Observera att dokumentet är inskannat och fel kan förekomma.

Regeringens proposition 1987/88:48

om beräkning av låneunderlag för bostäder m. m.

Regeringen förelägger riksdagen vad som tagits upp i bifogade utdrag ur regeringsprotokollet den 29 oktober 1987 för de åtgärder och de ändamäl som framgär av föredragandens hemställan.

På regeringeiK vägnar Ingvar[REDACTED_EFTERNAMN]

Hans[REDACTED_EFTERNAMN]

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen behandlas förslag från en arbetsgrupp inom regeringskans­liet om ändringar i den schablonmetod som används för all beräkna produk-Uonskostnader för bostäder m. m.

I fräga om byggkostnader och byggherrekostnader m. m. skall förslaget granskas ytterligare inom bostadsdepartementet. I avvaktan på denna gransk­ning höjs nu gällande schablonbelopp med 6 %.

I fräga om tomt- och gmndberedningskostnader föreslås alt det nuvarande beloppet, som är gemensamt för kommimens och byggherrens kostnader, delas upp sä att kosmadsansvaret blir klarare.

De s. k. lägesiilläggen för höga markpriser slopas efter en treårig över-gängsperiod.

Regionala kosmadsskillnader i byggandet föresläs beaktas på ett nytt sätt i schablonmetoden.

Vid ombyggnad begränsas den s. k. ingängsvärdebelåningen.

Statsfinansielll innebär dessa förslag sammantaget det första året att sta­tens utgifter ökar med 75 milj. kr.

Slufiigen föreslås att räntebidragen i fråga om underliggande kredit skall grundas pä att lånet amorteras i en viss bestämd takt.

1 Riksdagen 1987188. 1 saml. Nr 48

Prop. 1987/88:48

Bostadsdepartementet

Prop. 1987/88:48

Utdrag ur protokoU vid regeringssammanträde den 29 oktober 1987

Närvarande: statsministem[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, och statsråden[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Hjelm-Wallén,[REDACTED_EFTERNAMN], S.[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], R.[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], G.[REDACTED_EFTERNAMN], Löimqvist,[REDACTED_EFTERNAMN]

Föredragande: statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN]

Proposition om beräkning av låneunderlag för bostäder m. m.

1 Inledning

Län och räntebidrag vid ny- och ombyggnad av bostadshus bestäms med ut­gångspunkt i ett läneunderlag. Räntebidrag lämnas i princip till kosmadema för ränta på lån inom lånevmderlageL

Läneunderlaget, som skall motsvara kosmadema för att uppföra eller byg­ga om huset, fastställdes vid nybyggnad tidigare helt med utgångspunkt i beräknade kostnader. Den 1 juli 1980 infördes produktionskostaadsanpassad belåning (pk-belåning) vid nybyggnad av hyres- och bostadsrältshus som upphandlats i konkurrens (prop. 1979/80:100 bil. 16, CU 22, rskr 240). Tillämpningsområdet har sedermera vidgats till att gälla även konkurrens-upphandlade säljarbyggda egnahem. Dessutom godtas numera även vissa förhandlingsentreprenader.

Pk-belåningen innebär att låneunderlaget skall motsvara faktiska produk­tionskostnader enligt anbud med skäligt tillägg för kostnader som inte om­fattas av anbudet, t. ex. byggherrekosmader, räntor, kostnader för råmark och anslutningsavgifter. Ocksä de beräknade kosmadema redovisas i låne­ärendet, men de användes lill år 1986 endast som utgångspunkt för läns­bostadsnämndens kosmadsprövning. Den innebär i princip atl lån inle får lämnas om den faktiska produktionskostnaden är väsenfiigt högre än den beräknade.

En redogörelse för nuvarande melod att beräkna produktionskosmader vid nybyggnad bör fogas Ull protokollet i delta ärende som bilaga 1.

Pk-belåningen och kostnadsprövningen har modifierats fr. o. m. den 13 febmari 1986 (prop. 1985/86:95, BoU 13, rskr 171). Pk-belåningen komp­letterades då med den s.k. ränlebidragstrappan. För hjres- och bostadsrälts­hus innebär ändringama att helt räntebidrag numera lämnas för lån inom 110 % av de beräknade kostnaderna. För län mellan 110 och 125 % av de beräknade kostnadema lämnas ett reducerat räntebidrag. Låneunderlagel för pk-belånade projekt är maximerat till 125 % av de beräknade kosmadema. Överskjutande kostnader får fmansieras på den öppna kredilmarknaden. Vid kostnadsprövningen skall enligt regeringens bestämmelser produktionsför­hållandena och projektets kvalitet beaktas.

1986 års modifieringar av pk-belåningen innebär bl. a. att metoden för Prop. 1987/88:48 beräkning av produktionskostnader har fått ökad belydelse för räntebidragens storlek i enskilda låneärenden. En förutsättning för att utformningen av nya hus inte skall styras av beräkningsmetoden är att den på ett rättvisande sätt återsjjeglar kostnadema för olika utföranden. Vidare bör metoden främja ett byggande med hög kvalitet

En arbetsgmpp inom regeringskansliet har i departementspromemorian (Ds Bo 1987:3) Förenklade metoder att beräkna låneunderlag och räntebi­dragsunderlag för bostäder redovisat förslag fill förändringar av beräk­ningsmetoden m. m. En sammanfattning av promemorian bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 2. Promemorian har remissbehandlats. En sammanstälkiing av remissyttrandena bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 3.

I det följande kommer jag att ta upp flertalet av de frågor som arbetsgrup­pen har behandlat och ge min syn på arbetsgmppens förslag. Det ankommer på regeringen alt besluta om beräkningsmetoden inom ramen för de all­männa gmnder som riksdagen har fastställt. I huvudsak gäller för närvarande att metoden skall vara kostnadsanpassad (prop. 1977/78:93, CU 28, rskr 265). Vissa av de frågor som jag tar upp i det följande kräver dock stälhiingslaganden från riksdagen. Detta gäller de förslag som jag redovisar om regionala kosmadsskillnader (avsnitt 2.4) och om räntebidrag och lån för det s. k. ingångsvärdet vid ombyggnad (avsnitt 4).

Med anledning av en skrivelse från bostadsstyrelsen behandlar jag slut­ligen frågan om schabloner för amortering av imderliggande kredit vid beräk­ning av räntebidrag (avsnitt 6).

2 Metoden för beräkning av produktionskostnader för bostäder m. m.

2.1 Byggkostnader

Den beräknade byggkosmaden bestäms för närvarande av grundbelopp per lägenhet och olika tillägg till gnmdbeloppen.

Grundbeloppen faslslälls av regeringen. I praktiken anger de en kosmads-ram för en uppdelning av grundbeloppen som görs av bosladsslyrelsen. I bostadsstyrelsens värderingsmetod är grundbeloppet uppdelat i belopp för yta, yttervägg, trappa och lägenhet. Bosladsslyrelsen kan öka eller minska grundbeloppen om utformningen av elt hus avviker från vissa normala fömtsättningar.

Bostadsstyrelsen får fastställa tillägg   tiU grundbelopp för följande ända­mål:

1

grundkonstruktion,

2

anläggning för värme och varmvatten,

3

engångsavgift för elektrisk energi,

4

hiss,

5

skyddsrum,

6

balkong och altan,

7

extra värmeisolering.

1

extra ljudisolering,

Prop. 1987/88:48

2

hobbyrum som inte ingär i våningsyta,

10

maskinell anordning för ventilation,

11

centralantenn,

12

maskinell utrustning för gemensam tvättstuga,

13

lägenhetsutrustning för tvätt och torkning,

14

extra stor kyl och frys,

15

handikappanpassning,

16

individuell mätning av varmvatten m. m.,

17

åtgärd som minskar husets driftkostaader och

18

extra kostnader som beror på att man bygger i saneringsomräde (sane-ringstiUägg).

Beloppen uttrycks i prisläget vid ingången av år 1984. De omräknas fill aktuellt prisläge med hjälp av en tidskoefficient. Den fastställs av bostads­styrelsen på grundval av stafistiska centralbyråns faktorprisindex för gmpp-byggda småhus exkl. löneglidning och efter avdrag för en beräknad rationa­lisering motsvarande 0,2 procentenheter per månad.

Arbetsgmppens förslag till metod för beräkning av byggkosmader innehåller ca 30 schablonbelopp hänförliga till olika fiinktioner samt till husets stomme inkl. tak och yttervägg: Till dessa belopp kan komma vissa tilläggsbelopp. Förslaget innebär också bl. a. att kraven på utgångsstandard ställs högre än i dagens metod.

Remissinstansema är övervägande positiva till förslaget. Reduceringen av antalet schabloner uppfattas i allmänhet som en förenkling. Flera instanser menar att den föreslagna metoden kan medföra kvalitativa förbättringar. En del remissinstanser ger uttryck för önskemål om ytterligare utveckling av utgångsstandarden.

De negativa remissinstansema framhåller däremot att etl färre antal schab­loner i sig inte ger en enklare melod. Flera remissinstanser anser att för­slaget i fråga om låntagarbyggda egnahem iimebär en överkompensation som styr mol stora hus.

De principiella skillnaderna mellan nuvarande metod och arbetsgmppens förslag bör enligt min mening inte överdrivas. I den nuvarande metoden bestäms den helt dominerande delen av de beräknade kosmadema av etl fåtal värdebärare, som i princip motsvaras av de ca 30 värdebärama i arbets­gmppens förslag. Elt stort antal filläggsschabloner i det nuvarande systemet ersätts enligt arbetsgmppens förslag av ett fritt mvesteringsutrymme pä 10 % av beloppen för hus, maric och .byggherrekosmader.

De principer arbetsgmppens förslag bygger pä ger enligt min mening god överblickbarhet, fömtsättningar för kosmadsanpassning fill olika utföran­den och konkurrensneutralitet i fråga om produktval m. m. Vidare kan det stimulera till god utformning av bebyggelsen och teknisk utveckling.

Jag fäster dock stor vikt vid de synpunkter som remissinstansema har fört

fram i fräga om bl. a. urvalet av värdebärare, kostnadsfördelningen mellan

vissa värdebärare och valda belopp. Enligt min mening bör ett beslut om

förändringar av det nuvarande systemet bygga på ett förslag som i varje fall

från tekniska utgångspunkter mer allmänt kan godtas. Remissinstansernas

synpunkter bör därför granskas ytterligare inom bostadsdepartementet. Jag

4

har för avsikt ati inbjuda företrädare för bostadsverkel, byggherrar och

byggare att följa denna granskning. Sedan granskningen är avslutad avser     Prop. 1987/88:48 jag att återkomma till regeringen med en redovisning till riksdagen för de överväganden och beslut granskningen kan föranleda. Tills dess bör den nuvarande metoden att beräkna byggkosmader användas.

Beloppen i arbetsgmppens förslag är avvägda så att vissa eftersläpningar

av nuvarande belopp i förhållande till kostnadema har återhämtats. För att

inte byggmarknaden skall störas i avvaktan pä den nämnda granskningen,

bör nivån i det nuvarande systemet höjas med 6 %. Det ankommer på rege­

ringen att besluta om en sädan höjning. De nya beloppen bör fillämpas i

ärenden i vilka preliminärt beslut om bostadsläri meddelas fr. o. m. den 1

januari 1988. De nya beloppen bör få tillämpas även i ärenden i vilka

preliminärt beslut meddelas dessförinnan men efter den 4 november 1987,

om lånesökanden godtar att de begränsningar som jag föreslår i det följande

i fråga om lägeslillägg (avsnitt 2.2.2) och s. k. ingångsvärde (avsnitt 4)

>:

tillämpas i ärendet

2.2 Markkostnader

2.2.1   Tomt- och grundberedningskostnader

Den beräknade kostnaden för tomt och gnmdberedning uttrycks för närvaran­de i tomt- och grundberedningsbelopp (TOG-belopp) som faststäUs av läns­bostadsnämnden efter framställnihg från varje kommun. 1 beloppet fär ingå kosmader för  ,

1

mark,

2

trafikanläggningar,

3

vatten- och avloppsanläggningar,

4

elledningar,

5

paikanläggningar,

6

grovplanering och grundberedning,

7

administration och

8

vissa räntor.

Kommunens framställning om TOG-belopp skall avse normala kostaader i område ulan samlad äldre bebyggelse. Beloppen fastställs för kommunen eller kommundel. Beloppen är olika för olika typer av hus.

TOG-beloppet bör enligt arbetsgmppen delas upp i ett tomtbelopp för. . kommunens kostaader, ett exploateringsbelopp för byggherrens kostaader och ett belopp för vatten och avlopp, gemensamt för kommunens och bygg­herrens kostaader. Tomtbeloppet bör fastställas av länsbostadsnämnden för varje kommim. Övriga belopp bör enligt arbetsgmppen fastställas i låne-' ärendet. Beloppen bör inle få översfiga vissa takbelopp som fastställs av re- geringen. Takbeloppen bör differentieras efter exploateringsfömtsättning-ama.

Förslaget att dela upp TOG-kostaadema i tre olika delbelopp har till­

styrkts av flertalet remissinstanser. Flertalet länsbostadsnämnder, planver­

ket, Svenska kommunförbimdet, Entreprenörföreningen, Sveriges Trähusfa­

brikers Riksförbund, Riksbyggen, HSB och SABO är posifiva lill försla­

get. Uppdelningen av beloppen renodlar ansvarsfördelningen mellan olika

parter i byggprocessen, vilket gör atl man accepterar att systemet äl-

5

minstone skenbart blir mera komplicerat. Elt par länsbostadsnämnder pä-

tl Riksdagen 1987188. 1 saml. Nr 48

pekar att förslaget inte innebär någon förenkling, men att man inte mol-     F*rop. 1987/88:48 sätter sig att det genomförs.

Jag anser i likhet med arbetsgruppen att den nuvarande ordningen medför oklarheter i fråga om kostaadsansvar mellan kommunen och byggherren. Nuvarande TOG-belopp bör därför delas upp i ett tomtbelopp för kommu­nens kostaader, ett exploateringsbelopp för byggherrens kostoader och ett belopp för vatten och avlopp, gemensamt för kommimens och byggherrens kostaader. Tomlbelopp bör fastställas av länsbostadsnämnden att gälla för hela koinmunen eller del av denna, övriga belopp bör fastställas i låne­ärendet. Beloppen bör inte fä överstiga vissa takbelopp som fastställs av regeringen.

Tomtbeloppet bör kunna variera med hänsyn tiU skilda exploaterings-förutsättaingar, olikheter i kommunala ambitioner etc. Beloppet bör fast­ställas pä samma sätt som nuvarande TOG-belopp med utgångspunkt i en framställning frän varje kommun gmndad på kalkyler över kommunens kostaader vid nyexploatering med ordinär planstandard. Tomtbeloppel skall täcka kostaader för råmark och kostaader utanför kvartersmark för anlägg­ningar som koinmunen enligl lag eller praxis utför. S. k. generalplanean­läggningar får inle ingå. Tomträtt bör behandlas på samma sätt som i det nuvarande systemet, dvs. någon kostaad för råmark ingår inte i TOG-beloppet. Räntebidrag beräknas dock på gmndval av det belopp med vilket låneunderlaget har minskats med anledning av att marken innehas med tomträtt.

Innan kommunen gjort framställning om tomtbelopp, dock längst etl år efter det att den nya ordningen har trätt i kraft, bör tillämpas tomlbelopp som for småhus motsvarar 45 % och för flerbostadshus 30 % av nuvarande TOG-belopp.

Exploateringsbeloppet, som avser kosmader för anläggningar pä kvarters­mark, exkl. vatten och avlopp, som byggherren normalt utför, bör i fram­tiden ingå i de beräknade markkostaadema med de kostaader länsbostads­nämnden godtar. Kostaadsbedömningen bör göras i läneärendet. Det ställer samma krav på kostaadsredovisning som redan gäller vid pk-belåning. Det är med den föreslagna ordningen naturligt att ta med även kostaader för fmplanering och lommöiistning i exploateringsbelopjjet. I exploaterings­beloppet kommer då att ingå kostaadema för trafikanläggningar pä kvar-tersmark, el-anläggningar på kvartersmark, grovplanering och grundbered­ning samt fmplanering och tomtulrustning.

De kostaader för vatten och avlopp som för närvarande fmansieras inom TOG-beloppet bestar dels av den anläggningsavgift, som koinmunen tar ut, dels av kostaader för ledningar från kommunens förbindelsepunkt fram fill huset. Förbindelsepunktens läge varierar med planutformningen. I ett ge­mensamt belopp för vatten och avlopp bör enligt min mening ingå såväl anläggningsavgift som byggherrens anläggningskostaader för ledningar på kvartersmark.

EnUgt arbetsgmppen bör tak bestämmas för vart och ett av de olika be-lopjjen. Gmppen anser att takbeloppen skall fastställas av regeringen och differentieras med hänsyn tUl terrängföihåUandena i kommunen.

Några länsbostadsnämnder har ifrågasatt om inle takbeloppen kan verka

kostaadshöjande i områden där kostaadema för närvarande ligger på én lägre

6

nivä.

Enligt min mening bör sådana effekter av takbeloppen kunna motverkas

av länsbostadsnämnderna. Nämnderna bör inle automatiskt acceptera redo-      Prop. 1987/88:48 visade kostaader bara därför alt de ryms inom takbeloppen. Jag vill under­stryka att ett system med takbelopp inte är tänkt att förändra den roll nämnderna redan har när det gäller fastställande av TOG-belopp.

Flertalet remissinstanser kräver atl lakbeloppen får en sädan nivå att byg­gandet inte försvåras eller omöjliggörs. Länsbostadsnämnden i Stockholms län har gjort beräkningar hur de föreslagna takbeloppen slår vid jämförelse med gällande TOG-belopp. Beräkningarna visar att särskilt i Stockholms stad kan betydande svårigheter uppstå för vissa hustyper. De synpunkter som har framförts bör enligt min mening kunna beaktas när regeringen fastställer takbeloppen. Takbeloppen för exploatering och för vatten och avlopp bör i fortsättaingen justeras med den tidskoefficient som bostads­styrelsen föreskriver. Takbeloppen för tomt bör justeras av regeringen efter framställning av styrelsen.

Också enligt min mening bör takbeloppen differentieras efter terrängför­hållandena i kommunen. I enlighet med vad SABO har förordat bör diffe­rentieringen göras pä gmndval av om exploaleringsfömtsältningama är lätta, normala eller svåra.

Riksbyggen och HSB anser att det belopp för finplanering som ingår i takbeloppet för exploateringskostaader är för lågt Flera remissinstanser påtalar risken för att fmplaneringsålgärdema kommer i ett ogynnsamt läge när de skall konkurrera inom takbelopjjet för exploateringskostaader. Man fruktar att resultatet blir en utarmning av den yttre miljön.

För egen del anser jag all takbeloppen bör fastställas så att någon mate­riell förändring i fråga om fömtsättningama för att finansiera en god ute­miljö inte följer av förslaget i denna del.

Arbetsgmppens nu behandlade förslag i fräga om beräkning av markkosi-nader fömtsäller i vissa avseenden all förändringar görs också i fråga om metoden atl beräkna byggkostaader. Som jag har anfört tidigare bör förändringar i fråga om den senare metoden inte genomföras nu. Förslagen i fråga om markkostaader bör dock genomföras den 1 juli 1988. Som framgår i det följande (avsnitt 2.3) bör i den beräknade markkostaaden ingå även byggherrekostaader. Elt tillägg bör få göras för ränla pä markkostaader un­der byggnadstiden.

Det ankommer pä regeringen att besluta i de frågor jag nu har redogjort för.

2.2.2   Lägestillägg

För närvarande kan lägestiUägg fastställas för bostadsområden som har bättre bostadsläge än andra. Tillägget skall i princip motsvara det högre markpris som är skäligt

Arbetsgmppen föreslår att räntebidrag för lägestillägg slopas.

Remissinstansema har olika uppfattningar angående slopande av läges­tillägget De stafiiga myndighetema och Svenska kommunförbundet är i stort sett positiva, medan byggherreintressentema är negativa eUer tvek­samma tiU förslaget.

Elt gmndläggande motiv för arbetsgmppens förslag är atl subventioner fill icke produktiva investeringar kan vara prisdrivande. Priserna på cenlrall

belägen mark kan alltså antas vara högre än de skuUe vara om räntebidrag     Prop. 1987/88:48 inle lämnades för lägestiUägg.

Det högsta lägestiUägget för flerbostadshus, drygt 400 kr./m, finns för närvarande i centrala Stockholm. I övriga landet överstiger lägestiUäggen endast undantagsvis 250 kr./m.

Jag delar arbetsgmppens uppfattaing att räntebidragen för lägestiUägg kan ha varit prisdrivande. Prismekanismema är emellertid komplicerade. Slopade räntebidrag för lägestillägg torde knappast ge omedelbara eller fullständiga priseffekter. Enligt min mening bör lägesfilläggen slopas, men della bör genomföras i etapper. 75 % av nuvarande lägestillägg bör få ingå i låne­underlaget i ärenden i vilka preliminärt beslut om bostadslån meddelas fr. o. m. den 1 januari 1988. Som jag redovisat i avsnitt 2.1 bör detta i vissa fall gälla även i ärenden i vilka preliminärt beslut meddelas dessförinnan men efter den 4 november 1987. Andelen bör sedan sänkas fill 50 % är 1989 och till 25 % år 1990. Lägesfilläggen bör alltså slopas hell fr. o. m. år 1991. Med en sådan övergångsperiod bör marknaden ha goda fömtsättningar att anpassa sig successivt. Eventuella förändringar av kapitalkostaadema utjämnas ocksä.

I varje låneärende fastställs ett pantvärde som är avgörande för hur säker­heten för olika lån kan placeras när det gäller fönnänsrätt. Lån med bättre förmänsrätt än det stafiiga lånet, underliggande kredit, fär länmas upp till 70 % av pantvärdet. Enligt gällande regler om beräkning av pantvärde skall pantvärdet motsvara låneunderlagel med tillägg för bl. a. sådana värden som , inte beaktas vid beräkning av låneunderlaget Om pantvärdet överstiger läne-imderlaget, kan den underliggande krediten ökas i motsvarande mån. Sådana värden som lägestilläggen skall avse kan ingå i pantvärdet oavsett om särskilda tillägg fastställs eller inte. Möjlighetema att fmansiera sådana värden med underliggande kredit bör alltså inte försämras om lägestilläggen slopas.

Det ankommer på regeringen att besluta i de frågor jag nu har redogjort för.

2.3 Byggherrekpstnader och räntor m. m.

För närvarande är byggherrekostaader, räntor imder byggnadstiden och moms i huvudsak fördelade pä de oUka belopjjen för bygg- och markkost­nader.

Enligt arbetsgmppen bör byggheirens egen administration, konsult-kostaader och avgifter ingå i den beräknade produkfionskostaaden med ett särskilt belopp per ytenhet för bosläder. Beloppet minskas för ytor över 5 000 m''. Vidare bör normaUserade kostaader för räntor och moms redovi­sas separat.

Flertalet av de remissinstanser som behandlar förslaget är posifiva till

principen. Entreprenörföreningen anser dock alt beloppet enbart skall avse

kostaader som byggherren själv kan påverka, om beloppet .skall få en åter­

hållande effekt på kostaadema. Enligt föreningen täcks vidare endasl ca

60-70 % av byggherrens kostaader, exkl. räntor och moms, av det.

föreslagna beloppet. HSB anser att ett för lågt satt belopp kan innebära en

ofördelaktig styrning vid val av upphandlingsform, viUcet kän leda till

8

högre produktionskostaader.

Arbetsgmppens förslag om byggherrekostaader m.m. är kopplat bl. a. tiU dess förslag om beräkning av byggkostaader. Jag har tidigare anfört att förslaget i denna del bör granskas ytterligare. Granskningen bör omfatta även förslaget om,byggherrekostaader. Bl. a. är del angeläget att ytterligare pröva storleken på det föreslagna beloppet och atl undanröja farhågor om alt förslaget skulle kunna styra valet av upphandlingsform. Nu tillämpade principer för atl fördela byggherrekostaader samt kostaader för räntor och moms bör därför gälla tUls vidare.

Prop. 1987/88:48

2.4 Regionala kostnadsskillnader

Mitt förslag: Det bör ankomma på regeringen att bestämma på vilket sätt regionala kostaadsskiUnader skaU beaktais vid beräkning av byggkostaader m. m. vid nybyggnad

Arbetsgruppen: Arbetsgmppens förslag (alternativ 2) innebär att be­räknade byggkostaader och byggherrekostaader justeras med hänsyn tiU regionala kostaadsskilhiader med hjälp av ortskoefficienter. Kommuner inom samma arbetsmarknadsregion (A-region), av vilka det finns 70 i rUcet, behandlas på ett enhetligt sätt. KostaadsskiUnader uttrycks i intervall på tre procentenheter.

Kostaadema justeras i första hand för de A-regioner som har ett påtagligt högre kostaadsläge än genomsnittet Buffertzoner skapas kring högkost-nadsregionema för att inle skillnadema i koefficienter mellan angränsande regioner skall bli alltför stora.

Remissinstanserna: Remissinstanserna är övervägande positiva tiU att behålla någon form av ortskoefficientsystem. I de flesta fall förordas ett system baserat på A-regioner. Några instanser aiiser däremot att ortskoeffi-cientema bör slopas.

Skälen for mitt förslag: För närvarande anpassas de beräknade bygg-kostaadema med hänsyn tUl kostaadsskilhiader mellan olika regioner. DeUa gäller främst i fråga om kostaadsskiUnader för frakter och löner. Anpass­ningen sker med hjälp av prtskoefficienler (prop. 1977/78:93, CU 28, rskr 265). Koefficienten 1,00 skall avse medelnivån för byggkostaader i landet. Bostadsstyrelsen fastställer ortskoefficienten för kommun eller län. Koefficienterna får fastställas för högst 2 år.

Enligt min mening är de regionala kostaadsskillnadema i bostads­byggandet så slora all beräknade byggkostaader och byggherrekostaader även framdeles behöver justeras med hänsyn till dem. Samtidigt bör justeringen göras på relativt översikfiiga gmnder. Angränsande områden bör så långt möjligl behandlas så alt inle fömlsältaingama för likvärdiga upphandlingar mbbas. Arbetsgmppens förslag lill ortskoefficienler mot­svarar väl dessa krav. Förslagels genomförande fömtsätter bedömningar som motiverar att regeringen fastställer ortskoefficienlema.

Regeringen bör inhämta riksdagens godkännande all regeringen får be­stämma på vilket sätt regionala kostaadsskiUnader skall beaktas vid beräk-

ning av byggkostnader m. m, vid nybyggnad. Under fömtsättning av riks- Prop. 1987/88:48 dagens godkännande avser jag att föreslå regeringen vilka ortskoefficienter som skall fastställas. Jag ämnar därvid följa det förslag till koefficienter för olUca A-regioner som arbetsgmppen har lämnat. Visby A-region bör dock enligt min mening, liksom i dag, ha en högre ortskoefficient än den lägsta i det föreslagna systemet. LUcsom hittills bör länsbostadsnämndema för vissa inlandskommuner kunna fastställa högre koefficienter i vissa fall. Min av­sikt är att nya koefficienter skall kunna tillämpas i ärenden i vilka preli­minärt beslut om bostadslån meddelas fr. o. m. den I januari 1988.

3 Kostnadsprövningen

Enligt arbetsgmppen bör anknytningen av länsbostadsnämndernas kost­nadsprövning tiU de s. k. överkostaadema slopas.

Flertalet av de remissinstanser som behandlar förslaget är positiva tiU det.

Enligt 22 § första stycket 1 nybyggnadslåneförordningen för bostäder (1986:692) skall bostadslån för nybyggnad av hyres- och bostadsrältshus och säljarbyggda egnahem i princip inte lämnas om den faktiska produktionskostaaden väsentligt överstiger den beräknade. En motsvarande bestämmelse för lån som avser ombyggnad av hyres- och bostadsrättshus finns i 19 § första stycket I ombyggnadslåneförordningen för bostäder (1986:693). Bestämmelsema har till syfte atl motverka onödiga kostaads-ökningar.

Elt väsenfiigt syfte med ränlebidragstrappan, som infördes år 1986, var att tillföra subventionssystemet ett automafiskt verkande kostaadsdämpande element överkostaadsprövningen skulle därmed kunna göras på ett betyd­ligt mer flexibelt sätt än tidigare. Utgångspunkterna för prövningen anges i 22 § tredje stycket nybyggnadslåneförordningen för bostäder och i 19 § tredje stycket ombyggnadslåneförordningen för bostäder på följande sätt: "Vid bedömningen av frågan om kostaaden för projektet kan godtas enligt första stycket skall skälig hänsyn tas till produktionsförhållandena och byggnadsprojektets allmänna kvalitet. Därvid skall särskilt beaktas sädana kvaliteter som medför bätu-e bostadsfunkfioner eller som minskar de fram­tida drifts- och underhällskostnadema. Vidare skall beaktas om det för pro­jektet i annal avseende gäller särskUda förhållanden."

I den praktiska tillämpningen har tveksamhet uppkommit om innebörden av kostaadsprövningen. Jag anser att denna tveksamhet bör undanröjas. Enligt min mening bör relationen mellan fakfisk och beräknad produk-fionskostaad inte fillmätas någon självständig betydelse i låneärendet 1 likhet med arbetsgmppen anser jag därför att anknytningen av kosmadsprövningen till de s. k. överkostaadema bör slopas. Kost­nadsprövningen bör entydigt avse frågan om kostaadema för ett bygg­nadsprojekt är skäliga med hänsyn fill produktionsförhållandena och pro­jektets allmänna kvalitet Jag avser att återkomma till regeringen med förslag tUl nödvändiga författningsändringar.

10

4 Räntebidrag och lån för det s. k. ingångsvärdet vid ombyggnad

Prop. 1987/88:48

Mitt förslag: Beräkningen av räntebidrag och lån som avser in­gångsvärdet vid ombyggnad skaU grundas på det lägsta av följande belopp, nämligen 10 % av den godkända ombyggnadskostnaden, köpeskillingen eller 75 % av summan av markbeloppen för en mot­svarande nybyggnad. Den nya ordningen skall som huvudregel tillämpas i ärenden i viUca preliminärt beslut om bostadslån meddelas fr. o. m. den 1 januari 1988.

Arbetsgruppen: Aibetsgmppen har föreslagit att låneunderlag vid ombyggnad som inte genomförs i egen regi, skall vara maximerat tiU det låneunderlag som kan beräknas för en nybyggnad som upphandlats på mot­svarande sätt och att bestämmelsema om räntebidrag i sådana faU skall an­passas till vad som gäller för nybyggnad. Arbetsgmppen har vidare före­slagit att den schablonmässiga subvenfioneringen av ingångsvärden vid ombyggnad av hyres- och bostadsrältshus skall slopas helt.

Remisshistanserna: Remissinstansema är delade i sina uppfattningar om förslaget. De stafiiga myndighetema är övervägande positiva tUl försla­get Flertalet organisationer och företag avstyrker däremot ändringama. En del instanser anser att förslaget bör analyseras ytterUgare.

Skälen för mitt förslag: Räntebidrag och lån tiU ombyggnads-kostaader grundas för närvarande på den godkända ombyggnadskostnaden, dock högst beräknade kostaader för en motsvarande nybyggnad.

Räntebidrag och lån till ingångsvärdet grundas på det lägsta av följande belopp, nämligen 25 % av den godkända ombyggnadskostaaden, köpe-skiUingen eller summan av markbeloppen för en motsvarande nybyggnad.

Enligt min mening har arbetsgruppens förslag om samordning av reg­lema för ny- och ombyggnad principiella förtjänster. De materiella effek­terna av detta förslag i kombination med förslaget i fråga om ingångsvärdet blir dock starkt beroende av upphandlingsform och överkostaader i enskilda faU. Arbetsgmppens förslag bör enligt min mening inte genomföras nu.

I likhet med vad som gäller för lägestilläggen finns det emellertid en risk att den schablonmässiga subvenlioneringen av ingångsvärden kan driva upp priserna på hus som skall byggas om. Som arbetsgruppen har framhållit motiverades ingångsvärdebeläningen, som infördes år 1976, av en strävan att hindra att det subvenfionsmässigt blev förmånligare att riva och bygga nytt än att bygga om. Numera är ombyggnaderna sällan av en sådan karak­tär att rivning är ett faktiskt altemafiv till ombyggnad. Ombyggnaderna blir dessulom allt oftare elt led i en långsiktig förvaltningsverksamhet. Subven­lioneringen av ingångsvärden är i dessa fall fastighetsekonomiskl motiverad endast i den mån den faktiska ombyggnadskostaaden överstiger den god­kända.

11

Jag har tidigare förordat en genereU höjning av schablonbelojjpen för Prop. 1987/88:48 byggkostaader med 6 %. Denna höjning får effekt även för ombyggnader. Mot denna bakgnmd och med hänsyn fill den principiella kritUc som kan riktas mot den schablonmässiga subventioneringen av ingångsvärden, anser jag att subvenfioneringen kan begränsas. Den sammantagna effekten av dessa ätgärder blir i motsats fill arbetsgmppens förslag likformiga för olika upphandlingsfoimer.

Enligt min mening bör räntebidrag och lån som avser ingångsvärdet framdeles grundas på det lägsta av följande belopp, nämligen 10 % av om­byggnadskostaaden, köpeskillingen eller 75 % av summan av markbelop-tpen för en motsvarande nybyggnad. Med markbelopp avses fr. o. m. den 1 juli 1988 det tomtbelopp och de takbelopp som gäller för kommunen i fråga om exploateringskostaader och kostaader för vatten och avlopp enligt det tidigare (avsnitt 2.2.1) framlagda förslaget fill ny metod att beräkna produktionskostaader för mark. Under en övergångstid kommer även läges-tillägg att ingå i markbeloppen. Den föreslagna ordningen bör tillämpas i ärenden i viUca preliminärt beslut om bostadslån meddelas fr. o. m. den I januari 1988. Som jag redovisat i avsnitt 2.1 bör denna ordning i vissa fall tillämpas även i ärenden i viUca preliminärt beslut meddelas dessförinnan men efter den 4 november 1987.

5 Ekonomiska konsekvenser

5.1   Nybyggnad

I det föregående har jag föreslagit en generell höjning av de belopp som används för beräkning av byggkostaader med 6 %.

Effekten i fråga om räntebidrag i enskilda fall är beroende av om projektet är pk-belånat eller inte. För pk-belånade projekt varierar vidare effekten med hänsyn tUl relationen meUan faktiska och beräknade produktionskostaader.

Den maximala ökningen av räntebidragen fill följd av förslagen, ca 30 kr./rnr det första året, avser pk-belånade hyres- och bostadsrättshus för vilka den faktiska produktionskostaaden överstiger 125 % av den beräknade. Flera av dessa hus torde dock ha lägestillägg. För dessa begränsas pä sikt effek­tema av den generella ökningen. I det fåtal områden i landet där lägestill-läggen överstiger 300 kr./m kan den samlade effekten av ålgärdema bli att räntebidragen minskar efter år 1990.

På grund av ändrade ortskoefficienler ökar schablonbeloppen för bygg­kostaader generellt med två procentenheter i Syd- och Mellansverige samt i Norrlands kusfiand. I vissa A-regioner, bl. a. de som gränsar fill Stock­holms och Göteborgs A-regioner, bUr ökningen större.

Genomsnildigt kan räntebidragen beräknas öka med 10-14 kr./m- som en följd av förslagets samlade effekter vid nybyggnad.

5.2   Ombyggnad

Låneunderlaget vid ombyggnad, såvitt gäUer huset, är maximerat tiU den beräknade kostoaden för en motsvarande nybyggnad. Den genereUa höj-

12

ningen av beloppen vid nybyggnad får därför genomslag även vid om­byggnad. I likhet med vad som gäller vid nybyggnad kan den samlade effekten på sikt, allt aimat oförändrat, bli att räntebidragen minskar i områden med höga lägeslillägg. Till nämnda effekter kommer effektema av att räntebidragen lUl ingångsvärdet begränsas. 

Genomsnittligt kan den samlade effekten av åtgärderna beräknas medföra att räntebidragen vid begränsade ombyggnader minskar med ca 20 kr.An' det första året. För omfattande ombyggnader är utfaUet beroende av storleken på nuvarande lägestUlägg och tomt- och grundberedningsbelopp.

Vid ombyggnad av miljonprogramsområden kan effekten av eventuellt minskade räntebidrag kompenseras genom tUläggslån.

5.3 Statsfinansiella effekter

Den stalsfmansiella helårseffekten det första året av de ätgärder jag har redovisat kan beräknas tiU följande belopp. Minustecken anger att. statens utgifter ökar.

Prop. 1987/88:48

Åtgärd

Höjning av schablonbeloppen för byggkostaader Minskade lägestillägg Ortskoefficienter

Begränsade räntebidrag för ingångs­värdet vid ombyggnad Summa

MUj. kr.

-  110

+      5

-   35

+    65

-   75

De föreslagna åtgärderna får inga budgeteffekter under innevarande bud­getår. Jag äterkommer fill anslagsfrågor i anledning av förslagen i samband med min anmälan tUl budgetpropositionen för budgetåret 1988/89.

6 Schabloner för amortering av underliggande kredit vid beräkning av räntebidrag

Mitt forslag: Beräkning av räntebidrag för ränta på imderliggande kredit skall grundas pä att lånet amorteras i en viss bestämd takt.

Skälen för mitt förslag: Beräkningen av räntebidraget för ränta pä underUggande kredit görs nu med utgångspunkt i faktisk skuld och därmed också faktiska amorteringar på lånen. Kredilmarknadens avreglering har medfört en stark ökning av antalet varianter av amorteringsvillkor för un­derliggande kredit. Hos bostadsstyrelsen finns nu ca 90 olika planer för serieamortering, och ytterligare ett betydande antal kan väntas tilUcomma. Med serieamortering avses att den årliga amorteringen beräknas som en viss andel av urspnmgligt lånebelopp uppräknad med ell visst antal procenten­heter varje år. Andra amorteringsvillkor än serieamortering har dessutom börjat tillämpas den senaste tiden. Bostadsstyrelsen har i en skrivelse den 26

t2 Riksdagen 1987/88. 1 saml. Nr 48

13

juni 1987 hemstäUt om att fä använda schabloner för amorteringar på un-     Prop. 1987/88:48 derliggande kredit vid beräkning av räntebidrag.

Enligl min mening bör beräkningarna av räntebidrag förenklas så långl del är möjligt inom ramen för bidragens syfte. Räntebidragssyslemel bör inte heller ha inslag som, med de konkurrensfömtsättoingar som nu gäller på kreditmarknaden, förstärker tendenserna att uppskjuta amorteringar och att förlänga amorteringstider för lån utöver vad som är fastighetsekonomiskl försvarbart. En ordning bör därför införas som irmebär att schabloner för amorteringar på underliggande kredit används vid beräkning av räntebidrag. Schablonerna bör fastställas av bosladsslyrelsen enligt de gmnder som regeringen bestämmer. En ordning med amorteringsschabloner skulle i huvudsak kunna utformas på följande sätt.

Amortering av underliggande kredit förutsätts ske enligt en serielåne-princip. Låneliden bestäms vid nybyggnad lill 50 år för flerbostadshus och 40 är för småhus. Vid ombyggnad görs en anpassning av lånetiden med hänsyn till åtgärdemas omfattning och varaktighet. I fråga om räntebidrag för äldre lån beräknas en ålerstående lånefid genom att det från den urspmngliga lånetiden, beräknad på samma sätt som för nya lån, dras den tid som förflutit från bostadslänets utbetalning. Villkoren bestäms sedan efter antagandet att den faktiska låneskulden vid övergången lill den nu förordade ordningen amorteras inom den på så vis beräknade fiden.

Mitt förslag innebär att räntebidraget beräknas utan hänsyn till länets fak­fiska amortering. Amortering utöver den amortering som följer av låne­villkoren bör dock fortfarande beaktas.

7 Hemställan

Med hänvisning tUl vad jag nu har anfört hemställer jag alt regeringen fö­reslär riksdagen att godkänna vad jag har förordat i fråga cm

1.  regionala kostoadsskUhiader (avsnill 2.4)

2.

räntebidrag och lån för det s. k. ingångsvärdet vid ombyggnad (avsnitt 4)

3.

schabloner för amortering av underliggande kredit vid beräkning av räntebidrag (avsnitt 6).

Jag hemställer vidare att regeringen bereder riksdagen tUlfälle att ta del av vad jag i övrigt har anfört

8 Beslut

Regeringen ansluter sig tUl föredragandens överväganden och beslutar att genom proposition förelägga riksdagen vad föredraganden har anfört för de åtgärder och de ändamål som föredraganden har hemställt om.

14

Bilaga 1

Prop. 1987/88:48

Nuvarande metod för att beräkna produktions­kostnader vid nybyggnad

Hus

Utgångspunkt för beräkningen är ett gnmdbelopp av 207 400 kronor per lägenhet i ett hus av stenmaterial som är 45 meter långt och 12 meter brett och har tre våningsplan, hel källare, tre trapphus, 18 lägenheter med vardera tre rum, kök och badrum samt kalkputsade fasader och pappbelagt tak. Bostadsstyrelsen föreskriver i vad mån avvikelser firån de angivna utgångs­punkterna skall föranleda ökning eller minskning av grundbeloppet. I fråga om småhus tUlämpas därvid i stället ett grundbelopp av 181 700 kronor.

Till grundbeloppet fär tillägg göras med skäligt belopp som bostadsstyrel­sen föreskriver för

-

grundkonstruktion

-

anläggning för värme och varmvatten, dock inte för oljebrännare och olje­tank om inte särskilda skäl föreligger

-

engångsavgift för elektrisk energi

-

hiss

-

skyddsrum i fall där ersättoing enligt 53 § civilförsvarslagen (1960:74) inle utgår

-

balkong och altan

-

extra värmeisolering

-

extra ljudisolering

-

hobbyrum som inte ingär i väningsyta

-

maskinell anordning för ventilation

-

centralantenn

-

maskinell utmstning i tvättsmga som är gemensam för mer än två lägen­heter

-

anordning för tvätt och torkning av kläder, vilken är avsedd för högst tvä lägenheter

-

extra stor kyl- och fiysutrustning

-

anordning som avses i 42 a § byggnadsstadgan (1959:612)

-

anordning för individuell varmvattenmätning eller nattackumulering av varmvatten

-

annan åtgärd beträffande hus vilken minskar driftkostoadema eller kan antas varaktigt bU de boende tiU nytta

-

sådan åtgärd i omräde med samlad äldre bebyggelse som beror på trång ar­betsplats, förstärkning mot angränsande hus eller gata eller särskild utformning av hus med hänsyn tUl bebyggelsemiljön (saneringstiUägg).

Bosladsslyrelsen har omformat grundbeloppen tiU ett antal schabloner för area, yttervägg, trappa och lägenhet TUlsammans med schabloner för de

15

nyss nämnda tUläggen blir det ca 175 schabloner. I vissa faU får tillägg tiU      Prop. 1987/88:48 låneimderlaget i stället göras med skäligt belopp efter kostaadsredovisning. Flera av schablonerna avser alternativa utföranden. Det finns t. ex. fyra olika schabloner för utrymmen som utgör sekundär bniksarea och ca 30 för olika lägenhetstyper.

Av de ca 175 schablonerna grundar sig ca 50 på längd- och areaenheter som mäts upp på de ritaingar som ges in i låneärendet. Övriga schabloner avser antal enheter av ett visst slag, t. ex. hiss och vindslucka med stege. Uppgift om sådana enheter erhålls framför allt genom granskning av ritningar och tekniska beskrivningar.

Den största delen av granskningsarbetel beslår av uppmätning av areor och vägglängder. Som mätenhet för areor används bruksarea (BRA). Enligt svensk standard (SS 02 10 50) definieras bruksarea som "area av nyttjandeen-heter och gemensamma delar i en byggnad, begränsade av omslutande väg­gars insidor".

I bruksarea inräknas inte:

-

area som upptas av ljusschakt (öppning i bjälklaget), ledningsschakt, pela­re e. d. med en tvärsnitlsarea större än 0,5 m

-

area som upptas av väggar meUan nytljandeenheter.

Bruksarean uppdelas i primär och sekundär bruksarea, beroende på viUten bostadsfunktion det uppmätta utrymmet har. Primär bruksarea är i huvudsak sädana utrymmen som är avsedda för boende. Hit räknas också utrymmen för klädförvaring, kommunikation och hygien om de ligger i samma plan som bostaden.

Bostadsstyrelsenfårmedgeattlåneunderlagetförbyggnadskostaaderfår be­räknas pä annat sätt än det schabloniserade, om det föreligger särskilda skäl med hänsyn tiU husets utformning eller slorlek.

Schablonbeloppen för huset mtdtipliceras med en ortskoefficient som bo­stadsstyrelsen fastställer för viss lid, högst tvä år. Ortskoefficienlema skall bestämmas så all byggnadskostaadsdelen av låneunderlaget anpassas till kostaadsskilhiader mellan olika regioner, främst i fråga om frakter och löner. Koefficienten 1 skall avse medelnivån för byggnadskostaader i landet

Det sålunda erhållna beloppet multipliceras med en lidskoefficienl som fastställs för en månad i taget. Tidskoefficienten för januari 1984 skall vara LOO. För tiden efter januari 1984 fastställs fidskoefficienten av bostads-styrelsen på grundval av statisfiska centralbyråns faktorprisindex för gmpp-byggda småhus exkl. löneglidning och efter avdrag för en beräknad ratio­nalisering motsvarande 0,2 procentenheter per månad.

Mark

Gällande regler för beräkning av låneunderlag för tomt- och gmndberednings- , kostaader infördes den 1 januari 1973. Genom förändringen sammanfördes byggherrens och kommimens samtliga mark- och planberoende kostaader till ett belopp, tomt- och gmndberedningsbeloppet (TOG). Modellen inne­bär en kommunvis schablonbeläning utifrån de för kommunen normala kostaadema för mark och iordningställande av marken. Med iordning­ställande av mark avses anordnande av gator, vägar, parker, öppna bilplalser

och elektriska ledningar, anläggningar för vattenförsörjning och avlopp     Prop. 1987/88:48 samt grovplanering och gnmdberedning.

Länsbostadsnämnden får besluta att i låneunderlaget skall ingå belopp för högt fastighetsvärde som beror på särskilt gott bostadsläge (lägesfiUägg).

TOG-belopp och lägesfiUägg fastställs eller ändras efter begäran från kom­munen. I beslutet anges dag för ikraftträdande. Efter denna dag gäller faslstäUt belopp utan indexuppräkning fill dess att ett nytt belopp fastställs.   .

TOG-beloppet skall normalt avse hel kommun. I systemet fömlsälts att kostaadsskiUnader mellan olika områden i kommunen utjämnas, men olUca belopp kan tUlämpas inom olika zoner inom kommunen.

Kommunens framställning om höjda belopp skall åtföljas av en utförlig kostaadsredovisning och kommunens beslut om kostaadsuttag och utjäm­ningsprinciper. Vidare skall motiven för kostaadsfördelningen mellan olika hustyper redovisas.

I markbeläningssammanhang indelas husen i ett system med gmpper och klasser enligt nedan. Klassindelningen tar sUcte på att mäta en successivt ökad exploateringsgrad med utgångspunkt i avståndet mellan husen och hus­ens höjd. Hustyperna indelas enUgt följande.

Grupp 1: friliggande småhus med ett avstånd på minst 9 meter fill när­maste hus. Vid denna bedömning las inte hänsyn fill friliggande garage, för­råd e. d. Beloppet uttrycks i kr ./hus.

Gmpp 2: övriga hus. Dessa indelas i klassema A, B, C och D.

Klass A: Hus med mindre än två våningar. Innehåller huset till övervägan­de del lokaler förs de dock tUl klass B.

Klass B: Hus med tvä men mindre än tre våningar.

Klass C: Hus med tre men mindre än fem våningar.

Klass D: Hus med minst fem våningar.

För klass A uttrycks belopjjet i kr./hus, för övriga klasser i kr./m primär bruksarea (BRAp).

Lägestillägg kan fastställas för områden i kommunen där bostadsläget är uppenbart bättre än inom andra områden. Det fmns två fall som kan före­komma:

-

centralt belägna områden (stadskärnor)

-

områden med gles blandad äldre bebyggelse som är centralt belägna (fömy-elseområden).

TiUägget gnmdas på markkostaader inom områden som skall bebyggas med flerbostadshus eUer småhus i gmpp. TiUägget begränsas av att det inte får vara större än

-

generella skillnader i markkostaader (inte exploateringskostaader) mellan det aktueUa omrädet och kommunens ytterområden

-

skälig merkostaad för bosläder inom området jämfört med kommunens ytterområden.

17

Tillägg

Prop. 1987/88:48

Följande tiUägg får göras till läneunderlaget för mark och hus.

-

VintertiUägg. TiUägg för den särskilda kostnad som beräknas uppstå genom att byggnadsföretaget bedrivs vintertid.

-

Tillägg för skälig kostnad för konstaärlig utsmyckning eller gestaltning (gäller inte låntagarbyggda egnahem).

-

Tillägg för skälig kostaad för lekplatser och andra anordningar för utevist­else på kvartersmark (gäUer inte låntagarbyggda egnahem).

-

TiUägg för skälig kostnad för fmplanering av tomten.

-

TiUägg för kostoader

a)

för ränta på beloppet för tomt- och grundberedningskostoad under bygg­nadstiden,

b)

för ränta under fiden från färdigställandet av huset till fidpunkten för utbe­talning av bostadslånet (gäller endast hyres- och bostadsrättshus). Tillägget avser skillnader mellan den lägsta garanterade räntan och räntan för krediter som belöper på låneunderlaget för bostäder.

- TiUägg för skälig kostoad för

a)

sådan särskild kontroll och besiktning i fråga om byggnadsföretagets ut­förande som sker på sätt som kommunen godkänner, dock högst med 4 475 kr.,

b)

garanfi och försäkring i den omfattning och på de vilUcor bostadsstyrel­sen föreskriver, dock högst med 5 000 kr.

Dessa tiUägg får göras när det är fråga om låntagarbyggda egnahem eUer småhus som skaU upplåtas med bostadsrätt

18

Bilaga 2

Prop. 1987/88:48

Sammanfattning av departementspromemorian (Ds Bo 1987:3) Förenklade metoder att beräkna låneunderlag och räntebidragsunderlag för bostäder

Nybyggnad

1 promemorian föresläs alt metodema atl beräkna låneunderlag och räntebi­dragsunderlag renodlas och förenklas bl. a. med utgångspunkt i bostadsbyg­gandets nuvarande inriktning. Termen räntebidragsunderlag avses uttrycka en normaliserad produktionskostoad, i lUdiet med vad som gäller för termen schablonmässigt låneunderlag i nuvarande system. Eftersom det schablonmäs­siga låneunderlagel sällan används som låneunderlag har en klarare terminolo­gi eftersträvats. Den ändrade terminologin speglar alltså inle någon syslem-förändring på denna punkt

I fråga om beräkningen av låneunderlag vid nybyggnad föreslås i princip inga förändringar för produktionskostoadsbelänade projekt För övriga hyres-och bostadsrältshus samt säljarbyggda egnahem föreslås atl låneunderlaget bestäms med utgångspunkt i kostoadema för jämförbara produktionskostoads­belänade projekt. Låneunderlagetförlåntagarbyggdaegnahemföreslås bestäm­mas med utgångspunkt i räntebidragsschablonema, dock utan de begräns­ningar med hänsyn tiU husets yta som gäUer för räntebidrag.

/ räntebidragsunderlaget vid nybyggnad ingår enUgt förslaget ett schablon­mässigt beräknat räntebidragsunderlag för huset baserat pä ca 30 schablon­belopp, byggherens redovisade kostoader för exploatering och VA, ett tomt­belopp som skall motsvara kommunens kostoader för mark (exkl. kostoader för särskilt gott bostadsvärde) och exploatering, samt, gemensamt för hus och mark, tillägg för räntor och byggherrekostaader. Summan av nämnda be­lopp benämns schablonmässigt räntebidragsunderlag. Vidare kan i räntebi­dragsunderlaget ingå maximalt 10 % av det schablonmässiga för kvalitets­höjande åtgärder efter kostaadsredovisning. Det schablonmässiga ränlebi-dragsunderlaget för mark föreslås begränsas tUl vissa takbelopp.

I likhet med vad som gäller för närvarande fömlsälts att oreducerade ränte­bidrag lämnas upp till 110 % av räntebidragsunderlaget för hyres- och bo­stadsrältshus och säljarbyggda egnahem som inle uppförs i egen regi.

För hyres- och bostadsrättshus som inte uppförs i egen regi föreslås att den övre gränsen för skattekompenserande räntebidrag (ränlebidragstrappan) höjs från 125 fiU 130 % av ränlebidragsunderlaget

Räntebidragsunderlagen exkl. mark omräknas för närvarande med ortskoeffi­cient och fidskoefficient.

1 fråga om ortskoefficienten redovisas rvå alternativ. Det ena är att ortskoef­

ficienlema slopas. Det andra är ett mer schabloniserat ortskoefficientsystem

än det nuvarande baserat på rikels indelning i arbetsmarknadsregioner (A-

regioner).   Större  skillnader  än  tre  procentenheter  mellan  angränsande

19

A-regioner undviks utom i fyra faU där kopplingen meUan arbetsmarknaderna   Prop. 1987/88:48 har bedömts vara mycket begränsad.

De nuvarande principema för att bestämma tidskoefficienler föreslås behål­las men rationaliseringsfaktorn i fidskoefficienten bör minskas från 2,4 till 2,0 procentenheter per år.

Den kostaadsprövning av låneobjekten som numera skall ske efter förslag i prop. 1985/86:95 har enligt arbetsgmppens mening ett så begränsat samband med de s.k. överkostaadema att den formella anknytningen av kostaadspröv­ningen fill överkostaadema bör slopas. Låne- och bidragsansökningar bör av­slås om produkfionskostoadema för ett projekt inte är skäliga med hänsyn till projektets utformning och konstrukfion. Vid prövningen måste samban-del mellan produkfionskostoader och framtida kostoader för drift och under­håll beaktas.

Ombyggnad

Vid ombyggnad av hyres- och bostadsrältshus som inte genomförs i egen re­gi föreslås låneunderlaget bestämmas med utgångspunkt i redovisade ombygg-nadskostoader samt kostoader för exploatering (inkl. grundförstärkning) och VA (produktionskosmadsbelåning). 1 övriga ombyggnadsfall föreslås i prin­cip att låneunderlaget skall mötsvara räntebidragsunderläget.

Ränlebidragsunderlaget.vid ombyggnad bör omfatta skäUga kostoader för huset, byggherrens kostoader för exploatering (Lnkl. grundförstärkning) och VA samt räntor och byggherrekostaader, dock maximalt räntebidragsunder­laget för motsvarande ändamål vid nybyggnad.

För produktionskostaadsbelånade ombyggnader föreslår en anpassning av bestämmelsema om räntebidrag till vad som gäller vid motsvarande nybygg­nad. Fullt räntebidrag bör således lämnas för redovisade kostoader upp till 110 % av räntebidragsunderlaget. Dämtöver bör skattekompenserande ränte­bidrag lämnas för kostoader upp tUl 130 % av räntebidragsunderlaget.

Materiella skillnader i förhållande tiU nuvarande metod

Arbetsgmppens förslag innebär omfattande systemförändringar. Vissa för­ändringar leder - i motsats till andra - till materiella omfördelningar i för­hållande till nuvarande syslem. I del följande redovisas översiktligt föränd­ringamas statsfinansiella effekter.

Budgetförstärkningarna hänförs tUl o slopade lägestiUägg, o minskade saneringstiUägg, o slopade tillägg för vinterkostoader, vissa energisparåtgärder, åtgärder som

rninskar driftkostoadema samt särskild utformning (s. k. 6 §-tiUägg), o begränsade skattekompenserande räntebidrag för konventionellt beskattade

ägare av hyreshus, o begränsad s.k. ingängsvärdebelåning vid ombyggnad

20

Budgetbelastaingama hänförs tiU

Prop. 1987/88:48

o en generell ujjpräkning av schablonbeloppen för hus med ca 5 % i för­hållande tiU nuvarande metod,

o ytterligare höjda schablonbelopp för hus på gnmd av krav på höjd utgångs­standard m. m.

o höjda räntebidragsunderlag efter kostoadsredovisning för kvalitetshöjande åtgärder som inte omfattas av schablonsystemet,

o höjning av den övre gränsen för skattekompenserande räntebidrag från 125 tiU 130 % av räntebidragsunderlaget,

o höjda ortskoefficienter i vissa fall (altemativt förslag),

o minskad rationaUseringsfaktor i tidskoeOicienten,

o tiUämpning av ränlebidragstrappan m.m. vid ombyggnad,

o ökade tiUäggslån vid ombyggnad av miljonprogramsområden. Budgetförstärkningar och budgetbelastningar pä gnmd av förslagen om

systemförändringar balanserar i stort sett varandra.

21

Bilaga 3

Prop. 1987/88:48

Sammanställning av remissyttranden över departementspromemorian (Ds Bo 1987:3) Förenklade metoder att beräkna låneunderlag och räntebidragsunderlag för bostäder

1  Allmänt om remissförfarandet

Efter remiss har följande yttrat sig över promemorian: statistiska centralby­rån, riksrevLsionsveiket, bostadsstyrelsen, länsbostadsnämnden i Stock­holms län, länsbostadsnämnden i Öslergöfiands län, länsbostadsnämnden i Malmöhus län, länsbostadsnämnden i Göteborgs och Bohus län, länsbo­stadsnämnden i Värmlands län, länsstyrelsen i Norrbottens län, statens m-stitut för byggnadsforskning, statens planverk, statens pris- och kartell­nämnd. Svenska Kommunförbundet, Konungariket Sveriges stadshypo­tekskassa. Sparbankemas Intecknings AB, Svenska Bankföreningen, Stat­ens Bostadsfmansieringsaktiebolag,Entreprenörföreningen, Sveriges Trähus­fabrikers Riksförbund, Industrins Byggmaterialgmpp, Industrigmppen för Lätt Byggeri, Hyresgästemas Riksförbund, Sveriges Fastighetsägareför­bund, RUfsbyggen, HSB:s Riksförbund, Sveriges Allmännyttiga Bostads­företag, AB Svenska Bostäder, Västerviks Bostads AB, Stiftelsen Hyres­bostäder i Örebro, Byggnads AB Mimer och Svenska Arkitekters Riksför­bund genom Föreningen Sveriges Praktiserande Arkitekter.

Yttranden har även inkommit från Samlingslokalorganisationemas Sam­arbetskommitlé, Svenska Värmepumpföreningen, Velux Svenska AB, LB-Hus AB, Industrigmppen för Energihushållning i Byggnader, Kvinnors Byggforum, Svenska kommunallekniska föreningen. Nordiska Trähus i Vrigslad AB, Stor-Stockholms planeringsnämnd. Betongindustrins Sam­arbetsråd, Sveriges Villaägareförbund, Snickerifabrikemas Riksförbund, Fas­tighetskontoret i Mahnö Stad och arkitekten SAR Karin Lidmar Reinius.

I remissammanställningen ingår inte remissvar som har inkommit efter den 25 september 1987. Remissammanställningen är i huvudsak disponerad som promemoriaa Varje avsnitt inleds med en kort sammanfattning.

2  Schablonmässigt räntebidragsunderlag vid

nybyggnad - hus

Samma/fattning : Remissinstansema är övervägande positiva tiU förslaget om ett schablonmässigt beräknat räniebidragsunderlag. Reduceringen av an­talet schabloner uppfattas i allmänhet som en förenklmg. De negativa re­missinstansema framhåller däremot att ett färre antal schabloner i sig inle ger en enklare metod. Flera instanser menar all den föreslagna metoden kan medföra kvalitativa förbättringar. En del remissinstanser ger uttryck för önskemål om ytterligare utveckling av utgångsstandarden. Ett vanligt påpekande är att införandet av en bmttoareaprincip inte innebär någon för­enkling om principen inte används vid hyresberäkningar, kvarboendegaran-

22

tier m.m. Flera remissinstanser anser att förslaget i fråga om låntagar-     Prop. 1987/88:48 byggda egnahem iimebär en överkompensation som styr mot stora hus.

Riksrevisionsverket (RRV) anför att man "ser positivt pä ambitionen att verka för förenklingar av metodema att beräkna låneunderlag och räntebi­dragsunderlag inom ramen för det nuvarande bostadsfmansieringssystemet. En vikfig fråga som dock inte betonas tillräckligt i utredningen är att sub­ventionssystemet skall verka för pressade kostaader".

Bostadsstyrelsen (Bos) avstyrker metoden och framhåUer bl. a. följande. "Ett mindre antal variabler i beräkningsmetoden innebär i sig ingen' förenk­ling så länge antalet uppmätningar m m i stort sell är oförändrat, och en ökad mängd skälighetsprövade poster innebär ett avsevärt merarbete, fömt­om att resultatet som ovan påpekats blir osäkrare och svårare att fömtse. Länsbostadsnämndernas och bostadsstyrelsens samlade erfarenheter från många års tillämpning av olika beräkningsmetoder visar entydigt att antalet variabler i en metod inte avgör om den är lätt eller komplicerad att tillämpa, så länge variablerna är entydiga och väl definierade. Det som avsevärt för­svårar användningen är oprecisa definitioner, variabler som inte beaktar be­tydande kostaadsskiUnader mellan olika utföranden samt kostoadsprövning av många poster. Den föreslagna metoden innehåller alla dessa företeelser, och skulle skapa påtagliga tillämpningsproblem om den infördes, även om lånemyndighetema gjorde mycket översiktliga prövningar och i huvudsak godtog sökandens uppgifter."

Lånsbostadsnämnderna i Stockholms, Östergötlands, Malmöhus, Göte­borgs och Bohus och Värmlands län tUkiyrker metoden. Nämnderna poäng­terar att förslaget innebär en förenkling. Det påpekas även att metoden möj­hggör teknisk utveckling samt kvaUtativa förbättringar. Länsbostadsnämnd­en i Östergötlands län fmner att minskningen av antalet schabloner bör få effekt på hela blankettfloran och på möjlighetema att rationalisera ansök­nings- och handläggningsförfarandet

Länsstyrelsen i Norrbottens län anser "att den i promemorian presentera­de beräkningsmodellen i vad avser hus har alltför många negativa styrnings-effekter för att den skall kunna tas i bruk ulan omfallande revidering. En mer detaljerad metod som på elt riktigt sätt och ulan stymingseffekter upp­fångar skiUnader i ulförande, kvaliteter och kostoader är att föredra".

Planverket (Plv) anför "att förslaget om räntebidragsunderlag vid hus, efter ingående bearbetning, har fördelar i förhållande tiU nuvarande regler. Flera av förslagen kännetecknas av en markant rättvisare styrning av räntebi­dragen till angelägna baskvalileler hos bostäderna. Riskerna minskar att stat­liga subventioner bekostar överstandard. Den byggande får större valfrihet att inom en given ram välja optimal utformning och man slipper låsning till dagens teknik". Plv betonar vidare att en vUctig fömtsättoing för förenk­lade låneregler är all de kan knytas till reglema i verkets nybyggnadsföre­skrifter.

Statens pris- och kartellnämnd (SPK) anmärker att arbetsgmppen inte re­

dovisar "på vUket sätt det nya förslaget innebär sådana förenklingar och

förbättringar i lånesystemet att det motiverar ett byte av system. De bostads­

politiska konsekvensema av förslaget diskuteras knappast alls. Eftersom ett

nytt system med all sannolikhet kommer att bli bestående för en ganska av­

sevärd lid bör dess konsekvenser noga analyseras innan del införs. Promemo-

23

rian ger inte tillräckligt underlag för ett välgrundat ställningstagande.

Prop. 1987/88:48

Enligt SPK:s uppfattning medför ett subventionssystem där faktiska kost­nader subventioneras upp till ett visst tak att marknaden relativt snabbt an­passar sig så att takbeloppen blir till golv, dvs intressenterna försöker att mjölka ut mesta möjliga subventioner för sina byggprojekt. Man kan därför vänta sig ett ökat missnöje med nuvarande system, dels för att angivna be­lopp "inte är anpassade lill den faktiska kostaadsutvecklingen", dvs de har blivit golv, dels att "slupstockseffekten" vid 125 procent överkostaad ställer till med stora problem eftersom konsumentema då i ett slag får betala fullt marknadspris. Det nuvarande och föreslagna systemet medför alltså att in­tressentema ägnar sina krafter åt att utaytlja systemets alla möjligheter och att påverka statsmaktema till "förbättringar", i stället för att utnyttja ett fun­gerande marknadssystems förmåga all skapa prispress, produktivitetsökning och innovationer".

Svenska Kommunförbundet (Kommu/förbundet) fi-amför som sin me­ning att det är "kommunens mål och inle schablonema som skaU styra bo­stadsbyggandets utformning och inriktning. Det föreslagna systemet bör kunna ge utrymme för en ökad flexibilitet men ställer också krav på vak­samhet frän kommunens sida när det gäller kvalitet och kostaader. Delta kan leda till merarbete för kommunen. Ett genomförande av systemet fömt­sätter också alt det kommer att tillämpas i en förenklingsanda av bostads­verket. Annars finns risk att slutresultatet blii en mer omfattande byråkrati än vad vi har fn."

Konungariket Sveriges stadshypotekskassa (Stadshypolek)   tUlstyrker me- , loden eftersom reglerna om fastställande av värden är sädana att de kan accep­teras även för lån upp tUl det stafiiga lånets undre gräns.

Sparbankernas Intecknings AB (SPINTAB) tiUstyricer de föreslagna åt­gärderna bl. a. med motiveringen att de ger möjlighet att höja imderlaget för räntebidrag. Höjningen krävs med hänsyn till den förväntade kostaads-ökningen i nyproduktionen.

Svenska Bankföreningen (Banlöreningen) är i princip positiv tUl för­slaget, men betonar att en mer övergripande reformering av räntebidragssy­stemet, vore önskvärd.

Statens Bostadsfinansieringsaktiebolag (SBAB) ifi-ågasätter om den nya schablonmetoden verkligen innebär någon förenkling.

Entreprenörföreningen förordar förslaget och anför bl. a. följande. "Den förenklade metoden för beräkning av räntebidragstmderlag har flera förtjänster. Det är t ex tilltalande att metoden har karaktär av rambudget för skilda intressenter i byggprocessen. Därigenom görs åtskilhiad mellan kommun, byggherre och entreprenör. Såvitt kan bedömas är också de värde­bärare som utvalts mer renodlade än i nuvarande metod Det är en fördel att antalet värdebärare är litet, även om själva antalet inte är avgörande för förslagels enkelhet. Schablonema är lättillgängliga även för en vidare krets av intressenter. För att metodens fördelar skall tas fill vara är en smidig myndighelshantering viktig.

24

Förslaget innebär en fortsatt nyorientering bort från en långtgående myn-     Prop. 1987/88:48 dighetsstyming mot ett ökat ansvar för byggherrama, vilket utgör ett vik­figt dynamiskt inslag som bör främja nya initiativ, ny teknik och effektiva­re samverkansformer mellan beställare och entreprenörer som främjar pro­duktivitetsutvecklingen."

Sveriges Trähusfabrikers Riksförbund (STR) tUlstyrker ett schablonmäs­sigt beräknat räntebidragsunderlag baserat på fiinktionsbelopp, men anser att genomförandet av förslaget kan anstå till efter omorganisationen av planver­ket och bostadsstyrelsen.

Hyresgästernas RUcsförbund efterlyser ytterUgare utredning, eftersom den föreslagna metodförändringen kan innebära att stödet tiU bostadssektorn trappas ned.

Sveriges Fastighetsägareförbund (Fastighetsägareförbundet) ser positivt på dén strävan tiU förenkling som genomsyrar promemorian, men hade ön­skat ett utförligare underlag för sina ställningstaganden. Förbundet delar uppfattningen att antalet schabloner bör skäras ner och menar att det sanno­likt vore tillräckligt med ell tjugotal ännu mer fiinklionsinrUctade schablo­ner.

Riksbyggen avstyrker metoden med motiveringen att den inte medför något större mått av förenkling. Riksbyggen anser däremot all det finns en uppenbar risk för en styrning mot försämrad kvalitet i bostadsbyggandet.

HSB:s Riksförbund (HSB) poängterar att förslaget kan leda tiU kvaUlels-försäraringar. Förslaget torde enligl HSB bU gynnsamt i huvudsak för bygg­herrar som väljer stereotypt byggande med minimikvalitet. Vidare kan HSB inte acceptera ett förslag som medför ökad osäkerhet om de framtida boende-kostaadema.

Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO) tror att den föreslagna metoden, med ett fåtal schabloner för huset, ger tUlräckligt god kostaadsan-passning och ger en ram med en frihetsgrad som uppmuntrar ell kompetent agerande av byggherre och bestäUare.

AB Svenska Bostäder (SB) anför bl. a. "Vi tiUstyricer de förenklingar som gjorts i den nya metoden att beräkna lå­neunderlag, bl a att det blir färre schablonbelopp.

Ett enklare och mer överskådligt fmansieringssystem skulle underlätta snabba och riktiga beslut. Det skulle också underlätta all kunna ange konse­kvensema av olika invesleringar. T ex för hyresgästema.

Vi mäste dock konstatera att de nu föreslagna förenklingarna bara berör en marginell del av systemen."

Västerviks Bostads AB, Stiftelsen Hyresbostäder i Örebro och Byggnads AB Mimer tUlstyrker förslaget

Föreningen Sveriges Praktiserande Arkitekter (SPA) menar att det gene-reUt sett är svårt att se fördelama med föreliggande förslag. SPA hävdar att för att göra en så omvälvande förändring krävs att man är säker på att vmna avsevärda fördelar. SPA anför vidare.

"Nu gällande schabloner styr utformningen av bostäder på ett oplanerat och

olyckligt sätt genom atl förhållandet mellan olUca schablonbelopp inle av­

speglar dagens kostaadsrelationer. En radikal översyn av beloppen krävs.

25

Även antalet schabloner bör ifrågasättas, men även föreliggande förslag     Prop. 1987/88:48 tycks ge en negativ styrning, bl a allt för låg utrymmesstandard. Vi tror inte att den föreslagna mycket drastiska minskningen av antalet schabloner ger möjlighet att åstadkomma önskad valfiihet"

Svenska Värmepumpföreningen (SVEP) framhåller att metoden bör kom­pletteras, så att en styrning sker mot energihushållning utöver gäUande byggnorm.

LB-HUS AB påpekar att reduktionen av antalet variabler, kan medföra att vissa hustyjjer kommer att gynnas.

Industrigruppen för Energihushållning i Byggnader (lEB) anför bl. a. "Vi sympatiserar med departementets strävan efter förenklingar. Enligt vår mening har emellertid arbetsgmppen ägnat otillräcklig uppmärksamhet ål de ekonomiska aspektema och mer än nödvändigt uppehållit sig vid den nu­varande metodens komplexitet." lEB finner det olyckligt om,den föreslagna beräkningsmetoden införs, framför allt därför att betydelsen av en låg års-kostoad inte blir fillräckligt beaktad. Vidare anser lEB att ett modernt sy­stem måsle baseras pä datateknik.

Svenska kommunaltekniska föreningen (SKTF) är positiv tiU förenk­lingen av husbelåningen, men anser all räntebidragsunderlaget är alltför lågt i förhåUande tUl produktionskostoadema.

Sveriges Villaägareförbund (Villaågareförbundet) tiUstyrker förslaget, men betonar att räntebidragsunderlaget för småhus inte får missgynnas i för­hållande tUl flerbostadshus.

Karin Lidmar Reinius anser bl. a. att kostoadsbärama är för grova för att möjliggöra följsamhet mellan fmansiering och verkliga kostoader. Dess­utom gynnar den föreslagna metoden dåligt utoyttjade areor och planlös­ningar med låg allmängUtighet

3 Schablonmässigt underlag vid nybyggnad - mark

Sammanfattning : Remissinstansema har olika uppfattningar angående slop­andet av lägestiUägget. De stadiga myndigheterna är i allmänhet positiva medan byggherreintressentema är negativa eller tveksamma till förslaget. De instanser som tillstyrker förslaget anser att boendekostoaden bör påverkas av hur efterfrågat ett område är. Ett övervägande antal av de remissinstanser som yttrar sig i frågan fillstyrker den föreslagna upp­delningen av tomt- och grundberedningskostoaden. Flera instanser påpekar att risk fmns för en försämrad utemiljö, om kostoadema för finplanering och tomtutmsöiing fär ingå i exploateringskostoaden. En del remiss­instanser ifrågasätter terrängindelningen.

RRV fmner inte resonemanget om markbelåningen hell konsekvent. "Dels konstateras på sidan 11 att exploateringsområden kan vara mer eUer mindre lattexploaterade vilket givetvis betyder skillnader i kostoadema för olika exploateringsområden samt att det nuvarande systemet ej tar tillräcklig hänsyn fill detta. Samtidigt förordas i strid med detta etl mer enhetligt ränte-bidragsunderlagssyslem för markbelåningen.

Ibland kan det ur samhällsekonomisk synpunkt vara lönsamt att bygga bo­

städer på dyr och ur byggnadsteknisk synpunkt otiUgänglig maric. Så kan

t ex vara fallet vid vissa förtätningar i områden drabbade av utglesning då

26

man genom att utaytlja befmtiig service och infi-astruktur dels ökar under- Prop. 1987/88:48 laget så att redan gjorda investeringar kan fortsätta att utoyttjas och dels und-vUcer nya investeringar. Det är därmed inte sagt att allt byggande på dyr och otillgänglig mark är samhällsekonomiskt berättigad och bör subventione­ras. Kostoadema behöver då inte ses enbart i betydelsen den enskilda bostads-konsumentens kostoad utan även kostoaden för samhäUét"

Bos tUlstyrker det föreslagna ränlebidragsunderlaget för mark, men påjje-kar att del finns en risk att de separata takbeloppen driver upp den totala markkostoaden. Bos menar atl detta kan undvikas om man fastställer gemen­samma takbelopp, vilket även skulle förbättra möjligheten till substitution mellan tomt- och exploateringskoslnad.

Lånsbostadsnämnderna tUlstyrker uppdelningen av tomt- och grundbered-ningsbeloppet. Länsbostadsnämnden i Östergötlands län gör emeUertid följ­ande påpekanden. "En detalj när det gäUer markbelåningen är att i PM:en sägs att det belopp som anges skall avse byggande i storkvarter och att vid konventionell planutfomming justeringar skall göras. Kostaadema finns i samma utsträckning vid båda dessa bebyggelseformer. De hamnar i större utsträckning hos byggherren när det gäller bebyggelse i storkvarter medan kommunema å andra sidan tar ul motsvarande kostoader vid konventionell planutformning i markpriset. Beloppen bör därför gälla oavsett planutform­ning. Kostoader som faller inom exempelvis begreppet exploatering belas­tar i sådana fall markkostoaden. Ett hänsynstagande till detla måste kunna göras inom ett totalt takbelopp för de tre föreslagna kostoadsslagen. Takbeloppen kan fä en styrande effekl i så måtto att kommunema kommer att sträva tiU dessa maxbelopp,"

Länsstyrelsen i Norrbottens län menar bl. a. att uppdelningen av TOG-beloppen är felaktig "eftersom de tre delpostema kan sägas fungera som kommunicerande kärl - höga exploateringskostoader bör leda till låga tomt-kostaader och vice versa. Även om verkligheten inte helt följer den teore­tiska mcxlellen så finns det ett klart samband mellan de tre delpostema. Sålunda kan exempelvis parkområden/grönytor, lekplatser och mindre vägar ibland uppträda som tomikostaader och i andra fall som exploaterings­kostaader beroende på viUcen delaljplanelösning kommunen valt Enligt förslaget skall kostaadema för va och exploatering prövas i varje enskilt ärende. Detta innebär att behandlingen av de enskilda ärendena kom­pliceras eftersom nya kostaadsprövningar införs. Viss risk för dubbelbelå­ning uppkommer också eftersom de kostaader som ingår i nuvarande TOG-belopp inle entydigt kan hänföras tiU bestämda delbelopp".

Plv ti U styrker förslaget.

Kommunförbimdet anför bl. a. följande: "Styrelsen är i princip positiv tUl förslaget som bör möjliggöra en kost­nadspress även pä marksidan. Genom all endast tomtbeloppen i fortsättoing­en behöver fastställas kommunvis underlättas kommunens framställningar till länsbostadsnämnden om nya belopp. Olika zoner bör kunna fmnas in­om en och samma kommun.

Om ett syslem med takbelopp införs är det nödvändigt atl beloppen juste­

ras med hänsyn fill kostaadsutvecklingen. Styrelsen vill även understryka

alt "taken" inte får sättas så att det blir helt omöjligt för kommunema all få

täckning för sina kostaader i områden med svåra grundförhållanden. I detta

27

sammanhang finns cx:lcså skäl att påpeka att behovet av pålning i mycket Prop. 1987/88:48 hög grad påverkar kostaadema fbr exploatering och VA. De lägestillägg som nu gäller i tätortemas centrala delar avsjjeglar i många fall en fakfisk merkostaad vid exploatering. Detta måste beaktas när takbe­loppen fastställs. Enligt styrelsens mening är det nödvändigt att ytterligare analyser genomförs av kostaadema i olUca kommuner innan takbelopp läggs fast"

Entreprenörföreningen "finner uppdelningen av nuvarande tomt- och grundberedningsbelopp i tre delbelopp mycket intressant Därigenom görs en klar åtskillnad mellan de kostaader, som är hänförliga tUl kommun och byggherre. Föreningen anser (x;kså att syftet med uppdelningen är gott, näm­ligen att motverka kommunemas övervältring av vissa kostaader på bostads­projekt.

Det är emellertid oklart vilka medel utöver en redovisning som kan använ­das för att förhindra sådana kommunala övervältringar. Extra högt markvär­de på grund av gott bostadsläge skall enligt förslaget endast få beaktas i pantvärdet (sid 47). Hur värjer sig köparen av mark från koinmunen mot kommunala krav på extra höga markpriser?

Föreningen noterar att samfiiga tre delbelopp förses med tak som endast kan ändras av regeringen. Detta understryker regeringens intresse för frågan. Det kan dock bU en vansklig uppgift för regeringen att följa utvecklingen. Indelningen i olika terrängtyper ställer sig föreningen tveksam fill, efter­som endast en terrängtyp skall användas per kommun. Variationerna i mark-fömtsättningar är normalt avsevärda inom kommunema, vilket medför att metoden kan bli för grov. Att flack terräng alltid skall anses lältexploalerad stämmer inte med erfarenheten. Gammal sjöbotten kräver ofta mycket dyr­bar pålning. Förslaget bör ses över i dessa delar. Förenklingen skapar annars onödiga problem".

STR tiUstyrker uppdelningen av tomt- cx;h grundberedningsbeloppet

Riksbyggen förordar beräkningsmetoden för räntebidragsunderlag för mark, fömtsatt att lakbeloppen kontinuerUgt följs upp och ses över.

HSB finner det positivt att förslaget innebär en flexiblare markbelåning. HSB anmärker alt exploateringskostoadema borde indexuppräknas samt att de olika terrängtypema bör definieras.

SABO betraktar den föreslagna uppdelningen av nuvarande TOG-belopp på en kommundel och en byggherredel som naturlig. Uppdelningen under­lättar kostaadsjämförelser och uttrycker tydligare än nu respektive parts kost­nadsansvar. SABO är emellertid tveksam till indelningen av terräng och me­nar att ett altemafiv vore "lätt, normal och svår".

SB uppfattar förslaget avseende markbeläning som en försämring.

Byggnads AB Mimer menar att det är tiUräckligt att differentiera takbe­loppen med hänsyn till om terrängen är normal eller inte normal (pålning, sprängning).

SKTF anser att nuvarande metod med tomt- och grundberedningsbelopp

samt lägestiUägg inte bör ändra.s. SKTF anför bl. a. följande:

"Förslagen med takbelopp, avskaffat lägestillägg och halverat sanerings­

tillägg kommer att verka i samma riktning. För vissa kommuner blir det

räntebidragsgrundande beloppet knappt 50 % av dagens ToG, läges och sa­

neringsbelopp. Delta innebär högre boendekostaader i storstädema men även

28

i länscenira och motsvarande tätorter."

Stor-Stockholms planeringsnämnd  åberopar en beräkning av StcKkholms     Prop. 1987/88:48 stad och anför:

"Därvid framkommer att Stcxikholm och hela regionen drabbas hårt av be­gränsningama av markbelåningen och av att lägesfilläggen tas bort och sane­ringstilläggen halveras. Effekten av dessa förändringar blir inte alls lika stora i landet i övrigt. Däremot ger de kompenserande förslagen i stort sett likartad effekt över hela landet. Totalt sett innebär detla en omfördelning av subvenfioneraa från Stockhohn fill övriga landet. Om förslagen genomförs och staten samfidigt inte är beredd att totalt sett öka subvenfionema till bostadsbyggandet får bostadsbyggandet i Stockholmsområdet påtagligt minskat statligt stöd.

Genom förändring av markschablon och borttagande av lägestillägg försäm­ras markbelåningen för stafiigt belånade småhus med ett par hundratusen kronor. Styckehusen med statliga lån föreslås cx;kså fä ändrade husschablon­er. Effekten av de olika förändringsförslagen och dem sammantagna har inte redovisats av departementsgmppen. Beräkningen som genomförts i Stock­holms kommun pekar pä allvarliga konsekvenser av förslaget för byggandet av och efterfrågan pä småhus. Departementet bör närmare penetrera dessa effekter innan eventuella förslag läggs."

4 Tillägg för byggherrekostnader

Samnumfattning: Flertalet av de remissinstanser som diskuterar förslaget om ett schablonbelopp för byggherrekostnader är positiva tUl principen. -En del instanser anser att maximibeloppen är för lågt satta samt att rnindre pro­jekt missgynnas.

Länsbostadsnämnden i Stockholms län ser positivt pä att tUlägget fast­stäUs med utgångspunkt från area. "Även den reduktion vid ytor över 5 000 kvm som föreslagits fillstyrker nämnden. Nämnden vill d(x;k justera försla­get pä så sätt att schablonen bör varieras beroende på entreprenadform. Bygg­herrens egna kostaader varierar, beroende på om det är fråga om total- eller annan entreprenadform. Med endast en schablon fär man stymingseffekter mot totalentreprenadformen med åtföljande översubvention för byggherren."

Länsbostadsnämnden i Värmlands län är positiv tiU schablonbelopp för byggherrekostaader.

Lånsstyrelsen i Norrbottens lån tUlstyrker förslaget.

Plv anser inte att förslaget är kontroversieUt, men gör följande påpekan­de.

"Planverket håller med arbetsgmppen om att det vore rimligt att minska schablonen för byggherrekostaader/m (s 31) vid större projekt Ovannämn­da figur tyder dock på att stordriftsfördelar saknas. Förslaget är dessutom tveksamt om schablonen reduceras med 20 % vid 5.000 m, det leder bara till att alla projekt delas upp i gmpper om högst ca 60 lägenheter."

Entreprenörföreningen anför bl.a. följande.

"Del bör ocksä klarläggas om byggherrens kostaader för konsulter, avgift­

er, egen administration m m skall tillgodoses genom en schablon eller in­

om ett lakbelopp. Eftersom beloppen synes vara snävt tilltagna bör scha­

blon väljas. Det är positivt alt arbetsgmppen tagit hänsyn till all små pro­

jekt har högre kostaader och därför föreslagit högre belopp för projekt upp

till 5 000 m. För tydlighetens skuU bör klart skrivas att reduktionen     Prop. 1987/88:48 endast gäUer tUlkommande ytor utöver 5 000 m.

Enligt preliminära beräkningar som föreningen låtit utföra medför scha­blonen att endast ca 60-70 % av byggherrens kostaader (exklusive räntor och moms) ryms inom schablonen. Möjligen skulle myndighetskostaader likställas med räntor och moms och således ligga utanför schablonen. En-" bart inteckningskostaaden uppgår till 2 % av produktionskostaaden, viUcet motsvarar ca 140 kr/m. En kostaadspost som ofta kommer i kläm är arvode tiU konsulter.

Eftersom syftet med att införa en schablon är att uppnå en återhållande effekt på kostaaden bör schablonen avse kostaader som byggherren kan på­verka."

Fastighetsägareförbundet befarar att en schablonisering av byggherrekost-nadema kan leda uU slarvig projektering C)ch brister i byggnadema. Förbun­det tror att förslaget kan komma att missgynna mindre fastighetsägare som normalt är tvungna att utföra en mer omfattande projektering.

Riksbyggen fmner det likgUtigt om tUlägget för byggherrekostaader sepa­reras eUer ingår i schablonema. Det vore emeUertid enklare om det ingick i respektive schabloner. Riksbyggen nolerar att byggherrekos toadema varierar beroende på vilken kategori låntagaren tillhör. Särskilt i de fall pantbrev måsle tas ut är det föreslagna schablonbeloppet otUlräckligt

HSB framhåller bl. a. följande: "Beloppen motsvarar cirka 6,5 respektive 5,5 prcx:ent av produktionskost­naden. Maximibeloppen är för lågt satta. Dessutom är det inte acceptabelt att byggherrar som kan erhålla kommunal borgen t ex de allmännytliga bolagen får en generösare behandling än övriga. Med kommunal borgen slipper byggherren pantbrevskostaader, som uppgår till 2 procent av produk­fionskostaaden. Ett rimligare förslag är att lagfarts- och pantbrevskostaader får medräknas som faktiska kostaader pä samma sätt som räntekostaader. Med bibehållna högstschabloner skapas dä också ett ökat utrymme för bygg-herrekostaadema. Takel för byggherrekostaaden skulle dessutom behöva kompletteras med ytterligare ett steg för de små projekten. De fasta kost­nadema slår hårdast på små projekt

Byggherrekostaadens storlek är också en funktion av hur överens­kommelsen mellan byggherre och entreprenör ser ut. Olika upphand­lingsförfarande ger olika fördelning av kostaad mellan partema. 1 fotalenlre-prenadcn svarar entreprenören för huvuddelen av projektering varför bygg­herren har motsvarande lägre kostaader. Elt begränsat subventionerings-underlag för byggherrens administrationskostaader kan därför innebära ofördelaktig styrning vid val av upphandlingsform. Effekten av en sådan styrning kan i sig bli högre produktionskostaader, vilket inte heller är acceptabelt."

SABO ifi-ågasätter konstruktionen av schablonbeloppet för byggherre­

kostaader upp tUl 5 000 kvm. Kostaadema för administration, konsult-

kostaader och avgifter är ofta lika stora för små som större objekt, dvs.

större per kvm för små objekt, vilket borde återspeglas i någon form av fall­

ande skala.

30

Stiftelsen Hyresbostäder i Örebro är tveksam tUl förslaget och menar att     Prop. 1987/88:48 man bör ha möjlighet att ta hänsyn tiU olika objekts särart belräffande stor­lek, upphandlingsform m. m.

Byggnads AB Mimer anser att schablonen för byggherrekostaader behöver ytterligare några steg, eftersom mindre projekt är dyrare per kvm.

Samlingslokalorganisationernas Samarbetskommitté hävdar att samlings-lokalbyggama aldrig kommer att kunna nå ner tUl schablonbeloppen för byggherrekostaader.

5 Räntebidrag för kosmader utöver det schablonmässigt beräknade räntebidragsunderlaget

Sammanfattning: Flertalet av de remissinstanser som uttalar sig är positiva till förslaget, som de tror kommer att möjUggöra kvalitetshöjningar. Flera instanser befarar emellertid att fillämpningssvårigheter kan uppstå. En del instanser förespråkar att tillägget bestäms efter skälighetsprövning, andra efterlyser schabloner. Från byggherrehåll framförs all lånesökanden bör få ett avgörande inflytande över bedömningen.

RRV finner det betänkUgt att man från början utgår från att det förenkla­de schablonsystemet inte kommer att spegla de verkliga kostaadema och där­för inför subventioner utöver det schabloniserade underlaget. RRV efterlyser ett klargörande av vad dessa subventioner skaU avse.

Länsbostadsnämnderna i Stockholms, Östergötlands, Malmöhus, Göte­borgs och Bohus och Värmlands län är positiva tiU möjUgheten att höja det schablonmässiga räntebidragsunderlaget. Nämnderna understryker att en­dast kostaader för påvisbara kvaliteter utövei- utgångsstandarden bör beak­tas. Länsbostadsnämnden i Östergötlands lån betonar att det inte får bli så att officieUa eller inofficiella schabloner fastställs för påslagen. Nämnden menar att det är lånehandläggarens uppgift att med sin erfarenhet bedöma byggherrens kostoadsredovisning.

Länsstyrelsen i Norrbottens län anser att förslaget motverkar förenkling­ar av följande skäl.

"Antingen lämnas tillägget i samtliga ärenden och då är fillägget menings­löst och kan inräknas i övriga schabloner, eller också görs en prövning i varje ärende viUcet i många fall medför överläggningar med sökanden och en osäkerhet om vilket bidragsunderlag som kommer att godkännas. I praktik­en måste länsbostadsnämnderna/länsstyrelserna skaffa sig egna schabloner för att bedöma tilläggskostoadema. Altemativt kan naturligtvis bostadssty­relsen ta fram sådana schabloner. Under alla förhållanden torde i så fall skill­naden mot nuvarande metod bli liten. Om varje nämnd/länsstyrelse skapar sina egna schabloner kommer vidare belåningsfömlsättningama att variera mellan länen med åtföljande problem för rikstäckande organisationer och företag."

Kommunförbundet finner syftet med fiUägget vällovUgt, men menar att bedömningssvärigheter kan uppstä. Risk finns att påslaget blir ett generellt tillägg i alla ärenden.

SB/W befarar att tiUägget kommer att ge upphov tiU tidsödande diskus­sioner och svårlösta problem meUan lånesökande och lånemyndigheter.

Entreprenörföreningen  anför alt kvaUtetspåslaget bör ge en väsenfiig sfi-

t 

,

mulans till nytänkande och utveckling. Föreningen framför som sin åsUct

att byggherren bör ges tolkningsföreträde framför myndigheten när man be-     Prop. 1987/88:48 dömer skäUghelen av vidtagna åtgärder och deras värde.

STR tillstyrker att låneutrymmet ökas för höjd kvalitet, men menar att handläggningen kommer att bli mer komplicerad. STR föreslår därför "att en lista med tilläggsbelopp för olUca standardhöj ande åtgärder fastställs, så att byggherren kan överblicka fmansieringen redan under projekteringen. Gi­vetvis skall det vara möjligt att efter kostoadsredovisning få tillägg även för åtgärder som inte finns med i listan. Byggherren mäste dämtöver ha rätt att vidta ytterligare kvalitetshöjande åtgärder utan att få läneansökan avslagen på grund av höga överkostnader".

Industrigruppen för Lätt Byggeri framhåller att möjligheten att öka ränte­bidragsunderlaget i första hand bör användas för åtgärder som bidrar till att sänka äiskostoadema.

Fastighetsägareförbundet poängterar att om kravet på en enkel kostaads­redovisning skall tiUgodoses, bör beställarens skäl för behovet av åtgärderna ha företräde framför myndighetens synpunkter.

Riksbyggen anför "alt det bör finnas ett utrymme för kostoader för angelä­gen standard, som inte kan schabloniseras och för ny teknik så att utveck­ling inte hämmas. Detta anser vi hör hemma inom del "icke schablonstyrda investeringsutrymmet". Att dämtöver i stället för schabloner ge tillägg efter kostoadsprövning anser vi enbart vara en illusion av förenkling".

HSB hävdar att om tUlägget skall fungera tiUfi-edsställande måste bygg­herren lä bestämma vilka material och tekniska lösningar som skaU använ­das. Länemyndighetemas granskning bör begränsas fill kontroll av att inte åtgärden omfattas av utgångsstandarden, atl kostoaden inle bedöms oskälig och att maximigränsen inle överskrids.

SABO förordar förslaget av följande skäl. "AUt som iimebär att byggherren ges fler frihetsgrader (inom givna ramar) gör det lällare att göra avvägningar mellan olika kvalitetskrav. Flexibili­teten ökar samfidigt som byggherren ges möjlighet att differenfiera kvalitet och standard. Goda bostäder med låga boendekostoader fär inte enbart förbe­hållas dem som gör egna privatekonomiska insatser i bostaden och kan till­godogöra sig skattesubvenfioner genom ränteavdrag. Om ränlebidragsunder­laget sttikt låses till schabloner och uigångsstandard kan beställaren (vid dålig anpassning) tvingas välja lösningar som har för låg kvalitet. Det gäller både i förhållande till vad som efterfrågas av hyresgästema i form av goda och trivsamma bostäder och i förhållande till framlida byggnads-, drift-och underhåUskostaader.

Vi kan tänka oss att detta utrymme kunde göras något större. Samtidigt är vi medvetaa om svårigheterna att definiera god kvalitet och standard, priset härför och gränsdragningar mot normal utgångsstandard."

SB tUlstyrker förslaget

Stiftelsen Hyresbostäder i Örebro anser all tUlägget möjliggör lösningar som passar lokala cx;h objeklspecifika fömlsällningar. Byggherren ges där­med förtroende alt välja ell ulförande som är tekniskt och ekonomiskt rim-Ugt

SPA ifrågasätter om förslaget kan fungera i praktiken och anför!

"Risken med en sådan utformning är alltid att det utförande som täcks in av

schablonema betraktas som normalt, och dyrbarare utförande ifrågasätts, så

32

att man kanske i praktiken inte fär igenom utgifter som lyms inom dessa     Prop. 1987/88:48 10 %. Så kan mycket väl bli fallet även om det klart utsägs att någon skä­lighetsprövning inte skall ske. Vi tror alltså att förslaget är en sådan mellan­form som bör undvikas av pedagogiska skäl.

Frågan är också hur byggherren skall kunna särredovisa sådana delkostoa-der. Skall lånemyndighelen göra en skälighetsbedömning av kostoadema? I sä fall är risken slor alt beloppen pmtas ner fill en nivå långl under den verk­liga. Ramen 10 % är också för liten för att täcka in rimliga variationer i standard."

lEB anför bl. a. följande: "Förslaget att vissa investeringar utöver det schablonmässigt beräknade räntebidragsunderlaget skall få fullt räntebidrag (10 % av räntebidragsunder­laget) kan betraktas som en riktig utveckling. D(x;k bör det erUigt vår me­ning kompletteras med krav på alt bidraget skall utoyttjas till investeringar som sänker ärskostoaden, allt i Unje med PBL." -

Snickerifabrikernas Riksförbund (SNIRl) föreslår utifrån fönsterindu-strins erfarenheter "alt man centralt genom Bostadsstyrelsen fastställer vad som är att anse som "kvalitet ulöver normal standard". Den decentralisering lill länsbostadsnämnderna av rätten fill att ta ställning i detta avseende ger avsevärt sämre möjligheter för industrin att utforma sina produkter enhetligt för köpare över hela landet".

Karin Lidmar Reinius  varnar för att tUlägget kan komma all missbrukas för trendiga skåpsnickerier, ytiiga dekorationer i trapphus eUer på fasader m. m. om det inle definieras bättre.

6 Regionala kostnadsskillnader

Samma/fattning: Remissinstansema är övervägande positiva tUl att behåUa någon form av ortskoefficientsystem. I de flesta fall förordas ett system ba­serat på A-regioner. Några instanser anser däremot att ortskoefficienlema bör slopas.

Bos har följande åsikter beträffande ortskoefficienter. "Eftersom bostadsstyrelsen förordar bibehåUandet av ett system med en en­hefiig beräkningsmetod som hjälp vid kostoadsprövning och låneunderlags-beräkning anser styrelsen också att ortskoefficienter bör finnas för regional kostoadsanpassning. För att koefficienterna skall kunna fastställas cx;h löp­ande hållas aktuella måste basen (nivån 1,0) anges. Av förenklingsskäl bör ruvån 1,0 avse de genomsnitfiiga kostoadema i Mellansverige, och relateras till skillnaden i total byggnadskostoad mellan olika regioner. Därmed kom­mer ortskoefficienlema för en stor del av riket att vara 1,0."

Lånsstyrelsen i Norrbottens län hävdar bestämt att ortskoefficientsyste-met bör behåUas och anför vidare.

"Möjligheten att fastställa högre koefficienter i vissa inlandskommuner i Norrland bör också behållas. Vidare bör koefficienterna omprövas regelbun­det, förslagsvis vartannat år. Gmndema för fastställande av ortskoefficienter bör dock revideras sä att en ändring av koefficientema för en viss region inte automatiskt leder till ändring för resten av landet."

Statens institut för byggnadsforskning (SIB) förordar att ortskoefficienl­ema slopas av följande skäl.

"Det kan konstateras att kostaadsbilden över landet för både ny- och om- Prop. 1987/88:48 byggnadsverksamheten är splittrad. Det är därför tekniskt svårt att spegla kostoadsskillnader med ett ortskoefficientsystem. Samtidigt bör man ha i mirmet att ett sådant system visserligen utjämnar kostoadssskillnader mel­lan kommuner (x;h regioner, men att det kan leda till konserverade löne- (x;h andra kostoadsskiUnader."

STR fi-amför följande uppfattning om ortskoefficienlema. "Dagens stora skiUnader mellan ortskoefficienter i närliggande områden har medfört stora problem, då det blir mer lönsamt för byggarbetskraften att pendla fill de överhettade områdena. STR fillstyrker därför förslaget om buffertzoner. Vi tillstyrker också att den detaljerade geografiska indehiingen jämnas ut. Vi är dock tveksamma fill att intervallen fixeras fill 3 procenten­heter, då det i kronor räknat kan medföra avsevärda skillnader i lån mellan närliggande orter med likartade fömtsättningar."

7 Räntebidragsunderlagets anpassning tiU kostnadsutvecklingen

Sammanfattning: Flertalet av de remissinstanser som yttrat sig fi-amhåUer att rationaliseringsfaktom i fidskoefficienten bör minska mer än vad som föreslås.

Länsbostadsnämnden i Östergötlands län ilråg åsätter om man överhuvud­taget skall behöva beakta rationaliseringsfaktom vid bedömningen av tids-koefficienten, med hänsyn till att dagens byggande görs i små enheter i svåra områden.

SIB är den enda av remissinstansema som motsätter sig en minskning av rationaUseringsfaktom. Motiveringen härför är att förslaget skulle minska pressen på förelagen att företa rationaliseringar.

Entreprenörföreningen framhåller att den föreslagna sänkningen av ratio­naliseringsfaktorn är aUtför liten och anser vidare att "rationaliseringsfak­tom endast bör beräknas för den del av kostoadema som lånesökanden och entreprenören kan påverka. Om myndighetsberoende kosmader stiger, såsom t ex kostoader för inteckningar, förväntas entreprenören genom ökad ratio­nalisering, tom under byggnadstidens gång, uppväga sådana kostaadsök-ningar. Det är inte rirrUigt"

STR framför följande uppfattning om tidskoefficientema. "Rationaliseringsfaktor är ett förskönande namn på statens kontinuerliga nedskärning av stödet fill nybyggda bostäder. Sedan den nya serien tidskoef­ficienler och den höjda rafionaliseringsfaklom infördes 1984 har låneunder­lagen urholkats med nästan tio procent i förhållande till den fakfiska kost­nadsutvecklingen med hjälp av denna faktor. Naturligtvis ökar då differensen mellan låneunderlag och prcxiukfionskostoad. Genom att denna differens be­nämns överkostoad ges sken av att byggnadsindustrin ensam ansvarar för kostoadsökningen och höga överkostaader har åberopats som grund för avslag på aUlför många låneansökningar.

Byggandet rationaliseras förvisso fortlöpande för all företagen skall kunna

stärka sin konkurrenskraft och lönsamhet Under 80-talet har dock den min­

skade volymen, minskade projektstorleken, ökade komplUcationsgraden

m fl väUcända faktorer motverkat de positiva effektema av rationalisering."

o_

Riksbyggen föreslår att rationaliseringsfaktom sänks tUl 0,1  procent-     Prop. 1987/88:48 enheter f)er månad.

HSB och SABO anser att gnmdema för tidskoefficienlen bör ses över bl. a. för att uppnå följsamhet mellan låne- och kostaadsutveckling under byggnadstiden.

SB efterlyser en bättre kostaadsanpassning av räntebidragsimderlagen under byggtiden av följande skäl.

"Inga entreprenörer accepterar enligt vår erfarenhet prisuppräkning med lUc under byggtiden. Alternativet är ell högre pris i det preliminära skedet. Entreprenaden räknas upp med E84 och låneunderlaget med tik, vilket inne­bär att överkostaader som måste frifmansieras automatiskt uppkommer und­er byggtiden."

Stiftelsen Hyresbostäder i Örebro hai följande uppfattning om tidskoeffi­cienten.

"Vi anser det viktigt att fidskoefficienten fortsättningsvis får en bättre kopp­ling till den verkliga byggkostaadsutvecklingen. Det är idag mycket svårt att fä entreprenörer att godta fidskoefficienten som indexreglering. I de fall en entreprenör godtar tidskoefficienten har han redan i anbudet gjort ett tillägg för den del av kosmadsutvecklingen han inte räknar att bli kompense­rad för i uppräkningen av fidskoefficienten."

SPA menar att den starka eftersläpningen av fidskoefficienten troligen beror pä att man inte beaktar den kostaadsökning, som hänför sig tiU löne­glidningen.

Nordiska Trähus i Vrigslad AB hävdar att rationaUseringsfaktom bör slo­pas helt.

8 Kosmadsprövningen

Sammanfattning : Flertalet av de remissinstanser som diskuterar förslaget är positiva till det Tre instanser avstyrker emellertid ett slopande av överkost-nadsprövningen med mofiveringen att ett jämförelseinstrument behövs vid bedömningen av kostaadema.

Bos hävdar att "för att kunna bedöma om kostaadema för ett visst objekt är höga eUer låga måste man ha tUlgång tUl ett tiUförlifiigt jämförelsein­strument. Styrelsen förespråkar absolut inte en kostaadsprövning som inne­bär att avslag lämnas t ex vid fixa överkostaadsnivåer, men anser det väsent­ligt att skälighetsbedömning cx;h fastställande av lånens slorlek och säker­hetsläge görs på så objektiva grunder som möjligt".

Länsbostadsnämndenui i Stockholms, Östergötlands och Värmlands lån tiUstyrker förslaget om kostaadsprövning.

Lånsstyrelsen i Norrbottens lån har ingen erinran mot att den formeUa knylningen av kostaadsprövningen lUl överkostaadema slopas. Länsstyrel­sen hävdar emellertid att den som skall utföra en kostaadsprövning måste ha en metod alt jämföra olika projekt, om det inte skall bli ell allmänt tyckan­de.

Plv, SPK, Kommunförbundet och Bcmkföreningen tUlstyrker förslaget

SBAB framhåller att en friare kostaadsprövning kan leda lUl avsevärt för­sämrad säkerhet för långivningen.

Entreprenörföreningen delar arbetsgmppens uppfattning alt kostaadskon-

o-

troUens formeUa anknytning till överkostaaden bör upphävas. Som argu-

ment härför anförs att sambandet meUan produktionskostnad och överkost-     Prop. 1987/88:48 nad är svagt

Hyresgästernas Riksförbund ser förslaget som en förenkling.

Fastighetsägareförbundet anser att ett slopande av öveikostoadsprövning-en skulle medföra betydande besparingar för byggherrar och samhälle i form av kortare'handläggningstider.

Riksbyggen menar att det krävs ett värderingsinstrument som bas för en kostaadsprövning. Riksbyggen för vidare följande resonemang. "Vad arbetsgmppen nu föreslår i fråga om kostaadsprövning måste betraktas som mindre väl genomtänkt Hur kan kostaademas skälighet i absoluta tal bU avgörande? Är 10 Mkr mer skäligt än 12 Mkr? Arbetsgmppen säger ock­så, att frågan om projektets upphandling skall få central betydelse vid be­dömningen av kostaademas skälighet. Vad detta skall innebära ställer vi oss frågande inför. Skall produkfionskostaadema för olika upphandlingsformer ställas mot varandra och mätas i kr per kvm blir kostaadsprövningen än mer "mekanisk" än i dag."

HSB, SABO, SB och Stiftelsen Hyresbostäder i Örebro tillstyrker för­slaget

9 Räntebidragstmderlag vid ombyggnad

Sammanfattning : Remissinstanserna är delade i sina uppfattningar om för­slagen i fråga om ombyggnad. De statUga myndighetema är övervägande po­sitiva till förslaget. Rertalet organisationer och företag avstyrker däremot ändringama. En del instanser anser att förslaget bör analyseras ytterUgare.

Bos hai bl. a. följande synpunkter på förslaget "Problemet med förslaget är att subventionsgraden även för angelägna om­byggnader försämras, utom i de fall subventionerna till överkostaadema upp­väger bortfallet av ingångsvärdebeläningen. Mot denna bakgrund är förslaget att utvidga möjlighetema till tilläggslån bra. Arbetsgmppen vill dock be­gränsa möjligheterna fill miljonprogramsområden. Detta är tveksamt. Bo­stadsstyrelsen föreslår att möjligheten till tilläggslån utvidgas till att gälla även andra väsentiiga åtgärder som inte kan förräntas. För att övergångseffektema av ett slopande av ingångsvärdebeläningen skall mildras kan det vara nödvändigt med en övergångsperiod och eventuell avtrappning under förslagsvis 2 år."

Länsbostadsnämnderna i Stockholms, Malmöhus, Göteborgs och Bohus och Värmlands län tUlstyrker förslaget att slopa ingångsvärdebelåningen, fömtsatt att rmljonprogramsområdena kompenseras med tiUäggslån.

Länsbostadsnämnden i Östergötlands lån befarar att ombyggnadsverksam­heten kommer att minska kraftigt om ingångsvärdebelåningen slopas. En lösning vore att ge alla låntagarkategorier oavsett upphandlingsform "pk-belåning" inom räntetrappans gränser.

Länsstyrelsen i Norrbottens lån anser inte att förslaget för närvarande har nägra allvarUgt negativa effekter för Norrbotten.

SIB fmner förslaget om slopande av ingångsvärdebelåningen befogat ur rättvise- och neutralitetssynpunkt, men saknar en motivering och en analys av de föreslagna förändringama.

36

Plv      avstyrker   förslaget   om   räntebidragsunderlag   vid   ombyggnad,     Prop. 1987/88:48 eftersom redovisningen  är alltför summarisk för att man skaU  kunna bedöma konsekvensema av förslaget.

Ban/öreningen ser förslagen som både förenklade och harmoniserande.

SBAB anser att förslaget kan innebära alt säkerheten för bostadslänen försämras.

Entreprenörföreningen poängterar att en ändring av ingångsvärdebelåning­en måste föregås av en väsentligt grundligare analys av konsekvensema och att ett eventuellt genomförande måste ske under en längre tidsperiod samt att omsorgsfuUt utformade övergångsregler måsle utarbetas.

Hyresgästernas Riksförbund anmäiker att slopandet av ingångsvärden kan bidra tUl att hyroma för centralt belägna lägenheter kan bli så höga att van-Uga inkomsttagare inte har råd att bo där.

Fastighetsägareförbundet anför att man inte kan "acceptera att ingångsvär­debelåningen slopas. Genomförda utredningar visar att ombyggnader numera nästan alltid föregås av ägarskifte. Byggherren måsle då kunna fmansiera för­värvet av saneringsfasligheten på ell acceptabelt säll. Mänga fastighetsägare har också köpt fasfigheler för ombyggnad. De skulle kunna drabbas av direk­ta ekonomiska förluster om ingångsvärdebelåningen slopas. En sådan åtgärd får därför - om den genomföres trots vad här påtalats - imder inga omständig­heter ges retroaktiv verkan." Förbundet anser vidare,att om ytterligare en möjlighet till tilläggslån införs, bör den avse alla ombyggnader som inte kan förräntas på normala vUlkor.

Riksbyggen och HSB avstyrker förslaget om slopande av ingångsvärde-belåningen, som de anser förbättrar villkoren för dyra ombyggnader och för­sämrar villkoren för mindre ombyggnader.

SABO avstyrker förslaget om slopad ingångsvärdebelåning.

SB tUlstyrker ändringama i ombyggnadsbelåningen.

Västerviks Bostads AB och Stiftelsen Hyresbostäder i Örebro är nega­tiva tUl avskaffandet av ingångsvärdebeläningen, eftersom detla skuUe för­svåra ombyggnader.

Byggnads AB Mimer fillstyrker ombyggnadsförslaget fömtsatt att "pk-belåning" införs vid ombyggnad och då även för egen regi.

10 Låneunderlag vid nybyggnad och onyggnad

Sammanfattning: Fiertalel av de remissinstanser som behandlar förslaget om bestämmande av låneunderlag är positiva till della. SBAB ser emeller­tid negativt på förslaget, bl.a. med motiveringen att säkerheten för långiv­ningen kan försämras. Bottenlangivarna är däremot uttalat positiva.

Länsbostadsnämnden i Östergötlcmds län befarar att de kreditgivare som lämnar bottenlån kan komma att reagera mot förslaget. "För närvarande maximeras läneunderlaget åtminstone vid 125 %-ruvån. En­ligt förslaget skulle man teoretiskt kunna hamna i viUcel säkerhelsläge som helstmed det statliga lånet. Länsbostadsnämnden anser att räntebidragsunder­laget skall beräknas och få utgöra låneunderlag. Man bör dämlöver göra panlvärdeslillägg för lokaler och dylikt för att därmed bestämma ett pantvär­de som reglerar gränsema för de säkerheter som skall ställas för det stafiiga

lånet och därmed också få betydelse för bottenkrediigivama."

37

Länsbostadsnämnden i Malmöhus lån har ingen erinran mot förslaget.

F*rop. 1987/88:48

Länsstyrelsen i Norrbottens lån konstaterar bl.a. följande.

"Förslaget innebär vidare alt låneunderlag och pantvärde inte kommer att vara lUca i aUa ärenden. Tidigare när bostadslånen fmansierades över statsbud­geten fanns det mofiv för en sådan uppdebiing. 1 och med att finansieringen av bostadslånen lyftes ut från statsbudgeten har mofiven för en uppdelning blivit svagare. Enligt länsstyrelsens uppfattning bör därför reglema utform­as sä att läneunderlag och pantvärde överensstämmer i flertalet ärenden. Bl a bör höga markvärden normalt beaktas i läneunderlaget."

Plv stöder arbetsgmppens förslag all basera låneunderlaget på produk­tionskostaaden.

Stadshypolek tUlstyrker förslaget om låneunderlag.

SPINTAB är positiv fill förslaget, eftersom detta ger möjlighet att höja underlaget för lån. Höjningen krävs med hänsyn tiU den förväntade kostaads-ökningen i nyproduktionen.

Bankförerungen har inga invändningar mot att de föreslagna åtgärderna av­seende låneunderlag vid nybyggnad och ombyggnad genomförs.

SBAB motsätter sig bestämt arbetsgmppens uppfattning att det inte be­hövs nägon schablonmetod som utgångspunkt för att bestämma låneunder­laget och dess maximala storlek i varje enskilt fall. Förslaget skulle enligt SBAB få två betydande effekter.

"Den ena effekten är att låneunderlagsnivån skulle höjas för en stor del av det statsbelånade bostadsbyggandet. Det är svårt att uppskatta hur stor denna höjning blir, bl.a. därför att beskrivningen av hur läneitaderlaget skall be­stämmas är oklart. Under alla förhållanden kommer låneunderlagsnivån att höjas avsevärt. Om nivån ökar med ca 10 %, vilket inte förefaller orimligt, skulle kreditgivningen av bottenlän och bostadslån öka med ca 3 000 Mkr per år. Det innebär att län med lägre ränta och längre amorteringstid kan an­vändas för att finansiera kostaader som i dag finansieras med egen insats eller kortfristiga sk topplän med högre räntor. Sparandet i bostadssektorn skuUe alltså minska inte obetydUgt

Den andra effekten av arbetsgmpjjens förslag är att säkerheten för långiv­ningen skulle försämras. Anledningen är dels den generella höjningen av låneunderlagsnivån, dels all bestämningen av låneunderlaget i enskilda fall blir osäkrare och dels att frågan om hur pantvärdena, som bestäiimier lånens placering förmånsrättsordning, inte har behandlats närmare av arbetsgmpp­en."

Fastighetsägareförbundet anser att utgångspunkten för att bestämma låne­underlaget mäste vara fastighetens marknadsvärde.

HSB avstyricer förslaget om beräkning av låneunderlag.

Västerviks Bostads AB och Byggnads AB Mimer tiUstyrker förslaget

SPA menar att låneunderlaget bör baseras på produktionskostaaden efter­som kopplingen tUl en schablonmetcxl pressar ned standarden tiU en alltför låg nivå.

SPA "tror dcx;k att begränsningen av låneunderlaget till 130 % av ett scha-

blonberäknat räntebidragsunderlag är olycklig, i varje fall om man behåller

en kostaadsprövning för att avgöra om lån skall beviljas. Resultatet blir ju

att man bibehåller dagens koppling mellan schablonberäknat låneunderlag

och godtagen kostaad som arbetsgmppen sä vältaligt argumenterat för att

3g

man tar bort".

Samlingslokalorganisationernas Samarbetskommitté  anmäiker att det av     Prop. 1987/88:48 förslaget inte framgår hur den del som avser samlingslokaler skall hanteras.

Villaågareförbundet ansluter sig tiU principema för alt beräkna låneunder­lag.

39

Innehåll

Propositionen....................................................................... 1

Propositionens huvudsakliga innehåU.................................. 1

1

Inledning........................................................................ 2

2

Metoden för beräkning av produktionskostaader

för bostäder m. m.......................................................... 3

2.1

Byggkosmader....................................................... 3

2.2

Markkostaader...................................................... 5

2.2.1                                                                       Tomt- och grundberedningskostnader   5

2.2.2 Lägeslillägg.................................................. 7

2.3

Byggherrekostaader och räntor m. m.................... 8

2.4

Regionala kostaadsskiUnader............................... 9

3

Kostaadsprövningen.................................................... 10

4

Räntebidrag och lån för det s. k. ingångsvärdet vid ombyggnad  11

5

Ekonomiska konsekvenser........................................... 12

5.1

Nybyggnad........................................................... 12

5.2

Ombyggnad......................................................... 12

5.3

StatsfmansieUa effekter...................................... 13

6     Schabloner för amortering av underliggande kredit vid

beräkning av räntebidrag............................................. 13

7

HemstäUan................................................................... 14

8

Beslut 14

Bilaga 1

Nuvarande metod för att beräkna produktionskostaader

vid nybyggnad................................................... 15

Bilaga 2

Sammanfattning av departementspromemorian

(Ds Bo 1987:3) Förenklade metoder att beräkna läne­

underlag och räntebidragsunderlag för bostäder   19

Bilaga 3         SammanstäUning av remissyttranden över

departementspromemorian (Ds Bo 1987:3)

Förenklade metoder att beräkna låneunderlag och

räntebidragsunderlag för bostäder................... 22

Prop. 1987/88:48

Norstedts Tr/ckeri, Stockholm 1987                              40