Observera att dokumentet är inskannat och fel kan förekomma.

Prop.1975/76: 144 Regeringens proposition

1975/76: 144

med förslag om beaktande av det s. k. ingångsvärdet i samband med statligt bostadslån för ombyggnad av flerfamiljshus

beslutad den 19 februari 1976,

Regeringen föreslår riksdagen att antaga det förslag som har upptagits i bifögade utdrag av regeringsprotokoll.

På regeringens vägnar

OLOF[REDACTED_EFTERNAMN]

INGVAR[REDACTED_EFTERNAMN]

Propositionens huvudsakliga innehåll

På grundval av boende- och bostadsfinansieringsutredningarnas förslag behandlas i propositionen frågan om ändrade statliga finansieringsvillkor i fråga om del s. k. ingångsvärdet vid ombyggnad av flerfamiljshus. I pro­positionen föreslås ett system som innebär att lån och räntebidrag för in­gångsvärdet utgår vid ombyggnad av flerfamiljshus om huset har förvärvals efter den 31 oktober 1974 och ansökan om lån för ombyggnad ges in inom fem år efler förvärvet. I fråga om lån för ombyggnad av flerfamiljshus där dessa förutsättningar inte föreligger föreslås att räntebidrag får utgå för in­gångsvärdet. Härigenom uppnås väsentliga förbättringar i fråga om främst kapilalkostnadsvillkoren vid statligt finansierade ombyggnader av flerfa­miljshus ulan att samtidigt anspråken på lån från den prioriterade delen av kapitalmarknaden ökar i nämnvärd omfattning.

Möjligheterna att få lån och räntebidrag för ingångsvärdet skall gälla i låneärenden där preliminärt beslut har meddelats efter den 30 juni 1975 och initialstöd inte utgår.

Den garanterade räntan föreslås höjd till 5 % för såväl ombyggnadskostnad som ingångsvärde om lånet avser ombyggnad av flerfamiljshus och lån­tagaren har möjligheter all göra avdrag vid inkomslbeskaiining för del av ombyggnadskostnaderna. I dessa fall skall det dock finnas möjlighet att få lån och räntebidrag enligt hittillsvarande bestämmelser.

Vissa begränsningar föreslås i möjligheten att beakta ingångsvärdet. Det ingångsvärde, som bör få beaktas vid beräkningarna av lån och räntebidrag, föreslås utgöra 40 % av godkänd ombyggnadskostnad. Det får dock inle överstiga gällande låneunderiagsbelopp för tomt- och grundberedningskost-

1 Riksdagen 1975/76. 1 saml. Nr 144

Prop. 1975/76:144

2

nåder för en motsvarande nybyggnad. Ombyggnader som avser enbart gårds­saneringar eller energibesparande åtgärder undantas helt. Genom dessa be­gränsningar förhindras alt låneförhållanden och kapitalkostnadsvillkoren ändras på ett omotiverat sätt vid mindre ombyggnadsålgärder.

Prop. 1975/76:144

Utdrag

Bostadsdepartementet

PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1976-02-19

Närvarande: statsministern[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, och statsråden[REDACTED_EFTERNAMN], An­dersson,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Noriing, Carisson,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Hjelm-Wallén,[REDACTED_EFTERNAMN]

Föredragande: statsrådet Carisson

Proposition med förslag om beaktande av det s. k. ingångsvärdet i samband med statligt bostadslån för ombyggnad av flerfamiljs­hus.

Inledning

Systemet för statlig bostadslångivning är uppbyggt kring bl, a. två nyc­kelbegrepp, nämligen låneunderiag och pantvärde. Läneunderiaget bildar ut-gångspuiikl för beräkning av storieken på bostadslån och räntebidrag. Det anger också vid ombyggnader, hur slor del av det totala fastighetskapitalet som kan ifrågakomma för lån inom den s. k. prioriterade sektorn av ka­pitalmarknaden. Pantvärdet används för att bestämma placeringen av bo­stadslån i säkerhetshänseende.

Vid beräkning av låneunderiag och pantvärde i fråga om bostadslån för nybyggnad tas i princip hänsyn till värdet av både mark och byggnader Det sker genom en normaliserad produktionskoslnadsvärdering saml genom tids- och ortskoefficienler.

Vid ombyggnad motsvarar läneunderiaget den av länsbostadsnämnden godkända ombyggnadskostnaden. Det far dock som högst motsvara husets beräknade värde efter ombyggnad. Värdet av mark med tillhörande an­ordningar får räknas in endasl i pantvärdet.

Del s. k. ingångsvärdet vid ombyggnad kan i sammanhanget sägas vara lika med skillnaden mellan låneunderiag och pantvärde. Det motsvarar alltså i princip värdet av mark och eventuella andra anordningar på fasligheten. Vid ombyggnader av mera begränsad omfattning tillkommer dessutom en

Prop. 1975/76:144

4

del av värdet på det hus som skall byggas om. Ingångsvärdet är med andra ord värdet av fasligheten före ombyggnad.

Genom olika beslul under senare år har, med några smärre undantag, skillnaden mellan låneunderiag och pantvärde vid nybyggnad av såväl små­hus som flerfamiljshus i allt väsentligt eliminerals. Av särskild betydelse i sammanhanget är riksdagens beslul nyligen (prop, 1975/76:30, CU 1975/76:4, rskr 1975/76:40) all slopa den särskilda begränsningen av lä­neunderiaget vid nybyggnad av småhus samt beslutet av regeringen år 1975 att de tillägg som vid nybyggnad av flerfamiljshus beräknas för markkosl-nader till följd av gott läge saml saneringskostnader får räknas in i låneun-deriagei.

Vid ombyggnader kvarstår däremot alltså den skillnaden mellan låneun­deriag och panlvärde att ingångsvärdet endasl får beaktas vid beräkning av pantvärdet. Delta förhållande medför vissa olägenheter, främsl i fråga om ombyggnad av flerfamiljshus. En olägenhet är att kapitalkostnaderna kan bli högre vid ombyggnad än vid totalsanering, dvs, rivning och ny­byggnad, eftersom räntebidrag vid ombyggnad inte kan ulgå för den del av fastighetskapitalet som avser ingångsvärdet. En annan är att ingångsvär­det inte kan finansieras med lån inom den prioriterade sektorn av kapi­talmarknaden. Detta har givelvis effekter på hyrorna i hus som byggs om, men också på valet mellan statligt finansierad modernisering och toial-sanering.

Saneringsulredningen föreslog i sitt slutbetänkande (SOU 1973:27) Sa­nering III med förslag om åtgärder till stöd för upprustning av kulturhis­toriskt värdefull bostadsbebyggelse alt ingångsvärdet skulle få räknas in i läneunderiaget vid ombyggnad av sådan bebyggelse. Förslaget ledde emel­lertid inle lill någon åtgärd, eftersom man ansåg alt det inte fanns anledning att i delta avseende ha andra regler får lån med förhöjt låneunderlag än för lån lill ombyggnad i allmänhet (prop. 1974:1 bil. 14, CU 1974:13, rskr 1974:86). Frågan logs upp på nyU i prop. 1974:150 (s. 413) med anledning av en framställning från bostadssiyrelsen om att ingångsvärdet borde föras över lill läneunderiaget vid fullständig ombyggnad av flerfamiljshus och till viss del vid begränsad ombyggnad. Tanken på detta avvisades i pro­positionen med motiveringen att en sådan ändring medförde påtagliga risker för prisstegringar på saneringsfastigheter.

Enligl riksdagens mening (CU 1974:36 s. 42) hade dock vägande skäl åberopats för att låta ingångsvärdet vid ombyggnad av flerfamiljshus gå in i läneunderiaget. Risken för prisstegringar kunde inte ensam grunda ett avslag. Det måste emellertid beaklas alt ett sådant beslul kunde föra med sig en ökning av den prioriterade sektorn på kapitalmarknaden, en ökning vars konsekvenser inte ännu kunde anses tillräckligt belysta. Riksdagen hemställde därför hos regeringen all frågan om ingångsvärdet vid ombygg­nad av flerfamiljshus skulle prövas ytteriigare. Resultatet av denna prövning i förening med eventuella förslag borde anmälas för riksdagen.

Prop.1975/76:144

5

Boendeutredningen', som tillsattes med stöd av Kungl. Maj:ts bemyn­digande den 6 november 1970 och bostadsfinansieringsutredningen som tillsattes den 24 augusti 1972, avgav under sommaren 1975 gemensamt slutbetänkandet (SOU 1975:51-52) Bostadsförsörjning och bostadsbidrag. 1 betänkandet, som behandlar bostadsförsörjningen inför 1980-talel, ökat hy­resgästinflytande och förbättrade bostadsbidrag, finns också förslag om in­gångsvärdet vid ombyggnad av flerfamiljshus.

Yttranden över utredningarnas förslag i fråga om ingångsvärdet har efter remiss avgetts av riksrevisionsverket (RRV), bostadsstyrelsen, statens råd för byggnadsforskning, länsstyrelserna i Stockholms, Västernorriands och Norrbottens län, fullmäktige i riksbanken. Svenska kommunförbundet. Tjänstemännens centralorganisation (TCO), Centralorganisationen SACO/ SR, Svenska arbetsgivareföreningen (SAF), Konungariket Sveriges stads­hypotekskassa. Svenska bankföreningen. Svenska byggnadsentreprenör­föreningen. Hyresgästernas riksförbund, Sveriges fastighetsägareförbund. Svenska riksbyggen, Stockholms kooperativa bostadsförening ek. för., Sve­riges allmännyttiga bostadsföretag (SABO), Näringslivets byggnadsddega-lion, Sveriges villaägareförbund samt Norrköpings, Malmö, Göteborgs, Öre­bro, Gävle, Sundsvalls och Gällivare kommuner.

SAF, Svenska bankföreningen och Svenska byggnadsentreprenörförening­en har i sina yttranden hänvisat lill yttrandet från Näringslivels byggnads­delegation. Byggnadsentreprenörföreningen har därjämte avgett eget ytt­rande.

Till bostadsstyrelsens remissyttrande har fogats yttranden av vissa länsbostadsnämnder. Länsstyrelsen i Västernorriands län hänvisar i sitt ytt­rande till yttrande från länsbostadsnämnden i länet.

I årets budgetproposition (prop. 1975/76:100 bil. 14 s. 95) anmälde jag min avsikt att på grundval av förslag i nämnda utredningars slutbetänkande föreslå regeringen alt en proposition om del s. k. ingångsvärdet vid statligt finansierade ombyggnader av flerfamiljshus föreläggs riksdagen under våren 1976, Till utredningarnas överväganden och förslag i övrigi avser jag all återkomma i annat sammanhang.

Hittillsvarande förhållanden

De bostadspolitiska strävandena under 1950- och 1960-talen var i hög grad inriktade på all häva bostadsbristen genom en omfattande nyproduk-

' Riksdagsledamöterna Per[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, Alvar[REDACTED_EFTERNAMN], Ivar Nord­berg, Bo[REDACTED_EFTERNAMN] och Ola[REDACTED_EFTERNAMN], direktörerna Sten Källenius, Gunnar Leo och Olle[REDACTED_EFTERNAMN], länsrådet Maj-Britt Sandlund och förbundsordföranden Erik Svens­son,

 Riksdagsledamöterna Per[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, Birgitta[REDACTED_EFTERNAMN], Kjell[REDACTED_EFTERNAMN], Ivar[REDACTED_EFTERNAMN], Bo[REDACTED_EFTERNAMN] och Ola[REDACTED_EFTERNAMN], f. d, riksdagsledamoten Einar Hen­ningsson, direktören Arne Näverfeli och förbundsordföranden Erik[REDACTED_EFTERNAMN],

Prop. 1975/76:144

6

tion. Moderniseringsverksamheten var däremot begränsad. Enligt 1965 års folk- och bostadsräkning fanns det nära en miljon halv- och omoderna lägenheter, varav drygt 400 000 i flerfamiljshus. Mot bakgrund av de särskilda problem som var förenade med saneringen av tätorternas flerfamiljshus­bestånd tillsattes saneringsulredningen år 1969.

På grundval av bl. a. utredningens förslag i betänkandena (SOU 1971:64 och 65) Sanering I och II har statsmakterna fattat beslut om en rad åtgärder för alt främja moderniseringen av del äldre bostadsbeståndet. Åtgärderna har inneburit att den kommunala planeringen av saneringsverksamhelen i fråga om bostäder har förbättrats väsentligt liksom de legala och finansiella förutsättningarna för sådan sanering.

Numera skall moderniseringsverksamheten redovisas i de kommunala bostadsbyggnadsprogrammen. Vidare skall särskilda bostadssaneringspro­gram redovisas om inte bostadsstyrdsen föreskriver annal. Bosladssane-ringsprogrammet skall innehålla uppgifter om det äldre bostadsbeståndets skick, en översiktlig planering för genomförandet av sanering och de övriga uppgifter som behövs för en samlad redovisning av saneringsverksamheten på längre sikt. F. n. är 111 av landels 278 kommuner ålagda att redovisa saneringsprogram.

Moderniseringsverksamhelen redovisades för första gången i de kommu­nala bostadsbyggnadsprogrammen för programomgången 1974-1978, 1 den aktuella programomgången, som avser åren 1975-1979, redovisas en pla­nerad modernisering av 30 700 lägenheter.

Inför programomgången 1974-1978 uppmanades också kommunerna att påböria arbetet med bostadssaneringsprogram genom all inventera det äldre bostadsbeståndet. Bostadssaneringsprogram skall redovisas fr. o. m. pro­gramomgången 1975-1979. De för denna period redovisade saneringspro­grammen omfattar nära 200 000 lägenheter, varav ca hälften är moderna.

Förutsättningarna för saneringsverksamheten har förbättrats bl. a. genom bostadssaneringslagen (1973:531) som trädde i kraft den 1 januari 1974. Med stöd av denna kan kommun och sedan den 1 januari 1975 även hyres­gästorganisation ansöka om uppruslningsåläggande eller användningsförbud för hyreslägenhet som inte har lägsta godtagbara standard, dvs. inle uppfyller i lagen uppställda egenskapskrav.

Av belydelse för saneringsverksamheten är också att tillämpningsområdet för förköpslagen (1967:868) har utvidgats. Före år 1975 omfattade kom­munens förköpsrätl i huvudsak obebyggd eller glesbyggd mark i anslutning till expanderande tätorter samt saneringsområden och andra områden där behov att omdana bebyggelsen gjorde sig gällande. Uianför förköpsrätlen föll däremot sådan mark för vilken någon förändring av användningen inte kunde förväntas. Genom en ändring år 1974 (SFS 1974:815) som trädde i kraft den 1 januari 1975 utvidgades förköpsrätten till att även omfatta både fast egendom som behöver rustas upp och tomträtt i sådan egendom.

De finansiella förutsällningarna har förbättrats främst genom de omfal-

Prop. 1975/76:144

7

lande förändringar av statens ekonomiska stöd vid ombyggnad som beslöts år 1973 (prop. 1973:21, CU 1973:19, rskr 1973:208) men också genom vissa beslul år 1972 (prop. 1972:124, CU 1972:32, rskr 1972:306).

Sedan den 1 januari 1974 utgår således markförväivslån även för förvärv av sådan fast egendom i områden med samlad äldre bebyggelse som efter ny- eller ombyggnad till största delen skall utnyttjas för bostadsändamål. Från samma lidpunkt utgår tomträttslån även för mark som upplåts med tomträtt om på marken befintligt bostadshus, som är i behov av genom­gripande ombyggnad, har överlåtits till tomträttshavaren i samband med tomträltsupplålelsen på villkor att sådan ombyggnad genomförs. År 1973 ändrades också villkoren för bostadslån. Bl, a, ersattes de särskilda lånen för begränsad upprustning av flerfamiljshus med en enda låneform, bo­stadslån för ombyggnad.

Området Vör förbättringslån, som i huvudsak utgår till förbättring av en-och tvåfamiljshus som bebos av personer över 60 år, handikappade m. fl. utvidgades genom beslul år 1972 lill även upprustning av lägenheter i fler­familjshus vars återstående användningstid enligl kommunal plan är be­gränsad. Genom beslut år 1973 kan förbättringslån för detta ändamål numera utgå till samtliga kategorier av låntagare.

För att stimulera ombyggnadsverksamheten infördes år 1973 också det s. k. iniiialstödet vid ombyggnad. Slödel, som ersatte tidigare statsbidrag för enskilt beredskapsarbete, tidsbegränsades och avsåg ombyggnadsarbeten som påbörjades före utgången av år 1975 och för vilka bidragsansökan in­lämnades lill det kommunala förmedlingsorganet senast den 30 juni samma år. Initialstödet utgick endast vid ombyggnad av flerfamiljshus. Villkor för stödet var bl. a. att bostäderna genom ombyggnaden fick en standard som minst motsvarade lägsta godtagbara standard samt att ombyggnaden finan­sierades med stöd av statliga bostadslån. Bidraget utgick med 20 % av den godkända ombyggnadskostnaden, dock högst med 6 000 kr. per lägenhet.

De bostadspolitiska reformer som beslutades år 1974 (prop. 1974:150, CU 1974:36, rskr 1974:372) har också varit av betydelse i fråga om de finansiella förutsättningarna för saneringsverksamheten.

En grundläggande förutsättning för all bostadslån skall utgå lill ombygg­nad av flerfamiljshus är numera att det s. k, markvillkoret är uppfyllt. Vill­koret innebär all bostadslån i princip utgår endast om kommun har överiåtit ombyggnadsfasligheten lill lånesökanden eller lill denna upplåtit marken med tomträtt, Mark som lånesökanden ägde eller innehade med lomträtl den I november 1974 är dock t, v. undantagen från markvillkoret. 1 fråga om lån till ombyggnad kan regeringen medge dispens från markvillkoret efter tillstyrkan av kommunen.

Hittillsvarande omfattning av statlig långivning till ombyggnad av bostadshus belyses av följande uppgifter.

1 fråga om småhus har den statliga långivningen för moderniseringsän­damål varil omfattande under hela den senaste tioårsperioden. Drygt 110 000

Prop. 1975/76:144

8

lägenheter i småhus har rustats upp med stöd av förbättringslån och drygl 30 000 med stöd av bostadslån. Därigenom har tillhopa ca 141 000 lägenheter i småhus moderniserats med stöd av statliga lån under perioden.

Förbättringslångivningen till lägenheter i flerfamiljshus har däremot varit av begränsad omfattning. Drygt 2 000 sådana lägenheter kan beräknas ha rustats upp med stöd av förbättringslån. Under den senaste tioårsperioden har drygt 37 000 lägenheter i flerfamiljshus byggts om med stöd av bo­stadslån. Mer än hälften av långivningen gäller de tre senaste åren.

Uppgifter om långivningen åren 1966-1975 redovisas i följande tablå.

A mal lägenheter med beslut om ställiga lån till modernisering

Hustyp,

Period

låneform

1966-197C

(

1971-1975

1966-1975

Genom-

Genom-

Genom-

snitt per

snitt per

snitt per

Totalt

år

Totalt

år

Totalt

år

Småhus

84 300

16 900

56 700

11300

141000

14 100

Bostadslån

14 400

2 900

16 000

3 200

30 400

3 000

Förbättringslär

1 69 900

14 000

40 700

8 100

110 600

11 100

Flerfamiljshus

Bostadslån

7 400

1 500

30 100

6 000

37 500

3 800

Iniiialstödet, som utgick fr. o. m. juli 1973 t. o. m. december 1975, har stimulerat ombyggnadsverksamheien i betydande ulsträckning. Drygt 22 000 lägenheter i flerfamiljshus har byggts om med initialstöd.

Även ombyggnadsverksamheten ulan statligt stöd har varit omfattande. Särskilt gäller detta småhusen. Enligt SCB:s kreditmarknadsstatislik utbe­talades år 1974 1 255 milj. kr. i slutliga krediter för om- och tillbyggnad av småhus ulan statligt stöd. Utbetalningen av slutliga krediter till om-och tillbyggnad redovisas i följande tablå.

Slutliga krediter till om- och tillbyggnad, milj. kr.

Låneform,

År

hustyp

1971

1972

1973

1974

Med statliga lån

222

266

345

373

Småhus

186

224

248

240

Flerfamiljshus

43

42

97

133

Utan statliga lån

666

1000

1 269

1448

Småhus

551

854

1069

1255

Flerfamiljshus

115

146

200

193

Alla

895

1266

1614

1821

Åren 1966-1975 har del skett en stark omdaning av det svenska bo­stadsbeståndet. Antalet moderna lägenheter som tillkom genom nybygg-

Prop. 1975/76:144

9

nad eller modernisering under perioden kan beräknas lill nära 500 000 i småhus och ca 600 000 i flerfamiljshus. Av anlalel omoderna och halv­moderna lägenheter i småhus år 1965 återstod endast ca 40 % år 1975, Motsvarande uppgifl för flerfamiljshusen är ca 50 96,

Antalet omoderna och halvmoderna lägenheter år 1975 kan således upp-skauas lill ca 260 000 i småhus och ca 220 000 i flerfamiljshus. Den snabbare avvecklingen av bristerna i småhusbeståndet under perioden 1966-1975 för­klaras till stora delar av förbättringslångivningens betydande omfattning. Vidare har ett betydande anlal omoderna lägenheter i småhus avgått ur beståndet på grund av att de har övergetts eller blivit fritidsbostäder. Med ledning av avgångsundersökningarna i samband med folk- och bostadsräk­ningarna åren 1965 och 1970 kan avgången av dessa skäl beräknas lill 10 000-12 000 lägenheter per år under 1960-lalet, med en viss ökning under den senare delen av perioden.

Lägenhetsbeståndets fördelning på modernitelsklasser redovisas i följande tablå,

Lägenhetsbesiåndels.fordelning på modernitelsklasser

Hustyp,

1965

1970

1975'

modernitels-

1000-tal

1000-tal

1000-ial

klass

Igh

%

Igh

%

Igh

%

Småhus

Moderna

710

56

950

72

1200

82

Halvmoderna

125

10

120

9

115

8

Omoderna

440

34

250

19

145

10

Flerfamiljshus

Moderna

1 160

74

1505

82

1 760

89

Halvmoderna

200

12

200

11

160

8

Omoderna

225

14

135

7

60

3

' Enligt boende- och bostadsfinansieringsuiredningarnas beräkning.

Bestämmelser om bostadslån för ombyggnad finns i bosiadsfinansieringsför-ordningen (1974:946) samt i regeringens särskilda beslämmelser till 24 och 32 SS ifrågavarande förordning och bosladsslyrelsens anvisningar till nämnda paragrafer.

Som allmänna förutsättningar för bostadslån gäller bl, a, att de åriiga kost­naderna för fastigheten inte får bli så höga att det föreligger påtaglig risk för föriust. Vidare flr den beräknade kostnaden för byggnadsföretaget inte väsentligt överstiga panlvärdet.

Bostadslån för ombyggnad utgår bl, a, under förutsättning att ombygg­naden medför en väsentlig ökning av bostadsvärdet och att ombyggnads­kostnaden är skälig med hänsyn lill arbetenas art och omfattning och till husets återstående användningslid. Om lånet avser hus som fyller ett var­aktigt behov gäller dessutom i princip krav på nybyggnadsstandard för lä­genheter, hus och yttre miljö,

r Riksdagen 1975/76. I saml. Nr 144

Prop.1975/76:144

10

Bostadslånets storiek beräknas som en viss andel av ett låneunderlag som länsbostadsnämnden fastställer, .andelen varierar med hänsyn till lånlagar-kategori. Vid ombyggnad motsvarar läneunderiaget den godkända ombygg-nadskoslnaden, Läneunderiaget vid ombyggnad får dock inte överstiga det låneunderiag som skulle ha beräknats för en motsvarande nybyggnad eller det beräknade värdet av huset i ombyggt skick. För ombyggnad av kul­turhistoriskt värdefull bebyggelse gäller särskilda regler.

Till säkerhet för bostadslån skall låntagaren lämna pantbrev eller kom­munal borgen inom en viss andel av ett pantvärde som länsbostadsnämnden fastställer, Panlvärdet skall bestämmas till husets eller fastighetens värde efler ombyggnaden. Del får dock inle överstiga det pantvärde som skulle ha beräknats för en motsvarande nybyggnad.

Ränta på bostadslån fastställs för ell år i sänder. För år 1976 är den 9,25 %. Räntebidrag utgår för ränta på botienlån och bostadslån inom läneunderiaget för bostäder.

Amorteringstiden för lån till ombyggnad bestäms med utgångspunkt i husels återstående användningstid och ombyggnadsåtgärdernas varaktighet, dock till högst 30 år. Lånet återbetalas i form av annuiteter som beräknas efter 8 96 ränta och den fastställda amorteringstiden.

I vissa avseenden olika regler gäller i dag mellan å ena sidan bostadslån för nybyggnad och å andra sidan bostadslån för ombyggnad,

Mark som lånesökanden ägde den 1 november 1974 inom exploaterings­område undantas från markvillkoret under förutsättning att ansökan om lån ges in före den 1 juli 1984, Möjligheterna alt få dispens från markvillkoret är å andra sidan mera begränsade för mark inom exploateringsområde än inom saneringsområde.

Del s. k. konkurrensvillkoret gäller endast i fråga om lån för nybyggnad. Villkoret innebär i huvudsak att lån utgår endast om byggnadsarbetena upphandlas i konkurrens.

Vid nybyggnad i exploateringsområde sker vidare en prövning av mark­priset. Bostadslån utgår nämligen inte om markpriset överstiger vad som är skäligt.

Vid nybyggnad inräknas även markkostnader i läneunderiaget genom belopp för toml-och grundberedningskoslnader saml i förekommande fall lägestillägg. Som nämnts ovan är låneunderlaget vid ombyggnad den god­kända ombyggnadskostnaden. Effekten av detta är att såväl bostadslån som räntebidrag omfattar en mindre del av fastighetskapitalet vid ombyggnad än vid motsvarande nybyggnad.

Även i fråga om återbetalning av lån finns det vissa skillnader mellan nybyggnad och ombyggnad. Lån för nybyggnad av flerfamiljshus och små­hus som inte bebos av låntagaren amorteras inte förrän den garanterade räntan överstiger marknadsräntan. Lån för ombyggnad däremot skall amor­teras från halvårsskiftet närmast efter utbetalningsdagen med annuiteter som beräknas på sätt som har angetts tidigare.

Prop. 1975/76:144

11

Boende- och bostadsfinansieringsutredningarna

Boende-och bostadsfinansieringsuiredningarna har behandlat ingångsvär­de och låneunderiag vid ombyggnad mot bakgrund av att riksdagen (CU 1974:36, rskr 1974:372) har hemställt hos Kungl, Maj:t att frågan om all låta ingångsvärdet inräknas i låneunderlaget vid ombyggnad av flerfamiljs­hus ytteriigare skulle prövas och därefter anmälas för riksdagen eventuellt i förening med de   förslag som denna prövning kan ge anledning till.

Inledningsvis redovisar utredningarna översiktligt tillämpade låneregler vid ombyggnad.

Utredningarna diskuterar därefter olika konsekvenser av lånereglerna. Som redan har nämnts görs från börian en beräkning av nybyggnadsvärdei av ombyggnaden, varvid hänsyn tas till förekommande brister i förhållande till nybyggnader. Därefter görs en avstämning med hjälp av en årskost­nadskalkyl. Denna leder i regel till ytteriigare sänkning av det först beräknade panlvärdet. Detta beror på att det vid nybyggnad utgår räntebidrag för en större del av värdet än vad som gäller vid ombyggnad. Ombyggnadspant-värdet måste då sänkas för alt motsvarande årskostnader skall kunna uppnås. Förhållandet belyses enligt utredningarna enklast om man jämför ett ny­producerat flerfamiljshus med ett låneunderiag för bostäder på 950 000 kr. och en motsvarande ombyggd faslighet med ett låneunderiag på 800 000 kr., båda med ett panlvärde på 1 milj. kr. Eftersom marknadsränta i ny-byggnadsfallei endast debiteras på 50 0(X) kr men i ombyggnadsfallet de­biteras på 200 000 kr. inses lätt att panlvärdet i det senare fallet måste sänkas för alt den kalkylerade årskostnaden skall bli densamma.

Utredningarna anser att denna extra reducering i och för sig kan vara motiverad, eftersom ett nybyggnadspantvärde som reduceras med hänsyn till brister kan leda lill för höga värden. Del är ju de brister som är kostsamma att rätta till, som man i regel avslår från att åtgärda och som sålunda bör belasta projektet hårdare än vad nybyggnadsschablonerna anger. Rent teo­retiskt bör dessa reduceringar emellertid ske i samband med produktions-kosinadsvärderingen, anser utredningarna. Görs detta på ett riktigt sätt blir reduceringen genom årskostnadskalkylen en ytterligare pålaga.

Därefter går utredningarna över till frågan om beskattningens betydelse vid ombyggnad.

Bostadsföretag (inkl, enskilda personer som äger flerfamiljshus) kan in­komstbeskattas efter två skilda metoder. Självkostnadsföretag,dvs. allmän­nyttiga bostadsförelag och bostadsrättsföreningar, beskattas efter schablon­metod och övriga efter s. k. konventionell metod.

I ombyggnadssammanhang är effekterna av konventionellt beskattade förelags reparationsavdrag av stor betydelse, I samband med ombyggnad godtar skaltemyndigheterna en större eller mindre del av ombyggnadskost­naderna som avdragsgilla reparationskostnader. Därtill är sedan räntekost­nader avdragsgilla. Detta är förhållanden som kan påverka del pris som olika fastighetsägarekategorier är beredda alt betala för en fastighet och som

Prop. 1975/76:144

12

särskilt synes gynna konventionellt beskattade förelag och enskilda personer som har intäkter från annan verksamhet än bosladsförvallning.

Enligt utredningarna är det således uppenbart att enskilda fastighetsägare, företag och fysiska personer kan utnyttja nuvarande skatteregler i fråga om avdrag och periodisering på sådant sätt att de framstår som klart gynnade i förhållande lill allmännyttiga och kooperativa bostadsföretag.

Detta förhållande påverkar enligt utredningarna möjligheterna att genom­föra en bostadsomvandling på sociala grunder och måste uppmärksammas i ett vidare perspektiv.

Utredningarna redovisar därefter sina överväganden och förslag.

Enligt utredningarna talar framför allt tre skäl för att ta in ingångsvärdet i läneunderiaget vid ombyggnad av flerfamiljshus. Man får för det första i princip neutralitet mellan ny- och ombyggnad med hänsyn till räntebidrag. För del andra, menar utredningarna, får man underiag för alt förändra lå­nebilden genom att ta upp ett större bottenlån. För det tredje får man möj­lighet att låna till viss del av kontant köpeskilling för lågt belånade fastigheter.

Bland de svårigheter som kan sammanhänga med en förändrad låneun-deriagsberäkning nämner utredningarna frågan om hur ingångsvärdet skall beräknas, särskilt vid mindre omfattande ombyggnad där ingångsvärdet re­presenterar en stor del av pantvärdet. Vidare nämns ökade anspråk på prio­riterade lånemedel och risken för fastighetsprisstegringar.

Framför allt med hänsyn lill risken för fastighetsprisstegringar föreslår utredningarna att ingångsvärdet beaktas vid ombyggnad av flerfamiljshus på så sätt att det belopp för tomt- och grundberedningskoslnader som skulle ha ingått i läneunderiaget vid nybyggnad också inräknas i läneunderiaget vid ombyggnad. Även lägestillägg och saneringstillägg börenligt utredning­arna beaktas vid beräkningen av ingångsvärdet.

I fall av mindre omfattande ombyggnad bör det ingångsvärde som beaktas i läneunderiaget reduceras i förhällande till normalfallen, exempelvis med utgångspunkt i en genomsnittlig relation mellan ingångsvärde och ombygg­nadskostnad eller pantvärde.

1 kombination med bosiadsfinansieringsförordningens markvillkor mot­verkas enligl utredningarna fastighelsprisstegringar tillfredsställande av den valda metoden alt beakta ingångsvärdet i läneunderiaget.

Utredningarnas bedömning av genomsnittliga pantvärden och låneun­deriag vid ombyggnad av flerfamiljshus ger vid handen att dessa uppgår till ca 65 000 resp. 45 000 kr. per lägenhet. Vid en åriig ombyggnadsverk­samhet omfattande 10 000 lägenheter skulle behovet av krediter öka med ca 150 milj. kr. till följd av utredningarnas förslag.

Utredningarna förutsätter dessutom att skattefrågorna i samband med ombyggnad blir föremål för beredning inom bostadsdepartementet.

En reseivation mol utredningarnas förslag om ingångsvärdet har avgetts av ledamöterna Källenius, Näverfeli och[REDACTED_EFTERNAMN]. Reservanterna framhåller att majoritetens förslag innebär att stommen i fastigheten aldrig kommer

Prop. 1975/76:144

13

att tillmätas något låneunderlagsvärde i ombyggnadssammanhang. Där­igenom kommer uppmärksammade olikheter i finansieringsförutsättningar mellan nyproduktion och ombyggnader att beslå i viss omfattning. Detta står enligt reservanterna inte i överensstämmelse med statsmakternas och kommunernas strävanden att stimulera ombyggnader i stället för tolals-aneringar vilket motiveras just med att berörda fastigheter har en stomme som kan utnyttjas. Den föreslagna begränsningen skulle medföra alt fas­tigheter med sill huvudsakliga restvärde koncentrerat till stommen blir klart missgynnade. Reservanterna förordar att ett skäligt värde för stommen får inräknas i läneunderiaget.

Remissyttrandena

Remissinstanserna har i allt väsentligt godtagit utredningarnas förslag om att ingångsvärdet fär räknas in i läneunderiaget vid statligt finansierade om­byggnader av flerfamiljshus, 1 fråga om metoden för beräkning av in­gångsvärdet och vissa andra frågor har dock en del inslanser föreslagit andra lösningar än den utredningarna har förordat. En sammanställning av re­missyttrandena bör fogas som bilaga till detta protokoll.

Föredraganden

I bostadslåneärenden fastställs ett låneunderiag för att bestämma lånels storiek och ett pantvärde för att bestämma säkerhetens placering i förmåns-rättsordning. Detta system har i sina allmänna drag fastställts av riksdagen. Närmare regler om beräkning av låneunderlag och pantvärde vid ny- och ombyggnad finns i regeringens särskilda föreskrifter till 24 och 32 S5 bo­stadsfinansieringsförordningen. När del gäller nybyggnad ingår markvärdet i både låneunderiag och pant värde. Gäller det ombyggnad däremot får mark­värdet inte räknas in i läneunderiaget. Inte heller fär värdet av byggnadsdelar som kan nyttiggöras vid ombyggnad räknas in. Ätt dessa värden som till­sammans utgör det s. k. ingångsvärdet inte får ingå i läneunderiaget vid ombyggnad medför att bl. a. räntebidrag inte kan utgä för denna del av fastighetskapitalet.

Boende- och bostadsfinansieringsuiredningarna har nu förordat alt in­gångsvärdet tas med i läneunderiaget vid ombyggnad av flerfamiljshus genom alt del belopp för tomt- och grundberedningskoslnader som skulle ha ingått i läneunderiaget vid nybyggnad också inräknas i läneunderiaget vid ombyggnad. Därtill kommer lägestillägg och saneringstillägg. Förslaget innebär vidare alt ingångsvärdet vid mindre omfattande ombyggnader re­duceras i förhållande lill normalfallet. Utredningarna har som exempel angett alt det kan ske med utgångspunkt i en genomsnittlig relation mellan in­gångsvärde och ombyggnadskostnad eller panlvärde.

Prop. 1975/76:144

14

Beaktar man ingångsvärdet på delta sätt uppnår man enligt utredningarna bl. a. den fördelen att man i princip far kostnadsneutralitet mellan ny- och ombyggnad, eftersom räntebidrag ocksä i ombyggnadsfallel skulle kunna ulgä för markkostnader. Man får också möjlighet att låna till viss del av kontant köpeskilling för lågt belånade fasligheter saml möjlighet att ersätta befintliga län med fördelaktiga bottenlän. Utredningarna anser vidare alt risken för prisstegringar på fastigheter tillfredsställande motverkas dels genom att det ingångsvärde som får beaktas i lånesammanhang begränsas, dels genom markvillkoret.

Remissinstanserna har i allt väsentligt ställt sig bakom syftet med ut­redningarnas förslag. Många remissinstanser har också godtagit den före­slagna utformningen utan invändningar. Vissa remissinsianser har emel­lertid synpunkter på de föreslagna begränsningarna av ingångsvärdet.

Innan jag redovisar mina ställningstaganden till utredningarnas förslag vill jag i korthet beröra samhällets åtgärder för alt stimulera saneringsverk­samhelen. Frågan om ingångsvärdet vid ombyggnad av flerfamiljshus bör nämligen ses mot bakgrund av strävandena från statsmakternas sida, särskilt på senare är, att stimulera lill modernisering av äldre bosläder.

Bostadspolitiken under efterkrigstiden fram till början av 1970-lalet var i första hand inriktad pä alt undanröja bristen på bostäder genom nybyg­gande. Samtidigt upprustades och moderniserades äldre bostäder i relativt begränsad omfattning. Att antalet omoderna lägenheter ändå gick ned kraf­tigt särskilt under 1960-talel berodde i fråga om flerfamiljshus lill stor del pä rivning, koniorisering m, m, och mindre på faktisk modernisering. Be­träffande småhus berodde minskningen däremot till en större del på genom­förda moderniseringar, delvis med stöd av statliga förbätlringslån. Många småhus särskilt i glesbygden upphörde dock att utnyttjas som bostäder året om, något som givetvis påverkade de omoderna lägenheternas andel av permanentbostäderna.

Mot bakgrund av del omfattande saneringsbehovei särskilt i fräga om omoderna och halvmoderna flerfamiljshus i de större tätorterna vidtog stats­makterna under första hälften av 1970-talel en rad åtgärder för att främja en snabb avveckling av bristerna i det äldre bostadsbeståndet. Bl, a, infördes den 1 juli 1973 del s, k. iniiialstödet. Stödet, som hade både bostadspolitiska och sysselsäliningsmässiga motiv, var avsett av även utgöra ett bidrag till kostnaderna för byggnadsbranschens omställning frän nybyggnad till mo­derniseringsverksamhet. Det ersatte tidigare statsbidrag för enskilt bered­skapsarbete som avsäg ombyggnad och upprustning av fastigheter i äldre bostadsområden,

Iniiialstödet har varit av stor belydelse för all stimulera till ombyggnads­verksamhet. Även den tillfälliga sänkningen av mervärdeskatten på bygg­nadsarbeten har, i förening med iniiialstödet, haft en stimulerande effekt i detta avseende. Sålunda kan ca 15 000 lägenheter i flerfamiljshus beräknas ha blivit moderniserade under år 1975, jämfört med ca 6 000 under år 1974

Prop.1975/76:144

15

och endasl 1 500-2 000 åriigen under 1970-talets första år.

Det ekonomiska stödet till ombyggnadsverksamheien bör nu förbättras varaktigt inom ramen för bostadsfinansieringen för att möjliggöra en fortsatt omfattande modernisering. En åtgärd som därvid bör övervägas är att beakta ingångsvärdet vid bostadsfinansieringen. Härigenom skulle nämligen ka­pitalkostnaderna vid ombyggnader kunna sänkas pä ett avgörande sätt.

Vid sidan av den omständigheten att det har funnits andra stödformer för ombyggnadsverksamheten är det främst tre förhållanden som tidigare har talat mot att föra in ingångsvärdet i läneunderiaget vid ombyggnad, nämligen dels effekterna på kapitalmarknaden av en sådan åtgärd, dels de ökade anspråken på statsmedel och dels effekterna pä fastighetspriserna. Riksdagen har särskilt uttalat att konsekvenserna av och möjligheterna lill en ökning av den prioriterade sektorn på kapitalmarknaden, som skulle följa av att ingångsvärdet fördes in i läneunderiaget, borde prövas ytterligare.

Om ingångsvärdet tas in i läneunderiaget ökar statens direkta utlåning, något som i sin tur ökar statens behov av upplåning och således anspråken på kapitalmarknaden. Vidare ökas som en följd av riksbankens priorite­ringsregler utrymmet för prioriterade botienlån. Samtidigt förhåller del sig så alt bostadssektorns möjligheter att öka sin andel av kapitalmarknads-utbudet under de närmaste åren är begränsade med hänsyn lill de ökade anspråken frän statens, kommunernas och företagens sida. Mol denna bakgrund skulle införandet av ingångsvärdet i läneunderiaget kunna få den effekten att väntetiden för avlyft för nu prioriterade ändamål föriängs.

Man fär emellertid komma ihåg att nybyggnadsverksamheten har mins­kat. Inom en oförändrad andel av kapitalmarknadsulbudel kan alltså om­byggnadsverksamheten ges ett större utrymme. Vidare torde den senaste tidens räntehöjning på bl. a. bostadsobligalioner öka utbudet av långfristigt kapital för bostadssektorn. Dessutom kommer en utlåning om ca 300 milj, kr, åriigen att föras över från bottenläneinstituten till staten genom att be­stämmelserna om beräkning av låneunderiag vid nybyggnad av småhus nyligen har ändrats (prop. 1975/76:30, CU 1975/76:4, rskr 1975/76:40).

I sammanhanget finns del också anledning att peka på de olika åtgärder som har vidtagits för alt eliminera negativa effekter av långa väntetider för avlyft. Sålunda har regeringen år 1975 ändrat beslämmelserna beträffande den lid från vilken de garanterade räntesatserna skall tillämpas. Enligl de nya bestämmelserna får de lägsta garanterade räntesatserna tillämpas fr. o. m. den tidpunkt då bostadslånet utbetalas. Eftersom bostadslänet i regel betalas ut före botlenlänet kan räntebidrag utgä trots att avlyft ännu inte har skett. Fr, o,,m, den 1 januari 1976 beaktas vidare byggnadskredilkosinaden i sin helhet vid beräkningen av läneunderiaget för hyres- och bostadsrällshus. Vidare vill jag i sammanhanget nämna au beslämmelserna för beräkning av räntebidragets storlek har utformats så all bidraget bestäms med ut­gångspunkt i räntan på byggnadskredil för den inte avlyfta delen av fas­tighetskapitalet. Lånlagarnas länekostnader blir härigenom inte större än

Prop. 1975/76:144

16

om avlyft redan har skett. De nya reglerna innebäratt alla väsentliga negativa effekter av väntetider för avlyft har eliminerats.

Systemet för att beakta ingångsvärdet i läneunderiaget vid ombyggnad av flerfamiljshus kan dessutom utformas så alt ökningen av anspråken på den prioriterade delen av kreditmarknaden blir begränsad. Till den närmare utformningen återkommer jag i det följande.

Beträffande frågan om fastighetspriserna anförde jag i prop. 1974:150 (s. 413) att det förelåg påtaglig risk för att ingångsvärdena skulle stiga om de fick räknas in i läneunderiaget. Riksdagen (CU 1974:36 s. 42) ansåg emellertid att risken för prisstegring på fastigheter inte ensam kunde grunda ell avslag i denna fräga. Utredningarna, liksom flertalet av de remissinstanser som uttalat sig i frågan, har anfört att bl. a. markvillkoret kan motverka pris­stegringar.

När det gäller risken för prisstegringar anser jag för egen del alt hänsyn bör tas till de instrument som samhället numera förfogar över för att mot­verka spekulation och prisstegringar i fräga om bosladsfastigheler. Sålunda bör, som civilulskollel har uttalat, hänsyn las lill markvillkoret. Det har nu tillämpats i drygt ett år. Erfarenheterna är övervägande positiva. Det har visat sig att kommunerna har kunnat använda markvillkoret för att dämpa prisstegringar på fastigheter. Det ökade kommunala fastighetsinne­havet i saneringsområden verkar vidare i samma riktning.

Man kan å andra sidan inle helt bortse från att en förbättrad finansiering av ingångsvärdena har betydelse för prisbildningen även vid kommunala köp av saneringsfasligheter. Priset pä saneringsfasligheter torde nämligen anpassa sig till en nivå som gär att förränta inom bruksvärdehyrornas nivå. Genom att, som jag kommer alt behandla närmare i del följande, begränsa bl. a. det ingångsvärde som får räknas in i läneunderiaget vid ombyggnad kan dock fastighetsprisstegringar motverkas även pä detta sätt.

1 sammanhanget kan också erinras om den av riksdagen nyligen antagna lagen (1974:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. Den syftar bl, a, till att förebygga spekulation i hyresfastigheter, Lagens bestämmelser om för-värvstillständ i fräga om hyresfastigheter i de tre storstadsregionerna kan antas komma att medverka till en dämpning av fastighelsprisstegringar i dessa regioner där problemen har varit allvariigasi,

Mol denna bakgrund ärjag beredd att förorda en ordning för finansiering av slatligl stödda ombyggnader av flerfamiljshus som i huvudsak över­ensstämmer med den som utredningarna har föreslagit. Några remissin­stanser har framfört tanken att låta de nya reglerna avse även ombyggnad av småhus. Det är främst Sveriges villaägareförbund och de inslanser som har anknytning till Näringslivets byggnadsdelegation som anser att in­gångsvärdet bör räknas in i låneunderlaget också i fråga om småhus som byggs om. En instans, bostadsstyrelsen, anser att det finns skäl härför såvitt gäller småhus som upplåts med hyresrätt eller bosladsräll under förutsättning att ombyggnaden är ett led i en kommunall styrd saneringsverksamhet.

Prop.1975/76:144

17

Med anledning härav vill jag peka på alt ombyggnadsverksamheten i fräga om småhus hittills har haft en avsevärd omfattning. Något omedelbart behov av all påskynda ombyggnadsverksamheten därvidlag synes därför inle föreligga, Annoriunda förhåller det sig när det gäller ombyggnader av flerfamiljshus. Där har det hittills varit nödvändigt alt vidta särskilda åt­gärder för att fä igång verksamhel av lämplig omfattning. Jag anser att denna grundläggande skillnad fortfarande kvarstår. De särskilda åtgärder som behövs för att stimulera ombyggnadsverksamheien bör därför kon­centreras till ombyggnader av flerfamiljshus. Härtill kommer dels att det riksdagsultalande som utgör utgångspunkten för utredningarnas förslag en­bart avser ombyggnad av flerfamiljshus, dels att iniiialstödet bara avsåg ombyggnad av sädana hus.

Vidare bör möjligheterna all motverka prisstegringar beaktas. Som jag redan har nämnt finns det uppenbara risker för prisstegringar om ingångsvär­det beaktas i bosladsfinansieringssammanhang, 1 fråga om flerfamiljshus utgör bl, a, mark villkoret och den nya lagen om förvärvstillstånd vissa hinder för en okontrollerad fastighelsprisutveckling. Nar det gäller småhus som skall byggas om är lägel annoriunda. Markvillkoret torde i endast begränsad omfattning kunna tillämpas pä ombyggnader av småhus, Lagen om för-värvslillstånd gäller vidare endasl flerfamiljshus.

Ett tredje förhållande av betydelse i sammanhanget är effekterna pä den prioriterade sektorn pä kapitalmarknaden. Med hänsyn till ombyggnads­verksamhetens stora omfattning pä småhussidan och det förhållandevis stora belopp som ingångsvärdet i det enskilda fallet utgör i fråga om sådana hus skulle det uppkomma betydligt ökade anspråk på denna del av kapital­marknaden. Jag vill också erinra om den omfattande ombyggnadsverksam­heien i fräga om småhus som har kommit till stånd med stöd av delvis räntefria förbätlringslån. Vidare är, som riksbanksfullmäktige pekar på, fi­nansieringen vid ombyggnad av småhus inte något avgörande hinder för en omfattande ombyggnadsverksamhet. Med hänsyn till detta ärjag inte beredd att förorda att ingångsvärdet får beaktas vid ombyggnader av småhus.

Jag övergår nu till frågan hur ingångsvärdet bör beaktas vid ombyggnad av flerfamiljshus,

Enligl boende- och bostadsfinansieringsutredningarna bör i normalfallet det belopp för tomt- och grundberedningskostnad som tillämpas vid be­räkning av läneunderlag för nybyggnad också användas vid ombyggnad. Därtill kommer lägesiillägg och saneringslillägg. I fall av mindre ombygg­nader bör ett lägre ingångsvärde användas. Den föreslagna begränsningen har i stort sett godtagits av remissinstanserna, Enligl bostadsstyrdsen bör dock den ytterligare begränsningen göras alt något ingångsvärde inte alls beaktas vid ombyggnader som avser enbart gärdssaneringar eller energi-besparande åtgärder.

Den av utredningarna föreslagna metoden kan enligt min mening läggas

Prop. 1975/76:144

18

till grund för bestämningen av låneunderlaget vid ombyggnader i allmänhet. Beloppen för tomt- och grundberedningskoslnader vid nybyggnad tillsam­mans med förekommande lägestillägg bör således utgöra ett tak för det ingångsvärde som får beaktas, Saneringstilläggei bör däremot inte las in i ett ingångsvärde som avser enbart marken. Del får i stället beaktas vid fastställande av den godkända ombyggnadskostnaden.

Med hänsyn lill nödvändigheten av att så långt möjligt motverka risken för prisstegringar i fråga om framför allt fastigheter som är i behov av endasl mindre ombyggnader bör vissa ytterligare begränsningar göras. Undersök­ningar av relationen mellan ingångsvärde och ombyggnadskostnad visar alt ingångsvärdet i genomsnitt utgör ca 40 % av ombyggnadskostnaden, Mol denna bakgrund förordar jag att ingångsvärdet vid ombyggnader av flerfamiljshus får ingå i läneunderiaget med ell belopp som motsvarar 40 % av godkänd ombyggnadskostnad. Ingångsvärdet bör dock inle tå överstiga gällande schablonbelopp för tomt- och grundberedningskoslnader samt lä­gestillägg för en motsvarande nybyggnad. Från möjligheten att räkna in ingångsvärdet i läneunderiaget hör, i enlighet med vad bostadssiyrelsen har framhållit, vidare undantas sådana ombyggnader som avser enbart gårds­saneringar eller energibesparande åtgärder. Begränsas ingångsvärdet i en­lighet härmed förhindras att låneförhällanden och kapitalkostnadsvillkor ändras på ell omotiverat sätt särskilt vid mindre ombyggnadsåtgärder.

Några remissinstanser liksom tre reservanter lill utredningarnas förslag anser att ocksä värdet av byggnadens stomme bör fä räknas in i låneun­derlaget vid ombyggnad. Den av mig förordade ordningen i fråga om in­gångsvärdet innebär all jag inte kan ansluta mig lill synpunkten att värdet av byggnadens stomme bör beaktas särskilt. Del skulle nämligen innebära omotiverade förbättringar av länernöjligheleroch kapitalkostnadsvillkor, sär­skilt vid mindre omfattande ombyggnader. Jag vill dessutom peka på svå­righeten all fastställa detta värde i det enskilda fallet.

Vad beträffar mera genoirigripande ombyggnader som leder till nybygg­nadsstandard medför den ordning, som jag har förordat, att läneunderiaget normalt kommer att uppgå till samma belopp som skulle ha beräknats för en motsvarande nybyggnad. Om värdet av stommen beaktades särskilt skul­le det medföra att låneunderlaget vid ombyggnad blev högre än läneun­deriaget vid motsvarande nybyggnad, något som självfallet inte kan komma i fråga.

Ett särskilt problem, som har påtalats av riksbanksfullmäktige, är de om­byggnader där byggherren redan äger ombyggnadsfasligheten, I dessa fall har nämligen, som fullmäktige framhäller, fastighetsägaren redan kunnat lösa finansieringsproblemen, Dei kan därför inle anses rimligt alt man i efterhand ger förutsättningar för att ta upp nya och gynnsammare län för redan genomförda förvärv.

Jag delar riksbanksfullmäktiges uppfattning att möjligheterna alt få räkna in ingångsvärdet i läneunderiaget - och därmed få bostadslän och bottenlän

Prop. 1975/76:144

19

från den prioriterade sektorn av kapitalmarknaden - bör gälla endast sådana ombyggnader som sker i anslutning till ett nyligen genomfört ägarbyte. Som förulsällning för att ingångsvärdet skall få räknas in i låneunderlaget bör gälla att ansökan om bostadslån för ombyggnaden i fråga görs inom viss tid efter det huset har förvärvats. För all förvärvaren av huset skall få erforderiigt rådrum för planering av ombyggnaden förordar jag all tiden bestäms till fem år från dagen för förvärvet. Undantagsvis bör om särskilda skäl föreligger lånemyndigheterna kunna medge föriängning av tiden. Med hänsyn till gällande bestämmelser om markvillkoret förordar jag den ytter­ligare begränsningen alt ingångsvärdet får räknas in i läneunderiaget endasl beträffande hus som har förvärvats efter utgången av oktober månad 1974,

Det förhållandet att fastighetsförvärv ställs upp som ett villkor för prio­riterad finansiering kan som riksbanksfullmäktige påpekat under vissa för­utsättningar stimulera även till onödiga fasiighetsöveriåtelser. Jag vill emel­lertid i detta sammanhang erinra om alt markvillkoret ger kommunen möj­lighet att påverka i vilken omfattning bostadslån får utgå till ombyggnads­förelag på fastigheter som övertals. Även regeringens prövning av dispens från markvillkoret utgör en garanti mot eventuella missbruk.

Vad jag sålunda har förordat innebär att såväl räntebidrag som lån far utgå för ingångsvärdet vid ombyggnader av flerfamiljshus om huset har förvärvats efter den 31 oktober 1974 och ansökan om län görs inom viss tid efter förvärvet, enligl vad jag nyss har förordat. När dessa förutsättningar inle föreligger och ingångsvärdet därför inle får ingå i läneunderiaget bör, för att gynnsamma kapitalkoslnadsvillkor skall kunna uppnäs också i dessa fall, räntebidrag få utgå för lånebelopp som motsvarar ingångsvärdet. Här­igenom uppnäs i stort sett samma kapitalkostnadsvillkor som då ingångsvär­det får räknas in i läneunderiaget samtidigt som anspråken på län från den prioriterade delen av kapitalmarknaden inte ökar.

Av vad jag nu har sagt framgår att det ingångsvärde som inte ingår i låneunderlaget utan endast utgör grund för räntebidrag måste anges särskilt. Bidragsreglerna bör anpassas i enlighet härmed. Det ankommer på regeringen att utfärda närmare föreskrifter i delta avseende.

Möjligheten att få lån och räntebidrag för ingångsvärdet bör gälla alla låntagare för vilka preliminärt beslut om lån har meddelats efter den 30 juni  1975 och som inte fär inilialstöd.

Den av mig förordade ordningen innebär alt räntebidrag kommer all ulgå för ingångsvärdet vid ombyggnader av flerfamiljshus med åtföljande sänk­ning av kapitalkostnaderna. I anslutning härtill finns det anledning au beröra den i olika sammanhang aktualiserade beskaltningsfrågan.

Boende- och bostadsfinansieringsutredningarna pekar på att beskattnings­reglerna vid bostadssanering gynnar fastighetsägare som beskattas enligt konventionell metod i förhållande till allmännyttiga och kooperativa bo­stadsföretag. Enligt de båda utredningarna är det uppenbart att beskatt-

Prop. 1975/76:144

20

ningsreglerna har slor belydelse för att bosladssaneringen skall kunna genomföras på avsett vis. Också riksdagen har i olika sammanhang upp­märksammat denna fråga. Sålunda har riksdagen (SkU 1975:25) uttalat att frågan bör kunna beaktas vid övervägandena alt la in ingångsvärdet i lä­neunderiaget vid ombyggnad. Vidare har riksdagen (CU 1975/76:5) i an­slutning lill sin behandling av lagstiftningen rörande förvärv av hyresfas­tigheter uttalat att på sikt huvudlinjen i åtgärderna mol spekulationen i hyresfastigheter bör vara att vidta åtgärder som gör denna verksamhet mind­re lockande från privatekonomiska synpunkter. Riksdagen har i detta sam­manhang vidare förutsatt alt det utredningsarbete som pågår beträffande beskatiningsfrägor och ingängsvärdefrägor kommer att resultera i konkreta förslag till riksdagen ulan alltför stort dröjsmål.

Som jag har nämnt i annat sammanhang har dessa frågor övervägts inom bostadsdepartementet. Utgångspunkten för dessa överväganden har varil att åstadkomma jämställdhet mellan olika ägarekategorier. Med bostadsfi­nansieringen sammanhängande beskatiningsfrägor behandlas emellertid också av 1972 års skatleutredning, företagsskalieberedningen och bo-stadsskattekommilién. Vid övervägande av åtgärder som berör skatteregler måste utredningsarbetet i nämnda skatleutredningar slutföras före ett ställ­ningstagande i de frågor dessa utredningar behandlar.

Däremot har de nyssnämnda övervägandena inom bostadsdepartementet lett fram till att det enligt min mening redan nu är lämpligt att inom lä-nesysiemets ram vidta åtgärder för att åstadkomma en ökad jämställdhet mellan olika ägarekategorier. Möjligheterna för husägare som beskattas enligt konventionell metod att göra avdrag vid inkomstbeskattningen för den del av ombyggnadskostnaden som betraktas som reparationskostnad medför alt dessa husägare kan minska sin totala skatt. Denna skatteminskning ger ekonomiska effekter liknande de som uppkommer om räntebidrag fär utgä för ingångsvärdet. Med hänsyn härtill bör räntekostnaderna för det kapital som lånas upp i samband med ombyggnad avpassas så alt kapitalkostnads-fördelarna som följer av all ingångsvärdet beaktas vid bostadsfinansieringen begränsas för husägare som beskattas enligt konventionell metod.

Mot denna bakgrund förordar jag att den garanterade räntesatsen för den del av det upplånade kapital som belöper på de av lånemyndigheierna fast­ställda beloppen för ingångsvärde och ombyggnadskostnad bestäms till 5 96 i nämnda fall. Denna räntesals är avpassad sä att den inrymmer en stimulans lill ökad ombyggnadsverksamhet i fiertalet fall i jämförelse med nuvarande låneregler vid ombyggnad. Med hänsyn till all effekten av avdragsreglerna i enskilda fall varierar på grund av inkomstförhällanden, hur slor andel av ombyggnadskosinaden som får dras av o. dyl. kan det inte uteslutas att del i något enstaka fall kan medföra en försämring av de ekonomiska villkoren vid ombyggnad. Låntagare som berörs av nyss förordade regel bör därför ges möjlighet att söka lån och räntebidrag enligt nuvarande regler.

Prop. 1975/76:144

21

dvs. ulan beaktande av ingångsvärdet och med en garanterad räntesats av 3,9 % för den godkända ombyggnadskostnaden.

Vid ombyggnader av flerfamiljshus på lomirällsmark bör räntebidrag ulgå även för tomiräitsavgälder i tillämpliga delar enligt de principer jag nyss har förordat.

Vad jag har föreslagit medför ökade utgifter för räntebidrag och bostadslån. De ökade utgifterna för räntebidrag beräknar jag till drygl 5 milj, kr. för helt år. Utgifterna för bostadslän kan beräknas öka med ca 25 milj. kr. Behovet av underliggande kredit ökar med drygl 60 milj. kr. Fördelningen mellan bostadslån och underiiggande krediter påverkas i viss mån av i vilken utsträckning möjligheterna att fördjupa bostadslän utnyttjas. 1 normala kra-ditmarknadslägen utnyttjas fördjupningsmöjligheterna i lilen utsträckning.

I fräga om anslagsbehov för nästa budgetär räknar jag med att de nu föreslagna förändringarna, med hänsyn till den tid som förflyter mellan preliminärt beslut om bostadslän och lånels utbetalning, medför endast obe­tydliga utbetalningar av län och räntebidrag under budgetåret 1976/77. De i prop. 1975/76:100 (bil. 14 s. 16 och 101) förordade anslagen för nämnda budgetär behöver därför inte räknas upp.

I nämnda proposition har jag också förordat att medelsramen för beslut om bostadslån för ombyggnad och räntebärande förbätlringslån fastställs till 325 milj, kr, för är 1976, Vid beräkning av rambehovet har hänsyn tagits lill bl, a, en förväntad ökning av ombyggnadsverksamheien. Om ombygg­nads- och förbättringsverksamheten skulle öka därutöver kan enligl vad som förordats i budgetpropositionen (s, 100) eventuellt outnyttjade delar av ramarna för nybyggnad tas i anspråk. Jag räknar med att de ökade an­språken pä bostadslån under år 1976 med anledning av de nu föreslagna förändringarna t, v, kan tillgodoses inom nämnda ramar.

Hemställan

Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen föreslår riksdagen

alt godkänna de ändringar av grunderna för beräkning av bo­stadslån och räntebidrag vid ombyggnad som jag har förordat.

Beslut

Regeringen ansluter sig lill föredragandens överväganden och beslutar att genom proposition föreslå riksdagen att antaga del förslag föredraganden har lagt fram.

Prop.1975/76:144

22

Bilaga

Sammanställning av remissyttranden

Nedan återges i sin helhet vad remissinstanserna anfört med anledning av boende- och bostadsfinansie-ingsutredningarnas förslag i fråga om in­gångsvärdet,

1,

RRV: Liksom utredningarna anser RRV att del s, k, ingångsvärdet bör ingå i läneunderiaget. Därigenom ges inom nuvarande länesystem mer lik­värdiga lånemöjligheler för ombyggnad och nybyggnad. Argument mot ell sädant förslag såsom risken för prisstegringar på fastigheter har minskat i aktualitet genom den position kommunerna nu har på fasliehetsmark-naden. Även om vissa prisstegringar kan uppslå i del privata bostadsbe­ståndet lill följd av ett ökat låneunderiag så avgör dock de allmännyttiga bostadsföretagens kostnader brukshyran. Eventuella priseffekter bör därför bli beroende av hur hyressätiningen i de allmännyttiga bostadsföretagen anpassas till ett nytt lägre kapitalkostnadsläge. Dock förefaller det som om nuvarande sätt alt bestämma ingångsvärdet vid en ombyggnad är kom­plicerat. Detta förhållande bör beaklas vid ett ställningstagande om lämplig tidpunkt för förslagets ikraftträdande,

2,

Bostadsstyrelsen: Styrelsen har i olika sammanhang, senast i sin anslags­skrivelse för budgetåret 1976/77, framlagt motsvarande förslag. Styrelsen har vidare framhållit all ändringen bör genomföras snabbi så all de nya reglerna kan gälla när iniiialstödet upphör.

Ingångsvärdet är, med nuvarande regler för beräkning av låneunderlag och panlvärde, närmast att betrakta som ett restvärde, vilket erhålls sedan del godtagna pantvärdet för den ombyggda fastigheten reducerats med om­byggnadskostnaden. Restvärdet är inle beroende av taxeringsvärde, tidigare belåning eller inköpspris.

Vid mera genomgripande ombyggnader bör hela ingångsvärdet/restvärdet la beaklas. Vid mindre omfattande ombyggnader bör - som även utred­ningarna förordar - en reducering ske. Del kan vara lämpligt att dä ange ingångsvärdets storiek i förhållande till ombyggnadskostnaden. Relationen torde kunna bestämmas med ledning av den hittillsvarande långivningen.

En ytteriigare begränsning bör göras på det sättet alt vid ombyggnader, som avser enbart gårdssaneringar eller energibesparande åtgärder, något in­gångsvärde ej alls beaklas.

Hittills har förutsatts att inräkningen av ingångsvärdet i läneunderiaget endast skall gälla för flerfamiljshus. Även vid ombyggnad av småhus, av­sedda att upplåtas med hyres- eller bostadsrätt, kan emellertid skäl finnas för en sådan inläkning. En förutsättning bör dock vara att ombyggnaden ingår säsom ett led i en av kommunen styrd saneringsverksamhet.

3, Statens råd för byggforskning: När det gäller förslaget alt fastighetens in­

gångsvärde skall räknas in i läneunderiaget vid den slalliga kreditgivningen

till ombyggnad av flerfamiljshus vill rådel framhålla all risken för oavsedda

effekter som styr mot genomgripande ombyggnader bör observeras. Forsk­

ningsresultat visar alt mycket slår alt vinna genom försiktiga ombyggnader.

Om förslaget genomföres, bör detaljregler utformas så att måttliga bygg­

nadstekniska åtgärder inte blir olönsamma.

Prop. 1975/76:144

23

4.

Länsslyrelsen i Stockholms län: Utredningen föreslår vissa förbättringar i finansieringen för ombyggnad av flerfamiljshus. Länsslyrelsen tillstyrker detta förslag.

5.

Länsbostadsnämnden i Västernorriands län: Förslaget att ingångsvärdet skall inräknas i läneunderiaget tillstyrkes för ombyggnad av hus med lä­genheter som skall upplåtas med hyres- eller bostadsrätt. Den del av in­gångsvärdet som skall fä inräknas i läneunderiaget bör dock maximeras för undvikande av omotiverade höjningar av fastighetsvärdena,

6.

Länsslyrelsen i Norrbottens län: För att underiätta en ökad saneringsverk-samhel föreslår utredningarna alt lata ingångsvärdet (tomt- och grundbe­redningskoslnader) ingå i låneunderlaget vid ombyggnad. Detta efter en mycket kortfattad analys av för- och nackdelar där särskilt risken för fas­tighelsprisstegringar är ett dilemma som påpekas redan i prop, 1974:150, Det extra kreditutrymme om ca 150 milj, kr. som beräknas behöva tas i anspråk motiveras enligt utredarna med fördelarna av enhetlighet och "i princip kostnadsneutralitet mellan ny- och ombyggnad med hänsyn till rän­tebidragen", Pä detta sätt är då allt bostadsbyggande lika beroende av kon­junkturerna pä kreditmarknaden. Huruvida detta leder till en ombyggnads­verksamhet där den sociala målsättningen om bättre bostäder för de sämst ställda inom detta bostadsbestånd tillgodoses är ytterst tveksamt, eftersom priset på de sanerade bostadslägenheterna sannolikt kommer att stiga, Länsslyrelsen ställer sig därför med utgångspunkt frän utredarnas eget re­sonemang ytterst tveksam lill att sä lättvindigt stimulera kostnadsstegringar inom ombyggnadsverksamheten,

7.

Fullmäktige i riksbanken: Nägon enkel lösning på del finansieringsproblem utredningen haft att ge sig i kast med finns inte. Ett generellt inräknande av ingångsvärdet i läneunderiaget skulle i många fall leda till alltför frikostiga finansieringsvillkor för ombyggda hus. Det skulle återverka på efterfrågan på fastigheter för ombyggnad och driva upp fastighetspriserna. Tidigare fram­lagda förslag om ingångsvärdets inräknande i läneunderiaget har fallit främsl pä riskerna för stegring i fastighetspriserna.

Det är således klart att något slag av begränsning av ingångsvärdets roll vid bestämning av läneunderiagets storiek måste göras. Utredningen gör också ett visst slag av begränsning. Dess förslag innebär, att de belopp för tomt- och grundberedningskoslnader, som skulle ha ingått i läneunderiaget om låneärendet avsett nybyggnad, också räknas in i läneunderiaget vid om­byggnad. Den gamla stommens värde i del ombyggda huset bör enligt ut­redningens majoritet sättas till noll, medan några reservanter förordar, att "ett skäligt värde" för stommen bör ingå i läneunderiaget.

Problemet med ingångsvärdets roll vid låneunderlagsberäkningen har emellertid även en annan dimension, Finansieringssiluationen är helt olika i fall då fastigheter förvärvas för ombyggnad och i fall dä ägarbyte icke sker. Behov av lån är mindre för den som äger den fastighet, som skall byggas om, än för den som förvärvar en fastighet för ombyggnad. Reglerna bör därför vara snävare i fall dä ägarbyte inte sker än i fall där förvärv för ombyggnad äger rum. Det kan t, o, m, på goda grunder ifrågasättas om nägon vidgning av läneunderiaget över huvud tagel bör göras vid ombyggnad utan ägarbyte. Något upplåningsbehov utöver del som betingas av själva ombyggnadskostnaden uppkommer inte, och ombyggnadskosinaden ingår

Prop. 1975/76:144

24

redan enligt nuvarande regler i läneunderlaget.

Utredningen gör emellertid inte nägon skillnad på fall med ombyggnad, som förutsätter ägarbyte, och ombyggnad utan sådant. Den föreslår, som nämnts, att tomt- och grundberedningskostnaderna skall över lag ingå i läneunderiaget, Äv vad ovan anförts synes det som om utredningens förslag vid fall ulan ägarbyte är för frikostigt, medan det å andra sidan vid fall med ägarbyte riskerar att bli alltför snävt. En utökning vid fall av sistnämnt slag bör sålunda ske, ty eljest föreligger risk, att ombyggnadsverksamheten hämmas. Vid genomförandel av en sådan utökning måste dock beaklas, att en riklig tillgäng pä prioriterade krediter för förvärv av fasligheter för ombyggnad kan medföra de tidigare nämnda prishöjningseffekterna. De sakkunniga myndigheterna fär vid utformningen av normerna för läneun-deriagsberäkningen här göra en lämplig avvägning.

En reform innebärande vidgning av läneunderiaget i de fall då ägarbyte förutsätts, kan emellertid genomföras endast om tillföriiiliga garantier finns mol skenbylen av fastigheter. Genom införandet av det s. k. markvillkoret - all kommun, landstingskommun eller kommunalt bolag skall ha sålt mar­ken eller ha upplåtit denna mol tomträtt för att statligt bostadslån skall kunna erhållas - synes förutsättningar ha skapats för alt ge kommunen del inflytande på fastighetsförvärven, som erfordras för att hindra ifråga­varande slag av missbruk.

Den rimligaste lösningen pä del svära problem, som fastställandet av låneunderiag vid ombyggnad av flerfamiljshus utgör, torde sålunda enligl fullmäktiges mening ligga i att vidga reglerna enbart beträffande ombyggnad, som förutsätter ägarbyte. 1 dessa fall synes en vidgning erforderlig som överstiger den som utredningen föreslagit. Förutsättningen härför är att gar­antier skapas mot skenbylen av fastigheter. När ägarbyte icke äger rum, bör läneunderlaget, liksom nu är fallet, vara lika med godkänd ombygg­nadskostnad.

Vad gäller räntebidragen föreligger inte ovan beskrivna olikhet mellan ombyggnad som kräver ägarbyte och ombyggnad utan sådant byte. För att erhålla jämställdhet i räntekostnaderna bör räntebidrag rimligen ulgä pä likvärdigt sätt i båda fallen, vilket förutsätter en likvärdig bas, pä vilken räntebidraget kan beräknas. Efter reduktion med räntebidrag är räntekost­naden för lån till flerfamiljshus 3,9 96 i begynnelseskedet, senare högre, medan den utan räntebidrag f n, uppgår till drygt 9 96, Av denna olikhet framgår att tillgäng till räntebidrag är av avgörande betydelse för ombygg­nadsverksamheien.

Följs ovan skisserade differentiering av reglerna för fastställande av lä­neunderlag för ombyggnad, skulle det i fallet utan ägarbyte enligt fullmäk­tiges mening bli nödvändigt att fastställa ett särskilt belopp, på vilket rän­tebidrag utgär på samma sätt sorn för lån inom läneunderiagets gräns. Be­loppet kan vara sä avpassat, att det tillsammans med läneunderlaget ger en totalsumma som motsvarar läneunderiaget i fallet med ägarbyte. Beloppet i fräga bör icke ha en beteckning, som kan förväxlas med låneunderlag och som kan leda lill oklarhet om vilka lån som är prioriterade och icke prioriterade. Beloppet i fråga har nämligen intet med kreditprioritering att skaffa.

Diskuterade regeländringar för beräkning av underlag för län och underlag för räntebidrag vid ombyggnad syftar, som framgått, till att stimulera sa­neringsverksamheten. De största svårigheterna rörande denna gäller inner-områden i äldre städer - just de områden som måste saneras för att för-

Prop. 1975/76:144

25

slumning skall kunna undvikas. Det kan emellertid ifrågasättas om hindren för sanering av förfallna stadsdelar kan undanröjas genom ändrade regler för låneunderiag. En rationell sanering av äldre stadsomräden förutsätter ofta att kommunerna förvärvar hela kvarter. Kommunens roll i ombygg­nadsverksamheten kan dock vara betydande även när det är fråga om om­byggnad i mindre skala, Erforderiiga finansiella resurser står ofta inle till kommunernas förfogande, varför saneringen skjuls på framliden. Problemet blir därför all skapa bättre finansieringsförhållanden för kommunerna vad gäller sanering av stadsdelar och annan äldre bebyggelse, så all de saner­ingsprojekt kan genomföras, som befinnes angelägna ur bostadspolitisk syn­punkt. Fullmäktige anser denna fråga vara värd särskild uppmärksamhet.

Vad hittills sagts har gällt finansiering av ombyggnad av flerfamiljshus. Vid ombyggnad av småhus ulan ägarbyte är finansieringsproblemen prin­cipiellt lika med dem för flerfamiljshus- uppläningsbehov för ingångsvärdet finns inte. När ägarbyte för ombyggnad av småhus sker, har det i praktiken visat sig vara lättare att ordna finansieringen än vid ägarbyte för ombyggnad av flerfamiljshus. Saneringsverksamheten i fråga om flerfamiljshus har råkat i svårigheter, medan ombyggnadsverksamheien vad avser villor har utveck­lats mera friktionsfritt.

Förklaringen till denna mera friktionsfria utveckling av villasaneringen torde ligga i den annoriunda finansieringssituationen för denna verksamhel, både vad gäller räntor och krediter.

Frånvaron av räntebidrag för län till villaägare spelar en jämförelsevis mindre roll. Dels ligger subventionerad ränta och marknadsränta mera nära varandra i villafallel. Dels är existensen av avdragsrätt för skuldräntor oftast en större fördel för villaägare än för l. ex. flerfamiljshusägande bosladsstif-lelser.

I fräga om långivningen till småhusens ombyggnad intar bankerna och därvid särskilt sparbankerna en framskjuten plats. Även andra längivare förekommer naturiigtvis, säsom hypoleksföreningar, kredilaktiebolag och försäkringsbolag. Finansieringsproblemen för smähussaneringen är inte så svåriösta som för flerfamiljshusen.

8.

Svenska kommunförbundei: Nuvarande regler för beräkning av låneun­deriag för bostadslån vid ombyggnad av flerfamiljshus innebär att ombygg­nadsverksamheten missgynnas i länehänseende. Förbundet tillstyrker därför den föreslagna ändringen att schablonbeloppen för tomt- och grundbered­ningskoslnader även får inräknas i läneunderiaget vid ombyggnad av fler­familjshus.

9.

7"C0: TCO ser bl. a. utredningarnas förslag om ingångsvärdet som vä­sentligt för alt uppnå de uppsatta målen för bostadspolitiken och tillstyrker det.

10.

/(CO//?.-Utredningarnas förslag om att i ingångsvärdet vid ombyggnad även toml-och grundberedningskoslnader skall beaklas innebär alt viss neu­tralitet i finansieringsförutsättningar mellan nyproduktion och ombyggnad uppnäs. SACO/SR kan dock inle finna tillräckligt starka skäl för alt inte ett skäligt värde för fastighetens stomme ocksä inräknas i undertaget. Först dä uppslår verklig kostnadsneutralitet mellan ny- och ombyggnad.

11.

Konungariket Sveriges stadshypotekskassa: Enligt nuvarande beräknings­principer flr vid ombyggnad endast godkänd ombyggnadskoslnad ingå i läneunderiaget. Härigenom kommer markvärdet och byggnadsvärdet utöver ombyggnadskostnaden inte att medlas i läneunderiaget. Detta innebär att

Prop. 1975/76:144

26

det botienlån som lämnas vid ombyggnad blir prioriterat endasl till den del det tillsammans med det statliga bostadslånet motsvarar den godkända ombyggnadskostnaden. Övrig del av erforderligt botienlån hänförs till den oprioriterade sektorn. Enligt de erfarenheter som vunnits inom stadshy­poteksinstitutionen under de senaste åren då saneringsverksamhelen ökat i omfattning är de nuvarande beräkningsgrunderna otillfredsställande. Vid belåning av saneringsfastighel är del oftast nödvändigt att se över lånefrågan för fastigheten i dess helhet. Det visar sig härvid i övervägande antalet fall att behov föreligger att ordna hela den långsiktiga belåningen under statslånet. De bollenlån som beviljas delas f n. upp i en oprioriterad och en prioriterad del. Eftersom medelstillgången inom den oprioriterade sektorn är avsevärt knappare än inom den prioriterade sektorn blir följden alt vän­tetiden på det oprioriterade lånet blir orimligt läng. Denna sakligt omo­tiverade uppdelning av botlenlänet skulle försvinna om bostadsutredning­arnas förslag genomförs. Kassan vill därför stryka under behovet av en lösning i enlighet med utredningsförslaget. Hela ingångsvärdet för flerfa­miljshus bör således få inräknas i läneunderiaget för bottenlän lill ombygg­nad. Kassan anser inte att någon reduktion av ingångsvärdet bör göras i fall av mindre omfattande ombyggnad.

Enligt kassans erfarenhet föreligger liknande problem i fräga om belåning vid ombyggnad av småhus. Även beiräffande dessa objekt synes därför skäl föreligga alt genom en ökad prioritering av bottenlångivningen un­derlätta ombyggnad.

12.

Svenska byggnadsentreprenörföreningen: Även sanerings- och ombygg­nadsmarknaden syns vara i den situationen att verksamheien kommer att stagnera eller kraftigt minska. De upprättade kommunala saneringsprogram­men pekar otvetydigt i denna riktning. På denna marknad torde det inle vara risken för hyresföriusler som utgör den avhällande faktorn. 1 stället verkar del pä denna marknad vara utformningen av de statliga länen som i första hand försvårar igångsättningen. Andra skäl som ocksä skapar problem är att vissa kommuner genom sitt ställningslagande i markvillkorsfrågan försvårar för seriösa byggföretag att arbeta inom denna marknad på sätt som tidigare skett. Den översyn som nu skall göras av de statliga länereglerna bör därför syfta till att mjuka upp de "koslnadsspärrar" inom länesyslemei som motverkar eller förhindrar saneringsverksamhelen.

13.

Hyresgästernas riksförbund: Siinering av det sämsta bostadst)esländet är ett väsentligt inslag i bostadspolitiken. Det är ytterst angelägel att boen­dekostnaderna i ombyggda hus kan hållas nere. Utredningarna har pekat på hur skilda regler för beräkning av finansieringsunderiag missgynnar om­byggnad i jämförelse med nybyggnad. Skillnaden uppkommer genom all ombyggnadsfastighelens ingångsvärde inte medräknas i finansieringsunder-lagel. Utredningarna föreslär nu en schablonmelod för hänsynstagande till ingångsvärdet vid finansiej-ing av ombyggnader. Förslaget tillstyrkes av för­bundet,

14.

Sveriges fastighetsägareförbund: Majoriteten i utredningarna har föresla­git, att del belopp för tomt- och grundberedningskoslnader som skulle ha ingått i läneunderiaget vid nybyggnad också inräknas i läneunderiaget vid ombyggnad. Härvid har man i viss män beaktat den kritik som riktas mol nu gällande bestämmelser. Som de tre reservanterna anfört, kommer ändock vissa olikheter att föreligga mellan nyproduktion och ombyggnad. Här anser

Prop. 1975/76:144

27

förbundet all neutralitet bör åstadkommas mellan ny- och ombyggnad. Del finns inle anledning att diskriminera ombyggnadsverksamheten,som i andra sammanhang är föremål för stimulansåtgärder. Med del utarbetade förslaget kommer aldrig stommen i ett ombyggnadshus att inräknas i läneunderiaget och därigenom försvåras finansieringen pä ett onödigt sätt. Man bör enligt förbundet tvärtom pä alll sätt uppmuntra en liberalare långivning i samband med ombyggnad, och det naluriiga mäste dä vara att även ett restvärde för byggnaden lägges till grund för den statliga långivningen. För äldre hus kan ett sådant värde ofta vara betydande, beroende på gedigenhet och omsorg i grundutförandet. Förbundet föreslår därför all även en byggnads stomme inräknas i läneunderlaget vid ombyggnad.

15.

Svenska Riksbyggen: Utredningarnas förslag om finansieringsålgärder i syfte alt underlätta upprustning och modernisering av äldre bostadsbestånd tillstyrks.

16.

Stockholms kooperativa bostadsförening ek. Jör.: SKB tillstyrker att del s, k, ingångsvärdet flr i sin helhet inräknas i läneunderlaget, Mol reducering av läneunderiaget vid mindre ombyggnad har SKB intet alt invända. Del bör emellertid inle uteslutas att läneorganen är benägna att betrakta jäm­förelsevis stora ombyggnadsprojekt såsom mindre omfattande ombyggnader varfördet förefaller motiverat att lagstiftaren närmare anger gränsdragningen mellan mindre omfattande ombyggnad och mer genomgripande ombyggnad.

17.

SABO: SABO, som i tidigare remissyttranden framhållit nödvändigheten av att de s. k. ingångsvärdena skall fl inräknas i läneunderiaget, hälsar med tillfredsställelse att utredningarna nu lägger fram förslag härom.

18.

Näringslivets byggnadsdelegation: Delegationen konstaterar att utredning­arnas förslag till lösning av ombyggnadsfastighelernas finansieringsproblem skulle minska de olikheter i ekonomiskt hänseende som nu råder mellan nybyggnads- och ombyggnadsfastigheler. Förslaget leder dock inte till att olikheterna elimineras.

Om ingångsvärdet vid ombyggnad bestäms till belopp som motsvarar schablonerna för tomt- och grundberedningskoslnader vid nybyggnad, in­nebär detta att värdet av saneringsfasligheten före ombyggnad maximeras lill högst markvärdet vid nybyggnad. Den befintliga byggnaden skulle så­lunda helt sakna belåningsvärde. Delta synsätt saknar förankring i de vär­debedömningar som regelmässigt föregår kommunernas äigärdsbeslut i sam­band med de kommunala saneringsprogrammen. I flertalet fall där kom­munen kräver ombyggnad och modernisering i stället för rivning och ny­byggnad, motiveras ställningstagandet regelmässigt med att värdet av den befintliga stommen inte bör gå föriorad.

Del antydda förhållandet blir särskilt påtagligt i de fall då exempelvis den befintliga byggnadens stomme kan bibehållas helt intakt och där sa­neringsåtgärderna inskränks lill installationer, inredning och utrustning. För sädana objekt skulle enligt utredningarnas förslag läneunderiaget - och där med räntesubventionerna - ändock endasl avse markvärdet och ombygg­nadskostnaderna.

Delegationen anser att frågan om ingångsvärdet för ombyggnadsfastig­heler bör lösas på sådant sätt att största möjliga likformighet i de ekonomiska betingelserna uppnäs mellan ombyggnads- och nybyggnadsobjekt. Lösning-

Prop. 1975/76:144

28

en bör tillgodose dels behovet av tillgång lill prioriterad lånesekior för ut­vidgning och omplacering av befintliga lån och dels likvärdiga räntesub­ventioner motsvarande det normala värde fastigheten representerar efter ombyggnadsåtgärderna. Del får förulsäilas, all bl. a. övergången lill bruks-värdesyslem på hyresmarknaden hindrar prisöverdrifter. Lånesituationen för äldre småhus som rustas upp bör även förbättras genom lättnader i prio­riteringsreglerna,

19,

Sveriges villaägareförbund: Utredningarna föreslår alt vid ombyggnad av flerfamiljshus del s, k, ingångsvärdet pä visst sätt skall fl inräknas i lä­neunderiaget. Enligt förbundets mening finns det ingen anledning till att småhusen i detta sammanhang skall missgynnas i förhållande till flerfamiljs­husen. Förbundet kräver därför att fullt belopp för tomt- och grundbered­ningskoslnader skall fa inräknas i låneunderlaget vid om- eller tillbyggnad av småhus,

20,

Norrköpings kommun: Nuvarande regler för beräkning av läneunderlag för statlig belåning vid ombyggnad av flerfamiljshus gör alt ombyggnads­verksamheten lånetekniskt missgynnas. Kommunen instämmer därför i ut­redningarnas förslag om att schablonbeloppen för tomt- och grundbered­ningskoslnader även får inräknas i läneunderiaget vid ombyggnad av fler­familjshus, vilket innebäratt finansieringsreglerna blir mer jämställda mellan nyproduktion och ombyggnad. För att finansieringsreglerna skall bli helt jämställda anser kommunen att även skäligt värde för stommen flr inräknas i läneunderiaget.

21.

Malmö kommun: Genomförande av förslaget alt låta ingångsvärdet åt­minstone till en del ingå i läneunderiaget vid ombyggnad av flerfamiljshus är en myckel angelägen förbättring av finansieringsvillkoren,

22.

Göteborgs kommun: De i betänkandet föreslagna finansieringsföränd­ringarna uppfattas i huvudsak som ell välkommet stöd lill bostadssektorn. Kritik mot utformningen kan dock anföras. Främst gäller detta förslaget om alt ingångsvärdet skall inräknas i läneunderiaget vid ombyggnadssa­nering.

1 enlighet med bostadssaneringslagen och de riktlinjer som kommun­fullmäktige fastställt för saneringspolitiken i Göteborg bör en ombyggnad av fastighet i normalfallet ske ulan att fastigheten byter ägare. Vid en om­byggnad utan ägarbyte skulle således fastighetsägaren, ulan att något fi­nansieringsproblem föreligger, förbehållslöst ges ränlesubvenlionerade lån motsvarande ingångsvärdet. Nägon garanti föratt den härigenom uppkomna lägre kapitalkostnader kommer hyresgästen till godo i form av lägre hyror finns inle. Risken för fastighelsprisstegringar är stor.

1 de fall där en ombyggnad är kombinerad med ett ägarbyte finns ocksä risken för faslighetsprissiegring, vilkel också framhålles i betänkandet. Delta kan enligt betänkandet motverkas av det s. k. markvillkoret på så sätt att kommunerna är restriktiva vid dispensgivningen. En restriktiv dispensgiv­ning överensstämmer ej med de riktlinjer för saneringsverksamheten som kommunfullmäktige antagit, men nödvändig om förslaget genomförs.

Förslaget kan i föreliggande skick inte läggas till grund för beslul. Vid en översyn bör även formerna för belåning av markvärden vid total sanering beaktas.

Prop. 1975/76:144

29

23.     Örebro kommun: Utredningarnas majoritet förordar den ändringen, att

i läneunderiaget skall få inräknas också toml-och grundberedningskoslnader

säsom vid nybyggnad (sid. 232). Kommunen instämmer.

Kommunen anseratt varje ombyggnadsprojekt, som kan sakligt motiveras med hänsyn till byggnadens standard och kostnaderna för dess moderni­sering, bör på allt sätt understödjas genom den statliga långivningen.

Om sålunda de kommunala och statliga myndigheterna i sin prövning av ett läneärende finner, att en ombyggnad i sig själv och ur den kommunala bostadsförsörjningens synpunkt är angelägen men att den inte ur hyres­kostnadssynpunkt kan förverkligas med mindre än alt räntebidrag medges ocksä för den befintliga byggnadens värde, inberäknal tomtvärde, bör detta värde helt eller delvis fl inräknas i låneunderiag.

Kommunen föreslär därför alt skäligt värde för stommen inräknas i lå­neunderlaget. Endast härigenom ästadkommes, att ombyggnader ekono­miskt sell inle missgynnas.

24.

Gävle kommun: Föreslagen ändring av finansieringen av ombyggnad av flerfamiljshus, avseende del s. k, ingångsvärdet, är en förbättring i för­hällande till nuläget,

25.

Sundsvalls kommun: Kommunen tillstyrker utredningarnas förslag,

26.

Gällivare kommun: Nuvarande regler för beräkning av läneunderlag för bostadslän vid ombyggnad av flerfamiljshus innebär att ombyggnadsverk­samheien missgynnas i länehänseende. Kommunen är därför positiv till den föreslagna ändringen all schablonbeloppen för tomt- och grundbered­ningskoslnader även flr inräknas i läneunderiaget vid ombyggnad av fler­familjshus.

Prop. 1975/76:144

30

Innehållsförteckning

Propositionen.................................................... 

1

Propositionens huvudsakliga innehåll...................... 

...... 

1

Utdrag av protokoll vid regeringssammanträde den 19 februari 1976

3

Inledning.......................................................... 

...... 

3

Hittillsvarande förhållanden.................................. 

5

Boende- och bostadsflnansieringsuiredningarna........ 

11

Remissyttrandena.............................................. 

13

Föredraganden.................................................. 

.... 

13

Hemställan........................................................ 

21

Bilaga Sammanställning av remissyttranden............. 

.... 

22