Observera att dokumentet är inskannat och fel kan förekomma.

Regeringens proposition 1987/88:146

om ändringar i lokalhyreslagstiftningen

Prop. 1987/88:146

Regeringen föreslår riksdagen att anta de förslag som har tagits upp i bifogade utdrag ur regeringsprotokollet den 17 mars 1988.

På regeringens vägnar

Ingvar[REDACTED_EFTERNAMN]

Hans Gustctfsson

Propositionens huvudsakliga innehåll

Lokalhyresgäster har ett s. k. indirekt besittningsskydd. Detta iimebär att hyresgästen kan tvingas flytta från lokalen, om han blir uppsagd, men att han har rätt till ersättning för de ekonomiska förluster som flyttningen föror­sakat honom, om uppsägningen har varit obefogad.

I propositionen föreslås en rad ändringar i hyreslagstiftningen i syfte att förstärka lokalhyresgästens ställning och göra honom mer jämställd med hy­resvärden vid förhandling och medling i samband med att hyresavtalet har sagts upp.

Enligt nuvarande regler kan skäligheten av ett hyreskrav säkert l)edömas först sedan lokalen bjudits ut pä marknaden och avtal slutits med en ny hy­resgäst. Enligt förslaget skall en lokals marknadshyra i samband med en lo-kalhyreslvist bestämmas genom en värdering grundad pä omständigheter som i princip är tillgängliga före hyresförhållandets upplösning. Därvid skall främst beaktas hyran för närmast jämförliga lokaler på orten. Vidare föreslås vissa ändringar i fall dä hyresgästen har sagt upp avtalet för ändring av hyresvillkoren. Om hyresvärden i sådant fall inte själv har sagt upp avtalet, skall han enligt förslaget inte ha rätt att vägra förlängning eller kräva för hy­resgästen oförmänligare villkor än vad som följer av det uppsagda avtalet.

Den nuvarande längsta tiden för uppskov med avflyttning - ett är - föresläs bli förlängd till två år.

1 Riksdagen I987I88.1 saml. Nr 146

Vissa lokalhyresgäster har enligt gällande ordning ett mycket svagt besitt- Prop. 198 //88.146 ningsskydd, eftersom de inte kan pävisa någon ersältningsgill förlust till följd av en ofrivillig avflyttning. Detta iimebär också att ersättningsskyldig­heten i sådana fall inte har nägon återhållande verkan på hyresvärdens hyres­krav. För att ge alla lokalhyresgäster ett rimligt skydd föresläs bl. a. att lo­kalhyresgästen alltid skall ha rätt till en minimiersätming motsvarande en ärshyra för lokalen, dock högst ett t)elopp som motsvarar rvå basljelopp, om hyresförhållandet upphör fill följd av obefogad forlängningsvägran.

I proposifionen föreslås slutligen att hyresnämnden i vissa fall skall kunna ge hyresgästen fillstånd till ändrad användning och andrahandsupplätdse av en lokal, om hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke.

Lagändringarna föresläs träda i kraft den 1 januari 1989.

Propositionens lagförslag

1   Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om 12 kap. jordabalken dels att 8, 23, 40, 57-60, 66 och 70 §§ skall ha följande lyddse, dels alt det i kapitlet skall införas en ny paragraf, 58 b §, av följande ly­ddse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

8 

§

En uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet har varat längre än tre månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker. Uppsäg­ningen får dock, ulom i fall som avses i 58 a §, vara muntlig, om det är hy­resgästen som säger upp avtalet för upphörande och hyresvärden lämnar ell skriftligt erkäimandc av uppsägningen. Uppsägningen får ske hos den som är biehörig alt ta emot hyra pä hyresvärdens vägnar.

Skriftliga uppsägningar skall delges den som söks för uppsägning i den ordning som anges i 8 kap. 8 § andra och tredje styckena, om inte annat följer av tredje eller fjärde styckena i denna paragraf.

Har den som söks för uppsägning hemvist här i landet och är del inte fråga om en uppsägning i förlid enligl 42 § eller en sådan uppsägning som avses i 58 §, får uppsägningen sändas i rekommenderat brev. Uppsägningen anses då ha skett när den har avlämnats för postbefordran under den söktes vanliga ad­ress. Har hyresgästen lämnat hyresvärden uppgift om en adress, under vilken meddelanden lill honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress. I annal fall anses den uthyrda lägenhetens adress som hyresgästens vanliga adress.

Om en hyresvärd eller en hyresgäst, vars avtal skall sägas upp, inte har nå­got känt hemvist här i landet och om det inte heller finns något känt ombud som har rätt att ta emot uppsägning för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar.

En ansökan hos domstol med yrkande all hyresförhållandet skall upphöra eller att hyresgäst skall avhysas gäller som uppsägning när delgivning skett i tiehörig ordning.

Särskilda bestämmelser om inne-

Särskilda bestämmelser om inne-

hållet i uppsägning av hyresavtal hållet i uppsägning av hyresavtal

som gäller lokaler firms i 58 §.

som gäller lokaler finns i 58 och

58 a §§.

12 kap. jordabalken omtryckt 1984:694.

Prop. 1987/88:146

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1987/88:146

Hyresgäst, som under viss tid ej år i tillfälle att använda sin bostadslä­genhet, får upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnämn­den lämnar fillstånd lill upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden ej har befogad anledning att vägra sam­tycke.

Tillstånd enligt första stycket kan begränsas lill viss tid och förenas med villkor.

23 

§

Hyresgästen får inte använda lä­genheten för något armat ändamål än det avsedda. Hyresvärden får dock in­te åberopa avvikelser som är ulan belydelse för honom.

40 

§

Bostadshyresgästen får inte använ­da lägenheten för något annat ända­mål än det avsedda. Hyresvärden får dock inte åberopa avvikelser som är ulan betydelse för honom.

Lokalhyresgästen får inte använda lokalen för något annat ändamål än det avsedda, om inte hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Sådant till­stånd skall lämnas, om hyresgästen innehaft lokalen längre tid än tre år och har beaktansvärda skäl för en ändrad användning samt hyresvärden inte har befogad anledning att mot­sätta sig den. Tillståndet kan förenas med villkor.

En hyresgäst som under viss tid inte har tillfälle alt använda sin lå­genhet, får upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnämn­den lämnar fillstånd fill upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplätdsen och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra sam­tycke.

57 

§

Har hyresvärden sagt upp hyresav­talet och vägrar han all förlänga hy­resförhållandet eller kommer för­längning i armat fall inte lill stånd på grund av alt hyresgästen inte godtar de hyresvillkor som hyresvär­den kräver för förlängning, har hy­resgästen rått till ersållning enligt 58 b §, om inte

Har hyresvärden sagt upp hyresav­talet och vägrar han alt förlänga hy­resförhållandet eller kommer för­längning i armat fall ej till stånd på den grund alt hyresvärden för för­längning kräver hyra som ej är skä-3lig eller ställer upp annal villkor som strider mot god sed i hyresför­hållanden eller eljest är oskäUgt, skall han i skälig omfattning ersätta hyresgästen dennes förlust på grund av alt hyresförhållandet upphör, om inte

1. hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det icke skäligen kan fordras alt hyresvärden förlänger hyresförhållandet.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1987/88:146

2. huset skall rivas eller undergå sådan större ombyggnad att hyres­gästen uppenbarligen icke kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olä­genhet för ombyggnadens genomfö­rande samt därjämte antingen hyres­värden anvisar annan lägenhet med vilken hyresgästen skäligen kan nö­jas eller hyresavtalet innehåller vill­kor om alt hyresförhållandet skall upphöra på grund av rivning eller ombyggnad av huset och rivningen eller ombyggnaden skall påbörjas inom fem år från villkorets till­komst, eller

3. hyresvärden i armat fall har be­fogad anledning alt upplösa hyres­förhållandet.

Första stycket gäller ocksä, om hyresgästen har sagt upp avtalet i annat fall ån som avses i 6 § och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet pd ändrade villkor.

Förlust för hyresgästen som har samband med att denne bekostat ändring av lägenheten skall beaktas när ersättningen bestäms endast om hyresvärden samtyckt till ändringen eller hyresgästen träffat hyresavtalet under förutsällning att han skulle få utföra ändringen. Förlusten beräknas i sådant fall lill högst det belopp varmed lägenheten genom ändringen ökat i värde som hyreslägenhet.

2.

huset skall rivas och hyresvär­den anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen eller hyres­avtalet innehåller villkor om att hy­resförhållandet skall upphöra på grund av rivning och rivningen skall påbörjas inom fem år från villkorels tillkomst,

3.

huset skall undergå sådan större ombyggnad att hyresgästen uppen­barligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för genom­förandet av ombyggnaden samt hy­resvärden anvisar en annan lokal som år godtagbar för hyresgästen eller hy­resavtalet innehåller villkor om alt hyresförhållandet skall upphöra på grund av ombyggnad och ombygg-.naden skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst,

4.

hyresvärden i annal fall har be­fogad anledning att upplösa hyres­förhållandet, eller

5.

de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning är skäliga och överensstämmer med god sed i hy­resförhållanden.

Första stycket gäller ocksä, om hyresgästen har sagt upp avtalet en­ligt 58 a §.

57 a§

Vid fillämpningen.av 57 § är hyra

Vid fillämpningen av 57  första

som hyresvärden kräver för förläng-      stycket 5 skall en krävd hyra inte an-ning ej a//a/ii-e som skälig, om den      ses som skälig, om den överstiger

Nuvarande lydelse

överstiger den hyra som lågenheten vid hyrestidens utgång kan antas be-finga på öppna marknaden (mark­nadshyra). Vid bestämmande av marknadshyran skall dock bortses från hyresanbud eller hyresavtal som ej år rimligt med hänsyn till det all­männa hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter. Endast om särskilda skäl föreligger får hänsyn tas till ökning av lägenhetens värde, som hyresgäst åstadkommit.

I tvist om ersättning enligt 57 § fär yttrande av hyresnämnden frångås endast om det visas eller eljest är uppenbart

1.

när yltfandet avser marknadshy­ran, att denna är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden angivit,

2.

när yttrandet avser anvisad lå­genhet, att hyresnämndens bedöm­ning icke varit riklig.

Har i fall som avses i andra stycket 1 hyresvärden vid liden för hyresnämndens yttrande fått anbud eller träffat avtal om uthyrning av lägenheten utan att han under med­lingen lämnat uppgift om det, får anbudet eller avtalet beaktas vid prövningen endast om synnerliga skål föreligger.

Föreslagen lydelse

den hyra som lokalen vid hyrestidens uigäng kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra). När marknadshyran bestäms, skd\l främst beaktas hyran för närmast jämförliga lokaler på orten. Endast om det finns särskilda skäl får hänsyn las lill ök­ning av lokalens värde, som en hy­resgäst har äsladkommiL

I tvist, om ersättning enligt 57 § fär yttrande av hyresnämnden frångås endast om det är uppenbart

1.

när yttrandet avser marknadshy­ran, alt denna är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden angett,

2.

när yttrandet avser anvisad lo­kal, att hyresnämndens bedömning inte varit riktig.

/ fall som avses i andra stycket 1 får utredning som inte har lag Is fram under medlingen, beaktas vid pröv­ningen endast om det finns synner­liga skäl.

Prop. 1987/88:146

58 §

Vill hyresvärden säga upp avtalet, skall han i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor han upp­ställer för alt förlänga hyresförhål­landet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsäg­ningen skall dessutom innehålla un­dertättelse alt hyresgästen, om han icke går med på all flytta utan alt få ersättning enligt 57 §, har alt inom två månader från uppsägningen hän­skjuta tvisten till hyresnämnden för medling.

Underlåter hyresvärden alt fullgöra stycket, är uppsägningen ulan verkan.

Vill hyresvärden säga upp avtalet, skall han i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor som han kräver för att förlänga hyresförhål­landet eller om orsaken till alt han vägrar medge förlängning. Uppsäg­ningen skall dessutom innehålla un-derrällelse att hyresgästen, om han inte går med på alt flytta utan all få ersättning enligt 58 b §, har alt inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnärrmden för medling, vad som åligger honom enligt första

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1987/88:146

Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket och vill hyresgästen icke lämna lä­genheten utan alt få ersättning enligt

57

§, har hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket angivna tiden. Iaktta­ges ej denna, förfaller rätten till er­sättning. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom samma tid tvist hänskjutes   till  nämnden  enligt

58

a § första stycket.

Iiman medlingen har avslutats fär hyresvärden för förlängning av hy­resförhållandet inte kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad han har angett i uppsägningen. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, har hyresgästen alUid rätt till ersättning enligt 57 §.

Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket och vill hyresgästen inte lämna lä­genheten utan alt få ersätming enligt 58 b §, har hyresgästen att hänskju­ta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket angivna tiden. Gör han inte det, förfaller rätlen till ersättning. Vad som har sagts nu gäller inte, om inom samma lid tvist hänskjuts till nämnden enligt 58 a § första stycket.

Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av hy­resförhållandet inte kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad han har angett i uppsägningen. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, har hyresgästen alltid rätt lill ersättning enligt 58 b §.

58 a§

Har hyresgästen sagt upp avtalet och i uppsägningen begärt förläng­ning av avtalet på ändrade villkor, skall han inom tvä månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling och där­vid ange den ändring han önskar i de avtalade villkoren.

Underlåter hyresgästen alt hän­skjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket angivna tiden eller återkallar han före hyres­tidens utgång sin ansökan om med­ling, är uppsägningen utan verkan. Har han ej angett de ändringar han önskar i de avtalade villkoren, skall nämnden förelägga honom att komplettera ansökningen inom viss tid. Följs inte föreläggandet, skall ansökan om medling avvisas.

Har hyresgästen fullgjort vad som åligger honom enligtförsta stycket.

Vill hyresgästen iäga upp avtalet för förlängning på ändrade villkor, skall han i uppsägningen underrätta hyresvärden om den ändring i de av­talade villkoren som han begär. Om överenskommelse inte träffas mellan parterna, skall hyresgästen inom två månader från uppsägningen hänskju­ta tvisten lill hyresnärrmden för med­ling.

Underlåter hyresgästen ext fullgöra vad som åligger honom enligt första stycket eller återkallar han före hy­restidens utgång sin ansökan om medling, är uppsägningen utan ver­kan.

Om inte hyresvärden själv har sagt upp avtalet, får han innan medlingen

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1987/88:146

skall hyresnämnden förelägga hy res-

har avslutats inte vägra förlängning

värden att uppge de villkor han stål-

av hyresförhållandet eller för för­

ter uppför att förlänga hyresförhål-

langning kräva högre hyra eller nå-

landet eller orsaken till all han våg-

got annat villkor som är oförmånli-

rar medge förlängning. Iakttar hyres-

gare för hyresgästen än vad som

vården ej föreläggandet och är avtalet

följer av det uppsagda avtalet. Gör

ej   uppsagt   enligt   57 §  första

handel och kommer förlängning inte

stycket, skall avtalet anses förlängt

till stånd, har hyresgästen alltid rätt

på de av hyresgästen önskade villko-

till ersättning enligt 58 b §.

ren. En upplysning om detta skall

tas in i föreläggandet. Förlängningen

anses som avtal om fortsalt uthyr­

ning.

58 b§

Om hyresgästen har rätt till er­sättning enligt 57 §, 58 § fjärde stycket eller 58 a § tredje stycket, skall hyresvärden alllid betala ersätt­ning till hyresgästen med ett belopp som motsvarar en årshyraför lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet, dock högst ett belopp som vid hy­restidens utgång motsvarar fvd bas­belopp enligt 1 kap. 6 § lagen (1962:381) om allmän försäkring.

Om hyresgästen på grund av att hyresförhållandet har upphört har förorsakats en förlust som inte täcks av ersättning enligt första stycket, skall hyresvärden i skälig omfattning ersätta hyresgästen för dennaförlust. Om förlusten har samband med alt hyresgästen har bekostat ändring av lokalen, skall förlusten beaktas en­dast om hyresvärden har samtyckt till ändringen eller om hyresgästen har träffat hyresavtalet under förut­sättning att han skulle få utföra änd­ringen. 59 §

Skall hyresförhållandet upphöra

Skall hyresförhållandet upphöra

efter uppsägning som gjorts av hy-

efter uppsägning som gjorts av hy­

resvärden eller, i fall som avses i

resvärdcn eller, i fall som avses i

57 § andra stycket, av hyresgästen,

58 a §, av hyresgästen, får hyres-

får hyresnämnden på begäran av hy-

nämnden på ansökan av hyresvärden

resvärden eller hyresgästen medge

eller hyresgästen medge skäligt upp-

uppskov med avflytiningen   under

skov med avflytmingen, dock högst                                  

Nuvarande lydelse

skälig tid, dock högst ett är från hy­restidens utgång.

Föreslagen lydelse

två år från hyrestidens utgång. Ansö­kan om uppskov skall ha kommit in till hyresnämnden före hyrestidens utgång.

Uppskov får ej medges, om hy­resvärden, hyresgästen eller någon annan därigenom skulle orsakas be­tydande skada eller olägenhet eller om avflytiningen med hånsyn till omständigheterna utan olägenhet kan ske vid den tidpunkten då avtalet upphör.

Medges uppskov, skall hyresnämnden fastställa skäliga hyresvillkor för tiden från det alt avtalet upphört lill dess hyresgästen skall flytta.

Prop. 1987/88:146

60 §

I mäl om ersättning enligt 57 % skall rätten på yrkande av hyresgäs­ten, om hyresvärden medger skyl­dighet all betala ersättning eller sådan skyldighet fastställts genom dom som vunnit laga kraft, förplikta hyresvärden alt betala förskoll i av­räkning på den ersättning som kan komma all bestämmas.

I mål om ersättning enligt 58 b % skall rätten på yrkande av hyresgäs­ten, om hyresvärden medger skyl­dighet all betala ersättning eller sådan skyldighet fastställts genom dom som vunnit laga kraft, förplikta hyresvärden att betala förskott i av­räkning på den ersättning som kan komma alt bestämmas.

Första stycket gäller inte, om det är uppenbart alt förskottet blir obetydligt. Har beslut i fråga om förskoll meddelats, får nytt yrkande om förskoll inte tas upp till prövning förrän tre månader förflutit sedan det föregående beslutet vann laga kraft.

Beslut i fråga om förskott får meddelas ulan huvudförhandling. Innan beslut meddelas, skall parterna beredas tillfälle all yttra sig. Beslut som meddelats under rättegången skall överklagas särskilt. Hovrättens beslut får inte överklagas.

Har hyresgästen uppburit förskoll som överstiger den slufiigt bestämda er­sättningen, är han skyldig alt fill hyresvärden betala tillbaka del överskju­tande beloppet jämte ränta. Räntan beräknas enligt 5 § räntdagen (1975:635) för liden från dagen för beloppets mottagande till dess ersättningen blivit slutligt bestämd genom dom som vunnit laga kraft och enligt 6 § räntdagen for tiden därefter.

66 §

Avlal mellan hyresvärd och hyres­gäst, all framlida tvist med anled­ning av hyresförhållandet skall hän­skjulas lill avgörande av skiljemän ulan förbehåll om räll för parterna att klandra skiljedomen, får ej göras gällande i fråga om hyresgästens räll

Avtal mellan hyresvärd och hyres­gäst, att framlida tvist med anled­ning av hyresförhållandet skall hän­skjulas lill avgörande av skiljemän ulan förbehåll om rätt för parterna all klandra skiljedomen, fär ej göras gällande i fråga om hyresgästens räll

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1987/88:146

eller skyldighet att tillträda eller be­hälla lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51, 52 eller 55 § eller bestämmande av ersättning enligt 57 §. I övrigt gäl­ler skiljeavtalet ej såvitt därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfa­randet vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen (1929:145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock ej hinder för atl i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämma kortare tid för skiljemannaålgärdens avslu­tande än den tid om sex månader som anges i närrmda lag.

eller skyldighet alt tillträda eller be­hålla lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51, 52 eller 55 § eller bestämmande av ersättning enligt 58 b §. I övrigt gäller skiljeavtalet ej såvitt därige­nom skiljemän utsetts eller bestäm­melse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen (1929:145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock ej hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämma kortare tid för skiljeman­naålgärdens avslutande än den lid om sex månader som anges i nämnda lag.

Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40, 45, 56 eller 59 § får inle överklagas.

70 

§

2

Beslut av hyresnärrmden i frågor som avses i 16 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 62 eller 64 § överklagas genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.

Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 16 § andra stycket, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 62 eller 64 § överklagas genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.

1.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1989.

2.

De nya bestämmelserna i 12 kap. 23 och 40 §§ gäller även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före den 1 januari 1989, dock först från den lid­punkt till vilken avtalet tidigast kan sägas upp av hyresvärden genom upp­sägning efter utgången av år 1988. Intill dess tillämpas fortfarande äldre be­stämmelser.

3.

De nya bestämmelsema i 12 kap. 8, 57-60 och 66 §§ gäller även i fräga om hyresavtal som har ingåtts före den 1 januari 1989. Om elt hyres­avtal har sagts upp dessförinnan, tillämpas dock fortfarande äldre bestäm­melser.

Senaste lyddse 1987:816.

10

2 Förslag tm

Prop. 1987/88:146

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och

hyresnämnder

Härigenom föreskrivs att 4, 9, 12 a, 21 och 22 §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

4 

§

2

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att

1.      medla i hyres- eller bostadsrällstvist,

2.   pröva tvist om ätgärdsföre-

2. pröva tvist om ätgärdsföre-

läggande enligt 12 kap. 16 § andra

läggande enligt 12 kap. 16 § andra

stycket, skadestånd enligt 12 kap.

stycket, ändrad användning av lokal

24 a §, överlåtelse av hyresrätt en-

enUgt 72 kap. 23 § andra stycket,

ligt 12 kap. 34-37 §§, upplätdse

skadestånd enligt 12 kap. 24 a §,

av lägenhet i andra hand enligt

överlåtelse av hyresrätt enligt

12 kap. 40 §, förlängning av hy-

12 kap. 34-37 §§, upplåtelse av

resavtal enligt 12 kap. 49 §, hyres-

lägenhet i andra hand enligt 12 kap.

villkor enligt 12 kap. 54 §, upp-

40 §, förlängning av hyresavtal en-

skov med avflyttning enligt 12 kap.

ligt 12 kap. 49 §, hyresvillkor en-

59                                               §   eller   föreläggande   enligt     ligt 12 kap. 54 §, uppskov med av-

12 kap. 64 §, allt jordabalken,

flyttning enligt 12 kap. 59 § eller

föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken, 2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22-24 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,

3.

pröva tvist om hyresvillkor enligt 7 § sista stycket, upplåtelse av lä­genhet i andra hand enligt 30 § andra stycket eller medlemskap enligt 52 §, allt lx)stadsrättslagen (1971:479),

4.

pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i

60        § första stycket 1 bostadsrättslagen,

5.      vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,

5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligl hyres-Ibrhandlingslagen,

6.

pröva frågor enligl bostadssancringslagen (1973:531) och bosladsför-vallningslagen (1977:792),

7.

pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfaslighel m. m.,

Lagen omtryckt 1985:660. 2Senaste lydelse 1987:1278.

11

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1987/88:146

8.

pröva frägor enligl lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisnings-rätt,

9.

pröva frägor enligt lagen (1982:352) om rätt lill fasfighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är be­lägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfas­tighet m. m. upptages dock av hyresnärrmden i den ort där bolagets styrelse har sitt säle eller, i fråga om handelsbolag, där förvalmingen föres.

9 §

När tvist hänskjutils till nänmd, skall nämnden, utom i fall som avses i andra eller Uedje stycket, kalla parterna att inställa sig inför nämnden. Skall part inställa sig personligen, får nämnden förelägga vite.

Har tvisten hänskjutils till nämn- Har tvisten hänskjutils lill nämn­den enligl Ilkap. 6 a§ eller den enligt 11 kap. 6 a § jordabalken 12 kap. 58 a § jordabalken och har och har sökandens motpart ej iaktta-sökandens motpart ej iakttagit före- git föreläggande som avses i tredje läggande som avses i tredje stycket i stycket i samma lagrum, skall ären-samma lagrum, skall ärendet avskri- el avskrivas, om avtalet ej är upp-vas, om avtalet ej är uppsagt enligt sagt enligl 11 kap. 5 § första Ilkap. 5§ första stycket eller stycket samma balk. 72 kap. 57 § första stycket samma balk.

Handlägger hyresnämnden samtidigt etl stort antal tvister av likartad be­skaffenhet mellan en hyresvärd och dennes hyresgäster om villkoren för hyra av bostadslägenheter, får nämnden, sedan ett lämpligt antal typfall av tvister prövats, med ledning därav avgöra övriga tvister utan muntlig förhandling, om det är uppenbart att sådan förhandling inte behövs.

12 a §

Vid sådan medling som avses i

Vid sådan medling som avses i

12 kap. 58 eller 58 a § jordabalken 12 kap. 58 eller 58 a § jordabalken

skall hyresnämnden, om hyresvärden skall hyresnämnden, om hyresvärden

eller hyresgästen begär det, yiua sig eller hyresgästen begär del, yttra sig

om marknadshyran för lägenheten om marknadshyran för lokalen eller

eller om huruvida lägenhet som har om huruvida en lokal som har anvis-

anvisats av hyresvärden är godtagbar als av hyresvärden är godtagbar en-

enligt 12 kap. 57 § första stycket 2 ligt 12 kap. 57 § första stycket 2

jordabalken.

eller 3 jordabalken.

Vid sådan medling som avses i 11 kap. 6 eller 6 a § jordabalken skall arrendenämnden, om jordägaren eller arrendatom begär det, yttra sig om den arrendeavgift som arrendestället vid tillämpning av 11 kap. 5 a § första stycket jordabalken kan antas betinga på öppna marknaden.

21 §

I nämnds beslut skall anges de

I nämnds beslut skall anges de

skäl på vilka beslutet grundas, i den      skäl på vilka beslutet grundas, i den

12

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1987/88:146

män det är behövligt. I beslut om avskrivning enligt 9 § andra stycket skall även anges de nya villkor på vilka avtalet enligt Ilkap. 6 a§ tredje stycket jordabalken skall anses förlängt. Avser beslut enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfas­tighet m. m. Ullstånd till framtida förvärv, skall i beslutet utsättas viss fid, högst ett är, för tillständets gil­tighet.

män det är behövligt. I beslut om avskrivning enligt 9 § andra stycket skall även anges de nya villkor pä vilka avtalet enligt 11 kap. 6 a § tredje stycket eller 12 kap. 58 a § tredje jfycJfcef jordabalken skall anses förlängt. Avser beslut enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfas-fighet m. m. tillständ fill framtida förvärv, skall i beslutet utsättas viss tid, högst ett år, för tillståndets gil-

tighet.

Om part kan klandra beslutet eller besvära sig över det eller göra ansökan om äterupptagande, anges i beslutet vad parten därvid har att iakttaga.

Håller nämnden förhandling i ärendet och kan på grund av ärendets beskaffenhet eller annan särskild omständighet beslut ej meddelas samma dag som förhandlingen avslutals, meddelas beslutet inom två veckor därefter, om ej synnerligt hinder möter. Underrättelse om liden för beslutets meddelande skall lämnas vid förhandlingen.

Slutligt beslut fillslälles part genom nämndeits försorg. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut om avskrivning enligt 8 eller 12 §, om beslutet medde­las vid förhandling i parlens närvaro.

Har skiljaktig mening förekommit, skall denna meddelas partema på sam­ma sätt som beslutet.

22 

§

J

Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet, rättskraft, så­vitt därigenom avgjorts fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9. Vad som sagts nu gäller dock ej t)eslui, varigenom ansökan om åigärdsföreläggande en­ligt 12 kap. 16 § andra stycket eller fillstånd enligt 12 kap. 34-37 eller 40 § jordabalken eller 30 § andra stycket bostadsrättslagen (1971:479) eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken eller ansökan om förbud eller medgivande som av­ses i 2 a § bostadssaneringslagen (1973:531) eller yrkande om rätt fill förhandlingsordning enligt 9 § hy-

Beslut av nämnd äger, sedan lid för klander eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet, rättskraft, så­vitt därigenom avgjorts fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om åtgärdsföreläggande en­Ugt 12 kap. 16 § andra stycket eller fillstånd enligt 12 kap. 23 § andra stycket, 34-37 dier 40 § jordabal­ken eller 30 § andra stycket bosiads-rällslagen (1971:479) eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken eller ansökan om förbud eller medgivande som avses i 2 a § bostadssaneringslagen (1973:531) eller yrkande om rätt till förhand-

3Senaste lydelse 1987:1278.

13

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1987/88:146

resförhandlingslagen (1978:304) el­ler ansökan om anvisningsrätt enligt 3§ lagen (1987:1274) om kommunal bosladsanvisningsrätt lämnats utan bifall.

lingsordning enligt 9 § hyresför­handlingslagen (1978:304) eller an­sökan om anvisningsräit enligt 3 § lagen (1987:1274) om kommunal bosladsanvisningsrätt lämnats utan bifall. Bestämmelsema i 27 och 28 §§ förvaltningslagen (1986:223) om ompröv­ning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1989.

De nya bestämmelserna 19, 12 a och 21 §§ gäller även i fråga om hyres­avtal som har ingåtts före den 1 januari 1989. Om ett hyresavtal har sagts upp dessförinnan, tillämpas dock fortfarande äldre bestämmelser.

14

3 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol

Härigenom föreskrivs att 28 § lagen (1974:1082) om bosladsdomstol skall ha följande lydelse.

Prop. 1987/88:146

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

28 §1

Beslut av bostadsdomstolen äger rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom an­sökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller fill­stånd enligt 12 kap. 34, 36 eller 37 § jordabalken eller ansökan om förbud eller medgivande som avses i 2 a § bostadssaneringslagen (1973: 531) eller yrkande om rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304) eller ansökan om anvisningsräit en­hgt 3 § lagen (1987:1274) om kommunal bosladsanvisningsrätt lämnats utan bifall.

Beslut av bostadsdomslolen äger rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom an­sökan om åigärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller till­stånd enligt 12 kap. 23 § andra stycket, 34, 36 eller 37 § jordabal­ken eller ansökan om förbud eller medgivande som avses i 2 a § bostadssaneringslagen (1973:531) eller yrkande om rätt fill förhand­lingsordning enligt 9 § hyresför­handlingslagen (1978:304) eller ansökan om anvisningsrätt enligt 3 § lagen (1987:1274) om kommu­nal bosladsanvisningsrätt lämnats ulan bifall.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1989.

1

Senaste lyddse 1987:1279.

15

Bostadsdepartementet

°P-1987/88:146

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 17 mars 1988

Närvarande: statsministern[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, och statsråden[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Hjelm-Wallén,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], R.[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], G.[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN]

Föredragande: statsrädet[REDACTED_EFTERNAMN]

Proposition om ändringar i lokalhyreslagstiftningen

1 Inledning

Efter bemyndigande av regeringen (dir. 1984:40) tillkallade jag är 1984 en kommitté med uppdrag att göra en utvärdering av hyreslagens regler om lo­kalhyra samt att föreslå de ätgärder som behövs för att förbättra lokalhyres-gästemas ställning. Kommittén antog namnet lokalhyreskommittén (Bo 1984:02).

Lokalhyreskommittén (riksdagsledamöterna Hans Göran[REDACTED_EFTERNAMN], ordfö­rande, och Lennart[REDACTED_EFTERNAMN] samt förre riksdagsledamoten Sigvard Persson) överlämnade i september 1987 sitt belänkande (SOU 1987:47) Skäliga lokalhyror och trygghet i besittaingen. Betänkandet innehåller förslag fill ändringar i 12 kap. jordabalken och lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.

Till protokollet i detta ärende bör fogas dels kommitténs sammanfattning av sitt betänkande som bilaga 1, dels kommitténs lagförslag som bilaga 2, dels en förteckning över remissinstanserna som bilaga 3. En sammanställ­ning av remissyttrandena har gjorts inom bostadsdepartementet och finns tillgänglig i lagstiftningsärendet (dnr 1787/87).

Regeringen beslutade den 10 mars 1988 att inhämta lagrådets yttrande över förslag till ändringar i jordabalken m. m. Förslagen är likalydande med de som nu läggs fram. Lagrådet lämnade förslagen utan erinran. Lagrådets yttrande bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 4.

2 Allmänmotivering

2.1 Allmänna utgångspunkter

12 kap. jordabalken (hyreslagen) skiljer mellan bostadslägenheter och lokaler.

Med bostadslägenheter avses sädana lägenheter som upplåts för att helt eller

till en inte oväsentlig dd användas som bostad, övriga lägenheter benämns

lokaler. Lokaler hyrs i första hand ut till olika former av näringsverksamhet,

16

t. ex. butiker, restauranger och kontor. Även icke-kommersiella ändamål

förekommer dock i stor utsträckning, t. ex. garage, fritidslokaler, samlings-    Prop. 198//88.146 lokaler och daghem. För lokaler gäller i flera avseenden andra bestämmelser än för bostadslägenheter, bl. a. i fråga om besittoingsskydd.

Bosladshyresgäslen har ett s. k. direkt besittningsskydd, dvs. normalt en rätt atl få hyresavtalet förlängt om det sägs upp av hyresvärden. Besittnings­skyddet kompletteras med normer för hyressättningen, de s. k. bruksvärde-reglerna. Kommer inte partema överens om hyran, fastställs den av hyres­nämnden.

Lokalhyresgästen har till skillnad frän bosladshyresgäslen inte nägon kvar-boenderätt vid hyrestidens utgång. Om lokalhyresgäslen blir uppsagd och han inte kommer överens med hyresvärden om en förlängning av hyresförhål­landet och villkoren för detta, mäste han flytta frän lokalen. Är hyresvärdens förlängningsvägran att anse som ohiefogad, skall hyresvärden dock ersätta hy­resgästen dennes förlust på grund av all hyresförhållandet upphör. Detta bru­kar kallas ett indirekt besittningsskydd. Hyresvärden blir ersättaingsskyldig bl. a. om hyresvärden för förlängning krävt en hyra som inte är att anse som skälig. Norm för vilken hyra som skall anses som skälig är lokalens s. k. marknadshyra. Vid bedömningen av en lokals marknadshyra är den hyra som hyresvärden får ut av en ny hyresgäst av avgörande belydelse. Det innebär normalt att ett hyreskrav inte kan säkert bedömas förrän den sillande hyres­gästen flyttat. Tvister om hyresvärdens ersättningsskyldighet på grund av obefogad förlängningsvägran prövas av fastighetsdomstolen. Hyresgästen mäste dock dessförinnan normalt ha hänskjutit tvisten till hyresnämnden för medling. Hyresnämnden har endast fill uppgift att medla mellan partema och kan t. ex. inte - i motsats till vad som gäller i fräga om bostadslägenheter -fastställa hyran eller andra hyresvillkor för en fortsatt förhyrning av en lokal. Om hyresgästen inte kommer överens med hyresvärden, fär hyresgästen flytta och hälla sig fill sin eventuella ersättningsrätl.

Alltsedan det indirekta besittningsskyddets fillkomst är 1969 har vid upp­repade tillfällen ifrågasatts om reglema ger lokalhyresgästema ett tillfreds­ställande skydd. Efter förslag av hyresrätisutredningen i betänkandet (SOU 1978:8) Hyresrätt 2 Lokalhyra vidtogs är 1979 vissa lagändringar i syfte atl förslärka lokalhyresgästemas stälhiing (prop. 1978/79:89, CU 32, rskr. 308). Ändringama avsåg främst att förstärka hyresgästemas ställning vid medlingen i hyresnämnden. Bl. a. genom att hyresnämnden på parts begäran skall avge yttrande om lokalens marknadshyra.

I början av 1980-talet framhölls frän olika häll, bl. a. från detaljhandels-och hantverksföretag, att stora höjningar av lokalhyrorna hade genomförts. Lokalhyresgästemas situation uppmärksammades ocksä i flera riksdagsmo­tioner (se t. ex. BoU 1983/84:29). Besittningsskyddet ansågs alltför svagt. Bl. a. utucktes oro över att kraftiga hyreshöjningar inte bara får konse­kvenser för de drabbade lokalhyresgästema utan ocksä för andra, genom att viktiga servicefunktioner faller bort och stadsmiljön utarmas.

Mot denna bakgrund tillkallade jag år 1984 lokalhyreskommittén med di­rektiv att göra en utvärdering av hyreslagens regler om lokalhyra samt att föreslå de ätgärder som behövs för att förbättra lokalhyresgästemas ställning.

1                                                                                                                         direktiven efterlystes ocksä en mer omfattande och allsidig undersökning av

hyresutvecklingen pä lokalhyresmarknaden än som gjorts fidigare. I sitt be-

'

2 Riksdagen 1987188.1 saml. Nr 146

tänkande (SOU 1987:47) Skäliga lokalhyror och trygghet i besittningen ana­lyserar kommittén bl. a. resultat av en undersökning av lokalhyresutveck­lingen på fem orter under fiden 1982-1985 som statens pris- och kartell­nämnd (SPK) ulfört på kommitténs uppdrag. Enligt kommittén har hyres-gästema tjehov av ett bättre skydd mot de höga hyreskrav som kan följa av de speciella förhållandena pä lokalhyresmarknaden. Problemen anses dock inte vara av sådan art och omfattning att det skulle vara rimligt att gå ifrån systemet med marknadsanpassade hyror. Vidare anser kommittén att det finns beaktansvärda invändningar mot en övergång till elt direkt besittningsskydd för lokalhyresgäster. Kommittén föreslår emellertid en rad åtgärder inom ra­men för dagens system för att komma till rätta med de brister som har kons­taterats hos det nuvarande t)esiimingsskyddet. Ålgärdema går främst ut på att göra lokalhyresgästen mer jämställd med hyresvärden vid förhandling och medling i samband med att hyresavtalet har sagts upp.

Remissinstansema är överlag eniga om att det indirekta besitmingsskyddet och den marknadsanpassade hyressättningen på lokalhyresområdet bör bibe­hållas. Flertalet remissinstanser anser också alt det kan finnas behov av för­stärkning av besittningsskyddet i skilda hänseenden. De olika detaljema i kommitténs förslag har dock fått etl blandat mottagande.

Även jag delar kommitténs uppfattning alt övervägande skäl talar för att det indirekta besittningsskyddet och den marknadsanpassade hyressättningen be­hålls på lokalhyresområdet. Reformbehovet bör i stället, som kommittén har föreslagit, tillgodoses inom ramen för nuvarande system. Jag skall i det föl­jande behandla de skilda förslag som kommittén lagt fram. Mot bakgrund särskilt av vad som kommit fram vid remissbehandlingen anser jag dock att vissa av förslagen inte bör genomföras och alt det beträffande några av förslagen finns anledning att överväga andra lösningar än dem som kommit­tén har föreslagit.

Redan här vill jag ta upp en fråga som berörts av några remissinstanser. Det gäller det samband som råder mellan rättsinstituten hyra och anlägg­ningsarrende (11 kap. jordabalken). Besittningsskyddet vid anläggningsarrcnde är utformat efter mönster av det indirekta besittningsskydd som gäller vid lokalhyra. Vissa av de förslag till ändringar i bestämmelsema om lokalhyra som jag föreslår i det följande, kan därför aktualisera frägan om inle en översyn bör göras också av motsvarande arrendebestämmelser. Delta får dock övervägas i annat sammanhang. Jag har i denna fräga samrått med chefen för justitiedepartementeL

Prop. 1987/88:146

2.2 Skäligt hyreskrav

Mitt förslag: Huvudregeln enligt gällande rätt att marknadshyran skall utgöra norm vid bedömningen av ell hyreskravs skälighet be­hålls. När marknadshyran bestäms, skall dock främst beaktas hyran för närmast jämförliga lokaler på orten.

Kommitténs förslag: Vid prövning av elt hyreskravs skälighet skall främst b)eaktas hyresläget på orten för jämförliga lokaler. En hyra som hy-

resvärden kräver för förlängning skall därvid anses som skälig, om den inle är    Prop. 198 //8ö.I4ö påtagligt högre än hyresläget pä orten för jämförliga lokaler. (Se hietänkandet s. 65-74 och 136-138.) Två sakkunniga har i särskilda yttranden förordat en annan utformning av förslaget (se betänkandet s. 148, 149 och 152-154).

Remissinstanserna: Remissinstansema instämmer i allmänhet i kom­mitténs uppfattning att det är angeläget att partema pä lokalhyresmarknaden ges bättre möjligheter att bedöma ett hyreskravs skälighet redan under för­handling och medling. Flertalet instanser är dock kritiska till utformningen av förslaget och dess konsekvenser.

Skälen för mitt förslag: Enligt 57 § första stycket hyreslagen blir hyresvärden ersättningsskyldig, om förlängning av ett lokalhyresförhällande inle kommer till stånd på den grund att han för förlängning kräver en hyra som inte är skälig. År 1979 infördes i 57 a § t)eslämmelser om vad som skall anses som skälig hyra (prop. 1978/79:89). Enligt paragrafens första stycke skall hyran inle anses som skälig, om den överstiger den hyra som lägenheten vid hyresfidens utgång kan antas befinga på öppna marknaden (marknadshyra). Avsikten med bestämmelsema var att ge bättre ledning för den hyresbedömning som skall göras av hyresnämnden vid medling och ytt­rande. Normen skall dock givetvis tillämpas även vid prövningen av en er­sättningstalan. Normen för bedömningen av skälig hyra anslöt till de prin­ciper som gällde tidigare och någon saklig ändring var mte avsedd.

Utgångspunkten i gällande rätt är alltsä att det i princip skall stä hyresvär­

den fritt alt vid uppsägning för ändring av villkoren kräva marknadshyra för

lokalen. Denna hyra anses emellertid inte kunna fastställas säkert förrän

lokalen faktiskt har bjudils ut på den öppna marknaden (se prop. 1968:91

bihang A s. 123 och 127 samt prop. 1978/79:89 s. 11). Den hyra som hy­

resvärden avtalar med en ny hyresgäst är således avgörande för bedömningen

av vad som är marknadshyran. Fordrad hyra är alt anse som oskälig även om

/

den endast obetydligt överstiger vad hyresvärden fåll ut av en ny hyresgäst. Det saknar därvid betydelse för vilket ändamål deima hyresgäst förhyrt loka­len. Hyresvärden är alltså oförhindrad att tillgodogöra sig det värde som loka­len har vid den mest fördelaktiga användningen. Huvudregeln om vad som skall anses som en lokals marknadshyra modifieras av rvå undantag.

För det första skall man vid bestämmande av marknadshyran bortse från hyresanbud eller hyresavtal som inte är rimligt med hänsyn fill det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter (57 a § första stycket andra meningen). Denna spärregel är avsedd att hindra att uppenbart udda hy-reserbjudandcn från företag med verksamhet av spekulationskaraktär skall på­verka bedömnmgen av marknadshyran. I förarbetena (SOU 1978:8 s. 81) nämns som exempel företag som driver spelhallar, sexklubbar och konkurs­utförsäljning. Avgörande för tillämpningen av spärregeln är inte endast hy­rans höjd. Det måste dessutom framstå som osannolikt att den erbjudna hyran kan bäras av ett seriöst företag under nägon längre tid.

Som ett andra imdantag från huvudregeln för bestämmande av marknadshy­

ran gäller att ökning av lägenhetens värde, som hyresgäst åstadkommit, får

beaktas endast om särskilda skäl föreligger ( 57 a § första stycket U-cdjc me­

ningen). Bakgmnden till detta undanlag är all den hyra som efterträdaren be­

talar kan påverkas av alt han tillgodogör sig förbättringar som en tidigare

hyresgäst har åstadkommit. Det kan röra sig om såväl ändringsarbeten i lo-    Prop. 1987/88:146 kålen som en upparbetad kundkrets som är knuten till lokalen (se prop. 1978/79:89 s. 15).

Lokalens marknadshyra kan inte heller bestämmas med utgångspunkt från den hyra som en efterträdande h3Tesgäst betalar, om lokalen ändrats väsentligt före en ny uthyrning. I sädana fall fär skäligheten av en krävd hyra prövas på annat sätt, t. ex. genom en jämförelse med hyrorna för likvärdiga lokaler. Detta gäller ocksä i fall då lokalen inte har hyrts ut på nytt.

Som jag nämnde tidigare (avsnitt 2.1) infördes år 1979 bestämmelser om alt hyresnämnden på parts begäran skall avge ett yttrande om marknadshyran (12 a § lagen, 1973:188, om arrendenämnder och hyresnämnder). Avsikten var att tvinga fram en bättre utredning om lokalens marknadsvärde under medlingen och alt ge partema ledning vid deras bedömning av vilka medgi­vanden som bör göras för att få hyresförhållandet förlängt (prop. 1978/79:89 s. 11). Hyresnämndens yttrande skall grundas på den utredning som partema lägger fram. Den kan omfatta dels anbud som U-edje man har lämnat till hy­resvärden eller eventuellt hyresavtal som har ingåtts med tredje man, dels uppgifter om utgående hyra för jämförbara lokaler i orten. I förarbetena ut­gick man från att hjTesgästen och hyresvärden i flertalet fall av uppsägning avser att hyresförhållandet skall förlängas och att hyresvärden därför sällan skulle kunna åberopa anbud frän tredje man. Hyresnämndens bedömning av marknadshyran skulle därför sannolikt i betydande utsträckning ske på grund­val av ortsprisjämförelser. I förarbetena (prop. 1978/79:89 s. 11) anfördes vidare att en viss osäkerhet givetvis alkid kommer att vara förenad med hy­resnämndens yttrande, eftersom lokalens marknadsvärde kan fastställas säkert först när lokalen faktiskt har bjudits ut pä den allmänna marknaden. Det an-sägs dock filhäckligt alt hyresnämnden kan göra en bedömning av marknads­hyran som är bättre än den som parterna kan göra var för sig eller som i vart fall är lika bra som den mest insiktsfulla parten kan göra.

Ett yttrande av hyresnämnden har s. k. presumiionsverkan vid en ersätt­ningstvist i fastighetsdomstolen (57 a § andra stycket hyreslagen). Yttrandet fär frångås endast om det visas eller eljest är uppenbart att marknadshyran är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden angivit. Enligl förarbetena (SOU 1978:8 s. 113) skall en avvikelse som uppgår till 10 % eller mer alkid be­tecknas som påtaglig. Vidare får hyresanbud eller avtal om uthyrning av lo­kalen, som hyresvärden känt Ull vid tiden för hyresnämndens yttrande men då inte informerat om, beaktas vid fastighetsdomstolens prövning endast om synnerliga skäl föreligger (57 a § tredje stycket hyreslagen). Skälet till denna s. k. preklusionsregel är att hyresvärden skall förhindras att spekulera i hy­resgästens bristande kunskap om den hyra som tredje man kan ha förklarat sig villig att l)etala (prop. 1978/79:89 s. 13). Hyresvärden är däremot oför­hindrad att i ersättningsprocessen åberopa andra anbud eller annat hyresavtal. Inget hindrar heller partema att i fastighetsdomstolen äb)eropa annat jämförel­sematerial än det som redovisats vid medlingen i hyresnämnden.

Enligt nuvarande regler kan alltsä skäligheten av ett hyreskrav säkert be­

dömas först sedan lokalen bjudits ut på öppna marknaden och avtal slutits

med en ny hyresgäst. Enligt kommittén medför detta att partema och hyres­

nämnden har stora svårigheter att i förväg med rimlig säkerhet bedöma ett

20

hyreskravs skälighet. Denna osäkerhet anges ocksä som en förklaring till    Prop. työ//öö.l4C)

varför yttrande från hyresnämnden sällan begärs. Utan rimlig fömlsebarhet är

det enligt kommittén stor risk att partemas hyresförhandlingar och medlingen

påverkas på ett icke önskvärt sätt av osäkerheten samt alt hyresgästen i

många fall accepterar även oskäliga hyreskrav hellre än att flytta och riskera

att behöva lägga ned sin verksamhet.

Remissinstansema har i allmänhet instämt i kommitténs uppfatming att liedömningen av ett hyreskravs skälighet t)ör grundas på omständigheter som i princip är tillgängliga för partema redan före hyresfidens utgång och att det därför finns anledning att ompröva bestämmelsema om vad som skall anses som skäligt hyreskrav. Även jag delar kommitténs uppfattning i denna del.

Kommitténs förslag till bestämmelser och speciahnotiveringama till dessa har emellertid titt ett blandat mottagande tmder remissbehandlingen.

Remissinstansema godtar i allmänhet att skälighetsbedömningen främst bör baseras pä en jämförelse med hyroma för jämförliga lokaler och att hy-reserbjudanden från andra och avtal som träffats med en ny hyresgäst normalt inte bör påverka bedömningen. Flera instanser betonar dock att parterna kan ha svårt att få fillgång till ett tillfredsslällande jämförelsematerial och atl lo­kalhyresmarknaden är mycket heterogen, vilket försvårar en jämförelsepröv-ning. Kommittén har menat all man på goda gmnder kan utgå från att det går att göra jämförelser mellan hyroma för skilda lokaler och att det går att få fram ett tillfredsslällande underlag för sådana jämförelser. Kommittén har därvid pekat bl. a. på att jämförelsehyror ofta är ett argument för partema vid hyresförhandlingar och även utgångspunkten för hyresnämndens medlings­verksamhet, att ett system för hyresjämförelser tillämpas i samband med fastighetsvärdering samt alt man i flera andra länder använder hyresjämförelser för att bedöma hyreskravs skälighet på lokalmarknaden. Det kan enligt kommittén visserligen inte uteslutas att det kan uppstä vissa problem i sam­band med övergången till den föreslagna ordningen, men problemen torde vara av övergående nattir.

För egen del ansluter jag mig i allt väsentligt till kommitténs uppfattning,

nämligen att hyreskravs skälighet främst bör bedömas pä grundval av en

jämförelseprövning och att problemen med en sädan ordning bör kunna be­

mästras. Det är dock nödvändigt alt ta ställning lill vad en sådan jämförelse­

prövning skall syfta till. Vidare kommer det i många fall inle att finnas nå­

got rimligt jämförelsematerial, och skälighetsbedömningen av en krävd hyra

måste då göras på gmndval av andra omständigheter. För att en sådan mer

allmän skälighetsbedömning av ett hyreskrav skall bli meningsfull måste

mälsätmingen vara klar. I kommitténs förslag saknas den nuvarande normen

- marknadshyran - vilket flera remissinstanser har krifiserat. Kommittén

anger visserligen att förslaget inte innebär att gmndprincipen om marknads­

anpassade hyror frångås. Jag anser dock att remisskritiken är befogad. Som

jag fidigare anfört (avsnitt 2.1) delar jag uppfattningen att den marknadsan­

passade hyressättningen pä lokalhyresomrädet bör behällas. Den nuvarande

bestämmelsen i 57 a § första stycket första meningen hyreslagen om mark­

nadshyra som norm för vad som skall anses som skälig hyra uttrycker enligt

min mening en rimlig utgångspunkt vid en marknadsanpassad hyrespröv-

ning. Bestämmelsen bör därför finnas kvar. Som marknadshyran defmieras i

21

lagtexten får den anses synonym med begreppen mest sannolik hyra och    Prop. 198//88:146 marknadshyresvärde i fastighetsekonomisk teori.

Kommittén har vidare föreslagit att en krävd hyra skall anses som skälig, om den inte är påtagligt högre än hyresläget på orten för jämförliga lokaler. Enligt kommillén bör vid en sådan prövning samma vikt tillmätas nyligen omförhandlade avlal och sådana som är av äldre damm. Vidare skall den ge­nomsnittliga hyran i jämförelsematerialet anses som hyresläget, om det vid jämförelseprövningen inte kan konstateras en enhetlig hyresnivå.

Flertalet remissinstanser är starkt kritiska till kommitténs förslag i denna dd. Argument som anförs mot förslaget är bl. a. att man sällan torde kunna fmna någon enhefiig hyresnivå i lokalhyresl)eständet, att äldre hyresavtal ofta inte är representativa för marknadshyresläget samt att resultatet av att vid en föränderlig hyresmarknad beräkna skälig hyra med hjälp av genomsnittet av gamla och nya hyror blir att hyran kan komma att avvika markant från marknadshyran. Vidare har från bl. a. bostadsdomstolen anförts att kommit­téns uttalanden om vad som är skäligt hyreskrav är så allmänt hållna all de inte ger tillräcklig ledning för tillämpningen.

Liksom flertalet remissinstanser anser jag att kommitténs förslag kan medföra en hyressättning som markant avviker från marknadens värderingar. Hyresprövningen bör enligt min mening utformas på ett sätt som ger en bättre fömlsebarhet och inte för att allmänt söka reglera lokalhyresutveck­lingen. En sådan bättre fömlsebarhet innebär dock i sig ett skydd för hyres­gästerna mot oskäliga hyreskrav. Jag är alltsä inte beredd all tillstyrka kom­mitténs förslag i denna del. I stället förordar jag att en hyra som krävs för förlängning av ett lokalhyresavtal bör prövas enligt följande principier.

Som jag nyss framhöll anser jag att lokalens marknadshyra, dvs. den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden, liksom i dag bör utgöra norm för vad som skall anses som skäligt hyreskrav. Hyresanbud frän andra eller avtal som hyresvärden träffat med en ny hyresgäst bör dock inte tillmätas någon självständig tietydelse. Vid hiestämmandel av marknadshyran bör i stället främst beaktas hyran för närmast jämförliga lo­kaler pä orten. Regler härom bör införas i 57 a § första stycket hyreslagen. Jämförelse bör därvid i första hand göras med hyroma för sådana lokaler som är i grova drag jämförbara med avseende pä lokaltyp, läge, storlek och standard. Eftersom värderingen skall avse marknadshyran vid hyrestidens ut­gång, bör normalt mindre vikt tilläggas äldre avtal som inte nyligen för­längts. Om det inte finns några i grova drag jämförliga lokaler på orten eller partema inte åberopat några sädana lokaler, får marknadshyran bestämmas genom en mer fri värdering. I sådant fall kan ledning hämtas från hyroma för andra lokaler. Det bör inte heller uteslutas att seriösa anbud frän andra eller avtal som träffats med en ny hyresgäst dä vägs in i helhetsbedömningen. En sädan ordning bör enligt min mening - tillsammans med reglema om pre-sumfionsverkan av elt yttrande av hyresnämnden och förstärkta preklusions-regler - ge partema en tillfredsställande vägledning vid medlingen i hyres­nämnden. Reglema om hyresnämndens yttrande samt presumtions- och preklusionsreglema behandlar jag i det följande (avsnitt 2.3.3).

22

2.3 Förfarandet vid tvister 

2.3.1     Hyresvärdens  uppsägning

Prop. 1987/88:146

Mitt förslag: Nägon ändring av gällande ordning görs inte. Om hyresvärden har sagt upp avtalet, bör hyresgästen - liksom nu - vara skyldig att hänskjuta tvisten till hjTCsnänmden, om han inte träffar överenskommelse med hyresvärden och inte går med på all flytta utan att få ersätming. Även reglema för delgivning av h3Tesvärdens upp­sägning bör behållas oförändrade.

Kommitténs förslag: Om hyresvärden säger upp avtalet, skall han hänskjuta en eventuell tvist fill hyresnämnden inom viss tid från upp­sägningen. Gör han inte det, skall uppsägningen bli utan verkan. Hyresvär­den ges möjlighet alt upphäva verkan av uppsägningen genom att före hy­restidens utgång återkalla sin ansökan om medling. Det förenklade delgiv­ningsförfarande som gäller för uppsägning av bostadshyresavial t)ör få till-lämpas även för uppsägning av lokalhyresavtal. (Se betänkandet s. 93, 94, 139 och 140.)

Remissinstanserna: Åtskilliga remissinstanser är kritiska till kommit­téns förslag.

Skälen för mitt förslag: Enligt 58 § hyreslagen skall hyresvärden i uppsägningen underrätta hyresgästen dels om de villkor han uppställer för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge för­längning, dels om alt hyresgästen har att inom två månader från upp­sägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling, om han inte går med på att flytta ulan att få ersätming. Av 8 § andra och tredje styckena hy­reslagen följer all det förenklade delgivningsförfarande som normall gäller för uppsägning av bostadshyresavtal, dä uppsägningen omgående kan sändas i rekommenderat brev, inte får tillämpas vid uppsägning av lokalhyresavtal enligt 58 § hyreslagen.

Kommittén har i sina överväganden särskilt pekat på alt en stor mängd av hyresnämndemas medlingsärenden tillkommer av formella skäl. Hyresgästen ansöker om medling i hyresnämnden för att inte förlora sin rätt till ersätming och kommer därefter i mänga fall överens med hyresvärden ulan hyresnämn­dens medverkan. Dessa ärenden förorsakar dock hyresnämndema ell inle obe­tydligt arbete. Med en ordning, där det åligger hyresvärden - om han sagt upp avtalet - att hänskjuta en eventuell tvist till hyresnämnden för medling, menar kommillén att hyresvärden skulle få ett större intresse av att dessför­innan försöka komma överens med hyresgästen.

Från ett flertal remissinstanser har mot förslaget invänts att den föreslagna ordningen sannolikt i stället skulle leda lill en väsentlig ökning av antalet onödiga ansökningar om medling. Till dessa hör bl. a. hovrätten för Västra Sverige, bostadsdomstolen, hyresnämndema i Göteborg, Malmö och Gävle samt Sveriges advokatsamfund. Argument som anförs är bl. a. att hyresvär-dama skulle komma att ge in medlingsansökningar för säkerhets skull redan i samband med uppsägning och att förslaget inbjuder till passivitet från hyres­gästemas sida.

23

Jag delar de krifiska remissinstansemas farhågor och anser därför att kom-    Prop. 1987/88:146 mittens förslag inte bör genomföras. Med oförändrade regler om medlingsan­sökan kan av rättssäkerhetsskäl inte heller förslaget om ändrade delgivnings­regler genomföras. Jag vill erinra om att jag i prop. 1983/84:137 s. 102 in­tog samma ståndpunkt fill liknande förslag från hyresrätisutredningen.

Det är givetvis ett problem att ett stort antal medlingsärenden, där del egentligen inte råder tvist mellan parterna, administrativt belastar hyresnämndema. En anledning till delta kan vara att partema behöver mer tid för direkta förhandlingar än två månader frän uppsägningen för att själva kunna nå en överenskommelse. I detta sammanhang vill jag erinra om att del av allmänna regler följer att partema i en uppkommen lokalhyrestvist kan avtala om att medling i hyresnämnd inte skall utgöra en fömtsättning för ersättningsskyldighet. (Jfr prop. 1972:70 s. 19 och 32.) Partema kan t. ex. vara ense om alt söka bilägga tvisten i annan ordning än genom medling i hyresnämnd. Inget hindrar heller partema att avtala om att hänskjutande till nämnden skall fä ske senast viss senare dag med bibehållen rätt till ersättning för hyresgästen. Att hyresnämnden skall medla mellan parterna, även om tvisten hänskjutils lill nämnden efter det alt frislen på två månader utgått, framgår av rättspraxis (Rättsfall från bostadsdomstolen 27:81).

Medlingsförfarandet och pariemas möjligheter all rätta sitt agerande efter ell yttrande från hyresnämnden behandlar jag i del följande (avsnitt 2.2.3). Redan här vill jag dock ta upp kommilléns förslag om alt hyresvärden skall ges möjlighet alt förta verkan av sin uppsägning genom att före hyrestidens ut­gång återkalla sin ansökan om medling. Med oförändrade regler om vem som skall göra medlingsansökan kan visserligen inte kommitténs förslag genom­föras. Eftersom förslaget i sig kritiseras av ett flertal remissinstanser, bl. a. Stockholms tingsrätt, Malmö tingsrätt, hyresnämndema i Stockholm, Göte­borg och Malmö samt Sveriges advokatsamfund och Sveriges köpmannaför­bund, vill jag dock kommentera det. Vad instanserna främst vänder sig mot är att hyresgästen med den föreslagna ordningen under läng tid skulle befinna sig i ovisshet om huruvida uppsägningen skall behälla sin giltighet och all han härigenom inte på ett rimligt sätt kan gardera sig för en eventuell avflyttning, t. ex. genom att skriva kontrakt på en annan lokal. Jag anser att krifiken är befogad och är därför inte beredd att förorda några nya bestämmel­ser som ger hyresvärden möjlighet alt ensidigt förta verkan av sin upp­sägning.

24

2.3.2     Hyresgästens  uppsägning  för  vlllkorsändrlng

Prop. 1987/88:146

Mitt förslag: Om hyresgästen säger upp avtalet för förlängning pä ändrade villkor, skaU han redan i uppsägningen tmderrätla h3Tesvärden om den ändring som han begär. Gör han inte det, är uppsägningen utan verkan. Har inte hyresvärden själv sagt upp avtalet, skall man utgå från alt han är t)eredd att förlänga avtalet på oförändrade villkor. Om han i sådant fall vägrar förlängning eller kräver ändrade villkor som är oförmånligare för hyresgästen, skall hyresgästen allfid ha rätt fill ersättning om förlängning inle kommer till stånd.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se betänkan­det s. 94-96).

Remissinstanserna: Kommitténs förslag har i allmänhet tillstyrkts el­ler lämnats utan erinran. Sveriges advokatsamfimd avstyrker dock den före­slagna bestämmelsen att hyresvärden inte skall få kräva ändrade hyresvillkor. Sveriges fastighetsägareförbund anser att hyresvärden ulan risk för skadestånd skall ha rätt alt vägra förlängning, om hyresgästen efter sin uppsägning i hög grad åsidosätter sina förpliktelser. Fastighetsägareförbundet anser också alt hyresgästen inle skall ha rätt alt kräva lägre hyra eller annat för hyresvärden oförmänligare villkor än som angetts i uppsägningen.

Skälen för mitt förslag: Lokalhyresgästen har rätt alt med bibehållet indirekt besittoingsskydd säga upp avtalet för ändring av hyresvillkoren. En­ligt 58 a § hyreslagen skall hyresgästen i sådant fall inom rvå månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. I sin ansökan om medling skall hyresgästen ange den ändring av hyresvillkoren som han önskar. Gör han inte det, skall hyresnämnden förelägga honom att komplet­tera ansökan. Följs inte föreläggandet, skall ansökan om medling avvisas, vilket medför all uppsägningen blir utan verkan. Uppsägningen blir också utan verkan, om hyresgästen underlåter att hänskjuta tvisten inom rätt tid el­ler före hyresfidens utgång återkallar sin ansökan om medling.

Har hyresgästen fullgjort de nu angivna åliggandena, skall hyresnämnden förelägga hyresvärden att uppge de villkor som han kräver för att förlänga hyresförhållandet eller orsaken till att han vägrar medge förlängning. Hyres­värden är, även om han inte själv sagt upp avtalet, oförhindrad alt kräva högre hyra eller annat för hyresgästen oförmänligare villkor än vad som gällt tidigare eller att helt vägra förlängning. Följer inle hyresvärden föreläggandet, skall hyresavtalet anses förlängt pä de av hyresgästen önskade villkoren.

Om parterna inte kommer överens om villkoren för förlängning av hyres­förhållandet och hyresgästen inte återkallar sin ansökan om medling, står uppsägningen fast och hyresgästen är tvungen att flytta. Avgörande för frägan om ersättningsskyldighet blir i sådant fall om de av hyresvärden krävda hy­resvillkoren är skäliga eller om han annars haft t)efogad anledning att upplösa hyresförhållandet (57 § hyreslagen).

Kommittén föreslär att hyresgästen redan i uppsägningen skall vara skyldig att underrätta hyresvärden om den ändring av de avtalade villkoren som han önskar. Jag delar kommilléns uppfatming att en sädan ordning ger bättre för­utsättningar för parlema au själva komma överens. Den medför också alt

25

förfarandet vid en medling kan göras mindre omständligt. En konsekvens av Prop- 198 //88.140 det indirekta besittningsskyddet för lokalhyresgäster är att hyresgästens rätt till ersättning är beroende av skäligheten av de krav som hyresvärden ställer. Jag kan visserligen ha förståelse för fastighetsägareförbundets uppfattaing att hyresgästen inte bör fä ställa vidare önskemål om ändrade hyresvillkor än vad som angetts i uppsägningen. Med hänsyn till att tvisten i realiteten rör skä­ligheten av h3Tesvärdens krav, anscrjag dock inte att en regel med sådan in­nebörd skulle fylla någon prakfisk funktion.

Enligt kommittén bör man kunna ulgå från att hyresvärden är beredd att förlänga hyresförhållandet pä oförändrade villkor, om han inte själv har sagt upp avtalet. Den nuvarande ordningen anses innebära en risk för hyresgästen, eftersom hyresvärden kan vägra förlängning, och detta kan utgöra en förkla­ring till att hyresgästema sällan säger upp avtal för villkorsändring. Kommittén har föreslagit att hyresvärden - i fall då endast hyresgästen sagt upp avtalet för villkorsändring - skall bli ersättningsskyldig, om han vägrar förlängning eller kräver för hyresgästen oförmänligare hyresvillkor än vad som följer av det uppsagda avtalet.

En hyresvärd som har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet eller som vill fä till stånd nya hyresvillkor, har möjlighet att själv säga upp av­talet. Gör han inte det, får han anses acceptera förlängning på oförändrade villkor. Jag delar därför kommitténs uppfattning alt hyresvärden bör vara bunden av villkoren i det gamla avtalet och att han - i fall då endast hyres­gästen sagt upp avtalet - inle bör få vägra förlängning eller kräva för hyres­gästen oförmånligare villkor. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, bör han bli ersältningsskyldig. Visserligen kan hyresgästen redan en­ligt gällande rätl i ett sådant fall förta uppsägningen dess verkan genom atl återkalla sin ansökan om medling, vilket medför att avtalet förlängs pä oför­ändrade villkor. Kommitténs förslag innebär emellertid enligt min mening en befogad förstärkning av hyresgästens ställning som bör göra partema mer jämställda vid förhandling och medling. Jag kan inte dela fastighetsägareför­bundets uppfatming att hyresvärden bör ha rätt att vägra förlängning, om hy­resgästen efter en uppsägning för villkorsändring i hög grad åsidosätter sina förpliktelser. Jag vill därvid peka på att hyresvärden enligt 42 § hyreslagen har möjlighet att säga upp avtalet i förtid på gmnd av förverkande, om hyresgästen skulle gravt åsidosätta sina skyldigheter. Jag förordar alliså alt bestämmelsema om lokalhyresgäslens uppsägning för villkorsändring ändras i enlighet med kommitténs förslag.

26

2.3.3     Medlingsförfarandet  och de  s. k.  preklusions-och   presumtionsreglerna

Prop. 1987/88:146

Mitt förslag: Inga ändringar görs i fräga om medlingsförfarandet i hyresnämnd. Detta innebär bl. a. att yttrande av hyresnämnden -liksom nu - skall avse marknadshyran eller om en anvisad ersätt­ningslokal är godtagbar.

Har hyresnämnden avgett ett yttrande om en lokals marknadshyra, får utredning som inte har lagts fram under medlingen, beaktas vid en ersättrungstvist i fastighetsdomstol endast om det finns synnerliga skäl (preklusionsregeln). Nuvarande presumtionsregel behålls i stort oförändrad.

Kommitténs förslag: Pä begäran av part skall hyresnämnden - oavsett pä vilken gmnd uppsägning har skett - avge yttrande om hyresvärdens er­sättningsskyldighet om förlängning inte skulle komma till stånd. Om hyres­nämnden har avgett ett yttrande, får utredning som inte har åberopats under medlingen, beaktas i en ersättningstvist i fastighetsdomstol endast om det finns särskilda skäl. Vid uppsägning för rivning, ombyggnad eller ändrade hyresvillkor fär ett yttrande av hyresnämnden frångås endast om det visas el­ler annars är uppenbart att hyresnämndens bedömning inte varit rikfig. (Se betänkandet s. 75-93.)

Remissinstanserna: Åtskilliga remissinstanser är kritiska till kom­mitténs förslag.

Skälen för mitt förslag: Innan en lokalhyresgäst fär väcka talan i fastighetsdomstol om ersättning på grund av obefogad uppsägning, skall medling normalt alltid ske hos hyresnämnden. Enligt 12 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder (nämndlagen) skall hyresnämnden klarlägga tvistefrägoma och söka förlika partema. Kan inte partema förlikas efter förslag av någondera parten, skall hyresnämnden lägga fram förslag till förlikning, om det inte är uppenbart att det saknas fömlsättoingar för en överenskommelse. Som tidigare nämnts infördes är 1979 regler om att hy­resnämnden, om någon av partema sä begär, skall avge ett yttrande om loka­lens marknadshyra eller i fall dä uppsägningen är föranledd av rivning eller ombyggnad - om en lokal som har anvisats av hyresvärden är godtagbar (12 a § nämndlagen). I fråga om marknadshyran är avsikten med yttrandet att tvinga fram en bättre utredning och att ge partema ledning vid deras bedöm­ning av vilka medgivanden som bör göras för att fä hyresförhållandet förlängt (se prop. 1978/79:89 s. 11). När det gäller frägan om en ersätlningslokal är godtagbar eller inte, är det främst prakfiska skäl som mofiverar ett yttrande frän hyresnämnden. Den uppsagda lokalen kan t. ex. ha rivits eller byggts om vid tiden för fasfighetsdomstolens prövning. Vidare kan den anvisade er­sättningslokalen ha ändrats eller vara svårtillgänglig för besiktning av fastig­hetsdomstolen. En besiktning av hyresnämnden utgör i sådana fall det bästa bevismedlet (Se SOU 1978:8 s. 86 och prop. 1978/79:89 s. 18.)

Hyresnämndens yttrande har inte några omedelbara rättsverkningar för par­tema och fär inte överklagas. Det har dock prestmifionsverkan vid en efter­följande ersättningstvist i fastighetsdomstolen. Enligt 57 a § andra stycket

27

hyreslagen får ett yttrande frångås endast om det visas eller eljest är uppenbart Prop. 198 //88.146 att marknadshyran är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden angivit eller att hyresnämndens bedömning av en anvisad ersättningslokal inte varit riklig. Enligt förarbetena (SOU 1978:8 s. 113) skall en hyresawikdse som uppgår till 10 % eller mer alltid betecknas som påtaglig. För att förhindra att hyres­värden i samband med yttrande om marknadshyra spekulerar i hyresgästens bristande kunskap om den hyra som någon annan kan ha förklarat sig villig alt betala för lokalen, infördes år 1979 också en preklusionsregel i 57 a § tredje stycket. Sådana anbud eller avtal om uthyrning av lokalen som hyres­värden känt fill vid tiden för hyresnämndens yttrande men då inte informerat om, får enligt denna regel beaktas vid fasfighetsdomstolens prövning endast om synnerliga skäl föreligger. Preklusionsregeln hindrar dock inte hyresvär­den frän att i en ersättningsprocess åberopa nya anbud eller hyresavtal som grundar sig på ett nytt anbud. Inget hindrar heller partema att i faslighets-domstolen åberopa annat jämförelsematerial än det som låg till grund för hy­resnämndens yttrande om marknadshyra.

Kommer inte partema överens om en förlängning av avtalet, mäste hyres­gästen flytta. Förhandlingama mdlan partema är att anse som avslutade i och med att hyresnämnden avskriver medlingsärendet frän vidare handläggning. Har nämnden avgett yttrande om marknadshyran, skall partema dock enligt 21 a § nämndlagen, innan ärendet avskrivs, beredas tillfälle att hos nämnden anmäla om de antar den hyra som angetts i yttrandet. De ätgärder som par­tema vidtar efter en medling som inle lett till förlikning, påverkar normalt inte bedömningen av ersätöiingsfrågan.

I betänkandet (SOU 1981:77) Hyresrätt 3 Bruksvärde, hyresprocess m.m. föreslog hyresrättsutredningen att samtliga hyresrällsliga tvister, bl. a. er­sättningstvister enligt 57 § hyreslagen, skulle prövas av hyresnämnden med bostadsdomstolen som fullföljdsinstans. Flera remissinstanser, bl. a. Svea hovrätt, bostadsdomslolen och domstolsverket, var kritiska till förslaget. Till dem som var kritiska hörde ocksä rättegångsutredningen (Ju 1977:06) som tillkallats för alt se över förfarandet vid de allmänna domstolarna. I prop. 1983/84:137 s. 67 anförde jag att fiden ärmu inte var mogen att ta ställning till en reform av hyresprocessen och att det bl. a. fanns anledning att avvakta resultatet av rätlegängsutredningens arbete.

I april 1987 lade rättegängsutredningen fram ett delbetänkande (SOU 1987:13) översyn av rättegångsbalken 3 Expertmedverkan och specialisering. Rättegångsutredningen anser att det skulle innebära fördelar om fastighets­mål, bl. a. lokalhyrestvister, handläggs vid landets samtliga tingsrätter. Vi­dare anser utredningen att hyres- och artendenämndemas uppgifter bör över­föras till tingsrältema och bostadsdomstolens uppgifter till hovrätterna och högsta domstolen. Även medlingsärenden som gäller lokalhyrestvister bör enligt utredningen kunna handläggas av tingsrältema. Rätlegängsutredningens förslag och det fidigare förslaget från hyresrättsutredningen övervägs för när­varande inom justitiedepartementet.

Lokalhyreskommittén har i detta läge inte funnit det meningsfullt att över­

väga en ändring av den kompetensfördelning som i dag fmns mellan hyres­

nämnden och fastighetsdomstolen i lokalhyrestvister. Jag delar kommitténs

uppfattning att man nu bör utgå från gällande ordning, dvs. att ersättnings-

28

tvistema slutligt skall prövas i fastighetsdomstolen eller högre instans, men    Prop. 198 //8ö.l4ö att tvisten dessföriiman och före hyresfidens utgång skall ha hänskjutils till hyresnämnden för medling. Jag delar vidare kommilléns uppfattning att med­lingen bör vara inriktad pä att hyresförhållanden skall förlängas på skäliga villkor och att de inte skall upplösas utan befogad anlednmg.

Som jag nyss nämnde skall hyresnämnden enligt gällande rätt - om någon part begär det - avge yttrande om en lokals marknadshyra och huruvida en anvisad ersättningslokal är att anse som godtagbar. Enligt kominittén ger dock det nuvarande medlingsförfarandet inte partema en tillfredsställande väg­ledning inför en eventuell ersättoingstvist i fasfighetsdomstolen. Det gäller särskilt då tvisten avser skäligheten av ett hyreskrav. Kommittén föreslår därför bl. a. att hyresnämnden på begäran av part skall avge ett yttrande i frägan om hyresvärdens ersättningsskyldighet för den händelse förlängning inle skulle komma till stånd, och detta oavsett pä vilken gmnd uppsägning har skett.

Kommitténs förslag i denna del har kritiserats av ett flertal remissinstanser, bl. a. Svea hovrätt, hovrätten för Västra Sverige, Stockholms Ungsrätt, Malmö tingsrätt samt hyresnämndema i Göteborg och Malmö. Förslaget an­ses bl. a. diskutabelt ur processrättslig synpunkt, eftersom yttrandet skulle avse en fråga som normalt avgörs av fastighetsdomstolen genom mdlandom. Vidare anförs att lokalhyresmedlingama nästan uteslutande gäller antingen frägan om krävd hyra är skälig eller frägan om en anvisad lokal skall anses godtagbar, dvs. frägor som redan i dag kan bli föremål för yttrande. Om tvis­ten gäller skäligheten av ett hyreskrav, skulle enligt flera instanser elt yttrande om ersättningsskyldighet i enlighet med kommitténs förslag inte ge partema en rimlig utgångspunkt för förlikning.

Jag delar kommitténs uppfattning att det är angeläget att partema under medlingen ges en tillförlitlig vägledning. Enligt min mening är detta särskilt angeläget i tvister som rör skäligheten av ett hyreskrav, där båda parter nor­malt räknar med att kunna nä en överenskommelse om förlängning, ftoble-met med nuvarande yttranden om marknadshyra rör snarast frågan om vilken ny utredning hyresvärden skall ha rätt att åberopa i en eventuell ersättnings­tvist och vilken verkan ett yttrande frän hyresnämnden skall ha i en sådan tvist, dvs. hur tillförlitligt yttrandet är. I likhet med de kritiska remissinstan­sema anser jag all ett yttrande om lokalens marknadshyra i sig utgör en bäilre vägledning för partema än ett ytuande om hyresvärdens ersättningsskyldighet om han skulle vidhålla sitt krav.

Vid uppsägning av annat skäl än ändring av hyresvillkoren vill hyresvärden

få hyresförhållandet upplöst. Det kan bero på att huset skall rivas eller byg­

gas om, all hyresgästen har misskött sig eller att hyresvärden av annat skäl

vill upplösa hyresförhållandet, t. ex. för alt själv utoyltja lokalen. I sädana

frågor skulle ett ytuande om ersättningsskyldighet i enlighet med kommit­

téns förslag innebära att hyresnämnden skulle föregripa och påverka fastig­

hetsdomstolen i en fråga som det med nuvarande kompetensfördelning rim­

ligen bör ankomma på domstolen att bedöma. En sådan ordning är enligt min

mening tveksam. Det bör därvid.anmärkas all den nuvarande möjligheten till

ytUande om humvida en ersättningslokal är godtagbar vid uppsägning för

rivning eller ombyggnad främst är motiverad av praktiska skäl.

29

Ett annat problem med kommilléns förslag är alt en ordning med yttrande    Prop. 198 //o8.146 om ersättoingsskyldigheten under medlingen inle rimligen skulle kuima fm-nas kvar, om såväl medling som slutlig prövning av en lokalhyrestvist framdeles skulle komma att handläggas av samma instans i enlighet med hy-resrättsutredningens eller rättegångsuuedningens förslag.

Mot bakgmnd av det anförda harjag kommit till slutsatsen att nuvarande bestämmelser i 12 a § nämndlagen om i vilka fall hyresnämnden skall avge yttrande och om ytuandets innebörd bör finnas kvar. Kommitténs förslag i denna dd bör således inte genomföras.

Jag har tidigare (avsnitt 2.2) föreslagit att en lokals marknadshyra i sam­band med en lokalhyrestvist skall bestämmas genom en mer renodlad värde­ring gmndad på omständigheter som i princip är tillgängliga redan före ett hyresförhållandes upplösning. Vid bestämmandet av marknadshyran skall dä främst beaktas hyran för närmast jämförliga lokaler på orten. Vad en efter­följande hyresgäst är beredd all betala i hyra skall normalt inle ha någon be­tydelse. Med en sädan ordning ökar fömtsättoingama för att ett yttrande av hyresnämnden om en lokals marknadshyra skall bli mer tillförlitligt för par­tema. En avgörande fömtsättning för detta är dock att underlaget för värde­ringen läggs fram redan under medlingen i hyresnämnden.

Kommillén har föreslagit att, i fall då hyresnämnden avgett yttrande, sådan utredning som inte har åberopats under medlingen, skall beaktas i en ersätt-ningstvisl endast om det fmns särskilda skäl. Kommillén menar alt partema i princip inte bör få åberopa annan uuedning i en ersäimingstvist än den som lagts fram under medlingen. Endast sädana nya omständigheter och bevis som inte varit tillgängliga för part före medlingens avslutande, bör enligt kom­mittén få äh)eropas. Beuäffande tillämpningen av en sädan preklusionsregel i fall då uppsägningen avsett ändrade hyresvillkor, anför kommittén bl. a. att partema i fastighetsdomstolen bör få åtieropa de ändringar i det vid hyres­nämnden framlagda jämförelsematerialet som skett efter medlingens avslu­tande och fram till hyrestidens utgång. Vidare bör partema fä åberopa även andra hyresavtal som jämförelsematerial, om dessa avtal träffats först efter medlingens avslutande. En förulsältoing skall dock vara att dessa avtal gäller för den tidpunkt då ett nytt avtal för prövningslokalen skulle börja löpa. Nå­got ytterligare jämförelsdmaterial bör inte få åberopas i fastighetsdomstolen. Om så fick ske skulle det, enligt kommittén, avsevärt minska partemas in­tresse av att i hyresnämnden lägga fram ett tillfredsställande jämförelsemate­rial.

Kommitténs förslag till preklusionsregel har i allmänhet tillstyrkts eller lämnats utan erinran av remissinstanserna. Flera instanser, bl. a. hyres­nämnden i Göteborg, anser dock att regeln bör skärpas ytterligare. Enligt hyresnämnden är det särskilt viktigt att partema hindras från att föra in nya anbud och nytt jämförelsematerial, även om denna uuedning blivit till­gänglig först efter hyresnämndens yttrande.

Som jag nyss nämnde innebär mitt förslag i fråga om skäligt hyreskrav att

värderingen av en lokals marknadshyra skall grundas på omständigheter som i

princip är tillgängliga redan före hyresförhållandets upplösning. Värderingen

skall dock avse tiden för hyrestidens uigäng. Eftersom ett yiuande om mark­

nadshyra normall kommer att avges före denna lidpunkt, kan det under mel-

-'

lantiden inUäffa förändringar i det framlagda jämförelsematerialet. Jag delar kommitténs uppfatming att uuedning om sådana förändringar bör fä åberopas vid en ersättningstvist i fastighetsdomstolen. Sädana förändringar är i viss män fömtsebara. Av hyresavtalen framgår när hyrestiden löper ut, och par­tema bör kunna lämna uppgift om huruvida de är uppsagda för villkorsänd­ring. Till skillnad från kommittén anser jag dock inle alt avtal för jämförel­selokaler som inte varit aktuella vid medlingen i hyresnämnden, bör få åbie-ropas i en efterföljande ersättningstvist. En sådan ordning kan inbjuda till passivitet från pariemas sida under medlingen och göra etl yttrande om mark­nadshyra oiillförliiligt. Vidare anser jag alt hyresvärden i en ersättningstvist inte heller bör få åberopa hyresanbud från Uedje man och hyresavtal som Uäffats med en ny hyresgäst, om dessa inte framlagts i hyresnämnden. En möjlighet att sedermera fä åberopa sädan uUedning skulle kunna skapa onödig osäkerhet hos motparten. För att markera att det bara är i rena tmdantagsfall som ny uuedning skall fä förekomma i en ersättoingstvist, om hyresnämn­den avgett yttrande om marknadshyran, förordar jag att det i lagtexten anges att det skall finnas synnerliga skäl för att sådan ny uUedning skall få beaktas. När ytuande begärs, bör hyresnämnden informera partema om deras begrän­sade möjligheter att sedermera få åberopa annan uUedning.

Jag har tidigare förordat att nuvarande bestämmelser i 12 a § nämndlagen om i vilka fall hyresnämnden skall avge ytuande och om ytUandets innebörd behälls. Vid sådant förhållande bör också de nuvarande bestämmelserna i 57 a § andra stycket hyreslagen om presumiionsverkan av ell sådant ytuande behållas. Eftersom fastighetsdomstolen normalt skall gmnda sin bedömning av marknadshyran på samma underlag som hyresnämnden haft tillgäng till, bör dock lydelsen ändras något. Jag återkommer till denna fräga i special­motiveringen.

Prop. 1987/88:146

2.4 Uppskov med avflyttning

Mitt förslag: Längsta tid för uppskov med avflyttning förlängs frän ett år till två år. Ansökan om uppskov skall göras före hyresti­dens utgäng.

Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag (se betänkandet s. 97 - 101). En sakkunnig har i särskilt ytuande förordat en an­nan utformning av förslaget (se betänkandet s. 154).

Remissinstanserna: Remissinstansema instämmer i allmänhet i kom­mitténs uppfattning att den nuvarande begränsningen till högst ett års upp­skov är för snäv. Flera instanser, bl. a. Malmö tingsrätt, bostadsdomstolen, hyresnämnden i Stockholm och Sveriges advokatsamfund, menar dock att längre tids uppskov än ett år endast undantagsvis bör få komma i fråga. Vi­dare anser flera instanser, bl. a. Malmö tingsrätt, hyresnämndema i Stock­holm, Malmö och Gävle samt advokatsamfundet, att nuvarande begräns­ningar av möjligheten till uppskov i 59 § andra stycket hyreslagen bör finnas kvar. Svenska kommunförbundet och flera kommuner menar att längre tids

31

uppskov i samband med uppsägning för rivning eller ombyggnad kan med-    Prop. 1987/88:146 föra stora problem.

Skälen för mitt förslag: Om hyresförhållandet skall upphöra på gnmd av hyresvärdens uppsägning eller hyresgästens uppsägning för villkorsänd­ring, fär hyresnämnden enligt gällande rätt pä begäran av h)Tesvärden eller hyresgästen medge uppskov med avflytmingen tmder skälig tid, dock högst ett är frän hyrestidens utgäng (59 § första stycket hyreslagen). Enligt para­grafens andra stycke får uppskov dock inte medges, om hyresvärden, hy­resgästen eller någon annan därigenom skulle orsakas betydande skada eller olägenhet. Uppskov får inte heller medges, om avflytmingen med hänsyn till omständighetema utan olägenhet kan ske vid den tidptmkt då avtalet upphör.

Av paragrafen framgår inte klart när begäran om uppskov senast kan fram­ställas. Sä länge uppskovsfrägan är anhängig i hyresnämnden, har hyresgäs­ten dock rätt att vara kvar i lokalen (jfr SOU 1981:77 s. 375).

Kommittén har funnit att den nuvarande begränsningen av uppskovsfiden till ett är i mänga fall är för snäv för att särskilt hyresgästen skall kunna pla­nera för en avflyttning. Om förhandlingama mellan partema drar ut pä liden, äterstär ofta endast en kortare tid av hyresperioden. Kommittén hänvisar där­vid till att den genomsnitfiiga handläggningstiden för medlingsärenden i hy­resnämnden är ca 9 månader, dvs. den normala uppsägningstiden för ett lo­kalhyresavtal. Man kan således inte normalt räkna med att hyresgästen efter medlingens avslutande har rådnun att finna en ersättningslokal eller att pä annat sätt planera för sin verksamhet. Kommittén hänvisar också till sitt förslag att hyresvärden skall ha möjlighet att äterkalla sin ansökan om med­ling och dämied upphäva verkan av sin uppsägning. Med en sådan ordning kan inte hyresgästen välja att flytta före medlingens avslutande.

Jag har i det föregäende (avsnitt 2.3.1) förordat att kommitténs förslag alt hyresvärden ensidigt skall ha möjlighet alt förta verkan av sin uppsägning inte genomförs. Den nuvarande tjegränsningen av uppskovsfiden till ett år kan dock i vissa fall vara för snäv för att det skall vara möjligt att lösa de olika problem som följer av en avflyttning frän en lokal. Som kommittén har anfört avser flertalet uppsägningar krav på ändrade hyresvillkor, och par­tema utgår i sädana fall normalt frän att de slutligen skall komma överens om en förlängning av avtalet. I sådana fall kan man inte begära att de på all­var planerar för en upplösning av hyresförhållandet förrän det står klart att de inte kan nå en överenskommelse. Om det dä endast återstår en kortare fid av hyrestiden, är det uppenbart att partema kan ha behov av rådrum för att vidta de åtgärder som en avflyttning för med sig. Om hyresgästen tvingas lägga ned sin verksamhet, bör detta få ske under rimliga former, varvid bl. a. bör beaktas de frister som enligt den arbetsrättsliga lagstiftningen gäller för varsel och uppsägning av anställda. Om verksamheten skall drivas vidare, bör hy­resgästen ges tid att finna en annan lokal. I sådana fall kan det i bland framstå som rimligt att medge hyresgästen ett längre uppskov med avflytmingen än ett år. Jag godtar därför kommitténs förslag om en förlängning av den maxi­mala uppskovstiden till två år.

Vid uppsägning pä annan gmnd än krav pä ändrade hyresvillkor är läget

dock något aimorlunda. Om uppsägning skett för att huset skall rivas eller

byggas om eller för att hyresgästen åsidosatt sina föipliktelser, kan hyres-

2

gästen normalt räkna med att hyresvärden vidhåller sin uppsägning och att    Prop. 198

//8ö.14d hyresförhållandet skall upphöra. Hyresgästen kan då redan i samband med uppsägningen börja planera för en avflyttning från lokalen. I sädana fall torde behovet av en längre tids uppskov vara avsevärt mindre.

Vid bedömningen av om uppskov med avflyttning txir medges och av uppskovs tidens längd kan dock inte enbart beaktas sökandens behov av upp­skov. Detta mäste givetvis vägas mot den skada eller olägenhet som kan uppslå för motparten eller Uedje man. Enligt gällande rätt får uppskov inte medges om motparten eller Uedje man därigenom skulle orsakas betydande skada eller olägenhet eller om avflyttning med hänsyn fill omständighetema utan olägenhet kan ske vid hyrestidens utgång ( 59 § andra stycket hyresla­gen). I kommitténs förslag har dessa bestämmelser fått utgå, vilket har för­anlett kritik från flera remissinstanser. Rera instanser menar ocksä att en längre tids uppskov än elt år endast undantagsvis bör få komma i fräga.

För egen del anser jag att det är lämpligt att avvägningen mellan hyresvär­dens och hyresgästens inUessen i uppskovsfrägan är tämligen fri. Jag delar därför kommitténs uppfattning att begränsningsreglema i 59 § andra stycket bör slopas. Uppskov skall dock givetvis inte medges om det inte finns något sakligt skäl för detta, och uppskovstiden bör givetvis anpassas efter behovet. Härvid bör som jag nyss nämnde beaktas all hyresgästen vid uppsägning på annan gmnd än krav på ändrade hyresvillkor redan vid uppsägningen normalt kan räkna med att hyresförhållandet skall upphöra. Utgångspunkten för be­dömning av behovet av uppskov bör vara den fidpunkt då det står klart för partema att de inte kan enas om en förlängning. Vid uppsägning för rivning eller ombyggnad bör hyresgästen således redan vid uppsägningen kimna utgå från alt avflyttning skall ske och planera därefter. Mot behovet av uppskov skall givetvis ställas den skada eller olägenhet som detta kan förorsaka mot­parten eller Uedje man. Vid t. ex. uppsägning för rivning eller ombyggnad som är nära förestående, bör givetvis faslighetsägareinuesset väga mngt.

Som jag tidigare nämnt framgår det inle klart av den nuvarande paragrafen när begäran om uppskov senast kan framställas. Ett förtydligande i denna fråga har efterlysts av några remissinstanser. Av gmndprincipema för det indirekta besilUiingsskyddet följer att hyresgästen, om avtalet sagts upp, är skyldig att flytta vid hyrestidens utgång, om överenskommelse inte Uäffats om en förlängning. Med hänsyn härtill torde det ligga i sakens natur att an­sökan om uppskov bör göras före hyrestidens utgäng. Jag förordar att en be­stämmelse härom införs i paragrafen.

33

3 Riksdagen 1987188.1 saml. Nr 146

2.5 Ersättningsregler

Prop. 1987/88:146

Mitt förslag: Om hyresförhållandet upphör till följd av obefogad forlängningsvägran, skall hyresgästen alltid ha rätt till en minimier-sättning motsvarande en årshyra för lokalen, dock högst ett belopp som motsvarar två basbelopp enligt lagen (1962:381) om allmän för­säkring.

Om hyresgästen förorsakals en förlust som inte täcks av minimier-sättoingen, skall denna förlust ersättas i enlighet med nuvarande reg­ler. Kvarvarande värde av ändringsarbeten i lokalen som hyresgästen bekostat skall ersättas, även om de inte medfört en ökning av lokalens värde som hyreslägenhet

Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag. Kommitténs förslag innehåller dock inte nägon motsvarighet fill den av mig föreslagna, till basbeloppet kopplade begränsningen av minimiersältningen. (Se l)etänkandet s. 102-111.) En sakkunnig har i särskilt yttrande ställt sig kritisk till förslaget om minimiersättoing (se betänkandet s. 154156).

Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har ställt sig kritiska fill förslaget om minimiersätming. Huvudargumentet mot förslaget är att den föreslagna ordningen skulle komma att strida mot den skadeståndsrältsliga gmndprincipen att endast adekvat ekonomisk skada är ersältningsgill. Kom­mitténs förslag beUäffande ersättning för ändringsarbeten har i allmänhet till­styrkts eller lämnats utan erinran. Kritik har dock framförts av Sveriges advokatsamfund, SABO, Sveriges fastighelsägareförbimd och HSB.

Skälen för mitt förslag: Enligt gällande rätt skall hyresvärden vid obefogad förlängningsvägran i skälig omfattning ersätta hyresgästen dennes förlust pä gmnd av all hyresförhållandet upphör (57 § första stycket hyresla­gen). Enligt förarbetena till bestämmelsen är hyresvärden i princip skyldig att utge ersättning för all den ekonomiska skada som hyresförhållandets upplös­ning medför för hyresgästen. Bedömningen av hyresgästens ersätuiingsan-spräk skall ske på samma grunder som vid bestämmandet av ersättning vid expropriation. Därvid hänvisas särskilt till gmnderna för bestämmandet av ersättning för s. k. rördseskada. (Se SOU 1966:14 s. 315 ff, prop. 1968:91 bihang A s. 128 f och 3 LU 1968:50 s. 86.)

Med uttrycket att hyresvärden i skälig omfattning skall ersätta hyresgästen dennes förlust antyds att ersättningen i vissa fall skall kunna jämkas. Enligt förarbetena skall denna möjlighet utnyttjas endast i undantagsfall, t. ex. dä hyresgästen underlåtit att vidta sädana åtgärder för att minska skadan som skäligen kunnat fordras av honom (se prop. 1968:91 bihang As. 118 f och 236). En annan begränsning av rätten till ersättning följer av 57 § Uedje stycket hyrcslagen. Där stadgas att förlust för hyresgästen som har samband med att denne bekostat ändring av lägenheten endast skall ersättas om hyres­värden samtyckt till ändringen eller hyresgästen Uäffat hyresavtalet under för­utsättning att han skulle få ulföra ändringen. Förlusten beräknas i sådant fall till högst det belopp varmed lägenheten genom ändringen ökat i värde som hyreslägenhet. Sådan ändring som endast ökat värdet hos lokalen om den an­vänds för ett speciellt ändamål ersätts således inte. Med ändring får förstås

34

ombyggnad eller aiman ändring av lokalen, t. ex. inredningsarbete. Normalt    ProP- I9ö //ö8.14ö imderhålls- eller reparationsart)ete ingår dock inte.

Som tidigare nämnts skall hyresgästens ersättningsanspräk bedömas pä expropriationsrättsliga grunder. Detta medför att hyresgästen, utöver ersätt­ning för nödvändiga flyttningskostnader, värdeminskning pä egendom och kvarvarande värde av ändringsarbeten i lokalen, också skall ersättas för det övriga hinder eller intrång som avflytmingen förorsakat i hyresgästens verk­samhet, s. k. rörelseskada. Om rörelsen mäste upphöra, skall ersättningen motsvara rörelsens värde. Drivs rörelsen vidare under ändrade betingelser, t. ex. efter flyttning, skall värdeminskningen ersättas. Denna kan bero på t. ex. utebliven vinst och inkomstbortfall tmder viss tid, minskat goodwill­värde och ökade omkostoader i verksamheten. Vid värderingen av rörelsen skall resultatet belastas med värdet av rörelseinnehavarens egen arbetsinsats. I regel skall denna anses motsvara kostoaden för att anställa en person för att utföra motsvarande arbete. Detta får till konsekvens att rörelsen i vissa fall inte skall anses ge något överskott och att den därför skall anses sakna eko­nomiskt värde. Undantagsvis kan i sådant fall ersättning lämnas för förlorad arbetsinkomst, om rörelsen drivs av nägon som fill följd av hög ålder, sjukdom eller andra omständigheter har svårt att finna annat förvärvsarbete.

Enligt kommittén medför principema för bestämmandet av ersättningen att mänga lokalh5Tesgäster inte har något tillfredsställande besittoingsskydd, eftersom de inte kan räkna med att få nägon ersättning för hinder eller inuång i sin verksamhet. Bland dessa finns många småföretagare, vars rörelser ofta saknar ekonomiskt värde om resultatet belastats med en företagsledarlön, samt myndigheter och föreningar som inte alls driver någon kommersiell verksamhet För mänga av dessa hyresgäster behöver inte heller en avflytt­ning medföra några större flyttningskostoader eller nägon omfattande värde­minskning pä egendom, och den sammanlagda ersättningen enligt gällande regler kan då bli liten eller t. o. m. ingen alls. Det är enligt kommittén inte tillfredsställande att sanktionen mot obefogade uppsägningar i sä hög grad är beroende av hyresgästens verksamhet och ekonomiska ställning.

I avsikt att ge alla kategorier av lokalhyresgäster ett tillfredsställande be­sittningsskydd har kommittén föreslagit att hyresgästen allfid skall ha rätt till en minimiersättning motsvarande en ärshyra för lokalen, om hyresför­hållandet upphör fill följd av obefogad förlängningsvägran.

Flertalet remissinstanser är kritiska till förslaget om minimiersättoing. Argument som anförs är bl. a. all förslaget skulle innebära att grundläggande principer för skadeständsberäkningen inom konuaktsrätten åsidosätts, att en minimiersättning i vissa fall skulle mbba styrkeförhållandet mellan partema på ett omotiverat sätt, eftersom många lokalhyresgäsler inte kan anses som en typiskt sett svagare part, samt att det inte är rimligt med en mini­miersättning vid korttidsuthyming och vid vissa speciella lokalupplåtelser som personbilsgarage, mindre förråd o. d. Flera av de kritiska instanserna delar dock kommitténs uppfattning att de nuvarande reglema ger ett tillfreds­ställande skydd endast åt rörelseidkare med goda resultat.

För egen del anser jag - i likhet med kommittén - att det finns goda skäl

för att samtliga lokalhyresgäster skall ha ett tillfredsställande besittnings­

skydd. I samband med att det indirekta besittningsskyddet för lokalhyresgäster

infördes år 1969 uttalades alt detta torde komma att bli minst lika effekfivt Pop. 1987/88:146 som ett direkt besittningsskydd (se prop. 1968:91 bihang A s. 124). Del är dock uppenbart att många småföretagare samt ideella och kulturella för­eningar med nuvarande regler i realiteten saknar ett skydd mot obefogad för­längningsvägran, eftersom de inte lider någon ersältningsgill skada till följd av en ofrivillig avflyttning. Detta medför också att ersättningsreglema i sådana fall inte har någon återhållande verkan på hyresvärdens hyreskrav. I dessa avseenden måste sådana hyresgäster anses ha en svag ställning i förhållande till hyresvärden. Jag anser därför att det fmns bärande motiv för kommitténs förslag om ett minimiskadeständ. Den föreslagna regeln skulle visserligen, som remissinstansema påpekat, komma alt strida mot nuvarande ordning att endast påvisad ekonomisk skada är ersättoingsgill. I likhet med kommittén anser jag dock att det är nödvändigt att ersättningsreglema har en sådan utformning att de ger en rimlig preventiv effekt mot obefogad för­längningsvägran, även i fall då hyresgästen inte kan pävisa nägon ekonomisk skada, och alt det därför finns fullgoda skäl att acceptera ett visst avsteg frän allmänna skadeståndsrältsliga principer i detta fall.

Kommitténs förslag om en minimiersättning motsvarande en ärshyra kan emellertid i vissa fall fä konsekvenser som är alltför vittgående för en hyres­värd som t. ex. gjort en missbedörrming av bärigheten av sina skäl att upp­lösa hyresförhållandet eller som inte kunnat erbjuda hyresgästen en godtagbar ersätlningslokal vid uppsägning för rivning eller ombyggnad. Därvid bör be­aktas alt en årshyra i vissa fall kan uppgå till miljonbelopp. Med hänsyn härfill bör enligt min mening minimiersältningen om en ärshyra begränsas till visst rimligt belopp. Vid en avvägning mellan de motstående intressena anser jag att detta belopp bör bestämmas till tvä basbelopp enligt lagen (1962:381) om allmän försäkring, vilket idag motsvarar drygt 50 000 kr. Rertalel kommersiella verksamheter torde vid en ofrivillig avflyttning från en lokal kunna pävisa ekonomisk skada som överstiger detta hielopp. Samti­digt bör dock enligt min mening en minimiersättning om en årshyra även med en sädan begränsning innebära ett fillfredsställande skydd för de lokalhy­resgäster som med nuvarande regler inte kan påräkna nägon egentlig ersätt­ning.

Flera remissinstanser anser alt det inte är rimligt med en minimiersättoing vid korttidsuthyming och vid uthyrning av personbilsgarage, mindre förråd o. d. Jag vill därvid anmärka alt besittoingsskyddet och därmed eventuell er-sältoingsskyldighet enligt 56 § första stycket 1 hyreslagen inuäder först om hyresförhållandet varat längre än nio månader. Vidare har partema - i fall dä det slår klart att hyresförhållandet skall vara under endast begränsad lid - en­ligl paragrafens andra stycke möjlighet all komma överens om en begräns­ning av besittoingsskyddet. Om överenskommelsen Uäffats innan hyresför­hållandet varat längre än nio månader i följd, gäller den dock endast om den godkänts av hyresnämnden. Ett sådant godkännande torde normalt erhållas. Enligt min mening är det inte rimligt alt utesluta vissa typer av lokaler frän tillämpningen av en minimiersättning. Gränsdragningsproblem skulle san­nolikt uppkomma. Vidare bör beaktas att det faktiskt skall röra sig om en

obefogad förlängningsvägran för att ersättning skall komma i fräga och att en

36

eventuell minimiersättning vid uthyrning av garage, mindre förråd och lik-    "'OP- 1987/88:146 nande lokaler torde uppgå till ett förhållandevis litet belopp.

Pä gmnd av det anförda förordar jag att det i hyreslagen införs bestämmelser om att en lokalhjresgäst alltid skall ha rätt fill en minimiersättning motsva­rande en årshyra för lokalen, dock högst med ett belopp som motsvarar två basbelopp, om hyresförhållandet upphör fill följd av obefogad förlängnings­vägran. Några remissinstanser har haft synpunkter på beräkningen av årshy-ran. Jag återkommer till denna fråga i specialmötiveringen till förslaget till 58 b § hyreslagen.

Som fidigare närtmts har lokalhyresgästen, om hyresförhållandet upphör fill följd av oljefogad förlängningsvägran, inte någon generell rätt till ersätt­ning för det återstående värdet av ändringsarbeten som han låtit utföra i loka­len. Nuvarande bestämmelser (57 § Uedje stycket hyreslagen) innebär alt er­sättning endast utgår, om ändringsarbetena allmänt sett ökat lokalens hyres-värde och därmed kan antas komma hyresvärden till godo. Kommittén har föreslagit att denna begränsning skall tas bort, eftersom den negativt påverkar hyresgästens ställning vid hyresförhandlingar. Om hyresgästen inte har rätt till ersättning för kvarvarande värde av sädana ändringsarbeten, kan det för honom te sig som ett bättre alternativ alt acceptera även oskäliga hyresvill­kor hellre än att flytta frän lokalen.

Det torde enligt kommittén vara vanligt att lokalhyresgäster på egen be-kostoad ändrar de förhyrda lokalema. För många kan det vara nödvändigt all vidta ändringar och förse lokalen med speciella anordningar för alt verksam­heten skall kunna bedrivas pä ett framgångsrikt sätt. Hyresgästerna utformar lokalen speciellt för sin verksamhet, vilket mänga gånger kan innebära all lokalens allmänna hyresvärds inte ökar i motsvarande grad. Ändringsarbetena kan medföra mycket stora kostnader för hyresgästen och kan därför inte avskrivas på ett rimligt sätt under en kortare hyrestid.

Under remissbehandlingen har kritik mot kommitténs förslag i denna del framförts av några remissinstanser. Vad dessa instanser främst vänder sig mot är att förslaget skulle komma att innebära en kraftig ökning av hyresvärdar­nas ersättningsskyldighet, t. ex. då hyresgästen låter inreda en helt oinredd lokal. Detta kan i sin tur medföra att hyresvärdarna i större utsUäckning kommer att vägra samtycke till ändringsarbeten eller att de själva utför och bekostar överenskomna ändringar mot en högre hyra.

För egen del ansluter jag mig till kommitténs uppfattning att hyresgästen,

om hyresförhållandet upphör till följd av obefogad förlängningsvägran, bör

ha full ersättning för kvarvarande värde av de ändringsarbeten som han låtit

utföra i lokalen. En sådan ordning ligger i linje med huvudprincipen att hy­

resgästen skall fä ersättning för all den förlust som han åsamkas på gmnd av

hyresförhällandets upplösning. Liksom i dag bör dock för ersättning krävas

att hyresvärden samtyckt fill ändringen eller hyresgästen Uäffat hyresavtalet

under fömtsättning att han skulle få utföra ändringen. Förslaget kan visser­

ligen fä till följd att hyresvärdarna blir mer resuikfiva med samtycke fill

ändringsätgärder och att sädana i vart fall blir föremål för överläggningar

mellan partema. Vidare torde frägor om ändringsarbeten i större utsUäckning

komma att regleras i hyreskonUakten, varvid hyrestid och hyra kan anpassas

till de ätgärder som vidtas i lokalen och till vilken av partema som bekostar

'      -

dem. En sådan ordning medför dock en bätUe fömlsebarhet för båda parter. Eftersom hyresvärdama normalt har ett inUesse av atl hyresgästemas verk­samhet kan drivas framgångsrikt, finns det enligt min mening inte skäl att befara att hyresvärdama kommer att förhindra att befogade ändringar vidtas i lokalema. Jag förordar därför att bestämmelsema om ersättning för ändrings­arbeten ändras i enlighet med kommitténs förslag.

Prop. 1987/88:146

2.6 Indexklausuler m. m.

Mitt förslag: Nägon ändring av gällande rätt görs inte. Liksom nu bör förbehåll i hyresavtal om annan beräkningsgrund för bestäm­mandet av hyran, t. ex. indexklausul, gälla om avtalet är Uäffat för en bestämd fid som är längre än ell är.

Kommitténs förslag: Överenskommelser om indexreglering av hyran skall gälla endast om hyresavtalet är Uäffat för en tid av minst Ue är (se be­tänkandet s. 112-119). En sakkunnig har i särskilt ylUande föreslagit att nuvarande förbud mot indexklausuler i ettärsavtal tas bort (se betänkandet s. 156 och 157).

Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser är krifiska till kommit­téns förslag. Åtskilliga av dem anser att långtidskonUakten skulle komma att öka, vilket kan vara till nackdel för bl. a. hyresgäster med nystartade rörelser vars framtid är osäker. Några andra instanser anser alt förslaget i stället kan leda till kortare avtalslider och en suävan frän fastighetsägama att ofta reglera hyran. Några instanser, bl. a. byggnadsstyrelsen, Sveriges fastighetsägare­förbund och Kooperativa förbundet, menar att det nuvarande förbudet mot indexklausuler i etiårsavtal i stället bör tas bort.

Skälen för mitt förslag: Enligt 19 § tredje stycket hyreslagen gäller att hyran för lokaler, ulom såvitt avser ersättning för uppvärmning, dekuisk ström o. d., skall vara till beloppet bestämd i avtalet. Från huvudregeln medges dock undantag för förbehåll i avtal om s. k. omsättoingshyra, s. k. förhandlingsklausul och annan beräkningsgmnd. En fömtsättoing för att ett förbehåll om annan beräkningsgmnd skall gälla är att avtalet är Uäffat för en bestämd tid och att hyrestiden är längre än ett är. Annan beräkningsgmnd omfattar - fömtom indexförbehåll - även förbehåll avseende andra tillräckligt preciserade beräkningsgmnder för hyra (jfr NJA 1986 s. 503). Det vanliga är dock att ingångshyran är till beloppet bestämd och att denna - helt eller delvis - ändras under avtalstiden i enlighet med utvecklingen av konsu­mentprisindex.

Bestämmelsen om att indexklausuler endast är gällande i avtal med en t)e-stämd hyrestid pä minst ett år infördes är 1979 pä förslag av hyresrättsuUed-ningen (SOU 1978:8, prop. 1978/79:89, CU 32, rskr. 308). Utredningen ansåg att konsumentprisindex inte kunde anses tjänligt som mätare av en lokals marknadsvärde. Önskemål om långa avtalstider på lokalhyresomrädet ansågs dock inte kunna bli tillgodosedda utan överenskommelser om hy-resändringar under avtalstiden. Enligt uUedningen fanns inget bätue sätt att vid långtidsavtal ästadkomma en önskvärd anpassning av hyroma till den

38

allmänna hyresutvecklingen än att indexreglera viss del av bashyran. UUed­ningen fann dock att de negativa effektema av att reglera hyran med konsu­mentprisindex inte borde accepteras i korttidsavtal.

Av den undersökning som SPK pä lokalhyreskommitténs uppdrag gjort av lokalhyresmarknaden i fem kommuner framgär att flertalet lokalhyresavtal i dag innehåller en indexklausul med koppling till konsumentprisindex. I sin uUedningsrapport ställer sig SPK kritisk till den omfattande användningen av indexklausuler, bl. a. för att de utlöser icke kostoadsmofiverade prisökningar i ekonomin och att hyresnivån - oberoende av efterfrägeutvecklingen - hela tiden pressas upp i takt med inflationen. Denna uppfattning delas av kom­mittén.

I likhet med kommittén anser jag att det finns skäl att rikta principiell kri­tik mot användningen av konsumentprisindex för reglering av lokalhyror. Jag noterar dock all kommittén, liksom tidigare hyresrättsuUedningen, inte funnit nägot realistiskt alternativ fill en sådan reglering för justering av hyran under längre avtalsperioder. Kommittén har funnit att nackdelama med en indexreg­lering av hyran endast uppvägs av att hyresgästen får tryggheten av ett läng-tidsavtal och har därför föreslagit att indexreglering bara skall tillåtas i avtal med en hyrestid av minst Ue är.

I likhet med flertalet remissinstanser är jag tveksam om kommitténs för­slag skulle medföra några entydiga fördelar för hyresgästema. Enligt min mening kan man på goda gmnder anta att förslaget kan medföra att vissa hy­resgäster kan tvingas att acceptera hyrestider som de egenfiigen inte önskar. Det har inte heller framkommit att den nuvarande gränsen i hyrestid för giltighet av en indexklausul innebär några större olägenheter i praktiken. Jag är därför inte beredd att förorda några nya bestämmelser i detta avseende.

Prop. 1987/88:146

2.7 Ändrad användning

Mitt förslag: Hyresnämnden skall kunna ge tillstånd till ändrad användning av en lokal. Sådant fillstånd skall lämnas, om hyresgästen innehaft lokalen längre än Ue år och har beaktansvärda skäl för en ändrad användning samt hyresvärden inle har befogad anledning att motsätta sig den.

Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag. Kommitténs förslag innehåller dock inle någon motsvarighet till den av mig föreslagna begränsningen alt hyresgästen skall ha innehaft lägenheten längre än Ue år. (Se betänkandet s. 120-124.)

Remissinstanserna: Kommitténs förslag har i alhnänhet tillstyrkts el­ler lämnats utan erinran av remissinstansema. SABO och HSB anser att stort avseende bör tillmätas hyresvärdamas ansvar för en fungerande boendeservice. Stockholms stad anför alt den som lokalförvaltare har att ta hänsyn Ull även icke-kommersiella inUessen, t. ex. kultur- och föreningsliv, och att detta inte bör försvåras. För att inte reglema om överlåtelse av hyresrätt skall kringgås menar hyresnämndema i Västerås och Gävle samt Sveriges fastig-

39

hetsägareförbund atl som fömtsättning för fillstånd bör gälla alt hyresförhål-    Prop. l987/ö8:l46 landet varat i minst Ue år.

Skälen för mitt förslag: Enligt 23 § hyreslagen fär hyresgästen inte använda lägenheten för något annat ändamål än det avsedda. Hyresvärden får dock inte åberopa avvikelser som är utan l)etydelse för honom. Paragrafen gäller för både bostadslägenheter och lokaler. Om hyresgästen använder lä­genheten för annat ändamål än det avsedda, riskerar han att hyresrätten för­verkas och att avtalet sägs upp i förtid enligt 42 § första stycket 3 hyresla­gen. Hyresrätten är dock inte förverkad, om hyresgästen utan dröjsmål vid­tagit rättelse efter tillsägelse eller om det som ligger hyresgästen till last är av ringa l)etydelse. Hyresvärden kan också säga upp avtalet fill hyrestidens utgång och därvid göra gällande att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser.

Enligt kommittén bör hyresgästemas behov av att kunna ändra använd­ningen av en lokal bedömas mot bakgrand av den snabba utvecklingen i näringsliv och andra delar av samhället. Genom ändrad efterfrågan ändras marknader snabbt, och uaditionella gränser mellan branscher suddas ut. Även fömtsättningama för offentlig verksamhet och för ideella och kulturella för­eningars verksamhet ändras. Denna utveckling i samhället ökar enligt kom­mittén hyresgästemas behov av att kunna ändra sin verksamhet även under löpande avtalsperiod. Vidare kan den allmänna hyresutvecklingen innebära att hyresgästen har l)ehov av att ändra sin verksamhet för att förbätua det eko­nomiska utbytet. Kommittén menar därför all hyresgäster som har beaktans­värda skäl för en ändrad användning av en lokal bör ges möjlighet till detta utan den osäkerhet för hyresgästen som följer av nuvarande regler i fall då hyresvärden motsätter sig förändringen. Tillstånd till sädan ändrad användning skall enligt kommilléns förslag kunna lämnas av hyresnämnden, om hyresvärden inle har befogad anledning att motsätta sig den. Hyresnämnden skall således göra en avvägning mellan partemas inUessen.

Kommitténs förslag har fått ett i allmänhet positivt mottagande under re­missbehandlingen. Även jag ansluter mig i huvudsak till förslaget. En viss justering bör dock göras för att en ny ordning inle skall fä oönskade effekter.

Kommillén menar att hyresnämnden inte bör ge tillstånd till en ändrad an­

vändning, om ändringen på goda grunder kan antas ske i syfte att kringgå be­

stämmelserna om överlåtelse av hyresrätt i 32 och 36 §§ hyreslagen. Skälet

härtill är att det inte kan uteslutas alt hyresgäster i vissa fall skulle kunna ha

inUesse av att ändra användning av lokalen enbart i syfte att möjliggöra en

rörelseöverlåtelse som i realiteten endast avser hyresrätten till lokalen. Jag

delar kommitténs uppfatming. I likhet med några remissinstanser anser jag

dock att möjlighetema atl få sädana farhågor bestyrkta är mycket små. För att

möjlighetema alt kringgå syftet med bestämmelsema i 32 och 36 §§ hyres­

lagen skall försvåras har dessa instanser föreslagit all en ansökan om tillstånd

till ändrad användning inte skall bifallas om inte Ue år förflutit från hyres­

förhållandets uppkomst. Även enligt min mening finns det bärande skäl för

en sådan karenstid. Man får rimligen fömtsälla att en hyresgäst som Uäffar

hyresavtal för en lokal som upplåts för viss användning eller som i samband

med rördseövcrlälelse förvärvar hyresrätten från en tidigare hyresgäst, avser

att under överblickbar framtid använda lokalen för det avsedda ändamålet. Vid

längre hyresförhållanden kan dock självfallet utvecklingen av näringsliv och

'

hyror medföra behov av en förändring av verksamheten. Jag föreslär därför att tillstånd fill ändrad användning inte skall lämnas mot hyresvärdens besuidande, om hyresgästen inte innehaft lokalen i minst Ue är.

Som tidigare nämnts skall fillstånd till ändrad användning inte lämnas om hyresvärden har befogad anledning att motsätta sig den. SABO anser att man därvid bör fästa mycket stort avseende vid hyresvärdens inUesse av en funge­rande boendeservice och av all verksamheten i lokalema inte är störande eller pä annat sätt olämplig för de boende i området. Liknande synpunkter har framförts av HSB. Jag delar remissinstansemas synpunkter att tillämpningen inle bör bli sädan alt inUessen av denna art äventyras. Detta gäller även sädana inuessen som Stockholms stad fört fram. Jag återkommer i special­motiveringen till frägan om i vilka fall hyresvärden skall anses ha befogad anledning alt motsätta sig ändrad användning.

Prop. 1987/88:146

2.8 Andrahandsuthyrning

Mitt förslag: En lokalhyresgäst, som under viss tid inte har till­fälle att använda sin lokal, skall kunna få hyresnämndens tillstånd att upplåta den i dess helhet i andra hand. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvär­den inte har befogad anledning alt vägra samtycke.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se betänkan­det s. 120, 121, 125 och 126).

Remissinstanserna: Kommitténs förslag har i allmänhet fillsiyrkls el­ler lämnats utan eriman av remissinstansema. Några instanser, bl. a. Svenska kommunförbundet, Stockholms stad samt Göteborgs, Linköpings och Umeå kommuner, avstyrker förslaget. De menar att andrahandsupplåld-ser skapar problem för hyresvärden, bl. a. genom att man kan lappa konUol-len över vilka som blir hyresgäster och över verksamhetens inriktning. Malmö tingsrätt, hjTesnämnden i Stockholm och Sveriges fastighetsägare­förbund anser alt det bör krävas att andrahandshyresgästen skall använda lokalen för samma ändamål som förstahandshyresgästen.

Skälen för mitt förslag: Enligt 39 § första stycket hyreslagen gäller som huvudregel att hyresgästen inte utan hyresvärdens samtycke fär upplåta hela lägenheten i andra hand. För bostadslägenheter fmns ett undantag i 40 §. Enligt denna paragraf kan hyresnämnden lämna en bostadshyresgäst, som under viss tid inte är i tillfälle att använda sin lägenhet, tillstånd till andra­handsupplätdse. Sådant tillständ skall lämnas, om hyresgästen har beaktans­värda skäl för upplåtelsen och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Något motsvarande undantag för lokaler finns inte.

Enligt kommittén bör även en lokalhyresgäst i vissa fall kunna ges till­stånd att hyra ut hela sin lägenhet i andra hand, om inte hyresvärden har be­fogad anledning att vägra samtycke. Hyresgästen kan fill följd av sjukdom, olycksfall, uppdrag på annan ort eller annan ofömtsedd händelse vara förhind­rad att under viss tid bedriva verksamhet i lokalen. Hyresgästens möjligheter att betala hyran och därmed bchåUa hyresrätten kan i sädana fall vara beroende

41

av att han får hyra ut lokalen i andra hand till dess att han kan ätemppta sin    Prop. 1987/88:146 verksamhet där.

Kommitténs förslag har fält ett i allmänhet positivt mottagande av remiss­instansema och även jag förordar att det genomförs. Det är dock inte önskvärt med en stor och oöverskådlig andrahandsmarknad för lokaler. En sädan kan vara negativ för såväl hyresvärdar som hyresgäster. Tillstånd bör därför mot hyresvärdens bestridande lämnas endast om en andrahandsuthyrning av loka­len framstår som hyresgästens enda realistiska möjlighet att behålla hyresrät­ten fill lokalen. Kan hyresgästens verksamhet i lokalen drivas vidare, t. ex. av nägon anställd, bör tillstånd inle lämnas. Det ligger också i sakens natur att tillstånd inte bör lämnas om hyresgästens bortovaro endast avser kortare tid. För tillstånd bör vidare krävas alt hyresgästen vidtar sädana åtgärder alt hyresvärdens olägenhet av andrahandsuihymingen så längt möjligt begränsas. Tillståndet bör också normalt begränsas till viss lid. Förstahandshyresgästen ansvarar gentemot fastighetsägaren för att hyran betalas och är givetvis ocksä ansvarig för att verksamheten i lokalen inte avviker frän det ändamål för vil­ket den upplåtits till honom. Uppfyller inte förstahandshyresgästen dessa förpliktelser, riskerar han alt hyresrätten förverkas. Ett tillständ till andra­handsuthyrning innebär således inle i sig att verksamheten i lokalen får ändras. Med en sädan restriktiv tillämpning anscrjag inle att det finns fog för de farhågor som tmder remissförfarandet anförts frän kommunalt håll.

2.9 Ikraftträdande och övergångsbestämmelser

Lagförslagen bör behandlas under innevarande riksmöte. Efter riksdagsbe­handlingen torde det behövas viss tid för information och förberedelser innan den nya lagstiftoingen Uäder i kraft. Med den utgångspunkten förordar jag att lagstiftningen Uäder i kraft den 1 januari 1989.

Som framhällits vid tidigare lagändringar pä hyresrättens område är det en gmndläggande princip all ny civilrältslig lagstiftoing inte bör tillämpas på avtal som ingåtts före ikraftuädandet (jfr prop. 1968:91 bihang A s. 245 ff, 353 f och 367 f, prop. 1973:23 s. 192 ff och prop. 1983/84:137 s. 140). Vid de tidigare reformema av hyresrätten har det dock i åtskilliga fall ansetts ofrånkomligt att göra undanlag från denna huvudregel. Nya bestämmelser om besittoingsskydd och prövning av hyra och andra hyresvillkor har vid 1968, 1974 och 1984 års lagändringar fått slå igenom också beuäffande äldre avtal, om uppsägning av avtalet skett efter ikraftuädandet.

Enligt kommittén bör nya bestämmelser om rätt till ändrad användning av lokal och rätt till andrahandsuthyrning av lokal i 23 respektive 40 § hyresla­gen omedelbart gälla även för äldre avtal. Vidare bör enligt kommittén nya bestämmelser om en lokalhyresgäsls besittningsskydd i 57-59 §§ hyreslagen göras tillämpliga också på äldre avtal, om avtalet sägs upp efter ikraftträdan­det.

Flera remissinstanser har kritiserat kommitténs förslag fill övergångsbe­

stämmelser. Malmö tingsrätt, hyresnämnden i Malmö, Sveriges advokat­

samfund och Sveriges fastighetsägareförbund menar att de bestämmelser som

är av civilrältslig karaktär bör bli tillämpliga på löpande avtal först frän den

42

tidpunkt till vilken avtalet tidigast kan sägas upp efter ikraftuädandet. Hyres-

gästemas riksförbund och Sveriges köpmannaförbund anser ä andra sidan att    Prop. 198 //88.146 de av kommittén föreslagna bestämmelsema om en lokalhyresgäsls besitt­ningsskydd b)ör tillämpas oavsett vid vilken tidpunkt avtalet sagts upp.

Den gmndläggande principen att ny civilrättslig lagstiftoing inte bör ges verkan pä avtal som ingåtts före ikraftträdandet bör frångås endast om det finns starka skäl för detta. Som tidigare nämnts har sädana skäl ofta ansetts föreligga vid reformema på hjTesrättens omräde, eftersom det varit angeläget att snabbt förbätua hyresgästemas ställning i skilda hänseenden. Flertalet av de förslag som jag lagt fram i det föregäende har just till syfte att stärka lo­kalhyresgästens ställning och att göra honom till en mer jämbördig part i avtalsförhållandet med hyresvärden. Det är därför naturligtvis angeläget all de föreslagna bestämmelserna får tillämpning så snart som möjligt. Å andra sidan måste givetvis även beaktas hyresvärdamas intresse av att inte fömt­sättningama för upplåtelsen av en lokal ändras markant under löpande avtal. Med hänsyn härtill anser jag att de föreslagna bestämmelsema om ändrad an­vändning och andrahandsuthyrning av en lokal (avsnitt 2.7 och 2.8) tx)r få tillämpas i fråga om äldre avtal först frän den tidpurJct till vilken avtalet ti­digast kan sägas upp av hyresvärden genom uppsägning efter ikraftuädandet. I övrigt bör enligt min mening de föreslagna bestämmelsema fä slå igenom även beuäffande äldre avtal, om uppsägning sker efter ikraftuädandet.

3 Upprättade lagförslag

I enlighet med vad jag nu har anfört har det inom lx)sladsdepartementet upp­rättats förslag till

1.

lag om ändring i jordabalken,

2.

lag om ändring i lagen (1973:188) om arrcndenärrmder och hyresnämn­der,

3.

lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol.

Förslagen under 2 och 3 har upprättats i samråd med chefen för justitiede­partementet.

4 Specialmotivering

4.1 Förslaget tiU lag om ändring i jordabalken 

12 kap. (hyreslagen)

8§

Paragrafen innehåller bestämmelser om formema för uppsägning av hyresav­tal.

Ändringen i sjätte stycket är en följd av de formföreskrifter för hjTesgästens uppsägning som föreslås i 58 a § första stycket.

43

23 §

Prop. 1987/88:146

Paragrafen irmehäller bestämmelser om hyresgästens användning av lägen­heten. Enligt gällande rätt får en bostads- eller lokalhyresgäst inte använda sin lägenhet för något annat ändamål än det avsedda. Hyresvärden fär dock inte åberopa avvikelser som är utan betydelse för honom. Dessa bestämmel­ser skall alltjämt gälla för bostadshyresgäster (första stycket).

Enligt andra stycket, som är nytt, skall hyresnämnden kunna lämna en lo­kalhyresgäst tillstånd att använda lokalen för ett annat ändamäl än det av- - sedda. Sädant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen innehaft lägenheten längre fid än Ue är och har l)eaktansvärda skäl för en ändrad användning samt hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig den. Tillståndet skall kunna förenas med villkor. Bestämmelsema har b)ehandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.7). Utöver vad jag därvid anförde vill jag framhålla följande.

Det avsedda ändamålet med en upplåtelse av en lokal framgår normalt av hyresavtalet. Ändamålet kan dock ha förändrats under hyresförhållandet ge­nom att hyresvärden uttryckligen eller tyst accepterat en ändrad användning av lokalen.

Om hyresvärden motsätter sig ändrad användning, skall hyresnämnden göra en avvägning mellan partemas inUessen. Hyresvärden får därvid anses ha be­fogad anledning att motsätta sig en ändrad användning, om en sådan skulle medföra krav på en större prestation av honom eller om han annars skulle lida skada av ändringen. Hyresvärden bör normalt inte kunna påtvingas en ändrad användning som medför störningar i form av buller, ventilationsut­släpp o. d. för hyresvärden eller för andra hyresgäster. Hyresvärden bör inte heller vara skyldig att acceptera högre kostnader för el, va och dylikt eller kostoader för särskilda installationer eller ombyggnadsarbeten. Vidare måste beaktas vilken inverkan en ändrad användning av en lokal skulle få för andra hyresgästers verksamhet. Speciell betydelse har detta givetvis om hyresvär­den, t. ex. i ett köpcentrum, eftersuävat en viss sammansättning av hyres­gäster för att ästadkomma elt sammanhållet utbud. Hyresvärden bör i sädant fall inte vara skyldig att fmna sig i att lokalen används för ett ändamäl som innebär att detta syfte äventyras. Inte heller bör hyresvärden kunna tvingas godta en ändrad användning som medför en direkt konkurrens med hyresvär­dens eller andra hyresgästers verksamhet i fastigheten, om detta kan förväntas medföra skada för hyresvärden. Vidare Ixir b)eaktas att en lokal kan ha upplå­tits för att fillgodose ett mer allmänt intresse, t. ex. för att fillgodose beho­vet av boendeservice och föreningsverksamhet. Ocksä dessa hyresvärdsinUes-sen Ixjr väga tungt.

En ändrad verksamhet i en lokal kan kräva olika myndigheters godkän-

liande. Hyresnämndens prövning avser enbart förhållandet mellan hyresvärd

och hyresgäst. I de fall dä det är uppenbart att den ändrade användningen

måste godkännas av annan myndighet, t. ex. att bygglov krävs enligt 8 kap.

1 § första stycket 3 plan- och bygglagen (1987:10), bxir hyresnämnden dock

förena sitt tillständ med villkoret att erforderligt godkännande erhålls. För

klarhetens skull bör understrykas att det aldrig kan bli fråga om att förena eU

tillstånd med krav på ändrade hyresvillkor i övrigt, t. ex. högre hyra.

44

Frägan om överklagande av hyresnämndens Ijeslut behandlas vid 70 §.

40 §

Prop. 1987/88:146

Enligt paragrafens nuvarande lydelse fär en hyresgäst, som imder viss lid ej är i tillfälle att använda sin bostadslägenhet, upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sädant till­stånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden ej har befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet kan enligt andra stycket begränsas till viss tid och förenas med villkor. Lokaler omfattas inte av den nuvarande paragrafen. För en lokalhyresgäst gäller därför generellt förbudet i 39 § hyreslagen att han inte utan hyresvärdens samtycke flr upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand.

Ändringen i paragrafens första stycke, som har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.8), innebär att också en lokalhyresgäst i viss be-gränsad utsträckning ges möjlighet att få hyresnämndens tillstånd till andra-liandsupplätelse trots att hyresvärden vägrar samtycke. Delta har skett lagtek­niskt genom att ordet "bostadslägenhet" bytts ut mot "lägenhet". Hur para­grafen b)ör tillämpas i fråga om andrahandsupplåtelse av en lokal har jag be­handlat i den allmänna motiveringen.

Hyresnämndens beslut får inte överklagas (se 70 § andra stycket).

57 

§

Paragrafen innehåller de gmndläggande bestämmelsema om det indirekta be­sittningsskyddet för lokalhyresgäster. Dessa innebär att hyresgästen måste flytta, om partema inte kan enas om en förlängning av hyresförhållandet se­dan avtalet har sagts upp till hyrestidens utgäng. Om hyresvärdens upp­sägning bedöms som obefogad eller de villkor som han kräver för för­längning bedöms som oskäliga, har hyresgästen dock rätt till ersättoing.

Bestämmelsema i den föreslagna paragrafen motsvarar i stort sett dem som tas upp i första och andra styckena i den nuvarande paragrafen. Vissa redak­tionella ändringar har gjorts. Bl. a. har bestämmelsema avseende rivning och ombyggnad i första stycket 2 delats upp pä tvä punkter, 2 och 3, saml hy­resvärdens villkor för förlängning reglerats i en särskild punkt, 5. Någon ändring i sak är inte åsyftad med de nu berörda justeringama. Vidare har be­stämmelser om vilken ersättoing hyresgästen skall ha rätt till vid obefogad förlängningsvägran, bl. a. den nuvarande paragrafens Uedje stycke, förts till en ny paragraf, 58 b §.

57 a §

Paragrafens första stycke innehåller bestämmelser om vad som skall anses som skäligt hyreskrav vid tillämpning av 57 § första stycket 5. Den nuva­rande andra meningen har utgått. Bestämmelserna har behandlats i den all­männa motiveringen (avsnitt 2.2).

Ändringama i första meningen är redaktionella. Som jag utvecklat i den

allmänna mofiveringen, skall marknadshyran alltjämt utgöra norm för vad

som skall anses som skäligt hyreskrav. Till skilhiad frän gällande rätt skall

.

dock marknadshyran bestämmas genom en mer renodlad värdering grundad pä

omständigheter som i princip är tillgängliga redan före hyresförhållandets    Prop. 1987/88:146 upplösning.

' Enligt andra meningen, som är ny, skall vid bestämmandet av marknads­hyran främst beaktas hyran för närmast jämförliga lokaler pä orten. I första hand fär då en jämförelse göras med hyroma för sädana lokaler som i vart fall i grova drag kan anses motsvara varandra. Det bör röra sig om liknande typ av lokal (butik, kontor, indusuilokal etc). Vilken typ av rörelse eller annan verksamhet som inom sådana ramar bedrivs i lokalema skall dock inte till­mätas nägon belydelse. Vidare bör lokalemas läge, utformning och standard vara i grova drag likvärdiga. Därvid mäste lägesfakloms b)etydelse, t. ex. för butiker, särskilt beaktas. Alt en lokal är sämre än andra lokaler i något avseende kan i vissa fall uppvägas av att den är bätUe i något annat avseende. Från jämförelseprövningen bör uteslutas sådana hyror som inte kan anses representativa för marknadshyresläget. Det kan röra sig om hyresavtal där det fmns en speciell relation mellan hyresvärd och hyresgäst. Vidare bör ute­slutas sådana hyresavtal där hyran ligger över hyroma för jämförliga lokaler på gnmd av att hyresgästens verksamhet är av kortsiktig eller spekulativ art. Eftersom marknadshyran utgör den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden, är del hyroma för jämförelselokalema vid denna fidpunkt som är relevanta.

På grund av lokalmarknadens struktur och dä lokaler i allmänhet kan jäm­

föras endast i grova drag, kan man fömtsätta att det firms en relativt stor

spridning på hyroma för vissa lokaler, t. ex. butiker i de större tätortemas

cenuala delar. Det kan därför ofta bli svårt att finna en enhetlig hyresnivä för

jämförliga lokaler, även sedan inte representativa, enstaka topphyror och

mycket låga hyror uteslutits från jämförelsematerialet. Lokalens marknads­

hyra får dä, med l)eaktande av den tendens som kan konstateras i hyresut­

vecklingen, bestämmas med utgångspunkt från den hyresnivä i jämförelse­

materialet som framstår som den mest sannolika vid etl utbud av lokalen på

marknaden. Därvid bör rimlig hänsyn tas till de skillnader som kan kon­

stateras hos lokalema i jämförelsematerialet. Vidare bör beaktas att gamla

hyresavtal som inle nyligen förlängts kan ha träffats i en helt annan mark­

nadssituation än den som gäller vid jämförelsetidpunkten. Den föreslagna

metoden för bestämmandet av en lokals marknadshyra har likheter med den

ortsprismetod som används för bestämmandet av en fastighets marknadsvärde

vid expropriation (jfr[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Stark, Expropriationslagen s. 150 f).

Om det saknas i grova drag jämförliga lokaler på orten, får lokalens mark­

nadshyra bestämmas genom en mer allmän värdering. I sådant fall kan be­

dömningen gnmdas på uuedning om hyror för andra lokaler. Bedömningen av

marknadshyran skall i princip gmnda sig på den uuedning som parlema läg­

ger fram. Skulle hyresnämnden finna alt den av partema åberopade utred­

ningen är bristfällig eller uppenbart missvisande, bör nämnden dock vara

oförhindrad att själv tillföra ärendet erforderligt jämförelsematerial som den

fått kännedom om, exempelvis i samband med tidigare medlingar. Parlema

mäste dock få del av materialet och b)eredas tillfälle att ytua sig över det (jfr

Rättsfall från Iwstadsdomstolen 8:78). Hyresnämnden har dock inte någon

skyldighet att efterforska om det finns något relevant jämförelsematerial.

Även seriösa hyresanbud frän andra eller avtal som Uäffats med en ny hyres-

°

gäst bör kunna vägas in i en helhetsbedömning. Självfallet skall därvid bort-    PTOp. 198 //88.14Ö ses från anbud och avlal som inle är rimliga mot bakgmnd av övrig uUed­ning.

Ändringama i Uedje meningen är redaktionella. Bakgmnden till bestäm­melsen är alt den hyra som en ny hyresgäst kan vara beredd att betala kan ha påverkats av alt han tillgodogör sig förbättringar som är att tillskriva den avflyttade hyresgästen. Elt hyresanbud eller ett avtal med en ny hyresgäst är i sådant fall inte ell tillförlitligt mätt på marknadsvärdet av den prestation som hyresvärden tillhandahåller (se SOU 1961:47 s. 115 f). Bestämmelsen får nu även l)etydelse för den föreslagna jämförelseprövningen. På samma sätt som gäller för jämförelseprövning av bostadshyror enligt 55 § andra stycket hyreslagen Ixir man vid en motsvarande prövning av en lokals marknadshyra normalt bortse från de förbätuingsålgärder som en hyresgäst ästadkommil.

Bestämmelsema i andra stycket har b)ehandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.3) och tar sikte pä den situationen att hyresnämnden enligt 12 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder avgett ett yttrande om en lokals marknadshyra eller om huruvida en anvisad ersättoingslokal är godtagbar. Bestämmelsema anger den betydelse som fas­tighetsdomstolen vid prövningen av ersättningsfrågan skall tillmäta ett sådant ylUande. Enligt den nuvarande lydelsen får yiuandet frångås endast om det visas eller eljest är uppenbart alt marknadshyran är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden angivit eller all hyresnämndens bedömning av anvisad lä­genhet icke varit riklig. Jag har i den allmänna motiveringen förordat alt denna presumtionsregel skall finnas kvar. Jämfört med nuvarande lydelse har dock gjorts den ändringen, alt fastighetsdomstolen får frångå ytuandet endast i fall då det är uppenbart att hyresnämndens bedömning inte varit riklig. Med nuvarande ordning för bestämmande av en lokals marknadshyra skall hyres­värden i regel undgå ersättoingsskyldighet, om han i fastighetsdomstolen kan visa att han lyckats hyra ut lokalen mot den hyra som han krävt av den avflyttade hyresgästen. Enligt de nya regler som nu föreslås i första och andra styckena i denna paragraf skall marknadshyran i stället slufiigt bestämmas genom en värdering som gmndas på omständigheter som i princip är till­gängliga redan före hyresförhållandets upplösning, och fastighetsdomstolen skall normalt gmnda sin bedömning pä samma uuedning som hyresnämnden haft tillgång till. Med en sädan ordning är det naturligt att fastighetsdomsto­len godtar hyresnämndens bedömning sä länge det inte är uppenbart att den är felaktig.

Tredje stycket, som delvis är nytt, innehåller en preklusionsbestämmdse

som syftar till alt förmå partema alt under medlingen i hyresnämnden lägga

fram all den uuedning som de anser IxJr beaktas vid bestämmandet av en lo­

kals marknadshyra, så att elt yttrande i denna fräga blir sä rättvisande och

tillförlitligt som möjligt. Bestämmelsen har behandlats i den allmänna mo­

tiveringen (avsnitt 2.3.3). Sädan uuedning om en lokals marknadshyra som

inte har lagts fram under medlingen, får i fall dä hyresnämnden avgett

yttrande i denna fråga beaktas i en ersättningstvist endast om det finns syn­

nerliga skäl. I den allmänna motiveringen har jag förordat en resuikliv

fillämpning av denna preklusionsbestämmelse. Jag har där anfört bl. a. all

avtal för sådana jämförclsdokalcr som inte har varit aktuella vid medlingen

'

samt hyresanbud som inte då har lagts fram, inte bör få beaktas i en efterföl-    Prop. 1987/88:146 jande ersättoingstvist.

58 

§

Paragrafen innehåller bestämmelser om förfarandet, när hyresvärden säger upp ett lokalhyresavtal till hyrestidens utgång.

På skäl som redovisats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.1) har pa­ragrafen inle ändrats i enlighet med kommitténs förslag. Det är alltså fortfa­rande hyresgästen, och inte hyresvärden, som skall hänskjuta en tvist lill hy­resnämnden för medling. Vissa redaktionella ändringar har dock gjorts.

58 a §

Paragrafen innehåller bestämmelser om förfarandet, när lokalhyresgästen sä­ger upp hyresavtalet och påkallar ändring av hyresvillkoren. Bestämmelsema har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.2).

\ första stycket har gjorts den ändringen alt hyresgästen ålagts att redan i uppsägningen underrätta hyresvärden om den ändring i de avtalade villkoren som han begär. Enligt nuvarande lydelse behöver hyresgästen inte ange de önskade ändringama förrän han hänskjuter en tvist till hyresnämnden. I övrigt har i första stycket gjorts vissa redaktionella ändringar.

Andra stycket första meningen innehåller f. n. bestämmelser om verkan av att hyresgästen underlåter att hänskjuta en tvist lill medling inom föreskriven tid eller av att han återkallar sin ansökan om medling före hyrestidens ut­gång. I sädana fall är uppsägningen utan verkan. Bestämmelsema ges nu en sädan lydelse att en uppsägning även skall vara utan verkan, om hyresgästen inte angett begärd villkorsändring i uppsägningen. Till följd av denna ändring har de nuvarande bestämmelsema i andra och Uedje meningarna fått utgä.

Enligt tredje stycket, som fält ett helt nytt innehåll, skall hyresgästen alltid ha rätt till ersättning, om hyresvärden under en medling, som föranletts av enbart hyresgästens uppsägning, vägrar förlängning eller kräver högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad som följer av det uppsagda avtalet och förlängning av hyresförhållandet inte kommer till stånd. Om hyresvärden inte anger sin inställning till hyresgäs­tens begäran om villkorsändring, får man ulgå frän att hyresvärden är beredd att förlänga hyresförhållandet på oförändrade villkor. Till följd härav har de nuvarande bestämmelsema i Uedje stycket fått utgä.

Liksom enligt gällande rätt är hyresgästen skyldig att flytta från lokalen, om medlingsärendet avslutals ulan att han har återkallat sin ansökan om medling och han inte kan komma överens med hyresvärden om en för­längning. En efterföljande ersättningstvist kommer då - bortsett frän de fall som avses i det föreslagna tredje stycket - att avse skäligheten av hyresvill­koren i det uppsagda avtalet eller de för hyresgästen förmånligare villkor som hyresvärden kan ha erbjudit imder medlingen.

48

58 b §

'

Prop. 1987/88:146

I paragrafen, som är ny, har samlats Ijestämmelser om vilken ersättning hy­resgästen har rätt till, om hyresvärden är ersättoingsskyldig enligt 57 §, 58 § fjärde stycket eller 58 a § Uedje stycket Bestämmelserna har behand­lats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5).

Enligt/örjto stycket skall hyresgästen, oberoende av vilken förlust han åsamkats, alltid ha rätt fill ersättoing med ett bjelopp som motsvarar en års­hyra för lokalen enligt det uppsagda avtalet. Pä skäl som anförts i den all­männa motiveringen begränsas dock denna minimiersättning till högst ett belopp som motsvarar två basbelopp enligt I kap. 6 § lagen (1962:381) om allmän försäkring. Därvid skall tillämpas det gällande basbeloppet vid hyres­tidens uigäng.

Med hyra avses i detta sammanhang totalhyran, dvs. all den ersättoing, även engångsbelopp samt ersättning för värme, varmvatten, el och va-avgif­ter, som hyresgästen bjetalat till hyresvärden med anledning av hyresförhål­landet Har hyran satts lägre till följd av att hyresgästen åtagit sig att utföra arbeten eller tjänster som normalt åligger en hyresvärd, skall värdet av dessa räknas in i hyran. Årshyran skall normalt avse den hyra som utgått tmder den sista tolvmånadersperioden av hyresförhållandet Har hyresförhållandet varat kortare tid, fär den hyra som utgått för denna tid ligga fill grund för en b)eräk-ning av en årshyra. Denna Ijeräknade årshyra fär i sädant fall utgöra mini­miersättning. Det Ixjr observeras att vad som nu sagts om beräkningen av årshyran något avviker frän kommitténs förslag. Engångsbelopp som hyres­gästen l)etalat till hyresvärden skall inräknas i årshyran till den dd beloppet vid en fördelning över hela avtalstiden fär anses hänförligt till den sista tolv-mänadCTsperioden.

Om hyresgästen har förorsakats en förlust som inte täcks av en minimier­sättning enligt första stycket, skall hyresvärden enligt andra stycket i skälig omfattning ersätta hyresgästen för denna förlust. Om förlusten har samband med att hyresgästen har l)ekostat ändring av lokalen, skall förlusten Ijeaktas endast om hyresvärden har samtyckt till ändringen eller om hyresgästen har Uäffat avtalet under fömtsättning att han skulle få utföra ändringen. Dessa l)estämmelser har f n. sina motsvarigheter i 57 § första resp. Uedje stycket.

Bestämmelsema i andra meningen om förlust av kvarvarande värde av ändringsarb)eten iimebär en ändring i förhällande till gällande rätt. På skäl som anförts i den allmänna motiveringen har den nuvarande l)egränsningen av den ersättningsgilla förlusten till högst det belopp varmed lägenheten genom ändringen ökat i värde som hyreslägenhet, fått utgä (57 § Uedje stycket andra meningen i gällande lydelse). Beuäffande tillämpningen av dessa bestämmel­ser bör anmärkas att ett tillstånd till ändrad användning av en lokal enligt 23 § andra stycket inte skall anses som elt samtycke av hyresvärden till ändringsarbeten i lokalen.

49

4 Riksdagen I987I88.1 saml. Nr 146

59 §

~

Prop. 1987/88:146

Paragrafen innehäller bestämmelser om uppskov med avflytiningen frän en lokal. Bestämmelsema har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.4).

Ändringama i första stycket innebär att den nuvarande längsta uppskovs­tiden - ett är - förlängs till högst två år samt att en ansökan om uppskov skall ha kommit in till hyresnämnden före hyrestidens utgäng. Frägan om ansökan skall avvisas såsom för sent inkommen skall dock vara l>eroende av invändning från motparten.

På skäl som redovisats i den allmänna motiveringen har bestämmelsema i det nuvarande andra stycket fått utgå.

60§

Ändringen i första stycket är redaktionell.

66§

Ändringen är redaktionell.

70 

§

Paragrafen innehäller bjestämmelser om överklagande av hyresnämndens be­slut enligl hyreslagen.

Enligt förslaget i 23 § andra stycket kan hyresnämnden lämna tillstånd till ändrad användning av en lokal. Kominittén har ansett att denna fråga kan vara av sä stor betydelse för partema att de bör ha möjlighet att fä hyresnämndens beslut överprövat av bostadsdomslolen. Jag delar kommitténs uppfattning. Genom ändringen i första stycket blir ett sådant beslut överklagbart.

Övergångsbestämmelserna

Övergångsbestämmelserna har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.9).

Punkt 1

Lagändringarna föreslås Uäda i kraft den 1 januari 1989.

Punkt 2

De nya l)estärnmelsema om ändrad användning av lokal och rätt till andra-

handsutoyming av lokal i 23 resp. 40 § skall gälla även i fråga om hyresav­

tal som har ingätts före den 1 januari 1989, dock först från den tidpunkt till

er.

vilken avtalet tidigast kan sägas upp av hyresvärden genom uppsägning efter    Prop. I9ö //88.146 utgången av år 1988.

Punkts

De nya bestämmelsema om lokalhyresgästs besittoingsskydd i 8, 57-60 och 66 §§ skall gälla även i fräga om hyresavtal som har ingätts före den 1 ja­nuari 1989. Om ett hyresavtal har sagts upp dessförinnan, skall dock fortfa­rande äldre bestämmelser tillämpas.

4.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arren­denämnder och hyresnämnder

4

§

Hyresnämndens uppgifter enligt första stycket har utökats med tvister om ändrad användning av lokal enligl förslaget i 23 § andra stycket hyreslagen.

9§

Paragrafen innehäller bestämmelser om förfarandet när en tvist har hänskju­tils till nämnden. Ändringen i andra stycket är en konsekvens av de ändrade förfaranderegler som föresläs i 58 a § hyreslagen.

12 a §

Ändringama i första stycket är redaktionella.

21 §

Paragrafen innehäller bestämmelser om nämndens beslut

Ändringen i första stycket är en konsekvens av de ändrade förfaranderegler som föreslås i 58 a § hyreslagen.

22 

§

122 första stycket görs ett fillägg av innebörd att ett b)eslut av hyresnämn­den som innebär ogillande av en ansökan om tillstånd till ändrad användning av lokal enligt förslaget i 23 § andra stycket hyreslagen, inte äger rättskraft.

Övergångsbestämmelserna

Lagen bör Uäda i kraft samtidigt med den föreslagna lagen om ändring i jordabalken, dvs. den 1 januari 1989. I konsekvens med övergångsbestäm­melserna till den lagen l)ör de nya bestämmelsema 19, 12 a och 21 §§ gälla

även i fråga om hyresavtal som har ingätts före den 1 januari 1989. Om ett    Prop. 1987/88:146 hyresavtal har sagts upp dessförinnan, skall dock fortfarande äldre bestämmelser tillämpas.

4.3  Förslaget tiU lag om ändring i lagen (1974:1082) om bo­stadsdomstol

Ändringen i 28 § har sin motsvarighet i ändringen av 22 § i förslaget till lag om ändring i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder.

5 Hemställan

Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen före­slår riksdagen alt anta de av lagrådet granskade förslagen till

1.

lag om ändring i jordabalken,

2.

lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämn­der,

3.

lag om kndring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol.

6 Beslut

Regeringen ansluter sig lill föredragandens överväganden och beslutar att ge­nom proposition föreslå riksdagen alt anta de förslag som föredraganden har lagt fram.

52

Kommitténs sammanfattning av betänkandet

I kommitténs uppdrag har ingått att göra en utvärdering av hyreslagens regler om lokalhyra samt att föreslå de ätgärder som behövs för att förbätua lokal­hyresgästemas ställning.

Lokalhyresmarknaden

I våra direktiv efterlyses en mer omfattande och allsidig imdersökning av lo-kalhyresutvecklingen än som gjorts tidigare. På värt uppdrag har statens pris-och kartellnämnd (SPK) därför undersökt lokalhyresmarknadema i Stock­holm, Göteborg, Maknö, Gävle och Skara. SPK:s imdersökning visar på en mycket stor hyresspridning inte bara mellan olika orter och oltka områden utan också mellan lokaler för samma ändamäl och inom samma omräde. Under åren 1982-1985 har lokalhyrorna pä de undersökta orterna i genom­snitt ökat mer än den allmänna prisutvecklingen utom i Skara och i Göte­borgs ytterområden. Även beuäffande hyreshöjningamas storlek visar under­sökningen på stora skilbiader mellan olika lokaler. För en stor del av butiks-och kontorslokalerna i Stockholms och Göteborgs cilyområden och för ät-minstone en tiondel av sådana lokaler i övriga undersökta orters cilyområden var hyreshöjningarna dubbelt sä stora som ökningen av konsumentprisindex. SPK:s undersökning tyder pä större hyreshöjningar för åren 1982-1985 än vad som enligl andra tmdersökningar förekommit under tidigare år. Enligt vår uppfattning visar SPK:s undersökning på förhållanden som måste leda till svårigheter för många hyresgäster att kunna göra sig gällande på marknaden och behälla l)esitlningen.

Enligt en enkät till landets kommuner som vi gjort har dock höjda lokal­hyror hittills endast fått l)egränsade konsekvenser utanför kretsen av drabbade hyresgäster. Några kommuner har angett att de fått problem i form av utarm­ning av det kommersiella och kulturella utbudet. Problemen anges främst bero på atl det saknas tillräckligt kundunderlag för att hyresgästemas verk­samheter skall kunna bära de höga hyror som följer av höga ny- och om­byggnad skostoader.

För att fä trygghet i besittningen har hjTesgästema enligl vär uppfattning ett behov av ell bäiue skydd mot de höga hyreskrav som kan följa av de spe­ciella förhållandena på lokalhyresmarknaden. Det gäller inte minst i de områ­den där en stark konkurrens om ett fåtal hyreslediga lokaler kan medföra stora hyreshöjningar till nivåer som är avsevärt högre än för jämförliga lokaler. Vi anser dock inte att förhållandena är sädana att det fmns anledning alt gå ifrån ett system med marknadsanpassade hyror.

Besittningsskyddet

Lokalhyresgästema har ett indirekt besittningsskydd. Det innebär att hyres­gästen måste flytta, om inte partema kommer överens om villkoren för att förlänga hyresförhållandet. Hyresgästen har dock rätt till ekonomisk ersätt-

5 Riksdagen 1987188. 1 saml. Nr 146

Prop. 1987/88:146 Bilaga 1

53

ning, om uppsägningen varit obefogad. Enligt vår uppfattaing ger utform- Prop. 1987/88:146 ningen av de nuvarande bestämmelsema inte alla lokalhyresgäster etl fill- Bilaga 1 fredsställande besittningsskydd. Vi anser dock att det finns b)eaktansvärda invändningar mot en övergång till elt direkt besittoingsskydd. Inte heller har föreuädare för hyresgästerna förordat en sådan lösning. Enligt vär uppfattning bör de erforderliga förstärkningama av lokalhyresgästemas besittningsskydd ske inom ramen för ett indirekt l)esittoingsskydd. Vi anser ocksä att ett till­fredsställande skydd mot obefogade uppsägningar går att åstadkomma inom denna ram.

Enligt våra direktiv skall vi överväga om en legal förhandlingsrätt skulle kunna förbättra lokalhyresgästemas ställning. Vi har dock funnit alt del är svårt att förena en sådan rätt med ett indirekt l)esitlningsskydd och att de för­utsättningar som låg till grund för införandet av en legal förhandlingsrätt på bxjstadshyresomrädet är 1978 inte föreligger pä lokalhyresmarknaden. Mot denna bakgrund menar vi att det för närvarande inte bör införas regler om en legal förhandlmgsrätt på lokalhyresmarknaden.

Skäligt hyreskrav

För hyresgästen är det väsentligt att l)esiilningsskyddet inte sätts ur spel genom för höga hyreskrav. Vid prövningen av skälighelen av de hyresvillkor hyresvärden l)egär för att förlänga hyresförhållandet dä avtalstiden går ut, är det av avgörande betydelse vilken hyra hyresvärden betingar sig av efterföljan­de hyresgäst. Det är därmed som regel omöjligt för partema att före hyresti­dens utgång och med rimlig säkerhet bedöma ett hyreskravs skälighet. De nuvarande bestämmelsema ger inte heller nägot skydd mot de höga hyror som kan följa av de speciella förhållandena pä lokalhyresmarknaden.

Enligt vår uppfattning är möjligheten för partema att i förväg kunna bedö­ma ett hyreskravs skälighet en gmndläggande fömtsättoing för all obefogade uppsägningar skall kunna motverkas och för en rimlig marknadsanpassning av hyroma. Det skulle därför innebära stora fördelar om ett hyreskravs skälig­het i stället kunde bedömas med utgångspunkt från de hyror som gäller för jämförliga lokaler. Hyresjämförelser används för bedömning av lokalers hy-resvärde bl. a. i samband med fastighetsvärdering. Inom detta område har det utarbetats vägledande principer för hur lokalemas skilda egenskaper skall vär­deras. Hyresjämförelser används ocksä i andra länder, bl. a. i Danmark och England, för att bedöma ett hyreskravs skälighet. Partema där anser att syste­met fungerar tillfredsslällande. Vid en hearing, där vi pä försök prövade de regler som vi föreslår, framgick att hyresjämförelser går att göra. Mot denna bakgrund anser vi att ett system med jämförelsehyror för att bedöma ett hy­reskravs skälighet bör kunna fungera även på den svenska lokalhyresmarkna­den.

Vi föreslår att bestämmelserna ändras så att etl hyreskrav skall anses oskä­ligt, om del påtagligt överstiger hyresläget pä orten för jämförliga lokaler. Genom att det nonnali blir betydelselöst vad en efterföljande hyresgäst betalar i hyra, kan hyreskravets skälighet med rimlig säkerhet bedömas under för­handlingama. Med en sädan skälighetsbedömning reduceras också inflytandet

54

frän de enstaka höga hyror som kan följa av de speciella förhållandena på    Prop. 1987/88:146

lokalhyresmaricnaden.

Bilaga 1

Förfarandet vid tvister

En tvist om l)esittiiingsskyddet skall enligt nuvarande bestämmelser han-skjutas av hyresgästen till hyresnämnden för medling senast tvä månader efter uppsägningen. Kommer inte partema överens och hyresförhållandet upphör, prövas en tvist om hyresvärdens ersättningsskyldighet av fastighetsdomstol. Om nägon av partema sä begär, skall hyresnämnden under medlingen avge ett ytuande om lokalens marknadshyra eller - vid uppsägning för rivning eller ombyggnad - om en anvisad ersätuiingslokal kan anses godtagbar. Fastig­hetsdomstolen fär vid sin prövning frångå ytuandet endast om den finner att marknadshyran påtagligt avviker från vad som angivits i ytuandet eller hyres­nämndens bedömning av anvisad lokal inte varit riktig.

Vi har funnit att nuvarande bestämmelser inte ger hyresgästema ett till­fredsställande stöd vid tvister. Inom ramen för oförändrad kompetensfördel­ning mellan hyresnämnden och fastighetsdomstolen föreslär vi därför ändrade regler om förfarandet vid medling.

Vi föreslär att dä hyresvärden sagt upp avtalet skall han - inte som med nuvarande regler hyresgästen - hänskjuta en evenwell tvist till hyresnämn­den för medling. Gör han inte det inom viss tid, normalt tvä månader från uppsägningen, bör uppsägningen bli utan verkan. Vi föreslär också alt hyresvärden skall kunna upphäva verkan av uppsägningen genom att före hyrestidens utgång återkalla sin ansökan om medling.

Har hyresgästen sagt upp avtalet för villkorsändring, bör uppsägningen vara utan verkan, om den inte innehåller uppgift om de ändrade villkor som hyresgästen önskar. Om avtalet endast sagts upp av hyresgästen för villkors­ändring bör hyresvärden inte undgå ersättningsskyldighet, om han vägrar för­längning eller kräver villkor som är oförmänligare för hyresgästen än de som följer av det uppsagda avtalet och hyresförhållandet upphör.

Vi föreslår ocksä att hyresnämndens ylUande skall avse frägan om hyresvär­dens ersättningsskyldighet om hyresförhållandet skulle upphöra. Sådant ytt­rande skall enligt värt förslag avges på parts begäran oavsett på vilken grund uppsägning skett. För att ytuandet skall ge parlema en tillförlifiig vägled­ning är det angeläget att partemas imderlag för sina ståndpunkter i tvisten läggs fram redan under medlingen. Endast om särskilda skäl föreligger l)ör därför annat processmaterial än det partema lagt fram i hyresnämnden få åberopas vid en ersättningstvist i fastighetsdomstol. Tillsammans med värt förslag till ändrad definition av skäligt hyreskrav kommer därmed ett ytuande att kuima ligga i linje med en tänkt dom i fasfighetsdomstolen.

För att ge parlema möjlighet att anpassa sitt agerande efter ytUandets inne-l)örd föreslär vi också att ett medlingsärende inte får avskrivas förrän fidigast fjorton dagar efter det att hyresnämnden meddelat sitt ytuande. Innebär ytt­randet att hyresvärdens hyreskrav är skäligt, får hyresgästen därmed möjlighet att inom fjorton dagar acceptera den begärda hyran. Om hyresvärden vägrar förlängning pä dessa villkor blir han ersättningsskyldig. Innebär ytuandet atl hyresvärdens uppsägning är obefogad, har han möjlighet att tmdgå ersält-

55

nmgsskyldighet genom aU inom fjorton dagar återkalla sin ansökan om med-    Prop. 1987/88:146

ling. Avtalet förlängs dä på oförändrade villkor.

Bilaga 1

Med vårt förslag fär hyresgästen en starkare ställning inför en eventoell ersättningstvist Samfidigt kan hyresnämndens medling pä ett bättre sätt inriktas pä att förhindra att avflyttoing sker till följd av obefogad uppsäg­ning eller att hyresgästen tvingas acceptera oskäliga hyresvillkor. Vetskapen om att imderlaget skall redovisas redan under medlmgen bör också motverka att avtal sägs upp utan befogad anledning. Det blir också naturligt att redo­visa imderlaget för motparten redan vid uppsägningen liksom det blir natur­ligt för motparten att inte driva uppsägningen till en tvist, om han inte själv har underlag som visar pä andra förhållanden. Värt förslag bör därför medföra att partema fär större inuesse att själva lösa en eventuell, tvist

Uppskov med avflyttning

Med vär föreslagna ordning vid tvister behöver inte partema ta slutlig ställ­ning till uppsägningen förrän fjorton dagar efter ett ytuande av hyresnämn­den. Skall ett hyresförhållande upplösas, bör hyresgästen ges rimligt rädmm att fmna en ersättningslokal och planera för en avflyttoing. Vi föreslår därför att hyresnämndens nuvarande möjligheter att medge uppskov med avflyttning med högst ett är ändras till två år. Liksom enligt nuvarande regler får upp­skovstiden inom denna ram bestämmas vid en avvägning mellan hyresvär­dens och hyresgästens respektive inUessen.

Ersättningsreglerna

Det indirekta besittningsskyddets styrka beror på om ersättningsreglerna är så utformade att de motverkar en obefogad uppsägning och håller hyresgästen skadeslös om sädan ändå äger rum. Med nuvarande regler kan ersättningen till hyresgäster, som har låga rörelseresultat eller som inte bedriver kommersiell verksamhet, bli så liten att den inte kan anses utgöra ett verkningsfullt hinder mot obefogade uppsägningar. Dessa hyresgäster saknar därmed i praktiken besittningsskydd och även skydd mot för höga hyreskrav. Enligt vår uppfatt­ning bör alla lokalhyresgäster ha ett tillfredsställande besittningsskydd som kan motverka oskäliga hyreskrav och andra obefogade uppsägningar. Vi före­slår därför att hyresgästen alltid skall ha rätt till en minimiersättning motsva­rande en årshyra, om hyresförhållandet upphör utan befogad anledning.

Om hyresgästen förorsakats förluster som inte täcks av minimiersältning­en, bör hyresvärden liksom för närvarande ersätta dessa i skälig omfattning. I sådant fall bör ersättning för de ändringsarbeten i lokalen, som hyresgästen l)ekostat och som hyresvärden samtyckt till, baseras pä ändringsarbetenas kvarvarande värde för hyresgästen. Med nuvarande regler är sådan ersättning begränsad till vad lokalen som hyreslägenhet ökat i värde till följd av änd­ringsarbetena.

Indexklausuler

Av SPK:s undersökning framgår att det i tre fjärdedelar av lokalhyresavtalen finns indexklausuler som iimebär att lokaUiyroma utvecklas i takt med ökningen av konsumentprisindex. Då utvecklingen av konsumentprisindex

fär anses vara en dålig mätare på förändringen av en lokals hyresvärde, finns Prop. 1987/88:146 det anledning att frän principiell synpunkt ställa sig kritisk till en sädan Bilaga 1 användning av konsumentprisindex. Det torde dock saknas realistiska alter­nativ för justering av hyran tmder löpande avtal. Enligt vår uppfattning kan nackdelama med sådan indexreglering endast uppvägas av den trygghet i besittningen som följer av länga avtalstider. Vi föreslär att överenskommel­ser om indexreglering av hyran endast skall gälla, om avtalet är uäffat för en tid av minst fre är. Med nuvarande bestämmelser går denna gräns vid avtal som är uäffade för längre tid än ett är.

Ändrad användning och cmdrahandsutkyrrung

För hyresgästens trygghet i besittningen är det viktigt att denne kan anpassa sin verksamhet till ändrade förhållanden under avtalstiden. Med nuvarande bestämmelser Ijehöver hyresgästen hyresvärdens samtycke bl. a. för att använda lokalen för annat ändamål än det avsedda och för att hyra ut hela lokalen i andra hand.

Enligt vär uppfattning är inte denna ordning tillfredsställande. Vi menar att hyresgästen i vissa fall b)ör ha rätt att ändra användning av lokalen och att hyra ut hela lokalen i andra hand även om hyresvärden vägrar samtycke därtill. Vi föreslär därför att hyresnämnden skall kunna ge tillständ till så­dana åtgärder, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för sädana ändringar i hyresförhållandet och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra sam­tycke.

Konsekvenser av förslagen

Vi räknar med att de föreslagna ändringama verkar dämpande pä h)Tesut-vecklingen. Det lx5r dock framhållas att effektema främst torde uppstä i de marknadssituationer där det finns utrymme för hyreskrav som överstiger hyresläget för jämförliga lokaler eller dä hyresvärden utnyttjar bristema i nuvarande regler. En dämpad hyresutveckling bör leda till att t. ex. små­butiker, hantverkare samt kulturella- och ideella föreningar får ökade möj­ligheter att vara kvar i sina lokaler. Härigenom bör allsidigheten i det kom­mersiella och kulturella utbudet i våra tätorter kunna bevaras. Våra förslag b)ör också leda till ett totalt sett bätfre resursutoyttjande i samhället, eftersom värdet av hyresgästemas verksamheter i högre grad beaktas med våra föreslag­na regler än med de nuvarande. Eftersom vär föreslagna definition av skäligt h)Teskrav ligger i linje med den bedömning av lokalers hjTesvärde som till-lämpas vid fastighetsvärdering, räknar vi med att våra förslag inte nämnvärt skall påverka fastighetsmarknaden och därmed inte heller vare sig byggmark­naden eUer kreditmarknaden.

Vi räknar med att vär föreslagna ordning för förfarandet vid tvister bör leda till färte medlingsärenden i hyresnämnderna. Samtidigt torde dock hyres­nämnden behöva Uänga in mer i varje ärende. Hyresnämndens uppgift bör dock underlättas av att partemas inUesse av att lägga fram ett bätfre underlag för nämnden kommer att öka. Vi räknar därför med att lokalmedlingama på sikt blir mindre resurskrävande för hyresnämndema.

57

Kommitténs lagförslag

1 Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fräga om 12 kap. jordabalken dels att 8,19. 23, 40, 57-59 och 70 §§ skall ha följande lyddse, dels att det i kapitlet skall införas en ny paragraf, 58 b §, av följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

8§

En uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet har varat längre än Ue månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker. Upp­sägningen får dock, utom i fall som avses i 58 a §, vara munfiig, om det är hyresgästen som säger upp avtalet för upphörande och hyresvärden läm­nar ett skriftligt erkännande av uppsägningen. Uppsägningen får ske hos den som är behörig att ta emot hyra pä hyresvärdens vägnar.

Skriffiiga uppsägningar skall delges den som söks för uppsägning i den ordning som anges i 8 kap. 8 § andra och tredje styckena, om inte aimal följer av Uedje eller Qärde styckena i denna paragraf.

Har den som söks för uppsäg-

Har den som söks för uppsäg-

ning hemvist här i landet och är det ning hemvist här i landet och är det inte fräga om en uppsägning i för- inte fräga om en uppsägning i för­tid enligt 42 § eller en sådan upp- tid enligt 42 §, fär uppsägningen sågning som avses i 58 §, får upp- sändas i rekommenderat l>rev. Upp­sägningen sändas i rekommenderat sägningen anses då ha skett när den brev. Uppsägningen anses då ha har avlämnats för postb)efordran tm-skett när den har avlämnats för der den söktes vanliga adress. Har postbefordran under den söktes van- hyresgästen lämnat hyresvärden liga adress. Har hyresgästen lämnat uppgift om en adress, tmder vilken hyresvärden uppgift om en adress, meddelanden till honom skall sän-under vilken meddelanden till ho- das, anses den som hans vanliga nom skall sändas, anses den som      adress. I annat fall anses den uthyr-

ll2 kap. jordabalken omfryckt 1984:694.

Prop. 1987/88:146 Bilaga 2

58

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1987/88:146 Bilaga 2

hans vanliga adress. I annat fall an-     da lägenhetens adress som hyres-ses den uthyrda lägenhetens adress     gästens vanliga adress, som hyresgästens vanliga adress.

Om en hyresvärd eller en hjnresgäsl, vars avtal skall sägas upp, inte har nägot känt hemvist här i landet och om det inte heller fmns något känt ombud som har rätt att ta emot uppsägning för honom, fär uppsägning ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar.

En ansökan hos domstol med yrkande alt hyresförhållandet skall upp­höra eller att hyresgäst skall avhysas gäller som uppsägning när delgiv­ning skett i behörig ordning.

Särskilda bestämmelser om inne­hållet i uppsägning av hyresavtal som gäller lokaler fmns i 58 §.

Särskilda bestämmelser om inne­hållet i uppsägning av h3Tesavtal som gäller lokaler finns i 58 och 58 a §§.

19 §

Hyran för bostadslägenheter skall vara ull beloppet bestämd i hyresavta­let eller, om avtalet innehäller förhandlingsklausul enligt hyresförhand­lingslagen (1978:304), i förhandlingsöverenskommdse. Detta gäller dock inle ersättning för kostoader som hänför sig till lägenhetens uppvärmning, förseende med varmvatten eller elektrisk suöm eller avgifter för vatten och avlopp

1.

om hyresavtalet innehäller förhandlingsklausul och beräkningsgrun­den för ersättningens storlek har fastställts genom en förhandlingsöverens­kommdse eller genom ett beslut enligt 22 eller 25 § hyresförhandlings­lagen,

2.

om lägenheten är l)elägen i ett en- eller tväfamiljshus, eller

3.

om kostoaden för nylligheten påförs hyresgästen efter individuell mät­ning.

I fråga om bostadslägenheter, som hyrs ut i andra hand eller som av upplätaren innehas med bostadsrätt, får utan hinder av första stycket av­talas att hyran skall anknytas till den hyra eller årsavgift som upplåtaren betalar.

Hyran för lokaler skall också va­ra till beloppet bestämd i avtalet till den del den inte omfattar ersätt­ning som avses i första stycket andra   meningen. Utan hinder av

Hyran för lokaler skall också va­ra till beloppet l)estämd i avtalet till den dd den inte omfattar ersätt­ning som avses i första stycket andra   meningen. Utan hinder av

59

Nuvarande lydelse

detta gäller dock förl>ehåll i avtalet om alt hyran skall utgä med ell be­lopp som stär i visst förhållande till hyresgästens rörelseintäkter el­ler som bestäms enligt en skriftlig överenskommmelse mellan ä ena sidan hyresvärden eller hyresvärden och en organisation av fastighets­ägare, i vilken h3Tesvärden är med­lem, och å andra sidan en organisa­tion av hyresgäster. Är avtalet Uäf­fat för bestämd tid och är hyresti­den längre än ett är, gäller dess­utom förbehåll om att hyran skall utgå med b>dopp som l)estäins en­ligt en annan beräkningsgmnd än som nu har angetts.

Föreslagen lydelse

detta gäller dock förl)ehåll i avtalet om att hyran skall utgä med ett be­lopp som stär i visst förhällande till hyresgästens rörelseintäkter el­ler som l)estäms enligt en skriffiig överenskommmelse mellan å ena sidan hyresvärden eller hyresy ärden och en organisation av fastighets­ägare, i vilken hyresvärden är med­lem, och å andra sidan en organisa­tion av hyresgäster. Är avtalet Uäf­fat för bestämd tid och är hyresti­den minst tre är, gäller dessutom förbehåll om att hyran skall utgå med b)elopp som bestäms enligt en annan beräkningsgrund än som nu har angetts.

Har avtal Uäffats i strid med första eller fredje stycket skall hyran utgå med ett b)dopp som är skäligt med hänsyn främst till partemas avsikter och övriga förhållanden när avtalet Uäffades.

Om ogiltighet av avtal om hyra för bostadslägenhet i vissa fall när för­handlingsordning gäller fmns bestämmelser i hyresförhandlingslagen.

Prop. 1987/88:146 Bilaga 2

23 

§

Hyresgästen fär inte använda lä­genheten för nägot annat ändamäl än det avsedda. Hyresvärden får dock inte åberopa avvikelser som är utan l)etyddse för honom.

Bostadshyresgåsten får inte an­vända lägenheten för nägot annat ändamäl än det avsedda. Hyresvär­den får dock inte åberopa avvikelser som är utan l)etyddse för honom.

Lokalhyresgästen får inte an­vända lägenheten för något annat ändamål än det avsedda, om inte hyresnämnden lämnar tillstånd därtill. Sådant tillstånd skall läm­nas, om hyresgästen har beaktans­värda skäl för en ändrad använd­ning och hyresvärden inte har be­fogad anledning att motsätta sig den. Tillståndet kan förenas med villkor.

60

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1987/88:146 Bilaga 2

40

§

Hyresgäst, som under viss tid ej är i tillfälle att använda sin bostads­lägenhet, fär upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyres­nämnden lämnar tillstånd till upp­låtelsen. Sädant tillstånd skall läm­nas, om hyresgästen har beaktans­värda skäl för upplåtelsen och hy­resvärden ej har befogad anledning att vägra samtycke.

En hyresgäst, som tmder viss tid inte är i tillfälle att använda sin lä­genhet, får upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyres­nämnden lämnar tillstånd till upp­lätdsen. Sådant tillständ skall lämnas, om hyresgästen har beak­tansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden inte har befogad anled­ning att vägra samtycke.

Tillständ enligt första stycket kan begränsas tiU viss tid och förenas med villkor.

57 

§

Har hyresvärden sagt upp hyres­avtalet och vägrar han atl förlänga hyresförhållandet eller kommer för­längning i annat fall inte Ull sländ pä den grund att hyresgästen inte godtar de hyresvillkor som hyres­värden kräver för förlängning, har hyresgästen rätt till ersättning en­ligt 58 b §, om inte

57 § första och andra styckena

Har hyresvärden sagt upp hyres­avtalet och vägrar han alt förlänga hyresförhållandet eller kommer för­längning i armat fall ej tiU stånd pä den grund att hyresvärden för för­längning kräver hyra som ej är skälig eller ställer upp annat vill­kor som strider mot god sed i hy­resförhållanden eller eljest är oskä­ligt, skall han i skälig omfattning ersätta hyresgästen dennes förlust på grund av att hyresförhållandet upphör, om inte

1. hyresgästen äsidosatt sina förpliktelser i sä hög grad att det icke skäli­gen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet, 2. huset skall rivas eller undergå 2. huset skall rivas och hyres-sådan större ombyggnad att hyres- värden anvisar annan lokal med gästen uppenbarligen icke kan sitta vilken hyresgästen skäligen kan kvar i lägenheten utan nämnvärd nöjas eller hyresavtalet innehåller olågenhet för ombyggnadens ge- villkor om att hyresförhållandet nomförande samt därjämte antingen skall upphöra på grund av rivning hyresvärden anvisar annan lägen- och rivningen skall påbörjas inom het med vilken hyresgästen skäli-     fem år från villkorets tillkomst.

6 Riksdagen 1987188.1 saml. Nr 146

61

Nuvarande lydelse

gen kan nöjas eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyres­förhållandet skall upphöra på grund av rivning eller ombyggnad av huset och rivningen eller om­byggnaden skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst, eller

3. hyresvärden i annat fall har be­fogad anledning att upplösa hyres­förhållandet.

Första stycket gäller ocksä, om hyresgästen har sagt upp avtalet i annat fall än som avses i 6 § och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor.

57 a § första stycket

Vid tillämpningen av 57 § år hyra som hyresvärden kräver för förlängning ej att anse som skälig, om den överstiger den hyra som lägenheten vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna mark­naden (marknadshyra). Vid be­stämmande av markruidshyran skall dock bortses från hyresanbud eller hyresavtal som ej är rimligt med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lä-

Föreslagen lydelse

3.

huset skall undergå sådan stör­re ombyggnad att hyresgästen up­penbarligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för gerwmföraruiet av ombyggna­den samt hyresvärden anvisar an­nan lokal med vilken hyresgästen skäligen kan nöjas eller hyres­avtalet innehåller villkor om att hy­resförhållandet skall upphöra på grund av ombyggnad och om­byggnaden skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst,

4.

hyresvärden i annat fall har be­fogad anledning att upplösa hyres­förhållandet,

5.   de hyresvillkor som hyresvär­

den kräver för förlängning är skäl­

iga och i övrigt inte strider mot

god sed i hyresförhållanden.

Första stycket gäller också, om hyresgästen har sagt upp avtalet enligt 58 a §.

57 a §

Vid prövning enligt 57 § första stycket 5 av ett hyreskravs skälig­het skall främst beaktas hyresläget pä orten för jämförliga lokaler. En hyra som hyresvärden kräver för förlängning skall därvid anses som skälig, om den inte är påtagligt högre än hyresläget på orten för jämförliga lokaler. Endast om det fmns särskilda skäl fär hänsyn tas till ökning av lokalens värde, som en hyresgäst har åstadkommit

Prop. 1987/88:146 Bilaga 2

62

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1987/88:146 Bilaga 2

genheter. Endast om särskilda skäl föreligger får hänsyn tas till ök­ning av lägenhetens värde, som hyresgäst åstadkommit

57 a § fredje stycket

Har i fäll som avses i andra stycket I hyresvärden vid tiden för hyresnämndens yttrande fått anbud eller träffat avtal om uthyrning av lägenheten utan att han under med­lingen lämnat uppgift om det, får anbudet eller avtalet beaktas vid prövningen endast om synnerliga skäl föreligger.

Har hyresnämnden avgett ytt­rande, får i tvist om ersättning en­ligt 57 § omständighet eller bevis, som inte har åberopats under med­lingen, Ijeaktas vid prövningen en­dast om det finns särskilda skäl.

57 a § andra stycket

I tvist om ersättning enligt 57 § får ytuande av hyresnämnden frän­gås endast om det visas eller eljest är uppenbart

1.

när yttraruiet avser marknads­hyran, att denna är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden an­givit,

2.

når yttrandet avser anvisad lä­genhet, att hyresnämndens bedöm­ning icke varit riktig.

I tvist om ersättning enligt 57 § första stycket 2, 3 och 5 fär ytuan­de av hyresnämnden frångås endast om det visas eller annars är uppen­bart att hyresnämndens bedömning inte varit riktig.

Har hyresvärden sagt upp hyresav­talet, skall ifall som avses i tredje stycket hans slutliga ståndpunkt i tvisten, såvitt avser anvisning av lokal och villkor för förlängning, anses vara den som han angett när­mast innan yttrandet avgavs.

63

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1987/88:146 Bilaga 2

58 §

ViU hyresvärden säga upp avUi-let, skall han i uppsägningen tm-derrätta hyresgästen om de villkor han uppställer för att förlänga hy­resförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägningen skall dessutom inne­hålla underrättelse att hyresgästen, om han icke går med på att flytta utan att få ersättning enligt 57 §, har att inom två månader från upp­sägningen hänskjuta tvisten till hy­resnämnden för medling.

Underläter hyresvärden att fullgö­ra vad som åligger honom enligt första stycket, är uppsägningen utan verkan.

Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket och vill hyresgästen icke lämna lägenheten utan att få ersätt­ning enligt 57 §, har hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyres-nänmden inom den i första stycket angivna tiden. Iakttages ej denna, förfaller rätten till ersättning. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom samma tid tvist hänskjutes till nämnden enligt 58 a § första stycket.

Vill hyresvärden säga upp avta­let, skall han i uppsägningen im-derrätta hyresgästen om de villkor som han kräver för att förlänga hy­resförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Om överenskommelse inte träffas mellan parterna, skall hyresvärden hänskjuta tvisten till hyresnämn­den för medling. Tvisten skall hån-skjutas till hyresnämnden inom två månader från uppsägningen, om uppsägningstiden är nio månader eller längre, och annars inom tre veckor från uppsägningen, dock all­tid före hyrestidens utgång.

Om hyresvärden underläter att fullgöra vad som åligger honom enligt första stycket eller före hy­restidens utgång återkallar sin an­sökan om medling, är uppsäg­ningen utan verkan.

64

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1987/88:146 Bilaga 2

Innan medlingen har avslutats fär hyresvärden för förlängning av hy­resförhållandet inte kräva högre hy­ra eller nägot annat villkor som är oförmänligare för hyresgästen än vad han har angett i uppsägningen. Gör han det och kommer förläng­ning inte till stånd, har hjTesgästen alltid rätt till ersättning enligt 57 §.

Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av hy­resförhållandet inte kräva högre hy­ra eller något armat villkor som är oförmänligare för hyresgästen än vad han har angett i uppsägningen. Gör han det och kommer förläng­ning inte till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättoing enligl 58 b I

58 a §

Har hyresgästen sagt upp avtalet och i uppsägningen begärt förläng­ning av avtalet på ändrade villkor, skall han inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling och där­vid ange den ändring han önskar i de avtalade villkoren.

Underlåter hyresgästen att hän­skjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket angivna tiden eller återkallar han före hyres­tidens utgång sin ansökan om med­ling, är uppsägningen utan verkan. Har han ej angett de ändringar han önskar i de avtalade villkoren, skall nämnden förelägga honom att komplettera ansökningen inom viss tid. Följs inte föreläggandet, skall ansökan om medling avvisas.

Vill hyresgästen såga upp avtalet för förlängning pä ändrade villkor, skall han (' uppsägningen underråtta hyresvärden om den ändring i de av­talade villkoren som han önskar. Om överenskommelse inte tras mellan parterna, skall hyresgästen inom tvä månader frän uppsägning­en hänskjuta tvisten till hyresnämn­den för medling.

Om hyresgästen imderlåter itt full­göra vad som åligger honom enligt första stycket eller före hyrestidens utgäng återkallar sin ansökan om medling, är uppsägningen utan ver­kan.

65

Nuvarande lydeke

Föreslagen lydelse

Prop. 1987/88:146 Bilaga 2

Har hyresgästen fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, skall hyresnämnden före­lägga hyresvärden att uppge de vill­kor han ställer uppför att förlånga hyresförhållandet eller orsaken till att han vägrar medge förlängning. Iakttar hyresvärden ej föreläggan­det och är avtalet ej uppsagt enligt 57 § första stycket, skall avtalet anses förlängt på de av hyresgästen önskade villkoren. En upplysning om detta skall tas in i före­läggandet. Förlängningen anses som avtal om fortsatt uthyrning.

Om inte hyresvärden själv har sagt upp avtalet, får han innan medlingen har avslutats inte vägra förlängning av hyresförhållandet eller för förlängning kräva högre hyra eller nägot annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad som följer av det uppsagda avtalet. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, har hy­resgästen alltid rätt till ersättning enligt 58 b §.

58 b §

57 § Uedje stycket Förlust för hyresgästen som har samband med att denna bekostat ändring av lägenheten skall beaktas när ersättningen bestäms endast om hyresvärden har samtyckt till änd­ringen eller hyresgästen uäffat hy­resavtalet under fömtsättning att han skulle få utföra ändringea För­lusten beräknas i sådant fall till högst det belopp varmed lägen-

Föreligger ersättrdngsskyldighet enligt 57, 58 eller 58a§, skall hy­resvärden alltid betala en ersättning motsvarande en årshyraför lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet.

Om hyresgästen på grurul av att hyresförhållandet har upphört har förorsakats en förlust som inte täcks av ersättning enligt första stycket, skall hyresvärden ersätta denna förlust i skälig omfattning. Därvid skall förlust för hyresgästen som har samband med att denne har lekostat ändring av lokalen beaktas endast om hyresvärden har sam­tyckt till ändringen eller hyresgäs­ten fräff at hyresavtalet tmder fömt­sättning att han skulle få utföra änd­ringen.

66

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1987/88:146 Bilaga 2

heten genom ändringen ökat i värde som hyreslägenhet.

59 §

Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hy­resvärden eller, i fall som avses i 58 a §, &margin-right:147.0pt;margin-bottom: 0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'> Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hy­resvärden eller, i fall som avses i 57 § andra stycket, av hyresgästen, får hyresnämnden på begäran av hyresvärden eller hyresgästen med­ge uppskov med avfljtningen un­der skälig tid, dock högst ett är frän hyrestidens utgång.

Uppskov får ej medges, om hy­resvärden, hyresgästen eller någon annan därigenom skulle orsakas betydande skada eller olägenhet el­ler om avflyttningen med hänsyn till omständigheterna utan olägen­het kan ske vid den tidpunkten då avtalet upphör.

Medges uppskov, skall hyresnämnden fastställa skäliga hyresvillkor för tiden frän det att avtalet upphört till dess hjresgästen skall flytta.

70

Beslut av hyresnämnden i frägor som avses i 16 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 62 eller 64 § överklagas genom besvär inom Ue veckor frän den dag beslutet meddelades.

Beslut av hyresnämnden i frägor som avses i 16 § andra stycket, 23 § andra stycket, lA a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 62 eUer 64 § överklagas genom besvär inom Ue veckor från den dag beslutet meddelades. Beslut av hyresnämnden i frägor som avses i 1 § femte stycket, 35, 40, 45, 56 eUer 59 § fär inte överklagas.

67

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1987/88:146 Bilaga 2

1.

Denna lag ttäder i Icraft den 1 juh 1988.

2.

De nya bestämmelsema i 12 kap. 23 och 40 §§ gäller även i fräga om hyresavtal som har ingätts före ikraftuädandet.

3.

De nya bestämmelserna i 12 kap. 8 och 57-59 §§ gäller även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftuädandet. Om ett hyresavtal har sagts upp före ikraftuädandet, tillämpas dock fortfarande äldre bestämmel­ser.

4.

Innehåller ett hyresavtal, som har ingåtts före ikraftuädandet, villkor som sfrider mot de nya bestämmelsema i 12 kap. 19 §, gäller villkoret mot hyresgästen till utgången av år 1989 eller, om avtalet inle kan sägas upp till upphörande vid den fidptmkten, fill den senare tidpunkt dä avtalet på grund av uppsägning tidigast kan fränfrädas.

68

Prop. 1987/88:146

2 Förslag till

Bilaga 2

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

Härigenom föreskrivs att 4, 9, 12a, 21 och 21a §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

4§ Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att

1.

medla i hyres- eller Iwstadsrättstvisl,

2.

pröva tvist om åtgärdsföreläg- 2. pröva tvist om åigärdsföreläg­gande enligt 12 kap. 16 § andra gande enligt 12 kap. 16 § andra stycket skadestånd enligt 12 kap. stycket, ändrad användning av lo-24 a §, överlåtelse av hyresrätt en- kal enligt 72 kap. 23 § andra ligt 12 kap. 34-37 §§, upplåtelse stycket, skadestånd enligt 12 kap. av lägenhet i andra hand enligt 12 24 a §, överlåtelse av hyresrätt en-kap. 40 §, förlängning av hyres- ligt 12 kap. 34-37 §§, upplåtelse avtal enligt 12 kap. 49 §, hyres- av lägenhet i andra hand enligt 12 villkor enligt 12 kap. 54 §, upp- kap. 40 §, förlängning av hyres-skov med avflyttoing enligt 12 avtal enligt 12 kap. 49 §, hyres-kap. 59 § eller föreläggande enligt villkor enligt 12 kap. 54 §, upp-12 kap. 64 §, allt jordabalken,

skov  med  avflyttning   enligt   12

kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §. allt jordabalken, 2 a. pröva tvist om hyresvillkw enligt 22-24 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om återtetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,

3.

pröva tvist om hyresvillkor enligt 7 § sista stycket, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 30 § andra stycket eller medlemskap enligt 52 §, allt bostadsrättslagen (1971:479),

4.

pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 60 § första stycket i bx)stadsrätlslagen,

5.

vara skiljenämnd i hyres- eller Iwstadsrättstvist,

5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hy­resförhandlingslagen,  

6.   pröva frägor enligt lx)stadssaneringslagen (1973:531) och bwstadsför-

valtoingslagen (1977:792),

iLagen omuyckt 1985:660.

69

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1987/88:146 Bilaga 2

7.

pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.,

8.

pröva frågor enligt bostadsanvisningslagen (1980:94),

9.

pröva frägor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars omräde fastigheten är be­lägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyres­fastighet ntm. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i fräga om handelsbolag, där förvaltningen föres.

9§ När tvist hänskjutils tUl nämnd, skall nämnden, utom i fall som avses i andra eller Uedje stycket, kalla partema att inställa sig inför nämnden. Skall part inställa sig personligen, får nämnden förelägga vite.

stycket samma balk.

Handlägger hyresnämnden samtidigt ett stort antal tvister av likartad be­skaffenhet mellan en hyresvärd och dennes hjTesgäster om villkoren för hyra av bostadslägenheter, får nämnden, sedan ett lämpligt antal typfall av tvister prövats, med ledning därav avgöra övriga tvister ulan muntlig för­handling, om det är uppenbart att sådan förhandling inte behövs.

Har tvisten hänskjutils tUl nämn­den enligt 11 kap. 6 a § eller 12 kap. 58 a § jordabalken och har sökandens motpart ej iakttagit föreläggande som avses i Uedje stycket i samma lagrum, skall ärendet avskrivas, om avtalet ej är uppsagt enligt 11 kap. 5 § första stycket eller 12 kap. 57 § första

Har tvisten hänskjutils till nämnden enligt 11 kap. 6 a § jordabalken och har sökandens motpart ej iakttagit föreläggande som avses i Uedje stycket i samma lagmm, skall ärendet avskrivas, om avtalet ej är uppsagt enligt 11 kap. 5 § första stycket samma balk.

12 a §

Vid sädan medling som avses i 12 kap. 58 eller 58 a § jordaljalken skall hyresnämnden, om hyresvär­den eller hyresgästen begär det, ytt­ra sig om marknadshyran för lä­genheten eller om huruvida lä­genhet som har anvisats av hyres-

Vid sådan medling som avses i 12 kap. 58 eller 58 a § jordabalken skall hyresnämnden, om hyresvär­den eller hyresgästen begär det, ytt­ra sig om huruvida ersättnings­skyldighet föreligger enligt 12 kap. 57 § jordabalken om förlängning

70

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1987/88:146 Bilaga 2

värden är godtagbar enligt 12 kap. 57 § första stycket 2 jordabalken.

av   hyresförhållandet   inte   skulle

komma till stånd. Ärendet får i

sådant fall inte avskrivas förrån

fjorton dagar efter det att yttrandet

har meddelats.

Vid sådan medling som avses i 11 kap. 6 eller 6 a § jordabalken skall

arrendenämnden, om jordägaren eller arrendatom begär det, ytUa sig om

den arrendeavgift som arrendestället vid tillämpning av 11 kap. 5 a §

första stycket jordabalken kan antas betinga på öppna marknaden.

21 §

ett år, för tillståndets giltighet.

Om part kan klandra beslutet eller besvära sig över det eller göra ansö­kan om åtempptagande, anges i beslutet vad parten därvid har att iakttaga.

Häller nämnden förhandling i ärendet och kan på gmnd av ärendets be­skaffenhet eller annan särskild omständighet beslut ej meddelas samma dag som förhandlingen avslutats, meddelas beslutet inom tvä veckor därefter, om ej synnerligt hinder möter. Underrättelse om tiden för beslutets med­delande skall lämnas vid förhandlingen.

Slufiigt beslut tillställes part genom nämndens försorg. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut om avskrivning enligt 8 eller 12 §, om beslutet meddelas vid förhandling i partens närvaro.

Har skiljaktig mening förekommit, skall denna meddelas partema på samma sätt som beslutet

I nämnds beslut skall anges de skäl på vilka beslutet grundas, i den mån det är behövligt I beslut om avskrivning enligt 9 § andra stycket skall även anges de nya villkor på vilka avtalet enligt II kap. 6 a § Uedje stycket eller 12 kap. 58 a § tredje stycket jorda­balken skall anses förlängt. Avser beslut enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. tillständ till framfida förvärv, skall i beslutet utsättas viss fid, högst

I nämnds beslut skall anges de skäl på vilka beslutet grundas, i den män det är behövligt. I beslut om avskrivning enligt 9 § andra stycket skall även anges de nya villkor pä vilka avtalet enligt 11 kap. 6 a § fredje stycket jorda­balken skall anses förlängt Avser beslut enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. tillständ fill framtida förvärv, skall i beslutet utsättas viss tid, högst ett år, för tillståndets giltighet.

,71

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Prop. 1987/88:146 Bilaga 2

21 a §

Angår yttrandet fråga om er­sättningsskyldighet enligt 12 kap. 57 § jordabalken, skall nämnden i yttrandet ange den dag då med­lingsärendet kan komma att avskrivas.

Angår ytfrandet arrendeavgift, skall nämnden i ytuandet utsätta viss tid inom vilken part har att hos nämnden skriftligen eller munt­ligen vid sammanuäde anmäla om han antar den arrendeavgift som har angivits i ytfrandet Iakttar part in­te nämndens föreläggande, anses hans slufiiga ståndpunkt i tvisten vara den som han angivit innan ytuandet avgavs.

Vad som i 21 § sägs om nämnds beslut gäller i tillämpliga delar nämnds ytUande enligt 12 a §.

Angår ytfrandet lägenhets mark-nadshyra eller arrendeavgift, skall nämnden i ytfrandet utsätta viss tid inom vilken part har att hos nämn­den skriftiigen eller mimtiigen vid sammanuäde anmäla om han antar den hyra eller den arrendeavgift som har angivits i ytfrandet Iakttar part inte nämndens föreläggande, anses hans slufiiga ståndpunkt i tvisten vara den som han angivit innan ytuandet avgavs.

Denna lag ttäder i kraft den 1 juli 1988.

De nya bestämmelsema i 9, 12 a, 21 och 21 a §§ gäller även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftuädandet. Om ett hyresavtal har sagts upp före ikraftträdandet, tillämpas dock fortfarande äldre bestämmelser.

72

Förteckning över remissinstanserna

RemissytUanden har avgivits av Svea hovrätt, hovrätten för Väsfra Sverige, Stockholms tingsrätt, Malmö tingsrätt, bostadsdomslolen, hyresnämndema i Stockholm, Göteborg, Malmö, Västerås och Gävle, domstolsverket, statens pris- och kartellnämnd, statens institut för byggnadsforskning, riksrevisions­verket, byggnadsstyrelsen, postverket, Sveriges advokatsamfund, Sveriges alhnännyttiga bostadsföretag (SABO), Sveriges fastighetsägareförbund, HSB:s riksförbund, Sveriges bostadsrättsföreningars cenfralorganisation, EnUeprenörföreningen, Landsorganisationen i Sverige (LO), Hyresgästemas riksförbund, Sveriges köpmannaförbund. Småföretagens riksorganisation. Kooperativa förbundet (KF), Landstingsförbundet, Svenska kommimförbun-del, Sveriges hotell- och restaurangförbund, Sveriges fastighetsmäklarsam-fund, Konstoäremas riksorganisation (KRO), Konstoärliga och litterära yrkesutövares samarbetsnämnd (KLYS), Riksförbimdet Kiosk och Gatukök, Sveriges kioskägares riksförbund, Lokalhyresgästföreningen i Stockholm, Stockholms stad, Gävle, Göteborgs, Linköpings, Malmö, Skara och Umeå kommuner, institutionen för fastighetsekonomi vid Kimgl. Tekniska Hög­skolan i Stockholm, Stockholms handelskammare och Samfundet för fastighetsvärdering.

Prop. 1987/88:146 

Bilaga 3

73

Prop. 1987/88:146 Bilaga 4 

Lagrådets yttrande

LAGRÅDET

Utdrag ur protokoll vid sammanuäde 1988-03-14

Närvarande: justitierädet Mannerfelt, regeringsrådet[REDACTED_EFTERNAMN], justitierådet Freyschuss.

Enligt protokoll vid regeringssammanUäde den 10 mars 1988 har rege­ringen på hemställan av statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN] beslutat inhämta lagrådets yttrande över förslag till

1.

lag om ändring i jordabalken,

2.

lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres­nämnder,

3.      lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol.

Förslagen har inför lagrådet föredragils av hovrättsassessorn Peter[REDACTED_EFTERNAMN].

Förslagen föranleder följande ytfrande av lagrådet:

Lagrådet lämnar förslagen utan erinran.

74

Prop. 1987/88:146

Innehållsförteckning

Sid

Propositionen.................................................................. 

1

Propositionens huvudsakliga innehåll.............................. 

1

ftopositionens lagförslag................................................. 

3

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanUäde den 17 mars 1988      

16

1

Inledning...................................................................... 

16

2

Allmän motivering......................................................... 

16

2.1

Allmänna utgångspunkter...................................... 

..... 

16

2.2

Skäligt hyreskrav.................................................... 

..... 

18

2.3

Förfarandet vid tvister............................................ 

..... 

23

2.3.1

Hyresvärdens uppsägning............................. 

..... 

23

2.3.2

Hyresgästens uppsägning för villkorsändring. 

25

2.3.3

Medlingsförfarandel och de s. k. preklusions-

och presumtionsreglema................................ 

..... 

27

2.4

Uppskov med avflyttning........................................ 

..... 

31

2.5

Ersättningsregler.................................................... 

..... 

34

2.6

Indexklausuler m. m............................................... 

..... 

38

2.7

Ändrad användning................................................ 

..... 

39

2.8

Andrahandsuthyrning............................................. 

41

2.9

Dcraflfrädande och övergångsbestämmelser.......... 

..... 

42

3

Upprättade lagförslag................................................... 

43

4

Specialmotivering.......................................................... 

43

4.1

Förslaget lill lag om ändring i jordabalken.............. 

..... 

43

4.2

Förslaget fill lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder   

............................................................................... 

51

4.3

Förslaget till lag om ändring i lagen (1974:1082) om bosladsdomstol         

52

5

Hemställan.................................................................... 

52

6

Beslut........................................................................... 

52

Bilagal

Kommilléns sammanfattning av betänkandet..... 

..... 

53

Bilaga 2

........................................................................... 

Kommitténs lagförslag        

58

Bilaga 3

........................................................................... 

Förteckning över remissinstansema           

73

Bilaga 4

........................................................................... 

Lagrådels yttrande 

74

Norstedts Tryckeri, Stockholm 1988                                                                                                                    75