Observera att dokumentet är inskannat och fel kan förekomma.

Prop. 1983/84:137 Regeringens proposition

1983/84:137

med förslag till ändringar i hyreslagstiftningen;

beslutad den 8 mars 1984.

Regeringen föreslår riksdagen all anta de förslag som har lagits upp i bifogade utdrag av regeringsprotokoll ovannämnda dag.

På regeringens vägnar

OLOF[REDACTED_EFTERNAMN]

HANS[REDACTED_EFTERNAMN]

Propositionens huvudsakliga innehåll

I proposilionen läggs fram förslag lill ändringar i hyreslagstiftningen, främst jordabalkens regler om hyra. Genom förslagen förbättras hyresgäs­ternas rättsställning.

När det gäller normerna för hyressältningen av bosläder föreslås i pro­posilionen all bruksvärdesyslemel behålls. Samtidigt föreslås en del jus­leringar i bruksvärdereglerna. Bl.a. slopas den nuvarande regeln om all den hyra som hyresvärden fordrar skall godtas, om den inle är oskälig. I stället föreslås atl frågan vilken hyra som i fortsätlningen skall gälla be­döms genom en skälighetsprövning där parlerna i princip likställs. Även i fråga om prövningen av andra villkor än hyran föreslås alt det nuvarande företrädet för hyresvärdens mening slopas.

Hyresnämnden föreslås få möjligheler alt vid vite förelägga en hyres­värd all lämna ut sådana hyresuppgifler för sina lägenheler som kan behövas för en hyressättning enligl bruksvärdeprincipen belräffande andra lägenheler.

I propositionen föreslås vidare alt det nuvarande syslemet med bränsle-och va-klausuler i princip förbjuds, atl hyrestiden i regel skall vara obe­stämd och alt reglerna om olika uppsägningstider förenklas.

Vidare föreslås nya bestämmelser i fråga om förfarandet vid förläng­nings- och villkorstvister. Bostadshyresgästernas slällning förbättras ge­nom att del alltid är den part som vill få lill slånd en ändring av hyresförhål-

1    Riksdagen 1983/84. 1 saml. Nr 137

Prop. 1983/84:137

2

landet som har att hänskjula en tvist till hyresnämnden. Detta innebär alt det s. k. avflyttningsmeddelandet slopas. Det föreslås också ett förenklat prövningsförfarande för s. k. massärenden av innebörd att när vissa typfall har avgjorts får övriga ärenden avgöras i princip utan sammanträde och efter delgivning genom kungörelse. Den nya lagstiftningen föreslås träda i kraft den I januari 1985.

Prop. 1983/84:137

1    Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att 7 kap. 16 8 och 12 kap. jordabalken' skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

1 kap. 16 8'

Efler exekutiv försäljning av fas­tighet gäller upplåtelse av nyttjan-derätl, serviiul eller rätt till elek­trisk kraft mol den nye ägaren en­dasl om försäljningen skett under förbehåll om rättighetens bestånd enligt 12 kap. ulsökningsbalken el­ler rättigheten enligt samma kapitel är skyddad utan förbehåll.

Efter exekutiv försäljning av fas­tighet gäller upplåtelse av nytljan-derätt, serviiul eller rätt till elek­trisk kraft mol den nye ägaren en­dasl om försäljningen skell under förbehåll om rättighetens bestånd enligt 12 kap. ulsökningsbalken el­ler rättigheten enligl samma kapitel är skyddad ulan förbehåll. Är fas­tigheten taxerad som annan fastig­het och har den vid taxeringen be­tecknats som hyreshusenhet, gäller dock upplåtelser som avser hyra av en bostadslägenhet med obestämd hyrestid och som grundar sig på en skriftlig handling alltid mot den nye ägaren, om hyresgäslen har tiUträtt lägenheten före den exekutiva för­säljningen.

Bestämmelser om verkan av underlåtenhet all uppsäga arrende- eller hyresavtal som enligt första stycket ej gäller mot ny ägare finns i 12 kap. ulsökningsbalken.

12 kap. Hyra

Inledande bestämmelser

18

Detta kapitel avser avtal, varige­nom hus eller del av hus upplåtes till nyttjande mot vederlag. Detta gäller även om lägenheten upplåtits genom tjänsteavtal eller avtal i an­slulning lill sådanl avlal.

Innefattar avlalel även upplåtelse av jord att nyttjas / förening med

Delta kapitel avser avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Detta gäller även om lägenheten upplåtils genom tjänsteavtal eller avtal i an­slutningtill sådant avlal.

Innefattar avtalet även upplåtelse av jord att nyttjas tiUsammans med

' Balken omtryckt 1971: 1209, 12 kap. omtryckt 1979:252.  Senaste lydelse 1981:784.

' Senaste lydelse 1980:95.

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

lägenheten, äger della kapitel tillämpning på avtalet, om jorden skall användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jordbruk. Förenas tjän­steavtal, som ej är av ringa betydel­se, med upplåtelse av såväl lägen­het för bostadsändamål som jord, äger kapitlet tillämpning, om upp­låtelsen av lägenheten är mera be­tydelsefull än upplåtelsen av jor­den.

Med bostadslägenhet avses lä­genhet som upplåtits för atl helt el­ler till icke oväsentlig del användas som bostad.

Föreslagen lydelse

lägenheten, skaU delta kapitel tiU-lämpas på avtalet, om jorden skall användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jordbruk. Förenas ett tjänsteavtal, som ej är av ringa be­lydelse, med upplåtelse av såväl lä­genhet för bostadsändamål som jord, skaU kapitlet tillämpas, om upplåtelsen av lägenheten är mera belydelsefull än upplåtelsen av jor­den.

Med bostadslägenhet avses lä­genhet som upplåtits för alt hell el­ler till en inte oväsentlig del använ­das som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägen­het.

Förbehåll som strider mot be­stämmelse i delta kapitel är utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt alt träda i hans ställe, om ej annat anges.

Förbehåll som strider mot en be­stämmelse i detta kapitel är ulan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt all träda i hans ställe, om ej annat anges.

Omfattar hyresavtalet fler än tio bostadslägenheter, som hyresgäs­ten skaU hyra ut i andra hand, får parterna avtala om förbehåll som strider mot vad som sägs i detta kapitel om sådana lägenheter, un­der förutsättning att förbehållet inte strider mot bestämmelserna om lokaler och inte heller avser rät­ten till förlängning av avtalet eller grunderna för fastställande av hyresvillkoren i samband med så­dan förlängning. Ett sådant förbe-håU gäller endast om det godkänts av hyresnämnden. Godkännande behövs dock inte om staten, kom­mun, landstingskommun, kommu-- nalförbund, allmännyttigt bostads­företag eller aktiebolag, som helt ägs av en kommun eller landstings­kommun, är hyresvärd.

Om upplåtelse i vissa fall av bostadslägenheter finns bestämmelser i bostadsanvisningslagen (1980:94).

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

Hyresavtals ingående

Föreslagen lydelse Hyresavtalet

25

Hyresavtal skall upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det.

Har hyresavtal upprättats skrift­ligen och träder någon i laga ord­ning i hyresgästens ställe, skall an­teckning därom på begäran göras på handlingen.

Har hyresavtal upprättats skrift­ligen och träder någon i laga ord­ning i hyresgästens ställe, skall det­ta på begäran antecknas på avtalet.

Följer av ett hyresförhållande en rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna, får en sådan rätt inte upphävas eller ändras i annan ordning än som gäller för ändring av hyresvillkor, även om rätten inte är sår skilt reglerad i avtalet mellan parterna.

Hyrestid och uppsägning

38

Är hyresavtal träffaiför bestämd tid, skall, om hyresförhållandet vid hyrestidens utgång varat längre ån nio månader i följd, uppsägning all­tid ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid hyrestidens utgång.

Innehåller avtal, som skaU upp­sägas för att upphöra vid hyresti­dens utgång, ej bestämmelse om uppsägningstid, skall uppsägning­en ske, om hyrestiden är

1.

längst en vecka, senast en dag i förväg,

2.

längre än en men längst två veckor, senast två dagar i förväg,

3.

längre än två veckor men längst tre månader, senast en vec­ka i förväg,

4.

längre än tre men längst sex månader, senast en månad i för­väg,

5.

längre än sex månader men längst ett år, senast tre månader i förväg,

6.

längre än ett men längst fem år, senast sex månader i förväg,

7.

längre än fem år, senast ett år i förväg.

Avser avtalet annan lägenhet än

Hyresavtal gäller för obestämd tid, om inte annat följer av andra stycket. Hyresavtal som gäller för obestämd tid skall sägas uppför att upphöra att gälla.

Hyresavtal kan även ingås för bestämd tid. Sådana avtal upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annal har avtalats. Har hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd, skall dock avtalet alltid sägas uppför att upphöra att gälla.

Ett hyresavtal, som är ingånget för bestämd tid, anses förlängt på obestämd tid

1.

om avtalet saknar bestämmel­ser om verkan av utebliven uppsäg­ning och inte sägs upp till hyresti­dens ulgång trots att uppsägning skall ske, eller

2.

om hyresgästen, trots att av­talet upphört att gälla utan uppsäg­ning, fortsatt att använda lägenhe­ten en månad efter hyrestidens ut­gång utan att hyresvärden anmo­dat honom att flytta.

För anmodan enligt tredje stycket 2 gäller vad som föreskrivs

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

bostadslägenhet och är hyrestiden längre än nio månader, har hyres­gästen alltid rätt tiU en uppsäg­ningstid av minst nio månader. Vad nu sagts gäller dock ej om lägenhe­ten ej är avsedd att användas för förvärvsverksamhet och avtalet har samband med hyresavtal som avser bostadslägenhet.

Saknar avtalet bestämmelse om verkan av utebliven uppsägning och uppsäges det ej inom rätt tid, anses det, om hyrestiden överstiger nio månader, förlängt på ett år och i annat fall på tid som motsvarar hyrestiden.

Föreslagen lydelse

om uppsägning i 8 §. Ytterligare bestämmelser om sådan anmodan finns i 49 § tredje stycket.

48

Är hyresavtal träffat för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning och har hyresförhållandet vid hy­restidens utgång icke varat längre ån nio månader i följd, anses avta­let förlängt på obestämd tid, om hyresgästen suttit kvar i lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden anmodat ho­nom att flytta.

Är hyrestiden ej bestämd, skall den, om uppsägningstid icke avta­lats, utgå en tnånad efter uppsäg­ning eller, såvida hyresförhållandet varat längre än ett år, på den jar-dag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Avier hyresavtalet annan lägenhet än bo­stadslägenhet och har hyresförhål­landet vid uppsägningen, varat längre än nio månader, i följd, har hyresgästen dock alltid rätt till en uppsägningstid av minst nio måna­der. Beror hyresförhållandet av an­nan anställning än som avses 146 § första stycket 7, har hyresgästen alltid rätt till en uppsägningstid av minst en tnånad.

Fardagar år den 1 april och den 1 oktober.

Hyresavtal som gäller för obe­stämd tid kan, om inte längre upp­sägningstid har avtalats, sägas upp för att upphöra att gälla

1.     vid det månadsskifte som in­

träffar närmast efter tre månader

från uppsägningen, när avtalet

avser en bostadslägenhet, eller

2.     vid det månadsskifte som in­

träffar närmast efter nio månader

från uppsägningen, när avtalet

avser en lokal.

Skall ett hyresavtal för bestämd tid sägas upp för att upphöra att gälla och är inte längre uppsäg­ningstid avtalad, skall uppsägning­en ske senast

1.     en dag i förväg om hyrestiden

är längst två veckor,

2.

en vecka i förväg om hyresti­den är längre än två veckor men längst tre månader,

3.

tre månader i förväg om hy­restiden är längre än tre månader och det är fråga om en bostadslä­genhet,

4.

tre månader i förväg om hy­restiden år längre än tre månader men längst nio månader och det är fråga om en lokal,

5.

nio månader i förvåg om hy­restiden är längre ån nio månader och det är fråga om en lokal.

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

4a §

Avser hyresavtal bostadslägen­het, får hyresgästen uppsäga hy­resavtalet att upphöra vid månads­skifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen.

Föreslagen lydelse

58

Avlider hyresgäst som hyrt bo­stadslägenhet före hyrestidens ut­gång, får dödsboet uppsäga avtalet inom en månad från dödsfallet. Av­talet upphör att gälla en månad ef­ter uppsägningen. Har bostadslä­genhet hyrts av makar gemensamt och avlider den ena av makarna, tillkommer den rätt som angivits nu dödsboet och den efterlevande ma­ken i förening.

Är lägenhet upplåten för hyres­gästens livstid, får vid dennes död hans make inträda som hyresgäst under sin livstid, om äktenskapet ingåtts innan avtalet träffades och annat ej avtalats. Ingår den efterle­vande maken nytt äktenskap, får hyresvärden dock uppsäga avtalet att upphöra tidigast på den fardag som inträffar närmast efter tre må­nader från uppsägningen. När av­talet upphör att gälla på grund av hyresgästens eller den efterlevande makens död, skall lägenheten av­trädas på den fardag som inträffar närmast efter en månad från döds­fallet.

Avser ett hyresavtal en bostads­lägenhet, får hyresgästen alltid säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som in­träffar tidigast efter tre månader från uppsägningen.

Om hyresgästen har avlidit, får dödsboet också inom en månad från dödsfallet säga upp avtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en må­nad från uppsägningen. Har bo­stadslägenhet hyrts av makar ge­mensamt och avlider den ena av dem, tillkommer den rätt som angi­vits nu dödsboet och den efterle­vande maken i förening.

68

Uppsäges hyresavtal av orsak som anges i 11-14 eller I6-/9 88, upphör det genast att gälla. Det­samma gäller i fall som anges i 42 8, om ej annat följer av 44 5.

Uppsäges hyresavtal av annan orsak som ger hyresvärd eller hyresgäst rätt alt frånträda avtalet och innehåller detta kapitel ej sär­skild bestämmelse om uppsäg­ningstid, gäller den uppsägningstid som för varje särskilt fall anges i 3 § andra stycket, om avtalet är träffat

Sägs ett hyresavtal wpp av en or­sak som anges i 11 14 eller 16-18 88, upphör det genast att gälla. Detsamma gäller i fall som anges i 42 8, om ej annal följer av 44 8.

Sägs ett hyresavtal upp av någon annan orsak som ger hyresvärd el­ler hyresgäst rätt att frånträda avta­let och är det inte fråga omfaU som avses i 5 § andra stycket gäller, oavsett vad som har avtalats om uppsägningstid, den uppsägnings­tid som för varje särskilt fall anges i

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

för bestämd tid, eller i 4 8 andra stycket, om hyrestiden ej år be­stämd. Sker uppsägning innan hyresgästen tillträtt lägenheten, upphör avtalet dock genast att gäl­la.

Föreslagen lydelse

4 § första stycket, om hyresavtalet gäller för obestämd tid, eller i 4 5 andra stycket, om hyresavtalet gäl­ler för bestämd tid. Sker uppsäg­ning innan hyresgäslen tillträtt lä­genheten, upphör avtalet dock ge­nast atl gälla.

Upphör ett avtal om hyra av bo­stadslägenhet att gälla och finns förutom hyresavtalet ett annat av­tal mellan hyresvärden och hyres­gästen som avser en nyttighet som har ett omedelbart samband med användningen av lägenheten och som är av mindre betydelse i jämfö­relse med den användningen, upp­hör även det andra avtalet samti­digt att gälla.

75

När hyrestiden har löpt ut skall hyresgästen senast påföljande dag lämna lägenheten och senast klockan 12 den dagen hålla lägen­heten tUlgänglig för den som skall tiUträda den.

InfaUer den dag då lägenheten skall tillträdas eUer lä/nnas på en söndag, annan allmän helgdag, lördag, midsommarafton, julafton eller nyårsafton, skall det i stället ske nästa vardag.

Infaller dag då lägenhet enligt lag eller avtal skall tiUträdas eller avträdas på söndag eller annan all­män helgdag, skaU tillträde eller avträde i stället ske nästa vardag.

Den som har att avträda lägen­het skall senast klockan 12 av-trädesdagen hålla lägenheten till­gänglig för den som skall tiUträda den. Omfattar lägenhet som heh el­ler delvis är uthyrd tdl bostad minst två rum som år avsedda för bo­stadsändamål, skall hälften av bostadsrummen hållas tillgängUg klockan 12 föregående dag eller, om denna är söndag eller annan allmän helgdag, klockan 8 cv-trädesdagen.

Första och andra styckena gäller ej, om annat avtalats.

85

Uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd vid den tid­punkt till vilken uppsägningen sker. Uppsägningen får dock, utom i fall som avses i 54, 58 och 58 a §§, vara muntlig, om skriftligt erkännande av uppsägningen lämnas. Uppsäg­ning får ske hos den som är behörig

En uppsägning skall vara skrift­lig, om hyresförhållandet har varat längre än tre månader i följd vid den fidpunkt till vilken uppsägningen sker. Uppsägningen får dock, ulom i fall som avses 158 a §, vara munt­lig, om det är hyresgästen som sä­ger upp avtalet för upphörande och hyresvärden lämnar ett skriftligt er-

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

atl mottaga hyra på hyresvärdens vägnar.

Skriftlig uppsägning skall delges den som sökes för uppsägning, dock utan tUlämpning av 12-15 §§ delgivningslagen (1970:428).

Träffas ej den som sökes i sitt hemvist, får uppsägningen sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett exemplar av uppsägningen skall dessutom läm­nas antingen i den söktes bostad till vuxen medlem i det hushåU som han tUlhör eller, om han driver rö­relse med fast kontor, på kontoret till någon som är anställd där. På­träffas icke någon som angivits nu, skall uppsägningen i stället läggas i den söktes postlåda, om sådan finns. Uppsägning har skett när vad som sagts nu blivit fidlgjort.

Har hyresvärd eller hyresgäst, hos vilken uppsägning skall ske, ej känt hemvist här i riket öch finns ej heller känt ombud som har rätt alt mottaga uppsägning för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Posl- och Inrikes Tidningar.

Stämningsansökan med yrkande atl hyresförhållande skall upphöra och ansökan om vräkning av hyres­gäst gäller som uppsägning när del­givning skell i behörig ordning.

Särskilda bestämmelser om inne­hållet i uppsägning av hyresavtal, som gäller annan lägenhet än bo­stadslägenhet, finns i 58 5.

Föreslagen lydelse

kännande av uppsägningen. Upp­sägning får ske hos den som är be­hörig all ta emot hyra på hyresvär­dens vägnar.

Skriftliga uppsägningar skall delges den som söks för uppsägning / den ordning som anges i8 kap. 8 § ändra och tredje styckena, om inte annat följer av tredje eUer ftärde styckena i denna paragraf.

Har den som söks för uppsäg­ning hemvist här i landet och är det inte fråga om en uppsägning iför­tid enligt 42 § eller en sådan upp­sägning som avses i 58 §, får upp­sägningen sändas i rekommenderat brev. Uppsägningen anses då ha skett när den har avlämnats för postbefordran under den söktes vanliga adress. Har hyresgästen lämnai hyresvärden uppgift om en adress, under vilken meddelanden till honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress. I annat fall anses den uthyrda lägenhetens adress som hyresgästens vanliga adress.

Om en hyresvärd eller en hyres­gäst, vars avtal skall sägas upp, inte har något känt hemvisl här i landet och om det inte heller finns något känl ombud som har rätt all ta emot uppsägning för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar.

Stämningsansökan med yrkande atl hyresförhållande skall upphöra och ansökan om avhysning av hyresgäst gäller som uppsägning när delgivning skell i behörig ord­ning.

Särskilda bestämmelser om inne­hållet i uppsägning av hyresavtal som gäller lokaler finns i 58 8.

Lägenhetens skick och hinder i hyresrätten

98

På tillträdesdagen skall hyresvär-

På tillträdesdagen skall hyresvär-

den, om ej annat avtalats, tillhan-     den, om inte bättre skick har avta-

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

dahålla lägenheten i sådanl skick att den enligt den allmänna uppfatt­ningen i orten är fullt bmkbar för det avsedda ändamålet.

10

Föreslagen lydelse

lats, lillhandahålla lägenheten i så­dant skick att den enligt den all­männa uppfattningen i orten är fullt bmkbar för del avsedda ändamålet. Avtal får dock träffas om att lä­genheten skaU vara i sämre skick, om

1.    upplåtelsen avser en bostads­

lägenhet för fritidsändamål eller en

lokal, eller

2.    hyresavtalet innehåller för­

handlingsklausul enUgt hyresför­

handlingslagen (1978:304) och be­

stämmelserna om lägenhetens

skick har tagits in i en förhandlings­

överenskommelse enligt nämnda

lag.

10

Blir lägenheten före den avtalade tidpunkten för tillträdet så förstörd att den ej kan användas för det av­sedda ändamålet, förfaller avtalet. Är hyresvärden vållande till hän­delsen eller lämnar han ej utan dröjsmål hyresgästen meddelande om denna, har hyresgästen rätt fill ersättning för skada.

Meddelar myndighet före tillträ­desdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet förbud mol alt använ­da lägenheten för det avsedda ända­målet, förfaller avtalet, även om beslutet ej vunnit laga kraft. Beror det förhällande som föranlett beslu­tet på försummelse av hyresvärden eller lämnar denne ej utan dröjsmål hyresgästen meddelande om beslu­tet, har hyresgästen rätt fill ersätt­ning för skada.

Blir lägenheten före tillträdesda­gen så förstörd alt den inte kan an­vändas för det avsedda ändamålet, förfaller avtalet. Är hyresvärden vållande lill händelsen eller lämnar han ej utan dröjsmål hyresgästen meddelande om denna, har hyres­gästen rätt till ersättning för skada.

Meddelar en myndighet före till­trädesdagen på grund av lägenhe­tens beskaffenhet förbud mol alt använda lägenheten för det avsedda ändamålet, upphör avtalet att gäl­la, även om beslutet ej vunnit laga kraft. Om del förhållande som för­anlett beslutet beror på försum­melse av hyresvärden eller om den­ne ej utan dröjsmål lämnar hyres­gästen meddelande om beslutet, har hyresgästen rätt till ersättning för skada.

11 8

Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten än som anges i 10 8 första stycket och är skadan ej avhjälpt när lägen­heten skall tillträdas eller är lägen­heten eljest, i annat fall än som avses i 13 8, på tillträdesdagen icke i del skick som hyresgäslen har rätt

Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten än som anges i 10 8 första stycket och är skadan ej avhjälpt när lägen­heten skall tillträdas eller är lägen­heten eljest, i annat fall än som avses i 13 8, på tillträdesdagen icke i det skick som hyresgästen har rätt

Prop. 1983/84:137

11

Föreslagen lydelse

atl fordra, får han avhjälpa brislen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåler atl efter till­sägelse ombesörja åtgärden så snart del kan ske. Kan brislen ej avhjäl­pas ulan dröjsmål eller underlåler hyresvärden atl efter tillsägelse om­besörja åtgärden så snart del kan ske, får hyresgästen säga upp avla­lel. Uppsägning får dock ske endast om brislen är av väsenllig betydel­se. Sedan bristen blivit avhjälpt av hyresvärden får avlalel inte sägas upp. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen räll lill skälig nedsättning av hyran.

Nuvarande lydelse

att fordra, får han avhjälpa brislen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter att efter till­sägelse ombesörja åtgärden så snart del kan ske. Kan brislen ej avhjäl­pas utan dröjsmål eller underlåler hyresvärden att efter tillsägelse om­besörja åtgärden så snart del kan ske, får hyresgäslen uppsäga avta­let. Uppsägning får dock ske endast om brislen är av väsentlig betydel­se. Sedan bristen blivit avshjälpl av hyresvärden får avtalet ej uppsä­gas. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt lill skälig nedsättning / hyran.

I fall som avses i första stycket har hyresgäslen även rätt till ersällning för skada, om hyresvärden ej visar alt bristen icke beror på hans försum­melse.

Första och andra styckena äger tillämpning även när lägenheten uthyrts i befintligt skick, om lägen­heten icke är i sådant skick som anges i 9 § och hyresgästen ej vid avtalets ingående kände lill brislen eller kunnat upptäcka den med van­lig uppmärksamhet.

Har lägenheten hyrts ut i befint­ligt skick och är den inte enligt den allmänna uppfattningen i orten fullt bmkbar för det avsedda ändamå­let, gäller första och andra styck­ena, om upplåtelsen avser en bo­stadslägenhet för fritidsändamål eller en lokal och hyresgästen inte, när avtalet ingicks, kände lill bris­ten eller kunnat upptäcka den med vanlig uppmärksamhet.

12 8

Meddelar myndighet före tillträ­desdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet beslut varigenom del av lägenheten kommer att frångå hyresgästen eller denne på annat sätt lider intrång i sin nyttjanderätt, har han rätt till skälig nedsättning i hyran. Innebär beslutet väsenfiig inskränkning i nyttjanderälten, får hyresgäslen uppsäga avtalet, även om beslutet ej vunnit laga kraft. I fråga om ersättning för skada äger 10 5 andra stycket motsvarande tillämpning.

Meddelar en myndighel före till­trädesdagen på grund av lägenhe­tens beskaffenhel beslut som leder till att hyresgästen måste avstå från en del av lägenheten eller att hyresgästen på annal säll lider in­trång i sin nyttjanderätt, har han rätt lill skälig nedsättning av hyran. Innebär beslutet en väsentlig in­skränkning i nyttjanderälten, får hyresgästen säga upp avtalet, även om beslutet inte har vunnit laga kraft. I fråga om ersällning för ska­da gäUer 10 8 andra stycket andra meningen.

Prop. 1983/84:137

12

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

13 8

Avser hyresavtalet lägenhel som icke färdigställts vid avtalets ingå­ende och är lägenheten ännu ej i färdigt skick när tillträde skall ske, har hyresgästen rätt till skälig ned­sättning ( hyran och sådan rätt atl uppsäga avtalet som anges i 11 5. Uppsägning får ske även före den avtalade tidpunkten för tillträde, om del är uppenbart atl lägenheten på tillträdesdagen ej kan användas för det avsedda ändamålet.

Hyresgästen har även rätt till er­sättning för skada, om hyresvärden ej visar atl dröjsmålet icke beror på hans försummelse.

Avser hyresavtalet en lägenhet som inte färdigställts när avtalet in­gicks och är lägenheten ännu ej i färdigt skick när tillträde skall ske, har hyresgästen rätt fill skälig ned­sällning av hyran och sådan räll att säga upp avtalet som anges i 11 5. Uppsägning får ske även före den avtalade tillträdesdagen, om det är uppenbart alt lägenheten då inte kan användas för avsett ändamål.

Hyresgästen har även rätt lill er­sättning för skada, om hyresvärden inte visar alt dröjsmålet inte beror på hans försummelse.

14 8

Är lägenheten ej utrymd i rätt tid av den som skall avfiytta, har hyresgästen rätt till skälig nedsäll­ning / hyran för den tid han ej kan nyttja lägenheten eller del därav. Undanröjes hindret icke genast ef­ter det alt hyresvärden undertätlats om förhållandet, äger bestämmel­serna i 11 8 om rätt för hyresgästen att uppsäga avtalet på gmnd av brist i lägenheten motsvarande ullämpning.

Hyresgäslen har även rätt tili er­sättning för skada, om hyresvärden ej visar att hindret icke beror på hans försummelse.

Är lägenheten ej utrymd i rätt tid av den som skall fiytta, har hyres­gäslen rätt till skälig nedsällning av hyran för den lid han inte kan an­vända lägenheten eller en del av den. Om hindret inte undanröjs ge­nast efter det alt hyresvärden har undertätlats om förhållandet, gäller beslämmelserna 1118 om rätt för hyresgäslen att säga upp avtalet på grund av brist i lägenheten.

Hyresgäslen har även rätt lill er­sättning för skada, om hyresvärden inte visar atl hindret inte beror på hans försummelse.

15 8"

Under hyrestiden skall hyresvär­den hålla lägenheten i sådant skick som anges 19 8, om ej annnat avta­lats eller följer av andra stycket.

Under hyrestiden skall hyresvär­den hålla lägenheten i sådanl skick som anges i 9 8 första stycket, om ej annat har avtalats eller följer av andra stycket.

Om lägenheten helt eller delvis är uthyrd lill bostad, skall hyresvärden i bostadsdelen med skäliga lidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försäm­ring genom ålder och bruk. Delta gäller dock inle, om något annat har avtalals och

I. hyresavtalet avser ett enfamiljshus, eller

" Senaste lydelse 1983:899.

Prop. 1983/84:137

13

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

2. hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlings­lagen (1978:304) och de avvikande bestämmelsema har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse enligt nämnda lag.

Andra stycket 2 gäller endast under tiden den 1 januari 1984-den 31 december 1986.

Följer av ett hyresförhållande en rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna, skall hyresvär­den hålla utrymmena i sådant skick som anges i 9 § första stycket, om inte annat har avtalats.

16 8

Bestämmelserna i 10-12 88 äger

Beslämmelserna i 10-12 88 gäl-

motsvarande tillämpning, om

ler också, om

1.

lägenheten skadas under hyrestiden utan atl hyresgästen är ansvarig för skadan,

2.

hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet enligl 15 8 andra stycket,

3.

hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderälten utan hyres­gästens vållande, eller

4.

myndighet under hyrestiden meddelar beslut som avses i 10 8 andra stycket eller 12 8 utan atl hyresgästen givit anledning till det, dock ej förtån beslutet länder till efterrättelse.

Avser hyresavtalet bostadslägen-

Avser hyresavtalet en bosladslä-

hel, får hyresnämnden i fall som

genhet, får hyresnämnden ifall som

avses i första stycket 1 -3 på ansö-

avses i första stycket 1 -3 eller om

kan av hyresgäslen ålägga hyres-

hyresvärden inte fullgör sin under­

vården au avhjälpa bristen (repara-

hållsskyldighet enligt 15 § fiärde

tionsföreläggande). I föreläggan-

stycket på ansökan av hyresgästen

del, som får förenas med vite, skall

ålägga hyresvärden att avhjälpa

bestämmas viss tid inom vilken åt-

brislen (åtgärdsföreläggande). 1 fö-

gärd som avses med föreläggandel

rdäggandet, som får förenas med

skall ha vidtagits. Föreligger sär-

vite, skall bestämmas viss lid inom

skilda skäl, får tiden förlängas, om

vilken den eller de åtgärder som

ansökan därom göres före utgången

avses med föreläggandel skall ha

av den löpande tidsfristen.

vidtagits. Föreligger särskilda skäl,

får liden förlängas, om ansökan otn

det görs före utgången av den lö­

pande fidsfrislen.

Hyresvärden   och   hyresgästen

Hyresvärden   och   hyresgästen

kan med bindande verkan träffa av-

kan med bindande verkan träffa av­

tal om inskränkning i rätten atl en-

tal om inskränkning i rätten all en­

ligl första stycket erhålla nedsatt-

ligt första stycket erhålla nedsätt­

ning / hyran för hinder eller men i

ning av hyran för hinder eller men i

nyttjanderälten   till   följd   av   att

nylljanderätten   lill   följd   av   all

hyresvärden låter utföra arbete för

hyresvärden låter ulföra arbete för

an sälta lägenheten i avtalat skick

all sälta lägenheten i avtalat skick

eller för att utföra sedvanligt under-

eller för atl utföra sedvanligl under-

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

håll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat arbele som :>är-skilt anges i avtalet.

14

Föreslagen lydelse

håll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat arbete som sär­skilt anges i avtalet.

Ansökan om åtgärdsföreläg­gande kan riktas mot den för vilken lagfart senast är beviljad eller sökt, även om denne har överlåtit fas­tigheten innan ansökan görs.

Överlåts fastigheten sedan ansö­kan har gjorts eller föreligger fall som avses i ftärde stycket, gäller rättegångsbalkens bestämmelser om verkan av att tvisteföremålet överlåts och om tredje mans delta­gande i rättegång.

Om tvist angående äganderätten är antecknad i fastighetsboken, kan ansökan om åtgärdsföreläggande riktas mot den som innehar faslig­heten med äganderättsanspråk.

17 8

Beslämmelserna om skada dier brist på lägenheten äger motsva­rande tillämpning, om ohyra före­kommer i lägenheten lill men för hyresgäslen.

I fråga om bostadslägenhet :iom ulgör del av hus är hyresvärden skyldig atl vidtaga tjänliga ålgärder för all utrota ohyra, även om hyres­gästen är ansvarig för att sådan fö­rekommer i lägenheten. Är hyres­gäslen ulan ansvar för ohyran, har han rätt lill ersättning för nödvän­dig kostnad som åsamkas honom genom åtgärd för atl utrota ohyran.

Bestämmelserna om skada eller brist I lägenheten gäller också om ohyra förekommer i lägenheten till men för hyresgästen.

I fråga om en bostadslägenhet som ulgör en del av ett hus är hyresvärden skyldig atl vidta lämp­liga ålgärder för atl utrota ohyra, även om hyresgästen är ansvarig för atl sådan förekommer i lägenhe­ten. Är hyresgäslen ulan ansvar för ohyran, har han rätt till ersättning för nödvändiga kostnader som han får genom åtgärder för att utrota ohyran.

18 8

Om någon del av lägenheten frångår hyresgästen på grund av alt annat förvärv äger företräde eller till följd av omständighet som avses i 7 kap. 25 8, har hyresgäslen rätt till skälig nedsättning / hyran. Hyresgäslen har även sådan rätt atl uppsäga avtalet som anges i 11 S, om han var i god tro när avtalet träffades. Bestämmelser om ersätt­ning för skada finns i 7 kap.

Om hyresgästen måste avslå nå­gon del av lägenheten på grund av atl ett annal förvärv äger företräde eller fill följd av omständighet som avses i 7 kap. 25 5, har hyresgästen rätt lill skälig nedsättning av hyran. Hyresgästen har även sådan rätt att säga upp avlalel som anges 1115, om han var i god tro när avtalet träffades. Bestämmelser om ersätt­ning för skada finns i 7 kap.

Prop. 1983/84:137

15

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Hyran

19 5

Är bostadslägenhet så beskaffad att det är förenat med uppenbar våda för inneboendes hälsa att an­vända lägenheten och avhjälper hyresvärden ej bristen genast efter tillsägelse, får hyresgästen upp­säga avtalet, även om han icke har rätt tiU det enligt annan bestäm­melse.

Hyran för bostadslägenheter skall vara till beloppet bestämd i hyresavtalet eller, om avtalet inne­håller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304), i förhandlingsöverenskommelse. Detta gäller dock inte ersättning för kostnader som hänför sig till lä­genhetens uppvärmning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp

1.

om hyresavtalet innehåUer förhandlingsklausul och beräk­ningsgrunden för ersättningens storlek har fastställts genom en för­handlingsöverenskommelse eller genom ett beslut enligt 22 eller 25 § hyresförhandlingslagen,

2.

om lägenheten år belägen i ett en- eller Ivåfamiljshus, eller

3.

om kostnaden för nyttigheten påförs hyresgästen efter individueU mätning.

I fråga om bostadslägenheter, som hyrs ut i andra hand eller som av upplåtaren innehas med bo­stadsrätt, får utan hinder av första stycket avtalas att hyran skall an­knytas till den hyra eller årsavgift som upplåtaren betalar.

Hyran för lokaler skall också vara till beloppet bestämd i avtalet till den del den inte omfattar ersätt­ning som avses i första stycket and­ra meningen. Utan hinder av detta gäller dock förbehåll i avtalet om att hyran skall utgå med ett belopp som står i visst förhållande till hyresgästens rörelseintäkter eller som bestäms enligt en skriftlig överenskommelse mellan å ena si­dan hyresvärden eller hyresvärden och en organisation av fastighets­ägare, i vilken hyresvärden är med­lem, och å andra sidan en organi­sation av hyresgäster. Är avtalet träffat för bestämd tid och är hyres­tiden längre än ett år, gäller dessut-

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

16

Hyran 19 a 5

Hyran för bostadslägenhet skall vara till beloppet bestämd i avtalet eller, om avtalet innehåller för­handlingsklausul enligt hyresför-handlingslagen (1978:304), i för­handlingsöverenskommelse. Detta gäller dock ej ersättning för kost­nad som hänför sig till lägenhetens uppvärmning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström el­ler avgifter för vatten och avlopp.

Hyran för annan lägenhet än bo­stadslägenhet skall också vara tUl beloppet bestämd i avtalet HU den del den icke omfattar ersättning som avses i första stycket andra punkten. Utan hinder härav gäller dock förbehåll i avtalet om att hy­ran skall utgå med belopp som står i visst förhållande tdl hyresgästens rörelseintäkter eller som bestäm­mes genom skriftlig överenskom­melse mellan å ena sidan hyresvär­den eller hyresvärden och organi­sation av fastighetsägare, i vilken hyresvärden är medlem och å and­ra sidan organisation av hyresgäs­ter. Är avtalet träffat för bestämd tid, som är längre än ett år, gäller dessutom förbehåll otn att hyran skaU utgå med belopp som bestäm­mes enligt annan beräkningsgrund än som nu har sagts.

om förbehåll om att hyran skall utgå med ett belopp som bestäms enligt en annan beräkningsgrund än som nu har angetts.

Har avtal träffats i strid med första eller tredje stycket, skall hy­ran utgå med ett belopp som är skäligt med hänsyn främst till par­ternas avsikter och övriga förhål­landen när avtalet träffades.

Om ogiltighet av avtal om hyra för bostadslägenhet i vissa fall när förhandlingsordning gäller finns bestämmelser i hyresförhandlings-lagen.

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

Har avtalet träffats i strid med vad som sägs i första och andra styckena, skall hyran utgå med be­lopp som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades.

Om ogiltighet av avtal om hyra för bostadslägenhet i vissa fall när förhandlingsordning gäller finns bestämmelser i hyresförhandlings-lagen.

Föreslagen lydelse

17

20 8

Har avlal ej träffals om tiden för betalning av hyra som skall utgå i pengar, skall hyran belalas senast sista vardagen före vaije kalender­månads början eller, om hyran be­räknas för kortare tid än en månad, senast sista vardagen före början av den lid för vilken hyran beräknas. För bostadslägenhet som omfatlar högst fyra rum, varvid kök räknas, som rum, får dock den hyra som belöper på annan kalendermånad än den första betalas senast sisla vardagen före månadens början, även om avtal träffals om lidigare förfallodag.

Hyran skall betalas i hyresvär­dens hemvisl eller på annan plats som anvisas av honom. Belalning får alltid ske genom poslanvisning, postgiro eller bankgiro. Skall hyran betalas på ort ulom rikel, är hyres­värden skyldig alt svara för de sär­skilda koslnader detta medför.

Har hyran sänts till hyresvärden från postanstalt inom riket genom postanvisning eller inbetalnings­kort till hyresvärdens postgirokonto eller har innehavare av sådant konto betalat hyran till hyresvärden genom giro- eller utbetalningskort, anses hyran ha kommit hyresvär­den till hända den dag då postan­visningen eller inbetalningskortet lämnades på postanstalten eller giro- eller utbetalningskortel inkom

2   Riksdagen 1983/84. 1 saml. Nr 137

Har avtal ej träffats om tiden för betalning av hyra som skall ulgå i pengar, skall hyran belalas senast sista vardagen före vaije kalender­månads början eller, om hyran be­räknas för kortare tid än en månad, senast sisla vardagen före böijan av den lid för vilken hyran beräknas. För bostadslägenhet fär dock den hyra som belöper på en annan ka­lendermånad än den första betalas senast sisla vardagen före måna­dens början, även om avlal träffats om lidigare förfallodag.

Hyran skall belalas i hyresvär­dens hemvist eller under annan ad­ress som anvisas av honom. Belal­ning får alltid ske genom postanvis­ning, postgiro eller bankgiro. Skall hyran betalas på en ort ulom rikel, är hyresvärden skyldig att svara för de särskilda koslnader delta med­för.

Om hyresgästen betalar hyran på posl- eller bankkonior, anses be­loppet ha kommit hyresvärden tUl hända omedelbart vid betalningen. Lämnar hyresgästen ett betalnings­uppdrag på hyran till bank-, posl-eller girokontor anses beloppet ha kommit hyresvärden till hända när betalningsuppdraget togs emot av det förmedlande kontoret.

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

till postgirokontoret. Vid betalning av hyra genom bankgiro på bank­kontor inom riket anses hyran ha kommit hyresvärden till hända den dag då betalningsuppdraget mot­togs av bankkontoret.

Föreslagen lydelse

18

21  8'

Anser hyresgästen, att han enligl 11-14,16-18 eller 26 8 har räU till nedsältning / hyran eller till ersätt­ning för skada eller för avhjälpande av brist eller atl han har annan mol-fordran hos hyresvärden, och vill hyresgäslen avdraga motsvarande belopp på hyra som utgår i pengar, får han nedsätta beloppet hos läns­styrelsen. Vad som sagls nu äger motsvarande tillämpning, när det råder tvist om storleken av hyra som skall utgå i pengar men ej är till beloppel bestämd i avtalet.

När hyresgästen enligt första stycket nedsätter belopp hos lilns-slyrelsen, skall han lämna skriftlig uppgift i två exemplar om hyresför­hållandet, förfallodagen och grun­den för avdraget eller tvistens be­skaffenhet samt ställa pant eller borgen, som länsstyrelsen finner skälig, för den koslnad för belop­pels utfående som kan åsamkas hyresvärden och för ränta på belop­pet.

Har hyresgästen sålunda nedsatt hyra hos länsstyrelsen, får hyres­värden icke göra gällande, att hy­resrätten blivit förverkad på grund av atl det nedsatta beloppel ej beta­lats lill honom.

Anser hyresgäslen atl han enligl 11-14, 16-18 eller 26 8 har räU till nedsättning av hyran eller till er­sättning för skada eller för avhjäl­pande av brist eller all han har nå­gon annan motfordran hos hyres­värden, och vill hyresgästen dra av moisvarande belopp på hyra som utgår i pengar, får han deponera be­loppet hos länsstyrelsen. Vad som sagls nu gäller också när del råder tvist om storieken av hyra som skall utgå i pengar men som ej är till beloppel bestämd i avlalel.

När hyresgästen enligl första stycket deponerar belopp hos läns­styrelsen, skall han lämna skriftlig uppgift i två exemplar om hyresför­hållandet, förfallodagen och grun­den för avdraget eller tvistens be­skaffenhet saml slälla pant eller borgen, som länsstyrelsen finner skälig, för den kostnad hyresvärden kan få för att få ut beloppet och för ränta på beloppet.

Har hyresgäslen deponerat hyra hos länsslyrelsen, får hyresvärden icke göra gällande, atl hyresrätten blivit förverkad på grund av att del deponerade beloppel ej betalats till honom.

Beslut av länsstyrelsen med an­ledning av deposition får överkla­gas i hovrätten genom besvär.

22 8*"

Länsstyrelsen skall ofördröjligen undertälta hyresvärden i rekom­menderat brev om nedsättning en­ligt 21 8.

' Senaste lydelse 1981:784. " Senaste lydelse 1981:784,

Länsstyrelsen skall ofördröjligen underrätta hyresvärden i rekom­menderat brev om deposition enligt 21 8.

Prop. 1983/84:137

19

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Visar hyresvärden ej inom tre

Visar hyresvärden ej inom tre

månader från det beloppet förfallit

månader från det beloppel förfallit

till betalning och underrättelse om

till betalning och undertättelse om

nedsättningen sänts till honom alt

depositionen sänts lill honom all

han träffat överenskommelse med

han träffat överenskommelse med

hyresgästen om atl få lyfta beloppet

hyresgästen om all få lyfta beloppet

eller att han väckt talan därom mol

eller att han väckt talan därom mol

hyresgästen, har denne rätt att

hyresgäslen, har denne räll att

återfå beloppet. Har hyresvärden

återfå beloppet. Har hyresvärden

väckt talan inom angiven tid, får

väckt talan inom angiven tid, får

beloppet ej lyftas, förrän hyresvär-

beloppet ej lyftas, förrän hyresvär­

dens talan blivit slufiigt avgjord.

dens talan blivit slulligt avgjord.

Nedsatt belopp skall ofördröjh-

Deponerat belopp skall ofördröj-

gen insättas i bank mol ränla. Rän-

ligen  insättas  i  bank  mot ränla.

tan skall belalas till den som får

Räntan skall belalas fill den som får

lyfta beloppel.

lyfta beloppel.

Hyresgästens nyttjande av lägenhe-     Hyresgästens användning av lägen-

len

heten

23 8

Hyresgästen får icke använda lä-

Hyresgäslen får inte använda lä­

genheten för annat ändamål än del

genheten för något annal ändamål

avsedda. Hyresvärden får dock

än del avsedda. Hyresvärden får

icke åberopa avvikelse som är utan

dock inle åberopa avvikelser som är

betydelse för honom.

utan belydelse för honom.

24 5

Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill hör. Han är skyldig atl ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller av annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. För brandskada som han själv icke vållat är han dock ansvarig endasl om han brustit i den omsorg och tillsyn som han bort iakttaga.

Uppkommer skada eller visar sig brist som ofördröjligen måsle avhjäl­pas för att allvarlig olägenhet icke skall uppstå, är hyresgästen skyldig att genast lämna hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Är hyres­gästen och medlemmarna i hans hushåll borta när skadan uppkommer eller bristen visar sig och har hyresgäslen berett hyresvärden fillfälle all vid behov komma in i lägenheten under bortovaron, är del dock, om lägenhe­ten utgör del av hus, tillräckligt all hyresgästen omedelbart efter återkoms­ten lämnar hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Meddelande om annan skada eller brist än sådan som angivits förut i della stycke skall lämnas hyresvärden ulan oskäligt dröjsmål. Försummar hyresgäslen ätt undertälta hyresvärden enligt vad som föreskrivits i della stycke, är han ansvarig för skada som föranledes av hans försummelse.

Bestämmelserna i första och and-

Beslämmelserna i första och and­

ra styckena om skada eller brist

ra styckena om skada eller brist

äger motsvarande tillämpning, om

gäller också om det finns ohyra i

ohyra förekommer i lägenheten.

lägenheten.

Prop. 1983/84:137

20

Föreslagen lydelse

Har hyresgästen ulan behövligt samtycke eller tillstånd överlåtit hyresrätten eller ål någon annan upplåtit rätt atl begagna lägenhe­ten, är hyresgästen ansvarig för skada som den nye innehavaren skulle ha ersatt enligt första, andra eller tredje stycket, om lägenheten hade varit hyrd av honom.

Nuvarande lydelse

Har hyresgästen ulan behövligt samtycke eller tillstånd överiåtil hyresrätten eller åt annan upplåtit rätt alt begagna lägenheten, är hyresgästen ansvarig för skada som den nye innehavaren skolat ersatta enligt första, andra eller tredje stycket, om lägenheten hade varit förhyrd av honom.

Har i fråga om lägenhet, som upplåtits för atl helt eller delvis användas för annat ändamål än bostad, Iräffals avtal, varigenom hyresgästens ansvar utsträckts utöver vad som föreskrives i försla-Qärde styckena, gäller avtalet.

24 a 8

Bostadshyresgäst har rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed jämförlig åtgärd. Minskar därige­nom lägenhetens bruksvärde, har hyresvärden räU lill ersättning för skadan.

Avser hyresavtalet enfamiljshus som icke är avsett atl uthyras va­raktigt eller lägenhet, vilken upplå­tits av någon som innehade den med bostadsrätt och vilken alltjämt innehaves med sådan räll, gäller första stycket endasl om ej annat har avtalals.

Fråga om skyldighel för hyres­gästen atl utgiva ersättning enligt första stycket prövas av hyres­nämnd.

Bostadshyresgäster har rätt alt på egen bekostnad i lägenheten ut­föra målning, tapetsering och där­med jämförliga åtgärder. Minskar därigenom lägenhetens bruksvärde, har hyresvärden rätt fill ersättning för skadan.

Avser hyresavtalet ett enfamiljs­hus som inte är avsett all hyras ut varaktigt eller en lägenhet, vilken upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och vilken allt­jämt innehas med sådan rätt, gäller första stycket endasl om inte annat har avtalats.

Frågan om skyldighet för hyres­gästen att betala ersättning enligl första stycket prövas av hyres­nämnden.

25 8

Hyresgästen är skyldig alt vid lä­genhetens begagnande iakttaga alll som fordras för atl bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten. Hyresgäslen skall hålla noggrann tillsyn över alt vad som sålunda åligger honom själv lakttages även av dem för vilka han svarar enligt 24 8 första stycket.

Gods som veterligt år eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med ohyra får icke införas i lägen­heten.

Hyresgästen är skyldig all när han använder lägenheten iaktta allt som fordras för all bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten. Hyresgäslen skall hålla noggrann lillsyn över att detta också iakttas av dem för vilka han svarar enligl 24 8 första stycket.

Gods som enligt vad hyresgästen vet 'är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med ohyra får inle föras in i lägenheten.

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

21

26 8

Hyresvärden har rätt aU utan uppskov erhålla tillträde till lägen­heten för att utöva nödig lillsyn el­ler utföra förbättringsarbete som ej kan uppskjutas ulan skada. När lä­genheten är ledig lill uthyrning, är hyresgästen skyldig att låta den vi­sas på lämplig tid.

Efler tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenheten låta utföra mindre brådskande för­bättringsarbete som icke vållar väsentligt hinder eller men i nylt-janderätten. Sådant arbete får dock ej ulan hyresgästens medgivande ulföras under sista månaden av hyresförhållandets bestånd. Vill hyresvärden utföra annat arbele i lägenheten, får hyresgästen inom en vecka från det alt han erhöU meddelande därom uppsåga avtalet till upphörande på den fardag som inträffar närmast efter sex måna­der från uppsägningen. Sådant ar­bete får icke ulan hyresgästens medgivande påbörjas förtän avtalet sålunda kunnal bringas att upphö­ra. Bestämmelserna i delta stycke gäller e/arbete som hyresvärden ut­fäst sig att utföra åt hyresgäslen.

I fall som anges i första eller and­ra stycket skall hyresvärden tillse att hyresgästen ej tiUskyndas slörre olägenhet än nödvändigt. Skada som åsamkas hyresgästen genom arbele som avses i andra stycket skall ersättas av hyresvärden, även om skadan icke beror på hans för­summelse.

Hyresgästen är skyldig alt tåla in­skränkningar i nylljanderätten, som föranledes av nödvändiga åtgärder för atl utrota ohyra i fastigheten, även om den av honom hyrda lä­genheten icke besväras av ohyra. Därvid äger 17 8 motsvarande tillämpning.

Hyresvärden har räll alt utan uppskov få tillträde lill lägenheten för all utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada. När lä­genheten är ledig till ulhyrning, är hyresgästen skyldig atl låta den vi­sas på lämplig lid.

Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenheten låta utföra mindre brådskande för­bättringsarbeten som inte vållar vä­sentligt hinder eller men i nylljan­derätten. Sådana arbeten får dock inte ulan hyresgästens medgivande utföras under den sista månad som hyresförhållandet består. Vill hyresvärden utföra annat arbele i lägenheten, får hyresgäslen inom en vecka från det atl han fick med­delande om detta säga upp avtalet till upphörande. Sådanl arbete får inte utan hyresgästens medgivande påbörjas förrän avtalet sålunda kunnal bringas att upphöra. Be­stämmelserna i detta stycke gäller inte arbete som hyresvärden har ut­fäst sig atl ulföra ål hyresgäslen el­ler som han genom ett åtgärdsföre­läggande har ålagts att utföra.

I fall som anges i första eller and­ra siyckei skall hyresvärden tillse alt hyresgäslen ei) förorsakas störte olägenhet än nödvändigl. Skada som förorsakas hyresgästen genom arbete som avses i andra stycket skall ersättas av hyresvärden, även om skadan icke beror på hans för­summelse.

Hyresgäslen är skyldig atl tåla in­skränkningar i nylljanderätten, som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även om den av honom hyrda lä­genheten inte besväras av ohyra. Därvid gäller 17 8 andra stycket.

Underlåter hyresgästen att bere­da hyresvärden tillträde till lägen­heten när denne har rätt .till det.

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

22

kan tingsrätten förordna om hand­räckning. I fråga om sådan hand­räckningfinns bestämmelser i 17 § handräckningslagen (1981:847).

27 8'

Underlåter hyresgästen att bere­da hyresvärden tillträde till lägen­heten när denne enligt 26 § har rätt tid det, kan tingsrätten förordna om handräckning. I fråga om så­dan handräckning finns bestäm­melser i 17 § handräckningslagen (1981:847).

Om hyresgästen överger lägen­heten, får hyresvärden genast återta den.

Om det i en lägenhet som hyres­gästen har lämnat eller från vilken han avhysts eller i ett utrymme som hör till lägenheten finns egendom, som kan antas tillhöra honom eller någon i hans hushåll, och om han inte inom tre månader från anma­ning eller inom sex månader från det han lämnade eller avhystes från lägenheten har avhämtat egendo­men, tillfaller den hyresvärden utan lösen.

21 a 8

Överger hyresgästen lägenheten, får hyresvärden genast återtaga den.

Finnes i lägenhet som hyresgäs­ten lämnat eller i utrymme som hör till lägenheten egendom, som kan antagas tiUhöra honom eller någon i hans hushåll, och har han ej inom tre månader från anmaning eller inom sex månader från det han av­trädde lägenheten avhämtat egen­domen, tillfaller den hyresvärden utan lösen.

Pant eller borgen

28 8

Är pant eller borgen ställd för hyresavtalets fuUgörande och för­sämras säkerheten, är hyresgästen skyldig att på anfordran ställa ny säkerhel med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Gör han del ej inom en månad, får hyresvärden uppsäga avtalet. / fråga om bo­stadslägenhetfår dock hyresvärden

Är pant eller borgen ställd tiU sä­kerhet för att ett avtal om hyra av en lokal fullgörs och försämras sä­kerheten, är hyresgästen skyldig alt på anfordran slälla ny säkerhet med vilken hyresvärden skäligen kan nöja sig. Gör han det ej inom en månad, får hyresvärden säga upp avtalet.

''Senaste lydelse 1981:849.

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

uppsäga avtalet endast om det är av väsentlig betydelse för hyresvär­den att sådan säkerhet ställes och det icke är obiUigt mot hyresgästen att hyresförhållandet upplöses.

Föreslagen lydelse

23

Utmätning och konkurs

29 8

Om fastigheten blivit utmätt före fillträdesdagen, får hyresgästen uppsäga avtalet. Han har även rätt till ersättning för skada. Uppsäg­ning skall dock ske inom en månad från del hyresgästen fick kännedom om alt fastigheten blivit utmätt. Upphäves utmätningen eller för­faller eljest frågan om fastighetens försäljning, får ej uppsägning ske därefter.

Om fastigheten blivit utmätt före tillträdesdagen, får hyresgäslen säga upp avtalet. Han har även rätt fill ersättning för skada. Uppsäg­ning skall dock ske inom en månad från det hyresgäslen fick kännedom-om att fastigheten blivit utmätt. Upphävs utmätningen eller blir i annat faU frågan om fastighetens försäljning inaktueU får inte upp­sägning ske därefter.

30 8

Bestämmelserna i 29 8 äger mot­svarande tillämpning, om hyres­värden/öwdrre,? i konkurs före till­trädesdagen.

Bestämmelserna i 29 5 gäller också, om hyresvärden försätts i konkurs före tillträdesdagen.

31 5**

Försättes hyresgästen i konkurs, får konkursboet uppsäga avtalet. Beträffande bostadslägenhet ford­ras dock atl gäldenären samtycker till uppsägningen.

Har lägenheten ej lilllrälls när konkursen inträffar och har ej hyresvärden säkerhet för avtalets fuUgörande med vilken han skäli­gen kan nöjas, får hyresvärden uppsäga avlalel om han ej erhåller sådan säkerhel inom en vecka efter anfordran.

Inträffar i fråga om annan lägen­het än bostadslägenhet konkursen efter tillträdet och har ej hyresvär­den säkerhel för avtalets fullgöran­de med vilken han skäligen kan nö­jas, får hyresvärden uppsäga avta­let, om ej sådan säkerhet ställes

Om hyresgästen försätts i kon­kurs, får konkursboet säga upp av­talet. Belräffande bostadslägen­heter fordras dock att gäldenären samtycker till uppsägningen.

Har lägenheten ej tilllrätls när konkursen inträffar och har ej hyresvärden sådan säkerhet för atl avtalet fullgörs att han skäligen kan nöja sig, får hyresvärden säga upp avlalel om han ej erhåller sådan sä­kerhel inom en vecka efter anford­ran.

Inträffar i fråga om en lokal kon­kursen efler fillträdet och har ej hyresvärden sådan säkerhet för att avtalet fullgörs att han skäligen kan nöja sig, får hyresvärden säga upp avtalet

/. om inte sådan säkerhet ställs

 Senaste lydelse 1979:341.

Prop. 1983/84:137

24

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

inom en månad efter anfordran eller     inom en månad efter anfordran,

inom samma tid konkursboet for-

2. om   inte   konkursboet   inom

klarar sig vilja svara för hyresg.äs-     samma tid förklarar sig vilja svara

tens skyldigheter under hyrestiden     för hyresgästens skyldigheter under

eller, när hyresrätten får överlåtas,     hyrestiden, eller

överlåtelse sker i enlighet med av-

3. om inte, när hyresrätten får

talet.

överlåtas, överlåtelse sker i enlig-

hel med avtalet.

Uppsäges avtalet enligt första-

Sägs avtalet upp enligt första,

tredje stycket, har hyresvärden rätt     andra   eller   tredje   stycket,   har

till ersättning för skada.

hyresvärden rätt till ersättning för

skada.

Överlåtelse av hyresrätten

32 5'

Hyresgästen   får   icke   överliila

Hyresgästen   får   inte   överlåta

hyresrätten     utan     hyresvärdens

hyresrätten     utan     hyresvärdens

samtycke, om ej annat följer av

samtycke, om ej annal följer av

34-56 55.

34-i7 88.

Vägras samtycke utan skälig am-

Vägras samtycke ulan skälig an­

ledning eller lämnar hyresvärden ej

ledning eller lämnar hyresvärden ej

besked inom tre veckor efler del ;itt

besked inom tre veckor efler del all

samtycke begärdes, får hyresgästen

samtycke begärdes, får hyresgästen

uppsäga hyresavtalet.

säga upp hyresavtalet.

Om förbud i vissa fall för hyresvärden all medverka lill överiålelse av hyresrätten till en bostadslägenhet finns bestämmelser i 6 8 bostadsanvis­ningslagen (1980:94).

33        8

Bestämmelserna i 32 8 äger mot-

Bestämmelserna i 32 8 om över­

svarande tUlämpning på hyresrät-

låtelse av hyresrätten gäller också i

tens övergång genom bodelning,

fråga om övergång genom bodel­

arv, testamente, bolagsskifte eller

ning, arv, testamente, bolagsskifte

liknande förvärv.

eller liknande förvärv.

Har hyresrätten till lägenhet, som varil avsedd atl uteslutande eller huvudsakligen användas som gemensam bostad för hyresgästen och hans make, tillagts maken genom bodelning eller skifte med anledning av bo­skillnad, äktenskapsskillnad eller hyresgästens död, får dock maken träda i hyresgästens eller dödsboels ställe. Sådan rätt tillkommer även efterle­vande make som är ensam arvinge efter hyresgästen.

För tid efter det att hyresvärden undertätlats om all hyresrätten tillagts hyresgästens make enligt andra stycket svarar hyresgästen eller hans dödsbo ej för sina förpliktelser enligl hyresavtalet. Hyresgästens make svarar jämle hyresgästen eller hans dödsbo för sådana förpliktelser enligl avtalet som hänför sig till tiden före underrättelsen.

Andra och tredje styckena äger

Andra och tredje styckena gäller

motsvarande  tillämpning,  när lä-      också när lägenheten har hyrts av

' Senaste lydelse 1980:95.

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

genheten hyrts av makar gemen­samt.

Andra-fjärde styckena äger motsvarande tillämpning, när nå­gon har övertagit hyresrätt enligl la­gen (1973:651) om ogifta sam­boendes gemensamma bostad.

25

Föreslagen lydelse

makar gemensamt.

Andra-Qärde styckena gäller också när någon har övertagit hy­resrätt enligl lagen (1973:651) om ogifta samboendes gemensamma bostad.

34

Hyresgäst, som ej avser alt an­vända bostadslägenhet för åter­stående hyrestid, får överiåta hy­resrätten lill närstående som varak­tigt sammanbor med honom, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överiåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöjas med förändringen.

Första stycket äger motsvarande tUlämpning om hyresgästen avlider under hyrestiden och dödsboet vill överlåta hyresrätten lill sådan dödsbodelägare eller annan hyres­gästen närstående som varaktigt sammanbodde med honom.

34 a 5'°'

Har en bostadslågenhet upjilåtils tiU en kommun, får kommunen överlåta hyresrätten till lägenhe­ten, om hyresnämnden lämnar till­stånd till överlåtelsen. Sådant till­stånd skall lämnas, om överlåtel­sen kan ske utan påtaglig olägen­het för hyresvärden.

En hyresgäst, som ej avser all använda sin bostadslägenhet, får överlåta hyresrätten till en när­stående som varakfigt sammanbor med honom, om hyresnämnden lämnar tillstånd lill överlåtelsen. Sådanl tillstånd skall lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen. Tdlståndet kan förenas med villkor.

Första siyckei gäller också om hyresgäslen avlider under hyresti­den och dödsboet vill överlåta hy­resrätten lill sådan dödsbodelägare eller annan hyresgäslen närstående som varaktigt sammanbodde med honom.

35 5

Hyresgästen får överlåta hyres­rätten till bostadslägenhet i syfte alt genom byte erhålla annan bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum ulan pålaglig olä­genhet för hyresvärden. Har hyres­gästen  erhållit lägenheten genom

Hyresgästen får överlåta hyres­rätten lill sin bostadslägenhet i syf­te all genom byte erhålla en annan bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd lill överlåtelsen. Sådanl tillstånd skall lämnas, om hyresgäs­ten har beaktansvärda skäl för by­tet och detta kan äga rum utan på­taglig olägenhet för hyresvärden samt  inte  heUer andra  särskilda

' Senaste lydelse 1980:95.

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

byte och innehaft lägenheten mind­re än tre år, får tillstånd dock läm­nas endasl om synnerliga skäl före­ligger.

Första stycket gäller ej, om

1.    lägenheten är förhyrd i andra

hand,

2.

lägenheten ulgör del av upplå­tarens bostad,

3.

lägenheten är belägen i enfa­miljshus som icke är avsett alt ut­hyras varaktigt eller i ivåfamiljs­hus,

4.

lägenheten upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehaves med sådan rätt,

5.

hyresavtalet avser möblerat rum eller lägenhet för fritidsända­mål och hyresförhållandet ej varat längre än nio månader i följd.

Medverkar kommun lill all hyresgäslen får annan bostad ge­nom att anvisa eller förmedla den­na, får kommunen göra framsläll­ning hos hyresnämnden om till­stånd som avses i första stycket. Vad som sagts nu gäller även kom­munalförbund, som handhar/ör två eller flera kommuner gemensam bostadsförmedling.

26

Föreslagen lydelse

skäl talar mot bytet. Har hyresgäs­ten erhållit lägenheten genom byte och innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock lämnas en­dast om synnerliga skäl föreligger. Tillståndet kan före nas med villkor. Första stycket gäller ej, om

1.

lägenheten/lyM i andra hand,

2.

lägenheten utgör en del av upplåtarens bostad,

3.

lägenheten är belägen i eft en­familjshus som icke är avsett all hy­ras ut varaktigt eller i ett Ivåfamiljs­hus,

4.

lägenheten har upplåtits av någon som innehade den med bo­stadsrätt och lägenheten alltjämt in­nehas med sådan rätt, eller

5.

hyresavtalet avser ett möb­lerat mm eller en lägenhet för fri­tidsändamål och hyresförhållandet ej varat längre än nio månader i följd.

Medverkar en kommun till att hyresgäslen får annan bostad ge­nom alt anvisa eller förmedla den­na, får kommunen göra framställ­ning hos hyresnämnden om till­stånd som avses i första stycket. Vad som sagls nu gäller även kom­munalförbund, som handhar bo­stadsförmedling som är gemensam för två eller flera kommuner.

36 8

Hyresgäst, som hyr lägenhet för atl helt eller lill väsenllig del använ­da den för handel, hantverk, indu­stri eller annan förvärvsverksam­het, får överlåta hyresrätten till den som skall övertaga verksamheten, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådanl tillstånd skall lämnas, om hyresvärden ej har befogad anledning motsätta sig att hyresrätten överlåtes. Har hyresgästen innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock lämnas endast om synnerliga :ikäl föreligger.

Den som hyr en lägenhet för att hell eller lill väsenllig del använda den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet, får överlåta hyresrätten till den som skall överta verksamhelen, om hy­resnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden ej har be­fogad anledning att motsätta sig att hyresrätten överlåts. Har hyresgäs­len innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock lämnas en­dasl om synnerliga skäl föreligger. Tillståndet kan förenas med vUlkor.

Prop. 1983/84:137

27

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

31 8"

Tillstånd som avses i 34, 34 a, 35

Har en bostadslägenhet upplåtits

eUer 36 § kan förenas med vUlkor.        till  en   kommun, får  kommunen

överlåta hyresrätten tiU lägenhe­ten, om hyresnämnden lämnar till­stånd tUl överlåtelsen. Sådant till­stånd skall lämnas, om överlåtel­sen kan ske utan påtaglig olägen­het för hyresvärden. Tidslandet kan förenas med villkor.

38 8 Överlåter hyresgästen hyresräUen med samtycke av hyresvärden eller med tillstånd av hyresnämnden, är han fri från de förpliktelser som hyres­avtalet ålägger honom för tiden efter överiåtelsen, om ej annat villkor fogats till samtycket eller tillståndet. Den tillträdande hyresgäslen svarar jämte den avträdande för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före överiå­telsen, om ej annat avtalats med hyresvärden.

Upplåtelse av lägenheten i andra hand 39 8"

Hyresgästen får ej utan hyresvärdens samtycke i andra hand upplåta lägenheten i dess helhel utom i fall som avses i andra stycket eller i 40 8.

Har en bostadslägenhet upplåtits fill en kommun, får kommunen upplåta lägenheten i dess helhel i andra hand. Hyresvärden skall genast underrät­tas om upplåtelsen.

Om förbud i vissa fall för hyresvärden aU medverka lill all en bostadslä­genhet upplåts i andra hand finns bestämmelser i 6 5 bostadsanvisningsla­gen (1980:94).

40 

§

Hyresgäst, som under viss lid ej är i tillfälle alt använda sin bostadslä­genhet, får upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnämn­den lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden ej har befogad anledning att vägra samtycke.

Tillstånd enligt första stycket kan begränsas till viss lid och förenas med villkor.

41 5

Hyresgäslen får ej inrymma ut-

Hyresgästen får inte inrymma ut­

omstående personer i lägenheten,

omsiående personer i lägenheten,

om det kan medföra men för hyres-

om det kan medföra men för hyres­

värden,

värden.

" Senaste lydelse 1980:95. '2 Senasle lydelse 1980:95.

Prop. 1983/84:137

28

Nuvarande lydelse

Hyresrättens 42 HyresräUen  är  förverkad   och hyresvärden således berättigad atl uppsäga avtalet,

1.

om hyresgästen dröjer med betalning av hyra som utgår i peng­ar utöver två vardagar efter fört''al-lodagen och annal ej följer av 53 §, dock, i fall då hyran skall belalas i förskott för längre tid än en månad, endast om hyresgäslen dröjer med betalning av den på en kalender­månad belöpande hyran utöver två vardagar efter månadens början el­ler, såvitt angår hyran för första ka­lendermånaden under hyresförhål­landet, efter förfallodagen,

2.

om hyresgäslen ulan behöv­ligt samtycke eller tillstånd över­låter hyresrätten eller eljest sätter annan i sitt ställe eller upplåter lä­genheten i andra hand och ej efler tillsägelse vidtager rättelse uian dröjsmål.

3.

om lägenheten användes i strid med 23 eller 41 5 och hyres­gäslen icke efter tillsägelse vidtager rättelse ulan dröjsmål,

4.

om hyresgäslen eller annan, fill vilken hyresrätten överlåfits el­ler lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till alt ohyra förekommer i lägenheten el­ler genom underlålenhet att under­rätla hyresvärden därom bidrager till alt ohyran sprides i fastigheten,

5.

om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om hyresgästen el­ler annan, till vilken hyresrätten överlåtils eller lägenheten upplå­tits, åsidosätter något av vad som enligt 25 5 skall iakttagas vid lägen-helens begagnande eller brisler i den tillsyn som enligt nämnda para-

Föreslagen lydelse

förverkande

5''

Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra iförtid,

1.

om hyresgäslen dröjer med belalning av hyra som ulgår i peng­ar utöver tvä vardagar efter förfal­lodagen och annal ej följer av 55 a § fjärdesjätte styckena, dock, i fall då hyran skall belalas i förskott för längre tid än en månad, endast om hyresgästen dröjer med belalning av den på en kalender­månad belöpande hyran ulöver två vardagar efter månadens början el­ler, såvitt angår hyran för första ka­lendermånaden under hyresförhål­landet, efter förfallodagen,

2.

om hyresgäslen ulan behöv­ligt samtycke eller tillstånd över­låter hyresrätten eller annars sätter någon annan i sitt ställe eller upp­låter lägenheten i andra hand och inte efler tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansö­ker om tillstånd och får ansökan beviljad,

3.

orn lägenheten används i strid med 23 eller 41 5 och hyresgästen icke efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål,

4.

om hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten över­låtits eller lägenheten upplåtils, ge­nom vårdslöshet är vållande lill atl ohyra förekommer i lägenheten el­ler genom underlåtenhet atl under­rätta hyresvärden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten,

5.

om lägenheten på annal sätt vanvårdas eller hyresgästen eller annan, till vilken hyresrätten över­låtits eller lägenheten upplåtits, åsi­dosätter någol av vad som enligl 25 5 skall iakttagas vid lägenhetens begagnande eller brister i den lill­syn  som  enligt nämnda paragraf

Lydelse enligl prop. 1983/84: 105.

Prop. 1983/84:137

29

Nuvarande lydelse

graf åligger hyresgäst och rättelse icke utan dröjsmål sker efter tillsä­gelse,

6.

om i strid med 26 8 tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen ej kan visa giltig ursäkt,

7.

om hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går ul­över hans åligganden enligt detta kapitel, och del måste anses vara av synneriig vikl för hyresvärden att skyldigheten fullgöres.

Föreslagen lydelse

åligger hyresgäst och rättelse icke ulan dröjsmål sker efter tillsägelse.

8. om lägenheten helt eller till väsenllig del nyttjas för närings­verksamhet eller därmed likartad verksamhet, vilken ulgör eller i vil­ken till ej oväsenfiig del ingår brottsligt förfarande eller för tillfäl­liga sexuella förbindelser mot er­sättning.

7.

om hyresgäslen åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går ut­över hans åligganden enligt delta kapitel, och del måsle anses vara av synnerlig vikl för hyresvärden att skyldigheten fullgöres, eller

8.

om lägenheten helt eller till väsenllig del används för närings­verksamhet eller därmed likarlad verksamhel, vilken ulgör eller i vil­ken lill ej oväsenfiig del ingår brottsligt förfarande eller används för tillfälliga sexuella förbindelser mol ersättning.

Hyresrätten är icke förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är. av ringa betydelse.

Uppsäges avtalet, har hyresvär-

Sägs avtalet upp har hyresvärden

den rätt till ersällning för skada.

rätt lill ersällning för skada.

Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses i 42 8 första stycket 1-3, 5 eller 6 men sker rättelse innan hyresvär­den gjort bruk av sin rätt all säga upp avlalel, kan hyresgäslen inte därefter skiljas från lägenheten på den grunden. Delsamma gäller om hyresvärden inte har sagt upp avta­let inom tvä månader frän del han fick kännedom om förhållande som avses i 42 5 första stycket 4 eller 7 eller hyresvärden inte inom två må­nader från del han erhöll vetskap om förhållande som avses i nämnda stycke under 2 sagt till hyresgästen alt vidta rättelse.

43 Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses i 42 8 första stycket 1-3, 5 eller 6 men sker rättelse innan hyresvär­den gjort bmk av sin rätt atl upp­säga avlalel, kan hyresgäslen icke därefter skiljas från lägenheten på den grunden. Detsamma gäller om hyresvärden icke uppsagt avtalet inom två månader från det han fick kännedom om förhållande som avses i 42 8 första stycket 4 eller 7 eller hyresvärden icke inom två må­nader från det han erhöll vetskap om förhållande som avses i nämnda stycke under 2 tillsagt hyresgästen atl vidtaga räUelse.

En hyresgäst kan skiljas frän lägenheten på grund av förhållande som avses i 42 8 första stycket 8 endast om hyresvärden har sagt upp avtalet inom tvä månader från del alt han fick kännedom om förhållandet. Om den brottsliga verksamheten har angetts lill ålal eller fömndersökning rörande denna annars har inletts inom samma tid, har hyresvärden dock kvar sin rätt alt säga upp avtalet infill dess aU två månader har förflutit från det aU

Senasle lydelse 1980:893.

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

30

domen i brottmålet har vunnit laga kraft eller del rättsliga förfarandet har avslutals på annat sätt.

44 8'

Är hyresrätten enligt 42 8 första stycket I förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyran och har hyresvärden med anledning därav sagt upp avtalet, får hyres­gäslen inte på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten, om hyran betalas på det sätt som anges i 20 8 andra eller tredje stycket eller de­poneras hos länsstyrelsen enligt 21 8 senast tolfte vardagen efter del atl hyresgästen delgelts undertät­telse om alt han genom att belala hyran på angivet sätt får tUlbaka hyresrätten samt, i fråga om bo­stadslägenhet, meddelande om uppsägningen och anledningen lill denna lämnals socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen. I avvaktan på alt hyresgäslen visar sig ha fullgjort vad som sålunda fordras för atl få tUlbaka hyresrät­ten får beslut om avhysning inte meddelas förtän florton vardagar förflutit från det alt hyresgästen delgetts undertättelsen och, i fråga om bostadslägenhet, meddelandet lämnals socialnämnden.

Är hyresrätten enligt 42 8 första stycket 1 förverkad på grund av dröjsmål med belalning av hyra och har hyresvärden med anledning därav uppsagt avtalet, får hyres­gäslen ej på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten, om hyran betalas på sätt som anges i 20 8 andra eller tredje stycket eller ried-sättes hos länsstyrelsen enligt 21 8 senasl tolfte vardagen efter det alt hyresgäslen, / den ordning som gäl­ler för uppsägning, delgivits under­rättelse om atl han genom att betala hyran på angivet sätt äger åter­vinna hyresrätten samt, i fråga om bostadslägenhet, meddelande om uppsägningen och anledningen till denna lämnats socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen. I avvaklan på atl hyresgästen visar sig ha fullgjort vad som sålunda fordras för att återvinna hyresrät­ten får beslut om vräkning icke meddelas förtån fjorton vardagar förflutit från del atl hyresgäslen delgivits undertättelsen och, i fråga om bostadslägenhet, meddelandet lämnats socialnämnden.

Första stycket gäller ej, om skyldighet all flytta inträder inom kortare lid än en månad efter det atl hyresrätten förverkades.

Regeringen eller myndighet som regeringen beslämmer fastställer for­mulär till undertättelse och meddelande som avses i första stycket.

Rätt tUl förlängning av hyresavtalet

Förlängning av hyresavtal för bo­stadslägenheter

45 8

Beslämmelserna i 46-5i 85 gäl­ler vid upplåtelse av bostadslägen­het, om ej

1.

hyresavtalet avser möblerat mm eller lägenhel för fritidsända­mål och hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio.måna­der i följd,

2.

lägenheten utgör del av upplå-tarens egen bostad, eller

'- Senaste lydelse 1981:784.

Beslämmelserna i 46-52 58 gäl­ler vid upplåtelser av bostadslägen­heter, om inte

1.

hyresavtalet avser ett mö­blerat rum eller en lägenhel för fri­tidsändamål och hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i följd,

2.

lägenheten ulgör en del av upplälarens egen bostad, eller

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

3. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förver­kad eller förhållande som avses i 28 § föreligger samt annat ej följer av 47 eller 47 a §.

Har hyresvärden och hyresgäs­ten i särskilt upprättad handhng överenskommit, alt hyresrätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning, är överenskommelsen gällande. Har överenskommelsen träffals innan hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd, gäller den dock endast om den god­känts av hyresnämnden. Hade make som ej har del i hyresrätten sin bostad i lägenheten när överens­kommelsen träffades, gäller över­enskommelsen mot honom endast om han godtagit den.

Vad i andra stycket tredje punk­ten föreskrives om make äger mot­svarande tillämpning på sådan samboende som enligt lagen (1973:651) om ogifta samboendes gemensamma bostad har rätt alt övertaga hyresrätten vid upplös­ning av samlevnaden.

31

Föreslagen lydelse

3. hyresvärden säger upp hyres­förhållandet att upphöra i förtid på den grunden att hyresrätten är för­verkad och annat inte följer av 47 eller 48 §.

Har hyresvärden och hyresgäs­ten i särskilt upprättad handling överenskommit, att hyresrätten icke skall vara förenad med rätt lill förlängning, är överenskommelsen gällande. Har överenskommelsen träffals innan hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd, gäller den dock endast om den god­känls av hyresnämnden. Hade make som ej har del i hyresrätten sin bostad i lägenheten när överens­kommelsen träffades, gäller över­enskommelsen mol den maken en­dasl om han eller hon har godtagit den.

Vad som i andra stycket tredje meningen föreskrivs om make gäl­ler också sådan samboende som en­ligt lagen (1973:651) om ogifta sam­boendes gemensamma bostad har rätt all överta hyresrätten vid upp­lösning av samlevnaden.

46 8

Om hyresvärden uppsagt hyres­avtalet eller, i fall som avses i 4 § första stycket, anmodat hyresgäs­ten alt flytta, har hyresgästen rätt fill förlängning av avtalet, ulom när

1.    hyresrätten är förverkad eller

avtalet kan uppsägas enligt 28 §

ulan all Ukväl hyresvärden uppsagt

avtalet att upphöra på någon av

dessa grunder,

2.

hyresgäslen i annat fall åsido­satt sina förpliktelser i sådan mån att avtalet skäligen icke bör förläng­as,

3.

huset skall rivas och det ej är obilligt mot hyresgästen alt hyres­förhållandet upphör,

4.

husel skall undergå störte om­byggnad och det icke är uppenbart

Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet eller, i fall som avses i 3 § första stycket 2, anmodat hyres­gäslen all flytta, har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet, utom när

1. hyresrätten är förverkad utan atl hyresvärden har sagt upp avta­let att upphöra iförtid.

2.

hyresgäslen i annal fall åsido­satt sina förpliktelser i så hög grad all avtalet skäligen icke bör förläng­as,

3.

husel skall rivas och det ej är oskäligt mot hyresgäslen atl hyres­förhållandet upphör,

4.

husel skall undergå slörre om­byggnad och det icke är uppenbart

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

att hyresgäslen kan sitta kvar i lä­genheten ulan nämnvärd olägenhet för ombyggnadens genomförande saml del ej är obilligt mot hyresgäs­ten alt hyresförhållandet upphör,

5.

lägenheten ej vidare skall an-våndas för bostadsändamål och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

6.

avtalet avser lägenhet i en- el­ler Ivåfamiljshus och upplåtaren har sådanl intresse atl förfoga över lägenheten att hyresgäslen skäligen bör flytta,

6 a. avtalet avser lägenhet som upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenhe­ten alltjämt innehaves med sådan rätt samt bostadsrättshavaren har sådant intresse att förfoga över lä­genheten alt hyresgästen skäligen bör flytta.

32

Föreslagen lydelse

atl hyresgästen kan sitta kvar i lä­genheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggna­den saml det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

5.

lägenheten ej vidare skall an­vändas som bostad och det ej är oskäligt mot hyresgäslen atl hyres­förhållandet upphör,

6.

avtalet avser en lägenhet i en-eller Ivåfamiljshus och upplåtaren har sådanl intresse atl förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,

6 a. avtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon som inneha­de den med bostadsrätt och lägen­heten alltjämt innehas med sådan rätt saml bostadsrättshavaren har sådant intresse att förfoga över lä­genheten atl hyresgästen skäligen bör flytta.

7. hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller kommunal verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom lantbruket eller av annan anställning, om den är av sådan art alt det är nödvändigl för arbetsgivaren atl förfoga över lägenheten för upplåtelse ät anställningens innehavare, samt anställningen har upphört.

8.

hyresförhållandet i annal fall än som avses i 7 beror av anställ­ning för skötsel och tillsyn av fas­tighet samt anställningen har upp­hört och del ej är obilligt mol hyres­gästen att även hyresförhållandet upphör,

9.

hyresförhållandet beror av an­nan anslällning än som avses i 7 eller 8 och som upphört och det ej är obiUigt mot hyresgäslen atl även hyresförhållandet upphör samt, om hyresförhållandet varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl för atl upplösa hyresförhållan­det,

10.   det i annal fall icke strider

mot god sed i hyresförhållanden el­

ler eljest är obilligt mot hyresgästen

att hyresförhållandet upphör.

Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom atl hyresgästen

8.

hyresförhållandet i annal fall än som avses i 7 beror av ansläll­ning för skölsel och tillsyn av fas­tighet saml anställningen har upp­hört och det ej är oskäligt mol hyresgästen atl även hyresförhål­landet upphör,

9.

hyresförhållandet beror av an­nan anslällning än som avses i 7 eller 8 och som upphörl och det ej är oskäligt mol hyresgäslen alt även hyresförhållandet upphör saml, om hyresförhållandet varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl för atl upplösa hyresförhållandet, eller

10.   del i annat fall icke strider

mot god sed i hyresförhållanden el­

ler eljest är oskäligt mot hyresgäs­

ten atl hyresförhållandet upphör.

Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom atl hyresgäslen

Prop. 1983/84:137

33

Nuvarande lydelse

avträder endasl en del av lägenhe­ten och avtalet lämpligen kan för­längas såvitt avser lägenheten i öv­rigl, har hyresgäslen utan hinder av första stycket rätt lill sådan förläng­ning.

AvfröÉ'/-bostadshyresgäst lägen­het eller del därav med anledning av all huset skall undergå störte ombyggnad, skall hyresgästen om möjligl beredas lillfälle att efter om­byggnaden hyra likvärdig lägenhel i huset.

Föreslagen lydelse

lämnar endast en del av lägenheten och avtalet lämpligen kan förlängas såviit avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen utan hinder av första stycket rätt lill sådan förlängning.

Lämnar en bostadshyresgäst sin lägenhet eller en del av den med anledning av alt husel skall undergå större ombyggnad, skall hyresgäs­len om möjligt beredas tillfälle all efler ombyggnaden hyra en likvär­dig lägenhel i huset.

47 8

Har lägenheten hyrts av flera ge­mensamt och har de på grund av uppsägning, som gjorts av en av dem, eller till följd av annan om­ständighel, som hänför sig lill en­dasl en av dem, ej gemensamt rätt lill förlängning av hyresavtalet, är medhyresgäst berättigad tiU för­längning, om hyresvärden skäligen kan nöjas med honom som hyres­gäst. Vad som sagls nu gäller ej när hyresrätten är förverkad eller hy­resavtalet kan uppsägas enligt 28 § utan all likväl hyresvärden uppsagt avtalet på någon av dessa grunder. Är medhyresgäslen make till den som uppsagt avtalet eller eljest för­anlett all hyresgäslerna ej gemen­saml har räll till förlängning av av­talet, har han den rätt som angivits åven när hyresrätten är förverkad på annan gmnd än dröjsmål med belalning av hyra. Delta gäller ock­så när hyresvärden bringar hyres­avtalet att upphöra på grund av för­verkandel.

Om hyresgäst, som är gift och vars make ej har del i hyresrätten, uppsäger hyresavtalet eller vid­tager annan åtgärd för all bringa det att upphöra eller om han i annat fall ej har rätt till förlängning av avlalel, är maken, om han har sin bostad i lägenheten, berättigad tiU förlängning, såvida hyresvärden skäligen kan nöjas med honom som

3    Riksdagen 1983/84. 1 .saml. Nr 137

Har lägenheten hyrts av flera ge­mensamt och har de på grund av att en av dem sagt upp hyresavtalet eller lill följd av annan omständig­het, som hänför sig lill endast en av dem, ej gemensamt rätt till förläng­ning av hyresavtalet, är en med­hyresgäst berättigad att få hyresav­talet förlängt för egen del, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller ej när hyresrät­ten är förverkad utan alt hyresvär­den har sagt upp avlalel atl upphö­ra i förtid. Är medhyresgäslen make lill den som sagt upp avtalet eller eljest föranlett att hyresgäs­terna ej gemensaml har rätt till för­längning av avtalet, har han eller hon en sådan rätt till förlängning även när hyresrätten är förverkad på annan grund än dröjsmål med belalning av hyran. Detta gäller också när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet att upphöra iförtid på grund av förverkandet. Om en hyresgäst, som är gift och vars make ej har del i hyresrätten, säger upp hyresavtalet eller vidtar någon annan åtgärd för att få del all upphöra eller om han eller hon i annat fall inte har rätt lill föriäng­ning av avlalel, har maken, om han eller hon har sin bostad i lägenhe­ten, rätt att överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

hyresgäst. Vad som sagts nu gälter också när hyresvärden uppsagt hyresavtalet att upphöra på grund av förverkande eller förhållande som avses 128 §. Bestämmelserna i 48 §, 49 § första och tredje styc­kena och 50-53 §§ om hyresgäst äger tillämpning även i fråga om hyresgästs make.

Förlänges hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda makarna för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före förlängning«;n, om ej annat avtalats med hyresvär­den.

34

Föreslagen lydelse

del, såvida hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom eller hen­ne som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller också när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet på gmnd av förverkande. Har hyresgästen avli­dit, tillkommer samma rätt hans el­ler hennes efterlevande make, om dödsboet saknar rätt till förläng­ning och detta inte har föranletts av den efterlevande maken. Bestäm­melsema i 4952 §§, 55 § samt 55 a § ftärdesjätte styckena om hyresgäst gäller även i fråga om hyresgästs make.

Förlängs ett hyresavtal i fall som ayses i andra stycket, svarar båda makarna respektive den efterle­vande maken och den avlidne ma­kens dödsbo för förpliktelserna en­ligt avtalet för tiden före förläng­ningen, om ej annat har avtalats med hyresvärden.

47 a 8

Bestämmelserna i 47 § om make äger motsvarande tUlämpning ifrå­ga om den som enligt lagen (1973:651) om ogifta samboendes gemensamma bostad har rätt att vid upplösningen av samlevnaden övertaga hyresrätten.

48

Vid förlängning av hyresavtal ut­går hyran med skäligt belopp. Den hyra som hyresvärden fordrar skaU godtagas, om den ej är oskälig. Fordrad hyra är att anse som oskä­lig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hän­syn till bruksvärdet är likvärdiga. Härvid skall bortses från lägenhet vars hyra icke är rimlig med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter i nybyggda bostadshus.

Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lä­genheter i hus som äges och förval­tas av allmännyttigt hostadsföre-

Bestämmelserna i 47 § om make gäller även ifråga om den som en­ligt lagen (1973:651) om ogifta samboendes gemensamma bostad har rätt att vid upplösningen av samlevnaden överta hyresrätten.

Prop. 1983/84:137

35

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

tag. Har ombyggnads-, ändrings-eller underhållsarbete eUer åtgärd av därmed jämförlig betydelse be­kostats av hyresgäst, får vid be­stämmande av hyra enligt första stycket hänsyn tagas till åtgärden endast om särskilda skäl föreligger.

Annat av hyresvärden uppställt vUlkor skall gälla, om det ej strider mot god sed i hyresförhållanden el­ler eljest är obiUigt. Hyrestiden skall dock utgöra ett år med tre må­naders uppsägningstid, om ej an­nan hyres- eller uppsägningstid av särskild anledning av lämpligare.

I den mån ändring i hyresvill­koren ej påkallas, skall samma vill­kor som förut gälla.

Träffas vid förlängning av hyres­avtal överenskommelse om vill­koren för det fortsatta hyresförhål­landet, skall överenskommelsen, oavsett bestämmelserna i första , och tredje styckena, lända till efter­rättelse i den mån ej annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.

49

8

Föreligger tvist om förlängning

Har hyresvärden sagt upp hyres-

av hyresavtalet enligt 46 eller 47 §

avtalet och föreligger tvist om for­

eller om vUlkor för sådan förläng-

langning av avtalet enligt 46 § eller

ning, åligger det hyresvärden att

47 § första stycket, är uppsägning-

skriftligen meddela hyresgästen att

en utan verkan, om inte hyresvär-

denne, om han icke går med på att

den senast en månad efter hyresti-

fiytta, har att senast tre veckor ef-

dens utgång hänskjuter tvisten tUl

ter det att hanfått del av meddelan-

hyresnämnden eller hyresgästen

det hänskjula tvisten tiU hyres-

ändå flyttat senasl vid hyrestidens

nämnden. Meddelandet skall läm-

utgång.

nas i den ordning som enligt 8 §

VUl hyresvärden inte samtycka

gäller för uppsägning. Bestämmel-

till förlängning av hyresavtalet en-

sen i 8 § tredje stycket tredje punk-

ligt 47 eller 48 §, skall han senast

ten gäller dock ej.

inom en månad efter det att hyres-

Meddelande som avses i första

förhållandet med hyresgästen upp­

stycket skall lämnas senast inom

hörde anmoda den som enligt

tre månader efter hyrestidens ut-

nämnda bestämmelser kan ha rätt

gång. lakttages ej tiden, är uppsäg-

tiU förlängning att flytta. För an-

ningen utan verkan, om hyresgäs-

mödan gäller vad som föreskrivs

ten ej före tremånaderstidens ut-

om uppsägning i 8 §. En sådan an-

gång har hänskjulii tvisten till hy-

mödan är utan verkan, om inte

resnämnden eller ändå avflyttat.

hyresvärden inom en månad däref-

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

Om hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första och andra styckena, har den som fordrar förlängning att hänskjula tvisten tid hyresnämnden inom den i första stycket angivna tiden. lakt­tages ej denna, förfaller rätten tiU förlängning av avtalet. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom samma tid tvist hänskjutes tUl nämnden enligt 54 § fjärde stycket.

36

Föreslagen lydelse

ter hänskjuter tvisten till hyres- nämnden eller den som har anmo­dats ändå flyttar innan tiden för hänskjutande gått ut. Har anmo­dan skett tidigare än en månad före hyrestidens utgång, får hånskjutan­de dock ske fram till hyrestidens utgång.

Andra stycket tredje och ftärde meningarna gäller också ifall som avses i 3 § tredje stycket 2.

50 8

Är fråga om förlängning av hy­resavtalet ännu ej avgjord när hy­restiden går ul, har hyresgäslen rätt alt kvarbo i lägenheten till dess frå­gan är slutligt avgjord. För tid som hyresgästen sålunda kvarbor i lä­genheten skall de fömt gällande hyresvillkoren tillämpas till dess hyresvillkoren för samma tid blir slutligt bestämda.

Ar frågan om förlängning av hy­resavtalet ännu ej avgjord när hy­restiden går ut, har hyresgäslen rätt atl bo kvar i lägenheten till dess frågan är slutligt avgjord. För den tid som hyresgästen sålunda bor kvar i lägenheten skall de förut gäl­lande hyresvillkoren lillämpas till dess hyresvillkoren för samma lid blir slutligt bestämda.

51 5

52 5

Bifalles hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, skall villkoren för den fortsatta förhyr­ningen fastställas enligt 48 §.

Beslut varigenom hyresgästens talan bifalles anses som avlal om fortsatt förhyrning. Mol hyresför­hållandet får ej åberopas omstän­dighet som kunnat åberopas i målet eller ärendet.

Bifalls inte hyresvärdens talan om att hyresavtalet skall upphöra ett gälla, skall för den fortsatta ut-nyrningen fastställas samma vUlkor som förut tillämpats, om inte par­terna kommer överens om att and­ra villkor skall gälla. Önskar hyres­värden ändring av hyresvillkoren för det fall att hans talan inte bi­falls, skall han samtidigt som han hänskjuter förlängningstvisten till hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren.

Beslut om förlängning anses som avtal om fortsatt uthyrning. Mot hyresförhållandet får ej åberopas omständighet som kunnal åberopas i målet eller ärendel.

Bifalles ej hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, får i beslutet skäligt uppskov med av-flyttningen medges, om hyresvär­den eller hyresgästen begär del. Är hyresrätten förverkad eller kan hy-

Bifalls hyresvärdens talan om att hyresavtalet skall upphöra att gäl­la, får i beslutet skäligt uppskov medges med avflyltningen, om hyresvärden eller hyresgäslen be­gär det. Är hyresrätten förverkad

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

resavtalet uppsägas enligt 28 § ulan all likväl hyresvärden uppsagt avtalet att upphöra på någon av dessa grunder eller är rätten till för­längning förfallen, får på begäran av hyresgästen uppskov dock medges endasl om hyresvärden samtycker till del.

Avgöres tvisten efter hyrestidens utgång eller medges uppskov med avflyltningen, skaU hyresvillkoren för tiden från avtalets upphörande till avflyltningen fastställas enligt 48 §.

37

Föreslagen lydelse

utan alt hyresvärden har sagt upp avlalel all upphöra i förtid, får på begäran av hyresgästen uppskov dock medges endast om hyresvär­den samtycker lill del.

Avgörs förlängningstvisten efter hyrestidens ulgång eller medges uppskov med avflyltningen, gäller 51 § första stycket i fråga om hyresvillkoren för tiden från det av­talet upphörde till avfiytlningen.

Prövning   av   hyran   och   andra hyresvillkor för bostadslägenheter

53 5

SkaU hyresgäst enligt hyres­nämndens eller bostadsdomstolens beslut utge högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut, är hy­resrätten icke förverkad på grund av dröjsmål med betalning av det överskjutande beloppet, om betal­ningen sker inom en månad från den dag då beslutet vann laga kraft. Vad som sagts nu gäller ej, om skyldighet att flytta inträder för hyresgästen inom kortare tid än två månader efter nämnda dag.

På överskjutande belopp skall hyresgästen betala ränta som om beloppet förfallit till betalning sam­tidigt med den förut utgående hy­ran. Räntan beräknas enUgt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden in­nan beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden där­efter.

I beslutet får anstånd medges med betalningen av det överskju­tande beloppet jämte ränta som avses i andra stycket, om skäl före­ligger tUl det. Medges anstånd, får bestämmas att ränta tUl förfalloda­gen skall beräknas enligt 5 § ränte­lagen.

Bestämmelserna i 5455 a §§ gäller vid upplåtelser av bostadslä­genheter, om inte

1.

hyresavtalet avser ett möble­rat rum eller en lägenhet för fritids­ändamål och ansökan till hyres­nämnden enligt 54 § görs innan hyresförhållandet har varat nio må­nader i följd, eller

2.

lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad.

Om en förhandlingsordning en­

ligt

hyresförhandlingslagen

(1978:304) gäller för lägenheten,

tillämpas 5455 a §§ endast om

det följer av nämnda lag.

Prop. 1983/84:137

38

Nuvarande lydelse

Rätt till prövning av hyresvillkoren

Föreslagen lydelse

54 5

Bostadshyresgäst har rätt att till tidpunkt då han enligt 3 § andra stycket eller 4 § andra stycket förs­ta punkten eller enligt avtal kunnat bringa hyresförhållandet att upp­höra i stället med iakttagande av den uppsägningstid som i sådant fall skulle ha gällt uppsäga hyres­avtalet för ändring av hyresvill­koren. Hyresgästen skall i upp::äg-ningen uppgiva att han begär änd­ring av hyresvillkoren.

Första stycket äger ej tUlämp­ning, om hyresavtalet avser möble­rat rum eller lägenhet för frilids-ändamål och hyresförhållandet vid den tidpunkt då det kunnat bringas atl upphöra ej varat längre än nio månader i följd eller om lägenheten utgör del av upplåtarens egen bo­stad.

Är hyresavtal som avser bostads­lägenhet träffat för bestämd tid och är hyrestiden längre än ett år, får hyresgästen uppsäga avtalet för ändamål som avses i första stycket till den fardag som inträffar när­mast efler sex månader från upp­sägningen, om hyresförhållandet på fardagen varat längre än nio månader i följd.

Har hyresgästen uppsagt hyres­avtalet enligt första eller tredje stycket, skall han inom tre veckor från uppsägningen hänskjula tvis­ten till hyresnämnden. Gör han det ej, är uppsägningen utan verkan. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom samma tid tvist hänskjutes tUl nämnden enligt 49 § tredje stycket.

ViU hyresvärden eller hyresgäs­ten att hyresviUkoren skall ändras, skaU han skriftligen meddela detta till motparten. Om överenskom­melse inte kan träffas, har han rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren. Ansökan får göras tidigast en månad efter det att meddelandet lämnats HU motparten.

Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden pröva även hyres-villkor som har samband med vill­kor som angetts i ansökningen.

Beslut om ändring av hyresvill­koren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning.

55 5

Vid prövning av tvist som avses i 54 § skall villkoren för den fortsatta förhyrningen fastställas enligt 48 §. Bestämmelserna i 50 § andra punk­ten, 51 § andra stycket första punk­ten   och   53 §   äger   motsvarande

Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skaU hy­ran fastställas tiU skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lågenheter som med

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse tillämpning.

39

Föreslagen lydelse

hänsyn tiU bruksvärdet är likvär­diga.

Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lä­genheter i hus som ägs och förval­tas av allmännyttiga bostadsföre­tag. Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stäl­let beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyres-läge och i övrigt likartade förhål­landen på hyresmarknaden. Har ombyggnads-, ändrings- eller un­derhållsarbeten eller åtgärder av därmed jämförUg betydelse bekos­tats av en hyresgäst, får förbätt­ringen tillgodoräknas hyresvärden endast om det finns särskilda skäl.

Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, skall villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyresavta­lets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheter­na i övrigt. Hyrestiden skall vara obestämd, om inte bestämd hyres­tid av särskild anledning är lämpli­gare.

Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller tredje stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda styc­ken, i den mån inte annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.

55 a 8

Om rätt tiU prövning av hyresvill­koren för bostadslägenhet i vissa faU när förhandlingsordning gäller finns bestämmelser i hyresförhand­lingslagen (1978:304).

. Gäller hyresavtalet för obestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Har frå­gan om villkorsändring utan upp­sägning hänskjutits tiU hyresnämn­den, får beslutet inte avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från da-

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

40

gen för ansökningen. Beslut om ändring av hyresvillkoren får dock inte i något av de fall som nu an­getts avse tiden innan sex månader förflutit efter det att de förut gäl­lande villkoren började tillämpas.

Är hyresavtalet ingånget för be­stämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsänd­ring utan uppsägning hänskjutits till hyresnämnden, får beslut om ändring av hyresviUkoren inte avse tiden före den tidpimkt tiU vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas upp, om uppsägning skett när an­sökningen ingavs till hyresnämn­den. Är hyrestiden längre än ett år och sker ändring av hyresvillkoren på grund av ansökan av hyresgäs­ten, får beslutet likväl avse tiden efter det månadsskifte som inträf­far närmast efter tre månader från dagen för ansökningen, dock tidi­gast sedan hyresförhållandet varat ett år i följd.

Hyresnämnden får, när det finns särskilda skäl, förordna att beslut om vUlkorsändring får verkställas även om det inte har vunnit laga 

kraft.

Skall hyresgästen enligt hyres­nämndens eller bostadsdomstolens beslut betala högre hyra för förflu­ten tid än som skolat utgå förut, är hyresrätten inte förverkad på grund av dröjsmål med betalningen av det överskjutande beloppet, om betal­ningen sker inom en månad från den dag då beslutet vann laga kraft. Vad som sagts nu gäller inte, om skyldighet att flytta inträder för hyresgästen inom kortare tid än två månader efter nämnda dag.

På överskjutande belopp skall hyresgästen betala ränta som om beloppet förfallit tiU betalning sam­tidigt med den förut utgående hy­ran.  Räntan  beräknas  enligt 5 §

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

41

Rätt tdl ersättning med anled­ning av hyresförhållandets upphö­rande m.m.

räntelagen (1975:635) för tiden in­nan beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden där­efter.

I beslutet får anstånd medges med betalningen av det överskju­tande beloppet jämte ränta som avses i femte stycket. Medges an­stånd, får det bestämmas att ränta till förfallodagen skall beräknas en­ligt 5 § räntelagen.

Om hyran sänks för förfluten tid genom hyresnämndens eller bo­stadsdomstolens beslut, skall hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han tillföljd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen för tiden från dagen för beloppets mot­tagande till dess beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

Vissa bestämmelser om lokaler

56 8

Beslämmelserna i 57-60 88 gäl­ler för upplåtelse av annan lägen­het än bostadslägenhet, om ej

Bestämmelserna i 57-60 88 gäl­ler för upplåtelser av lokaler, om inte

1.

hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i följd, eller

2.

hyresförhållandet upphör på den grund all hyresrätten är förverkad eller förhållande som avses i 28 8 föreligger.

Har hyresvärden och hyresgäslen i särskill upprättad handling överens­kommit om villkor som strider mol 57-60 85, är överenskommelsen gäl­lande. Har överenskommelsen iräffals innan hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd, gäller den dock endasl om den godkänls av hyresnämnden.

57 5

Har hyresvärden uppsagt hyres­avtalet och vägrar han atl förlänga hyresförhållandet eller kommer för­längning i annat fall ej till stånd pä den grund alt hyresvärden för för­längning kräver hyra som ej är skä­lig eller uppställer annal villkor som strider mot god sed i hyresför-

Har hyresvärden sagt upp hyres­avtalet och vägrar han att förlänga hyresförhållandet eller kommer för­längning i annat fall ej till stånd på den grund att hyresvärden för för­längning kräver hyra som ej är skä­lig eller ställer upp annal villkor som strider mot god sed i hyresför-

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

hållanden eller eljest är obilligt, skall han i skälig omfattning ersätta hyresgästen dennes föriusl pä grund av hyresförhållandets upphö­rande, om ej

1. hyresgästen åsidosatt sina för­pliktelser i sådan mån att del icke skäligen kan fordras att hyresvär­den förlänger hyresförhållandet.

42

Föreslagen lydelse

hållanden eller eljest är oskäligt, skall han i skälig omfattning ersätta hyresgästen dennes förlust på grund av att hyresförhållandet upp­hör, om inte

I. 

hyresgästen åsidosatt sina för­pliktelser i så hög grad att det icke skäligen kan fordras atl hyresvär­den förlänger hyresförhållandet,

2.

huset skall rivas eller undergå sådan störte ombyggnad atl hyresgäs­len uppenbariigen icke kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägen­het för ombyggnadens genomförande samt därjämte antingen hyresvärden anvisar annan lägenhet med vilken hyresgästen skäligen kan nöjas eller hyresavtalet innehåller villkor om atl hyresförhållandet skall upphöra på grund av rivning eller ombyggntid av huset och rivningen eller ombyggna­den skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst, eller

3.

hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresför­hållandet.

Första stycket äger motsvarande tillämpning, om hyresgäslen har uppsagt avtalet i annat fall än som avses i 6 5 och i uppsägningen be­gärt förlängning av avtalet på änd­rade villkor.

Förlust för hyresgästen som har samband med att denne bekostat ändring av lägenheten skall beaktas vid ersättningens bestämmande en­dasl om hyresvärden samtyckt till ändringen eller hyresgästen träffat hyresavtalet under förutsättning att han skulle få ulföra ändringen. For­lusten beräknas i sådant fall lill högsl det belopp varmed lägenhe­ten genom ändringen ökat i värde som hyreslägenhet.

Första stycket gäUer också, om hyresgästen har sagt upp avtalet i annat fall än som avses i 6 5 och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor.

Förlust för hyresgäslen som har samband med att denne bekostat ändring av lägenheten skall beaktas när ersättningen bestäms endast om hyresvärden samtyckt lill änd­ringen eller hyresgästen träffat hy­resavtalet under fömlsättning att han skulle få utföra ändringen. För­lusten beräknas i sådant fall till högst del belopp varmed lägenhe­ten genom ändringen ökal i värde som hyreslägenhet.

57a 5

Vid tillämpningen av 57 8 är hyra som hyresvärden kräver för förläng­ning ej att anse som skälig, om den överstiger den hyra som lägenheten vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshy­ra). Vid bestämmande av marknadshyran skall dock bortses från hyresan-bud eller hyresavtal som ej är rimligt med hänsyn till det allmänna hyreslä­get i orten för närmast jämförliga lägenheter. Endast om särskilda skäl föreligger får hänsyn tas till ökning av lägenhetens värde, som hyresgäst åstadkommit.

I tvist om ersättning enligt 57 8 får yttrande av hyresnämnden frångås endast om det visas eller eljest är uppenbart

1. när yttrandet avser marknadshyran, att denna är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden angivit.

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

43

2. när yttrandet avser anvisad lägenhet, att hyresnämndens bedömning icke varil riklig.

Har i fall som avses i andra stycket 1 hyresvärden vid tiden för hyresnämndens yttrande fått anbud eller träffat avtal om förhyrning av lägenheten utan att han under med­lingen lämnat uppgift om del, får anbudet eller avtalet beaktas vid prövningen endasl om synnerliga skäl föreligger.

Har i fall som avses i andra siyckei 1 hyresvärden vid tiden för hyresnämndens yttrande fått anbud eller Iräffal avtal om uthyrning av lägenheten utan alt han under med­lingen lämnat uppgift om del, fär anbudet eller avtalet beaktas vid prövningen endast om synnerliga skäl föreligger.

58 8

Vill hyresvärden säga upp avtalet, skall han i uppsägningen undertälta hyresgästen om de villkor han uppställer för alt föriänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägningen skall dessulom innehålla undertättelse atl hyresgästen, om han icke går med på atl flytta ulan atl få ersättning enligt 57 8, har att inom två månader frän uppsägningen hänskjula tvisten till hyresnämnden för medling.

Underlåter hyresvärden atl fullgöra vad som åligger honom enligl första stycket, är uppsägningen ulan verkan.

Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket och vill hyresgästen icke lämna lägenheten utan att få ersättning enligl 57 8, har hyresgästen att hänskjula tvisten till hyresnämnden inom den i första siyckei angivna tiden. lakttages ej denna, förfaller rätten till ersätt­ning. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom samma tid tvist hänskjutes fill nämnden enligt 58 a 8 första stycket.

Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet icke kräva högre hyra eller annat för hyresgästen oförmånligare villkor än han har uppgivit i uppsägningen. Gör han det och kommer förlängningen ej till slånd, har hyresgästen alltid rätt till ersäUning enligl 57 8.

Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för föriängning av hyresförhållandet inte kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad han har angett i uppsägning­en. Gör han det och kommer för­längning inte lill stånd, har hyres­gästen allfid rätt till ersättning en­ligt 57 8.

58a 8

Har hyresgästen uppsagt avtalet och i uppsägningen begärt föriäng­ning av avtalet på ändrade villkor, skall han inom två månader från uppsägningen hänskjula tvisten till hyresnämnden för medling och där­vid ange den ändring han önskar i de avtalade villkoren.

Underlåter hyresgästen atl hän­skjula tvisten lill hyresnämnden inom den i första stycket angivna

Har hyresgästen sagt upp avtalet och i uppsägningen begärt förläng­ning av avtalet pä ändrade villkor, skall han inom två månader från uppsägningen hänskjula tvisten fill hyresnämnden för medling och där­vid ange den ändring han önskar i de avtalade villkoren.

Underlåler hyresgäslen att hän­skjula tvisten till hyresnämnden inom den i första siyckei angivna

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

tiden eller återkallar han före hyres­tidens utgång sin ansökan om med­ling, är uppsägningen ulan verkiin. Har han ej angett de ändringar han önskar i de avtalade villkoren, skall nämnden förelägga honom att av­hjälpa bristen inom viss tid. Efler­kommes ej föreläggandet, skall an­sökan om medling avvisas.

Har hyresgästen fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, skall hyresnämnden före­lägga hyresvärden alt uppge de vill­kor han uppställer för att förlänga hyresförhållandet eller orsaken lill alt han vägrar medge förlängning. Iakttar hyresvärden ej föreläggan­det och är avtalet ej uppsagt enligl 57 5 första stycket, skall avtalet anses förlängt på de av hyresgäslen önskade villkoren. Erinran härom skall intagas i föreläggandet. För­längningen anses som avtal om fort­satt förhyrning.

44

Föreslagen lydelse

tiden eller återkallar han före hyres­tidens utgång sin ansökan om med­ling, är uppsägningen utan verkan. Har han ej angett de ändringar han önskar i de avtalade villkoren, skall nämnden förelägga honom att kom­plettera ansökningen inom viss tid. Följs inte föreläggandet, skall ansö­kan om medling avvisas.

Har hyresgäslen fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, skall hyresnämnden före­lägga hyresvärden att uppge de vill­kor han stäUer upp för att förlänga hyresförhållandet eller orsaken till alt han vägrar medge förlängning. Iakttar hyresvärden ej föreläggan­del och är avtalet ej uppsagt enligl 57 8 första stycket, skall avtalet anses förlängt på de av hyresgästen önskade villkoren. En upplysning om detta skall tas in i föreläggan­det. Förlängningen anses som avtal om fortsalt uthyrning.

59 5

Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyresvärden och har hyresgästen behov av uppskov med avflyltning­en, får hyresnämnden/öre hyresti­dens utgång på begäran av hyres­gästen medge denne sådant ujip-skov under skälig tid, dock hö.gsl ett år.

SkaU hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyresgästen i fall som avses i 57 § andra stycket, får hyresnämnden på begäran av hyresvärden eller hyresgästen medge uppskov med avflyttning under skälig tid, dock högst ett år från hyrestidens ut­gång.

Uppskov enligt första eller andra stycket får ej medges, om hyresvär­den, hyresgästen eller annan där­igenom skulle tillskyndas betydan­de skada eller olägenhet eller om avfiytlningen med hänsyn fill om­ständigheterna utan olägenhet kan

Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyresvärden eller, ifall som avses i 57 § andra stycket, av hyresgästen, får hyresnämnden på begäran av hyresvärden eller hyresgäslen med­ge uppskov med avflyltningen un­der skälig tid, dock högst ell år från hyrestidens utgång.

Uppskov får ej medges, om hyresvärden, hyresgästen eller nå­gon annan därigenom skulle orsa­kas betydande skada eller olägen­het eller om avflyltningen med hän­syn till omständigheterna utan olä­genhet kan ske vid den tidpunkten

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

ske vid tidpunkten för avtalets upp­hörande.

Medges uppskov enligt första el­ler andra stycket, skall hyresnämn­den fastställa skäliga hyresvillkor för tiden från avtalets upphörande till avflyltningen.

45

Föreslagen lydelse

då avtalet upphör.

Medges uppskov, skall hyres­nämnden fastställa skäliga hyres­villkor for tiden från det att avtalet upphört till dess hyresgästen skaU flytta.

60 5

I mål om ersättning enligt 57 5 skall rätten på yrkande av hyres­gästen, om hyresvärden medger skyldighet att betala ersättning el­ler sådan skyldighet fastställts ge­nom dom som vunnit laga kraft, förplikta hyresvärden atl betala förskott i avräkning på den ersätt­ning som kan komma att bestäm­mas. ,

Första stycket gäller inte, om det är uppenbart all förskottet blir obe­tydligt. Har beslut i fråga om för­skott meddelats, fär nytt yrkande om förskott inte tas upp till pröv­ning förtån tre månader förtlutit se­dan del föregående beslutet vann laga kraft.

Beslut i fråga om förskoll får meddelas ulan huvudförhandling. Innan beslut meddelas, skall par­lerna beredas tillfälle atl yttra sig. Beslut som meddelats under rätte­gången skall överklagas särskilt. Hovrättens beslut får inte överkla­gas.

I mål om ersättning enligt 57 8 skall rätlen på yrkande av hyres­gäslen, om hyresvärden medger skyldighet alt utge ersättning eller sådan skyldighel fastställts genom dom som vunnit laga kraft, för­plikta hyresvärden alt utge förskott i avräkning på den ersättning som kan komma alt bestämmas.

Första stycket äger ej tUlämp­ning, om det är uppenbart att för­skottet blir obetydligt. Har beslut i fråga om förskott meddelats, får nytt yrkande om förskott ej uppta­gas till prövning förtån tre månader förflutit sedan det föregående be­slutet vann laga kraft.

Beslut i fråga om förskott får meddelas ulan huvudförhandling. Innan beslut meddelas, skall par­terna beredas tillfälle att yttra sig. Mot beslut som meddelats under rättegången skall talan föras sär­skilt. Mot hovrättens beslut får ta­lan ej föras.

Har hyresgäslen uppburit förskott som översliger den slutligt bestämda ersättningen, är han skyldig atl till hyresvärden betala tillbaka del över­skjutande beloppet jämte ränla. Räntan beräknas enligt 5 8 räntelagen (1975:635) för tiden från dagen för beloppels mottagande lill dess ersätt­ningen blivit slutligt bestämd genom dom som vunnit laga kraft och enligl 6 5 räntelagen för tiden därefter.

Prop. 1983/84:137

46

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Särskilda bestämmelser 61 5

Hyresvärd eller hyresgäst, som vill framställa fordringsanspråk på grund av hyresförhållande, skall väcka talan därom inom två år frän det hyresgäslen avträdde lägenhe­ten, lakttages ej denna tid, är rätlen till talan förlorad, om ej annat avta­lals. Har den ena parten väckt lalan i rätt tid, har den andra parten räll till kvittning, fastän hans rätt till ta­lan är förlorad.

Hyresvärd eller hyresgäst, som vill framställa fordringsanspråk på grund av hyresförhållande, skall väcka lalan därom inom två år från del hyresgäslen lämnade lägenhe­ten. Iakttas ej denna lid, är rätten till lalan förlorad, om ej annat avta­lals. Har den ena parten väckt lalan i rätt tid, har den andra parten rätt till kvittning, fastän hans räll till ta­lan är förlorad.

62 5

Hyresnämnden skall självmant upptaga fråga om utdömande av vite som förelagts med stöd av 16 § andra stycket. Har ändamålet med vitet förfallit, fär vilel ej utdömas.

Vite som avses i första stycket får ej förvandlas.

Vite som förelagts med stöd av detta kapitel utdömes av hyres­nämnden. Nämnden skall själv­mant ta upp frågan om utdömande. Har ändamålet med vitet förfallit, får vitet inte dömas ut.

Vite som förelagts med stöd av detta kapitel fär inte förvandlas //// fängelse.

63 8

Är sådant meddelande från hyresvärden som avses i 10 § eiler 42 § första stycket 2, 3 eller 5 eiler sådant meddelande från hyresvär­den till socialnämnd som avses i 44 § avsänt i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall hyresvärden anses ha fullgjort vad som ankommer på honom. Det­samma gäller beträffande sådant meddelande från hyresgästen som avses ill, 14, 19, 24 eller33 §. I fall som avses i 24 8 är det dock //// fyllest atl meddelandet är avsänt på annal ändamålsenligt sätt.

Har meddelande som avses i 10, 11, 14, 24 eller 33 §, i 42 § första Stycket 2, 3 eUer 5 eUer i 44 eller 54 § avsänts i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall avsändaren anses ha fullgjort vad som ankommer på honom. I fall som avses i 24 8 är det dock tillräckligt alt meddelandet är av­sänt på annal ändamålsenligt sätt.

Har hyresgästen eller hyresvär­den lämnat uppgift om en adress under vilken meddelanden tiU ho­nom skall sändas, anses den som hans vanliga adress. Hyresgästen får dock alltid sända meddelanden till den som är behörig att la emot hyra på hyresvärdens vägnar. Har hyresgästen inte lämnai någon sär­skild adressuppgift, får hyresvär-

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

47

den sända meddelanden under den uthyrda lägenhetens adress.

64 5'

Om en hyresvärd inte på begäran lämnar ut de uppgifter om hyran för hans lägenheter som kan behö­vas för en prövning enligt 55 § förs­ta stycket, får hyresnämnden efter ansökan förelägga hyresvärden att lämna uppgifterna tUl nämnden. I föreläggandet, som får förenas med vite, skaU bestämmas en viss tid, inom vilken uppgifterna skaU ha kommit in till nämnden.

Har hyresvärden lämnat upp­gifter tiU hyresnämnden enligt förs­ta stycket, får inom ett år efter av­lämnandet något nytt föreläggande inte meddelas beträffande de lä­genheter som avsågs med de läm­nade uppgifterna.

65 8

Uppställer någon uppsåtligen villkor om särskilt vederlag för upplåtelse av bostadslägenhet eller för överlåtelse av hyresrätt till så­dan lägenhet, dömes till böter eller fängelse i högst sex månader. I ringa fall skall dock ej dömas fill straff.

Är brottet,grovt, dömes till fäng­else i högsl två år. Vid bedömande huruvida brottet är grovt skall sär­skilt beaktas om det utgjort led i en verksamhet som bedrivits yrkes­mässigt eller i störte omfattning el­ler om gärningsmannen eljest i av­sevärd mån har missbrukat sin ställning som ägare eller förvaltare av fastighet.

Villkor som avses i första stycket är ogiltigt- Den som uppställt vill­koret är skyldig att återbära vad han mottagit.

Uppställer någon uppsåtligen villkor om särskild ersättning för upplåtelse av bostadslägenhet eller för överiålelse av hyresrätten fill sådan lägenhet, skaU han dömas till böter eller fängelse i högst sex må­nader. I ringa fall skall dock ej dö­mas till straff.

Är brottet grovt, döms till fängel­se i högsl två år. Vid bedömande av om brottet är grovt skall särskilt be­aktas om det utgjort ett led i en verksamhel som bedrivils yrkes­mässigt eller i störte omfattning el­ler om gärningsmannen eljest i av­sevärd mån har missbmkat sin ställning som ägare eller förvaltare av fastighet.

Villkor som avses i första siyckei är ogiltiga. Den som har ställt upp villkoret är skyldig att lämna tillba­ka vad han tagit emot.

'* Förutvarande 64 § upphävd genom 1976:193.

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

48

65a 8

Ej får någon mottaga, iräffa av­tal om eller begära ersättning av hyressökande för anvisning av bo­stadslägenhet. Sådan ersättning, får dock utgå vid yrkesmässig bostads­förmedling enligt grunder som fore-skrt"vs av regeringen eller myndig­het som regeringen bestämmer.

Den som uppsåtligen bryter mot första stycket dömes till böter eller fängelse i högst sex månader. Är brottet grovt, dömes till fängelse i högsl tvä år.

Den som har uppburit otillåten ersättning är skyldig alt återbära den.

Ingen får ta emot, träffa avtal om eller begära ersättning av hyressö­kande för anvisning av bostadslä­genhet. Sådan ersättning får dock utgå vid yrkesmässig bostadsför­medling enligt grunder som före-skrtvs av regeringen eller den myn­dighet som regeringen bestämmer.

Den som uppsåtligen bryter mot första stycket döms till böter eller fängelse i högsl sex månader. Är brottet grovt, döms lill fängelse i högst tvä är.

Den som har uppburit otillåten ersättning är skyldig all betala till­baka den.

Saknar hyresgäslen, när hyres­avtalet avser en bostadslägenhet, rätt tUl förlängning enligt 45 §, första stycket 1 eller 2 eller andra stycket och begagnar sig hyresvär­den uppsåtligen av detta förhållan­de till att ta ut en hyra som är up­penbart oskälig med hänsyn tUl lä­genhetens bruksvärde, döms hyres­värden till böter eller fängelse i högst sex månader. Är brottet grovt, döms till fängelse i högst två år. Hyresvärden är dessutom skyl­dig att lämna tillbaka vad han tagit emot i den mån det överstiger skä­lig hyra för lägenheten jämte ränta på detta belopp. Räntan beräknas enligt 5 § råntelagen (1975:635) för tiden från dagen för beloppets mot­tagande till dess domen vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

66 8 Avlal mellan hyresvärd och hyresgäst, all framlida tvist med anledning av hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna all klandra skiljedomen, får ej göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighel atl tillträda eller behålla lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51 eller 52 8 eller bestämmande av ersättning enligt 57 8.1 övrigt gäller skiljeavtalet ej såvitt därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemän­nens anlal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen (1929:145) om skiljemän lillämpas. Vad som sagts nu utgör dock ej hinder för atl i skiljeavtalet ulse hyresnämnden

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

49

till skiljenämnd eller bestämma kortare lid för skiljemannaålgärdens avslu­tande än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.

67 8

Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som be­ror av anställning gäller mot hyres­gäslen eller den som har rätt all träda i hyresgästens ställe även om överenskommelsen strider mot be­slämmelse i 33-35, 40, 46, 47, 49-55 eller 66 5, såvida den har formen av kollektivavtal och på arbetsta­garsidan slutits eller godkänts av organisation som enligl lagen (1976:580) om medbestämmande i arbelslivet är atl anse såsom cenlral arbetstagarorganisation.

Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som be­ror av anställning gäller mot hyres-' gästen eller den som har räll att träda i hyresgästens ställe även om överenskommelsen strider mol be­slämmelse i 4, 33-35, 37, 40, 46-54, 55 a eller 66 8, såvida överens­kommelsen har formen av kollek­tivavtal och på arbetstagarsidan har slutits eller godkänls av organisa­tion som enligl lagen (1976; 580) om medbestämmande i arbelslivet är atl anse såsom cenlral arbetstagar­organisation.

67a 8" Talan mot beslut av länsstyrelsen med anledning av nedsättning en­ligl 21 §förs i hovrätten genom be­svär.

Förfarandet i hyrestvister 68 5

I varje län skall finnas en hyres­nämnd. Regeringen kan dock be­slämma, att annat område än län skall utgöra verksamhetsområde för hyresnämnd.

I vaije län skall finnas en hyres­nämnd. Regeringen får dock be­stämma, all annat område än ett län skall ulgöra verksamhetsområde för hyresnämnden.

69 8

Hyresnämnd har till uppgift att medla i hyrestvister saml atl pröva frågor enligt 49 och 55 §§ samt övri­ga frågor som enligl delta kapitel ankommer på nämnden. Nämnden kan även vara skiljenämnd i hyres­tvister. Närmare bestämmelser om hyresnämnd meddelas i särskild lag.

Hyresnämnden har till uppgift atl medla i hyrestvister saml all pröva frågor som enligl detta kapitel an­kommer på nämnden. Nämnden kan även vara skiljenämnd i hyres­tvister. Närmare bestämmelser om hyresnämnd meddelas i särskild lag.

' Senaste lydelse 1981:784.

4   Riksdagen 1983/84. 1 saml. Nr 137

Prop. 1983/84:137

50

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

70 5'

Talan mot hyresnämnds beslut i fråga som avses i 16 5 andra stycket, 24a, 34,34 a, 36, 49, 52,55 eder 62 § föres genom besvär inom tre veckor frän den dag beslutet meddelades.

Mot hyresnämnds beslut ifråga som avses i 35, 40, 45, 56 eller 59 5 får talan ej föras.

Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 16 8 andra stycket, 24a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 62 eller 64 § överklagas genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.

Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i / § femte stycket, 35, 40, 45, 56 eller 59 8 får inte överkla­gas.

71 8'

, Hyrestvist som ej enligt 69 8 an­kommer på hyresnämnds prövning och ej heller rör kollekfivavlal skall upptagas av den fastighetsdomstol inom vars område fastigheten är be­lägen.

Om laga domstol i tvist med an­ledning av tillfällig upplåtelse av hus eller del av hus för uppställning av fordon finns bestämmelse i 10 kap. 10 8 rättegångsbalken. Belräf­fande laga domstol i hyrestvist som skall prövas enligt lagsökningslagen (1946:808) eller handräckningsla­gen (1981:847) finns bestämmelser i dessa lagar.

Besvärstalan som avses i 70 8 upptages, om den rör kollektivav­tal, av arbetsdomstolen och i annat fall av bosladsdomstolen. Besvärs­handlingen skall inges lill den dom­stol som har atl upptaga besvären.

Hyrestvister som ej enligt 69 8 skall prövas av hyresnämnden och inte heller rör kollektivavtal skall tas upp av den fastighetsdomstol inom vars område fastigheten är be­lägen.

Om laga domstol i tvister med an­ledning av tillfällig upplåtelse av hus eller del av hus för uppställning av fordon finns bestämmelse i 10 kap. 10 5 rättegångsbalken. Beträf­fande laga domslol i hyrestvister som skall prövas enligl lagsök­ningslagen (1946:808) eller hand­räckningslagen (1981:847) finns be­stämmelser i dessa lagar.

Överklagande som avses i 70 5 tas upp, om den rör kollektivavtal, av arbetsdomstolen och i annat fall av bostadsdomstolen. Besvärs­handlingen skall ges in till den dom­slol som har atl ta upp besvären.

72 5

I fråga om handläggningen av besvärsmäl vid arbetsdomstolen äger 18, 22, 28 och 30 58 lagen (1974:1082) om bostadsdomstol motsvarande tillämpning. I övrigt gäller i tillämpliga delar vad som i lagen (1974:371) om rättegången i arbetstvister föreskrives om räUe-gången i mål som fullföljts till ar­betsdomstolen genom besvär. ,Be-

I

fråga om handläggningen av besvärsmäl vid arbetsdomstolen gäller 18, 22, 28 och 30 58 lagen (1974:1082) om bostadsdomstol. I övrigt gäller i tillämpliga delar vad som i lagen (1974:371) om rätte­gången i arbetstvister/öre5Ä:nVi om rättegången i mål som överklagats lill arbetsdomstolen genom besvär. Besvärsmäl kan dock även företas

'* Senaste lydelse 1980:95. " Senaste lydelse 1981:849.

Prop. 1983/84:137

51

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

svärsmål kan dock även företagas

fill avgörande efter huvudförhand-

lill avgörande efler huvudförhand-

ling.

ling.

73

8

I hyrestvist som avses i 49 eller

I hyrestvister som avses i 49 eller

55 8 och i mål om reparationsföré-

54 8 och i mål om åtgärdsföreläg-

läggande enligt 16 5 andra stycket

gande enligt 16 8 andra stycket el-

eller om utdömande av vite enligt

ler om utdömande av vite enligt

62 8 skall vardera parten svara för

62 8 skall vardera parten svara för

sin rättegångskostnad i bostads-

sin rättegångskostnad i bostads­

domstolen eller arbetsdomstolen, /

domstolen eller arbetsdomstolen,

den mån annat ej följer av 18 kap.

om inte annat följer av 18 kap. 6 8

6 8 rättegångsbalken.

rättegångsbalken.

1.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1985.

2.

Äldre bestämmelser tillämpas i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftlrädandet, om inte något annat föreskrivs i del följande.

3.

Om inte någol annat följer av punkterna 4-9, fillämpas den nya lydelsen av 7 kap. 16 8 samt 12 kap. 1 och 2 55, 3 5 andra-Qärde styc­kena, 4-8 88, 15 5 Qärde stycket, 16, 20, 26, 28, 35, 42, 45-55a, 63 och 67 55 även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet.

Om ett hyresavtal har sagts upp före ikraftträdandet, lillämpas fortfaran­de äldre bestämmelser om uppsägningstid och tid för hyresavtals upphö­rande saml hänskjutande av tvist Ull hyresnämnd även om hyrestiden går ut först efter ikraftträdandet. Äldre bestämmelser om uppsägningstid till­lämpas också för hyresavtal, som har ingåtts för bestämd tid, om uppsäg­ningstiden är längre enligl de nya bestämmelserna och uppsägning sker före utgången av januari 1985.

Innehåller ett hyresavtal, som har ingåtts före ikraftträdandet, villkor som strider mot bestämmelserna i 12 kap. 19 5 i dess nya lydelse, gäller villkoret mot hyresgäslen lill ulgången av år 1986 eller, om avtalet inte kan sägas upp till upphörande vid den tidpunkten, lill den senare tidpunkt då avtalet på gmnd av uppsägning tidigast kan frånträdas av båda parter.

4.

Har ell avtal om hyra av en bostadslägenhet ingålls för bestämd lid före ikraftlrädandet, skall hyrestiden ändå anses vara obestämd, om inle parterna har kommit överens om någol annal senast vid den tidpunkt till vilken avtalet efter ikraftträdandet fidigast kan sägas upp av båda parter. En sådan överenskommelse gäller mot en ny ägare av fasligheten, om hyresavtalet har upprättats skriftligen och överenskommelsen har anteck­nats på hyresvärdens exemplar av handlingen.

5.

Bestämmelsen i punkten 3 andra stycket första meningen om verkan av att hyresavtalet har sagts upp före ikraftträdandet gäller inte om avtalet efler uppsägningen har förlängts för tid efter ikraftträdandet.

6.

Om ett hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet är träffat på obestämd tid eller med förbehåll för såväl hyresvärden som hyresgästen att säga upp avtalet och en uppsägning, sedan lagen har trätt i kraft, inte sker till den lidpunkt avlalel pä grund av sådan uppsägning lidigasl kan frånträ­das, skall de nya bestämmelserna med undantag av 12 kap. 19 5 lillämpas på avlalel frän den lidpunkten, även om det inle följer av någon annan övergångsbestämmelse. Detta gäller även om uppsägning sker men avtalet föriängs.

Prop. 1983/84:137

52

7.

Om del föreligger särskilda skäl, kan länsslyrelsen ge en förening eller ett aktiebolag som avses i punkl 16 i övergångsbestämmelserna lill bosladsrätlslagen (1971; 479) tillstånd att Ullämpa avtalsklausul som strider mot 12 kap. 15 S andra stycket första meningen eller 19 5. Tillstånd som har meddelats enligt äldre bestämmelser gäller även efter ikraftträdandet.

8.

Hyrestvister som har anhängiggjorts vid domstol eller hyresnämnd före ikraftträdandet prövas enligl äldre bestämmelser.

9.

Vid tillämpning av bestämmelsen om fardag i 11 5 lagen (1963:583) om avveckling av fideikommiss gäller, såvitt angår hyra, 12 kap. 4 8 tredje siyckei i dess äldre lydelse även efler ikraftträdandet.

2    Förslag till

Lag om ändring i lagen (1972i: 188) om arrendenämnder och hyres­nämnder

Härigenom föreskrivs alt 4, 8, 9, 11, Ila, 13 a, 15, 22 och 30 88 lagen (1973:188) om artendenämnder och hyresnämnder' skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

4 8 Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har lill uppgift alt

1.

medla i hyres- eller bostadsrätlstvisl,

2.

pröva tvist om reparations-

2. pröva tvist om åtgärdsföre-föreläggande enligt 12 kap. 16 8

läggande enligt 12 kap. 16 5 andra andra stycket, skadestånd enligl 12

stycket, skadestånd enligt 12 kap. kap. 24 a 8, överlåtelse av hyres-

24 a §, överlåtelse av hyresrätt en-rätt enligl 12 kap. 34-i6 85, upplå-

ligt 12 kap. 34-37 58, upplåtelse av telse av lägenhet i andra hand enligt

lägenhel i andra hand enligl 12 kap. 12 kap. 40 5, förlängning av hyies-

40 5, förlängning av hyresavtal en-avtal eUer vUlkor för sådan förläng-

ligt 12 kap. 49 8, hyresvillkor enligl ning enligt 12 kap. 49 8, hyresvill-

12 kap. 54 §, uppskov med avflytt-kor enligt 12 kap. 55 § eller upp-

ning enligt 12 kap. 59 8 eller före-skov med avflyttning enligt 12 kap.

läggande enhgt 12 kap. 64 §, allt 59 8, alll jordabalken,

jordabalken,

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22-24 88 hyresförhandlingslagen (1978: 304) eller om ålerbetalningsskyldighet enligt 23 8 samma lag,

3.    pröva tvist om hyresvillkor enligl 7 8 sisla stycket, upplåtelse av

lägenhel i andra hand enligl 30 8 andra stycket eller medlemskap enligl

52 8, alll bostadsränslagen (1971:479),

' Lagen omtryckt 1980:97. - Senaste lydelse 1983:439.

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

4, pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 45 eller 56 5 jordabalken eller av beslut som avses i 60 5 förs­ta stycket 1 bosladsrätlslagen.

53

Föreslagen lydelse

4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. / § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 60 5 första siyckei 1 bo­stadsrättslagen,

5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrätlstvisl,

5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligl hyresförhandlingslagen,

6.

pröva frågor enligl bostadssaneringslagen (1973:531) och bosladsför-valtningslagen (1977:792),

7.

pröva frågor enligl lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.,

8.

pröva frågor enligt bostadsanvisningslagen (1980; 94),

9.

pröva frågor enligt lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning lill bostadsrätt.

Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fasligheten är belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 5 lagen om förvärv av hyresfas­tighet m. m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagels slyrel­se har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres.

Tvist som avses i 1 5 första stycket 1 eller 2 eller 4 5 första stycke 1 -3 hänskjutes av part till nämnd genom ansökan som skall vara skriftlig saml innehålla uppgift om parternas namn och hemvisl, den berörda fastighetens belägen­het och tvistens beskaffenhel. An­sökan i tvist om förlängning av ar­rendeavtal skall innehålla uppgift om de skäl som åberopas mol för­längning. Ansökan i tvist om änd­ring av arrendevillkor skall innehål­la uppgift om den ändring av vill­koren som begärs.

Tvist som avses i 1 5 första stycket 1 eller 2 eller 4 5 första stycket 1-3 hänskjutes av part till nämnd genom ansökan som skall vara skriftlig samt innehålla uppgift om parternas namn och hemvisl, den berörda fastighetens belägen­het och tvistens beskaffenhet. An­sökan i tvist om förlängning av ar­rende- eller hyresavtal skall inne­hålla uppgift om de skäl som åbero­pas mot föriängning. Ansökan i tvist om ändring av arrende- eller hyresvillkor skall innehålla uppgift om den ändring av villkoren som begärs.

Uppfyller ansökan.ej vad som föreskrives i första stycket, skall nämn­den förelägga sökanden atl avhjälpa brislen inom viss lid. Eflerkommes ej föreläggandel, fär ansökningen avvisas.

Parts första inlaga till nähnnden skall innehålla uppgift om hans person­nummer och postadress. Vidare bör angesiparlens yrke och telefonnum­mer samt de övriga omständigheter som är av betydelse för delgivning med honom. Har part vidtalat ombud alt företräda honom, skall ombudets namn, postadress och telefonnummer anges. Sker ändring i förhållande, som part sålunda uppgivit, skall parten utan dröjsmål anmäla del till nämnden.

Lydelse enligt prop. 1983/84: 136.

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

54

Ansökan varigenom tvisten hänskjuts till nämnden bör tillika innehålla uppgift om motpart i de hänseenden som sägs i tredje stycket. Återkallas ansökan, avskrives ärendet.

9 5

När tvist hänskjufits till nämnd, skall nämnden, utom i fall :>om avses i andra stycket, kalla par­terna alt inställa sig inför nämnden. Skall part inställa sig personligen, fär nämnden förelägga vite.

När tvist hänskjutits till nämnd, skall nämnden, ulom i fall som avses i andra eller tredje stycket, kalla parterna atl inställa sig inför nämnden. Skall part inställa sig per­sonligen, får nämnden förelägga vite.

Har tvisten hänskjutits till nämnden enligt 11 kap. 6 a 5 eller 12 kap. 58 a 5 jordabalken och har sökandens motpart ej iakttagit föreläggande som avses i tredje stycket i samma lagrum, skall ärendet avskrivas, om avtalet ej är uppsagt enligt 11 kap. 5 5 första stycket eller 12 kap. 57 5 första stycket samma balk.

Handlägger hyresnämnden sam­tidigt ett stort antal tvister av likar­tad beskaffenhet mellan en hyres­värd och dennes hyresgäster om villkoren för hyra av bostadslägen­heter, får nämnden, sedan ett lämpligt antal typfall av tvister prö­vats, med ledning därav avgöra öv­riga tvister utan muntlig förhand­ling, om det är uppenbart att sådan förhandling inte behövs.

11 5

Rör ärende som avskrivits enligl 10 8 första stycket första punkten tvist som avses i 9 kap. 10 5, 10 kap. 6 a 5 eller 12 kap. 49 eller 55 5 jordabalken, 22 eller 24 5 hyresför-handhngslagen (1978:304), 5 8 la­gen (1957:390) om fiskearrenden eller 52 5 bostadsrättslagen (1971:479), skall nämnden återupp­taga ärendet på ansökan av sökan­den. Ansökan göres skriftligen inom tre veckor frän den dag beslu­tet om avskrivning meddelades.

Rör ärende som avskrivits enligt 10 5 första stycket första punkten tvist som avses i 9 kap. 10 5, 10 kap. 6 a 5 eller 12 kap. 49 eller 54 5 jordabalken, 22 eller 24 5 hyresför­handlingslagen (1978:304), 5 5 la­gen (1957:390) om fiskearrenden eller 52 5 bosladsrätlslagen (1971:479), skall nämnden åter­uppta ärendet på ansökan av sö­kanden. Ansökan görs skriftligen inom tre veckor från den dag beslu­tet om avskrivning meddelades.

Uteblir sökanden ånyo, får ärendet icke återupptagas på nytl.

11 aS

Gäller för lägenhel förhandlings­ordning enligl hyresförhandlingsla­gen (1978:304), får hyresnämnd i hyrestvist enligl 12 kap. jordcibal-ken icke pröva hyresvärds yrkande

Gäller för lägenhel förhandlings­ordning enligt hyresförhandlingsla­gen (1978:304), fär hyresnämnd i hyrestvist enligt 12 kap. jordabal­ken inte pröva hyresvärds yrkande

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

om högre hyra, om ej förhandling som skall påkallas enligt förhand­lingsordningen ägt rum rörande tvistefrågan. Detsamma gäller yr­kande om ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersätt­ning som avses i 12 kap. 19 a J jor­dabalken. Har förhandling ej ägt mm, får yrkande ändå upptagas fill prövning, om hyresvärden påkallat förhandling men mot denna mött hinder som icke berott av hyresvär­den eller av fastighetsägarorganisa­tion som är part enligt förhandlings­ordningen.

55

Föreslagen lydelse

om högre hyra, om ej förhandling som skall påkallas enligl förhand­lingsordningen ägt rum rörande tvistefrågan. Detsamma gäller yr­kande om ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersätt­ning som avses i 12 kap. 79 J jorda­balken eller ändring av en hyres­gästs rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas ge­mensamt av hyresgästerna. Har förhandling ej ägt rum, får yrkande ändå tas upp lill prövning, öm hyresvärden påkallat förhandling men mot denna mött hinder som inte har berott av hyresvärden eller av fastighetsägarorganisation som är part enligt förhandlingsordning-

13 a 5

Lämnar hyresnämnd hyresgästs talan om förlängning av hyresavta­let utan bifaU, får nämnden efter yrkande av hyresvärden i beslutet ålägga hyresgäslen att flytta vid den tidpunkl då lägenheten skall avträ­das.

Bifalls hyresvärdens talan om att hyresavtalet skall upphöra att gäl­la, får hyresnämnden efler yrkande av hyresvärden i beslutet ålägga hyresgästen att flytta vid den tid­punkl dä lägenheten skall lämnas.

15 8 Har parterna avtalat atl tvist skall avgöras av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen och har, vid arrendetvist, arrendenämnden eller, vid hyres- eller bostadsrältstvisl, hyresnämnden utsetts lill skiljenämnd, skall nämnden på ansökan avgöra tvisten genom skiljedom, om ej hinder möter enligt 1 8 andra stycket lagen (1929:145) om skiljemän. Om sådan ansökan gäller 8 8. Har tvisten redan hänskjufits till nämnd, kan skiljedom dock påkallas muntligen inför nämnden.

I ärende som nämnd har all avgö­ra genom skiljedom gäller lagen om skiljemän, i den mån ej annat följer av denna lag. Vardera parten svarar för sin kostnad i tvist som avses i 9 kap. 10 eller 14 8, 10 kap. 6 8 dier 12 kap. 49 eller 55 8 jordabalken, 5 5 lagen (1957:390) om fiskearren­den eller 7 8 sista stycket bostads­ränslagen (1971; 479).

I ärende som nämnd har alt avgö­ra genom skiljedom gäller lagen om skiljemän, i den mån ej annat följer av denna lag. Vardera parten svarar för sin kostnad i tvist som avses i 9 kap. 10 eller 14 8, 10 kap. 6 8 eller 12 kap. 49 eller 54 8 jordabalken, 5 8 lägen (1957: 390) om fiskearren­den eller 7 8 sista stycket bostads­ränslagen (1971:479).

Prop. 1983/84:137

56

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

22 8"

Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär ulgåtl när talan får föras mol beslutet, rätts­kraft, såvitt därigenom avgjorts frå­ga som avses i 1 5 första stycktil 2 eller 5 eller 4 8 första stycket 2,2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9. Vad som sagls nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om reparationsföreläg­gande enligt 12 kap. 16 8 andra stycket eller tillstånd enligt 12 kap. 34-i6 eller 40 5 jordabalken eller 30 5 andra stycket bostadsrättsla­gen (1971:479) eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 5 jorda­balken eller ansökan om förbud el­ler medgivande som avses i 2 a 8 bosladssaneringslagen (1973:531) eller yrkande om rätt till förhand­lingsordning enligt 9 5 hyresför­handlingslagen (1978:304) lämnats utan bifall.

Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när talan får föras mol beslutet, rätts­kraft, såvitt därigenom avgjorts frå­ga som avses i 1 8 första stycket 2 eller 5 eller 4 5 första stycket 2,2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 8 andra siyckei eller tillstånd enligt 12 kap. 34-J7 eller 40 8 jordabalken eller 30 8 andra stycket bosladsrätlslagen (1971:479) eller ansökan om upp­skov enligt 12 kap. 59 8 jordabalken eller ansökan om förbud eller med­givande som avses i 2 a 8 boslads­saneringslagen (1973:531) eller yr­kande om rätt till förhandlingsord­ning enligt 9 5 hyresförhandlingsla­gen (1978; 304) lämnats utan bifall.

30 5

Skall inlaga, kallelse, föreläggan­de eller annan handling enligt be­stämmelse i denna lag eller eljest tillställas part, sker det genom del­givning, om ej annat följer av andra stycket.

Skall inlaga, kallelse, föreläggan­de eller annan handling enligt be­stämmelse i denna lag eller eljest tillställas part, sker det genom del­givning, om ej annal följer av andra stycket. Om hyresnämnden samti­digt handlägger ett stort antal tvis­ter av likartad beskaffenhet mellan en hyresvärd och dennes hyresgäs­ter om villkoren för hyra av bo­stadslägenheter, får delgivning i de ärenden som enligt 9 § tredje stycket avgörs utan muntlig för­handling ske genom kungörelse. Därvid tillämpas inte 17 § andra stycket delgivningslagen (1970: 428).

Beslut som skall tillställas part sändes till parten i vanligt brev under hans för nämnden kända adress. Om beslutet meddelats i samband med förhandling, skall del sändas inorn sju dagar därefter och i annat fall samma dag som beslutet meddelas.

Lydelse enligt prop. 1983/84: 136.

Prop. 1983/84:137

57

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1985. De nya beslämmelserna lillämpas även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftlrädandet. Har avtalet sagts upp dessförinnan, fillämpas dock fortfarande 8 5 i sin äldre lydelse.

3   Förslag till

Lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)

Härigenom   föreskrivs   atl   2,   5,   22-25 58   hyresförhandlingslagen (1978:304) skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

2

§

Med förhandlingsklausul avses i denna lag beslämmelse i hyresavtal varigenom hyresgäst, sedan för­handlingsordning kommit till stånd enligl denna lag, förbinder sig all gentemot honom får utan uppsäg­ning tillämpas bestämmelse om hyra eller annal hyresvillkor, varom överenskommelse träffas på grundval av förhandlingsordningen (förhandlingsöverenskommelse).

Tvist om införande eller bibehål­lande av förhandlingsklausul i hy­resavtal kan av hyresgästen hän­skjutas ull prövning av hyresnämnd enligt vad som sägs i 12 kap. 49 och 54 §§ jordabalken. I stället för 48 § tredje stycket jordabalken gäller all förhandlingsklausul skall föras in eller bibehållas i hyresavtalet, om det inte med hänsyn till hyresgäs­tens personliga boendeförhållan-den, inställningen hos övriga hyres­gäster som berörs av förhandlings­ordningen och andra omständighe­ter är skäligt an förhandlingsklau­sulen inte skall gälla.

Med förhandlingsklausul avses i denna lag beslämmelse i hyresavtal varigenom hyresgäst, sedan för­handlingsordning kommit till stånd enligl denna lag, förbinder sig atl gentemot honom får lillämpas be­stämmelse om hyra eller annat hyresvillkor, varom överenskom­melse träffas på grundval av för­handlingsordningen (förhandlings­överenskommelse).

Tvist om införande eller bibehål­lande av förhandlingsklausul i hy­resavtal kan hänskjutas lill pröv­ning av hyresnämnd enligl 12 kap. 57 § första stycket andra meningen eller 54 § jordabalken. I slällel för 55 § iredje stycket nämnda kap. gäller att förhandlingsklausul skall föras in eller bibehållas i hyresavta­let, om det inle med hänsyn till hyresgästens personliga boendeför-hållanden, inställningen hos övriga hyresgäster som berörs av förhand­lingsordningen och andra omstän­digheter är skäligt atl förhand­lingsklausulen inte skall gälla.

58

Förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden aU på­kalla förhandling med hyresgästor­ganisationen i fråga om höjning av hyran eller ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild er­säUning som avses i 12 kap. 19 a § jordabalken.

Förhandlingsordning medför skyldighel för hyresvärden alt på­kalla förhandling med hyresgästor­ganisationen i fråga om

7. höjning av hyran/ör en lägen­het,

2. ändring av grunderna för be­räkning av sådan särskild ersällning

Prop. 1983/84:137

58

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

som avses i 12 kap. 19 # jordabal­ken, eller

3. ändring av vUlkor som avser hyresgästernas rätt att använda utrymmen som är avsedda att an­vändas gemensamt av hyresgäs­terna.

Förhandlingsordning medför \'idare, om parterna ej enas om annat, rätt för båda parter atl påkalla förhandling i fråga om

1.

hyresvillkoren,

2.

lägenheternas och husets skick,

3.

gemensamma anordningar i huset,

4.

övriga boendeförhållanden i den män de rör hyresgäslerna gemen­samt.

Om parterna är ense därom kan förhandlingsordning också medföra rätt för hyresgästorganisationen alt påkalla förhandling om fråga som rör tillämpning av enskill hyresavtal under fömlsättning alt hyresgästen ge­nom skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresgästorganisationen atl företrä­da honom i saken.

Förhandlingsordning medför inte någon inskränkning i hyresgästetis rätt att begära prövning av hyres­viUkoren enligt 12 kap. 54 § jorda­balken. Vid sådan prövning gäller bestämmelserna i 12 kap. 53 55 a §§ samma balk.

   22

8

Har förhandlingsöverenskcim-

Har förhandlingsöverenskom­

melse träffats om hyran eller annal

melse iräffals om hyran eller annat

hyresvillkor för hyresgäst, har

hyresvillkor för hyresgäst, har

hyresgästen rätt alt utari uppsäg-

hyresgäslen rätt att hos hyresnämn-

ning av hyresavtalet hos hyres-

den ansöka om ändring av överens-

nämnden ansöka om ändring av

kommelsen i den del den avser ho-

överenskommelsen i den del den

nom. För alt kunna upptas lill be-

avser honom. För att kunna upptas

handling skall ansökan ha kommit

till behandling skall ansökan ha

in till hyresnämnden inom tre må-

kommit in till hyresnämnden inom

nåder frän den dag då hyresgästen

tre månader från den dag då hyres- ,

fick underrättelse om det nya vill-

gästen fick undertättelse om del

koret eller, i fråga om hyra, tre må-

nya villkoret eller, i fråga om hjra,

nåder frän den dag då villkoret bor­

tre månader från den dag då \'ill-

jade tillämpas mol honom,

koret började tillämpas mol honom.

Vid prövning av hyresvillkor en-

Vid prövning av hyresvillkor en­

ligt första stycket skall 12 kap. 48 §

ligt första stycket skall 12 kap. 55 §

jordabalken tillämpas med den av-

jordabalken tillämpas med den av­

vikelse som kan följa av 21 8. Skä-

vikelse som kan följa av 21 8. Skä-

lighelen av belopp som avses i 20 8

ligheten av belopp som avses i 20 8

fär prövas även ulan samband med

får prövas även utan samband med

prövning av hyran i övrigt.

prövning av hyran i övrigl.

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

59

Beslut varigenom hyresvillkor ändras träder i stället för förhandlings­överenskommelsen i den delen. Avser beslutet hyra, skall hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala lillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 8 räntelagen (1975:635) för liden från dagen för beloppets mottagande till dess atl beslutet har vunnit laga kraft och enligt 6 8 räntelagen för fiden därefter.

Beslämmelserna i denna paragraf gäller ej i fråga om överenskommelse som har ingåtts efter förhandling enligt 5 8 tredje stycket.

23 8

Omfattas lägenhel av förhand­lingsordning, är avtal som hyres­värden träffar med hyresgästen i fråga som avses i 5 8 första stycket ogiltigt, om förhandhng enligt för­handlingsordningen ej har ägt rum. Sådanl avtal är även ogiltigt, om det avser hyreshöjning utöver vad som medges i träffad förhandlings­överenskommelse eller ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap. 19 a § jordabalken / strid med träffad förhandlingsöverenskom­melse. Hyresvärden är skyldig att betala lillbaka vad han har uppburit för myckel jämte ränta därpå enligt 6 8 räntelagen (1975:635) från da­gen för beloppets mottagande.

Omfattas lägenhel av förhand­lingsordning, är avtal som hyres­värden träffar med hyresgästen i fråga som avses i 5 8 första stycket ogiltigt, om förhandling enligt för­handlingsordningen ej har ägt mm. Sådant avtal är även ogiltigt, om det avser hyreshöjning utöver vad som medges i träffad förhandlings­överenskommelse eller ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap. 79 § jordabalken eller av vill­kor som avser hyresgästernas rätt att använda utrymmen som är av­sedda att användas gemensamt av hyresgästerna och avtalet strider mot en förhandhngsöverenskom-melse. Hyresvärden är skyldig atl betala fillbaka vad han har uppburit för mycket jämte ränta därpå enligt 6 5 räntelagen (1975:635) från da­gen för beloppets mottagande.

Första stycket gäller ej, om rnol förhandling har mött hinder som ej har berott av hyresvärden eller av fasfighetsägarorganisalion som är part enligt förhandlingsordningen.

24 8

Har förhandling enligt förhand­lingsordning avslutats ulan atl överenskommelse träffals, har hyresvärden och hyresgäst rätt att utan uppsägning av hyresavtalet hos hyresnämnden ansöka om änd­ring av hyresvillkoren i den del som förhandlingen har avsett. Del­samma gäller om mot förhandling har mött hinder, som ej har berott av den som har påkallat ändring av hyresvillkoren eller av organisafion

Har förhandling enligt förhand­lingsordning avslutats utan alt överenskommelse träffats, har hyresvärden och hyresgäst rätt att hos hyresnämnden ansöka om änd­ring av hyresvillkoren i den del som förhandlingen har avsett. Det­samma gäller om mot förhandling har mött hinder, som ej har berott av den som har påkallat ändring av hyresvillkoren eller av organisation som  enligt  förhandlingsordningen

Prop. 1983/84:137

60

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

som  enligt förhandlingsordningen

är part på hans sida.

är part på hans sida.

Beslut om ändring av hyres\'ill-

Beslut om ändring av hyresvill­

koren får ej avse tid före del må-

koren får inte avse tiden före det

nadsskifte som inträffar närmast ef-

månadsskifte som inträffar närmasl

ter tre månader från dagen för an-

efler tre månader från dagen för an­

sökningen. Om del av särskild an-

sökningen. Om det finns skål till

ledning finnes skäligt, fär hyres-

det, får hyresnämnden dock för­

nämnden dock förordna att beslut

ordna att beslut om vUlkorsändring

om hyra skall avse även tid dessjör-

skall gäUa från en tidigare tid-

innan.

punkt.

I ansökningen skall anges den tidpunkt från vilken ändring av hyresvill­koren yrkas. Begärs tillämpning av beslämmelsen i andra siyckei andra meningen, skall skälen härför anges.

25 8 Vid prövning av tvist som avses i 24 5 gäller följande.

Villkoren för den fortsatta för-

Hyran   och   andra   hyresvillkor

hyrningen skall fastställas enligt 12     skall fastställas enligl 12 kap. 55 §

kap. 48 § jordabalken.

jordabalken.

Om särskilda skäl föreligger, får hyresnämnden pröva även hyresvillkor som har samband med det villkor som förhandlingen har avsell.

Bestämmelserna i  12 kap. 50 5

Bestämmelserna i  12 kap. 50 5

andra meningen och 53 § jordabial-     andra meningen och 55 a § tredje-

ken skall tillämpas.

sjunde styckena jordabalken skall

tillämpas.

Beslut varigenom hyresvillkoren ändras anses som avtal om villkoren för fortsatt förhyrning.

Denna lag träder i kraft den 1 Januari 1985.

4   Förslag till

Lag om ändring i lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken

Härigenom föreskrivs alt 51 § lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken' skall upphöra alt gälla vid utgången av år 1984.

Lagen omtryckt 1971:1210.

Prop. 1983/84:137

61

5   Förslag till

Lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)

Härigenom föreskrivs att 15 och 36 58 bosladsrätlslagen (1971:479)' skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

15 8

För lid efter det att föreningen underrättas om atl bostadsrätt övergått lill medlem i föreningen svarar den från vilken rätten övergått ej för de förpliktelser som åligger innehavare av bostadsrätten.

Första stycket äger motsvarande lillämpning, om bostadsrätt genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv eller vid exekutiv försäljning eller offentlig auktion enligt 10, 12 eller 37 8 övergått till någon, som ej är medlem i föreningen. Har i annal fall bostadsrätt övergått lill någon som ej är medlem, är den från vilken rätten övergått fri från förpliktelser enligt första stycket för tid efter det all förvärvaren antagils lill medlem.

Förvärvaren svarar jämle den från vilken bostadsrätten övergått för denne åvilande förpliktelser som innehavare av bostadsrätten, om ej annal överenskommits mellan föreningen och förvärvaren.

Finns mellan föreningen och den från vilken bostadsrätten tiU en bo­stadslägenhet övergått ett annat avtal som avser en nyttighet som har ett omedelbart samband med användningen av lägenheten och som är av mindre betydelse i jämfö­relse med den användningen, upp­hör även det andra avtalet att gälla vid den tidpunkt som anges i första och andra styckena.

36

8

Uppsögs bostadsrättshavaren till

Scigs bostadsrättshavaren upp lill

avflyttning av orsak som anges i

avflyttning av orsak som anges i

33 5 första stycket 1, 4-6 eller 8, är

33 5 första stycket 1, 4-6 eller 8, är

han skyldig alt genast avflytta, om

han skyldig alt genast avflytta, om

ej annat följer av 35 5. Uppsögs

inte annat följer av 35 8. Sägs bo-

bostadsrättshavaren av annan i 33 8

stadsrätlshavaren upp av annan i

angiven orsak, fär han bo kvar lill

33 8 angiven orsak, får han bo kvar

den fardag för avträdande av hyrd

till det månadsskifte som inträffar

lägenhet som inträffar närmast ef-

närmasl efler tre månader från upp­

tar tre månader från uppsägningen,

sägningen, om inte rätlen prövar

om ej rätten prövar skäligt ålägga

skäligt ålägga honom att avflytta ti-

honom alt avflytta tidigare.

digare.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1985. Om uppsägning har skett före ikraftträdandet lillämpas 36 8 i sin äldre lydelse.

' Lagen omtryckt 1982:353.

Prop. 1983/84:137

62

6    Förslag till

Lag om ändring i bostadsanvisningslagen (1980:94)

Härigenom föreskrivs att 6 och 9 88 bostadsanvisningslagen (1980:94) skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

6

8

När en husägare har delgelts en

När en husägare har delgelts en

undertättelse enligt 5 §, får han inte

undertättelse enligt 5 8, får han inte

upplåta en lägenhet, som omfattas

upplåta en lägenhet, som omfattas

av beslutet, med hyresrätt eller

av beslutet, med hyresrätt eller

bostadsrätt till någon annan än en

bostadsrätt till nägon annan än en

bosladssökande, som kommunen

bostadssökande, som kommunen

anvisar, eller kommunen. Han får

anvisar, eller kommunen. Han får

inte heller medverka till att hyres-

inle heller medverka lill alt hyres­

rätten till en sådan lägenhet över-

rätten till en sådan lägenhet över­

låts eller lägenheten upplåts i andra

läts eller lägenheten upplåts i andra

hand ulom när förhållandena är så-

hand utom när förhållandena är så­

dana alt de i 12 kap. 34 och 34 a §§,

dana atl de i 12 kap. 34 §, 35 8 förs-

35 5 första stycket och 40 § jorda-

ta stycket, i7 och 40 §J jordabalken

balken med avseende på hyresgäs-

med avseende på hyresgästen an-

ten angivna förutsättningarna för

givna förulsältningarna för tillstånd

tillstånd föreligger.

föreligger.

Förbudet enligl första stycket gäller inle sedan kommunen underrättat husägaren om atl kommunen inte önskar anvisa någon bostadssökande eller få lägenheten upplåten till sig. Förbudet gäller inte heller om upplå­telse av lägenheten beror av anställning hos husägaren och lägenheten även lidigare var upplåten till följd av sådan anställning eller om lägenhe­ten upplåts enligt beslämmelserna i 12 kap. 46 5 iredje stycket jordabal­ken.

9 8 Om en lägenhel enligt 8 8 andra siyckei skall anses ha upplåtits till kommunen med hyresrätt eller bostadsrätt och lägenheten på grund av dröjsmål från husägarens sida inte kan tillträdas den dag som angetts i meddelandet enligl 7 5, får hyresnämnden pä ansökan av kommunen före­skriva atl upplåtelsen skall gälla frän en senare tidpunkt. Avser upplåtelsen en hyreslägenhet, får hyresnämnden föreskriva alt för upplåtelsen skall även i övrigt gälla andra villkor än de som har angetts i meddelandet. Ansökan om hyresnämndens prövning skall göras inom två månader från den dag då upplåtelsen skall anses ha skett.

Vid prövning av hyresvillkoren

Vid prövning av hyresvillkoren

tillämpas 12 kap. 48 § första-tredje

tillämpas 12 kap. 55 § försla-tredje

styckena jordabalken. Om hyra för

styckena jordabalken. Om hyra för

lägenheten har bestämis i förhand-

lägenheten har bestämts i förhand­

lingsöverenskommelse enligt hy-

lingsöverenskommelse enligt hy­

resförhandlingslagen (1978:304),

resförhandlingslagen (1978:304),

skall dock den hyran gälla. Om hy-

skall dock den hyran gälla. Om hy-

63

Prop. 1983/84:137

Föreslagen lydelse

Nuvarande lydelse

resnämnden nedsätter hyran, skall den lägre hyran gälla från och med den dag då hyresförhållandet bör­jade.

resnämnden nedsäuer hyran, skall den lägre hyran gälla från och med den dag då hyresförhållandet bör­jade.

Föreskriver hyresnämnden att upplåtelsen skall gälla från en senare tidpunkt eller att hyran skall utgå med ett lägre belopp än som har angetts i meddelandet enligl 7 5, skall husägaren samtidigt åläggas att till kom­munen betala lillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 8 räntelagen (1975:635) för tiden frän dagen då husägaren mottog beloppet lill dess att beslutet har vunnit laga kraft och enligt 6 8 räntelagen för liden därefter.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1985.

7   Förslag till

Lag om ändring i utsökningsbalken

Härigenom föreskrivs att 12 kap. 25 och 58 nedan angivna lydelse.

utsökningsbalken skall ha

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

12 kap. 25,8 I sakägarförteckningen upptas förutom exekufionsfordringen

1.    fordran som skall utgå med förmånsrätt enligt 6 5 I eller 7 5 1 eller 2

förmånsrättslagen (1970:979) och som förfaller till betalning senast den

tillträdesdag som anges i 36 5,

2.

fordran som är förenad med panträtt i fastigheten,

3.

fordran som är förenad med förmånsrätt i fastigheten på grund av betalningssäkring,

4. nylQanderäU, serviiul eller rätt till eleklrisk kraft som besvärar fasfigheten, om rätfighelen är in­skriven eller grundar sig på skriftlig handling som är fillgänglig, dock ej sådan rättighet som skall bestå oav­sett fastighetens försäljning,

4. nyttjanderätl, serviiul eller rätt till elektrisk kraft som besvärar fasligheten, om rättigheten är in­skriven eller grundar sig pä skriftlig handling som är tillgänglig eller avser hyra av en bostadslägenhet i en fastighet, som är taxerad som annan fastighet och vid taxeringen betecknats som hyreshusenhet,, om hyresgästen har tiUträtt lägenhe­ten, dock ej sådan rätfighet som skall bestå oavsett fastighetens för­säljning, 5. förtältningskostnaderna.

Om fastigheten hör till konkursbo, upptas även arvode och annan kost­nad för fastighetens förvaltning under konkursen.

Prop. 1983/84:137

64

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

58 5

Vid försäljning under hand iskall köparen åläggas atl svara för alla fordringar som på grund av panträtt, utmätning eller eljest är förenade med förmånsrätt i fastigheten och för förrätlningskostnaderna, i den mån ej borgenär kan erhålla betalning ur andra tillgängliga medel eller avstår från förmånsrätt i fastigheten eller sökanden medger att försäljning får ske utan att förrättningskostnaderna blir täckta. Rätt på grund av ägarhypolek anses ej som fordran.

Fordran som är förfallen till betalning skall betalas kontant, om ej köparen visar att han har avtalat annat med borgenären eller betalning skall ulgå ur särskill tillgängliga medel. Om ej sökanden har avstått från täckning av förtältningskostnaderna, skall vad som behövs för sådan täck­ning betalas kontant.

Före försäljningen upplåten rät-

Före försäljningen upplåten rät-

tighet som gmndas på skriftlig lighet som grundas på skriftlig

handling skall förbehållas. I fråga handling skall förbehållas. Förbe-

om sådan rättighet gäller vad som håU skall också göras för varje upp-

sägsi47 5.

låten hyresrätt till en bostadslägen-

het i en fastighet, som är taxerad som annan fastighet och vid taxe­ringen betecknats som hyreshusen­het, om hyresgästen har tillträtt lä­genheten. I fråga om sådana rättig­heter gäller vad som sägs i 47 5.

Köparen skall lämna handpenning enligt vad som föreskrivs i 35 8 i fråga om inrop på auktion. Återstoden av den kontanta köpeskillingen skall betalas senast fyra veckor efter det att köpehandling har upprättats. För­summas del, är köpet ogiltigt.

Blir köpet ogiltigt, gäller bestämmelserna i 43 8 om handpenning. Vad som sägs om auktion i 43 8 första siyckei gäller även försäljning under hand.

I övrigl beslämmer kronofogdemyndighelen köpevillkoren.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1985. Om sakägarförteckningen har upprättats före ikraftträdandet fillämpas fortfarande äldre bestämmelser.

Prop. 1983/84:137

65

Utdrag

JUSTITIEDEPARTEMENTET

PROTOKOLL

vid regeringssammanlräde 1983-11-24

Närvarande: statsministern[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, och statsråden I. Carisson,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Hjelm-Wallén, Peler­son,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Bodsiröm,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], R. Carls­son,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Thunborg, Wickbom

Föredragande: statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN]

Lagrådsremiss med förslag till ändringar i hyreslagstiftningen

1    Inledning

Är 1975 tillkallades sakkunniga för all se över hyreslagstiftningen (se 1976 års kommitléberällelse s. 91-97). De sakkunniga antog namnei hy-resräUsulredningen (Ju 1975:06). Ulredningen har tidigare lagl fram delbe­tänkandel (SOU 1976:60) Hyresrätt 1. Förhandlingsordningar på bostads-hyresmarknaden m.m. samt delbetänkandel (SOU 1978:8) Hyresräu 2 Lokalhyra. Betänkandena har legat lill grund för lagstiftning (prop. 1977/ 78; 175, CU 32, rskr 347, SFS 1978:304-311 resp. prop. 1978/79:89, CU 32, rskr 308, SFS 1979:252 och 253).

Utredningen' överiämnade i november 1981 sitt slutbetänkande (SOU 1981:77) Hyresrätt 3 Bruksvärde, hyresprocess m.m. Belänkandel inne­håller bl. a. förslag lill ändringar i jordabalken och hyresförhandlingslagen (1978; 304) saml ell förslag till hyresprocesslag. Belänkandel har remissbe­handlals.

Till prolokollel i delta ärende bör fogas dels utredningens sammanfatt­ning av sitt betänkande som bilaga 1, dels utredningens förslag lill ändring­ar i jordabalken och hyresförhandlingslagen som bUaga 2, dels en förteck­ning över remissinstanserna som bilaga 3. En sammanslällning av remiss­yttrandena har gjorts inom justitiedepartementet och finns tillgänglig i lagstiftningsärendet (Dnr 2834-81).

' Justitierådel Staffan Vängby. ordförande, ombudsmannen Bengt[REDACTED_EFTERNAMN], di­rektören Arne Fagander, direktören Sven[REDACTED_EFTERNAMN], tandläkaren Erik[REDACTED_EFTERNAMN], andre förbundsordföranden Stig Landqvist. länsbostadsdirektören, ledamoten av riksdagen Yngve Nyquisl, skoldirektören Kari-Erik[REDACTED_EFTERNAMN].

5    Riksdagen 1983/84. 1 saml. Nr 137

Prop. 1983/84:137

66

2    Allmän motivering

2.1 Allmänna synpunkter

Hyresrältsutredningens slutbetänkande (SOU 1981:77) innefattar en all­män översyn av 12 kap. jordabalken (hyreslagen). I enlighel med riksda­gens önskemål (CU 1977/78: 32, rskr 347) har utredningen gjort en utvärde­ring av bruksvärdesystemet och sett över förfarandet när förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) har strandat. Utredningen före­slår vissa justeringar i bruksvärdereglerna samt att s. k. kollektiva tvister skall få föras till hyresnämnden för avgörande, om de förhandlande par­lerna inte kan enas. I övrigl föreslår ulredningen bl.a. att det nuvarande systemet med bränsle- och va-klausuler i princip förbjuds, atl hyrestiden i regel skall vara obestämd och atl reglerna om olika uppsägningstider förenklas. Vidare föreslär utredningen nya bestämmelser om förfarandel vid förlängnings- och villkorstvisier, om avstående från besittningsskydd och om andrahandshyresgästernas ställning. Utredningen föreslår ocksä ändrade regler om handläggningen av hyrestvister.

Ulredningen är inte ense om förslagen i belänkandel ulan reservationer föreligger på ett flertal punkter.

Vid remissbehandlingen har utredningens förslag i allmänhet fåll ett positivt mottagande. Kritik av varierande styrka framförs emellerfid mot flera av förslagen.

Jag anser, i likhel med flertalet remissinslanser, atl utredningens förslag är väl ägnade att läggas till grund för lagstiftning. Mot bakgrund särskilt av vad som har kommil fram vid remissbehandlingen anserjag emellertid all del finns anledning alt i några hänseenden överväga andra lösningar än dem som utredningen har föresfigit.

I del följande kommer jag alt behandla huvudpunkterna i den föreslagna lagstiftningen. Redan nu villjag emellerfid la upp utredningens förslag till nya bestämmelser om handläggningen av hyrestvister (se belänkandel s. 269-306).

Ulredningen föreslår alt i princip alla hyrestvister enligl hyreslagen skall prövas av hyresnämnderna i första instans och med bosladsdomstolen som slutinstans. Förslagel innebär atl vissa lyper av mål förs över från fastig-helsdomstolarna till hyresnämnderna. Utredningen föreslär också en sär­skild lag, hyresprocesslagen, som skall reglera handläggningen vid hyres­nämnderna och i bostadsdomstolen. Förslaget till hyresprocesslag bygger på rättegångsbalken och medför all hyresnämnderna i fortsättningen skall betraktas som domstolar.

Utredningens förslag godtas av flertalel remissinslanser (se remissam­manställningen avsnitt 8). Mot förslaget alt föra över alla hyrestvister till hyresnämnderna uttalar sig emellertid bl. a. Svea hovrätt, domstolsverket, riksrevisionsverket och rättegångsulredningen (Ju 1977:06). De förordar i

Prop. 1983/84:137

67

stället att hyresnämnderna förs samman med fastighetsdomstolarna. En sådan ordning förordas också av bostadsdomstolen och Sveriges advokat­samfund. Kritik mot förslaget lill hyresprocesslag framförs av bl.a. rätte­gångsulredningen, som anser att en reformerad rättegångsbalk i huvudsak bör kunna användas även för handläggningen av hyrestvister.

Enligt min mening är fiden ännu inle mogen för atl ta slällning till frågan om en reform av hyresprocessen. Det finns bl. a. anledning atl avvakta vad som blir resultatet av rätlegångsutredningens arbete med att reformera förfarandet vid de allmänna domstolarna. I rätlegångsutredningens upp­drag ingår även att överväga kompetensfördelningen mellan allmän dom­stol och fastighetsdomstol.

Jag har alltså inte för avsikt att nu ta slällning till utredningens förslag till nya bestämmelser om handläggningen av hyrestvister. Jag förordar i stället att nuvarande ordning lills vidare behålls.

Jag har i denna fråga särskilt samrått med chefen för juslifiedeparlemen-let, söm i en lagrådsremiss lidigare denna dag med förslag till ändringar i arrendelagstiftningen har behandlat frågan om handläggningen av arten­delvisler.

2.2 Bruksvärdeprincipen m. m.

2.2.7 Allmänt om bruksvärdesystemet

Mitt förslag: Bruksvärdesystemet behålls.

Utredningens förslag: Överensstämmer med milt förslag (se belänkandet s. 119-181 med slutsatser belräffande bruksvärdesyslemel på s. 179-181). Kritik mol bruksvärdesystemet har förts fram av vissa ledamöler (se belänkandet s. 451, 455 och 469).

Remissinstanserna: Även om åtskilliga remissinstanser har fört fram syn­punkler på bmksvärdereglernas närmare ulformning, har man allmänl godtagit all bruksvärdesystemet behålls (se remissammanställningen av­snitt 2.1).

Skäl för mitt förslag: I utredningens uppdrag har ingått all ta slällning lill bruksvärdesyslemel och överväga i vilka avseenden bruksvärdereglerna kan behöva justeras (se CU 1977/78:32 s. 19).

Bruksvärdesyslemel infördes år 1968 som norm för hyressältningen för alt trygga bosladshyresgästernas besittningsskydd. Syslemet var tänkt alt efterlikna en ordning med marknadsbestämda hyror där i huvudsak likvär­diga bosläder skulle ha samma hyra. Systemet ersatte den hyressättnings-norm som gällt alltsedan 1940-lalel, nämligen hyresregleringen. Hyresreg-

Prop. 1983/84:137

68

leringen innebar att hyrorna faslslälldes genom myndighelsbeslut på grundval av fastigheternas produktions- och driftskostnader. Regleringen upphörde helt med utgången av år 1978.

Enligl gällande rätt kan hyresvärden och hyresgästen i princip fritt bestämma hyrans storlek. Hynsgästen har vid hyrestidens utgång i de fiesta fall rätt till förlängning av hyresavtalet, dvs. ett besittningsskydd. För alt hindra alt besittningsskyddet förlorar sill innehåll lill följd av oskäliga hyreskrav ges i 48 8 hyreslagen normer för hyressältningen, de s.k. bruksvärdereglerna. Reglerna innebär efler ändringar år 1974 sam­manfattningsvis följande (se prop. 1974: 150 s. 311 och 470).

Vid förlängning av hyresavtal för bostadslägenheter utgår hyran med skäligt belopp. Den hyra som hyresvärden fordrar skall godtas, om den inte är oskälig. Fordrad hyra är alt anse som>oskälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn lill bruksvärdet är likvär­diga. Jämförelse skall i första hand ske med hyran för lägenheler i hus som tillhör allmännytliga bostadsförelag. Vid jämförelseprövningen skall bort­ses från lägenheter vars hyra inte är rimlig med hänsyn lill hyresläget i orten för närmasl jämförliga lägenheler i nybyggda bostadshus.

Med en lägenhets bruksvärde avses vad den med hänsyn lill beskaffen­het och förmåner saml övriga faklorer kan anses vara värd ur konsumen­tens - hyresgästens synpunkt i förhällande till likvärdiga lägenheler pä samma ort. De omständigheter som inverkar på bruksvärdet skall bedömas ulan avseende på den enskilde hyresgästens värderingar eller behov. Vid bedömningen skall man bortse från produktions-, drifts- och förvaltnings­kostnader.

Även om hyreslagen bygger på atl hyresvärden och hyresgäslen själva kommer överens om hyrans storlek bestäms hyrorna numera ofta vid regelbundet återkommande hyresförhandlingar.

Hyran för lägenheter som tillhör allmännyttiga bostadsföretag bestäms efter förhandlingar enligl hyresförhandlingslagen mellan föreiagei och en organisation av hyresgäster, i regel tillhörig Hyresgästernas riksförbund. Hyrorna fastställs så att de i princip skall täcka förelagels självkoslnader för drift, kapilal och underhäll av bostäderna. Inom bostadsbeståndet förekommer en hyresuQämning som innebär atl en del av den erforderliga hyran för nya bosläder fördelas på hyrorna för lägenheterna i det äldre beståndet.

Även inom del enskill ägda bostadsbeståndet besläms hyrorna numera ofta vid förhandlingar mellan hyresvärden och en organisation av hyres­gäster. Cirka 80 procenl av lägenheterna omfattas av förhandlingsordning­ar. Hyrorna besläms efter en jämförelse med hyrorna i allmännyttiga bostadsföretag. Till skillnad mel huvudprincipen vid hyresförhandlingar inom del allmännytliga bostadsbeståndet, nämligen självkoslnadsläck-ning, sker alltså förhandlingarna inom det enskilt ägda beståndet i princip utan alla kostnadsjämförelser.

Prop. 1983/84:137

69

Om parterna inte kan komma överens om hyrans sloriek och hyresför­handlingarna strandas, kan den enskilde hyresvärden eller hyresgästen få hyran för lägenheten bestämd av hyresnämnden. Nämnden tillämpar då bruksvärdereglerna. Bruksvärdereglerna lillämpas också om en förhand­lingsöverenskommelse om hyran har träffals mellan parterna och den enskilde hyresgästen inte vill godta överenskommelsen i den del den avser honom utan vänder sig till hyresnämnden för atl få hyran ändrad.

Under senare år har bruksvärdesyslemel kritiserats. Enligl utredningen medför systemet åtskilliga tillämpningssvårigheter. Svårigheterna hänger samman med bl.a. de s.k. sociala kostnaderna och de höga nyproduk-tionskostnadenia för flerbostadshus. De hänger också samman med den hyresuQämning som sker inom det allmännyttiga bosladsbesländet, svårig­heterna atl finna representativa jämförelselägenheter vid bruksvärderingen och riskerna att en växande andel av hyran görs koslnadsanknuten.

Kriliken mol bruksvärdesystemet innebär enligt ulredningen samman­fattningsvis följande.

De allmännyttiga bostadsföretagen får bära ett slörre socialt ansvar än andra fastighetsägare, vilkel ökar kostnaderna i det allmännyttiga bestån­det. Till följd av jämförelseprövningen blir hyrorna i det privatägda bestån­det för höga i förhållande lill koslnaderna i detta bestånd. Å andra sidan kan hyrorna i de privatägda fastigheterna påverkas i motsatt riklning genom atl de allmännytliga bostadsföretagen inle tar ul full täckning för sina koslnader.

Bruksvärdeprincipen kan också leda till all del inte är möjligl atl fä hyran alt läcka de numera kraftigl ökande kostnaderna för nyproduktion av bosläder. Den hyresuQämning mellan yngre och äldre bosladshus som förekommer inom de allmännytliga bostadsföretagen medverkar till atl hyrorna blir alltför låga i nyproduktionen. A andra sidan kan utjämningen skapa alllför höga hyresnivåer i del äldre bostadsbeståndet. Brislen på jämförelsematerial och de problem som kan uppkomma när samtliga all­männyttiga förelag i en kommun eller en kommuns enda allmännyttiga förelag begär hyreshöjning för samlliga sina lägenheter medför också sär­skilda svårigheler.

Även om utredningens ledamöler har kommit till olika meningar vid bedömningen av den kritik som förts fram mot bruksvärdesyslemel arman ense om att bruksvärdesystemet - trots vissa brister - är överlägset det system med hyresreglering som lidigare gällde. Ulredningen har också gjort den bedömningen att problemen med de höga nyprodukfionskostna-derna och de sociala kostnaderna för främst allmännyttiga bostadsföretag knappast kan lösas genom ändringar av bruksvärdereglerna ulan måsle angripas med andra ålgärder av bostadspolitiskt och bostadssocialt slag.

Under remissbehandlingen har utredningens uppfallning vunnit allmän anslulning.

Även jag delar utredningens uppfattning. Av de tre metoder för hyres-

Prop. 1983/84:137

70

sättning som rimligen kan aktualiseras, nämligen marknadsprisbildning, bruksvärdering och hyresreglering, är bruksvärderingen enligt min mening klart överlägsen. Självfallet uppfylls inte de gmndläggande bostadspolitis­ka målen enbari genom valet av den ena eller andra hyressätlningsnormen. Tillsammans med andra behövliga åtgärder är emellertid bruksvärderingen den bäsla metod vi f. n. känner för atl försöka ge alla människor en bra bostad till rimligt pris.

Somjag nyss antydde kräver flera av de problem som idag kan iakttas på bostadshyresmarknaden helt andra åtgärder än allmänt verkande ändring­ar i reglerna för hyressättningen. Det gäller särskilt de problem som hänger samman med de ekonomiska förutsättningarna för byggande och boende.

Del finns i det här sammanhanget därför också skäl atl erinra om det arbete som bedrivs av bosladskommiltén (Bo 1982:02). Somjag framhållit i kommilténs direkliv skall arbelel i fråga om den statliga bostadspolitiken inriktas på bl.a. en övergripande översyn av bostadsstöd och finansie­ringsvillkor i allmänhel samt en översyn av förulsältningarna för de all­männyttiga bostadsföretagens \'erksamhet med utgångspunkten atl deras roll i den sociala bostadsförsörjningen skall tryggas (se dir 1982:94 s. 10).

Vad jag nu har anfört innebär atl någon annan norm än bruksvärdesysle-met för hyressättning av bostadslägenheter inte bör införas.

2.2.2 Parternas jämställdhet

Mitt förslag: Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans stor­lek, skall hyran fastställas att utgå med skäligt belopp. Förslagel inne­bär all det företräde som nu gäller för av hyresvärden fordrad hyra försvinner.

Utredningens förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se belänkandet s. 182-183). En ledamot är skiljakfig (se betänkandet s. 459).

Remissinstanserna: Förslaget h;ir i allmänhet lämnats ulan erinran av re­missinstanserna. Sveriges fastighetsägareförbund och näringslivets bygg­nadsdelegation anser atl regeln om hyresvärdens företräde bör behållas. (Se remissammanställningen avsnitt 2.1.)

Skäl för mitt förslag: Enligt nuvarande ordning skall den hyra som hyres­värden fordrar godtas, om den inte är oskälig. Del gäller alltså ett företräde till förmån för av hyresvärden fordrad hyra.

Vid jordbruks- och bostadsarrende gällde tidigare ett motsvarande före­träde till förmån för av jordägaren fordrad artendeavgift. Detta företräde logs emellertid bort är 1979 (se 9 kap. 9 8 och 10 kap. 6 8 jordabalken). Härvid framhölls det särskill att man uppnådde det från principiell syn-

Prop. 1983/84:137

71

punkl tillfredsställande resultatet alt parternas jämställdhet i avtalsförhål­landet kom till klarare uttryck (se LU 1978/79:23 s. 20 och 48).

För att likställa hyresparterna har utredningen föreslagit att motsvaran­de ändring nu görs i hyreslagen. En hyresgäst kan redan nu ulan samband med en förlängningsprocess föra lalan i hyresnämnden om villkorsändring. Del kan också förekomma att både hyresvärd och hyresgäst begär ändring i fråga om hyran. Enligt utredningen finns det då inte anledning att ge företräde åt hyresvärdens ståndpunkt. I stället bör frågan vilken hyra som i fortsättningen skall gälla bedömas genom en skälighetsprövning där par­terna i princip likställs.

Förslaget har kritiserats från faslighetsägarhåll. Kritiken går ut på att del är naturligt att ett visst företräde ges för hyresvärdens yrkanden, eftersom det är hyresvärden som bjuder ul lägenheten och därvid anger de villkor han önskar. En sådan ordning anges också stämma överens med reglerna i 5 8 köplagen.

Den kritik som riktals mot utredningsförslaget är enligt min mening inle bärande. En jämförelse med reglerna för köp och då i synnerhet reglerna om köpeskillingens bestämmande kan vara berättigad vid nyupplåtelse av bostadslägenheter. Vid nyupplåtelser gäller också avtalsfrihet i fråga om hyrans storlek. Bruksvärdereglerna däremot lar sikle på redan bestående hyresförhållanden genom att ange normen för villkoren för den fortsalla uthyrningen. Atl i förlängningssituationen göra en jämförelse med reglerna om köpeskillingens bestämmande är mindre träffande.

Jag ansluter mig på gmnd av del anförda lill utredningens förslag att slopa företrädet för av hyresvärden fordrad hyra. Vid tvist bör i slällel hyran fastställas att utgå med skäligt belopp.

2.2.3 Lägenheter med olika förmåner

Mitt förslag: Inga ändringar görs i fråga om själva bruksvärdebegreppel.

Utredningens förslag: Prövningen av själva bruksvärdet skall i fortsättning­en avse vad en lägenhet med hänsyn lill dess beskaffenhet och boendemil­jön i övrigt kan anses vara värd för hyresgäster i allmänhel. Övriga förmå­ner (i form av service o. dyl.), som ligger vid sidan av detta bruksvärde, får däremot värderas särskilt. Detta innebär sammantaget alt hyran skall vara skälig med hänsyn fill lägenhetens bruksvärde och de förmåner som hyres­värden skall tillhandahålla. (Se betänkandet s. 183.)

Remissinstanserna: Flera remissinstanser, bl. a. bosladsdomstolen, har an­sett all uppdelningen av bruksvärdebegreppet inte bör genomföras (se remissammanställningen avsnitt 2.1).

Prop. 1983/84:137

72

Skäl för mitt förslag: Som lidigare nämnts avses med en lägenhets bruks­värde enligt gällande rätt vad den med hänsyn lill beskaffenhet och förmå­ner saml övriga faklorer kan anses vara värd ur hyresgästens synpunkl i förhållande till likvärdiga lägenheler på samma ort.

Lägenhetens beskaffenhet bestäms bl.a. av dess storlek, modernitets­grad, planlösning, läge inom huset, reparalionsstandard och ljudisolering. Förmåner som påverkar bruksvärdet kan vara tillgång till hiss, sopned­kast, tvättsluga, särskilda förvaringulrymmen, god faslighelsservice, ga­rage och biluppställningsplats. Även faklorer som husets allmänna läge, boendemiljön i slort och närhet till kommunikationer påverkar bruksvär­det.

Del kan enligl utredningen bli vanligt all förmånerna för hyresgästerna växlar och att variationerna också avser mer väsentliga förmåner. Under dessa nya förhållanden är det enligt ulredningen lämpligt att i bruksvärde­regeln ange att de störte eller mindre förmåner som är förenade med nylQanderätten till lägenheten skall beaktas särskilt.

Utredningsförslaget innebär att bruksvärdebegreppet ges en snävare innebörd än enligt gällande räll. Förslagel skall ses mot bakgrund av bl. a. underhållsfondsutredningens delbetänkande (SOU 1981:47) Hyresgäslin-flytande på målning och tapetsering. I belänkandel föreslås alt lägenhets­underhåll under vissa förutsättningar skall belalas vid sidan av hyran och att i så fall bruksvärdejämförelsen över huvud taget inle skall avse lägenhe­ternas skick i fråga om målning och tapetsering.

Jag har våren 1983 i samband med förslag till ändringar av reglerna om hyresvärdens underhållsskyldighet (se 15 8 hyreslagen) uttalat att under­hållsfondsutredningens delbetänkande inte bör läggas lill grund för lagstift­ning (prop. 1982/83; 146 s. 5). Jag har i slället förordat alt ändring görs i hyreslagens tvingande bestämmelser om hyresvärdens underhållsskyldig­het i fråga om sedvanliga reparationer främsl målning och tapetsering av innebörd alt hyresgäslerna kan få inflyiande över sådanl underhåll i den egna lägenheten genom förhandlingsöverenskommelser enligl hyresför­handlingslagen. Jag har i det sammanhanget också lagit ställning lill nor­merna för hyressättningen så till vida att jag funnil atl bruksvärdereglerna inle behövde ändras (se prop. 1982/83: 146 s. 6-7).

Mot bakgrund av det anförda och i överensstämmelse med vad bl.a. bosladsdomstolen har förordai under remissbehandlingen anserjag alt del inte föreligger tillräckliga skäl för en ändring av bruksvärdebegreppels innebörd. Utredningens förslag bör alltså i denna del inte läggas lill grund för lagstiftning.

2.2.4 Påtaglighetsrekvisitet

Mitt förslag: Påtaglighetsrekvisitet behälls. Detta innebär atl hyran inte anses som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.

Prop. 1983/84:137

'

73

Utredningens förslag: Överensstämmer med milt förslag (se belänkandel s. 183-184). Två ledamöter är skiljaktiga och förordar en återgång till tidi­gare gällande väsentligheisrekvisit (se betänkandet s. 458).

Remissinstanserna: Förslagel har i allmänhet lämnals utan erinran av re­missinstanserna. Några instanser är emellertid kritiska. Till dem hör Sveri­ges fastighetsägareförbund, som anser all den snabba kostnadsutveckling­en kräver en återgång till väsentlighelsrekvisitet. Stockholms kommun däremoi ifrågasätter om påtaglighetsrekvisitet bör finnas kvar med hänsyn lill atl formuleringen kan ge utrymme för onödiga skillnader i hyreshöjande riktning. (Se remissammanställningen avsnitt 2.1.)

Skäl för mitt förslag: När en lägenhets bruksvärde skall fastställas är jämförelseprövningen av avgörande belydelse. För all prövningslägenhe-len och jämfördselägenhelerna vid bruksvärdeprövningen skall anses lik­värdiga krävs endasl atl de i grova drag motsvarar varandra. Sedan man funnil jämförelselägenheler som med hänsyn lill bruksvärdet är likvärdiga med prövningslägenhelen undersöks var hyresnivån ligger för jämförelse-lägenheterna. Den hyra som hyresvärden begär för prövningslägenhelen skall godtas, om den ligger under eller överensstämmer med den nivå man kommit fram till genom jämförelseprövningen. Även om den begärda hyran något överstiger nivån skall den godtas. Den får dock inle vara påtagligt högre än den konstaterade nivån. Genom alt hyran kan sättas någol högre än hyresnivån för jämförliga lägenheter finns ett vissl ulrym­me för en allmän uppjustering av hyresnivån närdetta motiveras av situa­tionen pä hyresmarknaden.

F.n. gäller alltså att hyran inte får vara påtagligt högre än hyran för likvärdiga lägenheler. Före 1974 års ändringar i 48 8 hyreslagen gällde alt hyran inte fick vara väsenlligl högre (se prop. 1974: 150 s. 473).

Ulredningen har föreslagit alt påtaglighetsrekvisitet behälls. Den margi­nal vid bruksvärdeprövningen som rekvisilet innebär behövs. Däremot kan en återgång lill väsentlighelsrekvisitet medföra en snabbare uppgång av hyrorna i äldre årgångar än som är önskvärd.

När påtaglighetsrekvisitet infördes år 1974 ansåg man del givet atl det kunde behövas ell ulrymme för hyreshöjningar utöver den nivå som kunde konstateras genom jämförelseprövningen. Samtidigt betonades atl utrym­met inle borde vara slörre än vad som var motiverat framför allt av önskemålet all skapa förutsättningar för röriighel på hyresmarknaden (se prop. 1974:150 s. 473). Jag anser aU dessa argument allQämt är bärande.

Påtaglighetsrekvisitet får anses vara ett tillräckligt flexibelt instrument vid jämförelseprövningen. En viss varsamhet vid tillämpningen torde dock alltid vara befogad för alt undvika en ulveckling som kan leda lill alllför höga hyresnivåer som i sin lur senare åberopas och läggs till grund för ytteriigare höjningar. Nägon återgång till väsentlighelsrekvisitet bör enligt min mening inle komma i fråga.

Prop. 1983/84:137

74

Jag ansluter mig alltså till utredningens förslag om att behålla påtaglig­hetsrekvisitet.

2.2.5 De allmännyttiga bostadsjöretagens prisledande funktion

Mitt förslag: De allmännytliga företagens prisledande funktion behålls. Vid bruksvärdeprövningen skall främsl beaklas hyror för de allmännyt­tiga företagens lägenheler. Den särskilda spärtégeln, den s. k. brislorts-regeln, slopas.

Utredningens förslag: Överensstämmer med milt förslag (se betänkandet s. 185-187).

Remissinstanserna: Förslaget alt behålla hänvisningen till de allmännyttiga förelagens hyror har i allmänhel fält ell positivt mottagande under remiss­behandlingen. Förslaget avstyrks emellertid av Sveriges fastighetsägare­förbund och näringslivels byggnadsdelegalion. Förslaget alt slopa brist-ortsregeln har allmänl godtagits. (Se remissammanställningen avsnitt 2.1.)

Skäl för mitt förslag: Enligl nuvarande ordning har de allmännyttiga bo­stadsföretagen en prisledande funktion. Vid bruksvärdeprövningen skall, som tidigare nämnts, främst beaktas hyran för lägenheter som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag.

Enligt en särskild spärregel, den s. k. bristorlsregeln, skall vid jämförel­seprövning bortses från lägenheler vilkas hyra inle är rimlig med hänsyn till hyresläget i orten för närmasl jämförliga lägenheter i nybyggda boslads­hus.

Enligl utredningen bör den särskilda hänvisningen till de allmännytliga förelagens hyror behållas för att motverka hyreshöjningar som från sam­hällels synpunkl inle är godtagbara. Eftersom dessa hyror är baserade på självkostnadsprincipen påverkas de enligt utredningen i mindre mån av en bristsituation. Däremot bör den särskilda bristortsregeln enligl utredning­en slopas. Regeln har medfört \'issa lillämpningssvårigheter och den sär­skilda hänvisningen till de allmännyttiga företagens hyror är enligt utred­ningen en bättre spärt i en bristsituation.

Förslaget att behälla hänvisningen lill de allmännyttiga företagens hyror har mön kritik frän faslighetsägarhåll. Sveriges fastighetsägareförbund anser sålunda att nägot företräde inle bör ges för de allmännyttiga företa­gens hyror. I enlighet med bruksvärdereglernas ursprungliga innebörd vid införandet år 1968 bör företagens hyror få den inverkan på hyresnivån som deras marknadsandel motiverar. Liknande synpunkter förs fram av nä­ringslivets byggnadsdelegation, som betonar all, eftersom de allmännyt­liga företagen inle upprätthåller självkostnadstäckning, en frikoppling från

Prop. 1983/84:137

75

de allmännyttiga företagens hyressättning är nödvändig för att åstadkom­ma atl åtminstone det enskilt ägda fastighetsbeståndet blir självfinansie­rande och lösgörs frän fortsatt beroende av subventioner.

Den särskilda hänvisningen till de allmännytliga företagens hyror inför­des vid 1974 års hyresreform för atl skapa ytterligare garantier för alt bmksvärdesystemet medför skäliga hyror och för att säkerställa att 1968 års hyressättningsprinciper skulle slå igenom i full utsträckning i tillämp­ningen. Den prisledande funktionen ansågs nödvändig för att rida spärt mol en opåkallat snabb höjning av den allmänna hyresnivån (se prop. 1974; 150 s. 470-473). Enligt min mening är dessa argument allQämt bäran­de.

Jag delar alltså utredningens uppfattning all den nuvarande hänvisning­en lill de allmännyttiga företagens hyror bör behållas.

Den s. k. bristortsregeln infördes ursprungligen som en spärt för hyres­utvecklingen på orter där full balans inte råder mellan lillgång och efterfrå­gan på lägenheler (se prop. 1968; 91 Bih. A s. 189-190). Vid införandet av den särskilda hänvisningen till de allmännyttiga företagens hyror anfördes atl bristortsregeln därmed fick en minskad betydelse, då redan vid jämfö­relseprövningen hänsyn skall tas till ett representativt inslag av allmännyt­liga företags lägenheter i jämförelsematerialet (se prop. 1974; 150 s. 473).

Jag har nyss förordai atl den särskilda hänvisningen till de allmännytliga företagens hyror behålls. Därmed skulle bristortsregeln även i fortsättning­en ha ringa belydelse. På grund härav och dä den enligl utredningen har vållat vissa lillämpningssvårigheter delar jag utredningens uppfattning alt regeln bör slopas.

I anslulning lill frågan om de allmännytliga företagens prisledande ver­kan har under remissbehandlingen från några håll gjorts invändningar om de allmännyttiga bostadsföretagens bristande möjligheler alt upprätthålla principen om självkoslnadstäckning vid hyresförhandlingar och om före­komsten av kommunala subventioner. Jag vill med anledning härav fram­hålla viklen av att tilltron lill bruksvärdesyslemel bibehålls. Denna tilltro skulle uppenbarligen rubbas, om en avsevärd del av de allmännyttiga bostadsföretagens hyror direkt eller indirekl skulle belalas med kommuna­la medel. I en sådan situation blir det svårt att slå vakt om ett regelsystem som innebär alt hyrorna i de allmännytliga företagen är prisledande vid varje bmksvärdeprövning. Personligen är jag emellertid övertygad om atl del inte föreligger någon sådan situation pä bostadsmarknaden i dag. Samtidigt är del rimligt atl, i den mån ett bostadsföretag har särskilda koslnader av social natur e.d., kommunen kan bidra lill att täcka dessa koslnader utan att detta behöver rubba bruksvärdesystemets funktions­duglighet.

Prop. 1983/84:137

76

2.2.6 Vissa tillämpningsfrågor

Mitt förslag: Bruksvärdereglerna förtydligas i vissa avseenden. Om en jämförelse inle kan ske med lägenheler på orten, fär i slället beaklas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden. Bara om särskilda skäl föreligger, får vid hyresbestämningen hänsyn las lill ombyggnads-, ändrings- eller underhållsarbeten som har bekostats av en hyresgäst.

Utredningens förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se belänkandet s. 187-188). Fyra ledamöler är skiljaktiga och vill atl hyresnämnden skall vara skyldig alt pröva skälighelen av hyresändringar som begärs av all­männytliga förelag i förhållande till förelagets kostnadsändringar (se be­tänkandet s. 451 och 455; se även s. 459).

Remissinstanserna: Flera remissinstanser, bl.a. bosladsdomstolen, hörda hyresnämnder och Hyresgästernas riksförbund, delar utredningens upp­fattning när del gäller lägenhelshyrorna i allmännyttiga bostadsförelag, nämligen atl företagens självkostnader normalt inte skall beaktas vid bruksvärdeprövningen. Åtskilliga andra däremoi, bland dem byggnadssty­relsen, bosladsstyrelsen. Svenska kommunförbundet, Sveriges fastig­hetsägareförbund, SABO och HSB, anser atl de allmännyttiga förelagens självkostnader måste beaktas vid bruksvärdeprövningen på del sättet att hyrorna för lägenheter i ett allmännyttigt bostadsföretag skall fastställas på grundval av en skälighetsbedömning av förelagels självkostnader. (Se remissammanställningen avsnitt 2.1.)

Skäl för mitt förslag: När en liigenhets bruksvärde skall bestämmas är jämförelser med hyran för andra lägenheter avgörande. I vissa situationer kan emellertid någon jämförelseprövning inte göras. Det i praktiken vikti­gaste fallet är att några jämförelselägenheter inte alls åberopas eller all de som åberopas inte anses likvärdiga med prövningslägenheten. Man är då enligt gällande ordning hänvisad lill en ren skälighetsbedömning.

Ulredningen har särskill uppehållit sig vid frågan hur man skall finna jämförelselägenheter i en situation då alla allmännyttiga bostadsföretag i en kommun eller kommunens enda allmännyttiga bostadsföretag sedan hyresförhandlingarna strandals har vänt sig till hyresnämnden och begärt hyreshöjning för samlliga sina lägenheter (jfr CU 1977/78; 32 s. 18). Frågan om hur hyran skall bestämmas i en sådan situation har föranlett delade meningar inom ulredningen.

En majorilel av utredningens ledamöter har ansett atl redan gällande ordning ger anvisningar om hur hyressältningen skall gå lill. Hyresnämn­den skall i så fall avgöra tvisten efter en skälighetsprövning. Om lämpliga jämförelselägenheter saknas pä orten får nämnden godta jämfördsemate-

Prop. 1983/84:137

77

rial från andra orter med jämförbart hyresläge och i övrigl likartade förhål­landen på hyresmarknaden. En direkt regel härom bör föras in i bruksvär­deparagrafen. Skulle inle heller en sådan jämförelse vara möjlig får nämn­den göra en mer renodlad skälighetsbedömning, varvid man inle kan undgå atl även beakta del allmänna hyresläget och kostnadsökningarna. Att direkt anknyta hyressättningen till kostnadsutvecklingen i företaget skulle däremot medföra belydande svårigheler vid tillämpningen - genom att hyresnämnden tvingades pröva skälighelen av olika kostnader - och på sikt kunna medföra sådana risker för en återgång till hyresreglering atl den vägen inle bör väljas.

En minoritet inom utredningen har däremot ansett att längre gående ändringar krävs. Enligt denna mening måsle de allmännyttiga förelagen, som är självkostnadsförelag, ges möjligheler alt få skäligheten av yrkade hyresändringars relation till åberopade kostnadsförändringar prövade på ett opartiskt sätt. Bruksvärderegeln bör därför enligl minoritetens mening kompletteras så alt hyresnämnderna ges inle bara möjlighel ulan också skyldighet att pröva begärda hyresändringars skälighet i förhållande till företagens kostnadsändringar.

Under remissbehandlingen har utredningens förslag fåll ett blandat mot­tagande. Mänga remissinslanser är kritiska lill förslagel om alt hyresnämn­den skall pröva de kostnadsförändringar som åberopats av de allmännyt­tiga bosladsförelagen vid hyresförhandlingarna. Åtskilliga remissinslanser anser däremoi atl en kostnadsrelalerad hyresnivå är nödvändig.

För min del ansluter jag mig i alll väsenlligl till utredningsmajorilelens uppfattning, nämligen alt bruksvärdereglernas nuvarande innehåll ger an­visning om hur hyressältningen i nu åsyftade fall skall gå lill.

Om parterna inte kan komma överens om hyran, skall en till beloppet skälig hyra fastställas. Utgångspunkten härvid är atl lägenheler som ur hyreskonsumternas synpunkt är likvärdiga i princip skall ha samma hyra. I första hand bör hyran bestämmas efler en direkt jämförelse med hyran för andra lägenheter på samma ort. Vid hyresprövningen skall främsl beaktas hyran för de allmännytfiga bostadsföretagens lägenheter. Om det inle står sådana jämförelselägenheler till buds för all kunna genomföra prövningen - antingen av det skälet alt några jämförelselägenheler inle alls har åbero­pats eller atl de som har åberopats ulgör en sä lilen andel sådana lägen-' heter alt de inte ger underlag för en bedömning av hyrsnivån i jämförliga lägenheler eller atl de som har åberopats inle ansetts vara likvärdiga - får hyresnämnden lita till den grundläggande regeln om att hyran skall vara skälig. Vad som är skäligt i nu åsyftade fall måsle avgöras med hänsyn till andra omständigheter. Enligt min mening är hyresnämnden därvid oför­hindrad att beakta förhållanden i första hand på ortens hyresmarknad men ocksä övriga omsländigheler.

Saknas alltså helt likvärdiga lägenheler på orten, kan ledning hämtas frän hyran för närmast likvärdiga lägenheter pä samma ort. Även hyresni-

Prop. 1983/84:137

78

vän i det enskilt ägda fasfighelsbeståndet kan därvid tillåtas inverka vid jämförelseprövningen.

Om jämförelsematerial helt saknas på orten finns enligl min mening inget som hindrar att ledning hämtas från hyresmarknaden på en annan ort, om förhållandena på den orten i övrigt förefaller likvärdiga. En sådan vidgning av ortsbegreppet kan enligl min mening väl förenas med hyresnämndernas nuvarande möjligheter att företa en allmän skälighetsbedömning.

Skulle inle heller en jämförelse med hyreshöjningar och hyresnivåer på andra orter ge lillräckhgt säkeil underlag för en bruksvärdeprövning får hyresnämnden göra en mer renodlad skälighetsbedömning. Jag delar upp­fattningen att det i en sådan situation kan vara naturligt alt hyresvärden och hyresgäslen kommer in på resonemang om behovel av hyreshöjning med hänsyn till kostnadsutvecklingen i det företag som förvaltar lägenhe­ten. I vad mån kostnadsaspekterna får ett avgörande inflytande vid pröv­ningen i det enskilda fallet beror självfallel främst på styrkan hos de övriga omständigheter som hyresnämnden skall beakta. Vid den sammanvägning som hyresnämnden måsle göra innan den slufiigt bestämmer sig för vilken hyra som skall ulgå för lägenheterna kan i undantagsfall vägas in också sådana omständigheter som hänger samman med bostadsföretagets kost­nadsutveckling.

Möjlighelen att vid en jämförelseprövning där jämförelselägenheler sak­nas pä den akluella orten i stället hämta ledning av hyresläget på andra orter med jämförbart hyresläge och i övrigl likartade förhållanden på hyresmarknaden, har av ulredningen bedömts vara av så stor betydelse att den förtjänar att särskilt omniimnas i lagtexten. Jag delar utredningens uppfattning och förordar alltså att bruksvärdereglerna komplelleras med en sådan bestämmelse.

Jag övergår nu fill alt behandla frågan om arbeten som har utförts av en hyresgäst.

Har ombyggnads-, ändrings- eller underhållsarbete eller en åtgärd av därmed jämförlig belydelse bekostats av en hyresgäst, får enligt gällande rätt (se 488 andra siyckei andia meningen hyreslagen) vid bestämmande av hyran hänsyn tas lill åtgärden endast om särskilda skäl föreligger (se prop. 1974; 150 s. 459 och 500 samt CU 1974:36 s. 67 och 103). Jag delar utredningens uppfallning all denna regel bör behållas men ges en något annan formulering för atl tydligare underslryka att åtgärder som har bekos­tats av en hyresgäst endast undanlagsvis skall få tillgodoräknas hyresvär­den. Jag vill också särskilt understryka att den aktuella hyresgästen får åberopa åtgärder som har bekostats av tidigare hyresgäster.

Prop. 1983/84:137

79

2.2.7 Lokaler

Mitt förslag: Några nya bestämmelser om hyressättning för lokaler föreslås inte.

Utredningens förslag: Överensstämmer med mitt förslag.

Remissinstanserna: Remissinstanserna har inte haft någol att erinra.

Skäl för mitt förslag: Bruksvärdesystemet gäller endast bosladslägenheler och omfattar alltså inte lokaler. I fråga om lokaler kan fastighetsägaren la ut marknadshyror. Lokalhyresgästerna är skyddade mot oskäliga hyres­krav genom ett s. k. indirekt besittningsskydd. Detta innebär alt hyresgäs­len kan tvingas flytta från lokalen om han blir uppsagd, men all han har rätt till ersättning bl.a. om hyresvärden för förlängning av hyresavtalet har krävt en hyra som inte är skälig. Tvister om hyran för en lokal kan aldrig hänskjutas till hyresnämnden. Däremoi skall medling hos hyresnämnden alllid ske innan hyresgäslen kan väcka talan om ersättning hos faslighels-domstol.

Reglerna om lokalhyra har ändrats år 1979 på grundval av ett tidigare belänkande från hyresrältsutredningen (se prop. 1978/79:89 och CU 32). Systemet med ett indirekt besittningsskydd behölls men medlingsförfaran­det gjordes effektivare, bl.a. genom att hyresnämnden på begäran skall yttra sig om lokalens marknadshyra (se 12 a8 lagen, 1973:188, om arren­denämnder och hyresnämnder).

Under senare år har från olika håll, bl. a. detaljhandels- och hantverks-företag, framhållits all stora hyreshöjningar genomförts på lokalhyres­marknaden. Mol den bakgmnden beslöl statens pris- och kartellnämnd (SPK) år 1981 att kartlägga och analysera hyresutvecklingen för butikslo­kaler i landel. Frågan om hyressältningsprinciperna för lokaler har också aktualiserats i riksdagen (se CU 1981/82; 23 s. 6, rskr 239).

SPK har i juni 1983 färdigställt utredningen Butikshyror i Stockholm 1978-1981 (SPK:s utredningsserie 1983:8). Av utredningen framgår bl. a. alt under tiden 1978-1981 den genomsnittliga årliga hyresökningen för butikslokaler var omkring 13%, medan den genomsnitfiiga årliga konsu­mentprisökningen uppgick till omkring 11 %. Drygt hälften av butiksloka­lerna hade under samma tid fått hyreshöjningar som procentuellt sell var högst lika slora som hyreshöjningarna för bosladslägenheler i Stor-Stock­holm, eller 35-40%, medan omkring en tredjedel av lokalerna fått hyres­höjningar som var högsl lika stora i kronor per kvadratmeter som de genomsnittliga hyreshöjningarna för bostäder eller 57 kronor per kvadrat­meter.

Enligt SPK skulle en undersökning av buiikshyror i andra kommuner sannolikt inle bidra med ytterligare aspekler än de som kommil fram i

Prop. 1983/84:137

80

ulredningen rörande Stockholm. Mol bakgrund därav och det förhållandet atl Sveriges köpmannaförbund, SHIO-Familjeföretagen och Sveriges fas­tighetsägareförbund i december 1982 träffat en överenskommelse om prin­ciperna för hyresändringar pä lokalhyresmarknaden, har SPK beslutat atl utredningen begränsas fill Stockholm.

Enligt min mening finns det mot bakgrund av del anförda inte f. n. någol behov av nya bestämmelser i fråga om hyressättningen för lokaler (se även avsnitt 2.9). Skulle förhållandena på lokalhyresmarknaden ändras, får emellertid lagstiftningsfrågan tas upp på nytt.

2.3 Förfarandet när förhandlingar har strandat

2.i.7 Kollektiva tvister

Mitt förslag: Det införs inte några bestämmelser om kollekliva tvister. När förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen har strandat är del liksom hittills endast hyresvärden eller hyresgästen som kan hänskjula tvisten till hyresnämnden (se 245 hyresförhandlingslagen). Hyresnämn­dens prövning kommer alltså liksom hittills endasl alt gälla de enskilda hyresavtalen.

Utredningens förslag: De förhamilande parterna - hyresvärden och i före­kommande fall hans organisatioin, å ena sidan, och hyresgäsiernas organi­sation, å andra sidan - får möjlighel alt själva hänskjula en tvist om hyran eller andra hyresvillkor till hyresnämnden för avgörande, om förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen har strandat (se belänkandet s. 188-192). En ledamol är skiljaktig (se betänkandet s. 462).

Remissinstanserna: Förslaget om kollekliva tvister i hyresnämnd har fält ett blandat mottagande. Mot förslaget uttalar sig bl.a. bostadsdomstolen, hyresnämnderna i Slockholm och Malmö, konsumentverket och Hyres­gästernas riksförbund. Positiva lill förslaget är däremot bl.a. hyresnämn­den i Göteborg, Sveriges fastighetsägareförbund, SABO och HSB. (Se remissammanställningen avsnill 2.2.)

Skäl för mitt förslag: I utredningens uppdrag har ingått att la slällning till frågan om förfarandet när förhandlingar enligl hyresförhandlingslagen har strandat (se CU 1977/78:32 s. 14).

I gällande rätt finns det inga särskilda regler som gör del möjligl atl föra över en kollekliv förhandlingstvist från förhandlingar till hyresnämnd. För tvister i frågor som regleras i hyreslagen finns alltid möjlighelen all begära hyresnämndens prövning. I förhandlingssystemet däremoi saknar förhand­lingsordningens parter möjlighel all föra sin tvist lill hyresnämnden, om förhandlingarna avslutas utan alt en överenskommelse Iräffals.

Prop. 1983/84:137

81

Hyresmarknadens huvudorganisationer har själva skapat förlikningsor­gan för att slita lokala tvister. Förlikningsorganen - på den allmännytliga sekiorn hyresmarknadskommitlén och för del privatägda beståndet bo-sladsmarknadskommitlén - avger f. n. rekommendationer om hur hån-skjutna tvister bör lösas. Om kommitlén kan enas om en rekommendation är de lokala parlerna i princip skyldiga att följa dess innehåll. Om däremot enighel inle kan nås om rekommendationen återstår för de lokala parlerna all stranda förhandlingarna. Vänder sig hyresvärden i det läget till hyres­nämnden och begär prövning av hyrorna för samtliga lägenheler blir alla de enskilda hyresgästerna motparter. Processen inför hyresnämnden förs mellan de enskilda hyresparterna, hyresvärd och hyresgäst.

Enligl utredningen har den nuvarande ordningen nackdelar. Om de förhandlande parlerna inle kommer överens och hyresnämnden blir tvung­en att pröva ett stort antal enskilda hyrestvister skulle belydande svårighe­ler uppstå för nämnden. För de allra slörsla bosladsförelagen skulle del i praktiken inte gå all få en hyresnämndsprövning till stånd därför atl hyres­nämnderna inle klarar av en tvist med sä mänga enskilda parler. Den som begär villkorsändring är därmed enligl utredningen i realiteten i ett faktiskt underläge vid förhandlingarna. En grundtanke i hyresförhandlingslagen, nämligen tanken pä likställighet mellan de förhandlande parlerna, luckras därmed upp.

Utredningen har sammanfaitningsvis framhållit all förhandlingsparterna visserligen måsle ha en press pä sig all göra upp om hyresvillkoren men alt den pressen inle får bli så stark atl parternas förhandlingssitalulion inle framslår som jämbördig.

Utredningens förslag innebär alt de förhandlande parterna får föra sin förhandlingstvist till hyresnämnden för avgörande, om man inle lyckas komma överens vid förhandlingarna.

Utredningsförslaget är inle enhälligt. Det avvisas i en reservation under hänvisning till bl.a. atl offenlliga ingripanden i partsorganisationernas intresselvisler bör ske endasl medlingsvis och hyresgäslerna inte har något alt vinna på ett fortsatt kollektivt parlsförhållande, om förhandlingarna har misslyckats.

Bland remissinstanserna har utredningens förslag föranlett delade me­ningar. Åtskilliga är kritiska mol förslaget. Argument som anförs mot förslaget är bl.a. all systemet leder lill en dubbdprövning inför hyres­nämnden, all de förhandlande parternas vilja all iräffa uppgörelser mins­kas, atl en domstolsprövning av rena intresselvisler är främmande för svensk rältslradition och all ett hyresregleringssyslem och normer för bedömningen av ett bostadsbestånds koslnader måste las fram, om hyres­nämnden skulle fatta principavgöranden om skälig tolalhyra inom den 'allmännyttiga bosladsseklorn.

Frågan om särskilda regler borde införas för kollekliva förhandlingslvis-ler diskuterades redan vid tillkomsten av hyresförhandlingslagen (se prop. 

6    Riksdagen 1983/84. 1 saml. Nr 137

Prop. 1983/84:137

82

1977/78; 175 s. 134-136). En sådan ordning avvisades emellertid, främsl med motiveringen atl den skulle minska de förhandlande parternas vilja atl nå en uppgörelse.

.Erfarenheterna efler hyresförhandlingslagens tillkomst är såvitl jag vet i stort sett goda. Besvärliga tvister har i allmänhet kunnat lösas förhand­lingsvägen. Även i ett väl fungerande förhandlingssystem måsle man na­turiigtvis dock räkna med atl en uppgörelse i vissa fall inle kan träffas. Frågan är då om del bör finnas en instans som avgör tvister som parterna inte kan lösa lokalt eller med hjälp av egna förlikningsorgan.

Även om det finns skäl som talar för en sådan ordning anserjag samti­digt atl del finns en uppenbar risk för atl tyngdpunkten i själva arbetet därmed skulle förskjutas frän den fria förhandlingssitulationen fill den striktare myndighetsprövningeii. Den föreslagna ordningen skulle alltså leda till en försvagning av förhandlingssystemet.

En sådan försvagning kan enligl min mening inte accepteras. I stället är det viktigt all pressen pä parterna atl nå en förhandlingsuppgörelse -också i svårare tvister - inte minskas. De skäl som anfördes vid hyresför­handlingslagens tillkomst till slöd för den nuvarande ordningen är enligt min mening allQämt i allt väsenlligl bärande.

Liksom flera remissinstanser anserjag alltså att man bör hålla fast vid den nuvarande ordningen och att kollektiva tvister inte bör kunna föras lill hyresnämnden för avgörande.

2.3.2 Massärenden

Mitt förslag: Om hyresnämnden samtidigt handlägger ett slort antal enskilda tvister om villkor för hyra av bostadslägenheter hos samma hyresvärd skall hyresnämnden ha rätt alt, sedan ett lämpligl anlal typfall prövats, avgöra övriga enskilda tvister utan sammanlräde under förutsättning atl de är av likartad beskaffenhel. I den situationen fär delgivning ske genom kungörande ulan att varje hyresgäst underrättas genom brev.

Utredningens förslag: Överensstämmer med milt förslag (se betänkandet s. 189). En ledamol är skiljaklig (se belänkandet s. 466).

Remissinstanserna: Utredningens förslag har i allmänhet fått ett positivt mottagande (se remissammanställningen avsnitt 2.2).

Skäl för mitt förslag: Enligl gällande rätt skall i allmänhel en muntlig förhandling hållas inför hyresnämnden och tvisten beredas lill avgörande vid del tillfället (se 9 5 lagen om artendenämnder och hyresnämnder).

Enligt 165 delgivningslagen (1970:428) får delgivning med ell störte antal personer under vissa förutsättningar ske genom kungörelse. Särskil-

Prop. 1983/84:137

83

da bestämmelser gäller i fråga om delgivning av personer som hyr eller innehar lägenhel i samma fastighet. I ett sådanl fall skall vid sidan om kungörandet den handling som skall delges i regel sändas med poslen lill var och en av dem (17 5 andra stycket delgivningslagen).

Ulredningen har föreslagil en särskild ordning för del fall att hyresnämn­den samtidigt handlägger ett slort antal tvister av likartad beskaffenhet mellan en hyresvärd och dennes hyresgäster om villkoren för hyra av bostadslägenheter. Nämnden skall dä, när ett lämpligt anlal tvister har prövats i vanlig ordning, med ledning av dem kunna avgöra övriga tvister utan sammanträde på grundval av handlingarna och efler delgivning genom kungörelse. I de mål som avgörs utan sammanlräde skall enligl förslaget bestämmelserna i 17 5 andra stycket delgivningslagen inle lillämpas.

Utredningens förslag är inle enhälligt. I en reservation avvisas förslagel under motiveringen atl möjlighelen alt pröva s. k. pilotfall är fillräcklig och atl hyresgäslen under alla förhållanden bör ha rätt all föra lalan inför hyresnämnden personligen eller genom ombud.

Utredningens förslag har fått ell positivi mottagande under remissbe­handlingen. Även jag finner det angeläget atl på olika säll söka komma lill rätta med de prakliska problem som uppstår när hyresnämnderna har atl handlägga ett stort anlal ärenden av likartad beskaffenhet. Jag delar utred­ningens uppfattning om behovel av de nya bestämmelserna och förordar alt lagen om artendenämnder och hyresnämnder kompletteras med be­stämmelser i angivna hänseenden.

2.3.3 Från vilken tidpunkt skaU ett ändringsbeslut gälla

Mitt förslag: Huvudregeln enligl gällande rätt behålls, nämligen all hyresnämndens beslut om villkorsändring inte får avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmasl efter tre månader från dagen för ansökningen fill hyresnämnden. Om del finns skäl lill del, får nämnden dock välja en lidpunkt dessförinnan.

Utredningens förslag: Hyresnämndens beslut om villkorsändring skall inte avse liden före del månadsskifte som infaller närmasl efler tre månader från den dag då den part som begärt ändring av hyresvillkoren har gjorl framställning om villkorsändringen hos motparten (se belänkandet s. 194-197). Tre ledamöter är skiljaktiga och vill behålla nuvarande ordning (se belänkandel s. 466).

Remissinstanserna: Flertalet remissinslanser har godtagit utredningens för­slag. Hyresgästernas riksförbund och konsumentverket är emellertid kri­tiska mot förslagel. (Se remissammanställningen avsnitt 2.2.)

Prop. 1983/84:137

84

Skäl för mitt förslag: Enligl 24 5 hyresförhandlingslagen skall beslut om villkorsändring i en tvist efter det alt förhandlingarna har strandat börja tillämpas från det månadsskifte som inträffar närmasl efler tre månader från dagen för ansökningen lill hyresnämnden. Om del av särskild anled­ning är skäligt, får hyresnämnden beslämma en tidpunkt dessförinnan. En hyreshöjning kan alltså i vissa fall få tas ut retroaktivt och avse liden före tremånadersfristens utgång.

Ulredningen har funnil alt hyresförhandlingar endast undanlagsvis kan avslutas så tidigt atl en eventuell, tvist hinner hänskjutas lill hyresnämnden senasl tre månader före utgången av den tidigare överenskommelsens giltighetstid. Om hyresvärden får ut skäliga hyreshöjningar först från en senare tidpunkt än den då ny hyra normalt skulle börja utgå kan detta medföra allvarliga påfrestningar för bostadsföretaget. Hyresvärden kom­mer enligl utredningen i ett faktiskt förhandlingsunderläge, eftersom mot­parten saknar anledning alt driva på förhandlingsarbetet. Den tidpunkt från vilken hyresändringen skall ske bör i slällel enligt utredningen väljas så alt ingen av parterna har något intresse av alt dra ul pä förhandlingarna och sä att tidpunkten kan förulses när förhandlingarna börjar. Därför bör tidsfristen i allmänhel bestämmas med utgångspunkt från när förhandling­arna påkallas.

För egen del villjag framhålla viklen av att retroaktiva hyror undviks så långt det är möjligt. En sådan tanke ligger även bakom den nuvarande ordningen (se prop. 1977/78:175 s. 137).

Även om utredningens förslag har den fördelen i förhållande till gällande ordning att parterna redan när förhandlingsarbetet påbörias kan förutse den tidpunkt från vilken hyresändringen normall skall gälla, känner jag iveksamhet inför förslaget.

Det torde som ocksä har påpekats under remissbehandlingen - i regel inle vara möjligl all hinna med både hyresförhandlingar och behandling av en tvist i hyresnämnden under loppet av tre månader. Delta gäller särskill om cenlrala förhandlingar skall ske. Enligt min mening finns del därför med utredningens förslag en betydande risk för all hyresgästerna i många fall kommer atl drabbas av retroaktiva hyror.

Enligl min mening är del viktigt atl parlerna allQämt ges anledning all försöka Iräffa frivilliga överenskommelser. Om hyresvärden vet att tre­månadersfristen börjar löpa så snart han har påkallat förhandlingar om villkorsändring hos motparten, minskar sannolikt hyresvärdens intresse av alt Iräffa frivilliga uppgörelser med hyresgästerna. Detta skulle innebära en försvagning av förhandlingssystemet.

Enligt min mening är del en bättre lösning all behålla den nuvarande ordningen men ge hyresnämnderna något större möjligheler atl beslämma en annan lidpunkt. F. n. fordras för delta all del av särskild anledning är skäligt. Enligt min mening är det tillräckligt alt det finns skäl till del. Jag förordar atl 24 5 hyresförhandlingslagen ändras i enlighet härmed.

Prop. 1983/84:137

85

2.3.4 Interimistiska beslut

Mitt förslag: Hyresnämnden ges rätt att förordna att dess slutliga beslut om villkorsändring får verkställas trols atl de inle har vunnit laga kraft.

Utredningens förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se betänkandet s. 194-195). En ledamot är skiljaklig och vill alt hyresnämnden även skall kunna beslula om preliminära hyresändringar för den lid som går åt för hyresnämndens prövning (se belänkandet s. 458).

Remissinstanserna: Förslaget har i allmänhet fått ett positivt mottagande. Förslagel avstyrks dock av Hyresgäsiernas riksförbund och Sveriges ad­vokatsamfund, medan Sveriges fasfighelsägareförbund ansluter sig lill re­servationen. (Se remissammanställningen avsnitt 2.2.)

Skäl för mitt förslag: Enligt gällande rätt saknar hyresnämnden möjligheter all meddela interimistiska beslut om hyran eller andra hyresvillkor. Ell beslut av hyresnämnden får alltså inle verkställas innan del har vunnit laga kraft. Om beslutet överklagas till bosladsdomstolen, ändras inte villkoren förtån bostadsdomstolen har träffat sitt avgörande.

Enligl ulredningen medför en utdragen tvist om hyresändring regelmäs­sigt betydande likvidilelspåfreslningar för hyresvärden. Om det slulliga avgörandet kommer sent, kan även hyresgäslerna få svårigheler till följd av relroakliva hyreshöjningar.

Hyresnämnden föreslås därför få möjligheter att förordna all dess slul­liga beslut om villkorsändring skall gälla trots all de inle har vunnit laga kraft. Överklagas beslutet, skall bosladsdomstolen ha möjlighel all medde­la inhibition av hyresnämndens verkställighetsbeslut.

Ett par remissinslanser vill gå ett steg längre. Till dessa instanser hör Sveriges fastighetsägareförbund, som anser all hyresnämnden bör ha möj­lighel alt meddela interimistiska beslut om hyresändringar för tiden intill dess tvisten avgörs av hyresnämnden och atl som huvudregel bör gälla alt nämndens slutliga beslut får tillämpas trots alt beslutet inle har vunnit laga kraft, såvida inte särskilda skäl föreligger mol della.

Hyresgästernas riksförbund däremoi avstyrker utredningsförslaget. Även advokatsamfundet anser, främsl med hänsyn lill risken för inhibi-tionsbeslul av bosladsdomstolen, alt det inte finns skäl all genomföra förslagel.

Utredningen avvisar för sin del en ordning som innebär alt interimistiska beslut om hyran skall kunna ges under den lid förfarandel pågår vid hyresnämnden. Jag delar på den punkten utredningens uppfattning. Det kan enligt min mening befaras alt prövningen av frågan om ett interimis­tiskt beslui skulle ta alllför lång tid i anspråk i förhållande lill hela förfaran­del och försena del slutliga avgörandet på ell icke godtagbart sätt. Jag är

Prop. 1983/84:137

86

alltså inte beredd alt föreslå alt interimistiska beslut om hyresändring skall få ges av hyresnämnden för fiden intill dess nämnden slutligt avgör tvisten.

Min utgångspunkl är i stället atl ändrade hyresvillkor inte bör tillämpas, innan beslutet om villkorsändringen har vunnit laga kraft. Den situationen kan emellertid länkas uppkomma alt det är till fördel för både faslighels-ägarsidan och hyresgästerna all hyresnämndens slulliga avgörande omgå­ende får slå igenom. Hyresvärdens likviditet kan annars lida allvarliga påfrestningar, samtidigt som hyresgästerna kan stå inför risken av kraftiga retroaktiva hyreskrav. Jag anser alltså att hyresnämnden, när det finns särskild anledning till det, bör få förordna att nämndens beslut får verkstäl­las trots alt det inte har vunnit laga kraft.

Jag förordar alltså att del införs en bestämmelse om interimistiska beslut av angiven innebörd. Bestämmelsen bör gälla både när kollekliva förhand­lingar har strandat (se 24 och 25 55 hyresförhandhngslagen) och vid vanlig villkorsprövning enligl hyreslagen.

2.4 Förhandlingsunderlaget

Mitt förslag: Om en hyresvärd inte frivilligl lämnar ut de hyresuppgifler för sina lägenheter som kan behövas för en hyressättning enligt bruks­värdeprincipen, kan hyresnämnden på begäran förelägga hyresvärden atl inom viss lid lämna uppgiftema till hyresnämnden. Om uppgifterna lämnas, får hyresnämnden inle inom ett år meddela någol nytl föreläg­gande i fråga om samma lägenheter.

Utredningens förslag: Överensstämmer med milt förslag (se betänkandet s. 198-200). En ledamol är skiljaklig och förordar en begränsning till s.k. bruksvärdemål vid hyresnämnderna och bosladsdomstolen (se belänkan­del s. 454).

Remissinstanserna: Utredningens förslag har i allmänhet godtagits av re­missinstanserna. Några anser emellertid all uppgiflsskyldighelen bör be­gränsas på olika sätt. SABO pekar på kostnadsaspekterna i samband med uppgiftslämnandet. (Se remissammanställningen avsnitt 2.3.)

Skäl för mitt förslag: I gällande rätt finns inga generella regler om hur man; får lillgång till sådana uppgifter om hyror m. m. som kan ha betydelse för hyresförhandlingar och bruksvärdeprövningar. Rätlen lill information i själva förhandlingssituationen är däremot reglerad i hyresförhandlingsla­gen (17 §) genom en föreskrift om edilionspUkt vid kollektiva förhandling­ar. Innebörden är att en part som vid förhandling åberopar en viss handling; är skyldig alt hålla handlingen tillgänglig för motparten vid förhandlingen.

Prop. 1983/84:137

87

Problemet om hur de privata fastighetsägarna i förhandlingsarbetet skall få tillgång lill sådana uppgifter om de allmännyttiga bostadsföretagens hyror som har betydelse för hyressättningen inom det privatägda bostads­beståndet diskulerades redan vid fillkomslen av hyresförhandlingslagen (se prop. 1977/78:175 s. 126, 216 och 225). Några särskilda regler för au lösa informafionsproblemet föreslogs inle.

Utredningen har funnit alt frågan om de allmännytliga förelagens med­verkan vid utlämning av hyresuppgifler till utomstående fortsatt atl försvå­ra förhandlingsarbetet även efler hyresförhandlingslagens tillkomst. Ett frivilligt informationsutbyte fungerar bra på många orter, där de allmännyt­tiga företagen lämnar uppgifter fill fastighetsägareföreningen och vice versa, men mindre bra på andra orter. Utredningen föreslår därför atl del införs en allmän skyldighet för hyresvärdar atl lämna uppgifter om avta­lade hyror m.m. till hyresnämnden, om utomslående inle får tillgång till uppgifterna på frivillig väg.

Jag delar utredningens uppfattning atl del - om bruksvärdesyslemel skall kunna fungera på avsett sätt - behövs bestämmelser som garanterar alt hyresvärdar och hyresgäster får tillgång till de uppgifter som behövs för hyresförhandlingar och bruksvärderingar. Att begränsa uppgiftsskyldighe­ten till enbart fall när bmksvärdefrågan är föremål för tvist i hyresnämnden eller bosladsdomstolen är enligt min mening inte lämpligl. Det skulle medföra uppenbara.risker för en förskjutning av tyngdpunkten i arbetet från den fria förhandlingssituafionen till den formella myndighelspröv-ningen. Jag ser inga fördelar med en sådan ordning.

Även när det gäller att ta ställning till uppgiftsskyldighetens närmare innehåll kan jag instämma i utredningens bedömning, nämligen att upp­giftsskyldigheten bör vara begränsad. Bruksvärdesyslemel bygger inte på koslnader och det bör som utredningen betonar inte komma i fråga all fastighetsägarna skall lämna uppgifter om sina kostnader i förvaltningen.

Enligl utredningen behövs för en bruksvärdering uppgifter om hyrans storlek. Ulredningen knyler an till en kravspecifikation för hyresredovis-ning som år 1974 arbetades fram inom SABO för alt ge vägledning i fråga om vilka krav som bör ställas på en dalarulin för hyresredovisning. Ur mtinen kan hämtas vissa grunduppgifter om antal, yta och årshyra för lägenheter av olika storlek inom varje fastighet eller bostadsområde, bränsleavgift per kvadratmeter bosladslägenhetsyta och uppvärmningsme­tod.

Jag delar utredningens uppfallning att de angivna grunduppgiftei-na i kravspecifikationen är tillräckliga för all ge erforderiigl underlag för hyres­sältningen inom del privatägda bostadsbeståndet.

Några remissinstanser har gjort gällande att den av utredningen föreslag­na uppgiflsskyldighelen bör begränsas ytterligare. Jag delar inte den upp­fattningen.

Prop. 1983/84:137

88

Jag anser del vikfigt, främsl för alt bruksvärdesyslemel skall fungera, all inte bara privata hyresvärdar och deras organisationer utan också andra, exempelvis enskilda hyresgäster och hyresvärdar som valt all slå ulanför en fastighetsägareorganisation, har lika möjligheler all skapa sig en upp­fattning om hyresnivån inom i första hand det allmännyttiga bostadsbe­ståndet men också inom den enskilda sektorn. Jag är alltså inte beredd alt tillmötesgå önskemål från hyresnämnden i Stockholm om atl begränsa rätten alt begära föreläggande lill enbari sådana hyresparter som har tecknat förhandlingsordning.

När det gäller skyldigheten att lämna ut uppgifter är det givetvis främsl de allmännyttiga företagen som är av inlresse. Uppgiftsskyldigheten bör emellertid även gälla de privata fastighetsägarna, om uppgifter om hyrorna i deras fastigheter kan behövas för en bruksvärdeprövning.

Utredningen har föreslagil den ordningen i fråga om uppgiflsskyldighe­len att någol nytl föreläggande inte får meddelas av hyresnämnden förtän tidigast ell år efter del att hyresvärden lämnai uppgifter beträffande lägen­heterna till hyresnämnden.

Jag delar utredningens åsikt att hyresnämnden i vissa situationer bör kunna vägra att ge ett föreläggande. Uppgiftslämnandet innebär självfallel alltid ett visst merarbele för hyresvärden. Det är också enligt min mening rimligt atl hyresvärdarnas uppgiftsskyldighel inte inträder oftare än en gång årligen. Jag godtar alltså utredningens förslag.

Frågan om hyresnämnderna skall kunna vägra ett föreläggande också av andra grunder har berörts under remissbehandlingen. Hyresnämnden i Stockholm har ansett att utredningsförslaget bör kompletteras på det sättet att ett föreläggande också bör kunna vägras, om de begärda uppgifterna uppenbarligen inle erfordras för prövningen.

I utredningsförslaget ligger alt ett föreläggande endast får avse sådana hyresuppgifler som kan behövas för en bruksvärdeprövning. Uppenbart orimliga önskemål om uppgifter bör hyresnämnden alltså utan vidare kun­na avslå. Jag vill dock understryka atl hyresnämnden inte bör ägna sig åt någon delaljkontroll av om de begärda uppgifterna verkligen i alla delar behövs för en bruksvärdering.

De allmännytliga företagen bör normalt kunna lämna de uppgifter som avses här utan någon speciell bearbelning av befintligt material. Bl. a. med hänsyn härtill delar jag utredningens uppfattning alt hyresvärdarna inte bör ges någon särskild rätt lill ersättning för kostnader som kan vara förenade med uppgiftslämnandet.

Prop. 1983/84:137

89

2.5 Prövningen av andra hyresvillkor än hyran

Mitt förslag: Vid tvist om andra hyresvillkor än hyran skall av hyresvär­den eller hyresgäslen uppslällda villkor gälla i den män del är skäligt med hänsyn lill hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omsländighelerna i övrigl.

Utredningens förslag: Överensstämmer med milt förslag (se betänkandet s. 201-202).

Remissinstanserna: Förslaget har i allmänhet lämnats ulan erinran. SABO och HSB vill att bestämmelsen görs disposiliv. Förslagel avslyrks av näringslivels byggnadsdelegation. (Se remissammanställningen avsnill 3.)

Skäl för mitt förslag: Jag hänvisar till vad jag redan anfört om parternas jämslälldhel vid tvist om hyrans sloriek (se avsnill 2.2.2).

Enligl nuvarande ordning gäller i fråga om andra hyresvillkor än hyran all av hyresvärden uppslällda villkor skall gälla, om de inle strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilliga (48 8 iredje stycket hyresla­gen). Del gäller alltså ett företräde för de villkor som hyresvärden släller upp.

Vid jordbruks- och bosladsartende gällde lidigare ett moisvarande före­träde för av jordägaren uppställda villkor. Della företräde togs emellertid bort är 1979. Därefter gäller alt ett av jordägaren eller arrendatorn uppställt villkor skall gälla i den mån del är skäligt med hänsyn till arrendeavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhål­landen och omständigheterna i övrigt (se 9 kap. 9 5 och 10 kap. 6 5 jorda­balken). Del framhölls särskilt att jordägaren och arrendalorn skall ha samma rätt all få villkor som de uppställer införda i avlalel (se prop. 1978/ 79; 183 s. 179 och 184).

Jag delar utredningens uppfattning alt moisvarande ändring nu bör göras i hyreslagen. Delta innebär alt det företräde som nu gäller för hyresvärden slopas och all parlerna i princip likställs.

I motsats lill vad som nu anses gälla innebär den nya regeln alt en hyresgäst i princip kan få ett hell nyll villkor infört i hyresavtalet.

SABO framhåller all bostadsföretag med ell stort antal hyresgäster skulle slällas inför en från administrativ synpunkl orimlig situation om de enskilda hyresgäslerna får den föreslagna möjlighelen. SABO vill därför atl beslämmelsen görs dispositiv och alt frågor av denna art hanleras inom ramen för förhandlingssystemet.

Jag har i och för sig förståelse för atl den av mig förordade ordningen i vissa fall kan komma all orsaka en del besvär och koslnader för hyresvär­darna. Svårigheterna bör dock inle överdrivas. En möjlighel alt avlalsvis förhindra en tillämpning av den nya ordningen skulle enligl min mening

Prop. 1983/84:137

90

kraftigt minska värdel av förslaget. Jag är därför inte beredd au förorda aU bestämmelsen görs disposiUv.

Enligl gällande räll skall vid tvist hyrestiden bestämmas lill ett år med tre månaders uppsägningslid, om inte nägon annan hyres- eller uppsäg­ningslid av särskild anledning iir lämpligare (48 8 tredje stycket andra meningen hyreslagen). Jag delar utredningens uppfallning atl hyresfiden bör vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare (se om hyrestider och uppsägningstider vidare avsnitt 2.8). Jag förordar alllsä alt bestämmelsen ändras i överensstämmelse med vad jag nu har sagt.

2.6 Kopplade avtal

Mitt förslag: Del införs inte någon särskild bestämmelse om skäligheten av villkor som innebär att ett avtal om hyra av en bostadslägenhet är förenat med ett annal avtal, t. ex. om biluppställningsplats.

Utredningens förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se betänkandet s. 202-207).

Remissinstanserna: Förslaget har i allmänhet lämnats utan erinran. Hyres­gästernas riksförbund och bosladsstyrelsen anser dock att det behövs en beslämmelse om biluppställningsplatser. (Se remisssammanställningen av­snitt 3.)

Skäl för mitt förslag: Avtal om hyra av en bostadslägenhet förenas ibland med ett avtal om andra nyttigheler, t.ex. nyiQande av en biluppslällnings-plats, tillgång till mal eller annan service. Vad som då skall gälla beror på omständigheterna i del enskilda fallet (se LU 1977/78:14). Omfallar hyres­avtalet också den särskilda nylligheten, skall avtalet i sin helhel bedömas enligl reglerna om hyra av bostadslägenheter, dvs. som eU hyresavtal. Är avtalet om upplåtelse av nylligheten fristående i förhållande till hyresavla-.lel, kan det vara ett villkor för upplåtelsen av bostadslägenheten att sär­skill avtal träffas om nyttigheten. Frågan om ett sådant kopplingsvillkor skall gälla kan enligt gällande rätt prövas i en förlängnings- eller villkors-tvist enligt 48 8 hyreslagen (se avsnitt 2.5). Den kan också prövas av domstol enligt generalklausulen i 36 8 avtalslagen (1915: 218) eller av mark­nadsdomstolen enligl lagen (1971:112) om förbud mot oskäliga avtalsvill­kor.

Det har gjorts gällande att en hyresgäst som inte har bil inte heller skall behöva betala för en biluppslällningsplats. Frågan har inte fått någol enty­digt svar i rättspraxis, eftersom det hittills enda avgörandet i bostadsdom­stolen avsåg en hyresgäst som hade bil (se rättsfall från bosladsdomstolen 1976; 32). Bostadsdomstolen godtog i det fallet kopplingsvillkorel.

Prop. 1983/84:137

91

Enligt utredningen talar övervägande skäl för all frågan om koppling av hyresavtal med upplåtelse av andra nyttigheler inle lagregleras ulan över­lämnas åt rättstillämpningen och parternas förhandlingar enligt hyresför­handlingslagen. Om det emellertid skulle anses mycket angeläget så kan i bruksvärdeparagrafen tas in en bestämmelse om atl det skall anses oskäligt med villkor om att den som inte har motorfordon skall vara skyldig alt hyra eller artendera en uppställningsplats.

Enligt min mening bör man inte utan tungt vägande skäl lagreglera specialföreteelser av det slag som det här är fråga om. Några sådana skäl har inte framkommit. Jag vill också erinra om vad jag nyss har föreslagit om prövningen av andra hyresvillkor än hyran (se avsnitt 2.5). Förslaget innebär goda möjligheter att göra en lämplig avvägning mellan hyresgäs­tens intresse av att slippa ett kopplingsvillkor och hyresvärdens intresse av all ett sådant villkor skall gälla.

Jag delar alltså utredningens uppfattning att det inle finns anledning atl införa någon särskild beslämmelse om skäligheten av kopplingsvillkör.

Utredningen har föreslagit en särskild bestämmelse om uppsägning vid kopplade avlal. Jag kommer atl behandla den frågan i specialmoliveringen.

2.7 Bränsle- och va-klausuler

Mitt förslag: Bränsle- och va-klausuler förbjuds i princip i fråga om bostadslägenheter. Delta sker genom att man låter del nuvarande för­budet mol rörliga hyror omfatta även ersättning för lägenheternas upp­värmning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp.

Förbudet mol rörliga hyror gäller dock inte om beräkningsgrunden för ersättningens storlek har fastställts genom en förhandlingsöverens­kommelse enligl hyresförhandlingslagen. Vidare får avtalas alt en bo-sladshyresgäst skall särskilt ersätta kostnaden för sin förbrukning av. energi, vatten eller liknande nyttighet, om lägenheten är belägen i ell en- eller Ivåfamiljshus eller om kostnaden påförs hyresgäslen efler individuell mätning.

Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med milt förslag (se betänkandet s. 209-223). Två ledamöter är skiljaktiga och framhåller atl förslaget verkar som ett påtryckningsmedel för alt framtvinga förhand­lingsordningar (se betänkandet s. 461).

Remissinstanserna: Utredningens förslag har tillstyrkts eller lämnals utan erinran av flertalet remissinstanser. Åtskilliga remissinstanser är dock kritiska. Kritiken går ul på att en ordning med lotalhyror minskar hyres-

Prop. 1983/84:137

92

gästernas motivation för energisparande. Inte heller tillgodoses behovel av anpassning till snabba kostnadsförändringar. Det framhålls också all för­slaget missgynnar de faslighelsiigare som saknar förhandlingsordning. (Se remissammanställningen avsniu 4.)

Skäl för mitt förslag: Enligl 19 a 8 första siyckei hyreslagen i gällande lydelse skall hyran för bostadslägenheter vara till beloppet bestämd i hyresavtalet eller i en förhandlingsöverenskommelse. Detta förbud mol röriiga hyror gäller f. n. inle ersällning för kostnader för lägenheternas uppvärmning, förseende med \'armvatten eller elektrisk ström eller av­gifter för vatten och avlopp. Som skäl till delta undanlag har angivils att dessa ersättningar oftast inte med tillräcklig grad av säkerhel kan bestäm­mas i förväg (se prop. 1973:23 s. 160).

Enligt gällande ordning kan alltså de angivna ersättningarna anlingen ingå i hyran - man brukar tala om tolalhyra - eller tas ut för sig, varvid i regel den metod som skall användas anges i hyresavtalet.

F. n. tillämpas tre olika lyper av klausuler när det gäller atl beslämma koslnaderna för värme och varmvatten i bostadslägenheter. Inklusiveklau-sulerna innebär atl koslnaden för en genomsniusförbrukning ingår i hyran och att eventuella bränsletillägg varierar med förändringarna i bränslepri­serna men inte påverkas av bränsleförbrukningen i del enskilda fallet. Merkoslnadsklausulerna innebär alt bränsletillägget utgår utöver ell i hy­ran ingående grundpris för bränsle och att det överskjutande beloppet varierar med hänsyn till slorieken av fastighetens förbrukning och bräns­leprisernas förändring. Exklusiveklausulerna innebär att inle någon del av bränslekoslnaderna ingår i hyran ulan hell följer ändringarna i fastighetens förbrukning och bränslepriserna.

Bränsleklausuler tillämpas på den privata hyresseklorn men under de senaste åren har del skett en belydande övergång lill lotalhyror. Inom den allmännyttiga bostadssektorn lillämpas redan en ordning med lotalhyror. I flertalel allmännyttiga bostadsföretag träffas före varje bränsleårs böijan en förhandlingsöverenskommelse om vilken kostnadsersättning per kva­dratmeter lägenhetsyta som skall tas ut för bränslekostnaderna under hela det kommande året. Efler Utgån.gen av årel träffas en ny förhandlingsöver­enskommelse om avräkning m(;d hänsyn till de faktiska bränslekostna­derna.

Även när del gäller kostnaderna för vatten och avlopp förekommer det alt hyresgästerna debiteras särskild ersättning enligl olika va-klausuler. Systemet med särskilda va-tillägg fillämpas endast i vissa privatägda bo­stadsfastigheler. Hos de allmännyttiga bostadsföretagen ingår kostnaderna för vatten och avlopp i lolalhyran.

Jag är liksom utredningen kritisk mot de klausuler som nu lillämpas när det gäller bostadslägenheter. De ger i vissa fall hyresvärdarna en för hög kompensation i förhållande lill kostnaderna, de är svårbegripliga och otids-

Prop. 1983/84:137

93

enliga och de stimulerar varken hyresvärdar eller hyresgäster lill energibe­sparande ätgärder.

Utvecklingen har också gått mot lotalhyror. Som jag nyss nämnde förhandlar man inom den allmännyttiga sektorn om totalhyror. Inom den enskilda sektorn har olika typer av klausuler börjal avskaffas genom över­enskommelser mellan partsorganisationerna och en betydande övergång lill totalhyror har skett. Emellertid lorde cirka 20 procenl av det privata fastighetsbeståndet stå utanför förhandlingssystemet. I sådana fasligheler kan hänvisningar till olika typer av klausuler leva kvar i de enskilda kontrakten under mycket lång lid, om inte lagsliflningen ändras.

Jag vill också understryka att jag delar utredningens uppfattning all del från energisparsynpunkt inte finns anledning all förorda någon form av bränsleklausuler framför en genom förhandlingar överenskommen total­hyra som direkl eller indirekl (via bruksvärdemetoden) omfattar ersällning också för de faktiska bränslekostnaderna. I samband med förhandlingarna fär parterna tillfälle alt diskutera bränslebesparande ätgärder och dessas återverkningar på hyran. Hyresgästerna kan på så säll få del i resultatet av besparingsåtgärderna.

Mot bakgrund av del anförda harjag övertygats om det rikliga i atl som utredningen föreslär i princip förbjuda automatiskt verkande bränsle- och va-klausuler när det gäller bostadslägenheter.

Den metod för atl beslämma ersättning för bränslekoslnader m. m. som lillämpas inom den allmännyttiga sektorn strider inte mot förbudei mol rörlig hyra. Frågan är emellertid om ell sådant avräkningsförfarande ger parterna tillräcklig handlingsfrihel. Bränsleklausulerna har trots sina nack­delar haft den fördelen att vid mycket snabba och slora stegringar av bränslepriserna hyran har kunnal anpassas till en nivä som varit skälig med hänsyn till den belastning på fastighetsförvaltningens ekonomi som pris­stegringarna medfört. Farhågor för nya kraftiga prisstegringar kan emeller­tid försvåra för parlerna att träffa avlal om så långa avtalsperioder som från andra synpunkter skulle vara rimliga.

Del är enligl min mening svårt all inse varför inle parlerna vid förhand­lingar inom ramen för en förhandlingsordning skulle kunna få Iräffa avtal om grunderna för ersättning för uppvärmning m. m. under avtalsperioden, ulan att ersättningen faslslälls till ett bestämt belopp.

Ell exempel pä en sådan ordning är överenskommelser om alt privata faslighelsägare skall få kompensation för ökning av bränslekostnaderna i samma män som de allmännytliga företagen. Sådana överenskommelser har Iräffals i samband med avvecklingen av bränsleklausuler i Slockholm och Malmö.

, Jag vill heller inte utesluta alt del i någol fall kan vara lämpligt all inom ramen för förhandlingssystemet komma överens om lillämpning av någon äldre eller nykonstruerad klausul. I förhandlingssystemet kan olämpliga verkningar av en förhandlingsöverenskommelse kortigeras i näsla för-

Prop. 1983/84:137

94

handlingsomgång. De återkommande förhandlingarna utgör en garanli för att inte avtalade klausuler automatiskt lever vidare. Förhandlingssystemet innebär också att hyresgästerna har goda fömtsättningar atl hävda sina intressen genom all de upplräder kollektivt.

Jag anser på grund av det anförda att förbudet möt rörliga hyror inte bör gälla om beräkningsgmnden för ersättningens storlek har fastställts genom en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandhngslagen.

Förslaget medför hinder för bränsleklausuler m.m. i hyresavtal som saknar förhandlingsklausul och som alltså inle omfattas av förhandlings­systemet. Som ulredningen har förslagit bör del dock föreskrivas en två­årig övergångstid under vilken äldre klausuler fortfarande får lillämpas. Under denna tid bör alllsä berörda fastighetsägare ta slällning till om de skall gå över lill totalhyra eller teckna förhandlingsordning och förhandla om formerna för ersättning för värme m. m.

Frågor om individuell mätning och debitering av kostnader för upp­värmning och tappvarmvattenberedning har övervägts av värmemätnings-utredningen (Bo 1979:03). Utredningen har nyligen överiämnal ett princip-belänkande (Ds Bo 1983:4) Mätning och debitering av varmvatten.

Ersättning för bränslekostnader m. m. som mäts individuellt ulgör en form av rörlig hyra. Av vad jag redan föreslagit följeratt avtal om individu­ell mätning och debitering får träffas genom förhandlingsöverenskom­melser enligl hyresförhandlingslagen. Enligt min mening behövs det emel­lertid ytterligare undanlag från förbudet mol rörliga hyror.

Jag delar till att börja med utredningens uppfattning alt undantag bör göras för lägenheler som är belägna i en- eller Ivåfamiljshus. För sådana lägenheter brukar ersättningen normalt sättas i direkt relalion till koslna­derna. Jag kan inte finna någon anledning atl gå ifrån denna ordning. Jag förordar alltså all hyresvärd och hyresgäst beträffande sådana lägenheter ges frihel alt avtala om alt hyresgästen skall särskill ersätta koslnaden för sin förbrukning av energi m. m.

Del finns enligl min mening anledning alt gä ett sleg längre. Individuell mätning förekommer redan idag i viss ulslräckning även i flerfamiljshus. Del är angelägel att en sådan ordning kan bibehållas och ulvecklas. Jag förordar alltså alt undantag görs för de fall att hyresgästen påförs kostna­den för uppvärmning m. m. efter individuell mätning.

Hillills harjag enbart uppehållit mig vid bostadslägenheter. I fråga om lokaler gäller enligt 19 a 8 andra siyckei hyreslagen i gällande lydelse (se CU 1978/79:32 s. 5) som huvudregel all hyran skall vara lill beloppet bestämd i avtalet till den del den inte omfattar ersättning för uppvärmning m. m.

Hyresförhandlingslagen är inte tillämplig i fråga om lokaler. Energiför­brukningen och vattenförbrukningen är dessulom ofta i hög grad beroende av verksamhelen i lokalen. Jag delar mol bakgrund av del anförda utred­ningens uppfallning alt det även i fortsättningen bör vara möjligt atl träffa

Prop. 1983/84:137

95

individuella avtal om rörlig ersättning för hithörande koslnader. Jag föror­dar alltså alt nuvarande ordning behålls när det gäller lokaler.

2.8 Hyrestider och uppsägningstider

Mitt förslag: Hyrestiden skall vara obestämd för både bostadslägen­heter och lokaler, om inte partema har kommit överens om en bestämd hyrestid.

I fråga om uppsägning av hyresavtal med obestämd hyrestid före­skrivs vissa minimitider, nämligen tre månader för bostadslägenheter och nio månader för lokaler. Även i fråga om hyresavtal med bestämd hyresfid föreskrivs vissa minimifider som beror av hyrestidens längd.

Bostadshyresgäster har liksom enligt gällande rätt alltid - oavsett vad som har avtalats - rätt atl säga upp avtalet att upphöra tre månader från uppsägningen.

Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag (se betänkandet s. 225-227 och 234-239).

Remissinstanserna: Förslaget har i allmänhet fått ett positivt mottagande. Några remissinslanser är emellertid kritiska. Hyresgästernas riksförbund anser att hyrestiden för bostadslägenheter i regel bör vara ett år och att, om förslagel om obestämd hyrestid genomförs, uppsägningstiden för hy­resvärden bör vara sex månader. Sveriges fastighetsägareförbund anser alt bestämmelserna om uppsägningstider liksom hittills bör vara disposiliva. (Se remissammanställningen avsnitt 5.)

Skäl för mitt förslag: F. n. ingås hyresavtal i regel för en bestämd tid, ett år när det gäller bostadslägenheter och ett eller flera år när del gäller lokaler. Hyresavtalen löper i allmänhet ul vid samma tidpunkt på årel, nämligen den 1 oklober. Hyrestiden kan också vara obestämd. Så är fallet inte bara när parterna inle bestämt någol om hyrestiden utan även när de kommil överens om atl avtalet skall löpa tills vidare.

Bostadshyresgästerna har ett starkt besittningsskydd. Hyresvärden kan normall inte tvinga hyresgäslen all flytta. Om hyresvärden säger upp avtalet skall hyresnämnden besluta om förlängning av avtalet, om det inte föreligger någon speciell grund som bryter besittningsskyddet. Om avtalet inte sägs upp förlängs det i allmänhet automatiskt.

Bostadshyresgästerna har sedan 1973 en rätt atl lämna lägenheten tre månader efter en uppisägning (se 4 a 8 hyreslagen i gällande lydelse). Denna uppsägningsrält är frikopplad från hyrestiden (se prop. 1974:150 s. 459).

Prop. 1983/84:137

96

Redan idag är del alltså naturligt att betrakta avtal om bostadshyra som tillsvidareavtal. En sådan ordning stämmer också bäst överens med del nya förfarande vid förlängnings- och villkorstvisier som jag strax skall behandla (se avsnitt 2.9) och som bl.a. innebär alt en villkorsprövning alllid kan ske utan att avtalet sägs upp.

Mol bakgrund av del anförda delar jag utredningens uppfattning att hyreslagen bör utformas så att avtal om hyra av bostadslägenheter gäller för obestämd tid, om inte annat har avtalats. Parternas avtalsfrihet behålls alltså men obestämd hyrestid blir huvudregel.

F. n. är de flesta hyresavtalen utformade med en bestämd hyrestid. Om ingenting görs beträffande äldre avtal kommer den nya huvudregeln om obestämd hyrestid att slå igenom först efler myckel lång tid. Ulredningen har därför föreslagit en övergångsregel av innebörd att äldre avlal om hyra av bostadslägenheter skall gälla :För obestämd lid, om inte parterna avtalar om annat senast vid den tidpunkt lill vilken avtalet kan sägas upp av båda parter genom en uppsägning efter ikraftträdandet. Jag anser del önskvärt med en sådan övergångsregel och förordar all den genomförs.

Jag vill här erinra om vad jag redan har anfört om atl vid en tvist mellan parterna hyrestiden bör vara obestämd, om inle bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare (se avsnitt 2.5).

Hittills harjag talat om bostadslägenheter. När del gäller lokaler förelig­ger inle de skäl för en obestämd hyrestid somjag nyss har anfört. Tvärtom är det i allmänhel till fördel för både hyresvärd och hyresgäst med en bestämd hyrestid. Eftersom avtalsfrihet råder kan jag dock godta utred­ningens förslag alt regeln om obestämd hyrestid skall gälla även för lo­kaler. Den nyss förordade övergångsregeln bör dock - i överensstäm­melse med vad utredningen föreslagit - inle ges tillämpning belräffande lokaler. Äldre lokalhyresavtal med bestämd hyrestid kommer alltså all kunna löpa vidare ulan atl parterna behöver ta någol initiativ.

Ett hyresavtal som gäller för obestämd lid bör givetvis sägas upp, om någon av parterna vill all del skall upphöra att gälla. F. n. gäller i fråga om hyreavlal med bestämd hyrestid ett krav pä uppsägning, om hyresförhål­landet vid hyrestidens utgång hai- varat längre än nio månader i följd (se om innebörden av detta uttryck prop. 1968:91 Bih. A s. 320). Jag delar utred­ningens uppfattning all detta är en lämplig ordning även för framliden.

Jag övergår nu till atl behandla frågan om uppsägningstidens längd. Det nya förfarandel vid förlängnings- och villkorstvister (se avsnitt 2.9) innebär alt uppsägning i fortsättningen bara skall behövas om hyresvärden eller hyresgästen vill att hyresförhållandet skall upphöra och att ändring av hyresvillkoren kan ske utan uppsägning.

Somjag redan har nämnt har bostadshyresgästerna sedan år 1973 en rätt all lämna lägenheten tre månader efter en uppsägning. Beslämmelsen är tvingande och gäller alltså oavsett avtal om längre uppsägningslider.-Jag delar utredningens uppfallning alt hyresgästerna bör ha kvar denna rätt.

Prop. 1983/84:137

97

När det sedan gäller frågan om uppsägningstid i övrigl för bosladslägen­heler råder f. n. avtalsfrihet. Del vanligaste är en uppsägningstid på tre månader (jfr 48 5 tredje stycket hyreslagen i gällande lydelse), vilket inne­bär atl uppsägning måste ske före den 1 juli om avtalet skall kunna upphöra den 1 oktober. Om avtalet inle innehåller någon beslämmelse om uppsäg­ningstid gäller vissa utfyllande bestämmelser om olika uppsägningslider som i huvudsak beror på hyrestidens längd (se 3 och 4 88 hyreslagen i gällande lydelse).

Utredningen har när det gäller avtal om bostadslägenheter med obe­stämd hyrestid föreslagit en minimitid om tre månader.

Jag delar utredningens uppfallning att man bör kunna bortse från risken för upprepade, obefogade uppsägningar för avflyttning. Med det nya för­farandet vid föriängningslvisler (se avsnitt 2.9) är det hyresvärden som skall la inilialiv till en hyresnämndsprövning. Hyresgästerna riskerar alltså inle längre all göra rällsföriuster genom underlåtenhet att föra tvisten till hyresnämnden. Vid hyresnämndsprövningen ulgör besillningsskyddsreg-lerna en garanti för hyresgästen mot obefogade uppsägningar.

När en fastighet skall byggas om eller rivas gäller f.n. all hyresvärden ofta känner sig tvungen alt säga upp samtliga hyresgäster, därför alt avtalen annars förlängs för ett hell år. Della gäller även om det inle är säkert atl arbelena kommer i gäng under detta år. Denna ordning skapar lätt oro och irritation bland hyresgäslerna. Den medför också en onödig arbetsbelastning för hyresnämnderna, eftersom del ändå i regel är så alt parterna under liden för handläggningen i hyresnämnden kommer överens om en ersättningslägenhel. Enligl min mening är det fördelaktigt om par­lerna i dessa s. k. evakueringsfall kan förhandla om ersällningslägenheler utan alt hyresnämnden behöver kopplas in och att hyresvärden tillgriper uppsägning först om överenskommelse inte kan nås. En sådan ordning främjas om uppsägningstiden för hyresvärden inte är alllför lång.

Jag ansluter mig på grund av det anförda till utredningens förslag om tre månaders uppsägningstid när det gäller bostadslägenheter med obestämd hyrestid.

När det därefter gäller lokaler råder f. n. i princip avtalsfrihet. År 1979 infördes emellertid ivingande bestämmelser som normall ger hyresgäslen rätt till en uppsägningstid om minsl nio månader när hyresvärden säger upp avlalel (se CU 1978/79:32 s. 6-7). Ulredningen föreslär nu när del gäller avtal med obestämd hyrestid en minimitid om nio månader för både hyresvärd och hyresgäst. Jag ansluter mig lill utredningens förslag. Enligl min mening bör denna tid gälla oavsett hur länge hyresförhållandet har varat vid uppsägningen.

När det slutligen gäller uppsägningstidens längd vid avlal med bestämd hyrestid bör denna liksom f. n. variera beroende på hyrestidens längd. Jag delar utredningens uppfattning att den nuvarande katalogen över uppsäg­ningstider bör förenklas. Huvudregeln bör vara tre månader beträffande 

7    Riksdagen 1983/84. 1 saml. Nr 137

Prop. 1983/84:137

98

bostadslägenheter, om hyrestiden är längre än tre månader, samt nio månader beträffande lokaler, om hyrestiden är längre än nio månader. De i lagen angivna uppsägningstiderna bör i överensstämmelse med utredning­ens förslag ulgöra minimitider.

2.9 Förfarandet vid förlängnings- och villkorstvister

Mitt förslag: I fråga om bostadslägenheter skall uppsägning endast ske när hyresvärden eller hyresgästen vill atl hyresförhållandet skall upp­höra. Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet och hyresgästen inte vill flytta, är uppsägningen utan verkan, om inte hyresvärden senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjuter förlängningslvisten lill hy­resnämnden.

Vill hyresvärden eller hyresgäslen att hyresvillkoren ändras, skall han skriftligen meddela della fill motparten. Om överenskommelse inte kan träffas har han rätt all - en månad efter del alt meddelandet lämnades lill motparten - hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren.

Vid hyresavtal med obestämd hyrestid fär beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse liden innan sex månader förflutit efter det att de förut gällande villkoren böljade fillämpas. Vid hyresavtal med be­stämd hyrestid fär beslut om ;andring av hyresvillkoren i regel inle avse tiden före den tidpunkt till vilken avtalet hade kunnat sägas upp.

Hyresförhandlingslagens bestämmelser om ändring av hyresvillkoren ändras inte. Inte heller ändras vad som gäller i fråga om lokaler.

Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag (se belänkandel s. 227-246).

Remissinstanserna: Förslagel har i allmänhet fält ell posilivl mottagande. Viss kritik framförs emellertid mot alt hyresvärden i allmänhel tvingas att agera medan hyresgäslen kan förbli passiv. (Se remissammanställningen avsnitt 5.)

Skäl för mitt förslag: F.n. gäller följande när hyresvärden vill alt en bosladshyresgäst skall flytta. Utgångspunkten för reglerna är att hyresgäs­ten i allmänhet har besittningsskydd, dvs. en rätt alt få avtalet förlängt, eventuellt på ändrade villkor. Enbart uppsägningen medför inte atl hyres­gäslen blir skyldig au flytta. A>'siklen är all parterna sedan uppsägning har skett skall fä tillfälle fill förhandlingar (se prop. 1968; 91 Bih. A s. 232). Om parlerna inle kommer överens, skall hyresvärden skriftligen meddela hyresgästen alt denne, om han inte vill flytta, har att hänskjula tvisten till hyresnämnden inom tre veckor från del all han delgivits meddelandet (se 49 8 hyreslagen i gällande lydelse). Detta s.k. avflytlningsmeddelande

Prop. 1983/84:137

99

skall lämnas senasl inom tre månader efler hyresfidens ulgång. Iakttas inte denna lid är uppsägningen ulan verkan. Hyresgästens räll lill förlängning av avtalet förfaller om han inle hänskjuter tvisten till hyresnämnden inom rätt lid.

F.n. är det alltså alllid hyresgäslen som är skyldig att hänskjula en förlängningstvist till hyresnämnden. En sådan ordning är enligt min me­ning tveksam från principiell synpunkt. Normalt är det den som önskar en ändring av ell bestående rättsförhållande som är skyldig att agera. Syste­met med atl uppsägningen skall kompletteras med ett särskill avflytlnings­meddelande kan också vara svårt att förstå för hyresgästerna. Hyresgäs­terna riskerar vidare atl göra rättsförluster genom underlåtenhet att föra tvisten till hyresnämnden.

Jag delar på grund av del anförda utredningens uppfattning atl hyresvär­den i stället för hyresgästen bör vara skyldig atl föra en förlängningslvisl fill hyresnämnden. Med en sådan ordning fyller avflyttningsmeddelandet inte längre någon funklion och bör slopas.

Tiden mellan uppsägningen och hänskjulandel lill hyresnämnden bör enligl min mening vara sä lång alt den ger ulrymme för förhandlingar. Det är också angeläget atl undvika onödiga tvister vid hyresnämnderna. Samti­digt är det angeläget alt del så tidigt som möjligt klaras ut om uppsägningen skall gälla eller inte. En hyresgäst bör givelvis kunna acceptera en uppsäg­ning och flytta vid hyrestidens utgång. Om han emellertid väljer att hävda sin rätt till förlängning av avtalet bör han liksom f. n. ha rätt alt bo kvar fill dess förlängningslvisten är slulligt avgjord. Förlorar han tvisten bör han också kunna fä skäligt uppskov med avflyltningen. Mot bakgmnd av det anförda bör med viss avvikelse från utredningens förslag hänskjutande lill hyresnämnden få ske senast en månad efler hyrestidens utgång. Uppsäg­ningen bör förlora sin verkan om inte hänskjutande har skett eller hyres­gästen ändå har flyttat vid hyrestidens utgång.

Jag kan däremot inte anslula mig till utredningens förslag atl hyresvär­den skall vara skyldig att redan i uppsägningen ange den omständighet han åberopar som skäl för att inte vilja föriänga avtalet. Ett sådant krav skulle enligt min mening kunna komplicera förfarandet inför hyresnämnden. Jag- anser alltså atl det är tillräckligt att hyresvärden anger grunden för sin talan i sin ansökan lill hyresnämnden.

Om hyresnämnden beslutar om förlängning av hyresavtalet gäller f.n. att hyresnämnden också skall fastställa villkoren för den fortsatta uthyr­ningen (se 51 8 första stycket hyreslagen i gällande lydelse). Jag delar utredningens uppfattning all det nu är motiverat med en delvis annan ordning. Huvudregeln bör vara att samma villkor som fömt tillämpats skall gälla även för den fortsatta uthyrningen, om inte parterna kommer överens om andra villkor. Det bör emellertid vara möjligl för hyresvärden alt i en förlängningslvisl i andra hand få hyresvillkoren ändrade. Hyresvärden bör dä vara skyldig att samtidigt med att han hänskjuter föriängningslvisten till hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren.

Prop. 1983/84:137

100

Vad jag nu har anfört avser inte de fall där hyresvärden kan säga upp hyresgäslen lill omedelbar avflyttning med påslående all hyresrätten är förverkad. Ulredningen har emellertid i delta sammanhang diskuterat gränsdragningen mellan förverkandelvister och förlängningslvisler. Jag ålerkommer lill den frågan i specialmoliveringen.

Jag vill också underslryka att jag endasl diskuterat del fallet atl del är hyresvärden som säger upp hyresgästen lill avflyttning. Om del är hyres­gästen som säger upp avtalet därför atl han vill flytta aktualiseras aldrig någon förlängningstvist och del behövs därför inle några ålgärder utöver uppsägningen.

Jag övergår nu till att behamJla frågan om villkorsändring. Om det är hyresvärden som vill alt hyresvillkoren ändras, gäller f. n. samma regler som jag nyss har redogjort för när del gäller uppsägning för avflyttning. Hyresvärden måste alltså säga upp avtalet och även lämna ett avflytlnings­meddelande, om parterna inte kommer överens om de nya villkoren. Hyresgäslen är å sin sida skyldig att hänskjula tvisten till hyresnämnden, om han inte väljer atl flytta.

Om det är hyresgästen som vill alt hyresvillkoren ändras gäller f.n. delvis andra regler (se 54 5 hyreslagen i gällande lydelse saml prop. 1973:23 s. 101-109). Hyresgäslen har rätt alt till hyrestidens utgång säga upp avtalet för villkorsändring med bibehållet besittningsskydd. I uppsäg­ningen måste uttryckligen anges alt den endast avser villkorsändring. Hyresgästen skall därefter hänskjula villkorslvisten lill hyresnämnden inom tre veckor från uppsägningen. Hyresgästen kan inte kombinera vill­korsprövningen med en uppsägning för avflyttning. Om han inte får bifall lill sin lalan om ändring av hyresvillkoren, kan han dock även under löpande avtalsperiod lämna lägenheten tre månader efler uppsägning (se 4 a 5 hyreslagen i gällande lydelse samt avsnitt 2.8).

Vad jag nu sagt gäller hyreslagen. Enligt hyresförhandlingslagen gäller en annan ordning för de bosladslägenheler som omfattas av en förhand­lingsordning. Förhandlingsöverenskomrnelser om hyran och andra hyres­villkor gäller utan atl uppsägning behöver ske. Ändring av hyresvillkoren kan ske oberoende av hyrestiden. Om en förhandling har avslutals utan all överenskommelse iräffals, har hyresvärden och hyresgäslerna enligt 24 5 hyresförhandlingslagen räll alt ulan uppsägning av hyresavtalet ansöka om ändring av hyresvillkoren i den del som förhandlingen har avsett (se prop. 1977/78:175 s. 136). Inle heller när del gäller en hyresgästs rätt atl få en förhandlingsöverenskommelse prövad av hyresnämnden finns del någol krav pä uppsägning.

Enligl min mening har den nuvarande ordningen för villkorsprövning enligt hyreslagen flera nackdelar. Kravel på uppsägning även när avsiklen är att hyresgästen skall bo kvar kan skapa en onödig oro hos hyresgäs­terna. Som jag redan har berört riskerar hyresgästerna vidare alt göra rällsföriuster genom underlåtenhet atl föra tvisten till hyresnämnden.

Prop. 1983/84:137

101

Jag delar därför utredningens uppfattning att det är motiverat att slopa kravet pä uppsägning vid villkorsprövning. Villkorsprövningen bör alltså kunna ske ulan att det föreligger någon skyldighet för hyresgästen atl flytta. Om hyresgästen skulle finna att de nya villkor som fastställs är oacceptabla för honom, bör han liksom enligl gällande räll ha möjlighel att lämna lägenheten efler tre månader (se avsnitt 2.8).

Enligt min mening bör liksom enligt gällande ordning hyresnämnden tas i anspråk först om parterna inte kan komma överens om de nya villkoren. För alt parterna skall ges tillfälle lill förhandlingar bör förfarandet inledas med att hyresvärden eller hyresgäslen skriftligen meddelar motparten alt han vill att hyresvillkoren ändras. Om parlerna inle kommer överens bör villkorslvisten få hänskjutas till hyresnämnden. Del bör förflyta minst en månad från del meddelandet lämnades till dess hänskjutande får ske. Del bör givelvis vara den som vill all hyresvillkoren ändras som skall ta inifialivet till en hyresnämndsprövning.

I ansökningen till hyresnämnden bör anges vilka ändringar som begärs. Jag delar utredningens uppfattning alt yrkandena inle behöver vara identis­ka med vad som angivits i meddelandet lill motparten, eftersom syflel med meddelandet endast är att fä till stånd förhandlingar. Det bör, om det finns särskilda skäl, vara möjligl för hyresnämnden all pröva även hyresvillkor som har samband med villkor som angetts i ansökningen (jfr 25 5 iredje stycket hyresförhandlingslagen).

Om ett hyresavtal har sagts upp bör ett beslut om ändring av hyresvill­koren inte få avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. När en villkorsändring sker utan uppsägning uppkommer emellertid frågan om från vilken tidpunkl ett ändringsbeslut bör gälla.

När del försl gäller avlal med obestämd hyrestid delar jag utredningens uppfattning att beslutet om ändring av hyresvillkoren inte bör få avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmasl efler tre månader från dagen för ansökningen till hyresnämnden (jfr avsnitt 2.3.3 i fråga om villkors­prövning enligl 24 5 hyresförhandlingslagen). Jag delar också utredningens uppfattning alt del behövs en spärr mol alltför täta villkorsändringar. Del kan vara frestande för hyresvärden eller hyresgäslen att förkorta liden fram till nästa villkorsändring genom alt på nytt vända sig till hyresnämn­den även om villkoren nyligen fastställts. Viss tid bör alltså förflyta innan villkoren får ändras. Härigenom hindras inle bara upprepade läla ansök­ningar om villkorsändring utan även atl hyresvärden eller hyresgäslen omedelbart efler del alt ett avlal träffats begär ändring av villkoren. Ka-rensliden bör dock inte vara alltför lång. Som jag tidigare har berört (se avsnill 2.7) kan det exempelvis finnas behov av atl anpassa hyran lill snabba stegringar av bränslekostnaderna. Jag anser atl den av utredningen föreslagna karensliden på sex månader är lämpligt avvägd.

När del därefter gäller avlal med bestämd hyrestid är det enligt min mening naturligt atl nya villkor får tillämpas först frän den tidpunkt till

Prop. 1983/84:137

102

vilken avtalet hade kunnal sägas upp (jfr 54 5 hyreslagen i gällande ly­delse). Ansökan om villkorsändring bör alltså ske senast vid den tidpunkl då avtalet skulle ha sagls upp. Liksom enligt gällande rätt bör hyresgäster med långtidsavtal ha möjlighel att få villkoren ändrade under löpande avtalsperiod (se prop. 1973:23 s. 107 och 109). Beslut om ändring av hyresvillkoren bör i detta fall få avse liden,efter det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen, dock lidigasl sedan hyresförhållandet varat ett år i följd.

Jag vill understryka alt vad jag nu har diskuterat är villkorsprövning enligt hyreslagen. Enligt min mening är några ändringar inte påkallade i fråga om den ordning som enligt hyresförhandlingslagen gäller för bostads­lägenheter som omfattas av en förhandlingsordning (se dock avsnitt 2.3.3). Jag delar alltså utredningens uppfallning atl det inte finns några skäl all ge den nyss förordade karensfiden på sex månader en motsvarighet i hyres­förhandlingslagen. När förhandlingsordning gäller, behöver man inte be­fara missbruk av en möjlighet atl med täta mellanrum begära ändring av hyresvillkoren.

Vad jag nu har föreslagit i fråga om förfarandet vid förlängnings- och villkorstvister avser bostadslägenheter och hänger samman med det besitt­ningsskydd som gäller i fråga om sådana lägenheter. När del gäller lokaler är förhållandena annorlunda (se 56-60 55 hyreslagen). För lokaler gäller s.k. indirekl besittningsskydd, som innebär alt hyresgäslen kan tvingas flytta från lokalen om han blir uppsagd, men all han har rätt lill ersättning bl.a. om hyresvärden för förlängning av,hyresavtalet har krävt en hyra som inle är skälig (se avsnitt 2.2.7). Tvister om förlängning av avtalet eller om hyresvillkoren kan aldrig hänskjutas till hyresnämnden. Däremot skall medling hos hyresnämnden alllid ske innan hyresgäslen kan väcka lalan om ersättning hos fastighetsdomstolen.

Ulredningen föreslår atl en hyresvärd som säger upp en lokalhyresgäst också skall vara skyldig att själv vända sig till hyresnämnden för att få lill slånd medling. Förslaget ulgör enligt ulredningen en konsekvens av de lidigare berörda förslagen om atl den som vill atl hyresförhållandet upphör eller ändras också skall vara skyldig att agera.

Enligt min mening är emellertid nuvarande ordning alt föredra på denna punkl. Medling är obligatorisk om hyresgästen vill ha kvar sin rätt till ersättning. Genom alt påkalla medling visar hyresgäslen all han inte är vilhg atl flytta ulan ersällning. Jag anser alltså att det är naturligt att hyresgäslen lar inilialiv till medling om han inte är beredd att flytta ulan ersättning.

Jag delar utredningens uppfattning att kravet pä uppsägning inte bör slopas i fråga om lokaler, även om parternas avsikt från början endasl är alt få lill stånd en ändring av hyresvillkoren.

Jag anser alltså atl del inle f. n. finns behov av några nya bestämmelser i fråga om lokaler Qfr avsnitt 2.2.7).

Prop. 1983/84:137

103

2.10 Avstående från besittningsskydd

Mitt förslag: Någon ändring av gällande ordning görs inle (se 45 5 andra stycket hyreslagen). Hyresvärden och hyresgästen bör alltså liksom nu, i vissa fall dock bara med hyresnämndens godkännande, kunna komma överens om all hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till förläng­ning.

Utredningens förslag: I fråga om bostadslägenheter avskaffas möjligheten att i förväg få hyresnämndens godkännande av en överenskommelse om avstående från besittningsskydd. Sådana överenskommelser skall dock i vissa situationer under en tid av tre år godtas av hyresnämnden i en förlängningslvisl, om det inte finns synnerliga skäl att förlänga hyresavta­let. (Se betänkandet s. 247-256.) Två ledamöter förordar en tid av fem år i stället för tre år (se betänkandet s. 461).

Remissinstanserna: ÄtskilJiga remissinstanser är krifiska mot utredningens förslag (se remissammanställningen avsnitt 6).

Skäl för mitt förslag: När del gäller bostadslägenheter kan hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprältad handling komma överens om alt hyres­rätten inte skall vara förenad med rätt fill förlängning. Om överenskom­melsen har träffats innan hyresförhållandet varat längre än nio månader, gäller den dock endast om den godkänns av hyresnämnden (se 45 8 andra stycket hyreslagen).

Utredningen framhåller alt det kan vara svårt för hyresnämnderna alt i förväg göra en meningsfull prövning av överenskommelser om avstående av besittningsskydd. Del är enligl ulredningen dessulom angelägel att minska den arbetsbelastning på hyresnämnderna som ärenden om av­stående av besittningsskydd medför.

Utredningen anser därför alt möjligheten atl i förväg få hyresnämndens godkännande av en överenskommelse bör avskaffas. Prövningen bör i stället ske i efterhand i en evenluell förlängningslvisl. Därvid bör överens­kommelsen i vissa bestämda situationer godtas, om del inte finns synnerli­ga skäl all föriänga hyresavtalet. De situationer som utredningen har tänkt på är dels det fallet aU rivning eller ombyggnad skall påbörjas inom tre år från hyresförhållandets början, dels del fallet att upplåtaren själv bodde i lägenheten och skall flytta tillbaka till den inom tre år från hyresförhållan­dets början.

Bostadshyresgästernas besittningsskydd är av cenlral betydelse. Jag

delar därför utredningens uppfattning alt del behövs regler som förhindrar

missbruk av möjligheterna att avtala bort besittningsskyddet. Valet slår då

mellan atl behålla nuvarande ordning och alt införa någon form av efter­

handsprövning.

'

-

Prop. 1983/84:137

104

Utredningens förslag om en prövning i efterhand har enligt min mening belydande nackdelar jämfört med nuvarande ordning.

Vad jag framför allt vänder mig mol är alt utredningens förslag ger upphov till osäkerhet för parlerna. Trols att hyresvärden och hyresgästen från böljan är överens om avtalets innehåll och, enligt vad man kan anta, också är inställda på att hålla sin del av avtalet, kommer på grund av eflerhandsprövningen under hela avtalets bestånd osäkerhet atl råda om dess verkningar.

De enskilda hyresparternas ovisshet om verkningarna av ell ingånget avtal kan också få effekter för bostadsmarknaden i stort. Som framhållits under remissbehandlingen kan effekten bli alt fastighetsägare och första-handshyresgäsler i vissa fall hellre avslår från all upplåta lägenheterna än riskerar atl inte ha tillgång lill dem när en rivning eller ombyggnad är föreslående eller när del är dags alt återvända till bostaden. Därmed undandras i och för sig tillgängliga lägenheter frän bostadshyresmarknaden och onödiga problem skapas i saneringsprocessen.

Jag är dessutom tveksam om utredningens förslag verkligen skulle med­föra de arbetsvinster för hyresnämnderna som utredningen räknar med. Enligt min mening kan man på goda grunder anta alt hyresgäslerna, om de vet alt avtalels giltighet kan avgöras vid en efterhandsprövning, i många fall förlitar sig på alt jusl deras förhållanden av hyresnämnden erkänns som synnerliga skäl och alllsä leder lill atl de får bo kvar i lägenheten. Hyres­värden å andra sidan torde ha svårt atl inse alt det finns skäl som hindrar att han får lillbaka lägenheten inför rivningen eller ombyggnaden eller när han i egenskap av förstahandsbyresgäst vill flytta tillbaka till bostaden. Man kan alltså befara att den inte avgjorda frågan om avtalets giltighet kommer atl förorsaka åtskilliga förlängningslvisler.

Mot bakgrund av det anförda harjag kommit fram till att utredningens förslag inte bör genomföras. Jaig förordar alltså all gällande ordning får bestå när det gäller bostadslägenheter.

En motsvarande ordning gäller i fråga om lokaler (se 56 8 andra stycket hyreslagen). Jag delar utredningens uppfallning alt del inle finns anledning all ändra vad som gäller i fråga om lokaler.

Hyresnämnden i Stockholm anser all hyresnämnderna bör ges möjlighel att begränsa verkningarna av en överenskommelse genom att villkora godkännandet, exempelvis sä att del gäller endast viss lid. Det är f. n. inte möjligt att meddela särskilda villkor. Däremot kan hyresnämnden vägra att godkänna en överenskommelse., om inte parterna själva vilFgöra de änd­ringar som nämnden anser önskvärda (se Svensk juristtidning:1974 s. 693). Enligl min mening bör della vara tillräckligt även i fortsättningen och jag är alltså inte beredd atl förorda några nya bestämmelser i detta.avseende.

Enligt min mening är del inte heller lämpligt att ta bort det nu gällande förbudei att överklaga hyresnämndens beslut i fråga om godkännande av överenskcmmeiser om'avstående från_hesitlningsskycld (se 70 8 andra stycket hyreslagePi).

Prop. 1983/84:137

105

2.11 Andrahandshyresgästernas ställning

Mitt förslag: Någon ändring av gällande rätt görs inte.

Utredningens förslag: Om en förstahandshyresgäsls rätt till en bostadslä­genhet upphör sedan andrahandshyresgäslen boll i lägenheten i minst tre år, får andrahandshyresgäslen en rätt all överta hyresavtalet och få del förlängt. Denna räll gäller dock bara om det inle är uppenbart obilligt mol hyresvärden och andra bostadssökande. Dessutom krävs all andrahands­hyresgäslen skäligen kan godtas som hyresgäst. (Se belänkandet s. 257-268.)

Remissinstanserna: Åtskilliga remissinslanser är kritiska mot utredningens förslag (se remissammanställningen avsnitt 7).

Skäl för mitt förslag: Enligl 39 5 hyreslagen får en hyresgäst inle utan hyresvärdens samtycke upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand. Bostadshyresgäsler, som under viss lid inle är i tillfälle att använda lägen­heten, får dock göra en sådan upplåtelse, om hyresnämnden lämnar till­stånd lill upplåtelsen. Tillstånd skall lämnas, om hyresgäslen har beaktans­värda skäl för upplåtelsen och hyresvärden inle har befogad anledning atl

.vägra samtycke (40 5 hyreslagen).

Andrahandshyresgäslen har inle nägon självständig räll genlemol hyres­värden. I förhållande lill andrahandshyresgäslen är det förslahandshyres-gästen.som är hyresvärd. .-, Andrahandshyresgästens slällning kan vara bekymmersam. Om första-

-handshyresgäslens avtal upphör, har andrahandshyresgäslen inle någon rätt atl sitta kvar i lägenheten. Avtalet kan upphöra på grund av omsländig­heler som andrahandshyresgäslen inte kan påverka. Särskilt allvarligt är del om förslahandshyresgästen i själva verkel är en bulvan för fastighets­ägaren. De kan då komma överens om all avtalet skall upphöra just för att bli av med andrahandshyresgäslen.

. Utredningen har föreslagil all i vissa närmare angivna situationer, som kan lyda på att det föreligger ett bulvanförhållande, en andrahandsupplå­telse skall anses vara en uijplåtelse direkl av fastighetsägaren (se belänkan­del S:.37). Ett motsvarande förslag finns också på artendeomrädet (se SOU I981;80s. 149-154).

Jag delar utredningens uppfattning att del finns behov av regler om bulvanförhållanden för all komma till rätta med vissa problem som har konstaterats när det gäller uthyrning av bostadslägenheter.. Emellertid har frågan om en allmän lagstiftning mot bulvanförhållanden behandlats av kommissionen (Ju.I982:05) mol ekonomisk brottslighet, i delbelänkandet (SOU :1983;46) Bulvanlag,:som f. n. remissbehandlas. Enligl min mening bör man avvakta den vidare behandlingen av kommissionens betänkande

Prop. 1983/84:137

106

innan ställning las till hyresrältsutredningens förslag i denna del. Jag har i denna fråga särskilt samrått med chefen för justitiedepartementet.

Jag övergår därefter lill all behandla utredningens förslag om en räll för andrahandshyresgäslerna atl fä överta hyresavtalet. Om en förstahands­hyresgäsls räll lill en bostadslägenhet upphör sedan andrahandshyresgäs­len bott i lägenheten i minsl tre är, fär enligl förslagel andrahandshyresgäs­len i princip en rätt att överta hyresavtalet och få det förlängt. Förslaget innebär att en andrahandshyresgäsl som har besittningsskydd gentemot förslahandshyresgästen kan göra delta gällande även mol hyresvärden.

Jag känner i likhel med åtskilliga remissinslanser Iveksamhet inför delta förslag.

Det är viktigl att bostadsbeståndet utnytQas rationellt. Det bör därför finnas möjligheter att göra andrahandsupplåtelser. Det innebär emellerfid också alt man inte bör vidla åtgärder som i avsevärd män kan minska hyresvärdarnas och förstahandshyresgästernas villighet all ställa lägen­heter till förfogande för andrahandsuthyrning.

Ett annal och allvarligare problem är risken för systematiska andra­handsupplåtelser och en ökad s. k. svart handel med andrahandskonlrakl. Om utredningens förslag genomförs kan andrahandskonlrakl komma alt framstå som särskilt åtråvärda, närmast som en följd av prakfiska svårig­heler atl skilja andrahandsupplåtelser frän rena överlåtelser av hyresrät­ten. Enligt min mening kan frestelsen mänga gånger bli slor att anordna skenöverlålelser när del i själva verkel är fråga om alt överlåta själva hyresrätten.

Vad jag framför alll vänder mig mol när del gäller utredningens förslag är atl del på ett betänkligt sätt naggar de kommunala bosladsförsörjningsam-bilionerna i kanten. Om förslaget genomförs, kan hyresvärden och hyres­gästen i samförstånd genom en andrahandsupplåtelse kringgå reglerna om skyldighel för hyresvärden all lå.la bostadsförmedlingen anvisa ny hyres­gäst. Andrahandshyresgäslerna ges med förslaget en möjlighet atl ta sig förbi den ordinarie kön hos bostadsförmedlingen.

Mol bakgrund av det anförda har jag kommil lill den slutsatsen all utredningens förslag inte bör genomföras. Jag är alltså inte beredd att föreslå några regler som ger andrahandshyresgäslerna en rätt alt överta hyresavtalet.

2.12 Ikraftträdande

Den nya lagstiftningen bör träda i kraft den 1 januari 1985. Äldre regler bör dock allQämt gälla i vissa fall i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftlrädandet. Jag återkommer lill detta i specialmoliveringen.

Prop. 1983/84:137

107

3   Upprättade lagförslag

I enlighet med det anförda har inom juslitiedeparlemenlet upprättats förslag till

1.

lagom ändring i jordabalken,

2.

lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres­nämnder,

3.

lag om ändring i hy resförhandlingslagen (1978: 304),

4.

lag om ändring i lagen (1970; 995) om införande av nya jordabalken,

5.

lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479),

6.

lag om ändring i bostadsanvisningslagen (1980:94),

7.

lag om ändring i utsökningsbalken.

Förslagen bör fogas till protokollet i delta ärende som bilaga 4.'

4   Specialmotivering

4.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken

7 kap. 16 5

En frivillig överiålelse av den faslighet i vilken en hyresrätt gäller påver­kar i regel inte hyresrättens ställning. Enligl beslämmelserna i 7 kap. jordabalken är den nye fastighetsägaren i de flesta fall bunden av de hyresavtal som gällde vid överlåtelsen. Bestämmelser härom finns i 13 och 14 55. Enligt 11 5 åligger del vidare den som överlåter en fasfighel all vid överlåtelsen göra förbehåll om upplåtna hyresrätter. Försummelse all göra förbehåll kan enligt 18 5 leda fill skadeståndsansvar. Grundas hyresrätten på skriftlig handling och har lägenheten lillträtts före försäljningen gäller den mot förvärvaren även om förbehåll inte skell.

Vid exekutiv försäljning av en fastighet gäller däremoi andra regler. Vid en sådan försäljning måste ju även fordringsägarnas intressen beaktas. Av 7 kap. 16 5 jordabalken i gällande lydelse framgår sålunda att efter en exekutiv försäljning består en rättighet bara om den blivit förbehållen enligt 12 kap. utsökningsbalken eller enligt delta kapitel är skyddad utan förbehåll. Rättigheter som är skyddade utan förbehåll är sådana som har bättre rätt än exekulionsfordringen. Rättigheter som har sämre räll än exekutionsfordringen eller som inle är inskrivna måsle därför förbehållas för alt bestå efler försäljningen. En rättighet kan bara förbehållas om den tagils upp i den s. k. sakägarförteckningen. I denna redovisas förulom inskrivna rättigheter även sådana som grundar sig på en skriftlig handling som är tillgänglig när förteckningen upprättas. Exempelvis munUiga hyres­avtal skall alltså inte tas upp i sakägarförteckningen och inle heller skrift­liga avtal som inte företes.

' Bilagan har uteslutits här. Förslagen är i huvudsak likalydande med dem som är fogade till propositionen.

Prop. 1983/84:137

108

En nylQanderätt som tagils upp i sakägarförteckningen skall efter en s.k. oskadlighelsprövning särskilt förbehållas om det saknas anledning anta att rättigheten belastar fastigheten till beaktansvärd skada för inneha­vare av fordran med bättre räll. De på delta säll särskill förbehållna rättigheterna är skyddade vid försäljningen (12 kap. 33 8 andra stycket utsökningsbalken). Övriga i sakägaiförteckningen upptagna rättigheter kan bli skyddade om försäljningen kan ske med förbehåll för dessa. Fastighe­ten ropas då försl ul utan och sedan med förbehåll för rättigheten. Uppnås vid det senare utropet bud som läcker fordringar med bättre rätt än rättigheten eller som, utan atl täcka dem, är minst lika högt som slutbudet vid det första utropet, har budet vid det senare utropet företräde, dvs. försäljningen sker med förbehåll för rättigheten (12 kap. 39 8 första stycket ulsökningsbalken). Även om fastigheten säljs utan förbehåll för en hyres­rätt består denna, om inte den nye ägaren inom en månad från tillträdet säger upp hyresrätten (12 kap. 46 8 andra stycket utsökningsbalken). Re­geln gäller bara rättigheter som tagils med i sakägarförteckningen. Vid uppsägning gäller dessutom i och för sig hyreslagens regler om besitt­ningsskydd.

I stället för all säljas på auktion kan en fastighet som är indragen i ett exekutivt förfarande säljas under hand. Som huvudregel gäller då atl alla nyttjanderälter som grundar sig på en skriftlig handling skall förbehållas (12 kap. 58 8 utsökningsbalken).

Även om oskadlighelsprövningen stärkt hyresrättens ställning vid exe­kutiv försäljning finns det allQämt vissa brister i hyresgäsiernas skydd, vilka framslår som svårförenliga med de sociala hänsyn som bär upp besiltningsskyddsreglerna i hyreslagen. Iögonfallande är dels atl ell skrift­ligt avtal måsle företes, dels att muntliga avtal inte alls är skyddade. Ulredningen har dessutom påpekat all det i praxis förekommer atl hyres­rätterna när det gäller försäljning av hyresfastigheter inle ens tas upp i sakägarförteckningen trots alt de grundar sig på skriftliga avtal. Dessa hyresrätter kan därmed inte särskilt förbehållas efter en oskadlighels­prövning.,De kan inte heller förbehållas vid auktionen. Det förhållandet, alt den nye ägaren normall underlåler alt säga upp hyresgästerna inom en månad från tillträdet innebär inte alt hyresrätterna blir bestående. Formellt upphör ju hyresrätterna genom försäljningen, eftersom de inte tagits med i sakägarförteckningen. Denna formella konsekvens, som följer av del för­faringssätt som tillämpas, motsvaras dock inte av några praktiska följder för hyresgästerna, eftersom hyresrätterna normalt tycks få gälla även efler försäljningen. Detta är i och för sig naturligt, eftersom en hyresupplålelse är ett självklart led i förvaltningen av en hyresfastighet.

Diskrepensen mellan formell rätt och vad som faktiskt sker vid exekutiv

försäljning av en hyresfastighet bör dock inte bestå, ulan utvecklingen i

praxis bör las till intäkt för en reform av gällande bestämmelser till skydd

 för bostadshyresgästerna. Utgångspunkten bör vara atl en exekutiv för-

Prop. 1983/84:137

109

säljning av en hyresfastighet inte skall medföra någon rubbning av bostads­hyresgästernas ställning.

Ulredningen har pekat pä atl ett utökat skydd för hyresrätter vid exeku­tiv försäljning av en faslighet kan missbmkas. En gäldenär som har anled­ning all räkna med atl hans faslighet kan komma atl bli utmätt och såld exekutivt kan exempelvis med nägon närstående upprätta ett långlidskon-irakt på myckel förmånliga villkor till förfång för fordringsägarna. Utred­ningen har dock bedömt all denna risk är lilen, i vart fall när det gäller hyresfastigheter. Utredningen har därför föreslagil all ett ulökal skydd för hyresrätter skall gälla vid försäljning av hyresfastigheter, dvs. vid försälj­ning av fast egendom som taxerats som annan faslighet och därvid beteck­nats som hyreshusenhel.

Jag delar i och för sig utredningens bedömning atl risken är lilen atl en ägare till en hyresfastighet sluter långtidsavtal som allvarligt kan påverka fastighetens värde. I de fall fastighetsägaren själv eller någon honom närslående disponerar en lägenhet i fasligheten kan dock denna risk inte avfärdas. Risken för mer eller mindre otillbörliga konstruktioner med långvariga upplålelseavlal och annat torde också vara påtaglig när det är fråga om lokaler. Jag har därför funnit all utredningens förslag bör kom­pletteras på sä sätt all endasl hyresrätter lill bostadslägenheter upplåtna med obestämd hyrestid omfallas av ett fullständigt skydd vid exekutiva försäljningar. Det sociala intresse som föreligger vid bostadslägenheter väger inte lika tungt när del gäller lokaler. För det fall en bostadshyresrätt inte har upplåtits pä marknadsmässiga villkor har en ny förvärvare om avtalet löper på obestämd tid möjlighel all relativt snabbt få lill stånd en ändring av villkoren.

Ett automatiskt inträdande skydd bör bara omfatta sådana hyresrätter till bostadslägenheter som grundar sig på en skriftlig handling. Endast i dessa fall är del möjligl alt ulan ett bevakningsförfarande klarlägga de fullständiga hyresvillkoren. När det gäller muntliga avtal bör däremoi ell utökat skydd fömlsätla alt hyresgäslen bevakar sin rätt. Såväl när det gäller muntliga som skriftliga avlal bör, för alt ytterligare minska risken för illojala förfaranden, krävas all hyresrätten lillträtts före den exekutiva försäljningen. I de fall ell skriftligt avtal i och för sig föreligger men tillträde inle har skell, bör, som hillills, rältighetsinnehavaren vara skyldig all bevaka sin rätt sä att denna las upp i sakägarförteckningen.

På grund av del anförda har i första stycket i förevarande paragraf lagts till en ny beslämmelse som gäller för fastigheter som taxerats som annan fastighet och betecknats som hyreshusenhel. En hyresrätt till en bostadslä­genhet i en sådan faslighet skall alllid bestå vid en exekutiv försäljning under fömlsättning atl hyresrätten grundar sig på en skriftlig handling, atl lägenheten upplåtits för obestämd lid och all hyresgästen lilllrätl lägenhe­ten före den exekutiva försäljningen. En sådan hyresrätt skall med hänsyn lill beslämmelserna i 12 kap. 25 8 första siyckei 4 utsökningsbalken inte tas

Prop. 1983/84:137

110

upp i sakägarförteckningen, eftersom den gäller oavsett faslighetens för­säljning.

Jag vill i della sammanhang understryka alt den föreslagna ändringen inte medför någon förändring av kronofogdemyndighetens skyldighet att i samband med beskrivning och värdering av en utmätt fastighet noggrant utreda vilka nytQanderälter som belastar fasligheten. Det är nämligen av stor betydelse för spekulanterna alt få en klar och fullständig uppfattning om de hyresrätter som upplåtils i fastigheten. Delta gäller särskilt om hyresrätterna inte skall redovisas i sakägarförteckningen.

När det gäller muntliga hyresavtal avseende bostadslägenheter bör des­sa, somjag nyss anfört, kunna las upp i sakägarförteckningen och således förbehållas, antingen särskilt enligt beslämmelserna i 12 kap. 33 8 andra stycket utsökningsbalken eller också vid försäljningen enligt 39 8 första siyckei ulsökningsbalken. Della föranleder en ändring av 12 kap. 25 8 första stycket 4 ulsökningsbalken (se avsnill 4.7).

I enlighet härmed bör också bestämmelsen i 12 kap. 58 8 tredje stycket ulsökningsbalken om förbehåll för hyresrätt vid försäljning av utmätt hyresfastighet under hand ändras så atl munfiiga hyresavtal avseende bostadslägenheter skall förbehållas även vid sådan försäljning.

För att bostadshyresgäster med muntliga avtal skall få kännedom om den exekutiva auktionen och sålunda kunna bevaka sin hyresrätt bör kronofogdemyndigheten vara skyldig all även kungöra auktionen genom anslag i fastigheten. Jag kommer att senare anmäla frågan om en ändring i utsökningsförordningen (1981:981).

De nya reglerna bör bara gälla försäljningar efler den nya lagens ikraft­trädande. Särskilda övergångsbestämmelser behövs därför inte till änd­ringen i förevarande paragraf.

När del gäller andra fastigheter än hyresfastigheter är förhållandena mångskiftande. Nuvarande regler innefaltar en rimlig avvägning mellan olika intressen som gör sig gällande vid exekutiv försäljning av sådana fastigheter. Jag föreslår därför ingen ändring av dessa regler.

12 kap. 1 5

I paragrafen avgränsas hyreslagens tillämpningsområde och vissa be­grepp definieras. Ett tillägg har skett i Iredje stycket. Vidare har ett nytl femte stycke fogats till paragrafen.

I utredningens förslag finns i huvudsak moisvarande bestämmelser i 1-3 55.

Ändringarna i första och andra styckena är redaktionella.

I tredje stycket har tillagts en andra mening. Genom detta tillägg införs i hyreslagen den i del prakliska rättslivel sedan lång tid begagnade termen "lokal" för sådana lägenheter som inte är bostadslägenhet. Vad som är att anse som bostadslägenhet framgår av första meningen.

Ändringen i ftärde stycket är redaktionell.

Prop. 1983/84:137

111

Femte stycket år nytl. Enligt gällande rätt (fjärde stycket) är ell förbehåll som strider mot bestämmelserna i hyreslagen utan verkan mol hyresgäslen eller den som trätt i hans ställe om inte annat anges i lagen. Bakgmnden härtill är bostadssocial.

Lagen utgär från att ett hyresavtal normalt endast omfattar en bostadslä­genhet. Emellertid förekommer del att en hyresgäst hyr ett eller flera bosladshus eller ett flertal bostadslägenheter i olika hus för all sedan själv hyra ut lägenheterna i andra hand. Detta förfarande bmkar kallas block­uthyrning. Självfallet är fastighetsägaren vid blockuthyrning införstådd med all lägenheterna hyrs ut i andra hand. Som exempel på blockulhyrning kan nämnas alt ett industriföretag eller en sjukvårdshuvudman hyr ett störte antal lägenheler och i sin tur hyr ul lägenheterna till sina anställda. Det kan också vara en studentbostadsstiflelse som vidareupplåter lägenhe­terna till studenter.

Såväl för hyresförhållandet mellan fastighetsägaren och förslahands­hyresgästen som mellan denne och andrahandshyresgäslerna gäller f. n. hyreslagens tvingande regler om bosladslägenheler. Emellertid lorde många gånger förhållandena vid blockuthyrning vara sädana, all en vidare avtalsfrihet mellan fastighetsägaren och förslahandshyresgästen är moti­verad. Delta kan exempelvis gälla sådana frågor som underhåll, indexre­glering av hyran, uppsägningslid och villkorsändringar. I dessa och andra frågor kan parterna vara mer beQänla av alt tillämpa de regler i hyreslagen som gäller för lokaler. Avtalsfriheten får emellertid inle ulvidgas så långt, att den påverkar andrahandshyresgästernas rättsställning. Detta skulle kunna bli fallet om det direkta besittningsskyddet kunde avtalas bort vid blockuthyrning. Så länge förslahandshyresgästen vill bevara hyresförhål­landet, tillgodoses andrahandshyresgästernas intressen bäst av atl ett di­rekl besittningsskydd gäller mellan fastighetsägaren och förslahandshyres­gästen. Det direkta besittningsskyddet för vidare med sig all bruksvärde­reglerna gäller för hyressältningen.

De nya bestämmelserna innebär att blockulhyrning anses föreligga om ett hyresavtal avser uthyrning av fler än tio bostadslägenheter och avsikten är alt hyresgäslen skall hyra ul lägenheterna i andra hand. Vid blockul­hyrning får parterna avtala om förbehåll som strider mot hyreslagens bestämmelser om bostadslägenheter, under förutsättning alt förbehållet inte strider mot bestämmelserna om lokaler och inle heller avser rätten till förlängning av hyresavtalet eller gmnderna för fastställande av hyresvill­kor i samband med sådan förlängning.

Möjlighelen till blockuthyrning skulle kunna missbrukas av en mindre nogräknad hyresvärd. I stället för all upplåta lägenheterna direkt skulle nämligen en faslighelsägare i avsikl all undandra sig de Ivingande reglerna i hyreslagen kunna upplåta samtliga lägenheler i fasligheten till nägon honom närstående i form av blockuthyrning Qfr avsnitt 2.111 den allmänna motiveringen). För att motverka detta har i förevarande stycke även lagits

Prop. 1983/84:137

112

in ett krav på hyresnämndspriivning. Hyresnämndens prövning skall främst avse att det föreligger ett seriöst behov av blockuthyrning, exem­pelvis för att tillgodose en läroanstalts behov av studentbostäder eller en arbetsgivares behov av personalbostäder. En sådan prövning behövs inte om fastigheten ägs av staten, kommun, landstingskommun, kommunalför­bund, allmännyttigt bostadsföretag eller av ell akliebolag som helt ägs av en kommun eller en landstingskommun. Hyresnämndens beslut kan inte överklagas (se 70 5 andra stycket).

12 kap. 2 8

Till paragrafen, som innehåller bestämmelser om hyresavtalet, har fo­gals ett nytl Iredje stycke. Detta innehåller besiämmelser om upphävande eller ändring av hyresgästernas rätt all använda utrymmen som är gemen­samma för flera lägenheler. Tillägget har föranlett en ändring av den rubrik som föregår paragrafen.

En motsvarighet till de nya bestämmelserna finns i 2 8 andra stycket i utredningens förslag (se även betänkandet s. 460).

Ändringarna i andra stycket är redaktionella.

Tredje stycket är somjag redan nämnt nytt.

Förulom den direkta rätten till lägenheten kan ett hyresavtal ge hyres­gäslen även andra förmåner, t.ex. räll alt fä begagna tvättstuga och andra gemensamma utrymmen. Del förekommer också att hyresvärden utan särskilda utfästelser i hyresavtalet släller vissa utrymmen till hyresgäster­nas gemensamma förfogande, exempelvis en fritidslokal.

I den mån hyresgäsiernas rätt atl få begagna gemensamma utrymmen grundar sig på ett avtalsvillkor, kan hyresvärden under löpande avtalsperi­od inle utan hyresgäsiernas medgivande ändra villkoren eller upphäva dem. I samband med förlängning av avlalel har däremoi hyresvillkoren hitintills kunnat justeras eller bringats att hell upphöra. För andra villkor än hyrans storlek har därvid gällt att hyresvärdens krav skulle godtas om de inte stred mot god sed i hyresförhållandet eller eljest var obilliga. Enligl 55 8 Iredje stycket i dess nya lydelse skall däremoi ett tidigare gällande villkor om rätt till gemensamma utrymmen gälla även i framliden om detta framslår som skäligt. Genom denna beslämmelse förbättras hyresgäster­nas slällning i, de fall rätlen alt nylQa gemensamma utrymmen grundas på ett avtalsvillkor.

När del gäller icke avtalsreglerade förmåner att nylQa gemensamma utrymmen har rättsläget varil någol osäkert Qfr rättsfall frän bostadsdom­stolen 1978: 1, som avser Hässelby familjehotell). Lagutskottet har med anledning av en motion bl. a. framhållit (se LU 1977/78:27) alt förekoms­ten av gemensamma utrymmen som hobby- och fritidslokaler och andra liknande förmåner utgör betydelsefulla inslag i boendemiljön. Utskottet konstaterade atl några särskilda bestämmelser rörande utrymmen som hyresgästerna nyttjar gemensamt inle finns i hyreslagen och all nägon fasl

Prop. 1983/84:137

113

praxis pä områdel inte utvecklats. Enligt utskottets mening lorde del ligga i både hyresgästernas och hyresvärdarnas intresse atl iräffa överenskom­melser om gemensamhelsanordningarna. Även om del således kunde för­väntas alt man avtalsvägen skulle komma all bota bristen på regler för sådana anordningar fann utskottet del angeläget alt behovet av lagregler på området övervägdes. Utskoltsbelänkandel har överlämnats lill hyresrälts­utredningen (rskr 1977/78; 296).

Jag delar utredningens uppfattning all rätten att få nylQa gemensamma utrymmen inte bör vara beroende av att särskilt avtal härom träffals eller atl hyresvillkoren utformats på visst sätt. Följer av hyresförhållandet, exempelvis genom all hyresvärden renl faktiskt låtit hyresgäslerna utnytt­ja vissa utrymmen gemensamt, eller kan en sådan rätt på grund av andra omständigheter intolkas i avtalet, bör denna rätt inle få ändras eller upphä­vas i annan ordning än som gäller för hyresvillkor i allmänhet. De nya beslämmelserna i iredje stycket är avsedda att reglera delta fall.

De nya bestämmelserna avser både bostadslägenheter och lokaler.

I fråga om bostadslägenheter för vilka förhandlingsordning gäller har dessutom gjorts ett tillägg till 5 8 första stycket hyresförhandlingslagen (se avsnitt 4.3). Hyresvärden blir därigenom, när förhandlingsordning finns, skyldig all påkalla förhandling om han vill upphäva eller ändra rätten till gemensamma utrymmen.

12 kap. 3 5

Paragrafen innehåller bestämmelser om hyrestidens längd, i vilka fall uppsägning behövs saml konsekvenserna av utebliven uppsägning.

Utredningens förslag i hithörande frågor fmns i 5 8 första stycket, 68 första stycket, 7 och 11 55.

Paragrafen har behandlals i den allmänna motiveringen (avsnill 2.8).

I första stycket läggs den nya huvudregeln fast, att ett hyresavtal gäller för obestämd tid, om inte annat avtalats. Huvudregeln om löpande hyres­avtal är alltså inle tvingande. Regeln gäller alla lyper av lägenheter men torde få störst belydelse för bostadslägenheter.

Ett löpande hyresavtal måste sägas upp för att upphöra all gälla. Be­stämmelser om uppsägningstidens längd finns i 4 8 första stycket samt, när del gäller bostadslägenheter, även i 5 5.

Övergångsbestämmelserna (punkt 4) har utformats så att huvudregeln om löpande hyresavtal skall slå igenom på äldre tidsbestämda hyresavtal för bostadslägenheter när dessa förlängs, såvida parterna inte avtalar an­nat. Lokalhyresavtalen omfattas inte av denna övergångsbestämmelse. För alt äldre lokalhyresavtal skall bli löpande behövs del alltså en särskild överenskommelse.

I fråga om bostadslägenheter gäller vidare atl vid tvist mellan parterna hyresfiden skall vara obestämd, om inle bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare (se 55 8 tredje stycket andra meningen). 8   Riksdagen 1983/84. 1 saml. Nr 137

Prop. 1983/84:137

114

I andra stycket anges atl ell hyresavtal även kan ingås för bestämd tid. Den grundläggande regeln är aitt ett sådanl avtal upphör atl gälla vid hyrestidens utgång om inte parterna har avtalat om en annan ordning. Lika lite som enligt gällande rätt är dock denna regel utan undanlag. Undanta­get, som innebär all uppsägning alllid måste ske om hyresförhållandet varat mer än nio månader, stämmer överens med gällande rätt (se prop. 1968:91 Bih. A s. 320). Bestämmelser om uppsägningstidens längd finns beträffande de tidsbundna avtalen i 4 5 andra stycket samt, när det gäller bostadslägenheter, i 5 5.

Tredje stycket motsvarar 3 5 Qärde stycket samt 4 8 första siyckei i gällande räll.

Punkt 1 handlar om verkan av utebliven uppsägning beträffande hyres­avtal, som är ingånget för bestämd lid och som skall sägas upp för att upphöra alt gälla. Saknar ell sådant avtal bestämmelser om verkan av all en uppsägning inte sker, förlängs avtalet för obestämd tid, om del inte sägs upp inom rätt lid. Avtalet förvandlas alltså lill ett löpande avtal vid en utebliven uppsägning.

Punkt 2 innehåller bestämmelser om s. k. lyst förlängning. En tyst för­längning kan självfallet bara komma i fråga i de fall ett hyresavtal automa­tiskt skall upphöra att gälla vid hyrestidens utgång. Regeln gäller alltså bara de lidsbundna avtalen och, med hänsyn lill bestämmelsen i andra stycket, bara sådana där hyresförhållandet vid hyrestidens ulgång inle varat längre än nio månader, s.k. kortlidsavtal. Saknar ett korttidsavlal bestämmelser om alt uppsägning skall ske, dvs. avtalet har upphört att gälla vid hyrestidens ulgång, men har hyresgäslen trots della suttit kvar i lägenheten en månad efler hyrestidens utgång utan att hyresvärden anmo­dat honom alt flytta, anses hyresavtalet förlängt på obestämd tid. Avtalet förvandlas alltså även i delta fall lill ett löpande avtal.

För anmodan enligt Iredje stycket 2 gäller samma förfaranderegler som för uppsägning. Bestämmelser härom finns i ftärde stycket som också innehåller en hänvisning lill beslämmelserna i 498 om hyresvärdens ålig­ganden för del fall hyresgäslen inle efterkommer hyresvärdens anmodan om alt flytta. Bestämmelser om formerna för uppsägning finns i 8 8.

12 kap. 4 8

Paragrafen innehåller bestämmelser om uppsägningstider. Den motsva­rar närmast 3 8 andra och tredje styckena saml 4 8 andra och iredje stycke­na i gällande rätt. Utredningens förslag lill bestämmelser om uppsägnings­tider finns i 68 andra och tredje styckena.

Paragrafen har behandlals i den allmänna motiveringen (avsnill 2.8).

I första stycket behandlas uppsägningstiderna vid löpande hyresavtal.

De nya uppsägningstiderna (tre månader för bosladslägenheler och nio månader för lokaler) är såtillvida tvingande, att en överenskommelse i avtalet om kortare uppsägningslid inle blir gällande gentemot hyresgäslen.

Prop. 1983/84:137

115

Regeln är tvingande till hans förmån. Däremot är en överenskommelse, som innebär alt hyresvärden för egen del accepterar en kortare uppsäg­ningstid bindande för honom. Detta följer av 1 8 Qärde stycket. Vad som nu sagls innebär inle alt parterna i anledning av en redan inträffad händelse är förhindrade all iräffa en uppgörelse som strider mol lagens tvingande regler. Parterna kan efler en uppsägning komma överens om atl hyresför­hållandet skall upphöra lidigare än vad som skulle följa av den för hyres­förhållandet gällande uppsägningstiden. I praktiken är det också vanligt atl parterna direkl och alltså utan formell uppsägning kommer överens om att hyresförhållandet skall upphöra - man skriver gemensaml av kontraktet.

När det gäller överenskommelse om längre uppsägningsfider föreligger full avtalsfrihet. Här bör dock observeras all när avtalet avser en bostads­lägenhet, en hyresgäst enligl 5 8 alltid och således oavsett vad som avta­lats, har rätt att säga upp avtalet att upphöra efler tre månader.

I fråga om lokaler bör vidare anmärkas att uppsägningstiden räknas lill månadsskifte och inte som f. n. till den dag med samma ordningsnummer som uppsägningsdagen. Kravet på all hyresförhållandet skall ha varat längre än nio månader har också slopats.

Begreppet fardag mönstras ul ur hyreslagen så alt ett hyresavtal alllid upphör viss tid efler uppsägning. I hyreslagen i dess nuvarande lydelse finns begreppet fardag förulom i 4 5 tredje stycket även i 5 5 andra stycket och i 26 8 andra stycket. Begreppet fardag bör även tas bort i 36 8 boslads­rätlslagen (se avsnitt 4.5).

I 3 kap. 3 8 första stycket expropriationslagen (1972:719) finns en regel som knyler an lill fardagsbegreppet. En exproprialionssökande, som redan har en nylQanderätt till den fastighet som avses med ansökningen, har nämligen enligt della stadgande rätt atl utan hinder av vad som annars skulle gälla nylQa fastigheten fram till viss fardag. Är nylQanderätten hyra eller arrende kommer därvid jordabalkens regler om fardag alt gälla. För de nytQanderälter som saknar bestämmelser om fardag gäller enligl sisla meningen i nyss angivet stycke en särskild regel nämligen all skyldighel alt flytta - i stället för all inträda på fardag - inträder när tre månader förflutit frän det att expropriafionslillslåndel förföll, expropriationsrätten förverkades eller expropriationsansökningen prövades.

Vid artende kommer det fortfarande att finnas bestämmelser om fardag (se 8 kap. 4 8 jordabalken). Enligl min mening saknas del anledning all nu ändra i expropriationslagen. Delta innebär atl tillämpningsområdet för beslämmelsen i 3 kap. 3 8 första stycket sista meningen expropriationsla­gen kommer all vidgas i och med atl bestämmelser om fardag vid hyra försvinner.

Regler om avflyttning pä fardag finns även i fideikommisslagsliflning. Jag återkommer lill det vid övergångsbestämmelserna (punkl 9).

En särskild lyp av tidsobestämda hyresavtal är sädana som beror av viss anställning. Enligl gällande rätt har hyresgästen belräffande vissa sådana

Prop. 1983/84:137

1'

avtal alltid räll till en uppsägningstid om minst en månad (4 8 andra stycket sista meningen). Eftersom en minsta uppsägningstid om tre månader nu kommer alt gälla för alla tidsobestämda hyresavtal, saknas del anledning atl särreglera dessa avtal på del sätt som hittills skett (se även 678 där undantag inte görs för bestämmelserna om uppsägningstid).

I andra stycket finns beslämimdser om uppsägningstid för del fall ett hyresavtal pä bestämd lid skall sägas upp för att upphöra att gälla Qfr 3 S andra stycket). De angivna uppsägningstiderna är minimitider. Uppsäg­ningstidens längd varierar med hyrestiden och är längst tre månader för bostadslägenheter och längst nio månader för lokaler.

12 kap. 4a5 Paragrafen upphävs. Bestämmelsen har förls över lill 5 8.

12 kap. 5 8

Paragrafen, som innehåller en speciell uppsägningsbestämmelse för bo­stadshyresgäsler, motsvarar 4a8 i gällande lydelse. I utredningsförslaget ålerfinns motsvarande beslämmelse i 6 5 Qärde stycket.

Paragrafen har behandlals i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.8).

I gällande lydelse innehåller 5 8 vissa specialbestämmelser om uppsäg­ning av ett hyresavtal. Enligt första stycket får sålunda ett dödsbo, när hyresgästen avlidit före hyrestidens ulgång, säga upp ett hyresavtal beträf­fande bostadslägenhet inom en månad frän dödsfallet. Avtalet upphör då en månad efter uppsägningen. I andra stycket finns regler för hyresavtal som slutils för hyresgästens livstid. Regierna innebär dels alt när en bostadslägenhet är upplåten för hyresgästens livslid fär vid dennes död hans make under vissa förutsättningar inträda som hyresgäst under sin livsfid, dels en rätt för hyresvärden atl säga upp den efterlevande makens livslidskontrakt för det fall han gifter om sig.

Jag delar utredningens uppfattning alt dessa bestämmelser kan utgå.

När det gäller ett dödsbos uppsägningsrält villjag erinra om att 5 8 enligl mitt förslag innebär att uppsägning från en hyresgästs sida, dvs. i detta fall från ett dödsbos sida, alltid får ske så all avtalet upphör all gälla vid det månadsskifte som inträffar efler tre månader frän uppsägningen.

Enligt gällande rätt kan ett hyresavtal ingås för hyresgästens livslid (se 7 kap. 5 § jordabalken). Denna möjlighel påverkas inle av alt 5 5 andra siyckei i gällande lydelse utgär. Däremoi påverkas den rätt att fä bo kvar i lägenheten efler hyresgästens död som i dag tillkommer hyresgästens make. Även om avtal för hyresgästens livslid är sällsynta, finns del av sociala skäl anledning alt slå vakt om efterlevande makes rätt atl få bo kvar i lägenheten. En beslämmelse härom bör emellertid inte tas upp bland uppsägningsreglerna utan i stället bland de bestämmelser som gäller för­längning av hyresavtalet. Enligl 47 8 andra stycket gäller f.n. att om en hyresgäst som är gift och vars make inte har del i hyresrätten säger upp

Prop. 1983/84:137

117

hyresavtalet, vidtar annan åtgärd för ätt bringa del atl upphöra eller av annan anledning saknar rätt till förlängning, har maken, om han har sin bostad i lägenheten, rätt till förlängning såvida hyresvärden skäligen kan nöjas med honom som hyresgäst. Denna beslämmelse har kompletterats så alt om ett dödsbo saknar rätt lill förlängning av ett hyresavtal - vilket är fallet om hyresgästen vid ett livslidskontrakt avlidit - efterlevande make skall ha en rätt atl inträda i hyresförhållandet och fä delta förlängt för egen del, dvs. för sin livstid. Efterlevande make kommer således atl få en i förhållande till gällande rätt oförändrad ställning. Att hyresvärden genom denna förändring förlorar sin rätt att säga upp den efterlevande maken i fall då denne ingär nytt äktenskap, torde vara av ringa praklisk betydelse.

Jag ålerkommer till dessa frågor vid övergångsbestämmelserna (punkl 3).

12 kap. 6 8

Till paragrafen, som innehåller bestämmelser om när ett avtal upphör atl gälla, har fogals ett nytt tredje stycke med regler om s.k. kopplade avtal. Första och andra styckena har sin motsvarighet i 8 8 utredningsförslaget medan tredje siyckei är hämtat från 5 8 andra stycket i utredningens förslag.

Ändringarna i första och andra styckena år redaktionella. I första siyckei har gjorts en ändring i paragrafhänvisningen. Andra siyckei har ändrals sä alt det klart skall framgå all de uppsägningstider som anges i 4 8 första stycket (löpande avlal) respektive andra stycket (tidsbestämda av­lal) i den akluella situationen gäller oavsett vad avtalen innehåller om uppsägningslid. Atl uppsägningstiderna i 4 8 första och andra styckena gäller lill förmån för hyresgästen följer i och för sig redan av all de är Ivingande lill hans förmån. Vad som sägs i denna paragraf gäller emellertid också hyresvärden. Enligt nuvarande lydelse av andra stycket gäller vad som sägs där bara om inte hyreslagen innehåller några särskilda bestäm­melser om uppsägningstid (t. ex. 5 8 och 26 5 andra stycket). Eftersom mitt förslag inte innehåller sådana särskilda bestämmelser behövs inle det nämnda förbehållet.

Tredje stycket har behandlals i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.6). Del förekommer ibland atl avtal om hyra av en bostadslägenhet förenas med avtal om annan nyttighet, t. ex. garageplals, biluppslällningsplats eller restaurangservice. Det är här fråga om nyttigheter som har ett omedelbart samband med användningen av lägenheten men - typiskt sett - saknar värde för hyresgästen om han flyttar frän lägenheten. Upphör bostadshy­resavtalet atl gälla bör ett sådant till bosladshyresavtalet kopplat sidoavial samtidigt upphöra all gälla under förutsättning all sidoavtalel avser en nyttighet som har ett omedelbart samband med användningen av lägenhe­ten och avser en nyttighet som är av mindre belydelse i jämförelse med användningen av lägenheten. Förulom de nyss anförda exemplen bör här

Prop. 1983/84:137

118

särskilt nämnas avlal om nyttjande av möbler när en lägenhet hyrs ut i andra hand. Sådana avtal faller typiskt sett under denna beslämmelse. Avtalet om uthyrning av möblerna upphör således atl gälla samtidigt med själva andrahandsupplåtelsen.

12 kap. 7 8

Paragrafen innehåller bestämmelser om när en lägenhel skall hållas tillgänglig för den som skall tillträda den. I förhållande till gällande rätt har den inbördes ordningen mellan första och andra styckena kastals om. Bestämmelser om när en lägenhel skall hållas tillgänglig för filllräde finns i utredningens förslag 19 8.

Första stycket. F. n. finns del inte något uttryckligt stadgande om vilken dag en lägenhet skall avträdas. Tveksamhet kan i vissa fall uppstå om en lägenhet skall avträdas den dag då hyrestiden löper ul eller någon efterföl­jande dag. För atl undanröja eventuella oklarheter på denna punkt före­skrivs nu att hyresgästen skall lämna lägenheten dagen efler del atl hyresti­den har löpt ut.

Liksom hittills skall lägenheten hållas tillgänglig för den som skall flytta in senast klockan 12 på tillträdesdagen.

I gällande rätt finns en särskild regel beträffande filllräde lill lägenhet som hell eller delvis är uthyrd till bostad och som omfatlar minsl två rum avsedda för bostadsändamål. Jag anser all dessa detaljregler utan olägen­het kan undvaras. Det bör överlåtas åt dem som skall lämna respektive tillträda lägenheten att själva triiffa en överenskommelse om hur della rent prakfiskt skall gå till.

Andra stycket. Med hänsyn till alt lördagar numera för flertalet är arbelsfria dagar och det därför kan vara svårt alt en sådan dag få flylt-ningshjälp finns det skäl att när del gäller flyttning uttryckligen jämställa lördag med söndag och allmän helgdag. Även vissa helgdagsaftnar, vilka mer allmänt kommil att bli arbelsfria, bör i delta sammanhang jämställas med söndag Qfr bl. a. 2 8 lag, 1930; 73, om beräkning av lagstadgad lid).

Infaller den dag då en lägenhel skall tillträdas eller lämnas på en söndag, annan allmän helgdag, lördag midsommarafton, julafton eller nyårsafton skall lill- eller avträde i stället ske näsla vardag.

Bestämmelserna i paragrafen är enligt tredje stycket dispositiva.

12 kap. 8 8

Paragrafen innehåller bestämmelser om formerna för uppsägning. Ut­redningens förslag i hithörande frågor finns i 10 8.

Del nya förfarandel vid förlängnings- och villkorstvisier (se avsnitt 2.9 i den allmänna motiveringen) innebär i fråga om bostadslägenheter alt upp­sägning endast skall ske när hyresvärden eller hyresgästen vill atl hyresför­hållandet skall upphöra medan i fråga om lokaler nuvarande ordning be­hälls.

Prop. 1983/84:137

119

Enligt första stycket är skriftlig uppsägning allQämt huvudregel. I förhål­lande fill gällande rätt har utrymmet för muntliga uppsägningar ytterligare inskränkts. En uppsägning skall således vara skriftlig redan när hyresför­hållandet varat i tre månader. Enligt gällande rätt är motsvarande lidsgräns nio månader. Denna inskränkning kommer i praktiken all leda fill atl alla avtal på obestämd tid kräver skriftlig uppsägning och atl den muntliga uppsägningsformen endast kommer att gälla hyresavtal på bestämd tid som inle är längre än tre månader.

Enligt gällande rätt får en uppsägning ulom i vissa undantagsfall vara muntlig, om ett skriftligt erkännande av uppsägningen lämnas. Ulredning­en har föreslagil atl denna möjlighel till muntlig uppsägning skall ulgå.

Från flera remissinstanser har del framhållits alt den muntliga uppsäg­ningen fyller en funktion för hyresgästerna. En hyresgäst kan enligt nuva­rande ordning ringa upp sin hyresvärd och säga upp avtalet, varefter denne i ett brev bekräftar uppsägningen. Detta förfarande är väl inarbetat på hyresmarknaden och bör bestå när avsikten är atl hyresförhållandet skall upphöra. När en lokalhyresgäst säger upp avtalet enligt 58 a 5 bör del dock liksom f. n. krävas en skriftlig uppsägning.

Andra och tredje styckena. Liksom enligt gällande rätt är huvudregeln att skriftliga uppsägningar skall delges den som söks för uppsägning. Härmed förstås atl uppsägningen skall överbringas på sådant sätt alt den som påkallar uppsägningen får kännedom om - eller p. g. a. legala defini­tioner har rätt att utgå från - alt uppsägningen verkligen nått den som sökts för uppsägning. I och med all del i hyreslagen anges att delgivning skall ske, följer att delgivningslagens (1970:428) bestämmelser i princip skall tillämpas.

Delgivningslagen innehåller i 1215 55 särskilda bestämmelser om s.k. surrogatdelgivning för det fall det inle är möjligt att personligen nå den som söks för delgivning. Dessa regler gäller emellertid f. n. inte när en uppsäg­ning skall delges ulan hyreslagen innehåller i 8 5 tredje stycket i gällande lydelse särskilda surrogatdelgivningsregler. Moisvarande bestämmelser finns i 8 kap. 8 5 iredje stycket jordabalken för del fall uppsägningen avser ett arrendeförhållande.

Delgivningsreglerna i hyreslagen har kritiserats för atl vara svåra att tillämpa (se rättsfall från bosladsdomstolen 1976:7).

Jag delar utredningens uppfattning atl undantaget från kravet på vanlig delgivning i många fall bör kunna utformas på ett enklare sätt än vad som f. n. är fallet.

Jag godtar utredningens förslag som innebär att när en bosladshyresgäst som har hemvisl här i landet söks för delgivning bör uppsägningen normalt kunna få ske genom ett rekommenderat brev. Detta innebär i överenssläm­melse med utredningens förslag alt del inle längre krävs att vederbörande försl skall ha sökts för delgivning och inte anträffats.

Prop. 1983/84:137

120

Utredningen har diskuterat om ett på della sätt förenklat uppsägnings­förfarande tillgodoser rimliga ki-av på rättssäkerhet när uppsägning sker med begäran alt hyresförhållandet skall upphöra i förtid på grund av atl hyresrätten är förverkad. Utredningen har stannat för atl så får anses vara fallet.

Jag kan inte dela utredningens, uppfattning i denna fråga. Det nya förfa­randet vid förlängningstvister innebär såvitt gäller bostadslägenheter alt hyresgästen inte behöver reagera på en uppsägning utan kan avvakta atl hyresvärden hänskjuter tvisten till hyresnämnden. Dessa regler gäller emellertid inte i förverkandefallen. Del förenklade förfarandel med rekom­menderat brev bör därför inte få tillämpas i förverkandefallen. Ell undan­tag har alltså gjorts för dessa fall i tredje stycket första meningen. I samma mening har undantag gjorts för del fall atl en hyresvärd enligt 58 5 säger upp en lokalhyresgäst. En sådan uppsägning omfattas nämligen inle av de nya förfarandereglerna. I stället har en uppsägning av en lokalhyresgäst en direkt rättsverkan pä samma säll som enligt gällande rätt.

När uppsägning inte får ske med rekommenderat brev, bör de nuvarande delgivningsreglerna tillämpas. Z>å dessa besiämmelser redan finns upp­tagna i 8 kap. 8 8 andra och tredje styckena jordabalken, görs i andra stycket i förevarande paragrafen hänvisning till dessa bestämmelser.

Även när del är hyresgäslen som säger upp avtalet medför uppsägningen en direkt rättsverkan, nämligen ;itt hyresförhållandet upphör utan ytterli­gare åtgärder.

Flera remissinslanser har ifrågasatt det lämpliga i all en uppsägning i dessa fall kommer till slånd i och med alt uppsägningen sänds iväg i ett rekommenderat brev till hyresvärden. Det kan, menar dessa remissinslan­ser, inte uteslutas att hyresvärden med ett sådant uppsägningsförfarande inte får reda på uppsägningen förrän hyresgäslen har flyttat.

Under senare år har antalet rekommenderade postförsändelser uppgått till ca 14 milj. per år. Enligl postverkets statistik är det endasl mellan tvä och trehundra av dessa försändelser som inle når den adress under vilken de är avsända. Mot denna bakgrund är del enligt min bedömning rimligt att utgå från atl en uppsägning som sänds i rekommenderat brev kommer att nå angiven adress. Därmed är det dock inle sagt att brevel når sin adressat, d. v. s. att hyresvärden efler normal postbefordringstid får del av uppsäg­ningen.

Hyresvärden kan exempelvis vara bortrest eller hans kontor kan lidvis vara obemannat. Det får emellertid anses ingå i en god fastighetsförvalt­ning atl en hyresgäst alltid kan komma i kontakt med sin hyresvärd. Denne bör således, om han inle är direkt anträffbar på den lill hyresgäslerna uppgivna adressen vidla sådana ålgärder, att meddelanden som sänds under denna adress når honom. Risken av alt en uppsägning som avsänts under riktig adress under exempelvis en semesterperiod blir liggande pä ett obemannat konior bör därför hyresvärden själv stå. Jag ansluter mig alltså

Prop. 1983/84:137

121

till utredningens förslag atl en hyresgäst skall kunna säga upp sitt hyresav­tal genom all tillställa hyresvärden uppsägningen i rekommenderat brev. Enligl första stycket får uppsägning ske hos den som är behörig att ta emol hyra pä hyresvärdens vägnar. Hyresgäslen kommer alltså alltid all ha tillgång lill en adress under vilken uppsägning kan ske. Ändringarna i fjärde-sjätte styckena år redaktionella.

12 kap. 9 8

Paragrafen handlar om lägenhetens brukbarhet. Andra stycket är nytt. Utredningens förslag finns i 12 8.

Första stycket. Enligt 9 S i gällande lydelse skall hyresvärden på tillträ­desdagen tillhandahålla lägenheten i sådanl skick atl den enligl den all­männa uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Bestämmelsen är disposiliv.

Jag delar utredningens bedömning atl, när del gäller bostadslägenhet som är avsedd för permanentboende, det inte är rimligt alt hyresvärden skall få hyra ul en sådan lägenhel om den är i det skicket all den inte är fulll brukbar för sill ändamål. Kravel på viss minimistandard bör därför göras Ivingande i fråga om sådana lägenheler.

På grund av det anförda har bestämmelsen ändrats så atl parterna endasl har frihet atl träffa avtal om bällre skick. Genom atl kravel på viss minimistandard görs Ivingande belräffande bostadslägenheter kan bestäm­melserna i nuvarande 19 8 om rätt för hyresgäslen all säga upp avlal om hälsovådliga lägenheler ulgå.

I andra stycket, som är nytl, görs i tvä punkier undanlag från den i första stycket fastlagda huvudregeln.

I fråga om fritidsbosläder är det lämpligl all behålla möjlighelen för parterna all fritt avtala om lägenhetens skick. Fritidsbostäderna är av alltför växlande beskaffenhet - liksom hyresgäsiernas önskemål - för all avtalsfriheten skall kunna begränsas.

Belräffande lokaler är del inte ovanligt atl hyresgästen helt eller delvis svarar för inredningen. Denna möjlighel bör bibehållas och någon in­skränkning i parternas avtalsfrihet sker därför inte.

Fullständig avtalsfrihet bör också bibehållas inom ramen för del kollek­tiva förhandlingssystemet. Andra punkten i förevarande stycke har utfor­mats i överensstämmelse med 15 8 andra stycket 2 i lydelse enligl prop. 1982/83: 146.

12 kap. 10 8

Ändringarna är redaktionella. Ulredningen har gjort en fullständig omre­digering av 10-14 58. Jag delar den uppfallning som har förts fram av flera remissinstanser alt resultatet är mindre lyckat. Den nuvarande dispositio­nen har därför behållits.

Prop. 1983/84:137

122

12 kap. 118

Bestämmelserna i tredje stycket är delvis nya. Ändringen är föranledd av ändringarna i 9 8. Motsvarande beslämmelse ålerfinns i 14 8 tredje stycket i utredningens förslag.

Ändringarna i för st a .stycket är redaktionella.

I tredje stycket finns i dess nuvarande lydelse bestämmelser om hyres­gästens rältigheter vid hinder i hyresrätten när lägenheten hyrs ul i befinl­ligl skick. Som framgår av 9 8 föreslår jag att en bostadslägenhet som är avsedd för permanentboende alllid skall lillhandahållas i sådant skick alt den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Några särskilda bestämmelser för det fall alt en bo­stadslägenhet avsedd för permanentboende hyrs ul i befintligt skick be­hövs därför inte. Följaktligen har beslämmelserna i förevarande stycke inskränkts till upplåtelser i befiinlligt skick som avser en bostadslägenhet för fritidsändamål eller en lokal (se 9 8 andra stycket 1).

12 kap. 12-14 88 Ändringarna är redaktionella.

12 kap. 15 8

Till paragrafen har fogats ett nytt Qärde stycke. Del moisvarar delvis

20 8 i utredningsförslaget.

'

första stycket har gjorts en redaktionell ändring, föranledd av ändring­en i 9 8.

Fjärde stycket. I 2 5 tredje stycket har nya bestämmelser tagits in om utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna. Sålunda gäller atl om det av ett hyresförhållande följer en rätt all använda ett sådanl ulrymme så får denna rätt inte upphävas eller inskränkas i annan ordning än som gäller för ändring av hyresvillkor. Genom denna bestäm­melse har hyresgäsiernas rätt lill utrymmen som har denna karakiär kom­mil klarare lill uttryck. Om denna rätt inle skall vara illusorisk, bör del åligga hyresvärden atl hälla äv

Fjärde siyckei avser såväl bostads- som lokalhyresförhållanden.

12 kap. 16 5

Beslämmelserna i andra stycket om reparationsföreläggande har änd­rats. Vidare har tre nya stycken av processuell karakiär fogals till paragra­fen. Processuella regler av likarlad innebörd ålerfinns 1215 utredningsför­slaget.

Prop. 1983/84:137

123

Ändringen i första stycket är redaktionell.

I andra stycket i gällande lydelse behandlas hyresnämndens möjlighel alt i vissa fall på ansökan av hyresgäst ålägga en hyresvärd atl avhjälpa en brist i en bostadslägenhet (reparalionsfördäggande).

I 15 8 har lagits in en ny bestämmelse om hyresvärdens ansvar för utrymmen som är gemensamma för hyresgästerna. Om en hyresnämnd skulle finna att en hyresvärd brister i sina åligganden med avseende på nu avsedda utrymmen bör hyresnämnden, på samma sätt som gäller brister i lägenheterna, kunna ålägga hyresvärden att vidta erforderliga ålgärder. Då dessa åtgärder inte bara behöver avse reparation av befintliga anordningar utan över huvud taget kan avse ätgärder för atl utrymmena skall kunna användas på ett ändamålsenligt säll, har den nuvarande benämningen "reparationsföreläggande" bytts mot den mer neutrala beteckningen "äl-gärdsföreläggande".

Utredningen har i sitt förslag diskuterat det fall då hyresvärden eftersät­ter sina åligganden även i andra hänseenden än sädana som medför fysiska hinder i nylQanderätten. Som exempel nämner ulredningen att hyresvär­den eftersätter sina skyldigheter beträffande värme och varmvallen, trapp-städning och skötsel av gemensamma utrymmen. Utredningens majoritet har föreslagit alt ett reparationsföreläggande skall kunna omfatta även sädana brister Qfr belänkandet s. 460).

Flera remissinstanser har ifrägsatl om det är möjligt att utfärda ett föreläggande som inle avser en konkret och bestämd åtgärd utan som syftar till att uppnå en viss servicenivå. Ett föreläggande av sistnämnda typ, exempelvis all tillhandahålla varmvatten, skulle behöva bestå för en obestämd tid, eftersom avsikten självfallet är all lägenheterna alltid skall ha lillgång till varmvatten. Jag delar den tveksamhet som remissinstanser­na känner inför ett på detta sätt utvidgat institut med viiessanklionerade förelägganden. Jag ifrägsätter även behovet av en sådan utvidgning. Före­ligger det brist i fråga om skölsel av gemensamma utrymmen tvättstugan kan exempelvis inle användas därför alt en trasig tvättmaskin inte repare­ras - bör hyresgäslerna kunna få lill stånd rättelse genom den nyss berörda utvidgningen av åtgärdsföreläggandet. I de fall förvallningen å andra sidan är så bristfällig, att det inte är tillräckligt atl en fysisk brist i nylQanderätten undanröjs, bör ingripande inte ske genom ålgärdsföreläg-gande ulan med slöd av bostadsförvallningslagen (1977:792). Enligt bo-stadsförvallningslagen kan ingripanden ske vid en bristfällig fastighetsför­valtning om bristerna inte är obetydliga eller endast av fillfällig art. Para­grafen innehåller alltså inle någon motsvarighet lill den av ulredningen i denna del föreslagna utvidgningen.

Ändringen i tredje stycket är redaktionell.

Fråga om åtgärdsföreläggande prövas av hyresnämnden på ansökan av en hyresgäst. En sådan ansökan kan alltid riktas mol fastighetens verkliga ägare. För att förebygga svårigheter vid ägarskiften och bulvanförhållan-

Prop. 1983/84:137

124

den införs i ftärde stycket efter förebild i 30 8 första stycket bostadsförvall­ningslagen en legitimationsregel enligl vilken ansökan om åtgärdsföreläg­gande kan rikias mol den för vilken lagfart senast är beviljad eller sökt.

Förfarandet i hyresnämnden regleras av förvaltningslagen (1971:290) och lagen om arrendenämnder och hyresnämnder. Dessa lagar saknar bestämmelser för det fall den fastighet som berörs av ansökan om åtgärds­föreläggande överlåts innan ansökningen slutligt prövats. I 30 5 andra stycket bostadsförvaltningslagen föreskrivs att rättegångsbalkens regler om verkan av atl tvisteföremälet överlåts och om Iredje mans dellagande i rättegången skall gälla i en sådan situation. En motsvarighet lill denna bestämmelse har lagils upp i femte stycket förevarande paragraf.

Även sjätte stycket har sin motsvarighet i 30 8 bostadsförvaltningslagen där del i tredje stycket stadgas att om tvist om äganderätten till en fastighet är aniecknad i faslighelsboken kan ansökan riktas mot den som innehar fastigheten med äganderättsanspråk.

12 kap. 17-18 88 Ändringarna är redaktionella.

12 kap. 19 8

Pä skäl som redovisats vid 9 § första stycket har 19 5 i gällande lydelse inle fått någon motsvarighet.

I 19 5 redovisas därför motsvarigheten till de bestämmelser som f.n. finns i 19 a 5 och som handlar om på vilkel säll hyran skall vara reglerad i avtalet. Utredningen har redovisal sitt förslag i hithörande frågor i 23 5.

Paragrafen har behandlals i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.7).

Enligt första stycket i gällande lydelse (av 19 a 8) skall hyran för en bostadslägenhet vara till beloppet bestämd i avtalet eller, om del i avtalet finns en förhandlingsklausul enligl hyresförhandlingslagen, i en förhand-Ungsöverenskommelse. Della gäller dock inle ersättning för koslnader för lägenhetens uppvärmning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp.

Pä skäl som anförts i den allmänna mofiveringen tas nu delta undantag från förbudet mot rörliga hyror bort. Detta innebär alt bränsle- och va-klausuler i princip förbjuds i fiåga om bostadslägenheter. Enligl över-gängsbestämmelserna (punkt 3) gäller en tvåårig övergångstid under vilken äldre klausuler fortfarande får lillämpas.

Förbudet mot rörliga hyror har försetts med vissa undantag när del gäller ersättning för uppvärmning m. m. Viktigast är alt grunderna för sådana ersättningar fär fastställas genom en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen. Avtalsfrihet råder alltså fortfarande inom ramen för del kollekliva förhandlingssystemet.

Undantaget för förhandlingsöverenskommelser avser också den situa-fionen att beslut meddelas enligl 22 eller 25 5 hyresförhandlingslagen, dvs.

Prop. 1983/84:137

125

när en hyresgäst hos hyresnämnden har ansökt om ändring av en förhand­lingsöverenskommelse i den del den avser honom eller när kollekliva förhandlingar har strandat. Jag vill här i likhel med ulredningen underslry­ka atl hyresnämnden inte bör utnyttja denna möjlighel om inle parterna redan tidigare har tillämpat ett motsvarande villkor och del gäller att bygga vidare på denna praxis.

Undantag har vidare gjorts, om lägenheten är belägen i ett en- eller ivåfamiljshus eller om lägenheten påförs kostnaderna efter individuell mätning.

I andra stycket behandlas det fall då en bostadslägenhet hyrs ut i andra hand eller av upplåtaren innehas med bosladsräll. I båda dessa fall förelig­ger det ett legitimt behov av alt kunna anknyta hyran for andrahandsupplå­telsen lill den hyra eller årsavgift som upplåtaren själv belalar. Upplåta-rens egen hyra kan vara rörlig därför att den bestäms av en förhandlings­överenskommelse. Beträffande bostadsrällslägenheler finns över huvud taget inte något förbud mol rörliga avgifter. En andrahandshyresgästs inlresse av skälig hyra tillgodoses bäst, om hyran får följa vad upplåtaren själv belalar. Har parterna kommil överens om alt ett särskilt tillägg exempelvis skall utgå för användning av möbler eller liknande, skall della tillägg vara fast. Undanlaget från förbudet mot röriig hyra gäller alllsä bara den del av hyran som direkt anknyts lill vad upplålaren själv belalar.

Tredje femte styckena moisvarar 19 a 8 andra - Qärde styckena i gällande lydelse med redaktionella ändringar.

12 kap. 19 a 8 Paragrafen upphävs. Moisvarande bestämmelser har lagits in i 19 8.

12 kap. 20 5

Paragrafen, som innehåller bestämmelser om när hyran skall belalas, molsvaras i utredningens förslag av 24 8.

Första stycket. Enligl gällande räll kan hyresvärden och hyresgäslen fritt avtala om när hyran skall betalas. Har avtal i denna fråga inte träffats finns särskilda bestämmelser om betalningstiden. För bosladslägenheler som omfattar högsl fyra mm, varvid kök räknas som rum, är emellertid avtalsfriheten inskränkt till förmån för hyresgäslen. Den som hyr en sådan lägenhel får nämligen belala hyran förskottsvis per månad även om avlal träffats om längre betalningsperioder, exempelvis kvartal. Enligl 42 8 förs­ta stycket I gäller dessutom att en hyresrätt, helt oberoende av lägenhets-typ, inte förverkas på grund av bristande hyresbetalning så länge hyresgäs­ten belalar hyran månadsvis i förskott.

I överensstämmelse med utredningens förslag Qfr LU 1979/80:6) har andra meningen i förevarande stycke ändrals så att rätten till månadsvis belalning gäller alla bostadslägenheter oberoende av storlek.

Ändringarna i andra stycket år redaktionella.

Prop. 1983/84:137

126

Tredje stycket har formulerats om. Första meningen överensstämmer i sak med gällande rätt. Hyran skall således anses som betald när hyresgäs­ten på ett posl- eller bankkontor mot kontant betalning uppdrar ål posten eller banken all överföra pengartia lill hyresvärden. Åven andra meningen, som behandlar belalning genom ett girosyslem, motsvarar i sak gällande räll. Emellertid har det tillkommit två girotyper utöver posl- och bankgiro, nämligen privat- och sparbanksgiro. Vatje girotyp har sina egna regler. Gemensamt för dem alla är dock att gäldenären har ett särskilt konto anslutet lill systemet och att han genom en skriftlig betalningsorder kan påkalla atl del betalningsförmedlande organet belaslar delta konto och överför pengar till en angiven betalningsmottagare. Hyresbetalning skall anses ha skett när en betalningsorder avseende hyra las emot av det konior som enligt reglerna för det individuella girokonlot skall förmedla betalning­en pä grund av uppdraget. För att betalning skall anses ha skell vid denna tidpunkt krävs självklart att erforderligt belopp finns tillgängligl på kontot och alt betalningsuppdraget i övrigt uppfyller de krav som gäller för re­spektive girosystem.

12 kap.21 8

Ändringarna i första - tredje styckena är redaktionella.

Fjärde stycket, som är nytl, moisvarar 67 a 8 i gällande lydelse och innehåller bestämmelser om överklagande av länsstyrelsens beslut enligt förevarande paragraf.

12 kap. 22-25 88 Ändringarna är redaktionella.

12 kap. 26 8

Paragrafen behandlar hyresvärdens rätt att få tillträde till lägenheten och atl där utföra reparationer. Ett nytl femte stycke har fogals till paragrafen. Ulredningen har redovisal moisvarande bestämmelser i 31-32 SS.

Ändringarna i första stycket är redaktionella.

I andra stycket har gjorts en följdändring med hänsyn till alt begreppet "fardag" mönstras ut ur hyreslagen (se vad som anförts vid 4 8). UtnylQar hyresgäslen sin rätt enligl delta stycke all säga upp avtalet, upphör della sedan den för avtalsförhållandet gällande uppsägningstiden enligl 4 8 löpt ut. Delta följer av 6 8 andra stycket.

Beslämmelserna om hyresgästens uppsägningsrält gäller inte arbeien som hyresvärden enligl hyresgästens önskemål utfäst sig atl göra. Del­samma bör gälla i fråga om arbeten som hyresvärden genom ell älgärdsfö-reläggande enligl 16 8 ålagts alt utföra. Ell tillägg av denna innebörd har gjorts i sista meningen i förevaninde stycke.

Ändringarna i tredje och jjärde styckena är redaktionella.

Prop. 1983/84:137

127

Femte stycket moisvarar 27 8 i gällande lydelse. Beslämmelsen har sådant samband med övriga bestämmelser i 26 5 att en överföring synts motiverad.

12 kap. 27 5

27 5 i gällande lydelse har förts över till 26 8 femte stycket. Förevarande paragraf motsvarar i huvudsak 27 a 8 i gällande lydelse.

I förarbetena fill andra stycket (i 27 a 5) uttalas bl.a. atl bestämmelsen inte bara skallgälla när hyresgästen har övergett lägenheten ulan också i sådana situationer när hyresgästen avträtt lägenheten sedan hyresförhål­landet har upphörl, t.ex. efler förverkande eller efler hyresperiodens utgång (prop. 1973:23 s. 162).

I den prakfiska rättstillämpningen har tveksamhet uppkommil om be­stämmelsens räckvidd. Sålunda har del gjorts gällande atl den inle äger lillämpning i de fall hyresgäslen avhysls frän lägenheten. Emellertid har en hyresvärd i ett sådant fall ansetts berättigad fill ersättning för de direkta utlägg han haft för att la om hand och förvara egendom som hyresgästen vid avhysningen lämnat i lägenheten. Hyresvärden har inte heller ansetts skyldig atl lämna ifrån sig egendom som han omhändertagit utan all få ersättning för sina kostnader (se rättsfall från hovrätterna 1981; 158).

Starka skäl talar för atl bestämmelsen skall äga direkt lillämpning vid avhysning. Lagtexten har i förtydligande syfte komplellerals i enlighet härmed.

12 kap. 27 a 8 Paragrafen upphävs. Bestämmelserna har förls över till 27 5.

12 kap. 28 8

I paragrafen behandlas frågan om uppsägning av ett hyresavtal i förtid på grund av alt en säkerhet, som ställts för fullgörande av hyran, försämrats. Utredningens förslag finns i 34 8.

Med hänsyn till den vikt som bör fästas vid en hyresgästs rätt lill sin bostad har bestämmelsen i överensslämmelse med utredningens förslag begränsats fill alt avse enbart lokaler. Ändringen innebär ingel förbud mot att säkerhel krävs vid bostadshyresförhållanden. Frågor som har samband med en säkerhet skall dock i sådana fall behandlas på samma sätt som övriga hyresvillkor.

12kap. 29-33 88 Ändringarna är redaktionella.

12 kap. 34-37 88

Enligt 37 8 i gällande lydelse kan tillstånd som avses i förevarande paragrafer förenas med villkor. Detta har nu föreskrivits i vatje paragraf.

Prop. 1983/84:137

128

Bestämmelsen i 37 8 behövs alltså inte längre och 34 a 8 i gällande lydelse har därför förts över lill 37 8.

I 35 8 första stycket finns bestämmelser om bosladshyresgästernas rätt att byta bostad med en annan person Qfr 42 5 i utredningens förslag). Beslämmelserna innebär f. n. att hyresnämnden skall lämna tillstånd, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och delta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Enligl utredningen har lillsländ lill byte vägrals när det varit känt att otillåten ersättning har förekommit. Jag delar utredningens uppfattning att denna praxis bör fä stöd i lagtexten. 35 8 första stycket har därför kompletterats så atl tillstånd inte heller skall lämnas om andra särskilda skäl talar mot bytet.

Övriga ändringar i förevarande paragrafer är redaktionella.

12 kap. 38-40 55 Paragraferna ändras inte.

12 kap. 41 5

Ordet "men" har bytts ut mot "pålaglig olägenhet". Ändringen är redaktionell.

12 kap. 42 5

Paragrafen, som innehåller bestämmelser om vad som gäller när hyres­rätten är förverkad, motsvaras i utredningens förslag av 50 5.

Frågan om gränsdragningen mellan förverkandelvister och förlängnings­lvisler behandlas vid 45 S.

Enligt första stycket 2 i gällande lydelse är hyresrätten förverkad och hyresvärden berälligad alt säga upp avtalet om en hyresgäst ulan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten eller eljest sätter annan i sill ställe eller upplåter lägenheten i andra hand. Hyresrätten är dock inle förverkad om hyresgäslen ulan dröjsmål efler tillsägelse vidtar rättelse. Är det som ligger hyresgästen till last av ringa betydelse är hyresrätten enligt andra stycket inle heller förverkad.

I praxis har fråga uppkommil vilken betydelse en ansökan om tillstånd .att överlåta hyresrätten skall ha om överlåtelse lill annan skell och om ansökan om tillstånd härtill görs försl efler det atl förslahandshyresgästen anmanats alt vidla rättelse. Bostadsdomstolen har sålunda (se rättsfall frän bostadsdomstolen 1980:29) inle uteslutit all tillstånd i efterhand lill en redan genomförd överiålelse av hyresrätten under vissa belingelser kan förhindra förverkande. En förutsättning för en sådan rättstillämpning mås­le dock enligt bosladsdomstolen under alla förhållanden vara alt hyresgäs­tens ansökan om tillstånd till överlåtelsen har gjorts ulan dröjsmål efler anmaningen atl vidta rättelse.

Jag delar utredningens bedömning att den rättstillämpning som bostads­domstolen ifrågasatt som möjlig vid överlåtelse av en hyresrätt bör godtas

Prop. 1983/84:137

129

och direkl slås fast i lag. Rättsläget bör vara detsamma om en lägenhel upplåtits i andra hand. Ändringen i första stycket 2 är en följd av denna min ståndpunkt.

En viss ledning vid tolkning av vad som avses med uttrycket "ulan dröjsmål" kan hämtas i bostadsdomstolens nyss nämnda beslut. Där utta­las atl sex veckor är en alllför lång lid för alt ansökningen skall kunna anses gjord utan dröjsmål efler tillsägelsen. Den närmare innebörden bör emellertid överlåtas ät rättstillämpningen.

Enligt/ör.y/a stycket 5 krävs f. n. inte tillsägelse om rättelse vid vanvård men väl vid övriga i punklen angivna förverkandegrunder (se prop. 1968:91 Bih. A s. 328). Jag delar utredningens uppfallning all del är rimligt alt hyresgästen även vid vanvård fär en möjlighet att efler tillsägelse vidla rättelse innan förverkandepåföljden inträder. I överensstämmelse med utredningens förslag markeras den avsedda ändringen genom atl ordet "om" inle upprepas.

Övriga ändringar i förevarande paragraf är redaktionella.

12 kap. 43 5 Ändringarna är redaktionella.

12 kap. 44 8

I utredningens förslag återfinns moisvarande bestämmelser i 52 5.

När en hyresrätt är förverkad på grund av brislande hyresbetalning gäller enligl första stycket i förevarande paragraf atl hyresgäslen kan återvinna sin hyresrätt genom alt belala hyran. Enligl gällande räll skall belalning ske senast tolfte vardagen efler del atl hyresgäslen - i den ordning som gäller för uppsägning - delgivits underrättelse om sin återvin-ningsräll. Bestämmelserna i 8 5 om formerna för uppsägning har emellertid ändrats. De nya bestämmelserna innebär all uppsägning får ske genom rekommenderat brev i de fall uppsägning inle medför någon direkt rätts­verkan för hyresgäslen. I övriga fall skall uppsägningen delges hyresgäs­len. Delta har föranlett en redaktionell ändring i första stycket så all det klarl skall framgå att en underrättelse om återvinning, på samma sätt som enligt gällande räll, alllid skall delges hyresgästen.

Den nya ulsökningsbalken har föranlett all ordet '"vräkning'" bytts ut mol "avhysning".

12 kap. 45 5

I paragrafen avgränsas del område för vilket bestämmelserna om besitt­ningsskydd lill bostadslägenheter gäller. Motsvarande bestämmelser i ut­redningsförslaget återfinns i 53 5.

EnVigt första stycket tredje punkten i gällande lydelse gäller inte besilt­ningsskyddsreglerna, om hyresförhållandet upphör på den grunden att hyresrätten är förverkad. I sådana fall är uppsägningen antingen befogad, 

9    Riksdagen 1983/84. 1 saml. Nr 137

Prop. 1983/84:137

130

och då är hyresgästen skyldig atl flytta, eller obefogad och då består hyresförhållandet som om uppsägning inle hade skell. Vägrar hyresgäslen alt flytta, kan hyresvärden få frågan prövad av fastighetsdomstol eller, i mål enligt handräckningslagen (1981:847), av tingsrätt. Hyresnämnden kan inte pröva en uppsägning som har skett på gmnd av någon nu nämnd grund. Däremot kan nämnden i en förlängningslvisl pröva om en sådan grund föreligger, för del fall atl grunden inle har åberopats i uppsägningen (se 46 5 första stycket 1).

Som utredningen har framhållit (se betänkandet s. 239) kan del bero pä lillfälliga omständigheter om hyresvärden i uppsägningen åberopar all förverkande föreligger eller orn han inle gör det. Mera påtagligt är om hyresvärden vill få avtalet alt upphöra i förtid eller försl i och med hyresti­dens utgång. Jag delar därför utredningens uppfattning atl hyresnämnden i fortsätlningen bör få pröva även en uppsägning pä grund av förverkande, om uppsägningen sker med iakttagande av normal uppsägningsfrisl.

På grund av det anförda har undantaget i förevarande punkt ändrals så att del avser det fallet att hyresvärden säger upp hyresförhållandet alt upphöra i förtid på grund av förverkande. Moisvarande ändring har även gjorts i 46 5 första siyckei 1.

Övriga ändringar i förevarande paragraf är redaktionella.

Utredningen har föreslagit att bestämmelserna i andra och tredje stycke­na om avslående av besittningsskydd skall upphöra alt gälla. På skäl som anförts i den allmänna motiveringen (avsnill 2.10) harjag emellertid funnil alt beslämmelserna bör finnas kvar.

12 kap. 46 5

Av paragrafen framgår i vilka fall en bosladshyresgäst har räll till för­längning av hyresavtalet. I paragrafen slås hyresgästens räll lill förlängning fasl saml anges de undanlag fiån denna förlängningsrätt som föreligger. Utredningens förslag återfinns i 54-60 55.

Ändringen i första stycket 1 har behandlals vid 45 8. Övriga ändringar är redaktionella.

12 kap. 47 5

Paragrafen handlar om medhyresgästs och äkta makes räll till förläng­ning av hyresavtalet i vissa fall. Utredningens förslag återfinns i 61 8.

Ändringarna i första stycket är redaktionella. Jag hänvisar lill vad jag anfört vid 45 8 om gränsdragningen mellan förverkande- och förlängnings­lvisler.

I andra stycket behandlas en makes rätt lill förlängning av ell hyresför­hållande när del är den andre maken som är formell hyresgäst och som har sagt upp hyresavtalet, vidlagil annan åtgärd för all få avtalet alt upphöra eller för egen del saknar rätt till förlängning. Den make som inle är hyresgäst är i dessa fall, om han har sin bostad i lägenheten, berälligad lill

Prop. 1983/84:137

131

förlängning om hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom som hyres­gäst.

Eftersom endast den ene maken är hyresgäst bör den andres rätt formu­leras på det sättet atl han har räll att överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del. Första meningen har ändrats i överensstämmelse härmed.

I nuvarande lydelse behandlas inle den situationen all hyresgästen avli­dit och dödsboet vidtagit åtgärder för alt bringa hyresrätten att upphöra. I rättstillämpningen har emellertid bestämmelsen i andra stycket ansetts fillämplig även i denna situation (se rättsfall från bosladsdomstolen 1982:30). Jag anser att en sådan ordning är väl motiverad. I förtydligande syfle har därför i andra stycket införts en regel all om hyresgäslen avlidit och dödsboet saknar rätt lill förlängning, har efterlevande make som inte är hyresgäst samma rätt till förlängning som om hyresgäslen sagt upp avtalet eller vidtagil nägon annan åtgärd för alt få det att upphöra eller eljest saknar rätt till förlängning. Efterlevande makes rätt till förlängning bör inte föreligga om maken själv föranlett upphörandet exempelvis genom att som företrädare för dödsboet ha sagt upp avlalel.

Efterlevande makes rätt atl överta avtalet och få detta förlängt för egen del innebär att avtalet förlängs på oförändrade villkor. Detta leder till, i de fall det förlängda avtalet lidigare gällt för hyresgästens livslid, atl även den efterlevande maken får ett livslidskontrakt Qfr vad som anförts vid 5 8).

Ändringarna i tredje stycket år redakfionella.

12 kap. 47 a 8 Paragrafen upphävs. Bestämmelsen har förts över lill 48 5.

12 kap. 48 5

Paragrafen, som innehåller bestämmelser om alt samboende i vissa fall skall jämställas med make, moisvarar 47a8 i gällande lydelse. I utredning­ens förslag finns motsvarande bestämmelse i 62 8.

Bestämmelserna i 48 8 i gällande lydelse om prövning av hyra (bruksvär­deregeln) och andra hyresvillkor har förts över lill 55 8.

12 kap. 498

Paragrafen, vars innehåll är nytt, handlar om hur förfarandet vid en förlängningstvist inleds. I utredningens förslag finns moisvarande bestäm­melser i 64 8.

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.9).

Första stycket. Om en hyresvärd inte vill atl hyresförhållandet skall förlängas skall han säga upp hyresgästen. Går inle hyresgäslen med på alt flytta åligger del hyresvärden, om han vidhåller sin inställning, atl hänskju­la frågan lill hyrenämnden. Detta skall ske senast en månad efter hyresti­dens ulgång. Underlåter hyresvärden all hänskjula frågan lill hyresnämn-

Prop. 1983/84:137

132

den eller sker inle delta i rätt tid, förlorar uppsägningen sin verkan. Avtalet blir då förlängt på oförändrade villkor.

En uppsägning medför alltid alt hyresgästen har rätt. att anse hyresför­hållandet upplöst vid hyrestidens utgång. Denna rätt är oberoende av om hyresvärden under uppsägningstiden hänskjuter frågan till hyresnämnden eller ej. Har däremoi hyresgästen vall alt sitta kvar i lägenheten kan han inte, sedan hyrestiden väl löpt ul, själv bryta hyresförhållandet därför att hyresvärden inom den ytterligare månad som slår honom lill buds, hän­skjuter uppsägningen lill hyresnämnden.

Del är endasl hyresvärden som fär vända sig fill hyresnämnden. En hyresgäst som har blivit uppsagd kan inte ta inifiativ till en föriängnings­lvisl.

Andra stycket. Av 47 8 första stycket framgår alt om flera hyresgäster gemensamt hyr en lägenhet kan - om en av hyresgästerna säger upp hyresavtalet eller till följd av annan omständighel, som hänför sig lill endast en av dem, - medhyresgästerna ha rätt till föriängning av avtalet. Enligt andra siyckei samma paragraf gäller atl make som inle själv har del i hyresrätten men har sin bostad i lägenheten under vissa förulsällningar kan få ta över hyresrätten om hyresgästens rätt upphör. Vill en hyresvärd i nägot av dessa falla att hela hyresförhållandet skall upphöra och atl för­längning för medhyresgäst eller make inle skall komma lill stånd, måste hyresvärden anmoda den som kan ha räll fill förlängning av hyresavtalet atl flytta. Anmodan skall ske senast en månad efter del atl hyresförhållan­det upphörde med hyresgäslen i fråga.

För att en sådan anmodan, som skall delges på samma sätt som en uppsägning, skall få verkan måste hyresvärden inom en månad från del anmodan delgavs, hänskjula tviiiten till hyresnämnden. Lämnar hyresvär­den anmodan mer än en månad före hyrestidens ulgång får han dock hänskjula tvisten lill hyresnämnden senasl vid den tidpunkt då hyrestiden går ut. Även i della fall blir följden av all tvisten inle hänskjuts all den av hyresvärden åsyftade förändringen, dvs. att hyresförhållandet i sin helhel skulle upphöra, inle uppnås.

Av tredje stycket framgår atl beslämmelserna i andra stycket tredje och Qärde meningarna om den lid incim vilken hyresvärden efler anmodan skall hänskjula tvisten till hyresnämnden ocksä gäller i de fall hyresvärden vid tidsbestämda avlal enligt 3 5 tredje stycket 2 i vissa fall har alt anmoda hyresgäslen atl flytta. Sålunda skall en hyresvärd - som inte önskar atl ett tidsbestämt hyresavtal skall förlängas genom alt hyresgäslen efter hyresti­dens utgång sitter kvar i lägenheten - inom en månad efter hyrestidens utgång anmoda hyresgäslen au flytta. Inom ytterligare en månad från anmodan har hyresvärden att hänskjula tvisten lill hyresnämnden.

12 kap. 505 Ändringarna är redaktionella.

Prop. 1983/84:137

133

12 kap. 518

Paragrafen handlar om vad som skall gälla belräffande hyresvillkoren om hyresgäslen vinner en föriängningslvisl. Utredningens förslag återfinns 1668.

Paragrafen har behandlals i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.9).

Enligt första stycket, som har en helt ny lydelse, skall hyresnämnden, om den ogillar hyresvärdens talan om atl hyresförhållandet skall upphöra, för den fortsatta uthyrningen fastställa de villkor som tidigare tillämpats. Detta gäller dock inte om parlerna träffat ett avtal om atl andra villkor skall gälla.

En hyresvärd kan självfallet aldrig vara helt säker på atl hans begäran atl hyresgäslen skall flytta vinner framgång i hyresnämnden. Det bör därför finnas en möjlighel för hyresvärden atl förena förlängningsfrågan med en begäran om atl i andra hand få hyresvillkoren ändrade. Härför fordras dock enligt andra meningen atl hyresvärden, samlidigi som han hänskjuter förlängningslvisten fill hyresnämnden, ansöker om ändring av hyresvill­koren (se 54 5).

Återkallar hyresvärden sin talan i hyresnämnden måsle åtskillnad göras mellan olika situationer. Sker återkallelsen innan hyrestiden löpt ut fär verkan av uppsägningen anses vara förfallen, dvs. hyresförhållandet består på oförändrade villkor om inte hyresgäslen finner för goll all lämna lägen­heten senast vid hyrestidens slut i enlighet med uppsägningen. Hyresgäs­ten behöver inte för egen del säga upp avtalet eller vidtaga någon annan åtgärd för alt kunna förfara på detta sätt.

Har hyrestiden däremoi löpl ut när återkallelsen sker och bor hyresgäs­ten allQämt kvar i lägenheten består hyresförhållandet. Vill hyresgäslen i detta fall lämna lägenheten får han själv säga upp avtalet och har då alllid möjlighel att lämna lägenheten efter tre månader.

I andra stycket slås fast att beslut om förlängning anses som avlal om fortsatt uthyrning. Preklusionsregeln i andra meningen är i förhållande lill gällande rätt oförändrad (se prop. 1973:23 s. 126-129, 153 och 177).

12 kap. 52 5

Paragrafen innehåller bestämmelser om uppskov med avflyttning. Ut­redningens förslag i hithörande frågor återfinns i 675.

Ändringarna är i huvudsak redaktionella. Jag hänvisar lill vad jag anfört vid 45 5 om gränsdragningen mellan förverkande- och förlängningslvisler.

12 kap. 53 5

53 5 i gällande lydelse har förts över till 55 a 5 Qärde-sjätie styckena.

Förevarande paragraf anger tillämpningsområdet för de nya bestämmel­serna om villkorstvister. I utredningens förslagfinns motsvarande bestäm­melser i 685.

Prop. 1983/84:137

134

Första stycket moisvarar 54 5 andra stycket i gällande lydelse. Undanta­gen stämmer överens med de undantag som enligt 45 5 första stycket 1 och 2 gäller beträffande de grundläggande besiUningsskyddsreglerna.

Andra stycket innehåller en föreskrift atl när en förhandlingsordning gäller enligl hyresförhandlingslagen så skall hyreslagens regler om vill­korstvisl bara lillämpas om del följer av hyresförhandlingslagen Qfr 55a5 i gällande lydelse). Avsikten med bestämmelsen är bl.a. att klargöra att reglerna i 55 a 5 första och andra styckena om karenstid och om lidpunkt från vilken nya villkor får tillämpas inte gäller vid tvister enligl hyresför­handlingslagen (se även hänvisningen i 25 5 hyresförhandlingslagen lill vissa bestämmelser i hyreslagen). Från vilken tidpunkl nya villkor skall fillämpas i sådana fall anges i 245 hyresförhandlingslagen. Avsiklen med beslämmelsen är däremot inte att hindra att en enskild hyresgäst begär villkorsändring enligl hyreslagen. En uttrycklig bestämmelse om del har tagils in i 5 5 Qärde stycket hyresförhandlingslagen.

12 kap. 54 5

Paragrafen som är ny innehåller bl. a. bestämmelser om hur en villkors­tvist inleds. Utredningen har behandlat dessa frågor i 69-71 88.

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.9).

Första stycket. Eftersom en villkorstvist enligt den nya ordningen förs utan.atl bosladshyresavtalet har sagts upp kan en sådan tvist inte sluta med att hyresförhållandet upphör. Medför hyresnämndens avgörande att hyres­gästen inle vill bo kvar i lägenheten, får han i stället säga upp avtalet (se 5 8).

Önskar hyresvärden eller hyresgästen att villkoren för en upplåtelse av en bostadslägenhet ändras skall ett skriftligt meddelande härom lämnas till motparten. Meddelandet bör innehålla uppgift om den ändring som påkal­las. Några krav på meddelandets innehåll slälls inle och en underiåtenhet att i meddelandet ange vilken ändring som önskas leder inte fill någon påföljd. Avsiklen med meddelandet är nämligen endasl all få igång för­handlingar mellan parterna. Delta syfle kan uppnås även om det i medde­landet endasl anges all villkorsändring begärs. Konstruktiva förhandlingar torde dock lättare komma till slånd om villkorsändringen preciseras och i någon omfattning också motiveras.

En part är aldrig tvungen all Iräda i förhandlingar efter ett meddelande om villkorsändring. Inle ens om den som avsänt meddelandet vägrar att förhandla trols atl motparten är villig därtill inträder någon påföljd. Om någon överenskommelse inte uppnås mellan parlerna får den part som avsänt meddelandet ansöka om ändring av villkoren. Sådan ansökan skall göras hos hyresnämnden. Minsl en månad skall förflyta från det meddelan­det lämnades fill dess ansökan ges in.

Någon beslämmelse om på vilkel sätt ell skriftligt meddelande om villkorsändring skall överbringa;; lill motparten finns inte. Med hänsyn lill

Prop. 1983/84:137

135

den tidsfrist om en månad som skall löpa ut innan ansökan kan ske hos hyresnämnden, bör dock den part som översänder meddelandet säkerstäl­la att han kan visa när detta skett. Har meddelandet sänts med rekommen­derat brev anses den part som påkallar villkorsändringen ha gjort vad på honom ankommer. En bestämmelse härom finns i 63 8 första stycket. Har meddelandet sänts med rekommenderat brev börjar tiden löpa från och med den dag meddelandet lämnades för postbefordran.

I 63 5 andra stycket finns bestämmelser om under vilken adress ett meddelande till hyresvärd respektive hyresgäst skall sändas.

Enligt andra stycket får hyresnämnden, om det finns särskilda skäl, pröva även hyresvillkor som har samband med villkor som angetts i ansökningen Qfr 25 5 tredje stycket hyresförhandlingslagen). Yrkande om sådan prövning bör kunna framställas såväl av den som gjort ansökningen till hyresnämnden som av motparten. Enligt 8 5 första stycket tredje me­ningen lagen om artendenämnder och hyresnämnder skall ansökningen i tvist om hyresvillkor innehålla uppgift om den ändring av villkoren som begärs. Bestämmelsen i förevarande stycke utgör ett undantag till huvud­regeln alt ramen för tvisten anges i ansökningen.

Enligt tredje stycket anses beslut om ändring av hyresvillkoren som avtal om villkor för fortsatt förhyrning. I gällande rätt följer detta av en hänvisning i 55 8 till 51 8 andra stycket första meningen.

12 kap. 55 8

Paragrafen innehåller de grundläggande bestämmelserna om prövning av hyran och andra hyresvillkor. Den motsvarar 48 8 i gällande lydelse. I utredningens förslag finns bestämmelser i dessa frågor i 708.

Paragrafen har behandlals i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2 och 2.5).

12 kap. 55 a 5

Paragrafens tre första stycken är nya och innehåller bestämmelser om den tidpunkl från vilken ell beslut om ändring av hyresvillkoren skall gälla. De tre följande styckena moisvarar 53 8 i gällande lydelse. Del sjunde stycket är nytt. Paragrafen överensstämmer med 73-7688 i utredningens förslag.

Första stycket har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnill 2.9) och innehåller bestämmelser om hyresavtal som gäller för obestämd lid. Ett beslut om ändring av ell villkor i ett sådant avtal får inte avse fid före det månadsskifte som inträffar närmasl efler tre månader frän dagen för ansökningen. Har avtalet sagts upp, vilket förutsätter atl en tvist om villkoren kommil upp i en förlängningslvisl enligt 51 8 första stycket andra meningen, gäller dock ändringen från den tidpunkt lill vilken avlalel sagls upp.

Prop. 1983/84:137

136

Pä skäl som anförts i den allmänna motiveringen har i tredje meningen i förevarande stycke också tagits in en bestämmelse om viss karenstid som skall hindra alllför täta ansökningar Om villkorsändring. Beslämmelsen avser endast hyresavtal med obestämd tid. Beslut om ändring av hyresvill­kor får aldrig avse tid innan se.x månader förflutit efter del alt de förut gällande villkoren börjat tillämpas. Hyresvillkoren skall alltså ha gällt i sex månader innan nya villkor kan träda i kraft och detta gäller även de villkor som bestämts vid hyresförhållandets början. En hyresgäst kan inte få den avtalade inflyttningshyran ändnid förrän efler sex månader.

Andra stycket har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.9) och innehåller bestämmelser om hyresavtal som gäller för bestämd lid. Vid uppsägning får enligt första meningen ändringsbeslutet inle avse liden före den tidpunkl till vilken uppsägning skett. Om uppsägning inle skett får enligt andra meningen ändringsbeslutet inte avse tiden före den lidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas upp, om uppsägning skett när ansökningen om villkorsändring ges in till hyresnämnden. Härvid får hyresgästen även tillgodoräkna sig den särskilda uppsägningstiden enligl 5 8, vilket innebär en avvikelse i förhållande till gällande rätt (se 54 8 första stycket i gällande lydelse). Enligl tredje meningen har hyresgäster med långtidsavtal en viss rätt att få villkoren ändrade under löpande period Qfr 54 8 tredje stycket i gällande lydelse).

Tredje stycket har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.4) och ger hyresnämnden en möjlighel alt meddela interimistiska beslut soni saknas f. n. Den nya bestämmelsen gäller även vid tvist som avses i 248 hyresförhandlingslagen (se 25 8 Qärde stycket nämnda lag).

Fullföljs talan mot beslutet om villkorsändring till bosladsdomstolen kan denna upphäva det interimistiska beslutet (dvs. meddela inhibition).

Fjärde-sjätte styckena moisvarar 53 8 i gällande lydelse. Ändringarna är redaktionella.

Sjunde stycket är nyll. F. n. har inle hyresgäslen någon möjlighet alt få ränla pä vad han betalat för mycket i hyra, om hyresnämnden eller bo­stadsdomstolen sänker hyran för förfluten tid Qfr dock 22 8 tredje siyckei hyresförhandlingslagen). Hyresgäslen är däremoi skyldig att belala ränta på vad han betalat för litet under förfluten tid (se femte stycket, som motsvarar 53 8 andra stycket i gällande lydelse). I överensstämmelse med utredningens förslag (768) har i förevarande stycke lagits in bestämmelser om skyldighet även för hyresvärden atl belala ränta.

I tvister som avses i 24 8 hyresförhandlingslagen gäller tredje-sjunde styckena i förevarande paragraf (se 25 8 Qärde stycket hyresförhandlingsla­gen) men däremot inle första odi andra styckena.

12 kap. 56-6088

Paragraferna innehåller bestämmelser om lokaler. Jag har i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.7) uttalat atl det inte f.n. finns något behov av

Prop. 1983/84:137

137

nya bestämmelser i fråga om hyressättningen för lokaler. I samband med behandlingen av förfarandel vid förlängnings- och villkorslvister i fråga om bosladslägenheler harjag även anförl alt det inle f. n. finns behov av några nya bestämmelser i fråga om lokaler (se avsnitt 2.9 i den allmänna motive­ringen).

I 598 första siyckei föreslås den ändringen atl ell uppskovsbeslul får meddelas även efter hyrestidens utgång. En motsvarighet till 59 5 andra stycket i gällande lydelse har vidare förts in i första stycket, som alltså motsvarar båda styckena. 1 övrigt är ändringarna i förevarande paragrafer redaktionella.

På skäl som redovisats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.9) har 58 8 inte ändrats i överensslämmelse med utredningens förslag (808). Del är alltså fortfarande hyresgäslen (och inle hyresvärden) som skall la initiativ till medling hos hyresnämnden om han vill ha kvar sin rätt lill ersällning.

12 kap. 618 Ändringarna är redaktionella.

12 kap. 62 8

Paragrafen behandlar frågan om hyresnämndens möjlighet atl förelägga och döma ut vite. Hyresnämndens möjlighel alt förelägga vite med stöd av hyreslagen har utvidgats till följd av de nya bestämmelserna om uppgifts-lämnande i 64 5. Paragrafen har justerats med anledning härav.

12 kap. 63 5

Paragrafen, lill vilken fogats ell nytt andra stycke, innehåller bestäm­melser om hur och under vilken adress meddelanden skall sändas. Utred­ningens förslag finns i 85 5.

Ändringarna i första stycket år i huvudsak redaktionella.Bland de med­delanden som kan sändas med rekommenderat brev har lagits med begäran om villkorsändring enligl 548.

Andra stycket, som är nytl, innehåller bestämmelser om vad som skall förstås med hyresvärdens eller hyresgästens vanliga adress enligt första siyckei Qfr 8 8 första siyckei tredje meningen och tredje siyckei andra-Qärde meningarna). För den hyresgäst som inte permanenl bor i den hyrda lägenheten eller som inte använder denna som konior är del viktigt alt meddela hyresvärden en adress under vilken meddelanden kan sändas.

Även hyresvärden kan lämna meddelande om särskild adress under vilken han vill ha meddelanden. Hyresgäslen är dock inle skyldig att hålla rätt på en sådan adress ulan kan alltid meddela sig med hyresvärden genom att sända meddelanden till den som är behörig alt la emol hyra på hyres­värdens vägnar, dvs. den som kan anses ha ställningsfullmakl atl företräda hyresvärden.

Prop. 1983/84:137

138

12 kap. 64 8

Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om möjlighet för hyres­nämnden att förelägga en hyresvärd atl lämna ut de uppgifter om storleken av hyran för hans lägenhel, som kan behövas för en prövning enligl 55 8 första stycket. Utredningens förslag finns i 93 8.

Paragrafen har behandlals i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.4).

Beslut av hyresnämnden enligt förevarande paragraf fär överklagas (se 708 första stycket).

12 kap. 65 8 Ändringarna är redaktionella.

12 kap. 65 a 8

Till paragrafen har fogals ett nytt Qärde stycke.

Ändringarna i första-tredje styckena år redaktionella. Jag delar utred­ningens uppfattning (se betänkandet s. 377) att bestämmelserna liksom f. n. bör gälla alla lyper av bostadslägenheter, alltså lägenheler avsedda både för permanentboende och för fritidsboende.

Fjärde stycket motsvarar 88 8 i utredningens förslag. I vissa fall kan en hyresgäst över huvud tagel inle enligt hyreslagen få lill slånd en ompröv­ning av hyresvillkoren. Della gäller exempelvis vid korllidsupplåtelse av möblerat rum. Hyresgäslen kan ocksä sakna prakliska möjligheter att påkalla villkorsprövning, eftersom en sådan åtgärd - i de fall parterna träffat avtal om att hyresrätten inte skall vara förenad med räll lill föriäng­ning kan resultera i en uppsägning.

Del kan finnas en risk för att en icke seriös hyresvärd utnyttjar här beskrivna situationer för all ta ul oskäligt hög hyra. Särskilt finns en sådan risk i lider av bostadsbrist och då efterfrågan på andrahandslägenheler är stor.

Brottsbalkens ockerparagraf (9 kap. 5 8) och 36 8 avtalslagen torde många gånger visa sig otillräckliga i dessa lägen. Räckvidden i ockerpara-grafén är begränsad och förutsätter att hyresgästens trångmål, oförslånd, lättsinne eller beroende slällning utnyttjats. Det kan vara svårt all visa all en ockersiluation förelegat. Tillämpning av avtalslagen förutsätter en civil­process och en sådan kan vara svår alt genomföra för en hyresgäst.

Jag delar utredningens bedömning alt en särskild straffsanktion, som riktar sig mot uttagande av orimligt hög hyra, bör införas. De hyresvärdar som på förul angivet sätt kan vara beredda all begagna sig av hyresgästens underläge blir förmodligen mindre benägna därtill om de kan drabbas av straffansvar. Ett sådanl straffsladgande synes böra ta sikte på förfaranden som typiskt sell har karaktär av ocker, ehuru måhända rekvisiten i brotts­balkens ockerparagraf inte kan styrkas i del enskilda fallet. En hyresvärd som begagnar sig av atl en hyresgäst saknar förlängningsrätt och därför tar ut en hyra som är uppenbart orimlig med hänsyn till lägenhetens bruks­värde kan dömas till böter eller fängelse i högsl sex månader.

Prop. 1983/84:137

139

Om brottet är grovt, vilkel kan vara fallet om den olagliga verksamhelen skett yrkesmässigt eller eljest haft slor omfattning, kan påföljden bestäm­mas till fängelse i högst två år.

Den hyra som hyresvärden lar ul skall vara uppenbart oskälig med hänsyn lill lägenhetens bruksvärde. Del fär således inle råda nägon som helst tvekan om att hyran är oskälig om straffansvar skall kunna inträda. Ingår även nylQanderätt till möbler i hyran skall delta givetvis beaktas vid jämförelsen.

Direkl bevisning alt det föreligger orsakssammanhang mellan avsakna­den av besittningsskydd och det förhållandet alt hyresvärden lar ul orim­ligt hög hyra kan inte krävas. I regel får ett sådant sammanhang anlas föreligga.

Beslämmelserna gäller bara bostadslägenheter.

Har hyresvärden tagit en hyra som är uppenbart oskälig med hänsyn till lägenhetens bmksvärde skall han belala tillbaka vad han erhållit för myc­kel jämle ränla. Vid prövning av ålerbetalningsskyldighetens sloriek skall man utgå från vad som är en skälig hyra för lägenheten med hänsyn fill dess bruksvärde.

12 kap. 668 Paragrafen ändras inle.

12 kap. 67 8

Enligt paragrafens nuvarande lydelse får i fråga om hyresförhållanden som beror av anställning överenskommelser träffas som strider mol vissa i paragrafen angivna ivingande bestämmelser i hyreslagen (bl.a. bestäm­melserna om besittningsskydd i 46 5). En förutsättning härför är alt över­enskommelsen har formen av kollektivavtal och på arbetstagarsidan har slufits eller godkänls av en organisation som enligl lagen (1976:580) om medbesiämmande i arbelslivet är att anse som cenlral arbelslagarorganisa-fion (se prop. 1968:91 Bih. A s. 93). Mot undantagsregeln i förevarande paragraf svarar 24 8 lagen om medbesiämmande i arbetslivet som möjliggör att kollektivavtal träffas om arbetstagares hyresförhållanden.

Utredningen har inle föreslagil någon ändring av nuvarande ordning (se betänkandet s. 379 saml LU 1977/78:27).

Av inlresse i sammanhanget är också de s. k. besillningsskyddsbryiande grunder som gäller i fråga om Qänste- och personalbosiäder (se 465 första stycket punkterna 7-9). Inte heller i fråga om dessa har utredningen föreslagit någon ändring.

Den utveckling som har skett under senare år innebär alt sambandet mellan anställning och bostad inte har samma belydelse som tidigare (se motion 1982/83:1221; se även mofion 1982/83:891). Del saknas emellerfid i detta lagstiftningsärende underlag för atl la slällning till om hyreslagens bestämmelser om Qänste- och personalbosiäder är lämpligl utformade med

Prop. 1983/84:137

140

hänsyn till denna utveckling. Frågan bör enligl min mening övervägas ytterligare i annat sammanhang.

Del finns då också anledning all la upp en fråga som har aktualiserats av Fastigheternas förhandlingsorganisation i en skrivelse den 3 november 1983. Organisationen hemställer i nämnda skrivelse att förevarande para­graf lillförs en beslämmelse som tillåter arbetsgivaren all tillämpa ett kollektivavtal även på arbetstagare som inte är medlemmar i den avtalsslu­lande organisationen (se prop. 1968:91 Bih. A s. 347 och 366 saml exem­pelvis 2 5 Iredje stycket lagen, 1982:80, om anställningsskydd).

Ändringarna i förevarande paragraf är i huvudsak redaktionella. Somjag redan har anfört vid 48 görs del inte nägot undantag för de nya tvingande beslämmelserna om uppsägningslid.

12 kap. 67 a 8

Paragrafen upphävs. Motsvarande beslämmelse om överklagande har tagits in i 21 8 Qärde stycket.

12 kap. 68-73 88 Ändringarna är i huvudsak redaktionella.

Övergångsbestämmelserna Punkt 7 Lagändringarna föresläs träda, i kraft den 1 januari 1985.

Punkt 2

Enligl allmänna regler skall ny civilrätlslig lagstiftning inle lillämpas på avlal som har ingåtts före ikraftträdandet, om inte starka skäl lalar härför. Denna huvudregel har i åtskilliga fall modifierats vid tidigare reformer på hyresrättens område. Del har ansetts ofrånkomligt alt låta nya bestämmel­ser gälla också på gamla hyresavtal men först från den tidpunkl lill vilken avtalet tidigast kan sägas upp genom uppsägning efter ikraftträdandet Qfr prop. 1968:91 Bih. A s. 245, 353 och 367 samt prop. 1973: 23 s. 192).

Även i förevarande sammanhang har övergångsbestämmelserna utfor­mats med utgångspunkt i huvudregeln atl äldre bestämmelser skall gälla för de hyresavtal som har ingåtts före 1 januari 1985, om inte något annat följer av övergångsbestämmelserna.

I fråga om processrättsliga bestämmelser gäller den grundsatsen alt de blir omedelbart tillämpliga vid ikraftträdandet även pä gamla avtal, om något annat inte sägs Qfr prop. 1973:23 s. 211).

Gmndläggande för strafflags tillämplighet i tiden är alt nya straffbestäm­melser inte får ges tillbakaverkainde kraft, när de medför alt en gärning som tidigare varil straffri blir straffbelagd Qfr 5 5 lagen, 1964; 163, om införande av brottsbalken). Till ansvar får fällas endast om gärningen har begåtts efter ikraftträdandet. Några sänskilda övergångsbestämmelser lill den nya straffbestämmelsen i 12 kap. 65 a 5 Qärde stycket behövs alltså inte.

Prop. 1983/84:137

141

Punkt 3

I första stycket anges de nya bestämmelser som skall tillämpas även på hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet.

Den nya regeln i 7 kap. 165 bör av naturiiga skäl gälla även i fråga om äldre hyresavtal.

1 5 femte siyckei innehåller nya bestämmelser om s. k. blockulhyrning, dvs. hyresavtal varigenom fler än tio bosladslägenheler upplåts lill en och samma hyresgäst som i sin tur hyr ul lägenheterna i andra hand. De nya bestämmelserna bör få tillämpas även i fråga om äldre hyresavtal.

125 tredje stycket finns nya regler om i vilken form en ändring av hyresgäsiernas rätt atl nyttja vissa gemensamma utrymmen skall ske. Beslämmelserna bör enligt min mening tillämpas så snart som möjligl. Det är en fördel om samma regler gäller för alla lägenheler i en faslighet. Bestämmelsen bör därför lillämpas även på äldre avlal.

3 5 första siyckei innehåller den nya grundprincipen atl hyresavtal gäller för obestämd tid, om annat inte har avtalats (se vidare punkl 4 i övergångs­bestämmelserna).

I fråga om bestämmelserna om uppsägning och uppsägningstidens längd förordar jag all äldre bestämmelser skall gälla om uppsägning har skell före ikraftträdandet men hyrestiden går ut försl därefter (se andra stycket i förevarande punkt). I övrigl anserjag alt de nya beslämmelserna i 3-5 55 bör tillämpas även i fråga om äldre avtal.

Som jag har framhållit i den allmänna motiveringen är avsiklen all hyrestiden i regel skall vara obestämd, i vatje fall belräffande bostadslä­genheter. Hyresavtal skall anses förlängt på obestämd tid vid säväl utebli­ven uppsägning enligt 3 5 tredje stycket punkl 1 som tyst föriängning enligt punklen 2 i samma paragraf.

De nya beslämmelserna i 6 5 första och andra styckena gäller efter ikraftträdandet även belräffande äldre avlal om annal inte följer av andra stycket i förevarande punkl.

I 65 tredje stycket finns en ny regel om när s. k. kopplade avlal upphör alt gälla. Bestämmelsen bör gälla även äldre avlal, om de inte har sagts upp före lagens ikraftträdande.

Beslämmelserna i 7 5 om när en lägenhel skall hållas fillgänglig för den som skall tillträda den har fält en någol annorlunda ulformning än i gällan­de rätt. Del är enligl min mening en fördel om samma regler härvidlag gäller såväl äldre som nya avlal. De nya beslämmelserna bör därför gälla i samlliga fall när en lägenhet skall lämnas eller tillträdas efler ikraftträdan­det.

Om ett avtal sägs upp efter ikraftträdandet bör alltid de nya beslämmel­serna i 8 5 om uppsägningens form och sättet för delgivning av uppsägning­en tillämpas även i fråga om äldre avlal. Delsamma gäller sådan anmodan som avses i 3 5 Qärde stycket.

Prop. 1983/84:137

142

I fråga om beslämmelserna om lägenhetens skick och hinder i hyresrät­ten bör de nya bestämmelserna om hyresvärdens skyldigheter avseende för hyresgästerna gemensamma utrymmen, 15 5 Qärde stycket, och om åtgärdsföreläggande, 165 andra och Qärde-sjätte styckena, lillämpas även belräffande äldre avlal.

Även de nya beslämmelserna i 205 om när och hur hyran skall belalas bör omedelbart gälla även äldre avtal. Detsamma bör gälla den nya be­stämmelsen i 268 om undantag för sådana arbeten som hyresvärden har ålagts all ulföra till följd av ett ålgärdsföreläggande. Handräckningsbe­stämmelsen i paragrafens sista stycke överensstämmer redan i sak med 27 8 i gällande rätt.

Den nya lydelsen av 35 8 om tillstånd lill byte bör likaledes gälla äldre avtal. Anledning saknas också att inle läla även äldre avlal omfattas av de nya bestämmelserna i 42 8 första siyckei 2 och 5.

Nya bestämmelser om besittningsskydd och prövning av hyran och andra hyresvillkor har vid 1968 och 1974 års lagändringar på hyresrättens område fått slå igenom även belräffande äldre avlal. Jag anser atl så bör ske även den här gången. Som framgår av andra stycket i förevarande punkl skall om uppsägning skell före lagens ikraftträdande äldre bestäm­melser lillämpas beträffande hänskjutande av tvist till hyresnämnd även om hyrestiden går ul först efter ikraftträdandet. Om uppsägning däremot sker efler ikraftträdandet bör de nya reglerna om hänskjutande gälla även belräffande äldre avlal. De paragrafer som alltså blir tillämpliga på äldre avlal är 45-55a 88.

Bestämmelserna i 63 8 om användande av rekommenderat brev för vissa meddelanden kan tillämpas omedelbart också på äldre avtal.

I fråga om den hell nya straffbestämmelsen i 65 a 5 Qärde siyckei kan hänvisas lill vad jag anfört under punkl 2 om strafflags tillämplighet i liden.

Liksom vid tidigare reformer av hyresrätten bör, om hyresavtalen har sagls upp före ikraftträdandet, äldre bestämmelse lillämpas i vissa frågor även om hyrestiden går ut försl efter del alt de nya beslämmelserna har trätt i kraft. Parterna bör vid tidpunkten för uppsägningen kunna hämta ledning i då gällande räll när de lar slällning lill hur de skall förfara i fortsättningen. Bestämmelsen har tagits in i andra stycket. Om ett hyresav­tal har sagts upp före ulgången av december 1984 gäller forlfarande äldre bestämmelser om uppsägningslid, tid för hyresavtalets upphörande och om hur en tvist skall hänskjutas. lill hyresnämnden även om hyrestiden går ut försl efler ikraftträdandet.

De äldre bestämmelserna bör enligl min mening i vissa fall också gälla om uppsägning sker efler ikraftträdandet. Jag föreslår i 4 8 andra stycket belräffande tidsbestämda avtal atl katalogen över uppsägningslider förenk­las. Ändringen innebär bl.a. att uppsägningstidens längd förlängs i vissa situationer.

Prop. 1983/84:137

143

Om hyrestiden för en bostadslägenhet är längre än tre men längst sex månader, skall enligt de äldre bestämmelserna uppsägning ske senast en månad i förväg (3 8 andra stycket 4). Enligl mitt förslag i 4 5 andra stycket 3 skall uppsägning i sådanl fall ske senast tre månader i förväg. I fråga om lokaler är uppsägningstiden f. n. i allmänhet nio månader, om hyrestiden är längre än nio månader (3 5 tredje stycket). I övrigl gäller samma uppsäg­ningstider för lokaler som för bostadslägenheter. Enligl mitt förslag i 45 andra stycket 4. är uppsägningstiden för lokaler tre månader om hyrestiden är längre än tre månader men längst nio månader.

Mitl förslag innebär alllsä att uppsägningstiden belräffande både bo­stadslägenheter och lokaler föriängs från en lill tre månader. Innebörden är alt i de nu angivna fallen måste uppsägning ske tidigare enligl de nya beslämmelserna än enligt äldre. I vissa lägen skulle detta kunna vara oskäligt mot hyresvärden eller hyresgästen. Jag föreslår därför all äldre bestämmelser om uppsägningslid skall gälla även efler ikraftträdandet, om uppsägning sker senast den 31 januari 1985 Qfr prop. 1968:91 s. 84).

I tredje stycket finns särskilda bestämmelser för del fall all hyresgästen har avlidit före ikraftlrädandet. Milt förslag innebär att uppsägningstiden förlängs från nuvarande en månad (5 5 första stycket) till tre månader när det gäller bostadslägenheter. Delta bör inle gälla om hyresgästen har avlidit före ikraftlrädandet. I sådant fall bör dödsboet och i förekommande fall den efterlevande maken allQämt ha räll all säga upp avtalet enligl äldre bestämmelser. Reglerna i gällande rätt om uppsägning av livslidsavtal i vissa fall (5 5 andra stycket) saknar motsvarighet i mitt förslag. Om hyres­gästen har avlidit innan de nya beslämmelserna har trätt i kraft gäller de äldre beslämmelserna om livslidsavtal. Någon särskild övergångsbestäm­melse behövs inle om detta.

I ftärde stycket finns en särskild övergångsbestämmelse i fråga om sådana villkor i äldre hyresavtal som avser ersättning för kostnader som hänför sig till lägenhetens uppvärmning, förseende med varmvallen eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp (se avsnill 2.7 i den allmänna motiveringen). Enligt de nuvarande bestämmelserna i 19aS be­höver ersättningen för dessa nyttigheler inle vara till beloppet bestämd i avtal eller förhandlingsöverenskommelse. Hur ersättningen för sådana nyttigheler skall beräknas besläms i många fall genom atl en särskild överenskommelse om vilken beräkningsgrund som skall lillämpas las in i avtalet, s. k. bränsle- eller va-klausuler.

När det gäller bostadslägenheter föreslår jag i 19 8 all del inle längre skall vara lillåtet för parlerna atl la in sådana klausuler i de enskilda hyresavtalen. Systemet med bränsleklausuler o. dyl. skall enligl milt för­slag endast få tillämpas om förhandlingsordning finns. De klausuler som f. n. finns bör dock få gälla under en övergångsperiod.

Enligt förevarande övergångsbestämmelse skall därför villkor som strider mot beslämmelserna i 19 8 i mitl förslag ha verkan mol hyresgäs-

Prop. 1983/84:137

144

terna till ulgången av år 1986. Tidpunklen för klausulernas giltighet bör emellertid knyta an till en lidpunkt lill vilken parterna kan säga upp avlalel till upphörande. Om avtalet inle kan sägas upp lill utgången av år 1986 anserjag atl villkoret skall förlora sin verkan mot hyresgästen först vid den senare tidpunkt då avtalet pä grund av uppsägning tidigast kan frånträdas av båda parter.

Punkt 4

Bestämmelserna har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.8).

Enligt 3 8 första stycket skall hyresavtal gälla för obestämd tid, om någol annal inte bestäms. För all påskynda övergången lill löpande hyresavtal harjag i den allmänna motiveringen förordai en särskild övergångsbestäm­melse för äldre, tidsbestämda hyresavtal som avser bostadslägenheter. I sådana hyresförhållanden men alltså inle för lokaler skall enligt förevaran­de övergångsbestämmelse hyrestiden anses obestämd om inle parterna vid den första tidpunklen efter lagens ikraftträdande till vilken avtalet kunnal sägas upp av båda parter kommii överens om någol annat.

Om någon av parterna vill att hyrestiden skall vara bestämd och den andre inte går med på detta, kan frågan prövas i en villkorstvisl. Enligl 55 8 tredje stycket andra meningen skall hyrestiden härvid vara obestämd, om inle bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare.

Om parterna i ell hyresförhållande på vilkel äldre lag är tillämplig före den första tidpunkl efler lagens ikraftträdande till vilken avtalet kunnat sägas upp kommer överens om alt hyrestiden skall vara bestämd kan fråga uppslå om en sådan överenskommelses giltighet mol ny ägare av faslighe­ten. För att undvika tveksamheter i en sådan situation föreslår jag all överenskommelsen är gillig mol den nye ägaren om anteckning har gjorts på hyresvärdens exemplar av hyresavtalet. Detta gäller naturligtvis endasl om hyresavtalet är skriftligt. Beslämmelsen befriar inle en ny ägare av fasligheten från hans undersökningsplikt i della avseende.

Punkt 5

Enligl punkl 3 skall de nya beslämmelserna i vissa fall gälla även äldre avlal. Om ell äldre avlal emellertid har sagts upp före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser i de frågor som anges i punkl 3 andra stycket. Förlängs ett sådant avlal efter uppsägningen för liden efler del alt de nya bestäm­melserna har trätt i kraft bör emellertid de nya bestämmelser som anges i punkl 3 bli tillämpliga på avtalet. Detta bör liksom vid 1973 års hyresrätts-liga reform gälla oavsett om förlängningen skett genom dom, beslut eller överenskommelse Qfr prop. 1973:23 s. 197).

Prop. 1983/84:137

145

Ptmkt 6

När nya bestämmelser har införts på nylQanderättens område har regel­mässigt avtal som har ingåtts för obestämd lid eller med förbehåll om räll till uppsägning förts in under de nya beslämmelserna, om de inte efter lagens ikraftträdande har sagls upp lill första möjliga lidpunkt Qfr prop. 1973:23 s. 198). Därvid gäller de nya bestämmelserna om uppsägningstid. Liksom vid 1973 års ändringar i hyreslagen anserjag all de nya beslämmel­serna också bör gälla om uppsägning sker men en förlängning av avtalet kommer till stånd. Regeln bör emellertid inle vara undantagslös. I fråga om ersättning för sådana nytfigheter som avses i 19 5 finns en särskild över-gängsbestämmelse i punkt 3.

Punkt 7

Enligt övergångsbestämmelser fill tidigare ändringar i hyreslagen får vissa kooperativa bostadsföretag tillämpa avtalsklausuler som strider mol nuvarande 19a5, om länsstyrelsen medger det. Vilka företag som avses med dessa övergångsregler framgår av förarbetena lill 1973 års hyresrätts­liga lagstiftning (prop. 1973:23 s. 196) och till hyresförhandlingslagen (CU 1977/78:32 s. 23). Det slörsla företagel i denna kategori är Stockholms kooperativa bostadsföretag (SKB). Länsstyrelsen kan också enligt 518 lagen om införande av nya jordabalken ge de kooperativa bostadsföretagen dispens från bestämmelserna i 15 8 andra stycket första meningen i hyres­lagen. Hyresvärden kan alltså befrias från skyldigheten atl med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga repa­rationer med anledning av en bostadslägenhets försämring genom ålder och bruk. Undantag från bestämmelserna får endast göras om särskilda skäl föreligger.

Enligt min mening kan det alltjämt finnas behov för de kooperativa bostadsföreningarna alt tillämpa avialsklausuler som strider mot 12 kap. 15 8 andra stycket första meningen och 19 8 (19a8 i gällande rätt). Länssty­relsens dispensmöjligheter bör därför behållas. Liksom hittills bör dispens endast ges om särskilda skäl föreligger. Tillstånd som har lämnals enligt äldre bestämmelser bör gälla även efler del all mitl förslag har trätt i kraft. Förevarande övergångsbestämmelse för med sig all bestämmelsen 1518 lagen om införande av nya jordabalken kan upphävas (se avsnitt 4.4).

Punkt 8

Här anges den vedertagna principen atl äldre bestämmelser skall lilläm­pas i hyrestvister som har anhängiggjorls före ikraftträdandet. Della är en avvikelse frän grundsatsen om att processuella regler blir omedelbart tillämpliga. En särskild övergångsregel behövs därför Qfr punkten 2). Un­der pågående handläggning av hyrestvister vid domstolar eller hyres­nämnder får ny civillag inte ändra förulsältningarna för tvistens bedöm­ning. Äldre besiämmelser skall lillämpas i äldre mäl och ärenden. Delta gäller tillämpningen av såväl materiella som processuella bestämmelser. 

H)    Riksdagen 1983/84. 1 saml. Nr 137

Prop. 1983/84:137

146

Punkt 9

Som framgår av specialmoliveringen lill 4 8 hyreslagen utmönstras be­greppet fardag. Begreppet kommer dock att finnas kvar i lagstiftningen om fideikommiss. Ulan en särskild övergångsbestämmelse förfaller hänvis­ningen 1115 fideikommissavvecklingslagen. Jag förordar därför att vid tillämpningen av denna bestämmelse 48 Iredje stycket hyreslagen i dess äldre lydelse skall gälla även efler ikraftträdandet.

4.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

48

Ändringarna är redaktionella.

88

Ändringarna i första stycket har behandlats i den allmänna mofiveringen (avsnitt 2.9). Jag hänvisar också lill vad som anförts vid 12 kap. 54 8 jordabalken (se avsnitt 4.1).

98

Ändringen i första stycket är redaktionell.

Tredje stycket är nyll och har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.2). Det bör tilläggas alt beslämmelsen endasl är tillämplig om tvisten gäller hyresförhållanden med en och samma hyresvärd.

En särskild bestämmelse om. delgivning i massärenden har tagits in i 30 S.

11, 11 a, 13 a, 15 och 22 58

Ändringarna är redakfionella med undanlag för tillägget i 11 a 5. Delta har föranletls av ändringen i 5 5 första stycket 3 hyresförhandlingslagen om primär förhandlingsskyldighet i fråga om ändring av villkor avseende gemensamma utrymmen.

30 5

I första stycket har lagls lill två nya meningar om delgivning i massären­den Qfr 9 5 tredje stycket). De nya beslämmelserna har behandlals i den allmänna motiveringen (avsnill 2.3.2).

Prop. 1983/84:137

147

4.3 Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)

25 Ändringarna är redaktionella.

55

Första stycket innehåller bestämmelser om s.k. primär förhandlings­skyldighet. I gällande lydelse innebär beslämmelserna en skyldighel för hyresvärden att påkalla förhandling med hyresgästorganisationen i fråga om höjning av hyran. Bostadsdomstolen har funnil alt rättsläget får anses vara del atl en hyresvärd inle åsidosätter sin primära förhandlingsskyldig­het genom att av en ny hyresgäst la ul en högre hyra än som har utgått tidigare, i vart fall inte om denne har ingått ett helt nytl hyresavtal belräf­fande lägenheten (se rättsfall frän bosladsdomstolen 1981:45 samt prop. 1977/78:175 s. 153).

Vid remissbehandlingen har Hyresgästernas riksförbund framfört kritik mol gällande rätt på denna punkl. Jag delar förbundets uppfattning atl en hyresvärd inle utan förhandling bör fä höja hyran för en lägenhet som omfallas av en förhandlingsordning. En förhandlingsöverenskommelse om hyran bör alltså gälla även om en hyresgäst flyttar och hyresvärden teck­nar avtal med en ny hyresgäst. Delta har i lagtexten uttryckts genom alt efter orden "höjning av hyran" lagls till orden "för en lägenhet".

Vidare har i förevarande stycke lagts lill en ny bestämmelse om att hyresvärden har primär förhandlingsskyldighet även i fråga om ändring av villkor som avser gemensamma utrymmen. Jag hänvisar till vad som anförts om sådana utrymmen vid 12 kap. 2 5 tredje stycket jordabalken (se avsnitt 4.1).

Fjärde stycket är nytt och har behandlats vid 12 kap. 53 8 andra siyckei jordabalken (se avsnitt 4.1). Bestämmelsen är ett förtydligande av gällande rätt.

22 och 23 85 Ändringarna är redaktionella.

24      8

Ändringen i första stycket är redaktionell.

Frågan om från vilken lidpunkt ett ändringsbeslut skall gälla har behand­lats i den allmänna mofiveringen (avsnitt 2.3.3). Andra stycket har ändrats i överensslämmelse med vad som anförts där.

25      8

Ändringarna är i huvudsak redaktionella. Hänvisningen lill 55 a S tredje stycket hyreslagen innebär all de nya beslämmelserna om interimistiska beslut blir tillämpliga vid tvister som avses i 24 8 hyresförhandlingslagen (se 2.3.4 i den allmänna mofiveringen).

Prop. 1983/84:137

148

4.4      Förslaget till lag om ändring i lagen (1970:995) om införande av nya

Jordabalken

Länsstyrelsen har enligt 51 § lagen om införande av nya jordabalken i vissa fall rätt alt medge undanlag från beslämmelserna i nuvarande 12 kap. 15 8 andra siyckei första meningen jordabalken, dvs. från hyresvärdens skyldighet att med skäliga tidsmellanrum i bostadsdelen av en lägenhel ombesöija tapetsering, målning och andra reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk.

En motsvarande bestämmelse har tagits in i punkl 7 i övergångsbestäm­melserna till ändringarna i jordabalken. 51 8 kan därför upphävas.

4.5      Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)

15 8

Fjärde stycket är nytt och moisvarar 12 kap. 6 5 tredje siyckei jordabal­ken. Jag hänvisar lill vad jag har anförl om kopplade avlal i den allmänna mofiveringen (avsnitt 2.6) samt vid den nyss nämnda bestämmelsen i jordabalken (se avsnitt 4.1).

36 8

Begreppet fardag försvinner här liksom i 12 kap. jordabalken. Jag hänvi­sar till vad som anförts vid 12 kap. 4 8 jordabalken.

4.6      Förslaget till lag om ändring; i bostadsanvisningslagen (1980:94)

6 och 9 88 Ändringarna är redaktionella.

4.7      Förslaget till lag om ändring i utsökningsbalken

12 kap. 25 och 58 88

Ändringarna har samband med ändringen av 7 kap. 16 8 jordabalken och jag hänvisar lill vad som anfört:» vid den beslämmelsen (se avsnitt 4.1).

5   Hemställan

Jag hemställer atl lagrådels yttrande inhämtas över förslagen lill

1. lag om ändring i jordabalken,

2.

lag om ändring i lagen (1973; 188) om arrendenämnder och hyres­nämnder,

3.

lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978: 304),

4.

lag om ändring i lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken.

Prop. 1983/84:137

149

5.

lag om ändring i bosladsrätlslagen (1971:479),

6.

lag om ändring i bostadsanvisningslagen (1980:94),

7.

lag om ändring i ulsökningsbalken.

6   Beslut

Regeringen beslular i enlighel med föredragandens hemslällan.

Prop. 1983/84:137

150

BUaga 1

Utredningens sammanfattning av betänkandet

Vi har i delbetänkanden 1976 och 1978 redovisal delar av vårl uppdrag. I Hyresrätt 1 (SOU 1976:60) behandlade vi frågan om förhandlingsrätt på bosladshyresmarknaden. Vi lade vidare i della första delbetänkande fram förslag lill skärpta ålgärder mot den s.k. svarta handeln med bostadslägen­heter. Det andra delbetänkandel - Hyresrätt 2 (SOU 1978:8) - innehöll förslag lill delvis nya bestämmelser om lokalhyra. Betänkandena har lagls lill grund för lagstiftning i huvudsaklig överensslämmelse med våra förslag (prop. 1977/78:175, CU 1977/78:32, rskr 1977/78:347, prop. 1978/79:89, CU 1978/79:32, rskr 1978/79:308).

I delta Iredje belänkande, som också är vårt slutbetänkande, lar vi upp de delar av vårl uppdrag, som vi inle tidigare behandlal. Slutbetänkandel innefaltar en allmän översyn av 12 kap. jordabalken och vi lar därvid särskilt upp följande frågor: En bedömning av bruksvärdesyslemel, förfarandel när förhandlingar enligl hyresförhandlingslagen strandat, prövning av andra hyresvillkor än hyran, bränsle- och va-klausuler, hyrestid, uppsägningslid och proceduren vid förlängnings- och villkorstvister, avstående från besitt­ningsskydd, förslärkning av andrahandshyresgästernas ställning saml hand­läggning av hyrestvister.

Bruksvärdeprincipen tillkom 1968 för atl Irygga bostadshyresgästernas besittningsskydd. Del direkta besittningsskyddet ger i de flesla fall hyres­gäslen räll atl vid hyrestidens slut få hyresförhållandet förlängt. Denna rätt skulle emellertid lätt kunna urholkas genom krav på hyreshöjningar från hyresvärdens sida. om hyresgäslen utan vidare skulle vara tvungen all godta den hyra hyresvärden fordrar för förlängning. År 1968 gällde sedan många år en hyresreglering. Denna innebar atl hyrorna faslslälldes genom en myndighels beslut. Genom bruksvärdeprincipen slog man in på en annan väg. Avtalsfrihet skulle i princip råda i fråga om hyrans sloriek. Hyresgästen skulle vid förlängning av hyresavtalet ha räll all få den hyra värden yrkade prövad av hyresnämnden.

I dag innebär bruksvärdeprincipen i huvudsak följande: Hyran skall vid förlängning ulgå med skäligt belopp. Vid prövningen skall den hyra hyresvärden fordrar godtas om den inte är oskälig. För all avgöra om den fordrade hyran är oskälig eller inte skall en jämförelse ske med hyran för andra lägenheler. Den fordrade hyran skall därvid anses som oskälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn lill bruksvärdet är likvärdiga. Jämförelse skall i första hand ske med hyran för lägenheter i hus som tillhör allmännyttiga bostadsföretag.

Prop. 1983/84:137

151

Hyran för lägenheler som lillhör allmännyttiga bostadsföretag fastställs efler förhandlingar mellan företagel och en organisation av hyresgäster -oftast tillhörig Hyresgästernas riksförbund. Hyran bestäms i princip så atl den skall täcka företagets självkostnader.

Även för lägenheler som lillhör andra hyresvärdar än allmännytliga bostadsföretag och därmed likställda faslställs numera hyran ofta genom förhandlingar mellan hyresvärden och i förekommande fall hans organisa­tion, å ena sidan, saml en organisation av hyresgäster, å andra sidan.

Förhandlingar på såväl den allmännyttiga som den enskilda sektorn regleras sedan 1978 av hyresförhandlingslagen. I den mån förhandlingar inle leder till överenskommelse, kan hyran för enskilda hyresgäster fastställas av hyresnämnden. Därvid tillämpas bruksvärdeprincipen.

Bruksvärdeprincipen har under senare år blivit utsatt för kritik. Därvid har bl.a. hävdats följande: Hyrorna i de privatägda fastigheterna faslställs efler jämförelse med de hyror som gäller i allmännyttiga bostadsförelag. De allmännyttiga bostadsföretagens hyror skall spegla företagens självkoslna­der. Eftersom de allmännyttiga bosladsförelagen får bära ett slörre socialt ansvar, vilkel ökar kostnaderna, blir p.g.a. jämförelseprövningen hyrorna i del privatägda beståndet för höga i förhållande till kostnaderna inom detta bestånd. Del har emellertid också gjorts gällande att hyrorna i de privatägda fastigheterna påverkas i motsatt riklning genom all de allmännyttiga bostadsföretagen inle lar ul full täckning för sina kostnader vid hyresför­handlingarna. De privata fastighetsägarna anser vidare all den hyresuQäm­ning mellan yngre och äldre bostadshus, som förekommer inom de allmännyttiga bostadsföretagen, medverkar fill att hyrorna blir alltför låga i nyproduktionen. Å andra sidan anförs atl utjämningen skapar alllför höga hyresnivåer i det äldre bostadsbeståndet. Bruksvärdeprincipen anses dess­utom leda lill all del inle är möjligl att få hyran atl läcka de numera kraftigl ökade kostnaderna för nyproduklion av bostäder. Vidare pekas på de problem som kan uppkomma vid tillämpningen av bruksvärderegeln, när samlliga allmännyttiga företag i en kommun eller en kommuns enda allmännyttiga förelag ansöker om hyreshöjning för samlliga sina lägenhe­ter.

För all belysa verkningarna av bruksvärdeprincipen har vi inhämtat upplysningar vid sammanträden med företrädare för hyresmarknadens organisationer, hyresnämnderna och bosladsdomstolen. Vi har vidare samlat in statistiska uppgifter om bl.a. nyproduklion och produktionskost­nader, förvaltningskostnader samt kommunall stöd till bostadsförelag. Dessutom lämnar vi i belänkandet redogörelser för undersökningar som gjorts, delvis på vårt uppdrag, beträffande hyresslrukturer saml sociala kostnader.

Vid bedömningen av den framförda kritiken har vi kommil lill olika meningar inom ulredningen. Vi är emellertid därvid ense om att bruksvär­deprincipen är överlägsen del syslem med hyresreglering som lidigare tillämpades i vårt land (avsnitt 2.6.5). Vi anser vidare att del grundläggande problemet med de höga nyproduklionskostnaderna inle på ett avgörande säll kan bringas ur världen genom ändringar av bruksvärderegeln utan måsle lösas genom bostadspolitiska ålgärder (avsnitt 2.6.2). Belräffande frågan i vad mån bruksvärderegeln medverkat till den låga nyproduktionen är

Prop. 1983/84:137

152

emellertid meningarna delade (re:iervalionerna av Sven[REDACTED_EFTERNAMN] m. fl. och av Arne Fagander). De problem som de sociala koslnaderna för med sig framför allt för allmännyttiga företag i vissa kommuner kan knappast lösas genom ändringar i hyressättningsreglerna utan måste lösas med andra åtgärder (avsnitt 2.6.3).

Vad gäller kriliken i övrigl mot bruksvärderegeln i dess nuvarande utformning anser de fyra av oss som slår bakom huvudtexten i belänkandet, att tillämpningen av bruksvärdeprincipen visserligen är förenad med åtskilliga svårigheter, främsl på grund av bristen på jämförelsematerial i vissa fall. När det emellertid gäller del fall som främst salts i blickpunklen av kritiken, nämligen när samtliga allmännyttiga förelag i en kommun eller en kommuns enda allmännyttiga bostadsföretag hos hyresnämnden ansöker om hyreshöjning för samtliga sina lägenheler, saknas enligt denna mening inte regler om hur hyran skall bestämmas - grundläggande för bruksvärdeprin­cipen är ju atl hyran skall utgå med skäligt belopp. Hyresnämnden skall således avgöra tvisten efler en skälighetsprövning. Därvid får nämnden om lämpliga jämförelselägenheter saknas på orten godta jämförelsematerial från andra orter med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden. En direkt regel härom föreslås i bruksvärdeparagrafen. Skulle inle heller detta vara möjligl får nämnden göra en mer renodlad skälighetsbedömning. Hyresnämnden kan därvid inte undgå atl även beakta det allmänna hyresläget och kostnadsökningarna. Alt direkt anknyta hyressättningen till kostnadsutvecklingen i förelaget skulle däremot enligl denna mening medföra belydande svårigheler vid tillämpningen - genom att hyresnämnden tvingades pröva skäligheten av olika kostnader - och på sikt kunna medföra sådana risker för en återgång till hyresreglering alt denna väg inte bör väljas (avsnill 2.6.4).

Fyra av oss anser däremot att den kritik som framförts mot bruksvärde­principen är så befogad alt längre gående ändringar krävs. Enligt denna mening måste de allmännyttiga företagen, som är självkostnadsförelag, om skälig kostnadstäckning inte kan uppnås vid förhandlingar, ges möjligheler alt få skäligheten av vid förhandlingarna yrkade hyresändringars relation lill åberopade kostnadsförändringar prövade på ett opartiskt sätt. Bruksvärde­regeln bör därför kompletteras så all hyresnämnderna ges inle bara möjligheler ulan också skyldigheter atl pröva begärda hyresändringars skälighet i förhållande till företagens kostnadsändringar (reservationerna av Sven[REDACTED_EFTERNAMN] m. fl. och av Arne Fagander).

En av dessa fyra ledamöter riktar längre gående kritik mot bruksvärde­regeln och anser även andra ändringar i denna önskvärda i riktning mot en mera fri prisbildning. Bruksvärdesyslemel skulle därvid stå kvar som ett komplement lill besittningsskyddet så atl de marknadsmässiga hyrorna inte fick en sådan genomslagskraft att de annat än i skälig omfattning påverkade nuvarande hyresgästers hyror och besittningsskydd (reservalionen av Arne Fagander).

I övrigl har vår genomgång av biuksvärdesystemet lett fram lill förslag om vissa justeringar av lagtexten medan i andra hänseenden den nuvarande utformningen ansetts kunna stå kvar. Bedömningen utmynnar i huvudsak i följande (avsnitt 2.6.6).

För det första anser vi atl parternas jämställdhet i avtalsförhållandet bör

Prop. 1983/84:137

153

komma till klarare uttryck. Enligl bruksvärderegelns nuvarande lydelse skall den hyra hyresvärden fordrar godtas om den inte är oskälig. För atl likställa parlerna anser vi all som huvudregel bör anges all hyran skall ulgå med skäligt belopp.

För del andra bör bruksvärdereglerna utformas så alt de möjliggör en jämförelse mellan lägenheler med olika förmåner. Farhågor har nämligen uttalats för all bruksvärdeprincipen skulle utgöra ell hinder mol boinflytande i individuella eller kollekliva former. Sådanl inflytande kan bl.a. medföra atl det allmännyttiga bostadsbeslåndel kan förlora sin likformighet eftersom de förmåner som är knutna lill lägenhelsinnehavei kan komma atl växla. Underhållsfondsulredningen har vidare beträffande målning, tapetsering och därmed sammanhängande åtgärder i bostadslägenheter föreslagil att hyresgästen får välja mellan all låta hyresvärden ulföra underhållel mot särskild avgift eller all själv svara för det.

Vi föreslår.att prövningen av själva bruksvärdet i fortsättningen skall avse vad en lägenhel med hänsyn lill dess beskaffenhet och boendemiljön i övrigt kan anses vara värd för hyresgäster i allmänhet. Övriga förmåner, som ligger vid sidan av della bruksvärde, får däremoi värderas särskilt. Della innebär sammantaget all hyran skall vara skälig med hänsyn lill lägenhetens bruksvärde och de förmåner som hyresvärden skall tillhandahålla.

Liksom hittills skall en hyra inle anses skälig om den är "påtagligt" högre än hyran för likvärdiga lägenheler.

De allmännyttiga förelagens prisledande slällning vid bruksvärdeprinci­pens lillämpning ulgör en spärr mot sådana hyreshöjningar som inte kan godtas ur samhällels synpunkt. Detta har i den nuvarande bruksvärdeprin­cipen dels kommil lill uttryck genom alt vid jämförelsen i första hand skall beaktas hyran i de allmännyttiga företagens lägenheler dels genom alt man vid jämförelsen skall bortse från lägenheler vävs hyra inle är rimlig med hänsyn lill det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter i nybyggda hus. Denna senare, exlra, spärregel har visat sig svår atl fillämpa. Den förstnämnda regeln utgör en tillräcklig spärr i en bristsituation. Vi föreslår därför alt den extra spärregeln utgår.

En fråga, vars vikt särskill underslrukils i del belänkande av civilulskotlel som ulgör grunden för vårl uppdrag i denna del (CU 1977/78:32 s. 14 ff), är förfarandet när förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen strandat. Så­dana förhandlingar, som i regel rör hyrans storlek och andra hyresvillkor, förs mellan hyresvärden och i förekommande fall hans organisation saml en organisation av hyresgäster. Avslutas förhandlingarna utan att en överens­kommelse kommer lill slånd saknar de förhandlande parlerna möjlighel alt få tvisten sliten av hyresnämnden. Del är i slällel de enskilda parlerna i hyresförhållandet - hyresvärden och hyresgästerna - som får föra frågan om hyrans storlek och andra hyresvillkor lill hyresnämnden, om de vill ha en ändring till slånd. Eftersom en del bostadsföretag har tusentals hyresgäster blir sådana processer mycket besvärliga och i vissa fall i praktiken omöjliga all hanlera. Eftersom den enda lösning som bjuds, om förhandlingsparterna inte kan komma överens, är ell opartiskt avgörande, medför svårigheler att få ett sådant till stånd alt den som begär villkorsändring får ett underläge vid förhandlingarna. Särskilt om hyresvärden har likvidiielssvårigheler kommer han i en besvärlig situation. Tanken på likställighet mellan de förhandlande

Prop. 1983/84:137

154

parterna, som är en grundtanke i hyresförhandlingslagen, har därigenom kommil att luckras upp.

För att komma till rätta med del nu redovisade problemet föreslår del övervägande flertalet av oss att de förhandlande parterna skall få föra en tvist vidare till hyresnämnden när förhandlingar strandat (avsnitt 2.6.7). Vid en sådan tvist företräds således hyresgästerna även vid hyresnämnden och i bosladsdomstolen av den förhandlande organisationen. Hyresnämndens beslut får samma verkan som en förhandlingsöverenskommelse. En enskild hyresgäst, som är missnöjd med hyresnämndens avgörande av tvisten, kan begära ändring av beslutet såvitt rör honom själv.

Vi är inte eniga om hur förfarandel skall gestaltas när förhandlingar enligl hyresförhandlingslagen strandat. En av oss hävdar (reservationen av Stig Landqvist), under hänvisning främsl lill såväl parternas vilja som parlsorga-nisalionernas förmåga att klara upp sina mellanhavanden i frivilliga överenskommelser, att offenlliga ingripanden i parisorganisationernas intressetvister bör ske endasl medlingsvis och alt förslagel i denna del alltså inte bör genomföras.

De förut omnämda svårigheler som en hyresnämndsprövning kan föra med sig för hyresvärden sammanhänger också med beslämmelserna om den tidpunkt från vilkel ell beslut av nämnden om villkorsändring blir gällande. Ett sådanl beslut får nämligen i regel inte avse lid före del månadsskifte som inträffar närmasl efler tre månader från dagen för ansökningen till nämnden. Vi föreslår (avsnitt 2.6.7) atl tremånadersfristen i stället skall räknas från den dag då part som begärt ändring av hyresvillkoren hos motparten gjorl framslällning om villkorsändring. Om hyran fastställts för viss lid, skall dock ett beslut om ändring av hyran i princip gälla från den tidpunkt då den lidigare överenskommelsen eller beslutet utgick. Om del av särskilda skäl finnes skäligt, får också en annan tidpunkt väljas. Vi föreslår vidare alt hyresnämnden skall kunna förordna alt dess beslut får verkställas utan hinder av att del inte vunnit laga kraft.

Vid förhandlingar enligl hyresförhandlingslagen har del ibland visal sig besvärligt för en part an få tillgång lill erforderligt maierial om hyressätt­ningen i lämpliga jämförelselägenheler. För atl råda bot härpå föreslår vi (avsnitt 2.6.8) en beslämmelse som medför skyldighet för hyresvärdarna alt om del begärs lämna ul uppgifter om hyrorna i de lägenheler de förvallar. De uppgifter som skall lämnas ut moisvarar närmasl de uppgifter SABO-företagen skall redovisa i sin hyresstalislik. Uppgifterna behöver ej lämnas oftare än en gång per år.

När det gäller prövning av andra hyresviUkor än hyran skall enligt bruks­värdeparagrafen i dess nuvarande lydelse annat villkor som hyresvärden ställer upp för förlängning gälla, om det inle strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt. Liksom i fråga om hyran bör preferensen för hyresvärdens mening inte längre gälla. Råder tvist om annat villkor än hyran skall därför av hyresvärden eller hyresgäslen uppställt villkor gälla om det är skäligt med hänsyn till omständigheterna (avsnill 3.1). En speciell lyp av villkor som vi diskuterat i betänkandet innebär all hyra av en bostadslägenhet är förenad med ett annat avtal, t.ex. om att hyresgästen skall belala för biluppslällningsplats, restaurangservice osv., s.k. kopplade avtal. Vi anser att denna fråga, med ledning bl.a. av vad vi föreslårom fastställande

Prop. 1983/84:137

155

av andra villkor än hyran, bör kunna lösas utan särskild lagstiftning (avsnitt 3.2).

Ersättningen för en lägenhets uppvärmning och förseende med varmvat­ten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp ingår i dag i många fall inte i hyran. Inte heller behöver dessa ersättningar vara till beloppet bestämda i ett hyresavtal eller en förhandlingsöverenskommelse. Ersättningen för bränsle, vatten och avlopp bestäms i stället ofta genom särskilda klausuler, bränsle- och va-klausuler. Särskilt när det gäller bostads­lägenheter har klausulerna utsatts för krifik. De anses i vissa fall ge hyresvärdarna för hög kompensafion i förhållande fill kostnaderna, de är svårbegripliga och otidsenliga och de sfimulerar varken hyresvärdar eller hyresgästerna fill energibesparande åtgärder. Vi har funnit att det bästa sättet att komma till rätta med dessa problem är att i princip förbjuda bränsle-och va-klausuler i bostadslägenheter. Klausulerna får enligt förslaget (avsnitt 4.3.1) tillämpas för bostadslägenheter i flerfamiQshus, endast om överens­kommelse härom träffas i förhandlingsöverenskommelse enligt hyresför­handlingslagen. I annal fall skall ersättningen för bränsle, va m.m. ingå i den avtalade hyran. Det bör påpekas atl vi utformat vårt förslag i nu angivna delar så att det inte skall utgöra något hinder mot en framtida övergång fill individuell mätning och debitering av energiförbrukning m.m. (avsnitt 4.3.2).

I samband med att vi behandlat proceduren vid förlängnings- och villkors­tvister har vi också tagit upp frågor om hyrestid och uppsägningstid. För att närma reglerna lill den uppfallning de flesla bostadshyresgäsler torde ha om bostadshyresavlal som ell löpande rättsförhållande föreslår vi (avsnill 5.3.1) att sådana avtal i fortsättningen skall anses ingångna för obestämd lid, om annal inle avtalats. Vi förordar också all antalet olika uppsägningsfider minskas saml all begreppet fardag utmönstras ur hyreslagen. Den normala uppsägningstiden när del gäller bostadslägenheter blir i forlsältningen tre månader.

Enligt nuvarande regler i hyreslagen måsle, till skillnad från vad som gäller enligt hyresförhandlingslagen, ett bostadshyresavlal sägas upp inte blott när avsiklen är alt hyresgäslen skall fiytta utan även när tanken är alt han skall bo kvar men på ändrade villkor. Går inte hyresgästen med på de villkor hyresvärden uppställer för förlängning är det hyresgäslen som skall hänskjula tvisten till hyresnämnden.

Den nuvarande ordningen vid tvister enligt hyreslagen har flera nackdelar. Kravet på uppsägning när avsikten är alt hyresgäslen skall bo kvar kan skapa obefogad oro. Del är vidare ur många synpunkler opraktiskt alt det är hyresgäslen som skall vända sig lill hyresnämnden även" när del är hyresvärden som vill ha en ändring till slånd. För all råda bot härpå och för alt nå likformighet med vad gäller vid tvister enligl hyresförhandlingslagen föreslår vi (avsnitt 5.3.2) atl uppsägning endasl skall ske när någon av parlerna önskar alt hyresförhållandet skall upphöra. Är avsiklen endasl all villkoren för den forlsalla förhyrningen skall ändras räcker det med att den part som önskar ändringen lämnar motparten ett skriftligt meddelande om detta. Någon uppsägning behövs således inte längre i denna situation. Vidare föreslår vi all, om parlerna inte kan komma överens om hur tvisten skall lösas, del skall åligga den part som vill ha en ändring till slånd atl hänskjula

Prop. 1983/84:137

156

tvisten till hyresnämnden. Beträffande lokalhyresförhållanden föreslår vi att hyresvärden, om han sagt upp hyresgäslen, själv skall påkalla medling i hyresnämnden.

En hyresvärd och en hyresgäst kan för närvarande i en särskilt upprättad handling komma överens om alt hyresrätten inte skall vara förenad med rätt lill förlängning - avstående från besittningsskydd. Träffas en sådan överens­kommelse innan hyresförhållandet varat nio månader i föQd gäller den bara om den godkänts av hyresnämnden. Överenskommelse om avstående från besittningsskydd träffas i många olika silualioner när en bostadslägenhet hyrs ul och uthyraren vill ha garantier för alt han efter en viss tid åter skall kunna disponera lägenheten utan atl den som hyrt den skall kunna göra rätten fill förlängning gällande. Besittningsskyddet är av stor betydelse för bostadshyresgäsler och möjligheten atl avtala bort det medför risk för rättsförluster. Vid fidpunkten för hyresavtalets ingående är det svårt för nämnden att göra en meningsfull prövning. Bällre är om prövningen kan förläggas till den lidpunkt då frågan om verkningarna av avståendet aktualiseras. Det är vidare angelägel att minska den belastning på hyresnämnderna som ärenden £iv denna lyp medför, eftersom vi i annat sammanhang föreslår atl ytterligare typer av mål skall föras över till hyresnämnderna. Vi har därvid funnil alt en framkomlig väg är atl avskaffa möjlighelen till förlida godkännande av avstående från besittningsskydd belräffande bostadslägenheter. I stället föreslår vi (avsnitt 6.2) atl i vissa situationer en skriftlig överenskommelse om avstående från besittningsskydd skall godtas i en förlängningslvisl, om inte synnerliga skäl föranleder annat. Så är fallet om lägenheten är belägen i ett hus som skall rivas eller byggas om och rivningen eller ombyggnaden skall påbörjas inom tre år från hyresför­hållandets början. Liknande regler föreslås gälla om hyresavtalet avser upplåtelse av en lägenhet i vilken upplåtaren själv bodde när avtalet ingicks och upplåtaren skall flytta tillbaka fill lägenheten inom tre år från hyresförhållandets början.

Den som hyr en lägenhet i andra hand har mången gång en bekymmersam ställning. Om förslahandshyresgäsiens hyresavtal upphör har han inte någon rätt att sitta kvar i lägenheten. I vissa fall kan t.o.m. hyresvärden och förslahandshyresgästen vara överens om att hyresrätten skall upphöra jusl för att bli av med andrahandshyrtisgäslen. Så kan vara fallet när förslahands­hyresgästen är bulvan för hyresvärden. En förstärkning av andrahandshy­resgästernas ställning behövs sålunda när det gäller bosladslägenheler. Vi föreslår därför (avsnitt 7.4), att om förstahandshyresgästens rätt till lägenheten upphör sedan andrahandshyresgäslen bott i lägenheten i minst tre år, andrahandshyresgäslen får ta över hyresavtalet. Denna räll gäller dock bara om del inle är uppenbart obilligl mot hyresvärden och andra bostadssökande. Dessutom krävs att andrahandshyresgäslen skäligen kan godtas som hyresgäst. Vidare förordar vi alt det i hyreslagen slås fast alt i vissa närmare angivna siluafioner, som kan tyda på all ett bulvanskap föreligger, en upplåtelse i andra hand skall anses vara en upplåtelse direkt av fastighetsägaren.

Handläggning av hyrestvister kan enligl nuvarande regler ske endera vid hyresnämnd eller vid fastighetsdomstol. De hyrestvister som skall tas upp vid hyresnämnd är särskilt angivna i hyreslagen. Fullföljdsinstans är bostads-

Prop. 1983/84:137

157

domstolen. Övriga hyrestvister tas upp vid fastighetsdomstolen. Dessa mål fullföQs till hovrätten och i förekommande fall högsta domstolen. För handläggningen av mål vid hyresnämnden gäller lagen om arrendenämnder och hyresnämnder samt förvaltningslagen. I bosladsdomstolen gäller bostadsdomslolslagen och rättegångsbalken. Handläggningen av de mål som skall tas upp av fastighetsdomstol regleras av rättegångsbalken. Olika hyrestvister skall sålunda handläggas vid olika myndigheter. I vissa fall kan dessutom olika lagar reglera handläggningen i under- och överinstans. Denna splittring medför naturligtvis problem. Dessutom har under senare år alltfler uppgifter enligl olika speciallagstiftningar lagls på hyresnämnder­na.

Vi föreslår därför (avsnitt 8.3.1) all i princip alla hyrestvister enligt hyreslagen skall prövas av hyresnämnderna i första instans och med bostadsdomstolen som slutinstans. Därigenom kan man på ell effeklivi sätt fillgodogöra sig de specialkunskaper som, inle minst genom inlresseledamö-ternas medverkan, finns i hyresnämnderna och bosladsdomstolen. Vad som sagts om hyrestvister gäller också bostadsrättstvister. För att undvika en alltför slor belastning av hyresnämnderna anser vi emellertid atl mål av rutinkaraktär inte bör föras över till hyresnämnderna. Mål enligt lagsök­ningslagen och handräckningslagen bör därför ligga kvar hos de allmänna domslolarna.

Flera av de lyper av mål som vi nu föreslår skall föras över lill hyresnämnderna är av renodlad tvistemålskaraklär. Den fria handläggning­en enligt den nuvarande nämndlagen är inte allfid lämplig för handläggning av sådana mål. Dessutom bör samma handläggningsregler gälla vid hyresnämnden och i bosladsdomstolen. Vi föreslår därför (avsnitt 8.3.2) en särskild lag - hyresprocesslagen - sorn skall reglera handläggningen av mål som las upp vid hyresnämnd. Hyresprocesslagen bygger på bestämmelser i nämndlagen, bostadsdomslolslagen, rättegångsbalken, lagen om rättegång­en i tvistemål om mindre värden (småmålslagen) och lagen om rättegången i arbetstvisler. I de fall där särskilda bestämmelser saknas i hyresprocesslagen gäller rättegångsbalkens bestämmelser om tvistemål vari förlikning om saken är tillålen. En föQd av den föreslagna nya lagen blir alt även hyresnämnderna i fortsätlningen skall betraktas som domstolar.

Hyresprocesslagen bygger på principen att processen skall vara snabb och enkel. Mål kan avgöras såväl efter förhandling som efter enbari skriftlig handläggning. Domstolarnas - framför allt hyresnämndernas - processledan­de funklion betonas kraftigl. Enligt nuvarande regler står vardera parten för sina kostnader för förfarande i hyresnämnden. Vi föreslår att detta alltjämt skall gälla som huvudregel. För vissa lyper av de mål som enligl förslaget skall flyttas över från fastighetsdomstol, nämligen om skadestånd, utfående av penningfordringar och förverkande, föreslår vi dock en fillämpning av rättegångsbalkens regel om all förlorande part skall ersätta den vinnande parten hans kostnader (avsnill 8.3.2.8). För alt underlälla hanleringen av mål där ell flerlal, ja kanske tusentals hyresgäster är parter, har vi föreslagit särskilda regler om handläggning av s.k. massärenden (avsnitt 2.6.7).

Bland de frågor som vi lar upp vid den allmänna genomgängen av hyreslagen och som behandlas i specialmotiveringen lill ändringarna i denna (avsnitt 9.1) märks främst följande. Vi lägger fram ett förslag om hur rätten

Prop. 1983/84:137

158

att utnyttja utrymmen som är avsedda all nyttjas gemensamt av flera hyresgäster får ändras. Vidare föreslår vi bestämmelser om rätt lill avvikelser från hyreslagens bestämmelser om bostadslägenheter, när ett hyresavtal omfallar fler än lio bosladslägenheler som skall hyras ul i andra hand (s.k. blockulhyrning).

Förslaget innehåller vidare delvis nya bestämmelser om hur en uppsägning får delges. Avsnittet om lägenhetens skick och hinder i hyresrätten har arbetats om i systematiskt hänseende för att bli mer lältöverskådligl. Där föreslås också vissa nyheter, bl.a. en utvidgning av möjligheten all tillgripa reparalionsfördäggande.

Delvis nya bestämmelser föreslås belräffande den tidpunkt när hyran skall erläggas. Vi föreslår också atl hyresvärdens rätt atl säga upp avtalet lill omedelbart upphörande, när en säkerhel som slällls för hyran försämras, tas bort när del gäller bostadslägenheter. Ell förslag läggs fram om att en hyresgäst som betalat för hög hyra i vissa fall skall ha rätt lill ränta på vad han betalat för mycket.

Vidare föreslås ändring i bestämmelserna om uppskov med avflyttning från lokal. Vi anser sålunda all beslut härom skall få meddelas även efler hyrestidens utgång. Dessutom anser vi, som framgår av vårt förslag till hyresprocesslag, all lalan skall få föras mot ett beslut om uppskov med avflyltningen från en lokal.

En annan nyhet i förslaget är en bestämmelse som stadgar straff för en hyresvärd som av en bosladshyresgäst tar ut en hyra, som är uppenbart orimlig i förhållande till lägenhetens bruksvärde, när hyresgäslen saknar rätt lill förlängning eller har sådan lätt endasl om synnerliga skäl föreligger.

Ell slorl anlal paragrafer har dessutom undergått språkliga ändringar för atl anpassas lill den lagslil som numera anses önskvärd.

Antalet ändringar i hyreslagen är som framgår av sammanfattningen belydande. För alt inle lagen skall bli alllför svåröverskådlig har vi föreslagit all beslämmelserna numreras om och hela 12 kap. jordabalken således ges en ny lydelse. Vi vill dock underslryka alt vi inle eftersträvat en allmän omarbelning av hyreslagen. Den tidigare dispositionen kvarstår i huvudsak och paragraferna har som regel frånsett språkliga justeringar omarbetats endasl när ändringar i sak ansetts påkalla del.

Ulöver de reservationer som särskill omnämnts i del föregående föreligger ytterligare vissa reservationer på enskilda punkter saml ett särskill yttran­de.

Vi föreslår att de nya beslämmelserna träder i kraft den 1 januari 1983.

Prop. 1983/84:137

159 BUaga2

Utredningens lagförslag

1 Förslag tiil

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken' dels att 7 kap. 16 8 skall ha nedan angivna lydelse, dels att 12 kap. skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

7 kap. 16 8

Efter exekutiv försäljning av fas-fighet gäller upplåtelse av nyttjande­rätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft mot den nye ägaren endast om försäQningen skett under förbehåll om rätfighetens bestånd enligt 12 kap. utsökningsbalken eller rättig­ heten enligt samma kapitel är skyd­dad utan förbehåll.

Efter exekutiv försäljning av fas­tighet gäller upplåtelse av nyttjande­rätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft mol den nye ägaren endast om försäljningen skett under förbehåll om rätfighetens bestånd enligt 12 kap. utsökningsbalken eller rättig­heten enligl samma kapitel är skyd­dad utan förbehåll. Är fastigheten taxerad som annan fastighet och har den vid taxeringen betecknats som hyreshusenhet, gäller dock upplåtelse som avser hyra och grundar sig på skriftlig handling alltid mot den nye ägaren, om hyresgästen har tillträtt lägenheten före försäljningen. Bestämmelser om verkan av underlåtenhet att uppsäga arrende- eller

hyresavtal som enligt första stycket ej gäller mot ny ägare finns i 12 kap.

utsökningsbalken.

12 kap. Hyra

Inledande bestämmelser

18

Detta kapitel avser avtal, vari-

Detta kapitel avser avtal, vari-

genom hus eller del av hus upplåtes     genom ett hus eller en del av ett hus

' 12 kap. jordabalken omtryckt 1979:252.

 Senaste lydelse 1981:784.

3 Senaste lydelse 1980:95.

Prop. 1983/84:137

160

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

fill nyttjande mot vederiag. Detta gäller även om lägenheten uppliitits genom Qänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal.

upplåts till nyttjande mot vederlag. Detta gäller även om lägenheten upplåtits genom ett tjänsteavtal eller ett avtal i anslutning till sådant avtal. Innefattar avtalet även upplåtelse av jord alt nylQas i förening med lägenheten, äger detta kapitel fillämpning på avtalet, om jorden skall användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annal ändamål än jordbmk. Förenas tjänsteavtal, som ej är av ringa belydelse, med upplåtelse av såväl lägenhet för bostadsändamål som jord, äger kapitlet tillämpning, om upplåtelsen av lägenheten är mera belydelsefull än upplåtelsen av jorden.

femte stycket

Om upplåtelse i vissa fall av bostadslägenheter finns bestämmelser i bostadsanvisningslagen (1980:94).

18 tredje stycket Med bostadslägenhet avses lägen­het som upplåtits för att helt eller till. icke oväsentlig del användas som bostad.

1 8 fjärde stycket Förbehåll som strider mol bestäm­melse i detta kapitel är utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans ställe, om ej annat anges.

28

Med bostadslägenhet avses en lägenhet som upplåtils för att helt eller till en inte oväsenfiig del använ­das som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet.

Innefattar hyresavtalet en rätt att utnyttja utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästen och hyresgästerna i andra lägenheler, får en sådan rätt inte upphävas eller ändras i annan ordning än den som gäller för ändring av hyresvillkor.

38

Ett förbehåll som strider mot en bestämmelse i delta kapitel är ulan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans ställe, om inte annat anges.

Omfattar ett hyresavtal fler ån tio bostadslägenheter, som av hyresgäs­len skaU hyras ut i andra hand, får parterna dock avtala om förbehåll som strider mot bestämmelserna om bostadslägenheter, under förutsätt­ning an förbehållen inte strider mot bestämmelserna om lokaler och inte avser rätten till förlängning av hyres-

Prop. 1983/84:137

161

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

avtalet eller grunderna för fastställan­de av hyresviUkor i samband med sådan förlängning.

Hyresavtals ingående

28

Hyresavtal skall upprättas skriftli­gen, om hyresvärden eller hyresgäs­ten begär det.

Har hyresavtal upprättats skriftli­gen och träder någon / laga ordning i hyresgästens ställe, skall anteckning därom på begäran göras på hand­lingen.

45

Ett hyresavtal skall upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgäslen begär det.

Har ett hyresavtal upprättats skriftligen och träder någon i hyres­gästens ställe, när så får ske, skall en anteckning därom på begäran göras på handlingen.

Hyrestid och uppsägning

38 första stycket Är hyresavtal träffat för bestämd tid, skall, om hyresförhållandet vid hyrestidens utgång varat längre än nio månader i följd, uppsägning all­tid ske för aU avtalet skall upphöra att gälla vid hyrestidens utgång.

48 andra stycket År hyrestiden ej bestämd, skall den, om uppsägningstid icke avtalats, utgå en månad efter uppsägningen eller, såvida hyresförhållandet varat längre än ett år, på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Avser hyresavta-11    Riksdagen 1983/84. 1 saml. Nr 137

58

Ett hyresavtal gäller för obestämd tid, om inte annat avtalats.

Upphör ett avtal om hyra av bostadslägenhet att gälla och finns förutom hyresavtalet annat avtal mel­lan hyresvärden och hyresgästen som avser sådan nyttighet som har ome­delbart samband med användningen av lägenheten och som är av mindre betydelse i jämförelse med den användningen, upphör även det and­ra avtalet samtidigt att gälla.

68

Ett hyresavtal skall sägas upp för att upphöra att gälla. Detta gäller dock inte ett hyresavtal som ingåtts för bestämd tid, om hyresförhållan­det vid hyrestidens utgång inte varat längre än nio månader i följd.

Sägs ett hyresavtal, som gäller för obestämd tid, upp och är inte längre uppsägningstid avtalad, upphör det att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen eller, när avtalet avser en lokal och hyresförhållandet

Prop. 1983/84:137

162

Nuvarande lydelse

let annan lägenhet än bostadslägen­het och har hyresförhållandet vid uppsägningen varat längre än nio månader i följd, har hyresgästen dock alltid rätt till en uppsägningstid av minst nio månader. Beror hyres­förhållandet av annan anställning än som avses i 46 § första stycket 7, har hyresgästen alltid rätt tiU en uppsäg­ningstid av minst en månad.

48 tredje stycket Fardagar är den 1 aprU och den 1 oklober.

Föreslagen lydelse

vid uppsägningen varat längre än nio månader i följd, närmast efter nio månader från uppsägningen.

38 andra stycket Innehåller avtal, som skaU uppsä­gas för att upphöra vid hyrestidens utgång, ej bestämmelse om uppsäg­ningstid, skall uppsägningen ske, om hyrestiden är

1.

längst en vecka, senast en dag i förväg,

2.

längre än en men längst två veckor, senast två dagar i förväg,

3.

längre än två veckor men längst tre månader, senast en vecka i för­väg,

4.

längre än tre men längst sex månader, senast en månad i förväg,

5.

längre än sex månader men längst ett år, senast tre månader i förväg,

6.

längre än ett men längst fem år, senast sex månader i förväg,

7.

längre än fem år, senast ett år i förväg.

38 tredje stycket Avser avtalet annan lågenhet än bostadslägenhet och är hyrestiden längre än nio månader, har hyresgäs­ten alltid rätt till en uppsägningstid av minst nio månader. Vad nu sagts gäller dock ej om lägenheten ej är

Skall ett hyresavtal för bestämd tid sägas upp för att upphöra att gälla och är inte längre uppsägningstid avtalad, skall uppsägning ske, om hyrestiden är

1.

längst två veckor, senast en dag i förväg,

2.

längre än två veckor men längst tre månader, senast en vecka i för­väg,

3.

längre än tre månader och fråga är om en bostadslägenhet, senast tre månader i förväg,

4.

längre än tre månader men längst nio månader och fråga är om en lokal, senast tre månader i för­väg,

5.

längre tid än nio månader och fråga är om en lokal, senast nio månader i förväg.

Prop. 1983/84:137

163

Nuvarande lydelse

avsedd att användas för förvärvs­verksamhet och avtalet har samband med hyresavtal som avser bostadslä­genhet.

4a8 Avser hyresavtal bostadslägen­het, får hyresgästen uppsäga hyres­avtalet att upphöra vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre måna­der från uppsägningen.

35 Qärde stycket Saknar avtalet bestämmelse om verkan av utebliven uppsägning och uppsäges det ej inom rätt tid, anses det, om hyrestiden överstiger nio månader, förlängt på ett år och i annat faU på tid som motsvarar hyrestiden.

48 första stycket Är hyresavtal träffat för bestämd tid utan förb ehåU öm uppsägning och har hyresförhållandet vid hyrestidens utgång icke varat längre ån nio måna­der i följd, anses avtalet förlängt på obestämd lid, om hyresgäslen sutttt kvar i lägenheten en månad efler hyrestidens utgång ulan atl hyres­värden anmodat honom att flytta.

58

Avlider hyresgäst som hyrt bo­stadslägenhet före hyrestidens ut­gång, får dödsboet uppsäga avtalet inom en månad från dödsfallet. A vta--let upphör att gälla en månad efter uppsägningen. Har bostadslägenhet hyrts av makar gemensamt och avli­der den ena av makarna, lillkommer den rätt som angivits nu dödsboet och den efterlevande maken i förening.

Är lägenhet upplåten för hyresgäs­tens livslid, får vid dennes död hans

Föreslagen lydelse

Avser ett hyresavtal en bostadslä­genhet, får hyresgästen alltid säga upp hyresavtalet att upphöra tidigast vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från upp­sägningen.

75

Saknar ett hyresavtal, som är ingånget för bestämd tid och som skaU sägas upp för ett upphöra vid hyrestidens utgång, bestämmelse om verkan av utebliven uppsägning och sägs det ej upp inom rätt lid, anses avtalet förlängt på obestämd tid.

Är ett hyresavtal ingånget för bestämd tid och behöver det ej sägas upp för att upphöra, anses avtalet förlängt på obestämd tid, om hyres­gästen fortsatt au nyttja lägenheten en månad efter hyrestidens utgång ulan alt hyresvärden anmodat ho­nom all flytta.

Prop. 1983/84:137

164

Nuvarande lydelse

make inträda som hyresgäst under sin livstid, om äktenskapet ingåtts innan avtalet träffades och annat ej avtalats. Ingår den efterlevande maken nytt äktenskap, får hyresvärden dock uppsäga avtalet att upphöra tidigast på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. När avtalet upphör att gälla på grund av hyresgästens eller den efterlevande makens död, skall lägenheten avträ­das på den fardag som inträffar närmast efter en månad från dödsfal­let

Föreslagen lydelse

65

Uppsäges hyresavtal av orsak som anges i 11-14 eller 16-19 §§, uppihör del genast att gälla. Detsamma gäl­ler fall som anges i 42 §, om ej annat följer av 44 §.

Uppsäges hyresavtal av annan orsak som ger hyresvärd eller hyres­gäst rätt att frånträda avtalet och innehåller detta kapitel ej särskild bestämmelse om uppsägningstid, gäl­ler den uppsägningstid som för varje särskilt fall anges i 3 § andra stycket, om avtalet är träffat för bestämd tid, eller ( 4 § andra stycket, om hyresti­den ej är bestämd. Sker uppsägning innan hyresgästen tillträtt lägenhe­ten, upphör avtalet dock genast att gälla.

78 andra stycket Den som har att avträda lägenhet skall senast klockan 12 avträde:;da-gen hålla lägenheten tillgänglig för den som skall fillträda den. Omfattar lägenhet som helt eller delvis är uthyrd till bostad minst två rum som är avsedda för bostadsändamål, skall hälften av bostadsrummen hållas till­gänglig klockan 12 föregående dag eller, om denna är söndag eller annan allmän helgdag, klockan 8 avträdes-dagen.

Sägs ett hyresavtal upp av orsak som anges i 14, 15, 17, 18 eller 22 §, upphör det genast att gälla. Detsam­ma gäller fall som anges i 50 § om ej annat följer av 52 §.

Sägs ett hyresavtal upp av annan orsak som ger hyresvärden eller hyresgästen rätt att frånträda avtalet, gäller, oavsett avtalets bestämmelser om uppsägningstid, den uppsägning­tid som för varje särskilt fall anges i 6 § andra stycket eller, om hyresavta­let gäller för bestämd tid, i 6 § tredje stycket. Sker uppsägning innan hyresgästen filltrält lägenheten, upphör avtalet dock genast att gäl­la.

98

När hyrestiden löper ut, skall hyresgästen senast påföljande dag lämna lägenheten och senast klockan 12 den dagen hålla lägenheten till­gängUg för den som skall tillträda den.

Prop. 1983/84:137

165

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

första stycket Infaller dag då lägenhet enligt lag eller avtal skall tillträdas eller avträ­das på söndag eller annan allmän helgdag, skall tillträde eller avträde i stället ske nästa vardag.

Infaller dag då lägenheten skall tillträdas eller lämnas på söndag, annan allmän helgdag, lördag, mid­sommarafton, julafton eller nyårs­afton, skall det i stället ske nästa vardag.

7 § tredje stycket Första och andra styckena gäller ej, om annat avtalats.

8§

Uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker. Uppsägningen får dock, utom i faU som avses i 54, 58 och 58 a §§, vara muntlig, om skriftligt erkännan­de av uppsägningen lämnas. Uppsäg­ning får ske hos den som är behörig att mottaga hyra på hyresvärdens vägnar.

Skriftlig uppsägning skaU delges den som sökes för uppsägning, dock utan tillämpning av 12-15 §§ delgiv­ningslagen (1970:428).

Träffas ej den som sökes i sitt hemvist, får uppsägningen sändas i rekommenderat brev under harts vanliga adress. Ett exemplar av upp­sägningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes bostad till vuxen medlem i det hushåll som han tillhör eller, om han driver rörelse med fast kontor, på kontoret till nägon som är anställd där. Påträffas icke någon som angivits nu, skall uppsägningen i stället läggas i den söktes postlåda, om sådan finns. Uppsägning har skett när vad som sagts nu blivit full­gjort.

Första och andra styckena gäller inte, om annat är avtalat.

10 8 En uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet varat längre än tre månader i följd vid den tid­punkt till vilken uppsägningen sker. Uppsägningen får ske hos den som är behörig att ta emot hyra på hyresvär­dens vägnar.

En skriftlig uppsägning får delges den som söks för uppsägning. Vid tillämpning av 12 och 15 §§ delgiv­ningslagen (1970:428) fåren uppsäg­ning hos hyresgästen inte lämnas till hyresvärden eller annan som är i hans ställe.

Har en hyresvärd eller en hyres­gäst, hos vilken uppsägning skall ske, hemvist här i riket, anses uppsägning­en också ha skett när den avlämnats för postbefordran i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Har hyresgästen lämnat hyresvärden upp­gift om en adress, under vilken med­delanden till honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress. I annat fall får hyresvärden sända upp­sägningen under den uthyrda lägen­hetens adress.

Prop. 1983/84:137

166

Nuvarande lydelse

Har hyresvärd eller hyresgäst, hos vilken uppsägning skall ske, ej känt hemvist här i rikel och finns ej heller känl ombud som har rätt att mottaga uppsägning för honom, får upp.säg-ning ske genom kungörelse i Post-och Inrikes Tidningar.

Stämningsansökan med yrkande all hyresförhållande skall upphöra och ansökan om vräkning av hyres­gäst gäller som uppsägning när del­givning skett i behörig ordning.

Särskilda bestämmelser om inne­hållet i uppsägning av hyresavtal, som gäller annan lägenhet än bostadslägenhet, finns i 58 §.

Föreslagen lydelse

Har en hyresvärd eller en hyres­gäst, hos vilken uppsägning skall ske, inte känl hemvist här i riket och finns inte heller ett känl ombud som har rätt att motta en uppsägning för honom, får uppsägningen ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tid­ningar.

En ansökan till domstol med yrkande om att hyresförhållandet skall upphöra och en ansökan om vräkning av hyresgästen gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig ordning.

Särskilda bestämmelser om inne­hållet i uppsägning av hyresavtal finns i 64 och 80 §§.

118 Belräffande anmodan  enligt  7 § andra stycket eller 64 § andra stycket gäller bestämmelserna i 10 §.

Lägenhetens skick och hinder 98 På tillträdesdagen skall hyresvär­den, om ej a«/iaf avtalats, tillhanda­hålla lägenheten i sådant skick att den enhgt den allmänna uppfatt­ningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet

10 8

första stycket

Blir lägenheten före den avtalade

tidpunkten för tillträdet så förstörd

att den ej kan användas för det

avsedda ändamålet, förfallet avlalel.

hyresrätten

12                     5

På tillträdesdagen skall hyresvär­

den, om ej bättre skick avtalats,

tillhandahålla lägenheten i sådant

skick att den enligt den allmänna

uppfattningen i orten är fullt bruk­

bar för det ändamål för vilkel den har

upplåtits. Avser upplåtelsen en bo­

stadslägenhet för fritidsändamål eller

en lokal, får avtal träffas även om att

lägenheten skall vara i sämre skick än

som hu angetts.

Bestämmelserna i 12, 14, 16, 17 och 19-21 §§ gäller inte, om annat följer av lagen (1981:000) om under­håll av hyreslägenheter.

13           5

Blir lägenheten före tillträdesda­gen så förstörd atl den inte kan användas för det avsedda ändamå­let,  förfaller avtalet.  Hyresvärden

Prop. 1983/84:137

167

Nuvarande lydelse

År hyresvärden vållande till händel­sen eller lämnar han ej utan dröjsmål hyresgästen meddelande om denna, har hyresgästen rätt tiU ersättning för skada.

11 §

Uppkommer före hyrestidens bör­jan ringare skada på lägenheten än som anges i 10 § första stycket och är skadan ej avhjälpt eller är lägenheten eljest, i annat faU än som avses i 13 §, pä tillträdesdagen icke i det skick som hyresgästen har rätt att fordra, får han avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlå­ter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen ej avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen uppsäga avtalet. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen blivit avhjälpt av hyresvärden får avtalet ej uppsägas. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsätt­ning / hyran.

I fall som avses i första stycket har hyresgästen även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej visar att bristen icke beror på hans för­summelse.

Första och andra styckena äger tillämpning även när lägenheten uthyrts i befintligt skick, om lägenhe­ten icke är i sådant skick som anges i 9§ och hyresgästen ej vid avtalets ingående kände till bristen eller kun­nat upptäcka den med vanlig upp-

Föreslagen lydelse

skall utan dröjsmål meddela hyres­gästen detta. Gör han inte det, har hyresgästen rätt till ersättning för skada. Vad som sagts nu gäller också om hyresvärden är vållande tiU att lägenheten inte kan användas.

14 5 Ar lägenheten, när den skall tillträ­das, inte i det skick som hyresgästen har rätt att fordra och kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller under­låter hyresvärden att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen säga upp avta­let. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig belydelse. Sedan bristen har blivit avhjälpt av hyresvärden får uppsägning inte ske. För den tid lägenheten är i bristfäl­ligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsältning av hyran.

Hyresgästen har även rätt att avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlå­ter att på tillsägelse ombesörja åtgär­den så snart det kan ske. Hyresgäslen har vidare rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte visar att bristen inte beror på försummelse från hans sida.

Har en bostadslägenhet som är avsedd för fritidsändamål eller en lokal uthyrts i befintligt skick och är den inte i sådant skick som anges i 72 §, gäller dock första och andra styck­ena, om hyresgästen inte vid avtalets ingående kände till bristen eller kun-

Prop. 1983/84:137

168

Nuvarande lydelse märksamhet.

13      5

första stycket

Avser hyresavtalet lägenhet som icke färdigställts vid avtalets ingående och är lägenheten ännu ej i färdigt skick när tillträde skall ske, har hyresgästen rätt till skälig nedsätt­ning i hyran och sådan rätt att uppsä­ga avtalet som anges i 11 §. Uppsäg­ning fär ske även före den avtalade tidpunkten för tillträde, om det är uppenbart att lägenheten på tillträ­desdagen ej kan användas för det avsedda ändamålet

14      5

första stycket

Är lägenheten ej utrymd i rätt tid av den som skall avflytta, har hyresgäs­ten rätt till skälig nedsättning i hyran för den tid han ej kan nyttja lägenhe­ten eller del därav. Undanröjes hind­ret icke genast efter det att hyresvär­den underrättats om förhållandet, äger bestämmelserna i 11 § om rätt för hyresgästen att uppsäga avtalet på grund av brist i lägenheten motsva­rande tillämpning.

13      5

andra stycket

Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvär­den ej visar att dröjsmålet icke beror på hans försummelse.

14      5

andra stycket

Hyresgästen har även rätt till ersätt­ning för skada, om hyresvärden ej visar att dröjsmålet icke beror på hans försummelse.

Föreslagen lydelse

nat upptäcka den med vanlig upp­märksamhet.

15 5

Får hyresgästen, när lägenheten skall tillträdas, inte tillträde i rätt tid och beror inte dröjsmålet på honom, har han rätt fill skälig nedsältning av hyran för den tid han inte kan nyttja lägenheten eller del av den. Är hind­ret av väsentlig betydelse och undan­röjs det inte genast efter det att hyresvärden tillsagts att vidla rättelse, får hyresgästen säga upp avtalet. Sedan tillträde erhållits får uppsäg­ning inte ske.

Hyresgäslen har rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte visar att dröjsmålet inte beror på försum­melse från hans sida.

Prop. 1983/84:137

169

Nuvarande lydelse

15 § Under hyrestiden skall hyresvär­den hålla lägenheten i sådant skick som anges 19 §, om ej annat avtalats eller följer av andra stycket.

Om lägenheten hell eller delvis är uthyrd till bostad, skall hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmel­lanrum ombesörja tapetsering, mål­ning och andra sedvanliga reparafio-ner med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Avser hyresavtalet enfamiljshus, gäller dock vad som sagts nu endast om ej annat avtalats.

16 8 första stycket Bestämmelserna i 10-12 §§ äger motsvarande tillämpning, om

1.

lägenheten skadas under hyres­tiden utan att hyresgästen är ansvarig för skadan,

2.

hyresvärden brister i sin under­hållsskyldighet enligt 15 § andra stycket,

3.

hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderälten utan hyres­gästens vållande, eller

4.

myndighet under hyrestiden meddelar beslut som avses i 10 § andra stycket eller 12 § utan att hyres­gästen givit anledning tiU det, dock ej förrän beslutet länder till efterrättel­se.

Föreslagen lydelse

16           5

Under hyrestiden skall hyresvär­den hålla lägenheten i sådant skick som anges i 12 §, om inte bättre skick avtalats eller kan krävas enligt andra stycket. Avser upplåtelsen en bo­stadslägenhet för fritidsändamål eller en lokal, fär avtal träffas även om att lägenheten skall vara i sämre skick än som har angetts.

Om lägenheten hell eller delvis är uthyrd fill bostad, skall hyresvärden i bostadsdelen ombesörja sedvanliga reparationer ; den mån det behövs och inte hyresgästen är ansvarig för förslitningen eller felet. Avser hyres­avtalet ett enfamiljshus, gäller dock vad som sagts nu om hyresvärdens reparationsskyldighet endast om inte annat avtalats.

17           8

Brister hyresvärden i sin repara­tionsskyldighet eller uppkommer utan hyresgästens vållande hinder eller men i nyttjanderälten, sedan tillträde tnedgetts, på grund av att lägenheten skadas eller på annat sätt, gäller 13 och 14 §§.

16 8 tredje stycket Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om inskränkning i rätten att enligt första stycket erhålla nedsättning i hyran för hinder eller men i nyttjanderät-

Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa ett avtal om inskränkning i rätten alt enligl första stycket erhålla nedsättning i hyran för hinder eller men i nyttjan-

Prop. 1983/84:137

170

Nuvarande lydelse

ten fill följd av att hyresvärden låter ulföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra sedvanligt underhåll av lägenheten eller fasfigheten i övrigt eller annat arbete som särskilt anges i avtalet.

12 5 Meddelar myndighet före tillträ­desdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet beslut varigenom del av lägenheten kommer att frångå hyres­gästen eller denne på annat sätt lider intrång i sin nyttjanderätt, har han rätt till skälig nedsättning i hyran. Innebär beslutet väsentlig inskränk­ning i nylljanderätten, får hyresgäs­ten uppsäga avtalet, även om beslutet ej vunnit laga kraft. I fråga om ersättning för skada äger 10 § andra stycket motsvarande tillämpning.

17 5

första stycket

Bestämmelserna  om  skada  eller

brist på lägenheten äger motsvarande

tillämpning, om ohyra förekommer i

lägenheten till men för hyresgästen.

10 5 andra stycket Meddelar myndighet före tillträ­desdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet förbud mot att använda lägenheten för det avsedda ändamå­let, förfaller avtalet, även om beslutet ej vunnit laga kraft. Beror det förhållande som föranlett b?slulet på försummelse av hyresvärden eller lämnar denne ej utan dröjsmål hyres­gästen meddelande om beslutet, har hyresgästen rätt till ersättning för skada.

17 5 andra stycket I fråga om bostadslägenhet 

Föreslagen lydelse

derälten till följd av att hyresvärden låter utföra arbete för att sätta lägen­heten i avtalat skick eller för att utföra sedvanligl underhåll av lägen­heten eller fastigheten i övrigt eller annat arbete som särskilt anges i avtalet.'

18 5 Bestämmelserna om skada och brist på lägenheten gäller också, om en myndighet på grund av lägenhe­tens beskaffenhet meddelar ett beslut som medför intrång i hyresgästens nyttjanderätt eller om ohyra före­kommer i lägenheten till men för hyresgästen.

Förbjuder en myndighet före till­trädet på grund av lägenhetens beskaffenhet att den används för avsett ändamål, förfaller avtalet, även om beslutet inte vunnit laga' kraft. Uppsägning enligt 14 § första stycket får också ske trots att beslutet inte vunnit laga kraft., Meddelas ett beslut under hyrestiden gäller hänvis­ningen i 17 § första stycket till 13 och 14 §§, när beslutet länder till efterrät­telse.

I fråga om en bostadslägenhet som

Prop. 1983/84:137

171

Nuvarande lydelse

utgör del av hus är hyresvärden skyldig atl vidtaga tjänliga åtgärder för att utrota ohyra, även om hyres­gästen är ansvarig för att sådan förekommer i lägenheten. Är hyres­gästen utan ansvar för ohyran, har han rätt fill ersättning för nödvändig kostnad som åsamkas honom genom åtgärd för att utrota ohyran.

16 8 andra stycket Avser hyresavtalet bostadslägen­het, får hyresnämnden i faU som avses i första stycket 1-3 på ansökan av hyresgästen ålägga hyresvärden att avhjälpa bristen (reparationsfö­reläggande). I föreläggandet, som får förenas med vite, skall bestäm­mas viss tid inom vilken åtgärd som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Föreligger särskilda skäl, får tiden förlängas, om ansökan därom göres före utgången av den löpande fidsfrislen.

Föreslagen lydelse

utgör en del av ett hus är hyresvärden skyldig att vidta lämpliga åtgärder för att utrota ohyra, även om hyres­gästen är ansvarig för att sådan förekommer i lägenheten. Är hyres­gästen utan ansvar för ohyran, har han rätt till ersättning för nödvändig kostnad som han får genom åtgärd för att utrota ohyran.

19           8

Avser hyresavtalet en bostadslä­genhet och brister hyresvärden i sin reparationsskyldighet eller uppkom­mer utan hyresgästens vållande hin­der eller men i nyttjanderälten, sedan tillträde medgetts, på grund av att lägenheten skadas eller på annat sätt, får hyresnämnden på ansökan av hyresgästen ålägga hyresvärden alt avhjälpa bristen (reparafionsföre-läggande). I föreläggandel, som får förenas med vite, skall bestämmas viss tid inom vilken en åtgärd som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Föreligger särskilda skäl, får tiden förlängas, om en ansökan därom görs före ulgången av den löpande tidsfristen.

20           5

Avser hyresavtalet en bostadslä­genhet och brister hyresvärden i sina åligganden i fråga om

1.

nyttigheter som avses i 23 § första stycket andra meningen,

2.

trappstädning och andra tjäns­ter, eller

3.

utrymmen på fastigheten som är avsedda för de boendes gemensam­ma användning,

gäller också bestämmelserna i 19 § om reparationsföreläggande.

21           8

En ansökan om reparationsföre­läggande  kan  riktas  mot den för

Prop. 1983/84:137

172

Nuvarande lydelse

18           8

Om någon del av lägenheten från­går hyresgästen på grund av att annat förvärv äger företräde eller fill följd av omständighet som avses i 7 kap. 25 8, har hyresgäslen rätt lill skälig nedsättning i hyran. Hyresgäs­ten har även sådan rätt att uppsåga avtal som anges i 11 §, om han var i god tro när avtalet träffades. Bestämmelser om ersättning för ska­da finns i 7 kap.

19           8

År bostadslägenhet sä beskaffad att det är förenat med uppenbar vada för inneboendes hälsa att använda lägenheten och avhjälper hyresvär­den ej bristen genast efter tillsägelse, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om han icke har rätt tiU det enligt annan bestämmelse.

Föreslagen lydelse

vilken lagfart senast är beviljad eller sökt, även om denne har överlåtit fastigheten innan ansökningen görs. Föreligger fall som sagts nu gäller rättegångsbalkens bestämmelser om verkan av att tvisteföremålet överlåts och om tredje mans dellagande i rättegången.

Om en tvist angående äganderätten är antecknad i faslighelsboken, kan en ansökan om reparationsföreläg­gande riktas mot den som innehar fastigheten med äganderättsan­språk.

22 8 Om någon del av lägenheten från­går hyresgästen på grund av alt ett annat förvärv äger företräde eller till följd av omständighet som avses i 7 kap. 25 8, har hyresgästen rätt till skälig nedsällning i hyran. Hyresgäs­ten har även rätt att säga upp avtalet, om bristen är av väsentlig betydelse och han var i god tro när avtalet träffades. Bestämmelser om ersätt­ning för skada finns i 7 kap.

Hyran

19 a 8 Hyran för bostadslägenhet skall vara till beloppet bestämd i avtalet eller, om avtalet innehåller förhand­lingsklausul enligt hyresförhand-lingslagen (1978:304), i förhand­lingsöverenskommelse. Detta gäller dock ej ersättning för kostnad som hänför sig till lägenhetens uppvärm-

23 8 Om annat ej följer av lag, skall hyran för en bostadslägenhet vara lill beloppet bestämd i hyresavtalet eller, när hyresavtalet innehåller en förhandlingsklausul enligt hyresför­handlingslagen (1978:304), i en för­handlingsöverenskommelse. Ersätt­ning för kostnad som hänför sig lill

Prop. 1983/84:137

173

Nuvarande lydelse

ning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp.

Hyran för annan lägenhel än bostadslägenhet skall också vara till beloppel bestämd i avlalel till den del den icke omfattar ersättning som avses i första siyckei andra punkten. Utan hinder härav gäller dock förbe­håll i avtalet om all hyran skall ulgå med belopp som står i vissl förhål­lande till hyresgästens rörelseintäk­ter eller som bestämmes genom skriftlig överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärden eller hyres­värden och organisation av faslig­helsägare, i vilken hyresvärden är medlem och å andra sidan organisa­fion av hyresgäster. Är avtalet träf­fat för bestämd tid, som är längre än ett år, gäller dessutom förbehåll om att hyran skall utgå med belopp som bestämmes enligl annan beräknings­grund än som nu har sagts.

Har avlal träffals i slrid med vad som sägs i första och andra styckena, skall hyran utgå med belopp som är

Föreslagen lydelse

lägenhetens uppvärmning, förseen­de med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp behöver ej vara tid beloppet bestämd, om beräkningsgrunden för ersättningens storlek har fastställts genom en förhandlingsöverenskom­melse enligt hyresförhandlingslagen eller genom ett beslut av hyresnämn­den eller bostadsdomstolen enligt 22 eller 25 § samma lag. Vidare får avtalas att hyresgästen skall särskilt ersätta sin förbrukning av energi, vallen eller liknande nyttighet, om lägenheten är belägen i ett en- eller Ivåfamiljshus.

1 fråga om en bostadslägenhet, som hyrs ut i andra hand eller som av upplåtaren innehas med bostadsrätt, får utan hinder av första stycket avtalas att hyran skall anknytas till den hyra eller årsavgift som upplåta­ren betalar.

Hyran för en lokal skall också, om ej annat följer av lag, vara lill belop­pel bestämd i avlalel lill den del den inte omfattar ersättning som avses i första stycket andra meningen. Utan hinder härav gäller dock ett förbehåll i avtalet om att hyran skall utgå med ett belopp som står i vissl förhållande lill hyresgästens rörelseintäkler eller som besläms enligt en skriftlig över­enskommelse mellan å ena sidan hyresvärden eller hyresvärden och en organisation av faslighelsägare, i vilken hyresvärden är medlem, ochå andra sidan en organisation av hyres­gäster. Är avlalel Iräffal för bestämd tid och är hyrestiden längre än ell år, gäller dessulom ett förbehåll om atl hyran skall ulgå med ett belopp som bestäms enligl annan beräknings­grund än som nu har sagls.

Har ett avlal träffals i slrid med första och tredje styckena, skall hyran utgå med ett belopp som är

Prop. 1983/84:137

174

Hyran skall belalas i hyresvärdens bostad eller under annan adress som anvisas av honom. Belalning får alllid ske genom poslanvisning, postgiro eller bankgiro. Skall hyran belalas på en ort ulom rikel, är hyresvärden skyldig alt svara för de särkilda koslnader della medför. Har hyran sänts lill hyresvärden från poslanstalt inom riket genom postanvisning eller inbetalningskort lill hyresvärdens postgirokonto eller har innehavare av sådanl konto betalat hyran till hyresvärden genom giro- eller utbelalningskort, anses hyran ha kommit hyresvärden lill banda den dag då postanvisningen eller inbetalningskortet lämnades på postanslalten eller giro- eller utbetalningskortel inkom lill postgirokoniorel. Vid belalning av hyra genom bankgiro på bankkontor inom rikel anses hyran ha kommit hyresvärden till banda den dag då betalningsuppdraget mottogs av bankkon­toret.

Nuvarande lydelse

skäligt med hänsyn främsl lill parter­nas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades.

Om ogiltighet av avlal om hyra för bostadslägenhet i vissa fall när för­handlingsordning gäller finns be­stämmelser i hyresförhandlingsla­gen.

20 8

Har avtal ej träffats om liden för betalning av hyra som skall ulgå i pengar, skall hyran belalas senast sista vardagen före varje kalender­månads början eller, om hyran be­räknas för kortare lid än en månad, senast sista vardagen före början av den fid för vilken hyran beräkrias. För bostadslägenhet som omfattar högst fyra rum, varvid kök räknas som rum, får dock den hyra som belöper på annan kalendermånad än den första betalas senasl sisla varda­gen före månadens början, även om avtal träffats orri tidigare förfallo­dag.

Hyran skall belalas i hyresvärdens hemvist eller på annan plats som anvisas av honom. Belalning får alltid ske genom postanvisning, postgiro eller bankgiro. Skall hyran betalas på ort utom riket, är hyres­värden skyldig all svara för de :>är-skilda koslnader della medför.

Föreslagen lydelse

skäligt med hänsyn främst lill parter­nas avsikter och övriga förhållanden när avtalet Iräffades,

Om ogiltighet av ett avlal om hyra för en bostadslägenhet i vissa fall när en förhandlingsordning gäller finns bestämmelser i hyresförhandlingsla­gen.

24 8 Har ett avlal ej träffals om tiden för belalning av hyra som skall ulgå i pengar, skall hyran belalas senasl sisla vardagen före varje kalender­månads början eller, om hyran be­räknas för kortare tid än en månad, senasl sisla vardagen före början av den tid för vilken hyran beräknas. För en bostadslägenhet får dock den hyra som belöper på annan kalen­dermånad än den första belalas senast sisla vardagen före månadens början, även om ett avlal iräffals om en lidigare förfallodag.

21 8' Anser hyresgästen, alt han enligl 11-14, 16-18 eller 26 § har räll lill nedsättning i hyran eller lill ersäll-

25 8 Anser hyresgäslen, all han enligt 14, 15, 17, 18 eller 31 § har fält till nedsällning i hyran eller lill ersätl-

' Senaste lydelse 1981:784.

Prop. 1983/84:137

175

Nuvarande lydelse

ning för skada eller för avhjälpande av brist eller atl han har annan motfordran hos hyresvärden, och vill hyresgästen avdraga motsvaran­de belopp på hyra som ulgår i pengar, får han nedsätta beloppet hos länsstyrelsen. Vad som sagls nu äger motsvarande tillämpning, när det råder tvist om slorieken av hyra som skall utgå i pengar men ej är till beloppet bestämd i avtalet.

När hyresgästen enligl första stycket nedsätter belopp hos länssty­relsen, skall kan lämna skriftlig upp­gift i två exemplar om hyresförhål­landet, förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffen­het samt slälla pant eller borgen, som länsstyrelsen finner skäHg, för den koslnad för beloppets utfående som kan åsamkas hyresvärden och för ränta på beloppel.

Har hyresgästen sålunda nedsatt hyra hos länsstyrelsen får hyresvär­den icke göra gällande, atl hyresrät­ten blivit förverkad på grund av att del nedsatta beloppet ej betalats till honom.

22 8'

Länsslyrelsen skall ofördröjligen underrätta hyresvärden i rekom­menderat brev om nedsättning enhgt 27 5.

Visar hyresvärden ej inom tre månader från del beloppel förfallit till belalning och underrättelse om nedsättningen sänts fill honom att han träffat överenskommelse med hyresgästen om alt få lyfta beloppet eller atl han väckt talan därom mot hyresgästen, har denne rätt att återfå beloppel. Har hyresvärden väckt lalan inom angiven tid, får beloppet ej lyftas, förrän hyresvärdens talan blivit slutligt avgjord.

Föreslagen lydelse

ning för skada eller för avhjälpande av brist eller att han har annan motfordran hos hyresvärden, och vill hyresgästen dra av motsvarande belopp på hyra som ulgår i pengar, får han sätta ned beloppet hos läns­styrelsen. Vad som sagls nu gäller också, när det råder tvist om storle­ken av hyra som skall utgå i pengar men ej är lill beloppet bestämd i avtalet.

När hyresgästen enligl första stycket sätter ned ett belopp hos länsslyrelsen, skall han lämna en skriffiig uppgift i två exemplar om hyresförhållandet, förfallodagen och grunden för avdraget eller tvis­tens beskaffenhet saml slälla pant eller borgen, som länsstyrelsen fin­ner skälig, för den kostnad för belop­pels utfående som kan åsamkas hyresvärden och för ränta på belop­pet.

Har hyresgäslen sålunda satt ned hyra hos länsslyrelsen får hyresvär­den inte göra gällande, att hyresrät­ten blivit förverkad på grund av att del nedsatta beloppet ej betalals lill honom.

26 5

Länsslyrelsen skall ofördröjligen underrätta hyresvärden i rekom­menderat brev om nedsältning enligt 25 5.

Visar hyresvärden inte inom tre månader från det beloppet förfallit fill belalning och en underrättelse om nedsättningen sänts till honom atl han träffat en överenskommelse med hyresgäslen om atl få lyfta beloppel eller att han väckt talan därom mol hyresgästen, har denne räll atl få beloppel åter. Har hyres­värden väckt talan inom angiven tid, får beloppel ej lyftas, förrän hyres­värdens talan blivit slulligt av­gjord.

' Senaste lydelse 1981:784.

Prop. 1983/84:137

176

Nuvarande lydelse

Nedsatt belopp skall ofördröjHgen insättas i bank mot ränta. Räntan skall belalas fill den som får lyfta beloppet.

Föreslagen lydelse

Nedsatt belopp skall ofördröjligen sättas in i en bank mot ränta. Räntan skall betalas till den som får lyfta beloppel.

Hyresgästens nyttjande av lägenheten

23                  8

Hyresgästen   får   icke   använda

lägenheten för annat ändamål än det avsedda. Hyresvärden får dock icke åberopa avvikelse som är utan bety­delse för honom.

24                     8

Hyresgästen skall under hyresti­

den väl vårda lägenheten med vad

därtiU hör. Han är skyldig att ersätta

all skada som uppkommer genom

hans vållande eller genom vårdslös­

het eller försummelse av någon som

hör lill hans hushåll eller gästar

honom eller av annan som han

inrymt i lägenheten eller som där

utför arbete för hans räkning. För

brandskada som han själv icke vållat

är han dock ansvarig endast om ban

brustit i den omsorg och tillsyn som

han bort iakttaga.

Uppkommer skada eller visar sig brist som ofördröjligen måste av­hjälpas för att allvarlig olägenhet icke skall uppstå, är hyresgäslen skyldig att genast lämna hyresvärden meddelande om skadan eller bris­ten. Är hyresgästen och medlem­marna i hans hushåll borta när ska­dan uppkommer eller bristen visar sig och har hyresgästen berett hyres­värden lillfälle att vid behov komma in i lägenheten under bortovaron, är det dock. om lägenheten utgör del av hus, tillräckligt all hyresgästen ome­delbart efter återkomsten lämnar hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Meddelande om annan skada eller brist än sådan som angi­vits förul i detta stycke skall lämnas

27                  8

Hyresgäslen   får   inte   använda

lägenheten för annat ändamål än det avsedda. Hyresvärden får dock inte åberopa en avvikelse som är utan betydelse för honom.

28                     5

Hyresgästen skall under hyresti­

den väl vårda lägenheten med vad

som hör till den. Han är skyldig att

ersätta all skada som uppkommer

genom hans vållande eller genom

vårdslöshet eller försummelse av

någon som hör lill hans hushåll eller

gästar honom eller av annan som han

inrymt i lägenheten eller som där

ulför ett arbete för hans räkning. För

en brandskada som han själv inle

vållat är han dock ansvarig endasl

om han brustit i den omsorg och

lillsyn som han bort iaktta.

Uppkommer en skada eller visar sig en brist som ofördröjligen måste avhjälpas för atl allvarlig olägenhet inte skall uppslå, är hyresgäslen skyldig att genast lämna hyresvärden ett meddelande om skadan eller bris­len. Är hyresgäslen och medlem­marna i hans hushåll borta när ska­dan uppkommer eller brislen visar sig och har hyresgäslen berett hyres­värden lillfälle alt vid behov komma in i lägenheten under bortovaron, är del dock, om lägenheten utgör en del av ett hus, tillräckligt atl hyresgäslen omedelbart efler återkomsten läm­nar hyresvärden ett meddelande om skadan eller brislen. £« meddelande om annan skada eller brist än sådan som angetts förul i della stycke skall

Prop. 1983/84:137

177

Nuvarande lydelse

hyresvärden utan oskäligt dröjsmål. Försummar hyresgästen att under­rätta hyresvärden enligt vad som föreskrivits i della stycke, är han ansvarig för skada som föranledes av hans försummelse.

Beslämmelserna i första och and­ra styckena om skada eller brist äger motsvarande tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten.

Har hyresgästen ulan behövligt samtycke eller tillstånd överlåtit hyresrätten eller åt annan upplåtit rätt all begagna lägenheten, är hyresgästen ansvarig för skada som den nye innehavaren skolat ersätta enligt första, andra eller tredje stycket, om lägenheten hade varil förhyrd av honom.

Har i fråga om lägenhet, som upplåfits för att helt eller delvis användas för annat ändamål än bostad, träffats avtal, varigenom hyresgästens ansvar utsträckts ulö­ver vad som föreskrives i första-fjär-de styckena, gäller avtalet.

24 a 5

Bosladshyresgäst har rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed jämförlig åtgärd. Minskär däri­genom lägenhetens bruksvärde, har hyresvärden räll lill ersättning för skadan.

Avser hyresavtalet enfamiQshus som icke är avsett alt uthyras varak­figt eller lägenhel, vilken upplåtils av någon som innehade den med bosladsräll och vilken alltjämt inne­haves med sådan rätt, gäller första stycket endasl om ej annat har avta­lats.

Fråga om skyldighel för hyresgäs­ten atl utgiva ersättning enligt första stycket prövas av hyresnämnd.

12   Riksdagen 1983184. 1 saml. Nr 137

Föreslagen lydelse

lämnas hyresvärden utan oskäligt dröjsmål. Försummar hyresgästen att underrätta hyresvärden enligt vad som anges i detta stycke, är han ansvarig för skada som föranleds av hans försummelse.

Beslämmelserna i första och and­ra styckena om skada eller brist gäller också, om ohyra förekommer i lägenheten.

Har hyresgäslen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåfit hyresrätten eller åt annan upplåtit rätt att begagna lägenheten, är hyresgäslen ansvarig för en skada som den nye innehavaren skolat ersätta enligt första, andra eller tred­je stycket, om lägenheten hade varit förhyrd av honom.

Har i fråga om en lägenhet, som upplåtits för att helt eller delvis användas för annal ändamål än bostad, Iräffals ett avtal, varigenom hyresgästens ansvar utsträckts utö­ver vad somföreskrivs i första-fjärde styckena, gäller avtalet.

29 8

En bostadshyresgäst har rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder. Minskar däri­genom lägenhetens bruksvärde, har hyresvärden rätt lill ersättning för skadan.

Avser hyresavtalet ett enfamiljs­hus som inte är avsett alt uthyras varakfigt eller en lägenhet, vilken upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och vilken allQämt innehas med sådan rätt, gäller första siyckei endasl om inte annat har avtalats.

Första och andra styckena gäller inle, om annat följer av lagen (1981:000) om underhåU av hyreslä­genheter.

Prop. 1983/84:137

178

Nuvarande lydelse

25 5

Hyresgästen är skyldig atl vid lägenhetens begagnande iakttaga alll som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten. Hyresgästen skall hålla noggrann lillsyn över att vad som sålunda åligger honom själv lakttages även av dem för vilka han svarar enligt 24 § första stycket.

Gods som veterligt är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med ohyra får icke införas i lägenhe­ten.

Föreslagen lydelse

30 §

Hyresgäslen är skyldig alt vid lägenhetens begagnande iaktta allt som fordras för atl bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten. Hyresgästen skall hålla noggrann fillsyn över atl vad som sålunda åligger honom själv iakttas även av dem för vilka han svarar enligt 28 § första stycket.

Gods som enligt vad hyresgästen vet är eller med skäl kan misslänkas vara behäftat med ohyra får inte föras in i lägenheten.

26 8

31 8

Hyresvärden har rätt all utan uppskov erhålla tillträde fill lägenheten för att utöva nödig tillsyn eller utföra förbättringsarbete som ej kan uppskjutas utan skada. När lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig lid.

I fall som anges i första eller andra siyckei skall hyresvärden tillse alt hyresgästen ej tillskyndas slörre olägenhet än nödvändigt. Skada som åsamkas hyresgästen genom arbete som avses i andra stycket skall ersättas av hyresvärden, även om skadan icke beror på hans försummelse.

Hyresgäslen är skyldig atl tåla

Hyresgästen  är skyldig att tåla

inskränkningar   i   nyttjanderälten,      inskränkningar   i   nyttjanderälten.

Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenheten låta ulföra mindre brådskande för­bättringsarbete som icke vållar väsenlligl hinder eller men i nylljan­derätten. Sådant arbete får dock ej utan hyresgästens medgivande utfö­ras under sisla månaden av hyre:iför-hållandets bestånd. Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägenheten, får hyresgäslen inom en vecka från det att han erhöll meddelande därom uppsäga avlalel till upphörande på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från uppsägning­en. Sådan arbete får icke utan hyres­gästens medgivande påbörjas förrän avtalet sålunda kunnat bringas att upphöra. Beslämmelserna i detta stycke gäller ej arbele som hyresvär­den utfäst sig att utföra åt hyresgäs­ten.

Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenheten låta ulföra ett mindre brådskande förbättringsarbete som inte vållar väsenlligl hinder eller men i nylljan­derätten. Sådant arbete får dock inte utan hyresgästens medgivande utfö­ras under sista månaden av hyresför­hållandets bestånd. Vill hyresvärden utföra annal arbele i lägenheten, får hyresgästen inom en vecka från det att han erhöll ett meddelande därom såga upp avtalet till upphörande. Sådant arbete får inte utan hyresgäs­tens medgivande påbörjas förrän avtalet sålunda kunnat bringas alt upphöra. Bestämmelserna, i delta stycke gäller inte arbele som hyres­värden har utfäst sig atl utföra ål hyresgästen eller som han genom ett reparationsföreläggande har ålagts att utföra.

Prop. 1983/84:137

179

Nuvarande lydelse

som föranledes av nödiga ålgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även om den av honom hyrda lägen­heten icke besväras av ohyra. Därvid äger 77,? motsvarande tUlämpning.

27 8' Underlåler hyresgästen att bereda hyresvärden filllräde till lägenheten när denne enligt 26 8 har rätt fill det, kan fingsrätten förordna om hand­räckning. I fråga om sådan hand­räckning finns bestämmelser i 17 8 handräckningslagen (1981:847).

27 a 8

Överger hyresgästen lägenheten, får hyresvärden genast återtaga den.

Finnes i lägenhel som hyresgästen lämnai eller i utrymme som hör till lägenheten egendom, som kan anta­gas tillhöra honom eller någon i hans hushåll, och har han ej inom tre månader från anmaning eller inom sex månader från det han avträdde lägenheten avhämlat egendomen, tillfaller den hyresvärden ulan lö­sen.

Föreslagen lydelse

som föranleds av nödiga ålgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även om den av honom hyrda lägenheten inte besväras av ohyra. Därvid gäller 18 §.

32                  8

Underlåter hyresgäslen att bereda

hyresvärden tilUräde till lägenheten när denne enligt J7 5 har räll till det, kan fingsrätten förordna om hand­räckning. I fråga om sådan hand­räckning finns bestämmelser i 17 5 handräckningslagen (1981:847).

33           5

Överger hyresgästen lägenheten, får hyresvärden genast återta den.

Finns i en lägenhet som hyresgäs­ten lämnat eller i ett utrymme som hör lill lägenheten egendom, som kan anlas tillhöra honom eller någon i hans hushåll, och har han ej inom tre månader från anmaning eller inom sex månader från det han avträdde lägenheten avhämlat egen­domen, fillfaller den hyresvärden ulan lösen.

Är pant eller borgen ställd för hyresavtalets fullgörande och för­sämras säkerheten, är hyresgästen skyldig all på anfordran slälla ny säkerhet med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Gör han det ej inom en månad, får hyresvärden uppsäga avtalet. I fråga om bostads­lägenhetfår dock hyresvärden uppsä­ga avtalet endasl om del är av väsent­lig betydelse för hyresvärden att sådan säkerhet ställes och det icke är obilligt mot hyresgästen att hyresför­hållandet upplöses.

Pant eller borgen

28 5

"

34 8

Är pant eller borgen ställd tiU säkerhet för att ett avlal om hyra även lokal fidlgörs och försämras säkerhe­ten, är hyresgästen skyldig alt på anfordran slälla en ny säkerhel med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Gör han det inte inom en månad, får hyresvärden säga upp avtalet.

' Senaste lydelse 1981:849.

Prop. 1983/84:137

180

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Utmätning och konkurs

29 8 Om fastigheten blivit utmätt före fillträdesdagen, får hyresgästen upp­säga avlalel. Han har även rätt lill ersättning för skada. Uppsägning skall dock ske inom en månad fiån det hyresgästen fick kännedom om att fastigheten blivit utmätt. Upphä­ves utmätningen eller förfaller eljest frågan om fastighetens försäljning, får ej uppsägning ske därefter.

35 8

Om fastigheten blivit utmätt före tillträdesdagen, får hyresgästen säga upp avtalet. Han har även rätt till ersättning för skada. Uppsägning skall dock ske inom en månad från det hyresgästen fick kännedom om att fasligheten blivit utmätt. Upp­hävs utmätningen eller förfaller / annat fall frågan om faslighetens försäljning, får ej uppsägning ske därefter.

30                     5

Beslämmelserna i 29 § äger mot­

svarande tillämpning, om hyresvär­

den/öriöHe i konkurs före tillträ­

desdagen.

31            8'

Försattes hyresgästen i konkurs, får konkursboet uppsäga avtalet. Belräffande bostadslägenhet fordras dock att gäldenären samtycker lill uppsägningen.

Har lägenheten ej tilllrätls när konkursen inträffar och har ej hyres­värden säkerhel för avtalets fullgö­rande med vilken han skäligen kan nöjas, får hyresvärden uppsäga avta­let om han ej erhåller sådan säkerhet inom en vecka efter anfordran.

Inträffar i fråga om annan lägenhet än bostadslägenhet konkursen efter tillträdet och har ej hyresvänJen säkerhet för avtalets fullgörande med vilken han skäligen kan nöjas; får hyresvärden uppsäga avlalel, om ej sådan säkerhet ställes inom en månad efler anfordran eller inom samma tid konkursboet förklarar sig vilja svara för hyresgästens skyldig­heter under hyrestiden eller, när hyresrätten får överlåtas, överlåtelse sker i enlighet med avtalet.

36 8 Bestämmelserna i 35 § gäller ock­så, om hyresvärden försätts i kon­kurs före tillträdesdagen.

37 5

Försätts hyresgäslen i konkurs, får konkursboet säga upp avtalet. Be­träffande en bostadslägenhet fordras dock att gäldenären samtycker till uppsägningen.

Har lägenheten ej lillträtts när konkursen inträffar och har ej hyres­värden säkerhet för avtalets fullgö­rande med vilken han skäligen kan nöjas, får hyresvärden säga upp avtalet om han ej erhåller sådan säkerhet inom en vecka efler anford­ran.

Inträffar i fråga om en lokal kon­kursen efler tillträdet och har ej hyresvärden säkerhel för avtalets fullgörande med vilken han skäligen kan nöjas, får hyresvärden säga upp avtalet, om ej sådan säkerhet ställs inom en månad efler anfordran eller inom samma tid konkursboet förkla­rar sig vilja svara för hyresgästens skyldigheter under hyresfiden eller, när hyresrätten får överlåtas, över­låtelse sker i enlighel med avlalel.

1 Senaste lydelse 1979:341.

Prop. 1983/84:137

181

Nuvarande lydelse

Uppsäges avtalet enligt förs­ta-tredje stycket, har hyresvärden rätt till ersättning för skada.

Överiålelse

32                 5'

Hyresgästen   får   icke   överlåta

hyresrätten utan hyresvärdens sam­tycke, om ej annal följer av 54-J6 88.

Vägras samtycke ulan skälig anledning eller lämnar hyresvärden ej besked inom tre veckor efler det all samtycke begärdes, får hyresgäs­ten uppsäga hyresavtalet.

Om förbud i vissa fall för hyresvär­den alt medverka till överiålelse av hyresrätten lill en bostadslägenhet finns bestämmelser i 6 5 bostadsan­visningslagen (1980:94).

33                     5

Bestämmelserna i 32 § äger mot­

svarande tUlämpning på hyresrättens

övergång genom bodelning, arv, tes­

tamente, bolagsskifte eller liknande

förvärv.

Har hyresrätten till lägenhel, som varit avsedd att uteslutande eller huvudsakligen användas som ge­mensam bostad för hyresgästen och hans make, tillagts maken genom bodelning eller skifte med anledning av boskillnad, äktenskapsskillnad eller hyresgästens död, får dock maken träda i hyresgästens eller dödsboels ställe. Sådan rätt lillkom­mer även efterlevande make som är ensam arvinge efter hyresgäslen.

För lid efter del alt hyresvärden underrättats om atl hyresrätten till-lagts hyresgästens make enligt andra stycket svarar hyresgästen eller hans dödsbo ej för sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Hyresgästens make svarar jämte hyresgäslen eller hans dödsbo   för   sådarta   förpliktelser

Föreslagen lydelse

Sägs avtalet upp enligl förs­la-tredje stycket, har hyresvärden rätt till ersättning för skada.

av hyresrätten

38 5

Hyresgästen får inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens sam­tycke, om ej annat föQer av 40-4J58.

Vägras samtycke utan skälig anledning eller lämnar hyresvärden ej besked inom tre veckor efler det atl samtycke begärdes, får hyresgäs­ten säga upp hyresavtalet.

Om förbud i vissa fall för hyresvär­den all medverka lill en överlåtelse av hyresrätten till en bostadslägen-hel finns bestämmelser i 6 8 bostads­anvisningslagen (1980:94).

39 5 Bestämmelserna i 38 § gäller ock­så vid hyresrättens övergång genom bodelning, arv, teslamlente, bolags­skifte eller liknande förvärv.

Har hyresrätten lill en lägenhet, som varit avsedd att uteslutande eller huvudsakligen användas som gemensam bostad för hyresgästen och hans make, tillagts maken genom bodelning eller skifte med anledning av boskillnad, äkten­skapsskillnad eller hyresgästens död, får dock maken träda i hyres­gästens eller dödsboels ställe. Sådan rätt lillkommer även en efterlevande' make som är ensam arvinge efter hyresgäslen.

För lid efler det att hyresvärden underrättals om all hyresrätten till-lagts hyresgästens make enligt andra stycket svarar hyresgästen eller hans dödsbo infe för sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Hyresgästens make svarar jämle hyresgästen eller hans dödsbo för sådana förpliklelser

' Senaste lydelse 1980:95.

Prop. 1983/84:137

182

Nuvarande lydelse

enligl avtalet som hänför sig lill liden före underrättelsen.

Andra och iredje styckena äger moisvarande lillämpning, när lägen­heten hyrts av makar gemensaml.

Andra-fjärde styckena äger mot­svarande tillämpning, när någon har övertagit hyresrätt enligl lagen (1973:651) om ogifta samboendes gemensamma bostad.

34 8

Hyresgäst, som ej avser alt använ­da bostadslägenhet för återstående hyrestid, får överlåta hyresrätten lill närslående som varaktigt samman­bor med honom, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådanl tillstånd skall lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöjas rned förändringen.

Första stycket äger motsvarande lillätnpning om hyresgäslen avliider under hyrestiden och dödsboet vill överlåta hyresrätten fill sådan döds­bodelägare eller annan hyresgästen närstående som varaktigt samman­bodde med honom.

Föreslagen lydelse

enligt avtalet som hänför sig till tiden före underrättelsen.

Andra och tredje styckena gäller också, när lägenheten hyrts av makar gemensamt.

Andra-fjärde styckena gäller ock­så, när någon har övertagit hyresrätt enligl lagen (1973:651) om ogifta samboendes gemensamma bostad.

40 8

En hyresgäst, som ej avser att använda en bostadslägenhet för åter­stående hyresfid, får överlåta hyres­rätten lill en närstående som varak­tigt sammanbor med honom, om hyresnämnden lämnat fillstånd lill överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöjas med förändringen.

Första stycket gäller också om hyresgäslen avlider under hyresti­den och dödsboet vill överlåta hyres­rätten till sådan dödsbodelägare eller annan hyresgästen närstående som varaktigt sammanbodde med honom.

34 a 8'

41 8

Har en bostadslägenhet upplåfits till en kommun, får kommunen överlåta hyresrätten till lägenheten, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtel­sen. Sådanl tillstånd skall lämnas, om överlåtelsen kan ske ulan påtaglig olägenhet för hyresvärden.

35 8 Hyresgäslen får överlåta hyresrät­ten lill bostadslägenhet i syfte alt genom byte erhålla annan bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd lill överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgäslen har beaktansvärda skäl för bytet och delta kan äga rum ulan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Har hyresgästen erhållit lägenheten ge­nom byte och innehaft lägenheten mindre än tre år, får fillstånd dock

42 8 Hyresgäslen får överlåta hyresrät­ten till sin bostadslägenhet i syfte att genom byte erhålla en annan bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt ej heller annat särskih skäl lalar mot bytet. Har hyresgästen erhållit lägen­heten   genom   byte   och   innehaft

1 Paragrafen införd ge­nom 1980:95.

Prop. 1983/84:137

183

Nuvarande lydelse

lämnas endast om synnerliga skäl föreligger.

Första stycket gäller ej, om

1.

lägenheten är förhyrd i andra hand,

2.

lägenheten utgör del av upplå­tarens bostad,

3.

lägenheten är belägen i enfa­miQshus som icke är avsett att uthy­ras varakfigt eller i tvåfamiQshus,

4.

lägenheten upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehaves med sådan rätt,

5.

hyresavtalet avser möblerat rum eller lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet ej varat längre än nio månader i föQd.

Medverkar kommun till att hyres-gästen får annan bostad genom att anvisa eller förmedla denna, får kommunen göra framställning hos hyresnämnden om fillstånd som avses i första stycket. Vad som sagts nu gäller även kommunalförbund, som handhar för två eller flera kom­muner gemensam bostadsförmed­ling.

36 8 Hyresgäst, som hyr lägenhet för att helt eller fill väsentlig del använ­da den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet, får överlåta hyresrätten fill den som skall övertaga verksamheten, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden ej har befo­gad anledning motsätta sig att hyres­rätten överlåtes. Har hyresgästen innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger.

Föreslagen lydelse ,

lägenheten mindre än tre år,  får tillstånd  dock  lämnas  endasl  om synnerliga skäl föreligger. Första stycket gäller inte, om

1.

lägenheten förhyrs i andra hand,

2.

lägenheten utgör en del av upplälarens bostad,

3.

lägenheten är belägen i ett enfamiljshus som inte är avsett att uthyras varaktigt eller i ett tvåfa­miQshus,

4.

lägenheten har upplåfits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt,

5.

hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsända­mål och hyresförhållandet inte varat längre än nio månader i föQd.

Medverkar en kommun till atl hyresgästen får en annan bostad genom att anvisa eller förmedla den­na, får kommunen göra framställ­ning hos hyresnämnden om tillstånd som avses i första stycket. Vad som sagts nu gäller även ett kommunal­förbund, som handhar en för två eller flera kommuner gemensam bostadsförmedling.

43 8 En hyresgäst, som hyr en lägenhet för atl hell eller till väsentlig del använda den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverk­samhet, får överlåta hyresrätten till den som skall överta verksamheten, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden ej har befogad anledning motsätta sig att hyresrätten överlåts. Har hyresgäs­ten innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock lämnas endast om synnerliga skäl förelig­ger.

Prop. 1983/84:137

184

Nuvarande lydelse

37           8'

Tillstånd som avses i 34, 34 a, 35 eller 36 8 kan förenas med villkor.

38           8

Överlåter hyresgästen hyresrätten med samtycke av hyresvärden eller med tillstånd av hyresnämnden, är han fri från de förpliktelser som hyresavtalet ålägger honom för liden efter överlåtelsen, om ej annal vill­kor fogats lill samtycket eller fill-ståndel. Den tilhrädande hyresgäs­ten svarar jämte den avträdande för förpliktelserna enligt avtalet för fiden före överlåtelsen, om ej annat avtalas med hyresvärden.

Föreslagen lydelse

448 Ett tillstånd som avses i 40, 41, 42 eller 43 5 kan förenas med villkor.

45 5 Överiåter hyresgästen hyresrätten med samtycke av hyresvärden eller med tillstånd av hyresnämnden, är han fri från de förpliklelser som hyresavtalet ålägger honom för tiden efter överlåtelsen, om inte annat villkor fogals till samtycket eller fillslåndel. Den tillträdande hyres­gästen svarar jämte den avträdande för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före överiåtelsen, om inle annat avtalas med hyresvärden.

Upplåtelse av lägenheten i andra hand

39 5' Hyresgästen får ej utan hyresvär­dens samtycke i andra hand upplåta lägenheten i dess helhet utom i fall som avses i andra stycket eller i 40 &margin-right:0cm;margin-bottom:0cm; margin-left:153.0pt;margin-bottom:.0001pt'> 46 8 Hyresgästen får inle utan hyres­värdens samtycke i andra hand upp­låta lägenheten i dess helhel ulom i fall som avses i andra stycket eller i 47 8.

Har en bostadslägenhet upplåtits fill en kommun, får kommunen upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand. Hyresvärden skall genast underrättas om upplåtelsen.

Om förbud i vissa fall för hyresvärden att medverka till att en bostadslägenhet upplåts i andra hand finns bestämmelser i 6 8 bostadsanvis­ningslagen (1980:94).

40 8

Hyresgäst, som under viss tid ej är i fillfälle alt använda sin bostadslä­genhet, får upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnämn­den lämnar fillstånd lill upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden ej har befogad anledning att vägra samtycke.

Tillstånd enligt första stycket kan begränsas till viss tid och förenas med villkor.

47 5

En hyresgäst, som under viss tid inte är i tillfälle att använda sin bostadslägenhet, får upplåta lägen­heten i dess helhel i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sådant fillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beak­tansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden inte har befpgad anled­ning att vägra samtycke.

Ett fillstånd enligl första stycket kan begränsas till viss tid och förenas med villkor.

 Senaste lydelse 1980:95.

Prop. 1983/84:137

185

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

48 8 Upplåts en bostadslägenhet i andra hand av

1.   någon som är gift eller har varit

gift med hyresvärden eller är i rätt

upp- eller nedstigande släktskap eller

svågerlag med hyresvärden eller är

syskon till hyresvärden eller på annat

liknande sätt är hyresvärden närstå­

ende,

2.

en juridisk person för vilken hyresvärden eller någon som avses i 1 är såsom styrelseledamot eller annan liknande egenskap ställföre­trädare eller över vilken hyresvärden eller någon som avses i 1 eljest pä grund av aktieägande eller annan liknande anledning har ett bestäm­mande inflytande,

3.

någon som, när hyresvärden är en juridisk person, själv har en sådan ställning i förhållande till hyresvär­den som avses i 2 eller är närstående till någon som har en sådan ställ­ning,

4.

någon som är anställd hos hyresvärden eller har ekonomisk intressegemenskap med hyresvärden eller står i annat liknande förhållande till denne,

och kan det på grund därav anta­gas att upplåtaren inte vid upplåtelsen handlat självständigt iförhållande till hyresvärden, skall lägenheten, om andrahandshyresgäslen begär det, anses ha upplåtits till denne direkt av hyresvärden.

Har i fall som avses i första stycket ett hyresavtal upprättats skriftligen, skall anteckning om att avtalet gäller direkt med hyresvärden på begäran av hyresgästen göras på handlingen. I annat fall tillämpas 4 § första styck­et.

41 8 Hyresgästen får ej inrymma utom­stående personer i lägenheten, om

49 8 Hyresgästen   får   inte   inrymma utomstående personer i lägenheten,

Prop. 1983/84:137

186

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

det kan medföra men för hyresvär-     om det kan medföra men för hyres-

den.

värden.

Hyresrättens 42 8' Hyresrätten   är   förverkad   och hyresvärden således berättigad all uppsäga avtalet,

1. om hyresgästen dröjer med betalning av hyra som utgår i pengar ulöver två vardagar efter förfalloda­gen och annat ey föQer av 55 8, dock, i fall då hyran skall betalas i förskott för längre fid än en månad, endast om hyresgäslen dröjer med betal­ning av den på en kalendermånad belöpande hyran utöver två varda­gar efter månadens början eller, såvitt angår hyra för första kalender­månaden under hyresförhållandet, efter förfallodagen,

2. om hyresgästen utan behövligt samtycke eller fillstånd överlåter hyresrätten eller eQest sätter annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och ej efter tillsägftlse vidtager rättelse utan dröjsmål.

3.

om lägenheten anvä«rfe5 i slrid med 23 eller 41 8 och hyresgästen icke efter tillsägelse vidtager rätt

4.

om hyresgästen eller annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåfits, genom vårds­löshet är vållande till att ohyra fiire-kommer i lägenheten eller genom underlåtenhet att underrätta hyres­värden därom bidrager till att ohyran sprides i fastigheten,

5.

om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om hyresgäslen eller annan, till vilken hyresrätten över­låtits eller lägenheten upplåfits, åsi­dosätter något av vad som enligt .15 8

förverkande

50

Hyresrätten är förverkad och hyresvärden således berättigad att säga upp avtalet tiU omedelbart upp­hörande.

1.

om hyresgästen dröjer med betalning av hyra som utgår i pengar utöver två vardagar efter förfalloda­gen och annat inte föQer av 75 8, dock, i fall då hyran skall betalas i förskott för längre tid än en månad, endast om hyresgästen dröjer med betalning av den på en kalendermå­nad belöpande hyran utöver två vardagar efter månadens början eller, såviit angår hyran för första kalendermånaden under hyresför­hållandet, efter förfallodagen,

2.

om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten eller eQest sätter annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och med anledning av ansökningen erhåller sådant,

3.

om lägenheten används i strid med 27 eller 49 8 och hyresgästen inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål,

4.

om hyresgästen eller annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, genom vårds­löshet är vållande till atl ohyra före­kommer i lägenheten eller genom underlåtenhet att underrätta hyres­värden därom bidrar lill att ohyran sprids i fastigheten,

5.

om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller hyresgästen eller annan, till vilken hyresrätten över­låtits eller lägenheten upplåtits, åsi­dosätter något av vad som enligt 30 8

 Senaste lydelsi 1980:893.

Prop. 1983/84:137

187

Nuvarande lydelse

skall iakttagas vid lägenhetens be­gagnande eller brister i den fillsyn som enligt nämnda paragraf åligger hyresgäst och rättelse icke utan dröjsmål sker efter tillsägelse,

6.

om i strid med 26 8 tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen ej kan visa giltig ursäkt,

7.

om hyresgästen åsidosätter av­talsenlig skyldighel, som går utöver hans åligganden enligt detta kapitel, och det måsle anses vara av synnerlig vikl för hyresvärden att skyldigheten fullgöres,

8.

om lägenheten, helt eller till väsentlig del nyttjas för näringsverk­samhet eller därmed likartad verk­samhet, vilken utgör eller i vilken till ej oväsentlig del ingår brottsligt för­farande.

Hyresrätten är icke förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är av ringa belydelse.

Uppsäges avlalel, har hyresvärden rätt till ersättning för skada.

43 8'

Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses i 42 8 första stycket 1-3, 5 eller 6 men sker rättelse innan hyresvärden gjort bruk av sin rätt alt uppsäga avlalel, kan hyresgäslen icke därefter skiljas från lägenheten på den grunden. Delsamma gäller om hyresvärden icke uppsagt avtalet inom två måna­der från del han fick kännedom om förhållande som avses i 42 5 första siyckei 4 eller 7 eller hyresvärden icke inom två månader från det han erhöll vetskap om förhållande som avses i nämnda stycke under 2 tillsagt hyresgästen att vidtaga rättelse.

En hyresgäst kan skiljas från lägenheten på grund av förhållande som avses i 42 8 första stycket 8 endasl om hyresvärden har sagt upp

Föreslagen lydelse

skall iakttas vid lägenhetens begag­nande eller brister i den lillsyn som enligt nämnda paragraf åligger hyresgästen och rättelse inte utan dröjsmål sker efter tillsägelse, 6. om i strid med 31 8 tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen inte kan visa gillig ursäkt,

7.

om hyresgästen åsidosätter av­talsenlig skyldighet, som går utöver hans åligganden enligt detta kapitel, och det måsle anses vara av synnerlig vikl för hyresvärden alt skyldigheten fullgörs,

8.

om lägenheten helt eller till väsenfiig del nyttjas för näringsverk­samhet eller därmed likartad verk­samhel, vilken utgör eller i vilken till inte oväsentlig del ingår brottsligt förfarande.

Hyresrätten är inte förverkad, om del som ligger hyresgästen lill last är av ringa betydelse.

Sägs avtalet upp, har hyresvärden rätt till ersättning för skada.

51 8

Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses i 50 8 första stycket 1-3, 5 eller 6 men sker rättelse innan hyresvärden gjort bruk av sin rätt att säga upp avtalet, kan hyresgästen inre därefter skiljas från lägenheten på den grunden. Delsamma gäller om hyresvärden inte sagt upp avlalel inom två måna­der från det han fick kännedom om förhållande som avses i 50 8 första stycket 4 eller 7 eller hyresvärden inte inom två månader från det han erhöll vetskap om förhållande som avses i nämnda stycke under 2 sagt till hyresgästen av vidta rättelse.

En hyresgäst kan skiljas från lägenheten på grund av förhållande som avses i 50 5 första stycket 8 endast om hyresvärden har sagl upp

' Senaste lydelse 1980:893.

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

avtalet inom två månader från det all han fick kännedom om förhållandet. Om den brottsliga verksamhelen har angetts fill åtal eller förunder;;ök-ning rörande denna annars har inletts inom samma fid, har hyres­värden dock kvar sin räll alt säga upp avtalet intill dess att två måna­der har förflutit från det att domen i brottmålet har vunnit laga kraft eller det rättsliga förfarandet har avslu­lats på annal sätt.

Föreslagen lydelse

avtalet inom två månader från det att han fick kännedom om förhållandel. Om den brottsliga verksamhelen har angetts lill åtal eller förundersök­ning rörande denna annars har inletts inom samma lid, har hyres­värden dock kvar sin rätt att säga upp avlalel intill dess att två måna­der har förflutit från det att domen i brottmålet har vunnit laga kraft eller del rättsliga förfarandet har avslu­tats på annat säll.

. 44 8' Är hyresrätten enligt 42 8 första stycket 1 förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyra och har hyresvärden med anledning där­av uppsagt avtalet, får hyresgästen ej på grund av dröjsmålet skiQas från lägenheten, om hyran betalas på sätt som anges i 20 8 andra eller iredje stycket eller nedsättes hos länsstyrel­sen enligt 27 8 senasl tolfte vardagen efter det att hyresgästen, i den ord­ning som gäller för uppsägning, del­givits underrättelse om alt han genom att betala hyran på angivet sätt äger återvinna hyresrätten samt, i fråga om bostadslägenhet, medde­lande om uppsägningen och anled­ningen till denna lämnats social­nämnden i den kommun där lägen­heten är belägen. I avvaklan på att hyresgästen visar sig ha fullgjort vad som sålunda fordras för atl återvinna hyresrätten får beslut om vräkning icke meddelas förrän fjorton varda­gar förflutit från del alt hyresgäslen delgivits underrättelsen och, i fråga om bostadslägenhet, meddelandet lämnats socialnämnden.

Första stycket gäller ej, om skyl­dighet att flytta inträder inom korta­re tid än en månad efter det att hyresrätten förverkades.

52 8

Är hyresrätten enligt 50 8 första stycket 1 förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyra och har hyresvärden med anledning där­av sagt upp avtalet, får hyresgästen ej på grund av dröjsmålet skiQas från lägenheten, om hyran betalas på sätt som anges i 24 8 andra eller tredje stycket eller sätts ned hos länsstyrel­sen enligt 25 8 senast tolfte vardagen efter del att hyresgästen, i den ord­ning som enligl 10 § andra stycket gäller för uppsägning, delgetts en underrättelse om att han genom atl betala hyran på angivet sätt äger återvinna hyresrätten saml, i fråga om en bostadslägenhet, ett medde­lande om uppsägningen och anled­ningen till denna lämnats social­nämnden i den kommun där lägen­heten är belägen. I avvaklan på att hyresgäslen visar sig ha fullgjort vad som sålunda fordras för alt återvinna hyresrätten får ett beslut om vräk­ning inte meddelas förrän fjorton vardagar förflutit från del att hyres­gästen delgelts underrättelsen och, i fråga om en bostadslägenhet, med­delandet lämnats socialnämnden.

Första stycket gäller inte, om skyl­dighet alt flytta inträder inom korta­re lid än en månad efler del atl hyresrätten förverkades.

I Senaste lydelse 1981:784.

Prop. 1983/84:137

189

Nuvarande lydelse

Regeringen eller myndighel som regeringen beslämmer fastställer formulär till underrättelse och med­delande som avses i första stycket.

Föreslagen lydelse

Regeringen eller en myndighet som regeringen bestämmer faststäl­ler formulär till underrättelse och meddelande som avses i första styck­et.

Rätt lill förlängning av hyresavta-

Förlängning av hyresavtalet

let

45 8 Bestämmelserna i 46-53 88 gäller vid upplåtelse av bostadslägenhet, om ej

1.

hyresavtalet avser möblerat rum eller lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i följd,

2.

lägenheten utgör del av upplä­larens egen bostad, eller

3.

hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förver­kad eller förhållande som avses 128 § föreligger samt annal ej följer av 47 eller 47 a §.

Har hyresvärden och hyresgäslen i särskih upprättad handling överens­komma, att hyresrätten icke skall vara förenad med rätt till förläng­ning, är överenskommelsen gällan­de. Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd, gäller den dock endast om den godkänts av hyresnämnden. Hade make som ej har del i hyresrätten sin bostad i lägenheten när överenskommelsen träffades, gäller överenskommelsen mot honom endasl om han godtagit den.

Vad i andra stycket tredje punklen föreskrives om make äger motsva­rande tillämpning på sådan sambo­ende som enligt lagen (1973:651) om ogifta samboendes gemensamma bo­stad har rätt alt övertaga hyresrätten vid upplösning av samlevnaden.

53 5 Bestämmelserna i 54-67 58 gäller vid upplåtelse av en bostadslägen-hel, om inte

1.

hyresavtalet avser eH möblerat rum eller en lägenhet för fritidsända­mål och hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio måna­der i följd,

2.

lägenheten utgör en del av upplälarens egen bostad, eller

3.

hyresvärden säger upp hyres-- förhållandet till omedelbart upphö­rande på den grund att hyresrätten är förverkad samt annat inte följer av 61, 62 eller 63 §.

Prop. 1983/84:137

190

Nuvarande lydelse

46 8 Om hyresvärden uppsagt hyresav­talet eller, i fall som avses i 4 § första stycket, anmodat hyresgästen att flytta, har hyresgästen rätt fill för­längning av avtalet, utom när

46 8 första stycket

1.

hyresrätten är förverkad eller avtalet kan uppsägas enligt 28 § utan att likväl hyresvärden uppsagt avta­let att upphöra på någon av dessa grunder,

2.

hyresgästen i annat fall åsido­satt sina förpliktelser i sådan mån atl avtalet skäligen icke bör förlängas,

3.

huset skall rivas och det ej är obilligl mot hyresgästen att hyresför­hållandet upphör,

4.

huset skall undergå större om­byggnad och det icke är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lågenhe­ten utan nämnvärd olägenhet för ombyggnadens genomförande samt

Föreslagen lydelse

54           8

Om hyresvärden sagt upp hyresav­talet eller, i fall som avses i 7 § andra stycket, anmodat hyresgästen att flytta, har hyresgästen rätt fill för­längning av avtalet, om inte annat följer av 55-60 §§.

55                     5

Hyresgästen saknar rätt till för­

längning, om

1. hyresrätten är förverkad utan att likväl hyresvärden sagt upp avta­let till omedelbart upphörande eller

2. hyresgästen i annat fall åsido­satt sina förpliklelser i sådan mån att avtalet skäligen inte bör förlängas.

56 5

Skall det hus i vilket lägenheten är belägen rivas eller undergå större ombyggnad, saknar hyresgäslen rätt till förlängning, om hyresvärden och hyresgäslen träffat en skriftlig över­enskommelse om det när hyresavtalet ingicks och rivningen eller ombygg­naden skall påbörjas inom tre år från hyresförhållandets början. Vad nu sagts gäller inte, om synnerliga skäl finns att förlänga hyresavtalet. Hade hyresgästens make eller, i fall som sägs i 62 §, samboende sin bostad i lägenheten när överenskommelsen Iräffades utan att likväl ha del i hyresrätten, gäller överenskommel­sen mot honom endast om han god­taga den.

Skall i annat fall än som avses i första stycket huset rivas eller under­gå större ombyggnad, saknar hyres­gästen rätt till förlängning, om det inle är obUligl mot honom att hyres­förhållandet upphör. Vid ombygg­nad äger dock hyresgästen bo kvar i lägenheten, om del är uppenbart att

Prop. 1983/84:137

191

Nuvarande lydelse

det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

46 5 Iredje stycket Avträder bostadshyresgäst lägen­het eller del därav med anledning av atl huset skall undergå större ombyggnad, skall hyresgästen om möjligl beredas lillfälle att efter ombyggnaden hyra likvärdig lägen­het i huset.

46 8 första stycket 5.    lägenheten   ej   vidare   skall användas för bostadsändamål och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

Föreslagen lydelse

det kan ske utan nämnvärd olägenhet för ombyggnadens genomförande.

Avträder en bosladshyresgäst sin lägenhet eller en del därav med anledning av att huset skall undergå större ombyggnad, skall han om möjligt beredas tillfälle att efter ombyggnaden hyra en likvärdig lägenhet i husel.

SkaU lägenheten inte längre använ­das för bostadsändamål, gäller be­stämmelserna i andra stycket första meningen.

57 8

6. avtalet avser lägenhet i en- eller Ivåfamiljshus och upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägen­heten att hyresgästen skäligen bör flytta,

6 a. avtalet avser lägenhet som upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten allt­jämt innehaves med sådan rätt samt bostadsrättshavaren har sådant in-

Avser hyresavtalet upplåtelse av en lägenhet i vilken upplålaren själv bodde när avtalet ingicks, saknar hyresgästen rätt till förlängning, om hyresvärden och hyresgästen träffat en skriftlig överenskommelse om det när avtalet ingicks och upplåtaren skall flytta tillbaka till lågenheten inom tre år från hyresförhållandets början. Vad nu sagts gäller inte, om synnerliga skäl finns att förlänga hyresavtalet. Hade hyresgästens make eller, i fall som sägs i 62 §, samboende sin bostad i lägenheten när överenskommelsen träffades utan att likväl ha del i hyresrätten, gäller överenskommelsen mot ho­nom endast om han godtagit den.

Avser hyresavtalet i annat fall än som anges i första stycket

1.

en lägenhel i ett en- eller Ivåfa­miljshus eller

2.

en lägenhet som upplåtits av någon vilken innehade den med bostadsrätt och som alltjämt innehas med sådan rätt,

saknar hyresgästen rätt till förläng­ning,   om   upplåtaren   har  sådant

Prop. 1983/84:137

192

Nuvarande lydelse

tresse att förfoga över lägenheten atl hyresgästen skäligen bör flytta.

Föreslagen lydelse

intresse alt förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta.

7.

hyresförhållandet beror av så­dan anställning i statlig eller kommu­nal verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anslällning inom lantbruket eller av annan anställning, om den är av sådan art atl det är nödvändigt för arbetsgi­varen atl förfoga över lägenheten för upplåtelse åt anställningens inneha­vare, saml anställningen har upp­hört,

8.

hyresförhållandet i annat fall än som avses i 7 beror av anställning för skötsel och lillsyn av fasfighel saml anställningen har upphört och det ej är obilligt mot hyresgästen att ä\en hyresförhållandet upphör,

9. hyresförhållandet beror av an­nan anställning än som avses i 7 eiler 8 och som upphört och det ej är obUligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om hyresförhållandet varat längre än tre år, hyresvärden har synneriiga skäl för alt upplösa hyresförhållandet.

10. del i annat fall icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt mot hyresgäslen att hyresförhållandet upphör.

46 andra stycket Om hyresvärdens inlresse blir fill-godoselt, genom alt hyresgästen avträder endast en del av lägenheten och avtalet lämpligen kan föriängas såvitt avser lägenheten i övrigl. har

58           8

Beror hyresförhållandel av sådan anslällning i statlig eller kommunal verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom lantbruket eller av annan anställning, som år av sådan art att det är nödvändigl för arbetsgivaren alt förfoga över lägenheten för upp­låtelse ål anställningens innehavare, saknar hyresgäslen rätt tdl förläng­ning, om anställningen har upp­hört.

Beror hyresförhållandet i annat fall än som avses i första stycket av anställning för skötsel och tillsyn av en fastighet, saknar hyresgästen rätt tiU förlängning, om anställningen har upphört och det inte är obilligt mot hyresgäslen att även hyresför­hållandet upphör.

Beror hyresförhållandet av annan anställning än som avses i första eller andra stycket och som upphört, gäl­ler bestämmelserna i andra stycket. Om hyresförhållandel varat längre än tre år, saknar dock hyresgästen rätt till förlängning endast om hyres­värden har synnerliga skäl för all upplösa det.

59                     8

Hyresgästen .saknar rätt ull för­

längning, om del i annal fall än som

anges i 55-58 §§ inle strider mol god

sed i hyresförhållanden eller eljest är

obilligl mol honom atl hyresförhål­

landel upphör.

60           8

Har hyresgästen ej rätt ttU förläng­ning enligt 55 -59 §§ men blir hyres­värdens intresse tillgodosett genom att hyresgästen avträder endast en del av lägenheten och kan avtalet

Prop. 1983/84:137

193

Nuvarande lydelse

hyresgästen  utan hinder av första stycket rätt lill sådan förlängning.

47 8

Har lägenheten hyrts av flera gemensamt och har de på grund av uppsägning, som gjorts av en av dem, eller till föQd av annan omstän­dighet, som hänför sig till endast en av dem, ej gemensaml rätt till för­längning av hyresavtalet, är medhy­resgäst berättigad tiU förlängning, om hyresvärden skäligen kan nöjas med honom som hyresgäst. V ad som sagts nu gäller ej när hyresrätten är förverkad eller hyresavtalet kan upp­sägas enligt 28 § utan att likväl hyres­värden uppsagt avtalet på någon av dessa grunder. Är medhyresgäslen make lill den som uppsagt avtalet eller eljest föranlett att hyresgäster­na ej gemensamt har rätt till förläng­ning av avtalet, har han den rätt som angivits även när hyresrätten är för­verkad på annan grund än dröjsmål med betalning av hyra. Detta gäller också när hyresvärden bringar hy­resavtalet att upphöra på grund av förverkande.

Om hyresgäst, som är gift och vars make ej har del i hyresrätten, uppsä­ger hyresavtalet eller vidtager annan åtgärd för atl bringa det atl upphöra eller om han i annal fall ej har rätt till förlängning av avtalet, är maken, om han har sin bostad i lägenheten, berättigad till förlängning, såvida hyresvärden skäligen kan nöjas med honom som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller också när hyresvär­den uppsagt hyresavtalet att upphöra på grund av förverkande eller förhål­lande som avses i 28 §. Bestämmel­serna i 48 §, 49 § första och tredje styckena och 50-53 §§ om hyresgäst äger tillämpning även i fråga om hyresgästs make. 13   Riksdagen 1983/84. 1 saml. Nr 137

Föreslagen lydelse

lämpligen förlängas såvitt avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen / stället räll till sådan förlängning.

618 Har lägenheten hyrts av flera gemensaml och har de på grund av en uppsägning, som gjorts av en av dem, eller lill föQd av annan omstän­dighet, som hänför sig fill endast en av dem, inte gemensaml rätt till förlängning av hyresavtalet, är en medhyresgäst berättigad att få hyres­avtalet förlängt för egen del, om hyresvärden skäligen kan nöjas med honom som hyresgäst och annat inte följer av 55-60 8§. Är medhyresgäs­len make lill den som sagt upp avtalet eller eljest föranlett att hyres­gästerna inte gemensamt har rätt till förlängning av avtalet, har han en sådan rätt till förlängning även när hyresrätten är förverkad på annan grund än dröjsmål med betalning av hyra. Detta gäller också när hyres­värden sagt upp hyresavtalet tiU omedelbart upphörande på grund av förverkande.

Om en hyresgäst, som är gift och vars make ej har del i hyresrätten, säger upp hyresavtalet eller vidtar annan åtgärd för alt bringa det atl upphöra eller om han i annat fall inte har rätt lill förlängning av avtalet, har maken, om han har sin bostad i lägenheten, rätt att överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del, såvida hyresvärden skähgen kan nöjas med honom som hyresgäst och annat inte följer av 56-60 §§. Har hyresgästen avlidit, tillkommer sam­ma rätt hans efterlevande make, om dödsboet saknar rätt tiU förlängning och detta ej föranletts av maken. Vad som sagls nu gäller också när hyres­värden  sagt  upp  hyresavtalet  ////

Prop. 1983/84:137

194

Nuvarande lydelse

Förlänges hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda makarna för förpliktelserna enligt avtalet för liden före förlängningen, om ej annal avtalats med hyresvär­den.

47 a 5 Bestämmelserna i 47 5 om make äger motsvarande tillämpning i fråga om den som enligt lagen (1973:651) om ogifta samboendes gemensamma bostad har rätt att vid upplösningen av samlevnaden övertaga hyresrät­ten.

Föreslagen lydelse

omedelbart upphörande på grund av förverkande.

Förlängs ett hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda makarna respektive den efterlevande maken och den avlidna makens döds­bo för förpliktelserna enligt avtalet för fiden före förlängningen, om inte annal avtalats med hyresvärden.

62 5 Bestämmelserna \56,57 och 61  om make tillämpas också i fråga om den som enligt lagen (1973:651) om ogifta samboendes gemensamma bostad har räll att vid upplösningen av samlevnaden ta över hyresrät­ten.

63 5

Har en bostadslägenhet under minst tre år i följd varit upplåten till samma andrahandshyresgäsl och upphör upplåtarens hyresavtal på grund av uppsägning eller eljest att gälla, har andrahandshyresgäslen rätt att överta upplåtarens hyresrätt och att få hyresavtalet förlängt för egen del, om

1.

han har sin bostad i lägenhe­ten,

2.

det inte är uppenbart obilligt mot hyresvärden eller andra bostads­sökande att han får överta hyresrät­ten,

3.

hyresvärden även i övrigt skäli­gen kan nöjas med honom som hyresgäst, samt

4. annat ej följer av 56-60 §§.

Vad som sagts nu gäller också når

hyresvärden sagt upp avtalet till ome­delbart upphörande på grund av förverkande.

När andrahandshyresgäslen över­tar hyresrätten, upphör hans avtal med upplåtaren att gälla.

Prop. 1983/84:137

195

Nuvarande lydelse

49 5

Föreligger tvist om förlängning av hyresavtalet enligl 46 eller 47 § eller orn vUlkor för sådan förlängning, åligger det hyresvärden att skriftligen meddela hyresgästen att denne, om han icke går med på att flytta, har att senast tre veckor efler det att han fått del av meddelandet hänskjula tvisten till hyresnämnden. Meddelandet skall lämnas i den ordning som enligt 8 § gäller för uppsägning. Bestäm­melsen i 8§ tredje stycket tredje punkten gäller dock ej.

Meddelande som avses i första stycket skall lämnas senast inom tre månader efter hyrestidens utgång, lakttages ej tiden, är uppsägningen utan verkan, om hyresgästen ej före tremånaderstidens utgång har hän-skjuttt tvisten till hyresnämnden eller ändå avflyttat.

Om hyresvärden fullgjort vad som åUgger honom enligt första och andra styckena, har den som fordrar för­längning att hänskjula tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket angivna tiden, lakttages ej denna, förfaller rätten tiU förlängning av avtalet. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom .samma tid tvist hänskjutes till nämnden enligt 54 § fjärde stycket.

Föreslagen lydelse

64 5

Har hyresvärden sagt upp hyresav­talet och föreligger tvist om för­längning av avtalet enligt 54-60 § eller 61 § första stycket, är uppsäg­ningen utan verkan, om ej hyresvär­den före hyrestidens utgång väcker talan vid hyresnämnden om hyresav­talets upphörande eller hyresgästen ändå flyttar senast vid hyrestidens utgång.

VUl hyresvärden inte samtycka till förlängning av hyresavtalet enligt 61 § andra stycket, 62 eller 63 §, skall han senast inom en månad efter det att hyresförhållandet med hyresgäs­ten upphörde på det sätt som anges i 11 § anmoda den som enligt nämnda bestämmelser kan äga rätt till för­längning att flytta. Sådan anmodan är utan verkan, om ej hyresvärden inom en månad därefter väcker talan vid hyresnämnden om hyresavtalets upphörande eller den som anmodats ändå flyttar innan tiden för hänskju­tande gått ut. Har anmodan skett tidigare än en månad före hyrestidens utgång, får hänskjutande dock ske fram till sistnämnda tidpunkt.

Andra stycket andra och tredje meningarna skall tillämpas också i fall som anges i 7 § andra stycket.

I uppsägning eller anmodan skaU hyresvärden ange anledningen tdl att han önskar atl hyresavtalet skall upp­höra. Annan anledning som hyres­värden känt till eller bort känna till vid tiden för åtgärden får därefter inte åberopas.

Bestämmelserna i 65-67 §§ om hyresgäst äger tillämpning åven i fråga om den som enligt andra stycket anmodats att flytta.

50 5

65 5

Är fråga om förlängning av hyresavtalet ännu ej avgjord när hyresfiden går ul, har hyresgäslen rätt att kvarbo i lägenheten till dess frågan är slutligt avgjord. För tid som hyresgästen sålunda kvarbor i lägenheten skall de förut

Prop. 1983/84:137

196

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

gällande hyresvillkoren lillämpas. till dess hyresvillkoren för samma fid blir slutligt bestämda.

515 Bifalles hyresgästens talan om för­längning av hyresavtalet, skall villko­ren för den fortsatta förhyrningen fastställas enligt 48 §.

Beslut varigenom hyresgästens ta­lan bifalles anses som avlal om fort­satt förhyrning. Mot hyresförhållan­det får ej åberopas omständighet som kunnat åberopas i målet eller ärendet.

52 8

Bifalles ej hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, fiir i beslutet skäligt uppskov med avflylt­ningen medges, om hyresvärden eller hyresgäslen begär det. Är hyresrätten förverkad eller kan hyresavtalet uppsägas enligt 28 § utan alt likväl hyresvärden uppsagt avtalet att upphöra på någon av dessa grunder eller är rätten tid förlängning förfallen, får på begäran av hyresgäs­len uppskov dock medges endast om hyresvärden samtycker till det.

Avgöres tvisten efter hyrestidens ulgång eller medges uppskov med avflyltningen, skall hyresvillkcDren för liden från avtalets upphörande till avfiytlningen fastställas enligt 48 §.

Rätt till prövning av hyresvillko­ren

54 8 andra stycket Första stycket äger ej tillämpning, om hyresavtalet avser möblerat rum eller lägenhet för frifidsändamål och

66 8

Bifalls inte hyresvärdens talan om hyresavtalets upphörande, skall för den fortsatta förhyrningen fastställas samma villkor som förul tillämpats, om inte parterna kommer överens om att andra villkor skall gälla. Önskar hyresvärden ändring av hyresvillko­ren för det fall att hans talan inte bifalls, gäller 69 § tredje stycket samt 70-76 §§.

Beslut om förlängning anses som avtal om fortsalt förhyrning. Mot hyresförhållandet får inte åberopas omständighet som kunnat åberopas i målet.

67 8 Bifalls hyresvärdens lalan om hyresavtalets upphörande, får i be­slutet skäligt uppskov medges med avfiytlningen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Är hyresrät­ten förverkad utan all likväl hyres­värden sagt upp avlalel tiU omedel­bart upphörande, får på begäran av hyresgästen uppskov dock medges endast om hyresvärden samtycker fill det.

Avgörs tvisten efter hyrestidens

utgång eller medges uppskov med

avflyltningen, skall hyresvillkoren

för tiden från avtalets upphörande

lill avflyltningen fastställas enligt

70 8.

,

Prövning av hyresvillkoren

68 5 Beslämmelserna i 69-76 §§ gäller vid upplåtelse av en bostadslägenhet, om ej

Prop. 1983/84:137

197

Nuvarande lydelse

hyresförhållandet vid den tidpunkt då det kunnat bringas att upphöra ej varat längre än nio månader i följd eller om lägenheten ulgör del av upplälarens egen bostad.

Föreslagen lydelse

1.    hyresavtalet avser ett möblerat

rum eller en lägenhet för fritidsända­

mål och hänskjutande till hyres­

nämnden enligt 69 § sker innan

hyresförhållandet varat nio månader

i följd, eller

2.    lägenheten utgör en del av

upplåtarens egen bostad.

55 a 8 Om rätt till prövning av hyresvill­koren för bostadslägenhet i vissa fall när förhandlingsordning gäller finns bestämmelser i hyresförhandlingsla­gen (1978:304).

54 § första stycket Bostadshyresgäst har rätt att lill tidpunkt då han enligt 3 § andra stycket eller 4 § andra stycket första punkten eller enligt avtal kunnat bringa hyresförhållandet att upphöra i stället med iakttagande av den uppsägningstid som i sådant fall skul­le ha gäUt uppsäga hyresavtalet för ändring av hyresvillkoren. Hyresgäs­ten skall i uppsägningen uppgiva att han begär ändring av hyresvillko­ren.

54 5 Iredje stycket Är hyresavtal som avser bostadslä­genhet träffat för bestämd tid och är hyrestiden längre än ett år, får hyres­gästen uppsäga avtalet för ändamål sotn avses i första stycket till den fardag som inträffar närmast efter sex månader från uppsägningen, om hyresförhållandet på fardagen varat längre än nio månader i följd.

Gäller förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304), tillämpas 69-76 §§ endast om det följer av nämnda lag.

69 8 ViU hyresvärden eller hyresgästen att villkoren för upplåtelse av en bostadslägenhet skall ändras, skall han skriftligen meddela motparten den ändring han önskar. Kan en överenskommelse inte träffas, har han rätt att ansöka om ändring av hyresvillkoren hos hyresnämnden, sedan minst en månad förflutit från det meddelandet lämnades.

1 ansökningen till hyresnämnden skall sökanden ange den ändring han önskar i de avtalade villkoren.

ViU en hyresvärd, som önskar att hyresgästen flyttar, att villkoren för upplåtelsen ändras, om hans talan om avflyttning inte skulle bifallas, skall han i uppsägningen ange den ändring han önskar och samtidigt som han väcker talan om hyresavta­lets upphörande ansöka om ändring av hyresvillkoren.

54 5 fjärde stycket Har hyresgästen uppsagt hyresav­talet enligt första eller tredje stycket, skall han inom tre veckor från upp-

Prop. 1983/84:137

198

Nuvarande lydelse

sägningen hänskjula tvisten tid hyres­nämnden. Gör han del ej, år uppsäg­ningen utan verkan. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom samma tid ivisi hänskjutes liU nämnden enligt 49 § iredje stycket.

48 5 Vid förlängning av hyresavtal Ulgår hyran med skäligt belopp. Den hyra som hyresvärden fordrar skall godtagas, om den ej år oskälig. Fordrad hyra är att anse som oskälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hånsyn lill bruksvärdet är likvärdiga. Härvid skall bortses från lägenhet vars hyra icke är rimlig med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för när­mast jämförliga lägenheter i nybygg­da bostadshus.

Vid prövning enligt första stycket skall främsl beaktas hyran för lägen­heler i hus som äges och förvallas av allmännyttigt bostadsföretag. Har ombyggnads-, ändrings- eller under­hållsarbete eller åtgärd av därmed jämförlig betydelse bekostats av hyresgäst, får vid bestämmande av hyra enligt första stycket hänsyn tagas till åtgärden endast om särskilda skäl föreligger.

Annat av hyresvärden uppställt villkor skall gälla, om det ej strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt.   Hyrestiden  skall

Föreslagen lydelse

70 5 Tvistar parterna om hyrans stor­lek, skall hyran fastställas att utgå med skäligt belopp. En hyra är inte skälig, om den med hänsyn tiU lägen­hetens bruksvärde och värdet av de nyttigheter och förmåner som enligt hyresavtalet skall lillhandahållas av hyresvärden påtagligl överstiger hy­ran för likvärdiga lägenheler. Vid prövning härav skall främsl beaktas hyran för lägenheler i hus som ägs och förvallas av allmännyttiga bo­stadsföretag. Kan jämförelse ej ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden. Har ombyggnads-, ändrings- eller underhållsarbete el­ler åtgärd av därmed jämförlig bety­delse bekostats av en hyresgäst, får förbättringen tillgodräknas hyresvär­den endast om särskilda skäl förelig­ger.

Råder tvist om annat villkor än hyran skaU av hyresvärden eller hyresgästen uppställt villkor gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till

Prop. 1983/84:137

199

Nuvarande lydelse

dock utgöra ett år med tre månaders uppsägningstid, om ej annan hyres-eller uppsägningstid av särskild anledning är lämpligare.

Föreslagen lydelse

hyresavtalets innehåll, omständighe­terna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omstän­digheterna i övrig. Hyrestiden skall vara obestämd, om ej bestämd hyres­tid av särskild anledning är lämpliga-

1 den mån ändring i hyresvillkoren ej påkallas, skaU samma villkor som förut gälla.

Träffas vid förlängning av hyres­avtal överenskommelse om villkoren för det fortsatta hyresförhållandel, skaU överenskommelsen, oavsett be­stämmelserna i första och tredje stycket, lända tUl efterrättelse i den mån ej annat följer av bestämmelser­na i övrigl i denna balk.

Träffas / tvist som avses i första eller andra stycket överenskommelse om villkoren för del fortsatta hyres­förhållandet, gäller villkoren, oav­sett bestämmelserna i nämnda styck­en, i den mån inte annat följer av beslämmelserna i övrigl i denna balk eller vad som annars är särskih före­skrivet.

55 8 Vid prövning av tvist som avses i 54 § skaU villkoren för den fortsatta förhyrningen fastställas enligt 48 §. Bestämmelserna i 50 § andra punk­ten, 51 § andra stycket första punkten och 53 § äger motsvarande tillämp­ning.

71 8

En part får inte kräva vUlkor som är oförmånligare för motparten än vad han har begärt i ansökningen tid hyresnämnden.

Om särskilda skäl föreligger fär dock hyresnämnden pröva även hyresvillkor som har samband med ett villkor som har tagits upp i ansök­ningen.

72 8 Ett beslut varigenom hyresvillko­ren ändras anses som ett avtal om villkor för fortsatt förhyrning.

.   73 8 Gäller hyresavtalet för obestämd tid och har avtalet sagts upp, får

Prop. 1983/84:137

200

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tid före den lidpunkt till vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till nämnden, får beslutet inte avse tid före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre måna­der från dagen för ansökningen. Beslut om ändring av hyresvillkoren får dock inte i något av de fall som nu angetts avse tid innan sex månader förflutit efter det att de förut gällande villkoren började tillämpas.

År hyresavtalet ingånget för be­stämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om ändring av hyresvillko­ren inte avse tid före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till hyresnämnden, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tid före den tidpunkt lill vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas upp, om uppsägning skett när ansökningen ingavs tid hyresnämn­den. Är hyrestiden längre än ett år och sker ändring av hyresviUkoren på grund av ansökan av hyresgästen, får beslutet likväl avse tid efter det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen, dock tidigast sedan hyresförhållandet varat ett år i följd.

74 5 Hyresnämnden får, när det finns särskilda skäl, förordna att beslut om villkorsändring skall tillämpas utan hinder av att det inte vunnit laga kraft.

53 5 Skall hyresgäst enligt hyresnämn­dens eller bostadsdomstolens beslut utge högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå fömt, är hyresrätten icke förverkad på gmnd av dröjsmål

75 5 Skall hyresgästen enligl hyres­nämndens eller bostadsdomstolens beslut utge högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut, är hyresrätten inte förverkad på grund

Prop. 1983/84:137

201

Nuvarande lydelse

med betalning av det överskjutande beloppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då beslutet vann laga kraft. Vad som sagts nu gäller ej, om skyldighet att flytta inträder för hyresgästen inom korta­re lid än två månader efler nämnda dag.

Föreslagen lydelse

av dröjsmål med betalningen av det överskjutande beloppet, om betal­ningen sker inom en månad från den dag då beslutet vann laga kraft. Vad som sagts nu gäller inte, om skyldig-, het att flytta inträder för hyresgästen inom kortare tid än två månader efter nämnda dag. På överskjutande belopp skall hyresgästen betala ränta som om beloppet

förfallit till belalning samfidigt med den förut utgående hyran. Räntan

beräknas enligl 5 5 räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit laga

kraft och enligt 6 8 räntelagen för tiden därefter. I beslutet får anstånd medges med betalningen av del överskjutande

beloppet jämte ränta som avses i andra stycket, om skäl föreligger till det.

Medges anstånd, får bestämmas alt ränta till förfallodagen skall beräknas

enligt 5 8 räntelagen.

76 8 Sänks hyran för förfluten tid genom hyresnämndens eller bostads­domstolens beslut, skall hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han tiU följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 § rän­telagen (1975:635) för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden däref­ter.

Rätt lill ersättning med anledning av hyresförhållandets upphörande m. m.

56 8 Bestämmelserna i 57-60 88 gäller för upplåtelse av annan lägenhet än bostadslägenhet, om ej

1.    hyresförhållandet upphör innan

eller

2.    hyresförhållandet upphör på

den grund atl hyresrätten är förver­

kad eller förhållande som avses i 28 5

föreligger.

Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling överens­kommit om villkor som strider mot 57-60 88, är överenskommelsen gäl-

77 8 Beslämmelserna i 78-83 88 gäller för upplåtelse av en lokal, om ej

del varat längre än nio månader i föQd,

2. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förver­kad eller förhållande som avses i 34 8 föreligger.

Har hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling kom-mit överens om villkor som strider mot 78-83 88, är överenskommelsen

Prop. 1983/84:137

202

Nuvarande lydelse

lande. Har överenskommelsen tiäf-fats innan hyresförhållandet vairat längre än nio månader i föQd, gäller den dock endast om den godkänt;; av hyresnämnden.

57 5 Har hyresvärden uppsagt hyresav­talet och vägrar han att föriänga hyresförhållandet eller kommer för­längning i annat fall ej till stånd på den grund att hyresvärden för för­längning kräver hyra som ej är skälig eller uppställer annal villkor som strider mot god sed i hyresförhållan­den eller eljest är obilligt, skall han i skälig omfattning ersätta hyresgäs­ten dennes förlust på grund av hyres­förhållandets upphörande, om ej

1.

hyresgästen åsidosatt sina för­pliktelser i sådan mån att det icke skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet,

2.

huset skall rivas eller undergå sådan större ombyggnad atl hyres­gästen uppenbarligen icke kan Siitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för ombyggnadens ge­nomförande samt därjämte anlingen hyresvärden anvisar annan lägenhel med vilken hyresgästen skäligen kan nöjas eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av rivning eller ombyggnad av husel och riv­ningen eller ombyggnaden skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst, eller

3.

hyresvärden i annal fall har befogad anledning att upplösa hyres­förhållandel.

Första siyckei iiger motsvarande tillämpning, om hyresgästen har uppsagt avtalet i annat fall än som avses i 6 5 och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor.

Föreslagen lydelse

gällande. Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet va­rat längre än nio månader i följd, gäller den dock endast om den god­känts av hyresnämnden.

78 5 Har hyresvärden sagt upp hyres­avtalet och vägrar han att förlänga hyresförhållandet eller kommer för­längning i annat fall ej till stånd på den grund all hyresvärden för för­längning kräver en hyra som ej är skälig eller ställer upp annat villkor som strider mot god sed i hyresför­hållanden eller annars är obilligt, skall han i skälig omfattning ersätta hyresgästen dennes förlust på grund av hyresförhållandets upphörande, om ej

1.

hyresgästen åsidosatt sina för­pliktelser i sådan mån att det inte skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet,

2.

husel skall rivas eller undergå sådan större ombyggnad atl hyres­gästen uppenbarligen inte kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för ombyggnadens ge­nomförande samt därjämte antingen hyresvärden anvisar en annan lägen­het med vilken hyresgästen skäligen kan nöjas eller hyresavtalet innehål­ler villkor om alt hyresförhållandel skall upphöra på grund av rivning eller ombyggnad av huset och riv­ningen eller ombyggnaden skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst, eller

3.

hyresvärden i annat fall har en befogad anledning att upplösa hyres­förhållandel.

Första stycket gäller också, om hyresgästen har sagl upp avlalel i annat fall än som avses i 8 8 och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor.

Prop. 1983/84:137

203

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Förlust för hyresgästen som har samband med att denne bekostat ändring av lägenheten skall beaktas vid ersättningens bestämmande endast om hyresvärden samtyckt tiU ändringen eller hyresgästen träffat hyresavtalet under förutsättning att han skulle få utföra ändringen. Förlusten beräknas i sådant fall lill högsl det belopp varmed lägenheten genom ändringen ökal i värde som hyreslägenhet.

57 a 8 Vid fillämpningen av 57 5 är hyra som hyresvärden kräver för förläng­ning ej atl anse som skälig, om den översfiger den hyra som lägenheten vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (mark­nadshyra). Vid bestämmande av marknadshyran skall dock bortses från hyresanbud eller hyresavtal som ej är rimligt med hänsyn till del allmänna hyresläget i orten för när­mast jämförliga lägenheter. Endast om särskilda skäl föreligger får hän­syn tas till ökning av lägenhetens värde, som hyresgäst åstadkommit.

I tvist om ersällning enligt 57 8 får yttrande av hyresnämnden frångås endast om det visas eller eljest är uppenbart,

1.

när yttrandet avser marknads­hyran, att denna är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden angi­vit,

2.

när yttrandet avser anvisad lägenhel, alt hyresnämndens be­dömning icke varit riktig.

Har i fall som avses i andra stycket 1 hyresvärden vid tiden för hyres­nämndens yttrande fått anbud eller träffat avtal om förhyrning av lägen­heten utan att han under medlingen lämnat uppgift om det, får anbudet eller avtalet beaklas vid prövningen endast om synnerliga skäl förelig­ger.

58 5 Vill hyresvärden säga upp avtalet, skall ha i uppsägningen underrätta

79           5

Vid fillämpningen av 78 5 är hyra som hyresvärden kräver för förläng­ning inte att anse som skälig, om den överstiger den hyra som lägenheten vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (mark­nadshyra). Vid bestämmande av marknadshyran skall dock bortses från hyresanbud eller hyresavtal som inte är rimligt med hänsyn till del allmänna hyresläget i orten för när­mast jämförliga lägenheter. Endast om särskilda skäl föreligger får hän­syn tas fill ökning av lägenhetens värde, som en hyresgäst åstadkom­mil.

I tvist om ersättning enligt 78 5 får ett yttrande av hyresnämnden från­gås endast om det visas eller eljest är uppenbart,

1.

när yttrandet avser marknads­hyran, att denna är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden an­gett,

2.

när yttrandet avser anvisad lägenhet, att hyresnämndens be­dömning inte varil riklig.

Har i fall som avses i andra stycket 1 hyresvärden vid fiden för hyres­nämndens yttrande fått ett anbud eller träffat ett avtal om förhyrning av lägenheten utan alt han under medlingen lämnat uppgift om det, får anbudet eller avtalet beaktas vid prövningen endast om synnerliga skäl föreligger.

80           5

Vill hyresvärden säga upp avtalet, skall han i uppsägningen underrätta

Prop. 1983/84:137

204

Nuvarande lydelse

hyresgästen om de villkor han upp­ställer för alt förlänga hyresförhåll­andet eller om orsaken fill att han vägrar medge förlängning. Uppsäg­ningen skall dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen, om han icke går med på att flytta utan att få ersättning enligt 57 §, har att inom två månader från uppsägningen hän­skjula tvisten tiU hyresnämnden för medling.

Underlåter hyresvärden att fullgö­ra vad som åligger honom enligt första stycket, är uppsägningen utan verkan.

Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket och viU hyresgästen icke lämna lägen­heten utan att få ersättning enligt 57 §, har hyresgästen att hänskjula tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket angivna tiden, lakttages ej denna, förfaller rätten UU ersättning. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom samma tid tvist hänskjutes tiU nämnden enligt 58 a § första styck­et.

Innan medlingen har avslutals får hyresvärden för förlängning av hyresförhållandel icke kräva högre hyra eller annat/ör hyresgäslen oför­månligare villkor än han har uppgivit i uppsägningen. Gör han det och kommer föriängning ej lill stånd, har hyresgästen alltid rätt lill ersättning enligt 57 5.

58 a 8 Har hyresgästen uppsagt avtalet och i uppsägningen begärt föriäng­ning av avtalet på ändrade villkor, skall han inom två månader från uppsägningen hänskjula tvisten till hyresnämnden för medling och där-

Föreslagen lydelse

hyresgästen om de villkor han upp­ställer för all förlänga hyresförhåll­andet eller om anledningen till atl han vägrar medge förlängning. Iakt­tar hyresvärden inte denna föreskrift, är uppsägningen utan verkan. Annan anledning som hyresvärden känt till eller bort känna tiU vid tiden för uppsägningen får därefter inte åbero­pas.

Om hyresvärden har sagl upp avta­let, har han att hänskjula tvisten tiU hyresnämnden för medling. Hän­skjutande skaU ske, om uppsägnings­tiden är nio månader eller längre, inom två månader från uppsägningen och eljest inom tre veckor från upp­sägningen, dock alltid före hyresti­dens utgång. Iakttar hyresvärden inte föreskriven tidsfrist, är uppsägningen utan verkan, om ej hyresgästen före utgången av fristen själv hänskjuter tvisten UU hyresnämnden eller, när hänskjutande kan ske intill hyresti­dens utgång, ändå avflyttar.

Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet inte kräva högre hyra eller annat villkor som är oför­månligare för hyresgästen än vad han har uppgett i uppsägningen. Gör han det och kommer förlängning inte lill stånd, har hyresgästen alllid rätt till ersättning enligt 78 5.

815 Har hyresgästen sagt upp avtalet och i uppsägningen begärt förläng­ning av avtalet på ändrade villkor, skall han inom två månader från uppsägningen hänskjula tvisten till hyresnämnden för medling och där-

Prop. 1983/84:137

205

Nuvarande lydelse

vid ange den ändring han önskar i de avtalade villkoren.

Underlåter hyresgästen att hän­skjula tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket angivna fiden eller återkallar han före hyres­tidens ulgång sin ansökan om med­ling, är uppsägningen utan verkan. Har han ej angett de ändringar han önskar i de avtalade villkoren, skall nämnden förelägga honom alt av­hjälpa bristen inom viss tid. Efler­kommes ej föreläggandel, skall ansö­kan om medling avvisas.

Har hyresgästen fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, skall hyresnämnden förelägga hyres­värden atl uppge de villkor han uppställer för atl förlänga hyresför­hållandel eller orsaken till att han vägrar medge förlängning. Iakttar hyresvärden ej föreläggandet och är avtalet ej uppsagt enligl 57 8 första stycket, skall avtalet anses förlängt på de av hyresgäslen önskade villko­ren. Erinran härom skall inlagas i föreläggandet. Förlängningen anses som avlal om fortsatt förhyrning.

Föreslagen lydelse

vid ange den ändring han önskar i de avtalade villkoren.

Underlåter hyresgästen att hän­skjula tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket angivna fiden eller återkallar han före hyres­tidens ulgång sin ansökan om med­ling, är uppsägningen utan verkan. Har han inte angett de ändringar han önskar i de avtalade villkoren, skall nämnden förelägga honom atl av­hjälpa bristen inom viss tid. Efter-koms inte föreläggandet, skall ansö­kan om medling avvisas.

Har hyresgästen fullgjort vad som åligger honom enligl första stycket, skall hyresnämnden förelägga hyres­värden att uppge de villkor han uppställer för alt förlänga hyresför­hållandet eller orsaken till att han vägrar medge förlängning. Iakttar hyresvärden infe föreläggandel och är avtalet inte uppsagt enligl 78 § första stycket, skall avtalet anses förlängt på de av hyresgästen önska­de villkoren. En erinran härom skall intas i föreläggandet. Förlängningen anses som ett avtal om fortsatt för­hyrning.

59 8 Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyresvärden och har hyresgästen behov av uppskov med avfiytlningen, får hyresnämnden före hyrestidens Utgång på begäran av hyresgäslen medge denne sådant uppskov under skälig lid, dock högst ett år.

SkaU hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyres­gäslen i fall som avses i 57 § andra stycket, får hyresnämnden på begä­ran av hyresvärden eller hyresgästen medge uppskov med avflyttning under skälig lid, dock högst ett år från hyrestidens utgång.

82 8 Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyresvärden eller, i fall som avses i 78 § andra stycket, av hyresgästen, får hyresnämnden på begäran av hyresvärden eller hyresgästen medge uppskov med avfiytlningen under skälig tid, dock högst ett år från hyrestidens utgång.

Prop. 1983/84:137

206

Nuvarande lydelse

Uppskov enligt första eller andra stycket får ej medges, om hyresvär­den, hyresgästen eller annan däri­genom skulle tillskyndas belydande skada eller olägenhet eller om avflyltningen med hänsyn fill om­ständigheterna utan olägenhet kan ske vid tidpunklen för avtalets upp­hörande.

Medges uppskov enligt första eUer andra stycket, skall hyresnämnden fastställa skäliga hyresvillkor för tiden från avtalets upphörande till avfiytlningen.

60 5

I mål om ersättning enligt 57 5 skall rätten på yrkande av hyresgäs­ten, om hyresvärden medger skyl­dighet att utge ersättning eller sådan skyldighet faslslälls genom dom som vunnit laga kraft, förplikta hyresvär­den alt utge förskott i avräkning på den ersättning som kan komma all bestämmas.

Första stycket äger ej tillämpning, om det är uppenbart atl förskottet blir obetydligt. Har beslut i fråga om förskoll meddelats, får nytl yrkande om förskott ej upplagas lill prövning förrän tre månader förflutit sedan det föregående beslutet vann laga kraft.

Beslut i fråga om förskott får meddelas utan huvudförhandling. Innan beslut meddelas, skall parterna beredas tillfälle att yttra sig. Mol beslut som meddelats under rätte­gången skall talan föras särskih. Mot hovrättens beslut får talan ej föras.

Har hyresgäslen uppburit förskoll som översliger den slulligt bestämda ersättningen, är han skyldig alt lill hyresvärden betala tillbaka det ö\'er-skjulande beloppet jämle ränla. Räntan beräknas enligt 5 8 räntela­gen (1975:635) för liden från dagen

Föreslagen lydelse

Ett uppskov enligl första stycket får inte medges, om hyresvärden, hyresgästen eller annan därigenom skulle tillskyndas betydande skada eller olägenhet eller om avflyltning­en med hänsyn till omständigheterna ulan olägenhet kan ske vid lidpunk­ten för avtalets upphörande.

Medges ell uppskov enligl första stycket, skall hyresnämnden faslsläl­la skäliga hyresvillkor för tiden från avtalets upphörande till avflyltning­en.

83 8

1 ett mål om ersättning enligt 78 5 skall hyresnämnden på yrkande av hyresgästen, om hyresvärden med­ger skyldighet all utge ersättning eller sådan skyldighet fastställts genom ett beslui som vunnit laga kraft, förplikta hyresvärden alt utge förskott i avräkning på den ersätt­ning som kan komma att bestäm­mas.

Första stycket gäller inte, om del är uppenbart all förskottet blir obe­tydligt. Har beslut i fråga om för­skoll meddelats, får nytl yrkande om förskott ej upptas till prövning förr­än tre månader förflutit sedan det föregående beslutet vann laga kraft.

Har hyresgästen uppburit ett för­skott som översliger den slutligt bestämda ersättningen, är han skyl­dig atl lill hyresvärden betala lillba­ka del överskjutande beloppel jämte ränla. Räntan beräknas enligt 5 8 räntelagen (1975:635) för tiden från

Prop. 1983/84:137

207

Nuvarande lydelse

för beloppets mottagande lill dess ersättningen blivit slutligt bestämd genom dom som vunnit laga kraft och enligt 6 5 räntelagen för liden därefter.

Föreslagen lydelse

dagen för beloppets mottagande till dess ersättningen blivit slulligt be­stämd genom beslut som vunnit laga kraft och enligt 6 5 räntelagen för tiden därefter.

Särskilda bestämmelser

61 8

Hyresvärd eller hyresgäst, som vill framställa fordringsanspråk på grund av hyresförhållande, skall väcka talan därom inom två år från det hyresgästen avträdde lägenhe­ten, lakttages ej denna tid, är rätten till talan förlorad, om ej annat avta­lals. Har den ena parlen väckt talan i rätt lid, har den andra parten rätt till kvittning, faslän hans rätt till talan är förlorad.

63 8

Är sådanl meddelande från hyres­värden som avses i 10 8 eller 42 5 första stycket 2, 3 eller 5 eller sådant meddelande från hyresvärden till socialnämnd som avses i 44 5 avsänt i rekommenderat brev under motta­garens vanliga adress, skall hyres­värden anses ha fullgjort vad som ankommer på honom. Detsamma gäller belräffande sådant meddelan­de från hyresgästen som avses i 77, 14,19, 24 eller 55 5.1 fall som avses i 24 § är del dock till fyllest atl medde­landet är avsänt på annat ändamåls­enligt sätt.

64

5'

65

5

Uppställer någon uppsåtligen vill­kor om särskill vederlag för upplå-

84 8

En hyresvärd eller en hyresgäst, som vill framställa ett fordringsan­språk på grund av ett hyresförhållan­de, skall väcka lalan därom inom två år från del hyresgäslen lämnade lägenheten. Iakttas ej denna lid, är rätlen till talan förlorad, om ej annal avtalats. Har den ena parlen väckt lalan i rätt lid, har den andra parlen räll fill kvittning, fastän hans rätt till talan är förlorad.

85           5

Är sådant meddelande från hyres­värden som avses i 75 5, 50 5 första stycket 2, 3 eller 5 eller 69 8 första stycket eller sådant meddelande från hyresvärden till en socialnämnd som avses i 52 8 avsänt i ett rekommende­rat brev under mottagarens vanliga adress, skall hyresvärden anses ha fullgjort vad som ankommer på honom. Detsamma gäller belräffan­de sådant meddelande från hyres­gästen som avses i 14, 15, 28 eller 39 § eller 69 5 första stycket. I fall som avses i 25 5 är det dock tillfyllest alt meddelandet är avsänt på annat ändamålsenligt sätt.

Har hyresgästen lämnat hyresvär­den uppgift om en adress, under vilken meddelanden till honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress. I annat fall fär hyresvärden sända meddelanden under den uthyr­da lägenhetens adress.

86           8

Uppställer någon uppsåtligen vill­kor om särskilt vederlag för upplå-

' Paragrafen upphävd genom 1976:193.

Prop. 1983/84:137

208

Nuvarande lydelse

telse av bostadslägenhet eller för överlåtelse av hyresrätt till sådan lägenhet, dömes till böter eller fäng­else i högst sex månader. I ringa tall skall dock ej dömas till straff.

Är brottet grovt, dömes till fäng­else i högst två år. Vid bedömande huruvida brottet är grovt skall sär­skilt beaklas om det utgjort led i en verksamhet som bedrivits yrkesmäs­sigt eller i slörre omfattning eller om gärningsmannen eljest i avsevärd mån har missbrukat sin ställning som ägare eller förvaltare av fastighet.

Villkor som avses i första stycket är ogiltigt. Den som uppställt villko­ret är skyldig att återbära vad han mottagit.

65 a 5

Ej får någon mottaga, Iräffa avlal om eller begära ersättning av hyres­sökande för anvisning av bostadslä­genhet. Sådan ersättning får dock ulgå vid yrkesmässig bostadsför­medling enligt grunder som före­skrivs av regeringen eller myndighel som regeringen bestämmer.

Den som uppsåtligen bryter mot första stycket dömes till böter eller fängelse i högsl sex månader. Är brottet grovt, dömes till fängelse i högsl två år.

Den som har uppburit otillåten ersällning är skyldig alt återbära den.

Föreslagen lydelse

telse av en bostadslägenhet eller för överlåtelse av hyresrätt till en sådan lägenhet, döms till böter eller fäng­else i högsl sex månader. I ringa fall skall dock ej dömas fill straff.

Är brottet grovt, döms till fängel­se i högsl två år. Vid bedömande huruvida brottet är grovt skall sär­skill beaklas om del utgjort led i en verksamhel som bedrivils yrkesmäs­sigt eller i slörre omfattning eller om gärningsmannen/jåannaridH i avse­värd mån har missbrukat sin släll­ning som ägare eller förvaltare av fastighet.

Villkor som avses i första stycket är ogiltigt. Den som uppställt villko­ret är skyldig alt lämna tUlbaka vad han mottagit.

87           5

Ej får någon motta, Iräffa avtal om eller begära ersällning av en hyressö­kande för anvisning av en bostadslä­genhet. Sådan ersättning får dock utgå vid yrkesmässig bostadsför­medling enligt grunder som före­skrivs av regeringen eller en myndig­hel som regeringen beslämmer.

Den som uppsåtligen bryter mol första stycket döms lill böter eller fängelse i högst sex månader. Är brottet grovt, döms till fängelse i högsl två år.

Den som har uppburit otillåten ersällning är skyldig betala tUlbaka den.

88           8

Saknar hyresgästen, när hyresavta­let avser en bostadslägenhet, rätt till förlängning enligl 53 § första stycket 1 eller 2 eller har han enligt 56 § första stycket eller 57 § första stycket räll tid förlängning bara när synnerliga skäl föreligger och begagnar sig hyresvär­den av detta förhållande tiU att ta ut en hyra som är uppenbart orimlig med hänsyn tdl lägenhetens bruksvärde

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

209

och värdet av de nyttigheter och förmåner som enligt hyresavtalet skall tillhandahållas av hyresvärden, döms hyresvärden till böter eller fängelse i högst sex månader. År brottet grovt, döms till fängelse i högst två år.

I fall som avses i första stycket är hyresvärden skyldig att lämna tillba­ka vad han mottagU i den mån det överstiger skälig hyra för lägenhe­ten.

66           8

Avlal mellan hyresvärd och hyres­gäst, att framtida tvist med anled­ning av hyresförhållandet skall hän­skjutas lill avgörande av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiQedomen, får ej göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet atl tillträda eller behålla lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 57 eller 52 5 eller bestämmande av ersätt­ning enligt 57 8. I övrigl gäller skil­jeavtalet ej såvitt därigenom skilje­män utsetts eller bestämmelse med­delats om skiQemännens anlal, sät­tet för deras utseende eller förfaran­det vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen (1929:145) om skiQemän lillämpas. Vad som sagls nu utgör dock ej hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden lill skiljenämnd eller beslämma kortare tid för skiljemannaålgärdens avslu­tande än den lid om sex månader som anges i nämnda lag.

67                  8

Överenskommelse  om  villkor i

fråga om hyresförhållande som beror av anställning gäller mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hyresgästens ställe även om överenskommelsen strider mot be-14   Riksdagen 1983/84. 1 saml. Nr 137

89           8

Ett avtal mellan en hyresvärd och en hyresgäst, att framfida tvist med anledning av hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skiQe­män utan förbehåll om rätt för par­lerna att klandra skiQedomen, får ej göras gällande i fråga om hyresgäs­tens räll eller skyldighet att lilllräda eller behålla lägenheten, fastställan­de av hyresvillkor i fall som avses i 66, 67 eller 69 5 eller bestämmande av ersättning enligt 7S 5. I övrigt gäller skiljeavtalet ej såvitt däri­genom skiljemän utsetts eller be­stämmelse meddelats om skiljemän­nens antal, sättet för deras utseende eller förfarandel vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen (1929:145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock ej hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämma kortare tid för skiQeman-naåtgärdens avslutande än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.

90           5

En överenskommelse om villkor i fråga om ett hyresförhållande som beror av anställning gäller mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hyresgästens ställe även om överenskommelsen strider mot 39,

Prop. 1983/84:137

210

Nuvarande lydelse

stämmelsei33-35, 40, 46, 47, 49-55 eller 66 §, såvida den har formen av kollektivavtal och på arbetstagarsi­dan slutits eller godkänls av organi­safion som enligt lagen (1976:580) om medbestämmande i arbetslivet är alt anse såsom central arbetsta­garorganisation.

67 a 5' Talan mot beslut av länsstyrelsen med anledning av nedsättning enligt 27 8     förs     i     hovrätten    genom besvär.

Förestagen lydelse

40, 42, 47, 54-69, 71 -76 eller 89 §, såvida den har formen av ett kollek­tivavtal och på arbetstagarsidan slu­tils eller godkänts av en organisafion som enligt lagen (1976:580) om med­bestämmande i arbetslivel är att anse såsom en central arbetstagaror­ganisation.

91 5 Talan mot ett beslut av länsstyrel­sen med anledning av nedsättning enligl 25 8 förs i hovrätten genom besvär.

Förfarandet i hyrestvister

68           8

7 varje län skall finnas en hyres­nämnd. Regeringen kan dock be­stämma, att annat område än län skall utgöra verksamhetsområde för hyresnämnd.

69                 8

Hyresnämnd har till uppgift att

medla i hyrestvister samt att pröva frågor enligt 49 och 55 §§ saml övriga frågor som enligt detta kapitel ankommer på nämnden. Nämnden kan även vara skiljenämnd i hyres­tvister. Närmare bestämmelser om hyresnämnd meddelas i särskild lag.

10 f

Talan mot hyresnämnds beslut i fråga som avses i 16 § andra stycket, 24, 34, 34 a, 36, 49, 52, 55 eller 62 § föres genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.

Mot hyresnämnds beslut i fråga som avses i35, 40, 45, 56 eller59 §får lalan ej föras.

718

Hyrestvist som ej enligt 69 § ankommer på hyresnämnds pröv­ning och ej heller rör kollektivavtal skall upptagas av den fastighetsdom­stol inom vars område fastigheten är belägen.

92 8 En   tvist  med  anledning  av   en upplåtelse av nyttjanderätt enligt 1 § (hyrestvist) skaU las upp av hyres­nämnden, om inte annal föreskrivs.

' Senaste lydelse 1981:784. '

2 Senaste lydelse 1980:95.

' Senaste lydelse 1981:849.

Prop. 1983/84:137

211

Nuvarande lydelse

Om laga domstol i tvist med anled­ning av tillfällig upplåtelse av hus eller del av hus för uppställning av fordon finns beslämmelse i 10 kap. 10 8 rättegångsbalken. Belräffande laga domstol i hyrestvist som skaU prövas enligt lagsökningslagen (1946:808) eller handräckningslagen (1981:847) finns bestämmelser i des­sa lagar.

Besvärstalan som avses i 70 § upp­tages, om den rör kollektivavtal, av arbetsdomstolen och i annat fall av bosladsdomstolen. Besvärshandling­en skall inges till den domslol som har att upptaga besvären.

72           8

7 fråga om handläggningen av besvärsmål vid arbetsdomstolen äger 18, 22, 28 och 30 §§ lagen (1974:1082) om bostadsdomslol mot­svarande tUlämpning. 1 övrigt gäller i tillämpliga delar vad som i lagen (1974:371) otn rättegången i arbets­tvister föreskrives om rättegången i mål som fullföljts lid arbetsdomsto­len genom besvär. Besvärsmål kan dock även företagas tiU avgörande efler huvudförhandling.

73           8

7 hyrestvist som avses i 49 eller 55 § och i mål om reparationsföreläggan­de enligt 16 § andra stycket eller 'om utdömande av vite enligt 62 § skaU vardera parten svara för sin rätte­gångskostnad i bostadsdomstolen el­ler arbetsdomstolen, i den mån annat ej följer av 18 kap. 6 § rällegångsbal­ken.

Föreslagen lydelse

Om laga domstol i en tvist med anledning av

. 7. upplåtelse av gästrum i en rörel­se pä vilken beståmtnelserna i lagen (1966:742) om hotell- och pensio­natsrörelse är tillämpliga eller

2. fillfällig upplåtelse av ett hus eller en del av ett hus för uppställning av fordon finns bestämmelser i 10 kap. 10 8 rättegångsbalken.

Beträffande laga domstol i en hyrestvist som skall prövas enligt lagen (1982:000) om lagsökning och belalningsföreläggande samt hand­räckning i hyres- och bostadsrätts­tvister finns särskilda bestämmelser i lagsökningslagen (1946:808) och handräckningslagen (1981:847).

Prop. 1983/84:137

212

Nuvarande lydelse

62 8

Hyresnämnden skall självmant upptaga fråga om utdötnande av vite som förelagts med slöd av 16 § andra stycket. Har ändamålel med vitet förfallit, får vitet ej utdömas.

Vite som avses i första stycket får ej förvandlas.

Föreslagen lydelse

93           8

Om en hyresvärd inte på begäran lämnar ut de uppgifter om storleken av hy ran för hans lägenheter som kan behövas för en prövning enligt 70 §, får hyresnämnden efter ansökan förelägga honom att lämna uppgifter­na tUl nämnden. I föreläggandet, som får förenas med vite, skall bestämmas viss tid inom vilken uppgifterna skall ha kommit in till nämnden.

Har hyresvärden lämnat uppgifter till hyresnämnden enligt första styck­et, får inom ett år därefter nytt föreläggande inte meddelas belräf­fande de lägenheter som de tidigare uppgifterna avsåg.

94           8

Vite som förelagts med stöd av detta kapitel får inte förvandlas.

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1983. . 2. Äldre bestämmelser gäller i fråga om hyresavtal, som slutits före ikraftträdandet, om inte annal föreskrivs i del följande.

3. Bestämmelserna i 7 kap. 16 § samt 12 kap. 1-4 88,5 5 andra stycket, 6-11, 19 - 21, 24, 29, 31, 34, 42, 53 - 82, 84 och 90 58 skall, om inle annat föreskrivs i det följande, tillämpas även på avlal som slutils före denna lags ikraftträdande.

Har ett hyresavtal sagts upp före denna lags ikraftträdande, gäller äldre bestämmelser om uppsägningslid och lid för hyresavtals upphörande samt om hur en tvist hänskjuts lill hyresnämnden, även om hyrestiden går ut först efler nämnda lidpunkt. Äldre bestämmelser om uppsägningslid gäller också för ett hyresavtal, som slutits på bestämd tid, om uppsägningstiden'är längre enligt de nya beslämmelserna och uppsägning sker före utgången av januari 1983.

Har en hyresgäst avlidit före denna lags ikraftträdande, gäller allQämt de äldre beslämmelserna i fråga om dödsboets och den efterlevande makens rätt atl säga upp avtalet.

Innehåller ett hyresavtal, som slutits före denna lags ikraftträdande.

Prop. 1983/84:137

213

villkor söm strider mot bestämmelserna i 12 kap. 23 8, äger villkoret verkan mot hyresgästen till utgången av år 1984 eller, om avtalet inte kan sägas upp till upphörande vid den tidpunkten, lill den senare tidpunkl då avtalet på grund av uppsägning tidigast kan frånträdas av båda parter.

Bestämmelserna i 12 kap. 48 5 skall från och med den 1 januari 1986 eller, om avtalet inte kan sägas upp till upphörande vid den tidpunkten, från och med den senare lidpunkt då avtalet på grund av uppsägning tidigast kan frånträdas av båda parter, gälla även ett hyresavtal, som slutits före denna lags ikraftträdande.

4.    Har ett avlal om hyra av en bostadslägenhet, som träffats för bestämd

tid, ingålls före denna lags ikraftträdande, skall hyrestiden anses vara

obestämd, om inte parterna kommit överens om annat senast vid den första

fidpunkt till vilken avtalet efter ikraftträdandet kan sägas upp av båda parter.

Sådan överenskommelse gäller mot ny ägare av fastigheten, om överenskom­

melsen, när hyresavtalet upprättats skriftligen, har antecknats på hyresvär­

dens exemplar av handlingen. Vad som sagts i denna punkt gäller dock inte

om ell hyresavtal omfattar fler än tio bostadslägenheter, som av hyresgästen

skall hyras ut i andra hand.

5.    Beslämmelsen i punkt 3 andra stycket första meningen om verkan av att

avtalet sagts upp före den tidpunkt då denna lag träder i kraft gäller inte om

avlalel efler uppsägningen har förlängts för tid efter ikraftträdandet.

6.

Är ett hyresavtal som slutits före denna lags ikraftträdande träffat på obestämd tid eller med förbehåll för såväl hyresvärden som hyresgäslen att säga upp avtalet och sker ej, sedan lagen trätt i kraft, uppsägning till den tid då på grund av sådan uppsägning avtalet tidigast kan frånträdas, skall de nya bestämmelserna med undantag av 12 kap. 5 8 första stycket, 23 och 48 58 tillämpas på avtalet från nämnda tid, även om det inte följer av annan övergångsbestämmelse. Detsamma gäller om uppsägning sker men förläng­ning av avtalet kommer fill stånd.

7.

Har parlerna före lagens ikraftträdande träffat en giltig överenskom­melse enligt 12 kap. 45 8 andra och iredje styckena i deras lydelse före ikraftträdandet om att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning av hyresavtalet, har hyresgäslen rätt till förlängning av avtalet endast om synnerliga skäl föreligger.

8.

Om särskilda skäl föreligger, kan länsstyrelsen ge en förening eller ett aktiebolag, som avses i punkt 16 övergångsbestämmelserna till bostadsrätts­lagen (1971:479), tillstånd alt tillämpa en avlalsklausul som strider mot 12 kap. 16 S andra stycket första meningen och 23 8. Ett tillstånd som meddelats enligl äldre bestämmelser gäller även efler ikraftträdandet av denna lag.

9.

Har lalan i en hyrestvist före denna lags ikraftträdande väckts vid en tingsrätt, skall tvisten handläggas enligl äldre lag. Detta gäller dock inte när ett mål om lagsökning eller belalningsföreläggande som Ivisligt hänskjuts till rättegång eller en ansökan om återvinning görs enligt 35 8 lagsökningslagen (1946:808) eller 12 8 handräckningslagen (1981:847).

10.

Förekommer i lag eller annan författning hänvisning till ett lagrum, som ersatts genom en bestämmelse i denna lag, skall i stället den bestämmelsen lillämpas.

11.

Vid tillämpning av bestämmelsen om fardag i 11 5 lagen (1963:583) om avveckling av fideikommiss gäller, såvitt angår hyra, 12 kap. 4 5 tredje stycket i dess äldre lydelse även efter ikraftträdandet av denna lag.

Prop. 1983/84:137

214

4 Förslag till

Lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)

Härigenom föreskrivs i fråga om hyresförhandlingslagen (1978:304),

dels all 31 och 32 85 skall upphöra atl gälla,

dels att 2, 5, 17, 22 - 25 och 30 88 skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Med förhandlingsklausul avses i denna lag bestämmelse i hyresavtal varigenom hyresgäst, sedan för­handlingsordning kommil till slånd enligt denna lag, förbinder sig att gentemot honom får utan uppsäg­ning lillämpas beslämmelse om hyra eller annat hyresvillkor, varom över­enskommelse träffas på grundval av förhandlingsordningen (förhand­lingsöverenskommelse).

Tvist om införande eller bibehål­lande av förhandlingsklausul i hyres­avtal kan av hyresgäslen hänskjutas lill prövning av hyresnämnd enligt vad som sägs i 12 kap. 49 och 54 §§ jordabalken. I slället för 48 § tredje stycket jordabalken gäller atl för­handlingsklausul skall föras in eller bibehållas i hyresavtalet, om del inle med hänsyn till hyresgästens person­liga boendeförhållanden, inställ­ningen hos övriga hyresgäster som berörs av förhandlingsordningen och andra omständigheter är skäligt att förhandlingsklausulen inte iskall gälla.

25

Föreslagen lydelse

Med förhandlingsklausul avses i denna lag bestämmelse i hyresavtal varigenom hyresgäst, sedan för­handlingsordning kommit lill slånd enligt denna lag, förbinder sig att gentemot honom får fillämpas be­stämmelse om hyra eller annal hyresvillkor, varom överenskom­melse träffas på grundval av för­handlingsordningen (förhandlings­överenskommelse) utan att vad som i 12 kap. jordabalken sägs om ändring av hyresvillkor iakttagits.

Tvist om införande eller bibehål­lande av förhandlingsklausul i hyres­avtal kan hänskjutas lill prövning av hyresnämnd enligt 12 kap. 69 8 jordabalken. I slällel för 70 5 andra stycket jordabalken gäller alt för­handlingsklausul skall föras in eller bibehållas i hyresavtalet, om det inle med hänsyn till hyresgästens person­liga boendeförhållanden, inställ­ningen hos övriga hyresgäster som berörs av förhandlingsordningen och andra omständigheter är skäligt att förhandlingsklausulen inte skall gälla.

Förhandlingsordning medför .skyl­dighet för hyresvärden all påkalla förhandling med hyresgästorganisa­tionen i fråga om höjning av hyran eller ändring av grunderna för beräk­ning av sådan särskild ersällning som avses i 12 kap. 19 a § jordabalken.

58

Förhandlingsordning medför skyl­ dighet för hyresvärden att påkalla förhandling med hyresgästorganisa­ tionen i fråga om

1.

höjning av hyran,

2.

ändring av grunderna för beräk­ning av sådan särskild ersättning som

Prop. 1983/84:137

215

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

avses i, 12  kap. 23 § jordabalken eller

3. ändring av villkor som uvser hyresgästernas   rätt  att  gemensamt nyttja utrymmen. Förhandlingsordning medför vidare, om parterna ej enas om annal, rätt för båda parter att påkalla förhandling i fråga om

1.

hyresvillkoren,

2.

lägenheternas och husets skick,

3.

gemensamma anordningar i huset,

4.

övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemen­saml.

Om parterna är ense därom kan förhandlingsordning också medföra rätt för hyresgästorganisationen alt påkalla förhandling om fråga som rör fillämpning av enskill hyresavtal under förutsättning all hyresgästen genom skriftlig fullmakt har bemyndigal hyresgästorganisationen att företräda honom i saken.

Förhandlingsordning medför inte någon inskränkning i hyresgästens rätt att begära prövning av hyresvill­koren enligt 12 kap. 69 § jordabal­ken. Därvid gäller beslämmelserna i 12 kap. 68-76 §§ samma balk.

17 5 Part som vid förhandling åberopar viss handling skall vid sammanträde hälla den tillgänglig för motparten, om denne begär del.

Om en hyresvärds skyldighet att lämna ut erforderliga uppgifter om hyrans storlek finns bestämmelser i 12 kap. 93 § jordabalken.

22 5

Har förhandlingsöverenskommelse träffats om hyran eller annal hyresvill­kor för hyresgäst, har hyresgästen rätt att ulan uppsägning av hyresavtalet hos hyresnämnden ansöka om ändring av överenskommelsen i den del den avser honom. För atl kunna upptas till behandling skall ansökan ba kommit in lill hyresnämnden inom tre månader från den dag då hyresgästen fick underrättelse om det nya villkoret eller, i fråga om hyra, tre månader från den dag då villkoret började tillämpas mol honom.

Vid   prövning   av   hyresvillkor

Vid   prövning   av   hyresvillkor

enligt första stycket skall 12 kap. enligt första stycket skall 12 kap.

48 § jordabalken lillämpas med den 70 8 jordabalken tillämpas med den

avvikelse som kan följa av 21 8. avvikelse som kan följa av 21 8.

Skäligheten av belopp som avses i Skäligheten av belopp som avses i

20 8 får prövas även utan samband 20 8 får prövas även utan samband

med prövning av hyran i övrigt.

med prövning av hyran i övrigl.

Prop. 1983/84:137

216

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Beslut varigenom hyresvillkor ändras träder i stället för förhandlingsöver­enskommelsen i den delen. Avseir beslutet hyra, skall hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränla. Räntan skall beräknas enligt 5 8 räntelagen (1975:635) för tiden från dagen för beloppets mottagande lill dess alt beslutet har vunnit laga kraft och enhgt 6 8 räntelagen för tiden därefter.

Bestämmelserna i denna paragraf gäller ej i fråga om överenskommelse som har ingålls efter förhandling enligt 5 8 iredje stycket.

23 8

mottagande. Första stycket gäller ej, om mol förhandling har mött hinder som ej har berott av hyresvärden eller av fastighetsägarorganisation som är part enligl förhandlingsordningen.

Omfattas lägenhel av förhand­lingsordning, är avtal som hyresvär­den träffar med hyresgästen i fråga som avses i 5 8 första stycket ogiltigt, om förhandling enligl förhandlings­ordningen ej har ägt rum. Sådanl avtal är även ogiltigt, om det avser hyreshöjning utöver vad som medges i träffad förhandlingsöverenskom­melse eller ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersätt­ning som avses i 12 kap. 19 a § jordabalken / strid med träffad för­handlingsöverenskommelse. Hyres­värden är skyldig alt betala tillbaka vad han har uppburit för mycket jämle ränta därpå enligt 6 8 räntela­gen (1975:635) från dagen för belop­pets mottagande.

Omfattas lägenhel av förhand­lingsordning, är avtal som hyresvär­den träffar med hyresgäslen i fråga som avses i 5 8 första stycket ogiltigt, om förhandling enligt förhandlings­ordningen ej har ägt rum. Sådant avtal är även ogiltigt, om det avser hyreshöjning eller ändring av grun­derna för beräkning av sådan sär­skild ersättning som avses i 12 kap. 23 § jordabalken eller av villkor som avser hyresgästernas rätt atl gemen­samt utnyttja utrymme och avtalet strider mot träffad förhandlingsöver­enskommelse. Hyresvärden är skyl­dig att betala tillbaka vad han har uppburit för mycket jämte ränta därpå enligt 6 8 räntelagen (1975:635) från dagen för beloppels

24 8

Har förhandling enligt förhand­lingsordning avslutats utan all över­enskommelse träffats, har hyresvär­den och hyresgäst rätt att ulan upp­sägning av hyresavtalet hos hyres­nämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren i den del som för­handlingen har avsett. Detsamma gäller om mot förhandling har mött hinder, som ej har berott av den som har påkallat ändring av hyresvillko­ren eller av organisation som enligl

Har ert förhandling enligl förhand­lingsordning avslutals utan alt över­enskommelse träffats, får den som är part enligt förhandlingsordningen el­ler, om både hyresvärden och fastig­hetsägarorganisationen är parter en­ligt förhandlingsordningen, dessa ge­mensaml ansöka hos hyresnämnden om ändring av hyran eller annal hyresvillkor för hyresgästerna i den del som förhandlingen har avsett. Motpart i hyresnämnden är den som

Prop. 1983/84:137

217

Nuvarande lydelse

förhandlingsordningen  är  part  på hans sida.

Beslut om ändring av hyresvillko­ren får ej avse tid före det månads­skifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökning­en. Om det av särskild anledning finnes skäligt, får hyresnämnden dock förordna att beslut om hyra skall avse tid dessförinnan.

I ansökningen skall anges den tidpunkt från vilken ändring av hyresvillkoren yrkas. Begärs tillämp­ning av bestämmelsen i andra stycket andra meningen, skall skälen härför anges.

Föreslagen lydelse

vartt motpart vid förhandlingarna.

Ansökan som sägs i första stycket får göras även om mot förhandlingen har mött hinder, som ej har berott av den som har påkallat ändring av hyresvillkoren eller av organisation som enligt förhandlingsordningen är part på hans sida.

Beslut om ändring av hyresvillko­ren skaU avse tid efter det månads­skifte som infaller närmast efter tre månader från den dag då part som begärt ändring av hyresviUkoren gjorde framställning hos motparten om förhandhng om villkorsändring. Har tidigare förhandlingsöverens­kommelse eller beslut om hyresvill­kor avsetts skola gälla tiU annan tidpunkt, skall dock beslutet om vill­korsändring i slället gälla från den tidpunkten. Om det av särskild anledning finnes skäligt, får hyres­nämnden förordna atl beslut om vUlkorsändring skall gälla från an­nan tidpunkt än som sagts nu.

I ansökningen skall anges den tidpunkt från vilken ändring av hyresvillkoren yrkas.

    25 8

Vid prövning av tvist som avses i 24 8 gäller följande.

Villkoren för den fortsatta förhyr-

Hyran och annat hyresvillkor för

ningen skall fastställas enligt 12 kap.     hyresgästerna skall fastställas enligt

48 § jordabalken.

12 kap. 70 § jordabalken.

Om särskilda skäl föreligger, får hyresnämnden pröva även hyresvillkor som har samband med det villkor som förhandlingen har avsell.

Bestämmelserna i 12 kap. 50 § andra meningen och 53 § jordabal­ken skaU tillämpas.

Beslut  varigenom  hyresvillkoren

Hyresnämndens beslut om hyran

ändras anses som avtal om villkoren     och annat hyresvillkor för hyresgäs-

för fortsatt förhyrning.

terna har samma verkan som om det

träffats genom förhandlingsöverens-

Prop. 1983/84:137

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

218

kommelse mellan parlerna i tvisten.

Hyresnämnden får förordna, att beslutet får verkställas utan hinder av att del inle vunntt laga kraft.

Hyresvärden skall underrätta hy­resgästerna om innehållet i hyres­nämndens beslut.

En hyresgäst har samitia rätt att hos hyresnämnden ansöka om änd­ring av beslutet i den del det avser honom som enligt 22 § gäller i fråga om förhandlingsöverenskommelse.

30 5

Fråga enligt denna lag prövas av hyresnämnd. Fråga om skadestånd som avses i 8 5 andra stycket prövas dock av allmän domslol.

1 fråga om förfarandel vid hyres­nämnden finns bestämmelser i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.

Fastighetsägarorganisation     eller . hyresgästorganisation  är  ej pari  i ärende enligl 22 §.

1.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1983.

2.

Har förhandling enligt en förhandlingsordning avslutats före ikraftträd­andet ulan all överenskommelse träffats gäller de äldre beslämmelserna om rätt lill prövning av hyresvillkoren.

Prop. 1983/84:137

219

BUaga3

Förteckning över remissinstanserna

Efter remiss har yttranden över betänkandet avgetts av riksåklagaren, bostadsdomstolen, Svea hovrätt, Stockholms tingsrätt, Malmö tingsrätt, Göteborgs tingsrätt, domstolsverket, hyresnämnderna i Stockholm, Malmö och Göteborg, datainspektionen, kommerskollegium, byggnads­styrelsen, riksrevisionsverket, riksskatteverket, statens pris- och kartell­nämnd, konsumentverket, arbetsdomstolen, bostadsstyrelsen, statens in­stitut för byggnadsforskning, rättegångsulredningen (Ju 1977:06), värme-mätningsutredningen (Bo 1979:03), energisparkommiuén (I 1974:05), Landsorganisationen i Sverige (LO), Svenska kommunförbundet, Stock­holms kommun, Göteborgs kommun, Malmö kommun, kommunalförbun­det för Storstockholms bostadsförmedling, Sveriges fastighetsägareför­bund, Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO), Hyresgästernas riksförbund, HSB;s riksförbund (HSB), Stockholms kooperativa bostads­förening (SKB), Stockholms bostadsföreningars ceniralförening (SBC), Stiftelsen Stockholms Studentbostäder, Stiftelsen Göteborgs sludenlhem. Svenska riksbyggen. Näringslivels byggnadsdelegation, Sveriges advokat­samfund, Sveriges domareförbund, Sveriges köpmannaförbund, Sveriges hantverks- och industriorganisalion (SHIO)-Familjeföretagen, Statens per­sonalbostadsdelegation (SPD), Auktoriserade fastighetsmäklares riksför­bund. Fastigheternas förhandlingsorganisation och Skogs- och lantarbets-givareförbundet.

Riksåklagaren har överlämnat yttranden av överåklagaren i Malmö åkla­gardistrikt samt av cheferna för länsäklagarmyndighetema i Kalmar och Skaraborgs län. Stiftelsen Stockholms Studentbostäder har överiämnal ett yttrande av Akademiska föreningens bostäder i[REDACTED_EFTERNAMN].

Skrivelser har dessutom inkommii frän Gösta[REDACTED_EFTERNAMN], Örebro, och Oscar[REDACTED_EFTERNAMN], Bandhagen.

Prop. 1983/84:137

220

Utdrag

LAGRÅDET

PROTOKOLL

vid sammanträde 1984-03-01

Närvarande: f.d. justitierådel Petrén, justitierådel Rydin, regeringsrådet Voss.

Enligt lagrådet den 7 december 1983 lillhandakommel utdrag av proto­koll vid regeringssammanträde den 24 november 1983 har regeringen på hemställan av statsrådet och chefen för bostadsdepartementet[REDACTED_EFTERNAMN] beslutat inhämta lagrådels yttrande över förslag fill

1.

lag om ändring i jordabalken,

2.

lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres­nämnder,

3.

lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304),

4.

lag om ändring i lagen (1970; 995) om införande av nya jordabalken,

5.

lag om ändring i bosladsrätlslagen (1971; 479),

6.

lag om ändring i bostadsanvisningslagen (1980:94),

7.

lag om ändring i utsökningsbalken.

Förslagen har inför lagrådet föredragits av hovrättsassessorerna Ann-Christine[REDACTED_EFTERNAMN] och Bertil Kallner.

Vid föredragningen har förehafls till lagrådet inkomna skrifter frän dels Fastigheternas Förhandlingsorganisation och dels Skogs- och lanlarbelsgi-vareförbundel.

Förslaget föranleder följande yttrande av lagrådet:

Allmänna synpunkter

I lagrådsremissen föreslås ändringar i hyreslagstiftningen. Förslagel medför inte några genomgripande förändringar av de huvudprinciper som gäller på hyresrättens område, såsom besittningsskyddet, bruksvärdesy­slemel eller det kollektiva förhtindlingssystemel. Ett väsenfiigt syfle med förslaget får anses vara atl ytterligare slärka hyresgäsiernas rättsställning. Detta syfte synes ha varit vägledande även vid fidigare reformer av hyres­lagstiftningen. Atl gå vidare på den vägen ger enligl lagrådets mening inte anledning till några principiella betänkligheter, även om del innebär en inskränkning av fastighetsägarnas rådighet över sina fasligheter. Visserli­gen har hyresgästerna som ell kollektiv genom lillkomsten av hyresför­handlingslagen (1978: 304) fått en starkare position. Den enskilde hyresgäs­len, särskilt den som inle är medlem i en förhandlingsberältigad organisa­tion eller den som bor i en fastighet vilken inle omfattas av en förhandlings­ordning, torde dock allQämt i mänga fall vara i behov av atl särskill skyddas av lagstiftningen. Lagrådet anser sig från de synpunkter lagrådet

Prop. 1983/84:137

221

har all beakta ej ha anledning till erinran mol den allmänna uppläggningen av det remitterade förslaget.

I lagtekniskt hänseende synes del ha varil en slrävan alt i del remittera­de förslagel lill ny lydelse av 12 kap. jordabalken behålla den nuvarande dispositionen av bestämmelserna i slällel för alt omdisponera dem på ett sätt som måhända skulle framstå som mer logiskt. Lagrådet ser klara fördelar i alt så långt det är praktiskt möjligt behälla den nuvarande dispositionen, som får antagas vara väl invand hos hyresmarknadens parter och de tillämpande myndigheterna. I vissa fall medför delta alt i och för sig icke önskvärda "a-paragrafer" finns kvar eller atl den inbördes ordningen mellan vissa paragrafer, t.ex. 62 och 64 58, kan diskuteras. Sådana ölägenheter kan dock inte anses väga särskilt tungt i förhällande lill de fördelar som står all vinna med den valda metoden.

Lagrådet vill i detta sammanhang fästa uppmärksamheten på ell pro­blem som numera ofta uppslår i lagstiftningsarbetet i samband med önske­målet atl låta författningarna genomgå en språklig modernisering. I det remitterade förslaget till ny lydelse av 12 kap. jordabalken görs sakliga ändringar i en mångfald paragrafer. Samtidigt undergår dessa en språklig modernisering. En sådan görs också i ell flertal paragrafer som inte ändras i sak. Del torde vara allmänl accepterat att föråldrade ord och uttryck bör utgå ur författningarna. Problem kan emellertid uppstå när ell ord eller uttryck som allmänl sell anses föråldrat likväl kan ha en hävdvunnen innebörd i förfatlningssammanhang. Den som skall tillämpa en författning kan då råka i Ivivelsmål huruvida en ändring av ett sådanl ord eller uttryck är av renl språklig art eller innebär en ändring i sak. Som ett exempel härpå i förslagel till ny lydelse av 12 kap. jordabalken kan nämnas ändringen av "obilligl" till "oskäligt" i 46 och 57 88: Lagrådet ålerkommer lill den frågan i sill yttrande över nämnda paragrafer. Ell annat problem som kan uppslå genom moderniseringen av författningstexter, särskill när de som i förevarande fall innehåller ett slort anlal paragrafer, är svårigheten atl vara konsekvent. Lagrådet har uppmärksammat ell flertal inkonsekvenser i de remitterade lagförslagen men då några missförstånd om innebörden inle kan uppslå har lagrådet inle ansett sig böra i sill yttrande gå närmare in på dessa fall.

Förslaget till lag om ändring i jordabalken

12 kap. 5 8

I nuvarande lydelse innehåller 5 8 bl. a. en beslämmelse om ell dödsbos räll att säga upp ett hyresavtal inom en månad från dödsfallet till upphö­rande en månad efler uppsägningen. Denna bestämmelse skall enligt det remitterade förslaget ulgå. Dödsboet blir således bundet av den uppsäg­ningstid om tre månader som gäller enligl den föreslagna lydelsen av 5 8. Förslagel överensstämmer i della avseende med hyresrältsutredningens

Prop. 1983/84:137

222

förslag. Utredningen menade (SOU 1981:77 s. 239) alt det inle i praktiken kunde medföra nackdelar av belydelse om ett dödsbos uppsägningstid i en sådan situafion förlängdes till tre månader. Genom slopandet av dylika specialregler skulle avsnittet om hyrestider och uppsägningstider enligl utredningens mening förenklas.

Ståndpunkten att en förlängning av uppsägningstiden för dödsbon inte skulle kunna medföra nackdelar av belydelse kan diskuteras. För ett dödsbo med liten behållning kan det vara ett beaktansvärt ekonomiskl intresse att snarasl möjligl efter dödsfallet bli frill från skyldigheten att betala hyra för den avlidnes lägenhet. Önskemålet all förenkla reglerna om hyres- och uppsägningstider framstår mol denna bakgrund knappast som ett tillräckligt vägande skäl för en lagändring som innebär en försämring för en grupp hyresgäster, så mycket mindre som ett syfte bakom del remittera­de förslagel varit atl förbäitra hyresgästernas rättsställning. Om den korta­re uppsägningstiden för dödsbon behälls, synes detta endasl i ringa mån motverka strävandena efler förenkling. Den enda följdändring i förslagel som skulle behövas torde vara den som framgår nedan vid 6 8.

Om specialregeln för dödsbon under den fortsatta handläggningen av lagstiftningsärendet skulle anses böra behållas, bör även upplagas motsva­righet till nu gällande regel då makar gemensamt förhyrt bostadslägenhet och en av dern dör. Specialregeln kan lämpligen komma lill uttryck i ell nytl stycke i 5 8 av följande lydelse;

"Om hyresgästen har avlidit, får dödsboet också inom en månad frän dödsfallet säga upp avtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Har bostadslägenhet hyrts av makar gemensaml och avlider den ena av dem, fillkommer den rätt som angivits nu dödsboet cch den efterlevande maken i förening."

12 kap. 6 8

Om i 5 8 införs en regel om rätt för dödsbo att säga upp ett hyresavtal med en särskill kort uppsägningstid, kommer atl i hyreskapitlel finnas en beslämmelse om uppsägningstid vid uppsägning på grund av särskill för­hållande. Med den utformning andra siyckei i förevarande paragraf har i det remitterade förslaget lämnar den ej utrymme för en sådan regel. En jämkning av della stycke är därför under den inledningsvis angivna föml-sältningen påkallad. Lagrådet föreslår därför all i andra stycket efler orden "alt frånträda avtalet" och före ordet "gäller" inskjuts följande: "och är det inte fråga om fall som avses i 5 5 andra stycket".

12 kap, 15 5

Förevarande paragraf har enligl SFS 1983:899 fr.o.m. den 1 januari 1984 den lydelse som i remissen upptagits såsom nuvarande lydelse. Stad­gandet i Iredje stycket - nämligen atl andra stycket 2 gäller endast under tiden den 1 januari 1984-den 31 december 1986 - är av den art atl det

Prop. 1983/84:137

223

enligt sedvanlig lagstiftningsteknik ej har sin plats i själva texten till en lag av sådan karaktär som jordabalken ulan i slället bland ikraftträdande- och övergångsbestämmelserna. Lagrådet förordar därför atl tredje stycket får utgå och alt i stället under punkl 1 i ikraftträdandebeslämmelserna lill förevarande lag upptages en andra mening av följande lydelse; "12 kap. 15 5 andra stycket 2 gäller endast fill och med den 31 december 1986."

Ett bifall till vad nu förordats föranleder att det föreslagna nya Qärde stycket i stället blir tredje stycket. Hänvisningen i 16 5 andra stycket fill 15 8 Qärde stycket bör därför ändras att avse 15 5 tredje stycket.

12 kap. 16 8

Utredningen föreslog en särskild paragraf med bestämmelser om alt en hyresvärd skulle kunna åläggas att avhjälpa brist som är av annan natur än renl fysisk. I del remitterade förslagel har sådana bestämmelser inle lagits med. Ingripande i dessa fall anses böra ske inle genom ålgärdsföreläggande utan med stöd av bostadsförvallningslagen (1977; 792).

De hinder och men i nylQanderälten som inte är atl hänföra lill en fysisk brist kan vara av olika slag. Del kan t.ex. röra sig om brist i vattentillför­seln eller värmehållningen utan atl delta har samband med någol fel i ledningarna eller värmesystemet. Del kan ocksä vara fråga om sådant som undermålig trappstädning eller.störande upplrädande av en medhyresgäst. För all komma lill rätta med hinder och men av delta slag torde den enskilde hyresgästen inte allfid vara beQänl av de möjligheter till ingripan­de mol hyresvärden som bostadsförvallningslagen ger. Ansökan om sär­skild förvaltning får enligl 29 8 nämnda lag göras endast av kommun eller organisation av hyresgäster.

Om förhållandena är sädana all det föreligger en sanitär olägenhet, erbjuder 18 och 19 58 hälsoskyddslagen (1982: 1080) möjlighet att genom vitesföreläggande förmå hyresvärden all vidta rättelse. På grund härav och då den föreslagna lydelsen av 16 5 inte utesluter att ålgärdsföreläggande meddelas även när bristen inte är av rent fysisk nalur, får det anses godtagbart atl särskilda bestämmelser för dessa fall inte upptas i förslaget.

Under förutsättning som angivits vid 15 8 bör hänvisningen i föreva­rande paragrafs andra stycke lill 15 8 Qärde siyckei ändras all avse 15 8 Iredje stycket.

12 kap. 46 8

På flera ställen i denna paragraf enligt dess nuvarande lydelse förekom­mer ordet "obilligt". Detta ord har i förslagel ändrats till "oskäligt". Moisvarande ändring har gjorts i 57 8 första stycket. Enligl motiven är ändringarna av redaktionell nalur.

Del kan hävdas all de båda angivna uttrycken i lagsammanhang har en någol olika innebörd och alt det alltså inte är fråga om enbart redaktionella jämkningar. I motiveringen till de lagförslag som förelades riksdagen ge-

Prop. 1983/84:137

224

nom prop. 1983/84; 36 (s. 30 f) har emellertid föredragande statsrådet, efler samråd med chefen för jusfifiedepartementel, uttalat som sin mening att uttrycken har samma innebörd. Enligl vad han vidare anfört har uttrycket "oskäligt" under senare år brukat användas med samma betydelse som den ålderdomliga och mer svårförståeliga termen "obilligl". Dessa ulta­landen föranledde inte nägon invändning från riksdagens sida.

Med hänsyn till ställningstagandena i det berörda lagstiftningsärendet torde förslaget på förevarande punkl få godtas såsom innefattande endast redaktionella ändringar.

12 kap. 49 8

Enligt stadgandet i förevarande paragrafs första stycke är en uppsägning utan verkan i tvä olika situationer, nämligen om inte hyresvärden senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjuter tvisten till hyresnämnden eller om inte hyresgäslen ändå flyttad senast vid hyrestidens ulgång. Enligt ordalydelsen är sålunda uppsägningen utan verkan i det fall att hyresgästen väl flyttat men försl efler hyrestidens utgång och om flyttningen skett inom en månad från hyrestidens ulgång - hyresvärden just pä grund av flyttningen underlåtit att hänskjula saken lill hyresnämnden. Eftersom i detta fall uppsägningen är utan verkan skulle del kunna hävdas atl hyres­avtalet trots vad som förevarit fortfarande består med de konsekvenser detta skulle ha. Så kan emellertid ej vara avsikten. Synsättet lorde i slället böra vara atl, när hyresgästen - låt vara efler hyrestidens utgång - flyttar, han genom sitt handlande får anses ha godtagit uppsägningen och atl därför hyresavtalet upphört alt gälla. Konstruktionen i lagförslaget torde vara en följd av att man velat å ena sidan lägga skyldigheten all hänskjula saken till hyresnämnden på hyresvärden och å andra sidan, i syfle att avvärja atl alla uppsägningsärenden av värden hänskjuts till nämnden, säkerställa atl hän­skjutande sker endast i de fall aitt det är klart atl hyresgästen ej godtar uppsägningen. Vill man nå båda de nu angivna syftena synes knappast möjligt att undgå en konstruktion som med en ordamässig lolkning kan ge bestämmelsen den skenbara innebörd som inledningsvis angivits. Försla­get synes därför böra få godtagas.

12 kap. 55 8

Enligl nuvarande lydelse av 12 kap. 48 8 skall vid förlängning av ett hyresavtal hyran utgå med skäligt belopp. Den hyra som hyresvärden fordrar skall godtagas, om den inle är oskälig. Den föreslagna lydelsen av 55 8 första stycket innebär att den av hyresvärden fordrade hyran inle skall ha företräde. Syflel med förslaget är enligl den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.2.) alt genom en skälighetsprövning i princip likställa hyrespar­terna.

Delta innebär att hyresnämnden vid bestämmande av hyra icke som hittills har att utgå frän den hyra värden fordrar ulan i slället har alt lägga

Prop. 1983/84:137

225

hyran för likvärdiga lägenheter till grund för sin bedömning. Med hänsyn härtill bör den i första stycket andra meningen upptagna "påtaglighets­regeln" rätteligen ta sikle - t.ex. vid prövning av en avtalad hyras skä­lighet - inte blott på om den överstiger utan även om den understiger hyran för likvärdiga lägenheter. Den bör egentligen också, när man inte längre har att utgå från den av värden yrkade hyran, utsäga inte när en hyra är oskälig utan när den är skälig. Frän dessa utgångspunkter borde rätteli­gen första stycket andra meningen ha del innehållet, alt hyran är att anse som skälig, om den inte påtagligt avviker från hyran för lägenheter som med hänsyn tiil bmksvärdet är likvärdiga. Då emellertid frågan humvida en avtalad hyra i störte eller mindre mån understiger vad som är en skälig hyra endasl sällan lorde ha praktisk belydelse bör det inte vara något hinder att ulforma påtaglighetsregeln på säll som skett i remissen.

Enligt gällande ordning skall en av hyresvärden fordrad hyra anses oskälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn fill bmksvärdet är likvärdiga. Om så är fallet och hyresnivån för jämförliga lägenheler visar att del skäliga beloppet bör ligga inom ett vissl intervall, torde hyran kunna bestämmas till ett belopp som ligger i den nedre delen av intervallet Qfr prop. 1968:91 Bihang A s. 361). Den föreslagna lydelsen av 55 8 första stycket synes inte böra föranleda annan tillämpning.

Bestämmelserna om den hyra som skall utgå när hyresvärden och hyres­gästen tvistar om hyrans storlek har betydelse också vid tillämpningen av 22 8 hyresförhandlingslagen. Vid tillkomsten av den lagen hänvisade lagrå­det (prop. 1977/78; 175 s. 2l5 fl fill den i mofiven till 12 kap. 48 8 första stycket uttryckta uppfattningen att hyran får godtagas endasl om den inte påtagligt överstiger hyran för likvärdiga lägenheler och dessutom inte är oskälig Qfr prop. 1968:91 Bihang A s. 55). Meningen torde vara, framhöll lagrådet, att om det på grund av speciella omständigheter framstod som påkallat, fordrad hyra kunde vara alt betrakta som oskälig, även om den inte påtagligt översteg hyran för jämförliga lägenheter. Som ett exempel på fall där en sådan skälighetsprövning kunde le sig befogad nämnde lagrådet att vid fastställandet av hyran för en oorganiserad hyresgästs lägenhel hänsyn inte tagits fill en viss omständighet som för en organiserad hyres­gästs lägenhet fått leda till lägre hyra. Vid prövning av hyran för den oorganiserade hyresgästens lägenhet borde den fordrade hyran då kunna betraktas som oskälig. Departementschefen anslöt sig till vad lagrådet anfört och uttalandet föranledde ingen erinran vid riksdagsbehandlingen.

Det får således anses klart att prövningen enligt nuvarande ordning inle är begränsad så att skälighetsfrågan skall bedömas endast med hänsyn fill hyresnivån för jämförliga lägenheter. Andra omständigheter kan medföra att en hyra är att anse som oskälig även om den inte är påtagligt högre än denna hyresnivå.

Lagrådet anser det angeläget atl den av lagstiftaren avsedda innebörden av skälighelsprövningen enligl nuvarande ordning blir gällande även vid 15   Riksdagen 1983/84. 1 saml. Nr 137

Prop. 1983/84:137

226

den skälighetsprövning som skall ske enligt den föreslagna lydelsen av 55 8 första stycket. Atl så sker kan vara av betydelse från rättssäkerhetssyn­punkt, t.ex. för en oorganiserad hyresgäst. Om denne begär ändring i en förhandlingsöverenskommelse därför att han blivit felaktigt behandlad i överenskommelsen på gmnd av att han inte är medlem i den förhandlande organisafionen, är det givetvis av vikt att han kan få det förhällandet beaktat vid fastställandet av hyran.

Formuleringen av 12 kap. 55 8 första stycket andra meningen får anses tillräckligt klart ge uttryck för del syfte som således torde vara avsett, nämligen att en hyra aldrig är atl anse som skälig om den är påtagligt högre än hyran för jämförliga lägenhter, medan en hyra som inte är påtagligl högre likväl av andra orsaker kan anses som inle skälig.

12 kap. 57 8

Beträffande den föreslagna ändringen av ordet "obilligt" till "oskäligt" i första siyckei kan hänvisas lill vad lagrådet har anfört vid 46 8.

.12 kap. 64 8

Denna paragraf syftar till att göra det möjligt för en hyresvärd eller en hyresgäst atl få lillgång till uppgifter som behövs för atl beslämma hyran enligt bmksvärdeprincipen. Av den allmänna motiveringen (avsnitt 2.4) framgår att den föreslagna uppgiflsskyldighelen för en hyresvärd skall gälla oavsett om någon tvist har anhängiggjorts hos hyresnämnden eller ej. Bestämmelsens största praktiska betydelse torde ligga i möjligheten att inför eller i samband med hyresförhandlingar tvinga fram underlag för bedömningen av frågan om hyrans storlek.

Enligt vad motiven ger vid handen är det meningen atl från vederböran­de hyresvärd skall kunna skaffas fram uppgifter inte bara om storleken av den hyra som gäller för hans lägenheter utan i viss ulslräckning också om sådana förhållanden som påverkar hyressättningen. Som exempel anges i remissprotokollet bl. a. uppgifter om lägenheternas yta och om uppvärm­ningsmetoden. För atl inte lagtexten skall bli missvisande torde orden "storleken av" i första stycket av förevarande paragraf böra utgå.

Övergångsbestämmelserna

Punkt 1. På sätt lagrådet förordat vid 12 kap. 15 8 bör under denna punkt upplagas en andra mening av följande lydelse: "12 kap. 15 8 andra stycket 2 gäller endasl till och med den 31 december 1986."

Punkl 3. Ändras 12 kap. 15 8 i överensstämmelse med vad lagrådet förordat, skall den i första siyckei av förevarande punkl upptagna hänvis­ningen till 15 8 Qärde stycket i stället avse 15 8 Iredje stycket.

Även om, såsom lagrådet ifrågasatt, specialregeln om uppsägningslid vid hyresgästs dödsfall bibehålls med den utformning lagrådet angivit, innebär regleringen en förändring i förhållande lill gällande rätt i det all

Prop. 1983/84:137

227

avtalet upphör att gälla, enligt vad som nu stadgas, en månad efter uppsäg­ning och, enligt den av lagrådet framlagda lagtexten, vid månadsskifte som inträffar tidigast en månad efter uppsägningen. Genom bestämmelsen i andra stycket i förevarande punkt har emellertid givits en regel som gäller för den nu angivna situationen. Införs en specialreglering vid dödsfall av det innehåll lagrådet angivit, bör därför tredje stycket i förevarande punkt utgå.

Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

98

Enligl det föreslagna tredje stycket av paragrafen får en hyresnämnd, som samfidigt handlägger ett stort antal likartade tvister om hyresvillkor för bostadslägenheter, i vissa lägen begränsa prövningen lill ett lämpligt antal typfall av tvister och därefter med ledning av denna prövning avgöra övriga tvister utan muntlig förhandling. Kompletterande regler om delgiv­ning av handlingar i här avsedda fall meddelas i 30 8 första stycket i förslagel.

Den handläggningsordning som sålunda föreslås i fråga om massärenden hos en hyresnämnd innebär en nyhet i rättssystemet. Hur förfarandel mera i detalj skall gå Ull - t.ex. i vilka hänseenden berörda hyresgäster skall erhålla underrättelser - regleras inte i lagförslaget och har inte heller utvecklats närmare i motiven. Med hänsyn till de speciella förhållanden som föreligger när del gäller ifrågavarande hyrestvister bör enligt lagrådets mening den föreslagna ordningen för handläggning av massärenden kunna godtas i princip. Någol mera formaliserat förfarande för de åsyftade fallen torde inte behövas. Del är emellertid angeläget att den tänkta handlägg­ningsordningen inte tillgrips i andra siluafioner än där det verkligen är motiverat. Den synes böra komma lill användning endasl om det är uppen­bart atl muntlig förhandling inte är påkallad. Della bör lämpligen komma till uttryck i lagtexten.

Med åberopande av det anförda får lagrådet föreslå atl Iredje stycket i paragrafen ges denna lydelse: "Handlägger hyresnämnden samtidigt ett

stort--- muntlig förhandling, om det är uppenbart att sådan förhandling

inte behövs."

En hyresnämnds beslut alt med stöd av den föreslagna beslämmelsen avgöra tvister ulan muntlig förhandling torde inte kunna överklagas sär­skilt. Om en hyresgäst som berörs av beslutet anser skäl föreligga för att förhandling skall äga mm även belräffande hans lägenhet, bör han kunna anmäla detta för hyresnämnden som då får ta närmare ställning Ull frågan. Hyresnämndens avgörande av tvisten i sak kan självfallet överklagas av

Prop. 1983/84:137

228

part enligt vanliga regler, även cim muntlig förhandling inte har ägt rum i fallet.

Övriga lagförslag

Lagrådet lämnar förslagen utan erinran.

Prop. 1983/84:137

229

Utdrag

JUSTITIEDEPARTEMENTET

PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1984-03-08

Närvarande: statsministern[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, och slalsråden I.[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Gustafsson; Hjelm-Wallén,[REDACTED_EFTERNAMN], An­dersson,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], R.[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Wickbom

Föredragande: statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN]

Proposition med förslag till ändringar i hyreslagstiftningen

1    Anmälan av lagrådsyttrande

Föredraganden anmäler lagrådets yttrande' över förslag till

1.

lag om ändring i jordabalken,

2.

lag om ändring i lagen (1973:188) om artendenämnder och hyres­nämnder,

3.

lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978; 304),

4.

lag om ändring i lagen (1970; 995) om införande av nya jordabalken,

5.

lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479),

6.

lag om ändring i bostadsanvisningslagen (1980:94),

7. lag om ändring i utsökningsbalken.

Föredraganden redogör för lagrådets yttrande och anför.

Förslaget till lag om ändring i jordabalken

12 kap. 5 8

Jag ansluter mig till lagrådets förslag atl nu gällande regler om en särskild, kortare uppsägningsfid för dödsbon bör bibehållas och att be­stämmelserna bör tas upp i ett nytt andra stycke i förevarande paragraf.

12 kap. 6 8

Jag tillstyrker lagrådels förslag att del i andra stycket görs ett undantag för fall som avses i 5 8 andra stycket.

Beslut om lagrådsremiss fattat vid regeringssammanträde den 24 november 1983.

Prop. 1983/84:137

230

12 kap. 15 8

Lagrådet har förordat att Iredje stycket i gällande lydelse (se SFS 1983:899) förs över till övergångsbestämmelserna. Jag finner inle skäl att biträda lagrådets förslag i denna del.

12 kap. 16 8

Jag godtar vad lagrådet har ullalal om användningen av åtgärdsföreläg­gande enligl andra stycket i paragrafen.

12 kap. 46 8

Jag har inle någol atl erinra rnol vad lagrådet har uttalat om uttrycken "obilligt" och "oskäligt".

12 kap. 49 8

Jag ansluter mig till vad lagrådet har uttalat om innebörden av första stycket i paragrafen.

12 kap. 55 8

Vad lagrådet har uttalat om innebörden av första stycket i paragrafen föranleder inga invändningar från min sida.

Slopandet av det nuvarande företrädel för hyresvärdens mening medför, som även lagrådet har berört, atl frågan vilken hyra som i fortsättningen skall gälla bedöms genom en s.kälighetsprövning där parterna i princip likställs. För alt faslställa storieken av den skäliga hyran för lägenheten blir ulgångspunklen inle längre den av hyresvärden fordrade hyran - i regel en hyresökning - utan i slällel hyran för lägenheler som med hänsyn till bmksvärdet är likvärdiga.

Påtaglighetsrekvisitet i första stycket andra meningen innebär en margi­nal vid bruksvärdeprövningen. Regeln ger - i varje fall om man ser lill sådana situationer som i allmänhet kan bli föremål för hyressättningstvis-ter inför hyresnämnden - ett visst ulrymme för hyreshöjningar utöver den nivå som kan konstateras genom själva jämförelseprövningen. Hur slor denna marginal bör vara vid prövningen i det enskilda fallet beror enligt min mening på resultatet av den sammanvägning hyresnämnden alllid måste göra av alla pä hyressättningen inverkande omständigheter innan nämnden slulligt bestämmer sig för vilken hyra som skall utgå för lägenhe­ten.

12 kap. 64 5

Jag lillslyrker lagrådels förslag atl formuleringen "uppgifter om storle­ken av hyran" i första stycket ändras till "uppgifter om hyran".

Övergångsbestämmelserna Jag har vid 12 kap. 5 5 anslutit mig till lagrådets förslag att bibehålla

Prop. 1983/84:137

231

bestämmelser om en särskild, kortare uppsägningstid för dödsbon. I det remitterade förslagel finns emellertid en särskild övergångsbestämmelse (punkl 3 tredje stycket) som utgär från atl dessa bestämmelser inte skall bibehållas. Denna övergångsbestämmelse innebär atl, om en hyresgäst har avlidit före ikraftlrädandet, äldre bestämmelser fortfarande skall tillämpas i fråga om dödsboets och den efterlevande makens rätt atl säga upp hyresavtalet. Jag tillstyrker lagrådets förslag att denna övergångsbestäm­melse får utgå och ansluter mig till vad lagrådet har uttalat om tillämpning av övergångsbestämmelserna i fall som avses i 12 kap. 5 5 andra stycket.

Förslaget till lag om ändring i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder

Jag ansluter mig till vad lagrådet har uttalat i fråga om 9 5 tredje stycket och tillslyrker lagrådels förslag lill ändring av lagtexten.

2   Övriga frågor

Lokalhyra

Det remitterade förslaget innehåller inte några nya bestämmelser om hyressättningen för lokaler (se avsnitt 2.2.7 i remissprotokollet). Härtill vill jag ytterligare anföra följande.

Jag har förståelse för den oro som många lokalhyresgäster känner inför hyresutvecklingen (se bl.a. motionerna 1983/84:719, 1055, 1059, 1342 och 2417). Jag kommer därför att ta initiativ till att det görs en utvärdering av hur nu gällande system med ett indirekt besittningsskydd har fungeral. Härvid bör särskild uppmärksamhet ägnas ät frågan om hur 1979 års lagändringar har fyllt sitt avsedda syfle all stärka lokalhyresgäslernas ställning.

Om förhållandena på lokalhyresmarknaden ger anledning lill del bör, somjag har anfört redan i remissprotokollel, lagstiftningsfrågan tas upp på nytl. Somjag ser del får man då överväga en övergång till nägon form av direkt besittningsskydd, som bl. a. förutsätter att lokalhyrorna ytterst kan bestämmas av hyresnämnden.

12 kap. 67 5 jordabalken

När det gäller uppsägningstidens längd råder f. n. i princip avtalsfrihet (se avsnitt 2.8 i remissprotokollet). Det remitterade förslaget innebär atl denna avtalsfrihet delvis försvinner genom alt i 12 kap. 4 8 jordabalken anges vissa minimitider som är Ivingande till hyresgästens förmån.

Enligt förevarande paragraf får i fråga om hyresförhållanden som beror av anslällning överenskommelser träffas som strider mot vissa i paragrafen angivna tvingande bestämmelser i hyreslagen (bl.a. bestämmelserna om besittningsskydd i 46 8). En fömlsättning härför är att överenskommelsen

Prop. 1983/84:137

232

har formen av kollekfivavlal och på arbetstagarsidan har slutits eller god­känts av en organisation som enligt lagen (1976; 580) om medbestämmande i arbetslivet är atl anse som central arbetstagarorganisation.

Skogs- och lanlarbetsgivareförbundet och Svenska lantarbetareförbun­det har i en gemensam skrivelse den 14 febmari 1984 fill justitiedeparte­mentet hemställt att de nya bestämmelserna om uppsägningstidens längd i 12 kap. 4 8 görs dispositiva i den ordning som anges i 67 8.

Jag förordar på grund härav att 67 8 ändras så att där anges att överens­kommelse får träffas i strid mot 4 8.

Jag vill erinra om vad jag i remissprotokollel har uttalat om atl ytterliga­re överväganden behövs i fråga om hyreslagens bestämmelser om Qänste-och personalbosiäder.

Redaktionella ändringar

Utöver vad jag nu har anfört bör vissa ändringar av redaktionell natur göras i några av lagförslagen.

3   Hemställan

Jag hemställer att regeringen föreslår riksdagen

att anta de av lagrådet granskade lagförslagen med vidtagna änd­ringar.

4   Beslut

Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar alt genom proposition föreslå riksdagen alt anta de förslag som föredragan­den har lagt fram.

Prop. 1983/84:137

233

Innehåll

Proposilionen ...................................................... 

1

Propositionens huvudsakliga innehåll........................ 

.... 

1

Lagförslag ......................................................... 

3

1. Lag om ändring i jordabalken............................... 

.... 

3

2.

Lag om ändring i lagen (1973; 188) om arrendenämnder och hyres­nämnder          

52

3.

Lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978; 304)      

57

4.

Lag om ändring i lagen (1970:995) om införande av nya jordabal­ken .:       

60

5.

Lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)...... 

61

6.

Lag om ändring i bostadsanvisningslagen (1980; 94) 

62

7. Lag om ändring i utsökningsbalken....................... 

63

Utdrag av protokoll vid regeringssammanträde den 24 november 1983

65

1

Inledning ........................................................ 

65

2

Allmän motivering.............................................. 

66

2.1

Allmänna synpunkter.................................... 

.. 

66

2.2

Bruksvärdeprincipen m.m............................... 

.. 

67

2.2.1

Allniänt om bmksvärdesystemel................ 

.. 

67

2.2.2

Parternas jämställdhet............................ 

.. 

70

2.2.3

Lägenheter med olika förmåner................. 

.. 

71

2.2.4

Påtaglighetsrekvisitet............................. 

72

2.2.5

De allmännytliga bostadsföretagens prisledande funk­tion          

74

2.2.6

Vissa tillämpningsfrågor.......................... 

.. 

76

2.2.7

Lokaler................................................ 

79

2.3 Förfarandet när förhandlingar har strandat ....... 

80

2.3.1

Kollektiva tvister................................... 

80

2.3.2

Massärenden........................................ 

82

2.3.3

Från vilken tidpunkt skall ell ändringsbeslut gälla 

83

2.3.4

Interimistiska beslut   ............................ 

85

2.4

Förhandlingsunderlaget................................. 

.. 

86

2.5

Prövningen av andra hyresvillkor än hyran ........ 

.. 

89

2.6

Kopplade avtal  .......................................... 

.. 

90

2.7

Bränsle- och va-klausuler ............................. 

.. 

91

2.8

Hyrestider och uppsägningsfider...................... 

.. 

95

2.9

Förfarandel vid föriängnings- och villkorstvister . 

.. 

98

2.10

Avstående från besittningsskydd..................... 

103

2.11

Andrahandshyresgästernas ställning................ 

105

2.12

Ikraftträdande ............................................ 

106

3

Upprättade lagförslag  ....................................... 

107

4

Specialmotivering.............................................. 

107

4.1

Förslaget till lag om ändring i jordabalken........... 

107

4.2

Förslaget till lag om ändring i lagen (1973; 188) om artende­nämnder och hyresnämnder        

146

4.3

Förslaget   lill   lag   om   ändring   i   hyresförhandlingslagen (1978:304)       

147

4.4

Förslaget fill lag om ändring i lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken        

148

4.5

Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479) ...

148

4.6

Förslaget   till   lag   om   ändring   i   bostadsanvisningslagen (1980:94)                 

148

Prop. 1983/84:137

234

4.7 Förslaget fill lag om ändring i utsökningsbalken... 

148

5

Hemställan   .................................................... 

148

6

Beslut............................................................. 

149

BUaga 1.      Utredningens sammanfattning ............ 

.. 

150

BUaga 2.      Utredningens lagförslag   .................. 

.. 

159

Bilaga 5.      Förteckning över remissinstanserna...... 

.. 

219

Bilaga 4.      De remitterade förslagen (bilagan har uteslutits här)

Utdrag av lagrådels protokoll den 1 mars 1984........... 

220

Utdrag av protokoll vid regeringssammanträde den 8 mars 1984  ....

229

Norstedts Trvckeri, Stockholm 1984