Observera att dokumentet är inskannat och fel kan förekomma.

Regeringens proposition 1985/86:2

med förslag till lag om exploateringssamverkan,

m. m.;

Prop. 1985/86:2

Regeringen föreslår riksdagen att anta de förslag som har tagits upp i bifogade utdrag av regeringsprotokoll den 23 maj 1985.

På regeringens vägnar Olof[REDACTED_EFTERNAMN]

Hans[REDACTED_EFTERNAMN]

Propositionens huvudsakliga innehåll

För att få till stånd ny bebyggelse eller förtätning och andra större föränd­ringar i redan bebyggda områden fordras i dag oftast att de berörda fastig­heterna genom köp eller expropriation samlas i en hand av kommunen eller någon annan exploatör, I propositionen läggs fram ett förslag till lag om exploateringssamverkan som i första hand skall ses som ett medel att genomföra kommunala planintentioner. Förslaget gör det möjligt för flera fastighetsägare inom ett område att i samverkan vidta åtgärder för att ställa i ordning mark för ny bebyggelse eller förtätning eller andra förbättringar i redan bebyggda områden (exploateringssamverkan). Förslaget innebär också att den ökning av markvärdet som en ny eller ändrad detaljplan kan medföra kan fördelas mellan fastigheterna i förhållande till deras ursprung­liga ägoinnehav inom området.

De förändringar i den befintliga fastighetsindelningen som är nödvändiga för samverkansföretaget skall genomföras som fastighetsreglering och handläggas tillsammans med övriga frågor om exploateringssamverkan.

Det s,k, markvillkoret i bostadsfinansieringsförordningen (1974:946) skall inte gälla i fråga om mark som en lånesökande har tilldelats vid en exploateringsförrättning.

De nya bestämmelserna skall träda i kraft den Ijanuari 1987,

Prop. 1985/86:2

2

Förslag till

Lag om exploateringssamverkan

Härigenom föreskrivs följande.

Tillämpningsområde m.m.

1

§ Enligt denna lag fär beslutas att ägare till fastigheter med mark inom ett visst område (samverkansområde) i samverkan skall vidta de åtgärder inom området som behövs för atl ställa i ordning viss mark för bebyggelse och för att utföra sådana anordningar som behövs för bebyggelsen (exploa­teringssamverkan) ,

2

§ Frågor om exploateringssamverkan prövas vid förrättning (exploa­teringsförrättning) som handläggs av fastighetsbildningsmyndigheten.

Villkor för exploateringssamverkan m.m.

3

§ Fastighetsbildningsmyndigheten får besluta om exploateringssam­verkan endast om kommunen enligt 6 kap. 2§ plan- och bygglagen (0000:000) har beslutat att sådan samverkan skall få ske,

4

§ Exploateringssamverkan får inte beslutas, om ändamålet med sam­verkan lämpligen kan tillgodoses på annat sätt eller olägenheterna av samverkan från allmän eller enskild synpunkt överväger de fördelar som kan vinnas genom den,

5

§ Exploateringssamverkan får inte beslutas, om ägarna lill marken inom samverkansområdet mera allmänt motsätter sig sådan samverkan och har beaktansvärda skäl för detta. Vid denna prövning skall främst deras mening beaktas som har störst nytta av exploateringssamverkan,

6

§ Den som äger mark inom samverkansområdet fär delta i exploate­ringssamverkan om han begär det, I samverkan får dock inte delta ägare till fastigheter som endast har andel i samfälld mark inom c.mrådet, om andelen har ett obetydligt värde,

Exploateringssamfällighet

1 § För genomförande av exploateringssamverkan utgör de fastigheter vars ägare deltar i denna, en särskild samfällighet (exploateringssamfäl­lighet). Delaktighet i samfälligheten är förenad med äganderätt till varje särskild fastighet,

Förrättningen

8 § Frågor om exploateringssamverkan tas upp efter ansökan av fastig­hetsägare som kan delta i exploateringssamverkan eller av kommunen.

Vid exploateringsförrättningar får frågor om åtgärder enligt fastighets­bildningslagen (1970:988), anläggningslagen (1973:1149) eller lednings­rättslagen (1973: 1144) tas upp utan ansökan, om de är av belydelse för exploateringen. Sådana frågor får prövas gemensamt med frågor om ex­ploateringssamverkan vid en och samma förrättning. En gemensam för­rättning får även delas upp på skilda förrättningar.

Prop. 1985/86:2

3

9 § I fråga om exploateringsförrättningar lillämpas 4kap, 1-24, 27-40

och 42 §§ fastighetsbildningslagen (1970: 988),

10

§ Fastighetsbildningsmyndigheten skall i samråd med sakägarna utre­da förutsättningarna för och de ekonomiska konsekvenserna av exploate­ringssamverkan. Myndigheten skall också ombesörja de tekniska utred­ningar och värderingar som behövs. Samråd skall ske med byggnadsnämn­den och vid behov ocksä med andra myndigheter som berörs av exploate­ringen,

11

§ Vid förrättningen skall bestämmas grunderna för fördelning av kost­naderna för exploateringssamverkan och de fördelar som vinnes genom denna. För detta ändamål skall andelstal fastställas för varje fastighet som ingår i exploateringssamfälligheten.

Andelstalet för en fastighet skall bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till arealen av den för exploatering tillgängliga mark av fastigheten som ingår i samverkansområdet. Motsvarar det bidrag en fas­tighet lämnar genom tillskott i mark inte vad fastigheten har att tillskjuta med tillämpning av andelstalet, skall skillnaden utjämnas i pengar. Därvid skall 4kap. expropriationslagen (1972:719) tillämpas. Om en detaljplan har antagits efter det atl exploateringsbeslutet enligt 13 § har vunnit laga kraft, skall dock hänsyn inte tas till den inverkan som planen kan ha haft på markens värde. Vad som sägs i 4 kap, 3 § expropriationslagen skall härvid tillämpas i fråga om värdeökning som ägt rum under tiden från dagen tio år före den då exploateringsbeslutet vann laga kraft.

För en fastighet inom samverkansområdet som saknar för exploatering tillgänglig mark, skall andelstal bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst lill den nytta som fastigheten har av exploateringen. I fall då andelstal såväl för fasligheter med mark tillgänglig för exploatering som för fastigheter utan sådan mark skall tillämpas samtidigt, skall de enligt andra stycket bestämda andelstalen i motsvarande mån jämkas,

12

§ Om exploateringssamfälligheten skall förvaltas av en samfällighets­förening, får fastighetsbildningsmyndigheten för varje fastighet fastställa det belopp (förmånsrättsbelopp) med vilket förmånsrätt fär åtnjutas enligt lagen (1973: 1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973: 1150) om förvaltning av samfälligheter samt vilka åtgärder som skall ha genom­förts för att förmänsrätten skall gälla, Förmänsrättsbeloppet får inte över­stiga den värdehöjning som beräknas uppkomma pä varje fastighet,

13

§ Om det inte finns något hinder mot exploateringssamverkan, skall fastighetsbildningsmyndigheten meddela exploateringsbeslut, I beslutet skall anges

1,

exploateringens ändamål, samverkansområdels omfattning och de exploateringsåtgärder som skall utföras i samverkan,

2,

de fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten,

3,

fastigheternas andelstal,

4,

förmånsrättsbeloppets storlek och vilka åtgärder som skall ha genom­förts för att förmänsrätten skall gälla,

5,

föreskrifter för exploateringens utförande,

6,

den tidpunkt när exploateringen skall vara slutförd.

Prop. 1985/86:2

4

Om det är lämpligt, får de frågor som avses i första stycket 3-6 medde­las i ett senare beslut.

1 exploateringsbeslutet skall även anges vilka fastigheter som enligt 19 § kan beröras av marköverföring,

14

§ Förordnanden enligt 5 kap, 21 och 22 §§ fastighetsbildningslagen (1970:988) om inskränkning i rätlen att under fastighetsreglering utnyttja naturtillgångar och om byggnadsförbud i samband med fastighetsreglering får meddelas samtidigt med exploateringsbeslutet,

15

§ Om exploateringsbeslul har meddelats, skall förrättningskostna­derna fördelas mellan ägarna av de fastigheter som ingår i exploaterings­samfälligheten efter vad som är skäligt, I övrigt tillämpas 2 kap, 6§ fastig­hetsbildningslagen (1970:988).

Markfrågor m.m.

16 § Vid en exploateringsförrättning skall fastighetsreglering inom sam­

verkansområdet ske i den utsträckning som krävs för att genomföra ex­

ploateringen, 1 fråga om sådan fastighetsreglering gäller bestämmelserna i

fastigheisbildningslagen (1970:988), I stället för 5 kap, 4 och 5 §§, 7§ första

och andra styckena, 813 och 18 §§ samt 8 kap, 1 -6 §§ fastighetsbildnings­

lagen skall dock gälla II, 15 och 17-23 §§ denna lag. Innebär överenskom­

melse enligt 23 § att en fastighet tilldelas avsevärt mera mark än som följer

av 11§ andra stycket eller 18 §, skall 5 kap, 20 § fastighetsbildningslagen

tillämpas. Vid fastighetsregleringen skall bestämmelsen i 4§ denna lag

tillämpas.

Fastighetsreglering enligt denna lag får ej ske innan exploateringsbeslu­tet enligt 13 § har vunnit laga kraft.

Förrättningar enligt denna lag har företräde framför annan fastighets­bildningsförrättning inom samverkansområdet som berör exploateringen,

17

§ Fastighetsreglering får inte medföra överföring av mark, på vilken det finns en byggnad som står i huvudsaklig överensstämmelse med en detaljplan,

18

§ Fastighet med mark tillgänglig för exploatering inom samverkans­området skall genom fastighetsreglering tilldelas sådan mark söm är av­sedd för enskilt bebyggande i förhållande till de andelstal som bestämts enligt 11 § andra styclet. Kan fördelning av mark enligt andelstalen inte ske fullt ut, skall skillnaden utjämnas genom ersättning i pengar.

Ersättning i pengar skall också utgå för annan skada som uppkommer för fastighetens ägare eller innehavare av särskild rätt till fastigheten på grund av fastighetsregleringen.

19 § Om exploateringssamfälligheten begär det, får fastighetsbildnings­

myndigheten förordna att fastigheter, som inte ingår i exploateringssamfäl­

ligheten, genom fastighetsreglering helt eller delvis skall avstås och över­

föras till en eller flera fastigheter eller bilda en samfällighet för de deltagan­

de fastigheterna. Sådant förordnande får dock meddelas endast under

förutsättning att

1, marken är belägen inom samverkansområdet och omfattas av en detaljplan som har antagits efter det att exploateringsbeslutet vann laga kraft,

Prop. 1985/86:2

5

2.

det framgår av planen att den skall genomföras enligt denna lag och

3.

marken behövs för att exploateringen skall kunna genomföras i enlig­het med planen,

20 § Om ägaren till en fastighet som inte ingår i exploateringssamfällig­

heten begär det, skall mark från den fastigheten inlösas och genom fastig­

hetsreglering överföras till en eller flera fastigheter eller bilda en samfäl­

lighet för de deltagande fastigheterna. Skyldighet att lösa marken förelig­

ger dock endast under förutsättning att

1,

marken är belägen inom samverkansområdet och omfattas av en detaljplan som har antagits efter det att exploateringsbeslutet vann laga kraft,

2,

det framgår av planen att den skall genomföras enligt denna lag och

3,

marken behövs för att exploateringen skall kunna genomföras i enlig­het med planen.

Inlösen skall begäras hos fastighetsbildningsmyndigheten senast sex månader efter det att beslutet atl anta detaljplanen vann laga kraft.

Ersättning

21 § Om mark enligt 19 eller 20 § överförs till annan fastighet eller till en

samfällighet, skall ersättningen bestämmas med tillämpning av 4 kap.

expropriationslagen (1972: 719), Hänsyn skall dock inte tas till den inver­

kan som detaljplanen kan ha haft pä markens värde.

Vid bestämmande av ersättning enligt första stycket skall vad som sägs i 4 kap, 3§ expropriationslagen tillämpas i fråga om värdeökning som ägt rum under tiden från dagen tio år före den då exploateringsbeslutet vann laga kraft.

Om innehavaren av en rättighet som minskar en fastighets värde är berättigad till ersättning, skall det värde som tillgodoräknas fastighetens ägare minskas med ett belopp som motsvarar den värdeminskning för fastigheten som rättigheten har inneburit. Om det värde som skall tillgo­doräknas fastighetens ägare ej kan minskas utan att skada uppkommer för innehavare av fordran med bättre rätt, minskas i stället ersättningen till rättighetshavaren med motsvarande belopp.

22 § Ersättning enligt 21 § skall betalas inom tre månader efter det att

ersättningsbeslutet vann laga kraft. Om ersättningen betalas efter utgången

av denna frist, skall ränta på ersättningen betalas enligt 6§ räntelagen

(1975:635) från fristens utgång. Har tillträde skett före fristens utgång,

skall ränta betalas även enligt 5 § räntelagen frän den dag tillträdet skedde

till dess betalning sker eller till dess ränta skall betalas enligt andra mening­

en denna paragraf.

Överenskommelse mellan fastighetsägare m.m.

23 § Undantag färgöras från 11, 17, 18, 21 och 22§§, om de fastighets­

ägare och andra sakägare vilkas rätt berörs av fastighetsregleringen

medger det.

Avser regleringen fasligheter som svarar för fordran, får undantag enligt första stycket med stöd av ägarens samtycke ske endast om även fordring­ens innehavare medger det. Besväras en fastighet av gemensam inteck­ning, fordras dessutom de medgivanden från fastighetsägare och fordrings-

Prop. 1985/86:2

6

havare som i 22 kap. 11 § jordabalken föreskrivs för relaxation. Medgivan­de av rättsägare behövs inte, om regleringen är väsentligen utan betydelse för honom.

Verkställighet m.m.

24

§ När exploateringsbeslut har meddelats, skall i fastighetsboken eller tomträttsboken införas uppgifi om vilka fastigheter som ingår i samver­kansomrädel, I fastighetsboken skall även införas beslutade förmänsrätts-belopp. När exploateringsbeslutet enligt 25 § har upphört att gälla skall även det antecknas.

25

§ Exploaleringsbeslutet upphör att gälla vid den tidpunkt när exploa­teringen enligt beslutet skall vara slutförd.

Om det finns särskilda skäl får fastighetsbildningsmyndigheten förlänga tidsfristen.

Verkan av ändrade förhållanden m. m.

26      § Inträder innan exploateringsförrättningen avslutats ändrade förhål­

landen som väsentligt inverkar på en fräga som har avgjorts slutligt genom

exploateringsbeslut, kan frågan tas upp till förnyad prövning.

En fastighet får utträda ur exploateringssamfälligheten endast om utträ­det kan ske utan olägenhet för övriga fastighetsägare,

27

§ Beslutas om ändring i fråga om de fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten och förvaltas samfälligheten av en samfällig­hetsförening, skall det prövas om föreningen skall upplösas,

28

§ Om en fastighet inom samverkansområdet skall inträda i exploate­ringssamfälligheten, skall ägaren betala ersättning till övriga delägare för den andel i ett enligt 30 § beräknat överskott som tillförs honom genom anslutningen.

Första stycket skall tillämpas även när en fastighets andelstal hojs,

29

§ Om en fastighet utträder ur exploateringssamfälligheten, skall ägaren tillerkännas ersättning av övriga delägare för den andel i ett enligt

30

§ beräknat överskott som han föriorar genom utträdet. Föreligger enligt samma paragraf underskott skall han betala ersättning för sin andel i detta.

Första stycket skall tillämpas även när en fastighets andelstal minskas,

30 § Förvaltas exploateringssamfälligheten av en samfällighetsförening,

skall vid tillämpning av 28 och 29 §§ samfällighelens överskott eller under­

skott anses motsvara skillnaden mellan värdet av gjorda investeringar och

föreningens tillgångar, å ena sidan, och föreningens förbindelser, å den

andra,

I andra fall skall värdet av gjorda investeringar anses som överskott,

31 §   1 fråga om betalning av ersättningar enligt 28 eller 29 § tillämpas

22§,

32 § En överenskommelse att en fastighet skall inträda i eller utträda ur

exploateringssamfälligheten eller att en fastighets andelstal skall ändras

har samma verkan som beslut vid ny exploateringsförrättning, om den

Prop. 1985/86:2

7

godkänns av fastighetsbildningsmyndigheten. Sådant godkännande får lämnas endast om det är uppenbart att överenskommelsen inte strider mot denna lag.

Domstolsprövning m.m.

33 § 1 fråga om överklagande av beslut eller åtgärder av fastighetsbild­

ningsmyndigheten enligt denna lag tillämpas 15 kap, fastighetsbildningsla­

gen (1970: 988), Bestämmelserna om fastighetsbildningsbeslut skall därvid

tillämpas även på beslut enligt 13 §,

Vid tillämpning av 15 kap, 6§ fastighetsbildningslagen i ärenden om godkännande enligt 32 § denna lag räknas besvärstiden från dagen för fastighetsbildningsiftyndighetens beslut. Beslut om sådant godkännande får överklagas av byggnadsnämnden på det sätt och inom den tid som gäller för sakägares överklagande av exploateringsbeslut,

34 § Beslämmelserna i 16-18 kap, fastighetsbildningslagen (1970:988)

om rättegången i fastighetsbildningsmål skall tillämpas på mål som fullföljs

enligt 33 §, Därvid skall i fråga om ersättning med anledning av fastighets­

reglering enligt 19 eller 20 § gälla vad som föreskrivs beträffande mål om

inlösenersättning.

Denna lag träder i kraft den Ijanuari 1987,

Den som innehar en fastighet med ständig besittningsrält eller med fideikommissrätt skall vid tillämpningen av denna lag anses som fastighe­tens ägare.

Vad som enligt denna lag gäller för det fall att en fastighet svarar för fordran skall tillämpas även när en fastighet besväras av rätt till avkomst eller annan förmån.

Prop. 1985/86:2

i

Utdrag

BOSTADSDEPARTEMENTET

PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1985-05-23

Närvarande: Statsministern[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, och statsråden 1. Caris­son,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Hjelm-Wallén, Pe­terson.[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], R, Carisson,[REDACTED_EFTERNAMN].[REDACTED_EFTERNAMN], Thunborg, Wickbom

Föredragande: Statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN]

Proposition med förslag till lag om exploateringssamverkan, m. m.

1    Inledning

Utredningen (Bo 1978:07) om ny byggnadslagsliftning (PBL-utredning­en)' överiämnade i september 1979 betänkandet (SOU 1979:65 och 66) Ny plan- och bygglag,

1 utredningens lagförslag ingår hl, a, bestämmelser om samverkan mel­lan fastigheter vid exploatering för bebyggelse (exploateringssamverkan). Utredningens förslag i den delen togs av den förra regeringen upp till särskild behandling. Ett förslag till lag om exploateringssamverkan och förslag till följdändringar i bl, a, fastighetsbildningslagstiftningen remittera­des till lagrådet, som avgav yttrande den 27 april 1982,1 prop. 1981/82:221 lade den förra regeringen därefter fram ett förslag som i allt väsentligt stämde överens med förslagen i lagrädsremissen.

På mitt förslag återkallade regeringen propositionen genom beslut den 21 oktober 1982. Jag framhöll därvid att ytterligare överväganden var nödvän­diga, främst beträffande sambandet mellan förslagen i propositionen och PBL-utredningens förslag i övrigt.

Genom beslut den 20 oktober 1983 remitterade regeringen till lagrådet ett förslag till plan- och bygglag samt vissa delar av ett inom bostadsdepar­tementet upprättat förslag till lag om exploateringssamverkan. Såvitt nu är av intresse innebär förslagen att särskilda bestämmelser införs om anknyt­ningen mellan de båda lagarna.

Genom beslut den 25 april 1985 remitterade regeringen till lagrådet ett förslag till sådana ändringar i fastighetsbildningslagstiftningen som för-

Dåvarande statssekreteraren Karl Gustaf Scherman,

Prop. 1985/86:2

9

anleds av bl, a, förslagen till plan- och bygglag och lag om exploaterings­samverkan.

Regeringen har tidigare denna dag beslutat att genom proposition föreslå riksdagen att anta det av lagrådet granskade förslaget till plan- och bygglag (PBL) med vidtagna ändringar. Jag vill nu ta upp förslaget till lag om exploateringssamverkan. De följdändringar som förslaget föranleder i bl, a, fastighetsbildningslagstiftningen avser jag att ta upp så snart lagrå­dets yttrande föreligger. Enligt vad jag har erfarit avser också finansminis­tern att i annat sammanhang ta upp vissa skattefrågor. Inom finansdeparte­mentet pågår nämligen arbete med att upprätta en promemoria med förslag till ändringar i skattelagstiftningen med anledning av förslaget till lag om exploateringssamverkan.

Till protokollet i detta ärende bör som bilagor fogas följande handlingar, nämligen

en redogörelse för nuvarande ordning för genomförande av bebyggelse­planer samt en sammanställning av utredningens motivering till förslaget och utredningens lagförslag (bilaga 1),

en förteckning över de remissinstanser som har yttrat sig över förslaget om exploateringssamverkan och en sammanställning av remissvaren (bila­ga 2),

de av den förra regeringen till lagrådet remitterade lagförslagen (bila­ga 3),

lagrådets yttrande den 27 april 1982 över sistnämnda förslag (bilaga 4),

lagförslagen i prop, 1981/82:221 (bilaga 5),

det till lagrådet den 20 oktober 1983 remitterade förslaget (bilaga 6),

lagrådets yttrande över sistnämnda förslag (bilaga 7),

en redovisning av tre inom lantmäteriverket utarbetade exempel på exploateringssamverkan avseende förtätning av bebyggelse, fritidsbebyg­gelse och stadsförnyelse (bilaga 8).

Jag återkommer till lagrådets nyss nämnda yttranden i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2, 2,2.3 och 2.3,1) och i specialmotiveringen (3, 11, 14, 16-18, 26 och 33§§),

2    Allmän motivering

Sammanfattning

o Ett grundläggande villkor för exploateringssamverkan är att kommunen i områdesbestämmelser eller i en detaljplan har beslutat att sädan sam­verkan får ske. Deltagande i exploateringssamverkan är frivilligt,

o För att ästadkomma en värdeutjämning mellan de deltagande fastighe­terna skall de åsättas särskilda andelslal. Andelstalet skall i första hand motsvara arealen av den för exploatering tillgängliga marken av resp.

Prop. 1985/86:2

10

fastighet. Avkastningen från exploateringsföretaget skall fördelas mel­lan de deltagande fastigheterna genom i första hand tilldelning av mark avsedd för enskill bebyggande.

o Frågor om exploateringssamverkan skall prövas vid en förrättning som handläggs av fastighetsbildningsmyndigheten, I ett exploateringsbeslul anges bl, a, vilka fastigheter som skall delta i samverkan samt den tidpunkt när exploateringen skall vara slutförd. De deltagande fastighe­terna utgör en exploateringssamfällighet,

o Exploateringssamfälligheten har rätt och skyldighet att - från fastighe­ter som inte deltar i exploateringssamverkan - lösa in mark som behövs för exploateringen.

o En exploateringssamfällighet skall förvaltas enligt bestämmelserna i la­gen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter,

o Det s. k, markvillkoret i bostadsfinansieringsförordningen skall inte gäl­la i fråga om sådan mark som lånesökanden har förvärvat genom att delta i "n exploateringssamverkan.

o Lage m exploateringssamverkan skall träda i kraft samtidigt med PBL, dvs, den 1 januari 1987.

2.1 Lagstiftningens inriktning och omfattning

2.1.1 Reformbehovet

Dagens byggnadslagstiftning erbjuder endasi begränsade möjligheter att få till stånd samordnade aktiva insatser inom ett planområde, när ägande­rätten till fastigheterna är uppdelad på flera händer. Härför krävs direkt medverkan av markägarna inom planområdet. Det fordras på grund härav i praktiken att kommunen aktivt engagerar sig i genomförandet av upprätta­de planer genom att antingen förvärva marken eller ingå exploateringsavtal med markägarna. Detta förhållande förändras inte i någon väsentlig män genom förslaget till plan- och bygglag.

Den framtida tätortsutbyggnaden torde i stor utsträckning komma att ske genom förtätning eller förnyelse av äldre bebyggelseområden. Man kan inte längre räkna med att kommunerna därvid i den utsträckning som tidigare varit fallet vid utbyggnad genom exploatering, av obebyggd mark - skall kunna behärska plangenomförandet genom eget markinnehav eller genom exploateringsavtal med enstaka exploatörer. Den befintliga bebyggelsemiljön representerar så stora värden att det inte framstår som möjligt eller ens önskvärt att binda upp samhällets resurser i ett omfat­tande program för förvärv av bebyggda fastigheter. Förnyelsen mäste i stor utsträckning i stället ske genom en aktiv medverkan från fastighets­ägarna inom området. Inte heller när det gäller nyexploatering inom områ­den med splittrad fastighetsindelning finns det anledning att alltid förutsät­ta ett aktivt kommunalt engagemang.

Prop. 1985/86:2

11

Utredningens förslag innebär att man inför ett system som ger möjlighet för fastighetsägarna att delta i kostnaden för förändringsåtgärder men också att få del i exploateringsverksamhetens avkastning. Sådan samver­kan (exploateringssamverkan) skall enligt förslaget kunna utmynna i att den byggbara marken fördelas på de deltagande fastigheterna.

Som utredningen påpekar är samverkan mellan fastigheter en gammal företeelse inte bara på landsbygden utan också i mindre tätorter. På senare tid har även inom stora tätorter ett behov av samverkan mellan fastigheter växt fram. Genom tillkomsten är 1966 av lagen (1966: 700) om vissa gemen­samhetsanläggningar, som numera har ersatts av anläggningslagen (1973:1149), skapades större möjligheter till samverkan mellan fastigheter i tätorter, 1 takt med att fömyelseverksamheten genom sanering eller på annat sätt får stöire betydelse kommer behovet av samverkan mellan fastigheter sannolikt att ytterligare öka.

Behovet av ett regelsystem om samverkan mellan fastigheter vid exploa­tering för bebyggelse grundas i första hand på det allmänna önskemålet att lagstiftningen skall ge effektiva medel att genomföra den bebyggelse m, m. som förutsätts i detaljplaner enligt förslaget till plan- och bygglag. Genom ett sådant regelsystem ökas möjligheterna att välja goda planläggningsal­ternativ. Med förbättrade genomförandemedel kan man alltså åstadkomma bättre lösningar totalt sett. Även mark med mindre goda förutsättningar från fastighetsindelningssynpunkt kan komma i fråga för exploatering för bebyggelse.

När flera fastigheter berörs eller när fastighetsindelningen är splittrad, ger visserligen fastighetsbildningslagstiftningen medel att i viss utsträck­ning åstadkomma överensstämmelse mellan fastighetsindelningen och planen. Därmed är problemet emellertid inte löst. Det behövs ofta också en reglering av relationerna mellan markägaren och kommunen angående exploateringens bedrivande. Erfarenheten visar att detta inte är möjligt att åstadkomma vid en splittrad indelning.

Det finns därutöver rent allmänt ett behov av att kunna ta till vara del intresse och den vilja till ansvar som finns bland fastighetsägare och andra att förnya och förbättra befintliga bebyggelsemiljöer. Många gånger är insatser från de berörda parterna en avgörande förutsättning för att föränd­ringar över huvud taget skall kunna åstadkommas i sådana områden.

En vanlig situation där samverkan kan komma till användning är vid förnyelse och förtätning av äldre villa- och fritidsbebyggelseomräden. För­nyelseverksamheten i dessa områden har hittills hämmats av bl, a, det splittrade ägandet till marken och svårigheter att frigöra kommunala re­surser för investeringar i förbättringar av vägar, vatten- och avloppsan­läggningar m, m. Åtgärderna inom dessa omräden kan komma att omfatta marköverföringar för att bilda bebyggbara fastigheter och att utföra ge­mensamma anordningar inom kvartersmark, I exploateringsavtal kan kny­tas åtaganden gentemot kommunen om att vägar, vatten- och avloppsan-

Prop. 1985/86:2

12

läggningar m, m, skall utföras, liksom att gatumark eller parkmark skall överlämnas till kommunen.

Inom kvarter med flerfamiljshus kan samverkan bli aktuell när ett områ­de, exempelvis ett kvarter, skall förnyas i ett sammanhang. De åtgärder, som därvid föranleder behov av samordning, kan t, ex, bestå av planänd­ringar och i samband därmed förbättringar i den yttre miljön, omläggningar av gatutrafiken och ordnandet av parkering och gemensamma friytor m.m.

I fråga om fritidsbebyggelsen har den befintliga fastighetsindelningen hittills i stor utsträckning låst lokaliseringen och planeringen. Genom sam­verkan mellan berörda fastighetsägare bör fritidsbebyggelseplaneringen kunna ske mer oberoende av den befintliga fastighetsindelningen.

Jag delar således utredningens bedömning i fråga om behovet av samver­kansregler och föreslår att en lagstiftning nu genomförs som främjar en­skild samverkan samtidigt som kommunens övergripande inflytande över plangenomförandet behälls,

2.1.2 Huvuddragen i förslaget Syftet med samverkan

En reform med det nu angivna syftet bör innebära att fastigheterna inom ett område, där någon förändring avses ske (samverkansområde), samlas i ett gemensamt förelag. Förändringen kan l.ex, vara föranledd av att kommunen genom översiktlig planering har funnit atl en förändring av markanvändningen eller en förbättring av miljön bör komma till stånd eller av att fastighetsägarna inom området anser att det finns behov av förbätt­ringar. Reglerna bör utformas så att en samordning av de olika intressena underlättas vid planläggning av området. De bör även underlätta förhand­lingarna mellan kommunen och fastighetsägarna om förutsättningarna för ett genomförande. Resultatet av att marken kan utnyttjas effektivare ge­nom samordningen bör kunna fördelas bland deltagarna på ett rättvist sätt i förhällande till deras ursprungliga ägoinnehav inorn området.

För kommunen bör reglerna innebära förutom att kommunen förbe­hålls det övergripande inflytandet över plangenomförandet - att förhand­lingar kan ske med en part för hela området på samma sätt som om detta kontrollerades av en enda exploatör.

För att exploateringssamverkan skall få komma till stånd bör således i princip gälla att det skall vara fråga om sådana fall där samverkan är önskvärd från kommunens synpunkt och det finns en önskan från fastig­hetsägarna inom ett område att ställa i ordning marken för bebyggelse. I första hand bör exploateringssamverkan kunna komma till stånd för att i ett sammanhang genomföra åtgärder som beslutas i en detaljplan. Att detaljplan finns eller skall upprättas bör emellertid inte alltid vara en förutsättning för exploateringssamverkan. Det kan i vissa fall vara önsk­värt att kunna utnyttja möjligheterna till samverkan mellan fastighetsägare också i sådana situationer då de tilltänkta åtgärderna inte kräver en detalj­plan.

Prop. 1985/86:2

13

En förutsättning för exploateringssamverkan bör emellertid vara att de deltagande fastighetsägarna har möjligheter att klara äv att utföra de ge­mensamma anordningar som kan bli aktuella. Det bör inte komma i fråga att fastighetsägarna skall utföra mer komplicerade tekniska anläggningar eller anläggningar av annat slag som de kan förväntas få svårigheter med. Förutsättningen att klara av olika åtgärder varierar ocksä med de berörda fastighetsägarnas kompetens.

De frågor som aktualiseras vid exploateringssamverkan synes bäst be­handlas vid en förrättning som handläggs av fastighetsbildningsmyndighe­ten. Erforderliga fastighetsbildningsåtgärder kan då tas upp och avgöras samtidigt. Den samordning av fastighetsägarnas intressen som bör ske för ett exploateringsföretag tillgodoses vidare enligt min mening bäst genom att en samfällighet (exploateringssamfällighet) bildas med samma sakrätts­liga konstruktion som en anläggningssamfällighet enligt anläggningslagen.

Smärre fastighetsbildningsåtgärder, om vilka fastighetsägarna är över­ens, kan många gånger vara tillräckliga för att klara ett visst exploaterings­behov. Något hinder mot att därvid lösa uppkomna frågor med tillämpning av enbart fastighetsbildningslagen bör givetvis inte finnas. Värdet av att tillskapa en för ändamålet lämplig association, en samfällighet, som före­träder och samordnar fastighetsägarna vid exploateringen visar sig främst när exploateringen avser mera komplicerade frågor om fastighetsbildning och fördelning av kostnader och intäkter till följd av exploateringen. Där­igenom ges då också möjlighet till ett samfällt markägande för de deltagan­de fastigheterna, vilket kan vara nödvändigt vid mera genomgripande åtgärder.

Utformningen av det förslag som jag nu angett motsvarar i huvudsak vad utredningen föreslagit och vad som föreslogs i den återkallade propositio­nen (prop. 1981/82:221), Det materiella innehållet i de regler som utred­ningen föreslagit har också i huvudsak godtagits av remissinstanserna.

Stockholms kommun (juridiska avdelningen) har framhållit att förslaget har bostadspolitiska och bostadsekonomiska konsekvenser som inte har belysts. Svenska riksbyggen har hävdat att reglerna om exploateringssam­verkan torde resultera i ett generellt markpoliliskt instrument som sätter gängse principer om offentlig markförsörjning ur spel. Med anledning av dessa påpekanden vill jag framhålla att det förslag som nu läggs fram kommer att ge kommunen ett avgörande inflytande över frågan om sam­verkan över huvud taget skall få komma till stånd. Därigenom kan kom­munen prioritera egna markförvärv och andra investeringar och på så sätl tillgodose bostadspolitiska ambitioner av olika slag.

Samverkansåtgärder

En viktig fråga är vilka åtgärder som skall kunna omfattas av exploate­ringssamverkan. Enligt min mening finns del inte någon anledning att begränsa möjligheterna till endast vissa typer av åtgärder, utan alla slags

Prop. 1985/86:2

14

åtgärder som normalt inryms i exploatering för bebyggelseändamål och som syftar till att ställa i ordning marken för bebyggelse eller att underlätta förnyelse av bebyggelseområden bör kunna genomföras. Inom ramen för en exploateringssamverkan skall också kunna inrättas sådana anläggningar som avses i anläggningslagen. Däremot bör inte själva uppförandet av nya hus eller ombyggnad av hus pä enskilda fastigheter kunna omfattas av exploateringssamverkan. Sädana åtgärder ligger utanför själva exploate­ringen av marken, 1 första hand blir det således fråga om att göra mark tillgänglig för bebyggelse, antingen för nyexploatering av rämark eller ocksä för förtätning inom befintliga bebyggelseområden, Alla de transak­tioner i form av markförvärv, fastighetsbildning, undersökningar, invente­ringar o. d, som behövs bör kunna ombesörjas genom samverkan.

SamfäUighetens befogenheter

För att en exploateringssamverkan skall kunna uppnå sitt syfte, nämli­gen alt ställa i ordning marken för bebyggelse och utföra behövliga anord­ningar för bebyggelsen, krävs att samfälligheten får tillgång till marken inom det område som berörs av samverkan (samverkansområdet). De fastighetsägare som deltar i exploateringen skall därför i princip ställa sin mark till förfogande för behövliga marköverföringar och storleksföränd­ringar som förutsätts i de planer som avses genomföras inom samverkans-området. Även sådana fastigheter eller fastighetsdelar inom samverkans-området som inte ingår i samverkan bör i princip vara tillgängliga, i den mån marken enligt detaljplan som tillkommit för exploateringen behövs för genomförandet. Sådan mark bör således mot ersättning kunna överföras genom fastighetsreglering för fördelning mellan de deltagande fastigheter­na.

För att hindra att de bebyggelsemöjligheter som följer av en upprättad detaljplan för samverkansområdet utnyttjas av en fastighetsägare som valt att stå utanför exploateringssamfälligheten, bör byggnadsförbud kunna meddelas,

1 fräga om utförandet av olika gemensamma åtgärder bör exploaterings­samfälligheten gentemot kommunen kunna uppträda på samma sätt som om hela det område, inom vilket samverkan skall äga rum, var i samfällig­helens hand. Samfälligheten bör sålunda kunna utföra anordningar, dels sådana som enligt exploateringsavtal skall överlämnas till kommunen, dels sådana som behövs som gemensamhetsanläggningar för bebyggelsen, Samfälligheten bör därvid också kunna ta initiativ till inrättande av gemen­samhetsanläggningar enligt anläggningslagen och fä frågan härom prövad samtidigt med övriga exploateringsåtgärder.

Prop. 1985/86:2

15

Exploateringssamverkans varaktighet

Exploateringssamverkan skall avse genomförande av vissa åtgärder fram till en viss tidpunkt. Sådan samverkan är således av tillfällig natur, och när åtgärderna är genomförda skall den upphöra. Om en detaljplane­läggning genomförs i etapper, bör samverkan kunna bestå så länge som det krävs för att fullfölja hela företaget. Exploateringssamverkan bör således inte kunna ha till ändamål att mera långsiktigt förvalta ett område som består av flera fastigheter. Uppstår önskemål om en långsiktig gemensam förvaltning får detta tillgodoses genom de medel som nuvarande lagstift­ning erbjuder, t, ex, genom bildande av marksamfälligheter eller gemen­samhetsanläggningar. Ett annat sätt är att delägarna för den långsiktiga förvaltningen bildar en ekonomisk förening eller ett bolag.

Lagrådets allmänna synpunkter på förslagen

Lagrådet har uttryckt tveksamhet i flera avseenden beträffande förslaget till lag om exploateringssamverkan (bilaga 4), Lagrådet har särskilt uppe­hållit sig vid anpassningen av den nya lagen till den nu gällande byggnads­lagstiftningen och anser att det sätt på vilket anpassningen har skett inte går fritt frän invändningar. Det gäller främst grunderna för fördelningen av den vinning som exploateringssamverkan väntas medföra. Lagrådet vill emellertid inte motsätta sig att förslaget genomförs, i vart fall inte om vad lagrådet anför beträffande principerna för fastställande av andelstal god­tas.

Jag kommer i det följande att närmare utveckla min syn på de frågor som lagrådet tar upp. Redan nu vill jag emellertid anmäla att jag i allt väsentligt vidhåller det förslag som remitterades lill lagrådet (bilaga 3),

2.1.3 Lagteknisk lösning

Den av utredningen föreslagna lagtekniska lösningen av frågan om ex­ploateringssamverkan, som innebär att vissa bestämmelser finns i förslaget till en ny plan- och bygglag och att andra finns i anläggningslagen, fastig­hetsbildningslagen och lagen om förvaltning av samfälligheter, har mött en ganska omfattande kritik frän remissinstanserna. Genom uppdelningen på flera olika lagar har enligt remissinstanserna reglerna blivit splittrade och svåröverskådliga. Uppdelningen leder till att olika beslut, med möjligheter till besvär i såväl administrativ som judiciell ordning, behöver meddelas för varje steg i processen, vilket anses ge ett tungrott förfarande och begränsa möjligheterna att utnyttja exploateringssamverkan inom förnyel­seomräden. Jag delar remissinstansernas kritik på denna punkt. Frågan om exploateringssamverkan bör regleras på ett sätt som blir mera överskådligt och som leder till ett effektivare förfarande än utredningens förslag.

En lagteknisk utformning från dessa utgångspunkter kan sökas efter flera linjer. Bestämmelserna om exploateringssamverkan skulle sålunda kunna inarbetas på ett mera grundligt sätt i anläggningslagen. Såsom flera

Prop. 1985/86:2

16

remissinstanser framhållit är dock syftet med anläggningslagen att tillskapa gemensamma anläggningar som är avsedda att komplettera de deltagande fastigheterna med gemensamma funklioner, medan avsikten med exploa­teringssamverkan är en helt annan. Anläggningar enligt anläggningslagen skall således i princip vara av stadigvarande betydelse för de deltagande fastigheterna, medan exploateringssamverkan är tidsbegränsad. En omfat­tande samordning mellan anläggningslagen och reglerna om exploaterings­samverkan framstår därför inte som lämplig.

En annan möjlighet är att ge exploateringssamverkan formen av en fastighetsreglering enligt fastighetsbildningslagen. Därigenom skulle de önskemål om ett sammanhållet förfarande, som framförts av vissa remiss­instanser, kunna tillgodoses. Fastighetsregleringsinstitutet medger emel­lertid inte marköverföringar i den omfattning som behövs vid exploate­ringssamverkan. Det beror bl, a, på att fastighetsbildningslagens tilldel­ningsregler i princip förutsätter att en fastighetsreglering inte skall leda till att en fastighets användningssätt förändras (5 kap, 8 § fastighetsbildnings­lagen). Exploateringssamverkan däremot leder normalt till en förändrad användning av de berörda fastigheterna. Dessutom kan inte fastighetsbild­ningslagens ersättningsregler oförändrade användas för de ersättningssi­tuationer som uppkommer i samband med exploateringssamverkan. En lagteknisk lösning inom fastighetsbildningslagens ram skulle därför förut­sätta ändringar av principiell natur i reglerna om storleksförändringar och lagens ersättningssystem. Därlill skulle det bli nödvändigt att införa regler om elt nytt samfällighetsinstitut. En sådan förändring leder till två principi­ellt skilda typer av fastighetsregleringar i fastighetsbildningslagen som det skulle bli svårt att på ett tydligt sätt hålla isär. Inte heller en sådan lösning bör därför genomföras.

Bl. a, hovrätten över Skåne och Blekinge och hovrätten för Nedre Norr­land har föreslagit att bestämmelserna om exploateringssamverkan tas upp i en särskild lag. Lagen skulle enligl hovrätterna kunna utformas så att den i behövlig omfattning hänvisar till reglerna i anläggningslagen. De speciella regler som behövs för att genomföra fastighetsregleringar vid exploate­ringssamverkan och som av systematiska skäl inte hör hemma i vare sig 5 eller 8 kap. fastighetsbildningslagen kan enligt hovrätterna med fördel placeras i den särskilda lagen.

Jag ansluter mig till de båda hovrätternas åsikt att reglerna om exploate­ringssamverkan bör tas in i en särskild lag. Detta kan vara lämpligt också av det skälet att det framdeles kan visa sig atl reglerna om exploaterings­samverkan kan utnyttjas även för andra syften än exploatering för bebyg­gelse. Den särskilda lagen bör benämnas lag om exploateringssamverkan. Vissa grundläggande villkor för att exploateringssamverkan skall få kom­ma till stånd bör emellertid las in i PBL, Anledning till detta är - som jag har föreslagit i PBL - att ett kommunalt planbeslut måste föregå ett beslut om exploateringssamverkan.

Prop. 1985/86:2

17

I lagen om exploateringssamverkan bör tas upp bestämmelser om bil­dande av exploateringssamfällighet inom vilken de olika fastighetsägar­intressena skall samordnas. Bestämmelserna bör i huvudsak motsvara dem som i utredningens förslag har tagits in i anläggningslagen. Markfrå­gorna bör som utredningen har föreslagit behandlas vid en fastighetsregle­ring. För att vinna ökad åskådlighet bör emellertid - i konsekvens med vad jag nyss anförde - de undantagsregler som behövs för att syftet med exploateringssamverkan skall kunna fullföljas, placeras i den särskilda lagen i stället för i fastighetsbildningslagen. På så sätt blir skillnaden tydligare mellan fastighetsreglering enligt fastighetsbildningslagen i all­mänhet och fastighetsreglering i syfte att genomföra exploateringssamver­kan.

När det gäller förvaltningen av exploateringssamfälligheter delar jag utredningens uppfattning att reglerna i lagen om förvaltning av samfällighe­ter bör tillämpas. Nägra avgörande invändningar mot detta har inte fram­förts av remissinstanserna. Lagen är avsedd att passa för olika typer av samfälligheter och har ett regelsystem som är väl lämpat även för förvalt­ning av exploateringssamfälligheter.

2.2 Förutsättningar för exploateringssamverkan

Mitt förslag: Ett grundläggande villkor för exploateringssamverkan är att kommunen i områdesbestämmelser eller i en detaljplan har beslutat att sädan samverkan får ske. Deltagande i exploateringssamverkan är frivilligt.

PBL-utredningens förslag innebär att bestämmelserna om exploaterings­samverkan införs samtidigt med den nya plan- och bygglagen. För att samverkan skall få ske krävs enligt förslaget att kommunen i ett markför­ordnande har beslutat om detta. I markförordnandet skall också bestäm­mas en fid, högst tre är, inom vilken en exploateringssamfällighet skall ha kommit till stånd och - i förekommande fall - en detaljplan har antagits.

I den återkallade propositionen var det nödvändigt att slopa denna direkta koppling mellan byggnadslagstiftningen och lagen om exploate­ringssamverkan. Sådan samverkan kan enligt det förslaget initieras genom att en fastighetsägare hos fastighetsbildningsmyndigheten ansöker om för­rättning för bildande av en exploateringssamfällighet. För att så långt möjligt garantera kommunens inflytande krävs enligt förslaget att fastig­hetsbildningsmyndigheten inhämtar kommunens medgivande för att fä besluta om exploateringssamverkan.

Jag delar uppfattningen att en förrättning om exploateringssamverkan bör få inledas endast om kommunen beslutar att utbyggnaden av ett visst område skall genomföras i sådan samverkan, I enlighet härmed föreskrivs i 

2    Riksdagen 1985/86. I saml. Nr 2

Prop. 1985/86:2

18

PBL-förslaget att kommunens beslut om exploateringssamverkan skall kommma till uttryck i form av detaljplan eller områdesbestämmelser enligt 5 kap. PBL. Det innebär bl,a, att det område inom vilket exploaterings­samverkan skall äga rum (samverkansområdet) avgränsas pä planmässiga grunder. Härigenom kommer endast sådana områden att ingå i samver­kansområdet som har ett planmässigt samband. Detta stämmer i sak över­ens med förslaget i prop, 1981/82:221 men innebär samtidigt att kommu­nens avgränsning av samverkansområdet sker vid en annan tidpunkt och i andra former.

Även andra skäl talar enligt min mening för att exploateringssamverkan bör föregås av ett kommunalt planbeslut. Det är nämligen enligt såväl utredningsförslaget som förslaget i den återkallade propositionen möjligt att samverkansområdet omfattar inte bara områden som skall bebyggas utan också andra områden, t, ex, närströvområden som har en planmässig anknytning till bebyggelsen men som inte skall bebyggas. Även de fastig­hetsägare som har mark enbart inom sädana områden skall kunna få del i den avkastning som kan följa av exploateringen för bebyggelsen. Inom sådana områden bör kommunen naturligtvis kunna hindra ytteriigare ex­ploatering. Att detta blir möjligt kan kanske till och med vara ett av skälen till att kommunen går med på exploateringen. Förslaget i prop, 1981/82:221 innehåller inte några bestämmelser som kommunen i sådana fall kan åberopa som stöd för att förhindra ny bebyggelse. I sitt yttrande den 27 april 1982 fann lagrådet det särskilt anmärkningsvärt att det sak­nades möjligheter att utfärda föreskrifter av plankaraktär beträffande markanvändningen inom de delar av samverkansomrädel som inte får bebyggas. Med hänsyn bl,a, till detta ansåg lagrådet att det hade varit lämpligare om förslaget fått vänta till dess att den nya plan- och bygglagen införs.

Enligt PBL-förslaget kan kommunen genom detaljplan eller områdes­bestämmelser avgränsa samverkansområdet och på ett för markägare och myndigheter bindande sätt bestämma angående markanvändningen inom de delar av samverkansområdet som inte skall bebyggas. Härigenom när man enligt min mening tillräcklig stadga dels åt avgränsningen av samver­kansområdet, dels åt framtida beslut om markanvändningen inom sädana områden som inte ingår i detaljplan.

Som utredningen har föreslagit bör medgivandet i detaljplanen eller områdesbestämmelserna tidsbegränsas. Jag delar den av vissa remissin­stanser framförda åsikten att tre år ibland kan vara en alltför kort tid, I förslaget till plan- och bygglag har därför föreskrivits (6 kap, 2 §) att tiden får bestämmas till högst fem år.

Genom den anknytning som enligt mitt förslag sålunda skapas mellan PBL och lagen om exploateringssamverkan kommer de synpunkter som lagrådet framförde i yttrandet den 27 april 1982 att i stor utsträckning bli tillgodosedda. Lagrådsremissen den 20 oktober 1983 har inte föranlett några erinringar i sak från lagrådets sida.

Prop. 1985/86:2

19

2.2.1 Grundläggande villkor

De grundläggande villkoren för att exploateringssarnverkan skall få komma till stånd har utredningen tagit in i förslaget till ny plan- och bygglag. Bestämmelserna återfinns i 11 kap,, som avhandlar vissa frågor om plangenomförande (11 kap, 22§),

Enligt utredningsförslaget är exploateringssamverkan avsedd att använ­das inom sådana områden där det är angeläget att området bebyggs i ett sammanhang med hänsyn till den framtida utvecklingen av samlad bebyg­gelse eller för att ett planmässigt byggande skall främjas inom ett område med samlad bebyggelse eller av någon annan jämförlig orsak. Dessutom förutsätts att området är uppdelat mellan flera fastigheter på ett sådant sätt att åtgärder för områdets ändamålsenliga bebyggande härigenom försvå­ras. Förslaget, som är utformat i nära anslutning till expropriationsgrun­derna i 2 kap. 1§ expropriationslagen, innebär således att området skall avgränsas på planmässiga grunder.

Förslaget innebär vidare att det är kommunerna som i etl särskilt beslut - ett markförordnande - anger de närmare villkoren för exploaterings­samverkan, såsom syftet med den avsedda exploateringen och avgräns­ningen av samverkansområdet.

Som jag tidigare har nämnt har i det förslag till plan- och bygglag som regeringen tidigare denna dag har beslutat förelägga riksdagen, tagits in vissa grundläggande villkor för att exploateringssamverkan skall få ske, I mitt anförande härom framhöll jag bl. a, följande (avsnitt 10,3,1),

Mitt förslag bygger på samma grundläggande tankar som utredningsför­slaget, nämligen att exploateringssamverkan skall användas, om det med hänsyn till bebyggelseutvecklingen är angeläget att i ett sammanhang ställa i ordning mark för bebyggelse och utföra anordningar för bebyggelsen.

Som jag tidigare har nämnt är det närmast områdesbestämmelserna i nu föreliggande förslag som liknar markförordnandet i utredningsförslaget. Genom områdesbestämmelserna fär man en möjlighet att på planmässiga grunder avgränsa ett samverkansområde. Om samverkansomrädel omfat­tar områden som inte kommer att direkt beröras av bebyggelseexploate­ring ges också möjligheter att i områdesbestämmelser ge riktlinjer för den framtida markanvändningen inom sådana områden. Det bör således i förs­ta hand vara i form av områdesbestämmelser som kommunen medger exploateringssamverkan.

I vissa situationer torde det emellertid vara lämpligt att genomföra redan befinfliga detaljplaner genom exploateringssamverkan, I sådana fall blir -vilket framgår av förslaget till lag om exploateringssamverkan - genom­förandemedlen inte lika effektiva, eftersom möjligheterna att lösa in mark samt möjligheterna lill värdeutjämning väsentligt minskar. Trots detta kan det många gånger vara angeläget att ett flertal fastighetsägare genom exploateringssamverkan kan uppträda samfällt för att genomföra en plan.

Som jag fidigare (avsnitt 8,8,1) har nämnt bör det inte vara möjligt att låta områdesbestämmelser omfatta områden med detaljplan. För att undvi­ka en ordning som skulle innebära att man först mäste upphäva detalj­planen för att sedan besluta om exploateringssamverkan och därefter på

Prop. 1985/86:2

20

nytt anta detaljplanen, föreslår jag att en möjlighel öppnas att även i detaljplanens form besluta om exploateringssamverkan.

Bestämmelser om detta har tagils in i 6 kap, 2 § PBL,

Kommunen fär alltså besluta om exploateringssamverkan endast om det är angeläget att i ett sammanhang ställa i ordning mark för en avsedd bebyggelse och utföra anordningar som behövs för bebyggelsen. Ett av syftena med exploateringssamverkan är att samtliga de åtgärder som behö­ver vidtas inom området samlas och samordnas i ett företag. Kan de lika gärna genomföras på de berörda fastigheterna var för sig föreligger inte förutsättningar för exploateringssamverkan. Kravet på ett sammanhang mellan de olika åtgärderna bör däremot inte hindra att de genomförs vid olika tidpunkter t, ex, genom en etappindelning.

Som ytterligare villkor för exploateringssamverkan anges vidare att exploateringsåtgärderna skall vara angelägna med hänsyn till bebyggel­seutvecklingen. Ändamålet med detta villkor är att avgränsa samverkans­institutets tillämpning till sådana situationer där det föreligger ett angeläget behov att få behövlig exploatering genomförd. Samtidigt är ändamålet att garantera att samhällets planer i fråga om bebyggelse inom området kan förverkligas.

Om kommunen beslutar att samverkan fär ske, skall i beslutet också anges samverkansområdets huvudsakliga avgränsning och den tid inom vilken exploateringsbeslut enligt lagen om exploateringssamverkan skall meddelas.

Enligt min mening bör ytterligare nägra grundläggande villkor uppstäl­las. De bör emellertid lämpligen prövas av fastighetsbildningsmyndigheten vid exploateringsförrättningen och har därför sin plats i lagen om exploa­teringssamverkan ,

Det bör sålunda krävas atl exploateringssamverkan inte får ske om ändamålel lämpligen bör tillgodoses på något annat sätt. Om fastighets­ägarna t, ex. vill samverka för att få till stånd endast en gemensamhetsan­läggning torde detta önskemål kunna tillgodoses enbart med hjälp av anläggningslagen, I sådana fall bör alltså exploateringssamverkan inte få ske.

Enligt min mening bör ocksä en viss samhällsekonomisk lämplighetsav­vägning göras innan en exploateringssamverkan beslutas. Jag föreslår där­för en regel som liknar expropriationslagens avvägningsregel i detta hänse­ende (2kap, 12 § första stycket expropriationslagen).

Initiativ till exploateringssamverkan

Enligt utredningsförslaget ligger det formella initiativet till exploate­ringssamverkan hos kommunen. Rätt att söka exploaleringsförrättning hos fastighetsbildningsmyndigheten skall därefter tillkomma fastighetsägare inom området och byggnadsnämnden. Det är dock enligt förslaget inget

Prop. 1985/86:2

21

som hindrar att en fastighetsägare ansöker om förrättning innan ett mark-förordnade har beslutats.

Av vad jag tidigare har anfört framgår atl jag delar utredningens uppfatt­ning att exploateringssamverkan bör initieras av kommunen. Detta initia­tiv markeras i mitt förslag av att exploateringssamverkan inte får ske förrän kommunen genom områdesbestämmelser eller delaljplan har beslu­tat det. Den därefter följande ansökan hos fastighetsbildningsmyndigheten om exploateringsförrättning bör enligt min mening kunna göras av anting­en kommunen eller fastighetsägare inom samverkansområdet.

Enligt förslaget i prop, 1981/82:221 skall kommunens befogenhet att ansöka om exploateringsförrättning tillkomma byggnadsnämnden. Detta stämmer överens med vad som gäller enligt angränsande lagar såsom faslighetsbildningslagen, anläggningslagen och ledningsrättslagen. För att ästadkomma överensstämmelse med principerna i PBL-förslaget som in­nebär att kommunerna själva så långl möjligt bestämmer vilken kommunal nämnd som skall besluta i olika frågor, föreslår jag nu att kommunen i stället för byggnadsnämnden anges som behörig att ansöka om exploate­ringsförrättning enligt lagen om exploateringssamverkan. Del innebär att kommunen fär möjlighet att genom delegation välja vilken kommunal nämnd som skall sköta dessa uppgifter. Regeringen har den 25 april 1985 remitterat förslag till viss följdlagsliftning till PBL, Förslagen innebär bl, a, att samma ordning genomförs i fastighetsbildningslagen, anläggningslagen och ledningsrättslagen.

Avgränsning av samverkansområdei

När det gäller avgränsningen av samverkansområdet vill jag, utöver vad jag tidigare anförde, för sammanhangets skull erinra om vad jag tidigare i dag yttrade i mitt anförande lill PBL-förslaget, Jag framhöll då bl, a, följande (avsnitt 10.3,2):

Avgränsningen av det område inom vilket samverkan skall ske, är en viktig fräga när områdesbestämmelserna eller detaljplanen belulas. Gräns­dragningen har direkt betydelse för vilka fastigheter som får möjlighet att delta i exploateringen och som därmed kan få del av företagets avkastning. Eftersom exploateringssamverkan i första hand bör ses som ett medel att genomföra kommunala planintentioner, bör gränserna för samverkansom­rädel som jag nyss anförde bestämmas utifrån planmässiga principer, dvs. efter vad som är lämpligt att planlägga i ett sammanhang. Därvid bör också enskildas intressen tillbörligen beaktas. När samverkan skall avse ett område som skall detaljplaneläggas, vilket torde bli det vanligaste, är det nödvändigt atl arbetet med planen har fortskridit så långt alt kommunen har en klar uppfattning i frågan om den planmässiga avgränsningen av samverkansområdet. Formellt bör det slutgiltiga beslutet om gränserna för samverkansområdet meddelas av faslighelsbildningsmyndigheten i förrätt­ningen, men kommunens ställningstagande bör vara bindande för fastig­hetsbildningsmyndighetens beslut i denna del. Kommunen kan i sin pröv­ning bl, a, väga in de kommunalekonomiska konsekvenserna av en exploa­tering och därmed sammanhängande utbyggnad av kommunal service.

Prop, 1985/86:2

22

Som jag fidigare framhållit skall exploateringssamverkan kunna utnytt­jas bl, a. för att underlätta genomförandet av befintliga detaljplaner där markägandet är splittrat. Samverkansområdet bör därför även kunna om­fatta ett redan tidigare detaljplanelagt område. Det bör också kunna omfat­ta en del av ett sådant område, t, ex. ett kvarter, eller i övrigt en begränsad del av ett område med en gällande plan som av nägon anledning inte har blivit genomförd.

Det torde ibland vara olämpligt att anta en detaljplan för hela det område som bör omfattas av exploateringssamverkan. Vid främst fritidsbebyggel­se torde sekundära grönområden, dvs. områden som inte fordrar gemen­sam skötsel men ändå utgör en förutsättning för den tillkommande bebyg­gelsen, kunna lämnas utanför detaljplanen. Detta innebär att värdeutfallet av en detaljplan i vissa situationer kommer att fördelas mellan samtliga fastighetsägare inom ett samverkansområde, trots att detaljplanen inte omfattar alla fastigheterna.

Som också framhölls i den återkallade propositionen (1981/82:221) är del väsentligt att enskild exploateringssamverkan står i överensstämmelse med kommunens syn på exploateringens genomförande. Vid det ställ­ningstagande som kommunen gör i fråga om lämpligheten av att överlämna exploateringen till fastighetsägarna skall hänsyn tas till behovet av att bebyggelseåtgärder och med bebyggelsen sammanhängande anordningar utförs eller förbättras i ett sammanhang. Åtgärderna bör också vara sådana att de med hänsyn till bl. a, omfattning, teknisk komplexitet och sakägar­nas kompetens är lämpliga för fastighetssamverkan. Det kan också finnas skäl för kommunen att särskilt bedöma fastighetsägarnas förutsättningar att genomföra den begärda exploateringen,

2.2.2 Deltagande i exploateringssamverkan

Exploatering för bebyggelse innebär alltid ett vissl ekonomiskt riskta­gande. Enligt utredningen bör därför en fastighetsägare inte mot sin vilja kunna tvingas in i ett samexploateringsföretag. Flera remissinstanser, bl. a, hovrätten för Nedre Norrland, bostadsslyrelsen, Sveriges villaägare­förbund samt flera kommuner, har riktat kritik mot utredningens förslag och framhållit att det under vissa förutsättningar bör finnas möjlighel att tvångsvis förordna att en fastighet skall ingå i en exploateringssamfällighet för att institutet skall bli tillräckligt effektivt. Jag kan inte ansluta mig till den kritiken.

Det fär anses vara ett allmänt intresse att en exploateringssamfällighet fär möjlighet att genomföra hela exploateringen inom samverkansområdet, även om någon eller några markägare inom området avböjer att delta. Om det allmänna genom översiktliga planer och detaljplaner har tagit ställning till att exploatering av ett visst område bör ske, är det ocksä ett allmänt intresse att sådana beslutade planer genomförs. Jag anser emellertid att det är tillräckligt att de som deltar i exploateringssamverkan ges möjlighet att, i den utsträckning som krävs för att genomföra exploateringen, ta i anspråk mark från sådana fastighetsägare som valt att slå utanför samverkan. Man behöver alltså inte kräva att dessa fastighetsägare direkt deltar i samver­kan. Jag förordar säledes den principiella lösning som utredningen föreslå-

Prop. 1985/86:2

23

git och som innebär att erforderlig mark skall kunna ställas lill exploate-ringssamfällighetens förfogande utan krav på tvångsanslutning av fastig­hetsägare som valt att ställa sig utanför samverkan.

Rätlen till inlösen av mark från icke deltagande fastighetsägare bör dock enligl min mening inte gälla oinskränkt. Fastighetsägaren kan ha ett berät­tigat intresse av att förutom att fä framföra sina synpunkter vid pröv­ningen av frågan om exploateringssamfällighetens bildande - kunna på­verka samverkansområdels avgränsning och få frågan om inlösen av mar­ken prövad. Särskilda regler härom bör således införas. Inte heller bör det finnas möjlighet att lösa in mark med byggnader som står i huvudsaklig överensstämmelse med planen.

En fastighetsägare som avböjer att delta skall inte ha del av företagets avkastning. Han skall å andra sidan inte heller lida nägon ekonomisk förlust genom att stå utanför exploateringsföretaget. För den mark som fastighetsägaren genom fastighetsreglering avträder till exploateringssam­fälligheten bör därför utgå ersättning som i princip motsvarar markens värde före den eventuellt nya planläggningen.

Jag föreslär därför att bestämmelserna om exploateringssamverkan ul­formas sä att de ger exploateringssamfälligheten möjlighel alt genom fas­tighetsreglering ta i anspråk mark från icke deltagande fastigheter inom samverkansområdet, om marken behövs för att genomföra samverkansfö­retaget. Denna möjlighet bör dock avse endast områden med detaljplan som har antagits efter det att exploateringssamfälligheten har bildats, dvs, områden som har varit föremål för prövning av planmyndigheten i plan­ärendet. Jag återkommer senare (avsnitt 2,3,2) till denna fråga. Det bör också föreskrivas att ersättningen därvid skall bestämmas med bortseende från inverkan av sådan plan. Del sagda innebär bl. a. att dessa föreskrifter om inlösen och om ersättning inte blir tillämpliga, när exploateringssam­verkan skall komma till stånd inom ett område med en plan som gäller när exploateringssamfälligheten bildas och som inte avses att ändras.

Utredningens förslag, vilket jag således godtar, innebär sammanfatt­ningsvis att någon tvångsanslutning till exploateringsföretaget inte skall få ske. Utöver de skäl för detta som jag tidigare har anfört vill jag framhålla att frivillighet i deltagandet skapar större förutsättningar för att den gemen­samma förvaltningen skall fungera tillfredsställande. Man är överens frän början och samarbetar med gemensam målsättning. Det bör medföra att det blir lättare att få exploateringssamverkan till stånd. Härtill kommer att det är enbart de fastighetsägare som är med i samfälligheten som fär del i den uppkomna avkastningen eller som får bära eventuella föriuster. Går man med, kan fastigheten, inklusive andelen i exploateringssamfällighe­ten, säljas och fastighetsägaren pä sä sätt få del av den förväntade avkast­ningen. Väljer fastighetsägaren alt stå utanför, blir den mark som skall ingå i exploateringen genom fastighetsreglering överförd för fördelning mellan de deltagande fastigheterna till del värde marken hade före planen.

Prop. 1985/86:2

24

I betänkandet framhålls atl fastigheter vilkas andel i samfälld mark har sådant obetydligt värde att nägon ersättning enligt 6kap, 6§ faslighetsbild­ningslagen normall inte utgår vid överföring av mark från en samfällighet, inte skall få ingå i en exploateringssamfällighet. Vidare framhålls alt mark och byggnader som inte påverkas av exploateringen inte skall få påverka andelstalen.

Enligt min mening kan det vara en fördel om även en fastighetsägare som inte har annan mark än den egna tomlen kan delta i samverkan. Han kan ha intresse av att kunna påverka t, ex, frågan om utbyggnad av gator och va-anläggningar saml utformningen av den yttre miljön i sitt område. Känslan av samhörighet och ett gemensaml intresse inom samverkansom­rådet torde allmänt sett stärkas med en sådan lösning. Jag förordar,således all i en exploateringssamfällighet skall kunna ingå samtliga fastigheter inom området, oavsett om de bidrar med mark till exploateringsföretaget eller ej. Samtidigt bör dock bestämmelserna utformas så att det är endast de fastigheter som bidrar med mark som får rätt till marktilldelning i företaget.

I de fall en fastighet endast har en andel med ett obetydligt värde i samfälld mark inom samverkansområdet anser jag dock i likhet med utred­ningen att denna fastighet inte bör få ingå i företaget. Det intresse en sådan andelsägare har av företaget får nämligen anses vara alltför svagt,

2.2.3 Övriga villkor för atl inrätta en exploateringssamfällighet

Som villkor för att fä inrätta en exploateringssamfällighet gäller enligt utredningsförslaget ett opinions- och ett båtnadsvillkor enligt samma prin­ciper som i fastigheisbildningslagen och anläggningslagen. Som jag nyss förordade skall en fastighetsägare inte mot sin vilja kunna åläggas att delta i exploateringssamverkan. Man kan då fråga sig om villkor av detta slag behövs.

Opinionsvillkoret

Ett system med enbart frivilligt deltagande får som resultat att de som är positiva till exploateringen deltar i företaget, medan de som är negativa ställer sig utanför. De positiva lår genom exploateringssamfälligheten vissa legala möjligheter, bl, a. i princip rätt till tvångsvis fastighetsreglering och rätt att genomföra behövliga åtgärder inom samverkansområdet även på de fastigheter vilkas ägare avböjt att delta i exploateringsföretaget. Avkast­ningen fördelas mellan de fastighetsägare som deltagit. Ett opinionsvillkor får i det sammanhanget den betydelsen att det krävs en viss uppslutning bland fastighetsägarna inom ett tänkt exploateringsområde för att de som är positiva till en exploatering skall kunna använda sig av dessa möjlighe­ter. Om något opinionsvillkor inte föreskrivs, kan etl fåtal markägare med ett kanske mycket litet markinnehav genomdriva en exploatering mot flertalet fastighetsägares vilja och själva tillgodogöra sig hela avkastningen

Prop. 1985/86:2

25

av verksamheten. Detta är enligt min uppfattning inte acceptabelt. Grund­tanken med exploateringssamverkan är gemensam exploatering och inte att ett fätal markägare skall få rätt att tvångsvis skaffa sig förfoganderätten till övrig mark inom ett exploateringsområde. Mot den här bakgrunden anser jag i likhet med utredningen att del är nödvändigt med ett opinions­villkor vid exploateringssamverkan.

Erfarenheterna av opinionsvillkoret så som det är utformat i anlägg­ningslagen är såviit bekant goda. Det ger möjlighel till en smidig och ändamålsenlig tillämpning och lämpar sig enligt min mening väl även för den nya lagen. Någon motsvarighet till undantagsregeln i 7 § andra stycket anläggningslagen bör dock inte gälla vid exploateringssamverkan. Enligt den regeln behöver inte opinionsvillkoret uppfyllas om behovet av en anläggning är synnerligen angeläget. Är en exploatering synnerligen ange­lägen från kommunens synpunkt men saknas ändå en positiv opinion, bör frågan i stället lösas genom att kommunen själv går in som huvudman.

Hyresgäster som bor inom samverkansområdet har enligt utredningsför­slaget tilldelats samma ställning som enligt anläggningslagen med det un­danlaget att de inte har någon initiativrätt. Det innebär att hyresgästernas mening, som den kommer till uttryck genom hyresgästorganisation, skall beaktas vid opinionsprövningen, att hyresgästorganisationen skall under­rättas om förrättningen, sammanträden och beslut samt att organisationen harfullföljdsrätt.

En ledamot i lagrådet har i yttrandet den 27 april 1982 ifrågasatt om inte utredningsförslaget bör följas på denna punkt.

För egen del anser jag inte att det finns skäl att ge hyresgästerna samma ställning i en exploateringsförrättning som i en anläggningsförrättning. Exploateringsförrättningen avser i första hand frågan om vem som skall vara huvudman för att genomföra olika exploateringsåtgärder, om det skall vara kommunen, de enskilda fastighetsägarna var för sig eller om det skall ske genom exploateringssamverkan. Den frågan har mindre intresse för hyresgästerna.

Huvudfrågan för hyresgäster och andra boende måste anses vara den närmare utformningen av de miljöförändringar som skall genomföras ge­nom exploateringssamverkan. Med den lösning som frågorna om brukarin-flytande har fått i PBL-förslaget har de boende goda möjligheter alt ta till vara sina intressen. När t, ex. en detaljplan skall antas, har alla som bor inom eller i anslutning till planområdet och den berörda hyresgästorganisa­tionen samma ställning som sakägarna. Det innebär bl, a, att de boende får information om planarbetet, att kommunen skall bereda dem tillfälle fill samråd angående planens utformning saml att de kan överklaga kommu­nens beslul att anla planen, om deras synpunkter inte har blivit tillgodo­sedda.

Jag vill ocksä påpeka att vid den fastighetsreglering som ingår som elt led i exploateringssamverkan liksom vid annan fastighetsreglering -

Prop. 1985/86:2

26

särskilda skyddsregler för hyresgäster och andra nyttjanderätlshavare skall iakttas. Bl. a. gäller därvid att hyresrätt i en fastighet som undergår fasfighetsreglering inte får rubbas. Överförs byggnaden till annan fastighet, krävs att den nya fastighetsägaren säger upp hyresavtalet inom en månad, 1 annat fall gäller avtalet mot honom (7 kap, 29 § jordabalken). Hyresgäs­terna är även sakägare vid fastighetsregleringen om deras rätt berörs.

Från dessa utgångspunkter anser jag att opinionsvillkoret vid exploate­ringssamverkan bör utformas med 7 § första stycket anläggningslagen som förebild med undantag av reglerna om hyresgästernas inflytande. Bestäm­melsen bör utformas så att samverkan inte får inrättas, om fastighetsägar­na inom samverkansområdet mera allmänt motsätter sig samverkan och har beaktansvärda skäl för det. Vid den prövningen skall främst deras mening beaktas som har störst nytta av samverkan,

Båtnadsvillkorei

Exploateringssamverkan medför som jag nyss nämnde vissa möjligheter att genom fastighetsreglering tvångsvis förfoga över mark och byggnader inom exploateringsområdet. Sådana tvångsmöjligheter bör inte tillskapas, om inte samverkansföretaget är ekonomiskt motiverat. Det är också från samhällsekonomisk synpunkt önskvärt att exploatering för bebyggelse sker med sund ekonomi. Omständigheter av detta slag talar i och för sig för att den nya lagen bör innehålla inte bara ett opinionsvillkor utan också krav på att exploateringen skall medföra en viss båtnad. En båtnadspröv­ning ger dessutom sakägarna den fördelen att de fär hjälp med en oparUsk bedömning av företagets konsekvenser när de skall ta ställning till om de skall delta i samverkan eller inte.

Det kan emellertid å andra sidan vara svårt att alltid påvisa att ett exploateringsföretag medför någon direkt båtnad. Så kan i synnerhet vara fallet vid förnyelse- och förtätnings verksamhet inom äldre bebyggelseom­råden. Oftast är själva markexploateringen då inte huvudmålet, utan det är snarare fråga om en höjning av standarden på bebyggelsen och anslutande anordningar samt omvandling av områdets miljö i dess helhet.

Jag anser med hänsyn härtill att det för en exploateringssamverkan inte bör uppställas ett krav pä att företaget skall vara vinstgivande för att det skall få komma till stånd. Vid detta ställningstagande har jag också tagit särskild hänsyn till alt deltagande i samverkan enligt mitt förslag inte innehåller några regler om tvångsanslutning till företaget utan grundar sig på frivillighet från fastighetsägarnas sida.

Viss redovisning av företagets ekonomiska konsekvenser anser jag lik­väl bör företas. Som jag nyss påpekade kan det vara värdefullt för fastig­hetsägarna när de skall bedöma om de skall delta i samverkan eller ej. För att tillgodose detta intresse är det emellertid enligt min mening tillräckligt att förrättningsmannen vid sammanträde med sakägarna för bildande av en exploateringssamfällighet redovisar de ekonomiska konsekvenserna och övriga förutsättningar för samverkan.

Prop. 1985/86:2

27

2.2.4 Exploateringsbeslut

Enligt utredningens förslag skall en exploateringssamfällighet bildas när fastighetsbildningsmyndigheten efter prövning av uppställda villkor med­delar ett exploateringsbeslut. Detta skall meddelas i så nära anslutning som möjligt till beslutet att anta detaljplan för området. Enligt utredningen kan det vara lämpligt att exploateringsbeslutet fattas under tiden mellan detalj­planens utställande och dess antagande. För att ge exploateringssamfäl­ligheten tillfälle att vid planläggningen uppträda som part gentemot kom­munen har utredningen föreslagit en möjlighet att meddela ett preliminärt exploateringsbeslut, 1 ett sådant beslut skall anges exploateringens ända­mål samt deltagande fastigheter och deras andelstal. Mot detta beslut skall talan inte få föras och det skall gå i verkställighet omedelbart.

Jag delar utredningens uppfattning alt en exploateringssamfällighet skall bildas genom atl fastighetsbildningsmyndigheien - efter det att kom­munen har medgett samverkan genom områdesbestämmelser eller detalj­plan - meddelaren exploateringsbeslut.

Förslaget om preliminära exploateringsbeslut har emellertid kritiserats av remissinstanserna. Bl. a, har framhållits svårigheterna att pröva opi­nionsvillkoret, eftersom många markägare torde vilja avvakta en redovis­ning av företagets ekonomiska villkor, innan de tar ställning till om de vill delta i exploateringen eller ej.

Jag ansluter mig till remisskritiken på den här punkten. Någon möjlighet fill ett preliminärt exploateringsbeslut i den form som utredningen föresla­gil bör inte finnas. Syftet att få till stånd en förhandlingspart till kommunen under planarbetet bör visserligen tillgodoses, men det bör ske genom att det egentliga exploateringsbeslutet får fallas i ett tidigt skede i processen. Beslutet bör därför kunna delas upp så att frågorna om samverkans ända­mål och omfattning samt vilka fastigheter som ingår i exploateringssamfäl­ligheten meddelas i ett första beslut, medan frågor om bl, a, andelstal och om behövliga föreskrifter för exploateringens utförande tas upp i senare beslut. Exploateringsbeslutet behöver inte nödvändigtvis fattas mellan detaljplanens utställande och antagande. Beslutet bör även kunna helt eller delvis meddelas tidigare. Innan exploateringsbeslutet, alternativt ett del­beslut, får fattas, måste naturligtvis fastighetsbildningsmyndigheten utreda förutsättningarna för företaget och komplettera bedömningsunderlaget sä långt att en prövning av opinionsvillkoret och andra villkor kan ske,

2.3 Den ekonomiska regleringen

Mitt förslag: För atl åstadkomma en värdeutjämning mellan de delta­gande fastigheterna skall de åsättas särskilda andelstal. Andelstalet skall i första hand motsvara arealen av den för exploatering tillgängliga marken av resp, fastighet. Avkastningen från exploateringsföretaget skall fördelas mellan de deltagande fastigheterna genom i första hand tilldelning av mark avsedd för enskilt bebyggande.

Prop. 1985/86:2

28

2.3.1 Andelslal

Kostnaderna för exploateringssamverkan och de fördelar som kan vin­nas genom denna bör fördelas efler andelstal. Fastighetsägare som avböjer att delta bör inte ha del av företagets avkastning men å andra sidan inte heller ha något ansvar för kostnader med anledning av företaget. Detta överensstämmer med utredningens förslag. Andelstalen skall enligl försla­get återspegla marknadsvärdet av den mark med vilken varje fastighet bidrar lill del gemensamma förelaget. Därvid skall man bortse frän inver­kan av den detaljplan som tillkommit för att genomföras med samexploa­teringen.

Endast ett fåtal remissinslanser har berört frågan om andelstal, Sveriges villaägareförbund menar att andelstalen måste beräknas efter enkla grun­der, om institutet skall bli effektivt. Länsstyrelsen i Stockholms län anser att läge och andra fördelar samt särskilda tillgångar och belastningar skall vägas in.

När det gäller fastigheter som bidrar med mark fill exploateringen inne­bär förslaget i betänkandet att markens värde före den nya detaljplanen skall läggas till grund för uppskattning av delaktigheten i exploaterings­samfälligheten. Detta torde i flertalet fall leda till att andelstal enkelt kan åsättas deltagande fastigheter i proportion till arealen av den mark fastig­heten bidrar med till det gemensamma företaget. Utredningens huvudregel kan emellertid enligt min mening leda till olämpliga resultat i vissa fall. Markvärdet - med vilket torde förstås ett värde som bestäms enligt expropriationslagens regler - är ju nämligen i hög grad beroende av det pågående användningssättet. Andelstalen kan alltså bli olika, beroende på vilken användning som pågår, även om fastigheterna bidrar med lika mycket mark till exploateringsföretaget. Jag anser därför att andelstalen -som bl, a, reglerar hur stor del av avkastningen som skall tillfalla respekti­ve fastighet - bör bestämmas med utgångspunkt i främst hur stor areal mark varje fastighet bidrar med till exploateringsföretaget. Om värdet av den mark som respektive fastighet bidrar med inte motsvarar det således bestämda andelstalet bör skillnaden utjämnas i pengar. Med värdet av marken menar jag här den löseskilling eller intrångsersättning som skulle utgå enligt 4kap, expropriationslagen vid en expropriation. Uppkommer i övrigt skada för fastighetsägaren bör den också ersättas pä samma sätt som i expropriationslagen (4kap, 1 § första stycket). Det kan t,ex, vara fråga om föduster i en jordbruksrörelse lill följd av att den produktiva arealen minskar eller ökade kostnader för omdisponering av fastigheten när en byggnad har rivits.

I yttrandet den 27 april 1982 har lagrådet föreslagit atl andelstalet skall bestämmas främst med hänsyn till marknadsvärdet av den för exploatering tillgängliga mark av fastigheten som ingår i samverkansområdet men med bortseende från byggnader m, m. Förslaget innebär bl, a, att hänsyn därvid skall tas även till s.k, förväntningsvärden, dvs, värden som grundas på

Prop. 1985/86:2

29

förväntningar om ändring i markens tillåtna användningssätt. Som grund för sitt ställningstagande anför lagrådet i huvudsak dels att denna princip tillämpas vid fastighetsregleringar enligt fastighetsbildningslagen, dels att fastighetsägare riskerar all återfå en betydande del av tillskjulet realvärde i pengar i stället för i mark, dels atl det för fastighetsägarna torde framstå som mest naturligt att andelstalen bestäms i förhållande till marknadsvär­det.

I och för sig delar jag lagrådets uppfattning att marknadsvärdeprincipen skulle ansluta väl till gällande ordning. Mänga gånger skulle den troligen också fungera tillfredsställande. Som jag nyss har framhållit skulle emeller­tid en sådan princip i vissa fall fä olämpliga konsekvenser. Visserligen är det som lagrådet framhåller - i princip markens värde som skall ligga till grund för tilldelningen vid fastighetsregleringar enligt faslighetsbildningsla­gen. Enligt min mening är det emellertid inte jämförbara situationer som föreligger vid traditionella fastighetsregleringar och vid exploateringssam­verkan. Traditionella fastighetsregleringar syfiar i första hand till att åstad­komma förbättringar av fastighetsindelningen inom ramen för den på­gående markanvändningen, Omregleringar inom ramen för en exploate­ringssamverkan däremot syftar till en förändring av markanvändningen. Jag anser att det är mera naturiigl att tilldelningen vid exploateringssam­verkan i princip bestäms med hänsyn till det värde marken har för exploa­teringsföretaget och inte till det värde den kan ha med hänsyn till den pågående användningen eller med hänsyn till förväntningar om en annan markanvändning. Med ett sådant synsätt ligger det närmast till hands att Utgå i första hand från markens areal när andelsialen skall bestämmas.

Jag vill också framhålla att, sä snart planläggning för bebyggelse har påbörjats, bebyggelsemarken till följd av förväntningar om en annan mark­användning normalt får etl högre värde än den från bebyggelsesynpunkt mindre lämpliga marken, t, ex, vägmark och parkmark. En av grundtan­karna bakom förslaget om exploateringssamverkan är som jag nyss har redovisat att värdeutfallet inom ett samverkansomräde skall bli lika stort, oavsett om marken behövs för enskilt bebyggande eller för allmän plats, eftersom båda kategorierna är nödvändiga för den planerade bebyggelsen. Om förväntningsvärden av detta slag skulle få påverka värdeutfallet vid en exploateringssamverkan, skulle syftet med de föreslagna reglerna delvis motverkas.

Jag tror vidare att en marknadsvärdeprincip som grund för andelstalen skulle upplevas som orättvis av flertalet fastighetsägare. Speciellt påtaglig blir enligt min mening orättvisan i de fall en fasfighets värde grundas på en förväntan om att få genomföra en annan markanvändning än den som faktiskt medges genom exploateringssamverkan. Den angivna principen torde upplevas som orättvis även i de fall en fasfighet har ett mycket lågt värde t, ex, till följd av att samhället har infört låntgående restriktioner för markanvändningen i syfte att tillvarata allmänna iniressen - och där-

Prop. 1985/86:2

30

igenom får en mycket liten andel av planens värdeutfall, trots atl hans fastighet kanske har den största betydelse för alt exploateringen skall komma fill stånd.

Sammanfattningsvis anser jag således att övervägande skäl talar för den regel som jag nyss förordade, nämligen att andelstalen skall bestämmas med hänsyn främst till arealen av den mark som är fillgänglig för exploate-ringsföretagel.

Den föreslagna regeln skall ses som en huvudregel. Det kan emellertid vara olämpligt att låsa tillämpningen alltför hårt eftersom förhållandena kan vara vitt skilda, t, ex. vid en enkel exploatering för fritidsbebyggelse och en innerstadssanering. Förrättningsmännen bör därför ha viss frihet vid bestämmande av andelstalen.

Ett samverkansområde bör även kunna omfatta ett redan tidigare detalj­planelagi område där planen inte är avsedd att ändras. Syftet att ästadkom­ma en vinstutjämning mellan fastighetsägarna bortfaller dock i detta fall, eftersom den värdehöjning som planen medför redan har inträtt, när frågan om exploateringssamverkan aktualiseras. Vid värdering av mark är det här inte rimligt att bortse från inverkan av den plan som skall genomföras.

Om fasfighetsindelningen är okomplicerad och bebyggelseförutsättning­arna är likartade inom huvuddelen av samverkansområdet, vilket många gånger torde vara fallet, bör den nu föreslagna grunden för andelstal, i kombination med värdejämförelsen, i prakfiken inte möta några svårighe­ter. När förhållandena är komplicerade eller berörda markägare är oense om marknadsvärdena, torde det däremot bli nödvändigt med en mera ingående prövning av frågan,

I fråga om fastigheter som deltar i exploateringen men som ej bidrar med mark till företaget bör andelstalen bestämmas efter en uppskattning av exploateringens nytta för dem.

2.3.2 Tillskott och tilldelning

För att fördela kostnader och avkastning mellan fastigheter som avstår mark i exploateringssamverkan har i betänkandet föreslagits följande tre principiellt olika metoder.

1,    Samfälligheten förvärvar all mark som berörs av exploateringsätgärder,

genomför företaget och realiserar värdet. Avkastningen fördelas sedan

efter andelstal i pengar,

2,

Markbyte genomförs mellan berörda fastigheter så att delägarna får byggbar mark i förhållande till sina andelstal. Därefter svarar delägarna för all realisera värdet av den byggbara mark de tilldelats,

3,

Några markbyten för anpassning till detaljplanen genomförs inte. Fas­tighetsägaren betalar i stället en exploateringsavgift, som motsvarar värdehöjningen för hans fastighet. Ull samfälligheten. Sedan förelaget slutförts fördelas överskottet efter andelstalen.

Vilken av dessa metoder som bör väljas beror enligt utredningen på

Prop. 1985/86:2

31

situationen i det enskilda fallet. Förslaget innebär dock alt avkastningen i första hand fördelas genom marköverföring. Systemet med exploaterings­avgifter ses främst som etl komplement till marköverföring i sådana fall då fillkommande bebyggelsemöjligheter inte går atl fördela enligl andelstal mellan deltagande fastigheter.

Att marköverföringsalternativet skall tillämpas i första hand har kritise­rats av flera av de remissinstanser som berört frågan. Markfrågornas behandling anses komplicerad. Som skäl mot marköverföring har fram­förts bl. a, alt det leder till krav på betydande kontantinsatser som ute­stänger många från medverkan samt att metoden är orationell jämfört med fördelning i pengar. Ett par remissinstanser har föreslagit att marksamfäl­ligheter skall bildas under och efter företagets genomförande.

Jag anser lill en början att det system med exploateringsavgifter utred­ningen föreslagit är opraktiskt. Förslaget innebär att alla marköverförings­frågor lämnas kvar till någon tidpunkt efter det att samverkan har upphört. För att få ett rationellt system är det enligt min mening nödvändigt alt dessa frågor klaras av inom ramen för exploateringssamverkan.

Som jag ser det kan det huvudsakligen finnas tvä alternativa sätt att fördela eventuella fördelar och återutdela gjorda insatser från exploate­ringssamverkan. Det ena är fördelning i pengar och det andra fördelning genom marköverföringar mellan de deltagande fastigheterna.

Om fördelning i pengar skall ske innebär det atl all bebyggbar mark inom samverkansområdet måste antingen överföras fill en exploateringsfas­tighet, som ägs av en samfällighetsförening, eller bilda en marksamfäl­lighel, i vilken varje deltagande fastighet därvid får del efler sitt andelstal. Därefter avstyckas och säljs de nybildade tomterna frän exploateringsfas­tigheten eller marksamfällighelen i föreningens regi. Eventuellt kan hela exploateringsfastigheten säljas. Sedan samtliga kostnader har betalats, fördelas överskottet bland de deltagande fastigheterna. Jag kan emellertid redan här förutskicka att jag av i första hand skattetekniska skäl kommer att föreslå regler som omöjliggör för föreningen att äga någon mark. Skall avstyckning och försäljning ske i föreningens regi måsle därför avstyck­ning göras från en marksamfällighet. Varje avstyckningslott kommer då att ägas gemensamt av de deltagande fastigheterna. Jag återkommer till denna fräga senare (avsnitt 2,7),

När en exploateringssamfällighet förvaltar all samfälld mark och genom­för hela exploateringsföretaget kan således uppkommande överskott en­kelt fördelas i pengar efter andelstal. Detta alternativ, som innebär att en huvudman leder och genomför hela exploateringsprojektet, ger i och för sig förutsättningar för ett rationellt genomförande. Frän kommunal syn­punkt kan det också vara en fördel att det är samma huvudman som ingår exploateringsavtal och som svarar för iordningställandet av marken för bebyggelse. För delägarna kan dock detta alternativ medföra vissa pro­blem. Markförvärv och anläggningar kan sålunda kräva större kapitaltill-

Prop. 1985/86:2

32

skott vid tidpunkter som kan vara olämpliga för den enskilde delägaren. Genom samfällighelens engagemang minskas också de enskilda markägar­nas möjligheler alt med egna initiativ genomföra planen.

Det andra sättet atl fördela avkastningen är som jag nyss nämnde mark­överföringar mellan de deltagande fastigheterna. Till skillnad mot det förra alternativet kan en sädan fördelning skapa förutsättningar för ett mera individuellt plangenomförande som ibland också kan fullbordas succes­sivt. Ett sådant tillvägagångssätt torde normalt ställa mindre krav på kontantinsatser från delägarna. Fördelning genom marköverföring innebär också för den enskilde fastighetsägaren en större trygghet i företaget genom atl han kan påräkna att tilldelas mark i förhällande till vad han har bidragit med.

Enligt min mening bör med hänsyn till det sagda en fördelning genom marköverföring ges företräde framför det alternativ som innebär en fördel­ning i pengar. En sådan företrädesregel finns i fastighetsbildningslagen (5 kap, 2 §) och bör bli tillämplig även vid exploateringssamverkan. Regeln måste dock kompletteras med en möjlighet till ersättning i pengar i de fall marköverföring inte kan ske fullt ut.

I vissa situationer kan det visa sig praktiskt omöjligt att fördela avkast­ningen genom marköverföringar, t, ex. om exploateringssamverkan ge­nomförs för att möjliggöra ombyggnad och upprustning av äldre hyreshus i slutna stadskvarter. Det bör då finnas en möjlighet för fasfighetsägarna att komma överens om tilldelning i pengar i stället för i mark.

Den lagtekniska lösningen

I det föregående (avsnitt 2,1,1) har jag berört behovet av styrmedel för att anpassa fastighetsindelningen inom ett samverkansområde till den plan som företagel avser att genomföra, samtidigt som de deltagande fastighe­terna i möjlig utsträckning ges byggbar mark. Jag har även berört behovet av atl kunna överföra mark från fastigheter inom samverkansområdet vilkas ägare avböjt att delta, I likhet med utredningen anser jag att fastig-hetsregleringsinstitulet enligt fastighetsbildningslagen bör utnyttjas för att fullfölja exploateringssamverkan i fråga om marken. En nära samordning mellan förfarandet vid exploateringssamverkan och fastighetsreglering är från flera synpunkter naturiig. Normalt är frågorna om fastighetsindelning­en centrala i de situationer som det här är fräga om. Den mark som skall avstås skall tas om hand av och fördelas bland de deltagande fastigheterna. Vidare kan det föruisättas att fastighetsägarna inom samverkansområdet många gånger kan träffa överenskommelser om fastighetsreglering, varvid marköverföringarna kan ske genom fastighetsreglering enligt nuvarande regler i fastighetsbildningslagen. Detta förenklar förrättningsförfarandet i hög grad,

Lagtekniskt bör, som jag tidigare har framhållit (avsnitt 2.1.3), den lösningen väljas att föreskrifter som avviker från det nuvarande regelsyste-

Prop. 1985/86:2

33

mel i fastighetsbildningslagen tas upp i den nu föreslagna lagen om exploa­teringssamverkan, medan fastighetsbildningslagen endast kompletteras med föreskrifter som gerökade möjligheter att bilda marksamfälligheter i förevarande sammanhang.

Beskrivning avfaslighetsregleringsinstitutet

Jag skall här något närmare beskriva fastighetsregleringsinstitutet i fas­tighetsbildningslagen och ange i vilka delar särskilda regler erfordras för markreglering vid exploateringssamverkan.

Bestämmelserna om fasfighetsreglering, som finns i 5 kap. fastighets­bildningslagen, innebär att en mer eller mindre ingripande omreglering kan göras beträffande redan bestående fastigheter i syfte att nä en förbättring av fastighetsbeståndet, Ombildningen kan innebära att ett markområde överförs från en fastighet till en eller flera andra fastigheter eller atl servitut bildas, ändras eller upphävs. Av särskild betydelse i detta sam­manhang utgör de villkor som i lagen uppställs för sådan fastighetsregle­ring, som innebär förändring av den bestående fastighetsindelningen, saml för värdering och ersättning vid omreglering,

I fråga om möjligheterna att få till stånd en omreglering uppställs vissa villkor till skydd för sakägare, så att inte dessa blir indragna i en reglering som inte medför tillräckligt värdefulla förbättringar, I de fall överenskom­melse om regleringen inte föreligger mellan de berörda fasfighetsägarna, får fastighetsreglering till en början ske endast under förutsättning att en lämpligare fastighetsindelning eller eljest en mer ändamålsenlig markan­vändning vinns saml att fördelarna härav överväger de kostnader och olägenheter som regleringen medför, det s,k, båtnadsvillkoret (5 kap, 4§ första siycket), I 5 kap, 5§ uppställs vidare dels ett krav på att fastighets­reglering, som begärs av sakägare, skall vara nödvändig för att förbättra sökandens fastighet, dels ett opinionsvillkor. Opinionsvillkoret innebär hinder mot en reglering, om sakägare som barett väsentligt intresse i saken mera allmänt motsätter sig regleringen och har beaktansvärda skäl för det.

Bestämmelser om regleringens omfattning, dvs, vilka fastigheter som skall ingå och vilka åtgärder som skall vidtas, finns i 5 kap. 6§ första stycket. Fastighetsreglering skall i första hand ske i den omfattning som avses med ansökan. Sker regleringen i syfte atl åstadkomma en allmän förbättring av fastighetsbeståndet inom ett område, skall beakias att områ­del avpassas efter upprättade planer, fastighetsindelningens beskaffenhet, naturförhållandena saml befintliga och avsedda anläggningar så att största möjliga fördel uppkommer utan att förrättningsarbetet onödigt försvåras, 1 fråga om överföring av mark som är bebyggd gäller vissa begränsningar. 1 princip får sålunda överföring inte avse bebyggd mark. Endast under förutsättning att väsentlig olägenhet för sakägare ej uppkommer får sådan överföring ske, om byggnaden har endast ett obetydligt värde eller om överföringen i betydande mån underlättar möjligheterna att vinna en ända­målsenlig fastighetsindelning (5 kap, 7§), 

3    Riksdagen 1985/86. 1 saml. Nr 2

Prop. 1985/86:2

34

De grundläggande bestämmelserna om regleringsfastigheternas sam­mansättning och dimensionering ges i 5 kap, 8 §, Vid en fasfighetsreglering skall således, om sakägarna inte samtycker till annal, iakttas att varje ingående fastighet får sådan sammansättning och utformning atl den inte i mindre mån än före regleringen lämpar sig för det ändamål vartill den är avsedd atl användas. Storieksförändringar inom vissa angivna gränser är dock tillåtna. Vid sidan härav kan i speciella fall förordnas att en faslighet eller en fastighetsdel skall inlösas enligt bestämmelserna i 8 kap. Detta får ske om en fastighetsreglering har till syfte att åstadkomma en allmän förbättring av fastighetsbeståndel och det är ett väsentligt intresse från allmän synpunkt att storieksförändringar genomförs (8 kap. 1 §). Denna inlösenmöjlighel begränsas dock av bl. a. bestämmelsen i 8 kap, 3§, enligt vilken inlösen inte får ske, om avsevärd olägenhet därigenom skulle upp­komma för fastighetens ägare eller brukare. En särskild inlösensituation föreligger i fråga om tomtdelar. Tillhör enligt tomtindelning särskilda delar av en tomt olika ägare, får en av dessa begära inlösen av hela återstoden av tomten (8 kap, 4§). I det förslag fill följdändringar, som regeringen den 25 april 1985 remitterade till lagrådet, föresläs motsvarande bestämmelser. Tillhör sålunda områden som enligt en fastighetsplan skall bilda en fastig­het olika ägare, fär ägare av sådant område lösa återstoden av den blivande fastigheten. Regler om ersättning för inlöst egendom och om inverkan av inlösen pä särskilda rättigheter i dessa fall ges i 8 kap. 5 och 6§§.

Till grund bl. a, för bedömningen av de storieksförändringar som fastig­heterna genomgår skall enligt 5 kap, 9 § särskilda graderingsvärden fast­ställas för de områden som ingår i regleringen. Om värdet av den mark och de andelar i samfälld mark som genom fastighetsregleringen tilläggs en fastighet inte motsvarar värdet av vad som genom regleringen frångår fastigheten, skall skillnaden enligt 5 kap, 10 § utjämnas i pengar. Ersätt­ningen skall bestämmas på grundval av en värdering, s, k, likvidvärdering. Vid denna värdering skall hänsyn tas till egendomens användning för det ändamål som föranleder det högsta värdet samt Ull förhållandena vid tillträdel, om inte annat följer av att avträdaren har rätt att tillgodogöra sig skog eller gröda, I övrigt skall värderingen ske med hänsyn särskilt till egendomens marknadsvärde,

I 5 kap, 11 § finns vissa jämkningsmöjligheter. Om regleringen genom­förs på sådant sätt att en ägare av en fastighet lider förlust anfingen genom att fastighetens värde minskas, utan att han får gottgörelse enligt andra bestämmelser, eller genom att han åläggs att betala belopp som överstiger fastighetens värdehöjning, skall jämkning av likviderna ske sä att föriust inte uppkommer. Jämkning skall också ske om likviden för vad som frångår fastigheten i väsentlig mån överstiger den värdeminskning som överföringen innebär för fastigheten, om det är skäligt med hänsyn till omständigheterna.

Vid alla värderingar som sker enligt fastighetsbildningslagen skall värdet

Prop. 1985/86:2

35

anknytas till förhållandet vid tillträdet. Vinstfördelningen vid fastighets­regleringen kommer i väsentlig mån att styras av vilken värdenivå som väljs, dvs. om värdenivån skall knytas till det värde som är relevant för avträdaren, eller till den nivå som är relevant för tillträdaren eller om den skall väljas någonstans däremellan.

Kostnaderna för att genomföra en fastighetsreglering skall fördelas f;fter vad som är skäligt med hänsyn främsi till den nytta varje sakägare har av regleringen (5 kap. 13 §). För att denna fördelning skall kunna göras måste i princip en särskild båtnadsvärdering ske av de värdeförändringar som de olika fastigheterna genomgår vid fastighetsregleringen. Hur detta skall ske är inte närmare reglerat i fastighetsbildningslagen.

Marköverföring inom samverkansområdet

Frågan i vad mån de bestämmelser som jag nu har redovisat kan utnytt­ jas vid sådan fastighetsreglering som sker inom ett samverkansområde bör till en början bedömas med hänsyn till att exploateringssamverkan, till skillnad från fastighetsreglering enligt fastighetsbildningslagen, grundas på ett frivilligt deltagande. Liksom utredningen anser jag därför all det vid marköverföring mellan fastigheter som deltar i exploateringssamverkan inte bör krävas någon båtnad av själva fastighetsregleringen eller ställas upp något krav på förbättring av sökandens egen fastighet eller på en viss opinion för fastighetsregleringen.

Enligt utredningens förslag skall inte heller restriktionerna i 5 kap, 7§ fastighetsbildningslagen mot överföring av bebyggd mark gälla. Dessa frågor skall i stället beaktas vid den avvägning mellan olika intressen som skall göras vid planläggningen enligt PBL eller som redan gjorts när det är fräga om en befintlig plan.

Jag delar i och för sig utredningens uppfattning att det vid en exploate­ring inte sällan föreligger behov av atl fä till stånd omregleringar inom bebyggda områden. Främst gäller det inom saneringsområden. En rätt för exploateringssamfälligheten att inom samverkansområdet fritt disponera över mark med bebyggelse leder emellertid enligt min mening för långl. En sädan ordning skulle nämligen för ägaren inte sällan innebära alltför stora personliga uppoffringar. En beslämmelse härom bör dock ges en något annan utformning än den som finns i fastighetsbildningslagen och innebära förbud mot marköverföring i fräga om sädan del av en faslighet på vilken det finns en byggnad som står i huvudsaklig överensstämmelse med den delaljplan som gäller för området. Bestämmelsen bör gälla oavsett om fastigheten deltar i exploateringen eller ej.

Vad jag nu har sagt innebär således alt bestämmelserna i 5 kap, 4, 5 och 7§§ fastighetsbildningslagen inte bör gälla för marköverföring vid exploa­teringssamverkan. Bestämmelserna i 5 kap, 6§ fastighetsbildningslagen om en fastighetsreglerings omfattning bör däremot tillämpas även vid omreglering för exploateringssamverkan.

Prop. 1985/86:2

36

När det gäller möjligheten att ta i anspråk och fördela behövlig mark för att genomföra en exploatering har utredningen utgått från de föreslagna reglerna i plan- och bygglagen om fastighetsplan, Ulredningen har sålunda föreslagit att man med stöd av en fastighetsplan skall kunna överföra all mark från en fastighet genom fastighetsreglering enligt inlösenreglerna i 8 kap, fastighetsbildningslagen. Utredningen har också föreslagit ändringar i fastighetsbildningslagen som skall göra det möjligt att genom fastighets­reglering fördela den byggbara marken bland de deltagande fastigheterna i förhällande till åsatta andelstal. För värdering av den mark från en icke deltagande faslighet som blir föremål för fastighetsreglering har utredning­en föreslagit en särskild regel av innebörd att ersättningen skall bestämmas med hänsyn till marknadsvärdet men med bortseende från inverkan av en sådan detaljplan som exploateringssamfälligheten har tillkommit för aU genomföra. Som jag tidigare har framhållit är det avsett att värdehöjningen därigenom skall bli förbehållen de fastigheter som deltar i exploaterings­samverkan.

Remissinstanserna har inte riktat nägon egentlig kritik mot det sakliga innehållet i utredningens förslag i denna del.

Frågor om samfällighetens bildande och om avgränsning av samverkans­området bör - som jag tidigare har nämnt prövas vid förrättningen. Inlösen av mark anser jag emellertid vara en fråga som inte bör prövas av fastighetsbildningsmyndigheten. Expropriaiiva effekter uppkommer i dag vanligen genom att regeringen meddelar tillstånd till exproprialion eller genom att en plan fastställs. Ett särskilt tillslåndsförfarande anser jag alltför omständligt, I stället ligger det enligt min mening närmast till hands att låta tillstånd till inlösen av mark från en fastighet som inte ingår i exploateringssamfälligheten följa av en antagen detaljplan. Som jag nyss nämnde har utredningen föreslagit att etl sådant tillstånd skulle följa av en antagen fastighetsplan. Enligt min mening innebär det emellertid en för­enkling att koppla de expropriaiiva effekterna till en detaljplan i stället för en fastighetsplan. Det skulle nämligen bli en onödig omgång att behöva anta en fastighetsplan för att åstadkomma de expropriaiiva effekterna i de fall fastighetsplanen inte behövs av andra skäl.

Avvägningen mellan allmänna och enskilda intressen när det gäller be­hovet av mark för genomförande av en plan sker därvid vid prövningen enligt PBL, dvs, i normalfallet i samband med att detaljplanen antas, 1 princip bör det alltså vara möjligt att göra marken inom samverkansområ­det tillgänglig för exploateringssamfälligheten i den utsträckning som be­hövs för att genomföra förelaget. För fastigheter som deltar i samverkan bör det, som nyss konstaterats, inte gälla några särskilda begränsningar i skyldigheten att avstå mark utöver vad som följer av skyddet för mark med byggnader och företrädesregeln beträffande marktilldelningen som jag tidi­gare har berört, I fråga om fastigheter, vilkas ägare avböjt att delta i samverkan, bör däremot skyldigheten att avstå mark inom exploaterings-

Prop. 1985/86:2

37

området härutöver begränsas till sådan mark som omfattas av detaljplaner som har antagits efter exploateringsbeslutet. Härigenom ges sålunda möj­lighel att få frågan om ianspråktagande av marken prövad i planärendet. Föreligger därvid möjlighet till olika alternativa lösningar att genomföra exploateringen, följer av kraven i PBL på hänsyn till enskilda intressen och av de grundläggande förutsättningarna för exploateringssamverkan (jfr avsnitt 2,2,1) att man skall välja det alternativ som vållar minst skada för fastighetsägaren.

Jag har tidigare (avsnitt 2,2,2) uttalat min anslulning lill utredningens förslag att ersättningen för mark som avstås skall bestämmas med hänsyn till marknadsvärdet men med bortseende från inverkan av sådan plan som exploateringssamfälligheten har tillkommit för att genomföra.

Fördelning av markvärde

När det slutligen gäller fördelningen mellan deltagarna i en exploate­ringssamverkan av markens värdehöjning kan detta som jag tidigare har anmärkt inte åstadkommas med fastighetsbildningslagens regelsystem. Svårigheterna bottnar i alt fastighelsbildningslagens tilldelningsregel i 5 kap, 8 § i princip förutsätter att en fastighets användningssätt inte föränd­ras. Vid den likvidvärdering som sker i samband med marköverföring efter det atl en ny eller ändrad plan har antagits, tvingas man beakta den fördelning av mark för enskilt bebyggande som planen innebär. Avträ­daren av marken tillgodogör sig därmed planens värdeutfall, och en fastig­het som inte fått någon mark för enskilt bebyggande fär inte del av värdeut­fallet.

Av vad jag nu har anfört framgår att fastighetsbildningslagens tilldel­ningsregler inte står i överensstämmelse med vad som åsyftas med exploa­teringssamverkan, nämligen att det värdeutfall som en ny eller ändrad detaljplan medför skall fördelas mellan de deltagande fastigheterna i för­hållande till deras ursprungliga ägoinnehav. Med hänsyn härtill anser jag i likhel med utredningen atl, när fastighetsreglering utgör ett led i fördelningen av avkastningen i en exploateringssamfällighet, andelsialen i samfälligheten bör vara styrande för tilldelningen. Som jag har angett i det föregående (avsnitt 2,3.1) skall man när andelstalen bestäms bortse frän inverkan av den detaljplan som tillkommit för att genomföras med samex­ploatering.

Den lösning som jag nu har förordat innebär således, att reglerna i 5 kap, 8-12§§ och 8kap. 16§§ fastigheisbildningslagen bör ersättas med sär­skilda bestämmelser i den nya lagen,

2.3.3 Förmånsrätt

Som framhållits i betänkandet fordrar exploateringssamverkan medel för verksamheten, bl, a, för att lösa in mark och för att anlägga gemensam­ma anordningar. Dessa medel kan anskaffas antingen genom uttaxering av

Prop. 1985/86:2

38

bidrag från delägarna eller genom att samfällighetsföreningen tar upp lån. Det är väsentligt att den samfällighetsförening som förvaltar exploaterings­samfälligheten får möjlighet att låna pengar för att alla fastighetsägare inom samverkansområdet, oberoende av ekonomisk ställning, skall ha möjlighet att delta i exploateringsförelaget. För aU föreningen skall kunna ta lån krävs bl, a, att den kan ställa tillfredsställande säkerhet,

I lagen om förvaltning av samfälligheter är frågan om säkerhet löst pä så sätt alt en samfällighetsförening vid uttaxering av bidrag från delägarna har förmånsrätt i delägarfastigheterna. Förmånsrätten gäller före inteckningar i fastigheterna och är inte begränsad till nägot visst belopp. Utredningen har föreslagit att systemet i lagen om förvaltning av samfälligheter med förmånsrätt bör gälla även vid exploateringssamverkan, Förmänsrättsbe-loppets storlek bör dock enligt utredningen begränsas till att motsvara högst den värdehöjning som detaljplanen medför.

Vissa remissinslanser, bl, a, hovrätten för Nedre Norrland, anser att finansieringen bör ordnas på annat sätt än genom förmånsrätt i de delta­gande fastigheterna. Statens planverk anser det vara redigare atl göra samfälligheten helt frislående och sluUigt bildad först när finansieringen är ordnad utan att delägarnas övriga mark belastas med osäkra skulder.

Enligt min bedömning lorde någon form av pantförskrivning från del­ägarnas sida inte kunna undvaras, om säkerhet skall ställas på något annat sätt än genom förmånsrätt i delägarfastigheterna. En sådan ordning torde dock bli omotiverat omständlig från förvaltningssynpunkt och kräva kre­ditbedömning för varje ingående delägarfastighet. Genomförandet av ex­ploateringssamverkan blir i så fall beroende av varje delägares möjligheter att ordna kredit. Om exploateringsområdet skall utgöra ett självständigt kreditobjekt måste en s,k, exploateringsfastighet bildas, som lämpligen bör ägas av samfällighetsföreningen. Som jag fidigare har nämnt skall del emellertid inte vara möjligt för föreningen att äga någon mark.

Systemet i lagen om förvahning av samfälligheter med förmånsrätt i de deltagande fastigheterna har såvitt bekant fungerat tillfredsställande när det gäller anläggningssamfälligheter. De remissinstanser som företräder kreditgivarna har vid remissen heller inte haft några erinringar mot utred­ningens förslag att delta system i princip även skall gälla för exploaterings­samfälligheter. Jag ansluter mig till utredningsförslaget och föreslår såle­des att systemet med förmånsrätt för samfällighetsföreningen i de della­gande fastigheterna tillämpas även vid exploateringssamverkan.

En begränsning av förmånsrättens storiek förefaller emellertid rikfig med hänsyn till att bebyggelseexploatering är en verksamhet, vars ekono­miska utfall bl,a, är beroende av samfällighelsföreningens sätt att sköta verksamheten. Utredningen har, som jag nyss nämnde, föreslagit att för­mänsrättsbeloppet skall begränsas till den värdehöjning som detaljplanen medför. Jag anser emellertid att även den värdehöjning som beror av utförda investeringar m. m, i området bör grunda förmånsrätt. Kravet för

Prop. 1985/86:2

39

förmånsrätt bör därför ulformas så atl förmånsrättsbeloppel inte fär över­stiga den värdehöjning som beräknas uppkomma för respektive fastighet inom området genom exploateringsföretaget. Mitt förslag innebär vidare att förmänsrätten inte direkt kopplas lill värdeuifallei av en detaljplan. Det väsentliga är atl värdehöjning uppkommer, oavsett om denna härleds från en eventuell ny plan eller från företagna investeringar. För att få ett smidigt system bör utrymme ges för förrättningsmannen att i exploateringsbeslutet ange förmånsrättsbeloppets storlek under olika skeden av förrättningen,

I de fall beräkningen visar sig felaktig på grund av att den detaljplan som slutligt fastställs är annorlunda än del förslag som lagts till grund för beräkningen av förmånsrättsbeloppet, anser jag att en omprövning av exploateringsbeslutet i detta avseende bör kunna ske. Någon ytterligare begränsning av förmånsrättsbeloppet behövs därför inte enligt min bedöm­ning. Om förutsättningarna är osäkra vid beräkningen av beloppet för förmånsrätt, ligger det i sakens natur atl man uppskattar värdeökningen lågt för att fä en viss säkerhetsmarginal,

2.4 Förrättningsförfarandet

Mitt förslag: Frågor om exploateringssamverkan skall prövas vid en förrättning som handläggs av faslighelsbildningsmyndigheten. I etl ex­ploateringsbeslut anges bl, a, vilka fastigheter som skall delta i samver­kan samt den tidpunkt när exploateringen skall vara slutförd. De delta­gande fastigheterna utgör en exploateringssamfällighet.

Som jag tidigare framhållit skall frågan om exploateringssamverkan först prövas av kommunen i detaljplan eller områdesbestämmelser. Om kom­munen beslutar att sådan samverkan får ske, kan ansökan om förrätining göras hos fastighetsbildningsmyndigheien för att bilda en exploateringsam-fällighel. Mitt förslag innebär att man får etl sammanhållet förrätlningsför-farande, dvs, förrättningen inleds när ansökan om exploateringssamverkan sker och avslutas inte förrän alla de ändringar i fastighetsindelningen m, m, som exploateringssamverkan ger upphov till har genomförts. I denna för­rättning ingår fastighetsreglering som en integrerad del. Kommunens upp­gifter och beslut i själva planarbetet ingår dock inte i förrättningen. Be­slutsbefogenheten när det gäller plan- och bebyggelsefrågor respektive fastighetsbildningsfrågor är inte avsedd att ändras genom det nya institutet exploateringssamverkan. Ett nära samråd och samarbete mellan bygg­nadsnämnden och fastighetsbildningsmyndigheten är dock en förutsättning för att exploateringssamverkan skall kunna ske,

I det här sammanhanget vill jag även betona att information till och diskussion med sakägarna är viktig redan i ett tidigt skede i processen. Detta bör kunna underlättas genom det förfarande med en sammanhållen

Prop. 1985/86:2

40

förrättning som jag föreslår. Det bör åligga fastighetsbildningsmyndigheten att i samverkan med byggnadsnämnden och tillsammans med sakägarna utreda de grundläggande frågorna, främst vad gäller ändamålet med ex­ploateringssamverkan, förrättningsförfarandet och grundläggande förut­sättningar från plansynpunkt. Finns ett förslag lill detaljplan eller håller ett sådant förslag på atl upprättas bör fastighetsbildningsmyndigheten kunna göra en bedömning av exploateringens ekonomiska konsekvenser. Finns inte något planförslag, måste likväl utredningsarbetet inför exploateringen drivas så långt att en uppskattning av de ekonomiska följderna kan göras, så att markägarna fär tillräckligt underlag för att kunna ta ställning till om de skall delta i samverkansföretaget eller inte.

Som jag tidigare (avsnitt 2,2.4) har förordat bör det finnas möjlighet att dela upp exploateringsbeslutet i skilda delbeslut. Syftet med ett delbeslut är att i ett så tidigt skede som möjligt dels få till stånd en exploateringssam­fällighet som förhandlingspart till kommunen under planarbetet, dels få klarlagt att exploateringssamverkan skall få ske och vilket slutgiltigt områ­de samverkan skall omfatta.

Ett delbeslut bör minst innehålla uppgifter i följande frågor, nämligen

-

exploateringens ändamål, samverkansområdets omfattning och de ex­ploateringsåtgärder som skall utföras i samverkan och

-

de fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten.

Om exploateringsbeslutet meddelas i form av delbeslut, bör det slutliga beslutet innehålla uppgifter om

-

deltagande fasfigheters andelstal,

-

förmånsrättsbeloppets storlek och vilka åtgärder som skall ha genom­förts för att förmånsrätt skall gälla,

-

behövliga föreskrifter för exploateringens utförande, och

-

den tidpunkt när exploateringen skall vara slutförd.

Själva exploateringsförrättningen avslutas som jag nyss nämnde inte genom exploateringsbeslutet, utan förrättningen pågår till dess att avsedd fastighetsreglering och anslutande anläggningsförrättning är avslutad.

När exploaleringsbeslutet har meddelats bör uppgift om beslutet införas i fastighets- eller tomträttsboken.

Exploateringssamfälligheten genomför exploateringen enligt detalj­planen och exploateringsavtalet fram till och med att bebyggbar tomtmark föreligger. I detta innefattas bl, a. att samfälligheten utför de gemensamma exploateringsanläggningar som krävs inom området, t. ex, gator och va-an­läggningar.

Fastighetsbildningsmyndigheten verkställer de fastighetsregleringar som är nödvändiga för att genomföra samexploateringen. Myndigheten bör även ha möjlighet att ta initiativ till de ytterligare åtgärder enligt fastighets­bildningslagen, anläggningslagen eller ledningsrättslagen (1973: 1144) som är nödvändiga för genomförandet. Även den förening som förvaltar ex­ploateringssamfälligheten bör ha initiativrätt till de åtgärder enligt anlägg­ningslagen som krävs för att genomföra företaget.

Prop. 1985/86:2

41

Fastighetsreglering enligt de särskilda reglerna i lagen om exploaterings­samverkan och övriga åtgärder enligt fastighetsbildningslagen, anlägg­ningslagen eller ledningsrättslagen, som är nödvändiga för det fastighets­rättsliga genomförandet, sker lämpligen vid gemensam handläggning i en och samma förrättning. När fastighetsbildningsmyndigheten genomfört samtliga fastighelsregleringsåtgärder, inklusive anslutande anläggningsför­rättning, avslutas exploateringsförrättningen.

Det förfarande, som jag nu föreslär, är säledes sammanfattningvis avsetl att kunna komma till användning i en process där man

1,

tar initiativ till delaljplanläggning,

2,

upprättar en detaljplan och ett exploateringsavtal,

3,

utför gemensamma markanordningar för markens iordningställande,

4,

företar en värdeutjämning mellan de deltagande fastigheterna,

5,

i övrigt företar de ändringar i fastighetsindelningen som föranleds av den nya planen.

Även om förfarandet principiellt skall kunna omfatta hela denna kedja, lämnar mitt förslag också möjligheter till betydande förenklingar, när ex­ploateringssamverkan avser enklare fall. Sådan enklare handläggning kan bli aktuell när exploateringssamverkan avser åtgärder som inte kräver detaljplan, när kommunen tar ett stort ansvar för att genomföra företaget eller annars när företaget avser mindre omfattande förtätningar, där vär­deutjämningen är det primära och del inte är aktuellt att utföra några anläggningar gemensamt. Något behov av att teckna exploateringsavtal med en behörig företrädare för de berörda fastigheterna finns kanske inte heller i dessa fall,

2.5 Vissa frågor om plangenomförande

Mitt förslag: Exploateringssamfälligheten har rätt och skyldighet att -från fastigheter som inte deltar i exploateringssamverkan lösa in mark som behövs för exploateringen.

2.5.1 Exploateringsavtal

Frågan om marköverlåtelser mellan en exploatör och en kommun brukar vanligen regleras i ett exploateringsavtal som ingås innan en detaljplan antas. Avtalen brukar även innehålla bestämmelser om vem som skall ansvara för utförandet av gator, vägar, vatten- och avloppsanläggningar m, m, inom områdel,

I betänkandet framhålls att kommunen skall kunna förhandla med en exploateringssamfällighet på samma sätt som man förhandlar med en van­lig exploatör som förfogar över ett större markområde. Enligt gällande rält kan regeringen förordna att en exploatör, i förhållande till den nytta han anses ha av en stadsplans genomförande, i skälig utsträckning skall utan

Prop. 1985/86:2

42

ersättning avstå mark som behövs för gata, annan allmän plats eller till allmän byggnad (70 § byggnadslagen). På motsvarande sätl kan förordnas att en exploatör skall vara skyldig att bekosta utförandet av gator samt vatten- och avloppsanläggningar inom området (73 § byggnadslagen). Upp­rättas byggnadsplan kan länsstyrelsen i samband med planens fastställande förordna att en markägare utan ersättning skall upplåta obebyggd mark som erfordras till väg eller annan plals, i den mån det med hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas få av planens genomförande och övriga omstän­digheter prövas skäligt (113 § byggnadslagen).

Motsvarande bestämmelser har tagits in i förslaget till PBL (6 kap, 19 och22§§).

Flera remissinstanser har framhållit att kommunens befogenheter att ställa krav i t, ex. exploateringsavtal om tidpunkter för byggande, finansi­ering med statliga lån m, m. är oklara. Länsstyrelserna i Norrbottens och Gävleborgs län anser sålunda atl regelsystemet bör ändras så att kom­munen ges en mer aktiv roll, l,ex, genom att kommunen i all exploate­ringssamverkan ingår som delägare och får befogenheter att genomföra exploateringen om samfällighetens styrelse inte fullföljer fattade beslut, Borås kommun efterlyser bl, a. möjlighet för kommunen att ställa krav på att fastigheterna bebyggs inom viss lid.

Jag kan i huvudsak ansluta mig till utredningens förslag att kommunen skall kunna ingå exploateringsavtal med exploateringssamfälligheten vid plangenomförandet. Eftersom exploateringssamverkan inte skall omfatta uppförande av hus, kan kommunen dock inte i förhandlingar med samfäl­ligheten ställa villkor om atl fastigheterna skall bebyggas inom viss tid. Exploateringsavtalet mellan kommunen och exploateringssamfälligheten kan således endast innehålla krav på att de åtgärder som åligger exploate­ringssamfälligheten skall utföras inom viss tid, I detta sammahang bör också påpekas att tidpunkten för bebyggelsens färdigställande kan styras med hjälp av detaljplanens genomförandetid (se 5 kap. 5 § PBL),

Överlåts exploateringsområdet till t, ex, en byggnadsentreprenör som avser atl bebygga området, kan ett särskilt avtal träffas mellan kommunen och byggnadsentreprenören. De villkor som gäller för stallig belåning ger därvid kommunen möjligheter att öva inflytande på det fortsatta byggnads­företaget. Om åter den byggnadsklara marken delas mellan delägarna i exploateringssamfälligheten, blir markens bebyggande beroende av de en­skilda delägarnas vilja att avyttra marken eller att själva börja bygga på den. Några regler om att t, ex, tilldelning av mark skall göras beroende av att de olika markägarna åtar sig att se till att bebyggelse kommer till stånd inom viss tid, säsom föreslagits av vissa remissinstanser, är jag inte beredd att förorda.

Kommunens inflytande över förelagets genomförande får utövas i hu­vudsak genom exploateringsavtal, I fråga om kommunens möjligheter att av exploateringssamfälligheten kräva exploateringsavtal av en viss utform-

Prop. 1985/86:2

43

ning bör, som jag nyss sagt, samma principer gälla som när det är fråga om en enda exploatör. Skillnaden uppträder i fråga om vem som skall anses vara exploatör. Förordnande om skyldighet för en exploatör att till kom­munen avstå mark utan ersättning, skyldighet för exploatören atl bekosta utförande av gator och anordningar för vatten och avlopp samt skyldighet för exploatören att utan ersättning upplåta mark till väg eller annan allmän plats bör också kunna riktas mot exploateringssamfälligheten, om samfäl­ligheten som helhet har sådan nytta av planens genomförande som krävs för att de tidigare angivna lagrummen skall kunna tillämpas. En bestäm­melse med denna innebörd har tagits in i förslaget till PBL (6 kap, 23 §).

Att ställa krav pä att kommunen skall delta i alla exploateringssamfäl­ligheter, såsom vissa remissinstanser har förordat, finner jag inte lämpligt. Om kommunen önskar delta mera aktivt i en exploateringssamverkan kan detta ske genom att kommunen förvärvar någon fastighet inom området och deltar som fastighetsägare. Skulle den samfällighetsförening som för­valtar samfälligheten inte klara av att genomföra företaget, kan kommunen genom att vända sig till länsstyrelsen se till att samfällighelsföreningens styrelse förstärks med representanter för det allmänna eller att syssloman förordnas (31 och 33 §§ lagen om förvaltning av samfälligheter),

2.5.2 Tidsgränser

I likhel med vad som föreslagits i betänkandet bör tidsgränser anges för beslut om, samt för genomförandet av exploateringssamverkan. Dessa tidsgränser är nödvändiga av flera skäl. Bl, a, ger de kommunen en viss säkerhet för att de olika åtgärder som skall ske genom exploateringssam­verkan, kommer till stånd inom rimlig tid.

I betänkandet har föreslagits att tiden mellan kommunens beslut om exploateringssamverkan och den tidpunkt när en exploateringssamfäl­lighet skall vara bildad och en detaljplan antagen inte skall få överstiga tre är. Tiden för att genomföra exploateringssamverkan kan enligt förslaget variera mellan fem och femton år,

I förslaget till PBL (6 kap, 2 § andra styckel) har föreskrivits att kom­munen i detaljplan eller områdesbestämmelser skall ange den tid inom vilken ett exploateringsbeslut skall meddelas. Enligt förslaget får tiden bestämmas till högst fem år. Skälen till att tiden bör vara fem år har jag redovisat tidigare (avsnitt 2,2), När exploaleringsbeslutet vid den efterföl­jande förrättningen meddelas, är det nödvändigt att bedöma inom vilken tid exploateringen skall vara slutförd. Reglerna börda utformas på samma sätt som i anläggningslagen, nämligen att i exploateringsbeslutet anges tidsgränser som är anpassade till vad som kan anses rimligt i varje särskilt fall. Tidsgränsen bör således avse den tid inom vilken exploateringen skall vara slutförd. Därvid bör givetvis hänsyn tas till den tid inom vilken en gällande detaljplan förutsätts bli antagen, dels den genomförandetid som anges i planen. Tidsgränsen bör kunna förlängas om det finns skäl för det.

Prop. 1985/86:2

44

Exploateringsbeslutet bör upphöra att gälla, om samfälligheten inte ge­nomför exploaleringsåtgärderna inom den fastställda liden och tiden inte föriängs,

2.5.3    Mark för allmän plats

Mitt förslag innebär atl delägare normalt skall avstå mark avsedd för allmän plats utan ersättning i pengar. Ersättningen får han i stället genom avkastningen, dvs, genom att hans faslighet tillförs bebyggbar mark i förhällande lill fastighetens andelstal eller, om det inte kan ske fullt ut, i pengar, I de flesta fall kan avståendet av mark som behövs för allmän plats och fördelningen av avkastningen regleras i ett sammanhang vid etl tillfäl­le. I vissa fall kan dock tänkas atl mark för allmän plats, l.ex. för ett vägbygge, behöver tas i anspråk innan marköverföringar kan genomföras, 1 sådana fall är ägaren garanterad ersättning genom atl hans fastighet ingår i samfälligheten och därmed i normalfallet får ersättning genom tilldelning av annan mark, Mark för allmän plats som läggs ut på en faslighet som inte deltar i samfälligheten skall kunna överföras på motsvarande sätt men mot ersättning i pengar. Ersättningen till den fastighetsägaren betalas dä av exploateringssamfälligheten enligl motsvarande regler som gäller vid inlö­sen enligt förslaget till PBL, Marken kommer således i detta fall att värderas efter enhetliga principer oberoende av om kommunen löser mar­ken enligt PBL eller marken överförs vid fastighetsreglering enligt lagen om exploateringssamverkan.

Själva marköverföringen skall, som jag tidigare framhållit, ingå som en integrerad del i exploateringsförrältningen. Fastighetsregleringen bör nor­malt kunna grundas på överenskommelse och genomföras så att den mark som skall avslås för allmän plats förs till en kommunägd gatufastighet. Kan ingen överenskommelse nås, kan fastighetsregleringen ändå genomföras enligl de särskilda reglerna om fastighetsreglering vid exploateringssam­verkan. Marken överförs därvid från den avstående fastigheten genom fastighetsreglering till kommunens gatufastighet.

Även inom planomräden där kommunen inte skall vara huvudman för allmänna platser - dvs, områden som motsvarar dagens byggnadsplane­områden - är det vanligt att det bildas en särskild fastighet av den mark som utlagts till allmän plats. Oftast utgör en sådan fastighet grönområde intill bebyggelsen. När exploateringen är slutförd överlåts normalt ägande­rätten till fastigheten till den som i fortsättningen skall förvalta den, dvs, vanligen en vägförening eller en samfällighetsförening. Enligt mitt förslag kan samma förfaringssätt tillämpas när planen genomförs med exploate­ringssamverkan,

2.5.4    Planskada

Enligt 48 § första stycket byggnadslagen är kommunen skyldig att lösa mark som enligt stadsplan skall användas för annat ändamål än enskilt

Prop. 1985/86:2

45

bebyggande, om markens ägare till följd av planen endast kan använda marken på etl sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde. På motsvarande sätl är kommunen skyldig att lösa tomtdel när ett år förflutit från tomtindelningens fastställande (48 § andra styckel byggnads­lagen). Dessa regler är tillkomna för att i viss utsträckning hålla fastighets­ägare skadeslösa för oförmånliga verkningar av planer. Kommunen svarar för skadan genom skyldigheten att lösa in marken.

För byggnadsplaner finns en motsvarande skyldighel att ersätta skada till följd av plan i 116§ byggnadslagen. Emellertid skall ersättning enligt den paragrafen utgå med ett årligt belopp och betalas av väghållaren beträffande allmän väg och i övrigt av vägförening.

Enligt förslaget till PBL skall mark, som är avsedd för annat än enskilt bebyggande, inlösas av den som är huvudman för anläggningar på sädan mark, om fastighetsägaren begär det (14 kap. 1 §),

Vid exploateringssamverkan är avsikten att en utjämning skall ske av planens olika verkningar mellan de berörda fastighetsägarna. Även sådana planskador som avses i 14 kap. 1 § förslaget till PBL bör ingå i utjämning­en. Enligt min mening bör någon lösenskyldighet för huvudmannen därför inte gälla när det är fråga om exploateringssamverkan, I stället föreslår jag att det i lagen om exploateringssamverkan tas upp en regel som ger ägare av en fastighet, som inte deltar i exploateringssanifälligheten, rätt att begära fastighetsreglering för att föra över marken till annan fastighet eller till en samfällighet i de nu berörda situationerna. Denna möjlighet bör utvidgas till att gälla även mark för enskilt bebyggande i de fall marken behövs för att exploateringen skall kunna genomföras i enlighet med planen. De fastigheter som deltar i samfälligheten hålls skadeslösa genom sin rält att få del av företagels avkastning,

Enligl bestämmelserna i förslaget till PBL (14 kap. 1 §) kan fastighets­ägare begära inlösen i princip när som helst. Denna princip kan inte upprätthällas vid exploateringssamverkan, eftersom samfälligheten efter genomförandet skall avvecklas. En erinran om detta har tagits in i PBL (14 kap, 1 § tredje stycket), 1 betänkandet har föreslagits att talan om inlösen för bl. a. planskada skall väckas inom tvä är från det att beslutet, på vilken talan grundas, har vunnit laga kraft. Tiden för fastighetsägares rätt atl begära fastighetsbildningsförrättning för reglering av sådan planskada vid exploateringssamverkan bör vara kortare men ändå så lång att den ger berörda fastighetsägare skäligt rådrum. Jag föreslår att ansökan härom bör göras hos fastighetsbildningsmyndigheten inom sex månader frän det att beslutet att anta den plan på vilken talan grundas har vunnit laga kraft.

2.5.5 Byggnadsförbud m. ni.

1 utredningens betänkande har föreslagits att bygglov för åtgärder på fastigheter, som inte deltar i exploateringssamverkan, skall få lämnas

Prop. 1985/86:2

46

endast om åtgärderna syftar till att vidmakthålla eller förbättra den verk­samhet som pägär på fastigheten, Syftei med förslaget är att hindra att de bebyggelsemöjligheter som följer av en detaljplan som är avsedd att ge­nomföras genom exploateringssamverkan, utnyttjas av fastighetsägare som valt att stå utanför samverkan.

Utredningens förslag har mött viss krifik av remissinstanserna, bl, a, därför att byggnadsnämnden innan man beviljar bygglov tvingas förvissa sig om atl sökanden förfogar över den fastighet som lovet avser,

I milt förslag kommer en fastighetsreglering att ingå som en integrerad del i exploateringsförrättningen, I fasfighetsbildningslagen finns i dag vid fastighetsreglering möjligheter att förordna om att skogsavverkning eller jord-, grus- eller sandtäkt inte får bedrivas eller att särskilda villkor skall gälla för sådan verksamhet. Sådana förordnanden får meddelas endast om del kan befaras att regleringen annars väsentligen försvåras eller att orik­tiga ersättningsbelopp fastställs (5 kap, 21 § fastighetsbildningslagen). Den som uppsåtligen överträder förordnandet kan dömas till böter eller fängel­se i högst sex månader (5 kap, 35 § fasfighetsbildningslagen).

Om det behövs för att underlätta förrättningen och säkerställa dess resultat kan vidare fastighetsbildningsmyndigheten förbjuda bl, a. att nya byggnader uppförs utan myndighetens medgivande. Sådant medgivande fär vägras endast om åtgärden väsentligt försvårar regleringen (5 kap, 22 § fastighetsbildningslagen). Om byggnad uppförs eller iståndsätts i strid mot ett sådant förordnande, kan den flyttas utan hänsyn till de kostnader och olägenheter som uppkommer för sakägare (5 kap. 25 § andra stycket fas­tighetsbildningslagen).

Nu angivna möjligheter att förordna om förbud för att underlätta förrätt-ningsförfarandel och säkerställa förrättningsresultatet bör också finnas vid sådan fastighetsreglering som enligt mitt förslag ingår i exploateringsför­rältningen. Jag anser att den uiformning som förbuden har enligt fastig­hetsbildningslagen är att föredra framför den lösning som utredningen har föreslagit. I fastighetsbildningslagen är det inte fråga om ett kategoriskt förbud utan snarare om att bringa åtgärderna under fastighetsbildnings­myndighetens kontroll. Fastighetsbildningsmyndigheten kan då i varje sär­skill fall bedöma om en åtgärd försvårar fastighetsregleringen eller inte. Sådana åtgärder som inte väsentligt försvårar fastighetsregleringen skall fastighetsbildningsmyndigheten medge. Syftet med det byggnadsförbud som har föreslagits i betänkandet är just atl säkerställa den värdeutjämning som är etl av syftena med exploateringssamverkan. Värdeutjämningen genomförs enligt mitt förslag pä det sättet au bebyggbar mark på fastighe­ter som inte deltar i samverkan överförs genom fastighetsreglering till annan fastighet eller till en marksamfällighet. Nuvarande regler om möjlig­het för fasfighetsbildningsmyndigheten aU förordna om byggnadsförbud synes således med den lagtekniska utformning som jag föreslår ge tillräck­liga möjligheter att tillse att syftet med exploateringssamverkan uppnås.

Prop. 1985/86:2

47

Nägra ytterligare regler i detta syfte är säledes inte nödvändiga.

Även möjligheterna att meddela förbud mot skogsavverkning och läkt-verksamhet vid fastighetsreglering kan givetvis bli aktuella alt tillämpa vid sådan fastighetsreglering, som sker för att genomföra exploateringssam­verkan.

Förordnanden om förbud mot avverkning, täktverksamhel eller nybygg­nad bör tas upp samtidigt som exploateringsbeslut meddelas och omfatta både fastigheter som deltar i exploateringssamverkan och sädana som avböjt att delta,

2.5.6 Fastigheter som inte deltar i exploateringssamverkan

Jag har i det föregående i skilda sammanhang berört förhållandena för de fastigheter som är belägna inom ett samverkansområde men som inte ingår i exploateringssamfälligheten. Det synes behövligt att lämna en samlad redovisning av dessa fastigheters förhållanden till exploateringssamfällig­heten.

För att uppnå syftet med exploateringssamverkan, nämligen att i ett sammanhang få utfört nödvändiga och önskade åtgärder för att ställa i ordning mark för bebyggelse eller anordningar som behövs för bebyggel­sen, måste samfälligheten få tillgång till behövlig mark på samma sätt som när exploateringen ombesörjs av en kommun. Den fastighet som står utanför samverkan kan säledes inte lämnas opåverkad av företaget. Det nu framlagda lagförslaget innehåller emellertid olika regler som tillgodoser behovet av skydd för utanförstående fastigheter, i första hand regler som hindrar dels att de dras in i ett samverkansföretag som fastigheternas ägare inte vill delta i, dels att mark som inte behövs för exploateringsföretaget tas i anspråk för detta.

Bildande av exploateringssamfällighet

För bildande av en exploateringssamfällighet skall som jag tidigare före­slagit (avsnitt 2.1.2 och 2,2) krävas alt samverkan skall vara angelägen med hänsyn till bebyggelseutvecklingen och behovet av att i ett sammanhang ställa i ordning mark för bebyggelse och utföra anordningar. Vid prövning­en skall vidare bedömas, om ändamålet med samverkan bör tillgodoses på annat sätt och om fördelarna med den överväger de olägenheter från allmän och enskild synpunkt som samverkan kan medföra.

Av betydelse för samverkan är också det s,k, opinionsvillkoret. Vid prövningen av detta villkor ges även de fastighetsägare som avstår frän deltagande möjlighet att påverka tillkomsten av företaget. De har också ställning som sakägare i planärendet om ny eller ändrad plan skall utarbe­tas för området, samt vid eventuell fastighetsreglering eller anläggningsför­rättning som berör deras fastigheter.

Prop. 1985/86:2

48

Inlösen av mark

Jag har tidigare (avsniU 2.3,2) föreslagil au exploateringssamfälligheten ges rätt att lösa in sådan mark som behövs för exploateringen. Det kan vara fråga om en stor villatomt som behövs för t, ex, en planerad grupphus-bebyggelse eller gemensamhetsanläggning. Om villatomten är bebyggd och byggnaden kan passas in i planeringen sä all den kan bestå även efter plangenomförandet, skall det dock inte vara möjligt att lösa in byggnaden med tillhörande tomt. Inlösen får då avse enbart den del av tomten som behövs för exploateringen. Inlösenmöjligheten skall säledes endasi förelig­ga i den utsträckning som behövs för att genomföra exploateringsföretaget.

Som jag också tidigare angett kan det i vissa fall vara en olägenhet för fastighetsägaren att inte få fastigheten inlöst. Ett exploateringsbeslul kan t, ex, ha fattals och en detaljplan fastställts utan att exploateringssamfäl­ligheten utnyttjar sin rätt att lösa marken, 1 detta läge kan problem upp­komma för fastighetsägaren, eftersom han inte kan utnyttja den rätt till bebyggelse som planen medger. Dessutom kan det vara svårt att sälja fastigheten i en sådan situation. En köpare vet ju att samfälligheten när som helst kan påkalla inlösen av fastigheten eller en del av den. Jag har därför föreslagit au fastighetsägaren skall ha rätt att begära att samfällighe­ten löser in den berörda marken. Det kan gälla såväl mark för enskilt bebyggande som annan mark. Förutsättningen för inlösenskyldighet för samfälligheten bör dock vara att marken behövs för att exploateringen skall kunna genomföras i enlighet med planen.

Frågor om inlösen enligt förslaget till PBL prövas av fastighetsdomsto­len som första instans. Jag anser emellertid att praktiska skäl talar för att det bör vara fastighetsbildningsmyndigheten som i första hand prövar frågan om fastighetsreglering inom ett område för exploateringssamver­kan. Frågor av detta slag kommer nämligen alltid att utgöra ett nödvändigl inslag i del förfarande som skall leda fram lill exploateringens genomföran­de. Det är då naturiigl att nu avsedd fastighetsreglering får ingå som ett led i förrättningsförfarandet. Detta överensstämmer med den ordning som gäller i fastighetsbildningsfrågor, och jag anser atl fastighetsbildningsmyn­digheterna är väl lämpade att bedöma och som första instans avgöra frågor av detta slag.

Som jag tidigare har föreslagil (avsnitt 2,5,4) skall en fastighetsägare som vill begära fastighetsreglering avseende planskada vid exploateringssam­verkan, ansöka om detta inom sex månader räknat från det att beslutet att anta planen har vunnit laga kraft.

Gator och va-anläggningar

Inom många områden kommer det att vara kommunen som primärt ansvarar för att ställa i ordning och upplåta gator och parker. Detsamma gäller normalt utbyggnaden av vatten- och avloppssystem. Om en exploa­teringssamfällighet skall utföra dessa anläggningar kommer förhållandet

Prop. 1985/86:2

49

mellan samfälligheten och kommunen normalt att regleras i ett exploate­ringsavtal. Sannolikt kommer exploateringssamfälligheten därvid att åta sig kostnaderna och ansvaret för atl utföra anläggningarna, medan kom­munen formellt står som huvudman för dessa. Sedan exploateringssamver­kan har avslutats, övertar kommunen driften och underhållet av anlägg­ningarna, I dessa situationer kan emellertid exploateringssamfälligheten inte ta ut någon del av anläggningskostnaderna för de kommunala anlägg­ningarna från sådan fastighetsägare som står utanför samverkan. Det kan dock vara rimligt att även dessa fastighetsägare bidrar lill koslnaderna på samma sätt som om exploateringen hade skett i kommunens regi, I sådant fall kan nämligen kommunen som huvudman ta ut kostnaderna av fasfig­hetsägarna med stöd av gatukostnadsbestämmelserna i förslaget till PBL och avgiftsreglerna i lagen (1970: 244) om allmänna vatten- och avloppsan­läggningar. Dessa förhållanden bör emellertid i förekommande fall kunna beaktas när exploateringsavtalet upprättas och kräver ingen särskild regle­ring i lagen om exploateringssamverkan,

Gemensamhetsanläggningar

Vägar och parker samt vatten- och avloppsanläggningar inom områden som med dagens ordning omfattas av byggnadsplan, inrättas oftast som gemensamhetsanläggningar enligt anläggningslagen. Detta förekommer även i fråga om andra anläggningar, såsom parkeringsutrymmen, lek­platser etc. såväl inom områden med enskilt som inom områden med kommunalt huvudmannaskap. Anläggningsförrättningen kan därvid, enligt vad jag tidigare har föreslagit, handläggas gemensamt med förrättningen om exploateringssamverkan, I anläggningsförrättningen kan dä även så­dana fastighetsägare som inte deltar i exploateringssamverkan vara sak­ägare och bli anslutna till anläggningen med skyldighet atl delta i kostna­derna för dess utförande och drift.

2.6 Förvaltningen av en exploateringssamfällighet

Mitt förslag: En exploateringssamfällighet skall förvaltas enligt bestäm­melserna i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter.

2.6.1 Förvaltningsformer m. m.

Som jag tidigare anfört anser jag i likhet med utredningen att exploate­ringssamfälligheter bör förvaltas enligt reglerna i lagen (1973: 1150) om förvaltning av samfälligheter.

Eftersom systemet med exploateringssamverkan skall kunna tillämpas inom områden med splittrad fastighetsindelning och syftar till att möjliggö­ra ett effektivt plangenomförande inom sådana områden, har utredningen föreslagit att exploateringssamfälligheten skall förvallas av en juridisk

4   Riksdagen 1985/86. 1 saml. Nr 2

Prop. 1985/86:2

50

person, dvs, en samfällighetsförening, I dessa situationer anser också jag att en föreningsbildning bör komma lill stånd. Emellertid kan exploate­ringssamverkan även ha till syfte att åstadkomma en värdeutjämning mel­lan ett begränsat antal fastighetsägare eller i övrigt endast omfatta ett fåtal fastighetsägare, Nägot krav på att föreningsförvaltning enligt lagen om förvaltning av samfälligheter alltid skall komma till stånd bör därför inte ställas upp, I stället bör de möjligheter som denna lag ger atl välja mellan delägarförvaltning och föreningsförvaltning även finnas vid exploaterings­samverkan.

Flera remissinstanser har påtalat att det kan finnas behov av sakkunnigt biträde i föreningens styrelse. Bl, a, föreslär Sveriges villaägareförbund att förrättningsmannen bör kvarstå som sakkunnig under processen. Umeå kommun föreslår att länsstyrelsen får möjlighet att utse en samhällsrepre-sentant i slyrelsen för samfälligheten, Borås kommun menar att det krävs omfattande medverkan från konsulter eller från kommunen.

Jag håller med remissinstanserna om att det i vissa fall kan finnas behov av sakkunskap i samfällighelsföreningens styrelse. Detta behov är emeller­tid redan förutsatt i lagen om förvaltning av samfälligheter. Sålunda fär länsstyrelsen utse en eller, om synnerliga skäl föreligger, flera ledamöter i samfällighelsföreningens styrelse. Länsstyrelsen kan också förordna syss­loman i styrelseledamots ställe för att styrelsen skall kunna fullgöra sina åligganden (31 och 33 §§ lagen om förvaltning av samfälligheter). Något krav på att det vid exploateringssamverkan alltid skall finnas en samhälls-representant i föreningens styrelse bör enligt min uppfattning inte införas. Om det uppkommer behov av särskild sakkunskap, bör detta kunna tillgo­doses med de nu gällande reglerna. Att ge kommunen möjlighet att utse representant i föreningens styrelse anser jag inte lämpligt, Exploaterings­samfälligheten uppträder ju som motpart i förhällande till kommunen bl. a, vid de förhandlingar som föregår ett eventuellt exploateringsavtal. Inte heller bör förrättningslantmätaren åläggas uppgifter utanför förrättnings­handläggningen. Det hindrar dock inte att fastighetsbildningsmyndigheten, vilket inte är ovanligt i förrättningssammanhang, står till förfogande för opartisk rådgivning,

2.6.2 Upplösning av en samfällighetsförening

Enligl 61 § lagen om förvaltning av samfälligheter skall en samfällighets­förening upplösas när den samfällighet som föreningen förvallar upphör att bestå. Upplösning skall också ske om medlemmarna är ense om det och länsstyrelsen medger det. Föreningen får dock inte upplösas förrän alla dess skulder betalats eller de medel som fordras för betalningen nedsatts hos länsstyrelsen (62 § lagen om förvaltning av samfälligheter).

Enligt vad jag tidigare har föreslagit (avsnitt 2.5,2) skall exploaterings­beslutet upphöra alt gälla när tidsfristen som har angivits i beslutet har gått ut. Dä bör även samfälligheten upphöra och samhällighetsföreningen upp-

Prop. 1985/86:2

51

lösas. Föreningen bör även kunna upplösas tidigare, om verksamheten har slutförts och avvecklats. Om föreningen förvaltar även en anläggningssam­fällighet skall givetvis inte föreningen upplösas. Däremol skall den verk­samhetsgren som berör exploateringssamverkan avvecklas (64 § lagen om förvaltning av samfälligheter).

Den tidpunkt när föreningens verksamhet skall anses ha slutförts och avvecklats infaller när fördelningen av bebyggbar mark skett och eventuel­la ersättningar i pengar betalats. Genomför samfällighetsföreningen hela exploateringen är föreningens verksamhet inte slutförd förrän gemensam­ma anläggningar utförts, exploateringskostnaderna betalats, byggnadsmar­ken överförts till de deltagande fastigheterna samt fastighetsindelningen i övrigt anpassats till den nya planen.

Med hänsyn bl. a, till att exploateringssamverkan är tidsbegränsad lorde de lån som samfälligheten tar upp få relativt kort löptid. När exploaterings­beslutet upphört att gälla och exploateringssamfälligheten också upphört att bestå skall föreningen upplösas. Återstår amorteringar på föreningens lån måste lånen antingen lösas genom att bidrag uttaxeras från deltagarna och betalas in till kreditgivaren eller föras över på respektive delägarfas­tighet. Av 62 § lagen om förvaltning av samfälligheter framgår atl detta måste ombesörjas innan upplösning av samfällighetsföreningen sker,

2.7 Beskattningsfrågor

Av det jag i det föregående har anfört (avsnitt 2.3.2) framgår att överfö­ringar av mark kan ske på olika sätt och vid olika tidpunkter under exploateringsförrältningen, beroende på vilken form av exploateringssam­verkan som fastighetsägarna väljer. Detta innebär i sin tur att olika sam­verkansformer kan få sinsemellan skilda beskattningskonsekvenser. Jag skall i det följande behandla skattefrågorna. Jag har i denna del samrått med chefen för finansdepartementet.

För beskattningen av samfälligheter gäller särskilda regler som i huvud­sak tillkom genom lagstiftning år 1975, Vid utformningen av bestämmelser­na utgick man från att samfälligheter bildas för att stadigvarande höra till och tjäna delägarfastigheterna. Av denna anledning utgör en juridisk per­son som förvaltar en samfällighet som regel inte något självständigt skatte­subjekt, utan inkomster och förmögenhet delas upp på och beskattas hos delägarna. Bestämmelserna innebär i korthet följande.

Vid fastighetstaxeringen utgör samfälligheterna som regel inte särskilda taxeringsenheter utan värdet delas upp på delägarfastigheterna och ingår i deras taxeringsvärden. Särskilda taxeringsenheter bildar i huvudsak en­dast sådana marksamfälligheter och gemensamhetsanläggningar som för­valtas av en juridisk person och har en delägarkrets som till mer än 10% består av konventionellt beskattade fastigheter och jordbruksfastigheter.

Som självständiga skattesubjekt vid inkomsttaxeringen behandlas bara

Prop. 1985/86:2

52

sådana föreningar som förvaltar marksamfälligheter och regleringssamfäl-ligheter som utgör särskilda taxeringsenheter, 1 dessa fall beskattas alltså föreningen för inkomsterna i verksamheten. Avdrag medges därvid för vad som delas ul till delägarna. Dessa beskattas sedan för utdelningen.

Föreligger inte skattskyldighet för en samfällighetsförening delas resul­tatet upp på delägarna och beskattas direkl hos dem. Vissa smärre belopp är skattefria, 1 princip skall beskattningen ske i den förvärvskälla vari fastigheten ingår.

Vid förmögenhetstaxeringen utgör endast sådana samfällighetsförening­ar som förvaltar häradsallmänningar, sockenallmänningar o.d, särskilda skattesubjekt.

Som jag har nämnt bygger lagstiftningen om beskaUning av samfällighe­ter på att dessa bildas för att stadigvarande höra fill delägarfastigheterna. Vid utformningen av lagstiftningen torde man därför ha utgått från att överlåtelse av en del i en samfällighet i princip endast skulle ske i samband med överiåielse av delägarfastigheten. Frågan om hur man skall beskaUa realisationsvinster som uppkommer genom försäljning av samfälld eller föreningsägd egendom har därför inte behandlats närmare i förarbetena. Rättslägel är pä grund härav till stor del oklart pä detta område. Detsamma gäller i fråga om beskattningen vid utskiftning av tillgångar frän en samfäl­lighetsförening.

Genom inrättandet av exploateringssamfälligheter kommer flera av de frågor som sålunda i dagens läge är oklara att aktualiseras i en mängd fall. Med anledning härav pågår inom finansdepartementet en översyn av de berörda reglerna om beskattning av samfälligheter. Vägledande vid över­synen av beskattningsfrågorna är att skattereglerna sä långt möjligt skall vara neutrala i den meningen att de inte bör styra valet av marköverfö­ringsalternativ. Det torde med denna utgångspunkt vara lämpligt att sträva efter en ordning som innebär att realisationsvinstbeskattningen alltid sker hos delägarna och i huvudsak enligt de grunder som skulle ha tillämpats om delägaren hade exploaterat marken och säll tomterna utan inblandning av en exploateringssamfällighet. För att underlätta möjligheterna att nå detta resultat avser jag att i samband med att jag lägger fram förslag lill följdändringar till PBL m, m, föreslå regler i lagen om förvaltning av samfälligheter som omöjliggör för samfällighetsföreningar som förvaltar exploateringssamfälligheter att äga någon mark.

2.8 Mark- och konkurrensvillkoren i bostadsfinansieringsförordningen

Mitt förslag: Det s, k, markvillkoret i bostadsfinansieringsförordningen skall inte gälla i fräga om sådan mark som lånesökanden har förvärvat genom att delta i en exploateringssamverkan.

Prop. 1985/86:2

53

PBL-utredningen har föreslagit att beslut om exploateringssamverkan automatiskt skall innebära dispens från markvillkoret i bosladsfinansie-ringsförordningen (1974: 946), Markvillkoret innebär att bostadslån för ny-eller ombyggnad endast beviljas om kommunen eller ett aktiebolag, som helt ägs av kommunen och vars verksamhet uteslutande består i atl förvär­va eller förvalta mark, har lill lånesökanden för genomförande av bygg­nadsföretaget överlåtit marken, upplåtit den med tomträtt eller överlåtit tomträtt till marken.

Mark villkoret infördes den I januari 1975 och gäller för såväl exploate­ringsområden som saneringsområden. Det av utredningen föreslagna un­dantaget skulle således innebära att markvillkoret inte blir tillämpligt på mark som omfattas av beslut om exploateringssamverkan.

Jag kan inte finna att en sådan begränsning av markvillkoret är förenat med nägra avgörande nackdelar. Markvillkoret är avsett av vara ett medel att genom en kommunal markfördelning se till att bostadsbyggandet anför­tros byggherrar som har bästa förutsättningar och vilja att bygga goda och billiga bosläder. I fall med exploateringssamverkan blir detta syfte enligt min mening i tillräcklig utsträckning tillgodosett genom den vetorätt mot en sådan samverkan som kommunen föreslås få. Om kommunen godtar en samverkan mellan berörda fastighetsägare, bör del således inte ställas krav på nägon ytterligare prövning av fastighetsägarnas lämplighet att genomfö­ra bebyggelsen inom området. Markvillkoret bör alltså inte kunna hävdas beträffande mark som har tilldelats fastighetsägare vid en exploateringsför­rättning.

Vad jag nu har anfört gäller endasi markvillkorets tillämpning beträffan­de mark som tilldelas vid en exploateringsförrättning. Som jag tidigare förordat skall samverkan utmynna i att de deltagande fastigheterna tillde­las byggklar mark i förhållande till andelstalen. Det bör emellertid inte föreligga något hinder för fastighetsägarna att träffa överenskommelse om atl marktilldelningen skall ske på annat sätt. Jag anser det rimligt all även mark som tilldelas genom en sådan överenskommelse undantas från mark­villkoret. Att i dessa fall hävda markvillkoret skulle i alltför hög grad begränsa fastighetsägarnas möjligheler att träffa avtal om fördelningen. Markvillkoret bör däremot gälla, om sådan mark säljs vidare.

Jag förordar således att markvillkoret inte skall gälla i fråga om sådan mark som lånesökanden har förvärvat genom att delta i en exploaterings­samverkan,

I samband med remissbehandlingen har också fråga uppkommit om etl motsvarande undantag i fråga om det för bostadslån gällande konkurrens­villkoret. Detta villkor innebär att bostadslån för nybyggnad lämnas i princip bara om byggnadsarbetena upphandlas genom infordrande av an­bud och genom prövning och antagande av anbud utan föregående för­handling med anbudsgivare. Under vissa förutsättningar får dock även andra produktionsformer, såsom förhandlingsupphandling eller egenregi-

Prop. 1985/86:2

54

bygge, godtas. Konkurrensvillkoret gäller inte i fråga om bostadslån för nybyggnad av småhus som skall bebos av den som söker lånet (s.k, styckebyggt småhus).

Konkurrensvillkoret infördes i syfte att främja konkurrens i bostadsbyg­gandet. Nägon anledning att, som några remissinstanser har föreslagit, undanta byggnadsverksamhet som kommer till stånd efter en exploate­ringssamverkan från denna låneförutsättning kanjag inte se. Samma regler om upphandling bör säledes gälla oavsett om byggnadsverksamheten sker efter exploateringssamverkan eller inte.

2.9 Ikraftträdande m. m.

Mitt förslag: Lagen om exploateringssamverkan skall träda i kraft sam­tidigt med PBL, dvs. den 1 januari 1987.

Jag föreslår - som tidigare nämnts - att lagen om exploateringssamver­kan träder i kraft samtidigt som förslaget till PBL, dvs. den 1 januari 1987.

Om förslaget till lag om exploateringssamverkan genomförs, kommer en viss omställningsfid att behövas för i första hand fastighetsbildningsmyn­digheterna, Visseriigen liknar de föreslagna reglerna de som gäller vid fastighetsbildnings- och anläggningsförrättningar, men förslaget innebär ändå ett flertal nyheter.

I samarbete mellan bostadsdepartementet, planverket, lantmäteriverket och kommunförbundet planeras nu en omfattande utbildnings- och infor­mationsverksamhet rörande bl, a, PBL och lagen om exploateringssamver­kan. Den skall rikta sig till kommunala förtroendemän, tjänstemän, kon­sulter, fastighetsägare m. fl. Enligt min mening kommer de som berörs av lagen om exploateringssamverkan därigenom aU få mycket goda möjlighe­ter att sätta sig in i de nyheter som lagen innehåller.

Jag vill i detta sammanhang också erinra om den översyn av skattelag­stiftningen som pågår och som jag nyss (avsnitt 2,7) har beskrivit.

3   Upprättat lagförslag

I enlighet med vad jag nu har anfört har inom bostadsdepartementet upprättats ett förslag till lag om exploateringssamverkan.

Prop. 1985/86:2

55

4   Specialmotivering

Tillämpningsområde m.m.

1

§

Enligt denna lag får beslutas att ägare till fastigheter med mark inom ett visst område (samverkansområde) i samverkan skall vidta åtgärder inom området som behövs för att ställa i ordning viss mark för bebyggelse och för att utföra sådana anordningar som behövs för bebyggelsen (exploate­ringssamverkan).

Av paragrafen framgår att det endast är ägare till mark inom ett samver­kansområde som får rätt att delta i exploateringssamverkan. Det innebär bl, a, att den som har en fastighet eller - med den begränsning som föreskrivs i 6§ - en andel i samfälld mark får delta. Det framgår ocksä att lagen är tillämplig endast på sådana åtgärder, som behöver vidtas inom samverkansomrädel. Däremot är det inte nödvändigt att all mark inom området berörs av åtgärderna. Samverkan kan enligt paragrafen avse älgärder som behövs för att ställa i ordning viss mark inom området för bebyggelse.

Som jag framhöll i den allmänna motiveringen (avsnitt 2,2,1) bör ett samverkansområde bestämmas utifrån planmässiga principer. Inom områ­det skall det finnas ett sådant inbördes samband att det med hänsyn till naturliga förutsättningar, bebyggelsens nuvarande och framtida omfatt­ning, behovet av gemensamma anordningar samt förhållandena i övrigt uppstår uppenbara fördelar om det planeras i ett sammanhang. Det är således det funktionella sambandet inom områdel som skall avgöra omfatt­ningen. Skogsmark eller andra områden där markanvändningen inte avses att ändras och där marken inte heller behövs för den avsedda bebyggelsen, t, ex. för rekreafionsändamål e,d,, bör således inte hänföras till samver­kansomrädel.

Inom befintliga bebyggelseomräden torde samverkansområdena ofta bli väsentligt mindre än vid nyexploatering. Behovet av att i ett planmässigt sammanhang studera förtätningsmöjligheler och förbättringar av den yttre miljön som är lämpade för fastighetssamverkan torde där ofta kunna tillgo­doses inom ett kvarter eller inom en del av ett kvarter.

Som framgår av 6 kap, 2 § i förslaget till PBL är det kommunen som anger samverkansområdets huvudsakliga avgränsning. Preciseringen av områdets slutliga gränser bestäms därefter vid förrättningen.

Man torde kunna utgå från att kommunerna mänga gånger tar ställning till frågan om exploateringssamverkan redan i sin översiktsplan. Sådana ställningstaganden bör i många fall kunna utgöra ett underlag till avgräns­ning av lämpliga samverkansområden. De förfaranderegler som gäller för översiktsplanen enligt förslaget till PBL ger garantier för att allmänheten och övriga berörda kan ta del av och framföra synpunkter på t, ex, indel­ningen i samverkansområden.

Prop. 1985/86:2

56

Den indelning som kan göras i en översiktsplan torde dock vanligtvis bli ganska grov. Del närmare ställningstagandet till indelningen skall ske genom att kommunen antar områdesbestämmelser eller väljer utvägen att avgränsa samverkansområdet i en detaljplan (6 kap. 2 § PBL), 1 de fall då samverkan skall avse åtgärder inom en gällande detaljplan, sker avgräns­ningen lämpligen med utgångspunkt i de ställningstaganden som kom­munen gjort i detaljplanen eller i en fastighetsplan,

1 andra fall kan förhållandena vara sådana att kommunen inte är beredd att ta ställning till samverkansområdets omfattning förrän en detaljplan föreligger eller detaljplanearbelet är i ett långt framskridet skede.

Exploateringssamverkan kan ske i olika bebyggelsesitualioner, l.ex, vid nyexploatering för bostadsändamål saml vid förbättring och förtätning av befintliga bebyggelsemiljöer. Det kan därvid vara fråga om såväl helårs-som fritidsbebyggelse eller bebyggelse för andra ändamål,

1 den allmänna motiveringen (avsnitt 2,1.2) har jag angett vilka åtgärder som skall kunna omfattas av exploateringssamverkan. Jag framhöll där alt alla slags åtgärder som normalt inryms i exploatering för bebyggelseända­mål och som syftar till att iordningställa marken för bebyggelse eller att underlätta förnyelse av bebyggelseomräden bör kunna genomföras. Där­emot bör inte själva uppförandet av nya hus eller ombyggnad av hus pä enskilda fastigheter kunna omfattas av exploateringssamverkan. De åtgär­der som kan behövas för alt iordningställa mark för bebyggelse kan avse upprättande av erforderliga planer för området tillsammans med kom­munen, genomförande av fastighetsreglering, rivning av byggnader, utfö­rande av anläggningar som behövs inom området samt fördelning av mark mellan deltagande fastigheter i samverkan. Ett av syftena med samverkan är med andra ord att samlliga de åtgärder som behövs inom området skall samlas och samordnas i ett företag.

Inom en exploateringssamverkans ram kan således vidtas skiftande åt­gärder för markens iordningställande inom samverkansområdet. Inte säl­lan föreligger därvid behov av att inrätta sådana gemensamma anläggning­ar för fastigheterna som skall bestå även efter exploateringens genomfö­rande. Anläggningar av detta slag prövas enligt anläggningslagen. Det nu framlagda förslaget ger dock möjlighet att pröva en anläggningsfråga ge­mensamt med exploateringssamverkan vid samma förrättning. Jag åter­kommer lill denna fråga i anslutning till 8 §,

Exploateringssamverkan kan komma att innefatta relativt omfattande ändringar i fasfighetsindelningen. Sädan privat jorddelning som enligt la­gen (1971: 1037) om äganderättsutredning och legalisering kan legaliseras kräver för en eventuell anslutning till exploateringssamverkan en föregåen­de legalisering,

I bl, a, anläggningslagen finns en regel om vem som skall anses vara ägare när fastigheter innehas på grund av testamentariskt förordnande utan att äganderätten tillkommer någon. Med hänsyn till att exploateringssam-

Prop. 1985/86:2

57

verkan kan leda till betydande förändringar i fastighetsindelningen tas inte upp någon motsvarighet till anläggningslagens bestämmelse i denna del. Del medför att god man enligt 18 kap, 4§ föräldrabalken måste förordnas då fastighet som innehas på grund av testamentariskt förordnande blir berörd av fråga om exploateringssamverkan, 1 anslutning till övergångs­bestämmelserna lar jag upp vissa andra äldre rättsförhållanden som är under avveckling, nämligen ständig besittningsrätt och fideikommissråtl liksom avkomsträtt eller annan förmån,

2§

Frågor om exploateringssamverkan prövas vid förrättning (exploate­ringsförrättning) som handläggs av faslighelsbildningsmyndigheten.

Enligt denna paragraf skall frågor om exploateringssamverkan prövas vid exploaleringsförrättning som handläggs av fastighetsbildningsmyn­digheten.

Av 9§ framgår att en exploateringsförrättning i princip skall handläggas enligt 4 kap, faslighetsbildningslagen. Fastighetsbildningsmyndigheten be­står av en förrättningslantmätare och i de delar av förrättningen där det behövs dessutom av två gode män valda av kommunfullmäktige (4 kap, 1 och 2§§ fasfighetsbildningslagen). För frågor som kräver särskild fack­kunskap får myndigheten enligt 4 kap. 34 § fastighetsbildningslagen dessut­om anlita biträde av sakkunnig. Vid exploateringsförrättning torde det ofta uppstå behov av att tillkalla såväl gode män som sakkunnigt biträde.

Villkor för exploateringssamverkan m. m.

3§

Fastighetsbildningsmyndigheten får besluta om exploateringssamverkan endast om kommunen enligt 6 kap. 2 § plan- och bygglagen (0000:000) har beslutat att sådan samverkan skall få ske,

I den allmänna motiveringen (avsnilt 2,2.1) har jag föreslagit att kom­munen skall ha ett avgörande inflytande på frågan om exploateringssam­verkan skall få komma till stånd eller inte. Detta har kommit till uttryck i förevarande paragraf, där det ställs krav på att komunen enligt 6 kap, 2 § PBL har beslutats atl sädan samverkan skall få ske. Paragrafen motsvarar 4 § i den återkallade propositionen 1981/82:221 med de sakliga förändring­ar som föranleds av att lagen om exploateringssamverkan samordnas med PBL. Paragrafen har utformats i enlighel med lagrådets förslag (se bila­ga 7),

Enligt 6 kap. 2 § PBL skall kommunens beslut meddelas i form av detaljplan eller områdesbestämmelser. Därvid skall anges den tid inom vilken ett exploateringsbeslut enligt lagen om exploateringssamverkan skall meddelas samt samverkansområdets huvudsakliga avgränsning.

I den allmänna mofiveringen (avsniU 2,2,1) och i anslutning till 1 § har

Prop. 1985/86:2

58

jag angett de principer som bör ligga lill grund för avgränsningen av samverkansområdet. Avser exploateringen en redan gällande detaljplan torde en närmare avgränsning kunna ges redan i en detaljplanebestäm­melse. Om arbetet med en ny eller ändrad detaljplan befinner sig på ett långt framskridet stadium, lorde redan i områdesbestämmelser kunna anges en relafivt detaljerad avgränsning av samverkansområdet. Det slut­liga beslulet huruvida exploateringssamverkan skall komma till stånd och om samverkansområdets närmare avgränsning fattas av faslighelsbild­ningsmyndigheten i exploaleringsbeslutet. Någon formell bundenhet för myndigheten aU besluta i enlighet med kommunens tillstyrkan föreligger därvid inte, Fastighetsbildningsmyndighelens ställningstagande i frågan kan nämligen vara beroende av andra intressen än sådana som kommunen har att beakta,

4§

Exploateringssamverkan får inte beslutas, om ändamålet med samver­kan lämpligen kan tillgodoses på annat sätt eller olägenheterna av samver­kan från allmän eller enskild synpunkt överväger de fördelar som kan vinnas genom den.

Paragrafen innehåller de i den allmänna mofiveringen (avsniu 2.2,1) behandlade bestämmelserna om de grundläggande villkoren för att exploa­teringssamverkan skall få komma lill slånd. Paragrafen stämmer i sak överens med 3 § andra stycket i den återkallade propositionen 1981/82: 221, Det sakliga innehållet i nämnda paragrafs första stycke har flyttals över till 6 kap 2§ PBL, Förändringen innebär - som jag har framhållit i den allmänna motiveringen (avsniU 2,2) - aU det ankommer på kommunen i stället för fastighetsbildningsmyndigheien att pröva om det med hänsyn till bebyggelseutvecklingen är angelägel att i eU sammanhang ställa i ordning mark för bebyggelse och utföra sådana anordningar som behövs för bebyg­gelsen,

Enligl 4 § får fastighetsbildningsmyndigheten sålunda inte besluta om exploateringssamverkan om ändamålet lämpligen bör tillgodoses pä annat sätt eller om olägenheterna av samverkan från allmän och enskild syn­punkt överväger de fördelar som kan vinnas genom den. I princip skall samma avvägningar göras som vid expropriation (2 kap. 12 § första stycket expropriationslagen),

Paragrafen utgör en komplettering till de mera generella villkor för exploateringssamverkan som anges i 6 kap 2§ PBL, Till en början ger förevarande paragraf en möjlighel aU bedöma huruvida de avsedda åtgär­derna bör genomföras som exploateringssamverkan. Avser en ansökan om samverkan endast sådana frågor som kan lösas med hjälp av exempelvis anläggningslagen skall genomförandet i stället ske enligt den lagen. Para­grafen ger vidare en möjlighet att företa en allmän bedömning huruvida den avsedda exploateringen är lämpad att ombesörjas av fastighetsägarna. Det

Prop, 1985/86:2

59

kan t, ex, gälla en bedömning av de planerade åtgärdernas svårighetsgrad men ocksä huruvida åtgärderna bör ombesörjas av fastighetsägarna var för sig eller i samverkan.

Förhållandet kan också vara det att olika alternativa lösningar föreligger vid exploatering av t, ex, ej detaljplanelagt område, I sådant fall skall det alternativ väljas som vållar minst skada. Inom delaljplanelagda områden torde däremot planen ange hur exploateringen skall genomföras,

5§

Exploateringssamverkan fär inte beslutas, om ägarna till marken inom samverkansområdet mera allmänt motsätter sig sädan samverkan och har beaktansvärda skäl för detta. Vid denna prövning skall främst deras me­ning beaktas som har störst nytta av exploateringssamverkan,

I denna paragraf regleras frågan om opinionsprövning för att exploate­ringssamverkan skall få komma till stånd. Skälen härför har jag redovisat i den allmänna motiveringen (avsnilt 2.2.3),

Opinionsvillkoret har utformats på samma sätt som i fastighetsbildnings­lagen och anläggningslagen. Villkoret innebär att exploateringssamverkan inte får beslutas om ägarna till marken inom samverkansområdet mera allmänt motsätter sig åtgärden och har beaktansvärda skäl för detta. Vid prövningen av villkoret skall fastighetsbildningsmyndigheten göra en hel­hetsbedömning av de invändningar som anförs mot företaget, I första hand får därvid beaktas antalet sakägare som motsätter sig företaget. Den nu­merära fördelningen bör dock inte ensam vara avgörande för frågans lösning. Av väsentlig betydelse är också tyngden av de skäl som framförs mot företaget. De olika sakägarnas reella intressen av den föreliggande frågan mäste också få betydelse, så att uppfattningen hos dem som kan väntas få den största nyttan och därmed tar den största risken tillmäts större betydelse. Den utformning som villkoret fått innebär att en inte alltför obetydlig minoritet i vissa fall kan stoppa exploateringssamverkan, medan det i andra fall kan vara motiverat att kräva att motståndarna bör vara i klar majoritet för alt de skall kunna stoppa företagel. Med hänsyn till att möjligheterna för delägarna att gemensaml genomföra exploateringen i stor utsträckning är beroende av en positiv grundsyn hos delägarna bör det dock i normalfallet krävas att det finns en klar majoritet för exploaterings­samverkan för att företaget skall fä komma till stånd,

6§

Den som äger mark inom samverkansområdet får delta i exploaterings­samverkan om han begär det, I samverkan får dock inte delta ägare till fasligheter som endast har andel i samfälld mark inom området, om ande­len har ett obetydligt värde.

Av paragrafen framgår atl deltagandet i en exploateringssamverkan är frivilligt. En fastighetsägare som inte vill delta har säledes rätt att stå

Prop. 1985/86:2

60

utanför. Fastighetsägaren belastas då inte av några av de koslnader som samexploateringen ger upphov till men han får heller inte del av den avkastning som exploateringsföretaget kan ge. Förslaget har närmare mo­tiverats i den allmänna motiveringen (avsnitten 2,2,2 och 2,5,6),

Vilka fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten beslutas av fastighetsbildningsmyndigheten i exploateringsbeslutet. Önskan atl del­ta i samverkan kan framföras exempelvis i ansökan om förrättningen eller vid förrättningssammanträde. Del väsentliga är att begäran om deltagande sker genom en positiv förklaring från fastighetsägaren. Så länge exploale­ringsbeslutet inte är meddelat finns möjlighet för en fastighetsägare inom samverkansområdet att ansluta sig till den gemensamma exploateringen. Om ändrade förhållanden inträffar kan exploaleringsbeslutet enligt 26 § komma att ändras bl, a, i fråga om vilka fastigheter som skall delta i exploateringssamfälligheten. Möjlighet finns också att träffa överenskom­melse om in- eller utträde ur samfälligheten efter det att exploateringsbe­slutet vunnit laga kraft. Närmare bestämmelser härom ges i 32 §,

Den som avsagt sig delaktighet i exploateringssamfälligheten skall i princip inte kunna utnyttja det medgivande till förändring av markanvänd­ningen på hans fastighet som kan följa av att en detaljplan för samverkans-området senare antas. Ett sådant hinder bör emellertid endast avse mark som skall inlösas för att genomföra exploateringen. Ett särskilt förbud att vidta byggnadsåtgärder eller att avverka skog m. m, medan samverkan pågår kan således enligt 14 § meddelas pä den del av fastigheten som berörs av exploateringen.

Grundprincipen vid exploateringssamverkan är att den som äger en fastighet som till någon del är belägen inom samverkansområdet har rätt atl få delta. Något krav på en minsta markandel för att få delta uppställs inte.

Även den som äger en fastighet med del i samfälld mark inom området har möjlighet att delta i exploateringssamverkan. Som jag framhållil tidi­gare (avsniti 2,2,2) bör emellertid inte fastigheter som inom samverkans-området endast har andel i samfälld mark och andelen har ett obetydligt värde ingå i exploateringsföretaget. En bestämmelse härom tas upp i denna paragraf. Med obetydligt värde avses i detta sammanhang atl någon ersätt­ning i de fall soin anges i 6 kap, 6§ fastighetsbildningslagen normalt inte skulle utgå. Det torde här främst vara fråga om samfällda vägar och diken inom området. Sådana fastigheters andelar i exploateringssamfälligheten skulle bli mycket små. Delägarnas intresse av att fä del av exploateringens avkastning kan enligt min uppfattning inte uppväga de ökade administra­tionskostnader och andra olägenheter som skulle bli följden om samtliga delägare i dessa marksamfälligheter skulle få delta i exploateringssamver­kan.

Prop. 1985/86:2

61

Exploateringssamfällighet

7§

För genomförande av exploateringssamverkan utgör de fasligheter vars ägare deltar i denna en särskild samfällighet (exploateringssamfällighet). Delaktighet i samfälligheten är förenad med äganderätt till varje särskild fastighet,

1 denna paragraf anges till en början att de fastigheter vilkas ägare deltar i en exploateringssamverkan utgör en särskild samfällighet. Begreppet samfällighet används här, som jag strax återkommer till, i sin associations­rättsliga betydelse av fastighetssammanslutning, I denna sammanslutning ingår således alla deltagande fastigheter, oavsett om de bidrar med mark eller ej lill exploateringsföretaget,

I paragrafen anges vidare den sakrättsliga knytningen mellan exploate­ringssamfälligheten och de deltagande fastigheterna. Denna knytning inne­bär att det är fastigheterna som sådana som ingår i samfälligheten. En ny ägare till en fastighet som är ansluten till samfälligheten är bunden av de beslut som fattats vid förrättningen. Förrättningsbesluten kan inte ändras på annat sätt än genom en ny förrättning. Genom den sakrättsliga knyt­ningen kommer samfälligheten atl utgöra en stabil bas för den verksamhet som skall bedrivas. Denna stabilitet är väsentlig som grund för att kom­munen och en sammanslutning av enskilda fastighetsägare skall kunna ingå avtal om genomförandet av en detaljplan och ge föruisättningar för att avtalet blir fullföljt.

Begreppet samfällighet har i lagstiftningssammanhang getts olika inne­börd, I första hand förstås sålunda med samfällighet egendom eller rätfig-het av servitutskaraktär som tillhör flera fastigheter. Dessa samfälligheter kan delas upp på tre olika huvudtyper, nämligen dels marksamfälligheter, dvs, mark ofta skogsmark som fillhör flera fastigheter gemensamt, dels anläggningssamfälligheter eller gemensamma anläggningar, dvs. an­läggningar som tillhör flera fastigheter, och dels övriga samfälligheter som avser vissa andra fastighetssammanslutningar, t, ex, samfällda fisken, samfällda servitut och andra samfällda rättigheter. Undantagsvis kan en samfällighet vara knuten till annat rättssubjekt än en fastighet.

Med begreppet samfällighet kan vidare avses den associationsrättsliga sammanslutning av fastigheter som äger del i en marksamfällighet, gemen­sam anläggning eller sådan fastighetssammanslutning som betecknats öv­rig samfällighet.

Många samfälligheter förvaltas enligt lagen om förvaltning av samfällig­heter. Enligt denna lag finns två förvaltningsformer, delägarförvaltning och föreningsförvaltning. Vid delägarförvaltning beslutar delägarna i sam­fälligheten gemensamt om förvaltningsåtgärder. Vid föreningsförvaltning bildas en särskild juridisk person, en samfällighetsförening, som handhar förvaltningen. Som jag angett i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.1,3) bör en exploateringssamfällighets förvaltning och behörighet att företräda

Prop. 1985/86:2

62

deltagande fastighetsägare regleras genom lagen om förvaltning av samfäl­ligheter.

Begreppet samfällighet används i denna lag, liksom i bl, a, anläggningsla­gen, i båda bemärkelserna och kan således i vissa fall åsyfta gemensam egendom eller gemensamma rättigheter, i andra fall en associationsrättslig sammanslutning av fastigheter. Vilken betydelse begreppet har framgår dock av sammanhanget i de enskilda paragraferna.

Förrättningen

8§

Frågor om exploateringssamverkan tas upp efter ansökan av fastighets­ägare som kan delta i exploateringssamverkan eller av kommunen.

Vid exploateringsförrättningar fär frågor om åtgärder enligt fastighets­bildningslagen (1970:988), anläggningslagen (1973:1149) eller lednings­rättslagen (1973:1144) las upp utan ansökan, om de är av betydelse för exploateringen. Sådana frågor får prövas gemensamt med frågor om ex­ploateringssamverkan vid en och samma förrättning. En gemensam för­rättning får även delas upp på skilda förrättningar.

Första stycket anger vem som har rätt att påkalla en exploateringsför­rättning. Sådan rätt tillkommer ägare av fastigheter, som kan ingå i företa­get, och kommunen. I den återkallade propositionen 1981/82:221 angavs byggnadsnämnden som behörig att ansöka om en exploateringsförrättning. Skälen till den nu föreslagna ändringen har jag utvecklat i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2,1),

En fastighetsägare, som anser att exploateringssamverkan bör komma till stånd och att hans fastighet skall delta, har således rätt att söka förrättningen. Visar del sig sedan under den fortsatta utredningen att sökandens fastighet inte får ingå i exploateringssamfälligheten och anmäler sig ingen annan fastighetsägare som kan gå in som sökande, föreligger hinder mot att besluta om exploateringssamverkan.

Enligt andra stycket ges möjlighet att pröva fastighetsbildningsfrågor och anläggningsfrågor vid samma förrättning och att formellt koppla sam­man dem med exploateringsförrättningen. Åtgärder som nu avses får tas upp vid en exploaleringsförrättning utan särskild ansökan, om de är av betydelse för exploateringen. Bestämmelsen är avsedd att underlätta en smidig samordning mellan exploateringsförrättningen samt dels sådana åtgärder l.ex, fastighetsbestämningar - som kan erfordras innan ex­ploateringsbeslutet kan meddelas, dels sädana åtgärder som krävs för det fastighetsrättsliga genomförandet i övrigt av exploateringen.

Det ankommer pä fastighetsbildningsmyndigheten att i varje särskilt fall avgöra om en gemensam handläggning av förrättningarna bör ske. Av andra stycket framgår vidare att en gemensam förrättning åter kan delas upp på skilda förtättningar. Även denna fråga avgörs av fastighetsbild­ningsmyndigheten.

Prop. 1985/86:2

63

9§

1 fråga om exploateringsförrättningar tillämpas 4kap, 1 -24, 27-40 och 42 §§ faslighetsbildningslagen (1970:988),

Bestämmelserna om fastighetsbildningsförrättning i 4 kap, faslighets­bildningslagen skall tillämpas på motsvarande sätt vid en exploaleringsför­rättning. På samma sätt som i 19 § anläggningslagen görs dock vissa undan­tag. Något behov av en motsvarighet till reglerna om fastighetsbildnings­beslut och tillståndsbeslut i 4 kap, 25 och 26 §§ fastighetsbildningslagen föreligger sålunda inte. I 4 kap. 25 § samma lag ges också föreskrifter om skyldighet för fastighetsbildningsmyndigheten att sörja för utredning och om meddelande av fastighetsbildningsbelut. Motsvarande handläggnings­ordning skall visserligen gälla vid en exploateringsförrättning, men dessa föreskrifter lämpar sig inte helt fören motsvarande tillämpning vid exploa­teringssamverkan. Särskilda bestämmelser om skyldighet för faslighels­bildningsmyndigheten att sörja för utredning tas därför i stället upp i 10 § och bestämmelser om meddelande av exploateringsbeslul i 13 §.

Föreskrifterna i 4 kap. 41 § fastighetsbildningslagen, som handlar om vad som skall iakttas när fastighetsbildning leder till ändring av kommun- eller församlingsgräns, saknar helt aktualitet vid exploateringssamverkan.

Med de undantag jag nu nämnt skall alltså i princip samma förrättnings­förfarande som vid fastighetsbildning tillämpas vid en exploateringsför­rättning. Även överföring av mark inom samverkansområdet enligl de föreskrifter som jag föreslår i 19 § skall ske helt enligt fastighetsbildningsla­gens förfaranderegler inom ramen för exploateringsförrättningen. Jag skall här kort redogöra för vissa bestämmelser som har betydelse vid en exploa­teringsförrättning.

Sedan ansökan om förrättning tagits upp, åligger det fastighetsbildnings-myndigheten att i behövlig utsträckning utreda vilka som i egenskap av fasfighetsägare eller på annan grund är sakägare. Som ägare anses därvid den som har lagfart på fastigheten, om det inte visas att fasfigheten tillhör annan (4 kap. 11 § fastighetsbildningslagen). Vid exploateringssamverkan är samtliga fastighetsägare och vanligtvis alla delägare i samfälld mark inom samverkansområdet sakägare vid förrättningen. Fastighetsbildnings­myndighetens utredning enligt 11 § fastighetsbildningslagen bör alltså ske sedan kommunen enligt 6 kap. 2 § PBL angett gränsen för samverkansom­rådet.

I 20 § anläggningslagen finns en kompletterande bestämmelse om att innehavare av särskild rätt är sakägare vid en anläggningsförrättning när hans rätt berörs. Begreppet särskild rätt har där samma innebörd som i Ikap, 2§ expropriationslagen och avser således nyttjanderätt, servitut, räu fill elektrisk kraft samt liknande rätt (prop. 1973: 160 s.230). En mot­svarande bestämmelse finns i 18 § ledningsrättslagen. Vid en exploate­ringsförrättning blir innehavare av särskilda rättigheter berörda i den mån

Prop. 1985/86:2

64

deras rätt påverkas av en fastighetsreglering. Särskilda regler härom ges i fastighetsbildningslagen. Enligt 5 kap. 34 § fastighetsbildningslagen är såle­des innehavare av nyttjanderätt sakägare vid förrättningen, om rätten berörs av fastighetsreglering och regleringen har betydelse för innehava­ren, Servitutshavare är jämställd med fastighetsägare och är därmed sak­ägare vid en fastighetsreglering. Någon motsvarighet till föreskrifterna i 20 § anläggningslagen och 18 § ledningsrättslagen behöver därför inte tas upp i lagen om exploateringssamverkan.

Beträffande formerna för förrättningen gäller som huvudregel att förrätt­ningen skall handläggas vid sammanträde med sakägarna. Detta torde bli normalförfarandet vid en exploaleringsförrättning. Vissa undantag gäller dock. Åtgärder av förberedande art eller teknisk beskaffenljet får sålunda företas utan sammanträde. Delsamma gäller om ansökan skall avvisas eller det är uppenbart alt den sökta åtgärden inte kan tillåtas (4 kap, 14 § fastig­hetsbildningslagen),

Beslämmelser om gränser och karta finns i 4 kap, 27 och 28 §§ fastighets­bildningslagen, Karla över samverkansområdet bör upprättas. Däremot kan det normalt inte anses nödvändigt atl gränserna för området utstakas och utmärks på marken.

Förrättningen avslutas enligt 4 kap. 29 § faslighetsbildningslagen genom en särskild förklaring (avslutningsbeslul). Förklaringen, som har karaktä­ren av elt förrättningsbeslut, skall meddelas sä snart alla till förrättningen hörande göromål blivit utförda. Innan fastighetsbildningsmyndigheten får avsluta en exploateringsförrättning måste exploateringsbeslutet i sin helhet vara meddelat och nödvändiga fastighetsregleringar genomförda, I övrigt har fastighetsbildningsmyndigheten möjlighet alt välja om förrättningen skall avslutas efter det att exploateringsbeslutet är meddelat och fastig­hetsregleringen är genomförd eller om samma förrättning skall fortsätta även med det fastighetsrättsliga genomförandet i övrigt av exploateringen, t, ex. inrättande av gemensamhetsanläggningar. Vilket förfarande som be­döms som mest rationellt samt sakägarnas önskemål bör vara utslagsgivan­de för fastighetsbildningsmyndighetens beslut i denna fråga.

Möter hinder mot den sökta åtgärden skall, enligt 4 kap. 31 § fastighets­bildningslagen, förrättningen så snart som möjligt avbrytas och beslut om dess inställande meddelas, Fön-ätlningen skall vidare inställas om sökan­den återkallar sin ansökan och annan, som själv kunnat ansöka om åtgär­den, inte begär att förrättningen fortsätts (4 kap. 32 § faslighetsbildningsla­gen).

10§

Fastighetsbildningsmyndigheten skall i samråd med sakägarna utreda förutsättningarna för och de ekonomiska konsekvenserna av exploate­ringssamverkan. Myndigheten skall också ombesörja de tekniska utred­ningar och värderingar som behövs. Samråd skall ske med byggnadsnämn­den och vid behov ocksä med andra myndigheter som berörs av exploate­ringen.

Prop. 1985/86:2

65

Enligt paragrafen åligger det fastighetsbildningsmyndigheien att utreda förutsättningarna för exploateringen. Myndighetens prövning skall inte bara ta sikte på frågan huruvida de legala villkoren för samverkan enligt bl, a. 3 och 4 §§ är uppfyllda. Också spörsmålet om de faktiska möjligheter­na för samverkan och olika alternativ härför skall undersökas.

Av stor betydelse är givetvis den finansiella planläggningen, I den all­männa motiveringen (avsnitt 2,2,3) har jag avvisat tanken på att ställa krav på en viss båtnad för exploateringsföretaget, Samfidigt framhöll jag att en viss redovisning av företagets konsekvenser ändå bör göras, I enlighet härmed föreskrivs atl förrättningsmannen skall utreda även de ekonomiska konsekvenserna av samverkan. Därvid kan beaktas sädana omständighe­ter som den ökning av fastighetsvärdena som en kommande detaljplan medför samt delägarnas och kommunens investeringar i olika anläggningar kan förväntas medföra. Även sådana fördelar som inte direkt kan konstate­ras genom ökade fastighetsvärden l.ex. miljöförbättringar, bör i viss ut­sträckning kunna beaktas under förutsättning att de kommer det aktuella området till godo. Det bör dock i så fall inte vara fråga om rent personliga intressen eller om fördelar för andra än dem som bor eller är verksamma inom området. Samtidigt bör hänsyn tas till de kostnader som belastar fastighetsägarna. Det kan t, ex. gälla kostnader för att lösa in mark från fasUgheter som inte deltar i exploateringssamverkan, anläggningskost­nader för gemensamma anläggningar, avgifter till kommunen, förrättnings­kostnader och administrafionskostnader.

Till de olika arbetsuppgifter som ålagts fastighetsbildningsmyndigheten hör också att ombesörja tekniska utredningar och värderingar. Förslaget om exploateringssamverkan bygger på ett aktivt deltagande av fastighets­ägarna vid genomförandet av exploateringen. Det är därför av betydelse att förrättningsmannens utredningsarbete företas tillsammans med sak­ägarna. En föreskrift härom ges i 10 §. Som regel torde samarbetet med sakägarna ske vid sammanträden. Många gånger kan emellertid mera informella kontakter med representanter för exploateringssamfälligheten underlätta utredningsarbetet,

I fastighetsbildningsmyndighetens utredningsarbete ingår också att ta kontakt med andra myndigheter som berörs av exploateringen och sam­räda med dem för att få till stånd godtagbara lösningar. Av särskild bety­delse är naturligtvis samarbetet med kommunen. Om bygglov fordras, bör bygglovsärendel samordnas med övriga exploateringsåtgärder. Genom hänvisningen till 4 kap, 24 § fastigheisbildningslagen i den nyss berörda 9 § är det sörjt för att kommunen alltid får fillfälle att delta i förrättningssam­manträden,

11§

Vid förrättningen skall bestämmas grunderna för fördelning av kostna­derna för exploateringssamverkan och de fördelar som vinnes genom

5   Riksdagen 1985/86. 1 saml. Nr 2

Prop. 1985/86:2

66

denna. För detta ändamål skall andelstal fastställas för varje fasUghet som ingår i exploateringssamfälligheten.

Andelstalet för en fastighet skall bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till arealen av den för exploatering tillgängliga mark av fastigheten som ingår i samverkansområdet. Motsvarar det bidrag en fas­tighet lämnar genom tillskott i mark inte vad fastigheten har att tillskjuta med tillämpning av andelstalet, skall skillnaden utjämnas i pengar. Därvid skall 4 kap. expropriationslagen (1972: 719) fillämpas. Om en detaljplan har antagits efter det atl exploateringsbeslutet enligt 13 § vunnit laga kraft, skall dock hänsyn inte tas till den inverkan som planen kan ha haft på markens värde. Vad som sägs i 4 kap, 3 § expropriationslagen skall härvid tillämpas i fråga om värdeökning som ägt rum under tiden från dagen tio år före den då exploateringsbeslutet vann laga kraft.

För en fastighet inom samverkansområdet som saknar för exploatering fillgänglig mark, skall andelstal bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främsi fill den nytta som fastigheten har av exploateringen. I fall då andelstal såväl för fastigheter med mark tillgänglig för exploatering som för fastigheter utan sådan mark skall tillämpas samtidigt, skall de enligt andra stycket bestämda andelstalen i motsvarande mån jämkas,

I förhållande till 11 § i förslaget i den återkallade propositionen 1981/82:221 har endast sådana ändringar gjorts som föranleds av att da­gens stads- och byggnadsplaner enligt PBL ersätts med en enda planform detaljplanen och att den statliga fastställelseprövningen slopas.

Grunderna för fördelning av exploateringens kostnader och fördelar skall enligt/ö/-,fra stycket fastställas vid förrättningen. Det sker genom att för varje deltagande fastighet anges ett andelstal. I allmänhet torde samma andelstal kunna gälla för fördelning av såväl kostnader som fördelar. 1 en exploateringssamverkan kan emellertid ingå även sådana fasfigheter som inte avstår mark till företaget. Dessa skall enligt 18 § inte filldelas avkast­ning i mark. Det medför att skilda andelstal kan krävas för kostnader och avkastning i sådana fall då en fastighet som ej bidrar med mark bör åsättas andelstal i kostnadsdelen. Jag återkommer närmare i det följande till frågan om andelstal för nu avsedda fasUgheter,

I andra stycket behandlas frågan om andelstal för fastigheter med mark tillgänglig för exploateringsföretaget. Hit räknas givetvis i första hand fastigheter som berörs av marköverföringar inom området för den planera­de bebyggelsen eller för gemensamma anordningar. Hit bör emellerUd också räknas mark som enligt planen behövs för t. ex. strövområden eller rekreation inom ett fritidsområde även om marken inte behövs för själva bebyggelsen eller anordningarna. Särskilt gäller det när en samlad bebyg­gelse på viss eller vissa fastigheter inom området förutsätter fillgång till strövområden.

I den allmänna motiveringen (avsnitt 2,3,1) har jag framhållit att andels­talen i de flesta fall bör kunna uppskattas med enkla schablonartade metoder, i första hand med hjälp av fastighetens areal. Denna regel måste emellertid kompletteras med en regel om utjämning i pengar i vissa situa-

Prop. 1985/86:2

67

tioner. Samverkansområdet kan l.ex, omfatta terrängavsnitt som från bebyggelsesynpunkt är att betrakta som impediment; dvs, höga berg, försumpade områden med svårbemästrade grundförhållanden, storblockig terräng m, m. Det kan då inte anses rimligt att ägarna till dessa områden skall vara med och dela på fördelarna av exploateringen i direkt proportion till arealen utan att någon hänsyn tas fill det värde marken har före beslutet om exploateringssamverkan. Det kan också vara sä att en detaljplan om­fattar endast en del av ett samverkansområde. Vissa fastigheter behöver kanske då inte tillskjuta någon mark till planområdet. Som jag har anfört i den allmänna motiveringen bör därför en utjämning i pengar ske om andelstalet inte motsvarar värdet av den tillskjutna marken. Man kan också uttrycka detta så att varje ägare som tillskjuter mark till exploate­ringsföretaget får tillgodoräkna sig del värde som marken har före exploa­teringen. Detta fillgodoräknande bör bestämmas enligt expropriationsla­gens värderingsregler. En bestämmelse härom finns i tredje meningen i andra stycket. Värderingen skall dock grundas på de planförhållanden som råder omedelbart innan exploateringsbeslutet vinner laga kraft. Om en plan har antagits innan exploateringsbeslutet vunnit laga kraft är det såle­des värdet enligt planen som skall ligga till grund för andelstalsberäkning-en. Däremot skall värdehöjning till följd av detaljplan som har antagits efter exploateringsbeslutet inte påverka värderingen. En beslämmelse om det tas upp i andra stycket. I detta stycke har också tagits in en bestämmel­se om hur 4 kap, 3 § expropriationslagen skall tillämpas.

Om alla fastigheter inom ett samverkansområde tillskjuter lika stor areal mark - och därigenom får lika andelstal - innebär det system jag nu föreslagit att de fastighetsägare vars mark är mindre värd än genomsnittet i princip får skjuta till pengar till exploateringssamfälligheten. I motsatt situation fär samfälligheten betala ersättning till fastighetsägaren. Som jag har anfört i den allmänna motiveringen skall också sådan övrig skada som avses i 4 kap, 1 § första stycket expropriationslagen ersättas. Som lagrådet har påpekat (bilaga 4) torde sådana skador inte kunna bedömas förrän i samband med fördelningen av den byggbara marken, I likhet med lagrådet anser jag därför att frågan om skadeersättning bör regleras i 18 §. Dessa utjämningar i pengar kommer normalt att tas upp i den slutavräkning som görs i samband med att den byggbara marken fördelas enligt 18§,

Som jag också har framhållit i den allmänna mofiveringen torde det vara svårt att i vissa situationer, t, ex. vid förtätningar i innerstadskvarter bestämma andelstalen enligt den nu angivna huvudregeln. Förrättnings­mannen har då frihet alt tillämpa en i det sammanhanget mera ändamålsen­lig andelstalsberäkning.

I många fall kommer byggnader att finnas på de fastigheter som ingår i samverkansomrädel. I betänkandet har framhållits att byggnader som inte påverkas av exploateringen inte heller skall få betydelse för andelstalens beräkning. Jag delar den uppfattningen. Jag vill dessutom utvidga denna

Prop. 1985/86:2

68

princip till att gälla även de byggnader som berörs av företaget. Hus kanske mäste rivas eller flyttas eller byggas om på något sätt för att den nya planen skall kunna genomföras. Med det system för ersättning för tillskjuten mark från delägarna som jag föreslår, får berörda fastighetsäga­re full kompensation från samfälligheten för de värden deras mark, inklusi­ve byggnader och anläggningar, har före den nya detaljplanen utan att detta påverkar andelstalen.

Som jag har anfört i den allmänna mofiveringen (avsnitt 2.3.1) kanjag inte ansluta mig ull lagrådets förslag att andelstalen skall bestämmas främst med hänsyn till fastighetemas marknadsvärden. Bortsett från detta har paragrafens andra stycke i allt väsenUigt utformats i enlighet med lagrådets förslag,

I en exploateringssamfällighet kan det också ingå fastigheter som inte bidrar med mark till företaget. För sådana fasligheter måste givetvis an­delstalet bestämmas efter andra principer. Andelstalet har i detta fall närmast betydelse som grund för fördelning av främst samfällighetens kostnader. Till skillnad mot vad som skall gälla för fastigheter som bidrar med mark har andelstalen här ingen betydelse som norm för marktilldel­ning eller värdeutjämning i företaget. Andelstalet synes därför inte behöva bestämmas med direkt koppling fill de principer som anges i andra stycket. Det väsentliga är att andelstalen för de olika fastighetskategorierna står i rimlig proportion till varandra.

Med hänsyn till det sagda anges i tredje stycket att andelstalel för en fastighet som inte bidrar med mark till exploateringsföretaget skall bestäm­mas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta som fastighe­ten har av exploateringen. Vid bedömningen härav kan hänsyn tas till den nytta fastigheten antas få av en viss anläggningsåtgärd eller av exploate­ringsföretaget som sådant, I andra fall kan förhållandena dock vara sådana att någon egentlig nytta inte kan konstateras eller att en fastighetsägare deltar i samverkan närmast för att kunna påverka utformningen av anlägg­ningar, miljö o. d. En fastighets nytta kan också vara endast marginell vid en jämförelse med övriga deltagande fastigheter. Det kan då vara rimligt att andelstalet för fastigheten bestäms till noll.

Lagrådet (bilaga 4) har framhållit att i vissa fall - t, ex, då det är fråga om tilldelning av mark - ålgärden endast berör fastigheter med mark tillgänglig för exploatering, I dessa fall skall de för dessa fastigheter be­stämda andelstalen direkt tillämpas. När det gäller andra åtgärder - t, ex. vid bestämmande av tillskott som skall täcka kostnader eller utskiftning av tillgångarna vid upplösning av en samfällighetsförening - skall andelstalen för samtliga fastigheter läggas till grund. Det medför att en samordning får ske av de andelstal som bestäms för fastigheter med exploaterbar mark respektive fastigheter utan sådan mark. En viss jämkning måste ske. Lagrådet anser att lagtexten bör innehålla en upplysning om detta. Jag ansluter mig Ull lagrådets uppfattning. En erinran om att andelstalen skall jämkas i de nu berörda fallen har tagits in i iredje stycket sista meningen.

Prop, 1985/86:2

69

12§

Om exploateringssamfälligheten skall förvaltas av en samfällighetsför­ening, får fastighetsbildningsmyndigheten för varje fastighet fastställa det belopp (förmånsrättsbelopp) med vilket förmänsrätt får åtnjutas enligt lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter samt vilka åtgärder som skall ha genom­förts för att förmånsrätten skall gälla, Förmänsrättsbeloppet får inte över­stiga den värdehöjning som beräknas uppkomma på varje fastighet.

Motiven för ett förmånsrättssystem vid exploateringssamverkan har jag angett tidigare (avsnitt 2.3.3).

En förutsättning för att förmånsrätt skall få åtnjutas är att delägarnas gemensamma insatser beräknas ge upphov till värdehöjning inom samver­kansområdet. Vid många exploateringsförelag torde delägarna ha goda möjligheter att klara finansieringen med annan säkerhet som grund än förmänsrätten. I sådant fall behöver givetvis inte något förmånsrättsbelopp fastställas,

I betänkandet har den värdehöjning som avsetts grunda förmånsrätten angetts som skillnaden mellan områdets värde före och efter ny eller ändrad detaljplan. Som jag tidigare har anfört (avsnitt 2.3,3) bör emellertid även den värdehöjning som beror av utförda investeringar m, m. grunda förmånsrätt.

Till följd av bestämmelsen i andra meningen i pai"agrafen kan emellertid någon förmånsrätt inte bestämmas förrän förutsättningarna för exploate­ringen har klarlagts och eventuell värdehöjning kan bedömas. Det kan ske antingen genom att en detaljplan har antagits eller, om exploateringen skall ske utan sådan plan, genom att t, ex, bygglov har meddelats eller vardehö­jande markåtgärder vidtagits. Här mäste dock påpekas att i detta skede uppkommen värdehöjning endast avser skillnaden mellan områdets värde före beslulet och värdet av råtomtmark och övriga tillgångar som har uppkommit som en följd av att en detaljplan har antagits eller ett bygglov har meddelats. Värdehöjning som följer av investeringar i gator, vägar, ledningar m. m. uppkommer inte förrän dessa anläggningar utförs. Således motsvaras inte förmånsrätten av verkliga Ullgångar förrän dessa investe­ringar gjorts, vilket innebär att man i förväg måste uppskatta den värde­höjning som respektive investering medför.

13§

Om det inte finns något hinder mot exploateringssamverkan, skall fas­tighetsbildningsmyndigheten meddela exploateringsbeslut. I beslutet skall anges

1.   exploateringens ändamål, samverkansområdets omfattning och de

exploateringsåtgärder som skall utföras i samverkan,

2,

de fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten,

3,

fastighetemas andelstal,

4.   förmänsrättsbeloppets storlek och vilka åtgärder som skall ha genom­

förts för att förmånsrätten skall gälla.

Prop. 1985/86:2

70

5,

föreskrifter för exploateringens utförande,

6,

den tidpunkt när exploateringen skall vara slutförd.

Om det är lämpligt, får de frågor som avses i första stycket 3-6 medde­las i ett senare beslut,

I exploateringsbeslutet skall även anges vilka fasfigheter som enligt 19 § kan beröras av marköverföring,

I den allmänna motiveringen (avsnitt 2,4) har jag närmare beskrivit förrättningsförfarandel. Av vad jag har anfört där framgår att exploate­ringsföretaget inleds genom att fastighetsbildningsmyndigheten fattar ett exploateringsbeslut. Detta framgår av första stycket i förevarande paragraf som också innehåller en uppräkning i sex punkter av vad som skall tas in i beslutet.

Enligt punkt 1 skall anges exploateringens ändamål, samverkansområ­dets omfattning samt de exploateringsåtgärder som skall utföras i samver­kan. Det kan därvid vara lämpligt att ange om exploateringens ändamål avser fråga om t, ex, nyexploatering, förnyelse och förtätning av äldre villa- eller fritidsbebyggelseområden eller sanering av innerstadskvarter.

Omfattningen av samverkansområdet bör lämpligen beskrivas genom hänvisning till en karta. Exploateringens innehåll i övrigt kan exempelvis avse typ av bebyggelse, exploateringsgrad, åtgärder i form av gemensam­hetsanläggningar, allmänna anläggningar o,d. Finns förslag till detaljplan kan beskrivningen anknytas fill planförslaget. Antas en detaljplan som avsevärt avviker från de grunder som har angetts i exploaleringsbeslutet bör beslutet kunna omprövas enligt 26 §, Delaljeringsgraden i denna be­skrivning måste anpassas till behovet. Företagets omfattning måste givel­vis klargöras så att delägarna vet vad samverkan innebär. Samtidigt är det viktigt att beskrivningen inte blir så detaljerad att delägarnas handlings­möjligheter i det fortsatta utredningsarbetet, förhandlingar om exploate­ringsavtal m. m. begränsas i onödan.

Den förteckning som enligt punkt 2 skall göras över de deltagande fastig­heterna måste naturligtvis vara så klar att det inte behöver uppstå någon tvekan om vilka fastigheter som ingår i samfälligheten.

Enligt punkt 3 skall ocksä de deltagande fastigheternas andelstal anges i beslutet. I den frågan vill jag hänvisa till vad jag har anfört i den allmänna mofiveringen (avsnitt2,3,l) och i anslutning till 11 §,

Enligt punkt 4 skall anges det belopp med vilket exploateringssamfällig­heten skall åtnjuta förmånsrätt i de deltagande fastigheterna samt vilka åtgärder som skall ha genomförts för att förmånsrätten skall få utnyttjas. Hur beloppet bör beräknas har jag närmare kommenterat i anslutning till 12 § och i den allmänna mofiveringen (avsnitt 2.3.3), Finns inget behov av förmånsrätt bör i denna punkt anges att nägon förmånsrätt inte skall finnas. Någon särskild bestämmelse om detta anser jag dock inte nödvän­dig.

Enligt punkt 5 skall anges behövliga föreskrifter för exploateringens

Prop. 1985/86:2

71

utförande. Till grund för sådana föreskrifter kan ligga sådant som föranleds av synpunkter från kommunen, t. ex. standardkrav på väg- eller gatunätet, vatten- och avloppsanordningar, gemensamhelsanläggningar m.m. Även föreskrifter av annat slag kan bli aktuella, l.ex, sådana som framkommit vid samråd med andra myndigheter. Det kan bl. a, gälla föreskrifter som rör naturvård, trafiksäkerhet och kulturminnesvärd.

Enligt punkl 6 slutligen skall anges den tidpunkt när exploateringen skall vara slutförd. Tiden härför bör bestämmas bl. a, med hänsyn till när en ny eller ändrad plan kan antas föreligga och till omfattningen av de åtgärder som avses med exploateringen. Av 25 § framgår att exploateringsbeslutet upphör att gälla vid den tidpunkt när exploateringen enligt exploaterings­beslutet senast skall vara slutförd. Dock har fastighetsbildningsmyndighe­ten möjlighel att förlänga tiden om särskilda skäl finns. Genom tidsfristen är det sötjt för att elt beslut om exploateringssamverkan, med de särskilda rättsverkningar som är förenade med ett sådant beslut, inte kommer att gälla under oskäligt lång tid utan att en plan antas och att exploateringen fullföljs. Jag finner emellertid inte skäl föreligga att bestämma någon maxi­mal längd av tidsfristen. Den tid som anges i beslutet får givetvis ingen formell betydelse för kommunens handläggning av plan- eller bygglovs­ärenden enligt PBL,

Av andra stycket framgår att frågor som avses i punkterna 36, dvs, fastigheternas andelstal, förmånsrättsbeloppets storlek, tidpunkten när ex­ploateringen skall vara slutförd samt behövliga föreskrifter för exploate­ringens genomförande, får tas upp i ett senare beslut om det är lämpligt. Bestämmelsen ger möjlighet till atl i ett fidigt skede meddela ett exploate­ringsbeslut för att få till stånd en samfällighetsförening som deltar i arbetet med planläggning av området och som kan uppträda som en part gentemot kommunen. Besluten om andelstal, förmånsrättsbelopp m. m. kan då med­delas vid en tidpunkt närmare planens antagande,

I tredje stycket anges att exploateringsbeslutet också skall innehålla en erinran om vilka fastigheter som inte deltar i exploateringen men som berörs av marköverföringar för förelagets genomförande. Rätt att ta i anspråk mark från sådana fasligheter föreligger enligt 19 § om marken omfattas av en detaljplan som har antagits efter det att exploateringsbeslu­tet vunnii laga kraft. Uppgifterna om marköverföringar måste därför bli endast preliminära. Det är dock enligt min mening väsentligt att en fastig­hetsägare som kan beröras av marköverföring får besked om det i ett så tidigt skede som möjligt.

14§

Förordnanden enligt 5 kap. 21 och 22 §§ fastighetsbildningslagen (1970: 988) om inskränkning i rätten att under fastighetsreglering utnyttja natur-fillgångar och om byggnadsförbud i samband med fastighetsreglering fär meddelas samtidigt med exploateringsbeslutet.

Prop. 1985/86:2

72

I denna paragraf stadgas alt förordnande om förbud mot eller särskilda villkor för skogsavverkning eller jord-, grus- eller sandtäkt enligt 5 kap. 21 § fastighetsbildningslagen eller förbud enligt 5 kap. 22 § samma lag mot att utan fastighetsbildningsmyndighetens medgivande uppföra nya byggna­der m, m. får meddelas samfidigt som exploateringsbeslutet.

Paragrafens lydelse överensstämmer i sak med den som lagrådet har föreslagit (bilaga 4).

Syftet med dessa förordnanden vid exploateringssamverkan har jag be­rört tidigare (avsnilt 2.5.5),

Till det sammanträde, vid vilket exploateringsbeslutet meddelas, bör i princip alla fastighetsägare inom samverkansområdet kallas. Om förord­nanden enligt 5 kap. 21 och 22 §§ fasfighetsbildningslagen meddelas samti­digt som exploateringsbeslutet blir de, om förordnandet tillkännages vid sammanträdet, gällande omedelbart. Meddelas förordnandet i annan ord­ning gäller det mol var och en som fått kännedom om det. Däremot är det inte lämpligt att ta upp dessa förordnanden direkt i etl exploateringsbeslut, eftersom besvärsreglema inte överensstämmer med dem som gäller för exploaleringsbeslutet, I de fall exploateringsbeslut delas upp i särskilda beslut kan förordnande enligt 5 kap, 21 eller 22 §§ meddelas i anslutning till nägot av delbesluten.

Eft byggnadsförbud får meddelas, om det behövs för att underlätta förrättningen och säkerställa resultatet. Vid exploateringssamverkan är det väsentligt att den byggnadsrätt som en ny eller ändrad detaljplan för med sig inte utnyttjas innan fördelningen av den bebyggbara marken är genomförd. Byggnadsförbud enligt 5 kap, 22 § fastighetsbildningslagen bör därför regelmässigt kunna utfärdas av fastighetsbildningsmyndigheten om det finns någon risk för alt byggnadsrätterna utnyttjas innan marköverfö­ringen är gjord.

Innan ett byggnadsförbud meddelas av fastighetsbildningsmyndigheten bör samråd ske med byggnadsnämnden. Nämnden bör även underrättas skrifUigt när fastighetsbildningsmyndigheten förordnar om byggnadsför­bud och när förordnandet upphör alt gälla. Kommunikationen med bygg­nadsnämnden är viktig och nödvändig för att nämnden skall ha möjlighet att upplysa en sökande av bygglov om att även medgivande av fastighets­bildningsmyndigheten krävs för au byggande skall få ske inom området. Föreskrifter om denna kommunikaUon bör meddelas i en förordning.

Vid överträdelse av ett meddelat förordnande gäller, liksom vid annan fastighetsreglering, bestämmelserna om flyttning av byggnad i 5 kap. 25 § andra stycket och ansvarsbestämmelsen i 5 kap, 35 § fastighetsbildningsla­gen. När ett förbud inte längre behövs, bör fastighetsbildningsmyndighe­ten snarast upphäva förbudet. Har förordnandet inte upphävts, upphör det automafiskt när ersättningsfrågorna angående den mark som berörs av förordnandet slutligt avgjorts (5 kap. 23§).

Prop. 1985/86:2

73

Enligt 15 kap. 4§ fastighetsbildningslagen har sakägare besvärsrätt i fräga om förordnande enligt 5 kap. 21 §. Däremot föreligger ingen besvärs­rätt mot förordnande enligt 5kap. 22§, Besvär i dessa fall får i stället anföras när någon med stöd av förordnandet nekas medgivande att bygga. Sådan talan är inte inskränkt till viss tid.

15§

Om exploateringsbeslut har meddelats, skall förräUningskostnaderna fördelas mellan ägama av de fastigheter som ingår i exploateringssamfäl­ligheten efter vad som är skäligt, I övrigt tillämpas 2 kap, 6 § fastighetsbild­ningslagen (1970:988).

När exploateringsbeslul meddelats skall förrättningskostnaderna förde­las mellan ägarna av de fastigheter som ingår i exploateringssamfälligheten efter vad som är skäligt. Normalt torde de andelstal som bestämts vid förrättningen kunna utgöra grund för denna fördelning.

I paragrafen föreskrivs vidare att 2 kap. 6 § fastighetsbildningslagen skall i övrigt tillämpas vid fördelningen av kostnaderna. Detla innebär bl. a. att sakägarna har en viss möjlighet att själva bestämma hur förtättningskost-naderna skall fördelas. Handläggs flera förrättningsåtgärder vid gemensam förrättning skall vidare de gemensamma kostnaderna enligt 2 kap, 6 § förs­ta stycket fasfighetsbildningslagen fördelas på de olika åtgärderna efter vad som är skäligt. Detta gäller bl. a, när den gemensamma handläggningen avser åtgärder enligl olika lagar, säsom exploateringssamverkansfråga och inrättande av gemensamhetsanläggningar. Sådan fastighetsreglering som sker enligt 19 § och som avser överföring av mark inom samverkansomrä­del utgör, liksom fastighetsreglering mellan deltagande fastigheter, en del av exploateringsförrättningen. Förrättningskostnaderna för sädana åtgär­der skall således fördelas enligt bestämmelserna i denna paragraf.

Avvisas ansökan eller inställs förrättningen, skall enligt 2kap, 6§ andra stycket fastighetsbildningslagen redan uppkomna kostnader betalas av sökanden, såvida inte särskilda omständigheter föranleder att betalnings­skyldigheten bör fördelas mellan samtliga sakägare eller vissa av dem. Har kommunen påkallat förrättningen skall kommunen normalt svara för kost­naderna.

1

tredje stycket av 2 kap. 6§ fastighetsbildningslagen ges sakägarna i princip rätt att komma överens om hur förrättningskostnaderna skall för­delas. Avtalsfriheten begränsas av villkoret att det inte fär vara uppenbart att överenskommelsen tillkommit i otillbörligt syfte,

2

kap, 6§ sista stycket fastighetsbildningslagen anger vilka kostnader som utgör förrättningskostnader. Dessa är till en början den taxereglerade avgift som skall utgä lill statsverket eller till den kommun som har ansvaret för fastighetsbildningsverksamheten. Till förrättningskostnadefna hör vi­dare ersättning till sakkunnigt biträde vid förrättningen och Ull syssloman, utgifter för hantlangning som inte ingår i taxeavgiften samt ersättning för

Prop. 1985/86:2

74

skada enligt 4 kap. 38 § tredje stycket fastighetsbildningslagen. Som för­rättningskostnad anses däremot inte kostnad för anlitande av gode män eller det allmännas utgifter för ersättning till tolk. Sådan kostnad skall betalas av det allmänna.

Kostnad som en enskild kan ha för att ta fill vara sin rätt vid förrättning­en, t, ex, för resor till sammanträden, för anlitande av ombud eller för särskilda utredningar, utgör inte förrättningskostnad. Sådana kostnader stannar således på den enskilde.

Markfrågor m.m.

16§

Vid en exploateringsförrättning skall fasfighetsreglering inom samver­kansområdet ske i den utsträckning som krävs för att genomföra exploate­ringen. I fråga om sådan fastighetsreglering gäller bestämmelserna i fas­tighetsbildningslagen (1970:988), I stället för 5 kap. 4 och 5§§, 7§ första och andra styckena, 8-13 och 18 §§ samt 8 kap. 1-6§§ fastighetsbildnings­lagen skall dock gälla 11,15 och 17-23 §§ denna lag. Innebär överenskom­melse enligt 23 § att en fastighet tilldelas avsevärt mera mark än som följer av 11§ andra stycket eller 18 §, skall 5 kap. 20 § fastighetsbildningslagen tillämpas. Vid fastighetsregleringen skall bestämmelsen i 4§ denna lag fillämpas.

Fastighetsreglering enligl denna lag får ej ske innan exploateringsbeslu­tet enligt 13 § har vunnit laga kraft.

Förrättningar enligt denna lag har företräde framför annan fastighets-bildningsförrättning inom samverkansområdet som berör exploateringen.

1 den allmänna motiveringen (avsnitt 2,3.2) har jag berört behovet av styrmedel för att anpassa fastighetsindelningen till den plan som företaget avser att genomföra och för att de deltagande fastigheterna i möjlig ut­sträckning skall kunna tilldelas byggbar mark i förhållande till sina andels­tal. Jag har där även berört behovet av att genom fastighetsreglering kunna tillföra exploateringssamfälligheten mark från fastigheter inom samver­kansområdet vars ägare avböjt att delta. Sådan mark, liksom berörd mark från fasfigheter som deltar i samfälligheten, skall tas om hand av samfäl­ligheten och fördelas mellan de deltagande fastigheterna enligt andelstalen.

Enligt paragrafens första stycke skall fastighetsreglering inom samver­kansområdet ske i den utsträckning som krävs för att genomföra exploate­ringen. För de deltagande fasfighetsägarna innebär detta att de är skyldiga atl tåla de marköverföringar m.m. som är nödvändiga för ändamålet, I bl, a. 17 och 18 §§ finns föreskrifter som skyddar fastighetsägarna mot oförmånliga effekter av fastighetsregleringarna.

Skyldigheten för icke deltagande fastighetsägare att tåla fastighetsregle­ringar finns föreskriven i 19 §. Inlösen- och ersättningsregler för dessa fall finns i 20 och 21 §§. Dessutom gäller även här 17 §.

I 16 § första stycket föreskrivs vidare att fasfighetsbildningslagen skall tillämpas för överföring av mark inom samverkansområdet, I alla avseen­den är emellertid inte bestämmelserna om fastighetsreglering i den lagen

Prop. 1985/86:2

75

lämpade för marköverföringar inom ett samverkansområde. Jag har i den allmänna motiveringen (avsnitt 2,3.2) utförligt uppehållit mig vid de pro­blem som aktualiseras i exploateringssammanhang och redovisat i vilka avseenden särskilda regler för marköverföring behövs inom ett samver­kansomräde. De bestämmelser i fastighetsbildningslagen, som ej bör gälla för exploatering, är bestämmelserna om båtnads- och opinionsvillkoren (5 kap, 4 och 5 §§), överföring av mark som är bebyggd (5 kap. 7 § första och andra styckena), regleringsfasligheternas sammansättning och dimen­sionering (5 kap, 8§) samt värdering och ersättning mellan sakägarna (5 kap, 9-13 §§), I stället gäller vid exploateringssamverkan de regler som tagits upp i 11, 15 och 17-22 §§ den nu föreslagna lagen.

15 kap. 20 § ges regler som förhindrar att genom medgivande som avses i 5 kap, 18 § sådana lagregler som innebär inskränkningar i rätten att förvär­va fast egendom kringgås. Som lagrådet påpekar (bilaga 4) är avsikten att också vid exploateringsförrättningar hinder skall föreligga att genom över­enskommelse kringgå dessa regler. I överensstämmelse med lagrådets förslag har därför i första stycket tagits in en föreskrift med denna inne­börd.

Genom att särskilda bestämmelser om marköverföring från icke delta­gande fastigheter tas upp i 19 och 20 §§ ersätts också de särskilda bestäm­melserna om inlösen och ersättning m.m. i 8kap, l-6§§ fastighetsbild­ningslagen. I fråga om 8 kap. kvarstår bestämmelserna om förfarandet vid inlösen (7 §). Reglema i 8 kap, 2 och 3 §§ till skydd för enskilda intressen är således undantagna. Den närmaste motsvarigheten i förevarande lagför­slag är bestämmelserna i 4§. I likhet med lagrådet (bilaga 4) anser jag att av 16 § bör framgå att den bestämmelsen skall gälla även fastighetsregle­ringar enligt lagen om exploateringssamverkan. Detta har kommit till ut­tryck i första styckets sista mening.

Mitt förslag lill ett sammanhållet förrättningsförfarande innebär, som jag tidigare framhållit, att marköverföringar enligt denna paragraf ingår som en integrerad del i exploateringsförrättningen. Nägra särskilda initiativ be­hövs säledes inte för sädana åtgärder. Inom ramen för dessa marköverfö­ringar får givetvis frågor om bildande eller upphävande av samfälligheter eller servitut, liksom om gemensamt arbete, tas upp i den utsträckning som krävs för att genomföra marköverföringarna. Etl laga kraft vunnet beslut om exploateringssamverkan måste dock föreligga. En bestämmelse härom tas upp i andra stycket i denna paragraf.

Förfarandereglerna innebär bl. a. att frågor om tillträde till mark som överförs genom fastighetsreglering kommer alt prövas enligt bestämmel­serna i 5 kap, 3032§§ fastighetsbildningslagen. Därigenom öppnas möj­lighel till s, k, förtida tillträde (5 kap, 30a §), När exploateringssamverkan syftar ull att genomföra en detaljplan torde normalt sådana särskilda om­ständigheter föreligga som krävs för beslut om förtida tillträde.

Som angetts i 1 § är syftet med exploateringssamverkan att i ett samman-

Prop. 1985/86:2

76

häng ställa i ordning mark för bebyggelse och anordningar som behövs för bebyggelsen. För att detta syfte skall tillgodoses föreskrivs i tredje stycket att exploateringsförrättning har företräde framför annan fastighetsbild­ningsförrättning inom samverkansområdet som berör exploateringen.

17§

Fastighetsreglering får inte medföra överföring av mark, på vilken det finns en byggnad som står i huvudsaklig överensstämmelse med en detalj­plan.

Paragrafen avhandlar det i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.2) berörda skyddet för byggnader som står i huvudsaklig överensstämmelse med en antagen detaljplan.

Paragrafens lydelse överensstämmer med den som lagrådet (bilaga 4) har föreslagit.

För fastigheter som inte ingår i exploateringssamfälligheten får paragra­fen betydelse endast i de fall som avses i 19 §, dvs, när tvångsvis marköver­föring kan tillgripas. Bl. a, krävs då att planen har antagits efter det atl exploateringsbeslutet vann laga krafl.

Som jag framhöll i anslutning till 16§ är ägama till de fastigheter som ingår i exploateringen skyldiga att tåla de fastighetsregleringar som behövs för att exploateringen skall kunna genomföras. Den skyldigheten gäller oavsett om samverkan avser en plan som har antagits efter det exploate­ringsbeslutet vann laga kraft eller en äldre plan. För dessa fastigheter får 17 § således en mer generell betydelse.

Skall ny detaljplan upprättas för samverkansområdet måste den upp­ställda skyddsregeln beaktas vid utformandet av planen. Planen måste således utformas så att man tar klar ställning till om en byggnad kan bli föremål för tvångsövertagande. I förslaget till PBL (5 kap, 7 §) anges bl. a. att det i detaljplaner särskilt skall anges om planen i fråga skall genomföras i exploateringssamverkan.

Kommer man vid den avvägning av allmänna och enskilda intressen som skall göras vid planprövningen fram till att en viss byggnad inte bör lösas in, måste planen utformas så all byggnaden kommer alt stå i överensstäm­melse med planen. Antas däremot en detaljplan sä att den aktuella byggna­den strider mot planen är det därmed klarlagt att den skall rivas och marken tas i anspråk för något annat ändamål. Då bör också exploaterings­samfälligheten ha rätt alt överta marken och byggnaden vid genomförandet av exploateringssamverkan.

Frågan huruvida en byggnad står i huvudsaklig överensstämmelse med en detaljplan skall beslämmas med hänsyn till såväl byggnadens art som dess omfattning. Bestämmelsen innebär således, att det på marken skall finnas uppfört en byggnad, som i fråga om läge, höjd, djup, våningsantal och den lekniska utformningen i övrigt i huvudsak överensstämmer med

Prop. 1985/86:2

77

detaljplanen. Ett motsvarande krav pä bebyggelses huvudsakliga överens­stämmelse med stadsplan vid tomlexpropriation uppställdes före lagänd­ring år 1971 i 45§ byggnadslagen. Viss ledning vid tolkningen av den nu föreslagna bestämmelsen kan erhållas i den praxis som utbildats enligt nyssnämnda regel i byggnadslagen (jfr Bexelius-Nordenstam-Körlof: Byggnadslagstiftningen, 5:e upplagan, s. 190).

18 §

Fastighet med mark tillgänglig för exploatering inom samverkansområ­det skall genom fastighetsreglering tilldelas sådan mark som är avsedd för enskill bebyggande i förhållande till de andelstal som bestämts enligl 11 § andra stycket. Kan fördelning av mark enligt andelstalen inte ske fullt ut, skall skillnaden utjämnas genom ersättning i pengar.

Ersättning i pengar skall också utgå för annan skada som uppkommer för fastighetens ägare eller innehavare av särskild rätt till fastigheten pä grund av fastighetsregleringen.

Vid en fastighetsreglering skall enligt 5 kap. 8§ faslighetsbildningslagen regleringen ske så att fastigheterna inte blir mindre lämpade för sitt ända­mål än före regleringen. När fastighetsregleringen utgör ett led i fördelning­en av bebyggbar mark inom en exploateringssamfällighet är det i stället andelstalen i exploateringssamfälligheten som skall vara styrande för hur regleringen skall genomföras. Reglerna härom i denna paragrafs första stycke skall som jag nämnde i anslutning till 16 § ersätta motsvarande regler i 5 kap. fastighetsbildningslagen.

Första stycket har utformats i enlighet med lagrådets förslag (bilaga 4),

Enligt huvudregeln i första meningen skall en fastighet som har mark som är tillgänglig för exploatering erhålla tilldelning i bebyggbar mark i förhållande till sitt andelstal. De krav på bl. a. planenlighet och lämplighet som ställs i 3 kap. fastighetsbildningslagen kan emellertid leda till att fas­tigheten i vissa fall inte kan få tilldelning i mark efter andelstalet. Dessa krav leder nämligen till alt endast hela tomter, inte tomtdelar, kan tilldelas de dellagande fastigheterna. Det kan förväntas att det främst vid förnyelse och förtätning inte sällan kommer att saknas förutsättningar för marktill­delning lill samUiga deltagande fastigheter. Något krav på medgivande från fasUghetsägare eller särskilda föreskrifter i fråga om fasfighetsregleringen i denna situation synes inte böra införas. Det ligger i sakens natur att fasfighetsägare som deltar i samexploatering inte alltid kan ha garanti för marktilldelning. I stället bör dä de värdeskillnader som uppstår utjämnas genom pengar. En bestämmelse om det har tagits in i andra meningen.

Frågan om hur tilldelningen skall ske, vem som skall ha mark osv,, fär bedömas med ledning av föreskrifterna i 5 kap, 6 § andra stycket fastighets­bildningslagen. Det innebär bl, a. alt regleringen skall verkställas på det sätt som föranleder minsta olägenhet utan att lönsamheten eller utbytet i övrigt oskäligt försämras. Finns nyltjanderätler upplåtna på en fastighet

Prop. 1985/86:2

78

för hus på ofri grund, måste vidare tillses att fastigheten tilldelas mark så att nyttjanderätterna i största möjliga utsträckning kan bestå.

Frågan om företräde till mark vid bristsituationer bör inte lagregleras, I de enskilda fallen torde en bedömning med hänsyn till skäligheten ganska lätt kunna göras. Vid tveksamma fall kan t, ex. andelstalens storlek tillmä­tas avgörande betydelse.

Den mark som fastigheterna tilldelas kan vara värd olika mycket. Vär­deskillnaderna kan hänföras till markens läge. Mark med sjöutsikl kan t, ex. ha större värde än mark som saknar sådan utsikt osv. Även byggrät­ten på marken kan variera. Kostnaderna för att bebygga marken kan vidare variera med grundförhållandena. Som utredningen påpekar kan vissa av dessa värden utjämnas genom att kostnadema för t. ex, grundför­stärkning behandlas som en gemensam kostnad som fördelas efter andels­talen. Andra värdeskillnader måste i vissa fall få påverka tilldelningen. Till ledning för tilldelningen kan det vara lämpligt att den mark som filiförs fastigheterna värderas med utgångspunkt i markens marknadsvärde vid tillträdet. Vid tilldelningen måste givetvis beaktas inte bara värdet av den mark som en fasfighet tillförs genom fastighetsreglering utan också värdet av den bebyggbara mark som redan finns på fastigheten och som får behållas,

I samband med att jag lägger fram förslag till följdlagsliftning till bl. a. PBL, avser jag att föreslå att lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran pä grund av fastighetsbildning ändras så att de likvider som utgår fill fastighetsägare kommer att utgöra fasfighetsbildningslikvider med för­månsrätt i betalningsskyldiga fasfigheter. Om en fastighet, som upphör att existera eller minskar i värde, svarar för fordran, har fordringsägare i princip rätt till betalning ur likviden. Om fastigheten minskar i värde mäste vid förrättningen tillses att den ersättning som tilldelas fastigheten för bristande tilldelning i mark inte kvittas mot eventuella gemensamma kost­nader på ett sådant sätt att panträttshavarnas säkerhet kan komma i fara. Jag återkommer i det följande med en närmare redovisning av vad som gäller i fråga om fordringshavarnas ställning vid en exploateringsförrätt­ning.

Även för innehavare av servitut och nyltjanderätler måste givetvis en ekonomisk reglering ske om deras rättigheter upphör. Detta sker normalt genom avtal eller fastighetsreglering. Innehavare av servitut eller nyltjan­derätler i den mark som berörs är sakägare vid fastighetsregleringar och berättigade till ersättning, Faslighetsbildningslagen innehåller även andra särskilda skyddsregler för innehavare av servitut och nyltjanderätter som måste iakttas vid fastighetsregleringar. Så l.ex. åtnjuter hyresgäster sam­ma skydd som vid exekutiv försäljning, Nyltjanderätler som inte tillkom­mit genom avtal, s.k, officialnytljanderätter såsom l.ex. vägrätl, kan inte påverkas genom en fastighetsreglering.

Prop. 1985/86:2

79

Ersättningar som skall utgå enligt denna paragraf ingår i avräkningen enligt 5 kap. 15 § fastighetsbildningslagen vid fastighetsreglering.

Med hänsyn lill vad jag anförde i anslutning lill 11 § bör en bestämmelse om skadeersättning tas in i förevarande paragrafs andra stycke. Eftersom hänvisningen i 16§ inte omfattar 5 kap, 12 § faslighetsbildningslagen bör -som lagrådet har föreslagit (bilaga 4) - bestämmelsen utformas så att den gäller även innehavare av särskild rätt lill fastigheten,

Fordringshavares ställning

I samband med marköverföring inom ett samverkansområde måste gi­vetvis fordringshavares ställning uppmärksammas. Bestämmelser som skyddar fordringshavare finns i fastighetsbildningslagen, och dessa be­stämmelser kommer enligt mitt förslag att gälla även vid markreglering för exploateringssamverkan.

Beslämmelserna gäller sådana fordringar för vilka en fastighet svarar på grund av inteckning eller bestämmelse i lag. Inteckningshavare är inte sakägare i denna egenskap och har inget direkt inflytande på fastighetsbild­ningen, I stället är fastighetsbildningsmyndigheten skyldig att ex officio beakta sådana rätlighetshavares intressen. Detta sker dels genom värde­rings- och ersättningsreglerna i 5 kap. 9§ fastighetsbildningslagen, som hindrar att fastighetsägare lider förlust genom marköverföring, dels genom att fastighetsägare inte fritt får disponera en utbetald ersättning (5 kap. 16§). Om en fastighet som svarar för fordran minskar i värde, skall ersätt­ningen enligt 5 kap, 16 § inbetalas lill myndighet (statens lantmäteriverk) för att fördelas på samma sätt som en expropriafionsersätlning. Efter medgivande av alla fordringshavare eller fastighetsbildningsmyndighelens konstaterande all regleringen är väsentligen utan betydelse för rättsägare - s. k. oskadlighetsprövning - får dock inbetalning underlåtas. I fråga om ersättningens storlek gäller bl. a, atl den får gmndas på överenskommelse som innebär avsteg från lagens ersättningsregler endast efter fordringsha­vares medgivande, såvida inte oskadlighetsprövning kan ske. Möjligheten att ta ut beslutad ersättning av den betalningsskyldige är tryggad genom lagen om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning.

Vid en fastighetsreglering inom samverkansområdet har fastighetsbild­ningsmyndigheten lika stort ansvar för panträltshavare som eljest. Om fördelning av mark enligt andelstalen inte kan ske fullt ut, skall enligt 18 § andra meningen skillnaden utjämnas med ersättning i pengar.

Ersättningarna enligt 18 § denna lag är avsedda att tas upp samtidigt med avräkning enligl 5 kap. 15 § fastighetsbildningslagen, I avräkningen skall också tas upp ersäUning enligt 21 § denna lag för mark som överförts från fastighet som inte deltar i samverkan. Som jag nyss redovisat utgör ersätt-ningama fastighelsbildningslikvider enligt fastighetsbildningslagen, vilka normalt skall inbetalas till statens lantmäteriverk för fördelning mellan fordringsägare i fastigheter som minskar i värde. Betalningen regleras

Prop. 1985/86:2

80

alltid mellan fastigheterna. Detta gäller även det fall all ersättning skall utgå till eller betalas av delägarna i en marksamfällighel. Som jag tidigare nämnde blir betalningar i de nu avsedda fallen tryggad av förmänsrätt enligt den nyss aviserade ändringen i lagen om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning.

Förhållandet är i princip detsamma för innehavare av fordran i fastighe­ter som ingår i exploateringsföretaget, I dessa fall skall fastigheterna enligt 18 § tilldelas bebyggbar mark eller, om det inte kan ske fullt ut, tilldelas ersättning i pengar. För betalning av sådan ersättning gäller 5 kap. 16 § fastighetsbildningslagen.

I vissa fall kan det för genomförande av exploateringen vara lämpligt att mark från en deltagande fastighet överförs till en marksamfällighet. Ande­len i marksamfällighelen kommer då att tillhöra de deltagande fastigheter­na och utgör således även i fortsättningen säkerhet för fordran. Sker avstyckning från marksamfällighelen, skyddas fordringshavare genom be­stämmelserna i 10 kap. 2§ andra stycket fastighetsbildningslagen. Dessa innebär att avstyckning, i de fall delägande fastighet svarar för inteckning, får ske endast om ett belopp, som enligt fasfighetsbildningsmyndighetens bedömning motsvarar värdet av den intecknade fastighetens andel i den mark som avstyckas, inbetalas till myndigheten för fördelning. Inbetalning behöver dock inte göras om inteckningshavaren ger siU medgivande till avstyckningen eller oskadlighetsprövning görs,

19§

Om exploateringssamfälligheten begär det, får fastighetsbildningsmyn­digheten förordna att fastigheter, som inte ingår i exploateringssamfällig­heten, genom fastighetsreglering helt eller delvis skall avstås och överföras till en eller flera fastigheter eller bilda en samfällighet för de deltagande fasfigheterna. Sådant förordnande får dock meddelas endast under fömt­sättning att

1.

marken är belägen inom samverkansområdet och omfattas av en detaljplan som har antagits efter det att exploaleringsbeslutet vann laga kraft,

2.

det framgår av planen att den skall genomföras enligt denna lag och

3.

marken behövs för att exploateringen skall kunna genomföras i enlig­het med planen.

I förhållande till 19 § i förslaget i den återkallade propositionen 1981/82:221 har endast sädana ändringar gjorts som föranleds av att da­gens stads- och byggnadsplaner enligt PBL ersätts med en enda planform - detaljplanen - och att den statliga faställelseprövningen slopas.

Som jag har anfört bl, a. i den allmänna motiveringen (avsnitt 2,3.2) skall en exploateringssamfällighet ha rält att överta sådan mark inom samver­kansomrädel som omfallas av en antagen detaljplan och som tillhör fasfig­heter vars ägare avböjt deltagande i exploateringsföretaget, Sådani överta­gande får dock ske endast om marken omfattas av en detaljplan som har antagils efter del att exploateringsbeslutet vann laga kraft och endast i den

Prop. 1985/86:2

81

utsträckning som behövs för att exploateringen skall kunna genomföras i enlighet med exploaleringsbeslutet. Som ytterligare förutsättning gäller att det av planen skall framgå att den skall genomföras enligt denna lag. Bestämmelser om detta tas upp i förevarande paragraf. Som jag fömt nämnde gäller hämtöver skyddsregeln avseende bebyggd mark i 17 §.

Den mark som avstås torde normall tillföras någon dellagande faslighet eller bilda en marksamfällighet. Den kan emellertid också tillföras t, ex. en gatufasUghet som ägs av kommunen. Den rätt som exploateringssamfäl­ligheten fär är således till sin natur inget annat än en rätt lill marköverfö­ring, som kan innebära att all mark ull en fastighet överförs till en annan enhet inom samverkansområdet.

Om en fasfighetsreglering med stöd av denna paragraf måsle ske innan det ännu kan avgöras vart marken skall överföras, bör den tillföras en samfällighet. Detta förutsätter emellertid alt fastighetsbildningslagen änd­ras. Enligl gällande bestämmelser får nämligen samfälligheter i princip endast bildas för ändamål som är av stadigvarande betydelse för flera fastigheter (6 kap, 1 § fastighetsbildningslagen), I förslaget till följdlag­sliftning till PBL som regeringen den 25 april 1985 remitterade till lagrådet, föreslås en ny bestämmelse i fasfighetsbildningslagen som gör det möjligt all bilda särskilda samfälligheter av mark som ingår i samverkansområdet för en exploateringssamfällighet.

När fråga uppkommer om överföring av mark enligt 19 § gäller de be­stämmelser om förfarandet som anges i 8 kap. 7 § faslighetsbildningslagen. De innebär bl, a, att ägaren till den faslighet som blir föremål för marköver­föring och övriga berörda sakägare skall underrättas om överföringen innan regleringsfrågan får företas lill slutlig behandling och att anmälan skall göras till inskrivningsmyndigheten för anteckning i faslighetsboken. Ägaren till fastigheten är också skyldig att lämna upplysningar om inneha­vare av särskilda rättigheter i fastigheten. Hänvisningen till 8 kap. 7§ fastighetsbildningslagen medför vidare att ett förordnande om marköver­föring skall tas upp i fastighetsbildningsbeslutet.

20 §

Om ägaren till en fastighet som inte ingår i exploateringssamfälligheten begär det, skall mark från den fastigheten inlösas och genom fastighetsreg­lering överföras till en eller flera fastigheter eller bilda en samfällighet för de deltagande fastigheterna. Skyldighet atl lösa marken föreligger dock endast under fömtsättning att

1,

marken är belägen inom samverkansområdei och omfattas av en detaljplan som har antagits efter det alt exploateringsbeslutet vann laga kraft,

2,

det framgår av planen att den skall genomföras enligt denna lag och,

3,

marken behövs för att exploateringen skall kunna genomföras i enlig­het med planen.

Inlösen skall begäras hos fastighetsbildningsmyndigheten senast sex månader efter det att beslutet alt anta detaljplanen vann laga kraft,

6   Riksdagen 1985/86. 1 saml. Nr 2

Prop. 1985/86:2

82

Paragrafen motsvarar 20 i den återkallade propositionen 1981/82:221 med de sakliga förändringar som är föranledda av au förevarande lag samordnas med PBL.

Paragrafen motsvarar i huvudsak vad som har föreslagits i PBL (14 kap. 1 § första siycket) beträffande mark som enligt en detaljplan är avsedd för allmän plats. En skillnad i förhållande till del förslaget är att den nu föreslagna 20 § omfattar även mark som är avsedd för enskilt bebyggande, Mofivet till denna skillnad har jag utvecklat i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5,4).

När fråga väcks enligt denna paragraf är förrättningsformen den mest lämpade för reglering av ersättningsanspråken. Det är då möjligt atl ge­nomföra regleringarna vid samma förrättning som övriga marköverföringar i exploateringsföretaget och överföra den ianspråktagna marken till de fastigheter som sluUigl skall motta den.

Begäran om inlösen skall enligt andra stycket göras senasl sex månader efter det att beslutet att anta planen vann laga kraft. Som jag har anmärkt i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5.4 och 2,5,6) har fidsgränsen sex månader valts för att ge fastighetsägare, som är berättigad att begära inlösen, skäligt rådmm utan att för den skull fördröja genomförandet av exploateringssamverkan. Det leder bl, a, fill att fiden för exploateringssam­verkans genomförande bör i de fall en inlösensituation kan påräknas, inkludera sexmänadersfristen.

Ersättning

21 §

Om mark enligt 19 eller 20 § överförs till annan fastighet eller till en samfällighet, skall ersättningen bestämmas med tillämpning av 4kap, ex­propriationslagen (1972: 719), Hänsyn skall dock inte tas till den inverkan som detaljplanen kan ha haft på markens värde.

Vid bestämmande av ersättning enligt första stycket skall vad som sägs i 4 kap. 3§ expropriationslagen fillämpas i fräga om värdeökning som ägt rum under tiden från dagen lio år före den då exploaleringsbeslutet vann laga kraft.

Om innehavaren av en rättighet som minskar en fastighets värde är berättigad fill ersättning, skall det värde som tillgodoräknas fastighetens ägare minskas med ett belopp som motsvarar den värdeminskning för fastigheten som rättigheten har inneburit. Om det värde som skall tillgo­doräknas faslighetens ägare ej kan minskas utan att skada uppkommer för innehavare av fordran med bättre rätt, minskas i stället ersättningen till rättighetshavaren med motsvarande belopp.

När ersättning skall bestämmas i samband med marköverföring enligt 19 eller 20 § skall enligl första stycket bestämmelserna i 4 kap. expropriations­lagen tillämpas med vissa modifikationer. Hänvisningen innebär i huvud­sak följande. För en fastighet som överförs i sin helhet skall löseskilling betalas med belopp som motsvarar fastighetens marknadsvärde. Överförs bara en del av en fastighet, skall ersättningen betalas med belopp som

Prop. 1985/86:2

83

motsvarar den minskning av fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom överföringen. I båda fallen kan fastighetsägaren dessutom få ersätt­ning för annan skada som uppkommer, I vissa fall skall löseskilling och annan ersättning jämkas med tillämpingav bestämmelserna i 4 kap, 2-5 §§ expropriationslagen.

Vid beräkning av markens värde skall i exploateringssammanhang bortses från sådan inverkan på värdet som föranleds av den detaljplan som exploateringen avser. Motivet till denna föreskrift har jag redovisat i den allmänna motiveringen (avsnitt 2,2.2), För inverkan från ny eller ändrad detaljplan är principen således densamma som gäller när expropriationstill­ständ söks först och detaljplan därefter antas, nämligen att man - beträf­fande mark för enskilt bebyggande - skall bortse från inverkan av sådan plan när ersättningen bestäms. Är det t. ex. fräga om mark som enligl äldre plan varit avsedd till gata eller annan allmän plats skall ersättningen be­stämmas på samma sätl som om inlösen skett enligt den äldre planen.

I andra stycket anges hur 4 kap. 3 § expropriationslagen skall tillämpas vid bestämmande av ersättning. En motsvarande bestämmelse finns i 13 § första stycket anläggningslagen.

Efter mönster från bl. a. fastighetsbildningslagen (5 kap, 12 § tredje stycket) och anläggningslagen (13 § andra stycket) har i tredje stycket tagits in föreskrifter om beräkning av ersättningen när det finns rättighetshavare som är berättigade till ersättning,

22 §

Ersättning enligt 21 § skall betalas inom tre månader efter det att ersätl-ningsbeslutet vann laga kraft. Om ersättningen betalas efter utgången av denna frist, skall ränta på ersättningen betalas enligt 6§ räntelagen (1975: 635) frän fristens utgång. Har fillträde skett före fristens utgång, skall ränta belalas även enligt 5 § räntelagen från den dag tillträdel skedde till dess betalning sker eller till dess ränta skall betalas enligt andra mening­en denna paragraf.

Paragrafen har utformats med 32 § anläggningslagen som förebild.

Nägra bestämmelser om vem som skall erlägga ersättningen anges inte i paragrafen. Av reglerna i lagen om förvaltning av samfälligheter följer dock att betalningsskyldigheten skall fullgöras av samfällighetsförening, om sådan bildats, I annat fall har de deltagande fastighetsägarna enligt allmänna rättsregler solidariskt att svara för betalningen.

I fråga om ersättningar enligt 21 § skall 5 kap, 16 § fastighetsbildningsla­gen om nedsättning av ersättningsbelopp hos myndighet lillämpas. Detta framgår av hänvisningen i 16§ till bl,a. 5 kap. 16§ fastighetsbildningsla­gen.

Prop. 1985/86:2

84

Överenskommelse mellan fastighetsägare m. m.

23      §

Undantag får göras från 11, 17, 18, 21 och 22§§, om de fastighetsägare och andra sakägare vilkas rätt berörs av fastighetsregleringen medger det.

Avser regleringen fastigheter som svarar för fordran, får undantag enligt första stycket med stöd av ägarens samtycke ske endast om även fordring­ens innehavare medger del. Besväras en fastighet av gemensam inteck­ning, fordras dessutom de medgivanden från fastighetsägare och fordrings­havare som i 22 kap. 11 § jordabalken föreskrivs för relaxation. Medgivan­de av rättsägare behövs inte, om regleringen är väsentligen utan betydelse för honom.

Förslaget om exploateringssamverkan utgår, som tidigare flera gånger framhållits, från att frivillig samverkan föreligger mellan fastigheternas ägare och att exploaleringsbeslutet kan grundas på den träffade överens­kommelsen. I första stycket anges vilka regler i lagen som får åsidosättas genom överenskommelse. Det gäller reglerna om andelstal (11 §), skydd av byggnad (17§), tilldelning av mark och utjämning i pengar (18§) samt om ersättnings storlek och utbetalning (21 och 22§§),

Andra stycket innehåller föreskrifter fill skydd för rättsägare som inte själva kan bevaka sina intressen vid förrättningen. Andra styckel har utformats efter förebild av bl, a, 5 kap, 18 § andra styckel fastighetsbild­ningslagen.

Verkställighet m. m.

24      §

När exploateringsbeslut har meddelats, skall i faslighetsboken eller tomträttsboken införas uppgift om vilka fastigheter som ingår i samver­kansområdet. I fastighetsboken skall även införas beslutade förmånsrätts-belopp. När exploaleringsbeslutet enligt 25 § har upphört att gälla skall även del antecknas.

Som jag tidigare har påpekat skall exploateringsbeslutet och det eller de fastighetsbildningsbeslut som avser markreglering kunna meddelas i en och samma förrättning. Också övriga fastighetsbildningsbeslut m.m. som kan behövas för att genomföra exploateringen kan meddelas i den förrätt­ningen. Exploateringsförrättningen kan således komma att pågå under en relativt lång tid efler del en ansökan om exploateringssamverkan anhängig­gjorts och få betydande verkningar för berörda fastigheter. Härtill kommer att en samfällighetsförenings bidragsfordran i de deltagande fastigheterna i vissa fall är förenad med förmånsrätt. Med hänsyn till bl, a. dessa omslän­digheler är det angeläget att kreditgivare och de som avser all förvärva fasligheter som berörs av exploateringen får vetskap om företaget, I före­varande paragraf har därför föreskrivits att i fastighetsboken eller tomt­rättsboken skall införas uppgifi om exploateringsbeslutet så snart det har meddelats. Anteckning skall också göras när beslutet har upphört alt gälla

Prop. 1985/86:2

85

enligt 25 §. Av samma skäl bör i förekommande fall också antecknas i fasfighetsboken del förmånsrättsbelopp som beslutas enligl 13 §,

I fastighetsbildningssammanhang är det gängse förfarandet att anteck­ning sker i faslighetsregistret. Med hänsyn till att exploateringssamverkan endast avser en begränsad tidsperiod anser jag emellertid alt det inte är påkallat atl belasta faslighetsregistret med någon anteckning i frågan,

25 §

Exploateringsbeslutet upphör att gälla vid den udpunkl när exploate­ringen enligt beslutet skall vara slutförd.

Om det finns särskilda skäl får fastighetsbildningsmyndigheten förlänga tidsfristen.

Enligt första stycket upphör exploaleringsbeslutet atl gälla vid den fid-punkt när exploateringen skall vara slutförd. Detla innebär ett krav på samfällighetsföreningen eller de delägare som förvaltar samfälligheten att fullfölja exploateringen inom föreskriven tid. Del medför också att exploa­teringsbeslutet inte blir gällande under lång tid utan all någon exploatering sker. När den angivna tidpunkten inträffar upphör exploateringssamfäl­ligheten, såvida inte liden förlängs.

Förfaller ett exploateringsbeslul upphör den sakrättsliga sammanslut­ningen av de deltagade fastigheterna. Av 61 § lagen om förvaltning av samfälligheter följer att samfällighetsföreningen skall upplösas när exploa­teringssamfälligheten upphört att bestå.

Av andra stycket framgår att faslighelsbildningsmyndigheten får besluta om förlängning av fidsfristen för exploateringen, om särskilda skäl förelig­ger. Eftersom exploateringsbeslutet normalt meddelas på elt tidigt stadium i exploateringsprocessen, kommer det ofta all vara svårt att ange tiden när exploateringen skall vara slutförd. En möjlighet att kunna förlänga denna tid bör därför finnas. Att ofömtsedda händelser inträffar, som gör att den beslutade tiden inte kan hållas bör således vara ett skäl att besluta om förlängning av tiden. Överklaganden som leder till långa handläggningsti­der hos beslutande myndigheter kan vara sådana oförutsedda händelser, Elt annal särskilt skäl kan vara att del bedöms återstå endast en kort tid innan en delaljplan finns eller exploateringen är avslutad. Över huvud taget bör förlängning kunna beslutas om ell aktivi arbete pågår för att genomföra företaget och det således finns skäl att anta att del verkligen kommer att genomföras pä avsett sätl. Föriängning bör således kunna beslulas utan alt sådana ändrade förhållanden som avses i 26 § har inträtt. Om exploateringen inte genomförs på grund av att de föruisättningar som låg till grund för exploateringsbeslutet väsenUigt ändrats, kan frågan om atl fortsätta exploateringssamverkan prövas antingen vid en ny förrättning eller vid en omprövning enligt 26 §,

Beslul om förlängning av tiden för exploateringen måste fattas innan tidsfristen gått ul och exploateringsbeslutet upphört. Som regel bör initia-

Prop. 1985/86:2

86

tiv till förlängningen komma från sakägarhåll, men fastighetsbildningsmyn­digheien har också möjlighet att självmant la upp frågan. Ett sådant initia­tiv från myndigheten kan bli aktuellt då det ursprungliga initiativet till exploateringssamverkan kommer från kommmunen. Någon skyldighet för myndigheten att kontrollera om det finns behov av förlängning av tidsfris­ten skall dock inte föreligga. Eftersom frågan om föriängning normalt kommer att bli aktuell under pågående förrättning, har fastighetsbildnings­myndigheten ändå ett intresse av att se till att exploateringsbeslutet inte i onödan förfaller. Samrådsskyldigheten med sakägarna och kommunen gäller även i detta sammanhang. Framför allt är kommunens inställning viktig och kommunens ytlrande bör få stor betydelse för faslighetsbild-ningsmyndighetens beslut i förlängningsfrågan, Någol särskill medgivande av kommunen för att förlänga en fidsfrist bör dock normalt inte krävas. Om detaljplanens genomförandetid har gått ut ligger del i sakens natur att kommunens medgivande inhämias.

Beslut om förlängning meddelas inte vid förrättning utan är i likhet med vad som gäller enligt anläggningslagen att betrakta som en särskild åtgärd.

I 33 § första och tredje styckena anläggningslagen finns föreskrifter som motsvarar den nu föreslagna 25 §,

Verkan av ändrade förhållanden m. m.

26 

§

Inträder innan exploateringsförrättningen avslutats ändrade förhållan­den som väsentligt inverkar på en fråga som har avgjorts slutligt genom exploateringsbeslut, kan frågan tas upp till förnyad prövning.

En fastighet får utträda ur exploateringssamfälligheten endast om utträ­det kan ske utan olägenhet för övriga fastighetsägare.

Som jag framhåUit i den allmänna mofiveringen (avsnitt 2.4) innebär det av mig förordade förfarandet att förrättningshandläggningen kommer att pågå ända tills de fastighetsregleringsåtgärder som krävs är slutförda. Exploateringsbeslutet kan däremol vinna laga kraft på eU tidigt stadium, t, ex, om ett delbeslul meddelas för att en samfällighetsförening skall kunna bildas.

Paragrafens lydelse överensstämmer med den som lagrådet har föresla­git (bilaga 4).

Första stycket motsvarar 35 § anläggningslagen och föreskriver att en fråga, som behandlats i eU exploateringsbeslut som vunnit laga kraft, får tas upp till förnyad prövning om ändrade förhållanden inträtt som väsent­ligt inverkar på frågan. Därmed avses i princip att det skall vara fråga om nya eller ändrade förhållanden av rent faktisk natur och inte bara om annat bedömande av föreliggande fakta. Omprövning bör dock i vissa fall kunna medges även när föreliggande fakta tidigare bedömts felaktigt. Är de deltagande fastigheternas ägare ense om att beslutet bör ändras och finns det inte hinder av annal slag, bör sålunda omprövning som regel inte

Prop. 1985/86:2

87

vägras, I vissa sådana situationer kan det dock vara nödvändigt att ocksä kommunens samtycke inhämtas.

Skäl till omprövning kan uppkomma av flera anledningar. De planmäs­siga förutsättningarna kan t, ex. förändras mellan tidpunkten för exploate­ringsbeslutet och plangenomförandet. Oförutsedda omständigheter i fråga om de grundläggande fömlsättningarna för exploateringssamverkan o.d. bör också i vissa fall kunna leda till omprövning, liksom väsentliga föränd­ringar av möjligheterna att avyttra de färdiga tomterna på marknaden. Över huvud taget bör exploateringsföretag som på grund av ändrade fömt­sättningar visar sig leda till en klar förlust kunna avvecklas.

Det kan också vara ett skäl till omprövning atl en fastighetsägare, som tidigare avböjt att medverka i företaget, begär att få delta i samverkan, I sådana fall bör fastigheten i första hand kunna inträda i samfälligheten efter överenskommelse som godkänns av fastighetsbildningsmyndigheten enligt 32 §. Träffas inte överenskommelse bör det även i sådana fall i princip krävas att ändrade förhållanden har inträffat som väsentligt inverkar på frågan för att en omprövning skall kunna komma till stånd.

Vid en omprövning tillämpas samma förfarande och villkor som vid den urspmngliga prövningen. Således fordras att komunen beslutar om plan­ändring när det gäller sådana förändringar som påverkar samverkansområ­dets avgränsning eller andra förutsältningar för företaget som kan ha getts av kommunen i planen. Även opinionsvillkoret skall prövas på nytt. Vid denna prövning skall givetvis de åtgärder som redan vidtagits inom ramen för den pågående exploateringssamverkan beaktas.

Det är emellertid samtidigt väsentligt för exploateringens genomförande atl kretsen deltagande fastighetsägare inte ändras genom att någon eller några fastighetsägare utträder. Ett sådani utträde kan annars försätta de kvarvarande fastighetsägarna i en svår situation, särskilt om en fastighets­ägare med stor andel i företaget begär utträde, 1 andra stycket föreskrivs med hänsyn härtill att utträde ur exploateringssamfälligheten får ske en­dast om utträdet kan ske utan olägenhet för de andra fastighetsägarna. Det bör således inte godtas som skäl för utträdet att kostnaderna för företaget blivit högre än vad fastighetsägaren antog. Har en fastighetsägare endast ett lågt andelstal i exploateringen bör dock även en försämrad ekonomi kunna beaktas.

27§

Beslutas om ändring i fråga om de fastigheter som skall ingå i exploate­ringssamfälligheten och förvaltas samfälligheten av en samfällighetsför­ening, skall det prövas om föreningen skall upplösas.

I likhet med vad som gäller enligt anläggningslagen (36 §) lämnar mitt förslag möjlighet fill att man på två skilda sätt kan klara av den ekonomiska reglering som föranleds av att exploateringsbeslutet omprövas. Den eko­nomiska regleringen kan tillgå antingen så att den befintliga samfällighets-

Prop. 1985/86:2

88

föreningen upplöses och en ny bildas eller så att en avräkning sker direkt mellan delägarna enligt 28-30§§, 1 förevarande paragraf regleras möjlighe­ten för fastighetsbildningsmyndigheten att under den pågående förrättning­en eller i samband med en ny förrättning förordna om upplösning av en befintlig samfällighetsförening.

För all en samfällighetsförening skall få upplösas krävs att den betalat sina skulder och skiftat sina eventuella fillgångar. Det kan därför ta lång tid innan föreningen sluUigt upplösts. Detta förhållande hindrar dock inte att en ny förening bildas och tillträder förvaltningen av exploateringssamfäl­ligheten,

2S§

Om en faslighet inom samverkansområdet skall inträda i exploaterings­samfälligheten, skall ägaren betala ersättning till övriga delägare för den andel i ett enligt 30 § beräknat överskott som tillförs honom genom anslut­ningen.

Första stycket skall tillämpas även när en fastighets andelstal höjs.

Paragrafen motsvarar 37 § anläggningslagen. Den innehåller bestämmel­ser om ekonomisk reglering när en fastighet inträder i en bestående exploa­teringssamfällighet och när en faslighets andelstal höjs.

I dessa fall skall fastighetens ägare enligt/örs/a stycket betala ersättning för den andel i samfällighetens överskott som filiförs honom genom anslut­ningen. Hur överskottet beräknas anges i 30§.

När samfälligheten förvaltas av en samfällighetsförening, innebär en anslutning automafiskt att fastighetsägaren blir skyldig att efter fastighe­tens andelstal bidra lill betalning av föreningens förbindelser. Vid beräk­ningen av överskott enligt 30 § skall hänsyn därför tas till sådana förbin­delser. Här bör framhållas att Ull en förenings förbindelser hör även den fordran på föreningen som delägarna har för värdet av tillskjuten mark. Förvaltas samfälligheten däremot direkt av delägarna, innebär anslutning­en inget ansvar för de förbindelser som de tidigare delägarna åtagit sig.

Som överskott skall i detta fall anses värdet av utförda anläggningar. Del synes lämpligl att ersättningsskyldigheten enligt denna paragraf då helt eller delvis fullgörs på så sätt att den inträdande genom särskild utfästelse övertar ansvarei för en del av dessa förbindelser (jfr prop. 1973:160 s. 258),

När en redan ansluten fastighets andelstal höjs behövs en ekonomisk reglering av i princip samma slag som vid nyanslutning. Delta regleras i andra stycket.

29 §

Om en fastighet utträder ur exploateringssamfälligheten, skall ägaren tillerkännas ersättning av övriga delägare för den andel i ett enligl 30 § beräknat överskott som han föriorar genom utträdet. Föreligger enligt samma paragraf underskott skall han betala ersättning för sin andel i detta.

Första stycket skall fillämpas även när en fastighets andelstal minskas.

Prop. 1985/86:2

89

I denna paragraf meddelas bestämmelser om ekonomisk reglering när en fastighet utträder ur en bestående samfällighet och när en fastighets an­delstal minskas. Bestämmelsen motsvarar 38 § anläggningslagen.

På motsvarande sätt som vid inträde skall ägaren till en fastighet som utträder erhålla ersättning för sin andel i ett eventuellt överskott. Förvallas samfälligheten av en samfällighetsförening torde det åligga denna alt betala ersättning till den utträdande för den andel i samfällighetens överskott som han förlorar genom utträdet, I annal fall får skyldigheten anses åvila kvarvarande delägare i samfälligheten, var och en efter sill andelstal (jfr prop, 1973:160 s.259). Föreligger underskott, vilket endast kan förekom­ma vid föreningsförvaltning, är den utträdande skyldig aU betala sin andel härav till samfällighetsföreningen.

De bestämmelser, som gäller vid en fastighets utträde ur en bestående samfällighet, bör tillämpas på motsvarande sätt när en fastighets andelstal minskar. Stadgande härom finns i andra stycket.

30 §

Förvallas exploateringssamfälligheten av en samfällighetsförening, skal! vid tillämpning av 28 och 29 §§ samfällighetens överskott eller underskoll anses motsvara skillnaden mellan värdet av gjorda investeringar och för­eningens tillgångar, å ena sidan, och föreningens förbindelser, å den andra,

I andra fall skall värdet av gjorda investeringar anses som överskott.

Paragrafen, som motsvarar 39 § anläggningslagen, anger grunderna för beräkning av överskott eller underskott i de fall som regleras i 28 och 29 §§, Innehållet i paragrafen överensstämmer i sak med utredningens förslag. Enligl betänkandet skall 39 § anläggningslagen i sin helhet tillämpas vid förändringar i fråga om delägarkrets och andelstal. Det innebär bl. a. att värdet av befintliga anläggningar skall uppskattas efter vad som är skäligt med hänsyn främst lill koslnaderna för anläggningarnas utförande och till anläggningarnas ålder och fortsatta användbarhet.

Till skillnad från utredningsförslaget på denna punkt anser jag att det inte bör lagfästas vilken metod som skaU användas vid värderingen av anläggningarna. Eftersom det är i första hand investeringarnas effekter på fastigheternas marknadsvärden som skall bedömas, kan en kostnadsvär­dering inte vara annat än ett hjälpmedel i delta sammanhang. Värdet av en anläggning kan många gånger avvika från kostnaden för densamma på grund av l.ex. ändrade behov av anläggningen, högre kvalitet på utföran­det än erforderligt, slitage, ålder m.m. För alt inte låsa bedömningarna i dessa situationer innehåller mitt förslag inget stadgande på denna punkl. Jag vill därmed betona att det här mer är fråga om en skälighetsbedömning än en på mätbara faktiska förhållanden grundad matematisk beräkning (jfr prop. 1973:160 s. 260),

Prop. 1985/86:2

90

31§

I fråga om betalning av ersättning enligt 28 eller 29 § tillämpas 22 §,

Paragrafen överensstämmer med molsvarande regler i 40 § anläggnings­lagen.

32        

§

En överenskommelse att en fastighet skall inträda i eller utträda ur exploateringssamfälligheten eller alt en fastighets andelstal skall ändras har samma verkan som beslut vid ny exploaleringsförrättning, om den godkänns av faslighelsbildningsmyndigheten. Sådant godkännande får lämnas endast om det är uppenbart att överenskommelsen inte strider mot denna lag.

Paragrafen motsvarar 43 § anläggningslagen.

Fastighetsbildningsmyndigheten får godkänna en överenskommelse en­dast om det är uppenbart att den inte strider mot denna lag. Därmed avses sådana regler som inte kan åsidosättas genom överenskommelse mellan de berörda sakägarna, t. ex. de grundläggande kraven för att exploaterings­samverkan skall få ske. Överenskommelsen måste också ligga inom ramen för vad som medges i detaljplanen eller områdesbestämmelserna. En över­enskommelse kan innebära att inträde i samfälligheten medges för en fastighet som är belägen inom samverkansområdet och vars ägare tidigare avböjt att delta. Däremot kan inte en faslighel, som ligger utanför samver­kansområdet, inträda genom en överenskommelse. En överenskommelse som innebär att samfällighetens möjligheter att genomföra exploaterings­företaget allvarligt försvåras bör inte heller godkännas. Över huvud taget bör en överenskommelse inte godkännas om det råder minsta tveksamhet om överenskommelsens förenlighet med denna lag (jfr prop, 1973:160 s, 263),

När en samfällighetsförening förvaltar exploateringssamfälligheten bör en överenskommelse träffas mellan föreningen och ägaren av den fastighet som skall inträda i eller utträda ur samfälligheten. Föreligger delägarför­valtning måste samtliga delägare biträda överenskommelsen. Överens­kommelsen bör i allmänhet upprättas skriftligen. Den kan emellertid också ingås vid ett förrätlningssammanträde och tas upp i protokollet.

Domstolsprövning m. m.

33        

§

I fråga om överklagande av beslut eller åtgärder av faslighelsbildnings­myndigheten enligl denna lag tillämpas 15 kap. fastighetsbildningslagen (1970:988). Bestämmelserna om fasfighetsbildningsbeslul skall därvid ull-lämpas även på exploaleringsbeslutet.

Vid tillämpning av 15 kap. 6§ faslighetsbildningslagen i ärenden om godkännnande enligt 32 § denna lag räknas besvärsfiden från dagen för fastighetsbildningsmyndighetens beslul. Beslut om sådant godkännande får överklagas av byggnadsnämnden på det sätt och inom den lid som gäller för sakägares Överklagande av exploateringsbeslut.

Prop. 1985/86:2

91

Paragrafen har utformats med 30 § anläggningslagen som förebild och har getts den lydelse som lagrådel har föreslagit (bilaga 4),

Reglerna om förfarandet vid förrättning för exploateringssamverkan har i allt väsentligt anpassats till motsvarande bestämmelser i fastighetsbild­ningslagen (jfr 9§). Bestämmelserna om domstolsprövning har därför i första stycket utformats i nära anslutning till 15 kap, fastighetsbildningsla­gen. De bestämmelser som i kapitlet avser fastighetsbildningsbeslut skall därvid tillämpas på exploateringsbeslutet.

Som jag närmare beskrivit i den allmänna motiveringen (avsnitt 2,5.6) har en exploateringssamfällighet tillagts förhållandevis långtgående befo­genheter att ta i anspråk behövlig mark för exploateringsföretagel även från fastighetsägare som avböjt att delta. Samtidigt gäller åtskilliga regler som tillgodoser sådana fastighetsägares intressen, bl, a. skyldigheten enligt 4 § att söka alternativa lösningar för exploateringen, opinionsvillkoret i 5 §, skydd av bebyggd mark i 17 §, begränsningarna i rätlen att överföra mark enligt 19 § samt samfällighetens skyldighet alt inlösa mark enligt 20§. Icke dellagande fastighetsägare kommer därmed atl i egenskap av sakägare kunna överklaga en stor del av de beslut som fattas under exploateringsför­rättningen.

I andra stycket har tagits upp en bestämmelse som klargör att besvärsfi­den i ärenden om godkännande enligt 32 § skall räknas från dagen för faslighetsbildningsmyndighetens beslut. Även kommunen fär föra talan mol ett sådant beslut.

34 §

Bestämmelserna i 16-18 kap. faslighetsbildningslagen (1970:988) om rättegången i fastighetsbildningsmäl skall tillämpas pä mål som fullföljs enligt 33 §, Därvid skall i fråga om ersättning med anledning av fastighets­reglering enligt 19 eller 20 § gälla vad som föreskrivs beträffande mål om inlösenersättning.

Enligt denna paragraf skall 16-18 kap. fasfighetsbildningslagen lilläm­pas på mål som fullföljs enligt 33§, 16kap. fastighetsbildningslagen be­handlar förfarandet vid fastighetsdomstol, 17kap. rättegången i hovrätt och 18kap. rättegången i högsta domstolen. I denna del överensstämmer paragrafen med 31 § första siycket anläggningslagen.

Enligt I6kap. 14 § faslighetsbildningslagen skall i mål om markersättning m.m. sakägare, som avstår mark eller särskild rättighet, fä gottgörelse för sin kostnad oberoende av utgången av målet, Molsvarande princip bör gälla i fråga om överföring av mark från fastigheter som inte deltar i exploateringssamfälligheten, dvs, när fastighetsreglering sker med slöd av 19 eller 20§, Ett stadgande härom har tagits upp i paragrafen.

Prop. 1985/86:2

92

Övergångsbestämmelser

Denna lag träder i krafl den I januari 1987,

Den som innehar en faslighet med ständig besittningsrätt eller med fideikommissrätt skall vid tillämpningen av denna lag anses som fastighe­tens ägare.

Vad som enligt denna lag gäller för del fall alt en fastighet svarar för fordran skall tillämpas även när en faslighel besväras av rätt till avkomst eller annan förmån.

I bestämmelserna om lagens ikraftträdande har jag tagit upp några äldre rättsinstitut som är under avveckling. Sålunda stadgas att den som innehar en fastighet med ständig besittningsrätt eller fideikommissrätt skall vid tillämpning av lagen anses som fastighetens ägare. Den ständiga besitt­ningsrätten utgörs i huvudsak av s.k. åborätt och rätt till ofri tomt i stad. Vidare har angetts atl vad som gäller för en faslighel som svarar för fordran även skall gälla när en fastighet besväras av avkomsträtt eller annan förmån. En motsvarighet till dessa bestämmelser finns i 5 § och 6§ första stycket lagen (1973:1151) om införande av anläggningslagen (1973: 1149) och lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter.

5    Hemställan

Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag atl regeringen

föreslår riksdagen att

dels anta det av lagrådet granskade lagförslaget med vidtagna ändringar, dels godkänna vad jag har förordat om undantag från markvillkoret i

fråga om bostadslån.

6    Beslut

Regeringen ansluter sig fill föredragandens överväganden och beslutar att genom proposition föreslå riksdagen att anta de förslag som föredragan­den har lagt fram.

Prop. 1985/86:2

93

Bilaga 1

Nuvarande ordning samt sammanfattning vad avser ex­ploateringssamverkan av betänkandet (SOU 1979:65,66) Ny plan- och bygglag

1    Nuvarande ordning för genomförande av bebyggelseplaner

Enligt gällande byggnadslagsfiftning är det samhället som har ansvaret för att genom planläggning bestämma om bl. a. tätbebyggelse skall få komma till stånd. Det kommer till uttryck i 5 § andra siycket byggnadsla­gen. För att mark skall få användas till tätbebyggelse fömtsätts enligt bestämmelsema i detta stycke att marken vid planläggning prövats från allmän synpunkt lämpad för ändamålet.

Ansvaret för att genomföra detaljplaner, dvs. stads- eller byggnads­planer, är däremot delat mellan i första hand kommunen och fastighets­ägarna.

Kommunens ansvar för att genomföra en stadsplan är i princip begränsat fill gator och andra allmänna platser. För detta genomförande finns i byggnadslagstiftningen flera regler om rätt och skyldighet för kommunen att lösa mark som enligt planen är avsedd för gator eller andra allmänna platser och om skyldighet att anlägga och underhålla gator m. m.

Kommunen har emellertid också rätt att lösa kvartersmark inom omrä­den med stadsplan. Om tomtindelning har skett och fastighetsägarna inte genomför den inom viss tid efter fastställandet, kan nämligen kommunen lösa tomtdelar för att genomföra tomtindelningen. I övrigt ankommer det på fastighetsägarna att genomföra stadsplaner.

Inom områden med byggnadsplan svarar fastighetsägarna för genomfö­randel beträffande såväl kvartersmark som vägar och annan mark för allmän plats. För att utföra och underhålla anordningar som är gemensam­ma för flera fastigheter kan en vägförening enligl 3 kap, lagen (1939:608) om enskilda vägar bildas eller gemensamhetsanläggning enligt anläggnings­lagen (1973:1149) inrättas.

Byggnadslagstiftningen saknar i övrigt i stor utsträckning medel för samhället att få till stånd ett aktivt genomförande av de åigärder som fömtsätts när marken är i enskild ägo. Eftersom kommunen i sådana situationer är beroende av markägarnas vilja och förmåga att genomföra planer, kan dessa i hög grad inverka på både fidpunkten för och omfatt­ningen av genomförandet.

Riksdagen fastställde år 1967 riktlinjer för samhällets markpolitik (prop. 1967:90 resp. 100, L3U 1967:54 resp. SU 1967:100). I sammanhanget uttalades bl. a. att en aktiv kommunal markpolitik är nödvändig för att samhället skall få tillfredsställande kontroll över den komplicerade process

Prop. 1985/86:2

94

som samhällsbyggandel ulgör. Kommunerna har med hjälp av statligt kreditstöd i form av markförvärvslån och tomträltslån sedan dess förvär­vat stora markområden för bebyggelse. De uttalanden som gjordes i anslut­ning till de nämnda propositionerna har senare preciserats i olika samman­hang,

E.xploateringsavtal

En annan lösning för en kommun att skaffa sig nödvändig kontroll över plangenomförandet är aU ingå s. k. exploateringsavtal med markägaren.

Exploateringsavtal har fått en stor betydelse i genomförandeprocessen. När en stadsplan eller en byggnadsplan antas ställer kommunen ofta som krav att ett exploateringsavtal skall upprättas. Avtalets giltighet görs där­vid beroende av att planen fastställs i huvudsaklig överensstämmelse med det förslag som ligger till gmnd för avtalet.

Exploateringsavtal används för att komplettera bestämmelserna i den formella planen och bestämmelser i sådana författningar som berör genom­förandet. Avtalet utformas ibland som ett styrinstmment för genomföran­det (från detaljplanens antagande i kommunen till den planerade bebyggel­sens färdigställande). Det kan också begränsas till att reglera vissa åtgär­der, som behövs för att åstadkomma färdig tomtmark.

Några regler om exploateringsavtal finns inte i nu gällande lagsliftning. I två avseenden ger dock byggnadslagen gmnd för upprättande av exploa­teringsavtal. Inom områden med stadsplan kan med stöd av 70 och 73 §§ byggnadslagen förordnas att exploatören skall avslå mark, som behövs för gator eller andra allmänna platser eller allmänna byggnader samt att han skall bekosta anläggande av gator och anordningar för vatten och avlopp.

Beträffande byggnadsplanelagd mark kan en exploatör med stöd av 113 § byggnadslagen förpliktas atl utan ersättning upplåta obebyggd mark, som behövs för en väg eller någon annan allmän plats. Vidare kan del förordnas om nybyggnadsförbud intill dess att vägar, vattenförsörjning och avlopp för området har anordnats i erforderlig mån (110 § andra stycket byggnads­lagen).

Bestämmelser som motsvarar reglerna i 73 § byggnadslagen om gator, vatten och avlopp saknas vid exploatering inom en byggnadsplan. Det är emellertid trots detta ganska vanligt att en exploatör i ett exploateringsav­tal åtar sig att inom en byggnadsplan anlägga vägar och anordningar för vatten och avlopp.

Den gängse formen för elt exploateringsavtal är således att avtalet träffas mellan kommunen och en markexploatör. Exploatören är redan när avtalet träffas ägare till marken och behåller sådana delar av området som utgör kvartersmark för enskilt bebyggande, medan mark för gator, all­männa platser m, m. avstås till kommunen eller till en blivande anlägg­ningssamfällighet när marken har ställts i ordning för det avsedda ändamå­let.

Prop. 1985/86:2

95

På senare tid har en annan (sekundär) typ av exploateringsavtal blivit alll vanligare. Kommunen är i dessa fall ägare lill markområdet och infordrar anbud på områdets bebyggande. Den exploatör som efter bedömning av inkomna förslag anses böra komma i fråga för uppdraget, fär genom avtalet överta den kommunägda marken, genomföra exploateringen och därefter överlämna till kommunen de anläggningar, gator, vägar, ledningar m. m. som skall betjäna området. Denna typ av avtal benämns ibland "markupp­låtelseavtal". Markupplåtelsen sker många gånger efter upphandling ge­nom anbudskonkurrens i kommunens regi. Upplåtelsen kan även ske till en viss producent utan föregående upphandling, varefter byggnadsarbete­na upphandlas i konkurrens. Avtalen innehåller ofta bestämmelser med syfte att reglera förhållandet mellan exploatör och kommande köpare.

Fastighetsrättsliga genomförandemedel

Tekniken med exploateringsavtal fömtsätter i praktiken att marken är i en eller ett fåtal exploatörers hand. Är äganderätten mer splittrad ger lagstiftningen f, n. endast i vissa avseenden eller i vissa fall möjligheter att underlätta ett samordnat plangenomförande. Med stöd av fastighetsbild­ningslagen kan sålunda fastighetsindelningen bringas i överensstämmelse med planen. Fastighetsbildningslagen är uppbyggd så att sådana åigärder skall kunna genomföras oberoende av om de berörda fastighetsägarna kommer överens eller inte. Vissa regler hindrar dock alltför omfattande förändringar. I endast två fall kan fastighetsreglering innefatta fullständig inlösen av fastighet. Inlösen kan således ske dels för atl genomföra en fastställd tomfindelning, dels för alt genom fastighetsreglering åstadkom­ma en allmän förbättring av fastighetsbeståndet när området omfattar mark till ett flertal fastigheter med skilda ägare.

Genom anläggningslagen kan anläggningar, som är av stadigvarande betydelse för flera fastigheter, inrättas som gemensamhetsanläggningar. Liksom fastighetsbildningslagen är anläggningslagen uppbyggd på det sät­tet, att sådana gemensamma anläggningar som är nödvändiga för atl ge­nomföra en plan kan inrättas i princip oberoende av om de berörda fastig­hetsägarna kommer överens eller inte.

Såväl byggnadsnämnden som en fastighetsägare kan ta initiativ till åtgär­der enligt fastighetsbildningslagen eller anläggningslagen för att genomföra en plan.

Sammanfattningsvis kan således sägas att del för att genomföra en plan i princip krävs aktiva insatser av markägarna inom planområdet. Gällande ordning erbjuder endast begränsade möjligheter atl få till stånd samordna­de aktiva insatser inom planområdet där äganderätten är uppdelad på flera olika händer. Det kan därför vara svårt att inom sådana områden få till stånd exploateringsavtal och fastighetsbildningslagstiftningen ger inte till­räckligt stöd för en samordning. 1 sådana fall fordras således i praktiken att kommunen aktivt engagerar sig i genomförandet genom förvärv av marken eller åstadkommande av exploateringsavtal.

Prop. 1985/86:2

96

Fördelning av ökat markvärde tillföljd av plan

En annan olägenhet som uppkommer vid tätortsutbyggnad gäller fördel­ningen meUan fastighetsägarna av markens värdehöjning. När en detalj­plan fastställs medför det nämligen normalt en värdehöjning inom det planlagda området. Värdehöjningen motsvarar bl, a. värdet av den genom planen tillkommande rätten till bebyggelse. Är fasfighetsindelningen splitt­rad inom området, ligger det i sakens natur att detta värde ofta blir ojämnt fördelat mellan fastighetsägarna, eftersom värdehöjningens storlek i hög grad beror på storleken eller arten av den rätt till bebyggelse som de olika fasfigheterna tilldelas enligt planen. Fastigheter som inte får sådan rätt, t. ex. genom att de läggs ut som allmän plats, får inte alls någon värdehöj­ning.

Skall fastigheter eller fastighetsdelar inlösas enligt byggnadslagen eller förvärvas enligt expropriationslagen åstadkoms inte heller någon fördel­ning av en detaljplans värdeutfall på de berörda fastighetsägarna.

Vid fastighetsreglering enligt faslighetsbildningslagen finns däremot ett system för viss värdeutjämning. Fastighetsbildningslagens syslem medför dock vissa svårigheter att åstadkomma en utjämning av en detaljplans värdeutfall. Svårigheterna bottnar i att fastighetsbildningslagens tilldel­ningsregler i princip fömtsätter att en fastighets användningssätt inte för­ändras, medan en detaljplan oftast leder till en förändrad användning av de berörda fastigheterna. Vid den värdering, s. k. likvidvärdering, som sker i samband med marköverföringar för att bestämma fastigheternas ersättning efter det att en ny eller ändrad plan fastställts, tvingas man beakta den fördelning av rätten till bebyggelse som planen inneburit. Avträdaren av marken tillgodogör sig därmed planens värdeutfall och en faslighet som inte fått någon rätt till bebyggelse får inte del av värdeutfallet.

Vid en planläggning skall enligt 4 § byggnadslagen såväl allmänna som enskilda intressen tillbörligen beaktas. Att det således saknas medel för värdeutjämning mellan fastigheter som berörs av en detaljplan utgör en betydande olägenhet i planläggningsarbetet. Från allmän synpunkt ange­lägna planlösningar, som skulle innebära ett ojämnt värdeutfall, kommer ofta inte till stånd. Ibland är det med hänsyn härUll mycket svårt att över huvud taget få till stånd en planläggning av någorlunda rimlig kvalitet av områden med flera ägare. Å andra sidan händer det inte sällan atl planlös­ningar ger värdeutfall som från fastighetsägarnas synpunkt framstår som helt slumpartat.

2   Tidigare behandling av frågan om exploateringssamverkan

Såväl frågan om en samordning vid plangenomförande av enskilda intressen som frågan om värdeutjämning inom ett planområde har varit föremål för debatt under lång lid.

Prop. 1985/86:2

97

Under mitten av 1960-talel aktualiserades dessa frågor med avseende på frågan om samverkan mellan fastigheter för utvinning av sten och gms, I samband med behandlingen av nalurvärdsutredningens förslag till natur­vårdslag begärde riksdagen en utredning om möjligheterna att införa en lagsliftning om gmssamfälligheter (L3U 1964:41 s. 93, rskr 1964:371). Frå­gan har därefter tagits upp i flera motioner under slutet av 1960- och början av 1970-talet. Ett förslag till lagstiftning om täktsamverkan lämnades av gmstäktskommittén i betänkandet (SOU 1972:46) Landskapsvård genom täktsamverkan. Förslaget ledde inte fill någon lagstiftning. Frågan togs senare upp av naturvårdskommittén som i betänkandet (SOU 1979:14) Naturvärd och täktverksamhel lade fram elt förslag till lagstiftning om täktsamverkan.

Frågan om värdeuljämning mellan fastigheter vid detaljplanläggning be­handlades av expropriationsutredningen (SOU 1969:50 och 51) som före­slog särskilda regler om värdeuljämningsexpropriation. En allmän uppfatt­ning den gången bland remissinstanserna var atl syftet med expropriations-utredningens förslag var gott men att utredningens förslag var behäftat med sådana brister att det inte borde genomföras. Föredragande statsrådet ansåg att en gmndläggande svaghet i utredningens förslag var att utjäm­ningen avsågs åstadkommas genom att kommunen löste in mark, fastän det var fråga om mark som kommunen inte önskade förvärva. Statsrådet uttalade vidare att mycket i och för sig talade för behovet av ett värdeul-jämningsinstitut i samband med planläggning men att del fanns anledning att överväga om inte frågan borde lösas efter andra vägar än dem utred­ningen följt. Frågan överlämnades till bygglagutredningen för fortsalt ut­redning,

I principbetänkandet (SOU 1974:21) Markanvändning och byggande uttalade sig bygglagutredningen för en lagreglering av någon typ av exploa­teringssamfälligheter. Utredningens förslag innebar bl, a, att det i alla kommuner skulle finnas en kommunplan som omfattade kommunens hela område. 1 kommunplanen kunde, framhöll utredningen, göras den bedöm­ningen att ett område borde tas i anspråk för en viss exploatering utan att kommunerna alltid var intresserade av att expropriera marken och svara för utbyggnaden. Samtidigt kunde förhållandena vara sådana att marken var splittrad på flera ägare, vilket försvårade möjligheterna alt träffa ex­ploateringsavtal. Bl. a. i ett sådant läge borde enligt utredningen i en kommunplan kunna föreskrivas all områdets fortsatta planläggning skulle vara beroende av att de skilda ägarintressena samlades på en hand eller att en exploateringssamfällighet bildades.

Infördes regler om exploateringssamfälligheter syntes enligt bygglagut­redningen behovet av att vid sidan av dessa ha särskilda regler om värdeut­jämning falla bort.

Remissvaren över bygglagutredningens betänkande har publicerats i en sammanställning (SOU 1975:17). Utredningens principförslag om exploa­teringssamverkan fick i stort sett etl gynnsamt mottagande (se s, 68-71).

7    Riksdagen 1985/86. 1 saml. Nr 2

Prop. 1985/86:2

98

3   Utredningsförslaget

PBL-utredningen har i betänkandet (SOU 1979:65 och 66) Ny plan- och bygglag föreslagit regler om exploateringssamverkan. Syftet med förslaget är i första hand att tillhandahålla effektiva genomförandemedel, vilket i sin tur bör underlätta planeringen. Vidare avser förslaget rent allmänt att ta till vara det intresse och den vilja till ansvar som finns bland fastighetsägare och andra inom befintliga bebyggelsemiljöer att förnya och förbättra mil­jön. Detta är enligt utredningen många gånger en avgörande förutsättning för att förändringar över huvud taget skall kunna åstadkommas i sådana områden.

Bestämmelsema om exploateringssamverkan bör enligl utredningen inte begränsas till endast vissa angivna bebyggelsesituationer. Sådan samver­kan bör kunna användas också för att l.ex. underiätta fömyelse med förtätning av bebyggelsen i befintliga bebyggelsemiljöer, för sanering, för nyexploatering både för helårsbebyggelse i och utanför tätorter och för fritidsbebyggelse av olika koncentrationer. Exploateringssamverkan bör vidare kunna syfta till att fördela den bebyggbara marken på de deltagande fastigheterna eller till att gemensamt försälja mark för bebyggelse.

Den lösning för den lagtekniska regleringen av exploateringssamverkan som utredningen har valt innebär dels att en grundläggande regel om exploateringssamverkan tas in i förslaget till den nya plan- och bygglagen, dels att anläggningslagen och lagen om förvaltning av samfälligheter ut­nyttjas för att reglera den samfällighet som skall ombesörja de olika ge­mensamma göromålen och dels att fastighetsbildningslagen utnyttjas för att reglera de marköverföringar som behövs mellan fastigheterna inom samverkansområdei. Ulredningen har således föreslagit kompletterande regler i anläggningslagen, lagen om förvaltning av samfälligheter och fas­tighetsbildningslagen.

Förfarandet enligt PBL-förslaget fömtsätter att kommunen genom ett markförordnande lar ställning Ull om exploateringssamverkan skall få ske och vilka fastigheter som skall ha rätt att delta i förelaget. Avgränsningen av området skall ske från planmässiga principer. Markförordnande är ett helt nytt institut som har vissa likheter med dagens generalplan.

Byggnadsnämnden eller fastighetsägare kan ta initiativ till en exploate­ringsförrättning, som enligt förslaget skall handläggas av fastighetsbild­ningsmyndigheien. FasUghet inom det område som kommunen avgränsat i markförordnandet har rätt men inte skyldighet att delta i samfälligheten. Vidare föreslås i betänkandet att båtnads- och opinionsvillkor skall prövas innan fastighetsbildningsmyndigheten kan meddela ett exploateringsbe­slul. Båtnadsvillkorei innebär elt krav på att fördelarna av exploateringen skall överstiga de kostnader som exploateringen medför. Opinionsvillkoret innebär att exploateringssamverkan inte får komma till stånd om ägaren till de fastigheter som skall delta i samverkan och hyresgästerna i sådana

Prop. 1985/86:2

99

fastigheter mera allmänt motsätter sig detta och har beaktansvärda skäl för det. Vid prövningen skall främst deras mening beaktas som har störst nytta av åtgärden. Om behovet av exploateringssamverkan är synnerligen ange­läget gäller inte opinionsvillkoret,

PBL-förslaget fömtsätter vidare att en samfällighetsförening genomför företaget och fördelar avkastningen enligt de andelstal som gäller i samfäl­ligheten. Avkastningen kan fördelas anUngen genom en ändring av fastig­hetsindelningen så att fastigheterna får bebyggbar mark i enlighel med sina andelstal eller genom att samfälligheten genomför hela exploateringen och därefter fördelar avkastningen i pengar. En tredje möjlighet är alt ingen ändring sker i fastighetsindelningen utan att planens värdeutfall på de olika fastigheterna utjämnas med pengar genom särskilda exploateringsavgifter.

Genom de ändringar utredningen har föreslagit i fastighetsbildningslagen skall det bli möjligt att ta i anspråk mark som behövs för exploateringen från både fastigheter som deltar i samfälligheten och sådana vars ägare avböjt att delta. Om det är nödvändigt, kan marken inlösas sedan fastig­hetsplan enligt bestämmelserna i plan- och bygglagen har upprättats. Ge­nom fastighetsreglering kan också bebyggbar mark fördelas bland de del­ägande fastigheterna i förhållande till andelstalen. För värdering av den mark som blir föremål för fastighetsreglering har föreslagits en särskild regel som innebär, att ersättningen skall bestämmas med hänsyn till mark­nadsvärdet men med bortseende från inverkan av en sådan detaljplan som exploateringssamfälligheten har tillkommit för att genomföra, Syftei med denna bestämmelse är att värdehöjningen skall bli förbehållen de fasUghe­ter som deltar i exploateringssamverkan och som bidrar till att göra exploa­teringen möjlig.

4   PBL-utredningens lagförslag vad avser exploateringssamverkan 4.1 Utdrag ur förslag till plan- och bygglag

Härigenom föreskrivs följande.

9 kap. Detaljplan 16§

I en detaljplan kan föreskrivas att bygglov inte får lämnas till åtgärder som utgör förändrad markanvändning, förrän en viss trafik-, vatten- eller avloppsanläggning har kommit till stånd eller en viss byggnad eller bygg­nadsdel har rivits eller fått en viss annan användning.

Om en detaljplan är avsedd atl genomföras genom exploateringssamver­kan enligt llkap. 22§ och om en exploateringssamfällighet finns vid tid­punkten för detaljplanens antagande, skall i planen anges att bygglov som avser förändrad markanvändning inte får meddelas i fråga om sådana fastigheter inom planen som inte ingår i exploateringssamfälligheten. Detta

Prop. 1985/86:2

100

villkor skall gälla under den genomförandetid som bestäms enligt 17 § eller, om samfälligheten upphör före utgången av denna tid, så länge som samfäl­ligheten består,

11 kap. Vissa frågor om plangenomförande

Avstående av mark m, m,

16§

Om en detaljplan antas för ett område som är i en ägares hand, får länsstyrelsen förordna att etl markområde, som skall användas för någol annat än enskill bebyggande, skall överlåtas fill kommunen eller överlåtas eller upplåtas till någon annan huvudman ulan ersättning. Ansökan om ett sådani förordnande skall göras samtidigt som kommunen överlämnar handlingar om den antagna planen fill länsstyrelsen enligt 9 kap, 27 § andra stycket.

Ett förordnande får meddelas endast om det kan anses skäligt med hänsyn till den nytta ägaren kan väntas få av atl planen genomförs och lill övriga omständigheter. Den mark som förordnandet avser skall anges lill läge och gränser.

När en fråga har väckls om etl förordnande, skall byggnadsnämnden genast anmäla det till inskrivningsmyndigheten för anteckning i faslighets­boken. Överlåtelse av mark som sker efter det att en sådan anmälan har gjorts utgör inte hinder mot alt marken skall avstås eller upplåtas.

Ändras detaljplanen får länsstyrelsen, om det finns synnerliga skäl, förordna att mark som har överiåtits enligt första stycket skall bytas ut mot någon annan mark, om det kan ske ulan olägenhet för ägaren.

17§

Den som har avstått ett markområde enligt 16 § skall frigöra det från inteckning och annan särskild rätt som gäller i området. Kan detta inte ske är han skyldig att hålla kommunen skadeslös.

Om det på områdel, när det avträds, finns byggnader, stängsel, växande skog, planteringar eller nägot annat som kan hänföras till den fasta egendo­men, skall ersättning betalas för delta,

18§ I etl förordnande som avses i 16 § får länsstyrelsen, om det anses skäligl, på kommunens begäran föreskriva att områdets ägare skall vara skyldig att bekosta anläggande av gator och vägar samt anordningar för vattenför­sörjning och avlopp inom området.

19§

Vad som sägs om ägare i 16-18§§ skall gälla även beträffande en exploateringssamfällighet enligt 56§ anläggningslagen (1973:1149),

Prop. 1985/86:2

101

22 §

I etl markförordnande fär meddelas bestämmelser om exploateringssam­verkan enligt 56 § anläggningslagen (1973:1147) för ett område, om det är angeläget att området bebyggs i ett sammanhang med hänsyn till den framtida utvecklingen av samlad bebyggelse eller för att etl planmässigt byggande skall främjas inom ett område med samlad bebyggelse eller av någon annan jämförlig orsak, Fömtsättningen för ett sådant förordnande är vidare att området är uppdelat mellan flera fastigheter på ett sådant sätt att åtgärder för områdets ändamålsenliga bebyggande härigenom försvåras. Inom ett område med detaljplan får elt markförordnande inte meddelas förrän genomförandeUden för planen har gått ul,

I ett markförordnande enligt första stycket skall anges den tid inom vilken en exploateringssamfällighet enligt förordnandet skall bildas och en detaljplan avseende exploateringen antas. Denna tid får bestämmas till högst tre år. Har någon exploateringssamfällighet inte kommit till stånd eller detaljplan inte antagits inom den angivna tiden förfaller markförord­nandet.

Anm. Bestämmelser om markförordnande ges i lOkap, l-8§§. Markför­ordnande är etl nytt institut som har vissa likheter med en fastställd generalplan och utomplansbestämmelser, Fömtom beslut om exploate­ringssamverkan mellan fastighetsägare avses enligl förslaget ett markför­ordnande kunna innehålla föreskrifter om all etl område skall bevaras pä ett visst sätt eller att åtgärder inte får vidtas som försvårar att mark senare används för en allmän anläggning. Genom ett markförordnande avses vidare tillståndsplikt enligt förslaget kunna utvidgas eller inskränkas, bygg­nadsreglerande bestämmelser kunna införas o. d.

4.2 Förslag till

Lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988)

Härigenom föreskrivs i fråga om fastighetsbildningslagen (1970:988) dels att (3 kap. 2 och 3 §§, 4 kap. 25 §), 5 kap, 3, 4 och 8 §§, (7 kap. 4 §), 8

kap. 4 och 5§§, (14 kap. 1 §, 15 kap. 5 och 8§§) skall ha nedan angivna

lydelse, dels att i lagen skall införas två nya paragrafer, (4 kap, 10a§) och 5 kap.

9a§, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

5 kap. 3§

Rätt all påkalla fasiighetsreglering

Räu all påkalla fastighelsreglering

tillkommer ägare av fastighet som     tillkommer ägare av fastighet som

beröres av regleringen.

beröres av regleringen och byggnads-

nämnden.

' Anm. De av utredningen föreslagna ändringama som inte berör reglema om exploateringssamverkan har satts inom parentes.  Lagen omtryckt 1971:1035.

Prop. 1985/86:2

102

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Vid exproprialion eller liknande tvångsförvärv får förvärvaren begära sådan fastighetsreglering varigenom oiägenhei av förvärvet kan undanröjas, minskas eller förebyggas.

Byggnadsnämnd får begära fastig­hetsreglering som avser område där lälbebyggelse Jöreligger eller är alt vänta.

Länsslyrelsen kan påkalla fastighelsreglering som länsslyrelsen finner vara av slörre betydelse från allmän synpunkl.

Exploateringssamfällighet får begä­ra fastighelsreglering som syftar till att genomföra    exploateringssamverkan enligl 56 ,ij> anläggningslagen (1973:1149).

4§ Fastighetsreglering får ske, under förutsättning alt lämpligare fastighets­indelning eller eljest mer ändamålsenlig markanvändning vinnes samt att fördelarna härav överväger de koslnader och olägenheter som regleringen medför.

Åtgärden är dock ej tillåten, om den skulle väsentligt försvåra eller fördyra en mer omfattande reglering som behövs och som kan väntas inom en nära framlid.

Fasligheisreglering får ulan hinder av första och andra styckena och 5  ske Jör alt genomföra exploaterings­samverkan enligl 56 ff anläggningsla­gen fl 973:1149). Regleringen skall ges den omfattning som behövs för att delta sylte skall nås.

8§ Vid fastighetsregleringen iaktlages alt varje däri ingående fastighet får sådan sammansättning och utformning att den ej i mindre mån än före regleringen lämpar sig for det ändamål vartill den är avsedd atl användas. Faslighelen fär icke ändras så, att dess graderingsvärde minskas väsentligt eller ökas i sådan omfattning atl avsevärd olägenhet uppkommer för ägaren. Vad som sålunda föreskrivits utgör icke hinder mot förordnande enligl 8 kap. atl faslighet eller del därav skall avstås genom inlösen.

När fastighetsreglering syfiar till atl fördela avkastningen i en exploale-ringssamföllighet enligt 56 § anlägg­ningslagen (1973:1149) skall regle­ringen ske utan hänsyn till första styc­kel första meningen och vad som i

Prop. 1985/86:2

Nuvarande Ivdelse

Föreslagen lydelse

103

andra meningen sägs om ökning av graderingsvärde. Sådan reglering skall ske så, att de deltagande fastigheterna påförs mark avsedd för enskilt bebyg­gande i Jbrhållande lill de andelstal som har Jästsiällis enligt 611 anlägg­ningslagen. Kan den mark som enligl delaljplanen är avsedd Jör enskih bebyggande inte fördelas jämnt mellan de deltagande Jasiigheterna enligt andelsialen skall skillnaderna utjäm­nas i pengar.

9a§

När fastighelsreglering sker som ell led I genomförantlei av exploaicrings-samverkan enligt 56 ij anläggningsla­gen (1973:1149) gäller inie reglerna i 9-12 ijit detta kapitel.

Ersättningen lor mark som avstås inom ett område med cxploaierings-samfällighct skall beslämmas med utgångspunkt i marknadsvärdet men med bortseende från inverkan av en sådan detaljplan som cxploaicrings-sanifölligheien har tillkommit Jör all genomföra.

1 övrigi tillämpas expropriationsla­gen (1972:719) vid bestämmandet av ersättningen.

! kap.

4§

För atl bringa fastighcisindciningen i överenssiäniinclse ined Jasiighets-plan får fasligheisreglering genomfö­ras Ulan hinder av 5 kap. 71 och 1-3 §§ delta kap.

Prop. 1985/86:2

Nuvarande lydelse

Tillhör enligt lomtindelning särskil­da delar av tomt olika ägare, får ägare av sådan tom idel på begäran lösa återstoden av lomlen utan hinder av de inskränkningar belräffande inlösen som framgår av 5 kap. 7 i) och av 1-3 W ' dena kapitel. Yrkas inlösen av flera, äger den företräde vars tomidel vid uppskattning åsäiies slörsla vär­det. Åsäties lomidelarna lika värde, äger den företräde som först yrkat inlösen. Om ändringar i fastighetsin­delningen samlidigl genomföres med tillämpning av 5 kap., skall dessa beaktas vid uppskattningen.

104

Föreslagen lydelse

Tillhör enligl en fastighetsplan delar av en föreslagen faslighel olika ägare och yrkas inlösen av flera, äger den företräde vars del vid uppskattning åsäties största värdet, /isätts delarna lika värde, äger den företräde som försl yrkat inlösen. Om ändringar i fastighetsindelningen samtidigt ge­nomförs med tillämpning av 5 kap., skall dessa beakias vid uppskatt­ningen.

Finns en exploaieringssamjällighei enligl .>6 .'' anläggningslagen (1973: 1149) gäller inie andra styckel under detaljplanens genomförandelid. Ex­ploateringssamfälligheten får Ulan hinder av 5 kap. 7 § och 1-3 §§ delta kap. inom ett område med fastighets­plan inlösa sådan mark som behövs för atl genomföra en fördelning enligl 5 kap. 8 § andra styckel.

5 §5 Ägare av fastighet som inlöses är berättigad till ersättning molsvarande fastighetens marknadsvärde. Inlösesdel av fastighet, skall inlrångsersättning utgä med belopp motsvarande den minskning av fastighetens marknadsvär­de som uppkommer genom åtgärden. Uppkommer eljest genom inlösen skada för ägaren, skall också sådan skada ersäiias.

Har sedan fastighetsreglering sökts kostnad nedlagts på fastigheten i uppenbar avsikl att höja ersättningen, skall den därigenom uppkomna ökningen av fastighetens värde icke beaktas vid ersättningens bestämman­de.

Vid en åtgärd som ulgör ett led i genomförandet av exploateringssam­verkan enhgt 56  anläggningslagen (1973:1149) bestäms ersäiiningen en­ligl reglerna i 5 kap. 9 a §.

1.

Denna lag träder i krafi den 1 januari 1985.

2.

Äldre beslämmelser gäller forlfarande beträffande ansökningar som har gjorts före ikrafiuädandel.

Senaste lydelse 1971:917.

Prop. 1985/86:2

105

4.3 Förslag till

Lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149)'

Härigenom föreskrivs i fräga om anläggningslagen (1973:1149) (dels all 23 § skall upphävas), dels alt 1, (6, 9, 10), 18 §§ skall ha nedan angivna lydelse,

dels all i lagen skall införas tolv nya paragrafer, 56-67 §§,och närmast före 56 § en ny rubrik av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Enligt denna lag kan inrättas anläggning som är gemensam för flera fastigheter och som tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse för dem (gemensamhetsanläggning). Fråga om gemensamhetsanläggning prövas vid förrällning.

/ den uislräckning som föl/er av 56-6 7 s'>   tillämpas lagen  också på samverkan mellan flera fasiigheier för utnyttjande av mark Jör bebyggelse eller Jörnyelse av bebyggelse (exploa­teringssamverkan). Kan enligl beslämmelserna i annan författning än faslighetsbildningslagen (1970:988) fråga om inrällande av anläggning gemensaml för flera fastigheter prövas av domstol eller annan myndighet, gäller ej denna lag. Ej heller gäller lagen allmän vatten- och avloppsanläggning eller allmän fjärrvärmeanlägg­ning.

18 §'

Rätt att påkalla förrättning enligt

Rätt all påkalla förrättning enligt

denna lag tillkommer ägare av fas- denna lag tillkommer ägare av fastig-

tighet, som avses skola deltaga i an- het. som avses skola dellaga i anlägg-

läggningen, byggnadsnämnden och ningen, byggnadsnämnden, exploa-

hyresgästorganisation.

teringssamjällighct och hyresgästor-

ganisation.

Länsslyrelsen kan påkalla förrättning för inrättande av anläggning som styrelsen finner vara av större betydelse från allmän synpunkt.

Vid exproprialion eller liknande ivångsförvärv får förvärvaren påkalla förrättning för inrättande av sådan anläggning varigenom olägenhet av förvärvet kan undanröjas, minskas eller förebyggas.

' Anm. De av utredningen föreslagna ändringama som inte berör reglerna om exploateringssamverkan har satts inom parentes.  Senaste lydelse 1976: 843.  Senaste lydelse 1974: 822.

Prop. 1985/86:2

106

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

56        §

Exploateringssainveikan får inom etl område (saniverkansområde) an­ordnas mellan fastigheter när kom­munen i ell markförordnande har meddelat beslul enligl 

II 

kap. 22 plan- och bygglagen (01)00:000).

De fasiigheier som deltar i exploa-leringssainvcrkan ulgör en samfällig­het i allt som rör Jöretagel (exploaie-ringssanifälligheicn). Delaktighet i en cxploateringssainfällighet är förenad med äganderätten till vaije särskild faslighel.

57        Jj

.Avböjer ägaren av en fastighet, till vilken hör mark inom e.xploatcrings-onirådei. atl delta i exploateringssam-Jdlligheien. får fastigheten inte anslu­tas lill samfälligheten.

58        §

Exploaieringssainfällighei får bildas endasi om fördelarna av exploaiering-en översiiger de koslnader som exploaieringen medför.

59        

§

Avkastningen av exploaieringsverk-saniheien skall fördelas mellan de dellagande Jasiigheterna genom marköverföring om inte fördelning i pengar är mer ändamålsenligt.

60        §

For överföring av mark mellan fasiigheier som deltar i en exploate­ringssamverkan och Jör överföring av mark till exploateringssamfälligheten liltänipas faslighetsbildningslagen (1970:988).

61        

§

Kostnaden för och avkastningen av exptoaieringsverksainheien    fördelas

Prop, 1985/86:2

107

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

mellan ägarna till de fastigheter som ingår i samfälligheten ejier andelslal, som bestäms vid förrättningen. An­delstalen skall bestämmas efler vad som är skäligl med hänsyn främsi till marknadsvärdet av den del av fastig­heten som berörs av exploaterings-verksamheten. Därvid skall bortses från inverkan av den delaljplan som exploateringssamfälligheten har till­kommit for att genomfora.

Fastighetsägare skall i förekom­mande fall betala e.xploatenngsav-gifi lill exploaieringssanifällighetcn. Grunderna för beräkning av exploaie-ringsavgiften skall bestämmas vid för­rättningen.

62        

§

lid förrättningen skall fastställas del totala belopp för vilket den sainfäl-tigheisförening somföiyaliar exploaie-ringssamfällighet får ålnjuia förmåns­rätt enligl tagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om föiyattning av samfäl­ligheter. Beloppet får inte överstiga skillnaden mellan områdets rörde ined hänsyn till den i delaljplanen tillåtna markanvändningen oeh nniiådcts marknadsvärde med bortseende från inverkan av planen.

63        

§

Fråga om bildande av en exploate­ringssamfällighet upptas efter ansö­kan. (id förrättningen för exploate­ringssamverkan får en anläggniiigsåi-gärd enligt denna lag eller fastighets­reglering eller en åtgärd enligt 9 kap. fastigheisbildningslagen (1970:988) el­ler en åtgärd enligl lagen om förvali-ning av samfälligheter (1973:1150) vidlas man särskild ansökan, om åtgärden ör av betydelse Jör exploate-ringsåtgärdcn.

R

ä

ll   all   p

å

kalla   f

ö

rr

ä

ttning   f

ö

r

Prop. 1985/86:2

Nuvarande lydelse

108

Föreslagen lydelse

e.xploaicriiigssainvcrkan tillkominer ägare av en faslighel. som avses delta i Jöretagel. och bygpiadsnäiiuulen.

64 

§

/ fråga om exploateringssamverkan tillämpas besiäniinelscrna om genicn-samheisanläggning i 2 och 7 \}. 9-11 :s. 19-21-. .79-.?/W '"-h .45 H.

Om nägot hinder inte möter mot att en exploateriiigssanifällighci bildas, skall fastighcishildniiigsiityndighcien meddela cii exploaicriiigsbcslut.

I bcshitci skall anges

1.    

exploateringens ändamål, oni-

läilning och c.xploaicriiigcns innehall i

övrigt.

2.    de fasilghctei som skall delta ;

sanilällighcien.

3.

principerna jör fördelning av avkastningen,

4.

behövliga föreskri fler i fråga om exploateringens uiförandc.

5.

föimänsräiisbclopp enligt 62 xV

/ besluiei far också anges bestäin­melser om exploateringsavgijl enligt 59  och om andelslal enligt 61 {.

66 s

Ett exploateringsbeslul får medde­las som prcliniiiwrbcshtt. Såilonl beslut skall föl/as av shiiligl cxploatc-lingsheshii så snart det är niöjligi. ocli innan en dcialiplan antas.

Prcliminärheslii! fcir meddelas utan hinder av att någon håtnodsprövniug enligl 58  inte har skett.

I prcliminärhcsliii skall anges

1. exploateringens ändamål.

2.

de fastigheter som skall delta i exploaicringssanilätlighcicn.

3.

andelstal.

Moi prctiininärhesliit får talan inte /öras. Beslutet går oiiwdclhan i verk­ställighet.

Prop. 1985/86:2

109

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

67 tj

E.xploalenngssanijällighcien upp­hör aiiionuiiiskl när den sain/ällig-hcis/örening .som Jörvaliar cxploaic-riiigssoinlöllighelcn har upplösts enligl 61 if lagen (1973:1150) om förvaltning av .sani/älligheier.

1.

Denna lag träder i krafl den I januari 1985.

2.

Äldre beslämmelser gäller fortfarande beträffande ansökningar som har gjorts före ikraftträdandel.

4.4 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:1150) om förvaltning av

samfälligheter

Härigenom föreskrivs atl 4, 20 och 61 §§ lagen (1973:1150)om förvaltning av samrälligheter skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

45; Samfällighet förvaltas antingen direkl av delägarna (delägarförvaltning) eller av en särskilt bildad samfälligheisförening (föreningsförvaltning).

Exploatcringssa in fällighet förvaltas alllid av en sain/ällighetslörcning.

Samfällighelsrörening bildas vid sammanträde med delägarna genom au de antager stadgar och utser styrelse.

Sammanträde enligt första stycket hålles av den som fastighetsdomstolen förordnat därtill. Sådani förordnande meddelas på begäran av delägare. Dock skall i samband med förrätining enligt fastigheisbildningslagen (1970:988) eller anläggningslagen (1973:1149) faslighelsbildningsmyndigheten eller, om särskild förrätiningsman förordnats enligt 4 § sistnämnda lag. denne hålla sammanträde enligt första stycket beträffande samfällighet som beröres av förrättningen, om delägare i samfälligheten begär det eller om det är av väsentlig betydelse från allmän synpunkt att samrälligheisförening bildas.

Saininaniiädc skall alltid hållas i samband med förrän ning för bildande av eu exphiaieringssaiiijälligliei.

Prop. 1985/86:2

110

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

61 § Samfälligheisförening skall upplösas, när den eller de samfälligheter som förvaltas av föreningen upphör att bestå. Upplösning skall vidare ske om medlemmarna är ense om del och länsslyrelsen medger det. Om räu för faslighelsbildningsmyndigheten att förordna om upplösning av samfällig­hetsförening finns beslämmelser i anläggningslagen (1973:1149).

En samfällighetsförening som för-valiar en exploateringssamfällighei skall upplösas när verksamheten har slutförts och avvecklats eller om exploaleringssam folligheten upphör an bestå.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1985.

4.5 Förslag tUl

Lag om ändring i lagen (1973:1152) om förmånsrätt för

fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av

samfälligheter

Härigenom föreskrivs att lagen (1973:1152) om förmånsräll för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Med samfällighetsförenings fordran på belopp som vid uttaxering enligl lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter påförts ägare av faslighel eller innehavare av tomträtt, följer förmånsrätt enligl 6§ 1 eller 7§ 2 förmånsrällslagen (1970:979), om beloppet icke förfallit till betalning Udigare än ett är före utmätningen eller konkursansökan.

Ifråga om en samfällighetsförening som Jörvaliar en exploateringssamfäl­lighet gäller förmånsrätten dock inte större belopp än som har angetts i exploaleringsbeslutet.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1985.

Prop. 1985/86:2

111

Bilaga 2

Sammanställning av remissyttrandena över betänkandet (SOU 1979:65, 66) Ny plan- och bygglag i den del de avser exploateringssamverkan

1    Remissinstanser

Följande remissinstanser har i sina yttranden över PBL-utredningens betänkande (SOU 1979:65 och 66) Ny plan- och bygglag särskilt kommente­rat utredningens överväganden och förslag angående exploateringssamver­kan.

Hovrätten för Nedre Norrland, hovrätten över Skåne och Blekinge, universitets- och högskoleämbetet, näringsfrihelsombudsmannen, bo­stadsstyrelsen, statens råd för byggnadsforskning, statens institut för byggnadsforskning, statens planverk, statens lantmäteriverk, institutionen för fastighetsteknik vid tekniska högskolan i Stockholm, länsstyrelserna i Stockholms, Uppsala, Kronobergs, Kalmar, Kristianstads, Malmöhus, Hallands, Göteborgs- och Bohus, Skaraborgs, Gävleborgs, Jämtlands och Norrbottens län, Fastighetsrådens förening. Föreningen för samhällspla­nering, Föreningen Sveriges byggnadsnämndssekreterare. Föreningen Sveriges stadsarkitekter, Göteborgsregionens kommunalförbund. Hyres­gästernas sparkasse- och byggnadsföreningars riksförbund (HSB), Koope­rativa förbundet. Näringslivets byggnadsdelegation, Samfundet för fas­tighetsvärdering, Stockholms byggmäslareförening. Svenska byggnadsen­treprenörföreningen. Svenska kommunförbundet. Svenska kommunallek-niska föreningen. Svenska riksbyggen, Sveriges domareförbund, Sveriges lantmätareförening, Sveriges villaägareförbund. Västra Sveriges byggföre-tagare, Östergötlands handelskammare samt följande kommuner nämligen Ale, Bollnäs, Borås, Bromölla, Danderyd, Eskilstuna, Falkenberg, Falun, Gotland, Gällivare, Gävle, Göteborg, Halmstad, Haninge, Haparanda, Hedemora, Helsingborg, Härnösand, Jokkmokk, Jönköping, Kalix, Kal­mar, Karlsborg, Karlskrona, Karlstad, Kimna, Kristinehamn, Kävlinge, Köping, Laholm, Lessebo,[REDACTED_EFTERNAMN], Malmö, Motala, Nacka, Norrköping, Norrtälje, Nyköping, Nynäshamn, Omst, Osby, Oskarshamn, Partille, Skövde, Sollentuna, Solna, Stockholm, Stomman, Sundsvall, Sunne, Sö­derhamn, Södertälje, Tyresö, Täby, Umeå, Upplands-Väsby, Uppsala, Vaxholm, Värmdö, Värnamo, Västervik, Västerås, Åtvidaberg, Älmhull, Örkelljunga, Östersund och Östra Göinge.

Prop. 1985/86:2

112

REMISSYTTRANDENA

2   Allmänna synpunkter

Ett stort antal remissinstanser tillstyrker att det införs ett regelsy­stem för exploateringssamverkan mellan fasfighetsägare. Till dessa hör bl. a, hovrätten för Nedre Norrland, hovrätten över Skåne och Blekinge, bostadsstyrelsen, statens råd för byggnadsforskning, lantmäteriverket, länsstyrelserna i Stockholms, Uppsala, Kronobergs, Kalmar, Kristian­stads, Malmöhus, Hallands, Göteborgs- och Bohus, Skaraborgs, Jämt­lands och Norrbottens (med tvekan) län. Fastighetsrådens förening. För­eningen för samhällsplanering. Föreningen Sveriges byggnadsnämndssek­reterare, Göteborgsregionens kommunalförbund. Kooperativa förbundet. Näringslivets byggnadsdelegation. Svenska byggnadsetreprenörförening-en. Svenska kommunaltekniska föreningen (med tvekan), Sveriges domareförbund, Sveriges villaägareförbund, Östergötlands handelskam­mare samt ett fyrtiotal kommuner. Av dessa uttalar bostadsstyrelsen:

Genomförandeproblemen inom exempelvis förnyelseområden har ofta berott på splittrad fastighetsindelning och många ägare med olika viljor och möjligheter. Kommunerna har vid förnyelse för att överhuvudtaget kunna åstadkomma något fått bära omfattande kostnader för exploateringsverk-samhelen, varvid vissa fastighetsägare har kunnat göra väsentliga vinster. Några möjligheter att genom exempelvis avtal styra dessa konsekvenser mot ett rimligare resultat enskilda fasligheter emellan eller gentemot kom­munen har inte stått till buds. Delta har i många fall lett lill att kommuner­na underlåtit att arbeta med planläggning i denna lyp av områden. Det i PBL föreslagna genomförandemedlet - exploateringssamverkan - är där­för intressant,

Umeå kommun anför:

Inom omräden med splittrade ägoförhållanden är det idag svårt att få fram planer såvida inte kommunen går in och frivilligt eller tvångsvis förvärvar fastigheter. Många gånger innebär det en arbetsinsats från kom­munens sida som inte står i proportion till det utbyte kommunen får. Det finns därför behov av lagstadgade former där fasfighetsägarna gemensamt kan genomföra t. ex. sanering, förtätning och nyexploatering av bebyggel­se.

Hovrätten över Skåne och Blekinge anför:

Även om hovrätten har sina betänkligheter mot att tynga lagstiftningen med det krångliga regelsystem som här är i fråga anser hovrätten således att systemets införande kan försvaras.

Följande instanser avstyrker eller är tveksamma fill att det införs regler om exploateringssamverkan nämligen statens institut för byggnads-

Prop. 1985/86:2

113

forskning, statens planverk, länsstyrelsen i Gävleborgs län. Samfundet för fastighetsvärdering. Svenska kommunförbundet. Västra Sveriges bygg-företagare, samt Norrköpings, Nynäshamns, Sundsvalls, Södertälje, Ty­resö, Västerviks och Älmhults kommuner.

Svenska kommunförbundet:

En nyhet i PBL-förslaget är reglerna om exploateringssamverkan. Sy­stemet framstår som komplicerat och styrelsen är inte övertygad om att det motsvaras av ett tillräckligt stort behov. Det kan ifrågasättas om inte slopandet av de eviga byggrätterna kommer att öka benägenheten till den typ av samverkan som utredningen föreslär. Styrelsen föreslår ytterligare överväganden i frågan med inriktningen att på annat sätt (t. ex. avtalsvä­gen) tillgodose behovet av samverkan faslighelsägama emellan.

Norrköpings kommun:

Institutet exploateringssamverkan bygger på frivilliga överenskom­melser mellan berörda fastighetsägare, och det synes därför tveksamt om institutet kan medföra några väsentligt utökade möjligheter till samverkan i jämförelse med vad nuvarande anläggningslag erbjuder.

Statens planverk anför bl. a. att "konstmkfionen med samverkanstvång genom markförordnande är en kraftig förflyttning av gränsen mellan all­mänt och enskill". Vidare anser planverket atl utformningen av förslaget till exploateringssamverkan riskerar "att ge yrkesmässigt arbetande mark­köpare för starkt försteg framför markägare med mindre resurser".

Statens institut för byggnadsforskning befarar att de villkor som gäller för att bilda en exploateringssamfällighet och svårigheterna att åstadkom­ma en fördelning av kostnader och avkastning som kan accepteras av alla inblandade parter kan medföra att exploateringssamverkan inte kommer att användas i någon större usträckning.

Åtskilliga remissinstanser anser att det är svårt att bedöma effek­terna av de föreslagna reglerna om exploateringssamverkan. Det gäller även flera av de instanser som tillstyrkt att reglerna införs. Bl, a, följande remissinstanser anser att de föreslagna reglerna är svårbedömda. Länssty­relserna i Stockholms, Hallands och Gävleborgs län. Föreningens Sveri­ges byggnadsnämndssekreterare. Svenska kommunal-tekniska förening­en, Ale, Danderyds (en minoritet), Falu (en minoritet), Gävle, Härnösands (en minoritet), Jönköpings, Kalix, Kalmar, Lunds (en minoritet), Malmö, Sollentuna, Skövde, Täby och Västerås kommuner.

Svenska kommunal-tekniska föreningen anför:

Effekten av det helt nya systemet med bestämmelser om exploaterings­samverkan, som kan införas genom ett ev, markförordnande, är svär att bedöma. Fördelen med det nya systemet jämfört med de avtal som i dag kan träffas kan vara att de deltagande fastigheternas rättigheter och skyl­digheter blir bättre klarlagda och dokumenterade,

8   Riksdagen 1985/86. 1 saml. Nr 2

Prop. 1985/86:2

114

Kalix m.fl. kommuner uttalar:

Förslaget innehåller ocksä andra bestämmelser som berör stadsför­nyelse, t. ex. exploateringssamverkan i områden med många fastighetsäga­re. Alla dessa förslag är svåra att bedöma effekten av. De behöver därför noggrant granskas med utgångspunkt från den kommunala praktiken.

Flera instanser anser aU de föreslagna reglerna är komplicerade och svåröverskådliga. Länsstyrelsen i Göteborgs- och Bohus län anför t. ex.:

Regelsystemet för exploateringssamverkan har förts in i PBL för att ge ett altemaUv till exploatering i kommunal eller enskild regi, och torde kunna komma till användning i vissa speciella situationer. Regelsystemet är emellertid så komplicerat och processen så svåröverskådlig för inblan­dade parter att det kan befaras att förslaget i denna del torde få ganska liten praktisk användning.

I huvudsak liknande synpunkter framförs av bl. a. hovrätten för Nedre Norrland, näringsfrihetsombudsmannen, länsstyrelserna i Stockholms och Kronobergs län, Göteborgsregionens kommunalförbund, Svenska byggnadsentreprenörföreningen. Svenska kommunförbundet, Sveriges vil­laägareförbund samt Ale (en minoritet), Halmstads, Malmö, Partille, Sö­derhamns, och Östersunds kommuner.

Frågan om exploateringssamverkan bör enligl några remissinslanser utredas ytterligare. Till dessa hör bl.a. hovrätten för Nedre Norr­land, universitets- och högskoleämbetet (Stockholms universitet, juridiska fakulteten), länsstyrelserna i Kronobergs och Gävleborgs län. Näringsli­vels byggnadsdelegation, Stockholms byggmästareförening. Svenska kommunförbundet. Västra Sveriges byggföretagare samt Ale, Bollnäs, Danderyds (en minoritet), Falu (en minoritet), Gällivare, Haparanda, Helsingborgs, Härnösands (en minoritet), Jokkmokks, Kalix, Kiruna, Kävlinge, Lunds (en minoritet), Malmö och Värmdö (en minoritet) kom­muner.

Universitets- och högskoleämbetet anför:

Föreskrifterna är rätt detaljerade men mofiven är trots detta ganska kortfattade. Fakulletsnämnden anser att föreskrifter om exploateringssam­verkan aktualiserar så komplicerade civil- och förvaltningsrättsliga pro­blem, att frågan bör bli föremål för ytteriigare utredning,

Kiruna m.fl. kommunernttalar:

Om markförordnande meddelas och detaljplan anlas har kommunen visseriigen möjlighet att få lill slånd en exploateringssamfällighet genom byggnadsnämndens initiativ men någon garanti för ett effektivt plangenom­förande finns ändock inte.

Prop. 1985/86:2

115

Det kan konstaleras alt de föreslagna reglerna om exploateringssamver­kan inte fält den allsidiga utformning som varil önskvärd ur kommunal synpunkt.

Några remissinstanser, bl, a, lantmäteriverket, länsstyrelserna i Hal­lands och Jämtlands län samt öskarshamns kommmun, föreslår atl det genomförs någon form av praktiska försök innan reglerna införs.

Statens institut för byggnadsforskning föreslår att forsknings- och utredningsinsatser sätts in för atl följa tillämpningen.

3    Behov och användningsområden

Några remissinstanser ställer sig tveksamma Ull om exploateringssam­verkan kommer att bli det effektiva plangenomförandel som utredarna tänkt sig. Länsstyrelsen i Gävleborgs län anför t, ex.:

Enligl länsstyrelsens mening har ulredningen föreslagit en lagteknisk lösning som tillgodoser fördelningsmålet väl men i övrigt inte kan väntas ge ett tillräckligt effekUvl genomförande. Särskilt i tätortsfallet torde kommu­nens inflytande enligt förslaget vara alltför begränsat. Möjligheterna alt expropriera torde vara beskurna lång tid efler ett förordnande om samex­ploatering. Förslaget synes leda till alt kommunen efter initiativ till exploa­teringssamverkan kan få avstå från ytterligare älgärder för alt påverka takten i plangenomförandet under en lång följd av år, Detla särskilt som det är oklart vilka befogenheter kommunen får all i exploateringsavtal ta upp frågor om tidsfrister m. m. för den enskilt bedrivna exploateringen.

Liknande synpunkter framför länsstyrelsen i Norrbottens län samt Gäl­livare, Haparanda, Jokkmokks, Kalix, Kiruna och Östersunds kommuner. Även Nynäshamns kommun synes vara tveksamt inställd lill om exploa­teringssamverkan blir ett effektivt genomförandemedel.

Näringslivets byggnadsdelegation tror däremot att fastighetssamverkan kan utvecklas till en raUonell metod för plangenomförande, särskilt i områden där en stor sakägarkrets berörs. Även Haninge kommun hyser vissa förhoppningar om snabbare planläggning och genomförande genom förslaget om exploateringssamverkan.

Länsstyrelserna i Stockholms, Kalmar och Kristianstads län delar ut­redningens uppfattning alt exploateringssamverkan ökar möjligheterna att välja goda  planläggningsalternaliv.

När det gäller frågan om i vilka bebyggelsesituationer bestäm­melsema om exploateringssamverkan bör tillämpas framhåller flera re­missinstanser all reglema kommer alt få betydelse vid förnyelse och förtätning av befintliga bebyggelsemiljöer. Bl,a, byggforsk­ningsrådet anför:

Prop. 1985/86:2

116

Det är välbekant att förnyelse kombinerad med förtätning hittills haft svårigheter att komma igång. Förhällandet har bl. a, belysts i en serie forskningsobjekt stödda av rådet. Dessa har bl. a. visat alt genom lämplig planering och anpassning av den tekniska standarden kan ofta fullgoda och klart ekonomiska lösningar åstadkommas inom äldre områden. Alt trots detta verksamheten ännu är ringa har framför allt berott på dels stela kostnadsfördelningsregler mellan kommun och markägare - vilket pro­blem synes vara på väg atl lösas i den nya lagstiftningen - dels brist på lämpliga former för samordning planering-plangenomförande och för fas­tighetsägarnas medverkan och medinflylande. I flertalet undersökta fall har önskemål om sådan medverkan mycket klart framkommit. Bristen på organiserade former för samverkan kommun-markägare har gjort proce­duren tung, förhandlingsarbetet svårt och ökat misstron mellan parterna.

Såväl praktisk erfarenhet som forskningsresultat tyder därför entydigt på att ett formaliserat institut som ger fastighetsägarna möjlighel atl upp­träda samlat, träffa avtal med kommunen och själva medverka i exploale-ringsprocessen bör införas.

I huvudsak liknande synpunkter framförs av bl. a, länsslyrelserna i Kalmar och Jämtlands län samt Göteborgs, Haninge, Nyköpings, Stock­holms och Täby kommuner.

Beträffande användbarheten av exploateringssamverkan vid sanering synes instanserna ha en mer tveksam inställning. Del gäller bl. a. För­eningen för samhällsplanering, Samfundet för fastighetsvärdering och Stockholms kommun. Kommunen framhåller:

Reglerna om exploateringssamverkan är angelägna. De läcker ett behov i synnerhet i förtätningsområdena. Frågan om fastighetssamverkan inom de täta innerstadsområdena kvarstår emellertid, speciellt när del gäller att få till slånd gårdssamverkan där inte alla fastighetsägare är ense. Lagreg-lema bör förstärkas på denna punkt.

Stockholms fastighetskontor anför:

Inom stenstadens saneringsområde torde dock bestämmelsema om ex­ploateringssamverkan få mindre belydelse. Nuvarande regler i bosiadssa­neringslagen och anläggningslagen är i huvudsak tillräckliga, Etl ytterliga­re tvång torde inte innebära några fördelar. En tänkbar nytta med exploa­teringssamverkan skulle vara att kommunen får en formell motpart i sam­band med planarbetet.

Stockholms stadsbyggnadskontor anför:

I Stockholm föreligger behov av ett system för kostnadsutjämning mel­lan fastigheter i samband med sanering och uppmstning av gårdsmiljöer. Den situation som åsyftas är den att det inom ett innerstadskvarter finns ett gårdshus som av olika skäl bör rivas. Avkastningen av byggnaden kan ofta vara sådan att det för den enskilde fastigheten är ekonomiskt orimligt med en rivning. För flera fastigheter sammantaget kan dock fördelarna i form av bl. a. bättre miljö fillsammans vara sådana att de överväger kost­naderna för en rivning av gårdshuset.

Prop. 1985/86:2

117

Exploateringssamverkan skulle därvid i princip kunna tänkas vara en

lämplig form för kostnadsutjämning, För ytterligare klargörande av

problemställningen bör framhållas alt antydd önskvärd rivning av gårdshus endast i vissa fall blir kopplad lill gårdssanering av den omfattning att anläggningslagen blir Ullämplig. Om anläggningslagen utnyttjas är del hel­ler inte utan vidare självklart att rivning av ett gärdshus kan inräknas i kostnaderna för en gärdssanering och därigenom bli föremål för kostnads­fördelning mellan flera fastighetsägare.

Statens institut för byggnadsforskning och Stockholms kommun anser att exploateringssamverkan kommer att få liten betydelse vid n y e x p I o a-teringför helärsbebyggelse.

Stockholms kommun anför:

Beträffande genomförande av större nyexploateringar för bostäder och industri saknar exploateringssamverkan betydelse som genomförandein-stmment. I dessa fall krävs så omfattande förändringar i ägandestmktur och fastighetsindelning all i första hand kommunalt och i andra hand enskilt förvärv av samlade markområden krävs för ett ändamålsenligt och planmässigt genomförande.

När det gäller nyexploatering för fritidsbebyggelse tycks dock flera remissinstanser anse att exploateringssamverkan kan komma till användning, bl. a, statens institut för byggnadsforskning, länsstyrelser­na i Gävleborgs och Jämtlands län samt Kalmar och Nyköpings korn-

Länsstyrelsen i Gävleborgs län:

Länsstyrelsen vill till en början understryka behovet av effekUvare genomförandemedel för att utföra exploateringsätgärder inom områden med splittrat markägande, I tätorterna är svårigheterna framför allt knutna till saneringsområdena, eftersom kommunemas direkta engagemang i markfrågor där i allmänhet är mindre än vid nyexploatering. För fritidsbe­byggelsens utveckling, som nästan helt sker på privatägd mark, är en splittrad fastighetsindelning i dag oftast ett avgjort hinder mot all planlägga oberoende av fastighetsförhållandena. Att hitta nya vägar för att underlätta samexploatering är därför angeläget.

4   Syfte och avgränsning av samverkansområdet

Några remissinstanser har tagit upp frågan om vid vilken tidpunkt e x-ploateringssamverkan skall kunna komma till stånd.

Näringslivets byggnadsdelegation förespråkar en betydligt vidare tillämpning av insUtutet än vad som föreslås i betänkandet. Delegationen anför närmare:

Prop. 1985/86:2

118

I princip har utredningen på detta sätt löst etl flertal fördelningsproblem vid omreglering av fasfighetstillgångar för bebyggelseändamål. Frågan är ocksä, om metoden inte av rältspoliliska skäl borde få en mer konsekvent behandling, Ulredningen anser, att man bör nöja sig med markpolitiska bedömningskriterier för tillämpningen. Men inslaget av likabehandling vid omregleringen bör i princip vara något, som sakägare inom elt planomräde skall kunna påräkna ex officio (jfr faslighetsbildningslagen, regleringens betydelse för tredjemansinlressen, panthavare m.fl.). Från rättspolilisk synpunkt torde det därför te sig motiverat att genomgående använda fastighetssamverkan som genomförandemetod, när ägovidd av någon be­tydelse tillhör flera sakägare i etl planområde.

Gällivare, Haparanda, Jokkmokks, Kalix och Kiruna kommuner anser alt möjlighetema atl utfärda etl markförordnande om exploateringssam­verkan är betydligt kringskurna.

Statens institut för byggnadsforskning frågar sig vem som avses la initiativ till exploateringssamverkan via exploateringssamfäl­lighet. Är del avsett att användas av kommunen eller fastighetsägarna, eller av båda? Institutionen för fastighetsteknik vid tekniska högskolan i Stockholm anser all det bör diskuteras om inte enskilda kan ges ökade möjligheter att ta initiativ till samverkan,

Huddinge kommun anser att samverkan bör kunna användas även inom en del av ett större planområde som avgränsats efter "planmässiga principer" istället för att två separata detaljplaner skall behöva upprättas för områdel i fråga.

Lantmäteriverket tar upp frågan om avgränsningen av markförord­nandet och anför;

Avgränsningen av markförordnandet får avgörande betydelse för vilka fastigheter som skall delta i exploateringssamverkan och således få del av exploaterings vinsten, I första hand vid fritidsbebyggelse lorde del ibland vara olämpligt alt anta detaljplan för hela området med markförordnande. Sekundära grönområden, som inte fordrar gemensam skötsel men som ändå har betydelse för exploateringsområdet, kan lämnas utanför detalj­planen. Behövliga restriktioner avseende markägarnas utnyttjande av des­sa grönområden kan införas genom ändring av markförordnandet. För att ett markförordnande skall få lämplig avgränsning kan det bli aktuellt att förordnandet meddelas med stöd av en områdesplan och genomförande­beskrivningen som lillhör denna.

Svenska byggnadsentreprenadföreningen, Gotlands och Halmstads kommuner anser att den i betänkandet föreslagna giltighetstiden högst 3 år - för markförordnandet är för kort.

Prop. 1985/86:2

119

5   Exploateringssamfällighetens bildande

5.1 VaJ av regelsystem

Flera remissinstanser anser att reglerna om exploateringssamverkan bör ges iensärskildlag. Hovrätten för Nedre Norrland anför:

Hovrätten delar ej utredningens uppfattning alt reglema om samfallig­hetsbildning har sin plats i AL. Det föreligger nämligen en grundläggande skillnad mellan den form av samverkan som i dag regleras i AL och exploateringssamverkan. Samverkan enligt AL förutsätter att ändamålet med samverkan är av stadigvarande betydelse för fastigheterna och syftar Ull ett bestående förhållande mellan dessa. Exploateringssamverkan är emellertid inriktad på en verksamhei under begränsad tid och kommer huvudsakligen att bli av mera tillfällig natur. En annan betydande olikhet är att samverkan enligt AL utmynnar i anläggningar som skall fylla en servicefunktion åt de samverkande fastigheterna, medan den verksamhet som en exploateringssamfällighet kommer att bedriva är av helt annal slag. Hovrätten vill mot bakgmnd härav förorda att i det fortsatta lagstiftnings­arbetet övervägs att reglerna om exploateringssamverkan samordnas i en särskild lag.

Liknande synpunkter framför bl, a. länsstyrelserna i Göteborgs- och Bohus samt Jämtlands län. Fastighetsrådens förening, Sveriges domare­förbund samt Malmö kommun.

Hovrätten över Skåne och Blekinge förordar all man i det fortsalla lagstiftningsarbetet överväger på vad sätl reglerna om exploateringssam­verkan och reglerna om täktsamverkan kan samordnas i en särskild lag.

Länsstyrelsen i Jämtlands län. Näringslivets byggnadsdelegation samt Södertälje kommun (en minoritet) menar atl reglerna bör samlas i ett kapiteli PBL.

Statens råd för byggnadsforskning och Umeå kommun anser att det är naturligt att anknyta till anläggningslagens regelsystem. Byggforskningsrådet framhåller dock atl vissa alternativa konstmktioner också förefaller möjliga.

Svenska kommunförbundet anser atl om reglerna om exploateringssam­verkan alls behövs så måste anläggningslagen genomgå en mer omfat­tande omarbetning än vad som förutsätts i förslaget. Anläggningsla­gen har kommit till för att reglera samverkan beträffande anläggningar och inte för att reglera verksamheter (exploatering). Även Oskarshamns kom­mun är inne på liknande tankegångar.

Länsstyrelsen i Stockholms län anser att sambandet mellan reglerna ärkomplicerat och anför-Sambandet mellan FBL och AL samt FBL:s regler om exploaterings­samverkan och fastighetsplan är ganska komplicerat. Lämpligen bör hän-

Prop. 1985/86:2

120

visning ske mellan lagarna så att det klart framgår att markägare som avböjer att delta (57 § AL) kan få sin fastighet inlöst om marken behövs för exploateringens genomförande saml att hans mark kommer alt ersättas enligt föreslagna 5:9a § FBL.

5.2 Villkor för inrättande av en exploateringssamfällighet

Hovrätten för Nedre Norrland och Fastighetsrådens förening anser att opinionsvillkoret i anläggningslagen behöver stärkas vid exploate­ringssamverkan.

Fastighetsrådens förening:

Enligt förslaget skall opinionsvillkoret i AL vara uppfyllt. Föreningen ifrågasätter om inte detta villkor behöver slärkas med hänsyn fill det stora riskmoment som ligger i en exploateringssamverkan. Detta gäller särskill i Uder av osäker fastighetsmarknad, när måhända efterfrågan kan komma att minska.

Nacka kommun anser att opinionen för samverkan bör ha klarlagts redan när markförordnandet upprättas.

Lantmäteriverket anser att undantagsregeln från opinionsvillkoret i 7 § andra stycket anläggningslagen inte bör gälla vid exploateringssamver­kan. Verket anför:

Den möjlighet att besluta om samverkan med bortseende från opinionen som enligt en undantagsregel i 7 § anläggningslagen föreligger i speciellt kvalificerade fall finns det enligl LMV:s uppfattning knappast anledning att utnyttja vid exploateringssamverkan. Del skulle innebära alltför ogynn­samma fömtsättningar för samverkan om den måste beslutas mot en helt negativ opinion. Skulle exploateringen vara nödvändig eller mycket ange­lägen är det i ett sådant läge bättre att kommunen köper upp marken och går in som huvudman,

I fråga om båtnadsvillkoret framhåller statens institut för bygg­nadsforskning att en förtätning i områden med äldre villa- eller frilidsbe­byggelse sällan torde ge fastighetsägarna som kollektiv något överskott.

Borås kommun påpekar att kostnadsansvaret är oklart i fråga om del kalkylunderlag som måste tas fram för att bedöma rimligheten av en exploateringssamverkan. Kommunen undrar vidare vad som händer om man bedömer att underskott uppkommer.

Länsstyrelsen i Malmöhus län anför:

I 22§ i kapiUet anges att vid bildande av exploateringssamfälligheter båtnads- och opinionsvillkoret i anläggningslagen skall gälla. Länsslyrel­sen tillstyrker att möjlighet i princip öppnas för bildande av exploaterings-samfålligheter på angivet sätt. Emellertid kan övervägas om inte den

Prop. 1985/86:2

121

planpolitiska bedömning som exempelvis ingår i fastighetsplanens båt­nadsvillkor på liknande sätt bör infogas i lagtexten. I normalfallet torde nämligen exploateringssamfälligheten bildas innan såväl delaljplan som fastighetsplan har upprättats, varför planbedömningen måste göras vid själva bildandet av samfälligheten. När exempelvis ett gemensaml parke­ringshus för flera fastigheter behöver byggas krävs härvidlag planpolitiska bedömningar som saknar annat planstöd. Stadgande om detta bör infogas i lagtexten.

Enligt Näringslivets byggnadsdelegation skapar opinions- och båt­nadsvillkoren vissa problem. Således anser delegationen att samhälls­planering och fastställda planer borde vara tillräckligt underlag från inlres-seavvägningssynpunkt för exploateringssamverkan, dvs, samma princip som valts i plansammanhang.

5.3 Deltagande i exploateringssamfälligheten

Några remissinstanser anser att det under vissa fömtsättningar bör finnas möjlighet att tvångsvis ansluta en fastighetsägare i exploate­ringssamverkan. Till dessa hör hovrätten för Nedre Norrland, bostadssty­relsen, institutionen för fastighetsteknik vid tekniska högskolan i Stock­holm, Svenska kommunal-tekniska föreningen, Sveriges villaägareför­bund saml Bollnäs, Eskilstuna, Gävle, Karlskrona, Köpings, Lessebo, Motala, Nacka, Norrtälje, Stockholms, Sundsvalls, Sunne, Södertälje, Täby, Umeå, Upplands-Väsby, Uppsala, Värnamo och Västerås kom­muner. Av dessa anför villaägareförbundet:

Enligt PBL-förslaget skall en fasfighetsägare inte kunna tvingas in i företaget för fastighetssamverkan. Förslaget bör övervägas ytterligare. Fastighetsägare, vars mark behöver tas i anspråk för enskill bebyggande eller allmän plats och som inte vill ingå i samverkan, torde ev, ändå behöva kunna anslutas. Denne fastighetsägare kan då få del av den vinst som påräknas. Genom att sälja den mark, som vid omarronderingen av hans fastighet skall läggas till annan, kan fastighetsägaren då mol ersättning i pengar utträda ur samverkansföretaget. Huruvida en sådan ordning skulle kunna äventyra attraktiviteten med exploateringssamverkan bör bedömas i samband med att förbundets påpekande utreds.

Eskilstuna kommun anför:

Vidare är det en brist att en fastighetsägare inte mot sin vilja kan tvingas in i en exploateringssamverkan, särskilt som det i motiven sägs att av­gränsningen av samverkansomrädel skall bedömas utifrån planmässiga principer. Om en viss fastighetsägare med elt strategiskt markinnehav avböjer att delta kan hela syftet med elt markförordnande om exploate­ringssamverkan förfelas.

Prop. 1985/86:2

122

Länsstyrelsen i Stockholms län anser däremot atl det torde vara svårt att ta in regler som tvingar in markägare i samverkan, eftersom det rör sig om exploateringsföretag med vilka allfid ett visst risktagande är förenat.

Hedemora, Kalmar, Lunds och Kristinehamns kommuner anser alt om en fastighetsägare avböjer att delta i samverkan bör exploaterings­samfälligheten få lösenrätt Ull den mark som berörs av fastighets­planen.

Helsingborgs och Sollentuna kommuner menar alt kommunen bör få rätt att ta över ansvaret för sädana fastigheter vars ägare avböjt att delta i exploateringssamverkan. Däremot bör enligt Sollentuna kommun inte någon ytteriigare "privat expropriationsrätt" tillskapas.

Angående minsta andel för deltagande i samverkan anför länsstyrel­sen i Stockholms län:

Av uttalanden på s, 387 m framgår att fastigheter som berörs av exploa­tering endast på så sätt att de har andel i samfälld mark inom exploaterings­området skall kunna delta i samverkan, såvida andelama i samfällda mar­ken inte har endast obetydligt värde. Tvekan kan uppstå, humvida faslig­het som med sin enskilda mark ingår till bara någon liten del i exploate­ringsområdet alltid skall ha rätt atl delta i samverkan. Motivuttalanden humvida någon minsta andel skall ställas upp som villkor för dellagande kan vara lämpliga.

5.4 Exploateringsbeslut

Frågan om möjligheten atl meddela ett preliminärt exploate­ringsbeslul bör utredas ytterligare enligt hovrätten för Nedre Norr­land, hovrätten över Skåne och Blekinge, länsstyrelsen i Kalmar län samt Fastighetsrådens förening. Länsstyrelsen anför:

Många markägare torde vilja avvakta en bålnadskalkyl innan de lar slutlig ställning om deltagande i exploateringssamfälligheten. Det bör fin­nas mycket speciella skäl att göra exploateringsbeslutet till preliminärfråga om det ej finns möjlighet atl göra båtnadsberäkning. Del måste också vara svårare att få en opinion för en exploateringssamfällighet innan man vet hur planen kommer alt ulformas. Skall man vänta fill dess att detaljplanen utställts finns det knappast anledning Ull detta förfarande. Frågan bör övervägas ytterligare.

Fastighetsrådens förening:

När ett preliminärbeslut meddelats kan en tveksam fastighetsägare av­vakta med ett ställningstagande. Lämpligheten av detla bör ytterligare övervägas. Det bör vidare klarläggas hur opinionsmätningen skall ske. Skall en passiv markägare räknas som "obefintlig" eller som negativ?

Lantmäteriverket anser att en e x t r a a v g i f t bör tas ut av de fastighets­ägare som ansluter sig till företaget först vid det slutliga exploateringsbe­slutet. Verket anför:

Prop. 1985/86:2

123

Om en fastighetsägare vid etl preliminärbeslut (66 § AL) avböjt all delta har han ändå möjlighet alt vid ett slutligt beslul enligl 65 § AL delta. Eftersom någon båtnadsprövning normalt inte sker till gmnd för etl preli­minärbeslut löper de fastighetsägare som redan då beslutar sig för att delta viss ekonomisk risk. De fastighetsägare som beslutar sig för att delta försl då båtnadsprövning skett till grund för ett slutligt exploateringsbeslul löper däremol på detta säll ingen större ekonomisk risk. Genom detta system torde de flesta försiktiga markägare avvakta med alt delta. Detta medför i sin tur att själva tanken bakom etl preliminärbeslut knappast blir uppfylld. Det kan ifrågasättas om dessa fastighetsägare inte borde betala någon form av extra avgift, utöver andelen i de eventuella kostnader som exploate­ringssamfälligheten haft, för alt få möjlighel atl inträda först då del är tämligen klart att förelaget kommer att gå med vinst.

Lunds kommun påpekar att det bör framgå av beslulet alt exploaterings­samverkan avser en fastighetsplan av viss uiformning. Kom­munen anför:

I samband med exploateringssamverkan torde det bli vanligt alt en fastighetsplan utarbetas. Fastighetsplanens utformning kan bli avgörande för bland annat principen för fördelning av avkastningen. Därför bör av exploateringsbeslutet, i förekommande fall, också framgå atl exploate­ringssamverkan avser en fastighetsplan av viss utformning. Antas en fas­tighetsplan, som avviker från det fömtsatta planförslagel, ges då möjlighet att, i likhet med vid motsvarande förhållande beträffande detaljplan, få till stånd en omprövning av exploateringsbeslutet.

6   Metoder att fördela kostnader och avkastning

Det i belänkandet föreslagna sättet all bestämma andels talen medför enligt Sveriges lantmätareförening atl man erhåller en rättvis grund för fördelning av byggnadsrätten inom exploateringsområdet. Inte heller lantmäteriverket har något att erinra mot det föreslagna sättet att beräkna andelstalen.

Sveriges villägareförbund framhåller särskilt att del för institutets effek­tivitet är viktigt alt enkla och lätthanterliga principer kan tillämpas vid andelstalens beräkning.

Helsingborgs kommun finner att förslaget är oklart när det gäller beräkning av andelstal för berörda fastigheter, värderingsgmnder, beräk­ning av exploateringsavgifter m. m.

Statens institut för byggnadsforskning framhåller atl utredningens tre olika metoder för att fördela kostnader och avkastning efler andelslal fömtsätter att fastighetsbildningsmyndighetens mark- och fastighetsvär­deringar accepteras av alla inblandade parter. Institutet anser alt en ut­värdering och uppföljning av denna process är nödvändig.

Läges- och andra fördelar bör i vissa fall beaktas vid andelslals-beräkningen enligt länsstyrelsen i Stockholms län, som anför:

Prop. 1985/86:2

124

Om man inom ett exploateringsområde har klart olika gynnsamma be­tingelser för byggande i skilda delar, kan man räkna med att en markägare, som har från läges- eller bebyggbarhetssynpunkt bättre mark, uppfattar det som orättvist att han inte får tillgodoräkna sig detta vid åsättande av andelstal. Det bör övervägas om inte läges- och andra fördelar i vissa fall bör få tillgodoräknas. Vidare bör vid beräkning av andelstal hänsyn tas fill särskilda fillgångar, såsom växande skog och grus liksom till negativa faktorer, l.ex. rivningskoslnader.

Liknande synpunkter framför lantmäteriverket.

Frågan om vilken metod som bör väljas för fördelning av kostnader och avkastning bör utredas ytterligare anser statens planverk och länssty­relsen i Stockholms län. Planverket anför:

Omfattningen av dessa reglers fillämpning och effekter blir beroende av metodema att fördela kostnader och avkastning. Tre metoder att fördela nämns (s, 388) och utredningen föreslår att lagstiftningen skall möjliggöra alla utan några vägledande resonemang om de skilda konsekvenser de har. Detla frågekomplex bör belysas ytterligare. Preferensen för marköverfö­ring leder ofta till krav på betydande kontantinsatser som utestänger många från medverkan.

Länsstyrelserna i Stockholms, Kalmar och Gävleborgs län ifrågasätter det lämpliga i att fördelningen i första hand skall ske genom marköverfö­ring. Ofta torde det vara mer rationellt alt fördelningen av avkastningen sker i pengar.

Länsstyrelsen i Kalmar län:

I 59 § AL anges att avkastningen av exploateringen skall fördelas mellan de deltagande fastigheterna genom marköverföring om inte fördelning i pengar är mer ändamålsenligt. Delta är huvudregeln. Denna regel ifråga­sattes. Det torde vara betydligt mer rationellt, framför allt vid nyexploate­ringar, alt exploateringssamfälligheten ordnar genomförandet från början till slut. Därför borde avkastningen kunna fördelas helt i pengar. Man skulle få ett minst lika rättvist system. Dessutom skulle del kunna undvi­kas en hel del besvär mot fördelningsprinciperna som fattas vid förrätt­ningen.

Angående två av de föreslagna metoderna för fördelning av kostnader och avkastning anför lantmäteriverket:

Möjligheten att fördela avkastningen genom överföring av bebyggbar mark, som i lagtexten är huvudregel, kan vara en lämplig metod t. ex. inom förnyelseomräden eller då fä fastigheter berörs. Vid större nyexploatering­ar torde det vara mest ändamålsenligt att exploateringssamfälligheten sköter genomförandet från början till slut varvid alltså avkastningen förde­las i pengar. På detta sätt uppnås fördelar vid t, ex. marknadsföring och försäljning av tomter. En annan fördel är att tomterna i detta fall blir värderade direkt av marknaden medan det vid fördelning av bebyggbar mark till intressenterna måste ske en värdering inom förrättningens ram.

Prop. 1985/86:2

125

7   Exploateringssamfällighetens verksamhet

Umeå kommun föreslår att länsstyrelsen får möjlighet att i styrelsen för samfällighetsföreningen utse en samhällsrepresenlant med kunska­per inom det aktuella verksamhetsområdet,

Sveriges villaägareförbund anser i stället all den förrättningsman som beslutar om bildande av exploateringssamverkan bör kvarstå som sakkun­nig under processen fram till genomförandet med ändringar av fastighetsin­delningen m.m.

Borås kommun frågar sig om exploateringssamverkan kan genomföras utan omfattande medverkan från konsulter eller kommun.

Statens planverk anser det vara onödig byråkrati att länsstyrelsen skall kontrollera humvida exploateringsavtalet fullgjorts innan sam­fällighetsföreningen upplöses.

7.1 Ekonomiska förhållanden

Samfällighelsföreningens förmånsrätt bör begränsas något i förhål­lande till utredningens förslag anser bostadsstyrelsen, lantmäteriverket, länsstyrelsen i Kalmar län samt Stockholms kommun.

Bostadsstyrelsen:

En fråga av speciellt intresse för bostadsslyrelsen som långivare är förmånsrättens värde vid exploateringssamfällighet. För atl underlätta fi­nansieringen av exploateringen har införts ett system där samfällighetsfö­reningen har erhållit förmånsrätt i delägarfastighet för fordran som påförts delägaren inom ett år från förfallodagen. Med detla system skall det vara möjligt för kreditgivare alt utan övrig säkerhet låna pengar till en samfäl­lighetsförening. Denna förmånsrätt är i princip obegränsad, vilket gör det svårt för en kreditgivare att bedöma förmånsrättens värde vid olika lid­punkter. Det finns fall där bottenlångivare vägrat ställa upp med lån beroende på det osäkra läget. Någon form av begränsning av förmånsrät­tens värde bör införas för atl företaget skall te sig ekonomiskt sunt.

Lunds kommun påpekar att förmånsrätten, för att skydda inteckningsha­varen, inte bör gälla förrän beslutet atl anla detaljplanen vunnit laga kraft.

Några remissinslanser anser att finansieringen bör ordnas på annat sätt än genom förmänsrätt i de deltagande fasfigheterna. Till dessa hör hovrätten för Nedre Norrland som uttalar:

Enligt hovrättens mening bör finansieringen ordnas på annat sätt än genom förmånsrätt i dellagande fastigheter, I vart fall skapar den föreslag­na begränsningen i 62 § AL ett osäkert kreditunderlag eftersom resultatet av exploateringsföretaget i detta stadium av genomförandet är ovisst, I de fall en exploateringssamfällighet bildas innan detaljplan föreligger finns för övrigt ingen möjlighet att fastställa förmånsrätt enligt 62 § AL.

Prop. 1985/86:2

126

Statens planverk anför:

Farhågor inger också resonemangel om förmånsrätt (s. 390), som ska begränsas till högst den värdehöjning som en ännu inte antagen detaljplan ger. Om plansystemets rätlsgarantier är värda något blir denna inteck-ningshavarnas säkerhet i samma mån mindre. Det synes vara redigare alt göra samfälligheten helt frislående och sluUigl bildad först när finansiering­en är ordnad utan alt delägarnas övriga mark belastats med osäkra belast­ningar. Möjligheten att beräkna beloppen för förmånsrätt torde ha över­skattats eftersom det nog ofta kommer många överraskande extrakost­nader.

Näringslivets byggnadsdelegation framför tanken att berörda fastighe­ter genomgående borde kunna befrias från betalningsansvar och anför bl. a:

En teknisk förbättring borde vidare kunna ske i fråga om behandlingen av fastighetsbelastningar då plangenomförande sker med exploaterings­samverkan. Fastighetskrediter mot pantbrev i berörda fasligheter borde genomgående kunna relaxeras, dvs, fastighetsdelen befrias från betal­ningsansvar för ägovidd, som ingår i planområden på samma säll som vid expropriation, eventuellt efter nedsättning av fordringsbelopp hos över­exekuior etc. Utredningen anvisar här en annan metod, som bygger på tanken att gravationer i princip beslår och får avlösas på frivillig väg. Med lanke på att nybelåning ändock måste ske av byggnadsfasUgheterna, är det mera praktiskt att frigöra dessa från äldre hypotek och utnyttja gravations-fria fastigheter som säkerhet för nybebyggelsen.

8   Detaljplan vid exploateringssamverkan

8.1 Kommunen exploateringssamfälligheten

Om samverkan kommer till stånd företräds markägarna av en juridisk person. Detta bör enligt länsstyrelsen i Stockholms län vara till fördel t, ex. vid upprättande av exploateringsavtal. Täby kommun är dock tveksam till om man skulle kunna få till stånd exploateringsavtal i någon större omfatt­ning än i dag mol bakgmnd av all systemet bygger på frivillighel.

Några instanser anser att kommunen bör ges etl större inflytan-d e över exploateringen. Till dessa hör länsstyrelsen i Norrbottens län som anför:

För alt undvika alt angelägen förnyelse eller förtätning av bebyggelse, sanering, nyexploatering etc, ska göras alltför beroende och i viss mån styras av enskilda vinstintressen borde enligl länsslyrelsens mening regel­systemet ändras så att kommunen ges en mera aktiv roll. Härigenom skulle exploateringssamverkan kunna bli etl gott alternaUv Ull genomgripande och mycket kapitalkrävande expropriation. Ett ökat kommunalt inflytande kunde exempelvis ta sig uttryck i all kommunen i all exploateringssamver­kan skulle ingå som delägare med viss andel och att kommunen fick

Prop; 1985/86:2

127

befogenheter att genomföra exploateringarna om samfällighetens styrelse icke fullföljer fattade beslut.

Liknande synpunkler framför länsstyrelsen i Gävleborgs län.

Sveriges lantmätareförening anser atl kommunen bör vara sakägare vid den lantmäteriförrätlning där samverkansfrågorna regleras och ges rätt atl delta i samexploaleringen, förslagsvis efter andelstalen för de fastigheter, vars ägare avböjt ett deltagande. Även Bollnäs och Borås kommuner synes vara av den åsikten alt kommunen enhgt förslaget har för små möjligheter att påverka exploateringen. Borås kommun efterlyser bl, a, möjlighet för kommunen att ställa krav på atl fastigheter bebyggs inom viss Ud och att kommunen själv ska utföra anläggningsarbetena för gator och va. Kom­munen menar också att exploateringssamverkan kommer att innebära att utjämning av exploateringskostnader mellan skilda områden inte kan gö­ras.

Halmstads kommun ifrågasätter om det inte i anläggningslagen borde införas bestämmelser som möjliggör att vid förrättning ställa krav på standardfrågor för exploateringsanläggningar. Detta skulle enligt kom­munen vara önskvärt som komplement i de fall detta ej regleras i exploa­teringsavtal, t, ex. inom fastighetsplan utanför detaljplanelagt område.

Svenska riksbyggen, Sveriges kommunaljuridiska förening saml Borås och Stockholms kommuner påtalar att de mark-ochbostadspolitis-ka konsekvenserna av förslaget om exploateringssamverkan inte diskuterats i utredningen. Konimunaljuridiska föreningen anför:

Såsom utredningen påpekar förutsätter samverkansinstitutet att bestäm­melserna om markvillkoret i bostadsfinansieringsförordningen ändras på så sätt att etl beslut av kommunen om exploateringssamverkan jämlikt 11 kap. 22 § PBL automatiskt skall ge dispens från markvillkoret vid statlig belåning. Förslaget om exploateringssamverkan inrymmer alltså inte en­dast tekniska aspekter. I själva verket har frågan om att införa ett sådant institut även mark- och bostadspolitiska samt bostadsekonomiska dimen­sioner som överhuvud inte blivit belysta eller diskuterade av utredningen,

Borås kommun avstyrker automatisk dispens frän markvillkoret vid exploateringssamverkan. Kommunen anser dock all reglerna för di­spens kan förändras så alt större hänsyn tas till kommunens mening vid dispensgivningen.

Även statens institut för byggnadsforskning pekar på möjligheterna att omforma dispensmöjligheten och anför:

Utredningen föreslår slulligen att dispens från markvillkorel automatiskt skall ges vid ett beslut om exploateringssamverkan. Detla förslag kan tolkas så att kommunen i och med ett beslut om dispens också avhänder sig kontrollen över mark- och exploateringskostnader. Del förefaller möj­ligt att med anknytning till dagens praxis omforma dispensmöjligheten så atl kommunen inte frånhänder sig kostnadskontrollen. Oavsett om del

Prop. 1985/86:2

128

gäller förnyelse med förtätning eller nyexploatering är det av betydelse för kommunen att ha kostnadsutvecklingen under konlroll.

Jönköpings kommun befarar att automatisk dispens från markvillkoret kan medföra att exploateringsrätten utnyttjas som handelsvara.

Näringslivets byggnadsdelegation och Svenska byggnadsentreprenör­föreningen anser att d i s p e n s bör lämnas även frånkonkurrensvill-korel vid exploateringssamverkan. Delegationen anför:

Däremot anses konkurrensvillkoret behöva bestå. Delta kan kanske vara begripligt om samfälligheten själv uppträder som exploatör inom hela området. Däremot förefaller tanken mindre begriplig om området fördelas på flera byggherrar. En konkurrenssituation uppkommer ju därvidlag auto­mafiskt.

Näringsfrihetsombudsmannen framhåller angelägenheten av att kom­munema vid exploateringssamverkan medverkar till en konkurrens på lika villkor samt tillvaratar och stimulerar konkurrensförutsättningarna så långt det är möjligt i syfte att hålla kostnaderna nere.

8.2 Enskilda fastighetsägare exploateringssamfälligheten

Förfarandet att vägra bygglov som inte avser pågående markan­vändning för åigärder pä en fasUghet som inte deltar i exploateringssamfäl­ligheten anses vara orationellt av bostadsstyrelsen och statens plan­verk. Bostadsstyrelsen anser därför att alla fastighetsägare i samverkans-området på något sätt bör tvingas med i samfälligheten.

Statens planverk anför:

Byggnadsnämnden ska vara förhindrad att lämna byggnadslov för änd­rad markanvändning enligt plan om fastighetsägaren valt atl stå utanför samfälligheten (s. 392). Denna regel innebär ytteriigare en belastning på nämnden. Idag behöver man inte förvissa sig om atl sökanden förfogar över den fastighet som han söker för. Den regeln borde kunna gälla även i fortsättningen. Om fastighetsägaren står utanför bör antingen samfällighe­ten ha tagit över eller också detaljplanen inte fastställas i den delen,

Sveriges lantmätareförening anser att fastighetsägare inom viss tid bör kunnahäva byggnadsförbudet. Föreningen anför:

Fastighetsägare, som dragit på sig ett byggnadsförbud enligt 9:16 andra stycket PBL genom att inte delta i samexploatering bör inom viss tid kunna häva byggnadsförbudet genom att till kommunen betala vad han skulle ha debiterats vid ett dellagande.

Prop. 1985/86:2

129

9    Marköverföring m. m.

Hovrätten för Nedre Norrland, institutionen för fastighetsteknik vid tekniska högskolan i Stockholm och Fastighetsrådens förening anser att frågorna om överföring av mark till exploateringssamfälligheten bör bli föremål för ytterligare utredning. Hovrätten anför:

Enligt utredningen skall det vara möjligl alt till exploateringssamfällighe­ten överföra mark. För att möjliggöra detta föreslås ändringar i 5 kap. och

8 kap, FBL. När del gäller överföring av exploateringsbar mark torde

uppmärksammas att sådan genom fastighetsreglering kan överföras endast

om samfälligheten äger någon fastighet, som marken kan föras till, eller om

marksamfällighet bildas enligt 6 kap. FBL, I fråga om överföring av mark

till samfälligheten krävs enligl hovrättens mening ytterligare övervägan­

den.

Hovrätten över Skåne och Blekinge och Sveriges lantmätareförening framför följande synpunkter pä frågan om marköverföringar inom samverkansområdet.

Hovrätten över Skåne och Blekinge:

I de fall då metod 2 skall komma till användning framstår det som uppenbart omoUverat att låta samfälligheten förvärva exploateringsbar mark. De erforderliga markbytena måste här utan olägenhet kunna företas direkt mellan de i samverkansområdet ingående fastigheterna. Även när det gäller metod 1 framstår det som onödigt komplicerat all låta samfällig­heten förvärva äganderätt. Saken har för övrigt viktiga skatterältsliga konsekvenser, något som över huvud taget inte beaktats i betänkandet. Målet för samfälligheten vid metod 1 är all avyttra eller upplåta den ex­ploateringsbara marken sedan den indelats i lämpliga enheter. Det mesl ändamålsenliga sättet att uppnå detta mål förefaller hovrätten vara att låta den exploateringsbara marken bilda en marksamfällighet. Därefter delas samfälligheten in i önskade fastigheter och avyttras eller upplåtes. Denna lösning kräver några smärre ändringar i 6 kap, FBL, Detla borde dock inte avskräcka från alt ta frågan under närmare övervägande i det fortsatta lagstiftningsarbetet.

Regler om skyldighet att avstå mark för gemensamhetsanläggning finns i 12 § AL, Det framstår som uppenbart för hovrätten att mark inom samver­kansområdet som behövs för gemensamhetsanläggning utan olägenhet kan avstås direkt från berörda fastighetsägare lill anläggningsföreningen ulan något mellankommande äganderättsförvärv för exploateringssamfällighe­ten.

En teknisk fråga är också hur storleksförändringar skall ske inom sam­verkansomrädel. För alt det alltid skall vara möjligl atl göra erforderliga marköverföringar har ulredningen föreslagit införande av regler i 5 kap. 8 § och 8 kap, 4 § FBL som innebär en utvidgning av möjligheterna atl tvångs­vis göra undantag från spärregeln i nuvarande 5 kap. 8 § FBL. Regeln i 5 kap. 8 § ger möjlighet till plusjämkningar utöver vad spärregeln medger och regeln i 8 kap. 4 § ger möjlighet till minusjämkningar i motsvarande mån.

9  Riksdagen 1985/86. I saml. Nr 2

Prop. 1985/86:2

130

De överväganden som kan ligga bakom en uppdelning av de båda jämk­ningsfallen i två paragrafer i skilda kapitel är för hovrätten förborgade. Klarheten blir inte större när man konstaterar att utredningen föreslagit samma ersättningsregler oavsett vilken av paragraferna som används för marköverföringen. Den synbara skillnaden mellan de båda situationerna är atl för större minusjämkningar krävs en fastighetsplan medan större plus­jämkningar får äga mm utan en sådan. För hovrätten framstår denna skillnad som omotiverad. Härtill kommer att, såviit man kan fömtse, fastighetsplan torde erfordras i de övervägande antalet fall av exploate­ringssamverkan (se utredningens egna uttalanden s. 393 xm och 833 my). Mot bakgmnd av det sagda föreslår hovrätten att de förevarande undanta­gen från spärregeln sammanförs till en regel och att denna regel föreskriver att fasUghetsplan erfordras för att jämkning skall få ske. Av systemaUska skäl passar en sådan regel inte in vare sig i 5 kap. eller 8 kap. Detta förhållande ger ytteriigare belägg för hovrättens ovan framförda uppfatt­ning om att reglerna om exploateringssamverkan bör stå i en särskild lag.

Sveriges lantmätareförening:

Sådana beslämmelser bör införas att kvartersmarken kan fördelas mel­lan samtliga sakägare (inklusive dem som inte deltar i samexploateringen) pä följande sätt.

Kvartersmarken fördelas så långt är möjligt med tillämpning av 5:8 FBL mellan sakägarna efter deras andelstal. Om marken inte fullt ut kan förde­las med stöd av 5:8 FBL eller överenskommelse enligt 5:18 FBL upprättas en fastighetsplan. Ägarna lill de andelar, som är så små att de inte enligl 5:8 FBL kan omsättas i hel tomt ges rätt enligt 8:4 FBL Ull inlösen av tomt. Företräde till inlösen ges efter andelamas storlek.

Om ingen yrkar på inlösen utläggs resttomterna var för sig som samfäl­ligheter. Vid en framtida upplösning av sådan samfällighet ges företräde för inlösen enligl 8:4 FBL framför försäljning enligt lagen om förvaltning av samfälligheter.

Eskilstuna och Lessebo kommuner anser att expropriationsrätt borde finnas vid exploateringssamverkan.

När det gäller den föreslagna ersättningsregeln i fastighets­bildningslagen anser statens råd för byggnadsforskning att en ytterli­gare genomarbetning är önskvärd. Rådet finner det utomordenUigt känsHgt om olika sätt att genomföra en detaljplan leder till att ersättningarna bedöms enligt olika regler.

Statens planverk och Stockholms kommun är också tveksamt inställda Ull ersättningsregelns uiformning. Kommunen anför:

Det anförda synes innebära atl - om kommun medger det genom att förordna om exploateringssamverkan enskilda personer eller företag ges samma möjligheter som hittills har ansetts böra förbehållas det allmänna att, inom ett område som avses för l.ex. bostadsbyggande, tvångsvis förvärva för exploatering erforderlig mark, till pris som understiger det marknadsvärde marken kan betinga med hänsyn till förväntningar om ändrad användning. Delvis synes de enskilda exploatörerna t.o.m. kom-

Prop. 1985/86:2

131

ma i ett bättre läge än en kommun då den i motsvarande situation expro­prierar, i det att man vid inlösen i samband med exploateringssamverkan regelmässigt skall bortse från den gällande planens eventuellt vardehö­jande effekt.

Länsstyrelsen i Uppsala län ifrågasätter om inte den föreslagna lagtek­niska lösningen vad gäller fördelning av ersättningar enligt FBL bör ses över.

Sveriges lantmätareförening tar upp en speciell ersättningsfråga och anför:

Som SLF har uppfattat förslaget till regler om exploateringssamverkan, skall allmän platsmark inom samverkansområdet överföras till kommunen. Den fastighetsägare, som inte önskar delta i samexploaleringen, bör därvid få ersättning för att marken avstås.

10   Beskrivning av förfarandet

Flera instanser anser att antalet beslutstillfällen bör minskas, bl. a. länsstyrelsen i Kristianstads län. Fastighetsrådens förening, Sveri­ges kommunaljuridiska förening samt Stockholms, Simne, Söderhamns och Östersunds kommuner.

Länsstyrelsen i Kristianstads län:

Förfarandet med bildandet av exploateringssamfällighet omfattar flera beslul varemot besvär kan anföras (markförordnande, exploateringsbe­slut, detaljplan, fastighetsplan, fastighetsbildning). Risk för lång Udsut­dräkt innan exploatering är genomförd finns. Förenkling av beslutsproces­sen bör undersökas.

Institutionen för fastighetsteknik vid tekniska högskolan i Stockholm och Kooperativa förbundet anser att frågan om exploateringssamverkan bör kunna prövas utan ett föregående markförordnande. InsUtutio-nen för fastighetsteknik menar atl prövningen kan ske inom anläggningsla­gens ram och anför:

En möjlighet som istället kan diskuteras är om inte frågan om exploate­ringssamverkan, helt utan ett föregående markförordnande, kan prövas inom anläggningslagens ram. På detta sätt läggs initiativet hos både kom­mun och enskilda samtidigt som kommunen även genom AL tillförsäkras möjligheter att ha ett bestämmande inflytande över samverkansområdels storiek, frågor om plangenomförande m. m. (fömlsalt atl 23 § AL får gälla även vid exploateringssamverkan). Dessutom ankommer det på kom­munen att anta en efterföljande delaljplan, vilket innebär att det inte finns någon risk för att oönskad bebyggelse kommer till stånd. Ytterligare elt

Prop. 1985/86:2

132

skäl Ull att inte låta markförordnandet vara ett villkor för samverkan är att besvärsmöjlighetema begränsas något, vilket torde underlätta och förenkla handläggningen av de här frågorna, I del föreslagna systemet finns det möjlighet att besvära sig över markförordnandet, exploaleringsbeslutet och detaljplanen. Enskilda bör kunna bevaka sina rättigheter även om endast de två sistnämnda besvärsmöjligheterna blir tillgodosedda.

Kooperativa förbundet anser att förordnandet om exploateringssamver­kan bör tas in i planbeslutet. Denna ståndpunkt synes även intas av Södertälje kommun (en minoritet).

Länsstyrelsen i Kristianstads län och Uppsala kommun betonar nödvän­digheten av ett ingående samarbete och samråd mellan FBM och kommunen vid upprättande av en detaljplan som skall genomföras genom exploateringssamverkan.

Sveriges villaägareförbund betonar atl alla fastighetsägare inom ett om­råde för exploateringssamverkan bör ges tidiga möjligheter lill samråd om förelaget och detaljplanen.

Huddinge kommun framhåller att kommunen måste ha god planbe­redskap vid beslut om markförordnande för exploateringssamverkan. Kommunen anför:

De synpunkter som kan anföras är att man måste arbeta med god framförhållning då kommunen avser meddela beslut om markförordnande för exploateringssamverkan, dvs, planberedskapen måste vara god.

Man får fömtsatta att etl förslag lill delaljplan i princip måsle finnas färdigt redan då markförordnande meddelas p. g, a, den knappa tid som sedan står till förfogande till detaljplan skall ha antagits, respektive beslut om exploateringssamverkan meddelats (högst 3 år). Man får även räkna med en uppenbar risk för förseningar genom besvär i olika skeden av planeringsprocessen. I de flesta fall torde även en fastighetsplan behöva upprättas, dels för atl utfallet för den enskilde fastigheisägaren tydligt skall kunna redovisas och dels för alt erforderliga marköverföringar enligl fas­tighetsbildningslagens 8:e kapitel skall kunna ske.

Förmodligen måste väl genomarbetade förslag till både detaljplan och fasUghetsplan föreligga redan då exploateringsbeslut meddelas av fastig­hetsbildningsmyndigheten, för att de som ställer sig tveksamma Ull atl ingå i exploateringssamverkan skall få tillräckligt underlag för sina bedömning­ar.

Även länsstyrelsen i Västmanlands län kommenterar förfarandet och anför:

Markförordnande om exploateringssamverkan enligt 10:1 punkl 7 garan­terar inte atl sådan samverkan kommer till stånd med hänsyn till bestäm­melserna i anläggningslagen. En önskvärd förenkling vore därför att frågan om exploateringssamverkan ocksä kunde göras lill föremål för prövning enligl anläggningslagen, innan detaljplan antas, genom ansökan av bygg­nadsnämnd med stöd av genomförandebeskrivning som varit utställd.

Prop. 1985/86:2

133

Några remissinslanser för fram alternativa förfaranden till det som föreslås i utredningen. Till dessa hör Sveriges domareförbund som anför:

Enligt förbundels mening skulle det från flera synpunkter vara lämpligl att handlägga dessa ärenden i lantmäteriförrätlningens form. Delta fömt­sätter att man kan integrera informations- och plandelarna i förrättnings­formen, vilket bör vara möjligt under fastighetsbildningsmyndighetens projektledning. Vinsten skulle vara en samlad handläggning, väl ägnad alt på ett mindre formbundet sätt lösa de ofta känsloladdade frågor som finns i denna typ av ärenden.

Detta förfarande förespråkas även av Fastighetsrådens förening. Näringslivets byggnadsdelegation förordar ett annat alternativ. Delega­tionen anför;

Med tanke på de svagheter som konstaterats, dä det gäller förfallotider/ genomförandetid som instrument för plangenomförande, vore del önskvärt att konstruera fastighetssamverkan med ytterligare ett viktigt steg mot direkt plangenomförande. Så kan ske, om man tänker sig alt själva fastig­hetstilldelningen blir villkorad så, atl sakägare uppförs på "tilldelnings-längden", under fömtsättning att vederbörande tecknar exploateringsavtal med kommunen. Fastighetstilldelningen sker därmed på feckningslista för deltagande ungefär som vid annan ekonomisk samverkan - jfr t, ex, eko­nomiska föreningar, aktiebolag. Ointresserade kan avyttra sin "tecknings­rätt", eller begära inlösen. Detta har praktiska fördelar i flera avseenden. Man behöver då inte tillgripa en kanske komplicerad samfällighetsförvalt-ning i genomförandeskedet ulan kan arbeta direkl med en individuell omreglering på samma sätt som vid annan fastighetsreglering. Vidare kommer exploateringsavtalen att kunna precisera varje sakägares förhål­lande till kommunen bl, a, i fråga om skyldighet atl uppföra bebyggelse på samma sätt som i tomträttsavtal. Man når med andra ord i realiteten fram Ull en form av "positiv" planering, dvs, en rättslig garanti för ett "automa­tiskt" plangenomförande som resultat av planläggning, vilket kan betrak­tas som ett mål från rationell synpunkl i samhällsplaneringen. Tidsprogram för utbyggnaden blir ur kommunens synpunkt rättsligt påtagliga.

Prop. 1985/86:2

134

Bilaga 3

De till lagrådet den 1 april 1982 remitterade lagförslagen

1    Förslag till

Lag om exploateringssamverkan

Tillämpningsområde m.m.

1

§ Enligt denna lag får beslutas att ägare till fastigheter med mark inom elt visst område (samverkansområde) i samverkan skall vidla de åtgärder inom områdel som behövs för att ställa i ordning viss mark för bebyggelse och för att utföra sådana anordningar som behövs för bebyggelsen (exploa­teringssamverkan).

2

§ Frågor om exploateringssamverkan prövas vid förrättning (exploa-teringsförrältning) som handläggs av faslighelsbildningsmyndigheten.

Villkor för exploateringssamverkan m. m.

3 § Exploateringssamverkan får beslutas, om det med hänsyn till bebyg­

gelseutvecklingen är angeläget att i ett sammanhang ställa i ordning mark

för bebyggelse och utföra sådana anordningar som behövs för bebyggel­

sen.

Exploateringssamverkan får inte beslutas, om ändamålet med samver­kan lämpligen kan tillgodoses på annat sätt eller olägenheterna av samver­kan från allmän eller enskild synpunkt överväger de fördelar som kan vinnas genom den.

4

§ Exploateringssamverkan får beslutas endast om kommunfullmäklige tillstyrkt detta. 1 tillstyrkandet skall fullmäktige ange samverkansområdets huvudsakliga avgränsning.

5

§ Exploateringssamverkan får inte beslutas, om ägarna till marken inom samverkansområdet mera allmänt motsätter sig sådan samverkan och har beaktansvärda skäl för detta. Vid denna prövning skall främst deras mening beaktas som har störst nytta av exploateringssamverkan,

6

§ Den som äger mark inom samverkansområdet får delta i exploate­ringssamverkan om han har begärt det, I samverkan får dock inte delta ägare till fastigheter som endast har andel i samfälld mark inom området, om andelen har etl obetydligt värde,

Exploateringssamfällighet

7 § För genomförande av exploateringssamverkan utgör de fasUgheter,

vars ägare deltar i denna, en särskild samfällighet (exploateringssamfäl­

lighet). Delaktighet i samfälligheten är förenad med äganderätt till varje

särskild fastighet.

Förrättningen

8 § Frågor om exploateringssamverkan tas upp efter ansökan av fastig­

hetsägare som kan delta i exploateringssamverkan eller av byggnadsnämn­

den.

Vid exploateringsförrättningar får frågor om åtgärder enligt fastighets-

Prop. 1985/86:2

135

bildningslagen (1970:988), anläggningslagen (1973:1149) eller ledningsrätts­lagen (1973:1144) tas upp utan ansökan, om de är av betydelse för exploa­teringen. Sådana frågor får prövas gemensaml med frågor om exploate­ringssamverkan vid en och samma förrättning. En gemensam förrättning far även delas upp på skilda förrättningar.

9 § I fråga om exploateringsförrättningar fillämpas 4kap. 1-24, 27-40

och 42 §§ faslighetsbildningslagen (1970:988).

10

§ Fastighetsbildningsmyndigheien skall i samråd med sakägarna utre­da fömtsättningama för och de ekonomiska konsekvenserna av exploate­ringssamverkan. Myndigheten skall också ombesörja de lekniska utred­ningar och värderingar som behövs. Samråd skall ske med byggnadsnämn­den och vid behov också med andra myndigheter som berörs av exploate­ringen.

11

§ Vid förrättningen skall bestämmas grunderna för fördelning av kost­nadema för exploateringssamverkan och de fördelar som vinnes genom denna. För detta ändamål skall andelstal fastställas för varje fastighet som ingår i exploateringssamfälligheten,

Andelslal för en fastighet som bidrar med mark till exploateringsföreta­gel skall bestämmas efter vad som är skäligl med hänsyn främst till arealen av denna mark. Om andelstalet inte motsvarar värdet av den mark som fastigheten bidrar med eller i övrigt skada uppkommer för fastighetsägaren till följd av markens avstående, skall skillnaden utjämnas i pengar. Om en stadsplan eller byggnadsplan har fastställts efter det att exploaleringsbe­slutet enligl 13 § vunnit laga kraft, skall dock hänsyn inte tas till den inverkan som planen kan ha haft på markens värde.

För en fastighet som ej bidrar med mark till exploateringsföretaget skaU andelstal bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta som fastigheten har av exploateringen,

12

§ Om exploateringssamfälligheten skall förvaltas av en samfällighets­förening, får fastighetsbildningsmyndigheten för vaije fastighet fastställa del belopp (förmånsrättsbelopp) med vilket förmånsrätt får åtnjutas enligt lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter samt vilka åtgärder som skall ha genomförts för att förmånsrätten skall gälla. Förmånsrättsbeloppet får inte överstiga den värdehöjning som beräknas uppkomma på varje fastighet,

13

§ Om det inte finns något hinder mot exploateringssamverkan, skall fastighetsbildningsmyndigheten meddela exploateringsbeslut. I beslutet skall anges

1.

exploateringens ändamål, samverkansområdets omfattning och de exploateringsåtgärder som skall utföras i samverkan,

2.

de fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten,

3.

fastighetemas andelstal,

4.

förmänsrättsbeloppets storlek och vilka åtgärder som skall ha genom­förts för att förmånsrätten skall gälla,

5.

föreskrifter för exploateringens utförande,

6.

den tidpunkt när exploateringen skall vara slutförd.

Om det är lämpligt, far de frågor som avses i första stycket 3-6 medde­las i etl senare beslut.

Prop. 1985/86:2

136

I exploaleringsbeslutet skall även anges vilka fastigheter som enligt 19 § kan beröras av marköverföring,

14

§ Förordnanden enligt 5 kap. 21 och 22 §§ faslighetsbildningslagen (1970:988) om inskränkning i rätten att under fastighetsreglering utnyttja naturtillgångar och om byggnadsförbud i samband med fasUghetsreglering skall meddelas samtidigt med exploateringsbeslutet.

15

§ Om exploateringsbeslul har meddelats, skall förrättningskostna-dema fördelas mellan ägarna av de fastigheter som ingår i exploaterings­samfälligheten efter vad som är skäligt. I övrigt lillämpas 2 kap. 6§ fastig­hetsbildningslagen (1970:988).

Markfrågor m.m.

16 § Vid en exploaleringsförrättning skall fastighetsreglering inom sam­

verkansområdet ske i den utsträckning som krävs för att genomföra ex­

ploateringen. I fråga om sådan fastighetsreglering gäller bestämmelserna i

fastighetsbildningslagen (1970:988). I stället för 5 kap, 4 och 5 §§, 7 § första

och andra styckena, 813 och 18 §§ samt 8 kap, 1 -6 §§ faslighetsbildnings­

lagen skall dock gälla 11,15 och 17-23 §§ denna lag.

Fastighetsreglering enligt denna lag får ej ske innan exploateringsbeslu­tet enligt 13 § har vunnit laga kraft.

Förrättningar enligt denna lag har företräde framför annan fastighets­bildningsförrättning inom samverkansområdet som berör exploateringen.

17

§ Fastighelsreglering får inte avse sådan del av en fastighet där det finns en byggnad som står i huvudsaklig överensstämmelse med stadsplan eller byggnadsplan.

18

§ Fastighet som bidrar med mark skall genom fastighetsreglering till­delas sådan mark som är avsedd för enskill bebyggande i förhållande till de andelstal som bestämts enligt 11 § andra styckel. Kan fördelning av mark enligt andelsialen inte ske fullt ut, skall skillnaden utjämnas genom ersätt­ning i pengar.

19

§ Om exploateringssamfälligheten begär det, får fastighetsbildnings-myndigheten förordna all fastigheter, som inte ingår i exploateringssamfäl­ligheten, genom fastighetsreglering hell eller delvis skall avslås och över­föras till en eller flera fastigheter eller bilda en samfällighet för de deltagan­de fastigheterna. Sådant förordnande får dock meddelas endast under fömtsättning atl

1.

marken är belägen inom samverkansområdet och omfattas av en stadsplan eller byggnadsplan som har fastställts efler det exploateringsbe­slutet vann laga kraft,

2.

det framgår av planen att den skall genomföras enligl denna lag och

3.

marken behövs för att exploateringen skall kunna genomföras i enlig­het med planen.

20 § Om ägaren till en fastighet som inte ingår i exploateringssamfällig­

heten begär del, skall mark från den fastigheten inlösas och genom fastig­

hetsreglering överföras till en eller flera fastigheter eller bilda en samfäl­

lighet för de dellagande fastigheterna. Skyldighet att lösa marken förelig­

ger dock endasi under fömtsättning atl

Prop. 1985/86:2

137

1.

marken är belägen inom samverkansomrädel och omfattas av en stadsplan eller byggnadsplan som har fastställts efter det exploateringsbe­slutet vann laga kraft,

2.

det framgår av planen all den skall genomföras enligt denna lag och

3.

planen medför att ägaren kan utnyttja marken endast på ett säU som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde.

Frågan om rätt till inlösen skall bedömas efter den fastighetsindelning som gällde när planen antogs, med de ändringar av indelningen som har skett för planens genomförande.

Inlösen skall begäras hos faslighelsbildningsmyndigheten senast sex månader efter det att beslutet om fastställelse av stadsplanen eller bygg­nadsplanen vann laga kraft.

Ersättning

21 § Om mark enligt 19 eller 20 § överförs fill annan fasUghet eller till en

samfällighet, skall ersättningen bestämmas med tillämpning av 4 kap,

expropriationslagen (1972: 719). Hänsyn skall dock inte tas Ull den inver­

kan som stadsplanen eller byggnadsplanen kan ha haft pä markens värde.

Vid bestämning av ersättning enligt första stycket skall 4 kap. 3 § expro­priationslagen tillämpas i fråga om värdeökning som ägt rum under tiden från dagen tio år före det exploaleringsbeslutet vann laga kraft.

Om innehavaren av en rättighet som minskar en fastighets värde är berättigad lill ersättning, skall det värde som Ullgodoräknas fastighetens ägare minskas med ett belopp som motsvarar den värdeminskning för fastigheten som rättigheten har inneburit. Om det värde som skall tillgo­doräknas fastighetens ägare ej kan minskas utan alt skada uppkommer för innehavare av fordran med bättre rätt, minskas i stället ersättningen till rättighetshavaren med motsvarande belopp,

22 § Ersällning enligt 21 § skall betalas inom tre månader efter del att

ersättningsbeslutet vann laga kraft. Om ersättningen betalas efter ulgången

av denna frist, skall ränta på ersättningen betalas enligt 6§ räntelagen

(1975:635) från fristens utgång. Har tillträde skett före fristens utgång, skall

ränta betalas även enligt 5 § räntelagen från den dag tillträdet skedde till

dess betalning sker eller till dess ränta skall betalas enligl andra meningen

denna paragraf

Överenskommelse mellan fastighetsägare m. m.

23 § Undantag får göras från 11, 17, 18, 21 och 22§§, om de fastighets­

ägare och andra sakägare vilkas rätt berörs av fastighetsregleringen

medger det.

Avser regleringen fastigheter som svarar för fordran, får undantag enligl första stycket med stöd av ägarens samtycke ske endast om även fordring­ens innehavare medger det. Besväras en fastighet av gemensam inteck­ning, fordras dessutom de medgivanden från fastighetsägare och fordrings­havare som i 22 kap. 11 § jordabalken föreskrivs för relaxation. Medgivan­de av rättsägare behövs inte, om regleringen är väsentligen utan belydelse för honom.

Verkställighet m.m.

24 § När exploateringsbeslut har meddelats, skall i faslighetsboken eller

tomirättsboken införas uppgift om vilka fastigheter som ingår i samver­

kansområdet. I fastighetsboken skall även införas beslutade förmånsrätts-

Prop. 1985/86:2

138

belopp. När exploateringsbeslutet enligt 25 § har upphört atl gälla skall även det antecknas,

25      § Exploateringsbeslutet upphör atl gälla vid den lidpunkt när exploa­

teringen enligt beslutet skall vara slutförd.

Om det finns särskilda skäl får fastighetsbildningsmyndigheten föriänga tidsfristen.

Verkan av ändrade förhållanden m. m.

26      § Inträder ändrade förhållanden som väsentligt inverkar på en fråga

som har slutligt avgjorts genom exploateringsbeslut, kan frågan las upp till

förnyad prövning.

En faslighet får utträda ur exploateringssamfälligheten endast om utträ­det kan ske utan olägenhet för övriga fastighetsägare,

27

§ Beslutas om ändring i fråga om de fasUgheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten och förvaltas samfälligheten av en samfällig­hetsförening, skall det prövas om föreningen skall upplösas.

28

§ Om en fastighet inom samverkansområdet skall inträda i exploate­ringssamfälligheten, skall ägaren betala ersättning till övriga delägare för den andel i ett enligt 30 § beräknat överskott som tillförs honom genom anslutningen.

Första stycket skall tillämpas även när en fastighets andelstal höjs.

29

§ Om en fastighet utträder ur exploateringssamfälligheten, skall ägaren tillerkännas ersättning av övriga delägare för den andel i ett enligt

30

§ beräknat överskott som han förtorar genom utträdet. Föreligger enligt samma paragraf underskott skall han betala ersättning för sin andel i detta.

Första stycket skall fillämpas även när en fastighets andelstal minskas.

30 § Förvaltas exploateringssamfälligheten av en samfällighetsförening,

skall vid tillämpning av 28 och 29 §§ samfällighetens överskott eller under­

skott anses motsvara skillnaden mellan värdet av gjorda investeringar och

föreningens tillgångar, å ena sidan, och föreningens förbindelser, å den

andra.

I andra fall skall värdet av gjorda investeringar anses som överskott.

31 §   I fråga om betalning av ersättningar enligt 28 eller 29 § lillämpas

22 §.

32 § En överenskommelse atl en fastighet skall inträda i eller utträda ur

exploateringssamfälligheten eller att en fastighets ändelstal skall ändras

har samma verkan som beslut vid ny exploaleringsförrättning, om den

godkänns av fastighetsbildningsmyndigheten. Sådant godkännande får

lämnas endast om det är uppenbart att överenskommelsen inte strider mot

denna lag.

Domstolsprövning m. m.

33 § I fråga om överklagande av beslut eller åtgärder av fastighetsbild­

ningsmyndigheten enligt denna lag Ullämpas 15 kap, fastighetsbildningsla­

gen (1970:988). Bestämmelserna om fastighetsbildningsbeslul skall därvid

tillämpas även på exploateringsbeslutet.

Prop. 1985/86:2

139

Vid tillämpning av 15 kap. 6§ fastighetsbildningslagen i ärenden om godkännande enligl 32 § denna lag räknas besvärstiden frän dagen för fastighetsbildningsmyndighelens beslut. Beslut om sädanl godkännande får överklagas av byggnadsnämnden på det sätl och inom den tid som gäller för sakägares överklagande av exploateringsbeslut,

34 § Bestämmelserna i 16-18kap. fastighetsbildningslagen (1970:988) om rättegången i fastighetsbildningsmål skall Ullämpas på mål som fullföljs enligt 33 §. Därvid skall i fråga om ersättning med anledning av fasfighets­reglering enligl 19 eller 20 § gälla vad som föreskrivs beträffande mål om inlösenersättning.

Denna lag träder i kraft den Ijuli 1983.

Den som innehar en fastighet med ständig besittningsrätt eller med fideikommissråtl skall vid fillämpningen av denna lag anses som fasUghe-tens ägare.

Vad som enligt denna lag gäller för det fall all en fastighet svarar för fordran skall tillämpas även när en fastighet besväras av rätt till avkomst eller annan förmån.

Bestämmelsema i denna lag om byggnadsplan skall tillämpas även på avstyckningsplaner.

Prop. 1985/86:2

140

2   Förslag till

Lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988)

Härigenom föreskrivs i fråga om fastighetsbildningslagen (1970:988)' dels alt 6 kap. 1 § skall ha nedan angivna lydelse,

dels att i lagen skall införas en ny paragraf, 6kap. 2a §, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

6 kap, 1§ För ändamål av stadigvarande belydelse för flera fastigheter får samfäl­lighet bildas, om ej ändamålet kan tillgodoses bättre på annat sätl,

Samfällighet får ej bildas för andra fastigheter än sådana för vilka det är av väsentlig betydelse att ha del i samfälligheten.

Fastighets andel i samfällighet bestämmes efter vad som med hänsyn till omständigheterna är ändamålsenligt och skäligt.

Denna paragraf gäller ej sådan

Denna paragraf gäller ej sådan

samfallighetsbildning som avses i 2     samfallighetsbildning som avses i 2,

eller 4 §.

2 a eller 4 §.

2a§

Av mark som ingår i samverkans­området för en exploateringssam­fällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan får sär­skilda samfälligheter bildas om det behövs för all genomföra sådan samverkan. En fastighets andel i samfälligheten skall därvid motsva­ra dess andelstal i exploaterings­samfälligheten.

Denna lag träder i kraft den Ijuli 1983.

Lagen omtryckt 1971:1035,

Prop. 1985/86:2

141

3   Förslag till

Lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149)

Härigenom föreskrivs att 18 § anläggningslagen (1973:1149) skall ha ne­dan angivna lydelse.

18§'

Rält att påkalla förrättning enligt denna lag tillkommer ägaren av fastig­het, som avses skola deltaga i anläggningen, byggnadsnämnden och hyres­gästorganisation.

Länsstyrelsen kan påkalla förrättning för inrättande av anläggning som styrelsen finner vara av större belydelse frän allmän synpunkt.

Vid expropriation eller liknande tvångsförvärv fär förvärvaren påkalla förrättning för inrättande av sädan anläggning varigenom olägenhet av förvärvet kan undanröjas, minskas eller förebyggas.

Om rätt för väghållare atl påkalla förrättning enligt denna lag finns bestämmelser i 20a § och 25 § tredje stycket väglagen (1971:948),

En samfällighetsförening, som jörvaliar en exploateringssamfäl­lighet enligl lagen (1982:000) om exploateringssamverkan, får begä­raförrättning enligt denna lag, om åtgärden syftar till att genomföra sådan samverkan.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

Senaste lydelse 1981:380,

Prop. 1985/86:2

142

4    Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälhgheter

Härigenom föreskrivs aU 1,4,5,18,20,21,23 och 61 §§ lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

1§ Vid tillämpningen av denna lag skall som samfällighet anses

1.

samfällighet enligt fastighetsbildningslagen (1970:988),

2.

annan mark som gemensamt lillhör ägarna av de mantalssatta fastig-hetema i en socken,

3.

servitut eller annan särskild rättighet som hör fill flera fastigheter gemensamt,

4.

samfällighet enligt anläggningslagen (1973:1149),

5. samfällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssam­verkan.

Med delägarfastighet förstås i lagen faslighel som har del i samfällighet och med delägare ägaren av delägarfastighet.

4§

Samfällighet  förvaltas   antingen

Samfällighet  förvaltas  antingen

direkt av delägarna (delägarför- direkt av delägarna (delägarför­

valtning) eller av särskilt bildad valtning) eller av särskill bildad

samfällighetsförening (förenings- samfällighetsförening (förenings-

förvaltning),

förvaltning), I fråga om mark som

är belägen inom ett samverkans­område gäller även vad därom föreskrivs i lagen (1982:000) om ex­ploateringssamverkan.

5§

Avstyckas samfällighet som av-

Avstyckas samfällighet som av-

ses i I § första stycket I eller 2 eller ses i 1 § första styckel 1 eller 2 eller

viss ägovidd av sådan samfällighet viss ägovidd av sådan samfällighet

Utan att ha övergått till annan ägare utan att ha övergått till annan ägare

och förvaltas samfälligheten av och förvallas samfälligheten av

samfällighetsförening,

övergår     samfällighetsförening,        övergår

äganderätten till den sålunda bil- äganderätten till den sålunda bil­

dade fastigheten genom avstyck- dade fastigheten genom avstyck­

ningen Ull föreningen.

ningen till föreningen. Detta gäller

dock ej samfällighetsförening som förvaltar en exploateringssamfäl­lighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan.

18§ Samfällighetsförenings ändamål är att förvalta den samfällighet för vil­ken den bildats.

Samfällighetsförening får ej driva

Samfällighetsförening fär ej driva

Prop. 1985/86:2

Nuvarande lydelse

verksamhet som är främmande för det ändamål som samfälligheten skall tillgodose.

143

Föreslagen lydelse

verksamhet som är främmande för det ändamål som samfälligheten skall lillgodose, Samfällighetsför­ening som förvaltar en exploate­ringssamfällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssam­verkanfår ej äga mark.

20 

§

Samfällighetsförening bildas vid sammaniräde med delägarna genom att de antager stadgar och utser styrelse.

Sammanträde enligt första siycket hålles av den som fastig­hetsdomstolen förordnat därtill. Så­dant förordnande meddelas på be­gäran av delägare. Dock skall i samband med förrättning enligl fas­tighetsbildningslagen (1970:988) el­ler anläggningslagen (1973:1149), fasUghetsbildningsmyndigheten el­ler, om särskild förrättningsman förordnats enligt 4§ sistnämnda lag, denne hålla sammanträde enligt första styckel beträffande samfäl­lighet som beröres av förrättningen, om delägare i samfälligheten begär det eller om det är av väsentlig be­tydelse från allmän synpunkt att samfällighetsförening bildas.

Sammanträde enligt första stycket hålles av den som fastig-helsdomstolen förordnat därtill. Så­dant förordnande meddelas på be­gäran av delägare. Dock skall i samband med förrättning enligt fas­tighetsbildningslagen (1970:988), anläggningslagen (1973:1149) eller lagen (1982:000) om exploaterings­samverkan fastighetsbildningsmyn­digheten eller, om särskild förrätt­ningsman förordnats enligl 4§ an­läggningslagen, denne hålla sam­manträde enligl första siycket be­träffande samfällighet som beröres av förrättningen, om delägare i samfälligheten begär det eller om det är av väsentlig betydelse från allmän synpunkt atl samfällighets­förening bildas.

21 §

I fråga om sammanträde för bil­dande av samfällighetsförening äger 7§ andra siycket, 8-11 §§, 12 § första stycket första punkten och 14 § motsveu-ande tillämpning. Hålles sammanträdet i samband med förrättning enligl faslighets­bildningslagen (1970:988) eller an­läggningslagen (1973:1149), äger dock i fråga om delgivning av kal­lelse till sammanträdet vad som gäl­ler om delgivning av kallelse till sammanträde vid förrättningen motsvarande tillämpning.

I fråga om sammaniräde för bil­dande av samfällighetsförening äger 7§ andra stycket, 8-11 §§, 12 § första stycket första punkten och 14 § molsvarande tillämpning. Hålles sammanträdet i samband med förrättning enligt fastighets­bildningslagen (1970:988), anlägg­ningslagen (1973:1149) eller lagen (1982:000) om exploateringssam­verkan äger dock i fråga om del­givning av kallelse till sammanträ­det vad som gäller om delgivning av kallelse lill sammaniräde vid för­rättningen motsvarande tillämp­ning.

Prop. 1985/86:2

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

144

23§' I fråga om klander av beslut vid sammanträdet äger 15 § motsvarande tillämpning.

Har fastighetsbildnings- eller an-Iäggnings6ex/Mf meddelats, får sam­manträde för bildande av samfäl­lighetsförening hållas innan beslu­tet om samfällighelens bildande vunnit laga kraft. Som delägare anses därvid ägaren av fastighet som enligt beslutet skall ha del i samfälligheten. Beslut som fattas vid sammanträdet gäller endast un­der fömtsättning alt fasfighets-bildnings- eller anläggningsbeslutet vinner laga kraft eller, i fråga om anläggningsbeslut, att förordnande meddelas enligt 27 a § anläggnings­lagen (1973:1149),

Har fastighetsbildnings-, an­läggnings- eller exploateringsbeslut meddelats, får sammanträde för bil­dande av samfällighetsförening häl­las innan beslutet om samfällighe­lens bildande vunnii laga kraft. Som delägare anses därvid ägaren av faslighet som enligt beslutet skall ha del i samfälligheten, Beslul som fattas vid sammanträdet gäller endast under fömtsättning alt fas­tighetsbildnings-, anläggnings- eller exploateringsbeslutet vinner laga kraft eller, i fräga om anläggnings­beslut, att förordnande meddelas enligt 27 a § anläggningslagen (1973:1149).

61 §

Samfällighetsförening skall upp­lösas, när den eller de samfällig­heter som förvaltas av föreningen upphör atl bestå. Upplösning skall vidare ske, om medlemmarna är ense om del och länsstyrelsen medger det. Om rätt för fastighets­bildningsmyndigheten att förordna om upplösning av samfällighetsför­ening finns bestämmelser i anlägg­ningslagen (1973:1149).

Samfällighetsförening skall upp­lösas, när den eller de samfällig­heter som förvaltas av föreningen upphör alt bestå. Upplösning skall vidare ske, om medlemmarna är ense om det och länsstyrelsen medger det. Bestämmelser om rält för fastighetsbildningsmyndigheten atl förordna om upplösning av sam­fällighetsförening finns i anlägg­ningslagen (1973:1149) och lagen (1982:000) om exploateringssam­verkan.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983,

' Senaste lydelse 1977:365.

Prop. 1985/86:2

145

5    Förslag till

Lag om ändring i lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på

grund av fastighetsbildning

Härigenom föreskrivs atl 1 § lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på gmnd av fastighetsbildning skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

1§

Har vid förrättning enligt fastig-

Har vid förrätining enligt fastig-

hetsbildningslagen (1970:988) be- hetsbildningslagen (1970:988) eller

stämts att ägare av fastighet skall lagen (1982:000) om exploaterings­

utge ersättning till annan sakägare samverkan bestämts alt ägare av

och har fordran på ersättning icke fastighet skall utge ersättning till

förfallit till betalning tidigare än ett annan sakägare och har fordran på

år före utmätning eller konkursan- ersättning icke förfallit till betalning

sökan, skall med fordringen följa tidigare än ett är före utmätning el-

förmånsrätt enligt 6§ 1 förmåns- ler konkursansökan, skall med

rättslagen (1970:979).

fordringen följa förmånsrätt enligt

6§ 1 förmånsrättslagen (1970:979),

Samma förmånsrätt tillkommer fordran på ersättning i pengar enligl 5 kap. 31 § tredje stycket fastighetsbildningslagen för skog som ej kunnat Uttagas inom föreskriven tid.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983,

10   Riksdagen 1985/86. I saml. Nr 2

Prop. 1985/86:2

146

6   Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar

enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter

Härigenom föreskrivs att lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordring­ar enligl lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Med samfällighetsförenings fordran på belopp, som vid uttaxering enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter påförts ägare av fastig­het eller innehavare av tomträtt, följer förmånsrätt enligl 6 § 1 eller 7 § 2 förmånsrättslagen (1970:979), om beloppet icke förfallit till betalning tidi­gare än ett år före utmätningen eller konkursansökan.

Om föreningen för\'altar en ex­ploateringssamfällighet enligt la­gen (1982:000) om exploaterings­samverkan, gäller förmånsrätten dock inte större belopp än som följer av exploateringsbeslutet.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

Prop. 1985/86:2

147

7   Förslag till

Lag om ändring i byggnadslagen (1947:385)

Härigenom föreskrivs att 25, 48, 70, 107, 113 och 116§§ byggnadslagen (1947:385)' skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

25 §

Stadsplan skall utmärka och till gränserna angiva de för olika ändamål avsedda områden som ingå i planen, nämligen

byggnadskvarter,

gator, torg, parker och andra allmänna platser saml

specialområden, såsom järnvägs- och andra särskilda trafikområden, skydds- eller säkerhetsområden för vissa anläggningar, hamnområden, idrollsområden, begravningsplatser och vattenområden.

Jämväl höjdlägen skola i erforderlig omfattning angivas.

Stadsplan skall ock innehålla de ytterligare bestämmelser angående om­rådenas bebyggande eller användning i övrigt som finnas erforderliga.

Om en stadsplan skall genomfö­ras enhgt bestämmelserna i lagen (1982.-000) om exploateringssam­verkan och om mark därvid skall tas i anspråk från någon fastighet vars ägare inte deltar i denna sam­verkan, skall planen innehålla upp­gift även om detta.

48 §

Skall mark enligt stadsplanen användas för annat ändamål än enskilt bebyggande och kan markens ägare till följd härav nyttja marken allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde, vare kommunen skyldig att lösa marken.

När elt år förflutit från tomtindelnings fastställande, åligge lösningsplikt kommunen jämväl belräffande tomtdel som ägaren kan nyttja allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande fill markens värde.

Frågan humvida lösningsplikt föreligger skall bedömas efter den fastig­hetsindelning som gällde vid liden för stadsplanens antagande, med de ändringar av indelningen som skett för planens eller för lomUndelnings genomförande.

I fråga om mark som är belägen inom ett samverkansområde enligt lagen (1982:000) om exploaterings­samverkan gäller särskilda bestäm­melser.

Lagen omtryckt 1981:872

Prop. 1985/86:2

148

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

70 § Lägges stadsplan över område i en ägares hand, mä regeringen på ansökan av kommunen vid planens fastställande förordna, all mark som för områdets ändamålsenliga användning erfordras till gala eller annan allmän plats eller till allmän byggnad skall utan ersättning tillfalla kom­munen, i den mån det med hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas fä av planens genomförande och övriga omständigheter prövas skäligt. Den mark som förordnandet avser skall angivas till läge och gränser. Marken skall avträdas, när kommunen behöver taga den i anspråk för avsett ändamål.

Första stycket gäller också när stadsplan fastställs inom ett sam­verkansområde enligt lagen (1982:000) om exploateringssam­verkan. Vad som i första stycket föreskrivs om ägaren skall därvid i stället gälla exploateringssamfäl­ligheten.

När fråga väckts om tillämpning av vad i första styckel sägs, skall byggnadsnämnden göra anmälan därom hos inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken; och vare överlåtelse av mark som äger mm efter det sådan anmälan inkommit ej hinder för förordnande om markens avstående till kommunen.

Vid fastställande av ändring av stadsplan äger regeringen på ansökan av kommunen, om synnerliga skäl äro därtill, förordna att mark som avståtts enligt första styckel skall utbytas mot annan mark, såvitt det kan ske utan förfång för ägaren.

107 §

Har tätbebyggelse uppkommit eller kan sådan bebyggelse väntas upp­komma ä viss ort, och föranleda ej omständigheterna till att stadsplan upprättas, skall genom kommunens försorg byggnadsplan upprättas, i den mån sådan plan finnes erforderlig för reglering av bebyggelsen,

Byggnadsplan skall utmärka och till gränserna angiva de för olika ända­mål avsedda områden som ingå i planen, såsom byggnadsmark samt vägar och andra allmänna platser. I den mån så erfordras skola jämväl höjdlägen angivas.

Erfordras särskilda bestämmelser angående områdenas bebyggande el­ler användning i övrigt, skola sådana bestämmelser intagas i planen.

Om en byggnadsplan skall ge­nomföras enligt bestämmelserna i lagen (1982:000) om exploaterings­samverkan och om mark därvid skall tas i anspråk från någon fas­tighet vars ägare inte deltar i denna samverkan, skall planen innehålla uppgifter även om detla.

Prop. 1985/86:2

149

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

113§ Lägges byggnadsplan över område i en ägares hand, må regeringen eller, om fastställelseprövningen ankommer på länsstyrelsen, denna vid planens fastställande förordna, att ägaren skall, ändå atl 112 § ej är tillämplig, ulan ersättning upplåta obebyggd mark, som för områdets ändamålsenliga an­vändning erfordras till väg eller annan allmän plats, i den mån det med hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas få av planens genomförande och övriga omständigheter prövas skäligt. Den mark som förordnandel avser skall angivas till läge och gränser. Marken skall upplåtas, när den behöver tagas i anspråk för avsett ändamål.

Första stycket gäller också när byggnadsplan fastställs inom ett samverkansområde enligt lagen (1982:000) om exploateringssam­verkan. Vad som i första stycket föreskrivs om ägaren skall därvid i stället gälla exploateringssamfäl­ligheten.

Väckes hos kommunens fullmäktige fråga att göra framställning om förordnande som i första stycket sägs, skall byggnadsnämnden göra anmä­lan därom hos inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken; och vare överlåtelse av mark som äger mm efler del sådan anmälan inkommit ej hinder för förordnande om markens upplåtande. Uppkommer fråga om förordnande enligl första styckel hos länsstyrelsen, har denna att fullgöra den nu stadgade anmälningsskyldigheten,

Äro synnerliga skäl därtill, må länsstyrelsen i samband med ändring av byggnadsplan besluta om jämkning i förordnande som avses i första stycket, såvitt det kan ske utan förfång för ägaren.

116§

Har i byggnadsplan bestämis atl mark skall användas till väg eller annan allmän plals utan att skyldighel att upplåta marken föreligger enligt 112 eller 113 §, och kan markens ägare till följd av vad sålunda bestämts nyttja marken allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde, vare han berättigad till ersättning för den skada som han härigenom lider. Samma lag vare om innehavare av sådan nyttjanderätt eller annan särskild rätt till marken som upplåUts innan byggnadsplanen fastställdes. Skyldighet att svara för ersättningen åligger i fråga om mark, som är avsedd till allmän väg, väghållaren samt beträffande annan mark vägförening inom vars område marken är belägen. Finnes ej vägförening när fråga uppkommer om ersättning i fall som sist nämnts, skall länsslyrel­sen föranstalta om sådan förenings bildande.

Ersättningen skall bestämmas att utgä med visst årligt belopp, med rätt för såväl den ersättningsskyldige som markens ägare eller annan sakägare att i händelse av ändrade förhållanden eller sedan tio år förflutit från det ersättningen senast bestämts erhålla ny prövning av beloppet. Vad i fråga om ersättning avtalats eller uppenbarligen fömtsätts skola gälla mellan den ersättningsskyldige och sakägare gälle jämväl mot den som efter byggnads­planens fastställande förvärvat sakägarens rätt till marken.

Prop. 1985/86:2

150

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Frågan humvida ersättningsplikt föreligger skall bedömas med hänsyn lill den fastighetsindelning som gällde vid tiden för byggnadsplanens fast­ställande, med de ändringar av indelningen som skett för planens genomfö­rande.

I fråga om mark som är belägen inom ett samverkansområde enligt lagen (1982:000) om exploaterings­samverkan gäller särskilda bestäm­melser.

Denna lag träder i krafl den I juli 1983.

Prop. 1985/86:2

151

Bilaga 4

Utdrag

LAGRÅDET

PROTOKOLL

vid sammanträde 1982-04-27

Närvarande: f d, justitierådet Petrén, regeringsrådet Delin, justitierådet[REDACTED_EFTERNAMN],

Enligt lagrådel tillhandakommet utdrag av protokoll vid regeringssam­manträde den 1 april 1982 har regeringen på hemställan av statsrådet och chefen för bostadsdepartementet[REDACTED_EFTERNAMN] beslutat inhämta lagrådets ytt­rande över förslag till

1.

lag om exploateringssamverkan,

2.

lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988),

3.

lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149),

4.

lag om ändring i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter,

5.

lag om ändring i lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning,

6.

lag om ändring i lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter,

7.

lag om ändring i byggnadslagen (1947:385).

Förslagen har inför lagrådel föredragits av hovrättsrådet Bengt[REDACTED_EFTERNAMN] och departementssekreteraren Lars[REDACTED_EFTERNAMN]. Förslagen föranleder följande yttrande.

Förslaget till lag om exploateringssamverkan

Allmänna synpunkter

Lagrådet:

Det remitterade lagförslagets syfte är främst att underlätta en mera aktiv medverkan av markägarna vid exploatering av mark som är uppdelad mellan flera ägare och atl åstadkomma en utjämning av vinslen mellan ägama så att alla, oavsett vad deras mark kommer atl användas till, fär nytta av de bebyggelsemöjligheter som en plan innebär. Detta har ansetts främja en från allmän synpunkt önskvärd bebyggelseplanering. Tekniskt skall reformen genomföras på så säll, alt vid sidan av lagen om exploate­ringssamverkan nuvarande fastighetsrättslig lagstiftning - bl, a. byggnads­lagen, fastighetsbildningslagen och anläggningslagen - blir tillämplig i fråga om exploateringen.

Prop. 1985/86:2

152

Den föreslagna lagstiftningen ger anledning till erinringar i skilda avseen­den. Förslaget bygger på belänkandet (SOU 1979:65 och 66) Ny plan- och bygglag. I betänkandet är förslaget till lagstiftning om exploateringssam­verkan anknutet lill det däri framlagda förslaget till ny byggnadslagstift­ning. Genom att frågan om exploateringssamverkan utbmtils till särskild behandling har förslaget i stället fått anpassas till den nu gällande bygg­nadslagstiftningen. Förändringen har medfört speciella problem, och det sätl på vilket anpassningen har skett går ej fritt frän invändningar. Detla får - såsom framgår av vad lagrådel anfört vid förslagets 11 § - framför allt anses gälla gmnderna för fördelningen av den ekonomiska vinning som verksamheten väntas medföra. Särskilt anmärkningsvärt är här att enligt förslaget den som ej äger mark inom en detaljplan, som skall genomföras genom samexploatering, men medverkar i företaget pä gmnd av innehav av exploateringsbar mark i närheten, skall kunna deltaga i vinstutjämning utan att hans fastighet underkastas några bindande föreskrifter av planka­raktär beträffande markanvändningen.

Vidare kan konstateras att den föreslagna regleringen är mycket kompli­cerad. De rättsliga konsekvenserna av ett beslut om exploateringssamver­kan beror på hur en rad delvis svårtolkade bestämmelser i olika lagar kommer att tillämpas under exploateringsförrättningens gång. Avgörandet av olika frågor lämnas åt kommunen, fastighetsbildningsmyndigheten och sakägarna. Det måste därför ej sällan te sig tämligen ovisst vad det slutliga resultatet av en samverkansförtättning blir, något som självfallet är besvä­rande för fastighetsägare som har att ta ställning till om de skall dellaga i ett planerat samverkansföretag. Tillämpningen av lagstiftningen kommer att ställa stora anspråk på kunskaper och omdöme hos förrältningsmännen och de kommunala tjänstemän som sysslar med frågorna.

Förslaget är sålunda behäftat med vissa brister och skulle tvivelsutan ha vunnii på en ytterligare bearbetning. Med hänsyn härtill och till angelägen­heten av en god samordning med byggnadslagstiftningen i övrigt kan ifrågasättas om det inte varit lyckligare, om en reglering i ämnet fått vänta Ull den förestående allmänna reformen av sagda lagsUftning,

Svårigheterna att konstmera en lagstiftning med de syften som angetts inledningsvis är emellertid i och för sig betydande, Elt behov av regler för vinstutjämning vid exploatering av mark för bebyggelse har länge ansetts föreligga. Trots de påtalade svagheterna innebär förslaget ett betydelsefullt steg mot en tillfredsslällande lösning av denna fråga. Även om de i det föregående gjorda anmärkningarna är ägnade att framkalla tveksamhet inför det föreliggande lagförslaget, vill lagrådet därför inte - i vart fall ej om vad lagrådet vid 11 § förordar beträffande principerna för fastställande av andelstal i exploateringssamfällighet godtages - motsätta sig att försla­get genomförs.

Prop. 1985/86:2

153

5§
[REDACTED_EFTERNAMN] anför för sin del:

I motsats till vad som gäller enligl opinionsvillkoren i 5 kap. 5 § andra stycket fastighetsbildningslagen och 7 § anläggningslagen innebär paragra­fen, atl man inte beaktar inställningen hos nyttjanderättshavare, bl, a. hyresgäster, lill den prövade frågan. Här avviker det remitterade förslaget från utredningens ståndpunkt; enligt dess förslag, som i denna del inte tycks ha mött någon remisskritik, skulle hänsyn också tas till meningen hos hyresgäster i de berörda fastigheterna. Skälen för departementsförsla­get är främst, alt hyresgäster inte skulle ha samma påtagliga iniresse av exploateringsfrägan och här på vissa andra säll kan fillvarala sina intres­sen. Möjligen kan tilläggas att en exploateringssamverkan i många fall kan innebära huvudsakligen besvär och olägenheter för deras del, t. ex. genom atl de på gmnd av exploateringen måste flytta frän fastigheten; del kan alltså försvåra en exploatering, som annars anses önskvärd, om att deras inställning tillmäts betydelse i samverkansfrägan.

Trots det sagda sätter jag i fråga, om inte vikt bör fästas vid hyresgäster­nas mening också i delta sammanhang. Flera argument kan anföras för detta. En exploatering kan få väsentlig inverkan på hyresgästernas lev­nadsförhållanden eller i vart fall på deras närmiljö, och även när avgöran­det kan anses endast gälla vem som skall vara huvudman för exploatering­en kan denna fråga bli betydelsefull för del sätt varpå företaget kommer att genomföras. Självfallel underlättas vidare etl smidigt genomförande av att så många av de berörda som möjligt har en positiv inställning till en samverkan. Det gäller ju här inte nägon vetorätt för hyresgästerna -endast en möjlighet atl låta deras uppfattning om företaget få väga med vid bedömningen. Genom sista meningen i paragrafen minskar risken att en negativ hyresgästopinion skulle få omotiverat slor betydelse för avgöran­det. Det står klart att utredningsförslagets ståndpunkt stämmer bättre med den allmänna tendensen inom lagstiftningen pä senare år att öka hyresgäs­temas inflytande på sin miljö. Om ett opinionsvillkor bör tas in i lagen, förordar jag därför att paragrafen får följande avfattning:

"Exploateringssamverkan , . . , samverkansområdet och hyresgäs­terna i fastigheter inom området mera allmänt ,-,-.-, exploateringssam­verkan,"

11§ Lagrådet:

En fråga av väsentlig betydelse för tillämpningen av paragrafens andra stycke är vilket område som skall medräknas, när andelstalen skall be­stämmas enligt där angivna gmnder; omfattningen av området avgör näm­ligen vilken mark som berörs av värdeutjämningen. När samverkansområ­det sammanfaller med den plan, som skall genomföras genom exploate-

Prop. 1985/86:2

154

ringen, eller eljest i sin helhet berörs av exploateringsätgärder - vilket oftast synes bli fallet i prakUken - bör givetvis hela området medräknas. Exploaleringsåtgärderna kan emellertid enligl förslaget ibland komma att avse ett betydligt mindre område än samverkansomrädel. Laglexten och specialmotiveringen lill paragrafen tyder närmast på atl andelsberäkningen i sådani fall skall baseras på exploateringsområdet. Dit skulle då i första hand räknas mark som omfattas av aktuell detaljplan, men även annan inom samverkansområdet belägen mark som direkt berörs av fasfighets­reglering eller andra exploateringsåtgärder. Fastigheter med mark inom samverkansområdet, vilka inte på dylikt sätt bidrar med mark till exploa­teringsföretaget, skulle däremot ej erhålla andelstal enligt andra stycket.

Under föredragningen av förslaget i lagrådet har upplysts att denna tolkning av stadgandet i andra siycket inte varit åsyftad. Meningen är i stället atl i andelsberäkningen skall deltaga all mark inom samverkansom­rådet oberoende av om den berörs av exploateringsätgärder eller ej, föml­salt att marken i och för sig är exploateringsbar. Sålunda skall bortses från sådan mark som redan är bebyggd eller eljest tagen i anspråk på sådant sätt att den icke kan komma i fräga för exploatering. Om exempelvis flera jordbmksfastigheter deltar i samverkan och byggnadsplan för fritidsbebyg­gelse fastställs beträffande en av fastigheterna, skall även de övriga anses ha bidragit med mark och erhålla andelstal enligt andra styckel. Ägarna till dessa fastigheter skall anses berörda av exploateringen på det sättet att de hindras att utnyttja sin egen mark för friUdsbebyggelse och även genom att deras mark kan utnyttjas som strövområde.

Såsom framgått av det föregående ger det remitterade förslaget knappast stöd för en sådan tillämpning av andra styckel i förevarande paragraf. För atl tillämpningen skall bli möjlig fordras sådana ändringar i paragrafen att av denna framgår, att andelstal skall fasställas med utgångspunkt i den för exploatering tillgängliga mark av fastigheten som ingår i samverkansområ­det. Till avfattningen återkommer lagrådet.

Belräffande den sakliga innebörden av denna ståndpunkt kan framhållas följande. En utvidgning av det remitterade förslagets tillämpningsområde på antytt sätt möter betänkligheter framför allt med hänsyn till förhållandet till gällande byggnadslagstiftning. Enligt denna är ägare av mark, som samhället finner vara olämplig för tätbebyggelse och därför inte böra ifrågakomma för planläggning, skyldig atl utan ersättning underkasta sig denna inskränkning beträffande markens användning. En regel som med­för kompensation lill ägare av fasligheter vilka av del allmänna befinns ej böra medtagas i delaljplan, innebär ett avsteg från denna princip. Här uppkommer också en motsättning till andra fasfighetsägare, vilka missgyn­nas pä samma vis men saknar möjlighet att ansluta sig till en exploaterings­samfällighet. En naturlig fömtsättning för sådan kompensation borde i alla händelser vara att fastigheterna i fråga underkastades föreskrifter av plan­karaktär beträffande markanvändningen. Enligt ulredningsförslagel skulle

Prop. 1985/86:2

155

detta ske genom att kommunen, med slöd av den föreslagna plan- och bygglagen, meddelade ett s.k. märkförordnande, Elt förordnande med samma rättsverkan kan inte göras enligt byggnadslagen; de översiktsplaner ur vilka kommunerna bmkar hämta vägledning är av helt informell karak­tär. Den lagreglering som nu diskuteras kan innebära att ägaren av en fastighet får ta del av vinsten vid exploatering genom detaljplan på en annan fastighet utan att själv tillskjuta någon mark och utan atl den egna fasligheten underkastas bindande restriktioner av något slag beträffande markanvändningen, Samverkansområdei är borta när exploateringen av­slutats. Enligl gällande byggnadslagstiftning föreligger intet hinder mol all även sistnämnda faslighet senare blir föremål för planläggning för tätbe­byggelse, varigenom ägaren Ullförs ytterligare förmåner. Skyldighet att tåla att fastigheten används som strövområde har ägaren redan på gmnd av allemansrätten och sålunda oberoende av exploateringen av den andra fastigheten. Mot det nu diskuterade förslaget kan även invändas alt det över huvud taget är önskvärt att det område där exploateringssamverkan får ekonomiska effekter i lagen erhåller en så fast avgränsning som möjligl. En löslig reglering på denna punkt kan ytterligare öka de tillämpningssvå­righeter som lagstiftningen kan väntas medföra.

Å andra sidan kan man till förmån för en beslämmelse som avfattas enligt departementschefens intentioner anföra, att den dock utvidgar möj­ligheten att lösa det länge debatterade problemet hur man skall ästadkom­ma en rättvis värdeutjämning mellan fastighetsägare vid exploatering för bebyggelse. Lösningen omfattar väl inte på långt när alla fall där en sådan utjämning kan vara påkallad, men den kan i alla händelser bh tillämplig i vissa typsituationer där behovet av utjämning förefaller särskilt angelägel. Framhållas bör att i många, kanske i de flesta fall hela samverkansområdei kommer att täckas av en detaljplan, varvid de här berörda betänkligheter­na inte blir aktuella. Lagrådet vill därför inte motsätta sig atl paragrafen i den nu diskuterade delen utformas i enlighet med vad departementschefen åsyftat.

Vad härefter angår principerna i övrigt för beräkning av delaktigheten i exploateringsföretaget skall enligt andra stycket i förevarande paragraf andelstalet för en fastighet som bidrar med mark till företaget bestämmas efler vad som är skäligt med hänsyn främst till arealen av denna mark. Om andelstalet inte motsvarar värdet av den mark som fasligheten bidrar med eller det i övrigt uppkommer skada för fastighetsägaren till följd av mar­kens avstående skall skillnaden utjämnas i pengar. Det belopp som i del förstnämnda fallet skall tillgodoföras fastighetsägaren skall, sägs det i specialmotiveringen, beräknas efter den tillskjutna markens värde före exploateringen och enligt expropriaUonslagens värderingsregler. Vid den följande marktilldelningen enligt 18 § är det däremot enligl motiven lämp­ligt att den mark som tillförs fastigheterna värderas med utgångspunkt i markens marknadsvärde vid tillträdet.

Prop. 1985/86:2

156

Den fördelningsgmnd som bmkar lillämpas i liknande sammanhang - se t. ex, 5 kap. 9§ och 6 kap. 2§ tredje stycket fastighetsbildningslagen - är alt i princip bestämma andelstalet efter den tillskjutna markens värde. Dä en fastighets areal endast utgör en av de många faktorer som beslämmer fastighetens värde, kommer en omfördelning av ägoinnehav efter andelstal som gmndas på arealen ofta att leda till slumpvisa och godtyckliga resultat. Enligt förslaget skulle sådana effekter undvikas genom regeln att, om andelstalet inte motsvarar värdet av Ullskjuten mark, skillnaden skall utjämnas i pengar. Denna regel eliminerar emellertid endasi delvis de nämnda effektema, eftersom ersättningen i pengar inte beakias vid be­stämmandet av andelstalet och därmed icke medför delaktighet i den värdehöjning som exploateringen föranleder. Den föreslagna fördelnings­regeln innebär också att en dellagande fastighetsägare riskerar att när exploateringssamverkan avslutas återfå en betydande del av tillskjutet realvärde i pengar i stället för i mark.

Det sagda kan illustreras med följande exempel. Antag att marken inom exploateringsområdet - som i exemplet tankes sammanfalla med samver­kansområdet - före exploateringen har ett totalt marknadsvärde av 100000 kr., att kostnaderna för markens iordningställande uppgår till 100000 kr. samt alt områdets bruttovärde efter exploateringen utgör 400000 kr. Antag vidare alt andelstalel för en i exploateringssamfälligheten ingående fastighet med hänsyn lill arealens storlek bestämmes till 10 pro­cent, motsvarande 10000 kr., men atl den tillskjutna marken på gmnd av de lokala förhållandena i själva verket har ett marknadsvärde av 20000 kr. Enligt förslaget skall då fastighetens ägare dels betala 10 procent av kost­naderna, således 10000 kr., dels tilldelas mark med ett värde av 10 procent av 400000 kr., alltså 40000 kr., dels erhålla etl penningbelopp om 10000 kr., eller sålunda mark och pengar till ett sammanlagt värde av 40000 kr. Om däremot andelstalet efter ingångsvärdet av den tillskjutna marken bestämis till 20 procent, hade fastighetsägaren fått erlägga 20000 kr. i kostnader men tilldelats mark till eU värde av 80000 kr, Hans behållna värde efter exploateringen skulle säledes utgöra 60000 kr, i stället för 40000 kr. Till följd av alt utjämningsersältningen till fasUgheisägaren enligt motiven skall beräknas inte efter marknadsvärdet utan efter expropria­tionslagens värderingsregler skulle skillnaden i verkligheten kunna bli ännu större. - Omvänt kommer enligl förslaget en fasUghetsägare atl gynnas orimligl vid marktilldelningen, om hans huvudsakliga bidrag utgörs av vidsträckta arealer av vad som ur bebyggelsesynpunkt är alt betrakta som impediment, dvs, höga berg, storblockig terräng, försumpade områ­den, vattensamUngar o. d. Den föreslagna fördelningsregeln kan leda lill en omfördelning av fastighetsvärdena inom exploateringsområdet på etl sätt som inte synes motiverat av lagstiftningens syfte.

Enligt lagförslagel är deltagande i exploateringssamverkan frivilligt. För berörda fastighetsägare torde del framstå som mest naturligt i förevarande

Prop. 1985/86:2

157

sammanhang atl läla fördelningen i princip ske efler andelstal som åter­speglar värdet av den mark med vilken varje fastighet ingår i del gemen­samma förelaget. En sådan fördelningsgmnd - som också har föreslagits av utredningen är även bäst förenlig med del förhållandel att en fastig-hels andel i företaget skall utgöra en garanfi för dess pantvärde. Del kan befaras att en fördelningsregel som gmndar sig inte på etl ägoinnehavs värde utan på en från ekonomisk synpunkt så föga relevant faktor som arealstorleken kommer atl uppfattas som orättvis och minska intresset för deltagande i exploateringssamverkan.

Det värde som sålunda skall ligga till gmnd för fastigheternas delaktighet i exploateringsföretaget bör i princip vara den berörda markens marknads­värde. I de fall då all mark inom ett samverkansområde är ungefär likvär­dig med hänsyn Ull läge och beskaffenhet bör uppskattningen kunna ske med enkla schablonartade meloder, t. ex. med hjälp av markarealens stor­lek. Avsteg från huvudprincipen bör kunna göras l.ex, om marken någon gång på gmnd av särskilda förhållanden, såsom förekomst av en gmsfyn-dighet, skulle ha ett högre värde än som betingas av möjligheten att använda marken för det ändamål som avses med exploateringsföretaget. Om markägaren i ett sådant fall undantagsvis skulle önska deltaga i exploa­teringsföretaget, synes det rimligt att hans andelslal beräknas på gmndval av markens värde med bortseende från den värdeförhöjning som gmsfyn-digheten kan föranleda.

På grund av det anförda föreslår lagrådet att andelsialen, i enlighet med utredningens förslag, skall bestämmas efter vad som är skäligl med hänsyn främsi till marknadsvärdet av den mark som skall ligga till gmnd för andelsberäkningen. Härvid bör, liksom enligt det remitterade förslaget, bortses från inverkan av den plan som faststälhs efler exploateringsbeslu­tet och som skall genomföras genom exploateringen.

Exploateringen avser utnyttjande av själva marken. Med hänsyn härtill synes rimligt att, säsom också följer av del remitterade förslaget, man vid bestämmande av andelsialen inte beaktar värdet av byggnader, växande gröda, skog eller liknande tillbehör till fasUgheten, En särkild bestämmelse härom bör inlagas i paragrafens andra stycke.

Som framgått av det föregående skall andelstal bestämmas också för fastigheter som väl har exploateringsbar mark inom samverkansområdet men ej tillskjuter någon mark som skall bli föremål för exploateringsåt­gärder. I andra fall kan en fastighet bidra med endast en del av sin mark till detta ändamål. Vissa fastigheter kan tillskjuta all sin mark. Såsom upp­tages i förevarande paragraf får då utjämning ske med pengar. Regeln härom kan lämpligen ges det innehållet att om det bidrag en fastighet lämnar genom fillskolt i mark inte motsvarar vad fastigheten har atl till­skjuta med tillämpning av andelstalet, skillnaden skall utjämnas i pengar. Vid beräkningen av sådana utjämningsbelopp bör av rälleviseskäl Ulläm­pas samma gmnder vid markvärderingen som vid fastställandet av andels­talen.

Prop. 1985/86:2

158

Enligt den i det föregående angivna huvudregeln kommer andelstal atl åsättas alla i exploateringssamfälligheten ingående fastigheter med mark tillgänglig för exploatering. För fastigheter som ingår i samfälligheten men saknar sädan mark får som anges i paragrafens Iredje stycke beslämmas särskilt andelstal.

Att beakta är atl i vissa fall - t, ex, då fråga är om tilldelning av mark -åtgärden endast berör fastigheterna med mark tillgänglig för exploatering, I dessa fall skall de för dessa fastigheter bestämda andelstalen direkt lilläm­pas. När del gäller andra åtgärder - t, ex. vid bestämmande av tillskott fill täckande av kostnader eller utskiftning av tillgångarna vid upplösning av en samfällighetsförening - skall andelstalen för samtliga fastigheter läggas till gmnd. Del medför att en samordning får ske av de andelslal som bestämts för fastigheter med exploaterbar mark respekUve fasfigheter utan sådan mark. En viss jämkning måste ske. Det synes lämpligt att lagtexten ger en upplysning härom.

Såsom anges i förslaget bör samfälligheten betala ersättning lill ägare av fastigheter som skadas genom intrång till följd av att mark avstås eller att byggnader rivs m.m. Frågan i vad mån dylika skador uppkommer torde ofta inte kunna bedömas förrän i samband med fördelningen av den bygg­bara marken. Bl, a. med hänsyn härtill synes frågan om skadeersättning lämpligen böra regleras i 18 §.

På gmnd av vad nu anförts kan de bestämmelser som bör upplagas i förevarande paragraf lämpligen ges följande lydelse:

"Vid förrättningen skall bestämmas gmnderna för fördelning av kostna­derna för exploateringssamverkan och de fördelar som vinnes genom denna. För delta ändamål skall andelslal fastställas för varje faslighet som ingår i exploaleringssamfälHghelen.

Andelstalet för en fastighet skall bestämmas efter vad som är skäligt främst med hänsyn till marknadsvärdet av den för exploatering tillgängliga mark av fastigheten som ingår i samverkansområdet. Motsvarar del bidrag en fastighet lämnar genom tillskott i mark inte vad fastigheten har att tillskjuta med tillämpning av andelstalet, skall skillnaden utjämnas i peng­ar. Om en sladsplan eller byggnadsplan har fastställts efler det att exploa­leringsbeslutet enligl 13 § har vunnii laga krafl, skall hänsyn inte tas lill den inverkan som planen kan ha haft på markens värde. Hänsyn skall ej heller tas till byggnader, växande gröda, skog eller hknande tillbehör till marken. För en fastighet inom samverkansområdet, som saknar för exploatering tillgänglig mark, skall andelstal bestämmas efter vad som är skäligl med hänsyn främst till den nytta som fasUgheten har av exploateringen, I fall då andelslal såväl för fastigheter med mark tillgänglig för exploatering som för fastigheter utan sädan mark skall tillämpas samfidigt, skall de enligt andra styckel bestämda andelstalen i molsvarande mån jämkas."

Prop. 1985/86:2

159

14§ Lagrådet:

Enligt paragrafen "skall" vissa förordnanden enligt 5 kap. 21 och 22 §§ faslighetsbildningslagen meddelas samtidigt med exploateringsbeslutet. Det gäller här beslul om förbud mot skogsavverkning, läkt av olika slag, nybyggnad m.fl. åtgärder som försvårar genomförandet av en fastighels­reglering. Som framgår av de nämnda lagmmmen i faslighetsbildningsla­gen, är ett förordnande av detta slag inte obligatoriskt utan skall meddelas endasi i den mån det anses erforderiigt. Uppenbarligen kan elt behov av sådana förordnanden uppkomma även efler ett beslul om exploaterings­samverkan. Avsikten lär inte vara aU hindra etl förordnande i detla skede; som framgår av 16 § i lagförslaget, blir vid en fastighetsreglering inom samverkansområdet fastighetsbildningslagen direkt tillämplig bl, a. i det aktuella avseendet. Betydelsen av regeln i 14 8 lagförslaget synes enbart vara att den möjliggör, att förordnanden enligt 5 kap, 21 och 22 §§ medde­las redan i samband med själva exploaleringsbeslutet. Denna innebörd hos paragrafen framträder bättre, om i lagtexten ordet "skall" utbytes mot "kan",

16§ Lagrådet:

Genom föreskrift i förevarande paragraf skall 5 kap. 8§ faslighetsbild­ningslagen, som anger gmnderna för marklilldelning, icke lillämpas vid exploaleringsförrättning; i stället skall i förevarande lag meddelade regler gälla. Enligt 5 kap. 18 § fasfighetsbildningslagen kan på grund av medgi­vande av angivna sakägare avsteg göras från bestämmelserna i 5 kap. 8 §. 1 5 kap. 20 § ges vidare regler som förhindrar att genom medgivande som avses i 5 kap, 18 § sådana lagregler som innebär inskränkningar i rätlen att förvärva fast egendom kringgås. I det föreliggande förslaget omfattar den allmänna hänvisningen till faslighetsbildningslagen även 5 kap. 20 § och avsikten lorde vara att också vid exploaleringsförrättning hinder skall föreligga aU genom överenskommelse kringgå de regler som innefattar inskränkning i rätten att förvärva fast egendom. Med den uiformning hänvisningama till fastighetsbildningslagen har torde detta dock icke upp­nås med mindre en särskild regel i ämnet meddelas. Lagrådet förordar därför att i förevarande paragrafs första stycke upptages ytterligare en mening av följande lydelse: "Innebär överenskommelse enligt 23 § att en fastighet tilldelas avsevärt mera mark än som följer av 11 § andra stycket eller 18 §, skall 5 kap. 20§ faslighetsbildningslagen lillämpas,"

Vidare skall enligt paragrafen bl, a. 5 kap. 24 och 27 §§ fastighetsbild­ningslagen gälla vid exploateringssamverkan. Vid tillämpning av 24 § andra och tredje styckena samt 27 § tredje stycket är att märka, att i stället för vissa paragrafer i fastighetsbildningslagen, vartill där hänvisas, skall gälla bestämmelser i förevarande lag; dessa fär anses äga motsvarande tillämp­ning i de avsedda situationerna.

Prop. 1985/86:2

160

Fastighetsreglering enligt paragrafen kan leda Ull beslut som är i hög grad ingripande för enskilda; bl, a. kan nämnas förordnande enligt 19§, Enligt första stycket i förevarande paragraf skall de regler till skydd för enskilda iniressen, som finns intagna i 8 kap. 2 och 3 §§ faslighetsbildnings­lagen, inte gälla vid exploateringssamverkan. Regeln i 3 § andra stycket av lagförslagel, vilken har ett liknande syfte, avser enligl lagtexten endasi beslutet om exploateringssamverkan, inte beslut som meddelas i ett senare skede. Av mofiveringen (2.3.2) torde emellertid framgå att regeln i fråga skall gälla generellt vid lagens tillämpning. Det synes önskvärt att detta framgår av lagtexten i I6§. Lagrådet förordar att som en sista mening i paragrafens första stycke tilläggs följande:

"Vid fastighetsregleringen skall bestämmelsen i 3§ andra styckel äga motsvarande fillämpning."

17§ Lagrådet:

Stadgandet avser att förhindra att mark, på vilken del finns en byggnad som står i huvudsaklig överensstämmelse med stadsplan eller byggnads­plan, överförs till annan fastighet genom fastighetsreglering. Att stadgan­det har denna innebörd skulle framgå tydligare om - såsom lagrådet förordar - stadgandet inledes på följande sätt: "Fastighetsreglering fär inte medföra överföring av mark, på vilken det finns, -.-.-".

18§ Lagrådet:

Den omformulering av 11 § som lagrådet föreslagit medför att föreva­rande paragraf bör inledas med orden: "Fastighet med mark tillgänglig för exploatering inom samverkansområdet skall genom fastighetsreglering till­delas.,-,",

Vidare bör med hänsyn till vad som vid 11 § anförts om den i paragrafen upptagna skadeersältningsregeln en motsvarande bestämmelse upptas i denna paragraf Bestämmelsen bör med hänsyn till att hänvisningen i 16§ ej omfattar 5 kap. 12 § fastighetsbildningslagen så utformas att den gäller även innehavare av särskild rätt till fastigheten. Lagrådet förordar därför att ett andra stycke tillägges av följande lydelse:

"Ersättning i pengar skall också utgå för byggnader, växande gröda, skog eller liknande tillbehör som frångår deltagande faslighet och för annan skada som uppkommer för fastighetens ägare eller innehavare av särskild rätt lill fasligheten på gmnd av fastighetsregleringen."

26 § Lagrådet:

Bestämmelserna i förevarande paragraf tar sikte endast på sådana för­ändringar som inträffar medan exploateringsförtättningen ännu pågår. För

Prop. 1985/86:2

161

att detta otvetydigt skall framgå förordas att paragrafen inleds med orden "Inträder innan exploateringsförrättningen avslutals ändrade . .-.-".

33 § Lagrådet:

Enligt paragrafens första stycke skall bestämmelsema om fastighetsbild­ningsbeslul även tillämpas på "exploaleringsbeslutet". Med ordalagen i 13 § stämmer det bäst att anse endast det inledande beslut som avser frågor enligt 13 § första siycket p. 1 och 2 som exploateringsbeslut, där­emot inte beslut i eventuellt uppskjutna frågor enligl 13 § andra styckel. (Jfr även 16 § andra stycket, som ger stöd för samma tolkning.) Avsikten med förevarande bestämmelse lär emellertid vara, att besvär över samUiga beslut enligt 13 § skall följa reglerna om fasfighetsbildningsbeslul. På gmnd härav bör ordet "exploaleringsbeslutet" i första styckel utbytas mot "be­slut enligt 13 §". I andra stycket kan däremot ordet exploateringsbeslut utan olägenhet kvarstå.

Förslaget till lag om ändring i fastighetsbilningslagen (1970:988)

6 kap.

2a§

Lagrådet:

Andelsrätt i sådan särskild samfällighet som avses i förevarande para­graf bör tillkomma endast fastighet med exploateringsbar mark. För att detta skall framgå med önskvärd tydlighet bör - om 11 § i lagen om exploateringssamverkan erhåller den lydelse lagrådet förordat i sista meningen anges att andelen skall motsvara faslighetens "andelstal i ex­ploateringssamfälligheten enligt 11 § andra stycket nämnda lag", dvs, la­gen om exploateringssamverkan.

Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter

Lagrådet:

Beslut om förmånsrättsbeloppels storlek enligt 13 § p. 4 lagen om ex­ploateringssamverkan kan, på sätt som utvecklats vid lagens 33 §, fattas även senare än i exploaleringsbeslutet. Ordet "exploateringsbeslutet" i andra stycket av förevarande lag bör därför utbytas mol "beslut enligt 13 § nämnda lag".

11    Riksdagen 1985/86. 1 saml. Nr 2

Prop. 1985/86:2

162

Förslaget till lag om ändring i byggnadslagen (1947:385)

70 § Lagrådet:

Sedan det nya andra stycket i paragrafen tillkommit, bör i det följande stycket efter "första" inskjutas orden " eller andra". - Någon motsvaran­de ändring synes inte erforderlig i paragrafens sista stycke, vilket torde sakna praktisk betydelse vid exploateringssamverkan.

113§ Lagrådet:

Av samma skäl som angetts vid 70 § bör i tredje stycket i såväl första som andra meningen - efter "första" inskjutas orden "eller andra", medan motsvarande ändring inte erfordras i fjärde stycket.

Övriga lagförslag

Lagrådet: Förslagen lämnas utan erinran.

Prop. 1985/86:2

163

Lagförslagen i prop. 1981/82: 221

Bilaga 5

1    Förslag till Lag om exploateringssamverkan

Tillämpningsområde m. m.

1

§ Enligt denna lag får beslutas att ägare fill fasUgheter med mark inom ett visst område (samverkansområde) i samverkan skall vidta de åtgärder inom området som behövs för att ställa i ordning viss mark för bebyggelse och för att utföra sådana anordningar som behövs för bebyggelsen (exploa­teringssamverkan) .

2

§ Frågor om exploateringssamverkan prövas vid förrättning (exploa­teringsförrättning) som handläggs av fastighetsbildningsmyndigheten.

Villkor för exploateringssamverkan m. m.

3 § Exploateringssamverkan får beslutas, om det med hänsyn lill bebyg­

gelseutvecklingen är angeläget att i ett sammanhang ställa i ordning mark

för bebyggelse och utföra sådana anordningar som behövs för bebyggel­

sen.

Exploateringssamverkan får inte beslutas, om ändamålet med samver­kan lämpligen kan tillgodoses på annat sätt eller olägenheterna av samver­kan från allmän eller enskild synpunkt överväger de fördelar som kan vinnas genom den.

4

§ Exploateringssamverkan får beslutas endast om kommunfullmäkUge tillstyrkt detta. I tillstyrkandet skall fullmäktige ange samverkansområdets huvudsakliga avgränsning.

5

§ Exploateringssamverkan får inte beslutas, om ägarna till marken inom samverkansområdet mera allmänt motsätter sig sådan samverkan och har beaktansvärda skäl för detta. Vid denna prövning skall främst deras mening beaktas som har störst nytta av exploateringssamverkan,

6

§ Den som äger mark inom samverkansområdet får delta i exploate­ringssamverkan om han har begärt det, I samverkan får dock inte delta ägare till fastigheter som endasi har andel i samfälld mark inom området, om andelen har ett obetydligt värde.

Exploateringssamfällighet

7 § För genomförande av exploateringssamverkan utgör de fastigheter,

vars ägare deltar i denna, en särskild samfällighet (exploateringssamfäl­

lighet). Delaktighet i samfälligheten är förenad med äganderätt lill varje

särskild fastighet.

Förrättningen

8 § Frågor om exploateringssamverkan tas upp efter ansökan av fastig­

hetsägare som kan delta i exploateringssamverkan eller av byggnadsnämn­

den.

Vid exploaleringsförrättningar får frågor om åigärder enligt fastighets­bildningslagen (1970:988), anläggningslagen (1973:1149) eller ledningsrätts­lagen (1973:1144) tas upp utan ansökan, om de är av belydelse för exploa­teringen. Sådana frågor får prövas gemensamt med frågor om exploate-

Prop. 1985/86:2

164

ringssamverkan vid en och samma förrättning. En gemensam förrättning får även delas upp pä skilda förrättningar.

9 § 1 fråga om exploateringsförrättningar tillämpas 4 kap. 1-24, 27-40

och 42 §§ faslighetsbildningslagen (1970:988),

10

§ Fastighetsbildningsmyndigheten skall i samråd med sakägarna utre­da förutsättningama för och de ekonomiska konsekvenserna av exploate­ringssamverkan. Myndigheten skall också ombesörja de tekniska utred­ningar och värderingar som behövs. Samråd skall ske med byggnadsnämn­den och vid behov också med andra myndigheter som berörs av exploate­ringen.

11

§ Vid förrättningen skall bestämmas gmnderna för fördelning av kost­naderna för exploateringssamverkan och de fördelar som vinnes genom denna. För delta ändamål skall andelstal fastställas för varje fastighet som ingår i exploateringssamfälligheten.

Andelstalet för en fastighet skall bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst Ull arealen av den för exploatering tillgängliga mark av fastigheten som ingår i samverkansområdet. Motsvarar det bidrag en fas­tighet lämnar genom tillskott i mark inte vad fastigheten har att tillskjuta med tillämpning av andelstalet, skall skillnaden utjämnas i pengar. Därvid skall 4 kap. expropriationslagen (1972:719) tillämpas. Om en stadsplan eller byggnadsplan har fastställts efter det att exploaleringsbeslutet enligt 13 § har vunnit laga kraft, skall dock hänsyn inte las till den inverkan som planen kan ha haft på markens värde.

För en faslighel inom samverkansområdei, som saknar för exploatering tillgänglig mark, skall andelstal bestämmas efler vad som är skäligt med hänsyn främst Ull den nytta som fasUgheten har av exploateringen. I fall då andelstal såväl för fastigheter med mark tillgänglig för exploatering som för fastigheter utan sådan mark skall tillämpas samtidigt, skall de enligt andra stycket bestämda andelstalen i motsvarande mån jämkas.

12

§ Om exploateringssamfälligheten skall förvaltas av en samfällighets­förening, får fasUghetsbildningsmyndigheten för varje fastighet fastställa det belopp (förmånsrättsbelopp) med vilket förmånsrätt får åtnjutas enligt lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter samt vilka åtgärder som skall ha genomförts för att förmånsrätten skall gälla. Förmånsrättsbeloppet får inte översliga den värdehöjning som beräknas uppkomma på varje fastighet.

13

§ Om det inte finns något hinder mot exploateringssamverkan, skall fastighetsbildningsmyndigheten meddela exploateringsbeslul. I beslutet skall anges

1.

exploateringens ändamål, samverkansområdets omfattning och de exploateringsåtgärder som skall utföras i samverkan,

2.

de fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten,

3.

fastigheternas andelstal,

4.

förmånsrättsbeloppets storlek och vilka åtgärder som skall ha genom­förts för att förmånsrätten skall gälla,

5.

föreskrifter för exploateringens utförande,

6.

den Udpunkl när exploateringen skall vara slutförd.

Prop. 1985/86:2

165

Om det är lämpligt, får de frågor som avses i första styckel 3-6 medde­las i ett senare beslut.

I exploateringsbeslutet skall även anges vilka fastigheter som enligt 19 § kan beröras av marköverföring,

14

§ Förordnanden enligt 5 kap. 21 och 22 §§ fasfighetsbildningslagen (1970:988) om inskränkning i rätten att under fastighetsreglering utnyttja naturtillgångar och om byggnadsförbud i samband med fastighetsreglering får meddelas samtidigt med exploateringsbeslutet.

15

§ Om exploateringsbeslut har meddelats, skall förrätlningskostna-dema fördelas mellan ägarna av de fastigheter som ingår i exploaterings­samfälligheten efter vad som är skäligt. I övrigt tillämpas 2 kap. 6§ fastig­hetsbildningslagen (1970:988).

Markfrågor m.m.

16 § Vid en exploateringsförrättning skall fastighetsreglering inom sam­

verkansområdet ske i den utsträckning som krävs för alt genomföra explo­

ateringen, I fråga om sådan fastighetsreglering gäller bestämmelserna i

fastighetsbildningslagen (1970:988), I stället för 5 kap. 4 och 5 §§, 7 § första

och andra styckena, 8-13 och 18 §§ samt 8kap. 1-6§§ fastighetsbildnings­

lagen skall dock gälla 11,15 och 17-23 §§ denna lag. Innebär överenskom­

melse enligt 23 § att en fastighet Ulldelas avsevärt mera mark än som följer

av 11§ andra stycket eller 18 §, skall 5 kap. 20 § fastighetsbildningslagen

tillämpas. Vid fastighetsregleringen skall bestämmelsen i 3 § andra stycket

denna lag tillämpas.

Fastighetsreglering enligt denna lag får ej ske innan exploateringsbeslu­tet enligt 13 § har vunnit laga krafl.

Förrättningar enligt denna lag har företräde framför annan fastighels-bildningsförrältning inom samverkansområdet som berör exploateringen.

17

§ Fastighetsreglering får inte medföra överföring av mark, på vilken det finns en byggnad som står i huvudsaklig överensstämmelse med stads­plan eller byggnadsplan.

18

§ Fastighet med mark tillgänglig för exploatering inom samverkans­området skall genom fastighetsreglering tilldelas sådan mark som är av­sedd för enskilt bebyggande i förhållande lill de andelstal som bestämts enligt 11 § andra stycket. Kan fördelning av mark enligt andelstalen inte ske fullt ut, skall skillnaden utjämnas genom ersättning i pengar.

Ersättning i pengar skall också utgå för annan skada som uppkommer för fastighetens ägare eller innehavare av särskild rätt till fastigheten på gmnd av fastighetsregleringen.

19 § Om exploateringssamfälligheten begär det, får fastighetsbildnings-

myndigheten förordna att fastigheter, som inte ingår i exploateringssamfäl­

ligheten, genom fastighetsreglering helt eller delvis skall avstås och över­

föras till en eller flera fastigheter eller bilda en samfällighet för de dellagan­

de fastigheterna. Sådant förordnande får dock meddelas endasi under

fömtsättning att

1. marken är belägen inom samverkansområdet och omfattas av en stadsplan eller byggnadsplan som har fastställts efter det exploaleringsbe­slutet vann laga kraft.

Prop. 1985/86:2

166

2, det framgår av planen alt den skall genomföras enligt denna lag och

3.   marken behövs för att exploateringen skall kunna genomföras i enlig­

het med planen.

20 § Om ägaren till en fastighet som inte ingår i exploateringssamfällig­

heten begär del, skall mark från den fastigheten inlösas och genom fastig­

hetsreglering överföras till en eller flera fastigheter eller bilda en samfäl­

lighet för de deltagande fastigheterna. Skyldighet att lösa marken förelig­

ger dock endast under fömtsättning att

1.

marken är belägen inom samverkansområdet och omfattas av en stadsplan eller byggnadsplan som har fastställts efter del exploateringsbe­slutet vann laga kraft,

2.

det framgår av planen att den skall genomföras enligl denna lag och

3.

planen medför att ägaren kan utnyttja marken endasi på ett sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde.

Frågan om rätt till inlösen skall bedömas efter den fastighetsindelning som gällde när planen antogs, med de ändringar av indelningen som har skett för planens genomförande.

Inlösen skall begäras hos fastighetsbildningsmyndigheten senast sex månader efter del att beslutet om fastställelse av stadsplanen eller bygg­nadsplanen vann laga kraft.

Ersättning

21 § Om mark enligt 19 eller 20 § överförs till annan fastighet eller till en

samfällighet, skall ersättningen bestämmas med tillämpning av 4 kap.

expropriationslagen (1972:719). Hänsyn skall dock inte tas till den inver­

kan som stadsplanen eller byggnadsplanen kan ha haft på markens värde.

Vid bestämning av ersättning enligt första stycket skall 4 kap. 3 § expro­priationslagen Ullämpas i fråga om värdeökning som ägt mm under tiden från dagen tio år före det exploateringsbeslutet vann laga kraft.

Om innehavaren av en rättighet som minskar en fastighets värde är berättigad till ersättning, skall det värde som tillgodoräknas fastighetens ägare minskas med ett belopp som motsvarar den värdeminskning för fastigheten som rättigheten har inneburit. Om det värde som skall tillgo­doräknas fastighetens ägare ej kan minskas utan att skada uppkommer för innehavare av fordran med bättre rätt, minskas i stället ersättningen till rättighetshavaren med motsvarande belopp.

22 § Ersättning enligt 21 § skall betalas inom tre månader efter det att

ersättningsbeslutet vann laga kraft. Om ersättningen betalas efler utgången

av denna frist, skall ränta på ersättningen betalas enligt 6§ räntelagen

(1975:635) från frislens utgång. Har tillträde skett före fristens utgång, skall

ränta betalas även enligt 5 § räntelagen från den dag tillträdet skedde till

dess betalning sker eller till dess ränta skall betalas enligt andra meningen

denna paragraf.

Överenskommelse mellan fastighetsägare m.m.

23 § Undantag får göras från 11, 17, 18, 21 och 22§§, om de fasUghets­

ägare och andra sakägare vilkas rätt berörs av fastighetsregleringen

medger det.

Avser regleringen fastigheter som svarar för fordran, får undantag enligt första stycket med stöd av ägarens samtycke ske endast om även fordring­ens innehavare medger det. Besväras en faslighel av gemensam inteck-

Prop. 1985/86:2

167

ning, fordras dessutom de medgivanden från fastighetsägare och fordrings­havare som i 22 kap. 11 § jordabalken föreskrivs för relaxation. Medgivan­de av rättsägare behövs inte, om regleringen är väsentligen utan belydelse för honom.

Verkställighet m.m.

24

§ När exploateringsbeslut har meddelats, skall i fasfighetsboken eller tomirättsboken införas uppgifi om vilka fastigheter som ingår i samver­kansområdet. I fastighetsboken skall även införas beslutade förmånsrätts­belopp. När exploateringsbeslutet enligt 25 § har upphört att gälla skall även det antecknas.

25

§ Exploateringsbeslutet upphör att gälla vid den Udpunkt när exploa­teringen enligt beslutet skall vara slutförd.

Om det finns särskilda skäl får fastighetsbildningsmyndigheten förlänga tidsfristen.

Verkan av ändrade förhållanden m. m.

26 § Inträder innan exploateringsförrättningen avslutats ändrade förhål­

landen som väsentligt inverkar på en fråga som har slutligt avgjorts genom

exploateringsbeslut, kan frågan tas upp till förnyad prövning.

En fasUghet får utträda ur exploateringssamfälligheten endast om utträ­det kan ske utan oiägenhei för övriga fastighetsägare.

27

§ Beslutas om ändring i fråga om de fasUgheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten och förvaltas samfälligheten av en samfällig­hetsförening, skall det prövas om föreningen skall upplösas.

28

§ Om en fastighet inom samverkansområdet skall inträda i exploate­ringssamfälligheten, skall ägaren betala ersättning till övriga delägare för den andel i ett enligt 30 § beräknat överskott som Ullförs honom genom anslutningen.

Första stycket skall tillämpas även när en fastighets andelstal höjs,

29 § Om en fastighet utträder ur exploateringssamfälligheten, skall

ägaren tillerkännas ersättning av övriga delägare för den andel i ett enligt

30      § beräknat överskott som han förlorar genom utträdet. Föreligger enligl

samma paragraf underskott skall han betala ersättning för sin andel i detla.

Första siycket skall tillämpas även när en fastighets andelstal minskas.

30 § Förvaltas exploateringssamfälligheten av en samfällighetsförening,

skall vid tillämpning av 28 och 29 §§ samfällighetens överskott eller under­

skott anses motsvara skillnaden mellan värdet av gjorda investeringar och

föreningens tillgångar, å ena sidan, och föreningens förbindelser, å den

andra.

I andra fall skall värdet av gjorda investeringar anses som överskott.

31 §   I fråga om betalning av ersättningar enligt 28 eller 29 § tillämpas

22 §.

32 § En överenskommelse att en fastighet skall iniräda i eller utträda ur

exploateringssamfälligheten eller alt en fasUghets andelslal skall ändras

har samma verkan som beslut vid ny exploateringsförrättning, om den

Prop. 1985/86:2

168

godkänns av fastighetsbildningsmyndigheten. Sådant godkännande får lämnas endast om det är uppenbart att överenskommelsen inte strider mol denna lag.

Domstolsprövning m.m.

33 § I fråga om överklagande av beslut eller åtgärder av faslighelsbild­

ningsmyndigheten enligt denna lag tillämpas 15 kap. fasUghetsbildningsla-

gen (1970; 988). Bestämmelserna om fastighetsbildningsbeslut skall därvid

Ullämpas även på beslut enligt 13 §.

Vid tillämpning av 15 kap. 6§ fastighetsbildningslagen i ärenden om godkännande enligt 32 § denna lag räknas besvärsliden från dagen för fastighetsbildningsmyndighetens beslul. Beslul om sådani godkännande får överklagas av byggnadsnämnden på det sätt och inom den tid som gäller för sakägares överklagande av exploateringsbeslut.

34 § Bestämmelserna i 16-18 kap, fastighetsbildningslagen (1970:988)

om rättegången i fastighetsbildningsmål skall tillämpas på mål som fullföljs

enligt 33 §. Därvid skall i fråga om ersättning med anledning av fastighets­

reglering enligt 19 eller 20 § gälla vad som föreskrivs beträffande mål om

inlösenersättning.

Denna lag träder i kraft den Ijuli 1983.

Den som innehar en fastighet med ständig besittningsrätt eller med fideikommissrätt skall vid Ullämpningen av denna lag anses som fastighe­tens ägare.

Vad som enligt denna lag gäller för det fall atl en fastighet svarar för fordran skall tillämpas även när en fastighet besväras av rätt till avkomst eller annan förmån.

Bestämmelserna i denna lag om byggnadsplan skall fillämpas även på avstyckningsplaner.

2    Förslag till

Lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988)

Härigenom föreskrivs i fråga om fastighetsbildningslagen (1970:988)' dels alt 6kap. 1 § skall ha nedan angivna lydelse, dels att i lagen skall införas en ny paragraf, 6kap. 2a §, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

6 kap, 1§

För ändamål av stadigvarande betydelse för flera fastigheter får samfäl­lighet bildas, om ej ändamålet kan tillgodoses bättre på annat sätt.

Samfällighet får ej bildas för andra fastigheter än sådana för vilka det är av väsenUig betydelse att ha del i samfälligheten.

Fastighets andel i samfällighet bestämmes efter vad som med hänsyn till omständighetema är ändamålsenligt och skäligt.

' Lagen omu-yckt 1971:1035,

Prop. 1985/86:2

169

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Denna paragraf gäller ej sådan

Denna paragraf gäller ej sådan

samfallighetsbildning som avses i 2     samfallighetsbildning som avses i 2,

eller 4§,

2 a eller 4§,

2a§

Av mark som ingår i samverkans­området för en exploateringssam­fällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan får sär­skilda samfälligheter bildas om det behövs för att genomföra sådan samverkan. En fastighets andel i samfälligheten skall därvid motsva­ra dess andelstal i exploaterings­samfälligheten enhgt 

II 

§ andra stycket nämnda lag.

Denna lag träder i kraft den Ijuli 1983.

3    Förslag till

Lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149)

Härigenom föreskrivs atl 18 § anläggningslagen (1973:1149) skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

18§'

Rätt att påkalla förrättning enligt denna lag tillkommer ägaren av faslig­het, som avses skola deltaga i anläggningen, byggnadsnämnden och hyres­gästorganisation.

Länsslyrelsen kan påkalla förrättning för inrällande av anläggning som slyrelsen finner vara av större betydelse från allmän synpunkt.

Vid expropriation eller liknande ivångsförvärv får förvärvaren påkalla förrättning för inrättande av sådan anläggning varigenom olägenhet av förvärvet kan undanröjas, minskas eller förebyggas.

Om rätt för väghållare atl påkalla förrättning enligt denna lag finns bestämmelser i 20 a § och 25 § Iredje stycket väglagen (1971:948).

En samfällighetsförening, som förvaltar en exploateringssamfäl­lighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan, får begä­raförrättning enligt denna lag, om åtgärden syftar till att genomföra sådan samverkan.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983. ' Senaste lydelse 1981:380,

Prop. 1985/86:2

170

4   Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter

Härigenom  föreskrivs att  1, 4,  5,   18,  20,  21,  23 och 61 §§ lagen

(1973:1150) om förvaltning av samfälligheter skall ha nedan angivna ly­

delse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

1§ Vid ullämpningen av denna lag skall som samfällighet anses

1.

samfällighet enligt fastighetsbildningslagen (1970:988),

2.

annan mark som gemensamt tillhör ägarna av de mantalssatta fastig­heterna i en socken,

3.

servitut eller annan särskild rättighet som hör till flera fastigheter gemensamt,

4.

samfällighet enligt anläggningslagen (1973:1149),

5. samfällighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssam­verkan.

Med delägarfastighet förstås i lagen fastighet som har del i samfällighet och med delägare ägaren av delägarfastighet.

4

§

Samfällighet  förvaltas  antingen

Samfällighet förvaltas antingen

direkt av delägarna (delägarför- direkt av delägarna (delägarför­

valtning) eller av särskilt bildad valtning) eller av särskilt bildad

samfällighetsförening (förenings- samfällighetsförening (förenings­

förvaltning),

förvaltning). I fråga om mark som

är belägen inom ett samverkans­område gäller även vad därom för­eskrivs i lagen (1982:000) om ex­ploateringssamverkan.

5§

Avstyckas     samfällighet     som

Avstyckas     samfällighet     som

avses i 1 § första stycket 1 eller 2 avses i 1 § första stycket 1 eller 2

eller viss ägovidd av sådan samtal- eller viss ägovidd av sådan samfäl­

lighet utan att ha övergått Ull annan lighet utan att ha övergått till annan

ägare och förvaltas samfälligheten ägare och förvaltas samfälligheten

av samfållighetsförening, övergår av samfällighetsförening, övergår

äganderätten till den såluna bildade äganderätten till den sålunda bil-

fastigheten genom avstyckningen dade fastigheten genom avslyck-

till föreningen.

ningen till föreningen. Detta gäller

dock ej samfällighetsförening som förvaltar en explateringssamfäl-lighet enligt lagen (1982:000) om exploateringssamverkan.

18§ Samfällighetsförenings ändamål är att förvalta den samfällighet för vil­ken den bildats.

Samfällighetsförening får ej driva

Samfällighetsförening får ej driva

verksamhet som är främmande för     verksamhet som är främmande för

Prop. 1985/86:2

Nuvarande lydelse

del  ändamål   som   samfälligheten skall tillgodose.

171

Föreslagen lydelse

det   ändamål   som   samfälligheten skall lillgodose,

Samfällighetsförening som för­valtar en exploateringssamfällighet enligt lagen (1982:000) om exploa­teringssamverkanfår ej äga mark.

20 § Samfällighetsförening bildas vid sammanträde med delägarna genom att de antager stadgar och utser styrelse.

Sammanträde enligt första siycket hålles av den som fastig­hetsdomstolen förordnat därtill. Så­dant förordnande meddelas på be­gäran av delägare. Dock skall i samband med förrättning enligt fas­tighetsbildningslagen (1970:988) el­ler anläggningslagen (1973:1149), fastighetsbildningsmyndigheten el­ler, om särskild förrättningsman förordnats enligt 4§ sistnämnda lag, denne hålla sammanträde enligt första stycket beträffande samfäl­lighet som beröres av förrättningen, om delägare i samfälligheten begär det eller om det är av väsentlig be­tydelse från allmän synpunkt att samfällighetsförening bildas.

Sammanträde enligt första stycket hålles av den som fastig­hetsdomstolen förordnat därtill. Så­dant förordnande meddelas på be­gäran av delägare. Dock skall i samband med förrättning enligt fas­tighetsbildningslagen (1970:988), anläggningslagen (1973:1149) eller lagen (1982:000) om exploaterings­samverkan fastighetshildningsmyn-digheten eller, om särskild förräti­ningsman förordnats enligt 4§ an­läggningslagen, denne hålla sam­manträde enligl första stycket be­träffande samfållighet som beröres av förrättningen, om delägare i samfälligheten begär det eller om det är av väsentlig betydelse från allmän synpunkt att samfällighets­förening bildas.

21 

§

I fråga om sammanträde för bil­dande av samfällighetsförening äger 7§ andra stycket, 8-11 §§, 12 § första stycket första punkten och 14 § motsvarande Ullämpning. Hålles sammanträdet i samband med förrättning enligt fastighets­bildningslagen (1970:988) eller an­läggningslagen (1973:1149), äger dock i fråga om delgivning av kal­lelse lill sammanträdet vad som gäl­ler om delgivning av kallelse Ull sammanträde vid förrättningen motsvarande tillämpning.

I fråga om sammanträde för bil­dande av samfällighetsförening äger 7§ andra styckel, 8-ll§§, 12 § första styckel första punkten och 14 § motsvarande tillämpning. Hålles sammanträdet i samband med förrättning enligt fastighets­bildningslagen (1970:988), anlägg­ningslagen (1973:1149) eller lagen (1982:000) om exploateringssam­verkan äger dock i fråga om del­givning av kallelse till sammanträ­det vad som gäller om delgivning av kallelse till sammanträde vid för­rättningen motsvarande tillämp­ning.

Prop. 1985/86:2

172

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

23 

§

'

I fråga om klander av beslut vid sammanträdet äger 15 § motsvarande tillämpning.

Har fastighetsbildnings-, anlägg­nings- eller exploateringsbeslut meddelats, får sammanträde för bil­dande av samfällighetsförening hål­las innan beslutet om samfällighe­tens bildande vunnit laga kraft. Som delägare anses därvid ägaren av fastighet som enligt beslutet skall ha del i samfälligheten. Beslut som fattas vid sammanträdet gäller endast under fömtsättning att fas­tighetsbildnings-, anläggnings- eller exploateringsbeslutet vinner laga kraft eller, i fråga om anlägg­ningsbeslut, att förordnande med­delas enligt 27 a § anläggningslagen (1973:1149).

Har fastighetsbildnings- eller an­läggningsbeslut meddelats, får sam­manträde för bildande av samfäl-hghetsförening hällas innan beslu­tet om samfällighetens bildande vunnit laga kraft. Som delägare anses därvid ägaren av fastighet som enligt beslutet skall ha del i samfälligheten. Beslut som fattas vid sammanträdet gäller endast un­der fömtsättning att fastighets­bildnings- eller anläggningsbeslutet vinner laga kraft eller, i fråga om anläggningsbeslut, att förordnande meddelas enligt 27 a § anläggnings­lagen (1973:1149).

61 §

Samfällighetsförening skall upp­lösas, när den eller de samfällig­heter som förvaltas av föreningen upphör att bestå. Upplösning skall vidare ske, om medlemmarna är ense om det och länsstyrelsen medger det. Om rätt för fastighets­bildningsmyndigheten att förordna om upplösning av samfällighetsför­ening finns bestämmelser i anlägg­ningslagen (1973; 1149).

Samfällighetsförening skall upp­lösas, när den eller de samfällig­heter som förvaltas av föreningen upphör att bestå. Upplösning skall vidare ske, om medlemmarna är ense om det och länsstyrelsen medger det. Bestämmelser om rätt för fastighetsbildningsmyndigheten att förordna om upplösning av sam­fällighetsförening finns i anlägg­ningslagen (1973:1149) och lagen (1982:000) om exploateringssam­verkan.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983,

5   Förslag till

Lag om ändring i lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning

Härigenom föreskrivs att 1 § lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på gmnd av fastighetsbildning skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Har vid förrättning enligt fastig­hetsbildningslagen  (1970:988)  be-

' Senaste lydelse 1977:365,

1§

Föreslagen lydelse

Har vid förrättning enligt fasUg-hetsbildningslagen (1970:988) eller

Prop. 1985/86:2

173

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

stämts att ägare av fastighet skall

lagen (1982:000) om exploaterings­

utge ersättning till annan sakägare

samverkan bestämis att ägare av

och har fordran på ersättning icke

faslighet skall utge ersättning tiU

förfallit till betalning tidigare än etl

annan sakägare och har fordran på

år före utmätning eller konkursan-

ersättning icke förfallit Ull betalning

sökan, skall med fordringen följa

Udigare än etl är före utmätning el-

förmånsrätt enligt 6§ 1 förmäns-

ler konkursansökan, skall med

rättslägen (1970:979).

fordringen följa förmånsrätt enligt

6§ 1 förmånsrättslagen (1970:979),

Samma förmånsrätt tillkommer fordran på ersättning i pengar enligt 5 kap. 31 § tredje stycket fastighetsbildningslagen för skog som ej kunnat uttagas inom föreskriven tid.

Denna lag träder i kraft den Ijuli 1983.

6   Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter

Härigenom föreskrivs att lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordring­ar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Med samfällighetsförenings fordran på belopp, som vid uttaxering enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter påförts ägare av fastig­het eller innehavare av tomträtt, följer förmånsrätt enligt 6 § 1 eller 7 § 2 förmånsrättslagen (1970:979), om beloppet icke förfallit Ull betalning tidi­gare än ett år före utmätningen eller konkursansökan.

Om föreningen förvaltar en ex­ploateringssamfällighet enligt la­gen (1982:000) om exploaterings­samverkan, gäller förmånsrätten dock inte större belopp än som följer av beslut enligt 13 § nämnda lag.

Denna lag träder i kraft den Ijuli 1983,

Prop. 1985/86:2

174

7   Förslag till

Lag om ändring i byggnadslagen (1947:385)

Härigenom föreskrivs att 25, 48, 70, 107, 113 och 116§§ byggnadslagen (1947:385)' skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

25 §

Stadsplan skall utmärka och till gränsema angiva de för olika ändamål avsedda områden som ingå i planen, nämligen

byggnadskvarter,

gator, torg, parker och andra allmänna platser samt

specialområden, såsom järnvägs- och andra särskilda trafikområden, skydds- eller säkerhetsområden för vissa anläggningar, hamnområden, idrottsområden, begravningsplatser och vattenområden.

Jämväl höjdlägen skola i erforderlig omfattning angivas.

Stadsplan skall ock innehålla de ytterligare bestämmelser angående om­rådenas bebyggande eller användning i övrigt som finnas erforderliga.

Om en stadsplan skall genomfö­ras enligt bestämmelserna i lagen (1982:000) om exploateringssam­verkan och om mark därvid skall tas i anspråk från någon fastighet vars ägare inte deltar i denna sam­verkan, skall planen innehålla upp­gift även om detta.

48 §

Skall mark enligt stadsplanen användas för annal ändamål än enskilt bebyggande och kan markens ägare lill följd härav nyttja marken allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande fill dess tidigare värde, vare kommunen skyldig att lösa marken.

När ett år förflutit från tomlindelnings fastställande, åligge lösningsplikt kommunen jämväl beträffande tomtdel som ägaren kan nyttja allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande till markens värde.

Frågan humvida lösningsplikt föreligger skall bedömas efter den fastig­hetsindelning som gällde vid tiden för stadsplanens antagande, med de ändringar av indelningen som skett för planens eller för tomtindelnings genomförande.

Ifråga om mark som är belägen inom ett samverkansområde enligt lagen (1982:000) om exploaterings­samverkan gäller särskilda bestäm­melser. 70 § Lägges stadsplan över område i en ägares hand, må regeringen på ansökan av kommunen vid planens fastställande förordna, atl mark som för områdets ändamålsenliga användning erfordras Ull gata eller annan allmän plats eller till allmän byggnad skall utan ersättning fillfalla kom­munen, i den mån det med hänsyn Ull den nytta ägaren kan förväntas få av

' Lagen omtryckt 1981:872

Prop. 1985/86:2

175

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

planens genomförande och övriga omständigheter prövas skäligt. Den mark som förordnandet avser skall angivas till läge och gränser. Marken skall avträdas, när kommunen behöver taga den i anspråk för avsett ändamål.

Första stycket gäller också när stadsplan fastställs inom ett samverkansområde enligt lagen (1982:000) om exploateringssam­verkan. Vad som i första stycket föreskrivs om ägaren skall därvid i stället gälla exploateringssamfäl­ligheten.

När fråga väckts om tillämpning När fråga väckts om tillämpning

av vad i första stycket sägs, skall

av vad i första eller andra siycket

byggnadsnämnden göra anmälan

sägs, skall byggnadsnämnden göra

därom hos inskrivningsmyndighe-

anmälan därom hos inskrivnings­

ten för anteckning i fastighetsbo-

myndigheten för anteckning i fas-

ken; och vare överlåtelse av mark

tighetsboken; och vare överlåtelse

som äger mm efter det sådan anmä-

av mark som äger mm efter del så-

lan inkommit ej hinder för förord-

dan anmälan inkommit ej hinder

nande om markens avstående till

för förordnande om markens av-

kommunen,

stående till kommunen.

Vid fastställande av ändring av stadsplan äger regeringen på ansökan av kommunen, om synnerliga skäl äro därtill, förordna att mark som avståtts enligt första stycket skall utbytas mot annan mark, såvitt del kan ske ulan förfång för ägaren,

107 §

Har tätbebyggelse uppkommit eller kan sådan bebyggelse vänias upp­komma å viss ort, och föranleda ej omständighetema till att stadsplan upprättas, skall genom kommunens försorg byggnadsplan upprättas, i den mån sådan plan finnes erforderlig för reglering av bebyggelsen,

Byggnadsplan skall utmärka och till gränserna angiva de för olika ända­mål avsedda områden som ingå i planen, såsom byggnadsmark samt vägar och andra allmänna platser. I den mån så erfordras skola jämväl höjdlägen angivas.

Erfordras särskilda bestämmelser angående områdenas bebyggande el­ler användning i övrigt, skola sådana bestämmelser inlagas i planen.

Om en byggnadsplan skall ge­nomföras enligt bestämmelserna i lagen (1982:000) om exploaterings­samverkan och om mark därvid skall tas I anspråk från någon fas­tighet vars ägare inte deltar i denna samverkan, skall planen innehålla uppgifter även om detta.

Prop. 1985/86:2

176

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

113§

Lägges byggnadsplan över område i en ägares hand, må regeringen eller, om fastställelseprövningen ankommer på länsstyrelsen, denna vid planens fastställande förordna, alt ägaren skall, ändå all 112 § ej är tillämplig, utan ersättning upplåta obebyggd mark, som för områdets ändamålsenliga an­vändning erfordras till väg eller annan allmän plats, i den män det med hänsyn till den nytta ägaren kan förväntas få av planens genomförande och övriga omständigheter prövas skäligt. Den mark som förordnandet avser skall angivas till läge och gränser. Marken skall upplåtas, när den behöver tagas i anspråk för avsett ändamål.

Första stycket gäller också när byggnadsplan fastställs inom ett samverkansområde enligt lagen (1982:000) om exploateringssam­verkan. Vad som i första stycket föreskrivs om ägaren skall därvid i stället gälla exploateringssamfäl­ligheten.

Väckes hos kommunens fullmäk-

Väckes hos kommunens fullmäk­

tige fråga att göra framställning om

tige fråga att göra framställning om

förordnande som i första siycket

förordnande som i första eller and-

sägs, skall byggnadsnämnden göra

ra stycket sägs, skall byggnads­

anmälan därom hos inskrivnings-

nämnden göra anmälan därom hos

myndigheten för anteckning i fas-

inskrivningsmyndigheten för an-

tighetsboken; och vare överlåtelse

teckning i fastighetsboken; och

av mark som äger mm efter det så-

vare överlåtelse av mark som äger

dan anmälan inkommit ej hinder för

mm efter det sådan anmälan in-

förordnande om markens upplå-

kommit ej hinder för förordnande

tände. Uppkommer fråga om för-

om markens upplåtande. Uppkom-

ordnande enligt första stycket hos

mer fråga om förordnande enligt

länsstyrelsen, har denna alt fullgöra

första eller andra stycket hos läns-

den nu stadgade anmälningsskyl-

styrelsen, har denna att fullgöra

digheten.

den nu stadgade anmälningsskyl­

digheten,

Äro synnerliga skäl därtill, må länsstyrelsen i samband med ändring av byggnadsplan besluta om jämkning i förordnande som avses i första stycket, såvitt det kan ske utan förfång för ägaren,

116§ Har i byggnadsplan bestämts att mark skall användas till väg eller annan allmän plats utan att skyldighet att upplåta marken föreligger enligl 112 eller 113 §, och kan markens ägare till följd av vad sålunda bestämts nyttja marken allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde, vare han berättigad till ersättning för den skada som han härigenom lider. Samma lag vare om innehavare av sådan nyttjanderätt eller annan särskild rätt till marken som upplåtits innan byggnadsplanen fastställdes. Skyldighel att svara för ersättningen åligger i fråga om mark, som är avsedd till allmän väg, väghållaren samt beträffande annan mark vägförening inom vars område marken är belägen. Finnes ej vägförening

Prop. 1985/86:2

177

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

när fråga uppkommer om ersättning i fall som sist nämnts, skall länsstyrel­sen föranstalta om sådan förenings bildande.

Ersättningen skall bestämmas att utgå med visst ärligt belopp, med rätt för såväl den ersätlningsskyldige som markens ägare eller annan sakägare att i händelse av ändrade förhållanden eller sedan Uo är förfluUt frän det ersättningen senast bestämts erhålla ny prövning av beloppet. Vad i fråga om ersättning avtalats eller uppenbarligen fömtsätts skola gälla mellan den ersättningsskyldige och sakägare gälle jämväl mol den som efter byggnads­planens fastställande förvärvat sakägarens rält till marken.

Frågan humvida ersättningsplikt föreligger skall bedömas med hänsyn till den fastighetsindelning som gällde vid Uden för byggnadsplanens fast­ställande, med de ändringar av indelningen som skett för planens genomfö­rande.

/ fråga om mark som är belägen inom ett samverkansområde enligt lagen (1982:000) om exploaterings­samverkan gäller särskilda bestäm­melser.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

12   Riksdagen 1985/86. I sami. Nr 2

Prop. 1985/86:2

178

Bilaga 6

Det till lagrådet den 20 oktober 1983 remitterade försla­get.

Förslag till Lag om exploateringssamverkan

3

§ Exploateringssamverkan får inte beslulas, om ändamålet med sam­verkan lämpligen kan tillgodoses på annal sätt eller olägenheterna av samverkan från allmän eller enskild synpunkt överväger de fördelar som kan vinnas genom den.

4

§ Exploateringssamverkan får beslutas endasi om kommunen genom områdesbestämmelser enligt 4 kap. 13 § andra styckel eller genom bestäm­melser i en detaljplan enligt 5 kap. 8 § andra stycket plan- och bygglagen (0000:000) har beslutat att exploateringssamverkan får ske och därvid har angelt samverkansområdels huvudsakliga avgränsning.

20 § Om ägaren till en fasUghet som inte ingår i exploateringssamfällighe­ten begär del, skall mark från den fastigheten inlösas och genom fastighels­reglering överföras lill en eller flera fastigheter eller bilda en samfällighet för de dellagande fasUgheterna. Skyldighel atl lösa marken föreligger dock endast under förutsättning att

1.

marken är belägen inom samverkansområdei och omfattas av en detaljplan som har antagits efter del exploaleringsbeslutet vann laga kraft,

2.

det framgår av planen att den skall genomföras enligt denna lag och

3.

marken behövs för att exploateringen skall kunna genomföras i enlig­het med planen.

Inlösen skall begäras hos fastighetsbildningsmyndigheien senast sex månader efter del att beslutet atl anta detaljplanen vann laga krafl.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1987,

Prop. 1985/86:2

179

Bilaga 7

Utdrag

LAGRÅDET

PROTOKOLL

vid sammanträde 1985-03-12

Närvarande: f. d. regeringsrådet Lidbeck, regeringsrådet[REDACTED_EFTERNAMN], justitierå­det Heuman,

Enligt lagrådel den 2 febmari 1984 Ullhandakommet utdrag av protokoll vid regeringssammanträde den 20 oktober 1983 har regeringen pä hemstäl­lan av statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN] beslutat inhämta lagrådets yttrande över delar av förslag lill lag om exploateringssamverkan.

Förslaget har inför lagrådet föredragits av departementssekreteraren Lars[REDACTED_EFTERNAMN].

Förslaget föranleder följande yttrande av lagrådet:

3 och 4 §§

I dessa pragrafer anges villkoren för atl fastighetsbildningsmyndigheien skall få besluta om exploateringssamverkan. Det gmndläggande villkoret anges i 4 §, nämligen att en kommun genom områdesbestämmelser eller i delaljplan först har beslutat att exploateringssamverkan får ske. Lagrådet föreslär att de båda paragraferna byter plals. Innebörden av 4 § kan uttryc­kas enklare och tydligare än som skett i det remitterade förslaget. Stadgan-del kan förslagsvis ges följande lydelse: "Fastighetsbildningsmyndigheten får besluta om exploateringssamverkan endast om kommunen enligl 6 kap, 2 § plan- och bygglagen (000; 000) har beslutat all sådan samverkan fä ske." Enligl förslaget skall lagen om exploateringssamverkan träda i krafl den 1 januari 1987 dvs. samtidigt som förslaget till plan- och bygglag enligt lagrådsremissen den 20 oktober 1983 föreslogs skola träda i krafl, I en lagrådsremiss den 13 december 1984 har föreslagits atl plan- och bygglagen skall träda i kraft ett år tidigare eller den I januari 1986. Lagrådet föreslår i konsekvens härmed att även lagen om exploateringssamverkan träder i kraft den 1 januari 1986.

Förslaget i övrigt lämnas utan erinran.

Prop. 1985/86:2

180

LANTM

Ä

TERIVERKET

EXEMPEL

BILAGA 8

Fastighetsavdelningen

1985-05-02

EXEMPEL SOM BELYSER TILL

Ä

MPNINGEN AV LAGEN OM EXPLOATERINGSSAMVERKAN.

Avsikten med exemplen 

ä

r n

ä

rmast att belysa hur exploateringssamverkan kan till

ä

mpas i n

å

gra olika bebyggelsesituationer, hur det ekonomiska systemet kan fungera och hur f

ö

rfarandet i 

ö

vrigt kan t

ä

nkas g

å

 till. Exemplen 

ä

r d

ä

remot inte avsedda att belysa hur f

ö

rr

ä

ttningshandlingar m m skall se ut eller hur beslut m m skall formuleras. De skall inte heller ses som rekommendationer p

å

 hur en viss fr

å

ga skall l

ö

sas.

Exemplen har uppr

ä

ttats inom lantm

ä

teriverket. Exem­plen skall utvecklas vidare inom ramen f

ö

r arbetet med att introducera den f

ö

reslagna lagstiftningen.

Inneh

å

ll:

Exempel 1 F

ö

rt

ä

tning av 

ä

ldre villakvarter

sid 181

Exempel 2 Fritidsbebyggelse

sid 195

Exempel 3 Stadsf

ö

rnyelse

sid 210

09

II

Prop. 1985/86:2

181

LANTM

Ä

TERIVERKET

EXEMPEL 1

Fastighetsavdelningen

EXPLOATERINGSSAMVERKAN - F

Ö

RT

Ä

TNING AV 

Ä

LDRE VILLA­KVARTER

F

ö

ruts

ä

ttningar

Bj

ö

rken 

ä

r ett 

ä

ldre villakvarter. Detaljplan g

ä

ller f

ö

r omr

å

det. Kvarteret 

ä

r indelat i sex st stora tomter p

å

 cirka 3 800 m vardera. De 

ä

gs av privat­personer och 

ä

r bebyggda med hus av normal storlek och standard. P

å

 Bj

ö

rken 6 finns

ä

ven ett uthus.

Vid diskussioner mellan fastighets

ä

garna och kom­munen har man kommit fram till att kvarteret b

ö

r f

ö

rt

ä

tas. F

ö

rt

ä

tningen b

ö

r ske genom exploaterings­samverkan enligt lagen om exploateringssamverkan (ESL) f

ö

r att fastighets

ä

garna skall kunna genom­f

ö

ra den gemensamt och f

ö

r att en r

ä

ttvis f

ö

rdel­ning av avkastningen skall kunna ske.

Omr

å

desbest

ä

mmelser

F

ö

ruts

ä

ttningarna i kvarteret och planskisser visar att det med h

ä

nsyn till bebyggelseutvecklingen 

ä

r angel

ä

get att f

ö

rt

ä

tning av kv Bj

ö

rken utf

ö

rs i ett sammanhang. Kommunen bed

ö

mer att fastighets­

ä

garna i kvarteret har f

ö

ruts

ä

ttningar att genom­f

ö

ra den avsedda exploateringen.

Med st

ö

d av 6 kap. 2 

§

 plan- och bygglagen (PBL) beslutar kommunen d

ä

rf

ö

r att f

ö

rt

ä

tningen f

å

r genom­f

ö

ras i form av exploateringssamverkan. I beslutet, som meddelas genom omr

å

desbest

ä

mmelser, anges dels att samverkansomr

å

det skall omfatta hela kvarteret Bj

ö

rken, dels att exploateringsbeslut skall meddelas inom en viss, n

ä

rmare angiven tid.

Prop. 1985/86:2

LANTMÄTERIVERKET

182

I  och med  att kommunens beslut meddelas  genom om­rådesbestämmelser  skapas  förutsättningar   för att ett exploateringsbeslut  skall kunna meddelas  innan en ändrad  detaljplan antas.   Detta är  i   sin tur  en förutsättning   för  att reglerna  i  ESL om vinstfördel­ning   (11   §   andra  stycket och  18  §  ESL)   och om rätt till  inlösen   (19  §  ESL)   skall  kunna  tillämpas.

Förfarandet

Ägarna till Björken 1-4 och 6 ansöker gemensamt om en exploateringsförrättning hos fastighetsbildnings-myndigheten (FBM). Vid ett inledande förrättnings-sammanträde med kommunen och fastighetsägarna dis­kuteras hur kommunen och markägarna tänkt sig för­tätningen. Även uppläggningen av det fortsatta ar­betet diskuteras.

34 

II

Ett  förslag  till  ändrad detaljplan  och  ett  förslag till   fastighetsplan  tas   fram  som  innebär  att  Björken förtätas med   sex  sammanbyggda hus   i  den  inre delen av kvarteret.   Tillfart och parkering  skall  ske på en gemensamhetsanläggning med de  nybildade  fastig­heterna  som delägare.   Anläggningen  skall  även omfatta en  lekplats   för kvarteret.   Kvarterets   fastighets­indelning   före  respektive  efter  förtätningen  illu­streras  i   figur  1.

FBM utreder  i  samråd med markägarna   förutsättningarna för och  konsekvenserna av  exploateringssamverkan  i kvarteret.   FBM  samråder också med byggnadsnämnden. (10   §   ESL).'

på grundval   av  förslaget till  ändrad  detaljplan oeh förslaget till  fastighetsplan upprättar FBM - med hänsyn  till  myndighetens  utredningsplikt enligt 10   §  ESL -   följande  ekonomiska kalkyl.

Prop. 1985/86:2

Figur  1  Kvarteret  Björken

183

Före:

i,

X

5

XI

6

XI 

'

1

X

1

X

2

IX

3

Efter,  nr

ni

121

131

(M

_I8I_ 191

151   '   16T

171

noi

1111   '   1121

113)

111.1 I  115)

1161

----------        Fastighetsgr

ä

ns

----- 

       Gr

ä

ns  f

ö

r   

ä

gofigur

    -----        Gr

ä

ns  for  samverkansomr

ä

de

Prop. 1985/86:2

184

LANTM

Ä

TERIVERKET

Int

ä

kter

F

ö

rs

ä

ljning av mark (6 tomter 

å

 60 000 kr)    360 000 kr

Kostnader

Mark f

ö

r exploateringen (

ä

gofig

1-16)         92 000 kr

VA och gator

100 000 kr

Gemensamhetsanl

ä

ggning

50 000 kr

F

ö

rr

ä

ttningskostnad

15 QOO kr

35

II

Ö

vrigt

15 000 kr

Summa kostnader

272 000 kr

Kalkylerat

ö

verskott

88 000 kr

Vid ett nytt sammantr

ä

de med sak

ä

garna diskuteras

-  bl a mot bakgrund av uppr

ä

ttade kalkyler - f

ö

r­

uts

ä

ttningar f

ö

r och ekonomiska konsekvenser av

en exploatering inom kvarteret.

FBM pr

ö

var villkoren f

ö

r att exploateringssamverkan skall f

å

 komma till st

å

nd och konstaterar d

ä

rvid att

-

ä

ndam

å

let med samverkan inte l

ä

mpligen kan till­godoses p

å

 annat s

ä

tt

-

planf

ö

rslaget och den grova exploateringskalkylen visar att ol

ä

genheterna av samverkan fr

å

n allm

ä

n eller enskild synpunkt inte 

ö

verv

ä

ger de f

ö

rdelar som kan vinnas genom den (4 

§

 ESL)

Samtliga fastighets

ä

gare inom kvarteret utom 

ä

garen till Bj

ö

rken 5 vill delta i samverkansf

ö

retaget. Opinionsvillkoret i 5 

§

 ESL 

ä

r d

ä

rf

ö

r uppfyllt.

Prop. 1985/86:2

LANTMÄTERIVERKET

185

Slutsatsen av FBMs pr

ö

vning blir att exploaterings-seunverkan f

å

r komma till st

å

nd. Samtliga fastigheter inom kvarteret utom Bj

ö

rken 5 skall ing

å

 i exploa­teringssamf

ä

lligheten (6 

§

 ESL).

36

II

Delaktigheten  i  exploateringssamfälligheten be­räknar  FBM med  utgångspunkt   från  arealen  av den mark  för varje  fastighet  som är  tillgänglig  för exploatering   (11   § ESL).   Delaktigheten framgår av följande  tabell.

Delaktighet

2

Fastighet       Areal   (m  )

Ändelstal

(%)

Bj

ö

rken 1

1 500

20

2

1 500

20

3

1 500

20

4

1 500

20

5

Deltar ej

6

1 500

20

Summa

7   500

100

Exploateringsbeslut m m

D

å

 FBM funnit att villkoren i 3 - 6 

§§

 ESL 

ä

r uppfyllda samt n

å

got hinder i 

ö

vrigt inte f

ö

religger mot att be­sluta om exploateringssamverkan, meddelar FBM ett exploateringsbeslut med f

ö

ljande huvudsakliga inne­h

å

ll (13 

§

 ESL). Beslutet meddelas innan detaljplanen antas av kommunen.

Prop. 1985/86:2

LANTM

Ä

TERIVERKET

186

1. Exploateringssamverkan skall avse f

ö

rt

ä

tning av kvarteret Bj

ö

rken med sex sammanbyggda hus f

ö

r permanentbostads

ä

ndam

å

l. Samverkansomr

å

dets om­fattning framg

å

r av figur 1. Exploateringen skall

ske i huvudsaklig 

ö

verensst

ä

mmelse med ett den__ __ _

uppr

ä

ttat f

ö

rslag till

ä

ndrad detaljplan och ett samma dag uppr

ä

ttat f

ö

rslag till fastighetsplan f

ö

r kvarteret och omfatta iordningst

ä

llande av byggklara tomter samt gemensam parkeringsanl

ä

ggning, lekplats, g

å

ngv

ä

g, gr

ö

nytor och planteringar som har angetts i beskrivningen, aktbilaga 

X.

37

II

2.

I exploateringssamf

ä

lligheten skall ing

å

 fastig­heterna Bj

ö

rken 1-4 samt 6 i 

X 

kommun.

3.

Varje fastighet som ing

å

r i exploateringssamf

ä

llig heten skall ha andelstalet 1/5.

4. F

ö

rm

å

nsr

ä

ttsbeloppet enligt 12 

§

 lagen om exploa­teringssamverkan skall uppg

å

 till totalt 268 000 kr. F

ö

rm

å

nsr

ä

tten f

å

r utnyttjas med

a)

30 000 kr n

ä

r exploateringsbeslutet vunnit laga kraft,

b)

ytterligare 150 000 kr n

ä

r beslut att anta 

ä

ndrad detaljplan och fastighetsplan vunnit laga kraft samt

c)

ytterligare 88 000 kr n

ä

r 

ö

vriga anl

ä

ggningar

har utf

ö

rts i enlighet med beskrivningen, aktbilaga 

X

Det totala f

ö

rm

å

nsr

ä

ttsbeloppet skall delas upp mellan de deltagande fastigheterna efter andelstalen. I enlighet h

ä

rmed skall f

ö

ljande f

ö

rm

å

nsr

ä

ttsbelopp g

ä

lla i de olika fastigheterna vid de tidpunkter som avses ovan i a) - c).

Prop. 1985/86:2

187

LANTM

Ä

TERIVERKET

Fastighet Sammanlagt f

ö

rm

å

nsr

ä

ttsbelopp vid de

tidpunkter som avses ovan i a) - c),

a)        b)__________   c)

Bj

ö

rken 1

6 000

36 000

53 600

2

6 000

36 000

53 600

3

6 000

36 000

53 600

4

6 000

36 000

53 600

6

6 000

36 000

53 600

Summa

30 000

180 000

268 000

5. Exploateringen skall vara slutf

ö

rd senast den

38

II

6. Bj

ö

rken 5 kommer att ber

ö

ras av mark

ö

verf

ö

ring enligt 19 

§

 lagen om exploateringssamverkan.

I anslutning till det nu anf

ö

rda kan anm

ä

rkas att r

ä

tt till inl

ö

sen av mark enligt 19 

§

 ESL f

ö

religger en­dast om exploateringsbeslutet vinner laga kraft innan detaljplanen antas.

Genomf

ö

rande

En samf

ä

llighetsf

ö

rening bildas f

ö

r att genomf

ö

ra f

ö

retaget. - F

ö

reningsbildningen 

ä

r en f

ö

ruts

ä

ttning f

ö

r att f

ö

rm

å

nsr

ä

tten skall kunna utnyttjas som s

ä

kerhet f

ö

r de l

å

n som beh

ö

vs f

ö

r att finansiera exploateringen. F

ö

reningen tecknar ett exploaterings­avtal med kommunen som reglerar bl a fr

å

gor om ers

ä

tt­ning f

ö

r gatukostnader m m, anslutning till allm

ä

n va-anl

ä

ggning, tidplan samt utf

ö

rande, kontroll och besiktning av gemensamma anordningar.

Prop. 1985/86:2

LANTM

Ä

TERIVERKET

Kommunen antar f

ö

rslaget till 

ä

ndring av detalj­planen och f

ö

rslaget till fastighetsplan. Av de­taljplanen framg

å

r att den 

ä

r avsedd att genom­f

ö

ras genom exploateringssamverkan och att mark skall tas i anspr

å

k av Bj

ö

rken 5. Samtidigt god­k

ä

nns exploateringsavtalet.

FBM genomf

ö

r fastighetsreglering - bl.a. 

ö

verf

ö

ring av mark fr

å

n Bj

ö

rken 5 - och avstyckning av de sex nya tomterna, se bilaga BE.

39

II

Vid fastighetsregleringen utf

ö

r FBM v

ä

rdering av den mark som 

ö

verf

ö

rs, n

ä

mligen:

-

v

ä

rdering av den mark som skall inl

ö

sas fr

å

n icke deltagande fastigheter

-

v

ä

rdering av den mark som tillskjuts exploaterings­f

ö

retaget fr

å

n deltagande fastigheter samt

-

v

ä

rdering av den f

ö

r bebyggelse iordningsst

ä

llda marken som skall f

ö

rdelas mellan de deltagande fastigheterna.

Med st

ö

d av bl a de utf

ö

rda v

ä

rderingarna meddelar FBM ett ers

ä

ttningsbeslut med i huvudsak f

ö

ljande inneh

å

ll:

2 1. F

ö

r den mark (1 500 m ), som med st

ö

d av 19 

§

ESL skall 

ö

verf

ö

ras fr

å

n Bj

ö

rken 5 skall enligt

v

ä

rderingen betalas ers

ä

ttning med 15 000 kr till

ä

garen av Bj

ö

rken 5. Kostnaden f

ö

r inl

ö

st mark

skall f

ö

rdelas enligt andelstalen p

å

 f

ö

ljande s

ä

tt:

Prop. 1985/86:2

LANTM

Ä

TERIVERKET

189

Kostnad f

ö

r inl

ö

st mark

Fastighet

Andeli

Bj

ö

rken 1

20

2

20

3

20

4

20

6

20

Betalar

3 000 3 000 3 000 3 000 3 000

(kr)

Summa

15 000

2. Kostnaden f

ö

r den mark som tillskjuts f

ö

retaget av de deltagande fastigheterna, 77 000 kronor, skall f

ö

rdelas enligt andelstalen p

å

 det s

ä

tt som fram­g

å

r av nedanst

å

ende tabell. Av tabellen frsung

å

r ocks

å

hur mycket fastighets

ä

garna faktiskt skall tillskjuta i form av mark respektive skall betala/ erh

å

lla i pengar.

Utj

ä

mning vid tillskott av mark

Fastighet      Enl        Tillskott    Betalar/

andelstal (kr) i mark  (kr) Erh

å

ller (kr)

Bj

ö

rken 1

15 400

15 000

400

2

15 400

15 000

400

3

15 400

15 000

400

4

15 400

15 000

400

6

15 400

17 000

+ 1 600

Summa

77 000

77 000

3. Tilldelningen skall ske enligt andelstalen p

å 

det s

ä

tt som framg

å

r av nedanst

å

ende tabell. Av tabellen framg

å

r ocks

å

 den faktiska tilldelningen i mark och pengar.

Prop. 1985/86:2

LANTMÄTERIVERKET

190

Utjämning  vid  tilldelning  av mark

Fastighet

Enl

Tilldel

ning

Betalar/

andelstal

(kr)

i mark

(kr)

Erh

å

ller(kr)

Bj

ö

rken 1

72 000

60 000

+ 12

000

2

72 000

60 000

+ 12

000

3

72 000

60 000

+ 12

000

4

72 000

60 000

+ 12

000

6

72 000

120 000

- 48

000

Summa

360 000

360 000

0

4.   De  likvider som skall betalas och  erhållas till följd  av kostnad  för  inlösen av mark,   utjämning vid  tillskott  av mark och  utjämning  vid  tilldelning av mark kan  sammanfattas på  följande   sätt.

Sammanfattning

Likvid

Fastighet       Kostnad       Utjämning       Utjämning

inlöst

vid till-       vid  till-

Bet/Erh

mark   (kr)   skott av

delning av

-    +

o

o

mark   (kr)       mark   (kr)

        (kr)

Bj

ö

rken 1

3 000

400

+ 12 000

+

8 600

2

-

3 000

-

400

+ 12 000

+

8 600

3

-

3 000

-

400

-1- 12 000

+

8 600

4

-

3 000

-

400

+ 12 000

+

8 600

5

-I-

15 000

-

-

+

15 000

6

-

3 000

-t-

1

600

- 48 000

-

49 400

O

Summa

41

II

FBM meddelar ocks

å

 beslut om att inr

ä

tta en gemensam­hetsanl

ä

ggning best

å

ende av garage, parkeringsplats, lekplats m m, se bilaga AB.

Prop. 1985/86:2

LANTMÄTERIVERKET-

191

FBM avslutar  exploateringsförrättningen.

Samfällighetsföreningen genomför exploateringen  fram till  dess  att  tomtmarken är byggklar i  enlighet med exploateringsbeslutet,   planerna och exploateringsav­talet.  När  exploateringsbeslutet förfaller  upplöses samfällighetsföreningen.

Det  ekonomiska  resultatet  av  exploateringssamverkan

Fastighet       värde       Tillskott Likvid   (erhåll- Utdebiterad  exploa- Överskot

___________ efter       av mark       er/betalar)_____ teringskostnad_____________ 

12

3

                  4

1+2+3+4

Bj

ö

rken 1

60

000 -

15 000

+

8

600

-  36 000

17 600

2

60

000 .-

15 000

+

8

600

-  36 000

17 600

3'

60

000 -

15 000

+

8

600

-  36 000

17 600

4

60

000 -

15 000

+

8

600

-  36 000

17 600

5

0 -

15 000

+

15

000

0

0

6

120

000 -

17 000

-

49

400

-  36 000

17 600

Summa

360

000 -

92 000

0

- 180 000

88 000

51

II

Prop. 1985/86:2

FASTIGHH SBILDNINGSMYNDIGHETEN

BESKRIVMNG

Dmum

192

1

Dn.

BE

'tp*l'"""p*'**"'*

Rsfffonvide

3

Uppgift om itp

ä

rd f

ö

r­r

ä

ttningen Bvsett har in-fbns i fastighetsregistiei

F

ö

i iMlnjlwniiywiwiiiyufclwi

Fastighet, omride m m 1

Area     hektar, m*

avst

å

r 3a

erhåller 3b

±ä

r)dring/ A summa

Ä

gare, uppgifter till K>kal skattemyndighet

och andra anm

ä

rkningar

5

FASTIGHETSREGL;i;RIlIG

300 300

3 4 5 8

4 5 er

600 300 slut

akfb

13

14,

15

L2

L2

14

8

Bj

ö

rken 1 Bj

ö

rken 2

L4

Bj

ö

rken 3 

Bj

ö

rken 4 Bj

ö

rken 5

Bj

ö

rken 6 Ers

ä

ttning, se AVSTYCKNING

FR

11, 12

Lotten A

AVSTYCKNING FRN

Lotten B

AVSTYCKNING FRN

Lotten C

AVSTYCKNING FRN

Lotten D

300

300 300 300

300 600 300 300

gsoe

ä

ttnin 3J

Ö

RKEN 1

ä

J

Ö

RKEN 2

BJ

Ö

RKEN 3

BJ

Ö

RKEN 4

+ 300

300 + 300 + 300

1500

+ 900 il PR 1

600

600

600

600

\ Ason 3 Bson

C Cson D Dson E Eson

F Fson

A Ason, Storgatan 10 000 00  X-stad

B Bson, Storgatan 12 000 00 X-stad

C Cson, Storgatan 14 000 00  X-stad

D Dson, Lillgatan 9 000 00  X-stad

Prop. 1985/86:2

FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETENJ-

BESKRIVMING

193

bi

avst

ä

r

3a

r F

ä

iiig'iel, omr

å

de rn m : 1

Fig 2

Area        hekiar, m-

I erh

å

llen !3b

............ 

' Ay

ö

rc-, uppgjitei liH lokal skauemyndiuric:

:i:

ö

fiOMng      I och 

ä

ndra anm

ä

rkningar

' 4  summa      1 5

AVSTYCKNING   FR& font-family:Verdana'>1 Lotten  E

600

I

|f 

Fson,   Lillgatan  13 000  00     X-sliad

Lotten  F

600

F Fson, Lillgatan 13 000 00 X-stad

17

M

13    Riksdagen 1985/86. 1 samt. Nr 2

Prop. 1985/86:2

194

FASTIGHGTSBILDNINGSMYNDIGHETEN

R*0'S"e'i"90'"'

Regtsi

«

romrM]e

j  UppQiti om 

ä

tgard for* ' rannrngon avsett har in­forts I fastighetsregistret

For t

«

itiBhctkr

«

otBt*rmvnd

«

tcn

EMENSAMHETSANL

Ä

GGNING nl

ä

ggningsbeslut

Gemensamhetsanl

ä

ggning skall inr

ä

ttas och best

å

 av garage, parke­ringsplats, g

å

ngv

ä

gar, lekplats och planteringar, allt enligt pro­jekteringshandlingar, aktbil C-E.

Deltagande fastigheter: Lotterna A-F

Fastigheterna utg

ö

r en samf

ä

llighet f

ö

r anl

ä

ggningens utf

ö

rande

och drift.

F

ö

r anl

ä

ggningen uppl

å

tes 

ä

gofigur 10 av Bj

ö

rken 1,

8 och 9 av Bj

ö

rken 2, 16 av Bj

ö

rken 3,

1 av Bj

ö

rken 4 samt

7 av Bj

ö

rken 6.

Anl

ä

ggningen skall vara utf

ö

rd senast tv

å

å

r efter det att anl

ä

gg­ningsbeslutet vunnit laga kraft.

Beslut om andelstal

Kostnaderna f

ö

r anl

ä

ggningens utf

ö

rande och drift skall f

ö

rdelas mellan de deltagande fastigheterna efter lika andelstal (1/6 var),

18 M

Prop. 1985/86:2

LANTM

Ä

TERIVERKET

EXEMPEL 2

195

EXPLOATERINGSSAMVERKAN

FRITIDSBEBYGGELSE

Beskrivning av omr

å

det

Det f

ö

r samverkan aktuella omr

å

det omfattar ca 235 ha (se figur 1). Inom omr

å

det finns tio fastigheter bebyggda med ca 20 bostadshus varav tre utg

ö

r bo­st

ä

der f

ö

r hel

å

rsboende. Jordbruk bedrivs numera endast p

å

 Berga 1:6 vars 

ä

gare arrenderar viss 

å

ker­mark p

å

 omkringliggande fastigheter. M

ö

jligheter att bygga upp ett b

ä

rkraftigt jordbruk inom omr

å

det saknas. Skogsbruk bedrivs i liten omfattning. Fas­tighetsstrukturen framg

å

r av utdrag ur ekonomiska kartan, fig 1 (s 20).

I arbetet med 

ö

versiktsplanen har man kommit fram till att samlad fritidsbebyggelse l

ä

mpligen b

ö

r kunna uppf

ö

ras inom detta omr

å

de. Omr

å

det utg

ö

r ett fr

å

n s

å

v

ä

l naturliga f

ö

ruts

ä

ttningar som plan­m

ä

ssiga utg

å

ngspunkter v

ä

l avgr

ä

nsat omr

å

de i f

ö

r­h

å

llande till omgivande omr

å

den. I den g

ä

llande 

ö

versiktsplanen har s

å

ledes angetts att omr

å

det 

ä

r l

ä

mpligt f

ö

r t

ä

t fritidsbebyggelse och att de n

ä

r­mare f

ö

ruts

ä

ttningarna f

ö

r exploateringen b

ö

r klar­g

ö

ras genom detaljplanel

ä

ggning. Det anges ocks

å 

i 

ö

versiktsplanen att s

å

dan planl

ä

ggning f

ö

ruts

ä

tter att exploateringssamverkan kommer till st

å

nd, efter­som fastighetsindelningen inom omr

å

det

ä

r splittrad.

Omr

å

desbest

ä

mmelser

Ä

garna av Berga 1:6, 1:8 och 1:9 tar gemensamt kon­takt med byggnadsn

ä

mnden och diskuterar m

ö

jligheten att f

å

 till st

å

nd den fritidsbebyggelse som 

ö

ver­siktplanen anger som m

ö

jlig. Redovisningen i 

ö

ver­ siktsplanen och den splittrade fastighetsindelningen

Prop. 1985/86:2

LANTM

Ä

TERIVERKET

196

visar att det med h

ä

nsyn till bebyggelseutvecklingen 

ä

r angel

ä

get att i ett sammanhang st

ä

lla, i ordning mark och utf

ö

ra anordningar f

ö

r samlad fritidsbe­byggelse i omr

å

det. .Mark

ä

garna bed

ö

ms ha f

ö

ruts

ä

tt­ningar att tillsammans klara av den t

ä

nkta exploa­teringen.

10 

II

Med st

ö

d av 6 kap. 2 

§

PBL beslutar kommunen att f

ö

retaget f

å

r genomf

ö

ras genom exploateringssam­verkan. I beslutet, som meddelas genom omr

å

desbe­st

ä

mmelser, anges att samverkansomr

å

det skall om­fatta Berga by (se figur 1) och att exploaterings­beslutet skall meddelas inom en viss, n

ä

rmare an­given tid. I beslutet h

ä

nvisas till ett program som n

ä

rmare anger f

ö

ruts

ä

ttningar f

ö

r f

ö

retaget i fr

å

ga om bl.a. exploateringsgrad, lokalisering av den t

ä

tare bebyggelsen och standarden p

å

 gemen­samma anordningar.

F

ö

rfarandet

Ä

garna till Berga 1:6, 1:8 och 1:9 ans

ö

ker gemen­samt om en exploateringsf

ö

rr

ä

ttning hos fastighets­bildningsmyndigheten (FBM). Avsikten 

ä

r att en ex­ploateringssamf

ä

llighet skall uppr

ä

tta f

ö

rslag till detaljplan f

ö

r omr

å

det, st

ä

lla i ordning tomter f

ö

r fritids

ä

ndam

å

l och utf

ö

ra n

ö

dv

ä

ndiga gemensamma anordningar. Ett inledande sammantr

ä

de h

å

lls d

ä

r f

ö

ruts

ä

ttningarna f

ö

r att f

å

till st

å

nd fritidsbe­byggelse diskuteras. D

ä

rvid diskuteras uppl

ä

ggningen av det fortsatta arbetet och fr

å

gor om bl a f

ö

re­tagets 

ö

verensst

ä

mmelse med 

ö

versiktsplanen och omr

å

desbest

ä

mmelserna, n

ä

rmare riktlinjer f

ö

r be­byggelsens omfattning och lokalisering, standarden p

å

 v

ä

gar och gr

ö

nomr

å

den samt ekonomiska f

ö

ruts

ä

tt­ningar f

ö

r att genomf

ö

ra projektet m.m.

Prop. 1985/86:2

LANTMÄTERIVERKET

197

Ett   förslag  till  detaljplan utarbetas  för den del av  området  som enligt  programmet  skall bebyggas. Diskussioner med kommunen om ett exploateringsavtal påbörjas.

FBM  utreder  förutsättningarna  för exploateringssam­verkan  och  samråder med byggnadsnämnden.   Efter  under­handsdiskussioner med berörda  sakägare kallar FBM till  ett  nytt  sammanträde  där dels   förutsättningarna för  och  de  ekonomiska  konsekvenserna av  företaget diskuteras,   dels   företagets  allmänna tillåtlighet samt  opinionsvillkoret prövas.

11 

II

Exploateringsföretaget bedöms  uppfylla villkoren i  4   §   ESL.   Planförslaget och FBMs  utredning  visar nämligen att olägenheterna av  samverkan  från  allmän eller  enskild synpunkt  inte överväger de  fördelar som kan vinnas genom den.   Ändamålet med  samverkan kan  inte heller  lämpligen tillgodoses pä något  annat sätt.

När  det gäller opinionsvillkoret konstateras  att ägarna  till Berga  1:10 och  1:11   inte motsätter  sig exploateringen men  inte  vill  delta  i exploaterings­företaget.   Inte heller ägarna till  de avstyckade tomterna Berga  1:14  och  1:15  vill  delta.  Övriga fastighetsägare  inom  samverkansområdet  ställer  sig positiva  till  företaget  och  vill  delta  i detta. Opinionsvillkoret bedöms  därmed  vara  uppfyllt.

Fastighetsägarna är  överens  om att  exploateringen bör  genomföras  sa  att  den mark  som detaljplaneläggs skall  överföras  till  en marksamfällighet.   Denna marksamfällighet  skall   förvaltas  av den befintliga samfällighetsföreningen.   Tomterna  skall  sedan  säljas genom  samfällighetsföreningens   försorg varefter de  avstyckas.

Prop. 1985/86:2

LANTMÄTERIVERKET

198

12

II

FBM beräknar  delaktigheten i  exploateringssamfällig­heten med  utgångspunkt  från  arealen  av den mark för varje  fastighet  som är tillgänglig   för exploa­tering.   Delaktigheten  framgår  av  tabell  1.

Tabell  1       Andelstal

Fastighet    Areal ha

Berga  1:5     36

1:6     67

1:8     39

1:9     55

1:10 Vill ej delta 1:11 Vill ej delta .1)

1)

1:12  6

1:13  4

Andels

(tal

Ber

ä

kning

%

36 207

17,3

67 207

32,4

39

207

18,9

55

26,6

207

6

207

2,9

4

1,9

207

1:14

Vill ej delta

1:15

Vill ej delta

S 1

Samf

ä

lld mark, obetydliga v

ä

rden.

S 3

Samf

ä

lld mark, obetydliga v

ä

rden

Summa

207

100,0

13 

II

1) Efter avgr

ä

nsning av l

ä

mpliga tomtplatser.

Prop. 1985/86:2

199

Figur  1    Utdrag ur ekonomiska kartan

ghefsgr

ä

' Gr

ä

ns f

ö

r san verVansomr

å

di

Prop. 1985/86:2

LANTMÄTERIVERKET

200

Exploateringsbeslut

FBM meddelar  ett  exploateringsbeslut med   i huvud­sak  följande   innehåll   (13   § ESL):

1

Exploateringsföretaget  skall  avse  nyexploatering för  fritidsbebyggelse.   Samverkansområdets  omfatt­ning  framgår  av bifogad karta,   (fig  1).   Exploate­ringen  skall  omfatta  iordningställande  av bygg­klara  tomter   för   fritidshus  samt badplats,   små­båtshamn och övriga därmed sammanhängande  gemensam­hetsanläggningar  som har  angetts  i beskrivningen, aktbil 

X.

2

I   exploateringssamfälligheten skall  ingå  fastig­heterna  Berga   1:5,   1:6,   1:8,   1:9,   1:12   och  1:13 i 

X 

kommun.

3

Fastigheterna  skall ha  följande  andelstal   (%):

14

II

Berga  1:5

17,3

1:6

32,4

1:8

18,9

1:9

26,6

1:12

2,9

1:13

1,9

15

II

4 F

ö

rm

å

nsr

ä

ttsbeloppet enligt 12 

§

 lagen om exploa­teringssamverkan skall totalt uppg

å

 till 2,6 milj kr. F

ö

rm

å

nsr

ä

tten f

å

r utnyttjas med

a)

0,3 milj kr n

ä

r exploateringsbeslutet vunnit laga kraft,

b)

ytterligare 0,3 milj kr n

ä

r beslutet att anta detaljplanen har vunnit laga kraft,

c)

ytterligare 1,0 milj kr n

ä

r etapp 1 enligt be­skrivning, aktbil 

X,

ä

r slutf

ö

rd samt

d) ytterligare 1,0 milj kr n

ä

r etapp 2 enligt be­

skrivningen, aktbil 

X, 

ä

r slutf

ö

rd.

Prop. 1985/86:2

LANTMÄTERIVERKET

201

Det  totala   förmånsrättsbeloppet  skall  delas  upp mellan de   deltagande  fastigheterna  efter andelstalen. I  enlighet härmed  skall   följande   förmånsrättsbelopp gälla  i  de  olika  fastigheterna  vid  de  tidpunkter som avses  ovan  i  a)   - d).

Fastighet

Sammanlagt f

ö

rm

å

nsr

ä

ttsbelopp vid de tidpunkter

som avses ovan i a) - d) (kkr)

a)       b)       c)________________ d)

Berga 1:5

52

104

278

451

1:6

97

194

518

841

1:8

56

113

301

491

1:9

80

159

425

691

1:12

9

18

47

76

1:13

6

12

31

50

Summa

300

600

1600

2600

5

Exploateringen skall vara slutf

ö

rd senast den _

6

Berga S:3 kan ber

ö

ras av mark

ö

verf

ö

ring enligt 19 

§

 lagen om exploateringssamverkan.

F

ö

rordnande om avverknings- och byggnadsf

ö

rbud

Fastighetsbildningsmyndigheten meddelar samtidigt med exploateringsbeslutet, med st

ö

d av 5 kap 21 och 22 

§§

 fastighetsbildningslagen, f

ö

rbud att avverka skog och att uppf

ö

ra nya byggnader utan myndighetens medgivande. F

ö

rordnandet g

ä

ller fastigheterna Berga 1:8-1:10, 1:12 och 1:13 inom det omr

å

de som omfattas av f

ö

rslaget till detaljplan, se fig 2.

Prop. 1985/86:2

202

LANTM

Ä

TERIVERKET

Samf

ä

llighetsf

ö

rening

En samf

ä

llighetsf

ö

rening bildas f

ö

r att f

ö

rvalta exploateringssamf

ä

lligheten och svara f

ö

r att ex­ploateringen genomf

ö

rs.

Genomf

ö

rande

Arbetet med detaljplanen slutf

ö

rs (fig 2). Ett ex­ploateringsavtal tr

ä

ffas mellan kommunen och f

ö

r­eningen. Planen antas av kommunfullm

ä

ktige som samtidigt godk

ä

nner avtalet. Samtidigt antas om­r

å

desbest

ä

mmelser f

ö

r den del av samverkansomr

å

det som inte omfattas av detaljplanen. Dessa best

ä

m­melser klarg

ö

r att omr

å

det 

ä

r avsett f

ö

r frilufts­

ä

ndam

å

l .

19

II

I exploateringsavtalet anges bl.a. att de omr

å

den som i detaljplanen avsatts till v

ä

g eller annan allm

ä

n plats skall utan ers

ä

ttning uppl

å

tas av ex­ploateringssamf

ä

lligheten till en anl

ä

ggningssam­f

ä

llighet f

ö

r omr

å

det. Anl

ä

ggningssamf

ä

lligheten skall inr

ä

ttas under exploateringsf

ö

rr

ä

ttningen. Exploateringssamf

ä

lligheten skall ocks

å

 ombes

ö

rja och bekosta anl

ä

ggandet av v

ä

gar, parkeringsplatser, badplats och sm

å

b

å

tshamn samt brunnar och gemen­samma vattenledningar inom omr

å

det. Anl

ä

ggningarna skall 

ö

verl

å

tas utan ers

ä

ttning till anl

ä

ggnings-samf

ä

lligheten.

FBM genomf

ö

r fastighetsreglering d

ä

r den mark som ing

å

r i planen f

å

r bilda en marksamf

ä

llighet. 

Ö

ver­f

ö

rd mark 

ä

r obebyggd. Andelarna i den bildade sam­f

ä

lligheten

ö

verensst

ä

mmer med andelstalen i exploa­teringssamf

ä

lligheten. Utj

ä

mning i pengar sker av skillnaden mellan v

ä

rdet av den mark som fastigheterna

Prop. 1985/86:2

203

=' gräns  för planområde

Figur   2  Skiss till detaljplan  för Berga by

Prop. 1985/86:2

LANTM

Ä

TERIVERKET

204

16

II

faktiskt l

ä

mnar i tillskott, d.v.s. marken inom detaljplanen, och vad de med till

ä

mpning av andels­talet skall tillskjuta (11 

§

 andra stycket ESL). Vid v

ä

rderingen bortser man fr

å

n inverkan av planen. F

ö

r mark som 

ö

verf

ö

rs fr

å

n Berga S:3 utg

å

r ers

ä

tt­ning i enlighet med 21 

§

 ESL. Om skyddet f

ö

r pant-r

ä

ttshavarna i 5 kap 16 

§

 FBL medf

ö

r att fordrings­

ä

garna skall ha del av den ers

ä

ttning som utg

å

r p

å

 grund av fastighetsregleringen, skall FBM f

ö

r­ordna att samf

ä

llighetsf

ö

reningen skall betala in ers

ä

ttningen till statens lantm

ä

teriverk f

ö

r f

ö

r­delning mellan fordringshavarna. Tomterna styckas av allt eftersom de s

ä

ljs av f

ö

reningen.

FBM genomf

ö

r ocks

å

 f

ö

rr

ä

ttning enligt anl

ä

ggnings­lagen f

ö

r att inr

ä

tta gemensamma anordningar, dvs v

ä

gar, vattenf

ö

rs

ö

rjningsanordningar, b

å

thamn, gr

ö

n­omr

å

den m m, som gemensamhetsanl

ä

ggning. N

å

gon er­s

ä

ttning med anledning av att samf

ä

llighetslotten S uppl

å

ts f

ö

r gemensamhetsanl

ä

ggning skall inte utg

å

. Enligt exploateringsbeslutet och exploate­ringsavtalet svarar den samf

ä

llighetsf

ö

rening som f

ö

rvaltar exploateringssamf

ä

lligheten f

ö

r utbyggnaden av de gemensamma anordningarna. Den samf

ä

llighets­f

ö

rening som f

ö

rvaltar gemensamhetsanl

ä

ggningen 

ö

vertar sedan anl

ä

ggningarna utan ers

ä

ttning vid den tidpunkt som avtalats, normalt efter det att slutbesiktning skett. Fastighetsr

ä

ttslig beskriv­ning, se bilaga 1, inr

ä

ttande av gemensamhetsan­l

ä

ggning, se bilaga 2, f

ö

rr

ä

ttningskarta, se bilaga 3. FBM l

ä

mnar besv

ä

rsh

ä

nvisning till de meddelade besluten. Exploateringsf

ö

rr

ä

ttningen avslutas.

Prop. 1985/86:2

205

LANTM

Ä

TERIVERKET

17

II

Samf

ä

llighetsf

ö

reningen som f

ö

rvaltar exploaterings­samf

ä

lligheten bygger ut planerade anl

ä

ggningar samt f

ö

rs

ä

ljer tomterna varefter de avstyckas. Ut­byggnaden sker i enlighet med exploateringsavtalet och exploateringsbeslutet. Sak

ä

garna har tr

ä

ffat 

ö

verenskommelsen enligt 23 

§

 ESL om att exploaterings­samf

ä

lligheten skall s

ä

lja tomterna och att f

ö

rdel­ningen av 

ö

verskottet skall ske i pengar. Efter hand som tomter f

ö

rs

ä

ljs och kostnader betalas, f

ö

rdelas 

ö

verskottet mellan de deltagande fastigheterna efter andelstalen. Om tiden inte f

ö

rl

ä

ngs f

ö

rfaller ex­ploateringsbeslutet 1900-00-00 enligt punkt 5 i be­slutet. Samf

ä

llighetsf

ö

reningen ans

ö

ker d

å

 hos l

ä

ns­styrelsen om att bli uppl

ö

st.

Prop. 1985/86:2

FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN

BESKRIVMNG

206

1 

Dn,

BE

Bilaga   1   (2)

Aimdc

Korvmm

Ijn

nlinngKtotum

Orv

1 Uppgift om »tgard för-

RaAraivuc

löns i iastighetsregfitret                                    

1

Rg

2

Area     hektar, m'                                                   j

Ägare, uppgitter till lokal skattemyndighet

och andra anmärkningar

5

avstyr 3s

erhSltef 3b

±ändiing/ 4 summa

FASTIGHETSREGI

ERI

NG

-150   000

Berga  1:8

1

150   000

B [REDACTED_EFTERNAMN]

Fastighet fällighet

en slc

erhåller tten  S,   s

andel  i  s e  nedan

im-

Berga   1:9

2

112  000

-112  000

C  Cederlund

Fastighet fällighet

en slc

erhåller tten S,   s

andel   i  s e  nedan

im-

Berga  1:12

3

45   000

-  45   000

F [REDACTED_EFTERNAMN]

Fastighet fällighet

en slc

erhåller tten S,   s

andel  i  s e  nedan

am-

Berga   1:13

4

26  000

-  26  000

K[REDACTED_EFTERNAMN]

Fastighet fällighet

én slc

erhåller tten S,   s

andel  i  s e  nedan

am-

Berga  S:3

5

600

600

Samfällighetsföreningen Berga by

NYBILDNING  AV

SM

FÄLLIGHET

Delaktighet

Lotten   S

Delaktigl kolumn  5

-5 

let

i  samfäll

333   600 igheten.

+333   600 se

Berga   1:5        17,3 1:6       32,4 1:8        18,9 1:9        26,6 1:12        2,9 1:13        1,9

18

II

Prop. 1985/86:2

FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN

BESKRIVNING

207

Bilaga  1   2

. Fdslighel, omr

å

de rn m

avst

å

r 3a

F'9 2

Area        hekiar, m'

erh

å

ller 3b

Xandririo i Summa

Agiirt, uppgitier till lokal skaitemyncjighei

och andra anm

ä

rkningar

5

[Ersättning:   Ersättiningar m

1 000

Lotten Aa

*)

15

lotter

(k

ö

pares namn)

Lotten Ao

1 000

AVSTYCKNING  FRÄN  JIERGA  l:i::

Lotten A

Lotten B

Lotten C

Lotten D

5

000

G

Gson

2

500

L

Lson

2

500

M

Mson

5

000

N

Nson

*)   Ytterligare föreningen

20 

II

lo-ter  styacas  av  ali.teftersoii de  försäljs  av

Prop. 1985/86:2

FASTIGHETS BILDNINGSMYNDIGHETEN

208

Ti;

Bilaga 2. 1   (1)

Hegi&font-family:Verdana'>

RefitsieromrMt

Uppgift om atgard for-r

ä

nningen avsett har in­forts I tastigheisregistret

For lMt(Bh9

»

r

»

giit0rmynaighcian

INR

Ä

TTANDE AV GEMENSAMHETSANL

Ä

GGNING Anl

ä

ggningsbeslut

1

Gemensamhetsanl

ä

ggning skall inr

ä

ttas och best

å

 av v

ä

gar Iitt a-d, sm

å

b

å

tshamn med tillh

ö

rande parkeringsplatser Iitt e, badplats Iitt f, vattent

ä

kt och sommarvattenledningar Iitt g och gr

ö

nomr

å

den Iitt h, allt enligt karta,. bilaga 4 och beskrivningar, aktbil P.

2

Deltagande fastigheter: Berga 1:12, 1:13 lotterna Aa-Ao, A-D och samf

ä

llighetslotten S.

3

Uppl

å

tet utrymme: Hela samf

ä

llighetslotten S med undantag av bygg­nadsmarken uppl

å

tes f

ö

r gemensamhetsanl

ä

ggningen.

4

Anl

ä

ggningen skall vara utf

ö

rd senast tv

å

å

r efter det att anl

ä

gg­ningsbeslutet vunnit laga kraft.

Beslut om andelstal

Kostnaderna f

ö

r anl

ä

ggningens utf

ö

rande och drift skall f

ö

rdelas p

å 

f

ö

ljande s

ä

tt. Fastigheten Berga 1:12, lotterna Aa-Ao och A-D erh

å

ller en andel var. Fastigheten Berga 1:13 erh

å

ller fyra andelar. Samf

ä

llig­hetslotten S erh

å

ller 48 andelar. Totalt blir detta 72 andelar.

21

II

Prop. 1985/86:2

209

Bilaga  3 1   (1)

Bergaviken

V

Th

C

:-:3

\-

7

1:8 t>

w 

\\

\\\

// /Il

       I

'RGA

14   Riksdagen 1985186. 1 saml. Nr 2

Prop. 1985/86:2

LANTM

Ä

TE RIVE RKET

EXEMPEL 3

210

EXPLOATERINGSSAMVERKAN - STADF

Ö

RNYELSE I KV LADU­GARDEN

F

ö

ruts

ä

ttningar

Kvarteret Ladug

å

rden ligger inne i stadsk

ä

rnan. Det beh

ö

ver saneras i ett sammanhang.

Kv. Ladug

å

rden, nuvarande f

ö

rh

å

llanden

18 B2

F~

zj

I-. 

"

I- 

 '

 -' ,'

i

I

I

t-~

I    r.-U

/.'

:/span>

It,

.ii

-'1

I  

; I ', I '

- r' 

i7

't

Prop. 1985/86:2

LANTMÄTERIVERKET

211

Ladug

å

rden 4 och 8 

ä

gs av en byggfirma och Ladu­g

å

rden 5 

ä

gs av en kommunal stiftelse. 

Ö

vriga fas­tigheter i kvarteret 

ä

gs av privatpersoner.

Ason

Byggfirmon   AB

©

       1

(E>

Sjlflels,en Hyrtsbos1

ä

'der

I

i   D

-Bson

&font-family:Verdana'>

 Cson

Byggfirman   AB

Ladug

å

rden 3 och 8 

ä

r obebyggda. Ladug

å

rden 4 och 7 

ä

r bebyggda med omoderna hus som b

ö

r rivas. Ladu­g

å

rden 5 

ä

r bebyggd med ett modernt hyreshus fr

å

n 1960-talet och Ladug

å

rden 6 med ett 

ä

ldre, kultur­historiskt intressant hus som beh

ö

ver rustas upp.

Parkeringsplatser p

å

 kvartersmark finns dels p

å

 de avrivna tomterna 3 och 8, dels i ett k

ä

llargarage p

å

Ladug

å

rden 5.

19 B2

I 

ö

versiktsplanen f

ö

r kommunen behandlas innerstaden i ett s

ä

rskilt avsnitt. Enligt detta f

ö

resl

å

s kv Ladug

å

rden ing

å

 i en bostads- och parkeringszon. Av den f

ö

rdjupade 

ö

versiktsplanen framg

å

r ocks

å

 att ex-

Prop, 1985/86:2

LANTM

Ä

TERIVERKET

212

22

B2

ploateringssamverkan bör prövas  som en möjlig väg att genomföra   sanering  av kvarteren  i  området.   För kv Ladugården  gäller en  föråldrad  stadsplan  från 1684  utan byggnadsreglerande bestämmelser.

Kommunala  intentioner

Kommunens mål  är  att kvarteret  skall  saneras  i  ett sammanhang  så   snart  som möjligt.   De  obebyggda tom­terna bör bebyggas med  flerbostadshus,   de  sanerings-mogna husen  rivas  och ersättas med  nya  samt  det K-märkta huset  rustas  upp.   Kvarterets  inre bör  in­rättas  som  en  gemensam rekreations-  och  lekyta. Parkeringsbehovet bör tillgodeses   inom kvarteret genom gemensamma källargarage.

Kommunen vill  ha huvudinflytandet över  utformningen av  nybebyggelsen.   Kommunen har dock   inte  resuser att själv  förvärva mark  och genomföra  förnyelsen av kvarteret.   Byggfirman AB,   som äger  Ladugården 4 och 8,   är  intresserad  av att bygga  i  kvarteret, men firman kontrollerar  inte all  den mark  som be­hövs  för att   förnyelsen av kvarteret  skall kunna ske  i  ett  sammanhang och  för att  gemensamma källar­garage  skall kunna byggas.  Kommunen beslutar därför att  undersöka  om en  sanering  av kvarteret kan ge­nomföras genom  exploateringssamverkan.

Diskussion kommunen - markägarna

Vid diskussioner mellan Byggfirman AB och kommunen om ett nybyggnadsprojekt  i kvarteret har kommunen ställt  som villkor  att hela kvarteret  saneras  i ett sammanhang.   Under hand har kommunen  tagit  reda på att även ägaren  till  Ladugården 7   och  den kommunala stiftelsen är   intresserade  av  att  delta  i  en  förny­else  av kvarteret  i  enlighet med  en  skiss  till änd-

Prop. 1985/86:2

LANTMÄTERIVERKET

213

rad detaljplan som tagits fram p

å

 stadsbyggnadskon­toret. Detaljplanen f

ö

ruts

ä

tter en samordnad f

ö

rny­else av kvarteret med bl a en gemensam g

å

rd och ge-mensammma k

ä

llargarage.

Gemensamma k

ä

llargarage i norr och s

ö

der samt en gemensam g

å

rd (gemen­samhetsanl

ä

ggningar enl AL).

Omr

å

desbest

ä

mmelser

23

Bl

Flera hus   inom kvarteret bör  rivas,   en gemensam gård  behöver   inrättas  och  gemensamma  källargarage mäste  byggas.   Kravet  i  6 kap.   2   §   PBL,   att  det  med hänsyn  till  bebyggelseutvecklingen skall  vara an­geläget   att   i   ett  sammanhang  ställa   i  ordning mark   för bebyggelse och utföra  sådana  anordningar som behövs   för bebyggelsen,   konstateras  därmed vara uppfyllt.

Flera markägare  finns  inom kvarteret.   Genom exploa­teringssamverkan åstadkommer inan  en  gemensam förny­else  av kvarteret  i  ett  sammanhang  och  en  rättvis fördelning  av  byggrätter  och kostnader   för  gemen­samma  garage  m m.

Prop. 1985/86:2

LANTM

Ä

TERIVERKET

214

Med st

ö

d av 6 kap 2

§

 plan- och bygglagen (PBL) be­slutar kommunen d

ä

rf

ö

r att f

ö

rt

ä

tningen f

å

r genom­f

ö

ras i form av exploateringssamverkan. I beslutet, som meddelas genom omr

å

desbest

ä

mmelser, anges dels att samverksansomr

å

det skall omfatta hela kvarteret Ladug

å

rden, dels att exploateringsbeslutet skall meddelas inom en viss n

ä

rmare angiven tid. Sam­tidigt som omr

å

desbest

ä

mmelserna beslutas, upph

ä

vs den gamla detaljplanen.

F

ö

rfarandet

Byggfirman AB och Stiftelsen Hyresbost

ä

der ans

ö

ker tillsammans om en exploateringsf

ö

rr

ä

ttning hos fastighetsbildningsmyndigheten (FBM). Ett inledande sammantr

ä

de h

å

lls med mark

ä

garna och kommunala rep­resentanter. FBM informerar om reglerna om exploa­teringssamverkan. Skiss till detaljplan och fastig­hetsplan presenteras av kommunens f

ö

retr

ä

dare. Plan­utkasten och uppl

ä

ggningen av det fortsatta arbetet diskuteras.

Planf

ö

rslag

Huvudsyftet med det planf

ö

rslag som tagits fram 

ä

r att m

ö

jligg

ö

ra nybyggnad av bost

ä

der i kvarteret. I markplanet skall dock vissa butikslokaler m m kunna inrymmas. G

å

rden i kvarterets inre f

ö

resl

å

s utnytt­jad som en gemensam friyta f

ö

r de boende f

ö

r lek och rekreation.

Av f

ö

rslaget framg

å

r att planen skall genomf

ö

ras i exploateringssamverkan och att mark skall tas i an­spr

å

k av Ladug

å

rden 3.

Planbest

ä

mmelserna medger bostadsbebyggelse i fem v

å

ningar utmed Norrgatan, S

ö

dergatan och V

ä

stergatan samt bostadsbebyggelse i tre v

å

ningar utmed 

Ö

ster-

Prop. 1985/86:2

215

LANTMÄTERIVERKET

gatan. Entrévåningarna får utnyttjas för mindre bu­tiker och kontor. Byggnaden på Ladugården 6 är kul­turhistoriskt intressant. Skyddsbestämmelser enligt 5 kap 7   §  PBL  föreslås  därför  i  detaljplanen.

BHV"

Befi'ntlig  bfbyggelst

Ornbyggnod

BHfllq-

Ny   bebyggelse

24 62

BUV

BH

BH         V

Hela g

å

rden f

ö

resl

å

s bli inr

ä

ttad som en gemensam friyta f

ö

r lek och rekreation. Den skall utg

ö

ra en gemensamhetsanl

ä

ggning enligt AL. Samtliga fas­tigheter f

ö

ruts

ä

tts delta i anl

ä

ggningen.

I tillkommande bebyggelse utmed Norr- och S

ö

dergatan f

ö

resl

å

s k

ä

llarv

å

ningen bli utnyttjad f

ö

r gemen­samma garage. 

Ä

ven det befintliga garaget p

å

 Ladu­g

å

rden 5 f

ö

resl

å

s ing

å

 i denna gemensamhetsanl

ä

gg­ning. In- och utfart f

ö

ruts

ä

tts ske mot V

ä

stergatan.

Prop. 1985/86:2

LANTM

Ä

TERIVERKET

216

-K

ä

llargarage, SB pl

-Gemensam gordsyto (hela garden)

Källargarage, 50 pl

Utredning

P

å

 grundval av planf

ö

rslaget g

ö

r FBM i samr

å

d med fastighets

ä

garna en utredning om f

ö

ruts

ä

ttningar f

ö

r och de ekonomiska konsekvenserna av exploa­teringssamverkan enligt 10 

§

 ESL. Enligt samma para­graf g

ö

r FBM 

ä

ven n

ö

dv

ä

ndiga tekniska utredningar, v

ä

r­ deringar m m (utredningarna redovisas ej i dessa exempel.) Resultatet av utredningarna om de ekono­miska konsekvenserna sammanst

ä

lls i en ekonomisk kalkyl f

ö

r f

ö

retaget:

Int

ä

kter

F

ö

rs

ä

ljning av tre fastigheter Ers

ä

ttning f

ö

r gemensamhetsanl

ä

ggning Summa int

ä

kter

3

200 000 kr

4

800 000 kr 8 000 000 kr

25 

Bt

Prop. 1985/86:2

LANTM

Ä

TERIVERKET

217

Kostnader

Mark och k

ä

llargarage (befintligt)

Gemensam g

å

rd

K

ä

llargarage

Utredningskostnader

F

ö

rr

ä

ttningskostnader

Summa kostnader

2

950 000

kr 300 000

kr

3

850 000

kr 200 000

kr 100 000

kr

7 400 000

kr

Kalkylerat

ö

verskott

600 000 kr

Samr

å

d m m

Vid ett nytt sammantr

ä

de med mark

ä

garna diskuteras f

ö

ruts

ä

ttningar f

ö

r och ekonomiska konsekvenser av planf

ö

rslaget och av en gemensam exploatering i kvarteret. Bl a f

ö

ljande synpunkter f

ö

rs fram.

Ä

garen till Ladug

å

rden 3 vill inte delta i exploa­teringssamverkan. Nybyggnad p

å

 tomten 

ä

r inte aktu­ell. Han vill inte heller delta i genomf

ö

rande och sk

ö

tsel av vare sig gemensam g

å

rd eller gemensamt k

ä

llargarage.

Inte heller 

ä

garen till Ladug

å

rden 6 vill delta i exploateringssamverkan eller f

ö

reslagna gemensamhets­anl

ä

ggningar. Han mots

ä

tter sig ocks

å

 att g

å

rden tas i anspr

å

k f

ö

r en gemensam friyta. 

Ä

garen g

å

r dock med p

å

 att skyddsbest

ä

mmelser enligt 5 kap 7 

§

 PBL meddelas f

ö

r byggnaden under f

ö

ruts

ä

ttning att den f

å

r anv

ä

ndas f

ö

r kontors

ä

ndam

å

l.

Hyresg

ä

stf

ö

reningen 

ä

r positiv till en gemensam g

å

rd. Man mots

ä

tter sig dock att kostnaderna f

ö

r k

ä

llar­garage belastar den framtida hyran. S

ä

ttet att fi­nansiera garagen m

å

ste utredas.

26

B2

15   Riksdagen 1985/86. 1 saml. Nr 2

Prop. 1985/86:2

LANTM

Ä

TERIVERKET

218

Pr

ö

vning av villkoren i ESL

FBM pr

ö

var villkoren f

ö

r att exploateringssamverkan skall f

å

 komma till st

å

nd och konstaterar d

ä

rvid att

-

ä

ndam

å

let med samverkan inte l

ä

mpligen kan till­godoses p

å

 n

å

got annat s

ä

tt,

-

planf

ö

rslaget och den grova exploateringskalkylen visar att ol

ä

genheterna av samverkan fr

å

n allm

ä

n eller enskild synpunkt inte 

ö

verv

ä

ger de f

ö

rdelar som kan vinnas genom den (4 

§

 ESL).

Samtliga fastighet

ä

gare i kvarteret utom 

ä

garna till Ladug

å

rden 3 och 6 vill delta i exploateringssam­verkan. Det finns allts

å

 en positiv mark

ä

garopinion inom kvarteret f

ö

r att genomf

ö

ra en samexploatering (5 

§

 ESL).

FBMs bed

ö

mning blir att villkoren f

ö

r exploaterings­samverkan 

ä

r uppfyllda. En exploateringssamf

ä

llighet skall d

ä

rf

ö

r bildas av alla fastigheter vars 

ä

gare st

ä

llt sig positiva till samexploateringen (6 

§

ESL).

Andelstal

27 B2

Delaktigheten i exploateringssamf

ä

lligheten skall enligt 11 

§

 andra stycket ESL best

ä

mmas efter vad som 

ä

r sk

ä

ligt med h

ä

nsyn fr

ä

mst till arealen av den f

ö

r exploateringen tillg

ä

ngliga marken. I ett bebyggt innerstadskvarter som detta kan man i och f

ö

r sig t

ä

nka sig 

ä

ven andra f

ö

rdelningsgrunder, t ex fastigheternas marknadsv

ä

rden eller till

å

ten (eller befintlig) bruttoarea f

ö

r bost

ä

der och lokaler inom respektive fastighet. I detta fall ger dock den exploateringsbara arealen den mest r

ä

ttvisande f

ö

rdelningsgrunden, vilket medf

ö

r f

ö

ljande andels­tal.

Prop. 1985/86:2

LANTMÄTERIVERKET

219

Fastighet

Areal f

ö

r expl. (m

)   Andelstal (%)

Ladug

å

rden 3

Vill ej delta

.

4

980

20,4

5

295

6,2

6

Vill ej delta

-

7

980

20,4

8

2545

53,0

Summa

4800

100,0

28 B2

Värdet av de bidrag  som de  deltagande   fastigheterna faktiskt  lämnar genom  tillskott av mark motsvarar inte helt vad de  skall  tillskjuta enligt  andelstalen. Skillnaden skall,   enligt  11   §  andra stycket ESL, utjämnas  i pengar.   Utjämningen sker  i   samband med att  ersättningsbeslutet meddelas,   jfr bilaga  2.

Exploateringsbeslut

FBM meddelar  ett  exploateringsbeslut med   följande huvudsakliga  innehåll   (13   §  ESL).   Beslutet  samordnas med planarbetet  så  att det meddelas  under  tiden mellan utställningen av detaljplaneförslaget och beslutet att anta planen.

1.   Exploateringssamverkan  skall avse  förnyelse av kvarteret Ladugården  för bostads-  och handelsändamål. Samverkansområdet   skall  omfatta  hela  kvarteret enligt bifogad karta,   bilaga A.   Förnyelsen  skall ske  i huvudsaklig överensstämmelse med   förslag  till detaljplan och  fastighetsplan  för kvarteret,   upp­rättade den _____ samt beskrivning,   aktbilaga 

X.   

Samverkan  skall  omfatta  rivning  av hus  på  de fastigheter där gemensamt källargarage   skall byggas samt  iordningställande  av gemensam gård  och  gemen­samma källargarage.

Prop. 1985/86:2

LANTMÄTERIVERKET

220

29

B2

2. I exploateringssamf

ä

lligheten skall f

ö

ljande fastigheter ing

å

 med f

ö

ljande andelstal:

Ladug

å

rden

4

20,4 %

Ii

5

6,2

II

7

20,4

II

8

53,0

Summa

100,0 %

3. F

ö

rm

å

nsr

ä

ttsbeloppet skall uppg

å

 till totalt 4 450 kkr. F

ö

rm

å

nsr

ä

tten f

å

r utnyttjas med

a)

300 kkr n

ä

r exploateringsbeslutet vunnit laga kraft

b)

ytterligare 3 850 kkr n

ä

r detaljplanen och fastig­hetsplan vunnit laga kraft samt

c)

ytterligare 300 kkr n

ä

r g

å

ng- och sykelv

ä

gar, VA-anordningar och 

ö

vriga anl

ä

ggningar enligt be­skrivningen, aktbilaga 

X, 

har utf

ö

rts.

Det totala f

ö

rm

å

nsr

ä

ttsbeloppet skall delas upp mellan de deltagande fastigheterna efter andelstalen. F

ö

ljande f

ö

rm

å

nsr

ä

ttsbelopp skall d

ä

rf

ö

r g

ä

lla i respektive fastighet vid de tidpunkter som avses ovan i a)-c).

Fastighet

Sammanlagt

f

ö

rm

å

nsr

ä

ttsbelopp vid

de tidpunkter som avses

i a)-c)

a)   (kr)

b)   (kr)

c)   (kr)

Ladug

å

rden

4

61 200

846 600

907 800

5

18 600

257 300

275 900

7

61 200

846 600

907 800

8

159 000

2 199 500

2 358 500

Summa

300 000

4 150 000

4 450 000

Prop. 1985/86:2

LANTMÄTERIVERKET

221

30 B2

4.

Exploateringen  skall   ske  i  enlighet med   förslaget till  genomförandebeskrivning  till detaljplanen och kommunens   samrådsyttrande,   aktbilaga Y.

5.

Exploateringen  skall  vara  slutförd  senast  den _ _ _.

6.

Ladugården  3  och 6  kan komma att beröras av mark­överföringar  enligt  19   §   lagen om exploateringssam­verkan.

Samtidigt med exploateringsbeslutet bildas  en  sam­fällighetsförening  som  skall   förvalta explaterings-samfälligheten.   Exploateringsbeslutet  får vinna laga kraft  innan  detaljplanen antas av kommunen för  att  värdehöjningen av den nya detaljplanen  skall kunna  fördelas  rättvist mellan delägarna   (11   §  ESL) och  för att  inlösen  enligt  19  §  ESL av mark  som behövs  för  exploateringen  skall vara möjlig.

Genomförande

Samfällighetsföreningen ansvarar  för att genomföra exploateringen.   Slutliga  förslag till detaljplanen och fastighetsplan samt  ett  exploateringsavtal  tas   fram av kommunen tillsammans med  föreningen.   Av detalj­planen  framgår att  den  skall  genomföras  enligt  ESL. Vidare  framgår av planen att mark kan komma  att  tas i  anspråk  från  fastigheterna Ladugården  3  och  6. Fastighetsplanen redovisar bl  a att en gemensam gård samt  två källargarage  skall   inrättas  som gemsasam-hetsanläggningar  enligt AL.   Kommunen antar  förslagen till  detaljplan  och  fastighetsplan samt  godkänner exploateringsavtalet.

Prop. 1985/86:2

LANTMÄTERIVERKET

222

Samfällighetsföreningen genomför  exploateringen en­ligt exploateringsbeslutet,   planerna  och  avtalet.   De åtgärder  som genomförs   i  exploateringssamverkan är

-

marköverföring   från en av de  fastigheter  som  inte deltar  i  samverkan   (Ladugården  3)

-

rivning  av hus  på  de  fastigheter  där  gemensamt käl­largarage  skall byggas   (Ladugården 4  och 7)

-

iordningsställande  av gemensam gård  och byggande  av gemensamma källargarage

-

utförande  av  gemensamma vägar och  va-anordningar.

Byggandet och  upprustning av de  enskilda husen på fastigheterna  sker  av  respektive  markägare  fristående från exploateringssamverkan.   Samordning  av projektering och upphandling  av källargarage och  de enskilda husen måste dock  ske.

31 B2

Ason         Byggfirman   AB

©

~

®

n

(i>

- Sllfielsen Hyresbost

ä

der

3>

(z>

\11J

I

Byggfirman    AB

- C son

Prop. 1985/86:2

LANTMÄTERIVERKET

223

FBM genomf

ö

r inl

ö

sen av den mark som beh

ö

vs f

ö

r ex­ploateringen fr

å

n Ladug

å

rden 3 (hela fastigheten). Marken 

ö

verf

ö

rs direkt till de deltagande fastigheter som slutligt skall erh

å

lla marken (Ladug

å

rden 4 och 8). Den inl

ö

sta fastigheten

ä

r obebyggd. Fastighets­r

ä

ttslig beskrivning, se bilaga BE.

32 B2

go

M

i

1

-99

Gemepsam g

ä

rd(gal

Gemensamma garage (gg)

Prop. 1985/86:2

224

LANTM

Ä

TERIVERKET

Den ekonomiska utj

ä

mningen mellan de deltagande fas­tigheterna sker genom utdebitering av kostnader en­ligt andelstalen och genom ers

ä

ttningar vid fastig­hetsregleringen.

33 B2

Vid  fastighetsregleringen  utför FBM värdering  av den mark  som  överförs  enligt  följande:

-

värdering  av den mark  som skall  inlösas   från icke deltagande   fastigheter

-

värdering  av den mark som tillskjuts  exploaterings­företaget  från deltagande  fastigheter

-

värdering  av  den  för bebyggelse  iordningsställda marken  som  skall   fördelas mellan de  deltagande  fas­tigheterna.

FBM meddelar  med  stöd  av värderingarna  ett.ersätt­ningsbeslut  med   i huvudsak  följande  innehåll:

57 A2

1. Ers

ä

ttning f

ö

r den mark som inl

ö

ses med st

ö

d av 19 

§ 

ESL skall enligt v

ä

rderingen utg

å

 med 550 000 kr till 

ä

garen av Ladug

å

rden 3. Kostnaden f

ö

r inl

ö

st mark skall f

ö

rdelas efter andelstalen f

ö

r de deltagande fastigheterna p

å

 f

ö

ljande s

ä

tt

Kostnad f

ö

r inl

ö

st mark

Fastighet

Andelstal (%)

Ladug

å

rden 4

20,4

5

6,2

7

20,4

8

53,0

Betalar (kr)

112 000

34 000

112 000

292 000

Summa

100,0

550 000

2. Utj

ä

mning i pengar enligt 11 

§

 andra stycket ESL

skall ske enligt nedanst

å

ende tabell. Av kolumn

2 framg

å

r hur kostnaden f

ö

r den mark och det utrymme

Prop. 1985/86:2

LANTM

Ä

TERIVERKET

225

f

ö

r den mark och det utrymme som skall tillskjutas exploateringsf

ö

retaget skall f

ö

rdelas efter andels­talen. Av kolumn 3 och 4 framg

å

r hur mycket varje fastighet faktiskt tillskjuter i form av mark respek­tive skall betala/erh

å

lla i pengar

Utj

ä

mning vid tillskott av mark

Fastighet  Enl

andelstal

(kr) Tillskott i

mark (kr)  Betalar/Erh (kr)

Ladug

å

rden 4

490 000

225 000

- 265 000

5

148 000

650 000

+ 502 000

7       490 000

550 000

+  60 000

8    1

272 000        975 000

- 297 000

Summa

2 400 000

2 400 000

58 A2

3. Utj

ä

mning .i pengar enligt 18 

§

 lagen om exploaterings samverkan skall ske enligt nedanst

å

ende tabell. Av kolumn 2 framg

å

r hur tilldelning skall ske efter andelstal. Av kolumn 3 och 4 framg

å

r hur mycket varje fastighet faktiskt f

å

r sig tilldelat i form av mark respektive skall betala/erh

å

lla i pengar.

Utj

ä

mning vid tilldelning av mark

Enl andels-tal  (kr)

Betalar/ Erh

å

ller(kr

Fastighet

Tilldelning i mark (kr)

Ladug

å

rden 4

1

632

000

1 740 000

-

108

000

5

496

000

300 000

+

196

000

7

1

632

000

1 760 000

-

128

000

8

4

240

000

4 200 000

+

40

000

Summa

8 000 000

8 000 000

4. Av nedanst

å

ende tabell frEung

å

r vilka likvider som de olika fastigheterna skall erh

å

lla respektive betala med anledning av kostnader f

ö

r inl

ö

st mark, utj

ä

mning vid tillskott av mark och utj

ä

mning vid tilldelning av mark.

Prop. 1985/86:2

LANTMÄTERIVERKET

226

Saitimanfattning

Fastighet

Kostnad

Utjämning

Utjämning Likvid

inlöst

_ 

vid  till-

vid  till-  Betalar/

mark   (kr)

skott  av

delning       Erhåller   (kr)

______ 

__ 

mark(kr)

av mark(kr)

Ladugården  3+550   000

4   -   112   000  -  265   000 5-34   000  +  502   000

6

-   112   000  +     60  000

7

-   292   000  -  297   000

+  550  000

-

108   000     -  485  000 +196   000     +  664  000

-

128   000     -  180  000 +     40  000     -  549  000

59 A2

Sunima

0

0

O

FBM  

inrättar  även  gemensamhetsanläggningar bestående av den  gemensamma  gården och källargaragen.   Andels­talen  i  gemensamhetsanläggningen har  bestämts  efter reglerna   i  15   §   anläggningslagen.   Nyttan   för  varje deltagande  fastighet och den beräknade användningen hat bedömts  motsvara  antalet  lägenheter   i   respektive fastighet.   Utrymme   för anläggningarna  upplåts på deltagande   fastigheter  samt på  ett  område  av Ladu­gården  6.   Anläggningsbeslut,   se  bilaga  AB.

Prop. 1985/86:2

LANTM

Ä

TERIVERKET

227

FBM avslutar exploateringsf

ö

rr

ä

ttningen.

29 A2

När  exploateringen är  slutförd  och exploaterings­beslutet  förfaller upphör  exploateringssamfällig­heten  att bestå   (jfr  25   §  ESL).   Då  skall  samfällig­hetsföreningen upplösas   (jfr  61   §  SFL).

Ekonomiskt resultat

Fastighet    v

ä

rde efter   Tillskott av mark

Ö

verskott

Likvid (erh

å

ller/ Utdebiterade

betalar)

exploaterings

kostnader

Ladtjg

å

rden

3

0

550 000

+

550 000

0

0

4

1 740 000

-

225 000

-

485 000

908 000

122 000

5

300 000

-

650 000

+

664 000

275 000

39 000

6

-

-

-

-

-

7

1 760 000

-

550 000

-

180 000

908 000

122 000

8

4 200 000

-

975 000

-

549 000

- 2 359 000

317 000

8 000 000

 2 950 OOO

- 4 450 000

600 000

28 A2

Prop. 1985/86:2

FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN

BESKRIVNING

Ovtum

228

1

Dn,

BE

I Uppgrft om Jtg

ä

rd f

ö

r-

I r

ä

ttningen avsett har irv f

ö

rts I fastighetsregistTet

rr iBSIiQffitfWstQfTTdiQnciBn

Fastighet, omr&font-family:Verdana'>

Bvstir 3b

2

[Area     hektar, irf

erhfiller 3b

±

ä

ndring/ 4 xunvna

Ä

gare, uppgifter till K)kal skattemyndighet och andra anm

ä

rkningar

FASTIGHETSREGLIIRIl G

Ladug

å

rden 3

570 355

(-925)

A A-son

ten utpl

å

nas

Fast|gh

« 

Ladug

å

rden 4

570

ö

v

«

irfc ringen

Ä

ndring Areal efter

Ladug

å

rden 8

355

2

Ä

ndring

Areal efter 

ö

v

«

i

Ers

ä

ttning, se

rf

ö

ringen

erq

ä

ttningsbleslut, ak

(+570) 1550

(+355) 2900

ibil PR 2

Byggfirman AB

Byggfirman AB

38 B2

Prop. 1985/86:2 

FASTlGHETSBILDNINGSMYNDIGHrreN

229

1

Dn

AMMaga

AB

n

»

l|

iiliti>iigMl

«

i*n

Uppgrtt om 

å

tg

ä

rd l

ö

r- rittningen avsatt har lr>-f

ö

rt

»

 I fsttigttatsrsgistrat

Hr IMbch>B

»

Qii>if(wvXlifl WMn

GEMENSAMHETSANL

Ä

GGNING Anl

ä

qqningsbeslut

1.   Gemensamhetsanl

ä

ggning skall inr

ä

ttas och best

å

 av

dels en gemensam g

å

rdsyta f

ö

r lek och rekreation innefattande planteringar, f

ö

rbindelseg

å

ngar, lekutrustning, anordningar f

ö

r cykel- och sopf

ö

rvaring m m. Allt enligt projekteringshandlingar, aktbil C-E,

dels tv

å

 gemensamma k

ä

llargarage om 58 resp 50 st bilplatser enligt projekthandlingar, aktbil F och G.

2.

Deltagande fastigheter: Ladug

å

rden 4, 5, 6, 7 och 8. Fastigheterna utg

ö

r en samf

ä

llighet f

ö

r anl

ä

ggningens utf

ö

rande och drift.

3.

F

ö

r anl

ä

ggningen uppl

å

ts f

ö

ljande utrymme: F

ö

r gemensam g

å

rdsyta

a)   Hela den obebyggda delen av de deltagande fastigheterna (omr

å

de

ga p

å

 aktbil KA).

F

ö

r gemensamma k

ä

llargarage

b)   Utrymme under markytan till ett djup av 4 m p

å

 Ladug

å

rden 4, 5,

7 och 8 enligt projekteringshandlingar, aktbil F och G (omr

å

de gg

p

å

 aktbil KA).

4.   Anl

ä

ggningen skall vara utf

ö

rd senast tre 

å

r efter det att an­

l

ä

ggningsbeslutet vunnit laga kraft.

39

32

Prop. 1985/86:2

230

FASTIGHETSBILDNINGSMYNDIGHETEN

2        AB

Beslut om andelstal

Kostnaderna f

ö

r anl

ä

ggningens utf

ö

rande och drift skall f

ö

rdelas mellan de deltagande fastigheterna efter f

ö

ljande andelstal.

Ladug

å

rden

4

17,7 %

II

5

16,7

II

6

7,8

II

7

17,8

II

8

40,0

Summa

100,0 %

40 B2

Prop. 1985/86:2

231

Innehållsförteckning

Proposition  ........................................................ 

... 

1

Propositionens huvudsakliga innehåll   ...................... 

... 

1

Lagförslag .......................................................... 

2

Utdrag av regeringsprotokollet den 23 maj 1985   ...... 

.... 

8

1

Inledning ......................................................... 

... 

8

2

Allmän motivering    ........................................... 

... 

9

2.1.................................................................. Lagstiftningens inriktning och omfattning       

10

2.1.1

Reformbehovet   .................................... 

.. 

10

2.1.2

Huvuddragen i förslaget ........................... 

.. 

12

2.1.3

Lagteknisk lösning   ................................. 

15

2.2.................................................................. Förutsättningar för exploateringssamverkan   

17

2.2.1

Grundläggande villkor   ............................. 

19

2.2.2

Deltagande i exploateringssamverkan  ......... 

22

2.2.3

Övriga villkor för att inrätta en exploateringssamfällighet

24

2.2.4

Exploateringsbeslut   ............................... 

.. 

27

2.3.................................................................. Den ekonomiska regleringen      

27

2.3.1

Andelstal .............................................. 

.. 

28

2.3.2

Tillskott och tilldelning    .......................... 

.. 

30

2.3.3

Förmånsrätt   ........................................ 

.. 

37

2.4

Förrättningsförfarandet   ................................ 

39

2.5

Vissa frågor om plangenomförande   ................. 

41

2.5.1

Exploateringsavtal   ................................. 

41

2.5.2

Tidsgränser ........................................... 

.. 

43

2.5.3

Mark för allmän plats   ............................. 

.. 

44

2.5.4

Planskada  ............................................. 

44

2.5.5

Byggnadsförbud m.m................................ 

.. 

45

2.5.6

Fastigheter som inte deltar i exploateringssamverkan   ..

47

2.6.................................................................. Förvaltningen av en exploateringssamfällighet          

49

2.6.1

Förvaltningsformer m.m............................ 

.. 

49

2.6.2

Upplösning av en samfällighetsförening   ..... 

50

2.7

Beskattningsfrågor......................................... 

.. 

51

2.8

Mark- och konkurrensvillkoren i bostadsfinansieringsförord­ningen          

52

2.9

Ikraftträdande m. m....................................... 

.. 

54

3

Upprättat lagförslag   ......................................... 

.. 

54

4

Specialmotivering   ............................................ 

.. 

55

5

Hemställan   ..................................................... 

.. 

92

6

Beslut   ........................................................... 

.. 

92

Bilaga 1       Nuvarande ordning samt sammanfattning vad avser ex­ploateringssamverkan av betänkandet (SOU  1979:65,

66) Ny plan- och bygglag    ..................... 

.. 

93

Bilaga 2       Sammanställning av remissyttrandena över betänkandet (SOU 1979:65, 66) Ny plan- och bygglag i den del de

avser exploateringssamverkan    ............... 

111

Bilaga 3       De till lagrådet den 1 april 1982 remitterade lagförslagen

134

Bilaga 4       Lagrådets yttrande den 27 april 1982   ... 

151

Bilaga 5       Lagförslagen i prop. 1981/82:221    ....... 

163

Bilaga 6       Det till lagrådet den 20 oktober 1983 remitterade försla­

get     .................................................. 

178

Prop. 1985/86:2

232

Bilaga 7       Lagrådets yttrande den 12 mars 1985        179

Bdaga 8       Exempel som belyser tillämpningen av lagen om exploa­

teringssamverkan     ..............................    180

Nrjrstedts Tryckeri, Stockholm 1986