i princip g

ä

lla 

ä

ven vid fastighetsf

ö

rv

ä

rv i sam­band med bildande av en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening. Villkoren f

ö

r de  boen­des bildande av bostadsr

ä

ttsf

ö

rening och beslut om fastighetsf

ö

r­v

ä

rv skulle h

ä

rigenom ocks

å

 komma att f

ö

lja samma principer som de statliga bostadsl

å

nen.

De erfarenheter som SBC har av f

ö

reningsbildning visar att anslut­ningsprocenten normalt 

ä

r drygt 60% bland bostadshyresg

ä

ster. In­tresset fr

å

n b

å

de bostads- och lokalhyresg

ä

sternas sida att f

å

 med lokalhyresg

ä

sterna som bostadsr

ä

ttshavare

ä

r enligt SBC:s erfaren­het relativt begr

ä

nsat. Denna erfarenhet talar f

ö

r att utesluta lo­kalhyresg

ä

sterna fr

å

n r

ö

str

ä

tt p

å

 den f

ö

reningsst

ä

mma som vidtar beslut om fastighetsf

ö

rv

ä

rv. Det f

ö

rekommer emellertid att hyres­g

ä

sterna i hus med enbart eller huvudsakligen kontors- och aff

ä

rs­lokaler bildar bostadsr

ä

ttsf

ö

rening och f

ö

rv

ä

rvar fastigheten.

I awaktan p

å

 eventuell 

ö

versyn av lagstiftningen f

ö

r separation mellan bostadsr

ä

tt f

ö

r bostadshus och "bostadsr

ä

tt" f

ö

r kontorshus kan inte lokalhyresg

ä

sterna uteslutas fr

ä

n r

ö

str

ä

tt vid fastighets­f

ö

rv

ä

rv.

Kommitt

é

n f

ö

resl

å

r att de rikskooperativa organisationerna  undantas fr

å

n majoritetsregeln vid frivilliga f

ö

rv

ä

rv. Detta inneb

ä

r att HSB och Riksbyggen skulle kunna f

ö

rv

ä

rva fastigheter emot de boendes vilja. I Stockholm har f

ö

rekommit fall d

ä

r rikskooperationens fas­tighetsf

ö

rv

ä

rv med tillh

ö

rande ombyggnadsplaner m

ö

tt starkt motst

å

nd bland de boende. Vi finner inga sk

ä

l att ge HSB och Riksbyggen en s

ä

rst

ä

llning i fr

å

ga om kravet p

å

 majoritet vid bostadsr

ä

tts-

Prop. 1981/82:169

230

f

ö

renings f

ö

rv

ä

rv av fastighet och avstyrker d

ä

rf

ö

r f

ö

rslaget.

Vi tillstyrker koimnitt

é

ns f

ö

rslag att de hyresg

ä

ster som vid en ombildning f

ö

rklarat att de vill teckna bostadsr

ä

tt normalt ocks

å

skall vara skyldiga att g

ö

ra detta om de vill utnyttja sin r

ä

tt att bo kvar i huset.

Vi har inte heller n

å

got emot att en hyresg

ä

st i ombyggnads-fallen b

ö

r kiinna fr

å

ntr

ä

da sin utf

ä

stelse att teckna bostads­r

ä

tt om avgifts

ö

kningen 

ä

r v

ä

sentlig och om det inte 

ä

r obilligt mot f

ö

reningen att hyresg

ä

sten inte ansluter sig till ombild­ningen. Ombyggnadskostnaderna 

ä

r emellertid mycket sv

å

ra att kalkylera. Om hyresg

ä

st som ursprungligen f

ö

rklarat sig villig att teckna bostadsr

ä

tt 

å

ngrar sig efter det att ombyggnaden visat sig dyrare 

ä

n ber

ä

knat, hamnar de kvarvarande m.edlemmarna i f

ö

reningen i en besv

ä

rlig ekonomisk situation. D

ä

rf

ö

r b

ö

r f

ö

reningen enligt v

å

r mening, och s

å

som kommitt

é

n anf

ö

rt, kunna f

å

 hyresf

ö

rh

å

llandet uppl

ö

st och hyra ut l

ä

genheten till n

å

gon som 

ä

r beredd att teckna bostadsr

ä

tt. Vi ansluter oss till komraitt

é

ns f

ö

rslag, att den ursprungliga bostadshyresg

ä

stens obegr

ä

nsade bytesr

ä

tt i detta fall b

ö

r begr

ä

nsas till byte d

å 

den nye hyresg

ä

sten f

ö

rbinder sig till att teckna bostadsr

ä

tt. Xven om kommitt

é

n anse:; att detta 

ä

r m

ö

jligt med g

ä

llande lag, finner vi det 

ö

nskv

ä

rt med ett s

ä

rskilt till

ä

gg till lagen d

ä

r detta uttryckligen f

ä

stsl

ä

s.

Ekonomisk 

£

l

£

n_

Kommitt

é

n f

ö

resl

å

r att ekonomisk plan skall uppr

ä

ttas och f

ö

rses med erforderligt intyg enligt 4

§

 BRL f

ö

re fastighets­f

ö

rv

ä

rv och ombildning. Vi anser det tillr

ä

ckligt att en pre­limin

ä

r ekonomisk plan uppr

ä

ttas i samband med fastighetsv

ä

rde­ring, vilket 

ä

r fallet i dag n

ä

r SBC medverkar vid ombildning. En fastighetsv

ä

rdering utg

ö

r n

ä

mligen utg

å

ngspunkten f

ö

r f

ö

r­handlingar mellan fastighets

ä

garen och de boende. Den preli­min

ä

ra ekonomiska planen som uppr

ä

ttas i samband med v

ä

rdering 

ä

r en absolut f

ö

ruts

ä

ttning f

ö

r att de boende skall kunna be­st

ä

mma sig f

ö

r f

ö

rv

ä

rvet.

Ofta 

ä

r b

å

de fastighets

ä

garen och den blivande nya 

ä

garen (bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen) angel

ä

gna om atc n

å

 ett snabbt avslut

Prop. 1981/82:169

231

p

å

fastighetsaff

ä

ren. Uppr

ä

ttande av slutlig ekonomisk plan och intygsgivarnas granskning av planen 

ä

r kostnads- och tidskr

ä

van­de. Kravet p

å

 en slutlig ekonomisk plan j

ä

mte intyg b

ö

r d

ä

rf

ö

r inte st

ä

llas,. Ett arbetss

ä

tt med fastighetsv

ä

rdering och preli­min

ä

r ekonomisk plan f

ö

re fastighetsf

ö

rv

ä

rvet, vilket SBC anv

ä

nt har givit bra resultat.

Om likv

ä

l beslut fattas att g

ö

ra den ekonomiska planen och in­tyget obligatoriska f

ö

re fastighetsf

ö

rv

ä

rvet, f

å

r detta konse­kvenser f

ö

r intygsgi-vningen. Enligt f

ö

rarbetena till 

§

 4 BRL b

ö

r intygsgivarna j

ä

mf

ö

ra uppgifterna om k

ö

peskillingen i den ekonomiska planen med uppgifterna i k

ö

pekontraktet. Detta blir med kommitt

é

ns f

ö

rslag inte m

ö

jligt, eftersom k

ö

pekontraktet inte kommer att f

ö

religga vid tidpunkten f

ö

r intygsgivningen.

Pl.

£

n

£

n

£

 inneh

ä

ll

Vi .tillstyrker kommitt

é

ns f

ö

rslag att besiktningsprotokoll bi­fogas planen. I motsats till kommitt

é

n anser vi dock att en opartisk och sakkunnig v

ä

rdering av fastigheten b

ö

r g

ö

ras ob­ligatorisk. P

å

 s

å

 s

ä

tt skulle de boende alltid f

ä

 upplysning om vilket v

ä

rde fastigheten har som hyresfastighet. B

ä

ttre kunskaper hos de boende ora prisniv

å

erna p

å

fastighetsmarkna­den torde enligt v

å

r mening vid 

ö

kad 

ö

verg

å

ng till bostads­r

ä

tt ge garantier f

ö

r att priserna p

å

 fastigheterna inte on

ö­

digt trissas upp.

Det b

ö

r n

ä

mnas att SBC har erfarenhet av ombildningsf

ö

rs

ö

k d

ä

r fastighets

ä

garna tagit initiativ och f

ö

rs

ö

kt 

ö

vertyga de boen­de om rimligheten av en k

ö

peskilling som vida 

ö

verstiger fastig­hetens avkastnings- och marknadsv

ä

rde som hyresfastighet. F

ö

r att de boende skall kunna st

å

 emot prop

å

er av detta slag beh

ö

vs en objektiv fastighetsv

ä

rdering samt sakkunnig hj

ä

lp.

Vi anser det angel

ä

get att bostadsstyrelsen skyndsamt l

ä

mnar s

å

dana allm

ä

nna r

å

d till intygsgivarna som kommitt

é

n f

ö

resl

å

r. Enligt v

å

r mening medger redan nu bostadsstyrelsens instruktion att s

ä

 sker. SBC har p

å

talat detta behov i en c

ä

rskild skrivel­se till bostadsstyrelsen 1980-12-10.

Prop. 1981/82:169

232

Inty

£

S2iva

£

n

£

Vi tillstyrker f

ö

rslaget att 

å

tminstone en av intygsgivarna b

ö

r vara frist

å

ende fr

å

n den som bitr

ä

tt med f

ö

reningsbildning och/eller uppr

ä

ttande av den ekonomiska planen. Vi delar ocks

å 

uppfattningen att f

ö

retag och organisationer inte ensidigt b

ö

r anlita samma intygsgivare. Vi anser vidare att bostadsstyrel­sen b

ä

ttre 

ä

n hittills b

ö

r f

ö

lja intygsgivarnas verksamhet.

F

ö

rslaget att 

ä

ndra "godk

ä

nts" till "registrerats" i 3

§

 BRL 

ä

r v

ä

l 

ä

gnat att klarg

ö

ra l

ä

nsstyrelsens roll i sammanhanget.

Planens

£

t

ä

l]nin2 med h

ä

nsYn_till kvarbo

£

nde_hYr

£

S2

ä£

ter -

F

ö

r n

ä

rvarande r

å

der os

ä

kerhet om hur l

ä

nge kvarboende hyres­g

ä

ster skall anses vara ber

ä

ttigade att f

ö

rv

ä

rva bostadsr

ä

tt till den i den ekonomiska planen angivna grundavgiften. Det 

ä

r enligt v

å

r mening beklagligt att kommitt

é

n inte uppm

ä

rksammat detta problem. Vi f

ö

resl

å

r att fr

å

gan utreds. D

ä

rvid b

ö

r beaktas att om tiden g

ö

rs f

ö

r l

å

ng,kan f

ö

reningsbildningen f

ö

rsv

å

ras. En del hyresg

ä

ster, speciellt i ombyggnadsfallen, kan n

ä

mligen finna f

ö

rdelar att slippa allt det arbete och ansvar som en om­byggnad f

ö

ruts

ä

tter av medlemmarna, om de avvaktar slutf

ö

rande av byggnadsarbetena och slutlig plan. Vi vill i detta samman­hang f

ä

sta uppm

ä

rksamheten p

å

 att Stockholms kommun i ombygg­nadsfallen rekommenderar f

ö

reningarna att awakta med slutlig ekonomisk plan tills ombyggnaden 

ä

r genomf

ö

rd. Vi anser detta otillfredsst

ä

llande och otryggt f

ö

r de boende sora inte kan bli bostadsr

ä

ttshavare f

ö

rr

ä

n den slutliga planen registrerats.

Ytterligare oklarhet r

å

der ora uppl

å

telseavgiftens storlek. Stock­holms kominun har t ex f

ö

rklarat sig beredd att endast acceptera begr

ä

nsade uppl

å

telseavgifter. Enligt v

å

r mening b

ö

r det klart uttalas att bostadsr

ä

ttsf

ö

reningarna

ä

r suver

ä

na att sj

ä

lva av­g

ö

ra storleken av dessa avgifter.

Att fastst

ä

lla andelstal fr

å

n b

ö

rjan 

ä

ven f

ö

r uthyrda l

ä

genhe­ter har varit ett normalt arbetss

ä

tt f

ö

r SBC. Detta har fun­gerat bra och sparar kostnader f

ö

r senare revision av den

Prop. 1981/82:169

233

ekonomiska planen. Enligt v

å

r mening b

ö

r d

ä

remot f

ö

reningarna inte rekommenderas att fr

å

n b

ö

rjan fastst

ä

lla grundavgifter 

ä

ven f

ö

r uthyrda l

ä

genheter f

ö

rr

ä

n skattekonsekvenserna f

ö

r f

ö

reningarna blivit klarlagda. Enligt de bed

ö

mningar som skattesakkunniga idag g

ö

r finns det n

ä

mligen risk f

ö

r att eventuell uppl

å

telseavgift f

ö

r en l

ä

genhet som fr

å

n b

ö

rjan inte varit uppl

å

ten med bostadsr

ä

tt, men f

ö

r vilken grundav­gift fastst

ä

llts, vid senare uppl

å

telse kommer att vara skatte­pliktig s

å

som realisationsvinst. F

ö

ruts

ä

ttningen f

ö

r en s

å

dan bed

ö

mning anses vara att bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen p

å

 n

å

gon grund innehar bostadsr

ä

tten fram tills uppl

å

telse sker. Om det d

ä

re­mot anses att en ny bostadsr

ä

tt tillskapas skulle ett dylikt resonemang inte kunna f

ö

ras. Vad som idag inte 

ä

r klarlagt 

ä

r n

ä

r en bostadsr

ä

tt skall anses ha tillkommit, dvs vilket moment i uppr

ä

ttandet av den ekonomiska planen 

ä

r det sista som kan g

ö

ras utan att det anses att f

ö

reningen innehar bostadsr

ä

tten. Enligt v

å

r mening b

ö

r en f

ö

rstag

å

ngsuppl

ä

telse alltid vara befriad fr

å

n realisationsvinstbeskattningen. Det b

ö

r 

å

vila f

ö

re­ningen att utan skattekonsekvenser kunna v

ä

lja den metod - grund­avgift eller andelstal - som 

ä

r den mest 

ä

ndam

å

lsenliga i det aktuella fallet.

Kvarboende hyresg

ä

ster

Vi har ingenting att erinra emot de i bet

ä

nkandet angivna reg­lerna. Delegationen f

ö

r bostadsfinansiering b

ö

r dock verka f

ö

r att krediter st

ä

lls till f

ö

reningarnas f

ö

rfogande f

ö

r uteblivna grundavgifter p

å

 grund av fortsatt hyresuppl

ä

telse.

n

£

o

£

mtion,_r

£

d2ivnin2 och 

service

Det resultat av unders

ö

kningar om hyresg

ä

sternas kunskaper som kommitt

é

n redovisat visar tydligt att allm

ä

n information om bostadsr

ä

tten som boendeform 

ä

r v

ä

sentlig. Vi h

ä

lsar med till­fredsst

ä

llelse alla informationsinsatser som bostadsstyrelsen och andra statliga myndigheter kan g

ö

ra.

Vi satsar sj

ä

lva p

å

 ut

ö

kad allm

ä

n information om boendeformen som s

å

dan, f

ö

reningsbildning, ombyggnad och f

ö

rvaltning. P

ä

v

å

ren 1982 kommer SBC bl a att ge ut tv

å

 handb

ö

cker i 

ä

mnet

Prop. 1981/82:169

234

att bilda f

ö

reningar och bygga om f

ö

reningshus. Dessa kommer att distribueras i hela landet. Till 

å

rsskiftet 82/83 planeras en motsvarande handbok avseende f

ö

rvaltning.

Det kan inte tillr

ä

ckligt understrykas hur angel

ä

get det 

ä

r att de boende anlitar sakkunnig hj

ä

lp vid f

ö

reningsbildning och fastighetsf

ö

rv

ä

rv. Alltf

ö

r ofta n

ä

r de boende helt litat p

å

 sig sj

ä

lva eller f

å

tt icke sakkunnig hj

ä

lp har det h

ä

nt "olyckor" vilka visat sig vara sv

å

ra att r

ä

tta till i efterhand.

Kommun

£

l inltande

Vi kan bekr

ä

fta att de insatser som de kommunala represen­tanterna - som styrelseled

£

im

ö

ter och eller rapport

ö

rer samt revisorer - g

ö

r f

ö

r f

ö

reningarna i Stockholm och p

å

 andra orter 

ä

r mycket v

ä

rdefulla. Vi tillstyrker d

ä

rf

ö

r kommitt

é

ns f

ö

rslag till 

ä

ndring av 26

§

 BFF.

Vi anser det or

ä

ttvist och godtyckligt att vissa kommuner f n kan hindra enskilda bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar att erh

å

lla f

ö

rm

å

nliga statliga l

å

n genom att avsl

å

 f

ö

reningarnas beg

ä

ran om kommunal insyn. Vi tillstyrker d

ä

rf

ö

r komplettering av Z. 

§

 bostadsf

ö

rs

ö

rjningslagen.

I 26

§

 BFF st

ä

lls krav p

ä

 att kommunal rapport

ö

r varit i funk­tion fr

å

n f

ö

reningens bildande. Enligt g

ä

llande regler kan dock 

ä

ven en befintlig f

ö

rening erh

å

lla insyn samt f

ö

rm

å

nliga statliga l

å

n, dock endast om l

å

neans

ö

kan g

ö

rs inom 5

å

r fr

å

n f

ö

rv

ä

rvet. Detta om

ö

jligg

ö

r normalt 99%-bel

å

ning vid ombyggnad av fastighet som under en l

ä

ngre tid 

ä

gts av en bostadsr

ä

tts­f

ö

rening utan kommunal insyn. Or

ä

ttvisor uppkommer s

å

ledes inte enbart genom olika till

ä

mpning i olika kommuner utan ocks

å 

f

ö

r olika f

ö

reningar beroende p

å

 n

ä

r de bildats. Vi anser denna tidsbegr

ä

nsning obefogad och f

ö

resl

å

r att den slopas.

fildr

£

 f

ö

reriingar

Vi 

ä

r besvikna 

ö

ver att kommitt

é

n inte kunnat l

ö

sa de problem som f

ö

religger vid 

ö

verg

å

ng fr

å

n bostadsf

ö

rening till bostads­r

ä

ttsf

ö

rening. Vi vill understryka kommitt

é

ns uttalande att en genomg

å

ende analys av associationsr

ä

ttsliga best

ä

mmelser g

ö

rs

Prop. 1981/82:169

235

i annat sammanhang och f

ö

ruts

ä

tter att en s

å

dan genomg

å

ng g

ö

rs snarast.

En v

ä

g att underl

ä

tta 

ö

verg

å

ng fr

å

n bostadsf

ö

rening till bostads­r

ä

ttsf

ö

rening vore att befria f

ö

reningarna fr

ä

n st

ä

mpelskatt. M

ö

jligheten till s

å

dan befrielse b

ö

r enligt v

å

r mening skynd­samt utredas.

F

ö

rv

ä

rv av enskilt 

ä

gd fastighet

Allm

ä

nna_SYnDunkter

Vi delar kommitt

é

ns uppfattning att ett fastighetsf

ö

rv

ä

rv utan tv

å

ngsinslag

ä

r det mest efterstr

ä

vansv

ä

rda, om hyresg

ä

ster 

ö

nskar ta 

ö

ver den fastighet de bor i f

ö

r att g

å

ö

ver till bostadsr

ä

tt. Vi vill 

ä

n en g

å

ng understryka att hyresg

ä

ster som f

ö

rv

ä

rvar "sin" fastighet i princip inte skall beh

ö

va betala ett h

ö

gre pris f

ö

r fastigheten 

ä

n det marknadsv

ä

rde som kan an­ses motsvaras av fastighetens v

ä

rde som hyresobjekt. Kommitt

é

n anf

ö

r sj

ä

lv att - Sven om man inte helt kan uppn

å

 detta m

å

l -hyresg

ä

sternas st

ä

llning b

ö

r f

ö

rst

ä

rkas s

å

 att priserna d

ä

m.pas vid freimtida 

ö

verg

å

ngar. Det f

ö

rslag till f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyres­g

ä

sterna som nu f

ö

resl

å

s anser kommitt

é

n ge denna effekt. Vi inst

ä

rmner i detta men anser att den av oss h

ä

r ovan f

ö

reslag­na obligatoriska v

ä

rderingen skulle utg

ö

ra en ytterligare f

ö

r­st

ä

rkning av hyresg

ä

sternas st

ä

llning genom att ge dem 

ö

kade kunskaper om fastighetens "r

ä

tta" v

ä

rde.

Hembud

£

f

ö

rarand

£

t

Vi 

ä

r positiva till inf

ö

randet av f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

sterna i form av hembudsskyldighet f

ö

r fastighets

ä

garen. Vi befarar dock att den form som kommitt

é

n f

ö

reslagit leder till on

ö

digt l

ä

ng tidsutdr

ä

kt f

ö

r avslutande av fastighetsf

ö

rv

ä

rvet. Med v

å

ra i det f

ö

reg

å

ende framlagda f

ö

rslag om enkel majoritet vid f

ö

reningsbildning samt slopande av kravet p

ä

 slutlig ekonomisk plan j

ä

mte intyg, skulle den f

ö

reslagna sex m

å

naders hembuds-tiden kunna f

ö

rkortas. Ora man dessutom st

ä

ller krav p

å

att en registrerad bostadsr

ä

ttsf

ö

rening skall g

ö

ra intresseanm

ä

lan, borde tiden mellan det inl

ä

mnade hembudet och fastighetsf

ö

rv

ä

r­vet ytterligare f

ö

rkortas.

Prop. 1981/82:169

236

Enligt v

å

r mening borde dessa 

ä

ndringar kunna f

ö

rkorta den be­h

ö

vliga tiden fr

å

n de f

ö

reslagna sex m

å

naderna till fyra.

Kravet p

å

 att en intresseanm

ä

lan skall g

ö

ras av en registrerad bostadsr

ä

ttsf

ö

rening f

å

r dock inte medf

ö

ra att en m

ä

ngd on

ö­

diga bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar finns registrerade hos . l

ä

nsstyrel­serna. Vi har konstaterat att det redan idag, i vart fall i Stockholm, finns registrerade ett stort antal f

ö

reningar som 

ä

nnu inte 

ä

ger en fastighet och d

ä

rf

ö

r inte heller uppl

å

ter bost

ä

der 

å

t sina medlemmar. En 

ö

versyn av 65

§

 BRL och 74

§

 FL eller enbart de administrativa rutinerna hos l

ä

nsstyrelsernas registreringsenheter borde f

ö

retas i syfte att rensa eller i vart fall skilja mellan f

ö

reningar med och utan fastighet. Dessutom anser vi att registreringsf

ö

rfarandet hos l

ä

nssty­relserna b

ö

r p

å

skyndas. Vi tillstyrker kommitt

é

ns f

ö

rslag till en begr

ä

nsad giltighetstid f

ö

r en intresseanm

ä

lan.

Undantg_fr

å

n jf

ö

rk

ö

psrtten med hIlil"_-i-'-i .

££

''-i9ll

£

.

Enligt v

å

r erfarenhet 

ä

r 

ä

ven fastigheter med ett f

å

tal l

ä

gen­heter l

ä

mpliga att 

ö

vertas av de boende. Nuvarande 55

§

 BRL g

ö

r det emellertid om

ö

jligt att bilda och beh

å

lla bostadsr

ä

tts­f

ö

reningar d

ä

r antalet bostadsr

ä

ttsl

ä

genheter understiger fem. F

ö

r boende i s

å

dana fastigheter kvarst

å

r endast alternativet ideella andelar eller sam

ä

gande i andra former. Vi anser detta olyckligt och f

ö

resl

å

r att reglerna p

ä

 denna punkt ses 

ö

ver.

Undantg_m

£

d_hn

£

yn til.l_

ä

2are

Vi finner inga sk

ä

l att g

ö

ra skillnad mellan olika 

ä

garkatego-rier. R

ä

ttvisesk

ä

l talar f

ö

r att alla hyresg

ä

ster ges lika m

ö

jligheter att bilda f

ö

rening och f

ö

rv

ä

rva "sin" fastighet. Statens, kommunernas eller, de allm

ä

nnyttiga f

ö

retagens intres­sen kommer inte p

å

 n

å

got s

ä

tt i kl

ä

m om de boende ges f

ö

r­k

ö

psr

ä

tt. Det 

ä

r ju i alla fall 

ä

garen som sj

ä

lv fattar be­slutet om f

ö

rs

ä

ljning. Vi avstyrker med best

ä

mdhet att de f

ö

reslagna 

ä

garkategorierna undantas fr

ä

n f

ö

rk

ö

psr

ä

tten.

Prop. 1981/82:169

237

Undantag_m

£

d_h

ä

n

£

yn till_f

ö

rv

ä

rv

£

r

£

Vi gillar kommitt

é

ns f

ö

rslag till undantag, dock ej betr

ä

ffan­de statliga f

ö

rv

ä

rv. Behovet av detta undantag har inte p

å

 n

å­

got s

ä

tt motiverats av kommitt

é

n.

F

ö

rv

ä

rv av allm

ä

nnyttigt 

ä

gda fastigheter

Ut2

å

ng

£

punkt

£

r

Kommitt

é

n redog

ö

r f

ö

r de utg

å

ngspunkter som man har att ta h

ä

n­syn till vid 

ö

verf

ö

ring av allm

ä

nnyttigt 

ä

gda fastigheter till hyresg

ä

ster. Fr

å

n den enskilde bostadshyresg

ä

stens syn­punkt 

ä

r problemst

ä

llningen vid 

ö

verg

å

ng likartad oavsett fr

å

n vem 

ö

verg

å

ngen sker, allm

ä

nnyttan eller de privata fastighets­

ä

garna. Det kanske kan till

ä

ggas att behovet ofta 

ä

r mer tr

ä

ngande hos hyresg

ä

ster i allm

ä

nnyttan, eftersom avst

å

ndet till hyresv

ä

rden 

ä

r mycket l

ä

ngre och m

å

nga fr

å

gor kan l

ö

sas endast genom de etablerade kanalerna. Det 

ä

r med andra ord f

ö

rst i och med ett 

Ö

vertagande som de boende f

å

r en reell chans till inflytande. Att s

å

ä

r fallet bekr

ä

ftas av att f

ö

re­ningen Stockholms Bostadsr

ä

ttsintressenter bildats av boende hos de allm

ä

nnyttiga f

ö

retag som hittills nekat att ta upp diskussioner med de boende om fastighetsf

ö

rs

ä

ljning. N

å

gon mot­svarande organisation k

ä

nner vi inte till bland de boende hos privata fastighets

ä

gare.

Vi delar kommitt

é

ns uppfattning att det 

ä

r tveksamt att undan­ta hyresg

ä

ster i allm

ä

nnyttiga fastigheter fr

å

n m

ö

jligheter att 

ö

verta "sin" fastighet. I st

ä

llet f

ö

r att motarbeta s

å­

dana str

ä

vanden b

ö

r de underst

ö

djas. Det 

ä

r d

ä

rf

ö

r enligt v

å

r mening felaktigt att vissa kommuner intar en principiellt ne­gativ st

å

ndpunkt till 

ö

verg

å

ngar. N

å

gon fara f

ö

r allsidigheten p

ä

 bostadsmarknaden finns inte heller eftersom hyreshusformen alltid'kommer att beh

å

llas i den omfattning som de boende 

ö

nskar

Enligt v

å

r mening b

ö

r statsmakterna klart uttala att kommunerna och de kommunala bostadsf

ö

retagen skall v

ä

lvilligt bem

ö

ta de boendes 

ö

nskem

å

l, om majoriteten-av de boende i huset 

ö

nskar bilda en f

ö

rening och f

ö

rv

ä

rva huset.

Prop. 1981/82:169

238

Grvinder

tö£_  

ombiMnirig

Det

ä

r ol

ä

mpligt att hyresg

ä

sterna skall vara beroende av olika politiska majoriteters vilja till en f

ö

rs

ä

ljning. Mycket ar­bete och mycket pengar l

ä

ggs ner f

ö

r- att genomf

ö

ra projektet. Vi anser d

ä

rf

ö

r i likhet med kommitt

é

n att kommunfullm

ä

ktige i resp- kommun b

ö

r fatta beslut om hur 

ö

verg

å

ngar skall ske och hur respektive bolags stadgar skall 

ä

ndras. Ett s

å

dant princip­beslut har st

ö

rre giltighet 

ä

n beslut i enstaka 

ä

renden.

Huvudmannaskap

Kommitt

é

n har tagit upp fr

å

gan om huvudmannaskap och f

ö

resl

å

r att resp. kommun skall avg

ö

ra denna fr

ä

ga. Vi anser detta prin­cipiellt felaktigt. Varje f

ö

rening skall sj

ä

lv avg

ö

ra, om den skall ha n

å

gon huvudman 

ö

verhuvudtaget och i s

å

 fall vilken och hur stadgarna skall utformas. Principen om f

ö

reningsfrihet b

ö

r naturligtvis g

ä

lla 

ä

ven f

ö

r bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar.

Det vore olyckligt om de enskilda f

ö

reningarna redan fr

å

n b

ö

rjan skulle vara uppbundna till vissa delar. K

ä

nslan av att bo i eget hus skulle i s

å

 fall saknas, och snarare skulle man tycka sig fortfarande ha samma hyresv

ä

rd fast under andra for­mer. Samma nackdelar betr

ä

ffande inflytande m ra skulle ocks

å 

vara kvar. Likas

å

 skulle f

ö

rvaltningskostnaderna sannolikt inte s

ä

nkas. Komraitt

é

ns egna utredningar visar ju att aktiviteten bland de boende 

ä

r mycket h

ö

gre i de oberoende f

ö

reningarna. EnlifTt v

å

r uppfattning 

ä

r hu-vudtanken bakcm bostadsr

ä

tten att det skall vara ett kooperativt boende d

ä

r medlemmarna akti-vt deltager i f

ö

re­ningsarbetet. Skulle man inte ens ge de boende m

ö

jligheten att sj

ä

lva avg

ö

ra huvudmannaskapet, har sj

ä

lvbest

ä

mmander

ä

tten och tanken bakom bostadsr

ä

tten allvarligt urholkats.

Pri.S

£ä

ttning_p

å

 allm

ä

nnyttigt 

ä

gda_fasti2h

£

ter

Priss

ä

ttningen p

å

 allm

ä

nnyttiga fastigheter torde inte v

å

lla de problem sora kormnitt

é

n skisserat. Lika v

ä

l sora man idag,vid v

ä

rdering av en fastighet, som

ä

r obel

ä

nad,konstruerar en l

å

ne­bild f

ö

r att h

ä

rigenora bygga upp kapitalkostnadsdelcn, kan man ocks

å

 konstruera en hyress

ä

ttning inom fastigheten. De i v

ä

r­deringen ing

å

ende komponenterna f

å

r sedan bli f

ö

rem

å

l f

ö

r sed-

Prop. 1981/82:169

239

vanliga f

ö

rhandlingar. Vi har ovan omtalat att vi alltid, vid 

ö

verg

å

ng fr

ä

n enskilt

ä

gd hyresfastighet till bostadsr

ä

tt, rekommenderar hyresg

ä

sterna att skaffa en professionell, ob­jektiv v

ä

rdering f

ö

r att f

å

 fram r

ä

tt v

ä

rde p

å

 fastigheten, baserad p

å

avkastningen. Denna metod m

å

ste givetvis ocks

å 

till

ä

mpas f

ö

r allm

ä

nnyttans fastigheter.

Finansiering av fastighetsf

ö

rv

ä

rv

Vi kan i stort ansluta oss till kommitt

é

ns f

ö

rslag, dock inte betr

ä

ffande f

ö

reningar med f

ö

rdelade (strimlade) l

å

n. Genom inf

ö

randet av s

ä

rskild skatt p

å

 bostadsr

ä

tt har myndigheterna enligt v

å

r mening anpassat sig till och accepterat systemet. Vi ser inget sk

ä

l till att begr

ä

nsa f

ö

rslaget till f

ö

reningar utan f

ö

rdelade l

å

n. Vi kan inte heller acceptera att kommuner­na som villkor f

ö

r 

ö

verg

å

ng till bostadsr

ä

tt kr

ä

ver finansie­ring utan f

ö

rdelade l

å

n. F

ö

rdelade l

å

n skulle likav

ä

l kunna kallas personliga l

å

n, vilka 

ä

r fullt acceptabla vad g

ä

ller landets 1.5 miljoner villa

ä

gare.

Finansiering av bostadsr

ä

ttsf

ö

rv

ä

rv

Enligt v

å

r bed

ö

mning ligger finansieringssv

å

righeterna f

ö

r bostads-/andelsr

ä

tter i de f

ö

rh

å

llandevis h

ö

ga r

ä

ntesatser och korta amorteringstider som till

ä

mpas av l

å

ngivare. Or­saken till detta 

ä

r att bostads-/ andelsr

ä

ttens v

ä

rde som s

ä

kerhet anses vara s

ä

mre 

ä

n fast egendom. Enligt v

å

rt f

ö

r­menande

ä

r de 

å

tg

ä

rder som kommitt

é

n f

ö

resl

ä

r inte tillr

ä

ckliga f

ö

r att f

ö

rb

ä

ttra bostadsr

ä

ttens kreditv

ä

rde. Det 

ä

r m

ö

jligt att priset f

ö

r ytterligare 

ö

kat kreditv

ä

rde blir 

ö

kad kontroll i samband med n

å

got slags registreringsf

ö

rfarande. Vi anser dock att detta 

ä

r att f

ö

redra framf

ö

r dagens f

ö

rh

å

llanden.

En metod att 

ö

ka bostadsr

ä

ttens kreditv

ä

rde skulle vara att g

ö

ra bostadsr

ä

ttsbeviset till en verklig b

ä

rare av r

ä

ttigheter­na, 

ö

verl

å

telser skulle noteras i beviset och pants

ä

ttning skulle fullg

ö

ras genom 

ö

verl

ä

mnande av beviset osv. F

ö

r att s

ä

kerst

ä

lla att f

ö

reningen underr

ä

ttar l

å

ngivaren om brister i medlemmens betalningar till f

ö

reningen, anser vt i likhet med kommitt

é

n att skyldighet inf

ö

rs f

ö

r f

ö

reningen att underr

ä

tta l

å

ngivaren om f

ö

rh

å

llandena.

Prop. 1981/82:169

240

En annan m

ö

jlig metod vore att uppr

ä

tta ett bostadsr

ä

ttsre-gister efter m

ö

nster fr

å

n inskrivningsmyndigheterna till vilket alla 

ö

verl

å

telser och pants

ä

ttningar skulle noteras. F

ö

rdelen med ett s

å

dant system vore att pants

ä

ttning i andra och tredje hand skulle g

ö

ras s

ä

krare. Det 

ä

r inte ovanligt i dagens l

ä

ge att behov f

ö

religger att s

ö

ka l

å

n hos flera l

ä

n­givare, vilka alla st

ä

ller krav p

ä

 pants

ä

ttning av bostadsr

ä

tten. Enligt v

å

r mening vore det b

ä

ttre att p

å

 detta eller n

å

got annat s

ä

tt 

ö

ka bostadsr

ä

ttens kreditv

ä

rde 

ä

n att inf

ö

ra "

ä

gar-l

ä

genheter".

Vi avvisar kommitt

é

ns, med h

ä

nvisning till fluktuationer i 

ö

verl

å

telsepriserna, anf

ö

rda bet

ä

nkligheter betr

ä

ffande bostads­r

ä

ttens-v

ä

rde som s

ä

kerhet. Detta f

ö

rh

å

llande g

ä

ller 

ä

ven villa- och fritidshusmarknaden. Vi ser ingen anledning att g

ö

ra en principiellt annorlunda bed

ö

mning av bostadsr

ä

tter 

ä

n sm

å­

hus. Detsamma g

ä

ller de sociala sk

ä

l som anf

ö

rts mot pantf

ö

r­skrivning. Efterscm s

ä

dana sk

ä

l inte anf

ö

rs mot st

ä

llande av s

ä

kerhet i villafastigheter, kan tankeg

å

ngen avf

ä

rdas 

ä

ven f

ö

r bostadsr

ä

ttshavarnas del.

I

ö

vrigt tillstyrker vi kommitt

é

ns f

ö

rslag till behovspr

ö

vade insatsl

å

n.

ö

verl

å

telse av bostadsr

ä

tt

Kommitt

é

n f

ö

resl

ä

r 

ä

ndring av 14

§

 BRL av inneb

ö

rd att bostads­r

ä

ttsf

ö

rening i sina stadgar kan inf

ö

ra en klausul om hembuds­skyldighet till f

ö

reningen, rikskooperativ organisation, all­m

ä

nnyttigt bostadsf

ö

retag eller kommun. Vi avstyrker detta f

ö

rslag av flera sk

ä

l.

Kommitt

é

n har som motiv till f

ö

rslaget anf

ö

rt dels h

ö

ga 

ö

ver­l

å

telsepriser p

å

 vissa orter, dels vissa kommuners och riks­kooperativa organisationers  

ö

nskan att kunna p

å

verka pris­bildningen p

ä

 bostadsr

ä

tter. Vi noterar med tillfredsst

ä

llelse att kommitt

é

n klart uttalat, att den "spekulation" i bostads­r

ä

tter som ofta i den allm

ä

nna debatten anf

ö

rts som sk

ä

l f

ö

r pris.kontrollerande 

å

tg

ä

rder och inf

ö

rande av hembudsskyldighet

Prop. 1981/82:169

241

inte f

ö

rekomraer och d

ä

rf

ö

r inte heller ger anledning till 

ä

t­g

ä

rder. Kommitt

é

n redovisar vidare unders

ö

kningar, som visar att prisutvecklingen varit mycket olika p

å

 olika orter, att h

ö

ga priser endast f

ö

rekommit lett begr

ä

nsat antal fall i cen­tralt bel

ä

gna delar av vissa st

ö

rre orter och att en stagnation av priserna kunnat m

ä

rkas efter 1979. Vi finner inte att det redovisats n

å

gra reella sk

ä

l att inf

ö

ra 

ä

ndringar i 14 

§

 BRL i priskontrollerande syfte. Trots detta kommer kommitt

é

n till v

å

r f

ö

rv

å

ning till slutsatsen att lagstiftningen b

ö

r 

ä

ndras s

å 

att hembudsskyldighet kan inf

ö

ras.

Den framtida prisutvecklingen kommer med all sannolikhet att ytterligare d

ä

mpas. Boendekostnads

ö

kningar som beror p

å

ö

kade driftskostnader och kapitalkostnader kommer 

ä

ven inom brist­orter att minska ben

ä

genheten att betala "

ö

verpriser" p

å

 bo­stadsr

ä

tter eller villor. Genomf

ö

rs dessutom den f

ö

reslagna besk

ä

rningen av m

ö

jligheterna att g

ö

ra underskottsavdrag, kommer kapitalkostnaderna att 

ö

ka h

ö

gst avsev

ä

rt f

ö

r dem som betalat h

ö

ga priser f

ö

r sin bostad. Sammantaget kommer dessa faktorer och den 

ö

kade tillg

å

ng p

å

 bostadsr

ä

ttsl

ä

genheter, som b

ö

r bli resultatet av de av bostadsr

ä

ttskommitt

é

n f

ö

reslagna 

å

tg

ä

rder­na, att leda till en lugnare prisutveckling.

Vi finner det anm

ä

rkningsv

ä

rt att kommitt

é

n 

ä

r beredd att genom hembudsskyldighet f

ö

renad med priskontroll f

ö

rhindra att en bostadsr

ä

ttshavare f

å

r tillgodog

ö

ra sig en eventuell realv

ä

rde­stegring av bostadsr

ä

tten och samtidigt uttalar att det saknas anledning att inf

ö

ra ett system med 

å

terk

ö

psgaranti, vilket inneb

ä

r att bostadsr

ä

ttshavaren sj

ä

lv f

å

r st

å

 hela risken vid en eventuell realv

ä

rdeminskning. Under f

ö

rsta h

ä

lften av 70-talet fann m

å

nga bostadsr

ä

ttshavare - 

ä

ven i Stor-Stockholms-omr

å

det - det sv

å

rt att a-vyttra sina l

ä

genheter. M

å

nga fick inte ens nominellt tillbaka de pengar som de tidigare satsat p

å

 sin bostad. Denna typ av utveckling kan 

ä

ven i dag sk

ö

njas p

å

 orter med brist p

å

 syssels

ä

ttning och god tillg

å

ng p

å

 b

å

de hyres- och bostadsr

ä

ttsl

ä

genheter. Kommitt

é

ns f

ö

rslag saknar enligt v

å

r mening balans, n

ä

r den ensidigt f

ö

resl

å

r hembuds­skyldighet utan att f

ö

rena den med 

å

terk

ö

psgaranti.

16   Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169. Bilagedel

Prop. 1981/82:169

242

Om kommitt

é

ns f

ö

rslag om hembudsskyldighet inf

ö

rs kommer kon­sekvenserna att bli mycket olyckliga- f

ö

r bostadsr

ä

ttsmarknaden och de boende. Det kommer att uppst

å

 olika typer av f

ö

reningar: "fria" f

ö

reningar utan priskontrolls- och hembudsklausuler, f

ö

reningar med 5-

ä

rsklausuler om prisreglering och hembud samt evigt "ofria" f

ö

reningar. Bostadss

ö

kande kommer att f

å

 sv

å

rt att finna sig tillr

ä

tta p

å

 en s

å

dan marknad. Intresset hos de boende hos  "ofria"    f

ö

reningar att v

ä

l underh

å

lla sin l

ä­

genhet och fastighet minskar, eftersom de inte kan r

ä

kna med ers

ä

ttning f

ö

r sina insatser. Trycket p

å

 den fria sektorn kommer automatiskt att 

ö

ka utan att tillg

å

ngen p

å

 s

å

dana bost

ä­

der samtidigt 

ö

kar. H

ö

gre 

ö

verl

å

telsepriser blir f

ö

ljden. Ett f

ö

rs

ö

k att reglera marknaden p

å

 ett s

ä

tt som inte 

ö

verensst

ä

m­mer med prisbildningen p

ä

 en fri marknad f

ö

der l

ä

tt en "svart marknad", vilket bl a blivit resultatet i Stockholm p

å

 hyres­marknaden och 

ä

ven g

ä

llde bostadsr

ä

ttsmarknaden under den tid bostadsr

ä

ttskontrollagen var i kraft.

Kommitt

é

n betonar att f

ö

reningen sj

ä

lv f

å

r avg

ö

ra ora h

ä

r dis­kuterade kontrollklausuler skall inf

ö

ras i stadgarna. Vi vill erinra om rikskooperaticnens s

ä

tt att bilda f

ö

reningar och att fastst

ä

lla och registrera stadgar helt utan inflytande av dem som senare kommer att bo i f

ö

reningens hus. I dessa fall 

ä

r det s

å

ledes inte fr

ä

ga om n

å

got fritt val fr

å

n de boendes sida. Tv

ä

rtora f

ö

rh

å

ller det sig s

ä

 att i s

å

dana f

ö

reningar f

ä

r stad- ge

ä

ndringar inte vidtas utan HSB:s eller Riksbyggens medgivande 

ä

ven om alla boende skulle 

ö

nska en s

å

dan 

ä

ndring. Dessutom 

ä

r bostadsr

ä

ttslagens best

ä

mmelser s

ä

dana att riktigheten av l

ä

ns­styrelsens registreringsbeslut inte kan ifr

å

gas

ä

ttas av andra 

ä

n sak

ä

gare, vilka i dessa f

ö

reningar vid den tidpunkt d

å

 det fortfarande 

ä

r m

ö

jligt att anf

ö

ra besv

ä

r 

ö

ver registrering av stadgarna utg

ö

rs endast av anst

ä

llda eller f

ö

rtroendem

ä

n inom dessa organisationer.

Vi f

ö

resl

å

r d

ä

rf

ö

r att lagstiftningen 

ä

ndras s

å

 att den alltid garanterar de boende i bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar r

ä

tten att sj

ä

lva fatta beslut om stadgarnas utformning och f

ö

reningens f

ö

rvalt­ning mm.

Prop. 1981/82:169

243

Visserligen kan det h

ä

vdas att ingen tvingas att bli medlem i en f

ö

rening och att de boende genom ans

ö

kan om medlemskap accepterat alla stadgebest

ä

mmelser, dvs 

ä

ven de som begr

ä

nsar de boendes eget inflytande. I en bristsituation p

ä

 bostadsmark­naden kan dock bostadss

ö

kande k

ä

nna sig tvingade att acceptera villkor av denna karakt

ä

r f

ö

r att f

å

 en bostad 

ö

verhuvudtaget. Dessutom 

ä

r de bostadss

ö

kandes kunskaper ora stadgefr

å

gor ofta mycket begr

ä

nsade, i vart fall i b

ö

rjan, och n

ä

r de senare kommer underfund med hur stadgebest

ä

mmelserna begr

ä

nsar infly­tandem

ö

jligheterna upplevs boendet mera som hyresboende 

ä

n boende i bostadsr

ä

tt. Kommitt

é

ns f

ö

rslag inneb

ä

r vidare, att m

ö

jlighet skapas f

ö

r inf

ö

rande av klausuler om hembud till andra 

ä

n till bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen eller av denna anvisad person. Detta avvisar vi best

ä

mt d

å

 det helt bryter mot den grundl

ä

ggande f

ö

reningsstrukturen. I en f

ö

rening skall med­lemmar fritt kunna v

ä

xla och utbytas. K

ä

nnetecknande f

ö

r f

ö

re­ningar

ä

r ocks

å

 att de,i sista hand genom f

ö

reningsst

ä

mman, har en suver

ä

n r

ä

tt att sk

ö

ta sina egna angel

ä

genheter. En hem­budsklausul av h

ä

r avsett slag inneb

ä

r en inblandning i verk­samheten fr

å

n utanf

ö

r f

ö

reningen st

å

ende organ, vilka inte deltar i eller tar ansvar f

ö

r f

ö

reningens verksamhet. De skulle s

å

ledes utan att vara medlemmar kunna p

å

verka f

ö

re­ningens verksamhet. Detta bryter helt mot den kooperativa grund­tanken som b

ä

r upp en ekonomisk verksamhet. Vi h

ä

nvisar till vad justitiekanslern anf

ö

rt i sitt        beslut 

ö

ver v

å

r klagan mot l

ä

nsstyrelsens registrering av stadgar f

ö

r bostads­r

ä

ttsf

ö

rening.

Vi avstyrker f

ö

rslaget att .prisf

ö

reskrifter och hembudsskyl­dighet till kommunen skall kunna kr

ä

vas som villkor f

ö

r stat­liga l

å

n. I andra sammanhang ( underh

å

llsfondskommitt

é

n, stadsf

ö

rnyelsekommitt

é

erna ra m) s

ö

ks efter 

å

tg

ä

rder som stimu­lerar till bra underh

å

ll och upprustning. Kommitt

é

ns f

ö

rslag skulle, om det genomf

ö

rdes, komma att f

ä

 motsatt effekt och minska f

ö

reningarnas intresse att vidta standardh

ö

j ande 

å

tg

ä

r­der. Vi har vidare tidigare i detta yttrande gett uttryck f

ö

r v

å

r uppfattning att villkoren f

ö

r bostadsr

ä

ttsboendet skall vara lika oavsett ora det 

ä

r fr

å

ga om rikskooperationen eller enskilda f

ö

reningar. N

å

gra s

ä

rskilda undantag f

ö

r rikskoopera-

Prop. 1981/82:169

244

tionen som kommitt

é

n f

ö

reslagit b

ö

r d

ä

rf

ö

r inte heller p

å 

denna punkt g

ö

ras, om det av kommitt

é

n f

ö

reslagna till

ä

gget till bostadsfinansieringsf

ö

rordningen skulle genomf

ö

ras.

Hembudsinstitutet anv

ä

nds normalt f

ö

r att skydda medlemmarnas (del

ä

garnas) intressen i en f

ö

rening, bolag och liknande. En avg

ö

rande inv

ä

ndning mot kommitt

é

ns f

ö

rslag om att till

å

ta inskr

ä

nkningar i den fria 

ö

verl

å

telser

ä

tten 

ä

r att de inga­lunda har ett s

å

dant syfte utan i st

ä

llet 

ä

r bostadspolitiskt och f

ö

rdelningspolitiskt betingade. F

ö

rslaget medf

ö

r att de grundl

ä

ggande f

ö

ruts

ä

ttningarna f

ö

r bostadsr

ä

ttsformen kommer att rubbas i ett par v

ä

sentliga avseenden (den enskildes r

ä

tt till andel i ev v

ä

rdestegring likav

ä

l som risktagande vad g

ä

ller v

ä

rdeminskning och f

ö

reningarnas sj

ä

lvbest

ä

mmander

ä

tt). De allvarliga konsekvenserna h

ä

rav har kommitt

é

n tydligen varit beredd att acceptera, trots att f

ö

rslaget inte p

å

 n

å

got s

ä

tt kan bidra till att man kommer tillr

ä

tta med den bakomliggande orsaken till h

ö

ga 

ö

verl

å

telsepriser - i de f

å

 fall s

å

dana f

ö

rekommer - n

ä

mligen att efterfr

å

gan p

å

 bostadsr

ä

tter 

ä

r st

ö

rre 

ä

n tillg

å

ngen. Vad g

ä

ller de f

ö

rdelningspolitiska as­pekterna kan dessa - som kommitt

é

n sj

ä

lv anf

ö

r - hanteras i annan ordning.

Vi finner slutligen kommitt

é

ns f

ö

rslag till skriftligt 

ö

ver­l

å

telseavtal v

ä

l motiverat och tillstyrker d

ä

rf

ö

r f

ö

rslaget.

Prop. 1981/82:169

245

Sammanfattning

Vi redog

ö

r inledningsvis i detta yttrande f

ö

r v

å

r syn p

å 

bostadspolitikens m

å

l och medel och s

ä

rskilt 

ö

ver bostadsr

ä

tten som boendeform. Vi delar alla de grundl

ä

ggande v

ä

rderingar som bostadsr

ä

ttskommitt

é

n enligt direktiven haft att arbeta efter och tillstyrker 

å

tg

ä

rder som underl

ä

ttar f

ö

r de boende att bilda f

ö

reningar och f

ö

rv

ä

rva sitt hus.

Vad g

ä

ller f

ö

rslagen till f

ö

reningsbildning och andra orga­nisatoriska fr

å

gor avstyrker vi den f

ö

reslagna regeln om 2/3 majoritet f

ö

r beslut om fastighetsf

ö

rv

ä

rv, f

ö

rslaget att be­r

ä

kningen av l

ä

genheterna skall omfatta lokalerna i husetj f

ö

rslaget att undanta de rikskooperativa organisationerna fr

ä

n majoritetsregeln vid frivilliga f

ö

rv

ä

rv samt kravet p

å

 defi­nitiv ekonomisk plan och intyg som villkor f

ö

r f

ö

reningsbild­ning och fastighetsf

ö

rv

ä

rv. Vi l

ä

mnar konkreta f

ö

rslag till hur 

å

tg

ä

rderna b

ö

r utforraas f

ö

r att b

ä

st underl

ä

tta f

ö

r hyres­g

ä

sterna att bilda f

ö

rening och f

ö

rv

ä

rva sin fastighet.

Vi tillstyrker inf

ö

rande av f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

ster i form av hembudsskyldighet f

ö

r den enskilde fastighets

ä

garen men f

ö

resl

å

r vissa f

ö

renklingar i f

ö

rfarandet. Vi avstyrker f

ö

rsla­gen till undantag fr

å

n hembudsskyldigheten med h

ä

nsyn till

ä

gare samt f

ö

r staten som f

ö

rv

ä

rvare.

Vi efterlyser ett klart uttalande fr

å

n statsmakterna att kommu­nerna och de kommunala bostadsf

ö

retagen b

ö

r v

ä

lvilligt bem

ö

ta de boendes 

ö

nskem

å

l om majoriteten av de boende i huset 

ö

nskar bilda en f

ö

rening och f

ö

rv

ä

rva huset. Vi avstyrker f

ö

rslaget att kommunen skall avg

ö

ra huvudmannaskapet f

ö

r f

ö

reningar och h

ä

vdar att f

ö

reningarna sj

ä

lva skall avg

ö

ra om den skall ha n

å

gon huvudman 

ö

verhuvudtaget, och i s

ä

 fall vilken, och hur stadgarna skall utformas.

Vi delar inte kommitt

é

ns uppfattning att f

ö

rslaget vad g

ä

ller finansiering av fastighetsf

ö

rv

ä

rv skall begr

ä

nsas till f

ö

re­ningar utan f

ö

rdelade l

å

n. Vi accepterar inte heller att kommu­nerna som villkor f

ö

r 

ö

verg

ä

ng ges r

ä

tt att kr

ä

va finansiering utan f

ö

rdelade l

å

n.

Prop. 1981/82:169

246

Vi tillstyrker f

ö

rslaget till f

ö

rb

ä

ttring av bostadsr

ä

ttens kreditv

ä

rde men anser ytterligare 

å

tg

ä

rder 

ö

nskv

ä

rda. Vi av­styrker best

ä

mt f

ö

rslaget till 

ä

ndring av 14

§

 BRL, med inne­b

ö

rd att klausuler om hembudsskyldighet kombinerade med pris­kontroll skall kunna inf

ö

ras i stadgarna. P

å

 denna punkt h

ä

n­visar vi bl a till vad justitiekanslern anf

ö

rt i sitt beslut betr

ä

ffande bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar sora ekonomiska f

ö­

reningar med syfte att fr

ä

mja medlemmarnas ekonomiska intres­sen.

Prop. 1981/82:169

247

52  STOCKHOLMS KOOPERATIVA BOSTAJSF

Ö

RMING (SKBJ

SKB som bedrivit sin verksamhet sedan 1916, tillh

ö

r det slag av bostadsf

ö

reningar som beskrivs i 79 

§

bostadsr

ä

tts­lagen och .som enligt 

ö

verg

å

ngsbest

ä

mmelserna till lagen har erfi

å

llit medgivande att forts

ä

tta. SKB driver och utvecklar sin boendeform utifr

å

n principen att bostaden inte f

å

r vara ett spekulationsobjekt.

SKB har under de senaste 

å

ren allt mer uppm

ä

rksammats vilket resulterat i en stor tillstr

ö

mning av nya medlemmar. Anled­ningen h

ä

rtill bed

ö

ms vara att SKB representerar en attraktiv boendeform.

SKB har beslutat inr

ä

tta s

ä

rskilda kvartersr

å

d i avsikt att 

ö

ka boinflytandet. Beslutet bygger bland annat p

å

uppfatt­ningen att de boendes medverkan 

ä

r n

ö

dv

ä

ndig f

ö

r en god bostadsmilj

ö

 och att det 

ä

r de boende sj

ä

lva som b

ä

st vet vad som fungerar b

ä

ttre eller s

ä

mre. Systemet med kvartersr

å

d avses utg

ö

ra ett komplement till det redan fr

å

n f

ö

reningens bildande g

ä

llande boinflytandet p

å

 bost

ä

dernas inre underh

å

ll. 5KB:s str

ä

van 

ä

r att ge hyresmedlemmarna st

ö

rsta m

ö

jliga di­rektp

å

verkan i huset och bostadsomr

å

det. F

ö

reningen finner det angel

ä

get att engagera de boende i f

ö

rvaltningen genom informa­tion, samr

å

dsf

ö

rfarande och dylikt 

ä

ven om det inneb

ä

r djup­g

å

ende f

ö

r

ä

ndringar av f

ö

reningens arbetss

ä

tt och organisation. Hyress

ä

ttningen sker i samr

å

d mellan styrelsen och ett av f

ö

re­ningsst

ä

mman tillsatt hyresutskott. Solidarisk hyress

ä

ttning kommer att till

ä

mpas s

å

 snart en tillsatt grupp f

ö

r bov

ä

rdes-klassning genomf

ö

rt sitt arbete.

Enligt SKB:s mening b

ö

r hyresr

ä

tten, som f

ö

r den boende utg

ö

r den minst spekulationsintressanta boendeformen, bibeh

å

llas och utvecklas. N

å

gon ombildning av hyreshus till bostadsr

ä

tts­hus b

ö

r d

ä

rf

ö

r inte ske. Ett 

ö

kat ekonomiskt ansvarstagande genom en l

å

g insats, 

ö

verkomlig f

ö

r alla, har dock under f

ö

re­ningens 65 

å

r visat sig vara mycket positiv. Bland annat har omflyttning, slitage och f

ö

rst

ö

relse h

å

llits p

å

en mycket l

å

g niv

å

. Hyresr

ä

ttskooperation i den av SKB bedrivna formen b

ö

r d

ä

rf

ö

r ses som ett b

ä

ttre alternativ 

ä

n bostadsr

ä

tten, d

ä

r

Prop. 1981/82:169

248

tillg

å

ng p

å

 pengar spelar en avg

ö

rande roll F

ö

r vem som i forts

ä

ttningen skall f

å

 bo i l

ä

genheten vilket skapar b

å

de spekulation och o

ö

nskad boendesegregation.

SKB h

ä

nvisar till "Motion 1979/80:1618 av Lars[REDACTED_EFTERNAMN] och Oskar[REDACTED_EFTERNAMN] om 

ö

versyn av bostadsr

ä

ttslagen i syfte att vidga m

ö

jligheterna till hyresr

ä

ttskooperation" och ansluter sig till motion

ä

rernas uppfattning att hyresr

ä

ttskooperationens st

ä

llning ytterligare b

ö

r 

ö

verv

ä

gas med syfte att bed

ö

ma m

ö

jlig­heterna till ett undantag i 79 

§

 bostadsr

ä

ttslagen f

ö

r en spe-kulationsfri hyresr

ä

ttskooperation under kommunal insyn. SKB F

ö

ruts

ä

tter att regeringen tar initiativ med anledning av det beslut som riksdagen har fattat.

S

å

vitt SKB har kunnat finna 

ä

r det tillr

ä

ckligt med en modifie­ring av det i 79 

§

 bostadsr

ä

ttslagen intagna F

ö

rbudet mot att uppl

å

ta andelsr

ä

tt med vilken f

ö

ljer r

ä

tt att f

ö

r begr

ä

nsad tid hyra bostadsl

ä

genhet. SKB F

ö

resl

å

r att denna paragraF komplet­teras med ett nytt stycke med f

ö

ljande lydelse: "F

ö

rsta stycket g

ä

ller inte i Fr

å

ga ora F

ö

r uthyrning av bostadsl

ä

genheter bil­dad F

ö

rening, om fr

å

n F

ö

reningens bildande i styrelsen ing

å

r minst en av kommunen utsedd ledamot j

ä

mte suppleant."

F

ö

r att b

ä

ttre utForma hyresr

ä

ttskooperationens verksamhet i 

ö

vrigt b

ö

r 

ä

ndringar g

ö

ras Fr

ä

mst i 12 kap. 15 

§

och 19 a 

§ 

jordabalken samt i bostadsFinansieringsF_prordningen.

33  HYSSSC

Ä

STERHAS RIKSF

Ö

PLBUIfD Allm

ä

nt

Enligt direktiven skulle bostadsr

ä

ttskommitt

é

ns arbete ge f

ö

ruts

ä

tt­ningar f

ö

r ett 

ö

kat hyresg

ä

stinflytande genom en 

ö

verg

å

ng fr

å

n hyres­r

ä

tt till bostadsr

ä

tt i betydande omfattning. I kommitt

é

ns direktiv har allts

å

 inte ing

å

tt att utreda andra m

ö

jligheter att ge hyresg

ä

ster­na ett inflytande 

ö

ver sitt boende. Hyresg

ä

sternas Riksf

ö

rbund m

å

ste d

ä

rf

ö

r beklaga att en bed

ö

mning av utredningsarbetets resultat leder till slutsatsen att f

ö

rslagen inte kommer att medverka till b

ä

ttre in­flytande f

ö

r hyresg

ä

sterna, annat 

ä

n i mycket begr

ä

nsad omfattning. F

ö

r­bundet kan inte acceptera inst

ä

llningen att en 

ö

verg

å

ng till 

ä

gander

ä

tt eller bostadsr

ä

tt

ä

r en f

ö

ruts

ä

ttning f

ö

r att skapa inflytande f

ö

r hyres­g

ä

sterna. Utg

å

ngspunkten m

ä

ste vara att det 

ä

r boendet och inte 

ä

gandet som Inflytandet skall utg

å

 ifr

å

n. Den p

å

g

å

ende utvecklingen av boinflytan­det i de allm

ä

nnyttiga bostsidsf

ö

retagen visar att de 

ä

r fullt m

ö

jligt att

Prop. 1981/82:169

249

radikalt f

ö

rb

ä

ttra hyresg

ä

sternas m

ö

jligheter till inflytande 

ö

ver f

ö

rvalt­ningen av sina bostadsomr

å

den. Detta kan ske utan att man beh

ö

ver 

ä

ndra 

ä

garf

ö

rh

å

llandena.

En omfattande 

ö

verg

å

ng fr

å

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt f

ö

r att 

ö

ka infly­tandet kan inte heller motiveras med st

ö

d av de unders

ö

kningar som gjorts. Aktiviteten i de flesta bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar 

ä

r relativt l

å

g och intresset f

ö

r ombildning finns framf

ö

r allt i attraktiva l

ä

gen i storstadsomr

å

dena. Intresset f

ö

r bostadsr

ä

tten tycks styras mer av m

ö

jligheten att f

å

 en re­lativt l

å

g boendekostnad nu eller i framtiden, bl a d

ä

rf

ö

r att bostads­r

ä

ttsf

ö

reningen inte deltar i den solidariska hyresf

ö

rdelningen,och m

ö

jlig­heten att g

ö

ra v

ä

rdestegringsvinster 

ä

n av intresset att f

å

 mer inflytande 

ö

ver sitt boende.

Oaktat ovanst

å

ende menar f

ö

rbundet att vissa av kommitt

é

ns f

ö

rslag kan f

å 

positiva effekter p

å

 bostadsmarknaden genom att regler f

ö

r hur ombild­ningar skall g

å

 till kommer till st

å

nd. Tillsammans med de av kommitt

é

n tidigare f

ö

reslagna och av riksdagen beslutade skyddsreglerna f

ö

r kvar­boende hyresg

ä

ster kan de nu l

ä

nmade f

ö

rslagen medverka till att st

ä

rka st

ä

llningen f

ö

r de hyresg

ä

ster som har begr

ä

nsade ekonomiska m

ö

jligheter eller inte vill delta i en bostadsr

ä

ttsbildning.

F

ö

reningsbildning och andra organisatoriska fr

å

gor

Det framg

å

r klart av kommitt

é

ns f

ö

rslag att en ombildning till bostads­r

ä

tt kr

ä

ver stora insatser fr

å

n hyresg

ä

sternas sida av s

å

v

ä

l administrativ som teknisk, ekonomisk och juridisk art. Ett 

ö

vertagande av en fastighet sora 

ä

r i behov av reparation eller ombyggnad inneh

å

ller ocks

ä

 m

å

nga os

ä

kra faktorer. I de fall d

ä

r en ombildning 

ä

r aktuell kan, enligt f

ö

rbundets mening, alltf

ö

r stora risker f

ö

r hyresg

ä

sterna undvikas om f

ö

reningsbild­ningen sker genom n

å

gon av de rikskooperativa bostadsr

ä

ttsorganisationerna HSB och Riksbyggen,

Kommitt

é

n f

ö

resl

å

r att f

ö

r en 

ö

verg

å

ng till bostadsr

ä

tt skall g

ä

lla att hyresg

ä

sterna i minst tv

å

 tredjedelar av de uthyrda l

ä

genheterna engagerar sig i bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen sora medlemmar och fattar beslut ora fastighets­f

ö

rv

ä

rv f

ö

r ombildning p

å

 en f

ö

reningsst

ä

mma. F

ö

rbundet anser att det 

ä

r mycket angel

ä

get att detta f

ö

rslag genomf

ö

rs. Att en klar majoritet 

ä

r f

ö

r en ombildning 

ä

r inte minst viktig f

ö

r att de hyresg

ä

ster som vill fort-

Prop. 1981/82:169

250

s

ä

tta att hyra sin l

ä

genhet efter att en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening bildats skall uppleva en n

å

gorlunda trygg situation.

Turordningen mellan de boende som 

ö

nskar 

å

terflytta efter en ombyggnad kan bli ett problem om antalet l

ä

genheter reducerats. I det fall ombygg­naden sker i samband med ombildning och vissa hyresg

ä

ster vill bo kvar med hyresr

ä

tt, kan en komplicerad situation uppst

å

. Enligt kommitt

é

n m

å

ste i dessa fall f

ö

reningens intresse av att kunna genomf

ö

ra ombygg­naden v

ä

ga tungt. F

ö

rbundet anser emellertid att det klart m

å

ste sl

å

s fast att ingen boende vid sk

ä

lighetspr

ö

vningen skall komma i b

ä

ttre eller s

ä

mre l

ä

ge p

å

 grund av sitt val av bostadsr

ä

tt eller hyresr

ä

tt.

F

ö

rv

ä

rv av enskilt 

ä

gd fastighet

Hyresg

ä

sternas Riksf

ö

rbund tycker det 

ä

r rimligt att hyresg

ä

ster som 

ä

r 

ö

verens om att bilda bostadsr

ä

ttsf

ö

rening ges m

ö

jlighet att f

ö

rv

ä

rva fastigheten de bor i d

å

 denna 

ä

r till f

ö

rs

ä

ljning. F

ö

r bostadsmark­naden kan detta f

å

 den positiva effekten att 

ä

tminstone marginellt f

ö

r­hindra d

å

liga fastighets

ä

gare att komma i besittning av bostadsfastig­heter. Kommitt

é

n f

ö

resl

å

r att hyresg

ä

sterna skall ges en f

ö

rk

ö

psr

ä

tt som best

å

r i att en fastighets

ä

gare, som vill s

ä

lja sin fastighet,

ä

r skyldig att hembjuda fastigheten till en f

ö

rening som hyresg

ä

sterna bildat. F

ö

rbundet kan acceptera f

ö

rslaget men tror att det kan bli ett tungrott och komplicerat f

ö

rfarande som de enskilda hyresg

ä

sterna kan ha sv

å

rt att 

ö

verblicka.

En f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

sterna kan komma i konflikt med kommunens f

ö

rk

ö

psr

ä

tt. Kommitt

é

n anf

ö

r att kommunens f

ö

rk

ö

psr

ä

tt skall best

å

, 

ä

ven om hyresg

ä

sterna f

ö

rv

ä

rvar fastigheten genom eget f

ö

rk

ö

p. A andra sidan anf

ö

r kommitt

é

n att det i allm

ä

nhet m

å

ste anses obilligt om kom­munen ut

ö

var sin f

ö

rk

ö

psr

ä

tt n

ä

r hyresg

ä

sterna har f

ö

rv

ä

rvat fastigheten genom eget f

ö

rk

ö

p. Denna vacklande h

å

llning kan f

ö

rbundet inte accep­tera. Det m

å

ste klart sl

å

s fast att kommunens f

ö

rk

ö

psr

ä

tt skall kvarst

å 

ograverad 

ä

ven i det fall hyresg

ä

sterna har k

ö

pt fastigheten genom f

ö

r­k

ö

p.

Prop. 1981/82:169

251

Ett smidigare s

ä

tt att l

ö

sa problemet med dubbla f

ö

rk

ö

psr

ä

tter och det komplicerade f

ö

rfarandet vid hyresg

ä

sternas f

ö

rk

ö

psr

ä

tt kan vara att ut­vidga kommunens f

ö

rk

ö

psr

ä

tt s

ä

 att den g

ä

ller alla typer av flerbostads­hus. Ora hyresg

ä

sterna i fastigheter som ber

ö

rs av f

ö

rk

ö

p anm

ä

ler sitt in­tresse att ta 

ö

ver fastigheten kan kommunen i s

å

dana fall medverka till detta. F

ö

rfarandet blir l

ä

ttare f

ö

r hyresg

ä

sterna och kommunen kan styra socialt motiverade 

ä

ndringar av uppl

å

telseformer i olika bostadsomr

å

den.

En omfattande ombildning av privata fastigheter i attraktiva l

ä

gen kan l

ä

tt leda till ett segrerat boende. Kommunen b

ö

r d

ä

rf

ö

r ha en m

ö

jlighet att pr

ö

va l

ä

mpligheten av f

ö

rv

ä

rvet utan att beh

ö

va tillgripa f

ö

rk

ö

ps­r

ä

tten, d

å

en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening p

å

 frivillig v

ä

g f

ö

rv

ä

rvar en privat fastighet. F

ö

rv

ä

rvslagen b

ö

r d

ä

rf

ö

r utvidgas s

å

att den ger m

ö

jlighet f

ö

r kommunen att hindra f

ö

rv

ä

rv av bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar d

ä

 ett s

å

dant f

ö

r­v

ä

rv skulle f

å

negativa bostadssociala konsekvenser.

F

ö

rv

ä

rv av allm

ä

nnyttigt 

ä

gd fastighet

Redan i inledningen framh

ö

ll f

ö

rbundet att den utveckling av boinflytandet i de allm

ä

nnyttiga bostadsf

ö

retagen som nu p

å

g

å

r klart visar att det 

ä

r fullt m

ö

jligt att radikalt f

ö

rb

ä

ttra hyresg

ä

sternas m

ö

jligheter till in­flytande 

ö

ver f

ö

rvaltningen av sina bostadsomr

å

den. Detta kan ske utan att man beh

ö

ver 

ä

ndra p

å

ä

garf

ö

rh

å

llandena. En helhj

ä

rtad satsning fr

å

n kommunerna p

å

 att beh

å

lla de allm

ä

nnyttiga bostadsf

ö

retagen i sin 

ä

go och att 

å

stadkomma f

ö

r boinflytandet gynnsamma f

ö

r

ä

ndringar i f

ö

retagens orga­nisation och f

ö

rvaltningsrutiner 

ä

r den snabbaste och effektivaste v

ä

gen att st

ä

rka inflytandet f

ö

r den h

ä

lft av landets hyresg

ä

ster som bor i detta best

å

nd. En snabb s

å

dan utveckling kan ocks

ä

 bli banbrytande f

ö

r boin­flytande i de hyresfastigheter som 

ä

gs av enskilda. Den v

ä

gen att st

ä

rka hyresg

ä

stinflytandet tryggar ocks

å

 den unika bostadssociala tillg

å

ng som v

å

rt land har i det relativt stora och allsidigt inriktade allm

ä

nnyttiga bostadsbest

å

ndet. I st

ä

llet f

ö

r att s

ä

lja ut sitt bostadsbest

å

nd finns det sk

ä

l f

ö

r kommunerna att i framf

ö

r allt 

ä

ldre stadsdelar ut

ö

ka sitt best

å

nd av fastigheter.

Prop. 1981/82:169

252

Mot den ovan tecknade bakgrunden 

ä

r det beklagligt att kommitt

é

n inte har kunnat ta klar st

ä

llning f

ö

r att kommunerna b

ö

r beh

å

lla sina fastig­heter och aktivt verka f

ö

r 

ö

kat boinflytande f

ö

r hyresg

ä

sterna.

"

Ö

verl

å

telse av bostadsr

ä

tt

Vid sidan av de allm

ä

nnyttiga bostadsf

ö

retagen utg

ö

r de rikskooperativa bostadsr

ä

ttsf

ö

reningarna grundstenar i den socialt inriktade bostadsf

ö

r­s

ö

rjningen. Under senare 

ä

r har emellertid 

ö

verl

å

telsev

ä

rdena p

å

 bostads­r

ä

tter liksom p

å

sm

å

hus stigit till en niv

å

 som s

å

v

ä

l fr

å

n allm

ä

n f

ö

rdel­ningssynpunkt som fr

å

n bostadssocial utg

å

ngspunkt 

ä

r f

ö

rkastlig. Det 

ä

r mycket angel

ä

get att samh

ä

llet kommer tillr

ä

tta med de 

ö

verpriser som idag finns p

å

 s

å

v

ä

l sm

å

hus sora bostadsr

ä

ttsl

ä

genheter. Koramitt

é

n f

ö

re­sl

å

r att l

ä

nsbostadsn

ä

mnden som villkor f

ö

r bostadsl

å

n skall kunna kr

ä

va att prisf

ö

reskrifter tas in i stadgarna f

ö

r nybildade f

ö

reningar f

ö

r en tid av h

ö

gst fem 

ä

r. Hembud f

ö

r l

ö

sen av kommunen skall kunna f

ö

reskrivas som villkor f

ö

r upptagande eller 

ö

vertagande av statliga l

å

n i kombination raed prisf

ö

reskrifter. F

ö

rbundet anser att f

ö

rslaget till prisf

ö

reskrift 

ä

r positivt. Men f

ö

rekorasten av 

ö

verpriser och risken f

ö

r spekulation 

ä

r inte begr

ä

nsad till den f

ö

rsta uppl

å

telsetiden. F

ö

r att prisf

ö

reskriften skall f

å

ö

nskv

ä

rd effekt f

å

r den d

ä

rf

ö

r inte begr

ä

nsas till fera 

å

r utan b

ö

r g

ä

lla tills vidare, med m

ö

jlighet f

ö

r l

ä

nsbostadsn

ä

mnden att f

ö

r

ä

ndra eller avskaffa prisf

ö

reskriften endast d

å

 s

ä

rskilda sk

ä

l f

ö

religger.

Sararaanfattning

Sammanfattningsvis anser Hyresg

ä

sternas Riksf

ö

rbund att kommitt

é

ns f

ö

rslag kan f

å

 positiva effekter p

å

 bostadsmarknaden genom att regler f

ö

r hur om­bildningar skall g

ä

 till kommer till st

å

nd. N

ä

r ombildning 

ä

r aktuell kan alltf

ö

r stora risker f

ö

r hyresg

ä

sterna undvikas om f

ö

reningsbildningar sker genom n

å

gon av de rikskooperativa bostadsr

ä

ttsorganisationerna HSB och Riks­byggen. Vad g

ä

ller f

ö

rv

ä

rv av allra

ä

nnyttigt 

ä

gd fastighet anser f

ö

rbundet att den utveckling av boinflytandet i de allm

ä

nnyttiga bostadsf

ö

retagen sora nu p

å

g

å

r klart visar att hyresg

ä

sternas inflytande 

ö

ver f

ö

rvaltningen kan f

ö

rb

ä

ttras radikalt utan att 

ä

garf

ö

rh

å

llandena beh

ö

ver 

ä

ndras. F

ö

rbundet beklagar att koramitt

é

n inte har kunnat ta klar st

ä

llning f

ö

r att kommunerna

Prop. 1981/82:169

253

bör behålla sina fastigheter och aktivt verka för ökat boinflytande för hyresgästerna.

54      S'yERIGES FASTIGHETSÄGARSFORBroro

Inledning

Fastighecs

ä

garef

ö

rbundet anser, acc kommict

é

n inte p

å

visat ett tillr

ä

ckligt behov av lagstiftning om f

ö

rk

ö

par

ä

tt f

ö

r de boende och om hembudsskyldighet f

ö

r bostadsr

ä

ttshavare. F

ö

rbundet av­styrker d

ä

rf

ö

r dessa f

ö

rslag. Vi anser ocks

å

, att konmiitt

é

n inte i erforderlig omfattning belyst f

ö

rslagens konsekvenser f

ö

r en­skild fastighetsf

ö

rvaltning. D

ä

remot behandlas i ett helt kapitel vilken inverkan f

ö

rslaget kan f

å

 vid ombildningar i de kommunala bostadsf

ö

retagen. Detta belyses dessutom i ett vidlyftigt bak­grundsmaterial som kommitt

é

n l

å

tit ta fram.

Kommitt

é

n har initierat omfattande utredningar och studier f

ö

r att f

å

 fram material om de kommunala bostadsf

ö

retagen. De privata

Prop. 1981/82:169

254

fastighets

ä

garna representerar ungef

ä

r lika stort fastighetsbest

å

nd. Det 

ä

r enligt v

å

r mening n

ö

dv

ä

ndigt att 

ä

ven ing

å

ende analysera f

ö

rslagens konsekvenser f

ö

r enskild hyreshusf

ö

rvaltning under f

ö

r­uts

ä

ttning att man anser en konkurrens p

å

 hyresmarknaden 

ö

nskv

ä

rd. L

ö

nsamheten inom enskild bostadsf

ö

rvaltning har f

ö

rs

ä

mrats p

å

tag­ligt under senare 

å

r. P

å

 grund h

ä

rav 

ä

r det en 

ö

verlevnadsfr

å

ga f

ö

r branschen att ny lagstiftning inte medf

ö

r att villkoren f

ö

r den enskilda sektorn f

ö

rs

ä

mras ytterligare. F

ö

rbundet anser d

ä

rf

ö

r, att en eventuell lagstiftning m

å

ste f

ö

reg

å

s av en allsidig analys, som 

ä

ven omfattar f

ö

rslagens l

å

ngsiktiga effekter f

ö

r den enskilda sektorn. Bl a b

ö

r de faktorer som tas upp i avsnitt 5.4 belysas 

ä

ven f

ö

r enskild fastighetsf

ö

rvaltning. Konsekvenserna ur syssel­s

ä

ttningssynpunkt och f

ö

r f

ö

retagens f

ö

rvaltningsorganisation blir desamma oavsett vem som 

ä

r 

ä

gare till f

ö

retagen.

I bostadsministerns direktiv till kommitt

é

n framh

å

lls, att det 

ä

r angel

ä

get att skapa b

ä

ttre m

ö

jligheter f

ö

r enskilda att 

ä

ga sin bostad. Med denna utg

å

ngspunkt borde bostadsr

ä

ttskommitt

é

n givit de boende samma m

ö

jlighet att f

ö

rv

ä

rva sin l

ä

genhet oavsett om de hyr av ett kommunalt eller enskilt bostadsf

ö

retag. Den f

ö

reslagna f

ö

rk

ö

psr

ä

tten uppfyller inte detta krav, eftersom det i praktiken endast 

ä

r enskilt 

ä

gda hyreshus som bjudes ut p

å

 marknaden. Denna oj

ä

mlika behandling av de boende blir 

ä

n mer p

å

taglig genom att de kommunala f

ö

retagens f

ö

rs

ä

ljningar i lagf

ö

rslaget undantages fr

å

n f

ö

rk

ö

psr

ä

tten.

Vi anser det principiellt felaktigt, att huvudmannaskapet vid kom­munalt ombildade fastigheter skall avg

ö

ras av respektive kommun. Varje f

ö

rening skall sj

ä

lv avg

ö

ra om den skall ha n

å

gon huvudman, i s

å

 fall vilken och 

ä

ven hur stadgarna skall utformas. Principen f

ö

r f

ö

reningsfrihet skall naturligtvis g

ä

lla 

ä

ven f

ö

r bostadsr

ä

tts­f

ö

reningar.

Enligt f

ö

rbundets uppfattning kan hyresg

ä

sternas f

ö

rk

ö

psr

ä

tt inte f

ö

rv

ä

ntas medf

ö

ra ett 

ö

kat antal 

ö

verg

å

ngar. D

ä

remot inneb

ä

r f

ö

r­slaget en 

ö

kad byr

å

krati, som inte 

ä

r till gagn f

ö

r n

å

gon av par­terna i en 

ö

verg

å

ng.

Prop. 1981/82:169

255

Enligt kommitt

é

n f

å

r det enligt grunderna f

ö

r bostadsr

ä

ttslagen anses f

ö

lja, att minst fem l

ä

genheter skall ing

å

 f

ö

r att en f

ö

re­ningsbildning skall kunna komma till st

å

nd. Detta inneb

ä

r, att man utesluter en stor del av det befintliga hyreshusbest

å

ndet. Vi anser det angel

ä

get, att 

ä

ven de boende i mindre hyreshus f

å

r m

ö

jlighet att 

ö

verg

å

 till bostadsr

ä

tt.

Ä

ven i denna fr

å

ga b

ö

r de regler de inblandade partema har att ta h

ä

nsyn till vara likar­tade. Enligt riksskatteverkets f

ö

reskrifter f

ö

r schablontaxering kr

ä

vs endast att det 

ä

r minst tre bostadsl

ä

genheter som ing

å

r i f

ö

reningen.

Utredningens f

ö

rslag fr

ä

mjar inte heller en omvandling p

å

 fastig-hets

ä

garinitiativ. Redan tidigare f

ö

rslag med f

ö

rbud mot dubbel­uppl

å

telser, som numera lett till lagstiftning f

ö

rsv

å

rar seri

ö

st organiserad omvandling genom de finansiella hinder som skapas mot god anslutning. Genom BR Fastighetsgaranti AB:s verksamhet har numera skapats ett organ f

ö

r kompetent r

å

dgivning f

ö

r fastighets­

ä

garna och f

ö

r erforderliga garantier f

ö

r de boende i samband med ombildningar. H

ä

rigenom b

ö

r rimligen ocks

å

 statsmakternas intresse av att 

ö

verg

å

ngarna sker p

å

 ett seri

ö

st s

ä

tt tillgodoses.

Kommitt

é

n har tagit fram ett omfattande bakgrundsmaterial. I detta material har ej framkommit n

å

got som kan p

å

visa, att man b

ö

r f

ö

r­orda ett system med tv

å

ngsinstrument typ f

ö

rk

ö

psr

ä

tt. Det 

ä

r tv

ä

rt­om s

å

, att intresset f

ö

r f

ö

rs

ä

ljning till. bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar har - inte minst i Stockholm - varit stort bland enskilda fastig­hets

ä

gare.

Betr

ä

ffande 

ö

vriga kommentarer till kapitel 2 h

ä

nvisas till det

s

ä

rskilda yttrande, som avgivits av experterna Arne N

ä

verfelt

och Per Torn

é

e s. 313-315 st 1 (nedan kallat "s

ä

rskilda yttrandet").

F

ö

rbundets yttrande har i det f

ö

ljande begr

ä

nsats till kapitel 4, 6 och 8, som s

ä

rskilt ber

ö

r v

å

r verksamhet.

F

ö

rv

ä

rv av enskilt 

ä

gd fastighet (kap. 4)

Som bakgrund till v

å

r uppfattning r

ö

rande detta kapitel h

ä

nvisas

till "s

ä

rskilda yttrandet" s. 316 f.

Prop. 1981/82:169

256

Vi avstyrker den f

ö

reslagna f

ö

rk

ö

psr

ä

tten. Kommitt

é

ns f

ö

rslag till f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

ster kan n

ä

mligen inte f

ö

rv

ä

ntas medf

ö

ra 

ö

kat antal 

ö

verg

å

ngar till bostadsr

ä

tt. Nettoeffekten torde i st

ä

l­let bli ytterligare byr

å

krati och 

ö

kade administrativa kostnader f

ö

r de boende, fastighets

ä

garna och samh

ä

llet.

Om statsmakterna trots allt 

ö

verv

ä

ger att genomf

ö

ra f

ö

rslaget, f

ö

r­uts

ä

tter det enligt v

å

r mening v

ä

sentliga f

ö

r

ä

ndringar. Dessa b

ö

r grundas p

å

 de krav som anges i "s

ä

rskilda yttrandet" s. 317 punkt D st 2. H

ä

rut

ö

ver m

å

ste g

ä

lla att fastighets

ä

garens ekonomiska st

ä

llning ej f

å

r f

ö

rs

ä

mras. Detta inneb

ä

r att lagf

ö

rslaget m

å

ste kompletteras med regler som h

å

ller fastighets

ä

garen ekonomiskt skadesl

ö

s, om f

ö

rfarandet drar ut p

å

 tiden eller om fastighets­priserna sjunker under handl

ä

ggningstiden.

Vi anser det terminologiskt felaktigt att tala om f

ö

rk

ö

p f

ö

r hyresg

ä

sterna. Ett f

ö

rk

ö

p inneb

ä

r att ett bindande avtal redan tr

ä

ffats (jfr Kommunala f

ö

rk

ö

pslagen). Det 

ä

r i st

ä

llet fr

ä

ga om en f

ö

rtursr

ä

tt. Den f

ö

reslagna lagen b

ö

r d

ä

rf

ö

r h rubriken "Lag om f

ö

rtursr

ä

tt! f

ö

r bostadshyresg

ä

ster".

F

ö

rslaget inneb

ä

r att det kommer att f

ö

rflyta avsev

ä

rd tid innan k

ö

pet blir klart. I bilaga A redovisas ett exempel, av vilket fram­g

å

r att det kan g

å

 ca li 

å

r, innan ett f

ö

rk

ö

ps

ä

rende 

ä

r slutgiltigt avgjort genom bostadsdomstolen. 

Ä

r hyresg

ä

sterna inte intresserade, inneb

ä

r det 

ä

ndock att fastighets

ä

garen vid en f

ö

rs

ä

ljning har att ta h

ä

nsyn till den koimnunala f

ö

rk

ö

psr

ä

tten samt lagen om f

ö

rv

ä

rv av hyresfastighet m m. Det 

ä

r allts

å

 inte orealistiskt att det kan ta cirka 3-4 

å

r fr

å

n hembudet till dess s

ä

ljaren slutgiltigt avytt­rat fastigheten.

Vi vill i detta sammanhang peka p

å

 vad kommitt

é

n bl a anf

ö

rt r

ö

rande tidsfrister i f

ö

rk

ö

pslagen (s. 170):

"Vi vill h

ä

r erinra om den trem

å

nadersfrist som g

ä

ller enligt den kominunala f

ö

rk

ö

pslagen och som motiveras av s

ä

ljarens och k

ö

parens intresse av att k

ö

pet inte h

å

lls sv

ä

vande under alltf

ö

r l

å

ng tid. Senast i samband med vissa 

ä

ndringar i f

ö

rk

ö

pslagen 

å

r 1979, utta­lade departementschefen att hon inte var beredd att f

ö

rl

ä

nga fristen".

Prop. 1981/82:169

257

Samma syns

ä

tt skall naturligtvis finnas i alla regler av motsvarande karakt

ä

r. Det 

ä

r

ä

ven viktigt att p

å

peka, att det ibland 

ä

r n

ö

dv

ä

n­digt av likviditetssk

ä

l, arvsfall m m att avyttra fastigheter. En­ligt de nu f

ö

reslagna reglerna kommer det ibland att bli s

å

l

å

nga tidsutdr

ä

kter och oklara f

ö

ruts

ä

ttningar vid f

ö

rs

ä

ljning av en fas­tighet, att sv

å

ra problem -tom konkurser - kan bli konsekvensen. Den tidsutdr

ä

kt som kommitt

é

ns f

ö

rslag medf

ö

r kan d

ä

rf

ö

r inte accep­teras.

Enligt kommitt

é

ns f

ö

rslag f

å

r fastighets

ä

garen, om hyresg

ä

stemas f

ö

rk

ö

psr

ä

tt har f

ö

rfallit,

ö

verl

å

ta fastigheten till tredje man under f

ö

ruts

ä

ttning "att priset inte 

ä

r l

ä

gre eller villkoren f

ö

r 

ö

verl

å

telsen sammantagna avsev

ä

rt ogynnsammare f

ö

r fastighets

ä

garen 

ä

n vad som angivits i hembudet". I tider med stagnerande fastighets­priser kan det finnas anledning f

ö

r fastighets

ä

garen att efter hem-budstillf

ä

llet s

ä

lja fastigheten till n

å

got l

ä

gre pris. Orsaken kan ocks

å

 vara en mindre brist som uppkommit p

å

 fastigheten. Det 

ä

r d

å 

inte rimligt, att fastighets

ä

garen skall g

ö

ra om hembudsproceduren. Lagtexten m

å

ste d

ä

rf

ö

r formuleras p

å

 s

å

dant s

ä

tt att ordet "avsev

ä

rt" 

ä

ven syftar p

ä

 priset.

Intresseanm

ä

lan

Intresseanm

ä

lan skall enli bet

ä

nkandet avl

ä

mnas till inskrivnings­myndigheten av en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening eller en annan f

ö

rening. Innan en intresseanm

ä

lan avl

ä

mnas, kr

ä

vs enligt f

ö

rslaget endast att f

ö

reningen 

ä

r bildad och att styrelsen intygar, att mer 

ä

n 50% av antalet hyresg

ä

ster har f

ö

rklarat sig intresserade av en 

ö

verg

å

ng till bostadsr

ä

tt. Detta 

ä

r inte acceptabelt. De hyresg

ä

ster som visar sig positiva beh

ö

ver, enligt f

ö

rslaget, inte ta st

ä

llning till om det f

ö

r dem 

ä

r realistiskt att 

ö

verhuvudtaget medverka vid en 

ö

verg

å

ng. Det 

ä

r inte heller s

ä

kert att de f

ä

r tillg

å

ng till ett s

å

dant mate­rial, att de kan g

ö

ra erforderliga bed

ö

mningar. Detta kan leda till att boende f

å

r f

ö

rv

ä

ntningar och st

ä

ller krav, som sedan 

ä

r orealis­tiska. N

ä

r det blir aktuellt med en 

ö

verg

ä

ng, finns ocks

å

 stor risk f

ö

r att denna leder till tvister, ov

ä

ntade kostnader och besvikelser.

Innan en intresseanm

ä

lan g

ö

rs kan det vara l

ä

mpligt att hyresg

ä

sterna har l

å

tit besiktiga fastigheten och d

ä

rigenom f

å

tt en redovisning av

17 

Riksdagen 1981/82. I saml. Nr 169. Bilagedel

Prop. 1981/82:169

258

dess underh

å

llsstandard. Vidare b

ö

r eventuella reparations

ä

tg

ä

rder ha planerats och kostnadsber

ä

knats.

F

ö

r att klara av dessa f

ö

rberedelser kr

ä

vs, att hyresg

ä

sterna 

ä

r beredda att anlita erforderlig sakkunskap och att ocks

å

 bestrida erforderliga utredningskostnader. Syftet med f

ö

rberedelsen skall bl a vara att tillvarata de boendes ekonomiska intressen genom att noga redovisa de ekonomiska f

ö

ruts

ä

ttningarna, samt att hyresg

ä

s­terna genom f

ö

rfarandet f

å

r fram s

ä

mycket underlag att de, n

ä

r hembudet ges, snabbt kan fatta beslut. Det 

ä

r d

ä

rf

ö

r naturligt att l

å

ta bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen (= en ekonomisk f

ö

rening) vara det enda f

ö

reningsalternativet. Det 

ä

r ocks

å

viktigt att p

å

peka, att om det f

ö

rst bildas en ideell f

ö

rening, 

ä

r det inte sedan s

ä

kert att bo­stadsr

ä

ttsf

ö

reningen vill 

ö

verta de skyldigheter som den ideella f

ö

reningen 

å

dragit sig. Det 

ä

r ocks

å

 viktigt, att den som engage­rats som sakkunnig skall veta att uppdragsgivaren inte 

ä

r en f

ö

re­ning, som pl

ö

tsligt uppl

ö

sts. Genom att enbart acceptera en f

ö

re­ningsform vinner man ocks

å

 kontinuitet i hela f

ö

rberedelse- och 

ö

verg

å

ngsproceduren.

Man b

ö

r naturligtvis 

ä

ven undvika att det bildas en m

ä

ngd bostads­r

ä

ttsf

ö

reningar, som ej 

ä

r n

ö

dv

ä

ndiga. Som p

å

pekats i "s

ä

rskilda yttrandet" (s. 318) kan man l

ö

sa detta problem genom en mindre 

ä

nd­ring av 65 

§

bostadsr

ä

ttslagen.

Hembud, bevakning och antagande av hembud

Enligt f

ö

rslaget skall fastighets

ä

gare - om g

ä

llande intresseanm

ä

lan finns antecknad - skriftligen hembjuda fastigheten till hyresg

ä

sterna. Detta skall ske genom delgivning av hembudet till f

ö

reningen. F

ö

re­ningen skall sedan, om den accepterar, skriftligen bevaka f

ö

rk

ö

ps­r

ä

tten till fastighets

ä

garen och d

ä

refter, om man s

å

ö

nskar, antaga hembudet.

Detta inneb

ä

r att a)  Intresseanm

ä

lan

S

ä

ndes till inskrivningsmyndigheten f

ö

r anteckning.

Prop. 1981/82:169

259

b)

Hembud

Delgives f

ö

reningen.

c)

Bevakning

Anm

ä

les till fastighets

ä

garen genom

rekommenderat brev.

d)     Antagande

Anm

ä

les till fastighets

ä

garen genom

rekommenderat brev.

Kommitt

é

ns f

ö

rslag 

ä

r enligt v

å

r uppfattning oklart vad g

ä

ller det administrativa f

ö

rfarandet. Betr

ä

ffande f

ö

rbundets uppfattning om hur detta i st

ä

llet b

ö

r utformas och de tidsfrister som b

ö

r g

ä

lla, anslu­ter vi oss till det som framf

ö

rs i det "s

ä

rskilda yttrandet" s. 319-320.

Ä

ven om kommitt

é

ns f

ö

rslag till hembudsf

ö

rfarande f

ö

renklas, kommer det att ta ansenlig tid i anspr

å

k. Det kan inte anses rimligt, att en fastighets

ä

gare under hela denna tid betages m

ö

jligheten att tr

ä

ffa avtal om f

ö

rs

ä

ljning. F

ö

r att inte en d

ö

d hand skall l

ä

ggas

ö

ver fastighetsmarknaden 

ä

r det d

ä

rf

ö

r n

ö

dv

ä

ndigt, att en fastig­hets

ä

gare - p

ä

s

ä

tt kommitt

é

n f

ö

resl

å

r (s. 188 f) - har m

ö

jlighet att tr

ä

ffa ett villkorligt avtal. Ett s

ä

dant bor ocks

ä

underl

ä

tta hyresg

ä

sternas bed

ö

mning av villkoren i ett l

ä

mnat hembud.

Vi anser att r

ä

tten till villkorad f

ö

rs

ä

ljning 

ä

r av s

å

dan vikt, att den b

ö

r komma till uttryck i sj

ä

lva lagtexten.

Obillighetsregeln

F

ö

rbundet anser att hyresg

ä

stemas f

ö

rk

ö

psr

ä

tt inte f

ä

t inneb

ä

ra, att fastighets

ä

garens f

ö

rm

ö

genhetssituation p

å

verkas. I annat fall f

å

r f

ö

rk

ö

psinstitutet karakt

ä

r av ett expropriationsf

ö

rf

ä

rande, vil­ket uppenbarligen strider mat tankarna i direktiven.

Som framh

å

lles i bet

ä

nkandet (s. 185) 

ä

r det m

å

nga g

å

nger fr

å

n aff

ä

rs­synpunkt av s

ä

rskild vikt f

ö

r en fastighets

ä

gare att kunnfa s

ä

lja flera fastigheter samtidigt. Ett fastighetsbest

å

nd kan sammantaget representera ett visst marknadsv

ä

rde, men uppdelat vara av mindre v

ä

rde. Detta kan bero p

å

 en rad faktorer som att best

å

ndet samman­taget inneh

å

ller en l

ä

mplig blandning av lokaler och bost

ä

der samt en v

ä

l avv

ä

gd l

ä

genhetssammans

ä

ttning, att f

ö

rvaltningen erbjuder syssels

ä

ttning f

ö

r viss personal, att fastigheterna genom sin inb

ö

r-

Prop. 1981/82:169

260

des bel

ä

genhet med f

ö

rdel kan f

ö

rvaltas gemensamt o s v. I stor ut­str

ä

ckning 

ä

r detta argument som anf

ö

rs i kapitel 5 mot en icke planm

ä

ssig f

ö

rs

ä

ljning av kommunala hyresfastigheter. P

å

 samma s

ä

tt som de kommunala f

ö

retagen har inte minst st

ö

rre fastighets

ä

gare (bl a f

ö

rs

ä

kringsbolagen) ett legitimt intresse av att bedriva f

ö

r­valtningen i sammanh

å

llna enheter.

Det ovan anf

ö

rda medf

ö

r, att obillighetsregeln f

ö

rutom att beakta 

ö

verl

å

telser till n

ä

rst

å

ende o dyl alltid m

ä

ste se till fastighets­

ä

garens intresse att bibeh

å

lla of

ö

r

ä

ndrad f

ö

rm

ö

genhetsst

ä

llning bl a genom r

ä

tt till "blockf

ö

rs

ä

ljningar". F

ö

rbundet anser detta vara en grundl

ä

ggande r

ä

ttss

ä

kerhetsfr

å

ga som b

ö

r komma till uttryck i lag­texten. Kravet p

ä

of

ö

r

ä

ndrad f

ö

rm

ö

genhetsst

ä

llning m

å

ste ocks

å

g

ä

lla oavsett hyresg

ä

stemas intresse och vidtagna f

ö

rberedelser (jfr be­t

ä

nkandet s. 185).

Den kommunala f

ö

rk

ö

psr

ä

tten f

ö

rhindrar inte p

å

samma s

ä

tt som den h

ä

r f

ö

reslagna lag.-stiftningen 

ö

verl

å

telser av hela fastighetsbest

å

nd. Genom f

ö

rslaget skapas en "expropriationsliknande" situation. F

ö

r­bundet vill dock inte - bl a av de sk

ä

l som redovisas i bet

ä

nkandet -f

ö

rorda en utvidgad kommunal f

ö

rk

ö

psr

ä

tt.

N

ä

r det g

ä

ller undantag f

ö

r sl

ä

ktk

ö

p o dyl ansluter sig f

ö

rbundet till kommitt

é

ns 

ö

verv

ä

ganden (s. 195 f).

Majoritetsregler

I bet

ä

nkandet namnes ett flertal majoritetsregler. Kommitt

é

n f

ö

re­sl

ä

r s

å

lunda att minst 50% av hyresg

ä

sterna vid en intresseanm

ä

lan skall ha f

ö

rklarat sig intresserade av en 

ö

verg

å

ng. Det 

ä

r enligt v

å

r mening viktigt, att man inte har olika majoritetsregler under 

ö

verg

ä

ngsf

ö

rf

ä

randet och att de inblandade endast beh

ö

ver k

ä

nna till en s

å

dan regel och hur den skall till

ä

mpas. Det 

ä

r ocks

å

v

ä

sentligt, att man redan i samband med en intresseanm

ä

lan klarar ut att f

ö

re­ningen uppfyller kraven p

ä

 en "

ä

kta" bostadsr

ä

ttsf

ö

rening.

I nedanst

å

ende sammanst

ä

llning redovisas vissa majoritetsregler som skulle bli aktuella i samband med en ombildning.

Flertalet uthyrda l

ä

genheter      Intresseanm

ä

lan.

2/3 .av de uthyrda l

ä

genheterna    Bevakning av hembud.

Prop. 1981/82:169

261

2/3 av de uthyrda l

ä

genheterna 2/3 av de uthyrda l

ä

genheterna

Minst 50% av bostadsl

ä

gen­heterna tecknas f

ö

r uppl

å­

telse med bostadsr

ä

tt

60 % av taxeringsv

ä

rdet/ hyresv

ä

rdet h

ä

nf

ö

rt till bostadsl

ä

genheter

Antagande av hembud.

Om bostadsr

ä

ttsf

ö

rening skall be­sluta om att en fastighet skall f

ö

rv

ä

rvas f

ö

r 

ö

verg

ä

ng till bo­stadsr

ä

tt.

Vad som erfordras f

ö

r att de f

ö

r­m

å

nligaste statliga bostadsl

å

nen skall utg

ä

 (s. 111).

Vad som erfordras f

ö

r att f

ö

re­ningen skall bli schablonbeskattad (bet

ä

nkandet s. 111 jfr vad skatte-handboken /Geijer m fl Skattehand­bok 1 1977 s. 201/ anvisar att det fordras f

ö

r att f

ö

reningen skall uppfylla kraven f

ö

r schablonbeskatt­ning) .

Av det ovan redovisade framg

å

r; att det 

ä

r ett flertal olika majori­tetsregler som parterna har att ta h

ä

nsyn till. Vi anser det n

ö

dv

ä

n­digt att reglerna blir lika.

I de fall den fastighet, som skall f

ö

rv

ä

rvas av f

ö

reningen, har ett blandat anv

ä

ndningss

ä

tt med b

ä

de bostadsl

ä

genheter och kommersiella lokaler, b

ö

r majoritetsreglerna utformas s

å

 att de enbart tar h

ä

nsyn till bostadsl

ä

genheter.

F

ö

rlust av f

ö

rk

ö

psr

ä

tt

Enligt den f

ö

reslagna lagtexten finns ingen tidsgr

ä

ns f

ö

r bostads­r

ä

ttsf

ö

reningen fr

å

n antagandet av hembudet till undertecknande av k

ö

pehandlingar. Detta kan komma att leda till tidsutdr

ä

kt och tvis­ter. F

ö

rslaget m

å

ste d

ä

rf

ö

r - om det skall genomf

ö

ras - omarbetas i denna del. Ett s

ä

tt att f

ö

renkla f

ö

rfarandet 

ä

r att bostadsr

ä

ttsf

ö

re­ningens antagande av hembud g

ö

rs bindande (jfr "s

ä

rskilda yttrandet" s. 320).

.Finansiering av fastighetsf

ö

rv

ä

rv (kap. 6)

Med anledning av vad som framf

ö

rts i bet

ä

nkandet vill f

ö

rbundet in-

Prop. 1981/82:169

262

ledningsvis framh

å

lla, att det redan inf

ö

rts en int

ä

ktsbeskattning som motverkar bildandet av bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar med "strimlade" l

å

n. Det f

ö

rslag till reformerad inkomstbeskattning som nyligen lagts, torde ocks

ä

 verka d

ä

mpande p

ä

ben

ä

genheten att str

ä

va efter denna typ av l

å

n. Det b

ö

r ocks

å

 framh

å

llas, att inte n

ä

gon av de intressenter som presenteras p

ä

s. 46-56 i bet

ä

nkandet arbetar aktivt f

ö

r att fr

ä

mja ifr

å

gavarande finansieringsform.

Det 

ä

r angel

ä

get, att man s

ö

ker finna goda finansieringsm

ö

jligheter. Vid f

ö

rv

ä

rv av fastigheter med upprustningsbehov finns idag redan t

ä

mligen goda m

ö

jligheter. Det f

ö

rslag till finansiering som kom­mitt

é

n framlagt vid f

ö

rv

ä

rv utan upprustningsbehov inneb

ä

r, att bostadsr

ä

ttsf

ö

rening skall kunna erh

å

lla ett l

ä

n upp till i vart fall 75% av uppskattningsv

ä

rdet. Detta tillstyrkes.

K

ö

peskillingen uppst

ä

lles av s

ä

ljaren. Man har ringa anledning f

ö

r­moda, att s

ä

ljaren skulle vilja f

ö

rvandla en del av k

ö

peskillingen till kapitalmarknadsrevers. Genom f

ö

rslagets utformning i denna del kommer l

ä

neformen enligt v

å

r mening inte att f

å

 n

ä

gon st

ö

rre ekono­misk betydelse, eftersom det inte torde vara attraktivt f

ö

r merpar­ten av fastighets

ä

garna att beh

ö

va k

ö

pa kapitalmarknadsreverser.

Ö

verl

å

telse av bostadsr

ä

tt (kap. 8)

Av bet

ä

nkandet framg

å

r att de mer p

å

tagliga prisstegringar som skett p

ä

 bostadsr

ä

tter

ä

r koncentrerade till vissa lokalt starkt avgr

ä

n­sade marknader. N

å

got behov av priskontroll och m

ö

jlighet till hem­budsskyldighet f

ö

religger d

ä

rf

ö

r inte. F

ö

rbundet avstyrker de f

ö

re­slagna 

ä

ndringarna i 14 

§

bostadsr

ä

ttslagen.

Sammanfattning

Fastighets

ä

garef

ö

rbundet anser att

kommitt

é

n har f

ö

rsummat att l

ä

gga

fram f

ö

rslag, som stimulerar s

ä

v

ä

l

stora som sm

å

 fastighets

ä

gare

till att omvandla hyresr

ä

tter till

bostadsr

ä

tter.

F

ö

rslaget till f

ö

rk

ö

psr

ä

tt och prisreglering bygger pa felaktiga grunder och f

ö

rbundet anser, att kommitt

é

n dragit felaktiga slut­satser av bakgrundsmaterialet.

Prop. 1981/82:169

263

Förslaget  till  förköpsrätt  avstyrkes,   eftersom det utformats på ett sådant  sätt,   att  det  skapar oreda och stor  risk för  tvister.  Det kommer dessutom att bli administrativt  svårhanterligt.

Förslaget  till hembudsskyldighet avstyrkes.   Bakgrundsmaterialet visar ej   att behov av prisreglering  finns.   En prisövervakning för­sämrar bostadsrättsmarknadens  funktion och minskar rörligheten. Detta är  ej   till  gagn för  inblandade  parter och kommer  ej   att  sti­mulera  till  en ökad övergång till  bostadsrätt.

35      SViaiGES ALEL4ÄmfYTTIGA BOSTADSFÖRETAG (SABO) 

1.        Utredningens   förslag

Kommittén  konstaterar   i   sitt   slutbetänkande   att   de övergångar  som hittills   skett   inte   i   någon   större utsträckning  har  planerats   eller   styrts   av   samhäl­let.   Utredningen  konstaterar  därför,   mot   bakgrund av  dessa   erfarenheter,   att  det   inte   finns   några skäl   som  talar   för   att   samhället   ska   acceptera   en övergång   från  hyresrätt   till   bostadsrätt   på  vill­kor  som   fastighetsmarknadens   parter   själv   anger.

Utredningen   lämnar   ett   antal   förslag   som  har   till syfte   att   främst   tillgodose  de   framtida   bostads­rättshavarnas   intresse   inom   ramen   för  det   kommu­nala  bostadsförsörjningsansvaret.   De  konkreta   för­slagen   inryms   främst   inom  nedanstående  områden:

föreningsbildning  och   andra  organisatoriska frågor

förfarandet   vid  ombildning

finansiering   av   fastighetsförvärvet

finansiering   av  bostadsrättsförvärvet

kommunalt   bostadsförsörjningsansvar

Prop. 1981/82:169

264

Betr

ä

ffande bostadr

ä

ttsf

ö

reningars f

ö

rv

ä

rv av allm

ä

n­nyttiga bostads fastigheter anf

ö

r koniraitt

é

n att even­tuella ombildningar b

ö

r ses mot bakgrund av ett medve­tet handlingsprogram fr

å

n ber

ö

rda kommuners sida. Hand­lingsprogrammet b

ö

r d

ä

rvid ha sin grund i det kommunala bostadsf

ö

rs

ö

rjningsansvaret.

2.   Kommunala ansvaret f

ö

r bostadsf

ö

rs

ö

rjningen

Utredningen betonar i sitt slutbet

ä

nkande att kommunen inora av statsmakterna givna ramar har ansvaret f

ö

r bo­stadsf

ö

rs

ö

rjningen p

å

 lokal niv

å

. Som en konsekvens d

ä

rav b

ö

r eventuella ombildningar av hyresr

ä

tt till bo­stadsr

ä

tt vara i 

ö

verensst

ä

mmelse med de kommunala in­tentionerna p

å

bostadsf

ö

rs

ö

rjningens omr

å

de.

SABO har inte n

å

gon annan uppfattning i denna fr

å

ga. Mot den bakgrunden st

ä

ller sig organisationen mycket tveksam till den av utredningen f

ö

reslagna f

ö

rk

ö

psr

ä

t­ten f

ö

r hyresg

ä

ster som avser att ombilda till bostads­r

ä

tt. SABO anser att en utvidgning av den kommunala f

ö

rk

ö

psr

ä

tten 

ä

r ett b

ä

ttre instrument f

ö

r att fr

ä

mja bostadsf

ö

rs

ö

rjningen. Kommunerna, skulle d

ä

rmed f

å

 en st

ö

rre faktisk m

ö

jlighet att fullf

ö

lja sitt ansvar f

ö

r bostadsf

ö

rs

ö

rjningen, bland annat med avseende p

å

 f

ö

r­delningen mellan uppl

å

telseformerna. En  sj

ä

lvst

ä

ndig m

ö

jlighet f

ö

r hyresg

ä

sterna till f

ö

rk

ö

p och bostads­r

ä

ttsbildning kan st

å

 i direkt strid med kommunala 

ö

vergripande intressen. En planl

ö

s ombildning till bo­stadsr

ä

tt kan allvarligt f

ö

rsv

å

ra f

ö

r kommunen att fylla sin uppgift f

ö

r bostadsf

ö

rs

ö

rjningen.

En mycket viktig uppgift f

ö

r kommunerna 

ä

r att komplet­tera och h

ö

ja kvaliteten p

å

befintliga bostadscnr

å

den. 42 % av alla l

ä

genheter i flerbostadshus finns i den halvgamla, litet slitna bebyggelsen fr

å

n 30-, 40- och

Prop. 1981/82:169

265

50-talen. Dessa hus har oftast en standard sora inte motsvarar dagens krav p

å

 t ex energihush

å

llning, till­g

ä

nglighet, brands

ä

kerhet eller en bra boende- och ar­betsmilj

ö

.

I de omr

å

den som domineras av bostadsr

ä

tter medf

ö

r en f

ö

rnyelse stora problem, beroende'ti 11 stor del p

ä

bo­stadsr

ä

ttslagens utformning och det faktum att en och samma bostadsr

ä

ttsf

ö

rening i allm

ä

nhet ej 

ä

r 

ä

gare av hela bostadsomr

å

den.

Det kan t ex vara av stor betydelse f

ö

r en kommun att man i ett 

ä

ldre bostadsomr

å

de f

ö

r

ä

ndrar l

ä

genhetssam­mans

ä

ttningen och/eller ko.mpletterar med nya bost

ä

der inte minst f

ö

r att utnyttja redan gjorda infra.struktu-rella investeringar. I olika sammanhang kan det bli ak­tuellt att f

ö

r

ä

ndra ett omr

å

des sociala struktur genom sammanslagning och komplettering f

ö

r att ge t ex barn­familjer en chans att bo kvar eller flytta in, och bredda underlaget f

ö

r olika slag av service.

I omr

å

den som best

å

r av bostadsr

ä

tter har kommunen i praktiken ingen eller liten m

ö

jlighet att 

å

stadkomma en f

ö

rnyelse. Enskilda bostadsr

ä

ttshavare kan t ex mot­s

ä

tta sig en sammanslagning av l

ä

genheter eller instal­lation av hiss genom att h

ä

nvisa till bostadsr

ä

ttsla­gens sp

ä

rrar mot v

ä

sentliga avgifts

ö

kningar (

§§

 23 och 24). Likas

å

 inneb

ä

r reglerna om besluts giltighet p

å 

f

ö

reningsst

ä

mma (

§

 60) en icke obetydlig komplikation n

ä

r det g

ä

ller mer genomgripande beslut.

Risken 

ä

r med andra ord stor f

Ö

r att en n

ö

dv

ä

ndig f

ö

r­nyelse av bostadsomr

å

den d

ä

r bostadsr

ä

tt dominerar blir ytterst sv

å

r att genomf

ö

ra.

Prop. 1981/82:169

266

3.   Ombildning av allm

ä

nnyttig hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt

Kommitt

é

n har haft till uppgift att genomf

ö

ra en nyan­serad beskrivning av de olika aspekter som m

å

ste beak­tas vid 

ö

verg

å

ng fr

å

n allm

ä

nnyttig hyresr

ä

tt till bo­stadsr

ä

tt. D

é

t redovisade materialet 

ä

r dock mycket ofullst

ä

ndigt, trots att betydande resurser anv

ä

nts f

ö

r olika delutredningar.

Kommitt

é

n skriver "

ö

verg

å

ngar fr

å

n hyresr

ä

tt till bo­stadsr

ä

tt skulle, menar vi, genom initiativ fr

ä

n kommu­nernas sida, kunna bli ett v

ä

sentligt medel f

ö

r att i olika avseenden utveckla och f

ö

r

ä

ndra bostadsmarknader med problem". Med utg

å

ngspunkt fr

å

n det redovisade ma­terialet, finns det inte underlag f

ö

r denna tes.

Kommitt

é

n har inte gjort n

å

gon bed

ö

mning av hyresg

ä

s­ternas eventuella 

ö

nskem

å

l om ombildningar i andra bo­stadsomr

å

den 

ä

n de attraktiva. Inte heller i 

ö

vrigt re­dovisar kommitt

é

n n

å

got underlag som st

ö

d f

ö

r p

å

st

å

en­det om ombildningens positiva effekter i s

å

dana fall.

N

ä

r det g

ä

ller attraktiva bostadsomr

å

den noterar kom­mitt

é

n att en 

ö

verg

ä

ng "torde s

å

v

ä

l f

ö

rs

ä

mra f

ö

retagets ekonomiska f

ö

ruts

ä

ttningar som bidra till att f

ö

rst

ä

rka icke 

ö

nskv

ä

rda segregationstendenser". Slutsats av det­ta m

å

ste bli, att kommunerna m

å

ste motverka s

å

dana om­bildningar.

Det skulle vara mycket riskabelt att basera bostadspo­litiska st

ä

llningstaganden p

å

 overifierade p

å

st

å

enden av det slag som kommitt

é

n presenterat och som exempli­fierats ovan. En diskussion om eventuell ombildning av del av eller hela det allm

ä

nnyttiga bostadsbest

å

ndet i en kommun m

å

ste i st

ä

llet ha sin utg

å

ngspunkt

i  

det allm

ä

nnyttiga bostadsf

ö

retagets roll och uppgifter p

å 

bostadsmarknaden.

Prop. 1981/82:169

267

Bakom besluten p

å

1940-talet att i 

ö

kad utstr

ä

ck­ning engagera de allm

ä

nnyttiga bostadsf

ö

retagen i byggande och f

ö

rvaltning av nya bost

ä

der fanns flera motiv:

F

ö

retagen skulle inte f

ö

lja med i konjunktur-betonade sv

ä

ngningar utan svara E

ö

c ett j

ä

mnt 

å

rligt tillskott av nya bost

ä

der.

Finansieringsst

ö

det fr

å

n staten skulle inte komma spekulativa intressen till godo.

Med sj

ä

lvkostnadsbest

ä

mda hyror i ett stort allm

ä

nnyttigt bostadsbest

å

nd skulle man und­vika spekulativa inslag i priss

ä

ttningen.

Ett stort antal l

ä

genheter skulle undandras handeln med bost

ä

der och stanna kvar i en socialt medveten f

ö

rvaltning.

De allm

ä

nnyttiga f

ö

retagen skulle ge goda f

ö

ruts

ä

ttningar f

ö

r ett planm

ä

ssigt byggande och rationell f

ö

rvaltning av bost

ä

derna.

Ä

ven om 

å

tskilligt d

ä

refter intr

ä

ffat p

å

 bostads­marknaden och i samh

ä

llet i stort rubbar inte des­sa f

ö

r

ä

ndringar styrkan i de ursprungliga motiven.

F

ö

r en fungerande bostadsmarknad beh

ö

vs ett stort utbud av hyresl

ä

genheter. Om samh

ä

llet skall kunna skapa och vidmakth

å

lla en rimlig f

ö

rdelning 

ä

v v

ä

lf

ä

rden m

å

ste det tillse att bost

ä

derna f

ö

rval­tas p

å

ett ansvarsfullt s

ä

tt och att givna subven­tioner fortl

ö

pande kommer de boende till del. De

Prop. 1981/82:169

268

allm

ä

nnyttiga bostadsf

ö

retagen 

ä

r ett instrament f

ö

r detta. Genom hyresc

ä

ttsformen beh

ö

ver inte n

å­

gon bostadss

ö

kande avvisas som E

ö

ljd av att veder­b

ö

rande saknar erforderlint kapital.  Hyresformen m

ö

jligg

ö

r f

ö

r kommunen att fortl

ö

pande, inte en­bart n

ä

r huset 

ä

r f

ä

rdigst

ä

llt, anvisa l

ä

genheter­na till bostadss

ö

kande (genom kommunal bostadsf

ö

r­medling eller regler som meddelas till bostads­f

ö

retaget om hur bostadsuppl

å

telse skall ske). I 

ö

vriga uppl

å

telseformer f

ö

rsvinner eller minskar effekten av bostadssubventionerna vid den f

ö

rsta 

ö

verl

å

telsen, eftersom s

ä

ljaren normalt tillgodo­g

ö

r sig dessa i 

ö

verl

å

telsepriset.

I en diskussion om f

ö

r

ä

ndring av uppl

å

telseformer m

å

ste beaktas att alla uppl

å

telseformer har vissa brister. T detta sammanhang kan det vara befogat att p

å

minna om n

å

gra problem som 

ä

r f

ö

rbundna med bostadsr

ä

ttsformen, s

å

som den nu 

ä

r konstruerad.

Inom bostadsr

ä

tten f

ö

rekommer inte n

å

gon kostnads­utj

ä

mning mellan olika bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar. Dessa kan ha p

å

tagligt skilda kostnadsf

ö

ruts

ä

tt­ningar, b

å

de p

å

 kapital- och driftsidan. Detta f

ö

rh

å

llande 

ä

r onekligen till ekonomisk f

ö

rdel f

ö

r den som f

ö

rv

ä

rvar bostadsr

ä

tt till l

å

gt uppl

å­

telse- eller 

ö

verl

å

telsepris i ett bostadsomr

å

de med gynnsamma f

ö

ruts

ä

ttningar och bor kvar under en viss tid. Dessa ekonomiska f

ö

rdelar kan diskon­teras vid en 

ö

verl

å

telse, varf

ö

r effekten av givna subventioner inte l

ä

ngre kvarst

å

r f

ö

r kommande boende. Resonemanget 

ä

r giltigt i en normal mark­nadssituation. I ett l

ä

ge med mer eller mindre ut­talad efterfr

å

gan r

ä

knar sannolikt de flesta k

ö

pa­re med fortsatt uppv

ä

rdering av den gjorda kon-

Prop. 1981/82:169

269

tant insatsen. Relativt sena erfarenheter visar 

%l 

andra sidan att bostadsr

ä

ttsinnehavarna kan vara ekonomiskt bundna till sin bostadsr

ä

ttsl

ä

genhet och g

ö

ra f

ö

rluster n

ä

r bostadsefterfr

å

gan 

ä

r li­ten. 

Ä

ven andra f

ö

rh

å

llanden s.am 

ä

r knutna till bostaden, l

ä

ge, social status m m p

å

verkar pris­bildningen p

å

 ett relativt komplicerat s

ä

tt.

De h

ö

ga priser vid 

ö

verl

å

telser av bostadsr

ä

tter som uppkommit framf

ö

r allt under senare 

å

r har utest

ä

ngt m

å

nga bostadkonsumenter fr

å

n bostadr

ä

t­ten som ett reellt boendealternativ. F

ö

r att f

ö

r­v

ä

rva en bostad med h

ö

gt 

ö

verl

å

telsepris fordras en h

ö

g hush

å

llsinkomst (som ofta m

ö

jligg

ö

r uppta­gande av personliga l

å

n) och/eller eget kapital som t

ä

cker st

ö

rre delen av priset.

Visst arbete p

å

g

å

r inom de rikskooperativa bo­stadsorganisationerna f

ö

r att minska vissa av des­sa problem. Andra problem kan inte l

ö

sas utan ge-noragripande 

å

tg

ä

rder fr

å

n statsmakternas sida. Bo­stadsr

ä

ttskommitt

é

n synes ha varit medveten om de angivna nackdelarna. Den har d

ä

rf

ö

r redovisat vis­sa f

ö

rslag om prisregleringsf

ö

reskrifter och fi­nansiering av bostadsr

ä

ttsf

ö

rv

ä

rv. Dessa kommer dock inte att p

å

 n

å

got mer v

ä

sentligt s

ä

tt f

ö

r

ä

nd­ra situationen i stort.

Det nyss anf

ö

rda om de allm

ä

nnyttiga bostadsf

ö

re­tagens roll och uppgifter inneb

ä

r inte att dessa f

ö

retag i alla avseenden 

ä

r idealiska. Den allm

ä

n­nyttiga hyresr

ä

tten beh

ö

ver utvecklas. Den vikti­gaste aspekten 

ä

r att ge hyresg

ä

sterna m

ö

jligheter att ut

ö

va reellt inflytande 

ö

ver sitt boende, in-

Prop. 1981/82:169

270

dividuellt 

ö

ver den egna l

ä

genheten och gemensamt 

ö

ver f

ö

rvaltningen 

av  

huset och bostadsomr

å

det.

En viktig utg

å

ngspunkt i direktiven till kommitt

é

n 

ä

r betoningen av de 

boendes   

inflytande. Mycket har f

ö

r

ä

ndrats sedan kommitt

é

ns direktiv gavs. D

å

 var utg

å

ngspunkten att 

ö

ka hyresg

ä

sternas inflytande 

ö

ver sitt boende. Men i dag st

å

r de allm

ä

nnyttiga bostadsf

ö

retagen inf

ö

r s

å

dana f

ö

r

ä

ndringar, som m

ö

jligg

ö

r ett l

å

ngtg

å

ende hyresg

ä

stinflytande i gemensamma angel

ä

genheter. Det b

ö

r i dag vara helt klarlagt att hyresg

ä

ster

ä

ven kan ges ekonomiskt inflytande inora den allm

ä

nnyttiga hyresr

ä

tten.

Parentetiskt b

ö

r ocks

å

 framh

å

llas att under senare tid har framkommit olika forskningsresultat som klart visar att bilden av boendeaktivitet och -in­flytande i bostadsr

ä

ttsEormen, s

å

som den h

å

lls fram i debatten, ofta 

ä

r starkt 

ö

verdriven och idylliserande.

Med de f

ö

ruts

ä

ttningar som nu 

ä

r knutna till bo­stadsr

ä

ttsformen och vilka inte p

å

 n

å

got avg

ö

rande s

ä

tt rubbas av kommitt

é

ns f

ö

rslag leder enligt SABOs uppfattning en ombildning av allm

ä

nnyttiga hyresl

ä

genheter till bostadsr

ä

tt till en 

ö

kande segregation. Det 

ä

r n

ä

mligen ofr

å

nkomligt att det i f

ö

rsta hand blir de  ekonomiskt och utbildnings­m

ä

ssigt resursstarka hyresg

ä

sterna som kommer att medverka till en omvandling. Detta styrks ocks

å

 p

å 

olika s

ä

tt av n

å

gra av de expertrapporter som ta­gits fram p

å

 uppdrag fr

å

n kommitt

é

n.

Det b

ö

r betonas att det f

ö

rutom de negativa so-

Prop. 1981/82:169

271

ciala effekterna av omvandling, ocks

å

 finns andra tungt v

ä

gande sk

ä

l till varf

ö

r ombildning av hyresr

ä

tt i all­m

ä

nnyttig regi till bostadsr

ä

tt icke b

ö

r komma ifr

å

ga annat 

ä

n i undantagsfall.

D

å

 inom allm

ä

nnyttan en utj

ä

mnande hyress

ä

ttning till-l

ä

mpas, m

å

ste vid en eventuell f

ö

rs

ä

ljning av en fas- tighet priset fastst

ä

llas p

å

s

å

dant s

ä

tt att hyresutta-get f

ö

r de kvarvarande fastigheterna inte blir h

ö

gre 

ä

n om fastigheten hade funnits kvar i bolagets 

ä

qo.

Utredningen har inte presenterat en tillfredsst

ä

llande metod att priss

ä

tta allm

ä

nnyttigt 

ä

gda fastigheter p

å 

s

å

dant s

ä

tt att kvarboende hyresg

ä

ster p

å

 sikt 

ä

r ga­ranterade att ej drabbas av eventuella f

ö

rs

ä

ljningskon­sekvenser.

En korrekt gjord priss

ä

ttning leder i det 

ö

verv

ä

gande antalet fall till att k

ö

peskillingen

ö

verstiger fastig­hetsl

å

nen. I m

å

nga fall blir skillnaden s

å

 stor att av­sev

ä

rda kapitaltillskott erfordras, genom insatser fr

å

n de boende och/eller l

å

n. Detta innb

ä

r en anstr

ä

ngning av kapital/kreditmarknaden utan att bostadsbest

å

ndet i n

å

got avseende f

ö

rb

ä

ttrats till gagn f

ö

r de boende.

F

ö

r de hyresg

ä

ster sora v

ä

ljer att inte-k

ö

pa sin l

ä

gen­het, inneb

ä

r en omvandling, att de f

å

r en reellt s

ä

mre st

ä

llning

ä

n de hade tidigare. Som kvarboende hyresg

ä

s­ter f

å

r de inte r

ö

sta p

å

 bostadsr

ä

ttsf

ö

reningens st

ä

m­mor. Dessutom inneb

ä

r en omvandling f

ö

r kvarboende hy­resg

ä

ster att deras m

ö

jligheter till boendeinflytande kraftigt besk

ä

rs, j

ä

mf

ö

rt med vad som vore fallet om fastigheten kvarstod i allm

ä

nnyttig 

ä

go. I dag har hu­vuddelen av de allm

ä

nnyttiga bostadsf

ö

retagen tecknat avtal om boinflytande raed hyresg

ä

stf

ö

reningen p

å

 orten och bedriver ett aktivt arbete f

ö

r att 

ö

ka hyresg

ä

ster­nas m

ö

jlighet till inflytande.

Prop. 1981/82:169

272

4.   F

ö

reningsbildning

Utredningen f

ö

resl

å

r som krav f

ö

r ombildning att minst tv

å

 tredjedelar av hyresg

ä

sterna i de uthyrda l

ä

genhe­terna engagerar sig i en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening som med­lemmar och fattar beslut om fastighetsf

ö

rv

ä

rv p

å

 en f

ö­

reningsst

ä

mma. Vidare f

ä

rssl

ä

r utredningen att de riks­kooperativa bostadsr

ä

ttsf

ö

reningarna undantas fr

å

n den­na regel i samband med frivilliga f

ö

rv

ä

rv.

Som redan framg

å

tt finner SABO inga sk

ä

l f

ö

r att all­m

ä

nnyttigt 

ä

gda hyresl

ä

genheter skall ombildas till bo­stadsr

ä

tter. Om fr

å

gan likv

ä

l

ö

verv

ä

gs, m

å

ste en be­st

ä

md f

ö

ruts

ä

ttning f

ö

r ombildning vara, att den accep­teras av en kvalificerad majoritet av de boende. Enligt SABOs uppfattning 

ä

r det orimligt ora kommunen eller an­nan skulle kunna genomdriva en ombildning mot de boen­des vilja genom att v

ä

nda sig till en rikskooperativ organisation. N

å

got undantag fr

å

n kravet att minst tv

å 

tredjedelar av hyresg

ä

sterna i de uthyrda l

ä

genheterna skall st

å

 bakom beslut om Eastighetsf

ö

rv

ä

rv 

ä

r s

å

ledes inte motiverat.

Kommitt

é

n har haft boinflytande som en viktig utg

å

ngs­punkt. Om de boendes uppfattning skall tillm

ä

tas n

å

got v

ä

rde framst

å

r det som inkonsekvent, om en ombildning 

ö

ver huvud taget i n

å

gon situation skall genomf

ö

ras, om den inte st

ö

ds av en kvalificerad majoritet av de boen­de.

Prop. 1981/82:19

273

5.       Sammanfattning

En utg

å

ngspunkt i den moderna bostadspolitiken 

ä

r att kommunen inom ramen f

ö

r av statsmakterna givna f

ö

rut­s

ä

ttningar .ska ha ansvaret f

ö

r bostadsf

ö

rs

ö

rjningen. De olika gtyr.lji

§

'feyunientsn   m

å

ste vara s

å

utformade att kom­munen p ett tillfredsst

ä

llande s

ä

tt kan ta det ansva­ret,

SABO avvisar 

ää

rf

ö

r den av utredningen f

ö

reslagna f

ö

r­k

ö

psr

ä

tten f

ö

r hyresg

ä

ster.  SABO f

ö

resl

å

r i st

ä

llet en utvidgad kommunal f

ö

rk

ö

psr

ä

tt. Eventuell ombildning fr

å

n hyresr

ä

tt till bgstadsr

ä

tt skall ske med st

ö

d av ett klart kommunalt sfe

ä

liningstagande'och endast om om­bildningen st

ö

ds av en kvalificerad majoritet av de boende i de uthyrda hyresl

ä

genheterna.

SABO 

ä

r mycket kritiskt fflot den bristf

ä

lliga analys som utredningen utf

ö

rt betr

ä

ffande ombildning av allm

ä

nnyt­tig hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt. Den belysning som f

ö

rutsattes i direktiven sgknas. I st

ä

llet redovisas ett arjtaj. pverifierde p

å

st

å

enden. SABO avvisar 

å

tg

ä

rder som bidrar till en omvandling av allm

ä

nnyttig hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt.

En utveckling av hyresg

ä

sternas inflytande har p

å

b

ö

r­jats i de allm

ä

nnyttiga bostadsf

ö

retagen. I stor ut­str

ä

ckning kan detta ske utan nya beslut fr

å

n statsmak­terna. I sitt remissyttrande 

ö

ver underh

å

llsfondsutred­ningens f

ö

rslag, SOU 1981:47, behandlade SABO fr

å

gan om 

ä

ndringar i regelsystemet.

18   Riksdagen 1981182. I saml Nr 169. Bilagedel

Prop. 1981/82:169

274

35 a  Reservation av de borgerliga ledam

ö

terna i styrelsen f

ö

r SABO

Vi kan ej st

ä

lla oss bakom det f

ö

religgande yttrandet 

ö

ver utredningen "Fr

å

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt". Detta g

ä

ller i f

ö

rsta hand de synpunkter som framf

ö

rts ora en utvidgad kommunal f

ö

rk

ö

psr

ä

tt samt omvandling fr

å

n hyresr

ä

tt till bostadr

ä

tt i det allm

ä

nnyttiga bo­stadsbest

å

ndet.

Det kan inte p

å

n

å

got s

ä

tt bel

ä

ggas att en utvidning av den kommunala f

ö

rk

ö

psr

ä

tten skulle beh

ö

vas f

ö

r att kom­munen skall kunna ta sitt ansvar f

ö

r bostadsf

ö

rs

ö

rj­ningen och den fysiska planeringen i 

ö

vrigt. Inte minst. n

ä

r det g

ä

ller m

ö

jligheterna till f

ö

rk

ö

p av fastigheter som beh

ö

ver rustas upp 

ä

r det angel

ä

get att st

ä

rka hy­resg

ä

sternas r

ä

tt p

å

 bekostnad av kommunens.

Enligt bostadsr

ä

ttskommitt

é

n b

ö

r 

ö

verg

å

ng till bostads­r

ä

tt i allm

ä

nnyttans fastigheter endast kunna ske i den utstr

ä

ckning som den enskilda kommunen finner det moti­verat. Ombildningarna f

ö

resl

å

s ocks

å

 ske enligt ett uppsatt handlingsprogram. Denna l

ö

sning synes rimlig. N

ä

r det g

ä

ller omvandling i det allm

ä

nnyttiga bostads­best

å

ndet 

ä

r det s

å

ledes inte fr

å

ga ora en "planl

ö

s om­bildning". M

ö

jligheterna till omvandling fr

å

n hyresr

ä

tt till bos"tadsr

ä

tt b

ö

r sj

ä

lvfallet 

ä

ven g

ä

lla det allm

ä

n­nyttiga bostadsbest

å

ndet". Det finns ingen anledning att hyresg

ä

sterna i "allm

ä

nnyttan" skall diskrimineras p

å 

denna punkt. Att det finns en str

ä

van att f

ö

rb

ä

ttra hyresr

ä

tten 

ä

r heller inte ett h

å

llbart argument f

ö

r att de allm

ä

nnyttiga bostadsf

ö

retagen skall undantas h

ä

rvidlag.

Det h

ä

vdas vidare att en 

ö

kad 

ö

verg

å

ng till bostadsr

ä

tt negativt p

å

verkar kommunens m

ö

jligheter att 

å

stadkomma f

ö

rnyelse av 

ä

ldre fastigheter.  Den nackdelen b

ö

r ge­nerellt sett med h

ä

nsyn till bostadsbest

å

ndets nuvaran­de standard, inte tillm

ä

tas n

å

gon avg

ö

rande betydelse. Medborgarnas r

ä

ttigheter att p

å

verka sitt boende f

å

r h

ä

r ocks

å

 v

ä

gas mot kommunens intressen. Vad g

ä

ller ma­joritetskravet vid f

ö

reningsbildning kan vi endast kon­statera att det ej synes f

ö

religga sk

ä

l f

ö

r att ge en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening som tillh

ö

r 

HSB   

eller Riksbyggen en s

ä

rst

ä

llning n

ä

r det g

ä

ller detta vid f

ö

reningens f

ö

rv

ä

rv av fastigheter. Genom att rikskooperativa bo­stadsr

ä

ttsf

ö

reningar ej undant.as fr

å

n f

ö

reslagen .majo­ritetsregel uppst

å

r heller ingen skillnad mellan dessa f

ö

reningar och eventuella inom "allm

ä

nnyttan" bildade f

ö

reningar.

Vi vill avslutning.vis framf

ö

ra att vi anser utred­ningens f

ö

rslag i grunden godtagbart, men att detta b

ö

r

ö

verarbetas f

ö

r att ytterligare f

ö

rb

ä

ttra m

ö

jligheterna f

ö

r ombildning fr

å

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt.

Prop. 1981/82:169

275

36       HÄRDTGSLIVETS BYGGNABSDELg..ATION

1 .

Inledning

Inledningsvis vill Delegationen f

ä

sta uppm

ä

rksamheten p

å

 ut­redningens direktiv att f

ö

resl

å

å

tg

ä

rder f

ö

r att underl

ä

tta en omvandling fr

å

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt p

å

 svensk bo­stadsmarknad. Utredningen f

ö

resl

ä

r p

å

 den punkten ett visst finansiellt st

ö

d f

ö

r bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar och hush

å

ll vid s

å

dan omvandling. Men bortsett fr

ä

n detta har utredningsf

ö

r­slagen prioriterat kontroll- och styrinstrument p

ä

 marknaden av olika slag, som knappast kan undg

å

 att komma i konflikt med det 

ö

vergripande m

å

let att underl

ä

tta omvandling.

N

ä

r utredningen t ex generellt mots

ä

tter sig omvandling p

å 

fastighets

ä

garinitiativ f

ö

r att hindra missbruk undantas inte de enskilda institut som verkar f

ö

r omvandling i betryggande former under medverkan av enskilda organisationer, s

å

som AB Fastighetsgaranti. Redan tidigare f

ö

rslag att omvandla be­sittningsskyddet f

ö

r hyresboende till en i princip evig hyresr

ä

tt i omvandlingsobjekt var 

ä

gnat f

ö

rsv

å

ra seri

ö

st organiserad omvandling genom att skapa finansiella hinder mot god anslutning.

Nu f

ö

resl

å

s f

ö

rk

ö

psregler f

ö

r boende, som snarare skapar mots

ä

ttningar p

å

fastighetsmarknaden 

ä

n f

ö

rtroendefulla kon­takter mellan parterna. Frivilliga fastighets

ä

garinitiativ

Prop. 1981/82:169

276

motverkas s

å

ledes, samtidigt som tv

å

ngsmetoder rekommenderas ist

ä

llet. Ytterligare hinder uppst

ä

lls med krav p

å

nya majo­ritetsregler, kvalificerade till 2/3 anslutning fr

å

n hyres­boende som villkor f

ö

r anslutning. Till detta kommer f

ö

r­slag att begr

ä

nsa de boendes ekonomiska intresse av bostads-r

ä

ttsboende genom f

ö

rslag om hembuds- och priskontrolls-regler, som f

ö

rvandlar bostadsr

ä

ttsf

ö

reningarna till kon­trollinstrument 

ö

ver sina egna medlemmar.

Sammantaget etableras med alla dessa regleringsf

ö

rslag en omfattande intervention p

å

 bostadsmarknaden i prisregle­rings- och kontrollsyfte, som f

ö

rsv

å

rar marknadsincitamen­ten f

ö

r omvandling i s

å

dan grad, att det 

ö

vergripande m

å

let med all sannolikhet kommer att g

å

 f

ö

rlorat. En sannolik prognos 

ä

r i st

ä

llet, att ett genomf

ö

rande av utrednings­f

ö

rslagen kommer att begr

ä

nsa omvandlingsprocessen, kanske tom mycket kraftigt. Detta konstaterande 

ä

r n

ö

dv

ä

ndigt att g

ö

ra som ett avg

ö

rande sk

ä

l f

ö

r Delegationens i det f

ö

ljande framf

ö

rda starkt kritiska synpunkter p

å

 huvudpunk­terna i utredningens f

ö

rslag - utredningsf

ö

rslaget 

ä

r snarast ett instrument f

ö

r kraftig begr

ä

nsning av omvandlingsprocessen och tillgodoser d

ä

rmed inte syftet.

2.      F

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

ster

N

å

gra fr

å

n marknadssynpunkt tvingande sk

ä

l att f

ö

rorda tv

å

ngs­instrument typ f

ö

rk

ö

psr

ä

tt enskilda emellan f

ö

r att stimulera till bostadsr

ä

ttsomvandling har kommitt

é

n ej kunnat p

å

visa. Tv

ä

rtom har intresset f

ö

r f

ö

rs

ä

ljning till bostadsr

ä

ttsf

ö

re­ningar varit stort bland enskilda fastighets

ä

gare, n

å

got som ocks

å

 framg

å

r i ett s

ä

rskilt yttrande av n

ä

ringslivsexperter i utredningen. Principiellt framst

å

r det d

ä

rf

ö

r som egendom­ligt, att kommitt

é

n anser sig kunna f

ö

rorda s

å

dana tv

å

ngs­instrument bland enskilda parter, n

ä

r behovet att p

å

skynda omvandling ej alls har st

ö

d i n

å

got p

å

visbart allm

ä

nt behov eller intresse f

ö

r n

ä

rvarande. Intresset f

ö

r pris

ö

vervakning 

å

terigen kan heller inte betecknas som s

ä

rskilt framtr

ä

dande. 

Ö

verl

å

telser till bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar har som regel skett inom normala prismarginaler, p

å

pekar t ex n

ä

ringslivets experter i sitt n

ä

mnda yttrande.

F

ö

rhandlingsl

ä

get vid 

ö

verl

å

telser kan dessutom p

å

verkas utan att tillgripa tv

å

ngsinstrument, t ex som Delegationen p

å

pekat i tidigare remissvar den 30 januari 1980 p

å

 utredningens del­bet

ä

nkande om kvarvarande hyresg

ä

sters besittningsskydd. Redan en regel om majoritetsansl'utning fr

å

n boende som villkor f

ö

r omvandling leder n

ä

mligen till att priset m

å

ste s

ä

ttas p

å

 en niv

å

, som genomsnittliga konsumenter finner attraktiv - eljest n

ä

s inte tillr

ä

cklig anslutning.

Allvarliga inv

ä

ndningar finns ocks

å

 fr

å

n praktisk synpunkt. Den normala fastighetsoms

ä

ttningen kommer att uts

ä

ttas f

ö

r sv

å

ra st

ö

rningar med f

ö

rslaget. Samtidigt uppst

å

r en ny om­fattande offentlig hantering och administration p

å

 bostads­marknaden. Detta framg

å

r n

ä

rmare av f

ö

ljande.

Prop. 1981/82:169

277

proceduren inleds enligt f

ö

rslaget med en intresseanm

ä

lan fr

å

n de boende, som kan avges n

ä

r som helst av en l

ö

sligt tillskapad intressef

ö

rening utan n

å

gra krav p

å

 t ex deposi­tion eller annat, som manifesterar verklig f

ö

rm

å

ga eller intresse f

ö

r ett blivande engagemang. Finns s

å

dan intresse­anm

ä

lan registrerad hos inskrivningsmyndighet, m

ä

ste varje fastighetsaff

ä

r f

ö

reg

å

s av ett hembud till de boende i huset, som har tv

å

 m

å

nader p

å

 sig att ta initiativ till f

ö

rk

ö

p.

F

ö

r att slutf

ö

ra bildning av en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening, sora kan fullf

ö

lja f

ö

rk

ö

pskravet fr

å

n de boende, utstr

ä

cks tid­punkten f

ö

r fullf

ö

ljande till sex m

å

nader fr

å

n det en till­t

ä

nkt fastighetsaff

ä

r anm

ä

lts genom hembud. Redan detta skapar en f

ö

r normala aff

ä

rsuppg

ö

relse helt ohanterlig tids­utdr

ä

kt.

Till detta kommer, att f

ö

rk

ö

psfr

å

gan kan uppeh

å

llas 

ä

nnu l

ä

ngre genom talan hos hyresn

ä

mnd, d

ä

r orsakerna till en utebliven f

ö

rk

ö

pstransaktion under sexm

å

nadersperioden f

å

r pr

ö

vas med konsekvenser f

ö

r fastighets

ä

garens ekonomiska handlingsfrihet.

Avsikten 

ä

r visserligen, att f

ö

rk

ö

psfr

å

gan skall vara ut-agerad normalt efter sex m

å

nader, som d

å

 f

ö

ljs av en karens­period p

å

 tv

å

å

r, n

ä

r fastighets

ä

garen blir fri att s

ä

lja Utan hembud. Men ocks

å

 denna frihet 

ä

r starkt begr

ä

nsad, och bryts av ny hembudsplikt, s

å

 snart priset s

ä

nks, s

å

att f

ö

rk

ö

p ter sig f

ö

rm

å

nligare 

ä

n tidigare f

ö

r de boende.

Det 

ä

r s

å

ledes fr

å

ga om en mycket kraftig inskr

ä

nkning i r

å

digheten f

ö

r fastighets

ä

gare 

ö

ver sin egendom genom f

ö

r­s

ä

ljning p

å

 normala villkor. Tv

å

ngskarakt

ä

ren blir dess mer markant, som f

ö

rk

ö

psinstrumentet bara f

å

r praktisk betydel­se i de fall, d

å

fastighets

ä

garen har s

ä

rskilda sk

ä

l att . s

ä

lja till n

å

gon annan 

ä

n de boejide i huset. Ett praktiskt viktigt sk

ä

l f

ö

r detta 

ä

r d

å

 ofta, att fastigheten ing

å

r i en st

ö

rre transaktion, t ex i arronderingssyfte mellan fastighetsf

ö

rvaltande f

ö

retag. En s

å

dan fastighetsaff

ä

r f

å

r emellertid brytas upp genom den privata f

ö

rk

ö

psr

ä

tten f

ö

r hyresg

ä

ster. Detta 

ä

r desto egendomligare, som den kommuna­la f

ö

rk

ö

psr

ä

tten tv

ä

rtom, utg

å

r ifr

å

n att ing

å

ngna aff

ä

rer skall l

ä

mnas intakta och 

ö

vertas i sin helhet. Med utred­ningsf

ö

rslaget skapas d

ä

remot en betydligt mer expropria­tionsliknande situation med sv

å

rl

ö

sta ansvarsproblem, n

ä

r en komplex aff

ä

rstransaktion p

å

detta s

ä

tt bryts upp.

En a'weckling av fastighetsinnehav kan ibland vara p

å

kallad av likviditetssk

ä

l, t ex hos ett f

ö

retag. Den l

å

nga tidsut-dr

ä

kten och oklara f

ö

ruts

ä

ttningar f

ö

r avslut och betalnings­ansvar kan d

å

skapa helt oacceptabla problem, kanske tom konkurssituationer.

Lagstiftningen kommer dessutom att f

å

 en tydlig marknads-diskriminerande effekt mot enskild sektor, beroende p

å

 att

Prop. 1981/82:169

278

kommunala hyreshus ej omfattas av n

å

gon f

ö

rk

ö

psr

ä

tt. F

ö

r att skapa balans p

å

 denna punkt skulle f

ö

r 

ö

vrigt motsvarig­heten d

å

 f

å

 s

ö

kas i en formlig optionsr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

ster till 

ö

vertagande, t ex vart tionde 

å

r, eftersom kommunala hyreshus praktiskt taget aldrig s

ä

ljs p

å

 marknaden.

Sammanfattningsvis f

å

r s

å

ledes f

ö

rslaget i denna del beteck­nas som s

å

 ogenomt

ä

nkt ifr

å

ga om utformning och konsekvenser och d

ä

rtill otillr

ä

ckligt underbyggt av n

å

got allm

ä

nt in-resse, att Delegationen finner det uteslutet att det kan l

ä

ggas till grund f

ö

r lagstiftning.

3.      Skyddsregler m m vid omvandlingar

Kommunal tillsyn 

ä

r enligt bostadsfinansieringsf

ö

rordningen ett villkor f

ö

r erh

å

llande av statliga l

å

n. Utredningen f

ö

re­sl

å

r, att s

å

dan kommunal medverkan blir obligatorisk, an­tingen med representation i Bostadsr

ä

ttsf

ö

reningens styrelse eller i form av att en kommunal rapport

ö

r utses.

Delegationen finner f

ö

rslagen i denna del v

ä

l motiverade, och m

ö

jligheten att utse rapport

ö

r 

ä

r en praktisk l

ö

sning f

ö

r m

ä

nga som finner medverkan med styrelseuppdrag alltf

ö

r betungande vid sidan av andra kommunala engagemang.

Utredningen genomf

ö

r ocks

å

 en genomg

å

ng av g

ä

llande regler om bildning av bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar, uppr

ä

ttande av eko­nomisk plan, registrering hos L

ä

nsstyrelse osv, och anser, att intygsgivarna, som bestyrker den ekonomiska planens vederh

ä

ftighet, skall vara frist

å

ende fr

å

n intressenter bakom f

ö

reningsbildningen. Ocks

å

 dessa synpunkter finner Delegationen v

ä

lmotiverade och reglerna om intygsgivarnas opartiskhet b

ö

r d

ä

rf

ö

r till

ä

mpas ocks

å

p

å

 t ex riksorganisa­tioner och kommuner, d

å

 s

å

dana organ tar Initiativ till bostadsr

ä

ttsbildning, n

ä

got som utredningen d

ä

remot inte fordrat.

Utredningen f

ö

resl

å

r som tidigare framg

å

tt att omvandling skall fordra medverkan fr

å

n 2/3 av de boende i huset. Detta f

ö

rslag 

ä

r fr

å

n demokratisk synpunkt egendomligt, eftersom en enkel majoritetsprincip f

å

r anses vedertagen. Kraven p

å

s

å

dan anslutningsniv

ä

 beh

ö

vs heller ej f

ö

r skydd av minori­tetsintressen, som i detta fall 

ä

r tillgodosedda med hyres­lagens besittningsskydd, vilket Delegationen p

å

pekat i sitt f

ö

rut n

ä

mnda remissvar.

ö

ver huvud taget blir majoritetsreglerna p

å

bostadsr

ä

tts­omr

å

det med f

ö

rslaget sv

å

rbegripliga med tanke p

å

 att skatte- och finansieringsregler arbetar med 60% anslutning f

ö

r s k 

ä

kta bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar.

Delegationen avstyrker d

ä

rf

ö

r f

ö

rslaget i denna del under h

ä

nvisning ocks

å

 till v

å

ra st

å

ndpunkter i f

ö

rut angivet remissvar. Det majoritetskrav, som slutligen st

ä

lls f

ö

r

Prop. 1981/82:169

279

anslutning, b

ö

r dessutom g

ä

lla generellt - dvs ej.g

ö

ra undantag f

ö

r riksorganisationer p

å

 det s

ä

tt utredningen t

ä

nkt sig.

4.      Priskontroll och hembudsskyldighet f

ö

r bostads­r

ä

ttshavare

Utredningen f

ö

rsl

å

r som inledningsvis n

ä

mnts, att hembuds­skyldighet vid 

ö

verl

å

telse av bostadsr

ä

tt skall f

å

 inf

ö

ras, s

å

 att prisf

ö

reskrifter i E

ö

reningsstadgar kan kontrolleras effektivt. Utredningen tillm

ö

tesg

å

r h

ä

r ett krav fr

ä

n riks­organisationer, som vill inf

ö

ra s

å

dana i nuvarande lagstift­ning avskaffade kontrollfunktioner. Kontrollsystemet vidare­utvecklas enligt utredningsf

ö

rslaget s

å

, att det f

å

r f

ö

re­skrivas som villkor f

ö

r erh

å

llande av statliga l

å

n.

Pris

ö

vervakning f

ö

rs

ä

mrar bostadsr

ä

ttsmarknadens funktion, och minskar r

ö

rligheten, n

ä

r hush

å

ll ej till

å

ts fritt med varandra best

ä

mma oms

ä

ttningen p

å

 marknaden. D

ä

rmed blir utnyttjandet av bostadsbest

å

ndet mindre effektivt, och vi avl

ä

gsnar oss fr

å

n marknadsekonomi p

å

 bostadsr

ä

ttssektorn i riktning mot uppbyggnad av k

ö

system, risker f

ö

r en svart marknad vid sidan om den regulj

ä

ra osv. Dessa 

ö

verv

ä

ganden l

å

g bakom avskaffande av priskontrollen, i 1970-talets b

ö

r­jan. Dessa sk

ä

l 

ä

ger enligt Delegationens uppfattning samma b

ä

rkraft idag.

Att l

ä

gga kontrollinstrumenten i h

ä

nderna p

å

riksorganisa­tioner och kommuner f

ö

r

ä

ndrar endast skenbart 

å

tg

ä

rdernas karakt

ä

r av kontrollinstrument. Snarast 

ä

r det principiellt tveksamt att en kontrollagstiftning de facto bygger p

å

en princip om icke lika behandling.

Med den st

ä

llning som riksorganisationer och kommuner har p

å

den lokala bostadsr

ä

ttsmarknaden, kommer i sj

ä

lva verket stora delar av den lokala marknaden att kunna bli reglerade. Drag utav kontrollinstrument f

ö

rst

ä

rks dessutom av kopplingen till statlig l

å

ngivning. Det uppst

å

r en ordning, d

ä

r den lo­kala bostadsmarknaden ej kommer att godta ekonomiska uppg

ö­

relser hush

å

llen emellan. I st

ä

llet inf

ö

rs som n

ä

mnts lokala k

ö

system, m

å

h

ä

nda kopplade till kommunal anvisningsr

ä

tt. Att detta fungerar som en tv

å

ngslagstiftning i praktiken, fram­g

å

r kanske klarast av att s

å

dana kontrollfunktioner m

ö

t med­lemmarna i en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening s

ä

kerligen inte skulle inf

ö

ras i n

å

gon n

ä

mnv

ä

rd utstr

ä

ckning i stadgarna av f

ö

re­ningsmedlemmarna sj

ä

lva, om de hade frihet att best

ä

mma stadgarnas inneh

å

ll. Tv

ä

rtom torde det vara de flesta fr

ä

m­mande, att f

ö

reningen skall fullg

ö

ra en f

ö

rmynderskapslik-nande roll 

ö

ver f

ö

reningsmedlemmarnas r

ä

tt att fritt dispo­nera sina l

ä

genheter vid en f

ö

rs

ä

ljning.

Det 

ä

r ur denna synpunkt en fundamental funktion med bostads­r

ä

tten, som g

å

r f

ö

rlorad enligt utredningsf

ö

rslaget. I sj

ä

lva verket uppst

å

r en ny form av bostadsr

ä

tt, ibland ocks

å

 be-

Prop. 1981/82:169

280

n

ä

mnd bor

ä

tt, d

ä

r den ekonomiska st

ä

llningen f

ö

r medlemiTiarna blir betydligt mera inskr

ä

nkt, 

ä

n vad som idag godtas p

å 

bostadsr

ä

ttsmarknaden. Bostadsr

ä

ttens ekonomiska v

ä

rd

ö

 be­ gr

ä

nsas p

å

 ett s

ä

tt som kan minska intres

ö

et f

ö

r denna boen­deform. M

ö

jligheterna att p

å

 ett r

ä

ttvist s

ä

tt f

å

 utbyte av nedlagd omsorg och sk

ö

tsel, aktsamhet m m reduceras o

ö

V.

Denna blandning av inflytande och befogenheter mellan lik­artade boendeformer b

å

da ben

ä

mnda bostadsr

ä

tt, skapar os

ä­

kerhetsmoment p

å

 bostadsr

ä

ttsmarknaden, som knappast kan betecknas som f

ö

renligt med h

ä

nsynstagande till egentliga konsumentintressen.

Det kan till

ä

ggas att pris

ö

vervakning knappast 

ä

r n

å

gon tillr

ä

cklig grund f

ö

r att s

å

 godtyckliga ingrepp skulle beh

ö

va f

ö

rordas i fr

å

ga om de enskilda boendes ekonomiska f

ö

rh

å

llanden. Realisationsvinstbeskattningen begr

ä

nsar i sj

ä

lva verket utbytet av pris

ö

verdrifter p

å

ett fullt till­r

ä

ckligt s

ä

tt.

Delegationen avstyrker p

å

 anf

ö

rda sk

ä

l de former f

ö

r pris­kontroll m m, som kommitt

é

n f

ö

resl

ä

r p

å

 den svenska bostads­r

ä

ttsmarknaden .

Prop. 1981/82:169

281

37      SVMSKA 3YGGNAIISEHTREPRMÖBFÖREHIUGEN

ALLMÄNT

I direktiven till bostadsr

ä

ttskommitt

é

n betonas 

ö

nske­m

å

let att fr

ä

mja ett 

ö

kat boendeinflytande genom att i det befintliga bostadsbest

å

ndet stimulera till 

ö

kad an­v

ä

ndning av bostadsr

ä

ttsformen. Som s

ä

rskild markering av m

å

ls

ä

ttningen uttalas den f

ö

rhoppningen att "utred­ningsarbetet skall ge f

ö

ruts

ä

ttningar f

ö

r en 

ö

verg

å

ng fr

å

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt i betydande omfattning".

De direktiv som s

å

lunda givits bostadsr

ä

ttskommitt

é

n markerar en ny bostadspolitisk ambition att ge 

ö

kat utrymme f

ö

r de boende att sj

ä

lva kunna p

å

verka och eventuellt f

ö

r

ä

ndra sin boendesituation. SBEF har i ett flertal sammanhang p

å

talat n

ö

dv

ä

ndigheten av att bostadsmarknaden fortl

ö

pande anpassas efter bostadskon­sumenternas

ö

nskem

å

l, v

ä

rderingar och betalningsvilja. Det kan konstateras att fr

ä

mst nyproduktionen av bost

ä­

der under l

ä

ng f

ö

ljd av 

å

r inte motsvarat de boendes 

ö

nskem

å

l. I st

ä

llet f

ö

r ett varierat utbud och alterna­tiva uppl

å

telseformer har de statliga och kommunala 

å

t­g

ä

rderna varit inriktade p

å

 att uppr

ä

tth

å

lla en hyres­husproduktion i fr

ä

mst de kommunala bostadsf

ö

retagens regi.

Bostadsr

ä

ttskommitt

é

ns uppdrag att s

ö

ka l

ö

sningar sora beir

ö

r problemen kring de boendes st

ä

llning och infly­tande, f

å

r ses som en str

ä

van att i efterhand korrigera negativa effekter av den f

ö

rda bostadspolitiken. Viktigt 

ä

r dock att nya ansatser inte ensidigt fixeras vid 

å

t­g

ä

rder f

ö

r att stimulera till konverteringar fr

ä

n hyres­r

ä

tt till bostadsr

ä

tt inom befintligt bostadsbest

å

nd.

Byggnadsindustrin har i en p

å

g

å

ende informationsaktivi­tet under temat "Bygg Sverige ur krisen - mer valuta f

ö

r byggkronan" framh

å

llit vikten av ett 

ö

kat utrymme f

ö

r konsumentp

å

verkan

ä

ven i bostadsproduktionen. Ett

Prop. 1981/82:169

282

ö

kat bostadsbyggande 

ö

ppnar f

ö

r 

ö

kad valfrihet och fler alternativ p

å

bostadsmarknaden, d

ä

r konsumenterna i st

ö

rre ustr

ä

ckning skall kunna v

ä

lja den boendeform, l

ä

genhets­storlek och utrustningsstandard som b

ä

st passar hush

å

llet. Om bostadskonsumenterna skall vara villiga att betala rela­tivt mer f

ö

r sitt boende, vilket samh

ä

llsekonomin troligen kr

ä

ver, m

å

ste de ocks

å

 f

å

 m

ö

jlighet att v

ä

lja bostadsstan­dard och f

ö

rvaltningsform efter egna 

ö

nskem

å

l. Ett visst

ö

verskott av l

ä

genheter 

ä

r en f

ö

ruts

ä

ttning f

ö

r denna val­frihet och m

ö

jligheten till r

ö

rlighet

ö

ver hela bostads­marknaden.

Det 

ö

kade konsumentinflytande i boendet som kommitt

é

n genom direktiven haft att behandla har varit inriktat p

å

 bostadsr

ä

ttsformen. SBEF ser denna begr

ä

nsning som beklaglig d

å

ä

ven andra former av 

ä

garinflytande torde vara v

ä

rda att

ö

verv

ä

ga. Utan att ifr

å

gas

ä

tta bostads­r

ä

ttsformens l

ä

mplighet att l

ö

sa vanligen f

ö

rekommande sam

ä

garproblem i flerbostadshus hade det varit v

ä

rde­fullt om 

ä

ven andra former med enskilt 

ä

gande hade bli­vit belysta. I den aktuella str

ä

van efter likformiga kostnadsf

ö

rh

å

llanden f

ö

r olika boendeformer finns moti­verad anledning att pr

ö

va f

ö

ruts

ä

ttningarna f

ö

r 

ö

kad likst

ä

llighe-t - juridiskt och ekonomiskt - n

ä

r det g

ä

ller

ä

 ena sidan eget sm

å

hus och 

å

andra sidan l

ä

gen­het i flerbostadshus. Med h

ä

nsyn till ett flertal inl

ä

gg i den offentliga debatten borde ett s

å

dant studium varit befogat.

Innan vi n

ä

rmare behandlar utredningens skilda st

ä

llnings­taganden och f

ö

rslag vill vi i korthet ber

ö

ra kommitt

é

ns tidigare delbet

ä

nkande "R

ä

ttsskydd f

ö

r kvarboende hyres­g

ä

ster vid 

ö

verg

å

ng fr

å

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt", vilket lett till vissa 

ä

ndringar i 2 

§

bostadsr

ä

ttslagen och inneb

ä

r att s k "dubbeluppl

å

telse" inte 

ä

r till

å

ten (SFS 1981:603). Denna lag

ä

ndring kan f

ö

rv

ä

ntas i h

ö

g grad f

ö

rsv

å

ra 

ö

verg

å

ngar till bostadsr

ä

tt, dels genom kostnadskonsekvenserna f

ö

r de boende som tecknar bostads­r

ä

tt (

ö

kat kapitalbehov och h

ö

gre 

å

rsavgifter) samt dels genom risken att f

ö

r o

ö

versk

å

dlig tid och utan egen p

å­

verkansm

ö

jlighet vara bundna av det ekonomiska ansvaret att uppl

å

ta hyresl

ä

genheter. Hyresg

ä

ster deltar inte i den ansvarsgemenskap som pr

ä

glar bostadsr

ä

ttshavarnas st

ä

llning inom en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening. Det b

ö

r obser­veras att en bostadsr

ä

ttsf

ö

renings m

å

ls

ä

ttning m

å

ste vara att snarast efter f

ö

reningens tillkomst n

å

 en i princip 100 %-ig anslutning av bostadsr

ä

ttshavare, d

ä

r alla lika delar samma v

ä

rde- och kostnadsansvar.

Den genomf

ö

rda lag

ä

ndringen kan s

å

lunda f

ö

rv

ä

ntas perma­nenta ett f

ö

r en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening "onaturligt" f

ö

r­h

å

llande de boende emellan. 

Ä

ven om lagen redan 

ä

r inf

ö

rd borde utredningen ha 

ö

verv

ä

gt m

ö

jligheten till en,begr

ä

ns-

Prop. 1981/82:169

283

ning av de negativa effekterna, exempelvis genom att inom lagstiftningen 

ö

ppna m

ö

jlighet till dispens f

ö

r f

ö

reningar som kan garantera sina hyresg

ä

ster fler

å

rigt r

å

drum n

ä

r det g

ä

ller st

ä

llningstagande till erbjuden bostadsr

ä

tts­teckning. S

å

dana trygghetsfr

ä

gor

ö

verv

ä

gdes och beaktades s

ä

rskilt vid utformningen av verksamhetsf

ö

ruts

ä

ttningarna f

ö

r BR Fastighetsgaranti AB. Vi h

ä

nvisar d

ä

rf

ö

r med in­st

ä

mmande till experternas Arne N

ä

verfelt och Per Torn

é

e s

ä

rskilda yttrande (S314 - 315).

BET

Ä

NKANDET

F

ö

ceningsbildningsfr

å

goc

Med motiveringen att ombildningar skall ske p

å

 de boendes villkor f

ö

rordar utredningen att hyresg

ä

sterna sj

ä

lva orga­niserar den bostadsr

ä

ttsf

ö

rening som f

ö

rv

ä

rvar fastigheten. Initiativ tagna fr

å

n annat h

å

ll, exempelvis fr

å

n fastig­hets

ä

gare eller rikskooperativ organisation, ges beteck­ningen "kontorsstiftade", varmed anses f

ö

lja att de boende saknar inflytande 

ö

ver de ekonomiska villkoren. Detta f

ö

r­h

å

llande har inte varit regel f

ö

r f

ö

reningar d

ä

r fastig­hets

ä

garna tagit initiativ till 

ö

verl

ä

ggningar med de boende. I normalfall har f

ö

reningen bildats och styrelse utsetts f

ö

rst sedan tillr

ä

ckligt intresse f

ö

r f

ö

rv

ä

rvet dokumenterats fr

å

n de boendes sida. Denna ordning har varit regel bl a vid ombildningar d

ä

r Fastighetsgaranti utst

ä

llt garantif

ö

rbindelser. Beteckningen "kontorsstifta­de" bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar har d

ä

rmed fr

ä

mst giltighet f

ö

r f

ö

reningar och k

ö

p organiserade av rikskooperativa organisationer.

F

ö

r att trygga hyresg

ä

sternas inflytande f

ö

resl

å

r kommitt

é

n att hyresg

ä

sterna i minst tv

å

 tredjedelar av de uthyrda l

ä

genheterna i fastigheten skall vara medlemmar i bostads­r

ä

ttsf

ö

reningen och bitr

ä

da beslut p

å

 f

ö

reningsst

ä

mma om f

ö

rv

ä

rv av fastigheterna. Kommitt

é

n f

ö

resl

å

r dock att de rikskooperativa organisationerna undantas fr

å

n denna majo­ritetsregel vid s k frivilliga f

ö

rv

ä

rv. Detta betyder att HSB eller Riksbyggen skulle kunna f

ö

rv

ä

rva fastigheter. ' utan att ha inh

ä

mtat de boendes intressen, tom 

ä

ven mot de boendes vilja. En s

å

dan ordning kan komma att 

å

sidos

ä

tta de boendes intressen. S

å

lunda har exempelvis HSB i Stock­holm m

ö

tt starkt motst

å

nd fr

å

n de boende kring ett fastig­hetsprojekt som organisationen f

ö

rv

ä

rvat f

ö

r att ombildas till bostadsr

ä

ttsf

ö

rening. Vi finner inget sk

ä

l att HSB och Riksbyggen ges en s

ä

rst

ä

llning.i fr

å

ga om kravet p

å 

majoritet vid fastighetsf

ö

rv

ä

rv f

ö

r bostadsr

ä

ttsuppl

å

tel­ser. Kommitt

é

ns f

ö

rslag avstyrkes d

ä

rf

ö

r i denna del.

Vad g

ä

ller det f

ö

reslagna kravet p

å

majoritetsst

ä

llning - 2/3 av de uthyrda l

ä

genheterna - konstaterar kommitt

é

n sj

ä

lv att olika majoritetsregler redan 

ä

r uppst

ä

llda f

ö

r

Prop. 1981/82:169

284

andra f

ö

rh

å

llanden som n

ä

ra ber

ö

r en bostadsr

ä

ttsf

ö

renings verksamhet, n

ä

mligen beskattningsregler och vissa bel

ä

-ningsvillkor. Med h

ä

nsyn till det otympliga i att en f

ö

re­ning skall beh

ö

va bevaka flera majoritetsregler samtidigt 

ä

r en samordning n

ö

dv

ä

ndig. Den majoritetsregel kommitt

é

n f

ö

reslagit utg

å

r fr

å

n att ber

ä

kningen av antalet l

ä

genheter sker med h

ä

nsyn till s

å

v

ä

l lokaler som bostadsl

ä

genheter. Vi f

ö

rordar i st

ä

llet att majoritetsregeln anpassas till Riksskatteverkets anvisningar f

ö

r schablontaxering av s k "

ä

kta" bostadsr

ä

ttsf

ö

rening, som anger att minst 60 % av taxeringsv

ä

rdet "bel

ö

per p

å

 de till medlemmar eller del­

ä

gare med bostads- eller hyresr

ä

tt uppl

å

tna bostadsl

ä

gen­heterna". Kommitt

é

f

ö

rslagets krav p

å

 2/3-dels majoritet (inkl lokall

ä

genheter) inneb

ä

r inte att villkoren f

ö

r schablontaxering 

ä

r uppfyllda. Vi yrkar p

å

ä

ndring av kommitt

é

ns f

ö

rslag s

å

 att majoritetsregeln baseras p

å 

intresset hos bostadshyresg

ä

sterna.

Ekonomisk plan, intyg

Kommitt

é

n anf

ö

r att en uppr

ä

ttad ekonomisk plan utg

ö

r det viktigaste beslutsunderlaget f

ö

r bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen och hyresg

ä

sterna n

ä

r de skall ta st

ä

llning till en 

ö

ver­g

å

ng. Ekonomisk plan skall enligt kommitt

é

n uppr

ä

ttas f

ö

re fastighetsf

ö

rv

ä

rvet, s

å

att varje hyresg

ä

st kan ta st

ä

llning till om han skall binda sig till ombildnings-projektet. Den p

å

 dessa grunder uppr

ä

ttade planen b

ö

r enligt kommitt

é

n dessutom ha f

ö

rsetts med det erforder­liga intyget enligt 4 

§

 bostadsr

ä

ttslagen.

Den av kommitt

é

n f

ö

reslagna ordningen f

ö

r tillkomst av en ekonomisk plan kan inte anses l

ä

mplig och skulle leda till att allvarligt undergr

ä

va auktoriteten hos ekonomiska planer och f

ö

rtroendet f

ö

r att den ekonomiska planen redo­visar faktiska f

ö

rh

å

llanden om en bostadsr

ä

ttsf

ö

renings ekonomiska verksamhet.  Definitiva uppgifter om k

ö

pevill­koren och det ansvar som k

ö

paren ik

ä

der sig f

ö

religger inte i ett skede f

ö

re fastighetsf

ö

rv

ä

rvet, d

å

planen enligt kommitt

é

n skall uppr

ä

ttas. 

Ä

n mindre torde n

å

gon intygsgivare p

å

 grund av d

å

tillg

ä

ngliga uppgifter vara beredd att intyga att den ekonomiska planen "vilar p

å 

tillf

ö

rlitliga grunder". Det m

å

ste, h

ä

r observeras att vid denna tidpunkt inga k

ö

pehandlingar f

ö

religger, finansie­ringen torde vara oklar till belopp, r

ä

nte- och amorte­ringsvillkor, antalet bostadsr

ä

ttsintressenter 

ä

r ok

ä

nt och att sannolikt 

ä

ven kostnaderna f

ö

r erforderligt, under­h

å

llsbehov 

ä

r otillr

ä

ckligt analyserade.

En ekonomisk plan i bostadsr

ä

ttslagens mening b

ö

r inte i n

å

got fall uppr

ä

ttas f

ö

rr

ä

n f

ö

reningens verksamhet kan bed

ö

mas utifr

ä

n faktiska uppgifter. Det 

ä

r en annan sak att ett fastighetsf

ö

rv

ä

rv m

å

ste f

ö

reg

å

s av ekono­miska kalkyler som underlag f

ö

r hyresg

ä

sternas st

ä

llnings­taganden. Dessa kalkyler b

ö

r dock aldrig kallas ekonomisk

Prop. 1981/82:169

285

plan. Det uttrycket b

ö

r vara f

ö

rbeh

å

llet planer som upp­fyller bostadsr

ä

ttslagens och bostadsc

ä

ttskung

ö

relsens alla f

ö

ruts

ä

ttningar och som ger t

ä

ckning f

ö

r intygs­givarnas f

ö

reskrivna intygande att planen vilar p

å

 till­f

ö

rlitliga grunder.

Kommitt

é

n har 

ä

ven i 

ö

vrigt haft uppenbara problem att finna st

ö

d f

ö

r sina f

ö

rslag inom g

ä

llande bostadsr

ä

tts­lagstiftning. Kommitt

é

n konstaterar att lagreglerna ut­formats med h

ä

nsyn till f

ö

ruts

ä

ttningarna vid nyproduk­tion och att f

ö

rh

å

llandena i flera avseenden 

ä

r olika vid ombildningar till bostadsr

ä

tt. "Reglerna 

ä

r dock alltid desamma" framh

å

ller kommitt

é

n. Kommitt

é

n m

ä

ste 

ä

ndock under arbetet ha konstaterat att g

ä

llande regelsystem inte 

ä

r anpassat f

ö

r ombyggnadsfallen, liksom det heller inte 

ä

r anpassat f

ö

r andelsuppl

å

telse i fritidsbyar. 

Ä

ndock g

ä

ller samma regler vilket inte 

ä

r tillfreds­st

ä

llande.

N

å

gra exempel:

-

Vilken trygghet betr

ä

ffande fastighetens goda best

å

nd har bostadsr

ä

ttshavaren r

ä

tt att st

ä

lla eller f

ö

rv

ä

nta? I nyproduktion sannolikt 20 - 30 

å

r men hur l

ä

nge f

ö

r ombildad hyresfastighet?

-

BRL 

§

 26 

å

l

ä

gger bostadsr

ä

ttshavaren att p

å

 egen bekost­nad h

å

lla l

ä

genheten i gott skick. I nyproduktionen av­ser best

ä

mmelsen en enhetlig utg

å

ngsstandard. I 

ö

vertag­na objekt kan emellertid l

ä

genheter ha v

ä

sentligt olika underh

å

llsf

ö

ruts

ä

ttningar beroende p

ä

 tidigare 

å

tg

ä

rder, 

ä

ven s

å

dana som inte beaktas vid besiktning och v

ä

rde­ring av den enskilda l

ä

genheten.

-

Vilka f

ö

r

ä

ndringar av olika avgifter har den boende skyldighet att t

å

la i f

ö

rh

ä

llande till de villkor som utgjorde underlag f

ö

r beslutet om bostadsr

ä

ttsf

ö

rv

ä

rv? Nyproduktionen har i regel gott och l

å

ngsiktigt under­lag f

ö

r sina uppl

å

telsevillkor. Kan detta uppn

å

s vid

. ombildningar?

Dessa fr

å

gest

ä

llningar f

å

r

ä

ven en konkret betydelse n

ä

r det g

ä

ller att bed

ö

ma rimligheten i det f

ö

reslagna f

ö

r­fattningstill

ä

gget till bostadsr

ä

ttslagen, 9 a 

§

. Para­grafen anger att stadgarna f

å

r f

ö

reskriva att "de hyres­g

ä

ster som bitr

ä

der ett beslut om f

ö

rv

ä

rv av hyresfastig­het f

ö

r ombildning till bostadsr

ä

tt skall vara skyldiga att teckna bostadsr

ä

tt till sina l

ä

genheter efter f

ö

r­v

ä

rvet" ....   "Vill hyresg

ä

sterna

ö

verl

å

ta sin hyres­r

ä

tt n

ä

t bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen 

ä

r 

ä

gare av fastigheten, f

å

r f

ö

reningen dock som villkor f

ö

r 

ö

verl

å

telsen f

ö

re­skriva att den tilltr

ä

dande hyresg

ä

sten 

ö

vertar skyldig-

Prop. 1981/82:169

286

heten att teckna bostadsr

ä

tt" ....  "Om beslut har fattats om v

ä

sentlig 

ö

kning av de avgifter som skall utg

å

 f

ö

r hyres­g

ä

sten, f

å

r denne genast efter upps

ä

gning fr

å

ntr

ä

da sin skyldighet att teckna bostadsr

ä

tt om detta inte 

ä

r obilligt mot bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen eller mot medlemmarna. Best

ä

mmel­serna om upps

ä

gning i 23 och 29 

§§

 skall i s

å

 fall 

ä

ga mot­svarande till

ä

mpning".

Det kan framst

å

som v

ä

l motiverat att den som bitr

ä

tt be­slutet om fastighetsk

ö

p 

ä

ven tar konsekvenserna vid den f

ö

ljande f

ö

ceningsbildningen. Det ger oss anledning att 

ä

n en g

å

ng betona n

ö

dv

ä

ndigheten av att beslutsunderlaget 

ä

r s

å

 fast att n

å

gon v

ä

sentlig avvikelse inte kan bli aktuell.  Om den som bitr

ä

tt beslutet skall vara s

å 

str

ä

ngt bunden som de f

ö

reslagna best

ä

mmelserna anger m

å

ste f

ö

ruts

ä

ttas att f

ö

rv

ä

rvsvillkoren i detalj precise­rats och bundits upp, att medlemsanslutningen 

ä

r fast och ingen avflyttning sker under ombildningsprocessen, att besiktningsmannen korrekt bed

ö

mt kostnader f

ö

r aktuella (och i tiden n

ä

raliggande) underh

å

llsbehov samt att erfor--derlig till

ä

ggsfinansiering tryggats.

Om full klarhet inte f

ö

rebringats p

å

 var och en av dessa punktet, kan resultatet bli att hyresg

ä

sten tvingas accep­tera v

ä

sentlig 

ö

kning av grundavgift och/eller 

å

rsavgift med risk att annars bli uppsagd f

ö

r avflyttning. Den f

ö

re­slagna ordningen kan i vissa fall leda till att de boen­des besittningsskydd of

ö

rskyllt f

ö

rsvagas, vilket rimmar illa med den boendetrygghet som 

ä

r m

å

ls

ä

ttning.en bakom f

ö

rbudet mot dubbeluppl

å

telser.

Det anf

ö

rda torde belysa att en mera genomgripande 

ö

ver­syn av bostadsr

ä

ttslagstiftningen 

ä

t motiverad f

ö

r att skapa ett regelsystem ,sora b

ä

ttre belyser r

ä

ttigheter och skyldigheter f

ö

r olika ber

ö

rda parter vid ombildning fr

å

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt. En ytterligare anledning kan vara att bringa 

ö

kad klarhet om de ekonomiska konsekven­serna av olika l

ö

sningar f

ö

r finansiering av grundavgifter­na avseende l

ä

genheter som inte omedelbart uppl

å

tes med bostadsr

ä

tt. Det har t ex bed

ö

mts f

ö

religga risk f

ö

r att en uppl

ä

ggning av ekonomisk plan med grundavgifter angivna 

ä

ven f

ö

r uthyrda l

ä

genheter (finansierade genom uppl

å

tel­seavgifter) kan 

å

samka f

ö

reningen realisationsvinstbe­skattning, om s

å

dan l

ä

genhet senare uppl

å

tes med bostads­r

ä

tt.

Kommunalt inflytande i bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar

Utredningen behandlar 

ä

ven fr

å

gan om kommunal represen­tant i bostadsr

ä

ttsf

ö

renings styrelse som villkor f

ö

r statlig bel

å

ning till 99 %. Kommitt

é

n anser att kommu­nerna inte b

ö

r kunna undandra sig erforderlig insyn och vara skyldiga acceptera erbjudanden om insyn i bostads­r

ä

ttsf

ö

reningar. Denna insyn f

ö

resl

å

s bli ut

ö

vad av en kommunal rapport

ö

r i st

ä

llet f

ö

r genom styrelseledamot.

Prop. 1981/82:169

287

F

ö

rslaget 

ä

r v

ä

l befogat och undanr

ö

jer tidigare f

ö

re­kommande situationer d

ä

r kommuner godtyckligt hindrat enskilda bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar att erh

å

lla f

ö

rm

å

nliga statliga l

å

n genom att avsl

å

f

ö

reningarnas beg

ä

ran om kommunal representant i f

ö

reningens styrelse.

SBEF tillstyrker utredningsf

ö

rslaget i denna del.

F

ö

rv

ä

rv av enskilt 

ä

gd fastighet

I avsnittet framl

ä

gger kommitt

é

n f

ö

rslag om f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

sterna d

å

 en fastighet skall f

ö

rs

ä

ljas. SBEF finner f

ö

rslaget till ny f

ö

rk

ö

pslag omotiverat f

ö

r att 

ö

ka antalet ombildnings

ä

renden och n

ä

rmast of

ö

rsvarligt med h

ä

nsyn till den administrativa byr

å

krati som ett inf

ö

rande ofr

å

nkomligt skulle medf

ö

ra. SBEF avstyrker helt f

ö

rslaget och h

ä

nvisar till vad som h

ä

rvidlag an­f

ö

rs i det remissyttrande som avgivits av N

ä

ringslivets Byggnadsdelegation, NBD.

SBEF bed

ö

mer inte att den f

ö

reslagna f

ö

rk

ö

psr

ä

tten kan v

ä

ntas leda till n

ä

mnv

ä

rt 

ö

kat antal ombildningsfall. Fastighets

ä

gare som 

ä

r beredda att f

ö

rs

ä

lja sin fastig­het och inte har s

ä

rskilda sk

ä

l f

ö

r att 

ö

verl

å

ta fastig­heten till en viss k

ö

pare kan inte v

ä

ntas ha sk

ä

l att mots

ä

tta sig en f

ö

rs

ä

ljning till de boende om dessa uttalat sitt intresse. Det borde d

ä

rf

ö

r t

ä

cka att de boende markerar ett s

å

dant intresse i skrivelse direkt till fastighets

ä

garen. Inte heller den av kommitt

é

n 

å

syftade priseffekten synes kunna uppn

å

s i andra situa­tioner 

ä

n de d

å

 fastighets

ä

garen

ä

r tvungen att avyttra en fastighet. I s

å

dana fall kan behovet av ett snabbt avslut vara s

ä

rskilt v

ä

sentligt, varf

ö

r en utdragen hembudsprocedur f

å

r anses utg

ö

ra en allvarlig inskr

ä

nk­ning av fastighets

ä

garens f

ö

rfogander

ä

tt.

En f

ö

rk

ö

psr

ä

tt enligt f

ö

rslaget kan emellertid i normal­fallet inte - och b

ö

r inte heller enligt SBEFs uppfatt­ning - ge de boende f

ö

rdelar eller f

ö

rm

å

ner som inte kan uppn

å

s genom f

ö

rhandling i samband med-frivilligt -k

ö

p. Om kommitt

é

n likv

ä

l avsett att s

å

dana f

ö

rdelar skall f

ö

lja av f

ö

rslaget inneb

ä

r f

ö

rslaget en i mot­svarande grad or

ä

ttvis behandling av de boende inom de kommunala bostadsf

ö

rvaltningarna, eftersom de boende inte tillerk

ä

nns n

å

gon f

ö

rk

ö

psr

ä

tt vid eventuella kommu­nala fastighetsf

ö

rs

ä

ljningar.

Finansiering av fastighetsf

ö

rv

ä

rv

Kommitt

é

n f

ö

rordar att bostadsr

ä

ttsf

ö

rening i samband med f

ä

stighetsf

ö

rv

ä

rv skall kunna erh

å

lla l

å

ngfristiga fastighetsl

å

n intill 75 % av fastighetens uppskatt­ningsv

ä

rde. Kommitt

é

n f

ö

ruts

ä

tter att utrymme skapas inom ramen f

ö

r den oprioriterade sektorn. I denna del kan SBEF tillstyrka f

ö

rslaget.

Prop. 1981/82:169

288

SBEF kan d

ä

remot inte finna det godtagbart att s

ä

ljaren, som f

ö

ruts

ä

ttning f

ö

r bel

å

ningen, skall tvingas att binda en del av f

ö

rs

ä

ljningssumman mot en kapitalmarknadsrevers eller en obligation. Visserligen f

ö

rekommer det ofta att man vid k

ö

p anv

ä

nder sig av s

ä

ljarreverser, men detta m

å

ste f

å

 vara en uppg

ö

relse mellan s

ä

ljare och k

ö

pare och inte ett tvingande villkor fr

å

n myndigheterna. En f

ö

rs

ä

ljning sker ofta av det sk

ä

let att s

ä

ljaren avser att g

ö

ra annan investering, vilket skulle hindras om man l

å

ngsiktigt m

å

ste binda viss del av k

ö

peskillingen.

Ett annat f

ö

rbeh

å

ll som kommitt

é

n vill inf

ö

ra 

ä

r att de erforderliga l

å

nen skall tas upp mot s

ä

kerhet i fas­tigheten och inte kunna f

ö

rdelas p

å

 medlemmarna. Detta kan vi inte tillstyrka. Genom inf

ö

randet av s

ä

rskild skatt p

å

bostadsr

ä

tter har statsmakterna redan anpassat sig till och accepterat finansieringar genom f

ö

rdelade (."strimlade") l

å

n. Vi kan inte heller godta att kommuner­na som villkor f

ö

r 

ö

verg

å

ng till bostadsr

ä

tt skall kr

ä

va finansiering utan f

ö

rdelade l

å

n. Det b

ö

r beaktas att f

ö

rdelade l

å

n inte 

ä

r annat 

ä

n personliga l

å

n f

ö

r finansiering av bostad, vilket 

ä

r fullt accepterat n

ä

r det g

ä

ller villaboendet.

Ö

verl

å

telse av bostadsr

ä

tt

Kommitt

é

n f

ö

resl

å

r att en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening i sina stadgar - f

ö

rutom prisf

ö

reskrifter - skall kunna inf

ö

ra en klausul om skyldighet f

ö

r bostadsr

ä

ttshavare att f

ö

re 

ö

verl

å

telse hembjuda bostadsr

ä

tten till l

ö

sen av bostads­r

ä

ttsf

ö

reningen, rikskooperativ organisation, kommun eller allm

ä

nnyttigt bostadsf

ö

retag, om s

ä

dant 

ä

r f

ö

re­ningsbildare. 

Ö

verl

å

telsen skall ske till det pris som anges i stadgarnas prisf

ö

reskrifter. SBEF avstyrker detta f

ö

rslag som otillb

ö

rligt. Det skulle komma att inkr

ä

kta p

å

 bostadsr

ä

ttsf

ö

reningarnas sj

ä

lvst

ä

ndig­het och bostadsr

ä

ttshavarnas r

å

dighet 

ö

ver gemensamma angel

ä

genheter, liksom 

ä

ven den enskilda bostadsr

ä

tts­havarens fria f

ö

rfogander

ä

tt 

ö

ver sin egendom.

Komitiitt

é

n har sora motiv f

ö

r f

ö

rslaget anf

ö

rt dels h

ö

ga 

ö

verl

ä

telsepriser p

å

vissa orter och dels vissa kommu­ners och rikskooperativa organisationers 

ö

nskan att kunna p

å

verka prisbildningen p

ä

 bostadsr

ä

tter. Kommitt

é

n konstaterar sj

ä

lv och uttalar klart att den "spekula­tion" i bostadsr

ä

tter, som ibland anf

ö

rs som sk

ä

l f

ö

r priskontrollerande 

ä

tg

ä

rder, inte f

ö

rekommer. Kommitt

é

n visar att h

ö

ga

ö

verl

ä

telsepriser endast f

ö

rekommit i ett begr

ä

nsat antal fall i centralt bel

ä

gna delar av vissa, st

ö

rre orter, men visar ocks

å

att en stagnation kunnat m

ä

rkas efter 1979. Om aviserade begr

ä

nsningar i avdrags­r

ä

tten f

ö

r skuldr

ä

ntor och str

ä

ngare realisationsvinst­beskattning inf

ö

rs, kommer s

ä

v

ä

l efterfr

å

gan p

å

 bostads­r

ä

tter som prisniv

å

n vid 

ö

verl

å

telser att p

å

verkas.

Prop. 1981/82:169

289

Kommitt

é

n framh

å

ller att bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen sj

ä

lv f

å

r avg

ö

ra om de f

ö

reslagna pris- och hembudsbest

ä

mmel-serna skall inf

ö

ras i stadgarna. Det b

ö

r d

å

 beaktas att de rikskooperativa organisationerna - HSB och Riksbyggen -s

å

v

ä

l bildar f

ö

reningar som fastst

ä

ller stadgar helt utan inflytande av dem som senare f

å

r m

ö

jlighet att teckna bo­stadsr

ä

tt.

H

ä

r f

ö

religger inget fritt val fr

å

n de boendes sida. Tv

ä

rt­om f

ö

rh

å

ller det sig s

å

 i s

å

dana f

ö

reningar att stadgarna inte f

å

r 

ä

ndras utan medgivande fr

å

n riksorganisationen. Detta f

ö

rh

å

llande aktualiserat i st

ä

llet en lagstiftnings­

ä

ndring som garanterar att medlemmarna - de boende - i bo­stadsr

ä

ttsf

ö

rening sj

ä

lva alltid kan fatta beslut om stad­garnas inneh

å

ll och f

ö

reningens f

ö

rvaltning.

Kommitt

é

n inkr

ä

ktar ytterligare p

å

 bostadsr

ä

ttsf

ö

reningens st

ä

llning i och med att kommunerna skall kunna p

å

fordra prisf

ö

reskrifter i stadgarna f

ö

r nybildade f

ö

reningar som villkor f

ö

r bostadsl

ä

n. Visserligen avser kommitt

é

n att kommunerna inte skall st

ä

lla s

å

dana krav generellt utan endast p

å

fotdta ptisf

ö

tesktifter i stadgarna om man kan anf

ö

ra "objektivt godtagbara sk

ä

l". Samtidigt menar man att en kommuns uppfattning i allm

ä

nhet skall godtas i det enskilda fallet, eftersom man utg

å

r fr

å

n att det finns s

ä

rskilda bakomliggande kommunalpolitiska beslut. En kommuns uppfattning 

ä

r emellertid resultatet av ett poli­tiskt majoritetsbeslut och inte med s

ä

kerhet grundat p

å 

"objektivt godtagbara sk

ä

l". Kommunerna skulle h

ä

r f

å 

ett-instrument att. fritt hantera p

å

 grundval av den r

å

dande inst

ä

llningen till regleringsl

ö

sningar i allm

ä

n­het och priskontroll i synnerhet. Bostadsr

ä

ttsinstitutet f

å

r h

ä

rigenom olika inneb

ö

rd i olika kommuner och kan 

ä

ven komma att variera fr

å

n tid till annan i en och samma kommun.

F

ö

rutom den principiella omdaningen av bostadsr

ä

tts­institutet skulle ett genomf

ö

rande medf

ö

ra en byr

å

kra­tisk process f

ö

r utformning av prisf

ö

reskrifter och bevak­ning av dessas efterlevnad samt efter hand skapa en sv

å

r­

ö

versk

å

dlig bostadsr

ä

ttsmarknad. Det anf

ö

rda torde ge anvisning om att kommitt

é

ns f

ö

rslag om prisf

ö

reskrifter och hembud skulle rubba de grundl

ä

ggande f

ö

ruts

ä

ttningar­na f

ö

r bostadsr

ä

ttsfocmen i v

ä

sentliga avseenden.

I de fall att prisniv

å

n anses f

ö

r h

ö

g l

ö

ser man 

ä

nd

å

 inte genom prisreglering problemet med den svarta marknaden som normalt uppst

å

r och stimuleras till f

ö

ljd av regleringen.

Å

syftade priseffekter b

ö

r d

ä

rf

ö

r efterstr

ä

vas genom att tillgodose de boendes 

ö

nskem

å

l och 

ö

ka utbudet av bostads­r

ä

tter.

19   Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169. Bilagedel

Prop. 1981/82:169

290

38    BR FASTIGHETSGAHAUTI AB

Inledning

Fastighetsgaranti

ä

r ett serviceorgan f

ö

r fastighets

ä

garinitierade

ombildningar till bostadsr

ä

tt i befintliga hyresfastigheter.

Bolagets 

ä

gare 

ä

r Sveriges Fastighets

ä

garef

ö

rbund, AB Bostadsgaranti och Stockholms Fastighets

ä

garef

ö

rening. AB Bostadsgaranti verkar sedan b

ö

rjan av 1960-talet p

å

 marknaden. Detta bolag har till uppgift att st

ö

dja bildandet av bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar i nyproducerade och ombyggda fastigheter.

Enligt v

å

r bolagsordning skall vi "fr

ä

mja en 

ö

verg

ä

ng fr

å

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt och st

ä

lla h

ä

rf

ö

r erforderliga garantier ...".

Av det bakgrundsmaterial som kommitt

é

n redovisat framg

å

r att ca 50%

Prop. 1981/82:169

291

av 

ö

verg

å

ngarna under 1970-talet skett p

ä

initiativ av fastighets­

ä

garen. Fascighetsgaranti fyller h

ä

r en viktig funktion. Bolagets verksamhet bidrar dessutom till en st

ö

rre konkurrens mellan olika typer av organisationer som medverkar vid ombildningar. Inte minst b

ö

r det f

ö

r kommuner vara av intresse att kunna upphandla ifr

å

ga­varande konsulttj

ä

nster under konkurrens.

Kommitt

é

n har i bet

ä

nkandet (s. 135) framh

å

llit att det normalt finns behov av sakkunnig hj

ä

lp vid ombildningar. Det kan, med an­ledning av det ovan sagda, ej vara rimligt att som reservanten Nils Yngvesson f

ö

resl

å

r endast l

å

ta f

ö

reningsbildning ske genom de riks­kooperativa f

ö

retagen. Vi anser det viktigt, att det f

ö

rutom dessa f

ö

retag finns enskilda seri

ö

sa organisationer med den speciella kompetens, som fordras f

ö

r att medverka vid 

ö

verg

ä

ngar fr

ä

n hyres­r

ä

tt till bostadsr

ä

tt.

Utredningens f

ö

rslag har enligt v

å

r uppfattning f

å

tt en s

å

dan in­riktning, att den ej kan anses fr

ä

mja ombildningar p

ä

 fastighets­

ä

garinitiativ.

Enligt v

å

r uppfattning 

ä

r det olyckligt- att de regler mot dubbel­uppl

å

telse, som antogs den 1 oktober 1981, ej inneh

å

ller en dis­pensregel f

ö

r de seri

ö

sa f

ö

retag som arbetar p

å

 marknaden med om­bildningar. Bl a kan dessa regler inneb

ä

ra, att finansiella hinder mot god hyresg

ä

stanslutning uppkommer.

Kommitt

é

n har tagit fram ett omfattande bakgrundsmaterial. Det 

ä

r emellertid v

å

r uppfattning, att man inte alltid har dragit de r

ä

tta slutsatserna av detta (se vidare det s

ä

rskilda yttrande som avgivits av experterna Arne N

ä

verfelt och Per Torn

é

e s. 313-315 st 1).

Vi anser ocks

ä

, som n

ä

rmare utvecklats nedan, att det 

ä

r synnerligen viktigt att majoritetsreglerna 

ä

r desamma under ombildningsprocessen.

Konsumentskydd

Fastighetsgaranti har vid sidan av AB Bostadsgaranti en unik st

ä

ll­ning p

å

 marknaden genom att det 

ä

r ett konsumentinriktat bolag, som erbjuder en garanti i samband med omvandlingar. Bolagets garanti-

Prop. 1981/82:169

292

å

tagande har anpassats till de nya regler om f

ö

rbud mot dubbelupp-l

ä

telse, som tr

ä

dde i kraft den 1 oktober 1981.

Garantin g

ä

ller i tre 

ä

r r

ä

knat fr

å

n f

ö

reningens tilltr

ä

de till fastigheten. Den inneb

ä

r, att vi garanterar att bostadsr

ä

ttsf

ö

re­ningen kan fullf

ö

lja sin skyldighet enligt uppl

å

telseavtalet avse­ende 

å

terbetalning av erlagd grundavgift och eventuell uppl

å

telse-avgift, om f

ö

reningen ej skulle komma att uppfylla erforderlig an­slutning f

ö

r att schablonbeskattas. Garantin inneb

ä

r vidare, att f

ö

reningen kan utbetala s

ä

dan ers

ä

ttning f

ö

r bostadsr

ä

tten, som bostadsr

ä

ttshavaren enligt 23-24 

§

BRL kan vara ber

ä

ttigad till efter godk

ä

nd upps

ä

gning av sin bostadsr

ä

tt.

Fastighetsgarantis yttrande 

ä

r forts

ä

ttningsvis uppdelat kapitel­vis.

F

ö

reningsbildning (kap. 3)

Kommitt

é

n har i detta kapitel arbetat efter tv

å

 principer.

-   Ombildningen m

å

ste ske s

å

 att hyresg

ä

stemas inflytande kanaliseras via best

ä

mda regler.

Ombildningen skall ske under betryggande former f

ö

r inblan­dade parter.

Av det bakgrundsmaterial som kommitt

é

n tagit fram framg

å

r, att de boende endast i begr

ä

nsad utstr

ä

ckning aktivt medverkat vid de 

ö

ver­g

ä

ngar som skett i regi av de rikskooperativa f

ö

retagen. Kommitt

é

n p

å

pekar ocks

å

 (s. 104), att vid dessa ombildningar har det varit s

ä

llsynt att initivativet till en ombildning kommit fr

ä

n hyresg

ä

s­terna. Det finns d

ä

rf

ö

r ingen anledning att ge ifr

å

gavarande orga­nisationer f

ö

rdelar/l

ä

ttnader i f

ö

rh

å

llande till 

ö

vriga "ombildare". Alla b

ö

r behandlas lika.

Enligt f

ö

rslaget skall de rikskooperativa f

ö

retagen undantas fr

ä

n regeln om majoritetskrav vid frivilliga f

ö

rv

ä

rv (ej vid hyresg

ä

s­ternas f

ö

rk

ö

p). Detta inneb

ä

r, att bostadskooperationen kan f

ö

rv

ä

rva fastigheter mot de boendes vilja. Vi kan ej bitr

ä

da f

ö

rslaget i denna del.

Prop. 1981/82:169

293

Majoritetskravet, som enligt f

ö

rslaget inneb

ä

r att hyresg

ä

sterna i minst 2/3 av de uthyrda l

ä

genheterna, p

å

en f

ö

reningsst

ä

mma skall bitr

ä

da beslutet om fastighetsf

ö

rv

ä

rv skiljer sig markant fr

ä

n nu­varande principer. Det 

ä

r olyckligt, om det i samband med 

ö

verg

ä

ngen finns flera olika majoritetsregler. Bostadsr

ä

ttslagen b

ö

r ange vilka regler, som skall g

ä

lla och det 

ä

r viktigt att skattereglerna sedan anpassas d

ä

rtill.

Bolaget bitr

ä

der f

ö

rslaget, att bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen i sina stadgar f

å

r f

ö

reskriva att den hyresg

ä

st som-p

å

 f

ö

reningsst

ä

mma bitr

ä

der ett beslut om fastighetsf

ö

rv

ä

rv f

ö

r ombildning ocks

ä

 skall vara skyldig att teckna bostadsr

ä

tt till sin l

ä

genhet. F

ö

rslaget 

ä

r emellertid inte genomarbetat. Det torde vara n

ö

dv

ä

ndigt att vissa formkrav iakttages bl a f

ö

r att de boende skall f

å

 helt klart f

ö

r sig vilka r

ä

ttsverkningar deras st

ä

llningstaganden leder till och f

ö

r att undvika tvister. Ett l

ä

mpligt,s

ä

tt

ä

r, att hyresg

ä

sten i samband med f

ö

reningsst

ä

mman ing

å

r ett prelimin

ä

rt avtal s k f

ö

rhandsavtal.

Enligt kommitt

é

n f

ä

r det enligt grunderna f

ö

r bostadsr

ä

ttslagen

 anses f

ö

lja, att minst fem l

ä

genheter skall ing

å

 f

ö

r att en f

ö

re-ningsbildning skall kunna komma till st

å

nd. Detta inneb

ä

r, att man utesluter en stor del av det befintliga hyreshusbest

ä

ndet. Vi anser det angel

ä

get, att 

ä

ven de boende i mindre hyreshus f

å

r m

ö

jlighet att 

ö

verg

å

 till bostadsr

ä

tt.

Ä

ven i denna fr

å

ga b

ö

r de regler de inblandade parterna har att ta h

ä

nsyn till vara likartade. Enligt riksskatteverkets f

ö

reskrifter f

ö

r schablontaxering kr

ä

vs endast att det 

ä

r minst tre bostadsl

ä

genheter som ing

å

r i f

ö

reningen.

En av de viktigaste handlingarna inf

ö

r en 

ö

verg

å

ng 

ä

r den ekonomiska planen. Den 

ä

r ofta av synnerligen stor betydelse f

ö

r de boendes beslut, genom att den visar de ekonomiska f

ö

ruts

ä

ttningarna. Det 

ä

r allts

å

 viktigt, att denna plan tas fram p

å

 ett tidigt stadium och att de intygsgivare som granskar och skriver under planen har de inblandade parternas f

ö

rtroende. Vi bitr

ä

der d

ä

rf

ö

r f

ö

rslaget med tv

å

 intygsgivare, varav minst den ene skall vara opartisk. Vi vill dessutom framh

å

lla vikten av att det p

å

 ett tidigt stadium g

ö

rs en besiktning av fastigheten. Denna b

ö

r - som kommitt

é

n f

ö

resl

å

r -vara obligatorisk.

Prop. 1981/82:169

294

Kommitt

é

n f

ö

resl

å

r, att kommun enligt lag skall vara skyldig att ut

ö

va insyn i bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar, vilka erh

å

ller statliga l

ä

n upp till 99% av pantv

ä

rdet (26 

§

BFF). Detta anser vi angel

ä

get, eftersom det f

ö

rekommit fall d

ä

r kommuner v

ä

grat utse styrelse­ledam

ö

ter i bostadsr

ä

ttsf

ö

rening med d

ä

rmed f

ö

ljande konsekvenser i l

å

nefr

å

gan. Det 

ä

r inte rimligt att en kommun, p

ä

 politiska grun­der, skall kunna besluta om finansieringsvillkoren f

ö

r bostads­r

ä

ttsf

ö

reningar. Detta 

ä

r en uppgift f

ö

r riksdagen.

Den kommunala insynen sker normalt med en styrelseledamot j

ä

mte suppleant samt revisor j

ä

mte suppleant. Dessa skall finnas i f

ö

re­ningen fr

ä

n f

ö

reningens bildande till dess tio 

ä

r f

ö

rflutit fr

å

n l

ä

nets utbetalning. Fr

ä

n den nuvarande regeln om kommunal styrelse­ledamot finns ett undantag, n

ä

mligen att kommunen i vissa fall i st

ä

llet kan utse en kommunal rapport

ö

r.

Vi bitr

ä

der kommitt

é

ns uttalande (s. 142) att:

"Finns det en godk

ä

nd eller auktoriserad revisor i f

ö

reningen, b

ö

r kontrollinsatserna kunna minska. Samh

ä

llets kontrollinsatser b

ö

r 

ö

verhuvudtaget kunna minskas, om f

ö

rvaltningen 

ä

r ordnad p

å

ett tillfredsst

ä

llande s

ä

tt". Det 

ä

r, med h

ä

nsyn till det ovan sagda, enligt v

å

r uppfattning helt tilltr

ä

ckligt att den kommunala insynen normalt skar genom en kommunal rapport

ö

r.

F

ö

rv

ä

rv av enskilt 

ä

gd fastighet (kap. 4)

Fastighetsgaranti anser att f

ö

rslaget till f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyres­g

ä

ster

ä

r on

ö

digt tillkr

å

nglat. En av de viktigaste f

ö

renklingarna 

ä

r att utforma majoritetsreglerna p

ä

 ett enhetligt s

ä

tt.

Finansiering av bostadsr

ä

ttsf

ö

rv

ä

rv (kap. 7)

Det finns idag, i vissa kommuner, m

ö

jlighet f

ö

r fysiska personer att erh

å

lla kommunala l

ä

n/l

ä

n med kommunal borgen, f

ö

r att finan­siera bostadsr

ä

ttsf

ö

rv

ä

rv. Genom det normala bosparandet i bankerna har man

ä

ven m

ö

jlighet att erh

å

lla l

å

n. Riksbanken har ocks

ä

 m

ö

jlig­het att bevilja l

ä

n f

ö

r bl a bostadsr

ä

ttsf

ö

rv

ä

rv.

Enligt v

å

r uppfattning 

ä

r det positivt, om ett enhetligt system f

ö

r l

ä

n inf

ö

res, som kan anv

ä

ndas b

å

de vid ombildningsfaUen och andra bostadsr

ä

ttsf

ö

rv

ä

rv.

Prop. 1981/82:169

295

N

ä

r det g

ä

ller de f

ö

reslagna villkoren vill vi anf

ö

ra, att det ej 

ä

r l

ä

mpligt att inf

ö

ra en f

ö

rm

ö

genhetsgr

ä

ns redan vid 15 000 kronor. Enligt v

å

r uppfattning 

ä

r det i detta fall l

ä

mpligare att till

ä

mpa regler som motsvarar de vid bostadstill

ä

gg, n

ä

mligen att h

ä

nsyn endast tas till 20% av den f

ö

rm

ö

genhet som 

ö

verstiger 75 000 kronor.

Betr

ä

ffande s

ä

kerheten f

ö

r l

å

nen f

ö

resl

ä

r kommitt

é

n, att.kommunal borgen kombinerad med pants

ä

kerhet i bostadsr

ä

tten

ä

r att f

ö

redra bl a med tanke p

ä

 de "sociala aspekter man b

ö

r anl

ä

gga, n

ä

r en bostadsr

ä

ttsinnehavare inte f

ö

rm

å

r att betala sin skuld och d

å 

riskerar att f

ä

 l

ä

mna sin bostad, om pants

ä

kerheten i bostaden tas i anspr

å

k". Det finns dock inget i bet

ä

nkandet, som s

ä

ger att panten ej skall f

å

 realiseras, och man kan d

ä

rf

ö

r fr

å

ga sig hur det bostads­sociala syftet skall tillgodoses den dag borgensmannen regressvis kr

ä

ver l

ä

ntagaren/boscadsr

ä

ttsinnehavaren.

Ö

verl

å

telse av bostadsr

ä

tt (kap. 8)

I direktiven ing

å

r bl a att kommitt

é

n skall 

ö

verv

ä

ga, om det finns

anledning 

ö

verv

ä

ga 

å

tg

ä

rder fr

å

n statens sida vid 

ö

verl

å

telse av

bostadsr

ä

tt.

Enligt v

å

r uppfattning finns det ingen anledning att bibeh

å

lla den m

ö

jlighet till prisreglering som finns idag (44 

§

 BBL) eller att man inf

ö

r den f

ö

reslagna hembudsskyldigheten (14 

§

 BRL). Vi finner det speciellt anm

ä

rkningsv

ä

rt, att man vill ut

ö

ka l

ö

sningsr

ä

tten s

å

 att denna skall kunna tillkomma andra 

ä

n bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen eller dess medlemmar.

Prop. 1981/82:169

296

39  FASTIGECTSAMST

Ä

IUAS F

Ö

BBOMD

Bostadsr

ä

tt i allm

ä

nnyttiga f

ö

retag

De allm

ä

nnyttiga bostadsf

ö

retagen har tillkommit p

å

 statsmakternas initiativ f

ö

r att utg

ö

ra ett betydelsefullt instrument f

ö

r en social bostadspolitik. D

ä

rut

ö

ver har kommunerna 

å

lagts ansvaret f

ö

r den lokala bostadsf

ö

rs

ö

rj­ningen. Riksdagen har fastlagt den allm

ä

nnyttiga hyresr

ä

tten som kan sam­manfattas enligt f

ö

ljande:

vara tillg

ä

nglig f

ö

r alla inte kunna g

ö

ras till spekulationsobjekt - vara hyresledande p

å

 bostadsmarknaden tillhandah

å

llas till sj

ä

lvkostnadspris

Denna m

å

ls

ä

ttning 

å

sidosattes genom utredningens' f

ö

rslag att 

ä

ven hyres­g

ä

ster boende i de allm

ä

nnyttiga f

ö

retagen skall ges m

ö

jlighet att bilda bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar.

Prop. 1981/82:169

297

Boinflytande

Den i direktiven framf

ö

rda uppfattningen att ett 

ö

kat boendeinflytande endar.t uppn

ä

s via 

ä

gande

ä

r i grunden helt felaktig.

Det stora antal f

ö

rs

ö

ksverksamheter som p

å

b

ö

rjats inom allm

ä

nnyttan tyder p

å

motsatsen.

Fullt m

ö

jliga 

å

tg

ä

rder inom hyresr

ä

ttens ram 

ä

r f

ö

r

ä

ndringar av f

ö

rvalt­ningsformerna, inflytande 

ö

ver ekonomin, f

ö

rb

ä

ttringar av boendemilj

ö

n, eliminering av skadeg

ö

relse etc, vilket niedf

ö

r ett visst ansvarstagande.

Fastighetssk

ö

tseln

F

ö

re och vid f

ö

rbundets tillkomst 1936 sk

ö

ttes fastigheterna av s k port­vakter, oftast deltidsanst

ä

llda. I takt med utbyggnaden av de bostads­kooperativa och allm

ä

nnyttiga f

ö

retagen tillskapades alltfler heltidsan­st

ä

llningar. Fastighetsskctaolii blev ett meningsfullt yrke med en 

ö

kad trygghet.

Under 60-i.alet utvecklades sk

ö

tselformerna mot centralissring och samord­ning som ett led i str

ä

van efter rationellare sk

ö

tsel. .Alltfler speciali­serades till att sk

ö

ta sin del av arbetsuppqi fterr.a: repr-at

ö

rer, hant­verkare, trappsf

ä

dare etc 

å

terfinns bland de anst

ä

llda.

Inom den privata sektorn har utvecklingen g

å

tt i ungnf

ä

r samma sp

å

r i de befintliga f

å

 st

ö

rre f

ö

retagen. I de mindre fastigheterna svarar fort­farande i regel en deltidsanst

ä

lld fastighetssk

ö

tare f

ö

r sk

ö

tseln. Arbets­situationen f

ö

r dessa pr

ä

glas av en st

ö

rre otrygghet. Arbetsuppgifterna sk

ö

ts p

å

 deltid oftast utanf

ö

r ordinarie arbetstider emedan anst

ä

llningen i stor utstr

ä

ckning 

ä

r en sidoinkomst.

Under 70-talet har i allt st

ö

rre utstr

ä

ckning entrepren

ö

rer, 

ä

ven oseri

ö

sa, funnit en god marknad inom mindre bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar och i de privata fastigheterna. Denna verksamhet 

ö

kar p

å

 ett orov

ä

ckande s

ä

tt.

I denna del har utredningen dragit felaktiga slutsatser vid bed

ö

mningen av konsekvenserna f

ö

r F

ö

rvaltningsorganisation och syssels

ä

ttning. Inv

ä

nd­ningar kan 

ä

ven g

ö

ras mot att syftet med 

ö

verg

å

ngen fr

å

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt 

ä

r att st

ö

rre m

ö

jligheter f

ö

r de boende att medverka i sk

ö

tseln av fastigheten f

ö

rordas.

F

ö

rbundets erfarenhet tyder p

å

 att denna form av sj

ä

lvverksamhet ofta misslyckats. Os

ä

mja mellan hyresg

ä

sterna har skapats och risk f

ö

r en snabbare f

ö

rslitning av fastigheterna f

ö

religger.

SAMMANFATTNING

Fastighetoanst

ä

lWas F

ö

rbund avvisar utrt-ciniiigens F

ö

rslf.g att ombilda framf

ö

rallt den allm

ä

nnyttiga hyresriittpn till bastadsr

ä

tt. Snin ytter-ligaru sk

ä

l, ut

ö

ver ovannUimda, Fnrcligger al.'itr

ö

r ator risk att segrega­tionen 

ö

kar. De kommunala intentiomrnn bordo int

ä

ilet inriktas p

ä

 att

Prop. 1981/82:169

298

bryta deii befintliga segregationen. Resurssvaga hyresg

ä

ster kommer 

ä

ven fromtidsvis att utest

ä

ngas fr

å

n m

ö

jligheten att k

ö

pa bostadsr

ä

tt.

Utredningens f

ö

rslag om prisf

ö

reskrifter kommer ej att hindra en fortsatt Framtida spe!

ö

rorda ut

ö

kade F

ö

ruts

ä

tttiingar till osk

ä

lig ekonomisk vinning 

ä

r att avvisa samh

ä

llets bostadsGOciala skyldigheter.

I detta sammanhang finns anledning h

ä

nvisa till riksdagens behandling av "motion 1979/80:1618".

D

ä

rut

ö

ver anser F

ö

rbundet att dan verksamhet F

ö

r ut

ö

kat boendeinflytande som p

å

g

å

r inom hyresr

ä

ttens omr

å

de motiverar en utv

ä

rdering.

F

ö

rbundet anser slutligen att sakligt motiv F

ö

r ombildning av hyresr

ä

tter till bostadsr

ä

tter F

ö

r n

ä

rvarande saknas.

Prop. 1981/82:169

299

40  SVERIGES EAMTVERKS- OCH mDPSTRIORGANISATIOH (SHIO) -FAMIIJEF

Ö

RETAGEH

De fr

å

gor som ber

ö

rs i bet

ä

nkandet ang

å

r endast i mindre utstr

ä

ckning v 

å

a medlemskatejorier. De aspekter som ber

ö

r byggandet 

ä

r dock av in­tresse f

ö

r oss. Vi har d

ä

rf

ö

r samr

å

tt med den till SHIO-Familjef

ö

reta­gen anslutna branschorganisationen Sveriges Byggm

ä

staref

ö

rbund och med N

ä

ringslivets Byggnadsdelegation, d

ä

r SHIO-Familjef

ö

retagen 

ä

r en av huvudm

ä

nnen.

Vi ansluter oss till det remissyttrande Byggnadsdelegationen avgivit och till de kompletterande synpunkter som Svenska Bankf

ö

reningen l

ä

m­nat.

SHIO-Familjef

ö

retagen

ä

r s

å

lunda i princip positiv till omvandlingspro­cessen fr

å

n hyres- till bostadsr

ä

tt. De av utredningen f

ö

reslagna 

ä

nd­ringarna i proceduren inneb

ä

r en omfattande reglering och intervention p

å

 bostadsmarknaden vilket vi inte kan acceptera.

Vidare finner vi f

ö

rslaget ang

å

ende f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

ster

ogenom­

t

ä

nkt och otillr

ä

ckligt underbyggt ur allm

ä

n synpunkt. Ej heller

kra­

vet p

å

 kvalificerad majoritet f

ö

r en omvandling till bostadsr

ä

tt

fin­

ner vi motiverat.

Avslutningsvis avstyrker vi den f

ö

reslagna priskontrollen p

å

 bostads­r

ä

ttsmarknaden liksom hembudsskyldigheten f

ö

r bostadsr

ä

ttsinnehavare. Realisationsvinstbeskattningen begr

ä

nsar i fullt tillr

ä

cklig omfattning de pris

ö

verdrifter som kan befaras. En pris

ö

vervakning skulle f

ö

rs

ä

mra bostadsr

ä

ttsmarknadens funktion genom att minska r

ö

rligheten. Bostadsbe­st

å

ndet skulle utnyttjas mindre effektivt och ett k

ö

system kan v

ä

ntas v

ä

xa fram med risker f

ö

r ytterligare en svart marknad.

Prop. 1981/82:169

300

41  RIKSHEYISIOHSVERKET

ö

vergripande synpunkter

Enligt sina direktiv skulle kommitt

é

n, mot bakgrund av att en 

ö

kning av andelen l

ä

genheter med 

ä

gande-eller bostadsr

ä

tt endast kan ske p

å

 l

å

ng sikt genom nyproduktionen, l

ä

mna f

ö

rslag till 

å

t­g

ä

rder f

ö

r att fr

ä

mja en 

ö

verg

å

ng av betydande omfattning fr

ä

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt i det befintliga best

å

ndet av hyresl

ä­

genheter. Som ett sk

ä

l f

ö

r att bost

ä

der i 

ö

kad omfattning b

ö

r upp­l

å

tas med 

ä

gande-eller bostadsr

ä

tt anf

ö

rs 

ö

nskem

å

l om ett 

ö

kat boendeinflytande.

Genom en 

ö

verg

ä

ng fr

å

n hyresr

ä

tt till annan besittningsform f

å

r de boende f

ö

rutom ett 

ö

kat inflytande 

ä

ven ett ekonomiskt ansvar f

ö

r f

ö

rvaltningen av ett betydande realkpital. En omfattande 

ö

verg

å

ng fr

å

n hyresr

ä

tt till en besittningsform med ett reellt boendeinflytande i kombination med ett sj

ä

lvst

ä

ndigt ekonomiskt ansvar torde enligt RRVs uppfattning leda till att f

ö

ljande fr

å

n samh

ä

llsekonomiska utg

å

ngspunkter 

ö

nskv

ä

rda effekter inom bostads­sektorn kan uppn

å

s

-

B

ä

ttre kapacitetsutnyttjande

-

ö

kat sparande

-

Dkadefektivitet i bostadsf

ö

rvaltningen.

Prop. 1981/82:169

301

Ett b

ä

ttre kapacitetsutnyttjande inneb

ä

r att nybygqnadibehovet blir l

ä

gre och d

ä

rmed minskar kraven p

å

 f

ö

rm

ä

nliga l

ä

n och sub-. ventioner fr

å

n stat och kommun. Ett 

ö

kat sparande och en effek­tivisering av bostadsf

ö

rvaltningen medf

ö

r l

ä

gre drifts- och under­h

ä

llskostnader, vilket i sin tur verkar h

ä

mmande p

ä

potentiella krav p

å

 l

ä

n och bidrag fr

ä

n samh

ä

llet f

ö

r dessa 

ä

ndam

å

l.

RRV anser fr

å

n dessa utg

å

ngspunkter det angel

ä

get att en mer om­fattande 

ö

verg

ä

ng fr

ä

n hyresr

ä

tt till annan uppl

å

telseform kommer till st

å

nd samt att 

ö

verg

å

ngen genomf

ö

rs s

ä

 att de latenta sam­h

ä

llsekonomiska vinsterna kan realiseras.

RRV vill understryka att de ekonomiska motiven f

ö

r en 

ö

verg

å

ng fr

ä

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt g

ä

ller under vissa f

ö

ruts

ä

ttningar, 

ö

verg

ä

ngen m

å

ste dels s

å

som kommitt

é

n sj

ä

lv anf

ö

r organiseras s

ä 

att den resulterar i relativt sm

å

 f

ö

reningar som har f

ö

ruts

ä

tt­ningar att bli fungerande enheter, dels bli av en betydande om­fattning - 

ä

ven i de allm

ä

nnyttiga f

ö

retagens fastighetsinnehav. Dessutom 

ä

r det ett krav att inte regleringar och priskontroll i delar av bostadsr

ä

ttsbest

ä

ndet minskar r

ö

rligheten p

å

 bostads­marknaden och d

ä

rmed motverkar ett b

ä

ttre kapacitetsutnyttjande.

Kommitt

é

n har inte s

ö

kt uppskatta antalet 

ö

verg

ä

ngar fr

ä

n hyres­r

ä

tt till bostadsr

ä

tt som kan bli f

ö

ljden av kommitt

é

ns f

ö

rslag till 

ä

tg

ä

rder. I n

å

gra olika r

ä

kneexempel anges 

ö

verg

ä

ngen till 5 000 resp 10 000 l

ä

genheter per 

ä

r. J

ä

mf

ö

rt med de ca 9 000 l

ä­

genheter som har ombildats under 1970-talet 

ä

r naturligtvis 10 000 l

ä

genheter per 

ä

r mer omfattande. St

ä

llt i relation till det to­tala best

å

ndet av hyresr

ä

tter om ca 1,5 miljoner l

ä

genheter 

ä

r det emellertid enligt RRVs uppfattning varken s

ä

rskilt omfattande eller snabbbt att ombilda knappt 7 % under en period av 10 

å

r.

Hur l

ä

ng tid det t*c att vid en given 

ö

verg

ä

ng per 

å

r ombilda hela hyresr

ä

ttsbest

ä

ndet framg

å

r av f

ö

ljande tabl

ä

.

Ombildning

Ombildnings-

av Igh/

å

r

period, antal 

ä

r

5 000

300

10 000

150

25 000

60

50 000

30

75 000

20

100 000

15

Om m

å

let enligt kommitt

é

ns direktiv om en betydande 

ö

verg

å

ng till bostadsr

ä

tt t ex operationaliseras s

ä

 att antalet bostadsr

ä

tter skall uppg

å

 till ca h

ä

lften av det totala antalet l

ä

genheter i flerbostadshus 

ä

r 1991 inneb

ä

r det att i genomsnitt ca 40 000 l

ä­

genheter per 

ä

r m

å

ste ombildas. I det fortsatta beredningsarbetet 

ä

r det enligt RRVs mening viktigt att man f

ö

rs

ö

ker bed

ö

ma den om­fattning som ombildningen kan komma att f

å

.

Kommitt

é

ns f

ö

rslag inneb

ä

r att samh

ä

llet skapar former f

ö

r att un­derl

ä

tta en 

ö

verg

å

ng fr

å

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt. RRV ifr

å

ga-

Prop. 1981/82:169

302

s

ä

tter mot bakgrund av det perspektiv verket redovisat om de f

ö

re­slagna medlen 

ä

r tillr

ä

ckligt effektiva och 

ä

ndam

å

lsenliga f

ö

r att leda till en mer omfattande ombildning.

F

ö

r att en mer omfattande och snabb ombildning skall komma till st

å

nd kr

ä

vs enligt RRVs mening att det ocks

ä

f

ö

religger ekonomiska incitament f

ö

r en 

ö

verg

ä

ng fr

å

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt, n

ä

r­mast genom att de boende kan f

ä

 l

ä

gre bostadskostnader. Betr

ä

ffan­de fastighets

ä

garen 

ä

r det viktigt att han anser sig f

ä

 dels en sk

ä

lig ers

ä

ttning, dels en s

ä

ker betalningsform.

F

ö

reninqsbiIdning

RRV har i princip inget att erinra mot de f

ö

rslag om organisato­riska m fl f

ö

r

ä

ndringar som kommitt

é

n f

ö

resl

å

r i samband med f

ö

re­ningsbildning. RRV vill betona den 

ö

kade betydelsen av en ekono­misk plan, speciellt mot bakgrund av det ekonomsika ansvarstagan­de som hyresg

ä

sterna p

å

tar sig vid en ombildning. RRV anser liksom kommitt

é

n att planen b

ö

r finnas uppr

ä

ttad innan f

ö

reningen fattar beslut om fastighetsf

ö

rv

ä

rv.

Kommitt

é

ns f

ö

rslag inneb

ä

r att bostadsstyrelsen f

ä

r en viktig roll i f

ö

reningsbildningen. Styrelsen skall t ex spela en aktiv roll 

n

ä

r  

det g

ä

ller rekryteringen av intygsgivare. Vidare f

ä

r sty­relsen ansvaret f

ö

r r

å

dgivning och information till enskilda hus-h

ä

ll och kommuner. RRV finner att f

ö

rslagen ligger i linje med statsmakternas intentioner (prop 1977/78:93, CU:28) och tillstyr­ker f

ö

rslagen. Behovet av resurser f

ö

r de nya arbetsuppgifter som tillkommer om kommitt

é

ns f

ö

rslag genomf

ö

rs kommer bl a att bli beroende av antalet ombildningar. Enligt RRVs uppfattning 

ä

r det viktigt att bostadsstyrelsen g

ö

r en samlad bed

ö

mning av re­sursbehov och andra konsekvenser f

ö

r styrelsen som kan f

ö

lja av att kommitt

é

ns f

ö

rslag genomf

ö

rs. RRV anser det l

ä

mpligt att bo­stadsstyrelsen f

ä

r i uppdrag att samlat redovisa konsekvenser och resursbehov f

ö

r styrelsens vidkommande.

Finansiering

RRV tillstyrker huvuddragen i kommitt

é

ns f

ö

rslag till finansie­ring av fastighetsf

ö

rv

ä

rv vid 

ö

verg

ä

ng fr

ä

n hyresr

ä

tt till bo-Stadsr

ä

tt.

Kommitt

é

n f

ö

resl

ä

r att bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar som f

ö

rv

ä

rvar fas­tighet som 

ä

gs av allm

ä

nnyttigt bolag b

ö

r kunna ta 

ö

ver ev under­h

ä

llsl

å

n och hyresf

ö

rlustl

ä

n som kan finnas i fastigheten.' Syftet med att lata bostadsr

ä

ttsf

ö

reningen ta 

ö

ver 

ä

ven dessa l

ä

n tycks vara en 

ö

nskan fr

ä

n kommitt

é

ns sida att h

ä

lla nere grundavgiftens Storlek. T

ö

reningar som finansierar fastighetsf

ö

rv

ä

rv med en s

ä 

h

ö

g l

ä

neandel som det h

ä

r kan bli fr

ä

ga om torde l

ä

tt hamna i finansiella sv

å

righeter, eftersom de har sma likvida reserver for att st

å

 emot finansiella p

å

frestningar, t ex en h

ö

jning av det allm

ä

nna r

ä

ntel

ä

get. De f

ö

ruts

ä

ttningar som g

ä

llde n

ä

r dessa l

ä

n inf

ö

rdes, deras karakt

ä

r av st

ö

d i en extraordin

ä

r situation samt att det 

ä

r toppl

å

n g

ö

r att staten, i de fall fastigheter med un­derh

å

llsl

ä

n eller hyresf

ö

rlustl

å

n s

ä

ljs, b

ö

r kr

ä

va att s

ä

ljaren med likviden f

ö

r fastigheten l

ö

ser dessa l

å

n. RRV avstyrker d

ä

rf

ö

r att underh

ä

llsl

ä

n och hyresf

ö

rlustl

ä

n skall kunna tas 

ö

ver av bo-Stadsr

ä

ttsf

ö

reningar som ombildar en allm

ä

nnyttigt 

ä

gd fastighet till bostadsr

ä

tt.

Prop. 1981/82:169

303

RRV delar kommitt

é

ns uppfattning att k

ö

pare av bostadsr

ä

tter, som har sm

å

eller inga m

ö

jligheter att sj

ä

lva finansiera grundavgiften b

ö

r f

ä

 samh

ä

llets st

ö

d f

ö

r att kunna l

å

na till del av grundavgif­ten. Enligt RRVs uppfattning m

å

ste det dock ut

ö

ver en pr

ö

vning av f

ö

rm

ö

genheten ocks

ä

 tillkomma en pr

ö

vning av den s

ö

kandes inkomst. Personer utan f

ö

rm

ö

genhet men med h

ö

gre inkomster b

ö

r normalt ha goda m

ö

jligheter att f

å

 l

å

na till hela eller delar av grundavgif­ten i kreditinr

ä

ttning utan samh

ä

llets st

ö

d. RR.V f

ö

resl

ä

r d

ä

rf

ö

r att en 

ö

vre inkomstgr

ä

ns inf

ö

rs i behovspr

ö

vningen.

Kommitt

é

n f

ö

resl

ä

r att det inf

ö

rs endera ett s

ä

rskilt statligt l

ä

n eller en statlig l

ä

negaranti f

ö

r den som f

å

r samh

ä

llets st

ö

d f

ö

r att f

ö

rv

ä

rva en bostadsr

ä

tt.- Det finns flera nackdelar med att inf

ö

ra s

ä

rskilda statliga l

ä

n eller l

å

negarantier f

ö

r f

ö

rv

ä

rv av bostadsr

ä

tter. F

ö

rslaget f

ö

rst

ä

rker ytterligare bostadsverkets roll som l

ä

nemyndighet, n

å

got som statsmakterna i olika sammanhang uttalat sig emot. Det 

ä

r vidare fr

å

ga om en l

å

neform som bostads­verket hittills i endast begr

ä

nsad omfattning handlagt, n

ä

mligen personl

å

n utan s

ä

kerhet i fastigheter. Verkets l

ä

neverksamhet har hittills fr

ä

mst varit inriktad mot llriegivning med s

ä

kerhet i fastigheter. Bostadsverket saknar idag rutiner, administrativa st

ö

dsystem, personal och erfarenhet f

ö

r att administrera den f

ö

re­slagna typen av l

å

n. S

ä

dana rutiner och st

ö

dsystem skulle beh

ö

va byggas upp och personal rekryteras innan l

ä

neverksamheten kan p

å­

b

ö

rjas. Kostnaderna f

ö

r detta kommer v

ä

sentligt att 

ö

verstiga de 200 000 kr per 

å

r som kommitt

é

n anger, 

ä

ven vid den 

ä

rendevolym som anges i r

ä

kneexemplen. De 

ö

kade administrationskostnaderna kan inte t

ä

ckas av 

ö

kade avgifter f

ö

r uppl

ä

ggning och avisering. RRV avstyrker d

ä

rf

ö

r kommitt

é

ns f

ö

rslag till statliga l

å

n/l

ä

ne­garantier f

ö

r f

ö

rv

ä

rv av bostadsr

ä

tt och f

ö

rordar i st

ä

llet ett system med kommunal borgen, liknande det som redan finns i flera st

ö

rre kommuner.

I f

ö

ljande tabell redovisar RRV s

ä

 l

ä

ngt det 

ä

r m

ö

jligt det 

ä

rliga kreditbehov som kommitt

é

ns f

ö

rslag resulterar i samt hur kredit­behoven varierar med antal ombildade l

ä

genheter per 

ä

r. Ber

ä

k­ningarna grundas p

å

 koimiitt

é

ns antaganden i kapitel 6 och 7. Un­derlag saknas f

ö

r att ber

ä

kna behovet av f

ö

rv

ä

rvsl

ä

n enligt bo­stadsfinansieringsf

ö

rordningen. Behovet av krediter f

ö

r detta 

ä

n­dam

å

l kommer dock att 

ö

ka j

ä

mf

ö

rt med nul

ä

get.

Antal l

ä

gen-hetsombild-mngar per 

ä

r

 Antal l

ä

ne­

ä

renden f

ö

r f

ö

rv

ä

rv av bostadsr

ä

tt

Behov av botten­krediter i sam­band med fastig­hetsf

ö

rv

ä

rv, Mkr

Behov av kredi-diter som kom­pens f

ö

r utebliv­na grundavgifter vid fastighets-f

ö

rv

ä

rv, Mkr 1)

Behov av l

å

n 1 sam­band med bostads­r

ä

ttsf

ö

rv

ä

rv, Mkr

5 000

1 000

200

40 -

70

20 - 30

10 000

2 000

400

80 -

130

40 - 60

25 000

5 000

1 000

210 -

330

100 - 160

50 000

10 000

2 000

410 -

660

200 - 320

75 000

15 000

3 000

620 -

990

300 - 480

100 000

20 000

4 000

830 -

1 320

400 - 640

1) Underlag saknas f

ö

r att bed

ö

ma andelen l

ä

genheter som efter ombildning kvarst

å

r med hyresr

ä

tt i ombildade fastigheter. I tabellen r

ä

knas med att 1/3 kvarst

å

r f

ö

r att d

ä

rmed erh

å

lla maximalt kreditbehov f

ö

r detta 

ä

ndam

å

l.

Prop. 1981/82:169

304

Ut

ö

ver i tabellen redovisat behov av krediter kommer kommitt

é

ns f

ö

rslag att f

ä

 ytterligare ekonomiska konsekvenser fr

ä

mst f

ö

r staten. Exempel p

ä

 s

ä

dana 

ä

r skattem

ä

ssiga konsekvenser och behov av avskrivning av l

ä

n f

ö

r f

ö

rv

ä

rv av bostadsr

ä

tter pga efter­gifter. Med kommitt

é

ns antaganden kommer enligt RRVs ber

ä

kning eftergifterna efter tio 

ä

r att uppg

å

till mellan 2,2 och 70,4 Mkr/

ä

r beroende p

ä

 antalet ombildningar per 

ä

r.

Det 

ä

rliga kreditbehovet enligt tabellen

ö

verstiger det som kom­mitt

é

n angett i r

ä

kneexemplen. Vid en omfattande ombildning kommer det 

ä

rliga behovet av krediter fr

ä

n kreditmarknaden och fr

ä

n sta­ten att bli betydande. Detta understryker behovet av att uppskatta antalet ombildningar/

ä

r f

ö

r att en bed

ö

mning av erforderligt kre­ditutrymme h

ä

rf

ö

r skall kunna g

ö

ras och en avv

ä

gning ske mot andra kreditbehov i samh

ä

llet.

Allm

ä

nnyttan

Kommitt

é

n framh

å

ller att en 

ö

verg

ä

ng till bostadsr

ä

tt i allm

ä

n­nyttan skulle inneb

ä

ra ekonomiska f

ö

rdelar f

ö

r s

ä

v

ä

l de boende som f

ö

r samh

ä

llet, bl a i form av en betydande 

ö

kning av bostadsspa­randet, minskade utgifter f

ö

r bostadsbidrag, h

ö

gre underh

ä

llsstan­dard och l

ä

gre energif

ö

rbrukning.

RRV delar kommitt

é

ns uppfattning ifr

å

ga om de f

ö

rdelar en 

ö

verg

ä

ng i allm

ä

nnyttan skulle komma att f

å

. Liksom kommitt

é

n anser RRV att en genomt

ä

nkt ombildning kan bidra till att skapa f

ö

ruts

ä

ttningar f

ö

r en mer allsidig befolkningssammans

ä

ttning i omr

å

den som nu domineras av hyresr

ä

tten.

Kommitt

é

n redovisar vissa sk

ä

l som talar mot en mer omfattande 

ö

verg

ä

ng till bostadsr

ä

tt i det allm

ä

nna best

å

ndet. Dessa sk

ä

l v

ä

ger enligt kommitt

é

n tyngre 

ä

n sk

ä

len f

ö

r.Kommitt

é

ns slutsats blir att 

ö

verg

å

ngar inte f

ä

r bli dominerande i omr

å

den som nu f

ö

rvaltas av allm

ä

nnyttiga f

ö

retag. RRV finner inga b

ä

rande argument i bet

ä

nkan­det f

ö

r ett s

ä

dant st

ä

llningstagande, s

ä

rskilt mot bakgrund av att de samh

ä

llsekonomiska vinsterna torde bli st

ö

rst vid en ombildning i allm

ä

nnyttan. RRV ifr

å

gas

ä

tter vidare om en begr

ä

nsning i detta avseende kan anses ligga i' linje med kommitt

é

ns direktiv. Enligt-RRVs uppfattning finns det inte anledning att ha s

ä

rregler f

ö

r all­m

ä

nnyttan.

F

ö

rk

ö

psr

ä

tt

Om angivna finansieringsf

ö

rslag genomf

ö

rs kommer m

ö

jligheterna att realisera nu ifr

å

gavarande typer av fastigheisf

ö

rv

ä

rv att 

ö

ka. H

ä

rmed kommer ocks

ä

 intresset f

ö

r att uppta f

ö

rhandlingar att 

ö

ka hos bada parter. RRV finner det naturligt att som kommitt

é

n f

ö

re­sl

ä

r hyresg

ä

sterna tar initiativet genom att i f

ö

rsta hand gemen­samt 

ö

verv

ä

ga f

ö

r

ä

ndringen f

ö

r att d

ä

refter l

ä

rana fastighets

ä

garen en intresseanm

ä

lan.

Prop. 1981/82:169

305

Enligt kommitt

é

n skulle f

ö

rk

ö

psr

ä

tten endast komma att g

ä

lla fastigheter i det privat

ä

gda best

å

ndet. En ombildning inom all­m

ä

nnyttan skulle d

ä

remot bara kunna ske i den utstr

ä

ckning som den enskilda kommunen finner det motiverat. Denna uppdelning skulle enligt RRVs mening kunna ge icke 

ö

nskv

ä

rda konsekvenser. Det finns bl a risk f

ö

r

ö

kad segregation ora ombildningen i det privata best

å

ndet f

ä

r stor omfattning samtidigt som 

ö

verg

ä

ngen i allm

ä

nnyttan blir ringa. RRV vill f

ö

r 

ö

vrigt erinra om att f

ö

r­slaget inte inneb

ä

r n

ä

got tv

å

ng f

ö

r fastighets

ä

garen/kommunen att avyttra fastigheten.

Kommitt

é

n menar aft de administrativa konsekvenserna av f

ö

rslaget blir ringa. N

ä

got underlag f

ö

r denna bed

ö

mning redovisas inte. RRV anser, bl a mot bakgrund av f

ö

rslagens konstruktion och ar­betssituationen vid flera av de myndigheter som skulle f

å

 ut

ö

kade arbetsuppgifter, att kommitt

é

ns f

ö

rslag f

ä

r betydande administra­tiva konsekvenser redan vid en relativt liten ombildning fr

ä

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt. Som exempel kan anges att de admini­strativa konsekvenserna vid tvister kan bli omfattande f

ö

r alla inblandade parter samt hyresn

ä

mnderna.

Den av kommitt

é

n f

ö

reslagna f

ö

rk

ö

psproceduren

ä

r tids- och re­surskr

ä

vande f

ö

r b

å

da parter. F

ö

rslaget kan komma att f

ö

rsv

å

ra normala aff

ä

rskontakter mellan parterna och i st

ä

llet leda till formalism och byr

å

krati i ordets negativa bem

ä

rkelse.

Kommitt

é

n konstaterar sj

ä

lv att f

ö

rslaget inte t

ä

cker det f

ö

rfa­rande som har till

ä

mpats vid 

ö

verl

å

telse av hyresr

ä

ttsfastighe­ter, n

ä

mligen 

ö

verl

å

telse av aktier eller andelar i bolag. Just detta f

ö

rfarande har f

ö

ranlett 

ä

ndringar i lagen om f

ö

rv

ä

rv av hyresfastigheter m m (SFS 1975:1132). Det finns enligt RRVs mening anledning befara att liknande f

ö

rfaranden kommer att utnyttjas av de fastighets

ä

gare som vill kringg

ä

 den nu f

ö

reslagna f

ö

rk

ö

ps­r

ä

tten.

Med h

ä

nvisning till vad som anf

ö

rts avstyrker RRV den f

ö

reslagna lagen om f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

ster. Verket f

ö

resl

ä

r i st

ä

llet att man 

ö

verl

ä

ter 

ä

t parterna att uppta erforderliga kontakter samt s

ä 

l

ä

ngt s:m m

ö

jligt s

ö

ker stimulera dessa.

ö

verl

å

telse av bostadsr

ä

tt

Kommitt

é

n f

ö

resl

å

r att en f

ö

rening f

ö

rutom prisf

ö

reskrifter 

ä

ven skall kunna inf

ö

ra en klausul om hembudsskyldighet. Vidare f

ö

resl

ä

s att l

ä

nsbostadsn

ä

mnden, i vissa fall och efter kommunens yttrande, som villkor f

ö

r bostadsl

å

n skall kunna kr

ä

va att prisf

ö

reskrifter tas in i stadgarna f

ö

r nybildade f

ö

reningar f

ö

r en tid av h

ö

gst fem 

ä

r.

RRV konstaterar att ett inf

ö

rande av hembudsskyldighet och pris­kontroll enligt kommitt

é

ns f

ö

rslag skulle leda till negativa kon­sekvenser vad g

ä

ller bostadsmarknadens funktionss

ä

tt. P

ä

 sikt kan tre olika delmarknader komma att uppst

ä

, n

ä

mligen en oreglerad, en visstidsreglerad och en med evig reglering. Detta kan i sin tur leda till ett -"tv

ä

prissystem" (av v

ä

lk

ä

nt n

ö

nster fr

ä

n t ex kon­trollen av tomtkostnaden i samband med ans

ö

kan om bostadsl

ä

n f

ö

r styckebyggda sm

å

hus). En annan effekt torde bli att man avst

å

r fr

ä

n att s

ö

ka statliga l

å

n och 1 st

ä

llet finansierar ombildningen med personliga s k strimlade l

ä

n.

20 

Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169. Bilagedel

Prop. 1981/82:169

306

RRV anser att priskontroll 

ä

r en i sammanhanget ineffektiv 

ä

t­g

ä

rd som dessutom 

f

å

r 

o

ö

nskade konsekvenser. RRV avstyrker d

ä

r­f

ö

r en prisreglering och f

ö

rordar i st

ä

llet en effektiv realisa­tionsvinstbeskattning.

Sammanfattning

RRV anser att latenta samh

ä

llsekonomiska vinster skulle kunna realiseras genom en omfattande 

ö

verg

å

ng 

fr

å

n  

hyresr

ä

tt till 

anr\an 

uppl

ä

telseform.

RRV pekar p

ä

 att kommitt

é

n som utg

ä

ngspunkt f

ö

r sina konsekvens­beskrivningar endast utg

å

tt fr

ä

n tv

ä

 r

ä

kneexempel. RRV vill med en n

ä

got mer ing

å

ende analys visa att om en 

ö

verg

å

ng skulle f

å 

en betydande omfattning, vilket omn

ä

mns i kommitt

é

ns direktiv, kommer de administrativa och ekonomiska konsekvenserna f

ö

r bl a stat och kommun i motsats till vad kommitt

é

n redovisar att bli betydande.

RRV betonar betydelsen av en ekonomisk plan i samband med f

ö

re­ningsbildning. En s

ä

dan b

ö

r enligt RRVs mening finnas uppr

ä

ttad innan f

ö

reningar fattar beslut ora fastighetsf

ö

rv

ä

rv. RRV anser det l

ä

rnpligt att bostadsstyrelsen f

å

r i uppdrag att samlat redo­visa vilka konsekvenser och resursbehov ett genomf

ö

rande av kom­mitt

é

ns f

ö

rslag f

å

r f

ö

r styrelsens vidkommande.

RRV tillstyrker i huvudsak kommitt

é

ns f

ö

rslag till finansiering av fastighetsf

ö

rv

ä

rv vid 

ö

verg

ä

ng fr

ä

n hyresr

ä

tt till bostads­r

ä

tt.

RRV avstyrker att underh

ä

lls- och hyresf

ö

rlustl

ä

n skall kunna tas 

ö

ver av bostadsr

ä

ttsf

ö

rening som ombildar en allm

ä

nnyttigt 

ä

gd fastighet till bostadsr

ä

tt.

RRV avstyrker den av kommitt

é

n f

ö

reslagna statliga l

ä

neformen/ l

ä

negarantin i samband med bostadsr

ä

ttsf

ö

rv

ä

rv. RRV f

ö

rordar i st

ä

llet det i n

ä

gra kommuner till

ä

mpade systemet med kosmunal borgen som en OTjlig v

ä

g att tillgodose detta kreditbehov.

RRV avstyrker den f

ö

reslagna lagen om f

ö

rk

ö

psr

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

s­ter. RRV finner i motsats till kommitt

é

n inget hinder f

ö

r att, cm en f

ö

rk

ö

psr

ä

tt inf

ö

rs, 

ä

ven allm

ä

nnyttan skulle omfattas av lagf

ö

rslaget.

RRV anser att priskontroll 

ä

r en i sammanhanget ineffektiv 

ä

tg

ä

rd som dessutom f

ä

r o

ö

nskade konsekvenser. RRV avstyrker d

ä

rf

ö

r en prisreglering och f

ö

rordar 1 st

ä

llet en effektiv realisationsvinst­beskattning.

Prop. 1981/82:169

307

42  STATSKOHTOREfT

Bostadsr

ä

ttskommitt

é

n l

ä

gger i sitt bet

ä

nkande fram f

ö

r­slag som p

å

olika punkter syftar till att fr

ä

mja en 

ö

kad omvandling av hyresr

ä

tter till bostadsr

ä

tter under socialt acceptabla former.

Inledningsvis kan d

ä

rvid konstateras att f

ö

rslagen i flera avseenden l

ä

gger 

ö

kade arbetsuppgifter s

å

v

ä

l p

å

 statliga som p

å

 kommunala organ. Dessa nya uppgifter torde medf

ö

ra dels en 

ö

verg

å

ngsvis 

ö

kad belastning n

ä

r de f

ö

reslagna reglerna inf

ö

rs dels ett successivt v

ä

xande antal l

ö

pande 

ä

renden i takt med att nybildningen av bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar 

ö

kar. Bland de f

ö

rstn

ä

mnda uppgifterna kan n

ä

mnas att bo­stadsstyrelsen kommer att f

å

 utarbeta l

å

nef

ö

reskrifter, information och allm

ä

nna r

å

d om de nya m

ö

jligheterna samt 

ö

ka rekrytering och auktorisation av intygsgivare. F

ö

r l

ä

nsbostadsn

ä

mnder och kommunala f

ö

rmedlingsorgan till­kommer l

ö

pande

ä

renden bl a i samband med beviljande ooh f

ö

rvaltning av nya l

å

neformer. Kommunerna f

ö

resl

å

s f

å

 en f

ö

rfattningsenlig skyldighet att ut

ö

va tillsyn i bostads­r

ä

ttsf

ö

reningarnas verksamhet. P

å

 inskri'vningsmyndigheterna skall amkomma att registrera intresseanm

ä

lningar om k

ö

p av enskilt 

ä

gda hyresfastigheter f

ö

r bostadsr

ä

tts

ä

ndam

å

l.

I avsaknad av underlag om hur stort intresset kan bli att bilda nya bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar 

ä

r det inte m

ö

jligt att nu n

ä

rmare kvantifiera den merbelastning som s

å

lunda kommer att uppst

å

. '\fad g

ä

ller de insatser som beh

ö

vs i samband med introduktionen av den nya ordningen, vilka i huvudsak torde falla p

å

 de statliga, bostadspolitiska organen, b

ö

r dessa kunna l

ö

sas genom tillf

ä

lliga omprioriteringar. Detta b

ö

r ligga v

ä

l i linje med den mera ut

å

triktade, informativa inriktning, som enligt statsmakternas uttalanden skall g

ä

lla f

ö

r bostadsverkets verksamhet (prop 1974:50)

 Vad g

ä

ller de l

ö

pande

ä

rendena har statskontoret funnit anledning att n

ä

rmare granska f

ö

rslagen om nytt ekonomiskt st

ö

d, s k

Prop. 1981/82:169

308

insatsl

å

n, till vissa bostadsr

ä

ttsk

ö

pare.

F

ö

r att inga hush

å

llskategorier skall st

ä

ngas ute fr

å

n m

ö

jligheterna att f

ö

rv

ä

rva en bostadar

ä

tt n

ä

r en hyres­fastighet omvandlas till en bostadsr

ä

ttsf

ö

rening, f

ö

resl

å

r kommitt

é

n att staten skall l

ä

mna s

ä

rskilda tio

å

riga l

å

n oa l

ä

gst 5 000 kronor och med ett h

ö

gsta belppp av 80 /i av grundavgiften (f n 28 000 kronor) till insatsen. L

å

nen skall behovspr

ö

vas mot den s

ö

kandes beskattningsbara f

ö

rm

ö

genhet men ej mot inkomsten. H

å

gra su"oventioner ut

ö

ver den statliga l

å

ner

ä

ntan skall ej ske men av sociala sk

ä

l skall 

å

terbe­talning kunna efterges. I fr

å

ga om administrationen har ut­redningen stannat f

ö

r att de nya l

å

nen b

ö

r beviljas och f

ö

r­valtas i samma ordning aom g

ä

ller 

ö

vriga statliga bostadsl

å

n.

Bostadsverkets nuvarande l

å

neverksamhet pr

ä

glas i h

ö

g grad av att antalet f

ö

rvaltade l

å

n (l

å

nestocken) forts

ä

tter att 

ö

ka med ca 10 

%  

om 

å

ret. Vid senaste budget

å

rsskiftet var antalet l

å

n i stocken 96O 000. Nya l

å

neformer tillkommer st

ä

ndigt liksom 

ä

ndringar i villkoren f

ö

r l

å

n och bidrag. Detta har under en f

ö

ljd av 

å

r' medf

ö

rt att resursanspr

å

ken . s

ä

rskilt f

ö

r l

ä

nsbostadsn

ä

mnderna st

ä

ndigt

ö

kar, besparings­str

ä

vandena till trots. F

ö

r n

ä

sta budget

å

r beg

ä

rs dels permanentning av tjugotalet tillf

ä

lliga tj

ä

nster,, dels ett antal nya tj

ä

nster. Utrymmet f

ö

r de mera 

ö

vergripande, bostadspolitiska uppgifterna som statsmakterna betonat, blir mindre. 

Ä

ven om ett arbete med att rationalisera l

å

neverk­samheten genom modernisering och utvidgning av nuvarande ADB-system p

å

g

å

r, bed

ö

ms detta f

ö

rst p

å

 sikt kunna leda till att resursanspr

å

ket begr

ä

nsas.

Antalet nya l

å

ne

ä

renden som uppkommer till f

ö

ljd av de f

ö

re­slagna reglerna 

ä

r givetvis sv

å

rbed

ö

mbart. I ett r

ä

kneexempel kommer utredningen fram till att en omvandling av 5 000 l

ä

genheter per 

å

r skulle f

ö

ranleda 1 000 nya l

å

ne

ä

renden. (Samtidigt kan noteras att utredningen i annat sammanhang, n

ä

mligen vid ber

ä

kning av kapitalbehovet f

ö

r finansieringen av fastigheter som ombildas till bostadsr

ä

tter, kalkylerat med en ombildning av 10 000 l

ä

genheter om 

å

ret (sid 243). Volymm

ä

ssigt kan detta tillskott visserligen betraktas som marginellt, men eftersom antalet 

ä

renden som skall be­handlas d

å

 blir relativt s

ä

llan f

ö

rekommande torde det administrativa merarbetet hos l

ä

nsbostadsn

ä

mnder och f

ö

rmed­lingsorgan

ä

nd

å

 bli m

ä

rkbart.

F

ö

r de statliga organen kan dock administrationskostnaderna t

ä

ckas av de administrations- och aviseringsavgifter som nu­mera utg

å

r vid sidan av det allm

ä

nna administrativa r

ä

nte­p

å

l

ä

gget f

ö

r statliga bostadsl

å

n. N

å

gon motsvarande t

ä

ckning av kommunernas merkostnader sker dock inte.

Statskontoret st

ä

ller sig bakom ambitionen att inga hus-h

ä

ll av ekonomiska sk

ä

l skall st

ä

ngas ute fr

å

n m

ö

jligheten att 

ö

verg

å

 till bostadsr

ä

tt. Vi anser dock att behovet av att inf

ö

ra en ny statlig l

ä

neform enligt den f

ö

reslagna modellen kan ifr

å

gas

ä

ttas av flera sk

ä

l. F

ö

r det T

ö

rsta kommer endast de som avser f

ö

rv

ä

rva en bostadsr

ä

tt i san-

Prop. 1981/82:169

309

band .Tied ombildning i fr

å

ga sora l

å

ntagare medan de som vill k

ö

pa en befintlig - och dyrare - bostadsr

ä

tt saknar .'n

ö

j 1ig-het att f

å

 f

ö

rm

å

nliga statsl

å

n. F

ö

r det andra torde, son utredningen sj

ä

lv konstaterar, enbart den beskattningsbara f

ö

rm

ö

genheten inte vara n

å

got tillf

ö

rlitligt m

å

tt p

å

 om den s

ö

kande saknar s

ä

dana ekonomiska m

ö

jligheter att f

ö

rv

ä

rva en bostadsr

ä

tt att samh

ä

llet b

ö

r tr

ä

da in. Dessa brister tillsammans med det administrativa merarbete den nya l

å

ne­formen skulle inneb

ä

ra f

ö

r stat och kommun, finner stats­kontoret vara sk

ä

l f

ö

r att f

ö

rorda en avvaktande attityd till de f

ö

reslagna, nya insatsl

å

nen. I sammanhanget b

ö

r 

ä

ven beaktas att de speciella finansieringsm

ö

jligheter f

ö

r k

ö

p av bostadsr

ä

tter som redan nu erbjuds genom riksbankens avbetalningsl

å

nefond eller genom kommunala l

å

n respektive kommunal borgen i[REDACTED_EFTERNAMN]

ö

, Stockholma ooh G

ö

teborgs kommuner - i vilka flertalet ombildningar f 

ö

 torde bli aktuella -torde tj

ä

na ungef

ä

r samma 

ä

ndam

å

l som den f

ö

rutn

ä

mnda l

å

neformen.

Skulle statsmakterna 

ä

ndock finna sk

ä

l f

ö

r att inf

ö

ra s

ä

r­skilda, statliga insatsl

å

n borde det med h

ä

nsyn till de l

å

ga beloppen och enkla pr

ö

vningsf

ö

rfarandet kunna 

ö

verv

ä

gas att delegera beslutsf

ö

rfarandet till de kommunala f

ö

rmed­lingsorganen inom vissa fastst

ä

llda r

å

nar.

Prop. 1981/82:169

310

45       FÖRENINGEN STOCKHOLMS BOSTADSRATTSINTHESSEHTER  (SBl)

SBI startades under våren 1981 och representerar för när­varande c:a 7000 hyresgäster inom de allmännyttiga fastig­hetsbolagen i Stor-Stockholm.

SBI är en partipolitiskt obunden förening vars ändamål är att vara en samlande intresseorganisation med uppgift att stödja föreningar av hyresgäster som pä ekonomiskt accept­abla -villkor CSnskar förvärva kommunalt ägda hyresfastighet­ er.

SBI: s målsättning är ocksä att påverka politiker och de kom­munala fastighetsbolagen i avsikt att skapa en attitydförändring till hyresgästernas önskemål i dessa frågor.

SBI har under remisstiden beretts tillfklle att ta del av Stock­holms Bostadsföreningars Centralförening {SBC):s yttrande och funnit,   att SBC:s remissvar i princip överensstämmer med de åsikter SBI företräder.

SBI önskar dock komplettera med följande inlägg beträffande framför allt förvärv av allmännyttigt ägda fastigheter.

Statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN] har -vid föredragningen i regeringen av bostadsrättskonnmittns direktiv anfört:

" Utvecklingen av bostadspolitiken i värt land under de senaste aren kännetecknas av bl a,   ett uttalat syfte att öka likställig-

Prop. 1981/82:169

311

heten mellan de olika bostadsformerna pä bostadsmarknaden,

äganderätt, bostadsrätt och hyresrätt.- Jag anser det an­

geläget att öka de enskilda människornas inflytande över sitt

boende och att bättre möjligheter för den enskilde att äga sin

bostad ska skapas genom att underlätta för hyresgäster att i

bostadsrättsföreningens form överta ägandet. "

Bostadsrättskommitténs direktiv synes överensstämma med de formuleringar i bostadsfrågan som intagits i de sedan är 1976 avgivna regeringsdeklarationerna.

Hyrorna inom dq allmännyttiga fastighetsbolagen har under de senaste aren ökat kraftigt,   som alla vet.  Dessa höjningar,   som dessutom tenderar att accelerera,   överstiger -vida nettolöne­förhöjningarna och drabbar främst den stora grupp hyresgäster som mäste bo i de större lägenheterna. Av alla de slag av kostnadsökningar som drabbar denna boendegrupp utgör de ärliga hyreshöjningarna den i särklass största orsaken till att det ekonomiska utrymmet för sparande och övrig konsum­tion kraftigt har minskat..   Enligt Stor-Stockholms hyresgäst­förening blir de kommande kraven frän allmännyttan lika stora och lika förödande för hyresgästerna.   En höjning pä 250:-/män för de större lägenheterna motsvarar ju en direkt bruttolöne-sänknihg pä närmare 800:-/män vid ganska normala 65% mar­ginalskatt.  Samtidigt blir den sociala miljön i många områden allt sämre.

Mänga av dessa utvecklingstendenser drabbar hyresgästerna helt i onödan.  SBI anser att orsaken till stor del beror på de negativa effekter som finns inbyggda eller skapas inom den a k allmännyttiga hyresfornnen och som nu gör sig alltmera närk-bara.

'Vi anser att en viktig anledning är att den solidariska fördelnings-modellen är för snävt lokaliserad. Finansieringen av nyproduk­tionen mäste lösas pä ett för landet övergripande och utjämn­ande sätt.  'Villaägarna,   som dessutom till stor del är översub­ventionerade ,  bidrar inte till nyproduktionen.   Man måste också hysa betänkligheter över de kommunala bolagens köp av befint­liga fastigheter som skett i del fall. Dessa köp Okar ju endast de fasta kapitalkostnaderna som hyresgästerna har att betala utan att fler lägenheter tillförs bostadsbeståndet.

Prop. 1981/82:169

312

Hyresnivån har alltmer kommit att bli den väsentligaste frå­gan för allmännyttans hyresgäster.   Hyresgästföreningarna mäktar uppenbarligen inte att nedbringa boendekostnaden till en nivä anpassad till kostnads- och inkomstläget i samhället i övrigt.  Den etablerade hyresgäströrelsen söker inte själv förändra systemet till ekonomiskt gagn för hyresgästerna. När nu hyresgästerna ute i bostadsområdena alltmer märker av kostnadsökningarna och hyresrättens begränsningar har man i allt större utsträckning anslutit sig till önskemål om bostadsrätt.  Dä har man stött pä motstånd från hyresgästför­eningen.   Hyresgästföreningens agerande motverkar nu de boendes önskemål och medverkar till segregation,   orättvisa, bostadssocial nedrustning och sämre boinflytande.

Det allmännyttiga hyresboendet tenderar nu att alltmer spela ut sin roll som en'ekonomiskt acceptabel och socialt fullvärd­ig boendeform.

Vi frågar oss: inom vilket annat konsumtionsområde skulle samma förhållanden accepteras eller inte åtgärdas? Den nu nämnda situationen gäller ändå en av de mest ange­lägna frågorna för alla - värt -viktigaste och mest nyttjade livsrum.  Av just dessa skäl är det av största vikt att samhäl­let noga följer utvecklingstendendenserna. Vi vädjar att stats­makterna måste se till att de människor som idag inte äger och fritt kan påverka sin närmiljö fär tillgång till denna möj­lighet när allvarliga störningar och ogynnsamma effekter upp­står och permanentas inom det kommunala hyresboendet.

Det är för oss hyresgäster inom allnnännyttan glädjande att konstatera att statsmakterna observerat den bristande lik­ställighet en mellan hyresrätt och andra upplätelseformer. Vi hyresgäster har med oro konstaterat den kategoriklyvning som håller pä att uppkomma i samhället mellan medborgare som har möjlighet till inflations skyddat sparande i den egna bostaden och de sonn är hyresgäster.

Boendekostnader,   nägra jämförelser

För jämförelse av kostnaderna mellan allmännyttiga fastig­heter och hus förvaltade enligt SKB-modell samt bostadsrätts-

Prop. 1981/82:169

313

förening,   finns ett område pä Gärdet i Stockholm som lämpar sig för studier i denna fräga.  Där byggdes 1962-63 fem iden­tiskt lika hus.   Tvä förvaltas av SKB (hyresrätt),   ett av HSB-förening  och två av AB Svenska Bostäder.   Om man jämför boendekostnaderna per m bost.yta,  erhålles följande propor­tioner mellan de olika förvaltningsformerna vid Uka enhet:

Årskostnad per kvm 1982

Insats kr/m2 15% ränta pä insats Årskostnad (hyra) Summa årskostnad

kostnadsproportion

Sv. Bost.

SKB

HSB

0

63:00

153:00

0

9:45

22:95

264:16

196:51

135:86

264:16

205:96

158:81

1,67

1.30

1, 00

Ovanstående exempel,   som lätt kan verifleras,   visar att det är ekonomiskt ofördelaktigt för flertalet boende med hyresrätt. Vi har kunnat konstatera liknande kostnadsbild på mänga andra ställen där jämförelser   enligt ovanstående förutsättningar har kunnat göras. Den som kan " flyr" också sä fort möjlighet ges hyresmodellen,   ofta av enbart ekonomiska skäl.

Ekonomisk orättvisa

Den som äger sin bostad amorterar under hand sina län och betalar sina räntor före skatt och minskar därigenom sina bo­endekostnader. Den som däremot hyr sin bostad ökar fortlöp­ ande sina kostnader beroende pä att han bl a solidariskt betalar för sina grannar i nyproduktionen.   Han saknar ränteavdrag och fär inte bära frukten av fastighetsamorteringen genom lägre bo­endekostnader.    Hyresgästens amortering pä ägarens fastighets­län betalas dessutom med fullt beskattade inkomstmedel.   Detta är inte rättvisa i boendet.

Bostadsrätten bör vara den naturliga och normala boendeformen

Det talas om. spekulation vid överlåtelse av bostadsrätter pä grund av höga överlltelsepriser i andra hand. SBI anser orsaken

21    Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169. Bilagedel

Prop. 1981/82:169

314

vara att kommunerna har försummat att förse bostadsmark­naden med ett utbud pä bostadsrättslägenheter som motsvarar efterfrågan,   samtidigt som inflationen driver allniännyttans hyror i topp.   Denna hyresutveckling medför ocksä att de pri­vata fastigheternas hyresgäster genom bruksvärdesprincipen dras med i den allt brantare kostnadsspiralen. Vad är då naturligare än att göra om allmännyttans hyresrät­ter till bostadsrätter? SBI:s bedömning är att såväl den sam-, hällsekonomiska vinsten som fördelarna för den enskilde är väsentligt större än de eventuella nackdelarna. Vilka är dä nackdelarna enligt motståndarna till ovanstående resonemang?

1.

Minskat utbud på hyreslediga bostäder

2.

ökad segregation .

3.

Spekulation i boendet

SBI:s synpunkter pä detta är som följer:

1.      Minskat utbud.    Minskat utbud av lägenheter för hyresupp-lätning vid en övergäng frän hyresrätt till bostadsrätt innebär ingen nackdel ur bo stadsmarknads synpunkt. Antalet disponibla lägenheter minskar'ju inte 'vid ökat antal övergängar till bostads­rätt. Tillgängligen för envar är bara en fråga av teknisk ekonom­isk natur. Behovet av hyreslägenheter minskar ytterligare när fler ges möjlighet till bostadsrätt. Utredningar visar dessutom att omflyttningarna inom bostadsrättsbeståndet är avsevärt lägre än inom hyresbeståndet.

Omflyttningsprocenten för bostadsrätt är 6 % och för hyres­lägenheter 15 %.  Detta lägre omflyttningstal visar att det inte är av spekulationsskäl man vill bo inom bostadsrättens form.

Självklart kommer färre antal hyreslägenheteratt ställas till bostadsförmedlingarnas förfogande.  Men,   den ojämförligt stör­sta gruppen bostadssökande idag är de ensamstående,   och främst dä de unga.  För dessa är det idag svårt att fä en bra lägenhet. En övergäng till bostadsrätt kommer inte märkbart att försämra dessa människors möjligheter till en bostad.   Orsaken till de­ras problem är att produktionen av smålägenheter,  oavsett

Prop. 1981/82:169

315

upplåtelseform,   idag är för låg.   En ökad smålägenhetspro­duktion är därför av största vikt,  både med hyres- och bostads­rätt.

2.   Okad segregation.   Den stora och allvarliga nackdelen

inom stora delar av bostadsmarknaden idag är att de boende

förvägras den självklara rätten och tryggheten att kunna äga

och rätt påverka sin permanentbostad.  SBI anser att alla,   som

sä önskar, inte får vägras denna naturliga rätt till ägande och

det i princip obegränsade boinflytande över sin permanentbo­

stad som följeil därmed.

'

Den övergripande ekonomiska och bostadspolitiska målsätt­ningen måste Inför framtiden vara inriktad pä att bostads­rätten blir standardmodell som upplåtelseform. Det hittiUs vedertagna synsättet pä upplåtelse av permanent­bostäder., att det betraktas som normalt att stora grupper människor endast är hänvisade till hyresformen,   mäste brytas.

Detta baseras pä de tungt vägande skäl som bl a nämns i bo­stads rättsutredningen.

Färre hus med hyresrätt inom allmännyttan innebär även färre hus med överhyror,   städproblem,   skadegörelse,  brist­ande trivsel,   främlingskap och undermålig livs- och uppväxt­miljö.

Att endast vara hänvisad till hyresrätten,   innebär ett konserv­ativt bevarande av orättvisa och segregation pä bostadsmark­naden.

3.   Spekulation.    De idag osunt höga överlåtelseprisema

kommer att avsevärt sjunka när tillgängen pä bostadsrätter

motsvarar efterfrågan.

SBI menar att alla som kan betala sin hyra också kan fä till­gång till bostadsrätt.   Lösningen pä finansieringen av insatsen - ifall en sädan överhuvudtaget bör finnas - är enbart av tek­nisk natur.  Det gäller att vid övergäng skapa en ekonomisk modell för alla,   oavsett inkomst och sparnivä,   sä att boende­kostnaden inklusive insats efter övergängen inte överstiger den tidigare hyran.  Erfarenheter frän genomförda ombild­ningar visar att detta är fullt genomförbart.

Prop. 1981/82:169

316

Att vägra övergäng till bostadsrätt innebär samtidigt ett för­svar för dagens höga överlätelsepriser och ett bevarande av spekulation och ekonomisk ojämlikhet.

Försäljningsvinster bör beskattas likvärdigt för såväl villor som bostadsrätter.

Frihet i boendet

SBI anser det viktigt att alla har valfrihet i valet av boendeform.

Hyresgäster saknar ju möjlighet att spara i sin bostad trots att bostadssparande måste betraktas som ett av de samhälls-nyttigaste sparmålen.  Om bostadsrätterna ökar i antal sä ökar också hushålls sparandet,   vilket är värdefullt för såväl den enskilde som för samhället.

En rad institutioner,   bl a politiska partier och fackliga organ, agerar kraftigt för att sprida ägande och förmögenhet. Det borde dä vara naturligt att medborgarna ges möjlighet att åtminstone fä äga och förvalta sin permanentbostad.

Det framstår som anmärkningsvärt att samma institutioner sonn förespråkar och kräver inflytande och delägande i de före­tag där man arbetar,   uttalar tveksamhet och motstånd när allmännyttans hyresgäster vill äga och förvalta den egna bo­staden.  Samma institutioner brukar inte uttala motstånd mot att nnedborgarna äger fritidshus,   villor,   egna företag,  bilar, båtar etc.

I Hallunda utanför Stockholm valde över 95 % bostadsrätt,  trots att Stor-Stockholms hyresgästförening är emot att allmännyt­tan görs om till bostadsrätt;   Efter denna ombildning minskade drift- och underhållskostnaderna samtidigt som trivseln och den bostadssociala situationen märkbart förbättrades.  Utflytt­ningarna minskade även som en följd därav. Påpekas bör att endast 15 % av allmännyttans hyresgäster är frivilliga medlemmar i Stor-Stockholms hyresgästförening medan övriga är ekonomiskt tvängsanslutna genom den avgift, utöver hyran,   som de får betala och som fördelar sig:  O, 3 % för förhandlingar.   O, 2 - O, 4 % i en stigande skala för boinflyt­andeverksamhet och O, 5 % för fritidsverksamhet.

Prop. 1981/82:169

317

Boinflytande för allnriännyttans hyresgäster

Politikerna och SABO-företagen har reagerat pä de olika vill­kor 8on\ råder vid olika boendeformer och föreslagit ökat bo­inflytande för hyresgäster.   Därav har uppstått vissa försöks­modeller, s k hyresvalsrätt,   förvaltarföreningar m m. Nägra definitioner på vad verkligt boinflytande innebär har man dock noga undvikit.   SBI vill framhålla att verkligt bo­inflytande fär endast den som styr sin bostadsekonomi. Viktigt,  men dock sekundärt,   är inflytandet över trappstäd-ning,   reparationer,   gemensamhetaytor och närnailjön. Säväl boinflytandeavtal som förvaltarföreningar m m erbjuder enligt SBl:s åsikt endast sekundärt inflytande.

SBI tar klart avstånd frän de reservanter i bostadsrättsut-redningen som menar att hyresgästerna nu kan få tillgäng till fullgott boinflytande.

Det förtjänar beskrivas hur AB Svenska Bostäder och Stor-Stockholms hyresgästförening hanterat boinflytande verksam­heten under 2 l/2 år i Kista hyresradhusomräde i norra Stock­holm,  Det arbete och det intresse som där visats frän hyres­gästernas sida har ändå varit av det mer aktiva slaget. Boinflytande för hyresgäster är en ny företeelse inom hyres­rättsområdet.   Kista kontaktkommitté" har därför haft förstå­else för att frågan noggrant mäste analyseras innan boinflyt­andeverksamheten kunnat påbörjas.  De aktiviteter,   otaliga möten,  telefonsamtal etc    som förekommit har utan undantag tillkommit pä hyresgästernas initiativ.- Inte i något fall har AB Svenska Bostäder elleynyresgästföreningen varit initiativ­tagare eller pä något annat sätt sökt påskynda ärendet. Snarare tvärtom tvingas man konstatera.  Hyresgästernas initiativ,   för­frågningar och önskemål har försvarats,   fördröjts och ibland rent av motarbetats.

Efter drygt två års mycket aktivt arbete av hyresgästerna, har dessa tvingats summera, att inget som helst praktiskt resultat har uppnätts.

Man kan peka pä bl a föliande: Uppgifter av väsentlig betydelse för insyn och boinflytande

Prop. 1981/82:169

318

har frän AB Svenska Bostäders .sida utlovats och sedan de­menterats.

Fastställda tidpunkter har kraftigt försenats,   erhållna löften har visat sig innehållslösa.

Sträjcanden till direktkontakter med bostadsbolaget i väsent­liga frågor har visat sig ytterst resultatlösa.   Man har här hänvisat till förhandlingsordningen med hyresgästföreningen.

Frän Stor-Stockholms hyresgästförening har boinflytandet upp­repade gånger förhalats eller frågor inte besvarats.

Representanter för hyresgästföreningen har på fastställda mö­tesdatum inte infunnit sig och ej heller kunnat lämna nöjaktig förklaring därtill.

När ledamöter i kontaktkommittén själva tagit kontakt med hyresvärden för att fä uppgifter av ekonomisk betydelse för boinflytandearbetet,   så har dessa förvägrats information med hänvisning till att AB Svenska Bostäder icke är underordnat offentlighetsprincipen.

Man tvingas konstatera att bakom nämnda bolags vackra for­muleringar har bolaget och Stor-Stockholnns hyresgästförening uppvisat en närmast destruktiv förhandlingsvilja gentemot de hyresgäster som sökt inflytandemöjligheter utöver det mycket ringa boinflytande som har sagts skulle kunna erhållas vid försöksverksamhet enligt ramavtalet mellan SABO och Hyres­gästernas Riksförbund (HR).  I verkligheten har den begrän­sade boinflytandegrad som skulle kunna rymmas inom ramav­talet inte ens uppnåtts.

För detta obefintliga boinflytande har hyresgästerna enligt avtalet tvingats betala ett extra hyrespäslag pä varmhyran till Stor-Stockholms hyresgästförening.

Det s k utvidgade boinflytande,   som är SABO:s senaste utspel, innebär endast att hyresgästerna skulle kunna minska sin hyra med 45 - 50:-/mån genom att till vissa delar sköta underhåll Och förvaltningsgöromäl.  Detta är ingen besparing utan en er-Sättning för nedlagd tid och arbete,   men angriper inte den största och viktigaste delen av boendekostnaderna.  För en

Prop. 1981/82:169

319

närmast symbolisk ersättning vill man vältra över stora delar av drifts- och underhällssysslorna på hyresgästerna utan att denna kapitalförvaltning konamer de boende till del på ett eko­nomiskt meningsfullt sätt.  Detta är inte vad de boende i all­männyttan menar med utökat boinflytande.

Det kommunala förslaget om s k ekonomiska förvaltarfören­ingar är den modell som verkar ligga bostadsrätten närmast. Denna förvaltningsform utgör ändå inget realistiskt alternativ för hyresgästerna,   dä dessa ej har möjlighet att påverka ka­pitalkostnaderna och den s k solidariska hyressättningen kvar­står.

Anledningen till att allmännyttan och HR känner sig tvingade till olika slags boinflytandeförsök är,   tror SBI,   de senaste årens kraftigt ökade debatt för - och onibildningar till - bo­stadsrätt.   Man söker nu påskina att hyresgästerna skulle ha idet närmaste samma möjligheter, SBI finner det allvarligt att det totala ekonomiska inflytandet förbises.   Pä grund av att det­ta inflytande saknas har det visat sig mycket svårt att konti­nuerligt vidmakthålla ett levande intresse bland hyresgästerna och deras kontaktkommittér.   Man tycker det är för mycket ideellt arbete med detaljfrågor av sekundär betydelse för att det skall kännas kontinuerligt stimulerande och meningsfullt. Bostadsbolagens och Hgf:s sätt att bemöta hyresgästerna har bidragit därtill.

Det är där boinflytandet i hyreshus verkar befinna sig idag och ingenting tyder pä att avgörande resultat kommer att uppnås i framtiden.   Det finns idag i vårt land inget allmännyttigt bostads­område där man,   trots flera års arbete,   kan peka pä att hyres­gästerna har erhälUt verkligt boinflytande,   annat än pä pap­peret.

Det kan klart fastslås att boinflytande enligt bostadsrättsmo­dell aldrig kan uppnås.

Prop. 1981/82:169

320

Sammanfattning

SBI anser att en övergång till bostadsrätter bäst och enklast tillmötesgår de utökade bostadssociala mål och uttalade krav som alla hyresgäster har rätt att ställa beträffande totalt bo­inflytande,   rättvisa,   trivsel,   trygghet,   samhörighet och god uppväxtmiljö.

Vi menar ur konsumentsynpunkt att bostadsrättsformen bäst tillgodoser det naturliga,   ekonomiska kravet pä bästa möj­liga boendemiljö till lägsta möjliga kostnad.

SBI anser därför,   mot bakgrund av de speciella problem och kostnader som skapas inom de allmännyttiga fastighets­bolagen,   att dessa hyresrätter göres om till bostadsrätter i fastigheter där 60% eller mer av hyresgästerna så önskar.

Vi anser att en prioritering av möjligheter till förvärv äv allmännyttiga fastigheter måste förordas,   snarare än en mer återhållsam ombildning av dessa som bostadsrättsut­redningen föreslår,

SBI finner det angeläget att lagstiftningen anpassas för att tillmötesgå och kraftigt underlätta ombildningar inom dessa fastigheter.

Vidare föreslår SBI att ekonomiska ramar och.modeller ska­pas så att även de inkomstsvaga hyresgäster som så önskar skall fä tillgäng till bostadsrätt.

SBI är medveten om att det kan bli erfoderligt med en anpass­ning av bostadspolitiken i vårt land,   särskilt pä grund av in­flationens kostnadshöjande effekt pä nyproduktionen.

Vi anser att sådana ätgärder är motiverade för att motverka att hyresboendet med dess hyreshöjningar snabbt kan komma att bli nästa ekonomiska krisområde i vårt land.  Vi kan redan nu skönja tendensen därtill bland hyresgästerna i de större lägenheterna.  Antalet tomma lägenheter inom de allmännyttiga bolagen har nu börjat öka märkbart.

Prop. 1981/82:169

321

I enlighet med vad som ovan anförts,   och som talesmän för c:a 7000 av allmännyttans hyresgäster, hemställer SBI att regering och riksdag uttalar att kommunerna och de kommun­ala fastighetsbolagen skall vara beredda att positivt behandla de boendes framställningar om fastighetsförvärv.

Prop. 1981/82:169

322

44 AKTIEBOLAGET BOSTADSGASAMTI

Enighet om bostadsr

ä

tt

Bostadsr

ä

ttsboendet har konunit att f

ö

rena

m

å

nga av dagens

bostadspolitiska str

ä

vanden. Detta g

ä

ller

bl a medinflytande

och ansvarstagande, 

ä

ven ekonomiskt. Stor

enighet r

å

der om

bostadsr

ä

ttsboendets kvaliteter.

Departementschefen har i utredningsdirektiven ocks

å

 uttryckt en f

ö

rhoppning att f

ö

rslagen skall ge f

ö

ruts

ä

ttningar f

ö

r 

ö

verg

å

ng fr

å

n hyresr

ä

tt till bostadsr

ä

tt i betydande omfatt­ning .

Priskontroll och hembud

Betr

ä

ffande m

ö

jligheten till priskontroll och hembud har bostadsr

ä

ttslagen och dess f

ö

rarbeten p

å

 ett entydigt s

ä

tt slagit vakt om bostadsr

ä

ttsf

ö

reningars sj

ä

lvst

ä

ndighet och r

å

dighet 

ö

ver kooperativets gemensamma angel

ä

genheter. Lagens grundl

ä

ggande best

ä

mmelser om r

ä

ttigheter och skyldig­heter som ankommer p

å

 f

ö

reningens medlemmar - bostadsr

ä

tts­havarna - baseras ocks

å

 p

ä

 l

å

ng erfarenhet av bostadsr

ä

tts­institutet.

Bostadsr

ä

ttsutredningen har nu f

ö

reslagit lag

ä

ndringar som ger m

ö

jlighet till priskontroll och hembud vid 

ö

verl

å

telse av bostadsr

ä

tt. S

å

dana begr

ä

nsningar i bostadsr

ä

ttshavarnas nyttjander

ä

tt och f

ö

reningens r

å

dighet har 

ö

verv

ä

gts nog­grant i samband med den nuvarande lagens tillkomst. D

ä

rvid lades prisfr

å

gan i f

ö

reningens eget avg

ö

rande och hembudet f

ö

rbj

ö

ds. Dessa st

å

ndpunkter f

å

r ses mot bakgrund av er­farenheter fr

å

n den tidigare statliga priskontrollen och rikskooperationens ptisrekommendationer. R

ä

tten till 

ö

ver­l

å

telse bed

ö

mdes ocks

å

ha v

ä

sentlig betydelse n

ä

r det g

ä

ller r

å

dighet 

ö

ver bostadsr

ä

ttshavarens egendom och utg

ö

ra ett av bostadsr

ä

ttsinstitutets s

ä

rdrag. 1)

1) Se 

ä

ven Justitiekanslerns utl

å

tande (Dnr 314-81-21) i anledning av klagom

å

l mot l

ä

nsstyrelsens i Stockholms l

ä

n registrering av stadgar f

ö

r bostadsr

ä

ttsf

ö

rening.}

Prop. 1981/82:169

323

utredningens f

ö

rslag inneb

ä

r en principiellt mycket viktig f

ö

r

ä

ndring. Fr

å

gor som med nuvarande lag avg

ö

rs av f

ö

rening och bostadsr

ä

ttshavare flyttas 

ö

ver till utanf

ö

rst

å

ende organ. Grundavgiften till f

ö

reningen blir n

ä

rmast att be- trakta sora en deposition, intill dess bostadsr

ä

tten 

ö

verl

å

ts. Bostadsr

ä

ttshavarens f

ö

rlustrisk kvarst

å

r dock. Utredningen anser det inte "obilligt" att denne avst

å

r fr

å

n regler om 

å

terk

ö

psgaranti.

Ej underlag

Har d

å

 bostadsr

ä

ttsmarknaden utvecklats s

å

 under det decennium som ligger mellan tillkomsten av g

ä

llande lag och utredningens f

ö

rslag att det motiverar den f

ö

reslagna 

ä

ndringen?  Kommitt

é

n har i direktiven f

å

tt i uppgift att belysa prisutvecklingen och 

ö

verv

ä

ga om denna ger anledning till statliga 

å

tg

ä

rder. Resultatet av den studie som gjorts 

ä

r att man vare sig funnit n

å

gon 

ö

kad oms

ä

ttning p

å

bostadsr

ä

tter eller n

å

gon systematisk spekulation. Utredningen kan s

å

ledes inte, mot denna bakgrund, ha underlag f

ö

r en f

ö

r

ä

ndring av viktiga best

å

ndsdelar i bostads­r

ä

ttsinstitutet.

Statlig eller kommunal prisreglering

Utredningen avvisar en 

å

terg

å

ng till statlig priskontroll, som bed

ö

ms b

å

de ol

ä

mplig och op

å

kallad

ä

ven med begr

ä

nsning till vissa orter. Man anser att 

å

tg

ä

rderna b

ö

r vara av mer "selektiv karakt

ä

r". D

ä

rmed avses att enskilda kommuner och rikskooperativa organisationer p

å

 vissa, lokalt avgr

ä

nsade marknader, skulle ha m

ö

jlighet att vidta prisd

ä

mpande 

å

t­g

ä

rder. F

ö

r detta vill utredningen skapa legala f

ö

ruts

ä

ttningar.

Skillnaden mellan en statlig prisreglering begr

ä

nsad till vissa orter och att staten ger kommunerna lagliga m

ö

jlig­heter att p

å

verka prisbildningen 

ä

r n

ä

rmast semantisk. F

ö

r bostadsr

ä

ttsinstitutet blir effekten densamma. Det 

ä

r ocks

å 

ytterst tveksamt om selektiviteten kan uppr

ä

tth

å

llas eller om den ens varit avsedd, eftersom utredningen sj

ä

lv s

ä

ger att inriktningen p

å

 sikt b

ö

r vara att "n

å

 effekter p

å

 en allt st

ö

rre del av bostadsr

ä

ttsmarknaden".

Allm

ä

n inst

ä

llning till regleringar avg

ö

r

Utredningen menar att kommunerna inte f

å

r utnyttja sina m

ö

jligheter "slentrianm

ä

ssigt" utan endast p

å

fordra pris­f

ö

reskrifter i bostadsr

ä

ttsf

ö

reningars stadgar om man kan anf

ö

ra "objektivtgodtagbara sk

ä

l". Samtidigt menar man att en kommuns uppfattning i allm

ä

nhet skall godtas i det en­skilda fallet eftersom man utg

å

r ifr

å

n att det finns bakom­liggande kommunalpolitiska beslut som bygger p

å

 grundliga utredningar. N

å

gra objektiva kriterier f

ö

r s

å

dana utredningar 

ä

r naturiigen sv

å

ra att uppst

ä

lla. Bostadsr

ä

ttsutredningen har, som ovan n

ä

mnts, sj

ä

lv gjort en grundlig prisutvecklings­studie, vars resultat inte tyder p

å

 n

å

got spekulationsproblem men har 

ä

nd

å

 f

ö

reslagit en ny lagstiftning med m

ö

jlighet tiLl

Prop. 1981/82:169

324

priskontroll och hembud.

Det ligger n

ä

ra till hands att en koramun som skall ta st

ä

llning till behovet av prisf

ö

reskrifter mer kommer att v

ä

gledas av den tillf

ä

lligt politiska inst

ä

llningen till regleringsl

ö

sningar 

ä

n av grundliga utredningar. Bostadsr

ä

ttsinstitutet f

å

r h

ä

rigenom olika inneb

ö

rd i olika kommuner och kan 

ä

vens

å

 variera fr

å

n tid till annan i en och samma kommun.

Snarare regel 

ä

n undantag

Trots utg

å

ngspunkten att m

ö

jligg

ö

ra prisf

ö

reskrifter endast undantagsvis har utredningen, som n

ä

mnts, 

ä

nd

å 

sagt att inriktningen skall vara s

å

dan att effekter skall uppn

å

s p

å

 en allt st

ö

rre del av bostadsr

ä

tts­marknaden. En s

å

dan utveckling ligger ocks

å

 i utred­ningens f

ö

rmodanden att kommunerna och de rikskoope­rativa f

ö

retagen skall kunna komma 

ö

verens om, att kommunerna inte beh

ö

ver p

å

fordra prisf

ö

reskrifter eller hembud n

ä

r det rikskooperativa f

ö

retaget redan intagit s

å

dana best

ä

mmelser i sina stadgar. Det 

ä

r sannolikt att s

å

dana best

ä

mmelser mer kommer att bli regel 

ä

n undantag. - Rikskooperationen svarar idag f

ö

r uppskattningsvis 90% av nyproducerade bostadsr

ä

tter.

F

ö

rutom den principiella omdaningen av bostadsr

ä

tts­institutet skulle ett genomf

ö

rande av de aktuella ut­redningsf

ö

rslagen medf

ö

ra en byr

å

kratisk process f

ö

r utformning av prisf

ö

reskrifter och bevakning av dessas efterlevnad samt efterhand skapa en sv

å

r

ö

versk

å

dlig bostadsr

ä

ttsmarknad.

Generella medel b

ä

ttre

Tillg

å

ngen p

å

 s

å

v

ä

l hyresl

ä

genheter som bostadsr

ä

tts­l

ä

genheter 

ä

r v

ä

sentlig som prisp

å

verkande faktor p

å 

bostadsr

ä

ttsmarknaden. Det ankommer i h

ö

g grad p

å 

kommunerna, som har en nyckelroll i samh

ä

llets bostads­f

ö

rs

ö

rjning, att tillse att balans uppr

ä

ttsh

å

lls. S

å

v

ä

l f

ö

r staten som f

ö

r kommunerna m

å

ste det vara mer ange­l

ä

get att med generella medel skapa f

ö

ruts

ä

ttningar f

ö

r att anpassa tillg

å

ngen till efterfr

å

gan 

ä

n att l

ö

sa balans­problem med regleringar. All erfarenhet visar att man efterhand institutionaliserar problem - m

å

nga g

å

nger of

ö

rutsedda - som sedan 

ä

r sv

å

ra att r

ä

tta till.

M

ö

jligheten till produktionskostnadsbel

å

ning f

ö

r bostads­r

ä

ttsproduktion samt dispensm

ö

jligheten fr

å

n mark- och konkurrensvillkoren 

ä

r bra exempel p

å

produktionsbefr

ä

m-jande 

å

tg

ä

rder under senare tid. Detta har bl a m

ö

jlig­gjort flera enskilda inifiativ d

ä

r AB Bostadsgaranti i samverkan med del

ä

garf

ö

retag bidragit till 

ö

kad bostads­r

ä

ttsproduktion.

Priskontroll - bostadsbrist

Bostadsr

ä

ttsutredningen bygger sina f

ö

rslag p

å

 den be­d

ö

mningen, att det beh

ö

vs prisreglering d

ä

rf

ö

r att ny-

Prop. 1981/82:169

325

produktionen av bost

ä

der under 80-talet inte kommer att f

å

 s

å

dan omfattning, att den n

ä

mnv

ä

rt skulle kunna p

å­

verka prisbildningen p

å

 bostadsr

ä

tter. Vid bed

ö

mningen av utredningsf

ö

rslagen b

ö

r utg

å

ngspunkten vara, att man antingen anser sig ha 

ö

verskott eller balans p

å

 marknaden, och d

å

beh

ö

vs ingen prisreglering, eller ocks

å

 f

ö

religger brist, och d

å

 b

ö

r 

å

tg

ä

rder inriktas p

å

 att med generella medel 

ö

ka bostadsproduktionen med den inriktning som efterfr

å

gas. Det kan inte vara rimligt att, som utredningen g

ö

r, skapa styrmedel som bygger p

å

 f

ö

rv

ä

ntningar om ett helt decenniums underf

ö

rs

ö

rjning av bost

ä

der. Detta m

å

ste i s

å

fall skapa en v

ä

xande obalans som mot slutet av 80-talet blir utomordentligt sv

å

r att r

ä

tta till, inte minst med h

ä

nsyn till den successiva nedsk

ä

rning av byggresurser som f

ö

ljer av l

å

g, total byggaktivitet. En s

å

dan framtids­bild manar till allvarlig eftertanke.

B

å

de sk

ä

rpt reavinstbeskattning och priskontroll

Bostadsr

ä

ttsutredningen har uttryckt f

ö

rhoppningen om en snar och betydande sk

ä

rpning av beskattningsreglerna. L

ä

get p

å

 bostadsr

ä

ttsmarknaden skulle s

å

ledes enligt utredningen p

å

kalla b

å

de sk

ä

rpta realisationsvinstregler och prisregle­rande f

ö

reskrifter samt hembudsregler p

å

 vad som sagts en allt st

ö

rre del av marknaden. Utredningens f

ö

rslag i dessa delar svarar inte mot den m

ö

jlighet till stimulans varom direktiven uttryckt f

ö

rhoppningar.

AB Bostadsgaranti avstyrker den f

ö

reslagna lag

ä

ndringen,

som skulle m

ö

jligg

ö

ra prisf

ö

reskrifter och hembudsskyldighet.

Ekonomisk plan

Stabiliteten i den ekonomiska planen h

ä

nger bl a samman med hur man bed

ö

mer anslutningen vid en 

ö

verg

å

ng. Fastighets­garantis tidigare modell f

ö

r

ö

verg

å

ngar erbj

ö

d i detta h

ä

n seende stora f

ö

rdelar. Det 

ä

r Bostadsgarantis uppfattning att alternativ till f

ö

rbudet mot s k dubbla uppl

å

telser borde ha pr

ö

vats och d

å

 med utg

å

ngspunkt fr

å

n erfarenheterna fr

å

n den seri

ö

sa uppl

ä

ggning som fanns att tillg

å

.

Det faller sig naturligt att hyresg

ä

ster som avser att f

ö

r v

ä

rva en fastighet, eventuellt i samband med ombyggnad, skaffar sig ett s

å

bra beslutsunderlag som m

ö

jligt. Utred­ningen har nu f

ö

reslagit, att ekonomisk plan obligatoriskt skall uppr

ä

ttas och f

ö

rses med intyg f

ö

re fastighetsf

ö

rv

ä

rvet. Inte minst med h

ä

nsyn till intygsgivarnas roll m

å

ste dock framh

å

llas, att v

ä

sentliga uppgifter som grundavgifter och 

å

rsavgifter p

å

 detta stadium m

ä

ste bed

ö

mas prelimin

ä

rt med os

ä

kra antaganden om anslutningsgraden. Det g

å

r f

ö

rmodligen att i praktiken hitta l

ö

sningar, men det m

ä

ste beaktas att den formalisering av handl

ä

ggningen som utredningen efter­str

ä

vat inte i sig l

ö

ser os

ä

kerhetsmomentet i den ekonomiska planen som i detta skede n

ä

rmast svarar mot begreppet "kalkyl".

Utredningen f

ö

resl

å

r att f

ö

reningar anslutna till rikskoope-rativa f

ö

retag skall vara undantagna fr

å

n kravet att uppr

ä

tta

Prop. 1981/82:169

326

"ekonomisk plan" f

ö

re frivilliga fastighetsf

ö

rv

ä

rv. De problemfall som utredningen h

ä

nvisar till och d

ä

r st

ö

rre avvikelser skett mellan ursprunglig plan och slutlig plan h

ä

rr

ö

r - s

å

vitt bekant - fr

å

n rikskooperativa omr

å

den. Bostadsgaranti f

ö

rordar att eventuella regler om tidpunkt f

ö

r uppr

ä

ttande av "ekonomisk plan" utformas generellt, oberoende av vem som 

ä

r f

ö

reningsbildare.

Betryggande former

AB Bostadsgaranti delar utredningens uppfattning att bostadsr

ä

ttsbildningar rymmer m

å

nga praktiska problem och att ett seri

ö

st genomf

ö

rande kr

ä

ver sakkunnig med­verkan. De rikskooperativa f

ö

retagens roll har s

ä

rskilt betonats i uutedningen. Otvetydigt 

ä

r det s

å

att dessa f

ö

retag spelar en betydelsefull roll i detta sammanhang. Betr

ä

ffande m

ö

jligheten till seri

ö

sa bostadsr

ä

ttsbild­ningar intar emellertid dessa f

ö

retag inte n

ä

gon s

ä

r­st

ä

llning. Med andra, samarbetsformer medverkar t ex AB Bostadsgaranti och BR Fastighetsgaranti AB till att b

å

de nyproduktion, ombyggnad och ombildningar sker under betryggande former f

ö

r konsumenten. Bostadsgaranti ansluter sig till utredningens uppfattning att det 

ä

r viktigt att olika f

ö

retag och organisationer engagerar sig p

å

 bostads-r

ä

ttsomr

å

det.

Samma regler f

ö

r alla

Det 

ä

r ocks

ä

 angel

ä

get att 

å

tg

ä

rder och regler, som kan-bli en f

ö

ljd av utredningens f

ö

rslag, utformas s

å

 att konkurrensneutralitet iakttas mellan olika f

ö

renings­bildare och andra ber

ö

rda intressenter. Bl a med denna motivering v

ä

lkomnas utredningens f

ö

rslag att kommuner forts

ä

ttningsvis skall vara skyldiga, om s

å

 beg

ä

rs, att genom ledamot eller rapport

ö

r ut

ö

va insyn i bostadsr

ä

tts­f

ö

reningars verksamhet. F

ö

rslaget undanr

ö

jer en oklarhet, som i enstaka fall utnyttjats till att utest

ä

nga enskilda bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar fr

å

n 99% statliga l

å

n.

Prop. 1981/82:169

327

Innehållsförteckning

BUaga 1       Kommitténs sammanfattning    ............ 

.... 

1

BUaga 2       Kommitténs författningsförslag    ......... 

15

Bilaga 3       Sammanställning av remissyttrandena    . 

35

1

Bostadsdomstolen  .......................................... 

36

2

Kammarrätten i Stockholm  ............................... 

41

3

Domstolsverket   ............................................. 

48

4

Hyresnämnden i Stockholm   ............................. 

52

5

Hyresnämnden i Göteborg   ............................... 

... 

60

6

Hyresnämnden i Malmö ..................................... 

67

7

Socialstyrelsen ............................................... 

... 

74

8

Bankinspektionen   .......................................... 

... 

78

9

Konsumentverket............................................. 

80

10

Bostadsstyrelsen   .......................................... 

84

11

Statens råd för byggnadsforskning ..................... 

. 

106

12

Länsstyrelsen i Stockholms län   ........................ 

109

13

Länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län    .......... 

. 

125

14

Länsstyrelsen i Malmöhus län   ........................... 

128

15

Ägarlägenhetsutredningen (Ju 1980; 04)   ........... 

. 

136

16

Fritidsboendekommittén (Bo 1978:01)   ............... 

142

17

Sveriges Riksbank ........................................... 

147

18

Svenska kommunförbundet ............................... 

151

19

Stockholms kommun   ...................................... 

. 

155

20

Göteborgs kommun    ....................................... 

171

21

Malmö kommun   ............................................. 

. 

172

22

Uppsala kommun   ........................................... 

. 

183

23

Norrköpings kommun    ..................................... 

. 

191

24

Sveriges advokatsamfund   ............................... 

. 

197

25

Svenska Bankföreningen   ................................. 

. 

205

26

Svenska sparbanksföreningen ............................ 

209

27

Konungariket Sveriges Stadshypotekskassa   ........ 

210

28

Sparbankemas Inteckningsaktiebolag (SPINTAB)  ... 

. 

212

29

Svenska Riksbyggen  ....................................... 

. 

215

30

HSB:s Riksförbund ........................................... 

. 

219

31

Stockholms Bostadsföreningars Centralförening (SBC) och Bo­stadsföreningarnas Riksförbund (BR)        

.................................................................... 

223

32

Stockholms Kooperativa Bostadsförening (SKB) ..... 

. 

247

33

Hyresgästernas Riksförbund  .............................. 

248

34

Sveriges Fastighetsägareförbund   ...................... 

. 

253

35

Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO)  .... 

. 

263

36

Näringslivets Byggnadsdelegation   ..................... 

275

37

Svenska Byggnadsentreprenörföreningen    .......... 

281

38

BR Fastighetsgaranti AB   .................................. 

290

39

Fastighetsanställdas förbund ............................. 

296

40

Sveriges Hantverks- och Industriorganisation (SHIO)

Familjeföretagen  ........................................ 

299

41                                                                     Riksrevisionsverket        

300

42

Statskontoret   .............................................. 

307

43

Föreningen Stockholms Bostadsrättsintressenter (SBI)          

310

44

Aktiebolaget Bostadsgaranti   ............................ 

322

Norstedts Tryckeri, Stockholm 1982