Observera att dokumentet är inskannat och fel kan förekomma.

Prop. 1982/83:153 Regeringens proposition

1982/83:153

om ändrade regler om förvärv av hyresfastigheter m. m.;

beslutad den 17 mars 1983.

Regeringen föreslår riksdagen att anta de förslag som har tagits upp i bifogade utdrag av regeringsprotokoll ovannämnda dag.

På regeringens vägnar

OLOF[REDACTED_EFTERNAMN]

HANS[REDACTED_EFTERNAMN]

Propositionens huvudsakliga innehåll

Lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. har till syfte att förebygga spekulation i hyresfastigheter och att hindra att hyresfastigheter förvärvas av personer som är olämpliga att förvalta sådana fastigheter. I princip fordras hyresnämndens tillstånd till förvärven.

I propositionen föreslås vissa ändringar i lagen. För det första vidgas lagens tillämpningsområde. Nuvarande undantag från fillståndsplikten vid vissa förvärv av andel i fastighet tas.bort. Vidare vidgas tillståndsplikten beträffande förvärv av aktier och andelar i fåmansbolag och handelsbolag till att omfatta alla sådana bolag vars huvudsakliga syfte är att förvalta hyresfastigheter. I samband därmed föreslås att det nuvarande systemet med anmälan till kommunen av fastighetsförvärv också skall gälla förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag. Även i dessa fall skall alltså avgö­randet huruvida tillståndsprövning skall äga rum ligga hos kommunen.

För att förvärvaren skall få förvärvstillstånd fordras att han uppfyller vissa i lagen angivna förutsättningar, som bl. a. avser hans praktiska och ekonomiska möjligheter att förvalta fastigheten. Reglerna härom föreslås nu skärpta så att förvärvaren åläggs en längre gående utredningsskyldighet än f. n. Vidare föreslås att reglerna kompletteras med en allmän bestäm­melse som gör det möjligt att vägra tillstånd för t. ex. personer som har underiåtit att betala in skatter och avgifter för anställda, som har stora skatteskulder eller som har haft samröre med ekonomisk brottslighet.

I propositionen föreslås även en ändring i 1982 års lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Ändringen innebär att lagen inte skall gälla hyresfastigheter som ägs'av staten, kommun eller allmännyttigt bostadsföretag.

Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 1983. 

1    Riksdagen 1982/83. 1 saml. Nr 153

Prop. 1982/83:153

2

1    Förslag till

Lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet

m.m.

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1975: 1132) om förvärv av hyres­fastighet m. m.' dels att 2-4, 7-10 och 13 S§ skall ha nedan angivna lydelse, dels att i lagen skall införas tre nya paragrafer, 10a, 10b och 27§S, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Före.slagén lydelse

2 e

Förvärvstillstånd fordras ej

Förvärvstillstånd fordras inte

I. 

om egendomen förvärvas från staten, kommun, landstingskommun eller kommunalförbund.

2. om staten, kommun, lands­tingskommun, kommunalförbund, aktiebolag, som helt äges av kom­mun eller landstingskommun, all­männyttigt bostadsföretag, riksor­ganisation av bostadsrättsföreningar eller bostadsrättsförening ansluten till sådan organisation är förvår-vare.

2. om staten, kommun, lands­tingskommun, kommunalförbund, aktiebolag, som helt ägs av kommun eller landstingskommun, allmännyt­tigt bostadsföretag, folkrö­relsekooperativ riksorganisation el­ler regional folkrörelsekooperativ organisation av bostadsrättsför­eningar eller bostadsrättsförening ansluten till sådan organisation är förvar vare,

6.

om förvärvet skall prövas enligt lagen om utländska förvärv av fast egendom m. m..

7.

om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion.

3.

om egendomen enligt medgivande av regeringen förvärvas för kyrkligt ändamål eller fånget prövats enligt lagen (1970:939) om förvaltning av kyrkligjord,

4.

om egendomen förvärvas av kreditinrättning vilken enligt lag eller enligt reglemente eller bolagsordning som regeringen fastställt är skyldig att åter avyttra egendomen,

5.

om förvärvaren är gift med överlåtaren och inte heller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens av-komling, allt under förutsättning att överlåtaren inte är skyldig att avyttra egendomen enligt 6§ eller enligt 3 kap. 1 § lagen (1982:618) om utländska förvärv av fast egendom m. m.,

6.

om förvärvet avser andel i fas­tighet och förvärvet iiv andelen sker i syfte att -bereda förvärvaren och hans familj bostad på fastighe­ten.

7.

om förvärvet skall prövas enligt lagen om utländska förvärv av fast egendom m. m.,

H. om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion.

' l.agcnonilryckt 1979: .107. -' .Senaste Ivdcisc 1982: 62S.

Prop. 1982/83:153

Nuvarande lydelse

9. om andel i fastighet förvärvas av någon som redan äger andel i fastigheten och som ej enligt 6 § är skyldig att avyttra sistnämnda an­del.

Föreslagen lydelse

3 S' Vid förvärv av fast egendom som avses i 1 § och som ej omfattas av undantagsbestämmelserna i 2 § skall förvärvaren inom tre månader från det förvärvet skedde anmäla förvärvet till den kommun där den fasta egendo­men är belägen. Till anmälningen skall fogas styrkt avskrift av fångeshand­lingen.

I fall som avses i 1 första stycket 24 får frågan om förvärvstillstånd prövas av hyresnämnden redan in­nan förvärvet skett. Ansökan får i sådant fall inges till hyresnämnden utan föregående anmälan till kom­munen.

Tillstånd att förvärva egendom på offentlig auktion enligt 7 § eller enligt 3 kap. 3§ lagen (1982:618) om utländska förvärv av fast egendom m.m. lämnas före auktionen.

I fall som avses i I § 24 får frå­gan om förvärvstillstånd prövas av hyresnämnden redan innan förvär­vet skett. Ansökan får i sådant fall inges till hyresnämnden utan föregå­ende anmälan till kommunen.

4

§

Förvärvstillstånd skall vägras, om sökanden ej gör sannolikt att han är i stånd att förvalta fastighe­ten, att syftet med förvärvet är att han skall idka bostadsförvaltning och därvid hålla fastigheten i så­dant skick att den motsvarar de an­språk de boende enligl lag har rätt att ställa samt att han även i övrigt kommer att iaktta god sed i hyres­förhållanden.

Förvärvstillstånd enligt denna lag får ej vägras, om det / ärendet visas att fastigheten är obebyggd eller be-

Förvärvstillstånd skall, utom i de fall som unges i andra och tredje styckena, vägras,

1.    om förvärvaren inte visar att

han är i stånd att förvalta fastighe­

ten,

2.

om förvärvaren inte gör san­nolikt att syftet med förvärvet är att han skall förvalta fastigheten och därvid hålla den i ett sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa.

3.

om det kan antas att förvär­varen i något annat avseende inte kommer att iaktta god sed i hyres­förhållanden eller

4.

om det kan antas att förvär-varen eljest med hänsyn till brotts­lig gärning eller visad brist vid full­görande av åligganden enligt lag är från allmän .synpunkt olämplig att inneha fasligheten.

Förvärvstillstånd får inte vägras,

/. om det visas att fastigheten är

obebyggd eller bebyggd med annat

' Senaste lydelse 1982:628.

Prop. 1982/83:153

Nuvarande lydelse

byggd med annat än hyreshus eller med hyreshus som icke innehåller fler än två för bostadsändamål av­sedda lägenheter. Skall fastigheten enligt gällande planer användas för annat ändamål än för uppförande av hyreshus, får förvärvstillstånd med­delas även om de förutsättningar som anges i första stycket ej före­ligger.

Föreslagen lydelse

än hyreshus eller med hyreshus som icke innehåller fler än två för bos­tadsändamål avsedda lägenheter el­ler

2. omförvärvet avser andel i fas­tighet och förvärvet av andelen up­penbart sker i syfte att bereda för­värvaren och hans familj bostad på fastigheten.

Skall fastigheten enligt gällande planer användas för något annat än­damål än för uppförande av hyres­hus, får förvärvstillstånd meddelas utan hinder av första stycket.

7 § Har förordnande meddelats enligt 6 § och har inroparen dessförinnan eller senare avyttrat egendomen, skall förordnandet trots detta gå i verkställighet, om kommunen eller hyresnämnden icke återkallar sin framställning i ären­det.

I övrigt skall så anses och med ärendet i tillämpliga delar så för­faras, som om egendomen blivit ut­mätt för fordran med bästa för­månsrätt däri efter, i förekomman­de fall, sådana rättigheter som be­svärade egendomen redan vid den exekutiva auktionen och har före­träde framför alla befinUiga ford­ringar. Även om det i enlighet här­med bestämda skyddsbeloppet täckes, får försäljning dock ej ske om ej den bjudna köpeskillingen täcker även det värde som i ärendet har åsatts egendomen enligt 12 kap. utsökningsbalken eller, om ägaren eller innehavare av fordran som är förenad med panträtt i egendomen i god tid före auktionen påkallat sär­skild värdering, det värde vartill egendomen uppskattas av värde­ringsmän som länsstyrelsen utser. Egendomen får säljas endast till den som fått besked från kom­munen att prövning ej påkallas, er­hållit förvärvstillstånd eller enligt 2 S 2, 3,4 eller 9 får förvärva egen­domen utan sådant tillstånd. Avges vid auktionen bud som sålunda får

I övrigt skall så anses och med ärendet i tillämpliga delar så för­faras, som orn egendomen blivit ut­mätt för fordran med bästa för­månsrätt däri efter, i förekomman­de fall, sådana rättigheter som be­svärade egendomen redan vid den exekutiva auktionen och har före­träde framför alla befintliga ford­ringar. Även om det i enlighet här­med bestämda skyddsbeloppet täckes, får försäljning dock ej ske om ej den bjudna köpeskillingen täcker även det värde sorfi i ärendet har åsatts egendomen enligt 12 kap. utsökningsbalken eller, om ägaren eller innehavare av fordran som är förenad med panträtt i egendomen i god tid före auktionen påkallat sär­skild värdering, det värde vartill egendomen uppskattas av värde­ringsmän som länsstyrelsen utser. Egendomen får säljas endast till den som fått besked från kom­munen att prövning ej påkallas, er­hållit förvärvstillstånd eller enligt 2§ 2, 3 eller 4 får förvärva egendo­men utan sådant tillstånd. Avges vid auktionen bud som sålunda får

 Senaste lydelse 1981:787.

Prop. 1982/83:153

5

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

antagas, skall försäljning ske även antagas, skall försäljning ske även

om innehavare av fordran bestrider om innehavare av fordran bestrider

det.

det.

Kommer försäljning ej till stånd vid auktionen, får kommunen eller hyres­nämnden inom två år efter det att auktionen vunnit laga kraft hos länsstyrel­sen påkalla förordnande om ny auktion. Framställes ej sådan begäran inom föreskriven tid eller avges ej heller vid den senare auktionen bud som får antagas, är frågan om försäljning av egendomen förfallen.

Kostnad i samband med auktion, söm ej lett till försäljning, betalas av statsmedel.

8                                            §

Bestämmelserna i 9 11 §§ gäller i fråga om

1.

aktiebolag vari minst 75 procent av aktierna äges eller på därmed jämförligt sätt innehas, direkt eller genom förmedling av juridisk person, av högst tio fysiska personer,

2.

handelsbolag.

Innehas aktier av varandra närstående personer, skall vid tillämpningen av första stycket I aktierna anses tillhöra en fysisk person. Som närstående person räknas därvid föräldrar, far- eller morföräldrar, make, avkomling eller avkomlings make, syskon eller syskons make eller avkomling. Med avkomling avses även styvbarn och fosterbarn.

Första stycket 1 gäller inte bo­stadsaktiebolag som avses i punkt 3 av anvisningarna till 24 § kommu­nalskattelagen (1928:370).

9 §

Äger bolag fast egendom som

Äger bolag fast egendom som

avses i 1 § och är egendomens taxer-

avses i 1 § och är egendomens taxer­

ade värde enligt senaste balansräk-

ade värde enligt senaste balansräk­

ning minst tre gånger större än det

ning större än det enligt samma ba-

enligt samma balansräkning bok-

iansräkning bokförda värdet av bo-

förda värdet av bolagets övriga till-

lagets övriga tillgångar, får aktie el-

gångar, får aktie eller andel i bolaget

ler andel i bolaget inte utan tillstånd

ej utan tillstånd av hyresnämnd för-

av hyresnämnd förvärvas genom så-

värvas genom sådant fång som anges

dant fång som anges i 1 § första

i 1 § första stycket eller genom inlö-

stycket eller genom inlösen enligt 3

sen enligt 3 kap. 3 § aktiebolagslagen

kap.

3 §

aktiebolagslagen

(1975: mS). Detsamma gäller i frå-

(1975: 1385). Förvärvstillstånd

ga om förvärv av aktie eller andel i

fordras dock endast om prövning

moderbolag, om det sammanlagda

enligt I0§ tredje stycket begärs hos

taxerade värdet av koncernens fas-

hyresnämnden,

ta egendom, som här avses, är

. Vid förvärv av aktie eller andel i

minst tre gånger större än det sam-

moderbolag gäller vad som i första

maniagda bokförda värdet av kon-

stycket sägs om bolaget i stället

cernens övriga tillgångar, allt en-

koncernen,

ligt koncernbolagens senaste ba­

lansräkningar.

Bestämmelserna i 2 § 1-6 gäller i

Bestämmelserna i 2 § 1-5 gäller i

tillämpliga delar. Tillstånd fordras

tillämpliga delar. Tillstånd fordras

ej till förvärv av aktie på grund av

ej till förvärv av aktie på grund av

Prop. 1982/83:153

Nuvarande lydelse

nyemission där aktieägarna tecknar de nya aktierna i förhållande till det antal aktier de förut äger.

Föreslagen lydelse

nyemission där aktieägarna tecknar de nya aktierna i förhållande till det antal aktier de förut äger.

10 §

Har tillstånd till förvärv av aktie eller andel i bolag ej sökts före för­värvet, skall det sökas inom tre mti-nader från det förvärvet skedde. I fråga om prövning av ansökan om tillstånd till sådant förvärv gäller 4 § i tillämpliga delar.

Görs ej ansökan om förvärvstill­stånd inom föreskriven lid och på föreskrivet sätt eller vägras för­värvstillstånd genom lagakraft-ägande beslut, är förvärvet ogiltigt.

Vid förvärv av aktier eller ande­lar i bolag skall förvärvaren inom tre månader från del förvärvet skedde anmäla förvärvet till den kommun där huvuddelen av den fasta egendomen är belägen. Frå­gan om i vilken kommun huvudde­len av egendomen ligger skall av­göras med ledning av fastigheter­nas taxeringsvärde. Till anmälning­en skall fogas styrkt avskrift av fångeshandlingen eller, om någon fångeshandling inte har upprättats, ett av överlåtaren och förvärvaren undertecknat intyg om när förvär­vet har skett och om de villkor som har avtalats Jör förvärvet.

I fall som avses i I § första stycket 24 samt vid förvärv ge­nom inlösen enligt 3 kap. 3S aktie­bolagslagen (1975:1385) får frågan om förvärvstillslånd prövas av hy­resnämnden redan innan förvärvet skett. Ansökan får i sådant fall ges in till hyresnämnden utan föregåen­de anmälan till kommunen.

Vill kommunen begära prövning enligt denna lag, skall beslutet om detta anmälas till hyresnämnden inom tre månader efter del anmä­lan skett enligt första stycket eller, om styrkt avskrift av fångeshand­lingen eller intyg om förvärvet inte var fogad till anmälningen, tre må­nader från det att kommunen mot­tog sådan handling. Det åligger kommunen att snarast möjligt och senast inom samma tid underrätta förvärvaren huruvida prövning be­gärs.

10a §

Har anmälan som avses i 10 § tredje stycket gjorts inom föreskri­ven tid. skall hyresnämnden före­lägga förvärvaren atl inom en må-

Prop. 1982/83:153

Nuvarande IvJelse

Föreslagen lydelse

nad från det att han fått del av före­läggandet ansöka om förvärvstill­stånd. Föreläggandet skall innehål­la en upplysning om bestämmelser­na i IOb§. Till föreläggandet skall fogas en avskrift av kommunens anmälan.

I fråga om hyresnämndens pröv­ning av ansökan om förvärvstill­stånd gäller 4 § i tillämpliga delar.

10b §

Förvärv som avses i 9 § första el­ler andra stycket och som inte om­fattas av undantagsbestämmel­serna i tredje stycket i nämnda pa­ragraf är ogiltigt.

1.    om förvärvet inte inom före­

skriven tid anmäls till konimunen

och förvärvaren inte redan har er­

hållit förvärvstillstånd eller från

kommunen fått besked att prövning

inte begärs,

2.

om ansökan om förvärvstill­stånd inte görs enhgt föreläggande söm avses i 10a§ första stycket,

3.

om förvärvstillstånd vägras genom lagakraftägande beslut.

13 

§

Förköpsrätten utövas genom att kommunen senast i samhand med att kommunen skall yttra sig i till-siåndsärendet skriftligen hos hy­resnämnden anmäler att beslut att utöva förköpsrätt fattats. Hyres­nämnden skall underrätta bolaget samt köpare och säljare om beslutet att utöva förköpsrätt.

Förköpsrätten utövas genom att kommunen inom den tid som gäller för anmälan enligt 10 § tredje stycket skriftligen hos hyresnämn­den anmäler att beslut att utöva för­köpsrätt //«/ fattats. Hyresnämnden skall underrätta bolaget samt köpa­re och säljare om beslutet att utöva förköpsrätt.

Har förvärvstillstånd meddelats, är förköpsrätten förlorad.

27 

§

Regeringen bemyndigas atl med­dela närmare föreskrifter om skyl­dighet för förvärvaren att till kom­munen och hyresnämnden lämna uppgifter av betydelse för pröv­ningen avförvärv enligt denna lag.

Denna lag träder i kraft den I juli 1983. I fråga om förvärv som har skett före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser.

Prop. 1982/83:153

8

Förhandstillstånd till förvärv av aktie eller andel i bolag som har medde­lats före ikraftträdandet gäller även därefter. Har en ansökan om förhands­tillstånd till sådant förvärv ej slutligen avgjorts vid ikraftträdandet, gäller äldre bestämmelser beträffande prövningen av ansökningen.

2   Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres­nämnder

Härigenom föreskrivs att 4, 5 och 16b §§ lagen (1973: 188) om arrende­nämnder och hyresnämnder' skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att

1.

medla i hyres-eller bostadsrättstvist,

2.

pröva tvist om reparationsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24a §, överiåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34-36 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap, 40 §, förlängning av hyresavtal eller villkor för sådan föriängning enligt 12 kap. 49 §, hyresvillkor enligt 12 kap. 55 § eller uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 §, allt jordabalken,

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22-24 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om äterbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag.

3.

pröva tvist om hyresvillkor enligt 7 § sista stycket, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 30 § andra stycket eller medlemskap enligt 52 §, allt bostadsrättslagen (1971:479),

4.

pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 60 § första stycket 1 bostadsrättslagen,

5.

vara skiljenämnd i hyres-eller bostadsrättstvist,

5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen,

6.

pröva frågor enligt bostadssaneringslagen (1973:531) och bostadsför­valtningslagen (1977:792),

7.

pröva frågor enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.,

8.

pröva frågor enligt bostadsanvisningslagen (1980:94),

9.

pröva frågor enligt lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Ärende upptages av den hyres-

Ärende upptages av den hyres­

nämnd inom vars område fastighe-

nämnd inom vars område fastighe­

ten är belägen. Ärende som avses i

ten är belägen. Ärende som avses i

9, 17 eller 18 § lagen om förvärv av

10, 17 eller 18 § lagen om förvärv

Lagen omtryckt 1980:97. Senaste lydelse 1982:354.

Prop. 1982/83:153

9

Nuvarande lydelse

'

Föreslagen lydelse

hyresfastighet m.m. upptages dock

av hyresfastighet m.m. upptages

av hyresnämnden i den ort där bo-

dock av hyresnämnden i den ort där

lagets styrelse har sitt säte eller, i

bolagets styrelse har sitt säte eller, i

fräga om handelsbolag, där förvalt-

fråga om handelsbolag, där förvalt­

ningen föres.

ningen föres.

5 §

Hyresnämnd består av lagfaren ordförande och två andra ledamöter, om ej annat följer av tredje stycket. Av de senare ledamöterna skall den ene vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastighet eller, när ärendet rör bostadsrättsfastighet, med förvaltning av sådan fastighet och den andre vara väl förtrogen med bostadshyresgästers förhållanden eller, när ärende rör annan lägenhet än bostadslägenhet, med näringsidkande hyresgästers förhållanden. I ärende enligt 52 § eller 60 § första stycket.I bostadsrättsla­gen (1971:479) skall vad som sagts nu om hyresgästers förhållanden i stället avse bostadsrättshavares förhållanden.

Hyresnämnd får anlita teknisk ex-

Hyresnämnd får anlita expert att bi-

pert att biträda nämnden, om åren-

träda nämnden, om ärendets be-

dets beskaffenhet eller annat sär-

skaffenhet eller annat särskilt skäl

skilt skäl föranleder det.

föranleder det.

Bestämmelserna i 2 § andraQärde styckena äger motsvarande tillämp­ning i fråga öm hyresnämnd.

Regeringen kan förordna att i hyresnämnd skall finnas flera avdelningar.

Bestämmelserna om hyresnämnd gäller i tillämpliga delar även avdel­ning.

16b §

Ansökan om förvärvstillstånd skall för yttrande tillställas kommun där tillståndspliktig fast egendom finnes samt, om det lärnpligen kan ske, organisation av hyresgäster som berörs av ansökningen. Avser ansökan fillstånd till förvärv av aktie, skall tiden för avgivande av yttrande bestäm­mas så att den ej undersfiger tre månader.

I ärende angående förvärvstillstånd skall kommun, där den fasta egendo­men är belägen, samt hyresgästorganisation, som berörs av ansökningen, anses som sökandens motparter.

I ärende angående förvärvstillstånd äger bestämmelserna i 14 S andra stycket motsvarande tillämpning.

Ansökan om tillstånd att förvärva

1. fast egendom eller tomträtt genom köp eller byte,

2.    aktie genom köp eller genom inlösen i fall som avses i 12 § andra

stycket lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m, m,,

får ej prövas eller på grund av återkallelse avskrivas innan det blivit slutligt avgjort om förköp skall äga rum.

Föreläggande enligt 3a § andra Föreläggande enligt 3a § andra

stycket lagen om förvärv av hyres- stycket eller 10a S första stycket

fastighet m. m. får ej utfärdas innan lagen om förvärv av hyresfastighet

det blivit slutligt avgjort att förköp m. m. får inte utfärdas innan det bli-

ej skall äga rum.

vit slutligt avgjort att förköp inte

skall äga rum.

Denna lag träder i kraft den I juli 1983.

prop. 1982/83:153

10

3    Förslag till

Lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)

Härigenom föreskrivs att 60a S bostadsrättslagen (1971:479)' skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

60 a S

En bostadsrättsförenings beslut om förvärv av hyresfastighet för om­bildning av hyresrätt till bostadsrätt skall fattas på föreningsstämma. Be­slutet skall biträdas av hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet. Dessa hyresgäster skall vara med­lemmar i bostadsrättsföreningen.

Vid beräkningen av antalet lägenheter bortses från garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsutrymmen.

Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur beräk­ningen av rösterna har skett och hållas tillgängligt för hyresgästerna och fastighetsägaren.

Innan beslut om fastighetsförvärv fattas, skall sådan ekonomisk plan som avses i 4 S upprättas och hållas tillgänglig för hyresgästerna. Till planen skall fogas ett besiktningsprotokoll, som visar fastighetens skick. Planen skall även vara försedd med intyg enligt 4 §.

Beslut om förvärv i strid med första stycket är ogiltiga. Detsamma gäller beslut om förvärv som fattats utan att ekonomisk plan varit tillgänglig enligt fjärde stycket. Om likväl förvärv har skett enligt beslutet och lagfart har meddelats, skall dock vad nu sagts ej gälla.

I fråga om bostadsrättsföreningar

I fråga om bostadsrättsföreningar

som är anslutna till en rikskoopera-

som är anslutna till en folkrörelse-

tiv organisation gäller denna para-

kooperativ riksorganisation gäller

graf endast om fastighetsförvärvet

denna paragraf endast om fastig-

sker enligt lagen (1982: 352) om rätt

hetsförvärvet sker enligt lagen

till fastighetsförvärv för ombildning

(1982: 352) om rätt till fastighetsför-

till bostadsrätt.

värv för ombildning till bostadsrätt.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

Lagen omtryckt 1982:353.

Prop. 1982/83:153

II

4    Förslag till

Lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för

ombildning till bostadsrätt

Härigenom föreskrivs att 2 § lagen (1982:352) om rätt till fastighetsför­värv för ombildning till bostadsrätt skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

2 §

Lagen gäller inte om egendomen

Lagen gäller inte om egendomen

innehåller färre än fem lägenheter.       ägs av staten, kommun, landstings­kommun,   komnuinalförhiind.   iill-männyttigt bostadsföretag eller ak­tiebolag som hett ägs av en kom­mun eller landstingskommun.  La­gen gäller inte heller om egendo­men innehåller färre än fem lägen­heter. Vid beräkning av antalet lägenheter enligt denna lag räknas som lägenhet varje avskild enhet som är inrättad att varaktigt och självständigt användas som bostad eller för annat ändamål. Fi"ån garage, lager och andra lägen­heter som i första hand används som förvaringsutrymmen bortses.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983. Äldre bestämmelser gäller om hembud har skett före lagens ikraftträdande.

Prop. 1982/83:153

12

Utdrag

JUSTITIEDEPARTEMENTET

PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1983-03-03

Närvarande: statsministern[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, och statsråden I.[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN]. Hjelm-Wallén, Peter­son, Rainer,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], R. Carisson,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Thunborg

Föredragande: statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN].

Lagrådsremiss med förslag till ändrade regler om förvärv av hyres­fastigheter m.m.

1    Inledning

Lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m, m. (tillståndslagen) har till syfte att förebygga spekulation i hyresfastigheter och att hindra att hyresfastigheter förvärvas av personer som är olämpliga att förvalta så­dana fastigheter (prop. 1975/76:33, CU 5, rskr 102).

Enligt tillståndslagen är förvärv av hyresfastigheter i princip beroende aV tillstånd av hyresnämnd. Tillståndsplikt gäller också för förvärv av aktier och andelar i bolag i vissa fall. Härtill anknyter bestämmelser om kommunal förköpsrätt vid aktieöverlåtelser.

Bestämmelserna om tillståndsprövning vid förvärv av hyresfastighet gällde ursprungligen endast i vissa kommuner i landets tre storstadsområ­den. Sedan den 1 juli 1979 gäller emellertid även denna del av lagen i hela landet (prop. 1978/79: 164, CU 38, rskr 372, SFS 1979: 307). I samband med denna lagändring ändrades också förfarandereglerna så att förvärv av hyresfastigheter skall anmälas till kommunen. Tillståndsprövning hos hy­resnämnden behövs endast om kommunen begär en sådan prövning.

Det har emellertid framkommit att tillståndslagen fortfarande har vissa brister. Inom justitiedepartementet har därför gjorts en översyn av lagen. Resultatet av denna översyn har redovisats i promemorian (Ds Ju 1982:12) Ändrade regler om förvärv av hyresfastigheter. Promemorian, som bl. a. innehåller en redogörelse för gällande rätt, tidigare riksdagsbehandling samt en utredning av Stockholms kommun om fastighetshandeln och till-lämpningen av fillståndslagen, bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 1.

Efter remiss har yttranden över promemorian avgetts av riksåklagaren.

Prop. 1982/83:153

13

bostadsdomstolen, Stockholms tingsrätt, domstolsverket, hyresnämn­derna i Stockholm, Göteborg och Malmö, brottsförebyggande rådet (BRÅ), bokföringsnämnden, bankinspektionen, riksrevisionsverket, bo­stadsstyrelsen, länsstyrelsen i Stockholm län. Svenska kommunförbundet, Stockholms, Göteborgs, Malmö och Gävle kommuner. Svenska spar­banksföreningen. Hyresgästernas riksförbund, Sveriges fastighetsägare­förbund, HSB:s riksförbund (HSB), Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO), Näringslivets byggnadsdelegation, Sveriges advokatsamfund. Auktoriserade fastighetsmäklares riksförbund och Sveriges bostadsrätts­föreningars centralorganisafion (SBC).

Riksåklagaren har bifogat yttranden av överåklagarna i Stockholms och

Göteborgs åklagardistrikt, chefen för länsåklagarmyndigheten i Malmöhus

län och länsåklagaren för speciella mål. Länsstyrelsen i Stockholms län har

bifogat särskilda yttranden av länsstyrelsens taxeringsavdelning och upp­

bördsenhet.

.

En sammanställnirig av remissyttrandena bör fogas till protokollet i detta

ärende som bilaga 2.

.

Jag kommer i detta sammanhang även att ta upp en fråga öm ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostads­rätt (se avsnitt 2.5).

2   Allmän motivering

2.1 Allmänna synpunkter

.

Redan i 1979 års lagstiftningsärende stod det klart att tillståndslagen var i behov av översyn även efter de ändringar som då gjordes. Man ville dock ha ytterligare erfarenheter av lagens tillämpning, innan översynen sattes i gång.

I andra sammanhang har det också kommit fram att lagen har vissa brister. Sålunda har Stockholms kommun efter omfattande undersökning­ar om fastighetshandeln och tillämpningen av tillståndslagen konstaterat behov av lagändringar i flera avseenden. Den s. k. Göta-Finans-aflfären har också aktualiserat vissa frågor rörande kommunernas roll i tillståndsförfa­randet samt lagstiftningens tillämpning och utformning i övrigt.

En översyn av tillståndslagen har sedermera gjorts i justitiedepartemen­tet. Resultatet av översynen redovisas i den inledningsvis nämnda departe­mentspromemorian (Ds Ju 1982:12). I promemorian föreslås lagstiftningen ändrad i flera avseenden. Sålunda föreslås att de niivarande undantagen från tillståndsplikt beträffande ideella andelar i fastighet slopas. Vidare föreslås att det nuvarande systemet med anmälan till kommun av förvärv av fastigheter också skall avse förvärv av aktier och andelar i fastighetsbo­lag. Kretsen av tillståndspliktiga bolag vidgås också genom slopande av den s.k. 3x-regeln. Slutligen föreslås en skärpning av skyldigheten för

Prop. 1982/83:153

14

förvärvaren att förebringa utredning beträffande hans ekonomiska och praktiska förutsättningar att klara av fastighetsförvaltningen.

Förslagen i promemorian har fått ett övervägande positivt mottagande av remissinstanserna. En del remissinstanser avstyrker dock förslagen eller vissa av dem. De kritiska instanserna anför bl. a. att man. av det statistiska material rörande fastighetsförvärv m. m. som redovisas i prome­morian inte kan utläsa något påtagligt behov av lagändringar. Man fram­håller också att förslagen medför en ökad detaljreglering och byråkratise­ring som lägger hinder i vägen för de seriösa fastighetsförvärven.

Rörande frågan om behovet av lagändringar vill jag först understryka att tillståndslagen är ett mycket viktigt instrument för att hindra spekulativa och av annan anledning icke önskvärda förvärv av bostadsfastigheter. Redan lagens existens torde ha inneburit att många sådana fastighetsför­värv har avvärjts. Genom 1979 års ändringar i lagen stärktes det kommuna­la inflytandet. De nu föreslagna ändringarna är enligt min mening ägnade att ytteriigare stärka detta inflytande, samtidigt som hyresgästerna får ett bättre skydd mot icke seriösa hyresvärdar.

Härtill kommer att tillståndslagen har en mycket viktig funktion att fylla ur brottsbekämpningssynpunkt. Man har kunnat konstatera ett klart sam­band mellan ekonomisk brottslighet och fastighetshandel. En starkare samhällskontroll av fastighetsöverlåtelser är ett verksamt medel när det gäller att bekämpa den ekonomiska brottsligheten.

Med hänsyn till lagens viktiga funktioner är det angeläget att försöka avhjälpa eventuella brister och att över huvud taget göra lagen så effektiv som möjligt. Man måste emellertid ha klart för sig att man inte kan komma åt alla oönskade förfaranden genom ändringar i den nu aktuella lagstift­ningen. Så torde t. ex. vissa missförhållanden som har uppdagats i sam­band med Göta-Finans-affären inte bero pä några brister i tillståndslagen, utan på brister bl. a. i bankers och andra kreditgivares kreditbedömningar och de kommunala rutinerna. I andra fall kan vad som upplevs som brister i lagen i själva verket bero på osäkerhet om lagens rätta innebörd.

Promemorieförslagen innebär, som framgår av vad jag tidigare har an­fört, att ett ökat antal fastighetsförvärv samt förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag kommer att bli underkastade en samhällelig kontroll. En sådan kontroll torde inte kunna genomföras utan vissa administrativa olägenheter för fastighetsomsättningen och de tillämpande myndigheterna. På myndighetssidan blir det en ökad belastning på framför allt kommuner­na, eftersom aktie- och andelsförvärv enligt förslaget efter anmälan först skall prövas av vederbörande kommun. Å andra sidan avlastas hyres­nämnderna visst arbete beträffande sådana förvärv. Genom att de föreslag­na lagändringarna är ägnade att hålla olämpliga personer borta från hy­reshusmarknaden, bör också kommunernas kostnader och arbete på grund av försumliga hyresvärdar minskas. Hänsynen till de tillämpande myndig­heterna talar därför inte mot den ändrade lagstiftningen. Vad beträffar de

Prop. 1982/83:153

15

olägenheter som kan drabba förvärvarna anser jag att det övergripande intresset av att icke seriösa fastighetsförvärvare hålls borta från hyreshus­marknaden är så starkt att man får acceptera att även seriösa förvärvare underkastas en skärpt kontroll.

På grund av det anförda anser jag att det föreligger ett behov av ändring­ar i den nu ifrågavarande lagstiftningen och jag ansluter mig i allt väsentligt till de förslag som har lagts fram i promemorian. Till vissa frågor om ändringar i promemorieförslaget som har aktualiserats under remissbe­handlingen återkommer jag i samband med behandlingen av förslagets olika delar.

Jag vill dock redan nu anmäla att jag inte biträder promemorians förslag om införande av en s. k. förvärvsavgift som påföljd för underlåtenhet alt iaktta skyldigheten att anmäla ett aktie- eller andelsförvärv. Förslaget härom har utsatts för en ganska kraftig remisskritik. Enligt min mening bör man inte utan starka skäl införa ett avgiftssystem på ett nytt område, där erfarenheter saknas av en sådan reglering. Det torde också stå klart att promemorieförslaget skulle behöva överarbetas i flera avseenden, om det ifrågasatta avgiftssystemet skall införas på detta nya område. Då inte heller det statistiska materialet jörande åsidosättande av den nuvarande tillståndsplikten vid aktie- och andelsförvärv ger något starkare stöd för behovet av en avgiftssanktion, har jag ansett det tillräckligt att reglerna om prövning av aktie- och andelsförärv fortfarande sanktioneras på samma sätt som vid övriga fall av försummelse av tillståndsplikten, nämligen med en automatisk ogiltighetspåföljd. Min nu redovisade inställning uteshiter dock inte att det i framtiden kan finnas anledning att diskutera avgiftsfrå­gan på nytt, sedan man har fått ökad erfarenhet rörande avgiftssanktio­nerna inom andra rättsområden liksom rörande omfattningen av de fall dä förvärvsprövning försummas. Jag har för avsikt att följa denna fråga med uppmärksamhet.

Jag vill också redan nu anmäla att jag i samband med mina överväganden om vilka förutsättningar som bör gälla för att en förvärvare skall kunna få ett förvärvstillslånd har funnit att de gällande lillståndskriterierna - även efter den i promemorian föreslagna skärpningen av förvärvarens utred­ningsskyldighet - ger otillräckliga möjligheter att hålla alla olämpliga fastighetsförvärvare borta från marknaden. Det gäller t. ex. personer som har underlåtit atl betala in skatter och avgifter för anställda, som har stora skatteskulder eller som har haft samröre med ekonomisk brottslighet. Jag föreslår därför att det bland lillståndskriterierna införs en allmänt hållen regel om att förvärvstillslånd skall vägras, om det kan antas alt förvär­varen är från allmän synpunkt olämplig att inneha den ifrågavarande fas­tigheten (se vidare avsnitt 2.4).

Prop. 1982/83:153

16

2.2 Lagens tillämpningsområde

2.2.1 Förvärv av andel i fastighet

Vissa förvärv av ideella andelar i fastighet är f.n. undantagna från tillståridsplikten enligt tillståndslagen. Enligt 2 § punkt 6 undantas andels­förvärv som sker för att bereda förvärvaren och hans familj bostad och enligt 2 § punkt 9 undantas förvärv av ytteriigare andelar i fastighet. Kontrollen av atl kraven för undantag är uppfyllda ligger på inskrivnings­myndigheterna i sarnband med prövniiigen av ansökan om lagfart.

I promemorian föreslås att dessa undantag från tillståndsplikten tas bort. Samtidigt föreslås ett tillägg till 4 § andra stycket i lagen med innebörd att förvärvstillstånd inte får vägras, om andelsförvärvet uppenbart sker i syfte att bereda förvärvaren och hans famiy bostad på fastigheten. Flertalet remissinstanser biträder förslagen.

Förslaget att slopa undantagsbestämmelsen i 2 § punkt 6 i förening med den föreslagna ändringen i 4 § innebär att kontrollen av att andelsförvär-yen sker för bostadsändamål förs över från inskrivningsmyndigheterna till i första hand komtnunerna. Detta ligger helt i linje med önskemålen om ett ökat kommunalt inflytande. Kommunerna har också bättre förutsättningar än inskrivningsmyndigheterna all på olika sätt kontrollera att förvärven verkligen sker för bostadsändamål. Förfarandet hos inskrivningsmyndig­heterna måste på grund av inskrivningsärendenas mängd med nödvändig­het vara enkelt och formaliserat, vilket har medfört att myndigheterna normalt har varit hänvisade till ett intyg från förvärvaren om förvärvssyf­tet. Lagen har därigenom kunnat kringgås. Jag tillstyrker på grund av det anförda de föreslagna lagändringarna, såvitt gäller 2 § punkt 6 och 4 §.

Jag tillstyrker också det föreslagna slopandet av undahtagsbestämmél-sen i 2 § punkt 9, eftersom även detta stadgande innebär en uppenbar risk för kringgående av lagstiftningen. Ett bibehållande av undantagsregeln skulle ju innebära att den som berättigats att förvärva en fastighetsandel för bostadsändamål kan fritt förvärva ytterligare andelar för att t. ex. i spekulationssyfte hyra ut andelslägenheter. Förvärv av ytterligare andelar bör alltså prövas enligt samma bedörnnjngsgrunder som ändra andelsför­värv. Som anförs i promemorian bör natiirligtvis den omständigheten att förvärvaren redan har ett inte obetydligt inflytande över fasfighetens för­valtning tillmätas en avsevärd betydelse yid förvärvsärendels behandling i kommun och hyresnämnd.

2.2.2. Förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag

Promemorians försjag att förvärv av aktier eller andelar i fastighetsbolag först skall anmälas till kommunen och att förvärvstillstånd endast behövs om kommunen anmäler förvärvet till hyresnämnden för prövning har vun­nit allmän anslutning ay remissinstanserna. Även jag biträder förslaget.

Tillståndsplikten är i dag enligt 8 och 9§§ tillståndslagen begränsad till

Prop. 1982/83:153

17

förvärv av aktier eller andelar i sådana fåmansbolag resp. i handelsbolag som huvudsakligen ägnar sig ål förvaltning av hyresfastigheter. Tillstånds­plikten avser bolag som äger fast egendom som är taxerad som hyreshus­enhet och vars taxeringsvärde enligt den senaste balansräkningen är minst tre gånger större än det bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar (den s.k. 3x-regeln).

För att minska inverkan av mindre förändringar i balansräkningen och för att försvåra manipulationer så att den lillståndspliktiga värdegränsen inte nås föreslås i promemorian all storleken av det fastighetsinnehav som grundar lillståndsplikt minskas. Det föreslås sålunda atl 3x-regeln ersätts med en regel om atl lillståndsplikt inträder redan då hyresfastigheternas taxeringsvärde överstiger värdet av de övriga tillgångarna.

Som påpekas av flera remissinstanser kan samma invändningar riktas mot den i promemorian valda lösningen som mot den nuvarande ordning­en. Marginella värdeförändringar eller juridiskt oantastliga justeringar av balansräkningen kan medföra alt gränsen för tillståndsplikt underskrids i vissa fall.

Genom förslaget kommer emellertid kretsen av tillståndspliktiga förvärv alt vidgas väsentligt, varför de angivna marginella fallen måste antas få mindre betydelse. Det viktiga är att tillståndsplikten i så stor utsträckning som möjligt omfattar förvärv avseende bolag vars huvudsakliga syfte är att förvalta hyresfastigheter. Den föreslagna regeln, som i förhållande till andra förslag som har förts fram i lagstiftningsärendet äi; enkel atl tillämpa, tillgodoser enligt min mening i erforderlig mån detta intresse. Jag biträder därför promemorieförslaget.

Promemorian innehåller också ett förslag om alt det i 19 § bokföringsla­gen (1976:125) tas in en erinran om 11 § fillståndslagen, som stadgar skyldighet för bolag som äger en hyresfastighet att i sin balansräkning lämna vissa uppgifter. Denna lagändring avstyrks bestämt av bokförings­nämnden. Nämnden anser det principiellt otillfredsställande att belasta en generell lag med särbestämmelser. Nämnden hänvisar också till att För­eningen Auktoriserade Revisorer FAR sedan flera år i sin rekommendation angående årsredovisning i aktiebolag har hänvisningar till särbestämmelser i annan lagstiftning, bl. a. tillståndslagen. Under dessa omständigheter anser jag att den föreslagna lagändringen inte behövs. Jag är alltså inte beredd att förorda någon ändring i bokföringslagen.

I delta sammanhang vill jag ta upp en annan fråga rörande tillslåndsplik-tens omfattning som inte närmare har berörts i promemorian. Del gäller behandlingen av bostadsbolag, dvs. aktiebolag eller handelsbolag vars verksamhet uteslutande eller huvudsakligen består i atl åt bolagels deläga­re bereda bostäder i hus som ägs av bolagel.

Genom en hänvisning i 9§ andra stycket lillslåndslagen gäller den nuva­rande undantagsregeln i 2§ punkt 6, som nu föreslås slopad (se avsnitt 2.2.1), även vid förvärv av aktier och andelar i bolag. Enligt vad som 

2    Riksdagen 1982/83. 1 saml. Nr 153

Prop. 1982/83:153

18

anförts i förarbetena till lagen (prop. 1975/76:33 s. 89) skall förvärv av aktier och andelar i bostadsbolag omfattas av undantaget, under förutsätt­ning att den som innehar aktie eller andel i bolaget har rätt till bostad i bolagets fastigheter i förhållande till aktie- eller andelsinnehavet.

Enligt 79§ bostadsrättslagen (1971:479, omtryckt 1982:353) är det inte möjligt att bilda s. k. andelshus, där andelsrälten kopplas till innehavet av aktier eller andelar i bolag. Enligt punkt 16 i övergångsbestämmelserna till lagen får dock bolag som före lagens ikraftträdande tillämpat denna upplå­telseform fortsätta sin verksamhet. I skattehänseende jämställs bostadsak­tiebolag med bostadsföreningar och bostadsrättsföreningar, se 24 § 3 mom. kommunalskatlelagen (1928:370) jämte anvisningar.

Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation (SBC) har påpekat att promemorians förslag om slopande av undantagsbestämmelsen i 2§ punkt 6 medför atl förvärv av aktier i bostadsaktiebolag kommer att bli tillståndspliktiga. SBC anser att starka principiella skäl talar för att sådana s.k. äkta bostadsförelag inte heller i fortsättningen skall omfattas av till-slåndspliklen utan att förvärv av aktier i sådana bolag skall vara befriade på samma sätt som förvärv av andelar i bostadsföreningar eller av bostads­rätter.

Promemorieförslaget innebär att ifrågavarande aktieförvärv visserligen blir lillståndspliktiga men atl förvärvstillstånd inte får vägras på grund av hänvisningen i 10§ sista stycket promemorieförslaget till 4§. Jag delar emellertid SBC:s uppfattning att förvärvskonlrollen i dessa fall innebär en onödig omgång. Jag biträder därför förslaget om att förvärv av aktier i sådana bostadsaktiebolag som avses i punkt 3 av anvisningarna till 24 § kommunalskattelagen liksom f. n. helt undantas från tillståndsplikten. En bestämmelse härom bör tas in i 8§ tredje stycket tillståndslagen.

När det däremot gäller förvärv av andelar i sådana bostadsbolag som är handelsbolag har det inte framkommit några skäl som talar för en motsva­rande ordning. Sådana förvärv kommer alltså att underkastas tillstånds­plikt genom att undantaget i 2 § punkt 6 upphävs.

2.2.3 Tillståndslagens tillämpningsområde i övrigt

Svenska kommunförbundet och några kommuner har såväl i tidigare sammanhang som under remissbehandlingen fört fram önskemål om att lagens tillämpningsområde skall utvidgas till att också avse hyreshusen-heter som enbart innehåller lokaler (jfr prop. 1978/79: 164 s. 22). Jag delar emellertid uppfattningen i promemorian atl det inte har kommit fram något material som på ett avgörande sätt visar behovet av lagstiftning på detta område.

Jag vill i detta sammanhang ta upp ett par andra frågor rörande lagens tillämpningsområde. Det gäller vilka slags förvärvare som enligl 2§ punkt 2 lillslåndslagen skall vara undantagna från tillståndsplikt. Jag tänker då på det nuvarande undanlaget som befriar förvärv av riksorganisation av bo-

Prop. 1982/83:153

19

stadsrättsföreningar samt bostadsrättsförening som är ansluten till en så­dan organisafion från tillståndsplikt.

Enligt förarbetena till lagen (prop. 1975/76:33 s. 67) avsåg man med uttrycket "riksorganisation" HSB och Svenska riksbyggen. Vid lagens tillkomst torde någon annan riksorganisation av bostadsrättsföreningar inte heller ha funnits. Numera finns det emellertid ytteriigare en riksorga­nisation av bostadsrättsföreningar, nämligen SBC. Denna organisation, liksom bostadsrättsföreningar som är anslutna till den, omfattas alltså av lagens undantag från tillståndsplikt.

De till HSB och Riksbyggen anslutna föreningarna har enhetligt utfor­made stadgar som vilar på en gemensam bostadssocial grundsyn. Så är inte fallet med den mera heterogena gruppen av bostadsrättsföreningar som är anslutna till SBC. Jag förordar därför atl undantagsregeln i 2§ punkt 2 utformas så atl den endast blir tillämplig på de riksorganisationer som ursprungligen avsågs med denna, nämligen HSB och Riksbyggen. Detta bör lämpligen ske genom att i lagtexten införs uttrycket "folkrörelseko­operativ" organisation.

Motsvarande ändring bör göras i 60 a § sista stycket bostadsrättslagen, där uttrycket "rikskooperativ organisation" f. n. används för att beteckna HSB och Riksbyggen (se CU 1981/82:41 s. 6).

HSB:s riksförbund har under remissbehandlingen också aktualiserat en annan'ändring i samma undantagssladgande. Förbundet påpekar att HSB-organisationen är uppbyggd i tre led, nämligen riksförbundet, regionala HSB-föreningar och lokala bostadsrättsföreningar. Av dessa omfattas de regionala föreningarna f. n. inte av undantaget fråii tillståndsplikt. Även dessa föreningar förvärvar emellerfid fastigheter, främst i samband med ombyggnad och sanering. De bör enligt förbundet också omfattas av un­dantaget. Jag biträder förslaget och förordar alltså att 2 § punkt 2 tillstånds-lagen ändras även i detta avseende.

2.3 Förfarandet hos konimunen vid anmälan av tillståndspliktiga förvärv m.m.

I promemorian diskuteras frågan om en närmare lagreglering av den kommunala prövningen av förvärvsanmälningar. Tanken på en sådan reg­lering avvisas emellertid, liksom tanken på inrättande av ett centralt regis­ter som innehåller uppgifterom lagfarna ägare till hyresfastigheter och om fysiska personer som är huvudintressenter i fastighetsägande bolag.

Jag delar uppfattningen i promemorian alt man inte lagstiftningsvägen bör låsa kommunerna vid en viss hög ulredningsnivå. Det finns emellertid anledning all se över de bestämmelser som gäller förvärvarens uppgifts­skyldighet vid en förvärvsanmälan. Enligt gällande lagstiftning behöver inte till en förvärvsanmälan fogas andra uppgifter än de som anges i I a § förordningen (1975: 1139) om tillämpning av lagen (1975: 1132) om förvärv

Prop. 1982/83:153

20

av hyresfastighet m. m. (tillämpningsförordningen). Dessa uppgifter avser inte förvärvarens möjligheter att uppfylla tillståndslagens krav för till­stånd. Då syftet med de nu föreslagna lagändringarna är att stärka del kommunala inflytandet vid förvärvsärendena fill hyresnämnderna, är del enligl min mening lämpligt att låta kommunerna få möjligheter atl redan vid prövningen av förvärvsanmälningarna begära samma uppgifter om förvärvarens personliga förhållanden som de som förvärvaren enligt 2 § första stycket och 4 § första stycket lillämpningsförordningen skall ge in till hyresnämnden. Eftersom en sådan uppgiftsskyldighet med hänsyn till 8 kap. 3 § och 7 S första stycket punkt 3 regeringsformen fordrar bemyndi­gande för regeringen i lag, föreslår jag alt elt sådant bemyndigande medde­las i en ny paragraf, 27 § i lillslåndslagen. Jag kommer all senare anmäla frågan om ändring i lillämpningsförordningen.

Vid sin förvärvsprövning bör kommunerna naturligtvis utnyttja den särskilda sakkunskap som hyresgästorganisationerna har på området och ta stor hänsyn fill deras mening. För att inte förfarandet skall bli alltför komplicerat, bör dock dessa organisationer inte få någon självständig rätt alt påkalla tillståndsprövning i hyresnämnden ulan denna rätt bör endast tillkomma kommunen (jfr prop. 1978/79: 164 s. 15). Hyresgästorganisatio­nernas intressen tillvaratas i erforderiig mån genom att de har ställningen som part vid tillståndsprövningen i hyresnämnden och rätt att överklaga hyresnämndens beslut till bostadsdomstolen.

Vad slutligen gäller frågan om ett centralt, statligt register över fastig­hetsägare är del uppenbart att ett sådant register verksamt skulle kunna bidra till att förbättra kontrollmöjligheterna. Åtminstone f. n. hindrar dock del statsfinansiella läget att ett sådant register inrättas.

2.4 Förutsättningar för tillstånd

När ett tillståndspliktigl förvärv prövas av hyresnämnden, ankommer det på förvärvaren/sökanden att göra sannolikt att han uppfyller vissa i lagen angivna förutsättningar för atl erhålla förvärvstillstånd. Om han inte lyckas med detta, skall tillstånd vägras.

För tillstånd gäller samma förutsättningar beträffande såväl fastighets-förvärv som förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag (se 4 § första stycket och 10 S första stycket andra meningen lillslåndslagen). Sökanden skall sålunda göra sannolikt att han är i stånd atl förvalta fasligheten, att syftet med förvärvet är atl han skall idka bostadsförvaltning och därvid hålla fastigheten i sådant skick atl den motsvarar de anspråk som de boende har rätt all ställa samt atl han även i övrigt kommer alt iaktta god sed i hyresförhållanden.

Enligt promemorian har det förekommit fall där förvärvaren har fått förvarvslillstånd trots att han har varit olämplig. Att tillstånd i sådana fall har lämnats beror enligl promemorian inte på alt bestämmelserna om

Prop. 1982/83:153

21

förutsättningarna för tillstånd har tillämpats felaktigt ulan på att bestäm­melserna inte till alla delar är så utformade att de utestänger olämpliga förvärvare. I promemorian föreslås därför vissa ändringar av lillståndskri­terierna i 4 § första stycket lillslåndslagen.

Den första förutsättningen för atl tillstånd skall kunna erhållas är, som nyss nämnts, alt förvärvaren gör sannolikt att han är i stånd atl förvalta fastigheten, I utredningen av Stockholms komm.un, som redovisas i pro­memorian, anförs att bevisbördan rörande förvärvarens ekonomiska och praktiska förutsättningar atl klara av fastighetsförvaltningen mot lagens ordalydelse ofta har lagts på kommunen i stället för på förvärvaren. I promemorian konstateras också att det ställs för låga krav på förvärvarens utredning om hans förmåga i dessa avseenden. Därför föreslås en skärp­ning av beviskravet på det sättet all tillstånd får meddelas endast om förvärvaren på ett övertygande sätt visar att han är i stånd att förvalta fastigheten. På grund av skärpningen av utredningskravet i det nu angivna hänseendet föreslås å den andra sidan atl kravet på utredning från förvär­varen orn hans förmåga atl iaktta god sed i hyresförhållanden efterges. Förvärvstillslånd skall enligt förslaget inte få meddelas, om det kan antas att förvärvaren i något avseende inte kommer all iaktta god sed i hyresför­hållanden.

Medan remissinstanserna tillstyrker förslaget i sistnämnda hänseende, anser flera av dem att skärpningen av beviskravet rörande förvärvarens möjligheter all sköta fastighetsförvaltningen ställer alltför stora krav på förvärvaren och avstyrker därför förslaget i denna del.

Jag skall i del följande diskutera utformningen av de olika lillståndskri­terierna i lagen. Innan jag går närmare in på dessa, vill jag emellertid erinra om atl den prövningsordning som sedan 1979 gäller beträffande fastighets­förvärv och som enligl vad jag nu föreslagit (se avsnitt 2.2.2) också skall omfatta aktie- och andelsförvärv innebär att i huvudsak endast kontrover­siella förvärv kommer att prövas av hyresnämnden. En förutsättning är alltså att kommunen har funnit att förvärvaren av någon anledning är olämplig som fastighetsförvaltare. De förvärvare-som vill vidhålla förvär­vet och därför söker tillstånd hos hyresnämnden anser å sin sida atl den kommunala bedömningen av deras lämplighet som fastighetsförvaltare är felaktig och påkallar därför en objektiv prövning av hyresnämnden.

Enligt 16 f§ lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder skall hyresnämnden verka för att utredningen i ett ärende som prövas av nämnden får den inriktning och omfattning som är lämplig med hänsyn till ärendets beskaffenhet. Därvid skall nämnden såvitt möjligt se till att onö­dig utredning inte förebringas. Bestämmelsen innebär atl hyresnämnderna skall bedriva en akfiv processledning. Utredningsansvaret åvilar dock parterna. Förvärvaren har enligt 16 a § samma lag samt 2 och 4 §§ i tillslåndslagens tillämpningsförordning alt i förvärvsärendet ge in viss ut­redning.

Prop. 1982/83:153

22

Från främst kommunalt håll har hävdals att hyresnämnderna i en del fall synes ha varit alltför passiva när det gäller att skaffa in ytterligare utred­ning i förvärvsärendena. Jag har givetvis den uppfattningen att utredningen i ärendena bör vara så fullständig som möjligt. Hyresnämnderna bör spela en aktiv roll när det gäller att fä utredningen fullständig. Jag vill ändå mana till viss försiktighet när det gäller hyresnämndernas medverkan i detta avseende. Det är här fråga om en process mellan två parter och hyres­nämnderna måste i de kontroversiella ärendena anses ha en domstolslik-nande funktion, varför en långtgående, självständig aktivitet från deras sida kan rubba tilltron till deras objektivitet. Som anförs av hyresnämnden i Stockholm utesluter detta givetvis inte att hyresnämnden, om den känner fill någon för förvärvaren graverande omständighet som är okänd för motparten, under handläggningen ger detta till känna och bereder parterna tillfälle alt yttra sig häröver.

Då uppkommer nästa fråga, nämligen om det är förvärvaren eller hans motparter - kommunen och/eller hyresgästföreningen - som har utred­ningsskyldigheten i ärendet. Egentligen rör del sig om två frågor, nämligen dels om vilken part som har bevisbördan, dels om hur stark bevisning den som har bevisbördan måste prestera för atl beviskravet skall anses upp­fyllt.

Som jag har sagt tidigare kommer prövningen inför hyresnämnden hu­vudsakligen att avse kontroversiella förvärv. Man kan alltså anta att kom­munen och/eller hyresgästföreningen kommer atl göra invändningar mot förvärvarens påståenden. Vilka krav skall man kunna ställa på sådana invändningar? Skall man godta invändningar som inte har stöd i någon utredning?

Den gällande lydelsen av lillslåndslagen - förvärvaren har alt göra sannolikt att han uppfyller lagens tillståndskriterier - kan i och för sig ge ett visst fog för uppfattningen att bevisbördan genomgående ligger på förvärvaren och att hans motparter inte behöver på något sätt styrka atl de har fog för sina invändningar. En sådan onyanserad ordning är enligt min mening inte rimlig. I praxis synes det också ha förekommit att tillstånds­myndigheterna har lämnat sådana invändningar utan avseende som inte har haft stöd i någon åberopad utredning, vilket torde ha medfört att man på sina håll har fått uppfattningen alt förvärvarens motparter har fått bära bevisbördan.

Som jag nyss har antytt bör man anlägga ett mer nyanserat betraktelse­sätt på frågan om bevisbördans fördelning. Även i detta san)manhang bör man tillämpa den allmänna principen om att bevisbördan bör åvila den part som har de bästa förutsättningarna att säkra och föra bevisning i frågan. Med denna utgångspunkt vill jag alltså anlägga följande synpunkter på frågan om bevisbördans fördelning vid prövningen enligt lillslåndslagen.

I de fall dä förvärvarens motparter har möjligheter att förebringa en egen utredning rörande förvärvarens olämplighet i något avseende, t, ex. att han

Prop. 1982/83:153

23

i tidigare hyresförhållanden inte har skött sig, varit föremål för ingripanden enligt bostadsförvaltningslagen eller bostadssaneringslagen osv., bör det enligt min mening inte vara tillräckligt att motparterna påstår att ett visst för förvärvaren besvärande faktum föreligger. Del är rimligt att kräva att den som framför invändningen visar att det finns åtminstone ett visst fog för den. Beviskravet i detta avseende bör emellertid inte ställas högt. Om det sålunda visas tillräckligt fog för invändningen, bör förvärvarens påstå­enden inte godtas med mindre de vinner stöd av den molbevisning som förvärvaren kan tänkas åberopa inför hyresnämnden (jfr bosladsdomsto-lens motivering i rättsfallet 15/79, som refererats i promemorian).

I andra fall torde dock förvärvarens motparter ha små möjligheter att förebringa någon egen utredning. Jag tänker främst på det förvärvskrite­rium som avser förvärvarens praktiska och särskilt hans ekonomiska förut­sättningar atl förvalta fasligheten. I dessa fall bör bevisbördan otvetydigt läggas på förvärvaren. Om tveksamhet sålunda föreligger, t. ex. rörande förvärvarens möjligheter att ekonomiskt klara förvaltningen, bör hyres­nämnderna aktivt verka för att förvärvaren kommer in med utredning rörande sina förutsättningar i detta avseende. Han bör alltså kunna åläggas atl presentera en förvaltningskalkyl, upprättad av revisor, bank eller annan fristående sakkunnig. Besiktning av fastigheten är också ofta nödvändig för att underhållsbehovet skall kunna bedömas.

Den nu skisserade ordningen anser jag utgöra en rimlig fördelning av bevisbördan mellan förvärvaren och hans motparter i prövningsförfaran-del inför hyresnämnden. Jag anser det lämpligt alt lagtexten rörande de olika lillståndskriterierna nyanseras i enlighet härmed.

1 fråga om det första tillståndskriteriet - förvärvaren skall "göra sanno­likt" att han har de praktiska och ekonomiska möjligheterna att förvalta fastigheten - skulle det i och för sig inte behövas någon lagändring för atl klargöra frågan om bevisbördans fördelning. Däremot aktualiseras frågan hur det beviskrav som åvilar förvärvaren skall komma till uttryck i lagen. Det kan nämligen i och för sig hävdas att redan den nuvarande formule­ringen - att förvärvaren skall "göra sannolikt" alt han har de praktiska och ekonomiska möjligheterna atl förvalla fastigheten - innebär ett rela­tivt högt beviskrav. Den nuvarande formuleringen synes dock ha medver­kat till den rådande oklarheten huruvida kravet skall anses uppfyllt i fall då tveksamhet råder rörande förvärvarens kvalifikationer. En sådan tveksam­het bör enligt min mening vara till nackdel för förvärvaren. För att undan­röja denna oklarhet bör beviskravet enligt min mening skärpas på sätt som föreslagits i promemorian, dock att dennas formulering "på ett överty­gande sätt" bör såsom övertydlig utgå. Jag föreslår alltså att fillståndskall vägras, om inte förvärvaren visar att han är i stånd att förvalla fasligheten.

Som tidigare nämnts föreslås i promemorian att den nuvarande skyldig­heten för förvärvaren att göra sannolikt att han kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden skall ersättas med en regel om att förvärvstillstånd skall

Prop. 1982/83:153

24

vägras, om det kan antas att förvärvaren inte kommer att iaktta sådan god sed. Med stöd av en sådan regel skulle man enligt promemorian kunna vägra tillstånd i fall då förvärvaren har uppträtt klandervärt mot hyresgäs­ter i tidigare ägda hus eller då han har upplåtit lokaler i sådana hus till någon form av illegal verksamhet.

I likhet med remissinstanserna tillstyrker jag promemorieförslagel i den­na del. Därmed beaktas de svårigheter som kan föreligga för förvärvaren atl förete utredning rörande sitt framtida uppträdande som hyresvärd, särskilt när han för första gången förvärvar en hyresfastighet.

Det kvarstående lillständskriteriet enligt lagen är att förvärvaren skall göra sannolikt att syftet med förvärvet är att han skall idka bosladsför-valtning och därvid hälla fastigheten i sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt atl ställa. 1 promemorian diskuteras frågan vilken betydelse som bör tillmätas det förhållandet att förvärvaren före förvärvet i större omfattning köpt och sålt fastigheter. I promemorian manas till försiktighet vid tillslåndsgivningen i sådana fall, men någon lagändring anses inte påkallad. Jag har samma uppfattning.

Som påpekas av bostadsdomstolen innehåller promemorieförslaget emellertid en ändring av lagtexten, som inte har kommenterats närmare. Uttrycket "idka bostadsförvallning" föreslås nämligen utbytt mot "förval­ta fastigheten". Enligt bostadsdomstolen antyder den nuvarande formule­ringen att förvärvarens syfte skall vara att behålla fastigheten och att bevara dess karaktär som bostadshus, medan den föreslagna texten inte gör det. Bostadsdomstolen pekar på att man på grund av lagtextens nuva­rande avfatlning har vägrat förvärvstillslånd i fall då det har kommit fram alt köparen inte tänker behålla fastigheten eller om oklarhet har rått på den punkten. Nu förekommer det enligt domstolen att seriöst arbetande bygg­nadsföretag köper saneringsmogna - ibland helt evakuerade - bostadshus enbart i syfte att rusta upp husen för att sedan sälja dem till något kommu­nalt eller enskilt företag som sysslar med uthyrning eller till en bostads­rättsförening. Jag delar domstolens uppfattning alt det knappast är fören­ligt med allmänna bostadspolitiska intressen att vägra sådana byggnadsfö­retag förvärvstillstånd. Enligt min mening medger den i promemorian föreslagna lydelsen av lagtexten alt förvärvstillstånd kan lämnas i nu angivna fall. Jag biträder därför promemorieförslaget.

Enligt promemorian kan man med stöd av lagens nuvarande tillstånds­kriterier vägra tillstånd i sådana fall då förvärvaren har betalat ett för högt pris för fasligheten - nämligen om detta tyder pä att förvärvaren inte har förvallningssyfte eller förmåga atl ekonomiskt klara av fastighetsförvalt­ningen - samt då förvärvaren som arbetsgivare har underiåtit att betala in skatter och avgifter för anställda eller då han har stora skatteskulder. Av detta skäl avvisas i promemorian ett förslag från Stockholms kommun om nya lagbestämmelser härom. bl. a. en generalklausul som innebär att för­varvslillstånd skall vägras om förvärvaren kan anses olämplig från allmän synpunkt.

Prop. 1982/83:153

25

Stockholms kommun har vid remissbehandlingen vidhållit sitt förslag och även ett par andra remissinstanser ifrågasätter om man under lagens nuvarande kriterier kan inrymma de i promemorian angivna exemplen på förvärvarens försummelser m. m. Om sådana omständigheter bör föranle­da att förvärvstillstånd skall vägras, bör detta enligt dessa remissinstanser komma till uttryck i lagtexten.

Jag biträder uppfattningen i proinemorian atl den omständigheten att förvärvaren har betalat ett för högt pris för fastigheten kan bedömas enligt nuvarande tillståndskriterier. Någon särskild lagbestämmelse därutöver anser jag inte vara erforderlig. Som jag har anfört tidigare (avsnitt 2.1) delar jag däremot den under remissbehandlingen framförda uppfattningen att man inte med stöd av de nuvarande tillståndskrilerierna kan beakta alla former av olämplighet hos förvärvaren, t. ex. misskötsamhet med skatter och avgifter eller samröre med ekonomisk brottslighet. Liksom flera re­missinstanser anser jag att del behövs en allmänt hållen regel som läcker sådana och liknande former av olämplighet. Jag föreslår alltså att förvärvs­tillstånd även skall vägras om det kan antas atl förvärvaren i övrigt är från allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten. Genom detta tillägg kan alla omständigheter som avser förvärvarens personliga förhållanden beak­tas. Om förvärvaren är en juridisk person, får bestämmelsen tillämpas på den eller de personer som har ett väsentligt inflytande över denna.

Jag biträder i likhet med remissinstanserna förslaget om att hyresnämn­derna skall ha möjlighet all anlita även andra experter än tekniker för att bedöma förvärvarens möjligheter att klara förvaltningen. Delta föranleder en ändring i 5 § andra stycket lagen om arrendenämnder och hyres­nämnder.

2.5 Fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

Lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bo­stadsrätt har trätt i kraft den 1 juli 1982 (prop. 1981/82: 169, CU 41, rskr 364). Om hyresgästerna i en fastighet har bildat en bostadsrättsförening och gjort en s. k. intresseanmälan hos inskrivningsmyndigheten, blir enligt den nya lagen fastighetsägaren, när han vill sälja sin fastighet, skyldig att först erbjuda hyresgästerna att köpa den. Till grund för den nya lagstift­ningen låg betänkandet (SOU 1981:74) Från hyresrätt till bostadsrätt, som avlämnats av 1978 års bostadsrättskommitté.

Bostadsrättskommittén föreslog alt ett undantag skulle göras för fastig­heter som ägs av staten, kommuner, landstingskommuner, kommunalför­bund, allmännyttiga bostadsföretag eller aktiebolag som helt ägs av en kommun eller en landstingskommun (se betänkandet s. 194). Detta förslag genomfördes emellertid inte (se prop. 1981/82: 169s. 40ochCU 1981/82:41 s. 5). Som skäl för detta anfördes bl. a. att det är ett rättvisekrav att

Prop. 1982/83:153

26

hyresgästerna hos de allmännyttiga bostadsföretagen har samma möjlighe­ter som andra hyresgäster att genomföra en ombildning till bostadsrätt.

Enligt min mening finns det nu anledning att ändra lagen på denna punkt. En huvudprincip bör vara att boendeinflytandet inom de allmännyttiga bostadsföretagen skall utvecklas utan anknytning till ett direkt eller indi­rekt ägande. Det finns då inte heller några motiv att tillgripa utförsäljningar, inom den allmännyttiga sektorn för att främja boendeinflytandet. Vad jag nu sagt gäller även fasligheter som i övrigt ägs av det allmänna.

Det finns även en annan omständighet som talar för ett undantag för ifrågavarande fastigheter. De säljs nämligen inte i någon större utsträck­ning och en intresseanmälan får därför i allmänhet inte någon betydelse utan innebär endast onödigt besvär för inskrivningsmyndigheterna.

På grund av det anförda förordar jag att ett undantag i överensstämmelse med bostadsrältskommitténs förslag tas in i 2 § lagen om rätt till fastighets­förvärv för ombildning till bostadsrätt.

Ett sådant undantag gör alt intresseanmälningar som eventuellt redan kan ha gjorts förlorar sin verkan. Det kan emellertid tänkas att hyresgäs­terna redan har fått ett erbjudande att förvärva en fasfighet (hembud har skett med den nya lagens terminologi). I ett sådant fall bör äldre bestäm­melser fortfarande gälla och förfarandet enligt lagen få fortsätta. Över­gångsbestämmelserna bör utformas i enlighet med vad jag nu har anfört.

Inom justitiedepartementet pågår f.n. arbete med en departementspro­memoria med förslag till ändringar i förköpslagen (1967:868) som syftar till att i olika avseenden utvidga förköpslagens tillämpningsområde. I det sammanhanget finns det också anledning att ta upp frågan om förhållandet mellan förköpslagen och lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (jfr prop. 1981/82:169 s. 54 och CU I981/82:.41 s. 4 och 10).

3   Upprättade lagförslag

I enlighet med det anförda har inom justitiedepartementet upprättats förslag till

1.

lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.,

2.

lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres­nämnder,

3.

lag om ändring i bostadsrättslagen (I971:479),

4.

lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Förslagen bör fogas till protokollet i delta ärende som bilaga 3.

Prop. 1982/83:153

27

4   Specialmotivering

4.1 Förslaget till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfas­tighet m. m.

2  

§

Punkt 2. Ändringarna, som har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.3), innebär att av bostadsrättsorganisationerna endast de folk­rörelsekooperativa organisationerna HSB och Riksbyggen samt till dessa anslutna regionala och lokala föreningar kommer att vara undantagna från tillståndsplikten.

Punkterna 6 och 9. Ändringarna har behandlats i den allmänna motive­ringen (avsnitt 2.2.

1). 

De innebär att den som förvärvar en ideell andel i en fastighet inte längre är undantagen från lillståndsplikt. Han är alltså tvung­en att anmäla förvärvet till kommunen och all, om kommunen begär det, ansöka om tillstånd till förvärvet hos hyresnämnden. Som framgår av 4 S andra stycket andra punkten får tillstånd dock inte vägras då ett andelsför­värv uppenbarligen sker för bostadsändamål.

Det nu gällande undantaget i punkt 6 beträffande förvärv av fastighets­andelar för bostadsändamål gäller också vid förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag genom en hänvisning i 9 § andra stycket. Motsvarigheten fill sistnämnda stadgande - i lagrådsremissen 9 § tredje stycket första meningen föreslås nu också ändrat, så att undantaget även i denna del upphävs. Som jag har anfört i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.2) har dock förvärv av aktier i s.k. äkta bostadsaktiebolag helt undantagits från tillståndsplikten, se 8 § tredje stycket.

3  

§

Ändringen i andra stycket är redaktionell.

4  

§

Första stycket. Stadgandet har ändrats redaktionellt genom uppdelning av tillståndskriterierna i fyra punkter, varav punkt 4 är helt ny. När del gäller de sakliga ändringarna, får jag hänvisa till vad jag har anfört i den allmänna motiveringen (avsnitt 2,4).

Andra stycket. Även detta stadgande har indelats i punkter. Punkt 2 är ny och har behandlats i den allmänna mofiveringen (avsnitt 2.2.1) och vid 2 §. Genom hänvisningen i den nya 10 a § andra stycket till 4§ blir stadgandet också tillämpligt på förvärv av aktier eller andelar i fastighets­bolag, i vilka nyttjanderätt till bostad i bolagels fastigheter grundas på innehavet av aktie eller andel och som inte är helt undantagna frän lill­ståndsplikt på grund av det nu tillagda tredje stycket i 8 §.

Tredje stycket motsvarar nuvarande andra stycket andra meningen.

Prop. 1982/83:153

28

7  

§

I andra stycket har hänvisningen till 2 § punkt 9 utgått.

8 S

Tredje styckel. I enlighet med vad jag har anfört i den allmänna motive­ringen (avsnitt 2.2.2) har genom detta nya stycke gjorts undanlag från lillståndsplikten för förvärv av aktier i s. k. äkta bostadsaktiebolag.

9 

§

Ändringarna har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.2).

Första stycket första meningen. Ändringen innebär att tillslåndslagens tillämpningsområde i fråga om aktie- och andelsförvärv vidgas. F. n. ford­ras för tillståndsplikt att förvärvet avser aktie eller andel i bolag i vilket taxeringsvärdet av hyreshusbeslåndet är mer än tre gånger så stort som det bokförda värdet av övriga tillgångar. Bestämmelsen ändras nu så att lill­ståndsplikt skall inträda när taxeringsvärdet av bolagets hyreshus är större än det bokförda värdet av övriga tillgångar.

Första stycket andra meningen. Det nuvarande systemet med förvärvs­anmälan till kommunen vid faslighetsförvärv skall också tillämpas vid förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag. I överensstämmelse med vad som gäller beträffande fastighetsförvärv enligl I § andra stycket har i förevarande stadgande tagils in en bestämmelse om alt förvärvstillstånd beträffande aktier och andelar endast behövs om prövning påkallas av kommunen.

Andra stycket motsvarar nuvarande första stycket andra meningen.

Tredje stycket. Ändringen innebär att även förvärv i bosladsanskaff-ningssyfle av aktier och andelar i bostadsbolag utom i sädana s. k. äkta bostadsaktiebolag som avses i 8 § tredje stycket - är underkastade till­ståndsplikt (jfr specialmotiveringen till 2 § punkt 6, 4 § andra stycket punkt 2 och 8 § tredje stycket).

10       §

Paragrafen, som i förhållande till gällande lag har en helt ny lydelse men som motsvarar 10 § försla-tredje styckena i promemorieförslaget, regle­rar frågor om förfarandet med anmälan till kommunen av lillståndspliktiga förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag (se avsnitt 2,2,2).

Enligt/ör.v/fl stycket första meningen skall den som gör elt tillståndsplik­tigl förvärv av aktier eller andelar inom tre månader från förvärvet anmäla detta fill den kommun där huvuddelen av bolagels fasta egendom är belä­gen. Frågan till vilken kommun anmälan skall inges får i tveksamma fall enligl andra meningen avgöras med ledning av fastigheternas taxe­ringsvärde (jfr 12 § första stycket tredje meningen tillståndslagen). Till anmälan skall enligl tredje meningen fogas en styrkt avskrift av fånges­handlingen eller, då fångeshandling inte har upprättats, ett av överlätaren

Prop. 1982/83:153

29

och förvärvaren undertecknat intyg om när förvärvet har skett och om vilka villkor som därvid har avtalats.

Av anmälan bör framgå hur många aktier eller andelar som förvärvet avser. I samband med anmälan till kommunen bör förvärvaren också lämna uppgift om registerbeteckning, taxering och lypkod för den till­ståndspliktiga fasta egendom som bolagel innehar samt antalet bostadslä­genheter som finns på egendomen. Närmare bestämmelser härom får tas in i tillämpningsförordningen med stöd av bemyndigandet i den nya 27 §. Som jag har anfört i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3) bör kom­munen ges rätt att fordra in uppgifter som belyser förvärvarens personliga förutsättningar att uppfylla tillständskriterierna. Bestämmelser härom får också tas in i tillämpningsförordningen.

Det nya förfarandet innebär att fillståndsprövning av förvärv normalt skall äga rum efter förvärvet. Liksom när det gäller faslighetsförvärv har emellertid i andra stycket stadgats undantag från denna huvudprincip när det gäller vissa associationsrältsliga förvärv. Bestämmelsen motsvarar 3 § andra stycket, men upptar förutom där angivna förvärv även förvärv genom inlösen enligt 3 kap. 3 § aktiebolagslagen.

Tredje stycket innehåller bestämmelser om kommunens åligganden vid anmälan och påkallande av tillståndsprövning som överensstämmer med vad som gäller beträffande fasfighelsförvärv enligl 3 a § första stycket.

10a §

Paragrafen, vars första stycke är nytt medan andra stycket motsvarar 10 § första stycket andra meningen i gällande lillståndslag, motsvarar 10 § fjärde och femte styckena i promemorieförslaget. Den reglerar hyresnämn­dens befattning med de lillslåndsärenden som anmälts till nämnden av kommunen.

10 b §

Paragrafen motsvarar delvis 10 § andra stycket i gällande lag och 10 a § första stycket i promemorieförslaget. Den har i redaktionellt hänseende utformats i enlighet med bestämmelserna i 5 § om ogiltighet vid fastighets­förvärv. Eftersom samma syslem med förvärvsanmälan till kommunen skall gälla för såväl faslighets- som aktie- och andelsförvärv stadgas, i enlighet med vad som gäller enligt sistnämnda paragraf, i punkt 1 atl underlåten förvärvsanmälan till kommunen av lillståndspliktiga aktie- och andelsför­värv medför att förvärvet är ogiltigt. I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.1) har jag på anförda skäl avstyrkt promemorians förslag om andra sanktionsformer vid underiålen anmälan, nämligen en s. k. förvärvsavgift och hyresnämndens ogilligförklaringav förvärvet på begäran av kommunen.

Punkterna 2 och 3 överensstämmer i sak med gällande lag.

Prop. 1982/83:153

30

13 §

Ändringen i första stycket sammanhänger med det syslem med förvärvs­anmälan till kommunen av aktie- och andelsförvärv som nu införs. Beslut om förköp skall således anmälas till hyresnämnden inom den tid som gäller för anmälan av besut alt påkalla prövning enligl 10 § tredje stycket, dvs. inom tre månader från förvärvarens anmälan av förvärvet.

27 §

I paragrafen, som är ny, bemyndigas regeringen att meddela närmare föreskrifter om förvärvarens uppgiftsskyldighet (se avsnitt 2.3 i den all­männa motiveringen).

Övergångsbestämmelserna

I fråga om förvärv som har skett före ikraftträdandet skall äldre bestäm­melser gälla. Genom den nya lagen tas den nuvarande möjligheten att erhålla förhandstillstånd av hyresnämnden till förvärv av aktier och ande­lar i fastighetsbolag bort i vissa fall, se 10 § andra stycket, I likhet med vad som uttalades i samband med 1979 års ändringar i lagen anser jag atl del inte behövs någon särskild bestämmelse om att ett med stöd av äldre bestämmelser meddelat förhandstillstånd bibehåller sin giltighet, även om förvärvet sker först efter den 1 juli 1983 (jfr prop. 1978/79:164 s. 38).

4.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

4 

§

I paragrafen har endast en redaktionell ändring gjorts.

5 §

I paragrafens andra stycke stadgas nu alt hyresnämnden får anlita tek­nisk expert att biträda nämnden. Bestämmelsen har ändrats på så sätt atl ordet "teknisk" har tagits bort. Härigenom möjliggörs att hyresnämnden i ärenden om tillstånd till förvärv av hyresfastighet anlitar en ekonomisk expert för att bedöma frågan om förvärvarens ekonomiska möjligheter att gå i land med förvaltningen av fastigheten (se avsnitt 2.4 i den allmänna motiveringen).

16 b §

Ändringen i femte stycket föranleds av det nya förfarandet med anmälan av tillståndspliktiga förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag.

Prop. 1982/83:153

31

4.3      Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)

60 a §

Ändringen i sjätte stycket, som har behandlats i den allmänna motive­ringen (avsnitt 2.2.3), innebär att undantag görs endast för bostadsrättsför­eningar som är anslutna till HSB eller Riksbyggen Ofr CU 1981/82:41 s. 6).

4.4      Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsför-

värv för ombildning till bostadsrätt

2 §

'

Ändringen, som har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5), innebär att lagen inte gäller fastigheter som ägs av angivna rättssub­jekt.

Enligl övergångsstadgandet gäller dock äldre bestämmelser, om hembud har skett före ikraftträdandet av lagändringen.

5   Hemställan

Jag hemställer att lagrådets yttrande inhämtas över förslagen till

1.

lag om ändring i lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.,

2.

lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres­nämnder,

3.

lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479),

4.

lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

6    Beslut

Regeringen beslutar i enlighet med föredragandens hemställan.

Prop. 1982/83:153

32

Utdrag

LAGRÅDET

PROTOKOLL

vid sammanträde 1983-03-17

Närvarande: f. d. justitierådet Petrén, justitierådet Rydin, regeringsrådet[REDACTED_EFTERNAMN].

Enligl protokoll vid regeringssammanträde den 3 mars 1983 har regering­en på hemställan av statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN] beslutat inhämta lagrådels ytt­rande över förslag till

1.

lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.,

2.

lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres­nämnder,

3.

lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479),

4.

lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Förslagen har inför lagrådet föredragits av hovrättsassessorn Rolf[REDACTED_EFTERNAMN].

Vid ärendets behandling har förelegat en den 9 mars 1983 till lagrådet inkommen skrift från Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation ek. för. (SBC).

Förslagen föranleder följande yttrande av lagrådet:

Förslaget till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfas­tighet m. m.

2§

Enligt gällande lydelse av punkt 2 i förevarande paragraf fordras inte tillstånd för förvärv som görs av bl. a. riksorganisation av bostadsrättsför­eningar saml bostadsrättsförening som är ansluten till en sådan organisa­tion. I lagrådsremissen föreslås, såvitt nu är i fråga, att undantagna från tillståndsplikten skall vara folkrörelsekooperativ riksorganisation eller re­gional folkrörelsekooperativ organisafion av bostadsrättsföreningar eller bostadsrättsförening ansluten till sådan organisation.

I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.3) anför föredragande statsrå­det att man vid lagens tillkomst med uttrycket "riksorganisation" avsåg HSB och Svenska riksbyggen, som vid den tiden torde ha varit de enda riksorganisationerna av bostadsrättsföreningar. Numera finns det enligt statsrådet emellertid ytterligare en sådan organisation, nämligen Sveriges bostad', '»ttsföreningars centralorganisation ek. för. (SBC). Denna organi­sation ocl- till organisationen anslutna bostadsrättsföreningar omfattas allt­så av lagens undantag från tillståndsplikt. Föredragande statsrådet fram-

Prop. 1982/83:153

33

håller att, till skillnad från vad som gäller för de till HSB och Riksbyggen anslutna föreningarna, den mera heterogena gruppen av bostadsrättsför­eningar som är anslutna till SBC inte har enhetligt utformade stadgar som vilar på en gemensam bostadssocial grundsyn. Han förordar därför att undantagsregeln i förevarande punkt utformas så att den blir tillämplig endast på de riksorganisationer som ursprungligen avsågs med denna, nämligen HSB och Riksbyggen, och att detta bör ske genom att uttrycket "folkrörelsekooperativ" organisation införs i lagtexten.

Såsom framgår av det anförda är den avsedda innebörden av lagförslaget i denna del att SBC och anslutna föreningar, som enligt bestämmelsens nuvarande lydelse är undantagna från tillståndsplikt, framdeles skall vara underkastade lagens krav på förvärvstillstånd. Lagrådet, som inte har att gå in på de sakliga överväganden som utgör grund för förslaget i föreva­rande del, konstaterar att det inte strider mot något grundlagsstadgande eller mot rättsordningen i övrigt att inskränka undantaget att gälla för­eningar av viss typ. Däremot anser lagrådet att det uttryck, "folkrörelse-kooperafiv", som valts för att undantagsregeln i punkt 2 skall bli tillämplig endast på vissa bostadskooperativa organisationer icke är ägnat att tillgo­dose detta syfte. Redan ordet "folkrörelse" är i sig obestämt. Dess inne­börd varierar från tid till annan och motiven för den föreslagna lagändring­en innehåller jnga anvisningar som kan ge en uppfattning om vilket innehåll lagstiftaren velat tillägga ordet. Det av orden "folkrörelse" och "kooperativ" sammansatta uttrycket "folkrörelsekooperativ" får med hänsyn till det anförda en så diffus betydelse att det inte är tjänligt att använda i lagtext där rimliga krav på exakthet inte bör få efterges.

På grund av vad sålunda har anförts förordar lagrådet att uttrycket inte införs i punkt 2 av förevarande paragraf för att avgränsa de riksorganisatio­ner av bostadsrättsföreningar som skall omfattas av lagens undantag från tillståndsplikt från andra riksorganisationer av bostadsrättsföreningar.

Eftesom lagrådsremissen utöver kravet på en "bostadssocial grund­syn" - inte ger erforderlig ledning i fråga om de kriterier som bör gälla för att en sådan avgränsning skall kunna göras på ett klart och entydigt sätt, saknar lagrådet underlag för att föreslå annan utformning av bestämmelsen som kan tillgodose syftet med lagförslaget i förevarande del. I följd av det anförda avstyrker lagrådet det remitterade förslaget om ändring i nu berörd del av punkt 2 av förevarande paragraf.

Mot förslaget att undantaget från tillståndsplikt skall utvidgas fill att omfatta också regionala organisationer av bostadsrättsföreningar har lag­rådet intet att erinra.

Med hänsyn till det anförda föreslås att endast den ändringen görs i punkt 2 i förevarande paragraf att mellan orden "riksorganisation" och "av bostadsrättsföreningar" inskjutes orden "eller regional organisation".

3    Riksdagen 1982/83. 1 saml. Nr 153

Prop. 1982/83:153

34

4§

Enligt nuvarande lydelse av denna paragraf gäller som villkor för för­värvstillstånd bl. a. att sökanden gör sannolikt att han är i stånd atl förvalta fastigheten. Motsvarande viflkor har i första stycket punkt I i förslaget skärpts så till vida att förvärvaren skall visa att han har nämnda förmåga. Orsaken till denna skärpning framgår av den allmänna motiveringen till stadgandet (avsnitt 2.4).

Avsikten med det föreslagna beviskravet torde inte vara att förvärvaren måste prestera "fullt bevis" om att han är i stånd att förvalta fastigheten. Ett sådant krav synes alltför långtgående. Innebörden av förslaget torde närmast vara att förvärvaren skall förebringa sådana omständigheter att man med fog kan utgå från att han har såvl praktiska som ekonomiska, möjligheter att förvalta fastigheten. Tolkad på detta sätt bör bestämmelsen kunna godtas.

Efter de särskilda tillståndskriterierna i punkterna 13 i första stycket upptar förslaget under punkt 4 den generella bestämmelsen att förvärvstill­stånd skall vägras, om det kan antas att förvärvaren i övrigt är från allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten. Lagtexten ger inte någon anty­dan om vad som menas med att vara från allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten i fråga. Motiven ger inte heller mycket ledning för tillämpningen. Av dem framgår emellertid att stadgandet främst tar sikte på fall då förvärvaren har varit misskötsam med skatter och avgifter eller varit inblandad i ekonomisk brottslighet.

Enligt lagrådets bedömning är det från rättssäkerhetssynpunkt otillfreds­ställande med en så allmänt hållen regel som det här gäller. Den ger utrymme för en ganska godtycklig och för den enskilde oförutsebar tillämpning. Regleringens inriktning och räckvidd bör på något sätt komma till uttryck i lagtexten. Lagrådet föreslår därför att den här behandlade punkten ges följande lydelse:

"4. om det kan antas att förvärvaren eljest med hänsyn fill brottslig gärning eller visad brist vid fullgörande av åligganden enligt lag är från allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten."

27§

För att innebörden av bemyndigandet för regeringen enligt denna para­graf skall framgå tydligare föreslår lagrådet att paragrafen får följande lydelse:

"Regeringen bemyndigas att meddela närmare föreskrifter om skyldig­het för förvärvaren att till kommunen och hyresnämnden lämna uppgifter av betydelse för prövningen av förvärv enligt denna lag."

Övergångsbestämmelserna

Uttalande av föredragande statsrådet ger vid handen att avsikten är att förhandslillstånd till förvärv av aktier och andelar i handelsbolag, som

Prop. 1982/83:153

35

meddelats före den nya lagens ikraftträdande, skall bibehålla sin giltighet även om förvärvet sker först efter ikraftträdandet och utan hinder av att enligt den nya lagen förhandstillstånd ej kan meddelas beträffande vissa typer av förvärv. Med det synsätt som ligger bakom detta uttalande synes följdriktigt vara att beträffande före lagens ikraftträdande gjorda, men då ej slutligt prövade ansökningar om förhandstillstånd till förvärv äldre lag skall tillämpas och då också i det fall att ansökningen avser sådant förvärv till vilket förhandstillstånd ej kan ges enligt den nya lagen. Den här angivna lösningen av sistnämnda övergångsproblem kräver otvivelaktigt ett sär­skilt stadgande. I klarhetens intresse synes då lämpligt att övergångsspörs­målen beträffande förhandstillstånd i sin helhet uttryclcligen regleras. Det förordas därför att till det remitterade förslagets övergångsbestämmelser fogas två nya meningar av förslagsvis följande lydelse:

"Före ikraftträdandet meddelat förhandstillstånd, till förvärv av aktie eller andel i bolag gäller även därefter. Beträffande prövningen av sådan ansökan om förhandstillstånd till dylikt förvärv som ej slutligen avgjorts vid ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser,"

Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

Förslaget lämnas utan erinran.

Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)

Under hänvisning till vad lagrådet anfört vid 2§ förslaget till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m, m. avstyrker lagrådet den föreslagna ändringen i förevarande lag.

Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

Lagrådet, som noterar att det nu framlagda förslaget till ändring i föreva­rande lag ej belysts genom remissbehandling eller annat liknande förfaran­de efter det att frågan prövades i samband med lagens antagande, finner ur de synpunkter lagrådet har att beakta ej anledning till erinran mot försla­get.

Prop. 1982/83:153

36

Utdrag

JUSTITIEDEPARTEMENTET

PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1983-03-17

Närvarande: statsministern[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, och statsråden I.[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Hjelm-Wallén, Peter­son,[REDACTED_EFTERNAMN], Rainer,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], R.[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN]

Föredragande: statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN]

Proposition om ändrade regler om förvärv av hyresfastigheter m. m.

Föredraganden anmäler lagrådets yttrande' över förslag till

1.

lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.,

2.

lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres­nämnder,

3.

lag om ändring i bostadsrättslagen (I971:479),

4.

lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Föredraganden redogör för lagrådets yttrande och anför.

Lagrådet har i och för sig inte något att erinra mot att regeln om undantag från tillståndsplikten i 2§ punkt 2 tillståndslagen ändras, såvitt gäller riksorganisationer av bostadsrättsorganisationer, så att den bara kommer att avse HSB och Riksbyggen. Lagrådet anser emellertid att det uttryck, "folkrörelsekooperativ", som har valts för att åstadkomma den önskade avgränsningen har en så diffus betydelse att det inte är tjänligt att använda i lagtext. Eftersom lagrådet anser sig sakna underlag för att föreslå någon annan utformning av bestämmelsen avstyrks den föreslag­na lagändringen i del nu berörda hänseendet. I överensstämmelse härmed avstyrker lagrådet även den föreslagna ändringen i 60a§ bostadsrättsla­gen.

Uttrycket "folkrörelsekooperativ" organisation kan väl sägas sakna en i och för sig önskvärd pregnans. Något annat uttryck är dock svårt att finna. I motiven har jag också klart angett att därunder inte faller några andra bostadskooperativa organisationer än HSB och Riksbyggen, varför någon risk för misstolkning eller missförstånd enligt min mening inte torde kunna

' Beslut om lagrädsremiss fattat vid regeringssammanträde den 3 mars 1983.

Prop. 1982/83:153

37

befaras. Jag är därför inte beredd att frångå det remitterade förslaget i nu berörda delar.

Jag ansluter mig till vad lagrådet uttalat rörande tolkningen av 4 § första stycket punkt I tillståndslagen och godtar också lagrådets förslag till preci­sering av punkt 4 i samma paragraf.

Jag godtar även lagrådets förslag till utformning av 27 § tillståndslagen liksom, med några redaktionella jämkningar, förslaget till ytterligare över­gångsbestämmelser till samma lag.

Hemställan

Jag hemställer att regeringen föreslår riksdagen

att anta de av lagrådet granskade förslagen med vidtagna ändringar.

Beslut

Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att genom proposition föreslå riksdagen att anta de förslag som föredragan­den har lagt fram.

Prop. 1982/83:153

39

Bilaga 1

JUSTITIE­DEPARTEMENTET

ÄNDRADE REGLER OM FÖRVÄRV AV HYRESFASTIGHETER

Ds JU 1982:12

Prop. 1982/83:153

40

Innehålla fört eekning

Sid.

1      P

Ö

HFATTNINGSF

Ö

RSLAG

1.1

Förslag till la om äaåxing i lagen (I975!ll32)  om förvärv av hyresfastig­het is.in*

1.2

Förslag till-lag om ändring i lagen (1973 !l88) om arrendenfiiimder och hyrea-nfimnder

1.3           Forsla.; till lag om ändring i kommunal-

skattelagen (1928:370)

1.4           röralag till lag om ändring i bokförings­

lagen (1976:125)

1.5           Förslag till förordning om ändring i

förordningen (1975:1139) om tillämpningen

av lagen (1975:1132) om förvar* av hj-res-

fastiet m.m. -

1.6           Förslag till förordning om ändring i utsök-

ningaförrdningen (1981:981)

2

miKIflllllC

3

G

Ä

LUKDE RATT

3.1

Fastighets f

ö

rv

ä

rv

5.1

Aktie- och andelsf

ö

rv

ä

rv

3.1

F

ö

rk

ö

psr

ä

tt vid aktie

ö

verl

å

telse

3.2

F

ö

rfarandet vid pr

ö

vning enligt tillst

å

ndslagen

4 '  STATISTISKA UPPGIFTER

5

STOCKHOLMS KOMMUNS UTHEINIHG OM FASTIGHETS-HAHDEEN OCH TILLSTInISLACES

M.M.

6

TIDIGARE RIKSDAGSBEHANDLING

7

Ö

T2RV

Ä

GAMDE1I

Prop. 1982/83:153

41

7.1    Tillståndslagens tillämpningsområde

7.1.1

Förvärv av andel i fastiet

7.1.2

Förvärv av aktie och andel i fastighetsbolag

7.1.3

Tillståndslagens tillämpnings­område i övrigt

7.2

Åtgärder för att säkra efterlevnaden av bestämmelserna om tillståndapllkt vid aktie- och andelsforvfirv

7.3

Förfarandet hos kommunen vid anmälan sv tillståndspliktiga förvärr

7.4

Tillämpningen av 4 § första stycket tillståndslagen

8

UPPR

Ä

TTADE F

Ö

RFATTNIHGSP

Ö

ESLAG

9

SPECIALMOTIVERIHG

9.1          Förslaget till lag om ändring,! lagen

(1975:1132) om förvärv av hyresfastig­

het m.m.

9.2

Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyrea-nämnder

9.3

Förslaget till lag om ändring i kommnnal-akattelagen (1928:370)

9          4      Förslaget till lag om ändring i bok-

förlneslagon  (1976:125)

9.5 .    Förslaget till rör ordning om ändring i

rdrordningen (1975:1139) om tillämpningen av lagen (1975:1132) om förvärv av hyres-faåtiet m.m.

9.6          Förslaget till förordning om ändring i

utEökningsförordningen (1981:981) .

10      SAMMANFATTNING

Prop. 1982/83:153

42

1

FÖRFATTNINGSFÖRSLAG

1.1      Förslag till

Lag om ändring i lajen  (1975:1132)  om förvärv av hTeafastjghet m.m.

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1375:1132)  om förvärv av hyresfastiet m.m.

dels att 2,  4i 7, 9, 10 och 13 §§ skall ha nedan angivna lydelse, dels att i lagen skall införas tre nya paragrafer,  10a §,  10 b och 10 o §§,  av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

2

§

Förvärvstillstånd fordras ej

1.

om egendomen f

ö

rv

ä

rvas fr

å

n staten, kommun, landstingskommun eller kommunalf

ö

rbund,

2.

om staten, komimin, landstingskommun, kommunalf

ö

rbund, aktiebolag, som helt 

ä

ges av kommun eller landstingskommun, allm

ä

nnyttigt bostadsf

ö

retag, riksorganisation av bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar eller bostadsr

ä

ttsf

ö

rening

ansluten till s

å

dan organisation 

ä

r f

ö

rv

ä

rvare,

j,

'. om egendomen enligt medgivande av regeringen f

ö

rv

ä

rvas f

ö

r kyrkligt 

ä

nda­m

å

l eller f

å

nget pr

ö

vats enligt lagen (1970:939) om Tdrvaltning av kyrklig jord,

4.  om egendomen f

ö

rv

ä

rvas av kreditinr

ä

ttning vilken enligt lag eller enligt

reglemente eller bolagsordning som rege

Ä

ngen fastst

ä

llt 

ä

r skyldig 

ä

tt 

å

ter

avyttra egendomenj

5.  om f

ö

rv

ä

rvaren 

ä

r gift med 

ö

verl

å

taren och inte heller om f

ö

rv

ä

rvaren eller

n

ä

r 

ma\ra-r  

f

ö

rv

ä

rvar gemensamt, n

å

gon av dem 

ä

r 

ö

verl

å

tarens avkomling, allt

1

Lagen omtrycket 1979:507.

2

Senaste lydelse 1982:628.

43

Prop. 1982/83:153

Nuvarande lydelse

F

ö

reslagen lydelse

Under f

ö

ruts

ä

ttning att 

ö

verl

ä

taren inte 

ä

r skyldig att avyttra egendomen enligt 6 

§

eller enligt 3 kap. 1 

§

 lagen (1982:618) om utl

ä

ndska f

ö

rv

ä

rv av. fast egendom m.m.,

6.om f

ö

rv

ä

rvet avser andel i fastiriiet och f

ö

rv

ä

rvet av andelen sker i syfte att bereda f

ö

rv

ä

rvaren och hans famil.i bostad p

å

 fastigheten.

X.

om f

ö

rv

ä

rvet skall pr

ö

vas enligt lagen om utl

ä

ndska T

ö

rv

ä

rv av fast egendom m.m.,

6. om f

ö

rv

ä

rvet skall pr

ö

vas enligt lagen om utl

ä

ndska Tdr-v

ä

rv av fast egendom m.m.,

8. om f

ö

rv

ä

rvet sker genom inrop p

å

 exekutiv auktion,

7. om rdrv

ä

rvet sker genom inrop p

å

 exekutiv auktion.

9". 

dm  

andel 1 fastighet f

ö

rv

ä

rvas av n

å

gon som redan 

ä

ger andel i fastigheten och som e.i enligt 6 

§

ä

r skyldig att avyttra sistn

ä

nmda andel.

F

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd skall v

ä

gras, om s

ö

kanden e.1 g

ö

r sannolikt att han 

ä

r 1 st

å

nd att r

ö

rvalta fastigheten, att syftet med f

ö

x

' v

ä

i' v et

ä

r att han skall idka 'bostadsf

ö

rvaltn-'ng och d

ä

rvid h

å

lla fastigheten 1 s

å

dant Skick att den motsvarar de anspr

å

k de boende enligt lag har r

ä

tt att st

ä

lla sant att han 

ä

ven 1 

ö

vrigt kommer att iaktta god sed i hyres­f

ö

rh

å

llanden.

4

§

F

ö

rv

ä

r v stillst

å

nd f

å

r meddelas endast om f

ö

rv

ä

rvaxen p

å

 ett 

ö

vertygande s

ä

tt visar att han 

ä

r i at

ä

nd att f

ö

rvalta fastigheten och' g

ö

r sanno­likt att syftet med f

ö

rv

ä

rvet 

ä

r att han skall T

ö

rvalta fastigheten  och d

ä

rvid h

å

lla den i s

å

dant skick att den motsvarar de ansnr

ä

k de bo­ende enligt lag har- r

ä

tt att st

ä

lla.. F

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd f

å

r inte meddelas, on det kan antas att r

ö

rv

ä

rvaren i n

å

got avseende inte kommer att iaktta god sed i hyresf

ö

rh

å

llanden.

Prop. 1982/83:153

44

.

'

Juvarar.de

lydelse Fbrv

ä

rvstillst

å

nd enligt denna lag f

å

r ej. v

ä

gras, om det i 

ä

rendet visas att fastigheten 

ä

r obebyggd eller bebyggd med annat 

ä

n hyreshus eller med hyreshus som icke inneh

å

ller fler. 

ä

n tv

å

 f

ö

r bostads

ä

ndam

å

l avsedda l

ä

genheter. Skall fastig­heten enligt g

ä

llande planer anv

ä

ndas f

ö

r annat 

ä

ndam

å

l 

ä

n f

ö

r uppf

ö

rande av hyreshus, f

å

r f

ö

rv

ä

rvatillst

ä

ad meddelas 

ä

ven om de r

ö

ruts

ä

ttningar som anges i f

ö

rsta stycket e.1 f

ö

religger.

F

ö

reslagen lydelse F

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd enligt denna lag f

å

r inte 

vägras

1.

om det visas att fastieten 

ä

r obebyggd eller bebyggd med annat 

ä

n hyreshus eller med hyreshus som inte inneh

å

ller fler 

ä

n tv

å

 f

ö

r bostads­

ä

ndam

å

l avsedda l

ä

genheter,

2.

om f

ö

rv

ä

rvet avser andel i fastighet och f

ö

rv

ä

rvet av andelen upnenbart sker i syfte att bereda f

ö

rv

ä

rvaren och hans famil.i bostad 

vå.  

fastigheten.

Skall fastigheten enligt g

ä

llande planei anv

ä

ndas f

ö

r annat 

ä

ndam

å

l 

ä

n Tdr upp­r

ö

rande av hyreshus, f

å

r f

ö

rv

ä

rvs-tillst

å

nd meddelas utan hinder av f

ö

rsta stycket.

7

§

Eax f

ö

rordnande meddelats enligt 6 

§

 och har inroparen dessf

ö

rinnan eller senare avyttrat egendomen, skall f

ö

rordnandet trots detta g

ä

 i verkst

ä

llighet, om kosmiunen eller hyresn

ä

mnden icke 

å

terkallar sin franst

ä

llning i 

ä

rendet.

I 

ö

vrigt skall s

å

 anses och med 

ä

ren­det i till

ä

mpliga delar s

å

 f

ö

rfaxas, som nm egendomen blivit utm

ä

tt f

ö

r fordran med b

ä

sta T

ö

rm

å

nsr

ä

tt- d

ä

ri efter, 1 f

ö

rekommande fall, s

ä

dana r

ä

ttieter som besv

ä

rade egendomen redan vid den ezelnitiva auktionen och har f

ö

retr

ä

de framf

ö

r alla be­fintliga fordriagax. 

Ä

ven om

I 

ö

vrigt skall s

å

 anses och med 

ä

ren­det i till

ä

mpliga delar a

å

 Tdrfaras, som om egendoijien blivit utm

ä

tt f

ö

r fordran med b

ä

sta r

ö

rm

å

nsr

ä

tt d

ä

ri efter, i f

ö

rekommande fall, s

å

dana r

ä

ttigheter som besv

ä

rade egendomen redan vid den exekutiva auktionen och har f

ö

retr

ä

de framf

ö

r alla be­fintliga fordringar. 

Ä

ven om det

3 Senaate lydelse 1981:787.

Prop. 1982/83:153

45

Nuvarande lydelse det i enlighet h

ä

rmed best

ä

mda skyddsbeloppet t

ä

ckea, f

å

r Tdr-s

ä

ljning dock ej ske om ej den bjudna k

ö

peskillingen t

ä

cker 

ä

ven det v

ä

rde som i 

ä

rendet har 

å

satts egendomen enligt 12 kap. uts

ö

kningsbalken eller, om 

ä

garen eller innehavare av fordran som 

ä

r f

ö

renad med pantr

ä

tt 1 egen­domen i god tid f

ö

re auktionen p

å­

kallat a

ä

rsklld v

ä

rdering, det v

ä

rde vartill egendomen uppskattas av v

ä

rderingsm

ä

n som l

ä

nsstyrel-sen utaer. Egendomen f

å

r s

ä

ljas endast till den som f

å

tt besked fr

å

n kommunen att pr

ö

vning ej p

å­

kallas, ern

å

llit f

ö

rv

ä

rvatill­st

å

nd eller enligt 2 

§

 2, 3, 4 eller 9 f

å

r rdrv

ä

rva egendomen utan s

å

dant tillst

å

nd. Avges vid auktionen bud som s

å

lunda f

å

r antagas, skall f

ö

rs

ä

lj­ning ske 

ä

ven om innehavare av fordran bestrider det.

F

ö

reslaTen lydelse i enlighet h

ä

rmed best

ä

mda skydds­beloppet t

ä

ckes, f

å

r f

ö

rs

ä

ljning dock ej ske 

ö

m ej den bjudna k

ö

pe-akllllngen t

ä

cker 

ä

ven det v

ä

rde som 1 

ä

rendet har 

å

satts egendomen enli 12 kap. uts

ö

kningsbalken eller, om 

ä

garen eller innehavare av fordran som 

ä

r f

ö

renad med pantr

ä

tt 1 egendomen 1 god tid f

ö

re auktionen p

å

kallat s

ä

rskild v

ä

rdering, det v

ä

rde vartill egendomen uppskattas av v

ä

rderingsm

ä

n som l

ä

nsstyrelsen utser. Egendomen f

å

r s

ä

ljas endast till den som f

å

tt besked fr

å

n kommunen att pr

ö

vning ej p

å

kallas, erh

å

llit f

ö

rv

ä

rvetlllat

å

nd eller enligt 2 

§

 2, 3 eller 4 f

å

r f

ö

rv

ä

rva egendomen utan s

å

dant till­st

å

nd. Avges vid auktionen bud som s

å

lunda f

å

r antagas, skall f

ö

rs

ä

ljning ske 

ä

ven om innehavare av fordran bestrider det.

Konmer f

ö

rs

ä

ljning ej till st

å

nd vid auktionen, f

å

r komnrunen eller hyresn

ä

mnden inom tv

å

å

r efter det att auktionen vunnit laga kraift hos l

ä

nsstyrelsen p

å

kalla f

ö

rordnande om ny auktion. Framst

ä

lles ej s

å

dan beg

ä

ran inom f

ö

reskriven tid eller avgea ej heller vid den senare auktionen bud som f

å

r antagas, 

ä

r fr

å

gan om f

ö

rs

ä

ljning av egendomen f

ö

rfallen.

Kostnad i samband med auktion, som ej lett till f

ö

rs

ä

ljning betalas av statsmedel.

Prop. 1982/83:153

46

Nuvarande lydelse

9 

§

Ä

ger bolag fast egendom som avses i 1 S och 

ä

r egendomens taxerade v

ä

rde enligt senaste balansr

ä

kning minst tre g

å

nger st

ö

rre 

ä

n det enligt samma balansr

ä

kning bokf

ö

rda v

ä

rdet av bolagets 

ö

vriga till- g

å

ngar, f

å

r aktie eller andel i, bolaget 62 utan tillst

å

nd av hyresn

ä

mnd f

ö

rv

ä

rvas genom a

ä

dant f

å

ng aom anges i 1 

§

 f

ö

rsta stycket eller genom inl

ö

sen enligt 5 kap. 3 

§

 aktiebolagslagen (1975: 1585). Detsamma g

ä

ller 1 fr

å

ga om f

ö

rv

ä

rv av aktie eller andel i moder­bolag, om det sammanlagda taaerade v

ä

rdet av koncernens fasta egendom. som h

ä

r avses, -

ä

r "

'""t tre g

å

nger st

ö

rre 

ä

n det sammanlagda bokf

ö

rda . v

ä

rdet av koncernens 

ö

vriga till­g

å

ngar, allt enligt koncernbolagens senaste balansr

ä

kningar.

F

ö

reslagen lydelse

Om ett bolag 

ä

ger s

å

dan fast egendom aom angeis 11 f

ö

rsta stycket och egendomens taxerade V

ä

rde enligt senaste balansr

ä

kning 

ä

r st

ö

rre 

ä

n det enligt samma balansr

ä

kning bok­f

ö

rda v

ä

rdet av bolagets 

ö

vriga till­g

å

ngar, f

å

r aktie eller andel i bo­laget inte utan tillst

å

nd av hyres­n

ä

mnd f

ö

rv

ä

rvas genom s

å

dant f

å

ng som anges i 1 

§

 T

ö

rsta stycket eller genom Inl

ö

sen enligt 3 3'P- 3 

§

 akrtie-bolagalagen (1975:1385). F

ö

rv

ä

rvstill­st

å

nd fordras dock endast om pr

ö

vning enligt 10  tredne stycket 

p

å

kallas hos hyresn

ä

mnden.

Vid r

ö

rv

ä

rv av aktie eller andel i moderbolag g

ä

ller vad som 1 f

ö

rsta stycket s

ä

gs om bolaget koncernen.

Best

ä

mmelsema i 2 

§

1 -  g

ä

l­ler i till

ä

mpliga delar. Till­st

å

nd fordras e.i till f

ö

rv

ä

rv av aktie p

å

grund av nyemission d

ä

r aktie

ä

garna tecknar de nya aktierna 1 f

ö

rh

å

llande till det anal aktier de f

ö

rut 

ä

ger.

Best

ä

mmelsema 1 2 

§

1 -  g

ä

ller i till

ä

mpliga delar. Tillst

å

nd fordras inte till f

ö

rv

ä

rv av.aktie p

å

grund av nyemission d

ä

r aktie­

ä

garna tecknar de nya aktierna 1 f

ö

rh

å

llande till det antal aktier de f

ö

rut 

ä

ger.

10 

§

Har tillgt

å

nd till f

ö

rv

ä

rv av aktie eller andel i bolag e.i ' s

ö

kts f

ö

re f

ö

rv

ä

rvet, skall det s

ö

kas inom tre m

å

nader fr

å

n det f

ö

rv

ä

rvet skedde. I fr

å

ga om

Vidtlllst

å

Ddspliktiga r

ö

rv

ä

rv av aktier eller andelar i bolag skall f

ö

r­v

ä

rvaren inom tre m

å

nader fr

å

n det f

ö

rv

ä

rvet akedde anm

ä

la f

ö

rv

ä

rvet till den kommun d

ä

r huvuddelen av den

Prop. 1982/83:153

47

Nuvarande lydelse

pr

ö

vning av ans

ö

kan om tillst

å

nd till s

å

dant f

ö

rv

ä

rv g

ä

ller 

i  i' 

till

ä

mpliga delar.

F

ö

reslagen lydelse

fasta egendomen 

ä

r bel

ä

gen. Fr

å

gan om inom vilken kommun huvuddelen av egendomen ligger skall avg

ö

ras med ledning av fastighetemas taxerings­v

ä

rde. Till anm

ä

lningen skall fogas styrkt avskrift av f

å

ngeshandlingen eller, om n

å

gon f

å

ngeshandling inte har uppr

ä

ttats, ett av 

ö

verl

å

taren och f

ö

rv

ä

rvaren undertecknat intyg om n

ä

r r

ö

rv

ä

rvet har skett och om de vill-kor som har avtalats f

ö

r f

ö

rv

ä

rvet.

G

ö

ra e.i ans

ö

kan om f

ö

rv

ä

rvstill­st

å

nd inom r

ö

reskriven tid och o

å 

f

ö

reskrivet s

ä

tt eller v

ä

gras f

ö

rv

ä

rvatlllat

å

nd genom lagakraft­

ä

gande beslut, 

ä

r r

ö

rv

ä

rvet ogil­tigt.

I fall som avses i 1 

§

 2-4 samt vid f

ö

rv

ä

rv genom inl

ö

sen enligt 5 kap. 3 g aktiebolagslagen (1975:1385) f

å

r fr

å

gan om f

ö

rv

ä

rvatillst

å

nd pr

ö

vas av hyresn

ä

mnden redan innan f

ö

rv

ä

rvet skett. Ans

ö

ksn f

å

r 1 s

å

dant fall ges in till hyresn

ä

mnden utan f

ö

reg

å

ende anm

ä

lan till kommunen.

Vill kommunen p

å

kgQa pr

ö

vning enligt denna lag, skall beslutet h

ä

rom anm

ä

las till hyresn

ä

jrmden inom tre minader efter det annsl an skett enligt f

ö

rsta stycket eller, om styrkt av­skrift av f

å

ngeshandlingen eller intyg om f

ö

rv

ä

rvet inte var fogad till anm

ä

l­ningen, tre m

å

nader fr

å

n det att kommunen mottog s

å

dan handling. Det 

å

ligger kommunen att snarast m

ö

.iligt och senast inom sa.mina- tid underr

ä

tta f

ö

rv

ä

rvaren hTuruvida pr

ö

vning p

å

-kallas.

Har anm

ä

lan som avses i tred.je stycket g.jcrts inom f

ö

reskriven tid, skall hyres­n

ä

mnden f

ö

rel

ä

gga f

ö

rv

ä

rvaren att inom

Prop. 1982/83:153

48

.'iuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

en månad från det  att han fått del av röreläggandet  ansöka om förvärvstill­stånd.  Föreläggandet skal]   inne­hålla en erinran om bestäjnmelsema i 10 a $ första stycket. Till föreläggan­det skall fogas en avskrift av kommunens anmälan.

I fr

å

ga om hyresn

ä

mndens pr

ö

vning av ans

ö

kan om f

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd g

ä

ller 4 $ 1 till

ä

mpliga delar.

10 a 

§

Om ans

ö

kan om f

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd inte g

ö

rs enligt f

ö

rel

ä

ggande som avses 1 10 $ f.j

ä

rde stycket eller om f

ö

rv

ä

rva­tillst

å

nd v

ä

gras genom laga.kraft-

ä

gande beslut, 

ä

r f

ö

rv

ä

rvet ogiltigt.

Om f

ö

rv

ä

rvaren underl

å

ter att 1 r

ä

tt tid anm

ä

la f

ö

rv

ä

rvet till kommunen en­ligt 10  f

ö

rsta stycket, skall han  

å

l

ä

ggas en avgift .(f

ö

rv

ä

rvsavgift). Om kommunen beg

ä

r det kan f

ö

rv

ä

rvet ocks

å

 f

ö

rklaras ogiltigt.

Om f

ö

rv

ä

rvet avser samtliga aktier eller andelar i bolaget, utg

ö

r f

ö

rv

ä

rvs-avgiften en procent av tajceringsv

ä

rdet av bolagets eller koncernens tillat

å

nds-pliktiga fasta egendom. I annat fall minskaa den s

å

 ber

ä

.knade avgiften med h

ä

nsyn till f

ö

rv

ä

rvets omfattning i f

ö

rh

å

llande till det totala antalet aktier eller andelar 1 bolaget. Om av­giften med h

ä

nsyn till east

ä

ndighetema framgt

ä

r som osk

ä

lig, f

å

r den .j

ä

mkas.

Prop. 1982/83:153

Nuvarande lydelse

10 b §

49

Föreslagen lydelse

Jjfågor om förvärvsavgift  och ogiltig­förklaring prövas av hyresnämnden på talan av den kommun till vilken an­mälan enligt 10 ?    första stycket skall ske.  Talan får dock inte tas upp till prövning sedan mer än tio år förflutit frän förvärvet.

F

ö

r att s

ä

kerst

ä

lla ett anspr

å

k p

ä 

f

ö

rv

ä

rvaavgift f

å

r hyresn

ä

mnden p

å 

yrkande av kommunen f

ö

rordna om kvar-atad. D

ä

rvid g

ä

ller 1 till

ä

mpliga de­lar vad som 1 15 kap, r

ä

tteg

å

ngabalken 

ä

r f

ö

reskrivet om kvarstad f

ö

r for-drsn.

10 c 

§

F

ö

rv

ä

rvaavgift betalas till kommunen. Den tillfaller till h

ä

lften staten och till h

ä

lften komniunen.

Tid f

ö

rdelning mellan staten och kom­munen av medel som har influtit skall medel 1 f

ö

rsta hand avs

ä

ttas f

ö

r komrminena fordran..

Å

tg

ä

rder f

ö

r Indrivning av f

ö

rv

ä

rvs-avgift f

å

r inte vidtas, sedan mer 

ä

n tio 

å

r f

ö

rflutit fr

å

n det beslutet ang

å

ende avgiften vann laga kraft.

13 

§ 

Fdrk

ö

psr

ä

tten ut

ö

vas genom att kommunen senast i samband med att kommunen skall yttra sig i till­st

å

nds

ä

rendet skriftligen hos hyres-xi

ä

isnden anm

ä

ler att beslut att ut

ö

va

F

ö

rk

ö

psr

ä

tten ut

ö

vas genom att kommunen inom den 'tid som g

ä

ller f

ö

r anm

ä

l an enligt 10  tred.ie stycket skriftligen hos hyresn

ä

mnden anm

ä

ler att ett beslut att ut

ö

va f

ö

rk

ö

psr

ä

tt har

4 

Riksdagen 1982183. I saml. Nr 153

Prop. 1982/83:153

50

Nuvarande lydelse f

ö

rk

ö

psr

ä

tt fattats. Hyresn

ä

mnden skall underr

ä

tta bolaget samt k

ö

pare och s

ä

ljare om beslutet att ut

ö

va f

ö

rk

ö

psr

ä

tt.

F

ö

resla;>en lydelse

fattats. Hyresn

ä

mnden skall underr

ä

tta bolaget samt k

ö

pare och s

ä

ljare om beslutet att ut

ö

va f

ö

rk

ö

psr

ä

tt.

Fr

å

gan om f

ö

rk

ö

p f

å

r ocks

å

 tas upp 1 samband med pr

ö

vningen av fr

å

ga om f

ö

rv

ä

rvsavgift. I fr

å

ga om anm

ä

lan och underr

ä

ttelse g

ä

ller d

ä

rvid f

ö

rsta atycket. Kommunens anm

ä

lan skall dock ske senast n

ä

r kommunen beg

ä

r pr

ö

v­ning av fr

å

gan om f

ö

rv

ä

rvsavgift.

Har f

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd meddelats, 

ä

r fSrk

ö

psr

ä

tten f

ö

rlorad.

Denna lag tr

ä

der i kraft den 1 juli I963. 1 fr

å

 om f

ö

rv

ä

rv Som har skett f

ö

re ikrafttr

ä

dandet g

ä

ller 

ä

ldre best

ä

mmelser.

Prop. 1982/83:153

51

1.2 F

ö

rslag till

Lag om 

ä

ndring i lagen (1973:188) om arrenden

ä

mnder och hyresn

ä

mnder

H

ä

rigenom f

ö

reskrivs att 4, 5. 16 b, 16 c, 23 och 52 

§§

 lagen (1973: 188) om arrenden

ä

mnder och hyresn

ä

mnder skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

F

ö

reslagen lydelse

4

§

Byresn

ä

mnd som avses 1 12 kap. 68 

§

 jordabalken har till uppgift att

1.

medla i hyres- eller bostadsr

ä

ttstvist,

2.

pr

ö

va tvist om reparationsf

ö

rel

ä

ggande enligt 12 kap. 16 

§

 andra stycket, skadest

å

nd enligt 12 kap. 24 a 

§

, 

ö

verl

å

telse av hyresr

ä

tt enligt 12 kap. 34-36 

§§

, uppl

å

telse av l

ä

genhet i andra hand enligt 12 kap. 40 

§

, f

ö

rl

ä

ngning av hyresavtal eller villkor f

ö

r s

å

dan f

ö

r­l

ä

ngning enligt 12 kap. 49 

§

, hyresvillkor enligt 12 kap. 55 

§

 eller uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 

§

, allt jordabalken,

2 a. pr

ö

va tvist om hyresvillkor enligt 22-24 

§§

 hyresf

ö

rhandlingslagen (1978:304) eller om 

ä

terbetalningsskyldighet enligt 23 

§

 samma lag,

3.

pr

ö

va tvist om hyresvillkor enligt 7 

§

 sista stycket, uppl

å

telse av l

ä

genhet i andra hand enligt 30 

§

 andra atycket eller medlemskap en­ligt 52 

§

, allt bostadsr

ä

ttslagen (1971:479),

4.

pr

ö

va fr

ä

ga om godk

ä

nnande av 

ö

verenskommelse som avses i 12 kap. 45 eller 56 

§

 jordabalken eller av beslut aom avses 1 60 

§

 f

ö

rsta stycket 1 bostadsr

ä

ttslagen,

5.

vara skiljen

ä

mnd i hyres- eller bostadsr

ä

ttstvist.

1

Lagen omtryckt 1980:97.

2

Senaste lydelse 1982:354.

52

Prop. 1982/83:153

Nuvarande  lydelse

Föreslagen lydelse

5 a.  pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingelagen,

6.

pröva frågor enligt bostadssaneringslagen  (1973:531) och bostadsför­valtningslagen  (1977:792),

7.

pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.

8.

pröva frågor enligt bostadsanvisningslagen (1980:94),

9.

pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastietsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Ä

rende upptages av den hyres­n

ä

mnd inom vars omr

å

de fastig­heten 

ä

r bel

ä

gen. 

Ä

rende som avses 1 9, 17 eller 18 

§

 lagen om f

ö

rv

ä

rv av hyresfastighet m.m. upptages dock av hyres­n

ä

mnden 1 den ort d

ä

r bolagets styrelse har sitt s

ä

te eller, 1 fr

å

ga om handelsbolag, d

ä

r f

ö

rvaltningen f

ö

res.

Ä

rende upptages av den hyresn

ä

mnd inom vars omr

å

de fastigheten 

ä

r be­l

ä

gen. 

Ä

rende som avses 1 9i 10 b, 17 eller I8 

§

 lagen om f

ö

rv

ä

rv av hyresfastighet m.m. upptages dock av hyresn

ä

mnden i den ort d

ä

r bolagets styrelse har sitt s

ä

te eller, 1 fr

å

ga oin handelsbolag, d

ä

r f

ö

rvaltningen f

ö

res.

5

§

Hyresnämnd består av lagfaren ordförande och två andra ledamöter,  om ej annat följer av tredje stycket.  Av de senare ledamöterna skall den ene vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastlet eller, "ä-r ärendet rör bostada-rättafastiet, med förvaltning av sådan fastighet och den andre vara väl för­trogen med bostadshyresgästers förhållanden eller, när ärende rör a"""" lägenhet än bostadslägenhet,  med näringsidkande hyresgästers förhållan­den» I ärende enligt  52 § eller 60 § första stycket 1 bostadsrättslagen (1971:479) skall vad som sagts nu om hyresgästers förhållanden 1 stället avse bostadsrättshavares förhållanden.

Hyresnämnden får anlita teknisk

Hyresnämnden får anlita expert att

Prop. 1982/83:153

Nuvarande lydelse

expert att bitr

ä

da n

ä

mnden, om

ä

rendets beskaffenhet eller

annat s

ä

rskilt ak

ä

l f

ö

ranleder

det.

53

F

ö

reslagen lydelse

bitr

ä

da n

ä

mnden, om 

ä

rendeta beskaffen­het eller annat s

ä

rskilt sk

ä

l f

ö

ran­leder det.

Best

ä

mmelserna 1 2.

§

 andra-fj

ä

rde styckena 

ä

ger motsvarande till

ä

mpning 1 fr

å

ga om hyresn

ä

mnd.

Regeringen kan f

ö

rordna att i hyresn

ä

mnd skall finnas flera avdelningar.

Best

ä

mmelsema om hyresn

ä

mnd g

ä

ller i till

ä

mpliga delar 

ä

ven avdelning.

16 b 

§

Ans

ö

kan om f

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd skall f

ö

r yttrande tillst

ä

llas kommun d

ä

r till­st

å

ndspliktig fast egendom finnes samt, om det l

ä

mpligen kan ske, organisation av hyresg

ä

ster som ber

ö

rs av ans

ö

lmingen. Avser ans

ö

kan tillst

å

nd till f

ö

rv

ä

rv av aktie, skall tiden f

ö

r avgivande av yttrande best

ä

mma s

å

 att den ej under­stiger tre m

å

nader.

I 

ä

rende ang

å

ende f

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd akall kommun, d

ä

r den fasta egendomen 

ä

r bel

ä

gen, samt hyresg

ä

storganisation, aom ber

ö

ra av ans

ö

kziingen, anses som s

ö

kandens motpaorter.

I 

ä

rende ang

å

ende f

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd

ä

ger best

ä

mmelsema i 14 

§

andra stycket motsvarande till

ä

mpning.

Ans

ö

kan om tillst

å

nd att f

ö

rv

ä

rva

1.

fast egendom eller tomtr

ä

tt genom k

ö

p eller byte,

2.

aktie genom k

ö

p eller genom inl

ö

aen i-fall som avaea i 12 

§

 andra atycket lagen (1975:1132) om f

ö

rv

ä

rv av hyreafastiet m.m.,

f

å

r ej pr

ö

vas eller p

å

grund av 

å

terkallelse avskrivas innan- det blivit slutligt avgjort om f

ö

rk

ö

p skall 

ä

ga rum.

Prop. 1982/83:153

54

Nuvarande lydelse F

ö

rel

ä

ggande enligt 3 a- 

§

 andra stycket lagen om f

ö

rv

ä

rv av hyres­fastighet m.m. f

å

r ej utf

ä

rdas innan det blivit slutligt avgjort att f

ö

rk

ö

p ej skall 

ä

ga rum.

F

ö

reslagen lydelse F

ö

rel

ä

ggande enligt 3 a 

§

 andra stycket eller 10 5 f.i

ä

rde stycket lagen om f

ö

rv

ä

rv av hyresfastighet m.m. f

å

r ej utf

ä

rdas innan det blivit slutligt avgjort att f

ö

rk

ö

p ej skall 

ä

ga rum.

16 c 

§

Ansökan om tillstånd till för­köp enligt 17 § lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastig­het m.m. skall göras skriftli­gen.

Ansökan om åläggande av förvärvsav-

o

gift och ogiltigf

ö

rklaring enligt 10 a $ andra stycket samt om tillst

å

nd till f

ö

rk

ö

p enligt 17 

§

 lagen (1975: 1132) om f

ö

rv

ä

rv av hyresfastighet m.m. skall g

ö

ras skriftligen.

Best

ä

mmelsema i 8 

§

 andra - femte styckena 

ä

ger motsvarande till

ä

mpning i fr

å

ga om ans

ö

kan som avses i denna paragraf.

F

ö

rhandling skall h

å

llas inf

ö

r n

ä

mnden, om det ej 

ä

r uppenbart att f

ö

rhandling ej beh

ö

vs. Skall part inst

ä

lla sig personligen, f

å

r n

ä

mnden f

ö

rel

ä

gga vite. Underl

å

ter s

ö

kanden att p

å

 kallelse infinna sig inf

ö

r n

ä

mnden, avslsrives 

ä

ren­det. Uteblir motpart fr

å

n f

ö

rhandling, f

å

r 

ä

rendet likv

ä

l avg

ö

ras.

23 

§

'

Om fullföljd av tstlan mot hyreanfiands beslut 1 ärende enligt 12 kap.   jorda-r balken eller hyreaförhandlingslagen  (1978:304)  eller i ärende angående bostads­rätt,  bostadssaaering eller särskild förvaltning eller i ärende enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastlgjiet m.m.,  enligt bostadsanvisningslagen (1980:94)  eller lagen  (1982:352)  om rätt till fastietsförvärv för ombildning till bostadarätt finns bestämmelser i 12 kap. 70 § jordabalken,  31 § byres-förhandllngslagen,  76 § bostadsrättslagen (1971:479).  21 § bostadssaneringalagen (1973:531).  34 § bostadsfdrvaltningalagen (1977:792),  25 § lagen om förvärv av hyresfastighet m.m.,  I4 § bostadsanvisningslagen samt 15 § lagen om  rätt till fastietsfdrvärv för ombildning till bostadarätt.

3 Senaste lydelse 1982:354.

Prop. 1982/83:153

Nuvarande lydelse

55

F

ö

reslagen lydelse

Mot hyresn

ä

mnds yttrande enligt 12 a 

§

 f

å

r talan ej f

ö

ras. Mot beslut av hyresn

ä

mnd 

S&font-family:Verdana'>talan f

ö

ras s

ä

rskilt, oo n

ä

mnden

1.

avvisat ans

ö

kan som avses i 8, 11, 14-16, 16 a, 16 c, 16 d eller 16 e 

§

,

2.

avskrivit

ä

rende enligt 8-10, 15 a, 16, l6 a, 16 c, 16 d eller 16 e 

§

, dock ej n

ä

r 

ä

rendet kan 

å

terupptagas,

3.

f

ö

rordnat ang

å

ende ers

ä

ttning f

ö

r n

å

gons medverkan i 

ä

rendet,

4.

utd

ö

mt vite eller annan p

å

f

ö

ljd f

ö

r underl

å

tenhet att iakttaga f

ö

re­l

ä

ggande eller 

å

d

ö

mt straff f

ö

r f

ö

rseelse i f

ö

rfarandet,

5. utl

å

tit alg i annat fall 

ä

n som avses i 3 i fr

ä

ga som g

ä

l­ler allm

ä

n r

ä

ttshj

ä

lp.

5.

utl

å

tit sig 1 annat fall 

ä

n som avses 1.-3 1 fr

ä

ga som g

ä

ller allm

ä

n r

ä

ttshj

ä

lpj.

6.

utan samband med avg

ö

rande

av saken utl

å

tit sig om kvarstad

enligt 10 b 

§

 andra stycket lagen om

f

ö

r­v

ä

rv av hyresfastighet m.m.

S

ä

rskild talan f

ö

res genom besv

ä

r hos bostadsdomstolen inom tre veckor fr

å

n den dag beslutet meddelades. Besv

ä

rshandlingen skall inges till domstolen.

Prop. 1982/83:153

56

l?uvaxande lydelse

F

ö

res e.i talan mot n

ä

mnds be­slut enligt 9 kap. 14 

§

 eller

12

kap. 24 a 

§

 jordabalken, 22, 23, 26 eller 27 

§

 hyres-fdrhandlingslagen (1978:304),

13

a 

§

 denna lag eller 13 eller 15 

§

 eller 25 

§

f

ö

rsta atycket boatadsf

ö

rvaltnings-lagen (1977:792) eller 9 eller 10 

§

 bostadsanvisnings­lagen (1980:94), f

å

r beslutet verkst

ä

llas s

å

som lagat

ä

gande dom.

32 

§

F

ö

reslagen lydelse

Om talan inte f

ö

rs mot n

ä

mnds beslut enligt f

ö

l.iande paragrafer. f

å

r beslutet verkst

ä

llas som laga­kraft

ä

gande dom:

9 kap. 14 

§

 eller 12 kap. 24 a 

§ 

jordabalken,

22,23, 26 eller 27 

§

hyresf

ö

rhand­lingslagen (1978:304),

13 a 

§

 denna lag,

13 eller 15 

§

eller 25 

§

 f

ö

rsta stycket bostadsf

ö

rvaltningslagen (1977:792),

9 eller 10 

§

bostadsanvisningslagen (1980:94),

10 b $ lagen (1975:1132) om f

ö

rv

ä

rv av hyresfastIriiet m.m. i fr

å

ga om f

ö

r­v

ä

rvsavgift och kvarstad f

ö

r s

å

dan avgift.

Har hyresn

ä

mnd med st

ö

d av 31 

§

f

ö

rsta stycket bostadaf

ö

rvaltningslagen fbr-ordnat att beslut enligt 13 eller 15 

§

 eller 25 

§

 f

ö

rsta stycket n

ä

mnda lag skall l

ä

nda till efterr

ä

ttelse genast, f

å

r 

ä

ven s

å

dant beslut, om bostadsdomstolen ej 'f

ö

rordnat annat, verkst

ä

llas s

å

som lagakraft

ä

gande dom.

Denna lag tr

ä

der i kraft den 1 juli I983.

Prop. 1982/83:153

57

1.3 F

ö

rslag till

Lag om 

ä

ndring i kommunalskattelagen (1928:370)

H

ä

rigenom f

ö

reskrivs att 20 

§

kommunalskattelagen (1928:370) skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

F

ö

realagen lydelse

20 

§

 'Vid ber

ä

kningen av inkomsten fr

å

n s

ä

rskild f

ö

rv

ä

rvsk

ä

lla skall alla omkostnader under beskattnings

å

ret f

ö

r int

ä

kternas f

ö

rv

ä

rvande och bibe­h

å

llande avr

ä

knas fr

å

n samtliga Int

ä

kter 1 pengar eller pengars v

ä

rde (bruttoint

ä

kt), som har influtit i f

ö

rv

ä

rvsk

ä

llan under beskattnings

å

ret. Att koncernbidrag, som inte utg

ö

r s

å

dan omkostnad, 

ä

nd

å

 skall avr

ä

knas i vissa fall och inr

ä

knas i.bruttoint

ä

kt hos mottagaren framg

å

r av 45 

§ 

3 mom.

Avdrag f

å

r inte g

ö

ras f

ö

r:

den skattskyldiges levnadskostnzuier och d

ä

rtill h

ä

nf

ö

rliga utgifter, s

å

som vad skattskyldig utgett som g

å

va eller som periodiskt underst

ö

d eller d

ä

rmed j

ä

mf

ö

rlig periodisk utbetalning till person 1 sitt hush

å

ll;

kostnader 1 samband med plockning av vilt v

ä

xande b

ä

r och svampar till den del kostnadema inte 

ö

verstiger de int

ä

kter aom 

ä

r skattefria enligt 19 

§

v

ä

rdet av arbete, som 1 den skattskyldiges f

ö

rv

ä

rvsverksamhet utf

ö

rts av den skattskyldige sj

ä

lv eller andre maken eller av den skattskyldiges bam som ej fyllt 16 

ä

r;

r

ä

nta p

å

 den skattskyldiges eget kapital som har nedlagts 1 hans fdrv

ä

rva-verksaohet;

svenska all manna skatter;

1 Senaste  lydelse enligt prop. 1981/82:146 och 154.

Prop. 1982/83:153

58

Kuvara.nde lydelse

F

ö

reslagen lydelse

kapitalavbetalning p

å

 skuld;

avgift enligt 8 kap. studiest

ö

dslagen (1973:349);

avgift enligt lagen (1972:435) om 

ö

verlastavgift;

avgift enligt lagen (1976:666) om p

å

f

ö

ljder och ingripande vid olovlig-t byggande m.m.;

avgift enligt 99 a 

§

utl

ä

nningslagen (1980:376);

avgift enligt 26 

§

arbetstidslagen (1982:673);

avgift enligt 10 a $ andra stycket lagen (1975:1132) om f

ö

rv

ä

rv av

h.vresfaatirfiet m.m.;

belopp, f

ö

r vilket arbetsgivare 

ä

r ansvarig enligt 75 

§

 uppb

ö

rdslagen (1953:272);

avgift enligt lagen (1976:206) om felparkeringsavgift;

ö

verf

ö

rbrukningsavgift enligt ransoneringslagen (1978:268);

r

ä

nta p

å

 l

å

nat kapital till den del r

ä

ntan t

ä

cks av s

å

dant statligt bidrag som avses- i punkt 7 av anvisningarna till 24 

§

;

kapitalf

ö

rlust m.m. 1 vidare m

å

n 

ä

n som f

å

r ske enligt' 36 

§

.

(Se vidare anvisningarna.)

Denna lag tr

ä

der i kraft den 1 juli I983 och till

ä

mpas f

ö

rsta g

å

ngen vid 1984 

å

rs taxering.

Prop. 1982/83:153

59

1.4 Forslag till

Lag om 

ä

ndring i bokf

ö

ringslagen (1976:125)

H

ä

rigenom f

ö

reskrivs att 19 

§

bokf

ö

ringslagen (1976:125) skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

F

ö

reslagen lydelse

19 

§

Balansr

ä

kningen skall i sammandrag redovisa r

ö

relaens samtliga tillg

å

ngar och akulder aamrt eget kapital i r

ö

relaen p

å

 balansdagen. St

ä

llda panter och ansvaraf

ö

rbindelser skall upptagas inom linjen.

F

ö

r balansr

ä

kningen anv

ä

ndes med de avvikelser aom betingas av r

ö

relaens art och omfattning nedan intagna achema eller annan uppst

ä

llningsform som ger en likv

ä

rdig 

ö

verblick 

ö

ver r

ö

relseis st

ä

llning.

I schemat angivna poster skall upptagas var f

ö

r sig. Kompletterande poster ges beteckningar som tydligt anger vad som ing

å

r 1 posten. F

ö

r varje sammandragen post 1 balansr

ä

kningen skall i specificerad bilaga upptagas de belopp som ing

å

r 1 posten, om icke postens sammans

ä

ttning klart framg

å

r av bokf

ö

ringen i 

ö

vrigt.

A Tillg

å

ngar

I Oms

ä

ttningstlllg

ä

ngar

1.

Kassa- och banktillgodohavanden

2.

Aktier och andra andelar

3.

Obligationer och andra v

ä

rdepapper

4.

T

ä

xelfordringar

5.

Kundfordringar

6.

F

ö

rutbetalda kostnader och upplupna int

ä

kter

7.

Ö

vriga fordringar

8.

Varulager

9.

F

ö

rskott till leverant

ö

rer

Prop. 1982/83:153

60

Nuvarande lydelse

F

ö

realagen lydelae

II

Sp

ä

rrkonto hos riksbanken f

ö

r investeringsfond och liknande fonder, var f

ö

r alg

III

Anläggningstillgångar

1.

Aktier och andra andelar

2.

Obligationer och andra v

ä

rdepapper

3.

L

å

n till del

ä

gare och denne n

ä

rst

å

ende personer

4.

Andra fordringar

5.

F

ö

rskott till leverant

ö

rer

6.

Patent och liknande r

ä

ttieter

7.

Byrear

ä

tt och liknande r

ä

ttigheter

8.

Goodwill, som avses i 17 

§

 f

ö

rsta stycket

9.

Oavakxiven utgift, som avses 1 17 

§

andra stycket

10.

Skepp

11.

Maskiner, inventarier och dylikt

12.

Byggnader

13.

Fast egendom, som ej 

ä

r mn-skin eller byggnad

3 Skulder och eget kapital

I   Kortfristiga skulder

1.

Vaxelsknlder

2.

Leverant

ö

rskulder

3.

Skatteskulder

4.

Upplupna kostnader och f

ö

rutbetalda int

ä

kter

5.

Ö

vriga kortfristiga skulder

6.

F

ö

rskott fr

å

n kunder

II  

L

å

ngfristiga skulder

1.

Avsatt till pensioner

2.

Andra l

å

ngfristiga skulder

III Obeskattade reserver

1.

Lagerreserv

2.

Investeringsfonder och liknande fonder, var f

ö

r sig

3.

ö

vriga obeskattade reserver, var f

ö

r sig

Prop. 1982/83:153

61

Nuvarande Ivdelae

F

ö

reslagen lydelse

IV 

Eget. kapital, med angivande av ing

å

ende belopp, ins

ä

ttningar eller

uttag under r

ä

kenskaps

å

ret, redovisat 

å

rsresultat samt utg

å

ende belopp

C  St

ä

llda panter m.m.

1.

Inteckningar i fast egendom, f

ö

retagsinteckningar och andra inteckningar, varje slag f

ö

r sig

2.

Andra st

ä

llda panter och d

ä

med j

ä

mf

ö

rliga s

ä

kerheter, varje slag f

ö

r sig, med angivande av de belastade tillg

ä

ngamas v

ä

rde enligt balans­r

ä

kningen

D  Ansvarsf

ö

rbindelser

1.

Diskonterads v

ä

xlar

2.

Borgensf

ö

rbindelser och 

ö

vriga ansvarsf

ö

rbindelser

3.

Pensions

å

taganden som ej upptagits bland skulderna ocb ej har t

ä

ckning 1 pensionsstiftelses f

ö

rm

ö

genhet.

I 11 <> lagen (1975:1132) om f

ö

rv

ä

rv av hyresfastighet m.m. finns s

ä

r-Hlr-'1da. Vipat

ä

amelser om balansr

ä

k­ningens utformning n

ä

r det g

ä

ller vissa aktiebolag och handelsbolag.

Denna lag tr

ä

der 1 kxaft den 1 juli I983.

Prop. 1982/83:153

62

1.5 F

ö

rslag till

F

ö

rordning om 

ä

ndring i f

ö

rordningen (1975:1139) om till

ä

mpningen av lagen (1975:1132) om f

ö

rv

ä

rv av hyresfastighet m.m.

H

ä

rigenom f

ö

reskrivs 1 fr

ä

ga om f

ö

rordningen (1975:1139) om till

ä

mpningen av lagen (1975:1132) om f

ö

rv

ä

rv av hyresfastigfaet m.m.

dels att la, 2, 4 och 8 

§§

 samt rubriken n

ä

rmast f

ö

re 1 a 

§

 akall ha nedan angivna lydelse,

dela att i f

ö

rordningen akall Inf

ö

ras tre nya paragrafer, 7 a, 7 t och 7 o 

§§

, samt n

ä

rmast f

ö

re 7 a 

§

 en ny rubrik av nedan .angivna lydelse.

Nuvarande lydelae

Anm

ä

lan till komnmn av f

ö

r­v

ä

rv av faat egendom eller tomtr

ä

tt

F

ö

reslagen lydelae

Anm

ä

lan till kommun av till­st

å

ndspliktiga f

ö

rv

ä

rv

1 a 

§ 

I anm

ä

l an enligt 3 

§

 f

ö

rsta stycket lagen (1975:1132) om f

ö

rv

ä

rv av hyres­fastighet m.m. skall anges regis-terbeteekning f

ö

r den egendom som av­ses med f

ö

rv

ä

rvet. Vidare skall upp­gift l

ä

mnas om antalet bostadsl

ä

gen­heter som finns p

å

 egendomen. F

ö

rv

ä

rva­ren skall ocks

å

 f

ö

rete bevis om egen­domens taxering och typkod. Anm

ä

l an b

ö

r Inneh

å

lla uppgift om f

ö

rv

ä

rvarens namn och adress.

I anm

ä

lan enligt 3 

§

 f

ö

rsta stycket lagen (1975:1132) om f

ö

rv

ä

rv av hyres­fastighet m.m. skall anges regis-terbeter.kning f

ö

r den egendom som av­ses med f

ö

rv

ä

rvet. Vidare akall upp­gift l

ä

mnas om antalet bostadsl

ä

gen­heter som finns p

å

 egendomen. F

ö

r­v

ä

rvaren skall oclcs

ä

 f

ö

rete bevis om egendomens taxering och typkod.

1 F

ö

rordningen omtryckt 1979:511.

Vid anm

ä

lan enligt 10 S f

ö

rsta stycket lagen om f

ö

rv

ä

rv av hyres-

Prop. 1982/83:153

Nuvarande Ivdelae

63

F

ö

reslatcen lydelse

fastlriiet m.m. skall f

ö

rv

ä

rvaren f

ö

rete registreringsbevis avseende det bolag 1 vilket aktie eller andel har f

ö

rv

ä

rvats samt bevis om taxering och typkod f

ö

r bolagets fasta egendom. D

ä

r.i

ä

mte skall uppgift l

ä

mnas om

1. antalet aktier eller andelar som har f

ö

rv

ä

rvats, f

ö

rv

ä

rvarena tidigare innehav av aktier eller andelar i bolaget samt det totala antalet aktier eller andelar i bo­laget.

2. antalet bostadsl

ä

genheter n

å

 bola­gets fastigheter.

jnm

ä

Tan b

ö

r inneh

å

lla uppgift om f

ö

r­v

ä

rvarens namn och adress.

2

§

I 

ä

rende om tillst

å

nd till f

ö

rv

ä

rv av faat egendom eller tomtr

ä

tt enligt lagen (1975:1132) om f

ö

rv

ä

rv av hyresfastighet m.m. skall f

ö

rv

ä

rvaren ut

ö

ver vad som f

ö

ljer av 16 a 

§

 lagen (1973:188) om arrenden

ä

mnder och hyresn

ä

mnder.

1.

uppge sitt medborgarskap eller, om f

ö

rv

ä

rvaren 

ä

r bolag, f

ö

rening eller stiftelse, f

ö

rete 

för  

f

ö

rv

ä

rvaren g

ä

llande bolagsavtal, bolagsordning, stadgar eller motsvarande handling,

2.

uppge avsikten med f

ö

rv

ä

rvet.

3. uppge hxiruvida f

ö

rv

ä

rvaren 

ä

ger eller tidigare har 

ä

gt fast egendom som avses i 1 

§

 lagen om f

ö

rv

ä

rv av hyresfastiet m.m. eller aktie eller andel som avses i 9 

§

 samma lag och huruvida han tidigare a

ö

kt tillat

å

nd att f

ö

r­v

ä

rva- s

å

dan egendom.

Prop. 1982/83:153

Nuvarande lydelse

64

F

ö

resla,-n lydelse

4. uppge huruvida n

å

gon av f

ö

ljande 

å

tg

ä

rder beslutats eller s

ö

kts i fr

å

ga om f

ö

rv

ä

rvaren tillh

ö

rig egendom, n

ä

mligen

a) s

ä

rskild f

ö

rvaltning enligt bostadsfdrvaltningalagen (1977:792)',

b) upprustnings

å

l

ä

ggande eller anv

ä

ndningsf

ö

rbud enligt bostadssanerings­lagen (1973:531) eller

c) f

ö

rel

ä

ggande enligt 16 

§

 la­gen (1976:666) om p

å

f

ö

l.lder och ingripanden vid olovligt byggan­de m.m.,

c) expropriation med st

ö

d av 2 kap. 7 

§

 expropriationslagen (1972: 719),

d) f

ö

rel

ä

ggande eller f

ö

rbud enligt

18 $ h

ä

lsoskyddslagen (1982;000).

e)   expropriation med st

ö

d av 2 kap.

7 

§

 expropriationslagen (1972:719),

5.

f

ö

rete bevis om den med f

ö

rv

ä

rvet avsedda egendomens taxering och typkod samt l

ä

mna uppgift om antalet bostadal

ä

genheter som finns p

å

 egendomen,

6.

uppge vilka ekonomiska och praktiska f

ö

ruts

ä

ttningar f

ö

rv

ä

rvaren

har att vid fastighetsf

ö

rvaltningen uppfylla de krav som uppst

ä

lls i 4 

§ 

lagen om f

ö

rv

ä

rv av hyresfastiet m.m.

Finner hyresn

ä

mnden att utredningen beh

ö

ver kompletteras, f

å

r n

ä

mnden f

ö

re­l

ä

gga s

ö

kanden att inom visa tid komma in med s

å

dan utredning. Efterkommes ej f

ö

rel

ä

ggandet, f

å

r 

ä

rendet avvisas. Erinran om detta skall tagas in i f

ö

rel

ä

ggandet.

Hyresn

ä

mnden kan f

ö

r s

ä

rskilt fall medge undantag fr

å

n f

ö

rsta stycket.

Prop. 1982/83:153

Nuvarande lydelse

65

Föresla/ren lydelse

4

§

I 

ä

rende om tillst

å

nd till f

ö

rv

ä

rir av aktie eller andel i bolag enligt lagen

(1975:1152) om f

ö

rv

ä

rv av hyresfastighet m.m. skall f

ö

rv

ä

rvaren, ut

ö

ver

vad som f

ö

ljer av 16 a 

§

lagen (1973:188) om arrenden

ä

mnder och hyresn

ä

mnder.

1. l

ä

mna uppgifter enligt 2 

§ 1-i  

och 6,

1. l

ä

mna uppgifter enligt 2 

§ 

f

ö

rsta stycket.

2.

f

ö

rete f

å

ngehandling, om s

å

dan uppr

ä

ttats,

3.

f

ö

rete skriftlig p

å

 heder och samvete avgiven f

ö

rs

ä

kran av 

ö

verl

å

tare och f

ö

rv

ä

rvare om vederlaget f

ö

r aktiema,

4.

f

ö

rete den: resultatr

ä

kning, bal ana r

ä

kning och f

ö

rvaltningsber

ä

ttelse f

ö

r bolaget som uppr

ä

ttats n

ä

rmast f

ö

re f

ö

rv

ä

rvet,

5.

l

ä

mna uppgift om det antal bostadsl

ä

genheter aom finns p

å

 bolageta hyree-fastieter.

Best

ä

fflmelsema i 2 

§

 andra och tredje styckena 

ä

ger motsvarande till

ä

mpning i fall som avses 1 denna paragraf.

Ansökan om förvärvaavgift m.m.

7 a §

Ansökan om åläggande av förvärvs-avgift och ogiltigförklaring enligt . 10 b § lagen  (1975:1132)  om förvärv av hyresfastighet m.m.  skall inna- hålla uppgift  om förvärvaren och om det fö rväj .' v

på vilket  avgiftsskyldi

Bestämmelsema 12 6 andra och tred.ie styckena tillämpas även i fall som avaea i denna paragraf.

5    Riksdagen 1982/83. 1 saml. Nr 153

Prop. 1982/83:153

Nuvarande lydelae

7 b 

§

66

F

ö

reslagen lydelse

Sedan f

ö

rv

ä

rvaavgiften har inbe-talata till kommunen 

å

ligger det kommunen att senast inom tre m

å

na­der till l

ä

nsstyrelsen inbetala det belopp som enligt 10 c 6 lagen (1975: 1132) om f

ö

rv

ä

rv av hyresfastighet m.m. tillkommer staten.

7 c 

§

Om beslut om ogiltigförklaring meddelas, skall överlätaren vmderrättas.

8§

I anmäl an till hyresnämnden enligt 3 a § första stycket lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastiet m.m. skall anges om kommunen avser att utöva förköparätt enligt för­köpslagen (1967:866).

I anmälan till hyresnämnden enligt 3 a § första stycket eller 10 § tred.ie stycket    lagen (1975:1152) om förvärv av hyresfastighet m.m. skall anges om kommunen avser att utöva förköps­rätt enligt förköpalagen (1967:868) eller lagen om förvärv av hyreafaatig-het m.m.

Sedan det blivit slutligt avgjort huruvida förköp äger rum, skall kommunen underrätta hyresnäjmiden därom.

Denna förordning träder i kraft den 1 juli I985.

Prop. 1982/83:153

67

1.6 F

ö

rslag till

F

ö

rordning om 

ä

ndring i uts

ö

knlngsf

ö

rordningen (l98l:98l)

H

ä

rigenom f

ö

reslcclvs att 1 kap. 2 

§

 uts

ö

knlngsf

ö

rordningen (l98l:98l) skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

F

ö

reslagen lydelse

1 kap. 

2

§ 

Som allm

ä

nna m

å

l bandl

ä

ggs, ut

ö

ver m

å

l om uttagande av b

ö

ter, viten, skatter, tullar samt avgifter ocb liknande medel som tUlkommer staten ocb som f

å

r uts

ö

kas utan f

ö

reg

å

ende dom, m

å

l om uttagande av

1.

belopp som bar f

ö

rklarats f

ö

rverkat eller som n

å

gon bar 

å

lagts att betala som annan s

ä

rskild r

ä

ttsverkan av brott,

2.

belopp som i ett m

å

l eller 

ä

rende vid domstol eller annars 1 samband med en r

ä

tteg

å

ng har utg

å

tt av allm

ä

nna medel ocb som enligt dismstolsns beslut skall 

å

terbetalas,

3.

s

å

dan kostnad f

ö

r allm

ä

n r

ä

ttshj

ä

lp aom part eller n

å

gon annan bar 

å

lagts att ers

ä

tta staten enligt r

ä

ttsbj

ä

lpslagen (1972:429),

4.

vad som skall betalas enligt beslut som avses i lagen (1973:137) om ekonomiskt bist

å

nd till svenska medborgare i utlandet m.m.,

5.

avgifter som avses 1 11 kap. 95 

§

vattenlagen (1918:523),

6.

avgifter enligt lagen (1976:666) om p

å

f

ö

ljder och ingripanden vid olovligt byggande m.m.,

7. f

ö

rv

ä

rvsavgift enligt 10 a 

§

 andra stycket lagen (1975:1132) om f

ö

rv

ä

rv av hyresfastighet m.m..

Prop. 1982/83:153

Nuvarande lydelae

7. belopp som doiastol har 

å

lagt n

å

gon att betala till staten, om enligt s

ä

rskild f

ö

reskrift indriv­ning av beloppet f

å

r ske 1 samma ordning som g

ä

ller f

ö

r skatt.

68

F

ö

resla,?en lydelse

8. belopp som domstol har 

å

lagt n

å

gon att betala till staten, om enligt s

ä

r­skild f

ö

reskrift indrivning av be­loppet f

å

r ske 1 samma ordning som g

ä

ller f

ö

r skatt,

8. utl

ä

ndsk allm

ä

n avgift enligt lagen (1969:200) om uttagande av utl

ä

ndsk skatt, tull ocb annan all m

ä

n avgift.

9. utl

ä

ndsk -allm

ä

n avgift enligt lagen (1969:200) om uttagande av

utl

ä

ndsk skatt, tull ocb annan all m

ä

n

avgift.

Denna f

ö

rordning tr

ä

der i kraft den 1 juli I983.

Prop. 1982/83:153

69

2      INLEDNING

Lagen (1975:1132) om f

ö

rv

ä

rv av hyresfastlet m.m. (tillat

å

nds-lagen) har till syfte att f

ö

rebygga spekulation i hyresfastigheter och att hindra att hyresfastieter f

ö

rv

ä

rvas av personer som 

ä

r ol

ä

mpliga att f

ö

rvalta s

å

dana fastigheter (prop. 1975/76:33, CU 5, rskr 102).

Enligt tillst

å

ndslagen 

ä

r f

ö

rv

ä

rv av hyreafastieter 1 princip beroende av tillst

å

nd av hyresn

ä

mnd. Tlllst

å

ndsplilct g

ä

ller ocks

å

 f

ö

r f

ö

rv

ä

rv av aktier och andelar i bolag 1 vissa fall. H

ä

rtill anknyter best

ä

mmelser om koimminal f

ö

rk

ö

psr

ä

tt vid aktie

ö

ver­l

ä

t ela er.

Best

ä

mmelsesia om tillst

å

ndspr

ö

vning vid f

ö

rv

ä

rv av hyresfastig­het g

ä

llde ursprungligen endast i viaaa kommuner i landets tre storstadsomr

å

den. Sedan den 1 juli 1979 g

ä

ller emellertid 

ä

ven denna del av lagen i hela landet (prop. 1978/79:164, CU 38,- rskr 372, SFS 1979:307). I sanband med denna lag

ä

ndring 

ä

ndrades ocks

å

 f

ö

rfarandereglema s

å

 att f

ö

rv

ä

rv av hyresfastigheter skall anm

ä

las till kommunen. Tillst

å

ndspr

ö

vning hos hyresn

ä

mnden beh

ö

vs endast om kommunen beg

ä

r en s

å

dan pr

ö

vning.

Tillst

å

ndslagen synes till stor del ha haft 

å

syftad effekt - spekula­tiva ocb av annan anledning icke 

ö

nskv

ä

rda f

ö

rv

ä

rv bar kunnat hindras. Fr

ä

n kommunalt h

å

ll har ocks

å

 framh

å

llits att lagen -s

ä

xslcilt efter 1979 

å

rs 

ä

ndringar.-- givit kommunema en nyttig inblick i hyresbusmarkn

ä

den.

Lagen bar emellertid fortfarande viaaa brister. Detta g

ä

ller framf

ö

r allt best

ä

omelsema om tillst

å

ndsplikt vid aktie- ocb andelsf

ö

rv

ä

rv. Mycket tyder p

ä

 att dessa best

ä

mmelser inte 

ä

r tillr

ä

okligt effektiva och att m

å

nga tillst

å

ndspliktiga f

ö

rv

ä

rv aldrig blir pr

ö

vade. Kritik bar ocks

å

 framf

ö

rts mot g

ä

llande undantag i fr

ä

ga om tillst

ä

ndspllkt vid f

ö

rv

ä

rv av Ideella andelax av fastighet. Dessa imdantag bar ansetts m

ö

jligg

ö

ra ett kringg

å

ende av tillst

å

nds-lagen.

Prop. 1982/83:153

70

Från flera håll har kritik också riktats mot hyresnämndemas och bostadsdomstolens tillämpning av bestämmelsema om förut­sättningar för förvärvstillstånd i 4 § första stycket tillstånds­lagen. Kritiken går ut på att bevisbördan när det gäller för­värvarens lämpliet 1 strid mot lagbestämmelserna har lagts på kommunen ocb hyresgästföreningen i stället r på förvärva­ren samt att kommunens inställning i tillståndsfrågan inte beaktas i tillräcklig omfattning.

Den s.k.  Göt a-Finana-affären bar slutligen riktat uppmärksamheten pä komnnmemffs roll 1 förfarandet enligt lagen. Det har från vissa håll hävdats att kommunema avstår från att begära tillständs-prövning av anmälda fastighetsförvärv utan en tillräckligt ingående anslming av förvärvarna. önskemål bar därför framförts om en närmare reglering av kommunens behandling av anmäl da fastiets-förvärv.

Frågorna om tillståndaplikten vid förvärv av aktier ocb bolaga-andelax samt om tillämim in gen av 4 § första stycket uppmärk­sammades redan 1 1979 års lagstiftningsärende. Bostadsminiatem uttalade därvid 1 fräga om aktie- ocb andelsfdrväinren     att be­stämmelsema hade brister men    att frågan om åtgärder fordrade ytterligare överväganden. När det gäller tillämpningen av 4 § första stycket tillståndalagen konstaterade bostadsministem att det kunde Ifrågasättas om reglerna om förutsättningar.- för tillstånd gav tillräckliga möjlieter att stoppa icke önskvärda förvärv ocb att det därför kunde finzias akäl tt se över reglerna i syfte att få till stånd en bättre kontroll. En sådan översyn borde emellertid enligt bostadsministem anstå till dess ytterligare erfarenheter vunnits  av lagens tillämpning (prop.  1978/79:164 s.  22 ocb 26). SäsOT en viktig utgångs­punkt för den kommande översynen näamdte bostadsministem 1 båda fallen Stockholms kommuns utredning om fastietahandeln ocb tillämpningen av tillståndslagen.

I denna departementspromemoria redovisas resultatet av den av bostadsministem utlovade översynen av tillståndslagen.

Prop. 1982/83:153

71

3      G

Ä

LLANDE R

Ä

TT

5.1    Fastigfaetsf

ö

rv

ä

rv

Tillst

å

ndsplikten g

ä

ller enligt 1 

§

 f

ö

rsta stycket tillat

å

nda-lagen vid f

ö

rv

ä

rv av fast egendom som vid taxeringen beteck­nats som hyreahuaenhet. Tillst

ä

ndspllktiga f

ö

rv

ä

rv 

ä

r enligt samma.lagrum f

ö

r det f

ö

rsta k

ö

p, byte och g

å

va. D

ä

rut

ö

ver f

ö

religger tlilst

ä

ndspllkt vid vissa assoclatiozisr

ä

ttsliga f

ö

rv

ä

rv, s

å

som tillskott till boleig eller f

ö

rening, utdelning ocb fusion. Enligt 1 

§

 andra stycket fordras tillst

å

nd endast om den kommun d

ä

r den faata egendomen 

ä

r bel

ä

gen p

å

kallar hyres­n

ä

mndens pr

ö

vning av tillst

å

ndsfr

å

gan.

I 2 

§

stadgas vissa undantag fr

ä

n tillst

å

ndsplikten. Kirv

ä

rvs-tillst

å

nd fordras s

å

lunda inte om egendomen f

ö

rv

ä

rvas fr

å

n staten, kommun, landstingskommun eller kommunal f

ö

rbund (punkt l) eller om egendomen f

ö

rv

ä

rvas av staten eller ett annat allm

ä

nt organ eller av allm

ä

nnyttigt bostadsf

ö

retag, riksorganisation av bostadsr

ä

ttsf

ö

reningar eller bostadsr

ä

ttsf

ö

rening ansluten till en s

å

dan organisation (punkt 2). Vidare g

ä

ller undantag 1 de fall egendomen f

ö

rv

ä

rvas f

ö

r kyrkligt 

ä

ndam

å

l eller d

ä

 f

ö

rv

ä

rvaren 

ä

r en kreditinr

ä

ttning som enligt lag eller annars 

ä

r skyldig att 

ä

ter avyttra egendomen (punkterna 3 och 4). F

ö

rv

ä

rv mellan vissa n

ä

rbesl

ä

ktade 

ä

r inte heller tillst

å

nds-pliktiga (punkt 5)

ä

ller undantag fr

å

n tlllst

ä

ndsplikten vid vissa f

ö

rv

ä

rv av ideell andel i fastighet. Det g

ä

ller s

å

dant f

ö

rv

ä

rv som sker f

ö

r att bereda f

ö

rv

ä

rvaren ocb hans familj bostad p

å

 fastletan sanrt f

ö

rv

ä

rv som g

ö

rs av n

å

gon aom redan 

ä

ger andel i fastigheten. 

£

tallgt punkt 7 g

ä

ller undantag fr

å

n tillat

å

ndspllkten om f

ö

rv

ä

rvet akall pr

ö

vas enligt lagen (1916:156) om vissa inskr

ä

nlaiingax i r

ä

tten att f

ö

znr

ä

rva fast egendom m.m. (19I6 

ä

rs lag). Pr

ö

vning av f

ö

rv

ä

rvet enligt tillst

å

ndalagens kriterier g

ö

rs i s

å

dant fall i samband med pr

ö

vningen enligt I916 

å

ra lag. Efter den 1 januari I983 kommer motavarande att g

ä

lla lagen (1982:618) om

Prop. 1982/83:153

72

utländska förvärv av fast  egendom m.m.,  som då ersätter I9I6 års lag. Undantag från tillBtåndsplikten föreligger slutligen vid förvärv pä exekutiv auktion.  Särskilda regler för aådana förvärv finna i 6 och 7 §§ tillatåndslagen.

Tillständspllktiga förvärv skall enligt 3 § första stycket inom tre månader från det förvärvet skedde anmälas till kommunen. Till anmälan akall fogas en avskrift av fängesbandllngen. Sedan anmälan gjorts har kommunen att ta ställning till om förvärvet skall prövas. Vill kommunen påkalla prövning,  skall den enligt 3 a § första stycket senast tre månader efter anmälan av förvärvet anmäla sitt beslut härom hos hyresnämnden.  Inom samma tid skall kommunen också underrätta förvärvaren om prövning påkallas.

När kommunen bar påkallat tillståndsprövning,  skall hyresnämnden enligt 3 a § andra stycket förelägga förvärvaren    att inom en månad från föreläggandet ansöka om tillstånd.

Det nu angivna förfarandet inne'bär att tillstånd söks efter det att förvärvet bar skett. När det gäller de associations­ rättsliga förvärven finna det emellertid enligt 5 § andra stycket också möjlighet att få tillståndsfrågan prövad -innan förvärvet ägt rom. Ansökan ges 1 sådant fall in till hyresnämnden utan föregående, anmälningaförfärande.

I 4 § finns bestämmelser om hyresnämndess tillständsprö-Tning. aUlgt första atycket akall tillatånd vägras,  om förvärvaren inte förmår göra sannolikt  att han är 1 stånd att förvalta fastieten,  att syftet med förvärvet äx att han skall idka bostadsfdrvaltnlng ocb därvid hälla fastleten i sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag bar rätt att ställa samt. att han även i ö-vrigt kommer att iaktta god sed 1 hyxeafdrbällanden. Enligt andra stycket får tillstånd i vissa fall inte vägras. Det gäller fall där tillståndsplikt i och för sig föreligger men förvärvet avser fastlåst er,  för vilka en förvärvskontroll enligt tillståndslagen inte är på­kallad.  Det gäller bl.a.  förvärv av fastleter som är obebyggda

Prop. 1982/83:153

73

eller bebyggda med annat 

ä

n hyreshus eller med hyreshus inne­h

å

llande h

ö

gst tv

å

 bostadsl

ä

genheter.

F

ö

ljden av att tillst

å

nd v

ä

gras till ett f

ö

rv

ä

rv 

ä

r enligt 5 

§

 att f

ö

rv

ä

rvet blir ogiltigt. Samma p

å

f

ö

ljd intr

ä

der n

ä

r f

ö

rv

ä

rvaren f

ö

rsummat att i r

ä

tt tid anm

ä

la f

ö

rv

ä

rvet till kommunen eller ge in ans

ö

kan 

om  

f

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd till hyresn

ä

mnden.

I 6 och 7 

§§

 finna viaaa beat

ä

mmelser som g

ä

ller f

ö

rv

ä

rv av hyreafaatighet p

ä

 exekutiv auktion. Vid a

å

dana f

ö

rv

ä

rv g

ä

ller aom n

ä

mnts ingen tillst

ä

ndsplikt, men f

ö

rv

ä

rvaren 

ä

r enligt vad som n

ä

rmare anges 1 f

ö

revarande paragrafer tvungen att inom tv

å

å

x 

å

ter g

ö

ra sig av med fastigheten, om han inte dessf

ö

rinnan f

å

r besked av kommunen att tillst

å

nds­pr

ö

vning inte p

å

kallas eller tillst

å

nd av hyresn

ä

mnden.

Enligt 7 

§

 f

ö

rk

ö

pslagen (1967:868) utg

ö

r en anm

ä

lan enligt 3 

§

 f

ö

rsta stycket tlllst

ä

ndslagen ocks

å

 utg

å

ngspunkt f

ö

r den frist inom vilken kommunen bar att ut

ö

va fdrk

ö

psr

ä

tt.

3.2  Aktie- ocb andelaf

ö

rv

ä

rv

Best

ä

mmelsema om tillst

ä

ndspllkt vid aktie- ocb andelsf

ö

rv

ä

rv g

ä

ller enligt 8 

§

 dels aktier i aktiebolag som 

ä

r s.k. f

å

mans­bolag, dels andelar 1 handelsbolag. Med f

å

mansbolag avses bolag 1 vilka minst 75 procent av aktiema 

ä

gs av h

ö

gst tio fysiska personer. Tillst

å

ndsplikt f

ö

religger enligt 9 

§

 f

ö

rsta stycket vid f

ö

rv

ä

rv av aktie eller andel i s

å

dant bolag, om bolaget 

ä

ger hyresfastigheter och det taxerade -T

ä

rdet av dessa fastieter 

ä

r minst tre g

å

nger st

ö

rre 

ä

n det bokf

ö

rda v

ä

rdet av bolageta 

ö

vriga tillg

å

ngar. Tlllst

ä

ndspliktiga f

ö

rv

ä

rv 

ä

r f

ö

mtom de som anges 1 1 

§

 f

ö

rsta stycket Inl

ö

sen enligt 3 kap. 3 

§

 aktiebolags­lagen (1975:1385). De i 2 

§

 1-6 angivna undantagen fr

ä

n tUlst

å

nds-plikt g

ä

ller enligt 9 

§

 andra stycket i till

ä

mpliga delar. S

å

som

Prop. 1982/83:153

74

ett s

ä

rskilt undantag fr

ä

n tlllst

ä

ndsplikten vid aktief

ö

r­v

ä

rv g

ä

ller h

ä

r f

ö

rv

ä

rv genom nyemission, d

ä

r aktie

ä

garen tecknar de nya aktiema i f

ö

rh

ä

llande till tidigare inne­hav.

Vid aktie- och aadelsfdrv

ä

rv skall n

å

gon anm

ä

lan till kommunen inte g

ö

ras,utan ans

ö

kan om f

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd skall alltid ges in till hyresn

ä

mnden. Ans

ö

kan kan enligt 10 

§

 f

ö

rsta stycket g

ö

ras b

å

de f

ö

re ocb efter f

ö

rv

ä

rvet - dock senast tre m

å

nader efter f

ö

rT

ä

rvet. Vid pr

ö

vningen av f

ö

rv

ä

rvet g

ä

ller 4 

§

 1 till-l

ä

mpliga delar.

Enligt 10 

§

 andra stycket blir f

ö

rv

ä

rvet ogiltigt, om ans

ö

kan inte g

ö

rs inom f

ö

reskriven tid eller p

å

 f

ö

reskrivet a

ä

tt eller om tillat

å

nd v

ä

gras genom lagakraft

ä

gande bealut.

I 11 

§

 finns -vissa beat

ä

mmelaer r

ö

rande utformningen av bok­alut f

ö

r bolag som 

ä

ger hyresfastigheter. I bolagets balans-r

ä

kn-jng skall s

å

dana fastleters registerbeteckning, taxerings--T

ä

rde ocb bokf

ö

rda v

ä

rde anges.

5.3  F

ö

rk

ö

psr

ä

tt -vid aktle

ö

verl

ä

telse

Vid tillst

å

ndspliktiga 

ö

verl

å

telser av aktier genom k

ö

p har den-kommun 1 vilken aktiebolagets byresfastleter eller huvud­delen d

ä

rav ligger r

ä

tt att f

ö

rk

ö

pa aktiema. Best

ä

mmelser h

ä

rom finns 1 12 - 22 

§§

 tillst

å

ndslagen. F

ö

rk

ö

psr

ä

tten ut

ö

vas enligt 13 

§

 f

ö

rsta stycket genom att kommunen bos hyresn

ä

mnden anm

ä

ler beslut om att ut

ö

va f

ö

rk

ö

psr

ä

tten. F

ö

rk

ö

psr

ä

tten inneb

ä

r enligt 14 

§

 f

ö

rsta stycket att kommunen f

å

r f

ö

rv

ä

rva aktierna fr

ä

n s

ä

ljaren p

å

 de villkor som avtalats mellan denne ocb k

ö

paren. Om s

ä

ljaren eller k

ö

paren bestrider f

ö

rk

ö

pet, 

ä

r kommunen enligt 17 

§

 skyldig att s

ö

ka tillst

å

nd till detta. Fr

å

gan om f

ö

rk

ö

p pr

ö

vas av hyresn

ä

mnden.

F

ö

rk

ö

par

ä

tt f

ö

religger 

ä

ven -vid tillst

ä

ndspllktiga f

ö

rv

ä

rv genom inl

ö

sen enligt 3 kap. 3 

§

 aktiebolagslagen (12 

§

 andra stycket till st 

ä

ndalagen).

Prop. 1982/83:153

75

5.4 F

ö

rfarandet vid pr

ö

-vnlng enligt tillst

ä

ndslagen

Best

ä

mmelser om f

ö

rfarandet vid anm

ä

lan av f

ö

rv

ä

rv ocb vid pr

ö

vning av tillst

ä

nds- och f

ö

rk

ö

psfr

å

gor finns i f

ö

rordningen (1975:1139) 

om  

till

ä

mpningen av lagen (1975:1132) om f

ö

rv

ä

rv av byresfastlet m.m. (till

ä

mpningsf

ö

rordningen) samt 1 16 a -c 

§§

 lagen (1973:188) om arrenden

ä

mnder ocb hyresn

ä

mnder (n

ä

mnd­lagen). Ehlige n

ä

mndlagen g

ä

ller bl.a. att ans

ö

kan om f

ö

rv

ä

rvs­tillst

å

nd akall tillst

ä

llas kommunen f

ö

r yttrande ocb, om det Sr l

ä

mpligt, hyresg

ä

storganisation som ber

ö

rs av ans

ö

kningen (16 b 

§

 f

ö

rsta stycket). Kommunen ocb hyresg

ä

stf

ö

rening som ber

ö

rs av en ans

ö

kan om f

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd anses enligt 16 b 

§ 

andra stycket som f

ö

rv

ä

rvaxens motparter ocb f

å

r d

ä

rigenom r

ä

tt att j

ä

mte f

ö

rv

ä

rvaren 

ö

verklaga hyresn

ä

mndens beslut.

Hyresn

ä

mndens beslut f

å

r enligt 25 

§

 tillst

å

ndslagen 

ö

verklagas bos bostadsdomatolen. Vardera parten svarar normalt f

ö

r aln kostnad f

ö

r f

ö

rfarandet s

å

-v

ä

l i hyresn

ä

mnden som 1 bostads-domstolen (ae 26 

§

 tillst

å

ndslagen).

Prop. 1982/83:153

76

4     STATISTISKA UPPGIFTER

A. Antal f

ö

rv

ä

rysanm

ä

lningar till kommun 1979-07-01 - 1981 -

10-31

Stockholms kn G

ö

teborgs kn  [REDACTED_EFTERNAMN]

ö

 kn

Antal f

ö

rv

ä

rvsan­

m

ä

lningar

950        473        465

Antal anm

ä

lningar

som beg

ä

rts pr

ö­

vade

190        31        33

Antal anm

ä

lningar

som pr

ö

vats och

d

ä

r tillst

å

nd

meddelats

112        17

5

Antal

ä

renden ang

å

ende

aktie- och andelsf

ö

r­

v

ä

rv d

ä

r kommunen av­

givit yttrande under

samma tid

23

62

9

B.  

Ä

rendestatistik - hyresn

ä

mnder 1979-07-01 - 1981-10-31

»

S.l Fastighets-      Stockholms HN G

ö

teborgs HN [REDACTED_EFTERNAMN]

ö

 HN f

ö

rv

ä

rv

Antal inkomna 

ä

ren­

den

46        

66

Antal avslag 1 HN

7

13

Antal avskrivna el­

ler a-wisade 

ä

ren­

den     -

4

23

Antal

ö

verlElagade

tillst

ä

ndsbeslut

O

O

Antal

ö

verklagade

avslagsbeslut

4

7

B.2 Aktie- och andelsf

ö

rv

ä

xv

Antal inkomna

ä

renden

58

10

Antal avslag 1 HN

10

-1    Från hyresnämnden i Stockholms har uppgifter ej kunnat erhållas.

Prop. 1982/83:153

77

Stockholms HN      Göteborgs HN

Malmö HN

Antal avskri-vna eller avvisade

8

1

Antal överklagade tillständsbeslut

0

0

Antal överklagade avslagsbeslut

0

0

C.    Ärendestatistik - bostadsdomstolen 1979-07-01 - 1981-

-10-Jl

Cl    Pastifhetsförvärv

Antal Inkomna 

ä

renden

34

D

ä

rav antal 

ä

renden fr

ä

n andra HN 

ä

n Stockholm,

G

ö

teborg,Malm

ö

4

Antal tillst

å

ndsbeslut som 

ä

ndrats i BD

1

Antal avslagsbeslut som 

ä

ndrats i BD

3

Antal avskrl-vaa eller a-wisade 

ä

renden

10

C.2 Aktie- ocb andelsf

ö

rv

ä

rv

Antal inkomna 

ä

renden

O

Prop. 1982/83:153

78

5     stockholms kommuns utredning om fastighetshandeln ocb tulstIhiislageh m.m.

Kommunstyrelsen 1 Stockholms kommun tillsatte 

å

r 1977 en utred­ning om ekonomisk brottslighet ocb social utslagning. Utrednings­arbetet har bedrivits 1 tre delutredningar, -varav en har behandlat fastighetsbandeln inom kommunen. Sistn

ä

mnda delutredning, som bar letts av Ulf Lygnell, bar utarbetat sex delrapporter:

I.

Fastietsspekulatlonen ocb tillst

ä

ndslagen (februari 1978).

II.

Till

ä

mpningen av tillst

å

ndslagen.f

ö

rsta halv

å

ret 1978

samt tillst

å

ndslagen ocb aktief

ö

rv

ä

rv i fastighetsbolag (augusti 1978).

III.  Svart l

ä

genbetsf

ö

rs

ä

ljning 1 Stockholms Innerstad (mars

1979).

IV. 

Fastighetsspekulationen 1 Stockholm (augusti 1979)*

V.  Fastietshandelns samband med den ekonomiska brottsligheten

(juni 1980).

VI.  

Till

ä

mpningen av tillst

å

ndslagen 1978-07-01 - I98O-O7-OI

(november I98O).

£

h slutrapport (VII) med 

å

tg

ä

rdsprogram framlades i december 1980. Kommunstyrelsen besl-utade den 24 februari I982 att till justitiedepartementet 

ö

verl

ä

mna rapporterna j

ä

mte en 1 borgax-r

ä

dsberedningen uppr

ä

ttad promemoria daterad 1982-02-10.

F

ö

ljande

ä

tg

ä

rdsf

ö

rslag betr

ä

ffande tillst

ä

ndslagen l

ä

ggs fram i kommunens utredning.

Ä

tg

ä

rdsf

ö

rslag som avser lagens till

ä

mpilngsomr

å

de

1. Betr

ä

ffande undantaget fr

å

n tillst

å

ndsplikt i 2 

§

 punkt-6 vid f

ö

rv

ä

rv av andel i fastiet, som sker f

ö

r att bereda f

ö

rv

ä

rvaren ocb hans familj bostad, f

ö

resl

å

s att en gr

ä

ns s

ä

tts f

ö

r hur stor andel som f

å

r f

ö

rv

ä

rvas utan till-

Prop. 1982/83:153

79

st

å

nd.

2.

Betr

ä

ffande undantaget fr

ä

n tillst

ä

ndsplikt i 2 

§

 punkt 9 vid f

ö

rv

ä

rv av andel i fastlet, d

ä

 f

ö

rv

ä

rvaren redan har andel 1 fastleten, f

ö

resl

å

s att undantaget slopas.

3.

Betr

ä

ffande definitionen i 9 

§

 f

ö

rsta stycket av till­st

å

ndspliktiga aktie- och andelsf

ö

rv

ä

rv f

ö

resl

å

s att den s.k. 3x-regeln f

å

r 

ä

ndrad utformning.

itg

ä

rdsf

ö

r3lag_som avser_tillst

å

ndspr

ö

vningen eiiligt_4_

§

_ tillst

å

ndslagen

1.  T

ä

ta fastighetstransaJrtioner skall ensamt kunna vara

diskvalificerande f

ö

r tillst

ä

nd.

2.  F

ö

r fastighets

ä

gare som inte tidigare uppfyllt lagens

krav skall en icke obetydlig "karenstid" g

ä

lla. Blotta p

å

st

å

enden om b

ä

ttring eller endast en kort tids b

ä

ttring skall inte vara tillr

ä

ckligt f

ö

r tillst

ä

nd.

3.  Det b

ö

r klart fastl

ä

ggas  att s

ö

kandan skall styrka

att han uppfyller tillst

å

ndslagens krav.

4.  Byresn

ä

mndema b

ö

r 

å

l

ä

ggas ett aktivare utredningsarbete.

5.  Kommunens yttrande 1 t i IT st

å

ndsfr

å

gan skall normalt f

ö

ljas,

om det inte 

ä

r uppenbart att det strider mot lagen.

I fr

å

ga om tillst

ä

ndspllkten -vid aktie- och andelaf

ö

rv

ä

rv f

ö

resl

å

s slutligen att underl

å

tenhet att s

ö

ka tillst

ä

nd akall straffbel

ä

ggas.

Prop. 1982/83:153

80

I borgarr

å

dsberedningens PM framf

ö

rs h

ä

rut

ö

ver f

ö

ljande 

ä

tg

ä

rds­f

ö

rslag,

1.

Samtliga f

ö

rv

ä

rv av andelar i bostadsfastlfheter skall tillst

å

ndspr

ö

vas.

2.

F

ö

r h

ö

gt pris f

ö

r fastigheter akall enaamt vara ak

ä

l f

ö

r att a-vstyrka tillst

ä

nd.

3.

Tillst

å

ndslagen b

ö

r tillf

ö

ras en generalklausul med inne­b

ö

rd att tillst

å

nd skall kunna -v

ä

as om f

ö

rv

ä

rvaren anses

fr

å

n allm

ä

n synpunkt ol

ä

mplig, exempelvis genom att ba anst

ä

llda utan att betala skatt och avgifter eller fullg

ö

ra andra arbets-..givarslcyldigheter, uppl

å

ta lokaler f

ö

r illegal spel verksamhet

4. F

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd skall vara prelimin

ä

ra under en tv

åå

xs-period. Vid miask

ö

tsel skall fastigheten s

ä

ljas ocb kommunen ges r

ä

tt att l

ö

sa in fastigheten.

F

ö

redragande borgarr

å

det anf

ö

rde i en promemoria den 15 januari 1982 bl.a. f

ö

ljande.

Jag kan i huvudsak ansluta mig till de slutsatser och de f

ö

rslag utredningen f

ö

r fram. Jag konstaterar att lagen om f

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd bar gi-vit resultat som ett medel mot fastietsspekulation. Trots att lagen, enligt utredningens uppfattning, till

ä

mpats milt har den i huvudsak f

å

tt a-vaedd effekt h

ä

rvidlag.

Utredningen f

ö

resl

å

r att hyresn

ä

mnderna b

ö

r 

å

l

ä

ggas ett ak­tivare utredningsarbete -vid till

ä

mpning av lagen. Hur detta skall ta sig uttryck anges dock ej, vilket 

ä

ven juridiska a-vdelningen p

å

talat. Jag finner det angel

ä

get - inte minst fr

å

n r

ä

ttss

ä

kerhetssynpunkt - att understryka att kommunens uppgift skall vara att yttra sig och att hyresn

ä

mnder resp. bostadsdomstol skaTI avg

ö

ra 

ä

rendena. I likhet med dr

ä

tsel­n

ä

mnden anser jag att utredningen tillsammans med remissyttrandena i programmet b

ö

r 

ö

verl

ä

mnas till justitiedepartementet f

ö

r att ing

å

 som 

\inderlag

1 det utredningsarbete som departementet av­ser p

å

b

ö

rja om 

ä

ndringar i tillst

å

ndslagen. Utredningen

Prop. 1982/83:153

81

anser också att bestämmelsema 1 tillständslagen bör skärpas sä att täta fastighetstransaktioner ensamt blir diskvalificerande för tillständ, att  "karenstid" införs för fastietaägare som tidigare inte uppfyllt lagens krav och att det klarare framgår 1 vilka bolag aktieförvärv är tillståndapliktiga. Utredningens förslag bör naturligtvis övervägas noga. Jag bar dock för loin del kommit fram till att jag inte är beredd att tillstyrka-dem. Jag är tveksam till förslag som innebär en långt gående detaljreglering. Det finns, vilket även framgår av bankinspek­tionens yttrande, risk för att sädana bestämmelser kan bli till men 1 seriösa fastletsförvärv.

Beträffande bakgrunden till de olika åtgärdsföralagen hänvisas till vad som redovisas i samband'med övervägandena i avsnitt 7 i denna promemoria.

Hyresgästföreningen.i Tästra Sverige (Leif Magn-usson och Lennaxt SjSstedt) har i maj 1982 gjort en utredning om den s.k.  Göta-Finans-affären. Av utredningen framgår att Göta Finans AB trots laycket begränsade tillgångar undex loppet av något åx kunde byg­ga upp ett omfattande innehav av hyresfastigheter 1 Göte­borg, huvudsakligen inom saneringsmogna områden. Tillständ enligt tillståndslagen meddelades 1 något fall till bolagets för­värv.  I flera fall påkallade kommunen inte tillståndsprövning. I andra fall underlät bolaget att iaktta bestämmelsema 1 tillståndslagen om tillståndsplikt. Genom bl.a. orealistiska   --ärderingsintyg kunde bolaget belåna fastletslnnebavet till mycket höga belopp innan det 1 j-uli I98I försattes i konkurs med skulder uppgående -till tiotals miljoner kronor. Flera personer bakom bolaget misstänks för mer eller mindre omfattande brottslighet i samband med bolagets verksamhet.

Enligt hyresgästföreningens utredning visar den undersökning som bar utförts bl.a. på brister 1 tillståndslagen. I.'.utred-ningen lämnas därför följande förslag 1 fråga om tillstånds-lagen.

6    Riksdagen 1982/83. I saml. Nr 153

Prop. 1982/83:153

82

1.

Komiounemas roll vid fastighetsf

ö

rv

ä

rv m

å

ste utredas. Deras handl

ä

ggning m

å

ste bli grundligare och effektivare.

2.

Tlllst

å

ndsrekvislten m

å

ste sk

ä

rpas. Bl.a. skall den som h

ä

ftar i skuld till samh

ä

llet v

ä

gras tillst

ä

nd.

3.  Alctie- ocb andelsf

ö

rv

ä

rv m

å

ste regleras b

ä

xdare.

Vidare f

ö

resl

ä

s att ett centralt dataregister skall inr

ä

ttas f

ö

r 

»

tt -underl

ä

tta kontroll av ocb kontakt med fastlets

ä

gare.

Prop. 1982/83:153

83

6   TIDIGARE RIKSDACSBEHANDLINC

1. Civilutskottets bet

ä

nkande 1978/79:38

I bet

ä

nkandet behandlas, f

ö

rutom propositionen 1978/79:164 om 

ä

ndring 1 tillst

ä

ndslagen, t-v

ä

 motioner med hemst

ä

llan om s

å

dana 

ä

ndringar i tillst

ä

ndslagen som skulle m

ö

jligg

ö

ra ett b

ä

ttre tiUm

ö

tesg

ä

ende av de bostadssociala kraven (mot. 1978/79:396 ocb 786), en motion med hemst

ä

llan om ytterligare 

ö

verv

ä

ganden ang

å

ende f

ö

ruts

ä

ttningaina f

ö

r tillst

ä

ad ocb pr

ö

v­ningen av s

ä

dana fr

å

gor samt om utredning av fr

å

gan om till­st

å

ndsplikt vid testamentaxiaka f

ö

rv

ä

rv av fastl

å

st er (mot. 1978/79:2624) samt slutligen en motion med f

ö

rslag till 

ä

ndringar 1 de 1 propositionen l

ä

mnade lagf

ö

rslagen Inneb

ä

rande bl.a. r

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

storganisation att p

å

kalla pr

ö

vning samt skyldig-bet f

ö

r byresn

ä

mnd att v

ä

gra tillst

ä

nd vid fSrr

ä

rv som akett 1 apekulationssyfte (mot. 1978/79:2625).

Ci-vllutskottet anf

ö

rde i bet

ä

nkandet bl.a.

Bostadsministem anf

ö

r till regeringsprotokollet (prop. s. 27) att det kan finnas sk

ä

l att se 

ö

ver regleina om f

ö

ruts

ä

tt­ningarna f

ö

r tillst

å

nd i syfte att f

ä

    en b

ä

ttre kon­troll av f

ö

rv

ä

rv av byresfastifheter. 

£

h s

å

dan mera all­m

ä

n 

ö

versyn f

å

r, enligt bostadsministem, ske n

ä

r ytterli­gare erfarenbeter bar vunnits av lagens till

ä

mpning.

Ä

ven enligt utskottets mening finns det inte anledning att nu genom ett riksdagsbeslut aktualisera' en fortsatt 

ö

ver­syn av denna fr

ä

ga.

Med utg

å

ngspunkt i det f

ö

rh

å

llandet att ingi direkta reg­ler binder den kommunala pr

ö

-rningen f

ö

resl

ä

s att hyreag

ä

st-Intressana ges 

ö

kad tyngd genom en r

ä

tt f

ö

r hyresg

ä

storga­nisation att p

å

kalla tillst

å

ndspr

ö

vning bos hyresn

ä

mnd. Utskottet kan 1 ocb f

ö

r sig dela meningen att det 

ä

r principiellt tveksamt om fr

å

gan om huruvida en lag akall till

ä

mpas eller inte akall avg

ö

ras av kommun utan att dess bed

ö

mningsgrunder anges.  Denna lagstiftnlngsteknlaka fr

å

ga f

å

r emellertid enligt utskottets mening ses mot bakgrund av kpmmunemaa an­svar f

ö

r genomf

ö

randet av bostadspolitiska intentioner - ett ansvar som i andra sammanhang inte satts i fr

ä

ga. Det skulle

Prop. 1982/83:153

84

vara svårt  att med motsvarande principiella synsätt  överlåta detta avgörande till en av partsorganisationema.  Därtill kommer att dessa organisationers synpunkter av nat-urliga skäl också beaktas av kommunen inom ramen för den intressegemenskap (prop. s. 16) som föreligger mellan kommunerna och hyresgäst-organlsatlonema. & font-family:Verdana'>Utredningen  (Ju 1977:07) om ställföreträdare för dödsbo i vissa fall har genom tilläggsdirektiv (1979:11) fått i uppdrag bl.a. att ytterligare utreda frågan om begränsning av rätten att fritt förvärva jordbruksfastiet. ihligt utskottets mening får frågan om tlllståii till testamentarlska förvärv av hyres-f astlet prövas mot bakgrund ay. de principiella överväganden som utredningen gör. Det finns däzned inte anledning för riksdagen att påkalla någon utredning enligt motionsforslaget.

Utskottet,  som inte var enhälligt, hemställde om bifall till regeringens lagförslag ocb avslag på motionema. Riksdagen biföll hemställan (rskr 1978/79:372).

2.  Civilutskottets betänkande 1979/80:13

I betänkandet behandlas bl.a. en motion med hemställan om en översyn av bestämmelsema om förutsättningarna för till­stånd och byreagästoxganlsationemas ställning i syfte att fä till stånd en bättre kontroll av fdzrräzv av hyresfastigheter (mot. 1979/80:580) ocb en motion, vari tl.a. hemställs om sådana ändringar j. tillständslagen som medför en bostadssocialt striktare tillämpning ocb lägger avgörande vikt vid hyresgäster­nas synpunkter (mot. 1979/80:1519).

Ci-vllutskottet  anförde 1 betänkandet bl.a.

förutsättningarna för tillständ skärptes genom en lagändring som trätt i kraft den 1 j-uli 1979. Det tidigare stadgandet att tillstånd "får" vägras om grundförutsättningarna inte an­sågs föreligga ersattes med kravet att' tillstånd 1 dessa fall "skall" vägras. Det föreligger ännu inte sädana er­farenbeter av effektema av denna lagändring att de nu kan grunda ett krav pä översyn av tillständsförutsättningama.  Det torde inte heller från något håll finnas intresse av att formulera kraven så att lagstiftningen uppfattas som en auktorlsatlon av vissa personer som ägare av hyreshus.

Prop. 1982/83:153

85

Lag

ä

ndringarna har 

ä

ven st

ä

rkt hyresg

ä

storganisatl

ö

nernas st

ä

ll­ning. Organisationerna har nu st

ä

llning som part och kan d

ä

rmed anf

ö

ra besv

ä

r 

ö

ver hyresn

ä

mnds beslut. Inte i n

å

gon av motionema har p

å

st

å

tts att kommunerna i sina bed

ö

mningar av om pr

ö

vning skall p

å

kallas allm

ä

nt sett inte tar tillr

ä

ckliga h

ä

nsyn till hyresg

ä

storganisationemas mening.

Utskottet har med h

ä

nsyn till det anf

ö

rda inte funnit anledning att fr

å

ng

å

 sina tidigare bed

ö

mningar att det kan finnas sk

ä

l att se 

ö

ver f

ö

ruts

ä

ttningarna f

ö

r tillst

å

nd men att tillr

ä

ckliga ytterligare erfarenheter som kan grunda ett a

ä

dant st

ä

llningstagande 

ä

nnu inte f

ö

religger.

Utskottet, som inte -vax enh

ä

lligt, hemst

ä

llde om a-vslag p

ä 

motionema. Riksdagen. bif

ö

ll bemstUlan.

3. Civilutskottets bet

ä

nkande 1980/81:18

I bet

ä

nkandet behandlas bl.a. en motion om 

ä

ndxlng av tillst

å

nda­lagens till

ä

mpningsomr

å

de (motion 1980/8l:33l) ob en motion, vari bl.a. hemst

ä

lls om s

ä

dana 

ä

ndxisgax i tillst

å

ndalagen som medf

ö

r 

é

n bostadssocialt striktare till

ä

mpning och l

ä

gger avg

ö

rande vUrt vid hyresg

ä

sternas synpunkter (mot . I980/81:1852).

Ci-vllutskottet anf

ö

rde i bet

ä

nkandet bl.a. -

Utskottet bar inte heller nu funnit anledning att g

å

 ifr

å

n uppfattningen att det kan finnas sk

ä

l att se 

Ö

ver f

ö

ruts

ä

ttningar­na f

ö

r tillst

ä

nd enligt lagen. Det b

ö

r emelleirtid enligt ut­skottets mening f

å

 ankomma p

ä

 regeringen att bed

ö

ma n

ä

r till­r

ä

ckliga erfarenheter finns f

ö

r att inleda ett s

å

dant arbete. N

å

gon 

å

tg

ä

rd fr

å

n riksdagens sida 

ä

r inte nu p

å

kallad.

Det f

ö

rslag om 

ö

verv

ä

ganden som f

ö

rs fram i motion 331 (s) syttax till att bindxa a-tt f

ö

rv

ä

rv av hyreshus aom taxerats som apeclalenhet m.m. -undg

å

r tillst

å

ndspr

ö

-vning. Thligt vad som uppgetts fr

ä

n regeringens kansli har 

ö

verv

ä

ganden i detta 

ä

mne redan inletts. Utsko-btet f

ö

ruts

ä

tter att dessa 

ö

verv

ä

ganden redovisas f

ö

r riksdagen. Motion

ä

remaa syfte 

ä

x d

ä

rmed tillgodosett ocb n

å

gon 

å

tg

ä

rd fr

å

n riksdagens sida beh

ö

va inte.

Utskottet, som inte var enh

ä

lligt, hemst

ä

llde om a-vslag p

å

 motionema. Riksdagen bif

ö

ll hemst

ä

llan.

Prop. 1982/83:153

86

i..    Civilutskottets betänkande 1981/82:18

I betänkandet behandlas bl,a.  en motion om förfarandet vid- anmälan av förvärv av hyresfastighet m.m.,  om förhandsbesked beträffande lämpliet aom förvärvare av hyresfastieter samt om utredning om ett fastighetsägarreglster (mot. 1981/82:1093) sant tre motioner om översyn av tillståndalagen  (mot. 1981/82:1557,  I584 och 1625).

Civilutskottet anförde 1 betänkandet bl.a.

En möjlighet att  ge förhandsbesked beträffande en viss persons bedömda lämplighet i allmänhet som förvärvare av hyresfaatig-beter - och sålunda vidare att den gällande möjligheten att få tillständsfrågan prövad innan förvärvet skett - kan indirekt leda till ett system som liloiar auktorlsatlon. Mot en sådan ordning kan åtskilliga även principiella Invändningar riktas. Det finns inte anledning för riksdagen att på grundval av hittills kända förhållanden påkalla ett begärt  förslag.

Motion 1981/82:1095  (s) Innehåller i yrkande 2 även förslaget att riksdagen begär utredning      om ett fastigfaetsägarregister omfattande inte endast lagfarna ägare utan även fysiska personer som är bu-vudintressenter i de juridiska personer aom kan atå aom lagfarna ägare till fastigheter.  Det föreslagna registret,  med riksätkomst, motiveras av en önskan att kunna fä fram en bild. av en -viss persons även tidigare engagemang i hela riket som ägare ocb förvaltare av hyreshus,  sålunda samma motiv som åberopats för det ovan behandlade förslaget om upp­lysningsplikt .

v 

utskottet har i den senare frågan utgått frän att pågående översyn kan bidra tillen bättre belysning av skälen för ocb emot  en upplysningsplikt. Ett föreslaget register skulle i allt -väsentligt tjäna samma syfte. Det finns enligt utskottets mening inte heller rimlig anledning överväga att till stöd för i huvudsak endast tiUäfflpningen av lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. Införa ett administrativt uppenbarligen relativt vidlyftigt särskilt registersystem. Motionsyrkandet a-vstyrks.

Utskottet,    som inte -ar enhälligt, hemställde om a-vslag på motionema (CU 1981/82:18 ocb 38). Riksdagen biföll hem­ställan.

Prop. 1982/83:153

87

5. Interpellationssvar

I svaret p

å

 en interpellation av Rune Torwald (1981/82:8) som g

ä

llde fr

å

gan vilka 

å

tg

ä

rder regeringen avs

å

g att vidta f

ö

r att eliminera m

ö

jlietema till icke-seri

ö

sa fastietsf

ö

rv

ä

rv, anf

ö

rde bostadsministem den 2 november I98I bl.a. f

ö

ljande:

N

ä

r ett nyetablerat eller ok

ä

nt bolag ger sig in p

å

 hyreshus­marknaden 1 en kommun fordrar enligt min mening omsorgen om de ber

ö

rda hyresg

ä

sterna att kommunen g

ö

r en ordentlig efter­forskning f

ö

r att utr

ö

na bolagets soliditet ocb avsikten med f

ö

rv

ä

rvet. Uppgifter fr

ä

n andra kommuner ang

å

ende mindre seri

ö

sa fastietsf

ö

rv

ä

rv kan h

ä

rvid, s

å

som Rune Torwald bar p

å

pekat, vara en viktig Informationsk

ä

lla. Jag vet att Stockholms, G

ö

teborgs ocb[REDACTED_EFTERNAMN]

ö

 kommun med anledning av det som nu har in­tr

ä

ffat bar inlett ett samarbete f

ö

r utbyte av s

å

dan information och det 

ä

r min. f

ö

rhoppning att ocks

å

 andra kommuner, H

ä

-p man kan f

ö

rv

ä

nta spekulativa hyresh\isf

ö

rv

ä

rv av st

ö

rre omfattning, ansluter sig till detta samarbete. Sj

ä

lvfallet hax ocks

å

 hyres­g

ä

st f

ö

reningarna med sin rikst

ä

ckande organisation b

ä

r en viktig uppgift att fylla. Jag anser inte att det nu finns anledning f

ö

r regeringen att vidta n

å

gra 

å

tg

ä

rder f

ö

r att fr

ä

mja det beh

ö

vliga samarbetet men jag kommer sj

ä

lvfallet att f

ö

lja utvecklingen b

ä

r.

Som jag tidigare bar ber

ö

rt kan fastighetsf

ö

rv

ä

rv ocks

å

 ske genom f

ö

rv

ä

rv av aktier eller andelar i bolag som 

ä

ger fastig­heter. Jag 

ä

r medveten om att tillst

å

ndslagens best

ä

mmelser p

å

 denna punkt har vissa brister och att s

å

dana f

ö

rv

ä

rv inte pr

ö

vas 1 avsedd utstr

ä

ckning. Stockholms kommun har nyligen slutf

ö

rt en omfattande unders

ö

kning av till

ä

mpningen av till­st

å

ndslagen inom kommunen ocb ett f

ö

rslag till 

å

tg

ä

rder, som bl.a. innefattar f

ö

r

ä

ndxingax. 1 reglerna om tillst

ä

ndspr

ö

-Tning av aktie- ocb andelsf

ö

rv

ä

xv, 

ä

r att f

ö

rv

ä

nta. Regeringen kommer att mot bakgrund av xmders

ö

kningsresultaten ta st

ä

llning till vilka f

ö

r

ä

ndxingax 1 tillst

å

ndslagen som 

ä

x n

ö

dv

ä

ndiga.

Bostadamini st em hax vidare den 25 novembex I98I besvarat en interpellation (1981/82:61) om villkoren f

ö

r f

ö

rv

ä

rv av hyresfastighet m.m. I svaret utlovadea bl.a. en 

ö

versyn av tillat

ä

ndslagens best

ä

mmelser om aktie- och andelsf

ö

rv

ä

rv.

Prop. 1982/83:153

ÖVERVÄGANDEN

7.1      Tlllståndalagena tillämpningaområde

7.1.1 Förvärv av andel i fastiet

BAKGRUND

Tillständspllkten enligt 1 § första stycket tillståndslagen gäller säväl vid förvärv av fastieter i dess helhet aom vid förvärv-av del av och andel 1 fastighet.  I 2 § görs emellertid undan­tag frän. tlllständsplikten vid förvärv av andel i fastiet i två fall. Undantag gäller för det första vid förvärv av andel 1 fastlåst 1 syfte att bereda förvärvaren ocb hans familj bostad på fastieten (punkt 6). För det andra gäller undantag då andel 1 en fastlet förvärvas av någon som redan äger.ahdel i fastisten,  om han inte enligt 6 § äx skyldig att a-vyttia den senare andelen (punkt 9). Undantaget 1 2 § punkt 6 gäller också vid förväxv av aktie ocb andel 1 fastig-, betsbolag (9 § andra stycket).

ai motsvaxiet till undantaget i 2 § punkt 9 finns i 3 § punkt 6 förfcöpslagen (1967:868)  och i 2 § punlrt 9 jordförvärvslagen (1979:230).

I fräga om -undantaget vid andelsförvärv för bostadsändamål (2 § punkt 6) anförde föredragande statsrådet följande vid tillståndslagens tillkomst  (prop. 1975/76:33 s. 82).

Det förekommer i -viss utsträckningatt bostadsfastieter ägs av ett större antal personer, vanligen lika många som det finns bostadslägenheter, pä. fastieten.  Förvärvet  av andelen är här förknippat med rätten till förvärvarens egen bostad pä fastigheten.- Eftersom, det i dessa fall normalt inte uppkommer något hyresförhållande bör förvärv ay andel i fastighet där ägar­förhållandena är sådana som sagts nu inte vara underkastade tillständsplikt.

Prop. 1982/83:153

89

När det  gäller undantagets tillämplighet vid aktie- och andels­förvärv anförde föredragande statsrådet  att  en förutsättning måste vara att den som har aktie eller andel 1 'bolaget.har rätt till bostad 1. bolagets fastigheter i förhållande till aktie- eller andelainnehavet   (prop. 1975/76:35 a.  89).-

Undantaget 1 2 § ;unkt 9 avseende ytterligare andelaförvärv aaknade* motsvarighet i det promemoriefSrslag som låg till grund för förevarande lags-tiftning. Sådana förvärv skulle en­ligt promemorieförslaget bedömas enligt allmänna regler, men den omständieten att förvärvaren redan ägde en andel i -fastieten borde tillmätas betydelse -vid tillständsprö-vnlngen. (Ds Ju 1975:10 Si 35). Förslaget kritiserades av Sparbanksförening­en som ansåg att ett avslag på tillståndsansökan vid andelsförväxv skulle kunna medföra att överlåtaren led skada. I propositionen, där förevarande undantag infördes, anförde föredragande stats-rådeii bl.a.  (prop. 1975/76:33 8. 82).

Om förvärvaren redan äger andel 1 fastieten,  ea andel som

f.ö. kan ha förvärvats genom ett icke tillståndspllktigt

förväxv,

bar han enligt min mening 1 de flesta fall

redan så stort inflytande pä förvaltning   av fastieten att det knappast tjänar något syfte att hindra honom frän att fdr--värva ytterligare andelar i denna. Som Sparbanksföreningen på­pekar skulle ett avslag på ansökan om förvärvstillstånd i den angl-tma sit-uat lönen dessutom kunna medföra att överlåt aren lider skada. Hed det begränsade tiUämpnlngsomräde som föreslås för fri andelsöverlåtelse, blir det heller inte möjligt att kring­gå lagstiftningen med hjälp av regeln.

I Stockholms kommuns utredning (se avsnitt 5 i denna promemoria) anförs beträffande tlllständsplikten vid förvärv av andel i fastighet för bostadsändamål bl.a. följande (delrapport 

VI 

s. 36).

Vid förvärv av Ideella andelar är det fråga om förväxv som blir föremål för lagfartsprö-vning hos inskri-rningsmyndigäieten, som alltså skall -undersöka om sökanden tänker bo i fastieten. Andelsförvärvaren ombeds därför att skriftligen intyga att han bar den a-vsikten. Saligt vad vi inhämtat från inskrivnings­myndigheten hax alla. sökande hittills lämnat ett. sådant'intyg, även om man på myndieten ibland bar haft pä känn att detta intyg inte överensstämmer ined den verkliga avsikten.

Prop. 1982/83:153

90

Vi har stickprovsvis granskat  ett tiotal fastigheter aom är uppdelade i Ideella andelar.  Av 8 personer som förvärvat sädana andelar under åren 1978 - 80 (och där ingen förvärvs-prö-vnlng skett i hyresnämnden) har yl konstaterat att  3 st.  den 12 oktober    1 år  (I98O) var skri-vma på annan andress.

Vårt material äx här väsentligt mindre än när det gäller bandels-bolagsandelar och aktier 1 fastietsbolag. Det finns dock även på denna punkt anledning at-t anta at-t tillständspllktiga förvärv sker utan prövning i ett inte obetydligt antal fall. Hur hyresnämnden skulle se på dessa fall är också svårt att avgöra,  eftersom vi inte känner till något exempel där ett sådant förvärv har prövats.

Enligt kommunen (delrapport 

VI 

s.  39) finns det anledning att se över bestämmelsema om -undantag frän tillståndsplikten -vid andelsförvärv.  I 2 § punkt 6 bör sålunda en maximigräns Införas för hur stor en andel får vara för    att tillständs­plikt inte skall föreligga. Ihllgt kommunen kan en person f.n.  förvärva en stor andel av en fastighet utan att behöva söka -tillstånd genom att åberopa undantagsbestämmelsen.  Det är vidare enligt kommunen inte närmare berört  i den nuvarande lagstiftningen hur förvärvssyftet skall kontrolleras. Kommunen sätter i fråga om inte tillståndsplikt bör inträda om inte förvärvaren Inom tre månader har bosatt sig 1 lägenheten. Vidare anförs beträffande undantaget i 2 § punkt 9 (delrapport 

VI 

s. 39).

Den som enligt 2 §, punkt 6, pä ett riktigt eller oriktigt sätt förvärvat  en mindre andel,  t.ex.  5 %

I borgaxrådsberedningens PH 1982-02-10 föreslås att samtliga andelsförväxv skall vara tillsiåndspllktiga. Det anförs bl.a. följande:

Handeln med andelar 1 fastigheter tycks öka. Vid årsskiftet 1979/80 fanns 1 Stockholm enligt fastletskontörets be-

Prop. 1982/83:153

91

r

ä

luiingar ca 2 200 l

ä

genheter i andelshus, I dagsl

ä

get beh

ö­

ver en k

ö

pare av en andelsl

ä

genhet inte f

ö

xv

ä

rvstillst

å

nd om han intygar att l

ä

genheten 

ä

x avsedd som.egen bostad. Vad andelen efter f

ö

rv

ä

rvstillf

ä

llet anv

ä

ndes till 

ä

r enligt lagens nuvarande utformning utan betydelse. Enligt uppgifter fr

å

n Hyresg

ä

stf

ö

reningen f

ö

rekommer det en ganska omfattande andrahandsuthyming. Exempel finns p

å

att en och samma person kan 

ä

ga ett tiotal l

ä

genheter 1 olika fastigheter. F

ö

r hyres­g

ä

sterna iimeb

ä

r detta framf

ö

r allt inskr

ä

nkningar 1 besittnings­skyddet men ocks

å

 problem med att f

ä

ä

ndringar till st

å

nd i gemensamhetsutrymmen eftersom man utifr

å

n sin relati-vt sett svaga position m

å

ste f

ö

rhandla med husets alla andels

ä

gare, om de 

ö

ver hu-vnd taget bor i huset. Sh sk

ä

rpning av tillst

å

nds-lagen p

ä

 denna punkt b

ö

r ske a

å

att kommunen har r

ä

tt att stoppa andelsf

ö

rs

ä

ljningen-

ä

ven om de uppges g

ä

lla egen bostad.

Prop. 1982/83:153

92

F

Ö

RSLAG      Undantaget fr

å

n tillst

å

ndspllirt i 2 

§

 punkt 6 tillst

ä

ndsla­gen avser f

ö

rv

ä

rv som 

å

ker f

ö

r att bereda, f

ö

rv

ä

rvaxen och bana familj bostad (se ocks

å

 9 

§

 andra stycket). De f

ö

rv

ä

rv som h

ä

r avses g

ä

ller s.k. andelshus, 1 vilka nyttjander

ä

tten till en l

ä

genhet grundas antingen p

å

 innehavet av en Ideell andel i fastigheten eller-p

å

 innehavet av aktie eller andel i det bolag som 

ä

ger fastigheten. Tillg

ä

ngligt material till

å

ter inte en s

ä

ker uppskattning av b-ur vanlig denna uppl

å

telseform 

ä

r. I stors-tadsomr

ä

dena 

ä

r den dock inte ovanlig. Det 

ä

r fort­farande m

ö

jligt att bilda andelsbus d

ä

r nyttjander

ä

tten till l

ä

genhet kopplas till Innehavet av en ideell andel 1 fastleten. P

å

 grund av f

ö

rbudet 1 79 

§

 bostadsr

ä

ttslagen (1971:479, omtryckt 1982:353) 

ä

r det d

ä

remot inte m

ö

jligrt att nu bilda andelshus d

ä

r nyttjander

ä

tten kopplas till innehav av aktie eller andel i bolag. Ihllgt punkt 16 i 

ö

verg

å

ngsbest

ä

mmelserna till 'bostads­r

ä

ttslagen f

å

r dock bolag som f

ö

re bostadsr

ä

ttslagens tillkomst till

ä

mpat denna uppl

å

telseform fortfarande bedriva sin verksamhet.

Det 

ä

r uppenbart att 1 de fall ett andelsf

ö

rv

ä

xv enbart sker f

ö

r att bereda f

ö

rv

ä

rvaxen bostad en tillst

ä

ndspr

ö

-Tning enligt tillst

ä

ndslagen inte tj

ä

nar n

å

got av de f

ö

r lagen uppst

ä

llda syftena. Sker 

å

 andra sidan andelsf

ö

rv

ä

xvet av annan orsak -exempelvis f

ö

r att f

ö

rv

ä

rvaren vill anv

ä

nda l

ä

genheten f

ö

r andrahandsuthyming - b

ö

r f

ö

rv

ä

rvet kunna pr

ö

-vaa.

S

å

vitt g

ä

ller f

ö

rv

ä

rv av fastighetsandelar ankommer det idag p

ä

 Inskri-Tnlngsmyndleten att i samband med pr

ö

-ming av lagfartsana

ö

kan avg

ö

ra huruvida syftet med f

ö

rv

ä

rvet 

ä

r bostadsanskaffning. S

å

som Stockholms kommuns utredning -visar godtar emellertid Inskri-vningsmyndigheten normalt ett intyg av f

ö

rv

ä

rvaren om f

ö

rv

ä

rvssyftet. N

ä

r det g

ä

ller andels- och aktief

ö

rv

ä

rv f

ö

rekommer 

övex 

huvud taget inte n

å

gon kontroll.

Risken f

ö

r missbruk av undantagsbest

ä

mmelsen 

ä

r under s

å

dana f

ö

rh

å

llanden uppenbar ocb Stockholms kommuns utredning tyder p

ä

 att ett s

å

dant missbruk ocks

å

 f

ö

rekommer. Det finns d

ä

xf

ö

x anledning at-t 

ö

verv

ä

ga h-uxuvlda f

ö

revarande undantag skall bibeh

å

llas.

Prop. 1982/83:153

93

Om undantaget i 2 

§

punkt 6 tillst

ä

ndslagen skall bibeh

å

llas, b

ö

r kontrollen av f

ö

rv

ä

rvsayftet sk

ä

rpas. Det f

å

r emellertid      ; anses uteslutet att l

ä

gga denna kontroll p

å

 inskri-vningsmyndigheter­na. T

ä

nkbart vore visserligen att f

ö

reskriva att inskrivnings­myndigheten, innan lagfart meddelas p

ä

 ett' andelsf

ö

rv

ä

rv som uppges avse bostadsanskaffning, inh

ä

mtar yttrande 

ö

ver ans

ö

k­ningen fr

å

n kommunen ocb hyresg

ä

stf

ö

reningen. F

ö

rfarandet skulle emellertid bli omst

ä

ndligt. Vidare skulle fr

å

gan om kontrollen av f

ö

rv

ä

rvsayftet vid aktie- och andelsf

ö

rv

ä

rv fortfarande vara ol

ö

st. B

ä

ttre vore att kommunen omedelbart fick ta st

ä

ll­ning till f

ö

rv

ä

rvet. Mycket talar d

ä

rf

ö

r f

ö

r att undantaget 1 2 

§

 punkt 6 tillst

ä

ndslagen upph

ä

vs. I f

ö

ljande avsnitt kommer att f

ö

resl

ä

s ett 

ä

ndrat f

ö

rfarande -rid tillst

ä

ndspliJctlga aktie- ocb andelsf

ö

rv

ä

xv 

ä

 att det 

ä

ven f

ö

r s

å

dana f

ö

rv

ä

rv blir kommunen som, efter.anm

ä

lan av f

ö

rv

ä

rvet, avg

ö

r om tiU-st

ä

ndapr

ö

-ming skall ske. Under s

å

dana omst

ä

ndigheter torde ett slopande av f

ö

revarande -undantag medf

ö

ra en t

ä

mligen m

å

ttlig 

ö

kning av f

ö

rv

ä

rvaxens 

å

ligganden.

Med h

ä

nsyn till vad som nu anf

ö

rts f

ö

resl

ä

s att undantaget fr

å

n tillst

å

ndsplikten 1 2 

§

 punkt 6 tillst

å

ndslagen a-vseende andelsf

ö

rv

ä

rv f

ö

r tg+ariaanojcFiffn-tng uppb

ä

-vs. S

ä

dana f

ö

rv

ä

rv skall s

å

ledes liksom andra tillst

ä

ndspllktiga f

ö

rv

ä

xv anm

ä

las till kommunen, som har att avg

ö

ra om tillst

å

ndspr

ö

v­ning akall ske. I fall d

å

 det.

ä

r uppenbart att f

ö

rv

ä

rvet sker f

ö

r att skaffa f

ö

rv

ä

rvaren och hans familj bostad b

ö

r n

å

gon tillst

ä

ndspr

ö

-ming inte ske. F

ö

r det fall att ett s

å

dant f

ö

rv

ä

rv 

ä

nd

å

 anm

ä

ls till pr

ö

vning b

ö

r i 4 

§

 andra stycke-t tillst

ä

ndslagen inf

ö

ras en best

ä

mmelse om att tillst

å

nd d

å

 inte f

å

r v

ä

gras.

Ä

ven undantagsbest

ä

mmelsen 1 2 

§

 punkt 9 tillst

ä

ndslagen som avser f

ö

rv

ä

rv av ytterligare andel i fastiet b

ö

r i detta sammaobang upph

ä

-vas. Som anf

ö

rs-1 Stockholms kommuns utred­ning inneb

ä

r stadgandet en risk f

ö

r f

ö

rv

ä

rv 1 strid mot lagens syften. Ocb vad betr

ä

ffar 

ö

verl

å

tarens Intressen b

ö

r de 1 till-

Prop. 1982/83:153

94

räckllg omfattning kunna beaktas i samband med förvärvs­ärendets handläggning i kommunen eller - i sista band - vid tillståndsprövningen i hyresnämnden.  Det är uppenbart att i de fall förvärvaren genom sitt andelslnnebav redan har ett inte obetydligt Inflytande över fastletei» förvaltning detta bör tillmätas avsevärd betydelse vid fdrvärvsärendets behandling 1 komimm ocb byresnämnd.

Prop. 1982/83:153

95

- 7.1.2 F

ö

rv

ä

rv av aktie och andel i fastighetsbolag

BAXGRUKD     Best

ä

mmelser om tillst

å

ndslagens till

ä

mpningsomr

å

de 

aäx  

det g

ä

ller aktie- och andelsf

ö

rv

ä

rv finns 1 8 och 9 

§§

. Para­graf erna 

ä

r 1 sak of

ö

r

ä

ndrade'sedan lagens tillkomst. Ihligt

8  

§

 f

ö

rsta stycket g

ä

ller best

ä

mmelserna om aktie- ocb 'andels-

f

ö

rv

ä

rv 1 fr

å

ga om aktiebolag vari minst 75 procent av aktiema

ä

gs eller p

å

 j

ä

mf

ö

rligt s

ä

tt innehas av h

ö

gst tio fysiska

personer (f

å

mansbolag) (punkt l) samt handelsbolag (punkt 2).

I 8 

§

andra stycket ges en s

ä

rskild best

ä

mmelse r

ö

rande ber

ä

kningen av 

ä

garkretsen i aktiebolag 1 fall d

ä

 aktier innehas av flera - yaxaadxa n

ä

xst

å

ende personer. liiligt 9 

§

 f

ö

rsta stycket f

ö

religger tillst

ä

ndsplikt vid f

ö

rv

ä

rv av aktie eller andel i s

å

dant bolag som anges i 8 

§

 f

ö

rsta stycket, om bolaget 

ä

ger fast egendom som 

ä

r taxerad som byreshusenbst ocb, enligt senaste balans­r

ä

kning, taxeringsv

ä

rdet av denna egendom 

ä

x tre g

å

nger st

ö

rre 

ä

n v

ä

rdet av bolagets 

ö

-rriga tillg

å

ngar (den s.k. 3x-xegeln). Ea-liff 9 

§

 andxa stycket g

ä

llex undantagsbest

ä

mmelserna i 2 

§

 punktex-na 1-6 1 till

ä

mpliga delax. Tillst

ä

ndsplikt g

ä

ller inte vid f

ö

r--v

ä

rv av aktie genom nyemission d

å

 de nya aktiema tecknas 1 f

ö

rh

ä

llande till tidigare aktieinnehav.

I Stockholms kommuns utredning (se avsnitt 5 1 denna promemoria) bar till

ä

mpningen av best

ä

mmelsema om tillst

ä

ndsplikt vid aktle-och andelsfdrv

ä

rv studerats ing

å

ende (se delrapporterna 

II 

ocb 

VI). 

Enligt utredningen har. d

é

t framkommit att m

ä

nga f

ö

rv

ä

rv, som enligt motivuttalanden till lagen b

ö

r vara tlllst

ä

ndspliktiga, dvs. f

ö

r­v

ä

rv av aktier ocb andelar i bolag som huvudsakligen 

ä

gnar sig 

å

t fastietsforvaltning, genom utformningen av best

ä

mmelsen i

9  

§

 f

ö

rsta stycket undg

å

r tillst

å

ndsplikt. I utredningen visas .

med verkliga ocb teoretiska exempel hur bolag, som enbart

ä

gnar sig 

å

t f

ö

rvaltning av hyresfastieter, genom fluktuationer i f

ö

rh

å

llaadet mellan v

ä

rdet av 

ä

gda fastigheter och 

ö

vriga tillg

å

ngar orsakade av fastigbetsf

ö

rs

ä

ljningar omv

ä

xlande omfattas av och faller utanf

ö

r lagens till

ä

mpoingsomr

ä

de s

å

dant.detta anges i 9 

§

 f

ö

rsta stycket. I utrednlngenianf

ö

rs

Prop. 1982/83:153

96

vidare bl.a. följande  (delrapport 

II 

avsnitt 2 s,  15).

I själva verket antyder de tre refererade exemplen och an­

dra iakttagelser som utredningen bar gjort att det kriterl-um

som lagstiftaren har valt närmast deflnltionsmässigt undan­

tar ju- en stor del av de fall som enligt motiven för lagens

tillkpms-t; bör vara inte bara tillståndspliktiga.utan värda

en närmare granskning från hyresnämndens och remissinstansemas

sida ocb jfan.ike t.o.m,  avslagsfall. :- 

Ett fastietsbolag som bedriver omait-tande köp och försälj­ningar av fastigheter kan ha s-tora reversfordringar,  likvida medel eller andra typer av finansiella 'övriga tillgångar" som «n följd just ay sin "spekulativa" inriktning.

Det är t.ex. regelmässigt så att en säljare inte erhåller hela köpeskillingen kontan't    - han mås'te "ligga kvar" med en egen kxedi't till köpaxeii 'under kortare eller längre tid. Utredningens iakttagelser tyde? på att denna finansieringsform äx speciellt vanlig j-ust bland mer spekulativa fastlétsägaxe,  som bl.a. strävar efter at-t Iselåna sina, fas-tighe-ter länt över den nivå dit reguljära kreditinrättningar normalt äx villiga att stxäcka sig.

De finansiella tillgångarnas växde behövex inte vara stort 1 förhållande till de kvarvarande fastletemas maxknads-växde för att bolaget skall vara undan-tat från plikten att söka tillständ. Detta kan belysas    med e-tt enkelt men realistiskt' räkneexempel:

Ett fastighetsbolag med "spekulativ" inriktning (täta köp ocb försäljningar) startas" av ett få-al ägare och ser 1 ut­gångsläget ut på följande sät-t:

(tkx)

Tillgångar: -

Skulder och Ege-t kapital:

Fastlåst

x        1.500

Kortfr .skulder /

60

Rörelsekapital   '

120

Inteckn.jngslån etc

I.400

Summa tillgångar        1,620     .        Ege-t kapital

160

Summa skulder

och eget kapital

1.620

Fastigheten antas ha ett taxeringsvärde på 1.000 tio: (bokfört värde,  dvs inköpspris vid starttidpunkten, är alltså I50 % av taxeringsvärdet -taxeringsvärdet är 67 9 av inköpspriset), övriga tillgångar -uppgår -till 120 tkr.   ..

1) Schablonmässigt-uppskattat behov av likvida medel, utlägg för obetalda"byror etc.  På motsvarande sätt bar uppskattats s-torleken på kort fris-tiga, skulder (ännu .ej förfallna räkningar etc). .   .

Prop. 1982/83; 153

97

Kvctregeln ger då följande resultat:

r:;   =8,5    Förvärv av aktier i bolaget är således till-ständspllktigt.

Efter t.ex. ett år säljes fastleten ocb en ny Inköps.  (Siffror­na för den nya fastigheten är identiska med ovanstående. För enkel­betens skulle bortses från realisationsvinstskatten.)

Det är 1 detta exempel 1 princip likgiltigt om den gamla fastig­hetens nye ägare betalar den gamle ägarens egna Insats och värdestegring med kontanter eller reverser. 

VI 

antar att den gamla fastleten säljs för 1.725 dvs. med en värdestegring pä 15 i" ocb att köpeskilling utöver befintliga län erläggs till 225 'tlcr med reverser och 100 tkr kontant, som blir kontantinsats för nästa köp. Bolagets balansräkning får då efter ett är följande utseende med de valda förutsättningarna:

Tillgångar:

Skulder och eget kapital:

Reversfordr                         225             Kortfr skulder

60

Ny fastigh                       1.500             Inteckn län

I.4OO

Rör kap                                120             Eget    kapital

I60

Summa tillgångar           I.845             Arets vinst

225

Summa skulder och

eget kapital

I.845

Fastighetens taxeringsvärde är 1.000. Tärdet  av ö-rriga tillgångar äx 225 + 120 = 345.

~ = 2,90. Förvärv av aktier i bolaget är nu inte längre

tillständspliktigt enligt 3x-regeln.

Räkneexemplet visar att mycket små förändringar är tillräckliga för att aktieförvärv i denna typ av bolag inte skall bli tillständspllktiga, trots att verksamheten i realiteten inte bar ändrat karaktär.   Bolaget måste anses vara inriktat pä förvaltning av fastigheter 1 samma utsträckning vid slutet av året som vid årets början.

Motsvarande effekter näs,  om ett bolag laddar upp med likvida medel för att satsa på nya fastletsköp,  som ännu inte blivit av (det är likgiltigt varifrån    dessa nya pengar har kommit, genom böjning av aktiekapitalet,  län    från ägaren, krediter från.banker etc).

Enligt utredningen ger den nuvarande  5x-regeln vidare möjlighet att relati-rt enkelt  J-ust era bolagets balansräknixig så att  en till stånds prö-vn ing av förvärv av aktie eller andel i bolaget inte blir nödvändig. I utredningen anförs härom (delrapport 

II 

avsnitt 2 s. 16).

7    Riksdagen 1982/83. 1 saml. Nr 153

Prop. 1982/83:153

98

Bolagets ägare kan t.ei.  överlämna en privat  fordran,   ett eget  banktillgodohavande  etc.  till bolaget mot  att  bolaget får en skuld till honom.  I räkneexemplet ovan skulle ägaren enligt utgångslägets siffror kunna undgå tillståndsplikt  genom att till bolaget överlåta likvida medel eller fordringar till ett värde av ca 225  (eller 15 " av fastietena  inköpspris).

Sammanfattningsvis anförs 1 utredningen  (delrapport  

II 

avsnitt 2 s.  19).

Taxeringsvärdet för byresfastieter ligger regelmässigt långt under marknadsvärdet. Ju längre tid som bar förflutit sedan senaste allmänna taxering, desto större är skillnaden, något som under de senaste åren bar fdrstäikts av den snabba inflationen och den följande värdestegringen pä fastigheter.

Eu jämförelse bör därför baseras på det bokförda värdet  (ev. anskaffningsvärdet) av bolagets hyresfastigheter.  Csn detta -understiger taxeringsvärdet   (vilket kan vara fallet vid rela­ti-rt långsiktiga innehav) bör taxeringsvärdet   (ev.  135 % av detta, vilket återspeglar direktiven till fastighetstaxerings-nämndemas beräkning av taxeringsvärdet,  som en relation till uppskattat marknadsvärde) läggas till grund för en beräkning.

Övriga tillgångar kan som visats ofta innehålla tillgångar som direkt hänger ihop med bolagets handel -med eller förvaltning av fastigheter.  Det  gäller både kortfristiga tillgångar inom själva fastighetsförvaltningen (likvida medel, hyresfordringar etc.) och fordringar på fastighetsköpare.

For att hyresnämnden och andra berörda parter skall kunna skilja ut  de bolag,  där fastletsförvaltnlng inte är den i realiteten huvudsakliga verksambeten, föresläs därför att i begreppet  "övriga tillgångar" inrymmes endast  sädana icke-finansiella tillgångar som hänger samman med att  en fysisk verksamhet bedrives.  Här bör ingå bl.a.  andra fastieter än hyresfastigheter, varulager, maskiner och inventarier, fartyg och aktier i bolag som inte är fastighetsförvaltande.

Prop. 1982/83:153

99

FÖRSLAG

Utformningen av bestämmelsen i 9 § första stycket tillständs-

lagen,  den s.k.  3x-regeln,  sammanhänger med att tlllständs­prö-vning har ansetts befogad endast beträffande bolag som bu-vud-sakligen ägnar sig ät förvaltning av byresfastleter  (prop.  1975/ 76:33 s.  64).  Detta synsätt bar fortfarande 'bärkraft.  Det är emellertid av vikt att regleringen av tillämpningsområdet sker på aå sätt att bolag som bu-vudsakligen förvaltar hyresfastieter verkligen omfattas av tillståndsplikten. Den utredning som ut­förts av Stockholms kommun ger vid handen att bestämmelsen i 9 § första stycket bar brister i detta hänseende. Med anledning av dessa brister bör en ny utformning av bestämmelsen övervägas.

Med den angl-vna målsättningen att tillståndsplikten skall omfatta endast förvärv av aktier och andelar 1 bolag vars hu-Tudsakliga syfte är att förvalta hyresfastieter är det svårt att finna någon annan princip för avgränsningen av lagens tiUämpningsomräde i denna del än den som används nu,  dvs. att utgå från förhållandet mellan å ena sidan ett -värde av byres-fastietema och å andra sidan värde-t av andra tillgångar 1 bolaget.  Vad som kan övervägas är emellertid vilka värden som akall användas då förhållandet akall beräknas, -vilka övriga tillgångar som skall vägas mot fastighetsvärdet samt vi 1 ket förhållande mellan fastletavärde och ö-Triga tillgångar som skall föranleda tillständsplikt.

Bestämmelsema om lagens tillämpningsområde måste självfallet utformas så att tvekan om lagens tillämpliet i det enskilda fallet i möjligaste män undviks.  De förslag som framlagts 1 Stockholms kommuns utredning om ändrade kriterier för tillstånds-plikt i förevarande fall kan föranleda sådan tvekan framförallt när det gäller avgränsningen av de ö-vrlga 1111 gängar vilkas värde skall vägas mot fastighetsvärdet.  Skäl talar därför för att liksom nu taxerings-värdet av fastigheterna och det bokförda värdet  av alla övriga tlllgängar används.  För att minska, inverkan av mindre förändringar i balansräkningen ocb för att försvåra manipulationer av dec art  som närnng i

Prop. 1982/83:153

100

utredningen bör i stället storleken av det fastietsinnehav som grundar tillståndsplikt minskas.

Hed hänsyn till det anförda föreslås att vid förvärv av aktier ocb andelar i bolag som anges 1 8 § första stycket tillståndslagen tillständsplikt skall föreligga om bolaget äger hyresfastigheter ocb,  enligt senaste balansräkning, taxerings­värdet av hyresfastigheterna är större än det bokföirda värdet av ö-vriga tillgångar 1 bolaget. Den s.k.  3x-regeln försvinner alltså.

De ytterligare bolag som med den nu förordade regeln kommer att underkastas tillständsplikt kommer    säkerligen att till största delen utgöras av sädana där tillståndsplikt    är moti­verad, dvs. sädana vars bu-vudsakllga syssla är förvaltning av hyresfastigheter.  I vissa taJ.1 kan dock tillståndsplikten komma att  omfatta bolag som inte har detta bu-vudsyfte,   exempel-vis sädana där värdet av fastletslnnebavet blivit dominerande endast genom att värdet av övriga tillgångar äx håxt nedskxi-vna. Med hänsyn bärtill bör skyldleten att söka    tillstånd inte vara generell utan pä samma sätt som -vid fastletsförvärv göras beroende av huruvida kommunen anser tillståndsprövning på-kallcul.  Det föreslås därför att det även beträffande aktle-och andelsförvärv skall gälla att  förvärvet  skall anmäl an till kommunen och att tillståndsprövning skall ske endast i de fall kommunen begär det hos hyresnämnden.

Enligt 11 § första stycket tillständslagen skall bolag som äger fastieter som vid taxeringen bar betecknats såsom byreshusenbet i balansräkningen lämna uppgift om egendomens registerbeteckning, taxeringsvärde och bokförda värde.  Sädana uppgifter får enligt andra stycket tas in i en not,   om tydlig hänvisning görs vid mot­svarande poater i balansräkningen. Styrelseledamot, verkställande direktör eller bolagsman kan enligt tredje stycket bli skade­ståndsskyldiga om bestämmelsema inte iakttas.

Prop. 1982/83:153

iOl

Enligt Stockholms korarauns utredning förs-ummas ofta uppgiftsskyl-dleten enligt 11 § tillståndslagen.  Utredningen föreslår därför att bestämmelsema i stället tas in 1 aktiebolagslagen och/eller bokföringslagen, bl.a. för att göra bolagets revisorer mer observanta på bestämmelsen  (delrapport  

II

avsnitt  2 s.  20).

Frågan om placeringen av den nu aktuella bestämmelsen togs upp redan vid tillståndslagens tillkomst. Föredragande statsrådet ansåg dä att bestämmelsen inte hade sin plats 1 en lag av den generella karaktär som bokföringslagen har (prop. 1975/76;33 s. 91). Det är av anförda skäl inte lämpligt att nu föra över bestämmelsema 1 11 § tillständslagen till bokföringslagen. I andra sidan kan det inte fö-mekas att paragrafens placering gör att den lätt kan förbises dä årsbokslut skall upprättas. Med anledning bärav föresläs att i 19 § bokföringslagen tas in en erinran om bestämmelsema i 11 § tillständslagen.

Prop. 1982/83:153

102

7.1.3      Tillståndslagens tillämpningsområde i övrigt

I samband med 1979 års ändringar i tillståndslagen framfördes från bl.a. kommunförbundet  önskemål om att lagen skulle göras tillämplig även pä förvärv av hyresfastigheter som innehåller enbart lokaler.  Bostadsministem anförde med anledning härav att det 1 lagstiftningsärendet inte fanns tillräckligt underlag för att utvidga tillståndslagens tillämpningsområde 1 enliet med önskemålet.  Bostadsministem avsåg att med uppmärksamhet följa utvecklingen pä området  (prop. 1978/79:164 s. 22).

Något material som på ett avgörande sätt visat behovet av lagstiftning på området har därefter inte framkommit.  Frågan behandlas därför inte i denna promemoria.

Jonsereds A3 

forsa

j.de

år 1979 del av fastigheten Manered 4:1 i Partille kommun till O Musslan.  Pä den aktuella fastighets­delen fanns hyreshus med sammanlagt  204 bostadslägenheter.  Såväl kommun som hyresgästförening ansåg att förvärvet borde tillstånds-prövas.  Hyresgästföreningen ansåg att förvärvet  inte kunde tillstyrkas.  Ansökan om förvärvstillstånd inga-vs till hyres­nämnden men avvisades sedan det framkommit att  fastieten vid fastighetstaxering åsatts typkod 50  (specialfastiet).  Med anledning härav bar krav framställts pä sådana ändxlngax i bestämmelsema om tillståndslagens tillämpningsområde att förvärvsprövning möjliggörs även i nu anförda fall   (se CU 1980/81:18 s.. 8).

Qi ny fastietstaieringslag (1979:1152) började tillämpas i ocb med I98I års fastietstaxerlng.  Enligt lagen avses med taxeringsenhet  det  som skall taxeras för sig.  Fastighet skall normalt utgöra taxeringsenhet.  I taxeringsenheten hyreshusenhet skall ingå egendom som ligger samlad och som utgör en ekonomisk enhet   (4 kap.  1 och 6 §§ fastighetstaxeringslagen).  Saligt de allmänna taxeringsregler som utfärdades av riksskatteverket med anledning av den nya fastighetstaxeringslagen skall följande typkoder gälla för hyreshusenbeter.

Prop. 1982/83:153

103

20

Ok

ä

nd hyreshusenhet

21

Hyireshusenhet som best

å

r av tomtmark till hyreshus

22

Hyteshusenhet som best

å

r av byggnad med hu-vudsakligen bost

ä

der och tomtmark f

ö

r s

å

dan byggnad

24

Hyi-ehusenhet som best

å

r av byggnad med bost

ä

der och lokaler och tomtmark f

ö

r s

å

dan byggnad

25

Hyteshusenhet som best

å

r av hotell- eller restaurang­byggnad och tomtmark f

ö

r s

å

dan byggnad

26

Eyeshusenhet som best

å

r av kioskbyggnad och tomtmark f

ö

}: s

å

dan byggnad

27

Hytresbusenhet som best

å

r av parkeringshus och tomtmark f

ö

r s

å

dan 'byggnad

28

Eyesbusenhet som best

å

r av byggnad med huvudsakligen lokaler och tomtmark till s

å

dan byggnad

29  Hyteshusenhet med -v

ä

rde mindre 

ä

n 1 000 kr

73 Hytesbusenhet som ing

å

r i nationalpark

77 Hyi-esbusenhet som utg

ö

r annan fastighet ocb som undantas fr

å

n skatteplikt enligt 3 kap. 4 

§

fastietstaxerlngslagen.

I samband med den nya fastietstaxerlngslagen 

ä

ndrades 1 

§ 

f

ö

rsta stycket tillst

å

ndslagen s

å

 att tlllst

ä

ndsplikten g

ä

ller vid f

ö

rv

ä

rv av fast egendom som vid taxeringen beteck­nats s

å

som hyresb-usenhet. I samband med lag

ä

ndringen anf

ö

rdes betr

ä

ffande begreppet byreshusenbet (prop. 1980/81:61 s. 22)

Denna kategori omfattar emellertid, genom att den 1 FTL ut

ö

kats med restaurang, hotell eller liknande, en st

ö

rre grupp fastieter 

ä

n tidigare. Avsikten med tillst

å

ndspr

ö

vningen 

ä

r emellertid inte att f

ö

tv

ä

rv av s

ä

dana fastigheter skall pr

ö

vas av hyresn

ä

mnd. Enligt kommitt

é

n f

å

r detta emellertid accepteras om man -viU be­h

å

lla taxeringsenhetens beteckning som -urvalsinstrument. Ehligt 4 

§

 andra stycket lagen f

å

r f

ö

rv

ä

rvatillst

å

nd inte v

ä

gras

om 

det i 

ä

rendet visas att fastigheten 

ä

r obebyggd eller bebyggd med annat 

ä

n hyresh-us eller- med hus som inte inneh

å

ller fler 

ä

n tv

ä

 f

ö

r bostads

ä

ndam

å

l avsedda l

ä

genheter. Enligt kommitt

é

n b

ö

r den ut

ö

kning av de tillst

ä

ndspliktiga f

ö

rv

ä

rven som kan bli f

ö

ljden av den av kommitt

é

n f

ö

reslagna 

ä

ndringen inte f

ä 

n

å

gon egentlig effekt genom att kommunen i f

ö

rekommande fall torde avst

å

 fr

ä

n att p

å

kalla hyresn

ä

mndens pr

ö

-Tning d

å

 man finner att 4 

§

 andra stycket lagen 

ä

r till

ä

mpligt.

Prop. 1982/83:153

104

För egen del vill jag,  efter att ha haft samråd med det statsråd som handlägger lagstiftningsärenden som rör hyra m.m.,  nämna följande. Den utvidgning av lagens tillämpningsområde som kommitténs förslag Innebär torde inte medföra någon ändring i sak i fråga om tillståndsprb-vningen.  Den eventuella ökning av antal ärenden för tillständsprö-ming som kan bli  följden av förslaget  får vägas mot önskemålet att ha ett smidigt fungerande urvals instrument.  Jag föreslär därför att begreppet hyresf astlet byts ut mot hyreshusenhet.  Lagen skall således tillämpas 1 fräga om hyreshusenhet.

Även frågan om tillståndsprb-vning vid förvärv av fast egendom som taxerats som specialenbet men som innehåller bostadslägen­heter togs upp (prop. 1980/81:61 s. 23).

Som bl.a.  kommittén påpekat kan emellertid specialenhet innehålla en mindre del bostäder. Redan enligt  gällande regler kan andra fastigheter än byresfastieter innehålla en mindre del bostäder ocb således ligga utanför lagens -tillämpningsområde. Detta hänger samman med att även enligt de regler aom gällde vid 1975 ärs allmänna fastietstaxerlng skulle indelningen göras enligt en buvudsaklietsprincip. Problemet är således inte nytt. Någon ytterligare ändring i lagen i anledning av FTL anser jag inte bör göras i detta sammanhang.

Det finns  inte anledning att 1 detta sammanhang föreslå förändxingsr 1 sättet att ange lagens tillämpningsområde vid fast i gbetsf örvärv.  Det nuvarande urvalssystemet  fungerar till­fredsställande 1 det alldeles övervägande antalet  fall.

Önskemål bar slutligen framförts om att tillständslagen skall göras tillämplig vid testamentarlska förvärv  (se CU 1978/79:38 8.  5).

Frågan om tillständsplikt enligt  jordförväxvslagen  (1979:250) vid testamentarlska förvärv utreda f.n.  av kommitt&font-family:Verdana'>

Prop. 1982/83:153

105

7.2   

Å

tg

ä

rder f

ö

r att s

ä

kra erterle'vnaden av best

ä

mmelsema om tillst

å

ndsplikt vid aktie- och andelsf

ö

rv

ä

rv

BAKGRUND     Om ett tillst

å

ndspliktigt fastighetsf

ö

rv

ä

rv inte i r

ä

tt tid anm

ä

ls till kommunen eller om ans

ö

kan om tillst

ä

nd till f

ö

r­v

ä

rvet inte g

ö

rs efter f

ö

rel

ä

ggande h

ä

rom fr

å

n hyresn

ä

mnden blir enligt 5 

§

 f

ö

rsta stycket punkt 1 och 2 f

ö

ljden att f

ö

r­v

ä

rvet 

ä

r ogiltigt. Samma p

å

f

ö

ljd intr

ä

der enligt 10 

§

andra stycket vid 'underl

ä

tenhet att 1 r

ä

tt tid s

ö

ka tillst

å

nd till tillst

ä

ndspllktiga f

ö

rv

ä

rv av aktier och andelar i fastighets­bolag. Ogiltigheten Inneb

ä

r att ingendera parten blir skyldig att fullg

ö

ra sina 

å

taganden p

ä

grund av avtalet samt att partema skall 

å

terb

ä

ra vad de kan ha uppb'urit p

å

 grund av detta (prop. 1975/76:33 s. 70). N

å

gon annan p

å

f

ö

ljd f

ö

r 

å

sldo-s

ä

-ttands av tillst

å

ndsplikten finns inte.

Vid fastighetsf

ö

rv

ä

rv bevakas tillst

å

ndsfr

å

gan av inskri-vnings­myndigheten i samband med ans

ö

kan om lagfart p

å

f

ö

rv

ä

rvet. Om f

ö

rv

ä

rvaren s

ö

ker lagfart utan att f

ö

rst ha anm

ä

lt f

ö

rv

ä

rvet till kommunen, skall han av inskri-vningsmyndigheten h

ä

nvisas att g

ö

ra anm

ä

lan. Om tiden f

ö

r anm

ä

lan f

ö

rsuttits eller f

ö

r­v

ä

rvet av annan anledning blivit ogiltigt till f

ö

ljd av best

ä

m­melsema i 5 

§

 f

ö

rsta atycket tillst

å

ndslagen, f

å

r lagfart inte meddelas. Om lagfart 

ä

nd

å

 meddelas g

ä

ller enligt 5 

§

andra stycket att ogiltieten l

ä

ks.

Best

ä

mmelsema om tillst

ä

ndsplikt -vid fastighetsf

ö

rv

ä

rv -visar en mycket god efterlevnad. Detta torde utan tvekan kunna till­skrivas det fakt-um att lagfart p

å

 fastighetsf

ö

rv

ä

rv oftast 

ä

r ett oundg

ä

ngligt krav f

ö

r bel

å

ning av och 

å

tg

ä

rder i 

ö

-vrigt med fastieten.

N

ä

r det g

ä

ller aktie- och andelsf

ö

rv

ä

rven saknas, f

ö

rutom sj

ä

lva oglltighets

å

f

ö

ljden, ett s

å

dant incitament att iaktta tillst

å

ndsplikten som lagfartsplikten vid fastighetsf

ö

rv

ä

xv utg

ö

r. Det ligger d

ä

rf

ö

r n

ä

ra till hands att anta att efter-levnaden av tillst

å

ndslagens best

ä

mmelser i denna del inte 

ä

r lika god. Som framg

å

r av de statistiska uppgifterna i avsnitt 4 utg

ö

r 

ä

renden om tillst

å

nd till aktie- och andelsf

ö

rv

ä

xv en mycket liten del av det totala antalet 

ä

renden.

Prop. 1982/83:153

106

I  Stockholms kommuns utredning 

ä

gnas fr

å

gan om efterlevnaden

av best

ä

mmelsema om tillst

å

ndsplikt vid aktie- och andels-

f

ö

rv

ä

rv ett ing

å

ende studium. Stiligt utredningen (delrapport

II  

avsnitt 2) 

ä

gdes 

ä

r 1976 839 fastigheter av alla kategorier

i Stockholms innerstad av 454 aktie- och handelsbolag. Utred­

ningen uppskattar att maxlamalt 250 av dessa bolag omfattades

ev tillst

å

ndsplikten. Av ett 40-tal av utredningen stickpro-vs-

vls uttagna, t

ä

nkbart tlllst

ä

ndspliktiga aktief

ö

rv

ä

rv under

aren 1976 - 1978 visade sig flertalet inte vara tillst

ä

nds­

pliktiga genom att bolaget inte -var av f

å

manskarakt

ä

r eller

genom att andelen fastigheter i bolageta tillg

å

ngar inte varit

tilr

ä

ckligt stor. I de 6 fall som 

å

terstod kunde emellertid

konstateras att ans

ö

kan om tillst

å

nd inte hade beg

ä

rts, trots

att tillst

ä

ndsplikt s

ä

kert f

ö

rel

å

g i 

å

tminstone tre fall.

I en senare unders

ö

kning avseende f

ö

rv

ä

rv under perioden maj 1978 - augusti 1980 konstaterades p

ä

 samma s

ä

tt fem f

ö

rv

ä

rv, d

ä

r tillst

å

nd inte hade s

ö

kts trots att tillst

ä

ndsplikt tycks ba f

ö

relegat (delrapport '71 s. 33)- Enligt utredningen finns det anledning att anta att antalet fall av aktief

ö

rv

ä

rv d

ä

r tillst

å

nd inte s

ö

kts trots att tillst

ä

nsplikt f

ö

relegat

ä

r st

ö

rre 

ä

n -vad de utf

ö

rda stickprovsunders

ö

kningama utvisar. 

Ä

ven n

ä

r det g

ä

ller f

ö

rv

ä

rv av andelar i handelsbolag konstateras i utred­ningen att tlllst

ä

ndsplikten eftersatts. .Materialet 

ä

r emellertid h

ä

r mera os

ä

kert.

I delrapport 

II 

(avsnitt 2 s. 19) anf

ö

rs sammanfattnings-vis bl.a. f

ö

ljande.

Enligt utredningens mening m

å

ste n

å

gon ytterligare form av sank­tion Inf

ö

ras n

ä

r tillst

å

nd inte s

ö

ks liksom hyresn

ä

mnden m

å

ste ges m

ö

jlighet att - med m

ö

jlighet till vitesf

ö

rel

ä

ggande - kr

ä

va in ans

ö

kningar n

ä

r det kommer till n

ä

mndens k

ä

nnedom att till­st

å

nd borde ha s

ö

kts. Detta f

ö

ruts

ä

tter emellertid en viss aktiv unders

ö

kande verksamhet hos ber

ö

rda myndieter. Framf

ö

r allt torde denna uppgift 

å

ligga kommunen som har ansvaret f

ö

r bostads­f

ö

rs

ö

rjningen. 

Ä

ven andra myndigheter liksom hyresg

ä

storganisa­tion  b

ö

r ges befogenhet att f

ö

r hyresn

ä

mnden anm

ä

la 

ä

renden d

ä

r tillst

å

nd kan bed

ö

mas ha varit erforderligt.

Prop. 1982/83:153

107

Sii m

ö

jliet till en f

ö

rb

ä

ttrad kontroll vore att 

å

l

ä

gga inskri-vningsmyndigheter, l

ä

nsstyrelsemas handelsregister och Patent- och Registreringsverket att granska alla aktie-och andels

ö

verl

å

telser respektive fastighetstransaktioner d

ä

r bolag 

ä

r part. Detta m

å

ste emellertid betraktas som en alltf

ö

r bet-ungande arbetsuppgift och on

ö

dig byr

å

kratisering. D

ä

remot f

ö

rutsattes att ber

ö

rda myndigheter st

å

r till tj

ä

nst 

näx  

fall akt-ualiseras. Av liknande sk

ä

l -vill utredningen inte f

ö

resl

å

 en obligatorisk anm

ä

lningsplikt till hyres- 

 h

ä

mndpn av alla f

ö

rv

ä

rv av aktie i bolag som 

ä

ger hyresfastig­het, varvid det skulle ankomma p

å

 hyresn

ä

mnden att avg

ö

ra om f

ö

rv

ä

rvet var tillst

å

ndspliktigt.

I en annan delrapport s

ä

gs att utebliven tillst

å

ndsans

ö

kan vid aktie- och andelaf

ö

rv

ä

rv b

ö

r f

ö

ranleda straffp

å

f

ö

ljd (delrapport VI s. 38).

Prop. 1982/83:153

108

Ö

VEHV

Ä

GAKD52J  Stockholms kommuns utredning f

å

r anses visa att best

ä

mmelserna om tillst

ä

ndsplikt vid aktie- och andelsf

ö

rv

ä

rv inte iakttas i tillr

ä

cklig omfattning. F

ö

rh

å

llandet f

å

r tillskrivas fr

å

n­varon av myndighetskontroll av att tillst

ä

ndspllkten iakttas och den i detta sammanhang svaga saktloneringen av tillst

å

nds-plikten.

Om tillst

å

ndslagens syften skall tillgodoses m

å

ste sj

ä

l-vfallet reglerna om tillst

ä

ndsplikt 

ö

verlag vara effekti-va. Det kan inte accepteras att f

ö

rv

ä

rvare av aktier och andelar 1 bolag med hyreshusf

ö

rvaltning som bu-vudsakligt syfte utan -vidare skall kunna avst

å

 fr

å

n tillst

å

ndspr

ö

vning. Detta s

å

mycket mer som det av vissa tecken att d

ö

ma blir vanligare med fastighets-

ä

gande i bolagsform. Det finns d

ä

rf

ö

r anledning att nu 

ö

verv

ä

ga 

å

tg

ä

rder f

ö

r att garantera en b

ä

ttre efterle-vnad av tillst

ä

nds­pllkten -vid aktie- och andelsf

ö

rv

ä

rv.

Av det som redan anf

ö

rts framg

å

r att det i hu-vudsak 

ä

r tv

å 

former av 

å

tg

ä

rder som kan komma i fr

å

ga f

ö

r att 

å

stadkomma en b

ä

ttre efterlevnad av tlllst

ä

ndsplikten - 

ä

ena sidan inf

ö

ran­det av n

å

gon form av myndighetskontroll, 

å

 andra sidan inf

ö

ran­det av tv

å

ngsmedel eller str

ä

ngare p

å

f

ö

ljder -vid utebliven ans

ö

kan om-tillst

ä

nd.

K

ä

x det f

ö

rst g

ä

ller inf

ö

randet av en myndigfaetskontro11 av nu aktuella f

ö

rv

ä

rv, har fr

å

gan om en kontroll -via bolagsregistren tagits upp 1 Stockholms kommuns utredning. Enligt 4 

§

handels­registerlagen (1974:157) skall handelsregister betr

ä

ffande handelsbolag bl.a. inneh

å

lla uppgift om bolagsm

ä

nnens namn och adress,  ihligt 13 

§

skall -vidare varje 

ä

ndring i fr

ä

ga om registrerad uppgift of

ö

rdr

ö

jllgen anm

ä

l aa till l

ä

nsstyrelsen f

ö

r inf

ö

rande i registret. Underl

å

tenhet att g

ö

ra f

ö

reskriven an­m

ä

lan bestraffas enligt 22 

§

 med b

ö

ter, h

ö

gst femhimdra kronor.

Det 

ä

r 1 och f

ö

r alg m

ö

jligt att i handelsregisterlagen f

ö

ra 

 in en best

ä

mmelse om att registrering av anm

ä

lan av ny bolaga­man inte f

å

r ske betr

ä

ffande bolag p

å

 -vilka tillst

å

ndslagens

Prop. 1982/83:153

109

regler 

ä

r till

ä

mpliga innan fr

å

gan om tillst

å

nd till andels­f

ö

rv

ä

rvet har klarats ut. En s

å

dan best

ä

mmelse f

ö

ruts

ä

tter emellertid att en utredning ang

å

ende bolagets tillg

å

ngar m.m. utf

ö

rs vid varje anm

ä

lan av ny bolagsman i handelsbolag, vilket avsev

ä

rt skulle tynga registreringsf

ö

rfarandet. S

ä

rskilt med beaktande av den stora arbetsbelastning som m

å

nga handels-register har, 

ä

r

é

n s

å

dan ordning inte genomf

ö

rbar.

N

ä

r det g

ä

ller aktiebolagsregistret medf

ö

r 

ö

verl

å

telse av en aktiepost inte n

å

gon omedelbar 

ä

ndring i de uppgifter som skall vara Inf

ö

rda 1 registret. I f

å

mansbolag torde emellertid 

ö

verl

å

telse av en mera betydande m

ä

ngd aktier ofta medf

ö

ra 

ä

ndringar i bolagets styrelse, -vilket enligt 8 kap. 15 

§

andra stycket aktiebolagslagen (1975:1385) genast skall anm

ä

las f

ö

r registrering. H

ä

r finas s

å

ledes en m

ö

jlighet till en begr

ä

nsad myndighetskontroll av aktief

ö

rv

ä

rv. Mot en s

å

dan kontroll kan emellertid bl.a. anf

ö

ras samma sk

ä

l som ovan anf

ö

rts betr

ä

f­fande handelsregistren. Inte heller denna kontrollform b

ö

r d

ä

r­f

ö

r komma i fr

å

ga.

Inte heller i 

ö

vrigt synes det vara m

ö

jligt att hitta former f

ö

r en myndighetskontroll av aktie- ocb andelsf

ö

rv

ä

rv som inte blir alltf

ö

r betungande ocb kostsam. 

Å

tg

ä

rder av detta slag f

ö

r att f

ö

rb

ä

ttra efterlevnaden av lagen Iran allts

å

inte f

ö

r­ordas. Detta hindrar nat'urllgtvi3 inte att kommunema vid sin granskning av aktualiserade f

ö

rv

ä

rv liksom hittills 'b

ö

r kunna ha stor nytta av uppgifter ur de n

ä

mnda registren.

I Stockholms kommuns utredning f

ö

resl

ä

s att hyresn

ä

mnden, i fall d

ä

. tillst

ä

ndspllkten har eftersatts, skall f

å

 m

ö

jlighet att -vid vite f

ö

rel

ä

gga den f

ö

rs-umlige aktie- eller andelsf

ö

r­v

ä

rvaren att ans

ö

ka om tillst

å

nd. En s

å

dan ordning skulle emellertid -urholka best

ä

mmelsen om att tillst

ä

ndspllkten "ali fullg

ö

ras inom -viss tid - ett -vitesf

ö

rel

ä

ggande kan ju inte komma ifr

å

ga f

ö

tr

ä

n det konstateras att den.angi-vna tidsfristen g

å

tt till 

ä

nda. I s

å

dana fall 

ä

r f

ö

rv

ä

rvet f.

ö

. ogiltigt,'var­f

ö

r n

å

got vitesf

ö

rel

ä

ggande inte kan komma 1 fr

å

ga., om inte ogiltighetsp

å

f

ö

ljden tas bort. Detta synes ol

ä

mpligt. F

ö

rslaget ber av dessa sk

ä

l inte genomf

ö

ras.

Prop. 1982/83:153

110

Bland t

ä

nkbara 

å

tg

ä

rder f

ö

r att f

ö

rb

ä

ttra efterle-vnaden av best

ä

mmelsema 

å

terst

å

r h

ä

rmed endast en sk

ä

rpning av p

å­

f

ö

ljden f

ö

r f

ö

rsummad tillst

ä

ndsplikt. En sk

ä

rpning av p

å­

f

ö

ljden kan 

å

stadkommmas antingen genom att tlllst

ä

ndsplikten straffsanktioneras eller genom att en s

ä

rskild, icke straff-r

ä

ttsligt reglerad avgift tas ut -vid en f

ö

rsummelse av till­st

ä

ndspllkten. H

ä

r skall f

ö

rst en straffr

ä

ttslig p

å

f

ö

ljd diskuteras.

Den straffr

ä

ttsliga p

å

f

ö

ljd som kan komma 1 fr

å

ga 1 f

ö

re­varande fall 

ä

r b

ö

ter - 1 f

ö

rsta hand dagsb

ö

ter. B

ö

ter kan endast 

å

d

ö

mas fysiska personer. Dagsb

ö

ter 

å

d

ö

ms till ett antal av h

ö

gst ettbundrat j-ugo. Etthundra

å

ttio dagsb

ö

ter kan 

å

d

ö

mas s

å

som gemensamt straff f

ö

r flera brott. Storleken av varje dagsbot best

ä

ms med h

ä

nsyn till den b

ö

tf

ä

lldes ekonomi och kan uppg

å

 till h

ö

gst ett-usen kronor. Effekten av en b

ö

tesp

å

f

ö

ljd f

å

r bed

ö

mas som begr

ä

nsad. Det 

ä

r uppenbart att n

ä

r det g

ä

ller transaktioner av det slag som nu 

ä

r 1 fr

å

ga r

ö

rande fastlets-best

å

nd v

ä

rda miljontals kronor och med vinster uppg

å

ende till mycket stora belopp en dagsbotsp

å

f

ö

ljd ofta inte blir en till­r

ä

ckligt k

ä

nnbar p

å

f

ö

ljd f

ö

r att i n

ä

mnv

ä

rd grad f

ö

rb

ä

ttra efterle-vnaden. Att b

ö

tesp

ä

f

ö

ljden endast kan 

å

d

ö

mas fysiska personer 

ä

r i detta sammanhang en ytterligare nackdel. En straff-santionering 

ä

r allts

å

 inte n

å

gon bra utv

ä

g.

Prop. 1982/83:153

111

BAKGRUND' OM SANKTIONS­AVGIFTER

Under senare 

å

r har i ett flertal lagar inf

ö

rts olika former av avgifter f

ö

r 

ö

vertr

ä

delser av lagbest

ä

mmelser, s.k. sanktionsavgifter. Dessa avgifter har inf

ö

rts s

å

som ett altemativ till eller i st

ä

ller f

ö

r ett traditionellt straffr

ä

ttsligt sanktionssystem. Avgiftema anv

ä

nds ofta p

ä 

ett s

ä

tt som n

ä

rmast f

ö

r -tanken till straff och f

ö

rverkande ocb de fyller 1 m

ä

nga avseenden samma funktion - att genom sin preventiva effekt motverka 

ö

vertr

ä

delser av -vissa best

ä

m­melser och att eliminera or

ä

ttm

ä

tiga -vinster. Formellt st

å

r de emellertid utanf

ö

r den straffr

ä

ttsliga ordningen och 

ä

r d

ä

rf

ö

r inte bundna a-v de allm

ä

nna principer som d

ä

r g

ä

ller. S

å

som exempel p

ä

avgifter av detta slag kan h

ä

r n

ä

mnas avgift f

ö

r olovligt byggande enligt lagen (1976:666) om p

å

f

ö

ljder och ingripanden -vid olovligt byggande m.m. (LPl) och milj

ö­

skyddsavgift enligt 52 - 63 

§§

 milj

ö

skyddslagen (1969:387). Det kan i detta sammanhang vara av intresse att n

å

got n

ä

rma-re granska dessa avgiftsformer.

Best

ä

mmelsema om avgift -vid olovligt byggande tillkom sedan det -visat sig att det tidigare till

ä

mpade straffr

ä

ttsliga sanktionssystemet bl.a. inte hade tillr

ä

ckligt avh

å

llande effekt. De b

ö

ter som kunde d

ö

mas ut uppgick ofta endast till en br

å

kdel av v

ä

rdet av det olovligt byggda. Genom att inf

ö

ra ett avgiftssystem m

ö

jliggjordes sanktioner som b

ä

ttre kunde anpassas till v

ä

rdet av det byggda med b

ä

ttre a-rh

å

llande effekt som f

ö

ljd (prop. 1975/76:164 s. 127). Avgiftssystemet 

ä

r upp­byggt med tre olika avgifter: byggnadsavgift, s

ä

rskild avgift ocb till

ä

ggsavgift. Byggnadsavgift (f

ö

r 

ö

vertr

ä

delse av best

ä

m­melsema om byggnadslov) och s

ä

rskild avgift (f

ö

r 

ö

vertr

ä

delse av -vissa best

ä

mmelser om f

ö

rbud m.m. i byggnadslagen och byggnadsstadgan) best

ä

ms av byggnadsn

ä

mnden. Byggnadsavgiften skall utg

å

 med fyra g

å

nger kostnaden f

ö

r byggnadslov och s

ä

r­skild avgift skall best

ä

mmas till minst 200 .och h

ö

gst 500 kronor. I de fall plikten att s

ö

ka 'byggnadslov 

å

sidos

ä

tts i st

ö

rre om­fattning, exempel-vis genom att helt ny byggnad uppf

ö

rs, f

å

r ut

ö

ver byggnadsavgift tas ut en till

ä

ggsavgift om 500 kronor f

ö

r -varje kvadratmeter bruttoarea som 

å

tg

ä

rden omfattat. Avgif­ten f

å

r. j

ä

mkas om r

ä

ttelse'sker eller om det annars finns

Prop. 1982/83:153

112

s

ä

rskilda sk

ä

l f

ö

r det. Fr

å

gan om till

ä

ggsavgift pr

ö

vas av allm

ä

n domstol p

å

talan av allm

ä

n 

å

klagare. Talan f

å

r v

ä

ckas endast om byggnadsn

ä

mnden har beg

ä

rt det. Best

ä

mmelserna i r

ä

tteg

å

ngsbalken r

ö

rande f

ö

rfarandet vid 

å

tal f

ö

r brott, p

å 

vilket inte kan f

ö

lja str

ä

ngare straff 

ä

n b

ö

ter till

ä

mpas. Byggnadsavgiften och den s

ä

rskilda avgiften tillfaller kommu- . nen medan till

ä

ggsavgiften tillfaller staten. Betr

ä

ffande samtliga avgifter g

ä

ller att de skall betalas till l

ä

nsstyrel­sen inom tv

å

 m

å

nader och att de, om betalning inte sker, f

å

r dri-vas in i den ordning som g

ä

ller f

ö

r indri-vning av skatter.

I samband med lagens tillkomst anf

ö

rde lagr

å

det att en v

ä

sent­lig f

ö

rdel med ett avgiftssystem 

ä

r att det kan till

ä

mpas utan h

ä

nsynstaganden till faktorer s

å

som den felandes skuld, lag­

ö

vertr

ä

delsens sv

å

righetsgrad m.m. (prop. 1975/76:164 s. 253). Lagr

å

det anf

ö

rde vidare.

Vid utredningen 1 det s

ä

rskilda fallet b

ö

r i allm

ä

nhet andra omst

ä

ndigheter inte beh

ö

va klarl

ä

ggas 

ä

n som erfordras f

ö

r att man skall kunna sl

å

 fast att en 

ö

vertr

ä

delse objektivt sett har 

ä

gt rum. Detta m

å

ste rimligen medf

ö

ra att m

ö

jlighetema att till

ä

mpa ett avgiftssystem blir begr

ä

nsade. Man b

ö

r s

ä

l-unda inte medge ett summariskt f

ö

rfarande, n

ä

r fr

å

ga 

ä

r om all-rarli-gare 

ö

vertr

ä

delser, f

ö

r vilka en verkligt k

ä

nnbar p

å

f

ö

ljd b

ö

r utm

ä

tas. Att rent schablonm

ä

ssigt - och allts

å

 utan iakttagande av normer som utbildats p

ä

 det straffr

ä

ttsliga omr

å

det och om vilkas v

ä

rde inte torde r

å

da n

å

gra delade meningar - 

å

l

ä

gga mycket h

ö

ga avgifter b

ö

r s

å

lunda inte till

å

tas, om det inte med h

ä

nsyn till s

ä

ttet f

ö

r avgiftemas best

ä

mmande 

ä

ndock kan accepteras, t.ex. n

ä

r avgiften s

ä

tts i direkt relation till den 

vinning som lag

ö

vertr

ä

delsen har medf

ö

rt eller kunnat medf

ö

ra. F

ö

r att ett system med avgifter best

ä

mda p

å

 detta s

ä

tt skall kunna till

ä

mpas m

å

ste 

å

t den beslutande myndigbeten anf

ö

rtros att f

ö

reta en n

ä

rmare pr

ö

-vnlng om och i vilken utstr

ä

ckning 

ö

vertr

ä

delsen har -varit 

ä

gnad att i det s

ä

rskilda fallet med­f

ö

ra -vinning. P

å

 speciella omr

å

den torde dock f

ö

rekomsten och storleken av -vinningen framtr

ä

da s

å

 klart att ett rent schablon­m

ä

ssigt f

ö

rfarande

ä

r m

ö

jligt.

Bl.a. mot bakgrund av det anf

ö

rda motsatte sig lagr

å

det f

ö

r­slaget om till

ä

ggsavgift och f

ö

reslog i st

ä

llet en straffsk

ä

rp­ning. I samband med att straff utd

ö

mdes f

ö

r olovligt byggande skulle emellertid enligt lagr

å

dets f

ö

rslag en s

ä

rskild straff­avgift kunna tas ,ut f

ö

r att eliminera -vinning som lag

ö

vertr

ä

del­sen medf

ö

rt (prop. 1975/76:164 s. 240).

Prop. 1982/83:153

113

I milj

ö

skyddslagen inf

ö

rdes 

ä

r 198I best

ä

mmelser om s.k. milj

ö

skyddsavgift (se prop. 1980/8l:92 s. 49 och 469). Enligt 52 

§

 skall avgift utg

å

 i fall d

å

f

ö

reskrifter som hax med­delats enligt lagen hax 

ö

vertr

ä

tts och 

ö

vertr

ä

delsen bar med­f

ö

rt dels ekonomisk f

ö

rdel f

ö

r den som 

ö

vertr

ä

tt best

ä

mmel­sen, dels betydande st

ö

rningar f

ö

r omgi-vningen eller risk f

ö

r s

ä

dana st

ö

rningar. Avgiften tillfaller staten. Avgiften skall enligt 54 

§

best

ä

mmas till ett belopp som svarar mot de ekono­miska f

ö

rdelama av 

ö

vertr

ä

delsen. Avgiften 

fåi 

enligt 55 

§ 

j

ä

mkas om s

ä

rskilda omst

ä

ndigheter f

ö

religger. Milj

ö

skydds-avgiften best

ä

ms enligt 56 

§

'av koncessionsn

ä

mnden f

ö

r milj

ö­

skydd p

å

 talan av naturv

ä

rdsverket. I 57 

§

 finns en best

ä

mmelse om kvarstad till s

ä

kerst

ä

llande av anspr

å

k p

ä

 milj

ö

skyddsavgift.

I propositionen 1981/82:142 om ekonomiska sanktioner -vid brott 1 n

ä

ringsverksamhet bar f

ö

reslagits best

ä

mmelser om f

ö

rverkande av f

ö

retagsekonomiska -vinster som uppkommit bos n

ä

ringsidkare till f

ö

ljd av brott. I propositionen f

ö

rs ocks

å

 ett principiellt resonemang om avgifter som sanktioner -vid lag­

ö

vertr

ä

delser. I propositionen uppst

ä

lls f

ö

ljande principer f

ö

r till

ä

mpningen av sanktionsavgifter (s. 24).

1.  Ett avgiftssystem kan erbjuda en 

ä

ndam

å

lsenlig l

ö

sning 1

fall d

ä

r regel

ö

vertr

ä

delser 

ä

r s

ä

rskilt frekventa eller speciella s-v

å

rieter f

ö

religger att ber

ä

kna storleken av den -rinat eller besparing som uppn

ä

s i det s

ä

rskilda fallet. Andxa fall 

ä

r n

ä

r den ekonomiska f

ö

rdelen av en isolerad 

ö

vertr

ä

delse genomsnitt­ligt sett kan bed

ö

mas som l

å

g, samtidigt som samh

ä

llets behov av skydd p

ä

 det aktuella omr

å

det 

ä

r s

å

 framtr

ä

dande, att inte . 'bara den ekonomiska f

ö

rdelen i det s

ä

rskilda fallet utan redan utsikten till vinst eller besparing b

ö

r neutraliseras.

2.  Avgifter b

ö

r f

ä

 f

ö

rekomma endast inom speciella och klart

avgr

ä

nsade r

ä

ttsomr

å

den. I den m

ä

n de an-v

ä

nds p

ä

 n

ä

ringsregle­

ringens omr

å

de b

ö

r d

é

 vara knutna till s

ä

rskilda f

ö

reskrifter

som n

ä

ringsut

ö

vama bar att iaktta i denna egenskap.

8 

Riksdagen 1982/83. I saml. Nr 153

Prop. 1982/83:153

114

3.  Best

ä

mmelserna om ber

ä

kning av avgiftsbeloppet b

ö

r i all

m

ö

jlig utstr

ä

ckning konstrueras s

å

 att de utg

å

r fr

å

n ett m

ä

tbart mo­

ment i den aktuella 

ö

vertr

ä

delsen - en parameter - som g

ö

r det

m

ö

jligt att f

ö

rutse och fastst

ä

lla hur stor avgiften skall bli

i det s

ä

rskilda fallet. Konstruktionen kan 'vara utformad p

ä 

ett s

å

dant s

ä

tt att den schablonm

ä

ssigt fastst

ä

llda avgiften kan ber

ä

knas genomsnittligt motsvara den uppkomna vinsten -vid -varje s

ä

rskild 

ö

vertr

ä

delse. I de fall d

ä

 det bed

ö

ms angel

ä

get att s

ö

ka neutralisera redan utsikten till -vinst b

ö

r dock hinder inte f

ö

religga mot att l

å

ta avgiften utg

å

 enligt grunder som leder till v

ä

sentligt h

ö

gre avgiftsbelopp.

4.

Beroende p

å

 det aktuella r

ä

ttsomr

å

dets natur b

ö

r s

ä

rskilt pr

ö

-vas om upps

å

t eller oaktsambet skall f

ö

ruts

ä

ttas f

ö

r avgifts-skyldighet eller om denna skyldighet kan bygga p

ä

 strikt ansvar. F

ö

r att en konstruktion med strilct ansvar skall -vara f

ö

rs-vaxbax fr

å

n r

ä

ttss

ä

kerhetssynpunkt b

ö

r f

ö

ruts

ä

ttas att det finns starlrt st

ö

d f

ö

r en presumtion om att 

ö

vertr

ä

delser p

å

 omr

å

det inte kan f

ö

rekomma annat 

ä

n som en f

ö

ljd av upps

å

t eller oaktsambet. Vidare m

å

ste i.ppm

ä

-rrQammaa att s

ä

rskilda undantag fr

ä

n det strikta ansvaret 

ä

ven i dessa fall kan vaz:a n

ö

dv

ä

ndiga med h

ä

nsyn till f

ö

rh

å

llandena inom avgiftens anv

ä

ndningsomr

å

de eller till reglemas utformning i 

ö

vrigt. S

ä

dana 'undantag b

ö

r s

ä

 l

å

ngt m

ö

jligt vara preciserade, s

å

 att det inte f

ö

religger n

å

gon tvekan om deras r

ä

ckvidd. Det sistn

ä

mnda g

ä

ller

ä

ven i fr

å

ga om best

ä

m­melser som reglerar m

ö

jlieten till j

ä

mkning av avgiftsbeloppet.

5.

Hinder b

ö

r inte f

ö

religga mot att l

å

ta avgiftsregler som i f

ö

rsta hand riktas mot juridiska personer och straffr

ä

ttsliga best

ä

mmelser riktade mot fysiska personer vara. till

ä

mpliga -vid sidan av -varandra. De subjekti-va rekvislten kan d

ä

rvid -vara annorlunda utformade i de olika systemen - strikt ansvar vid avgift och upps

å

t eller oaktsambet -vid straffr

ä

ttsligt ans-var.

Om det r

ö

r sig om mindre allvarliga 

ö

vertr

ä

delser, kan den -vinst-eliminering som uppn

ä

s genom avgiften framst

å

 som en f-ullt till­r

ä

cklig 

å

tg

ä

rd. Det kan i s

å

fall bli aktuellt att l

å

ta inf

ö

ran­det av ett avgiftssystem inneb

ä

ra att de aktuella g

ä

rningarna inte l

ä

ngre 

ä

r straffbara-.

Prop. 1982/83:153

115

6. il

ä

ggande av avgiftsskyldighet kan i viss utstr

ä

ckning 

ö

verl

ä

mnas till de administrativa myndigheter aom 

ä

r verk­samma p

ä

 det aktuella omr

å

det. I -vissa fall 

ä

x det emellertid l

ä

mpligt att 

ö

verl

ä

mna denna pr

ö

-vnlng till de allm

ä

nna dom-stolazoa.Jt g

ä

ller fr

ä

mst n

ä

r avgiftaskyldigheten g

ö

rs beroende av h-uruvlda 

ö

vertr

ä

delsen skett av upps

å

t eller oaktsambet och n

ä

r reglerna 

ä

r utformade p

å

 s

å

dant s

ä

tt att det finrts utrymme f

ö

r betydande sk

ö

itsm

ä

ssiga bed

ö

mningar. I s

å

dana fall kan sakkunniga administrativa myndigheter ges

st

ä

llning som Inltlatl-vtagare till eller part i domstols-

t. 

processen;

Dessa principer har l

ä

mnats utan erinran av riksdagen (se JuU 1981/82:53 s. 6).

Det kan n

ä

mnas att med utg

å

ngspimkt i n

ä

mnria principer best

ä

m­melser om sanktionsavgifter har inf

ö

rts i 26 

§

 arbetstidslagen (1982:673) enligt f

ö

rslag i prop. 1981/82:154 (s.k. 

ö

vertids-avgifter vid brott mot best

ä

mmelser om 

ö

vertid) samt f

ö

reslagits i prop. 1981/82:146 (avgift f

ö

r den som anst

ä

ller en utl

ä

nning utan arbetstillst

å

nd). Fr

å

gan om inf

ö

rande av vattenf

ö

rorenings-avgifter 

ö

verv

ä

gs inom kommunikationsdepartementet p

å

 grund-val av departementspromemorian (Ds K 1981:8) Vattenfdroreningsavgift.

Prop. 1982/83:153

116

F

Ö

RSLAG OM

PJRV

Ä

RVS-

AVGIFT

F

ö

rsummelse av tlllst

ä

ndsplikten enligt tillst

å

ndslagen utg

ö

r ofta ett led 1 f

ö

rfaranden som kan rubriceras som ekonomisk brottslighet, med fastighetsspekulation och skattebrottslighet som -viktiga komponenter. S

å

som framg

å

tt inte minst av uppm

ä

rk­sammade spekulationsaff

ä

rer fr

ä

n sena-re tid 

ä

r stora -vinster att h

ä

mta 1 icke-seri

ö

sa fastighetstransaktioner. Ett starkt samh

ä

llsintresse tcilar f

ö

r att det allm

ä

nna f

å

r b

ä

ttre insyn ocb kontroll 

ö

ver de aktie- ocb andelsf

ö

rv

ä

rv som nu 

ä

r 1 fr

ä

ga. Ett straffr

ä

ttsligt sanktionssystem kan dock, som tidi­gare ber

ö

rts, inte anses som en tillfredsst

ä

llande l

ö

sning f

ö

r att f

ö

rb

ä

ttra efterle-vnaden av tillst

ä

ndspllkten. F

ö

rh

å

llandena 1 fdrevaxande fall f

ä

x d

ä

xf

ö

r anses -vara s

å

dana att det enligt o-Tsn angi-Tna principer 

ä

r motiverat att Inf

ö

ra en sanktions-avgift f

ö

r brott mot tlllst

ä

ndsplikten -vid aktie- och andels­f

ö

rv

ä

rv; Avgiften b

ö

r syfta till att eliminera en schablon-m

ä

ssigt ber

ä

knad -vinst av aktie- eller andelsf

ö

rv

ä

rvet. Den nu f

ö

reslagna avgiften b

ö

r ben

ä

mnas f

ö

rv

ä

rvsavgift.

Den schablonm

ä

ssiga ber

ä

kning ay vinsten av ett aktie- eller andelsf

ö

rv

ä

rv som f

ö

rv

ä

rvsavgiften skall baseras p

å

 b

ö

r g

ö

ras utifr

å

n taxerings-v

ä

rdet av bolagets innehav av hyresfastigheter. En 

ö

verslagsm

ä

ssig kalkyl ger vid handen att en avgift mot-s-Tarande en procent av taxeringsv

ä

rdet 

ä

r rimlig. Avgiften b

ö

r reduceras 1 de fall f

ö

rv

ä

rvet inte a-vser samtliga aktier eller andelar 1 bolaget. Reduktionen b

ö

r motsvara f

ö

rv

ä

rvets andel av det totELla antalet aktier eller andelar. Liksom n

ä

r det g

ä

ller avgifter f

ö

r olovllg:t byggande ocb milj

ö

syddsavgifter b

ö

r avgiften kunna j

ä

mkas om den med h

ä

nsyn till omst

ä

ndigheter­na framst

å

r som osk

ä

l ig.

F

ö

rv

ä

xvsavglften b

ö

r utg

å

 enligt modellen f

ö

r strikt ansvar ocb allts

å

 oavsett om upps

å

t eller oaktsambet kan p

å

visas i det s

ä

rskilda fallet. Med h

ä

nsyn till att avgiften under -vissa omst

ä

ndigheter skall kunna j

ä

mkas efter en sk

ö

nsm

ä

ssig pr

ö

v­ning framst

å

r det emellertid som mindre l

ä

mpligt, att l

å

ta avgiften best

ä

mmas av n

å

got kommunalt organ.

Prop. 1982/83:153

117

Med utg

å

ngspunkt fr

å

n de ovan angi-vna principerna f

ö

r till-l

ä

mpnlngen av avgiftsp

å

f

ö

ljd skulle det ligga n

ä

ra  till hands att l

å

ta fr

å

gan om avgift avg

ö

ras av allm

ä

n domstol. En s

å

dan ordning g

ä

ller bl.a. enligt 8 

§

 andra stycket LPI betr

ä

ffande till

ä

ggsavgift. Enligt 56 

§

 milj

ö

skyddslagen pr

ö

vas fr

å

gor om milj

ö

skyddsavgift av koncessionsn

ä

mnden. Denna ordning bar motiverats bl.a. med att pr

ö

vningsorganet m

å

ste ha sakkunskap i milj

ö

fr

å

gor (prop. 1980/8l:92 s. 59).

I f

ö

re-varande fall talax starka sk

ä

l f

ö

r att l

ä

gga pr

ö

vningen p

ä

 hyresn

ä

mnderna. Hyresn

ä

mnderna pr

ö

-var nu praktiskt taget alla fr

å

gor enligt tillst

ä

ndslagen. Vid pr

ö

-T n i ng en av avgifts-fr

å

gan kommer otvivelaktigt sakl

ö

mskap i hyresfr

å

gor att vara av betydelse. Som anf

ö

rs nedan b

ö

r fr

å

gan om f

ö

rv

ä

rvets ogil­tighet kunna tas upp i samband med avgiftsfr

å

gan. 

Ä

ven vid pr

ö

-vn i ngen av denna fr

å

ga 

ä

r byresn

ä

mndemas sakkunskap av v

ä

rde. Av betydelse f

ö

r r

ä

ttss

ä

kerheten 

ä

r att ordf

ö

randen i hyresn

ä

mnden 

ä

r lagfaren domare samt att hyres n

ä

mn

dens beslut kan 

ö

verklagas till bostadsdomstolen. Det kan slutligen n

ä

rnna-s att hyresn

ä

mnderna redan i dag handl

ä

gger 

ä

renden som till sin typ ligger n

ä

ra avgiftsfr

å

gor. Det g

ä

ller bl.a. utd

ö

mande av vite enligt 20 

§

 bostadssaneringslagen (1973:531)

 N

å

got princi­piellt binder mot att l

å

ta hyresn

ä

mndema pr

ö

-ra avgiftafr

å

gan synes med anledning av det anf

ö

rda inte f

ö

religga.

Det f

ö

resl

å

s s

ä

l-unda att fr

å

gor om f

ö

rv

ä

rvsavgift pr

ö

vas av hyresn

ä

mnd. En f

ö

ruts

ä

ttning f

ö

r att en s

å

dan ordning skall bli effektiv 

ä

r dock att hyresn

ä

mnden f

å

r m

ö

jlighet att f

ö

rordna om kvarstad f

ö

r att s

ä

kerst

ä

lla ett avgiftsuttag. Best

ä

mmelser om kvarstad finns inte 1 lagen (1973:188) om arrenden

ä

mnder och hyresn

ä

mnder. En s

ä

rskild best

ä

mmelse d

ä

rom b

ö

r d

ä

rf

ö

r tas in i tillst

ä

ndslagen (jfr 57 

§

 milj

ö

skyddslagen).

Beh

ö

rig att f

ö

ra talan om 

å

l

ä

ggande av avgift b

ö

r den kommun vara till vilken anm

ä

lan av aktie- eller andelsf

ö

rv

ä

rv skulle ba skett.

Prop. 1982/83:153

118

Sanktionsavgifter tillfaller normalt staten. Betr

ä

ffande byggnadsavgift och s

ä

rskild avgift enligt LPI g

ä

ller emeller­tid att de tillfaller kommunen. Detta hax bl.a. motiverats med det arbete och de kostnader som kommunen 

å

samkas p

å

grund av brott mot byggnadsf

ö

rfattningama (prop. 1975/76:164 s. 56). P

ä

 samma s

ä

tt orsakar den icke-seri

ö

sa fastighetshandeln kommu­nema mycket arbete och kostnader. Det finns d

ä

rf

ö

r anledning att f

ö

rdela avgiften mellan staten och kommunen. Det f

ö

resl

å

s att h

ä

lften av f

ö

rv

ä

rvsavgiften skall tillfalla kommunen och h

ä

lften staten.

Det 

ä

r p

å

 detta stadium inte m

ö

jligt att ange storleken av de avgifter som p

ä

detta s

ä

tt kommer att tillf

ö

ras det allm

ä

nna.

Enligt 27 

§

 LPI g

ä

ller att beslut -varigenom n

å

gon 

å

l

ä

ggs avgift skall 

ö

verl

ä

mnas till l

ä

nsstyrelsen ocb att avgiften skall be­talas till l

ä

nsstyrelsen inom t-v

ä

 m

å

nader fr

å

n det beslutet har vunnit laga kraft. Betalas avgiften inte i r

ä

tt tid f

å

r enligt 28 

§

avgiften indri-vas 1 den ordning som enligt uppb

ö

rdslagen (1953:272) g

ä

ller f

ö

r Indrivning av skatt. H

ä

rvid f

å

r ocks

å 

restavgift enligt 58 

§

 1 mom. uppb

ö

rdslagen tas ut. En best

ä

mmelse mots-varande 28 

§

 LPI fanns med i det -ursprungliga f

ö

rslaget till best

ä

mmelser om milj

ö

skyddsavgift i milj

ö

skyddslagen. P

ä 

f

ö

rslag av lagr

å

det togs best

ä

mmelsen dock inte med i det slut­liga lagf

ö

rslaget. Enligt lagr

å

det (prop. 198o/8l:92 s. 466) l

å

g det n

ä

rmare till hands att j

ä

mst

ä

lla milj

ö

skyddsavgiften med ett f

ö

rverkande 

ä

n att betrakta den som likst

ä

lld med skatt. Lagr

å

det, ans

å

g d

ä

rf

ö

r att verkst

ä

lligheten av avgiften i st

ä

llet borde anslutas till -vad som g

ä

ller f

ö

r verkst

ä

llighet av dom­stols dom, varigenom betalningsskyldlet 

å

lagts. Lagr

å

det an­f

ö

rde i anslutning h

ä

rtill f

ö

ljande.

En s

å

dan ordning m

ö

jligg

ö

r direkt till

ä

mpning av uts

ö

knings-balkens verkst

ä

llighetssystem och synes st

å

i b

ä

ttre 

ö

verens­st

ä

mmelse med intentionerna bakom uts

ö

knlngsreformen. Direkt verkst

ä

llbarhet i fr

å

ga om s

å

v

ä

l sj

ä

lva beslutet om milj

ö­

skyddsavgift som beslut om kvarstad till s

ä

kerst

ä

llande av anspr

å

k p

å

 avgift n

å

s genom att i milj

ö

skyddslagen f

ö

reskrl-vs att verkst

ä

llighet f

å

r ske i den ordning som g

ä

ller f

ö

r dom­stols dom eller beslut. N

å

gon s

ä

rskild anpassning av verkst

ä

l-lighetsreglema till den g

ä

llande uts

ö

ktiingsordningen- under tiden fr

å

n 

ä

ndringen i milj

ö

skyddslagen till u-ts

ö

kningsbalkens ikrafttr

ä

dande torde inte -vara p

å

kallad.

Prop. 1982/83:153

119

Verkst

ä

llighet av beslut om milj

ö

skyddsavgift b

ö

r handl

ä

ggas som allm

ä

nt m

å

l. I verkst

ä

llighetsf

ö

reskrifter till uts

ö

k­ningsbalken, utf

ä

rdade med st

ö

d av dess 1 kap. 6 

§

, kan den n

ä

rmare regleringen h

ä

rav ske.

Vad lagr

å

det s

ä

l-unda anf

ö

rt f

å

r anses till

ä

mpligt 

ä

ven p

å 

den form av sanktionsavgifter som h

ä

r f

ö

resl

å

s. Beslut om 

å

l

ä

ggande av f

ö

rv

ä

rvsavgift b

ö

r s

å

ledes verkst

ä

llas 1 enlig­het med -vad som g

ä

ller f

ö

r verkst

ä

lllet av dom p

å

 betalnings­skyldighet. Det sagda 'b

ö

r f

ö

ranleda en best

ä

mmelse 1 32 

§ 

f

ö

rsta stycket lagen om arrenden

ä

mnder och hyresn

ä

mnder om verkst

ä

llighet av hyresn

ä

mnds beslut i f

ö

re-varande fall. I 1 kap. 2 

§

 uts

ö

knlngsf

ö

rordningen (1981 :98l) 'b

ö

r d

ä

rj

ä

mte tas in en best

ä

mmelse om att uttagande av avgift enligt tillst

å

nds-lagen handl

ä

ggs s

å

som allm

ä

nt m

å

l.

I likhet med vad som g

ä

ller andra sanktionsavgifter b

ö

r f

ö

r­v

ä

rvaavgift bortfalla, om verkst

ä

llighet inte har skett inom "Viss tid. Denna tid b

ö

r 1 

ö

verensst

ä

mmelse med 56 

§

 milj

ö­

skyddslagen best

ä

mmas till tio 

ä

r.

Enligt en best

ä

mmelse i 20 

§

 kommunalskattelagen (1928:370) f

å

r av-jjifter enligt LPI inte dras av -vid ber

ä

kning av skattepliktig in­komst. Motsvarande g

ä

ller f

ö

r flera andxa typer av sanktionsavgifter. . I fr

å

ga om milj

ö

skyddsavgift f

ö

religger d

ä

rem.pt avdxagsr

ä

tt. F

ö

re­dragande statsr

å

det anf

ö

rde h

ä

rom bl.a. f

ö

ljande (prop. 1980/81:92 3. 59).

Med h

ä

nsyn till milj

ö

skyddsavgift ens syfte att eliminera den ekonomiska f

ö

rdelen av en 

ö

vertr

ä

delse av ML ocb till att avgiften i det s

ä

rskilda fallet 1 princip skall mots-Tara stor­leken av denna f

ö

rdel b

ö

r enligt min mening sambandet mellan avgift och f

ö

rdel uppr

ä

tth

ä

llas s

å

v

ä

l f

ö

re som efter skatt. Av detta f

ö

ljer att avgiften m

å

ste beaktas -vid inkomsttaxe­ringen.

F

ö

r tillst

å

ndslagens del talar starka sk

ä

l f

ö

r att f

ö

rv

ä

rvs-avgiften inte skall f

å

 dras av -vid ber

ä

kningen av skatteplilrtlg inkomst. Avgiften inneb

ä

r h

ä

r, till skillnad mot a-vgiften enligt milj

ö

skyddslagen, en starkt schabloniserad form av -vinstelimine-ring och f

å

r i de flesta fall antas bli l

ä

gre 

ä

n den verkliga . vinsten. Det som anf

ö

rs betr

ä

ffande avdragsr

ä

tt f

ö

r milj

ö

skydds-

Prop. 1982/83:153

120

avgift kan d

ä

rf

ö

r inte anses helt till

ä

mpligt 1 f

ö

re-varande fall. Betr

ä

ffande flertalet av de avgiftsformer som nu har inf

ö

rts f

ö

religger som n

ä

mnts inte avdragsr

ä

tt, trots att de 

å

tminstone del-vis syftar till en vlnstellmlnering. Det 

ä

r vidare uppenbart att en avdragsr

ä

tt f

ö

r p

å

f

ö

rd avgift starkt minskar avgiftens preventiva effekt. I 20 

§

 kommunalskattelagen b

ö

r d

ä

rf

ö

r bland icke avdragsgilla p

å

lagor 

ä

ven f

ö

rv

ä

rvsavgift enligt tillst

å

ndslagen tas upp.

I denna fr

å

ga bar samr

å

d skett med 'budgetdepartementet.

Som tidigare har n

ä

mnts medf

ö

r underl

å

tenhet att 1 r

ä

tt tid s

ö

ka tillst

å

nd till aktie- eller andelsfdrv

ä

rv att f

ö

rv

ä

rvet blir ogiltigt. 

Ä

ven om nu en avgiftsp

å

f

ö

ljd Inf

ö

rs f

ö

r 

å

sido­s

ä

ttande av tillst

ä

ndspllkten b

ö

r ogiltlphetsp

å

f

ö

l.jden beh

å

llas. Det finns emellertid anledning att n

å

got n

ä

rmare diskutera h-ur ogiltighetsp

å

f

ö

ljden skall Intr

ä

da 1 f

ö

revarande fall.

F

ö

r n

ä

rvarande g

ä

ller att ogiltigheten Intr

ä

der automatiskt, d-TS. utan n

å

got besl-ut d

ä

rom, s

å

 snart tiden f

ö

r tillst

å

nds-ans

ö

kan g

ä

tt till 

ä

nda. Det 

ä

r uppenbart att en s

å

dan ordning medf

ö

r vissa nackdelar bl.a. genom att ovisshet kommer att r

å

da om vilka f

ö

rv

ä

rv som p

ä

 detta s

ä

tt blivit ogiltiga. Problem uppkommer ocks

å

1 de fall f

å

ngesmannen inte l

ä

ngre 

ä

x i st

å

nd att 

å

terb

ä

ra k

ö

peskillingen, n

ä

r ogiltigheten g

ö

rs g

ä

llande. En 

å

terg

å

ng kan slutligen f

ö

r hyresg

ä

sternas del framst

å

 som ett s

ä

mre altemativ 

ä

n att f

ö

rv

ä

rvet best

å

r. En l

ö

sning p

å 

dessa problem vore att l

å

ta ogiltigheten intr

ä

da f

ö

rst efter ett formellt beslut ocb att g

ö

ra det m

ö

jligt att fr

å

n fall till fall avg

ö

ra huruvida ogiltighetsp

å

f

ö

ljden skall g

ö

ras g

ä

llande. Det l

ä

mpligaste synes i s

å

 fall -vara att kommunen i samband med att talan om f

ö

rv

ä

rvaavgift f

ö

rs bos hyresn

ä

mnden f

å

r beg

ä

ra att f

ö

rv

ä

rvet skall f

ö

rklaras ogiltigt. Kommunen med sin Insikt 1 f

ö

rh

å

llandena p

ä

 fastighetsmarknaden och sitt ansvar f

ö

r bostadsf

ö

rs

ö

rjningen f

ä

x h

ä

rigenom m

ö

jlijet att styra intr

ä

det av ogiltighetsp

å

f

ö

ljden till s

å

dana fall d

ä

r en s

å

dan p

å

f

ö

ljd kan anses l

ä

mplig.

Prop. 1982/83:153

121

Det f

ö

resl

å

s allts

å

 att kommunen i samband med talan om 

å

l

ä

ggande av f

ö

rv

ä

rvsavgift f

å

r beg

ä

ra att hyresn

ä

mnden skall f

ö

rklara f

ö

rv

ä

rvet ogiltigt. Som n

ä

rmare kommer att utvecklas 1 f

ö

ljande avsnitt f

å

r kommunen ocks

å

, s

å

som ett altemativ till ogiltigf

ö

rklaring, m

ö

jlighet att i samband med talan om f

ö

rv

ä

rvsavgift -vid aktief

ö

rv

ä

rv f

ö

r­k

ö

pa de aktier som 

ä

r 1 fr

ä

ga.

Det system med f

ö

rv

ä

rvsavgifter och ogiltigf

ö

rklaring som nu f

ö

resl

å

s medf

ö

r att nya uppgifter l

ä

ggs p

å

 kommunema. Detsamma g

ä

ller det tidigare f

ö

rslaget att inf

ö

ra,f

ö

rv

ä

rvs­anm

ä

lan till kommun 

ä

ven i fr

å

ga om aktie- och andelsf

ö

rv

ä

rv. 

Ä

ndringama syftar emellertid till en b

ä

ttre efterle-vnad av lagens best

ä

mmelser. Det 

ä

r s

å

ledes att f

ö

rv

ä

nta att ol

ä

mp­liga f

ö

rv

ä

rvare i st

ö

rre utstr

ä

ckning 

ä

n hittills kan h

å

llas borta fr

å

n hyresh-usmarknsden och att de kostnader och det arbete kommunema i dag -v

å

llas genom f

ö

rsumliga hyresv

ä

rdar kan minskas. De nu f

ö

reslagna 

ä

ndringama 1 tillst

ä

ndslagen torde d

ä

rf

ö

r totalt sett medf

ö

ra ringa eller ingen 

ö

kning av kommunernas resursanv

ä

ndning.

Prop. 1982/83:153

122

7.3  F

ö

rfarandet hos komm-unen vid anm

ä

lan av tillst

å

nds­pliktiga f

ö

rv

ä

rv

BAKGRUND     Enligt 3 

§

tillst

ä

ndslagen skall vid tillst

å

ndspliktiga f

ö

r­v

ä

rv av fast egendom f

ö

rv

ä

rvaren inom tre m

å

nader fr

å

n det f

ö

rv

ä

rvet skedde anm

ä

la detta till den kommun d

ä

r den fasta egendomen 

ä

r bel

ä

gen. Till anm

ä

l an skall fogas en styrkt av­skrift av f

ä

ngesbandllngen. Italigt 1 a 

§

 till

ä

mpningsf

ö

rord­ningen g

ä

ller vidare att 1 anm

ä

lan skall anges antalet bostads­l

ä

genheter p

å

egendomen samt egendomens taxering ocb typkod. Anm

ä

lan b

ö

r ocks

å

 inneh

å

lla uppgift om f

ö

rv

ä

rvarens namn och adress. Om kommunen -vill p

å

kalla tlllst

ä

ndspr

ö

-vning skall enligt 3 a 

§

 f

ö

rsta stycket tillst

å

ndslagen beg

ä

ran h

ä

rom inges till hyresn

ä

mnden inom tre m

å

nader fr

ä

n anm

ä

lan. Enligt samma lagrum 

å

ligger det kommunen att snarast m

ö

jligt och senast inom samma tid underr

ä

tta f

ö

rv

ä

rvaren om pr

ö

-vn ing p

å

kallas.

I denna promemoria f

ö

resl

å

s (se a-vsnitt 7.1.2) att motsvarande f

ö

rfarande skall g

ä

lla

ä

ven betr

ä

ffande aktie- och andels­f

ö

rv

ä

rven.

Fr

å

gor om f

ö

rfarandet vid f

ö

rv

ä

rvsanm

ä

lan till kommunen och kommunemas handl

ä

ggning av fn 

r-v'Ä 

r.\fwanm

ä

l n-inga-r har 'under senare tid aktualiserats bl.a. som en f

ö

ljd av den s.k. G

ö

ta Finans­aff

ä

ren, d

ä

r icke-seri

ö

sa fastighetsf

ö

rv

ä

rv kunde ske utan att den kommun till vilken f

ö

f UM T- vManm

ä

lan

 gjorts p

å

kallade pr

ö

v­ning. Yrkanden har med anledning h

ä

rav framst

ä

llts om en n

ä

rmare reglering av f

ö

rfarandet vid f

ö

rv

ä

rvs anm

ä

lan till kommunen (se CU 1981/82:18 s. 5).

F

ö

ljande redog

ö

relse f

ö

r rutinerna vid fdrv

ä

rvsanm

ä

lan har l

ä

m­nats av fastighetskontoret i Stockholms kommun. I det n

ä

rmaste samma rutiner till

ä

mpas inom[REDACTED_EFTERNAMN]

ö

kommun.

Prop. 1982/83:153

123

I Stockholms koramun beslutar fastighetsn

ä

jnnden i fr

å

gor som r

ö

r f

ö

rv

ä

rv av hyresfastiet. Fr

å

gorna handl

ä

ggs p

å

 fastig­hetskontoret. N

ä

r en f

ö

rv

ä

rvsanm

ä

lan gjorts kontrolleras f

ö

rst att anm

ä

lan skett i r

ä

tt tid. D

ä

refter bereds f

ö

rv

ä

rvaren m

ö

jlighet att inkomma med utredning ang

å

ende sin m

ö

jlighet att uppfylla tillst

å

ndsvillkoren. K

ö

pekontrakt och uppgifter om fastighetens int

ä

kter och kostnader beg

ä

rs regelm

ä

ssigt. Om f

ö

rv

ä

rvaren 

ä

r j-urldiak person beg

ä

rs reglstreringsbe-vis, bolagsordning m.m. Fastletskontoret tillhandah

å

ller numera en s

ä

rskild blankett f

ö

r f

ö

rv

ä

rvsanm

ä

lan som 

ä

r utformad s

å 

att f

ö

rv

ä

rvaren redan vid sin anm

ä

l an har m

ö

jliet att l

ä

mna o-vanst

å

ende uppgifter.

Inom fastighetskontoret g

ö

rs d

ä

refter en utredning om s

ö

kandens nu-varande ocb tidigare fastietslnnehav. F

ö

rv

ä

rvarens uppgifter h

ä

rom kontrolleras mot uppgifter i kommunens egna register. P

ä

samma s

ä

tt kontrolleras arten ocb omfattningen av f

ö

rv

ä

rva­rens tidigare fastighetstransaktioner. Denna kontroll utf

ö

rs med utg

å

ngspunkt i uppgifter om fastighetstransaktioner inom kommunen som fastighetskontoret fortl

ö

pande samlar.

Anm

ä

lningshandlingama remitteras till hyresg

ä

stf

ö

reningen och till energiverket f

ö

r yttrande. En f

ö

rfr

å

gan om f

ö

rv

ä

rva­ren s

ä

nds ocks

å

 till kronofogdemyndigheten och lokala skatte-myndieten. Om f

ö

rv

ä

rvaren 

ä

r juridisk person inh

ä

mtas registeruppgifter. Det 

ä

r ibland n

ö

dv

ä

ndigt att beg

ä

ra kredit­upplysning p

å

 f

ö

rv

ä

rvaren. De uppgifter som s

ä

l-unda inkommer kan ibland medf

ö

ra att ytterligare uppgifter beg

ä

rs in fr

ä

n f

ö

rv

ä

rvaren. Denne kan ocks

å

 n

å

gon g

ä

ng ges tillf

ä

lle att yttra sig 

ö

ver -vad hyresg

ä

stf

ö

reningen eller n

å

got annat remissorgan anf

ö

rt.

Fastighetskontoret g

ö

r ocks

å

 en utredning om den fastiet som f

ö

rv

ä

rvet avser. Uppgifter h

ä

mtas fr

ä

n kommunens byggnads­register och fr

å

n byggnadsn

ä

mnden. I vissa fall g

ö

rs en s

ä

r­skild besiktning av fastigheten. K

ö

peskillingen kontrolleras mot ett ber

ä

knat ortspris. Om underh

å

lls- eller upprustnings­behov konstateras uppmanas f

ö

rv

ä

rvaren att redo-visa sina planer i detta a-vseende. Fr

å

gan om f

ö

rk

ö

p kan h

ä

rvid ocks

å

 aktuali-.

Prop. 1982/83:153

124

P

å

 grund-val av vad som framkommit avg

ö

r fastighetskontro

é

t om tillst

å

ndspr

ö

vning skall f

ö

resl

å

s. I regel f

ö

resl

å

s tillst

å

nds-pr

ö

-vning i de fall d

å

 hyresg

ä

stf

ö

reningen har beg

ä

rt det. Till-st

ä

ndspr

ö

vning f

ö

resl

å

s alltid n

ä

r fastietens drift bed

ö

ms medf

ö

ra ett underskott och s

ö

kanden inte f

ö

rm

å

tt visa hur detta skall t

ä

ckas. Tlllst

å

ndspr

ö

-vnlng f

ö

resl

å

s ocks

å

alltid 1 de fall f

ö

rv

ä

rvaren inte inkommer med beg

ä

rda kompletteringar.

Eandl

ä

ggningstiden f

ö

r ett anm

ä

lnings

ä

rende fr

ä

n det anm

ä

lan inkom till kommunen till dess f

ö

rv

ä

rvaren underr

ä

ttas 

ä

r 1 allm

ä

nhet tv

ä

 till tv

ä

ocb en halv m

å

nad.

I de fall tillst

ä

hdspr

ö

-vr-ing sker blir ofta kompletterande utredningar n

ö

d-v

ä

ndiga i samband med att kommunen skall avge yttrande till hyresn

ä

mnden.

i G

ö

teborgs kommun synes kommunen enligt senast tillg

ä

ngliga uppgifter g

ö

ra en mindre Ing

å

ende pr

ö

-vning innan st

ä

l lning tas till fr

å

gan om tillst

å

ndspr

ö

vning. Enligt en av fastig­hetsn

ä

mnden antagen princip skall emellertid alla ok

ä

nda k

ö

pare ocb k

ö

pare som tidigare gjort sig k

ä

nda f

ö

r att inte iaktta god sed i hyresf

ö

rh

å

llanden underkastas tlllst

ä

nds­pr

ö

-vning.

Prop. 1982/83:153

125

Ö

'VERV

Ä

GANDIW  N

ä

r best

ä

mmelsema om f

ö

rv

ä

rvsanm

ä

lan till kommun inf

ö

rdes 

ä

r 1979 (se prop. 1978/79:164 s. 15-21) var tanken att kommunens avg

ö

rande av fr

å

gan om tlllst

ä

ndspr

ö

-vning skulle grundas p

ä

 en grov s

å

llning av inkomna anm

ä

lningar. I de fall f

ö

rv

ä

rvaren -var k

ä

nd 1 kommunen och genom tidigare -v

ä

l­sk

ö

tta fastighetsinnehav eller p

ä

 annat s

ä

tt kunde anses uppenbart kvalificerad s

å

som f

ö

rvaltare av hyreshus skulle tlllst

ä

ndspr

ö

-vning inte beg

ä

ras. D

ä

remot borde tlllst

ä

nds­pr

ö

-vning utan n

ä

rmare utredning beg

ä

ras 1 de fall f

ö

rv

ä

rva­ren -var ok

ä

nd 1 kommunen eller d

ä

 tveksamhet r

å

dde om hans f

ö

rm

å

ga att uppfylla tlUst

ä

ndskriterlema. Av denna anled­ning begr

ä

nsades anm

ä

larens uppgiftsskyldighet. Som framg

å

r av ovanst

å

ende redo-visning bar emellertid kommunemas hand­l

ä

ggning av f

ö

rv

ä

rvsanm

ä

lningar kommit att utvecklas till att i realiteten bli en form av prelimin

ä

r tillst

å

ndspr

ö

v­ning. Ett omfattande unders

ö

kningsarbete g

ö

rs s

å

ledes innan fr

å

gan om tlllst

ä

ndspr

ö

-vning tas till beslut. Anledningen h

ä

rtill synes i f

ö

rsta band vara, att man 1 kommunema i st

ö

rsta m

ö

jliga utstr

ä

ckning -vill und-vika en tillst

å

ndspr

ö

v­ning 1 hyresn

ä

mnden, som oftast ger kommunema betydligt mer arbete 

ä

n den f

ö

rberedande unders

ö

kningen. Fr

ä

n n

å

gon kommim har ocks

å

 anf

ö

rts att man om m

ö

jligt vill skona f

ö

rv

ä

rvaren fr

å

n den p

å

frestning en hyresn

ä

mndspr

ö

-vning Inneb

ä

r. Det bar ocks

å

framh

å

llits att det vid den f

ö

rberedande -unders

ö

kningen ofta 

ä

r m

ö

jligt att 

ö

vertala ol

ä

mpliga k

ö

pare att tx

ä

da till­baka eller att genom s

ä

rskilda 

ö

verenskommelser med k

ö

paren tillf

ö

rs

ä

kra hyresg

ä

sterna en godtagbar f

ö

rvaltning av fastig-betan.

N

å

got hinder f

ö

r kommunen att p

å

detta s

ä

tt n

ä

rmare unders

ö

ka f

ö

rv

ä

rvarens m

ö

jlighet att uppfylla tillst

ä

ndskxiteriema -innan fr

å

gan om tlllst

ä

ndspr

ö

-vning avg

ö

rs f

ö

religger inte. M

ä

nga g

å

nger kan det s

å

v

ä

l ur f

ö

rv

ä

rvaxens som ur kommunens synpunkt -vara att f

ö

redra att f

ö

rv

ä

rvaren redan bos kommunen f

å

r redo­visa sina kvalifikationer som hyresv

ä

rd. N

å

gra klagom

å

l fr

å

n fastlets

ä

garb

å

ll bar s

å

vitt k

ä

nt inte framf

ö

rts mot kommuner­nas s

ä

tt att handl

ä

gga f

ö

rv

ä

rvsanm

ä

lnln'gar. Att, s

å

som beg

ä

rts

Prop. 1982/83:153

126

fr

å

n n

å

gra h

å

ll. lagstiftningsv

ä

gen l

ä

sa kommunema vid den h

ö

ga utredningsniv

å

 som skildrats ovan b

ö

r emellertid inte komma i fr

å

ga. Ett s

å

dant f

ö

rfarande skulle medf

ö

ra en on

ö

dig byr

å

kratisering och minska kommunemas m

ö

jlighet att fr

ä

n fall till fall anpassa utredningens omfattning efter behovet. Samma sk

ä

l talar mot att 1 lag eller f

ö

rordning 

å

l

ä

gga f

ö

r­v

ä

rvaren en l

ä

ngre g

å

ende uppgiftsskyldiet vid f

ö

rv

ä

rvs-anm

ä

lan 

ä

n den nun-varande. Det b

ö

r s

å

ledes 

ä

ven 1 forts

ä

tt­ningen ankomma p

å

 kommunema att best

ä

mma om den n

ä

rmare ut­formningen av f

ö

rfarandet n

ä

r en f

ö

rv

ä

rvsanm

ä

lan hax gjorts. Den grundl

ä

ggande principen b

ö

r h

ä

rvid -vara att tlllst

å

nds­pr

ö

-vnlng skall begarsis 1 alla de fall d

å

 det inte finns starka sk

ä

l' att anta att f

ö

rv

ä

rvaren 

ä

r kvalificerad som hyresv

ä

rd.

I detta sammanhang har ocks

å

 fr

å

gan om inr

ä

ttandet av ett rikst

ä

ckande fastiriiets

ä

garregister tagits upp (se CU 1981/82:18 s. 5). S

å

som motiv f

ö

r ett s

å

dant register har man anf

ö

rt att det skulle underl

ä

tta kommunemas m

ö

jlighet att kontrollera nya f

ö

rv

ä

rvare av byresb-us.

Det 

ä

r uppenbart att ett fastiets

ä

garregister 1 m

å

nga fall skulle underl

ä

tta en kommuns kon"troll av nya f

ö

rv

ä

rvare av hyreshus, framf

ö

rallt 1 de fall d

å

 f

ö

rv

ä

rvaren inte tidigare haft sin verksamhet inom kommunen. Ett s

å

dant rikst

ä

ckande register blir tillg

ä

ngligt n

ä

r det databaserade fastighets­registret inf

ö

rts 1 hela landet. Utnyttjandet av detta'register f

ö

r det nu aktuella 

ä

ndam

å

l et aktualiserar emellertid -viktiga integritetsfr

ä

gor, som f

ö

rst m

å

ste l

ö

sas. Att i a-waktan p

å 

att fastighetsdatasystemet 'byggs ut inr

ä

tta ett s

ä

rskilt fastighets

ä

garreglster f

ö

r till

ä

mpningen av tillst

ä

ndslagen skulle fordra avse-v

ä

rda resurser.

S

å

som framg

å

r av o-vanst

å

ende redo-visning av bandi

ä

ggn i ngsrut inema -vid f

ö

rv

ä

rvsanm

ä

lan i Stockholms kommun u-tnyttjas i dag en m

ä

ngd olika register som informationsk

ä

llor. Komniunen har sj

ä

lv 'byggt upp ett omfattande fastighets

ä

gar- och byggnadsregister som 

ä

r av stort -v

ä

rde i detta sammanhang. Hyresg

ä

str

ö

relsens kunskaper

Prop. 1982/83:153

127

om hyresmarknaden utnyttjas ocks

å

. Liknande kontrollm

ö

jlig­heter finns i G

ö

teborgs och[REDACTED_EFTERNAMN]

ö

 kommuner. I dessa kommuner finns s

å

ledes redan i dag m

ö

jlighet att f

ä

 uppgifter p

å

 de flesta f

ö

rv

ä

rvare.

F

ö

r att ytterligare f

ö

rb

ä

ttra kontrollm

ö

jligheterna har sedan n

å

got 

ä

r Inletts ett samarbete mellan de tre stora konmiunema innefattande bl.a. ett infoxmationsut'byte om fastighetsf

ö

r­v

ä

rvare. H

ä

rvid diskuteras ocks

å

 att 1 samarbete med bl.a. kommunf

ö

rb-undet bygga upp en central informationsk

ä

lla f

ö

r att betj

ä

na alla landets kommuner med erforderliga uppgifter om fastighets

ä

gare.

Med h

ä

nsyn till det anf

ö

rda kan det inte anses finnas sk

ä

l-f

ö

r att nu inr

ä

tta ett centralt fastighets

ä

garreglster i stat­lig regi.

Ö

nskem

å

l har ocks

å

framf

ö

rts om ett fastighets

ä

garreglster som inte endast inneh

å

ller lagfarna 

ä

gare utan 

ä

ven uppgifter om -vilka fysiska personer som 

ä

r bu-vudintressenter 1 fastighets-

ä

gande bolag (se CU 1981/82:18 s. 5). Erfarenbeter fr

å

n kommuner och hyresn

ä

mnder visar att s

å

dana uppgifter m

å

nga g

å

nger kan -vara sv

å

ra att f

å

 ocb en regis-trering i n

å

gon form av s

å

dana uppgifter framst

å

r av m

å

nga sk

ä

l som 

ö

nskv

ä

rd. N

å

gra tekniska binder mot att i samband med ett bolags lagfartsans

ö

kan ta in uppgifter om 

ä

garf

ö

rh

å

llandena och att inf

ö

ra dessa uppgifter i fastighetsregistret synes inte f

ö

religga. D

ä

remot kan problem uppst

å

 n

ä

r det g

ä

ller insamlandet av uppgifter' om 

ä

garskiften i bolag. Fr

å

gor om -inHVr-i-im-ingwmynri-igno-t-oTnag kontroll av Uppgivna 

ä

gare och om registrets tillg

ä

nglighet uppkommer ocks

å

. Det 

ä

r inte m

ö

jligt att i detta sammanhang klarl

ä

gga f

ö

ruts

ä

ttningarna h

ä

rf

ö

r. Fr

å

gan f

å

r d

ä

rf

ö

r tas upp i annat sa

Prop. 1982/83:153

128

7.4   Till

ä

mpningen av 4 

§

 f

ö

rsta stycket tillst

ä

ndslagen

BAKGRUND     4 

§

f

ö

rsta stycket tillst

å

ndslagen hade ursprungligen f

ö

ljande lydelse:

F

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd f

å

r v

ä

gras, om s

ö

kanden ej g

ö

r sannolikt att han 

ä

r i st

å

nd att f

ö

rvalta fastigheten, att syftet med f

ö

rv

ä

r­vet 

ä

r att han skall Idka bostadsf

ö

rvaltning och d

ä

rvid h

ä

lla fastigheten i s

å

dant skick att den mots'varar de anspr

å

k de boende enligt lag har r

ä

tt att st

ä

lla samt att han 

ä

ven 1 

©

.vrigt kommer att iaktta god sed i hyresf

ö

rb

ä

llanden.

I samband med lagens tillkomst anf

ö

rde f

ö

redragande statsr

å

det att best

ä

mmelsen Innebar att en -viss be-rlsb

ö

rda l

ä

ggs p

å

 s

ö

kan­den, som allts

å

 i princip bar att g

ö

ra sannolikt att han upp­fyller de f

ö

ruts

ä

ttningar som anges i lagen (prop. 1975/76:33 s. 68). I fr

ä

ga om de s

ä

rskilda -villkoren f

ö

r tillst

ä

nd anf

ö

rde f

ö

redragande statsr

å

det 1 anslutning b

ä

rtill bl.a. f

ö

ljande.

I villkoret att f

ö

rv

ä

rvaren skall vara 1 st

å

nd att f

ö

rvalta fastieten ligger f

ö

r det f

ö

rsta att f

ö

rv

ä

rvaxen skall ba de ekonomiska f

ö

ruts

ä

ttningarna att g

å

i land med f

ö

retaget. I likhet med vad som anf

ö

rs 1 promemorian anser jag s

å

ledes att f

ö

rv

ä

rvaren b

ö

r vara skyldig att i ans

ö

kningen redovisa vilka m

ö

jligheter han har att med h

ä

nsyn till fastighetens avkastning sk

ö

ta fastigheten p

å

ett f

ö

r de boende godtagbart s

ä

tt. Att fastighetens skick d

ä

rvid m

å

ste tas med i bilden 

ä

ruppenbart. Jag delar 

ä

ven den i promemorian framf

ö

rda 

å

sikten att ocks

å 

f

ö

rv

ä

rvaxens m

ö

jligheter att rent praktiskt sk

ö

ta uppgiften som fastighetsf

ö

rvaltare m

å

ste beaktas utan att krav d

ä

rf

ö

r beh

ö

ver st

ä

llas upp p

å

hans personliga medverkan vid f

ö

rvaltningen. Med anledning av att Hyresg

ä

stemas riksf

ö

rbund kritiserat f

ö

rslaget att tillst

ä

nd skall kunna ges 

ä

ven om f

ö

rv

ä

rvaren inte avser att person! i gen ut

ö

-va f

ö

rvaltningen vill jag framh

å

lla, att s

ä

dana l

ö

s n i ng ar b

ö

r till

å

tas endast 1 undantagsfall, t.ex. 1 fall d

ä

r f

ö

rv

ä

rvaren ar sj-ukllg eller vistas p

å

annan ort. Jag anser det dessutom helt klart att f

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd inte skall ges i dessa fall, om inte s

ö

kanden uppfyller de 

ö

vriga kvalifikatlonema f

ö

r s

å

dant tillst

ä

nd. Lagstiftningen skall allts

å

 inte kunna kxingg

å

s p

å

 s

ä

tt rresg

ä

stemas riksf

ö

rbund- synes befara. Det synes mig-dock nat'urligt att hyresn

ä

mnden i de nu ber

ö

rda fallen kr

ä

ver utredning om bur fastletsf

ö

rvaltningen skall ordnas. Kan s

ö

kan- ' den inte -visa, att tillfredsst

ä

llande arrangemang -vldtagita 1 det h

ä

nseendet, finns det inte n

å

gra f

ö

ruts

ä

ttningar att ge till­st

å

nd. Har d

ä

remot betryggande f

ö

rvaltning ordnats, b

ö

r f

ö

rv

ä

rvs­tillst

å

nd kunna meddelas 

ä

ven 1 s

å

dana fall d

ä

r s

ö

kanden 

ä

r omyn­dig och helt saknar personliga kvalifikationer att bedriva fastig­hetsf

ö

rvaltning. N

å

gra s

ä

rskilda best

ä

mmelser om tillst

å

nd i fall d

ä

r f

ö

rv

ä

rvaren inte personligen kan ta del i f

ö

rvaltningen anser jag inte beh

ö

vliga utan denna fr

ä

ga f

ä

x 

ö

verl

ä

mnas 

å

t r

ä

ttstill

ä

mp­ningen.

Prop. 1982/83:153

129

Det andra villkoret f

ö

r att f

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd skall ges 

ä

r att s

ö

kanden g

ö

r sannolikt att avsikten med f

ö

rv

ä

rvet 

ä

r att han skall idka bostadsf

ö

rvaltning och d

ä

rvid h

å

lla fastig­heten i -visst godtagbart skick samt att han 

ä

ven 1 

ö

vrigt kommer att iaktta god sed i hyresf

ö

rh

å

llanden. Som framh

å

lls 1 promemorian b

ö

r bed

ö

mningen i f

ö

rsta hand ske med ledning av de uppgifter som s

ö

kanden l

ä

mnar. Det stora flertalet f

ö

rv

ä

rvare f

å

r n

ä

mligen f

ö

ruts

ä

ttas ha goda a-vsikter med f

ö

r­v

ä

rvet. Anledning till motsatt antagande torde i det enskilda fallet f

ö

religga 1 f

ö

rsta hand om det i 

ä

rendet konmier fram att s

ö

kanden tidigare -visat prov p

ä

 bristande -vilja att f

ö

lja reglerna p

å

hyresmarknaden. Har s

ö

kanden -varit f

ö

rem

å

l f

ö

r ingripande enligt tv

ä

ngsf

ö

rvaltningslagen eller bostadssane­ringslagen eller har honom tillh

ö

rig fastiet exproprierats med st

ö

d av 2 kap. 7 

§

expropriationslagen, b

ö

r tillst

ä

nd till nya f

ö

rv

ä

rv s

å

ledes inte meddelas med mindre s

ö

kanden d

ä

refter under avsev

ä

rd tid -visat prov p

ä

 b

ä

ttre -vilja. Ett annat sk

ä

l att v

ä

gra tillst

å

nd kan vara att s

ö

kanden under en kort perlod k

ö

pt och s

å

lt hyresfastigheter i st

ö

rre omfattning. Visas att s

ö

kanden tidigare 

ä

ger fastigheter d

ä

r f

ö

rh

ä

llandet mellan s

ö

kanden ocb hans hyresg

ä

ster 

ä

r mindre gott, kan detta ocks

å 

ge anledning till en restriktiv bed

ö

mning fzr

å

n tillst

å

ndsmyndig-betens sida. I undantagsfall kan redan s

å

dana omst

ä

ndigheter som att k

ö

peskillingen f

ö

r en fastighet, som inte 

ä

r ri-vnings-mogen, -vida 

ö

verstiger fastighetens a-vkastnlngsv

ä

rde, -visa att k

ö

paren har andxa syften med sitt f

ö

rv

ä

rv 

ä

n- en god bostads-f

ö

rvaltning.

Om f

ö

rv

ä

rvaren 

ä

r juridisk person, f

å

r pr

ö

-vningen av tillst

å

ndsT fr

å

gan anpassas efter omst

ä

ndigheterna. Jag delar den i promemo­rian uttalade uppfattningen at-t det blir n

ö

dv

ä

ndigt att n

ä

rmare unders

ö

ka -vilka som st

å

r bakom ett f

å

mansbolag eller ett bandels-bolag som vill f

ö

rv

ä

rva tillst

å

ndspliktig egendom. I s

å

dana fall 

ä

r det naturligt att pr

ö

-vningen i realiteten inriktas p

å

aktie­

ä

garna resp. bolagsm

ä

nnen. Om f

ö

rv

ä

rvaren d

ä

remot

ä

r ett st

ö

rre aktiebolag, torde huvud-vikten -vid pr

ö

-vningen f

å

l

ä

ggas p

å

 bola­gets s

ä

tt att f

ö

rvalta de hyresfastigheter som bolaget ev. redan 

ä

ger.

Jag har i det f

ö

reg

å

ende n

ä

rmast uppeh

å

llit mig vid f

ö

rv

ä

rv av fastigheter. Avser tillst

ä

nds

ä

rende aktie- eller andelsf

ö

rv

ä

xv, blir pr

ö

-vningen del-vis annorl-unda. Om s

ö

kanden genom f

ö

rv

ä

rvet f

å

r ett best

ä

mmande inflytande 

ö

ver bolaget, b

ö

r enligt min mening samma krav st

ä

llas upp som om han sj

ä

lv f

ö

rv

ä

rvat de fastigheter bolaget 

ä

ger. I annat fall b

ö

r pr

ö

-vningen kunna ske mera summariskt. Vid aktief

ö

rv

ä

rv b

ö

r emellertid observeras att 

ä

ven en mindre aktiepost kan ge ett betydande inflytande 

ö

ver bolaget.

Genom en lag

ä

ndring som tr

ä

dde i kraft den 1 juli 1979 

ä

ndrades 4 

§

f

ö

rsta stycket p

å

 s

å

 s

ä

tt att f

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd n'umers skall v

ä

gras om s

ö

kanden inte f

ö

rm

å

r g

ö

ra sannolikt att han uppfyller

9 

Riksdagen 1982/83. 1 sand. Nr 153

Prop. 1982/83:153

130

villkoren f

ö

r tillst

å

nd. 

Ä

ndringen, sammanh

ä

ngde med det sam­tidigt inf

ö

rda f

ö

rfarandet med f

ö

rv

ä

rvsanm

ä

lan till kommunen, varigenom i stort sett endast kontroversiella f

ö

rv

ä

rvs

ä

renden anh

ä

ngigg

ö

rs i hyresn

ä

mndema. N

å

got behov att kunna efterge utredningskravet ans

å

gs d

ä

 inte l

ä

ngre finnas (prop. 1978/79:164 s. 26).

I fr

å

ga om till

ä

mpningen av lagrummet har bostadsdomstolen Intagit f

ö

ljande principiella st

å

ndpunkt (R

ä

ttsfall fr

å

n bostads­domstolen 15:79).

Vid f

ö

rv

ä

rvslagens tillkomst har t

ä

mligen utf

ö

rligt diskute­rats de nu ifr

å

gakomna f

ö

ruts

ä

ttningarna f

ö

r f

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd (prop. 1975/76:33 s. 69 o f). Utg

å

ngspunkten i f

ö

rarbetena 

ä

r att det stora flertalet f

ö

rv

ä

rvare f

å

r f

ö

ruts

ä

ttas ha, som det har uttryckts, goda avsikter med f

ö

rv

ä

rvet. D

ä

rf

ö

r b

ö

r, s

ä

gs det, bed

ö

mningen ske i f

ö

rsta hand med ledning av de upp­gifter som s

ö

kanden sj

ä

lv l

ä

mnar. F

ö

rst n

ä

r det i 

ä

rendet kommer fram omst

ä

ndigheter som talar mot s

ö

kanden finns det, fortfarande enligt f

ö

rarbetena, anledning anta att hans avsikter med f

ö

rv

ä

rvet inte 

ä

r goda. Som exempel p

å

 omst

ä

ndieter som h

ä

rvid b

ö

r beaktas n

ä

mns att s

ö

kanden tidigare har -visat bris­tande -vilja att f

ö

lja reglerna p

å

hyresmarknaden, att s

ö

kanden har "varit f

ö

rem

å

l f

ö

r ingripande enligt bostadsf

ö

rvaltningslagen - tidigare tv

å

ngsf

ö

rvaltningslagen - eller bostadssaneringslagen," att f

ö

rh

å

llandet mellan s

ö

kanden och hans hyresg

ä

ster i fastig­heter som han 

ä

ger sedan tidigare 

ä

r mindre gott eller att s

ö

kanden under en kort period har k

ö

pt och s

å

lt hyresfastigheter i st

ö

rre omfattning. De uttalanden som har redovisats b

ö

r samman­st

ä

llas med -vad som vid lagens tillkomst Finf

ö

rdes som sk

ä

l f

ö

r att tillst

å

ndspiikt inf

ö

rdes, n

ä

mligen att man ville hindra att bostadsfastigheter skalle komma att behandlas som handelsvara i kretsar d

ä

r mindre nogr

ä

knade personer etablerade sig som fastig­hets

ä

gare och att personer som inte var beredda att f

ö

lja de regler som galler p

å

 hyresmarknaden kom in p

å

 bostadsmarknaden (anf prop s 60).

Med utg

å

ngspunkt i vad som har anf

ö

rts b

ö

r f

ö

ljande synpunkter kunna anl

ä

ggas p

å

pr

ö

-vningen av ett f

ö

rv

ä

rvs

ä

rende. F

ö

r att s

ö

kanden skall bli skyldig att g

ö

ra sannolikt att de f

ö

ruts

ä

tt-ningET f

ö

religger som, s

å

vitt nu 

ä

r i fr

å

ga, uppst

ä

lls i 4 

§ 

f

ö

rsta stycket f

ö

r

ä

rvslagen kan det inte g

ä

rna r

ä

cka med att kommunen och/eller hyresg

ä

stf

ö

reningen blott och bart p

å

st

å

r att -visst f

ö

r s

ö

kanden besv

ä

rande..fafctum f

ö

religger. Det .

ä

r enligt dom­stolens mening rimligt att kr

ä

va av den som framf

ö

r anm

ä

rkningen att 'v-isa att det finns fog f

ö

r den. Beviskravet f

å

r h

ä

rvid inte st

ä

llas f

ö

r h

ö

gt. Tillst

å

ndsmyndighetens sannolikhetspr

ö

"vning kar., s

å

vitt nu 

ä

r i fr

å

ga, s

ä

gas ske i tv

å

 led. I det f

ö

rsta ledet f

å

r pr

ö

-vas om det f

ö

religger s

ä

dana omst

ä

ndigheter att

Prop. 1982/83:153

131

s

ö

kandens avsikt med f

ö

rv

ä

rvet sk

ä

ligen kan ifr

å

gas

ä

ttas och d

ä

refter - om det finns anledning.att g

ö

ra det - om s

ö

kanden trots vad som har f

ö

rekommit 

ä

nd

å

 kan anses ba gjort sannolikt att hans syfte med f

ö

rv

ä

rvet 

ä

r s

å

dant som anges i f

ö

rv

ä

rvslagen.

I detta sammanhang vill bostadsdomstolen anm

ä

rka f

ö

ljande. K

ä

r det g

ä

ller betydelsen av omst

ä

ndigheter som kan tyda p

å 

att s

ö

kanden tidigare har 'visat bristande vilja eller f

ö

r­m

å

ga att f

ö

lja reglerna p

å

 hyresmarknaden, att han har f

ö

r­summat fastighetssk

ö

tseln eller fastietsunderh

ä

llet eller att hans f

ö

rh

å

llande till hyresg

ä

sterna har -varit mindre gott e d ocb som b

ö

r medf

ö

ra en mera restriktiv bed

ö

mning fr

ä

n tillst

å

ndsmyndighetens sida kan myndipieten sj

ä

l-vfallet inte okritiskt g

ö

ra kommunens eller hyresg

ä

stf

ö

reningens st

ä

llningstagande till sitt. Det ligger i sakens natur att man kan ba olika mening om betydelsen av s

å

dana omst

ä

ndigheter som 

å

syftas b

ä

r och att man kan dra olika slutsatser av samma fakta. Rent all m

ä

nt kan f

ö

ljande riktlinjer f

ö

r bed

ö

mningen anges. V

ä

gledande b

ö

r -vara hu-vud

ä

ndam

å

let med f

ö

rv

ä

rvslagen, n

ä

ml

igen att h

å

lla ol

ä

mpliga personer som inte 

ä

r beredda att f

ö

lja de regler som g

ä

ller borta fr

å

n bostadsmarknaden. G

ö

rs tillst

å

ndsans

ö

kan av en person som redan innehar hyresfastig­heter och inte har innehaft dem bara under kort tid, finns det otvivelaktigt en viss presumtion f

ö

r att hans a-vsikt med f

ö

r­v

ä

rvet av den fastighet som tillst

å

nds

ä

rendet avser .inte 

ä

r . of

ö

renlig med f

ö

rv

ä

rvslagens syfte att s

ö

kanden skall idka bostadsf

ö

rvaltning. D

ä

remot inneb

ä

r ett tidigare fastighets­innehav sj

ä

l-vfallet inte n

å

gon garanti eller ens en presumtion f

ö

r att s

ö

kanden skall h

ä

lla fastigheten i s

å

dant skick att det motsvarar de krav de boende enligt lag har r

ä

tt att st

ä

lla och att han 

ä

ven i 

ö

-vrigt kommer att iaktta god sed 1 hyresf

ö

rh

å

llan­den. 

A  

andra sidan m

å

ste pr

ö

-vningen av dessa f

ö

ruts

ä

ttningar g

ö

ras med -viss varsamhet. En fastighetsf

ö

rvaltning bedrivs, 

å

t­minstone om den omfattar inte bara ett f

å

tal l

ä

genheter mera s

ä

llan helt friktionsfritt. 

Ä

ven i en bra f

ö

rvaltning uppkommer t-vister om hyror, br

ä

nsletill

ä

gg,-reparationer, service m m b

å

de mellan hyresv

ä

rden och enskilda hyresg

ä

ster och v

ä

rden och hyresg

ä

stf

ö

reningen p

å

orten eller arman organisation av hyres­g

ä

ster, l

å

t vara att fvlstema ofta kan bil

ä

ggas efter fbrhajid-lingar. Ing

å

r i f

ö

rvaltningen fastighet som har genomg

å

tt en genomgripande ombyggnad 

ä

r det naturligt att konfliktanlednlngama 

ö

kar och att det di. Vari redovisas en rad sit-oationer i 'vilka det har uppkommit delade meningar. Ett rimligt h

ä

nsynstagande till f

ö

rv

ä

rvslagens syfte bjuder, som har anf

ö

rts f

ö

rut, till viss varsamhet vid bed

ö

mningen av betydelsen av s

å

dana f

ö

rh

å

llanden. En fastighets

ä

gare m

å

ste kunna f

å

 framf

ö

ra synpunkter och erinringar mot proposer fr

å

n enskilda hjTesg

ä

ster eller deras f

ö

rening utan att beh

ö

va riskera att framdeles bli v

ä

grad f

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd. Ger den utredning som f

ö

religger .i tillst

å

nds

ä

rendet vid handen att s

ö

kanden 'under en inte alltf

ö

r kort tid f

ö

re pr

ö

vningstillf

ä

llet har f

ö

rvaltat hyresfastigheter p

å

 ett i stort sett n

ö

jaktigt s

ä

tt, b

ö

r han inte f

ö

rv

ä

gras det beg

ä

rda fdrv

ä

rvstillst

å

ndet b'ara d

ä

r­f

ö

r att f

ö

rvaltningen inte alltid varit fri fr

å

n konflikter med enskilda 'nyxesgaster eller d

ä

rf

ö

r att han n

å

gon g

ä

ng inte har ' handlat helt i 

ö

verensst

ä

mmelse med vad hans st

ä

llning som -hyres­v

ä

rd bjuder.

Prop. 1982/83:153

132

I Stockholms kommuns utredning har till

ä

mpningen av 4 

§ 

f

ö

rsta stycket tillst

å

ndslagen f

ö

ljts sedan lagens till­komst 

å

r 1976 (se delrapporterna I, 

II 

och 

'VI). 

Enligt utredningen har imder perioden 1978-07-01 - 1980-07-01 av 24 

ä

renden, d

ä

r fastighetsn

ä

mnden, oftast enh

ä

lligt, avstyrkt tillst

ä

nd, hyresn

ä

mnden avslagit tillst

å

ndsans

ö

kan 1 sex 

ä

renden, avskrivit fem och meddelat tillst

å

nd 1 I3. Av de 19 

ä

renden 'under 1976 - 80, d

ä

r fastighetsn

ä

mnden avstyrkt tillst

ä

nd men hyresn

ä

mnden meddelat s

å

dant, har enligrt utred­ningen f

ö

rv

ä

rvaren 1 13 av fallen efter tillst

å

ndet s

å

lt fastigheten vidare eller f

å

tt betalningsproblem. Mot denna bakgrund finns det enligt utredningen anledning att vara kritisk mot hyresn

ä

mndens till

ä

mpning av best

ä

mmelsema om f

ö

ruts

ä

ttningar f

ö

r tillst

å

nd.

Enligt utredningen f

ä

ster, hyresn

ä

mnden inte tillr

ä

ckligt stort avseende vid om f

ö

rv

ä

rvaren f

ö

re f

ö

rv

ä

rvet k

ö

pt ocb s

å

lt fastigheter i st

ö

rre omfattning. Mot ordalagen i best

ä

mmelsen l

ä

ggs det ocks

å

 ofta p

å

 kommunen att bevisa f

ö

rv

ä

rvarens ol

ä

mp­lighet. Hyresn

ä

mndema spelar slutligen enligt utredningen en alltf

ö

r passiv roll vid tillst

ä

ndspr

ö

-vnlngen. N

å

gon 

ä

ndring i till

ä

mpningen av 4 

§

 kan enligt utredningen inte p

å

-visas efter lag

ä

ndringen

ä

r 1979.

I utredningen f

ö

resl

å

s f

ö

ljande 

å

tg

ä

rdsprogram (se slutrappor­ten VTI).

1.  T

ä

ta fastighetstransaktioner skall ensamt kunna -vara dis­

kvalificerande f

ö

r tillst

å

nd.

2.

F

ö

r fastiets

ä

gare som inte tidigare uppfyllt lagens krav 

ska.11

en icke obetydlig "karenstid" g

ä

lla. Blotta p

å

st

å

enden om b

ä

ttring eller endast _en kort tids b

ä

ttring skall icke vara tillfyllest.

3.

Det b

ö

r klart fastl

ä

ggas att s

ö

kanden skall styrka at-

£

 han uppfyller tillst

å

ndslagens krav. Praxis har n

ä

rmast inneburit att kommunen skall be-visa motsatsen.

4.

Hyresn

ä

mndema b

ö

r

å

l

ä

ggas ett aktivare utredningsarbete.

5.

Kommunens yttrande skall normalt f

ö

ljas om det inte 

ä

r uppen­bart, att det strider mot lagen.

Prop. 1982/83:153

133

I borgarr

å

dsberedningens PM 1982-02-10 f

ö

resl

å

s vidare dels att f

ö

r h

ö

gt pris f

ö

r en fastighet ensamt skall vara sk

ä

l f

ö

r att avstyrka tillst

å

nd, dels att i tillst

ä

ndslagen b

ö

r Inf

ö

ras en generalklausul inneb

ä

rande att f

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd skall v

ä

gras om f

ö

rv

ä

rvaren fr

ä

n allm

ä

n synpunkt kan anses ol

ä

mplig, exempelvis genom att -underl

å

ta att betala avgifter och skatt f

ö

r anst

ä

llda eller genom att hyra ut lokaler f

ö

r Illegal klubbverksamhet m.m.

Synpunkter som 1 stort sett 

ö

verensst

ä

mmer med S-tockholms kommuns har 1 olika sammanhang framf

ö

rts av f

ö

retr

ä

dare f

ö

r G

ö

teborgs och[REDACTED_EFTERNAMN]

ö

 kommuner.

Prop. 1982/83:153

134

F

Ö

RSLAG      Det som har framkommit genom bl.a. Stockholms kommuns utred­ning tyder p

å

 att tillst

å

ndspr

ö

vningen inte 

ä

r tillr

ä

ckligt . effektiv. Ol

ä

mpliga f

ö

rv

ä

rvare torde s

å

lunda i viss utstr

ä

ck­ning ha f

å

tt tillst

å

nd. F

ö

rklaringen till detta f

ö

rh

å

llande skulle i ocb f

ö

r sig kunna 

vara att best

ä

mmelsema i 4 

§

oa pr

ö

-vningen av villkoren f

ö

r tillst

ä

nd inte till

ä

mpas p

å

 det s

ä

tt son har -varit avsett. En genomg

ä

ng av avgjorda tillst

å

nds­

ä

renden ger emellertid knappast st

ö

d f

ö

r en s

å

dan uppfattning. En viss sk

ä

rpning 1 till

ä

mpningen till f

ö

rv

ä

rvarens nackdel torde ocks

å

kunna- sp

å

ras fr

å

n senare tid - 1 s

å

 fall sannolikt en f

ö

ljd av vunna erfarenheter. Lagens bristande effekti-vitet torde med h

ä

nsyn h

ä

rtill fr

ä

mst -vara att tillskriva utformningen av best

ä

mmelsema om villkoren f

ö

r tillst

å

nd, i f

ö

rsta hand n

ä

r det galler omfattningen av det utredningskrav som skall riktas mot f

ö

rv

ä

rvaren. I det f

ö

ljande kommer d

ä

rf

ö

r utformningen av 4 

§

 f

ö

rsta stycket tillst

å

ndslagen att diskuteras n

ä

rmare. H

ä

r--vid behandlas -varje tillst

å

ndskriteri-um f

ö

r sig i den ordning som de f

ö

rekommer i lagrummet.

F

ö

r tillst

å

nd kr

ä

-vs till en b

ö

rjan att f

ö

rv

ä

rvaren g

ö

r sanno­likt att han 

ä

r i st

å

nd att f

ö

rvalta fastigheten. H

ä

rmed avses att han har s

å

v

ä

l de ekonomiska som de praktiska f

ö

ruts

ä

tt­ningarna att g

å

 i land med f

ö

retaget. Enligt 2 

§

 f

ö

rsta stycket p-unkt 6 i +.-i 11 

ä

TTipn-ingg-Tn-r-n-rnn-ingon skall f

ö

rv

ä

rvaren i tillst

å

nds­

ä

rendet l

ä

mna, uppgift om -vilka ekonomiska och praktiska f

ö

rut­s

ä

ttningar som han har att -vid fastighetsf

ö

rvaltningen uppfylla de krav som anges i 4 

§

 tillst

å

ndslagen.

Enligt Stockholms kommuns utredning st

ä

lls alltf

ö

r l

å

ga krav, p

ä

 f

ö

rv

ä

rvarens utredning om sin f

ö

rm

å

ga att klara av f

ö

rvalt­ningen. Liknande erfarenheter redovisas fr

å

n G

ö

teborgs och[REDACTED_EFTERNAMN]

ö

 kommuner.

H

ä

nsynen till hyresg

ä

sterna g

ö

r att den viktiga fr

å

gan om fcr-v

ä

rvarens f

ö

rm

å

ga att f

ö

rvalta fastigheten m

å

ste utredas ordent­ligt innan tillst

å

ndsfr

å

gan avg

ö

rs. Hyresn

ä

mnden b

ö

r, som Stockholms kommun ocks

å

 p

å

pekar, h

ä

r spela en aktiv roll. Fdr-v

ä

rvaren b

ö

r i tveksamma fall kunna 

å

l

ä

ggas att presentera en

Prop. 1982/83:153

135

f

ö

rvaltningskalkyl, som utf

ö

rts av revisor, bank eller annan frist

å

ende ekonomisk sakkunskap. Hyresn

ä

mnden b

ö

r ocks

å

 i m

å

nga fall ha ni'tta av att anlita ekonomisk expertis f

ö

r att kunna g

ö

ra de sv

ä

ra ekonomiska bed

ö

mningar som ofta f

ö

rekommer i detta sammanhang. Besiktning av fastigheten 

ä

r ofta n

ö

dv

ä

ndig f

ö

r att underh

å

llsbehovet skall kunna bed

ö

mas. Samma h

ö

ga utredningskrav b

ö

r uppst

ä

llas n

ä

r det g

ä

ller den praktiska sidan av f

ö

rvaltningen. Tillst

ä

nd b

ö

r inte l

ä

mnas s

ä

l

ä

nge n

å

gon tveksamhet kan anses r

å

da i f

ö

revarande fall.

Med h

ä

nsyn till det anf

ö

rda synes be'viskxavet vad avser f

ö

r­v

ä

rvarens f

ö

rm

å

ga att f

ö

rvalta fastigheten b

ö

ra sk

ä

rpas. Till­st

ä

nd b

ö

r s

å

ledes l

ä

mnas endast om f

ö

rv

ä

rvaren p

å

 ett 

ö

ver­tygande s

ä

tt visar att han 

ä

r i st

å

nd att f

ö

rvalta fastigheten. En 

ä

ndring i 5 

§

lagen om arrenden

ä

mnder och hyresn

ä

mnder b

ö

r ocks

å

 ske f

ö

r att g

ö

ra det klart att hyresn

ä

mnden f

å

r anlita ekonomisk expertis.

F

ö

r tillst

å

nd fordras vidare enligt 4 

§

 att f

ö

rv

ä

rvaren. g

ö

r sannolikt att syftet med f

ö

rv

ä

rvet 

ä

r att han skall idka bostadsf

ö

rvaltning"och d

ä

rvid h

å

lla fastigheten i s

å

dant skick att den motsvarar de anspr

å

k de boende enligt lag har r

ä

tt att st

ä

lla. Enligt 2 

§

 f

ö

rsta stycket till

ä

mpningsf

ö

rord­ningen skall f

ö

rv

ä

rvaren ge in viss utredning f

ö

r bed

ö

mande av denna fr

å

ga. Han skall s

å

ledes enligt punkt 2 uppge avsikten med f

ö

rv

ä

rvet. Enligt punkt 3 skall han vidare uppge om han 

ä

ger eller tidigare har 

ä

gt hyresfastighet eller aktie eller andel i fastighetsbolag och om han tidigare har s

ö

kt tillst

å

nd att f

ö

rv

ä

rva s

å

dan egendom. Enligt punkt 4 skall han slutligen uppge om fastighet 1 hans 

ä

go blivit f

ö

rem

å

l f

ö

r 

å

tg

ä

rder enligt bostadsf

ö

rvaltningslagen eller bostadssaneringslagen eller expropriation p

å

 grund av grov van-v

ä

rd.

Den viktigaste fr

å

gan i detta sammanhang 

ä

r vilken betydelse som b

ö

r tillm

ä

tas det f

ö

rh

å

llandet att f

ö

rv

ä

rvaren f

ö

re f

ö

r­v

ä

rvet i st

ö

rre omfattning k

ö

pt och s

å

lt fastigheter. Som uttalats s

å

v

ä

l vid lagens tillkomst som vid den lag

ä

ndring som

Prop. 1982/83:153

136

gjordes 

å

r 1979 (prop. 1978/79:164 s. 26) f

å

r detta f

ö

r­h

å

llande normalt ses som ett indicium p

å

 att f

ö

rv

ä

rvaren inte har f

ö

r avsikt att beh

å

lla fastigheten. Det 

ä

r emeller­tid inte m

ö

jligt att generellt ange att avslagsbeslut skall meddelas i s

å

dana fall. Som bl.a. Stockholms-kommuns utred­ning ut-visar finns det dock anledning f

ö

r pr

ö

-vningsmyndlg-betema att iaktta f

ö

rsiktighet vid tillst

ä

ndsgi-vningen 1 dessa fall. Om det konstatersis att f

ö

rv

ä

rvaren under kortare tid f

ö

re f

ö

rv

ä

rvet har k

ö

pt och s

å

lt flera hyresfastieter, b

ö

r ett naket p

å

st

å

ende av denne att han avser att beh

ä

lla fastigheten, att hans fastietsbest

ä

nd numera stabiliserats etc. inte anses tillr

ä

ckligt f

ö

r tillst

å

nd. D

ä

remot b

ö

r till­st

å

nd kunna l

ä

mnas om f

ö

rv

ä

rvaren alltj

ä

mt 

ä

ger en eller flera fastigheter som han f

ö

rvaltar sedan l

ä

ngre tid och han kan g

ö

ra sannolikt att transaktionerna inte har skett 1 spekulationssyfte. Vad som nu har sagts p

å

kallar inte n

å

gon 

ä

ndring av lagerten.

F

ö

rv

ä

rvaren skall slutligen f

ö

r att f

å

 tillst

ä

nd g

ö

ra sannolikt att han 1 

ö

-vrigt kommer att iaktta god sed i hyresf

ö

rh

å

llanden. Tillst

å

nd bar v

ä

grats under h

ä

nvisning till detta tillst

å

nds--villkor i fall d

å

 f

ö

rv

ä

rvaren upptr

ä

tt klanderv

ä

rt mot hyres­g

ä

ster i tidigare 

ä

gda hus och d

ä

 han uppl

å

tit lokaler i s

å

dana hus till n

å

gon form av illegal verksamhet.

En f

ö

rv

ä

rvare har av nat-urliga sk

ä

l m

å

nga g

å

nger s-v

ä

rt att f

ö

rebringa utredning om 

§

itt framtida upptr

ä

dande som hyres­v

ä

rd. I praktiken tycks ocks

å

 4 

§

 tillst

å

ndslagen till

ä

mpas s

ä

 att' f

ö

rv

ä

rvaren anses ha gjort -vad p

ä

 honom ankommer f

ö

r att f

å

tillst

å

nd n

ä

r han bar gjort sannolikt att han har f

ö

rm

å

ga ocb avsilrt att bedriva en seri

ö

s bostadsf

ö

rvaltning. Det an­kommer d

å

 p

å

 motparterna att prestera utredning om f

ö

rv

ä

rvaxens ol

ä

mplighet. Med anledning h

ä

rav fr

å

gar man sig om f

ö

rv

ä

rvarens utredningsskyldighet i f

ö

revarande h

ä

nseende b

ö

r beh

å

llas.

Om f

ö

rv

ä

rvaren f

ö

rm

å

r framl

ä

gga en tillfredsst

ä

llande utredning om sin f

ö

rm

å

ga och sin a-vsikt att bedri-va en seri

ö

s bostadsf

ö

r-valtning, torde han, 1 synnerhet efter den sk

ä

rpning av utrednings­kravet som nu f

ö

resl

å

s, i de flesta fall ba kvalifika-tioner. att 

Prop. 1982/83:153

137

bli en bra hyresv

ä

rd. Utan att riskera lagens effektivitet b

ö

r man d

ä

rf

ö

r kunna uppge kravet p

ä

 utredning fr

å

n f

ö

rv

ä

rva­ren om hans l

ä

mplighet i 

ö

-vrigt. Det f

ö

resl

å

s d

ä

rf

ö

r att lag­texten i f

ö

revarande h

ä

nseende 

ä

ndras s

å

 att f

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd skall v

ä

gras om det kan antas att f

ö

rv

ä

rvaren i n

å

got annat avseende inte kommer att iaktta god sed 1 hyresf

ö

rh

å

llanden.

Stockholms kommun anser att en -viss karenstid b

ö

r g

ä

lla f

ö

r fastighets

ä

gare som inte tidigare har uppfyllt lagens krav.

En lagbest

ä

mmelse av detta inneh

å

ll b

ö

r knappast komma i fr

å

ga. Tillst

ä

ndspr

ö

-vnlngen b

ö

r inte bindas av schablonregler av. detta slag. Det 

ä

r emellertid uppenbart att en f

ö

rv

ä

rvare som en g

ä

ng visat sig ol

ä

mplig som hyresv

ä

rd normalt inte omedel-bart efter

å

t kan f

å

 tillst

ä

nd p

å

 grund av ett l

ö

fte om b

ä

ttring. F

ö

r att han skall f

å

 tillst

å

nd till fastighetsf

ö

rv

ä

rv m

å

ste det fordras att han genom en l

ä

ngre tids fastighetsf

ö

rvaltning eller p

å

 annat s

ä

tt

å

ter -visar sig l

ä

mplig som hyresv

ä

rd.

Shligt Stockholms kommun 'b

ö

r -vldaxe kommunens yttrande i tillst

å

ndsfr

å

gan f

ö

ljas av hyresn

ä

mnden, om det inte strider mot lag. Kommunen h

ä

n-visar 1 detta sammanhang till att i de fall tillst

ä

nd har gi-vits mot komnrunens avstyrkande, f

ö

rv

ä

rvaren m

ä

nga g

å

nger senare har visat sig inte uppfylla tillst

ä

nds­kxiteriema.

Inte heller i detta fall b

ö

r en lagbest

ä

mmelse av f

ö

reslaget inneh

å

ll komma i fr

ä

ga. En s

å

dan best

ä

mmelse skulle i praktiken medf

ö

ra att tillst

ä

ndspr

ö

vningen flyttades till kommunen. De -unders

ö

kningsresultat som kommunen redo-visar 

ä

r emellertid 

ä

gnade att inge en -viss oro och det finns anledning att i detta sammanhang betona vikten av kommunens yttrande i tillst

ä

nds-fr

ä

gen. Inom kommunen finns samlad en god kunskap om hyres- och fastighetsmarknaden. S

å

som framg

å

r av vad som tidigare hax an­f

ö

rts l

ä

ggs ocks

å

mycket arbete ned inom kommunen f

ö

r att utreda f

ö

rv

ä

rvarens kvalifikationer. Av betydelse i detta sammanhang 

ä

r naturligt-vis ocks

å

 det f aktum att kommunen hax det lokala ansvaxet f

ö

r bostadsf

ö

rs

ö

rjningen.

Prop. 1982/83:153

138

Stockholms kommun, f

ö

resl

å

r slutligen att hinder f

ö

r tillst

å

nd skall f

ö

religga i de fall f

ö

rv

ä

rvaren har betalt ett f

ö

r h

ö

gt pris f

ö

r .fastipieten eller d

ä

 han fr

ä

n allm

ä

n synpunkt kan' anses ol

ä

mplig.

I b

å

da fallen b

ö

r redan enligt g

ä

llande best

ä

mmelser tillst

å

nd i de flesta fall v

ä

gras. Ett f

ö

r h

ö

gt pris, dvs. i detta fall n

ä

rmast ett pris som ligger 

ö

ver fastighetens avkastningsv

ä

rde, kan tyda p

ä

att f

ö

rv

ä

rvaren inte bar f

ö

rvaltningssyfte (prop. 1975/76:33 s. 69). Ett h

ö

gt pris m

å

ste ocks

å

i de flesta fall medf

ö

ra att f

ö

rv

ä

rvarens f

ö

rm

å

ga att ekonomiskt klara fastig­hetsf

ö

rvaltningen s

ä

tts i fr

å

ga. Lagen har emellertid inte i och f

ö

r sig avsetts f

å

en prisreglerande effekt p

å

 fastighets­marknaden (se R

ä

ttsfall fr

ä

n bostadsdomstolen 30:78 ocb 21:80).

S

ö

m exempel p

å

 fall d

ä

r en f

ö

rv

ä

rvare kan anses ol

ä

mplig fr

ä

n allm

ä

n synpunkt n

ä

mner Stockholms kommun att v

å

tit att betala in avgifter och skatt f

ö

r anst

ä

llda eller att han har hyrt ut lokaler f

ö

r illegal klubb­verksamhet. I de fall det konstateras att f

ö

rv

ä

rvaren har gjort sig skyldig till f

ö

rseelser av angivet slag m

å

ste hans f

ö

rm

å

ga och vilja att bedri-va en seri

ö

s fastighetsf

ö

rvaltning s

ä

ttas i fr

å

ga ocb tillst

ä

nd b

ö

r p

å

 denna grund normalt v

ä

gras. Det­samma g

ä

ller i de fall f

ö

rv

ä

rvaren har stora skatteskulder.

Prop. 1982/83:153

139

8    UPPPJlTTADS F

Ö

RF.TTKINGSF

Ö

RSUG

I enlighet med det anf

ö

rda har uppr

ä

ttats f

ö

rslag till

1.

lag om 

ä

ndring i lagen (1975:1132) om f

ö

rv

ä

rv av hyres- . fastighet m.m.,

2.

lag om 

ä

ndring i lagen (1975:188) om arrenden

ä

mnder och hyresn

ä

mnder,

3.

lag om 

ä

ndring 1 kommunalskattelagen (1928:370),

4.

lag om 

ä

ndring i bokf

ö

ringslagen (1976:125),

5.

f

ö

rordning om 

ä

ndring i f

ö

rordningen (1975:1139) om till-l

ä

mpningen av lagen (1975:1152) om f

ö

rv

ä

rv av hyresfastighet m.m.,

6.

f

ö

ror dning om 

ä

ndring i uts

ö

Jcoingsf

ö

rordningen (I98l:98l).

F

ö

rslaget under 5 har uppr

ä

ttats i samr

å

d med budgetdeparte-aentet.

9    SPECIALMOTIVERING

9.1  F

ö

rslaget till lag om 

ä

ndring i lagen (1975:1132) om . f

ö

rv

ä

rv av hyresfastighet m.m.

2

§

     .

Andringen, som har behandlats i avsnitt 7.1.1. inneb

ä

r att undantagen fr

ä

n tillst

å

ndsplikt i punkt 6 (f

ö

rv

ä

rv av andel i fastighet.som sker.for att skaffa, f

ö

rv

ä

rvaren och h

ä

ng familj bostad) och punkt 9 (f

ö

rv

ä

rv av andel i fastl

å

st n

ä

r f

ö

rv

ä

rva­ren tidigare 

ä

ger andel i fastigheten) upph

ä

-vs. F

ö

rv

ä

rvare blir allts

å

ä

ven i s

ä

dana fall skyldiga att, anm

ä

la f

ö

rv

ä

rvet till kommunen och att, om kommunen beg

ä

r det, ans

ö

ka om tillst

å

nd till f

ö

rv

ä

rvet hos hyresn

ä

mnden. Enligt en ny best

ä

mmelse i 4 

§

andra stycket punkt 2 f

å

r tillst

å

nd dock inte v

ä

gras i de fall ett andelsf

ö

rv

ä

rv verkligen sker f

ö

r bostads

ä

ndam

å

l.

Undantaget i punkt 6 g

ä

ller f.n. ocks

å

 vid f

ö

rv

ä

rv av aktier och andelar i fastighetsbolag. I 9 

§

f

ö

resl

ä

s en 

ä

ndring s

å 

att undantaget upph

ä

vs 

ä

ven i denna del.

Prop. 1982/83:153

140

4 

§

F

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd f

å

r meddelas endast om f

ö

rv

ä

rvaren p

å

ett 

ö

vertygande s

ä

tt vissir att han 

ä

r i st

å

nd att f

ö

rvalta fastigheten och g

ö

r sannolikt att syftet med f

ö

rv

ä

rvet 

ä

x att han skall f

ö

rvalta fastigheten och d

ä

rvid h

å

lla den i s

å

dant skick att den motsvarar de anspr

å

k de boende enligt lag har r

ä

tt att st

ä

lla. F

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd f

å

r inte meddelas, oa det kan antas att f

ö

rv

ä

rvaren i n

å

got a-vseende inte kommer att iaktta god sed i hyresf

ö

rh

å

llanden.

F

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd enligt denna lag f

å

r inte v

ä

gras

1_. om det -visas att fastieten 

ä

r obebyggd eller bebyggd

med annat 

ä

n hyresb-us eller med hyreshus som inte inneh

å

ller

fler 

ä

n tv

å

 f

ö

r bostads

ä

ndam

å

l a-vsedda l

ä

genheter,

2. om f

ö

rv

ä

rvet avser andel i fastighet och f

ö

rv

ä

rvet av

andelen uppenbart sker i syfte att bereda f

ö

rv

ä

rvaren och

hans fam-ili bostad p

å

 fastigheten.

Skall fastigheten enligt g

ä

llande planer an-v

ä

ndas f

ö

r annat 

ä

ndam

å

l 

ä

n f

ö

r uppf

ö

rande av hyreshus, f

å

r f

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd meddelas utan hinder av f

ö

rsta stycket.

Ä

ndringama 1 f

ö

rsta stycket, som har behandlats i avsnitt 7.4, ber

ö

r bl.a. f

ö

rv

ä

rvarens utredningsskyldighet betr

ä

ffande de olika -villkoren f

ö

r tillst

å

nd. F

ö

r n

ä

rvarande g

ä

ller att f

ö

r­v

ä

rvaren skall g

ö

ra sannolikt att de olika tillst

ä

ndsvillkoren skall uppfyllas.

Av sk

ä

l som redovisats i avsnitt 7.4 bar utredningskravet betr

ä

ffande f

ö

rv

ä

rvairens f

ö

rm

å

ga att f

ö

rvalta fastigheten sk

ä

rpts s

å

 att han"nu f

ö

r att f

ä

tillst

ä

nd p

å

 ett 

ö

vertygande s

ä

tt skall -visa att han 

ä

r i st

å

nd att f

ö

rvalta fastigheten. H

ä

rmed avses liksom tidigare att han har s

ä

v

ä

l de ekonomiska som de praktiska f

ö

ruts

ä

ttningarna att bedri-va en effektiv fastighetsf

ö

rvaltning. Utredningen av detta tillst

ä

ndskriteri-um m

å

ste allts

å

 -vara grundlig. Hyresn

ä

mnden b

ö

r akti-vt verka f

ö

r att f

ö

ruts

ä

ttningarna klarl

ä

ggs. I mera komplicerade fall b

ö

r hyresn

ä

mnden ha m

ö

jlighet att anlita en egen expert f

ö

r att bed

ö

ma f

ö

rv

ä

rvarens m

ö

jligheter att klara f

ö

rvaltningen. Por att m

ö

jligg

ö

ra detta f

ö

resl

ä

s en 

ä

ndring i 5 

§

andra stycket lagen om arrenden

ä

mnder och hyresn

ä

mnder.

Prop. 1982/83:153

141

F

ö

rv

ä

rvarens utredningsskyldighet har tagits bort i ett avseende. F

ö

r n

ä

rvarande g

ä

ller att han skall g

ö

ra sanno­likt inte bara att han f

ö

rm

å

r och har f

ö

r avsikt att bedriva bostadsf

ö

rvaltning utan ocks

å

 att han 1 

ö

'vrlgt kominer att iaktta god sed i hyresf

ö

rh

å

llanden. Som anf

ö

rts i avsnitt 7-4 'b

ö

r f

ö

rv

ä

rvaren befrias fr

å

n utredninga-skyldleten 1 sistn

ä

mnda h

ä

nseende. Den nya utformningen av 4 

§

 f

ö

rsta stycket inneb

ä

r att om f

ö

rv

ä

rvaren f

ö

rebringar en tillfredsst

ä

llande utredning ang

å

ende sin f

ö

rm

å

ga och sin a'vslkt att idka en godtagbar bostadsf

ö

rvaltnihg, han skall anses ha gjort 'vad p

ä

 honom ankommer f

ö

r att f

å

 till­st

ä

nd. I den m

å

n han av n

å

gon annan anledning inte kan anses vara l

ä

mplig s

å

som hyresv

ä

rd,

fåx  

det allts

å

 ankomma p

ä

f

ö

r­v

ä

rvarens motparter - kommunen och hyresg

ä

stf

ö

reningen - att ta fram utredning h

ä

rom. Hyresn

ä

mnden kan ocks

å

 sj

ä

lv besitta s

å

dana kunskaper om f

ö

rv

ä

rvarens -vandel e.d. att tillst

å

nd b

ö

r, v

ä

gras.

I andra stycket har tillagts ytterligare ett fall d

å

 tillst

ä

nd

inte f

å

r v

ä

gras. Det g

ä

ller f

ö

rv

ä

rv av andel i fastighet n

ä

r det 

ä

r uppenbart att f

ö

rv

ä

rvet sker f

ö

r att bereda f

ö

rv

ä

rvaren och hans familj bostad. Best

ä

mmelsen har behandlats i avsnitt 7.1.1 samt--vid 2 

§

. Genom h

ä

nvisningen i 10 

§

femte stycket blir best

ä

mmelsen ocks

å

 till

ä

mplig i de fall f

ö

rv

ä

rvet avser aktie eller andel 1 fastighetsbolag i -vilka nyttjander

ä

tt till bostad i bolagets fastigheter grundas p

å

 innehavet av aktie eller andel.

Tred.ie stycket motsvarar nuvarande andra stycket andra meningen.

7

§

I andra stycket har h

ä

n-vlsningen till 2 

§

 punkt 9 utg

å

tt.

Prop. 1982/83:153

142

9 

§

Oa ett bolag 

ä

ger s

å

dan fast egendom som anges i 1  f

ö

rsta stycket och egendomens taxerade v

ä

rde enligt senaste balans­r

ä

kning 

ä

r st

ö

rre 

ä

n det enligt samma bal'ansr

ä

3ming bokf

ö

rda v

ä

rdet av bolagets 

ö

-vriea tillg

å

ngar, 

rLr  

aktie eller andel i bolaget inte utan tillst

å

nd av hyresn

ä

mnd f

ö

rv

ä

rvas genom s

å

dant f

å

ng som anges i 1 

§

 f

ö

rsta stycket eller genom inl

ö

sen enligt 3 kap. 3 

§

 aktiebolagslagen (1975:1585). F

ö

rv

ä

rvs­tillst

å

nd fordras dock endast om pr

ö

vning enligt 10 6 tred.ie stycket p

å

kallas hos h-yresn

ä

mnden.

Vid f

ö

rv

ä

rv av aktie eller andel i moderbolag g

ä

ller vad som i f

ö

rsta stycket s

ä

gs om bolaget koncernen.

Best

ä

mmelserna i 2 

§

 1 -  g

ä

ller i till

ä

mpliga delar. Till­st

ä

nd fordras inte till f

ö

rv

ä

rv av aktie p

ä

 grund av nyemis­sion d

ä

r aktie

ä

garna tecknar de nya aktiema i f

ö

rh

å

llande till det antal aktier de f

ö

rut

ä

ger.

Ä

ndringen i f

ö

rsta stvcket f

ö

rsta meningen, som har behandlats i avsnitt 7.1.2, inneb

ä

r att tillst

å

ndslagens till

ä

mpningsomr

å

de i fr

å

ga om aktie- och andelsf

ö

rv

ä

rv -vidgas.. Enligt den nu g

ä

llande best

ä

mmelsen fordras f

ö

r tillst

å

ndsplikt att f

ö

rv

ä

rvet avser aktie eller andel i bolag i -vilket taxeringsv

ä

rdet av hyreshusbest

ä

ndet 

ä

r mer 

ä

n tre g

å

nger s

å

 stort som det bok­f

ö

rda v

ä

rdet av 

ö

-vriga tillg

å

ngar. Av sk

ä

l som redo-visats i avsnitt 7.1.2 f

ö

resl

å

s nu att tillst

å

ndsplikt skall intr

ä

da n

ä

r taxeringsv

ä

rdet av bolagets hyresh-us 

ä

r st

ö

rre 

ä

n det bokf

ö

rda v

ä

rdet av 

ö

-vriga tillg

å

ngar.

Ut-vldgningen av lagens till

ä

mpningsomr

å

de har f

ö

ranlett att det system med f

ö

rv

ä

rvsanm

ä

lan till kommunen som f.n. g

ä

ller -vid fastighetsf

ö

rv

ä

rv nu f

ö

resl

å

s ocks

å

 f

ö

r f

ö

rv

ä

rv av aktier och andelar (se avsnitt 7.1.2). I 

ö

verensst

ä

mmelse med 1 

§

andra stycket f

ö

resl

å

s d

ä

rf

ö

r i f

ö

rsta stycket andra meningen en best

ä

m­melse om att f

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd fordras endas-t om en pr

ö

-vning p

å­

kallas av kommunen (se 10 

§

 tredje stycket).

Len nuvarande best

ä

mmelsen i f

ö

rsta stycket andra meningen om tillst

å

ndsplikt vid f

ö

rv

ä

rv av aktie eller andel i moderbolag hax brutits ut till ett andra stveke och samtidigt 

ä

ndrats redak­tionellt.

Prop. 1982/83:153

143

Ä

ndringen i tred.ie stycket sammanh

ä

nger med att det nuvarande undantaget fr

å

n tlllst

ä

ndsplikten i 2 

§

punkt 6 vid .f

ö

rv

ä

rv av fastighetsandel i bostadsanskaffningssyfte nu f

ö

resl

å

s upp­h

ä

vd.

10 

§

Vid tillst

ä

ndspliktiga f

ö

rv

ä

rv av aktier eller andelar i bolag skall f

ö

rv

ä

rvaren inom tre m

å

nader fr

å

n det f

ö

rv

ä

rvet skedde anm

ä

la f

ö

rv

ä

rvet till den kommun d

ä

r huvuddelen av den fasta egendomen 

ä

r bel

ä

gen. Fr

å

gan om inom vilken kommun_ hu-vuddelen av egendomen ligger skall avg

ö

ras med ledning av fastighetemas taxeringsv

ä

rde. Till anm

ä

lningen skall fogas styrkt avskrift av f

å

ngeshandlingen eller, om n

å

gon f

å

nges­handling inte har uppr

ä

ttats ett av 

ö

verl

ä

taren och f

ö

rv

ä

rva­ren -undertecknat intyg om n

ä

r f

ö

rv

ä

rvet har skett och om de -villkor som har a-vtalats f

ö

r f

ö

rv

ä

rvet.

I fall som avses i 1 6 2 - 4 samt vid f

ö

rv

ä

rv genom inl

ö

sen enligt 3 kap. 3 

> aktiebolagslagen (1975:1385) f

å

r fr

å

gan om f

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd oro-vas av hyresn

ä

mnden redan innan f

ö

rv

ä

rvet skett. Ans

ö

kan f

å

r i s

å

dant fall ges in till hyresn

ä

mnden utan f

ö

reg

å

ende anm

ä

lan till kommunen.

Vill kommunen p

å

kalla pr

ö

-vning enligt denna lag, skall beslutet h

ä

rom anm

ä

las till h-\Te3n=imnden incm tre m

å

nader efter det a.niD

ä

lan skett enligt f

ö

rsta stycket eller, om styrkt a-vskrift av f

å

ngeshandlingep eller intyg om f

ö

rv

ä

rvet inte var fogad till anm

ä

lningen, tre'm

å

nader fr

å

n det att kommunen mottog s

å

dan handling. Det 

å

ligger komanmen att snarast m

ö

jligt och senast inom sa'mmatid underr

ä

tta f

ö

rv

ä

rvaren huruvida pr

ö

-vning Pi'ifalla3.

Ha.r anm

ä

lan som avses i tred,ie stycket gjorts inom f

ö

reskriven tid, skall h-vresn

ä

mnden f

ö

rel

ä

gga f

ö

rv

ä

rvaren att inom en m

å

nad fr

å

n det att han f

å

tt del av f

ö

rel

ä

ggandet ans

ö

ka on f

ö

jrv

ä

rvs-tillst

å

nd. F

ö

rel

ä

ggandet skall inneh

å

lla en erinran om best

ä

mmel­serna i 10 a <> f

ö

rsta stvcket. Till f

ö

rel

ä

ggandet skall fogas en a-yskrift av kommunens anm

ä

lan.

I fr

å

ga om hyresn

ä

rrndens pr

ö

-vning av ans

ö

kan om f

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd galler 4 O i till

ä

mpliga delar.

Paragrafen inneh

å

ller best

ä

mmelser om det nu f

ö

reslagna f

ö

rfaran­det med anm

ä

la,n till kommunen av tillst

å

ndspliktiga f

ö

rv

ä

rv av aktier och andelar (se avsnitt 7.1.2).

Prop. 1982/83:153

144

Enligt f

ö

rsta stycket f

ö

rsta meningen skall den som g

ö

r ett tillst

å

ndspliktigt f

ö

rv

ä

rv av aktier eller andelar inom tre m

å

nader fr

å

n f

ö

rv

ä

rvet anm

ä

la detta till den kommun d

ä

r hu-vuddelen av bolagets fasta egendom 

ä

r bel

ä

gen. Fr

å

gan till vilken kommun anm

ä

lan skall inges f

å

r 1 tveksamma fall enligt andra meningen avg

ö

ras med ledning av fastighetemas taxeringsv

ä

rde (jfr 12 

§

 f

ö

rsta stycket tredje meningen tillst

å

ndslagen). Till anm

ä

lan skall enligt tred.ie meningen fogas en styrkt avskrift av f

ä

ngesbandllngen eller, d

ä 

f

ä

ngeshandllng inte har uppr

ä

ttats, ett av 

ö

verl

å

taren och f

ö

rv

ä

rvaren undertecknat intyg om n

ä

r f

ö

rv

ä

rvet har skett och om vilka villkor som d

ä

rvid har a-vtalats. Av anm

ä

lan b

ö

r framg

å

 hur m

ä

nga aktier eller andelar som f

ö

rv

ä

rvet avser. I samband med anm

ä

lan till kommunen b

ö

r f

ö

rv

ä

rvaren ocks

å

 l

ä

mna uppgift om registerbeteckning, taxering ocb typkod f

ö

r den tillst

ä

ndspllktiga fasta egendom som bolaget innehar samt antalet bostadsl

ä

genheter som finns p

å

 egendomen. N

ä

rmare best

ä

mmelser h

ä

rom f

ö

resl

å

s i 1 a 

§

 andra stycket till

ä

mpnings-f

ö

rordningen.

Det nya f

ö

rfarandet inneb

ä

r att tlllst

ä

ndspr

ö

-vning av f

ö

rv

ä

rv normalt skall 

ä

ga rum efter f

ö

rv

ä

rvet. Liksom n

ä

-r det g

ä

ller fastighetsf

ö

rv

ä

rv har emellertid i andra stycket stadgats undantag fr

å

n denna hu-vudprincip n

ä

r det galler -vissa associa-tionsr

ä

ttsliga f

ö

rv

ä

rv. Best

ä

mmelsen motsvarar 5 

§

 andra stycket, men upptar f

ö

rutom d

ä

r angl-vna f

ö

rv

ä

rv 

ä

ven f

ö

rv

ä

rv genom inl

ö

sen enligt 3 kap. 3 

§

 aktiebolagslagen.

Tred.ie och f.i

ä

rde styckena inneh

å

ller best

ä

mmelser om f

ö

rfaran­det -vid anm

ä

lan och p

å

kallande av tlllst

ä

ndspr

ö

-vning som 

ö

verens­st

ä

mmer med vad som g

ä

ller enligt 3 a 

§

.

Enligt femte stycket skall i fr

å

ga om hyresn

ä

mndens pr

ö

-vning a.v tillst

å

ndsans

ö

kningar 4 

§

 g

ä

lla 1 till

ä

mpliga delar. Best

ä

m­melsen mots-varai 10 

§

 f

ö

rsta stycket andra meningen i nu g

ä

llande lag. Som tidigare har uttalats b

ö

r vid tillst

ä

ndspr

ö

-vnlngen h

ä

nsyn tas till f

ö

rv

ä

rvets omfattning (jfr prop. 1975/76:53 9. 70).

Prop. 1982/83:153

145

10 a 

§

Om ans

ö

kan om f

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd inte g

ö

rs enligt f

ö

rel

ä

ggande som avses i 10  f.i

ä

rde stycket eller om f

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd v

ä

gras genom lagakraft

ä

gande beslut

ä

r f

ö

rv

ä

rvet ogiltigt.

Om f

ö

rv

ä

rvaren -underl

å

ter att i r

ä

tt tid anm

ä

la f

ö

rv

ä

rvet till kommunen enligt 10 

§

f

ö

rsta stycket, skall han 

å

l

ä

ggas en avgift (f

ö

rv

ä

rvsavgift). Om kommunen beg

ä

r det kan f

ö

rv

ä

rvet ocks

å

 f

ö

rklaras ogiltigt.

Om f

ö

rv

ä

rvet a-vser samtliga aktier eller andelar 1 bolaget, . utg

ö

r f

ö

rv

ä

rvsavgiften en procent av taxeringsv

ä

rdet av bolagets eller koncernens tillst

å

ndspliktiga fasta egendom. I annat fall minskas den s

å

 ber

ä

knade avgiften med h

ä

nsyn till f

ö

rv

ä

rvets omfattning 1 f

ö

rh

ä

llande till det totala antalet aktier eller andelar i bolaget. Om avgiften med h

ä

nsyn till omst

ä

ndigbetema framst

å

r som osk

ä

lig, f

å

r den .j

ä

mkas.

Paragrafen, som 

ä

r ny, inneh

å

ller best

ä

mmelser om ogiltighet och om f

ö

rv

ä

rvsavgift (se avsnitt 7.2).

Enligt f

ö

rsta stvcket g

ä

ller att ett tillst

å

ndspliktigt aktle-eller andelsf

ö

rv

ä

rv blir ogiltigt om hyresn

ä

mnden har utf

ä

rdat f

ö

rel

ä

ggande om tillst

ä

ndsans

ö

kan ocb f

ö

rv

ä

rvaren inte i r

ä

tt tid ans

ö

ker om tillst

ä

nd eller om hyresn

ä

mnden v

ä

grar tillst

ä

nd. Best

ä

mmelsen mots-varax i huvudsak 10 -

§

 andxa stycket i dess nu--vaiande lydelse.

I andxa stycket hax tagits in best

ä

mmelsex om p

å

f

ö

ljdex f

ö

r underl

ä

tenhet att g

ö

ra a.nm

ä

.l an enligt 10 

§

 vid tillst

ä

ndspliktiga aktie

och andelsf

ö

rv

ä

rv. Om r

ö

rv

ä

rvaren r

ö

rsummar att anm

ä

la f

ö

rv

ä

rvet akall han 

å

l

ä

ggas en avgift. Avgiften f

ö

resl

å

s f

ä 

ben

ä

mning

en f

ö

rv

ä

rvsavgift. F

ö

rv

ä

rvet kan ocks

å

 f

ö

rklaras ogiltigt.

F

ö

rv

ä

rvsavgiften 

ä

r en s.k. sanktionsavgift, dvs. en p

å

f

ö

ljd ' som inte 

ä

r av straffr

ä

ttalig karakt

ä

r ocb som syftar till att eliminera en schablonm

ä

ssigt ber

ä

knad vinst av f

ö

rv

ä

rvet. Att avgiften ber

ä

knas schablonm

ä

ssigt inneb

ä

r

å

 ena sidan att den kan 'vara mindre

ä

n den verkliga vinsten men att det 

ä

 andra sidan inte beh

ö

ver konstateras en verklig vinst -i det -enskilda

10 

Riksdagen 1982183. 1 sand: Nr 153

Prop. 1982/83:153

146

fallet f

ö

r att avgiftsskyldighet skall intr

ä

da. Avgiftsskyl­digheten intr

ä

der oberoende av om underl

å

tenheten att anm

ä

la f

ö

rv

ä

rvet 

ä

r upps

å

tlig eller sker av oaktsambet.

I tredje stycket f

ö

rsta meningen stadgas att f

ö

rv

ä

rvsavgiften skall utg

ö

ra en procent av taxeringsv

ä

rdet av bolagets tlll­st

ä

ndspliktiga fasta egendom, d

ä

 f

ö

rv

ä

rvet avser samtliga aktier eller .andelar 1 bolaget. Om endast en del av aktiema eller andelama f

ö

rv

ä

rvas skall enligt andra meningen avgiften mi nskas i proportion till den del av det totala aktie- eller andelsbest

ä

ndet som har f

ö

rv

ä

rvats. F

ö

rv

ä

rvas en fj

ä

rdedel av aktiema 1 ett bolag, blir avgi.ften s

å

ledes en fj

ä

rdedels procent av taxeringsv

ä

rdet. En s

ä

rskild j

ä

mkningsm

ö

jlighet bar inf

ö

rts genom best

ä

mmelsen i tredje meningen. J

ä

mkning b

ö

r bl.a. kunna komma i fr

ä

ga d

ä

 underl

ä

tenheten att anm

ä

l a f

ö

rv

ä

rvet uppenbarligen beror p

å

 ett rent f

ö

rbiseende ocb f

ö

ruts

ä

ttningar for-tillst

ä

nd f

ö

religger.

10 b 

§

Fr

å

gor om f

ö

rv

ä

rvsavgift och ogiltigf

ö

rklaring pr

ö

vas av hyresn

ä

mnden p

å

 talan av den kommun till vilken anm

ä

lan enligt 10  f

ö

rsta stycket skall ske. Talan f

å

r dock inte tas UPP till pr

ö

vning sedan mer .

ä

n tio 

ä

r f

ö

rflutit fr

å

n f

ö

rv

ä

rvet.

F

ö

r att s

ä

kerst

ä

lla ett anspr

å

k p

ä

 f

ö

rv

ä

rvsavgift f

å

r hyresn

ä

mnden p

å

yrkande av kommunen f

ö

rordna om kvarstad. D

ä

rvid g

ä

ller i till

ä

mpliga delar vad som 115 kap, r

ä

tte­g

å

ngsbalken 

ä

r f

ö

reskrivet om kvarstad p

å

 fordran.

Paragrafen, som 

ä

r ny, inneh

å

ller best

ä

mmelser om pr

ö

vningen av fr

å

gor om f

ö

rv

ä

rvsavgift och ogiltigf

ö

rklaring. Den bar behandlats i avsnitt 7.2 1 den allm

ä

nna motiveringen.

Fr

å

gor om f

ö

rv

ä

rvsavgift ocb ogiltigfdrklarlng skall enligt f

ö

rsta stycket f

ö

rsta meningen pr

ö

vas av hyresn

ä

mnden p

å

 talan av den kommun till -vilken f

ö

rv

ä

rvsanm

ä

lan enligt 10 

§

skulle ba skett. Av 4 

§

 andra stycket andra meningen lagen om arrende­n

ä

mnder ocb hyresn

ä

mnder framg

å

r -vilken byresn

ä

mnd som 

ä

r beh

ö

rig att uppta en s

å

dan talan.

Prop. 1982/83:153

147

I de fall en f

ö

rsummelse av anm

ä

lningsskyldigheten uppdagas, skall talan om 

å

l

ä

ggande av f

ö

rv

ä

rvsavgift normalt v

ä

ckas. N

ä

r det g

ä

ller fr

å

gan om ogiltigf

ö

rklaring har kommunen d

ä

r­emot m

ö

jlighet att fr

å

n fall till fall avg

ö

ra om s

å

dan akall beg

ä

ras. En ogiltlgf

ö

rklaxlng 

ä

r oftast p

å

kallad d

å

 f

ö

rv

ä

rva­ren inte uppfyller villkoren f

ö

r tillat

å

nd och f

ö

rv

ä

rvet ger honom ett inflytande i bolaget. I de fall d

å

 inte heller 

ö

verl

å

taten uppfyller villkoren 1 -4 

§

 ocb en ogiltigfSrklaring s

å

ledes skulle kunna medf

ö

ra ytterligare skada f

ö

r hyresg

ä

s­terna, Van kommunen i st

ä

llet, om det 

ä

r fr

ä

ga om aktief

ö

rv

ä

rv genom k

ö

p, 

ö

verv

ä

ga att f

ö

rk

ö

pa aktiema enligt 13 

§

 andra stycket i nu f

ö

reslagen lydelse. En beg

ä

ran om ogiltigfdrklarlng skall bifallas av hyresn

ä

mnden, om det inte framkommer att f

ö

r­v

ä

rvet inte 

ä

r tillst

ä

ndsplikt igt eller talan har -v

ä

ckts f

ö

r sent.

Enligt f

ö

rsta- stycket zuidra meningen g

ä

ller att talan om f

ö

rv

ä

rvsavgift och ogiltigf

ö

rklaring m

å

ste v

ä

ckas inom tio 

ä

r fr

ä

n f

ö

rv

ä

rvet f

ö

r att f

ä

 tas upp till pr

ö

vning (jfr 56 

§ 

andra stycket milj

ö

skyddslagen).

Andra stycket inneh

å

ller en best

ä

mmelse om kvarstad till s

ä

kerhet f

ö

r fullg

ö

randet av avgiftsskyldieten (jfr 57

§ 

milj

ö

skyddslagen). Ett beslut om kvarstad f

å

r meddelas av hyresn

ä

mnden p

å

 beg

ä

ran av kommunen. H

ä

rvid g

ä

ller best

ä

mmel­sema 115 p. r

ä

tteg

å

ngsbalken om kvarstad i till

ä

mpliga delar. I 23 

§

 tredje stycket punkt 6 lagen om arrenden

ä

mnder ocb hyresn

ä

mnder bar tagits in en. best

ä

mmelse enligt -Tilken s

ä

rskild talan f

å

r f

ö

ras mot ett s

ä

rskilt beslut om kvarstad som meddelas av hyresn

ä

mnden.

10 c 

§

F

ö

rv

ä

2rvsavgift betalas till kommunen. Den tillfaller till h

ä

lften staten och till h

ä

lften kommunen.

Vid f

ö

rdelning mellan staten och kommnnen av medel som har Influtit ska.ll medel i f

ö

rsta hand a-vs

ä

ttas 

föT 

kommunens fordran.

Å

tg

ä

rder f

ö

r Indri-mng av f

ö

rv

ä

rvsavgift f

å

r inte vidtas sedan mer 

ä

n tio 

å

r    f

ö

rflutit fr

å

n det beslutet ang

å

ende avgiften -vann laga kralTT

Prop. 1982/83:153

148

paragrafen, som 

ä

r ny, inneh

å

ller best

ä

mmelser om f

ö

rdelning och indri-vning av f

ö

rv

ä

rvsavgift. Den har behandlats i av­snitt 7.2.

F

ö

rv

ä

rvsavgiften skall enligt f

ö

rsta stycket f

ö

rsta meningen inbetalas till kommunen, men skall sedan enligt andra meningen f

ö

rdelas mellan staten ocb kommunen. Sedan avgiften har betalats b

ö

r det d

ä

rf

ö

r 

å

ligga kommunen att betala h

ä

lften d

ä

rav till l

ä

nsstyrelsen. Om avgiften inte betalas till f-ullo f

å

r kommunen enligt andra stycket f

ö

rst a-vs

ä

tta pengar f

ö

r sin. fordran (jfr 28 

§

 andra stycket lagen om p

å

f

ö

ljder och ingripanden -vid olovligt byggande m.m.).

I 52 

§

 f

ö

rsta stycket lagen om arrenden

ä

mnder och

hyresn

ä

mnder f

ö

resl

ä

s en best

ä

mmelse enligt vilken hyresn

ä

mndens lagakraft­

ä

gande beslut om 

å

l

ä

ggande av f

ö

rv

ä

rvsavgift f

å

r verkst

ä

llas som lagakraft

ä

gande dom. Uttagande av avgift b

ö

r bandl

ä

ggas s

å

som allm

ä

nt m

ä

l enligt 1 kap. 6 

§

 andra stycket uts

ö

knings­balken. En s

ä

rskild best

ä

mmelse h

ä

rom f

ö

resl

ä

s i 1 kap. 2 

§ 

uts

ö

knlngsf

ö

rordningen (I98l:98l).

I tredje stycket stadgas att 

å

tg

ä

rder f

ö

r uttagande av f

ö

rv

ä

rvs­avgift inte f

å

r -vidtas sedan mer 

ä

n tio 

å

r f

ö

rflutit sedan beslutet om avgift vann laga kraft (jfr 65 

§

 milj

ö

skyddslagen).

15 

§

F

ö

rk

ö

psr

ä

tten ut

ö

vas genom att kommunen inom den tid som g

ä

ller f

ö

r anm

ä

lan enligt 10 

§

 tredje stycket skriftligen hos hyres­n

ä

mnden anm

ä

ler att eft beslut att ut

ö

-va f

ö

rk

ö

psr

ä

tt har fattats. Hyresn

ä

mnden skall -unaerr

ä

tta bolaget samt k

ö

pare och s

ä

ljare om beslutet att ut

ö

-va f

ö

rk

ö

psr

ä

tt.

Fr

å

gan om f

ö

rk

ö

p f

å

r ocks

å

tas upp i samband med pr

ö

-vningen av fr

å

ga om f

ö

rv

ä

rvaavgift. I fr

å

ga om anm

ä

lan och underr

ä

ttelse g

ä

ller d

ä

rvid f

ö

rsta stycket. Kommunens anm

ä

lan skall dock ske genast n

ä

r komm'unen beg

ä

r provning av fr

å

'gap om f

ö

rv

ä

rvsagift.

Har f

ö

rv

ä

rvstillst

å

nd meddelats, 

ä

r f

ö

rk

ö

psr

ä

tten f

ö

rlorad.

Prop. 1982/83:153

149

Ä

ndringen i f

ö

rsta stycket sammanh

ä

nger med det system med f

ö

rv

ä

rvsanm

ä

lan till kommunen av aktie- och andelsf

ö

rv

ä

rv som nu f

ö

resl

å

s. Beslut om f

ö

rk

ö

p skall s

å

ledes anm

ä

las till hyresn

ä

mnden inom den tid som g

ä

ller f

ö

r anm

ä

lan av beslut att p

å

kalla pr

ö

-vning enligt 10 

§

tredje stycket, dvs. inom tre m

å

nader fr

ä

n f

ö

rv

ä

rvarens anm

ä

lan av f

ö

rv

ä

rvet.

Best

ä

mmelsen 1 andra stycket som 

ä

r ny. Inneb

ä

r att fr

å

gan om f

ö

rk

ö

p f

å

r tas upp 1 samband med pr

ö

-vningen av fr

å

gan om f

ö

rv

ä

rvsavgift.

9.2   F

ö

rslaget till lag om 

ä

ndring i lagen (i973:188) om arrenden

ä

mnder och hyresn

ä

mnder

4

§

Best

ä

mmelsen i andra stycket andra meningen, som anger vid vilken hyresn

ä

mnd

ä

renden om tillst

ä

nd till f

ö

rv

ä

rv av aktier och andelar i fastighetsbolag och om f

ö

rk

ö

p av s

å

dana aktier och andelar skall anb

ä

ngigg

ö

ras, bar genom en h

ä

n-vlsning till 10 b 

§

 tillst

ä

ndslagen gjorts till

ä

mplig 

ä

ven p

å

ä

renden om 

å

l

ä

ggande av f

ö

rv

ä

rvsavgift och ogiltigfdrklarlng.

5

§

I paragrafens andra stycket stadgas nu ett hyresn

ä

mnden f

å

r anlita teknisk expert att bitr

ä

da n

ä

mnden. Best

ä

mmelsen har 

ä

ndrats p

ä

 s

ä

 s

ä

tt att ordet "teknisk" har tagits bort. H

ä

r­igenom m

ö

jligg

ö

rs att hyresn

ä

mnden i 

ä

renden om tillst

å

nd till f

ö

rv

ä

rv av hyresfastighet anlitar en ekonomisk expert f

ö

r att bed

ö

ma fr

å

gan om f

ö

rv

ä

rvarens ekonomiska m

ö

jligheter att g

ä

 1 land med f

ö

rvaltningen av fastigheten (se avsnitt 7.4). Mot­svarande lag

ä

ndring har f

ö

reslagits av hyresr

ä

ttsutredningen (se SOU 1981:77 s. 401).

Prop. 1982/83:153

150

16 b §

Ä

ndringen i paragrafens femte stycket f

ö

ranleds av det nya f

ö

rfarandet med anm

ä

lan av tillst

å

ndspliktiga f

ö

rv

ä

rv av aktier och andelar i handelsbolag.

16 o 

§

Best

ä

mmelsema i paragrafen, som g

ä

ller handl

ä

ggningen av 

ä

renden om f

ö

rk

ö

p, har gjorts till

ä

mpliga 

ä

ven p

å

ä

renden om f

ö

rv

ä

rvsavgift.

23 

§

I tredje stycket, som inneh

å

ller en uppr

ä

kning av de hyres­n

ä

mndsbeslut som f

å

r

ö

verklagas s

ä

rskilt, har i en ny punkt 6 tagits upp beslut om kvarstad enligt 10 b 

§

 andra stycket tillst

ä

ndslagen.

32 

§

I paragrafens f

ö

rsta stycke, enligt vilket vissa av hyres­n

ä

mndens beslut f

ä

x verkst

ä

llas s

å

som lagakraft

ä

gande dom, hax bland de uppr

ä

knade besluten tagits in beslut enligt 10 b 

§ 

tillst

ä

ndslagen om 

å

l

ä

ggande av fbrv

ä

rvsavgift och om kvarstad f

ö

r s

å

dan avgift. I samband med 

ä

ndringen bar f

ö

rsta stycket ocks

å

ä

ndrats redaktionellt.

9.3.  F

ö

ralaget till lag on 

ä

ndring i kommunalskattelagen (1928:70)

Shligt best

ä

mmelsen i 20

§

 andra stycket f

å

r vid ber

ä

kningen av skattepliktig inkomst avdrag inte g

ö

ras f

ö

r vissa kostnader ocb p

å

lagor. I enlighet med -vad som har anf

ö

rts i avsnitt 7.2 har b

ä

r ocks

å

upptagits f

ö

rv

ä

rvsavgift som 

å

l

ä

ggs n

å

gon med st

ö

d av 10 a 

§

andra stycket tillst

ä

ndslagen. De 

ä

ndringar i f

ö

revarande paragraf som bar f

ö

reslagits i prop. 1981/82:146 och 154 har 

ä

nnu inte behandlats av riksdagen.

Prop. 1982/83:153

151

5.4      F

ö

rslactt till lag oro 

ä

ndring i bokf

ö

ringslagen (1976:125)

I paragrafen, som Inneh

å

ller best

ä

mmelser om balansr

ä

kning har i ett nytt sista stycket tagits in en han-visning till best

ä

mmel­sema 1 11 

§

tillst

ä

ndslagen om skyldighet f

ö

r bolag som 

ä

ger hyresfastigheter att i balansr

ä

kningen l

ä

mna -vissa uppgifter (se avsnitt 7.1.2).

9.5        F

ö

rslaget till f

ö

rordning om 

ä

ndring i f

ö

rordningen

(1975:1139) om till

ä

mpningen av lagen (1975:1132) om

f

ö

rv

ä

rv av hyresfastighet m.m.

1 a 

§

Enligt den f

ö

reslagna lydelsen av 10 

§

 f

ö

rsta stycket tillst

ä

nds­lagen skall f

ö

rv

ä

rv av aktier och andelar 1 fastighetsf

ö

rvaltande bolag qnm

ä

i"

«

 till kommunen p

ä

 samma s

ä

tt som nu 

å

ker -vid fastig­hetsf

ö

rv

ä

rv. Det 

ä

r d

ä

refter kommunen som beslutar huruvida tillst

å

ndspr

ö

vning skall ske. Med anledning h

ä

rav bar i ett nytt andxa stycke till f

ö

re-varande paragraf Inf

ö

rts best

ä

mmelser om f

ö

rv

ä

rvarens uppgiftsskyldighet m.m. 1 samband med an m

ä

l an

som 

a.vseT  

aktie- eller andelsf

ö

rv

ä

rv.

2

§

ihligt f

ö

rsta stycket 

å

ligger det en f

ö

rv

ä

rvare att 1 ans

ö

kan till hyresn

ä

mnden om tillst

ä

nd till f

ö

rv

ä

rv bl.a. uppge hnru--vida s

ä

rskild f

ö

rvaltning enligt bostadsf

ö

rvaltningslagen eller upprustnings

å

l

ä

ggande enligt bostadssaneringslagen har beslutats eller s

ö

kts betr

ä

ffande honom tillh

ö

rig egendom. Av v

ä

rde f

ö

r bed

ö

mningen av f

ö

rv

ä

rvaxens -vilja och f

ö

rm

å

ga att f

ö

rvalta fastigheten 

ä

r emellertid ocks

å

 att veta huruvida f

ö

rel

ä

gganden enligt b

ä

lsoskyddslagstiftnlngen och enligt byggnadslagstiftningen meddelats betr

ä

ffande egendom som f

ö

r­v

ä

rvaren bar 1 sin 

ä

go. Oftast uppm

ä

rksammas s

ä

dana f

ö

rel

ä

ggan­den 1 samband med kommunens yttrande i tillst

å

ndsfr

å

gan. Det har emellertid f

ö

rekommit att f

ö

rel

ä

gganden av detta slag har f

ö

rbisetts. Best

ä

mmelsen bar d

ä

rf

ö

r kompletterats s

å

 att uppgiftsskyldighet f

ö

religger 

ä

ven i detta h

ä

nseende, H

ä

n-vlsning g

ö

rs till den i. prop. 1981/82:219 f

ö

reslagna h

ä

lsoskyddslagen, oaktat riksdagen 

ä

nnu inte behandlat f

ö

rslaget-.

Prop. 1982/83:153

152

4 §

F

ö

rv

ä

rvarens uppgiftsskyldighet enligt f

ö

revarande paragraf har ut-vidgats att avse 

ä

ven uppgifter enligt 2 

§

 f

ö

rsta stycket punkten 5 (jfr 1 fr

å

ga om anni

ä

lan till kommunen 1 a 

§

 andra stycket).

7 a - c 

§§

I tre nya paragrafer har tagits in bestämmelser angående tillämpningen av de nya bestämmelsema om förvärvsavgift ocb ogiltigförklaring 1 tillständslagen.

8 

§

Ä

ndringen f

ö

ranleds av det nya systemet med anm

ä

lan till kommunen av tillst

ä

ndspllktiga aktie- och andelsf

ö

rv

ä

rv.

9.6   F

ö

rslaget till f

ö

rordning om 

ä

ndring 1 uts

ö

knlngs­f

ö

rordningen (1981:981)

I 1 kap. 2 

§

 har bland de belopp och avgifter vars uttagande skall handl

ä

ggas s

å

som allm

ä

nna m

å

l upptagits 

ä

ven f

ö

rv

ä

rvs­avgift enligt 10 a-

§

 andra stycket tillst

ä

ndslagen.

Prop. 1982/83:153

153

10    SAMMANFATTNING

Enligt lagen (1975:1152) om f

ö

rv

ä

rv av hyresfastighet m.m. (den s.k. tillst

å

ndslagen) g

ä

ller tillst

å

ndsplikt vid f

ö

rv

ä

rv av hyresfastigheter och -vid f

ö

rv

ä

rv av aktier och andelar 1 bolag som bu-vudsakligen sysslax med f

ö

rvaltning av hyres­fastigheter. Tillst

ä

nd meddelas av hyresn

ä

mnden. Betr

ä

ffande fastighetsf

ö

rv

ä

rv g

ä

ller att f

ö

rv

ä

rvet skall anm

ä

las till kommunen inom -viss tid ocb att tillst

å

ndspr

ö

vning hos hyres­n

ä

mnden sker endast om kommunen beg

ä

r det. Tillst

ä

nd till aktie- och andelsf

ö

rv

ä

rv skall alltid s

ö

kas direkt hos hyres­n

ä

mnden. Underl

ä

tenhet att anm

ä

la f

ö

rv

ä

rv eller att s

ö

ka till­st

å

nd till f

ö

rv

ä

rv medf

ö

r att f

ö

rv

ä

rvet blir ogiltigt.

I promemorian f

ö

resl

ä

s f

ö

r det f

ö

rsta vissa I"

ö

r

ä

ndringar i lagens till

ä

mpningsomr

å

de. Nuvarande undantag fr

å

n tillst

ä

nds­pllkten -vid vissa f

ö

rv

ä

rv av andel i fastighet tas bort. Vidare 

ä

ndras best

ä

mmelsema om vilka aktier och andelar som skall om­fattas av tillst

å

ndsplikt f

ö

r att s

ä

kerst

ä

lla att tillst

ä

nds­pllkten kommer att omfatta bolag vars hu-vudsakliga syfte 

ä

r att f

ö

rvalta hyresfastigheter. I samband h

ä

rmed f

ö

resl

ä

s att systemet med anm

ä

lan till kommun av tillst

ä

ndspliktiga f

ö

rv

ä

rv inf

ö

rs ocks

å

 vid aktie- och andelsf

ö

rv

ä

rv. Det blir s

å

ledes . ocks

å

 i dessa fall kommunen som avg

ö

r om tillst

å

ndspr

ö

vning skall 

ä

ga rum bos hyresn

ä

mnden.

I promemorian f

ö

resl

å

s vidare nya best

ä

mmelser om p

å

f

ö

ljd for underl

å

tenhet att iaktta tillst

å

ndsplikten.vid aktie- och andelsf

ö

rv

ä

rv. Best

ä

mmelsema inneb

ä

r att den som underl

å

ter att anm

ä

la ett tillst

å

ndspliktigt f

ö

rv

ä

rv till kommunen kan 

å

l

ä

ggas en s.k. f

ö

rv

ä

rvsavgift, som ber

ä

knas p

ä

 grund-val av taxeringsv

ä

rdet av bolagets tillst

ä

ndspliktiga fasta egendom. F

ö

rv

ä

rvsavgift 

å

l

ä

ggs f

ö

rv

ä

rvaren av hyresn

ä

mnden p

å

 talan av kommunen. Kommunen f

å

r i samband d

ä

rmed m

ö

jlighet att beg

ä

ra. att f

ö

rv

ä

rvet skall f

ö

rklaras ogiltigt.

Prop. 1982/83:153

154

Slutligen f

ö

resl

å

s vissa 

ä

ndringar i best

ä

mmelserna om f

ö

rut­s

ä

ttningarna f

ö

r tillst

ä

nd.

Ä

ndringama Inneb

ä

r i hu-vudsak att f

ö

rv

ä

rvaren 

å

l

ä

ggs en l

ä

ngre g

å

ende utredningsskyldighet n

ä

r det g

ä

ller hans ekonomiska och praktiska f

ö

ruts

ä

ttningar att klara av f

ö

rvaltningen av de hyreshus som 

ä

x i fr

å

ga.

Lag

ä

ndxingama f

ö

resl

å

s tr

ä

da 1 kraft den 1 juli 1983.

Prop. 1982/83:153

155

Bilaga 2

Sammanställning av remissyttranden över promemorian Ds Ju 1982:12

1   Allmänna synpunkter

Riksåklagaren: Den ifrågavarande lagstiftningen syftar till att skapa möjligheter för samhället att utöva kontroll över ägandet av hyresfastighe­ter så att i första hand en god fastighetsförvaltning kan upprätthållas samt att spekulationsköp beträffande hyresfastigheter kan motverkas. Erfaren­heten har visat att en stor del av den s. k. ekonomiska brottsligheten sker på fastighetsmarknaden. Det är därför av värde även ur brottsbekämp­ningssynpunkt att vissa kontroller finns när det gäller överlåtelser av hyresfastigheter eller av aktier/andelar i bolag som äger sådana fastigheter.

Överåklagaren i Stockholms åklagardistrikt: Från de synpunkter som åklagarna närmast har att företräda synes inte finnas anledning till erinran mot de i promemorian framlagda förslagen.

Överåklagaren i Göteborgs åklagardistrikt: Liksom hittills blir effektivi­teten av tillståndslagen i hög grad beroende av det intresse kommunerna visar för fastighetshandeln. Efter Göta-Finans-affaren torde kommunerna, även utanför Stockholm, ägna dessa frågor ökad uppmärksamhet.

Länsåklagaren för speciella mål: Från de synpunkter jag har att företrä­da finns ingen erinran mot de föreslagna författningsändringarna.

Stockholms tingsrätt: Stockholms tingsrätt har anmodats avge yttrande över promemorian. Tingsrätten hår inte i sin verksamhet fått underlag för påståendena att sådana olägenheter vidlåder nuvarande regelsystem att ändringar skulle vara motiverade.

Kommunemas handläggning avförvärvsanmälningama har, som redovi­sats i promemorian, utvecklats på ett sätt som inte var avsett när lagreg­lerna tillkom. Genom de tilltänkta förändringarna i lagen har departemen­tet accepterat den utveckling avseende komnfiunernas ökade inflytande som skett._

De bedömningar Stockholms kommun gjort vilar genomgående på ett litet statistiskt material. Antalet fall där kommunen kunnat misstänka att lagens syfte kringgåtts är försvinnande få. Tingsrätten ifrågasätter det samhällsekonomiskt försvarbara i en sådan ingående prövning av varje förvärv som fastighetskontoret i Stockholms kommun redovisat.

Tingsrätten vill framhålla att endast få paragrafer i lagen är direkt ak­tuella för tingsrätten. Dit hör ej bestämmelserna angående förvärv av aktie eller andel i bolag i vissa fall.

Hyresnämnden i Stockholm: Hyresnämnden har i stort ej några erinring­ar mot förslagen i den remitterade promemorian.

Hyresnämnden i Göteborg: Hyresnämnden kan i allt väsentligt tillstyrka förslagen i promemorian. Det bör emellertid framhållas att de föreslagna ändringarna inte torde medföra någon mera betydande skärpning av nuva­rande förvärvsprövning. Önskar statsmaktema en kraftigare begränsning av möjlighetema att förvärva hyresfastighet måste rekvisiten för förvärvs­tillstånd arbetas om mera radikalt.

I ett avseende anser hyresnämnden att promemorieförslaget är klart otillfredsställantle, nämligen när det gäller prövningsförfarandet hos kom­munen. Enligt nämndens mening bör tyngdpunkten i förvärvsprövningen

Prop. 1982/83:153

156

ligga i förfärandet hos kommunen. En anmälan till hyresnämnden av ett förvärvsärende bör normalt bygga på en reell prövning av förvärvarens kvalifikationer. Att som idag förekommer en kommun slentrianmässigt utan någon som helst utredning hänskjuter ärenden till hyresnämnden och därefter inte heller under handläggningen i nämnden bidrar till utredningen i ärendet bör inte få förekomma i fortsättningen. Hyresnämnden återkom­mer till frågan i det följande.

BRÅ (majoriteten): Att döma av den statistik som presenteras bl. a. i den remitterade promemorian har lagen varit ett verksamt instmment för att hålla icke seriösa personer borta från hyresmarknaden. Nu föreslås vissa justeringar i lagen för att avhjälpa brister som uppmärksammats i rättstill-lämpningen.

Brottsförebyggande rådet (BRÅ) vill först påpeka att det är i tider av hög inflation som värdesäkra fastigheter blir intressanta investeringsobjekt. Snabbt stigande fastighetspriser öppnar möjligheter till finansiella "klipp" av den typ som under första hälften av 1970-talet ledde till att hyresfastig­heter köptes och såldes gång på gång medan förvaltningen i flera fall sattes på undantag. Numera har prisutvecklingen för hyresfastigheter dämpats åtskilligt och ligger, möjligen med undantag för kommersiella fastigheter i storstädernas centra, väsentligt under de flesta alternativa placerings­former. DeMa förhållande har antagligen i högre grad än tillståndslagen medverkat till att icke seriösa personers intresse för fastighetsmarknaden avtagit. En lugn utveckling av såväl penningvärde som värdet på hyresfas­tigheter är därför det utan gensägelse mest effektiva medlet mot oseriösa fastighetsägare.

BRÅ (ledamoten Körlof): Allmänt sett framstår det som tveksamt om ett komplicerat regel- och kontrollsystem, med härtill knuten växande byrå­krati, står i rimlig proportion till vad som kan uppnås för att komma till rätta med spekulation och oseriösa förfaranden med hyresfastigheter. Otvivelaktigt förekommer inom branschen förfaranden som icke är godtag­bara och som samhället frän olika utgångspunkter har anledning att bekäm­pa. Det finns emellertid anledning att också uppmärksamma de stora risker som är förbundna med uppbyggnad av komplicerade regler om vilka den enskilde medborgaren har liten eller ingen kunskap och som vederbörande utan ont uppsåt eller med iakttagande av normal aktsamhet riskerar att bryta mot.

Härtill kommer också riskerna med att en omfattande byråkratisk tröghet inom förevarande område kan utvecklas till ett institutionaliserat hinder för en sund och framgångsrik utveckling av branschen.

Bankinspektionen: I promemorian föreslås en rad åtgärder som alla syftar till att försvåra spekulationsköp av hyresfastigheter och hindra oseriösa personer från att kunna förvärva sådana fastigheter. Såsom an­förts i promemorian har redan den nu gällande lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. givit en god effekt när det gällt att hindra spekulation i hyresfastigheter. Emellertid har, såsom framgår av de i promemorian redovisade undersökningarna, detta inte varit nog. Svårighe­ter för kommuner och myndigheter att kontrollera presumtiva förvärvare av hyresfastigheter har tillsammans med vissa möjligheter till kringgående av hyresförvärvslagen lett till att en relativt omfattande fastighetsspekula­tion ändå kunnat pågå. Den s. k. Göta finans-affären är det allvariigaste exemplet härpå. Den frågan bör emellertid ställas om det är lagen eller tillämpningen av lagen som det är fel på.

Bankinspektionen kan ställa sig positiv till de syften som anges i prome-

Prop. 1982/83:153

157

morian. Emellertid måste bankinspektionen som framgår av det följande ställa sig tveksam eller rent av avvisande till flera av de åtgärder som redovisats.

Bostadsstyrelsen: Bostadsstyrelsen får allmänt konstatera att de syften som motiverade införandet av lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfas-fighet fortfarande är starkt bärande samt att åtgärder för att skärpa tillämp­ningen samt förstärka efterlevnaden av densamma får anses klart motive­rade. För detta talar inte minst styrelsens erfarenheter i samband med långivning och exekutiva auktioner och särskilt då det i promemorian berörda "Göta-Finans-fallet".

Av särskild betydelse -med hänsyn till kreditriskutvecklingen och läns­bostadsnämndernas begränsade resurser att utreda låntagarens förutsätt­ningar att fullgöra de skyldigheter som följer med lånet eller att förvalta huset tillfredsställande samt prövning av föriustrisk, vilka utgör lånevill­kor, är kommunens möjligheter att på ett effektivt sätt utreda och i befo­gade fall stoppa icke seriösa fastighetsförvärv. De erfarenheter som redo­visas i promemorian jämfört med den rättsliga prövningen av tillstånds­ärendena visar enligt styrelsens mening på angelägenheten av att de motiv som legat till grund för lagstiftningen verkligen kommer till uttryck i tillämpningen.

Från bostadspolitiska utgångspunkter är det lika viktigt att tillstånds­prövningen ger möjligheter till en stark förankring i kommunen som i regel har god kännedom om hur tilltänkta förvärvare har skött tidigare fastig­hetsinnehav såväl när det gäller förhållandet till hyresgäster som när det gäller att bevara och förnya fastighetskapitalet.

Länsstyrelsen i Stockholms län: Länsstyrelsen kan i huvudsak ansluta sig till de slutsatser och de förslag utredningen för fram.

Utifrån det för tillståndslagen angivna syftet att förebygga spekulation i hyresfastigheter och att hindra att sådana fastigheter förvärvas av personer som är olämpliga att förvalta hyresfastigheter, vill länsstyrelsen därutöver förorda det av Stockholms kommun framförda förslaget att en viss karens­tid bör införas för fastighetsägare som befunnits tidigare inte ha uppfyllt tillståndslagens krav. En sådan bestämmelse kan antas komma att fungera som en press på spekulativa hyresvärdar med inriktning på korta husaf­färer att iaktta god sed i hyresförhållanden inför risken att eljest under viss tid vara utestängda från hyreshusmarknaden. Länsstyrelsen vill vidare -som också uppbördsenheten anfört - som en kompletterande bestämmel­se till förslagets §4 och för att ge konkretion åt dess innebörd ansluta sig till borgarrådsberedningens i Stockholm förslag om införande i tillståndsla­gen av en s.k. generalklausul (sid. 41 i promemorian), innebärande att förvärvstillstånd skall kunna vägras om förvärvaren på grund av sina personliga förhållanden måste anses från allmän synpunkt olämplig att inneha fastighet. Då härmed avses sådana förhållanden som att förvär­varen har anställda utan att inbetala skatt och avgifter eller fullgöra andra arbetsgivarskyldigheter, hyr ut lokaler för olaglig verksamhet eller har egna stora, oreglerade skatteskulder etc. skulle en generalklausul kanske befordra en mindre försiktig tillämpning av tillståndslagen än hittills och därigenom bidra till att bättre uppnå syftet med lagen att hålla olämpliga förvärvare borta från hyreshusmarknaden.

Svenska kommunförbundet (majoriteten): En viktig utgångspunkt för den i promemorian redovisade översynen av lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. (tillståndslagen) har varit Stockholms kommuns utredning om fastighetshandeln och tillämpningen av lagen. Förslagen i

Prop. 1982/83:153

158

promemorian och de i anledning därav gjorda uttalandena innebär att lagens brister i väsentliga delar rättas till. Styrelsen tillstyrker förslagen i allt väsentligt. I följande avseenden ger emellertid enligt styrelsens mening förslagen anledning till erinran.

I samband med 1979 års ändringar i tillståndslagen framförde styrelsen önskemålet att lagen skulle göras tillämplig även på förvärv av hyresfas­tigheter som innehåller endast lokaler. Motivet för detta var bl. a. att vissa kommuner hade märkt att en ny krets av intressenter uppkommit för denna typ av fastighetsförvärv. I prop. 1978/79:164 s. 22 anfördes att utveckling­en på området skulle följas med uppmärksamhet. Promemorian innehåller inget förslag i denna del. Enligt uppgifter som förbundet fått från några kommuner kvarstår problemen. Styrelsen finner det därför befogat att återupprepa önskemålet om att tillståndslagen ska omfatta även dessa förvärv. Det bör också finnas möjlighet att sakpröva dessa förvärv i hyresnämnden.

Vidare uppmärksammas i promemorian att förvärv av fastighet som taxerats som specialenhet faller utanför tillståndsplikten även om enheten innehåller bostäder. I yttranden över förslaget till fastighetstaxeringslag (1979:1152) framhölls, bl-, a. av hyresnämnder, att specialenheter principi­ellt bör falla under tillståndsplikten i lagen. Inte heller i denna del upptar den förevarande promemorian något förslag.

Promemorieförslaget innehåller bestämmelser som kan förväntas ytterli­gare mkiska riskerna för spekulation med fastigheter som omfattas av lagen. Detta kan emellertid leda till ökat intresse bland icke-seriösa förvär­vare för hyreshus som inte faller under tillståndsplikten. Styrelsen anser det därför angeläget att lagens bristfälligheter i fråga om specialenheter och fastigheter som endast innehåller lokaler beaktas i det fortsatta lagstift­ningsarbetet.

Svenska kommunförbundet (minoritet, m): Enligt vår uppfattning borde styrelsen avvisa förslagen till ändring i lagen om förvärv av hyresfastighet.

Lagförslaget bidrar inte på något sätt till att lösa problemet med de dåliga förvaltare som finns på bostadsmarknaden. Enligt vår uppfattning bör man angripa oseriös fastighetsförvaltning genom ändringar i lagen om tvångsförvaltning.

Föreliggande lagförslag torde leda till ytterligare byråkratisering och ökade kommunala kostnader.

Stockholms kommun (majoriteten): Förslagen till ändrade regler är när­mast föranledda av en framställning från kommunen gmndad på kommun­styrelsens utredning om ekonomisk brottslighet, delutredningen om fas­tighetshandel. Den av justititiedepartementet framlagda promemorian till­mötesgår kommunens förslag på väsentliga punkter, antingen i form av ändringar i lagen eller uttalanden som får förutsättas bli motivuttalanden i kommande lagstiftningsärende. Förslagen bör därför i sina huvuddrag kunna ligga till grund för en skärpt lagstiftning för att förhindra spekulation vid förvärv av hyresfastigheter.

Stockholms kommun (minoritet, m): Det råder total politisk enighet om att fastighetsspekulation, olaglig lägenhetshandel och ekonomisk brottslig­het inte bara i samband med fastighetshandel måste motverkas. Detta är i huvudsak en uppgift för statsmakterna även om kommunerna i vissa hänseenden kan medverka.

Den s. k. tillståndslagen instiftades med syfte att hindra att hyresfastig­heter förvärvas av personer som uppenbart spekulerar i en snar försäljning eller som på objektiva gmnder kan antas komma att missköta fastigheterna

Prop. 1982/83:153

159

till men för hyresgästerna. Som bl. a. framgått av kommunens egen delut­redning om fastighetshandel har lagen i huvudsak fått avsedd effekt.

Tillståndslagen har emellertid varit generellt verkande i endast tre år. Detta är en alltför kort tid för att vinna tillräckliga erfarenheter som motiverar en lagändring. I all synnerhet är tiden för kort om man överväger den dramatiska utvidgning av lagstiftningen som föredragande borgarrådet förespråkar.

Det kan vara motiverat att även framgent bibehålla en tillståndslag. Föredragande borgarrådet synes dock i praktiken förorda en förbudslag, varigenom förvärv av fast egendom i princip förbjudes men där undantag kan medges om kommunala politiker och tjänstemän finner köparen "up­penbart lämplig". Vi kan självfallet aldrig dela en sådan grundsyn.

Den serie förbud, regleringar, generalklausuler, dataregister, byråkratfs-

ka inslag, kontroller och avgifter som föredragande borgarrådet förordar är

mer ägnade att försvåra seriösa fastighetsaffärer än att möta spekulativa

inslag på bostadsmarknaden. Än värre är att rättssäkerheten hotas i grun­

den genom införande av nya generalklausuler och allmänt hållna stadgan-

den men också genom den makt och de vidsträckta kontrollinstrument som

skulle ges till den kommunala byråkratin.    

Som ovan angivits finner vi för närvarande inte skäl att förorda föränd­ringar i tillståndslagsstiftningen. Ytterligare erfarenheter står att vinna.

Stockholms kommun (minoritet, c, fp): Stockholms kommun har med anledning av kommunstyrelsens utredning om ekonomisk brottslighet, delutredningen om fastighetshandel, gjort framställning om revideringar i tillståndslagen. Det kan konstateras att kommunens förslag tillmötesgåtts på praktiskt taget alla punkter, vilket är mycket tillfredsställande. I övrigt hänvisar vi till de synpunkter som juridiska avdelningen och fastighetskon­toret framfört.

En ytterligare skärpning av lagen, som föreslås av föredragande borgar­rådet anser vi f. n. inte är nödvändig. Tillståndslagen med den skärpning som här föreslås bör tillåtas fungera en tid.

Göteborgs kommun (majoriteten): Trots att en revidering av tillståndsla­gen ägde rum så sent som 1979-07-01, har det av skilda anledningar nu ansetts vara erforderligt med ytterligare en revidering. De föreslagna lag­ändringarna, som avses träda i kraft 1983-07-01, får ses som ett viktigt led i arbetet med att förhindra att icke seriösa personer uppträder vid förvärv av hyresfastigheter för bostadsändamål.

Den kommande utvecklingen och rättstillämpningen får utvisa om de föreslagna lagändringarna är tillfyllest för att tillgodose lagens syfte." Det kan bl. a. noteras att departementet icke kommenterat i Göteborgs fastig­hetsnämnds skrivelse till regeringen 1982-04-19 framförda synpunkter på kreditinstitutens roll i samband med beviljande av lån innan tillståndsfrå­gan prövats.

Göteborgs kommun (minoritet, vpk): Som vpk sagt i fastighetsnämnden, anser vi att de krav som ställs av Hyresgästföreningen i Västra Sverige i vitboken "Göta Finans-uppföljning och krav" skall ligga till grund för ny lagstiftning.

Kraven handlar om bl. a. ägarformer, kommunens handläggning, kredit­givning och fastighetsvärderingar samt om mäklarnas och polisens roll. Kraven ligger delvis utanför ramen för de direktiv som gavs av den dåva­rande regeringen.

Som hyresgästföreningen framhåller är det den politiska viljan som avgör om man kan bekämpa ekonomisk brottslighet och svindel med

Prop. 1982/83:153

160

fastigheter. Den nya majoriteten i riksdagen kan ju inte känna sig bunden av en utredning som tillsatts och genomförts under en borgerlig regering.

Föreslås att kommunstyrelsen beslutar i enlighet med stadskontorets förslag med det tillägget att hyresgästföreningens vitbok om Göta Finans bör ligga till grund för ny lagstiftning.

Malmö komtnun: De föreslagna lagändringarna medför en nödvändig skärpning av bestämmelserna. För att uppnå praktiskt genomförbara resul­tat fordras dock atl kommunens påpekanden beaktas vid utformningen av en blivande proposition. Den omständigheten att alla tillståndspliktiga förvärv kommer att anmälas till kommunen för ställningstagande kommer att innebära ett merarbete för kommunen. En sådan nackdel uppvägs emellertid mer än väl av de ökade möjligheter, som därigenom erhålles att i kontrollerande syfte följa fastighetsmarknaden.

Gävle kommun (=fastighetskontoret): Tillståndslagen har till stor del

haft åsyftad effekt. Spekulativa och av annan anledning icke önskvärda

förvärv har kunnat hindras. Dock har kritik framförts mot lagen, som

ansetts ha vissa brister. Bl. a. har Stockholms kommun gjort en framställ­

ning till justitiedepartementet om ändringar i tillståndslagen. Framställ­

ningen grundar sig på en-utredning om fastighetshandeln i Stockholm. Den

s.k. Göta Finansaffären i Göteborg har också haft sin betydelse för de

föreslagna skärpningarna av lagen. Förvisso har denna sin största funktion

i storstadsområdena. Av redogörelsen om tillämpningen av lagen i Gävle

framgår att endast ett förvärv - en i och för sig förhållandevis stor affär

med åtta fastigheter inblandade - har stoppats med stöd av tillståndslagen.

Därmed är inte sagt att lagen är betydelselös för en kommun av Gävles

storlek. Lagen ger kommunen god inblick i hyreshusmarknaden och goda

möjligheter att kontrollera handeln med hyreshus. Dessutom torde lagen

förhoppningsvis ha en viss allmänpreventiv effekt, dvs lagens blotta exi­

stens medför att icke önskvärda fastighetsägare kan hållas borta från

bostadsmarknaden.- 

Slutligen vill fastighetskontoret framhålla att fastighetsnämnden redan 1977 i skrivelse till kommunförbundet framförde önskemål att lagen skulle göras tillämplig på förvärv av hyresfastigheter som innehåller enbart lo­kaler. Frågan omnämns i departementspromemorian men man har inte funnit behov av lagstiftning på området, varför frågan inte har behandlats. Från fastighetskontorets sida har vi erfarit ett antal förvärv av denna typ av fastigheter där klart olämpliga fastighetsägare framträtt utan möjligheter för kommunen att ingripa. Fastighetskontoret anser att behov av lagstift­ning i denna fråga föreligger och uttrycker därför en förhoppning att frågan kommer att tas upp till förnyad prövning.

Svenska sparbanksföreningen: Sparbanksföreningen vill inledningsvis framhålla att det självfallet är angeläget att det på ifrågavarande område finns en lagstiftning som syftar till att motverka och förebygga spekulation i hyresfastigheter och att hindra att sådana fastigheter förvärvas av olämp­liga personer. En lagstiftning av detta slag får å andra sidan inte innebära en sådan detaljreglering och byråkratisering att den seriösa fastighetshan­deln påverkas i negativ riktning. Det är därför betydelsefullt att det vid ändring av lagstiftningen på detta område görs en noggrann avvägning härvidlag och att resultatet inte blir till men för seriösa fastighetsförvärv. Enligt sparbanksföreningens mening måste utgångspunkten vara att be­stämmelser som ökar detaljregleringen och byråkratiseringen inte kan accepteras utan tungt vägande skäl.

Hyresgästernas riksförbund: Tillståndsärenden förekommer numera i

Prop. 1982/83:153

161

hela landet. Förbundet har som underlag för detta yttrande inhämtat syn­punkter och erfarenheter från hyresgästföreningarna. Därav framgår så gott som enstämmigt att de nuvarande bestämmelserna är otillräckliga för att upprätthålla lagens syfte. Promemorian sförslag om skärpning av till­ståndsprövningen i vissa avseenden ligger därför i linje med hyresgäströ­relsens önskemål. Ändå måste vi konstatera att skärpningen får betydelse bara när kommunen påkallar prövning.

Problemen med den spekulativa fastighetshandeln med hyreshus är fort­farande koncentrerade till Stockholm, Göteborg och Malmö, men finns också i andra kommuner. Alla hyresgästföreningar har därför till uppgift att följa vilka förvärv som sker, samt att i förekommande fall undersöka vem förvärvaren är och på vad sätt han tidigare gjort sig känd som förval­tare av hyreshus. Särskilt omfattande är hyresgästföreningens arbete i Stor-Stockholm med 501 ärenden under år 1981 och 450 ärenden som har handlagts hittills i år.

Det finns mycket som tyder på att spekulativa intressen fortsätter att söka sig till ägande och förvaltning av hyreshus. Ett inte ovanligt förhållan­de är att hyresfastigheten erbjuder goda avskrivningsmöjligheter för den som vill undandraga andra inkomster från beskattning. Detta medverkar till att driva upp priserna på hyresfastigheter långt över avkastningsvärdet, med åtföljande svårigheter att ekonomisera förvaltningen. Kommunernas uppmärksamhet och bevakning av tillståndsärendena har stor betydelse för tillståndslagens effektivitet. De stora kommunerna använder regelmäs­sigt hyresgästföreningen som remissorgan för anmälda förvärv. Därigenom har kommunerna kunnat lämna det stora flertalet förvärv utan egen åtgärd, eftersom hyresgästföreningen inte har gjort några invändningar. I de fall hyresgästföreningen har riktat anmärkning och ställt yrkande om till­ståndsprövning, har kommunerna oftast, men långt ifrån alltid, gått på samma linje och alltså påkallat prövning. Vid hyresnämndens prövning har det ändå kunnat inträffa att hyresgästföreningen ensam har fått driva yrkande om att tillstånd skall vägras. Det nu anförda kan sammanfattas på följande sätt:

Om hyresgästföreningen låter en från kommunen remitterad anmälan passera utan invändning så blir det aldrig fråga om tillståndsprövning.

Om hyresgästföreningen begär tillståndsprövning, så avgör kommuner­na huruvida prövning skall påkallas och vilken ställning kommunen i så fall skall inta.

Konsekvensen av denna ordning är att hyresgästföreningens bedömning får avgörande betydelse, när den inte går förvärvaren emot. I andra fall beror det på kommunens uppfattning om tillståndsprövning skall ske.

Förbundet har tidigare påtalat behovet av att hyresgästföreningen får egen initiativrätt i tillståndsärenden.

De erfarenheter som har vunnits under tillämpningen av nuvarande bestämmelser stöder förbundets krav. Som exempel har tidigare anförts Hyresgästföreningen i Stor-Stockholm, vilken handlägger ett 500-tal till-ständsärenden per år. Hyresgästföreningen yrkar på tillståndsprövning i högst 15% av alla dessa ärenden. Det finns ingen anledning till antagande att den siffran skulle stiga mycket om hyresgästföreningen själv kunde påkalla prövning i hyresnämnden. Däremot skulle sådana fall, där kom­munen avstår från prövning, trots hyresgästföreningens begäran, försvinna helt. Detta skulle främja lagens syfte.

Den nuvarande ordningen att förvärv skall anmälas till och prövning påkallas av kommunen infördes när tillståndslagen gjordes tillämplig i hela

11    Riksdagen 1982/83. 1 saml. Nr 153

Prop. 1982/83:153

162

landet. Syftet var att begränsa tillströmningen av ärenden hos hyresnämn­derna.

Detta har också blivit fallet i Stockholm, Göteborg och Malmö, där tillståndslagen gällde redan förut. De uppgifter som lämnats av Hyresgäst­föreningen i Stor-Stockholm visar att högst vart I0:e förvärv numera går till prövning. Minskningen är således avsevärd och det finns anledning till antagandet att ytterligare några tillståndsprövningar skulle kunna accepte­ras som en följd av egen initiativrätt för hyresgästföreningen. Förbundet hemställer att den frågan prövas i det fortsatta lagstiftningsarbetet.

Sveriges fastighetsägareförbund: Fastighetsägareförbundet anser det väsentligt att icke seriösa företag och privatpersoner, som dock represen­terar en mycket liten del av den enskilda hyreshussektorn, helt utestängs från fastighetsmarknaden. I linje härmed har förbundet bl. a. initierat ett omfattande forskningsprojekt, som finansieras av Byggforskningsrådet, syftande till att kartlägga de icke önskvärda fastighetsägarna.

Uppenbarligen har förekomsten av tillståndslagen hindrat olämpliga per­soner från att förvärva hyresfastigheter. Det torde dock vara omöjligt att helt stoppa sådana förvärv genom att skärpa bestämmelserna i tillståndsla­gen utan att samtidigt åstadkomma en byråkrati som verkar förlamande på fastighetsmarknaden. Det kan inte ligga i samhällets intresse att lagstift­ningen ställer upp sådana hinder att personer med goda förutsättningar för och insikter i fastighetsförvaltning avskräcks att förvärva fastigheter. Här­igenom försvåras på ett icke önskvärt sätt en naturlig förnyelse av fastig­hetsägarekåren.

Förbundet vill framhålla, att departementet i sin promemoria tämligen okritiskt har anammat vad Stockholms kommun framhållit och därigenom i alltför hög grad centrerat lagförslaget till vad som inträffat i Stockholm. Härtill har man uppenbariigen tagit intryck av Göta-Finansaffären.

Det är här fråga om en lagstiftning, som skall passa hela landet och inte inriktas på ett fåtal avarter i Stockholm och Göteborg, som man bör kunna komma till rätta med genom bättre kontroll från de kommunala myndighe­ternas sida. Rent allmänt anser förbundet att den avsedda effekten torde kunna uppnås bättre genom mer omsorgsfulla utredningar i förvärvsären­dena i stället för att ytterligare komplicera lagstiftningen.

Om en ändring av tillståndslagen likväl skall göras, bör man enligt förbundet återinföra möjligheten att i förväg få förvärvsfrågan prövad i hyresnämnd. Denna möjlighet fanns enligt 3 § vid lagens tillkomst men har sedermera ändrats och omfattar nu endast de associationsrättsliga förvär­ven.

Av den i promemorian refererade statistiken framgår, att av de till de tre största kommunerna anmälda förvärven har endast 13,5 procent begärts prövade. Detta visar att kommunerna inte i någon större utsträckning anser det erforderligt att begära prövning. Av de anmälda förvärven är endast 5 procent sådana aktie- och andelsförvärv varöver kommunerna avgivit yttrande.

Till yttermera visso framgår av ärendestatistiken i hyresnämnderna, att inte ett enda ärende, där tillstånd givits, liar överklagats (varvid dock uppgifter av någon icke angiven anledning saknas från Stockholms hyres­nämnd). Av aktie- och andelsförvärvsärendena har det givits avslag i ett (1) ärende, men inte heller här har ett enda tillståndsärende överklagats.

Den i promemorian redovisade statistiken tyder sålunda inte på något behov av lagändringar.

HSB: HSB:s Riksförbund ek för, (HSB), som beretts tillfälle avge ytt-

Prop. 1982/83:153

163

rande över rubricerade departementspromemoria med förslag till ändring­ar i den s. k. tillståndslagen m. m., får efter förbundsstyrelsens behandling av remissen meddela, att HSB tillstyrker de föreslagna lagändringarna.

I lagens 2 § undantas från förvärvstillstånd bl. a. "riksorganisation av bostadsrättsföreningar eller bostadsrättsförening ansluten till sådan orga­nisation". Redan i samband med de förändringar av tillståndslagen, som genomfördes med verkan från och med den I juli 1979 framställde HSB önskemål om att denna bestämmelse skulle utsträckas att gälla även regio­nal bostadskooperativ organisation (HSB-förening).

HSB-organisationen är uppbyggd i tre föreningsled. HSB:s Riksförbund har enligt sina stadgar till ändamål att främja medlemmarnas, dvs HSB-föreningarnas, ekonomiska intressen genom att bl. a. biträda vid bildande av HSB-föreningar samt att tillhandahålla och förmedla det tekniska, eko­nomiska, juridiska och finansiella bistånd som erfordras för HSB-förening-arnas och bostadsrättsföreningarnas produktion och förvaltning av bostä­der. Inom landet finns för närvarande 68 regionala HSB-föreningar i vilka såväl enskilda personer som inom regionen verksamma HSB-bostadsrätts-föreningar är medlemmar. Även om bostadsproduktionen sker genom för ändamålet bildade bostadsrättsföreningar, är det under planerings- och produktionsstadiet HSB-föreningen som har det reella ansvaret för att verksamheten genomförs i enlighet med de kooperativa principer som styr HSB-rörelsen. Det är sålunda HSB-föreningen, som för de blivande bo­stadsrättsföreningarnas räkning förhandlar med berörda kommuner om marktilldelning eller gör sådana markförvärv som erfordras för den koope­rativa bostadsproduktiohen. I samband med nyproduktion är det vanli­gaste förfarandet, att exploateringsavtal träffas mellan kommunen och HSB-föreningen, men att upplåtelsen av marken sker till de för ändamålet bildade bostadsrättsföreningarna. I samband med ombyggnad och sanering har det däremot hittills varit vanligast, att HSB-föreningen förvärvat den aktuella fastigheten eller fastigheterna för att när projekteringen och finan­sieringsfrågorna kommit så långt, att ombyggnaden kan påbörjas överlåta fastigheterna till för ändamålet bildade bostadsrättsföreningar. Enligt HSB:s mening bör därför även regional bostadskooperativ organisation omfattas av undantaget i tillståndslagens 2 § punkt 2.

De förändringar i tillståndslagen, som i övrigt infördes med verkan från och med den 1 juli 1979, föreföll välavvägda och väl ägnade att tillgodose intresset av att olämpliga personer utestängs från att förvärva hyresfastig­heter. Senare erfarenheter och då särskilt den s. k. Göta Finans-affären har dock visat, att lagen kan kringgås särskilt i de fall mindre nogräknade personer förvärvar aktier eller andelar i bolag som äger hyresfastigheter. Det är därför särskilt angeläget, att sådana förfoganden så långt möjligt motverkas av lagstiftningen.

Mot denna bakgrund finns därför från HSB:s sida ingen invändning mot de föreslagna ändrade reglerna beträffande tillståndspliktiga aktie- och andelsförvärv. Det förefaller emellertid tveksamt om den föreslagna för­värvsavgiften vid sådan underlåtenhet är tillräcklig. Här föreslås sålunda en avgift om endast 1 procent av taxeringsvärdet för bolagets eller koncer­nens tillståndspliktiga fasta egendom, om förvärvet avser samtliga aktier respektive de här proportionella belopp som motsvaras av antalet förvär­vade aktier eller andelar.

Enligt HSB:s mening kan ifrågasättas, om en förvärvsavgift skulle ha förhindrat sådana förfoganden som uppdagades i Göta Finansaffären. Det visar sig dessutom att olämpliga förvärvare av nu omnämnt slag ofta är

Prop: 1982/83:153

164

svåra att nå när väl saken uppenbaras eller att de därvid saknar utmät­ningsbara tillgångar. Mot denna bakgmnd kan hela institutet med förvärvs­avgift bli ett slag i luften. Om det å andra sidan skall innebära något reellt avskräckande moment mot denna typ av förfoganden bör övervägas om inte avgiften bör sättas högre än enligt förslaget i departementspromemo­rian.

SABO: De i promemorian lämnade förslagen har samtliga karaktären av att söka förhindra i praktiken konstaterade missbruk eller rättare sagt företeelser som strider mot lagens syfte. SABO är naturligtvis positiv till varje åtgärd som innebär att osunda företeelser på fastighets- och bostads­marknaden försvåras, men vill samtidigt erinra om, att så länge fastighets­marknaden erbjuder möjligheter till spekulativa inslag, kommer lagstif­taren att ständigt bedriva en ojämn kamp i sina försök att motverka osunda företeelser på marknaden. Samhället kommer i dessa frågor ständigt att ställas inför valet mellan å ena sidan kostsamma byråkratiska system, med risk för otillbörliga hinder för sunda och seriösa fastighetsaffärer, eller å andra sidan oacceptabla förhållanden. Endast en marknad där möjligheter till spekulativt agerande saknas, eller åtminstone minimeras, är fri eller nästan fri från desamma.

SABO anser därför att insatser på det bostads- och skattepolitiska fältet i avsikt att skapa rättvisa i boendet utan vinstgenerering hos fastighetsäga­ren, på grundval av eget och/eller andras boende, är det effektivaste sättet att komma till rätta med de problem som behandlas i promemorian.

Näringslivets byggnadsdelegation: Föreliggande förslag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. den s. k. tillstånds­lagen utgör den andra revideringen av denna lagstiftning från mitten av 70-talet. De nu föreslagna ändringarna har utarbetats i justitiedepartemen­tet efter framställning av Stockholms kommun. Vissa brister i lagen har enligt departementspromemorian föranlett förslag till lagändring. Bl. a. har även den s. k. Göta-Finans-affären motiverat en översyn och riktat upp­märksamheten på kommunernas roll i förfarandet enligt lagen.

Enligt gällande rätt var Göta-Finans transaktioner straffbara. NBD vill instämma i att sådana transaktioner som förekom i Göta-Finans-affären måste beivras. En effektiv lagstiftning är i den seriösa fastighetsförvalt­ningens intresse. NBD menar emellertid att tillståndslagen även med nu föreslagna ändringar knappast är rätt metod att lösa dessa problem med. Tillståndslagen är ett alltför tmbbigt instrument som leder till krångel och byråkrati. Förfarandet innebär en belastning såväl resursmässigt som ekonomiskt - för fastighetsägare och kommuner.

Utgångspunkten för lagstiftningen måste i stället vara att stävja avar­terna. Detta bör ske på sådant sätt att seriösa parter slipper obehag. I de fall då exempelvis fastighetsägare undandrar sig att fullgöra sina skyldighe­ter bör lagstiftningen finnas som skydd för konsumenterna. Seriösa fastig­hetsägare bör emellertid i så liten utsträckning som möjligt utsättas för betungande kontroll och onödigt krångel. I ett öppet samhälle som vårt är det naturligtvis en tillgång med enskild fastighetsförvaltning. Därmed följer även rätten att förvärva och avyttra fastigheter.

Tillståndslagen uppfyller inte de rimliga krav man kan ställa på en effektiv lagstiftning. Dessvärre innebär föreliggande förslag till ändrade regler om förvärv av hyresfastigheter knappast någon förbättring i detta hänseende. NBD avstyrker sålunda framlagda förslag och. vill i stället föreslå en annan ordning för att komma till rätta med de problem som tillståndslagen avser att lösa.

Prop. 1982/83:153

165

Ett effektivare medel att tillgripa - gentemot det fåtal mindre ansvars-kännande personer som det här är fråga om vore att i stället för nuvaran­de tillståndslag införa någon form av registrering av icke önskvärda fastig­hetsägare/förvaltare. Frågan om registrering har berörts såväl i riksdagen (CU 1981/82:18), Stockholms kommuns framställning, som i den remittera­de promemorian. En registrering skulle med säkerhet inte bara på ett bättre sätt tjäna tillståndslagens syften utan även vara långt mindre admini­strativt belastande än nuvarande lagstiftning. Betydande kostnader för såväl enskilda som kommuner kan på så vis nedbringas. Av stor vikt är naturligtvis att en registrering inte får konsekvenser som direkt eller indi­rekt leder till ett system som liknar auktorisation. Mot en sådan ordning kan som civilutskottet anfört (CU 1981/82:18) åtskilliga även principiella invändningMgjktas. Att försvara näringsfriheten är betydelsefullt.

Det är vicfllre av särskild betydelse vilka uppgifter som ingår i ett regist­reringssystem.' En omfattande upplysningsskyldighet av lagfarna ägare eller fysiska personer vilka är huvudintressenter i de juridiska personer som kan stå om lagfarna ägare till fastigheter skulle inte tjäna sitt syfte. Fömtom att vissa integritetsfrågor här skulle göra sig gällande, skulle ett sådant registersystem medföra en administrativ belastning - ett av NBDs huvudskäl för att slopa nuvarande tillståndslag och i stället förorda en annan ordning.

NBD anser att ett registersystem bör innehålla namn och adressupp­gifter på den person som grovt åsidosatt vad som ålegat honom som fastighetsägare. De fastighetsägare som upprepade gånger erhållit beslut om tvångsförvaltning av fastigheter bör exempelvis registreras. Person som införts i registret ska diskvalificeras från förvärv av hyresfastigheter under kortare eller längre tid. En enkel kontroll skulle kunna göras vid lagfartsprövningen. Stora krav måste naturligtvis ställas på rättssäkerhet i samband med registrering varför domstolsprövning av frågan vore nödvän­dig.

Sveriges advokatsamfund: Advokatsamfundet delar departementets uppfattning att en översyn av lagstiftningen kan vara påkallad. Lagstift­ningen har i många fall visat sig ineffektiv. Som exempel kan nämnas Göta Finansfallet. Tillämpningen av lagen är dessutom komplicerad. Det förelig­ger flera fall där pågående tillståndsprövning avbrutits som överspelad på gmnd av att inskrivningsmyndighet av förbiseende meddelat lagfart för köparen.

I extremfall kan för allmänheten helt obegripliga situationer uppstå. Om hyresgästerna i en hyresfastighet bildar en bostadsrättsförening och vill utöva förköp vid ägarens försäljning av fastigheten kan hyresnämnd beslu­ta att förköp skall äga mm. Därefter skall bostadsrättsföreningen om den inte är ansluten till riksorganisation anrhäla sitt förvärv till kommunen. Detta kan medföra tillståndsprövning där hyresnämnden är oförhindrad att vägra förvärvstillstånd. En sådan situation skulle förhindras om tillstånds­prövningen förlades till förköpsstadiet, dvs. en samordning av lagstiftning­arna.

Lagstiftningen om förvärvstillstånd och förköp i olika situationer (hyres­fastigheter, jordbmksfästigheter, bolags och uflänningars förvärv etc.) har nu nått det stadium där inte bara den rättssökande allmänheten utan även myndigheterna har svårigheter överblicka regelsystemen. Advokatsam­fundet ställer sig därför mycket tveksamt till att ändringar vidtas och ytterliga;;e komplicerade regler införs. Tiden synes istället mogen för en översyn och samordning av regelsystemen. Det vore önskvärt att säljare

Prop. 1982/83:153

166

och köpare kunde fullgöra sina skyldigheter genom anmälan till en enda myndighet.

Ett auktorisationssystem kan innebära oönskade svårigheter för långsik­tiga, seriösa kapitalplaceringar i hyresfastigheter. Det syns inte rimligt att hindra förvärv enbart på den gmnden, att köparen själv inte skall förvalta fastigheten utan har ordnat förvaltningen på annat, godtagbart sätt (genom fastighetsägarförening, välkänt förvaltningsbolag etc). Den föreslagna auktorisationsmodellen kan på sikt leda till att endast allmännyttiga bo­stadsföretag och stöire, idag redan existerande fastighetsförvaltare kom­mer att äga bostadsfastigheter. Detta kan inte anses acceptabelt.

Auktoriserade fastighetsmäklares riksförbund: Genom förbundets med­lemmar, samtliga auktoriserade fastighetsmäklare, sker f.n. över hälften av den värdemässiga frivilliga omsättningen av hyresfastigheter i landet. Förbundet har därför genom sina medlemmar god inblick i de praktiska frågeställningarna på hyreshusmarknaden.

Förbundet vill inledningsvis framföra, att den ur allmän synpunkt oöns­kade fastighetsspekulationen i det närmaste upphört. De oseriösa hyres­värdarna, som opererade på hyreshusmarknaden under första hälften av sjuttiotalet, har rensats bort. Genom att banker och kreditinstitut ökat sitt kunskapsförråd om hyreshusmarknaden och därmed i högre mått kunnat ta sitt samhällsansvar vid bl. a. kreditbedömningar av lånesökande i sam­band med förvärv av hyreshus, har på denna marknad en betydande sanering ägt rum. Tillkomsten av lagen om förvärv av hyresfastigheter m.fl. lagregler, som berör hyreshusmarknaden har också bidragit till den­na positiva utveckling.

Förbundet delar således ej de synpunkter, som kommer till uttryck i den av justitiedepartementet åberopade utredningen om fastighetsspekula­tioner i Stockholm, utförd av Stockholms kommun. Förbundet vill bl. a. peka på det förhållande, att utredningen/-arna delvis baseras på insamlat material från tiden före skärpningen av tillståndslagen (1979-07-01).

Förbundet vill instämma i att sådana transaktioner, som förekom i Göta Finans-affären skaH beivras. Förbundet anser dock ej, att en enstaka redan i sig straffbar affärstransaktion bör motivera en sådan omfattande reglering av fastighetsmarknaden som nu föreslås.

Förbundet anser j stället att lagstiftningens utgångspunkt bör vara att stävja avarterna när de uppstått och skydda boendekonsumenterna på den försumlige hyresvärdens bekostnad.

SBC: Flertalet av de i betänkandet framlagda förslagen berör inte de till SBC anslutna föreningarna. Enligt 2 §, mom. 2 erfordras förvärvstillstånd ej, då bostadsrättsförening ansluten till SBC eller annan kooperativ riksor­ganisation förvärvar en fastighet.

Förslaget att avskaffa mom. 6 i lagens § 2 berör emellertid en mindre grupp SBC-medlemmar, nämligen de s. k. bostadsaktiebolag, vilka taxeras såsom äkta bostadsföretag (dvs. skattemässigt likabehandlas med bostads­föreningar och bostadsrättsföreningar).

Av historiska skäl har dessa bostadsaktiebolag en annan juridisk kon­struktion än vad som är vanligt i samband med kooperativt boende. I praktiken kan de dock i allt väsentligt jämställas med bostadsrättsförening­ar och bostadsföreningar, inte minst när det gäller bolagets syfte - som inte är att förvalta fastigheter i vanlig mening, utan att upplåta bostäder åt medlemmarna/delägarna.

Lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. saknar alltså relevans när det gäller förvärv av aktier i ett sådant bostadsaktiebolag, på samma sätt som

Prop. 1982/83:153

167

lagen saknar all relevans när det gäller förvärv av bostadsrätt eller andel i bostadsförening. Hittills har också undantag från förvärvsprövningen gällt enligt 2 §, mom. 6.

Då det i betänkandet nu föreslås, att detta moment i paragrafen ska strykas och ersättas med en regel om att förvärvstillstånd, efter prövning, irite får vägras "om förvärvet avser andel i fastighet och ... uppenbart sker i syfte att bereda förvärvaren och hans familj bostad", så kan det komma att beröra dels olika former av s.k. andelshus, dels de nämnda bostadsaktiebolagen i den mån dessa räknas som fåmansbolag.

SBC har endast granskat den föreslagna lagändringens följder för bo­stadsaktiebolagen, då endast äkta bostadsföretag ingår i SBCs medlems­krets. Det finns enligt SBCs uppfattning fyra vägande skäl för att, såvitt gäller äkta bostadsföretag, avstyrka den föreslagna lagändringen.

För det första medför lagändringen omotiverat krångel i samband med förvärv av lägenhet i fastighet, där det kooperativa boendet råkar vara organiserat i den äldre formen bostadsaktiebolag.

Även om prövningen vanligtvis kommer att sakna praktisk betydelse för förvärvets genomförande så ska hela proceduren genomföras med anmälan av aktieförvärvet, lämnande av upplysningar till kommunen och kommu­nalt beslut om att inte begära tillståndsprövning. Av betänkandet framgår att hanteringstiden i Stockholms kommun för andra tillståndsärenden upp­går till mellan två och tre månader. Hur många månader som skulle erfordras för att i ett ärende som rör lägenhet i fastighet ägd av bostadsak­tiebolag, konstatera att 4 §, andra stycket, moment 2 är tillämplig, har utredningen inte försökt bedöma.

För det andra ger i betänkandet åberopad utredning som utförts inom Stockholms kommun inte underlag för någon lagändring som berör äkta bostadsföretag.

Stockholms kommuns utredning har konstaterat kringgående av lagen när det gäller fastigheter som är uppdelade i s. k. ideella andelar. I utred­ningen sägs dock uttryckligen att materialet är mycket mindre när det gäller fastighetsbolag. Att missbruk eller kringgående av lagens bestäm­melser skulle ha förekommit när det gäller äkta bostadsföretag har inte ens påståtts, vare sig i Stockholms kommuns utredning eller i departements­promemorian.

För det tredje innebär det i departementspromemorian framlagda försla­get en principiellt tveksam utvidgning av den s.k. tillståndslagens räck­vidd, så att även frågor om andrahandsuthyming och liknande skulle prövas.

Detta förslag gmndas, som framgår av betänkandet, inte på den utred­ning som utförts inom Stockholms kommun. Däremot föreslogs i samband med den centrala politiska behandlingen inom kommunen av den nämnda utredningen, att samtliga "andelsförvärv" skulle vara tillståndspliktiga. Därvid åberopades förekomsten av andrahandsuthyming.

Detta förslag från Stockholms kommuns sida har accepterats i departe­mentspromemorian utan några mer ingående överväganden. Sålunda före­slås helt kortfattat att förvärvstillstånd inte ska få vägras om det är "up­penbart" att förvärvet sker för att skafTa förvärvaren och hans familj bostad. Det fömtsatts dock, även om man i departementspromemorian inte gått närmare in pä saken, att kommunen ska göra någon form av utredning för att klarlägga bl. a. humvida lägenheten förvärvas i syfte att skaffa egen bostad, eller i annat syfte.

Den prövning av lämpligheten i - de för övrigt fåtaliga andrahandsut-

Prop. 1982/83:153

168

hyrningarna i bostadsaktiebolag som här åsyftas strider mot de syften statsmakterna hade då lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. infördes.

Lagen infördes för att hindra, att bostadsfastigheter skulle komma att behandlas som handelsvara i kretsar där mindre nogräknade personer etablerade sig som fastighetsägare, liksom att personer som inte var bered­da att följa de regler som gäller på hyresmarknaden kom in på bostads­marknaden. Lagens § 4 har utformats med hänsyn till dessa syften, inte för att medge en utvidgning av prövningen till att gälla även andra förhållan­den. Det är högst oklart hur den prövning av eventuell andrahandsuthyr-ning som kortfattat antytts i departementspromemorian skulle förhålla sig till de skäl för vägrat förvärvstillstånd som anges i § 4.

För det Qärde har styrelserna i de kooperativa boendeformerna ansvaret för att stävja icke önskvärd andrahandsuthyming. Styrelsens befogenheter begränsas därvid av bostadsrättslagen § 30 respektive av stadgarna.

För bostadsaktiebolagen gäller i princip detsamma som för bostadsför­eningar. Styrelsen har ansvaret för att förhindra icke önskvärd andra­handsuthyming, så långt bolagsordningen respektive stadgarna medger detta.

Att blanda in kommunen i detta sammanhang skulle innebära att en del av det ansvar som ska ligga på de boende gemensamt och deras företrädare i styrelsen på ett principvidrigt sätt förs över till en utomstående instans.

De problem vi har påtalat kan rimligen endast komma att aktualiseras i ett begränsat antal ärenden.

Starka praktiska och principiella skäl talar dock för att den föreslagna lagändringen inte bör genomföras såvitt gäller bostadsaktiebolag. Det enda rimliga är att förvärvstillstånd över huvud taget inte ska erfordras för aktier i äkta bostadsföretag, på samma sätt som förvärvstillstånd självfallet inte erfordras för förvärv av en andel i en bostadsförening eller av en bostadsrätt.

2    Förvärv av andel i fastighet

Riksåklagaren: De nuvarande undantagen från tillståndsplikten i 2 § p. 6 tillståndslagen avseende andelsförvärv för bostadsanskaffning samt i 2 § p. 9 samma lag som avser förvärv av ytterligare andel i fastighet medför uppenbarligen risk för att förvärv i strid mot lagens syften sker. Förslaget att upphäva de nu nämnda undantagen tillstyrks därför. I de fall där förvärvet avser att skaffa förvärvaren och hans familj bostad liksom i de fall då förvärvaren genom sitt andelsinnehav redan har ett inte obetydligt inflytande över fastighetens förvaltning bör givetvis dessa förhållanden tillmätas betydelse vid förvärvsärendets behandling i kommun och hyres­nämnd. Detta har också kommit till uttryck i förslaget såvitt gäller andels­förvärv för bostadsändamål genom den föreslagna bestämmelsen i 4 § 2 st. 2 p. tillståndslagen.

Bostadsdomstolen: Det finns en risk för att mindre nogräknade personer utnyttjar undantagsbestämmelsen i 2 § 6 för att komma ifrån en prövning enligt förvärvstillståndslagen. En person kan sanningslöst uppge för in­skrivningsmyndigheten att syftet med hans andelsförvärv är att bereda honom och hans familj bostad i huset, medan det verkliga syftet med förvärvet är att hyra ut den aktuella lägenheten på villkor som kanske inte är förenliga med god sed i hyresförhållanden. Den stickprovsunder-

Prop. 1982/83:153

169

sökning som Stockholms kommun har gjort (s. 51 ö) och som åberopas i promemorian (s. 53 n) ger inte någon uppfattning om i vad mån lagstift­ningen kringgås på detta sätt. Undantagsbestämmelsen bör dock slopas, när nu detta synes kunna ske utan att påtagliga olägenheter uppstår för dem som köper andelslägenheter för att bo där med sina familjer.

Med anledning av vad som sägs på s. 53 m i promemorian finns det anledning att påpeka att det inte är fråga om andrahandsuthyming när en ägare av en ideell andel i en fastighet hyr ut den lägenhet som kan vara knuten till andelen (jfr NJA 1952 s. 37 och SOU 1960:25 s. 285).

Även undantaget i 2 § 9 inrymmer en onödig risk för kringgående av. lagstiftningen och bör därför slopas. I så fall kommer de förvärv som avses där att prövas med tillämpning av 4 § första stycket. Avsikten synes vara att förvärvarens tidigare andelsinnehav och inflytande på fastighetens för­valtning skall beaktas vid prövningen (s. 55). Det är oklart vilken betydelse dessa omständigheter skall tillmätas. Frågan är om de rekvisit som anges i 4 § första stycket alls passar för dessa fall. Det är lämpligt att tillskapa en särskild bestämmelse för prövningen, av nu avsedda fall. Denna- skulle liksom bestämmelsen för 2 § 6-fallen kunna placeras i 4 § andra stycket. -4 § andra stycket bör lämpligen utformas något annorlunda än i förslaget. Sålunda bör bestämmelsen formuleras som en uttrycklig tillståndsregel av innehåll att förvärvstillstånd skall meddelas I om .. .osv. Biträds domsto­lens uppfattning bör även 4 § första stycket jämkas. Det kan förslagsvis ges följande lydelse: "Förvärvstillstånd får utom i de fall som anges i andra stycket meddelas endast ... osv." Det synes vidare lämpligt att låta paragrafens tredje stycke i förslaget få ingå i andra stycket och där bilda en särskild punkt. Redigeras paragrafen så som har angetts blir det dessutom klarlagt att om det vid en prövning skulle befinnas att ett förvärv inte faller under någon av de punkter som har tagits upp i 4 § andra stycket så är första stycket tillämpligt.

Stockholms tingsrätt: I promemorian föreslås att undantaget från till­ståndsplikten i 2 § p. 6 tillståndslagen upphävs. Såsom gmnd för förslaget anges att risken för missbmk av undantagsbestämmelsen är uppenbar och att Stockholms kommuns utredning även tyder på att ett sådant missbmk föreligger.

Emellertid framgår av promemorian att kommunen endast stickprovsvis granskat ett tiotal i ideella andelar uppdelade fastigheter. Av granskningen framgick att av åtta personer som förvärvat sådana andelar under åren. 19781980, tre personer år 1980 var skrivna på annan adress. Anledningen till detta tycks kommunen inte ha utrett. Det statistiska underlaget är således litet och kan knappast motivera promemorians slutsats. Kom­munen ifråga föreslog också i första hand att en maximigräns skulle införas rörande hur stor en andel fick vara för att inte tillståndsplikt skulle förelig­ga. Promemorian saknar vidare riktlinjer för kommunernas prövning av dylika andelsförvärv. Här finns således utrymme för skilda bedömningar mellan olika kommuner, vilket förhållande föga torde gagna den enskilde medborgaren. Enligt förslaget skulle hyresnämnderna ändå inte få vägra någon förvärvstillstånd i dylika fall enligt 4 §. Avskaffandet av detta un-. dantag torde leda til! en ökad byråkratisering. Värdet av denna nyordning förefaller diskutabel, i synnerhet med hänsyn till att något missbmk av undantagsbestämmelsen inte belagts. Tingsrätten avstyrker att undantags­bestämmelsen upphävs.

Domstolsverket: Domstolsverket (DV) har inget att erinra mot att un-. dantaget från tillståndsplikten i 2 § punkt 6 tillståndslagen avseende an-

Prop. 1982/83:153

170

delsförvärv för bostadsanskaffning upphävs. För myndigheterna inom DVs förvaltningsområde betyder förslaget att den prövning som inskriv­ningsmyndigheterna (IM) f.n. gör i dessa fall försvinner, medan hyres­nämnderna får till ny uppgift att i vissa fall pröva sådana förvärv. DV har inga invändningar mot detta. För verket är det emellertid väsentligt att en sådan ordning som skissas överst på sidan 54 i promemorian, innebärande att IM skulle inhämta yttrande från kommun och hyresgästförening inte kommer till stånd.

DV är inte övertygat om att undantagsbestämmelsen i 2 § punkt 9 tillståndslagen avseende förvärv av ytterligare andel i fastighet bör upphä­vas. Risken för förvärv i strid mot lagens syften måste vara liten. Genom upphävandet av undantaget i punkten 6 begränsas ju tillämpningsområdet för fri andelsöverlåtelse till enbart de typer av fång som tillståndslagen inte är tillämplig på. Den som innan upphävandet av undantagsbestämmelsen i 2 § punkt 6 förvärvat en andel har visseriigen möjlighet att därefter förvär­va ytteriigare andel i fastigheten utan någon tillståndsprövning, men det är ett förhållande av övergående natur. Upphävs bestämmelsen i 2 § punkt 9 innebär det att lagen kommer att skilja sig från annan närbesläktad lagstift­ning såsom jordförvärvslagen (1979:230) och förköpslagen (1967:868). Tillståndslagarnas regelkomplex går i varandra och bör i möjligaste mån vara samordnade. För DV framstår det inte som angeläget att upphäva denna undantagsbestämmelse. Då ett upphävande dessutom innebär vissa nackdelar vad beträffar samordningen mellan olika tillståndslagar bör be­stämmelsen få stå kvar.

Hyresnämnden i Göteborg: Hyresnämnden tillstyrker förslaget att för­värvstillstånd erfordras även vid förvärv av andel i fastighet.

Hyresnämnden i Malmö: Hyresnämnden delar uppfattningen att de nu­varande undantagsreglerna lämnar en möjlighet öppen att undgå prövning av förvärv som borde bli prövade enligt tillståndslagen. Som exempel kan anföras följande ärende vid hyresnämnden i Malmö.

En fastighet i[REDACTED_EFTERNAMN] förvärvades av ett aktiebolag vars styrelse utgjordes av två personer. Dessa hade redan tidigare viss befattning med fastigheten som förvaltare eller fastighetsskötare. Hyresnämnden lämnade bolagets ansökan om förvärvstillstånd utan bifall. Bolaget överklagade beslutet, men bostadsdomstolen fann inte skäl ändra hyresnämndens beslut (bo­stadsdomstolens beslut 2.10.1981 nr 305/1981). I ett senare ärende anmälde Lunds kommun för förvärvsprövning de två bolagsmännens förvärv, den ene av 84/1694 av fastigheten och den andre av 64/1694 av denna. Hyres­nämnden förelade förvärvarna att ansöka om förvärvstillstånd, men sådan ansökan kom inte in inom föreskriven tid. Hyresnämnden, som noterade att ingen utredning förelåg huruvida undantagsbestämmelsen i 2 § 6 till­ståndslagen var tillämplig, avskrev därefter ärendet, enär nämnden icke vidare hade att taga befattning med detta. Från inskrivningsmyndigheten i[REDACTED_EFTERNAMN] har nu inhämtats att de två bolagsmännen erhållit lagfart på sina förvärv av respektive fastighetsandelar. I sift ansökan om lagfart uppgav de att förvärven skedde "i syfte att själv söka tillträde till bostad". Av ansökningen framgick vidare att fastighetens totala lägenhetsyta är 1694 kvm. De två förvärvarna är nu oförhindrade att enligt 2 § 9 förvärvslagen förvärva ytterligare andelar i fastigheten, utan att dessa förvärv kan bli föremål för prövning.

Från inskrivningsmyndigheten i Malmö har inhämtats att man där godtar ett intyg eller i ansökan om lagfart framfört påstående att sökanden förvär­var fastighetsandelen för att erhålla bostad. Någon gång har till lagfarts-

Prop. 1982/83:153

171

handlingarna bifogats personbevis att sökanden är skriven på fastigheten. När ingen utredning förelegat har det förekommit att man från inskriv­ningsmyndigheten ringt till pastorsämbetet och fått besked om att sökan­den är skriven på fastigheten.

Inskrivningsmyndigheterna i[REDACTED_EFTERNAMN] och Malmö går alltså till väga på ungefär samma sätt som inskrivningsmyndigheten i Stockholm. Stöd för förfarandet finns i domstolsverkets handbok för inskrivningsmyndighet. Där sägs nämligen att vid prövning av om förvärvet sker i syfte att bereda förvärvaren och hans familj bostad på fastigheten "torde inskrivningsmyn­digheten vara hänvisad till förvärvarens försäkran".

I justitiedepartementets promemoria sägs att det får anses vara uteslutet att lägga en skärpt kontroll på inskrivningsmyndigheterna. Hyresnämnden delar denna uppfattning. Förfarandet hos inskrivningsmyndigheterna med den mängd av ärenden som där förekommer måste med nödvändighet vara enkelt och formaliserat.

Eftersom de nuvarande reglerna ger möjlighet till kringgående av lagen, tillstyrker hyresnämnden att undantagsbestämmelserna i 2 § punkterna 6 och 9 upphävs.

BRÅ: Förslaget innebär beträffande andelsförvärven att en lucka i till­ståndslagen stängs igen. Även om det inte förefaller som om luckan utnytt­jats i någon högre grad (Stockholms kommuns stickprovsundersökning uppvisar inte några siffror som man kan dra slutsatser av) ligger det självfallet ett egenvärde i detta. Avvägningen av tillståndsplikten och -rätten för andelsförvärv förefaller lämplig. Dock behöver man inte införa en generell tillståndsplikt för alla andelsförvärv för att nå syftet att hindra förfarandet med ett första skenförvärv ledande till ett senare totalförvärv av fastigheten. Man skulle t. ex. kunna begränsa tillståndsplikten till att avse andelar som förvärvas inom förslagsvis fem år från förvärv av tidigare andel. Härigenom skulle man befria seriösa fastighetsägare som vill för­ändra sitt andelsinnehav från anmälningsskyldigheten till kommunen. Kommunen skulle befrias från en granskning som rimligen inte har någon betydelse i de avseenden tillståndslagen skall reglera.

Riksrevisionsverket: I promemorian föreslås att de undantag från till­ståndsplikten som görs i 2§ punkt 6 och punkt 9 upphävs. Den första punkten avser förvärv av andel i fastighet i syfte att bereda förvärvaren och hans familj bostad i fastigheten och den senare andel som förvärvas av någon som redan äger andel i fastigheten. Samtidigt föreslås att det i 4§ andra stycket införs en bestämmelse om att tillstånd inte får vägras om det är uppenbart att förvärvet sker i syfte att skaffa egen bostad. Riksrevi­sionsverket finner de föreslagna ändringarna ägnade att effektivisera la­gen, och verket tillstyrker därför förslaget.

Bankinspektionen: Bankinspektionen kan tillstyrka att undantaget i 2 § 6 hyresförvärvslagen vad avser del av hyresfastighet för egen bostad tas bort. Även undantaget i 2 § 9 samma lag föreslås i promemorian bli slopat. Inspektionen kan i och för sig ha förståelse för att den nuvarande regeln kan behöva ändras. Emellertid har någon motivering ej framförts till försla­get. Bankinspektionen kan därför inte ta ställning till denna fråga.

Bostadsstyrelsen: De problem som uppmärksammats i promemorian i samband med förvärv av ideell andel i syfte att skaffa bostad för förvär­varen överensstämmer med de erfarenheter bostadsstyrelsen haft i sam­band med tillämpning av den s.k. anvisningsrätten (64§ bostadsfinansie­ringsförordningen), dvs. att den som uppges flytta in i lägenheten i verklig­heten inte kommer att bo där t. ex genom att han i stället upplåter lägenhe-

Prop. 1982/83:153

172

ten i andra hand. I praktiken blir lånemyndigheten beroende av den upp­följning som görs av kommunen eller bostadsförmedlingen. Enbart en försäkran till tingsrätten om att förvärvaren avser att bebo lägenheten torde ha ringa preventiv effekt. Även om kommunen torde ha betydande svårigheter att följa upp de verkliga förhållandena torde den i promemorian föreslagna anmälningsplikten med möjlighet till ingripande från kommunen ha betydande preventiv effekt.

Av än större betydelse torde ett slopande av undantaget från tillståndsla­gen vad gäller förvärv av ytterligare andel vara. I förening med den möjlighet till kringgående som följer av det nyss berörda undantaget kan reglerna i praktiken sättas ur spel av fastighetsspekulanter. Styrelsen till­styrker därför förslaget.

Svenska kommunförbundet (majoriteten): Promemorieförslaget innebär att lagen blir tillämplig även i de fall då förvärvet avser andel i fastighet. Sker emellertid andelsförvärvet uppenbart i syfte att bereda förvärvaren och hans familj bostad på fastigheten ska tillstånd alltid meddelas.

Trots att ett uppenbarhetsrekvisit införs syns inte riskerna för missbmk minska med ett genomförande av förslaget. Den föreslagna ordningen utesluter således inte att förvärvaren - om han över huvud taget har sådan avsikt - väntar en mycket lång tid med ett genomförande av den åsyftade bosättningen. Vad som framkommit i samband med Stockholms kommuns utredning får anses utvisa förutom att risk för missbmk även fortsätt­ningsvis skulle föreligga - att ett hyresförhållande i dessa fall inte sällan uppstår efter andelsförvärvet.

I departementspromemorian har inte anförts några skäj för att tillstånds­prövning inte skall ske. Enligt styrelsens mening saknas bärande skäl att inte underkasta även dessa andelsförvärv tillståndsprövning. Det stora flertalet förvärvare som gör ett förvärv med ifrågavarande syfte får antas ha goda förutsättningar att fullgöra utredningsskyldigheten enligt försla­gets 4§ första stycket. På nu anförda gmnder anser styrelsen att stadgan­det i förslagets 4 § andra stycket, andra punkten bör utgå.

Svenska kommunförbundet (minoritet, c, fp): Vi reserverar oss mot styrelsens beslut avseende skrivningen om andelsförvärv för bostadsända­mål. Detta avsnitt bör i sin helhet utgå. Promemorieförslaget tillstyrks i denna del.

Stockholms kommun (majoriteten): Vad gäller andelsförvärv är det av största vikt att de som bor med hyresrätt i en fastighet som helt eller delvis är upplåten med andelsrätt enkelt kan vända sig till ett ombud för alla andelsägare i alla frågor söm berör hans boende. En sådan reglering torde kunna ske genom exempelvis ett samäganderättsavtal mellan andelsägar­na. Vid tillståndsprövningen bör ett bindande avtal finnas som nöjaktigt reglerar förhållandena mellan andelsägarna och hyresgästerna för ått kra­vet på god sed i hyresförhållanden skäll anses vara uppfyllt.

För att förhindra spekulation i andelslägenheter bör man också överväga att förbjuda innehav av andelar i flera fastigheter. Syftet med förvärvet kan i dessa fall inte vara att i traditionell mening idka bostadsförvaltning utan är snarare att betrakta som en ren penningsplacering. Förekomsten av många andelsrätter medför också, som ovan antytts, många praktiska problem för hyresgästerna vad gäller reparationer, uppsägningar m.m., varför andelsägandet till flera enstaka lägenheter onödigtvis komplicerar förhållandena på hyresmarknaden.

Stockholms kommun (minoritet, m): I all synnerhet avstyrker vi ett slopande av undantaget från tillståndsplikt vid förvärv av andel i fastighet

Prop. 1982/83:153

,173

som sker för att bereda förvärvaren och hans familj bostad. Införande av sådan tillståndsplikt innebär onödig byråkratisering och ett missgynnande av andelslägenheten som upplåtelseform. Inte heller föreligger skäl för att förbjuda människor att inneha mer än en andelslägenhet.

Stockholms kommun (minoritet, c, fp): Se avsnitt I.

Göteborgs kommun: Den föreslagna lagändringen innebär en förbätt­ring. Viss risk finns dock för att även i framtiden diskutabla andrahandsut-hyrningar kan uppstå. Sålunda kan en person även fortsättningsvis succes­sivt förvärva andelar (utgörande bostadslägenheter) i fastigheter och hyra ut dessa i andra hand. Till skillnad mot tidigare synes det dock nu vara erforderligt att han vid varje dylikt förvärv i varje fall formellt flyttar in i den berörda lägenheten innan han gör nästa förvärv och flyttar till den då aktuella lägenheten osv.

Malmö kommun (=fastighetsnämnden): Det torde vara nästan omöjligt för en inskrivningsmyndighet att avgöra humvida en förvärvares syfte med förvärvet av en andel i en fastighet är att bereda förvärvaren och hans familj bostad på fastigheten. Inskrivningsmyndigheten, som inte själv gör några utredningar, är därvid i regel hänvisad till ett intyg från förvärvaren om förvärvssyftet. Då risken för missbmk är uppenbar, anser fastighets­nämnden det vara en god lösning att undantaget från tillståndsplikten avseende andelsförvärv för bostadsanskaffning upphävs och att sådana förvärv i stället skall anmälas till kommunen på samma sätt som f. n. gäller vid fastighetsförvärv. Seriösa andelsförvärv torde skyddas på ett tillfreds­ställande sätt genom den föreslagna tilläggsbestämmelsen att förvärvstill­stånd ej får vägras om det visar sig vara uppenbart att förvärvet sker för att bereda förvärvaren och hans familj bostad.

Fastighetsnämnden ser även positivt på förslaget att upphäva undanta­get avseende förvärv av ytterligare andel i fastighet. Fastighetsnämnden delar sålunda den uppfattning Stockholms kommun gett intryck för i sin utredning, nämligen att risk finns att någon som på ett riktigt eller oriktigt sätt förvärvat en mindre andel utan tillståndsprövning kan köpa resterande. andel utan krav på prövning.

Svenska sparbanksföreningen: I promemorian föreslås att undantaget från tillståndsplikt i 2 § punkt 6 lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfas­tighet m.m. (i det följande benämnd tillståndslagen) avseende förvärv för bostadsanskaffning upphävs. Som skäl härför anförs att risken för miss­bmk av denna undantagsbestämmelse är uppenbar och att en av Stock­holms kommun genomförd utredning tyder på förekomsten av ett sådant. missbmk.

Genomförs detta förslag blir följden att alla förvärv av ifrågavarande slag måste anmälas till kommunen, som då har formell möjlighet att påkalla tillståndsprövning i hyresnämnden. Sparbanksföreningen kan inte finna detta rimligt, i vart fall inte med hänsyn taget till de angivna skälen till den föreslagna lagändringen. Dessa skäl är enligt föreningens uppfattning inte tillräckliga för att motivera en förändrad lagstiftning, som utan tvekan ' medför en ytterligare detaljreglering och byråkratisering. Sparbanksför­eningen ställer sig därför avvisande till förslaget i denna del.

Vad nu sagts äger tillämpning också på förslaget såvitt avser ändring i 2 § punkt 9 tillståndslagen. I det promemorieförslag som ursprungligen låg till grund för denna lagstiftning saknades motsvarighet till ifrågavarande undantagsbestämmelse och sparbanksföreningen anförde kritik häremot i sitt remissvar på förslaget. Föreningen, som alltjämt har samma inställ­ning, anser att de anförda skälen för upphävande av undantagsbestämmel-

Prop. 1982/83:153

174

sen inte är bärande. Föreningen avvisar följaktligen även denna del av förslaget.

Sveriges fastighetsägareförbund: I promemorian anges att risken för missbruk av undantagsbestämmelserna 12 § 6 är "uppenbar". Stockholms kommuns utredning synes dock inte ge något stöd för att missbruk före­kommer i någon större utsträckning. Fastighetsägareförbundet avstyrker därför de föreslagna lagändringarna.

Förbundet vill dessutom framhålla, att den föreslagna skärpningen skul­le medföra betydande bevissvårigheter för sökanden. Vederbörande kan inte gärna flytta in och mantalsskriva sig i fastigheten innan han fått förvärvstillstånd.

Näringslivets byggnadsdelegation: I justitiedepartementets promemoria föreslås att undantaget i 2 § 6 pkt från tillståndsplikt vid andelsförvärv för bostadsanskafftning upphävs. NBD menar att grunden till förslaget är svag. Den begränsade utredning som utförts av Stockholms kommun kan knappast tas till intäkt för ett förslag till lagändring. Att förslaget även leder till en ökad myndighetshantering är också en nackdel.

Vad som ovan anförts gäller även beträffande förslaget om upphävande av undantaget från tillståndsplikt vid förvärv av ytteriigare andel i fastighet 2 § 9 pkt.

NBD avstyrker således förslagen om upphävande av undantag från tillståndsplikten vid andelsförvärv för bostadsanskaffning och vid förvärv av ytterligare andel i fastighet.

Sveriges advokatsamfund: Införande av tillståndsplikt vid förvärv av andel i fastighet avstyrkes. Som framgår av de statistiska uppgifterna böljar s.k. andelslägenheter bli en utbredd boendeform. Överiåtelse av sådana bostäder i samband med lägenhetsbyten, dödsfall, äktenskapsskill­nad m. m. bör ej onödigtvis kompliceras. De ökade möjligheter att hindra olämpliga förvärvare som en tillståndsplikt skulle ge, står inte i rimligt förhållande till ökad byråkrati och rättsosäkerhet.

Auktoriserade fastighetsmäklares riksförbund: Justitiedepartementet fö­reslår, att undantaget från tillståndsplikt vid andelsförvärv för bostadsan­skaffning upphävs. AFR anser att Stockholms kommuns begränsade ut­redning härvidlag inte ger tillräckligt belägg för en lagändring i detta avseende. Att taga möjlig andrahandsuthyming av s. k. andelslägenheter som motiv för en lagändring, torde i förlängningen medföra att tillstånds­prövning bör ske vid förvärv av all slags egendom, som kan uthyras för bostadsändamål. Således även bostadsrättslägenheter, en- och tvåfamiljs-villor samt fritidshus.

AFR anser att ett genomförande av förslagen skulle leda till en ökad myndighetshantering till förfång för det stora flertalet andelsförvärv, där bosättning verkligen äger rum eller skall äga mm inom överskådlig tid.

I avsaknad av en valid utredning aU missbruk i detta avseende dessutom verkliger sker - ej endast uttalande om att risk härför föreligger - av­styrker förbundet justitiedepartementets förslag i denna del.

3   Förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag

Riksåklagaren: Som framgår av Stockholms kommuns utredning kan den nuvarande 3 X-regeln lätt kringgås genom att bolags balansräkningar justeras så att tillståndsprövning av förvärv av aktie eller andel i bolaget inte blir nödvändig. Denna regel är därför olämplig som teknisk lösning på

Prop. 1982/83:153

175

frågan när tillståndsplikt skall föreligga. I promemorian har föreslagits en ny regel som grundar sig på förhållandet mellan fastighetens värde och bolagets övriga tillgångar. Enligt min uppfattning kan även den nu föreslag­na regeln komma att missbmkas genom uppvärdering av övriga tillgångar i bolaget. Vidare kan invändningar göras mot synsättet att låta fastighets­värdets storlek i förhållande till övriga tillgångar bli bestämmande för frågan om tillståndsplikt. I ett bolag som förvaltar fastigheter i stor omfatt­ning kan den föreslagna regeln bli verkningslös på grund av att bolaget genom annan verksamhet har större tilllgångar än värdet av fastighetsbe­ståndet. Det skulle därför vara bäUre om tillståndsplikten kunde knytas till storleken av dét faktiska beståndet av hyreslägenheter i bolaget.

Länsåklagaren i Malmöhus län: För närvarande föreligger små möjlig­heter för samhället att få vetskap om förvärv av aktier och andelar i bolag som avses i utredningen. När det gäller den ekonomiska brottsligheten på området försvåras kontrollen även genom att aktier m. m. kan byta ägare ett flertal gånger på kort tid. Den enda möjligheten att effektivt försvåra brottsligheten är enligt min mening att införa en myndighetskontroll över handel med aktier m. m., t. ex. genom att ålägga här ifrågavarande bolags revisorer att åriigen till kommunerna lämna uppgift om förändringar i ägaresammansättningen. Då jag delar utredningens mening att det inte synes möjligt att hitta rimliga former för en sådan kontroll är införandet av kontrollavgift en framkomlig väg att förmå förvärvare - särskilt hederliga sådana - att anmäla förvärv till kommunerna. Enligt min mening skulle samhällets möjligheter att kartlägga förvärven ökas om även säljaren ålades anmälningsskyldighet till kommunen. (Jmfr 51 § bilregisterkungö­relsen.)

Domstolsverket: Den s.k. 3x-regeln vid förvärv av aktie och andel i fastighetsbolag ändras enligt förslaget i promemorian för att säkerställa att tillståndsplikten kommer att omfatta bolag vars huvudsakliga syfte är att förvalta hyresfastigheter. Samtidigt föreslås att systemet med anmälan till kommun av tillståndspliktiga förvärv införs också vid aktie- och andelsför­värv. DV, som visserligen ifrågasätter om de föreslagna ändringarna är tillfyllest för att uppnå den i promemorian angivna målsäftningen, anser att det är bra att samma ordning gäller för tillståndsprövning oavsett om förvärvet avser fast eller lös egendom. Genom slopandet av 3x-regeln ökar antalet överiåtelser som omfattas av tillståndsplikt samtidigt som bestäm­melsen om kommunens rätt att påkalla prövning gör att endast en del av förvärven kommer under hyresnämndens prövning. Såvitt nu kan bedö­mas innebär förslaget i denna del inga stora förändringar för hyresnämn­derna.

Hyresnämnden i Stockholm: I samband med den föreslagna ändringen av 9 § tillståndslagen kan nämnas följande. Det förekommer någon gång i ärenden om tillstånd till förvärv av andel i nybildat bolag att balansräkning ännu ej uppgjorts. Det kan vara tveksamt om i sådana fall förhållandet mellan värdet av bolagets egendom av olika slag skall utrönas på annat sätt eller om förvärvet skall vara tillståndsfritt. Ett förtydligande på denna punkt är önskvärt.

Hyresnämnden i Göteborg: I promemorian föreslås att den s.k. 3x-regeln skall ersättas med en regel att tillståndsplikt skall föreligga om bolaget äger hyresfastighet och enligt senaste balansräkning taxeringsvär­det av dessa fastigheter är större än det bokförda värdet av övriga tillgång­ar i bolaget. Hyresnämnden anser att det finns skäl att ändra den nu gällande regeln. Inte heller den föreslagna regeln torde i nämnvärd mån

Prop. 1982/83:153

176

försvåra ett kringgående av tillståndsplikten t. ex. genom upptagande av kortfristiga lån vid räkenskapsårets utgång. Sådana manipulationer skulle emellertid i avsevärd grad försvåras om uppgifterna i de två senaste ba­lansräkningarna ökades till grund för prövningen av tillståndsplikten. Det skulle också kunna övervägas att låta samtliga förvärv av aktier i fåmans­bolag med hyresfastighet falla under tillståndsplikten.

Hyresnämnden tillstyrker förslaget att tillståndspliktiga förvärv av ak­tier eller andelar i bolag först skall anmälas till kommunen och att förvärvs­tillstånd endast erfordras om kommunen anmäler förvärvet till hyresnämn­den för prövning.

Hyresnämnden i Malmö: Hyresnämnden tillstyrker de föreslagna lag­ändringarna. Såsom framgår av exemplen i promemorian kan det med nuvarande regler förekomma förvärv som undgår tillståndsplikt men som med tanke på det ändamål lagen skall tillgodose borde vara tillståndsplik­tiga. Såsom påvisats i Stockholms kommuns Utredning finns också möjlig­het att på ett juridiskt oantastligt sätt justera ett bolags balansräkning så att en icke önskad tillståndsprövning kan undgås. Även med den föreslagna regeln kan det tänkas förekomma fall som egentligen borde prövas men som undgår tillståndsplikten på grund av att värdet av hyresfastigheterna är mindre än det bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar. Risken är emellertid avsevärt mindre än med nuvarande regel. Enda möjligheten att helt undvika problemet är att införa förvärvsprövning för alla bolag över­huvudtaget som äger en hyresfastighet. En sådan regel skulle dock föra alldeles för långt. Handeln med aktier i åtskilliga börsnoterade bolag skulle troligen bli tillståndspliktig enligt en sådan regel.

BRÅ (majoriteten): Beträffande förvärv av aktie och andel i fastighets­bolag har BRÅ inte någon erinran mot förslaget. Förvärv av detta slag torde dock vara svåra att kontrollera och bedöma även med de föreslagna reglerna. BRÅ ifrågasätter om det är allmänt känt att tillstånd krävs för förvärv av lös egendom av detta slag.

BRÅ (ledamoten Körlof): De skäl som anförts för den i promemorian föreslagna förändringen av § 9 p. 1 är otillräckliga. Särskilt med beaktande av att den föreslagna regeln skulle kunna komma att drabba många små företag hårt.

Riksrevisionsverket: Promemorians förslag innebär att den s. k, 3x-re-geln, som gäller vid förvärv av aktier och andelar i bolag som anges i 8 § första stycket, skall ersättas med bestämmelsen att tillståndsplikt skall föreligga om bolaget äger fastigheter och taxeringsvärdet av hyresfastighe­terna enligt senaste balansräkning är större än det bokförda värdet av övriga tillgångar i bolaget.

Enligt RRVs uppfattning är det principiellt riktigare att - såsom anförs i Stockholms kommuns utredning om fastighetshandeln och tillståndslagen m.m. (1982-02-24) - basera en jämförelse på det bokförda värdet av bolagets hyresfastigheter, såvitt detta inte understiger taxeringsvärdet. Verket anser emellertid att förfarandet kan medföra en i detta samman­hang onödig komplikation och tillstyrker därför departementspromemo­rians förslag.

I Stockholms kommuns utredning föreslogs vidare att det i begreppet "övriga tillgångar" skulle inrymmas endast sådana icke-finansiella till­gångar som hänger samman med fysisk verksamhet. Syftet skulle vara att hyresnämnden och berörda parter skall kunna skilja ut de bolag där fas-tighetsförtvaltning inte är den huvudsakliga verksamheten. RRV delar i princip denna uppfattning. Verket är emellertid medvetet om att förslaget

Prop. 1982/83:153

177

kan vara svårt att genomföra. RRV föreslår därför att de praktiska konse­kvenserna äv förslaget övervägs ytterligare vid den fortsatta beredningen av promemorians förslag inom regeringskansliet.

RRV har från sina utgångspunkter ingen erinran mot förslaget att det även beträffande aktie- och andelsförvärv skall gälla att förvärvet skall anmälas till kommunen och att tillståndsprövning skall ske endast om kommunen begär det.

Bankinspektionen: I promemorian redogörs för hur lätt den nuvarande s.k. 3x-regeln i 9 § hyresförvärvslagen kan kringgås genom en mycket liten ökning av balansräkningens omslutning. Med hänsyn härtill föreslås 9 § ändrad på så sätt att tillstånd skall krävas redan om taxeringsvärdet av bolagets fastigheter är större än bolagets övriga egendom. Bankinspektio­nen vill peka på att även en sådan regel lätt kan kringgås på samma sätt. Det behövs bara att balansräkningen "blåses upp" med litet större siffror. En möjlighet skulle vara att sätta gränsen i förhållande till det egna kapita­let eller aktiekapitalet. Inspektionen ser emellertid ingen enkel lösning på problemet om man inte väljer att låta tillståndstvånget träffa alla bolag som äger hyresfastigheter.

Bostadsstyrelsen: Bostadsstyrelsen tillstyrker den förändrade grunden för prövning om bolaget skall anses huvudsakligen förvalta fastigheter. Stockholms kommuns utredning visar tydligt att regeln med nuvarande utformning gör det mycket lätt för "fastighetsspekulanter" att kringgå syftet med lagstiftningen med nuvarande kriterier för att bedöma graden av fastighetsförvaltning i bolaget. Styrelsen finner det vidare med tidigare angivna utgångspunkter lämpligt att göra bedömningen av tillståndsfrågan beroende av om kommunen anser tillståndsprövning påkallad.

Stockholms kommun (minoritet, m): Vi anser inte heller att skäl förelig­ger för en kraftigt utökad tillståndsplikt. Beträffande bolag är tillstånds­prövningen endast befogad för bolag som huvudsakligen ägnar sig åt för­valtning av hyresfastigheter. Några skäl för att nu ändra definitionen av tillståndspliktiga aktie- och andelsförvärv (den s. k. 3x-regeln) föreligger inte.

Göteborgs kommun: Den föreslagna lagändringen är motiverad. Ur de tillståndssökandes synpunkt torde det vara en förenkling att framdeles samtliga tillståndsärenden - oavsett om det gäller fastighetsförvärv eller förvärv av aktier eller andelar i fastighetsbolag inledes på liknande sätt, dvs. genom en anmälan till kommunen.

Malmö kommun (=fastighetsnämnden): Förslaget att slopa den nuva­rande s.k. 3x-regeln - som t. ex. ger möjlighet att relativt enkelt justera bolagets balansräkning så att tillståndsprövning inte blir erforderlig - och att ersätta den med bestämmelsen att tillståndsplikt skall föreligga när taxeringsvärdet av bolagets hyreshus är större än det bokförda värdet av övriga tillgångar synes på ett välbehövligt sätt försvåra ett kringgående av lagen. Dessutom medför det att lagens tillämpningsområde i fråga om aktie- och andelsförvärv vidgas.

Det är också väsentligt att aktie- och andelsförvärv anmäls till kom­munen och ej som f. n. till hyresnämnden. På så sätt får kommunen även en vidare överblick över fastighetsmarknaden inom kommunen.

Svenska sparbanksföreningen: Borttagandet av den s. k. 3x-regeln får i och för sig till följd att fler fastighetsbolag än för närvarande blir underkas­tade bestämmelserna om tillståndsplikt vid aktie- och andelsförvärv. Ut­gångspunkten är dock alltjämt att regleringen avseende sådana förvärv skall gälla endast bolag som huvudsakligen ägnar sig åt förvaltning av

12    Riksdagen 1982/83. I saml. Nr 153

Prop. 1982/83: 153

178

hyresfastigheter. Såvitt framgår av det i promemorian redovisade utred­ningsmaterialet torde den föreslagna lagändringen stå i bätlre överens­stämmelse med detta syfte än nu gällande bestämmelser. När dessutom enligl förslaget skyldigheten att söka tillstånd inte längre skall vara generell utan göras beroende av huruvida kommunen anser en tillståndsprövning påkallad - en förändring som sparbanksföreningen inte har någon erinran mot - kan den föreslagna bestämmelsen i 9 i? första st. tillståndslagen godtas.

Hyresgästernas riksförbund: Beträffande 9 och 10 S§ tvivlar förbundet på att skärpningen är tillräcklig. Syftet att motverka spekulation och för­hindra olämpliga personer att bli ägare till andras bostäder kan inte upp­rätthållas med en "värderegel" som gör undantag för alla bolag där andra tillgångar är bokförda till högre belopp än den fasta egendomens taxerings­värde. Det skulle föra för långt att här beskriva vilka möjligheter som kan kombineras för den som trots allt vill kringgå även den föreslagna bestäm­melsen. Förbundets främsta invändning är att en olämplig person kan bli hyresvärd ulan tillståndsprövning, genom förvärv av aktier i ett för ända­målet avpassat bolag. Det kan inte ens uteslutas, att en förvärvare som prövats olämplig att själv äga hyreshus, i stället blir respektabel hyresvärd genom ett aktieförvärv. Frågan är, vårtor en annars olämplig person skall tillåtas bli hyresvärd på grund av att hans bolag äger andra tillgångar som anses mera värda än hyreshuset?

Förbundet tillstyrker i och för sig att de föreslagna ändringarna genom­förs, men vill för egen del hemställa om en ytterligare skärpning uv lagen. Enligt förbundets uppfattning bör förvärv av aktie eller andel, i sådana bolag varom nu är fråga, anmälas och i förekommande fall prövas om bolaget äger hyresfastigheter.

Sveriges fastighetsägareförhiind: Förslaget alt upphäva den s. k. 3x-regeln grundas enbart på Stockholms kommuns utredning. Delta kan inte anses vara tillräckligt stöd för en lagändring, som kan leda till betydande svårigheter för inte minst olika typer av småföretag vid förvärv av fastighe­ter. För en förvärvare av aktier skulle det många gånger bli omöjligt att på elt adekvat sätt analysera huruvida förvärvet blir tillståndspliktigt eller ej.

Om en ändring av 9 5 anses nödvändig bör denna begränsas till bolag där bosiadshyresfastigheter utgör den huvudsakliga verksamheten.

Näringslivets byggnadsdelegation: Ändrat fortfarande har föreslagits vid aktie- och andelsförvärv (10 S 3 st.) innebärande alt kommunen efter anmälan av förvärvaren avgör om tillståndsprövning ska ske i hyresnämn­den. Förslaget tillstyrks av NBD.

Däremot avstyrker NBD förslaget att inte längre förhandslillstånd ska kunna ges vid aktie- och andelsförvärv. Någon hållbar motivering till förändringen har heller inte anförts. I prop. 1975/76:33 sid. 73 anfördes som grund till förhandsbesked: "För den som slår i begrepp alt förvärva tast egendom är det givelvis önskvärt att på ett så tidigt stadium som möjligt få besked från myndigheterna om utsikterna till att förvärvet kun genomföras". Del sagda äger i hög grad giltighet även idag variör den föieslagna förändringen är oförståelig. Den möjlighet till förhandsbesked som fanns vid lagens tillkomst bör i stället införas. Förhandsbesked bör alltså enligt NBD kunna lämnas vid förvärv av hel fastighet och inte som nu endast vid associationsrältsliga förvärv.

Vidaie föreslås en förändring av den s. k. 3x-regeln (9 S). Förändringen har hiir föranletts av den utredning som utförts av Stockholms kommim. Med anledning av delta kan frågan ställas huruvida de (åtal verkliga och i

Prop. 1982/83:153

179

övrigt teoretiska exempel som där redovisats kan tjäna som underlag för lagstiftning.

Den konstruktion som föreslås - lillståndsplikt vid förvärv av aktier och andelar i bolag om bolaget äger hyresfastigheter och egendomens taxerade värde enligt senaste balansräkning är större än det bokförda värdet av övriga tillgångar i bolaget - innebär all lillståndsplikten skärps, så all tillstånd krävs redan när faslighetsinnehavet utgör hälften av tillgångarna. All denna "hälflenregel" kan drabba exempelvis vissa småföretag hårt är självklart. NBD vill ifrågasätta om del är befogat alt bolag typ hantverks-företag, verkstadsföretag och småbutiker över huvud tagel ska omfattas av lagstiftningen. Del synes vara ett övermått av regleringstänkande som gör sig gällande, då denna lagstiftning drabbar exempelvis en lanthandlare som bor i den fastighet i vilken han bedriver sin lanthandelsrörelse. Del vore enligt NBD naturligare och mera i enlighet med lagens syften att lagstift­ningen omfattade enbart bolag där förvaltningen av bosiadshyresfastighe­ter utgör den huvudsakliga verksamheten.

Mot skärpning av den nuvarande 3x-regeln talar också de problem för förvärvare av aktier som kommer atl uppslå. Svårigheter all på ett adekvat sätt analysera huruvida förvärvet är tillståndspliktigt eller ej kommer atl finnas varför lillståndsplikt bör införas endast för aktieförvärv som leder till avgörande inflytande i företaget.

NBD vill alltså avstyrka förändringen av 3x-regeln och samtidigt väcka frågan om lagstiftningen inte enbart bör beröra bolag där förvaltning av bosiadshyresfastigheter utgör den huvudsakliga verksamheten.

Auktoriserade fastighetsmäklares nA-.v/(>/-/)///(rf.-Justitiedepartementet fö­reslår en ändring av den s.k. 3x-regeln med innebörd all lillståndsplikt skall gälla vid förvärv av aktier och andelar i bolag om bolaget äger hyresfastigheter och egendomens värde är större än det bokförda värdet av övriga tillgångar.

AFR har intet att invända mot del principiella syftet med förslaget. Dock önskar förbundet påtala vissa olägenheter, som ett genomförande av för­slaget kan få vid överlåtelse av aktier/andelar i rörelsedrivande bolag.

Många småföretag bedriver rörelse i en som hyreshusenhet laxerad fastighet, ägd av bolagel och där rörelsen icke är av fastighetsförvaltande karaktär. Som exempel härpå kan nämnas mindre verkstadsförelag, han­dels- och hantverksföretag, där rörelsen inryms i en del av fastigheten och ägaren/arna jämte någon anställd bor i den andra delen.

Om lillståndsplikt infördes okritiskt, skulle den drabba överlåtelser av sådana bolag hårt.

AFR finner del naturligare alt den nu aktuella lagstiftningen omfattade enbart bolag där själva förvaltningen av flerbostadshus utgör den huvud­sakliga verksamheten.

För atl urskilja denna senare kategori av bostadsförvaltande bolag från de nyssnämnda småföretagen, föreslår förbundet atl i lagstiftningen hän­syn ej endast tages till hyresfastighetens vikt i bolagels balansräkning utan även till hyresinkomsternas vikt i resultaträkningen. En framkomlig väg härvidlag vore införandet av en undanlagsregel med innebörd alt lillstånds­plikt ej omfattar förvärv av aktier/andelar i fastighetsägande bolag, soni driver rörelse - dock ej fastighets - och där hyresintäkterna från bolagets fastighet endast utgör en mindre del av de övriga rörelseintäkierna.

Prop. 1982/83:153

180

4   Åtgärder för att säkra efterlevnaden av bestämmelserna om tillståndsplikt vid aktie- och andelsförvärv

Riksåklagaren: När det gäller åtgärder för att säkra efterlevnaden av bestämmelserna om tillståndsplikt vid aktie- och andelsförvärv delar jag utredningens uppfattning att den straffrättsliga påföljd som kan komma i fråga inte torde komma att bli tillräckligt kännbar för atl få önskvärd effekt. En förvärvsavgift, som åläggs förvärvaren enligt modellen för strikt ansvar, synes däremot kunna på ett verkningsfullt sätt bidra till att ifråga­varande bestämmelser iakttas. Emellertid vill jag i likhet med chefen för länsåklagarmyndigheten i Malmöhus län framhålla att samhällets möjlighe­ter att kontrollera att tillståndslagens regler efterlevs skulle öka betydligt om även säljaren ålades anmälningsskyldighet till kommunerna. Det är enligt min uppfattning självklart att en förvärvsavgift som nu föreslagits inte bör få dras av vid beräkningen av skattepliktig inkomst. Jag anser inte att den föreslagna förvärvsavgiften är för hög varvid jag även beaktar att möjlighet till jämkning finns.

Överåklagaren i Göteborg åklagardistrikt: Yttrandet begränsas till frå­gan om lämplig sanktion mot underlåtenhet att anmäla förvärv av aktie eller.andel i bolag i vissa fall (8 §-11 § lagen om förvärv av hyresfastighet m. m.). I valet mellan kriminalisering och sanktionsavgift vid sådan under­låtenhet tillstyrks på de skäl som redovisas i promemorian det senare alternativet. Den föreslagna ordningen att kommun för talan i hyresnämnd om förvärvsavgift förefaller lämplig. Vidare tillstyrks att förvärvsavgiften inte blir skattemässigt avdragsgill.

Länsåklagarmyndigheten i Malmöhus län (se även avsnitt 3): I allt väsentligt tillstyrker jag förslaget om ändring av reglerna såvitt avser ogiltigförklaring av förvärv av aktier eller andelar i vissa bolag. Förslaget bör dock enligt min mening kompletteras med regler som klargör ogiltighe­tens rättsverkan mot en godtroende köpare som förvärvat aktier/andelar innan fråga om ogiltighetsbeslut uppkommit mot tidigare förvärvare.

Bostadsdomstolen: Förvärvsavgiften skall enligt 10 a § beräknas på grundval av taxeringsvärdet för den tillståndplikliga fasta egendomen. Värdet kan variera från tid till annan. Det måste därför klargöras vilket taxeringsvärde som avses, det som gällde när anmälan om förvärvet skulle ha gjorts, det som gällde när avgiftsfrågan aktualiserades av kommunen eller det som gäller när frågan prövas, vilket kan ske ända upp till tio år efter förvärvet.

Stockholms tingsrätt: Den förvärvsavgift som föreslås i 10a § och som behandlas även i lOb och lOc §§ skall uppenbarligen verka som en schablo­niserad sanktionsavgift, varvid jämförelser görs med gällande avgifter för olovligt byggande och i miljöskyddssyfte. Tingsrätten ifrågasätter om pro­blematiken kring andels- eller aktieförvärv med dithörande tillstånd är av den betydelse att ett avgiftssystem av skisserad art är motiverat. Den tilltänkta förvärvsavgiftens fördelning mellan stat och kommun och de därmed sammanhängande detaljregleringarna fömtsätter att avgiften så­som sådan kommer att få någon ekonomisk betydelse. Departementet anger att det för närvarande inte är möjligt att ange storleken av de avgifter som kan komma att tillföras det allmänna. Stockholms kommuns utredning redovisar att av 454 fastighetsägande aktie- och handelsbolag maximalt 250 var lillståndspliktiga. Av utredningens fyrtiotal stickprovsvis uttagna bolag återstod sex st lillståndspliktiga. Tre av dessa hade försummat tillstånds-

Prop. 1982/83:153

181

plikten. Vid en senare undersökning uppmärksammades fem förvärv där tillståndsplikt troligen försummats. Utredningen finner att siffroma över tillståndspliktiga förvärv som försummats antagligen är högre. Vad denna slutsats grundas på framgår ej.

Sammanfattningsvis kan således sägas att Stockholms kommuns utred­ning redovisar ett litet antal förvärv där tillstånd ej sökts. Bärande skäl att frångå nu gällande ordning har ej framförts.

Skulle förslaget ändå genomföras föreslår tingsrätten att 10a § omredi­geras till överensstämmelse med 5 §, så att nuvarande förslag till 10a § 2 st kommer att utgöra 1 st och nuvarande förslag till lOa § 1 st kommer att utgöra 3 st.

Enligt nuvarande ordning inträder ogiltighet av förvärv av aktie eller andel i bolag så snart tiden för tillståndsansökan gått till ända. I promemo­rian anges att denna ordning medför vissa nackdelar. Således kan ovisshet komma att råda om vilka förvärv som på detta sätt blivit ogiltiga. Den situationen kan också tänkas att fangesmannen inte är i stånd att återbära köpeskillingen. En återgång kan för hyresgästernas del vara ett sämre altemativ än att förvärvet består. Promemorian föreslår istället att förvär­vet kan förklaras ogiltigt på begäran av kommunen. Enligt tingsrättens mening är det ur rättssäkerhetssynpunkt av stort värde att en enkel och klar regel upprätthålls angående när ett förvärvs ogiltighet inträder. Pro­memorian anger inte hur ofta den situationen föreligger att fångesmannen är ur stånd att återbära köpeskillingen. Övriga angivna nackdelar har föga tyngd gentemot kravet på en klar regel. Lösningen att, såsom föreslagits, låta kommunen avgöra när en ogiltighetspåföljd kan anses lämplig i det enskilda fallet är mindre lyckad. Av den föreslagna lagtexten (lOa §, andra st, sista raden) kan man bibringas uppfattningen att hyresnämnden, efter en begäran om ett förvärvs ogiltighet, inte alltid måste bifalla en dylik begäran. Av specialmotiveringen framgår dock att en begäran om ogiltig­förklaring skall bifallas av hyresnämnden om det inte framkommer att förvärvet inte är tillståndspliktigt eller att talan om ogiltighet väckts för sent.

Domstolsverket: När tiden för tillståndansökan gått ut, skall enligt för­slaget ogiltighet vara beroende av hyresnärnnds beslut efter talan därom av kommun. Gmnderna för ett sådant beslut anges emellertid inte vare sig i förfatlningsförslaget eller i motiven bakom förslaget. I realiteten blir det, vilket även framhålls i promemorian på sidan 81, kommunen som själv styr vilka förvärv som skall förklaras ogiltiga. På sidan 108 framhålles även att en begäran om ogiltigförklaring skall bifallas av hyresnämnden, om det inte framkommer att förvärvet inte är tillståndspliktigt eller talan har väckts för sent. Det kan ifrågasättas vad det är för mening med att låta hyresnämn­derna meddela beslut när det faktisla avgörandet är avsett att ligga hos kommunerna. Skall ogiltighet inte inträda automatiskt, såsom vid förvärv av fast egendom, utan frågan vara föremål för prövning, anser DV att det ur rättssäkerhetssynpunkt är en fördel om prövningen sker av ett opartiskt -organ. Hyresnämndema är därvidlag väl skickade att handlägga dessa ärenden. Självfallet är inte nämndema bundna av kommunemas inställ­ning. De närmare bedömningsgmnderna för prövningen måste anges i författning eller i vart fall i förarbetena till bestämmelsen.

DV anser att benämningen "förvärvsavgift" inte är så väl vald. En förvärvare kan enligt förslaget bli ålagd att erlägga förvärvsavgift för ett förvärv som samtidigt förklararas ogiltigt och således aldrig kommer till stånd. "Förseningsavgift" är en bättre benämning, trots att uttrycket

Prop. 1982/83:153

182

redan används i annan författningstext. Risk för sammanblandning torde emellertid inte föreligga då beslut om uttagande av sådan avgift måste innehålla uppgift om enligt vilken lag avgift utgår.

1 och för sig är hyresnämnderna väl skickade att handlägga de nya typerna av ärenden om förvärvsavgift och kvarstad. Bestämmande av förvärvsavgift är emellertid en sådan uppgift som lämpligen bör ankomma på domstol. I än högre grad gäller detta beträffande förordnande om kvarstad. Hyresnämnderna har efter hand kommit atl anförtros sådana frågor som typiskt sett ankommer på domstol. Hyresrättsutredningen har också i sitt slutbetänkande (SOU 1982:77) Hyresrätt 3 föreslagit bl. a. all nämnderna görs till särskilda hyresdomstolar och atl vissa målgrupper förs från tingsrätterna till hyresdomstolarna. DV har i sitt remissyttrande över utredningens betänkande avstyrkt att särskilda hyresdomstolar inrättas eftersom detta skulle leda till alt tingsrätterna utarmas och domstolsorgani­sationen splittras. Mot denna bakgmnd hyser DV den största tvekan inför alt tillföra hyresnämnderna nya uppgifter, särskilt sådana som är av den karaktären atl de bör prövas av domstol. Enligl DVs mening bör det vid den fortsalta behandlingen av hyresrättsutredningens förslag också prövas var ärendena om förvärvsavgifter och kvarstad bör handläggas. Om del anses nödvändigt atl införa förvärvsavgifter och möjligheter att förordna om kvarstad så snabbt, att behandlingen av hyresrättsutredningens förslag inte kan avvaktas så bör det enligt DVs mening anförtros de allmänna domstolarna att pröva dessa frågor.

Hyresnämnden i Stockholm: Hyresnämnden vill påpeka att det torde vara ofrånkomligt att sådana transaktioner, varom nu är fråga, regelmäs­sigt görs upp utan någon insyn. Vid underlåtenhet att anmäla förvärvet inom rätt tid finns i allmänhet möjligheter all genom åtgärder av olika slag bringa förfarandet i formell överensstämmelse med lagens krav. Del kan därför ifrågasättas om införandet av förvärvsavgift kommer atl få den preventiva effekt som åsyftas, eftersom man kan kringgå lagen exempelvis genom omskrivning av köpekontraktet.

Hyresnämnden vill vidare anmärka all ordet förvärvsavgift närmast för tanken till en avgift som skall erläggas med anledning av ett förvärv. Del vore enligl nämndens uppfattning riktigare att använda ordet straffavgift i lagtexten. När straffavgiften avhandlas i olika sammanhang kan vid behov användas del förtydligande uttrycket straffavgift enligt lillslåndslagen.

Hyresnämnden i Göteborg: Hyresnämnden tillstyrker förslaget att för­värvare, som underlåter atl i rätt lid anmäla förvärv av aktie eller andel i bolag, skall kunna åläggas en avgift. Vidare ansluter sig nämnden till förslaget att ett förvärv på yrkande av kommun skall kunna förklaras ogiltigt.

Vad angår omfattningen av hyresnämndens prövning vid talan om ogil­tigförklaring anförs i promemorian att sådan talan skall bifallas, om del inte framkommer alt förvärvet inte är tillståndspliktigl eller talan har väckts för sent. Detta bör framgå av lagtexten.

I 10a S tredje stycket föreslås att förvärvsavgiften skall utgöra en pro­cent av taxeringsvärdet av bolagels eller koncernens lillståndspliktiga fasta egendom. Det är emellertid oklart om det är taxeringsvärdet vid förvärvs­tillfället, när ansökan senast skulle ha gjorts eller när kommun för talan om förvärvsavgift som skall läggas till grund för beräkningen av avgiften. Denna oklarhet bör undanröjas.

Förvärvsavgiflen får enligt förslaget jämkas om den med hänsyn till omständigheterna framstår som oskälig. I promemorian anförs att jämk-

Prop. 1982/83:153

183

ning bl. a. bör komma ifråga då underlåtenheten att anmäla förvärvet uppenbarligen beror pä ett rent förbiseende och förutsättningarna för till­stånd föreligger. Hyresnämnden anser all, om syftet med förvärvsavgiften skall uppnås, förvärvsavgift i regel bör utgå även i sådant fall. Normall bör okunnighet om gällande rätt inte utgöra jämkningsgrund. Enligl förslaget föreligger emellertid lillståndsplikt även vid förvärv av aktie eller andel i fastighetsbolag, där syftet med förvärvet är alt bereda förvärvaren och hans familj bostad i bolagets fastighet. I sådant fall, då förvärvstillstånd inte får vägras kan del synas rimligt att avgiften jämkas. Jämkningsgrund bör också kunna anses föreligga om anmälan till kommunen inkommit någon eller några dagar för sent. För en enhetlig rältstillämpning skulle det vara en fördel med en utförlig beskrivning i förarbetena av de huvudfall när jämkning bör ske och av lämpligjämkningsgrad (till hälften, till noll etc).

I promemorian (s. 108) anförs alt i de fall försummelse av anmälnings­skyldighet uppdagas talan om åläggande av förvärvsavgift normall skall väckas. Vad som menas med normalt har inte närmare preciserats i prome­morian men torde få lolkas så all det åligger kommunen atl väcka talan om förvärvsavgift i alla de fall där kommunen inte har anledning att anta atl avgiften kommer att jämkas till noll.

Med hänsyn till utformningen av 10a§ andra stycket synes del inte vara möjligt atl föra talan enbart om ogiltigförklaring. Hyresnämnden ifrågasät­ter emellertid om det inte i vissa fall finns anledning att endast föra talan om ogiltigförklaring, t. ex. när det kan antas att förvärvsavgiflen kan komma att jämkas till noll.

Av departementspromemorian kan utläsas att frågan om förvärvsavgift och ogilligförklaring bör avgöras vid elt och samma tillfälle samt alt sedan fråga om förvärvsavgift avgjorts talan om ogilligförklaring inte kan upptas till prövning. Hyresnämnden delar denna uppfattning. Kommun bör inte heller kunna föra talan om förvärvsavgift sedan talan om ogiltigförklaring avgjorts. Nämnda förhållanden bör emellertid komma till uttryck i lagtex­ten.

Hyresnämnden i Malmö: Som anförs i promemorian har regelsystemet om tillståndsplikt vid aktie- och andelsförvärv den svagheten att det inte finns någon kontroll moisvarande lagfartspliklen vid faslighetsförvärv. Efterlevnaden sanktioneras endast på del sättet atl förvärvet enligt 10 S lillslåndslagen blir ogiltigt om förvärvstillstånd inte söks inom föreskriven lid. Det kan alltså tänkas förekomma, och förekommer säkert också, aktieförvärv som formellt sett är ogiltiga, ulan alt delta uppenbaras. Det är troligt att parterna i många fall inte är medvetna om lillståndsplikten och därför helt enkelt inte känner till atl förvärvet blivit ogiltigt.

I vilken utsträckning lillståndsplikten åsidosattes är naturligtvis svårt att få grepp om, Stockholms kommuns utredning har under åren 1976-1978 påvisat sex möjliga, varav tre säkra fall. Under perioden maj 1978-augusli 1980 har utredningen i Stockholm påvisat fem möjliga fall. Även om denna utredning skett stickprovsvis och inte är heltäckande lyder dock siffrorna inte på alt lillslåndspliklen skulle eftersättas i särskilt stor omfattning. Det finns heller ingen utredning om i vilka fall tillståndsplikten eftersatts med­vetet och när förvärvaren inte känt till atl tillstånd fordrats.

En viktig fråga i sammanhanget arom det förekommit att mindre lämpli­ga personer fått inflytande över hyresfastigheter genom atl utan alt söka förvärvstillstånd köpa upp aktier i fastighetsägande bolag. Delta borde ha visat sig hos hyiesnämnderna genom exempelvis ärenden om tvångsför­valtning eller genom att ett stort antal ärenden om reparationsföreläggan-

Prop. 1982/83:153

184

den, prövning av oskäliga hyror e.d. förekommit beträffande en viss fastighet. En genomgång av erfarenheterna hos hyresnämnden i Malmö visar dock inte att fastigheter, beträffande vilka sådana tecken på dålig förvaltning iakttagits, ägts av bolag vars aktier bytt ägare utan förvärvs­prövning.

Mot bakgmnd av det sagda ifrågasätter hyresnämnden om nackdelarna med den nuvarande ordningen är så stora att några särskilda lagstiftnings­åtgärder måste vidtagas. Framför allt ifrågasätter nämnden om det är nödvändigt att införa ett system med sanktionsavgifter. Ett sådant system fömtsätter att den ifrågavarande lagöverträdelsen förekommer särskilt frekvent och regelmässigt sker i syfte att uppnå en icke tillåten vinning. Som fömt nämnts betvivlar hyresnämnden både att öveilrädelser före­kommer särskilt ofta och att de, när de förekommer, sker i otillbörligt syfte. Vidare är det omöjligt att konstmera ett sanktionssystem där avgif­ten kan beräknas motsvara uppkommen vinst. Av dessa skäl och då sanktionsavgifter méd hänsyn till rättssäkerheten endast bör förekomma i undantagsfall och när de kan antas fylla en nödvändig funktion avstyrker hyresnämnden att sanktionsavgifter införs.

Skulle ett avgiftssystem likväl införas, är det lämpligt att frågor om förvärvsavgift prövas av hyresnämnd. Reglemas utformning i övrigt föran­leder heller ingen erinran.

I promemorian påpekas de problem som uppstår genom att ogiltigheten inträder automatiskt, alltså utan något beslut. Det är naturiigtvis inte lämpligt att det kan förekomma förvärv som blivit ogiltiga och ändå består men likväl ger möjlighet åt någon av partema under obestämd tid framåt att göra ogiltigheten gällande och kräva köpets återgång. Antalet sådana ogiltiga förvärv blir antagligen större i framtiden om 3x-regeln ersätts av en regel om tillståndsplikt så snart taxeringsvärdet av bolagets hyresfastighe­ter är större än det bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar. Antalet tillståndspliktiga förvärv blir nämligen större än för närvarande, varjämte tillståndsplikten kommer att omfatta inte bara renodlat fastighetsägande bolag utan också bolag, vars huvudsakliga verksamhet ligger på annat plan, vilket leder till att anmälningsplikten lättare förbises. Problemet är oberoende av om ett system med förvärvsavgifter införs eller ej.

Mot bakgmnd av det sagda tillstyrker hyresnämnden förslaget att ogil­tighet efter underlåten förvärvsanmälan skall inträda först efter ett formellt beslut av hyresnämnd och att ett. sådant beslut skall begäras av kom­munen. Med denna lösning avskärs parterna från rätt att påkalla köpets återgång. Fråga är emellertid om kommunen skall ha möjlighet att påfordra ogiltighet under så lång tid som tio år. Hyresnämnden ifrågasätter om inte tiden borde begränsas ytteriigare, förslagsvis till två år från det förvärvet skedde. Efter utgången av en så lång tid som två år torde det ofta i praktiken vara svårt eller omöjligt att låta ett aktieförvärv gå åter, och även om det skulle vara möjligt kan det i regel knappast vara till fördel för hyresgästerna att så sker.

I samband med att kommunen hos hyresnämnden begär att förvärvet skall förklaras ogiltigt bör kommunen ha rätt att ta upp fråga om förköp av aktierna.

Hyresnämnden i Malmö (skiljaktig mening av hyresrådet Jacobsson): Mot bakgmnd av det sagda kan det givetvis ifrågasättas om nackdelarna med den nuvarande ordningen är så stora att lagstiftningsåtgärder bör vidtagas. Hyresnämnden vill för sin del besvära denna fråga jakande. Hyresnämnden uppfattar nämligen förvärvstillståndslagen som ett uttryck

Prop. 1982/83:153

185

för den grundsynen att ägande av hyresfastighet är förenat med ett bety­dande ansvar och att god fastighetsförvaltning är ett viktigt samhällsin­tresse. Om aktiebolag äger hyresfastighet är det självfallet angeläget att personer som uppger sig äga aktier i bolaget grundar sitt innehav på giltigt förvärv. Den föreslagna ordningen med förvärvsavgift kan väntas verk­samt bidraga till att anmälan om förvärv i förekommande fall verkligen görs. Även om överträdelser hittills synes ha förekommit förhållandevis sällan och även om det är omöjligt att konstmera ett sanktionssystem enligt vilket avgiften kan beräknas motsvara uppkommen vinst tillstyrker hyresnämnden likväl att den föreslagna ordningen med förvärvsavgift in­förs.

BRÅ (majoriteten): Beträffande sanktioner mot försummelse att anmäla tillståndspliktigt förvärv av aktie eller andel i fastighetsbolag till kom­munen förefaller det välbetänkt att inte införa en straffbestämmelse i lagen. Inte heller vite förefaller vara en lämplig sanktion, fastän prome­morian synes bortse från sitt eget ändringsförslag när den uppger att förvärvet automatiskt skulle vara ogiltigt om tillstånd inte söks i rätt tid (s. 70 n. jämf. m. s. 82 ö.). Frågan är emellertid om inte förslaget om en särskild sanktionsavgift som avser bara tillståndsförsummelse vid förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag är överarbetat. Det är visserligen svårt att finna en lämpligare sanktionsform, men till tveksamheten mot sanktionsavgiften tillkommer det argumentet att förslaget åtminstone på en punkt synes mindre väl förenligt méd de principer som ställts upp i prop. 1981/82:142 s. 24, nämligen punkten 4 (se promemorian s. 74), och som sedermera godkänts av riksdagen. BRÅ ifrågasatte nyss atl kunskapen om att denna typ av förvärv är tillståndspliktiga är mer allmänt spridd. Det måste tas i beaktande att det här rör sig om ägare till fåmansbolag och handelsbolag som måhända inte alltid besitter i och för sig önskvärda resurser att hålla sig å jour med lagstiftningens fortlöpande utveckling och krav. Även om detta naturligtvis inte skall befria förvärvarna från sina skyldigheter förefaller det inte som om det finns tillräckligt stöd för en presumtion om att överträdelser på området inte kan förekomma annat än som en följd av uppsåt eller oaktsambet. Inte heller förefaller det att promemorieförslaget preciserat jämkningsgmnderna på sätt som fömtsatts i principema. BRÅ vill här fästa uppmärksamheten vid att justitieutskottet utan reservation i samband med sin tillstyrkan av principerna i propositionen ansåg det viktigt att slå fast att riktlinjerna för avgiftssyste­met utgår från den straffrättsliga skuldprincipen. Utskottet ansåg vidare att sanktionsfrågorna borde utredas vidare, närmast med inriktning på frågan om hur ett system med företagsböter kan utformas (JuU 1981/82:53). BRÅ finner mot denna bakgmnd inte tillräckliga skäl tala för att nu genomföra förslaget om en sanktionsavgift. Hotet att ett förvärv kan bli förklarat ogiltigt kan inte frånkännas allmänpreventiv verkan. Blir förvärvet ogiltig-förklarat är det en sanktion i sig själv. Om förslaget likväl skall bifallas, bör man i vart fall inte kalla avgiften förvärvsavgift. Denna benämning torde förvirra mer än den förklarar och är dessutom helt missvisande i de fall förvärvet blir ogiltigt. Tillståndssanktionsavgift eller särskild tillståndsav­gift är visserligen något krångligare beteckningar, men antyder vad saken handlar om.

BRÅ (ledamoten Körlof): Behov av att införa en s. k. förvärvsavgift föreligger inte, så länge ogiltighetsinstitutet finns kvar.

Riksrevisionsverket: RRV ifrågasätter om den föreslagna sanktionsavgif­ten är tillräckligt effektiv som medel att förhindra brott mot tillståndsplik-

Prop. 1982/83:153

186

ten vid aktie- och andelsförvärv. Även om en sådan avgift införs kvarstår problemet med att kontrollera efterlevnaden. Enligt verkels mening skulle en ökad sannolikhet att få förvärvet ogiltigförklaral ge en högre efterlevnad av lagen i denna del.

Det är sålunda RRVs uppfattning all en kontroll vid överlåtelsen av aktie och andelar skulle få större effekt på efterlevnaden av lagen. RRV vill därför förorda all man vid den forlsalla beredningen av frågan ytterligare överväger möjligheterna till en kontroll i samband med överlåtelsen. Del bör då bl a undersökas om aktuella regislreringsmyndigheter skulle belas­tas mindre om kommunerna rekommenderades atl - i den omfattning del är praktiskt möjligt - utföra sådana kontroller. Detta förutsätter dock ett samarbete som gör aktuella register lätt tillgängliga för kommunerna.

Enligt RRVs mening innebär den föreslagna konstruktionen av ogiltig­hetspåföljden ingen egentlig förbättring jämfört med nuvarande förhållan­den. De påtalade problemen med ovisshet om förvärvs giltighet och fångesmännens eventuella förmåga atl återbära köpeskillingen kommer till stor del atl kvarstå, eftersom ogiltighel enligt förslaget kan inträda upp till tio år efter det att förvärvet har skett.

RRV vill slutligen nämna att den föreslagna avgiften är så konstruerad atl den inte torde kunna hänföras till den typ av avgifter i inskränkt mening som avses i 9 kap. 1§ regeringsformen. Förordningen (1976:586) om register över statliga avgifter blir därför inle tillämplig på avgiften om den införs i den föreslagna formen.

Bankinspektionen: Att möjlighet införs för kommunen alt föra talan om ogiltighet av köp av bakomliggande fysisk person kan förväntas ha bety­delse som återhållande faktor. Inspektionen har också förståelse för att någon form av sanktion bör drabba den som underlåter atl söka förvärvs­tillstånd när han förvärvar aktier eller andelar i fastighetsbolag. Den före­slagna förvärvsavgiften kommer emellertid att verka godtyckligt. En straffsanktion bör därför i stället införas.

Bostadsstyrelscn.Bostadastyrehen påpekade redan i sitt yttrande över det ursprungliga lagförslaget (Ds Ju 1975:10) atl del förelåg risk för all aklieöverlåtelser undandrogs kontroll genom alt inte tillstånd söks. Styrel­sen hänvisade i huvudsak till den konlroll av efterlevnaden som kunde utövas av bolagets revisorer. De erfarenheler som redovisats i promemo­rian bekräftar styrelsens farhågor.

Styrelsen kan ansluta sig till de överväganden som redovisats i prome­morian vid val mellan kontroll- och sanklionsmöjligheler. Styrelsen till­styrker således förslaget om en särskild förvärvsavgift vid underlåtenhet atl anmäla förvärv.

Svenska kommunförbundet: I fråga om aktie- och andelsförvärv är för kommunerna del stora problemet att vinna kunskap om att ett tillstånds­pliktigt förvärv ägt rum.

I promemorieförslaget konstateras atl försummelse av lillståndsplikten ofta utgör ett led i ekonomisk brottslighet. I förslaget vill man komma till rätta med problemet genom att införa en förvärvsavgift. Avgiften anges syfta till att eliminera en "schablonmässigt beräknad vinst" av förvärvet och föreslås bli en procent av taxeringsvärdet av bolagets lillståndspliktiga fasta egendom. Procentsatsens storlek grundas på "en överslagsmässig kalkyl" som inte redovisas.

Redan av diskussionen i promemorian framgår alt den ekonomiska fördelen av ett aktie- eller andelsförvärv kan uppgå till mycket betydande belopp. I promenorian sägs sålunda uttryckligen att den föreslagna avgif­ten "i de flesta fall får antas bli lägre än den verkliga vinsten".

Prop. 1982/83:153

187

Enligt styrelsens mening måste elt sanklionssyslem pä ifrågavarande område konstrueras så att ett åsidosättande av anmälningsskyldigheten innebär en kännbar ekonomisk belastning på den försumlige. Men hänsyn härtill och till de starka intressen som ligger bakom bestämmelserna om anmälningsskyldighet är förslaget otillfredsställande i denna del. Styrelsen anser all den föreslagna procentsatsen vid beräkning av förvärvsavgiften är för låg och atl den bör höjas väsentligt.

Slutligen ifrågasätter styrelsen om inte utdömande av en avgiftspåföljd av ifrågavarande slag liksom förordnande om kvarstad bör ankomma på allmän domstol i stället för pä hyresnämnd. Hyresrättsutredningen (SOU 1981:77) har emellertid föreslagit omfattande ändringar i fråga om hyres­nämndernas behörighet m. m., som bl. a. innebär att hyresnämnderna skall inta ställning som domstolar.

Stockholms kommun (majoriteten): För att komma tillrätta med försum­liga aktie- och andelsförvärvare har kommunen i den tidigare utredningen föreslagit alt hyresnämnden vid vite skall kunna ålägga förvärvaren atl söka tillstånd. I promemorian föreslås i stället att en sanktionsavgifi skall kunna beslutas av hyresnämnden på begäran av den kommun till vilken anmälan av aktie- och andelsförvärvet skulle ha skett. Kommunen skulle således begära att förvärvet förklaras ogiltigt av hyresnämnden. Jag anser i likhet med juridiska avdelningen att regeln om all förvärvet automatiskt blir ogiltigt efter viss tid bör bibehållas. Risken att förvärvet i framtiden kan komma att betraktas som ogiltigt torde innebära en viss påtryckning på förvärvaren att anmäla transaktionen. Sanklionsavgiften har i departe­mentspromemorian föreslagils uppgå till 1 % av taxeringsvärdet av bola­gels hyresfastigheter vid brott mot tillsiåndspliklen vid aktie- och andels­förvärv. 1 likhet med fastighetsnämnden anser jag att avgiften bör uppgå till lägst 5% för atl nå avsedd effekt.

Göteborgs kommun: Beträffande reglerna i syfte att säkra efterlevnaden av bestämmelserna om lillståndsplikt vid aktie- och andelsförvärv instäm­mer kommunstyrelsen i utredningens överväganden. Det kan dock ifråga­sättas om den föreslagna förvärvsavgiften - I % av taxeringsvärdet på bolagets hyresfastigheter - är tillräckligt stor för alt ha åsyftad preventiv verkan.

Malmö kommun ( fastighetsnämnden): Fastighetsnämnden har hand­lagt endast ett tiotal ärenden per år avseende tillstånd till förvärv av aktie eller andel i fastighetsbolag. Nämnden är emellertid av den bestämda uppfattningen att bestämmelserna därom måste skärpas så att kommunen verkligen får kännedom om förvärven och får tillfälle att påkalla prövning av dem om så skulle visa sig vara erforderligt.

Fastighetsnämnden tillstyrker därför den av departementet föreslagna förvärvsavgiften vid underlåtenhet all i rätt tid anmäla förvärv. Den före­slagna procentsatsen, I %. synes emellertid vara alltför låg.

Fastighetsnämnden anser liksom departementet atl ogiltighetspåföljden bör bibehållas. Den nu gällande automatiska ogiltighelen bör emellertid ändras på så sätt all den - så som föreslås - inträder j"örst efter ett formellt beslut i varje särskilt fall. Förvärvaren kan t. ex. vara mer lämplig än överiätaren. Del synes också var lämpligt att hyresnämnden prövar frågorna om förvärvsavgift och ogiltighelsförklaring.

Gävle kommun (= fastighetskontoret): Fastighetskontoret har ingen erfarenhet av bestämmelserna om aktie- och andelsförvärv, i fastighetsbo­lag. De föreslagna ändringarna torde därför inte ha någon större betydelse för Gävles del. Allmänt kan dock sägas all den nya s. k. förvärvsavgiflen -

Prop. 1982/83:153

188

högst 1 % av taxeringsvärdet av bolagets hyresfastigheter - förefaller för låg för ätt vara effektiv som sanktion vid denna typ av affärer.

Svenska sparbanksföreningen: Promemorian innehåller vidare det för­slaget att en sanktionsavgift införs för att säkra efterlevnaden av bestäm­melserna om tillståndsplikt vid aktie- och andelsförvärv. Detta motiveras med att den av Stockholms kommun genomförda utredningen får anses visa atl de ifrågavarande reglerna inte iakttas i tillräcklig omfattning.

Sparbanksföreningen är givetvis av den uppfattningen att bestämmelser om tillståndsskyldighet skall efterlevas av dem som omfattas därav. För­eningen anser även att de åtgärder som är rimliga och möjliga skall vidtas för att se till att reglerna iakttas. Som en förutsättning bör dock gälla att det föreligger ett behov av sådana åtgärder.

1 förevarande fall ter sig detta behov diskutabelt. Enligt sparbanksför­eningens mening kan det ifrågasättas om det i promemorian redovisade materialet ger vid handen att de ifrågavarande bestämmelserna om till­ståndsplikt inte iakttas i tillbörlig utsträckning. Även om efterlevnaden skulle vara otillräcklig och således ett behov av särskilda åtgärder skulle föreligga, är frågan vilka åtgärder som kan och bör genomföras. Myndig­hetskontroll och vites- eller straffsanktionering torde - som framhålls i promemorian inte vara framkomliga vägar. Att införa en särskild sank­tionsavgift är däremot en i och för sig möjlig lösning. Sparbanksföreningen befarar dock att hotet om en sådan avgift inte blir tillräckligt effektiv utan kanske närmast ett slag i luften, eftersom möjligheterna att kontrollera bestämmelsernas efterlevnad är i hög grad begränsade. Föreningen av­styrker därför promemorieförslaget i detta avseende.

Sveriges fastighetsägareförbund: Fastighetsägareförbundet avstyrker förslaget om en s. k. förvärvsavgift. Ogiltighetspåföljden i gällande lagstift­ning (5 §) måste anses vara en fullt tillräcklig sanktion vid försummelse av tillståndsplikten beträffande aktie- och andelsförvärv.

Förslaget äjr dessutom ologiskt. I promemorian anges att avgiften syftar till att eliminera en schablonmässigt beräknad vinst. Om förvärvet blir .ogiltigt enligt 5§ kan emellertid knappast någon vinst uppstå.

Enligt promemorian skall förvärvsavgift utgå enligt principen för strikt ansvar - dvs. oavsett om uppsåt eller oaktsambet kan påvisas i det särskilda fallet. Förbundet anser inte detta motiverat i förevarande fall.

I departementspromemorian redovisas inte någon djupare analys beträf­fande avgiftens storlek. Som stöd för förslaget åberopas endast en över­slagsmässig kalkyl. Detta är enligt förbundets mening helt otillräckligt.

Slutligen anser förbundet inte att det finns några bärande skäl till försla­get i 10 b § att införa möjlighet till kvarstad.

//5B; Se avsnitt 1.

Näringslivets byggnadsdelegation: Förslaget om en s. k. förvärvsavgift finner NBD vara ytterst märkligt. Den ogiltighetspåföljd som existerar (5 §) i gällande lagstiftning uppfyller väl de krav på sanktion som kan ställas vid försummelse av tillståndsplikten beträffande aktie- och andelsförvärv.

I departementspromemorian sid. IJ anförs (se även sid. 106) som motiv för införandet av en förvärvsavgift att: "Avgiften bör syfta till att eliminera en schablonmässigt beräknad vinst av aktie- eller andelsförvärvet". Frå­gan är dock vilken vinst som här åsyftas. Förklaras förvärvet ogiltigt enligt 5§ kan knappast någon.vinst uppstå. NBD ställer frågan om inte andra outtalade motiv finns bakom förslaget om förvärvsavgift. Dessa bör i sådana fall klart redovisas innan förslaget om förvärvsavgift genomförs. Att införa en förvärvsavgift på de skäl som anförts är enligt NBD oaccepta­belt.

Prop. 1982/83:153

189

Förslaget om förvärvsavgift är utformat att utgå enligt modellen för strikt ansvar dvs. oavsett om uppsåt eller oaktsambet kan påvisas i det särskilda fallet (§ 10a). Nödvändigheten i detta kan ifrågasättas. Strikt ansvar bör tillgripas endast undantagsvis. Det är i och för sig vällovligt att möjlighet ges till jämkning, om avgiften med hänsyn till omständigheterna framstår som oskälig (§ lOa 3 st.). I departementspromemorian sid. 107 anförs att: "jämkning bör bl. a. komma ifråga då underiåtenheten att anmäla förvärvet uppenbarligen beror på ett rent förbiseende och förut­sättningar för tillstånd föreligger". Om så sker synes ju kravet på strikt ansvar vara tämligen överflödigt.

Någon djupare analys beträffande storleken på avgiften har inte presen­terats. I departementspromemorian sid. 77 uttalas att: "En överslagsmäs­sig kalkyl ger vid handen att en avgift motsvarande I % av taxeringsvärdet är rimlig". NBD anser det vara djupt beklagligt att endast en "överslags­mässig kalkyl" ligger bakom denna väsentliga fråga.

Likaså vill NBD ställa frågan vad som ligger bakom avvägningen att hälften av avgiften tillfaller kommunen och hälften staten (§ 10c). Här tycks inte ens "överslagsmässiga kalkyler" ligga till grund eftersom det i promemorian sid. 79 anförs att: "Det är på detta stadium inte möjligt att ange storleken av de avgifter som på detta sätt kommer att tillföras det allmänna".

I departementspromemorian jämförs förvärvsavgiften med bl. a. miljö­skyddsavgiften. Samtidigt föreslås dock att förvärvsavgiften till skillnad från exempelvis miljöskyddsavgiften görs icke avdragsgill vid taxering. Även skälen härför är svaga. I Justitiedepartementets promemoria sid. 80 anförs: "Avgiften innebär här, till skillnad mot avgiften enligt miljöskydds­lagen, en starkt schabloniserad form av vinsteliminering och fkr i de flesta fall antas bli lägie än den verkliga vinsten". (Jämför vad som ovan anförts av NBD rörande möjligheten av vinst vid ogiltighet av förvärv).

NBD avstyrker förslaget om en förvärvsavgift.

NBD tillstyrker förslaget om att formellt beslut ska fattas om ogiltighets-förklaring av aktie- eller andelsförvärv (§ 10b).

Förslaget om att hyresnämnden på begäran av kommunen får möjlighet att förordna om kvarstad för att säkerställa ett avgiftsuttag (§ 10 b) vill NBD däremot avstyrka. Flera praktiska svårigheter är förknippade med förslaget - bl. a. förfarandet då förvärvet förklaras ogiltigt. Kvarstaden kommer nämligen i sådana fall att gälla egendom som återgår till en icke avgiftspliktig säljare.

Sveriges advokatsamfund: Förslaget att införa förvärvsavgift synes vila på helt andra grunder än motsvarande avgiftssystem i annan lagstiftning. Samfundet betvivlar, att ett sådant avgiftssystem i fråga om hyresfastighe­ter har någon egentlig funktion att fylla. Verkan av vägrat tillstånd eller underlåtenhet söka tillstånd i de fall där sådant fordras medför enligt 11 a § 1 st. förslaget ogiltighet (jfr 13 § 1 st. jordförvärvslagen som har samma regel). Att komplettera lagen med ett komlicerat avgiftssystem är inte befogat.

Auktoriserade fastighetsmäklares riksförbund: Införande av en s. k. för­värvsavgift har föreslagits i de fall bestämmelserna om tillståndsplikt vid aktie- och andelsförvärv inte iakttas. Förslaget är utformat med den s.k. miljöskyddsavgiften som förebild. Som skäl till införandet av en förvärvs­avgift åberopas att avgiften bör syfta till att eliminera en schablonmäs­sigt beräknad vinst av aktie- eller andelsförvärvet.

AFR vill påpeka en grundläggande skillnad mellan ev uppkommen vinst

Prop. 1982/83:153

190

vid brott mot miljöskyddslagen å ena sidan och vid brott mot förvärvstill­ståndslagen å den andra.

Inför en överträdelse av miljöskyddsbeslämmelserna kan det försumliga företaget ha företagit en s. k. kalkylerad risk, dvs. vägt miljöskyddsavgif­tens slorlek mol den vinst en överträdelse kan ge företagel.

Vid en överträdelse av bestämmelserna om förvärvstillslånd vid akiie-och andelsförvärv kan moisvarande kalkyl ej ulföras. Enligl vår tolkning av de nuvarande bestämmelserna om förvärvstillstånd, torde en överträ­delse av bestämmelserna medföra att förvärvet enligt 5 § förklaras ogiltigt. Någon spekulationsvinsl för förvärvaren kan därför knappast uppslå vid en vidareförsäljning, enär en sådan inte kan komma till stånd.

AFR anser det även ej tillräckligt styrkt, alt missbruk i delta hänseende förekommer och avstyrker därtor förslaget om en förvärvsavgift.

5    Förfarandet hos kommunen vid anmälan av tillståndspliktiga förvärv

Riksåklagaren: På grund av de erfarenheter som gjorts bl. a. genom den s.k. Göla-Finansaffären anser jag till skillnad från utredningen det vara motiverat all lagstiftningsvägen ålägga kommunerna vissa rutiner all följa såvitt gäller handläggningen av förvärvsanmälningar. Sådana bestämmel­ser torde inle i nämnvärd mån öka kommunernas resursbehov för hand­läggning av ärenden angående lillslåndslagen.

Domstolsverket: Kravet på utredning beträffande förvärvarens förmåga alt förvalta en fastighet skärps enligt förslaget. Utredningen härvidlag måste vara grundlig. I promemorian lämnas en redogörelse för handlägg­ningen av förvärvsanmälningar vid Stockholms kommun (s. 83 ff.). DV anser all del skulle vara en fördel om ett liknande förfarande kunde tillämpas vid landels övriga komrnuner. Den utredning som kommunerna införskaffar skall naturligtvis komma hyresnämnderna till del i tillstånds-ärendet.

Hyresnämnden i Göteborg: Till förvärvsanmälan behöver enligt gällan­de lagstiftning inte fogas andra uppgifter än de som anges i la S lillämp­ningsförordningen. I vissa kommuner förekommer emellertid ett omfat­tande utredningsarbete innan frågan om tillstånd las till beslut. 1 promemo­rian (s. 87) avvisas att kommunerna generellt åläggs ett sådant utrednings­ansvar.

När nu gällande bestämmelser i 3a § infördes framhöll departementsche­fen (prop. 1978/79:164 s. 16) att hyresnämndernas resurser borde koncen­treras till de förvärvsärenden som var kontroversiella. Hos hyresnämnden i Göteborg förekommer ofta atl förvärvstillstånd tillstyrks av kommunen och hyresgästföreningen, sedan förvärvsärendena kompletterats av förvär­varna i hyresnämnden. Någon ytterligare prövning av dessa ärenden kom­mer vid sådant förhållande i regel inte till stånd och del är angelägel att de över huvud taget inle kommer under hyresnämndens prövning. En större uppgiftsskyldighel för förvärvare i samband med anmälan till kommunen skulle sannolikt leda till elt sådant resuliat. Hyresnämnden anser atl de handlingar som för närvarande skall ges in till hyresnämnden vid ansökan om förvärvstillstånd jämte en förvallningskalkyl bör infordras från förvär­varen redan i samband med anmälan till kommunen. En sådan uppgifts­skyldighel, från vilken kommunen skall kunna medge undantag när förvår-

Prop. 1982/83:153

191

våren kan godtas utan särskild utredning, kan inle anses särskilt betungan­de med tanke på den betydelse som förvärvsfrågan har för hyresgästerna. Skulle en förvärvare underlåta alt lämna tillräckliga uppgifier för förvärvs­prövning får kommunen anmäla ärendet till hyresnämnden. Det finns dock anledning atl anta att flertalet förvärvare, för alt undvika en process i nämnden, kommer atl prestera tillräckligt underlag för prövningen.

Riksrevisionsverket: RRV instämmer i promemorians bedömning atl kommunerna inte bör bindas vid en viss omfattning av utredningsarbetet. Detta bör emellertid enligt verkets mening inte hindra att det i lagtexten införs någon grundläggande bestämmelse som kan ge ledning för kommu­nernas agerande. RRV föreslår därför att del i 3 § tillständslagen införs en bestämmelse som innebär atl tillståndsprövning skall begäras i de fall då kommunen - utifrån den utredning denna funnit skälig - inte finner starka skäl atl anta all förvärvaren är kvalificerad som hyresvärd och atl syftet med förvärvet är att han skall idka fastighetsförvaltning.

För atl kommunernas utredningsarbete skall kunna begränsas föreslår RRV alt del i lagen införs en föreskrift om att förvärvaren skall vara skyldig all - om kommunen begär det - lämna för ärendet relevanta uppgifter i samband med förvärvsanmälan.

Enligt RRVs mening skulle en sådan skyldighet inte behöva medföra all kommunerna måste genomföra en omfattande utredning.

Banksinspektionen: Vad slutligen angår det diskuterade dalaregistret delar inspektionen uppfattningen all detta inte bör komma till stånd. Där­emot skulle del vara av värde om namnförteckningen på personer och förelag som nekats förvärvstillstånd kunde sammanställas centralt och tillhandahållas intresserade kommuner. Även bankinspektionen skulle för sina strävanden alt motverka kreditgivning för faslighelsspekulation ha nytta av all få tillgång till en sådan förteckning. Denna bör kunna göras enkel och föras manuellt. (Jfr del hos inspektionen förda s. k. insiderregist-ret). Därmed torde inlegritetsfrågorna också kunna lösas. Förteckningen skulle kunna föras t. ex. hos domstolsverkel.

Bostadsstyrelsen: Vad slutligen gäller överväganden i promemorian be­träffande kommunens inflytande i lillståndsfiågan anser styrelsen all Stockholms kommuns förslag om ett större inflytande i ärendena bör övervägas ytterligare. Del är således inle helt ovanligt att del visar sig atl förutsättningar för tillstånd egentligen inle förelegat i de fall tillstånd med­delats efter avstyrkan av kommunen. Ett starkt kommunalt inflytande i lämplighelsfrägor överensstämmer också med de principer som gäller för bosiadsförsörjningsfrågor inom bosladsstyrelsens ansvarsområde. Vid be­slut i låneärenden skall således kommunens yttrande följas om det inle finns särskilda skäl att avvika härifrån. Lämplighetsbedömningar skall enligt uttalanden i förarbetena i första hand ankomma på kommunen.

Bostadsstyrelsen anser därför att man bör överväga denna fråga ytterli­gare. Ett alternativ vore att införa en bestämmelse av innebörd all kommu­nens yttrande i lillståndsärendet inte bör frångås om det inte finns särskilda skäl härför. Ett annat är moisvarande uttalande i motiven till de nu före­skrivna förändringarna.

Stockhohns kommun (majoriteten): För att förenkla och förbättra kom­munens handläggning bör de uppgifter som enligt lagförslaget skall lämnas till hyresnämnden när prövning har påkallats inges redan i anmälan till kommunen. Detta skulle medföra en minskad byråkrati för kommunen eftersom fastighetskontoret redan nu, med större eller mindre framgång, begär in dessa uppgifter direkt från sökanden. Uppgifterna som lämnas bör

Prop. 1982/83:153

192

betraktas på samma sätt som uppgifterna i en självdeklaration, dvs. lämnas under straffrättsligt ansvar.

För att ytterligare förenkla handläggningen har kommunen direkttillgång till det statliga fastighetsdatasystemet som nu är under uppbyggnad. Det är angeläget att detta system snabbt byggs ut. Detta skulle delvis kunna finansieras med en särskild förvärvsavgift för lillståndspliktiga förvärv. En del av avgiften bör dock tillfalla kommunen för dess kostnader orsakade av tillståndsärendena.

Enligt uppgift finns på Patent- och Registreringsverkets bolagsbyrå för­slag om att upprätta ett register över bolagsmännen i aktiebolag som är upplagt med personnummer som bas. Det vore värdefullt för kommunen att få tillgång till ett sådant register.

Det är vidare angeläget att kommunen får yttra sig över alla förvärv, dvs. även dem som görs av ufländska medborgare, och då utan problem få tillgång till länsstyrelsens handlingar i ärendet.

Stockholms kommun (minoritet, m): Vi avstyrker, främst av rättssäker­hetsskäl, att kommunerna ges tillgång till statliga dataregister som byggts upp för andra ändamål. Det finns i sammanhanget skäl att starkt understry­ka den rollfördelning som måste gälla mellan å ena sidan kommunerna som har att avge yttrande i tillståndsärenden och å andra sidan hyresnämnder och bostadsdomstol som har att fatta beslut i sådana ärenden. Den vikt som tillmäts kommunernas yttranden i tillståndsfrågor måste ses i ljuset av denna rollfördelning. Om kommunens yttranden i tillståndsfrågor - genom lagstiftning eller motivuttalanden - i praktiken skulle bli avgörande för tillslåndsgivningen innebär detta i realiteten en total politisk kontroll av all fastjghetshandel. En sådan ordning är inte förenlig med ett fritt ekonomiskt system.

Göteborgs kommun: Förfarandet vid anmälan av tillståndspliktiga fas­tigheter. Kommunstyrelsen hälsar med tillfredsställelse att ett klargörande sker av vilken typ av utredning som lagstiftaren förväntar av kommunen inför ställningstagande till tillståndsprövning.

Inrättande av rikstäckande fastighetsregister. Kommunstyrelsen har för­ståelse för de av departementet anförda synpunkterna och kan endast beklaga att avsevärd tid synes dröja innan dessa hjälpmedel för kommu­nema vid behandling av lillslåndsärenden kan tänkas bli tillgängliga.

6    Förutsättningar för tillstånd

Bostadsdomstolen: De ändringar som föreslås beträffande förvärvarens utredningsskyldighet är välmotiverade och bör i princip genomföras.

Den i första stycket använda formuleringen "på ett övertygande sätt visar" bör dock utgå. Formuleringen devalverar nämligen det i annan lagtext brukliga ordet "visa", som skulle kunna vara lämpligt även här.

En annan formulering som bör omprövas är "förvalta fastigheten" som i förslaget har ersatt det nuvarande uttrycket "idka bostadsförvaltning". Det är oklart vad som har föranlett ändringen och hur det skall förstås. Den nuvarande formuleringen antyder att förvärvarens syfte skall vara att behålla fastigheten och att bevara dess karaktär som bostadshus, medan den föreslagna texten inte gör det.

I detta sammanhang vill bostadsdomstolen erinra om att domstolen i sin rättstillämpning i enlighet med vad som nyss har sagts har intagit den

Prop. 1982/83:153

193

ståndpunkten att fövärvstillstånd skall vägras om det kommer fram att köparen inte tänker behålla fastigheten eller om oklarhet råder på den punkten (se RBD 1981:16 och domstolens beslut nr 266/1982 och 283/ 1982). Nu förekommer det att seriöst arbetande byggnadsföretag köper saneringsmogna ibland helt evakuerade bostadshus enbart i syfte att msta upp husen för att sedan sälja dem till något kommunalt eller enskilt företag som sysslar med uthyrning av bostäder eller till en bostadsrättsför­ening. Frågan är om det verkligen är förenligt med allmänna bostadspolitis­ka intressen att förvägra dessa byggnadsföretag förvärvstillstånd. Enligt domstolens mening bör övervägas att göra en uppmjukning på denna punkt.

Hyresnämnden i Stockholm: 1 anslutning till 4§ i förslaget till lag om ändring i tillståndslagen anföres i promemorian (s. 95) att hyresnämnden vid tillståndsprövningar bör spela en aktiv roU och i tveksamma fall kunna ålägga förvärvaren att prestera omfattande utredning rörande sin förmåga att ekonomiskt och praktiskt sköta fastigheten.

Hyresnämnden erinrar om att genom lagändring år 1979 kommunen och hyresgästföreningen blev parter i tillståndsärenden. I anslutning härtill anförde dåvarande departementschefen (prop. 1978/79:164 s. 15) att det i praktiken är kommunen som i första hand bär ansvaret för bedömningen om sökanden är lämplig som fastighetsägare. Lämnar kommunen ansök­ningen utan erinran, torde enligt propositionen hyresnämnden normalt kunna utgå från att det inte finns något att erinra mot sökanden.

Det kan således sägas att utredningsansvaret nu åvilar - fömtom sökan­den - kommunen och hyresgästföreningen. Hyresnämnden anser att utredningsansvaret även i fortsättningen skall åvila parterna. Normalt finns i vart fall hos kommunen befattningshavare med sådan sakkunskap som kan vara erforderlig för att i alla avseenden utreda sökandens lämplig­het som fastighetsägare. Hyresnämndens uppgift bör mot denna bakgrund vara att som en domstolsliknande myndighet avgöra ärendet på gmndval av den utredning parterna förebringar. Detta utesluter givetvis ej att hyres­nämnden, därest den äger kännedom om någon för sökanden graverande omständighet som är okänd för motparten, under handläggningen ger detta tillkänna och bereder parterna tillfälle att yttra sig över omständigheten. Sammanfattningsvis vill nämnden i denna fråga anföra att en långt gående aktivitet hos hyresnämnden i utredningshänseende kan vara ägnad att inge sökanden den föreställningen att nämnden ej avgör ärendet helt objektivt.

När det gäller att enligt 4§ tillståndslagen pröva syftet med förvärvet är enligt promemorian (s. 96) den viktigaste frågan vilken betydelse som bör tillmätas del förhållandet att förvärvaren före förvärvet i stön-e omfattning köpt eller sålt fastigheter. Promemorian synes i fortsättningen utgå från att ett sådant förhållande skall leda till avslagsbeslut, om inte förvärvaren alltjämt äger en eller flera fastigheter som han förvaltar sedan längre tid. Hyresnämnden vill med anledning härav framhålla att det ej sällan före­kommer att byggnadsföretag har sin verksamhet inriktad på förvärv och uppmstning av fastigheter som efter sanering försäljs utan att någon av fastigheterna förvaltas någon längre tid. I sådana fall finns enligt nämndens mening absolut ingen anledning att avslå en ansökan om förvärvstillstånd enbart på den gmnden att köp och försäljningar har skett i större omfatt­ning. Avgörande bör i stället vara om förvaltningen fungerat tillfredsstäl­lande under den tid den utövats.

Hyresnämnden i Göteborg: I promemorian uttalas (s. 95) att tillstånds­prövningen inte är tillräckligt effektiv beroende på bl. a. att det ställs för

13    Riksdagen 1982/83. I saml. Nr 153

Prop. 1982/83:153

194

låga utredningskrav på förvärvaren. Det föreslås därför att förvärvstill­stånd skall få meddelas endast om förvärvaren på ett övertygande sätt visar att han har ekonomiska och praktiska fömtsättningar att gå iland med företaget. Vidare framhålles (s. 96) att så länge någon tveksamhet råder, dessa fömtsättningar inte kan anses föreligga. Förslaget anses innebära en avsevärd skärpning av beviskravet.

Hyresnämnden anser att det är oklart hur det är avsett att den nya regeln skall verka i praktiken. Myndigheternas bedömningar i tillståndsärenden rör framtida förhållanden, beträffande vilka man endast kan göra antagan­den. Det är t. ex. inte ovanligt att avkastningen av en fastighet inte täcker ett uppmstningsbehov som kan förväntas uppkomma efter några år. I sådant fall är det i regel ipte möjligt att redan vid prövnrngstillfället göra några otvetydiga antaganden om förvärvares möjligheter alt i framtiden ta upp lån eller på annat sätt finansiera en ombyggnad. Det framtida ekono­miska utfallet kan sålunda göras enbart mer eller mindre sannolikt. Såvitt hyresnämnden kan förstå är avsikten mefl den nya lagstiftningen inte att generellt förhindra förvärv av nu angivet slag.

Vidare uttalas i promemorian (s. 99) att ett högt pris i de flesta fall bör medföra att förvärvarens förmåga att ekonomiskt klara av fastighetsför­valtningen sätts ifråga. Hyresnämnden delar uppfattningen att om priset inte motsvarar fastighetens avkastningsvärde, detta bör medföra att för­värvaren avkrävs uppgifter om hur ett underskott skall finansieras, t. ex. genom avkastning från andra fastigheter, egna medel eller lån. Nämnden utgår från att det återgivna uttalandet inte skall tplkas så att ett högt pris normalt skall leda till avslag på förvärvsansökan, en uppfattning som ofta hävdats i ärenden inför hyresnämnden med motiveringen att varje fastighet skall bära sina kostnader.

Enligt promemorian (s. 99) skall förvät-vstillstånd normalt vägras om förvärvaren underlåtit att betala skatter och andra avgifter.

Hyresnämnden ifrågasätter om sådan underlåtenhet med hänsyn till utformningen av 4 § första stycket generellt kan föranleda alt förvärvstill­stånd vägras. Sambandet mellan t. ex. dålig skattemoral och bristande förmåga att bedriva seriös fastighetsförvaltning är inte alldeles klar. Därest dessa omständigheter bör föranleda att förvärvstillstånd skall vägras, bör detta komma till uttryck i lagtexten.

Slutligen anförs i promemorian (s. 95 och lOI) att hyresnämnden aktivt

skall verka för att de ekonomiska och praktiska fömtsättningama att

bedriva effektiv fastighetsförvaltning klarläggs. Ärenden rörande förvärvs­

tillstånd är s. k. tvåpartsprocesser med förvärvaren å ena sidan och hyres­

gästföreningen/kommunen å andra sidan. Det normala i en tvåpartsprocess

är att partema söijer för utredningen. I den mån hyresnämnden avses få en

mera aktiv roll i förvärvsärenden än i andra ärendetyper när det gäller

framför allt den materiella processledningen bör detta komma till uttryck i

lagtexten. Vilken utredningsskyldighet som bör ankomma på nämnden bör

belysas i förarbetena. 

I 4 § andra stycket 2 föreslås att om förvärvet avser andel i fastighet och förvärvet av andelen uppenbart sker i syfte att bereda förvärvaren och hans familj bostad på fastigheten förvärvstillstånd inte får vägras. Tvek­samhet kan uppstå när det gäller att avgöra om förvärvet skett i sådant syfte, t. ex. när det finns uthyrda lokaler i huset. Det bör klarläggas, om ett förvärv för att hänföras till denna punkt skall ha endast det syftet att förvärvaren och hans familj skall erhålla bostad i huset eller om jämväl en avsikl från förvävarens sida att få bestämmanderätt över andra utrymmen i huset ger möjlighet att få förvärvet bedömt enligt bestämmelsen.

Prop. 1982/83:153

195

I detta sammanhang finns anledning att något beröra ett annat problem. Det krav på bevisning som ställs i olika situationer i 4§ anges med ter­merna "på ett övertygande sätt visar", "gör sannolikt", "kan antas" och "uppenbart sker i syfte". För den icke rättskunnige torde det inte vara alldeles klart vad dessa termer innebär och vilka olika grader av bevisning de olika rekvisiten skall ge uttryck för. Det torde därför vara värdefullt att begreppen belyses ytterligare i förarbetena.

Hyresnämnden i Malmö: Hyresnämnden har ingen erinran mot de änd­ringar av rekvisiten för förvärvstillstånd som föreslås i 4 § I st. tillståndsla­gen. Nämnden ifrågasätter visserligen påståendet i promemorian att den nuvarande utformningen av villkoren för tillstånd skulle göra lagen mindre effektiv, men anser dock att det skulle vara till nytta för förvärvsprövning­en med en viss skärpning av det beviskrav som åligger förvärvaren.

Avgörande för lagens effektivitet är naturligtvis väl fungerande mtiner hos kommunema. Hyresnämnden i Malmö har kunnat konstatera att de förvärvsanmälningar som gjorts till exempel av Malmö kommun har före­gåtts av ett omsorgsfullt utredningsarbete som varit värdefullt vid pröv­ningen i nämnden.

BRÅ (ledamoten Körlof): Justitiedepartementets förslag innehåller en betydande skärpning av beviskravet avseende förvärvarens förmåga att förvalta fastigheter. Denna skärpning inger starka betänkligheter beträf­fande möjlighet att upprätthålla rättssäkerheten.

Kravet att förvärvaren skall "på ett övertygande sätt visa att han är i stånd att förvalta fastigheter ..." torde vara omöjligt att uppfylla för den som inte redan är fastighetsägare. Effekten av förslaget blir således i praktiken ett etableringsförbud, vilket på sikt kommer att innebära avse­värda olägenheter för hyresgästerna.

Redan den principiellt tveksamma placeringen av bevisbördan hos den presumtive förvärvaren talar starkt för att beviskravet måste ligga på en relativt låg nivå, såvitt inte ett etableringsförbud avses. I sådana fall bör detta dock klart utsägas. Det är oacceptabelt att krayet utformas så att rättsförluster för den enskilde kan uppkomma. Gmndläggande rättssäker­hetskrav måste också äga tillämpning på detta samhällsområde. Förslaget avvisas därför.

Riksrevisionsverket: RRV har ingen erinran mot de förslag till ändringar i 4§ första stycket tillståndslagen som framförs i promemorian.

Bankinspektionen: Däremot måste inspektionen ställa sig helt avvisande till det ändrade beviskravet. Till en början får inspektionen påtala den nära nog pekoralistiska formuleringen. Man kan givetvis inte visa något om det inte sker "på ett övertygande sätt". Långt viktigare är att ett beviskrav som motsvarar vad som i domstol utgör full bevisning blir alldeles för betungande för seriösa fastighetsförvärvare. Att tillämpningen i en del fall t. ex. i Göta finansfallet varit för slapp beror på brister hos de tillämpande myndigheterna och inte på brister i lagen. Att göra en sak sannolik innebär redan det ett ganska högt krav. Det innebär att sökanden skall förebringa objektiva fakta av sådan omfattning och vikt att de sedda för sig ger en uppfattning om att sökanden har de önskade resurserna. Att kommunen måste göra vissa kontroller, t. ex. att höra kronofogde och hyresgästför­ening ligger i sakens natur. Det kan sökanden inte göra. Inspektionen avstyrker förslaget i denna del.

Bostadsstyrelsen: Av skäl som anförts inledningsvis finner bostadssty­relsen det angeläget att skärpa kraven på fastighetsägaren när det gäller den utredning som skall styrka hans fömtsättningar för den ekonomiska

Prop. 1982/83:153

196

och praktiska förvaltningen av fastigheten. Det bör således, när kom­munen ifrågasätter förvärvet, ankomma på förvärvaren att på ett -överty­gande sätt visa att han är i stånd att förvalta fastigheten i nyssnämnda avseenden. Styrelsen tillstyrker således förslaget i promemorian.

Länsstyrelsen i Stockholms län (uppbördsenheten): I promemorian (sid. 99) sägs, att underlåtenhet att inbetala skatter och avgifter för anställda eller aft förvärvaren har stora skatteskulder bör leda till att tillstånd väg­ras. Förvärvaren skall då anses vara olämplig från allmän synpunkt. Upp­bördsenheten anser, att detta förhållande bör framgå tydligare i lagförsla­get eller i specialmotiveringen till tillståndslagens 4 §. 1 detta sammanhang hänvisas till betänkandet "Skattekontroll av leverantörer till stat och kom­mun". I detta föreslås bl. a. eft förtydligande på saft som avses ovan för att undvika tveksamhet i tillämpningen.

Svenska kommunförbundet (minoritet, m): Det saknas övertygande mo­tiv för det i § 4 starkt skärpta beviskravet avseende tilltänkt förvärvares lämplighet. Redan bevisbördans placering utgör ett avsteg från allmängil­tiga juridiska principer. Att under dessa förhållanden skärpa beviskravet till föreslagen, mycket höga, nivå inger principiella betänkligheter. Det kan långt ifrån uteslutas att enskilda presumtiva förvärvare skulle komma att lida rättsföriust därest lagen får föreslagen utformning.

Stockholms kommun (majoriteten): Jag vill ånyo upprepa kommunens inställning att täta ägarbyten och ett för högt pris var för sig skall leda till att förvärvstillstånd förvägras. Möjligheten att vägra förvärvstillstånd vid ett alltför högt pris får betraktas dels som ett komplement till den delvis slopade markvillkorsprövningen, dels som en indikation på att förvärvet är spekulativt. Priser som ligger över dem som godkänns för statlig belåning bör enligt min merjing föranleda att tillstånd inte medges. Vidare bör man införa förbud för ipke önskvärda fastighetsägare att köpa nya hyresfastig­heter i upp till fem år efter det att tillstånd förvägrats dem.

Mot bakgmnd av de i utredningen beskrivna svårigheterna att på för­hand avgöra om en tilltänkt fastighetsägare verkligen klarar av att på ett godtagbart sätt förvalta en fastighet och med hänsyn till att bostadsförvalt­ningslagen är ett tämligen tmbbigt instrument bör den av kommunen tidigare föreslagna karenstiden på två år införas. Under denna tid bör tillståndet endast vara preliminärt. Mot slutet av tvåårsperioden kan hyres­gästerna bedöma hur förvaltningen av fastigheten fungerat, om repara­tionsplanen har hållit osv. Det kan också ha tillkommit nya upplysningar om fastighetsägarens allmänna lämplighet under prövotiden.

Eftersom bankerna i en sådan situation måste låna ut pengar till en något mindre säker låntagare än tidigare måste det förutsättas att bankerna betydligt bättre än tidigare prövar låntagarnas möjligheter att klara av bl. a. räntor och amorteringar. Bankernas tidigare alltför slapphänta utlåning till oseriösa fastighetsägare har ofta varit en förutsättning för spekulativa fas­tighetsförvärv.

De exempel på oseriös fastighetsförvaltning som tidigare anförts av kommunen, såsom underlåtenhet att betala in skatt och avgifter för anställ­da, stora skatteskulder, uthyrning av lokaler för illegal klubbverksamhet m.m., bör enligt departementspromemorian medföra att förvärv normalt vägras. Detsamma bör enligt min mening också gälla om fastighetsägaren exempelvis underiåtit uppfylla föreskrifter om bostadsanvisning, åläg­gande om upprustning av fastighet, underiåtit att deklarera, haft samröre med ekonomisk brottslighet eller om förvärvet ingår som led i en kedja av transaktioner för att undandra samhället skatt m. m.,Även sådana fall där

Prop. 1982/83:153

197

förvärvaren varit inblandad i onormalt många tvister i hyresnämnd och andra rättsliga instanser bör leda till att tillstånd ej medges eftersom detta indikerar en bristande förmåga att ha ett normalt förhällande till bl. a. hyresgästerna.

Det är enligt min mening tveksamt om nuvarande lagstiftning verkligen kan stoppa förvärvare som betett sig på detta sätt. Därför bör en general­klausul som föreskriver att en köpare ej får vara olämplig från allmän synpunkt för att få förvärva hyresfastigheter införas. Endast socialt an­svarstagande samhällsmedborgare bör accepteras som fastighetsägare.

I likhet med juridiska avdelningen vill jag understryka att de skärpta reglerna också måste återspeglas i hyresnämndens och bostadsdomstolens praxis. De uttalanden som redan finns i förarbetena till nuvarande lagstift­ning och i föreliggande departementspromemoria måste också omsättas i nämndens praktiska tillämpning. Detta gäller inte minst alla de krav på förvärvaren som enligt promemorian ingår i det skärpta beviskravet.

Mot dennna bakgrund bör hyresnämndernas handläggningsrutiner bli föremål för särskild översyn. För att de föreslagna reglerna skall innebära en verklig förändring, krävs en mer strikt handläggning i fortsättningen. Jag vill här närmare hänvisa till vad som anförts av juridiska avdelningen. Det är också angeläget att hyresnämnden och bostadsdomstolen själva undersöker sina arkiv vad gäller en fastighetsägares tidigare förhållande gentemot sina hyresgäster m. m.

Stockholms kommun (minoritet, m): Föredragande borgarrådet anser att täta ägarbyten och ett för högt pris var för sig skall leda till att förvärvstill­stånd förvägras. Vi erinrar om att detta strider mot intentionema bakom tillståndslagen, nämligen att komma tillrätta med notoriskt försumliga och uppenbart olämpliga husförvaltare. Om den intentionen även fortsättnings­vis skall gälla är det omöjligt att diskvalificera husköpare enbart av den anledningen att vederbörande i viss utsträckning sålt tidigare förvärvade hyresfastigheter. En oförvitlig person, som exempelvis av ofömtsedda ekonomiska komplikationer tvingats säya skulle då enbart på denna grund förvägras förvärvstillstånd. Det skulle gälla även om det vid tiden för tillståndsprövningen var uppenbart att köparen skulle komma att behålla fastigheten och förvalta den väl, t. ex. därför att han förbättrat sin ekonomi eller därför att den förvärvade fastigheten äjnindre komplicerad ur för­valtningssynpunkt. Beträffande överlåtelseprisets höjd är det självklart att detta kan vara en indikation på spekulativa orsaker till ett förvärv. Om förvärvstillstånd skall vägras enbart med hänvisning till överlåtelseprisets höjd innebär detta emellertid i praktiken införande av en prisreglering eller priskontroll. Detta är enligt vår mening fel och har heller inte varit avsikten med nuvarande tillståndslafe. .

Vi 'reagerar också starkt mot aii föredragande borgarrådet, till skillnad från depailementsutredningen, vill införa en femårig karenstid för fastig­hetsägare som tidigare inte uppfyllt tillståndslagens krav. Förslaget för närmast tankarna till någon form av yrkesförbud. En person, som måste anses olämplig som förvärvare av en fastighet, kan mycket väl tänkas vara godtagbar som förvärvare av en annan. Varje förvärvsfråga måste därför enligt vår uppfattning prövas för sig.

Göteborgs kommun: Kommunstyrelsen tillstyrker den föreslagna skärp­ningen av utredningskravet men anser att det vore önskvärt med en ytterli­gare överarbetning av lagtexten så att det betydligt klarare framgår att exempelvis underlåtenhet att inbetala skatter eller avgifter till det allmänna normalt skall föranleda vägran av tillstånd

Prop. 1982/83:153

198

o

Malmö kommun (=fastighetsnämnden): Då 4 § första stycket tillstånds­lagen innehåller huvudregeln för tillståndsprövning är det av största vikt att lagmmmet får en sådan utformning att lagen får avsedd effekt.

Förvärvaren skall enligt lagmmmet göra sannolikt att han är i stånd att förvalta fastigheten. Hiftills har bevisbördan emellertid enligt fastighets­nämndens mening i realiteten huvudsakligen lagts på kommunen. Den föreslagna ändringen är därför viktig. Skärpningen förväntas sålunda inne­bära att det verkligen blir förvärvaren som på ett övertygande sätt skall visa att han uppfyller lagens krav.

Förvärvaren skall visa att han har såväl ekonomiska som praktiska fömtsättningar att klara av fastighetsförvaltningen. Därvid måste hyres­nämnden ställa högre krav på den utredning förvärvaren skall förebringa än för närvarande. Lösa, ostyrkta påståenden från förvärvarens sida kan i fortsättningen ej få godtas.

Vad gäller de ekonomiska fömtsättningarna bör förvärvaren redovisa vilka möjligheter han har att med hänsyn till fastighetens avkastning för­valta fastigheten. Varje fastighet bör - i varje fall på sikt - vara ekono­miskt självbärande. Om förvärvaren skall sätta in pengar i fastigheten för t. ex. eft större ändringsarbete måste åtgärden vara ekonomiskt försvarbar och ge uttryck för en sund ekonomi.

Behöver fastigheten byggas om helt eller delvis bör förvärvaren kunna visa om, hur och när ombyggnaden kommer att bli utförd. Finansieringen av ombyggnaden är en viktig faktor, inte minst om statliga lån ej kan förväntas bli beviljade med hänsyn till att köpeskillingen är för hög. Nämnda omständighet bör i allmänhet ensamt gmnda avslag. Hyresnämn­den bör också i förekommande fall infordra ett besiktningsintyg från sak­kunnig person för att kunna bedöma fastighetens skick.

Ekonomin har även betydelse för fastighetens framtida underhåll. I alltför liten utsträckning har hänsyn tagits härtill vid hyresnämndens eko­nomiska bedömning. Fastighetens ekonomi måste vara sådan att den ger utrymme för ett rimligt kontinuerligt underhåll.

Förvärvaren skall göra sannolikt att syftet med förvärvet är fastighets­förvaltning och att han därvid skall hålla fastigheten i sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa.

De har diskuterats vilken betydelse som bör tillmätas det förhållandel att förvärvaren före förvärvet i större omfattning köpt och sålt fastigheter. I promemorian framhålles att, om det konstateras att förvärvaren under kortare tid före förvärvet köpt och sålt flera hyresfastigheter, ett naket påstående av denne att han avser att behålla fastigheten, att hans fastig­hetsbestånd numera stabiliserats etc. inte bör anses tillräckligt för till­stånd. Fastighetsnämnden delar denna uppfattning och vill dessutom beto­na att det ej behöver vara fråga om köp och försäljning i "större omfatt­ning" utan redan ett mindre antal transaktioner bör beaktas och kunna vara diskvalificerande.

Även om fastighetens ekonomi tillåter ett rimligt kontinueriigt underhåll måste förvärvarens vilja och förmåga att sköta fastigheten utrönas. Ofta utfäster sig förvärvaren i hyresnämnden att göra en reparation som sedan kanske aldrig blir genomförd. Hyresgästföreningen har endast begränsade möjligheter att i samband med hyresförhandlingar kontrollera atl sådana utfästelser infriats.

Mellan åren 1976 och 1980 meddelade hyresnämden respeltive bostads­domstolen tillstånd i 29 ärenden i Malmö kommun där förvärvstillstånd ej tillstyrkts av fastighetsnämden. Av dessa har endast en tredjedel medfört

Prop. 1982/83:153

199

en tillfredsställande förvaltning. I de flesta övriga fallen har förvärvaren fått dålig ekonomi och fastigheterna skötts dåligt med konkurser, tvångs­förvaltning eller hot därom som följd. 7 av fastigheterna såldes igen inom ett år och ytterligare 6 inom två år efter meddelat förvärvstillstånd.

Malmö kommun (en minoritet av sju ledamöter): Vi är inte beredda att gå längre än utredningen när det gäller kontrollen av förvärvaren. Mening­en om att redan ett mindre antal fastighetstransaktioner bör beaktas och kunna vara diskvalificerande bör därför utgå ur yttrandet.

Gävle kommun (fastighetskontoret): Den viktigaste ändringen av till­ståndslagen i föreliggande förslag är för Gävles vidkommande utan tvekan skärpningen av fömtsättningarna för förvärvstillstånd i 4 § första stycket. Bostadsdomstolens principuttalande 1979 i fråga om tillämpningen av lag­mmmet har inneburit att bevisbördan när det gäller förvärvarens lämplig­het har lagts på kommunen och hyresgästföreningen. Denna tolkning av lagmmmet är svårförståelig och synes närmast strida mot ordalydelsen. Icke förty har bostadsdomstolens uttalande i viss mån försvårat handlägg­ningen av dessa frågor. Den nu föreslagna skärpningen torde innebära att rådande oklarhet försvinner, vilket hälsas med tillfredsställelse.

Svenska sparbanksföreningen: I promemorian föreslås även vissa änd­ringar i bestämmelsema om fömtsättningarna för tillstånd. Förslaget inne­bär en skärpning av förvärvarens utredningsskyldighet vad beträffar hans ekonomiska och praktiska fömtsättningar att bedriva fastighetsförvalt­ning. Enligt förslaget skall förvärvärert bl. a. inte endast göra sannolikt utan även på ett övertygande sätt visa att han är i stånd att förvalta den förvärvade fastigheten.

Redan gällande bestämmelser innebär enligt sparbanksföreningens me­ning att förvärvaren åläggs ett relativt långtgående utredningskrav. Om en skärpning sker av denna skyldighet i enlighet med förslaget, kan effekten bli att förvärvarens bevisbörda blir så stor att den i praktiken inte går att fullgöra. En sådan utveckling har negativa effekter på den seriösa fastig­hetshandeln och kan därför inte accepteras. Under alla förhållanden inne­bär förslaget att tillståii,dsförfarandet kompliceras ytterligare.

Om tillståndsprövningen benöver skärpas, torde detta vara möjligt att genomföra inom ramen för ni) gällande fömtsättningar för tillstånd. En sådan skärpning i tillämpningen har den fördelen att den knappast kan-ålägga förvärvaren en orimligt långtgående utredningsskyldighet. Spar­banksföreningen anser därför att en ändring i bestämmelserna om fömt­sättningarna för tillstånd inte är påkallad.

Hyresgästernas riksförbund: Beträffande 4§ kan förbundet i stort sett instämma med vad som sägs i motiveriiigen. Det bör dock påpekas, att eftergivandet av utredningsskyldigheten i fråga om god sed i hyresförhål­landen inte får uppfattas som ett eftergivande av kravet i och för sig. Även den som är i stånd att förvalta ett hyreshus kan av andra skäl vara olämplig som hyresvärd. För att iaktta göd sed i hyresförhållanden krävs bl. a. viss kännedom om hyreslagstiftningen, respekt för ingångna avtal och hörsam­het angående myndigheters förelägganden m. m.

Förbundet uppfattar inte förslaget så att kravet på god sed i hyresförhål­

landen nu skall eftersättas, »men finner det angeläget att detta blir klart

uttryckt som ledning för rättstillämpningen.          

Avslutningsvis tar förbundet upp granskningen av förvärvarens ekono­miska fömtsättningar att förvalta hyreshus.

Enligt hyresgästföreningarnas erfarenheter är de utredningar som läggs till gmnd för prövningen ofta bristfälliga. Värderingsintyg som bmkar

Prop. 1982/83:153

200

företes är subjektivt beroende av förvärvarens egna uppgifter till intygsgi­varen. Ett pris som ligger över fastighetens avkastningsvärde är enligt förbundets mening en stark indikation på att syftet med förvärvet är spekulativt. I konsekvens med detta så bör det krävas klara bevis för att priset verkligen svarar mot fastighetens avkastningsvärde på längre sikt. Värderingsintyg av olika slag är otillräckliga i detta avseende. Även seri­ösa banker och kreditgivare kan förmås att göra värderingar som inte har sin utgångspunkt i att fastigheten skall förvaltas. Tvärtom bedöms i stället vilken risk som förvärvaren och kreditgivaren kan acceptera inom ramen för möjligheterna att sälja fastigheten vidare. Det är inte minst sådana principer för värdering av hyreshus som har skapat behov av en tillstånds­lag.

Den granskning som sker i hyresnämnden måste följaktligen kunna ske mot bakgrund av en objektiv värdering av hyreshuset som förvaltningsob­jekt. Om värderingar som gmndas på ändra bedömningar skulle godtagas, blir tillståndslagen inget hinder för en fortsatt spekulation i hyreshus.

Förbundet vill med det anförda kraftigt understryka vikten av sakkunnig värdering och granskning av förvärvarens ekonomiska kalkyl. Samman­fattningsvis kan förbundet, när det gäller förvärvarens avsikter och möjlig­heter att förvalta fastigheten, instämma i promemorians uttalande att till­stånd inte bör lämnas så länge någon tveksamhet kan anses råda i föreva­rande fall.

Sveriges fastighetsägareförbund: I promemorian föreslås att sökanden "på ett övertygande sätt" skall visa, att han är i stånd att förvalta fastighe­ten. Detta kan enligt förbundet komma att medföra alltför höga krav på bevisning från sökandens sida - framför allt om han inte tidigare ägt någon fastighet till vars ostridigt välskötta förvaltning han kan hänvisa.

Fastighetsägareförbundet anser att det inte påvisats föreligga behov av skärpta beviskrav, då det gäller sökandens möjligheter att förvalta en fastighet. Dessutom har den föreslagna lagtexten - "Förvärvstillstånd får meddelas ..." i stället för nuvarande "Förvärvstillstånd skall vägras ..." - fått en olycklig utformning. Formuleringen kan ge intryck av att för­värvstillstånd endast skall meddelas i undantagsfall, vilket uppenbarligen inte är syftet.

Näringslivets byggnadsdelegation: I justitiedepartementets promemoria föreslås en skärpning av beviskravet i 4 § tillståndslagen vad avser förvär­varens förmåga att förvalta fastigheten. Förvärvaren ska på ett överty­gande sätt visa att han är i stånd att förvalta fastigheten. För närvarande krävs att förvärvaren gör sannolikt att tillståndsvillkoren skall uppfyllas.

En skärpning av lagtexten härvidlag genomfördes i viss mån redan ijuli 1979. Några övertygande skäl att förorda föreslagen ändring kan NBD inte finna. NBD anser att den föreslagna lagtexten lägger ett alltför stort be­viskrav på förvärvaren. Det kan inte anses rimligt att förvärvare tvingas "exculpera" sig bara därför att ett litet fåtal kan förväntas missbmka sin ställning. NBD motsätter sig alltså den föreslagna ändringen.

Förslaget medför även att lagtexten ändras i andra avseenden. Hittills har ansetts att förvärvstillstånd som regel bör meddelas - dvs. endast vägras i vissa fall specificerade i bl. a. 4§. Den föreslagna lagtexten an­tyder att det motsatta förhållandet skulle komma att råda. Regeln skulle alltså eventuellt kunna uttolkas som att förvärvstillstånd normalt skall vägras, men meddelas endast i vissa fall. En sådan tillämpning vore natur­ligtvis helt orimlig varför denna oklarhet måste korrigeras.

Vidare föreslås att "förvärvaren" på ett övertygande sätt visar att han är

Prop. 1982/83:153

201

i stånd att förvalta fastigheten etc. Gällande lagtext rör "sökandens" roll. Enligt prop. 1975/76:33 sid. 30 ska bl. a. vid bedömningen inte ställas några krav på förvärvarens personliga medverkan i förvaltningen. Eller som det även uttryckts i nämnda proposition på sid. 69: "Har däremot betryggande förvaltning ordnats bör förvärvstillstånd kunna meddelas även i sådana fall där sökanden är omyndig och helt saknar personliga kvalifikationer att bedriva fastighetsförvaltning." NBD fömtsätter här att någon ändring i tillämpningen inte kommer att ske.

Förslaget att i 4 § slopa kravet på att förvärvaren ska framlägga utred­ning om sin lämplighet i övrigt kan NBD tillstyrka.

7    Övrigt

Domstolsverket: DV anser att förslaget om att hyresnämnderna skall få anlita även andra experter än tekniker är bra. Det öppnar en möjlighet att tillföra nämnderna de allmänna insikter i exempelvis ekonomiska frågor som kan behövas för att nämnden skall kunna bedöma parternas argumen­tering och utredning i ett tillståndsärende.

Hyresnämnden i Stockholm: Lagförslaget medför - liksom så gott som alltid lagförslag inom hyresrättens område att hyresnämnden kommer att få nya typer av ärenden att handlägga. Hyresnämndens resurser är, som nämnden tidigare i olika sammanhang påpekat, ansträngda till följd av det kraftigt ökade antalet hyresärenden. Det aktuella förslaget innebär emellertid också handläggningsmässiga fördelar genom att aktie- och an­delsförvärv skall prövas av nämnden endast om kommunen påkallar pröv­ning. Med tanke på detta och då antalet ytterligare ärenden som föranleds av förslaget kan antas bli ganska begränsat, har hyresnämnden ej något att erinra mot lagförslaget ur resurssynpunkt.

Hyresriämnden har tagit fram följande ärendestatistik för tiden 1979-07-01-1981-10-31 (jfr s. 37 i departementspromemorian).

1. Fastighetsförvärv

Antal inkomna ärenden

288

Antal avslag i hyresnämnden

17

2, Aktie- och andelsförvärv

Antal inkomna ärenden

,

23

, Antal avslag i hyresnämnden

O

Hyresnämnden i Göteborg: Någon ändring av 6 § tillståndslagen föreslås

inte i promemorian, men hyresnämnden vill ändå i anslutning härtill beröra

en fråga som föranlett tveksamhet i rättstillämpningen. Den som förvärvat

egendom genom inrop på exekutiv auktion skall i vissa fall begära tillstånd

av hyresnämnden att behålla egendomen. Det är oklart om en ansökan om

sådant tillstånd skall ske direkt till hyresnämnden eller om förfarandet

skall vara detsamma som vid frivilligt förvärv, dvs. först en anmälan till

kommunen och därefter en ansökan till hyresnämnden, om kommunen

anmäler förvärvet till nämnden.       

I detta sammanhang finner hyresnämnden anledning att ta upp ett inte helt sällan förekommande problem. Det har förekommit att kommun, som anmält förvärv till hyresnämnden, återtagit sin anmälan. Detta har kunnat ske innan hyresnämnden utfärdat föreläggande för förvärvaren att söka förvärvstillstånd, efter det att sådant föreläggande meddelats men innan

Prop. 1982/83:153

202

ansökan kommit in till hyresnämnden eller efter ansökan men före beslut i

ärendet. Olika åsikter har framförts i frågan om hyresnämnden med anled­

ning av återtagandet kan avskriva ärendet från vidare handläggning eller

om ärendet måste fullföljas till beslut i sak. Ett klarläggande av denna fråga

skulle främja en enhetlig rättstillämpnihg.   

Hyresnämnden har ej något att erinra mot förslaget att nämnden får anlita ekonomisk expert i tillståndsärenden. Med hänsyn till den ersättning som f.n. kan betalas för ett sådant uppdrag torde det dock bli svårt -att engagera experter i tillståndsärenden.

Enligt 2 § första stycket 3 tillämpningsförordningen skall förvärvaren i sin ansökan uppge om han äger annan tillståndspliktig fast egendom, aktie eller andel i bolag m. m. När juridisk person är sökande bör i ansökningen lämnas motsvarande uppgifter beträffande bolagets styrelseledamöter/bo­lagsmän. Ftirordningen bö»-kompletteräs i detta avseende.

Enligt,hyresnämndens mening skulle det vara till fördel om uppgifter beträffande dem som vägrats förvärvstillstånd fanns tillgängliga centralt. Detsamma gäller beträffande personer som står bakom juridisk person, vilken inte godtagits som förvärvare. I vart fall borde del finnas en upp­giftsskyldighet hyresnämnderna/bostadsdomstolen emellan ifråga om be­slut genon/vilka tillstånd till förvärv av hyreshus, aktie eller andel vägrats. Hyresnämn"den föreslår att en regel av sistnämt slag införs i tillämpnings­förordningen.

Hyresnämnden (A/a/wiö.- Hyresnämndeitillstyrker att det i 19 § bokfö­ringslagen tas iii en erinran om föreskriften i 11 § tillståndslagen om upp­gifter tiU fastighetsägande bolags balansräkningar.

Bokföringsnämnden: Nämnden begränsar sitt yttrande betr. problem­ställningar och förslag till de delar i promemorian som berör bokföringsla­gen, BFL.

Enligt 11 § första stycket tillståndslagen (1975:1132) skall bolag som äger fastigheter, vid taxeringen betecknade som hyreshusenhet, i balansräk­ningen lämna uppgift om egendomens registerbeteckning, taxeringsvärde och,bokförda värde. Sådana uppgifter får enligt andra stycket tas in i en not, om tydlig hänvisning görs vid motsvarande poster i balansräkningen.

Uppgiftsskyldigheten enligt nämijda paragraf försummas ofta enligt en utredning av Stockholms kommun. Med anledning ay detta föreslås att i 19 §-BFL tas in en erinran om bestämmelsema i 11 § tillståndslagen.

Enligt promemorian togs frågan om placeringen av bestämmelsen i BFL upp redan vid tillståndslagens tillkonist. Bestämmelsen ansågs då inte ha sin plals i en lag av den generella karaktär som BFL har. Med hänsyn till att paragrafen lätt kan förbises föreslås emellertid i förevarande prome­moria att en erinran orn-bestämmelserna i 11 § tillståndslagen tas in i 19 § BFL.

Det är enligt BFN:s uppfaftning principiellt otillfredsställande att belasta en generell lag med Särbestämmelser. Ett sådant tillägg i BFL medför att krav och förväntningar skulle ställas på att bestämmelser av motsvarande karaktär alltid skulle täckas av BFL. Dessutom omfaftar inte tillståndsla­gen alla de företagsformer på vilka BFL:s bestämmelser är tillämpliga. BEN avvisar därför förslaget om att en påminnelse om bestämmelserna i 11 § tillståndslagen tas in i 19 § BFL.

Föreningen Auktoriserade Revisorer FAR har sedan flera år i sin rekom­mendation nr I lingående årsredovisning i aktiebolag hänvisningar till särbestämmelser i annan lagstiftning bl. a. tillståndslagen (anm. 2).

Riksrevisiohsverket: Enligt 11 § första stycket skall vissa uppgifter om

Prop. 1982/83:153

203

hyreshusenhet lämnas i balansräkningen. RRV delar uppfattningen att sådana bestämmelser inte bör ingå i bokföringslagen. Verket har inte heller i övrigt någon erinran mot förslaget.

Länsstyrelsen i Stockholms län (taxeringsavdelningen): Länsstyrelsen finner det angeläget att påtala de konsekvenser det fått på skatteområdet till följd av de alltfler regler som under senare år tillkommit för att inskrän­ka rätten att fritt överlåta fast egendom. Regler om förvärvstillstånd finns numera bl. a. i jordförvärvslagen, i lagar om förköpsrätt för kommuner och för hyresgäster samt i de här aktuella tillståndslagarna. Tillstånd krävs i praktiken numera för all överlåtelse av jordbmksfastighet och hyresfas­tighet, som härigenom blivit en operation som ofta sträcker sig över en avsevärd tidsrymd innan överlåtelsen är definitiv. Ofta överklagas beslut i tillståndsärenden till högre instans och kan då leda till processer, som sträcker sig över flera år. Vanligen har köparen tillträtt fastigheten långt före slutligt avgörande i tillståndsfrågan.

Övergång av äganderätt till fast egendom har inom skatterätten enligt sedan länge etablera rättspraxis ansetts komma till stånd den dag bin­dande överlåtelsehandling undertecknats om köpeskilling eller del av kö­peskilling samtidigt erläggs. Vad gäller den skattemässiga behandlingen av återgång av fastighetsköp saknas dock såväl lagregler som fast praxis. Detta har medfört stor osäkerhet vid tillämpningen hos såväl de skattskyl­diga som taxeringsmyndigheterna.

Rättspraxis är vacklande såväl i fråga om beskattning av fastighetsin­komsten sonv beträffande eventuell realisationsvinst. Stundom kan det vara av avgörande betydelse om parterna genom besvär hållit sin talan öppen. Rådande oklarhet skapar mycket arbete för berörda myndigheter och kan medföra rättsförluster för skattskyldiga.

Länsstyrelsen vill därför föreslå att det i skattelagstiftningen införs regler som skapar klarhet på detta område.

Stockholms kommun (majoriteten): Vad gäller själva rättstillämpningen

bör följande frågor ytterligare belysas. Transportköp är vanligt förekom­

mande på éostadsmarknaden i Stockholm. Jag anser det inte vara utrett

varför sådcina förekommer i så hög grad. Om motivet är att uppnå skatte­

mässiga fördelar bör transportköp inte få komma till stånd.

' Ärenden om böstadsrättsföreningamas förvärv av hyresfastigheter

 uppvisar ofta många besynnerligheter även efter det att den ekonomiska

planen godkänts av länsstyrelsen. Sådana förvärv har därför avstyrkts av

kommunen. Man bör därför överväga att ålägga länsstyrelsen ett aktivare

kontrollarbete. Länsstyrelsen bör enligt min mening på sikt helt överta

kontrojlen av ekonomiska planer från de fristående konsulter som i dag

anlitas. Någon form av skälighetsbedömning av avgifternas och insatser­

nas storlek i en bostadsrättsförening bör också göras av länsstyrelsen på

gmndval av en ekonomisk plan som visar föreningens ekonomi för flera år

framåt i tiden.-- 

I och med ått tillståndslagen för hyresfastigheter med bostäder avses att skärpas minskar manövemtrymmet för oseriösa fastighetshandlare ytterli­gare. För min del anser jag det vara högst sannolikt att dessas verksamhet nu i allt högre grad kommer att inriktas på fastigheter som endast innehål­ler lokaler och därför inte omfattas av tillståndslagen. I proposition 1978/ 79:164 anfördes att utvecklingen på detta område skulle följas med upp­märksamhet. Departementspromemorian innehåller dock inget förslag om utvidgning av tillämpningsområdet för tillståndslagen. Mot bakgmnd av vad som anförts samt vissa större fastighetstransaktioner på Stockholms

Prop. 1982/83:153

204

fastighetsmarknad under senare år anser jag det vara befogat att aktualise­ra frågan om tillståndsplikt även för andra fastigheter än bostadsfastighe­ter. Ur kommunens synvinkel är del av stor vikt att det finns goda förut­sättningar för näringslivet att verka i Stockholm. Inte minst eftersträvar kommunen ett allsidigt serviceutbud vilket också innefattar småhantver­kare och liknande verksamheter, som redan I dag har svårt att betala de hyror som begärs. De spekulativa krafterna i samhället bör därför inte tillåtas etablera sig på sådant sätt att kommunens intentioner inte kan uppfyllas.

Näringslivets Byggnadsdelegation: NBD tillstyrker förslaget om att i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder införa möjligheten för hyres­nämnder att anlita n ekonomisk expert - något som även behandlats i hyresrättsutredningens betänkande (SOU 1981:77) "Hyresrätt 3".

Prop. 1982/83:153

205

Bilaga 3 De remitterade lagförslagen'

Förslag till

Lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet

m.m.

Nuvarande lydelse

Förvärvstillstånd skall vägras, om sökanden ej gör sannolikt att han är i stånd att förvalta fastighe­ten, att syftet med förvärvet är att han skall idka bostadsförvaltning och därvid hålla fastigheten i så­dant skick att den motsvarar de an­språk de boende enligt lag har rätt att ställa samt att han även i övrigt kommer att iaktta god sed i hyres­förhållanden.

Förvärvstillstånd enligt denna lag får ej vägras, om det / ärendet visas att fastigheten är obebyggd el­ler bebyggd med annat än hyreshus eller med hyreshus som icke inne­håller fler än två för bostadsända­mål avsedda lägenheter. Skall fas­tigheten enligt gällande planer an­vändas för annat ändamål än för uppförande av hyreshus, får för­värvstillstånd meddelas även om de förutsättningar som anges i första stycket ej föreligger.

4

§

Föreslagen lydelse

Förvärvstillstånd skall, utom i de fall söm anges i andra och tredje styckena, vägras,

1.

om förvärvaren'inte visar att han är i stånd att förvalta fastighe­ten,

2.

om förvärvaren inte gör san­nolikt att syftet medförvärvet är att han skall förvalta fastigheten och därvid hålla den i ett sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa,

3.

om det kan antas att förvär­varen i något annat avseende inte kommer att iaktta god sed i hyres­förhållanden eller

4.

om det kan antas att förvär­varen i övrigt är från allmän syn­punkt olämplig att inneha fastighe­ten.

Förvärvstillstånd får inte vägras,

1.

om det visas att fastigheten är obebyggd eller bebyggd med annat än hyreshus eller med hyreshus som icke innehåller fler än två för bostadsändamål avsedda lägen­heter eller

2.

om förvärvet avser andel i fas­tighet och förvärvet av andelen up­penbart sker i syfte att bereda för­värvaren och hans familj bostad på fastigheten.

Skall fastigheten enligt gällande planer användas för något annat ändamål än för uppförande av hy­reshus, får förvärvstillstånd medde­las utan hinder av första stycket.

' De remitterade lagförslagen överensstämmer med propositionens lagförslag utom vad gäller 4 och 27 §§ lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. samt övergångsbestämmelserna till ändringarna i den lagen. Här återges endast den remitterade lydelsen av nämnda bestämmelser.

Prop. 1982/83:153

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

206

27 

§

Regeringen bemyndigas att medde­la närmare föreskrifter om skyldig­het för förvärvaren att lämna upp­gifter till kommunen och hyres­nämnden rörande förvärv enligt denna lag.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983. I fråga om förvärv som har skett före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser

Prop. 1982/83:153

207

Innehåll

Propositionen  .................................................................. 

1

Propositionens huvudsakliga innehåll   ....-....................... 

.... 

1

Propositionens lagförslag ..........................    ............... ..

2

1 lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet

jn. m............. ;......................................... ;..'................... 

2

2.................................................................................... lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres­

nämnder   ..................................................................... 

.... 

8

3,                                                                                        lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)               

10

4,................................................................................... lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för

ombildning till bostadsrätt  ........................................... 

.... 

II

Utdrag av protokoll vid regeringssammanträde den 3 mars 1983      

12

1

Inledning ....................................................................... 

.. 

12

2

Allmän motivering   ........................................................ 

.. 

13

2.1

Allmänna synpunkter   ............................................. 

.. 

13

2.2

Lagens tillämpningsområde   ................................. 

.... 

16

2.2.1

Förvärv av andel i fastighet ............................. 

16

2.2.2

Förvärv av aktier och andelar i fastighetsbolag        

16

2.2.3

Tillståndslagens tillämpningsområde i övrigt   . 

.. 

18

2.3

Förfarandet hos kommunen vid anmälan av tillståndspliktiga förvärv m. m   

19

2.4

Förutsättningar för tillstånd  .................................... 

.. 

20

2.5

Fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt  .... 

.. 

25

3

Upprättade lagförslag  .................................................. 

.. 

26

4

Specialmotivering   ........................................................ 

.. 

27

4.1

Förslaget till lag om ändring i lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m          

27

4.2

Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrende­nämnder och hyresnämnder    

30

4.3

Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen

(1971:479)   ............................................................ 

31

,   4.4 Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till

fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt   .... 

31

5

Hemställan   .................................................................. 

.. 

31

6

Beslut   .......................................................................... 

31

Utdrag av lagrådets protokoll den 17 mars 1983   .......... 

32

Utdrag av protokoll vid regeringssammanträde den 17 mars 1983   ...

36

Bilaga 1       Promemorian (Ds Ju 1982:12) Ändrade regler om för­

värv av hyresfastigheter   ................................................ 

.. 

39

Bilaga 2       Sammanställning av remissyttrandena    ...... 

155

Bilaga 3       De remitterade lagförslagen     ..................... 

205

Norstedts Tryckeri, Stockholm 1983