Observera att dokumentet är inskannat och fel kan förekomma.

Prop. 1981/82:221

Regeringens proposition

1981/82:221

med förslag till lag om exploateringssamverkan m. m.;

beslutad den 29 april 1982.

Regeringen föreslår riksdagen alt antaga de förslag som har upptagits i bifogade utdrag av regeringsprotokoll ovannämnda dag.

På regeringens vägnar JAN-ERIK[REDACTED_EFTERNAMN]

BIRGIT[REDACTED_EFTERNAMN]

Propositionens huvudsakliga innehåll

För att få till stånd ny bebyggelse eller förtätning och andra större förändringar i redan bebyggda områden fordras i dag oftast all de berörda fastigheterna genom köp eller expropriation samlas i en hand av kom­munen eller någon annan exploatör. I propositionen läggs fram ett förslag till lag om exploateringssamverkan som i första hand skall ses som elt medel alt genomföra kommunala planintentioner. Förslaget gör det möjligt för flera fastighetsägare inom ett område att tillsammans vidta åtgärder för att ställa i ordning mark för ny bebyggelse eller förtätning eller andra förbättringar i redan bebyggda områden (exploateringssamverkan). Försla­get innebär också att den ökning av markvärdet som en ny eller ändrad stadsplan eller byggnadsplan kan medföra kan fördelas mellan fastighe­terna i förhållande till deras ursprungliga ägoinnehav inom området.

De förändringar i den befintliga fastighetsindelningen som är nödvändiga för samverkansförelaget skall genomföras som fastighetsreglering och handläggas tillsammans med övriga frågor om exploateringssamverkan.

I proposirionen föreslås också vissa kompletterande ändringar i bl. a. lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheler och i byggnadslagen (1947:385).

Det s.k. markvillkoret i bosladsfinansieringsförordningen (1974:946) skall inte gälla i fråga om mark som en lånesökande har filldelats vid en exploateringsförrätlning.

De nya bestämmelserna skall träda i kraft den I juli 1983.

1    Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 221

Prop. 1981/82:221

2

1    Förslag till

Lag om exploateringssamverkan

Tillämpningsområde m. m.

1

§ Enligt denna lag får beslutas att ägare till fastigheter med mark inom ett visst område (samverkansområde) i samverkan skall vidta de åtgärder inom området som behövs för att ställa i ordning viss mark för bebyggelse och för att utföra sådana anordningar som behövs för bebyggelsen (exploa­teringssamverkan).

2

§ Frågor om exploateringssamverkan prövas vid förrättning (exploa­teringsförrättning) som handläggs av fasfighelsbildningsmyndigheten.

Villkor för exploateringssamverkan m.m.

3 § Exploateringssamverkan får beslutas, om det med hänsyn till bebyg­

gelseutvecklingen är angeläget att i ett sammanhang ställa i ordning mark

för bebyggelse och utföra sådana anordningar som behövs för bebyggel­

sen.

Exploateringssamverkan får inte beslutas, om ändamålet med samver­kan lämpligen kan tillgodoses på annat sätt eller olägenheterna av samver­kan från allmän eller enskild synpunkt överväger de fördelar som kan vinnas genom den.

4

§ Exploateringssamverkan får beslutas endast om kommunfullmäktige tillstyrkt detta. I tillstyrkandet skall fullmäktige ange samverkansområdets huvudsakliga avgränsning.

5

§ Exploateringssamverkan får inte beslutas, om ägarna till marken inom samverkansområdet mera allmänt motsätter sig sådan samverkan och har beakiansvärda skä| för delta. Vid denna prövning skall främst deras mening beaktas som har störst nytta av exploateringssamverkan.

6

§ Den som äger mark inom samverkansområdet får delta i exploate­ringssamverkan om han har begärt det. I samverkan får dock inte delta ägare lill fasfigheter som endast har andel i samfälld mark inom området, om andelen har ett obetydligt värde.

Exploateringssamfällighet

7 § För genomförande av exploateringssamverkan utgör de fastigheter,

vars ägare deltar i denna, en särskild samfällighet (exploateringssamfäl­

lighet). Delaktighet i samfälligheten är förenad med äganderätt till varje

särskild fastighet.

Förrättningen

8 § Frågor om exploateringssamverkan tas upp efter ansökan av fasrig­

hetsägare som kan delta i exploateringssamverkan eller av byggnadsnämn­

den.

Vid exploateringsförrältningar får frågor om åtgärder enligt faslighels-bildningslagen (1970:988), anläggningslagen (1973:1149) eller ledningsrätts­lagen (1973:1144) tas upp utan ansökan, om de är av betydelse för exploa­teringen. Sådana frågor får prövas gemensamt med frågor om exploate-

Prop. 1981/82:221

3

ringssamverkan vid en och samma förrättning. En gemensam förrättning får även delas upp på skilda förrättningar.

9 § I fråga om exploateringsförrältningar tillämpas 4kap. 1-24, 27-40

och 42 §§ fastighetsbildningslagen (1970:988).

10

§ Faslighetsbildningsmyndighelen skall i samråd med sakägarna utre­da förutsätiningarna för och de ekonomiska konsekvenserna av exploate­ringssamverkan. Myndigheten skall också ombesörja de tekniska utred­ningar och värderingar som behövs. Samråd skall ske med byggnadsnämn­den och vid behov också med andra myndigheter som berörs av exploate­ringen.

11

§ Vid förrättningen skall bestämmas grunderna för fördelning av kost­naderna för exploateringssamverkan och de fördelar som vinnes genom denna. För detta ändamål skall andelstal fastställas för varje fastighet som ingår i exploateringssamfälligheten.

Andelslalet för en fastighet skall bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främsi till arealen av den för exploatering tillgängliga mark av fastigheten som ingår i samverkansområdet. Motsvarar det bidrag en fas­tighet lämnar genom tillskoll i mark inte vad fastigheten har att tillskjuta med tillämpning av andelstalet, skall skillnaden utjämnas i pengar. Därvid skall 4kap. expropriationslagen (1972:719) tillämpas. Om en stadsplan eller byggnadsplan har fastställts efter det att exploateringsbeslutet enligt 13 § har vunnit laga kraft, skall dock hänsyn inte tas lill den inverkan som planen kan ha haft på markens värde.

För en fastighet inom samverkansområdel, som saknar för exploatering riilgänglig mark, skall andelstal bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst fill den nytta som fastigheten har av exploateringen. I fall då andelstal såväl för fastigheter med mark tillgänglig för exploatering som för fastigheter utan sådan mark skall tillämpas samtidigt, skall de enligt andra stycket bestämda andelstalen i motsvarande mån jämkas.

12

§ Om exploateringssamfälligheten skall förvallas av en samfällighets-förening, får faslighetsbildningsmyndighelen för varje fastighet fastställa det belopp (förmånsrättsbelopp) med vilket förmånsrätt får åtnjutas enligt lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheler samt vilka åtgärder som skall ha genomförts för atl förmånsrätten skall gälla. Förmånsrätlsbeloppet får inte översliga den värdehöjning som beräknas uppkomma på varje faslighet.

13

§ Om det inte finns något hinder mot exploateringssamverkan, skall fasfighelsbildningsmyndigheten meddela exploateringsbeslut. I beslutet skall anges

1.

exploateringens ändamål, samverkansområdels omfattning och de exploateringsålgärder som skall utföras i samverkan,

2.

de fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten,

3.

fastigheternas andelstal,

4.

förmånsrältsbeloppets storlek och vilka åtgärder som skall ha genom­förts för att förmånsrätten skall gälla,

5.

föreskrifter för exploateringens utförande,

6.

den tidpunkt när exploateringen skall vara slutförd.

Prop. 1981/82:221

4

Om det är lämpligt, får de frågor som avses i första stycket 3-6 medde­las i ett senare beslut.

I exploateringsbeslutet skall även anges vilka fastigheter som enligt 19 § kan beröras av marköverföring.

14

§ Förordnanden enligt 5 kap. 21 och 22 §§ faslighetsbildningslagen (1970:988) om inskränkning i rätlen alt under fastighetsreglering utnyttja naturtillgångar och om byggnadsförbud i samband med fastighetsreglering får meddelas samtidigt med exploateringsbeslutet.

15

§ Om exploateringsbeslut har meddelats, skall förrättningskostna-derna fördelas mellan ägarna av de fasfigheter som ingår i exploaterings­samfälligheten efter vad som är skäligt. I övrigt riilämpas 2 kap. 6§ faslig­hetsbildningslagen (1970:988).

Markfrågor m.m.

16 § Vid en exploateringsförrätlning skall fastighetsreglering inom sam­

verkansområdet ske i den utsträckning som krävs för att genomföra explo­

ateringen. I fråga om sådan fastighetsreglering gäller bestämmelserna i

fastighetsbildningslagen (1970:988). I stället för 5 kap. 4 och 5 §§, 7 § första

och andra styckena, 8-13 och 18 §§ samt 8 kap. 1 -6 §§ fastighetsbildnings­

lagen skall dock gälla 11, 15 och 17-23 §§ denna lag. Innebär överenskom­

melse enligt 23 § alt en fastighet tilldelas avsevärt mera mark än som följer

av ll§ andra stycket eller I8§, skall 5kap. 20§ faslighetsbildningslagen

tillämpas. Vid fastighetsregleringen skall bestämmelsen i 3 S andra stycket

denna lag tillämpas.

Fastighetsreglering enligt denna lag får ej ske innan exploateringsbeslu­tet enligt 13 § har vunnit laga kraft.

Förrättningar enligt denna lag har företräde framför annan fastighels-bildningsförrättning inom samverkansområdel som berör exploateringen.

17

§ Fastighetsreglering fär inte medföra överföring av mark, på vilken det finns en byggnad som står i huvudsaklig överensstämmelse med stads­plan eller byggnadsplan.

18

§ Fastighet med mark tillgänglig för exploatering inom samverkans­området skall genom fastighetsreglering tilldelas sådan mark som är av­sedd för enskilt bebyggande i förhållande till de andelstal som besiämts enligt 11 § andra stycket. Kan fördelning av mark enligt andelstalen inte ske fullt ut, skall skillnaden utjämnas genom ersättning i pengar.

Ersättning i pengar skall också utgå för annan skada som uppkommer för faslighetens ägare eller innehavare av särskild räu till fasligheten på grund av fastighetsregleringen.

19 § Om exploateringssamfälligheten begär det, får faslighetsbildnings­

myndighelen förordna att fasligheter, som inte ingår i exploateringssamfäl­

ligheten, genom fastighetsreglering helt eller delvis skall avslås och över­

föras till en eller flera fastigheter eller bilda en samfällighet för de dellagan­

de fastigheterna. Sådant förordnande fär dock meddelas endast under

förutsättning att

1. marken är belägen inom samverkansområdet och omfattas av en stadsplan eller byggnadsplan som har fastställts efter det exploateringsbe-slutel vann laga kraft.

Prop. 1981/82:221

5

2.

det framgår av planen att den skall genomföras enligt denna lag och

3.

marken behövs för att exploateringen skall kunna genomföras i enlig­het med planen.

20 § Om ägaren till en fastighet som inte ingår i exploateringssamfällig­

heten begär det, skall mark från den fastigheten inlösas och genom fastig­

hetsreglering överföras till en eller flera fastigheter eller bilda en samfäl­

lighet för de deltagande fasUgheterna. Skyldighet alt lösa marken förelig­

ger dock endast under fömtsättning att

1.

marken är belägen inom samverkansområdet och omfattas av en stadsplan eller byggnadsplan som har fastställts efter del exploaleringsbe-slutet vann laga kraft,

2.

det framgår av planen atl den skall genomföras enligt denna lag och

3.

planen medför atl ägaren kan utnyttja marken endast på ett sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde.

Frågan om rätt till inlösen skall bedömas efter den fastighetsindelning som gällde när planen antogs, med de ändringar av indelningen som har skett för planens genomförande.

Inlösen skall begäras hos fastighetsbildningsmyndigheten senast sex månader efter del alt beslutet om fastställelse av stadsplanen eller bygg­nadsplanen vann laga kraft.

Ersättning

21 § Om mark enligt 19 eller 20 § överförs lill annan fastighet eller till en

samfällighet, skall ersättningen bestämmas med tillämpning av 4 kap.

expropriationslagen (1972:719). Hänsyn skall dock inte las lill den inver­

kan som stadsplanen eller byggnadsplanen kan ha haft på markens värde.

Vid bestämning av ersättning enligt första stycket skall 4 kap. 3 § expro­priationslagen tillämpas i fråga om värdeökning som ägt mm under tiden från dagen tio år före det exploateringsbeslulel vann laga kraft.

Om innehavaren av en rättighet som minskar en fastighets värde är berättigad till ersättning, skall det värde som tillgodoräknas fastighetens ägare minskas med ett belopp som motsvarar den värdeminskning för fastigheten som rättigheten har inneburit. Om det värde som skall tillgo­doräknas fastighetens ägare ej kan minskas utan att skada uppkommer för innehavare av fordran med bättre rätt, minskas i stället ersättningen till rättighetshavaren med motsvarande belopp.

22 § Ersättning enligt 21 § skall betalas inom tre månader efter del att

ersättningsbeslutel vann laga kraft. Om ersättningen betalas efter utgången

av denna frist, skall ränta på ersättningen betalas enligt 6§ räntelagen

(1975:635) från fristens utgång. Har tillträde skett före fristens utgång, skall

ränta betalas även enligt 5 § räntelagen från den dag tillträdel skedde lill

dess betalning sker eller till dess ränta skall betalas enligt andra meningen

denna paragraf.

Överenskommelse mellan fastighetsägare m.m.

23 § Undantag får göras från 

II,

17, 18, 21 och 22§§, om de fastighets­

ägare och andra sakägare vilkas rätt berörs av fastighetsregleringen

medger det.

Avser regleringen fastigheter som svarar för fordran, får undanlag enligt första stycket med stöd av ägarens samtycke ske endast om även fordring­ens innehavare medger det. Besväras en fasrighet av gemensam inteck-

Prop. 1981/82:221

6

ning, fordras dessutom de medgivanden från fastighetsägare och fordrings-havare som i 22 kap. 11 § jordabalken föreskrivs för relaxalion. Medgivan­de av rättsägare behövs inte, om regleringen är väsentligen utan betydelse för honom.

Verkställighet m.m.

24

§ När exploateringsbeslut har meddelats, skall i fasfighetsboken eller tomirättsboken införas uppgift om vilka fastigheter som ingår i samver­kansområdet. I fastighetsboken skall även införas beslutade förmånsrätts-belopp. När exploateringsbeslutet enligt 25 § har upphört att gälla skall även det antecknas.

25

§ Exploateringsbeslutet upphör att gälla vid den tidpunkt när exploa­teringen enligt beslutet skall vara slutförd.

Om det finns särskilda skäl får faslighetsbildningsmyndighelen förlänga tidsfristen.

Verkan av ändrade förhållanden m. m.

26      § Inträder innan exploaleringsförrättningen avslutats ändrade förhål­

landen som väsentligt inverkar på en fråga som har slutligt avgjorts genom

exploaleringsbeslut, kan frågan las upp till förnyad prövning.

En fastighet får utträda ur exploateringssamfälligheten endast om utträ­det kan ske utan olägenhet för övriga fastighetsägare.

27

§ Beslutas om ändring i fråga om de fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten och förvaltas samfälligheten av en samfällig-hetsförening, skall det prövas om föreningen skall upplösas.

28

§ Om en fastighet inom samverkansområdet skall inträda i exploate­ringssamfälligheten, skall ägaren betala ersättning till övriga delägare för den andel i ett enligt 30 § beräknat överskott som tillförs honom genom anslutningen.

Första stycket skall tillämpas även när en fastighets andelstal höjs.

29

§ Om en fastighet utträder ur exploateringssamfälligheten, skall ägaren tillerkännas ersättning av övriga delägare för den andel i ett enligt

30

§ beräknat överskott som han förlorar genom utträdet. Föreligger enfigt samma paragraf underskoll skall han betala ersättning för sin andel i detta.

Första stycket skall tillämpas även när en fastighets andelstal minskas.

30 § Förvaltas exploateringssamfälligheten av en samfällighelsförening,

skall vid tillämpning av 28 och 29 §§ samfällighetens överskott eller under­

skott anses motsvara skillnaden mellan värdet av gjorda investeringar och

föreningens tillgångar, å ena sidan, och föreningens förbindelser, å den

andra.

I andra fall skall värdet av gjorda investeringar anses som överskott.

31 §   I fråga om betalning av ersättningar enligt 28 eller 29 § tillämpas

22 §.

32 § En överenskommelse atl en faslighet skall inträda i eller utträda ur

exploateringssamfälligheten eller att en fastighets andelstal skall ändras

har samma verkan som beslut vid ny exploateringsförrättning, om den

Prop. 1981/82:221

7

godkänns av fastighetsbildningsmyndigheten. Sådant godkännande får lämnas endast om del är uppenbart att överenskommelsen inte strider mot denna lag.

Domstolsprövning m. m.

33 § I fråga om överklagande av beslut eller åtgärder av fastighetsbild­

ningsmyndigheten enligt denna lag riilämpas 15 kap. faslighetsbildningsla­

gen (1970:988). Bestämmelserna om faslighetsbildningsbeslul skall därvid

tillämpas även på beslut enligt 13 §.

Vid tillämpning av 15 kap. 6§ fastighetsbildningslagen i ärenden om godkännande enligt 32 § denna lag räknas besvärstiden från dagen för fasfighetsbildningsmyndighelens beslut. Beslut om sådant godkännande får överklagas av byggnadsnämnden på det sätt och inom den tid som gäller för sakägares överklagande av exploaleringsbeslut.

34 § Bestämmelserna i 16-18 kap. faslighetsbildningslagen (1970:988)

om rättegången i fastighetsbildningsmål skall tillämpas på mål som fullföljs

enligt 33 §. Därvid skall i fråga om ersättning med anledning av fastighets­

reglering enligt 19 eller 20 § gälla vad som föreskrivs beträffande mål om

inlösenersättning.

Denna lag träder i kraft den I juli 1983.

Den som innehar en fastighet med ständig besittningsrätt eller med fideikommissrätt skall vid tillämpningen av denna lag anses som fastighe­tens ägare.

Vad som enligt denna lag gäller för det fall alt en fastighet svarar för fordran skall tillämpas även när en fastighet besväras av rätt fill avkomst eller annan förmån.

Bestämmelserna i denna lag om byggnadsplan skall tillämpas även på avstyckningsplaner.

2   Förslag till

Lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988)

Härigenom föreskrivs i fråga om faslighetsbildningslagen (1970:988)' dels att 6kap. 1 § skall ha nedan angivna lydelse, dels att i lagen skall införas en ny paragraf, 6kap. 2a§, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

6kap. 1§

För ändamål av stadigvarande betydelse för flera fasfigheter får samfäl­lighet bildas, om ej ändamålet kan rillgodoses bättre på annat sätt.

Samfällighet får ej bildas för andra fastigheter än sådana för vilka det är av väsentlig betydelse att ha del i samfälligheten.

Fastighets andel i samfällighet bestämmes efter vad som med hänsyn lill omständigheterna är ändamålsenligt och skäligt.

' Lagen omtryckt 1971:1035.

Prop. 1981/82:221

8

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Denna paragraf gäller ej sådan

Denna paragraf gäller ej sådan

samfällighetsbildning som avses i 2     samfällighetsbildning som avses i 2,

eller 4§.

2 a eller 4§.

2a§

Av mark som ingår i samverkans­området för en exploateringssam­fällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan får sär­skilda samfälligheter bildas om det behövs för att genomföra sådan samverkan. En fastighets andel i samfälligheten skall därvid motsva­ra dess andelstal i exploaterings­samfälligheten enligt 

II 

§ andra stycket nämnda lag.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

3    Förslag till

Lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149)

Härigenom föreskrivs att 18§ anläggningslagen(l973:l 149) skall ha ne­dan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

18§'

Rätt atl påkalla förrättning enligt denna lag tillkommer ägaren av fastig­het, som avses skola deltaga i anläggningen, byggnadsnämnden och hyres­gästorganisation.

Länsstyrelsen kan påkalla förrättning för inrättande av anläggning som styrelsen finner vara av större betydelse från allmän synpunkt.

Vid expropriation eller liknande tvångsförvärv får förväryaren påkalla förrättning för inrättande av sådan anläggning varigenom olägenhet av förvärvet kan undanröjas, minskas eller förebyggas.

Om rätt för väghållare alt påkalla förrättning enligt denna lag finns bestämmelser i 20 a § och 25 § tredje stycket väglagen (1971:948).

En samfällighetsförening, som förvaltar en exploateringssamfäl­lighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan, får begä­ra förrättning enligt denna lag, om åtgärden syftar till att genomföra sådan samverkan.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983. Senaste lydelse 1981:380.

Prop. 1981/82:221

9

4    Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter

Härigenom föreskrivs aU 1,4,5,18,20,21,23 och 61 §§ lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheler skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

l§ Vid tillämpningen av denna lag skall som samfällighet anses

1.

samfällighet enligt fasfighetsbildningslagen (1970:988),

2.

annan mark som gemensamt tillhör ägarna av de mantalssatla fastig­heterna i en socken,

3.

servitut eller annan särskild rättighet som hör till flera fastigheter gemensamt,

4.

samfällighet enligt anläggningslagen (1973:1149),

5. samfällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssam­verkan.

Med delägarfastighel förstås i lagen fastighet som har del i samfällighet och med delägare ägaren av delägarfastighel.

4

§

Samfällighet  förvaltas  antingen

Samfällighet  förvaltas  antingen

direkt av delägarna (delägarför- direkt av delägarna (delägarför­

valtning) eller av särskilt bildad valtning) eller av särskilt bildad

samfällighetsförening (förenings- samfällighetsförening (förenings-

förvaltning),

förvaltning). I fråga om mark som

är belägen inom ett samverkans-, område gäller även vad därom för­eskrivs i lagen (1982:000) om ex­ploateringssam verkan.

5§

Avstyckas     samfällighet     som

Avstyckas     samfällighet     som

avses i 1 § första stycket I eller 2 avses i I § första stycket 1 eller 2

eller viss ägovidd av sådan samfäl- eller viss ägovidd av sådan samfäl­

lighet utan att ha övergått till annan lighet utan att ha övergått till annan

ägare och förvaltas samfälligheten ägare och förvaltas samfälligheten

av samfällighetsförening, övergår av samfällighetsförening, övergår

äganderätten till den såluna bildade äganderätten till den sålunda bil­

fastigheten genom avstyckningen dade fastigheten genom avstyck-

till föreningen.

ningen till föreningen. Detta gäller.

dock ej samfällighetsförening som förvaltar en explateringssamfäl-lighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan.

m

Samfällighelsförenings ändamål är att förvalta den samfällighet för vil­ken den bildats.

Samfällighelsförening får ej driva

Samfällighetsförening får ej driva

verksamhet som är främmande för     verksamhet som är främmande för

Prop. 1981/82:221

Nuvarande lydelse

det   ändamål   som   samfälligheten skall tillgodose.

10

Föreslagen lydelse

det  ändamål   som   samfälligheten skall tillgodose.

Samfällighetsförening som för­valtar en exploateringssamfällighet enligt lagen (1982:000) om exploa­teringssamverkanfår ej äga mark.

20!

Samfällighetsförening bildas vid sammanträde med delägarna genom att de antager stadgar och utser styrelse.

Sammanträde enligt första stycket hålles av den som fastig­hetsdomstolen förordnal därtill. Så­dant förordnande meddelas på be­gäran av delägare. Dock skall i samband med förrättning enligt fas­lighetsbildningslagen (1970:988) el­ler anläggningslagen (1973:1149), faslighetsbildningsmyndighelen el­ler, om särskild förrättningsman förordnats enligt 4§ sistnämnda lag, denne hålla sammanträde enligt första stycket beträffande samfäl­lighet som beröres av förrättningen, om delägare i samfälligheten begär det eller om det är av väsentlig be­tydelse från allmän synpunkt att samfällighetsförening bildas.

Sammanträde enligt första stycket hålles av den som fastig­hetsdomstolen förordnat därtill. Så­dant förordnande meddelas på be­gäran av delägare. Dock skall i samband med förrättning enligt fas­fighetsbildningslagen (1970:988), anläggningslagen (1973:1149) eller lagen (1982:000) om exploaterings­samverkan fastighetsbildningsmyn­digheten eller, om särskild förrätt­ningsman förordnats enligt 4§ an­läggningslagen, denne hålla sam­manträde enligt första stycket be­träffande samfällighet som beröres av förrättningen, om delägare i samfälligheten begär det eller om det är av väsentlig betydelse från allmän synpunkt att samfällighets­förening bildas.

21§

I fråga om sammanträde för bil­dande av samfällighetsförening äger 7§ andra stycket, 8-ll§§, 12 § första stycket första punkten och 14 § motsvarande tillämpning. Hålles sammanträdet i samband med förrättning enligt fastighets­bildningslagen (1970:988) eller an­läggningslagen (1973:1149), äger dock i fråga om delgivning av kal­lelse till sammanträdet vad som gäl­ler om delgivning av kallelse till sammanträde vid förrättningen motsvarande tillämpning.

I fråga om sammanträde för bil­dande av samfällighelsförening äger 7§ andra stycket, 8-ll§§, 12 § första stycket första punkten och 14 § motsvarande tillämpning. Hålles sammanträdet i samband med förrättning enligt fastighets­bildningslagen (1970:988), anlägg­ningslagen (1973:1149) eller lagen (1982:000) om exploateringssam­verkan äger dock i fråga om del­givning av kallelse till sammanträ­det vad som gäller om delgivning av kallelse till sammanträde vid för­rättningen motsvarande tillämp­ning.

Prop. 1981/82:221

II

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

23 

§

'

I fråga om klander av beslut vid sammanträdel äger 15 § motsvarande tillämpning.

Har fastighetsbildnings- eller an­läggningsbeslut meddelats, får sam­manträde för bildande av samfäl­lighetsförening hållas innan beslu­tet om samfällighetens bildande vunnit laga kraft. Som delägare anses därvid ägaren av fastighet som enligt beslutet skall ha del i samfälligheten. Beslut som fattas vid sammanträdet gäller endast un­der fömtsättning atl fastighets­bildnings- eller anläggnings6e5/«/er vinner laga kraft eller, i fråga om anläggningsbeslut, att förordnande meddelas enligt 27 a § anläggnings­lagen (1973:1149).

Har fastighetsbildnings-, anlägg­nings- eller exploateringsbeslut meddelats, får sammanträde för bil­dande av samfällighetsförening hål­las innan beslutet om samfällighe­tens bildande vunnit laga kraft. Som delägare anses därvid ägaren av fastighet som enligt beslutet skall ha del i samfälligheten. Beslut som fattas vid sammanträdet gäller endast under förutsättning atl fas-fighetsbildnings-, anläggnings- eller exploateringsbeslutet vinner laga kraft eller, i fråga om anlägg-ningsbeslul, att förordnande med­delas enligt 27 a § anläggningslagen (1973:1149).

61 §

Samfällighelsförening skall upp­lösas, när den eller de samfällig­heter som förvaltas av föreningen upphör att bestå. Upplösning skall vidare ske, om medlemmarna är ense om det och länsstyrelsen medger det. Om rätt för faslighets­bildningsmyndighelen att förordna om upplösning av samfällighelsför­ening finns bestämmelser i anlägg­ningslagen (1973:1149),

Samfällighelsförening skall upp­lösas, när den eller de samfällig­heter som förvaltas av föreningen upphör all bestå. Upplösning skall vidare ske, om medlemmarna är ense om det och länsstyrelsen medger del. Bestämmelser om rätt för faslighetsbildningsmyndighelen atl förordna om upplösning av sam­fällighetsförening finns i anlägg­ningslagen (1973:1149) och lagen (1982:000) om exploateringssam­verkan.

Denna lag träder i kraft den I juli 1983.

5   Förslag till

Lag om ändring i lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning

Härigenom föreskrivs att 1 § lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på gmnd av fastighetsbildning skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

1§

Har vid förrättning enligt fastig-

Har vid förrättning enligt fastig-

hetsbildningslagen   (1970:988)   be-     hetsbildningslagen (1970:988) eller

' Senaste lydelse 1977:365.

Prop. 1981/82:221

12

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

stämts att ägare av fastighet skall

lagen (1982:000) om exploaterings­

utge ersättning lill annan sakägare

samverkan bestämts att ägare av

och har fordran på ersättning icke

fastighet skall utge ersättning till

förfallit till betalning tidigare än ett

annan sakägare och har fordran på

år före utmätning eller konkursan-

ersättning icke förfallit till betalning

sökan, skall med fordringen följa

tidigare än ett år före utmätning el-

förmånsrätt enligt 6§ 1 förmåns-

ler konkursansökan, skall med

rättslagen (1970:979).

fordringen följa förmånsrätt enligt

6§ 1 förmånsrältslagen (1970:979).

Samma förmånsrätt Ullkommer fordran på ersättning i pengar enligt 5 kap. 31 § tredje stycket fastighetsbildningslagen för skog som ej kunnat uttagas inom föreskriven tid.

Denna lag träder i kraft den I juli 1983.

6   Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter

Härigenom föreskrivs att lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordring­ar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Med samfällighelsförenings fordran på belopp, som vid uttaxering enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheler påförts ägare av fastig­het eller innehavare av tomträtl, följer förmånsrätt enligt 6§ I eller 7§ 2 förmånsrättslagen (1970:979), om beloppet icke förfallit lill betalning tidi­gare än ett år före utmätningen eller konkursansökan.

Om föreningen förvaltar en ex­ploateringssamfällighet enligt la­gen (1982:000) om exploaterings­samverkan, gäller förmånsrätten dock inte större belopp än som följer av beslut enligt 13 § nämnda lag.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

Prop. 1981/82:221

13

7   Förslag till

Lag om ändring i byggnadslagen (1947:385)

Härigenom föreskrivs att 25, 48, 70, 107, 113 och 116§§ byggnadslagen (1947:385)' skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

25 §

Stadsplan skall utmärka och till gränserna angiva de för olika ändamål avsedda områden som ingå i planen, nämligen

byggnadskvarter,

gator, torg, parker och andra allmänna platser samt

specialområden, såsom järnvägs- och andra särskilda trafikområden, skydds- eller säkerhetsområden för vissa anläggningar, hamnområden, idrottsområden, begravningsplatser och vattenområden.

Jämväl höjdlägen skola i erforderlig omfattning angivas.

Stadsplan skall ock innehålla de ytterligare bestämmelser angående om­rådenas bebyggande eller användning i övrigt som finnas erforderliga.

Om en stadsplan skall genomfö­ras enligt bestämmelserna i lagen (1982:000) om exploateringssam­verkan och om mark därvid skall tas i anspråk från någon fastighet vars ägare inte deltar i denna sam­verkan, skall planen innehålla upp­gift även om detta.

48 §

Skall mark enligt stadsplanen användas för annat ändamål än enskilt bebyggande och kan markens ägare till följd härav nyttja marken allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde, vare kommunen skyldig att lösa marken.

När ett år förflutit från tomtindelnings fastställande, åligge lösningsplikt kommunen jämväl beträffande tomtdel som ägaren kan nyttja allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande till markens värde.

Frågan humvida lösningsplikt föreligger skall bedömas efter den fastig­hetsindelning som gällde vid tiden för stadsplanens antagande, med de ändringar av indelningen som skett för planens eller för tomfindelnings genomförande.

I fråga om mark som är belägen inom ett samverkansområde enligt lagen (1982:000) om exploaterings­samverkan gäller särskilda bestäm­melser.

70

§

Lägges stadsplan över område i en ägares hand, må regeringen på ansökan av kommunen vid planens fastställande förordna, alt mark som för områdets ändamålsenliga användning erfordras till gata eller annan allmän plats eller till allmän byggnad skall utan ersättning tillfalla kom­munen, i den mån det med hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas få av

' Lagen omtryckt 1981:872

Prop. 1981/82:221

14

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

planens genomförande och övriga omständigheter prövas skäligt. Den mark som förordnandet avser skall angivas till läge och gränser. Marken skall avträdas, när kommunen behöver taga den i anspråk för avsett ändamål.

Första stycket gäller också när stadsplan fastställs inom ett samverkansområde enligt lagen (1982:000) om exploateringssam­verkan. Vad som i första stycket föreskrivs om ägaren skall därvid i stället gälla exploateringssamfäl­ligheten.

När fråga väckts om tillämpning

När fråga väckts om tillämpning

av vad i första stycket sägs, skall

av vad i första eller andra stycket

byggnadsnämnden göra anmälan

sägs, skall byggnadsnämnden göra

därom hos inskrivningsmyndighe-

anmälan därom hos inskrivnings­

ten för anteckning i fasfighetsbo-

myndigheten för anteckning i fas-

ken; och vare överlåtelse av mark

tighetsboken; och vare överlåtelse

som äger mm efter det sådan anmä-

av mark som äger mm efter det så-

lan inkommit ej hinder för förord-

dan anmälan inkommit ej hinder

nande om markens avstående till

för förordnande om markens av-

kommunen,

stående till kommunen.

Vid fastställande av ändring av stadsplan äger regeringen på ansökan av kommunen, om synnerliga skäl äro därtill, förordna att mark som avslåtls enligt första stycket skall utbytas mot annan mark, såvitt det kan ske utan förfång för ägaren.

107 §

Har tätbebyggelse uppkommit eller kan sådan bebyggelse väntas upp­komma å viss ort, och föranleda ej omständigheterna till atl stadsplan upprättas, skall genom kommunens försorg byggnadsplan upprättas, i den mån sådan plan finnes erforderlig för reglering av bebyggelsen.

Byggnadsplan skall utmärka och lill gränserna angiva de för olika ända­mål avsedda områden som ingå i planen, såsom byggnadsmark saml vägar och andra allmänna platser. I den mån så erfordras skola jämväl höjdlägen angivas.

Erfordras särskilda bestämmelser angående områdenas bebyggande el­ler användning i övrigt, skola sådana bestämmelser intagas i planen.

Om en byggnadsplan skall ge­nomföras enligt bestämmelserna i lagen (1982:000) om exploaterings­samverkan och om mark därvid skall tas i anspråk från någon fas­tighet vars ägare inte deltar i denna samverkan, skall planen innehålla uppgifter även om detta.

Prop, 1981/82:221

15

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

1I3§ Lägges byggnadsplan över område i en ägares hand, må regeringen eller, om fastställelseprövningen ankommer på länsstyrelsen, denna vid planens fastställande förordna, att ägaren skall, ändå atl 112 § ej är riilämplig, utan ersättning upplåta obebyggd mark, som för områdets ändamålsenliga an­vändning erfordras till väg eller annan allmän plats, i den mån det med hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas få av planens genomförande och övriga omständigheter prövas skäligt. Den mark som förordnandet avser skall angivas till läge och gränser. Marken skall upplåtas, när den behöver tagas i anspråk för avsett ändamål.

Första stycket gäller också när byggnadsplan fastställs inom ett samverkansområde enligt lagen (1982:000) om exploateringssam­verkan. Vad som i första stycket föreskrivs om ägaren skall därvid i stället gälla exploateringssamfäl­ligheten.

Väckes hos kommunens fullmäk-

Väckes hos kommunens fullmäk­

tige fråga att göra framställning om

tige fråga atl göra framställning om

förordnande som i första stycket

förordnande som i första eller and-

sägs, skall byggnadsnämnden göra

ra stycket sägs, skall byggnads­

anmälan därom hos inskrivnings-

nämnden göra anmälan därom hos

myndigheten för anteckning i fas-

inskrivningsmyndigheten för an-

tighetsboken; och vare överlåtelse

teckning i fastighetsboken; och

av mark som äger mm efter det så-

vare överlåtelse av mark som äger

dan anmälan inkommit ej hinder för

mm efter del sådan anmälan in-

förordnande om markens upplå-

kommit ej hinder för förordnande

lande. Uppkommer fråga om för-

om markens upplåtande. Uppkom-

ordnande enligt första stycket hos

mer fråga om förordnande enligt

länsstyrelsen, har denna att fullgöra

första eller andra stycket hos läns-

den nu stadgade anmälningskyl-

styrelsen, har denna atl fullgöra

digheten.

den nu stadgade anmälningsskyl­

digheten.

Äro synnerliga skäl därtill, må länsstyrelsen i samband med ändring av byggnadsplan besluta om jämkning i förordnande som avses i första stycket, såvitt det kan ske utan förfång för ägaren.

116§ Har i byggnadsplan bestämts att mark skall användas till väg eller annan allmän plats utan att skyldighet att upplåta marken föreligger enligt 112 eller 113 §, och kan markens ägare till följd av vad sålunda bestämts nyttja marken allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde, vare han berättigad till ersättning för den skada som han härigenom lider. Samma lag vare om innehavare av sådan nyttjanderätt eller annan särskild rätt till marken som upplåtils innan byggnadsplanen fastställdes. Skyldighet atl svara för ersättningen åligger i fråga om mark, som är avsedd till allmän väg, väghållaren saml beträffande annan mark vägförening inom vars område marken är belägen. Finnes ej vägförening

Prop. 1981/82:221

16

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

när fråga uppkommer om ersättning i fall som sist nämnts, skall länsstyrel­sen föranstalta om sådan förenings bildande.

Ersättningen skall bestämmas att utgå med visst åriigt belopp, med rätt för såväl den ersätlningsskyldige som markens ägare eller annan sakägare att i händelse av ändrade förhållanden eller sedan tio år förflutit från del ersättningen senast besiämts erhålla ny prövning av beloppet. Vad i fråga om ersättning avtalats eller uppenbarligen förutsatts skola gälla mellan den ersättningsskyldige och sakägare gälle jämväl mot den som efter byggnads­planens fastställande förvärvat sakägarens rätt till marken.

Frågan humvida ersättningsplikt föreligger skall bedömas med hänsyn till den fastighetsindelning som gällde vid tiden för byggnadsplanens fast­ställande, med de ändringar av indelningen som skett för planens genomfö­rande.

I fråga om mark som är belägen inom ett samverkansområde enligt lagen (1982:000) om exploaterings­samverkan gäller särskilda bestäm­melser.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

Prop. 1981/82:221

17

Utdrag

BOSTADSDEPARTEMENTET

PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1982-04-29

Närvarande: statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, och statsråden[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Boo, Petri,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Elmstedl, Tilländer,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN]

Föredragande: statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN]

Proposition med förslag till lag om exploateringssamverkan m. m.

1    Inledning

Utredningen (Bo 1978:07) om ny byggnadslagstiftning (PBL-utredning-en)' tillkallades med stöd av regeringens bemyndigande den 16 november 1978 med uppgift att utforma förslag till en ny byggnadslagstiftning.

I september 1979 överlämnade utredningen betänkandet (SOU 1979:65 och 66) Ny plan- och bygglag.

Utredningens förslag bereds f.n. inom regeringskansliet. I förslaget ingår bl. a. bestämmelser om samverkan mellan fastigheter vid exploate­ring för bebyggelse (exploateringssamverkan). Jag vill nu ta upp utredning­ens förslag i den delen till särskild behandling.

Till protokollet i detta ärende bör som bilaga 1 fogas en redogörelse för nuvarande ordning för genomförande av bebyggelseplaner samt en sam­manställning av utredningens morivering till förslaget och utredningens lagförslag. En förteckning över de remissinstanser som har yttrat sig över förslaget om exploateringssamverkan och en sammanställning av remis­svaren bör bifogas protokollet som bilaga 2.

Regeringen beslöt den I april 1982 alt inhämta lagrådels yttrande över följande inom bostadsdepartementet upprättade lagförslag, nämligen

1.

lag om exploateringssamverkan,

2.

lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988),

3.

lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149),

4.

lag om ändring i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter,

5.

lag om ändring i lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på gmnd av fastighetsbildning.

' Dåvarande statssekreteraren Karl Gustaf Scherman. 2   Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 221

Prop. 1981/82:221

18

6. lag om ändring i lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar

enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter,

7. lag om ändring i byggnadslagen (1947: 385).

Förslagen bör fogas lill protokollet som bilaga 3.

Lagrådets yttrande över förslagen bör fogas till protokollet som bilaga 4. Jag återkommer till yttrandet i den allmänna motiveringen (avsnitten 2.1.4, 2.2.1, 2.2.3 och 2.3.1) och i specialmofiveringen till förslaget till lag om exploateringssamverkan 

(II, 

14, 16-18, 26 och 33 §§), förslaget till lag om ändring i faslighetsbildningslagen (6 kap. 2 a §), förslaget till lag om änd­ring i lagen om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter och förslaget fill lag om ändring i byggnadsla­gen (70 och 113 §§).

Inom lantmäteriverket har utarbetats två skilda exempel på exploate­ringssamverkan avseende förtätning och fritidsbebyggelse. Exemplen bör fogas till protokollet som bilaga 5.

2   Allmän motivering

2.1 Lagstiftningens inriktning och omfattning

2.1.1 Reformbehovet

Dagens byggnadslagstiftning erbjuder endast begränsade möjligheter att få till stånd samordnade aktiva insatser inom ell planområde, när ägande­rätten till fastigheterna är uppdelad på flera händer. Härför krävs direkt medverkan av markägarna inom planområdet. Det fordras på grund härav i praktiken att kommunen aktivt engagerar sig i genomförandet av upprätta­de planer genom att antingen förvärva marken eller ingå exploateringsavtal med markägarna.

Den framtida tätortsulbyggnaden torde i stor utsträckning komma alt ske genom förtätning eller förnyelse av äldre bebyggelseområden. Man kan inte längre räkna med atl kommunerna därvid - i den utsträckning som tidigare varit fallet vid utbyggnad genom exploatering av obebyggd mark - skall kunna behärska plangenomförandet genom eget markinnehav eller genom exploateringsavtal med enstaka exploatörer. Den befintliga bebyggelsemiljön representerar så stora värden atl det inte framstår som möjligt eller ens önskvärt atl binda upp samhällets resurser i ett omfat­tande program för förvärv av bebyggda fastigheter. Förnyelsen måste i stor utsträckning i stället ske genom en aktiv medverkan från fastighets­ägarna inom området. Inte heller när det gäller nyexploatering inom om­råden med splittrad fastighetsindelning finns det anledning att alltid fömt-sätta ett aktivt kommunalt engagemang.

Prop. 1981/82:221

19

Utredningens förslag innebär att man inför ett system som ger möjlighet för fastighetsägarna att delta i kostnaden för förändringsålgärder men också att få del i exploateringsverksamhetens avkastning. Sådan samver­kan (exploateringssamverkan) skall enligt förslaget kunna utmynna i atl den byggbara marken fördelas på de deltagande fastigheterna.

Som utredningen påpekar är samverkan mellan fastigheter en gammal företeelse inte bara på landsbygden ulan också i mindre tätorter. På senare tid har även inom stora tätorter ett behov av samverkan mellan fastigheter växt fram. Genom tillkomsten år 1966 av lagen (1966:700) om vissa gemen-samhetsanläggningar, som numera har ersatts av anläggningslagen (1973:1149), skapades större möjligheter till samverkan mellan fastigheter i tätorter. I takt med att förnyelseverksamheten genom sanering eller på annat sätt får större betydelse kommer behovet av samverkan mellan fastigheter sannolikt att ytterligare öka.

Behovet av ett regelsystem om samverkan mellan fastigheter vid exploa­tering för bebyggelse grundas i första hand på det allmänna önskemålet att lagstiftningen skall ge effektiva medel att genomföra den bebyggelse m. m. som fömtsätts i stadsplaner och byggnadsplaner enligt byggnadslagen (1947:385, omtrycki 1981:872). Genom ett sådant regelsystem ökas möjlig­heterna att välja goda planläggningsalternativ. Med förbättrade genom­förandemedel kan man alltså åstadkomma bättre lösningar totalt sett. Även mark med mindre goda fömtsättningar från fastighetsindelningssyn­punkt kan komma i fråga för exploatering för bebyggelse.

När flera fastigheter berörs eller när fastighetsindelningen är splittrad, ger visserligen fastighetsbildningslagsliflningen medel alt i viss utsträck­ning åstadkomma överensstämmelse mellan fastighetsindelningen och planen. Därmed är problemet emellertid inte löst. Del behövs ofla också en reglering av relationerna mellan markägaren och kommunen angående exploateringens bedrivande. Erfarenheten visar alt detta inte är möjligt att åstadkomma vid en splittrad indelning.

Det finns dämtöver rent allmänt elt behov av att kunna la lill vara det intresse och den vilja till ansvar som finns bland fastighetsägare och andra att förnya och förbättra befintliga bebyggelsemiljöer. Många gånger är insatser från de berörda parterna en avgörande förutsättning för att föränd­ringar över huvud tagel skall kunna åstadkommas i sådana områden.

En vanlig situation där samverkan kan komma till användning är vid förnyelse och förtätning av äldre villa- och fritidsbebyggelseområden. För­nyelseverksamheten i dessa områden har hittills hämmats av bl. a. det splittrade ägandet till marken och svårigheter att frigöra kommunala re­surser för investeringar i förbättringar av vägar, vatten- och avloppsan­läggningar m. m. Åtgärderna inom dessa områden kan komma atl omfatta marköverföringar för att bilda bebyggbara fastigheter och att utföra ge­mensamma anordningar inom kvartersmark. I exploateringsavtal kan kny­tas åtaganden gentemot kommunen om atl vägar, vatten- och avloppsan-

Prop. 1981/82:221

20

läggningar m. m. skall utföras, liksom att gatumark eller parkmark skall överlämnas till kommunen.

Inom kvarter med flerfamiljshus kan samverkan bli aktuell när ett områ­de, exempelvis ett kvarter, skall förnyas i ett sammanhang. De åtgärder, som därvid föranleder behov av samordning, kan t.ex. bestå av plan­ändringar och i samband därmed förbättringar i den yttre miljön, omlägg­ningar av galutrafiken och ordnandet av parkering och gemensamma fri­ytor m. m.

I fråga om fritidsbebyggelsen har den befintliga fastighetsindelningen hittills i stor utsträckning låst lokaliseringen och planeringen. Genom sam­verkan mellan berörda fastighetsägare bör fritidsbebyggelseplaneringen kunna ske mer oberoende av den befintliga fastighetsindelningen.

Jag delar således utredningens bedömning i fråga om behovet av samver­kansregler och föreslår att en lagstiftning nu genomförs som främjar en­skild samverkan samtidigt som kommunens övergripande inflytande över plangenomförandel behålls. Enligt min mening finns del ingen anledning att avvakta arbetet med en ny plan- och bygglag innan samverkansregler införs. Sådana regler kan nämligen - utan att detta arbete föregrips -utformas så att de kan samordnas med såväl den nu gällande som en kommande byggnadslagstiftning.

2.1.2 Huvuddragen iförslaget

Syftet med samverkan

En reform med det nu angivna syftet bör innebära att fastigheterna inom ett område, där någon förändring avses ske (samverkansområde), samlas i ett gemensamt företag. Förändringen kan t.ex. vara föranledd av att kommunen genom översiktlig planering har funnil att en förändring av markanvändningen eller en förbättring av miljön bör komma till stånd eller av att fastighetsägarna inom området anser att del finns behov av förbätt­ringar. Reglerna bör utformas så atl en samordning av de olika intressena underlättas vid planläggning av området. De bör även underlätta förhand­lingarna mellan kommunen och fastighetsägarna om förutsättningarna för ett genomförande. Resultatet av att marken kan utnyttjas effektivare ge­nom samordningen bör kunna fördelas bland dellagarna på ett rättvist sätt i förhållande till deras ursprungliga ägoinnehav inom området.

För kommunen bör reglerna innebära fömtom alt kommunen förbe­hålls del övergripande inflytandet över plangenomförandet - att förhand­lingar kan ske med en part för hela området på samma säU som om detla kontrollerades av en enda exploatör.

För atl exploateringssamverkan skall få komma Ull stånd bör således i princip gälla att det skall vara fråga om sådana fall där samverkan är önskvärd från kommunens synpunkt eller det finns en önskan från fastig-

Prop. 1981/82:221

21

hetsägarna inom ett område alt ställa i ordning marken för bebyggelse. I första hand bör exploateringssamverkan kunna komma lill stånd för alt i ett sammanhang genomföra åtgärder som beslutas i en stadsplan eller en byggnadsplan. Att detaljplan finns eller skall upprättas bör emellertid inte alltid vara en fömtsättning för exploateringssamverkan. Det kan i vissa fall vara önskvärt att kunna utnyttja möjligheterna till samverkan mellan fas­tighetsägare också i sådana situationer då de tilltänkta åtgärderna inte kräver en detaljplan.

En fömtsättning för exploateringssamverkan bör emellertid vara alt de deltagande fastighetsägarna har möjligheter att klara av all ulföra de ge­mensamma anordningar som kan komma i fråga. Det bör inte komma i fråga att fastighetsägarna skall utföra mer komplicerade tekniska anlägg­ningar eller anläggningar av annat slag som de kan förväntas få svårigheter med. Fömtsättningen att klara av olika åtgärder varierar också med de berörda fastighetsägarnas kompetens.

De frågor som aktualiseras vid exploateringssamverkan synes bäst be­handlas vid en förrättning som handläggs av fastighetsbildningsmyndighe­ten. Erforderliga faslighetsbildningsåtgärder kan då las upp och avgöras samtidigt. Den samordning av fastighetsägarnas intressen som bör ske för ett exploateringsförelag tillgodoses vidare enligt min mening bäst genom att en samfällighet (exploateringssamfällighet) bildas med samma sakrälts-liga konslmktion som en anläggningssamfällighel enligt anläggningslagen.

Smärre fastighetsbildningsåtgärder, om vilka fastighetsägarna är över­ens, kan många gånger vara fillräckliga för atl klara ett visst exploaterings­behov. Något hinder mot atl därvid lösa uppkomna frågor med tillämpning av enbart fastighetsbildningslagen, bör givetvis inte finnas. Värdet av atl tillskapa en för ändamålet lämplig association, en samfällighet, som före­träder och samordnar fastighetsägarna vid exploateringen visar sig främst när exploateringen avser mera komplicerade frågor om fastighetsbildning och fördelning av kostnader och intäkter lill följd av exploateringen. Där­igenom ges då också möjlighet fill elt samfällt markägande för de deltagan­de fastigheterna, vilket kan vara nödvändigt vid mera genomgripande åtgärder.

Utformningen av det förslag somjag nu angett motsvarar i huvudsak vad utredningen föreslagit. Det materiella innehållet i de regler som utredning­en föreslagit har också i huvudsak godtagits av remissinstanserna.

Stockholms kommun (juridiska avdelningen) har framhållit att förslaget har bostadspolitiska och bostadsekonomiska konsekvenser som inte har belysts. Svenska riksbyggen har hävdat atl reglerna om exploateringssam­verkan torde resultera i ett generellt markpolifiskl instrument som sätter gängse principer om offentlig markförsörjning ur spel. Med anledning av dessa påpekanden vill jag framhålla alt det förslag som nu läggs fram kommer att ge kommunen ett avgörande inflytande över frågan om sam­verkan över huvud taget skall få komma till stånd. Därigenom kan kom-

Prop. 1981/82:221

22

munen prioritera egna markförvärv och andra investeringar och på så sätt tillgodose bostadspolitiska ambitioner av olika slag.

Samverkansåtgärder

En viktig fråga är vilka åtgärder som skall kunna omfattas av exploate­ringssamverkan. Enligt min mening finns det inte någon anledning alt begränsa möjligheterna fill endast vissa typer av åtgärder, ulan alla slags åtgärder som normalt inryms i exploatering för bebyggelseändamål och som syftar till att ställa i ordning marken för bebyggelse eller att underlätta förnyelse av bebyggelseområden bör kunna genomföras. Inom ramen för en exploateringssamverkan skall också kunna inrättas sådana anläggningar som avses i anläggningslagen. Däremot bör inte själva uppförandel av nya hus eller ombyggnad av hus på enskilda fastigheter kunna omfattas av exploateringssamverkan. Sådana åtgärder ligger utanför själva exploate­ringen av marken. I första hand blir det således fråga om att göra mark tillgänglig för bebyggelse, antingen för nyexploatering av råmark eller också för förtätning inom befintliga bebyggelseområden. Alla de transak­tioner i form av markförvärv, fastighetsbildning, undersökningar, invente­ringar o. d. som behövs bör kunna ombesörjas genom samverkan.

Samfällighetens befogenheter

För att en exploateringssamverkan skall kunna uppnå sitt syfte, nämli­gen att ställa i ordning marken för bebyggelse och utföra behövliga anord­ningar för bebyggelsen, krävs atl samfälligheten får tillgång lill marken inom det område som berörs av samverkan (samverkansområdel). De fastighetsägare som deltar i exploateringen skall därför i princip ställa sin mark till förfogande för behövliga marköverföringar och storleksföränd­ringar som fömtsätts i de planer som avses genomföras inom samverkans­området. Även sådana fastigheter eller fastighelsdelar inom samverkans­området som inte ingår i samverkan bör i princip vara tillgängliga, i den mån marken enligt detaljplan som tillkommit för exploateringen behövs för genomförandet. Sådan mark bör således mot ersättning kunna överföras genom fastighetsreglering för fördelning mellan de deltagande fastighe­terna.

För att hindra all de bebyggelsemöjligheter som följer av en uppräUad detaljplan för samverkansområdel utnyttjas av en fastighetsägare som valt att stå utanför exploateringssamfälligheten, bör byggnadsförbud kunna meddelas.

I fråga om utförandet av olika gemensamma åtgärder bör exploaterings­samfälligheten gentemot kommunen kunna uppträda på samma sätt som om hela det område, inom vilket samverkan skall äga rum, var i samfällig­hetens hand. Samfälligheten bör sålunda kunna utföra anordningar, dels sådana som enligt exploateringsavtal skall överlämnas till kommunen, dels sådana som behövs som gemensamhelsanläggningar för bebyggelsen.

Prop. 1981/82:221

23

Samfälligheten bör därvid också kunna ta initiativ till inrättande av gemen­samhelsanläggningar enligt anläggningslagen och få frågan härom prövad samfidigt med övriga exploateringsålgärder.

Exploateringssamverkans varaktighet

Exploateringssamverkan skall avse genomförande av vissa åtgärder fram till en viss tidpunkt. Sådan samverkan är således av tillfällig natur, och när åtgärderna är genomförda skall den upphöra. Om en detaljplan­läggning genomförs i etapper, bör samverkan kunna beslå så länge som krävs för att fullfölja hela företaget. Exploateringssamverkan bör således inte kunna ha till ändamål att mera långsiktigt förvalla ett område som består av flera fastigheter. Uppstår önskemål om en långsiktig gemensam förvaltning får detta tillgodoses genom de medel som nuvarande lagstift­ning erbjuder, t. ex. genom bildande av marksamfälligheter eller gemen­samhelsanläggningar. Ett annat sätt är att delägarna för den långsikliga förvaltningen bildar en ekonomisk förening eller elt bolag.

2.1.3 Lagteknisk lösning

Den av utredningen föreslagna lagtekniska lösningen av frågan om ex­ploateringssamverkan, som innebär att vissa bestämmelser finns i förslaget till en ny plan- och bygglag och att andra finns i anläggningslagen, faslig­hetsbildningslagen och lagen om förvaltning av samfälligheter, har mött en ganska omfattande kritik från remissinstanserna. Genom uppdelningen på flera olika lagar har enligt remissinstanserna reglerna blivit splittrade och svåröverskådliga. Uppdelningen leder till att olika beslut, med möjligheter till besvär i såväl administrariv som judiciell ordning, behöver meddelas för varje steg i processen, vilket anses ge ett tungrott förfarande och begränsa möjligheterna atl utnyttja exploateringssamverkan inom förnyel­seområden. Jag delar remissinstansernas kritik på denna punkt. Det bör således undersökas om inte frågan om exploateringssamverkan kan regle­ras på ett sätt som blir mera överskådligt och som leder lill elt effektivare förfarande än utredningens förslag.

En lagteknisk utformning från dessa utgångspunkter kan sökas efter flera linjer. Bestämmelserna om exploateringssamverkan skulle sålunda kunna inarbetas på ett mera gmndligt sätt i anläggningslagen. Såsom flera remissinstanser framhållit är dock syftet med anläggningslagen alt tillskapa gemensamma anläggningar som är avsedda atl komplettera de deltagande fastigheterna med gemensamma funktioner, medan avsikten med exploa­teringssamverkan är en helt annan. Anläggningar enligt anläggningslagen skall således i princip vara av stadigvarande betydelse för de deltagande fastigheterna, medan exploateringssamverkan är tidsbegränsad. En omfat­tande samordning mellan anläggningslagen och reglerna om exploaterings­samverkan framstår därför inte som lämplig.

Prop. 1981/82:221

24

En annan möjlighet är alt ge exploateringssamverkan formen av en fastighetsreglering enligt faslighetsbildningslagen. Därigenom skulle de önskemål om ett sammanhållet förfarande, som framförts av vissa remiss­instanser, kunna rillgodoses. FasUghelsregleringsinstitulet medger emel­lertid inte marköverföringar i den omfattning som behövs vid exploate­ringssamverkan. Det beror bl. a. pä att fastighelsbildningslagens tilldel­ningsregler i princip förutsätter att en fastighetsreglering inte skall leda till att en fastighets användningssätt förändras (5 kap. 8§ fastighetsbildnings­lagen). Exploateringssamverkan däremot leder normalt till en förändrad användning av de berörda fasUgheterna. Dessutom kan inte fastighetsbild­ningslagens ersättningsregler oförändrade användas för de ersättningssi-luationer som uppkommer i samband med exploateringssamverkan. En lagteknisk lösning inom fastighelsbildningslagens ram skulle därför förut­sätta ändringar av principiell natur i reglerna om storleksförändringar och lagens ersättningssystem. Därtill skulle det bli nödvändigt att införa regler om ett nytt samfällighetsinstitut. En sådan förändring leder lill två principi­ellt skilda typer av fastighetsregleringar i faslighetsbildningslagen som del skulle bli svårt att på ett tydligt sätt hålla isär. Inte heller en sådan lösning bör därför genomföras.

Bl. a. hovrätten över Skåne och Blekinge och hovrätten för Nedre Norr­land har föreslagit att bestämmelserna om exploateringssamverkan tas upp i en särskild lag. Lagen skulle enligt hovrätterna kunna utformas så att den i behövlig omfattning hänvisar till reglerna i anläggningslagen. De speciella regler som behövs för att genomföra fastighetsregleringar vid exploate­ringssamverkan och som av systematiska skäl inte hör hemma vare sig i 5 eller 8 kap. fastighetsbildningslagen kan enligt hovrätterna med fördel placeras i den särskilda lagen.

Jag ansluter mig till de båda hovrätternas åsikt atl reglerna om exploate­ringssamverkan bör tas in i en särskild lag. Detla kan vara lämpligt också av det skälet atl det framdeles kan visa sig atl reglerna om exploaterings­samverkan kan utnyttjas även för andra syften än exploatering för bebyg­gelse. Den särskilda lagen bör benämnas lag om exploateringssamverkan.

I lagen bör tas upp bestämmelser om bildande av exploateringssamfäl­lighet inom vilken de olika fastighetsägarintressena skall samordnas. Be­stämmelserna bör i huvudsak motsvara dem som i utredningens förslag har tagits in i anläggningslagen. Markfrågorna bör som utredningen har före­slagit behandlas vid en fastighetsreglering. För all vinna ökad åskådlighet bör emellertid i konsekvens med vad jag nyss anförde de undantagsregler, som behövs för att syftet med exploateringssamverkan skall kunna fullföl­jas, placeras i den särskilda lagen i stället för i faslighetsbildningslagen. På så sätt blir skillnaden tydligare mellan fastighetsreglering enligt faslighets­bildningslagen i allmänhet och fastighetsreglering i syfte att genomföra exploateringssamverkan.

När det gäller förvaltningen av exploateringssamfälligheter delar jag

Prop. 1981/82:221

25

utredningens uppfattning att reglerna i lagen om förvaltning av samfällig­heler bör tillämpas. Några avgörande invändningar mot detta har inte framförts av remissinstanserna. Lagen är avsedd alt passa för olika typer av samfälligheter och har ell regelsystem som är väl lämpat även för förvaltning av exploateringssamfälligheter.

2.1.4 Lagrådets allmänna synpunkter på förslagen

Lagrådet har uttryckt tveksamhet i flera avseenden beträffande förslaget till lag om exploateringssamverkan (bilaga 4). Lagrådet har särskilt uppe­hållit sig vid anpassningen av den nya lagen till den nu gällande byggnads­lagstiftningen och anser att del sätt på vilket anpassningen har skett inte går fritt från invändningar. Det gäller främst grunderna för fördelningen av den vinning som exploateringssamverkan väntas medföra. Lagrådet vill emellertid inte motsätta sig alt förslaget genomförs, i vart fall inte om vad lagrådet anför beträffande principerna för fastställande av andelstal god­tas.

Jag kommer i del följande att närmare utveckla min syn på de frågor som lagrådet tar upp. Redan nu vill jag emellerfid anmäla att jag i allt väsentligt vidhåller det förslag som remitterades till lagrådet (bilaga 3).

2.2 Förutsättningar för att bilda en exploateringssamfällighet

2.2.1 Grundläggande villkor

De gmndläggande villkoren för att exploateringssamverkan skall få komma ull stånd har utredningen tagit in i förslaget lill ny plan- och bygglag. Bestämmelserna återfinns i 11 kap., som avhandlar vissa frågor om plangenomförande (11 kap. 22 §).

Enligt utredningsförslaget är exploateringssamverkan avsedd att använ­das inom sådana områden där del är angeläget att området bebyggs i ett sammanhang med hänsyn till den framtida utvecklingen av samlad bebyg­gelse eller för atl ett planmässigt byggande skall främjas inom ett område med samlad bebyggelse eller av någon annan jämförlig orsak. Dessutom fömtsätts att området är uppdelat mellan flera fastigheter på ett sådant sätt att åtgärder för områdets ändamålsenliga bebyggande härigenom försvå­ras. Förslaget, som är utformat i nära anslutning fill exproprialionsgrun-derna i 2kap. 1§ expropriationslagen, innebär således att området skall avgränsas på planmässiga gmnder.

Förslaget innebär vidare att det är kommunerna som i ett särskilt beslut ett markförordnande - anger de närmare villkoren för exploaterings­samverkan, såsom syftet med den avsedda exploateringen och avgräns­ningen av samverkansområdet.

Mitt förslag bygger på samma gmndläggande tankar som utredningsför­slaget, nämligen atl exploateringssamverkan skall vara avsedd all använ­das om del med hänsyn lill bebyggelseutvecklingen är angelägel att i ett

Prop. 1981/82:221

26

sammanhang ställa i ordning mark för bebyggelse och ulföra anordningar för bebyggelsen.

Det bör dessutom krävas att exploateringssamverkan inte får ske om ändamålet lämpligen bör rillgodoses på något annat sätt. Om fastighets­ägarna t.ex. vill samverka för alt få lill stånd endast en gemensamhelsan­läggning torde detla önskemål kunna tillgodoses enbart med hjälp av anläggningslagen. I sådana fall bör alltså exploateringssamverkan inte få ske.

Enligt min mening bör också en viss samhällsekonomisk lämplighetsav­vägning göras innan en exploateringssamverkan beslutas. Jag föreslår där­för en regel som liknar expropriationslagens avvägningsregel i delta hänse­ende (2 kap. 12 § första stycket expropriationslagen).

Nuvarande byggnadslagstiftning innehåller emellertid inte något planin­stitut som kan fylla samma funktion som markförordnandet har i utred­ningsförslaget. Eftersom det inte är lämpligt att nu införa ett nytt institut i byggnadslagen, bör de gmndläggande villkoren i stället anges i den nya lagen. De bör utformas så atl kommunen får det reella inflytandet i sådana frågor som avser företagets tillåtlighet och avgränsning. Kommunen bör således ha vetorätt mot exploateringssamverkan.

Initiativ till exploateringssamverkan

Enligt utredningsförslaget ligger del formella initiativet till exploate­ringssamverkan hos kommunen. Rätt alt söka exploateringsförrätlning hos faslighetsbildningsmyndighelen skall därefter Ullkomma fastighetsägare inom området och byggnadsnämnden. Det är dock enligt förslaget inget som hindrar att en fastighetsägare ansöker om förrättning innan ett mark-förordnade har beslutats.

Eftersom någon motsvarighet lill markförordnande inte kommer att finnas i mitt förslag, bör ansökan om förrättning utgöra den formella inledningen Ull samverkansförfarandet. Detta innebär naturligtvis inte alt kraven på kommunens beslutsunderlag i form av t.ex. översiktliga planer kommer alt bli lägre. Av naturliga skäl måste ju kommunen ha ett fylligt underlagsmaterial för att kunna ta ställning lill frågan om exploaterings­samverkan. Även med denna ordning anser jag att en exploateringsför­rätlning bör kunna påkallas av såväl fastighetsägare som byggnadsnämn­den. Ansöker fastighetsägare om förtätlning och kommunen motsätter sig ansökningen bör förrättningen inställas. Ansöker byggnadsnämnden om exploateringssamverkan mot markägarnas vilja, faller å andra sidan sam­verkansfrågan på det opinionsvillkor somjag återkommer till senare.

Avgränsning av samverkansområdet

Avgränsningen av det område, inom vilket samverkan skall ske, är en viktig fråga i inledningen av förfarandet. Gränsdragningen har direkt bety­delse för vilka fastigheter som får möjlighet att delta i exploateringen och som därmed kan få del av företagets avkastning. Eftersom exploaterings-

Prop. 1981/82:221

27

samverkan i första hand bör ses som elt medel att genomföra kommunala planintentioner, bör gränserna för samverkansområdet som jag nyss an­förde bestämmas utifrån planmässiga principer, dvs. efter vad som är lämpligt att planlägga i ett sammanhang. Därvid bör också enskildas intres­sen tillbörligen beaktas. Detta medför som jag tidigare betonat atl kom­munen måste få ett avgörande inflytande på områdets huvudsakliga av­gränsning. Det fömtsätter också, när samverkan skall avse ell område med stads- eller byggnadsplan, att arbetet med planen har fortskridit så långt att kommunen har en klar uppfattning i frågan om den planmässiga avgräns­ningen av samverkansområdel. Formellt bör det slutgiltiga beslutet om gränserna för samverkansområdel meddelas av fastighetsbildningsmyn­digheten i förrättningen, men reellt bör alltså kommunens ställningstagan­de vara helt avgörande för fastighetsbildningsmyndighetens beslut i denna del. Kommunen kan i sin prövning bl. a. väga in de kommunalekonomiska konsekvenserna av en exploatering och därmed sammanhängande utbygg­nad av kommunal service.

En nödvändig fömtsättning för alt exploateringssamverkan över huvud taget skall få komma till stånd bör enligt min mening vara atl kommunen har tillstyrkt det. Kommunens tillstyrkan till exploateringssamverkan bör fattas av kommunfullmäktige. Anledningen härtill är alt frågan om huvud­mannaskapet för en exploatering har mycket stor såväl principiell som praktisk betydelse för kommunen. Speciellt påtagligt är detta när exploa­teringssamverkan syftar till att genomföra en stadsplan eftersom kom­munen enligt byggnadslagen har ett stort genomförandeansvar för sådana planer. Vad fullmäktige angett i fråga om samverkansområdets huvudsak­liga avgränsning bör också vara bindande för förrättningen.

Som jag tidigare framhållit skall exploateringssamverkan kunna utnytt­jas bl. a. för att underlätta genomförandet av befintliga detaljplaner där markägandet är splittrat. Samverkansområdel bör därför även kunna om­fatta ett redan tidigare detaljplanelagt område. Del bör också kunna omfat­ta en del av elt sådant område, t. ex. elt kvarter, eller i övrigt en begränsad del av ett område med en gällande plan som av någon anledning inte har blivit genomförd.

Det lorde ibland vara olämpligt atl fastställa en detaljplan för hela det område som bör omfattas av exploateringssamverkan. Vid främst frilids-bebyggelse lorde sekundära grönområden, dvs. områden som inte fordrar gemensam skötsel men ändå utgör en förutsättning för den tillkommande bebyggelsen, kunna lämnas utanför detaljplanen, i den mån förutsättning­arna inte är sådana att områdena bör tas upp i planen som mark för jord-och skogsbmksändamål. Detla innebär alt värdeutfallet av en detaljplan i vissa situationer kommer alt fördelas mellan samtliga fastighetsägare inom ett samverkansområde trots att detaljplanen inte omfattar alla fastighe­terna. Exploateringssamfälligheten och därmed avgränsningen av området för samverkan skall för övrigt kunna bestämmas innan en detaljplan antas.

Prop. 1981/82:221

28

Lagrådet diskuterar ingående grunderna för vinstfördelning vid exploa­teringssamverkan. Jag vill redan nu ta upp en av de frågor som lagrådet avhandlar, nämligen den som gäller vilka fastighetsägare som skall få la del av vinsten.

Lagrådet finner det särskilt anmärkningsvärt alt den som inte äger mark inom en detaljplan, som skall genomföras genom samexploalering, men medverkar i företagel genom att han har exploaleringsbar mark i närheten skall få ta del av vinsten, trots atl hans mark inte underkastas några bindande föreskrifter av plankaraktär. Lagrådet motsätter sig ändå inte förslaget på denna punkt.

Somjag tidigare har uttalat avses förslaget om exploateringssamverkan ge ökade och effektivare möjligheter att inom områden med splittrat ägoin­nehav till marken samordna fastighetsägarna i ett gemensamt förelag för att genomföra de åtgärder för bebyggelse m.m. som förutsätts i stads­planer och byggnadsplaner. Samtidigt åsyftas med exploateringssamver­kan atl det värdeutfall som en ny eller ändrad stadsplan eller byggnadsplan medför skall fördelas mellan de deltagande fastigheterna i förhållande lill deras ursprungliga ägoinnehav även om planen omfattar endast en viss del av samverkansområdel. Sistnämnda förhållande står, som lagrådet påpe­kat, i viss motsättning lill gällande lagstiftning. Enligt min mening är det emellertid av vikt att sådana slumpmässiga värdeutfall som i dag kan uppkomma vid planläggning tas bort vid ett gemensamt plangenomförande av fastighetsägarna inom ett samverkansområde. En bestämmelse härom ser jag också som en nödvändig fömtsättning för att få till stånd samverkan mellan fastighetsägarna. Dessa är ju inbördes beroende av atl kunna ge­nomföra planen i ett sammanhang.

Jag vill emellertid samtidigt framhålla alt del i och för sig kan vara önskvärt all en detaljplan överensstämmer med samverkansområdel. Så kommer också atl vara fallet i flertalet samverkansföretag, särskilt vid förtätning och sanering av bebyggelse. 1 vissa speciella situationer, främsi vid samverkan för fritidsbebyggelse, kan det dock inträffa att en byggnads­plan omfattar endast en del av samverkansområdel. Det är dock att märka atl samverkansområdels omfattning alltid bedöms av kommunfullmäktige och därvid prövas bl. a. ur plansynpunkl. Om kommunen ytterligare vill säkerställa markanvändningen inom de delar av ett samverkansomräde som inte omfattas av byggnadsplanen, kan byggnadslagens bestämmelser om fastställd generalplan utnyttjas. Enligt min mening ges härigenom tillfredsställande möjligheter att säkerställa en önskad markanvändning.

Som jag tidigare framhållit är del väsentligt atl enskild exploaterings­samverkan står i överensstämmelse med kommunens syn på exploatering­ens genomförande. Vid del ställningstagande kommunfullmäktige gör i fråga om lämpligheten av atl överlämna exploateringen till fastighets­ägarna skall hänsyn las till behovet av atl bebyggelseålgärder och med bebyggelsen sammanhängande anordningar utförs eller förbättras i ett sammanhang. Åtgärderna bör också vara sådana att de med hänsyn till

Prop. 1981/82:221

29

bl. a. omfattning, teknisk komplexitet och sakägarnas kompetens är lämp­liga för fastighetssamverkan. Åtgärder som lika gärna kan genomföras av fastighetsägarna var för sig eller gemensamt med stöd av anläggningslagen bör däremot inte omfattas av exploateringssamverkan. Det kan också finnas skäl för kommunen att särskilt bedöma fastighetsägarnas fömtsätt­ningar att genomföra den begärda exploateringen. Speciellt gäller del när samverkan avser genomförandeåtgärder inom områden med fastställd stadsplan. Fullföljs inte exploateringen har kommunen i dessa fall nämli­gen skyldighet att upplåta gator eller andra allmänna platser.

För att få samverkansinstitutel effekfivt krävs, som remissinstanserna också framhållit, att regler tillskapas för fastighetsägarnas anslutning till samverkansformen och att behövlig mark ställs till förfogande. Jag åter­kommer i det följande till dessa frågor.

2.2.2 Deltagande i exploateringssamverkan

Exploatering för bebyggelse innebär alltid ett visst ekonomiskt riskta­gande. Enligt utredningen bör därför en fastighetsägare inte mot sin vilja kunna tvingas in i ett samexploateringsföretag. Flera remissinstanser, bl. a. hovrätten för Nedre Norrland, bostadsstyrelsen, Sveriges villaägare­förbund samt flera kommuner, har riktat kritik mot utredningens förslag och framhållit att det under vissa fömtsättningar bör finnas möjlighet att tvångsvis förordna att en fastighet skall ingå i en exploateringssamfällighet för att institutet skall bli rillräckligt effektivt. Jag kan inte ansluta mig till den kritiken.

Det får anses vara ett allmänt intresse att en exploateringssamfällighet får möjlighet att genomföra hela exploateringen inom samverkansområdel, även om någon eller några markägare inom området avböjer alt delta. Om det allmänna genom översiktliga planer och detaljplaner har tagit ställning till att exploatering av ett visst område bör ske, är det också ell allmänt intresse atl sådana beslutade planer genomförs. Jag anser emellertid att det är rillräckligt att de som deltar i exploateringssamverkan ges möjlighet alt, i den utsträckning som krävs för att genomföra exploateringen, ta i anspråk mark från sådana fastighetsägare som vall att stå utanför samverkan. Man behöver alltså inte kräva alt dessa fastighetsägare direkt deltar i samver­kan. Jag förordar således den principiella lösning som utredningen föresla­git och som innebär att erforderlig mark skall kunna ställas till exploale-ringssamfälligheiens förfogande utan krav på tvångsanslutning av fastig­hetsägare som valt atl ställa sig utanför samverkan.

Rätten till inlösen av mark från icke dellagande fastighetsägare bör dock enligt min mening inte gälla oinskränkt. Fastighetsägaren kan ha ett berät­tigat intresse av att fömtom att få framföra sina synpunkter vid pröv­ningen av frågan om exploateringssamfällighetens bildande - kunna på­verka samverkansområdets avgränsning och få frågan om inlösen av mar­ken prövad. Särskilda regler härom bör således införas. Inte heller bör det finnas möjlighet atl lösa in mark med byggnader som står i huvudsaklig överensstämmelse med planen.

Prop. 1981/82:221

30

En fastighetsägare som avböjer att delta skall inte ha del av företagets avkastning. Han skall å andra sidan inte heller lida någon ekonomisk förlust genom att stå utanför exploateringsförelaget. För den mark som fastighetsägaren genom fasfighetsreglering avträder Ull exploateringssam­fälligheten bör därför utgå ersättning som i princip motsvarar markens värde före den eventuellt nya planläggningen. Fastighetsägarens ersättning bör således motsvara vad som skulle ha betalats om kommunen hade löst in marken.

Jag föreslår därför att bestämmelserna om exploateringssamverkan ut­formas så atl de ger exploateringssamfälligheten möjlighet alt genom fastighetsreglering ta i anspråk mark från icke dellagande fastigheter inom samverkansområdet, om marken behövs för atl genomföra samverkans­företaget. Denna möjlighet bör dock avse endast områden med stads- eller byggnadsplan som har fastställts efter det atl exploateringssamfälligheten har bildats, dvs. områden som har varit föremål för prövning av planmyn-dighelen i planärendet. Jag återkommer senare (avsnitt 2.3.2) till denna fråga. Det bör också föreskrivas alt ersättningen därvid skall bestämmas med bortseende från inverkan av sådan plan. Det sagda innebär bl. a. att dessa föreskrifter om inlösen och om ersättning inte blir tillämpliga, när exploateringssamverkan skall komma till stånd inom ett område med en gällande plan som inte avses att ändras.

Utredningens förslag, vilket jag således godtar, innebär sammanfatt­ningsvis att någon tvångsanslutning till exploateringsföretaget inte skall fä ske. Utöver de skäl för detta som jag tidigare har anfört vill jag framhålla att frivillighet i deltagandet skapar större förutsättningar för att den gemen­samma förvaltningen skall fungera tillfredsställande. Man är överens från början och samarbetar med gemensam målsättning. Det bör medföra att det blir lättare att få exploateringssamverkan till stånd. Härtill kommer att del är enbart de fastighetsägare som är med i samfälligheten som får del i den uppkomna avkastningen eller som får bära eventuella förluster. Går man med, kan fastigheten, inklusive andelen i exploateringssamfällighe­ten, säljas och fastighetsägaren på så sätt få del av den förväntade avkast­ningen. Väljer fastighetsägaren att stå utanför, blir den mark som skall ingå i exploateringen genom fastighetsreglering överförd för fördelning mellan de deltagande fastigheterna till det värde marken hade före planen.

I betänkandet framhålls att fastigheter vilkas andel i samfälld mark har sådant obetydligt värde att någon ersättning enligt 6 kap. 6 § faslighetsbild­ningslagen normalt inte utgår vid överföring av mark från en samfällighet, inte skall få ingå i en exploateringssamfällighet. Vidare framhålls att mark och byggnader som inte påverkas av exploateringen inte skall få påverka andelstalen.

Enligt min mening kan det vara en fördel om även en fastighetsägare som inte har annan mark än den egna tomten kan delta i samverkan. Han kan ha intresse av att kunna påverka t. ex. frågan om utbyggnad av galor och va-anläggningar samt utformningen av den yttre miljön i sitt område.

Prop. 1981/82:221

31

Känslan av samhörighet och ett gemensamt intresse inom samverkansom­rådet torde allmänt sett stärkas med en sådan lösning. Jag förordar således atl i en exploateringssamfällighet skall kunna ingå samtliga fastigheter inom området, oavsett om de bidrar med mark till exploateringsföretaget eller ej. Samtidigt bör dock bestämmelserna utformas så alt det är endast de fastigheter som bidrar med mark som får rätt till marktilldelning i företaget.

I de fall en faslighet endast har en andel med elt obetydligt värde i samfälld mark inom samverkansområdet anserjag i likhet med utredningen att denna fastighet inte bör få ingå i förelaget. Det intresse en sådan andelsägare har av företaget får nämligen anses vara alltför svagt.

2.2.3 Övriga villkor för att inrätta en exploateringssamfällighet

Som villkor för att få inrätta en exploateringssamfällighet gäller enligt utredningsförslaget ett opinions- och elt bålnadsvillkor enligt samma prin­ciper som i fastighetsbildningslagen och anläggningslagen. Som jag nyss förordade skall en fastighetsägare inte mot sin vilja kunna åläggas att delta i exploateringssamverkan. Man kan då fråga sig om villkor av detta slag behövs.

Opinionsvillkoret

Ett system med enbart frivilligt deltagande får som resultat att de som är positiva till exploateringen deltar i företagel, medan de som är negativa ställer sig utanför. De positiva får genom exploateringssamfälligheten vissa legala möjligheter, bl. a. i princip rätt fill tvångsvis fastighetsreglering och rätt att genomföra behövliga åtgärder inom samverkansområdet även på de fastigheter vilkas ägare avböjt att delta i exploateringsföretaget. Avkast­ningen fördelas mellan de fastighetsägare som deltagit. Ell opinionsvillkor får i det sammanhanget den betydelsen all del krävs en viss uppslutning bland fastighetsägarna inom ett tänkt exploateringsområde för att de som är positiva till en exploatering skall kunna använda sig av dessa möjlighe­ter. Om något opinionsvillkor inte föreskrivs, kan ett fåtal markägare med ett kanske myckel litet markinnehav genomdriva en exploatering mot flertalet fastighetsägares vilja och själva tillgodogöra sig hela avkastningen av verksamheten. Detta är enligt min uppfattning inte acceptabelt. Grund­tanken med exploateringssamverkan är gemensam exploatering och inte atl elt fåtal markägare skall få rätt att tvångsvis skaffa sig förfoganderätten Ull övrig mark inom ett exploateringsområde. Mot den här bakgrunden anserjag i likhet med utredningen att det är nödvändigt med ell opinions­villkor vid exploateringssamverkan.

Erfarenheterna av opinionsvillkoret så som det är utformat i anlägg­ningslagen är såvitt bekant goda. Det ger möjlighet till en smidig och ändamålsenlig tillämpning och lämpar sig enligt min mening väl även för den nya lagen. Någon motsvarighet lill undantagsregeln i 7 § andra stycket anläggningslagen bör dock inte gälla vid exploateringssamverkan. Enligt

Prop. 1981/82:221

32

den regeln behöver inte opinionsvillkoret uppfyllas om behovet av en anläggning är synnerligen angelägel. Är en exploatering synnerligen ange­lägen från kommunens synpunkt men saknas ändå en positiv opinion, bör frågan i stället lösas genom all kommunen själv går in som huvudman.

Hyresgäster som bor inom samverkansområdel har enligt utredningsför­slaget tilldelats samma ställning som enligt anläggningslagen med det un­danlaget att de inte har någon initiativrätt. Det innebär att hyresgästernas mening, som den kommer till uttryck genom hyresgästorganisation, skall beaktas vid opinionsprövningen, atl hyresgästorganisationen skall under­rättas om förrättningen, sammanträden och beslut saml att organisationen harfullföljdsrält.

En ledamot i lagrådet har anslutit sig till utredningsförslaget i denna fråga.

För egen del anser jag inte alt det finns skäl att ge hyresgästerna samma ställning i en exploateringsförrätlning som i en anläggningsförrältning. Exploateringsförrättningen avser i första hand frågan om vem som skall vara huvudman för att genomföra olika exploateringsålgärder, om del skall vara kommunen, de enskilda fastighetsägarna var för sig eller om det skall ske genom exploateringssamverkan. Den frågan saknar direkt intresse för hyresgästerna.

En anläggningsförrältning avser däremot ofta frågor om miljöutform­ningen och har därigenom ett mer påtagligt intresse för hyresgästerna. Hyresgästernas möjligheter att ta till vara sina intressen när en detaljplan upprättas och när gemensamhelsanläggningar för hyresfastigheter skall inrättas är desamma oavsett om exploateringssamverkan sker eller inte. Vid den fastighetsreglering som ingår som ett led i exploateringssamverkan - liksom vid annan fastighetsreglering - skall dessutom särskilda skydds­regler för hyresgäster och andra nyttjanderättshavare iakttas. Bl. a. gäller därvid att hyresrätt i en fastighet som undergår fastighetsreglering inte får mbbas. Överförs byggnaden till annan fastighet, krävs att den nya fastig­hetsägaren säger upp hyresavtalet inom en månad. I annat fall gäller avtalet mot honom (7 kap. 29 § jordabalken). Hyresgästerna är även sak­ägare vid fastighetsregleringen om deras rätt berörs.

Från dessa utgångspunkter anserjag alt opinionsvillkoret vid exploate­ringssamverkan bör utformas med 7 § första stycket anläggningslagen som förebild med undantag av reglerna om hyresgästernas inflytande. Bestäm­melsen bör utformas så alt samverkan inte får inrättas, om fastighets­ägarna inom samverkansområdet mera allmänt motsätter sig samverkan och har beaktansvärda skäl för det. Vid den prövningen skall främsi deras mening beaktas som har störst nytta av samverkan.

Båtnadsvillkoret

Exploateringssamverkan medför somjag nyss nämnde vissa möjligheter att genom fastighetsreglering tvångsvis förfoga över mark och byggnader inom exploateringsområdet. Sådana tvängsmöjligheter bör inte tillskapas.

Prop. 1981/82:221

33

om inte samverkansföretaget är ekonomiskt moriverat. Del är också från samhällsekonomisk synpunkt önskvärt att exploatering för bebyggelse sker med sund ekonomi. Omständigheter av delta slag talar i och för sig för att den nya lagen bör innehålla inte bara elt opinionsvillkor ulan också krav på att exploateringen skall medföra en viss båtnad. En båtnadspröv­ning ger dessutom sakägarna den fördelen att de får hjälp med en opartisk bedömning av företagets konsekvenser när de skall la ställning till om de skall delta i samverkan eller inte.

Det kan emellertid å andra sidan vara svårt att alllid påvisa atl elt exploateringsföretag medför någon direkt båtnad. Så kan i synnerhet vara fallet vid förnyelse- och förtätningsverksamhel inom äldre bebyggelseom­råden. Oftast är själva markexploateringen där inte huvudmålet utan sna­rare en höjning av standarden på bebyggelsen och anslutande anordningar samt omvandling av områdets miljö i dess helhet.

Jag anser med hänsyn härtill att det för en exploateringssamverkan inte bör uppställas ett krav på atl företaget skall vara vinstgivande för att det skall få komma till stånd. Vid detta ställningslagande har jag också tagit särskild hänsyn till att deltagande i samverkan enligt milt förslag inte innehåller några regler om tvångsanslulning till företaget ulan grundar sig på frivillighei från fastighetsägarnas sida.

Viss redovisning av företagels ekonomiska konsekvenser anserjag lik­väl bör företas. Somjag nyss påpekade kan del vara värdefullt för faslig-hetsägarna när de skall bedöma om de skall delta i samverkan eller ej. För att tillgodose delta intresse är det emellertid enligt min mening tillräckligt alt förtättningsmannen vid sammanträde med sakägarna för bildande av en exploateringssamfällighet redovisar de ekonomiska konsekvenserna och övriga fömtsättningar för samverkan.

2.2.4 Exploateringsbeslut

Enligt utredningens förslag skall en exploateringssamfällighet bildas när fasfighelsbildningsmyndigheten efter prövning av uppställda villkor med­delar ett exploateringsbeslut. Detta skall meddelas i så nära anslutning som möjligt till beslutet att anta detaljplan för området. Enligt utredningen kan det vara lämpligt att exploaleringsbeslutel fattas under tiden mellan detalj­planens utställande och dess anlagande. För atl ge exploateringssamfäl­ligheten tillfälle att vid planläggningen uppträda som part gentemot kom­munen har utredningen föreslagit en möjlighet att meddela ell preliminärt exploateringsbeslut. I ett sådant beslut skall anges exploateringens ända­mål samt deltagande fastigheter och deras andelslal. Mot delta beslut skall talan inte få föras och det skall gå i verkställighet omedelbart.

Jag delar utredningens uppfattning att en exploateringssamfällighet skall bildas genom atl fastighetsbildningsmyndigheten - efter det kommunfull­mäktige har tillstyrkt samverkan och prövning av villkoren för exploate­ringssamverkan skett - meddelar elt exploaleringsbeslut. 3   Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 221

Prop. 1981/82:221

34

Förslaget om preliminära exploaleringsbeslut har emellertid kritiserats av remissinstanserna. Bl. a. har framhållits svårigheterna att pröva opinionsvillkoret, eftersom många markägare torde vilja avvakta en redo­visning av företagets ekonomiska villkor, innan de tar ställning lill om de vill delta i exploateringen eller ej.

Jag ansluter mig till remisskritiken på den här punkten. Någon möjlighet till ett preliminärt exploateringsbeslut i den form som utredningen föresla­git bör inte finnas. Syftet alt få lill stånd en förhandlingspart till kommunen under planarbetet bör visserligen tillgodoses, men del bör ske genom att det egentliga exploateringsbeslutet får fattas i ett tidigt skede i processen. Beslutet bör därför kunna delas upp så att frågorna om samverkans ända­mål och omfattning saml vilka fasfigheter som ingår i exploateringssamfäl­ligheten meddelas i elt första beslut, medan frågor om bl. a. andelstal och om behövliga föreskrifter för exploateringens utförande tas upp i senare beslut. Exploateringsbeslutet behöver inte nödvändigtvis fattas mellan detaljplanens utställande och antagande. Beslutet bör även kunna helt eller delvis meddelas tidigare. Innan exploaleringsbeslutel, alternativt ett del­beslut, får fattas, måste naturligtvis faslighetsbildningsmyndighelen utreda fömtsättningarna för företagel och komplettera bedömningsunderlaget så långt att en prövning av opinionsvillkoret och andra villkor kan ske.

2.3 Den ekonomiska regleringen

2.3.1 Andelstal

Kostnaderna för exploateringssamverkan och de fördelar som kan vin­nas genom denna bör fördelas efter andelstal. Fastighetsägare som avböjer att delta bör inte ha del av företagets avkastning men å andra sidan inte heller ha något ansvar för kostnader med anledning av företaget. Detta överensstämmer med utredningens förslag. Andelstalen skall enligt försla­get återspegla marknadsvärdet av den mark med vilken varje fastighet bidrar till del gemensamma förelaget. Därvid skall man bortse från inver­kan av den detaljplan som tillkommit för att genomföras med samexploa­teringen.

Endast ett fåtal remissinstanser har berört frågan om andelstal. Sveriges villaägareförbund menar alt andelstalen måste beräknas efter enkla grun­der, om institutet skall bli effekfivt. Länsstyrelsen i Stockholms län anser att läge och andra fördelar samt särskilda tillgångar och belastningar skall vägas in.

När det gäller fastigheter som bidrar med mark till exploateringen inne­bär förslaget i betänkandet alt markens värde före den nya detaljplanen skall läggas till gmnd för uppskattning av delaktigheten i exploaterings­samfälligheten. Detta torde i flertalet fall leda till all andelslal enkelt kan åsättas dellagande fastigheter i proportion till arealen av den mark fastig­heten bidrar med till del gemensamma företaget. Utredningens huvudregel kan emellertid enligt min mening leda till olämpliga resuhat i vissa fall.

Prop. 1981/82:221

35

Markvärdet - med vilket torde förstås ett värde som bestäms enligt expropriationslagens regler är ju nämligen i hög grad beroende av del pågående användningssättet. Andelslalen kan alltså bli olika beroende på vilken användning som pågår även om fastigheterna bidrar med lika myc­ket mark till exploateringsförelaget. Jag anser därför alt andelstalen - som bl. a. reglerar hur stor del av avkastningen som skall fillfalla respektive faslighet - bör bestämmas med utgångspunkt i främst hur stor areal mark varje fastighet bidrar med till exploateringsförelaget. Om värdet av den mark som respektive fastighet bidrar med inte motsvarar del således bestämda andelslalet bör skillnaden utjämnas i pengar. Med värdet av marken menar jag här den löseskilling eller intrångsersättning som skulle utgå enligt 4kap. expropriationslagen vid en expropriation. Uppkommer i övrigt skada för fastighetsägaren bör den också ersättas på samma sätt srm i expropriationslagen (4kap. 1 § första stycket). Det kan t.ex. vara fråga om förluster i en jordbmksrörelse till följd av mindre produktiv areal eller ökade kostnader för omdisponering av fastigheten när en byggnad har rivits.

Lagrådet har föreslagit att andelslalet skall bestämmas främst med hän­syn lill marknadsvärdet av den för exploatering tillgängliga mark av fas­tigheten som ingår i samverkansområdet men med bortseende från byggna­der m. m. Förslaget innebär bl. a. atl hänsyn därvid skall tas även till s. k. förväntningsvärden, dvs. värden som gmndas på förväntningar om ändring i markens tillåtna användningssätt. Som gmnd för sitt ställningslagande anför lagrådet i huvudsak dels att denna princip riilämpas vid fastighetsreg­leringar enligt fastighetsbildningslagen, dels att fastighetsägare riskerar atl återfå en betydande del av fillskjutet realvärde i pengar i stället för i mark, dels att det för fastighetsägarna torde framstå som mest naturligt atl andelstalen bestäms i förhållande till marknadsvärdet.

I och för sig delar jag lagrådets uppfattning att marknads värdeprincipen skulle ansluta väl till gällande ordning. Många gångar skulle den troligen också fungera tillfredsställande. Somjag nyss har framhållit skulle emeller­tid en sådan princip i vissa fall få olämpliga konsekvenser. Visserligen är det - som lagrådet framhåller - i princip markens värde som skall ligga till gmnd för tilldelningen vid fastighetsregleringar enligt fastighetsbildningsla­gen. Enligt min mening är del emellertid inte jämförbara situationer som föreligger vid traditionella fastighetsregleringar och vid exploateringssam­verkan. Traditionella fastighetsregleringar syftar i första hand till atl åstad­komma förbättringar av fastighetsindelningen inom ramen för den på­gående markanvändningen. Omregleringar inom ramen för en exploate­ringssamverkan däremot syftar till en förändring av markanvändningen. Jag anser att det är mera naturligt att tilldelningen vid exploateringssam­verkan i princip bestäms med hänsyn till det värde marken har för exploa-teringsföretagel och inte fill det värde den kan ha med hänsyn fill den pågående användningen eller med hänsyn lill förväntningar om en annan

Prop. 1981/82:221

36

markanvändning. Med eU sådant synsätt ligger det närmast till hands all utgå i första hand från markens areal när andelstalen skall bestämmas.

Jag vill också framhålla att, så snart planläggning för bebyggelse har påbörjats bebyggelsemarken till följd av förväntningar om en annan mark­användning normalt får elt högre värde än den från bebyggelsesynpunkt mindre lämpliga marken, t.ex. vägmark och parkmark. En av grundtan­karna bakom förslaget om exploateringssamverkan är som jag nyss har redovisat all värdeutfallel inom ett samverkansområde skall bli lika stort, oavsett om marken behövs för enskilt bebyggande eller för allmän plats, eftersom båda kategorierna är nödvändiga för den planerade bebyggelsen. Om förväntningsvärden av detta slag skulle få påverka värdeutfallel vid en exploateringssamverkan, skulle syftet med de föreslagna reglerna delvis motverkas.

Jag tror vidare atl en marknadsvärdeprincip som grund för andelstalen skulle upplevas som orättvis av flertalet fastighetsägare. Speciellt påtaglig blir enligt min mening orättvisan i de fall en faslighets värde grundas på en förväntan om att få genomföra en annan markanvändning än den som faktiskt medges genom exploateringssamverkan. Den angivna principen torde upplevas som orättvis även i de fall en fastighet har elt mycket lågt värde t. ex. lill följd av atl samhället har infört långtgående restriktioner för markanvändningen i syfte atl tillvarata allmänna intressen och där­igenom får en myckel liten andel av planens värdeutfall, trots alt hans fastighet kanske har den största betydelse för atl exploateringen skall komma lill stånd.

Sammanfattningsvis anserjag således att övervägande skäl talar för den regel som jag nyss förordade, nämligen atl andelslalen skall bestämmas med hänsyn främsi lill arealen av den mark som är tillgänglig för exploate­ringsföretaget.

Den föreslagna regeln skall ses som en huvudregel. Det kan emellertid vara olämpligt att låsa tillämpningen alltför hårt eftersom förhållandena kan vara vitt skilda, t.ex. vid en enkel exploatering för fritidsbebyggelse och en innersladssanering. Förrättningsmännen bör därför ha viss frihet vid bestämmande av andelstalen.

Somjag fidigare uttalat (avsnitt 2.2.1) bör ett samverkansområde även kunna omfatta ett redan tidigare detaljplanelagl område där planen inte är avsedd atl ändras. Syftet att åstadkomma en vinstutjämning mellan fas­tighetsägarna bortfaller dock i detta fall, eftersom den värdehöjning som planen medför redan har inträtt, när frågan om exploateringssamverkan aktualiseras. Vid värdering av mark är del här inte rimligt att bortse från inverkan av den plan som skall genomföras, utan värderingen måste grun­das på de planförhållanden som rådde när ansökan om exploateringsför­rättningen gjordes.

Om fastighetsindelningen är okomplicerad och bebyggelseförutsättning­arna är likartade inom huvuddelen av samverkansområdet, vilket många gånger torde vara fallet, bör den nu föreslagna grunden för andelstal i

Prop. 1981/82:221

37

kombination med värdejämförelsen i praktiken inte möta några svårighe­ter. När förhållandena är komplicerade eller berörda markägare är oense om marknadsvärdena, torde det däremot bli nödvändigt med en mera ingående prövning av frågan.

I fråga om fasfigheter som deltar i exploateringen men som ej bidrar med mark till företaget bör andelstalen bestämmas efter en uppskattning av exploateringens nytta för dem.

2.3.2 Tillskott och tilldelning

För att fördela kostnader och avkastning mellan fastigheter som avstår mark i exploateringssamverkan har i betänkandet föreslagits följande tre principiellt olika metoder.

1.

Samfälligheten förvärvar all mark som berörs av exploateringsåt­gärder, genomför företaget och realiserar värdet. Avkastningen fördelas sedan efter andelstal i pengar.

2.

Markbyte genomförs mellan berörda fasligheter så alt delägarna får byggbar mark i förhållande till sina andelstal. Därefter svarar delägarna för att realisera värdet av den byggbara mark de tilldelals.

3.

Några markbyten för anpassning till detaljplanen genomförs inte. Fastighetsägaren betalar i stället en exploateringsavgifl, som motsvarar värdehöjningen för hans fastighet, lill samfälligheten. Sedan förelaget slut­förts fördelas överskottet efter andelstalen.

Vilken av dessa metoder som bör väljas beror enligt utredningen på situationen i del enskilda fallet. Förslaget innebär dock att avkastningen i första hand fördelas genom marköverföring. Systemet med exploaterings­avgifter ses främst som ett komplement fill marköverföring i sådana fall då tillkommande bebyggelsemöjligheter inte går alt fördela enligt andelslal mellan dellagande fastigheter.

Alt marköverföringsalternativet skall tillämpas i första hand har kritise­rats av flera av de remissinstanser som berört frågan. Markfrågornas behandling anses komplicerad. Som skäl mot marköverföring har fram­förts bl. a. atl det leder lill krav på betydande kontantinsatser som ute­stänger många från medverkan saml att metoden är orationell jämfört med fördelning i pengar. Ett par remissinstanser har föreslagit att marksamfäl­ligheter skall bildas under och efter företagets genomförande.

Jag anser lill en början att det system med exploateringsavgifter utredr ningen föreslagit är opraktiskt. Förslaget innebär atl alla marköverförings­frågor lämnas kvar till någon tidpunkt efter det att samverkan har upphört. För att få ett rationellt syslem är del enligt min mening nödvändigt alt dessa frågor klaras av inom ramen för exploateringssamverkan.

Som jag ser det kan det huvudsakligen finnas två alternativa sätt att fördela eventuella fördelar och åtemtdela gjorda insatser från exploate­ringssamverkan. Det ena är fördelning i pengar och det andra fördelning genom marköverföringar mellan de deltagande fastigheterna.

Om fördelning i pengar skall ske innebär det aU all bebyggbar mark inom samverkansområdet måste antingen överföras lill en exploaleringsfas-

Prop. 1981/82:221

38

tighet, som ägs av en samfällighetsförening, eller bilda en marksamfäl-lighet, i vilken vaije deltagande fastighet därvid får del efter sitt andelstal. Därefter avstyckas och säljs de nybildade tomterna från exploateringsfas­tigheten eller marksamfBlligheten i föreningens regi. Eventuellt kan hela exploateringsfastigheten säljas. Sedan samtliga kostnader har betalats, fördelas överskottet bland de deltagande fastigheterna. Jag kan emellertid redan här fömtskicka atl jag av i första hand skattetekniska skäl kommer att föreslå regler som omöjliggör för föreningen att äga någon mark. Skall avstyckning och försäljning ske i föreningens regi måste därför avstyck-ning göras från en marksamfällighet. Varje avstyckningslott kommer då att ägas gemensamt av de deltagande fastigheterna. Jag återkommer till denna fråga i specialmotiveringen till ändringarna i lagen om förvaltning av sam­fälligheter.

När en exploateringssamfällighet förvaltar all samfälld mark och genom­för hela exploateringsföretagel kan således uppkommande överskott en­kelt fördelas i pengar efter andelstal. Detta alternativ, som innebär att en huvudman leder och genomför hela exploateringsprojektet, ger i och för sig fömtsättningar för ett rationellt genomförande. Från kommunal syn­punkt kan det också vara en fördel all det är samma huvudman som ingår exploateringsavtal och som svarar för iordningställandet av marken för bebyggelse. För delägarna kan dock delta alternativ medföra vissa pro­blem. Markförvärv och anläggningar kan sålunda kräva större kapitaltill­skott vid tidpunkter som kan vara olämpliga för den enskilde delägaren. Genom samfällighetens eng8gemang minskas också de enskilda markägar­nas möjligheter att med egna initiativ genomföra planen.

Det andra sättet att fördela avkastningen är somjag nyss nämnde mark­överföringar mellan de deltagande fastigheterna. Till skillnad mot det förra alternativet kan en sådan fördelning skapa fömtsättningar för ett mera individuellt plangenomförande som ibland också kan fullbordas succes­sivt. Ett sådant tillvägagångssätt torde normalt ställa mindre krav på kontantinsatser från delägarna. Fördelning genom marköverföring innebär också för den enskilde fastighetsägaren en större trygghet i företaget genom att han kan påräkna att tilldelas mark i förhållande till vad han har bidragit med.

Enligt min mening bör med hänsyn till det sagda en fördelning genom marköverföring ges företräde framför del alternativ som innebär en fördel­ning i pengar. En sådan företrädesregel finns i fastighetsbildningslagen (5 kap. 2 §) och bör bli tillämplig även vid exploateringssamverkan. Regeln måste dock kompletteras med en möjlighet till ersättning i pengar i de fall marköverföring inte kan ske fullt ut.

I vissa situationer kan det visa sig prakfiskl omöjligt att fördela avkast­ningen genom marköverföringar, t.ex. om exploateringssamverkan ge­nomförs för att möjliggöra ombyggnad och upprustning av äldre hyreshus i slutna stadskvarter. Det bör då finnas en möjlighet för fastighetsägarna att komma överens om tilldelning i pengar i stället för i mark.

Prop. 1981/82:221

39

Den lagtekniska lösningen

I det föregående (avsnitt 2.1.1) har jag berört behovet av styrmedel för att anpassa fastighetsindelningen inom ett samverkansområde till den plan som företaget avser att genomföra, samtidigt som de deltagande fastighe­terna i möjlig utsträckning ges byggbar mark. Jag har även berört behovet av att kunna överföra mark från fastigheter inom samverkansområdet vilkas ägare avböjt att delta. I likhet med utredningen anserjag alt fastig­hetsregleringsinstitutet enligt fastighetsbildningslagen bör utnyttjas för att fullfölja exploateringssamverkan i fråga om marken. En nära samordning mellan förfarandet vid exploateringssamverkan och fastighetsreglering är från flera synpunkter naturlig. Normalt är frågorna om fastighetsindelning­en centrala i de situationer som det här är fråga om. Den mark som skall avstås skall tas om hand av och fördelas bland de dellagande fastigheterna. Vidare kan det fömtsättas att fastighetsägarna inom samverkansområdet många gånger kan träffa överenskommelser om fastighetsreglering, varvid marköverföringarna kan ske genom fastighetsreglering enligt nuvarande regler i fastighetsbildningslagen. Detta förenklar förrättningsförfarandet i hög grad.

Lagtekniskt bör, som jag tidigare har framhållit (avsnitt 2.1.3), den lösningen väljas att föreskrifter som avviker från det nuvarande regelsyste­met i fastighetsbildningslagen tas upp i den nu föreslagna lagen om exploa­teringssamverkan, medan fastighetsbildningslagen endast kompletteras med föreskrifter som ger ökade möjligheter att bilda marksamfälligheter i förevarande sammanhang.

Beskrivning av fastighetsregleringsinstitutet

Jag skall här något närmare beskriva fastighetsregleringsinstitutet i fas­tighetsbildningslagen och ange i vilka delar särskilda regler erfordras för markreglering vid exploateringssamverkan.

Bestämmelserna om fastighetsreglering, som finns i 5 kap. fastighets­bildningslagen, innebär att en mer eller mindre ingripande omreglering kan göras beträffande redan bestående fastigheter i syfte att nå en förbättring av fastighetsbeståndet. Ombildningen kan innebära att ett markområde överförs från en fastighet till en eller flera andra fasligheter eller att servitut bildas, ändras eller upphävs. Av särskild betydelse i detla sam­manhang utgör de villkor som i lagen uppställs för sådan fastighetsregle­ring, som innebär förändring av den bestående fastighetsindelningen, saml för värdering och ersättning vid omreglering.

I fråga om möjligheterna att få till stånd en omreglering uppställs vissa villkor lill skydd för sakägare, så att inte dessa blir indragna i en reglering som inte medför tillräckligt värdefulla förbättringar. I de fall överenskom­melse om regleringen inte föreligger mellan de berörda fastighetsägarna, får fastighetsreglering till en böijan ske endast under fömtsättning all en lämpligare fastighetsindelning eller eljest en mer ändamålsenlig markan-

Prop. 1981/82:221

40

vändning vinns saml att fördelarna härav överväger de kostnader och olägenheter som regleringen medför, det s.k. båtnadsvillkoret (5kap. 4§ första stycket). I 5 kap. 5 § uppställs vidare dels ett krav på att fastighets­reglering, som begärs av sakägare, skall vara nödvändig för atl förbättra sökandens fasrighet, dels elt opinionsvillkor. Opinionsvillkoret innebär hinder mot en reglering, om sakägare som har ett väsentligt intresse i saken mera allmänt motsätter sig regleringen och har beaktansvärda skäl för det.

Bestämmelser om regleringens omfattning, dvs. vilka fastigheter som skall ingå och vilka åtgärder som skall vidtas, finns i 5kap. 6§ första stycket. Fastighetsreglering skall i första hand ske i den omfattning som avses med ansökan. Sker regleringen i syfte att åstadkomma en allmän förbättring av fastighetsbeståndet inom ett område, skall beaktas att områ­det avpassas efter upprättade planer, fastighetsindelningens beskaffenhet, naturförhållandena samt befintliga och avsedda anläggningar så att största möjliga fördel uppkommer utan atl förrätlningsarbetet onödigt försvåras. I fråga om överföring av mark som är bebyggd gäller vissa begränsningar. I princip får sålunda överföring inte avse bebyggd mark. Endast under fömtsättning att väsentlig olägenhet för sakägare ej uppkommer får sådan överföring ske, om byggnaden har endast ett obetydligt värde eller om överföringen i betydande mån underlättar möjligheterna alt vinna en ända­målsenlig fastighetsindelning (5 kap. 7§).

De gmndläggande bestämmelserna om regleringsfastighelernas sam­mansättning och dimensionering ges i 5 kap. 8 §. Vid en fastighetsreglering skall således, om sakägarna inte samtycker till annat, iakttas att varje ingående fastighet får sådan sammansättning och utformning att den inte i mindre mån än före regleringen lämpar sig för det ändamål varfill den är avsedd alt användas. Storleksförändringar inom vissa angivna gränser är dock tillåtna. Vid sidan härav kan i speciella fall förordnas atl en faslighet eller en fastighetsdel skall inlösas enligt bestämmelserna i 8kap. Detla får ske om en fastighetsreglering har till syfte alt åstadkomma en allmän förbättring av fastighetsbeståndet och det är ett väsentligt intresse från allmän synpunkt att storleksförändringar genomförs (8 kap. 1 §). Denna inlösenmöjlighet begränsas dock av bl.a. bestämmelsen i 8kap. 3§, enligt vilken inlösen inte får ske, om avsevärd olägenhet därigenom skulle upp­komma för fastighetens ägare eller brukare. En särskild inlösensituation föreligger i fråga om tomtdelar. Tillhör enligt lomlindelning särskilda delar av en tomt olika ägare, får en av dessa begära inlösen av hela återstoden av tomten (8 kap. 4§). Regler om ersättning för inlöst egendom och om inverkan av inlösen på särskilda rättigheter i dessa fall ges i 8 kap. 5 och 6§§.

Till gmnd bl. a. för bedömningen av de storleksförändringar som fasUg­heterna genomgår skall enligt 5 kap. 9 § särskilda graderingsvärden fast­ställas förde områden som ingår i regleringen. Om värdet av den mark och de andelar i samfälld mark som genom fastighetsregleringen tilläggs en

Prop. 1981/82:221

41

fastighet inte motsvarar värdet av vad som genom regleringen frångår fastigheten, skall skillnaden enligt 5 kap. 10 § utjämnas i pengar. Ersätt­ningen skall bestämmas på gmndval av en värdering, s. k. likvidvärdering. Vid denna värdering skall hänsyn las till egendomens användning för det ändamål som föranleder det högsta värdet saml till förhållandena vid tillträdet, om inte annat följer av atl avlrädaren har rätt att tillgodogöra sig skog eller gröda. I övrigt skall värderingen ske med hänsyn särskilt lill egendomens marknadsvärde.

I 5kap. 11 § finns vissa jämkningsmöjligheter. Om regleringen genomförs på sådant sätt atl en ägare av en fastighet lider förlust antingen genom att fastighetens värde minskas, utan all han får gotlgörelse enligt andra be­stämmelser, eller genom att han åläggs att betala belopp som överstiger fastighetens värdehöjning, skall jämkning av likviderna ske så all förlust inte uppkommer. Jämkning skall också ske om likviden för vad som frångår fastigheten i väsendig mån överstiger den värdeminskning som överföringen innebär för fastigheten, om det är skäligt med hänsyn lill omständigheterna.

Vid alla värderingar som sker enligt fastighetsbildningslagen skall värdet anknytas ull förhållandet vid tillträdet. Vinstfördelningen vid fastighets­regleringen kommer i väsentlig mån alt styras av vilken värdenivå som väljs, dvs. om värdenivån skall knytas Ull det värde som är relevant för avträdaren, eller till den nivå som är relevant för fillträdaren eller om den skall väljas någonstans däremellan.

Kostnaderna för att genomföra en fastighetsreglering skall fördelas efter vad som är skäligt med hänsyn främst lill den nytta varje sakägare har av regleringen (5 kap. 13 §). För att denna fördelning skall kunna göras måste i princip en särskild båtnadsvärdering ske av de värdeförändringar som de olika fastigheterna genomgår vid fastighetsregleringen. Hur detla skall ske är inte närmare reglerat i fastighetsbildningslagen.

Marköverföring inom samverkansområdet

Frågan i vad mån de bestämmelser som jag nu har redovisat kan utnytt­jas vid sådan fastighetsreglering som sker inom ell samverkansområde bör till en början bedömas med hänsyn till atl exploateringssamverkan, till skillnad från fastighetsreglering enligt faslighetsbildningslagen, grundas på ett frivilligt deltagande. Liksom utredningen anserjag därför att det vid marköverföring mellan fastigheter som deltar i exploateringssamverkan inte bör krävas någon båtnad av själva fastighetsregleringen eller ställas upp något krav på förbättring av sökandens egen fastighet eller på en viss opinion för fastighetsregleringen.

Enligt utredningens förslag skall inte heller restriktionerna i 5 kap. 7§ faslighetsbildningslagen mot överföring av bebyggd mark gälla. Dessa frågor skall i stället beaktas vid den avvägning mellan olika intressen som skall göras vid planläggningen enligt byggnadslagen eller som redan gjorts när det är fråga om en befintlig plan.

Prop. 1981/82:221

42

Jag delar i och för sig utredningens uppfattning atl det vid en exploate­ring inte sällan föreligger behov av att få fill stånd omregleringar inom bebyggda områden. Främsi gäller det inom saneringsområden. En rätt för exploateringssamfälligheten alt inom samverkansområdel fritt disponera över mark med bebyggelse leder emellertid enligt min mening för långt. En sådan ordning skulle nämligen för ägaren inte sällan innebära alltför slora personliga uppoffringar. En bestämmelse härom bör dock ges en något annan utformning än den som finns i fastighetsbildningslagen och innebära förbud mot marköverföring i fråga om sådan del av en fastighet på vilken det finns en byggnad som står i huvudsaklig överensstämmelse med den detaljplan som gäller för området. Bestämmelsen bör gälla oavsett om fastigheten deltar i exploateringen eller ej.

Vad jag nu har sagt innebär således alt bestämmelserna i 5 kap. 4, 5 och 7§§ fastighetsbildningslagen inte bör gälla för marköverföring vid exploa­teringssamverkan. Bestämmelserna i 5 kap. 6§ faslighetsbildningslagen om en fastighetsreglerings omfattning bör däremot tillämpas även vid omreglering för exploateringssamverkan.

När det gäller möjligheten att ta i anspråk och fördela behövlig mark för atl genomföra en exploatering har utredningen utgått från de föreslagna reglerna i plan- och bygglagen om fastighetsplan. Utredningen har sålunda föreslagit att man med stöd av en fastighetsplan skall kunna överföra all mark från en fastighet genom fastighetsreglering enligt inlösenreglerna i 8 kap. fastighetsbildningslagen. Utredningen har också föreslagit ändringar i fastighetsbildningslagen som skall göra del möjligt att genom fastighets­reglering fördela den byggbara marken bland de deltagande fastigheterna i förhållande Ull åsatta andelstal. För värdering av den mark från en icke deltagande fastighet som blir föremål för fastighetsreglering har utredning­en föreslagit en särskild regel av innebörd att ersättningen skall bestämmas med hänsyn till marknadsvärdet men med bortseende från inverkan av en sådan detaljplan som exploateringssamfälligheten har tillkommit för alt genomföra. Somjag tidigare har framhållit är det avsett att värdehöjningen därigenom skall bli förbehållen de fastigheter som deltar i exploaterings­samverkan.

Remissinstanserna har inte riktat någon egentlig kritik mot det sakliga innehållet i utredningens förslag i denna del.

I nuvarande byggnadslagstiftning finns ingen egentlig motsvarighet till fasUghetsplanen. Den motsvaras närmast av tomtindelning i gällande rätt. Tomfindelning kan emellertid endast tillämpas inom stadsplan. En anknyt­ning till tomlindelningsinstitutet i fråga om fastighetsreglering för exploa­teringssamverkan skulle därför starkt begränsa tillämpningsområdet för sådan samverkan.

Frågor om samfällighetens bildande och om avgränsning av samverkans­området bör - som jag tidigare har nämnt - prövas vid förrättningen. Inlösen av mark anserjag emellertid vara en fråga som inte bör prövas av

Prop. 1981/82:221

43

fastighetsbildningsmyndigheten. Exproprialiva effekter uppkommer i dag vanligen genom att regeringen meddelar tillstånd fill expropriation eller genom att en plan fastställs. Ett särskilt lillståndsförfarande anser jag alltför omständligt. I stället ligger det enligt min mening närmast ull hands att låta tillstånd till inlösen av mark från en fastighet som inte ingår i exploateringssamfälligheten följa av en planfastställelse. Som jag nyss nämnde har utredningen föreslagit att ett sådant fillslånd skulle följa av en antagen fastighetsplan. Atl en rätt fill inlösen följer av en fastställd plan gäller redan i dag beträffande t. ex. mark för allmän plats (41 § byggnadsla­gen). En fastställd tomtindelning medför vidare att enskilda fastighetsägare tillerkänns lösenrätt i vissa fall (8 kap. 4§ fasfighetsbildningslagen). Jag föreslår därför att samma princip fillämpas vid exploateringssamverkan men att den utvidgas till att gälla all mark som behövs för exploateringen, oavsett om den ligger inom en stadsplan eller en byggnadsplan.

Avvägningen mellan allmänna och enskilda intressen när del gäller be­hovet av mark för genomförande av en plan sker därvid vid prövningen enligt byggnadslagstiftningen, dvs. i normalfallet i samband med all detalj­planen fastställs. I princip bör det alltså vara möjligt att göra marken inom samverkansområdet tillgänglig i den utsträckning som behövs för atl ge­nomföra företaget. För fastigheter som deltar i samverkan bör del, som nyss konstaterats, inte gälla några särskilda begränsningar i skyldigheten att avstå mark utöver vad som följer av skyddet för mark med byggnader och företrädesregeln beträffande marktilldelningen som jag tidigare har berört. I fråga om fastigheter, vilkas ägare avböjt atl delta i samverkan, bör däremot skyldigheten atl avslå mark inom exploateringsområdet hämtöver begränsas till sådan mark som omfattas av stads- eller byggnadsplaner som fastställts efter exploaleringsbeslutel. Härigenom ges sålunda möjlighet att få frågan om ianspråklagande av marken prövad i planärendet. Föreligger därvid möjlighet till olika alternativa lösningar att genomföra exploatering­en, torde det följa av byggnadslagstiftningens krav på hänsyn till enskilda intressen och av de gmndläggande fömtsättningarna för exploateringssam­verkan (jfr avsnitt 2.1.1) att man skall välja det alternativ som vållar minst skada för fastighetsägaren.

Vid inlösen av endast en del av en fastighet, som tillhör en icke deUagan-de fastighetsägare, bör del vidare föreligga en skyldighet för exploaterings­samfälligheten att i vissa fall lösa återstoden, om ägaren begär det. Sådan skyldighet bör föreligga i fråga om mark inom fastställd stads- eller bygg­nadsplan, om marken kan nyttjas endast på ett sätt som slår i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde. En motsvarande regel finns i 48 § byggnadslagen. Jag återkommer ytterligare till denna fråga i det följande (avsniu 2.5.4 och 2.5.6).

Jag har tidigare (avsnitt 2.2.2) uttalat min anslutning lill utredningens förslag atl ersättningen för mark som avslås skall bestämmas med hänsyn till marknadsvärdet men med bortseende från ii.verkan av sådan plan som exploateringssamfälligheten har tillkommit för att genomföra.

Prop. 1981/82:221

44

Fördelning av markvärde

När det slufligen gäller fördelningen mellan deltagarna i en exploate­ringssamverkan av markens värdehöjning kan detta som jag tidigare har anmärkt inte åstadkommas med fastighelsbildningslagens regelsystem. Svårigheterna bottnar i atl fastighelsbildningslagens lilldelningsregel i 5 kap. 8 § i princip förutsätter alt en faslighels användningssätt inte föränd­ras. Vid den likvid värdering som sker i samband med marköverföring efter det att en ny eller ändrad plan fastställts, tvingas man beakta den fördel­ning av mark för enskilt bebyggande som planen innebär. Avträdaren av marken tillgodogör sig därmed planens värdeutfall, och en fastighet som inte fått någon mark för enskilt bebyggande får inte del av värdeutfallel.

Av vad jag nu har anfört framgår alt fastighetsbildningslagens tilldel­ningsregler inte står i överensstämmelse med vad som åsyftas med exploa­teringssamverkan, nämligen att det värdeutfall som en ny eller ändrad stads- eller byggnadsplan medför skall fördelas mellan de dellagande fas­tigheterna i förhållande till deras ursprungliga ägoinnehav. Med hänsyn härtill anserjag i likhet med utredningen - atl, när fastighetsreglering utgör ett led i fördelningen av avkastningen i en exploateringssamfällighet, andelstalen i samfälligheten bör vara styrande för tilldelningen. Som jag har angett i det föregående (avsnitt 2.3.1) i fråga om andelstalens bestäm­mande skall därvid bortses från inverkan av den detaljplan som tillkommit för att genomföras med samexploalering.

Den lösning somjag nu har förordat innebär således, att reglerna i 5 kap. 8-12§§ och 8 kap. l-6§§ faslighetsbildningslagen ersätts med särskilda bestämmelser i den nya lagen.

2.3.3 Förmånsrätt

Som framhållits i betänkandet fordrar exploateringssamverkan medel för verksamheten, bl. a. för att lösa in mark och för all anlägga gemensam­ma anordningar. Dessa medel kan anskaffas antingen genom uttaxering av bidrag från delägarna eller genom att samfällighetsföreningen tar upp lån. Del är väsentligt att den samfällighetsförening som förvaltar exploaterings­samfälligheten får möjlighet att låna pengar för att alla fastighetsägare inom samverkansområdel, oberoende av ekonomisk ställning, skall ha möjlighet att delta i exploateringsförelaget. För att föreningen skall kunna la lån krävs bl. a. att den kan ställa tillfredsställande säkerhet.

I lagen om förvaltning av samfälligheter är frågan om säkerhet löst på så sätt atl en samfällighetsförening vid uttaxering av bidrag från delägarna har förmånsrätt i delägarfastigheterna. Förmänsrätten gäller före inteckningar i fastigheterna och är inte begränsad till något visst belopp. Utredningen har föreslagit att 'systemet i lagen om förvaltning av samfälligheter med förmånsrätt bör gälla även vid exploateringssamverkan. Förmånsrättsbe­loppets storlek bör dock enligt utredningen begränsas till alt motsvara högst den värdehöjning som detaljplanen medför.

Prop. 1981/82:221

45

Vissa remissinstanser, bl. a. hovrätten för Nedre Norrland, anser att finansieringen bör ordnas på annat sätt än genom förmånsrätt i de delta­gande fastigheterna. Statens planverk anser det vara redigare alt göra samfälligheten helt fristående och slutligt bildad först när finansieringen är ordnad utan att delägarnas övriga mark belastas med osäkra skulder.

Enligt min bedömning torde någon form av panlförskrivning från del-ägamas sida inte kunna undvaras, om säkerhet skall ställas på något annat sätt än genom förmånsrätt i delägarfastigheterna. En sådan ordning torde dock bli omotiverat omständlig från förvaltningssynpunkt och kräva kre­ditbedömning för varje ingående delägarfastighel. Genomförandet av ex­ploateringssamverkan blir i så fall beroende av varje delägares möjligheter att ordna kredit. Om exploateringsområdet skall utgöra ell självständigt kreditobjekt måste en s.k. exploateringsfastighet bildas, som lämpligen bör ägas av samfällighetsföreningen. Somjag tidigare har nämnt skall det emellertid inte vara möjligt för föreningen atl äga någon mark.

Systemet i lagen om förvaltning av samfälligheter med förmånsrätt i de deltagande fastigheterna har såvitt bekant fungerat tillfredsställande när det gäller anläggningssamfälligheter. De remissinstanser som företräder kreditgivarna har vid remissen heller inte haft några erinringar mot utred­ningens förslag att detta system i princip även skall gälla för exploaterings­samfälligheter. Jag ansluter mig till utredningsförslaget och föreslår såle­des att systemet med förmånsrätt för samfällighetsföreningen i de delta­gande fastigheterna tillämpas även vid exploateringssamverkan.

En begränsning av föi-månsrältens storlek förefaller emellertid riktig med hänsyn till att bebyggelseexploatering är en verksamhet, vars ekono­miska utfall bl. a. är beroende av samfällighetsföreningens sätt atl sköta verksamheten. Utredningen har, somjag nyss nämnde, föreslagit att för­månsrättsbeloppet skall begränsas till den värdehöjning som detaljplanen medför. Jag anser emellertid att även den värdehöjning som beror av utförda investeringar m. m. i området bör gmnda förmånsrätt. Kravet för förmånsrätt bör därför utformas så alt förmånsrättsbeloppet inte får över­stiga den värdehöjning som beräknas uppkomma för respektive fastighet inom området genom exploateringsföretagel. Mitt förslag innebär vidare att förmånsrätten inte direkt kopplas till värdeutfallet av en detaljplan. Det väsendiga är alt värdehöjning uppkommer, oavsett om denna härleds frän en eventuell ny plan eller från företagna investeringar. För att få ell smidigt system bör utrymme ges för förrättningsmannen atl i exploaleringsbeslutel ange förmånsrättsbeloppets storlek under olika skeden av förrättningen.

I de fall beräkningen visar sig felaktig på gmnd av att den detaljplan som slutligt fastställs är annorlunda än det förslag som lagts till gmnd för beräkningen av förmånsrättsbeloppet, anser jag atl en omprövning av exploaleringsbeslutel i detta avseende bör kunna ske. Någon ytterligare begränsning av förmånsrätlsbeloppet behövs därför inte enligt min bedöm-

Prop. 1981/82:221

46

ning. Om förutsättningarna är osäkra vid beräkningen av beloppet för förmånsrätt, ligger det i sakens natur att man uppskattar värdeökningen lågt för att få en viss säkerhetsmarginal.

2.4 Förrättulngsförfarandet

Somjag tidigare framhållit anserjag all det förfarande för exploaterings­samverkan som utredningen föreslagit inte är helt tillfredsställande. Be­slutsordningen förefaller splittrad och kan medföra att förfarandet onödigt­vis fördröjs genom upprepade besvär. Förfarandet, och då främst de många beslutslillfällena, har också rönt en hel del kritik av remissinstan­serna. Jag kan alltså instämma i remisskritiken på den här punkten. Något kommunalt beslut om exploateringssamverkan motsvarande det av ut­redningen föreslagna markförordnandet bör således inte införas. Frågan om samexploatering bör i stället helt prövas inom förrättningens ram. Kommunens inflytande på frågan om exploateringssamverkan skall kom­ma till stånd eller inte sker genom ett krav på kommunalt tillstyrkande av förrättningen.

I det förfarande jag föreslår får alltså förrättningen en relativt sett större betydelse än enligt utredningsförslaget. Mitt förslag innebär att man får ett sammanhållet förrällningsförfarande, dvs. förrättningen inleds när ansö­kan om exploateringssamverkan sker och avslutas inte förrän alla de ändringar i fastighetsindelningen m.m. som exploateringssamverkan ger upphov Ull har genomförts. I denna förrättning ingår fastighetsreglering som en integrerad del. Kommunens uppgifter och beslut i själva planarbe­tet ingår dock inte i förrättningen. Beslutsbefogenheten när det gäller plan-och bebyggelsefrågor respektive fastighetsbildningsfrågor är inte avsedd alt ändras genom det nya institutet exploateringssamverkan. Ett nära samråd och samarbete mellan byggnadsnämnden och fastighetsbildnings­myndigheten är dock en fömtsättning för att exploateringssamverkan skall kunna ske.

1 det här sammanhanget vill jag även betona atl information till och diskussion med sakägarna är viktig redan i ett tidigt skede i processen. Detta bör kunna underlättas genom det förfarande med en sammanhållen förrättning somjag föreslår. Det bör åligga fastighetsbildningsmyndigheten att i samverkan med byggnadsnämnden och tillsammans med sakägarna utreda de gmndläggande frågorna, främst vad gäller ändamålet med ex­ploateringssamverkan, förrättningsförfarandet och grundläggande fömt­sättningar från plansynpunkt. Finns ett förslag lill detaljplan eller håller ett sådant förslag på alt upprättas bör fastighetsbildningsmyndigheten kunna göra en bedömning av exploateringens ekonomiska konsekvenser. Finns inte något planförslag, måste likväl utredningsarbetet inför exploateringen drivas så långt att en uppskattning av de ekonomiska följderna kan göras, så atl markägarna får tillräckligt underlag för atl kunna ta ställning till om de skall delta i samverkansföretaget eller inte.

Prop. 1981/82:221

47

Somjag fidigare (avsnitt 2.2.4) har förordat bör del finnas möjlighet alt dela upp exploaleringsbeslutel i skilda delbeslul. Syftet med elt delbeslul är att i ett så tidigt skede som möjligt dels få till stånd en exploateringssam­fällighet som förhandlingspart till kommunen under planarbetet, dels få klarlagt att exploateringssamverkan skall få ske och vilket slutgiltigt områ­de samverkan skall omfatta.

Ett delbeslut bör minst innehålla uppgifter i följande frågor, nämligen

exploateringens ändamål, samverkansområdets omfattning och de ex­ploateringsåtgärder som skall utföras i samverkan och

de fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten.

Om exploateringsbeslutet meddelas i form av delbeslul, bör del slutliga beslutet innehålla uppgifter om

deltagande fastigheters andelstal,

förmånsrättsbeloppets storlek och vilka åtgärder som skall ha genom­förts för att förmånsrätt skall gälla,

behövliga föreskrifter för exploateringens utförande, och

den tidpunkt när exploateringen skall vara slutförd.

Själva exploaleringsförrättningen avslutas som jag nyss nämnde inte genom exploateringsbeslutet, ulan förrättningen pågår till dess alt avsedd fastighetsreglering och anslutande anläggningsförrättning är avslutad.

När exploateringsbeslutet har meddelats bör uppgift om beslutet införas i fastighets- eller tomträttsboken.

Exploateringssamfälligheten genomför exploateringen enligt detalj­planen och exploateringsavtalet fram till och med atl bebyggbar tomtmark föreligger. I detta innefattas bl. a. att samfälligheten utför de gemensamma exploateringsanläggningar som krävs inom området, t. ex. gator och va-anläggningar.

Faslighetsbildningsmyndighelen verkställer de fasfighetsregleringar som är nödvändiga för att genomföra samexploateringen. Myndigheten bör även ha möjlighet alt ta initiativ till de ytterligare åtgärder enligt fastighets­bildningslagen, anläggningslagen eller ledningsrättslagen (1973:1144) som är nödvändiga för genomförandet. Även den förening som förvaltar ex­ploateringssamfälligheten bör ha initiativrätt till de åtgärder enligt anlägg­ningslagen som krävs för att genomföra företaget.

Fastighetsreglering enligt de särskilda reglerna i lagen om exploaterings­samverkan och övriga åtgärder enligt faslighetsbildningslagen, anlägg­ningslagen eller ledningsrättslagen, som är nödvändiga för det fastighets-rättsliga genomförandet, sker lämpligen vid gemensam handläggning i en och samma förrättning. När fastighetsbildningsmyndigheten genomfört samtliga faslighetsregleringsåtgärder, inklusive anslutande anläggningsför­rättning, avslutas exploateringsförrättningen.

Prop. 1981/82:221

48

Det förfarande, somjag nu föreslår, är således sammanfattningvis avsett att kunna komma till användning i en process där man

1.

lar initiativ lill delaljplanläggning,

2.

upprättar en detaljplan och ett exploateringsavtal,

3.

utför gemensamma markanordningar för markens iordningställande,

4.

företar en värdeutjämning mellan de dellagande fastigheterna,

5.

i övrigt företar de ändringar i fastighetsindelningen som föranleds av den nya planen.

Även om förfarandet principiellt skall kunna omfatta hela denna kedja, lämnar mitt förslag också möjligheter till betydande förenklingar, när ex­ploateringssamverkan avser enklare fall. Sådan enklare handläggning kan bli aktuell när exploateringssamverkan avser åtgärder som inte kräver detaljplan, när kommunen tar ett stort ansvar för att genomföra företagel eller annars när företaget avser mindre omfattande förtätningar, där vär­deutjämningen är del primära och del inte är aktuellt att utföra några anläggningar gemensamt. Något behov av att teckna exploateringsavtal med en behörig företrädare för de berörda fastigheterna finns kanske inte heller i dessa fall.

2.5 Vissa frågor om plangenomförande

2.5.1 Exploateringsavtal

Frågan om markoverlålelser mellan en exploatör och en kommun brukar vanligen regleras i elt exploateringsavtal som ingås innan en detaljplan antas. Avtalen brukar även innehålla bestämmelser om vem som skall ansvara för utförandel av galor, vägar, vatten- och avloppsanläggningar m. m. inom området.

I betänkandet framhålls alt kommunen skall kunna förhandla med en exploateringssamfällighet på samma sätt som man förhandlar med en van­lig exploatör som förfogar över ett större markområde. Enligt gällande rätt kan regeringen förordna att en exploatör, i förhållande till den nytta han anses ha av en stadsplans genomförande, i skälig utsträckning skall utan ersättning avstå mark som behövs för gata, annan allmän plats eller lill allmän byggnad (70 § byggnadslagen). På motsvarande sätt kan förordnas att en exploatör skall vara skyldig alt bekosta utförandel av galor saml vatten- och avloppsanläggningar inom området (73 § byggnadslagen). Upp­rättas byggnadsplan kan länsstyrelsen i samband med planens fastställande förordna att en markägare utan ersättning skall upplåta obebyggd mark som erfordras till väg eller annan plats, i den mån det med hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas få av planens genomförande och övriga omstän­digheter prövas skäligt (113 § byggnadslagen).

Flera remissinstanser har framhållit atl kommunens befogenheter att ställa krav i t.ex. exploateringsavtal om tidpunkter för byggande, finansi­ering med statliga lån m. m. är oklara. Länsstyrelserna i Norrbottens och

Prop. 1981/82:221

49

Gävleborgs län anser sålunda att regelsystemet bör ändras så all kom­munen ges en mer aktiv roll, t.ex. genom atl kommunen i all exploate­ringssamverkan ingår som delägare och får befogenheter atl genomföra exploateringen om samfällighetens styrelse inte fullföljer fattade beslut. Borås kommun efterlyser bl. a. möjlighet för kommunen att ställa krav på att fastigheterna bebyggs inom viss rid.

Jag kan i huvudsak ansluta mig fill utredningens förslag atl kommunen skall kunna ingå exploateringsavtal med exploateringssamfälligheten vid plangenomförandet. Eftersom exploateringssamverkan inte skall omfatta uppförande av hus, kan kommunen dock inte i förhandlingar med samfäl­ligheten ställa villkor om att fastigheterna skall bebyggas inom viss rid. Exploateringsavtalet mellan kommunen och exploateringssamfälligheten kan således endast innehålla krav på att de åtgärder som åligger exploate­ringssamfälligheten skall utföras inom viss tid.

Överlåts exploateringsområdet till t.ex. en byggnadsentreprenör som avser att bebygga området, kan ett särskilt avtal träffas mellan kommunen och byggnadsentreprenören. De villkor som gäller för statlig belåning ger därvid kommunen möjligheter alt öva inflytande på del fortsatta byggnads­företaget. Om åter den byggnadsklara marken delas mellan delägarna i exploateringssamfälligheten, blir markens bebyggande beroende av de en­skilda delägarnas vilja atl avyttra marken eller att själva börja bygga på den. Några regler om att t. ex. tilldelning av mark skall göras beroende av att de olika markägarna åtar sig att se lill att bebyggelse kommer till stånd inom viss tid, såsom föreslagits av vissa remissinstanser, är jag inte beredd att förorda.

Kommunens inflytande över företagels genomförande får utövas i hu­vudsak genom exploateringsavtal. I fråga om kommunens möjligheter att av exploateringssamfälligheten kräva exploateringsavtal av en viss utform­ning bör, somjag nyss sagt, samma principer gälla som när det är fråga om en enda exploatör. Skillnaden uppträder i fråga om vem som skall anses vara exploatör. Förordnande om skyldighet för exploatör att till kom­munen avstå mark utan ersättning (70 § byggnadslagen), om skyldighet för exploatör att bekosta utförande av galor och anordningar för vatten och avlopp (73 § byggnadslagen) samt i byggnadsplanefallet om skyldighet för exploatör att utan ersättning upplåta mark till väg eller annan allmän plats (113 § byggnadslagen) bör också kunna riktas mot exploateringssamfällighe­ten, om samfälligheten som helhet har sådan nytta av planens genomföran­de som krävs för atl de angivna lagmmmen skall kunna tillämpas.

Att ställa krav på att kommunen skall delta i alla exploateringssamfäl­ligheter, såsom vissa remissinstanser har förordat, finner jag inte lämpligt. Om kommunen önskar delta mera akfivt i en exploateringssamverkan kan detta ske genom att kommunen förvärvar någon faslighet inom området och deltar som fastighetsägare. Skulle den samfällighet som förvaltar sam­fälligheten inte klara av all genomföra förelaget, kan kommunen genom att 4   Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 221

Prop. 1981/82:221

50

vända sig lill länsstyrelsen se till att samfällighetens styrelse förstärks med representanter för det allmänna eller alt syssloman förordnas (31 och 33 §§ lagen om förvaltning av samfälligheter).

2.5.2   Tidsgränser

Somjag framhållit fidigare anserjag - i likhet med vad som föreslagits i betänkandet - att en lidsgräns bör anges för genomförandel av exploate­ringssamverkan. Denna ridsgräns är nödvändig av flera skäl. Den ger kommunen en viss säkerhet för att de olika åtgärderna, som skall ske genom exploateringssamverkan, kommer fill stånd inom rimlig tid. Kom­munfullmäktige kan tillstyrka exploateringssamverkan vid en relativt tidig fidpunkt, även innan förslag till detaljplan finns framme. Exploateringsav­tal kan härigenom träffas inom rimlig tid.

I betänkandet har föreslagits atl tiden mellan kommunens beslut om exploateringssamverkan och den tidpunkt när en exploateringssamfäl­lighet skall vara bildad och en detaljplan anlagen inte skall få överstiga tre år. Tiden för att genomföra exploateringssamverkan kan enligt förslaget variera mellan fem och femton år.

I likhet med vissa remissinstanser anserjag att det är mindre lämpligt att i lagtexten ange fasta tider för de olika åtgärderna. Reglerna bör i stället utformas på samma sätt som i anläggningslagen, nämligen att i exploale­ringsbeslutel anges tidsgränser som är anpassade till vad som kan anses rimligt i varje särskilt fall. Tidsgränsen bör således avse den tid inom vilken exploateringen skall vara slutförd. Därvid bör givetvis hänsyn las till den tid inom vilken en gällande stads- eller byggnadsplan fömtsätts förehgga. Tidsgränserna bör kunna förlängas om det finns skäl för det. Exploateringsbeslutet bör upphöra all gälla, om samfälligheten inte ge­nomför exploateringsåtgärderna inom den fastställda liden och tiden inte förlängs.

2.5.3   Mark för allmän plats

Mitt förslag innebär att delägare normall skall avslå mark avsedd för allmän plats utan ersättning i pengar. Ersättningen får han i stället genom avkastningen, dvs. genom att hans fastighet tillförs bebyggbar mark i förhållande till fastighetens andelstal eller, om det inte kan ske fullt ut, i pengar. I de flesta fall kan avslåendet av mark som behövs för allmän plats och fördelningen av avkastningen regleras i ett sammanhang vid ett fillfäl-le. I vissa fall kan dock tänkas att mark för allmän plats, t. ex. för väg­bygge, behöver tas i anspråk innan marköverföringar kan genomföras. I sådana fall är ägaren garanterad ersättning genom atl hans fastighet ingår i samfälligheten och därmed i normalfallet får ersättning genom tilldelning av annan mark. Mark för allmän plats som läggs ut på en fastighet som inte deltar i samfälligheten skall kunna överföras på motsvarande sätt men mot ersättning i pengar. Ersättningen lill den fastighetsägaren betalas då av

Prop. 1981/82:221

51

exploateringssamfälligheten enligt motsvarande regler som gäller enligt byggnadslagen. Marken kommer således i detta fall atl värderas efter enhetliga principer oberoende av om kommunen löser marken enligt 41 § byggnadslagen eller marken överförs vid fastighetsreglering enligt mitt förslag.

Själva marköverföringen skall, somjag tidigare framhållit, ingå som en integrerad del i exploateringsförrätlningen. Fastighetsregleringen bör nor­malt kunna grundas på överenskommelse och genomföras så alt den mark som skall avslås för allmän plats förs till en kommunägd gatufastighet. Kan ingen överenskommelse nås, kan fastighetsregleringen ändå genomföras enligt de särskilda reglerna om fastighetsreglering vid exploateringssam­verkan. Marken överförs således från den avstående fastigheten genom fastighetsreglering till kommunens gatufastighet.

Även inom byggnadsplan är del vanligt att det bildas en särskild faslig­het av den mark som utlagts till allmän plats. Oftast utgör en sådan fastighet grönområde infill bebyggelsen. När exploateringen är slutförd överlåts normall äganderätten lill fastigheten till den som i fortsättningen skall förvalta den, dvs. vanligen en vägförening eller en samfällighetsföre­ning. Enligt mitt förslag kan samma förfaringssätt tillämpas när planen genomförs med exploateringssamverkan.

2.5.4 Planskada

Enligt 48 § första stycket byggnadslagen är kommunen skyldig atl lösa mark som enligt stadsplan skall användas för annat ändamål än enskilt bebyggande, om markens ägare till följd av planen endast kan använda marken på ett sätt som slår i uppenbart missförhållande fill dess tidigare värde. På motsvarande sätt är kommunen skyldig atl lösa tomtdel när ett år förflutit från tomtindelningens fastställande (48 § andra stycket byggnads­lagen). Dessa regler är tillkomna för alt i viss utsträckning hålla fastighets­ägare skadeslösa för oförmånliga verkningar av plarter. Kommunen svarar för skadan genom skyldigheten alt lösa in marken.

För byggnadsplaner finns en motsvarande skyldighet atl ersätta skada till följd av plan i I16§ byggnadslagen. Emellertid skall ersättning enligt den paragrafen utgå med ett årligt belopp och betalas av väghållaren beträffande allmän väg och i övrigt av vägförening.

I betänkandet har föreslagits att kommunen alltid skall vara skyldig att lösa mark som enligt en detaljplan utlagts till något annat ändamål än enskilt bebyggande. Skall annan än kommunen vara väghållare, är varken kommunen eller väghållaren skyldig att lösa marken.

Vid exploateringssamverkan är avsikten att en utjämning skall ske av planens olika verkningar mellan de berörda fastighetsägarna. Även sådana planskador som avses i 48 och I16§§ byggnadslagen bör ingå i utjämning­en. Enligt min mening bör därför kommunens lösenskyldighet enligt 48 § byggnadslagen och vägförenings ersättningsskyldighet enligt 1I6§ bygg-

Prop. 1981/82:221

52

nadslagen inte gälla när del är fråga om exploateringssamverkan. I stället föreslår jag att det i den nya lagen las upp en regel som ger ägare av en fastighet, som inte deltar i exploateringssamfälligheten, rätt alt begära fastighetsreglering för alt föra över marken lill annan fastighet eller till en samfällighet, om planens fastställande medför ett kvalificerat intrång i den pågående användningen av marken. Denna möjlighet bör utvidgas fill att gälla även mark för enskilt bebyggande eller t.ex. då tomtindelning inne­bär att markens ägare kan utnyttja en tomtdel på elt sätt som slår i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde. De fastigheter som deltar i samfälligheten hålls skadeslösa genom sin rätt att få del av företa­gets avkastning.

Enligt nuvarande bestämmelser kan fastighetsägare begära inlösen enligt 48 § byggnadslagen eller ersättning enligt 116 § byggnadslagen i princip när som helst. Denna princip kan inte upprätthållas vid exploateringssamver­kan, eftersom samfälligheten efter genomförandet skall avvecklas. Frågan om inlösen bör därför behandlas innan samfälligheten avvecklats. I betän­kandet har föreslagils att talan om inlösen för bl. a. planskada skall väckas inom två år från det atl beslutet, på vilken talan grundas, har vunnit laga kraft. Tiden för fastighetsägares rätt atl begära fastighetsbildningsförrätl-ning för reglering av planskada vid exploateringssamverkan bör vara kor­tare men ändå så lång att den ger berörda fastighetsägare skäligt rådrum. Jag föreslår att ansökan härom bör göras hos faslighetsbildningsmyndighe­len inom sex månader från det all den plan på vilken talan grundas blivit fastställd.

2.5.5 Byggnadsförbud m. m.

I utredningens betänkande har föreslagits atl bygglov för åtgärder på fastigheter, som inte deltar i exploateringssamverkan, skall få lämnas endast om åtgärderna syftar lill att vidmakthålla eller förbättra den verk­samhet som pågår på fastigheten. Syftet med förslaget är atl hindra alt de bebyggelsemöjligheter, som följer av en detaljplan, som är avsedd alt genomföras genom exploateringssamverkan, utnyttjas av fastighetsägare som valt att slå utanför samverkan.

Utredningens förslag har mött viss kritik av remissinstanserna, bl. a. därför atl byggnadsnämnden innan man beviljar bygglov tvingas förvissa sig om att sökanden förfogar över den fastighet som lovet avser.

I mitt förslag kommer en fastighetsreglering att ingå som en integrerad del i exploateringsförrättningen. I fastighetsbildningslagen finns i dag vid fastighetsreglering möjligheter att förordna om att skogsavverkning eller jord-, grus- eller sandtäkt inte får bedrivas eller all särskilda villkor skall gälla för sådan verksamhet. Sådana förordnanden får meddelas endast om det kan befaras alt regleringen annars väsentligen försvåras eller all orik­tiga ersättningsbelopp fastställs (5 kap. 21 § fastighetsbildningslagen). Den som uppsåtligen överträder förordnandet kan dömas till böter eller fängel­se i högst sex månader (5 kap. 35 § fastighetsbildningslagen).

Prop. 1981/82:221

53

Om det behövs för att underlätta förrättningen och säkerställa dess resultat kan vidare fastighetsbildningsmyndigheten förbjuda atl nybyggnad företas inom samverkansområdet eller byggnad sätts i stånd utan myndig­hetens medgivande. Sådant medgivande får vägras endast om åtgärden väsentligt försvårar regleringen (5 kap. 22 § fastighetsbildningslagen). Om byggnad uppförs eller iståndsälts i strid mot ett sådant förordnande, kan den flyttas utan hänsyn till de kostnader och ölägenheter som uppkommer för sakägare (5 kap. 25 § andra stycket faslighetsbildningslagen).

Nu angivna möjligheter att förordna om förbud för atl underlätta förräll-ningsförfarandet och säkerställa förtällningsresultatet bör också finnas vid sådan fastighetsreglering som enligt mitt förslag ingår i exploateringsför­rätlningen. Syftet med det byggnadsförbud som har föreslagils i betänkan­det är just att säkerställa den värdeutjämning som är ett av syftena med exploateringssamverkan. Värdeutjämningen genomförs enligt mitt förslag på det sättet att bebyggbar mark på fastighet som inte deltar i samverkan överförs genom fastighetsreglering till annan faslighet eller till en mark­samfällighet. Nuvarande regler om möjlighet för faslighetsbildningsmyn-digheten att förordna om byggnadsförbud synes således med den laglek­niska utformning som jag föreslår ge tillräckliga möjligheter att tillse att syftet med exploateringssamverkan uppnås. Några ytterligare regler i detla syfte är således inte nödvändiga.

Även möjligheterna alt meddela förbud mot skogsavverkning och täkt­verksamhet vid fastighetsreglering kan givetvis bli aktuella atl tilläma vid sådan fastighetsreglering, som sker för att genomföra exploateringssam­verkan.

Förordnanden om förbud mot avverkning, täktverksamhet eller nybygg­nad bör tas upp samtidigt som exploaleringsbeslut meddelas och omfatta både fastigheter som deltar i exploateringssamverkan och sådana som ' avböjt att delta. Jag anser också all den utformning som förbuden har enligt fastighetsbildningslagen är att föredra framför den lösning som ut­redningen har föreslagit. I fastighetsbildningslagen är del inte fråga om ell kategoriskt förbud utan snarare om att bringa åtgärderna under fastighels-bildningsmyndighetens kontroll. Faslighetsbildningsmyndighelen kan då i varje särskilt fall bedöma om en åtgärd försvårar fastighetsregleringen eller inte. Sådana åtgärder som inte väsenfligt försvårar fastighetsregleringen skall fastighetsbildningsmyndigheten medge.

2.5.6 Fastigheter som inte deltar i exploateringssamverkan

Jag har i det föregående i skilda sammanhang berört förhållandena för de fastigheter som är belägna inom ett samverkansområde men som inte ingår i exploateringssamfälligheten. Det synes behövligt atl lämna en samlad redovisning av dessa fasligheters förhållanden lill exploateringssamfällig­heten. För att uppnå syftet med exploateringssamverkan, nämligen atl i ett

Prop. 1981/82:221

54

sammanhang få ulfört nödvändiga och önskade åtgärder för att ställa i ordning mark för bebyggelse eller anordningar som behövs för bebyggel­sen, måste samfälligheten få tillgång till behövlig mark på samma sätt som när exploateringen ombesörjs av en kommun. Den fastighet som står utanför samverkan kan således inte lämnas opåverkad av företaget. Del nu framlagda lagförslaget innehåller emellertid olika regler som tillgodoser behovet av skydd för utanförstående fasfigheter, i första hand regler som hindrar att de dras in i ett samverkansföretag som enligt fastigheternas ägare inte är sakligt motiverat och att mark som inte erfordras tas i anspråk för exploateringsföretaget.

Bildande av exploateringssamfällighet

För bildande av en exploateringssamfällighet skall somjag tidigare före­slagit (avsnitt 2.1.2 och 2.2) krävas alt samverkan skall vara angelägen med hänsyn till bebyggelseutvecklingen och behovet av atl i elt sammanhang ställa i ordning mark för bebyggelse och ulföra anordningar. Vid prövning­en skall vidare bedömas, om ändamålet med samverkan bör tillgodoses på annat sätt och om fördelarna med den överväger de ölägenheter från allmän och enskild synpunkt som samverkan kan medföra.

Av betydelse för samverkan är också del s.k. opinionsvillkoret. Vid prövningen av detta villkor ges även de fastighetsägare som avstår från deltagande möjlighet atl påverka ullkomsten av förelaget. De har också ställning som sakägare i planärendet om ny eller ändrad plan skall utarbe­tas för området, samt vid evenruell fastighetsreglering eller anläggningsför­rättning som berör deras fastigheter.

Inlösen av mark

Jag har tidigare (avsnitten 2.2.2) föreslagit atl exploateringssamfällighe­ten ges rätt att lösa in sådan mark som behövs för exploateringen. Det kan vara fråga om en stor villatomt som behövs för t. ex. en planerad gmpphus-bebyggelse eller gemensamhelsanläggning. Om villatomten är bebyggd och byggnaden kan passas in i planeringen så att den kan bestå även efter plangenomförandet, skall det dock inte vara möjligt att lösa in byggnaden med tillhörande tomt. Inlösen får då avse enbart den del av tomlen som behövs för exploateringen. Inlösenmöjligheten skall således endast förelig­ga i den utsträckning som behövs för alt genomföra exploateringsföreta­gel.

Som jag också tidigare angett kan det i vissa fall vara en olägenhet för fastighetsägaren att inte få fastigheten inlöst. Ett exploateringsbeslut kan t. ex. ha fatlats och en detaljplan fastställts utan alt exploateringssamfäl­ligheten utnyttjar sin rätt att lösa marken. I detla läge kan problem upp­komma för fastighetsägaren, eftersom han inte kan utnyttja den rätt till bebyggelse som planen medger. Dessutom kan det vara svårt att sälja fastigheten i en sådan situarion. En köpare vet ju att samfälligheten när

Prop. 1981/82:221

55

som helst kan påkalla inlösen av fastigheten eller en del av den. Jag har därför föreslagit alt fastighetsägaren skall ha rätt att begära att samfällighe­ten löser in den berörda marken. Det kan gälla såväl mark för enskilt bebyggande som annan mark. Förutsättningen för inlösenskyldighel för samfälligheten bör dock vara alt det inte är fråga om endast en bagatellar-tad skada. Inlösenskyldighet bör m.a. o. föreligga endast om fastighets­ägarens möjligheter att utnyttja fasligheten står i uppenbart missförhållan­de till dess tidigare värde. Motsvarande möjligheter finns i dag beträffande mark som i en stadsplan är avsatt för annat ändamål än enskilt bebyggande samt tomtdelar (48 § första respektive andra stycket byggnadslagen).

Enligt byggnadslagen är det fasfighelsdomstolen som i första hand skall pröva om förutsättningar för inlösen föreligger. Jag anser emellertid att praktiska skäl talar för alt det bör vara faslighetsbildningsmyndighelen som i första hand prövar frågan om fastighetsreglering inom ett område för exploateringssamverkan. Frågor av detta slag kommer nämligen alltid all utgöra ett nödvändigt inslag i del förfarande som skall leda fram till exploateringens genomförande. Det är då naturligt att nu avsedd fastig­hetsreglering får ingå som ett led i förrättningsförfarandel. Denna ordning överensstämmer med beslut i fastighetsbildningsfrågor, och jag anser att fasfighetsbildningsmyndigheterna är väl lämpade att bedöma och som förs­ta instans avgöra frågor av detta slag.

Somjag närmare redovisat i del föregående (avsnitt 2.5.4) bör en fasfig-hetsägares rätt alt begära fastighetsreglering avseende planskada vid ex­ploateringssamverkan göras gällande inom sex månader räknat från det att den plan på vilken talan gmndas blivit fastställd.

Gator och va-anläggningar (områden med stadsplan)

Inom områden med sladsplanär del kommunen som primärt ansvarar för att ställa i ordning och upplåta gator och parker. Delsamma gäller normalt utbyggnaden av vatten- och avloppssystem. Om en exploaterings­samfällighet skall ulföra dessa anläggningar kommer förhållandet mellan samfälligheten och kommunen normalt att regleras i ett exploateringsavtal. Sannolikt kommer exploateringssamfälligheten därvid att åla sig kostna­derna och ansvaret för att utföra anläggningarna, medan kommunen for­mellt står som huvudman för dessa. Sedan exploateringssamverkan har avslutats, övertar kommunen driften och underhållet av anläggningarna. I dessa situationer kan emellertid exploateringssamfälligheten inte ta ut någon del av anläggningskostnaderna för de kommunala anläggningarna från sådan fastighetsägare som står utanför samverkan. Det kan dock vara rimligt att även dessa fastighetsägare bidrar lill kostnaderna på samma sätt som om exploateringen hade skett i kommunens regi. I sådant fall kan nämligen kommunen som huvudman la ut kostnaderna av fastighetsägarna med stöd av gatukostnadsbestämmelserna i byggnadslagen och avgiftsreg­lerna i lagen (1970:244) om allmänna vallen- och avloppsanläggningar.

Prop. 1981/82:221

56

Dessa förhållanden bör emellertid i förekommande fall kunna beaktas när exploateringsavtalet upprättas och kräver ingen särskild reglering i lagen om exploateringssamverkan.

Gemensamhetsanläggningar

Vägar och parker samt vatten- och avloppsanläggningar inom områden med byggnadsplan inrättas oftast som gemensamhetsanläggningar enligt anläggningslagen. Delsamma kan gälla även andra anläggningar, såsom parkeringsutrymmen, lekplatser etc. inom områden med såväl byggnads­plan som stadsplan. Anläggningsförrättningen kan därvid, enligt vad jag tidigare har föreslagit, handläggas gemensamt med förrättningen om ex­ploateringssamverkan. I anläggningsförrätlningen kan då även sådana fas­tighetsägare som inte deltar i exploateringssamverkan vara sakägare och bli anslutna fill anläggningen med skyldighet all delta i kostnaderna för dess utförande och drift.

2.6 Förvaltningen av en exploateringssamfällighet

2.6.7 Förvaltningsformer m.m.

Somjag tidigare anfört anserjag i likhet med utredningen atl exploate­ringssamfälligheter bör förvaltas enligt reglerna i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter.

Eftersom systemet med exploateringssamverkan skall kunna tillämpas inom områden med splittrad fastighetsindelning och syftar lill all möjliggö­ra elt effektivt plangenomförande inom sådana områden, har utredningen föreslagit att exploateringssamfälligheten skall förvaltas av en juridisk person, dvs. en samfällighetsförening. I dessa situationer anser också jag atl en föreningsbildning bör komma till stånd. Emellertid kan exploate­ringssamverkan även ha till syfte all åstadkomma en värdeutjämning mel­lan elt begränsat antal fastighetsägare eller i övrigt endast omfatta ett fåtal fastighetsägare. Något krav på alt föreningsförvallning enligt lagen om förvaltning av samfäUigheter alltid skall komma till stånd bör därför inte ställas upp. I stället bör de möjligheter som denna lag ger att välja mellan delägarförvaltning och föreningsförvaltning även finnas vid exploaterings­samverkan.

Flera remissinstanser har påtalat atl del kan finnas behov av sakkunnigt biträde i föreningens styrelse. Bl. a. föreslår Sveriges villaägareförbund att förrättningsmannen bör kvarstå som sakkunnig under processen. Umeå kommun föreslår att länsstyrelsen får möjlighet alt utse en samhällsrepre-sentant i styrelsen för samfälligheten. Borås kommun menar att det krävs omfattande medverkan från konsulter eller från kommunen.

Jag håller med remissinstanserna om att del i vissa fall kan finnas behov av sakkunskap i samfällighetsföreningens styrelse. Detla behov är emeller­tid redan fömtsatl i lagen om förvaltning av samfälligheter. Sålunda får

Prop. 1981/82:221

57

länsstyrelsen utse en eller, om synnerliga skäl föreligger, flera ledamöter i samfällighetsföreningens styrelse. Länsstyrelsen kan också förordna syss­loman i styrelseledamots ställe för all styrelsen skall kunna fullgöra sina åligganden (31 och 33 §§ lagen om förvaltning av samfälligheter). Något krav på att det vid exploateringssamverkan allrid skall finnas en samhälls-representant i föreningens styrelse bör enligt min uppfattning inte införas. Om det uppkommer behov av särskild sakkunskap, bör detta kunna tillgo­doses med de nu gällande reglerna. Att ge kommunen möjlighet att utse representant i föreningens styrelse anserjag inte lämpligt. Exploaterings­samfälligheten uppträder ju som motpart i förhållande till kommunen bl. a. vid de förhandlingar som föregår elt eventuellt exploateringsavtal. Inte heller bör förrättningslantmälaren åläggas uppgifter utanför förrättnings­handläggningen. Det hindrar dock inte att fastighetsbildningsmyndigheten, vilket inte är ovanligt i förrättningssammanhang, står till förfogande för opartisk rådgivning.

2.6.2 Upplösning av en samfällighetsförening

Enligt 61 § lagen om förvaltning av samfälligheter skall en samfällighets­förening upplösas när den samfällighet som föreningen förvallar upphör alt bestå. Upplösning skall också ske om medlemmarna är ense om det och länsstyrelsen medger del. Föreningen får dock inte upplösas förrän alla dess skulder betalats eller de medel som fordras för betalningen nedsatts hos länsstyrelsen (62 § lagen om förvaltning av samfälligheter).

Enligt vad jag tidigare har föreslagit (avsnitt 2.5.2) skall exploaterings-beslutet upphöra att gälla när tidsfristen har gått ut. Då bör även samfäl­ligheten upphöra och samhällighetsföreningen upplösas. Föreningen bör även kunna upplösas tidigare, om verksamheten har slutförts och avveck­lats. Om föreningen förvaltar även en anläggningssamfällighel skall givet­vis inte föreningen upplösas. Däremot skall den verksamhetsgren som berör exploateringssamverkan avvecklas (64 § lagen om förvaltning av samfälligheter).

Den tidpunkt när föreningens verksamhet skall anses ha slutförts och avvecklats infaller när fördelningen av bebyggbar mark skett och eventuel­la ersättningar i pengar betalats. Genomför samfällighetsföreningen hela exploateringen är föreningens verksamhet inte slutförd förrän gemensam­ma anläggningar utförts, exploateringskoslnaderna betalats, byggnadsmar­ken överförts till de deltagande fastigheterna samt fastighetsindelningen i övrigt anpassats till den nya planen.

Med hänsyn bl. a. lill att exploateringssamverkan är tidsbegränsad torde de lån som samfälligheten tar upp få relativt kort löplid. När exploaterings­beslutet upphört att gälla och exploateringssamfälligheten också upphört atl bestå skall föreningen upplösas. Återstår amorteringar på föreningens lån måste lånen antingen lösas genom att bidrag uttaxeras från deltagarna och betalas in till kreditgivaren eller föras över på respektive delägarfas-

Prop. 1981/82:221

58

tighet. Av 62 § lagen om förvaltning av samfälligheter framgår atl delta måste ombesörjas innan upplösning av samfällighetsföreningen sker.

2.7 Beskattningsfrågor

Av det jag i det föregående har anfört (avsnitt 2.3.2) framgår att överfö­ringar av mark kan ske på ohka sätt och vid olika tidpunkter under exploaleringsförrättningen, beroende på vilken form av exploateringssam­verkan som fastighetsägarna väljer. Detta innebär i sin tur att olika sam­verkansformer kan få sinsemellan skilda beskattningskonsekvenser. Jag skall i det följande behandla skattefrågorna. Jag har i denna del samrått med chefen för budgetdepartemenlel.

För beskattningen av samfälligheter gäller särskilda regler som i huvud­sak tillkom genom lagstiftning år 1975. Vid utformningen av bestämmelser­na utgick man från att samfälligheler bildas för att stadigvarande höra till och tjäna delägarfastigheterna. Av denna anledning utgör en juridisk per­son som förvaltar en samfällighet som regel inte något självständigt skatte­subjekt, utan inkomster och förmögenhet delas upp på och beskattas hos delägarna. Bestämmelserna innebär i korthet följande.

Vid fasfighelstaxeringen utgör samfälligheterna som regel inte särskilda taxeringsenheter utan värdet delas upp på delägarfastigheterna och ingår i deras taxeringsvärden. Särskilda taxeringsenheter bildar i huvudsak en­dast sådana marksamfälligheter och gemensamhetsanläggningar som för­valtas av en juridisk person och har en delägarkrets som till mer än 10% består av konventionellt beskattade fastigheter och jordbruksfastigheter.

Som självständiga skattesubjekt vid inkomsttaxeringen behandlas bara sådana föreningar som förvaltar marksamfälligheter och regleringssamfäl-ligheler som utgör särskilda taxeringsenheter. I dessa fall beskallas alltså föreningen för inkomsterna i verksamheten. Avdrag medges därvid för vad som delas ut till delägarna. Dessa beskattas sedan för utdelningen.

Föreligger inte skattskyldighet för en samfällighelsförening delas resul­tatet upp på delägarna och beskattas direkt hos dem. Vissa smärre belopp är skattefria. I princip skall beskattningen ske i den förvärvskälla vari fastigheten ingår.

Vid förmögenhetstaxeringen utgör endast sådana samfällighelsförening-ar som förvaltar häradsallmänningar, sockenallmänningar o.d. särskilda skattesubjekt.

Som jag har nämnt bygger lagstiftningen om beskattning av samfällig­heter på att dessa bildas för atl stadigvarande höra till delägarfastighe­terna. Vid utformningen av lagstiftningen torde man därför ha utgått från att överlåtelse av en del i en samfällighet i princip endast skulle ske i samband med överlåtelse av delägarfastighelen. Frågan om hur man skall beskatta realisationsvinster som uppkommer genom försäljning av sam­fälld eller föreningsägd egendom har därför inte behandlats närmare i

Prop. 1981/82:221

59

förarbetena. Rättsläget är på gmnd härav lill stor del oklart på delta område. Detsamma gäller i fråga om beskattningen vid utskiftning av tillgångar från en samfällighetsförening.

Genom inrättandet av exploateringssamfälligheter kommer flera av de frågor som sålunda i dagens läge är oklara alt aktualiseras i en mängd fall. Med anledning härav pågår inom budgetdepartementet en översyn av de berörda reglerna om beskattning av samfälligheler.

Det är mot denna bakgmnd givelvis vanskligt atl nu göra några uttalan­den om hur beskattningen bör ske i olika fall av exploateringssamverkan. Vägledande vid översynen av beskattningsfrågorna bör emellertid vara att skattereglerna så långt möjligt skall vara neutrala i den meningen alt de inte bör styra valet av marköverföringsalternativ. Det lorde med denna ut­gångspunkt vara lämpligt att sträva efter en ordning som innebär att beskattningen alltid sker hos delägarna och i huvudsak enligt de grunder som skulle ha tillämpats om delägaren hade exploaterat marken och sålt tomtema utan inblandning av en exploateringssamfällighet. För atl under­lätta möjligheterna att nå detla resultat föreslår jag regler i lagen om förvaltning av samfälligheter som omöjliggör för samfällighelsföreningar som förvaltar exploateringssamfälligheter att äga någon mark.

2.8 Mark- och konkurrensvillkoren i bostadsflnansieringsförordningen

PBL-utredningen har föreslagit alt beslut om exploateringssamverkan automatiskt skall innebära dispens från markvillkorel i bosladsfinansie-ringsförordningen (1974:946). Markvillkorel innebär all bostadslån för ny-eller ombyggnad endast beviljas om kommunen eller ett aktiebolag, som helt ägs av kommunen och vars verksamhet uteslutande består i att förvär­va eller förvalta mark, har till lånesökanden för genomförande av bygg­nadsföretaget överlåtit marken, upplåtit den med tomträtt eller överiålit tomträtt lill marken.

Markvillkoret infördes den 1 januari 1975 och gällde urspmngligen för såväl exploateringsområden som saneringsområden. Sedan den 1 juli 1981 tillämpas villkoret endast i fråga om sådana bostadslån som avser ny- eller ombyggnad i exploateringsområden (prop. 1980/81:194, CU 1980/81:40, rskr 1980/81:400). Det av utredningen förslagna undantaget skulle således avse mark villkorets fillämpning i områden utan samlad äldre bebyggelse.

För egen del anserjag att markvillkorel inte bör kunna hävdas beträffan­de mark som har filldelats fastighetsägare vid en exploateringsförrättning. Kravet på kommunal markupplåtelse skulle kunna allvarligt motverka exploateringssamverkan i fråga om mark för bostadsbebyggelse. Meningen med exploateringssamverkan är ju all fastighetsägarna skall ges möjlighe­ter all genomföra den bebyggelse som fömtsätts ske inom området. Mark­villkorel är avsett att vara ett medel att genom en kommunal markfördel­ning tillse att bostadsbyggandet anförtros byggherrar som har bästa förut-

Prop. 1981/82:221

60

sättningar och vilja alt bygga goda och billiga bostäder. 1 fall med exploa­teringssamverkan blir detta syfte enligt min mening i tillräcklig utsträck­ning tillgodosett genom den vetorätt mot en sådan samverkan som kom­munen föreslås få. Om kommunen godtar en samverkan mellan berörda fastighetsägare, bör det således inte ställas krav på någon ytterligare pröv­ning av fastighetsägarnas lämplighet alt genomföra bebyggelsen inom om­rådet.

Vad jag nu har anfört gäller endast markvillkorels tillämpning beträffan­de mark som tilldelas vid en exploateringsförrätlning. Som framgår av 18 § förslaget lill lag om exploateringssamverkan skall samverkan utmynna i alt de dellagande fastigheterna tilldelas byggklar mark i förhållande till andels­talen. Enligt 23 § kan emellertid fastighetsägarna komma överens om alt marktilldelningen skall ske på annat sätt. Den byggklara marken kan således antingen fördelas mellan deltagande fasligheter eller - efter över­enskommelse enligt den nyss nämnda 23 § - tilldelas någon eller några av dessa fastigheter. Undantaget bör således avse mark som pä något av dessa sätt tilldelas deltagande fasfigheter. Markvillkoret bör däremot gälla, om sådan mark säljs vidare.

Jag förordar således att markvillkoret inte skall gälla i fråga om sådan mark i elt exploateringsområde som lånesökanden har förvärvat genom att delta i en exploateringssamverkan. Undanlaget bör gälla även i det fall förvärvet av den mark som tillförts exploateringssamverkan skett under sådan tid atl del för bostadslån eljest skulle ha krävts att marken upplåtits av kommunen eller kommunalt markbolag.

I samband med remissbehandlingen har också fråga uppkommit om ett motsvarande undantag i fråga om det för bostadslån gällande konkurrens­villkoret. Detta villkor innebär alt bostadslån för nybyggnad lämnas i princip bara om byggnadsarbetena upphandlas genom infordrande av an­bud och genom prövning och antagande av anbud utan föregående för­handling med anbudsgivare. Under vissa förutsättningar får dock även andra produktionsformer, såsom förhandlingsupphandling eller egenregi-bygge, godtas. Konkurrensvillkoret gäller inte i fråga om bostadslån för nybyggnad av småhus som skall bebos av den som söker lånet (s. k. styckebyggt småhus).

Konkurrensvillkoret infördes i syfte alt främja konkurrens i bostadsbyg­gandet. Någon anledning att, såsom någon remissinstans har föreslagit, undanta byggnadsverksamhet som kommer till stånd efter en exploate­ringssamverkan från denna lånefömtsätlning kan jag inte se. Samma regler om upphandling bör således gälla i fråga om bebyggelse med stöd av bostadslån, oavsett om byggnadsverksamheten sker efter exploaterings­samverkan eller inte.

Prop. 1981/82:221

61

2.9 Ikraftträdande m. m.

Förslaget fill lag om exploateringssamverkan och förslagen lill följd­ändringar i annan lagstiftning kommer att kräva en viss omställningsfid för i första hand fastighetsbildningsmyndigheterna. Visserligen liknar de före­slagna reglerna de som gäller vid fastighetsbildnings- och anläggningsför­rättningar men förslaget innebär ändå ett flertal nyheter. Jag vill framhålla atl eventuella utbildningsinsatser och annat förberedelsearbete skall ge­nomföras utan att särskilda anslag tilldelas för detta.

Även för kommunerna torde en väl filltagen omställningsfid vara lämp­lig-

Fömtom att det behövs en omslällningstid för fastighetsbildningsmyn­digheterna och kommunerna måste före ikraftträdandet skatlelagsfiftning-en i berörda delar ses över för att nå de resultat som är önskvärda enligt vad jag nyss (avsnitt 2.7) har beskrivit.

Med hänsyn till det nu anförda föreslår jag att den föreslagna lagstift­ningen träder i kraft den 1 juli 1983,

3   Upprättade lagförslag

I enlighet med vad jag nu har anfört har inom bostadsdepartementet upprättats förslag till

1.

lag om exploateringssamverkan,

2.

lag om ändring i faslighetsbildningslagen (1970:988),

3.

lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149),

4.

lag om ändring i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheler,

5.

lag om ändring i lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på gmnd av fastighetsbildning,

6.

lag om ändring i lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter,

7.

lag om ändring i byggnadslagen (1947:385).

4   Specialmotivering

4.1 Förslaget till lag om exploateringssamverkan

Tillämpningsområde m. m.

1§

Enligt denna lag fär beslutas att ägare till fastigheter med mark inom ett visst område (samverkansområde) i samverkan skall vidta de åtgärder inom området som behövs för att ställa i ordning viss mark för bebyggelse och för att utföra sådana anordningar som behövs för bebyggelsen (exploateringssamverkan).

Prop. 1981/82:221

62

Av paragrafen framgår att det endast är ägare Ull mark inom ett samver­kansområde som får rätt att delta i exploateringssamverkan. Det innebär bl. a. att den som har en fastighet eller en andel i samfälld mark får delta. Det framgår också att lagen är tillämplig endast på sådana åtgärder, som behöver vidtas inom samverkansområdet. Däremot är det inte nödvändigt att all mark inom området berörs ay åtgärderna. Samverkan kan enligt paragrafen avse åtgärder som behövs för att ställa i ordning viss mark inom området för bebyggelse.

Ett samverkansområde bör bestämmas utifrån planmässiga principer. Inom området skall det finnas elt sådant inbördes samband att det med hänsyn till naturliga fömtsättningar, bebyggelsens nuvarande och framtida omfattning, behovet av gemensamma anordningar saml förhållandena i övrigt uppstår uppenbara fördelar om det planeras i ett sammanhang. Det är således det funktionella sambandet inom området som skall avgöra omfattningen. Skogsmark eller andra områden där markanvändningen inte avses att ändras och där marken inte heller behövs för den avsedda bebyggelsen, t. ex. för rekreationsändamål e. d., bör således inte hänföras till samverkansområdet.

Inom befintliga bebyggelseområden lorde samverkansområdena ofla bli väsentligt mindre än vid nyexploatering. Behovet av att i ett planmässigt sammanhang studera förtätningsmöjligheter och förbättringar av den yttre miljön som är lämpade för fastighetssamverkan torde där ofla kunna tillgo­doses inom ett kvarter eller inom en del av ett kvarter.

Som framgår av 4 § är det kommunfullmäktige som anger samverkans­områdets huvudsakliga avgränsning. Preciseringen av områdets simliga gränser bestäms därefter vid förrättningen.

Avgränsningen av ett samverkansområde kan i vissa fall ske genom översiktlig planläggning. I de flesta kommuner utgörs de översikdiga pla­nerna av antagna generalplaner, kommunöversikler och markdispositions-planer. 1 sådana planer kan tas ställning inte bara till vilka områden som är lämpliga för tätbebyggelse eller för stadsförnyelse utan också i viss mån till genomförandefrågor. Planerna bör i många fall kunna utgöra,ett underlag fill avgränsning av lämpliga samverkansområden. Genom ätt dessa planer vanligtvis handläggs i den ordning som i byggnadsstadgan föreskrivs för generalplaner kan allmänheten och övriga berörda ta del av och framföra synpunkter på bl. a. sådana genomförandefrågor som indelningen i sam­verkansområden .

Den indelning som kan göras i en kommunöversikt eller markdisposi-fionsplan måste dock i många fall bli ganska grov. Del närmare ställnings­tagandet till indelningen kan då ske t. ex. genom att kommunen upprättar en områdesplan eller väljer utvägen att avgränsa samverkansområdet i anslutning till arbetet med en detaljplan. I de fall då samverkan skall avse åtgärder inom en gällande detaljplan, sker avgränsningen lämpligen med utgångspunkt i de ställningstaganden som kommunen gjort i detaljplanen eller i en tomtindelning.

Prop. 1981/82:221

63

I andra fall kan förhållandena vara sådana atl kommunen inte är beredd att ta ställning till samverkansområdels omfattning förrän en detaljplan föreligger eller detaljplanearbetet är i ett långt framskridet skede.

Exploateringssamverkan kan ske i olika bebyggelsesituationer, t. ex. vid nyexploatering för bostadsändamål samt vid förbättring och förtätning av befintliga bebyggelsemiljöer. Det kan därvid vara fråga om såväl helårs-som frifidsbebyggelse eller bebyggelse för andra ändamål.

I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.1.2) har jag angett vilka åtgärder som skall kunna omfattas av exploateringssamverkan. Jag framhöll där att alla slags åtgärder som normalt inryms i exploatering för bebyggelseända­mål och som syftar lill att iordningställa marken för bebyggelse eller atl underlätta förnyelse av bebyggelseområden bör kunna genomföras. Där­emot bör inte själva uppförandet av nya hus eller ombyggnad av hus på enskilda fastigheter kunna omfattas av exploateringssamverkan. De åtgär­der som kan behövas för atl iordningställa mark för bebyggelse kan avse upprättande av erforderliga planer för området tillsammans med kom­munen, genomförande av fastighetsreglering, rivning av byggnader, utfö­rande av anläggningar som behövs inom området saml fördelning av mark mellan deltagande fastigheter i samverkan. Ett av syftena med samverkan är med andra ord att samtliga de åtgärder som behövs inom området skall samlas och samordnas i elt företag.

Inom en exploateringssamverkans ram kan således vidtas skiftande åt­gärder för markens iordningställande inom samverkansområdet. Inte säl­lan föreligger därvid behov av att inrätta sådana gemensamma anläggning­ar för fastigheterna som skall bestå även efter exploateringens genomfö­rande. Anläggningar av detta slag prövas enligt anläggningslagen. Det nu framlagda förslaget ger dock möjlighet att pröva en anläggningsfråga ge­mensamt med exploateringssamverkan vid samma förrättning. Jag åter­kommer till denna fråga i anslutning till 8 §.

För alt exploateringssamverkan skall kunna ske krävs att området är uppdelat mellan flera fastigheter. Begreppet fastighet bör i delta samman­hang ha samma betydelse som i fastighetsbildningslagen, dvs. enhet som registrerats som fastighet i faslighelsregislret eller enligt gällande bestäm­melser skall registreras som faslighet. Egendom av annan typ som gmva, tomträtt, byggnad på ofri gmnd skall inte kunna delta i exploateringssam­verkan.

Exploateringssamverkan kan komma att innefatta relativt omfattande ändringar i fastighetsindelningen. Sådan privat jorddelning som enligt la­gen (1971:1037) om äganderättsutredning och legalisering kan legaliseras kräver för en eventuell anslutning till exploateringssamverkan en föregåen­de legalisering.

I bl. a. anläggningslagen finns en regel om vem som skall anses vara ägare när fastigheter innehas på gmnd av testamentariskt förordnande utan att äganderätten tillkommer någon. Med hänsyn till att exploateringssam-

Prop. 1981/82:221

64

verkan kan leda fill betydande förändringar i fastighetsindelningen tas inte upp någon motsvarighet till anläggningslagens bestämmelse i denna del. Det medför att god man enligt 18 kap. 4§ föräldrabalken måste förordnas då fastighet som innehas på grund av testamentariskt förordnande blir berörd av fråga om exploateringssamverkan. I anslutning till övergångs­bestämmelserna tar jag upp vissa andra äldre rättsförhållanden som är under avveckling, nämligen ständig besittningsrätl och fideikommissrätt hksom avkomsträtt eller annan förmån.

2§

Frågor om exploateringssamverkan prövas vid förrättning (exploate­ringsförrätlning) som handläggs av faslighetsbildningsmyndighelen.

Enligt denna paragraf skall frågor om exploateringssamverkan prövas vid exploateringsförrätlning som handläggs av fastighetsbildningsmyn­digheten.

Av 9§ framgår att en exploateringsförrätlning i princip skall handläggas enligt 4 kap. fastighetsbildningslagen. Faslighetsbildningsmyndighelen be­står av en förrätlningslantmätare och i de delar av förrättningen där det behövs dessutom av två gode män valda av kommunfullmäktige (4 kap. 1 och 2§§ fasfighetsbildningslagen). För frågor som kräver särskild fack­kunskap får myndigheten enligt 4 kap. 34 § faslighetsbildningslagen dessut­om anlita biträde av sakkunnig. Vid exploateringsförrätlning torde del ofla uppstå behov av att tillkalla såväl gode män som sakkunnigt biträde.

Villkor för exploateringssamverkan m. m.

3§

Exploateringssamverkan får beslutas, om del med hänsyn till bebyggel­seutvecklingen är angelägel all i elt sammanhang ställa i ordning mark för bebyggelse och utföra sådana anordningar som behövs för bebyggelsen.

Exploateringssamverkan får inte beslutas, om ändamålet med samver­kan lämpligen kan tillgodoses på annat sätt eller ölägenheterna av samver­kan från allmän eller enskild synpunkt överväger de fördelar som kan vinnas genom den.

Paragrafen innehåller de i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.1) behandlade bestämmelserna om de grundläggande villkoren för att exploa­teringssamverkan skall få komma lill stånd. Sådan samverkan får enligt första stycket beslutas endast om det är angeläget alt i ett sammanhang ställa i ordning mark för en avsedd bebyggelse och utföra anordningar som behövs för bebyggelsen. Somjag anfört i anslutning lill 1 § är ett av syftena med exploateringssamverkan att samtliga de åtgärder som behöver vidtas inom området samlas och samordnas i elt förelag. Kan de lika gärna genomföras på de berörda fastigheterna var för sig föreligger inte förutsätt­ning för exploateringssamverkan. Kravet på ett sammanhang mellan de

Prop. 1981/82:221

65

olika åtgärderna bör däremot inte hindra att de genomförs vid olika lid­punkter, t. ex. genom en etappindelning.

Som ytterligare villkor för exploateringssamverkan anges vidare alt exploateringsåtgärderna skall vara angelägna med hänsyn till bebyggel­seutvecklingen. Ändamålet med detla villkor är att avgränsa samverkans­institutets tillämpning till sådana situationer där del föreligger elt angelägel behov alt få behövlig exploatering genomförd. Samtidigt är ändamålet alt garantera att samhällets planer i fråga om bebyggelse inom området kan förverkligas.

I och för sig innebär förslaget att exploateringssamfälligheten ges en dispositionsrätt för atl genomföra markförändringar inom samverkansom­rådet som motsvarar expropriarion. Förslaget om exploateringssamverkan bygger emellertid på att de fastighetsägare som deltar i samverkan frivilligt ställer behövlig mark till förfogande. Endast när en fastighetsägare med mark som behövs för exploateringen avslår från att delta i samverkan kan ett tvångsvis ianspråklagande av mark aktualiseras. Vissa skyddsregler behöver dock uppställas i fråga om samfällighetens rätt alt disponera över marken inom samverkansområdet. Jag återkommer till dessa frågor i an­slutning till 17-20 §§.

I andra stycket behandlas vissa allmänna avvägningsfrågor som kan uppkomma vid prövning av exploateringssamverkan. Sådan samverkan får sålunda inte komma till stånd, om ändamålet lämpligen bör tillgodoses på annat sätt eller om olägenheterna av samverkan från allmän och enskild synpunkt överväger de fördelar som kan vinnas genom den. I princip skall samma avvägningar göras som vid expropriation (2 kap. 12§ första stycket expropriationslagen).

Bestämmelsen skall ses som en komplettering till de mera generella villkor för exploateringssamverkan som anges i första stycket. Till en början ger bestämmelsen en möjlighet att bedöma humvida de avsedda åtgärderna bör genomföras som exploateringssamverkan. Avser en ansö­kan om samverkan endast sådana frågor som kan lösas med hjälp av exempelvis anläggningslagen skall genomförandet i stället ske enligt den lagen. Andra stycket ger vidare en möjlighet att företa en allmän bedöm­ning humvida den avsedda exploateringen är lämpad all ombesörjas av fastighetsägarna. Det kan t. ex. gälla en bedömning av de planerade åtgär­dernas svårighetsgrad men också huruvida åtgärderna bör ombesörjas av fastighetsägarna var för sig eller i samverkan.   ,

Förhållandet kan också vara det alt olika alternativa lösningar föreligger vid exploatering av t.ex. ej detaljplanelagt område. I sådant fall skall del alternafiv väljas som vållar minst skada. Inom detaljplanelagda områden torde däremot planen ange hur exploateringen skall genomföras.

5    Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 221

Prop. 1981/82:221

66

4§

Exploateringssamverkan får beslutas endast om kommunfullmäktige till­styrkt delta. I tillstyrkandet skall fullmäktige ange samverkansområdets huvudsakliga avgränsning.

I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.1) har jag föreslagit alt kom­munen skall ha ett avgörande inflytande på frågan om exploateringssam­verkan skall få komma fill stånd eller inte. Delta har kommit till uttryck i förevarande paragraf, där det ställs krav på tillstyrkande från kommunfull­mäktige för alt samverkan skall få ske.

Kommunfullmäktiges ställningstagande skall givetvis grundas på de krav för exploateringssamverkan som jag har redovisat i anslutning lill 1 och 3§§. Genom kravet på tillstyrkande ges kommunfullmäktige också tillfälle att bedöma om samverkansfrågan ur kommunens synvinkel är lämplig atl överlämna fill fastighetsägarna och om de har fömtsättningar alt genomföra erforderliga åtgärder.

Om kommunfullmäktige tillstyrker att exploateringssamverkan får kom­ma till stånd, skall fullmäktige samtidigt ange samverkansområdels huvud­sakliga avgränsning.

I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.1) och i anslutning lill 1 § har jag angett de principer som bör ligga till grund för avgränsningen av samverkansområdel. Avser exploateringen en redan fastställd detaljplan torde en närmare avgränsning kunna ges redan i kommunfullmäktiges tillstyrkan. Detsamma kan vara fallet om arbetet med en ny eller ändrad detaljplan befinner sig på ett långt framskridet stadium. Del slutliga beslu­tet huruvida exploateringssamverkan skall komma till stånd och om sam­verkansområdets närmare avgränsning fattas av faslighetsbildningsmyn­dighelen i exploaleringsbeslutel. Någon formell bundenhet för myndighe­ten att besluta i enlighet med kommunens tillstyrkan föreligger därvid inte. Fastighetsbildningsmyndighelens ställningstagande i frågan kan nämligen vara beroende av andra intressen än sådana som kommunen har atl beak­ta. Avstyrker fullmäktige måste exploaleringsförrättningen inställas.

5§

Exploateringssamverkan får inte beslutas, om ägarna till marken inom samverkansområdet mera allmänt motsätter sig sådan samverkan och har beaktansvärda skäl för detta. Vid denna prövning skall främsi deras me­ning beaktas som har störst nytta av exploateringssamverkan.

I denna paragraf regleras frågan om opinionsprövning för att exploate­ringssamverkan skall få komma till stånd. Skälen härför har jag redovisat i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.3).

Opinionsvillkoret har utformats på samma sätt som i fastighetsbildnings­lagen och anläggningslagen. Villkoret innebär att exploateringssamverkan inte får beslutas om ägarna till marken inom samverkansområdet mera

Prop. 1981/82:221

67

allmänt motsätter sig åtgärden och har beaktansvärda skäl för detta. Vid prövningen av villkoret skall fastighetsbildningsmyndigheten göra en hel­hetsbedömning av de invändningar som anförs mot företaget. I första hand får därvid beaktas antalet sakägare som motsätter sig företaget. Den nu­merära fördelningen bör dock inte ensam vara avgörande för frågans lösning. Av väsentlig betydelse är också tyngden av de skäl som framförs mot företaget. De olika sakägarnas reella intressen av den föreliggande frågan måste också få tillmätas betydelse så att uppfattningen hos dem som kan väntas få den största nyttan och därmed tar den största risken bör tillmätas större betydelse. Den utformning som villkoret fått innebär att en inte alltför obetydlig minoritet i vissa fall kan stoppa exploateringssamver­kan, medan det i andra fall kan vara motiverat att kräva att motståndarna bör vara i klar majoritet för att kunna stoppa företaget. Med hänsyn fill att möjligheterna för delägarna att gemensamt genomföra exploateringen i stor utsträckning är beroende av en positiv grundsyn hos delägarna bör del dock i normalfallet krävas atl det finns en klar majoritet för exploaterings­samverkan för att företaget skall få komma fill stånd.

6§

Den som äger mark inom samverkansområdet får delta i exploaterings­samverkan om han har begärt det. I samverkan får dock inte delta ägare till fastigheter som endast har andel i samfälld mark inom området, om ande­len har ett obetydligt värde.

Av paragrafen framgår att deltagandet i en exploateringssamverkan är frivilligt. En fastighetsägare som inte vill delta i exploateringssamverkan har således rätt att stå utanför. Fastighetsägaren belastas då inte av några av de kostnader som samexploateringen ger upphov till, men han får heller inte del av den avkastning som exploateringsföretagel kan ge. Förslaget har närmare motiverats i den allmänna motiveringen (avsnitten 2.2.2 och 2.5.6).

Vilka fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten beslutas av fastighetsbildningsmyndigheten i exploateringsbeslutet. Önskan att del­ta i samverkan kan framföras exempelvis i ansökan om förrättningen eller vid förrättningssammanträde. Del väsentliga är alt begäran om deltagande sker genom en posifiv förklaring från fasfighetsägaren. Så länge exploate­ringsbeslutet inte är meddelat finns möjlighet för en fastighetsägare inom samverkansområdet att ansluta sig till den gemensamma exploateringen. Om ändrade förhållanden inträffar kan exploaleringsbeslutel enligt 26 § komma att ändras bl. a. i fråga om vilka fasligheter som skall delta i exploateringssamfälligheten. Möjlighet finns också att träffa överenskom­melse om in- eller utträde ur samfälligheten efter det att exploateringsbe­slutet vunnit laga kraft. Närmare bestämmelser härom ges i 32 §.

Den som avsagt sig delaktighet i exploateringssamfälligheten skall i princip inte kunna utnyttja det medgivande till förändring av markanvänd-

Prop. 1981/82:221

68

ningen på hans fastighet som kan följa av den detaljplan för samverkans­området som senare fastställs. Ett sådant hinder bör emellertid endast avse mark som skall inlösas för alt genomföra exploateringen. Ett särskilt förbud att vidta byggnadsåtgärder eller att avverka skog m. m. medan samverkan pågår kan således enligt 14 § meddelas på den del av fasligheten som berörs av exploateringen.

Gmndprincipen vid exploateringssamverkan är att den som äger en faslighet som till någon del är belägen inom samverkansområdet har rätt att få delta. Något krav på en minsta markandel för alt få delta uppställs inte.

Även den som äger en fastighet med del i samfälld mark inom området har möjlighet att delta i exploateringssamverkan. Somjag framhållit tidi­gare (avsnitt 2.2.2) bör emellertid inte fastigheter som inom samverkans­området endast har andel i samfälld mark och andelen har elt obetydligt värde ingå i exploateringsförelaget. En bestämmelse härom tas upp i denna paragraf. Med obetydligt värde avses i detta sammanhang att någon ersätt­ning i de fall som anges i 6kap. 6§ faslighetsbildningslagen normalt inte skulle utgå. Det torde här främsi vara fråga om samfällda vägar och diken inom området. Sädana fastigheters andelar i exploateringssamfälligheten skulle bli mycket små. Delägarnas intresse av atl fä del av exploateringens avkastning kan enligt min uppfattning inte uppväga de ökade administra­tionskostnader och andra olägenheter som skulle bli följden om samtliga delägare i dessa marksamfälligheter skulle få delta i exploateringssamver­kan.

Exploateringssamfällighet

7

§

För genomförande av exploateringssamverkan utgör de fasligheter, vars ägare deltar i denna en särskild samfällighet (exploateringssamfällighet). Delaktighet i samfälligheten är förenad med äganderätt till varje särskild faslighet.

I denna paragraf anges lill en början atl de fastigheter vilkas ägare deltar i en exploateringssamverkan utgör en särskild samfällighet. Begreppet samfällighet används här, somjag strax återkommer till, i sin associations-rättsliga betydelse av fasfighetssammanslulning. I denna sammanslutning ingår således alla dellagande fastigheter, oavsett om de bidrar med mark eller ej till exploateringsföretaget.

I paragrafen anges vidare den sakrältsliga knylningen mellan exploate­ringssamfälligheten och de deltagande fastigheterna. Denna knytning inne­bär att det är fastigheterna som sådana som ingår i samfälligheten. En ny ägare fill en fastighet som är ansluten till samfälligheten är bunden av de beslut som fattats vid förrättningen. Förrältningsbesluten kan inte ändras på annat sätt än genom en ny förrättning. Genom den sakrältsliga knyt-

Prop. 1981/82:221

69

ningen kommer samfålligheten atl utgöra en stabil bas för den verksamhet som skall bedrivas. Denna stabilitet är väsentlig som gmnd för att kom­munen och en sammanslutning av enskilda fastighetsägare skall kunna ingå avtal om genomförandet av en detaljplan och ge fömtsättningar för att avtalet blir fullföljt.

Begreppet samfällighet har i lagsfiftningssammanhang getts olika inne­börd. I första hand förstås sålunda med samfällighet egendom eller rättig­het av servitutskaraktär som tillhör flera fasligheter. Dessa samfälligheler kan delas upp pä tre olika huvudtyper, nämligen dels marksamfälligheter, dvs. mark - ofta skogsmark - som tillhör flera fastigheter gemensamt, dels anläggningssamfälligheter eller gemensamma anläggningar, dvs. anlägg­ningar som tillhör flera fastigheter, och dels övriga samfälligheter som avser vissa andra fastighetssammanslutningar, t.ex. samfällda fisken, samfällda servitut och andra samfällda rättigheter. Undantagsvis kan en samfällighet vara knuten lill annat rättssubjekt än fasfighel.

Med begreppet samfällighet kan vidare avses den associalionsrättsliga sammanslutning av fastigheter som äger del i marksamfällighet, gemensam anläggning eller sådan fastighetssammanslutning som betecknats övrig samfällighet.

Många samfälligheter förvaltas enligt lagen om förvaltning av samfällig­heter. Enligt denna lag finns två förvaltningsformer, delägarförvaltning och föreningsförvaltning. Vid delägarförvahning beslutar delägarna i sam­fälligheten gemensamt om förvaltningsåtgärder. Vid föreningsförvallning bildas en särskild juridisk person, en samfällighetsförening, som handhar förvaltningen. Somjag angett i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.1.3) bör en exploateringssamfällighets förvaltning och behörighet all företräda deltagande fastighetsägare regleras genom lagen om förvaltning av samfäl­ligheter.

Begreppet samfällighet används i denna lag, liksom i bl. a. anläggningsla­gen, i båda bemärkelserna och kan således i vissa fall åsyfta gemensam egendom eller gemensamma rättigheter, i andra fall en associafionsrällslig sammanslutning av fasfigheter. Vilken betydelse begreppet har framgår dock av sammanhanget i de enskilda paragraferna.

Förrättningen

8§

Frågor om exploateringssamverkan tas upp efter ansökan av fastighets­ägare som kan delta i exploateringssamverkan eller av byggnadsnämnden.

Vid exploateringsförrättningar får frågor om åtgärder enligt fastighets­bildningslagen (1970:988), anläggningslagen (1973:1149) eller ledningsrätts­lagen (1973:1144) tas upp utan ansökan, om de är av betydelse för exploa­teringen. Sådana frågor får prövas gemensamt med frågor om exploate­ringssamverkan vid en och samma förrättning. En gemensam förrättning får även delas upp på skilda förrättningar.

Prop. 1981/82:221

70

Första stycket anger vem som har rätt att påkalla en exploateringsför­rätlning. Sådan rätt tillkommer ägare av fastigheter, som kan ingå i företa­get, och byggnadsnämnden. Del innebär atl en fastighetsägare, som anser att exploateringssamverkan bör komma lill stånd och alt hans fastighet skall delta, har rätt alt söka förrättningen. Visar det sig sedan under den fortsatta utredningen alt sökandens faslighet inte får ingå i exploaterings­samfälligheten och anmäler sig ingen annan fastighetsägare som kan gå in som sökande, föreligger hinder mot atl besluta om exploateringssamver­kan.

Enligt andra stycket ges möjlighet att pröva fastighetsbildningsfrågor och anläggningsfrågor vid samma förrättning och att formellt koppla sam­man dem med exploateringsförrättningen. Åtgärder som nu avses får tas upp vid en exploateringsförrätlning utan särskild ansökan, om de är av betydelse för exploateringen. Bestämmelsen är avsedd att underlätta en smidig samordning mellan exploateringsförrältnigen samt dels sådana åt­gärder - t. ex. fastighetsbeslämningar - som kan erfordras innan exploa­teringsbeslutet kan meddelas, dels sådana åtgärder som krävs för det fastighetsrättsliga genomförandet i övrigt av exploateringen.

Det ankommer på faslighetsbildningsmyndighelen all i varje särskilt fall avgöra om en gemensam handläggning av förrättningarna bör ske. Av andra stycket framgår vidare all en gemensam förtätlning åter kan delas upp på skilda förtätlningar. Även denna fråga avgörs av fastighetsbild­ningsmyndigheten.

9§

I fråga om exploateringsförtättningar riilämpas 4kap. 1-24, 27-40 och 42 §§ fasfighetsbildningslagen (1970:988).

Bestämmelserna om faslighelsbildningsförtällning i 4 kap. fastighets­bildningslagen skall tillämpas på motsvarande sätt vid en exploateringsför­rätlning. På samma sätt som i 19 § anläggningslagen görs dock vissa undan­tag. Något behov av en motsvarighet lill reglerna om fastighetsbildnings­beslut och tillståndsbeslut i 4 kap. 25 och 26 §§ fasfighetsbildningslagen har bedömts inte föreligga. I 4kap. 25 § samma lag ges också föreskrifter om skyldighet för fastighetsbildningsmyndigheten atl söija för utredning och om meddelande av fastighelsbildningsbelut. Motsvarande handläggnings­ordning skall visserligen gälla vid en exploateringsförrättning, men dessa föreskrifter lämpar sig inte helt för en motsvarande tillämpning vid exploa­teringssamverkan. Särskilda bestämmelser om skyldighet för faslighets­bildningsmyndighelen att sörja för utredning tas därför i stället upp i 10 § och bestämmelser om meddelande av exploaleringsbeslut i 13 §.

Föreskrifterna i 4kap. 41 § fastighetsbildningslagen, som handlar om vad som skall iakttas när fastighetsbildning leder till ändring av kommun- eller församlingsgräns, saknar helt aktualitet vid exploateringssamverkan.

Prop. 1981/82:221

71

Med de undantag jag nu nämnt skall alltså i princip samma förrättnings-förfarande som vid fastighetsbildning tillämpas vid en exploateringsför­rättning. Även överföring av mark inom samverkansområdet enligt de föreskrifter somjag föreslår i 19 § skall ske helt enligt fastighelsbildningsla­gens förfaranderegler inom ramen för exploateringsförrättningen. Jag skall här kort redogöra för vissa bestämmelser som har betydelse vid en exploa­teringsförrättning .

Sedan ansökan om förrättning tagils upp, åligger del fastighetsbildnings­myndigheten atl i behövlig utsträckning utreda vilka som i egenskap av fastighetsägare eller på annan gmnd är sakägare. Som ägare anses därvid den som har lagfart på fastigheten, om det inte visas all fastigheten tillhör annan (4kap. 11 § fastighetsbildningslagen). Vid exploateringssamverkan är samtliga fastighetsägare och vanligtvis alla delägare i samfälld mark inom samverkansområdel sakägare vid förrättningen. Fastighetsbildnings­myndighetens utredning enligt 11 § faslighetsbildningslagen bör alltså ske sedan kommunfullmäktige i sitt tillstyrkande enligt 4§ angett gränsen för samverkansområdet.

I 20§ anläggningslagen finns en kompletterande bestämmelse om alt innehavare av särskild rätt är sakägare vid en anläggningsförrältning när hans rätt berörs. Begreppet särskild rätt har där samma innebörd som i 1 kap. 2 § expropriationslagen och avser således nyttjanderätt, servitut, rätt till elektrisk kraft samt liknande rätt (prop. 1973:160 s.230). En mot­svarande bestämmelse finns i 18 § ledningsrättslagen. Vid en exploate­ringsförrättning blir innehavare av särskilda rättigheter berörda i den mån deras rätt påverkas av en fastighetsreglering. Särskilda regler härom ges i fastighetsbildningslagen. Enligt 5 kap. 34 § fastighetsbildningslagen är såle­des innehavare av nyttjanderätt sakägare vid förrättningen, om rätten berörs av fastighetsreglering och regleringen har betydelse för innehava­ren. Servitutshavare är jämställd med fastighetsägare och är därmed sak­ägare vid en fastighetsreglering. Någon motsvarighet till föreskrifterna i 20 § anläggningslagen och 18 § ledningsrättslagen behöver därför inte tas upp i lagen om exploateringssamverkan.

Beträffande formerna för förrättningen gäller som huvudregel att förrätt­ningen skall handläggas vid sammanträde med sakägarna. Detta torde bli normalförfarandet vid en exploateringsförrättning. Vissa undanlag gäller dock. Åtgärder av förberedande art eller teknisk beskaffenhet får sålunda företas utan sammanträde. Detsamma gäller om ansökan skall avvisas eller del är uppenbart att den sökta åtgärden inte kan tillåtas (4 kap. 14 § faslig­hetsbildningslagen) .

Bestämmelser om gränser och karta finns i 4 kap. 27 och 28 §§ fasfighets­bildningslagen. Karta över samverkansområdel bör upprättas. Däremot kan det normalt inte anses nödvändigt au gränserna för området utstakas och utmärks på marken.

Förtättningen avslutas enligt 4 kap. 29 § fasfighetsbildningslagen genom

Prop. 1981/82:221

72

en särskild förklaring (avslulningsbeslut). Förklaringen, som har karaktä­ren av elt förrätlningsbeslut, skall meddelas så snart alla till förrättningen hörande göromål blivit utförda. Innan faslighetsbildningsmyndighelen får avsluta en exploateringsförrätlning måste exploaleringsbeslutel i sin helhet vara meddelat och nödvändiga fastighetsregleringar genomförda. I övrigt har faslighetsbildningsmyndighelen möjlighet att välja om förrättningen skall avslutas efter det att exploateringsbeslutet är meddelat och fastig­hetsregleringen är genomförd eller om samma förrättning skall fortsätta även med det fastighelsrältsliga genomförandel i övrigt av exploateringen, t. ex. inrättande av gemensamhetsanläggningar. Vilket förfarande som be­döms som mest rationellt samt sakägarnas önskemål bör vara utslagsgivan­de för faslighelsbildningsmyndighelens beslut i denna fråga.

Möter hinder mot den sökta åtgärden skall, enligt 4 kap. 31 § faslighets­bildningslagen, förrättningen så snart som möjligt avbrytas och beslut om dess inställande meddelas. Förrättningen skall vidare inställas om sökan­den återkallar sin ansökan och annan, som själv kunnat ansöka om åtgär­den, inte begär all förrättningen fortsätts (4 kap. 32 § faslighetsbildningsla­gen).

10 §

Faslighetsbildningsmyndighelen skall i samråd med sakägarna utreda fömtsättningarna för och de ekonomiska konsekvenserna av exploate­ringssamverkan. Myndigheten skall också ombesörja de tekniska utred­ningar och värderingar som behövs. Samråd skall ske med byggnadsnämn­den och vid behov också med andra myndigheter som berörs av exploate­ringen.

Enligt paragrafen åligger del faslighetsbildningsmyndighelen att utreda fömtsättningarna för exploateringen. Myndighetens prövning skall inte bara la sikte på frågan huruvida de legala villkoren för samverkan enligt bl. a. 3 och 4 §§ föreligger. Också spörsmålet om de faktiska möjligheterna för samverkan och olika alternativ härför skall undersökas.

Av stor betydelse är givetvis den finansiella planläggningen. I den all­männa motiveringen (avsnitt 2.2.3) har jag avvisat tanken på alt ställa krav på en viss båtnad för exploateringsföretaget. Samtidigt framhöll jag att en viss redovisning av företagets konsekvenser ändå bör göras. I enlighet härmed föreskrivs att förrätlningsmannen skall utreda även de ekonomiska konsekvenserna av samverkan. Därvid kan beaktas sådana omständighe­ter som den ökning av fastighetsvärdena som en kommande detaljplan medför samt delägarnas och kommunens investeringar i olika anläggningar kan förväntas medföra. Även sådana fördelar som inte direkt kan konstate­ras genom ökade fastighetsvärden t.ex. miljöförbättringar, bör i viss ut­sträckning kunna beaktas under förutsättning att de kommer det aktuella området lill godo. Det bör dock i så fall inte vara fråga om rent personliga intressen eller om fördelar för andra än dem som bor eller är verksamma

Prop. 1981/82:221

73

inom området. Samtidigt bör hänsyn tas lill de kostnader som belastar fastighetsägarna. Det kan t.ex. gälla kostnader för all lösa in mark från fastigheter som inte deltar i exploateringssamverkan, anläggningskost­nader för gemensamma anläggningar, avgifter till kommunen, förrättnings-kostnader och administrationskostnader.

Till de ohka arbetsuppgifter som ålagts fastighetsbildningsmyndigheten hör också atl ombesörja tekniska utredningar och värderingar. Förslaget om exploateringssamverkan bygger på ett akfivt dellagande av fastighets­ägarna vid genomförandet av exploateringen. Det är därför av betydelse att förrätlningsmannens utredningsarbete företas tillsammans med sakä­garna. En föreskrift härom ges i 10§. Som regel lorde samarbeiet med sakägarna ske vid sammanträden. Många gånger kan emellertid mera informella kontakter med representanter för exploateringssamfälligheten underlätta utredningsarbetet.

I fastighetsbildningsmyndighetens utredningsarbete ingår också att ta kontakt med andra myndigheter som berörs av exploateringen och sam­råda med dem för atl få till stånd godtagbara lösningar. Av särskild bety­delse är naturligtvis samarbeiet med kommunen. Om byggnadslov fordras, bör byggnadslovsärendet samordnas med övriga exploateringsåtgärder. Genom hänvisningen fill 4 kap. 24 § faslighetsbildningslagen i den nyss berörda 9 § är del sörjt för all byggnadsnämnden alltid får tillfälle atl delta i förrätlningssammanträden.

ll§

Vid förrättningen skall bestämmas grunderna för fördelning av kostna­derna för exploateringssamverkan och de fördelar som vinnes genom denna. För detla ändamål skall andelstal fastställas för varje fastighet som ingår i exploateringssamfälligheten.

Andelstalet för en fastighet skall bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till arealen av den för exploatering tillgängliga mark av fastigheten som ingår i samverkansområdel. Motsvarar del bidrag en fas­lighet lämnar genom tillskott i mark inte vad fastigheten har atl tillskjuta med tillämpning av andelslalet, skall skillnaden utjämnas i pengar. Därvid skall 4 kap. expropriationslagen (1972:719) tillämpas. Om en stadsplan eller byggnadsplan har fastställts efter det alt exploateringsbeslutet enligt 13 § har vunnit laga kraft, skall dock hänsyn inte tas till den inverkan som planen kan ha haft på markens värde.

För en fastighet inom samverkansområdel, som saknar för exploatering tillgänglig mark, skall andelslal bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta som fastigheten har av exploateringen. I fall då andelstal såväl för fastigheter med mark riilgänglig för exploatering som för fastigheter ulan sådan mark skall tillämpas samtidigt, skall de enligt andra stycket bestämda andelstalen i motsvarande mån jämkas.

Gmnderna för fördelning av exploateringens kostnader och fördelar skall enligt första stycket fastställas vid förrättningen. Det sker genom all för varje deltagande fastighet anges ett andelstal. I allmänhet lorde samma

Prop. 1981/82:221

74

andelstal kunna gälla för fördelning av såväl kostnader som fördelar. I en exploateringssamverkan kan emellertid ingå även sådana fastigheter som inte avstår mark fill företagel. Dessa skall enligt 18 § inte tilldelas avkast­ning i mark. Det medför att skilda andelslal kan krävas för kostnader och avkastning i sådana fall då en fastighet som ej bidrar med mark bör åsättas andelstal i kostnadsdelen. Jag återkommer närmare i del följande till frågan om andelstal för nu angivna fastigheter.

I andra stycket behandlas frågan om andelslal för fasligheter med mark riilgänglig för exploateringsföretagel. Hit räknas givetvis i första hand fastigheter som berörs av marköverföringar inom området för den planera­de bebyggelsen eller för gemensamma anordningar. Hit bör emellertid också räknas mark som enligt planen behövs för t. ex. strövområden eller rekreation inom ell fritidsområde även om marken inte behövs för själva bebyggelsen eller anordningarna. Särskilt gäller det när en samlad bebyg­gelse på viss eller vissa fastigheter inom området förutsätter tillgång till strövområden.

I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.1) har jag framhållit alt andels­talen i de flesta fall bör kunna uppskattas med enkla schablonartade metoder, i första hand med hjälp av fastighetens areal. Denna regel måste emellertid kompletteras med en regel om utjämning i pengar i vissa situa­tioner. Samverkansområdet kan t.ex. omfatta terrängavsnitt som från bebyggelsesynpunkt är att betrakta som impediment, dvs. höga berg, försumpade områden med svårbemästrade grundförhållanden, storblockig terräng m.m. Det kan då inte anses rimligt att ägarna till dessa områden skall vara med och dela på fördelarna av exploateringen i direkt proportion till arealen utan atl någon hänsyn las lill del värde marken har före beslutet om exploateringssamverkan. Det kan också vara så atl en detaljplan om­fattar endast en del av ett samverkansområde. Vissa fasligheter behöver kanske då inte fillskjuta någon mark till planområdet. Somjag har anfört i den allmänna motiveringen bör därför en utjämning i pengar ske om andelstalet inte motsvarar värdet av den tillskjutna marken. Man kan också uttrycka detla så att varje ägare som fillskjuler mark fill exploate­ringsföretaget får fillgodoräkna sig det värde som marken har före exploa­teringen. Detta fillgodoräknande bör bestämmas enligt expropriationsla­gens värderingsregler. En bestämmelse härom finns i tredje meningen i andra stycket. Värderingen skall dock grundas på de planförhållanden som råder när exploaleringsbeslutel fattas. Om en plan har fastställts innan exploateringsbeslutet vunnit laga kraft är det således värdet enligt planen som skall ligga till grund för andelstalsberäkningen. Däremot skall värde­höjning lill följd av detaljplan som fastställs efter exploaleringsbeslutel inte påverka värderingen. En bestämmelse om det tas upp i andra stycket.

Om alla fastigheter inom ett samverkansområde tillskjuter lika stor areal mark och därigenom får lika andelstal innebär det system jag nu föreslagit att de fastighetsägare vars mark är mindre värd än genomsnittet i

Prop. 1981/82:221

75

princip får skjuta till pengar till exploateringssamfälligheten. I motsatt situation får samfälligheten betala ersättning lill fastighetsägaren. Somjag har anfört i den allmänna motiveringen skall också sådan övrig skada som avses i 4 kap. 1 § första stycket expropriationslagen ersättas. Som lagrådet har påpekat torde sådana skador inte kunna bedömas förrän i samband med fördelningen av den byggbara marken. I likhet med lagrådet anserjag därför att frågan om skadeersättning bör regleras i 18 §. Dessa utjämningar i pengar kommer normalt att tas upp i den slutavräkning som görs i samband med att den byggbara marken fördelas enligt 18 §.

Somjag också har framhållit i den allmänna motiveringen torde det vara svårt att i vissa situationer, t.ex. vid förtätningar i innerstadskvarter bestämma andelstalen enligt den nu angivna huvudregeln. Förrättnings­männen bör då ha frihet att tillämpa en i det sammanhanget mera ända­målsenlig andelstalsberäkning.

I många fall kommer byggnader atl finnas på de fastigheter som ingår i samverkansområdet. I belänkandet har framhållits alt byggnader som inte påverkas av exploateringen inte heller skall få betydelse för andelstalens beräkning. Jag delar den uppfattningen. Jag vill dessutom utvidga denna princip lill alt gälla även de byggnader som berörs av företagel. Hus kanske måste rivas eller flyttas eller byggas om på något sätt för att den nya planen skall kunna genomföras. Med det system för ersättning för tillskjulen mark frän delägarna somjag föreslår får berörda fastighetsägare full kompensafion från samfälligheten för de värden deras mark, inklusive byggnader och anläggningar, har före den nya detaljplanen utan alt detta påverkar andelstalen.

Som jag har anfört i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.2) kan jag inte ansluta mig fill lagrådets förslag atl andelslalen skall bestämmas främsi med hänsyn till fastigheternas marknadsvärden. Bortsett från detta har paragrafens andra stycke i allt väsenfligt utformats i enlighet med lagrådets förslag.

I en exploateringssamfällighet kan det också ingå fastigheter som inte bidrar med mark till företagel. För sådana fastigheter måste givetvis an­delstalet bestämmas efter andra principer. Andelslalet har i detla fall närmast betydelse som gmnd för fördelning av främst samfällighetens kostnader. Till skillnad mot vad som skall gälla för fastigheter som bidrar med mark har andelslalen här ingen betydelse som norm för marktilldel­ning eller värdeutjämning i företaget. Andelslalet synes därför inte behöva bestämmas med direkt koppling till de principer som anges i andra stycket. Det väsentliga är atl andelstalen för de olika fastighelskategorierna står i rimlig proportion fill varandra.

Med hänsyn till det sagda anges i tredje stycket att andelslalet för en fastighet som inte bidrar med mark till exploateringsföretaget skall bestäm­mas efter vad som är skäligt med hänsyn främst lill den nytta som faslighe­ten har av exploateringen. Vid bedömningen härav kan hänsyn tas till den nytta fasfigheten antas få av viss anläggningsåtgärd eller av exploaterings-

Prop. 1981/82:221

76

företagel som sådant. I andra fall kan förhållandena dock vara sådana att någon egentlig nytta inte kan konstateras eller att en fastighetsägare deltar i samverkan närmast för atl kunna påverka utformningen av anläggningar, miljö o.d. En fastighets nytta kan också vara endast marginell vid en jämförelse med övriga dellagande fastigheter. Del kan då vara rimligt all andelstalet för fastigheten bestäms till noll.

Lagrådet har framhållit att i vissa fall - t.ex. då det är fråga om filldelning av mark - åtgärden endast berör fastigheter med mark tillgäng­lig för exploatering. I dessa fall skall de för dessa fastigheter bestämda andelslalen direkt tillämpas. När del gäller andra åtgärder - t.ex. vid bestämmande av tillskott som skall läcka kostnader eller utskiftning av tillgångarna vid upplösning av en samfällighelsförening - skall andelslalen för samtliga fastigheter läggas till grund. Det medför atl en samordning får ske av de andelstal som besiämts för fastigheter med exploaterbar mark respektive fastigheter ulan sådan mark. En viss jämkning måste ske. Lagrådet anser att lagtexten bör innehålla en upplysning om detta. Jag ansluter mig till lagrådets uppfattning. En erinran om atl andelslalen skall jämkas i de nu berörda fallen har tagits in i tredje stycket sista meningen.

12§

Om exploateringssamfälligheten skall förvallas av en samfällighetsföre­ning, får faslighetsbildningsmyndighelen för varje fastighet fastställa det belopp (förmånsrättsbelopp) med vilket förmånsrätt får åtnjutas enligt lagen (1973:1152) om förmånsräU för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheler samt vilka åtgärder som skall ha genomförts för all förmånsrätten skall gälla. Förmånsrättsbeloppet fär inte överstiga den värdehöjning som beräknas uppkomma på varje faslighet.

Moriven för ell förmånsrättssyslem vid exploateringssamverkan har jag angett tidigare (avsnitt 2.3.3).

En fömtsättning för atl förmånsrätt skall får åtnjutas är alt delägarnas gemensamma insatser beräknas ge upphov till värdehöjning inom samver­kansområdet. Vid många exploateringsföretag torde delägarna ha goda möjligheter alt klara finansieringen med annan säkerhet som gmnd än förmånsrätten. I sådant fall behöver givelvis inte något förmånsrättsbelopp fastställas.

I betänkandet har den värdehöjning som avselts grunda förmånsrätten angetts som skillnaden mellan områdets värde före och efter ny eller ändrad detaljplan. Somjag anfört i avsnitt 2.3.3 bör emellertid även den värdehöjning som beror av utförda investeringar m.m. gmnda förmåns­räU.

Till följd av bestämmelsen i andra meningen i paragrafen kan emellertid någon förmånsrätt inte bestämmas förtån förutsätiningarna för exploate­ringen har klarlagts och eventuell värdehöjning kan bedömas. Del kan ske antingen genom att en detaljplan har fastställts eller, om exploateringen skall ske utan sådan plan, genom att t. ex. byggnadslov har meddelats eller

Prop. 1981/82:221

77

värdehöjande markåtgärder vidtagits. Här måste dock påpekas att i detta skede uppkommen värdehöjning endast avser skillnaden mellan områdets värde före beslutet och värdet av rålomlmark och övriga tillgångar som har uppkommit som en följd av planfastställelsen eller byggnadslovsbeslulet. Värdehöjning som följer av investeringar i gator, vägar, ledningar m. m. uppkommer inte förrän dessa anläggningar utförs. Således motsvaras inte förmånsrätten av verkliga tillgångar förrän dessa investeringar gjorts, vil­ket innebär att man i förväg måste uppskatta den värdehöjning som respek­tive investering medför.

I3§

Om det inte finns något hinder mot exploateringssamverkan, skall fas­tighetsbildningsmyndigheten meddela exploaleringsbeslut. I beslutet skall anges

1.

exploateringens ändamål, samverkansområdets omfattning och de ex­ploateringsåtgärder som skall ulföras i samverkan,

2.

de fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten,

3.

fastigheternas andelstal,

4.

förmånsrättsbeloppets storlek och vilka åtgärder som skall ha genom­förts för att förmånsrätten skall gälla,

5.

föreskrifter för exploateringens utförande,

6.

den fidpunkt när exploateringen skall vara slutförd.

Om det är lämpligt, får de frågor som avses i första stycket 3-6 medde­las i ett senare beslut.

I exploateringsbeslutet skall även anges vilka fastigheter som enligt 19 § kan beröras av marköverföring.

I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.4) har jag närmare beskrivit förrättningsförfarandet. Av vad jag har anfört där framgår all exploate­ringsföretaget inleds genom atl faslighetsbildningsmyndighelen fattar ett exploaleringsbeslut. Detta framgår av första stycket i förevarande paragraf som också innehåller en uppräkning i sex punkter av vad som skall tas in i beslutet.

Enligt punktl skall anges exploateringens ändamål, samverkansområ­dets omfattning samt de exploateringsåtgärder som skall ulföras i samver­kan. Det kan därvid vara lämpligt att ange om exploateringens ändamål avser fråga om t.ex. nyexploatering, förnyelse och förtätning av äldre villa- eller fritidsbebyggelseområden eller sanering av innersladskvarter.

Omfattningen av samverkansområdel bör lämpligen beskrivas genom hänvisning till en karta. Exploateringens innehåll i övrigt kan exempelvis avse typ av bebyggelse, exploateringsgrad, åtgärder i form av gemensam­hetsanläggningar, allmänna anläggningar o.d. Finns förslag till områdes-plan eller detaljplan kan beskrivningen anknytas fill planförslaget. Fast­ställs en detaljplan som avsevärt avviker från de gmnder som har angetts i exploateringsbeslutet bör beslutet kunna omprövas enligt 26 §. Detalje-ringsgraden i denna beskrivning måste anpassas till behovet. Företagels omfattning måste givetvis klargöras så alt delägarna vet vad samverkan innebär. Samtidigt är det viktigt att beskrivningen inte blir så detaljerad all delägarnas handlingsmöjligheter i det fortsatta utredningsarbetet, förhand­lingar om exploateringsavtal m. m. begränsas i onödan.

Prop. 1981/82:221

78

Den förteckning som enligt punkt 2 skall göras över de deltagande fas­tigheterna måste naturligtvis vara så klar alt del inte behöver uppstå någon tvekan om vilka fastigheter som ingår i samfälligheten.

Enligt punkt 3 skall också de dellagande fastigheternas andelstal anges i beslutet. I den frågan vill jag hänvisa fill vad jag har anfört i den allmänna motiveringen (avsnitt2.3.1) och i anslutning till 11 §.

Enligt punkt 4 skall anges det belopp med vilket exploateringssamfällig­heten skall åtnjuta förmånsrätt i de deltagande fastigheterna samt vilka åtgärder som skall ha genomförts för att förmånsrätten skall få utnyttjas. Hur beloppet bör beräknas har jag närmare kommenterat i anslutning till 12.§ och i den allmänna mofiveringen (avsnitt 2.3.3). Finns inget behov av förmånsrätt bör i denna punkt anges att någon förmånsrätt inte skall finnas. Någon särskild bestämmelse om detta anserjag dock inte nödvän­dig.

Enligt punkt 5 skall anges behövliga föreskrifter för exploateringens utförande. Till gmnd för sådana föreskrifter kan ligga sådant som föranleds av synpunkter från kommunen, t. ex. standardkrav på väg- eller gatunätet, vatten- och avloppsanordningar, gemensamhetsanläggningar m. m. Även föreskrifter av annat slag kan bli aktuella, t. ex. sådana som framkommit vid samråd med andra myndigheter. Del kan bl. a. gälla föreskrifter som rör naturvård, trafiksäkerhet och kulturminnesvård.

Enligt punkt 6 slufligen skall anges den tidpunkt när exploateringen skall vara slutförd. Tiden härför bör bestämmas bl. a. med hänsyn lill när en ny eller ändrad plan kan antas föreligga och till omfattningen av de åtgärder som avses med exploateringen. Av 25 § framgår att exploateringsbeslutet upphör att gälla vid den lidpunkt när exploateringen enligt exploaterings­beslutet senast skall vara slutförd. Dock har fastighetsbildningsmyndighe­ten möjlighet att förlänga tiden om särskilda skäl finns. Genom fidsfrislen är det sörjt för att ett beslut om exploateringssamverkan, med de särskilda rättsverkningar som är förenade med ett sådant beslut, inte kommer att gälla under oskäligt lång tid utan att en plan fastställs eller att exploatering­en fullföljs. Jag finner emellertid inte skäl föreligga att bestämma någon maximal längd av tidsfristen. Den tid som anges i beslutet får givetvis ingen formell betydelse för kommunens handläggning av plan- eller bygg­nadslovsärendet enligt byggnadslagstiftningen.

Av andra stycket framgår att frågor som avses i punkterna 3-6, dvs. fastigheternas andelstal, förmånsrättsbeloppets storlek, tidpunkten när ex­ploateringen skall vara slutförd samt behövliga föreskrifter för exploate­ringens genomförande, får tas upp i ett senare beslut om det är lämpligt. Bestämmelsen ger möjlighet till atl i elt fidigt skede meddela ett exploate­ringsbeslut för att få till stånd en samfällighetsförening som deltar i arbetet med planläggning av området och som kan uppträda som en part gentemot kommunen. Besluten om andelstal, förmånsrättsbelopp m. m. kan då med­delas vid en lidpunkt närmare planens fastställande.

Prop. 1981/82:221

79

I tredje stycket anges att exploateringsbeslutet också skall innehålla en erinran om vilka fastigheter som inte deltar i exploateringen men som berörs av marköverföringar för förelagels genomförande. Rätt att ta i anspråk mark från sådana fastigheter föreligger enligt 19 § om marken omfattas av en stads- eller byggnadsplan som fastställts efter det att ex­ploateringsbeslutet vunnit laga kraft. Uppgifterna om marköverföringar måste därför bli endast preliminära. Det är dock enligt min mening väsent­ligt att en fastighetsägare som kan beröras av marköverföring får besked om det i ett så tidigt skede som möjligt.

14§

Förordnanden enligt 5 kap. 21 och 22 §§ faslighetsbildningslagen (1970: 988) om inskränkning i rätten att under fastighetsreglering utnyttja natur-fillgångar och om byggnadsförbud i samband med fastighetsreglering får meddelas samtidigt med exploateringsbeslulel.

I denna paragraf stadgas att förordnande om förbud mot eller särskilda villkor för skogsavverkning eller jord-, grus- eller sandtäkt enligt 5 kap. 21 § fastighetsbildningslagen eller förbud enligt 5 kap. 22 § samma lag mot att utan fastighetsbildningsmyndighelens medgivande företa nybyggnad eller sätta i stånd byggnader får meddelas samtidigt som exploaleringsbeslutel.

Paragrafens lydelse överensstämmer i sak med den som lagrådet har föreslagit.

Syftet med dessa förordnanden vid exploateringssamverkan har jag be­rört tidigare (avsnitt 2.5.5).

Till det sammanträde, vid vilket exploateringsbeslutet meddelas, bör i princip alla fastighetsägare inom samverkansområdel kallas. Genom före­skriften att eventuella förordnanden enligt 5 kap. 21 och 22 §§ fastighets­bildningslagen skall meddelas samtidigt som exploateringsbeslutet blir de, om förordnandet tillkännages vid sammanträdel, gällande omedelbart. Meddelas förordnandet i annan ordning gäller det mot var och en som fått kännedom om det. Däremot är del inte lämpligt att ta upp dessa förordnan­den direkt i elt exploateringsbeslut, eftersom besvärsreglerna inte överens­stämmer med dem som gäller för exploateringsbeslutet. I de fall exploale­ringsbeslut delas upp i särskilda beslut kan förordnande enligt 5 kap. 21 eller 22 §§ meddelas i anslutning fill något av delbeslulen.

Ett byggnadsförbud får meddelas, om det behövs för att underlätta förtättningen och säkerställa resultatet. Vid exploateringssamverkan är del väsentligt att den byggnadsrätl som en ny eller ändrad detaljplan för med sig inte utnyttjas innan fördelningen av den bebyggbara marken är genomförd. Byggnadsförbud enligt 5 kap. 22 § fastighetsbildningslagen bör därför regelmässigt kunna utfärdas av faslighetsbildningsmyndighelen om det finns någon risk för atl byggnadsrälterna utnyttjas innan marköver­föringen är gjord.

Innan ett byggnadsförbud meddelas av fasfighelsbildningsmyndigheten bör samråd ske med byggnadsnämnden. Nämnden bör även underrättas

Prop. 1981/82:221

80

skriftligt när fasfighelsbildningsmyndigheten förordnar om byggnadsför­bud och när förordnandet upphör atl gälla. Kommunikationen med bygg­nadsnämnden är viktig och nödvändig för alt nämnden skall ha möjlighet att upplysa en sökande av byggnadslov om att även medgivande av faslig­hetsbildningsmyndighelen krävs för att byggande skall få ske inom områ­det. Föreskrifter om denna kommunikation bör meddelas i en förordning.

Vid överträdelse av ett meddelat förordnande gäller, liksom vid annan fastighetsreglering, bestämmelserna om flyttning av byggnad i 5 kap. 25 S andra stycket och ansvarsbestämmelsen i 5 kap. 35 § fastighetsbildningsla­gen. När ett förbud inte längre behövs, bör faslighetsbildningsmyndighe­len snarast upphäva förbudet. Har förordnandet inte upphävts, upphör det automatiskt när ersättningsfrågorna angående den mark som berörs av förordnandet sluUigt avgjorts (5 kap. 23 §).

Enligt 15 kap. 4§ fastighetsbildningslagen har sakägare besvärsrätt i fråga om förordnande enligt 5 kap. 21 §. Däremot föreligger ingen besvärs-rätt mot förordnande enligt 5 kap. 22 §. Besvär i dessa fall får i stället anföras när någon med stöd av förordnandet nekas medgivande atl bygga. Sådan talan är inte inskränkt till viss tid.

15§

Om exploaleringsbeslut har meddelats, skall förrättningskostnaderna fördelas mellan ägarna av de fastigheter som ingår i exploateringssamfäl­ligheten efter vad som är skäligt. I övrigt tillämpas 2 kap. 6 § fastighetsbild­ningslagen (1970:988).

När exploaleringsbeslut meddelats skall förrättningskostnaderna förde­las mellan ägarna av de fastigheter som ingår i exploateringssamfälligheten efter vad som är skäligt. Normalt torde de andelslal som besiämts vid förrättningen kunna utgöra grund för denna fördelning. Sakägarna har även enligt paragrafen en viss möjlighet alt själva bestämma hur förrätl-ningskoslnaderna skall fördelas.

I paragrafen föreskrivs vidare att 2 kap. 6§ faslighetsbildningslagen skall i övrigt tillämpas vid fördelningen av kostnaderna. Handläggs flera för-rältningsåtgärder vid gemensam förrättning skall de gemensamma kostna­derna enligt 2 kap. 6 § första stycket faslighetsbildningslagen fördelas på de olika åtgärderna efter vad som är skäligt. Detta gäller bl. a. när den gemen­samma handläggningen avser åtgärder enligt olika lagar, såsom exploale-ringssamverkansfråga och inrättande av gemensamhelsanläggningar. Så­dan fastighetsreglering som sker enligt 19 § och som avser överföring av mark inom samverkansområdet utgör, liksom fastighetsreglering mellan deltagande fastigheter, en del av exploateringsförrätlningen. Förrättnings-kostnaderna för sådana åtgärder skall således fördelas enligt bestämmel­serna i denna paragraf.

Avvisas ansökan eller inställs förrättningen, skall enligt 2 kap. 6§ andra stycket faslighetsbildningslagen redan uppkomna kostnader betalas av sökanden, såvida inte särskilda omständigheter föranleder all betalnings-

Prop. 1981/82:221

81

skyldigheten bör fördelas mellan samtliga sakägare eller vissa av dem. Har byggnadsnämnden påkallat förrättningen skall kommunen normall svara för kostnaderna.

1

tredje stycket av 2 kap. 6§ faslighetsbildningslagen ges sakägarna i princip rätt atl komma överens om hur förrättningskostnaderna skall för­delas. Avtalsfriheten begränsas av villkoret att det inte får vara uppenbart att överenskommelsen tillkommit i otillbörligt syfte.

2

kap. 6§ sista stycket faslighetsbildningslagen anger vilka kostnader som utgör förtättningskoslnader. Dessa är till en början den taxereglerade avgift som skall utgå till statsverket eller lill kommun som bär ansvaret för fastighetsbildningsverksamheten. Till förrättningskostnaderna hör vidare ersättning till sakkunnigt biträde vid förrättningen och lill syssloman, utgifter för hantlangning som inte ingår i laxeavgiften samt ersättning för skada enligt 4kap. 38 § tredje stycket faslighetsbildningslagen. Som för­rättningskostnad anses däremot inte kostnad för anlitande av gode män eller det allmännas utgifter för ersättning till tolk. Sådan kostnad skall betalas av det allmänna.

Kostnad som en enskild kan ha för att ta till vara sin rätt vid förrättning­en, t.ex. för resor till sammanträden, för anlitande av ombud eller för särskilda utredningar, utgör inte förtätlningskostnad. Sådana kostnader stannar således på den enskilde.

Markfrågor m. m.

16§

Vid en exploateringsförrätlning skall fastighetsreglering inom samver­kansområdet ske i den utsträckning som krävs för atl genomföra exploate­ringen. I fråga om sådan fasfighetsreglering gäller bestämmelserna i fas­tighetsbildningslagen (1970:988). I stället för 5 kap. 4 och 5 §§, 7 § första och andra styckena, 8-13 och 18 §§ samt 8 kap. l-6§§ fastighetsbildningsla­gen skall dock gälla 

II, 

15 och 17-23 §§ denna lag. Innebär överenskom­melse enligt 23 § att en fastighet tilldelas avsevärt mera mark än som följer av 11 § andra stycket eller 18 §, skall 5 kap. 20 § fasfighetsbildningslagen tillämpas. Vid fastighetsregleringen skall bestämmelsen i 3 § andra stycket denna lag tillämpas.

Fasfighetsreglering enligt denna lag får ej ske innan exploateringsbeslu­tet enligt 13 § har vunnit laga kraft.

Förrättningar enligt denna lag har företräde framför annan fastighets-bildningsförtättning inom samverkansområdet som berör exploateringen.

I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.2) har jag berört behovet av styrmedel för att anpassa fastighetsindelningen till den plan som företaget avser att genomföra och för att de deltagande fastigheterna i möjlig ut­sträckning skall kunna tilldelas byggbar mark i förhållande till sina andels­tal. Jag har där även berört behovet av atl genom fastighetsreglering kunna tillföra exploateringssamfälligheten mark från fastigheter inom samver­kansområdet vars ägare avböjt alt delta. Sådan mark, liksom berörd mark från fastigheter som deltar i samfälligheten, skall tas om hand av samfäl­ligheten och fördelas mellan de dellagande fastigheterna enligt andelslalen. 

6   Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 221

Prop. 1981/82:221

82

Enligt paragrafens första stycke skall fastighetsreglering inom samver­kansområdet ske i den utsträckning som krävs för att genomföra exploate­ringen. För de deltagande fastighetsägarna innebär delta att de är skyldiga att tåla de marköverföringar m.m. som är nödvändiga för ändamålet. I bl. a. 17 och 18 §§ finns föreskrifter som skyddar fastighetsägarna mot oförmånliga effekter av fastighetsregleringarna.

Skyldigheten för icke dellagande fastighetsägare att tåla fastighetsregle­ringar finns föreskriven i 19 §. Inlösen- och ersättningsregler för dessa fall finns i 20 och 21 §§. Dessutom gäller även här 17 §.

I 16§ första stycket föreskrivs vidare att faslighetsbildningslagen skall tillämpas för överföring av mark inom samverkansområdet. I alla avseen­den är emellertid inte bestämmelserna om fastighetsreglering i den lagen lämpade för marköverföringar inom ett samverkansområde. Jag har i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.2) utförligt uppehållit mig vid de pro­blem som aktualiseras i exploateringssammanhang och redovisat i vilka avseenden särskilda regler för marköverföring behövs inom ett samver­kansområde. De bestämmelser i fastighetsbildningslagen, som ej bör gälla för exploatering, är bestämmelserna om båtnads- och opinionsvillkoren (5 kap. 4 och 5§§), överföring av mark som är bebyggd (5 kap. 7 § första och andra styckena), regleringsfastighelernas sammansättning och dimen­sionering (5 kap. 8§) samt värdering och ersättning mellan sakägarna (5 kap. 9-13 §§). I stället gäller vid exploateringssamverkan de regler som tagils upp i 

II,

15 och 17-22§§ den nu föreslagna lagen.

I 5 kap. 20 § ges regler som förhindrar att genom medgivande som avses i 5 kap. 18 § sådana lagregler som innebär inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom kringgås. Som lagrådet påpekar är avsikten alt också vid exploateringsförrättningar hinder skall föreligga att genom över­enskommelse kringgå dessa regler. I överensstämmelse med lagrådets förslag har därför i första stycket tagils in en föreskrift med denna inne­börd.

Genom all särskilda bestämmelser om marköverföring från icke delta­gande fastigheter tas upp i 19 och 20 §§ ersätts också de särskilda bestäm­melserna om inlösen och ersättning m.m. härför i 8 kap. 1 -6 §§ faslighets­bildningslagen. I fråga om 8 kap. kvarstår bestämmelserna om förfarandet vid inlösen (7§). Reglerna i 8 kap. 2 och 3 §§ till skydd för enskilda intressen är således undantagna. Den närmaste motsvarigheten i föreva­rande lagförslag är 3 § andra stycket. I likhet med lagrådet anserjag att av 16 § bör framgå atl 3 § andra stycket skall gälla även fastighetsregleringar enligt lagen om exploateringssamverkan. Detta har kommit lill uttryck i första styckets sista mening.

Mitt förslag till ett sammanhållet förrättningsförfarande innebär, somjag tidigare framhållit, alt marköverföringar enligt denna paragraf ingår som en integrerad del i exploateringsförrättningen. Några särskilda initiativ be­hövs således inte för sådana åtgärder. Inom ramen för dessa marköver­föringar får givetvis frågor om bildande eller upphävande av samfälligheter

Prop. 1981/82:221

83

eller servitut, liksom om gemensamt arbete, las upp i den utsträckning som krävs för att genomföra marköverföringarna. Ett laga kraft vunnet beslut om exploateringssamverkan måste dock föreligga. En bestämmelse härom tas upp i andra stycket i denna paragraf.

Förfarandereglerna innebär bl. a. atl frågor om tillträde lill mark som överförs genom fastighetsreglering kommer att prövas enligt bestämmel­serna i 5 kap. 30-32§§ fastighetsbildningslagen. Därigenom öppnas möj­lighet fill s.k. förtida tillträde (5 kap. 30 a §). När exploateringssamverkan syftar till att genomföra en detaljplan lorde normall sådana särskilda om­ständigheter föreligga som krävs för beslut om förtida tillträde.

Som angetts i I och 3§§ är syftet med exploateringssamverkan alt i ett sammanhang ställa i ordning mark för bebyggelse och anordningar som behövs för bebyggelsen. För alt delta syfte skall tillgodoses föreskrivs i tredje stycket att exploaleringsförtättning har företräde framför annan fasfighetsbildningsförrällning inom samverkansområdet som berör exploa­teringen.

17§

Fastighetsreglering får inte medföra överföring av mark, på vilken del finns en byggnad som står i huvudsaklig överensstämmelse med stadsplan eller byggnadsplan.

Paragrafen avhandlar det i den allmänna mofiveringen (avsnitt 2.3.2) berörda skyddet för byggnader som står i huvudsaklig överensstämmelse med en fastställd stads- eller byggnadsplan.

Paragrafens lydelse överensstämmer med den som lagrådet har föresla­git.

För fastigheter som inte ingår i exploateringssamfälligheten får paragra­fen betydelse endast i de fall som avses i 19§,dvs. när tvångsvis marköver­föring kan tillgripas. Bl. a. krävs då att planen har fastställts efter del att exploaleringsbeslutel vann laga kraft.

Somjag framhöll i anslutning lill 16 § är ägarna lill de fastigheter som ingår i exploateringen skyldiga att tåla de fastighetsregleringar som behövs för all exploateringen skall kunna genomföras. Den skyldigheten gäller oavsett om samverkan avser en plan som har fastställts efter det exploate­ringsbeslulel vann laga kraft eller en äldre plan. För dessa fasligheter får 17 § således en mer generell betydelse.

Skall ny detaljplan upprättas för samverkansområdel måste den upp­ställda skyddsregeln beaktas vid utformandet av planen. Planen måste således utformas så alt man tar klar ställning till om en byggnad kan bli föremål för tvångsövertagande. I förslaget lill ändringar i byggnadslagen anges bl. a. att det i stads- eller byggnadsplaner särskilt skall anges att planen i fråga skall genomföras i exploateringssamverkan.

Kommer man vid den avvägning av allmänna och enskilda intressen som skall göras vid planprövningen fram till atl en viss byggnad inte bör lösas

Prop. 1981/82:221

84

in, måste planen utformas så alt byggnaden kommer atl stå i överensstäm­melse med planen. Fastställs däremot en detaljplan så att den aktuella byggnaden strider mot planen är det därmed klariagt atl den skall rivas och marken las i anspråk för något annat ändamål. Då bör också exploaterings­samfälligheten ha rätt att överta marken och byggnaden vid genomförandet av exploateringssamverkan.

Frågan huruvida en byggnad står i huvudsaklig överensstämmelse med en detaljplan skall bestämmas med hänsyn till såväl byggnadens art som dess omfattning. Bestämmelsen innebär således, att del på marken skall finnas uppfört en byggnad, som i fråga om läge, höjd, djup, våningsanlal och den tekniska utformningen i övrigt i huvudsak överensstämmer med detaljplanen. Ett motsvarande krav på bebyggelses huvudsakliga överens­stämmelse med stadsplan vid tomtexpropriation uppställdes före lagänd­ring år 1971 i 45 § byggnadslagen. Viss ledning vid tolkningen av den nu föreslagna bestämmelsen kan erhållas i den praxis som utbildats enligt nyssnämnda regel i byggnadslagen (jfr Bexelius-Nordenstam-Köriof: Byggnadslagstiftningen, 5:e upplagan, s. 190).

18 §

Fastighet med mark tillgänglig för exploatering inom samverkansområ­det skall genom fastighetsreglering tilldelas sådan mark som är avsedd för enskilt bebyggande i förhållande till de andelstal som besiämts enligt 11 § andra stycket. Kan fördelning av mark enligt andelstalen inte ske fullt ut, skall skillnaden utjämnas genom ersättning i pengar.

Ersättning i pengar skall också utgå för annan skada som uppkommer för fastighetens ägare eller innehavare av särskild rätt lill fastigheten på grund av fastighetsregleringen.

Vid en fastighetsreglering skall enligt 5 kap. 8 § fastighetsbildningslagen regleringen ske så atl fastigheterna inte blir mindre lämpade för sitt ända­mål än före regleringen. När fastighetsregleringen utgör ell led i fördelning­en av bebyggbar mark inom en exploateringssamfällighet är del i stället andelstalen i exploateringssamfälligheten som skall vara styrande för hur regleringen skall genomföras. Reglerna härom i denna paragrafs första stycke skall som jag nämnde i anslutning lill 16 § ersätta motsvarande regler i 5 kap. faslighetsbildningslagen.

Första stycket har utformats i enlighet med lagrådets förslag.

Enligt huvudregeln i första meningen skall en fastighet som avstår mark för exploateringens genomförande erhålla tilldelning i bebyggbar mark i förhållande lill sill andelslal. De krav på bl. a. planenlighet och lämplighet som ställs i 3 kap. fastighetsbildningslagen kan emellertid leda till att fas­tigheten i vissa fall inte kan få tilldelning i mark efter andelslalet. Dessa krav leder nämligen till atl endast hela tomter, inte tomtdelar, kan tilldelas de deltagande fastigheterna. Det kan förväntas att del främst vid förnyelse och förtätning inte sällan kommer atl saknas fömtsättningar för marktill­delning till samtliga deltagande fasfigheter. Något krav på medgivande från fastighetsägare eller särskilda föreskrifter i fråga om fastighetsregleringen i

Prop. 1981/82:221

85

denna situation synes inte böra införas. Det ligger i sakens natur att fastighetsägare som deltar i samexploatering inte alltid kan ha garanti för marktilldelning. I stället bör då de värdeskillnader som uppslår utjämnas genom pengar. En bestämmelse om del har tagits in i andra meningen.

Frågan om hur tilldelningen skall ske, vem som skall ha mark osv., får bedömas med ledning av föreskrifterna i 5 kap. 6 § andra stycket fastighets­bildningslagen. Del innebär bl. a. alt regleringen skall verkställas på det sätt som föranleder minsta olägenhet ulan alt lönsamheten eller utbytet i övrigt oskäligt försämras. Finns nytljanderätler upplåtna på en faslighet för hus på ofri gmnd, måste vidare tillses att fastigheten tilldelas mark så att nyttjanderätterna i största möjliga utsträckning kan bestå.

Frågan om företräde lill mark vid bristsituationer bör inte lagregleras. I de enskilda fallen torde en bedömning med hänsyn lill skäligheten ganska lätt kunna göras. Vid tveksamma fall kan t. ex. andelstalens storlek tillmä­tas avgörande betydelse.

Den mark som fastigheterna tilldelas kan vara värd olika myckel. Vär­deskillnaderna kan hänföras till markens läge. Mark med sjöutsikt kan t.ex. ha större värde än mark som saknar sådan utsikt osv. Även bygg­nadsrätten på marken kan variera. Kostnaderna för att bebygga marken kan vidare variera med gmndförhållandena. Som utredningen påpekar kan vissa av dessa värden utjämnas genom att kostnadema för t. ex. gmndför-stärkning behandlas som en gemensam kostnad som fördelas efter andels­talen. Andra värdeskillnader måste i vissa fall få påverka tilldelningen. Till ledning för filldelningen kan det vara lämpligt alt den mark som tillförs fastigheterna värderas med utgångspunkt i markens marknadsvärde vid tillträdel. Vid tilldelningen måste givetvis beaktas inte bara värdet av den mark som en fastighet tillförs genom fastighetsreglering ulan också värdet av den bebyggbara mark som redan finns på fastigheten och som får behållas.

Till följd av den ändring som jag kommer att föreslå i lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på gmnd av fastighetsbildning kommer de likvider som utgår till fastighetsägare all utgöra fastighetsbildningslikvider med förmånsrätt i betalningsskyldiga fastigheter. Om en fastighet, som upphör att existera eller minskar i värde, svarar för fordran har fordrings­ägare i princip rätt till betalning ur likviden. Om fastigheten minskar i värde måste vid förtättningen tillses att den ersättning som tilldelas fastig­heten för bristande tilldelning i mark inte kvittas mot eventuella gemen­samma kostnader på ett sådant sätt atl panträttshavarnas säkerhet kan komma i fara. Jag återkommer i det följande med en närmare redovisning av vad som gäller i fråga om fordringshavarnas ställning vid en exploale­ringsförtättning.

Även för innehavare av servitut och nytljanderätler måste givetvis en ekonomisk reglering ske om deras rättigheter upphör. Detta sker normalt genom avtal eller fastighetsreglering. Innehavare av servitut eller nylljan-

Prop. 1981/82:221

86

derätter i den mark som berörs är sakägare vid fastighetsregleringar och berättigade till ersättning. Fastighetsbildningslagen innehåller även andra särskilda skyddsregler för innehavare av servitut och nyttjanderätter som måste iakttas vid fastighetsregleringar. Så t.ex. åtnjuter hyresgäster sam­ma skydd som vid exekutiv försäljning. Nyttjanderätter som inte tillkom­mit genom avtal, s. k. officialnytljanderätter såsom t.ex. vågrätt, kan inte påverkas genom en fastighetsreglering.

Ersättningar som skall utgå enligt denna paragraf ingår i avräkningen enligt 5 kap. 15 § fastighetsbildningslagen vid fastighetsreglering.

Med hänsyn till vad jag anförde i anslutning till 11 § bör en bestämmelse om skadeersättning tas in i förevarande paragrafs andra stycke. Eftersom hänvisningen i 16 § inte omfattar 5 kap. 12 § fastighetsbildningslagen bör -som lagrådet har föreslagit bestämmelsen utformas så alt den gäller även innehavare av särskild rätt till fastigheten.

Fordringshavares ställning

I samband med marköverföring inom ett samverkansområde måste gi­vetvis fordringshavares ställning uppmärksammas. Bestämmelser som skyddar fordringshavare finns i faslighetsbildningslagen, och dessa be­stämmelser kommer enligt mitt förslag att gälla även vid markreglering för exploateringssamverkan.

Bestämmelserna gäller sådana fordringar för vilka en faslighet svarar på gmnd av inteckning eller bestämmelse i lag. Inteckningshavare är inte sakägare i denna egenskap ocl. har inget direkt inflytande på fastighetsbild­ningen. I stället är fastighetsbildningsmyndigheten skyldig att ex officio beakta sådana rättighetshavares intressen. Detta sker dels genom värde­rings- och ersättningsreglerna i 5 kap. 9§ fastighetsbildningslagen, som hindrar att fastighetsägare lider förlust genom marköverföring, dels genom att fastighetsägare inte fritt får disponera en utbetald ersättning (5 kap. 16§). Om en fasfighel som svarar för fordran minskar i värde, skall ersätt­ningen enligt 5 kap. 16§ inbetalas.lill myndighet (statens lantmäteriverk) för att fördelas på samma sätt som en expropriationsersättning. Efter medgivande av alla fordringshavare eller fastighetsbildningsmyndighetens konstaterande att regleringen är väsentligen utan betydelse för rättsägare - s. k. oskadlighetsprövning - får dock inbetalning underiålas. I fråga om ersättningens storlek gäller bl. a. att den får gmndas på överenskommelse som innebär avsteg från lagens ersättningsregler endast efter fordringsha­vares medgivande, såvida inte oskadlighetsprövning kan ske. Möjligheten att ta ut beslutad ersättning av den betalningsskyldige är tryggad genom lagen om förmånsrätt för fordran pä gmnd av fastighetsbildning.

Vid en fastighetsreglering inom samverkansområdet har fasfighelsbild­ningsmyndigheten lika stort ansvar för panlrätlshavare som eljest. Om fördelning av mark enligt andelstalen inte kan ske fullt ut, skall enligt 18 § andra meningen skillnaden utjämnas med ersättning i pengar.

Prop. 1981/82:221

87

Ersättningarna enligt 19 § denna lag är avsedda att las upp samtidigt med avräkning enligt 5 kap. 15 § fastighetsbildningslagen. I avräkningen skall också las upp ersättning enligt 21 § denna lag för mark som överförts från fasfighel som inte deltar i samverkan. Somjag nyss redovisat utgör ersätt­ningarna fastighetsbildningslikvider enligt fastighetsbildningslagen, vilka normalt skall inbetalas till statens lantmäteriverk för fördelning mellan fordringsägare i fastigheter som minskar i värde. Betalningen regleras allrid mellan fastigheterna. Detla gäller även det fall att ersättning skall utgå till eller betalas av delägarna i en marksamfällighet. Somjag tidigare nämnde blir betalningar i de nu avsedda fallen tryggad av förmånsrätt enligt den föreslagna ändringen i lagen om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning.

Förhållandet är i princip detsamma för innehavare av fordran i faslighe­ter som ingår i exploateringsförelaget. I dessa fall skall fastigheterna enligt 18 § tilldelas bebyggbar mark eller, om det inte kan ske fullt ut, få ersätt­ning i pengar. För sådan ersättning gäller 5 kap. 16 § faslighetsbildningsla­gen.

I vissa fall kan det för genomförande av exploateringen vara lämpligt att mark från en deltagande fastighet överförs till en marksamfällighet. Ande­len i marksamfälligheten kommer då alt tillhöra de deltagande fastighe­terna och utgör således även i fortsättningen säkerhet för fordran. Sker avstyckning från marksamfälligheten, skyddas fordringshavare genom be­stämmelserna i 10 kap. 2§ andra stycket fastighetsbildningslagen. Dessa innebär atl avstyckning, i de fall delägande fasfighel svarar för inteckning, får ske endast om ett belopp, som enligt fastighetsbildningsmyndighetens bedömning motsvarar värdet av den intecknade fastighetens andel i den mark som avstyckas, inbetalas till myndigheten för fördelning. Inbetalning behöver dock inte göras om inleckningshavaren ger sitt medgivande till avstyckningen eller oskadlighetsprövning görs.

I9§

Om exploateringssamfälligheten begär del, får fastighetsbildningsmyn­digheten förordna atl fasligheter, som inte ingår i exploateringssamfällig­heten, genom fastighetsreglering helt eller delvis skall avstås och överföras till en eller flera fastigheter eller bilda en samfällighet för de deltagande fastigheterna. Sådant förordnande får dock meddelas endast under förut­sättning all

1.

marken är belägen inom samverkansområdel och omfattas av en stadsplan eller byggnadsplan som har fastställts efter det exploateringsbe­slutet vann laga kraft,

2.

del framgår av planen alt den skall genomföras enligt denna lag och

3.

marken behövs för att exploateringen skall kunna genomföras i enlig­het med planen.

Somjag har anfört bl. a. i den allmänna mofiveringen (avsnitt 2.3.2) skall en exploateringssamfällighet ha rätt att överta sådan mark inom samver-

Prop. 1981/82:221

88

kansområdet som omfattas av en fastställd stads- eller byggnadsplan och som tillhör fastigheter vars ägare avböjt deltagande i exploateringsföreta­get. Sådant övertagande får dock ske endast om marken omfattas av en detaljplan som har fastställts efter det att exploateringsbeslutet vann laga kraft och endast i den utsträckning som behövs för att exploateringen skall kunna genomföras i enlighet med exploateringsbeslutet. Som ytteriigare fömtsättning gäller alt del av planen skall framgå att den skall genomföras enligt denna lag. Bestämmelser om detta las upp i förevarande paragraf. Som jag föml nämnde gäller härutöver skyddsregeln avseende byggnad i 17§.

Den mark som avstås torde normalt tillföras någon dellagande fastighet eller bilda en marksamfällighet. Den kan emellertid också tillföras t. ex. en gatufastighet som ägs av kommunen. Den rätt som exploateringssamfäl­ligheten får är således till sin natur inget annat än en rätt till marköver­föring, som kan innebära atl all mark till en fastighet överförs lill en annan enhet inom samverkansområdel.

Om en fastighetsreglering med stöd av denna paragraf måste ske innan det ännu kan avgöras vart marken skall överföras, bör den tillföras en samfällighet som bildas med stöd av de föreskrifter somjag föreslår i 6 kap. 2a § faslighetsbildningslagen.

När fråga uppkommer om överföring av mark enligt 19 § gäller de be­stämmelser om förfarandet som anges i 8 kap. 7 § fastighetsbildningslagen. De innebär bl. a. alt ägaren till den fastighet som blir föremål för marköver­föring och övriga berörda sakägare skall underrättas om överföringen innan regleringsfrågan får företas till slutlig behandling och att anmälan skall göras till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighelsboken. Ägaren lill fasfigheten är också skyldig att lämna upplysningar om inneha­vare av särskilda rättigheter i fastigheten. Hänvisningen till 8 kap. 7§ fasfighetsbildningslagen medför vidare att elt förordnande om marköver­föring skall las upp i fastighelsbildningsbeslutel.

20 

§

Om ägaren till en fastighet som inte ingår i exploateringssamfälligheten begär det, skall mark från den fastigheten inlösas och genom fastighetsreg­lering överföras till en eller flera fastigheter eller bilda en samfällighet för de deltagande fastigheterna. Skyldighet alt lösa marken föreligger dock endast under fömtsättning att

1.

marken är belägen inom samverkansområdet och omfattas av en stadsplan eller byggnadsplan som har fastställts efter del exploateringsbe­slulel vann laga kraft,

2.

del framgår av planen all den skall genomföras enligt denna lag och

3.

planen medför alt ägaren kan utnyttja marken endast på ett sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde.

Frågan om rätt till inlösen skall bedömas efter den fastighetsindelning som gällde när planen antogs, med de ändringar av indelningen som har skett för planens genomförande.

Prop. 1981/82:221

89

Inlösen skall begäras hos fasfighelsbildningsmyndigheten senast sex månader efter det att beslutet om fastställelse av stadsplanen eller bygg­nadsplanen vann laga kraft.

Paragrafen motsvarar i huvudsak 48 och 1I6§§ byggnadslagen. I förhål­lande fill byggnadslagens regler innebär förslaget dock vissa förändringar. Yrkar en fastighetsägare ersättning enligt 116 § byggnadslagen bestäms den att utgå med visst årligt belopp. Äganderätten till marken kvarstannar dock hos den tidigare ägaren. Vid motsvarande situation inom ett samverkans­område saknas anledning till samma konslmktion av ersättningsreglerna. I stället bör eftersträvas enhetliga normer oberoende av vilket planinstilul som används. Mark som begärs inlöst skall därför enligt första stycket överföras till någon fastighet som deltar i exploateringssamfälligheten eller bilda en marksamfällighet.

En annan skillnad i förhållande till de nyss nämnda paragraferna i byggnadslagen är atl den nu föreslagna 20 § omfattar även mark som är avsedd för enskilt bebyggande. Motivet till denna skillnad har jag utvecklat i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5.4).

När fråga väcks enligt denna paragraf är förrättningsformen den mest lämpade för reglering av ersättningsanspråken. Del är då möjligt att ge­nomföra regleringarna vid samma förrättning som övriga marköverföringar i exploateringsföretaget och överföra den ianspråktagna marken till de fastigheter som slutligt skall motta den.

Bedömningen humvida rätt till inlösen föreligger skall enligt andra stycket ske med hänsyn lill den fastighetsindelning som gällde vid tiden för planens antagande och med de ändringar av indelningen som skett för planens genomförande. Vid bedömningen skall med andra ord hänsyn las till sådana förändringar inom samverkansområdet som faktiskt innebär ett genomförande av stads- och byggnadsplanen.

Begäran om inlösen skall enligt tredje stycket göras senast sex månader efter det atl beslutet om fastställelse av planen vann laga kraft. Somjag har anmärkt i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5.4 och 2.5.6) har fidsgrän-sen sex månader valts för alt ge fastighetsägare, som är berättigad atl begära inlösen, skäligt rådmm utan att för den skull fördröja genomföran­det av exploateringssamverkan. Del leder bl. a. lill att tiden för exploate­ringssamverkans genomförande bör i de fall en inlösensituation kan påräk­nas, inkludera sexmånadersfrislen.

Ersättning

21 

§

Om mark enligt 19 § eller 20 § överförs lill annan fastighet eller fill en samfällighet, skall ersättningen bestämmas med tillämpning av 4 kap. ex­propriationslagen (1972:719). Hänsyn skall dock inte tas fiU den inverkan som stadsplanen eller byggnadsplanen kan ha haft på markens värde.

Prop. 1981/82:221

90

Vid bestämning av ersättning enligt första stycket skall 4 kap. 3 § expro­priationslagen tillämpas i fråga om värdeökning som ägt rum under tiden från dagen tio år före det exploateringsbeslutet vann laga kraft.

Om innehavaren av en rättighet som minskar en fastighets värde är berättigad till ersättning, skall det värde som tillgodoräknas fastighetens ägare minskas med elt belopp som motsvarar den värdeminskning för fastigheten som rättigheten har inneburit. Om det värde som skall tillgo­doräknas fastighetens ägare ej kan minskas utan att skada uppkommer för innehavare av fordran med bättre rätt, minskas i stället ersättningen till rättighetshavaren med motsvarande belopp.

När ersättning skall bestämmas i samband med marköverföring enligt 19 eller 20 § skall enligt/drifa stycket bestämmelserna i 4 kap. expropriations­lagen tillämpas med vissa modifikationer. Hänvisningen innebär i huvud­sak följande. För fastighet som överförs i sin helhet skall löseskilling betalas med belopp som motsvarar fastighetens marknadsvärde. Överförs bara en del av en fasrighet, skall ersättningen betalas med belopp som motsvarar den minskning av fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom överföringen. I båda fallen kan fastighetsägaren dessutom få ersätt­ning för annan skada som uppkommer. I vissa fall skall löseskilling och annan ersättning jämkas med tillämping av bestämmelserna i 4 kap. 2-5 §§ expropriationslagen.

Vid beräkning av markens värde skall i exploateringssammanhang bortses från sådan inverkan på värdet som föranleds av detaljplan som exploateringen avser. Motivet till denna föreskrift har jag redovisat i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.2). För inverkan från ny eller ändrad detaljplan är principen således densamma som gäller när exproprialionstill­stånd söks först och detaljplan därefter fastställs, nämligen att man -beträffande mark för enskilt bebyggande skall bortse från inverkan av sådan plan när ersättningen bestäms. Är det t.ex. fråga om mark som enligt äldre plan varit avsedd till gata eller annan allmän plats skall ersätt­ningen bestämmas på samma sätt som om inlösen skett enligt den äldre planen.

Det är väsentligt att påpeka atl, när exploateringssamverkan avser ge­nomförande av en plan som inte innehåller någon föreskrift all den skall genomföras enligt denna lag, ersättningen inte skall beräknas efter förhål­landena före planens antagande. Skulle man i dessa fall bortse från planen, skulle det kunna få betydelse för värdenivån och innebära oacceptabla ingrepp i rådande förhållanden. Stadgandet i denna paragraf avser således enbart den påverkan som härtör från en detaljplan som har antagits för att genomföras enligt denna lag.

I andra stycket anges hur 4 kap. 3 § expropriationslagen skall fillämpas vid bestämmande av ersättning. En motsvarande bestämmelse finns i 13§ första stycket anläggningslagen.

Efter mönster från bl. a. fastighetsbildningslagen (5 kap. 12 § tredje stycket) och anläggningslagen (13 § andra stycket) har i tredje stycket tagits

Prop. 1981/82:221

91

in föreskrifter om beräkning av ersättningen när del finns rättighetshavare som är berättigade lill ersättning.

22§

Ersättning enligt 21 § skall betalas inom tre månader efter del alt ersätt­ningsbeslutet vann laga kraft. Om ersättningen betalas efter utgången av denna frist, skall ränta på ersättningen betalas enligt 6§ räntelagen (1975:635) från fristens utgång. Har tillträde skett före fristens utgång, skall ränta betalas även enligt 5 § räntelagen från den dag tillträdet skedde till dess betalning sker eller till dess ränta skall betalas enligt andra mening­en denna paragraf

Paragrafen har utformats med 32 § anläggningslagen som förebild.

Några bestämmelser om vem som skall erlägga ersättningen anges inte i paragrafen. Av reglerna i lagen om förvaltning av samfälligheter följer dock att betalningsskyldigheten skall fullgöras av samfällighelsförening, om sådan bildats. I annat fall har de deltagande fastighetsägarna enligt allmänna rättsregler solidariskt att svara för betalningen.

I fråga om ersättningar enligt 21 § skall 5 kap. 16 § fastighetsbildningsla­gen om nedsättning av ersättningsbelopp hos myndighet tillämpas. Detla framgår av hänvisningen i 16 § till bl. a. 5 kap. 16§ fastighetsbildningsla­gen.

Överenskommelse mellan fastighetsägare m. m. 23 §

Undantag får göras från 

II, 

17, 18, 21 och 22§§, om de fastighetsägare och andra sakägare vilkas rätt berörs av fastighetsregleringen medger del.

Avser regleringen fastigheter som svarar för fordran, får undanlag enligt första stycket med stöd av ägarens samtycke ske endast om även fordring­ens innehavare medger det. Besväras en fasfighel av gemensam inteck­ning, fordras dessutom de medgivanden från fastighetsägare och fordrings­havare som i 22 kap. 11 § jordabalken föreskrivs för relaxalion. Medgivan­de av rättsägare behövs inte, om regleringen är väsentligen utan betydelse för honom.

Förslaget om exploateringssamverkan utgår, som tidigare flera gånger framhållits, från att frivillig samverkan föreligger mellan fasfighelernas ägare och att exploateringsbeslutet kan gmndas på den träffade överens­kommelsen. 1 första stycket anges vilka regler i lagen som får åsidosättas genom överenskommelse. Det gäller reglerna om andelslal (11 §), skydd av byggnad (I7§), filldelning av mark och utjämning i pengar (18 §) samt om ersättnings storlek och utbetalning (21 och 22§§).

Andra stycket innehåller föreskrifter till skydd för rättsägare som inte själva kan bevaka sina intressen vid förrättningen. Andra stycket har utformats efter förebild av bl. a. 5 kap. 18 § andra stycket fastighetsbild­ningslagen.

Prop. 1981/82:221

92

Verkställighet m.m.

24        

§

När exploateringsbeslut har meddelats, skall i fasfighetsboken eller tomirättsboken införas uppgift om vilka fastigheter som ingår i samver­kansområdet. I fastighetsboken skall även införas beslutade förmånsrätts-belopp. När exploateringsbeslutet enligt 25 § har upphört att gälla skall även det antecknas.

Somjag fidigare har påpekat skall exploateringsbeslutet och det eller de fastighetsbildningsbeslut som avser markreglering kunna meddelas i en och samma förrättning. Också övriga faslighetsbildningsbeslul m. m. som kan behövas för atl genomföra exploateringen kan meddelas i den förrätt­ningen. Exploateringsförtättningen kan således komma att pågå under en relativt lång tid efter det en ansökan om exploateringssamverkan an-hängiggjorts och få betydande verkningar för berörda fastigheter. Härtill kommer att en samfällighelsförenings bidragsfordran i de deltagande fas­tigheterna i vissa fall är förenad med förmånsrätt. Med hänsyn till bl. a. dessa omständigheter är det angelägel att kreditgivare och de som avser atl förvärva fastigheter som berörs av exploateringen får vetskap om företa­get. I förevarande paragraf har därför föreskrivits atl i fastighetsboken eller tomträttsboken skall införas uppgift om exploaleringsbeslutel så snart del har meddelats. Anteckning skall också göras när beslutet har upphört atl gälla enligt 25 §. Av samma skäl bör i förekommande fall också anteck­nas i fastighetsboken det förmånsrättsbelopp som beslutas enligt 13 §.

I fastighetsbildningssammanhang är det gängse förfarandet att anteck­ning sker i faslighelsregislret. Med hänsyn till all exploateringssamverkan endast avser en begränsad tidsperiod anser jag emellertid att det inte är påkallat att belasta fastighetsregistrel med någon anteckning i frågan.

25      §

Exploateringsbeslulel upphör att gälla vid den tidpunkt när exploate­ringen enligt beslutet skall vara slutförd.

Om det finns särskilda skäl får faslighetsbildningsmyndighelen förlänga tidsfristen.

Enligt/örs/a stycket upphör exploateringsbeslutet atl gälla vid den lid­punkt när exploateringen skall vara slutförd. Detta innebär ett krav på samfällighetsföreningen eller de delägare som förvaltar samfälligheten att fullfölja exploateringen inom föreskriven tid. Del medför också all exploa­teringsbeslutet inte blir gällande under lång lid utan att någon exploatering sker. När den angivna tidpunkten inträffar upphör exploateringssamfäl­ligheten, såvida inte tiden förlängs.

Förfaller ett exploaleringsbeslut upphör den sakrältsliga sammanslut­ningen av de deltagade fastigheterna. Av 61 § lagen om förvaltning av samfälligheler följer att samfällighetsföreningen skall upplösas när exploa­teringssamfälligheten upphört atl bestå.

Prop. 1981/82:221

93

Av andra stycket framgår att fastighetsbildningsmyndigheten får besluta om förlängning av tidsfristen för exploateringen, om särskilda skäl förelig­ger. Eftersom exploaleringsbeslutel normall meddelas pä ett tidigt stadium i exploateringsprocessen, kommer det ofla alt vara svårt atl ange tiden när exploateringen skall vara slutförd. En möjlighet att kunna förlänga denna fid bör därför finnas. Alt ofömtsedda händelser inträffar, som gör att den beslutade tiden inte kan hållas bör således vara ett skäl atl besluta om förlängning av tiden. Överklaganden som leder till långa handläggnings­tider hos beslutande myndigheter kan vara sådana ofömtsedda händelser. Ett annat särskilt skäl kan vara atl del bedöms återstå endast en kort tid innan en detaljplan finns eller exploateringen är avslutad. Över huvud taget bör förlängning kunna beslutas om elt aktivt arbete pågår för atl genomföra företaget och det således finns skäl att anta alt det verkligen kommer att genomföras på avsett sätt. Förlängning bör således kunna beslutas utan att sådana ändrade förhållanden som avses i 26 § har inträtt. Om exploateringen inte genomförs på grund av all de förutsättningar som låg till gmnd för exploateringsbeslulel väsentligt ändrats, kan frågan om att fortsätta exploateringssamverkan i stället prövas antingen vid en ny för­rättning eller vid en omprövning enligt 26 §.

Beslut om förlängning av tiden för exploateringen måste fattas innan tidsfristen gått ut och exploateringsbeslutet upphört. Som regel bör initia­tiv till förlängningen komma från sakägarhåll, men faslighetsbildningsmyn­dighelen har också möjlighet att självmant ta upp frågan. Ett sådant initia­tiv från myndigheten kan bli aktuellt då del urspmngliga initiativet fill exploateringssamverkan kommer från kommmunen. Någon skyldighet för myndigheten all kontrollera om det finns behov av förlängning av tidsfris­ten skall dock inte föreligga. Eftersom frågan om förlängning normall kommer alt bli aktuell under pågående förrättning, har fastighetsbildnings-myndigheten ändå ett intresse av atl se lill att exploaleringsbeslutel inte i onödan förfaller. Samrådsskyldigheten med sakägarna och kommunen gäller även i detta sammanhang. Framför allt är kommunens inställning viktig, och kommunens yttrande bör få stor betydelse för fasfighelsbild-ningsmyndighetens beslut i förlängningsfrågan. Något särskilt medgivande av kommunen för att förlänga en tidsfrist bör dock inte krävas.

Beslut om förlängning meddelas inte vid förrättning utan är i likhet med vad som gäller enligt anläggningslagen atl betrakta som en särskild åtgärd.

I 33 § första och tredje styckena anläggningslagen finns föreskrifter som motsvarar den nu föreslagna 25 §.

Verkan av ändrade förhållanden m. m.

26 §

Inträder innan exploateringsförrätlningen avslutats ändrade förhållan­den som väsenfligt inverkar på en fråga som har slutligt avgjorts genom exploateringsbeslut, kan frågan tas upp till förnyad prövning.

Prop. 1981/82:221

94

En fastighet får utträda ur exploateringssamfälligheten endast om utträ­det kan ske utan olägenhet för övriga fastighetsägare.

Somjag framhållit i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.4) innebär det av mig förordade förfarandet att förrättningshandläggningen kommer att pågå ända tills de fastighetsregleringsåtgärder som krävs är slutförda. Exploateringsbeslulel kan däremot vinna laga kraft på elt tidigt stadium, t.ex. om ell delbeslut meddelas för alt en samfällighetsförening skall kunna bildas.

Paragrafens lydelse överensstämmer med den som lagrådet har föresla­git.

Första stycket motsvarar 35 § anläggningslagen och föreskriver att en fråga, som behandlats i ett exploaleringsbeslut som vunnit laga kraft, får tas upp till förnyad prövning om ändrade förhållanden inträtt som väsent­ligt inverkar på frågan. Därmed avses i princip att det skall vara fråga om nya eller ändrade förhållanden av rent faktisk natur och inte bara om annat bedömande av föreliggande fakta. Omprövning bör dock i vissa fall kunna medges även när föreliggande fakta fidigare bedömts felaktigt. Är de deltagande fastigheternas ägare ense om att beslutet bör ändras och finns det inte hinder av annat slag, bör sålunda omprövning som regel inte vägras. I vissa sådana situationer kan det dock vara nödvändigt all också kommunens samtycke inhämtas.

Skäl fill omprövning kan uppkomma av flera anledningar. De planmäs­siga fömtsättningarna kan t. ex. förändras mellan fidpunkten för exploate­ringsbeslutet och plangenomförandet. Oförutsedda omständigheter i fråga om de grundläggande förutsättningarna för exploateringssamverkan o.d. bör också i vissa fcdl kunna leda till omprövning, liksom väsentliga föränd­ringar av möjligheterna att avyttra de färdiga tomterna på marknaden. Över huvud taget bör exploateringsföretag som på gmnd av ändrade fömt­sättningar visar sig leda till en klar förlust kunna avvecklas.

Det kan också vara ett skäl till omprövning att en fasfighetsägare, som tidigare avböjt att medverka i förelaget, begär atl få delta i samverkan. I sådana fall bör fastigheten i första hand kunna inträda i samfälligheten efter överenskommelse som godkänns av fastighetsbildningsmyndigheten enligt 32 §. Träffas inte överenskommelse bör det även i sådana fall i princip krävas att ändrade förhållanden har inträffat som väsenfligt inverkar på frågan för alt en omprövning skall kunna komma till stånd.

Vid en omprövning tillämpas samma förfarande och villkor som vid den urspmngliga prövningen. Således fordras kommunfullmäktiges yttrande när det gäller sädana förändringar som påverkar samverkansområdels avgränsning eller andra fömtsättningar för företagel som kan ha getts av kommunfullmäktige i tillstyrkandet enligt 4 §. Även opinionsvillkoret skall prövas på nytt. Vid denna prövning skall givetvis de åtgärder som redan vidtagits inom ramen för den pågående exploateringssamverkan beaktas.

Prop. 1981/82:221

95

Det är emellertid samtidigt väsentligt för exploateringens genomförande att kretsen deltagande fastighetsägare inte ändras genom att någon eller några fastighetsägare utträder. Ett sådant utträde kan annars försälla de kvarvarande fastighetsägarna i en svår situation, särskilt om en faslighets-ägare med stor andel i företagel begär utträde. I andra stycket föreskrivs med hänsyn härtill alt utträde ur exploateringssamfälligheten får ske en­dast om utträdet kan ske utan olägenhet för de andra fastighetsägarna. Det bör således inte godtas som skäl för utträdet atl kostnaderna för företagel blivit högre än vad fastighetsägaren antog. Har en fastighetsägare endast ett lågt andelstal i exploateringen bör dock även en försämrad ekonomi kunna beaktas.

27        

§

Beslutas om ändring i fråga om de fasligheter som skall ingå i exploate­ringssamfälligheten och förvaltas samfälligheten av en samfällighetsföre­ning, skall det prövas om föreningen skall upplösas.

I likhet med vad som gäller enligt anläggningslagen (36 §) lämnar mitt förslag möjlighet till att man på två skilda sätt kan klara av den ekonomiska reglering som föranleds av att exploateringsbeslulel omprövas. Den eko­nomiska regleringen kan tillgå antingen så atl den befintliga samfällighets­föreningen upplöses och en ny bildas eller så alt en avräkning sker direkt mellan delägarna enligt 28-30 §§. I förevarande paragraf regleras möjlighe­ten för faslighetsbildningsmyndighelen att under den pågående förrättning­en eller i samband med en ny förrättning förordna om upplösning av en befinUig samfällighetsförening.

För att en samfällighetsförening skall få upplösas krävs alt den betalat sina skulder och skiftat sina eventuella tillgångar. Det kan därför la lång tid innan föreningen slutligt upplösts. Detta förhållande hindrar dock inte att en ny förening bildas och tillträder förvaltningen av exploateringssamfäl­ligheten.

28      §

Om en fastighet inom samverkansområdet skall inträda i exploalerings-samfälhgheten, skall ägaren betala ersättning lill övriga delägare för den andel i elt enligt 30 § beräknat överskott som tillförs honom genom anslut­ningen.

Första stycket skall tillämpas även när en fastighets andelslal höjs.

Paragrafen motsvarar 37 § anläggningslagen. Den innehåller bestämmel­ser om ekonomisk reglering när en fastighet inträder i en beslående exploa­teringssamfällighet och när en fasUghets andelstal höjs.

I dessa fall skall fastighetens ägare enligt första stycket betala ersättning för den andel i samfällighetens överskott som tillförs honom genom anslut­ningen. Hur överskottet beräknas anges i 30 §.

När samfälligheten förvaltas av en samfällighelsförening, innebär en

Prop. 1981/82:221

96

anslutning automatiskt alt fastighetsägaren blir skyldig att efter fastighe­tens andelstal bidra till betalning av föreningens förbindelser. Vid beräk­ningen av överskoll enligt 30 § skall hänsyn därför tas till sådana förbin­delser. Här bör framhållas alt lill en förenings förbindelser hör även den fordran på föreningen som delägarna har för värdet av tillskjuten mark. Förvaltas samfälligheten däremot direkt av delägarna, innebär anslutning­en inget ansvar för de förbindelser som de tidigare delägarna åtagit sig.

Som överskott skall i detta fall anses värdet av utförda anläggningar. Det synes lämpligt atl ersättningsskyldigheten enligt denna paragraf då helt eller delvis fullgörs på så sätt att den inträdande genom särskild utfästelse övertar ansvaret för en del av dessa förbindelser (jfr prop. 1973: 160 s. 258).

När en redan ansluten fastighets andelstal höjs behövs en ekonomisk reglering av i princip samma slag som vid nyanslutning. Detta regleras i andra stycket.

29        §

Om en fastighet utträder ur exploateringssamfälligheten, skall ägaren tillerkännas ersättning av övriga delägare för den andel i ett enligt 30 § beräknat överskott som han förlorar genom utträdet. Föreligger enligt samma paragraf underskott skall han betala ersättning för sin andel i detta.

Första stycket skall tillämpas även när en faslighets andelslal minskas.

I denna paragraf meddelas bestämmelser om ekonomisk reglering när en fastighet utträder ur en bestående samfällighet och när en fastighets an­delstal minskas. Bestämmelsen motsvarar 38 § anläggningslagen.

På motsvarande sätt som vid inträde skall ägaren till en faslighet som utträder erhålla ersättning för sin andel i elt eventuellt överskott. Förvallas samfälligheten av en samfällighelsförening torde det åligga denna att betala ersättning till den utträdande för den andel i samfällighetens överskott som han förlorar genom utträdet. I annat fall får skyldigheten anses åvila kvarvarande delägare i samfälligheten, var och en efter sitt andelstal (jfr prop. 1973:160 s.259). Föreligger underskott, vilket endast kan förekom­ma vid föreningsförvaltning, är den utträdande skyldig att betala sin andel härav till samfällighetsföreningen.

De bestämmelser, som gäller vid en faslighets utträde ur en beslående samfällighet, bör tillämpas på motsvarande sätt när en fastighets andelstal minskar. Stadgande härom finns i andra stycket.

30        

§

Förvallas exploateringssamfälligheten av en samfällighetsförening, skall vid tillämpning av 28 och 29 §§ samfällighetens överskott eller underskott anses motsvara skillnaden mellan värdet av gjorda investeringar och för­eningens tillgångar, å ena sidan, och föreningens förbindelser, å den andra.

I andra fall skall värdet av gjorda investeringar anses som överskoll.

Prop. 1981/82; 221

97

Paragrafen, som motsvarar 39 § anläggningslagen, anger grunderna för beräkning av överskott eller underskott i de fall som regleras i 28 och 29 §§. Innehållet i paragrafen överensstämmer i sak med utredningens förslag. Enligt betänkandet skall 39 § anläggningslagen i sin helhet tillämpas vid förändringar i fråga om delägarkrets och andelstal. Det innebär bl. a. alt värdet av befintliga anläggningar skall uppskattas efter vad som är skäligt med hänsyn främst ull kostnaderna för anläggningarnas utförande och till anläggningarnas ålder Och fortsalla användbarhet.

Till skillnad från utredningsförslaget på denna punkt anser jag att det inte bör lagfästas vilken metod som skall användas vid värderingen av anläggningarna. Eftersom det är värdet av investeringarna som skall bedö­mas, kan en kostnadsvärdering inte vara annat än ett hjälpmedel i delta sammanhang. Värdet av en anläggning kan många gånger avvika från kostnaden för densamma på grund av t. ex. ändrade behov av anläggning­en, högre kvalitet på utförandel än erforderligt, slitage, ålder m. m. För att inte låsa bedömningarna i dessa situationer innehåller mitt förslag inget stadgande på denna punkt. Jag vill därmed betona alt del här mer är fråga om en skälighetsbedömning än en på mätbara faktiska förhållanden grun­dad matematisk beräkning (jfr prop. 1973:160 s. 260).

31        

§

I fråga om betalning av ersättning enligt 28 eller 29 § tillämpas 22 §.

Paragrafen överensstämmer med motsvarande regler i 40 § anläggnings­lagen.

32        

§

En överenskommelse att en fastighet skall inträda i eller utträda ur exploateringssamfälligheten eller att en faslighets andelstal skall ändras har samma yerkan som beslut vid ny exploateringsförrätlning, om den godkänns av faslighetsbildningsmyndighelen. Sådant godkännande får lämnas endast om det är uppenbart att överenskommelsen inte strider mot denna lag.

Paragrafen motsvarar 43 § anläggningslagen.

Faslighetsbildningsmyndighelen får godkänna en överenskommelse en­dast om det är uppenbart att den inte strider mot denna lag. Därmed avses sådana regler som inte kan åsidosättas genom överenskommelse mellan de berörda sakägarna, t. ex. de grundläggande kraven för all exploaterings­samverkan skall få ske. Överenskommelsen måste också ligga inom ramen för kommunfullmäktiges tillstyrkande. En överenskommelse kan innebära att inträde i samfälligheten medges för en faslighet som är belägen inom samverkansområdet och vars ägare fidigare avböjt alt delta. Däremot kan inte en fastighet, som ligger utanför samverkansområdet, inträda genom en överenskommelse. En överenskommelse som innebär att samfällighetens 7   Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 221

Prop. 1981/82:221

98

möjligheter att genomföra exploateringsföretaget allvariigt försvåras bör inte heller godkännas. Över huvud tagel bör en överenskommelse inte godkännas om del råder minsta tveksamhet om överenskommelsens fören­lighet med denna lag (jfr prop. 1973:160 s. 263).

När en samfällighetsförening förvallar exploateringssamfälligheten bör en överenskommelse träffas mellan föreningen och ägaren av de i övrigt berörda fastigheterna. Föreligger delägarförvaltning måste samtliga del­ägare biträda överenskommelsen. Överenskommelsen bör i allmänhet upprättas skriftligen. Den kan emellertid också ingås vid elt förrättnings-sammanträde och tas upp i protokollet.

Domstolsprövning m.m.

33§

I fråga om överklagande av beslut eller åtgärder av fasfighelsbildnings­myndigheten enligt denna lag tillämpas 15 kap. fastighetsbildningslagen (1970:988). Bestämmelserna om fastighelsbildningsbeslul skall därvid till-lämpas även på beslut enligt 13 §.

Vid tillämpning av 15 kap. 6§ faslighetsbildningslagen i ärenden om godkännnande enligt 32 § denna lag räknas besvärstiden från dagen för fastighetsbildningsmyndighelens beslut. Beslut om sådant godkännande får överklagas av byggnadsnämnden på det sätt och inom den lid som gäller för sakägares överklagande av exploaleringsbeslut.

Paragrafen har utformats med 30 § anläggningslagen som förebild och har getts den lydelse som lagrådet har föreslagit.

Reglerna om förfarandet vid förtätlning för exploateringssamverkan har i allt väsenfligt anpassats till motsvarande bestämmelser i faslighetsbild­ningslagen (jfr 9§). Bestämmelserna om domstolsprövning har därför i första stycket utformats i nära anslutning till 15 kap. fastighetsbildningsla­gen. De bestämmelser som i kapitlet avser faslighetsbildningsbeslul skall därvid tillämpas på exploateringsbeslutet.

Somjag närmare beskrivit i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5.6) har en exploateringssamfällighet tillagts förhållandevis långtgående befo­genheter att ta i anspråk behövlig mark för exploateringsföretagel även från fastighetsägare som avböjt att delta. Samtidigt gäller åtskilliga regler som tillgodoser sådana fastighetsägares intressen, bl. a. skyldigheten enligt 3§ andra stycket atl söka alternativa lösningar för exploateringen, opi­nionsvillkoret i 5§, skydd av byggnad i 17 §, begränsningarna i rätten att överföra mark enligt 19 § saml samfällighetens skyldighet att inlösa mark enligt 20 §. Icke deltagande fastighetsägare kommer därmed att i egenskap av sakägare kunna överklaga en stor del av de beslut som fattas under exploateringsförräUningen.

I andra stycket har lagils upp en bestämmelse som klargör att besvärsti­den i ärenden om godkännande enligt 32 § skall räknas från dagen för fastighetsbildningsmydighetens beslut. Även byggnadsnämnden får föra talan mot ett sådant beslut.

Prop. 1981/82:221

99

34 §

Bestämmelserna i 16-18kap. fastighetsbildningslagen (1970:988) om rät­tegången i fastighetsbildningsmål skall tillämpas på mål som fullföljs enligt 33 §. Därvid skall i fråga om ersättning med anledning av fastighetsregle­ring enligt 19 eller 20 § gälla vad som föreskrivs beträffande mål om inlösenersällning.

Enligt denna paragraf skall 1618kap. faslighetsbildningslagen tilläm­pas på mål som fullföljs enligt 33§. 16kap. faslighetsbildningslagen be­handlar förfarandet vid fastighetsdomstol, 17kap. rättegången i hovrätt och 18 kap. rättegången i högsta domstolen. I denna del överensstämmer paragrafen med 31 § första stycket anläggningstagen.

Enligt 16 kap. 14 § faslighetsbildningslagen skall i mål om markersättning m. m. sakägare, som avstår mark eller särskild rättighet, få gotlgörelse för sin kostnad oberoende av utgången av målet. Motsvarande princip bör gälla i fråga om överföring av mark från fastigheter som inte deltar i exploateringssamfälligheten, dvs. när fastighetsreglering sker med stöd av 19 eller 20§. Ett stadgande härom har tagils upp i paragrafen.

Övergångsbestämmelser

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

Den som innehar en fastighet med ständig besittningsrätt eller med fideikommissrätt skall vid tillämpningen av denna lag anses som fastighe­tens ägare.

Vad som enligt denna lag gäller för det fall att en faslighet svarar för fordran skall tillämpas även när en fastighet besväras av rätt till avkomst eller annan förmån.

Bestämmelserna i denna lag om byggnadsplan skall fillämpas även på avstyckningsplaner.

I bestämmelserna om lagens ikraftträdande har jag tagit upp några äldre rättsinstitut som är under avveckling. Sålunda stadgas all den som innehar en fastighet med ständig besittningsrätt eller fideikommissrätt skall vid tillämpning av lagen anses som fastighetens ägare. Den ständiga besitt­ningsrätten utgörs i huvudsak av s. k. åborätt och rätt till ofri tomt i stad. Vidare har angetts att vad som gäller för en fastighet som svarar för fordran även skall gälla när en fastighet besväras av avkomsträtt eller annan förmån. En motsvarighet till dessa bestämmelser finns i 5 § och 6§ första stycket lagen (1973:1151) om införande av anläggningslagen (1973; 1149) och lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter.

Vidare anges atl lagens bestämmelser om byggnadsplan skall tillämpas även på avstyckningsplaner. En motsvarande bestämmelse finns i bl. a. 6 § andra stycket nyssnämnda lag.

Prop. 1981/82:221

100

4.2 Förslaget till lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988)

6kap. 1§

För ändamål av stadigvarande betydelse för flera fastigheter får samfäl­lighet bildas, om ej ändamålet kan tillgodoses bättre på annat sätt.

Samfällighet får ej bildas för andra fastigheter än sådana för vilka det är av väsentlig betydelse all ha del i samfälligheten.

Fastighets andel i samfällighet bestämmes efter vad som med hänsyn till omständigheterna är ändamålsenligt och skäligt.

Denna paragraf gäller ej sådan samfällighetsbildning som avses i 2, 2a eller 4 §.

6 kap. 2a §

Av mark som ingår i samverkansområdet för en exploateringssamfäl­lighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan får särskilda samfälligheter bildas om det behövs för att genomföra sådan samverkan. En fastighets andel i samfälligheten skall därvid motsvara dess andelstal i exploateringssamfälligheten enligt 11 § andra stycket nämnda lag.

1 6 kap. faslighetsbildningslagen finns särskilda bestämmelser om sam­fälligheter, som gäller vid sidan av reglerna i 5 kap. samma lag. För atl en samfällighet skall bildas genom fastighetsreglering måste behövlig mark särskilt avstås till samfälligheten och delaktigheten i denna bestämmas. En samfällighet får dock enligt huvudregeln i 6 kap. I § fastighetsbildningsla­gen - vid sidan av andra särskilt angivna villkor - endast bildas för ändamål som är av stadigvarande betydelse för flera fastigheter. En fas­tighets delaktighet i samfälligheten bestäms efter vad som är ändamålsen­ligt och skäligt. Undantag från bl. a. dessa krav gäller i fråga om samfällig­heler för skogsbruksändamål (6 kap. 2§) och om uppdelning av samfällig­heter (6 kap. 4§).

Somjag framhållit i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.2) anserjag i likhet med hovrätten över Skåne och Blekinge att det bör införas en möjlighet i faslighetsbildningslagen att bilda en marksamfällighet av den exploaleringsbara marken, även om ändamålet med samfällighetsbildning-en inte är av stadigvarande betydelse för fastigheterna. Härigenom öppnas enkla möjligheter att tillföra exploateringssamfälligheten mark. Syftet här­med kan växla. Genom marksamfälligheten skapas ett gemensamt mark-ägande. Detla kan vara en nödvändig fömtsättning för mera genomgripan­de åtgärder vid förnyelse av bebyggelse och anläggningar. I andra fall kan marken inom samverkansområdel inte bli tillgänglig för erforderliga åtgär­der utan atl den överförs i exploateringssamfällighetens hand. Detta gäller främsi mark tillhörande fastigheter, vars ägare avböjt alt delta, i det fall marken inte kan överföras direkt till rätt fastighet. Jag föreslår därför att särskilda samfälligheter skall få bildas inom samverkansområdet för en exploateringssamfällighet, om del behövs för atl genomföra exploaterings­samverkan, ulan hinder av de villkor som gäller för samfällighetsbildning

Prop. 1981/82:221

101

enligt 6 kap. 1 § fastighetsbildningslagen. I sådana marksamfälligheter skall ingå de fastigheter som deltar i exploateringssamfälligheten, och för dem skall gälla de andelstal som besiämts i exploaleringsbeslutel. Regler härom har tagits upp i en ny paragraf i 6 kap. faslighetsbildningslagen, betecknad 2a§. Paragrafens lydelse överensstämmer med den som lagrådet har före­slagit.

Några ytterligare krav på samfällighelsbildningen bör inte uppställas. Som regel torde en samfällighet som bildas med stöd av dessa bestämmel­ser bli överflödig i samband med att exploateringssamverkan genomförs beträffande marken. Den kommer då atl utplånas genom att marken över­förs Ull någon av de dellagande fastigheterna. Behöver mark bibehållas samfälld för gemensamma ändamål, bör delaktigheten i samfälligheten överföras till lämpliga fastigheter, t.ex. i samband med avstyckning av tomter.

En samfällighet som bildas med stöd av dessa regler bör förvaltas av den samfällighetsförening som förvaltar exploateringssamfälligheten. I sam­band med att marksamfälligheten bildas bör fastighetsbildningsmyndighe­ten ta upp frågan om att förvahningen av marksamfälligheten skall handhas av den befinfliga samfällighetsföreningen.

Ikraftträdande

Denna lag träder i kraft den I juli 1983.

Ändringarna i fastighetsbildningslagen bör träda i kraft samtidigt med lagen om exploateringssamverkan. Några särskilda övergångsbestäm­melser behövs inte.

4.3 Förslaget till lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149)

18 §

Rätt att påkalla förtätlning enligt denna lag tillkommer ägaren av faslig­het, som avses skola dellaga i anläggningen, byggnadsnämnden och hyres­gästorganisation.

Länsstyrelsen kan påkalla förrättning för inrättande av anläggning som styrelsen finner vara av större betydelse från allmän synpunkt.

Vid expropriation eller liknande tvångsförvärv får förvärvaren påkalla förrättning för inrättande av sådan anläggning varigenom olägenhet av förvärvet kan undanröjas, minskas eller förebyggas.

Om rätt för väghållare att påkalla förrättning enligt denna lag finns bestämmelser i 20 a§ och 25 § tredje stycket väglagen (1971:948).

En samfällighetsförening, som förvaltar en exploateringssamfällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan, får begära förrättning enligt denna lag, om åtgärden syftar till att genomföra sådan samverkan.

I 18 § anläggningslagen anges vilka som har rätt att ta initiativ lill en anläggningsförrättning. I ett nytt sista stycke föreskrivs alt en samfällig­helsförening, som förvaltar en exploateringsamfällighet, får påkalla för-

Prop. 1981/82:221

102

rättning enligt anläggningslagen, om åtgärden syftar lill att genomföra exploateringssamverkan. Bestämmelsen har tillkommit för att samfällig­hetsföreningen skall kunna la inifialiv lill att bilda sådan gemensamhelsan­läggning som krävs för alt exploateringen skall kunna fullföljas. Anlägg-ningsålgärden syftar till atl genomföra exploateringssamverkan och får således vid anläggningsförrättningen bedömas mot bakgmnd av vad som framgår av detaljplanen eller vad som angetts i exploateringsbeslulel och exploateringsavtalet.

Samfällighetsföreningens initiativrätt torde främsi få betydelse om en gemensamhelsanläggning behöver inrättas och bestå även efter det att exploaleringsförrättningen avslutats. Atl fastighetsbildningsmyndigheten vid en exploateringsförrätlning kan la initiativ lill sådana förrättningar enligt bl. a. anläggningslagen som har betydelse för samexploateringen framgår av 9 § förslaget lill lag om exploateringssamverkan.

Förvaltas samfälligheten direkt av delägarna, har dessa initiativrätt en­ligt de nuvarande reglerna i första stycket.

Ikraftträdande

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

Ändringarna i anläggningslagen bör träda i kraft samtidigt med lagen om exploateringssamverkan. Några särskilda övergångsbestämmelser behövs inte.

4.4 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter

1§ Vid tillämpningen av denna lag skall som samfällighet anses

1.

samfällighet enligt faslighetsbildningslagen (1970:988),

2.

annan mark som gemensamt tillhör ägarna av de mantalsalta fastighe­terna i en socken,

3.

servitut eller annan särskild rättighet som hör till flera fastigheter gemensamt,

4.

samfällighet enligt anläggningslagen (1973:1149),

5. samfällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan.

Med delägarfastighel förslås i lagen fastighet som har del i samfällighet

och med delägare ägaren av delägarfastighel.

Förvaltningen av exploateringssamfälligheter skall enligt vad jag tidigare (avsnitt 2.1.3) har förordat ske enligt lagen om förvaltning av samfällig­heter.

4§

Samfällighet förvaltas antingen direkt av delägarna (delägarförvaltning) eller av särskilt bildad samfällighelsförening (föreningsförvaltning). Ifråga om mark som år belägen inom ett samverkansområde gäller även vad därom föreskrivs i lagen (1982:000) om exploateringssamverkan.

Prop. 1981/82:221

103

Fasligheter, till vilka hör andel i samfälld mark inom ell samverkansom­råde, skall kunna ingå i en exploateringssamfällighet. Detla framgår av 6§ förslaget lill lag om exploateringssamverkan och av vad jag har anfört i specialmotiveringen till den paragrafen. Det är således varje delägande fastighet som ansluts var för sig på begäran av respektive fasfighetsägare. Delta står inte i överensstämmelse med bestämmelserna i lagen om förvalt­ning av samfälligheter där det finns särskilda bestämmelser om hur beslut skall fattas som berör t.ex. en marksamfällighet. På grund härav föreslår jag beträffande förevarande paragraf ett tillägg där det anges atl det i lagen om exploateringssamverkan också finns bestämmelser som rör förvalt­ningen av marksamfälligheter. I övriga förvaltningsfrågor skall emellertid lagen om förvaltning av samfälligheter gälla.

5§

Avstyckas samfäUighet som avses i 1 § första stycket I eller 2 eller viss ägovidd av sådan samfällighet utan att ha övergått till annan ägare och förvallas samfälligheten av samfällighetsförening, övergår äganderätten till den sålunda bildade fastigheten genom avstyckningen till föreningen. Det­ta gäller dock ej samfällighetsförening som förvaltar en exploateringssam­fällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan.

Denna ändring är, som närmare motiverats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.7), föranledd av skattetekniska skäl. Avstyckade fastigheter kommer till följd av ändringen atl ägas gemensamt av de fastighetsägare som har del i samfälligheten.

18 §

Samfällighelsförenings ändamål är atl förvalla den samfällighet för vil­ken den bildats.

Samfällighetsförening får ej driva verksamhet som är främmande för del ändamål som samfälligheten skall tillgodose.

Samfällighetsförening som förvaltar en exploateringssamfällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan får ej äga mark.

Bestämmelsen atl en exploateringssamfällighet inte får äga mark har jag motiverat i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.7).

20§

Samfällighetsförening bildas vid sammanträde med delägarna genom att de antager stadgar och utser styrelse.

Sammanträde enligt första stycket hålles av den som fastighetsdomsto­len förordnat därtill. Sådant förordnande meddelas på begäran av delägare. Dock skall i samband med förrättning enligt faslighetsbildningslagen (1970:988), anläggningslagen (1973:1149) eller lagen (1982:000) om exploa­teringssamverkan fastighetsbildningsmyndigheten eller, om särskild för­rättningsman förordnals enligt 4 § anläggningslagen, denne hålla samman­träde enligt första stycket beträffande samfällighet som beröres av förrätt­ningen, om delägare i samfälligheten begär del eller om del är av väsentlig betydelse från allmän synpunkt alt samfällighetsförening bildas.

Prop. 1981/82:221

104

Genom ändringar i denna paragraf ges möjlighet all bilda samfällighets­förening för att förvalla en exploateringssamfällighet. Det blir därigenom också möjligt att ta upp frågan om bildande av en samfällighetsförening för att förvalta en marksamfällighet som inrättas vid en exploateringsförrätl­ning.

21§

I fråga om sammanträde för bildande av samfällighelsförening äger 7 § andra stycket, 8-11 §§, 12 § första stycket första punkten och 14 § motsva­rande tillämpning. Hålles sammanträdel i samband med förrättning enligt fastighetsbildningslagen (1970:988), anläggningslagen (1973:1149) eller la­gen (1982:000) om exploateringssamverkan äger dock i fråga om delgiv­ning av kallelse till sammanträdet vad som gäller om delgivning av kallelse till sammanträde vid förrättningen motsvarande tillämpning.

När sammanträde för bildande av en samfällighelsförening hålls i sam­band med en förrättning enligt lagen om exploateringssamverkan bör reg­lerna om delgivning av kallelse till sammanträde vid förrättningen gälla även för kallelse till sammanträde för föreningsbildning.

23 §

I fråga om klander av beslut vid sammanträdel äger 15 § motsvarande tillämpning.

Har fastighetsbildnings-, anläggnings- eller exploateringsbeslut medde­lats, får sammanträde för bildande av samfällighetsförening hållas innan beslutet om samfällighetens bildande vunnit laga kraft. Som delägare anses därvid ägaren av fastighet som enligt beslutet skall ha del i samfälligheten. Beslut som fattas vid sammanträdet gäller endast under fömtsättning att fastighetsbildnings-, anläggnings- eller exploateringsbeslutet vinner laga kraft eller, i fråga om anläggningsbeslut, alt förordnande meddelas enligt 27 a§ anläggningslagen (1973:1149).

Genom denna ändring ges en möjlighet alt få till stånd en samfällighets­förening på ett tidigt stadium i förrättningen.

61 §

Samfällighetsförening skall upplösas, när den eller de samfälligheter som förvallas av föreningen upphör atl beslå. Upplösning skall vidare ske, om medlemmarna är ense om det och länsstyrelsen medger det. Bestämmelser om rätt för fasfighelsbildningsmyndigheten alt förordna om upplösning av samfällighelsförening finns i anläggningslagen (1973:1149) och lagen (1982:000) om exploateringssamverkan.

Enligt 13 § förslaget till lag om exploateringssamverkan skall i exploate­ringsbeslulel anges bl. a. den tidpunkt när exploateringen skall vara slut­förd. När denna tidpunkt eller den senare tidpunkt som kan ha blivit beslutad efter förlängning inträffar, upphör exploateringsbeslulel automa­tiskt enligt förslaget lill 25 §. Av den lydelse som 61 § anläggningslagen nu

Prop. 1981/82:221

105

föreslås få framgår all samfällighetsföreningen senast vid denna lidpunkt skall upplösas. Om exploateringssamverkan skulle vara slutförd dessförin­nan, bör samfällighetsföreningen kunna upplösas efter medgivande från delägarna och länsstyrelsen. Enligt min mening bör man med dessa möjlig­heter kunna avstå från alt införa särregler om upplösning av en samfällig­hetsförening som förvallar en exploateringssamfällighet. Däremot bör en erinran införas i denna paragraf om fasfighetsbildningsmyndighelens möj­ligheter att förordna om upplösning av en samfällighetsförening om det enligt 27 § förslaget fill lag om exploateringssamverkan beslutas om änd­ring i kretsen av dellagande fasligheter i samfälligheten.

I detta sammanhang vill jag med anledning av ett remissyttrande kom­mentera en fråga om länsstyrelsens uppgifter i samband med upplösning av en samfällighetsförening. Enligt utredningens förslag skall länsstyrelsen innan den medger alt en samfällighetsförening upplöses, kontrollera att den fullgjort sina skyldigheter, bl.a. enligt exploateringsavtalet. Detta har kritiserats av statens planverk såsom utgörande onödig byråkrati. Enligt min mening framstår det emellertid som nödvändigt atl länsstyrelsen, vid sitt medgivande till att föreningen får upplösas, kontrollerar att föreningen fullgjort sina åligganden gentemot tredje man och fördelat sina tillgångar bland delägarna. Denna kontroll sker således inte enbart av hänsyn till kommunerna utan utgör en garanti för tredje man all elt avtal med en samfällighelsförening kommer att genomföras. Exploateringsavtalet utgör onekligen ett mycket viktigt avtal i detta sammanhang som länsstyrelsen regelmässigt har anledning atl bevaka. Detla bör emellertid kunna ske på ett förhållandevis enkelt sätt. I övrigt skiljer sig inte länsstyrelsens upp­gifter i detla sammanhang från vad som bör iakttas vid upplösning av annan förening som är registrerad hos länsstyrelsen.

Ikraftträdande

Denna lag träder i kraft den I juli 1983.

Ändringarna i denna lag bör träda i kraft samtidigt med lagen om exploa­teringssamverkan. Några särskilda övergångsbestämmelser behövs inte.

4.5 Förslaget till lag om ändring i lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning

1§

Har vid förrättning enligt faslighetsbildningslagen (1970:988) eller lagen (1982:000) om exploateringssamverkan besiämts alt ägare av fastighet skall utge ersättning lill annan sakägare och har fordran på ersättning icke förfallit fill betalning tidigare än ett år före utmätning eller konkursansö­kan, skall med fordringen följa förmånsrätt enligt 6§ 1 förmånsrättslagen (1970:979).

Samma förmånsrätt tillkommer fordran på ersättning i pengar enligt 5 kap. 31 § tredje stycket fastighetsbildningslagen för skog som ej kunnat uttagas inom föreskriven tid.

Prop. 1981/82:221

106

Tillägget i denna paragraf innebär att de ersättningar som en exploate­ringssamfällighet skall betala som följd av markregleringar vid en exploate­ringsförrätlning utgör en ersättning motsvarande faslighetsbildningslikvid. För denna gäller den särskilda förmånsrätt som anges i paragrafen. Efter­som utdebiteringen från fastigheterna i exploateringssamfälligheten sker enligt de andelstal som gäller enligt exploateringsbeslulel, är det möjligt all beräkna storleken av det belopp som med förmånsrätt kan åvila en fastig-hel.

Ikraftträdande

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

Ändringen i denna lag bör träda i kraft samtidigt med lagen om exploa­teringssamverkan. Några särskilda övergångsbestämmelser behövs inte.

4.6 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter

Med samfällighelsförenings fordran på belopp, som vid uttaxering enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter påförts ägare av fastig-hel eller innehavare av lomträu, följer förmånsrätt enligt 6§ 1 eller 7§2 förmånsrältslagen (1970:979), om beloppet icke förfallit till betalning tidi­gare än ett år före utmätningen eller konkursansökan.

Om föreningen förvaltar en exploateringssamfällighet eitligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan, gäller förmånsrätten dock inte större belopp än som följer av beslut enligt 13 § nämnda lag.

I enlighet med vad jag angett i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.3) och i anslutning Ull 12 och 13 §§ förslaget till lag om exploateringssamver­kan skall en samfällighetsförening som förvaltar en exploateringssamfäl­lighet inte få åtnjuta förmånsrätt för störte belopp än som har angetts i exploateringsbeslulel. En bestämmelse härom tas upp i ett nytt andra stycke rill förevarande lag. Har inget belopp angetts i exploateringsbeslulel kan samfällighetsföreningen inte heller åtnjuta någon förmånsrätt.

Den föreslagna lydelsen i andra stycket överensstämmer med den som lagrådet har föreslagit.

Förmånsrätten gäller för samfällighetsföreningens fordringar hos del­ägarna. Det kan vara fråga om kostnader för att utföra gemensamma anläggningar, administrafionskostnader m. m. De ersättningar som samfäl­lighetsföreningen skall betala vid en exploateringsförrätlning motsvaras av en faslighetsbildningslikvid, för vilken särskild förmånsrätt gäller enligt lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning (se avsnitt 4.5).

Vid delägarförvaltning föreligger ingen förmånsrätt enligt denna lag.

Prop. 1981/82:221

IO7

Ikraftträdande

Denna lag träder i kraft den I juli 1983.

Ändringarna i denna lag bör träda i kraft samtidigt med lagen om exploa­teringssamverkan. Några särskilda övergångsbestämmelser behövs inte.

4.7 Förslaget till lag om ändring i byggnadslagen (1947:385)

25 §

Stadsplan skall utmärka och till gränserna angiva de för olika ändamål avsedda områden som ingå i planen, nämligen byggnadskvarter,

gator, torg, parker och andra allmänna platser samt specialområden,  såsom järnvägs- och  andra särskilda trafikområden, skydds- eller säkerhetsområden för vissa anläggningar, hamnområden, idrotlsområden, begravningsplatser och vattenområden.

Jämväl höjdlägen skola i erforderlig omfattning angivas.

Stadsplan skall ock innehålla de ytterligare bestämmelser angående om­rådenas bebyggande eller användning i övrigt som finnas erforderliga.

Om en stadsplan skall genomföras enligt bestämmelserna i lagen (1982:000) om exploateringssamverkan och om mark därvid skall tas i anspråk från någon fastighet vars ägare inte deltar i denna samverkan, skall planen innehålla uppgift även om detta.

I ett nytt sista stycke till 25 § byggnadslagen anges alt en stadsplan skall innehålla uppgift om att planen skall genomföras genom exploateringssam­verkan. Genom delta tillägg i byggnadslagen kommer frågan om marköver­föring att bedömas i planärendet och i övrigt handläggas i den ordning som gäller för fastställande av planer. Uppgiftskravet i 25 § gäller dock endast om mark skall las i anspråk från en icke deltagande fastighet. Om t. ex. en stadsplan saknar uppgift om alt den skall genomföras enligt bestämmelser­na i lagen om exploateringssamverkan, hindrar delta inte fastighetsbild­ningsmyndigheten att besluta om sådan samverkan. I ett sådant fall får emellertid inte någon mark tvångsvis tas i anspråk från fasfigheter som slår utanför samverkan.

48 §

Skall mark enligt stadsplanen användas för annat ändamål än enskilt bebyggande och kan markens ägare till följd härav nyttja marken allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande fill dess tidigare värde, vare kommunen skyldig atl lösa marken.

När ett år förflutit från tomfindelnings fastställande, åligge lösningsplikt kommunen jämväl beträffande tomldel som ägaren kan nyttja allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande till markens värde.

Frågan huruvida lösningsplikl föreligger skall bedömas efter den fastig­hetsindelning som gällde vid tiden för stadsplanens antagande, med de ändringar av indelningen som skett för planens eller för tomfindelnings genomförande.

/ fråga om mark som är belägen inom ett samverkansområde enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan gäller särskilda bestämmel-

Prop. 1981/82:221

108

Tillägget lill 48 § byggnadslagen innebär att kommunens inlösenskyl­dighet inom område med stadsplan eller lomlindelning inte skall gälla inom ett samverkansområde. I stället skall markinlösenfrågan regleras vid för­rättningen för exploateringssamverkan. I denna del får jag hänvisa lill vad jag har anfört i anslutning till 20 § förslaget till lag om exploateringssamver­kan.

70 §

Lägges stadsplan över område i en ägares hand, må regeringen på ansökan av kommunen vid planens fastställande förordna, att mark som för områdets ändamålsenliga användning erfordras lill gata eller annan allmän plats eller till allmän byggnad skall utan ersättning tillfalla kom­munen, i den mån det med hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas få av planens genomförande och övriga omständigheter prövas skäligt. Den mark som förordnandet avser skall angivas till läge och gränser. Marken skall avträdas, när kommunen behöver laga den i anspråk för avsett ändamål.

Första stycket gäller också när stadsplan fastställs inom ett samver­kansområde enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan. Vad som i första stycket föreskrivs om ägaren skall därvid i stället gälla exploate­ringssamfälligheten.

När fråga väckts om tillämpning av vad i första eller andra stycket sägs, skall byggnadsnämnden göra anmälan därom hos inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken; och vare överlåtelse av mark som äger mm efter det sådan anmälan inkommit ej hinder för förordnande om markens avstående till kommunen.

Vid fastställande av ändring av stadsplan äger regeringen på ansökan av kommunen, om synnerliga skäl äro därtill, förordna alt mark som avslåtls enligt första stycket skall utbytas mot annan mark, såvitt det kan ske utan förfång för ägaren.

Del nya andra stycket i denna paragraf innebär, atl regeringen på ansö­kan av kommunen skall kunna förordna atl mark, som för områdets ända­målsenliga användning behövs till gata eller annan allmän plats eller till allmän byggnad, skall utan ersättning överlåtas till kommunen av exploa­teringssamfälligheten, i den mån det med hänsyn lill den nytta samfällighe­ten kan förväntas få av planens genomförande och övriga omständigheter prövas skäligt. Bestämmelsen medför att man vid bedömningen av en plans nytta för de berörda fastigheterna kan se fill den totala nyttan för alla fastigheter som ingår i samverkansområdet.

För att marken utan ersättning skall kunna överiämnas lill kommunen fordras att en fastighetsreglering sker inom ramen för exploateringsförrätt­ningen. En sådan fasfighetsreglering kan innebära att marken överförs till en kornmunägd fastighet. Frångår marken fastigheter som inte ingår i exploateringssamfälligheten, skall samfälligheten enligt reglerna i förslaget till lag om exploateringssamverkan erlägga ersättning för marken i sam­band med avståendet.

De flesta galumarksregleringar sker redan i dag genom faslighetsregie-

Prop. 1981/82:221

109

ring. Förfarandemässigt skiljer sig fastighetsreglering från inlösen därige­nom att fasfighelsbildningsmyndigheten vid fastighetsreglering är skyldig atl utreda fömtsättningarna för den sökta åtgärden och - om överenskom­melse inte träffas - genomföra en officialvärdering. Fastighetsägare har därmed inte samma möjligheter alt få ersättning för utredning som han själv genomför vid förrättningen som vid inlösen enligt byggnadslagen. Först om han anför besvär över faslighelsbildningsmyndighetens värde­ring, kan han få ersäitning för sådan ulredningskostnad. Reglerna för fördelning av förrältningskostnader innebär emellertid enligt förslaget till lag om exploateringssamverkan (15 §) att det är de deltagande fastighets­ägarna som svarar för förrättningskoslnaderna. Dessa drabbar således inte fastighetsägare som står utanför samverkan.

Som anges i 73 § kan regeringen i samband med förordnande enligt 70 § föreskriva att en markägare skall vara skyldig att bekosta anläggning av gator samt anordning för vattenförsörjning och avlopp inom området. Motsvarande skyldighet kan genom del nu föreslagna tillägget i 70 § åläg­gas även en exploateringssamfällighet. Bestämmelsen lorde främst få bety­delse som en gmnd för reglering av dessa frågor i ett exploateringsavtal mellan kommunen och exploateringssamfälligheten.

Det föreslagna andra stycket medför - som lagrådet har föreslagit - alt paragrafens tredje stycke får kompletteras med en hänvisning också lill det nya andra stycket.

107 §

Har tätbebyggelse uppkommit eller kan sådan bebyggelse väntas uppkom­ma å viss ort, och föranleda ej omständigheterna till att stadsplan upprät­tas, skall genom kommunens försorg byggnadsplan upprättas, i den mån sådan plan finnes erforderlig för reglering av bebyggelsen.

Byggnadsplan skall utmärka och till gränserna angiva de för olika ända­mål avsedda områden som ingå i planen, såsom byggnadsmark saml vägar och andra allmänna platser. I den mån så erfordras skola jämväl höjdlägen angivas.

Erfordras särskilda bestämmelser angående områdenas bebyggande el­ler användning i övrigt, skola sådana bestämmelser inlagas i planen.

Om en byggnadsplan skall genomföras enligt bestämmelserna i lagen (1982:000) om exploateringssamverkan och om mark därvid skall tas i anspråk från någon fastighet vars ägare inte deltar i denna samverkan, skall planen innehålla uppgifter även om detta.

Beträffande ändringen i 107 § får jag hänvisa lill vad jag har anfört i anslutning till 25 § byggnadslagen.

I13

§

Lägges byggnadsplan över område i en ägares hand, må regeringen eller, om fastställelseprövningen ankommer på länsstyrelsen, denna vid planens fastställande förordna, atl ägaren skall, ändå att 112 § ej är tillämplig, utan ersättning upplåta obebyggd mark, som för områdets ändamålsenliga an-

Prop. 1981/82:221

1 lo

vändning erfordras till väg eller annan allmän plats, i den mån det med hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas få av planens genomförande och övriga omständigheter prövas skäligt. Den mark som förordnandet avser skall angivas till läge och gränser. Marken skall upplåtas, när den behöver lagas i anspråk för avsett ändamål.

Första stycket gäller också når byggnadsplan fastställs inom ett sam­verkansområde enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan. Vad som i första stycket föreskrivs om ägaren skall därvid i stället gälla exploateringssamfälligheten.

Väckes hos kommunens fullmäktige fråga atl göra framställning om förordnande som i första eller andra stycket sägs, skall byggnadsnämnden göra anmälan därom hos inskrivningsmyndigheten för anteckning i fasfig­hetsboken; och vare överlåtelse av mark som äger mm efter del sådan anmälan inkommit ej hinder för förordnande om markens upplåtande. Uppkommer fråga om förordnande enligt första eller andra stycket hos länsstyrelsen, har denna att fullgöra den nu stadgade anmälningsskyldighe­ten.

Äro synnerliga skäl därtill, må länsstyrelsen i samband med ändring av byggnadsplan besluta om jämkning i förordnande som avses i första stycket, såvitt det kan ske ulan förfång för ägaren.

Enligt denna paragraf kan länsstyrelsen på ansökan av kommunen för­ordna att mark, som för ett områdes ändamålsenliga bebyggande behövs till väg eller annan allmän plats, i vissa fall utan ersäitning skall upplåtas av exploateringssamfälligheten för avsett ändamål. Bestämmelsen är tillämp­lig vid fastställelse av byggnadsplaner. I likhet med vad som gäller om motsvarande möjlighet enligt 70 § i fråga om stadsplaner utgör bestämmel­sen främst en gmnd för atl upprätta exploateringsavtal.

Av samma skäl som jag har angett vid 70 § föreslår jag elt nytt andra stycke i paragrafen saml i enlighet med lagrådets förslag - komplette­rande hänvisningar i tredje stycket.

Föreligger byggnadsplan är kommunen inte skyldig att genomföra planen i fråga om mark för allmän plats. För planens genomförande svarar i stället fastighetsägarna genom en vägförening eller anläggningssamfäl­lighel. Bestämmelserna i 113 § byggnadslagen innebär därför inte alt det sker någon äganderältsövergäng, ulan i stället all vägföreningen eller an-läggningssamfälligheten kan ta marken i anspråk för avsett ändamål utan ersättning.

Den praktiska innebörden av förordnandet torde normalt bli alt upplåtel­sen säkerställs enligt den lag som tillämpas för markens ianspråklagande, t.ex. anläggningslagen. Förordnandet får därvid sin största betydelse när ersättning för utrymme enligt anläggningslagen skall bestämmas. Om del finns elt förordnande enligt nu förevarande paragraf om atl exploaterings­samfälligheten utan ersättning skall upplåta marken eller om det finns elt exploateringsavtal av motsvarande innebörd, torde del vid förrättningen vara klart all det är exploateringssamfälligheten som skall svara för even­tuell ersäitning för upplåtelsen.

Prop. 1981/82:221

111

116§

Har i byggnadsplan besiämts atl mark skall användas lill väg eller annan allmän plats utan att skyldighet att upplåta marken föreligger enligt 112 eller 113 §, och kan markens ägare lill följd av vad sålunda bestämts nyttja marken allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde, vare han berättigad fill ersättning för den skada som han härigenom lider. Samma lag vare om innehavare av sådan nyttjanderätt eller annan särskild rätt till marken som upplåtits innan byggnadsplanen fastställdes. Skyldighet att svara för ersättningen åligger i fråga om mark, som är avsedd till allmän väg, väghållaren samt beträffande annan mark vägförening, inom vars område marken är belägen. Finnes ej vägförening när fråga uppkommer om ersättning i fall som sist nämnts, skall länsstyrel­sen föranstalta om en sådan förenings bildande.

Ersättningen skall bestämmas att utgå med visst årligt belopp, med rätt för såväl den ersätlningsskyldige som markens ägare eller annan sakägare alt i händelse av ändrade förhållanden eller sedan tio år förflutit från det ersättningen senast bestämts erhålla ny prövning av beloppet. Vad i fråga om ersättning avtalats eller uppenbarligen förutsatts skola gälla mellan den ersätlningsskyldige och sakägare gälle jämväl mot den som efter byggnads­planens fastställande förvärvat sakägarens rätt fill marken.

Frågan humvida ersättningsplikt föreligger skall bedömas med hänsyn till den fastighetsindelning som gällde vid liden för byggnadsplanens fast­ställande, med de ändringar av indelningen som skett för planens genomfö­rande.

/ fråga om mark som år belägen inom ett samverkansområde enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan gäller särskilda bestämmel­ser.

I enlighet med vad som har anförts i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5.4) och i likhet med vad jag har föreslagit beträffande 48 § har i denna paragraf införts ett nytt Qärde stycke av innebörd att frågor om ersättning för planskada enligt 116 § första tredje styckena skall vid exploaterings­samverkan i stället behandlas enligt bestämmelserna i lagen om exploate­ringssamverkan. Därigenom skapas en överensstämmelse mellan stads-och byggnadsplan i fråga om behandlingen av planskada.

Övergångsbestämmelser

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

Ändringarna i denna lag bör träda i kraft samtidigt med lagen om exploa­teringssamverkan. Några särskilda övergångsbestämmelser behövs inte.

5   Hemställan

Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag alt regeringen föreslår riksdagen att

dels antaga de av lagrådet granskade lagförslagen med vidtagna ändring­ar,

dels godkänna vad jag har förordat om undantag från markvillkoret i fråga om bostadslån.

Prop. 1981/82:221

112

6   Beslut

Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att genom proposition förslå riksdagen atl antaga de förslag som föredra­ganden har lagt fram.

Prop. 1981/82:221

113

Bilaga 1

Nuvarande ordning samt sammanfattning vad avser ex-ploateringssamverltan av betänlandet (SOU 1979:65,66) Ny plan- och bygglag

1    Nuvarande ordning för genomförande av bebyggelseplaner

Enligt gällande byggnadslagstiftning är det samhället som har ansvaret för all genom planläggning bestämma om bl. a. tätbebyggelse skall få komma till stånd. Det kommer till uttryck i 5§ andra stycket byggnadsla­gen. För att mark skall få användas till tätbebyggelse fömtsätts enligt bestämmelserna i detla stycke atl marken vid planläggning prövats från a.llmän synpunkt lämpad för ändamålet.

Ansvaret för atl genomföra detaljplaner, dvs. stads- eller byggnads­planer, är däremot delat mellan i första hand kommunen och fastighets­ägarna.

Kommunens ansvar för alt genomföra en stadsplan är i princip begränsat till galor och andra allmänna platser. För delta genomförande finns i byggnadslagstiftningen flera regler om rätt och skyldighet för kommunen att lösa mark som enligt planen är avsedd för galor eller andra allmänna platser och om skyldighet att anlägga och underhålla galor m.m.

Kommunen har emellertid också rätt all lösa kvartersmark inom områ­den med stadsplan. Om tomtindelning har skett och fastighetsägarna inte genomför den inom viss tid efter fastställandet, kan nämligen kommunen lösa tomldelar för atl genomföra tomlindelningen. I övrigt ankommer det på fastighetsägarna att genomföra stadsplaner.

Inom områden nied byggnadsplan svarar fasfighetsägarnä för genomfö­randel beträffande såväl kvartersmark som vägar och annan mark för allmän plats. För all utföra och underhålla anordningar som är gemensam­ma för flera fastigheter kan en vägförening enligt 3 kap. lagen (1939:608) om enskilda vägar bildas eller gemensamhelsanläggning enligt anläggnings­lagen (1973:1149) inräUas.

Byggnadslagstiftningen saknar i övrigt i stor utsträckning medel för samhället att få lill stånd ett aktivt genomförande av de åtgärder som fömtsätts när marken är i enskild ägo. Eftersom kommunen i sådana situationer är beroende av markägarnas vilja och förmåga att genomföra planer, kan dessa i hög grad inverka på både fidpunkten för och omfatt­ningen av genomförandet.

Riksdagen fastställde år 1967 rikthnjerför samhällets markpolilik (prop. 1967:90 resp. 100, L3U 1967:54 resp. SU 1967:100). I sammanhanget uttalades bl. a. att en aktiv kommunal markpolitik är nödvändig för att samhället skall få tillfredsställande kontroll över den komplicerade process 

8   Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 221

Prop. 1981/82:221

114

som samhällsbyggandet utgör. Kommunerna har med hjälp av stadigt kreditstöd i form av markförvärvslån och lomlrätlslån sedan dess förvär­vat stora markområden för bebyggelse. De uttalanden som gjordes i anslut­ning till de nämnda propositionerna har senare preciserats i olika samman­hang.

Exploateringsavtal

En annan lösning för en kommun atl skaffa sig nödvändig kontroll över plangenomförandet är att ingå s. k. exploateringsavtal med markägaren.

Exploateringsavtal har fått en stor betydelse i genomförandeprocessen. När en stadsplan eller en byggnadsplan antas ställer kommunen ofta som krav alt ett exploateringsavtal skall upprättas. Avtalets giltighet görs där­vid beroende av att planen fastställs i huvudsaklig överensstämmelse med del förslag som ligger till gmnd för avtalet.

Exploateringsavtal används för att komplettera bestämmelserna i den formella planen och bestämmelser i sådana författningar som berör genom­förandet. Avtalet utformas ibland som ett styrinstrument för genomföran­det (från detaljplanens antagande i kommunen lill den planerade bebyggel­sens färdigställande). Del kan också begränsas lill alt reglera vissa åtgär­der, som behövs för att åstadkomma färdig tomtmark.

Några regler om exploateringsavtal finns inte i nu gällande lagstiftning. I två avseenden ger dock byggnadslagen grund för upprättande av exploa­teringsavtal. Inom områden med stadsplan kan med stöd av 70 och 73 §§ byggnadslagen förordnas alt exploatören skall avstå mark, som behövs för gator eller andra allmänna platser eller allmänna byggnader saml att han skall bekosta anläggande av galor och anordningar för vatten och avlopp.

Beträffande byggnadsplanelagd mark kan en exploatör med stöd av 113 § byggnadslagen förpliktas alt ulan ersäitning upplåta obebyggd mark, som behövs för en väg eller någon annan allmän plats. Vidare kan det förordnas om nybyggnadsförbud intill dess atl vägar, vattenförsörjning och avlopp för området har anordnats i erforderlig mån (110 § andra stycket byggnads­lagen).

Bestämmelser som motsvarar reglerna i 73 § byggnadslagen om gator, vatten och avlopp saknas vid exploatering inom en byggnadsplan. Del är emellertid trots detta ganska vanligt att en exploatör i elt exploateringsav­tal åtar sig atl inom en byggnadsplan anlägga vägar och anordningar för vatten och avlopp.

Den gängse formen för ett exploateringsavtal är således att avtalet träffas mellan kommunen och en markexploatör. Exploatören är redan när avtalet träffas ägare till marken och behåller sådana delar av området som utgör kvartersmark för enskilt bebyggande, medan mark för gator, all­männa platser m.m. avstås lill kommunen eller Ull en blivande anlägg­ningssamfällighel när marken har ställts i ordning för del avsedda ändamå­let.

Prop. 1981/82:221

115

På senare tid har en annan (sekundär) typ av exploateringsavtal blivit allt vanligare. Kommunen är i dessa fall ägare till markområdet och infordrar anbud på områdets bebyggande. Den exploatör som efter bedömning av inkomna förslag anses böra komma i fråga för uppdraget, får genom avtalet överta den kommunägda marken, genomföra exploateringen och därefter överlämna fill kommunen de anläggningar, gator, vägar, ledningar m. m. som skall betjäna området. Denna typ av avtal benämns ibland "markupp-lålelseavtal". Markupplåtelsen sker många gånger efter upphandling ge­nom anbudskonkurrens i kommunens regi. Upplåtelsen kan även ske lill en viss producent utan föregående upphandling, varefter byggnadsarbete­na upphandlas i konkurrens. Avtalen innehåller ofla bestämmelser med syfte atl reglera förhållandet mellan exploatör och kommande köpare.

Fastighetsrättsliga genomförandemedel

Tekniken med exploateringsavtal fömtsätter i praktiken alt marken är i en eller ett fåtal exploatörers hand. Är äganderätten mer splittrad ger lagstiftningen f. n. endast i vissa avseenden eller i vissa fall möjligheter att underlätta ett samordnat plangenomförande. Med stöd av faslighetsbild­ningslagen kan sålunda fastighetsindelningen bringas i överensstämmelse med planen. Fasfighetsbildningslagen är uppbyggd så atl sådana åtgärder skall kunna genomföras oberoende av om de berörda fasfighetsägarnä kommer överens eller inte. Vissa regler hindrar dock alltför omfattande förändringar. I endast två fall kan fastighetsreglering innefatta fullständig inlösen av fastighet. Inlösen kan således ske dels för all genomföra en fastställd tomfindelning, dels för atl genom fastighetsreglering åstadkom­ma en allmän förbättring av fastighetsbeståndet när området omfattar mark lill ett flertal fasligheter med skilda ägare.

Genom anläggningslagen kan anläggningar, som är av stadigvarande betydelse för flera fastigheter, inrättas som gemensamhetsanläggningar. Liksom fastighetsbildningslagen är anläggningslagen uppbyggd på det sät­tet, atl sådana gemensamma anläggningar som är nödvändiga för att ge­nomföra en plan kan inrättas i princip oberoende av om de berörda fastig-helsägarna kommer överens eller inte.

Såväl byggnadsnämnden som en fastighetsägare kan la initiativ fill åtgär­der enligt faslighetsbildningslagen eller anläggningslagen för alt genomföra en plan.

Sammanfattningsvis kan således sägas alt del för atl genomföra en plan i princip krävs aktiva insatser av markägarna inom planområdet. Gällande ordning erbjuder endast begränsade möjligheter alt få lill stånd samordna­de aktiva insatser inom planområdel där äganderätten är uppdelad på flera olika händer. Det kan därför vara svårt atl inom sådana områden få till stånd exploateringsavtal och fastighetsbildningslagsliflningen ger inte till­räckligt stöd för en samordning. I sådana fall fordras således i praktiken all kommunen aktivt engagerar sig i genomförandel genom förvärv av marken eller åstadkommande av exploateringsavtal.

Prop. 1981/82:221

116

Fördelning av ökat markvärde tillföljd av plan

En annan olägenhet som uppkommer vid lälortsutbyggnad gäller fördel­ningen mellan fastighetsägarna av markens värdehöjning. När en detalj­plan fastställs medför del nämligen normalt en värdehöjning inom det planlagda området. Värdehöjningen motsvarar bl. a. värdet av den genom planen tillkommande rätten till bebyggelse. Är fastighetsindelningen splitt­rad inom området, ligger det i sakens natur atl detta värde ofta blir ojämnt fördelat mellan fastighetsägarna, eftersom värdehöjningens storlek i hög grad beror på storleken eller arten av den rätt lill bebyggelse som de olika fastigheterna tilldelas enligt planen. Fastigheter som inte får sådan rätt, t. ex. genom alt de läggs ut som allmän plats, får inte alls någon värdehöj­ning.

Skall fastigheter eller fastighelsdelar inlösas enligt byggnadslagen eller förvärvas enligt expropriationslagen åstadkoms inte heller någon fördel­ning av en detaljplans värdeulfall på de berörda fastighetsägarna.

Vid fastighetsreglering enligt fastighetsbildningslagen finns däremot elt system för viss värdeutjämning. Fastighetsbildningslagens syslem medför dock vissa svårigheter att åstadkomma en utjämning av en detaljplans värdeulfall. Svårigheterna bottnar i att fastighelsbildningslagens tilldel­ningsregler i princip förutsätter att en fastighets användningssätt inte för­ändras, medan en detaljplan oftast leder till en förändrad användning av de berörda fastigheterna. Vid den värdering, s. k. likvidvärdering, som sker i samband med marköverföringar för atl bestämma fastigheternas ersättning efter del att en ny eller ändrad plan fastställts, tvingas man beakta den fördelning av rätlen till bebyggelse som planen inneburit. Avträdaren av marken tillgodogör sig därmed planens värdeutfall och en fastighet som inte fått någon rätt lill bebyggelse får inte del av värdeutfallet.

Vid en planläggning skall enligt 4 § byggnadslagen såväl allmänna som enskilda intressen tillbörligen beaktas. Att det således saknas medel för värdeutjämning mellan fastigheter som berörs av en detaljplan utgör en betydande olägenhet i planläggningsarbetel. Från allmän synpunkt ange­lägna planlösningar, som skulle innebära ett ojämnt värdeutfall, kommer ofta inte lill stånd. Ibland är del med hänsyn härtill myckel svårt att över huvud laget få till stånd en planläggning av någoriunda rimlig kvalitet av områden med flera ägare. Å andra sidan händer det inte sällan att planlös­ningar ger värdeutfall som från fastighetsägarnas synpunkt framstår som helt slumpartat.

2    Tidigare behandling av frågan om exploateringssamverkan

Såväl frågan om en samordning vid plangenomförande av enskilda intressen som frågan om värdeutjämning inom ell planområde har varit föremål för debatt under lång tid.

Prop. 1981/82:221

117

Under mitten av 1960-talel aktualiserades dessa frågor med avseende på frågan om samverkan mellan fastigheter för utvinning av sten och grus. I samband med behandlingen av naturvårdsulredningens förslag lill natur­vårdslag begärde riksdagen en utredning om möjligheterna att införa en lagstiftning om gmssamfälligheter (L3U 1964:41 s.93, rskr 1964:371). Frå­gan har därefter tagits upp i flera motioner under slutet av 1960- och böljan av 1970-talet. Ell förslag till lagstiftning om täktsamverkan lämnades av grustäktskommitlén i betänkandet (SOU 1972:46) Landskapsvård genom täktsamverkan. Förslaget ledde inte till någon lagsfiftning. Frågan logs senare upp av naturvårdskommittén som i betänkandet (SOU 1979:14) Naturvård och täktverksamhet lade fram ett förslag lill lagsfiftning om täktsamverkan. Förslaget bereds f n. inom regeringskansliet.

Frågan om värdeutjämning mellan fastigheter vid delaljplanläggning be­handlades av expropriafionsulredningen (SOU 1969:50 och 51) som före­slog särskilda regler om värdeutjämningsexproprialion. En allmän uppfatt­ning den gången bland remissinstanserna var atl syftet med exproprialions-utredningens förslag var gott men att utredningens förslag var behäftat med sådana brister all del inte borde genomföras. Föredragande statsrådet ansåg att en gmndläggande svaghet i utredningens förslag var alt utjäm­ningen avsågs åstadkommas genom alt kommunen löste in mark, faslän det var fråga om mark som kommunen inte önskade förvärva. Statsrådet uttalade vidare att mycket i och för sig talade för behovet av ell värdeut-jämningsinslitut i samband med planläggning men att del fanns anledning att överväga om inte frågan borde lösas efter andra vägar än dem utred­ningen följt. Frågan överlämnades till bygglagutredningen för fortsatt ut­redning.

I principbetänkandet (SOU 1974:21) Markanvändning och byggande uttalade sig bygglagulredningen för en lagreglering av någon typ av exploa­teringssamfälligheter. Utredningens förslag innebar bl. a. att det i alla kommuner skulle finnas en kommunplan som omfattade kommunens hela område. I kommunplanen kunde, framhöll utredningen, göras den bedöm­ningen att ell område borde las i anspråk för en viss exploatering utan all kommunerna alltid var intresserade av alt expropriera marken och svara för utbyggnaden. Samtidigt kunde förhållandena vara sådana alt marken var splittrad på flera ägare, vilket försvårade möjligheterna att träffa ex­ploateringsavtal. Bl. a. i ett sådant läge borde enligt utredningen i en kommunplan kunna föreskrivas att områdets fortsatta planläggning skulle vara beroende av att de skilda ägarintressena samlades på en hand eller att en exploateringssamfällighet bildades.

Infördes regler om exploateringssamfälligheter syntes enligt bygglagut­redningen behovet av att vid sidan av dessa ha särskilda regler om värdeul­jämning falla bort.

Remissvaren över bygglagulredningens betänkande har publicerats i en sammanställning (SOU 1975:17). Utredningens principförslag om exploa­teringssamverkan fick i stort sett elt gynnsamt mottagande (se s. 68-71).

Prop. 1981/82:221

118

3   Utredningsförslaget

PBL-utredningen har i betänkandet (SOU 1979:65 och 66) Ny plan- och bygglag föreslagit regler om exploateringssamverkan. Syftet med förslaget är i första hand alt fillhandahålla effektiva genomförandemedel, vilket i sin lur bör underlätta planeringen. Vidare avser förslaget rent allmänt att ta till vara det intresse och den vilja lill ansvar som finns bland fastighetsägare och andra inom befintliga bebyggelsemiljöer att förnya och förbättra mil­jön. Detta är enligt utredningen många gånger en avgörande förutsättning för att förändringar över huvud taget skall kunna åstadkommas i sådana områden.

Bestämmelserna om exploateringssamverkan bör enligt utredningen inte begränsas fill endast vissa angivna bebyggelsesituationer. Sådan samver­kan bör kunna användas också för alt t.ex. underlätta förnyelse med förtätning av bebyggelsen i befinfliga bebyggelsemiljöer, för sanering, för nyexploatering både för helårsbebyggelse i och utanför tätorter och för fritidsbebyggelse av olika koncentrationer. Exploateringssamverkan bör vidare kunna syfta lill alt fördela den bebyggbara marken på de deltagande fasfighelerna eller till atl gemensamt försälja mark för bebyggelse.

Den lösning för den lagtekniska regleringen av exploateringssamverkan som utredningen har valt innebär dels att en grundläggande regel om exploateringssamverkan tas in i förslaget lill den nya plan- och bygglagen, dels att anläggningslagen och lagen om förvaltning av samfälligheter ut­nyttjas för atl reglera den samfällighet som skall ombesörja de olika ge­mensamma göromålen och dels att fastighetsbildningslagen utnyttjas för atl reglera de marköverföringar som behövs mellan fastigheterna inom samverkansområdet. Utredningen har således föreslagit kompletterande regler i anläggningslagen, lagen om förvaltning av samfälligheter och fas­tighetsbildningslagen.

Förfarandet enligt PBL-förslagel fömtsätter alt kommunen genom elt markförordnande tar ställning till om exploateringssamverkan skall få ske och vilka fastigheter som skall ha rätt atl delta i företaget. Avgränsningen av området skall ske från planmässiga principer. Markförordnande är ett helt nytt institut som har vissa likheter med dagens generalplan.

Byggnadsnämnden eller fastighetsägare kan ta initiafiv till en exploale­ringsförtättning, som enligt förslaget skall handläggas av fastighetsbild­ningsmyndigheten. Fasrighet inom det område som kommunen avgränsat i markförordnandel har rätt men inte skyldighet alt delta i samfälligheten. Vidare föreslås i betänkandet all båtnads- och opinionsvillkor skall prövas innan fastighetsbildningsmyndigheten kan meddela ell exploaleringsbe­slut. Båtnadsvillkoret innebär elt krav på atl fördelarna av exploateringen skall överstiga de kostnader som exploateringen medför. Opinionsvillkoret innebär all exploateringssamverkan inte får komma till stånd om ägaren till de fasligheter som skall delta i samverkan och hyresgästerna i sådana

Prop. 1981/82:221

119

fastigheter mera allmänt motsätter sig delta och har beakiansvärda skäl för det. Vid prövningen skall främst deras mening beaktas som har störst nytta av åtgärden. Om behovet av exploateringssamverkan är synnerligen ange­lägel gäller inte opinionsvillkoret.

PBL-förslaget fömtsätter vidare att en samfällighelsförening genomför företaget och fördelar avkastningen enligt de andelstal som gäller i samfäl­ligheten. Avkastningen kan fördelas antingen genom en ändring av fastig-helsindelningen så att fastigheterna får bebyggbar mark i enlighet med sina andelstal eller genom att samfälligheten genomför hela exploateringen och därefter fördelar avkastningen i pengar. En tredje möjlighet är atl ingen ändring sker i fastighetsindelningen utan att planens värdeutfall på de olika fastigheterna utjämnas med pengar genom särskilda exploateringsavgifter.

Genom de ändringar utredningen har föreslagit i fasfighetsbildningslagen skall det bli möjligt att la i anspråk mark som behövs för exploateringen från både fastigheter som deltar i samfälligheten och sådana vars ägare avböjt atl delta. Om det är nödvändigt, kan marken inlösas sedan fastig­hetsplan enligt bestämmelserna i plan- och bygglagen har upprättats. Ge­nom fastighetsreglering kan också bebyggbar mark fördelas bland de del­ägande fastigheterna i förhållande till andelstalen. För värdering av den mark som blir föremål för fastighetsreglering har föreslagits en särskild regel som innebär, att ersättningen skall bestämmas med hänsyn till mark­nadsvärdet men med bortseende från inverkan av en sådan detaljplan som exploateringssamfälligheten har tillkommit för alt genomföra. Syftet med denna bestämmelse är alt värdehöjningen skall bU förbehållen de faslighe­ter som deltar i exploateringssamverkan och som bidrar till att göra exploa­teringen möjlig.

4   PBL-utredningens lagförslag vad avser exploateringssamverkan 4.1 Utdrag ur förslag till plan- och bygglag

Härigenom föreskrivs följande.

9 kap. Detaljplan 16§

I en detaljplan kan föreskrivas att bygglov inte får lämnas till åtgärder som utgör förändrad markanvändning, förrän en viss trafik-, vatten- eller avloppsanläggning har kommit till stånd eller en viss byggnad eller bygg­nadsdel har rivits eller fått en viss annan användning.

Om en detaljplan är avsedd att genomföras genom exploateringssamver­kan enligt 11 kap. 22 § och om en exploateringssamfällighet finns vid lid­punkten för detaljplanens antagande, skall i planen anges att bygglov som avser förändrad markanvändning inte får meddelas i fråga om sådana fastigheter inom planen som inte ingår i exploateringssamfälligheten. Detta

Prop. 1981/82:221

120

villkor skall gälla under den genomförandetid som bestäms enligt 17 § eller, om samfälligheten upphör före utgången av denna tid, så länge som samfäl­ligheten består.

11 kap. Vissa frågor om plangenomförande

Avstående av mark m. m.

I6§

Om en detaljplan antas för ett område som är i en ägares hand, får länsstyrelsen förordna alt ett markområde, som skall användas för något annat än enskilt bebyggande, skall överlåtas till kommunen eller överlåtas eller upplåtas till någon annan huvudman utan ersättning. Ansökan om ett sådant förordnande skall göras samtidigt som kommunen överiämnar handlingar om den antagna planen lill länsstyrelsen enligt 9 kap. 27 § andra stycket.

Ett förordnande får meddelas endast om det kan anses skäligt med hänsyn till den nytta ägaren kan väntas få av att planen genomförs och till övriga omständigheter. Den mark som förordnandet avser skall anges lill läge och gränser.

När en fråga har väckts om elt förordnande, skall byggnadsnämnden genast anmäla del till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighels­boken. Överlåtelse av mark som sker efter det att en sådan anmälan har gjorts utgör inte hinder mot all marken skall avstås eller upplåtas.

Ändras detaljplanen får länsstyrelsen, om det finns synneriiga skäl, förordna att mark som har överiåtits enligt första stycket skall bytas ut mot någon annan mark, om del kan ske utan olägenhet för ägaren.

17

§

Den som har avstått ell markområde enligt 16 § skall frigöra det från inteckning och annan särskild rätt som gäller i området. Kan detta inte ske är han skyldig all hålla kommunen skadeslös.

Om det på området, när det avträds, finns byggnader, stängsel, växande skog, planteringar eller något annat som kan hänföras lill den fasta egendo­men, skall ersättning betalas för detla.

18§ 1 ett förordnande som avses i 16 § får länsstyrelsen, om det anses skäligt, på kommunens begäran föreskriva att områdets ägare skall vara skyldig att bekosta anläggande av gator och vägar samt anordningar för vattenför­sörjning och avlopp inom området.

19§

Vad som sägs om ägare i 16-18§§ skall gälla även beträffande en exploateringssamfällighet enligt 56 § anläggningslagen (1973:1149).

Prop. 1981/82:221

121

22 §

I ett markförordnande får meddelas bestämmelser om exploateringssam­verkan enligt 56§ anläggningslagen (1973:1147) för ett område, om det är angeläget att området bebyggs i ett sammanhang med hänsyn till den framtida utvecklingen av samlad bebyggelse eller för att ett planmässigt byggande skall främjas inom ett område med samlad bebyggelse eller av någon annan jämförlig orsak. Fömtsättningen för ett sådant förordnande är vidare att området är uppdelat mellan flera fastigheter på ett sådant sätt att åtgärder för områdets ändamålsenliga bebyggande härigenom försvåras. Inom ett område med detaljplan får ett markförordnande inte meddelas förtån genomförandetiden för planen har gått ut.

I ett markförordnande enligt första stycket skall anges den tid inom vilken en exploateringssamfällighet enligt förordnandet skall bildas och en detaljplan avseende exploateringen antas. Denna lid får bestämmas till högst tre år. Har någon exploateringssamfällighet inte kommit till stånd eller detaljplan inte antagits inom den angivna tiden förfaller markförord­nandet.

Anm. Bestämmelser om markförordnande ges i 10 kap. 1 -8 §§. Markför­ordnande är ett nytt insfitut som har vissa likheter med en fastställd generalplan och utomplansbestämmelser. Fömtom beslut om exploate­ringssamverkan mellan fastighetsägare avses enligt förslaget elt markför­ordnande kunna innehålla föreskrifter om att ett område skall bevaras på ett visst sätt eller att åtgärder inte får vidtas som försvårar att mark senare används för en allmän anläggning. Genom ett markförordnande avses vidare tillståndsplikt enligt förslaget kunna utvidgas eller inskränkas, bygg­nadsreglerande bestämmelser kunna införas o. d.

4.2 Förslag tUl

Lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988)'

Härigenom föreskrivs i fråga om fastighetsbildningslagen (1970:988) dels att (3 kap. 2 och 3 §§, 4 kap. 25 §), 5 kap. 3, 4 och 8 §§, (7 kap. 4 §), 8

kap. 4 och 5§§, (14 kap. 1 §, 15 kap. 5 och 8§§) skall ha nedan angivna

lydelse, dels att i lagen skall införas två nya paragrafer, (4 kap. 10a§) och 5 kap.

9a §, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

5 kap.

3§

Rätt all påkalla fastighetsreglering Rätt att påkalla fastighetsreglering

tillkommer ägare av fastighet som tillkommer ägare av fastighet som

beröres av regleringen.

beröres av regleringen och byggnads-

nämnden.

' Anm. De av utredningen föreslagna ändringarna som inte berör reglerna om exploateringssamverkan har satts inom parentes.  Lagen omtryckt 1971:1035.

Prop. 1981/82:221

122

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Vid expropriation eller liknande tvångsförvärv får förvärvaren begära sådan fastighetsreglering varigenom olägenhet av förvärvet kan undanröjas, minskas eller förebyggas.

Byggnadsnämnd får begära fastig­hetsreglering som avser område där tätbebyggelse föreligger eller är alt vänta.

Länsstyrelsen kan påkalla fastighetsreglering som länsstyrelsen finner vara av större betydelse från allmän synpunkt.

Exploateringssamfällighet får begä­ra fastigheisreglering som syftar till att genomföra     exploateringssamverkan enligt 56 ii anläggningslagen (1973:1149).

4§ Fastighetsreglering får ske, under förutsättning att lämpligare fastighets­indelning eller eljest mer ändamålsenlig markanvändning vinnes saml att fördelarna härav överväger de kostnader och ölägenheter som regleringen medför.

Åtgärden är dock ej tillåten, om den skulle väsentligt försvåra eller fördyra en mer omfattande reglering som behövs och som kan väntas inom en nära framtid.

Fastighetsreglering får utan hinder av första och andra styckena och 5 i) ske för att genomföra exploaterings­samverkan enligt 56 § anläggningsla­gen (1973:1149). Regleringen skall ges den omfattning som behövs för att detta syfte skall nås.

8§ Vid fastighetsregleringen iakltages atl varje däri ingående fastighet får sådan sammansättning och utformning att den ej i mindre mån än före regleringen lämpar sig för det ändamål vartill den är avsedd att användas. Fastigheten får icke ändras så, att dess graderingsvärde minskas väsentligt eller ökas i sådan omfattning alt avsevärd olägenhet uppkommer för ägaren. Vad som sålunda föreskrivits utgör icke hinder mot förordnande enligt 8 kap. atl faslighet eller del därav skall avslås genom inlösen.

När fastighetsreglering syftar till att fördela avkastningen i en exploate­ringssamfällighet enligt 56 § anlägg­ningslagen (1973:1149) skall regle­ringen ske utan hänsyn till första styc­ket första meningen och vad som i

Prop. 1981/82:221

123

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

andra meningen sägs om ökning av graderingsvärde. Sådan reglering skall ske så, att de deltagande fastigheterna påförs mark avsedd för enskilt bebyg­gande i förhållande till de andelstal som har fästställts enligt 61 § anlägg­ningslagen. Kan den mark som enligt detaljplanen är avsedd för enskilt bebyggande intefördelasjämnt mellan de deltagande fastigheterna enligt andelstalen skall skillnaderna utjäm­nas i pengar.

9a§

När fäsiighcisrcglering sker som ett led i gcnomjörandei av exploaterings­samverkan enligt 56  anläggningsla­gen (1973:1149) gäller inte reglerna i 9-12 jfff delta kapitel.

Ersättningen för mark som avslås inom ell område med esploaierings-samfällighei skall bestämmas med utgångspunkt i marknadsvärdci men med bortseende Jrån inverkan av en sådan detaljplan som exploaierings-samfållighetcn har tillkommit för au genomföra.

1 övrigt tillämpas expropriationsla­gen (1972:719) vid bestämmandel av ersäiiningen.

8 kap.

4§

För atl bringa fasiigheisiiidetningen i överensstämmelse med fastighets­plan får fastighetsreglering genomfö­ras utan hinder av 5 kap. 7  och 1-3 f detta kap.

Prop. 1981/82:221

Nuvarande lydelse

Tillhör enligt lomlindelning särskil­da delar av tomt olika ägare, får ägare av sådan tomtdel på begäran lösa återstoden av tomten utan hinder av de inskränkningar beträffande inlösen som framgår av 5 kap. 7 § och av 1-3 f'} / detta kapitel. Yrkas inlösen av Jlera. äger den företräde vars tomtdel vid uppskattning åsältes största vär­det. Åsättes tomtdelarna lika värde, äger den företräde som först yrkat inlösen. Om ändringar i fastighetsin­delningen samtidigt genomföres med tillämpning av 5 kap., skall dessa beaktas vid uppskattningen.

124

Föreslagen lydelse

Tillhör enligt en fastighetsplan delar av en föreslagen fastighet ohka ägare och yrkas inlösen av flera, äger den företräde vars del vid uppskattning åsättes största värdet. Asätts delarna lika värde, äger den företräde som först yrkat inlösen. Om ändringar i fastighetsindelningen samtidigt ge­nomförs med tillämpning av 5 kap., skall dessa beaktas vid uppskatt­ningen.

Finns en exploateringssamfällighet enligt 56 § atdäggningslagen (1973: 1149) gäller inte andra stycket under detaljplanens genomförandetid. Ex­ploateringssamfälligheten får utan hinder av 5 kap. 7 § och 1-3 §§ detta kap. inom elt område med fastighets­plan inlösa sådan mark som behövs for att genomföra en fördelning enligt 5 kap. 8 § andra stycket.

5f 

Ägare av fastighet som inlöses är berättigad till ersäitning motsvarande fastighetens marknadsvärde. Inlöses del av fastighet, skall intrångsersältning utgå med belopp motsvarande den minskning av fastighetens marknadsvär­de som uppkommer genom åtgärden. Uppkommer eljest genom inlösen skada för ägaren, skall också sådan skada ersättas.

Har sedan fastighetsreglering sökts kostnad nedlagts på fastigheten i uppenbar avsikt alt höja ersättningen, skall den därigenom uppkomna ökningen av fastighetens värde icke beaktas vid ersättningens bestämman­de.

Vid en åtgärd som utgör ett led i genomförandet av exploateringssam­verkan enligt 56  anläggningslagen (1973:1149) bestäms ersättningen en­ligt reglerna i 5 kap. 9 a §.

1.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1985.

2.

Äldre bestämmelser gäller fortfarande beträffande ansökningar som har gjorts före ikraftträdandet.

Senaste lydelse 1971:917.

Prop. 1981/82:221

125

4.3 Förslag till

Lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149)'

Härigenom föreskrivs i fråga om anläggningslagen (1973:1149) (dels att 23 § skall upphävas), dels att 1, (6, 9, 10), 18 §§ skall ha nedan angivna lydelse,

dels att i lagen skall införas tolv nya paragrafer, 56-67 §§, och närmast före 56 § en ny rubrik av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Enligt denna lag kan inrättas anläggning som är gemensam för flera fastigheter och som tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse för dem (gemensamhelsanläggning). Fråga om gemensamhelsanläggning prövas vid förrättning.

/ den  ulsiräckning som följer av 56-67  tillämpas lagen också på samverkan mellan flera fastigheter för utnyttjande av mark för bebyggelse eller förnyelse av bebyggelse (exploa­teringssamverkan). Kan enligt bestämmelserna i annan författning än fastighetsbildningslagen (1970:988) fråga om inrättande av anläggning gemensamt för flera fasligheter prövas av domstol eller annan myndighet, gäller ej denna lag. Ej heller gäller lagen allmän vatten- och avloppsanläggning eller allmän fjärrvärmeanlägg­ning.

18 §3

Rätt att påkalla förrättning enligt

Rätt au påkalla förrättning enligt

denna lag tillkommer ägare av fas- denna lag tillkommer ägare av fastig-

tighet, som avses skola deltaga i an- het, som avses skola deltaga i anlägg-

läggningen, byggnadsnämnden och ningen, byggnadsnämnden, exploa-

hyresgästorganisafion.

icringssamjällighei och hyresgästor-

ganisation.

Länsstyrelsen kan påkalla förrättning för inrättande av anläggning som styrelsen finner vara av större betydelse från allmän synpunkt.

Vid expropriation eller liknande tvångsförvärv får förvärvaren påkalla förrättning för inrättande av sådan anläggning varigenom olägenhet av förvärvet kan undanröjas, minskas eller förebyggas.

' Anm. De av utredningen föreslagna ändringarna som inte berör reglerna om exploateringssamverkan har satts inom parentes.  Senaste lydelse 1976:843. ' Senaste lydelse 1974:822.

Prop. 1981/82:221

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

126

56 §

Exploateringssamverkan får inom ett område (samvcrkaiisområde) an­ordnas mellan fastigheter när kom­munen i ell markförordnande har meddelat beslut enligt 11 kap. 22 plan- och bygglagen (0000:000).

De fastigheter som deltar i exploa­teringssamverkan utgör en samfällig­het i allt som rör företaget (exploate­ringssamfälligheten). Delaktighet i en esploalcringssamjällighet är förenad med äganderätten till varje särskild fastighet.

57 §

Avböjer ägaren av en fastighet, lill vilken hör mark inom exploaterings­området, all delta i exploaieringssam-fälligheten. får fastigheten inte anslu­tas till samfälligheten.

58 §

Explooteringssamjållighet får bildas endast om fördelarna av exploatering­en överstiger de kostnader som exploateringen medför.

59 §

Avkastningen av cxploateringsverk-samheien skall fördelas mellan de deltagande Jåstigheterna genom marköver/öring om inte fördelning i pengar är mer ändamålsenligt.

60 §

För överföring av mark mellan fastigheter som deltar i en exploate­ringssamverkan och för överföring av mark till exploateringssamfälligheten tillämpas fastigheisbildningslagen (1970:988).

61 §

Kostnaden för och avkastningen av exploateringsverksamheien    fördelas

Prop. 1981/82:221

127

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

mellan ägarna till de fastigheter som ingår i samfölligheten efter andelstal, som bestäms vid förrättningen. An­delstalen skall bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till marknadsvärdet av den del av fastig­heten som berörs av exploaterings-verksamheten. Därvid skall bortses från inverkan av den detaljplan som exploateringssamfälligheten har till­kommit för att genomföra.

Fastighetsägare skall i förekom­mande fäll betala exploaieringsav-gifi till e.xploaieringssamfållighcien. Grunderna för beräkning av exploate-ringsavgifien skall bestämmas vid för­rättningen.

62        §

17c/ förrättningen skall fasisiällas del totala beloppJör vilket den samfäl­lighetsförening som föivaliar exploate­ringssamfällighet får åiiijuia förmåns­rätt enligt lagen (1973:1152) om fönnånsräti för fordringar enligt lagen (1973:1150) om föiratining av samfäl­ligheter. Beloppet lår inte överstiga skillnaden mellan områdets värde med hänsyn lill den i deialiplanen tillåtna markanvändningen och områdets marknadsvärde med bortseende Jrån inverkan av planen.

63        §

Fråga om bildande av en exploaie-ringssamjällighel upptas eller ansö­kan. Vid törrällningcii för cxploatc-ringssaimcrkan får en anläggningsåt­gärd enligt denna lag eller fastighets­reglering eller en åtgärd enligt 9 kap. faslighetsbildningslagen (1970:988) el­ler en åtgärd enligt lagen om förvalt­ning av samfälligheter (1973:1150) vidtas utan särskild ansökan, om åtgärden är av hciydelse för cxploatc-ringsälgärden.

R

ä

tt   all   p

å

kalla f

ö

rr

ä

ttning f

ö

r

Prop. 1981/82:221

Nuvarande lydelse

128

Föreslagen lydelse

exploateringssamverkan tillkommer ägare av en fastighet, som avses delta i Jöiviagei. och byggnadsnämnden.

64 S

I fråga om explooteriiigssamverkan lillämpas bcsiämmclscnia om gemen­samhelsanläggning i 2-4 och 7 !)§. 9-//W. 19-21 s. 29-31 ss och 345 W.

65 §

Om något hinder inte möter inoi att en cxploatciingssamfällighet bildas, skall faslighetsbildningsmyndighelen meddela ett exploaleringsbeslut.

1 beslutet skall anges

1.

exploateringens ändamål, om-Jäiiniiig och exploateringens innehåll i övrigt.

2.

de Jäsiighcier som skall delta i samfälligheten.

3.

principerna J

ö

r f

ö

rdelning av avkastningen.

4.

behövliga Jöreskrl/ier i fråga om exploateringens iil/öraiidc.

5.

förmånsrättsbelopp enligt 62 §.

1 besluiei får också anges bestäm­melser om exploatering.savgiji enligi 59 § och om andelslal enligi 61 .

66 

§

En exploaleringsbeslut jår medde­las som preliminärbeslui. Sådant beslut skall Jöljas av .slutligt exploaie-riiigsbeslul så snart det är möjligt, och innan en detaljplan antas.

Preliminärbeslui lär meddelas ulan hinder av an någon båinadsprövning enligi 58 > inte har sken.

1 preliminärbeslui skall anges

1. exploateringens ändamål.

2.

de lasiigheier som skall delta i exploaieringssanijältiglieten.

3.

andelslal.

Moi preliminärbeslui får talan inte Jöras. Beslutet går omedelbari i verk-siällighei.

Prop. 1981/82:221

129

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

67 §

Exploateringssamfälligheten upp­hör automatiskt når den samfällig­hetsförening som förvaltar cxploaie-ringssamjälligheten har upplösts enligi 61 i) lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter.

1.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1985.

2.

Äldre bestämmelser gäller fortfarande beträffande ansökningar som har gjorts före ikraftträdandet.

4.4 Förslag tUl

Lag om ändring i lagen (1973:1150) om förvaltning av

samfälligheter

Härigenom föreskrivs alt 4,20och 61 §§ lagen (1973:1150)om förvaltning av samfälligheter skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

4§ Samfällighet förvallas antingen direkt av delägarna (delägarförvaltning) eller av en särskilt bildad samfällighetsförening (föreningsförvaltning).

Exploateringssamfällighei förvaltas alltid av en samfällighelsförening.

20 ij

Samfällighetsförening bildas vid sammanträde med delägarna genom alt

de antager stadgar och utser styrelse.

Sammanträde enligt första stycket hålles av den som fastighetsdomstolen

förordnat därtill. Sådant förordnande meddelas på begäran av delägare. Dock

skall i samband med förrättning enligt faslighetsbildningslagen (1970:988)

eller anläggningslagen (1973:1149) faslighetsbildningsmyndighelen eller, om

särskild förrättningsman förordnats enligt 4 !f sistnämnda lag, denne hålla

sammanträde enligt första stycket beträffande samfällighet som beröres av

förrättningen, om delägare i samfälligheten begär det eller om det är av

väsentlig betydelse från allmän synpunkt atl samfällighelsförening bildas.

Sammanträde skall alltid hållas i

samband med förräiiniiigför bildande

av en exploaterlngssamfällinhei. 9   Riksdagen 1981182. 1 samL Nr 221

Prop. 1981/82:221

130

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

61 § Samfällighetsförening skall upplösas, när den eller de samfälligheter som förvaltas av föreningen upphör att bestå. Upplösning skall vidare ske om medlemmarna är ense om det och länsstyrelsen medger det. Om rätt för fastighetsbildningsmyndigheien att förordna om upplösning av samfällig­hetsförening finns bestämmelser i anläggningslagen (1973:1149).

En samfällighetsförening som för­valtar en exploateringssamfällighet skall upplösas när verksamheten har slutförts och avvecklats eller om exploateringssamfälligheten upphör att bestå.

Denna lag träder i kraft den I januari 1985.

4.5 Förslag tUl

Lag om ändring i lagen (1973:1152) om förmånsrätt för

fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av

samfälligheter

Härigenom föreskrivs att lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Med samfällighelsförenings fordran på belopp som vid uttaxering enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter påförts ägare av fastighet eller innehavare av tomträtt, följer förmånsrätt enligt 6 § I eller 7 § 2 förmånsrältslagen (1970:979), om beloppet icke förfallit till betalning tidigare än elt år före utmätningen eller konkursansökan.

I fråga om en samfällighetsförening som förvaltar en exploateringssamfäl­lighet gäller förmånsrätten dock Inte större belopp än som har angetts i exploateringsbeslutet.

Denna lag träder i kraft den I januari 1985.

Prop. 1981/82:221

131

Bilaga 2

Sammanställning av remissyttrandena över betänkandet (SOU 1979:65,66) Ny plan- och bygglag i den del de avser exploateringssamverkan

1    Remissinstanser

Följande remissinstanser har i sina yttranden över PBL-utredningens betänkande (SOU 1979:65 och 66) Ny plan- och bygglag särskilt kommente­rat utredningens överväganden och förslag angående exploateringssamver­kan.

Hovrätten för Nedre Norrland, hovrätten över Skåne och Blekinge, universitets- och högskoleämbetet, näringsfrihetsombudsmannen, bo­stadsstyrelsen, statens råd för byggnadsforskning, statens institut för byggnadsforskning, statens planverk, statens lantmäteriverk, institutionen för fastighetsteknik vid tekniska högskolan i Stockholm, länsstyrelserna i Stockholms, Uppsala, Kronobergs, Kalmar, Kristianstad?, Malmöhus, Hallands, Göteborgs- och Bohus, Skaraborgs, Gävleborgs, Jämtlands och Norrbottens län. Fastighetsrådens förening. Föreningen för samhällspla­nering. Föreningen Sveriges byggnadsnämndssekreterare. Föreningen Sveriges stadsarkitekter, Göteborgsregionens kommunalförbund. Hyres­gästernas sparkasse- och byggnadsföreningars riksförbund (HSB), Koope­rativa förbundet. Näringslivets byggnadsdelegalion. Samfundet för fas­tighetsvärdering, Stockholms byggmäslareförening. Svenska byggnadsen­treprenörföreningen. Svenska kommunförbundet. Svenska kommunallek-niska föreningen. Svenska riksbyggen, Sveriges domareförbund, Sveriges lantmätareförening, Sveriges villaägareförbund. Västra Sveriges byggföre-tagare, Östergötlands handelskammare samt följande kommuner nämligen Ale, Bollnäs, Borås, Bromölla, Danderyd, Eskilstuna, Falkenberg, Falun, Golland, Gällivare, Gävle, Göteborg, Halmstad, Haninge, Haparanda, Hedemora, Helsingborg, Härnösand, Jokkmokk, Jönköping, Kalix, Kal­mar, Karlsborg, Karlskrona, Karlstad, Kiruna, Kristinehamn, Kävlinge, Köping, Laholm, Lessebo,[REDACTED_EFTERNAMN], Malmö, Motala, Nacka, Norrköping, Norrtälje, Nyköping, Nynäshamn, Orust, Osby, Oskarshamn, Partille, Skövde, Sollentuna, Solna, Stockholm, Storuman, Sundsvall, Sunne, Sö­derhamn, Södertälje, Tyresö, Täby, Umeå, Upplands-Väsby, Uppsala, Vaxholm, Värmdö, Värnamo, Västervik, Västerås, Åtvidaberg, Älmhull, Örkelljunga, Östersund och Östra Göinge.

Prop. 1981/82:221

132

REMISSYTTRANDENA

2   Allmänna synpunkter

Ett stort antal remissinstanser tillstyrker alt del införs ett regelsy­stem för exploateringssamverkan mellan fastighetsägare. Till dessa hör bl. a. hovrätten för Nedre Norrland, hovrätten över Skåne och Blekinge, bostadsstyrelsen, statens råd för byggnadsforskning, lantmäteriverket, länsstyrelserna i Stockholms, Uppsala, Kronobergs, Kalmar, Kristian­stads, Malmöhus, Hallands, Göteborgs- och Bohus, Skaraborgs, Jämt­lands och Norrbottens (med tvekan) län, Fastighetsrådens förening. För­eningen för samhällsplanering, Föreningen Sveriges byggnadsnämndssek­reterare, Göteborgsregionens kommunalförbund. Kooperativa förbundet. Näringslivets byggnadsdelegation. Svenska byggnadsetreprenörförening-en. Svenska kommunaltekniska föreningen (med tvekan), Sveriges domareförbund, Sveriges villaägareförbund, Östergötlands handelskam­mare samt ett fyrtiotal kommuner. Av dessa uttalar bosladsstyrelsen:

Genomförandeproblemen inom exempelvis förnyelseområden har ofta berott på splittrad fastighetsindelning och många ägare med olika viljor och möjligheter. Kommunerna har vid förnyelse för all överhuvudlaget kunna åstadkomma något fått bära omfattande kostnader för exploateringsverk­samheten, varvid vissa fastighetsägare har kunnat göra väsentliga vinster. Några möjligheter att genom exempelvis avtal styra dessa konsekvenser mot ett rimligare resultat enskilda fastigheter emellan eller gentemot kom­munen har inte stått till buds. Detta har i många fall lett till atl kommuner­na underlåtit alt arbeta med planläggning i denna typ av områden. Det i PBL föreslagna genomförandemedlet - exploateringssamverkan - är där­för intressant.

Umeå kommun anför:

Inom områden med splittrade ägoförhållanden är det idag svårt alt få fram planer såvida inte kommunen går in och frivilligt eller tvångsvis förvärvar fastigheter. Många gånger innebär det en arbetsinsats från kom­munens sida som inte slår i proportion lill det utbyte kommunen får. Det finns därför behov av lagstadgade former där fasfighetsägarnä gemensamt kan genomföra t. ex. sanering, förtätning och nyexploatering av bebyggel­se.

Hovrätten över Skåne och Blekinge anför:

Även om hovrätten har sina betänkligheter mot att tynga lagstiftningen med det krångliga regelsystem som här är i fråga anser hovrätten således atl systemets införande kan försvaras.

Följande instanser avstyrker eller är tveksamma till atl det införs regler om exploateringssamverkan nämligen statens institut för byggnads-

Prop. 1981/82:221

133

forskning, statens planverk, lånsstyrelsen i Gävleborgs lån, Samfundet för fastighetsvärdering. Svenska kommunförbundet, Västra Sveriges bygg-företagare, samt Norrköpings, Nynäshamns, Sundsvalls, Södertälje, Ty­resö, Västerviks och Ålmhults kommuner.

Svenska kommunförbundet:

En nyhet i PBL-förslaget är reglerna om exploateringssamverkan. Sy­stemet framstår som komplicerat och styrelsen är inte övertygad om alt del motsvaras av elt tillräckligt stort behov. Det kan ifrågasättas om inte slopandet av de eviga byggrätterna kommer att öka benägenheten lill den typ av samverkan som utredningen föreslår. Styrelsen föreslår ytterligare överväganden i frågan med inriktningen alt på annat sätt (t.ex. avtals vä­gen) tillgodose behovet av samverkan fasfighetsägarnä emellan.

Norrköpings kommun:

Institutet exploateringssamverkan bygger på frivilliga överenskom­melser mellan berörda fastighetsägare, och del synes därför tveksamt om institutet kan medföra några väsentligt utökade möjligheter till samverkan i jämförelse med vad nuvarande anläggningslag erbjuder.

Statens planverk anför bl. a. atl "konstmktionen med samverkanstvång genom markförordnande är en kraftig förflyttning av gränsen mellan all­mänt och enskilt". Vidare anser planverket atl utformningen av förslaget till exploateringssamverkan riskerar "atl ge yrkesmässigt arbetande mark­köpare för starkt försteg framför markägare med mindre resurser".

Statens institut för byggnadsforskning befarar att de villkor som gäller för att bilda en exploateringssamfällighet och svårigheterna att åstadkom­ma en fördelning av kostnader och avkastning som kan accepteras av alla inblandade parter kan medföra all exploateringssamverkan inte kommer atl användas i någon större usträckning.

Åtskilliga remissinstanser anser atl det är svårt attbedömaeffek-terna av de föreslagna reglerna om exploateringssamverkan. Det gäller även flera av de instanser som tillstyrkt att reglerna införs. Bl. a. följande remissinstanser anser att de föreslagna reglerna är svårbedömda. Länssty­relserna i Stockholms, Hallands och Gävleborgs län. Föreningens Sveri­ges byggnadsnämndssekreterare. Svenska kommunal-tekniska förening­en, Ale, Danderyds (en minoritet), Falu (en minoritet), Gävle, Härnösands (en minoritet), Jönköpings, Kalix, Kalmar, Lunds (en minoritet), Malmö, Sollentuna, Skövde, Täby och Västerås kommuner.

Svenska kommunal-tekniska föreningen anför:

Effekten av det helt nya systemet med bestämmelser om exploaterings­samverkan, som kan införas genom ett ev. markförordnande, är svår alt bedöma. Fördelen med det nya systemet jämfört med de avtal som i dag kan träffas kan vara atl de dellagande fastigheternas rättigheter och skyl­digheter blir bättre klarlagda och dokumenterade.

Prop. 1981/82:221

134

Kalix m.fl. kommuner uttalar:

Förslaget innehåller också andra bestämmelser som berör stadsför­nyelse, t. ex. exploateringssamverkan i områden med många fastighetsäga­re. Alla dessa förslag är svåra atl bedöma effekten av. De behöver därför noggrant granskas med utgångspunkt från den kommunala praktiken.

Flera instanser anser alt de föreslagna reglerna är komplicerade och svåröverskådliga. Länsstyrelsen i Göteborgs- och Bohus län anför t.ex.;

Regelsystemet för exploateringssamverkan har förts in i PBL för atl ge ett alternafiv lill exploatering i kommunal eller enskild regi, och torde kunna komma till användning i vissa speciella situationer. Regelsystemet är emellertid så komplicerat och processen så svåröverskådlig för inblan­dade parter all det kan befaras att förslaget i denna del lorde få ganska liten praktisk användning.

I huvudsak liknande synpunkter framförs av bl. a. hovrätten för Nedre Norrland, näringsfrihetsombudsmannen, länsstyrelserna i Stockholms och Kronobergs län. Göteborgsregionens kommunalförbund. Svenska byggnadsentreprenörföreningen. Svenska kommunförbundet, Sveriges vil­laägareförbund samt Ale (en minoritet), Halmstads, Malmö, Partille, Sö­derhamns, och Östersunds kommuner.

Frågan om exploateringssamverkan bör enligt några remissinstanser utredas ytterligare. Till dessa hör bl. a. hovrätten för Nedre Norr­land, universitets- och högskoleämbetet (Stockholms universitet, juridiska fakulteten), länsstyrelserna i Kronobergs och Gävleborgs län. Näringsli­vets byggnadsdelegation, Stockholms byggmästareförening. Svenska kommunförbundet. Västra Sveriges byggföretagare saml Ale, Bollnäs, Danderyds (en minoritet), Falu (en minoritet), Gällivare, Haparanda, Helsingborgs, Härnösands (en minoritet), Jokkmokks, Kalix, Kiruna, Kävlinge, Lunds (en minoritet), Malmö och Värmdö (en minoritet) kom­muner.

Universitets- och högskoleämbetet anför:

Föreskrifterna är rätt detaljerade men motiven är trots detta ganska kortfattade. Fakulletsnämnden anser alt föreskrifter om exploateringssam­verkan aktualiserar så komplicerade civil- och förvallningsrätlsliga pro­blem, att frågan bör bli föremål för ytterligare utredning.

Kiruna m.fl. kommuner uttalar:

Om markförordnande meddelas och detaljplan antas har kommunen visserligen möjlighet att få lill stånd en exploateringssamfällighet genom byggnadsnämndens inifialiv men någon garanti för ett effektivt plangenom­förande finns ändock inte.

Prop. 1981/82:221

135

Del kan konstateras att de föreslagna reglerna om exploateringssamver­kan inte fått den allsidiga utformning som varit önskvärd ur kommunal synpunkt.

Några remissinstanser, bl. a. lantmäteriverket, länsstyrelserna i Hal­lands och Jämtlands län samt Oskarshamns kommmun, föreslår atl del genomförs någon form av praktiska försök innan reglerna införs.

Statens institut för byggnadsforskning föreslår alt forsknings- och utredningsinsatser sätts in för all följa tillämpningen.

3   Behov och användningsområden

Några remissinstanser ställer sig tveksamma till om exploateringssam­verkan kommer att bli det effektiva plangenomförandel som utredarna tänkt sig. Länsstyrelsen i Gävleborgs lån anför t. ex.;

Enligt länsstyrelsens mening har utredningen föreslagit en lagleknisk lösning som tillgodoser fördelningsmålet väl men i övrigt inte kan väntas ge ett tillräckligt effektivt genomförande. Särskilt i tälortsfallet lorde kommu­nens inflytande enligt förslaget vara alltför begränsat. Möjligheterna att expropriera torde vara beskurna lång tid efter ett förordnande om samex­ploatering. Förslaget synes leda till att kommunen efter initiativ till exploa­teringssamverkan kan få avslå från ytterligare åtgärder för all påverka takten i plangenomförandet under en lång följd av år. Detta särskilt som det är oklart vilka befogenheter kommunen får att i exploateringsavtal la upp frågor om lidsfrister m. m. för den enskilt bedrivna exploateringen.

Liknande synpunkter framför länsstyrelsen i Norrbottens lån saml Gäl­livare, Haparanda, Jokkmokks, Kalix, Kiruna och Östersunds kommuner. Även Nynäshamns kommun synes vara tveksamt inställd till om exploa-teringssamverkan blir ett effektivt genomförandemedel.

Näringslivets byggnadsdelegation tror däremot atl faslighetssamverkan kan utvecklas li|l en rationell metod för plangenomförande, särskilt i områden där en stor sakägarkrels berörs. Även Haninge kommun hyser vissa förhoppningar om snabbare planläggning och genomförande genom förslaget om exploateringssamverkan.

Länsstyrelserna i Stockholms, Kalmar och Kristianstads län delar ut­redningens uppfattning att exploateringssamverkan ökar möjligheterna att välja goda planläggningsallernaliv.

När det gäller frågan om i vilka bebyggelsesituationer bestäm­melserna om exploateringssamverkan bör tillämpas framhåller flera re­missinstanser att reglerna kommer atl få betydelse vid förnyelse och förtätning av befintliga bebyggelsemiljöer. Bl.a. byggforsk­ningsrådet anför;

Prop. 1981/82:221

136

Det är välbekant atl förnyelse kombinerad med förtätning hittills haft svårigheter att komma igång. Förhållandel har bl. a. belysts i en serie forskningsobjekt stödda av rådet. Dessa har bl. a. visat alt genom lämplig planering och anpassning av den tekniska standarden kan ofta fullgoda och klart ekonomiska lösningar åstadkommas inom äldre områden. Atl trots delta verksamheten ännu är ringa har framför allt berott på dels stela kostnadsfördelningsregler mellan kommun och markägare - vilket pro­blem synes vara på väg atl lösas i den nya lagstiftningen - dels brist på lämpliga former för samordning planering-plangenomförande och för fas­tighetsägarnas medverkan och medinflytande. I flertalet undersökta fall har önskemål om sådan medverkan myckel klart framkommit. Bristen på organiserade former för samverkan kommun-markägare har gjort proce­duren tung, förhandlingsarbetet svårt och ökat misstron mellan parterna.

Såväl praktisk erfarenhet som forskningsresultat tyder därför entydigt på atl elt formaliseral institut som ger fastighetsägarna möjlighet att upp­träda samlat, träffa avtal med kommunen och själva medverka i exploate­ringsprocessen bör införas.

I huvudsak Uknande synpunkter framförs av bl. a. länsstyrelserna i Kalmar och Jämtlands län saml Göteborgs, Haninge, Nyköpings, Stock­holms och Täby kommuner.

Beträffande användbarheten av exploateringssamverkan vid sanering synes instanserna ha en mer tveksam inställning. Det gäller bl. a. För­eningen för samhällsplanering, Samfundet för fastighetsvärdering och Stockholms kommun. Kommunen framhåller:

Reglerna om exploateringssamverkan är angelägna. De täcker elt behov i synnerhet i förtätningsområdena. Frågan om fastighetssamverkan inom de täta innersladsområdena kvarstår emellertid, speciellt när del gäller all få till stånd gårdssamverkan där inte alla fastighetsägare är ense. Lagreg­lerna bör förstärkas på denna punkt.

Stockholms fastighetskontor anför:

Inom stenstadens saneringsområde torde dock bestämmelserna om ex­ploateringssamverkan få mindre betydelse. Nuvarande regler i bostadssa­neringslagen och anläggningslagen är i huvudsak tillräckliga. Ett ytterliga­re tvång torde inte innebära några fördelar. En tänkbar nytta med exploa­teringssamverkan skulle vara att kommunen får en formell motpart i sam­band med planarbetet.

Stockholms stadsbyggnadskontor anför;

I Stockholm föreligger behov av ett system för kostnadsutjämning mel­lan fastigheter i samband med sanering och upprustning av gårdsmiljöer. Den situation som åsyftas är den atl del inom ell innerstadskvarter finns ett gårdshus som av olika skäl bör rivas. Avkastningen av byggnaden kan ofta vara sådan att det för den enskilde fastigheten är ekonomiskt orimligt med en rivning. För flera fasligheter sammanlaget kan dock fördelarna i form av bl. a. bättre miljö tillsammans vara sådana alt de överväger kost­nadema för en rivning av gårdshusel.

Prop. 1981/82:221

137

Exploateringssamverkan skulle därvid i princip kunna tänkas vara en

lämplig form för kostnadsutjämning.- För ytterligare klargörande av

problemställningen bör framhållas atl antydd önskvärd rivning av gårdshus endast i vissa fall blir kopplad till gårdssanering av den omfattning alt anläggningslagen blir tillämplig. Om anläggningslagen utnyttjas är det hel­ler inte utan vidare självklart atl rivning av ett gårdshus kan inräknas i kostnaderna för en gårdssanering och därigenom bli föremål för kostnads­fördelning mellan flera fastighetsägare.

Statens institut för byggnadsforskning och Stockholms kommun anser att exploateringssamverkan kommer att få filen betydelse vid nyexploa­tering för helårsbebyggelse.

Stockholms kommun anför:

Beträffande genomförande av större nyexploateringar för bostäder och industri saknar exploateringssamverkan betydelse som genomförandein­strument. I dessa fall krävs så omfattande förändringar i ägandestmktur och fastighetsindelning atl i första hand kommunalt och i andra hand enskilt förvärv av samlade markområden krävs för ett ändamålsenligt och planmässigt genomförande.

När det gäller nyexploatering för fritidsbebyggelse tycks dock flera remissinstanser anse alt exploateringssamverkan kan komma lill användning, bl. a. statens institut för byggnadsforskning, lånsstyrelser­na i Gävleborgs och Jämtlands län samt Kalmar och Nyköpings kom-

Länsstyrelsen i Gävleborgs län:

Länsstyrelsen vill lill en början understryka behovet av effektivare genomförandemedel för att utföra exploateringsålgärder inom områden med splittrat markägande. I tätorterna är svårigheterna framför allt knutna till saneringsområdena, eftersom kommunernas direkta engagemang i markfrågor där i allmänhet är mindre än vid nyexploatering. För fritidsbe­byggelsens utveckling, som nästan helt sker på privatägd mark, är en splittrad fastighetsindelning i dag oftast ett avgjort hinder mot alt planlägga oberoende av fastighelsförhållandena. All hitta nya vägar för all underlätta samexploatering är därför angelägel.

4   Syfte och avgränsning av samverkansområdet

Några remissinstanser har tagit upp frågan om vid vilken fidpunkt e x-ploateringssamverkan skall kunna komma till stånd.

Näringslivets byggnadsdelegation förespråkar en betydligt vidare tillämpning av institutet än vad som föreslås i betänkandet. Delegationen anför närmare;

Prop. 1981/82:221

138

I princip har utredningen på detta sätt löst ett flertal fördelningsproblem vid omreglering av fastighetstillgångar för bebyggelseändamål. Frågan är också, om metoden inte av rällspolitiska skäl borde få en mer konsekvent behandling. Utredningen anser, att man bör nöja sig med markpolitiska bedömningskriterier för tillämpningen. Men inslaget av likabehandling vid omregleringen bör i princip vara något, som sakägare inom elt planområde skall kunna påräkna ex officio (jfr faslighetsbildningslagen, regleringens betydelse för iredjemansinlressen, panthavare m.fl.). Från rällspolitisk synpunkt torde det därför te sig motiverat all genomgående använda faslighetssamverkan som genomförandemetod, när ägovidd av någon be­tydelse tillhör flera sakägare i elt planområde.

Gällivare, Haparanda, Jokkmokks, Kalix och Kiruna kommuner anser att möjligheterna all utfärda elt markförordnande om exploateringssam­verkan är betydligt kringskurna.

Statens institut för byggnadsforskning frågar sig vem som avses la initiativ till exploateringssamverkan via exploateringssamfäl­lighet. Är det avsett att användas av kommunen eller fastighetsägarna, eller av båda? Institutionen för fastighetsteknik vid tekniska högskolan i Stockholm anser att det bör diskuteras om inte enskilda kan ges ökade möjligheter att ta initiativ till samverkan.

Huddinge kommun anser atl samverkan bör kunna användas även inom en del av ett större planområde som avgränsats efter "planmässiga principer" istället för att två separata detaljplaner skall behöva upprättas för området i fråga.

Lantmäteriverket tar upp frågan om avgränsningen av markförord­nandel och anför;

Avgränsningen av markförordnandel får avgörande betydelse för vilka fasfigheter som skall delta i exploateringssamverkan och således få del av exploateringsvinsten. I första hand vid fritidsbebyggelse torde det ibland vara olämpligt att anta detaljplan för hela området med markförordnande. Sekundära grönområden, som inte fordrar gemensam skötsel men som ändå har betydelse för exploateringsområdet, kan lämnas utanför detalj­planen. Behövliga restriktioner avseende markägarnas utnyttjande av des­sa grönområden kan införas genom ändring av markförordnandel. För atl ett markförordnande skall få lämplig avgränsning kan det bli aktuellt alt förordnandet meddelas med stöd av en områdesplan och genomförande­beskrivningen som tillhör denna.

Svenska byggnadsentreprenadföreningen, Gotlands och Halmstads kommuner anser att den i belänkandet föreslagna giltighetstiden -högst 3 år - för markförordnandet är för kort.

Prop. 1981/82:221

139

5   Exploateringssamfällighetens bildande

5.1 Val av regelsystem

Flera remissinstanser anser all reglerna om exploateringssamverkan bör gesiensärskildlag. Hovrätten för Nedre Norrland anför;

Hovrätten delar ej utredningens uppfattning atl reglerna om samfällig­hetsbildning har sin plats i AL. Det föreligger nämligen en gmndläggande skillnad mellan den form av samverkan som i dag regleras i AL och exploateringssamverkan. Samverkan enligt AL förutsätter all ändamålet med samverkan är av stadigvarande betydelse för fastigheterna och syftar fill elt beslående förhållande mellan dessa. Exploateringssamverkan är emellertid inriktad på en verksamhet under begränsad tid och kommer huvudsakligen att bli av mera fillfällig natur. En annan betydande olikhet är att samverkan enligt AL utmynnar i anläggningar som skall fylla en servicefunktion åt de samverkande fastigheterna, medan den verksamhet som en exploateringssamfällighet kommer atl bedriva är av helt annat slag. Hovrätten vill mot bakgrund härav förorda att i det fortsatta lagstiftnings­arbetet övervägs att reglerna om exploateringssamverkan samordnas i en särskild lag.

Liknande synpunkter framför bl. a. länsstyrelserna i Göteborgs- och Bohus samt Jämtlands lan. Fastighetsrådens förening, Sveriges domare­förbund saml Malmö kommun.

Hovrätten över Skåne och Blekinge förordar atl man i del fortsatta lagstiftningsarbetet överväger på vad sätt reglerna om exploateringssam­verkan och reglernaom täktsamverkan kan samordnas i en särskild lag.

Lånsstyrelsen i Jämtlands län, Näringslivets byggnadsdelegation saml Södertälje kommun (en minoritet) menar att reglerna bör samlas i ett kapitel i PBL.

Statens råd för byggnadsforskning och Umeå kommun anser atl det är naturligt att anknyta till anläggningslagens regelsystem. Byggforskningsrådet framhåller dock att vissa alternafiva konstruktioner också förefaller möjliga.

Svenska kommunförbundet anser alt om reglerna om exploateringssam­verkan alls behövs så måste anläggningslagen genomgå en mer omfat­tande omarbetning än vad som förutsätts i förslaget. Anläggningsla­gen har kommit till för att reglera samverkan beträffande anläggningar och inte för att reglera verksamheter (exploatering). Även Oskarshamns kom­mun är inne på liknande tankegångar.

Länsstyrelsen i Stockholms län anser att sambandet mellan reglerna är komplicerat och anför;

Sambandet mellan FBL och AL saml FBL:s regler om exploaterings­samverkan och fastighetsplan är ganska komplicerat. Lämpligen bör hän-

Prop. 1981/82:221

140

visning ske mellan lagarna så atl det klart framgår att markägare som avböjer att delta (57 § AL) kan få sin fastighet inlöst om marken behövs för exploateringens genomförande saml att hans mark kommer alt ersättas enligt föreslagna 5:9 a § FBL.

5.2 Villkor för inrättande av en exploateringssamfällighet

Hovrätten för Nedre Norrland och Fastighetsrådens förening anser alt opinionsvillkoret i anläggningslagen behöver stärkas vid exploate­ringssamverkan.

Fastighetsrådens förening:

Enligt förslaget skall opinionsvillkoret i AL vara uppfyllt. Föreningen ifrågasätter om inte detta villkor behöver stärkas med hänsyn till det slora riskmoment som ligger i en exploateringssamverkan. Detta gäller särskilt i rider av osäker fastighetsmarknad, när måhända efterfrågan kan komma att minska.

Nacka kommun anser alt opinionen för samverkan bör ha klarlagts redan när markförordnandel upprättas.

Lantmäteriverket anser att undantagsregeln från opinionsvillkoret i 7 § andra stycket anläggningslagen inte bör gälla vid exploateringssamver­kan. Verket anför;

Den möjlighet all besluta om samverkan med bortseende från opinionen som enligt en undantagsregel i 7§ anläggningslagen föreligger i speciellt kvalificerade fall finns det enligt LMV:s uppfattning knappast anledning att utnyttja vid exploateringssamverkan. Det skulle innebära alltför ogynn­samma fömtsättningar för samverkan om den måste beslutas mot en helt negativ opinion. Skulle exploateringen vara nödvändig eller myckel ange­lägen är del i elt sådant läge bättre all kommunen köper upp marken och går in som huvudman.

I fråga om bålnadsvillkorel framhåller statens institut för bygg­nadsforskning att en förtätning i områden med äldre villa- eller frifidsbe­byggelse sällan lorde ge fastighetsägarna som kollekliv något överskott.

Borås kommun påpekar alt kostnadsansvaret är oklart i fråga om det kalkylunderlag som måste tas fram för att bedöma rimligheten av en exploateringssamverkan. Kommunen undrar vidare vad som händer om man bedömer att underskott uppkommer.

Länsstyrelsen i Malmöhus län anför:

I 22§ i kapitlet anges att vid bildande av exploateringssamfälligheter båtnads- och opinionsvillkoret i anläggningslagen skall gälla. Länsstyrel­sen tillstyrker atl möjlighet i princip öppnas för bildande av exploaterings­samfälligheter på angivet sätt. Emellertid kan övervägas om inte den

Prop. 1981/82:221

141

planpolitiska bedömning som exempelvis ingår i fastighetsplanens bål­nadsvillkor på liknande sätt bör infogas i lagtexten. I normalfallet torde nämligen exploateringssamfälligheten bildas innan såväl detaljplan som fastighetsplan har upprättats, varför planbedömningen måste göras vid själva bildandel av samfälligheten. När exempelvis ett gemensamt parke­ringshus för flera fastigheter behöver byggas krävs härvidlag planpolitiska bedömningar som saknar annat planstöd. Stadgande om detta bör infogas i lagtexten.

Enligt Näringslivets byggnadsdelegation skapar opinions- och båt­nadsvillkoren vissa problem. Således anser delegationen atl samhälls­planering och fastställda planer borde vara fillräckligt underlag från inlres-seavvägningssynpunkt för exploateringssamverkan, dvs. samma princip som valts i plansammanhang.

5.3 Deltagande i exploateringssamfälligheten

Några remissinstanser anser atl det under vissa förutsättningar bör finnas möjlighet att tvångsvis ansluta en fastighetsägare i exploate­ringssamverkan. Till dessa hör hovrätten för Nedre Norrland, bostadssty­relsen, institutionen för fastighetsteknik vid tekniska högskolan i Stock­holm, Svenska kommunal-tekniska förenirtgen, Sveriges villaägareför-buhd saml Bollnäs, Eskilstuna, Gävle. Karlskrona, Köpings, Lessebo, Motala, Nacka, Norrtälje, Stockholms, Sundsvalls, Sunne, Södertälje, Täby, Umeå, Upplands-Väsby, Uppsala, Vårnamo och Västerås kom­muner. Av dessa anför villaägareförbundet;

Enligt PBL-förslaget skall en fastighetsägare inte kunna tvingas in i företaget för faslighetssamverkan. Förslaget bör övervägas ytterligare. Fastighetsägare, vars mark behöver tas i anspråk för enskilt bebyggande eller allmän plats och som inte vill ingå i samverkan, lorde ev. ändå behöva kunna anslutas. Denne fastighetsägare kan då få del av den vinst som påräknas. Genom att sälja den mark, som vid omarronderingen av hans faslighet skall läggas till annan, kan fastighetsägaren då mot ersättning i pengar utträda ur samverkansförelaget. Huruvida en sådan ordning skulle kunna äventyra altrakfiviteten med exploateringssamverkan bör bedömas i samband med att förbundets påpekande utreds.

Eskilstuna kommun anför;

Vidare är det en brist atl en fastighetsägare inte mot sin vilja kan tvingas in i en exploateringssamverkan, särskilt som det i motiven sägs alt av­gränsningen av samverkansområdel skall bedömas utifrån planmässiga principer. Om en viss fastighetsägare med ett strategiskt markinnehav avböjer atl delta kan hela syftet med ett markförordnande om exploate­ringssamverkan förfelas.

Prop. 1981/82:221

142

Lånsstyrelsen i Stockholms län anser däremot att del torde vara svårt att ta in regler som tvingar in markägare i samverkan, eftersom det rör sig om exploateringsföretag med vilka allfid elt visst risklagande är förenat.

Hedemora, Kalmar, Lunds och Kristinehamns kommimer anser atl om en fastighetsägare avböjer alt delta i samverkan bör exploaterings­samfälligheten få lösen rät t lill den mark som berörs av fastighets­planen.

Helsingborgs och Sollentuna kommuner menar att kommunen bör få rätt alt ta över ansvaret för sådana fastigheter vars ägare avböjt att delta i exploateringssamverkan. Däremot bör enligt Sollentuna kommun inte någon ytterligare "privat expropriationsrätt" tillskapas.

Angående minsta andel för deltagande i samverkan anför länsstyrel­sen i Stockholms lån:

Av uttalanden på s. 387 m framgår atl fastigheter som berörs av exploa­tering endast på så sätt alt de har andel i samfälld mark inom exploaterings­området skall kunna delta i samverkan, såvida andelarna i samfällda mar­ken inte har endast obetydligt värde. Tvekan kan uppstå, huruvida fastig­het som med sin enskilda mark ingår lill bara någon liten del i exploate­ringsområdet alltid skall ha rätt alt delta i samverkan. Molivutlalanden humvida någon minsta andel skall ställas upp som villkor för deltagande kan vara lämpliga.

5.4 Exploateringsbeslut

Frågan om möjligheten atl meddela ett preliminärt exploate­ringsbeslut bör utredas ytterligare enligt hovrätten för Nedre Norr­ land, hovrätten över Skåne och Blekinge, länsstyrelsen i Kalmar lån samt Fastighetsrådens förening. Länsstyrelsen anför:

Många markägare torde vilja avvakta en bålnadskalkyl innan de lar slutlig ställning om deltagande i exploateringssamfälligheten. Det bör fin­nas mycket speciella skäl alt göra exploateringsbeslulel till preliminärfråga om det ej finns möjlighet alt göra båtnadsberäkning. Det måste också vara svårare atl få en opinion för en exploateringssamfällighet innan man vet hur planen kommer att utformas. Skall man vänta till dess att detaljplanen utställts finns det knappast anledning till detta förfarande. Frågan bör övervägas ytterligare.

Fastighetsrådens förening:

När ell preliminärbeslut meddelats kan en tveksam fastighetsägare av­vakta med elt ställningstagande. Lämpligheten av detta bör ytterligare övervägas. Det bör vidare klarläggas hur opinionsmätningen skall ske. Skall en passiv markägare räknas som "obefintlig" eller som negativ?

Lantmäteriverket anser att en extra avgift bör las ut av de fastighets­ägare som ansluter sig till företaget först vid del slutliga exploaleringsbe­slutel. Verket anför:

Prop. 1981/82:221

143

Om en fastighetsägare vid ett preliminärbeslut (66 § AL) avböjt atl delta har han ändå möjlighet alt vid elt slutligt beslut enligt 65 § AL delta. Eftersom någon båtnadsprövning normalt inte sker till gmnd för ett preli­minärbeslui löper de fastighetsägare som redan då beslutar sig för all delta viss ekonomisk risk. De fastighetsägare som beslutar sig för att delta först då båtnadsprövning skett till grund för ett slutligt exploaleringsbeslut löper däremot på detta sätt ingen större ekonomisk risk. Genom detla syslem torde de flesta försiktiga markägare avvakta med atl delta. Detta medför i sin tur att själva tanken bakom ett preliminärbeslut knappast blir uppfylld. Det kan ifrågasättas om dessa fastighetsägare inte borde betala någon form av extra avgift, utöver andelen i de eventuella kostnader som exploate­ringssamfälligheten haft, för att få möjlighet att inträda först då det är tämligen klart att företaget kommer att gå med vinst.

Lunds kommun påpekar att del bör framgå av beslutet all exploaterings­samverkan avser en fastighetsplan av viss utformning. Kom­munen anför:

I samband med exploateringssamverkan lorde del bli vanligt atl en fastighetsplan utarbetas. Fastighetsplanens utformning kan bli avgörande för bland annat principen för fördelning av avkastningen. Därför bör av exploateringsbeslutet, i förekommande fall, också framgå atl exploate­ringssamverkan avser en fastighetsplan av viss utformning. Antas en fas­tighetsplan, som avviker från det fömtsatta planförslagel, ges då möjlighet att, i likhet med vid motsvarande förhållande beträffande detaljplan, få lill stånd en omprövning av exploateringsbeslulel.

6   Metoder att fördela kostnader och avkastning

Det i betänkandet föreslagna sättet att bestämma andelslalen medför enligt Sveriges lantmätareförening att man erhåller en rättvis grund för fördelning av byggnadsrätten inom exploateringsområdet. Inte heller lantmäteriverket har något att erinra mot det föreslagna sättet alt beräkna andelstalen.

Sveriges villägareförbund framhåller särskilt att det för institutets effek­tivitet är viktigt all enkla och lätthanterliga principer kan fillämpas vid andelstalens beräkning.

Helsingborgs kommun finner att förslaget är oklart när det gäller beräkning av andelstal för berörda fastigheter, värderingsgrunder, beräk­ning av exploateringsavgifter m. m.

Statens institut för byggnadsforskning framhåller att utredningens tre olika metoder för att fördela kostnader och avkastning efter andelstal fömtsätter att fastighetsbildningsmyndighetens mark- och fastighetsvär­deringar accepteras av alla inblandade parter. Institutet anser atl en ut­värdering och uppföljning av denna process är nödvändig.

Läges-och andra fördelar bör i vissa fall beaktas vid andelstals­beräkningen enligt lånsstyrelsen i Stockholms län, som anför:

Prop. 1981/82:221

144

Om man inom elt exploateringsområde har klart olika gynnsamma be-fingelser för byggande i skilda delar, kan man räkna med att en markägare, som har från läges- eller bebyggbarhetssynpunkl bättre mark, uppfattar det som orättvist atl han inte får tillgodoräkna sig detta vid åsällande av andelstal. Det bör övervägas om inte läges- och andra fördelar i vissa fall bör få tillgodoräknas. Vidare bör vid beräkning av andelstal hänsyn tas till särskilda tillgångar, såsom växande skog och gms liksom till negativa faktorer, t. ex. rivningskostnader.

Liknande synpunkter framför lantmäteriverket.

Frågan om vilken metod som bör väljas för fördelning av kostnader och avkastning bör utredas ytterligare anser statens planverk och länssty­relsen i Stockholms län. Planverket anför:

Omfattningen av dessa reglers fillämpning och effekter blir beroende av metoderna att fördela kostnader och avkastning. Tre metoder att fördela nämns (s. 388) och utredningen föreslår att lagstiftningen skall möjliggöra alla ulan några vägledande resonemang om de skilda konsekvenser de har. Detla frågekomplex bör belysas ytterligare. Preferensen för marköverfö­ring leder ofta till krav på betydande kontantinsatser som utestänger många från medverkan,

Länsstyrelserna i Stockholms, Kalmar och Gävleborgs län ifrågasätter det lämpliga i att fördelningen i första hand skall ske genom marköverfö­ring. Ofta torde det vara mer rationellt att fördelningen av avkastningen sker i pengar.

Länsstyrelsen i Kalmar län:

I 59§ AL anges att avkastningen av exploateringen skall fördelas mellan de deltagande fastigheterna genom marköverföring om inte fördelning i pengar är mer ändamålsenligt. Detla är huvudregeln. Denna regel ifråga­sattes. Det torde vara betydligt mer rationellt, framför allt vid nyexploate­ringar, att exploateringssamfälligheten ordnar genomförandet från början rill slut. Därför borde avkastningen kunna fördelas helt i pengar. Man skulle få elt minst lika rättvist system. Dessutom skulle det kunna undvi­kas en hel del besvär mot fördelningsprinciperna som fattas vid förrätt­ningen.

Angående tvä av de föreslagna metoderna för fördelning av kostnader och avkastning anför laritrnäteriverket:

Möjligheten atl fördela avkastningen genom överföring av bebyggbar mark, som i lagtexten är huvudregel, kan vara en lämplig metod t. ex. inom fömyelseområden eller då få fasligheter berörs. Vid större nyexploatering­ar torde det vara mest ändamålsenligt att exploateringssamfälligheten sköter genomförandet från början fill slut varvid alltså avkastningen förde­las i pengar. På detta sätt uppnås fördelar vid t.ex. marknadsföring och försäljning av tomter. En annan fördel är att tomterna i delta fall blir värderade direkt av marknaden medan det vid fördelning av bebyggbar mark lill intressenterna måste ske en värdering inom förrättningens ram.

Prop. 1981/82:221

145

7    Exploateringssamfällighetens verksamhet

Umeå kommun föreslår alt länsstyrelsen får möjlighet att i styrelsen för samfällighetsföreningen utse ensamhällsrepresentant med kunska­per inom det aktuella verksamhetsområdet.

Sveriges villaägareförbund anser i stället all den förrättningsman som beslutar om bildande av exploateringssamverkan bör kvarstå som sakkun­nig under processen fram till genomförandet med ändringar av fastighetsin­delningen m. m.

Borås kommun frågar sig om exploateringssamverkan kan genomföras utan omfattande medverkan från konsulter eller kommun.

Statens plariverk anser det vara onödig byråkrati atl länsstyrelsen skall kontrollera huruvida exploateringsavtalet fullgjorts innan sam­fällighetsföreningen upplöses.

7.1 Ekonomiska förhållanden

Samfällighetsföreningens förmånsrätt bör begränsas något i förhål­lande till utredningens förslag anser bostadsstyrelsen, lantmäteriverket, länsstyrelsen i Kalmar län saml Stockholms kommun.

Bostadsstyrelsen;

En fråga av speciellt intresse för bosladsstyrelsen som långivare är förmånsrättens värde vid exploateringssamfällighet. För alt underiätta fi­nansieringen av exploateringen har införts elt system där samfällighetsfö­reningen har erhållit förmånsrätt i delägarfastighel för fordran som påförts delägaren inom ett år från förfallodagen. Med detla syslem skall del vara möjligt för kreditgivare att utan övrig säkerhet låna pengar till en samfäl­lighelsförening. Denna förmånsrätt är i princip obegränsad, vilket gör del svårt för en kreditgivare alt bedöma förmånsrättens värde vid olika rid-punkter. Det finns fall där bottenlångivare vägrat ställa upp med lån beroende på det osäkra lägel. Någon form av begränsning av förmånsrät­tens värde bör införas för aU företagel skall te sig ekonomiskt sunt.

Lunds kommun påpekar att förmånsrätten, för alt skydda inleckningsha­varen, inte bör gälla förtån beslutet atl anta detaljplanen vunnit laga kraft.

Några remissinstanser anser att finansieringen bör ordnas på annat sätt än genom förmånsrätt i de deltagande fastigheterna. Till dessa hör hovrätten för Nedre Norrland som uttalar:

Enligt hovrättens mening bör finansieringen ordnas på annat sätt än genom förmånsrätt i deltagande fastigheter. I vart fall skapar den föreslag­na begränsningen i 62 § AL ell osäkert kreditunderiag eftersom resultatet av exploateringsföretaget i delta stadium av genomförandel är ovisst. I de fall en exploateringssamfällighet bildas innan detaljplan föreligger finns för övrigt ingen möjlighet all fastställa förmånsrätt enligt 62 § AL. 10   Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 221

Prop. 1981/82:221

146

Statens planverk anför:

Farhågor inger också resonemanget om förmånsrätt (s. 390), som ska begränsas fill högst den värdehöjning som en ännu inte antagen detaljplan ger. Om plansystemets rätlsgaranlier är värda något blir denna inteck-ningshavarnas säkerhet i samma mån mindre. Det synes vara redigare att göra samfälligheten helt fristående och slutligt bildad först när finansiering­en är ordnad ulan atl delägarnas övriga mark belastats med osäkra belast­ningar. Möjligheten alt beräkna beloppen för förmånsrätt torde ha över­skattats eftersom det nog ofla kommer många överraskande extrakost­nader.

Näringslivets byggnadsdelegation framför tanken alt berörda faslighe­ter genomgående borde kunna befrias från betalningsansvar och anför bl. a:

En teknisk förbättring borde vidare kunna ske i fråga om behandlingen av faslighetsbelastningar då plangenomförande sker med exploaterings­samverkan. Faslighetskrediter mot pantbrev i berörda fastigheter borde genomgående kunna relaxeras, dvs. fastighetsdelen befrias från betal­ningsansvar för ägovidd, som ingår i planområden på samma sätt som vid expropriation, eventuellt efter nedsättning av fordringsbelopp hos över­exekutor etc. Utredningen anvisar här en annan metod, som bygger på tanken att gravationer i princip består och får avlösas på frivillig väg. Med tanke på att nybelåning ändock måste ske av byggnadsfasligheterna, är det mera praktiskt att frigöra dessa från äldre hypotek och utnyttja gravations-fria fasligheter som säkerhet för nybebyggelsen.

8   Detaljplan vid exploateringssamverkan

8.1 Kommunen exploateringssamfälligheten

Om samverkan kommer lill stånd företräds markägarna av en juridisk person. Detla bör enligt länsstyrelsen i Stockholms län vara till fördel t. ex. vid upprättande av exploateringsavtal. Täby kommun är dock tveksam till om man skulle kunna få fill stånd exploateringsavtal i någon större omfatt­ning än i dag mot bakgrund av atl systemet bygger på frivillighet.

Några instanser anser att kommunen bör ges ell större inflytan-d e över exploateringen. Till dessa hör länsstyrelsen i Norrbottens län som anför;

För att undvika att angelägen förnyelse eller förtätning av bebyggelse, sanering, nyexploatering etc. ska göras alltför beroende och i viss mån styras av enskilda vinstintressen borde enligt länsstyrelsens mening regel­systemet ändras så att kommunen ges en mera aktiv roll. Härigenom skulle exploateringssamverkan kunna bli ett goll alternativ till genomgripande och mycket kapitalkrävande expropriation. Ett ökat kommunalt inflytande kunde exempelvis ta sig uttryck i att kommunen i all exploateringssamver­kan skulle ingå som delägare med viss andel och att kommunen fick

Prop. 1981/82:221

147

befogenheter atl genomföra exploateringarna om samfällighetens styrelse icke fullföljer fattade beslut.

Liknande synpunkter framför länsstyrelsen i Gävleborgs lån.

Sveriges lantmätareförening anser all kommunen bör vara sakägare vid den lanlmäteriförrättning där samverkansfrågorna regleras och ges rätt all delta i samexploateringen, förslagsvis efter andelslalen för de fasfigheter, vars ägare avböjt ett deltagande. Även Bollnäs och Borås kommuner synes vara av den åsikten att kommunen enligt förslaget har för små möjligheter att påverka exploateringen. Borås kommun efterlyser bl. a. möjlighet för kommunen atl ställa krav på atl fasfigheter bebyggs inom viss fid och att kommunen själv ska utföra anläggningsarbetena för galor och va. Kom­munen menar också alt exploateringssamverkan kommer att innebära att utjämning av exploateringskoslnader mellan skilda områden inte kan gö­ras.

Halmstads kommun ifrågasätter om det inte i anläggningslagen borde införas bestämmelser som möjliggör atl vid förrättning ställa krav på standardfrågor för exploateringsanläggningar. Detta skulle enligt kom­munen vara önskvärt som komplement i de fall detta ej regleras i exploa­teringsavtal, t. ex. inom fastighetsplan utanför detaljplanelagl område.

Svenska riksbyggen, Sveriges kommunaljuridiska förening samt Borås och Stockholms kommuner påtalar all de mark-ochbosladspolitis-ka konsekvenserna av förslaget om exploateringssamverkan inte diskuterats i utredningen. Kommunaljuridiska föreningen anför;

Såsom utredningen påpekar fömtsätter samverkansinstitutet att bestäm­melserna om markvillkoret i bosladsfinansieringsförordningen ändras på så sätt atl ett beslut av kommunen om exploateringssamverkan jämlikt 11 kap. 22 § PBL aulomafiskt skall ge dispens från markvillkoret vid stadig belåning. Förslaget om exploateringssamverkan inrymmer alltså inte en­dast tekniska aspekter. I själva verket har frågan om att införa ett sådant insfitut även mark- och bostadspolitiska saml bostadsekonomiska dimen­sioner som överhuvud inte blivit belysta eller diskuterade av utredningen.

Borås kommun avstyrker automatisk dispens från markvillkoret vid exploateringssamverkan. Kommunen anser dock alt reglerna för di­spens kan förändras så att större hänsyn tas till kommunens mening vid dispensgivningen.

Även statens institut för byggnadsforskning pekar på möjligheterna att omforma dispensmöjligheten och anför:

Utredningen föreslår slutligen att dispens från markvillkoret automatiskt skall ges vid ett beslut om exploateringssamverkan. Detta förslag kan tolkas så att kommunen i och med ett beslut om dispens också avhänder sig kontrollen över mark- och exploateringskostnader. Det förefaller möj­ligt att med anknytning lill dagens praxis omforma dispensmöjlighelen så att kommunen inte frånhänder sig kostnadskontrollen. Oavsett om det

Prop. 1981/82:221

148

gäller förnyelse med förtätning eller nyexploatering är del av betydelse för kommunen atl ha kostnadsutvecklingen under kontroll.

Jönköpings kommun befarar atl automatisk dispens från markvillkoret kan medföra alt exploateringsrätten utnyttjas som handelsvara.

Näringslivets byggnadsdelegation och Svenska byggnadsentreprenör­föreningen anser atl dispens bör lämnas även från konkurrensvill­koret vid exploateringssamverkan. Delegationen anför:

Däremot anses konkurtensvillkoret behöva bestå. Delta kan kanske vara begripligt om samfälligheten själv uppträder som exploatör inom hela området. Däremot förefaller tanken mindre begriplig om området fördelas på flera byggherrar. En konkurrenssituation uppkommer ju därvidlag auto­matiskt.

Näringsfrihetsombudsmannen framhåller angelägenheten av alt kom­munerna vid exploateringssamverkan medverkar till en konkurrens på lika villkor samt tillvaratar och stimulerar konkurtensförutsältningarna så långt det är möjligt i syfte att hålla kostnaderna nere.

8.2 Enskilda fastighetsägare exploateringssamfälligheten

Förfarandet atl vägra bygglov som inte avser pågående markan­vändning för åtgärder på en fastighet som inte deltar i exploateringssamfäl­ligheten anses vara orationellt av bostadsstyrelsen och statens plan­verk. Bostadsstyrelsen anser därför att alla fastighetsägare i samverkans­området på något sätt bör tvingas med i samfälligheten.

Statens planverk anför;

Byggnadsnämnden ska vara förhindrad atl lämna byggnadslov för änd­rad markanvändning enligt plan om fastighetsägaren valt att slå utanför samfälligheten (s. 392), Denna regel innebär ytterligare en belastning på nämnden. Idag behöver man inte förvissa sig om alt sökanden förfogar över den faslighet som han söker för. Den regeln borde kunna gälla även i fortsättningen. Om fastighetsägaren står utanför bör antingen samfällighe­ten ha tagit över eller också detaljplanen inte fastställas i den delen.

Sveriges lantmåtareförening anser att fastighetsägare inom viss lid bör kunna häva byggnadsförbudel. Föreningen anför:

Fastighetsägare, som dragit på sig ett byggnadsförbud enligt 9:16 andra stycket PBL genom atl inte delta i samexploatering bör inom viss tid kunna häva byggnadsförbudet genom att till kommunen betala vad han skulle ha debiterats vid ett deltagande.

Prop. 1981/82:221

149

9   Marköverföring m. m.

Hovrätten för Nedre Norrland, institutionen för fastighetstekruk vid tekniska högskolan i Stockholm och Fastighetsrådens förening anser alt frågorna om överföring av mark lill exploateringssamfälligheten bör bli föremål för ytterligare utredning. Hovrätten anför:

Enligt utredningen skall del vara möjligt all lill exploateringssamfällighe­ten överföra mark. För atl möjliggöra detta föreslås ändringar i 5 kap. och 8 kap. FBL. När det gäller överföring av exploaleringsbar mark torde uppmärksammas alt sådan genom fastighetsreglering kan överföras endast om samfälligheten äger någon fastighet, som marken kan föras till, eller om marksamfällighet bildas enligt 6 kap. FBL. I fråga om överföring av mark till samfälligheten krävs enligt hovrättens mening ytterligare övervägan­den.

Hovrätten över Skåne och Blekinge och Sveriges lantmätareförening framför följande synpunkter på frågan om marköverföringar, inom samverkansområdel.

Hovrätten över Skåne och Blekinge:

I de fall då metod 2 skall komma lill användning framstår det som uppenbart omotiverat alt låta samfälligheten förvärva exploaleringsbar mark. De erforderliga markbytena måste här utan olägenhet kunna företas direkt mellan de i samverkansområdet ingående fastigheterna. Även när det gäller metod 1 framstår det som onödigt komplicerat all låta samfällig­heten förvärva äganderätt. Saken har för övrigt vikliga skallerällsliga konsekvenser, något som över huvud taget inte beaktats i betänkandet. Målet för samfälligheten vid metod 1 är alt avyttra eller upplåta den ex­ploateringsbara marken sedan den indelats i lämpliga enheter. Det mest ändamålsenliga sättet att uppnå delta mål förefaller hovrätten vara att låta den exploateringsbara marken bilda en marksamfällighet. Därefter delas samfälligheten in i önskade fasfigheter och avyttras eller upplåtes. Denna lösning kräver några smärre ändringar i 6 kap. FBL. Detta borde dock inte avskräcka från atl la frågan under närmare övervägande i del fortsatta lagstiftningsarbetet.

Regler om skyldighet alt avslå mark för gemensamhelsanläggning finns i 12 § AL. Det framstår som uppenbart för hovrätten atl mark inom samver­kansområdet som behövs för gemensamhelsanläggning utan olägenhet kan avstås direkt från berörda fastighetsägare till anläggningsföreningen utan något mellankommande äganderätlsförvärv för exploateringssamfällighe­ten.

En teknisk fråga är också hur storleksförändringar skall ske inom sam­verkansområdel. För att del alllid skall vara möjligt all göra erforderliga marköverföringar har utredningen föreslagit införande av regler i 5 kap. 8 § och 8 kap. 4 § FBL som innebär en utvidgning av möjligheterna alt tvångs­vis göra undanlag från spärregeln i nuvarande 5 kap. 8 § FBL. Regeln i 5 kap. 8 § ger möjlighet fill plusjämkningar utöver vad spärregeln medger och regeln i 8 kap. 4§ ger möjlighet fill minusjämkningar i motsvarande mån.

Prop. 1981/82:221

150

De överväganden som kan ligga bakom en uppdelning av de båda jämk­ningsfallen i två paragrafer i skilda kapitel är för hovrätten förborgade. Klarheten blir inte större när man konstaterar att utredningen föreslagit samma ersättningsregler oavsett vilken av paragraferna som används för marköverföringen. Den synbara skillnaden mellan de båda situationerna är atl för större minusjämkningar krävs en fastighetsplan medan större plus­jämkningar får äga mm utan en sådan. För hovrätten framstår denna skillnad som omotiverad. Härtill kommer att, såvitt man kan förutse, fastighetsplan torde erfordras i de övervägande antalet fall av exploate­ringssamverkan (se utredningens egna uttalanden s. 393 xm och 833 my). Mot bakgrund av det sagda föreslår hovrätten att de förevarande undanta­gen från spärregeln sammanförs till en regel och atl denna regel föreskriver att fastighetsplan erfordras för att jämkning skall få ske. Av systematiska skäl passar en sådan regel inte in vare sig i 5 kap. eller 8 kap. Detta förhållande ger ytterligare belägg för hovrättens ovan framförda uppfatt­ning om all reglerna om exploateringssamverkan bör stå i en särskild lag.

Sveriges lantmätareförening:

Sådana bestämmelser bör införas all kvartersmarken kan fördelas mel­lan samtliga sakägare (inklusive dem som inte deltar i samexploateringen) påföljande sätt.

Kvartersmarken fördelas så långt är möjligt med tillämpning av 5:8 FBL mellan sakägarna efter deras andelstal. Om marken inte fullt ut kan förde­las med stöd av 5:8 FBL eller överenskommelse enligt 5:18 FBL upprättas en fastighetsplan. Ägarna till de andelar, som är så små att de inte enligt 5:8 FBL kan omsättas i hel tomt ges räU enligt 8:4 FBL lill inlösen av tomt. Företräde till inlösen ges efter andelarnas storlek.

Om ingen yrkar på inlösen utläggs resltomterna var för sig som samfäl­ligheter. Vid en framtida upplösning av sådan samfällighet ges företräde för inlösen enligt 8:4 FBL framför försäljning enligt lagen om förvaltning av samfälligheter.

Eskilstuna och Lessebo kommuner anser att expropriationsrätt borde finnas vid exploateringssamverkan.

När det gäller den föreslagna ersättningsregeln i faslighets­bildningslagen anser statens råd för byggnadsforskning att en ytterli­gare genomarbetning är önskvärd. Rådet finner det utomordentligt känsligt om olika sätt att genomföra en detaljplan leder till alt ersättningarna bedöms enligt olika regler.

Statens planverk och Stockholms kommun är också tveksamt inställda lill ersättningsregelns utformning. Kommunen anför;

Det anförda synes innebära att - om kommun medger det genom alt förordna om exploateringssamverkan enskilda personer eller företag ges samma möjligheter som hittills har ansetts böra förbehållas det allmänna att, inom ett område som avses för t.ex. bostadsbyggande, tvångsvis förvärva för exploatering erforderlig mark, till pris som understiger det marknadsvärde marken kan betinga med hänsyn till förväntningar om ändrad användning. Delvis synes de enskilda exploatörerna t.o.m. kom-

Prop. 1981/82:221

151

ma i ett bättre läge än en kommun då den i motsvarande siluafion expro­prierar, i det att man vid inlösen i samband med exploateringssamverkan regelmässigt skall bortse från den gällande planens eventuellt värdehö­jande effekt.

Länsstyrelsen i Uppsala län ifrågasätter om inte den föreslagna laglek­niska lösningen vad gäller fördelning av ersättningar enligt FBL bör ses över.

Sveriges lantmätareförening tar upp en speciell ersättningsfråga och anför;

Som SLF har uppfattat förslaget lill regler om exploateringssamverkan, skall allmän platsmark inom samverkansområdel överföras lill kommunen. Den fastighetsägare, som inte önskar delta i samexploaleringen, bör därvid fa ersättning för att marken avstås.

10   Beskrivning av förfarandet

Flera instanser anser att antalet beslutslillfällen bör minskas, bl. a. länsstyrelsen i Kristianstads län, Fastighetsrådens förening, Sveri­ges kommunaljuridiska förening saml Stockholms, Sunne, Söderhamns och Östersunds kommuner.

Länsstyrelsen i Kristianstads län:

Förfarandet med bildandet av exploateringssamfällighet omfattar flera beslut varemot besvär kan anföras (markförordnande, exploateringsbe­slut, detaljplan, fastighetsplan, fastighetsbildning). Risk för lång tidsut-dräkt innan exploatering är genomförd finns. Förenkhng av beslutsproces­sen bör undersökas.

Institutionen för fastighetsteknik vid tekniska högskolan i Stockholm och Kooperativa förbundet anser all frågan om exploateringssamverkan bör kunna prövas utan ett föregående markförordnande. Inslitufio-nen för fastighetsteknik menar alt prövningen kan ske inom anläggningsla­gens ram och anför;

En möjlighet som istället kan diskuteras är om inte frågan om exploate­ringssamverkan, helt utan ett föregående markförordnande, kan prövas inom anläggningslagens ram. På detta sätt läggs initiativet hos både kom­mun och enskilda samtidigt som kommunen även genom AL tillförsäkras möjligheter att ha ett bestämmande inflytande över samverkansområdets storlek, frågor om plangenomförande m. m. (förutsatt atl 23 § AL får gälla även vid exploateringssamverkan). Dessutom ankommer det på kom­munen att anta en efterföljande detaljplan, vilket innebär all det inte finns någon risk för att oönskad bebyggelse kommer fill stånd. Ytterligare ett

Prop. 1981/82:221

152

skäl lill att inte låta markförordnandet vara ett villkor för samverkan är att besvärsmöjligheterna begränsas något, vilket lorde underlätta och förenkla handläggningen av de här frågorna. I det föreslagna systemet finns del möjlighet att besvära sig över markförordnandet, exploateringsbeslutet och detaljplanen. Enskilda bör kunna bevaka sina rättigheter även om endast de två sistnämnda besvärsmöjligheterna blir fillgodosedda.

Kooperativa förbundet anser atl förordnandet om exploateringssamver­kan bör tas in i planbeslutel. Denna ståndpunkt synes även intas av Södertälje kommun (en minoritet).

Länsstyrelsen i Kristianstads län och Uppsala kommun betonar nödvän­digheten av ett ingående samarbete och samråd mellan FBM och kommunen vid upprättande av en detaljplan som skall genomföras genom exploateringssamverkan.

Sveriges villaågareförbund betonar alt alla fastighetsägare inom ett om- rade för exploateringssamverkan bör ges tidiga möjligheter till samråd om företagel och detaljplanen.

Huddinge kommun framhåller att kommunen måste ha god planbe­redskap vid beslut om markförordnande för exploateringssamverkan. Kommunen anför:

De synpunkter som kan anföras är alt man måste arbeta med god framförhållning då kommunen avser meddela beslut om markförordnande för exploateringssamverkan, dvs. planberedskapen måste vara god.

Man får fömtsatta atl ett förslag lill detaljplan i princip måste finnas färdigt redan då markförordnande meddelas p.g.a. den knappa tid som sedan slår lill förfogande lill detaljplan skall ha antagits, respektive beslut om exploateringssamverkan meddelats (högst 3 år). Man får även räkna med en uppenbar risk för förseningar genom besvär i olika skeden av planeringsprocessen. I de flesta fall torde även en fasfighetsplan behöva upprättas, dels för atl utfallet för den enskilde fastighetsägaren tydligt skall kunna redovisas och dels för att erforderliga marköverföringar enligt fas­tighetsbildningslagens 8;e kapitel skall kunna ske.

Förmodligen måste väl genomarbetade förslag till både detaljplan och fastighetsplan föreligga redan då exploaleringsbeslut meddelas av faslig­hetsbildningsmyndighelen, för atl de som ställer sig tveksamma till att ingå i exploateringssamverkan skall få tillräckligt underlag för sina bedömning­ar.

Även länsstyrelsen i Västmanlands län kommenterar förfarandet och anför:

Markförordnande om exploateringssamverkan enligt 10:1 punkt 7 garan­terar inte att sådan samverkan kommer lill stånd med hänsyn till bestäm­melserna i anläggningslagen. En önskvärd förenkling vore därför alt frågan om exploateringssamverkan också kunde göras lill föremål för prövning enligt anläggningslagen, innan detaljplan antas, genom ansökan av bygg­nadsnämnd med stöd av genomförandebeskrivning som varit utställd.

Prop. 1981/82:221

153

Några remissinstanser för fram alternativa förfaranden till det som föreslås i utredningen. Till dessa hör Sveriges domareförbund som anför;

Enligt förbundets mening skulle det från flera synpunkter vara lämpligt all handlägga dessa ärenden i lantmäteriförtältningens form. Detta fömt­sätter alt man kan integrera informations- och plandelarna i förtätlnings-formen, vilket bör vara möjligt under fastighelsbildningsmyndighelens projektledning. Vinsten skulle vara en samlad handläggning, väl ägnad atl på ell mindre formbundet sätt lösa de ofla känsloladdade frågor som finns i denna typ av ärenden.

Detta förfarande förespråkas även av Fastighetsrådens förening. Näringslivets byggnadsdelegation förordar ell annat alternativ. Delega­tionen anför:

Med tanke på de svagheter som konstaterats, då det gäller förfallolider/ genomförandetid som instrument för plangenomförande, vore del önskvärt att konstmera faslighetssamverkan med. ytterligare ett viktigt steg mot direkt plangenomförande. Så kan ske, om man tänker sig att själva faslig-helslilldelningen blir villkorad så, alt sakägare uppförs på "tilldelnings­längden", under fömtsättning alt vederbörande tecknar exploateringsavtal med kommunen. Fastighetslilldelningen sker därmed på feckningslista för deltagande ungefär som vid annan ekonomisk samverkan  jfr t. ex. eko­nomiska föreningar, aktiebolag. Ointresserade kan avyttra sin "tecknings­rätt", eller begära inlösen. Detla har prakfiska fördelar i flera avseenden. Man behöver då inte fillgripa en kanske komplicerad samfällighetsförvalt-ning i genomförandeskedet utan kan arbeta direkt med en individuell omreglering på samma sätt som vid annan fastighetsreglering. Vidare kommer exploateringsavtalen att kunna precisera varje sakägares förhål­lande till kommunen bl. a. i fråga om skyldighet atl uppföra bebyggelse på samma sätt som i tomlrättsavtal. Man når med andra ord i realiteten fram lill en form av "positiv" planering, dvs. en rättslig garanfi för ett "automa­tiskt" plangenomförande som resultat av planläggning, vilket kan betrak­tas som ett mål från rationell synpunkt i samhällsplaneringen. Tidsprogram för utbyggnaden blir ur kommunens synpunkt rättsligt påtagliga.

Prop. 1981/82:221

154

Bilaga 3

De remitterade lagförslagen

1    Förslag till

Lag om exploateringssamverkan

Tillämpningsområde m.m.

1

§ Enligt denna lag får beslutas all ägare lill fastigheter med mark inom ett visst område (samverkansområde) i samverkan skall vidta de åtgärder inom området som behövs för atl ställa i ordning viss mark för bebyggelse och för att utföra sådana anordningar som behövs för bebyggelsen (exploa­teringssamverkan).

2

§ Frågor om exploateringssamverkan prövas vid förrättning (exploa­teringsförrätlning) som handläggs av faslighetsbildningsmyndighelen.

Villkor för exploateringssamverkan m.m.

3 § Exploateringssamverkan får beslutas, om det med hänsyn lill bebyg­

gelseutvecklingen är angelägel atl i ett sammanhang ställa i ordning mark

för bebyggelse och ulföra sådana anordningar som behövs för bebyggel­

sen.

Exploateringssamverkan får inte beslutas, om ändamålet med samver­kan lämpligen kan tillgodoses på annat sätt eller ölägenheterna av samver­kan från allmän eller enskild synpunkt överväger de fördelar som kan vinnas genom den.

4

§ Exploateringssamverkan får beslutas endast om kommunfullmäktige tillstyrkt detta. I tillstyrkandet skall fullmäktige ange samverkansområdets huvudsakliga avgränsning.

5

§ Exploateringssamverkan får inte beslutas, om ägarna lill marken inom samverkansområdel mera allmänt motsätter sig sådan samverkan och har beaktansvärda skäl för detta. Vid denna prövning skall främst deras mening beaktas som har störst nytta av exploateringssamverkan.

6

§ Den som äger mark inom samverkansområdet får delta i exploate­ringssamverkan om han har begärt del. I samverkan får dock inte delta ägare fill fastigheter som endast har andel i samfälld mark inom området, om andelen har ett obetydligt värde.

Exploateringssamfällighet

1 § För genomförande av exploateringssamverkan utgör de fasligheter, vars ägare deltar i denna, en särskild samfällighet (exploateringssamfäl­lighet). Delaktighet i samfälligheten är förenad med äganderätt till varje särskild faslighet.

Förrättningen

8 §    Frågor om exploateringssamverkan tas upp efter ansökan av fastig­hetsägare som kan delta i exploateringssamverkan eller av byggnadsnämn­den. Vid exploateringsförrättningar får frågor om åtgärder enligt fastighets-

Prop. 1981/82:221

155

bildningslagen (1970:988), anläggningslagen (1973:1149) eller ledningsrätts­lagen (1973:1144) tas upp utan ansökan, om de är av betydelse för exploa­teringen. Sådana frågor får prövas gemensamt med frågor om exploate­ringssamverkan vid en och samma förrättning. En gemensam förrättning får även delas upp på skilda förrättningar.

9 § I fråga om exploateringsförrättningar tillämpas 4kap. 1-24, 27-40

och 42 §§ faslighetsbildningslagen (1970:988).

10

§ Faslighetsbildningsmyndighelen skall i samråd med sakägarna utre­da förutsättningarna för och de ekonomiska konsekvenserna av exploate­ringssamverkan. Myndigheten skall också ombesörja de tekniska utred­ningar och värderingar som behövs. Samråd skall ske med byggnadsnämn­den och vid behov också med andra myndigheter som berörs av exploate­ringen.

11

§ Vid förrättningen skall bestämmas grunderna för fördelning av kost­naderna för exploateringssamverkan och de fördelar som vinnes genom denna. För detta ändamål skall andelslal fastställas för varje fastighet som ingår i exploateringssamfälligheten.

Andelstal för en fastighet som bidrar med mark lill exploateringsföreta­get skall bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till arealen av denna mark. Om andelslalet inte motsvarar värdet av den mark som fastigheten bidrar med eller i övrigt skada uppkommer för fastighetsägaren till följd av markens avstående, skall skillnaden utjämnas i pengar. Om en stadsplan eller byggnadsplan har fastställts efter det att exploateringsbe­slutet enligt 13 § vunnit laga kraft, skall dock hänsyn inte tas fill den inverkan som planen kan ha haft på markens värde.

För en fastighet som ej bidrar med mark lill exploateringsföretagel skall andelstal bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta som fastigheten har av exploateringen.

12

§ Om exploateringssamfälligheten skall förvaltas av en samfällighels­förening, får fastighetsbildningsmyndigheten för varje fastighet fastställa det belopp (förmånsrättsbelopp) med vilket förmånsrätt får åtnjutas enligt lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter samt vilka åtgärder som skall ha genomförts för atl förmånsrätten skall gälla. Förmånsrätlsbeloppet får inte översliga den värdehöjning som beräknas uppkomma på varje fastighet.

13

§ Om det inte finns något hinder mot exploateringssamverkan, skall fastighetsbildningsmyndigheten meddela exploaleringsbeslut. I beslutet skall anges

1.

exploateringens ändamål, samverkansområdets omfattning och de exploateringsåtgärder som skall utföras i samverkan,

2.

de fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten,

3.

fastigheternas andelstal,

4.

förmånsrältsbeloppets storlek och vilka åtgärder som skall ha genom­förts för att förmånsrätten skall gälla,

5.

föreskrifter för exploateringens utförande,

6.

den tidpunkt när exploateringen skall vara slutförd.

Om det är lämpligt, får de frågor som avses i första stycket 3-6 medde­las i ett senare beslut.

Prop. 1981/82:221

156

I exploateringsbeslutet skall även anges vilka fasligheter som enUgt 19 § kan beröras av marköverföring.

14

§ Förordnanden enligt 5 kap. 21 och 22 §§ fasfighetsbildningslagen (1970:988) om inskränkning i rätten att under fasfighetsreglering utnyttja naturtillgångar och om byggnadsförbud i samband med fastighetsreglering skall meddelas samfidigt med exploateringsbeslulel.

15

§ Om exploaleringsbeslut har meddelats, skall förrättningskoslna­derna fördelas mellan ägarna av de fastigheter som ingår i exploaterings­samfälligheten efter vad som är skäligt. I övrigt lillämpas 2kap. 6§ fasfig­hetsbildningslagen (1970:988).

Markfrågor m.m.

16 § Vid en exploateringsförräUning skall fastighetsreglering inom sam­

verkansområdet ske i den utsträckning som krävs för att genomföra ex­

ploateringen. I fråga om sådan fastighetsreglering gäller bestämmelserna i

faslighetsbildningslagen (1970:988). I stället för 5 kap. 4 och 5 §§, 7 § första

och andra styckena, 8-13 och 18 §§ samt 8kap. I-6 §§ fastighetsbildnings­

lagen skall dock gälla 11,15 och 17-23 §§ denna lag.

Fastighetsreglering enligt denna lag får ej ske innan exploateringsbeslu­lel enligt 13 § har vunnit laga kraft.

Förrättningar enligt denna lag har företräde framför annan faslighets-bildningsförräUning inom samverkansområdet som berör exploateringen.

17

§ Fastighetsreglering får inte avse sådan del av en fastighet där det finns en byggnad som står i huvudsaklig överensstämmelse med stadsplan eller byggnadsplan.

18

§ Fastighet som bidrar med mark skall genom fastighetsreglering till­delas sådan mark som är avsedd för enskilt bebyggande i förhållande fill de andelstal som besiämts enligt 11 § andra stycket. Kan fördelning av mark enligt andelstalen inte ske fullt ut, skall skillnaden utjämnas genom ersätt­ning i pengar.

19 § Om exploateringssamfälligheten begär del, får fastighetsbildnings­

myndigheten förordna att fasligheter, som inte ingår i exploateringssamfäl­

ligheten, genom fastighetsreglering helt eller delvis skall avstås och över­

föras till en eller flera fasfigheter eller bilda en samfällighet för de deltagan­

de fastigheterna. Sådant förordnande får dock meddelas endast under

fömtsättning att

1.

marken är belägen inom samverkansområdel och omfattas av en stadsplan eller byggnadsplan som har fastställts efter det exploateringsbe­slutet vann laga kraft,

2.

det framgår av planen att den skall genomföras enligt denna lag och

3.

marken behövs för att exploateringen skall kunna genomföras i enlig­het med planen.

20 § Om ägaren till en fastighet som inte ingår i exploateringssamfällig­

heten begär det, skall mark från den fastigheten inlösas och genom fastig­

hetsreglering överföras lill en eller flera fastigheter eller bilda en samfäl­

lighet för de deltagande fastigheterna. Skyldighet att lösa marken förelig­

ger dock endast under fömtsättning atl

Prop. 1981/82:221

157

1.

marken är belägen inom samverkansområdel och omfattas av en stadsplan eller byggnadsplan som har fastställts efter det exploateringsbe­slulel vann laga kraft,

2.

det framgår av planen alt den skall genomföras enligt denna lag och

3.

planen medför att ägaren kan utnyttja marken endast på ett sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde.

Frågan om rätt till inlösen skall bedömas efter den fastighetsindelning som gällde när planen antogs, med de ändringar av indelningen som har skett för planens genomförande.

Inlösen skall begäras hos faslighetsbildningsmyndighelen senast sex månader efter det alt beslutet om fastställelse av stadsplanen eller bygg­nadsplanen vann laga kraft.

Ersättning

21 § Om mark enligt 19 eller 20 § överförs till annan fastighet eller till en

samfällighet, skall ersättningen bestämmas med fillämpning av 4 kap.

expropriationslagen (1972:719). Hänsyn skall dock inte tas till den inver­

kan som stadsplanen eller byggnadsplanen kan ha haft på markens värde.

Vid bestämning av ersättning enligt första stycket skall 4 kap. 3 § expro­priationslagen fillämpas i fråga om värdeökning som ägt rum under liden från dagen tio år före det exploateringsbeslutet vann laga kraft.

Om innehavaren av en rättighet som minskar en fastighets värde är berättigad lill ersättning, skall det värde som tillgodoräknas faslighetens ägare minskas med ett belopp som motsvarar den värdeminskning för fasligheten som rättigheten har inneburit. Om det värde som skall fillgo-doräknas fastighetens ägare ej kan minskas utan att skada uppkommer för innehavare av fordran med bättre rätt, minskas i stället ersättningen fill rättighetshavaren med motsvarande belopp.

22 § Ersättning enligt 21 § skall betalas inom tre månader efter det alt

ersättningsbeslutel vann laga kraft. Om ersättningen betalas efter utgången

av denna frist, skall ränta på ersättningen betalas enligt 6§ räntelagen

(1975:635) från fristens utgång. Har fillträde skett före fristens utgång, skall

ränta betalas även enligt 5 § räntelagen från den dag tillträdet skedde lill

dess betalning sker eller till dess ränta skall betalas enligt andra meningen

denna paragraf

Överenskommelse mellan fastighetsägare m.m.

23 § Undantag får göras från 11, 17, 18, 21 och 22§§, om de fastighets­

ägare och andra sakägare vilkas rätt berörs av fastighetsregleringen

medger del.

Avser regleringen fastigheter som svarar för fordran, får undantag enligt första stycket med stöd av ägarens samtycke ske endast om även fordring­ens innehavare medger det. Besväras en fastighet av gemensam inteck­ning, fordras dessutom de medgivanden från fastighetsägare och fordrings­havare som i 22 kap. 11 § jordabalken föreskrivs för relaxalion. Medgivan­de av rättsägare behövs inte, om regleringen är väsentligen utan betydelse för honom.

Verkställighet m.m.

24 § När exploaleringsbeslut har meddelats, skall i fastighetsboken eller

tomirättsboken införas uppgift om vilka fasrigheter som ingår i samver­

kansområdel. I fastighetsboken skall även införas beslutade förmånsrätts-

Prop. 1981/82:221

158

belopp. När exploateringsbeslulel enligt 25 § har upphört att gälla skall även det antecknas.

25      § Exploateringsbeslulel upphör alt gälla vid den tidpunkt när exploa­

teringen enligt beslutet skall vara slutförd.

Om det finns särskilda skäl får faslighetsbildningsmyndighelen förlänga tidsfristen.

Verkan av ändrade förhållanden m.m.

26      § Inträder ändrade förhållanden söm väsentligt inverkar på en fråga

som har slufligt avgjorts genom exploaleringsbeslut, kan frågan tas upp till

förnyad prövning.

En fastighet får utträda ur exploateringssarnfällighelen endast om utträ­det kan ske utan olägenhet för övriga fastighetsägare.

27

§ Beslutas om ändring i fråga om de fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten och förvaltas samfälligheten av en samfällig­helsförening, skall del prövas om föreningen skall upplösas.

28

§ Om en fastighet inom samverkansområdet skall inträda i exploate­ringssamfälligheten, skall ägaren betala ersättning till övriga delägare för den andel i ett enligt 30 § beräknat överskott som tillförs honom genom anslutningen.

Första stycket skall fillämpas även när en fastighets andelslal höjs.

29

§ Om en fastighet utträder ur exploateringssamfälligheten, skall ägaren tillerkännas ersäitning av övriga delägare för den andel i ell enligt

30

§ beräknat överskott som han förlorar genom utträdet. Föreligger enligt samma paragraf underskott skall han betala ersättning för sin andel i detta.

Första stycket skall fillämpas även när en fastighets andelstal minskas.

30 § Förvaltas exploateringssamfälligheten av en samfällighelsförening,

skall vid tillämpning av 28 och 29 §§ samfällighetens överskott eller under­

skott anses motsvara skillnaden mellan värdet av gjorda investeringar och

föreningens tillgångar, å ena sidan, och föreningens förbindelser, å den

andra.

I andra fall skall värdet av gjorda investeringar anses som överskott.

31

§ I fråga om betalning av ersättningar enligt 28 eller 29 § tillämpas 22 §.

32

§ En överenskommelse all en fastighet skall inträda i eller utträda ur exploateringssamfälligheten eller alt en faslighets andelstal skall ändras har samma verkan som beslut vid ny exploateringsförrättning, om den godkänns av faslighetsbildningsmyndighelen. Sådant godkännande får lämnas endast om det är uppenbart alt överenskommelsen inte strider mot denna lag.

Domstolsprövning m. m.

33 § I fråga om överklagande av beslut eller åtgärder av faslighetsbild­

ningsmyndighelen enligt denna lag fillämpas 15 kap. fastighetsbildningsla­

gen (1970:988). Bestämmelserna om fasfighelsbildningsbeslul skall därvid

tillämpas även på exploateringsbeslulel.

Prop. 1981/82:221

159

Vid tillämpning av 15 kap. 6§ fasfighetsbildningslagen i ärenden om godkännande enligt 32 § denna lag räknas besvärsfiden från dagen för fastighetsbildningsmyndighetens beslut. Beslut om sådant godkännande får överklagas av byggnadsnämnden på det sätt och inom den tid som gäller för sakägares överklagande av exploateringsbeslut.

34 § Bestämmelserna i 16-18 kap. fastighetsbildningslagen (1970:988) om rättegången i fastighetsbildningsmål skall tillämpas på mål som fullföljs enligt 33 §. Därvid skall i fråga om ersättning med anledning av faslighets-reglering enligt 19 eller 20 § gälla vad som föreskrivs beträffande mål om inlösenersättning.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

Den som innehar en fastighet med ständig besiUningsrätl eller med fideikommissrätt skall vid tillämpningen av denna lag anses som faslighe­tens ägare.

Vad som enligt denna lag gäller för det fall atl en fastighet svarar för fordran skall tillämpas även när en fastighet besväras av rätt till avkomst eller annan förmån.

Bestämmelserna i denna lag om byggnadsplan skall tillämpas även på avstyckningsplaner.

Prop. 1981/82:221

160

2   Förslag till

Lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988)

Härigenom föreskrivs i fråga om faslighetsbildningslagen (1970:988)' dels att 6kap. 1 § skall ha nedan angivna lydelse,

dels att i lagen skäll införas en ny paragraf, 6kap. 2a§, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

6 kap.

1

§

För ändamål av stadigvarande betydelse för flera fastigheter får samfäl­lighet bildas, om ej ändamålet kan tillgodoses bättre på annat sätt.

Samfällighet får ej bildas för andra fastigheter än sådana för vilka del är av väsentlig betydelse atl ha del i samfälligheten.

Faslighets andel i samfällighet bestämmes efter vad som med hänsyn till omständigheterna är ändamålsenligt och skäligt.

Denna paragraf gäller ej sådan

Denna paragraf gäller ej sådan

samfällighetsbildning som avses i 2     samfällighetsbildning som avses i 2,

eller 4 §.

2 a eller 4 §.

2a§

Av mark som ingår i samverkans­området för en exploateringssam­fällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan får sär­skilda samfälligheter bildas om det behövs för att genomföra sådan samverkan. En fastighets andel i samfälligheten skall därvid motsva­ra dess andelstal i exploaterings­samfälligheten.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

Lagen omtryckt 1971:1035.

prop. 1981/82:221

161

3    Förslag till

Lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149)

Härigenom föreskrivs alt 18 § anläggningslagen (1973:1149) skall ha ne­dan angivna lydelse.

18§'

Rätt atl påkalla förrättning enligt denna lag tillkommer ägaren av faslig­het, som avses skola deltaga i anläggningen, byggnadsnämnden och hyres­gästorganisation.

Länsstyrelsen kan påkalla förrättning för inrättande av anläggning som styrelsen finner vara av större betydelse från allmän synpunkt.

Vid expropriation eller liknande Ivångsförvärv får förvärvaren påkalla förrättning för inrättande av sådan anläggning varigenom olägenhet av förvärvet kan undanröjas, minskas eller förebyggas.

Om rätt för väghållare att påkalla förrättning enligt denna lag finns bestämmelser i 20a§ och 25§ tredje stycket väglagen (1971:948).

En samfällighetsförening, som förvaltar en exploateringssamfäl­lighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan, får begä­ra förrättning enligt denna lag, om åtgärden syftar till att genomföra sådan samverkan.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

' Senaste lydelse 1981:380.

11    Riksdagen 1981182. 1 saml. Nr 221

Prop. 1981/82:221

162

4    Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter

Härigenom föreskrivs aU 1,4,5,18,20,21,23 och 61 §§ lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Vid tillämpningen av denna lag skall som samfällighet anses

1.

samfällighet enligt faslighetsbildningslagen (1970:988),

2.

annan mark som gemensamt ullhör ägarna av de mantalssalta fastig­heterna i en socken,

3.

servitut eller annan särskild rättighet som hör till flera fastigheter gemensamt,

4.

samfällighet enligt anläggningslagen (1973; 1149),

5. samfällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssam­verkan.

Med delägarfastighel förstås i lagen fastighet som har del i samfällighet och med delägare ägaren av delägarfastighel.

4§

Samfällighet  förvaltas  antingen

Samfällighet  förvallas  anfingen

direkt av delägarna (delägarför- direkt av delägarna (delägarför­

valtning) eller av särskilt bildad valtning) eller av särskilt bildad

samfällighetsförening (förenings- samfällighelsförening (förenings­

förvaltning),

förvaltning). I fråga om mark som

är belägen inom ett samverkans­område gäller även vad därom föreskrivs i lagen (1982:000) om ex­ploateringssamverkan.

5§

Avstyckas samfällighet som av-

Avstyckas samfällighet som av-

ses i 1 § första stycket I eller 2 eller ses i 1 § första stycket 1 eller 2 eller

viss ägovidd av sådan samfällighet viss ägovidd av sådan samfällighet

utan att ha övergått till annan ägare ulan att ha övergått till annan ägare

och förvaltas samfälligheten av och förvallas samfälligheten av

samfällighetsförening,

övergår     samfällighetsförening,

övergår

äganderätten till den sålunda bil- äganderäUen fill den sålunda bil­

dade fastigheten genom avstyck- dade fasligheten genom avstyck­

ningen fill föreningen.

ningen till föreningen. Detta gäller

dock ej samfällighetsförening som förvaltar en exploateringssamfäl­lighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan.

18§ Samfällighelsförenings ändamål är all förvalla den samfällighet för vil­ken den bildats.

Samfällighetsförening får ej driva

Samfällighelsförening får ej driva

Prop. 1981/82:221

Nuvarande lydelse

verksamhet som är främmande för det ändamål som samfälligheten skall tillgodose.

163

Föreslagen lydelse

verksamhet som är främmande för det ändamål som samfälligheten skall tillgodose. Samfällighetsför­ening som förvaltar en exploate­ringssamfällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssam­verkanfår ej äga mark.

20§ Samfällighetsförening bildas vid sammanträde med delägarna genom att de antager stadgar och utser styrelse.

Sammanträde enligt första 

 stycket hålles av den som fastig­hetsdomstolen förordnat därtill. Så­dant förordnande meddelas på be­gäran av delägare. Dock skall i samband med förrättning enligt fas­tighetsbildningslagen (1970:988) el­ler anläggningslagen (1973:1149), faslighetsbildningsmyndighelen el­ler, om särskild förrättningsman förordnats enligt 4§ sistnämnda lag, denne hålla sammanträde enligt första stycket beträffande samfäl­lighet som beröres av förrättningen, om delägare i samfälligheten begär det eller om del är av väsentlig be­tydelse från allmän synpunkt att samfällighetsförening bildas.

Sammanträde enligt första stycket hålles av den som fastig­hetsdomstolen förordnal därtill. Så­dant förordnande meddelas.på be­gäran av delägare. Dock skall i samband med förrättning enligt fas­tighetsbildningslagen (1970:988), anläggningslagen (1973:1149) eller lagen (1982:000) om exploaterings­samverkan fastighetsbildningsmyn­digheten eller, om särskild förrätt­ningsman förordnats enligt 4§ an­läggningslagen, denne hålla sam­manträde enligt första stycket be­träffande samfällighet som beröres av förtättningen,' om delägare i samfälligheten begär det eller om det är av väsentlig betydelse från allmän synpunkt att samfällighets­förening bildas.

21 §

I fråga om sammanträde för bil­dande av samfällighetsförening äger 7§ andra stycket, 8-11 §§, 12 § första stycket första punkten och 14 § motsvarande tillämpning. Hålles sammanträdet i samband med förrättning enligt faslighets­bildningslagen (1970:988) eller an­läggningslagen (1973:1149), äger dock i fråga om delgivning av kal­lelse till sammanträdel vad som gäl­ler om delgivning av kallelse lill sammanträde vid förtättningen motsvarande fillämpning.

I fråga om sammanträde för bil­dande av samfällighetsförening äger 7§ andra stycket, 8-ll§§, 12 § första stycket första punkten och 14 § motsvarande tillämpning. Hålles sammanträdet i samband med förtätlning enligt faslighets­bildningslagen (1970:988), anlägg­ningslagen (1973:1149) eller lagen (1982:000) om exploateringssam­verkan äger dock i fråga om del­givning av kallelse till sammanträ­det vad som gäller om delgivning av kallelse till sammanträde vid för­rättningen motsvarande tillämp­ning.

Prop. 1981/82:221

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

164

23 §' I fråga om klander av beslut vid sammanträdet äger 15 § motsvarande tillämpning.

Har fastighetsbildnings- eller an-läggningsbeslut meddelats, får sam­manträde för bildande av samfäl­lighetsförening hållas innan beslu­tet om samfällighetens bildande vunnit laga kraft. Som delägare anses därvid ägaren av fastighet som enligt beslutet skall ha del i samfälligheten. Beslut som fattas vid sammanträdet gäller endast un­der fömtsättning att fastighets­bildnings- eller anläggningsies/Mrer vinner laga kraft eller, i fråga om anläggningsbeslut, att förordnande meddelas enligt 27 a § anläggnings­lagen (1973:1149).

Har fastighetsbildnings-, an-läggning.y- eller exploateringsbeslut meddelats, får sammanträde för bil­dande av samfällighetsförening hål­las innan beslutet om samfällighe­tens bildande vunnit laga kraft. Sorn delägare anses därvid ägaren av fastighet som enligt beslutet skall ha del i samfälligheten. Beslut som fattas vid sammanträdet gäller endast under förutsättning atl fas­tighetsbildnings-, anläggnings- eller exploateringsbeslutet vinner laga kraft eller, i fråga om anläggnings-beslut, all förordnande meddelas enligt 27 a § anläggningslagen (1973:1149).

61 §

Samfällighetsförening skall upp­lösas, när den eller de samfällig­heler som förvallas ay föreningen upphör atl bestå. Upplösning skall vidare ske, om medlemmarna är ense om det och länsstyrelsen medger det. Om rätt för fastighets­bildningsmyndigheten atl förordna om upplösning av samfällighetsför­ening finns bestämmelser i anlägg­ningslagen (1973:1149).

Samfällighetsförening skall upp­lösas, när den eller de samfällig­heter som förvahas av föreningen upphör all beslå. Upplösning skall vidare ske, om medlemmarna är ense om del och länsstyrelsen medger det. Bestämmelser om rätt för faslighetsbildningsmyndighelen att förordna om upplösning av sam­fällighetsförening finns i anlägg­ningslagen (1973:1149) och lagen (1982:000) om exploateringssatn-verkan.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

' Senaste lydelse 1977:365.

Prop. 1981/82:221

165

5   Förslag till

Lag om ändring i lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på

grund av fastighetsbildning

Härigenom föreskrivs att I § lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på gmnd av fastighetsbildning skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

1§

Har vid förrättning enligt faslig-

Har vid förrättning enligt fastig-

hetsbildningslagen (r70:988) be- hetsbildningslagen (1970:988) eller

stämts alt ägare av fastighet skall lagen (1982:000) om exploaterings­

utge ersättning till annan sakägare samverkan bestämts att ägare av

och har fordran på ersättning icke fasfighel skall utge ersättning till

förfallit lill betalning tidigare än ett annan sakägare och har fordran på

år före utmätning eller konkursan- ersättning icke förfallit till betalning

sökan, skall med fordringen följa fidigare än ett år före utmätning el-

förmånsrätt enligt 6§ 1 förmåns- ler konkursansökan, skall med

rättslagen (1970:979).

fordringen följa förmånsrätt enligt

6§ 1 förmånsräUslagen (1970:979).

Samma förmånsrätt tillkommer fordran på ersättning i pengar enligt 5 kap. 31 § tredje stycket fastighetsbildningslagen för skog som ej kunnat uttagas inom föreskriven tid.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

Prop. 1981/82:221

166

6   Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar

enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter

Härigenom föreskrivs att lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordring­ar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Med samfällighelsförenings fordran på belopp, som vid uttaxering enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter påförts ägare av fastig­het eller innehavare av tomträtt, följer förmånsrätt enligt 6 § 1 eller 7 § 2 förmånsrättslagen (1970:979), om beloppet icke förfallit till betalning tidi­gare än ett år före utmätningen eller konkursansökan.

Om föreningen förvaltar en ex­ploateringssamfällighet enligt la­gen (1982:000) om exploaterings­samverkan, gäller förmånsrätten dock inte större belopp än som följer av exploateringsbeslutet.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

Prop. 1981/82:221

167

7   Förslag till

Lag om ändring i byggnadslagen (1947:385)

Härigenom föreskrivs atl 25, 48, 70, 107, 113 och 116§§ byggnadslagen (1947:385)' skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

25 §

Stadsplan skall utmärka och lill gränserna angiva de för olika ändamål avsedda områden som ingå i planen, nämligen

byggnadskvarter,

gator, torg, parker och andra allmänna platser samt

specialområden, såsom järnvägs- och andra särskilda trafikområden, skydds- eller säkerhetsområden för vissa anläggningar, hamnområden, idrottsområden, begravningsplatser och vattenområden.

Jämväl höjdlägen skola i erforderlig omfattning angivas.

Stadsplan skall ock innehålla de ytterligare bestämmelser angående om­rådenas bebyggande eller användning i övrigt som finnas erforderliga.

Om en stadsplan skall genomfö­ras enhgt bestämmelserna i lagen (1982:000) om exploateringssam­verkan och om mark därvid skall tas i anspråk från någon fastighet vars ägare inte deltar i denna sam­verkan, skall planen innehålla upp­gift även om detta.

48 §

Skall mark enligt stadsplanen användas för annat ändamål än enskilt bebyggande och kan markens ägare till följd härav nyttja marken allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde, vare kommunen skyldig att lösa marken.

När ett år förflutit från tomtindelnings fastställande, åligge lösningsplikt kommunen jämväl beträffande tomtdel som ägaren kan nyttja allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande lill markens värde.

Frågan humvida lösningsplikt föreligger skall bedömas efter den fastig­hetsindelning som gällde vid tiden för stadsplanens anlagande, med de ändringar av indelningen som skett för planens eller för tomfindelnings genomförande.

I fråga om mark som är belägen inom ett samverkansområde enligt lagen (1982:000) om exploaterings­samverkan gäller särskilda bestäm­melser.

Lagen omtryckt 1981:872

Prop. 1981/82:221

168

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

70 § Lägges stadsplan över område i en ägares hand, må regeringen på ansökan av kommunen vid planens fastställande förordna, atl mark som för områdets ändamålsenliga användning erfordras Ull gala eller annan allmän plats eller till allmän byggnad skall utan ersättning tillfalla kom­munen, i den mån det med hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas få av planens genomförande och övriga omständigheter prövas skäligt. Den mark som förordnandet avser skall angivas till läge och gränser. Marken skall avträdas, när kommunen behöver taga den i anspråk för avsett ändamål.

Första stycket gäller också når stadsplan fastställs inom ett sam­verkansområde enligt lagen (1982:000) om exploateringssam­verkan. Vad som i första stycket föreskrivs om ägaren skall därvid i stället gälla exploateringssamfäl­ligheten.

När fråga väckts om tillämpning av vad i första stycket sägs, skall byggnadsnämnden göra anmälan därom hos inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken: och vare överlåtelse av mark som äger rum efter det sådan anmälan inkommit ej hinder för förordnande om markens avstående lill kommunen.

Vid fastställande av ändring av stadsplan äger regeringen på ansökan av kommunen, om synnerliga skäl äro därtill, förordna atl mark som avslåtls enligt första stycket skall utbytas mot annan mark, såvitt det kan ske utan förfång för ägaren.

107 §

Har tätbebyggelse uppkommit eller kan sådan bebyggelse väntas upp­komma å viss ort, och föranleda ej omständigheterna till atl stadsplan upprättas, skall genom kommunens försorg byggnadsplan upprättas, i den mån sådan plan finnes erforderlig för reglering av bebyggelsen.

Byggnadsplan skall utmärka och till gränserna angiva de för olika ända­mål avsedda områden som ingå i planen, såsom byggnadsmark samt vägar och andra allmänna platser. I den mån sä erfordras skola jämväl höjdlägen angivas.

Erfordras särskilda bestämmelser angående områdenas bebyggande el­ler användning i övrigt, skola sådana bestämmelser inlagas i planen.

Om en byggriadsplan skall ge­nomföras enligt bestämmelserna i lagen (1982:000) om exploaterings­samverkan och om mark därvid skall tas i anspråk från någon fas­tighet vars ägare inte deltar i denna samverkan, skall planen innehålla uppgifter även om detta.

Prop. 1981/82:221

169

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

1I3§ Lägges byggnadsplan över område i en ägares hand, må regeringen eller, om fastställelseprövningen ankommer på länsstyrelsen, denna vid planens fastställande förordna, atl ägaren skall, ändå alt 112 § ej är tillämplig, ulan ersättning upplåta obebyggd mark, som för områdets ändamålsenliga an­vändning erfordras till väg eller annan allmän plats, i den mån del med hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas få av planens genomförande och övriga omständigheter prövas skäligt. Den mark som förordnandet avser skall angivas till läge och gränser. Marken skall upplåtas, när den behöver tagas i anspråk för avsett ändamål.

Första stycket gäller också när byggnadsplan fastställs inom ett samverkansområde enligt lagen (1982:000) om exploateringssam­verkan. Vad som i första stycket föreskrivs om ägaren skall därvid i stället gälla exploateringssamfäl­ligheten.

Väckes hos kommunens fullmäktige fråga att göra framställning om förordnande som i första stycket sägs, skall byggnadsnämnden göra anmä­lan därom hos inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken; och vare överlåtelse av mark som äger rum efter del sådan anmälan inkommit ej hinder för förordnande om markens upplåtande. Uppkommer fråga om förordnande enligt första stycket hos länsstyrelsen, har denna att fullgöra den nu stadgade anmälningsskyldigheten.

Äro synnerliga skäl därtill, må länsstyrelsen i samband med ändring av byggnadsplan besluta om jämkning i förordnande som avses i första stycket, såvitt del kan ske utan förfång för ägaren.

116§

Har i byggnadsplan bestämts att mark skall användas till väg eller annan allmän plats utan atl skyldighet all upplåta marken föreligger enligt 112 eller 113 §, och kan markens ägare lill följd av vad sålunda bestämts nyttja marken allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande lill dess tidigare värde, vare han berättigad till ersäitning för den skada som han härigenom lider. Samma lag vare om innehavare av sådan nyttjanderätt eller annan särskild rätt till marken som upplåtits innan byggnadsplanen fastställdes. Skyldighet alt svara för ersättningen åligger i fråga om mark, som är avsedd fill allmän väg, väghållaren saml beträffande annan mark vägförening inom vars område marken är belägen. Finnes ej vägförening när fråga uppkommer om ersättning i fall som sist nämnts, skall länsstyrel­sen föranstalta om sådan förenings bildande.

Ersättningen skall bestämmas att utgå med visst årligt belopp, med rätt för såväl den ersättningsskyldige som markens ägare eller annan sakägare att i händelse av ändrade förhållanden eller sedan tio år förflutit från del ersättningen senast bestämts erhålla ny prövning av beloppet. Vad i fråga om ersättning avtalats eller uppenbarligen förutsatts skola gälla mellan den ersättningsskyldige och sakägare gälle jämväl mot den som efter byggnads­planens fastställande förvärvat sakägarens rätt lill marken.

Prop. 1981/82:221

170

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Frågan humvida ersältningsphkt föreligger skall bedömas med hänsyn fill den fastighetsindelning som gällde vid tiden för byggnadsplanens fast­ställande, med de ändringar av indelningen som skett för planens genomfö­rande.

Ifråga om mark som år belägen inom ett samverkansområde enligt lagen (1982:000) om exploaterings­samverkan gäller särskilda bestäm­melser.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

Prop. 1981/82:221

171

Bilaga 4

Utdrag

LAGRÅDET

PROTOKOLL

vid sammanträde 1982-04-27

Närvarande: f. d. justifierådet Petrén, regeringsrådet Delin, justitierådel[REDACTED_EFTERNAMN].

Enligt lagrådet lillhandakommel utdrag av protokoll vid regeringssam­manträde den 1 april 1982 har regeringen på hemställan av statsrådet och chefen för bostadsdepartementet[REDACTED_EFTERNAMN] beslutat inhämta lagrådets ytt­rande över förslag till

1.

lag om exploateringssamverkan,

2.

lag om ändring i faslighetsbildningslagen (1970:988),

3.

lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149),

4.

lag om ändring i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter,

5.

lag om ändring i lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på gmnd av fastighetsbildning,

6.

lag om ändring i lagen (1973; 1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter,

7.

lag om ändring i byggnadslagen (1947:385).

Förslagen har inför lagrådet föredragits av hovrättsrådet Bengt[REDACTED_EFTERNAMN] och departementssekreteraren Lars[REDACTED_EFTERNAMN]. Förslagen föranleder följande yttrande.

Förslaget till lag om exploateringssamverkan

Allmänna synpunkter

Lagrådet:

Det remitterade lagförslagets syfte är främsi att underiätta en mera aktiv medverkan av markägarna vid exploatering av mark som är uppdelad mellan flera ägare och att åstadkomma en utjämning av vinsten mellan ägarna så att alla, oavsett vad deras mark kommer atl användas till, får nytta av de bebyggelsemöjligheter som en plan innebär. Detta har ansetts främja en från allmän synpunkt önskvärd bebyggelseplanering. Tekniskt skall reformen genomföras pä så sätt, att vid sidan av lagen om exploate­ringssamverkan nuvarande fastighetsrättslig lagstiftning - bl. a. byggnads­lagen, fastighetsbildningslagen och anläggningslagen - blir tillämplig i fråga om exploateringen.

Prop. 1981/82:221

172

Den föreslagna lagstiftningen ger anledning till erinringar i skilda avseen­den. Förslaget bygger på betänkandet (SOU 1979:65 och 66) Ny plan- och bygglag. I betänkandet är förslaget till lagstiftning om exploateringssam­verkan anknutet lill det däri framlagda förslaget till ny byggnadslagstift­ning. Genom alt frågan om exploateringssamverkan utbrutiis till särskild behandling har förslaget i stället fått anpassas lill den nu gällande bygg­nadslagstiftningen. Förändringen har medfört speciella problem, och del sätt på vilket anpassningen har skett går ej fritt från invändningar. Detta får såsom framgår av vad lagrådet anfört vid förslagets 11 § - framför allt anses gälla gmnderna för fördelningen av den ekonomiska vinning som verksamheten väntas medföra. Särskilt anmärkningsvärt är här alt enligt förslaget den som ej äger mark inom en detaljplan, som skall genomföras genom samexploalering, men medverkar i företaget på grund av innehav av exploaleringsbar mark i närheten, skall kunna deltaga i vinstutjämning utan att hans fastighet underkastas några bindande föreskrifter av planka­raktär beträffande markanvändningen.

Vidare kan konstateras alt den föreslagna regleringen är mycket kompli­cerad. De rättsliga konsekvenserna av elt beslut om exploateringssamver­kan beror på hur en rad delvis svårtolkade bestämmelser i olika lagar kommer att tillämpas under exploaieringsförrältningens gång. Avgörandet av olika frågor lämnas åt kommunen, fastighetsbildningsmyndigheten och sakägarna. Det måste därför ej sällan te sig tämligen ovisst vad det slutliga resultatet av en samverkansförtättning blir, något som självfallet är besvä­rande för fastighetsägare som har alt ta ställning till om de skall dellaga i ett planerat samverkansföretag. Tillämpningen av lagstiftningen kommer att ställa stora anspråk på kunskaper och omdöme hos förrätlningsmannen och de kommunala tjänstemän som sysslar med frågorna.

Förslaget är sålunda behäftat med vissa brister och skulle tvivelsutan ha vunnit på en ytterligare bearbetning. Med hänsyn härtill och till angelägen­heten av en god samordning med byggnadslagstiftningen i övrigt kan ifrågasättas om det inte varit lyckligare, om en reglering i ämnet fått vänta till den föreslående allmänna reformen av sagda lagstiftning.

Svårigheterna att konstruera en lagstiftning med de syften som angetts inledningsvis är emellertid i och för sig betydande. Elt behov av regler för vinstutjämning vid exploatering av mark för bebyggelse har länge ansetts föreligga. Trots de påtalade svagheterna innebär förslaget ett betydelsefullt steg mot en tillfredsställande lösning av denna fråga. Även om de i det föregående gjorda anmärkningarna är ägnade att framkalla tveksamhet inför det föreliggande lagförslaget, vill lagrådet därför inte - i vart fall ej om vad lagrådet vid 11 § förordar beträffande principerna för fastställande av andelstal i exploateringssamfällighet godtages - motsätta sig atl försla­get genomförs.

Prop. 1981/82:221

173

5§
[REDACTED_EFTERNAMN] anför för sin del;

I motsats till vad som gäller enligt opinionsvillkoren i 5 kap. 5§ andra stycket faslighetsbildningslagen och 7 § anläggningslagen innebär paragra­fen, att man inte beaktar inställningen hos nyttjanderättshavare, bl. a. hyresgäster, till den prövade frågan. Här avviker det remitterade förslaget från utredningens ståndpunkt; enligt dess förslag, som i denna del inte tycks ha mött någon remisskritik, skulle hänsyn också las fill meningen hos hyresgäster i de berörda fastigheterna. Skälen för departementsförsla-gel är främsi, alt hyresgäster inte skulle ha samma påtagliga intresse av exploaleringsfrågan och här på vissa andra sätt kan tillvarata sina intres­sen. Möjligen kan tilläggas att en exploateringssamverkan i många fall kan innebära huvudsakligen besvär och olägenheter för deras del, t. ex. genom att de på gmnd av exploateringen måste flytta från fastigheten; det kan alltså försvåra en exploatering, som annars anses önskvärd, om att deras inställning tillmäts betydelse i samverkansfrågan.

Trots det sagda sätter jag i fråga, om inte vikt bör fästas vid hyresgäster­nas mening också i detta sammanhang. Flera argument kan anföras för detta. En exploatering kan få väsentlig inverkan på hyresgästernas lev­nadsförhållanden eller i vart fall på deras närmiljö, och även när avgöran­det kan anses endast gälla vem som skall vara huvudman för exploatering­en kan denna fråga bli betydelsefull för det sätt varpå företaget kommer atl genomföras. Självfallet underlättas vidare ett smidigt genomförande av all så många av de berörda som möjligt har en posifiv inställning lill en samverkan. Det gäller ju här inte någon vetorätt för hyresgästerna -endast en möjlighet all låta deras uppfattning om företaget få väga med vid bedömningen. Genom sista meningen i paragrafen minskar risken att en negaliv hyresgäslopinion skulle få omotiverat stor betydelse för avgöran­det. Del slår klart alt utredningsförslagets ståndpunkt stämmer bättre med den allmänna tendensen inom lagstiftningen på senare år atl öka hyresgäs­temas inflytande på sin miljö. Om ett opinionsvillkor bör las in i lagen, förordar jag därför alt paragrafen får följande avfattning:

"Exploateringssamverkan .-.-.-. samverkansområdel och hyresgäs­terna i fasligheter inom området mera allmänt . . .-. exploateringssam­verkan."

11§ Lagrådet:

En fråga av väsentlig betydelse för tillämpningen av paragrafens andra stycke är vilket område som skall medräknas, när andelstalen skall be­stämmas enligt där angivna gmnder; omfattningen av området avgör näm­ligen vilken mark som berörs av värdeutjämningen. När samverkansområ­det sammanfaller med den plan, som skall genomföras genom exploate-

Prop. 1981/82:221

174

ringen, eller eljest i sin helhet berörs av exploateringsålgärder - vilket oftast synes bli fallet i prakfiken - bör givetvis hela området medräknas. Exploateringsåtgärderna kan emellertid enligt förslaget ibland komma att avse ett betydligt mindre område än samverkansområdel. Lagtexten och specialmotiveringen lill paragrafen lyder närmast på att andelsberäkningen i sådant fall skall baseras på exploateringsområdet. Dit skulle då i första hand räknas mark som omfattas av aktuell detaljplan, men även annan inom samverkansområdet belägen mark som direkt berörs av fastighets­reglering eller andra exploateringsåtgärder. Fastigheter med mark inom samverkansområdet, vilka inte på dylikt sätt bidrar med mark lill exploa­teringsföretaget, skulle däremot ej erhålla andelstal enligt andra stycket.

Under föredragningen av förslaget i lagrådet har upplysts att denna tolkning av stadgandet i andra stycket inte varit åsyftad. Meningen är i stället alt i andelsberäkningen skall deltaga all mark inom samverkansom­rådet oberoende av om den berörs av exploateringsåtgärder eller ej, fömt­satl att marken i och för sig är exploaleringsbar. Sålunda skall bortses från sådan mark som redan är bebyggd eller eljest tagen i anspråk på sådant sätt att den icke kan komma i fråga för exploatering. Om exempelvis flera jordbmksfastigheter deltar i samverkan och byggnadsplan för fritidsbebyg­gelse fastställs beträffande en av fastigheterna, skall även de övriga anses ha bidragit med mark och erhålla andelstal enligt andra stycket. Ägarna fill dessa fastigheter skall anses berörda av exploateringen på del sättet att de hindras att utnyttja sin egen mark för fritidsbebyggelse och även genom atl deras mark kan utnyttjas som strövområde.

Såsom framgått av det föregående ger det remitterade förslaget knappast stöd för en sådan tillämpning av andra stycket i förevarande paragraf. För att tillämpningen skall bli möjlig fordras sådana ändringar i paragrafen att av denna framgår, att andelstal skall fasställas med utgångspunkt i den för exploatering fillgängliga mark av fasligheten som ingår i samverkansområ­det. Till avfattningen återkommer lagrådet.

Beträffande den sakliga innebörden av denna ståndpunkt kan framhållas följande. En utvidgning av det remitterade förslagels tillämpningsområde på antytt sätt möter betänkligheter framför allt med hänsyn fill förhållandet till gällande byggnadslagstiftning. Enligt denna är ägare av mark, som samhället finner vara olämplig för tätbebyggelse och därför inte böra ifrågakomma för planläggning, skyldig all utan ersättning underkasta sig denna inskränkning beträffande markens användning. En regel som med­för kompensation till ägare av fasligheter vilka av del allmänna befinns ej böra medtagas i detaljplan, innebär ett avsteg från denna princip. Här uppkommer också en motsättning lill andra fastighetsägare, vilka missgyn­nas på samma vis men saknar möjlighet att ansluta sig lill en exploaterings­samfällighet. En naturlig förutsättning för sådan kompensation borde i alla händelser vara att fastigheterna i fråga underkastades föreskrifter av plan-karaklär beträffande markanvändningen. Enligt utredningsförslaget skulle

Prop. 1981/82:221

175

detla ske genom att kommunen, med stöd av den föreslagna plan- och bygglagen, meddelade elt s.k. markförordnande. Ett förordnande med samma rättsverkan kan inte göras enligt byggnadslagen; de översiktsplaner ur vilka kommunerna bmkar hämta vägledning är av helt informell karak­tär. Den lagreglering som nu diskuteras kan innebära att ägaren av en fastighet får ta del av vinslen vid exploatering genom detaljplan på en annan fastighet utan att själv tillskjuta någon mark och utan att den egna fasligheten underkastas bindande restriktioner av något slag beträffande markanvändningen. Samverkansområdel är borta när exploateringen av­slutats. Enligt gällande byggnadslagstiftning föreligger intet hinder mot atl även sistnämnda fastighet senare blir föremål för planläggning för tätbe­byggelse, varigenom ägaren tillförs ytteriigare förmåner. Skyldighet att tåla atl fastigheten används som strövområde har ägaren redan på grund av allemansrätten och sålunda oberoende av exploateringen av den andra fastigheten. - Mot det nu diskuterade förslaget kan även invändas all det över huvud laget är önskvärt atl del område där exploateringssamverkan får ekonomiska effekter i lagen erhåller en så fast avgränsning som möjligt. En löslig reglering på denna punkt kan ytterligare öka de tillämpningssvå­righeter som lagstiftningen kan väntas medföra.

Å andra sidan kan man till förmån för en bestämmelse som avfattas enligt departementschefens intentioner anföra, atl den dock utvidgar möj­ligheten all lösa det länge debatterade problemet hur man skall åstadkom­ma en rättvis värdeutjämning mellan fastighetsägare vid exploatering för bebyggelse. Lösningen omfattar väl inte på långt när alla fall där en sådan utjämning kan vara påkallad, men den kan i alla händelser bli tillämplig i vissa lypsituationer där behovet av utjämning förefaller särskilt angeläget. Framhållas bör atl i många, kanske i de flesta fall hela samverkansområdet kommer att täckas av en detaljplan, varvid de här berörda betänkligheter­na inte blir aktuella. Lagrådet vill därför inte motsätta sig att paragrafen i den nu diskuterade delen utformas i enlighet med vad departementschefen åsyftat.

Vad härefter angår principerna i övrigt för beräkning av delaktigheten i exploateringsföretaget skall enligt andra stycket i förevarande paragraf andelslalet för en fastighet som bidrar med mark fill företaget bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främsi lill arealen av denna mark. Om andelslalet inte motsvarar värdet av den mark som fastigheten bidrar med eller del i övrigt uppkommer skada för fastighetsägaren till följd av mar­kens avstående skall skillnaden utjämnas i pengar. Det belopp som i det förstnämnda fallet skall tillgodoföras fastighetsägaren skall, sägs det i specialmofiveringen, beräknas efter den tillskjutna markens värde före exploateringen och enligt expropriafionslagens värderingsregler. Vid den följande marktilldelningen enligt 18 § är det däremot enligt motiven lämp­ligt atl den mark som tillförs fastigheterna värderas med utgångspunkt i markens marknadsvärde vid tillträdel.

Prop. 1981/82:221

176

Den fördelningsgrund som brukar tillämpas i liknande sammanhang - se t.ex. 5 kap. 9§ och 6 kap. 2§ tredje stycket fastighetsbildningslagen - är att i princip bestämma andelstalet efter den tillskjutna markens värde. Då en fastighets areal endast utgör en av de många faktorer som bestämmer fastighetens värde, kommer en omfördelning av ägoinnehav efter andelstal som gmndas på arealen ofla att leda till slumpvisa och godtyckliga resultat. Enligt förslaget skulle sådana effekter undvikas genom regeln atl, om andelslalet inte motsvarar värdet av tillskjuten mark, skillnaden skall Utjämnas i pengar. Denna regel eliminerar emellertid endast delvis de nämnda effekterna, eftersom ersättningen i pengar inte beaktas vid be­stämmandet av andelslalet och därmed icke medför delaktighet i den värdehöjning som exploateringen föranleder. Den föreslagna fördelnings­regeln innebär också atl en dellagande fastighetsägare riskerar att när exploateringssamverkan avslutas återfå en betydande del av tillskjulet realvärde i pengar i stället för i mark.

Det sagda kan illustreras med följande exempel. Antag att marken inom exploateringsområdet - som i exemplet tankes sammanfalla med samver­kansområdet - före exploateringen har ett totall marknadsvärde av 100000 kr., alt kostnaderna för markens iordningställande uppgår lill 100000 kr. samt atl områdets bruttovärde efter exploateringen utgör 400000 kr. Antag vidare aU andelstalet för en i exploateringssamfälligheten ingående fastighet med hänsyn till arealens storlek bestämmes till 10 pro­cent, motsvarande 10000 kr., men att den tillskjutna marken på grund av de lokala förhållandena i själva verket har ett marknadsvärde av 20000 kr. Enligt förslaget skall dä fastighetens ägare dels betala 10 procent av kost­naderna, således 10000 kr., dels tilldelas mark med ett värde av 10 procent av 400000 kr., alltså 40000 kr., dels erhålla eu penningbelopp om 10000 kr., eller sålunda mark och pengar till ett sammanlagt värde av 40000 kr. Om däremot andelslalet efter ingångsvärdet av den tillskjutna marken besiämts till 20 procent, hade fastighetsägaren fått eriägga 20000 kr. i kostnader men tilldelats mark till ett värde av 80000 kr. Hans behållna värde efter exploateringen skulle således utgöra 60000 kr. i stället för 40000 kr. Till följd av att uljämningsersätlningen lill fastighetsägaren enligt motiven skall beräknas inte efter marknadsvärdet utan efter expropria­tionslagens värderingsregler skulle skillnaden i verkligheten kunna bli ännu större. - Omvänt kommer enligt förslaget en fastighetsägare atl gynnas orimligt vid marktilldelningen, om hans huvudsakliga bidrag utgörs av vidsträckta arealer av vad som ur bebyggelsesynpunkt är atl betrakta som impediment, dvs. höga berg, storblockig terräng, försumpade områ­den, vattensamlingar o. d. Den föreslagna fördelningsregeln kan leda till en omfördelning av fastighetsvärdena inom exploateringsområdet på ett sätt som inte synes motiverat av lagstiftningens syfte.

Enligt lagförslaget är deltagande i exploateringssamverkan frivilligt. För berörda fastighetsägare lorde del framstå som mest naturligt i förevarande

Prop. 1981/82:221

177

sammanhang att låta fördelningen i princip ske efter andelslal som åter­speglar värdet av den mark med vilken varje fasfighel ingår i del gemen­samma förelaget. En sådan fördelningsgmnd som också har föreslagits av utredningen är även bäst förenlig med det förhållandel att en fastig­hets andel i företaget skall utgöra en garanti för dess pantvärde. Det kan befaras alt en fördelningsregel som gmndar sig inte på elt ägoinnehavs värde utan på en från ekonomisk synpunkt så föga relevant faktor som arealstorleken kommer att uppfattas som orättvis och minska intresset för deltagande i exploateringssamverkan.

Det värde som sålunda skall ligga till grund för fastigheternas delaktighet i exploateringsföretagel bör i princip vara den berörda markens marknads­värde. I de fall då all mark inom ett samverkansområde är ungefär likvär­dig med hänsyn lill läge och beskaffenhet bör uppskattningen kunna ske med enkla schablonartade metoder, t.ex. med hjälp av markarealens stor­lek. Avsteg från huvudprincipen bör kunna göras t. ex. om marken någon gång på grund av särskilda förhållanden, såsom förekomst av en grusfyn-dighel, skulle ha ett högre värde än som betingas av möjligheten atl använda marken för det ändamål som avses med exploateringsförelaget. Om markägaren i ett sådant fall undantagsvis skulle önska deltaga i exploa­teringsföretagel, synes det rimligt alt hans andelstal beräknas på grundval av markens värde med bortseende från den värdeförhöjning som gmsfyn-digheten kan föranleda.

På gmnd av del anförda föreslår lagrådet atl andelslalen, i enlighet med utredningens förslag, skall bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till marknadsvärdet av den mark som skall ligga till grund för andelsberäkningen. Härvid bör, liksom enligt det remitterade förslaget, bortses från inverkan av den plan som fastställts efter exploateringsbeslu­lel och som skall genomföras genom exploateringen.

Exploateringen avser utnyttjande av själva marken. Med hänsyn härtill synes rimligt att, såsom också följer av det remitterade förslaget, man vid bestämmande av andelstalen inte beaktar värdet av byggnader, växande gröda, skog eller liknande tillbehör till fastigheten. En särkild bestämmelse härom bör intagas i paragrafens andra stycke.

Som framgått av det föregående skall andelslal bestämmas också för fastigheter som väl har exploaleringsbar mark inom samverkansområdet men ej tillskjuter någon mark som skall bli föremål för exploateringsål­gärder. I andra fall kan en fastighet bidra med endast en del av sin mark till detta ändamål. Vissa fastigheter kan tillskjuta all sin mark. Såsom upp­tages i förevarande paragraf får då utjämning ske med pengar. Regeln härom kan lämpligen ges det innehållet att om det bidrag en fastighet lämnar genom tillskott i mark inte motsvarar vad fastigheten har atl till­skjuta med tillämpning av andelstalet, skillnaden skall utjämnas i pengar. Vid beräkningen av sådana utjämningsbelopp bör av rätleviseskäl tilläm­pas samma gmnder vid markvärderingen som vid fastställandet av andels­talen. 

12    Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 221

Prop. 1981/82:221

178

Enligt den i del föregående angivna huvudregeln kommer andelslal att åsättas alla i exploateringssamfälligheten ingående fastigheter med mark tillgänglig för exploatering. För fasligheter som ingår i samfälligheten men saknar sådan mark får som anges i paragrafens tredje stycke bestämmas särskilt andelstal.

Att beakta är att i vissa fall - t. ex. då fråga är om filldelning av mark -åtgärden endast berör fastigheterna med mark tillgänglig för exploatering. I dessa fall skall de för dessa fastigheter bestämda andelstalen direkt tilläm­pas. När del gäller andra åtgärder - t. ex. vid bestämmande av tillskott till läckande av kostnader eller utskiftning av tillgångarna vid upplösning av en samfällighetsförening - skall andelstalen för samtliga fastigheter läggas fill gmnd. Del medför att en samordning får ske av de andelstal som besiämts för fastigheter med exploaterbar mark respektive fastigheter utan sådan mark. En viss jämkning måste ske. Det synes lämpligt att lagtexten ger en upplysning härom.

Såsom anges i förslaget bör samfälligheten betala ersättning lill ägare av fastigheter som skadas genom intrång till följd av atl mark avslås eller all byggnader rivs m. m. Frågan i vad mån dylika skador uppkommer torde ofta inte kunna bedömas förrän i samband med fördelningen av den bygg­bara marken. Bl.a. med hänsyn härtill synes frågan om skadeersättning lämpligen böra regleras i 18 §.

På grund av vad nu anförts kan de bestämmelser som bör upptagas i förevarande paragraf lämpligen ges följande lydelse:

"Vid förrättningen skall bestämmas grunderna för fördelning av kostna­derna för exploateringssamverkan och de fördelar som vinnes genom denna. För detla ändamål skall andelslal fastställas för varje fastighet som ingår i exploateringssamfälligheten.

Andelstalet för en fastighet skall bestämmas efter vad som är skäligt främst med hänsyn till marknadsvärdet av den för exploatering tillgängliga mark av fastigheten som ingår i samverkansområdet. Motsvarar det bidrag en fastighet lämnar genom tillskott i mark inte vad fastigheten har att tillskjuta med tillämpning av andelstalet, skall skillnaden utjämnas i peng­ar. Om en stadsplan eller byggnadsplan har fastställts efter del att exploa­teringsbeslutet enligt 13 § har vunnit laga kraft, skall hänsyn inte tas lill den inverkan som planen kan ha haft på markens värde. Hänsyn skall ej heller las lill byggnader, växande gröda, skog eller liknande tillbehör till marken.

För en fastighet inom samverkansområdel, som saknar för exploatering tillgänglig mark, skall andelstal bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta som fastigheten har av exploateringen. I fall då andelstal såväl för fastigheter med mark tillgänglig för exploatering som för fastigheter utan sådan mark skall tillämpas samtidigt, skall de enligt andra stycket bestämda andelslalen i motsvarande mån jämkas."

Prop. 1981/82:221

179

I4§ Lagrådet:

Enligt paragrafen "skall" vissa förordnanden enligt 5 kap. 21 och 22§§ fastighetsbildningslagen meddelas samtidigt med exploateringsbeslutet. Det gäller här beslut om förbud mot skogsavverkning, läkt av olika slag, nybyggnad m.fl. åtgärder som försvårar genomförandet av en fastighets­reglering. Som framgår av de nämnda lagrummen i fastighetsbildningsla­gen, är ett förordnande av detla slag inte obligatoriskt utan skall meddelas endast i den mån del anses erforderligt. Uppenbarligen kan ett behov av sådana förordnanden uppkomma även efter ett beslut om exploaterings­samverkan. Avsikten lär inte vara alt hindra ett förordnande i delta skede; som framgår av 16 § i lagförslaget, blir vid en fastighetsreglering inom samverkansområdet fasfighetsbildningslagen direkt tillämplig bl. a. i det aktuella avseendet. Betydelsen av regeln i 14 § lagförslaget synes enbart vara att den möjliggör, att förordnanden enligt 5 kap. 21 och 22 §§ medde­las redan i samband med själva exploateringsbeslutet. Denna innebörd hos paragrafen framträder bättre, om i lagtexten ordet "skall" utbytes mot "kan".

16§ Lagrådet:

Genom föreskrift i förevarande paragraf skall 5 kap. 8 § fastighetsbild­ningslagen, som anger gmnderna för marktilldelning, icke lillämpas vid exploateringsfönätlning; i stället skall i förevarande lag meddelade regler gälla. Enligt 5 kap. 18 § fastighetsbildningslagen kan på grund av medgi­vande av angivna sakägare avsteg göras från bestämmelserna i 5 kap. 8 §. I 5 kap. 20 § ges vidare regler som förhindrar att genom medgivande som avses i 5 kap. 18 § sådana lagregler som innebär inskränkningar i rätten atl förvärva fast egendom kringgås. I det föreliggande förslaget omfattar den allmänna hänvisningen till fastighetsbildningslagen även 5 kap. 20 § och avsikten torde vara alt också vid exploateringsförrätlning hinder skall föreligga att genom överenskommelse kringgå de regler som innefattar inskränkning i rätten alt förvärva fast egendom. Med den utformning hänvisningarna till fastighetsbildningslagen har torde detta dock icke upp­nås med mindre en särskild regel i ämnet meddelas. Lagrådet förordar därför att i förevarande paragrafs första stycke upptages ytterligare en mening av följande lydelse: "Innebär överenskommelse enligt 23 § atl en fastighet tilldelas avsevärt mera mark än som följer av 11 § andra stycket eller 18§, skall 5 kap. 20§ fastighetsbildningslagen lillämpas."

Vidare skall enligt paragrafen bl. a. 5 kap. 24 och 27 §§ faslighetsbild­ningslagen gälla vid exploateringssamverkan. Vid tillämpning av 24 § andra och tredje styckena samt 27 § tredje stycket är atl märka, all i stället för vissa paragrafer i fastighetsbildningslagen, vartill där hänvisas, skall gälla bestämmelser i förevarande lag; dessa får anses äga motsvarande tillämp­ning i de avsedda situationerna.

Prop. 1981/82:221

180

Fastighetsreglering enligt paragrafen kan leda lill beslut som är i hög grad ingripande för enskilda; bl. a. kan nämnas förordnande enligt 19§. Enligt första stycket i förevarande paragraf skall de regler till skydd för enskilda intressen, som finns intagna i 8 kap. 2 och 3 §§ fastighetsbildnings­lagen, inte gälla vid exploateringssamverkan. Regeln i 3 § andra stycket av lagförslaget, vilken har ett liknande syfte, avser enligt lagtexten endast beslutet om exploateringssamverkan, inte beslut som meddelas i ett senare skede. Av motiveringen (2.3.2) torde emellertid framgå att regeln i fråga skall gälla generellt vid lagens tillämpning. Del synes önskvärt alt delta framgår av lagtexten i 16§. Lagrådet förordar att som en sista mening i paragrafens första stycke tilläggs följande;

"Vid fastighetsregleringen skall bestämmelsen i 3§ andra stycket äga motsvarande tillämpning."

I7§ Lagrådet:

Stadgandet avser alt förhindra att mark, på vilken det finns en byggnad som står i huvudsaklig överensstämmelse med stadsplan eller byggnads­plan, överförs till annan faslighet genom fastighetsreglering. All stadgan-del har denna innebörd skulle framgå tydligare om - såsom lagrådet förordar - stadgandet inledes på följande sätt: "Faslgihetsreglering får inte medföra överföring av mark, på vilken del finns. -.-.-".

18§ Lagrådet:

Den omformulering av 11 § som lagrådet föreslagit medför alt föreva­rande paragraf bör inledas med orden: "Faslighet med mark fillgänglig för exploatering inom samverkansområdet skall genom fastighetsreglering till­delas.-.-.".

Vidare bör med hänsyn lill vad som vid 11 § anförts om den i paragrafen upptagna skadeersättningsregeln en motsvarande bestämmelse upptas i denna paragraf Bestämmelsen bör med hänsyn lill alt hänvisningen i I6§ ej omfattar 5 kap. 12 § faslighetsbildningslagen så utformas all den gäller även innehavare av särskild rätt lill fastigheten. Lagrådet förordar därför att ett andra stycke lillägges av följande lydelse;

"Ersättning i pengar skall också utgå för byggnader, växande gröda, skog eller liknande tillbehör som frångår deltagande fastighet och för annan skada som uppkommer för fastighetens ägare eller innehavare av särskild rätt till fastigheten på gmnd av fastighetsregleringen."

26 § Lagrådet:

Bestämmelserna i förevarande paragraf lar sikte endast på sådana för­ändringar som inträffar medan exploateringsförtättningen ännu pågår. För

Prop. 1981/82:221

181

atl detla otvetydigt skall framgå förordas att paragrafen inleds med orden "Inträder innan exploaleringsförrättningen avslutats ändrade .-.-.-".

33 § Lagrådet:

Enligt paragrafens första stycke skall bestämmelserna om faslighetsbild­ningsbeslul även tillämpas på "exploaleringsbeslutel". Med ordalagen i 13 § stämmer det bäst att anse endast det inledande beslut som avser frågor enligt 13 § första stycket p. 1 och 2 som exploateringsbeslut, där­emot inte beslut i eventuellt uppskjutna frågor enligt 13 § andra stycket. (Jfr även 16 § andra stycket, som ger stöd för samma tolkning.) Avsikten med förevarande bestämmelse lär emellertid vara, atl besvär över samtliga beslut enligt 13 § skall följa reglerna om faslighetsbildningsbeslul. På grund härav bör ordet "exploateringsbeslulel" i första stycket utbytas mot "be­slut enligt 13§". - I andra stycket kan däremot ordet exploaleringsbeslut utan olägenhet kvarstå.

Förslaget till lag om ändring i fastighetsbilningslagen (1970:988)

6 kap.

2a§

Lagrådet:

Andelsrätt i sådan särskild samfällighet som avses i förevarande para­graf bör tillkomma endast fastighet med exploaleringsbar mark. För all detta skall framgå med önskvärd tydlighet bör - om 11 § i lagen om exploateringssamverkan erhåller den lydelse lagrådet förordat - i sista meningen anges alt andelen skall motsvara fastighetens "andelstal i ex­ploateringssamfälligheten enligt 11 § andra stycket nämnda lag", dvs. la­gen om exploateringssamverkan.

Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter

Lagrådet:

Beslut om förmånsrältsbeloppets storlek enligt 13§ p. 4 lagen om ex­ploateringssamverkan kan, på sätt som utvecklats vid lagens 33 §, fattas även senare än i exploateringsbeslutet. Ordet "exploateringsbeslutet" i andra stycket av förevarande lag bör därför utbytas mot "beslut enligt 13 § nämnda lag".

Prop. 1981/82:221

182

Förslaget till lag om ändring i byggnadslagen (1947:385)

70 § Lagrådet:

Sedan det nya andra stycket i paragrafen tillkommit, bör i det följande stycket efter "första" inskjutas orden " eller andra". - Någon motsvaran­de ändring synes inte erforderlig i paragrafens sista stycke, vilket torde sakna praktisk betydelse vid exploateringssamverkan.

1I3

§

Lagrådet:

Av samma skäl som angetts vid 70 § bör i tredje stycket - i såväl första som andra meningen - efter "första" inskjutas orden "eller andra", medan motsvarande ändring inte erfordras i fjärde stycket.

Övriga lagförslag

Lagrådet:

Förslagen lämnas utan erinran.

Prop. 1981/82:221

183

LANTMÄTERI VEFIKET

BILAGA

Fastighetsavdelningen

1982-04-29

EXEMPEL som belyser till

ä

rapningen av lagen om exploateringssamverkan. Exemplen har uppr

ä

ttats inom lantm

ä

teriverket.

Inneh

å

ll:

Exempel 1  F

ö

rt

ä

tning av 

ä

ldre villakvarter sid  1

Exempel 2  Fritidsbebyggelse

sid 16

Prop. 1981/82:221

184

LANTM

Ä

TERIVEIU

EXEMPEL 1

Fastighetsavdelningen

1982-04-29

EXPLOATERINGSSAMVERKAN - F

Ö

RT

Ä

TNING AV 

Ä

LDRE VILLA­KVARTER

F

ö

ruts

ä

ttningar

Bj

ö

rken 

ä

r ett 

ä

ldre villakvarter. Stadsplan g

ä

ller f

ö

r omr

å

det. Enligt den fastst

ä

llda tomtindelningen 

ä

r kvarteret indelat i sex st stora tomter p

å

 cirka 3 800 ra  var.

Vid diskussioner mellan fastighets

ä

garna och kom­munen har raan kommit fram till att kvarteret b

ö

r f

ö

rt

ä

tas. F

ö

rt

ä

tningen b

ö

r ske genom exploaterings­samverkan f

ö

r att fastighets

ä

garna skall kunna ge­nomf

ö

ra den gemensamt och f

ö

r att en r

ä

ttvis f

ö

r­delning av avkastningen skall kunna ske. Ett f

ö

r­slag till 

ä

ndrad stadsplan och tomtindelning tas fram som inneb

ä

r att Bj

ö

rken f

ö

rt

ä

tas med sex sam­manbyggda hus i den inre delen av kvarteret. Till­fart och parkering skall ske p

å

 en gemensamhetsan-l

ä

ggning med de nybildade fastigheterna som del

ä

gare. Anl

ä

ggningen skall 

ä

ven omfatta en lekplats f

ö

r kvarteret. Kvarterets fastighetsindelning f

ö

re res­pektive efter f

ö

rt

ä

tningen illustreras i figur 1 (s 2).

F

ö

rfarandet

Ä

garna till Bj

ö

rken 1-4 och 6 ans

ö

ker gemensamt om en exploateringsf

ö

rr

ä

ttning bos fastighetsbildnings­myndigheten. Vid ett inledande f

ö

rr

ä

ttningssamman­tr

ä

de med kommunen och fastighets

ä

garna diskuteras hur kommunen och mark

ä

garna t

ä

nkt sig f

ö

rt

ä

tningen samt det f

ö

rslag till 

ä

ndrad stadsplan och toratin-delning som arbetats fram.

Prop. 1981/82:221

185

Figur 1  Kvarteret Bj

ö

rken

F

ö

re:

X

5

X

6

X

11

1

2

X

3

Efter-.     r

1

r

151  '   161

111

121

131

IM

i   ,i7 - -

171

_I8I_ 191

noi

1111  '  1121 I

1131

(IM I  1151

I

1161

Fastighetsgr

ä

ns

Grans  for  

ä

gofigur

Gr

ä

ns  for samverkansomr

å

de

Prop. 1981/82:221

186

Fastighetsbildningsmyndigheten beg

ä

r kommunfull­m

ä

ktiges tillstyrkande till exploateringssamverkan (4 

§

). I ett yttrande tillstyrker kommunfullm

ä

ktige att exploateringssamverkan f

å

r ske. Samverkansomr

å

det skall d

ä

rvid omfatta hela kvarteret Bj

ö

rken, se figur 1.

p

å

 grundval av f

ö

rslaget till 

ä

ndrad stadsplan och tomtindelning uppr

ä

ttar fastighetsbildningsmyndig­heten - med h

ä

nsyn till myndighetens utredningsplikt enligt 10 

§

och med h

ä

nsyn till att f

ö

rm

å

nsr

ä

tt aktualiseras - en ekonomisk kalkyl enligt tabell 1.

Tabell 1  Ekonomisk kalkyl

Int

ä

kter

Omr

å

dets v

ä

rde f

ö

re 

ä

ndrad plan

92 000

V

ä

rde efter exploatering, 6 tomter 

å

 60 000  360 000

V

ä

rdeh

ö

jning

268 000

Kostnader

VA, gator

100 000

Gemensamhetsanl

ä

ggning

50 000

F

ö

rr

ä

ttningskostnader

15 000

Ö

vrigt

,                    15 000

Summa kostnader

180 000

Kalkylerad avkastning

88 000

Prop. 1981/82:221

187

Vid ett nytt sammantr

ä

de med sak

ä

garna diskuteras - bl a mot bakgrund av uppr

ä

ttade kalkyler - f

ö

r­uts

ä

ttningar f

ö

r och ekonomiska konsekvenser av en exploatering inom kvarteret. D

ä

refter pr

ö

var fastighetsbildningsmyndigheten villkoren f

ö

r att exploateringssamverkan skall f

å

 komma till st

å

nd.

Av kommunfullm

ä

ktiges tillstyrkande och det uppr

ä

ttade planf

ö

rslaget framg

å

r att det med h

ä

nsyn till be­byggelseutvecklingen 

ä

r angel

ä

get att f

ö

rt

ä

tning av kvarteret Bj

ö

rken utf

ö

rs i ett sammanhang. 

Ä

nda­m

å

let med saraverkan kan inte l

ä

mpligen tillgodoses p

å

 n

å

got annat s

ä

tt. Flera mark

ä

gare finns inom kvarteret. Dessa bed

ö

ms ha f

ö

ruts

ä

ttningar att gemen­samt genomf

ö

ra exploateringen. Villkoren i 3 och 4 

§§

ä

r d

ä

rmed uppfyllda.

Samtliga fastighets

ä

gare inom kvarteret utom 

ä

garen till Bj

ö

rken 5 vill delta i samverkansf

ö

retaget. Opinionsvillkoret i 5 

§

ä

r d

ä

rf

ö

r uppfyllt.

Slutsatsen av fastighetsbildningsmyndighetens pr

ö

v­ning blir att exploateringssamverkan skall f

å

 komma till st

å

nd. Samtliga fastigheter inom kvarteret utom Bj

ö

rken 5 skall ing

å

 i exploateringssamf

ä

llig­heten.

Delaktigheten i exploateringssamf

ä

lligheten be­r

ä

knar fastighetsbildningsmyndigheten med utg

å

ngs­punkt fr

å

n arealen av den mark f

ö

r varje fastighet som 

ä

r tillg

ä

nglig f

ö

r exploatering. Delaktigheten framg

å

r av tabell 2.

Prop. 1981/82:221

188

Tabell 2

Delaktighet

Fastighet

Areal 

m

Delaktighet 

(%)

Bj

ö

rken 1

1 500

20

2

1 500

20

3

1 500

20

4

1 500

20

5

Deltar ej

6

1 500

20

Summa       7 500        100

Exploateringsbeslut m m

Fastighetsbildningsmyndigheten meddelar f

ö

ljande exploateringsbeslut (13 

§

).

1.   Exploateringssamverkan skall avse f

ö

rt

ä

tning

av kvarteret Bj

ö

rken med sex sammanbyggda hus f

ö

r

permanentbostads

ä

ndam

å

l. Samverkansomr

å

dets om­

fattning framg

å

r av figur 1. Exploateringen skall

ske i 

ö

verensst

ä

mmelse med ett 1900-00-00 uppr

ä

ttat

f

ö

rslag till 

ä

ndrad stadsplan och tomtindelning

f

ö

r kvarteret och omfatta iordningst

ä

llande av bygg­klara tomter samt gemensam parkeringsanl

ä

ggning, lek­plats, g

å

ngv

ä

g m m.

2.

I exploateringssamf

ä

lligheten skall delta f

ö

ljande fastigheter: Bj

ö

rken 1-4 samt 6.

3.

Fastigheterna deltar i exploateringssamf

ä

llig­heten med lika andelstal (1/5 var).

Prop. 1981/82:221

189

4. F

ö

rm

å

nsr

ä

ttsbeloppet skall uppg

å

 till totalt 268 000 kr. Av detta belopp f

ä

r

a)

30 000 kr utnyttjas n

ä

r exploateringsbeslutet vunnit laga kraft,

b)

ytterligare 150 000 kr utnyttjas n

ä

r 

ä

ndrad stads­plan och tomtindelning fastst

ä

llts samt

c)

ytterligare 88 000 kr utnyttjas n

ä

r 

ö

vriga an­l

ä

ggningar har utf

ö

rts enligt beskrivningen, aktbil 

X.

F

ö

rm

å

nsr

ä

tten skall f

ö

rdelas mellan de deltagande fastigheterna efter andelstalen. Det medf

ö

r att f

ö

ljande f

ö

rm

å

nsr

ä

ttsbelopp kommer att g

ä

lla i fas­tigheterna vid olika tidpunkter.

Fastighet   Ackumulerat f

ö

rm

å

nsr

ä

ttsbelopp vid olika

tidpunkter

a) ____     b)__________ c)

Bj

ö

rken 1

6 000

36 000

53 600

2

6 

000

36 

000

53 600

3

6 000

36 000

53 600

4

6 000

36 000

53 600

6

6 000

36 000

53 600

Summa        30 000      180 000     268 000

5. Exploateringen skall vara slutf

ö

rd senast 1900-00-00.

Bj

ö

rken 5 kommer att ber

ö

ras av mark

ö

verf

ö

ring en­ligt 19 

§

lagen om exploateringssamverkan.

Fastighetsbildningsmyndigheten l

ä

mnar besv

ä

rsh

ä

n­visning till exploateringsbeslutet s

å

 att det kan vinna laga kraft innan plan

ä

ndringarna fastst

ä

lls och s

å

 att fastighetsreglering kan ske enligt de s

ä

rskilda reglerna i lagen om exploateringssamverkan.

Prop. 1981/82:221

190

Genomf

ö

rande

En samf

ä

llighetsf

ö

rening bildas f

ö

r att genomf

ö

ra f

ö

retaget. F

ö

reningsbildningen 

ä

r en f

ö

ruts

ä

ttning f

ö

r att f

ö

rm

å

nsr

ä

tten skall kunna utnyttjas som s

ä

kerhet f

ö

r de l

å

n som beh

ö

vs f

ö

r att finansiera exploateringen. F

ö

reningen tecknar ett exploate­ringsavtal med kommunen som reglerar bl a fr

å

gor om ers

ä

ttning f

ö

r gatukostnader m m, anslutning till allm

ä

n va-anl

ä

ggning, tidplan samt utf

ö

rande, kontroll och besiktning av gemensamma anordningar.

Kommunen antar f

ö

rslagen till 

ä

ndringar av stads­plan och tomtindelning. Av planerna framg

å

r att de 

ä

r avsedda att genomf

ö

ras genom exploateringssam­verkan. Samtidigt godk

ä

nns exploateringsavtalet.-L

ä

nsstyrelsen fastst

ä

ller plan

ä

ndringarna.

Fastighetsbildningsmyndigheten genomf

ö

r fastighets­reglering, avstyckning och inr

ä

ttande av gemensam­hetsanl

ä

ggning enligt beskrivning, ers

ä

ttningsbe­slut och avr

ä

kning, bilaga 1. Uthuset p

å

Bj

ö

rken 6 st

å

r inte i 

ö

verensst

ä

mmelse med den 

ä

ndrade stads­planen och tomtindelningen.

Samf

ä

llighetsf

ö

reningen genomf

ö

r exploateringen fram till byggklar tomtmark i enlighet med exploate­ringsbeslutet och exploateringsavtalet. Utdebite­ringar samt det ekonomiska resultatet av samverkans­f

ö

retaget framg

å

r av bilaga 2. N

ä

r exploaterings­beslutet f

ö

rfaller uppl

ö

ses f

ö

reningen.

Prop. 1981/82:221

191

Bilaga   1

AKIbilaga

FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN

BESKRIVNING

Dalum

neoiEIifringsaiEum

I Uppgift om 

å

tg

ä

rd f

ö

r-

 r

ä

ttningen av&font-family:Verdana'>ö

rts i fastighetsregistret -

F

ö

r lastighe*.$ie(iistemi>ndighelen

Faslighet, ornride m rri 1

Areal      hektar, m

avst

å

r 3a

erhåller 3b

= 

ä

ndring.' 4  aumma

Ä

gare, uppgifter till lolcal skattemyndighet

och andra anm

ä

rkningar

5

FASTIGHETSREGLJRING

300

300 300 300

600 300 slut

ä

ttningslpe 

Ö

J

Ö

RKEN 1

12

2 4 8

14

300 300

Bj

ö

rken 1 Bj

ö

rken 2

Bj

ö

rken 3 Bj

ö

rken 4

3 4 5 8

4 5 ers

300 600 300 300

Bj

ö

rken 5

Bj

ö

rken 6 Ers

ä

ttning, se AVSTYCKNING

FR,lN

Lotten A

:li,

2

AVSTYCKNING

FrAn BJ

Ö

RKEN 2

:.3

Lotten B

AVSTYCKNING   FRilN  LJÖRKEN   3

Lotten C

:.4,

5 AVSTYCKNING FR

Ä

N 

ij

Ö

RKEN 4

Lotten D

+

300

A

Ason

B

Bson

-

300

+

300

C

Cson

+

300

D

Dson

E

Eson

-1500

F 

Fson

(- 900 aktbil PR 1

A Ason,

Storgatan 10

600

000 00

X-stad

600

B Bson,

Storgatan 12

000 00

X-stad

C Cson,

Storgatan 14

600

000 00

X-stad

D Dson,

Lillgatan 9

600

000 00

X-stad

Prop. 1981/82:221

192

Eilaga  1

FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN

BESKRIVNING

Datum

Fastighet, omr

å

de m m

Areal     hektar, m»

avst

å

r 3a

erhåller 3b

:r 

ä

ndring/ 4   summa

Ä

gare, uppgifter till lokal skattemyndighet

och andre anm

ä

rkningar

6

AVSTYCKNING FF.N

BJ

Ö

RKEN 

Lotten E

600

F Fson, Lillgatan 13 000 00  X-stad

Lotten F

600

F Fson, Lillgatan 13 000 00  X-stad

Prop. 1981/82:221

193

FASTIGHETSBILDNINGSfiflYNDIGHETEN

Bilaga   1

AMbii.i}*

AB

nagiiircfingcaaiurr.

I Uppgift orn 

å

tg

ä

rd for-ranningen avsett har in­f

ö

rts i lasttghctsregistrel

For latitgri

«

iircgitM"nvndiQh

«

i

«

n

GEMENSAMHETSANL

Ä

GGNING Anl

ä

ggningsbeslut

1

Gemensamhetsanl

ä

ggning skall inr

ä

ttas och best

å

 av garage, parke­ringsplats, g

å

ngv

ä

gar, lekplats och planteringar allt enligt pro-jekteringshandiingar, aktbil C-E.

2

Deltagande fastigheter: Lotterna A-F

Fastigheterna utg

ö

r en samf

ä

llighet f

ö

r anl

ä

ggningens utf

ö

rande och drift.

3   F

ö

r anl

ä

ggningen uppl

å

tes -

ä

gofigur 10 av Bj

ö

rken 1,

8 och 9 av Bj

ö

rken 2, 16 av Bj

ö

rken 3, 1 av Bj

ö

rken 4 samt 7 av Bj

ö

rken 6.

4   Anl

ä

ggningen ska vara utf

ö

rd senast tv

å

å

r efter det att anl

ä

gg­

ningsbeslutet vunnit laga kraft.

Beslut om andelstal

Kostnaderna f

ö

r anl

ä

ggningens utf

ö

rande och drift skall f

ö

rdelas mellan de deltagande fastigheterna efter lika andelstal (1/6 var).

13 

Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 221

Prop. 1981/82:221

194

Bilaga 1 (Utdrag ur) PR 1

Ers

ä

ttningsbeslut Sk

ä

l:

Av utredningen (aktbilaga V) framg

å

r att marknads­v

ä

rdet f

ö

r mark inom kvarteret uppg

å

r till ca 10 kr/m  om man bortser fr

å

n de f

ö

rt

ä

tningsm

ö

jligheter som uppkommit genom 

ä

ndringen av stadsplanen. F

ö

r den mark som med stod av 19 

§

ö

verf

ö

rts fr

å

n Bj

ö

rken 5 (1 500 m ) skall enligt 21 

§

 utg

å

 ers

ä

ttning med 15 000 kr till 

ä

garen av Bj

ö

rken 5.

V

ä

rdet av den mark m m som de fastigheter som del­tar i exploateringssamf

ä

lligheten l

ä

mnar i tillskott motsvarar andelstalen med undantag av Bj

ö

rken 6. Fastigheten avst

å

r f

ö

rutom marken ett uthus. F

ö

r skillnaden skall enligt 11 

§

 2 st utg

å

 ers

ä

ttning i pengar. V

ä

rdet av uthuset har uppskattats till 2 000 kr.

Marknadsv

ä

rdet av de f

ä

rdiga tomterna har uppskattats till 60 000 kr stycket. Tomterna har inte kunnat f

ö

rdelats j

ä

mnt mellan de deltagande fastigheterna efter andelstalen. Skillnaden skall enligt 18 

§ 

utj

ä

mnas i pengar. 

Ä

garen av Bj

ö

rken 6 skall betala ers

ä

ttning f

ö

r

ö

verskjutande tilldelning med 60 000 kr.

Bj

ö

rken 5 

ä

r inte h

ö

gt bel

å

nad. Regleringen 

ä

r i sin helhet v

ä

sentligen utan betydelse f

ö

r s

å

dana r

ä

tts

ä

gare som avses i 5 kap 16 

§

f

ö

rsta stycket fastighetsbildningslagen.

Beslut:

Ers

ä

ttningar skall utg

å

 enligt avr

ä

kning, aktbil F.

Prop. 1981/82:221

195

FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN

AVR

Ä

KNING

Daium

Bilaga   1

Aktbtljga 

F

Aiende

RaOisiwomftda

Kommun

Un

Fastighet, ägare

Ersättningar mellan sakägare

(5 kap 15 i faslighetsbildningslagen)

Betalar, kr

Monsr, kr

Björken  6

Betalar till

P  Fson,   Lillgatan  13, 000   00  X-stad

A Ason,   Storgatan  10 000   00  X-stad

B  Bson,   Storgatan  12 000   00  X-stad

C Cson,   Storgatan  14 000   00  X-stad

D Dson,   Lillgatan  9 000   00  X-stad

E Eson,   Lillgatan  11 000   00  X-stad

8.600 8   600 8   600 8   600 15   000

Björken  1

Mottar  av

A Ason,   Storgatan  10 000   00  X-stad

F  Fson

8   600

Björken  2

Mottar av

B  Bson,   Storgatan   12 000   00  X-stad

F Fson

8   600

Björken   3

Mottar av

C  Cson,   Storgatan  14 000   00   X-stad

F  Fson

8   600

Björken 4

Mottar  av

D  Dson,   Lillgatan  9 000   00  X-stad

F  Fson

8   600

Björken   5

Mottar  av

E  Eson,   Lillgatan   11 000   00   X-stad

F  Fson

15   000

49   400

49   400

Förfallodag:   Samtliga  ers;

ttningar  skall  betalas

sena

st  tre  mi

nåder

efter det  att  ersättningb

slutet har  vunnit  laga

kraf

t.

(Anm Underlag   för  avräknii

igen,   se   s

13  och   14)

Prop. 1981/82:221

1%

Bilaga 1

Underlag f

ö

r avr

ä

kning 1) 15 000 till Bj

ö

rken 5

2)

3)

fr

å

n

till

Bj

ö

rken 1

Bj

ö

rken

5

3

000

2

"

5

3

000

3

"

5

3

000

4

"

5

3

000

6

5

3 15

000 000

2 000 kr till

Bj

ö

rken i

6

fr

å

n

till

Bj

ö

rken 1

Bj

ö

rken

6

400

2

II

6

400

3

"

6

400

4

"

6

400

6

6

2

400) 000

60 000 kr

fr

å

r

1 Bj

ö

rken

6

fr

å

n

till

Bj

ö

rken 6

Bj

ö

rken

1

12

000

6

"

2

12

000

6

"

3

12

000

6

"

4

12

000

6

"

6

12 - 60

000) 000

Betalar

Mottar

Bj

ö

rken 1

till Bj

ö

rken 5 till    "    6 fr

ä

n    "    6   _ Summa

000 400

12 000

8 600

Bj

ö

rken 2

Bj

ö

rken 3

till Bj

ö

rken 5 till    "    6 fr

å

n    "    6

3

000 400

12

000

Summa

-

8

600

till Bj

ö

rken 5 till    "    6 fr

å

n    "    6

3

000 400

12

000

Summa

-

8

600

Prop. 1981/82:221

197

Bilaga   1

Bj

ö

rken 4

till till

Bj

ö

rken

5 6

3

000 400

fr

å

n

6 Summa

12

000

-

8

600

Bj

ö

rken 5

fr

å

n

Bj

ö

rken

1

3

000

2 3

4

3 3 3

000 

000 

000

6 Summa

3

000

-

15

ooo"

Bj

ö

rken 6

till

Bj

ö

rken

5

3

000

fr

å

n

'

1

400

2

3 4

400 400 400

till

1 2 3

12 12 12

000 

000 000

"

"

4 Summa

12

000

49

400

-

S

jrama

summa

49

400

49

400

14   Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 221

Prop. 1981/82:221

198

Bilaga 2

1) F

ö

rdelning av kostnader

Fastigh

Bt

Andels-

Utdeb.kostn

Ers

ä

ttn

enl

Faktiska

tal (%)

enl

andels-

avr

ä

kningen

kostnader

talen

1

2

3

4=2-l-3

Bj

ö

rken

1

20

36

000

- 8

600

27

400

"

2

20

36

000

- 8

600

27

400

"

3

20

36

000

- 8

600

27

400

"

4

20

36

000

- 8

600

27

400

"

5

-

-

-15

000

-15

000

"

6

20

36

000

49

400

85

400

Summa

100

180

000

0

180

000

2) Det ekonomiska resultatet av exploateringssamverkan

i kvarteret Bj

ö

rken_________________________________ 

Fastighet

V

ä

rde

V

ä

rde

V

ä

rde

ö

kning

Kostnader

Resultat

efter

f

ö

re

(enl ovan)

(Avkastning)

1

2

3=1-2

4

5=3-4

Bj

ö

rken 1

60 000

15

000

45 000

27 400

17 600

2

60 000

15

000

45 000

27 400

17 600

3

60 000

15

000

45 000

27 400

17 600

4

60 000

15

000

45 000

27 400

17 600

5

0

15

000

-15 000

-15 000

0

6

120 000

17

000

103 000

85 400

17 600

Summa

360 000

92

000

268 000

180 000

88 000

Prop. 1981/82:221

199

EXEMPEL 2

EXPLOATERINGSSAMVERKAN - FRITIDSBEBYGGELSE

Beskrivning av omr

å

det

Samverkansomr

å

det omfattar ca 235 ha. Inom omr

å

det finns 10 fastigheter bebyggda med ca 20 bostadshus varav 3 utg

ö

r bost

ä

der f

ö

r .hel

å

rsboende. Jordbruk bedrivs numera endast p

å

 Berga 1:6 vars 

ä

gare arren­derar viss 

å

kermark p

å

 omkringliggande fastigheter. M

ö

jligheter att bygga upp ett b

ä

rkraftigt jordbruk inom omr

å

det saknas. Skogsbruk bedrivs i liten om­fattning. Fastighetsstrukturen framg

å

r av utdrag ur ekonomiska kartan, fig 1.

I arbetet med kommun

ö

versikten har man kommit fram till att t

ä

t fritidsbebyggelse l

ä

mpligen b

ö

r kunna uppf

ö

ras inom detta omr

å

de. Omr

å

det utg

ö

r ett fr

å

n s

å

v

ä

l naturliga f

ö

ruts

ä

ttningar som planm

ä

ssiga ut­g

å

ngspunkter v

ä

l avgr

ä

nsat omr

å

de i f

ö

rh

å

llande till omgivande omr

å

den. I den g

ä

llande koramun

ö

versikten har s

å

ledes angetts att omr

å

det 

ä

r l

ä

mpligt f

ö

r t

ä

t fritidsbebyggelse och att de n

ä

rmare f

ö

ruts

ä

tt­ningarna f

ö

r exploateringen b

ö

r klarg

ö

ras genom fort­satt planl

ä

ggning. Det anges ocks

å

 i kommun

ö

versikten att s

å

dan fortsatt planl

ä

ggning f

ö

ruts

ä

tter att exploateringssamverkan kommer till st

å

nd eftersom fastighetsindelningen inom omr

å

det 

ä

r splittrad.

F

ö

rfarandet

Ä

garna av Berga 1:6, 1:8 och 1:9 tar gemensamt kon­takt med byggnadsn

ä

innden och diskuterar m

ö

jligheten att f

å

till st

å

nd den fritidsbebyggelse som kommun­

ö

versikten anger som m

ö

jlig. D

ä

refter ans

ö

ker fastig­hets

ä

garna om exploateringsf

ö

rr

ä

ttning.

Prop. 1981/82:221

200

Figur 1  Utdrag ur ekonomiska kartan

Prop. 1981/82:221

201

Avsikten 

ä

r att en exploateringssamf

ä

llighet skall planl

ä

gga omr

å

det och utf

ö

ra n

ö

dv

ä

ndiga gemensamma anordningar. F

ä

rdiga tomter f

ö

r fritids

ä

ndam

å

l skall st

ä

llas i ordning och s

ä

ljas gemensamt. Ett inledande sammantr

ä

de h

å

lls d

ä

r f

ö

ruts

ä

ttningarna f

ö

r att f

å 

till st

å

nd fritidsbebyggelse diskuteras. En rep­resentant fr

å

n kommunen redog

ö

r f

ö

r kommunens in­st

ä

llning. Kommunens bed

ö

mning 

ä

r att den diskute­rade samexploateringen ligger i linje med kommun­

ö

versiktens intentioner. Uppl

ä

ggning av det fort­satta arbetet och fr

å

gor om bl a f

ö

retagets 

ö

verens­st

ä

mmelse med kommun

ö

versikten, samverkansomr

å

dets gr

ä

nser samt riktlinjer f

ö

r bebyggelsens omfattning och lokalisering diskuteras.

Kommunfullm

ä

ktige antar en enkel omr

å

desplan som anger dels samverkansomr

å

dets huvudsakliga gr

ä

nser, dels bebyggelsens huvudsakliga lokalisering, fig 2, samt l

ä

mnar tillstyrkande enligt bilaga 1. Ett f

ö

rslag till byggnadsplan l

ä

ggs d

ä

refter fram f

ö

r det om­r

å

de som enligt omr

å

desplanen

ä

r l

ä

mpligt f

ö

r t

ä

t bebyggelse. Diskussioner med kommunen om ett ex­ploateringsavtal p

å

b

ö

rjas.

Efter underhandsdiskussioner med ber

ö

rda sak

ä

gare kallar fastighetsbildningsmyndigheten till ett nytt sammantr

ä

de d

ä

r dels f

ö

retagets allm

ä

nna till

å

tlig­het samt f

ö

ruts

ä

ttningar f

ö

r och ekonomiska konse­kvenser av f

ö

retaget, dels opinionsvillkoret pr

ö

vas. Exploateringsf

ö

retaget bed

ö

ms vara till

å

tligt d

å

det med h

ä

nsyn till bebyggelseutvecklingen 

ä

r angel

ä

get att s

å

v

ä

l planl

ä

ggningen som utbyggnaden av v

ä

gar, vatten och andra gemensamma anordningar sker i ett sammanhang och samverkan mellan fastig­hets

ä

garna underl

ä

ttar dessa 

å

tg

ä

rder.

Prop. 1981/82:221

202

Figur 2. F

ö

rslag till omr

å

desplan f

ö

r //span> y   

Berga by

/

1 ('

y

0    \

0

0

/       /  '

a/

D

Bergaviken

       \

n

Th/s:3>

/

/

\

i/ 

Vamban

//

//

//

/

//

/

//

SKALA     1   10000

Bygr

ä

ns Fastighetsgr

ä

ns Qrans  for  sam­verkansomr

å

de

//   CbD

Omr

å

de f

ö

r t

ä

t

frifidsbebyggslse.

//                           Byggnadsplan bor

uppi'ttas.

'

'     b

å

tf

ö

rvaring

Omr

å

de d

ä

r ny fritidsbebyggelse inte till

å

ts

Omr

å

de f

ö

r bad

ä

ndam

å

l

Prop. 1981/82:221

203

Ä

garna till Berga 1:10 och 1:11 mots

ä

tter sig inte exploateringen, men f

ö

rklarar sig inte vilja delta i exploateringsf

ö

retaget. Inte heller 

ä

garna till de avstyckade tomterna Berga 1:14 och 1:15 vill delta i samverkansf

ö

retaget. 

Ö

vriga fastighets

ä

gare inom samverkansomr

å

det st

ä

ller sig positiva till f

ö

retaget. Opinionsvillkoret bed

ö

ms d

ä

rmed vara uppfyllt.

Fastighets

ä

garna 

ä

r 

ö

verens om att exploateringen b

ö

r genomf

ö

ras s

å

 att den mark som detaljplanel

ä

ggs skall 

ö

verf

ö

ras till en marksamf

ä

llighet. Denna marksamf

ä

llighet skall f

ö

rvaltas av samma samf

ä

llig­hetsf

ö

rening som f

ö

rvaltar exploateringssamf

ä

llig­heten. Tomterna s

ä

ljs sedan genom samf

ä

llighetsf

ö

re­ningen varefter de avstyckas.

Fastighetsbildningsmyndigheten uppr

ä

ttar f

ö

ljande tabell f

ö

r ber

ä

kning av andelstal, tabell 1.

Prop. 1981/82:221

204

Tabell 1   Delaktighet

Fastighet  Areal   Fastighetsv

ä

rden   Delaktighet ha      exkl byggnader     Ber

ä

kning 1)

1:5 1:6

360 670 390 500

36

36

i.7,3

k kr

%

67

1:8  39

1:9  55

Berga

207

67

32,4

207

39

18,9

207

55

26,6

207

2)

1

10

Vill

ej delta

1

11

Vill

ej delta

1

12

6'

60

40

1:13  4

207 4

207

2,9 1,9

1:14

Vill ej delta

1:15

Vill ej delta

S 1

Samf

ä

lld mark, obetydliga v

ä

rden.

S  

3

Samf

ä

lld mark, obetydliga v

ä

rden

Summa

207

100,0

1) Ber

ä

kningen grundas p

å

summan av deltagande fas­tigheters areal.

2) Efter avgr

ä

nsning av l

ä

mpliga tomtplatser.

Prop. 1981/82; 221

205

Exploateringsbeslut

Fastighetgbilinipgsmyn

ä

igheten meddelar f

ö

ljande exploatefinggbeglut.

1

ExplqgteringsfBretaget skall avse nyexploatering f

ö

r fritidglsebyggelse, Samverkansomr

å

dets omfatt­ning framg

å

p ay bifogad karta, (fig 1). Exploate­ringen skall omfatta iordningst

ä

llande av bygg­klara tomtep f

ö

F fritidshus, badplats och sm

å

b

å

ts­hamn saiiit d

ä

rmed saminanh

ä

ngande gemensamhetsan­l

ä

ggningar.

2

I exploateringssamf

ä

lligheten skall f

ö

ljande fas­tigheter delta Berga 1:5, 1:6, 1:8, 1:9, 1:12, 1:13.

Andelstal

Berga 1:5

17,3

1:6

32,4

1.8

18,9

1:9

26,6

1:12

2,9

1:13

1,9

4 F

ö

rm

å

nsr

ä

ttsbeloppet skall totalt uppg

å

till 2,6 milj kr. figrm

å

nsr

ä

tten f

å

r utnyttjas

a)

med 6,3 milj H? ir exploateringsbeslutet vunnit laga kraft

b)

iped ytterligare 0,3 milj kr n

ä

r planen 

ä

r fast­st

ä

lld

c)

med ytterligare 1,0 milj kr n

ä

r etapp 1 enligt beskrivning, aktbil 

X, 

ä

r f

ä

rdigbyggd samt

d)  med ytterligare 1,0 milj kr n

ä

r etapp 2 enligt

beskrivningen, aktbil 

X, 

ä

r f

ö

rdigbyggd.

15 

Riksdagen 1981/82. I saml. Nr 221

Prop. 1981/82:221

206

F

ö

rm

å

nsr

ä

tten skall f

ö

rdelas mellan deltagande fas­tigheter efter andelstalen. Det medf

ö

r att f

ö

ljande f

ö

rm

å

nsr

ä

ttsbelopp kommer att g

ä

lla i respektive fastighet vid olika tidpunkter.

Fastighet        Ackumulerat f

ö

rm

å

nsr

ä

ttsbelopp enl uppdelningen

ovan (k kr)

_____________    a)       b)       c)_______________   d)

Berga 1:5

52

104

278

.451

1:6

97

194

518

841

1:8

56

113

301

491

1:9

80

159

425

691

1:12

9

18

47

76

1:13

6

12

31

50

Summa

300       600      1600        2600

5 Utbyggnaden av omr

å

det skall ske i enlighet med

kommunens anvisningar i tillstyrkandet, bilaga 1.

6 Exploateringen skall vara slutf

ö

rd senast 1900-00-00.

Berga S:3 kan ber

ö

ras av mark

ö

verf

ö

ring enligt 19 

§

.

Fastighetsbildningsmyndigheten l

ä

mnar besv

ä

rsh

ä

nvis­ning till beslutet. F

ö

rr

ä

ttningen avslutas dock inte.

F

ö

rordnande om avverknings- och byggnadsf

ö

rbud

Fastighetsbildningsmyndigheten meddelar samtidigt med exploateringsbeslutet med st

ö

d av 5 kap 21 och 22 

§§

 fastighetsbildningslagen f

ö

rbud att avverka skog och att f

ö

reta nybyggnad utan myndighetens medgivande. F

ö

rordnandet g

ä

ller fastigheterna Berga

Prop. 1981/82:221

207

1:8-1:10, 1:12, 1:13 inom det omr

å

de som angivits som l

ä

mpligt f

ö

r t

ä

t fritidsbebyggelse p

å

 kartan fig 2, litt B.

Samf

ä

llighetsf

ö

rening

En samf

ä

llighetsf

ö

rening bildas f

ö

r att f

ö

rvalta exploateringssamf

ä

lligheten.

Genomf

ö

rande

Med den antagna omr

å

desplanen som grund uppr

ä

ttas en byggnadsplan f

ö

r samverkansomr

å

det (fig 3, s 25). Ett exploateringsavtal tr

ä

ffas mellan kommunen och f

ö

reningen. Planen antas av kommunfullm

ä

ktige som samtidigt godk

ä

nner avtalet,

I exploateringsavtalet anges bl a att de omr

å

den som i byggnadsplanen avsatts till v

ä

g eller annan allm

ä

n plats skall uppl

å

tas av exploateringssam­f

ä

lligheten till en anl

ä

ggningssamf

ä

llighet f

ö

r omr

å

det. Exploateringssamf

ä

lligheten skall ocks

å 

ombes

ö

rja och bekosta anl

ä

ggandet av v

ä

gar, parke­ringsplatser, badplats och sm

å

b

å

tshamn samt brunnar och gemensamma vattenledningar inom omr

å

det. Anl

ä

gg­ningarna skall 

ö

verl

å

tas till anl

ä

ggningssamf

ä

llig-heten.

Fastighetsbildningsmyndigheten genomf

ö

r fastighets­reglering d

ä

r den mark som ing

å

r i planen f

å

r bilda en marksamf

ä

llighet. 

Ö

verf

ö

rd mark 

ä

r obebyggd. Andelarna i den bildade samf

ä

lligheten

ö

verensst

ä

mmer med andelstalen i exploateringssamf

ä

lligheten. Ut-

Prop. 1981/82:221

208

Figur 3  Utdrag ur f

ö

rslag till

byggnadsplan f

ö

r Berga by.

'    ~ 

 11        .

Y 

\

o

ti  I 

\

\\

\\       \

W

I /

Skala   1:4   000

Prop. 1981/82:221

209

j

ä

mning i pengar sker av skillnaden mellan v

ä

rdet av den mark som fastigheterna faktiskt l

ä

mnar i tillskott (marken inom byggnadsplanen) och fastig­heternas andelstal (11 

§

 andra stycket). Vid v

ä

rde­ringen bortser raan fr

å

n inverkan av byggnadsplanen. F

ö

r mark som tas fr

å

n Berga S:3 utg

å

r ers

ä

ttning enligt 21 

§

. Om skyddet f

ö

r pantr

ä

ttshavarna i 5 kap 16 

§

 FBL kr

ä

ver att fordrings

ä

garna skall ha del av ers

ä

ttningen skall fastighetsbildningsmyndig­heten f

ö

rordna om att samf

ä

llighetsf

ö

reningen skall betala in ers

ä

ttning till statens lantm

ä

teriverk f

ö

r f

ö

rdelning mellan fordringshavarna. Tomterna styckas av allt eftersom de s

ä

ljs av f

ö

reningen. Vid avstyckning fr

å

n marksamf

ä

lligheten g

ä

ller pant­r

ä

ttsskyddet i 10:2 FBL.

Fastighetsbildningsmyndigheten genomf

ö

r ocks

å

f

ö

r­r

ä

ttning enligt anl

ä

ggningslagen f

ö

r att inr

ä

tta gemensamma anordningar, dvs v

ä

gar, vattenf

ö

rs

ö

rj­ningsanordningar, b

å

thamn, gr

ö

nomr

å

den m m, som gemensamhetsanl

ä

ggning. N

å

gon ers

ä

ttning med anledning av att samf

ä

llighetslotten S uppl

å

ts f

ö

r gemensamhets­anl

ä

ggning skall inte utg

å

. Enligt exploatetingsbe-slutet och exploateringsavtalet svarar samf

ä

llig­hetsf

ö

reningen som f

ö

rvaltar exploateringssamf

ä

llig­heten f

ö

r utbyggnaden av de gemensamma anordningarna. Den samf

ä

llighetsf

ö

rening som f

ö

rvaltar gemensam-hetsanl

ä

ggningen 

ö

vertar sedan anl

ä

ggningarna utan ers

ä

ttning vid den tidpunkt som avtalats, normalt efter det att slutbesiktning skott. Fastighetsr

ä

ttslig beskrivning, se bilaga 2, inr

ä

ttande av gemensam­hetsanl

ä

ggning, se bilaga 3, f

ö

rr

ä

ttningskarta, se bilaga 4. Fastighetsbildningsmyndigheten l

ä

mnar besv

ä

rsh

ä

nvisning till de meddelade besluten. Ex­ploaterings f

ö

rr

ä

ttningen avslutas.

Prop. 1981/82:221

210

Samf

ä

llighetsf

ö

reningen som f

ö

rvaltar exploaterings­samf

ä

lligheten bygger ut planerade anl

ä

ggningar samt f

ö

rs

ä

ljer toraterna varefter de avstyckas. Ut­byggnaden och f

ö

rs

ä

ljningen sker i enlighet med exploateringsavtalet och exploateringsbeslutet. Sedan alla tomter 

ä

r s

å

lda och samtliga kostnader betalats, f

ö

rdelas 

ö

verskottet mellan de deltagande fastigheterna efter andelstalen. Vid denna f

ö

rdel­ning tas bl a h

ä

nsyn till att 

ä

garen till Berga 1:12 sj

ä

lv f

å

tt stycka av fyra tomter (lotterna A-P) och att Berga 1:13 genom planl

ä

ggningen ocks

å 

f

å

tt m

ö

jlighet att stycka av tre tomter. 1900-00-00 f

ö

rfaller exploateringsbeslutet. Samf

ä

llighetsf

ö

re­ningen ans

ö

ker d

å

 till l

ä

nsstyrelsen om att bli uppl

ö

st.

Prop. 1981/82:221

211

X-inge kommun

YTTRANDE 1900-00-00

Bilaga 1

Tillstyrkan till exploateringssamverkan i Berga by.

As socken_______________________ 

.

_____ 

.

____ 

Kommunfullm

ä

ktige tillstyrker att en exploateringssam­f

ä

llighet f

å

r bildas f

ö

r det omr

å

de som markerats p

å

 bifogat f

ö

rslag till omr

å

desplan (se s 19) om­fattande fastigheterna Berga 1:5, 1:6, 1:8-1:15 i As socken. Vid exploateringen skall f

ö

ljande iakt­tas.

1.

Inom omr

å

det f

å

r uppf

ö

ras cirka 60 fritidshus med den huvudsakliga lokalisering som framg

å

r av f

ö

rslaget till omr

å

desplan.

2.

V

ä

gsystemet b

ö

r utformas med s

å

 f

å

 anslutningar till den allm

ä

nna v

ä

gen som m

ö

jligt. V

ä

garna b

ö

r byggas som grusv

ä

gar till en v

ä

gbanebredd av 3>5

m och i 

ö

vrigt i 

ö

verensst

ä

mmelse med v

ä

gverkets anvisningar f

ö

r byggande av enskild v

ä

g, klass 

II 

B.

3.  Vattenf

ö

rs

ö

rjningen b

ö

r ske genom gemensamma

brunnar kring vilka erforderligt skyddsomr

å

de skall

utl

ä

ggas. F

ö

r varje tomtplats b

ö

r s

ä

kerst

ä

llas en

vattenm

ä

ngd om 300 1 per dygn. Tomterna b

ö

r f

ö

rses

med vatten genom sommarvattenledning.

De enskilda tomterna b

ö

r utformas p

å

 ett s

å

dant s

ä

tt och f

ö

rl

ä

ggas p

å

 s

å

dan mark att infiltration eller resorption av avloppsvatten fr

å

n k

ö

k, bad och tv

ä

tt kan ske enskilt inom varje tomtplats. Vattehklosetter b

ö

r inte till

å

tas.

4. B

å

tplatserna b

ö

r samlas till en gemensam b

å

t­plats i Bergaviken. Denna b

ö

r f

ö

rl

ä

ggas p

å

s

å

dant

Prop. 1981/82:221

212

Bilaga 1

s

ä

tt att den inte hindrar att sm

å

b

å

tar anv

ä

nder

viken som naturhamn. B

å

tplatser b

ö

r finnas till

ett antal som motsvarar ca 60 % av antalet tomter.

I anslutning till b

å

tplatserna b

ö

r en parkeringsplats

anordnas.

5. Tomtmark b

ö

r inte f

ö

rl

ä

ggas n

ä

rmare stranden 

ä

n 100 m.

Prop. 1981/82:221

213

Bilaga   2

Aictbiiaga

FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN

BESKRIVNING

Datum

Ä

rende

Kommun                                                          i L

ä

n

Repistrsringsdaium                                        | Dnr

j Uppgift om t

ig

ä

rd f

ö

r­sett har in-

fiaoisTeromr

ä

ce

f

ö

rts i tastig

A'ea"

hektar, m

Ä

pare. uDopifter till bkal skanemyndiahet

Faslicsi, omr

å

de m m          Fig     avst

å

*

. erli

ä

ller

:r 

ä

ndring/        . och andra anm

ä

rkningsr

1                                            .2      ' 3a

3b

4  summa          ] 5

FASTIGHETSREGLERING

Berga   1:8

!

B  [REDACTED_EFTERNAMN]

1      150

000

-150   000

Fastigheten erh

å

1 

ller'andel

i   sam-

f

ä

llighetslotten

S,    se   nedan

Berga 1:9

112 000

-112 000

C Cederlund

Fastigheten lerh

å

il

é

fiandel i sam­f

ä

llighetslotten S, se nedan

Berga 1:12

45 000

- 45 000

F[REDACTED_EFTERNAMN]

Fastigheten erh

å

ller l

ä

hdel i sam­f

ä

llighetslotten S, se nedan 

'

Berga 1:13

26 000

i- 26 000

K[REDACTED_EFTERNAMN]

Fastighefien lerh

å

ller jandel i sam­f

ä

llighetslotten S, se nedan i

Berga S:3

600

600

Samf

ä

llighetsf

ö

reningen Berga by

Lotten S

NYBILDNING AV tSAMF

Ä

LLIGHET

1-5

333 600 H-333 600

Delaktighet ji samf

ä

lligheten, ise

kolumn 5 j   !        i        i

Delaktighet

Berga 1:5 1:6 1:8 1:9 1:12 1:13

17,8 32,4 18,9 26,6 2,9 1,9

Prop. 1981/82:221

214

Bilaga   2

Aktbilegs

FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN

BESKRIVNING

erh

å

ller .3b

Fastighet, omr

å

de m m

, Areal      hektar, m

Fig   ; avst

å

r 2      .3a

ä

ndring/ 4   summa

Ä

gare. uppgiHer till lokal skattemyndighet

och andra anm

ä

rkningar

5

Ers

ä

ttning: Ers

ä

ttningar med anledning av fastighetsreglering, se avr

ä

kning aktbil F.

AVSTYCKNING FRAn LOTTEN S

Lotten Aa

1 000

(k

ö

pares namn)

15 i lotter

Lotten Ao

:i 000

AVSTYCKNING FR

Ä

N BERGA 1:12

Lotten A

Lotten B

Lotten C

Lotten D

5

000

G Gson

i 

1 2

500

L Lson

2

500

M Mson

5

i

000

N Nson

*) Ytterligare lotter styckas av allt eftersi de f

ö

rsaljs ;av ;f

ö

reningen.

Prop. 1981/82:221

215

FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN

Bilaga   3

AkitHietf,

AB

Ragiitranngtaatiim

'I  Uppgift om 

å

tg

ä

rd f

ö

r­r

ä

ttningen avsett fiar in­f

ö

rts I tasitgnctsregistret

For 1

«

(rtgrw

»

r

«

gisi

«

Tmvn(}igtt

«

lcn

INR

Ä

TTANDE AV GEMENSAMHETSANL

Ä

GGNING

Anl

ä

ggningsbeslut

1

Gemensamhetsanl

ä

ggning skall inr

ä

ttas och best

å

 av v

ä

gar litt a-d, sm

å

b

å

tshamn med tillh

ö

rande parkeringsplatser, litt e, badplats, litt f, vattent

ä

kt och sommarvattenledningar litt g och gr

ö

nomr

å

den litt h, allt enligt karta, bilaga 4och beskrivningar, aktbil P.

2

Deltagande fastigheter: Berga 1:12, 1:13 lotterna Aa-Ao, A-D och samf

ä

llighetslotten S.

3

Uppl

å

tet utrymme: Hela samf

ä

llighetslotten S med undantag av bygg­nadsmarken uppl

å

tes f

ö

r gemensarahetsanl

ä

ggningen.

4

Anl

ä

ggningen skall vara utf

ö

rd senast tv

å

å

r efter det att anl

ä

gg­ningsbeslutet vunnit laga kraft.

Beslut ora andelstal

Kostnaderna f

ö

r anl

ä

ggningens utf

ö

rande och drift skall f

ö

rdelas p

å 

f

ö

ljande s

ä

tt. Fastigheten Berga 1:12, lotterna Aa-Ao och A-D erh

å

ller en andel var. Fastigheten Berga 1:13 erh

å

ller fyra andelar. Samf

ä

llig­hetslotten S erh

å

ller 48 andelar. Totalt blir detta 72 andelar.

Prop. 1981/82:221

216

Bilaga  4

Prop. 1981/82:221

217

Innehållsförteckning

Propositionen  .................................................... 

1

Propositionens huvudsakliga innehåll   ................            

1

Lagförslag

1. Lag om exploateringssamverkan   ..................... 

2

2.

Lag om ändring i fastighetsbildningslagen ........... 

7

3.

Lag om ändring i anläggningslagen .................... 

8

4.

Lag om ändring i lagen om förvaltning av samfälligheter        

9

5.

Lag om ändring i lagen om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning  

11

6.

Lag om ändring i lagen om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter ............................................... 

12

7. Lag om ändring i byggnadslagen .................... 

..... 

13

Utdrag av regeringsprotokollet den 29 april 1982   ..... 

17

1

Inledning ........................................................ 

17

2

Allmän motivering         .................................... 

18

2.1                                                                  Lagstiftningens inriktning och omfattning        

18

2.1.1

Reformbehovet   .................................... 

18

2.1.2

Huvuddragen i förslaget .......................... 

20

2.1.3

Lagteknisk lösning   ................................ 

23

2.1.4

Lagrådets allmänna synpunkter på förslagen ...... 

25

2.2 Förutsättningar för att bilda en exploateringssamfällighet   ....

25

2.2.1

Grundläggande villkor   ............................ 

25

2.2.2

Deltagande i exploateringssamverkan  ........ 

29

2.2.3

Övriga villkor för att inrätta en exploateringssamfällighet

31

2.2.4

Exploateringsbeslut   .............................. 

.. 

33

2.3                                                                  Den ekonomiska regleringen      

34

2.3.1

Andelstal ............................................. 

.. 

34

2.3.2

Tillskott och tilldelning   .......................... 

.. 

37

2.3.3

Förmånsrätt   ....................................... 

.. 

44

2.4

Förrättningsförfarandet    .............................. 

.. 

46

2.5

Vissa frågor om plangenomförande   ................ 

.. 

48

2.5.1

Exploateringsavtal   ............................... 

.. 

48

2.5.2

Tidsgränser .......................................... 

50

2.5.3

Mark för allmän plats   ............................ 

.. 

50

2.5.4

Planskada   .......................................... 

.. 

51

2.5.5

Byggnadsförbud m. m.............................. 

.. 

52

2.5.6

Fastigheter som inte deltar i exploateringssamverkan   ..

53

2.6                                                                  Förvaltningen av en exploateringssamfällighet           

56

2.6.1

Förvaltningsformer m.m............................ 

56

2.6.2

Upplösning av en samfällighetsförening   .... 

57

2.7

Beskattningfrågor    ...................................... 

.. 

58

2.8

Mark- och konkurrensvillkoren i bostadsfinansieringsförord­ningen              

59

2.9

Ikraftträdande m. m....................................... 

.. 

61

3

Upprättade lagförslag  ....................................... 

61

4

Specialmotivering............................................... 

.. 

61

4.1

Förslaget till lag om exploateringssamverkan ..... 

.. 

61

4.2

Förslaget till lag om ändring i fastighetsbildningslagen        

100

4.3

Förslaget till lag om ändring i anläggningslagen  . 

101

Prop. 1981/82:221

218

4.4

Förslaget till lag om ändring i lagen om förvaltning av samfäl­ligheter            102

4.5

Förslaget till lag om ändring i lagen om förmånsrätt för fordran

på grund av fastighetsbildning ........................ 

105

4.6

Förslaget till lag om ändring i lagen om förmånsrätt för ford­ringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter

106

4.7

Förslaget till lag om ändring i byggnadslagen  .... 

. 

107

5

Hemställan   ..................................................    111

6

Beslut   ..........................................................    112

Bilaga 1     Nuvarande   ordning   samt   sammanfattning   vad   avser

exploateringssamverkan av betänkandet (SOU  1979:65,

66) Ny plan- och bygglag  ........................    113

Bilaga 2     Sammanställning av remissyttrandena över betänkandet (SOU 1979:65, 66) Ny plan- och bygglag i den del de avser

exploateringssamverkan   .........................    131

Bilaga 3    De remitterade lagförslagen   ..................    154

Bilaga 4     Utdrag av lagrådets protokoll den 27 april 1982                  171

Bilaga 5    Exempel som belyser tillämpningen av lagen om exploa­

teringssamverkan   .................................    183

Norstedts Tryckeri, Stockholm 1982