Observera att dokumentet är inskannat och fel kan förekomma.

Prop. 1982/83:146

Regeringens proposition 1982/83:146

om ändnng i 12 kap. 15 § jordabalken;

beslutad den 17 mars 1983.

Regeringen föreslår riksdagen alt anta det förslag som har tagits upp i bifogade utdrag av regeringsprotokoll ovannämnda dag.

På regeringens vägnar OLOF[REDACTED_EFTERNAMN]

HANS[REDACTED_EFTERNAMN]

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås att den tvingande bestämmelsen i 12 kap. 15 § andra stycket jordabalken om hyresvärdens underhållsskyldighet i fråga om uthyrda bostadslägenheter ändras så att hyresgästerna kan få inflytan­de över underhållet av den egna lägenheten genom förhandlingsöverens­kommelser enligt hyresförhandlingslagen.

Lagändringen föreslås träda i krafl den 1 juli 1983.

1    Riksdagen 1982/83. 1 samt. Nr 146

Prop. 1982/83:146

2

Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att 12 kap. 15 § jordabalken' skall ha nedan an­givna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse 12 kap. 15 §

Under hyrestiden skall hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 §, om ej annat avtalats eller följer av andra stycket.

Om lägenhet helt eller delvis är uthyrd till bostad, skall hyresvär­den i bostadsdelen med skäliga tids-mellanmm ombesöija tapetsering, målning och andra sedvanliga repa­rationer med anledning av lägenhe­tens försämring genom ålder och bruk. Avser hyresavtalet enfamiljs­hus, gäller dock vad som sagts nu endast om ej annat avtalats.

Om lägenheten helt eller delvis är uthyrd till bostad, skall hyresvär­den i bostadsdelen med skäliga tids­mellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga repa­rationer med anledning av lägenhe­tens försämring genom ålder och bmk. Detta gäller dock inte, om något annat har avtalats och

1.

hyresavtalet avser ett enfa­miljshus, eller

2.

hyresavtalet innehåller för­handlingsklausul enligt hyresför­handlingslagen (1978:304) och de avvikande bestämmelserna har ta­gits in i en förhandlingsöverens­kommelse enligt nämnda lag.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1983.

Balken omtryckt 1971:1209. 12 kap. omtryckt 1979: 252.

Prop. 1982/83:146

3

Utdrag

JUSTITIEDEPARTEMENTET

PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1983-02-17

Närvarande: statsministern[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, och statsråden[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Hjelm-Wallén,[REDACTED_EFTERNAMN], Rainer,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], R.[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Thunborg

Föredragande: statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN]

Lagrådsremiss om ändring i 12 kap. 15 § jordabalken

1    Inledning

Enligt 12 kap. 15 § andra stycket jordabalken (JB) skall hyresvärden, om en lägenhet helt eller delvis är uthyrd fill bostad, i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvan­liga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Regeln är tvingande utom för det fall alt hyresavtalet avser ett enfamiljshus.

Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO) och Hyresgästemas riks­förbund har i en skrivelse den 2 december 1982 fill regeringen hemställt att regeringen snarast förelägger riksdagen förslag om en sådan ändring av 12 kap. 15 § JB att hyresgästerna kan få inflytande över underhållet av den egna lägenheten genom förhandlingsöverenskommelser enligt hyresför­handlingslagen (1978:304). Skrivelsen bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 1.

Sveriges fastighetsägareförbund har i en skrivelse den 7 februari 1983 till jusfitiedepartementet framfört synpunkter med anledning av den nyss nämnda skrivelsen. Fastighetsägareförbundets skrivelse bör fogas till pro­tokollet i detta ärende som bilaga 2.

2   Överväganden

Den grundläggande hyresrättsliga bestämmelsen om lägenhetens skick finns i 12 kap. 9 § JB, där det föreskrivs att hyresvärden på tillträdesdagen skall tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Det ti    Riksdagen 1982/83. 1 saml. Nr 146

Prop. 1982/83:146

4

åligger vidare hyresvärden alt under hyrestiden hålla lägenheten i angivet skick (12 kap. 15 § första stycket JB). De nämnda bestämmelserna, som avser alla typer av lägenheter, gäller inle om något annat har avtalats.

När det gäller sedvanliga reparationer av bostadslägenheter med anled­ning av dessas försämring genom ålder och bmk finns det däremot, somjag redan har nämnt, en tvingande bestämmelse i 12 kap. 15 § andra stycket JB om att hyresvärden är skyldig att med skäliga lidsmellanmm ombesöija sådana reparationer (se om denna regel prop. 1968:91 bihang A s. 210, 322 och 359). Att bestämmelsen är tvingande innebär att förbehåll som strider mot bestämmelsen är utan verkan mot hyresgästen (se 12 kap. I § Qärde stycket JB).

Enligt 12 kap. 24a § JB, som infördes den 1 januari 1975, har bostads­hyresgäster rätt att på egen bekostnad utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder i lägenheten (se härom prop. 1974:150 s. 454 och CU 1974:36 s. 51). Något samtycke från hyresvärden behövs inte. Om lägenhetens bruksvärde minskas genom hyresgästens åtgärder har dock hyresvärden rätt till ersättning för skadan.

Den rätt som hyresgästerna har fått att utföra vissa arbeten i lägenheten innebär inte någon inskränkning i principen om hyresvärdens underhålls­skyldighet. Det är alltså inte möjligt att med bindande verkan överföra underhållsskyldigheten, helt eller delvis, på hyresgästen. Hyresgästen kan inte heller för framtiden avstå från rätten till underhåll av lägenheten.

Bakgrunden till skrivelsen från SABO och Hyresgästernas riksförbund är att organisationerna finner det angeläget att vidareutveckla formerna för hyresgästernas inflytande över den egna lägenheten utöver vad som följer av 12 kap. 24a § JB. En sådan utveckling hindras enligt organisationerna av det sätt varpå 12 kap. 15 § andra stycket JB f. n. är utformad.

I organisationernas skrivelse anges följande utgångspunkter för en önsk­värd ordning. Hyresvärdens underhållsskyldighet får inte mbbas. Hyres­gästerna skall ha största möjliga bestämmanderätt över åtgärder i den egna lägenheten. En hyresgäst som är aktsam, avstår från eller själv utför underhållsarbeten (målning eller tapetsering) skall ha ekonomisk nytta av detta.

Enligt organisationerna bör 12 kap. 15 § JB ändras så att formema för hyresgästernas inflytande över reparationer i den egna lägenheten får regleras i överenskommelser mellan hyresvärd och organisation av hyres­gäster inom ramen för gällande avtal om förhandlingsordning.

För egen del vill jag först erinra om att hyresrättsutredningen i sitt slutbetänkande (SOU 1981:77) bl.a. har föreslagit ett nytt 12 kap. JB. Betänkandet har remissbehandlats och bereds nu inom regeringskansliet med den målsättningen att en proposition skall kunna överlämnas till riksdagen före utgången av år 1983. Utredningen har inte närmare behand­lat de frågor som nu är aktueUa.

Däremot har underhållsfondsutredningen (Bo 1978:05) fått i uppdrag att

Prop. 1982/83:146

5

se över förutsättningarna för underhäll av hyres- och bostadsrättsfastig­heter. Utredningen har i ett delbetänkande (SOU 1981:47) Hyresgästin­flytande på målning och tapetsering bl.a. föreslagit en särskild lag om underhåll av hyreslägenheter. Utredningens förslag innebär i princip alt varje hyresgäst själv får bestämma över målning och tapetsering av sin lägenhet. Utredningens förslag har vid remissbehandlingen utsatts för en omfattande krifik. Enligt min mening kan det inte läggas till grund för lagstiftning.

Underhållsfondsutredningen har nyligen avlämnat sitt slutbetänkande (SOU 1982:65) Återinvestera i bostäder.

För egen del anser jag liksom organisationerna att del är angeläget att snabbt få fram ett system som möjliggör för hyresgästerna att få ett större inflytande över reparationer i lägenheten, främst målning och tapetsering.

Som framgår av den redogörelse jag lämnat för gällande rätt är det främst den tvingande regeln om hyresvärdens underhållsskyldighet som utgör ett hinder för en önskvärd vidareutveckling av hyresgäsfinflytandet på detta område. Denna regel är emellertid av gmndläggande betydelse för hyresgästemas rätt till sedvanliga reparationer med anledning av lägen-heteiis försämring genom ålder och bmk. Regeln skulle förlora mycket av sitt värde om den gjordes dispositiv så att hyresvärden genom avtal med enskilda hyresgäster kunde överföra ansvaret för underhållet på dem. Framför allt vid hyresavtalets ingående torde hyresvärdens förhandlings­överläge ofta vara sådant att han skulle kunna befria sig från underhålls-ansvaret ulan att hyresgästerna fick någon kompensation för detta. Det föreligger alltså avsevärda risker för atl enskilda hyresgäster skulle tvingas att godta för dem oförmånliga överenskommelser om underhållsansvaret. Med hänsyn härtill bör det enligt min mening inte komma i fräga att göra regeln om hyresvärdens underhållsplikt disposiliv på del sättet att hyres­värden och enskilda hyresgäster kan avtala bort den.

Frågan om tvingande eller dispositiva bestämmelser i 12 kap. JB har emellertid kommit i ell nytt läge genom det kollektiva förhandlingssystem som har lagfästs i hyresförhandlingslagen (1978:304). Genom att hyres­gästerna vid dessa förhandlingar uppträder kollektivt har de goda förutsätt­ningar att hävda de rättigheter som hyreslagstiftningen ger dem. Förhand­lingarna, som alltså förs mellan hyresvärden och en organisafion av hyres­gäster, sker på gmndval av en förhandlingsordning som kommer till stånd genom avtal mellan de förhandlande partema eller genom beslut av hyres­nämnd. En förhandlingsordning ger normalt parterna rätt att påkalla för­handlingar i fråga om hyresvillkoren och lägenheternas skick. Förhand­lingsöverenskommelser om hyresvillkoren blir bindande för de enskilda hyresgästerna under förutsättning att hyreskontrakten innehåller en s. k. förhandlingsklausul (se 2 § hyresförhandlingslagén). En hyresgäst har rätt att begära att hyresnämnden prövar en förhandlingsöverenskommelse om hyresvillkoren i den del den avser honom eller henne (se 22 § hyresför-

Prop. 1982/83:146

6

handlingslagen). Förhandlingsordningar torde finnas för alla fastigheter som ägs av allnfiännyttiga bostadsföretag samt för cirka 80 procent av det privata fastighetsbeståndet.

Enligt min mening är det flera skäl som talar för att man låter det kollektiva förhandlingssystemet omfatta även frågor om det ifrågavarande underhållet. Systemet får anses innebära tillräckliga garantier både för att hyresgästernas intressen tillgodoses och för att underhållet inte eftersatts. Som organisationerna framhåller möjliggör förhandlingssystemet också att parterna kan välja olika lösningar och härvid beakta skillnader mellan olika bostadsföretag och olika bostadsområden. Jag anser också att man kan räkna med att organisationerna väljer sådana lösningar som begränsar möjlighetema till skatteundandragande o. dyl. genom att underhåll utförs av icke seriösa företag.

Mot bakgmnd av del anförda delar jag organisationernas uppfattning att den tvingande bestämmelsen om hyresvärdens underhållsskyldighet såfill-vida bör göras disposiliv att den inte skall gälla om något annat har avtalats i en förhandlingsöverenskommelse. En förebild till en sådan ordning finns inom arbetsrätten där vissa bestämmelser i lag får ändras genom kollektiv­avtal (se t.ex. 4 § lagen, 1976:580, om medbestämmande i arbetslivet; jfr 12 kap. 67 § JB).

Jag förordar således att 12 kap. 15 § andra stycket JB ändras så att vad som där föreskrivs inte gäller om hyresavtalet innehåller en förhandlings­klausul enligt hyresförhandlingslagen och de avvikande bestämmelserna har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse enligt nämnda lag.

Genom den nu föreslagna lagändringen skapas möjligheter för parterna på hyresmarknaden atl träffa överenskommelser som ger hyresgästerna valmöjligheter och rätt att bestämma om underhållet i den egna lägen­heten. Kan parterna inte enas om en överenskommelse, kan hyresgästerna givelvis inte la över underhållsansvaret. Frågan kan inte heller föras vidare till hyresnämnden enligt 24 § hyresförhandlingslagen. I sådana fall kom­mer i stället den tvingande regeln i 12 kap. 15 § andra stycket JB att gälla.

Sådana överenskommelser som det här är fråga om kan erbjuda hyres­gästerna olika alternativ. Hyresgästerna kan exempelvis ges möjlighet att avstå från t. ex. en förestående tapetsering mot att de får en lägre hyra än den hyresgäst som väljer alt få sin lägenhet tapetserad. Denna konstmk­tion bygger på principen att det är hyresvärden som har ansvaret för det ifrågavarande underhållet men ger också hyresgästen en möjlighet att avstå från underhåll. Den hyresgäst som avstår från att få sin lägenhet tapetserad genom hyresvärdens försorg har givetvis möjlighet att med stöd av 12 kap. 24 a § JB själv tapetsera lägenheten.

Att hyresgästerna kan ta över ansvaret för det ifrågavarande underhållet kan medföra vissa praktiska svårigheter när det gäller att bestämma hyran enligt bruksvärdesystemet (se 12 kap. 48 § JB samt SOU 1981:77 s. 176-178). F.n. skall ju hyresvärden svara för målning och tapetsering i en

Prop. 1982/83:146

7

vanlig hyreslägenhet. Förslaget medför att man på hyresmarknaden kom­mer att få vissa lägenheter där hyresgästen helt eller delvis svarar för målning och tapetsering och andra där hyresvärden svarar för detta. Där­igenom kommer jänförelsemöjligheterna vid bmksvärdeprövningen i viss mån att begränsas och försvåras. Svårigheterna ur bruksvärdesynpunkt torde dock inte bli alltför stora. Redan nu beaktas således en lägenhets reparationsstandard vid en bruksvärdejämförelse. Underhållsarbeten i en lägenhet som bekostats av hyresgästen fär därvid tillgodoräknas hyresvär­den endasi om särskilda skäl föreligger (se 12 kap. 48 § andra stycket andra meningen JB).

När det gäller bmksvärdeprövningen bör givelvis i första hand jämförel­se ske mellan sådana i övrigt jämförliga lägenheter där hyresvärden har samma ansvar för målning och tapetsering. Finns i jämförelsematerialet inte tillräckligt många direkt jämförliga lägenheter bör en jämförelse likväl kunna ske mellan lägenheter där hyresvärden inte har samma underhålls­ansvar. Vid hyressättningen måste hänsyn naturligtvis las fill den skillnad som i så fall föreligger. Hur stor skillnaden i hyra skall vara får då avgöras efter skälighet.

Den föreslagna lagändringen bör träda i kraft den 1 juli 1983.

3   Upprättat lagförslag

I enlighet med det anförda har inom justitiedepartementet upprättats ett förslag till lag om ändring i jordabalken. Förslaget bör fogas lill protokollet i detta ärende som bilaga i.'

4   Hemställan

Jag hemställer att lagrådets yttrande inhämtas över förslaget till lag om ändring i jordabalken.

5   Beslut Regeringen beslutar i enlighet med föredragandens hemställan.

' Bilagan har uteslutils här. Förslaget är likalydande med det som är fogat till propositionen.

Prop. 1982/83:146

8

Bilaga 1

Skrivelse 1982-12-02 från SABO och Hyresgästernas riks­förbund om hyresgästinflytande över den egna lägenhe­ten

SABO och Hyresgästernas Riksförbund finner det angeläget att vidare­utveckla formerna för hyresgästens inflytande över den egna lägenheten. Elt första steg togs i riksdagsbeslutet år 1974 genom ändring av hyreslagen, tillägget 12 kap. jordabalken 24 a §. Det förslag som föregående är presen­terades av underhållsfondsutredningen, Hyresgäslinflylande på målning och tapetsering, SOU 1981:47, har de båda organisafionerna var för sig yttrat sig över tidigare. Såvitt nu kan bedömas kan inte utredningsförslaget resultera i beslut utan genomgripande ändringar.

De båda organisationerna har ett betydande intresse av att snabbt få fram elt system som möjliggör för hyresgästen att få ett avgörande infly­tande över reparationer i lägenheten, främst målning och tapetsering. De lösningar som bör komma ifråga är förhållandevis enkla. En viktig aspekt är också atl olika lösningar skall vara möjliga med hänsyn till skillnader i fömtsättningar, organisation m. m. mellan olika bostadsföretag och till och med mellan olika bostadsområden.

De båda organisafionerna anger följande utgångspunkter för den önsk­värda ordningen:

Hyresvärdens underhållsskyldighet rubbas inte.

Hyresgästen skall ha största möjliga bestämmanderätt över åtgärder i den egna lägenheten.

Hyresgäst som är aklsam, avstår från eller som själv utför underhållsar­beten (målning och tapetsering) skall ha ekonomisk nytta av detta.

Formerna för den enskilde hyresgästens inflytande bör regleras genom en överenskommelse mellan bostadsföretag och hyresgästförening, ut­gående från gällande förhandlingsordning. Detta möjliggör att lösningar kan utformas olika och med hänsyn till lokala fömtsättningar. Vi ser detta som en stor fördel. Förhandlingslösningar gör det också möjligl att snab­bare genomföra förändringar än om fullständig enhefiighel skall eftersträ­vas, t. ex. genom lagreglering.

Sådana förhandlingslösningar kan utformas så, att den enskilde hyres­gästen ges valmöjligheter och räll atl bestämma ifråga om reparafioner i den egna lägenheten. Hyresgästen kan avstå från reparationer eller själv låta utföra målning och tapetsering, varvid hyran skall reduceras i motsva­rande grad. Hyresgästen kan välja högre kvalitet än den som normalt ingår i hyran mot särskild ersättning för merkostnaderna.

Gällande lagstiftning ger inte tillräckligt utrymme för överenskommelser av antytt slag. Hyreslagens bestämmelser - som är avsedda att skydda

Prop. 1982/83:146

9

hyresgästens intressen bör inte försvåra sådana åtgärder som kan ge hyresgästen ett slörre inflytande. Därför erfordras en viss, ej särskilt omfattande förändring av gällande lagstiftning:

Hyreslagen skall medge att formerna för hyresgästens inflytande över reparationer i den egna lägenheten regleras i överenskommelse mellan hyresvärd och organisation av hyresgäster inom ramen för träffat avtal om förhandlingsordning. I första hand erfordras ett tillägg i 15 § hyreslagen.

I sammanhanget bör klarläggas att skillnaderna ifråga om underhållsser­vice och övriga åtaganden från hyresvärdens sida skall beaktas vid pröv­ningen av hyran enligt hyreslagens s k bmksvärderegler.

SABO och Hyresgästernas Riksförbund hemställer att regeringen sna­rast förelägger riksdagen förslag om ändrad lagstiftning på sådant säll alt de i denna skrivelse angivna intentionerna kan fullföljas.

Prop. 1982/83:146

10

BUaga2

Skrivelse 1983-02-07 från Sveriges fastighetsägare­förbund

Sedan det kommit till Fastighetsägareförbundets kännedom alt Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO) och Hyresgästernas Riksförbund (HR) i skrivelse den 2 december 1982 hos regeringen hemställt om viss ändring av 12 kap. 15 § jordabalken får förbundet anföra följande.

Som närmare utvecklas nedan leder förslagen lill en rad praktiska och juridiska problem. Det är därför förvånande att skrivelsen inte innehåller någol som helst försök till analys av förslagens konsekvenser i angivna avseenden. Organisalionema måste ju rimligen vara medvetna om de problem som uppstår om ansvaret för lägenhetsunderhåll helt eller delvis lägges över på hyresgästerna. Inte minst remissyttrandena över under­hållsfondsutredningens delbetänkande "Hyresgästinflytande på målning och tapetsering" belyser åskådligt detta. Självfallet blir inte problemen mindre genom alt de ändrade ansvarsförhållandena i del enskilda fallet överenskommes mellan parterna i en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen.

Fastighetsägareförbundet anser av nedan angivna skäl att organisatio­nernas förslag är olämpligt och att det därför inte bör föranleda någon åtgärd. Om regeringen gör en annan bedömning, fömtsätter förbundet alt förslagel blir föremål för en allsidig beredning och utredning. Faslighets-ägareförbundet hemställer att få deltaga i detta arbete och att förbundet också självfallet erhåller eventuellt departementsförslag på remiss, efter­som frågan berör de enskilda fastighetsägarna i minst samma omfattning som SABO och hyresgäströrelsen.

Förslaget berör underhållsfondsutredningens pågående arbete

Organisafionerna preciserar inte vilka arbeten den begärda avtalsfrihe­ten skäll omfatla. Sålunda talas i skrivelsen på vissa ställen om "reparatio­ner i lägenheten" och på andra om "målning och tapetsering". Eftersom man föreslår ett tillägg till 15 § hyreslagen, fömtsätter förbundet att man avser det underhåll som omfattas av sagda lagmm.

I 15 § hyreslagen regleras fömtom målning och tapetsering även "andra sedvanliga reparafioner med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bmk". Lagmmmel gäller således även underhåll av golv, sani-tetsporslin, maskinell utmstning, el- och vvs-installationer osv. Under­hållsfondsulredningens ovannämnda delbetänkande avser endast målning och tapetsering.

I utredningens slutbetänkande, som enligt uppgift kommer att föreligga inom någon månad, föreslås regler även för lägenhetsunderhållet med

Prop. 1982/83:146

11

undantag av målning och tapetsering. Fastighetsägareförbundet anser det inte bör komma i fråga att ändra lagregler i sådana delar som är föremål för utredning och sålunda ej heller genomgått sedvanlig remissbehandling.

Om organisationerna - trots skrivelsens utformning - endast avsett att framställningen skulle gälla målning och tapetsering, är det tveksamt om lagändringen kan begränsas till 15 § hyreslagen. Underhållsfondsutred­ningen föreslog att ifrågavarande underhåll skulle brytas ut till en särskild underhållslag.

Principerna för hyresgästinflytande

Fastighetsägareförbundet anser det värdefullt om det går att finna lämp­liga former för ett meningsfullt inflytande för de hyresgäster som så öns­kar. På förbundets initiativ pågår det därför sedan ett par år tillbaka förhandlingar med Hyresgästernas Riksförbund om i första hand formerna för inflytande i frågor av gemensamt intresse för hyresgästerna. Det är förbundets förhoppning att dessa förhandlingar inom kort skall resultera i en gemensam rekommendafion.

Fastighetsägareförbundet anser det även rimligt att möjligheter öppnas för de hyresgäster som sköter sina lägenheter väl att få lägre boendekost­nader. Samtidigl borde hyresgäster som genom hårt slitage förorsakar intensiva underhållsåtgärder få betala dessa merkostnader i större ut­sträckning än i dag.

Problemen i samband med ökat hyresgästinflytande över målning och tapetsering ligger i att finna lagtekniskt acceptabla lösningar som tillgo­doser de enskilda hyresgästernas och hyresvärdarnas rättssäkerhet ulan en kostsam byråkratisk administration. Det måste vidare vara ett allmänt intresse alt den "svarta sektom" inte ytterligare breder ul sig.

Alla hittills diskuterade system med hyresgäsfinflytande över lägenhets­underhållet medför betydande tekniska svårigheter om graden av inflytan­de skall förändras i en viss lägenhet. Detta innebär också att betydande övergångsproblem uppkommer när ett hyresgäsfinflytande skall införas.

Frågorna om hyresgäsfinflytande över lägenhetsunderhållel samman­hänger i hög grad med hyressättningen. Som närmare utvecklas nedan måste underhållsfrågoma i sin helhet lösas tillsammans med hyressätt-ningssystemet. En dellösning enbart för visst lägenhelsunderhåll skulle allvarligt försvära framtida mer genomgripande lösningar.

De juridiskt-tekniska problemen i samband med ett ökat hyresgäslinfly­lande över lägenhetsunderhållet har fill viss del belysts i underhållsfonds­utredningens arbete samt i remissyttrandena över utredningens delbetän­kande. Åven hyresrällsutredningen diskuterade, enligt vad förbundet erfa­rit, ifrågavarande problem ingående utan att hitta nägon lösning.

Förbundet vill med denna skrivelse understryka vikten av att eventuella lagändringar med syfte atl öka hyresgästinflytandet över lägenhetsunder­hållet blir föremål för ingående överväganden. Dåligt genomtänkta lösning-

Prop. 1982/83:146

12

ar kommer alt leda fill ökade kostnader i fasfighelsförvallningen och där­med för de boende samt en mängd tvister, som kommer att belasta såväl domstolar och myndigheter som parterna på hyresmarknaden. Inte minst måste effekterna på administrationskostnaderna analyseras. Detta illustre­ras åskådligt i remissyttrandena över underhållsfondsulredningens delbe­tänkande.

Det i skrivelsen föreslagna systemet kommer också att försvåra fastig­hetsöveriåtelser. Härvid måste inte bara utredas omfattningen och arten av parternas ansvar för underhållet i samtliga lägenheter. En köpare måste också göra bedömningar av i vad mån befintliga eller nya hyresgäster kommer att begära förändringar beträffande underhållsansvaret.

Förhållandel till bruksvärdesystemel

SABO och HR har vid utformning av sitt förslag uppenbariigen endast tänkt på situationen för de allmännyttiga företagen. I dessa bestäms hyror­na praktiskt tagel uteslutande efter självkoslnaderna. Jämförelse med and­ra lägenheter behöver i princip ej göras.

Beträffande privatägda hyreshus bestäms hyrorna (både vid förhandling­ar och då överenskommelse ej träffats utan hyresnämnden avgör tvisten) efter jämförelse med andra likvärdiga lägenheter. Redan i dag är det många gånger svårt att fastställa vad som är en till bruksvärdet likvärdig lägenhet. Ett genomförande av förslagel skulle med nuvarande bmksvärderegel leda till allvarliga komphkafioner.

I varje enskilt fall måste återfinnas lägenheter som i underhållsavseende är likvärdiga. Om parter i stor omfattning kommer att avtala om skilda grader och arter av underhållsskyldighet för hyresgäster, kommer det att bh mycket besvärhgt att finna lämpligt jämförelsematerial.

Riskerna är påtagliga att det i praktiken kommer att visa sig alltför komplicerat att beakta standarden på lägenhetsunderhållet vid bruksvärde­jämförelsen. I stället kommer en lagändring att framtvingas med innebörd att lägenhetsunderhållet överhuvudtaget inte skall beaktas vid bruksvärde­jämförelsen utan särskild ersättning skall i stället erläggas av hyresgästen för av fasfighetsägaren utfört lägenhetsunderhäll. Sädana särskilda under­hållsavgifter föreslogs i underhållsfondsutredningens delbetänkande och blev föremål för myckel hård kritik från merparten av remissinstansema.

Riskerna är uppenbarligen påtagliga att' vi går mot en utveckling där hyresgästerna får betala olika "avgifter" vid sidan av själva hyran. Härige­nom minskas fastighetsägarens incitament att hålla nere kostnaderna ge­nom en rationell förvaltning. Dessutom skulle övergången till "total­hyror", som nu pågår över hela landet, brytas. Denna utveckling av hyressättningen har bl. a. motiverats av en önskan att sfimulera fastighets­ägaren till energibesparande åtgärder.

Förbundet vill med det ovan anförda peka på att underhållsfrägorna har ett starkt samband med hyressättningssystemet. Det är därför nödvändigt

Prop. 1982/83:146

13

atl de framtida effekterna på bruksvärdesystemel blir förmål för en ingåen­de analys innan en eventuell lagändring ytterligare överväges.

Effekter på den "svarta sektorn"

Uppenbarligen finns det betydande risker för att organisationernas för­slag leder till att "svart" arbetskraft kommer att anlitas i ökad utsträck­ning. Denna fråga finns utförligt belyst i remissyttrandena över underhålls­fondsutredningens delbetänkande. Förbundet vill särskilt hänvisa till de synpunkter som framförts av Målarmästarnas Riksförening.

Inte mindre betänkligt är atl förslaget sannolikt leder fill att avflyttande hyresgäster kommer atl betinga sig ofillåtna ersättningar i större utsträck­ning än i dag. Skälen härtill är följande.

Om ansvaret för lägenhetsunderhållel läggs över på hyresgästerna, kom­mer standarden på detta underhåll inte att beaktas vid hyressättningen. För en tillträdande hyresgäst är däremot underhållsstandarden intressant. Han undgår egna kostnader för målning och tapetsering efter inflyttningen, om han får möjlighel alt flytta in i en lägenhet där den tidigare hyresgästen lagl ner betydande belopp på målning och tapetsering. Om den bostadssö­kande i stället skulle flytta in i en lägenhet med eftersatt underhåll, drabbas han av betydande kostnader för eftersatt underhåll.

Konsekvensema av del sagda är uppenbara. Tillträdande hyresgäster skulle till de avträdande betala ofillåten ersättning för god underhållsslah-dard. Detta problem går knappast att lösa pä ett enkelt sätt genom att i lagsfiftningen medge ersättning för välvårdade lägenheter. 1 praktiken skulle det inte gå att skilja på ersättning som avsåg underhållsstandard respektive gott läge. Alla typer av ersättningar hyresgäster emellan skulle därför behöva medges, vilket i sin lur helt strider mot idén med hyresrätt.

Om det sålunda är olämpligt med ekonomiska ersättningar berörda hyresgäster emellan måste någon form av avräkningsförfarande ske i för­hållande fill fastighetsägaren. En sådan avräkning får göras i förhållande fill någon form av normal underhållsstandard.

I de fall underhållet i en avträdande hyresgästs lägenhet inte når upp till normalstandard skulle hyresgästen bli tvungen att utge ersättning för detta. Om systemet skulle fungera blev fastighetsägaren tvungen att begära sä­kerhet av tillträdande hyresgäster.

Ett avräkningsförfarande av ovan angiven modell torde kräva relativt detaljerade regler. Uppenbarligen skulle också riskerna för tvister mellan parterna vara stora med ett sådant system. Det byråkratiska krånglet och kostnadema skulle bh betydande - av minst samma storieksordning som om förslagen i underhållsfondsutredningens delbetänkande realiserats.

Inträde i och byte av system för lägenhetsunderhållel

I organisationernas skrivelse berörs ej problemen i samband med att ansvaret för lägenhetsunderhållel går över från hyresvärden till hyresgäs-

Prop. 1982/83:146

14

ten eller omvänt. Enligt Fastighetsägareförbundets uppfattning är det just dessa frågor som är de svåraste att lösa i samband med konstruktionen av olika system som ger hyresgästerna ökat inflytande.

Fastighetsägaren måste via hyran få betalt för det lägenhetsunderhåll som han utför. Innan sä har skett kan hyresgäst inte rimligen medges hyresreduktion på grund av att han tagit över ansvaret för lägenhetsunder-hället.

Omvänt kan inte en hyresgäst, som en gång tagit över underhållet, kräva att fastighetsägaren ånyo tar över ansvaret utan att den sistnämnde på någol sätt ekonomiskt kompenseras för delta.

Det ovanstående illustrerar - fömtom problemen när ansvaret går över från en part till en annan - även sambandet med underhållsfinansieringen. Detta framgår för övrigt av underhållsfondsutredningens delbetänkande och remissyttrandena över detta.

Hyresnåmndsprövningen

Om hyresgästförening yrkar att vissa hyresgäster skall få ta över ansva­ret för lägenhetsunderhållel och fastighetsägaren av någon anledning anser sig icke kunna acceptera detta, kan yrkandet komma att underställas hyresnämndens prövning. Med den lydelse 48 § hyreslagen har i dag kan hyresgästen eller hyresgästföreningen inte framtvinga nya villkor.

Om däremot hyresrättsutredningens förslag genomföres, skall särskild preferens inte tillmätas endera parten utan hyresnämnden skall kunna välja mellan parternas yrkanden. Det är härvid nödvändigt att det för hyres­nämnderna finns entydiga regler för hur denna inlresseawägning skall ske. Nämnderna måste veta hur rent förvaltningsekonomiska synpunkter skall vägas mot hyresgästernas eventuella intresse att ta över ansvaret för lägenhetsunderhållel.

De processuella frågorna berörs inte alls i organisafionemas skrivelse.

Fastigheter utan förhandlingsordning

SABO:s och HR:s förslag är begränsat till hus för vilka förhandlingsord­ning gäller. Utanför lämnas således de bostadshyresgäster som bor i hus utan förhandlingsordning. Det kan därför ifrågasättas om det verkligen är etl inflytande för de boende som man eftersträvar. I vart fall blir effekten av deras förslag ett ökat inflytande för hyresgästorganisafionen som sådan och inte för de boende, i vart fall inte för de boende som vall att stå utanför hyresgästorganisationen.

Det har i olika sammanhang pekats på atl hyresgäströrelsens starka ställning har en negativ effekt inte minst på de kommunala bostadsföreta­gens ekonomi. Sålunda har hyresrättsutredningen i sitt slutbetänkande lagt fram förslag som skulle göra hyresvärd och hyresgästorganisation mer jämbördiga. De här aktuella förslagen skulle motverka ett sådant syfte. Dessutom anser förbundet det olämpligt att underhållsansvaret för en

Prop. 1982/83:146

15

enskild lägenhet skall regleras genom en förhandlingsöverenskommelse över huvudet på berörd hyresgäst.

Övriga synpunkter

Beträffande övriga synpunkter hänvisar vi till vad vi anfört i vårt remiss­yttrande över underhållsfondsutredningens delbetänkande. Av detta fram­går att organisationernas förslag leder till valfrihet endast för vissa hyres­gäster, till ökade administrationskostnader och betydande förlustrisker för fastighetsförvaltningen, till ökade kostnader för målning och tapetsering samt till ett ökat antal tvister.

Prop. 1982/83:146

16

Utdrag

LAGRÅDET

PROTOKOLL

vid sammanträde 1983-03-14

Närvarande: f.d. regeringsrådet[REDACTED_EFTERNAMN], regeringsrådet Delin, justitierå­det[REDACTED_EFTERNAMN].

Enligt protokoll vid regeringssammanträde den 17 februari 1983 har regeringen pä hemställan av statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN] beslutat inhämta lagrå­dets yttrande över förslag till lag om ändring i jordabalken.

Förslaget har inför lagrådet föredragits av hovrättsassessorn Lars An­dersson.

Förslaget föranleder följande yttrande av lagrådet:

Den föreslagna ändringen i 12 kap. 15 § jordabalken avser en bestämmel­se, som betraktats som ett väsenfligt skydd för den enskilde hyresgästen. Syftet med lagförslaget är att möjliggöra ett ökat hyresgästinflytande över lägenhetens underhåll även i flerfamiljshus. Samtidigt vill man förhindra att enskilda hyresgäster skulle kunna förmås att ingå ofördelaktiga över­enskommelser i detta hänseende. Avvikelser från lagens tvingande regel skall enligt förslaget godtas endast när förhandlingsöverenskommelser in­nehåller bestämmelser härom. . Bedömningen av förslaget försvåras av att underlaget för lagrådets pröv­ning är begränsat. Förslaget grundas på en skrift frän SABO och Hyresgäs­ternas riksförbund och har krifiserats i en skrivelse från Sveriges fastig­hetsägareförbund, där invändningar av praktisk natur framförts. Några remissinstanser har inte hörts, och särskilt kan framhållas att remissproto­kollet inte innehåller uppgifter om hur hyresnämnder och bostadsdomsto­len ser på de praktiska problem som lagändringen kan medföra. Det kan anmärkas att, enligt vad som framgår av remissen, en proposition på grundval av hyresrättsutredningens slutbetänkande (SOU 1981:77) avses bli framlagd före utgången av 1983. Det hade legat nära till hands att låta den nu föreslagna detaljändringen i hyreslagstiftningen anstå tills det finns slörre möjligheter att överblicka hur den går att infoga i regelsystemet. I sammanhanget kan tilläggas att utredningen, utan att beröra det nu ak­tuella spörsmålet, föreslagit att 12 kap. 15 § jordabalken skall ändras på annat sätt.

Vad angår förslagets närmare innehåll kan det till en böijan synas tveksamt om en förhandlingsöverenskommelse, som rimligen måste an­passas till hyresgästemas genomsnittliga önskemål, i förevarande fall utgör ett tillräckligt skydd för den enskilde hyresgästen. Hyresgästerna i ett hus kan ha vitt skilda intressen i fråga om underhållet och mycket skiftande fömtsättningar alt själva fullgöra detta. I en och samma fastighet kan finnas både hyresgäster som gärna vill utnyttja de möjligheter lagen ger dem att själva sköta underhållet och andra, exempelvis gamla människor

Prop. 1982/83:146

17

eller personer med stora sociala problem, som har påtagliga svårigheter i detta avseende. Man kan inte begära att hyresgästorganisationen i sina förhandUngar skall kunna beakta alia de växlande förhållanden och önske­mål som kan förekomma i de enskilda husen. En parallell med arbetsrät­tens kollektiva överenskommelser, som rör betydligt mera homogena grupper, synes bl.a. av sådana skäl mindre träffande. Den möjlighet 22 § hyresförhandlingslagen ger en hyresgäst att ansöka om ändring av en förhandlingsöverenskommelse såvitt den avser honom torde i praktiken inte ge någon garanti för att den kategori hyresgäster som bäst behöver skydd undgår oönskade förändringar i fråga om underhällsskyldigheten; remissen ger f.ö. inte någon ledning för hyresnämndens bedömning i sådana fall. Möjligen är tanken atl hyresgästen inte skall påtvingas en lösning av underhållsfrågan som avviker från huvudregeln i 12 kap. 15 § jordabalken.

Vad som nu sagts får speciell betydelse med tanke på de vittgående förpliktelser som enligt förslaget kan läggas på en hyresgäst. Detta medger inte bara att hyresgästerna får inflytande över underhållet utan också, enligt sin lydelse, att hyresvärden helt kan frita sig från underhållsskyldig­heten. Härav torde följa att denna skyldighet kan komma att åvila hyres­gästen - något som också förutsätts i motiven. Förmodligen är inte avsik­ten att förhandlingsöverenskommelserna normalt skall ha detta innehåll, men något sådant framgår inte av remissen.

Om underhållsskyldigheten på sådant sätt överförs till hyresgästen är det oklart vilka konsekvenser detta kan få i fråga om vårdnadsplikten i 12 kap. 24 § jordabalken, som bygger på att underhållsskyldigheten normalt åligger hyresvärden. Tydligt är emellertid att hyresgästen riskerar atl bli skadeståndsskyldig, om han inte fullgör de förpliktelser som åläggs honom och lägenheten tar skada härigenom.

Med hänsyn till det anförda kan ifrågasättas om en avvikelse från huvud­regeln i 12 kap. 15 § bör få rättslig verkan under annan förutsättning än att inte bara hyresgästorganisationen utan också den enskilde hyresgästen uttryckligen godtagit avvikelsen med kännedom om dess innehåll. Ett sådant godkännande som lämpligen finge lämnas i en särskilt upprättad handling (jfr 12 kap. 45 § jordabalken) - borde då ges i en situation där hyresgästen redan träffat hyresavtal och följaktligen inte på samma sätt som vid avtalsslutet är beroende av hyresvärden.

Godtas det sagda, skulle paragrafen förslagsvis kunna utformas pä föl­jande sätt:

"Under hyrestiden... andra stycket.

Om lägenheten... ålder och bruk. Detta gäller dock inte om annat

har avtalats och hyresavtalet avser ett enfamiljshus samt inte heller om förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandhngslagen (1978:304) innehåller avvikande beslämmelser och hyresgästen efter hyresavtalets ingående i särskilt upprättad handling godtagit dessa i den del de avser honom."

Prop. 1982/83:146

18

Utdrag

JUSTITIEDEPARTEMENTET

PROTOKOLL

vid regeringssammanlräde 1983-03-17

Närvarande: statsministern[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, och statsråden I.[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Feldl,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Hjelm-Wallén, Peter­son,[REDACTED_EFTERNAMN], Rainer,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], R.[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Hellslröm

Föredragande: statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN]

Proposition om ändring i 12 kap. 15 § jordabalken

Föredraganden anmäler lagrådets yttrande' över förslag till lag om änd­ring i jordabalken.

Föredraganden redogör för lagrådets yttrande och anför.

Jag vill inledningsvis erinra om att den ifrågavarande tvingande bestäm­melsen om hyresvärdens underhållsskyldighet infördes i hyreslagstiftning­en år 1969 i anledning av ett yrkande från Hyresgästernas riksförbund. Dessförinnan kunde frågor rörande lägenhetens skick i princip fritt regle­ras genom avtal mellan hyresvärden och hyresgästen (se prop. 1968:91 bihang A s. 210, 322 och 359). Denna ordning gäller för övrigt alltjämt beträffande enfamiljshus.

Förslaget i lagrådsremissen innebär i princip egentUgen inget annat än en återgång till vad som gällde före den 1 januari 1969. Avtalsfriheten har dock för att skydda den enskilde hyresgästen begränsats till det kollektiva förhandlingssystemet. Förslaget har, som framgår av remissprotökollet, tillkommit i anledning av en framställning från Hyresgästernas riksförbund och Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO). Synpunkter har också inkommit från Sveriges fastighetsägareförbund.

Enligt min mening är det föreliggande materialet fullt tillräckligt för att man skall kunna ta ställning till frågan om avtalsfriheten på det ifrågava­rande området bör utökas. De praktiska problem som lagändringen kan förorsaka hänger främst samman med bmksvärdesystemet. Problemen kan, som framhålls i remissen, bemästras inom ramen för gäUande regler (se också SOU 1981:77 s. 177). Mot bakgrund av det sagda har jag ansett det onödigt alt, som lagrådet har varit inne på, låta framställningen bU föremål för en formell remissbehandling.

' Beslut om lagrådsremiss fattat vid regeringss,immanträde den 17 februari 1983.

Prop. 1982/83:146

19

Genom förslaget skapas möjligheter för en vidareutveckling av boende-demokratin inom hyresrätten. Frågan är enligt min mening så viktig att den inle bör fördröjas, vilket skuUe bli följden om den behandlades i anslutning till hyresrättsulredningens förslag. Den förändring av gällande regler som nu föreslås får givetvis beaktas vid utarbetandet av en ny lagstiftning på gmndval av det nämnda utredningsförslaget.

Lagrådet föreslår atl det ifrågavarande lagmmmet utformas så alt en förhandlingsöverenskommelse får medföra en avvikelse från huvudregeln endasi under fömtsättning att hyresgästen själv skriftligen har godtagit avvikelsen. Avsiklen med förslaget är atl trygga den enskilde hyresgästens rätt.

För egen del vill jag erinra om att en förhandUngsöverenskommelse enligt 2§ hyresförhandlingslagen kan leda till att ett enskilt hyresavtal ändras såväl beträffande hyran som beträffande andra hyresviUkor. Den enskilde hyresgästen har enligt det koUektiva förhandlingssystemet möjlig­heter att ta tiUvara sina intressen dels genom att föra klandertalan enligt 22 § hyresförhandlingslagen, dels genom att säga upp avtalet enligt 12 kap. 54 § jordabalken.

Enligt min mening finns det inte skäl alt kompUcera regelsystemet och förfarandet genom att behandla de nu ifrågavarande hyresviUkoren på annat sätt än sådana hyresvillkor beträffande vUka förhandUngsrätt enligt hyresförhandhngslagen redan föreligger. Den enskUde hyresgästens intres­sen får anses tillgodosedda på ett fiiUt godtagbart sätt även utan en sådan tiUäggsregel som lagrådet har föreslagit. Jag vidhåller följaktligen det re­mitterade förslaget.

Hemställan

Jag hemstäUer att regeringen föreslår riksdagen att anta det av lagrådet granskade förslagel.

Beslut

Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att genom proposition föreslå riksdagen att anta det förslag som föredra­ganden har lagt fram.

Prop. 1982/83:146

20

Innehåll

Propositionen ..................................................... 

... 

1

Propositionens huvudsakliga innehåll........................ 

... 

1

Lagförslag ...................................... ,................. 

... 

2

Utdrag av protokoll vid regeringssammanlräde den 17 februari 1983

3

1

Inledning ......................................................... 

3

2

Överväganden.................................................. 

... 

3

3

Upprättat lagförslag   ........................................ 

7

4

Hemställan   .................................................... 

7

5

Beslut   .......................................................... 

... 

7

BUaga 1   Skrivelse   1982-12-02   från   SABO   och   Hyresgästernas

riksförbund om hyresgäslinflylande över den egna lägen­

heten    .................................................. 

... 

8

Bilaga 2 Skrivelse 1983-02-07 från Sveriges fastighetsägareför­

bund....................................................... 

.. 

10

Bilaga 3  Det remitterade förslaget (bilagan har uteslutits här)   

Utdrag av lagrådels protokoll den 14 mars 1983   ...... 

16

Utdrag av protokoll vid regeringssammanträde den 17 mars 1983  ...

18

Norstedts Tryckeri, Stockholm 1983