Observera att dokumentet är inskannat och fel kan förekomma.

Regeringens proposition 1987/88:162

om hyran vid andrahandsupplåtelse av bostadslägenheter m. m.

Prop. 1987/88:162

Regeringen föreslår riksdagen att anta de förslag som har tagits upp i bifogade utdrag ur regeringsprotokollet den 24 mars 1988.

På regeringp-xis vägnar 

K-dl-Olof[REDACTED_EFTERNAMN]

Hans Gusttrfsson

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås att det införs nya bestämmelser i 12 kap. jordabal­ken, som i huvudsak innebär att hyresvärden vid upplåtelse i andra hand av en hyreslägenhet eller en bostadsrättslägenhet eller vid upplåtelse i annat fall av möblerat eller omöblerat mm kan bli återbetalningsskyldig, om han tar emot en hyra som inte är skälig med hänsyn till lägenhetens bruksvärde. Detta innebär bl. a. den nyheten i förhållande till gällande rätt att hyresnämnden kan ändra den hyra soin bestäms när lägenheten upplåts till hyresgästen, den s. k. förstagångshyran. Frågan om äterbetalningsskyldighet prövas av hyres­nämnden pä ansökan av hyresgästen. En sådan ansökan kan göras även efter del alt hyresförhållandet har upphört.

De nya bestämmelserna ersätter bestämmelserna i 12 kap. 65 a § jorda­balken om straffansvar och återbetalningsskyldighet i vissa fall för en hyresvärd som tar ut en uppenbart oskälig hyra. Dessa besläinmelser upp­hävs.

Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 1988.

1  Riksdagen 1987/88. 1 saml. Nr 162

Propositionens lagförslag

1 Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i Mga om jordabalken

dels att det i 12 kap. skall införas en ny paragraf, 55 b §, samt närmast före 55 b § en ny rubrik av följande lydelse, dels att 12 kap. 65 a, 66, 67, 70 och 73 §§ skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Återbetalning av hyra vid upplåtel­se av bostadslägenhet i vissa fall

55 b§

Denna paragraf gäller vid upp­låtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid andrahandsupplåtelse av annan bostadslågenhet. Paragrafen gäller dock inte upplåtelser för fiitidsåndamål.

Om hyresvärden ifall som avses i första stycket har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt 55 § första och andra styckena, skall hyresnämn­den på ansökan av hyresgästen åläg­ga hyresvärden att betala tillbaka vad han tagit emot utöver skäligt belopp jämte ränta. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) från dagen då hyresvärden tog emot beloppet till dess att återbetalningsskyldigheten blivit slutligt bestämd genom laga-kraftvunnet beslut och enligt 6 § råntelagen för tiden därefter. Ett beslut om återbetalning av hyra får inte avse längre tid tillbaka än två år före dagen för ansökningen.

I ett ärende om återbetalning enligt andra stycket skall hyresnämnden, om hyresgästen begår det, också fastställa hyran för den fortsatta ut­hyrningen från och med dagen för ansökningen. Vid  denna prövning

h2 kap. jordabalken omtryckt 1984:694.

Prop. 1987/88:162

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1987/88:162

tillämpas 55 § första och andra styckena. Beslut om ändring av hy­resvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning.

För att hyresnämnden skall kunna pröva en ansökan enligt andra styc­ket skall ansökningen ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från det hyresgästen lämnade lågen­heten.

65a §2

Ingen får ta emot, träffa avtal om eller begära ersättning av hyressökande för anvisning av bostadslägenhet för annat ändamäl än fritidsändamål. Sådan ersättning får dock utgå vid yrkesmässig bostadsförmedling enligt gnmder som föreskrivs av regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer.

Den som uppsåtligen bryter mot första stycket döms till böter eller fängel­se i högst sex mänader. Är brottet grovt, döms till fängelse i högst två år.

Den som har uppburit otillåten ersättning är skyldig att betala tillbaka den.

Saknar hyresgästen, när hyresavta­let avser en bostadslägenhet, rätt till förlängning enligt 45 §, första styc­ket 1 eller 2 eller andra stycket och begagnar sig hyresvärden uppsåtli­gen av detta förhållande till att ta ut en hyra som är uppenbart oskälig med hånsyn till lågenhetens bruks­värde, döms hyresvärden till böter eller fängelse i högst sex månader. År brottet grovt, döms till fängelse i högst två år. Hyresvärden är dess­utom skyldig att lämrui tillbaka vad han tagit emot i den mån det över­stiger skälig hyra för lägenheten jämte ränta pd detta belopp. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess do­men vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

Senaste lydelse 1985:183.

Föreslagen lydelse

Avtal mellan hyresvärd och hyres­gäst, att framtida tvist med anled­ning av hyresförhållandet skall hänskjulas till avgörande av skilje­män utan förbehäll om rätt för par­tema att klandra skiljedomen, får ej göras gällande i fråga om hyresgäs­tens rätt eller skyldighet att tillträda eller behälla lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som avses 151, 52 eller 55 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 55 b § eller bestämmande av ersätt­ning enligt 58 b §. I övrigt gäller skiljeavtalet ej sävitt därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfa­rande vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen (1929:145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock ej hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenänmd eller bestämma kortare tid för skiljemannaätgärdens avslu­tande än den tid om sex mänader som anges i nämnda lag.

Nuvarande lydelse

66 §-

Avtal mellan hyresvärd och hyres­gäst, alt framtida tvist med anled­ning av hyresförhållandet skall hänskjulas till avgörande av skilje­män utan förbehåll om rätt for par­tema att klandra skiljedomen, får ej göras gällande i fräga om hyresgäs­tens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51, 52 eller 55 § eller bestämmande av ersättning enligt 58 b §. I övrigt gäller skiljeavtalet ej sävitt därige­nom skiljemän utsetts eller bestäm­melse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarande vid skiljenämnden. I be­rörda hänseenden skall lagen (1929: 145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock ej hinder för att i skiljeavtalet utse hyres­nämnden till skiljenämnd eller be­stämma kortare tid för skiljemanna­ålgärdens avslutande än den tid om sex mänader som anges i nämnda lag.

Prop. 1987/88:162

67 § överenskommelse om villkor i fräga om hyresförhållande som beror av anställning gäller mot hyresgäs­ten eller den som har rätt att träda i hyresgästens ställe även om överens­kommelsen strider mot bestämmelse i 4, 33-35, 40, 46, 47, 49-54, 55 a eller 66 §, sävida överenskommel­sen har formen av kollektivavtal och på arbetstagarsidan har slutits eller godkänts av organisation som enligt lagen (1976:580) om medbestäm­mande i arbetslivet är att anse säsom central arbetstagarorganisation.

överenskommelse om villkor i fräga om hyresförhällande som beror av anställning gäller mot hyresgäs­ten eller den som har rätt att träda i hyresgästens ställe även om överens­kommelsen strider mot bestämmelse i 4, 33-35, 40, 46, 47, 49-54, 55 a, J5 b eller 66 §, sävida överenskoin-melsen har formen av kollektivavtal och pä arbetstagarsidan har slutits eller godkänts av organisation som enligt lagen (1976:580) om medbe­stämmande i arbetslivet är att anse såsom central arbetstagarorganisa­tion.

Senaste lydelse enligt prop. 1987/88:146. Senaste lydelse 1987:816.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1987/88:162

Sådana hyresvillkor i kollektivavtal som avses i första stycket får tillämpas även när en hyresgäst som inte är medlem av den avtalsslutande arbetstagar­organisationen sysselsätts i arbete som avses med avtalet, om

1.

arbetsgivaren är bunden av kollektivavtalet,

2.

hyresvärden och hyresgästen är överens om att villkoren skall tillämpas eller villkoren ingär i hyresavtalet på grund av beslut om villkorsändring en­Ugt 54 och 55 §§.

70 §5

Beslut av hyresnämnden i frägor Beslut av hyresnämnden i frägor

som avses i 16 § andra stycket, som avses i 16 § andra stycket,

23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37,

37, 49, 52, 54, 62 eller 64 § 49, 52, 54, 55 b, 62 eller 64 §

överklagas genom besvär inom tre överklagas genom besvär inom tre

veckor frän den dag beslutet med- veckor från den dag beslutet med­

delades,

delades.

Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40, 45, 56 eller 59 § får inte överklagas.

73

§

I hyrestvister som avses i 49 eller

I hyrestvister som avses i 49, 54

54 § och i mål om ätgärdsföreläg-

eller 55 b § och i mål om ätgärds-

gande enligt 16 § andra stycket eller

föreläggande enligt 16 § andra styc-

om utdömande av vite enligt 62 §

ket eller om utdömande av vite en-

skall vardera parten svara för sin rät-

ligt 62. § skall vardera parten svara

legångskostnad i bostadsdomstolen

för sin rättegångskostnad i bostads-

eller arbetsdomstolen, om inte aimat

domstolen eller arbetsdomstolen, om

följer av 18 kap. 6 § rättegångsbal-

inte annat följer av 18 kap. 6 §

ken.

rättegångsbalken.

1.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1988.

2.

De nya bestämmelsema i 12 kap. 55b, 66 och 67 §§ skall tillämpas även i fräga om hyresavtal som har ingätts före ikraftträdandet. Ett beslut om återbetalning av hyra enligt 55 b § fär dock inte avse tid före ikraftträdandet.

Senaste lydelse enligt prop. 1987/88:146.

2 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder

och hyresnämnder

Härigenom föreskrivs att 4 och 32 §§ lagen (1973:188) om artende-nämnder och hyresnämnder skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

4 §2 Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att

1.     medla i hyres- eller bostadsrättstvist,

2.  pröva tvist om åtgärdsföreläg-

2. pröva tvist om ätgärdsföreläg-

gande enligt 12 kap. 16 § andra gande enligt 12 kap. 16 § andra

stycket, ändrad användning av lokal stycket, ändrad användning av lokal

enligt 12 kap. 23 § andra stycket, enligt 12 kap. 23 § andra stycket,

skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §,

överlätelse av hyresrätt enligt 12 överlåtelse av hyresrätt enligt 12

kap. 34-37 §§, upplåtelse av lägen- kap. 34-37 §§, upplåtelse av lägen­

het i andra hand enligt 12 kap. 40 §, het i andra hand enligt 12 kap. 40 §,

förlängning av hyresavtal enligt 12 förlängning av hyresavtal enligt 12

kap. 49 §, hyresvillkor enligt 12 kap. 49 §, hyresvillkor enligt 12

kap. 54 §, uppskov med avflyttning kap. 54 §, återbetalning av hyra och

enligt 12 kap. 59 § eller föreläggan- fastställande av hyra enligt 12 kap.

de enligt 12 kap. 64 §, allt jorda- JJ b§, uppskov med avflyttning

balken. enligt 12 kap. 59 § eller föreläggan­

de enligt 12 kap. 64 §, allt jorda­

balken.

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22-24 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,

3.

pröva tvist om hyresvillkor enligt 7 § sista stycket, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 30 § andra stycket eller medlemskap enligt 52 §, allt bostadsräitslagen (1971:479),

4.

pröva fräga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 60 § första stycket 1 bostadsrättslagen,

5.

vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,

5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyres-fbrhandlingslagen,

6.

pröva frågor enligl bostadssaneringslagen (1973:531) och bostads-förvaltningslagen (1977:792),

7.

pröva frägor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.,

Lagen omtryckt 1985:660.

Senaste lydelse enligt prop. 1987/88:146.

Prop. 1987/88:162

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1987/88:162

8.

pröva frägor enligt lagen (1987:1274) om kommunal bosladsanvisnings­rätt,

9.

pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är be­lägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfastig­het m. m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i fräga om handelsbolag, där förvaltningen föres.

32 §3

Föres ej talan mot nämnds beslut Föres ej talan mol nämnds beslut

enligt 9 kap. 14 § eller 12 kap. enligt 9 kap. 14 § eller 12 kap.

24 a § jordabalken, 22, 23, 26 eller 24 a §, 55 a § sjunde stycket eller

27 § hyresförhandlingslagen (1978: 55 b § jordabalken, 22, 23, 26 eller

304), 13 a § denna lag eller 13 eller 27 § hyresförhandlingslagen (1987:

15 § eller 25 § första stycket 304), 13 a § denna lag eller 13 eller

bostadsförvaltningslagen (1977:792) 15 § eller 25 § första stycket

eller 9 eller 10 § lagen (1987:1274) bostadsförvaltningslagen (1977:792)

om kommunal bostadsanvisnings- eller 9 eller 10 § lagen (1987:1274)

rätt, fär beslutet verkställas säsom om kommunal bostadsanvisnings-

lagakraftägande dom.

rätt, får beslutet verkställas säsom

lagakraftägande dom.

Har hyresnämnden med stöd av 31 § första stycket bostadsförvaltningsla-gen förordnat att beslut enligt 13 eller 15 § eller 25 § första stycket nämnda lag skall lända till eftertättelse genast, får även sädant beslut, om bostads­domstolen ej förordnat annat, verkställas säsom lagakraftägande dom.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1988. Senaste lydelse 1987:1278.

Bostadsdepartementet

°P-1987/88:162

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 24 mars 1988

Närvarande: statsrädet[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, och statsråden[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], R.[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN].G.[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN]

Föredragande: statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN]

Proposition om hyran vid andrahandsupplåtelse av bostadslägenheter m. m.

1 Inledning

Jag tar i detta ärende upp frågor som bl. a. gäller hyran vid andrahandsupp­låtelse av bostadslägenhet

Bestämmelser om prövning av hyran och andra hyresvillkor för bostads­lägenheter fmns i 12 kap. 53-55 a §§ jordabalken (hyreslagen). De innebär i korthet följande.

Vill hyresvärden eller hyresgästen att hyresvillkoren ändras, skall han skriftligen meddela detta till motparten. Om överenskommelse inte kan träffas, har han rätt att hos hyresnämnden ansöka om en ändring av hyres­villkoren. Ansökan får göras tidigast en månad efter det atl meddelandet lämnats till motparten (54 §).

Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran fastsläUas till skäligt belopp. Hyran är därvid inle att anse som skälig, om den är pålagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruks­värdet är likvärdiga. Vid prövningen skall främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag (55 §).

Med en lägenhets bruksvärde avses vad lägenheten med hänsyn till beskaf­fenhet och förmåner samt övriga faktorer kan anses vara värd ui hyresgästens synpunkt i förhällande till likvärdiga lägenheter pä samma ort. Vid bedöm­ningen skall man alltså i princip inle ta hänsyn till hyresvärdens kostnader för lägenheten (se prop. 1983/84:137 s. 68).

Vid hyresavtal med obestämd hyrestid får beslut om ändring av hyresvill­koren inte avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader frän dagen för ansökningen. Beslutet får dock inte i nägot fall avse tiden innan sex mänader förflutit efter det att de förut gällande villkoren bör­jade tillämpas (55 a §). Skälet till detta är alt man har velat undvika alltför täta framställningar om ändrade hyresvillkor. Detta gäller även de villkor som bestäms vid hyrestidens början. En hyresgäst kan alltsä inte fä den avtalade

inflyltningshyran ändrad förrän efter sex månader (se prop. 1983/84:137    P- 1987/88:162 s. 101 f och s. 136).

Beslut om ändring av hyresvillkoren i hyresavtal med bestämd hyrestid fär i regel inte avse tiden före den tidpunkt lill vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas upp. Hyresgäster med långtidsavtal, dvs. avtal med en hyrestid längre än ett år, har dock en möjlighet atl fä villkoren ändrade under löpande avtals­period, dock tidigast sedan hyresforhällandet varat elt är i följd.

Om hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamäl, kan hyresgästen inle begära prövning av hyran innan hyresförhållandet varat nio mänader i följd. Avser hyresavtalet en lägenhet som utgör en del av upp-lätarens egen bostad, kan hyresgästen över huvud taget inte få till stånd en omprövning av hyresvillkoren med stöd av hyreslagen.

Hyresgäster, som har avstått från sitt besittningsskydd, kan i praktiken ofta inte umytlja sin rätt alt begära omprövning av hyran, eftersom en sädan åt­gärd kan resultera i att hyresgästen blir uppsagd.

För att stärka skyddet för dessa hyresgäster infördes den 1 januari 1985 be­stämmelsema i 65 a § fjärde stycket hyreslagen (se SoU 1981:77 s. 377 f och prop. 1983/84:137 s. 138). Den som hyr ut en bostadslägenhet och upp­sätligen begagnar sig av att hyresgästen saknar besittningsskydd till att ta ut en hyra som är uppenbart oskälig med hänsyn till lägenhetens bruksvärde, 

I ett nyligen avgjort mäl har högsta domstolen prövat ett ätal enligt 65 a § fjärde stycket mot en bosiadsrätlshavare som hade hyrt ut sin lägenhet. I do­men, som meddelades den 23 december 1987, DB 40, konstaterade högsta domstolen all bestämmelsen i 65 a § fjärde stycket inte är tillämplig när hyran bestäms i samband med all hyresavtalet träffas. Den s. k. första­gångshyran omfattas alltså inte av bestämmelsen.

Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation (SBC) har i en skri­

velse den 27 februari 1987 begärt att hjreslagen ändras sä all en bostadsrätts-

i

havare alltid har rätt att fä sina rimliga självkostnader täckta vid en andra­

handsuthyrning.

Stockholms kommun har i en skrivelse, som kom in till bostadsdeparte­mentet den 29 juni 1987, föreslagit vissa ätgärder för att förstärka andrahands-hyresgästemas ställning. Koinmunen föreslår bl. a. att hyreslagen ändras så att a) det klarare framgår "att bruksvärdeprincipen även gäller vid andrahands­uthyrning oavsett om det är en bostadsrätts- eller hyreslägenhet", b) faslig-hetsägaren skall kunna begära att en andrahandsuthyrning upphävs eller att förstahandshyresgästen förlorar hyresrätten om inte bruksvärdeprincipen följs, c) andrahandshyran skall kunna prövas redan efter tre mänader med möjlighet att retroaktivt äterfä den del av hyran som legat över bruksvärdenivän. Kom­munen har till skrivelsen fogat en utredningspromemoria om andrahands­marknaden i Stockholm, som har upprättats av kommunens fastighetskontor i december 1986.

Från Hyresgästemas riksförbund har i en skrivelse till mig den 25 januari

1988 och vid en uppvaktning hos mig av företrädare för förbundet framförts

9

t  I   Riksdagen 1987/88. 1 samt. Nr 162

önskemal om en lagändring sä att andrahandshyresgäster får ett bättre skydd mot oskäliga hyror. Enligt riksförbundet bör det finnas ett förbud mot att ta ut en högre hyra i andra hand än den hyra som gäller för lägenheten på grund av en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen. I de fall en förhandlingsöverenskommelse saknas för lägenheten bör andrahandshyres­gästen ha möjligheter att få sin hyra prövad med hänsyn till bruksvärdet. Riksförbundet anser också att det bör fastställas särskilda normer eller scha­bloner för den ersättning som får tas ut för nyttjandet av de möbler hyres­värden tillhandahåller.

Bestämmelsen i 65 a § fjärde stycket har ocksä behandlats i motioner i riksdagen (se BoU 1986/87:14 s. 29 och motionema 1987/88 Bo 235 och 1987/88 Bo 412).

Jag vill nu ta upp frägan om en förstärkning av skyddet för bl. a. andra­handshyresgäster.

Under beredningen av detta ärende i bostadsdepartementet har imder hand inhämtats synpunkter från hyresnämndema i Stockholm och Göteborg, Hyresgästemas riksförbund och HSB:s riksförbund.

Regeringen beslöt den 10 mars 1988 att inhämta lagrådets yttrande över bl. a. ett förslag till lag om ändring i jordabalken. De lagförslag som re­mitterades till lagrådet bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 1. Lagrådets yttrande, som avgavs den 17 mars 1988, bör fogas till protokollet som bilaga 2.

Lagrådet har lämnat förslagen utan erinran utom i ett avseende. Jag åter­kommer strax till den frägan (avsnitt 2 och specialmotiveringen till 12 kap. 55 b § jordabalken). Som kommer att framgå i det följande godtar jag lag­rådets förslag och förordar alltså en ändring i det remitterade förslaget. Jag kommer dessutom att föreslå vissa mindre redaktionella ändringar.

Prop. 1987/88:162

2 Allmänmotivering

Mitt förslag: Nya bestämmelser införs i hyreslagen som ger hyres­nämnden möjlighet att pä ansökan av s. k. andrahandshyresgäster m. n. älägga hyresvärden att betala tillbaka den del av den mottagna hyran som överstiger skälig hyra enligt 55 § hyreslagen. Återbetal­ningsskyldigheten kan avse även den hyra som bestäms när hyres­avtalet ingås, förstagångshyran. Hyresvärden kan dock inte bli åter­betalningsskyldig för längre tid tillbaka än två är före dagen för an­sökningen. I ett ärende om återbetalning får hyresnämnden på begäran av hyresgästen fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen. Bestäm­melsema gäller upplåtelser i andra hand av bostadslägenheter och förstahandsupplätelser av möblerade eller omöblerade rum, om upp­låtelserna avser annat än fritidsändamål.

De nya bestämmelsema ersätter bestämmelsema i 65 a § fjärde stycket hyreslagen om straffansvar och ålerbetalningsskyldighet i vissa fall för en hyresvärd som tar ut uppenbart oskälig hyra. Dessa bestämmelser upphävs.

10

Skälen för mitt förslag: I ett läge med brist pä bostadslägenheter Prop. 1987/88:162 fmns det en uppenbar risk att ungdomar, invandrare och andra som har svårt att fä ett förstahandskontrakt måste acceptera en oskälig hyra för att fä hyra en lägenhet i andra hand. Det är allmänt känt att den som hyr i andra hand ofta fär betala en hyra som är betydligt högre än vad som vid en prövning enligt bruksvärdereglema i 55 § hyreslagen skulle anses som skälig hyra. Vad jag nu har sagt bekräftas av den nyss omnämnda utredningen om andra­handsmarknaden i Stockholm.

Samma utsatta ställning har den som hyr möblerat eller omöblerat rum.

Enligt min mening bör utgängspunkten vara att en hyresgäst i de nu angiv­na fallen inte skall behöva betala en högre hyra än vad som motsvarar bruks­värdehyran för lägenheten. Detta bör gälla oavsett om uthyrningen avser en hyreslägenhet eller en lägenhet som upplätaren innehar med bostadsrätt.

Som framgär av min redogörelse för gällande ordning, infördes bestämmel­sema i 65 a § fjärde stycket för att stärka skyddet för de hyresgäster som an­tingen på grund av lag - vilket är fallet vid korttidsupplåtelser av möblerade rum och när hyresavtalet avser en lägenhet som utgör del av upplätarens egen bostad - eller till följd av att de avstått från sill besittningsskydd inte har möjlighet att begära en omprövning av hyresvillkoren hos hyresnämnden. Genom högsta domstolens dom den 23 december 1987 har fastslagits att dessa bestämmelser inte kan tillämpas belräffande den hyra som bestäms när lägenheten upplåts till hyresgästen. Detta innebär att bestämmelsema nor­malt inte blir tillämpliga beträffande korttidsupplätelser av möblerade nun eller när hyresavtalet avser en lägenhet som utgör del av upplätarens egen bostad och att andrahandshyresgästens skydd mot oskäliga hyror i huvudsak begränsas till de fall då hyresvärden tmder hyrestiden får till sländ en hyres­höjning.

Enligt min mening är en sädan ordning inle tillfredsställande. Skyddet mot oskäliga hyror i nu avsedda fall bör, för att bli verkningsfullt, omfatta även den s. k. förstagångshyran. En lagändring är därför erforderlig.

Den lösning som förefaller ligga närmast till bands är att ändra straffbe­stämmelsen i 65a § fjärde stycket hyreslagen sä att den blir tillämplig även beträffande avtal om förstagångshyra. Enligt min mening kan del emellertid med fog ifrägasättas om det är lämpligt att ha en straffsanktion i della sam­manhang. Jag tänker i första hand pä det förhållandet att det ibland kan vara svart för den som skall hyra ut att bilda sig en uppfattning om lägenhetens bruksvärde. Detta gäller särskilt när upplåtelsen avser en bostadsrättslägenhet eller uthyrningsrum. Det måste frän rättssäkerhetssynpunkt anses tveksamt om en felbedönuiing av lägenhetens bruksvärde skall kunna medföra ett straffansvar för upplåtaren. En fömtsättning för straffansvar mäste under alla förhållanden vara att det lämnas en tämligen bred marginal mellan vad som är skälig hyra enligt bruksvärdereglema och straffbar överhyra. En så utformad regel ger enligt min mening ett alltför svagt skydd mot oskäliga hyror. I en situation med bostadsbrist kan man nämligen utgä frän att hyroma anpassas till en nivå strax tmder vad som är straffbar överhyra. Härigenom skapas en hyresnivä som ligger väsentligt över lägenhetemas bruksvärde.

11

Mot bakgrund av vad jag nu har anfört anser jag att del fums skäl att över-    ProP- 1987/88:162 väga en annan lösning av skyddet mot oskäliga hyror vid andrahandsuthyr­ning m. m. än ett straffansvar för hyresvärden.

En lösning är atl hyreslagens bestämmelser om avstående frän besittnings­skydd ändras sä att hyresnämnden kan vägra att godkänna en överenskom­melse om avstående frän besittningsskydd, om nämnden finner att den av­talade hjTan inte är skälig med hänsyn till lägenhetens bruksvärde. Hyres­nämnden skulle också kunna göra giltigheten av sitt godkännande beroende av att bruksvärdehyra utgär under hyrestiden.

Antalet ärenden hos hyresnämndema som gäller avstående från besittnings­skydd har emellertid ökat kraftigt de senaste aren. Enligt domstolsverkets statistik uppgick det totala antalet sädana ärenden hos hyresnämndema under 1987 till 18 655, vilket motsvarar 43,6 % av samtliga de ärenden hyres­nämndema avgjorde under det ärel. Mot deima bakgrund har bl. a. hyres­nämndema i Göteborg och Stockholm framfört önskemal om en översyn av bestämmelsema om avstående frän besittningsskydd. Med hänsyn härtill anser jag det inle lämpligt att nu förorda en lösning som har anknytning till förfarandet om avstående frän besittningsskydd.

Som jag tidigare nämnt har Stockholms kommun föreslagit atl hyresvärden skall kunna begära att andrahandsuthymingen upphör, om förstahandshyres­gästen hyr ut lägenheten till en högre hyra än bruksvärdehyran. Som en alter­nativ lösning har kommunen föreslagit att det förhållandet atl förstahands­hyresgästen tar ut en högre hyra än bruksvärdehyran för lägenheten skall kunna medföra att förstahandshyresgästen förlorar hyresrätten.

Enligt min mening är inte nägon av dessa lösningar lämplig av det skälet att de med nuvarande regler skulle medföra att andrahandshyresgästen måsle flytta frän lägenheten. Jag vill erinra om att jag i mitt anförande till prop. 1983/84:137 uttalade att några regler som ger andrahandshyresgäster en räll att överta hyresavtalet inte borde införas.

För egen del har jag stannat för att förorda en ordning som innebär att hyresnämnden på ansökan av hyresgästen skall kunna ändra både första­gångshyran och den hyra hyresgästen och hyresvärden kan ha avtalat om tmder hyrestiden. Om hyresnämnden fmner atl denna hyra överstiger skälig hyra för lägenheten enligt bruksvärdereglema i 55 § hyreslagen, bör hyres­nämnden ha möjlighet att älägga hyresvärden att betala tillbaka överskju­tande belopp jämte ränta till hyresgästen.

Enligt det till lagrådet remitterade förslaget skulle denna möjlighet till prövning av hyran gälla andrahandsupplätelser av bostadslägenheter, första-och andrahandsupplätelser av möblerade rum och första- och andrahandsupp­lätelser av lägenheter som utgör en del av upplätarens egen bostad. Uttryck­ligen undantagna var upplåtelser för fritidsändamål. Lagrådet har ifrägasatt om inle den nya ordningen borde omfalla också upplåtelser i första hand av ensta­ka omöblerade rum, även om rummet eller rummen inte utgör del av upplä­tarens bostad. Enligt lagrådet torde hyresgästen även i sädana fall ha ett klart skyddsinlresse. Med remissförslagets avgränsning finns det ocksä risk för att lagstiftningen kringgås genom att förstahandsuthymingar i större omfattning än f. n. kommer att avse omöblerade rum. Lagrådet har därför föreslagit att

12

tillämpningsomrädel för de nya bestämmelsema vidgas i enlighet med det nu    Prop. 19ö //ss. 162 anförda.

Jag delar lagrådets uppfattning och ansluter mig således till förslaget att vidga tillämpningsområdet. Jag återkommer till della i specialmotiveringen.

Som föreslogs i lagrädsremissen bör den nya ordningen inte omfatta upp­låtelser för fritidsändamäl. I sädana fall gör sig inte de bostadssociala skälen lika starkt gällande som i övriga situationer.

Jag nämnde nyss att bestämmelsema i 65 a § fjärde stycket gäller endast om hyresgästen inte har besittningsskydd. Jag anser att den nya ordningen bör omfatta även de hyresgäster som har kvar möjligheten till förlängning av hjresavtalet. Det torde nämligen vara det förhållandet att det rader bostadsbrist på orten som gör att en bostadssökande, i de fall jag nu har berört, anser sig tvungen all godta en oskälig hyra.

Särskilt i de fall att hyresgästen inte har besittningsskydd kan det förekom­ma att hyresgästen avstår frän att påkalla hyresnämndens prövning av hyran under hyrestiden för att inte riskera att bli uppsagd. Det bör därför finnas en möjlighet för hyresgästen att ansöka om återbetalning av hyran även efter det att hyresförhållandet har upphört. För att inte frägan om en eventuell äter­betalningsskyldighet för hyresvärden skall hållas öppen alllför länge efter det att hyresförhållandet upphört, bör det dock vara en fömtsättning för att hyres­nämnden skall kunna pröva ansökan att den har kommit in till nämnden se­nast tre månader frän det att hyresgästen lämnade lägenheten.

Om äterbetalningsskyldigheten avser en läng tid, kan den komma att gälla betydande belopp och därför bli betungande för hyresvärden. Jag förordar därför att elt beslut om äterbetalningsskyldighet inte bör 1 avse längre tid tillbaka än tvä år före dagen för hyresgästens ansökan till hyresnämnden.

En invändning som kan riktas mot den lösning som jag nu har föreslagit är att den inte i lika hög grad som en straffbestämmelse kan verka avhällande pä en hyresvärd som vill utnyttja att en hyresgäst saknar besittningsskydd till att ta emot en oskälig hyra. Även om det i och för sig är troligt att en straff­bestämmelse har en nägot större preventiv effekt än en bestämmelse som bara kan medföra äterbetalningsskyldighet för hyresvärden, kan man emel­lertid enligt min mening utgä från att risken för att bli återbetalningsskyldig kommer att avhälla det stora flertalet hyresvärdar frän att la emot en oskälig hyra. Risken för att hyresgästen blir uppsagd kan dessutom bli mindre, om hyresgästens agerande endast kan leda till en skyldighet för hyresvärden att återbetala viss del av den mottagna hyran än om hyresvärden ocksä riskerar straffansvar.

Som jag nyss förordade bör bruksvärdereglema i hyreslagen tillämpas vid jjrövning av hyran även när hyresavtalet avser upplåtelse i andra hand av en bostadsrättslägenhet. Jag kan därför inte tillstyrka SBC:s förslag att en bo­siadsrätlshavare, som upplåter sin lägenhet i andra hand, alltid skall ha rätt att ta ut en hyra som täcker hans självkostnader för lägenheten.

Det skulle för övrigt bereda stora svårigheter att i det enskilda fallet fast­

ställa vad som är bostadsrättshavarens självkostnader för lägenheten. En sådan

prövning föratsälter en noggrann genomgäng av bostadsrättshavarens ekono­

miska förhällanden, bl. a. för att man skall kunna ta hänsyn till skatteeffek­

terna av ränteavdragen för lån som bostadsrättshavaren tagit upp för förvärv

13

av bostadsrätten. I praktiken torde det inte heller vara möjligt att avgöra om    Prop. lys//öS.162 län som upptagits med bostadsrätten som säkerhet har avsett förvärvet av bostadsrätten eller om länet använts för aimat ändamäl.

Mänga bostadsrättshavare, som har förvärvat sin bostadsrätt innan de stora prisstegringama började, har betydligt lägre kostnader för sin lägenhet än den hyra som kan tas ut för lägenheten med stöd av bruksvärdereglema. I dessa fall är alltsä bruksvärdereglema fördelaktiga för bostadsrättshavaren. I andra fall kan emellertid, som SBC framhällit, bostadsrättshavarens kosmader för lägenheten vara så höga att en tillämpning av bruksvärdereglema innebär att han inte kan fä dem täckta vid en andrahandsupplåtelse.

HSB har under ärendets beredning tmder hand framfört den synpunkten alt en bostadsrättshavare som uppläter sin lägenhet i andra hand alltid bör ha rätt att ta ut en hyra som motsvarar ärsavgiften till bostadsrättsföreningen, även om avgiften är högre än vad som skulle anses som skälig hyra enligt bruks­värdereglema. Enligt HSB kan det nämligen i föreningar som äger nyprodu­cerade fastigheter eller fastigheter som nyligen har genomgätt en störte om­byggnad förekomma att den årsavgift en bostadsrättshavare betalar till bo­stadsrättsföreningen är högre än bruksvärdehyran för lägenheten.

Det torde enligt min mening inte vara särskilt vanligt all en bostadsrätts-havares årsavgift är högre än bruksvärdehyran för lägenheten. I de fall detta förekommer torde avgiften överstiga skälig hyra endast med mindre belopp. Jag anser därför inte att det finns skäl att tillmötesgä HSB:s synpunkter.

Jag kan inte heller ansluta mig till Hyresgästemas riksförbunds förslag att det i lag bör fastsläs en särskild norm eller schablon för den ersättning som hyresvärden, när lägenheten hyrs ut möblerad, fär ta ut för nyttjanderätten av möbler. Med hänsyn till att omfattningen av och kvalitén pä de möbler som tillhandahålls av hyresvärden torde variera högst avsevärt, är det enligt min mening inte möjligt eller lämpligt att fastställa enhetliga regler för hur er­sättningen för nyttjanderätten av möbler skall beräknas. Ingär även nyttjande­rätt till möbler i hyran fär detta beaktas av hyresnämnden vid bruksvärdepröv­ningen (jfr prop. 1983/84:137 s. 139). Detsamma gäller beträffande andra nyttigheter som kan inga i upplåtelsen, t. ex. telefon och hushällsström.

De föreslagna nya bestämmelserna om återbetalning av hyra m. m. kom­mer att medföra ett visst tillskott av ärenden hos framför allt de hyresnämn­der, som har storstädema och högskoleorter som verksamhetsomräden. Det är emellertid svart att nu bedöma i vad män reformen kräver ytterligare resurser hos hyresnämndema. En säkrare bedömning kan göras först sedan den nya ordningen har tillämpats under någon tid. Skulle det under budgetaret 1988/89 visa sig att någon eller nägra hyresnämnder på gnmd av denna re­form behöver ökade resurser, bör detta kunna lösas genom tillfälliga för­stärkningar. Jag har i denna fräga samrätt med chefen för justitiedeparte­mentet.

14

3 Upprättade lagförslag

Prop. 1987/88:162

I enlighet med vad jag nu har anfört har inom bostadsdepartementet upprättats förslag till

1.

lag om ändring i jordabalken

2.

lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämn­der.

Förslaget under 2 har iipprättats i samräd med chefen för justitiedeparte­mentet.

4 Specialmotivering

4.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken

12 kap. 55 b §

Paragrafen är ny och har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2). En ny rubrik Återbetalning av hyra vid upplåtelse av bostadslägenhet i vissa fall m. m. föreslås införd närmast före paragrafen. I förhällande till förslaget i lagrädsremissen har mbriken justerats redaktionellt.

Paragrafen, som har utformats enligt lagrådets förslag, innebär att det införs en särskild möjlighet för andrahandshyresgäster och den som i första hand hyr möblerat eller omöblerat mm att oberoende av bestämmelsema i 53-55 a §§ hyreslagen fä till ständ en ändring av såväl förstagångshyran som den ändrade hyra som hyresvärden och hyresgästen avtalar om under hyrestiden.

Första stycket anger uttömmande paragrafens tillämpningsomrädc. I enlig­het med vad jag föreslog i den allmänna motiveringen föreskrivs sålunda att paragrafen gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid andrahandsupplåtelse av annan bostadslägenhet. Upplåtelser för fritidsändamäl är undantagna. Som lagrådet har påpekat blir det med den nu föreslagna for­muleringen onödigt att särskilt nämna det fallet alt den upplätaa lägenheten utgör del av upplätarens egen bostad. En sådan upplåtelse torde i allt väsent­ligt täckas av uttrycket möblerat eller omöblerat mm.

Med bostadslägenhet avses sådan lägenhet som upplåts för att helt eller till en inte oväsendig del användas som bostad (se 1 § tredje stycket hyreslagen). Begreppet bostadslägenhet omfattar även enstaka mm som upplåts för att an­vändas som bostad.

Bestämmelsema i denna paragraf gäller bäde vid uthyrning av en hyres­lägenhet och när hyresavtalet avser en lägenhet som upplätaren innehar med bostadsrätt.

Med uttrycket "möblerat eller omöblerat mm" avses normalt varje bostad,

obeoende av rumsantalet, som inte kan anses som en fullständig bostads­

lägenhet, dvs. en bostad som har ett eller flera mm, kök eller kokvrå samt

hygienutrymmen (jfr prop. 1974/75:150 s. 491). Man hyr alltsä möblerat

eller omöblerat rum, om upplåtelsen omfattar t. ex. tvä mmsenheter och elt

badmm. Skulle upplåtelsen ocksä omfatta ett kök är det emellertid fräga om

en fullständig bostadslägenhet. Utöver vad jag anförde i lagrädsremissen vill

* -

jag framhälla alt vad som ingär i en fullständig lägenhet kan variera nägol    Pop. iyo7/öö.l62 beroende på lägenhetens modemilclsgrad. Äldre bostadslägenheter kan sålunda ibland anses som fullständiga även om de skulle sakna någon av de nyss angivna funktionerna.

För tydlighetens skull vill jag framhälla alt de föreslagna bestämmelsema i denna paragraf inte gäller vid förstahandsuthyming av småhus, om inte upp­låtelsen avser möblerat eller omöblerat mm i fastigheten.

Om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt bmks-värdereglema i 55 §, skall hyresnämnden enligt andra stycket pä ansökan av hyresgästen älägga hyresvärden att betala tillbaka vad han tagit emot utöver skäligt belopp jämte ränta. I det fall att hyresforhällandet alltjämt pägår vid tiden för beslutet, bör beslutet om aterbelalning normalt avse tiden fram till dagen för ansökningen. Återbetalningsskyldigheten fär dock aldrig omfatta längre tid tillbaka än två år före dagen för ansökningen.

Har hyran för lägenheten bestämts i en förhandlingsöverenskommelse en­ligt hyresförhandlingslagen (1978:304), bör hyresnämnden som regel utan närmare prövning kunna lägga den hyran till grand för bedömningen av om den av hyresvärden mottagna hyran är skälig. En hyra som har bestämts i en förhandlingsöverenskommelse torde nämligen som regel motsvara lägenhe­tens bruksvärde. Endast i undantagsfall torde det finnas anledning för hyres­nämnden att frängä förhandlingsöverenskommelsen.

Även i de fall att en förhandlingsöverenskommelse saknas för lägenheten torde ofta den hyra som upplätaren själv betalar motsvara bruksvärdehyran. I sädana fall får emellertid hyresnämnden bestämma hyran genom en mera di­rekt tillämpning av bmksvärderegeln i 55 §. Delta innebär att hyresnämnden i första hand skall göra en jämförelse med hyran för likvärdiga lägenheter på orten, främst sådana lägenheter som ägs eller förvaltas av allmännyttiga bo­stadsföretag. Det är partema som skall lägga fram det jämförelsematerial som man åberopar till stöd för sin talan. Om partema inle åberopar nägot jämfö­relsematerial, vilkel ofta torde bli fallet i tvister enligt 55 b §, eller om de åberopade jämförelselägenhetema inte är likvärdiga med prövningslägenheten, får nämnden göra en ren skälighetsbedömning mol bakgrund av sin allmänna kännedom om hyresläget pä orten.

Jag vill i detta sammanhang något beröra frågan hur den som avser att upp­låta sin lägenhet i andra hand skall kunna bilda sig en uppfattning om vad som är skälig hyra för lägenheten.

Som framgär av vad jag tidigare har anfört kan den som avser att hyra ut en hyreslägenhet i andra hand som regel utgä från den hyra han själv betalar, i vart fall om den hyran är fastställd i en förhandlingsöverenskommelse. Det torde inte bereda förstahandshyresgästen nägra svårigheter att från fastighets­ägaren fä uppgift om det finns en förhandlingsöverenskommelse för lägen­heten.

Saknas förhandlingsöverenskommelse, vilket ju alltid är fallet beträffande bostadsrättslägenheter, kan den som avser att upplåta sin lägenhet i andra hand, skaffa sig uppgifter om hyresnivän genom all hos ett allmännyttigt bostadsföretag på orten begära uppgifter om de hyror som företaget tillämpar. Skulle det inte finnas nägra jämförbara lägenheter hos allmännyttiga bostads-

16

företag pä orten kan uppgifter i stället begäras frän en privat fastighetsägare    ProP- 1987/88:162 som förvaltar likvärdiga lägenheter.

Om en hyresvärd, som blir tillfrägad, mte lämnar ut de uppgifter om hyran för hans lägenheter som kan behövas för en prövning enligt 55 § första stycket, får hyresnämnden enligt 64 § hyreslagen efter ansökan förelägga hyresvärden att lämna uppgiflema till nämnden. Uppgiftsskyldigheten enligt 64 § gäller även om bruksvärdefrågan inte är föremål för tvist i hyresnämnd eller bosladsdomstol (se prop. 1983/84:137 s. 87).

Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO), fastighetsägareföreningar . pä orten. Hyresgästemas riksförbund eller lokala hyresgästföreningar torde dessutom i viss utsträckning kunna lämna uppgifter om bruksvärdehyror.

Jag vill slutligen erinra om alt Statistiska centralbyrån (SCB) utarbetar ärliga rapporter (statistiska meddelanden) om radande hyror inom hyresrätts-beståndet Hyroma redovisas efter fastighetemas älder och den region där de är belägna.

I de fall att upplåtelsen avser möblerat eller omöblerat mm torde hyres­nämnden vara hänvisad till att göra en ren skälighetsbedömning. Vägledande för denna bedömning kan t. ex. vara den bruksvärdehyra per m som gäller för hela lägenheten.

Enligt tredje stycket får hyresnämnden i ett ärende om aterbelalning av hyra, pä begäran av hyresgästen, fastställa den hyra som skall gälla för det fortsatta hyresförhållandet. Ett sådant beslut skall gälla frän och med dagen för ansökningen hos hyresnämnden. Vid prövningen skall hyresnämnden tillämpa bmksvärdereglema i 55 §. I överensstämmelse med vad som gäller enligl 54 § tredje stycket har det tagits in en bestämmelse om att ett beslut om ändring av hyresvillkoren anses som ell avtal om villkor för fortsatt uthyrning.

En fömtsättning för att andra stycket skall bli tillämpligt är givetvis att hyresförhållandet bestar när hyresnämnden prövar ärendet. Frägan om fast­ställande av hyran för den fortsatta uthyrningen kan inte tas upp som ett separat ärende utan kan endast prövas om hyresgästen har ansökt om åter­betalning av hyra enligt första stycket. Hyresgästen behöver inte begära en prövning enligt andra stycket redan i ansökningen utan kan framställa ell sädant yrkande tmder hela handläggningen i hyresnämnden.

Det bör framhållas att bestämmelsema i andra och tredje styckena inte frän-tar hyresgästen den möjlighet till villkorsprövning som kan finnas enligt bestämmelsema i 53-55 a §§.

I fjärde stycket anges den tid inom vilken ansökan skall göras för att hyres­nämnden skall kunna pröva ansökan. Denna tid har bestämts till tre mänader frän det hyresgästen lämnade lägenheten.

12 kap. 65 a §

Ändringen, som har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2), innebär att bestämmelsema i fjärde stycket upphävs. De ersätts av de nya bestämmelsema i 55 b §.

17

12 kap. 66 §

Prop. 1987/88:162

Paragrafen innehåller ett förbud mot att inga skiljeavtal beträffande framtida tvister som rör vissa i paragrafen närmare angivna frägor. Förbudet gäller bl. a. frägor om fastställande av hyresvillkor enligt 51, 52 eller 55 §. I konsekvens härmed bör enligt min mening förbudet mot skiljeavtal även avse tvister om aterbelalning och fastställande av hyra enligt den föreslagna nya bestämmelsen i 55 b §. I paragrafen har därför gjorts en hänvisning även till 55 b §.

12 kap. 67 §

Enligt derma paragraf kan beträffande hyresförhållanden som beror av anställ­ning vissa tvingande bestämmelser i hyreslagen sättas tu- spel genom en överenskommelse i kollektivavtal. Detta gäller bl. a. bestämmelsema om prövning av hyran och andra hyresvillkor för bostadslägenheter i 53, 54 och 55 a §§. Med hänsyn härtill anser jag att det är naturligt att möjligheten att genom kollektivavtal göra avsteg frän hyreslagens tvingande bestämmelser också gäller den nya bestämmelsen i 55 b §. Paragrafen har ändrats i enlighet härmed.

12 kap. 70 §

Ändringen innebär att hyresnämndens beslut enligt den nya bestämmelsen i 55 b § fär överklagas till bostadsdomstolen (jfr 71 § sista stycket).

12 kap. 73 §

Den föreslagna ändringen innebär alt paragrafen, som bl. a. reglerar parts skyldighet att svara för rällegångskoslnad i bostadsdomstolen, blir tillämplig i en tvist enligt 55 b §.

Övergångsbestämmelserna

Punkt 1

Lagändringama föresläs träda i kraft den 1 juli 1988.

Punkt 2

Enligt allmänna regler bör ny civilrättslig lagstiftning inle tillämpas på avtal

som har mgätts före ikraftträdandet om inte starka skäl talar härför. Vid tidi­

gare reformer pä hyresrättens omräde har dock denna huvudregel modifierats i

ätskilliga fall, bl. a. eftersom det har ansetts angeläget att regler som syftar

till att stärka hyresgäslemas ställning snabbt får genomslag. Nya bestämmel­

ser om besittningsskydd och prövning av hyran och andra hyresvillkor har

.. 

sålunda vid 1968, 1973 och 1984 ärs lagändringar fått slå igenom även be-

träffande äldre avtal (jfr bl. a. prop. 1983/84:137 s. 140 f)- I överensstäm-    PfOP- 1987/88:162 melse med de överväganden som dä gjordes anser jag att den nya bestämmel­sen i 55 b § bör fä tillämpas även på hyresavtal som ingåtts före ikraftträ­dandet. Ett beslut om återbetalning av hyra bör dock inte fä avse tiden före ikraftträdandet

Ändringama i 66 och 67 §§, som är föranledda av att den nya bestäm­melsen i 55 b § införs, bör ocksä få tillämpas på äldre avtal.

Eftersom det är en allmän grundsats att processuella regler blir omedelbart tillämpliga vid ikraftträdandet, om något annat inte föreskrivs, behövs inte någon särskild övergångsbestämmelse med anledning av de föreslagna änd­ringama i 70 och 73 §§.

Enligt grundläggande regler för strafflags tillämplighet i tiden skall straff bestämmas efter den lag som gällde när gämingen företogs. Gäller annan lag när dom meddelas skall dock den lagen tillämpas, om den leder lill frihet från straff eller till lindrigare straff (se 5 § lagen, 1964:163, om införande av brottsbalken). Härav följer att en gäming enligt den upphävda bestämmelsen i 65 a § fjärde stycket kan leda till straff endast om dom meddelas före ikraft­trädandet Några särskilda övergångsbestämmelser med anledning av att straff­bestämmelsen i 65 a § fjärde stycket upphävs behövs alltså inte (jfr prop. 1983/84:137 s. 140).

Punkten 2 har utformats i enlighet med vad jag nu har anfört.

4.2 Förslaget tiU lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

4

§

Ändringen i 4 § första stycket 2. innebär att hyresnämnden ges kompelens att pröva tvister enligt 55 b §.

32 

§

Paragrafen innehåller bestämmelser om att vissa beslut av hyresnämnd får verkställas som lagakraftägande dom. Detta gäller bl. a. beslut om åter-beiahiing av för mycket uppburen hyra enligt 22 eller 23 §§ hyresförhand­lingslagen (1978:304). Jag anser att motsvarande bör gälla även beträffande hyresnämndens beslut om återbetalning av hyra enligt 55 a § sjunde stycket och 55 b §. Förevarande paragraf har kompletterats i enlighet härmed.

Ändringama föresläs träda i kraft den 1 juli 1988. Några övergångsbestäm­melser behövs inte.

19

5 Hemställan

P«P- 

1987/88:162

Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen föreslär riksdagen alt anta förslagen till

1.

lag om ändring i jordabalken,

2.

lag om ändring i lagen (1973:188) om artendenämnder och hyres­nämnder.

6 Beslut

Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att genom proposition föreslå riksdagen att anta de förslag som föredraganden har lagt fram.

20

Prop. 1987/88:162 Bilaga 1 De remitterade lagförslagen

1 Förslag tiU

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken 

dels att det i 12 kap. skall införas en ny paragraf, 55 b §, samt närmast före 55 b § en ny mbrik av följande lydelse, dels att 12 kap. 65 a, 66, 67, 70 och 73 §§ skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Återbetalning av hyra vid upplåtel­se av bostadslägenhet i andra hand m. m.

55 b§

Om hyresavtalet avser upplåtelse i andra hand av en bostadslägenhet för anrujt ändamål ån fritidsändamål och om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt 55 § första och andra styckena, skall hy­resnämnden på ansökan av hyresgäs­ten ålägga hyresvärden att betala tillbaka vad han tagit emot utöver skäligt belopp jämte ränta. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden från dagen då hyresvärden tog emot beloppet till dess att det blivit slutligt bestämt genom ett beslut som har vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Ett beslut om återbetalning av hyra får inte avse längre tid tillbaka än två år före dagen för ansökningen.

I ett ärende om återbetalning enligt första stycket skall hyresnämnden, om hyresgästen begår det, också fastställa hyran för den fortsatta ut­hyrningen från och med dagen för ansökningen. Vid  denna prövning

112 kap. jordabalken omtryckt 1984:694.

21

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1987/88:162

Bilaga 1 

tillämpas 55 § första och andra styckena. Beslut om ändring av hy­resvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning.

Första och andra styckena gäller också om hyresavtalet avser ett möb­lerat rum eller om lågenheten utgör del av upplåtarens egen bostad och upplåtelsen avser ett annat ändamål änfritidsåndamål.

För att hyresnämnden skall kunna pröva en ansökan enligtförsta styc­ket, skall ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från det hyresgästen lämnade lägenheten.

65a §2

Ingen får ta emot, träffa avtal om eller begära ersättning av hyressökande för anvisning av bostadslägenhet för annat ändamål än fritidsändamål. Sådan ersättning får dock utgå vid yrkesmässig bostadsförmedling enligt grunder som föreskrivs av regeringen eUer den myndighet som regeringen bestämmer.

Den som uppsåtiigen bryter mot första stycket döms till böter eller fängel­se i högst sex mänader. Är brottet grovt, döms till fängelse i högst två år.

Den som har uppburit otillåten ersättning är skyldig att betala tillbaka den.

Saknar hyresgästen, när hyresavta­let avser en bostadslägenhet, rätt till förlängning enligt 45 §, första styc­ket 1 eller 2 eller andra stycket och begagnar sig hyresvärden uppsätli­gen av detta förhållande till att ta ut en hyra som är uppenbart oskälig med hänsyn till lägenhetens bruks­värde, döms hyresvärden till böter eller fängelse i högst sex månader. År brottet grovt, döms till fängelse i högst två år. Hyresvärden är dess­utom skyldig att lämna tillbaka vad han tagit emot i den mån det över­stiger skälig hyra för lägenheten jämte ränta på detta belopp. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess do­men vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

22

2senaste lydelse 1985:183.

Nuvarande lydelse

66 §

Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst, att framtida tvist med anledning av hyresförhållandet skall hänskjulas till avgörande av skilje­män utan förbehäll om rätt för par-tema att klandra skiljedomen, får ej göras gällande i fräga om hyresgäs­tens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51, 52 eller 55 § eller bestämmande av ersätming enligt 57 §. I övrigt gäller skiljeavtalet ej såvitt därige­nom skiljemän utsetts eller bestäm­melse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarande vid skiljenämnden. I be­rörda hänseenden skall lagen (1929: 145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock ej hinder för att i skiljeavtalet utse hyres­nämnden till skiljenämnd eller be­stämma kortare tid för skiljemanna­ålgärdens avslutande än den tid om sex mänader som anges i nämnda lag.

Föreslagen lydelse

Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst, att framtida tvist med anledning av hyresförhållandet skall hänskjulas till avgörande av skilje­män utan förbehåll om rätt för par­tema att klandra skiljedomen, får ej göras gällande i fräga om hyresgäs­tens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som avses 151, 52 eller 55 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 55 b § eller bestämmande av ersätt­ning enligt 57 §. I övrigt gäller skiljeavtalet ej såvitt därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfa­rande vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen (1929:145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock ej hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämma kortare tid för skiljemannaålgärdens avslu­tande än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.

Prop. 1987/88:162 Bilaga 1

67 §- Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som beror av anställning gäller mot hyresgäs­ten eller den som har rätt att träda i hyresgästens ställe även om överens­kommelsen strider mot bestämmelse i 4, 33-35, 40, 46, 47, 49-54, 55 a eller 66 §, såvida överenskommel­sen har formen av kollektivavtal och på arbetstagarsidan har slutits eller godkänts av organisation som enligt lagen (1976:580) om medbestäm­mande i arbetslivet är att anse såsom central arbetstagarorganisation.

Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som beror av anställning gäller mot hyresgäs­ten eller den som har rätt att träda i hyresgästens ställe även om överens­kommelsen strider mot bestämmelse i 4, 33-35, 40, 46, 47, 49-54, 55 a, 55 b eller 66 §, såvida överenskom­melsen har formen av kollektivavtal och pä arbetstagarsidan har slutits eller godkänts av organisation som enligl lagen (1976:580) om medbe­stämmande i arbetslivet är att anse såsom central arbetstagarorganisa­tion.

3Senaste lydelse 1987:816.

23

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1987/88:162

Bilaga 1 

Sådana hyresvillkor i kollektivavtal som avses i första stycket får tillämpas även när en hyresgäst som inte är medlem av den avtalsslutande arbetstagar­organisationen sysselsätts i arbete som avses med avtalet, om

1.

arbetsgivaren är bunden av kollektivavtalet,

2.

hyresvärden och hyresgästen är överens om att villkoren skall tillämpas eller villkoren ingär i hyresavtalet på grund av beslut om villkorsändring en­ligt 54 och 55 §§.

70 §4

Beslut av hyresnämnden i frägor Beslut av hyresnämnden i frägor

som avses i 16 § andra stycket, som avses i 16 § andra stycket, 24

24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 62 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 b, 62

eller 64 § överklagas genom besvär eller 64 § överklagas genom besvär

inom tre veckor från den dag beslutet inom tre veckor frän den dag beslutet

meddelades.

meddelades.

Beslut av hyresnämnden i frägor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40, 45, 56 eller 59 § får inte överklagas.

73

§

I hyrestvister som avses i 49 eller

I hyrestvister som avses i 49, 54

54 § och i mål om åtgärdsföreläg-

eller 55 b § och i mäl om ätgärds-

gande enligt 16 § andra stycket eller

föreläggande enligt 16 § andra styc-

om utdömande av vite enligt 62 §

ket eller om utdömande av vite en-

skall vardera parten svara för sin rät-

ligt 62 § skall vardera parten svara

legångskosmad i bostadsdomstolen

för sin rättegångskostnad i bostads-

eller arbetsdomstolen, om inte annat

domstolen eller arbetsdomstolen, om

följer av 18 kap. 6 § rällegångsbal-

inte annat följer av 18 kap. 6 §

ken.

rättegångsbalken.

1.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1988.

2.

De nya bestämmelsema i 12 kap. 55 b, 66 och 67 §§ skall tillämpas även i fråga om hyresavtal som har ingätts före ikraftträdandet. Ett beslut om återbetahiing av hyra enligt 55 b § fär dock inle avse tid före ikraftträdandet.

Senaste lydelse 1987:816.

24

Prop. 1987/88:162 Bilaga 1

2 Förslag tiU

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder

och hyresnämnder

Härigenom föreskrivs att 4 och 32 §§ lagen (1973:188) om arrende­nämnder och hyresnämnder skall ha följande lydelse

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

4 §2 Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att

1.     medla i hyres- eller bostadsrättstvist,

2.  pröva tvist om åtgärdsföreläg-

2. pröva tvist om åtgärdsföreläg­

gande enligt 12 kap. 16 § andra gande enligt 12 kap. 16 § andra

stycket, skadestånd enligt 12 kap. stycket, skadestånd enligl 12 kap.

24 a §, överlåtelse av hyresrätt en- 24 a §, överlåtelse av hyresrätt en­

ligt 12 kap. 34-37 §§, upplåtelse av ligt 12 kap. 34-37 §§, upplåtelse av

lägenhet i andra hand enligt 12 kap. lägenhet i andra hand enligt 12 kap.

40 §, förlängning av hyresavtal en- 40 §, förlängning av hyresavtal en­

ligt 12 kap. 49 § hyresvillkor enligt ligt 12 kap. 49 § hyresvillkor enligt

12 kap. 54 §, uppskov med avflytt- 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra

ning enligt 12 kap. 59 § eller före- och fastställande av hyra enligt 12

läggande enligt 12 kap. 64 §, allt kap. 55 b§, uppskov med avflytt-

jordabalken, ning enligt 12 kap. 59 § eller före­

läggande enligt 12 kap. 64 §, allt

jordabalken.

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22-24 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om äterbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,

3.

pröva tvist om hyresvillkor enligt 7 § sista stycket, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 30 § andra stycket eller medlemskap enligt 52 §, allt bostadsräitslagen (1971:479),

4.

pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 60 § första stycket 1 bostadsrättslagen,

5.

vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,

5 a. pröva tvist mellan hjTesvärd och hyresgästorganisation enligt hyres­förhandlingslagen,

6.   pröva frågor enligt bostadssaneringslagen (1973:531) och

bostadsförvallningslagen (1977:792),

7.  pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet

m. m..

Lagen omtryckt 1985:660.

2senaste lydelse 1987:1278.

25

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1987/88:162

BUaga 1

8.

pröva frågor enligt lagen (1987:1274) om kommunal bosladsanvisnings­rätt,

9.

pröva frägor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Ärende upptages av den h3Tesnäirmd inom vars omräde fastigheten är be­lägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfastig­het m. m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säle eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres.

32 §

Föres ej talan mot nämnds beslut Föres ej talan mot nämnds beslut enligt 9 kap. 14 § eller 12 kap. enligt 9 kap. 14 § eller 12 kap. 24 a § jordabalken, 22, 23, 26 eller 24 a §, 55 a § sjunde stycket och 27 § hyresförhandlingslagen (1978: 55 b § jordabalken, 22, 23, 26 eller 304), 13 a § denna lag eller 13 eller 27 § hyresförhandlingslagen (1987: 15 § eller 25 § första stycket bo- 304), 13 a § denna lag eller 13 eller stadsförvaltningslagen (1979:792) 15 § eller 25 § första stycket eller 9 eller 10 § bostadsanvisnings- bostadsförvalöiingslagen (1977:792) lagen (1980:94) får beslutet verk- eller 9 eller 10 § bostadsanvisnings-slällas säsom lagakraftägande dom. lagen (1980:94) får beslutet verk­ställas säsom lagakraftägande dom.

Har hyresnämnden med stöd av 31 § första stycket bostadsförvaltningsla­gen förordnat att beslut enligt 13 eller 15 § eller 25 § första stycket nämnda lag skall lända till eftertättelse genast, fär även sädant beslut, om bostads­domstolen ej förordnat annat, verkställas såsom lagakraftägande dom.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1988.

26

Lagrådets yttrande

Prop. 1987/88:162

Bilaga 2 LAGRÅDET

Utdrag ur protokoll vid sammanträde 1988-03-17

Närvarande: f.d. regeringsrådet Wieslander, regeringsrådet Wadell, justitierådet[REDACTED_EFTERNAMN].

Enligt protokoll vid regeringssammanträde den 10 mars 1988 har rege­ringen på hemställan av statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN] beslutat inhämta lagrådets yttrande över förslag till lag om ändring i jordabalken, m. m.

Förslagen har inför lagrådet föredragits av hovrättsassessom Sverker Tell.

Förslagen föranleda- följande yttrande av lagrådet.

Förslaget till lag om ändring i jordabalken

12 kap. 55 b §

Paragrafen, som ersätter 65 a § fjärde stycket, innehåller nya bestämmelser om återbetalning av hyra i vissa fall och fastställelse av hyra för den fortsatta uthyrningen. Enligt paragrafens första stycke gäller bestämmelsema, om hyresavtalet avser upplåtelse i andra hand av en bostadslägenhet för annat ändamål än fritidsändamål. Dessutom gäller bestämmelserna, enligt vad som sägs i tredje stycket, om hyresavtalet avser ett möblerat rum eller om lägenheten utgör del av upplätarens egen bostad. Även i tredje stycket undantas upplåtelser för fritidsändamål.

Om ett möblerat rum uUiyrs i andra hand, följer det redan av första stycket att de nya bestämmelsema blir tillämpliga. Begreppet bostadslägenhet omfat­tar nämligen även enstaka rum som uppläts för att användas som bostad (se 12 kap. 1 § jordabalken). När del gäller möblerade mm får således tredje stycket betydelse bara vid förstahandsupplätelser. Utanför lagstiftningen faller upplåtelser i första hand av bostadslägenheter som inle omfattas av begreppet möblerat rum och inte heller utgör del av upplåtarens egen bostad. Det är här­vid framför allt fräga om fullständiga bostadslägenheter, dvs. bostäder som inrymmer ett eller flera rum, kök eller kokvrå samt hygienutrymmen. Att sädana förstahandsupplätelser faller utanför de nya bestämmelsema föranleder inte nägon erinran. Lagrådet ifrågasätter däremot om inte den nya lagstift­ningen borde omfatta upplåtelser i första hand av enstaka omöblerade mm, även om rummet eller rummen inte utgör del av upplåtarens bostad. Även i sådana fall torde hyresgästen ha ett klart skyddsintresse. Med remissförslagets avgränsning finns det också risk för att lagstiftningen kringgås genom att förstahandsuthymingar i störte omfattning än f. n. kommer att avse omöb­lerade rum.

Lagrådet föreslår således att tillämpningsområdet för de nya bestämmelsema

vidgas i enlighet med vad som nu har anförts. Lagrådet anser vidare att para­

grafen blir tydligare, om tillämpningsområdet uttömmande anges i etl första

27

stycke. Del kan härvid lämpligen föreskrivas alt paragrafen gäller vid upplå-    Prop. 1987/88:162 telse av möblerat eller omöblerat rum och vid andrahandsupplåtelse av annan    Bilaga 2 bostadslägenhet. I en andra mening fär sedan göras ett undantag för upplåtel­ser som sker för fritidsändamål.

Med den nu förordade fonmuleringen blir det onödigt att särskilt nämna det fallet alt den upplåtna lägenheten utgör del av upplåtarens egen bostad. En sådan upplåtelse torde i allt väsentligt täckas av begreppet upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum.'

Lagrådet föreslår att 55 b § och paragrafens mbrik får följande lydelse:

"Återbetalning av hyra vid upplåtelse av bostadslägenhet i vissa fall m. m.

55 b §

Denna paragraf gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid andrahandsupplåtelse av annan bostadslägenhet. Paragrafen gäller dock inte upplåtelser för fritidsändamäl.

Om hyresvärden i fall som avses i första stycket har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt 55 § första och andra styckena, skall hyresnämnden på ansökan av hyresgästen älägga hyresvärden att betala tillbaka vad han tagit emot utöver skäligt belopp jämte ränta. Räntan beräknas enligt 5 § ränte­lagen (1975:635) från dagen dä hyresvärden tog emot beloppet till dess att åierbetalningsskyldigheten blivit slutiigl bestämd genom lagakraft vunnet beslut och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Ett beslut om återbetal­ning av hyra fär inte avse längre tid tillbaka än tvä år före dagen för ansök­ningen.

I ett ärende om återbetalning enligt andra stycket skall h3nresnämnden, om hyresgästen begär det, också fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen från och med dagen för ansökningen. Vid denna prövning tillämpas 55 § första och andra styckena. Beslut om ändring av hyresvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning.

För all hyresnämnden skall kunna pröva en ansökan enligl andra stycket skall ansökningen ha kommil in till hyresnämnden inom tre månader frän det hyresgästen lämnade lägenheten."

Förslaget till lag om ändring i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder

Lagrådet lämnar förslaget utan erinran.

28

Prop. 1987/88:162

Innehållsförteckning

Sid

Projxjsitionens huvudsakliga innehåll....................... 

1

Propositionens lagförslag...................................... 

...... 

2

. Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 24 mars 1988         

8

1

Inledning........................................................ 

8

2

Allmänmotivering.............................................. 

10

3

Upprättade lagförslag....................................... 

.... 

15

4

Specialmotivering............................................. 

15

4.1

Förslaget till lag om ändring i jordabalken......... 

15

4.2

Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188)

om artendenämnder och hyresnämnder............ 

19

5

Hemställan..................................................... 

.... 

20

6

Beslut............................................................ 

20

Bilaga 1   De remitterade lagförslagen.....................        21

Bilaga 2   Lagrådets yttrande................................        27

Norstedts Tryckeri, Stockholm 1988                                                                                                                    90