Observera att dokumentet är inskannat och fel kan förekomma.

Kungl. Maj:ts proposition nr 150 år 1974

Prop. 1974:150

Nr 150

Kungl. Maj:ts proposition angående riktlinjer för bostadspolitiken m. m.; given den 4 oktober 1974.

Kungl. Maj:t vill härmed, under åberopande av bilagda utdrag av stats­rådsprotokollet över bostadsärenden, föreslå riksdagen atl bifalla de förslag, om vars avlåtande till riksdagen föredragande depariementschefen hemställt.

CARL GUSTAF

INGVAR[REDACTED_EFTERNAMN]

Propositionens huvudsakliga innehåll

1 propositionen behandlas centrala bostadspolitiska frågor rörande bl. a. bo­stadsfinansiering, bostadsbeskattning, markpolitik, konkurrens inom bo­stadsbyggandet, boendedemokrati och förbättrad boendemiljö. Vidare fö­reslås vissa ändringar i reglerna om bostadstillägg och om hyressättning.

1 fråga om finansieringen och beskattningen av bostäder konstateras att villabeskaliningen vid nuvarande räntenivåer och intäklsprocenter i prak­tiken har kommit atl fungera som ett stöd för boende i egna hem. Ka-pitalkostnadsnedsättningen inom länesystemet aren åtgärd föratt omfördela kostnaderna i tiden och förutsätts bli återbetald inom statslånets löptid. Genom utvecklingen av räntenivån och bostadsmarknadsläget har dock möj-

) Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150

2

lighetema till återbetalning av uppkommen låneskuld blivit mindre än som förutsattes vid lånesystemels införande.

1 propositionen fastslås att del med hänsyn lill bostadssociala mål inle kan komma i fråga atl låta nominella kapitalkostnader slå igenom i de kost­nader de boende skall betala för nya bostäder. En avveckling av skatte­förmånerna för egna hem framstår som otänkbar med hänsyn till de effekter detta skulle få lör de enskilda hushållens ekonomi och störningar som skulle uppträda på fastighetsmarknaden och inom produktionen av småhus. För­slagen i fråga om bostadsfinansiering innebär i stället att subventionerna lill bostadssektorn utökas och ges en form som undanröjer problem med skuldökning inom lånesystemet och som klarare avspeglar de verkliga ka­pitalkostnaderna och statens finansiella insatser. Genom finansieringsrefor­men möjliggörs en ökad likställighet i fråga om boendekostnader lör olika besittningsformer och bättre förutsättningar skapas för sådana boendekost­nader i senare årgångar av hus som slår i rimligl förhållande lill människornas betalningsförmåga.

För nyproducerade hyres- och bostadsrättslägenheter föresläs paritetslånen bli ersatta med ett finansieringssystem som genom subventionerade bot-tenlåne- och statslåneräntor medför en kapitalkostnadsnivå på 4 %. Detta uppnås genom en garanterad ränta i nyproduktionen på 3,9 96. För ny­producerade småhus som bebos av låntagaren föresläs den garanterade räntan bli 6 96. Med hänsyn till amorteringar på bottenlån och bostadslån blir ka-pitalkosinadsnivån för småhus i nyproduktionen 6,3 % vid annuitetslån och 7,1 % vid s. k. rak amortering. Den garanterade räntan höjs årligen i en takt som i möjlig mån lilldogoser såväl kraven på kostnadsparitet mellan olika årgångar av hus som kraven på kostnadsneutralitet mellan olika be-sillningsforiTier. Genom höjningarna skapas också förutsättningar för åter­betalning av statslånet inom rimlig lånetid.

Också för beståndet av bostäder med ränte- och paritetslån foreslås rän­tesubventioner som eliminerar fortsatt skuldökning. Av formella och tek­niska skäl måste vissa element i paritetslånets konstruktion behållas. För hyres- och bostadsrättslägenheter färdigställda åren 1965-1974 avpassas rän­tesubventionerna så att kapitalkostnadssänkningar erhålles och bättre kost-nadspariiei än f n. uppnås mellan de olika årgångarna. För småhus med ränte- och paritetslån avpassas räntesubventionerna så att paritet i förhållande till nyproducerade småhus uppkommer. Det innebär att nuvarande bas-annuiteter och basräntor höjs i varierande omfattning för olika årgångar. Den nackdel som härigenom uppkommer för låntagarna uppvägs i väsentlig utsträckning av att fortsalt skuldökning elimineras och atl den hittills upp­komna skuldökningen blir ränte- och amorteringsfri under den tid ränte­subventionen utgår. Också för de sedan år 1968 producerade småhusen med nominella lånevillkor skall de nya räntesubventionerna kunna utgå.

Räntesubventionerna för beståndet av bostäder skall årligen minskas så

Prop. 1974:150

3

att lånen sä småningom blir subventionsfria och statslånet kan återbetalas

inom ca 30 år.

.

De förordade kapilalkostnadssänkningarna för bostäder upplåtna med hy­res- och bostadsrätt torde öka möjligheterna att bygga småhus i hyres- och bostadsrättsform avsevärt. Härigenom bör småhuset som boendeform kom­ma atl kunna efterfrågas av hushållsgrupper som f n. har små ekonomiska möjligheter häriill. I syfte att öka möjligheterna för hushåll med låga in­komster att skaffa sig även ägda småhus föreslås en höjning av statslånets storlek och den övre lånegränsen för småhus som bebos av låntagaren lill 25 % av låneunderlaget resp. 95 % av pantvärdet. Härigenom kan i princip kontantinsatsen minskas lill hälften av vad den är i dag.

I fråga om villabeskattningen föreslås att en högre intäktsprocent, 10 96, införs för de allra dyraste villorna, nämligen de med taxeringsvärde över­stigande 300 000 kr.

Det sammanlagda beloppet för räntesubventioner beräknas för budgetåret 1975/76 bli ca 2 200 milj. kr. Samtidigt borifaller behovet av medel för räntelån och skuldökning på paritetslån. För dessa ändamål har för inne­varande budgetår beräknats ca I 360 milj. kr.

För all stimulera till ålgärder i syfte att förbättra boendemiljön föreslås särskilda bidrag fördetta ändamål. Ett belopp av 30 milj, kr. beräknas härför under budgetåret 1975/76. Utöver nämnda belopp bör arbctsmarknadspo-liliska åtgärder komma i fråga för detta ändamål.

I fråga om de statliga och statskommunala bostadstilläggen föreslås änd­ringar som syftar till bl.a. att jämställa ogifia sammanboende med gifta. Vidare föreslås att inkomstgränserna för oreducerade tillägg för år 1975 höjs med 3 000 kr. till 26 000 kr. för barnfamiljer och 21 000 kr. för hushåll utan barn. Vidare införs en enhetlig reduceringsfaktor på 15 96 för inkomster upp lill 54 000 kr. samt 24 96 för inkomster härutöver.

Sammanlagt medför dessa reformer ätt statens utgifier på det bostadspo­litiska området ökar med drygt 1 miljard kr.

I propositionen slås fast att en aktiv kommuna) markpolitik är nödvändig för att det allmänna skall få ett bestämmande infiytande över samhälls-byggandet. För att underlätta kommunernas markpolitik föreslås att bo­stadslån för nybyggnad och sanering inte skall kunna utgå med mindre marken upplåtits av kommunen för det projekt som låneansökan avser. Den som ägde marken den 1 november 1974 skall dock vara undantagen från markvillkorets lillämpning, vid sanering för alltid och vid nyexploatering intill utgången av juni 1984. Regeringen skall kunna ge dispens från mark­villkoret i vissa fall. Enfamiljshus som skall bebos av lånesökanden är hell undantagna från markvillkoret, förutsatt atl marken inte upplåtits av byggintressent.

Markvillkoret förutsätts bli infört fr.o.m. den 1 januari 1975.

För atl underlätta kommunala markförvärv föreslås en uppmjukning i

Prop. 1974:150

4

kommunallagarnas låneregler.

Kommunerna bör vid sin markfördelning främst tillgodose kravet på ra­tionell produktion. Samtidigt som de självkostnadsbestämda förelagen ges en dominerande ställning bör det konkurrenselement som ligger i att byg­gandet sker i olika företagsformer behållas. Marken bör företrädesvis upplåtas med tomträtt.

Bygglagutredningens principbetänkande kan med hänsyn till utfallet av remissbehandlingen inte nu läggas till grund för statsmakternas ställnings-laganden. Med bibehållande av vissa grundtankar i betänkandet bör det arbetas över och bli föremål för ny remissbehandling.

I syfie att främja konkurrens i byggandet föreslås vissa villkor vid bo-siadslångivningen. För bygge som sker i egen regi elier upphandlas efter förhandling skall bostadslån inte utgå med mindre lånemyndigheterna vid särskild prövning medgett sådan produktionsform. Har bygge upphandlats genoiTi anbudstävlan, skall bostadslån inte utgå, om lånemyndigheterna fin­ner alt det antagna anbudet är påtagligt oförmänligare för byggherren än annal eller andra anbud och alt delta innebär ett otillbörligt gynnande av den utsedda entreprenören. Vissa föreskrifter för byggherrarnas anbudsför­farande föreslås i syfte alt främja öppenhei och insyn.

De konkurrensfrämjande åtgärderna föreslås börja lillämpas i fråga om egenregibygge den 1 juli 1979 och i övrigt den 1 juli 1975.

1 fortsättningen föresläs bara helkommunala företag bli godkända som allmännyttiga. Förhållandena i nu befintliga företag avses inte bli rubbade.

1 propositionen läggs fram vissa förslag som syftar till att ge hyresgästerna ett infiytande över de egna boendeförhållandena. Sålunda föreslås att vid ombyggnad av bostadsfastighet hyresgästerna skall kunna hindra åtgärder, som går utöver vad som behövs för att lägenheterna skall uppnå det i bo­stadssaneringslagen uppställda kravet på lägsia godtagbara standard, om det inte föreligger särskilda skäl att gå utöver del kravet. Vidare föreslås att hyresgästerna skall kunna göra ansökan om upprustningsföreläggande enligt bostadssaneringslagen. Ansvaret för det infiytande som sålunda skall till­komma hyresgästerna läggs på hyresgästorganisationen. Den föreslagna ord­ningen har karaktären av försöksverksamhei som får vidareutvecklas när närmare erfarenheter vunnits av lagstifiningen. Denna föreslås därför be­gränsad till atl gälla i Stockholms-, göteborgs- och malmöområdena.

Den enskilde hyresgästen föreslås få rätt att på egen hand utan samtycke av fastighetsägaren företa målning, tapetsering och därmed jämförliga åt­gärder i sin lägenhet. Vidare föreslås vissa lagändringar föratt ge hyresgästen större möjligheter atl förmå hyresvärden att fullgöra sin underhållsskyldighet och för att förbättra hyresgästens besittningsskydd. Därjämte föreslås att hyresgästen alllid skall ha rätt alt fiytta från sin lägenhet efter en upp­sägningslid av tre månader även under löpande hyrestid.

Hyresregleringslagen upphör att gälla vid utgången av september 1975.

Prop. 1974:150

5

Den reglerade hyran ligger emellertid numera i många fall på eller nära den nivå som skulle följa av bruksvärderingarna i hyreslagen. Lagens gil­tighet bör därför inte förlängas. För all förebygga olägenheter i samband med avvecklingen föreslås att de höjningar av hyran vid övergången till bruksvärdehyra som eventuellt kan förekomma skall kunna slås ut över tre år efier förhandlingar mellan hyresvärden eller hans organisation och hyresgästorganisation. Om förhandlingar inte kommer till stånd eller par­terna inte kan enas kan hyresvärden få övergångshyra fastställd av hyres­nämnd.

Prop. 1974:150

Utdrag av protokollet över bostadsärenden, hållet inför Hans Maj:t Ko­nungen i statsrådet den 4 oktober 1974.

Närvarande: statsråden[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], NOR­LING,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], LEUON, HJELM-WALLÉN,

Chefen för bostadsdepartementet, statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN], anmäler efier ge­mensam beredning med statsrådets övriga ledamöter fråga om riktlinjer för bostadspolitiken m. m. och anför.

1. Inledning

Boendeulrednlngen' tillkallades med stöd av Kungl. Maj:ts bemyndigande den 6 november 1970 med uppdrag alt utreda bostadsbyggandets omfattning och inriktning m. m.

Utredningen avlämnade i oktober 1973 betänkandet (SOU 1973:50) Bo­släder 1974-76 med bl.a. förslag lill vissa omedelbara bostadspolitiska åt­gärder i avvaktan på ett mera långsiktigt bostadspolitiskt reformprogram. Betänkandet har remissbehandlats.

I syfte att snabbt möjliggöra en samlad översyn av läge och reformbehov på det bostadspolitiska området gav regeringen i november 1973 pågående bostadspolitiska utredningar i uppdrag alt påskynda sitt arbele och lägga fram förslag i huvudfrågorna under mars 1974.

Boendeulrednlngen och Bosiadsfinansieringsutredningen\ som tillkallades med slöd av Kungl. Maj;ts bemyndigande den 24 augusti 1972 med uppgift att göra en översyn av bostadsfinansieringen, avgav med anledning härav i mars 1974gemensamt betänkandet (SOU l974:17-l8)Solidarisk bostadspo­litik. I betänkandet behandlas bl. a. målen för bostadspolitiken, vissa frågor rörande bostadsmiljö och boendedemokrati samt förslag lill nytt finansie­ringssystem för bostadsbyggandet.

' Riksdagsledamoten Per[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, riksdagsledamoten Alvar[REDACTED_EFTERNAMN], direktören Sten Kiillenius, direktören Gunnar Leo, direktören Olle[REDACTED_EFTERNAMN], riks­dagsledamoten Ivar[REDACTED_EFTERNAMN], byråchefen Maj-Britt Sandlund, förbundsordföranden Erik[REDACTED_EFTERNAMN] samt riksdagsledamöterna Bo[REDACTED_EFTERNAMN] och Ola[REDACTED_EFTERNAMN].

' Riksdagsledamoten Per[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, riksdagsledamoten Birgitta[REDACTED_EFTERNAMN], elek-trikern Einar[REDACTED_EFTERNAMN], riksdagsledamöterna Kjell Malisson och Ivar[REDACTED_EFTERNAMN], direktören Arne NiiverfeU, lorbundsordlörandcn Erik[REDACTED_EFTERNAMN] samt riksdagsleda­möterna Bo[REDACTED_EFTERNAMN] och Ola[REDACTED_EFTERNAMN].

Prop. 1974:150

7

Yttranden över utredningarnas betänkande har efier remiss avgetts av hyresnämnderna och arrendenämnderna lör Stockholms län, Uppsala län samt Gotlands län, hyresnämnderna och arrendenämnderna för Hallands län, Göteborgs och Bohus län samt Älvsborgs län, socialstyrelsen, statskon­toret, statistiska centralbyrån (SCB), bankinspektionen, riksrevisionsverket (RRV), konjunkturinstitutet, arbetsmarknadsstyrelsen (AMS), bostadssty­relsen, statens institut för byggnadsforskning, statens planverk, samtliga länsstyrelser utom länsstyrelsen i Norrbottens län, 1968 års kapitalmark­nadsutredning, bostadsskatlekommittén, utredningen om den kommunala demokratin, fullmäktige i riksbanken, fullmäktige i riksgäldskontoret. Svenska kommunförbundel. Landstingsförbundet, Landsorganisationen i Sverige (LO), Tjänstemännens centralorganisation (TCO), Sveriges akade­mikers centralorganisation (SACO), Svenska arbetsgivareföreningen (SAF), Konungariket Sveriges stadsbypotekskassa. Svensk bostadsfinansiering ak­tiebolag BOFAB, Svenska bankföreningen. Svenska sparbanksföreningen, Sveriges jordbrukskasseförbund, postbanken. Svenska försäkringsbolags riksförbund, Folksam, Lantbrukarnas riksförbund (LRF), Sveriges industri­förbund. Svenska byggnadsentreprenörföreningen (SBEF), Svenska bygg­nadsarbetareförbundet. Hyresgästernas riksförbund, Sveriges fastighetsäga­reförbund, Sveriges villaägareförbund. Svenska riksbyggen. Hyresgästernas sparkasse- och byggnadsföreningars riksförbund (HSB), Stockholms koope­rativa bostadsförening ek. för., Sveriges allmännyttiga bostadsförelag (SABO) och Näringslivets byggnadsdelegation (NBD).

Bosladsstyrelsen har bifogat yttranden av länsbostadsnämnder. Vid länsstyrelsernas remissyttranden har fogats yttranden av kommuner och vissa organisationer.

Svenska bankföreningen, Sveriges industriförbund. Svenska försäkrings­bolags riksförbund, SBEF, och Sveriges fastighetsägareförbund har i sina yttranden hänvisat lill yttrandet från NBD.

Vidare har yttrande inkommit från Sveriges trähusfabrikers riksförbund, Skånes handelskammare. Svenska arkitekters riksförbund (SAR), Sveriges förenade studentkårer (SFS), Ensamståendes intresseorganisation samt vissa bostadsrättsföreningar och andra intresseorganisationer m. fi.

Boende- och bostadsfinansieringsutredningarna har därefier i maj 1974 avgett beiänkandei (SOU 1974:32) Solidarisk bostadspolitik. Följdfrågor med vissa kompletterande synpunkter och förslag i anslutning till det i mars 1974 avgivna huvudbetänkandet. Detta senare betänkande har remitterats till derialet av de nyss angivna remissinstanserna. Flera av dessa har dock avstått från atl yttra sig.

Betänkandet SOU 1974:17-18 benämns i det följande huvudbetänkandei och betänkandet SOU  1974:32 Följdfrågor.

Prop. 1974:150

8

Bosiadsskattekommitién' tillkallades med stöd av Kungl. Maj:ts bemyn­diganden den 8 september och den 6 oktober 1972 med uppdrag all se över bostadsbeskattningen'. Kommittén har i februari 1974 avgelt betän­kandet (SOU 1974:16) Neutral bostadsbeskattning. Betänkandet omfatlar förslag om ändringar i villabeskaliningen, införande av ell allmänt avdrag för hyresgäster och bostadsrältshavare, avveckling av garantibeskatiningen för bostadsfastigheter samt ändrat beskattningsår för avdrag för räntor som finansieras inom ramen för paritets- och räntelånesyslemel.

Bostadsskattekommitténs betänkande har remitterats gemensamt med bo­ende- och bostadsfinansieringsutredningarnas huvudbetänkande. Följande myndigheter har i sina yttranden närmare uttalat sig om bosladsskalle-kommitiéns betänkande nämligen kammarrätten i Stockholm, hyresnämn­derna och arrendenämnderna för Hallands, Göteborgs och Bohus samt Älvs­borgs län, socialstyrelsen, statskontoret, RRV, riksskatteverket (RSV), kon­junkturinstitutet, AMS, bostadsstyrelsen, statens institut för byggnadsforsk­ning, samtliga länsstyrelser utom länsstyrelsen i Älvsborgs län, 1968 års kapitalmarknadsutredning, 1972 års skatteutredning, boendeulrednlngen, bostadsfinansieringsutredningen, fullmäktige i riksbanken. Svenska kom­munförbundet. Landstingsförbundet, LO, TCO, SACO, SAF, Konungariket Sveriges stadsbypotekskassa. Svenska bankföreningen. Svenska sparbanks­föreningen. Svenska försäkringsbolags riksförbund, Folksam, LRF, Sveriges industriförbund, SBEF, Svenska byggnadsarbetareförbundet. Hyresgästernas riksförbund, Sveriges fastighetsägareförbund, Sveriges villaägarelörbund. Svenska riksbyggen, HSB, Stockholms kooperativa bostadsförening ek. för., SABO, NBD, Auktoriserade fastighetsmäklares riksförbund saml Taxerings-näinndsordförandenas riksförbund (TOR). Härutöver har inkommit yttran­den från ett antal organisationer och enskilda personer.

Bostadsstyrelsen har till sitt yttrande fogat yttranden från länsbostadsnämnder. Likaså har länsstyrelserna inhämtat yttranden från kommuner saml i vissa fall även från länsarbetsnämnder, länsbostadsnämn­der m. fi. myndigheter och organisationer. LO har till sitt yttrande bifogat yttranden från Beklädnadsarbetarnas förbund. Svenska fabriksarbetareför­bundet, Handelsanställdas förbund. Svenska kommunalarbetareförbundet. Svenska metaUindustriarbetareförbundet, Svenska pappersindustriarbetare­förbundet och Svenska träinduslriarbetareförbundet. Etl med LO:s remissvar likalydande yttrande har avgetts av Svenska byggnadsarbetareförbundet. Bo­endeulrednlngen och bosladsfinansieringsuiredningen har avgett gemen­samt yttrande. LRF har som sitt yttrande åberopat elt av lantbrukets skat-

'Generaldirekiören Sten Walberg, ordförande, departementssekreteraren Hans Alm­gren, riksdagsledamoten Rune Carlsiein, förbundsordföranden Harry[REDACTED_EFTERNAMN], civiling-enlören Ernst Hellsledt, direktören Sven[REDACTED_EFTERNAMN], direktören Per[REDACTED_EFTERNAMN], riksdags­ledamoten Sigvard Lirsson, direktören Gunnar Leo och andre förbundsordföranden Åke[REDACTED_EFTERNAMN].

Prop. 1974:150

9

tedelegation avgivet utlåtande. SAF, Svenska bankföreningen och Sveriges industriförbund har åberopat vad näringslivets skattedelegaiion anfört i sär­skill yttrande. Svenska försäkringsbolags riksförbund och Sveriges fastig­hetsägareförbund hänvisar beträffande bostadsbeskattningen lill vad NBD anfört i sitt yttrande.

Bygglagutredningen' tillkallades med stöd av Kungl. Maj:ts bemyndigande den 29 mars 1968. Direktiven för utredningen tog sikte på en genomgripande förnyelse av främst planinstituten gällande byggnadslagstifining. 1 anslut­ning lill arbetet med lagsiifining för den fysiska riksplaneringen erhöll bygg­ lagutredningen den 10 december 1971 vissa tilläggsdirektiv. Bygglagutred­ningen erhöll den 7 april 1972 vidare tilläggsdirektiv som innebar att bygg­lagutredningen fick uppdrag att i sitt arbele överväga de synpunkter och skydd för kulturhistoriskt värdefulla bebyggelser och miljöer som anförts i en hemställan från riksdagen (KrU 1971:26 och rskr 1971:264).

Bygglagutredningen har i betänkandet (SOU 1974:21) Markanvändning och byggande avlämnat etl förslag med principer för framtida lagsiifining rörande markanvändning och byggande. Förslaget innehåller principiella ut­gångspunkter fören framlida lagsiifining på detta område samt ett förslag till nytt system för planläggning.

Principbetänkandet har remissbehandlats.

Byggkonkurrensuiredningen' tillkallades med stöd av Kungl. Maj:ts bemyn­digande den 12 december 1969 föratt utreda konkurrensförhållandena inom bostadsbyggandet m. m. Utredningen har i juni 1972 lämnat betänkandet (SOU 1972:40) Konkurrens i bostadsbyggandet. Betänkandet innehåller för­slag som syfiar till att förbättra konkurrensen inom bostadsbyggandet. För­slagen avser konkurrenslagstiftningen, markpoliliken och reglerna för den statliga bostadslångivningen. I betänkandet intagna förslag till ändringar i kommunallagen (1953:753) och kommunallagen (1957:50) för Stockholm torde la fogas till statsrådsprotokollet i delta ärende som bilaga 

I.

Yttranden över byggkonkurrensutredningens betänkande har efier remiss avgetts av Svea hovrätt, byggnadsstyrelsen, RRV, marknadsrådet (numera marknadsdomstolen), NO, statens pris- och kartellnämnd, bostadsstyrelsen, slatens institut för byggnadsforskning, statens råd för byggnadsforskning, statens planverk, länsstyrelserna i Stockholms, Östergötlands, Malmöhus, Göteborgs och Bohus, Västmanlands, Västernorriands saml Norrbottens län, boendeutredningen, bygglagutredningen, installationsbranschutredningen.

' F.d. landshövdingen Gösta Netzén, ordförande, landshövdingen Harald[REDACTED_EFTERNAMN] t. o. m. den 17 december 1971, riksdagsledamoten Astrid[REDACTED_EFTERNAMN], riksdagsmannen Erik Hammarsten t. om. 17 december 1971, borgarrådet Inge Hörlcn (r. o. m. den 17 december 1971,.kommunstyrelseordförande Yngve Lauritz fr. o. m. den 17 decem­ber 1971, riksdagsmannen Bertil[REDACTED_EFTERNAMN] och Jan-Ivan[REDACTED_EFTERNAMN] saml f.d. riksdags­mannen Erik[REDACTED_EFTERNAMN].

' Slaissekreleraren Göte[REDACTED_EFTERNAMN], sakkunnig

Prop. 1974:150

10

fullmäktige i riksbanken. Svenska kommunförbundet. Landstingsförbundet, LO, SAF, TCO, Sveriges advokatsamfund, Sveriges industriförbund, SBEF, Svenska bankföreningen, Sveriges trähusfabrikers riksförbund, SABO, Hy­resgästernas riksförbund, HSB, Svenska riksbyggen, NBD, BPA Byggpro-duktion AB (BPA), Sveriges villaägarelörbund, Sveriges fastighetsägareför­bund och Sveriges byggmästareförbund.

Yttranden har också avgetls av Siifielsen Stockholms studentbostäder (SSSB), Svenska företagares riksförbund, Sveriges socialdemokratiska ung­domsförbund (SSU), Skånska cernentgjuteriet och Elektriska installatörs-organisationen ElO.

SAF, Sveriges fastighetsägareförbund och Sveriges industriförbund har hänvisat lill yttrandet från NBD. Sveriges byggmästareförbund och Skånska cernentgjuteriet har hänvisat lill SBEF:s yttrande. SAF, Sveriges fastighets­ägareförbund, Sveriges industriförbund och Skånska cernentgjuteriet har där­jämte avgell egna yttranden.

Bostadsstyrelsen har bifogat yttranden av samtliga länsbostadsnäirinder och länsstyrelsen i Gotlands län. Till länsstyrelsernas remissyttranden har fogats yttranden av bl.a. kommuner, samarbetsnämnderna i Sundsvalls, Sollefieå och Kramfors kommunblock, förvaltningsutskottet i Stockholms läns landsting, Slor-Stockholms planeringsnämnd, Stockholms och Skånes handelskamrar, FCO i Stockholms län, Skånes och Norrbottens FCO-di­strikt, Östra Östergötlands och Norra Skånes hyresgästföreningar samt Hel­singborgs och Göteborgs byggmästareföreningar. LO har bifogat yttranden från Svenska byggnadsarbetareförbundet och Svenska kommunalarbetare­förbundet. Sveriges fastighetsägareförbund har bifogat yttrande från Stock­holms fastighetsägareförening.

Bostadslilläggsgruppen' som tillkallades med stöd av Kungl. Maj:ts bemyn­digande den 2 februari 1973 för att utreda vissa frågor rörande inkomst­prövning och administration av bostadstillägg m. m. avgav i mars 1974 be­länkandet (Ds B 1974:1) Bostadstillägg - inkomstprövning och administra­tion.

Yttranden över betänkandet har efier remiss avgetts av datainspektionen, riksförsäkringsverket (RFV), statskontoret, RRV, RSV, centrala studie­hjälpsnämnden, bosladsstyrelsen, boendeutredningen. Svenska kommun­förbundet, försäkringskasseförbundet, försäkringskassorna i Stockholms, Sö­dermanlands, Östergötlands och Älvsborgs län. Hyresgästernas riksförbund, Sven.ska riksbyggen, HSB, SABO, Kommun-Data AB, kommunalförbundet

' Departementsrådet Gustav[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande t. o. m. den 31 december 1973, f. d. rättschefen numera generaldirektören Slen Wickbom, ordförande fr. o. m. den 1 ja­nuari 1974, deparlemenissekrcierarcn Sven Åke[REDACTED_EFTERNAMN], budgelchelcn Bengt Åke[REDACTED_EFTERNAMN], sekreteraren Marie-Louise Ek, departementssekreteraren Birgit Wil-ken-Ferm, kanslirådet Ingemar[REDACTED_EFTERNAMN],avdelningsdireklören Göran Smedmark och byrådirektören Åke[REDACTED_EFTERNAMN].

Prop. 1974:150

11

för Stor-Stockholms bostadsförmedling, Stockholms, Norrköpings, Jönkö­pings, Växjö, Kristianstads, Malmö, Halmstads, Göteborgs, Skövde, Arvika, Örebro, Skelicfieå, Sundsvalls och Luleå kommuner.

Bostadsstyrelsen har bifogat yttranden av länsbostadsnämnder. Vid för­säkringskasseförbundets yttrande har fogats yttranden av vissa försäkrings­kassor. Hyresgästernas riksförbund och HSB haravgetl gemensamt yttrande.

I det följande behandlar jag huvuddelen av de förslag som lagts fram i nyss nämnda betänkanden med undantag av dels betänkandet SOU 1973:50, vilket numera i alll väsentligt inte längre är aktuellt, dels bygg­konkurrensutredningens förslag till ändringar i konkurrenslagstiftningen som kommer att prövas i annal sammanhang, dels bygglagutredningens principbetänkande. Som jag utvecklar närmare i avsnitt 10.4.3 är jag f n. inle beredd att lägga fram förslag på grundval av bygglagutredningens be­tänkande. 1 nämnda avsnitt anger jag i stället vissa utgångspunkter för ett fortsatt utredningsarbete. Med hänsyn häriill återges i det följande inte in­nehållet i bygglagutredningens betänkande och remissyttrandena över delta. Bostadsskattekommitténs förslag behandlar jag efter samråd med chefen för finansdepariementel. Vidare tar jag efier samråd med statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN] upp vissa frågor rörande hyreslagstiftningen. Jag tar här också upp vissa frågor som har behandlats av servicekommillén i dess slutbetänkande (SOU 1973:24) Boendeservice 7 och av delegationen för bostadsfinansiering i be­tänkandet (Ds In 1973:14) Ekonomiska ramar för det statligt stödda bo­stadsbyggandet.

Prop. 1974:150

12

2. Boende- och bostadsfinaasieringsutredningarna 2.1  Huvud betänkandet

2.1.1  Inledning

De båda utredningarna lämnar inledningsvis en redogörelse för boen-deuiredningens första betänkande Bostäder 1974-76 samt ett sammandrag av remissorganens synpunkter på betänkandet. Utredningarna lämnar vidare en redogörelse för kvarstående arbetsuppgifier.

Ell vikligl område som skall las upp i del fortsatta arbetet är del framlida bostadsbyggandet. Boendeutredningen skall enligt sina direktiv ge vissa re­gionala aspekter härpå. Vidare skall förslag läggas till avvägningar mellan det totala byggandets olika delar: nybyggnad, ombyggnad, bostäder och kom­plement. Förutsättningarna att förändra det stora beståndet av små lägen­heter från 1930- och 1940-talen skall särskilt beaktas med hänsyn lill de svårigheter som i dag föreligger att få till stånd en blandning av hushållstyper i detta bestånd. Utredningen skall vidare återkomma i frågan om avväg­ningen mellan olika former av bostadsstöd.

Ett område inom vilket fortsalt och fördjupat arbete skall bedrivas gäller de institutionella formerna för bostadsfinansieringen. Också andra delpro­blem på finansieringssidan kommeratl aktualiseras. Behovet av ramar och dessas utformning i framtiden samt riktlinjer för fastställande av läneun­derlag och pantvärde hör hit.

Frågan om resursfördelningen mellan bostadsbyggandets olika delar berörs något i boendeutredningens första betänkande. Den skall ytterligare behandlas i det fortsatta arbetet. Därvid skall också frågan om fördelningen mellan skatt, hyra och avgifter vid finansieringen av exploateringsanlägg­ningar och andra miljökomponenler tas upp.

Etl annat ämnesområde som återstår att behandla är bostadsförmedlings-verksamheten.

2.1.2 Nuvarande boendeförhållanden

1 boendeutredningens betänkande Bostäder 1974-76 redogörs kortlättat för hur bostadsbestånd, bostadsproduktion, hushållsslrukiur och boende­förhållanden har förändrats i lörsta hand under 1960-lalet men, mycket översiktligt, också under hela efierkrigstiden. Denna beskrivning har ut­redningarna nu sammanfattat och kompletterat på vissa punkter.

Vid det senaste folk- och bostadsräkningstillfället, hösten 1970, fanns del i landet 3,2 miljoner bosuider. På 25 år har bostadsbeståndet ökat med drygt 50 96. Nära nog fyra invånare av tio har i dag egna lägenheter. Ar 1945 var del tre av tio. Sedan år 1970 har det byggts ytterligare omkring 300 000 bostäder Det har också försvunnit en del på grund av rivning, .sammanslagning m.m. Mellan åren 1965 och 1970 utgick drygt 200000 bostäder, 7 96, ur beståndet. Andelen har troligen varit lägre under åren därefier.

Prop. 1974:150

13

De bosläder som har rivits eller försvunnit ur beståndet av andra an­ledningar har i huvudsak varit små och av låg kvalitet, Setl i stora drag och i elt längre tidsperspektiv har bostadsförhållandena följaktligen förbätt­rats väsentligt. Antalet rumsenhetcr per lägenhet har således ökat från 3,12 år 1945 lill 3,76 år 1970. Samtidigt har andelen lägenheter med badrum ökal från 21 96 lill 78 96.

Produktionsvolymen mätt i antal lägenheter har minskat mycket snabbt de senaste åren. Från ett bostadsbyggande, som under åren 1969 och 1970 uppgick till ca 110000 lägenheter per år, har nivån för påbörjandet sjunkit lill 79 000 bostäder och för färdigställandel lill 97 000 år 1973.

Minskningen gäller helt och hållet fierfamiljshusbyggandel. Småhuspro­duktionen har fortsatt att öka, även när den totala volymen har gått tillbaka. Därför ulgör småhuslägenhelernas andel av det lolala byggandet i dag mer än hälfien mot ca 30 96 tre år lidigare.

De småhus som har producerats under de senaste åren har svarat mot en aktuell efterfrågan från vissa konsumenters sida. Med hänsyn lill efier-frågan på längre sikt torde del i och för sig vara gynnsamt att förhållandevis stora lägenheter blivit producerade, men de villkor under vilka småhus­byggandet kommit lill stånd ger enligl utredningarna anledning lill vak­samhet. En stor del av della byggande, drygt en tredjedel av de år 1973 påbörjade, har sketl ulan statliga lån och därmed ulan den pris- och kva­litetsbevakning som är förknippad med lånen. Produktionens inriktning på lägenhetstyper i kombination med upplälelseform ger den största anled­ningen till oro. Utredningarna hävdar alt inriktningen samt del förhållandet atl småhusen med äganderätt ofiast produceras för sig och fierfamiljshusen med hyres- eller bostadsrätt för sig mycket påtagligt försvårar möjligheterna atl realisera del bostadspolitiska målet om en allsidig hushålls- och boen-destruklur i våra bostadsområden. Denna problemalik blir särskilt kännbar i de större tätorterna.

Det byggs i dag nästan inga lägenheter i fierfamiljshus, som är större än tre rum och kök, och å andra sidan inga lägenheter i småhus, som är mindre än fyra rum och kök. 90 96 av lägenheterna i småhus färdigställda år 1973 var om fyra eller fiera rum och kök mol 10 96 för fierfamiljshusen. Utredningarna anser att det vore en naturiig utveckling atl produktionen försköls mol fyra rum och kök. när andelen trerummare minskar, vilkel den gjort alltsedan år 1968. I stället ökar nu framförallt antalet femrummare och större lägenheter mycket krafiigl (från 14 96 1968 till 24 96 1973), Dessa återfinns nästan enbart i småhusen.

Under senare delen av 1960-lalet började bostadsföretagen känna av vissa svårigheter att få sina nybyggda lägenheter uthyrda. Svårigheterna var dock avgränsade till vissa orter och kunde i regel hänföras lill konjunkturella faktorer. De minskade också under 1960-talets två sista år, när konjunkturen gick uppåt.

Under de år som hittills gått av 1970-talet har emellertid svårigheterna

Prop. 1974:150

14

åter ökat. Den I september 1973 värdet drygt 21 000(5,2 96) av alla statligt belånade lägenheter i fierfamiljshus färdigställda under tiden januari 1967 - juni 1973 som stod oulhyrda. Ca hälfien av dessa lägenheter återfanns i de tre storstadsområdena. För hela landet var det fråga om närmare en fördubbling på etl år av antalet oulhyrda lägenheter.

Vad gäller bostadsbeståndets sammansättning efter hustyp visar bo­stadsräkningen år 1970 att i glesbygden bor huvudparten av hushållen i småhus. Drygt 10 % av alla bostäder i glesbygden var inrymda i tvåfa­miljshus. Denna andel har dock stadigt minskat under hela efierkrigstiden, huvudsakligen genom att tvåfamiljshus övergått till all nyttjas av etl enda hushåll.

1 de mindre tätorterna (200-1 999 invånare) bor tre hushåll av fyra i små­hus. Andelen har inte förändrats nämnvärt under senare år. På samma sätt som i glesbygden har dock enfamiljshusen ökat i betydelse, under det atl ivåfamiljshusen har gått tillbaka. 1 de större tätorterna dominerar däremot fierfamiljshusen; endast elt hushåll av fyra bor i småhus. En mindre ökning av småhusens andel har dock skett under 1960-talet.

För riket totalt uppgick småhusandelen år 1970 till 42 96.

Bostadsbyggandet har under efierkrigstiden huvudsakligen skell i tätor­terna, vilket avspeglar sig i beståndets åldersfördelning. I de slörre tätorterna är 54 96 av bostäderna yngre än 20 år och i de mindre tätorterna 45 96. I glesbygden är bostäderna genomsnittligt sett betydligt äldre, endast ungefär var sjunde bostad har kommit till efter år 1950.

Räknat för hela riket var år 1970 46 % av lägenhetsbeslåndel på högst två rum och kök, 26 96 på tre rum och kök och 28 96 fyra eller fiera rum och kök. Bostäderna är genomsnittligt större i glesbygden och de mindre tätorterna än i de slörre tätorterna. Av lägenheterna i glesbygden bestod år 1970 37 96 av minst fyra rum och kök. Motsvarande andel i de mindre tätorterna var 41 96 men i de större endast 24 96.

Bostadsbeståndets sammansättning i olika delar av en lokal bostadsmark­nad ger enligt utredningarna de grundläggande förutsättningarna för hur hushållen kommeratl fördela sig på olika bostadsområden. I de fiesta större orter har nya områden byggts ut kring ortens kärna i allt vidare ringar och småhusen har skilts från fierfamiljshusen. Olikheter i lägenhelsslruklur mellan bestånd frän olika byggnadsperioder och i olika hustyper ger därför automatiskt förutsättningar för olikheter också i hushållens slorieksfördel-ning från ett bostadsområde lill ett annat. Områden med många små lä­genheter får många små hushåll. Det omvända förhållandet gäller för om­råden med många stora lägenheter.

Följande tabell visar att bostadsutbudet ger dåliga förutsättningar när det gäller att främja målet om allsidighei i boendesirukturen. Andelen små lägenheter är mycket större i äldre hus än i de som byggts under senare år. Den största andelen små lägenheter finns i fierfamiljshus från 1930-och 1940-talen.

Prop. 1974:150

15

Bostäder år 1970 efter hustyp, ålder och lägenhctsstorlek. Tätorter med 2 000-w invånare

Hustyp Byggnadsperiod

Antal heter

rumséh-

Procentuell

andel

lägenheter om

igii

högsl 2

rk

4-f

rk

Småhus

före 1931

4,54

29

45

1931-1950

4,64

17

4/

1951-1960

5,17

5

Ii

1961-1965

5,46

2

88

1966-1970

5,73

2

92

Övriga hus

före 1931

2,92

74

12

1931-1950

2,81

78

5

1951-1960

3,18

62

10

1961-1965

3,42

48

14

1966-1970

3,51

44

15

Bostadsbyggandet efier år 1970 har skärpt olikheterna mellan småhus och flerfamiljshus och därigenom, framhåller utredningarna, ytterligare för­sämrat möjligheterna att inom överskådlig tid skapa gynnsamma förutsätt­ningar för en önskvärd hushållsfördelning.

Utredningarna har även sammanställt viss statistik över hushållens bo­endeförhållanden. Därav framgår bl. a. att år 1970 var antalet bosladshushåll drygt tre miljoner, vilket innebären ökning med en miljon sedan år 1945. Av alla hushåll bestod år 1970 25 96 av endast en person och 30 96 av två personer. Hushåll med endast en person var vanligare i de slörre tätorterna än i övriga delar av landet. Hushållens fördelning efier region och hus­hållsstorlek visas i följande tabell.

Hushåll år 1970 i glesbygd och tätorter efter sloriek

Region

Tusental    Därav beslående av nedanstående antal

hushåll      personer (proceni)

5 el n

Hela riket Glesbygd Täloner med 200-1 999 inv. Täloner med 2 000- w inv.

3 050 528

25 20

30 31

19 19

16 16

9 13

298

20

28

20

19

12

2 224

27

29

19

16

8

Hushållen har minskat i storlek under efierkrigstiden. Genomsnitthus­hållet bestod år 1970 av 2,59 personer mol 3,15 år 1945. Detta beror främst på en ökad hushållssprängning och på förskjutningar i befolkningens ål­derssammansättning. Den ökade hushållssprängningen kommer till uttryck i de s. k. hushållskvolerna, vilka anger antalet lägenhelsinnehavare per 100 personer i en viss befolkningsgrupp. Dessa kvoter har ökal krafiigl och är för vissa grupper så höga att del enligt utredningarna finns anledning

Prop. 1974:150

16

räkna med att de inte kommer att öka mer. Så är fallet dels för gifia i alla åldrar, dels för icke gifia i högre åldrar, särskilt bland kvinnorna, I de yngre åldersgrupperna och bland icke gifia män högre upp i åldrarna torde fortsatta ökningar vara att förutse.

År 1970 disponerade varje person i genomsnitt 1,46 rumsenheter. Det är en avsevärd förbättring i förhållande till situationen år 1945, då mot­svarande tal var 1,00, Förbättringen beror på såväl den minskande hus­hållsstorleken som den ökande lägenhelsstorleken.

Utrymmets fördelning mellan hushåll av olika storlek äremellertid ganska ojämn, Visseriigen har de större hushållen slörre lägenheter än de mindre, men lägenheterna är inte tillräckligt mycket större för all ge varje person, oberoende av hur slort hushåll han tillhör, samma utrymme till sitt för­fogande. Antalet rumsenheier per person var således år 1970 2,61 för en-personhushållet mol t, ex, 1,17 för fyrapersonshushållel. Således är trång­boddhet något som drabbar de större hushållen i högre grad än de mindre.

För att inte bli betraktat som trångboll skall del enskilda hushållet i dag disponera minst så myckel utrymme att inte mer än två personer skall behöva dela sovrum. Kök och vardagsrum skall därvid inte räknas in (norm 11),

1 denna mening fanns det år 1970 475 000 hushåll (16 96 av alla hushåll) som var trångbodda; 23 96 av dessa bestod av två personer och 38 96 av tre personer. Av alla barnfamiljer var 27 96 trångbodda och av dem som hade tre eller fiera barn 39 96. Den proceniuella andelen trångbodda hushåll framgår av följande tabell.

Procentuell andel trångbodda år 1970 (norm 

II) 

bland hushåll av olika storlek och med olika antal barn. hela riket

Antal boende

Därav

irång-

Antal

barn

under

Därav trång-

per hushåll

bodda

(procenl)

18 år

per hushåll

bodda (proceni)

1

_

0

9

2

12

1

29

3

31

2

20

4

16

3

37

5 el n

38

4 5 el f

37 65

Utredningarna har försökt belysa om och i vilken utsträckning lägen-hetsutbudets sammansättning har gell upphov till en skiktning av de boende. Därvid finner de bl. a, alt skillnaderna i hushållsfördelning mellan småhus och fierfamiljshus är stora. Andelen hushåll med t, ex. fyra eller fiera personer var år 1970 40 % för småhus mot 19 96 för fierfamiljshus.

En närmare studie av olikheten i lägenhetssammansätining ger vid handen att praktiskt taget hela skillnaden i hushållsfördelning kan återföras på denna olikhet. Andelen stora lägenheter är således betydligt slörre i små­husen än i fierfamiljshusen. Den faktiska och den med hänsyn till lägen-

Prop. 1974:150

17

hetssammansätiningen väntade hushållsstrukturen överensstämmer nästan helt.

Också när hushållssammansättningen i lägenheter från olika byggnads­perioder studeras finner man atl lägenhetsutbudets sammansättning haren avgörande betydelse. Men även andra faktorer tycks medverka till utfallet. Det finns såväl i de äldre småhusen som i de äldre fierfamiljshusen fler småhushåll än som kan "förklaras" av lägenhelssammansättningen,

Lägenhetstördelningen i olika gamla hus skapar således förutsättningar fören med husens ålder minskande hushållsstorlek. Därav följer också för­utsältningar för olikheter i ålderssammansättning bland de boende mellan hus från olika byggnadsperioder. Ändelen äldre personer bör vara högre och andelen barn och ungdomar lägre i de äldre husen än i de nyare. Den faktiska bilden överensstämmer med detla anlagande. Bilden är vidare lik­artad för småhusens och flerfamiljshusens del; mer än dubbelt så många barn i de nyaste husen som i de äldsta och mycket få äldre personer i del nyaste beståndet men höga andelar i de äldre lägenheterna. Den be­nägenhet alt bo kvar i det äldre bostadsbeståndet som kommer till uttryck i en högre andel småhushåll än som motiveras av lägenhetsstrukturen ger också krafiiga utslag med avseende på de boendes ålder.

I de äldre småhusen molverkar benägenheten att bo kvar i viss mån den skiktning med avseende på hushållens storlek och de boendes ålder som lägenhetsutbudet ger förutsättningar för. I de äldre flerfamiljshusen samverkar däremot dessa båda faktorer så atl andelen småhushåll och an­delen äldre blir slörre än som motiveras av lägenhetsutbudets struktur.

När det gäller de nyare husen samverkar lägenhetsutbudets samman­sättning och kvarboendebenägenheten hos redan etablerade hushåll till att i dessa hus samla yngre hushållsföreslåndare och hushåll med barn. Allra starkast markerat blir det i de nyaste småhusen, där inte mindre än 43 96 av alla personer år 1970 var yngre än 18 år. Praktiskt laget inga var 65 år eller äldre.

Trots den lägre andelen barn i flerfamiljshusen jämfört med småhusen är på grund av lägenhetsutbudets struktur trångboddheten mycket större i fierfamiljshusen än i småhusen, vilket framgår av följande tabell.

Trångboddheten dr 1970 (norm 

II) 

i bosläder från olika byggnadsperioder. Tätorter med 2 000-w invånare

Byggnadsperiod

Procentuell andel trångbodda

personer i

i alla

barn under

18 är

åldrar

småhus

övriga hus

småhus

övriga hus

Före 1931

12

30

20

55

1931-1950

9

32

16

59

1951-1960

6

32

9

47

1961-1965

3

27

5

38

1966-1970

2

25

2

33

2 Riksdagen 1974 I saml Nr 150

Prop. 1974:150

18

Utredningarna konstaterar på grundval av bl. a. den analys som gjorts angående bostadsbestånd och bocndeforhållande m. m, att det är nödvändigt med ett fortsatt högt bostadsbyggande, om de bostadssociala ambitionerna skall kunna upprätthållas. Den påtagliga minskningen av bostadsbyggandet de senaste åren anser utredningarna vara oroande, även om en viss nedgång i förhållande till åren omkring 1970 är naturlig.

Byggandets inriktning inger enligt utredningarna också farhågor. Bo-stadsulbudeis sammansättning i olika avseenden ger de kanske viktigaste förulsättningama för hushållsstrukturen i bostadsområdena. Genom att slör­re lägenheter nästan enbart byggs i småhus, som upplåts med äganderätt, och mindre lägenheter nästan helt i fierfamiljshus skärps automatiskt en uppdelning av hushållen efter storiek. Delta leder i sin lur med nödvändighet till olikheter också när det gäller de boendes ålder. Utredningarna hävdar att bostadsbeståndets sammansättning redan i dag ger utomordentligt dåliga förutsättningar för all åsladkomma en allsidighet i hushålls- och boende-strukturen i olika avseenden. Därför är del angelägel alt de resurser som avsätts till bostadsbyggandet utnyttjas på ell sådani sätt alt de skiktande faktorerna motverkas och inte förstärks.

2,1.3 Mål för bosladspolitiken

Utredningarna utvecklar sin allmänna syn på bostadspolitiken och ulgår därvid från att bostadspolitiken uteslutande skall tjäna syftet att tillgodose ett grundläggande socialt behov. Bostäder är kapitalkrävande. Ett övergri­pande mål för en solidarisk bostadspolitik är dock att bosläder inte primärt skall vara objekt för vinslskapande kapitalplacering. Detla gäller oavsett om de ägs av den boende eller av någon annan.

Detla strider enligt utredningarna inte mot alt bostäderna måste ha priser som bestäms inte bara av hushållens bostadsbehov ulan också av olika hushålls inkomster och värderingar. En sådan prisbildning kan ge vinster utan motpresialion. Det skapar ingen målkonfiikt men är elt betydande fördel ningsproblem.

Utredningarna hävdar vidare att tillgången på bosläder skall vara så god atl nyetablerade hushåll lätt kan erhålla bostad. Inom beståndet skall rörlighet underiättas främst genom prisbildningen. Denna påverkas främst av den statliga långivningens villkor och av parterna på hyresmarknaden.

Bostadsförsörjningen måste ses i ell långt tidsperspektiv. Bostadsbyggan­det skall därför fattas i vid mening och avse alla bostadsförsörjningsålgärder. Kommunerna har ansvaret alt genomföra bostadsbyggandet. Detta gör det angeläget all kommunerna utarbetar program för den totala bostadsförsörj­ningen.

Lägenheter av olika storiek skall kunna erbjudas i olika upplåtelseformer och hustyper. Utredningarna betonar alt detla är en av de grundläggande

Prop. 1974:150

19

förutsättningarna för atl ge alla människor verkliga valmöjligheter och för en allsidig sammansättning av hushåll i bostadsområdena.

Bostadsförsörjningen skail inriktas på att nå delta mål. Detta får kon­sekvenser för nyproduktionens omfattning och inriktning. Men del medför också all del befintliga bostadsbeståndet måsle förändras.

Bostaden utgörs emellertid inle enbart av den enskilda lägenheten. Huset, kontakterna med grannar, omgivningen samt vad omgivningen erbjuder av möjligheter till social trygghet och rekreation är väsentligt. Olika män­niskor har skilda behov. Bostädernas utformning samt service och verk­samhet i bostadsområdena skall bidra till alt ge lika förutsättningar för alla, unga och gamla, män och kvinnor.

Det finns fortfarande många omoderna eller i övrigt dåligt utrustade lä­genheter. Åtskilliga hushåll är trångbodda. 1 frågan om bostadsutrymmet anser utredningarna att på sikl bör varje hushåll ges möjlighet till kök och vardagsrum samt sovrum. Varje barn bör därvid kunna få ett eget rum. Det senare är dock att ställa förhoppningarna högt anför utredningarna och framhåller all behovet av avskilda rum för barnen inte är lika storl för barn i alla åldrar.

För att uppnå målel om en förbättrad ulrymmesstandard anser utred­ningarna bl. a, att bristerna i det omoderna och halvmoderna lägenhets­beståndet måsle undanröjas. Ansträngningarna bör inriktas på atl klara den­na uppgift inom en tioårsperiod.

Vidare anser utredningarna all var och en skall lå möjlighet till ett verkligt infiytande över lägenheten och de förhållanden i omgivningen som närmast berör honom. Ett ökat inflytande för de boende bör utvecklas enligl demo­kratiska traditioner och med stöd från organisationerna på bostadsmark­naden.

Vad gäller bostädernas pris flnner utredningarna att likvärdiga bostäder, oavsett upplåtelseform eller yttre omständigheter i övrigl, skall betinga lika priser. Detta är en annan och lika viktig förutsättning för verkliga valmöj­ligheter som att antalet lägenheter är tillräckligt storl och alt bosladsutbudet är varierat. Priserna skall vidare vara rimliga i förhållande lill hushållens betalningsförmåga. Utredningarna utgår från att det för en normal familj med normala inkomster skall vara möjligt att efierfråga och betala priset för en modern och rymlig bostad ulan inkomstprövat bostadsstöd. Hushåll med låga inkomsler eller stor försörjningsbörda skall dock kunna erhålla slöd så att de kan få samma bostadsmöjligheter som de ekonomiskt mer gynnade,

2.1.4 Det framlida bostadsbeståndet

Utredningarna har begränsat synpunkterna på del framtida bostadsbe­ståndet lill en enda frågeställning, nämligen vilka krav på förändringar av lägenheternas siorieksfördelning i det nuvarande beståndet som uppkommer

Prop. 1974:150

20

under vissa förutsättningar i fråga om förändring av hushållens samman­sättning och av deras utrymmesstandard. Tidsperspektivet för bedömning­arna sträcker sig fram till år 1985.

1 sitt föregående betänkande Bostäder 1974-76 gjorde boendeutredningen en bedömning av bosladsbyggnadsbehov och förutsättningar för byggande under några år framåt. Till grund för dessa överväganden låg bl. a, mer långsiktiga beräkningar och antaganden. De belyste behovet av att öka och förbältra bostadsbeståndet genom nybyggnad och modernisering under 1970-talel,

Under vissa antaganden i fråga om modernisering, befolkningsutveckling, hushållsbildning m. m. bedömdes att det skulle behövas en nyproduktion av storieken 90 000-100 000 lägenheter i genomsnitt per år under återstoden av 1970-lalel. Därvid förutsattes att modernisering skulle ge ell nettotillskott av 25 000-30 000 välutrustade lägenheter per år.

Utredningen konstaterade atl den aktuella efierfrågan och förulsättning-arna för produktionen inle möjliggjorde en så slor produktion på kort sikt. En produktionsnivå av 70 000-80 000 lägenheter de närmaste åren bedömdes som sannolikare, om inte efterfrågan kunde stimuleras genom särskilda ål­gärder.

Någon ny bedömning av nyproduktionen och moderniseringens omfatt­ning på längre sikt har utredningarna inte gjort. Denna fråga kommer att behandlas ytteriigare i det fortsatta utredningsarbetet.

Utredningarna konstaterar emellertid alt vissa; förutsättningar för bo­stadsproduktionen på kort sikt har förändrats sedan den föregående be­dömningen gjordes. Befolkningsutvecklingen har varil svagare än som då antogs och konjunkturuppgången har inle medfört en sådan ökning av sys­selsättning och efierfrågan på bostäder som förutsattes. Produktions- och drifikostnader har fortsatt alt öka starkt, inte miinsl på grund av ökade bränslepriser.

Utredningarna finner också att nyproduktioneri synes vara på väg alt minska mer än vad man lidigare räknade med. UncJer år 1973 färdigställdes ungefär 97 000 lägenheter men påbörjades bara 79 000, Enligl de senaste bedömningar som har gjorts för år 1974 förefaller det troligt alt igångsätt­ningen kommer att understiga 70 000 lägenheter, varav omkring 40 96 i flerfamiljshus. Denna utveckling innebärati antalet färdigställda lägenheter kommer att minska starkt under åren 1974 och 1975,

Utvecklingstendensen är densamma som under de närmast föregående åren. Flerfamiljshusen domineras av de mindre lägenhetslyperna i hyres-form, småhusen av relativt slora lägenheter med äganderätt. Efiersom fler­familjshus och småhus byggs i skilda bostadsområden, erhålls elt ensidigt bestånd och en ensidig hushållssammansättning i bostadsområdena.

På grundval av de ändrade förutsällningarna i fråga om befolknings- och hushållsuiveckling har utredningarna gjort nya beräkningar att läggas lill

Prop. 1974:150

21

grund för uppskattningar av bostadsbyggandet fram till år 1985. Beräkning­arna baseras bl. a. på följande alternativa antaganden om utrikes flyttningar.

A)

Utrikes flyttningar antas åren 1973-75 ge ett underskott av 20 000 per­soner. För åren  1976-85 bortses helt från utrikes flyttningar.

B)

Nettot av flyttningar antas bli O åren 1973-75 och ge elt överskott av i genomsnitt  15 000 personer för åren 1976-85.

Med dessa antaganden om utrikes flyttningar har gjorts en revision av den befolkningsprojektion som SCB publicerade i juni  1973.

Ökningen av folkmängden beräknas bli svag enligl båda alternativen. Antalet personer i åldrarna över 20 år, som är avgörande för antalet bo­stadshushåll, beräknas i genomsnitt per år under perioden 1970-1985 öka med endasl 17 000 enligt alternativ A och med 26 000 enligt alternativ B, Under 1960-lalel var den faktiska ökningen 60 000 personer om året.

Utredningarna ulgår i kalkylen angående hushållsbildningen från etl an­lagande om atl del relativa antalet personer som antingen tillhör gruppen samboende och har lägenhet eller är ensamslående hushållsföreståndare kommer alt öka. Deras andel av befolkningen antas öka till 50 96 av männen och 65 96 av kvinnorna i åldrarna 20-24 år. Andelen antas stiga snabbt med åldern och nå 95-96 96 för kvinnor redan vid 30-35 år och för män vid 350 år.

Det använda antagandet ger ett stori antal hushåll i förhållande till folk­mängden. Neltotillskoltet av hushåll blir ändock litet i förhållande till 1960-lalel, vilket framgår av följande tablå.

Neiioiillskoti av hushåll, genomsniii per år

1961-70 faktiskt

47 000

1971-85 alt. A

31000

alt. B

36 000

En befolkningsutveckling och hushållsbildning enligt dessa antaganden skulle medföra atl hushållen i genomsniii blir mycket små. Hushållsstor­leken minskar starkt ungefär från 45-årsåldern och uppåt genom tidig hus­hållsbildning i den yngre generationen. Även i åldern omkring 20-30 år kan andelen småhushåll antas bli stor. Mellangruppen blir föräldrar - sam­boende eller ensamstående - med barn upp till 20-årsåldern samt en mindre grupp av ensamboende. Hushållens beräknade fördelning efier sloriek och hushållsföresiåndarens ålder år 1985 redovisas i följande tabell.

Prop. 1974:150

22

Beräknat antal hushåll år

1985 efter sloriek och föreståndarens ålder

Hushållsföresiånda-

Tusental    Därav

i proceni i

med ..

. boende

rens ålder

hlirhII

1

2

3

4

5-t-

-29

519-  556 36

26

22

13

3

304

979-1015  15

15

21

29

20

45-64

1045       25

43

21

6

5

65-

975       56

39

4

1

0

Samtliga

3 518-3 591   33

32

16

12

7

Samtliga 1970

3 050       25

30

19

16

9

De åldersklasser som ökar mest i antal är gruppen 304 år, dvs. de förhållandevis stora hushållen, och gruppen över 65 år, de mycket små hus­hållen.

Utredningarna ger vissa synpunkter på vad man uppfattar som framtida anspråk på bostadsbeståndet.

Del framtida bostadsbeståndet skall tillgodose krav på utrymme och kom­fort i själva lägenheterna samt krav på yttre förhållanden och service från elt bestånd av hushåll som väsentligt avviker från del nuvarande i fråga om demografisk struktur. Hushållen kommer också att avvika genom att deras inkomster vid mitten av 1980-talet genomsnittligt kan antas vara 25-50 96 större än för närvarande.

Hur bostadsbeståndet bör se ut för atl kunna tillgodose de förändrade anspråken är enligt utredningarna självklart inte bara en fråga om lägen­heternas storlek och utrustning. Omgivningen och bostadsområdenas sätt att fungera är viktiga faktorer.

Bostadsutrymmet är dock en grundläggande faktor och får särskilt be­tydelse, om man vill försöka uppfylla målel alt i olika bostadsområden kunna tillgodose flera typer av hushåll.

Utredningarna hävdar atl del nuvarande bostadsbeståndet till stor del är sådant atl det på sikt endast kan tillgodose de mindre hushållens bo­stadsbehov. Detla gäller givetvis om tätorternas flerfamiljshus. De krym­pande hushållen, som dessutom erfarenhetsmässigt är irögröriiga, kan bo kvar där och förbältra sin utrymmesstandard. Hushållen i åldersklassen 30-44 år, som lill omkring hälften kan väntas bestå av hushåll med fyra eller flera medlemmar, är i behov av slörre lägenheter som det är ont om i det nuvarande beståndet.

Tendenserna i hushållsbildningen ger alltså dåliga förutsättningar för att åstadkomma en allsidig hushållsslrukiur i olika bostadsområden. Omfatt­ningen av della problem vid förändring av hushållens ulrymmesstandard belyser utredningarna med tre alternativa anlaganden.

A)

Alternativet innebär i stort sett en extrapolering av tidigare långsiktiga utveckling i frågaom hushållens utrymmesstandard. En viss trångbodd­het skulle kvarstå enligl nuvarande norm.

B)

Hushållen har "fiyttats upp" så att någon trångboddhet inte kvarstår enligt nuvarande norm.

Prop. 1974:150

23

C) Hushållen har "fiyttats upp" så att de har minst ett sovrum för föräldrar och därutöver elt rum för varje person, kök och vardagsrum oräknade. Enpersonshushåll antas bo i minst ivårumslägenheler. Uttryckt som genomsnittlig ökning av utrymmesstandarden förefaller ing­et av de använda antagandena orimligt anser utredningarna. Antalet rums­enheter per person, som år 1970 var 1,46 skulle öka lill omkring 1,80 enligt de både lägre alternativen eller med 22 % på 15 år. Den faktiska ökningen mellan åren 1960 och 1970 var 21 96, Enligt det högre alternativet blir ökningstakten ungefär densamma som under 1960-talet elier knappt 2 96/år, vilket leder till  1,9 rumsenheter per person år 1985,

För bostadsbeståndet som helhet förefaller inte heller de beräknade för­ändringarna av lägenheternas siorieksfördelning påfallande stora, om man ser dem som fortgående förskjutningar under en femtonårsperiod. Detta framgår av följande tabell.

Beräknad lägeiihelsfördelniiig dr I9ft5 enligt o/ika antaganden om iiliymmcsslandard(pro­cent)

Bestånd

-1 rk

2 rk

3 rk

4 rk

5

 rk

Summa

1970

19

27

26

16

12

100

1985 A.

14

24

28

20

16

100

B,

12

21

31

20

16

100

C,

0

32

27

21

20

100

En jämförelse mellan den beräknade lägenhetsfördelningen år 1985 och bostadsbeståndets faktiska fördelning på olika årgångar av hus och hustyper år 1970 visar emellerlid inte särskill god överensstämmelse. En sådan jäm­förelse görs i följande tabell för del mellersta av alternativen för utrym-messlandarden (B).

Det enda bestånd i tätorterna med en lägenhetsfördelning som ligger nå-goriunda i närheten av jämförelsetalen är 1930-taleis småhus och de senast byggda fierfamiljshusen, I de sistnämnda är dock särskilt andelen femrums­lägenheter mycket liten och beståndet kan inte tillgodose utrymmesansprå­ken för hushåll med fyra eller fiera boende,

"Önskad" lägciihctstördclning 1985 (ka/kyl B) fäm/örd med /aklisk fördelning i o/ika år­gångar av hus i tätorlcr med minst 2 000 invånare (procent)

"Öns-

Faktisk fördelr

ling i tätorter med minst 2 000 inv. 1970

kad" för-

Hus byggda

Hus byggda

Hus byggda

del-

1931-40

1951-60

1966-70

ning

Små-      Fl.

Små-     Fl,

Små-      Fl.

1985

hus        fam.

hus       fam.

hus        fam.

(B)

hus

hus

hus

-1  rk

12

4         49

2          21

1          16

2 rk

21

17          33

3          40

1          28

3 rk

31

31          12

23          29

5         42

4 rk

20

25           4

38           8

37          13

5-1- rk

16

23           2

35           2

55           2

Summa

100

100        100

100        100

100         100

Prop. 1974:150

24

Utredningarna drar den slutsatsen all det är helt uteslutet att med denna sammansättning av bostadsbeståndet åstadkomma en allsidig hushållssam-mansäitning i olika områden. Det gäller dessvärre även områden som till­kommit i rätt sen tid. Om inte beståndet förändras, är det enligl utred­ningarna fel atl påstå att olika hushållsgrupper skall få välja mellan gamla och nya hus, olika bostadsområden, hustyper eller miljöer på likvärdiga villkor.

För alt styra utvecklingen i riktning mot ökad allsidighet i olika bo­stadsområden och ge olika hushällsgrupper mer likvärdiga valmöjligheter anser utredningarna del vara nödvändigt med stora förändringar av del befintliga beståndet. Detla gäller såväl lägenheternas sloriek och kvalitet som bostadsområdenas standard. Behovet av sådana förändringar kan inle kvantifieras men är sannolikt av slörre belydelse för framlida bostadspro­duktion än t. ex. tillväxten i antal hushåll och lägenheter.

2.1.5 Bostadens pris m. m.

De förutsättningar som bosladspriserna ger för hushållens bosladsval be­handlades relalivt ingående i boendeutredningens betänkande Bostäder 1974-76. Utredningarna har sedan detla belänkande lämnades hafi tillgång lill nytt material som bidrar lill en vidare belysning av frågeställningen. Det gäller inte minsl den småhusundersökning som SCB genomfört samt bearbetningar av 1970 års folk- och bostadsräkning med avseende på sam­band mellan inkomsler och bostadsförhållanden. Med utgångspunkt i bl. a. detta material presenterar utredningarna nu ell underlag för mer långsiktiga bostadspolitiska åtgärder.

Till en början behandlar utredningarna betingelserna för bosladspriserna med utgångspunkt i nyproduktionen. Därvid görs en tillbakablick på ut­vecklingen av produktionskostnaderna, eftersom dessa ulgör en förutsätt­ning för dagens bosladspriser.

1 löpande penningvärde har produktionskostnaderna för statligt belånade fierfamiljshus fördubblats på 15 år; räknat per kvadratmeter lägenhetsyla sleg dessa kostnader från 674 kr år 1958 lill ungefär 1 340 kr år 1973. Detta motsvarar en årlig byggprisslegring på ca 4,7 96.

Kostnadsökningen är i och för sig inte särskill anmärkningsvärd. Priserna för övriga varor och tjänster har undergått ungefär samma förändring. För bostäder uppkommer dock en prisstruktur med belydande prisskillnader, om den historiska produktionskostnaden läggs lill grund för det löpande bostadsprisel, prisskillnader som inle motsvaras av skillnader i husens stan­dard och ålder.

För stalligl belånade gruppbyggda småhus ökade produktionskostnaden från 1 029 kr./m' bostadsyta år 1965 till ca 1 400 kr./m' år 1973, dvs. med totalt 36 96 eller i genomsnitt ca 4 96 per år.

Prop. 1974:150

25

Uttryckt i kr/m' var del således ungefär samma belopp som år 1973 utgjorde utgångspunkt för kapitalkostnaderna i bostadsprisel för fierfamiljs­hus resp, småhus i den statligt belånade nyproduktionen. Uttryckt per lä­genhet blir emellertid skillnaden mycket stor, eftersom den genomsnittliga lägenheten i flerfamiljshus endast var ca 65 m", medan del genomsnittliga gruppbyggda småhuset var drygt ll5m' år 1973.

Produktionskostnaderna varierar krafiigl kring de redovisade medeltalen som avser hela riket. Skillnaderna kan bli belydande mellan olika regioner av landet men även inom en och samma ort kan skillnaderna för i slort sett likvärdiga lägenheter vara slora.

Utredningarna har på grundval av uppgifter om produktionskostnader, överkostnader (dvs. skillnaden mellan produktionskostnad och panlvärde) och kapitalkostnadsvillkor beräknat den faktiska utvecklingen av kapital­utgifterna åren 1968-1974 för hus med ränte- och paritelslån. Resultaten av beräkningarna framgår av följande tabell. Uppgifierna avser ell allmän­nyttigt bostadsföretag.

Totala kapitahiigifter i ränte- oeh paritelsbelånade hus (kr. /ni')

Hus r

ä

rdigst

ä

ll-

Kapitalutgift 

ä

r

da

å

r

1968

1969

1970

1971

1972

1973

1974

1958

41

41

41

42

42

40

40

1959

42

42

42

42

43

43

41

1960

42

42

42

42

42

43

42

1961

43

43

43

43

43

43

43

1962

44

44

44

44

44

44

44

1963

45

45

45

45

45

46

45

1964

48

48

48

48

48

49

48

1965

54

55

55

55

55

55

55

1966

59

59

59

59

59

60

59

1967

56

56

57

57

57

57

57

1968

56

56

56

57

58

59

59

1969

57

57

58

58

60

60

1970

-

-

61

61

61

63

63

1971

-

-

-

61

61

63

63

1972

-

-

-

_

66

66

66

1973

_

-

-

-

-

75

75

1974

-

-

-

-

-

-

78

Kapitalutgifierna inom resp. årgång har sedan är 1968 förändrats för­hållandevis litet. Den utveckling som sketl är en direkt följd av parilets-lalsuivecklingen. Kapitalutgifterna mellan årgångarna varierar däremol högsl väsentligl. Den fördubbling av produktionskostnaderna som uppstått under 15 årsperioden 1958-1973 motsvaras av en i det närmaste lika slor skillnad i kapitalutgifter vid lidsperiodens slut.

Paritetslånesystemel är så konstruerat att kapitalutgifierna för lidigare år­gångar av hus skall bringas i nivå med kapitalutgifierna i nyproduktionen. Bristande anpassning kan uppkomma bl. a. av del skälet all byggprisför-ändringarna ger utslag i parilelstalel först med viss eftersläpning. Vidare

Prop. 1974:150

26

kan beslui om paritetstalshöjningar träffas med utgångspunkt i bostadspo­litiska överväganden, som innebär att den konstruktion som lånesyslemet bygger på frångås.

Alt skillnaden mellan de kapilalutgifier som beräknats för årgångarna 1973 och 1974 är så slor jämfört med de närmast föregående årens beror på dessa båda faktorer.

Utredningarna redovisar vidare viss statistik avseende kostnader för drift och underhåll av fastigheterna och bränsle. De kalkyler som gjorts visar atl dessa kostnader uppgick till totall 43:25 kr,/m' lägenhetsyla (ly) i 1972 års kostnadsläge lör nyproduktionen av flerfamiljshus inom den allmän­nyttiga sektorn. Beloppet fördelar sig på olika kostnadsanslag på följande .sätt.

Kosinadsslag

Kr./m' ly

Driftkostnader

25:75

Underhåll, löpande och periodiskt

(inkl, fondavsättning)

U:50

Bränsle

6:00

Totall

43:25

På grundval av tillgängligt material avseende drift- och underhållskost­nadernas storiek i hus av varierande ålder drar utredningarna den slutsatsen atl dessa kostnader är relativt lika för flerfamiljshus, som är färdigställda vid olika tidpunkter, under förutsättning att åriiga fondavsättningar för un­derhåll görs. Del senare gäller företrädesvis inom den allmännyttiga och kooperativa sektorn.

Utredningarna har även gjort kalkyler avseende drift- och underhållskost­naderna för småhus. Inklusive bränslekoslnader beräknas dessa år 1972 ha uppgått lill ca 3 500 kr. för ell nyproducerat genomsnittligt gruppbyggl små­hus på 115 m". Beloppet fördelar sig på olika kostnadsslag enligt följande.

Kosinadsslag

Kr/

å

r

Skatt p

å

 garantibelopp

535

Faslighetsf

ö

rs

ä

kring

Sophantering

1 500

Vatten

Ev, avgift lill samr

ä

llighet

Underh

å

ll

600

Br

ä

nsle (konventionell uppv

ä

rmning)

865

Totalt

3 500

De kostnader som redovisats är angivna i 1972 års kostnadsläge. Sedan dess har höjningar av kommunala taxor och avgifter, höjda löner och främst höjda bränslepriser påverkat kostnaderna för drifi, underhåll och uppvärm­ning betydligt.

Utredningarna övergår därefier till att beskriva prisstrukturen på bostads­marknaden.

Prop. 1974:150

27

Hyreslägenheterna uppgår till totalt ca 1,35 miljoner, varav 1,2 miljoner i fierfamiljshus. Deras andel av samtliga bebodda lägenheter i riket är omkring 45 96 och i tätorterna omkring 50 96.

Hyrorna i dessa lägenheter visar en regional spridning som synes vara särskill slor inom det senast byggda beståndet. Detta har betydligt högre hyror i Stor-Stockholm och Stor-Göteborg än i andra områden. Utanför storstadsområdena synes ortens sloriek ha en viss men inle särskilt slor belydelse för hyresnivån.

Lokalt varierar hyrorna förutom med kvalitet och storiek även med bygg­nadsåret. En ivårumslägenhel byggd efter är 1965 har således i regel högre hyra än en trerumslägenhet byggd under 1950-eller 1940-lalen. I exempelvis Stor-Stockholm var hyran år 1972 100 kr/m' för trerumslägenheter byggda 1966-71 och 72 kr./m' för samma lägenhetslyp byggd under 1940-lalet. Denna hyresdifferens visar relativt sett inga slora regionala skillnader, vilkel framgår av följande tabell.

Hyra för vissa årgångar och lägenhelstypcr år 1972 (kr./m' ly)

Lägenhetstyp

Riket

Stor-

Stor-

Övriga kommuner

Byggnadsperiod

stock-

Göte-

holm

borg

>50 000 inv.

2 rum och kök

1941-50

66

73

69

66

58

1951-60

75

80

83

72

70

1961-65

82

91

88

81

79

1966-71

90

104

99

87

84

3 rum och kök

1941-50

65

72

69

61

59

1951-60

74

79

82

72

70

1961-65

80

90

84

79

75

1966-71

88

100

96

85

81

Medan skillnaden i hyra är slor mellan olika årgångar av moderna lä­genheter, flnns del knappast några skillnader mellan halvmoderna lägenheter - med centralvärme och WC men ulan badrum - och omoderna. Med en beräknad uppvärmningskostnad tillagd är de omoderna lägenheterna t. o. m. något dyrare i vissa slorieksklasser. Hyrorna för dessa kvaliletsklasser är av störst intresse i fråga om smålägenheter, efiersom slörre lägenheter med så låg standard är myckel lå. För 1 och 2 rum och kök var årshyrorna per lägenhet följande i genomsniii för hela riket år 1972.

Genomsnittliga 

å

rshyror f

ö

r I och 2 rk 

å

r 1972 (kr.)

I rk

2 rk

Omodern

I 743

2 504

Halvmodern

I 982

2 739

Modern byggd före 1956

2 756

3 740

Prop. 1974:150

28

Hyresskillnaderna mellan olika årgångar av hyreslägenheter är olika för de skilda ägarekalegorierna -allmännyttiga bostadsförelag och enskilda per­soner eller företag. Allmännyttiga företag har en jämnare hyresfördelning än enskilda. Della förhållande torde bl, a. sammanhänga med hyresregle­ringens verkningar samt med atl de allmännyttiga företagen har slora bestånd och därmed möjlighet till vissa utjämningar efter förhandlingar med hy­resgästorganisationen. 1 följande tabell som avser riket är siffrorna givetvis också påverkade av regionala olikheter och skillnader i underhållsläge.

Genomsnittlig hyra inom enskilda och allmännyttiga töretag

Byggnadsperiod

Hyra 1972 3 rk (kr,/n

Enskilda företag

för 

i' ly)

Allmän­nyttiga förelag

Tusental heter

Enskilda företag

lägen-Allmän­nyttiga företag

1941-50 1951-60 1961-65 1966-71

62 71 80 92

72 76 81 87

23 25 20 31

8 47 43 85

Lägenheter med bostadsrätt uppgår till ca 0,4 miljoner, varav 95 96 i fierfamiljshus. Deras andel av hela bostadsbeståndet är 13 96 och av tät­orternas bostadsbestånd 16 96, Nästan alla bostadsrättslägenheter är mo­derna.

Bostadsrätterna skiljer sig från hyresrätten prismässigt främst genom att de har både etl förvärvspris och ell upplålelsepris, årsavgiften till föreningen. För nybyggda bosladsrällslägenheler är förvärvspriset lika med grundav­giften. Denna var i genomsnitt för hela landet 6 000 kr. för en lägenhet om två rum och kök i slatsbelänade hus färdigställda år 1972. Motsvarande belopp för lägenheter om tre resp. fyra rum och kök var 7 200 och 7 700 kr.

Årsavgifterna för bostadsrätlslägenheter bestäms av föreningens faktiska kostnader. De är därför i ännu högre grad än hyrorna skiktade årgångsvis för varje lägenhetstyp. Skillnaden mellan årgångarna är således en följd av dels förändringar i yta och kvalitet för varje lägenhetslyp, dels ökade bygg­nads-och kapitalkostnader Följande tabell visar genomsnittliga årsavgifter år 1970 för vissa årgångar av bostadsrätlslägenheter om tre rum och kök.

Genomsnittlig årsavgift år 1970 för vissa årgångar av bosladsrällslägenheler om 3 rk i stor­stadsområden och vissa kommuner (kr.)

Region/Kommun

Årsavgift för

3 rk

Samlliga

Därav i hus

byggda

1941-55

1966-70

Riket

4 965

3913

6218

Sior-Stockholm

5 576

4 098

7 146

Stor-Göteborg

5 149

4 338

6 483

Stor-Malmö

4 696

3 586

5 793

Uppsala

4 829

3 934

6 505

Norrköping

4 937

3616

6 407

Örebro

5 193

3 728

6 227

Västerås

4 930

4 081

6 183

Prop. 1974:150

29

Drygt I miljon hushåll eller 35 96 av samlliga bor i lägenheter som de själva äger. Häri ingår jordbruksfastigheter ägarelägenheter i tvåfamiljshus och fierfamiljshus m. m. Frånsetljordbruksfasligheter kan enfamiljshus som bebos av ägaren uppskattas till drygt 0,7 miljoner eller 24 96 av bostads­beståndet. I tätorterna är enfamiljshusens andel omkring 23 96,

Genom en särskild undersökning, småhusundersökningen, har utredningarna erhållit visst material som bl. a. belyser hushållens faktiska bosladsutgifi under år 1972 i av ägaren bebodda enfamiljshus, exkl, jord­bruksfastigheter, Ulgifien har därvid definierats som summan av ränteutgifi, amortering och utgifier för drifi och underhåll. Amorieringens storlek har dock inte kunnat mätas, ulan ulgifien måsle i huvudsak redovisa exkl. amorteringar. Hiirulöver har emellertid giorts en "förnufismässig" skattning av vad som kan anses vara normal amortering.

Utöver skattningen av bostadsulgifien har uppgifier insamlats om för­värvspriser under perioden 1969-1971.

Del genomsnittliga priset för de hus som förvärvades genom köp åren 1969-71 var 126 000 kr. För hus byggda åren 1969-70 låg förvärvspriset högre, 154 000 kr. Produktionskostnaden för den som byggde i egen regi åren 1969-70 var något lägre än förvärvspriserna, 145 000 kr. Värdet av egen arbetsinsats ingår dock inte i produktionskostnaden.

De regionala skillnaderna är mycket slörre i fråga om förvärvspriserna än vad utredningarna har funnit i fråga om hyrorna och della gäller särskill i fråga om priset för äldre hus. Genomsnittspriser för alla köp var således i Stor-Stockholm 191 000 kr. och i kommuner med mindre än 50 000 in­vånare 98 000 kr Ett genomgående drag i alla resullat av småhusunder­sökningen är atl gruppen av mindre kommuner avviker väsentligt från övriga såväl vad gäller förvärvspriser vid köp av äldre hus som produktionskost­nader för nya hus.

Den genomsnittliga bostadsulgifien år 1972 för samtliga undersökta hus i olika regioner framgår av följande uppgifter.

Genomsnittlig bosiadsiitgi/l for småhus i olika regioner år 1972 (kr./år)

Region

Genomsnittlig boslads-

ulgift år 1972 (småhus)

Riket

Stor-Stockholm Stor-Göteborg Övriga kommuner

> 50 000 inv. 

Utom

Upp-

amorte-

skattad

ring

normal

amorte-

ring

6 900

1 100

10 400

1600

9 100

1400

8 600

1400

5 800

1000

Prop. 1974:150

30

Dessa genomsnittsvärden följer en mycket stor spridning. Av samlliga hushåll i enfamiljshus har således 25 96 bostadsutgifier som (utom amor­tering) är högst 3 300 kr, och hälfien har högsl 6 000 kr. För 25 96 av hus­hållen överstiger den åriiga bostadsulgifien (ulan amortering) 9 500 kr

1 huvuddrag kan del undersökta beståndet av enfamiljshus karaktäriseras så all del finns ett stort antal lägenheter med låga eller i varje fall måttliga utgifier och ell tämligen litet antal med höga utgifter. De förra finns i det äldre beståndet och de senare i del nyaste beståndet. Ulgifisspridningen mellan olika årgångar förklaras till en del av standardskillnader. Husen är mindre och ulruslningssiandarden lägre i det äldre beståndet. Den spridning som erhålls på riksnivå kan också delvis förklaras av den regionala för­delningen. Dessa effekter elimineras till slor del, om man i slällel studerar en viss storleksklass av hus regionvis. En sådan uppdelning av materialet har gjorts i följande tabell.

Genomsniillig bosladsutgifi år 1972 utom amortering for en/amiijslms om 86-120 m' och 121-160 m' (kr.)

Lägenhetsyta Byggnadsperiod

Bosladsutgifi utom

amortering

år 1972

,,

Riket

Stor-

Stor-

Övriga kommuner

stock­holm

Göte­borg

> 50 000

inv.

inv.

86-120 m'

-1950

4 500

7 700

7 100

5 500

3 700

1951-1960

6 500

8 700

7 300

7 200

6 000

1961-1965

8 200

10 000

9 000

9 000

7 800

1966-1970

10 100

12 900

11 200

11 100

9 400

Samtliga

7 000

9 500

8 700

8 000

6 400

121-160 m'

-1950

6 600

10 600

8 700

7 500

5 400

1951-1960

7 900

11600

10 900

9 600

6 500

1961-1965

10 600

13 000

12 900

10 900

9 400

1966-1970

12 800

14 900

14000

13 200

11 200

Samtliga

9 400

13 000

11 700

10 700

7 600

Av tabellen kan utläsas bl. a. att bostadsulgifien (utom amoriering) år 1972 för hus om 86-120 m' kan skallas lill ca 7 000 kr. och för hus om 121-160 m'till ca 9 400 kr, i genomsnitt för hela riket. En normal amoriering har beräknats tilj I 000 kr. resp, 1 400 kr,/år och ulgifien inkl, amortering uppgår alltså till omkring 8 000 kr resp, 10 800 kr./år för de två storleks­klasserna. Skillnaderna är avsevärda såväl mellan regionerna som årgångsvis inom dem.

De slora skillnaderna i utgifter mellan olika årgångar av hus förklaras väsentligen av olika kapitalskulder och därmed ränteutgifter. Kapitalskul­derna är låga i hus som bara är något tiotal år gamla och mycket låga i äldre hus, vilket framgår av följande labell.

Prop. 1974:150

31

Griiomsnitllig kapitalskuld och ränteutgift för olika årgångar av en/äinilfshus 1972. hela rikel

Byggnads period

-1950 1951-1960 1961-1965 1966-1968 1969-1970 Samtliga

Samtliga hus

Kapi-

R

ä

nte-

tal-

utgift

skuld

(kr.)

(tusental

kr)

23

1600

42

2 800

69

5000

104

7 500

125

9 400

51

3 600

En ännu mera utpräglad skillnad i ränteulgifier och kapitalskulder fram­kommer om man fördelar husen efter förvärvsår. De hushåll som ägl sina hus sedan år 1950 eller tidigare hade således en ränteutgift år 1972 av i genomsniii 600 kr, och en kapitalskuld av i genomsnitt 10 000 kr., medan de som förvärvat husen åren 1969-71 betalade mer än 10 gånger så myckel i ränta - 7 800 kr. - och hade drygt 10 gånger så stor skuld, 105 000 kr.

Den stora skillnaden vid jämförelse mellan byggnads- och förvärvsperiod är givetvis ett uttryck för stigande försäljningspriser. I slort sett tyder mate­rialet i della avseende på all förvärvspriset för äldre hus har ökat något mer än motsvarande pris i nyproduktionen.

Det material som utredningarna presenterar i fråga om bosladspriser etc. har avsett dels kalkylerade totala faslighelsomkoslnader, dels faktiskt ut­gående hyror. Faslighelsomkoslnaderna är självfallet av avgörande betydelse för priserna på lång sikl. En jämförelse mellan uppgifier om kalkylerade faslighelsomkoslnader och hyror för hyresrättslägenheler visar emellerlid att hyrorna i de senaste årgångarna av hus (1966-1971) genomsnittligt är lägre än de beräknade kostnaderna. Skillnaden mellan hyror och kostnader överstiger för dessa årgångar 10 kr/m". Uppgifterna avser år 1972,

Till en - sannolikt mindre - del beror skillnaden mellan faslighelsom­koslnader och hyror på atl vissa bostadsföretag med de möjligheter härtill som ges av hyresförhandlingarna fördelar de totala faslighelsomkoslnaderna efter de förvaltade lägenheternas bedömda värde för de boende och inte efier de kostnader som formellt belastar resp, fastighet: Till en annan del kan skillnaden förklaras med att avsättningar till periodiskt underhåll är otillräckliga och i vissa fall kanske också obefintliga. Vidare kan förelagen årligen disponera fondmedel eller i övrigl redovisa underskott.

I den mån det är allmänt förekommande att bostadsföretagen inte kan göra erforderiiga underhållsavsätlningar, använder fonderade medel lill an­nat ändamål än de avsedda eller går med föriusi är delta enligt utredningarna även på myckel kori sikl utomordentligt oroande. Tillgängliga uppgifier

Prop. 1974:150

32

visar under alla förhållanden på en inte oväsentlig skillnad mellan fastig-heisomkosinadskalkyl och faktiskt uttagna hyror. Delta kan, säger utred­ningarna, med säkerhet konstateras för lägenheter som färdigställts under senare är.

Som en komplettering lill uppgifierna om bosladspriser har utredningarna gjort vissa beräkningar avseende hushällens neiiouigifier för bostäderna, varmed ulredningama avser bostadspriset minskat med slalskommunala bo­stadstillägg resp, kommunala bostadstillägg lill pensionärer och med beak­tande av skatteeffekten för hushåll i egna hem. Följande tabell ger exempel på dessa beräkningar.

Beräknade neiiouigifier för nybyggda lägenheter med olika hyror. Makar med 1-3 barn

Sammanräknad

Procentuell

andel

Neiio

utgift

för lägenhet om (kr,.

/mån)

inkomsl i

ir 1972

hushåll

med

1 en in-

3 rk

4 rk

5 rk

(lusenlal

kr.)

komst som under­stiger vidstående

vid en månadshyra 600     510      700

av , , 595

. kr. 800

680

1 barn

- 30

17

440

430

460

455

520

460

35

26

515

510

535

530

595

535

40

37

600

510

625

595

685

625

45

47

600

510

700

595

800

680

2 barn

- 35

27

440

430

460

455

520

460

40

40

530

510

550

545

590

550

45

51

600

510

650

595

710

650

50

62

600

510

700

595

800

680

3 barn

- 40

45

475

465

495

490

515

495

45

55

555

510

575

570

595

575

50

65

600

510

675

595

695

680

55

71

600

510

700

595

800

680

Om hyresnivån sänks skulle antalet hushåll med statskommunalt bo­stadstillägg minska. Likaså skulle tilläggens storlek minska. För dem som kan få oreducerat statskommunalt bostadstillägg har en sänkning av hy­resnivån liten betydelse. Deras neiiouigifier minskar i alla lägenhetstyper endast med 10-20 kr/mån,, om hyran sänks exempelvis med 15 96. Om hushållen har reducerat tillägg ökar dock effekten av hyresminskningen. En sänkning av prisnivån lår emellertid momentant den största effekten för dem som inte har statskommunalt bostadstillägg, dvs. hushåll med för­hållandevis höga inkomster

Utredningarna säger sig ha funnit atl nelloulgifien framstår som hög för fiertalet hushållstyper i de inkomstlägen i vilka statskommunalt bo­stadstillägg, helt eller reducerat, kan utgå. Enligt kalkyler som utredningarna gjort har dessa hushåll en myckel liten marginal för andra levnadsomkost­nader än bostaden. 1 en sådan situation befinner sig ca 25 96 av alla hushåll

Prop. 1974:150

33

som består av endast makar, drygt 40 % av alla l-barnsfamiljer, drygt 50 % av 2-barnsfirmiljerna och ca 66 96 av 3-barnsfamiljerna,

För hushåll i egna hem som förvärvats under senare år har taxeringsmässiga underskott på fastigheten ofia slörre betydelse än bostadstilläggen. Små­husundersökningen belyser den faktiska skatteeffekten år 1972. Av de un­dersökta husen visade 80 % underskott vid laxeringen och för hus byggda under 1960-lalel gällde detta mer än 95 96. Skalleminskningen till följd av underskotten uppgick lill i genomsnitt I 800 kr. för rikel. För hus för­värvade åren 1966-1968 och 1969-1971 uppgick den lill 2 700 resp. 3 700 kr. Skalleminskningen motsvarade för dessa hus ca 30 96 resp, 33 96 av bostadsulgifien exkl. amortering.

Utredningarna har studerat sambandet mellan hushållens boendeförhål­landen (trångboddhet, bosladsutgifi etc) och deras inkomsler. De finner att sambandet fortfarande, trots betydande insatser från samhällets sida på bostadsområdet, är påtagligt starkt.

Samhällets bostadspolitiska strävan att bereda alla människor rymliga bo­släder av god kvalitet innebär att det inle bör finnas några lägenheter som saknar elementära bekvämligheter. Den innebär också all hushållens ut­rymmesbehov skall tillgodoses. Efierfrågan håller dock inle alllid takten med behovet. Boendetätheten och trångboddheten är högre för de större hushällen än för de mindre.

Det ligger nära lill hands, menar utredningarna, att detta förklaras av ekonomiska realiteter. Med en större lägenhet följer ju ell högre pris. Sam­tidigt som behovet av utrymme är större ju större hushållet är blir givetvis också utgifier för annan konsumtion högre. Men större hushåll har inte högre inkomster än mindre hushåll, i varje fall inte så länge man begränsar jämförelsen till alt gälla hushåll med minst tre personer, dvs. barnfamiljerna. Medianinkomsten för gifia med tre, fyra eller fier boende varar 1970 ungefär densamma, omkring 39 000 kr.

Utredningarna har gjort vissa kalkyler beträffande de ekonomiska för­utsättningarna för hushållens bosladskonsumlion. Kalkylerna visar t. ex. att elt hushål! som beslår av makar och ett barn måsle ha en disponibel inkomsl på ca 20 000 kr./år innan det kan belala någon bostadskostnad alls. En disponibel inkomsl på 20 000 kr/år motsvarar forell sådant hushåll en bruttoinkomst på ca 28 000 kr/år Makar med två barn måste disponera ca 23 000 kr./år och ha en bruttoinkomst om ca 32 000 kr./år, innan de får "förmåga" att betala något för en bostad. År 1972 var del ca 15 96 av ettbarnsfamiljerna och ca 20 96 av tvåbarnsfamiljerna som saknade be­talningsförmåga i här nämnda mening.

Av utredningarnas material avseende sambandet mellan inkomsl och bo­stadsutrymme för olika slora hushåll framgår att antalet rum ökar med hus­hållsstorleken, genomsnittligt setl. Delta gäller i alla inkomstklasser och

3 Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150

34

är etl uttryck för all en rymlig bostad prioriteras högt i hushållens budget. Hushållen avsätter följaktligen i genomsnitt en högre andel av sin inkomsl till bostad ju fler medlemmar det består av trots atl också andra levnads­omkostnader är högre för de större hushållen än för de mindre. Materialet visar emellerlid också all hushåll i högre inkomstklasser som regel har fler rum och därför också lägre trångboddhet än hushåll med lägre inkomsler, Silualionen är dock inle densamma, oberoende av var på inkomslskalan man gör observationen. Sambandet mellan inkomst och trångboddhet il­lustreras med följande figur.

Trångboddheten (norm 11 )år 1970 bland gifta hushåll efter sammanräknad nettoinkomst

(lusental kr.)

Tätorter med 2 000-w invånare (Qi = undre kvartilen, Q. = övre kvarlilen,Md = media-

nen)

Procentuell andel trSngbodda

0      5       10     15     20     25     30    35    40

Sammanräknad nettoinkomst (lusenlal kr.)

1---- 1---- r

60    55     60

På samma sätt som del föreligger ett klart samband mellan hushällens inkomsler och deras boendeutrymme, finns ett samband mellan inkomsl och bostadens ulruslningsstandard. 1 glesbygden finns alltjämt, trots en om­fallande modernisering under 1960-ialel, ungefär en kvarts miljon bostäder, som betecknas som halvmoderna eller omoderna. Flertalet av dessa bebos av hushåll med låga inkomsler. Pensionärerna är en slor grupp bland dem.

Prop. 1974:150

35

1 tätorterna är andelen omoderna och halvmoderna bostäder mindre än i glesbygden. Små lägenheter dominerar i detla bestånd mycket mer än i glesbygden. Därför är problemet med dåliga bostäder i tätorterna elt problem huvudsakligen för de små hushållen. Bland dessa hushåll är del dock till större delen de som har låga inkomster som återfinns i det sämsta beståndet. Pensionärerna är också i tätorterna talrikt företrädda i de dåligt utrustade lägenheterna. Bland de ensamstående i detla bostadsbestånd är männen i ett sämre läge än kvinnorna. Della gäller i samlliga inkomstklasser.

Del är enligl utredningarna tydligt all ekonomiska spärrar finns för hus­hållens val av boendeform. Detta finner man vid ell studium av sambandet mellan inkomsl och bostadens upplälelseform och kommer lill uttryck i högre inkomster för hushåll som äger sina bostäder än för hushåll som hyr dem eller innehar dem med bostadsrätt. Följande tabell visar median­inkomsten för hushåll som bor i lägenheter med olika upplåtelseform.

Medianinkomst år 1970 för vissa hushållslyper i olika upplålelseformer. Tätorter med 2 000-w invånare (kr.)

Hushållstyp

Tusental

Medianinkomst

Upplälelseform

hushåll

(sammanräknad neiio-inkomst)

Gifta, 2 boende

Ägare

116

32 500

Bostadsrätt

98

35 100

Hyresrätt

226

34 800

Gifta, 3 boende

Ägare

102

39 400

Bostadsrätt

70

39 600

Hyresrätt

166

38 700

Gifta, 4 boende

Ägare

122

42 000

Bostadsrätt

58

39 600

Hyresrätt

140

38 500

Gifta, 5+ boende

Ägare

74

41300

Bostadsrätt

19

39 400

Hyresrätt

67

37 100

Skillnaden i faktisk inkomst mellan hushållen är dock slörre än vad som framgår av tabellen, efiersom ägare av bostäder i många fall har fåll sin inkomsl reducerad på grund av gäldränleavdragen. Genomsnittstal av den lyp som redovisas i tabellen är dock vanskliga all använda som underiag för mera långtgående slutsatser, efiersom de är påverkade av en lång rad faktorer, vilkas samlade effekl kan dölja vikliga förhållande. Så t. ex. på­verkas bilden av ålderssammansättningen i de olika hushållstyperna.

Om man begränsar jämförelsen beträlTande inkomsl lill de hushåll som flyttar in i nybyggda lägenheter reduceras riskerna för felaktiga slutsatser. En sådan jämförelse visar på stora skillnader i inkomster mellan hushåll som "väljer" den ena eller andra upplålelseformen. Gifta hushåll som bestod av fyra personer och bodde i småhus, byggda under åren 1966-1970, hade

Prop. 1974:150

36

år 1970 ca 43 000 kr. i medianinkomst (sammanräknad netloinkomsl). I fierfamiljshus från samma byggnadsperiod hade motsvarande hushållstyp en medianinkomst på ca 35 000 kr./år.

Skillnaderna i inkomst mellan dem som bor i småhus och dem som bor i flerfamiljshus förstärks enligt utredningarna år från år av den ökande olikheten i lägenhetssammansättning i nyproduktionen. Det hushåll som behöver en lägenhet större än tre rum och kök har utomordentligt små möjligheter att skaffa sig den på annat sätt än genom all köpa sig etl småhus. För att kunna göra det tvingas hushållet prestera en kontantinsats som är ganska stor. Denna möjlighet saknar många.

Med en slor bostad följer som tidigare visats normalt en högre boslads­utgifi. Detsamma gäller för en modernt utrustad bostad i jämförelse med en som saknar moderna bekvämligheter. Samband som molsvarar dem som föreligger mellan hushållsstoriek och lägenheisslorlek samt mellan inkomst och utrymme resp. utrustning finner utredningarna därför också vid ett studium av bostadsulgifiernas storlek.

Sambandet mellan inkomst och bostadsutgift framgårav följande två fi­gurer, vilka visar förhållandena i fierfamiljshus och småhus.

Genomsnittlig tjostadsutgift (brutto) f

ö

r olika hush

ä

llstyper i olika inkomstl

ä

gen (disponibel inkomst). T

ä

torter 20nO-w inv

ä

nare. Flerfamiljshus med centralv

ä

rme. Hush

å

ll med f

ö

rest

å

ndare under 65 

å

r

K

ä

lla: FOB-70

Anhvra/Srsavgift kr.

gooo

8000

Gifta 3 barn

Gifta 2 barn' Gifta 1 barn

Gifta O barn

7000

Ensamst

å

ende utan barn

6 000

5 000

4 000

3 000

O           10           20          30

Disponibel inlcomst (tusental kr.)

40

50

Prop. 1974:150

37

Medianbostadsutgift, exklamortering (brutto samt minus skatteeffekt) f

ö

r hushall i olika inkomstl

ä

gen (sammanr

ä

knad inkomst) i enfamilishus. Hela riket. Hush

å

ll med f

ö

rest

å

ndare   under 65 

å

r

Bostadsutgift, kr/

ä

r 12001 >

Medianbostadsutgift, exkl. amortering

D:o minus skatte­effekt

20       30        40       50

Sammanr

ä

knad inkomst (tusental kr.I

Vid en jämförelse mellan dessa två figurer bör fiera fakla hållas i minnet. Här kan exempelvis nämnas olikheterna i lägenhelssammansättningen och därmed hushållsstrukturen mellan småhus och flerfamiljshus, den annor­lunda inkomststrukiuren för hushåll i småhusbeståndet jämfört med hus­hållen i ficrfamiljshusbeståndel och den stora olikheten i den regionala för­delningen mellan dessa bestånd.

Ur den föregående analysen rörande hushållens inkomsler och kostnads­förhållanden har utredningarna dragit följande slutsatser.

1.

Hushåll med en och samma inkomst disponerar elt slörre utrymme och har en högre bosladsutgifi ju slörre hushållet är.

2.

Bostadsutrymmet och bostadsulgifien ökar i de högre inkomstlägena med ökande inkomst, men i de inkomstlagen där trångboddhet och låg ut­rustningsstandard är vanligt förekommande flnns inget sådant samband alls eller också är det mycket svagt.

3, Trångboddheten är nästan hell en konsekvens av bristande ekonomiska

resurser, beroende antingen på alt inkomsterna är låga eller på att för­

sörjningsbördan är stor.

4. Problemet med dåliga lägenheter är likaledes till sin huvudsakliga del

ett låginkomstproblem. Det är dessutom begränsat till småhushållen.

5,

Ekonomiska spärrar föreligger för hushållens val av hustyp dels därför att kraven på ekonomiska prestationer är olika till följd av de skilda upplåtelseformerna, dels därför att lägenhelssammansättningen är olika,

6,

Hushåll med goda inkomster får ul mer bostadsnytta för sina neiiouigifier än vad hushåll med mer pressad ekonomi kan få. Skatteeffekterna ökar när inkomsterna stiger. Bostadstilläggen däremot minskar med ökande

Prop. 1974:150

38

inkomsler. Vidare har bostadstilläggen genom inkomstprövningen prak­liskt taget försvunnit i de inkomstlägen där skatteeffekterna börjar få större omfattning.

Mot bakgrund av sina iakttagelser vad gäller prisnivå och prisstruktur på bostadsmarknaden samt utvecklingen i övrigl inom bostadsförsörjnings-området har utredningarna diskuterat och övervägt frågorna om principer och mål för bosladspriser och bostadsstöd.

Utredningarna anför i det sammanhanget atl det finns två lyper av ul-jämningsproblem närdet gäller bostadsförsörjningen. Det ena avser villkoren för upplåtelse av bostäder. Som elt mål kan uppställas all alla bosläder skall kunna erbjudas lill alla hushåll på likvärdiga ekonomiska villkor. Prak­tiskt är detta, menar utredningarna, en fråga om att åstadkomma lika be­skattning, finansieringsvillkor och likvärdiga priser.

Det andra uijämningsproblemei avser olika hushålls möjligheter atl efter­fråga bosläder. De skillnader som finns därvidlag är en följd av att inkomsler och försörjningsbördor är ojämnt fördelade mellan hushållen. Detta för­delningsproblem föreligger oavsett vilken prisnivå eller vilken prisstruktur som råder på bostadsmarknaden.

En grundläggande förutsättning för att uppnå en tillfredsställande prisnivå och prisstruktur är, framhåller utredningarna, alt det råder balans mellan ökning i bostadsbehov och bostadsbeståndets tillväxt. Nytillkommande hus­håll skall kunna få en godtagbar bostad ulan onormala väntetider. Om­sättningen och tillväxten i beståndet måsle vara tillräcklig för all tillgodose behoven av omflyttning och fortgående förbättring av bostadsstandarden. Såväl nya som etablerade hushåll skall ha möjlighet att välja mellan ny-eller ombyggda och tidigare upplåtna lägenheter.

Enligt utredningarna föreligger dock obalans mellan olika delar av be­ståndet. Möjligheterna atl välja mellan nya och äldre lägenheter är myckel begränsade. Det beror till en del på beståndets sammansättning men även på priserna.

En förutsättning för atl balansproblemen skall kunna lösas är all priserna bestäms av lägenheternas bosladsvärde.

Kravel på likvärdiga priser kan i förslå hand sägas innebära all bosläder som för ett hushåll representerar lika bosladsvärde också skall ha lika priser Detta bör gälla oavsett när lägenheterna är byggda eller i vilken form de upplåts.

Motsatsen till likvärdiga priser - prissplittring - uppkommer om priserna under längre tid binds lill de räntor och byggnadskostnader som gällde vid produktionstillfällel. Ränteförändringar eller förändringar av penning­värdet medför då att olika årgångar av hus får olika hyror för lägenheter som är likvärdiga från hushållens synpunkt. Vid fortgående inflation kom­mer varje ny årgång av bosläder att bli dyrare än den föregående, förutsatt alt produktiviteten i byggandet inte ökar så snabbt att den kompenserar inflationen.

Prop. 1974:150

39

Förutom genom infiation och kapitalkostnadsförändringar kan hyres-splittring uppkomma genom efierfrågeförändringarsom inte pareras med pris­anpassning. Detta gäller även om del totalt sell råder så god tillgång på lägenheter att någon "bristbetingad" prisstegring inte kan uppstå i nypro­duktionen. Del kan l. o. m. finnas överskott av nybyggda lägenheter. Främst är det fråga om att hushållens värdering av bostadens läge i förhållande till andra bostäder förändras med tiden. Med den form av stadsbyggande vi har är huvudriktningen i förändringarna atl centralt belägna bostäder är mer attraktiva än bostäder långt ifrån stadskärnan. Likvärdiga priser in­nebär att stigande hyror i viss grad måste accepteras i de äldre centrala stadsområdena.

Från hushållens synpunkt är det, menar utredningarna, i och för sig lik­giltigt om prissplitlring har uppkommit som följd av inflation och ränte­förändringar eller kan hänföras till värderingen av lägel. Hushållen reagerar på samma sätt i båda fallen, dvs. del uppkommer en övereflerfrågan och köbildning till de lägenheter som anses mest attraktiva.

Utredningarna hävdar att från bostadspolitisk synpunkt är det angelägel atl försöka hålla isär de faktorer som kan orsaka olika prisutveckling. Åt­gärder för all bevara eller återställa paritet utan att delta får icke önskvärda verkningar i andra avseenden blir olika i de olika fallen. Infiation och fi­nansieringsvillkor kan hell eller delvis behärskas via finansieringssystemet. Markvärdestegringen måsle däremot mötas med markpolitiska och andra selekliva medel -1, ex. särskilda avgifier - som kan anpassas till olika lokala förhållanden.

Hyressplillring medför en uppdelning av hushållen i gynnade och miss­gynnade grupper. De som har bostäder i det äldre beståndet får vid infiation och kostnadsbundna hyror en fortgående real hyressänkning och lägre hyror än för likvärdiga bosläder i nyproduktionen. De blir benägna att bo kvar för att utnyttja fördelen av den låga hyran. Hushåll som nybildats, byter bostadsort eller har särskilt trängande bostadsbehov t. ex. på grund av ökat antal barn i familjen måsle däremol i allmänhet söka bostad i nyproduktionen med dess högre hyror.

Utredningarna betonar alt likvärdighet i prissättningen skall föreligga inte bara mellan olika årgångar av bostäder och mellan hus med olika bostads­lägen. Samma krav bör ställas i fråga om olika hustyper och upplåtelse­former.

I det sistnämnda avseendet är det främsi fråga om alt från samhällets sida ge likvärdiga förutsättningar för prisbildningen på t. ex. hyreslägenheter och egna hem eller fierfamiljshus och småhus. Det ankommer t. ex. i första hand på kommunerna att se till atl bostäderna i lika grad belastas med kostnader för exploatering och andel i service, trafikkostnader o. d. som betalas med kommunala medel. Olika villkor från kommunens sida för skilda slag av bosläder leder främst till prissplitlring vid den första upp­låtelsen.

Från statens sida gäller främst, menar utredningarna, att villkoren för

Prop. 1974:150

40

finansiering och beskattning måsle vara lika för olika slags bostäder. Eljest ges inle förutsättning för likvärdiga priser. Verkan av beskattningen fram kommer visserligen nu tydligast då man ser lill hushållens neiiouigifier för bostaden. Den förmånligare beskattningen vid ägande påverkar dock även förvärvspriserna genom alt hushållens priskänslighet minskar.

Om prisparitet skall bibehållas vid inflation, ulan ökande subventioner till nyproduktionen, måste hyrorna för befintliga lägenheter vara inflations­beroende. Det uijämningsproblem som inflationen medför kan, hävdar ut­redningarna, helt eller delvis lösas genom finansieringen.

Med de traditionella formerna för fastighelsfinansiering innebär den no­minella ökningen av kapitalavkastningen på grund av inflation inte en vär­desäkring av fastighetskapitalet. Detla är ju till största delen upplånat i ett nominelU värde och ränleulgifien ökar inte. Den ökade intäkten tillfaller helt fastighetsägaren och kan betraktas som en ökad förräntning av den ursprungliga insatsen eller som en förmögenhetsökning.

Vad gäller prisnivån i nyproduktionen menar utredningarna att denna skall vara avvägd med hänsyn lill å ena sidan betalningsförmågan hos vanliga inkomsttagare, å andra sidan statens möjligheter atl överföra medel till denna del av bostadssektorn. Prisnivån bör dock inte vara så låg att den stimulerar till alltför stor konsumtion bland hushåll med goda inkomsler i förhållande till bostadsbehov och försörjningsbörda.

Utredningarna anför vidare att priserna i nyproduktion skall vara kosl-nadsbundna, dvs. genomsnittligt bestämmas av faktiska kapital- och drifi­kostnader. All priset är kosinadsbundet och att kapitalkostnaderna är be­stämda av bostadspolitiska värderingar medför inte all alla priser i nypro­duktionen anpassas lill produktionskostnaderna. Det gär inte att bortse från efterfrågans och den ojämna inkomstfördelningens inverkan på priserna. För lägenheter som är särskilt attraktiva på grund av sitt läge, utformning eller dylikl går del att la ul högre priser på grund av att de efierfrågas av hushåll med högre inkomster eller av hushåll som värderar bostaden högre än "genomsnitlshushåll" i förhållande till annan konsumtion.

Priserna i nyproduktionen kommer på sikl att styra prisutvecklingen i det äldre bostadsbeståndet. Det går dock enligt utredningarna inte att säga något om den absoluta prisnivån i det äldre beståndet vid en viss prisnivå i nyproduktionen. Ju lägre prisnivån kan bli i nya hus desto lägre kan hela nivån hållas för äldre hus. Prisnivån för nya lägenheter får därför särskild betydelse den närmaste tiden, efiersom del bl. a. är angeläget att utjämna prisskillnader och lä en jämnare spridning av lediga lägenheter över hela beståndet.

Utredningarna tar därefier upp vissa aspekter på bostadsstödet till   hushållen.

Bostadsstöd till vissa hushållsgrupper kan enligt utredningarna ses dels enbart som etl medel all ge hushåll med svaga egna resurser möjlighet atl uppnå en viss minimistandard, dels som ett medel att mera allmänt

Prop. 1974:150

41

minska de skillnader i bostadsstandard som beror av barnantal och inkomst.

Vilka insatser som behövs för att nå det första syfiet, allt.så uti garantera en god grundstandard, är i hög grad beroende av den allmänna prisnivån för bosläder En låg prisnivå har självfallet väsentlig betydelse för grupper med svag ekonomi. Behovet av bostadsstöd bortfaller inte vid den lägre prisnivån men det kan minska i omfattning.

Ser man bostadsstödet mera allmänt från utjämningssynpunkl blir be-traklelsesättet ett annat. Skillnaderna i bostadsstandard beror främsi av hus­hållens barnantal, som medför ökande bostadsbehov och försörjningsbörda, och av inkomstens sloriek. Att minska standardskillnaderna är alltså inte bara en fråga om att lyfta upp vissa grupper till en godtagbar grundstandard utan mera allmänt en fråga om fördelningen av inkomster och försörjnings­bördor. Detta fördelningsproblem har i och för sig inget direkt samband med prisnivån för bostäder och kan, menar utredningarna, inte lösas med enbart bostadspolitiska medel. Bostadsstödet bör dock ha en utjämnande effekt, som inte är begränsad lill alt garantera en minimistandard.

Utredningarna har genom sina undersökningar kunnat konstatera alt hus­hållens bostadsstandard och bostadsutgifier inle förändras nämnvärt i ett brett inkomsiskikt på den nedre delen av inkomstskalan. För dessa hushåll kan därför en mindre inkomstökning inte antas lå någon nämnvärd effekt på deras bostadsefierfrågan. Hushållen har en svag ekonomi och inkomst-tillskotten går till annat än bosläder. Först då de passerat en viss in­komstgräns, som ligger på olika nivå beroende på hur många barn hushållet har, ökar bostadsstandarden påtagligt.

Det som sagts om inkomsilillskoti kan enligl utredningarna i stort sett antas gälla också om en generell prissänkning. Den lägre prisnivån medför sannolikt alt hushåll med svag ekonomi i första hand kommer att öka sin konsumtion av annat än bostäder.

De första mera omfattande bostadspolitiska insatserna avsåg stöd åt barn­familjer. Det har också skett en genomgripande förbättring av barnfamil­jernas bostadsförhållanden. Utredningarna finner dock att ulrymmesstan-darden inle ökat snabbare för hushåll med barn än för andra grupper. Skill­naden i bostadsutrymme per person är fortfarande stor mellan familjer med fiera barn och mindre hushåll. Nästan alla barnfamiljer har emellertid väl­utrustade lägenheter. Tar man hänsyn även till della har deras bostads­standard troligen förbättrats mer än för hushållen i genomsnitt under de senaste 25-30 åren.

Utredningarna tar så upp frågan om  vilka  krav som bör ställas på konstruktionen   av   bostadsstöd.

Det grundläggande kravet är, anser utredningarna, att stödet skall ge en reell stimulans att förbättra bostadsstandarden även för hushåll med låg inkomsl. Bostadsstödet bör då vara konstruerat så att det i de lägsta in­komstklasserna täcker en slor del av utgiften för en godtagbar bostad. Del bör också vara utformat så att en standardökning blir billig för hushållet.

Prop. 1974:150

42

Stödet bör givetvis öka med antalet barn i familjen.

Utredningarna hävdar att de nuvarande statliga och statskommunala bo­stadstilläggen inte i tillräcklig grad tillgodoser de angivna kraven på bo­stadsstöd. Del statliga bostadstillägget till barnfamiljer är ett allmänt kon­sumtionsstöd, som endasl i liten omfallning kan antas påverka bosiadskon-sumtionen. Del statskommunala bostadstillägget uppfyller kravet alt en standardökning skall vara billig för hushållet. Tillägget ulgör ju 80 96 av bostadsulgifien inom vissa gränser. Att effekten vid låga inkomster ändå inte blir tillräcklig beror på att hushållen inte ens kan belala "grundbeloppet", 325 eller 425 kr./månad, utan att deras ekonomi blir hårt ansträngd.

Utredningarnas överväganden i fråga om priser och hushållsslöd på bo­stadsområdet innebär i stort följande.

Enligt utredningarna avviker de faktiska prisförhållandena på bo­stadsmarknaden från de mål man har diskuterat framförallt i följande av­seenden.

A)

Prisnivån i nyproduktionen är för hög för hushåll med genomsnittliga inkomster.

B)

Prisskillnader mellan olika årgångar av hyreslägenheter och mellan lägen­heter med olika lägen överensstämmer inte alltid med hushållens värde­ringar. För lägenheter med lika bostadsvärde är priset högre i senare årgång­ar av hus än i äldre.

c) Prisskillnaderna mellan olika upplåtelseformer och hustyper uttryckta i kr./m' lägenhetsyla, är i sig inte påfallande stora. Hushållens netloutgifler blir emellertid högre om de hyr eller har normalt finansierad bostadsrätt än om de äger lägenheterna eller i annan form disponerar dem så att det uppstår en skatleminskning.

D) De utgående hyrorna i senare årgångar av hus understiger genomsnittligt de långsiktiga kostnaderna för fastighetskapital och drifi.

De två första konstaterandena menar utredningarna talar föratt hyrorna i nyproduktionen bör sänkas. Att ange en bestämd nivå som är "rimlig" i den meningen att hushåll i vanliga inkomstlagen då skulle efierfråga till­räckligl rymliga lägenheter är enligt utredningarna naturligtvis vanskligt.

Utredningarna har vid sin bedömning ulgåtl från eltbarnsfamiljer och studerat den faktiska hyran och utrymmesstandarden år 1970, På grundval därav bedömer de atl hyressänkningen för nybyggda irerumslägenheler be­höver vara av storieken 10-15 96, Målet är då alt minst hälfien av ettbarnsfamiljerna kommer att efierfråga lägenheter om minsl tre rum och kök utan bostadstillägg.

En sänkning av den nuvarande prisnivån i nyproduktionen innebär en fördel för hushållen också genom att den allmänt bidrar till alt hålla nere priserna i hela bostadsbeståndet.

Prop. 1974:150

43

Det pris som bestäms från bostadspolitiska utgångspunkter för nypro­duktionen måste enligt utredningarna genomsnittligt täcka fastigheternas kapital- och drifiutgifter. Den efiersträvade prisnivån i nyproduktionen ger därigenom en riktpunkt för avvägning av kapitalersättningens storlek i fi­nansieringssystemet.

Ett viktigt krav på prisbildningen är för övrigt enligt utredningarnas upp­fattning all denna skall bevara paritet mellan olika årgångar av hus.

Vad gäller frågan om bostadsstöd till vissa hushållsgrupper finner ut­redningarna atl en sänkning av prisnivån inte innebär att behovet av ett dylikt stöd minskar i väsentlig grad. Utredningarna har, som framgår av den lidigare redogörelsen, inte behandlat frågan om hur stödet bör vara utformat annat än från rent principiella synpunkter. Uppenbart är dock att någon form av bostadstillägg som sänker hushållens bostadsutgifier är ef fektivare med hänsyn lill bostadsförsörjningen än inkomsttillskott i form av allmänt konsumtionsstöd.

Utredningen finner att utformningen av ett direkt stöd till hushållens bostadsförsörjning behöver prövas ingående. Boendeutredningen kommer att behandla denna fråga ytteriigare i sitt fortsatta arbete.

Utredningarna har även berört frågan om avvägning mellan bostadspo­litiska ålgärder som påverkar priserna och direkta subventioner lill hushållen.

Det brukar ofia framhållas atl direkta bidrag till hushållen lättare kan styras och därför får bättre effekl än generella ålgärder för dem som bäsl behöver etl slöd. En generell prissänkning gynnar även, och kanske i högre grad, hushåll med högre inkomster. Frågeställningen är, menar utredning­arna, av intresse endast under förutsättning att de generella åtgärderna är subventioner eller tar i anspråk medel, som eljest skulle kunna riktas lill vissa hushåll.

Väsentligt i fråga om prissänkning i nyproduktionen är att en sådan även på rätt kori sikt påverkar priserna i hela bostadsbeståndet. Om det allmänna ränteläget, produktionskostnaderna och drifikostnaderna är givna, vilket man måste anta i detta fall, innebär en sådan prissänkning överföring av medel från dem som äger bostäder till dem som inte äger. Dessa överföringar kommer naturiigivis både högre och lägre inkomsttagare till godo.

En väsenllig effekl av alt priserna hålls nere när bostäderna är nya är att ökningen av fastighetsvärdena hålls tillbaka. Detta är betydelsefullt inte bara från rättvisesynpunkt - dvs. i fråga om överföring av förmögenheter från långivare till ägare - utan också för möjligheterna att åstadkomma förändringar i det befintliga beslåndel.

Subventioner till hushållen har inte de här angivna effekterna. Avväg­ningsproblemet skall därför inte ses bara som en fråga om hur olika hus­hållsgrupper berörs.

Prop. 1974:150

44

2.1,6 Bostadsfinansiering

Utredningarna beskriver inledningsvis förutsättningarna för och   utvecklingen   av   paritetslånesystemel.

Basannuiteten 5,1 % för flerfamiljshus fastställdes när ränlan på fastig-helslån var ca 6 96, Räntan sleg emellerlid snabbi lill ca 7,5 96. Byggpriserna steg däremot obetydligt t. o. m.år 1970 och paritetstalsökningarnablev därför små t, o, m, år 1972, efiersom den tillämpade paritetstalsmetodiken innebär alt en byggprisökning påverkar parilelstalel med en tvåårig eftersläpning. 1973 års parileislal faslslälldes av Kungl. Maj;l på andra grunder än de statistiska principerna för paritetstalsberäkning. Pariletstalen för år 1973 ger sålunda uttryck för endast hälfien av den ökning som motiverades av bygg-prisstegringen. För är 1974 fastställdes sedan samma paritetslal som för år 1973.

Utredningarna konstaterar att besluten om 1973 och 1974 års paritetstal har motiverats med renodlat hyrespolitiska skäl, nämligen att hålla tillbaka de totala tästighetsomkoslnaderna i de avseenden det varit möjligt.

Utredningarna konstaterar vidare att den oförutsett stora skillnaden mel­lan basannuitet och räntenivå och de begränsade paritetstalsökningarna har medfört större skuldökningar på pariteislånen än vad som kunde förutses vid låneformens införande. De uteblivna paritelsialshöjningarna har dess­utom medfört att hus färdigställda före år 1973 belastas av relativt setl lägre kapilalutgifier än senare färdigställda hus. De totala låneskulderna för hus med paritetslån synes enligt utredningarna dock inte vara orimliga i förhållande till aktuella produktionspriser.

Vid utgången av år 1973 omfattade räntelånen drygt 500 000 och pa­ritetslånen nära 400 000 lägenheter. Den totala summan av utbetalda räntelån var den I januari 1974 3,4 miljarder kr. Vid samma tidpunkt utgjorde den totala skuldökningen på paritetslån 1,4 miljarder kr. Summan av uteslående räntelån och skuldökning på paritelslån utgjorde sålunda 4,8 miljarder kr. Summan av utestående statliga lån med nominella villkor och ursprungliga bostadslån, som ingår i omfördelningen inom paritetslånesystemel, uppgick vid utgången av år 1973 till drygt 20 miljarder kr.

Utredningarna erinrar om att vissa frågor rörande främst den bokförings­mässiga redovisningen av paritetslån och räntelån har behandlats av en sär­skild utredning, paritetslåneutredningen. På grundval av denna utrednings betänkande (SOU 1971:67) Ränteomfördelning och vinstutdelning har en särskildlagstifining(prop.l972:76,CU 1972:26, rskr 1972:178.SFS 1972:175) tillkommit.

Utredningarna tar därefier upp den diskussion om pariieis-lånesysiemei som förekommit under senare år. Utredningarna anser atl paritetslånesystemel, som är en okonventionell låneform, har betydande bostadspolitiska förtjänster, I olika angränsande frågor - som utredningarna anser vara av underordnad belydelse, exempelvis sättet för bokföring - har

Prop. 1974:150

45

systemet omedvetet jämförts med traditionella lån. Härvid har, anser ut­redningarna, från bosiadsförsörjningssynpunki mindre viktiga frågor till­dragit sig stort iniresse.

Diskussionen om lånesyslemet har gällt både de principer och värderingar det bygger på samt de tekniska problem som uppträtt vid systemets lill-lämpning.

Av de tekniska frågor som främst uppmärksammats nämner utredning­arna paritetstalsberäkningen som innebär att en byggprisslegring påverkar paritetstalen först efier två år. Vidare pekar utredningarna på tidpunkten för beslut om nya paritetstal som är för sen för att de nya talen skall kunna beaktas vid sedvanligt kalkyl- och förhandlingsarbete, vilket ofia avser ett kalenderår i taget. En annan fråga som diskuterats men som fått en temporär lösning genom särskild lagstiftning (1972:175) är bokföringsfrågan. Också fördelningen av skuldökning mellan långivare och låntagare med lägre övre lånegräns än 100 % av pantvärdel har diskuterats. Riskerna för alt låntagare med en övre lånegräns på 85 % kommer i likviditetssvårigheter i början av parilelslånels löplid hardärvid främst uppmärksammals. Slutligen anger utredningarna i sammanhanget frågan om vid vilken tidpunkt av­dragsrätt skall föreligga för debiterade räntor som lagts lill låneskulden.

De principiella frågor, som har diskuterats, har enligt utredningarna fram­för allt gällt om det finns något utrymme för all omfördela kapitalkostnader i tiden och - om så är fallet - hur stori detta utrymme är. Låneformen har uppfattals innebära en högre grad av osäkerhet beträffande framtida kapilalutgifier än vad de traditionella låneformerna innebär. När det gäller omfördelningsfrågan har enligt utredningarna starkt förenklat tre uppfatt­ningar kommit till uttryck i diskussionen om paritetslånesystemel.

Den forsla uppfattningen är att omfördelningen inle är möjlig och/eller önskvärd. Motiven för denna uppfattning är enligt utredningarna huvud­sakligen av fastighetsekonomisk art. Underhålls- och driftkostnader anses öka med husens ålder vilket motiverar en sjunkande kapitalkostnad. Tra­ditionella låneformer anses dessutom ge bättre förutsättningar för långfristiga avkastningsbedömningar. I anslutning härtill anför utredningarna atl lån av traditionell typ ulan subventioner eller omfördelning skulle ge en bo­stadsprishöjning på 35-40 kr/m' för under senare år nyproducerade hyres-och bostadsrätlslägenheter.

Den andra uppfattningen som kommit lill uttryck i diskussionerna är att man bör återgå till den ursprungliga avsedda omfördelningen. Denna uppfattning baseras enligt utredningarna på en sammanvägning av fasiig-hetsekonomiska och hyrespolitiska överväganden, där de fastigheiseko-nomiska övervägandena på visst sätt anses ge restriktioner för hyrespolitiska mål.

Den iredje uppfattningen är att en större omfördelning än den ursprungligt avsedda är möjlig och/eller önskvärd. Denna uppfattning baseras enligt utredningarna också på en sammanvägning av fastighetsekonomiska och

Prop. 1974:150

46

hyrespolitiska överväganden. Fastighetsekonomin anses emellertid inte i detta sammanhang ge restriktioner för hyrespolitiska mål.

Mot bakgrund av atl företrädare för de båda första uppfattningarna har krävt avskrivning av uppkommen skuldökning eller delar därav tar utred­ningarna upp frågan om efiergifi av uppkommen låneskuld. Utredningarna redovisar konsekvenserna av efiergifi av fordringar på räntelån och skuld­ökning föranledda av paritetslänesystemct och konstaterar att sådana efier-gifier inte ger någon omedelbar sänkning av kapitalutgifierna. Vid en av­skrivning av skuldökningen för hus färdigställda år 1968, som nu uppgår lill inemot 140 kr./m', skul le slatens förräntningsanspråk på den ursprungliga skulden, 300 kr,/m' behöva understiga 2,66 96 för alt kapilalutgifien skall kunna sänkas. En avskrivning av den totala låneskulden för paritelsbelånade fastigheter skulle sänka kapitalutgifierna med ca 8 kr./m' i hus färdigställda år 1968 men inle ge någon effekt i hus färdigställda efier år 1971, En sådan avskrivning förulsäller eftergift av lördringsrälten lill ca 8,8 miljarder kr, i ursprunliga lån och skuldökning på dessa.

Del skulle medföra en väsenllig splittring beträffande skuldbelastning för olika årgångar av hus. Härutöver skulle, understryker utredningarna, en sådan efiergifi också innebära att staten överiåter rätl till framtida av­kastning på fastigheterna lill fastighetsägarna utan atl någon väsentlig ome­delbar sänkning av kapitalutgifierna blir följden.

Utredningarna diskuterar därefier vilka krav på bostadsfinan­sieringen som bör ställas och anför inledningsvis alt bostadsfinansie­ringen är en av de väsentligaste delarna i etl bostadspolitiskt system som syfiar till att bereda hela befolkningen goda bostäder lill rimligl pris. Bo­stadsfinansieringens utformning är därför avhängig av detta övergripande mål, givna yttre faktorer som påverkar bostadsfrågan, t. ex, inkomster, bygg-priser, ränlor m, m. saml avvägningen mellan olika medel inom bostadspo­litikens ram.

Utredningarna hävdar att verklighetsbedömningen således är av utom­ordentligt stor betydelse för bostadsfinansieringens utformning. Stora krav ställs på det långsiktiga perspektivet efiersom en bostadsfastighet är unik som produkt på grund av sin livslängd, Inkomstutveckling, byggprisutveck-ling, ränteförändringar etc, kan följas bakåt i liden. Det finns därför enligt utredningarna ett relativt tillfredsställande historiskt långsiktsperspekiiv pä bostadsfinansieringen, Della innebärdoek inte att del finns något fullständigt underlag för framtidsbedömningar som sträcks ut till exempelvis en bo­stadsfastighets troliga eller möjliga brukningstid. Prognoser på längre sikt för enskilda delar av samhällsekonomin förefaller meningslösa, hävdar ut­redningarna. Däremot är möjligheterna större all göra rimliga antaganden om olika faktorers framlida samvariation.

Det drag i utvecklingen sedan andra väridskriget.som färden mest uppen­bara följden för hur kraven på bostadsfinansieringen bör formuleras, är bygg-prisslegringen. Om enhetliga traditionella kapitalkostnadsvillkor hade lill-

Prop. 1974:150

47

lämpats under perioden 1950-1973, skulle hus färdigställda år 1950 ha hafi en kapitalkostnad år 1973 på ca 33 kr,/ni' och hus färdigställda år 1973 en kapitalkostnad samma år på 117 kr./m'. Om kapitalkostnaderna hade utvecklats på detta sätt, är enligt utredningarna två slutsatser sannolika. Nyproduktionens omfiittning skulle för det första ha varit väsentligt lägre än den faktiskt har varit under efierkrigstiden. För del andra skulle i del äldre bostadsbeståndet omfattande förmögenhetsomfördelning från nyiijare lill ägare i dag vara ett faktum, förutsatt att hyrorna inle hade varit reglerade.

Om man anser att en fortsalt inflatorisk utveckling är trolig - även om en sådan inle är önskvärd av många skäl - bör enligl utredningarna de nämnda förhållandena rimligen beaktas vid bostadsfinansieringens utform­ning.

Utredningarna övergår därefier till att diskutera kravet alt bostadsfinan­sieringen skall ge förutsättningar för rimliga priser i nyproduktionen och på bostadsmarknaden. Utredningarna konstaterar att de hyror, som kal­kylmässigt skulle vara erforderliga i nyproduktionen vid traditionella ka­pitalkostnadsvillkor utan subventionerande inslag från statens sida, skulle vida överstiga betalningsförmågan hos flerialet hushåll, Elt väsentligt krav på bostadsfinansieringen är således sedan åtskillig tid atl den skall ge för­utsättningar för ett rimligt pris i nyproduktionen,

Produktionsprisulvecklingen medför vid traditionella kapitalkostnadsvill­kor atl slora skillnader i kapitalkostnader uppkommer för bostäder produ­cerade vid olika tidpunkter som inte motiveras av skillnader i standard etc. Detta förhållande upplevs som orättvist av bostadskonsumenlerna. Om hyrorna å andra sidan bestäms av kapitalkostnaderna för de senast pro­ducerade bostäderna inträffar en från kostnadssynpunkt omotiverad hyres-stegring i del äldre bostadsbeståndet och därmed en förmögenhetsomför­delning från hyresgäster till fastighetsägare. Ett annat väsentligt krav på bostadsfinansieringen är således enligt utredningarna atl den skall ge för­utsättningar för likvärdiga priser på bostadsmarknaden utan förmögenhets­omfördelning från nyltjare till ägare.

Utredningarna anför vidare all det har varit etl genomgående drag i efier-krigstidens bostadspolitik atl så långl som möjligt söka avskärma bostads­produktionen från kraftiga ränteförändringar och att hindra alt variationer i räntenivå får direkt inverkan pä bostadspriserna. Härigenom har man för­sökt skapa bättre förutsättningar för en rationell bostadsproduktion saml göra del möjligt att lättare överblicka kostnadsutvecklingen inom bostadsför­valtningen.

Frågan om tröghet mol förändringar av produktionspriserna har enligt utredningarna däremot inte tidigare varit lika uppmärksammad i boslads-finansieringssammanhang, Språngariade stegringar av produktionspriserna möttes i början av 1950-talet med tillfälliga kapitalsubventioner. Paritets­lånesystemel bygger på en anpassning lill förändrade produktionspriser genom alt hyresnivån i beståndet i princip lyfis upp i pariiei med nypro-

Prop. 1974:150

48

duktionens priser,

Erfarenheler från pariietslånesystemets lillämpning talar enligi utredning­arna för att en viss tröghet i bosladsfinansieringssystemet också mot pro-duktionsprisförändringar är önskvärd, Etl väsentligl krav på bnstadsfinan-sieringen är således alt den skall utjämna krafiiga förändringar av räntor och produktionspriser.

Utredningarna övergår därefier till att behandla möjligheterna till utjäm­ning av kostnadsskillnader mellan olika upplåtelseformer (hyresrätt, bo­stadsrätt och äganderätt) med hjälp av finansieringssystemet. Utredningarna anser all, om dessa skillnader mellan upplåtelseformerna inte går att eli­minera eller minska väsentligt genom ändrade skatteregler, det är länkbart alt nå detta syfie genom att avsevärt sänka låneräntan. För att uppnå neu­tralitet krävs enligt utredningarnas beräkningar en genomsnittlig låneränta för samtliga bostadsfastigheter på 1,6 96. Denna beräkning baseras på an-lagandet atl 90 96 av fastighetskapitalet lånefinansieras i nyare hus. Om hänsyn dessutom tas till det extra avdraget på 500 kr./år, för villaägare, blir den räntesats .som ger neutralitet något lägre.

Utredningarna finner det emellertid inte vara realistiskt att ställa anspråken på förräntning av investerat bostadskapital så lågt och anser sig därmed inte behöva ytteriigare gå in på de statsfinansiella konsekvenserna eller ef­fekterna på bostadspriser och bosladskonsumlion av en sådan räntesältning. Utredningarna har därför i sina fortsatta resonemang förulsalt alt skalte-mässig neutralitet råder mellan upplåtelseformerna. Vissa beräkningar görs dock föratt belysa de skattemässiga konsekvenserna av utredningarnas för­slag och för att undersöka om beskatlningseffeklerna kan kompenseras genom bostadsfinansieringens utformning.

Utredningarna konstaterar avslutningsvis all del finns vissa begränsningar för vilka krav som kan ställas på bostadsfinansieringen. Det är sålunda givet all yttre faktorer, t.ex. kapitalmarknad och institutionella förhållanden, in­nebär sådana begränsningar. Utredningarna anser dock att del i detta sam­manhang i första hand är av vikt att behandla bostadsfinansieringen från bostadsförsörjningssynpunkt, Efiersom samhällets engagemang i bostadsfi­nansieringen ytterst motiveras av bostadens grundläggande betydelse, har bostadspolitiken kommit att medverka till en styrning av vissa andra sektorer i samhället, t.ex, kreditpolitiken. Utredningarna ulgår ifrån atl bostads­finansieringen även framdeles i första hand skall utformas efier bostads­försörjningens krav.

Utredningarna övergår därefier till alt diskutera bostadsfinansie­ringens utformning vid nybyggnad och anger inledningsvis olika paritetsproblem. Dessa är paritet mellan beståndet i stort och den vid varje tidpunkt tillkommande nyproduktionen, paritet inom beståndet mellan bosläder som producerats vid olika tidpunkter, paritet inom beståndet mellan bostäder med olika läges- och miljökvaliteter samt slutligen paritet mellan olika upplålelseformer.

Prop. 1974:150

49

Endasl det först angivna paritelsproblemet bör enligt utredningarna an­gripas med bostadsfinansieringen som medel. De övriga paritetsproblemcn anser utredningarna ligga helt eller delvis uianför bostadsfinansieringens räckvidd som bostadspolitiskt medel.

Utredningarna konstaterar beträffande frågan om subventioner inom fi­nansieringssystemet att staten från början av 1940-talet t, o. m, år 1967 har påverkat kapitalkostnaderna inom bostadssektorn med subventioner av olika uiformning under olika lidsperioder.

Utredningarna anser det vara uppenbari att de bostadspolitiska ambitio­nerna förulsäller en subventionering av nyproduktionen. Utredningarna an­ser vidare all de historiska erfarenheterna bekräfiar det rimliga i atl sub­ventioner till bostadssektorn skall vara villkoriiga, dvs, att de skall kunna återkrävas på sikt när kostnadsläget tillåter det. Därigenom förhindras också en långsiktig förmögenhetsomfördelning till förmån för fastighetsägaren.

Mot bakgrund av de tidigare nämnda grundläggande kraven på bostads­finansieringen belyser utredningarna alternativa metoder för bostadsfinan­sieringen.

Utredningarna framhåller atl andra intressenter, t, ex. fastighetsägare och långivare, kan ställa krav som kommer i konflikt med de boendes krav. Utredningarna anser dock del vara en naturiig uppgifi för dem atl förut­sättningslöst söka finna en finansieringsform som i första hand tillfredsställer de boendes krav - en bostadssocial finansieringsform. Om denna låter sig förena med konventionella krav på företagsekonomisk redovisning eller kan anpassas till krav från kapitalmarknaden, anser utredningarna vara en annan och i sammanhanget underordnad fråga.

Utredningarna anser attuljämningslån -en finansieringsform som medger en omfördelning i liden med syfiet all utgifierna skall hållas lägst i början av lånets löptid - kan innebära en praktisk lösning av bostadsfi­nansieringen som ger möjlighet att tillfredsställa relalivt långtgående bo­stadssociala ambitioner, samtidigt som det finns möjligheter att anknyta till rådande institutionella former. Atl de lägre kapitalutgifierna i början av lånets löptid måste förknippas med någon form av villkorlighet är enligt utredningarna naturligt, efiersom det vore i hög grad oförnufiigt all låla fastighetsägarsidan åtnjuta fördel av marknadsmässigt låga kapilalutgifier utan alt dessa förknippas med ålerbelalningsplikt eller framtida kompen­sation i andra former. Utredningarna erinrar om alt paritetslånen med det använda betraktelsesättet är att betrakta som en form av utjämningslån.

Vid sin beskrivning av utjämningslån använder utredningarna en ny ter­minologi. För att ange det första årets kapitalutgifi i ett utjämningslåne-system användes den från det norska systemet hämtade benämningen be -talningsprocent. Bedömningen av vad som är rimligl pris i ny­produktionen bestämmer enligl utredningarna betalningsprocentens sloriek. Utrymmet för kapilalutgifier är vad som återstår av det rimliga priset sedan man gjori avdrag för kalkylerade kostnader för drifi, underhåll och bränsle.

4 Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150

50

Bestäms betalningsprocenten på detta sätt tillfredsställs enligl utredningarna inle bara kravet på rimligt pris i nyproduktionen utan också kravel på ut­jämning av krafiiga ränlevariationer och produklionsprisslegringar.

Om betalningsprocenten multipliceras med ett finansieringsun­derlag, som skall motsvara etl skäligt produktionspris, erhålls det första årels kapitalutgifi.

Den nödvändiga löpande anpassningen av priserna i bostadsbeståndet till priserna i nyproduktionen sker med hjälp av en u t j ä m n i n gs fa k t o r, Härmed avses det tal med vilkel det forsla årels kapitalutgifi årligen skall multipliceras föratt kapitalutgifierna skall öka i tiden med hänsyn till pri­serna för nyproducerade bostäder - vilkel också skall ge långivaren kom­pensation för uppoffringar i elt tidigare skede. Vid bestämningen av ut-jämningsfaktorn behöver man enligt utredningarna inte ta hänsyn till de boendes betalningsförmåga. Del har redan skell när man fastställer betal­ningsprocenten för de nyproducerade bostäderna, Utjämningsfaktorn skall endast ge uttryck för hur priserna i beståndet bör förändras med hänsyn till priset i nyproduktionen och de äldre bostädernas lägre värde till följd av allmänt åldrande och slitage.

Effekterna för de boende av det skisserade utjämningslånesystemet är enligt utredningarna att bostadsproduktionen kommeratl styras av sociala mål. Prisförutsättningarna blir sålunda goda i bostadsbeståndet. Fastighets­ägarna kan inte räkna med att tillgodogöra sig infiationsvinster genom fas­lighelsinnehavet. Lånesyslemet påverkar emelleriid inte fastighetsägarnas möjligheteratt dra nytta av duglighet i förvaltningen eller av lägesbetingade värdeökningar.

Utredningarna övergår därefter till all pröva möjligheterna lill förändringar inom pariietslånesystemets ram.

Överväganden beträffande möjligheterna att behålla paritetslånesystemel bör enligt utredningarna grundas antingen på alt systemet kan fungera under nu gällande förutsättningar beträffande amorieringstid för statslån, räntor etc. eller på ändrade förutsättningar i dessa avseenden.

Utredningarna redovisar all vid gällande förutsättningar för paritetslå­nesystemel en basannuitet om 5,1 96 är för låg för all statslånen skall kunna amorteras på ca 30 år. För atl systemet skall fungera skulle basannuiteten för nybyggda hus behöva ökas till 5,7 96, En sådan ökning skulle medföra en höjning av kapitalutgifierna med drygt 10 96, Första årets kapitalutgifi skulle således öka från ca 66 kr,/m' lill 73 kr./m' i ett hus producerat under år 1972.

För vissa äldre årgångar av hus skulle basannuiteten kunna sältas lägre vid en förutsatt amorteringstid på statslånen om 30 år beroende på att an-nuiteten på boltenlån för dessa årgångar är lägre än för senare färdigställda årgångar.

Kravet på en amorteringstid om 30 år för de äldre årgångarna av hus skulle, förutom behovet av att höja basannuiteten, även medföra behov

Prop. 1974:150

51

av en omedelbar uppjustering av paritetstalen i nivå med statistiska cen­tralbyråns förslag, Detla skulle ytteriigare öka kapitalutgiften. Ökningen av kapitalutgifierna för t. ex. 1968 års hus kan av den anledningen beräknas lill ca 6 kr/m'.

Beräkningarna visar enligl utredningarna att det är mer eller mindre omöj­ligt all hålla fast vid de redovisade utgångspunkterna i fråga om amor­teringstid och räntor. Kapitalutgifierna skulle behöva ökas krafiigl och efier­som hyresnivån redan är hög skulle en sådan utveckling hell strida mot kravet på rimliga hyror.

Utredningarna framhåller vidare att kravet på en bestämd amorteringslid skulle medföra atl basannuiteten måste varieras för olika årgångar av hus, om räntorna på botlenlånen ändras i mer väsentlig utsträckning. Därigenom skulle förutsättningarna för likvärdiga kapilalutgifier rubbas.

Svårigheterna alt få paritetslånesystemet alt fungera enligt de ursprungliga intentionerna gör det enligt utredningarna motiverat att studera vilka änd­ringar av förutsättningarna som måste göras för att få paritetslånesystemet att fungera. Utredningarna konstaterar härvid att det behövs subventioner i någon form eller förlängda amorteringstider för atl man skall kunna uppfylla kraven på en acceptabel kapitalkostnadsnivå.

Utredningarna anför all efiersom amorieringsiiden för statslånen vid gäl­lande förulsätlningar kan beräknas till ca 45 år, den ursprungliga avsedda amorteringstiden måsle förlängas. För att en sänkning av basannuiteten till 4 96 skall vara möjlig och statslånen kunna återbetalas inom ca 60 år krävs, vid en boltelåneannuiiet på 7,3 96 och årliga paritetstalshöjningar om 3 96, alt siaislåneränlan sänks lill mellan 5 och 6 96. Slalen måste enligt utredningarna subventionera denna sänkning. Subvenlionsbehovet blir emellertid mindre ju längre amorteringstid som tillåts. Om bottenlånean-nuiteten ökar krävs ökade statliga subventioner, exempelvis genom ytter­ligare sänkning av siaislåneränlan. Vid en 30-årig amorieringstid och en basannuitet på 4 96 måsle siaislåneränlan sänkas till 2 96.

Utredningarna redovisar därefter ett system med dubbla basannuiteter, vilket gör det möjligt att bevara paritetslånesystemet samlidigt som man får från hyrespolilisk synpunkt acceptabla kapitalutgifter. Enligl denna me­tod anpassas en basannuitet lill den nivå som krävs för alt statslånet skall återbetalas inom 30 år. Statsmakterna fastställer dessutom en annan bas­annuitet som hyrespolitiskt kan godtas. Den senare debiteras låntagaren. Mellanskillnaden mellan dessa båda basannuiteter subventioneras direkt av staten.

Utredningarnas slutsats i fråga om möjligheterna att förändra paritets­lånesystemet är atl, om man i vissa avseenden kan göra avkall på de för­utsättningar som gällde vid pariietslånesystemets införande och dessutom kompletterar systemet med direkta statliga subventioner, det finns möjlig­heter att få ett fungerande syslem. Utredningarna anser dock att del krävs stora förändringar, om paritetslånesystemet skall bringas atl fungera enligt

Prop. 1974:150

52

de av utredningarna formulerade kraven på finansiering.

Utredningarna har också studerat hur traditionella lån i förening med subventioner skulle kunna lillämpas och hur ett sådant finansieringssystem behöver utformas för alt tillgodose de uppställda kraven på finansierings­systemet. Utredningarnas utgångspunkt har härvid varit det i direktiven för bostadsfinansieringsuiredningen antydda systemet med nominella lå­nevillkor i förening med direkta bidrag, vilkas storlek klart framgår och som successivt trappas ner i takt med husens stigande ålder.

Med traditionella lån avser utredningarna lån med rak amoriering eller fast annuilet till kapitalmarknadens räntor.

Utredningarna behandlar främst frågan om traditionella lån i förening med subventioner tillgodoser kraven på förutsättningar för rimligt pris i nyproduktionen och likvärdiga priser i bostadsbeståndet. Utredningarna konstaterar att av olika traditionella lånesystem är nominella lån i förening med villkorslösa, avlrappade subventioner det lånesystem som bäst tillgo­doser förutsättningarna för likvärdiga priser. Vid en snabb avveckling av subventionerna under exempelvis 10 år blir det emellertid dåliga förulsätl­ningar för likvärdiga priser. Vid en mera långsam subvenlionsavveckling, under exempelvis 20 år, påverkas paritetsförutsättningarna i gynnsam rikt­ning för det bestånd som subvenlionsawecklingen avser. När emellertid subventionerna är avvecklade blir kapitalutgifterna i det äldre beståndet oförändrade medan de fortsätter att öka i nyproduktionen. Efterhand upp­kommer sålunda skillnader som inte ger förutsättningar för likvärdiga priser.

Utredningarnas främsta invändning mot ett system med traditionella lån i den form som utredningarna har studerat är emellertid att subventionerna är villkorslösa. De kan alltså inle krävas tillbaka även om utvecklingen skulle göra etl ålerkrav möjligt sett i etl längre tidsperspektiv. Detla innebär alt långivaren, som från början gör stora uppoffringar, överlåter de framlida avkaslningsmöjligheterna till fastighelsägariedet.

Efier en sammanfattande jämförelse mellan traditionella lån i förening med subventioner och uljämningslån konstaterar utredningarna all de bo­stadspolitiska fördelar, som en bostadsmarknad kännetecknad av likvärdiga priser för likvärdiga bostäder, kan åstadkommas med förhållandevis enkla metoder och lill relativt låga statsfinansiella uppoffringar med ui-jämningslåneformen. För staten som långivare och för de boende som kon­sumenter blir resultatet av denna låneform både på kori och lång sikt att så länge varje bostad belastas med en kapitalutgifi som konstruerats enligt prispariietsmålet - med hjälp av uljämningslån - del också finns förut­sättningar för kostnadsläckning i reala termer. Del innebär att del inte blir någon förskjutning av förpliktelser till framtiden eller till kommande ge­neration. Men det innebär också att det inle heller betalas för myckel för viss del av beståndet eller för litet för andra delar av beståndet, något som enligt utredningarna obönhöriigen blir följden av en bostadsfinansiering som accepterar icke-pariteter.

Prop.1974:150

53

Utredningarna anför vidare atl ett bostadsfinansieringssystem som är upp­byggt under utjämningslånens förutsättningar med villkoriiga subventioner också ger möjlighet lill förändringar av bostadssektorns betalningsansvar, något som i framtiden kan bli aktuellt om man vill höja avkastninganspråken på bostadssektorn. Då behövs enligt utredningarna den goda bostadspris-strukturen som grund föratt eventuellt ökade bördor skall komma att bäras lika.

En väsentlig fråga vid förändringar i lånesystemet för nybyggnad anser utredningarna vara alt få lämplig anslutning lill finansieringen av befintlig bebyggelse. Det gäller i första hand att få en anknytning mellan kapital­kostnadsvillkoren för nyproducerade lägenheter och villkoren för de under senare tid byggda lägenhelerna. Några större skillnader i kapilalutgifier mel­lan i storl setl likvärdiga lägenheter bör inte accepteras,

Närdet gäller den lånetekniska utformningen är det framförallt praktiska skäl som enligl utredningarna talar för en eventuell konvertering av gamla lån för redan byggda bostäder till nya. En fråga av likartat slag är hur fi­nansieringen av modernisering av fastigheter skall vara utformad. När ut­redningarna har formulerat sina krav på bostadsfinansieringen har de också betonat att principiell överensstämmelse bör råda mellan finansieringsbe-tingelserna för å ena sidan nyproduktion och å andra sidan modernisering.

Efter alt ha konstaterat atl endast utjämningslån kan uppfylla de krav på förutsältningar för likvärdiga priser utan förmögenhetsomfördelning, som enligt utredningarna måste ställas på bostadsfinansieringen, övergår utred­ningarna lill att närmare beskriva förslag till nytt system för slatens utlåning till bostadsproduktionen, utjäm­ningslånesystemet. Vid denna beskrivning gör utredningarna en uppdelning i dels frågor av principiell karaktär, dels frågor av mer praktiskl slag.

Utredningarna sammanfattar de principiella frågorna i tolv punkter,

1.

Framtida bostadsfinansiering och lånesystem skall ge förutsättningar för alt uppfylla de grundläggande krav som formulerats för bostads­finansieringen.

2.

Statens lån för nybyggnad av bostäder utgår fr, o. m, viss tidpunkt i form av utjämningslån. Dessa skall erbjudas för alla upplåtelseformer och alla hustyper. Under förutsättning av riksdagsbehandling under hös­ten 1974 kan enligt utredningarna del nya lånesystemet tillämpas fr, o. m, den 1 januari 1975.

3,

Underiiggande kredit, upp till viss gräns, kan som tidigare lämnas av stadshypoteksväsendet, kreditaktiebolagen m. fi. Annuitetslån av under senare lid förekommande slag förutsätts.

4,

Vid inlroduktionstillfället faststiills en kapitalsältning för del årets ny­produktion. Kapitalersättningens storlek bestäms efier hyres- och bo­stadspolitiska överväganden och med beaktande av de statsfinansiella konsekvenserna i ett längre och kortare perspektiv.

Prop. 1974:150

54

5.

Kapitalersättningen underdel första året,benämnd bostadsränla, skall beräknas som en procentandel av ett särskill fastställt finansie­ringsunderlag.

6.

Kapitalersättningen uppräknas därefier årligen med hjälp av en utjäm-ningsfaktor. Avsikten härmed är att staten med tiden skall ersättas för gjorda uppoffringar och atl uppräkningar skall ge förutsättning för prisparilel.

7.

Bosladsränlan för varje kommande årgång bostäder fastställs på sådant sätt alt priserna i likvärdiga bostäder kan hållas på samma nivå.

8.

Egen kapitalinsats placeras i förmånsrättsläge närmast över bottenlånets övre gräns,

9.

Det statliga lånet, utjämningslånel, placeras närmast över egen kapi­talinsats (resp, boltenlån för allmännyttigt bostadsföretag). Lånet läggs upp på ell vissl antal år.

10.

Av den åriiga kapitalersättningen skall först bottenlångivaren få betal­ning enligl låneavtalet samt därefter fastighetsägaren för eget kapital. Räcker inle kapitalersättningen till detla övergår betalningsansvaret till utjämningslångivaren, staten.

11.

Av den årliga kapitalersättningen skall av den del som sedan återstår amoriering göras på statslänet med ell belopp som svarar mot den fast­ställda amorteringstiden. Avbetalning på statslånet görs med raka amor­teringar. Om utrymme för amoriering inle finns under viss lid, skall lånet vara slående till dess amortering kan ske. Amorieringens storiek skall därefier bestämmas så att lånet är återbetalt inom den fastställda låneliden.

12.

Låntagarens skuld minskar i takt med gjorda amorteringar på lån. Önskar låntagaren lösa sill uljämningslån skall della kunna ske, förutsatt att staten får ersättning för låg bostadsränla i förhållande till normal ränla för långfristiga lån och för återstående skuld. Omräkning görs till av­lösningstidpunkten.

Utredningarna anser alt den ursprungliga låneskulden inte skall behöva öka med tiden. 1 slällel skall förutsältningar ges för en successiv avbetalning av lånen. Vid uppsägning av lån skall dock slalen i efterhand fä ersättning för gjorda uppoffringar. Utredningarna förordar en sådan ordning framför alternativet att göra lånen ouppsägbara.

Förslaget lill uljämningslånesystem innebär alt det blir de framtida be­sluten om uljämningsfaklorns storiek och eventuella ändringar av bostads­räntan som avgör i vilken takt och i vilken utsträckning de statliga lånen återbetalas till staten. Om det hyrespolitiska utrymmet framdeles inte medger full betalning, något som är starkt beroende av del framtida räntelägel, blir resultatet att staten måsle avstå från full belalning också i del längre perspektivet,

Efiersom de nuvarande paritetslånen representerar en teknisk utformning

Prop. 1974:150

55

av utjämningslån i stort, finns det enligt utredningarna anledning alt jämföra dessa med det av utredningarna formulerade förslaget till utjämningslån.

Utredningarna anför att det redan i formuleringen av kraven på lånesystem ligger väsentliga skillnader. För utredningarnas förslag om utjämningslån spelar kravel på rimlig hyra en stor roll. När pariietslånel konstruerades var kravet på subvenlionsfrihel starkt accentuerat. Själva övergången till paritetslån skulle dock göras på sådant sätt att några prisförändringar inle ullöstes därigenom. Utredningarna har vidare fäst stor vikt vid att låne­syslemet skall fånga upp snabba byggprisökningar och inle bara de rän-tefiukluationer som spelat stor roll i del statliga finansieringsstödet sedan slutet av  1940-lalet.

Dessa olikheter leder direkt till skillnader i lånesyslemens konstruktion. Skillnaderna avspeglas i de funktioner som bosladsränlan resp, basannuiteten saml utjämningsfaktorn resp, pariletstalen har i de båda systemen.

Bostadsräntan inom det föreslagna utjämningslånesystemet förutsätts kunna vara konstant från färdigställandet av varje bostadshus. Den kan dock vara olika för olika årgångar. Basannuiteten inom paritetslånesystemet förutsätts däremot vara lika för alla årgångar men kan förändras genom särskilda beslut. Utjämningsfaktorn inom det föreslagna utjämningslåne­systemet förutsätts kunna vara konstant under en viss period. Pariletstalen inom paritetslånesystemet faslslälls däremot åriigen.

För de föreslagna utjämningslånen har utredningarna som en utgångs­punkt vidare kravet på rimlig hyra i nyproduktionen. Betraktelsesättet in­nebär all kapilalutgifien kan bestämmas som en difierens mellan den rimliga hyran och driftkoslnaderna beräknade på lämpligt sätt. Därmed blir också bostadsräntans storlek bestämd. När bosladsränlan för den nybyggda lä­genheten väl bestämts i systemets introduktion bör den enligt utredningarna i princip kunna följa byggnaden under dess fortsatta bruk. För de årgångar bostäder som därefier produceras kan det emellertid mycket väl hända atl bostadsräntan blir en annan än i de först producerade bostäderna. Bostads-räntans storiek kan enligt utredningarna lätt bestämmas med hjälp av olika uppgifier om priser och bakomliggande utveckling som föreligger vid pro­duktionstillfället. Utjämningslånesystemet ger därmed, anser utredningarna, påtagliga fördelar vid en språngvis förändring av byggpriserna.

En snabb byggprisökning bör således inle lå ett motsvarande snabbt genomslag i hyrorna, vare sig för de nyproducerade lägenheterna eller för de tidigare byggda. Med utjämningslånen kommeren sädan snabb förändring att långas upp av att bosladsränlan för den aktuella årgången blir lägre än för den närmast föregående. Någon särskild insats av extraordinärt slag från statens sida i form av investeringsbidrag, tilläggslån, direkt avskrivning av lån e, d. erfordras således inte med uljämningslån. Om man befinner sig alldeles i början av byggnadens brukningstid ter sig sådana specialåtgärder inte särskill förnufiiga. De förefaller enligl utredningarna ännu mindre moli-

Prop. 1974:150

56

verade på lite längre sikt, även om de kan framstå som nödvändiga i en kritisk situation,

Basannuiteten i paritetslånesystemet är i princip densamma för alla år­gångar. Ändringar måste bli föremål för riksdagsbeslut därest hyrespolitiska eller andra överväganden skulle tala för det. Möjligheten att i paritetslå­nesystemet långa upp snabba byggprisökningar föreligger teoretiskt men är inte förutsedd. Om den utnyttjades skulle det med den använda tekniken kunna uppstå avsevärda komplikationer i lånelekniskt avseende med bl. a. stor skuldökning som följd.

I paritetslånesystemet förutsätts atl paritetstalet i varje situation skall vara det rikliga uttryckel för historiska förändringar av byggpriserna. Hänsyn skall också ha tagils till en s. k. åldringsfaklor.

1 del föreslagna uijämningslånesystemei baseras ställningstaganden till utjämningsfaktorns storlek också på historiska uppgifier. Dessa erfarenheter används dock på ett helt annat sätt än i partitetslånesystemet. Utjämnings­faktorn kan med erfarenhetsunderiagei som grund fastläggas och användas med samma siffervärde under ett antal år framöver. Delta bör ge goda kalkyleringsmöjligheter för såväl låntagare som de boende samt staten,

I paritetslånesystemet skall däremot beslut om paritetslal fallas årligen. Beslut som avviker från de statistiskt matematiska uträkningarna riskerar att rubba paritetsförulsättningarna. I utjämningslånesystemet gäller som nämnts utjämningsfaktorn med räckvidd under ett antal år. Revisionslid-punkter uppstår därmed regelmässigt. Därvid ges bl.a, möjlighet att kon­trollera atl hygglig paritet uppnåtts.

Utredningarna erinrar om att paritetslånesystemet, för alt det skall kunna fungera, förutsätter att hela det paritelsbelånade beståndets priser anpassas till priset i nyproduktionen, Detla är i sin lur hell beroende av byggpris-ulvecklingen. Sedan paritetslånesystemel infördes år 1968 låg paritetslalet i storl sett stilla under några år. Detta oroade enligt utredningarna både långivare och låntagare efiersom skuldökningen föreföll slor och i varje fall blev större än förutsett. Vid beräkningarna av paritetslal för åren 1972 och 1973 framkom nya paritetstal som skulle ha medfört förhållandevis krafiiga kapitalkostnadshöjningar i hela del ränte- och paritelsbelånade be­ståndet.

Inom utjämningslånesystemet fångas i stället byggprisförändringen upp och föranleder inga dramatiska höjningar vare sig av hyrorna i del årets produktion eller av hyrorna i tidigare färdigställda årgångar bostadshus. Skul­le det därefier visa sig alt den språngariade höjningen mer eller mindre är en engångsföreteelse har denna höjning helt kunnat långas in inom fi­nansieringssystemets ram. Visar det sig att den snabba höjningen är in­ledningen till en period av helt annan och snabbare ökning av byggnads­priserna får dessa iakttagelser bilda grund för nytt ställningstagande till ut­jämningsfaktorns storiek för de därefier kommande åren.

Utredningarna understryker atl man i framtiden kan komma att nödgas

Prop. 1974:150

57

konstatera att byggpriserna hamnat på en permanent högre nivå än lidigare och att detta bör föranleda att större anspråk på kapitalersättning ställs på bostadssektorn. Det är då viktigt att dessa anspråk inte framför allt inriktas på nyproduktionen ulan på hela det utnyttjade bostadsbeståndet.

I del föreslagna utjämningslånesystemet kan en förändring ske genom att bostadsräntan för samtliga årgångar justeras eller genom att utjämnings­faktorn förändras. I paritetslånesystemet är man enligt utredningarna be­gränsad till justeringar av basannuiteten.

Utredningarna påpekar att utrymmet för och takten av omfördelning av kapilalutgifier över tiden hell och hållet bör ges av ambitionerna att hålla rimliga kapitalutgifter under längre tid. Denna fråga kräver ett politiskt ställ­ningstagande alldeles oavsett hur själva lånetekniken utformas.

Vill man således åsladkomma en viss hyra blir också konsekvenserna i form av uppoffring för staten på kort sikt densamma vilken låne- eller redovisningsieknik som används. I det längre perspektivet ter sig emel­lertid ovillkorliga subventioner som den enda rimliga lösningen understryker utredningarna.

Utredningarna anser som tidigare nämnts att det statliga lånet inom ut­jämningslånesystemet skall kunna avbetalas med raka amorteringar under viss lid. Om den kapitalersättning som tas ut inte är tillräcklig för detla ändamål, sedan bottenlåneannuiteterna och eventuell ersättning för egen kapitalinsats har betalats, skall lånen vara stående till dess amoriering kan ske. Därmed minskar låntagarens skuld även räknat i löpande priser. Den kan möjligen under en viss inledningsperiod vara i det närmaste konstant, eftersom amorteringarna på bottenlånen i början är mycket små.

Beträffande redovisningen av skuldökning i paritetslånesystemet och av räntelån erinrar utredningarna om att den i början av lånens löptid uppkomna skuldökningen för fastighetsägaren kan balanseras i bokföringen. Med för­slaget om utjämningslån blir åtgärder av detta slag onödiga anser utred­ningarna. Låntagaren måste dock i sin låneförbindelse åta sig att vid upp­sägning av lån ersätta staten för dess tidigare gjorda uppoffring med om­räkning fram till avlösningstidpunkten. En sådan förbindelse är till sin ka­raktär av ungefär samma slag som en garantiullästelse, ett borgensåtagande e.d.

Utredningarnas överväganden har som lidigare nämnts lett fram till upp­fattningen att prisnivån i nyproduktionen är för hög för hushåll med genom­snittliga inkomsler. En prissänkning i de nyproducerade hyres- och bo-stadsrällslägenhelerna på 10-15 96 är därför både nödvändig och rimlig. För alt uppnå den prissänkningen torde det enligt utredningarna krävas en sänk­ning av kapitalkostnaderna på 20-30 96, något som skall ses mol bakgrund av all del föreligger så stora skillnader mellan utgifisnivå och uttagna bostadspriser (hyror).

Utredningarna erinrar vidare om boendeutredningens i betänkandet Bo­släder 1974-76 lämnade förslag till kortsiktiga åtgärder som var avsedda

Prop. 1974:150

58

att användas i avvaktan på effekterna av mer långsiktiga åtgärder. En pris­sänkning av i storieksordningen 20 kr./m' i nyproduktionen skulle enligt detta förslag åstadkommas med bosladsraballer direkt knutna lill upplåtna hyres- och bostadsrätlslägenheter.

Förslagets karaktär av övergångslösning var enligt utredningarna skäl nog lör att påtagliga skönhetsfläckar skulle kunna accepteras. Bostadsrabatterna var avsedda att bli en avdragsposi på hyran sedan hyresförhandlingar förts i vanlig ordning. Utredningarna säger sig vara fullt medvetna om att en lösning av detta slag inle är hållbar på sikl, såvida man inle indirekt skulle införa åtgärder av hyreskonlrollkaraklär. Sådana åtgärder är utredningarna dock bestämda motståndare till. Bosiadsrabatterna, som avsågs vara direkt årgångsbundna, skulle således på sikt kunna störa möjligheterna att erhålla en lämplig hyresstruktur.

Av det förda resonemanget drar utredningarna slutsatsen atl en förändring av kapitalutgifierna i nyproduktionen måste följas av förändringar av vill­koren för likartade delar av bostadsbeståndet.

Beträffande förutsättningarna för rimliga bostadsprisrelalioner konstaterar utredningarna att de framtida pris- och inkomstförhållandena nu inie är kända. Därför är etl val av rimlig hyra som grundar sig på så osäkra för­utsättningar inte meningsfullt. Kan man däremot genomföra en analys och träffa ett avgörande på grundval av kända förhållanden blir del enligt ut­redningarna en tämligen enkel procedur all senare skjuta fram lidsperspek­tivet,

Efiersom pris- och inkomstförhållandena under år 1972 är väl kända har förhållandena detta år också varit utgångspunkten för utredningarnas olika beräkningar i sammanhanget.

Utredningarna har studerat paritetsförutsättningarna i det äldre bostads­beståndet och funnit att dessa inte är särskilt goda. Kapitalutgifierna för årgångarna 1965 och 1966 ligger sålunda högt i förhållande lill tidigare år­gångar av hus och även i jämförelse med senare under 1960-talet färdigställda årgångar av hus. Fr, o. m. år 1972 kan en ny uppgång av kapitalulgiflsnivån skönjas, som avsevärt överstiger lidigare årgångars kapilalutgifier.

Utredningarna understryker emellertid atl skillnaderna i kapilalutgifier också kan bero på att olika årgångar har olika standard. Några exakta be­räkningar av standardskillnader för den studerade tidsperioden finns inte. Standardskillnaderna mellan två på varandra följande årgångar uppskattar emellertid utredningarna lill 1-2 96 för perioden 1961-1971. När del sedan gäller frågan om vilken vikt som bör läggas vid bostäders olika ålder med bortseende från standardskillnader finns paritetstalsnämndens be­dömningar att skillnaden i kapitalkostnader mellan två närliggande årgångar av i övrigt likvärdiga lägenheter bör uppgå till 0,75 96.

Det förefaller utredningarna vara rimligt atl ange åldersberoendet lill 1,5-2 96 av aktuellt produktionspris per årgång.

Med utgångspunkt i resonemangen om rimligt bostadspris och de år-

Prop.1974:150

59

gångsbetingade skillnaderna har utredningarna utarbetat två alternativ för att beslämma en rimlig kapilalulgifisnivå, I det första alternativet har ut­redningarna utgått från en kapilalulgifisnivå om 45 kr,/m' ly år 1963 och från 54 kr./m' år 1972. Det innebär all kapilalutgifien stiger med 2 96 för varje ny årgång jämfört med närmast föregående årgång. I ett andra alternativ har utredningarna i stället utgått från 40 kr./m' ly i 1958 års produktion. Skillnaderna i kapitalutgifisökning mellan årgångarna är i detta alternativ något lägre.

De båda alternativens kalkylerade kapilalutgifier jämförda med nuvarande kalkylerade kapitalutgifter anges i följande tablå.

Alternativa kapilalutgifier i 1972 dis priser (kr./m' ly)

Årgång

1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972

Nuvarande

Kalkylerade

Kalkylerade

kalkylerade

kapitalutgif-

kapitalutgif-

kapilalutgif

ter enligl

ter enligt

ter

all. 1

all. 2

42

_

40

43

-

41

42

-

41

43

-

42

44

-

43

45

45

44

48

46

44

55

47

45

59

48

46

57

49

46

58

50

47

58

51

48

61

52

48

61

53

49

66

54

50

Utredningarna har också översiktligt beräknat de statsfinansiella kost­naderna för de båda alternativen, I förhållande till de nuvarande ränte- och pariteislånen ökar kostnaderna under del första året med 350 milj. kr. för alternativ  I och med 500 milj, kr, för alternativ 2.

Genom del val av prisnivå som utredningarna gjori och utjämningslånets konstruktion minskar statens uppoffring i fasta priser för det här åsyfiade beståndet är för år. Hur minskningstakten kommeratl utvecklas i jämförelse med vad som gäller för ränte- och paritetslånen avgörs helt av den framlida utvecklingen. Möjligheterna all fören längre lid göra en prognos beträffande de i båda systemen rörliga faktorerna, utjämningsfaktorn resp. paritetstalen, är dock begränsade framhåller utredningarna.

Mot bakgrund av den lämnade redovisningen föreslår utredningarna att alternativ 2 används för atl ange de rimliga kapitalutgifierna för lägenheter som färdigställts under åren 1958-1972, Avgöranae för utredningarnas ställ­ningstaganden är framförallt angelägenheten atl få påtagligt prispåverkande effekt för nyproduktionen. Med förslaget ges enligt utredningarna en praktisk

Prop. 1974:150

60

möjlighet för låntagare med ränte- och paritelslån att utbyta dessa mot ul­jämningslån.

Utredningarna utvecklar därefier hur d en egna kapitalinsatsen bör placeras i förmånsrällsläge.

Den egna insatsen förutsätts i paritetslånesystemet hyiwtetiskt förräntas efier samma nominella räntesats och med sainma fördelning i tiden som statslånet. Det belopp som återstår sedan kostnaderna för bottenlånen räknats av från baskostnaden fördelas nämligen proportionellt på egen insats och statslån.

Utredningarna påpekar att om hyresnivån i nyproduktionen är lika med eller understiger summan av drifikostnader och kapitalkostnader vid 100 96 belåning innebär della all förelag med en lägre övre lånegräns lill en början fåren negativ förräntning av eget kapital. För enskilda fastighetsägare med 85 % belåning har den tekniska konstruktionen av kapitalkoslnadsomför-delningen i några fall medfört krav på belydande tillskott av likvida medel. Den i paritetslånesystemet använda omfördelningstekniken ärdärför förenad med vissa problem även om det föreligger förutsättningar för en mycket stor förräntning av eget kapital när en positiv amoriering av paritetslånen påbörjas.

Den för uljämningslånesysiemel föreslagna tekniken innebär att samtliga låntagarkalegorier ges en övre lånegräns vid 100 96. Den egna insatsen pla­ceras säkerhelsmässigt mellan boitenlånets övre gräns och det statliga lånet. Förslaget innebär vidare att låntagaren garanteras en förräntning av den egna insatsen motsvarande normalt förekommande räntesats för långa lån. Detta kan under vissa omständigheter medföra alt staten i början av lånets löptid gör utbetalningar till fastighetsägaren som ersättning för dennes ka­pitalinsats.

Utredningarna övergår därefier till alt diskutera vissa prakiiska frågor.

Förslaget att kapilalutgifien skall vara 50 kr,/m' ly i 1972 års bostadspro­duktion innebär, med hänsyn lagen Ull vissa kalkylerade överkostnader, att bostadsräntan blir 3,8 eller 3,9 % beroende på om låneunderlagel eller pantvärdet betraktas som finansieringsunderlag, hävdar utredningarna.

På grundval av tidigare redovisade ställningstaganden blir enligt utred­ningarna de rimliga kapitalugifierna för 1973 och 1974 års nyproduktion 51 resp. 52 kr./m'. Vid en anlagen skälig produktionskostnad om 1400 kr,'m' under år 1974 och under förutsättning atl hela denna kostnad ryms inom finansieringsunderlaget blir bosladsränlan för denna årgång 3,7 96,

Utredningarna förutsätter, därest förslaget om uljämningslån skulle kom­ma att behandlas av riksdagen, att riksdagen också fattar beslut om bo­stadsräntan vid inlroduktionstillfället. För den nyproduktion som kommer att färdigställas under nästföljande år anser utredningarna det vara mest ändamålsenligt att regeringen före årets ulgång beslutar om bostadsräntan. Underlag för sådana beslut torde enligt utredningarna utarbetas av bo-

Prop. 1974:150

61

stadsstyrelsen. Goda möjligheter bör föreligga alt under hösten kunna över­blicka kostnaderna för det följande årels färdigställande. Något behov av exakta uppgifier föreligger knappast för de överväganden som här kommer i fråga anser utredningarna. Eventuella önskemål om precision i detaljer måste nämligen vägas mot det enkla faktum atl bostadsföretagen för sina kalkyler och också de boende någon tid i förväg måste veta kostnadsför-uisättningarna för bostadspriserna i de nybyggda lägenhelerna.

Avgörande för ställningstagandena bör enligl utredningarna vara att för­utsättningarna för likvärdiga priser skall upprätthållas inför varje ny årgång bosläder som produceras.

Utredningarna påpekar avslutningsvis i fråga om bostadsräntan atl, om byggprisstegringen håller ungefär samma takt som övriga prisförändringar, bosladsränlan därmed kommeratl bli ungefär densamma för olika årgångar.

Utjämningsfaktorn skall, anför utredningarna, med tanke på nor­mala prisförändringar ge förutsättningar för likvärdiga priser under tider av normala kostnadsförändringar. Utredningarna erinrar i sammanhanget om att det är bosladsränlan som får fånga upp de snabba förändringarna av kostnaderna.

Utjämningsfaktorn kommer vidare atl beslämma takten i återbetalningen av del tillskott som staten bidrar med under början av bostadens bruk­ningstid. Utredningarna har som lidigare nämnts föreslagit att utjämnings­faktorn skall fastställas i förväg för en viss tidsperiod. En tid på 3-5 år anser utredningarna vara lämplig. Ett syslem med fasta revisionstidpunkter som innebär att utjämningsfaktorerna för samtliga årgångar fastställs vid etl och samma tillfälle har enligl utredningarna stora fördelar. Alternativet är en ordning som innebär att den första perioden för utjämningsfaktorn görs lika lång för samtliga årgångar. Detta får emellertid till följd alt man åriigen lar ta ställning till utjämningsfaktorns storiek för etl antal årgångar

Utredningarna förutsätter att beslut om utjämningsfaktorn fattas av re­geringen och atl underlag för ställningstagande presenteras av bostadssty­relsen efiersom styrelsen torde vara den myndighet som har bäsla över­blicken över de förhållanden som bör beaktas i sammanhanget.

Vid kontrolltidpunkten bör enligt utredningarna paritetssynpunkterna till­delas stor men inte avgörande vikt vid bedömningen. Om förändringar, som inte har kunnat förutses, har inträffat inom andra sektorer, exempelvis i fråga om prisutveckling för tjänster eller varor eller löneutveckling, träder etl annat av de grundläggande kraven för bostadsfinansieringen, nämligen rimlig hyra i nyproduktionen, i förgrunden. Det kan således också bli nöd­vändigt med andra överväganden än paritetsaspeklerna, men några bestämda förutsägelser i detta avseende kan enligl utredningarna knappast göras nu. Så länge man inle kan göra del sannolikt att utvecklingen under ett antal framförliggande år väsentligl skulle komma all avvika från de senaste årens utveckling, bör vunna erfarenheter och historiska uppgifier vara tillräckligt underlag för beräkning av utjämningsfaklorn.

Prop. 1974:150

62

Vad avser möjligheterna atl anväda andra grunder för beslut beträffande utjämningsfaktorn än prisparilel mellan olika årgångar av hus anger utredningarna bl.a, allmän löneförändring och ändring av basbeloppen i ATP-systemel, Även om dessa grunder inte teoretiskt kan motiveras i ett utjämningslån, kan de likväl ha praktiska förtjänster hävdar utredningarna.

På grundval av vissa överväganden som paritelslalsnämnden gjort be­lräffande den s. k, åldersfaktorn drar utredningarna slutsatsen att denna faktor kan vara olika vid olika tidpunkter. Också för utjämningslånen gäller på sikl sannolikt atl utjämningsfaktorn inte är densamma underen byggnads hela brukningstid och att faktorn bör kunna förändras i olika grad för elt nytt och ett äldre hus under samma lidsperiod.

Utredningarna underst ryker atl utjämningsfaktorns storiek kan ligga inom ell visst intervall för att fylla funktionerna alt ge förutsättningar både för likvärdiga priser och en omfördelning av kapitalutgifierna över tiden, I åt­skilliga av utredningarnas beräkningar har en uljämningsfaktor som stiger med 3,0 eller 3,5 96 ärligen använts. Dessa lal anser utredningarna vara rea­listiska att använda just nu.

Beträffande kapitalersättningen anför utredningarna, att det med tanke på att staten som givare av lån och subventioner har de fiesta transaktionerna med fastighetsägaren, kan diskuteras om inle kapitalersättningen skall in­betalas lill bostadsmyndigheten. Från myndigheten skulle sedan utbetalning ske till botlenlångivaren,

I fråga om statslånets storlek och därmed bottenlånets övre gräns anför utredningarna atl det finns skäl som talar för att botienlånel bör vara så beräknat att bostadsräntan, del första årets kapitalutgifi, ger möjlighet atl åtminstone betala bottenlåneannuileten. Några principiella in­vändningar mot en ordning som innebär atl slalen, om kapitalersättningen ej medger det, under viss tid betalar en del av bottelåneannuiteten torde dock inte finnas anser utredningarna.

En annan aspekt när det gäller att bestämma storleken av bostadslånet är dock väsentligare. Utredningarna pekar på alt det under relativt lång tid har förelegat svårigheter all tillräckligl snabbt la fram erforderligt kapital till botlenlångivningen. Detta kan ses som ett tecken på en knapphet på kapital vid gällande priser, dvs, upplåningsränior. Det är därför troligt anser utredningarna alt man bör sänka anspråken på den traditionella kapital­marknaden och därav dra slutsatsen atl bollenlånens omfattning kan minska. Detta ställer motsvarande krav på ökad utlåning från staten. Med en åtgärd av detta slag bör det ligga inom möjlighetens gräns alt minska väntetiden för slutliga lån. Detta innebär i sin tur atl omloppstiden för byggnadskre-ditiven minskar, något som underiällar kredilförsörjningen till själva byg­gandet.

Vid bedömningen av frågan om ändrad fördelning mellan bottenlån och statliga lån, har utredningarna framför allt uppmärksammat nyss nämnda synpunkter. Utredningarna anser det därför vara realistiskt att räkna med

Prop. 1974:150

63

mindre bottenlån och ökade statliga lån. I fiera exempel har utredningarna också använt boltenlån som omfattar mindre del av finansieringsunderlaget än vad som nu är vanligen förekommande. Utredningarna föreslår att bot­lenlånen normalt skall omfatta 50 i stället för 70 % av finansieringsun-deriagel. Eventuell egen insats placeras som redan nämnts ovanför bot­tenlånen med bättre förmånsrätt än det statliga lånet.

Utredningarna anser att redan del förhållandet att det statliga lånet enligt utredningarnas förslag skall täcka större del av finansieringsbehovet än nu ulgör argument för en ökning av lånets löptid. Utredningarna påminner i sammanhanget om all primärlån lidigare har varit slående och atl det avgörande argumentet för atl börja kräva amorieringar på dessa lån var önskemålet om snabbare omlopp på kapitalet och inte att de slående lånen innebar en felaktig värdebedömning.

Också en bedömning av bosiadsprissituationen talar enligt utredningarna för att löptiden för de statliga lånen bör vara förhållandevis lång. Utred­ningarna erinrar även om att saneringsutredningen i fråga om tolalsanerings-objekt utgick från ell antagande om en omloppslid på de statliga lånen på upp lill 60 är. Detta resonemang har logiskt sett även tillämpning för annan nybyggnad anser utredningarna.

Mot denna bakgrund föreslår utredningarna att de statliga lånen läggs upp på 60 år. Om lånen under början av löptiden är slående under viss lid skall amorteringarnas storlek bestämmas med hänsyn härtill så atl den totala löptiden inte överstiger 60 år

Belräffande låntagarens ansvar är detta inom utjämningslåne­systemet lill sin principiella karaktär av samma slag som för elt konven­tionellt lån. Vid en eventuell uppsägning av det statliga lånet skall enligt utredningarna sådana regler gälla all staten ersätts för gjorda uppoffringar. Under vissa betingelser räcker inte den med tiden höjda kapitalersättningen lill för att kompensera slalen för tillskottet lill låntagaren under början av löptiden. Består en sådan situalion under längre lid bör särskilda ålgärder övervägas med tanke på låntagarens situation. Vad som därvid enligt ut­redningarna kan aktualiseras är en särskild villkorslös subvention av den statliga räntan ned till den nivå som erfordras för att omfördelning skall kunna ske.

Någon ytteriigare belysning av frågan eller några särskilda föreskrifier anser utredningarna inte vara erforderiiga. Utredningarna anför vidare att elt eventuellt framtida beslut om sådan särskild subvention lorde kunna utlösas utan större svårigheter, efiersom beslutet inte innebär några extra stalsfinansiella belastningar. Föreligger det en bristande förutsättning för omfördelning under längre lid är nämligen innebörden den att återbetalning inte kan ske. Villkoriigheten i en del av subventioneringen saknar därmed reell mening anser utredningarna.

Redan vid utredningarnas principiella överväganden har de förutsatt all finansieringsunderlag bör omfatta en skälig produktionskostnad.

Prop. 1974:150

64

Hur detta underlag skall fastställas är emellerlid en fråga som utredningarna återkommer till vid en senare tidpunkt. De nu tillämpade schablonreglerna för fastställande av låneunderlag och pantvärde torde enligl utredningarna dock ge möjlighet till atl avgöra hur finansieringsunderlagel i utjämnings­lånesystemet skall fastställas till dess eventuellt nya regler föreligger.

Också till frågan om författningstext har utredningarna för avsikt all åter­komma i särskild promemoria.

Utredningarna övergår därefier till all närmare beskriva de stats-f i n a n s i e 11 a k o n s e k v e n s e rn a av det föreslagna lånesyslemet och erinrar inledningsvis om att del i vissa fall kan behöva förenas med en subvention. Subvenlionsbehovet kan emellertid inte bedömas generellt eller på lång sikt. Till dess sådani behov föreligger bör statsmakterna förutsätta att statens fordran kommer alt återbetalas.

Någon principiell förändring av anspråken på totalbudgelen uppstår inte på grund av utjämningslånesystemet. I vilken utsträckning och på vilkel säii den budgeitekniska redovisningen påverkas har utredningarna inie an­sett sig ha anledning alt ta slällning lill.

Utredningarna angerdärefierföruisättningarna för alt inte lånesyslemet skall leda tili en evigt ökande statsfinansieU uppoffring för befintliga årgångar av hus. På lång sikl skall således bosladsränlan vara slörre eller lika med skillnaden mellan kapitalmarknadens räntor och utjämningsfaktorn, alll i procent. Detta kan också uttryckas så att utjämningsfaklorn skall vara slörre eller lika med skillnaden mellan kapitalmarknadens räntor och bosladsrän­lan. Uppfylls inte dessa förutsättningar får staten inte någon ersättning för gjorda uppoffringar på längre sikt.

Som lidigare nämnts har utredningarna i sina överväganden funnit att kapitalutgifierna bör sänkas i varierande omfattning i hela det ränte- och paritelsbelånade bostadsbeståndet. Kostnaderna för denna sänkning av ka­pitalutgifierna beräknas lill ca 500 milj, kr. för elt budgetår, Detla belopp bör alltså läggas till nuvarande stalsfinansiella uppoffring för omfördelning inom ränte- och pariteislånesystemen, som under år 1972 uppgick till ca 1 miljard kr. Kostnaderna för sänkta kapilalutgifier i hus med hyres- och bostadsrätt färdigställda år 1973 beräknas lill ca 50 milj. kr.

Som grund för beräkningarna av stalsfinansiella konsekvenser för del tillkommande beståndet har utredningarna angett en statligt belånad åriig bostadsproduktion om 5 650 000 m' motsvarande 25 000 lägenheter i fler­familjshus och 35 000 lägenheter i småhus med aktuella genomsnitisyior för resp. hustyp. 1 motsats till beräkningarna beträffande det befintliga be­ståndet inkluderas även lägenheter med äganderätt i beräkningarna för det kommande bostadsbeståndet. Produktionspriset per kvadratmeter förutsätts det första året vara 1 400 kr. och därefier stiga med 4,5 96 per år, vilkel motsvarar ett ungefäriigi genomsnitt under den senaste 15-årsperioden. Ut­jämningsfaktorn är 1,0 det första året och stiger därefier åriigen med 3,5 96.

Prop. 1974:150

65

Resultatet av utredningarnas beräkningar är atl i dagens ränteläge varje tillkommande årgång medför en omfördelning av nära 300 milj, kr.

Utredningarnas förslag att utöka statslånets storiek medför också att sta­tens nyutlåning ökar. De statsfinansiella aspekterna kan i detta avseende enligt utredningarna underordnas de samhällsekonomiska. Upplåningsbe­hov överförs endast från hypoteksinslitui etc. till staten, vilkel i nuvarande avlyfissituation med hänsyn tagen till den större flexibiliteten i statens ob­ligationsvillkor torde underiätta finansieringen med faslighelslån. Vid den förutsatta produktionsvolym som utredningarna lidigare angett innebär den föreslagna vidgningen av statslånels sloriek enligl utredningarna en åriig nyutlåning på ca 3,5 miljarder kr. i dagens priser.

Utjämningslånesystemels allmänna uppläggning gör enligt utredningarna systemet väl lämpat för en tillämpning även i saneringssammanhang. Ut­redningarna har redovisat överväganden och förslag i dessa avseenden i betänkandet Följdfrågor (p. 2.2.1).

Beträffande vissa övergångsfrågor föreslår utredningarna all låneunderlaget för bosläder tills vidare används som finansieringsunderlag i utjämningslånesystemet. Begreppen låneunderlag och pantvärde bör dock enligl utredningarna komma att ytterligare prövas i samband med införande av utjämningslån.

Utredningarna föreslår vidare att alla fastighetsägare med bostadslån för vilka omfördelning tillämpas enligt bostadslåne-och räntelånekungörelserna skall erbjudas utjämningslån. 1 samband med atl lånehandlingarna omskrivs vill utredningarna aktualisera möjligheten lill en refinansiering av fastig­heterna i vissa fall. Detta skulle t.ex. kunna möjliggöra viss återbetalning av mycket stora ursprungliga kapitalinsatser för bostadsrältshavare eller nya investeringar i miljöförbättrande syfte. Även till denna fråga återkommer utredningarna i betänkandet Följdfrågor (p. 2.2.2 och 2.2.5).

De låneskuldbelopp, som överförs i nytt låneavtal och som således kom­mer atl bilda underiag för beräkning av amorteringarnas sloriek, bör - bortsett från eventuella förändringar i samband med finansieringen av nyss antytt slag - överensstämma med skuld pä bostadslån och räntelån resp. skuld på paritetslån. Bosladsränlan för varje årgång kan enligl utredningarna be­stämmas med utgångspunkt från genomsnittliga värden för produktions­kostnad, pantvärde, låneunderlag och låneskuld resp. år samt från de av utredningarna föreslagna genomsnittliga kapitalutgifierna för lägenheter av olika årgång.

Utredningarna anser alt man inte med säkerhet kan förutsätta all samtliga fastighetsägare vill utnyttja möjligheterna att transformera sina bostadslån till utjämningslån. En tvångsvis överföring eller uppsägning anser utred­ningarna vara utesluten. För kvarvarande ränte- och paritelslån föreslår ut­redningarna alt parilelstalel förändras på samma sätt som utjämningsfaktorn. Skyldigheten för SCB alt åriigen lämna förslag till regeringen angående näst­följande ärs paritetslal kan därmed upphöra.

5 Riksdagen 1974 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150

66

Frågan om uljämningslån skall kunna lämnas lill befintliga fastigheter ulan statliga lån behandlas också i betänkandet Följdfrågor (p, 2,2,5).

Utredningarna övergår därefier lill atl behandla möjligheterna atl med hjälp av bostadsfinansieringen erhålla neutralitet mellan upp­låtelseformerna. Utredningarna understryker aii deras övervägan­den i denna del närmast skall uppfattas som en teknisk redovisning och att utredningarnas lidigare nämnda överväganden och förslag helt och hållet varit baserade på förulsättningen att skattemässig neutralitet råder mellan upplåtelseformerna.

Efter all ha beskrivii skattesystemets eflekter på boendekostnaderna för lägenheter med äganderätt och jämföri dessa med kostnaderna för lägenheter upplåtna med bostadsrätt och hyresrätt övergår utredningarna till att dis-kulera olika möjligheter lill anpassning av lånesyslemet för att neutralisera beskattningseffekterna.

Den kostnadsnivå som utredningarna ulgår ifrån är den bostadsränta som uträknais för år 1972, nämligen 3,9 96. Kapitalutgiften för en lägenhet utan skattereduktion bestäms av bosladsränlan. Den börsåledes överensstämma med kapitalutgiften beräknad på annal sätt för en liknande lägenhet minus skattereduktionen för denna.

Utredningarna anför alt, om neutralitet mellan olika upplåtelseformer nås via beskattningen, uppgiften i bostadsfinansieringssammanhang är utom­ordentligt enkel. Den nyss angivna bostadsräntan inom utjämningslåne­systemet skulle då kunna tillämpas på samtliga hustyper och upplåtelse-former. I de fall traditionella lån kommer lill användning, något som framför allt kan bli aktuellt för de ägda småhusen, leder detta i så fall till inledningsvis väsentligt högre utgifier för den boende. Utredningarna konstaterar dock att småhusägaren själv har det slutliga avgörandet beträffande vilken lånetyp han skall välja.

När del sedan gäller bosladsfinansieringssystemets utformning om skat­teneutralitet inte råder erinrar utredningarna om atl kostnadsneutralitet mel­lan upplåtelseformerna kan nås vid en extremt låg ränla. Den räntenivå, som ger kostnadsneutralitet i fråga om olika upplåtelseformer, anger ut­redningarna till 1,6 96. Möjligheten att med hjälp av så krafiigl subven­tionerad ränla uppnå kostnadsneutralitet avvisar emellertid utredningarna främsi med hänsyn lill de slora anspråk på statsmedel som skulle bli följden. Utredningarna övergår därför till att behandla förulsältningarna för neu­tralitet inom utjämningslånesystemels ram.

För den fortsatta framställningen använder utredningarna som utgångs­punkt ell tänkt småhus om 95 kvadratmeter producerat år 1972.

Ell hus av denna sloriek får med lån av tradilionellt slag, dvs. nominella villkor, en kapitalutgifi på 5 493 kr eller 57:80 kr./m' det första året sedan hänsyn lagils också till skatteeffekten. Denna kapitalutgifi visar god över­ensstämmelse med vad utredningarna tidigare angett som rimlig kapital­utgift för en genomsnitlslägenhei i 1972 års nyproduktion. Det förhållandel

Prop. 1974:150

67

att kapilalutgifien är närmare 8 kr./m' högre står väl i överensstämmelse med de högre produktionskostnaderna för hustypen i fråga, anför utred­ningarna.

Med en bostadsränla om 3,9 96 blir del första årels kapitalutgifi inom utjämningslånesystemet för del studerade småhuset om det upplåts med hyresrätt 5 545 kr. Det visar sig således atl utjämningslånen ger en bo­sladsutgifi för lägenheter i hyresrällsform som blir nära nog exakt densamma som för samma bostad i äganderällsform med traditionella lån och nuvarande beskattningsregler.

Utredningarna har också beräknat vilken bostadsränta som vid nuvarande skatteregler bör lillämpas för del ägda småhuset för att neutralitet skall nås i förhållande till samma småhus upplåtet med hyresrätt. Utredningarna konstaterar härvid att neutralitet nås med en bostadsränla om 6,7 96 för del ägda småhuset.

Utredningarnas slutsals är all man genom differentierade bostadsränlor kan åsladkomma neutralitet mellan upplåtelseformerna, åtminstone under del första brukningsårel. Med de angivna förutsättningarna skulle således kostnaderna för hushållen bli likvärdiga för ett ägt småhus med traditionella lån enligt 1972 års finansieringsförutsättningar, för ett ägt småhus med ul­jämningslån och en bostadsränta på 6,7 % och slutligen för ett småhus med hyresrätt med en bostadsränla på 3,9 96.

Utredningarna understryker emelleriid att neulralitetsförutsättningarna förändras på längre sikl. För att studera dessa förändringar har utredningarna gjort vissa antaganden soni innebär all utjämningsfaktorn antas bli upp­justerad med 3 % åriigen, att Taxeringsvärdena successivt höjs i relation lill allmän prisutveckling motsvarande 3 % per år samt att räntor och skat­teskalor hålls konstanta i liden. Resultatet av beräkningarna avseende nyss nämnda småhus med olika finanserings- och upplåtelsevillkor framgår av följande tablå.

Årlig kapitahilgift för småhus med olika finansierinv,s- och upplåtel­sevillkor år 1972 (kr.)

Ar       Traditionella        Utjämningslän,

Utjämningslån,

län, ägande-         bostadsränta

bostadsränta

rätt                      3,996, hyres-

6,796, ägande­

rätt

rätt

0

5 500

5 500

5 400

4

5 570

6100

6000

9

5 700

6 850

6 800

14

5 950

7 800

7 750

19

6 200

8 700

8 750

Utredningarna konstaterar all man med hjälp av uljämningslånen kan behålla kostnadsneutralitet även under en längre tid.

Utredningarna påminner i sammanhanget om skillnaden mellan den sub­ventionering som äger rum inom utjämningslånesystemels ram och skal-

Prop. 1974:150

68

lesubvenlioner. En skattereduktion är således till sin karaktär villkorslös och omedelbar, dvs. den kan inle återkrävas på sikl. Den bosladsprissän-kande effekten genom utjämningslånesystemet är likaså omedelbar. Sub­ventionen är emellertid villkorlig och kan således återkrävas på sikt. Ut­redningarna understryker också atl traditionella lån medför en situation som för hushållens del med liden ter sig alll gynnsammare jämföri med ut­jämningslån.

Utredningarnas slutsats är atl, om lösningen av neutraliletsproblemet genomförs via finansieringssystemet, ökande subventioner i löpande pen­ningvärde sannolikt måsle tillkomma. Utredningarna har emellertid inle bedömt om detla leder till ökande subventioner också i reala termer eller om del är möjligt alt under vissa förutsättningar ligga kvar på ungefär oför­ändrad subventionsnivä.

1 enlighel med direktiven för bostadsfinansieringsuiredningen har utred­ningarna behandlat även frågan om t o t a 1 f i n a n s i e r i n g, 1 direktiven sägs beträffande denna fråga alt utredningens prövning bör grundas på in­gående kartläggningar och överväganden av konsekvenserna i olika hän­seenden av en lolalfinansiering. Härvid bör bl.a. skillnaderna mellan en tolalfinansiering som omfattar endast fastighetslånen och en ordning som inbegriper även byggnadskrediterna i totalfinansieringen belysas.

Utredningarna har i denna del av utredningsarbetet koncentrerat sig på de mer principiella aspekterna på tolalfinansieringen, speciellt den del som berörs av valet av finansieringssystem.

Efter att ha erinrat om olika pågående och avslutadcuiredningar som också behandlat frågan om tolalfinansiering definierar utredningarna vissa använda termer. När del gäller frågan om all ersätta olika existerande, slutliga lån med ett enda lån använder utredningarna termen fullständig fi­nansiering. I sammanhanget konstaterar utredningarna också atl de lekniska och prakiiska frågorna i samband med del föreslagna utjämnings­lånesystemet skulle kunna ges en enklare utformning om det fanns etl enda lån från botten till loppen.

Termen integrerad finansiering använder utredningarna för en låneform som inte gör någon åtskillnad mellan lån under byggnadstiden och slutliga lån.

Utredningarna tar också upp hur bostadsfinansieringen är fördelad på olika låneformer och finansieringsinstitut. Utredningarna använder termen bo -s t a d s b a n k för atl ange en samordning av institutionella former och slut­liga långivare.

Utredningarna konstaterar atl vid fullständig finansiering staten torde be­höva tiicka behovet av pengar genom egen upplåning - ulöver vad som redan nu sker för den statliga bostadslängivningens räkning. Genom att bostads­finansieringsbehovet endast är en del av den totala statliga upplåningen kan del täckas av lån med olika löptider. Därmed öppnas enligt utredningarna en möjlighet att lättare än nu omvandla s. k. korta pengar till långa, Samlidigt

Prop. 1974:150

69

kan man undvara den absoluta kopplingen av bottenlånevillkor med ob­ligationsvillkor som nu tillämpas.

Utredningarna understryker alt en fullständig finansiering i och för sig inte förutsätter en särskild statlig bostadsbank. För hanteringen av en upp­låning till bostadssektorn kan man nämligen bygga vidare på nuvarande institut. Vilken lösning som skall väljas kan enligl utredningarna prövas från olika utgångspunkter. Det förefaller utredningarna nu naturligast alt pröva frågan öm en fullständig finansiering mot bakgrund av vad de anfört om bostadsfinansieringens uppgifier och sina överväganden om lånesystem.

Utredningarna anser atl en utjämning över tiden av kapitalutgifterna un­deriättas rent praktiskt om bostadshuset är finansierat med i princip ett enda långfristigt lån. En utjämning går dock att förena, både i teori och praktik, med traditionella enhetslån som omfattar större delen av finan­sieringsunderlagel och med räntor och annuiteter som är olika vid olika tidpunkter och för olika årgångar av hus. Skulle det likväl under den fortsatta behandlingen - eller i praktisk tillämpning - visa sig atl problem uppslår i delta avseende, kommer en lösning som innebär fullständig finansiering alt te sig både önskvärd och nödvändig anser utredningarna.

Det förhåller sig enligt utredningarna i själva verkel så atl varierande kapitalkostnadsvillkor, något som kan vara motiverat av kapitalmarknads-skäl, ytteriigare understryker behovet av möjlighet till omfördelning över tiden. Uppgiften alt fylla detla behov kan endasl utövas av staten. Dess avgörande insats blir under alla omständigheter - om en rimlig hyra skall kunna erhållas och förutsättningar för likvärdiga kapitalutgifter bibehållas över tiden - att tillhandahålla lån i högt förmånsrällsläge och svara för bostadsprissänkande åtgärder med subventioner av olika utformning. Slalen svarar för risktagandet i samband med långivningen och påtar sig också direkta utgifier på grund av de höga kapitalkostnader som ges av kapi­talmarknaden.

Med de bostadspolitiska aspekter som utredningarna har anledning att anlägga på frågan förefaller det dem naturligast med en fullständig finan­siering, dvs. en totalfinansiering med elt lån från botten lill loppen. Ut­redningarna är medvetna om att denna synpunkt måsle läggas samman med andra, framförallt kreditmarknadsmässiga synpunkter. Utredningarna sägersig dock inte vara främmande föratt en tolalfinansiering av här angivet slag kan verka underiältande för en utveckling mot friare former för övriga delar av kapitalmarknaden - något som kan ge effekter av annal slag än utredningarna har anledning att bedöma.

Även pä frågan om en integrerad finansiering, dvs, en långivare och ett lån för både byggnadslån och faslighelslån, kan man lägga såväl bostads­politiska som kreditmarknadspolitiska synpunkler, anför utredningarna. Från bostadspolitisk synpunkt är det viktigt atl lån under byggnadstiden till rimlig ränta finns lill beslutat byggande, alt slutlig belåning kan ordnas smidigt när huset är klart och att hanteringen av låneärendena sker på ett

Prop. 1974:150

70

administrativt enkelt sätt.

Utredningarna anser all erfarenheterna från de gångna åren visar all del kan vara svårt alt klara bostadsfinansieringen med nuvarande syslem. En integrerad finansiering skulle ha stora förtjänster. Den nuvarande uppdel­ningen synes utredningarna också delvis vara historiskt betingad, dvs. an­passad till en gången tids förhållanden på bostads- och byggnadsmarkna­derna.

Utredningarna understryker att kredilförsörjningen underbyggnadsperio­den måsle vara tryggad så all några störningar ej uppkommer vare sig när det gäller igångsättningslidpunkien eller under arbeisskedei. Beslut om stat­lig finansieringsmedverkan lill elt bosladsbyggnadsprojekt bör successivt vara kopplat till en direkt anvisning om kredilgivning, efiersom bostads­byggnadsplaneringen bygger på en på överordnad nivå verkställd avvägning och prioritering av vilka reala och finansiella resurser som fär användas lill bosladsinvesieringar.

1 sammanhanget fäster utredningarna uppmärksamheten på den metod som delegationen för bostadsfinansiering anvisat beträffande beräkning av bostadsbyggnadsprogram i ekonomiska termer. Denna metod ger enligt ut­redningarna en klar indikation till vidare utveckling. Om nämligen bo­sladsbyggnadsprojekt regelmässigt redovisas i ekonomiska termer kan också enligt utredningarna kredilförsörjningsåigärder lätt kopplas till byggandet.

Utredningarna understryker vidare att kapitalförsörjningen under bygg­nadsperioden bör ske på sådana kapitalkostnadsvillkor att de inte ger stora skillnader i belastning på den slutliga produktionskostnaden på bostads­fastigheter som' färdigställts vid olika tidpunkter. Denna aspekt väger enligt utredningarna dock inte särdeles tungt därest vad utredningarna anfört om nytt lånesystem vinner beaktande, I praktiken kommer då nämligen under överskådlig lid inle några märkbara skillnader i de årliga kapitalutgifterna alt uppstå.

Enligt utredningarna bör försörjningen av byggnadslån och slutliga lån vara så organiserad all skarvproblem av administrativ och/eller kostnads-mässigart inte uppkommer.

Utredningarna framhåller att de endast velat redovisa några synpunkter i fråga om integrerad finansiering och all några direkta förslag inte lämnas, Ytteriigare överväganden lorde lå ske med beaktande av långivningens in­stitutionella former. Härför erfordras emellertid ytterligare utredningsarbete anser utredningarna.

Belräffande långivningens institutionella former är det från bostadspolitisk synpunkt effekterna av långivningen till bostadssektorn som är del väsent­liga. De administrativa formerna blir med detta synsätt underordnade de grundläggande krav som ställs på bostadsfinansieringen. Rimliga kapital­kostnadsvillkor är ell exempel på ett av de viktigaste syften som bör nås. Om de bostadspolitiska styrmedlen är tillräckligt väl utformade, kan de avsedda effekterna nås med utnyttjande av skilda institutionella former.

Prop. 1974:150

71

Utredningarna framhåller att de avgörande besluten om bostadsbyggan­dets omfattning och inriktning samt ianspråktagande av reala och finansiella resurser för bostadsinvesteringarna fattas genom regelrätta samhällsbeslul. Det förhållandet atl en avgörande del av de för boende utnyttjade resurserna betalas i form av hyra och inte via skattsedeln blir enligt utredningarna således inte ell vägande argument för en i någon mening marknadsmässig försörjning av krediter till bostadsinvesteringarna. Kreditgivningen varken kan eller bör verka styrande på bostadsbyggandets omfattning eller inriktning eller på dess regionala eller lokala fördelning.

Utredningarna erinrar om atl det i olika sammanhang har gjorts uttalanden och förslag i fråga om tolalfinansiering. Riksdagen har t. ex. vid flera tillfällen uttalat sig för lolalfinansiering av bostadsbyggandet. Utredningarna anser med hänvisning till vissa uttalanden som delegationen för bostadsfinan­siering gjort i frågan år 1968 (SOU 1968:30) atl del sannolikt är svårt att genomföra sådana finansieringsformer ulan slora förändringar av de insti­tutionella formerna.

Utredningarna anser sammanfattningsvis att de institutionella formerna är viktiga och all skäl föreligger för en omprövning av nuvarande former. De anförda synpunklerna ger dock enligl utredningarna inle något entydigt utslag i frågan om en särskild bostadsbank skulle behöva skapas. En eventuell förändring i denna riktning bör också enligt utredningarna föregås av en mer genomgripande analys än vad utredningarna hittills har hafi möjlighet atl genomföra.

Utredningarna konstaterar lill sist alt försörjningen av kapital för lån­givning lill bostadssektorn behandlas av den sittande kapitalmarknadsutred­ningen. Efiersom de institutionella formerna och frågan om en eventuell bosladsbank kan ha samband med della problemområde bör ytteriigare ut­redningsarbete föregå en slutlig bedömning av dessa frågor.

2.1.7 Bostadsmiljö

Utredningarna anknyter inledningsvis till boendeutredningens direktiv där det anges att bostad och närmiljö skall bilda en funktionell enhet. Vidare anför utredningarna all de redovisade uppgifierna om bostadsbeståndet ger vid handen alt kunskapen om lägenhetskvalitet, lägenhetsbestånd, ulrym­messtandard etc. är god. Däremol har de funnit all det finns mycket liten dokumentation om hur bostadens närmaste omgivning ser ut och om hur de boende upplever och brukar denna.

Utredningarna har låtit göra en undersökning, som lagts upp som en jämförande studie av ålta bostadsområden med en homogen bebyggelse inom sig men med variationer sinsemellan avseende hushöjd, hustyp och upplälelseform. 1 undersökningen har försök gjorts all klarlägga sambanden mellan å ena sidan lägenheternas, husens och omgivningens form och ut-

Prop. 1974:150

72

seende och å andra sidan hur de boende utnyttjar och upplever den totala bostadsmiljön.

Utredningarna konstaterar att områdena är olika i fråga om hushållstyper och hushållens inkomster. Höghusområdena innehåller många smålägen­heter, vilkel har lett till alt andelen barnfamiljer där är endast 50-70 96 mol 80-90 96 i småhusområdena, där nästan enbart 5 rum och kök har byggts.

Vad beträffar kontaktmönstren inom fierfamiljshusområdena tycks det vara mera husels höjd och mindre områdets täthet som är avgörande för om kontakter skall hindras eller främjas. Belräffande områden med småhus påverkar emellerlid själva tätheten och husgrupperingen kontakternas antal.

Vuxnas och barns utevistelse har även studerats. Några förutsättningar för vuxnas uleaktiviteter har inte funnits. De vuxna som observerades ute har i de fiesta fall varil på väg lill eller från mål uianför området.

Barnen har i första hand lekt på galor, parkeringsplatser och asfalterade ytor, men knappast alls på gräsytor och nalurmark. De har sällan utnyttjat de fasta lekredskapen.

Vidare har utredningarna på basis av tidigare utförda undersökningar gjort en analys av hur olika miljöfaktorer påverkar attityder och beteenden. Ut­redningarna pekar på några iakttagelser som gjorts i dessa undersökningar. Det äv lättare au fmna orsaker lill skillnader i trivsel och flyitningsbenägenhel mellan olika bostadsområden, som är relaterade till lägenhetsutformning eller områdets ålder, än till låga och höga hus eller områdets utformning över huvud tagel. Den yttre och inre miljöns betydelse för fiyttningsbe-nägenhel ifrågasätts emelleriid och även huruvida sådana jämförelser är meningsfulla.

Utredningarna noterar att det torde vara en allmänt spridd uppfattning att småhusområden ar särskilt barnvänliga, samtidigt som kritiska synpunk­ler på höghusen som miljö för barn framförs i den allmänna debatten. Ut­redningarna anser emellertid att dessa samband måsle belysas ytteriigare. De anser dock att myckel lyder på alt del finns slora brister i höghusmiljön för barnen.

Utredningarna framhåller att de inte hunnit närmare analysera det re­fererade materialet. De anser emellertid det klarlagt att miljöns utformning i sig har betydelse för hushållsstrukturen och för hur de boende använder och upplever sin miljö. Utredningarna understryker alt erfarenheterna valar för all bristerna i närmiljön i många fall mera gäller verksamheter än den fysiska utformningen, mängden utrustning etc. En mera målmedveten verk­samhetsplanering i kommunernas och organisationernas men även i fas­tighetsägarnas och de boendes egen regi är därför enligt utredningarna nöd­vändig.

Minimikrav i bostadsmiljön finns i viss utsträckning utvecklade när del gäller själva bostaden och komplement till denna men inte i samma grad för verksamheter. Minimikraven kan vara kopplade till byggnadslag och bygg-

Prop. 1974:150

73

nadsstadga, t, ex, i fråga om friytor för lek och utevistelse, och således avse all bostadsbebyggelse. Vidare kan de utgöra villkor för statliga bostadslån, t. ex. beträffande rumsmått eller funktioner.

Utredningarna anser att minimikrav beträflitnde miljöns utformning mås­te tillämpas med försiktighet. De negativa effekterna av införandet av par­keringsnormer för några år sedan är väl kända. Risken för enahanda och likformiga miljöer är stor och lokala förutsättningar för variationer kan lätt bli åsidosatta.

Utredningarna påpekar atl endasl en liten del av bostäderna årligen till­kommer genom nybyggnad. Bostäder har lång varaktighet men behöver med vissa tidsmellanrum förändras till följd av ändrade krav och behov. Kraven på förändring gäller i lika hög grad de verksamheter och anordningar som tillsammans med bostäderna ulgör den totala bostadsmiljön.

Ansvaret för planering och genomförande av bostadsinvesteringarna och huvudmannaskapet för olika slag av verksamheter inom bostadsområdena ligger på kommunerna. Deras förutsättningar är olika, t, ex. med avseende på ekonomi och planeringsresurser. Detta kan enligt utredningarna berättiga lill ökade insatser från statens sida. Dessa kan dels utgöras av riktlinjer för olika slag av verksamheter, dels utgå i form av ekonomiskt slöd.

Om det visar sig nödvändigt att formulera minimikrav på miljöns ut­formning anser utredningarna att del endasl bör ske när väl grundade skäl föreligger. Sådana krav bör i största möjliga utsträckning avse all bostads­bebyggelse. Utredningarna betonar alt krav i fråga om verksamheter bör tillmätas slörre betydelse än hittills.

Utredningarna hänvisar i detta sammanhang till förslaget i boendeutred­ningens betänkande Bostäder 1974-76 angående lån till miljöförbättrande åtgärder i färdigställda bostadsområden. Förslaget byggde på följande viktiga förutsättningar.

Bostadslän skulle utgå för redan statligt belånade bostadsobjekt under perioden 1974-1976 för investeringar som höjer användbarhet och attrak­tivitet. Ansökan skulle beviljas om den tillstyrktes av kommunen. Lånet skulle beviljas efier den lånesökandes bedömning av behoven medan pröv­ning av kostnaderna skulle göras av lånebeviljande myndighet. Vidare för-uisattes de boende och deras organisationer komma att spela en aktiv roll vid utformningen av åtgärder och vid prioriteringen mellan olika alternativ.

Till detta fogar utredningarna följande kompletterande synpunkler.

Finansiering av miljöförbättrande åtgärder skall göras lill ett permanent inslag i långivningen. Ett verkligt infiytande för de boende utgör enligt utredningarnas uppfattning en viktig förutsättning för att investeringar i miljöförbättrande åtgärder av det slag som här åsyfias skall ge resultat.

Utredningarnas förslag röranue lån för miljöförbättrande åtgärder återfinns i betänkandet Följdfrågor (p, 2,2,2),

Prop. 1974:150

74

2.1.8 Boendedemokrati

Utredningarna konstaterar att möjligheten för individen alt själv få på­verka sina levnadsvillkor är av grundläggande värde. Samtidigt säger de atl vilket infiytande och vilken bestämmanderätt som de boende bör få knappast kan utredas i egentlig mening. Utredningarna redovisar synpunkter i vikliga principfrågor och vill därmed lämna ett bidrag till en allmän dis­kussion kring infiytandefrågorna. De lämnar inga förslag och avser att senare återkomma med preciseringar.

Utredningarna erinrar om att boendeutredningen genom tilläggsdirektiv (In 1974:13) har fått uppdrag att pröva frågan om hyresgästernas möjligheter att utöva inflytande på den saneringsverksamhet som berör dem. Enligt utredningarnas mening måsle dock frågan om inflytande för de boende helt allmänt tecknas vidare än vad som uttryckligen anges i direktiven för utredningarna. Av arbetsiekniska skäl fordras emelleriid en avgränsning av ämnet.

I en genomgång av olika bostadspolitiska frågor inför 1980-talet anser utredningarna del vara naturligt att behandla medinflytande i boendel som en rättighet som bör tillkomma alla katagoerier av boende. Skillnaderna mellan de olika upplåtelseformerna i fråga om möjligheterna till boende­inflytande är f n. slora.

Utredningarna erinrar om all vissa medinfiytandefrågor behandlas av ut­redningen om den kommunala demokratin och bygglaguiredningen. Dessa utredningar behandlar vad som kan kallas medborgarinflytandet, Boende-och bostadsfinansieringsutredningarnas arbete begränsas lill att i första hand avse hur de boende skall kunna ges ökat infiytande med utgångspunkt i bostaden, fattad i vid mening, och behandlar en av upplåtelseformerna, hyresrätt. Vidare gör utredningarna en avgränsning till brukarskedet.

Frågan om hur hyresgäster skall kunna hävda sina intressen som sakägare i planfrågor faller delvis inom utredningarnas område men primärt inom bygglaguiredningens. Utredningarna lar dock upp frågan om de boendes inflytande på sådant som inte juridiskt är kopplat till boendeformen.

Utredningarna framhåller att den bästa kunskapen om hur etl bostads­område fungerar finns hos dem som bor där, Detla gäller inte bara tillgången på eller bristen på service o, d,, utan även hur området fungerar i socialt hänseende. Vid fysisk planläggning och vid övrig kommunal verksamhets­planering är det därför viktigt atl denna sakkunskap inhämtas.

Oavsett i vilken form medborgarinfiyiandel kanaliseras - genom indi­viduella synpunkter, politiska partier eller intresseorganisationer - krävs det atl de som lämnar resp, lar information förstår varandras sätt alt uttrycka sig. Informationen uppifrån måste göras förståelig. För all in­formationen skall kunna fungera, menar utredningarna, fordras del också kunskap hos individen om hur samhällel fungerar och vilka företeelser som påverkar hans situation. Ett viktigt komplement till utbildningen inom sko-

Prop. 1974:150

75

lans ram utgör det arbele som läggs ned inom folkrörelserna och de politiska organisationerna i detta hänseende.

Frågan om inflytande kan emellertid enligt utredningarna inte begränsas enbart till frågor som rör informationsutbyte. Ett reellt infiytande för de boende har ett värde i sig, ett värde som framstår som självklart i ett de­mokratiskt samhälle. Utredningarna ulvidgardärförsitt arbete lill att omfatta medbestämmande i en eller annan form. Detta kan komma atl kräva för­ändringar både i förvaltningsorganisation och ägarestruktur.

Utredningarna begränsar i sill arbele frågan om infiytande till atl gälla den enskilda lägenheten eller det område som består av huset och marken närmast omkring det. De hävdar emelleriid att infiytandet bör omfatta också omgivningarna i övrigl, service och övriga verksamheter.

Utredningarna redovisar härefier erfarenheter från arbetslivet rörande in-flytandefrågor och finner att frågeställningarna där i viss mån är likartade med dem inom bostadsmarknaden.

Del föreligger, framhåller utredningarna, stora skillnader för de boende atl i de olika upplåtelseformerna utöva inflytande på eller ha medbestäm­manderätt i frågor som rör själva boendet. Hyresgästen har mindre möjlighet all utöva inflytande än bostadsrälishavaren eller den som bor i eget hus. Utredningarna anser det därför lämpligt att avgränsa den fortsatta behand­lingen av infiytandefrågorna lill all gälla hyresrätt, dock med undantag av vissa mer udda former av hyresrättsupplåtelser, t. ex. i tvåfamiljshus.

Utredningarna redovisar vissa erfarenheter beträffande infiytandefrågor från hyresrättsseklorn. De lämnar en beskrivning av Hyresgästernas riks­förbund och framhåller alt organisationen har en parlamentarisk uppbyggnad av en för folkrörelser vanlig lyp. Ulöver lokala avdelningar och regionala föreningar finns kontaktkommittéer, f n. ungefär 1 000 st., för utvidgad kontakt mellan medlemmarna i ell naturiigt avgränsat bostadsområde och avdelningsstyrelsen. Kommittéerna tillsätts genom val bland de boende.

Organisationen fick i samband med alt hyresregleringslagen infördes vä­sentliga arbetsuppgifier. Då blev dess representanter i hyresnämnderna jäm­bördiga med fastighelsägarparlens. Det var första gången statsmakterna an­vände sig av hyresgästorganisationen i hyreslagstiftningen. Detta har sedan vidareutvecklats framför alll de senaste åren.

Ar 1957 träffades överenskommelse mellan SABO och Hyresgästernas riksförbund om en förhandlingsordning. Denna var inle föreskriven i hy-reslagstifiningen. Däremot värdet från lagstifiarenssidaen klar förulsätining inför upphävandet av hyresregleringslagen vad gällde det allmännyttiga bo­stadsbeståndet att en sådan överenskommelse skulle träffas. Samlidigt in­rättades med förebild från arbetsmarknaden en gemensam Hyresmarknads­kommitté,

Det praktiska förhandlingsarbetet kom att omfatta inte endast hyresbe­loppens sloriek ulan även vad som legat till grund för hyran. Båda or­ganisationerna fann det därför naturligt, menar utredningarna, atl förhand-

Prop. 1974:150

76

lingsordningen skulle ange att både hyror och boendeförhållanden kunde las upp till förhandling. Den förhandlingsordning som gäller från år 1971 ger denna möjlighet.

Fråga som inte kunnat lösas vid parternas förhandlingar hänskjuts lill Hyresmarknadskommitlén, som består av representanter utsedda av riks­organisationerna. Kommittén kan endasl ge rekommendation till lösning.

Den förändring i hyresregleringslagen som trädde i krafi den 1 oktober 1972 innebär att hyressätlningen inte som tidigare i huvudsak grundas på Kungl. Maj:ts beslut, I stället iräffas förhandlingsöverenskommelser om hyreshöjningar mellan organisationerna på hyresmarknaden, dvs. Hyres­gästernas riksförbund eller lokal hyresgästförening å ena sidan och Sveriges fastighetsägareförbund eller en enskild fastighetsägare å andra sidan.

Lokala tvister kan hänskjutas till Bostadsmarknadskommilién. Den består på samma sätt som Hyresmarknadskommitlén av representanter utsedda av riksorganisationerna och lämnar i likhet med denna endast rekommen­dation till lösning.

Den enskilde hyresgästen behöver inte vara medlem i organisationen för att överenskommelse som rör hyran för hans lägenhet skall bli giltig. Där­emot gäller att fastighetsägareorganisationens behörighet alt träffa överens­kommelse är begränsad till de fasligheter där ägaren är medlem i orga­nisationen.

Förhandlingsordningar finns även för den kommunala och landstings­kommunala sektorn. Till Kommunbosladskommitién hänskjuts lokala tvis­ter

Om en fastighet vanvårdas, kan bl.a. hyresgästförening ansöka att fas­tigheten skall ställas under förvaltning enligt lagen (1970:246) om tvångs-förvaltning av bostadsfastighel.

Utredningarna belyser vidare hur främst de allmännyttiga företagen på olika sätt sökt tillmötesgå kraven på elt ökat infiytande från de boende vid sidan av den institutionaliserade formen härför. I detla sammanhang redovisas en enkätundersökning, som SABO gjorde år 1971 bland sina med­lemsföretag om erfarenheter och attityder till hyresgästinflytande. Den ökade saneringsverksamheten har medfört atl initiativ har lagits av parterna på hyresmarknaden - Hyresgästernas riksförbund och Sveriges fastighetsäga­reförbund resp, SABO - för att finna rutiner för hur hyresgästernas lag­stadgade eller berättigade krav skall kunna tillgodoses vid sanering,

Mol bakgrund av dessa redogörelser konstaterar utredningarna att bo-endeinflytandet i åtskilliga frågor ännu är föga utvecklat. Försök pågår att hitta former för information och samråd och vissa initiativ härtill har tagits av hyresmarknadens parter.

Utredningarna menar att en organiserad form för infiytande framstår som nödvändig.

Utredningarna diskuterar några frågeställningar och konfliktpunkter kring ökat boendeinflytande. Hyresrättsbeståndel uppvisar en oenhetlig bild i fråga

Prop. 1974:150

77

om fastighetsägarekaiegorier, fastighelsägarestorlek samt fastigheternas ål­der, standard och läge. 1 en solidarisk bostadspolitik måste, framhåller ut­redningarna, former skapas så att hyresgästernas infiytande kan göra sig gällande oavsett sådana olikheter. De reella möjligheterna att finna sådana former skifiar enligl utredningarna med hänsyn till ägareförhållanden m, m, och får utgöra en begränsning endast på kort sikt.

Utredningarna behandlar frågan om hur olika beslutsformer kan vara be­skaffade. En individuell bestämmanderätt måste, anser utredningarna, av naturliga skäl begränsas lill att omfatta själva lägenheten, i vilken inbegrips även förstuga, trapphus, tvättstuga etc. Infiytande över gemensamma an­ordningar inom fasligheten förutsätter organisation av intressena från en grupp av boende. Formen för avvägning mellan individens och den större gruppens intresse i delta sammanhang är central.

Inte sällan, menar utredningarna, anförs försämrad effektivitet i fastig­hetsförvaltningen som ell skäl mot ökat infiytande. De anser sig dock inte överiygade om att argumentet är riktigt, ens i en strikt fastighetsekonomisk mening.

Utredningarna framhåller att de tillmäter infiytandet etl värde i sig. I praktisk lillämpning kan i vissa fall den situationen uppstå att det inle är de mest "rationella" besluten som fattas. Men utredningarnas grundsyn i denna fråga är att det är positiva värden av annat slag som är de väsentliga.

Utredningarna konstaterar att ell ökat inflytande från de boendes sida kan komma att aktualiseras samtidigt som de anställda inom fastighets­förvaltningen väcker krav på att själva öva inflytande över sina arbetsför­hållanden. Dessa krav kan enligl utredningarna tillgodoses parallellt och kommer inte i konflikt med varandra.

Utredningarna redovisar härefter vissa frågeställningar och konfiiktpunk-ter från saneringsverksamheien och framhåller alt inför en saneringssitualion konkretiseras på elt påtagligt sätt det förhållandet att alla berörda inte själv­klart har sammanfallande intressen. Utredningarna anför att de intressenter som påtagligt berörs av saneringen är kommunen, fastighetsägaren och hy­resgästerna. De framhåller alt ombyggnad av ett gammalt bostadshus sällan är problemfri, inle ens i praktiska, ekonomiska eller tekniska avseenden. Till della skall läggas, menar utredningarna, att en bedömning måste göras om saneringsåtgärderna skall anpassas till önskemålen hos de enskilda hy­resgästerna i en viss fastighet eller om mer långsiktiga bedömningar är moti­verade. Utredningarna anser, i anslutning till vad som anföris i boende­utredningens betänkande Bostäder 1974-76, all den genomsnittliga lägen­helsstorleken i tätorternas halv- och omoderna fierfamiljshus efier en mo­dernisering borde uppgå lill 3,5 rumsenheter per lägenhet, en ökning med ca I rumsenhet jämföri med år 1970,

Höga marknadsvärden och hyreslägel i befintliga smålägenheter kan ofia, enligt utredningarna, utgöra etl hinder mot att ändra beståndet genom sam­manslagning av lägenheter. Det kan därför ligga i fastighetsägarens intresse

Prop. 1974:150

78

att begränsa moderniseringen till marginella förändringar inom lägenheter­nas nuvarande ram, alternativt göra upprustningar inför en försäljnings-eller värderingssituation, t. ex, genom atl genomföra fasadrenovering. Hy­resgästerna kan å sin sida vara villiga att acceptera sådana inle genomgripande ändringar som ger möjligheter till kvarboende, även om bostadsytorna fort­farande kan vara påtagligt små.

Del råder ofia, menar utredningarna vidare, delade meningar om hur omfattande en upprustning bör göras. De i huset boende kan ha anledning hävda att åtgärderna inle lår leda till påtagliga hyreshöjningar. För fastig­hetsägaren kan en högre standard än den av hyresgästerna förordade vara motiverad av faslighetsekonomiska eller lånelekniska skäl.

Olikheter i faslighelsägarestruktur och förvaltningsform får dessutom till följd alt finansieringsbetingelser och skatteregler medverkar lill ell oenhetligt synsätt.

Som en kommentar härtill påpekar utredningarna atl lägenhelsfördelning och upprustningsgrad är exempel på sådant som i hög grad påverkar kom­mande boendes valmöjligheter och som skapar förutsättningarna för hus-hållsammansätiningen inom etl bostadsområde. Det ligger i första hand inom kommunens ansvarsområde att bevaka dessa frågor så all långsiktiga mål uppfylls.

Hyresgäströrelsen/hyresgästföreningen skall, fortsätter utredningarna, ka­nalisera de nuvarande hyresgästernas synpunkler, vara förhandlingspart samt bevaka den enskilde hyresgästens intressen. Uppgifien är svår, efiersom avvägningar måsle göras mellan motstridiga intressen. Utredningarna tolkar detta som elt skäl för att den organiserade hyresgäströrelsen och hyres­gästföreningens slällning som företrädare för de boende - de nuvarande och de kommande - måsle vara stark. Utan en sådan kontinuitet i be­dömningarna, som kommunen dessutom av slalen är uttryckligt ålagd all göra, försvåras kommunens arbete i avsevärd grad.

Utredningarna anger vissa allmänna synpunkter på vilka rikllinjer som bör ligga lill grund för elt fortsatt arbete med infiytandefrågorna.

På sikt bör de boende lå besiämmanderäii i frågor som direkt berör dem. Delta kan leda lill all olika funktioner i boendet överiämnas lill hyresgästerna för beslut. Främst gäller det de boendes rättigheter, dock inte sådana si­tuationer där bosiadssaneringslagen resp, tvångsfdrvaltningslagen kan till-lämpas.

Utredningarna anser atl bland de grundläggande förutsättningarna är att de boende måste kunna kräva atl fastighetsägaren underhåller fastigheten i dess helhet på ett tillfredsställande sätt, Atl fastighetsägaren uppfyller sitt ansvar i della avseende kan kontinuerligt tillses genom atl dels den enskilde hyresgästen gör påpekanden etc, dels genom att hyresgästföreningen agerar vid hyresförhandlingar eller begär förhandlingar om lägenheternas skick. Med hyresgästförening avses riksorganisation eller förening, som är ansluten till sådan organisation och inom vars verksamhetsområde lägenheten är belägen.

Prop. 1974:150

79

Utredningarna anser att en allmän höjning av själva lägenheternas stan­dard - ulöver sedvanligt underhåll - skall kunna påyrkas av hyresgästför­eningen. I princip skall avses samtliga lägenheter inom en fastighet, al­lemativt inom etl avgränsat förvaltning.sområde. Normalt skall hyresgäst­föreningen kunna påkalla förhandling i frågan. Fastighetsägaren skall inte kunna vägra att förhandla. Även regelrätta ombyggnader skall kunna komma lill stånd på detta sätt. Omvänt skall gälla alt fastighetsägaren inte får genom­föra åtgärder som exempelvis förändrar lägenheternas standard och påtagligt förändrar hyrans storlek utan föregående förhandling med hyresgästförening­en.

Den enskilde hyresgästen skall, menar utredningarna, ha rätt atl vidta individuell ändring av lägenhetens utformning. Han skall på egen hand, på egen bekostnad och med eget ansvar kunna tillfredsställa sin personliga smak i fråga om lägenhetens utrustning, färgsättning och materialval. Vissa inskränkningar bör dock gälla för hyresgästen. Fastighetsägaren skall ha rält all förhindra att en hyresgäst vidtar en åtgärd i lägenheten, om det finns risk atl åtgärden nedsätter säkerheten, påtagligt försvårar rationell fas­tighetsförvaltning eller om den på annat sätt är till synneriigl men rör fas­tighetsägaren.

Något särskill tillstånd skall hyresgästen normalt inte behöva inhämta. Det kan dock övervägas alt den rätl till individuell ändring av lägenheten, som hyresgästen föreslås få, ej skall avse sådana åtgärder som kräver bygg­nadslov. Om risken för framtida processer bedöms vara stor, bör införas regler som föreskriver all hyresgästen skall underrätta fastighetsägaren innan en åtgärd vidtas.

Om hyresgästen har genomfört en åtgärd, som enligt fastighetsägarens mening inte kan godtas och rättelse inte görs efier anmodan, bör ägaren få rält lill prövning i frågan i hyresnämnden.

Om hyresnämnden godkänner fastighetsägarens yrkanden, finns fiera ty­per av sanktioner att tillgripa, t. ex. att ålägga hyresgästen alt återställa lä­genheten i brukbari skick eller att förklara hyresrätten förverkad. Även sank­tion i form av skadestånd torde kunna användas. Del får i annat sam­manhang, menar utredningarna, övervägas om hyresnämnderna skall ges möjlighet att utdöma skadestånd.

Om fastighetsägaren vid hyresgästens avflyttning flnner att dennes åt­gärder - utan att de i sak påverkat lägenhetens tekniska utformning och skick - ändå inverkat menligt på dess värde vid en förnyad uthyrning, skall ha ha rätt att väcka talan om skadestånd, om inte hyresgästen själv efter anmodan iordningställt lägenheten på ett sätt som kan godtas. Talan skall i så fall väckas hos hyresnämnd inom en månad efier avflyttningen

För fastighetsägaren bör, fortsätter utredningarna, gälla att han inte skall ha rält all tillgodogöra sig värdet av hyresgästens ålgärder vid bestämmande av hyra, så länge denne bor kvar i lägenheten.

Utredningarna framhåller att det finns frågor av praktisk och juridisk

Prop. 1974:150

80

art som inte berörls men förutsätter att dessa belyses i samband med re­missbehandlingen och den fortsatta handläggningen.

Utredningarna tar upp frågan om det för samtliga lägenheter inom en fastighet skulle kunna gälla atl hyresgästen får räll att åtaga sig skyldigheten alt själv hålla lägenheten i brukbari skick. Vid bristande underhåll skulle fastighetsägaren vid hyresgästens avfiyttning ha rätt atl kräva skadestånd. Nackdelarna med en sådan ordning överväger dock fördelarna anser ut­redningarna. Som skäl härför anges bl. a. all fastighetsägaren haren starkare slällning än hyresgästen. Del vore då läll atl skriva över denna skyldighet på hyresgästen. Del kan inte med fog hävdas att denne generellt sett har intresse av eller tillräcklig kunskap att själv genomföra underhåll. Skall dessa tjänster köpas av varje hyresgäst för sig torde kostnaderna bli betydligt högre än i en rationell fastighetsförvaltning.

Fastighetsägaren bör, anser utredningarna vidare, i görlig mån överiåta beslutanderätten över gemensamma anordningar inom- och utomhus till dem som bor i fastigheten eller bostadsområdet, I den mån ekonomiska förhällanden berörs, torde dessa behöva regleras genom särskilt upprättade avial mellan fastighetsägaren och en avlalskapabel pari hos de boende. För­ändring av gemensamma anordningar inom- eller utomhus skall kunna på­yrkas av hyresgästföreningen. Omvänt skall gälla att fastighetsägaren inte skall kunna genomföra väsentlig förändring ulan föregående förhandling med hyresgästföreningen.

De boendes möjlighet all påverka närmiljön berör, framhåller utredning­arna, inte endast anordningar inom den egna fastigheten. Ofia är det fråga om anläggningar inom andra fastigheter eller på allmän mark som t. ex. när tomtmark inom fiera fastigheter behöver tas i bruk för en lekplats. Om fiera fastighetsägare berörs av en önskad förändring, skall hyresgäst­föreningen kunna få frågan prövad i hyresnämnd.

Utredningarna framhåller att dessa frågor i viss mån behandlas i anlägg­ningslagen, vilket kan komma att utgöra en komplikation i lagtekniskt av­seende.

Utredningarna övergår härefier till atl behandla frågan om lagfäst för­handlingsrätt. De menar alt de förut redovisade synpunklerna helt bygger på förutsättningen att, om initiativ tas av hyresgästföreningen (eller av hy­resgästen vad avser den enskilda lägenheten), fastighetsägaren inte skall kunna vägra att förhandla. Om så sker eller resullat inte uppnås, skall det finnas prövnings- och sanklionsmöjligheter. Likaledes skall fastighetsägaren vara skyldig alt föra förhandling med hyresgästförening innan åtgärd av väsentlig art genomförs.

Utredningarna har inle närmare behandlat frågan på vilket salt della skall komma till uttryck i lagstifiningen. Ett sätt som emelleriid enligt utred­ningarna kan komma i fråga och som tidigare berörts är att endera parien skall äga rätl att få frågan prövad inför hyresnämnden.

Om medling inte kommer till stånd, skall vid frågans avgörande i hyres-

Prop. 1974:150

81

nämnd denna pröva om åtgärderna är till nytta för de boende eller allmänt är ägnade att öka trivseln eller användbarheten av bostäderna. Åtgärderna skall utföras om de inle är till synnerligt men för fastighetsägaien. Skälig ersättning skall ulgå till honom. Det sätt på vilkel della sker får dock inte komma i strid med hyreslagens allmänna bestämmelser om hyrans skälighet.

Utredningarna erinrar om all frågan om atl införa kollektivavtal på hy­resmarknaden har diskuterats inom parlsorganisalionerna. När det gäller den rättsliga grunden för elt ökat hyresgästinflyiande bör enligt utredning­arna möjligheten att på hyresmarknaden införa ett kollektivavtalsrättsligt system övervägas. Utredningarna har noterat ett slarki intresse hos hy­resmarknadens parter alt finna lämpliga förhandlingsformer men anser all det bör finnas ell komplement till detla i lagstiftning. Som skäl härför anförs bl. a. att, även om frivilliga överenskommelser finns, lagstadgade rättigheter för hyresgästparten medfören starkare position för denna vid förhandlingar. En sådan lagsiifining måste för alt bli effekiiv innehålla sanklionsbesläm-melser. Eu annat skäl som sammanhänger med utredningarnas uppfattning om att alla hyresgäster skall behandlas lika och ha samma rättigheter är att det med all sannolikhet kommer all finnas fastigheter som inte omfattas av frivilliga förhandlingsordningar.

1 fråga om beslutsformer inom bostadsföretagen konstaterar utredningarna atl en från arbetslivet känd form för medinfiytande är rälten för arbetslagarna alt utse ledamot i företagets styrelse. En utformning av motsvarande in­nebörd för de boende kan emellerlid, menar man, knappast lillämpas inom hyresrättsseklorn. Fasiighelsägarstrukluren är synneriigen oenhetlig, bl.a. med ett stori antal enskilda fastighetsägare med små fastigheter. För de allmännyttiga bostadsföretagen gäller enligt utredningarna därtill all sty­relsen har utsetts genom val i kommunfullmäktige eller kommunstyrelse. Utredningarna menar därför att det torde vara förtidigt att aktualisera några förändringar i dessa avseenden och framhåller att frågan närmast faller inom ramen för utredningen om den kommunala demokratins arbele.

Utredningarna framhåller alt möjligheterna för hyresgästerna alt utöva insyn hos de enskilda fastighetsägarna är begränsade. Beslutsfattandet är i väsentliga frågor knutet till ägandet. Inte minst av praktiska skäl är det svårt att se atl styrelserepresentation skulle vara en väg lill lösning av in­flytandefrågorna.

Utredningarna finner däremol anledning aktualisera en insynsmöjlighet av annat slag, nämligen en rätt för hyresgästerna att utse särskilt ombud med rätt att granska fastighetsägarens redovisningshandlingar av olika slag. En ordning med motsvarande syfte har, påpekar utredningarna, nyligen föreslagits i departementspromemorian (Ds 1 1973:6) Arbetstagarkonsult - försöksverksamhet i vissa förelag. Förelagets styrelse och den som har hand om förvaltningen, av företaget skall enligt förslaget ge arbetslagar-konsulten tillgång till förelagels böcker, räkenskaper och andra handlingar

6 Riksdagen 1974. 1 saml. Nr 150

Prop. 1974:150

82

saml lämna honom de upplysningar och den hjälp som han begär. De över­väganden av praktisk och principiell art som är nödvändiga för att ange en lämplig teknisk lösning, säger utredninarna, har det av tidsskäl inle varit möjligt att lägga fram i detta sammanhang.

Beträffande verksamheten inom bostadsföretagens nuvarande ramar anför utredningarna alt de allmännyttiga bostadsföretagen har tillkommit efter övergripande samhällsbeslul i avsikt att tillförsäkra de boende goda bostäder lill priser som bestäms enligl självkostnadsprincipen. Genom det sätt på vilket styrelsen i företaget väljs har kommunens invånare genom den re­presentativa demokratins former infiytande och ansvar för förelaget i fråga.

Utredningarna konstaterar, att en utveckling mot ökat medinflytande är påbörjad men att det finns skäl att aktualisera ändringar av gällande lag­siifining av förul angivet slag för atl öka möjligheterna för hyresgästerna att delta i beslut om boendet.

Utredningarna framhåller att förutsättningarna för bostadsföretagens verk­samhet med tiden blir annorlunda, bl, a, genom hushållsförändringar och ändrade värderingar. Det ligger i sakens natur, fortsätter de, alt även fö­retagsformer och organisation bör ändras med i tiden växlande krav. De allmännyttiga bostadsföretagen, som står under kommunens direkta ledning, kan förändras genom beslut av icke övergripande karaktär.

Även det enskilda faslighetsägandet kan med tiden komma atl undergå förändringar. Detta torde dock fordra åtgärder av relativt genomgripande slag, något som utredningarna bedömer ligger utom ramen för deras uppdrag att behandla.

Bostadskooperationen har funnit sina former. Den bygger på upplålel­seformen bostadsrätt. Den innebär bl, a, en knytning mellan hushåll och lägenheter med ett direkt ägande.

Ägandefrågorna lår inte samma aktualitet i de kommunägda bostads­företagen. En fördelning av ansvar och nyttjande i kooperativa former skulle, menar utredningarna, kunna övervägas för sådana hyreslägenheter.

Utredningarna anser att en av de väsentliga grunderna för bosladslor-sörjningen -solidaritet mellan de boende nu och i framtiden - måste behållas. Villkoren för bostädernas kapitalutgift ges allmänt av övergripande beslut av regering och riksdag. På samma sätt ges förutsättningar och kostnader för teknisk försörjning, vatten och avlopp, gator, elektricitet m. m. genom beslut huvudsakligen på kommunal nivå. Hyresnivån och hyrornas för­delning på lägenheter av olika storiek, standard, läge m. m, blir följden av förhandlingar som förs mellan hyresmarknadens parter.

De kostnader som direkt hänger samman med bostadens brukande skulle enligl utredningarna kunna fördelas genom beslut bland de boende - ytterst när det gäller den enskilda lägenheten av den boende själv.

Ell överförande av beslut om bostadsområdenas skötsel och förvaltning lill de boende, menar utredningarna, bör ske i sådana former att idel är förenligt med de demokratiska traditionerna.

Prop. 1974:150

83

Utredningarna förklarar avslutningsvis att de avser att i det fortsatta ar­betet överväga förutsättningar och former för etl ökat boendeinfiytande,

2.1.9 Prövning av köpeskilling for småhus i vissa fall

Utredningarna erinrar om att i motionen 1973:234 förslag väcktes om ålgärder för all molverka oskäliga kapitalvinster vid försäljning av stats-belånade småhus. Riksdagens beslut (CU 1973:19, rskr 1973:208) innebar att Kungl. Maj:i borde låta undersöka möjligheten och lämpligheten av temporära ålgärder som kan förenas med nu gällande kontroll av priset vid första överiåtelse av vissa småhus.

Kungl. Maj:t uppdrog med anledning härav åt boendeutredningen att under utredningsarbetet överväga frågan om möjligheten och lämpligheten av åtgärder i det av civjlutskollet angivna syfiet.

Fram t. o. m. år 1967 fanns bestämmelser enligt vilka etl beviljat statslån för bostadsbyggande fick överläs vid försäljning av fastigheten endast om c köpeskillingen godkänts av lånemyndigheten. Dessa beslämmelser var vid överiåtelse av småhus betingade främst av syfiet all säljaren inte skulle kunna tillgodogöra sig det kapitaliserade värdet av direkta subventioner - i form av t. ex. räntebidrag och underränta på statslån.

Bostadspolitiska kommittén ansåg i betänkandet (SOU 1966:44, s. 201) Bostadspolitiskt kreditslöd att motivet för en fortsatt kontroll av köpe­skillingen vid överlåtelse av egna hem skulle bortfalla om de egentliga rän­tesubventionerna avvecklades. Kommittén föreslog därför alt kontrollen av köpeskillingen vid andrahandsförsäljning av statligt belånade hus skulle upp­höra. Kommillén föreslog även att den detaljerade priskonlroll som utövades vid förstagångsförsäljning av gruppbygg(;ifi småhus skulle upphöra.

Enligt slalsmakiernas beslut (prop. 1967:100, SU 1967:100, rskr 1967:265) avskaffades den särskilda köpeskillingskontrollen för statligt belånade hus från den I januari 1968. Däremot kvarståren kontroll vid förstagångsöver-låtelse av gruppbyggda småhus - en kontfoll inom ramen för det allmänna villkoret att lån inle fär beviljas om produktionskostnaden är oskäligt hög.

Vidare erinrar utredningarna om att som villkor för all länsbostadsnämnd skall kunna medge atl etl beviljat och utbetalat bostadslån övertas av ny ägare till ett småhus gäller bl. a. att kommunen skall ha åtagit sig bor­gensansvar för viss del av den nya ägarens lån. Om kommun inte åtar sig sådant ansvar och medgivande all överta lånet sålunda vägras av länsbostadsnämnden, skall nämnden säga upp lånet om det inte finns sär­skilda skäl däremol.

Utredningarna redogör därefier för vissa undersökningarom prisutveck­lingen på småhus.

1 en undersöknrffg av fyra småhusgrupper ulan statliga lån i Uppsala län år 1972 dras slutsatsen att försäljningspriserna ulan prisprövning är av­seväri högre än vid statlig belåning, i genomsnitt 30 000-35 000 kr per hus.

I en inom bosladsstyrelsen upprättad promemoria (1973-02-05) redovisas

Prop. 1974:150

84

skillnaden mellan försäljningspriserna för privalfinansierade gruppbyggda småhus och uppskattat godtagbart försäljningspris till ca 40 000 kr. per hus.

Av en undersökning (1973-01-10) från Uppsala län, vilken avser grupp­byggda småhus med statliga lån, framgår atl, även om det i viss mindre omfattning förekommer överlåtelser i rent spekulationssyfte, den främsta orsaken till försäljning lorde ha varit t. ex, nytt arbele eller ändrade personliga förhållanden. Den genomsnittliga tiden mellan tillträde och försäljning var 29 månader. Prisstegringen var i genomsnitt 7 600 kr., om avdrag görs för prisstegringar och standardförbättringar under innehavsliden. Del framhålls i undersökningen som en slutsals att talet Om enorma överpriser vid över­låtelser av gruppbyggda småhus saknar grund åtminstone i Uppsala län,

Boendeutredningen har inhämtat uppgifter belräffande småhusöverlålel-ser från 9 kommuner, belägna huvudsakligen i expansiva regioner, efiersom höga överlåtelsepriser lorde vara vanligast förekommande i dessa. Kom­munerna har ombetts lämna prisuppgift för statligt belånade småhus, i de flesta fall gruppbyggda, dels vid färdigställandet, dels vid överlåtelse på ny köpare inom 2-3 år. De priser som angavs skulle vara uttryck för en någorlunda elablerad prisnivå. Färdigställandet skedde åren 1970-1973 och andrahandsförsäljning ägde rum åren   1971-1973,

Utredningarna betonar den begränsning som vidlåder materialet i och med alt det inte tagits fram på statistisk väg men gör dock följande konsta­teranden.

Överlålelsepriset för statligt belånade småhus som färdigställts resp. över­låtits under perioden 1970-1973 ligger mellan 40-60 000 kr. högre än den ursprungliga köpeskillingen för 6 av de 9 kommunerna. Det motsvarar en ökning på drygt 30 %. De största skillnaderna redovisas från vissa kommuner i Stockholm samt Göteborg (max, 100 000 kr.) och den minsla skillnaden från Söderhamn (35 000 kr.), Detla torde, enligt utredningarna, kunna tolkas som en indikation pä hur uppgången i överlåtelsepriser varierar mellan olika typer av regioner.

I fråga om lämpligheten av och möjligheten till ålgärder för atl dämpa prisutvecklingen vid försäljning i andra hand av slatsbelänade småhus har utredningarna kommit lill följande bedömningar.

Det konstateras att efterfrågan på småhus inom vissa områden varit så stark i förhållande lill aktuellt utbud atl marknadsprisnivån legal avsevärt högre än den som blir elt resultat av bostadsmyndighelernas kostnadspröv­ning. De faktorer som konstituerar utbud och efterfrågan är delvis generella för hela landet, delvis lokalt och tidsmässigt begränsade, menar utredning­arna.

Utredningsuppdraget ulgår från att eventuella ålgärder skall kunna förenas med nu gällande bestämmelser för prövning av priset vid första överlåtelse av gruppbyggda småhus. De redovisade undersökningarna visar enligl ut­redningarnas mening alt skillnaderna mellan å ena sidan den kostnads-prövade prisnivån och å andra sidan den marknadsprisnivå, som kommer till uttryck inom den privalfinansierade nyproduktionen och vid andrahands-

Prop. 1974:150

85

försäljning, är påtagliga. Utredningarna finner det styrkt att gällande pris­prövning är effektiv och bör bibehållas från konsumentsynpunkt. Det lorde inte ligga i statens eller kommunernas intressen att underlätta stora pris­höjningar vid försäljning som sker kori tid efter tillträdet.

Vid bedömningen av prisstegringarna vid sådan snar andrahandsförsälj­ning får dessa, menar utredningarna, självfallet vägas mot säljarens berät­tigade intressen. En allmän värdering av om prisökningen är skälig eller inte blir i detta sammanhang knappast meningsfull.

Utredningarna framhåller alt tomtpriset för bebyggelse med småhus vid kommunal försäljning av mark ofta innefattar en krafiig subvention. Det gäller även kommunala engångsavgifter Syfiet med subventioner av detta slag är uppenbart att nedbringa hushållets löpande bostadsutgifter. Avsikten är däremot inle atl den förste ägaren bör få tillgodogöra sig dessa kommunala uppoffringar vid försäljning.

Bland synpunkter som åberopats för prisdämpande åtgärder vid andra­handsförsäljning nämner utredningarna också risken för att kommunerna får etl minskat iniresse atl påverka småhusens produktionskostnad. Vidare påpekas alt möjligheterna att med hjälp av kommunal marktilldelning göra snabba försäljningsvinster kan leda lill uppfattningen all det kommunala fördelningssystemet tjänar andra än bostadssociala syften.

Höga överlåtelsepriser har noterats i framförallt starkt expanderande kom­muner. Enligt vad utredningarna erfarit från dessa av prisstegringar berörda kommuner finns en stark opinion för en prispåverkan vid andrahandsför-säljningar. Denna opinion harockså tagit sig konkreta uttryck i kommunala beslut, avtalsklausuler och andra ålgärder.

Det anförda har givit utredningen uppfattningen all åtgärder för att i dämpande riktning påverka priset vid snar andrahandsförsäljning av småhus är lämpliga och nödvändiga. Del grundläggande bosladspoliliska syftet, atl tillhandahålla även dessa bostäder till ett rimligt pris, bör vara den klara inriktningen för åtgärdernas utformning. Åtgärderna bör kunna begränsas lokalt och vara administrativt enkla. En riktpunkt bör vidare vara all även säljarens intressen skall beaktas och att värderingar av subjektiva syften bör undvikas.

Utredningarna finner det ligga närmast till hands att utgå från de be­slutsformer som hittills använts: bostadsmyndighelernas administrativa kontroll och avtalsklausuler i samband med kommunal markförsäljning eller eljesl.

Med de ståndpunkter som har redovisats menar utredningarna alt elt generellt återinförande av priskontroll vid andrahandsförsäljning av statligt belånade småhus kan avvisas.

Utredningarna har stannat för att förorda en regel av följande innehåll, som skall gälla för sådana hus, för vilka länsbostadsnämnd godkänt pro­duktionskostnaden vid den första försäljningen, dvs, de gruppbyggda små­husen.

Prop. 1974:150

86

Kommunen äger besluta huruvida en prövning av köpeskillingen i sam­band med snar överiåtelse av stalligl belånade småhus skall ske för hus belägna i kommunen. Det grundläggande avgörandet liggersåledes hos kom­munen. Bostadsmyndigheten prövar om den uppgivna köpeskillingen kan godtas. Av statsmakterna givna allmänna föreskrifier ger ramen för pris­bedömningen.

Utredningarna finner del inte lämpligt att del vid sidan av detta föreslagna förfarande skall finnas en möjlighet för kommunen alt genom borgensvägran förhindra övertagande av lån på grund av för hög köpeskilling. Om ändock kommunen vägrar borgen av angivet skäl, bör bosladsmyndighelen kur\na avslå från kravet på kommunal borgen, därest säkerheten för lånen eljest kan anses vara tryggad.

Enligl utredningarna borde de föreslagna föreskrifierna i princip innebära atl etl försäljningspris inle är godtagbart om del ger skattepliktig realisa­tionsvinst. Innan riksskatteverkets omräkningstal för elt löpande år är till­gängliga får del senast publicerade talet användas. De faktorer i övrigt som behövs för en sådan beräkning är regelmässigt tillgängliga vid ansökan om övertagande. Elt klart villkor bör infogas i detla sammanhang med inne­börden all statslånet förfaller till omedelbar betalning, om oriktig uppgifi sedermera konstateras.

Vid överväganden om en försäljningsvinst skall anses godtagbar eller inte har i vissa fall kommit in värderingar av försäljningssyfiet. Enligt utredningarna bör sådana bedömningar inle ingå i prövningen.

Utsträckningen av den tid under vilken prisprövningen skulle kunna ske torde enligl utredningarna kunna avgöras med administrativa bedömningar som grund. En skälig avvägning har bedömts vara atl låta den särskilda överlaganderegeln löpa fr.o.m. tillträdesdagen, vilken ur ägarens synpunkt lorde uppfattas som avgörande. Prövningsperiodens längd får när­mare bedömas mot bakgrund av de administrativa rutiner som tillämpas vid beslut och utbetalning av de statliga bostadslånen men bör i vari fall inte överstiga tre år.

Redan beviljade lån torde enligt utredningarnas mening inte ha konsti­tuerat något avtal, som ger låntagaren en rätl gentemot långivaren att över­föra statslånet på en köpare oberoende av överiåtelseprisel. Med hänsyn därtill bör regeln enligt utredningarna kunna tillämpas även på beviljade och utbetalda lån.

Utredningarna anser atl de framlagda förslagen skall kunna genomföras snabbt.

Utredningarna menar att åtgärderna i elt längre perspektiv kan te sig temporära, då en förhoppningsvis ändrad bostadsutbudssitualion kan kom­ma all utlösa fl kommunala åtgärder av föreslagen karaktär. Detla för­hållande ulgör dock enligt utredningarna inte skäl till att nu avstå från all angripa prisrörelser av icke godtagbart slag.

Utredningarna framhålleratl kommunernas möjligheteratt vid försäljning

Prop. 1974:150

87

av mark till avtalet knyta särskilda skadestånds- eller vitesklausuler inte påverkas av den föreslagna ordningen.

Utredningarna framhåller vidare att byggherre/byggherreombud för gruppbyggda småhus i visst fall har avkrävt köparen s. k. boendeförsäkran i samband med kontraktstecknande och påpekar samlidigt att det torde ligga i byggnadsföretagens eget intresse att inte medverka till transaktioner av renodlad spekulativ karaktär. Klausuler av den innebörden, alt kon­traktet inteäröverlåtelsebari inom viss tid och att köparen avseratt fullfölja köpel och bruka fasligheten som bostad för familjen ed,, torde verka i rätt riktning, anser utredningarna.

Härutöver påpekar utredningarna atl kreditgivare som lämnar topplån inom eller över bostadslånels förmånsrällsläge - och oavsett om statliga bostadslån utgår eller inte - kan medverka till en sanering av höga över-låielsepriser genom alt vägra atl överföra lån lill nya köpare eller vägra lämna nya lån när omständigheterna talar för atl priset ligger för högt i förhållande till det allmänna läge som ges av den tidigare beskrivningen av prisbedömningsfrågorna. Kreditinstituten torde i så fall inte behöva an­lägga säkerhetsaspekter i första hand ulan lorde kunna markera en vilja all i sin verksamhet allmänt bidra till rimliga bosladspriser.

Utredningarna framhålleratl det från konsumentsynpunkt kan finnas star­ka skäl att också ta upp skyddsfrågor beträffande avtalsutformning, ga­rantiåtaganden, indexklausuler m. m. - allt i den mån del inle kommer att ligga inom konsumentljänstulredningens pågående överväganden. Dessa frågor är emellerlid enligt utredningarna av så komplex natur att bedöm­ningar inte har kunnat göras i detla sammanhang. Utredningarna menar emellertid att frågan om utredning på detta område ytterligare bör prövas av Kungl, Maj:t.

Avslutningsvis anför utredningarna atl förhållandena vid snar försäljning av bostadsrätter i vissa fall kan likna de här åsyfiade med statligt belånade småhus och att det finns skäl att med uppmärksamhet följa denna fråga.

2.1.10 Reservationer m. m.

Reservationer har avgells av dels ledamölerna[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN] och[REDACTED_EFTERNAMN] gemensami, dels ledamöterna Källenius (mot delar som berör bo­endeutredningen) och Näverfelt (mot delar som berör bostadsfinansierings-utredningen), dels ledamoten[REDACTED_EFTERNAMN]. Särskilt yttrande har lämnats av ledamoten[REDACTED_EFTERNAMN].

Ledamöterna[REDACTED_EFTERNAMN].[REDACTED_EFTERNAMN] och[REDACTED_EFTERNAMN] anför att den bostadsbrist som präglat större delen av efterkrigstiden i hög grad skapat en "säljarens marknad". Konsumenternas möjligheter alt påverka produktionens inrikt­ning har varit näst intill obefintliga. Den framtida bostadspolitiken, menar reservanterna, måste inriktas på att rätta till dessa brister. Konsumenternas slällning måstedärvid stärkas.

Reservanterna finner vidare atl de nuvarande segregationsiendenserna

Prop. 1974:150

88

mellan olika områden när del gäller de boendes åldrar, yrken och inkomsler måste brytas. Konsumenternas valfrihet kräver atl bostadsbyggandet hålls på en tillräckligt hög nivå. En viss lägenhetsreserv måste också finnas, menar reservanterna. Annars skapas inle den röriighel på bostadsmarknaden som aren förutsättning för egentlig valfrihet. Våra kunskaperom människornas önskningar motiverar enligl reservanterna ell ökal byggande av småhus och andra s. k, markbostäder. Kraven på valfrihet och minskad social skikt­ning nödvändiggör vidare åtgärder som ger låginkomstgrupperna en starkare ställning på småhusmarknaden.

Etl annat steg i riktning mol ökad valfrihet och mindre social skiktning vore enligt reservanterna all ge dem som bor med bostadsrätt och hyresrätt en fördel motsvarande den som småhusägarna har genom sin rätt att göra skatteavdrag för sina ränteomkostnader. Reservanterna framhåller att åt­gärder som syfiar lill en utjämning av prisstrukturen mellan olika upp­låtelseformer inte får leda till någon förändring för dem som bor i ägda småhus.

Vad gäller frågan om demokrati i boendet hävdar reservanterna atl den boendes infiytande över sin egen miljö i dag är mycket bristfällig. Del är därför nödvändigt all hyresvärdarna i samarbete med de boende och deras organisationer försöker finna former som ökar hyresgästernas ansvar och infiytande över den egna bostaden. Den lagstadgade förhandlingsrätt som utredningen föreslår anser reservanterna motiverad när det gäller åtgärder med ekonomiska konsekvenser.

Reservanterna anser att man i det fortsatta utredningsarbetet i denna fråga bör överväga bl. a. hur man skall göra det möjligt lör fiera alt äga sina lägenheter.

I frågan om finansieringssystemet menar reservanterna, all del av ul­redningen förordade utjämningslånel, som innebär att kostnaden i nypro­duktionen hålls nere och prisparilel skapas mellan olika årgångar, är en principiellt sett riktig lösning. Reservanterna finner dock att det varit önsk­värt att de stalsfinansiella och samhällsekonomiska konsekvenserna av de skuldåtaganden som staten måste göra med detta system hade belysts mer utförligt. Vid det slutliga ställningstagandet till finansieringssystemet börenligt reservanterna övervägas möjligheterna att kombinera lånesyslemet med en statslåneränta som understiger dagens marknadsränta för den lång­fristiga upplåningen.

Reservanterna finner utredningens behandling av frågan om totalfinan­siering och inrättandet av en slatlig bosladsbank anmärkningsvärd. För egen del vill reservanterna inle avvisa tanken på ett enhetligt bostadslån men menar alt delta problem kräver noggranna överväganden innan något slutligt ställningstagande görs. Reservanterna säger sig vidare inte kunna förorda att en slatlig bank ges monopol på utlåning lill bostadsbyggandet.

Utredningens förslag om all priskonlroll införs vid försäljning i andra hand av statligt belånade hus torde enligt reservanterna knappast lö.sa pro-

Prop. 1974:150

89

blemen med att söka hålla nere dessa priser. Risken är stor, menar re­servanterna, att en priskontroll endasl medför uppkomsten av en svart mark­nad vid andrahandsförsäljningen. Överpriser motverkas effektivast genom att åstadkomma bättre balans mellan tillgång och efterfrågan.

Reservanterna Källenius och Näverfelt anser alt det förhållandet att mer än 30000 lägenheter står tomma i dag delvis kan ses som en följd av att bostadsproduktionen inte varit tillräckligt anpassad till konsumenternas krav och önskemål. Köpmotståndet mot de nya lägenheterna beror således i stor utsträckning på denna bristande anpassning och dåliga bostadsmiljöer och är enligt reservanterna inte enbari en fråga om priser. På kort sikt torde dock övervägandena om möjliga siimulansmedel böra inriktas på boende­kostnaden. Reservanterna finner det därför motiverat med ell vidgat statligt finansiellt slöd. Detla bör kompletteras med hushållsanknutna skatteför­måner som medger erforderiig sänkning av boendekostnaden för att öka bostadsefterfrågan.

Reservanterna motsätter sig förslaget alt kommun skall besluta om pris­kontroll vid andrahandsupplåtelse av statligt belånade småhus. Behovet av kontrollåtgärder undanröjs av en fortsatt hög småhusproduktion.

I fråga om utredningens förslag om lagfäst förhandlingsrätt för hyres­gästerna rörande fastigheternas förvaltning m. m. anser reservanterna att del i första hand ankommer på hyresmarknadens parter att söka lösningar på de boendedemokratiska problemen. 1 avvaktan härpå bör någon lagstift­ning inte genomföras.

Reservanterna finner all del föreslagna finansieringssystemet har sådana brister att det inte kan tillämpas utan betydande justeringar. Systemet har t. ex, inte erforderlig klarhet i sin uppbyggnad vad gäller de ekonomiska konsekvenserna för låntagaren och bostadslångivaren (slalen). Del saknas vidare erforderliga analyser och bedömningar beträffande de stalsfinansiella konsekvenserna. Enligt reservanterna måste därför dén föreslagna lånefor­men klargöras och kompletteras i vissa punkter förall nå någorlunda nöjaktig realism och kunna komma till praktisk tillämpning.

Reservanterna redovisar vissa egna förslag beträffande principer och ut­formning av lånesyslemet, bl.a. avseende amorteringstidens längd, stor­leken av de årliga amorteringarna av bostadslånet, betalningsprocentens stor­lek samt bostadslånets storiek.

Reservanten[REDACTED_EFTERNAMN] anför att bl, a, olika statliga och kommunala in­gripanden och regleringar inom bostadsområdet har lett till minskad kon­kurrens i byggandet och därmed stigande produktionskostnader. Kapital­kostnaderna för bostäderna i nyproduktionen har blivit så höga att de sedan år 1968 har måst döljas för konsumenterna, vilkel skell genom paritets­lånesystemet. Det är enligt reservanten angeläget atl nu söka finna sådana förutsättningar för bostadsproduktionen och sådana former för dess finan­siering att en fri konkurrens på lika villkor med prispress som följd uppnås samt att bostadens verkliga kostnader inte döljs för konsumenterna genom dolda subventioner.

Prop. 1974:150

90

Reservanten anser att det av utredningens majoritet föreslagna finan­sieringssystemet - uljämningslån - emelleriid har samma inbyggda svag­heter som paritetslånesystemet. Skillnaden ligger bara i vissa olika termer Med den föreslagna storleken på bostadsräntan - 3,7 96 - för 1974 års pro­duktion och en åriig uppräkningsfaktor om 3-3,5 96 blir förutsättningarna för all de statliga lånen och de oguldna räntebeloppen skall kunna återbetalas små eller obefintliga. Systemet kommer därför enligt reservanten atl förr eller senare leda lill en lika ohållbar situation som paritetslånen gjori. Den stalsfinansiella belastningen av uljämningslånen gör vidare all förslaget inle kan accepteras.

Reservanten menar dock att en viss omfördelning över tiden av kapi­talkostnaderna kan tillåtas för att dels dämpa hyrorna i nyproduktionen, dels medverka till hyresparilel mellan likvärdiga bostäder av olika årgångar. Därvid skall räntekostnaderna helt och fulll täckas av hyran redan från början. Kapitalkostnadernas amorteringsdel däremot är enligt reservantens mening möjlig att förskjuta över lånens löptid. Reservanten utvecklar vidare vissa principer för ett finansieringssystem, vilket inte skulle dölja de verkliga kostnaderna för bostäderna eller leda till några stalsfinansiella bekymmer.

Om de hyror som uppkommer till följd av detta finansieringssystem be­döms för höga för flertalet inkomsttagare,erfordras ytteriigare åtgärder. Detta bör enligl reservanten ske inte genom att bidragssystemet ytterligare byggs ut utan genom en sänkning av den direkta skallen. Härigenom skapas elt sådant utrymme i den enskilde hyresgästens budget att han får råd att själv betala sin hyra. Detla kan ske genom ett förhöjt grundavdrag vid beskatt­ningen; frågan härom bör övervägas anser reservanten. Man måste dock under alla förhållanden räkna med behov av bostadsbidrag i någon form till familjer och enskilda med små inkomster,

1 frågan om lolalfinansiering och s. k. integrerad finansiering finner re­servanten litredningens förslag leda till en orimligt tungrodd byråkratisk ordning.

Förekommande väsentliga skillnader i bostadskostnaderna mellan ägan­derätt och hyresrätt kan enligt reservantens mening behöva utjämnas, dock inle på sådani sätt att villkoren för t.ex, småhusägarna försämras.

Reservanten motsätter sig vidare förslaget om priskonlroll vid andrahands­upplåtelse av statligt belånade småhus. En fortsatt hög småhusproduktion undanröjer behovet av kontroll, anser reservanten.

Ledamoten[REDACTED_EFTERNAMN] anför atl från låneteknisk synpunkt framstår en to­talfinansiering i form av ett enda fastighetslån överlägset förslaget om två skilda lån. En dylik fullständig finansiering hindrar inte en sådan teknik att en förräntning av den egna insatsen, vilken blir placerad över fastig­hetslånets övre gräns, kan åstadkommas. Den medför vidare en mera "na­turlig" avskrivning av fasiighetslånen, nämligen från toppen och nedåt.

Prop.1974:150

91

2.2 Betänkandet Följdfrågor

Boende- och bostadsfinansieringsutredningarna framlägger i beiänkandei med följdfrågor visst kompletterande material rörande de av utredningarna föreslagna uljämningslånen, delvis redovisat i form av elt förslag till ny författning om den statliga långivningen. Utredningarna föreslår vidare att statens lånestöd vid ombyggnad och genomförande av miljöförbättrande åtgärder skall, liksom vid nybyggnad, lämnas som uljämningslån.

2.2,1 Lån för ombyggnad

Utredningarna konstaterar alt den principiella metoden med utjämnings­lån är tillämpbar också för bosladsinvesieringar med varaktighet, som är påtagligt kortare än nybyggnadens. Det är emellertid uppenbari att bo­stadsräntan för uljämningslån med kort löptid måste ligga högre än om löp­tiden är längre. Utredningarna illustrerar della med några räkneexempel, varvid en av utgångspunkterna är att utjämningsfaklorn ökar med 3,5 96 per år. Med ledning av dessa exempel anger utredningarna följande bos­tadsräntor för olika löptider.

Bostadsränla

Löptid

(prorenl)

(antal år)

B =     bostadsräntan för

60

nyprodi

ikiionen

B+      1,0

40

B+      1,5

30

B+      2,0

25

B+      3,0

20

B+      8,0

10

Utredningarna understryker att de redovisade procentsatserna inte är ul­lryck för en exakt matematisk beräkning.

Utredningarna anger som sin allmänna uppfattning all uljämningslån skall kunna utgå för all ombyggnad som uppfyller vissa standardkrav. Den lägsta standarden som bör berättiga till utjämningslån för ombyggnad bör enligt utredningarna bestämmas med ledning av föreskrifterna i kungörelsen (1973:532) om lägsia godtagbara standard för bostadslägenhet i vissa fall.

Vid ombyggnader av bostäder till standard och utformning som är lik­värdig med nybyggda bostäders och som kan beräknas få en lika lång bruk­ningstid som dessa bör bosladsränlan vara densamma som i nybyggnads­fallet. Är varaktigheten kortare skall enligl utredningarna bostadsräntan vara högre.

Efiersom många ombyggnader i dag finansieras med traditionella annui­tetslån, vilka ger högre kapitalkostnader än utjämningslån, skulle en allmän övergång till utjämningslånesystemet för ombyggnader medföra större ka­pitalkostnadssänkningar för ombyggnader än för nybyggnader. Delta för­hållande kan enligt utredningarna motivera en viss uppjustering av de av

Prop. 1974:150

92

utredningarna angivna bosladsräntorna för lån med kortare löptid än 60 år.

För de fall där ombyggnad av småhus fär ske utan iakttagande av stan­dardkrav föreslår utredningarna att statliga annuitetslån skall kunna utgå.

Beträffande metoden för fastställande av låneunderiag och pantvärde vid ombyggnad har utredningarna inte ansett sig ha anledning att nu föreslå någon ändring.

2,2,2 Utjämningslån för miljöforbäitrande ålgärder

Utredningarna föreslår, att utjämningslån skall kunna utgå även för mil­jöförbättrande åtgärder avseende befintliga hus och bostadsmiljöer. Dylika lån skall enligt utredningarna kunna användas för en snabb och enkel han­tering och för situationer där lån till ny- och ombyggnad inte kommer i fråga. Hela den godkända kostnaden (som fastställs med vissa minimi-och maximigränser) skall enligt förslaget finansieras med statsmedel. Un­derliggande kredil eller egen kapitalinsats skall således ej krävas.

Någon bestämd gräns mellan vad som skall rubriceras som miljöförbätt­rande ålgärder resp, ombyggnad anser utredningarna inte kunna dras. För­hållandena i det enskilda fallet blir utslagsgivande för bedömningen. Några av utgångspunkterna för en sådan bedömning är följande.

För att lån lill ombyggnad skall utgå, skall den lånebeviljande myndig­heten bedöma behovet av åtgärden. Detta krävs inte för lån till miljöför­bättrande åtgärder. Utredningarnas förslag bygger på att lånesökanden skall bedöma behovet lillsammans med de boende. Vidare krävs inte vid om­byggnad all berörda bostäder har statliga lån, vilket emellertid föreslås bli fallet för att lån till miljöförbättring skall utgå. Av naturliga skäl kommer standardkrav inte att ställas vid lån till miljöförbättrande åtgärder, som kom­mer all kunna vara av vitt skilda slag. Vid ombyggnad finns däremot ge­nerella standardkrav bland de förutsättningar som skall infrias för att lån skall ulgå.

Utredningarnas förslag innebär i sina huvuddrag att utjämningslån kan utgå för att finansiera åtgärder som ökar användbarhet och attraktivitet av redan byggda hus och bostadsområden. De åtgärder som kan komma i fråga för lån kan avse såväl den yttre miljön som ändringar av själva huset. Ut­redningarna har avstått från exemplifieringar av möjliga åtgärder. De betonar dock att också omdisponering eller förändring av bostadslägenheter och lo­kaler kan komma alt genomföras med slöd av dessa lån.

Behovet av miljöförbättring och utformning av åtgärder tillkommer del primärt lånesökanden att bedöma. Utredningarna har dock fäst den allra största betydelse vid att de boende själva skall kunna la aktiv del av ut­formningen. För hus med hyreslägenheter innebär detla att berörd hyres­gästförening skall ha blivit tillfrågad, 1 likhet med vad som gäller för övriga låneärenden skall också kommunen ha lämnat yttrande.

Länsbostadsnämndens prövning av lånen skall, menar utredningarna, i

Prop. 1974:150

93

första hand avse frågan om kostnaderna för de åtgärder som omfattas av låneansökan är skäliga med hänsyn till arten och omfattningen av åtgärderna.

Utjämningslån till miljöförbättrande åtgärder skall enligl utredningarna för alla låntagarkalegorier normall kunna utgå till hela kostnaden, om den överstiger en av administrativa skäl salt undre gräns, upp till en övre gräns av 50 kr/m' ly. Den godkända kostnaden motsvarar således låneunderlag och utjämningsunderlag, vilket medför atl underliggande kredil eller egen kapitalinsats inte erfordras.

Varaktigheten av de åtgärder som kan komma i fråga kan variera krafiigl från fall till fall. Utredningarna anser atl del därför bör ankomma på länsbostadsnämnden alt fastställa lånets löptid med hänsyn lill omstän­digheterna. Hinder bör inte föreligga för att löptiden skall kunna uppgå lill 60 år, dvs. samma som för uljämningslån som avser nybyggnad.

Långivningen är till sin karaktär sådan, atl det kan vara svårt att erhålla "bankmässigt" tillräckliga säkerheter för lånen. Utredningarna föreslår därför att, även om huvudregeln skall vara att säkerhet lämnas i form av panträtt i fastigheten eller tomträtten, även annan säkerhet skall kunna godtagas. Lämnas inteckningssäkerhet skall den vara belägen på sådant sätt som kan godtagas med hänsyn till omständigheterna i varje särskilt fall,

2.2.3   Finansieringsunderlag

Utredningarna anger att de i sitt fortsatta arbele kommer alt ta upp frågan om reglerna för bestämning av låneunderlag och pantvärde. Någon principiell förändring av dessa regler föreslås därför inte nu. Utredningarnas förslag i övrigt medför dock behov av vissa förändringar av praktisk karaktär.

Bostadslån enligt bostadslånekungörelsen är enligt utredningarna egent­ligen i normala fall två olika lån. Den del av lånet som avser bostäder är elt paritelslån och den del som avser lokaler är etl lån med rak amortering. Utredningarna anför att utjämningslån inte kan uppdelas på detla sätt och föreslår att ålgärder som berättigar till uljämningslån skall anges i ett ut­jämningsunderlag. Detta underlag skall vara en del av låneunderlaget. Ut­redningarna föreslår i sammanhanget atl vissa lokaler, huvudsakligen inte kommersiella sådana och som i dag inte omfattas av paritetslånesystemet, skall föras över till utjämningsunderlaget och sålunda komma i åtnjutande av de gynnsamma kapitalkostnadsvillkor som utjämningslånesystemet skul­le medföra.

För den del av låneunderlaget som inte ingår i utjämningsunderlaget bör enligt utredningarna utgå annuitetslån,

2.2.4   Överlagande och uppsägning av lån

Utredningarna redogör för gällande bestämmelser om övertagande och

upps

ä

gning av bostadsl

å

n. Best

ä

mmelserna inneb

ä

r i sammandrag f

ö

ljande.

Länsbostadsnämnden kan i vissa angivna fall säga upp bostadslån lill

Prop. 1974:150

94

belalning helt eller delvis. Låntagaren har rättighet att när som helst säga upp hela lånet. En köpare som vill överta bostadslånet skall ansöka om della hos länsbostadsnämnden inom viss bestämd lid. Om så inte sker eller nämnden inte lämnar medgivande alt överta lånet, skall nämnden som regel säga upp detta. Om den nya ägaren tillhör en lånlagarkategori med lägre lånegränser än säljaren skall köparen betala mellanskillnaden.

Bostadslån kan utgå även för förvärv av hus. Endast kommun eller all­männyttigt bostadsföretag kan få sådani lån. Lånen är alt betrakta som ett specialfall av överlagande.

Bland de förslag i utredningarnas huvudbetänkande, som aktualiseras i samband med frågorna om övertagande och uppsägning av lån, ingår frågan om uppsägning av utjämningslån. 1 denna del anför utredningarna följande.

Den normala situationen är eller bör vara att låntagaren behåller sill ul­jämningslån under lånets löptid. Om fastigheten byter ägare bör utjäm­ningslånet kunna överföras på ny ägare i enlighet med de regler som nu gäller för bostadslån, Enligl utredningarna bör några särskilda problem därvid inle uppslå,

1 del fall låntagaren önskar lösa sitt lån skall han ersätta staten för vad staten inte tidigare erhållit som följd av låg bostadsränla i förhållande lill normal ränta för långfristiga lån och för återstående skuld.

När ett lån skall lösas är del, anför utredningarna, framför allt följande två aspekter som är vikliga. Låntagaren skall ha en reell möjlighet lill att lösa ut sig, dvs, hans möjligheter atl lösa lånet skall inle vara mindre än när det upptogs. Som princip skall därvid gälla alt statens fordran inte kan överstiga ett med hänsyn till husels ålder reducerat pantvärde för elt motsvarande nybyggt hus minskal med underliggande kredil och låntagarens kapitalinsats. Vidare skall låntagare som säger upp sitt uljämningslån - eller vars lån uppsägs - inte vara gynnad i förhållande lill andra fastighetsägare vars lån kvarligger eller till andra som lar upp nya lån. Den förra aspekten syfiar närmast på en situation då den med tiden höjda kapitalersättningen inte räcker till föratt kompensera staten för tillskotten lill låntagaren under början av löptiden.

Utredningarna föreslår vidare att länsbostadsnämnden skall kunna besluta om koriare löptid och därmed högre bostadsränla för utjämningslån, om bo­släder eller lokaler används för annal ändamål än avsett. En motsvarighet finns i dag genom att amorteringstiden för de konventionella lånen kan förkortas.

Förslaget att staten vid uppsägning av lån skall ersättas för gjorda upp­offringar innebär att säkerhet måste ställas på sådant sätt atl låntagaren inte kan undandra sig sitt betalningsansvar, Alla låntagare måste kunna ställa erforderliga säkerheter som skydd mol missbruk. Säkerhet i form av panträtt föreslås motsvara 50 96 av utjämningsunderlagel.som regel placerad inom 150 96 av pantvärdet.

Prop. 1974:150

95

2.2,5 Utjämningslån för redan byggda hus

Utredningarna framhöll redan i huviidbeiähkandet att örii förulsätlning­ar för paritet skall behållas även framdeles, vilket är en väsentlig utgångs­punkt i utjämningslånesystemet som sådant, är det önskvärt att utjäm­ningslån också om möjligt kan omfatta etl antal årgångar i beståndet, 1 detla belänkande behandlades främst frågan om utjämningslån till fas­tighetsägare med bostadslån, för vilka omfördelning tillämpas enligt bostads-och räntelånekungörelserna.

Efier all ha beskrivii det bestånd av lägenheter som omfattas av ränie-och paritetslån behandlar utredningarna nu även det bestånd av lägenheter som uppförts under senare år med stöd av bostadslån med nominella villkor eller utan stöd av statliga lån.

Utredningarna konstaterar att av de låntagare som har valfrihet mellan paritelslån och lån med nominella villkor, dvs. låntagare som har fält lån till småhus som skall bebos av låntagarna själva, väljer drygt 30 % lån med nominella villkor. 1 hur hög grad dessa låntagare med nominella lån skulle välja att byta ut dessa mot utjämningslån anser sig utredningarna inte kunna bedöma förrän en samlad lösning av finansierings- och beskattningsfrågorna föreligger.

Beträffande lägenheter som uppförts utan statliga lån konstaterar utred­ningarna att ca 95 96 av antalet lägenheter i fierfamiljshus är finansierade med statliga lån, medan de statligt belånade småhusens andel varit sjunkande under senare år och f n, understiger 70 96 i nyproduktionen.

Utredningarna anser sig kunna konstatera att del i varje fall för hyres-och bosiadsrällshus bör framstå som fördelaktigt med statliga utjämningslån om sådana erbjuds.

Utredningarna föreslår generellt atl ägare till hus som har uppförts efier år 1957 eller som har ombyggts med stöd av bostadslån enligt 1967 års bostadslånekungörelse, skall erbjudas utjämningslån.

Del innebär att låntagare som har ränte- och paritelslån skall kunna byta ut dessa mot utjämningslån. Utjämningslånels storlek skall därvid vara lika med den skuld lill staten som belastar huset vid ingångstidpunkten varvid även skuld för sådana lokaler som skall kunna inräknas i utjämningslå-neunderlagel beaktas. Beräkning av bostadsräntan för olika årgångar kan enligt utredningarna grundas på de överväganden som redovisas i huvud­betänkandet. Lånens löptid bör beräknas så atl det antal år, som förfiutit mellan den tidpunkt då husen uppföris och den tidpunkt då utjämningslån utgår, avdras från 60 är.

Bostäder med statliga lån och nominella villkor bör enligl utredningarna erbjudas utjämningslån om de färdigställts fr, o, m, år 1958. Bestämmning av utjämningsunderlaget bör ske i analogi med vad som förordats för ränte-och paritelsbelånade hus. Bosladsränlan bör bestämmas så att kapitalkravet för bostäderna blir detsamma som för bostäder vilka får sina ränte- och paritetslån utbytta mot utjämningslån.

Prop. 1974:150

96

Också lägenheter utan statliga lån som färdigställts fr o. m. år 1958 bör enligl utredningarnas förslag kunna få utjämningslån. Bostadsränla, låneun­derlag m. m, får bestämmas i analogi med vad som utredningarna anfört i fråga om statligt belånade bostäder. Lånets storlek får fastställas på scha­blonmässiga grunder men inte överstiga lånet forell likvärdigt ursprungligen slatsbelånat hus med likvärdiga förutsältningar i övrigt,

I frågan om ombyggnader begränsar utredningarna sina förslag lill sådan ombyggnad som har finansierats med stöd av bostadslån enligl 1967 års bostadslånekungörelse. Lånens löptid, storiek, utjämningsunderiag, bo­stadsränta m, m. bör enligt utredningarna bestämmas i huvudsak i analogi med vad som föreskrivits gälla för övriga bostäder som erbjuds utjämnings­lån.

Utredningarna understryker alt ställningstagandet i frågan om att erbjuda uljämningslån för redan byggda bostadshus är grundat på förutsättningen atl en övergång till utjämningslån skall medföra sänkta bostadskostnader.

Utredningarna framhåller att det finns små möjligheter att utforma fö­reskrifier för övergång lill ny låneform på etl sådant sätt alt en fullständig exakthet erhålls men förutsätter att sådana föreskrifier kan utformas efier vissa schabloner och på de grunder som utredningarna har anfört.

Slutligen föreslår utredningarna i della sammanhang att bostadsrättsfö­rening som önskar övergå till utjämningslån i samband därmed skall kunna genomföra sådan refinansiering av bcstadsfastigheten att utjämningslånets storlek bestäms enligt de grunder som gäller för nyproduktionen.

2.2,6 Kompletterande låneformer

Utredningarna tar även upp frågan om kompletterande låneformer. De anser att det, även om den huvudsakliga finansieringsformen vid ny- och ombyggnad skall vara utjämningslån, likväl forisättningsvis finns anledning för staten att lämna lån av annal slag.

Utredningarna föreslår därför att staten skall lämna annuitetslån för atl i vissa fall täcka behovet av krediler lill bostadsförsörjningen, Della möjliggör en lägre kapitalkostnad under början av lånets löptid än konventionella lån med rak amortering. Vad som kan komma i fråga kan uppdelas i tre principielll olika fall,

1,

Fördjupning av lån.

2,

Lån inom låneunderlaget, som ej omfattas av utjämningsunderiag.

3,

Begränsad ombyggnad av småhus.

De ändamål för vilka annuitetslån skall kunna utgå har direkt motsva­righet i nu gällande förhållanden.

Utredningarna föreslår vissa förändringar i fråga om beräkningen av an-nuitetens storlek. Denna bör således beräknas med utgångspunkt i en ränta som hålles bunden i 5-årsperioder. De anser vidare det vara befogat att tillämpa en och samma räntesats för de annuitetslån som kan komma i fråga, oavsett löptid eller behandling i säkerhetsavseende.

Prop. 1974:150

97

Utredningarna föreslår också att löptiden skall vara densamma för ul­jämningslån och annuitetslån, när dessa av.ser samma nybyggnads- eller ombyggnadsprojeki, Detla är närmast att se som en konsekvens av förslaget om att löptiden för utjämningslån vid nybyggnad skall vara 60 år och de konventionella botienkrediterna,enhetslånen, haren löptid av motsvarande utsträckning, Efiersom grunden för kortare löptid än 60 år skall vara en bedömning av åtgärdens varaktighet eller återstående brukningstid, bör re­sultatet enligt utredningarna bli lika löptider för de båda statliga länetyperna, om dessa användes parallellt för att finansiera samma bosläder eller lokaler,

2.2.7   Övriga förslag

Som förut nämnts har utredningarna lämnat förslag till ny författning om den statliga långivningen. Av författningsförslagel framgår att utred­ningarna frångått sitt i huvudbetänkandei framlagda förslag om all den egna kapitalinsatsen säkerhelsmässigt skulle placeras mellan bottenlånet och statslånet. I stället föreslås nu alt den egna insatsen i detta avseende skall behandlas på samma sätt som f n. och alltså placeras efier statslånet,

2.2.8   Reservationer

Reservationer har avgelts av ledamöterna[REDACTED_EFTERNAMN] och[REDACTED_EFTERNAMN] ge­mensamt, ledamöterna Källenius och Näverfelt också de gemensamt, le­damoten[REDACTED_EFTERNAMN], ledamoten[REDACTED_EFTERNAMN] samt av ledamoten[REDACTED_EFTERNAMN].

Ledamölerna .Andersson och[REDACTED_EFTERNAMN] hänvisar till sin reservation till hu­vudbetänkandet och understryker att de sedan dess alltmera styrkts i sin uppfattning alt det föreslagna finansieringssystemet måste omarbetas, om det skall kunna genomföras.

Reservanterna anför all utjämningslånel enligl majoritetens förslag skulle komma atl ställa enorma stalsfinansiella anspråk lång tid framöver och pekar på all några samhällsekonomiska konsekvenser av den av majoriteten fö­reslagna bostadsräntan om 3,7 % inte har redovisats. Kostnadsnivån i ny­produktionen gör emellerlid en uijämning av kostnaderna över tiden nöd­vändig och reservanterna kan även tänka sig direkta subventioner utöver det riktade bostadsstödet.

Beträffande de övre lånegränserna föreslår reservanterna en höjning till 95 % för enskilt ägda småhus och lill 90 96 för enskilt ägda hyresfastigheter

När det gäller placering i säkerhetsläge av den egna insatsen förordar reservanterna en lösning av frågan i enlighel med huvudbetänkandels för­slag. Härigenom, menar reservanterna, skapas mer likvärdiga finansierings­villkor mellan olika företagsformer men även bättre förulsätlningar för män­niskor med små ekonomiska resurser all finansiera köp av småhus.

Också reservanterna Källenius och Näverfelt hänvisar till sin reservation till huvudbetänkandet och finner att det fortsatta arbetet i utredningarna ytterligare har bestyrkt deras tidigare framförda principinslällning till del föreslagna finansieringssystemet,

7 Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150

98

Majoriletsförslagei bygger enligl reservanterna på orealistiska anlaganden om förutsättningarna för betalning av lånen. För atl belysa detla har re­servanterna utarbetat en bilaga lill reservationen, som visar utvecklingen av statens lånefordran och hyresbehoven under den 60-årsperiod som ut­jämningslånet avses omfatta. Dessa beräkningar visar, menar reservanterna, alt del föreslagna utjämningslånel inle kommer all ge möjlighet all återvinna de av staten gjorda uppoffringarna inom låneliden 60 år.

Reservanterna menar vidare att beräkningarna visar all lånesyslemet med­för en ständigt ökande latent skuld lill staten för de boende. Detta innebär, hävdar reservanterna, att de boende som själv äger eller ansvarar för sina statligt belånade bostäder mister praktiskt laget all ekonomisk handlings­frihet över sina hem.

Majoritetens förslag, alt staten lar hand om alll inleckningsutrymme från hypolekslånens övre gräns upp till 150 96 av pantvärdel med undantag för det utrymme, som fastighetsägaren från början kan få disponera för finan­siering av egen insats, innebär enligt reservanterna all inteckningsväsendet i praktiken avskaffas i dess hittillsvarande mening. Reservanterna framhåller vidare all del i prakliken kommeratl vara omöjligt all lösa utjämningslånel, eftersom man lår ulgå ifrån atl staten alltid kommer all kunna återkräva ett maximibelopp som svarar mot pantvärdet vid lösningstidpunkten med vissa avdrag.

Reservanterna menar att majoritetens förslag är ogenomförbari men fram­håller atl, om ett system för utjämningslån ändock genomförs, detla måsle utformas enligt den av dem angivna reservationen till huvudbetänkandei.

Reservanterna utvecklar härefier vissa allmänna utgångspunkter för en bostadspolitisk lösning, som enligt deras uppfattning bemästrar nuvarande akuta problem samlidigt som den uppfyller rimliga fördelningspoliliska krav och upprätthåller en socialt önskvärd bostadsefierfrågan. De föreslåren kom­bination av följande ålgärder. Slalen bör med lämpligt avvägda räntesub­ventioner övergångsvis begränsa räntekostnaden, så alt hyresnivån i ny­produktionen är möjlig alt bära för fiertalet hyresgäster. Räntesubventionen bör avtrappas och ränlan successivt kunna höjas i äldre årgångar så att verklig ränta betalas efter elt antal år.

Systemet kan vidare innehålla en viss åriig minskning av subventions-inslaget i nyproduktionen så att subventionssystemet på sikl kan avvecklas. För beialningssvaga grupper måste individuella bostadssubventioner finnas kvar. En allmän avdragsrätl bör kunna övervägas för all öka hushållens konsumtionsförmåga för bostadsändamål.

Reservanterna hävdar att en anpassning av bostadsmarknaden till de bo­endes värderingar förutsätter att de får ökade valmöjligheter och genom sitt val kan påverka produktutformning, ulruslningsstandard och pris. Den bästa garantin för konsumenltrygghel och valfrihet är förekomslen av flera olika förvaltningsföretag. Det är till de boendes nackdel om enskilt bygg-herreskap, enskild förvaltning och enskilt ägande med olika medel ytteriigare

Prop. 1974:150

99

inskränks. Därför föreslår reservanterna atl lånegränsen skall ligga vid 95 96 av pantvärdel för alla låntagare utom för bostadsrättsföreningar, som även fortsättningsvis bör få behålla 98 96-gränsen.

Reservanterna föreslår också att sådana ändringar i skattelagstiftningen vidtas att enskilda fastighetsförvaltningar ges möjlighet till skattefri avsätt­ning till reparationskostnader enligl mönster från reglerna för avsättning lill skogskonto.

Ledamoten[REDACTED_EFTERNAMN] anser sig inle kunna biträda utredningsmajoritetens förslag att möjligheter skall beredas vissa ägare av icke stalsbelånade fas­ligheter att erhålla omfördelningslån. Den härigenom uppkommande sänk­ningen av kapitalkostnaden skulle, framhåller reservanten, inte medföra en motsvarande hyressänkning.

Ledamoten[REDACTED_EFTERNAMN] erinrar om sin reservation till huvudbetänkandei, i vilken han motsatt sig del av majoriteten föreslagna lånesyslemet.

Reservanten redovisar vissa beräkningar som visar all slalens samman­lagda uteslående fordringar på de bostadshus som byggs varje år efier 60 år kommer att uppgå till drygt 100 miljarder kr. Reservantens slutsats är att majoritetens förslag lill nytt lånesystem inle kan accepteras.

Reservanten framhåller att majoritetens förslag innebär att slalen som säkerhet för lån och skuldökning skall disponera inteckningar och ägar-hypolek i sådan omfallning, alt fastighetsägarens ekonomiska handlings­frihet blir praktiskt taget obefintlig. Reservanten menar, alt detla blir särskill kännbart för en egnahemsägare, som behöver likvida medel för all mo­dernisera eller renovera sitt hus. Det kommer också att försvåra för andra än kapitalstarka köpare att förvärva egnahemsfastigheter.

Ledamoten Ullsien framhåller all det nu föreliggande förslaget innebär atl det egna kapitalet skall placeras i förmånsläge efter del statliga lånet. Enligt reservanten motverkar delta en strävan atl göra småhusmarknaden tillgänglig även för låginkomslgrupperna. Utredningarnas tidigare förslag, menar reservanten, skulle tjäna en sådan strävan och även göra bostads­rätterna mer attraktiva för låginkomslgrupperna. Reservanten håller av dessa skäl fast vid utredningarnas lidigare förslag.

Den föreslagna nivån för bostadsränla och utjämningsfaktor innebär enligt reservanten atl statens skuldålaganden sannolikt blir betydande. Det är där­för anmärkningsvärt att utredningarna inte gjort någon beräkning av hur Slora dessa åtaganden blir. Reservanten har valt att se förslaget som ett ullryck för vad som i och för sig vore bostadspolitiskt önskvärt och finner alt nivån på bostadsränta och utjämningsfaktor måste bedömas i ett vidare ekonomiskt sammanhang.

Reservanten har inle funnit anledning att binda sig för regler beträffande slalens krav på säkerhet för de statliga lånen och framhåller alt kommitténs förslag i detta hänseende kan betyda stora svårigheter, när det gäller all utnyttja statligt belånade fasligheter som säkerhet för annan finansiering.

Prop. 1974:150

100

3 Remissyttrandena

3.1  Huvudbetänkandet

3.1.1 Allmänna synpunkter

Flera remissorgan, däribland några länsstyrelser och kommuner. LO, SACO, LRF. SBEF. Svenska byggnadsarbetareförbundet och Hyresgästernas riksför­bund, hävdar att bostadspolitiken måste bli föremål för en genomgripande och samlad översyn om dagens problem på bygg- och bostadsmarknaden skall kunna bemästras.

Mot den bakgrunden riktas från en del håll, bl. a. från älskilliga kommuner. kritik mot resultaten av såväl boende- och bostad s-finansieringsutredningarnas som bostadsskattekom-mitiéns arbete, som inte anses ge de rätta möjligheterna härtill, Järfälla kommun, t.ex., hävdar att utredningarnas betänkanden präglas av ett starkt forcerat och i väsentliga avseenden ofullbordat arbete, som ofta mera har karaktären av skäligen lösliga inlägg i en bostadspolitisk debatt än klart utformade förslag lill ålgärder. SACO anser att det inle kommit till stånd någon riklig samordning av utredningarnas arbete och förslag och att det fortfarande saknas förslag lill lösningar av många brännbara problem på bostadsmarknaden. L/?f säger alt den splittrade bild, som nu presenterade utredningar företer, har begränsat möjligheterna att göra en lotalbedömning av förslagens innehåll. Dessutom är frågorna om bostadsmiljö, boendede­mokrati och olika former av bostadsstöd inte slutbehandlade.

Länsstyrelsen i Södermanlands län framhåller all en helt ny bostadspolitik framstår som nödvändig och alt utredningarnas förslag som bygger på det hittillsvarande systemet inle bör läggas till grund för den framtida bo­stadspolitiken. Länsstyrelsen anser all inga av dagens slora bosladspoliliska problem fått en tillfredsställande lösning i de nu framlagda utredningarna och ser det som nödvändigt att det kommer till stånd radikala förändringar i förhållande lill nuläget.

Länsstyrelsen i Värmlands län menar all bedömningen av bostadspolitiken mäste innefatta även andra frågor än bostadsfinansiering, boendemiljö, bo­endedemokrati, principer rörande bostadsstandard etc. Frågorom insyn och medbestämmanderätt i markpoliliken, bostadsproduktionen och byggmate-rielproduktionen bör också inkluderas. Även om en så övergripande be­dömning inte låter sig göra i ett enskilt betänkande, hade en principdis­kussion rörande dessa frågor, enligt länsstyrelsens uppfattning, varil naturiig mot bakgrunden av de målformuleringar som utredningarna gör.

Ensamståendes intresseorganisation kritiserar utredningarna för atl de, en­ligt organisationens uppfaUning, hell har förbigått det bostadsproblem som drabbat storstädernas ensamslående, som ej har vårdnaden om minderåriga barn. Organisationen förmodar att del är del svårasie bostadsproblemet av alla i landet.

Att åtskilliga frågor inte blivit tillräckligt belysta betonas också av bl. a.

Prop. 1974:150

101

statens insiitiil för byggnadsforskning, länsstyrelserna I Kristianstads och Skara­borgs län saml vissa kommuner.

Den bristande samordningen mellan de olika kommittéerna inom det bostadspolitiska fältet påtalas förutom av SACO också av RSV, som hafi alt yttra sig endast om bostadsskattekommitténs betänkande, länsstyrelserna i Kristianstads. Hallands och Västerbottens län, flera kommuner och Svenska kommunförbundet. Svenska Riksbyggen nämner vid sidan om boende- och bostadsfinansieringsulredningarna samt bosiadsskattekommitién också ka­pitalmarknadsutredningen och bygglagutredningen. Bristen på samordning har enligt Svenska riksbyggens mening lått lill resultat all effekten av ut­redningarnas förslag knappast blir den avsedda.

Många remissinslanser har uttalat uppfattningen att re m i ss t i d e n har varit alltför kort för all möjliggöra etl så ingående studium av beiänkandena som hade varil önskvärt. Länsstyrelserna i Jönköpings. Värmlands och Gäv­leborgs län har särskilt understrukit den korta tid som kunnat tilldelas kom­munerna lör deras arbele. Många kommuner har också själva beklagat att den tid de hafl lill sitt förfogande har varil alltför kort. Åtskilliga kommuner har helt avstått från all yttra sig med hänvisning härtill.

S.ACO. som likaledes påpekat att remisstiden har varil myckel kort och inie medgett några djupgående analyser av effekterna av utredningarnas förslag, säger sig inte ännu definitivt ha tagit ställning i bostadspolitiska frågor, ulan menar all dess synpunkler lår betraktas som inlägg i den bo­stadspolitiska debatten. SACO anser all inle heller utredningarnas förslag kan betraktas på annal sätt.

Vikten av att b o s t a d s p o 1 i t i k e n betraktas som en integrerad del av samhällspolitiken i stort och av andra enskilda grenar inom den betonas av åtskilliga remissinstanser.

Den nära samhörigheten mellan bostadspolitiken och socialpolitiken understryks av bl. a. socialstyrelsen, länsstyrel­serna i Skaraborgs, Värmlands och Kopparbergs län, vissa kommuner, lands­tingsförbundet. LO, TCO. Svenska byggnadsarbetareförbundet. Hyresgäster­nas riksförbund. Svenska riksbyggen, Stockholms kooperativa bostadsförening ek. lör. och S.4R. De betonar i likhet med utredningarna bostadens grund­läggande betydelse för människornas levnadsvillkor. Socialstyrelsen, länsstyrelserna i Skaraborgs och Värmlands län. TCO, Hyresgästenias riksför­bund m. fl. hävdar liksom utredningarna att en god boendemiljö bör vara en riittighet lör alla människor. Svenska riksbyggen anser -att bosladspolitiken iir ett av de viktigaste instrumenten för den sociala reformpolitiken.

Länsstyrelsen i Värmlands län menar att bostadspolitiken är elt viktigt in­strument för att utjämna de sociala klyfiorna i samhället.

Med utgångspunkt i denna grundsyn diskuterar socialstyrelsen i sitt ytt­rande boendeproblemen främsi utifrån intresset för de grupper som har svå­rast att göra sina krav på en god boendemiljö gällande, dvs. låginkomst-

Prop. 1974:150

102

tagarna och de grupper som har speciella bostadsbehov av sociala eller medi­cinska skäl. Landstingsförbundet hävdar att en god boendemiljö är en grund­förutsättning för ett gott hälsotillstånd i vid mening för medborgarna, LO och Svenska byggnadsarbetareförbimdei anser att boendel är lika avgörande för människornas sociala situation som arbetsliv och sociala villkor i övrigt. Strävandena till förmån för social utjämning i samhället blir resultatlösa om bostadsförsörjningen är kommersiellt styrd, säger dessa två organisa­tioner.

Att bostadspolitiken måste utformas efter sociala kriterier betonas också av bl. a. konjunkturinslilulel. länsstyrelsen i Malmöhus län. många kommuner, kapitalmarknadsulredningen. fullmäktige i riksbanken och Svenska kommunför­bundet.

Bostadspolitikens betydelse från arbetsmarknads-synpunkt framhålls av bl, a. AMS. länsstyrelserna i Jönköpings och Ska­raborgs län och några länsarbetsnämnder. AMS påpekar all arbetskraftens geo­grafiska röriighel är beroende av såväl den allmänna tillgången på bostäder som bostadsmarknadens struktur och villkor. Verket betonar angelägenheten av att de bosladspoliliska frågorna snarast fåren långsiktig lösning. All så sker är enligt verkets bedömande av väsentlig betydelse för den fortsalla pla­neringen av bostadsbyggandet och den därav beroende sysselsättningen i byggnadsverksamheten. Länsstyrelsen i Skaraborgs län hävdar atl utveckling­en inom bostadsbyggandet har kommit in i ell sådani skede all del är nöd­vändigt med omedelbara åtgärder som har snabb genomslagseffekl. Behovet av snabba åtgärder framhålls också av Stockholms kooperativa bostadsförening ek. för. Även TCO, SBEF. Svenska riksbyggen och HSB berör de sysselsätt­ningspolitiska aspekterna på bostadsbyggandet. TCO stryker under atl alla förändringar av bostadsbyggandets omfattning måste företas planmässigt, så all en jämn sysselsällning kan tryggas. Speciella stimulansåtgärder för atl upprätthålla en jämn sysselsättning året runt bör sättas in också i fort­sättningen, menar TCO,

Sambandet mellan de bostadspolitiska instru­menten och kreditpoliliken tas upp av bl, a. konjunkturinslilulel, kapitalmarknadsulredningen. fiillmäkiige i riksbanken, LO. Svenska bankföre­ningen och Svenska byggnadsarbetareförhiindel. Kapitalmarknadsutredning­en ifrågasätter vilkel ansvar som bör läggas på kreditpoliliken för att de bostadspolitiska målen skall nås. Under efterkrigstiden har dessa mål spelat en dominerande roll för valet av kreditpoliiiska åtgärder, vilkel hafi imp­likationer för hela krediimarknadens funktionssätt, menar ulredningen. De kreditpolitiska aspekterna kan, enligt kapitalmarknadsutredningens uppfatt­ning, därför inte förbigås när man skall ta ställning till formerna för det ställiga kreditstödet till bostadssektorn.

Allmänna  samhällsekonomiska   och   stalsfinansiella

Prop. 1974:150

103

aspekter berörs av bl. a. /?/? V, konjunklurinsliiutei. stålens institut for bygg­nadsforskning, flera länsstyrelser och kommuner, kapitalmarknadsutredningen, fullmäktige i riksbanken, fullmäktige i riksgäldskontoret. LO. Svenska bankför­eningen, SBEF. Svenska byggnadsarbetareförbundet, Svenska riksbyggen, Stockholms kooperativa bosiadsförening ek. för., SABOoch NBD. En av många remissinstanser uttalad uppfattning är alt utredningarna har ägnat alllför liten uppmärksamhet åt dessa frågor. Sådana synpunkter anförs framförallt i anslutning till diskussionen om formerna för finansiering av bostadsbyg­gandet och för slatens engagemang i denna.

Med hänsyn till bostadspolitikens centrala roll för många aktiviteter i samhällel framhåller Landstingsförbundet behovet av en samordnad re­gional planering, i vilken bostadspolitiken utformas i etl växelspel med övrig planering och verksamhet pä riks- och länsnivå. Syfiet med en sådan sägs vara att säkerställa en helhetssyn på frågor om befolkningens sloriek och sammansättning, utbud och efierfrågan på arbetskraft, boen-deslruklur och miljö, produktionstillväxt och kommunikationer. Förbundet framhåller att landstingens verksamhet i hög grad är n funktion av ut­vecklingen inom samhället i övrigt. Länsstyrelsen i Västernorrlands län ser en förstärkt regionalpolitik som en möjlighet atl åsladkomma en bättre sys­selsättningsbalans mellan olika regioner i landet, vilket skulle kunna minska behovet av omfiyilningar och därigenom leda till att det befintliga bo­stadsbeståndet och olika former av service utnyttjades bättre. En annan effekt skulle bli att trycket i infiyttningsregionerna minskade, vilket borde ge slörre möjligheter att skapa goda boendemiljöer i dessa.

3.1.2 Nuvarande bostadsförhållanden

Flertalet remissinstanser har lämnat ulan erinran den beskrivning som utredningarna har gjort av resultaten av efterkrigstidens bostadspolitik. Några länsstyrelser och kommuner, LO, Svenska bygg­nadsarbetareförbundet. Svenska riksbyggen och HSB understryker det positiva i den utveckling som skett. Ulrymmessiandarden har höjts. Det gamla och dåligt utrustade bostadsbeståndet har rivits eller moderniserats. Genom etl stort nybyggande har bostadsbristen nästan hell kunnat avvecklas.

Många instämmer också i utredningarnas karakteristik av dagens si­tuation på bostadsmarknaden, av de kvarstående bristerna och av de delvis nya problem som uppträtt. Det anses också utomordentligt angelägel all åtgärder vidtas så alt den sociala bostadspolitiken kan fullföljas.

Hyresgästernas riksförbund hävdar att bostadsbyggandet i dag är i hög grad marknadsanpassat. Liknande synpunkter anförs av LO. Svenska byggnads­arbetareförbundet. Svenska riksbyggen och HSB, vilka anser alt de senaste årens utveckling i accelererande takt har gått mot ökande ojämlikhet i bo­endel.

Prop. 1974:150

104

Minskningen i bostadsbyggandet är oroande mot bakgrun­den av de stora brister som fortfarande finns i bostadsbeståndet och av alt många hushåll fortfarande haren låg utrymmesstandard framhåller bl, a, länsslyrelsen i Stockholms län. Hyresgästernas riksförbund. Svenska riksbyggen och HSB. Både Svenska riksbyggen och /YS6 stryker under de stora svårigheter som minskningen har skapat också för alla sysselsatta inom byggnadsbran­schen och byggmaierialinduslrin. Den anses vidare ha lett till en ekonomisk värdeförstöring inom produktions- och förvallningssektorn.

Länsslyrelsen i Örebro län menar däremol all minskningen är helt naturlig vid en tidpunkt då det primära bostadsbehovet har fyllts.

De besväriiga problem som minskningen i bostadsbyggandet förorsakat byggarbelskraflen påtalas också av bl. a. länsarbetsnämnden i Jönköpings län och flera kommuner. Mol bakgrunden härav understryker dessa rem.iss-insianser behovet av långsiktig planering inom all bostadsproduktion.

Det förhållandet atl minskningen uteslutande har gällt fler­familjshusbyggandet under del all småhusproduklionen har fort­satt alt öka har föranlett synpunkter från många remissinstanser.

SAR lar i della sammanhang upp en terminologisk fråga. Förbundet fram­häller vikten av att korrekta beteckningar användes så atl inte husform, upplälelseform och bebyggelsetäthel blandas och ställs i motsatsförhållande till varandra.

Statens institut för byggnadsforskning, länsbostadsnämnden i Kalmar län. länsstyrelserna i Uppsala, Kalmar och Alvsborgs län, Pera kommuner, Sveriges villaägareforbund och Sveriges trähusfabrikers riksförbund m. fi, finner för­skjutningen i produktionsinriktningen vara helt naturlig bland annat med hänsyn till hushållens preferenser, Slalens institut for byggnadsforskning ser demografiska faktorer, en minskad infiyttning lill tätorterna och en ökning i avfiyttningen från landet samt den höga arbetslösheten bland ungdom som iner sannolika förklaringar till alt efterfrågan på lägenheter i fierfa­miljshus har gått tillbaka. Alt produktionen av småhus har ökat tillskriver inslilulel en uppdämd efierfrågan som fåll möjligheter alt tillgodoses, när anspråken på produktionskapacitet från fierfamiljshusbyggandel har mins­kat.

Länsarbetsnämnden i Jönköpings län. länsstyrelsen i Hallands län. Stock­holms och Halmstads m. fl. kommuner. Hyresgästernas riksförbund och HSB menar all förskjutningen mot småhus är oroande. HSB karakteriserar ut­vecklingen som en privatisering av byggandet. Länsarbetsnämnden i Jön­köpings län påpekar att länet befinner sig i ell expansivt skede med stor efterfrågan på arbetskraft, som inte kan tillgodoses inom det egna länets gränser. För inflyttande arbetskraft behövs tillgång lill hyreslägenheter, efter­som det är den boendeform som i första hand efierfrågas.

Svenska riksbyggen ger ullryck för uppfattningen all småhusboendel för en slor del av bostadskonsumenterna är mer attraktivt än flerfamiljshus­boendet. Sell i ell samlat perspektiv är del dock, säger Svenska riksbyggen.

Prop. 1974:150

105

niira nog omöjligt all kunna upprätthålla en tillfredsställande kommersiell, social och kulturell service utan en sådan förtätning av bebyggelsen som innebär alt en del av befolkningen bor i flerfamiljshus. Mot den bakgrunden är det särskilt angeläget alt stödja flerlamiljshusboendet, så alt det kan er­bjuda en attraktiv boendemiljö och konkurrenskrafiiga boendekvaliteter. Liknande synpunkter framförs av Olofsiröins, Göteborgs och Hallsiahammars III. /!. koninitiiier. Också Hyresgäsieriias riksförbund IVamhåller risken för atl möjligheterna alt tillgodose kraven på en förbättrad boendeservice äventyras, om bosladsbyggandet alltmer inriktas på småhus.

Ökningen av det inte statligt belånade småhus­byggandet har kommenterats av bl. a. slalens institut för byggnadsforsk­ning, länsstyrelserna i Uppsala. Södermanlands och Jönköpings län samt Jön­köpings kommun.

Länsstyrelserna i Uppsala och Jönköpings län samt Jönköpings kommun delar utredningarnas uppfattning att ökningen är oroande och bör föranleda vak-samhei på grund av de tendenser till spekulation som byggandet utan statliga lån är förenat med,

Länsslyrelsen i Södermanlands län anser däremol att utredningarnas ut­talande ger uttryck för en övertro på de möjligheter till pris- och kvali­tetsbevakning som är förknippade med den statliga långivningen. Länsbostadsnämnderna anses inte ha erforderliga resurser för atl sköta en sådan bevakning. Länsstyrelsen menar att, oin en ökad kontroll skall genom­föras, den bör handhas av kommunerna,

Slalens institut for byggnadsforskning understrykeratt den ökning som ut­redningarna här pekar på inte är trendmässig utan kan återföras på sys-selsättningspoliliska beslut.

Skillnaderna mellan hustyperna i utveckling med avseende på lägenheisslorlek och i fråga om upp­låtelseform ar frågor som lagits upp av många remissinstanser. De flesta menar i likhet med utredningarna all dessa förhållanden är myckel oroande, sedda mot bakgrunden av önskan atl främja en allsidig boende-och hushållsslrukiur, och all utvecklingen därför måste brytas. Denna upp­fattning redovisas av bl. a. socialslyrelsen. bosladsstyrelsen. många länsbostadsnämnder, länsstyrelserna i Stockholms, Kronobergs. Kalmar. Got­lands, Kristianstads. Malmöhus. Hallands. Skaraborgs, Värmlands, Örebro. Kopparbergs och Västerbottens län. många kommuner, LO. Svenska bygg-nadsarbeiareförbundei. Hyresgästernas riksförbund. Svenska riksbyggen, HSB och .SABO.

Många tillskriver utvecklingen de olikheter i skattevillkor som råder mellan upplåtelseformerna. Bland dem återfinns bo­sladsstyrelsen. länsbostadsnämnden I Jönköpings län. länsstyrelserna i Jönkö­pings. Hallands. Skaraborgs och Kopparbergs län. jlera kommuner, LO. Svcn-sf

Prop. 1974:150

106

gen. HSB och SABO.

Länsslyrelsen i Hallands län och Halmstads kommun omtalar att det numera, bl. a. i Halmstad, inte produceras några småhus med hyres- eller bostadsrätt och all nästan all nyproduktion av bostäder ulgörsav egna hem. Anledningen häriill är enligt länsstyrelsens och kommunens mening skattesystemets gynnsamma verkningar för äganderätten.

LO och Svenska byggnadsarbetareförbundet menar all kommersialiseringen och tendenserna lill ett socialt skiktat boende lill övervägande del beror på prisförhållandena på bostadsmarknaden - främst den bristande utgifts­neutraliteten mellan olika upplåtelseformer. Detta anses vara orsaken lill alt boendeformen småhus i nyproduktionen endasl förekommer med en upplälelseform, nämligen äganderätt. Bland annat av denna anledning har fördelningen av olika lägenhetssiorlekar som byggs i småhus resp, flerfa­miljshus drastiskt förändrats de senaste åren, säger dessa två organisationer. Huvudproblemet för den sociala bostadspolitiken sägs därför vara att på bäsla sätt åsladkomma ulgifisneuiralilel mellan olika upplålelseformer.

Svenska riksbyggen. HSB och SABO framhåller att beskattningsreglerna också får konkurrensbegränsande effekter genom alt allmännyttiga och koo­perativa företag inte fär möjligheteratt bygga och förvalta småhus. Svenska riksbyggen understryker också de svårigheter som genom den ändrade pro­duktionsinriktningen uppstått för de allmännyttiga och kooperativa före­lagen.

/?5I menar däremot att uppfattningen att valet av boendeform är beroende av skattereglernas nuvarande utformning i allt väsentligt är obekräftad. Lik­nande synpunkter anförs av bl.a. länsslyrelsen i Gotlands län och LRF.

Näringslivels skattedelegaiion säger sig inte ha kunnat finna atl det finns något underlag för att bedöma huruvida beskattningen har en snedvridande effekl på boendeekonomin.

Länsstyrelsen och länsbostadsnämnden i Kalmar län bedömer all hushållens stigande inkomster snarare än skallefavörer slyr efierfrågan. De anser irols della all del finns skäl för ålgärder som ger dem som bor med hyres- eller bostadsrätt kompensation för de förmåner som gäldränleavdragel medför för egnahemsägare.

Länsstyrelsen i Alvsborgs län hävdar alt gällande skalleregler endast delvis är anledningen till att småhusen väljs som boendeform. Önskan atl bo med markkontakt och den för den enskilda människan fattbara närmiljön är andra orsaker.

Stålens instilut for byggnadsforskning anser alt boende- och bosladsfinan-sieringsulredningarnas teori om alt den krisartade utvecklingen på bostads­marknaden skulle betingas av skattesystemets utformning inte förtjänar tilltro. Institutet menar att utredningarna inte tillräckligl grundligt har pe­netrerat det statistiska underiaget och pekar på det förhällandet att det skett

Prop. 1974:150

107

en viss ökning under senare år också av andelen småhus bestående av tre rum och kök.

Svårigheterna atl få avsättning för nya lägenhe­ter i flerfamiljshus har noterats av bl, a. siaiskonioret. RRV, länsstyrelserna i Uppsala. Jönköpings och Kalmar län, åtskilliga kommuner, Hyresgäsiernas riksförbund, Svenska riksbyggen, HSB och SABO.

Länsslyrelsen i Uppsala län m. fl. anser i likhet med utredningarna att av­sättningssvårigheterna inte fär uppfattas som ell tecken på all bostadsbe­hoven har tillgodosetts. Förhållandet anses mera bero på den ökade emi­grationen under senare år än på en stagnation i hushållsintensiteien eller på betalningströlthet. Några kommuner och Hyresgäsiernas riksförbund menar all svårigheterna beror på atl hyrorna är för höga.

RR V flnner det angeläget alt mol bakgrunden av avsättningssvårigheterna särskilt uppmärksamma riskerna för inadekvata beslut i fråga om utbyggnad av nya bostadsområden. De torde enligt verkets mening kunna motverkas av alt statliga myndigheter med bostadspolitiska uppgifter ägnar skärpt upp­märksamhet åt frågor som belyser sambandet mellan bostädernas pris och kvalitet och konsumenternas bostadsefierfrågan. 1 detta sammanhang be­klagar verket att utredningarna inte bättre utnyttjat resultatet av sin egen undersökning om bostadsmiljö.

Siaiskonioret föreslår all man undersöker förutsättningarna för och ef­fekterna av ett stöd i form av lån eller tidsbegränsade bidrag till husägarna i områden i perifera lägen med stor andel outhyrda lägenheter. Ett sådani slöd kunde kopplas med beslämmelser om en hyressänkning. Verket anser alt etl sådant slöd skulle kunna höja bostadsområdenas attraktivitet och därigenom leda till en inflyttning som inte skulle ge segregerande effekter.

Den beskrivning som utredningarna har gett av bostadsbesiån-dels struktur och av de små möjligheter som det medger atl bereda bostäder åt hushåll av olika sloriek inom etl och samma bostadsområde har rönt instämmande från praktiskl taget alla remissinslanser, som berört frågan. Det råder också en utbredd enighet i uppfattningen att del är en viktig bostadspolitisk uppgift att förbättra dessa möjligheter. De senaste årens bostadsproduktion anses dock ha motverkat en sådan strävan.

Flera kommuner, däribland Stockholm och Malmö, belyser med statistiska data sin egen situation. 1 allt väsentligt bekräfias härigenom den beskrivning som utredningarna har lämnat.

SAR framhåller all problemet med den olikartade lägenhetssammansäti-ningen i bostadsområdena är en konsekvens av en kontinuerlig ökning av bostadsstandarden lillsammans med alt inga åtgärder har vidtagits för att förändra sammansättningen i del befintliga bostadsbeståndet.

Stockholms kommun och SBEF. som instämmer i utredningurnas upp­fattning att planeringen bör inriktas på en lägenhelsfördelning som möjliggör för hushåll av olika sloriek all fiytta till ett bostadsområde, framhåller emel-

Prop. 1974:150

108

lertid all steget härifrån och lill all uppnå evallsidighei med avseende på andra faktorer såsom hushflllsinkomsl, socialgruppstillhörighet och ålders­struktur är långt,

Enligl bl, a, bosladssiyrelsens och flera kommuners uppfattning kan en all­sidighei med avseende på samtliga dessa faktorer främjas genom alt det i ett och samma bostadsområde inryms lägenheter av varierande storlekar i olika hustyper och med olika upplåtelseform. Göteborgs kommun in. fl understryker att del därutöver krävs en väl utbyggd service.

RRV betonar vikten av att frågor som gäller de nya bostadsområdenas utbyggnadstakt och storlek samt områdenas sammansättningar med av­seende på hustyper, lägenhetsfördelning, teknisk standard i bostäder och bostädernas yttre miljö beaktas i framtiden om målet om en allsidig hus­hållsstruktur skall kunna förverkligas.

Utredningarnas betonande av den kommunala planeringens belydelse när del gäller all förbättra lägenheisstrukluren i bostadsom­rådena har understrukils av bl, a, bosladsstyrelsen, vissa länsbosladsnämnder, länsstyrelserna i Stockholms, Kronobergs. Kalmar. Kristiansiads, Malmöhus, Örebro och Västerholtens län. många kommuner, däribland Slockhoim. Gö­teborg och Malmö sann flera andra inom storstadsregionerna. Svenska kom-muiiförbundei. Landstingsförbundei. TCO och SAR.

SAR aktualiserar i detta sammanhang den konfiiki som i planeringssam­manhang råder mellan en strävan alt förändra del befintliga beståndet mol ökad allsidighet i fråga om lägenhelstyper och en strävan att genom ny­produktion möjliggöra en höjning av utrymmesstandarden. Förbundet re­kommenderar att konfiikten löses genom att nybyggnadsområdenas storlek begränsas och att alla möjligheter till kontakt med äldre bebyggelse till­varatas. Också de möjligheter liil förtäining av äldre områden som kan finnas bör beaktas.

Länsslyrelsen i Malmöhus län m. jl pekar på de begränsade möjligheter som en enskild kommun i ett större bosiadslörsörjningsområde har, när det gäller att styra utvecklingen inom det egna området,

Länsslyrelsen i Kristianstads län ifrågasätler om kommunerna i dag dis­ponerar de rätta styrmöjligheterna när del gäller lägenhelssammansättning­en. Frågan om kommunernas påverkansmöjligheter tas upp också av länsslyrelsen i Stockholms län och av nägra kommuner. Länsstyrelsen i Stock­holms län ser det som väsentligt att kommunerna ges tillräckliga medel alt effektivt påverka lägenheternas storleksfördelning vad giiller såväl ny­produktion som modernisering.

LO och Svenska byggnadsarbeiaretörbundei antyder, med hänvisning till bygglagutredningens arbele, att speciella lagslifiningsåtgärder kan bli nöd­vändiga för att bryta kategoriscringen i boendet.

Landstingsförbundet, som delar utredningarnas uppfattning att bostads­planeringen i framliden bör ta sikte på att blanda olika lägenhetstyper inom

Prop. 1974:150

109

ett och samma bostadsområde, framhåller i sammanhanget betydelsen av att samhällets vårdinsatser så långl som möjligt görs i anknytning till in­dividens normala miljö. Åldringar, handikappade, utvecklingsstörda och andra vårdbehövande kategorier bör sålunda beredas möjligheter atl stanna kvar i sin vanliga omgivning genom förändringar och förbättringar i bo­städernas utrustning, säger förbundet.

Vid sidan om lägenhetsbeståndeis sammansättning skapar också den rådande h yress plitirin gen svårigheter när det gäller att främja en större allsidighet i boendesirukturen framhåller TCO och Hyresgäsiernas riksförbund in. P. Stora olikheter i pris för från konsumentsynpunkt lik­värdiga lägenheter sägs motverka omfiyilningar.

Bostadsförmedlingarnas möjligheter att verka för en omflyti-ning som ökar allsidigheten las upp av socialstyrelsen, som framför alll be­tonar de möjligheter som förmedlingarna har atl stimulera ekonomiskt svaga familjer att fiytta till större och bättre bostäder. Med en målsättning som privilegierar de svaga grupperna skulle en aktivt verkande bostadsförmedling kunna luedverka till en utjämning av bostadsstandarden mellan hushåll, säger socialstyrelsen,

SBEF har en i förhållande till socialstyrelsen i viss mån avvikande upp­fattning om den roll som bostadsförmedlingarna kan och bör spela. Or­ganisationen anser att förmedlingarna visserligen kan erbjuda en överblick över marknadslägel men inte på samma sätt som förvaltaren "sälja" en lägenhet lill viss spekulant genom att erbjuda anpassning av lägenheten efter kundens speciella önskemål, Enligl organisationens uppfattning har bostadsförmedlingarnas agerande fått konsumenterna all tro atl de saknar infiytande på marknaden. SBEF anser att obligatorisk bostadsförmedling som villkor för statliga lån därför bör avvecklas.

3.1.3 Mål for en framtida bostadspolitik

De av utredningarna angivna målen för bostadspolitiken har kommenterats av ell ston antal remissinslanser. Flertalet delar de ambitioner som kommer lill uttryck i målformuleringarna, men några anför kritiska synpunkler och kommenlarer.

Länsstyrelsen i Gävleborgs län och några kommuner, som ansluter sig lill de angivna målen, anser dock alt de i vissa avseenden är så allmänt for­mulerade att de ger föga ledning för den praktiska utformningen av bo­stadspolitiken. Svenska kommunförbundel, som har samma uppfattning, konstaterar atl utredningarna inte har anvisat medel och metoder för att uppnå målen. Även slalens insiiiul for byggnadsforskning påtalar alt målav-snitlet är allmänt hållet.

SBEF menar att utredningarna på flertalet punkter har behandlat mål­sättningsfrågorna alltför ytligt för att ge belysning av de resursbehov och

Prop. 1974:150

110

fördelningspolitiska överväganden som naturligt hänger samman med ell realiserande av uttalade bostadspolitiska mål. Därför ger utredningarnas be­tänkande ingen klar lösning vad gäller hörnstenarna i en ny bosiadspoliiik, säger SBEF.

NBD håller för troligt alt utredningarnas målsättning kan behöva mo­difieras, eftersom en ensidig tillämpning leder till konfiikler med andra krav. Målsättningen är inte heller, enligt NBD:s uppfattning, hell ovedersäglig, Oeksåsiaiens inslitulför byggnadsforskningakluahserar Missa konfiikler mellan de skilda delmål som utredningarna har ställt upp.

Konjunkiurinsiituiei, som ansluter sig lill uppfattningen alt bostadspoli­tiken måsle styras av sociala mål, hävdar att även övriga samhällsekono­miska mål av belydelse för bosladspolitiken måste beaktas om en tillfreds­ställande lösning av bostadsfrågan skall kunna åstadkommas.

S.4CÖ. LRF, SBEF, Sveriges villaägareförbund och Hyresgäsiernas riksför­bund m.p. framhåller vikten av att bostadspolitiken utformas med sikte på alt möjliggöra en valfrihet för konsumenien mellan olika boendeformer. SACO m.fl understryker det positiva i att utredningarna har framhållit denna förutsättning.

Principen att bostadspolitiken uteslutande skall tjäna syfiet all tillgodose ett grundläggande soci­alt behov saml att bostäder primärt inte skall vara objekt för vinslskapande kapitalplacering har mottagits posiiivt av de remissinslanser, som kommenterat den. Länsstyrelsen i Värm­lands län anser atl möjligheterna till penningplaceringar i fastigheter i rent vinstsyfte som en konsekvens härav bör begränsas. Det förutsätter bland myckel annal beskaltningsförändringar och kan leda till ett ökat allmän­nyttigt bostadsägande, säger länsstyrelsen. I detta sammanhang understryker länsstyrelsen all dess principiella inslällning inle är riktad mot den slora gruppen av egnahemsägare för vilka den egna bostaden är avsedd för varaktig användning.

Också uttalandet atl det av 1966 och 1967 års riks­dagar fastlagda bostadspolitiska målel slår fast i sina huvuddrag har rönt instämmande från alla de remissinstanser, som uttalat en uppfattning i frågan.

Den helhetssyn på bostadsfrågan som utredningarna har an­lagt genom att hävda att de förändrade anspråken inte bara är en fråga om lägenheternas sloriek och utrustning ulan också om omgivningen och bostadsområdenas sätt att fungera delas av alla remissorgan, som beröri den. Socialstyrelsen, statskontoret, RR V, bostadsstyrelsen, flera länsboslads­nämnder, länsstyrelser och många kommuner. Svenska kommunförbundel. LandslingsfÖrbundei, LO. TCO. SBEF, Svenska byggnadsarhelareförbundet. Hyresgäsiernas riksförbund. Svenska riksbyggen, SAR m. fl. har starkt un­derstrukit vikten av alt bosladspolitiken utformas med en sådan helhetssyn

Prop. 1974:150

111

som utgångspunkt.

Bostadsstyrefsen påpekar atl denna helhetssyn inle kommer lill uttryck, när utredningarna går vidare och formulerar konkreta mål. Utredningarna begränsar sig därvid till den enskilda lägenheten. Bosladsstyrelsen anser alt lägenhelerna haren relativt hög standard i jämförelse med bostadsmiljön och att målen för den enskilda bostaden därför måsle kompletteras med konkreta mål för bostadsmiljöns kvalitet. Liknande synpunkler har länsslyrelsen och länsbostadsnämnden I Blekinge län.

Även SAR menaratt utredningarna i alllför hög grad koncentrerat intresset på själva bostaden. Organisationen ger uttryck för uppfattningen att ett bo­stadsbyggande som enbart tar hänsyn lill de boendes materiella standardkrav och inle tillgodoser behov av att kunna skapa sociala kontakter, de enskildas behov av positiva upplevelser och stimulans för sin utveckling är ett uttryck för en nedvärdering av människan. Omsorgen om människan och män­niskans behov av olika art måste sältas som ett överordnat mål för bo­stadspolitiken, inte minsl vad gäller utformningen av den fysiska miljön. SAR gör denna deklaration mol bakgrunden av bl. a. del förhållandet att många människor, barn och hemarbetande, åldringar, förtids- och sjukpen­sionärer, är hänvisade lill alt tillbringa praktiskt taget hela sin tid i bostaden och dess närhet.

Flera kommuner framhåller att de uppställda bostadspolitiska målen ställer slora krav på kommunerna vid genomförandet och att en väl utvecklad planering är en förutsättning för elt lyckat resultat. Den osäkerhet som rått på bostadsmarknaden under senare år har inle gagnat en långsiktig planering av bostadsförsörjningen framhåller bl.a. Skara. Skövde och Fal­köpings kommuner.

Också Svenska kommunförbundel betonar den roll som kommunerna måste spela när det gäller att förverkliga de bostadspolitiska målen. Förbundet understryker att politiska beslut på kommunal nivå måste ligga till grund för bostadsbyggandets inriktning, delta beroende på dels kommunernas an­svar för bostadsplaneringen, dels deras självklara intresse att ge kommun­invånarna möjlighet att erhålla lämpligt belägna och kvalitetsmässigt goda bostäder. Besluten bör enligt förbundets mening utmynna i en kommu-nalpolitisk målsättning för bostadsbyggandet, vilken är resultatet av en be­dömning av vilka standard- och utrymmeskrav som bör ställas på en full­värdig bostad liksom på de servicefunktioner som bör tillgodoses inom ett bostadsområde. 1 denna bedömning måste hänsyn las också till miljö-, fritids-och kommunikationsfrågor och tiU de ekonomiska aspekterna.

Länsstyrelsen i Södermanlands län anser atl tillkomsten av de större kom­munerna i hög grad har ändrat förutsättningarna för utformningen av en lämplig bostadspolitik och menar alt del framstår som angeläget att uppgifier på det bostadspolitiska området i största möjliga utsträckning delegeras till kommunerna.

Prop. 1974:150

112

Målet lör b o s t a d s u t r y m me har mottagits positivt av praktiskl taget alla remissorgan som kommenierai del, LO och Svenska byggnadsarbeta­reförbundet anser i likhet med utredningarna alt målet är högt ställt men menar all det trots detta bör kunna vara etl riktmärke för nyproduktionen och för omvandlingen av det befintliga bostadsbeståndet. Också boslads­styrelsen och länsslyrelsen i Skaraborgs län m. fl. betraktar målel .som en an­visning om hur bostadsproduktionen bör inriktas, Bosladsstyrelsen menar vidare att del bör vara ell underiag också för utformningen av bostadsstödet till olika hushållsgrupper. Denna uppfattning har även LO och Svenska bygg-nadsarbetareförbundet.

SACO delar utredningarnas uppfattning beträffande bostadsutbudeis in­riktning på längre sikl men säger sig vara .skeptisk till möjligheterna att nå målet inom överskådlig tid,

SBEF uttalar likaledes sin principiella anslutning till ulrymmesmålel men noterar alt etl förverkligande härav kommer att kräva betydande insatser. Föreningen ifrågasätler därför om inte etl så högt ställt mål måste bli föremål för en mera nyanserad och fördjupad bedömning. Därvid bör beaktas även andra läk torer som påverkar hushållens efierfrågan på bostadsutrymme, t. ex. barnens ålder och alternativa lösningar av boendet, såsom kombinationen av permanentboslad och fritidsbostad, menar föreningen.

Frågan om möjligheterna att förse alla bostäder med modern utrustning har betraktats uteslutande som en fråga om resurser. Be­träffande målet att alla bostäder skall ha modern standard har ingen av­vikande mening uttalals.

Angelägenheten av att främja en allsidig boendestruktur i de olika bostadsområdena har understrukits av bl, a, socialstyrelsen, boslads­styrelsen, majorilelen av länsstyrelserna, många kommuner. Landstingsförbun­det, LO. TCO, SACO. Svenska byggnadsarbetareförbundei. Hyresgäsiernas riksförbund. Svenska riksbyggen och SABO. LandslingsfÖrbundei betraktar en allsidig hushålls- och boendestruktur som en viktig kvalitet i boendemiljön. Förbundei ser den också som väsentlig för möjligheterna atl svara för sin del av samhällets service,

Länsslyrelsen i Uppsala län säger sig ha förståelse för utredningarnas önskan all motverka en segregation av människor men anser atl frågan om blandning av olika kategorier av människor bör behandlas varsamt, Länsslyrelsen re­kommenderar all attitydundersökningar företas beträffande bosiadskonsu-menternas önskemål.

Statens institut för byggnadsforskning ifrågasätter möjligheterna att förverk­liga målet om en allsidig boendestruktur med bostadspolitiska medel. In­stitutet nämner forskningsresultat som pekar på all spänningen mellan olika sociala och etniska grupper har slor belydelse för den skiktning som uppstår och synes mena atl del sannolikt är omöjligt att undvika en social skiktning i bostadsområdena så länge väsentliga sociala olikheter kvarstår i samhället.

Prop. 1974:150

113

RR V, länsstyrelsen i Slockholms län och Svenska kommunförbundel på­pekar att utredningarna inte närmare har definierat vad de menar med en allsidig hushålls- och boendestruktur. Svenska kommunförbundet och några kommuner framhåller atl del är viktigt för den kommunala planeringen all innebörden av begreppet klariäggs.

Utredningarnas uppfattning att var och en skall fä möjlighet lill ett verkligt inflytande över lägenheten och de förhållanden i omgivningen som närmast berör honom,delas av praktiskt taget alla re­missorgan,,som uttalat sig i frågan. De kommentarer och kritiska synpunkter som fram förs på den na punktgällerfrämsldeformeri vilka ett infiytande skall komma till uttryck.

Socialstyrelsen, bosladsstyrelsen. några kommuner, däribland Slockhoim. in­redningen om den kommunala demokratin och SAR. som delar utredningarnas allmänt positiva inslällning lill ell ökal konsumentinfiytande, aktualiserar de konfiikler som kan uppkomma mellan olika berörda intressen, framför allt i samband med saneringsåtgärder. Erfarenheterna visar, säger SAR. atl förslag om att förändra lägenhetssammansättningen ofia väcker kraftig op­position, då de som regel medför alt få av de ursprungliga hyresgästerna har möjlighet att bo kvar. Förbundet anser det nödvändigt att utredningarna analyserar denna konflikt i sitt fortsatta arbete. Socialstyrelsen och bostads­styrelsen anför liknande synpunkter.

Också utredningarnas bestämning av målel för prisnivån för bo­städer och begreppei rimligl pris har fåll i huvudsak positiva kommenlarer. Bostadsstyrelsen och länsstyrelsen i Skaraborgs län vill betrakta bestämningen som elt principuttalande och anser sig kunna anslula sig lill det. Bosladsstyrelsen framhåller emellertid atl elt uttalande av den art som utred­ningarna här hargjorl endasl i grova drag kan ange riktlinjerna för utformning­en av samhällets bosladspoliliska stöd i fråga om storieken av och avvägningen mellan generellt prissänkande åtgärder och stöd till olika hushållsgrupper.

Vissa remissinstanser, däribland konjunklurinsliiutei, några länsstyrelser och kommuner, kapitalmarknadsulredningen och Svenska kommunförbundel anför kritik mot att bestämningen är alllför oprecis.

Kapitalmarknadsutredningen. som uttrycker uppfattningen att innebörden av förslagei att fastställa ett socialt godtagbart pris i hela bostadsbeståndet är oklar, anser att del borde ha undersökts om de uppställda normerna för de socialt rimliga boendekostnaderna verkligen kan väntas leda till all de boende anpassar sitt bosladsval till den utrymmesstandard som samtidigt preciserats. Om så inte är fallet skulle boendekostnaderna kunna sänkas ytteriigare med hjälp av subventioner tills etl rimligt antal familjer lockats all fiytta in i bostäder med den angivna standarden. Den hyresnivå som därvid uppkommer skulle kunna fastställas som socialt godtagbar. Utred­ningarna borde, enligt kapitalmarknadsutredningens uppfattning, närmare ha belyst dessa frågor.

8 Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150

114

NBD anser alt den målsättning beträlTande ett rimligt pris, som utred­ningarna förordar, är tveksam från fördelningspolitisk synpunkt och resurs­användningssynpunkt. Delegationen menar all det i längden knappast kan vara försvariigt att kraven på utrymme och standard i nyproduktionen ställs så höga, alt fierialet boende inte kan belala sådana bosläder ulan generell subvention. Om bostäderna ständigt subventioneras riskerar resursanvänd­ningen inom bostadssektorn all bli alltmer oberoende av egentliga kon­sumentvärderingar och nödvändiga hänsyn till andra samhällsekonomiska behov, hävdar delegationen.

3,1,4 Det framlida bostadsbeståndet

RR V, Stockholms och Göteborgs kommuner, SBEF och NBD m. //. har riktat kritik mot utredningarnas sätt alt begränsa behandlingen av frågan om det framtida bostadsbeståndet lill att enbari gälla förändringar av del befintliga beståndet.

RR V, som delar utredningarnas uppfattning att frågan om atl åsladkomma en allsidighet i hushålls- och boendesirukturen är betydelsefull, menar att denna allsidighet lorde kunna åstadkommas främsi genom sanering av det befintliga bostadsbeståndet. Mot den bakgrunden efterlyser verket en be­dömning av nyproduktionens och moderniseringens omfattning på längre sikl. Verket anmärker på den prioritering av sina arbetsuppgifier, som ut­redningarna har gjort, och påpekar all del varit en av utredningarnas hu-vuduppgifier att göra en bedömning av bostadsbyggandets omfattning och inriktning under tiden fram lill mitten av 1980-talet, Liknande synpunkler framförs av länsslyrelsen i Kristianstads län.

Länsslyrelsen i Västmanlands län anser alt utredningarna borde ha behand­lat frågan om bostadsproduktionens framlida inriktning med avseende på hustyper, Länsstvrelsen i Alvsborgs län finner del svårt all slutgiltigt ta ställ­ning lill hur bostadspolitikens mål i storl skall uppnås utan att denna fråga har belysts,

NBD menar att utredningarna vid sidan om kraven på förändringar av lägenheternas storleksfördelning borde ha analyserat exempelvis den regio­nala befolkningsfördelningen, fiyttningsrörelsernas belydelse, avvägningen mellan sanering och nyproduktion samt mellan nyexploatering och kom­pletteringsbebyggelse. Dessa synpunkter framförs också av Slockholms kom­mun. S.4C0 och SBEF.

SACO efierlyser även en analys av de samhällsekonomiska konsekven­serna av ett framtida bostadsbyggande på olika nivåer. Organisationen anser också atl utredningarna borde ha analyserat vad nominella ökningar av hus­hållens inkomster kommer alt innebära för bostadsefierfrågan. SACO menar

Prop. 1974:150

115

att avsnittel om del framtida bostadsbeståndet är så ofullständigt att ytter­ligare utredning torde vara nödvändig.

Utredningarnas tidigare bedömning av den sannolika bostads-byggnadsvolymen under de närmaste åren har föranlett bl. a, länsstyrelserna i Slockholms. Upfisala. Värmlands och Gävleborgs län. några kommuner samt Hyresgäsiernas riksförbund alt betona atl etl fortsatt högt bostadsbyggande är angeläget för att undanröja kvarstående brister i fråga om lägenheternas modernitet och för att höja hushållens utrym­messtandard. Länsslyrelsen i Stockholms län ifrågasätler dock planeringslalet 80 000 nybyggda lägenheter om året med hänsyn till atl det bygger på en uppskattning av befolkningsutvecklingen som numera är inaktuell, Länsslyrelsen i Gävleborgs län hävdar alt erfarenheterna från del egna länet tyder på att nyproduktionen kommer au bli lägre än vad som framgår av utredningarnas bedömning. 7C0 anför även sysselsättningsskäl för ett fort­satt högt bostadsbyggande. Byggandet bör under 70-talel ligga på en nivå av 70 000-80 000 lägenheter per år, anser TCO.

Inaktualiteten i utredningarnas tidigare befolkningsuppgifter berörs också av SCB. Verket meddelar, att del inom kort kommer atl publicera en ny riksprognos, som ulgår från förhållandena ett år senare än den prognos som utredningarna har hafi tillgång till. Effekterna av de ändrade antaganden som gjorts bl. a. beträffande immigrationen blir att tolalfolkmängden såväl år 1975 som åren 1980 och 1985 kommer att ligga mellan de båda lal som utredningarna har redovisat. 1 likhet med utredningarna finner verket att befolkningsökningarna blir koncentrerade till åldrarna 30-39 år saml lill högre åldrar. Verket understryker atl åldersgruppen över 75 år, där behovet av specialbostäder torde vara stort, kan väntas öka kraftigt.

SCB ger också vissa synpunkter på utredningarnas beräkningar av antalet sammanboende par år 1970. som bildar utgångspunkten för deras prognos. Enligt verkel torde antalet ha varit ca 100 000 högre än vad utredningarnas beräkningar visar. Också antalet personer utan eget hushåll blir påverkat härav.

När det gäller den inrikes omfiyllningen har SCB inga erinringar mol utredningarnas bedömning såsom den redovisades i det föregående betän­kandet.

Konjunklurinstiiuiei finner det vara realistiskt all utredningarna något har nedreviderat siffran för de närmaste årens bostadsproduktion i jämförelse med tidigare beräkning. Institutet betonar den osäkerhet, som med nöd­vändighet måsle vidlåda bedömningar om hushållsbildningen och netto-immigrationens omfattning.

Utredningarna har med tre exempel belyst de växande utrym­mesanspråkens konsekvenser för bostadsbeståndets struktur.  Enligt utredningarnas bedömning ler sig inget av dessa al-

Prop. 1974:150

116

ternativ omöjligt att realisera till millen av  1980-talct.

Slockholms kommun har beräknat att utredningarnas tre exempel leder till krav på ett årligt nybyggnadstillskott i hela landet av resp, 40 000, 50 000 och 73 000 lägenheter. Ca 6 000, 16 000 resp, 40 000 lägenheter blir åriigen obsoleta på grund av att de är för små. Av dem saknar en del modern utrustningsstandard och tillhör därför den grupp om 48 000 lägenheter per år, som enligt utredningarnas bedömning behöver saneras. Efiersom det under åren 1971-1973 redan färdigställts ca 310000 lägenheter, håller kom­munen för troligt atl det årliga bostadsbyggandet måste forisälta alt minska under reslen av perioden fram till år 1985.

Länsbostadsnämnden i Slockholms län anser att det i ett kortare perspektiv finns anledning att prioritera fierpersonshushållens behov av ökat utrymme framför enpersonshushållens behov av minst två rum och kök men in­stämmer i utredningarnas uppfattning att i ett längre perspektiv inget av de tre exemplen kan anses orimligt,

Göteborgs kommun omtalar atl man som planeringsnorm i kommunen använder ell antagande om utrymmesslandardens utveckling som ulgör en kombination av utredningarnas två första exempel. Kommunen hyser stor tveksamhet om möjligheterna att åstadkomma en så stor förändring av ulrymmessiandarden som svarar mot utredningarnas mål. Detta skulle för Stor-Göteborgs del innebära atl 70 000 enrumslägenheier, varav det över­vägande antalet är moderna, skulle behöva elimineras fram till år 1985.

Också bostadsstyrelsen har något berört del kortsiktiga och det långsiktiga perspektivet i fråga om utrymmesslandardens utveckling. Verket framhåller atl en avvägning måste göras mellan den på lång sikt erforderliga inriktningen av nyproduktionen och den som svarar mot den aktuella efterfrågan. Kom­munernas svåra planeringssituation understryks. Bostadsstyrelsen betonar alt den lillsammans med länsbostadsnämnderna har en viktig uppgifi all fylla när det gäller att klariägga de erforderliga långsiktiga förändringarna och konsekvenserna för det fiamtida bostadsbeståndet av olika aktuella lä­genhetsfördelningar i nyproduktionen. Delta bör, menar verkel, göras bl. a. i anvisningarna lill de kommunala bosladsbyggnadsprogrammen.

När del gäller del framtida bostadsbyggandets inriktning med avseende på hustyper hänvisar såväl Svenska kommunförbundet som många kom­muner lill etl slort intresse från bosladskonsumenternas sida för egna hem och bostäder med markkontakt i andra upplåtelseformer. De ser det därför som sin uppgifi atl medverka till att nyproducerade småhus skall kunna erbjudas till rimliga priser. Också småhushållens och låginkomsttagarnas önskemål härvidlag vill man från kommunalt håll gärna försöka tillgodose. Det uppfattas som etl led i strävandena all skapa förutsättningar för en allsidig hushålls- och boendestruktur i bostadsområdena, Föratt möjliggöra detla vill kommunförbundel och flera kommuner, däribland Uppsala. Hulls-

Prop. 1974:150

117

fred och Östersund, utveckla nya former av markbostäder, bl, a. mindre sådana.

Det anses vidare angeläget atl kunna upplåta småhus också med hyres-och bostadsrätt. Nuvarande beskattningsregler sägs hindra en utveckling i denna riktning. Dessa synpunkter har framföris av flera kommuner. Hy­resgäsiernas riksförbund. HSB och S.ABO.

Många kommuner, bl. a, Siockholm, Sigtuna. Uppsala. Åtvidaberg. Vetlanda och Falkenberg, vill möjliggöra äganderätt också för hushåll med låga in­komsler och menar att det skulle kunna ske genom att kraven på egen insats minskades eller hell togs bort. Delar av bostadsskattekommitténs förslag anses av många kommuner lägga hinder i vägen fören strävan att underiätta för hushåll med små ekonomiska resurser atl välja småhuset som boen­deform.

Svenska riksbyggen, som framhåller de möjligheter som hyres- och bo-stadsrättsformen skapar, anser all också egnahemsformen bör göras lättare tillgänglig för hushåll med lägre inkomsler Sveriges villaägareförbund hävdar atl bosladspolitiken måste utformas så att den underlättar för stora folk­grupper med måttliga inkomsler att skaffa den trygghet som enligt för­bundets mening ligger i att få disponera ett eget hem med äganderätt.

Svenska sparbanksföreningen påpekar att bristen på kreditulbud till äldre hus gör att många av kostnadsskäl tvingas avstå från anskalTandet, Möj­ligheterna atl välja bostad har därigenom blivit inskränkt.

Utredningarnas bedömning av konsekvenserna av ett för­verkligande av målet om en allsidig hushållsstruk­tur i bostadsområdena har föranlett instämmande kommenlarer från många remissorgan. Socialstyrelsen.RRV bosladsstyrelsen.länsstyrelserna i Stockholms. Kronobergs. Kalmar. Kristianstads. Malmöhus. Örebro. Väst­manlands, Gävleborgs och Västerbottens län, många kommuner och Svenska kommunförbundel har understrukit utredningarnas konstaterande alt det bl, a. kräver stora förändringar av det befintliga beståndet,

RRV. konjunkiurinsiituiei. SBEF och NBD m.fl. har anmärkt på att ut­redningarna inte närmare har beröri frågan om hur dessa förändringar skall komma lill stånd.

Några remissinslanser har gell egna synpunkler på hur en anpassning av bostadsbeståndet lill de förändrade kraven skulle kunna ske. Metoder som nämns är sammanläggningar av mindre lägenheter, nybyggande i form av förtäining av stadsplanen eller annan komplettering samt rivning och nybyggande.

Länsbostadsnämnden i Kronobergs län samt länsslyrelserna i Kronobergs, Gävleborgs och Västerbottens län. åtskilliga kommuner m. jl. har framhållit all det måsle bli fråga om ingrepp också i bostäder som uppförts under relativt sen tid och i vilka den tekniska standarden är god, Länsbosiadsnämn-

Prop. 1974:150

118

den och länsslyrelsen i Kronobergs län föreslår mol denna bakgrund elt tek­niskt och ekonomiskt slöd för en försöksverksamhet. Behovet av statligt stöd understryks också av länsbostadsnämnderna i Uppsala och Östergötlands län och av flera kommuner.

Flera remissorgan föreslår alt initialstödel skall få vara kvar även efter 1974 års ulgång, Länsslyrelsen I Jönköpings län motiverar etl förslag härom med alt det är angeläget atl underiätta för den äldre arbetskrafien att arbeta inom ombyggnadsseklorn. Länsstyrelsen omtalar att en inventering av det äldre bostadsbeståndet för närvarande pågår i länet och understryker atl det är av största vikt alt denna fullföljs i reala projekt.

Möjligheterna atl inom en tioårsperiod förändra del äldre bostadsbeståndet så atl det både svarar mot målet om en godtagbar ulrymmesstandard och ger förutsättningar för en allsidig hushålls-och boendestruktur ifrågasätts av bl. a. konjunkiurinstitutei, som menar atl ell sådant ambitiöst program måste kräva bostadspolitiska ålgärder av be­lydande omfattning. Också länsslyrelsen i Västerbottens län finner del osäkert om målen kan uppnås inom en tioårsperiod.

Bosladsstyrelsen instämmer i utredningarnas egen bedömning atl del in­nebär avsevärda problem atl få bosladsutbudet anpassat till denna höga ambitionsnivå. Beträffande möjligheterna alt påverka lägenhetsfördelningen vid modernisering säger bosladsstyrelsen att de erfarenhetsmässigt är små. Möjligheterna alt inom en tioårsperiod avveckla de kvalitativa bristerna i det helt omoderna beståndet anser styrelsen däremol vara goda. Det anses svårare alt bedöma möjligheterna härtill i det halvmoderna beståndet. Den takt i vilken saneringen av detta bestånd kan genomföras sägs i hög grad vara beroende av varierande tekniska och ekonomiska förutsättningar i skilda orter. Länsstyrelsen i Göteborgs län understryker likaledes saneringsproble­mets variationer mellan olika delar av landet. Enligl länsstyrelsens mening motiverar dessa variationer speciella insatser inom områden med särskilt dåligt bostadsbestånd.

Med hänvisning till riksdagsbehandlingen av förslagen lill sanering av äldre bostadsområden betonar bostadsstyrelsen att det inte är möjligt alt mera bestämt ange en tidpunkt, då del kvalitativt ofullständiga bostadsbeståndet skall vara avvecklat. Med hänsyn till angelägenheten av att undanröja dessa brister finner styrelsen det dock ändamålsenligt atl ha en riktpunkt som ungefärligen anger ambitionsnivån.

Malmö kommun anser det vara tveksamt om kvarstående brister inom kommunen kan vara undanröjda fram till 1980-talets mitt. Den höga hy­resnivån i det moderniserade beståndet är ett hinder för en snabb avveckling av bristerna. Sammanläggningen av lägenheter höjer prisnivån ytteriigare. Om de uppställda målen skall kunna nås inom rimlig lid är del därför enligt kommunens uppfattning nödvändigt alt den nya bostadspolitiken in-

Prop. 1974:150

119

riktas på alt ge som resultat en rimlig hyresnivå i det äldre beståndet efier modernisering.

När del gäller de slora, homogena fierfamiljshusområdena från 1960-talet bedömer Malmö kommun möjligheterna alt ändra hushållssammansättning­en med fysiska ålgärder som mycket små. Ett visst inslag av pensionärs-bostäder knutna till service har prövats i ett sådani område inom kommunen. Under 1970-talet har kommunen ändrat inriktningen i bostadsbyggnads­programmet mot mer "blandad bebyggelse" i en- eller tvåvåningshus i olika upplålelseformer. Svårigheter har då uppstått vid finansieringen, som anses gynna de större lägenheterna i småhusform.

.Stockholms kommun, SBEF och NBD konstaterar att den lägenhetsfördel­ning som finns i större tätorters inre kärna ofia är ensidig med många små lägenheter Erfarenheterna från Stockholm är att lägenhetsfördelningen kan påverkas endast marginellt vid sanering. Även om målet är att på sikt åstadkomma en balans i lägenhetsfördelningen menar dessa remissinstanser att diskussionen rörande olika former för alt åstadkomma en allsidig be-folkningssammansäitning därför främst bör föras med avseende på frågans betydelse inom den aktuella bostadsregionen. Därvid bör även central­kommunens speciella lägenhetsbestånd bedömas bl. a. med hänsyn till kranskommunernas småhusområden samt lill vad som är möjligt och rimligt atl åstadkomma inom nya och äldre stadsdelar

Länsstyrelsen i Gävleborgs län, som delar utredningens uppfattning om be­hovet av en fortsatt modernisering av det äldre bostadsbeståndet, framhåller atl i del egna länet myckel slora delar av det omoderna beståndet har kunnat avvecklas under senare år. Enligl länsstyrelsens uppfattning torde ombygg­nadsinsatser av större omfattning i del yngre beståndet vara svåra att genom­föra dels därför atl dessa fasligheter fortfarande belastas med gamla lån, dels därför atl ombyggnad ofia är relativt kostnadskrävande. Med hänsyn härtill anser länsstyrelsen det svårt atl bedöma om de förändringar som utredningarna anser angelägna kan åstadkommas inom en tioårsperiod.

De speciella problem som är förknippade med de många e n r u m s-lägenhelerna, vilka på längre sikt inte skulle behövas, om utredning­arnas mål beträffande utrymme skall uppfyllas, har berörts av bl. a. länsslyrel­serna i Uppsala och Örebro län. vissa kommuner samt NBD.

Länsslyrelsen i Örebro län anser att det är nödvändigt med särskilda eko­nomiska bidrag för atl möjliggöra en sammanläggning av alla sådana lä­genheter i beståndet. När del gäller nyproduktionen menar länsslyrelsen att den inte bör innehålla andra enrumslägenheier än sådana som pä ett billigt sätt kan läggas samman med annan lägenhet,

Länsslyrelsen i Uppsala län ifrågasätter om det inte också i fortsättningen kommer alt behövas elt förhållandevis stort bestånd av små lägenheter för att underlätta tidig hushållsbildning och för alt ge ogifi förvärvsarbetande

Prop. 1974:150

120

ungdom möjligheter att fä egen bostad.

Möjligheterna lill sammanläggningar av små lägenheter har tagits upp av bl, a, länsslyrelsen i Jönköpings län. som informerar om att planering härför har påbörjats inom länet. 1 vissa fall har i nybyggandet tagits hänsyn till framtida sammanläggningar.

Behovet av slora förändringar också i det nyare bostadsbeståndet och kontinuerligt framöver för all också i framliden främja största möjliga allsidighei i hushålls- och boende-strukturen understryks av några remissinstanser, däribland länsslyrel­serna i Kristianstads och Malmöhus län. Mot bakgrunden härav riktas kritik mol del föreslagna utjämningslånesystemet som inte anses ge det nödvän­diga finansieringsulrymmel härför.

Viklen av all vid en intensivare saneringsverksamhel särskill uppmärk­samma det redan nu ökande antalet sj ä I v ä gda lägenheter i fler­familjshusen i de slörre tätorternas centrala delar framhålls av socialslyrelsen och Stockholms kommun. En vidareutveckling härav kan enligt socialsty­relsens uppfattning leda lill att centrala stadsdelar i högre grad än för när­varande blir bostadsort för enbart ekonomiskt slarka grupper.

Socialstyrelsen betonar i detta sammanhang angelägenheten av ett nära samarbete mellan kommunens sociala organ och bostadsförmedlingen i saneringsarbetet. Styrelsen erinrar om att den i yttrandet över saneringsulredningens förslag förordade en arbetsmodell, där sociala program kopplades till de mer tekniska saneringsprogrammen.

3,1.5 Bostadens pris m. m.

Den redovisning som utredningarna har gjori av olika material som belyser frågan om bostädernas pris och hushållens möjligheter att betala detta har av flertalet remissinstanser lämnais utan erinran eller föranlett instämmande kommentarer och i några fall också komplet­terande uppgifter och synpunkter. LO och Svenska byggnadsarbetareförbundet framhåller all utredningarna har gjort en bred undersökning av hur bo­endeförhållandena och boendekostnaderna ter sig för bostadskonsumenter­na.

Slatens instilut för byggnadsforskning uttalar dock, bl.a. i anslutning till uppgifterna om kostnadsförutsätlningarna för bostads­priser na, viss kritik. Institutet anser att de uppgifier som redovisas endast i begränsad omfattning är objektivt iakllagbara förhållanden. Det påpekas alt utredningarna inle har hållit isär begreppen utgifier och koslnader, vilkel gör att slutsatserna av analysen måste ifrågasättas. Det ärenligt institutets mening allvarligt all koslnader för reparationer och underhåll behandlas

Prop. 1974:150

121

på samma sätt som utgifier för kapital, bränsle m, m, Utgifierna för re­parationer och underhåll kommer punktvis och torde vara mindre i nyare hus än i äldre, under del att kostnaderna återfinns i förelagens bokföring och bestäms av behovet av fonder för att bestrida de i framtiden ojämnt fördelade utgifierna. Utredningarna redovisar bokföringsuppgifierna. Detta betyder, enligt inslilulel, all utredningarnas uppgifier om drifi- och un­derhållskostnadernas oberoende av faslighetens ålder saknar relevans för den på kori sikt erforderiiga hyran. Därför ler det sig osäkert om en om­fördelning över tiden av kapitalutgifierna ger lika goda förutsättningar för åldersparitet i hyresstrukturen som utredningarna menar.

Umeå kommun anmärker att utredningarna i sin diskussion av hur pris­parilel skall uppnås hell utgår från kapitalkostnadssidan, trots alt drifi­kostnaderna utgör 35-40 % av hyran i nybyggda hus, I motsats till ut­redningarna hävdar kommunen all del föreligger påtagliga skillnader i drifi­kostnader mellan hus av olika årgångar, och att dessa har förstärkts av ökningarna i bränslekostnaderna. Kommunen bygger sill uttalande på en undersökning som utförts av RSV inför 1975 års fastighetstaxering. Den sägs visa på stora skillnader också mellan olika bebyggeLseiyper, tätortstyper och regioner. Liknande synpunkter anförs av Slockholms kommun.

NBD hävdar likaledes att drifikostnaderna varierar med husens ålder, Drifikostnadsekonomin förbättras enligt delegationens mening successivt för varje ny årgång av fastigheter, Efiersom en sådan utveckling inle kan komma de redan färdigställda lägenhelerna lill del, begränsar delta utrymmet för en omfördelning av kapitalkostnaderna i elt lånesystem.

Med anknytning till utredningarnas uppgifter om kostnadsförutsätlning­arna för bosladspriserna, vilka avser förhållandena år 1972, framhåller Hy­resgästernas riksförbund och HSB alt driftkostnaden, framför alll kostnaden för uppvärmning, har ökat kraftigt det senaste året,

Slalens institut for byggnadsforskning gör med anledning av utredningarnas uppgifter om bostadsmarknadens prisstruktur det påpekan­det alt de visar alt det vid sidan om åldersdispariteler också finns betydande regionala skillnader i hyror, främsi i det nyare beslåndel. Dessa sägs vara etl uttryck för olika lägesvärden och ha lörmögenheisomfördelande effekter som är lika angelägna att bevaka som inflalionsvinsterna.

Utredningarnas förmodan alt skillnaden mellan faktiskt utgående hyror och kalkylerade faslighelsomkosl­nader till en del kan förklaras med atl avsättningar lill periodiskt underhåll är otillräckliga verifieras av bl, a. Svenska kommunförbundet, Göteborgs. Öre­bro och Hudiksvalls kommuner samt av Svenska riksbyggen och SABO.

1 anslutning lill utredningarnas uppgifier om hushållens netto-utgifter för bostaden pekar läns.siyrclsen i Uppsala län på behovet av sta-

Prop. 1974:150

122

tistiska uppgifier härom och anser att utredningarna i sitt fortsatta arbete bör vidta åtgärder för atl förbättra kännedomen om neiiouigifier genom insamling av mer statistiskt material. Också L/?Fframhåller den stora bristen på faktaunderlag.

Den från bostadsskattekommitténs uppfaUning avvikande mening som utredningarna har beträffande skattereduktionens storlek för ägarlägenheler har föranlett kommenlarer från några håll. Flertalet av dem som tillkännager en uppfattning i frågan anser atl bosiadsskatte­kommitién har underskattat skatteeffekten. Bland dem återfinns siaiskon­ioret, bosladsstyrelsen. LO, Svenska byggnadsarbetareförbundet, Hyresgäster­nas riksförbund och SABO.

Länsstyrelsen i Värmlands län hävdar motsatsen. Styrelsen menar atl bris­terna i skatteneutralitet bör ses över hela boendetiden och att de då måsle vara väsentligt mindre än vad som angetts för nyare hus.

Instämmande kommentarer närdet gäller utredningarnas sätt att behandla det statliga bostadstillägget som ell allmänt konsumtionsstöd har lämnais av länsbostadsnämnden i Alvsborgs län. länsslyrelsen i Malmöhus län. SABO m, fi.

Utredningarnas normerade kalkyler belräffande betalningsförmå­ga kompletteras av bosladsstyrelsen med vissa uppgifier från den senaste levnadskoslnadsundersökningen. De bekräftar i huvudsak utredningarnas slutsats alt hushåll med genomsnittsinkomster och ett eller fiera barn har Slora svårigheter att bära kostnaderna för en tillräckligt slor bostad i ny­produktionen vid dagens prisnivå.

Hyresgäsiernas riksförbund anser att utredningarnas bedömning av "hy-resbetalningsförmäga" har skett utifrån en icke realistisk minimibudget. I verkligheten torde betalningsförmågan vara inte obetydligt mindre, menar förbundei.

Den sammanfattning av sina iakttagelser som utredningarna gör och de slutsatser som de drar med utgångspunkt i det redovisade faktamaterialet har gett upphov till en lång rad kommentarer och vissa bemötanden.

Den första slutsatsen gäller prisnivån i nyproduktionen. Ut­redningarna hävdar all den är för hög för hushåll med genomsnittliga in­komster. Denna uppfattning delas av bl.a. bostadsstyrefsen. majoriteten av länsbostadsnämnderna, vissa länsstyrelser, många kommuner och LO, TCO. SACO, Svenska byggnadsarbetareförbundet. Hyresgäsiernas riksförbund. Svenska riksbyggen. HSB och SABO.

Koniingarikel Sveriges siadshypotekska.ssa. som inle lar ställning i frågan men instämmer i utredningarnas i allmänna ordalag formulerade mål för prisnivån i nyproduktionen, understryker atl en bedömning av prisets rim­lighet är beroende av hushållens inkomsler. Därför hade det enligt slads­hypotekskassans mening varil önskvärt med en mer fullständig undersök-

Prop. 1974:150

123

ning av hushållens för bostadsändamål tillgängliga inkomsler och av väntade realinkomstökningar som underiag för bestämmande av lämplig kapital-kostnadsnivå. Denna bör nämligen kontinuerligt anpassas till hushållens be­talningsförmåga på ett sådani sätt att samhällets subventionering av bo-sladskonsumtionen inte i realiteten kommeratl avse andra, mindre angelägna ändamål.

Svenska riksbyggen menar atl, även om del slår klart att prisnivån i ny­produktionen är för hög för hushåll med genomsnittliga inkomsler, det ändå bör påpekas atl den dämpade efierfrågan också kan hänga samman med att prisnivån subjektivt upplevs som för hög med hänsyn lill prisrelationerna mellan olika årgångar av bostäder. Folksam anför liknande synpunkter.

Bostadsstyrelsen understryker också det subjektiva i upplevelsen av en viss prisnivå. Verket anser att betalningsviljan lill viss del är elt uttryck för hur bostadskonsumtionen prioriteras i förhållande till andra delar av konsumtionen vid en given inkomstnivå. Liknande synpunkter framförs av SBEF, som anser att bostaden därför kan behöva marknadsföras så, att den får bättre prioritering i förhållande till andra konsumtionsalternativ.

När det gäller 1 ä m p 1 i g prisnivå i nyproduktionen iför-hållande till dagens är det endast några lå remissinstanser som redovisar en preciserad uppfattning, Bosladsstyrelsen. länsbostadsnämnderna i Jönkö­pings och Kopparbergs län samt Växjö, Olofsiröms och Lidköpings kommuner instämmer i utredningarnas uppfattning all en sänkning i storleksordningen 10-15 96 är rimlig. Bosladsstyrelsen tillägger att en sådan sänkning skapar förutsättningar för att efterfrågan på nyproduktionen kan bli av en om­fattning som leder till atl bostadsstandarden även framgent kan öka i snabb takt.

Malmö kommun understryker att en avsevärd sänkning måste ske av hy­resnivån i nyproduktionen men är osäker beträffande hur slor sänkningen bör vara. Vissa kommuner anser att den sänkning som utredningarna anger är ell minimum,

7"C0. Hyresgäsiernas riksförbund och HSB m. fl menar att en större sänk­ning än 10-15 96 är nödvändig. Som grund för sin uppfattning hänvisar HSB dels till den aktuella efierfrågan, dels till drifikostnadsutvecklingen, Förbundei hävdar att begreppei rimlig boendekostnad inte lär utgöra en automatisk refiex av prisnivån i nyproduktionen vid en given kapitalkostnad utan att den bor kunna bringas att samverka med drifikostnaderna pä ett sådant sätt all målel om rimlig boendekostnad blir uppfyllt.

Hyresgästernas riksförbund anser all del av utredningarna angivna hyres-sänkningsbehovet inte skulle räcka till storl mer än atl kompensera för de ökade uppvärmningskosinaderna. Förbundet hänvisar i frågan om rimlig prisnivå också till sina anslutna föreningar, som i uttalanden över belän­kandet krafiigl understrukit alt behovet av hyressänkning är betydligt större

Prop. 1974:150

124

än vad utredningarnas bedömning antyder.

RRV anser atl den bedömning som utredningarna har gjort av behovet av hyressänkning mer är etl uttryck för elt allmänt önskemål än resultatet av en analys och ifrågasätter den som grund för det föreslagna finansie­ringssystemet.

Också konjunklurinsliiutei säger alt den prisnivå som utredningarna har betecknat som rimlig förefaller skönsmässigt vald. Med tanke på den centrala roll som den rimliga hyran spelar i det föreslagna lånesystemet hade en utförligare redogörelse för utredningarnas överväganden enligt institutets uppfattning varit önskvärd. Institutet framhåller vidare att del inte heller har klarlagts vilka effekter som en hyressänkning av den angivna storleken fär på hushållens bostadsefierfrågan. De inkomstelaslicileiersom utredning­arna redovisar i en bilaga sägs närmast tala för all en betydligt större sänkning vore nödvändig om de mål som utredningarna har ställt upp skall kunna nås. Institutet ifrågasätter dock dessa elasticilelslal med hänsyn lill alt de speglar de trögheter på bostadsmarknaden som fortfarande rådde vid den tidpunkt då det statistiska underlaget för dem samlades in.

Svenska kommunförbundet säger sig finna alt någon närmare analys inte har genomförts av sambandet mellan de angivna bosladssociala målen och bostadens pris. Därför vill förbundet ifrågasätta om målen uppfylls genom de förslag som utredningarna redovisar beträffande finansieringen och som avses ge den redovisade hyressänkningen.

I konsekvens med sin uppfattning att prisnivån i nyproduktionen är för hög anser många remissorgan att den bör sänkas med hjälp av generella subventioner inom finansieringssystemets ram. Bo-sladsslyrclsen, majoriteten av länsbostadsnämnderna, flera länsstyrelser, många kommuner. LO, TCO. Svenska byggnadsarbetareförbundet. Hyresgäsiernas riksförbund. Svenska riksbyggen, HSB och SABO m. fl. har hävdat denna me­ning.

Länsslyrelsen i Värmlands län anser att man bör anlägga cnhelhetssyn på bostadsprisfrågan, inkluderande förutom bostadsfinansiering också insyn, medbestämmanderätt i markfrågor, produktion, ökat allmän­nyttigt bostadsägande och hela drifikoslnadssidan.

Flera andra remissinstanser anför liknande synpunkler. Länsbostadsnämn­den i Norrbollens län understryker t, ex. atl olika finansieringssystem liksom skatteregler endast kan medverka till atl omfördela kostnaderna i tiden och på olika kostnadsbärare, men atl kostnaderna för alt framställa och förvalta bostäderna ändå i en eller annan form måste betalas av de boende. Därför är det, enligt nämnden, angeläget att söka begränsa såväl produktions- som lörvaltningskostnaderna. Nämnden anseratl processen fram lill den färdiga bostaden ger utrymme för betydande vinster till markägare, materialpro­ducenter och leverantörer, entreprenörer m, fl.

Prop. 1974:150

125

Länsslyrelsen i Uppsala län hävdar att det endast är infiationens inverkan på bostadspriserna som kan bemästras genom finansieringssystemet. Mot bakgrund härav understryker länsslyrelsen angelägenheten av att allt större ansträngningar görs föratt höja produktiviteten och hålla nere produktions­kostnaderna i såväl byggnads- som malerialledet. Länsstyrelsen belönar ock­så vikten av alt markpriserna hålls nere och av att kommunernas resurser, bl, a, de ekonomiska, att bedriva en aktiv markpolitik utökas,

HSB anser dock atl några påtaliga rationaliseringseffekter inle kan på­räknas i framtiden med hänsyn till den utveckling mol produktion i mindre objeklsstoriekar och i sanering som f n, är aktuell,

VPK-minoriteter i vissa kommuner har framhållit att åtgärder som syfiar till en sänkning av hyrorna måsle ha sin utgångspunkt i de förhållanden som råder vid markförvärv och i produktionsledet i övrigt. Markvärde­stegringarna börsloppas främsi genom kommunala markförvärv lill rimliga priser, genom skärpt lagsiifining och genom att endast samhällsägd mark får sladsplaneläggas. Den privata byggmaierialinduslrin bör förstatligas, an­ser vpk-grupperna, och alll byggande ske i kommunal eller kooperativ regi,

RRV hävdar, mot bakgrunden av sin upplänning alt betalningsförmåga och prisbildning på bostäder har ett samband, att ålgärder som direkt inriktas på att pressa kostnader i produktion och förvaltning av bosläder på lång sikt framstår som etl effektivare botemedel mol en oförmånlig bostadspris­nivå än åtgärder i form av generella subventioner i etl lånesystem.

5/fCO understryker att hyresnivån bör bedömas i relation till de disponibla inkomsterna och menar atl en förändring av den direkta inkomstskatten likaväl som en förändring av hyran kan medföra atl relalionen hyra-dis­ponibel inkomst blir rimligare. Liknande synpunkter har framförts av Skånes handelskammare.

Många remissinstanser, däribland länsslyrelserna i Östergötlands, Kalmar och Västemorrlands län. landstinget i Östergötlands län, åtskilliga kommuner. Svenska kommunförbundel och HSB framhåller den krafiiga kostnads­ökningen under senare år. Kalmar kommun påpekar all kost­nadsökningen har medfört snabba och svårkontrollerbara svängningar på bostadsmarknaden, vilka ställt både byggherrar och kommuner inför stora problem. Kommunen finner det angeläget alt med olika medel dämpa de snabba prisstegringarna.

Länsbostadsnämnden i Jönköpings län påtalar att mark- och exploaterings­kostnaderna har stigit kraftigt under senare tid. Därför måste, menar nämn­den, frågan om mera rationella metoder för alt få fram byggklar mark till vettiga priser ägnas ökad uppmärksamhet. Nämnden omtalar att det genom nya kommunala grepp har varit möjligt att i enstaka fall nå goda resultat på detta område. Länsslyrelsen i Uppsala län anser att kommunerna kan utöva infiytande på produktionspriserna genom bebyggelseplanläggning och for-

Prop. 1974:150

126

merna för utbyggandet av gator och va-anläggningar m, m.

Länsstyrelsen i Västernorriands län pekar p5 möjlighelerna att dämpa ök­ningarna av byggnadskostnaderna genom all begränsa den tekniska utrust­ningen och låta lägenhelsinnehavaren själv köpa sin utrustning.

Möjligheten all dämpa hyresslegringen genom produktiviielsbefrämjande ålgärder bör ägnas slörre uppmärksamhet anser NBD.

Vikten av konkurrens i alla led av byggprocessen och i förvaltningsledet understryks av bl, a, Stockholms. Lidingö, Järfälla, Uppsala. Linköpings. Jön­köpings, Hulls freds, Göteborgs och Östersunds kommuner, SACO, LRF och SBEF. Länsstyrelsen i Uppsala län framhåller beträffande möjlighelerna att åsladkomma fri konkurrens i byggnads- och materialledet att dessa i forsla hand bör tillvaratas men alt om utvecklingen mot en oligopolsituation inte kan undvikas också andra medel, t, ex, priskontroll, bör övervägas.

HSB betonar även drifikoslnadens betydelse och framhåller atl den stigit myckel krafiigt under den senaste perioden. En tung post ulgör de kom­munala laxehöjningarna inom olika serviceområden saml de höjda kom­munalskatterna, vilka återverkar på garanliskatten. Den höjning av upp­värmningskostnaden som inträffade under 1974 betecknas av HSB som myckel tyngande.

Också prisutvecklingen inom småhusbyggandet berörs av vissa remissinslanser. Sveriges villaägareforbund framhåller all kostna­derna för villa- och småhusägandei tenderar att öka. Förbundei hänvisar lill trävaruprisernas ökning, de ökade energipriserna, höjda försäkringspre­mier, höjda kommunala serviceavgifter. Enligt förbundets uppfattning bör utgångspunkten vid utformningen av den framtida bostadspolitiken vara all slalsmakterna gör vad göras kan för att hålla kostnaderna nere på sådant sätt atl de som vill bo i småhus också får möjlighet häriill, även om de har begränsade ekonomiska resurser.

Länsslyrelserna i Stockholms och Jönköpings län samt Mölndals kommun m. fl. ser med oro på den inverkan på prisutvecklingen som del icke statligt belånade småhusbyggandet har.

Länsbostadsnämnden i Jönköpings län instämmer i utredningarnas uppfatt­ning att prisbildningen påverkas i återhållande riktning av det statligt be­lånade småhusbyggandet på grund av alt länsbostadsnämnden skall god­känna försäljningspriserna. Men fördelarna med detta byggande inskränker sig inle härtill. Enligl nämndens mening bidrar det också lill en rationell och kontinuerlig produktion. Nämnden anser att frisläppandet av icke stats-belånade småhus har motverkat syftet med priskonirollen och understryker behovet av kostnadskontroll och kraven på rationellt byggande i fri kon­kurrens.

HSB beklagar att bosiadskooperationen, på grund av gällande beskatt­ningsregler, inte haft möjlighet att på småhussidan verka för en god bo-

Prop. 1974:150

127

endestandard lill låga kostnader.

Många remissinstanser, däribland siaiskonioret, RRV, flera länsstyrelser, länsbosladsnämnder och kommuner samt fiillmäkiige i riksgäldskontoret, har betonat nödvändigheten av att med alla medel främja effektivitet såväl i produkiionsledet som i förvaltningsledet, Mol bakgrund härav riktas allvariiga invändningar mot det föreslagna lånesys­temet, som inte anses ge incitament till kostnadspress och rationalitet.

Den andra slutsats, som utredningarna drar av sina uppgifter, är atl del råder d i s pa r i t el e r i prisslrukturen. Från konsumentsynpunkt likvärdiga bostäder betingar inte lika pris. Såväl åldersmässiga som lägesmässiga dispariieler förekommer.

Det råder en utbredd enighet bland remissinstanserna om atl så är fallet och om atl det är angelägel alt molverka dessa dispariieler. De anses begränsa konsumenternas valfrihet och leda lill störningar på bostadsmarknaden, vilka motverkar de bostadspolitiska utjämningssträvandena. Sådana synpunkter framförs av bl. a. många länsbosladsnämnder, länsstyrelserna I Uppsala och Kalmar län. många kommuner, däribland Norrköping. Malmö och Helsing­borg. TCO. Svenska riksbyggen och HSB.

AMS framhåller all skillnader i bostadskostnader som inle kan hänföras lill skillnader i bostadskvalitet eller andra med bostaden förenade fördelar inte sällan utgör hinder för en önskvärd röriighel på arbetsmarknaden.

Koncentrationen av lediga lägenheter till vissa delar av det nyproducerade bostadsbeståndet är en konsekvens som noteras av bl.a. siaiskonioret och RRV.

Frågan om vad som skall menas med likvärdiga bostäder har diskuterats av bl, a, socialstyrelsen, statskontoret och länsstyrelsen i Uppsala län.

Både socialstyrelsen och statskontoret understryker all i bedömningen av likvärdigheten måsle vägas in också miljökvaliteter. Socialslyrelsen anser vidare atl betydelsen av begreppei kontinuerligt bör prövas mot nya resultat från forskning och utvecklingsarbete. Statskontoret hävdar alt också det all­männas kostnader bör beaktas i bedömningen av om prisparilel råder eller ej.

Länsstyrelsen i Uppsala län menar, alt del knappast är möjligt att ange några relevanta mått på bostädernas nyiijandevärde så länge som bostads­marknaden präglas av frånvaro av fri konkurrens och brist på bostäder, Della bör dock, enligl länsstyrelsens mening, inle hindra att målet om prisparitet ställs och att det, som utredningarna föreslår, baseras på bostä­dernas åleranskaffningsvärde.

Några remissinstanser tar upp frågan om anledningarna lill dispariielerna   i   prisstrukturen.

De på grund av inflationen stigande produktionskostnaderna är den orsak

Prop. 1974:150

128

som ofiast nämns. Bedömningen av hur inflationen kommer att utvecklas i framtiden utgör en av utgångspunkterna för remissinstansernas bedömning av utformningen av etl framtida lånesystem.

Markvärdestegring och spekulationsbetingade prisstegringar i olika led av produktionen nämns i sammanhanget av bl. a. länsstyrelserna i Slockholms och Uppsala län samt länsbostadsnämnden i Norrboiiens län. medan olikheter i räntevillkor och övriga finansieringsförutsättningar anges av Trelleborgs kommun och Svenska riksbyggen som bidragande orsaker lill den rådande prisslrukluren på bostadsmarknaden.

Brister i paritetslånesystemet, framför allt den eftersläpning med vilken koslnadsstegringar i nyproduktionen slår igenom i hela beståndet, påtalas av kai)iialmarknadsiiiredningen. fiillmäkiige i riksbanken m. fl, vilka också hänvisar till de ingrepp i pariietslånesystemets funktion som har gjorts av hy­respolitiska skäl.

Länsslyrelsen i Uppsala län påtalar den kostnadsspliitring som borttagandet av mervärdeskatten medförde. Länsstyrelsen anser all denna skatt därför inte bör återinföras.

Den förskjutning av kostnadsansvaret för vissa allmänna anläggningar som successivt har skett från kommun till byggherre nämns av HSB som ytteriigare en anledning till dispariteter i prisstrukturen. Också de successivt höjda anspråken på kvalitet i boendemiljön anser HSB ha haft koslnads­höjande och därmed prissplittrande effekl.

Bosladsstyrelsen. slalens insiiiul för byggnadsforskning, länsstyrelserna i Ös­tergötlands och Kalmar län, SACO m. fl betonar alt disparitelen inte är kon­centrerad till del bostadsbestånd som tillkommit efter år 1958, och som därför kan påverkas av ränte- och paritetslånesystemel.

Olika metoder att motverka dispariielerna i pris-strukturen anvisas av remissinstanserna. Förutom en omfördelning av kapitalkostnaderna är det huvudsakligen fråga om koslnadssänkande ålgär­der inom produktion och förvaltning.

Länsslyrelsen i Uppsala län instämmer i utredningarnas uppfattning atl in­flationens prissplittrande inverkan bör motverkas genom finansieringssy­stemet. Andra orsaker bör bemötas med andra medel, såväl tekniska som administrativa. Liknande synpunkler anförs av bl. a. slatens institut för bygg­nadsforskning, länsslyrelsen i Östergötlands län. Svenska riksbyggen och NBD. Länsbostadsnämnden i Kalmar län och Svenska riksbyggen rekommenderar bl, a. fastighetsbeskattning,

Slalens instilut,for byggnadsforskning anser all det saknas en analys av dels hur allvariig åldersdispariteten är i förhållande lill andra dispariieler, dels hur stor del av problemen med åldersdispariteten som kan bemästras med finansieringssystemet och dels hur olika kvarstående dispariteter kan påverka

Prop. 1974:150

129

finansieringssystemets utveckling och användningssätt. Det är därför föga meningsfullt atl utveckla och ta i bruk etl från teoretiska utgångspunkter sinnrikt och finstämt finansieringsinstrument, anför inslilulel.

NBD menar alt ett lånesystem inle kan reglera prisbildningen på bo­stadsmarknaden, vilket utredningarna enligt delegationens uppfaUning har avsett. Däremol kan det vara riktigt, menar delegationen, att lånesyslemet inle bör molverka en rimlig prisbildning. Alt uppnå en värdesällning på bostäderna som konsumenterna uppfattar som rättvis främjas dock bäst genom en röriig och av konsumenlvärderingar beroende prisbildning på bostadsmarknaden, hävdar delegationen.

Utredningarnas iredje slutsals är atl prisskillnaderna mellan olika upp­lålelseformer och hustyper inte är påfallande slora. Däremol blir hushållens netloutgifler högre om de hyr eller har normalt finansierad bostadsrätt än om de äger eller i annan form disponerar sina lägenheter så, att del uppstår en skatteminskning. Det råder alltså, enligt utredningarnas uppfattning, e n skillnad i skatteregler mellan upplåtelseformerna, som gör alt kostnaderna för atl bo i de olika upplåtelseformerna blir olika även om förutsättningarna i övrigt är desamma. Denna fråga knyter an lill bostadsskattekommitténs arbetsområde.

1 avsnitt 3.1.5 redovisas de sy npunkter som framföris belräffande slutsatsen som sådan, de effekter som en brisl i skatteneutralitet har hafi på bosiadsefier-frågans och bostadsproduktionens inrikt ning saml belräffande utredningarnas bedömning av skatteminskningens storlek och möjligheterna att använda fi­nansieringssystemet för att neutralisera de koslnadsolikheter som beskall­ningssyslemel ger upphov lill. Övriga sy npunkter redovisas i anslutning till be­handlingen av bosladsskatiekommiliéns förslag.

Det är en myckel slor enighet i uppfattningen att gällande skat­teregler inte är neutrala gentemot bostädernas upp­lälelseform. Denna uppfattning har deklarerats av bl. a. statskontoret, konjunkturinslitutel, bosladsstyrelsen, flertalet länsbosladsnämnder och länsstyrelser, många kommuner, bostadsskatlekommittén. Svenska kommunför­bundet, LO och samtliga lill organisationen anslutna fackförbund som yttrat sig i frågan, däribland Svenska byggnadsarbetarefbrbundei. TCO. SACO. Ko­nungariket Sveriges stadsbypotekskassa, Svenska sparbanksföreningen, Folk­sam. Hyresgästernas riksförbund, Svenska riksbyggen. HSB och SABO. Re­missorganen diskuterar frågan vidare utifrån sin uppfattning alt bostäder som av konsumenien uppfattas som likvärdiga skall betinga samma pris. Därför anser fiertalet av dem också att det är angeläget att i någon form neutralisera de kostnadsolikheter som beskattningssystemet ger upphov till.

Hyresgästernas riksförbund har understrukit att utredningarna genom den slutsals de har dragit har ställt sig bakom den opinion bland boende i alla upplåtelseformer som allt starkare krävt en ändring i förhållanden som på

9 Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150

130

ett synnerligen påtagligt sätt slår i strid mol uppfattningen att boendet skall styras av sociala behov och inte av möjligheter atl tillgodogöra sig privat­ekonomiska fördelar.

Svenska riksbyggen hävdar att av alla problem, som utredningarna har konstaterat i fråga om prisslrukturen på bostadsmarknaden, är det mest allvariiga och socialt mest oacceptabla de beskattningsregler som resulterar i bostadspolitiskt icke prövade och helt omotiverade prisskillnader mellan likvärdiga bostäder som tillhandahålls med olika upplåtelseform,

Sveriges villaägareforbund och NBD har inle tagit klar ställning i frågan. /Vfi/? menar atl behovet av en utjämning från skallesynpunkl beror av frågan huruvida omotiverade kostnadsskillnader föreligger eller inte. Denna fråga har enligl delegationens mening inte blivit tillräcklig belyst, vilket medför att underlaget för skattepolitiska åtgärder inle är entydigt. Liknande syn­punkter anförs av statens institut för byggnadsforskning. Institutet anser att det inte kan uteslutas alt skattesystemet kan ha betydelse i elt mera lång­siktigt perspektiv. Om så skulle visa sig vara fallet bör det övervägas om dessa effekter är önskvärda eller inte. Om egnahemmet bedöms som en god bostadsform, bör det, hävdar institutet, också kunna gynnas genom beskattningen, varvid del dock givetvis bör tillses all höginkomsttagare inte blir oskäligt gynnade.

Av dem som anser atl skallereglerna inle är neutrala med avseende på upplåtelseform hävdar många i likhet med utredningarna, atl d e n änd­rade eflerfråge- och produktionsinriktningen de se­naste åren till stor del kan tillskrivas delta förhållande.

Flera remissorgan, däribland en del kommuner, anser atl den bristande skatteneutraliteten har begränsat framför allt låginkomsttagarnas möjligheter all välja boendeform och därigenom medfört en ekonomisk skiktning av hushållen.

En utföriigare redogörelse för remissopinionen i denna fråga har lämnais i avsnittet 3.1.2,

Uppgifien att anvisa medel för all överbrygga de olik­heter i kostnadsföruisätlningar som skapas av gällande skat­teregler har legal på bostadsskatlekommittén. En minoritet inom denna har ansett att möjlighelerna bör sökas inom ramen för elt bostadsfinan-sieringssysiem. Boende- och bosladsfinansieringsuiredningarna, som i sina förslag har förutsatt att likvärdiga villkor skulle åstadkommas mellan upp­låtelseformerna, har dock anvisat en väg för utjämning via det föreslagna fi nansieri ngssy stemet,

Majoriteten av remissinstanserna har stannat för att rekommendera alt finansieringssystemet används i utjämnande syfte. Till denna kategori hör koiijunklurinstinitet. bosladsstyrelsen. flera länsbosladsnämnder, majorilelen av länsstyrelserna och de kommuner som yttrat sig i frågan. Svenska kommun-

Prop. 1974:150

131

förbundei och SABO. Gollands och Arvika kommuner framhåller alt en sådan lösning har klara fördelar, då man därigenom inte splittrar de bostadspolitiska insatserna,

LO, Svenska sparbanksföreningen. Svenska byggnadsarbetarefbrbundei och Svenska riksbyggen m. fi. förordar en kombination av höjd inläklsschablon och ålgärder inom finansieringssystemets ram.

Många remissorgan, bl.a. många kommuner, betonar i sammanhanget starkt nödvändigheten av atl sådana medel väljes som inle försämrar de ekonomiska villkoren för hushåll med måttliga inkomsler samt all möj­ligheterna underlättas för låginkomsttagare alt bo med markkontakt och atl välja småhuset som boendeform.

Bollnäs och Ljusdals kommuner anser atl också kommunernas prispolitik vid försäljning av mark påverkar kostnadsrela­tionerna mellan olika bebyggelsetyper och all en strävan därför bör vara all för alla typer erhålla full kostnadstäckning.

Det fjärde och sista konstaterande som utredningarna gör med utgångs­punkt i sina statistiska uppgifler rörande bostadens pris är all de u t g å e n d e hyrorna i senare årgångar av hus understiger de långsiktiga kostnaderna för fast ighets kapi lal och  drift.

Örebro kommun betonar atl hyrorna i del nya lägenhetsbeslåndel inle, för all bli konkurrenskrafiiga med hyrorna i del äldre beståndet, får hållas nere på bekostnad av de fastighelsförvaliande organens möjligheter all av-sälta medel för underhåll av framlida reparation. Hittills gjorda erfarenheter manar enligt kommunens mening lill eftertanke.

Bostadsstyrelsen. Hyresgästernas riksförbund och SABO anser all utredning­arnas konstaterande ger anledning lill oro. Bostadsstyrelsen gör s\n bedömning mot bakgrund av all såväl pariietslånel som del föreslagna s. k. utjämnings-lånet - med dess längre amorteringstid - innebär problem när del gäller alt tå utrymme för kostnaderna för framtida underhållsåtgärder. Hyresgäs­ternas riksförbund framhåller att en snabb förslitning och sjunkande bo­stadsvärde blir följden om hyrorna också i fortsättning understiger vad som kostnadsmässigl vore behövligt. SABO anför alt den "urholkning" av företagen, som härigenom uppslår, är på såväl kort som lång sikl ell måhända större hot mot den sociala bostadsförsörjningen än vad de nuvarande bo-sladskoslnadsnivåerna är. Problemet är myckel komplicerat. Samtidigt som del finns förväntningar på sänkning av hyresnivån, är många företags kost­nadsläckning sådan, atl kostnadssänkningar för företagen inte medger hy-ressänkningar totalt sell. Till della kommer den oroande kostnadsutveck­lingen för drifi och underhåll.

Vissa remissinslanser kommenterar frågan ytteriigare i anslutning till sin bedömning av utrymmet för kapitalkostnader i elt lånesystem.

Frågan   om   fö rmögenhelsom fördelningar    inom    bo-

Prop. 1974:150

132

stadssektorn har föranlett myckel lå kommenlarer från remissinstan­sernas sida.

Det allmännyttiga och kooperativa bosiadsägandels betydelse när del gäl­ler all molverka från bostadssocial synpunkt icke önskvärda förmögenhets-omfördelningar betonas av bl. a. länsstyrelsen i Värmlands län och Slockholms kooperaliva bostadsförening ek. för. Föreningen anser all det varken kan ac­cepteras atl enskilda fastighetsägare får sina vinster ökade på grund av mark­nadsmässiga hyreshöjningar i äldre fastigheter eller all den som med bo­stadsrätt eller hyresrätt innehar lägenhet i sådana fastigheter får tillgodogöra sig spekulationsvinster på nytillträdande innehavares bekostnad.

NBD hänvisar lill de möjligheter som finns all med hjälp av gällande skalleregler begränsa vinsterna av bostadsägande. Delegationen understryker i detla sammanhang det angelägna i alt beskattningen utformas så all bo-siadskapitalet förkovras inom bostadsföretagen lill de boendes nytta.

Slatens institut för byggnadsforskning anser att utredningarnas analys av för­delningsproblemen är mycket bristfällig, vilkel medfört all de i sill reso­nemang om räntepolitik och finansieringsformer bortser från hur speku-lalionsmomentens genomslagskrafl i efierfrågan pä långlivat kapital påverkas av om ekonomin är inflatorisk eller ej. Institutet håller för troligt all en fördjupad analys härav bör göras, om man pä elt insiktsfullt sätt skall kunna ta slällning lill om bostadssektorn bör skyddas från krafiiga inflatoriska inslag.

I anslutning till utredningarnas diskussion om avvägningen mel­lan prissänkning och hushållsstöd lämnar några remissor­gan kompletterande synpunkter. Några direkta bemötanden av de uppfatt­ningar som utredningarna har redovisat i frågan har däremol inle gjorts. Länsstyrelsen i Kalmar län har dock påtalat all del mål för prisnivån i ny­produktionen som utredningarna har formulerat inte är tillräckligt distinkt för att det skall vara möjligt atl avväga de bostadspolitiska medlen utifrån det. Likartade synpunkter har framförts av konjunkturinstitutet, länsstyrel­serna i Örebro. Gävleborgs och Jämtlands län samt av kapitalmarknadsulred­ningen. Vagheten i målformuleringarna framhålls också av bostadsstyrelsen m.fl.

RR Kanser atl det sannolikt föreligger ett samband mellan belaini ngsförmå-ga hos vanliga inkomsttagare och prisbildningen på bostäder och all del därför flnns en risk för alt subventionerad betalningsförmåga höjer prisnivån via högre kostnader för produktion och förvaltning i en utsträckning som mot­svarar subventionens storiek.

NBD aktualiserar frågan om avvägningen mellan ambitioner och resurser och menar att utredningarnas målsättning belräffande utrymme och pris är tveksam såväl från fördelningspolitisk synpunkt som med hänsyn till resursanvändning. Frågan om resursanvändning tas upp också av länsstyrel-

Prop. 1974:150

133

sen i Kopparbergs län. som anser att boendevärdel för bosläder oavsett upp­lälelseform bör beräknas med utgångspunkt i de samlade kostnaderna för resursanspråken. Den viktigaste frågan att ta ställning till blir därför, menar länsslyrelsen, hur förhållandet mellan inkomstnivå och hyresnivå lämpligen bör vara för alt bostadsefierfrågan skall inriktas i enlighel med de bostads­sociala målen.

Kapitalmarknadsutredningen beklagar all utredningarna inte hunnit belysa vare sig de samhällsekonomiska eller de fördelningspoliliska konsekvenserna av alternativa metoder atl sänka boendekostnaderna.

Också fullmäktige i riksgäldskontoret tar upp de samhällsekonomiska och fördelningspoliliska aspekterna och menar atl frågan om generella subven­tioner inie kan betraktas som en isolerad bostadspolitisk fråga utan all den i första hand måsle bedömas utifrån samhällsekonomiska och stalsfinansiella utgångspunkter. Subventionerna bör på sikl reserveras för all garantera lill­fredsslällande boendeförhållanden för speciella grupper. Della hindrar dock inte, menar fullmäktige i riksgäldskontoret, alt generella subventioner i dags­lägel och under en övergångstid kan behöva användas.

LRF och 5Ä£F betraktar i likhet med fullmäktige i riksgäldskontoret ge­nerella subventioner under en övergångstid som ell medel alt nå de hy­respolitiska målen.

Fullmäktige i riksbanken menar all vad som idag talar för all generella subventioner bör införas i bostadssektorn är den konflikt som råder mellan å ena sidan utbudet på bostäder och deras priser sammanhängande med byggnadskoslnads- och räntenivå, och å andra sidan den efTekiiva efier­frågan. Med hjälp av generella subventioner skulle pariteislånet äter kunna bringas all fungera på avsett sätt. Däremot varnas för atl använda sub­ventioner som medel atl lösa problemet med överskott på lägenheter. Efter­som del inte finns någon prisbildningsmekanism som med precision slyr bostadsproduktionen och efterfrågan på bostäder finns del en tendens lill alt skapa tillräcklig efierfrågan på nyproducerade bostäder genom att variera graden av subvention. Både valet av bosiadsbyggnadsprogram och avväg­ningen av hur stor del av kapitalkostnaderna de boende skall belala måste därför, enligt fullmäktiges uppfattning, ägnas stor uppmärksamhel.

Länsstyrelsen i Västerbottens län menar alt en tidsaspekt bör införas i re­sonemanget om avvägningen mellan prissänkningar genom statliga "upp­offringar" av generell nalur och ell hushållsslöd. Betalningen av den nu­varande generationens bostadskostnader Iir inte till orimliga belopp över­föras till framlida generationer.

Den aspekt, som utredningarna själva tar upp, nämligen att en generell prissänkning kommer också hushåll med högre inkomsler lill del, berörs av bl. a. RRV, länsstyrelsen i Östergötlands och Alvsborgs län. fullmäktige i riks­gäldskontoret och NBD.

Prop. 1974:150

134

Länsstyrelsen i Alvsborgs län menar atl denna aspekt inle bör överbelonas. Ett selektivt bidragssystem har administrativa konsekvenser, bl. a. är möj­ligheterna till adekvat inkomstprövning små, vilka gör det angeläget alt bostadspriserna sänks genom generella åtgärder. De administrativa problem som är förknippade med etl selektivt bostadsstöd påtalas också av flera kommuner.

RR V, fullmäktige i riksgäldskontoret och NDB anser att övervägande skäl talar för att etl hushållsstöd bör användas i stället för prissänkning. Länsstyrel­sen i Östergötlands län framhåller att bostadsmarknadens reella prisutveckling härigenom kan följas.

Många remissorgan ullalar uppfattningen atl en prissänkning i nypro­duktionen måsle komma lill stånd men för inte något principielll avväg­ningsresonemang. Så är fallet beträffande bosladsstyrelsen. vissa länsbosladsnämnder. länsstyrelser och kommuner. Hyresgästernas riksförbund. HSB, Svenska riksbyggen och SABO.

Från många håll betonas starkt all ett hushållsstöd är nödvändigt även om en generell prissänkning kommer lill stånd. Påpekanden med della in­nehåll har gjorts av bl. a.statskontoret, bostadsstyrelsen och några länsbostadsnämnder, vissa länsstyrelser, många kommuner, Svenska kommun­förbundet och SBEF.

De aspekter som utredningarna har lagl på frågan om bo­stadsstöd till hushåll har föranlett kommentarer från många re­missinstanser. Flertalet är av instämmande karaktär.

Socialnämnden i Stockholm bekräfiar utredningarnas uttalande all hushål­len i nyuppförda bostadsområden lill stor del utgörs av barnfamiljer med låga inkomster. Kommunernas utgifter för såväl bostadstillägg som soci­alhjälp är också höga i sådana områden. Enligl socialnämndens mening lår del senare ses som ell ullryck för att det generella statliga bostadsstödet är otillräckligt och behöver byggas ut.

RR V anser alt utredningarna väl har dokumenterat behovet av bostadsso­ciala insatser för hushåll med låga inkomster. Verkel hävdar alt de villkor som för närvarande gäller lorde behöva omprövas vid utformningen av etl framtida bostadssociall stöd mol bakgrund av utredningarnas iakttagelser om sambandet mellan bostadsefierfrågan och inkomslförändringar hos hus­håll med låga inkomsler. Stödet måste, för att bli effektivt, knytas fastare lill bostadskostnaden än vad fallet är i dag. För en anknytning till bo­stadskostnaden talar också länsbostadsnämnden i Örebro län, länsslyrelserna i Uppsala och Örebro län saml några kommuner. Länsbostadsnämnden och länsslyrelsen i Örebro län instämmer i utredningarnas synpunkter att även om problemet med låg betalningsförmåga i princip är en inkomstfördel­ningsfråga så bör bostadsstödet inte utformas som elt allmänt konsum­tionsbidrag. Detla understryks också av flera kommuner.

Prop. 1974:150

135

Länsstyrelsen i Uppsala län säger sig dock inte helt dela utredningarnas uppfattning att elt bostadsstöd inte bör användas för atl öka prisparilelen. Med försiktig tillämpning bör det, menar länsstyrelsen, kunna tjäna också detla syfie genom alt liksom för närvarande varieras alltefier olikheter i bostädernas pris, när såväl hushållsinkomst som försörjningsbörda är lika.

SABO uttalar däremot sitt instämmande i utredningarnas konstaterande att bostadsstödet inte skall vara ell medel alt utjämna kostnader mellan olika delar av bostadsbeståndet utan att dess funktion äratl utjämna mellan hushåll med olika inkomster och bostadsbehov. SABO menar vidare atl del inkomstprövade stöd, som under beteckningen bostadstillägg för när­varande utgår till ett stort antal hushåll, i realiteten är och måste betecknas som ett allmänt konsumtionsslöd. Därför bör del, enligt SABO:s mening, inte belasta samhällets anslag för bostadsändamål. SABO uttalar ingen upp­fattning i frågan om stödels framlida uiformning men säger sig hälsa med tillfredsställelse all utredningarna i sill fortsatta arbele ämnar behandla denna viktiga fråga.

Några remissinstanser, däribland flera länsstyrelser, många kommuner. Svenska riksbyggen och Stockholms kooperaliva bostadsförening ek. for. insläm-mer i uppfattningen att bostadsstödet skall ha en fast anknytning lill bo-stadskonsumiionen utan att närmare precisera i vilka former detla skall ske. Botkyrka, Norrköpings. Växjö och Malmö m. fl. kommuner samt Sven.ska riksbyggen hävdar uppfattningen att bostadstilläggens effekt skulle förstärkas om de kom de boende lill godo i form av sänkt hyra eller årskostnad. Detta skulle stimulera dem all efterfråga rymligare lägenheter.

Bosladsstyrelsen. flera kommuner och Svenska kommunförbundet understry­ker i likhet med utredningarna viklen av all bostadsstödet utformas så, atl även hushåll med låga inkomsler lår ett förstärkt stöd som ger reell stimulans att förbältra bostadsstandarden. Bostadsstyrelsen. LO och Svenska byggnadsarbetareförbundet anser alt det mål för utrymmesstandard som ut­redningarna ställt upp bör få bilda underlaget för utformningen av bo­stadsstödet till olika hushållsgrupper.

Flera kommuner och Svenska kommunförbundet framhåller att en sam­ordning är nödvändig mellan reglerna för kommunala bostadstillägg lill pensionärer och slalskommunala bos t.adstillägg lill hushåll ulan barn. Möjligheterna bör prövas att skapa ett enhetligt system för bostadsstödet, anser kommun­förbundet.

Socialslyrelsen ifrågasätter om en ny bidragsform måste relateras till hus­hållens inkomst och om inte en koppling till barnantalet i slällel borde övervägas. Ett sådant stöd skulle kunna utgå till samtliga barnfamiljer och kunna ges samma former som barnbidraget.

Prop. 1974:150

136

Belräffande frågan om anknytning lill villkor om viss bostadsstandard noterar styrelsen atl sådana tills vidare endasl kan uttryckas i lägenhets-utrustning och utrymme och all boendemiljöns övriga tillgångar ännu inle går all värdera, vilkel lår ses som en nackdel vid en eventuell standard-anknytning.

Styrelsen kommenterar också något utredningarnas iakttagelse all de ekonomiskt svaga familjerna inte utnyttjar ökade resurser till atl efterfråga bättre bostad. Detla sägs förmodligen närmast hänga samman med all det med hittillsvarande regler för bostadsmarknaden är svårare för dessa familjer alt byta bostad än för en familj med bättre ekonomi. Styrelsen rekommen­derar atl försök görs att aktivera bostadsförmedlingarna atl ge service åt de ekonomiskt svaga hushållen.

SFS onltalar att en studerande person med för denna grupp normala eko­nomiska förhållanden i dag betalar ca 30-40 96 av sina disponibla medel i hyra. Studiemedlen har inte uppjuslerals med hänsyn lill de krafiigt steg­rade boendekostnaderna. 1 stället har det förutsatts all studenterna via bo-sladstilläggssystemet skulle subventioneras härför. Organisationen framhål­leratl de studerande i myckel liten utsträckning kunnat tillgodogöra sig dessa subventioner på grund av att systemet inle är anpassat vare sig lill de stude­randes ofta extrema låginkomststaius eller lill den speciella kostnadssiluatio-nen för genomgångsbosläder.

3.1.6 Bosiadsflnansiering

Utredningarnas beskrivning av förutsättningarna för och utvecklingen av paritetslånesystemet har inle mött några erinringar från remissinstansernas sida. Flera remissinstanser understryker i detta sammanhang sin oro över den uppkomna skuldökningen.

Sålunda anför kapilalmarknadsiiiredningen att den otillräckliga höjningen av pariletstalen för år 1973 och 1974 tillsammans med den låga basannui­teten leder lill alt skulden till staten växer obegränsat såvida korrigerings-åtgärder inte sätts in, 1 ett koriare perspektiv är, enligt kapitalmarknads-utredningen, måhända ökningen av skulden till staten i nte så oroande från fastighetsekonomisk synpunkt. Mer betänkligt är däremot atl dispariteten i kapitalkostnader mellan olika årgångar av hus tenderar att öka genom de otillräckliga höjningarna av pariletstalen.

Beträffande utredningarnas resonemang kring frågan om eventuell av­skrivning av de skuldökningar, som uppslår inom ramen för ränte- och paritetslånesystemet, säger sig SABO inte ha något alt invända. SABO fram­håller emellertid att den uppkomna skuldökningen är ytieriigi oroande. En­ligl SABO är den allmänna hyresnivån för närvarande sådan, all de boende inle anses kunna bära högre kostnader, vilkel i sin tur medför att företagen

Prop. 1974:150

137

måste fråga sig om och när de över huvud laget skall kunna lå medel för återbetalning av redan uppkommen skuldökning.

Flertalet remissinstanser som ullalat sig om de av utredningarna angivna kraven på bostadsfinansieringen ansluter sig lill utredning­arnas synsätt. Några remissinstanser har dock vissa invändningar eller anser all kraven inle är tillräckligl preciserade, RRV anför att utredningarna i diskussionen om kraven på bostadsfinansieringen inte närmare preciserat vad de bostadssociala ambitionerna innebär, Bosladsstyrelsen ansluter sig i princip lill de av utredningarna uppställda kraven på den framlida bostadsfi­nansieringen men har mol bakgrund av bostadsskattekommitténs förslag kompletterat uppställda krav med atl bostadsfinansieringen skall ge möj­lighet till utjämning av kostnadsskillnader mellan upplåtelseformerna.

Etl bestämt krav på bostadsfinansieringen är enligt Svenska riksbyggen all kapitalkostnadernas sloriek vid olika tidpunkter styrs av medvetna bo­stads- och hyrespolitiska bedömningar. Ett annat krav är att fastighetsägare, långivare och boende måsle ha möjligheteratt på sikl bedöma och fastställa sina kostnader resp. fordringar med enkla metoder.

NBD har många invändningar mot de av utredningarna redovisade kraven på bostadsfinansieringen. Vad gäller kravet att bostadsfinansieringen skall ge förutsättningar för rimligl pris i nyproduktionen anser NBD all fiertalet hushåll inle har någon omedelbar önskan eller direkta behov atl ta i anspråk nyproducerade bostäder. Nyproduktionens ekonomiska förhällanden kan därför knappast framställas som etl rättesnöre för den totala bostadspolitiken i samhällel. NBD anser beträffande frågan om att nå likv:irdiga priser på bostadsmarknaden för bosläder med likartad standard och kvalitet all denna uppgifi knappast kan lösas eller som utredningen föreställt sig ersättas med lå­nesystemels funktioner. Också beträffande möjligheterna att med hjälp av lå­nesyslemet eliminera förmögenhetsomfördelning från nyltjare eller långivare lill ägare har NBD kritiska synpunkter, friirrist mot tanken all lånesyslemet en­samt skall bemästra dessa problem.

Utredningarna har i flera sammanhang diskuterat möjligheterna till u t -jämning av kostnadsskillnader mellan olika upplå­telseformer med hjälp av finansieringssystemet. Utredningarnas för­slag har dock grundats på förulsättningen all skattemässig neutralitet råder mellan upplåtelseformerna.

Flertalet remissinstanser som berört frågan om neutralitet mellan olika upplåtelseformer anser, som lidigare redovisats, att frågan så långt möjligt bör lösas inom bostadsflnanseringens ram. Dessa remissinslanser har också följaktligen avstyrkt bosladsskatiekommiliéns förslag om avdrag för hyra och årsavgifi. Till dessa remissinslanser hör bosiadssiyrelsen. fleria/ei länsbosladsnämnder, länsstyrelserna i Slockholms. Kronobergs. Kalmar. Gol­lands. Blekinge, Skaraborgs och Västerbollens län. Svenska kommunförbundel.

Prop. 1974:150

138

LO. Svenska byggnadsarbeiarejörbundel. Svenska riksbyggen och Hyresgäsier­nas riksförbund.

Bosladsstyrelsen förordar en räntesubvention lill bostadsrätts- och hyres­lägenheter i syfie att dels ge det statliga lånet rimliga förutsältningar alt "gå ut" i nom angiven amorteringstid, dels utjämna kostnadsskillnaderna mel­lan olika upplålelseformer.

Enligt länsslyrelsen i Slockholms län kan en väg atl uppnå neutralitet mellan olika upplåtelseformer vara ell sänkt ränteläge vid belåning av bostadshus avsedda för upplåtelse med hyres- och bostadsrätt. Liknande synpunkter framförs av länsstyrelsen i Kalmar län. Den subvention soin blir nödvändig för att nå neutralitet mellan olika upplåtelseformer bör enligl länsstyrelsen i Kronobergs län vara successivt avtagande och redovisas i statsbudgeten.

Länsstyrelsen i Jönköpings län anser alt kapitalulgifisnivån får bedömas med utgångspunkt i den likhet som efiersirävas mellan olika upplålelseformer. Man får härvid utgå från atl basannuiteten blir väsentligt lägre i bostadshus med hyres- eller bostadsrätt än i egna hem. Länsstyrelsen hävdar vidare alt om skuldökningen skall kunna hållas inom gränser som inger förtroende för lånesystemet räntesubventioner på statslånen i hyres- och bostadsrätter måste sältas in.

Problemet med neutralitet mellan olika upplålelseformer kan enligt Hy­resgäsiernas riksförbund lösa genom att finansieringssystemet utformas så att kapitalkostnaderna för hyres- och bostadsrätt blir jämställda med no­minella kapitalkostnader efier ränteavdrag i taxeringen för villaägare. En sådan jämställdhet kan enligl förbundei åstadkommas genom all omför-delningslånel kombinerat med villkorslösa subventioner endasl görs till­gängligt för bosläder som upplåts med hyres- och bostadsrätt. Statslån till bostadsbyggande avsett för upplåtelse med äganderätt kan då endasl ges nominella villkor. Räntan i omfördelningslånet måsle sältas sä att subven­tionsinslaget blir detsamma som vid nominella lånevillkor kombinerat med rätt att dra av räntekostnaderna vid taxeringen.

Några remissinstanser anser att neutralilelsprobleinet kan lösas genom alt en subventionerad bostadsränta kombineras med en höjning av intäkts­procenten för egna hem.

En sådan kombination skulle enligl Svenska kommunförbundet inte in­nebära någon försämring för egnahemsägare med normala inkomster och normal belåning. Däremot påverkaren sänkt riinia direkt kostnadsläget för upplåtelseformerna bostads-och hyresrätt. Kommunförbundet förordar där­för all effekterna av en subventionerad bostadsränla närmare prövas med hänsyn till den bättre lösning som, enligt kommunförbundet, uppnås be­träffande neutraliteten mellan olika boendeformer,

LO och Svenska byggnadsarbeiarcförbundei finner övervägande skäl tala föratt kostnadsneutralitet mellan olika upplålelseformer,en socialt godtagbar

Prop. 1974:150

139

bostadskostnadsnivå saml hyresparilel mellan lägenheter av olika ålder bäst uppnås med hjälp av en allmän räntesubvention i kombination med ett rekonstruerat paritelslån samt en för egnahem därtill balanserad uppräkning av bostadsförmånens värde vid beskattning. Elt liknande syslem förordas också av Svenska riksbyggen.

1 anslutning till utredningarnas allmänna utgångspunkter för utformningen av ett framlida bosiadsfinansie-ringssystem anför kapitalmarknadsulredningen i sill omfattande re­missyttrande, som åtskilliga remissinstanser åberopat, bl. a, all oavsett vilket finansieringssystem man väljer det måste uppfylla vissa grundläggande krav om vilka det torde råda en utbredd enighet. Åtminstone två av de ut­gångspunkter som ställdes upp när paritetslånesystemet konstruerades synes enligl kapitalmarknadsutredningen alltjämt vara giltiga. Det gäller dels pa-ritetskravel, dels önskvärdheten av att fiuktuationer i räntenivån på kre­ditmarknaden inte skall påverka de löpande kapitalkostnaderna. Vidare läm­nar utredningen i sammanhanget en redogörelse för de normer, som enligt kapitalmarknadsulredningens mening börgälla vid utformningen av ett sys­tem för bostadsfinansiering.

För det första menar kapitalmarknadsutredningen att, om statsmakterna fattar beslut om generella subventioner till bostadssektorn, dessa skall utgå i sådana former atl utbetalningarna är väl överskådliga vid varje lillfälle och att statens verkliga kostnader är klart avläsbara. En förutsättning för atl dessa krav skall uppfyllas är atl de finansiella konsekvenserna av sub-veniionsbesluten ryms inom den tidshorisont som kan överblickas av dem som berörs när besluten fallas, Subvenlionselementet bör således inte ingå som en integrerad men obestämd del i systemet så att subventionernas verkliga omfattning först så småningom träder fram.

För det andra anser kapitalmarknadsulredningen alt principen att lånen obetingat skall bli återbetalda inom viss tid bör faslhållas. Om de löpande kapitalkostnaderna vid något tillfälle bedöms vara oacceptabla av statsmak­terna, bör särskilda subventioner utbetalas för all uppnå en rimlig nivå. Dessa subventioner bör vara klart avläsbara, så alt låntagaren alltid kan överblicka amorteringstiden för den skuld som belastar fastigheten. Här­igenom bör uppnås, all den misstro elimineras som nu riktas mot pari­tetslånesystemet på grund av krafiiga skuldökningar med ovissa återbe­talningsvillkor.

För det tredje bör man enligl kapitalmarknadsutredningen inte sträva efier att bygga upp ett lånesystem med uppgifi att kompensera förändringar i alla faktorer som påverkar de totala boendekostnaderna. Härav följer att systemet endasl bör inriktas på att påverka de årliga kapitalkostnader som belastar låntagarna. Om utvecklingen av drifika';!naderna skulle föranleda statsmakterna atl ingripa, bör åtgärder vidtas uianför finansieringssystemets

Prop. 1974:150

140

ram. Eventuella subventioner av drifikostnaderna bör således riktas direkt mol den komponent som förorsakat ingripandel.

För det fjärde bör enligt kapitalmarknadsutredningen del ursprungliga målel för paritetslånesystemet, alt skapa hyresparilel i hela del slatsbelänade bostadsbeståndet, självfallet kvarstå oförändrat. Om en kostnadsanpassad hyressättning motsvarande kostnaderna i nyproduktionen (bruksvärdeshy­ror) tillämpas, medför paritetskravet att kapitalkostnaderna måste omfördelas i liden och stiga med utvecklingen av byggnadskostnadema. 1 enlighel med paritetslånesystemels grundprinciper kan därmed kapitalkostnaderna eta­bleras på en förhållandevis låg nivå vid början av lånets löptid.

För del femle bör enligt kapitalmarknadsulredningens mening finansie­ringssystemet liksom nu motverka att räntefiuktuationer på kredilmark­naden omedelbart påverkar de årliga kapitalkostnaderna. Enligl utredningens mening är det vidare av väsentlig betydelse all finansieringssystemet inte motverkar strävandena att skapa goda marknadsförhållanden på kreditmark­naden och inte ulgör ett hinder för en snabb anpassning av kreditpoliliken till rådande inhemska och externa förhållanden.

Till de remissinslanser som åberopat kapitalmarknadsutredningens ytt­rande eller anfört liknande synpunkter hör bl. a. bostadsstyrelsen. RR V, full­mäktige i riksbanken, Lö och Svenska byggnadsarbetareförbundet saml Svens­ka bankföreningen.

Många remissinstanser framhåller önskvärdheten av alt del framtida lå­nesyslemet görs förståeligt för andra än specialister och möjliggör alt kon­sekvenserna beträffande bl. a. betalningsskyldighet i framtiden kan över­blickas. Sådana synpunkter framför bl, a, länsstyrelsen i Södermanlands län som anser all ell av de stora problemen med pariietslånel är alt det för "vanliga" människor framstår som ytterligt svårförklarligt och redan gett upphov till många missförstånd och mycket missnöje.

Enligt länsbostadsnämnden i Jönköpings län bör erfarenheterna av det nu­varandesystemet så långl som möjligt tillvaratas och förenklingargenomföras utan alllförstora föränd ringar i systemet. Terminologin bör ändras endast i den utsträckning klarheten kräver detta. Liknande synpunkter framförs av länsstyrelsen i Jönköpings län.

Enligt länsslyrelsen i Kristianstads län uppfyller del tidigare tillämpade sys­temet med avtrappande subventioner kravel på enkelhet. Om ett sådani system av statsfinansiella och andra skäl inle kan återinföras förordar länsslyrelsen förändringar av paritetslånet.

Också bankinspektionen anser atl ett framtida lånesystem måsle vara nå­gorlunda lätt för den enskilde att överblicka och ge möjlighet för faslig-hetsägaren atl vid varje tidpunkt beräkna vad han är skyldig och att åt­minstone i slora drag överblicka omfattningen av de skulder som uppkom­mer i framtiden, Fastighelsägaren bör vidare kunna utnyttja det kredilvärde

Prop. 1974:150

141

i fastigheten, som inte har tagits i anspråk för redan ingångna förpliktelser, och över huvud taget behålla så mycket av ägarfunktion och ägarrisk, atl han har intresse av en rationell fastighetsförvaltning innefattande bl, a, vär­debevarande underhåll.

Även SACO anser atl ett nytt finansieringssystem måste vara förenligt med god fastighetsekonomi och tillämpas lika för alla kategorier bostads­företag. Systemet bör också kunna bidra till att dämpa hyreskostnaderna i nyproduktionen föratt likvärdiga bosläder oavsett produkiionsår skall ha samma hyra. SACO är således principiellt positiv lill elt system som i viss utsträckning utjämnar kapitalkostnaderna över tiden. Systemet får emel­lertid, enligl SACO:s mening, inte leda lill dolda subventioner. Bostads­kostnaderna måste i alla händelser betalas och SACO säger sig ha svårt alt finna fördelar i att dessa kostnader betalas skattevägen.

Länsstyrelsen i Värmlands län finner två principiella vägar för utformning av finansieringssystemet intressanta. För del första ett rent paritetslånc-system som grund men med en inbyggd statlig räntesubvention, utgörande skillnaden mellan å ena sidan räntan på den allmänna marknaden och räntan i bostadsfinansieringssystemet, som skulle sättas utifrån kravel på rimlig boendekostnad. Statens subvention skulle i ell sådani system vara klari utskiljbar Möjligheterna atl variera räntan efier upplåtelseformen borde i della syslem också kunna beaktas liksom möjligheterna att utnyttja pa-ritetseffekten på hela bostadslånet under förutsättning att en statlig total­finansiering tillskapas. Den andra vägen anger länsstyrelsen vara ett indexlån i kombination med en real beskattning. Med utgångspunkt i den pågående penningvärdeförsämringen erhålls den reala räntan som en restpost mellan marknadsräntan och penningvärdeförsämringen. Den i dag gällande mark­nadsräntan kan således sägas beslå av dels ersättning för försämra! pen­ningvärde, dels ränta i egentlig mening. Därvid är den förstnämnda er­sättningen mer att betrakta som en amortering. Dessa förhållanden får följ­aktligen återverkan vid en real beskattning i det att ränteavdragens storiek minskar och beskattningen av kapital endast omfattar realräntan. Från bo-stadskostnadssynpunkl skulle övergången till ett realränlesystem innebära sänkta boendekostnader och större rättvisa mellan olika upplåtelseformer.

Del kan enligl slatens institut för byggnadsforskning inie uteslutas alt etl lånesystem med traditionella lån och låg ränla kombinerat med fastighets­beskattning som tar hänsyn till inflation och lägesvärdeförändringar skulle vara bättre än det föreslagna utjämningslånet. En väsentlig förtjänst med ett lånesystem av anlyil slag är, enligl institutet, alt det kan ges ganska enkel konstruktion varigenom de ekonomiska konsekvenserna och förplik­telserna vid varje lidpunki kan klariäggas för alla berörda parter Den vi­taliserande effekt på den bostadspolitiska debatten som ett för gemene man begripligt lånesystem måste antas ha får inte undervärderas.

Prop. 1974:150

142

LRF anser det angeläget atl finna en lösning som både tar sikte på de nuvarande akuta problemen och dessutom är hållbar på längre sikt. Fi­nansieringssystemet måste vidare uppfylla rimliga fördelningspolitiska krav och samlidigt upprätthålla en socialt önskvärd bostadsefierfrågan. Staten bör därför med lämpligt avvägda räntesubventioner övergångsvis begränsa räntekostnaden. Som ett riktvärde kan gälla en hyresnivå för hushållen i nyproduktionen som är möjlig alt bära för fiertalet, sedan hänsyn lagits till eventuella skattereduktioner. Räntesubventionen bör vidare avtrappas. För all nå en viss omfördelningseflekl bör ränlan successivt kunna höjas i äldre årgångar, så alt verklig ränta betalas efter etl antal år. Vidare kan systemet innehålla en viss årlig minskning av subventionsinslaget i ny­produktionen. Syfiet bör där vara atl på sikt avveckla subventionssystemet och anpassa produktionen så atl övergången inte blir alltför kännbar för bosladskonsumenten,

NBD anser atl en kombination av ålgärder bör vidtas för att nå en ac­ceptabel lösning i dagslägel och skapa förutsättningar för en återgång lill en realistisk lösning av finansieringsproblemen på längre sikt. Sålunda anser NBD att samhällsinsatserna bör byggas upp kring följande åtgärder: ett rän-legaranlisyslem som successivt kan avtrappas, individuella bosiadstillägg saml i möjlig mån skattepolitiska åtgärder som ökar utrymmet för bo­sladskonsumlion, NBD anför vidare att gapet mellan vad som betalas i hyra och vad som är "självkostnader" är slort och att det måste, i varje fall temporäri, överbryggas för att undvika krafiiga störningar på bo­stadsmarknaden, NBD anser det önskvärt all detta sker genom direkta sub­ventioner från statsmakterna. Enligt delegationens uppfattning börell ränte­garant isystem dock på sikt avvecklas. Detta innebärati subventionsmomentei i den äldre produktionen successivt minskas genom en anpassning lill kostnadsutvecklingen i nyproduktionen. Vid en successiv subventions­avveckling sker således automatiskt en kapilalkoslnadsuljämning mellan gammal och ny produktion. På sikl bör målel vara att minska behovet av subventioner även i nyproduktionen. Detla bör kunna ske genom en försiktig ökning av kapitalkostnaderna för samtliga fastigheter som rän-tesubvenlioneras, Elt system enligt ovan angivna riktlinjer innebär enligt NBD all statsmakterna årligen får ta ställning till subventionernas storlek. Liknande synpunkter framförs av SBEF.

Utredningarnas förslag lill nytt lånesystem, utjämningslåne­systemet , har mött många erinringaroch avstyrks av det överväldigande flertalet remissinstanser. Motståndet gäller framför allt förslagets låneteknis­ka uiformning.

Till de remissinstanser som siäller sig negativa lill förslagei hör hyres­nämnderna och arrendenämnderna för Ha//ands län, Göteborgs och Bohus län samt Alvsborgs län. sialskoniorei, bankinspekiionen. RRV. konjunkiurinsiituiei,

Prop. 1974:150

143

bosladsstyrelsen. flertalet länsbostadsnämnder, slalens insiiiul för byggnads­forskning, flerlalei länsstyrelser, flera kommuner, kapitalmarknadsulredningen. fullmäktige i riksbanken, flillmäklige i riksgäldskontoret. LO. Svenska byggnads­arbetareförbundet. SACO. Konungariket Sveriges sladshypolekskassa, BOFAB, Svenska bankföreningen. Svenska sparbanksföreningen, Sveriges jordbrukskas­seförbund, postbanken. Folksam, LRF, SBEF. Sveriges villaägareförbund, Svenska riksbyggen, HSB. NBD m. fl.

Kapiialmarknadsuiredningen. som jämför utjämningslånesystemet med paritetslånesystemel, anför bl. a. att förstnämnda system inte uppfyller rim­liga krav på stadga och att det i detta avseende är underlägset paritels-lånesystemet. Vad gäller möjlighelerna all neulralisera effekterna av en språngvis förändring av byggpriserna kan, enligt utredningen, utjämnings­lånesystemet inte sägas vara överlägset paritetslånesystemet i lånelekniskt avseende, efiersom systemen arbetar med olika förulsätlningar.

Enligl kapitalmarknadsutredningen är del vidare olämpligt alt, som ut­redningarna gjori, bygga upp ett lånesystem, där låntagarna och långivarna inte kan bilda sig någon klar uppfattning om den framlida återbetalnings-skyldigheten och där skuldredovisningen därför saknar reell ekonomisk in­nebörd. Bristen på överskådlighet vad gäller de statsfinansiella konsekven­serna av framtida och obestämda avskrivningsbeslul medför atl utjämnings lånesystemet besitter sådana inneboende egenskaper att stora och växande subventioner nästan automatiskt skulle kanaliseras tili bostadssektorn. Det är, anför kapitalmarknadsulredningen, orimligt all pålägga statsmak­terna uppgifien att snart sagl årligen fatta beslut om de totala boendekost­nadernas godtagbara nivå och därvid tvingas ta ställning till utvecklingen av alla de komponenter som är av betydelse i ell sådani sammanhang. Utredningen ställer sig också av principiella skäl avvisande till en ordning där de boendes kapitalkostnader anpassas nedåt samtidigt som ökade statliga lån med ovissa åierbetalningsvillkor utbetalas föratt kompensera en höjning av drifikostnaderna. Liknande tankegångar återfinns i yttrandet frän fiil/-mäktige i riksbanken. Fo/ksain. LO. Svenska byggnadsarbetareförbundet, Svenska sparbanksföreningen. Sveriges jordbrukskasseförbund. Svenska riks­byggen m. fl. hänvisar i sina yttranden lill kapitalmarknadsulredningens kri­tik av utjämningslånesystemet.

En huvudinvändning mot utjämningslånesystemet är också enligl full­mäktige i riksgäldskontoret att subventionsmomentei inle budgetmässigt klart redovisas och atl det under lång tid förblir obestämt lill sin omfattning. Full­mäktige anser att det föreslagna finansieringssättet från statsfinansiell syn­punkt innebär betydande risker för gradvis ökande svårigheter och att det kan leda till en från lånepolitisk synpunkt ohållbar situalion,

RRV finner del förvånande alt det föreslagna lånesyslemet i huvudsak är anpassat efier nyproduktionens behov. Enligl verket kan förslaget mot­verka en angelägen rationalisering av produktion och förvaltning. Vidare

Prop. 1974:150

144

framhåller verkel, som härvid hänvisar till vissa inom verket gjorda be­räkningar, att utredningarnas förslag leder lill betydande åtaganden från Slatens sida. Det ärenligt verket knappast realistiskt att, med de lånevillkor utredningarna föreslår, räkna med en återbetalning av de skulder lill staten som låntagaren ikläder sig. Beräkningar gjorda av bl, a, bosladsstyrelsen. sla­lens insiiiul för byggnadsforskning och kapitalmarknadsutredningen ger resultat av liknande innebörd.

Konjunkiurinsiituiei ifrågasätter lämpligheten av att en höjning av drift­kostnaderna skall motverkas av en motsvarande sänkning av kapilalulgif-lerna. De krafiigl stegrade oljepriserna det senaste året skulle således, anför institutet, leda lill en belydande sänkning av kapitalutgifterna. Vid en för­dubbling av priserna på bränsle skulle kapitalutgifterna uppskattningsvis behöva sänkas med närmare 20 96,

Bosladssiyrelsens främsta invändning mot det föreslagna lånesyslemet är alt det för låntagaren på grund av systemets komplicerade uppbyggnad torde vara helt omöjligt att överblicka den förbindelse han ikläder sig. Samma väsentliga invändningar kan enligt styrelsen riktas från fastighetsekonomisk synpunkt. Svårigheten att överblicka lånesyslemet följer bl. a. av att en kon­iinueriig anpassning förutsattes lill faktorer som tidigare inte påverkat ka-pitalkosinadsnivån såsom drifi- och underhållskostnader. Enligl statens in­stitut flyr byggnadsforskning lider utjämningslånet som bostadspolitiskt instru­ment av en rad svagheter. Mest allvarlig lorde enligl inslilulel den allmänna vagheten eller annorlunda uttryckt den utomordentligt stora anpassbarhelen i systemet vara. Eftersom del svårligen kan uppställas några kriterier för när finansieringssystemet urartar, finns heller inga spärrar för hur omfattande statens finansieringsstöd blir.

Hyresnämnderna och arrendenämnderna för Hallands län. Göteborgs och Bo­hus län saml Alvsborgs län anser atl den föreslagna finansieringsformen är oförenlig med bruksvärdesysiemel. Med det föreslagna utjämningslånet ökar kapitalersättningen och därmed hyran med husets stigande ålder samtidigt som bruksvärdet minskar genom att huset bliräldre. Till slut kan bruksvärdet bli så lågt att det inte längre finns utrymme för ökad kapitalersättning utan denna kan t, o. m. behöva sänkas för atl hyran inte skall komma över bruks­värdet.

Sialskoniorei anser del vara svårt all uttala sig om den bosladssociala måluppfyllelsen i förslaget, efiersom utredningarna inte fullsländigl har ana­lyserat sambanden mellan de bosladssociala målen och bostadens pris. All uppnå sociala målsättningar genom alt enbart göra ålerbeialningsreglerna fiexibla på del sätt som utredningarna föreslår lorde, anför statskontoret, vara svårt, Förslagei leder lill en subventionering som riktar sig mot bo­stadssektorn som helhet med oklara fördelningseffekter såväl mellan fas­tighetsägare och hyresgäster som mellan hyresgäster av olika slag.

Prop. 1974:150

145

Det föreslagna lånesyslemet synes enligl bankinspektionen inte uppfylla del självklara kravet på sund kredilgivning atl gäldenären alltid kan beräkna hur mycket han är skyldig och atl han någotsånär kan överblicka vilka konsekvenser som följer med ell forlsait skuldförhållande. Svårigheten atl överblicka den mycket belydande skuld som ackumuleras med åren leder enligl inspektionen till all svåra värderingsproblem uppkommer vid en för­säljning.

Konungariket Sveriges stadsbypotekskassa anser att de invändningar som i olika avseenden kan riktas mot det föreslagna lånesyslemet är av den beskaffenheten att andra vägar bör prövas i syfie alt uppnå de effekter som utredningarna syfiar lill. BOFAB kan inte finna alt utredningarna lyckats åskådliggöra hur det föreslagna finansieringssystemet i praktiken kommer att verka på sikt. Enligt Svenska bankföreningen kännelecknas förslaget av betydande svåröverskådlighet beträffande dess verkningar för såväl slalen som låntagarna,

LRF anser att förslaget bygger på en inteckning i framtida produktions­tillväxt och i fortsalt inflation som måsle anses helt orealistisk och skadlig.

Sveriges villaägareförbund framhåller all del föreslagna lånesyslemet leder till en ständigt ökad skuld till staten för villa- och andra småhusägare. Redan efier tio år har lånet nära nog iredubblais, Efier sextio år kan skulden till staten för elt vanligt egnahem uppgå till miljonbelopp trots stigande be­talningar. Staten förbehåller sig belåningsutrymme upp till 150 procent av husels värde och småhusägaren får inte ens låna på inteckningar över denna gräns utan statligt medgivande. Del går enligt förbundet inte längre alt bygga om eller förbättra egna hem med statliga lån och alla försäljningar blir beroende av statligt medgivande. Staten äger i praktiken det egna hem­met. Förbundet tar definitivt avstånd från dessa planer som i praktiken enligt förbundei medför alt gemene mans egnahemsägande avskaffas och gör äganderätten lill en ren fiktion.

HSB anser att del föreslagna utjämningslånesystemet trots förenklingar i jämförelse med paritetslånesystemet är svårgripbart, framför allt för den enskilde bostadskonsumenten, och anser alt man därför i första hand bör pröva andra vägar. HSB anger här ell lånesystem med konvertibla statslån. Det föreslagna utjämningslånesystemet förordas i andra hand.

NBD. som anser alt utredningarna på avgörande punkter inte följt di­rektiven, finner förslaget oklart med hänsyn till effekterna på gällande för­handlings- och domsiolsordning för bestämning av hyror. Utredningsmate­rialet ger heller inte underiag för en närmare bedömning av om lånekon­struktionen innebär sådana begränsningar atl hyreslagstiftningen berörs, 1 fråga om förslagets effekter på produktion och förvaltning anför NBD bl.a. att den antydda metoden för fastställande av bostadsränla innebär att höga drifikostnader, kalkylerade eller verkliga, i praktiken leder till

10 Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150

146

en låg bostadsränla. En konsekvens av detta kan bli atl incitamentet för atl på sikl rationalisera förvaltning och pressa drifikostnader tunnas ut. Mot­svarande resonemang kan föras vad gäller produktionskostnader. En allmän och glidande höjning av produktionskoslnadsnivån leder enligl lånekon­struktionen till en lägre kostnadsränia, vilket i sin tur innebär alt låne­syslemet inte har någon prisdämpande effekl, NBD framhåller också risken för all en automatisk koppling mellan produktionskostnad och hyresnivå i varje projekt införs, Belräffande förslagets ekonomiska konsekvenser för staten och lånlagarna hänvisar delegationen till beräkningar som redovisas i den av ledamölerna Källenius och Näverfelt till betänkandet Följdfrågor av­givna reservationen. SBEF, som ansluter sig lill NBD:s ställningstagan­den, redovisar också beräkningar avseende möjligheterna att omfördela ka­pitalkostnaderna i liden. Enligt SBEFär utrymmet för sådana omfördelningar mer begränsat än vad utredningarna antagit.

Bland de remissinstanser som i slort sett ställer sig positiva till utred­ningarnas förslag lill nytt lånesystem återfinns länsslyrelserna I Ösiergöilands. Hallands. Skaraborgs och Väsierboitens län, Hyresgästernas riksförbund. Slockholms kooperativa bostadsförening ek. för. och SABO. Flera kommuner har också godtagit utjämningslånesystemet,

Länsslyrelsen i Östergötlands län finner de anförda motiven för en finan­siering av utjämningslånels karaktär överiygande och tillstyrker därför att förslaget prövas. Ett lämpligt lillvägagångssält kan enligt länsslyrelsen vara att låneformen införs stegvis med början i det senast producerade beståndet. Därigenom kan man skaffa sig erfarenhet av hur etl på papperet till synes väl fungerande lånesystem arbetar i praktisk tillämpning. Länsstyrelsen och länsbostadsnämnden i Skaraborgs län anser all det föreslagna lånesyslemet har stora likheter med paritetslånesystemel och ifrågasätler om inle för­ändringar i del nuvarande systemet skulle vara enklare från administrativ synpunkt. De tillstyrker emellertid i huvudsak väd utredningen föreslår, antingen detta sker genom införandet av ett nytt lånesystem eller genom en reformering av paritetslånesystemet. Enligt länsslyrelsen i Västerbottens län ger del föreslagna systemet bättre möjligheter än paritetslånesystemel au åstadkomma en lugn utveckling av lånekostnaderna.

Enligt Hvresgästernas riksförbund har den föreslagna lånekonstruktionen sådana fördelar framför nuvarande alt utredningarnas förslag bör genom­föras. Staten skulle därigenom få ett bostadspolitiskt medel som ger vä­sentligt ökade möjligheter att styra boendekostnadsnivån i enlighet med de sociala mål som uppställts för denna. Vidare anför förbundet att ui-jämningslånel för nyproduktionen ger samma hyressänkande effekt som en direkt räntesubvention men att den föreslagna lånekonstruktionen ger staten möjlighet att för det befintliga bostadsbeståndet återfå de medel som lagts ut. Förbundet framhåller samtidigt all del föreslagna finansierings-

Prop. 1974:150

147

systemet på intet sätt förutsätter atl staten verkligen kommer atl lå igen de medel som en gång salts in för atl åstadkomma förutsättningar för rimliga hyror.

SABO. som tillstyrker förslaget, anser alt den lid som stått till förfogande inle gell möjlighet till atl analysera förslaget i dess detaljer och inie heller dess konsekvenser för samhällsekonomin. Enligt SABO synes förslaget möj­liggöra atl två för de bosladsförvaltande allmännyttiga företagen väsentliga krav blir tillgodosedda, nämligen dels atl bostäder skall kunna ställas lill förfogande till ell pris som är eller anses vara godiagbari för de boende, dels all någon skuldökning inte uppstår hos företagen om del pris de kan erhålla för sina bosläder inle läcker de kostnader som under förutsättning av en rationell förvaltning oundvikligen är förenade med verksamhelen. SABO ifrågasätler dock om det inle föreligger en viss risk för att en situation, där företagen inte får full täckning för de kostnader som uppstår på grund av drift, underhåll och bränsle, kommer att uppstå i anslutning till eller ganska snart efier elt införande av uljämningslån och de därmed följande kapilalkostnadssänkningarna,

Stockholms kooperaliva bostadsförening ek. for. föredrar det föreslagna ut­jämningslånet framför pariietslånel men kan inte tveklöst tillstyrka del­samma. Det uppfyller inte kravet på klarhet och torde därför bli svårför­ståeligt för många. Åtskilliga inom bosiadskooperationen kommer sannolikt alt hysa misstro mol ett lånesystem som successivt föranleder allt högre hyror. Helst skulle föreningen vilja se fram mot en lånekonstruktion av mer traditionell typ.

Utredningarnas diskussion i fråga om metoderna alt kanali­sera subventioner vid användandet av utjämnings-

I 

å n har föranlett kommentarer från flera remissinstanser. Vissa remiss­inslanser understryker alt subventioner i största möjliga utsträckning bör ges i villkoriig form medan andra ställer sig tveksamma till uppdelningen av subventioner på villkoriiga respeklive ovillkorliga. Svårigheterna alt över­blicka subventionernas omfattning påtalas av flera remissinslanser.

Alt subventionsmomentei inte budgetmässigt redovisas har bl, a. kon­junkiurinstitutei och riksgäldsfullmäkiige invändningar mot, Enligl konjunk­turinstitutet strider delta mot praxis i den statliga bokföringen.

Den av utredningarna gjorda distinktionen mellan villkorliga och ovill-koriiga subventioner kritiseras av några remissinslanser. Distinktionen synes enligl statens institut för byggnadsforskning ganska meningslös. 1 hyresfallet är även det som ulredningen kallar villkoriig subvention en ovillkorlig sådan. Del hushåll som lätt sin hyra subventionerad under en tid har ingen åler­belalningsplikt. All låntagaren/fastighetsägaren i en avlägsen framtid kan få betala tillbaka subventionerna är i princip atl jämställa med en eventuell framlida beskattning. Kapitalmarknadsutredningen anser, inte minst mot bak­grund av det långa tidsperspektiv det är fråga om, värdet av atl göra sub­ventionerna villkorliga föratt motverka uppkomsten av stora kapitalvinster tvivelaktigt.

Prop. 1974:150

148

Enligt riksgäldsfullmäkiige talar alla skäl för atl del föreslagna systemet successivt kommer alt leda till en mycket omfattande generell subventio­nering av boendekostnaderna, Detla sammanhänger bl.a, med all de s, k, sociala kriterierna, som avses vara normgivande, med nödvändighet är mycket vaga och vidare med att systemet förutsätter atl det vid stigande prisnivå kontinuerligt fattas politiska beslut, som höjer boendekostnaderna i nominella termer. Sker inle della i tillräcklig utsträckning blir successivt stigande generella subventioner automatiskt följden. Risken för en sådan utveckling blir särskill stor, efiersom myndigheterna inle har att samtidigt och i samma beslutsformer la ställning till prisnivån för all slags konsumtion. Liknande tankegångar återfinns även i yttrandet från kapiialmarknadsui­redningen. som anser det oklart vilken av de två av utredningarna nämnda metoderna för kanalisering av subventioner som förutsätts komma till an­vändning. Genom båda de föreslagna metoderna skjuls emellertid besluten fram i tiden lill dess det blir uppenbart alt en avskrivning är oundgänglig. Att subventionerna tänks utgå genom en framlida avskrivning av statliga fordringar och alt alltså inle omedelbart belasta statsbudgeten medför att subventionerna ger sken av att vara kostnadsfria för staten. Riksbanksfull­mäktige anför liknande synpunkler.

BOFAB konstaterar atl vad som är subvention resp, skuld avgörs först i en avlägsen framlid. En normal bedömning av en fastighets värde, som långivaren kan ha anledning atl göra i olika sammanhang, förefaller härmed utesluten. Med tanke på denna osäkerhet om den totala fastighetsskuldens verkliga värde är det dessutom tveksamt, om låntagarna har möjlighet alt planera sin fastighetsförvaltning på elt rationellt sätt. Liknande tankegångar återfinns i bl. a, yttrandena frän Konungariket Sveriges stadsbypotekskassa och Svenska bankföreningen.

Utredningens resonemang rörande frågan om hur statens uppoff­ringar skall redovisas av låntagaren kritiseras av fiera re­missinstanser, däribland RRV, konjunkturinstitutet, bostadsstyrelsen, länsstyrelsen i Kristianstads län, kapitalmarknadsutredningen, riksbanksfull­mäktige och Konungariket .Sveriges sladshypolekskassa.

y?/? K anser att konstruktionen med s. k. uppoffringar inte är överiygande och att de skuldökningar som kan uppträda t. ex. vid tillämpningen av ett lånesystem som utredningarna föreslår, bör betraktas som en skuld, be­tecknas som en skuld och redovisas tillsammans med ursprunglig låneskuld för de enskilda låneobjekten. Bostadsstyrelsen, som anser alt nuvarande lag­siifining i fråga om bokföring av skuldökning bör ges permanent karaktär, kan inle finna att det föreslagna systemet skapar åsyfiat förtroende. Vidare anför styrelsen att en löpande redovisning av den s. k. uppoffringen torde vara nödvändig för bostadsföretagens likvidilelsbedömningar och att det från administrationssynpunkt är fördelaktigt att kontinuerligt följa ersätt­ningsbeloppet för varje enskilt låneärende. Också riksbanksfullmäkiige anser

Prop. 1974:150

149

att det föreslagna tillvägagångssättet knappast kan skapa fört roende och förstå­else lör lånesystemels konstruktion. Inte heller från redovisningssynpunkt torde förslaget vara invändningsfritt. Genom atl en del av skulden inle redo­visas kommer fastigheternas faktiska skuldbelastning all vara oklar. Enligt fullmäktige sy nes det vara själ v klart att den verkliga skuld som belastar en fas­tighet alltid redovisas öppet.

Konungariket Sveriges sladshypolekskassa framhåller att den uppskjutna återbelalningsskyldigheten alllid kommeratl aktualiseras vid fall av förtida betalning, t.ex. vid exekutiva försäljningar, och all det framstår som nöd­vändigt att den faktiska återbelalningsskyldigheten alllid redovisas.

Flertalet remissinstanser som har avvisat utjämningslånesystemet har i stället förordat atl paritetslånesystemet bibehålls men atl det ändras och kompletteras i vissa avseenden. Hit hör statskontoret, RRV, bosladsstyrelsen. länsbostadsnämnderna i Stockholm, Uppsala. Östergötlands. Jönköpings. Kronobergs. Kalmar, Krisliansiads, Göteborgs och Bohus. Alvs­borgs, Skaraborgs. Örebro, Västmanlands, Kopparbergs. Västernorrlands och Norrbottens län, länsstyrelserna I Slockholms. Kronobergs, Kalmar. Gollands. Kristianstads, Alvsborgs, Örebro, Västmanlands. Västernorrlands och Jämt­landslän, kapiialmarknadsuiredningen, riksbanksfullmäkiige, LO. TCO. Svens­ka sparbanksföreningen. Svenska byggnadsarbetareförbundet, Svenska riksbyg­gen och SAR.

Bosladsstyrelsen påpekar atl vid de jämförelser som utredningarna gjort mellan det föreslagna utjämningslånel och traditionella lån slutsatser har dragits som i vissa avseenden ger en missvisande bild av paritelslänesystemet och all de fördelarsom tillskrivits utjämningslånel i fiertalet fall äger giltighet även för pariietslånel. Enligl styrelsen borde det därför ha varil mera frukt­bart alt undersöka möjlighelerna att anpassa pariietslånel till de krav ut­redningarna ställt upp på elt framtida finansieringssystem. Viss revidering av paritetslånesystemel ärenligt styrelsen föranledd av berättigad kritik mol nuvarande utformning av pariietslånel i fråga om låntagarens avkastning på eventuellt eget kapital. Paritetslånets lekniska uppbyggnad bör i princip lämnas oförändrad. En revidering av pariietslånel har vidare,enligl styrelsen, från administraliv synpunkt avgörande fördelar vid en anknytning lill del hittills belånade beslåndel. Styrelsen anser bl. a, att såvitt den kan bedöma en revidering lorde kunna ske utan att erbjudanden om en ny låneform måste lämnas låntagaren. Liknande synpunkter framför också flertalet länsbostadsnämnder.

Vid sina överväganden säger sig kapitalmarknadsulredningen ha funnit atl paritetslånesystemet vad gäller sin tekniska konstruktion är väl ägnat att uppfylla olika krav på finansieringssystemet. Det faktum att lånesystemet inte fungerat lillfredsslällande, och som en följd därav misskrediterats, bör således inte tillskrivas brister i dess uppbyggnad även om vissa justeringar kan vara önskvärda. Kapitalmarknadsutredningen anför vidare att det därför

Prop. 1974:150

150

har framstått som naturligt atl överväga hur de problem som uppkommit kan elimineras ulan större ingrepp i lånesystemels konstruktion. Därvid har del främst gällt all utröna hur evenluella generella subventioner till bostadssektorn bäst skall kanaliseras. Kapitalmarknadsutredningens slutsats är att paritetslånesystemet bör lämnas oförändrat till sin konstruktion. En grundläggande förutsättning för all systemet skall fylla sin avsedda funktion är atl pariletstalen ovillkorligen anpassas efter byggnadskostnaderna. Om utvecklingen av byggnadskostnaderna uppvisar avvikelser från den takt som antogs när basannuiteten fastställdes och kapitalkostnaderna och därmed amorteringstiden på statslånen följaktligen kommer att skilja sig från för­utsättningarna, bör basannuiteten korrigeras för att återanpassa utvecklingen lill den ursprungligen antagna. En ändring av basannuiteten får således ses som en korrigeringsåtgärd som vidtas för alt upprätthålla de ursprung­ligen beräknade lånevillkoren.

SCä 

finner att ett lånesystem som uppfyller de av utredningarna uppställda villkoren kan erhållas genom såväl del föreslagna utjämningslånet som det nuvarande paritetslånesystemet kompletterat med en utjämnings­faktor Enligl centralbyrån är det sålunda möjligt alt inom ramen för pa­ritetslånesystemet uppnå utjämning av del slag som utredningarnas förslag innebär, dvs. dels inbördes paritet vad gäller kapitalkostnaderna för skilda årgångar av hus, dels anknytning av kapitalkostnaderna lill aktuell prisnivå, dels utjämning i tiden av förändringen i kapitalkostnaderna för varje enskild årgång. 1 en bilaga till yttrandet visas ingående hur en sådan utjämning skulle kunna ske inom ramen för paritetslånesystemet genom viss modi­fiering av lillämpningen av delta.

Några remissinstanser anser alt paritetslånesystemet t. v. bör behållas ulan några ändringar. Enligl SAR kan pariietslånel bibehållas med sina nackdelar, vilka inte lösts i utjämningslånesystemet, i avvaktan på ytterligare utredning av en rad olösta frågor.

Utredningarnas diskussion om möjligheterna till förändringar inom paritetslånesystemels ram genom någon form av subvention har föranlett kommentarer från fiertalet remissin­slanser. Belräffande behovet av subventioner i någon form råder slor enighet bland remissinstanserna. 1 olika sammanhang betonas också all dessa bör klari redovisas. Bland remissinslanser som anseratl paritetslånesystemet bör bibehållas och som förordar subvention av både statslåne- och botienlå-neräntan kan nämnas bostadsstyrelsen, kapiialmarknadsuiredningen. riks­banksfullmäktige. LO. Svenska byggnadsarbeiareförbundei och Svenska bank­föreningen.

Kapitalmarknadsutredningen utvecklar ingående sina synpunkter på sub-venlionsfrågan och erinrar om alt när paritetslånesystemel konstruerades det kravet ställdes att en rimlig kapitalkoslnadsnivå skall nås utan inslag av

Prop. 1974:150

151

statliga subventioner. Enligl utredningen lorde inställningen till detta krav ha förändrats något. Kapitalmarknadsutredningen har vid sina överväganden således utgått ifrån förutsättningen alt ett inslag av subventioner kommer att ingå i elt reviderat bostadsfinansieringssystem. Enligt kapitalmarknads­utredningens mening borde subventioner av kapitalkostnaderna som anses nödvändiga knytas lill den nominella ränla som belastar de boende. Denna metod kan tillämpas för att nä ett flertal syfien. Staten garanterar enligt denna metod en viss ränla för såväl de långfristiga bollenlånen som de statliga bostadslånen och utbetalar direkta subventioner motsvarande mel­lanskillnaden mellan marknadsräntan och denna högsta ränla. Metoden er­bjuder enligt kapitalmarknadsutredningen således möjligheter för stats­makterna att anpassa kapitalkostnaderna till en nivå som kan justeras vid behov. Om slalen på angivet sätt utbetalar subventioner som är knutna lill skillnaden mellan marknadsräntan och en viss basränta, uppnås samtidigt den fördelen att räntevillkoren för bostadsbyggandet stabiliseras. F. n, utgör räntevillkoren på kapitalmarknaden ett osäkert moment i bostadsfinansie­ringen. Systemet med fixerad låneränta kan enligt kapitalmarknadsutred­ningen sägas innebära atl bostadssektorn isoleras från påverkan av ränte­utvecklingen på kreditmarknaden, vilket torde medföra fördelar även vad gäller möjligheterna all bedriva en flexibel räntepolitik. Kapitalmarknads-utredningen anser vidare all en anpassning av räntevillkoren för bostadssek­torn öppnar vissa möjligheter atl uppnå kostnadsneutralitet mellan bosläder med olika upplåtelseformer. Ulredningen har dock inte sell som sin uppgifi all närmare utveckla denna synpunkt utan inskränker sig till atl påpeka atl den kan beaktas. Kapitalmarknadsutredningen anför vidare alt systemet med räntesubventioner erbjuder den fördelen att kapitalkostnaderna även i det icke slatsbelänade bostadsbeståndet kan påverkas om man så önskar.

Kapitalmarknadsutredningen anger att den har övervägt etl system, som skulle kunna sägas innebära att dubbla basannuiteter tillämpas. Utredning­en har dock funnit att ett sådani system är avseväri underiägset från ad­ministrativ synpunkt, att det inte heller är överskådligt för de berörda, att delta system knappast skulle kunna åstadkomma rättvisa bland låntagarna med avseende på fiuktuationer i den långa räntan samt att kapitalkost­naderna med denna metod inte kan påverkas i det icke slatsbelänade bo­stadsbeståndet om man så skulle önska.

Beträffande systemet med räntesubventioner anför kapitalmarknadsul­redningen vidare att , om statsmakterna finner att den kapitalkostnadsnivå som etablerats vid en viss lidpunkt är oacceptabel, den räntenivå måste beräknas som anpassar kostnaderna till en nivå som anses godtagbar. Inom ramen för paritetslånesystemet blir beräkningarna enkla. Inga problem fö­religger sålunda enligl kapitalmarknadsulredningen att fastställa vilket värde på basannuiteten som skulle ge upphov till godtagbara kapitalkostnader. Sedan denna annuilet fixerats, är det en enkel matematisk operation alt

Prop. 1974:150

152

lästsiälla vilken nominell ränla som svarar mot denna vid givna antaganden om den framtida utvecklingen av pariletstalen och fastställd löptid på stats­lånen. Skillnaden mellan den sålunda beräknade räntan och marknads­räntan subventioneras sedan av staten. Genoin atl den nominella ränta som skall belasta låntagarna sålunda fixerats för samlliga årgångar, så att ka­pitalkostnaderna etablerats på en nivå som anses godtagbar, kommer ökad säkerhet alt uppnås för att statslånen blir återbetalda inom den godtagbara amorteringstiden. Systemet utmärks således av att del inle kräver löpande politiska beslut där bostadskostnaderna i alla årgångar av hus måste över­vägas. Statsmakterna förutsätts ingripa endast då utvecklingen av kapital-kostnadsnivån anses oacceptabel. Man behöver då endast justera en enda parameter, den fixerade räntan, och i samband därmed också basannuiteten, Kanaliseringen av räntesubventionerna kan ske i enkla former genom ut­betalning direkt till de långivande bostadsinstiluten. De verkliga kostnaderna för staten kan beräknas med stor säkerhet och ingå som en avläsbar post i statsbudgeten. Del föreslagna systemet med räntesubventioner synes mol denna bakgrund uppfylla de krav på överskådlighel och klarhet som är grundläggande för att ett finansieringssystem skall inge förtroende bland de berörda anser kapitalmarknadsulredningen.

Som tidigare nämnts har många remissinstanser, däribland bosladssty­relsen. LO och Svenska byggnadsarbeiareförbundei. riksbanksfullmäktige och Svenska sparbanksföreningen, uttryckligen anslutit sig till kapitalmarknads­utredningens synpunkter i denna del eller redovisat liknande synpunkler,

Bosladsstyrelsen har vid sin bedömning övervägt förutom subvention av siaislåneränlan även en garanti av botlenlåneränlan saml båda dessa räntor tillsammans. Styrelsen anför alt såvitt den kan bedöma en subvention av den långa räntan medföravsevärda fördelar från allmän kreditmarknadssynpunkl, efiersom kapitalkostnadsnivån för bostadssektorn i det närmaste helt fri­kopplas från förändringar i det allmänna ränteläget. Önskvärd ökad röriighel för den allmänna lånemarknadsränian uppnås enligl styrelsen härigenom. Vid subvention av enbari bollenlåneräntan krävs ingen differentiering av räntenivån för bostadslånen med hänsyn till olika låntagarkalegorier. Sty­relsen anför att oavsett vilken form som väljs nivån bör anpassas så alt lånet kan förväntas "gå ut" inom den fastställda amorteringstiden. Styrelsen anser dock, med hänsyn till förändringar under låneliden i boitenlånets och statslånets relativa andel av den samlade låneskulden, all den garan­terade räntenivån skall avse både botienlånel och statslånet.

RRV ställer sig positivt lill en räntesubvention ulan att direkt ta ställning till behovet av en sådan. Om generella subventioner aktualiseras är det enligt RRV angeläget att de klart och öppet redovisas. Dessutom bör över­vägas att upprätta en tidsplan för successiv avveckling av subventionerna. Verket anger atl en subventionering via bl.a, förbättrade räntevillkor för bostadssektorns kapitalförsörjning bör prövas. En sådan subvention torde

Prop. 1974:150

153

vara administrativt lätlhanteriig och dessutom ge gynnsamma effekter be­lräffande neutraliteten i bostadskostnaderna mellan olika upplålelseformer

Konungariket Sveriges sladshypolekskassa anser att eventuellt utgående ge­nerella subventioner klari skall kunna överskådas. Kassastyrelsen erinrar om att utredningarna har pekat på möjligheterna att subventionera skillnaden mellan faktiska och godtagbara ränte- och amorteringskostnader. Detta kan enligl kassastyrelsen ske genom räntebidrag lill boltenlån och sänkt statslåne­ränta eller genom ett system med dubbla basannuiteter. Godtagbara konsekvenser synes också enligl kassastyrelsen kunna uppnås med ett no­minellt lånesystem kombinerat med underen 20-årsperiod avtrappande sub­ventioner. Oavsett vilkel lånesystem som väljs är sladshypoteksinstitutionen beredd atl anpassa sin låneverksamhel lill de ändrade förutsättningar som kan uppkomma.

Ett system med dubbla basannuiteter förordas av bl. a. länsslyrelserna i Kalmar. Alvsborgs och Västmanlands län samt länsbostadsnämnderna i Väst­manlands och Norrbottens län. Detta kan ske genom justeringar i paritets­lånesystemel, varvid alternativt en generell subvention genom sänkning av bostadslåneränlan kan övervägas, 1 båda fallen kan ytterligare sänkning av kapitalkostnaderna åstadkommas genom förlängning av amorteringsti­den. Elt system med dubbla basannuiteter förordas, då detta anses innebära slora fördelar. Lånet kan formellt löpa efter en basannuitet som medger återbetalning inom förutsatt tid. Man behåller också anknytningen lill kost­naderna i nyproduktionen. Statsmakterna har då också möjligheter alt från lid lill annan bestämma hur stor subventionen skall vara, dvs. hur stort gapet skall vara mellan den formella basannuiteten och den subventionerade. Man kan också fastlägga olika basannuiteter för olika upplåtelseformer och bostadsformer föratt därigenom åsladkomma koslnadsmiissig jämslälldhet.

Flera remissinstanser har behandlat frågan om justeringar av basannuitet och paritetslal i ett sammanhang. Bostadssiyrelsen föreslår att dessa benämningar bibehålls, Basannuiteten bör fastställas på grundval av hyrespolitiska bedömningar med beaktande av kravet på kost­nadsutjämning mellan ägda småhus och övriga bosläder. Styrelsen anser emellerlid all kravet på au hålla fast vid en viss längsta amorieringstid, inom vilken lånet samt uppskjuten ränta i princip skall vara återbetalt, med­för en begränsning av möjligheterna all sänka basannuiteten. Basannuiteten bör fastställas för en treårsperiod med möjlighet till omprövning under pe­rioden,om särskilda skäl föreligger. Paritetstalshöjningen börenligt styrelsen grundas på en prognos beträffande byggnadskostnadsutvecklingen. Even­tuella avvikelser från prognosen beaktas vid fastställande av paritetstals-höjning för näsla period, Basannuiteten och paritetstalshöjningen bör fast­ställas av regeringen för en treårsperiod. Med hänsyn till de allmänna bo­sladspoliliska överväganden som skall göras vid fastställande av dessa fak­torer samt vid prövning av frågan om eventuella subventioner bör del an-

Prop. 1974:150

154

komma på bosladsstyrelsen att tillhandahålla underlag för regeringens beslut.

Med utgångspunkt i ett numeriskt illustrerat exempel visar SCB hur en pålaglig tidsutjämning av ökningar i kapitalkostnaderna kan åstadkommas Ulan betydande rubbning av paritetsialens avsedda funktioner.

Kapitalmarknadsutredningen har övervägt om principerna bör ändras vid fastställande av pariletstalen och funnit att så bör ske åtminstone i ett av­seende. I avvaktan på fullständiga uppgifier om kostnadsutvecklingen i ny­produktionen sker f n. ingen uppräkning av paritetstalen med hänsyn till kostnadsutvecklingen i nyproduktionen under det löpande året. Som en följd av eftersläpningen kommer fastigheterna i den sista årgången därför atl betinga en högre kapitalkostnad vid stigande kostnadsutveckling och alltså missgynnas vid en jämförelse med lidigare årgångar, Enligl kapital­marknadsulredningens mening kan denna olägenhet lindras om pariletstalen justeras upp enligl någon schablonmelod. Om den verkliga kostnadsutveck­lingen i nyproduktionen visar sig avvika från genomsnittet, kan den dis-paritet som sålunda uppkommer läll justeras genom anpassning av pari­letstalen så snart tillförlitliga dala föreligger.

Belräffande basannuiteten anför kapitalmarknadsutredningen all, om kostnaderna i bostadsbyggandet stiger hastigare än som förutselts när pa­ritetslånesystemels basannuitet fixerats, en höjning av pariletstalen i enlighel med kostnadsutvecklingen leder till atl löptiden fördestatligalåneni tidigare årgångars fastigheter förkortas. De löpande kapital kostnaderna för samlliga årgångar stiger samtidigt till en nivå som kan komma atl anses som oac­ceptabelt hög. För att parilelskravet skall uppfyllas måste emellertid pa­riletstalen ovillkorligen höjas i enlighet med kostnadsutvecklingen. Om de löpande kapitalkostnaderna genom en stegring av pariletstalen stigit till en nivå som anses oacceptabel av statsmakterna, kan de återanpassas till en lägre nivå genom att basannuiteten, som ju är lika för alla årgångar, sänks. Den återstående löptiden på statslånen för alla årgångar utom den sista kan förväntas bli ungefär oförändrad genom all sänkningen av basannuiteten kompenserar höjningen av pariletstalen. För den aktuella årgången och de därefier följande kommer enligl kapitalmarknadsulredningen emellerlid den beräknade löptiden på statslånet atl föriängas genom sänkningen. Härav följer alt en sänkning av basannuiteten i syfte all kompensera en plötslig stegring av byggnadskostnaderna leder lill en förlängning av den beräknade amorteringstiden på statslånen för alla årgångar från och med den för vilken koslnadssiegringen gäller, även om takten i kostnadsökningarna sedan åter­anpassas till den ursprungligen antagna. En föriängning av den beräknade återstående amorteringstiden på statslånet leder till att ovissheten ökar om den faktiska innebörden av statens utbetalningar lill bostadssektorn. För att uppfylla det uppställda kravet alt de finansiella konsekvenserna av stats­makternas beslut skall kunna överblickas måste därför enligt kapitalmark­nadsulredningens mening en sänkning av basannuiteten under alla om-

Prop. 1974:150

155

ständigheter begränsas föratt hålla amorteringstiden inom rimliga gränser.

Utredningarnas förslag att e g e n kapitalinsats for låntagare med statliga lån placeras närmast över boitenlånets övre gräns har fått etl negativt mottagande bland remissinstanserna. Efiersom utredningarna i sitt senare avlämnade betänkande. Följdfrågor frångått förslaget tas inte remisskritiken här upp lill närmare behandling.

Flera remissinstanser, däribland bosladsstyrelsen, länsslyrelserna i Örebro, Västmanlands. Jämtlands och Västerbottens län, samt Konungariket Sveriges stadsbypotekskassa är däremot positiva till förslaget att viss avkastning av   egen   kapitalinsats  garanteras.

Några remissinslanser, bl. a. bosiadsstvrelsen. vissa länsbosladsnämnder och länsstyrelsen i Kalmar län. framhåller all syftet med utredningarnas förslag, dvs. atl garantera viss avkastning på egen kapitalinsats, går att tillgodose inom ramen för nuvarande länesystem genom att ändra pariietslåneformeln.

Den av utredningarna föreslagna ordningen för kapitaler­sättningens eriäggande, som innebär att kapitalersättningen med avdrag för förräntning av eventuell egen insats inbetalas till bosiadsmyn-dighelen, varefter utbetalning därifrån sker till bottenlångivaren,skulle enligl bostadsstyrelsen innebära nackdelar för såväl bostadsmyndighel som låntagare och bottenlångivare. Efiersom endast delar av låntagarens samlade bollenlåneskuld ingår i lånesyslemet, kommer betydande svårigheter atl uppstå när det gäller att överblicka vad betalningen hänför sig till. Därtill kommer komplikationer med hänsyn till skilda förfallodagar för statslån och bottenlån.

Utredningarnas förslag beträffande bostadsräntan, dvs. k a p i t a 1 k o s t -nadsnivån, har tillstyrkts eller lämnais utan erinran av flertalet remiss­inslanser som uttalat sig i frågan. Hit hör bosladsstyrelsen. Svenska kom­munförbundel. Hyresgästernas riksförbund, HSB och SABO.

Bostadsstyrelsen tillstyrker i princip den av utredningen föreslagna kapi­talkostnadsnivån. Sannolikheten för att löne- och prisutveckling skall bli sådan att statens uppoffringar skall minska och så småningom återbetalas inom 60 år, får med den efiersträvade kapitalkostnadsnivån nu och för ell antal år framåt bedömas såsom mycket liten. Målsättningen om ell "rim­ligl pris" på bostaden synes enligt styrelsen endast kunna uppfyllas, om priset på tillhandahållet kapital bestäms från bostadssocial synpunkt. Detta förutsätter direkta subventioner från slatens sida redan från början. Vidare framhåller styrelsen atl en bostadsränla på 4,0 96 erhålls om hänsyn skulle tas till numera beslutad kompensation lör merviirdeskatt.

Enligt Svenska kommunförbundet torde den föreslagna kapitalulgifisnivån inle möjliggöra att den i och för sig relativt måttliga hyressänkningen på 10-15 96 skall kunna åstadkommas. En större del av det utrymme som skapas för hyressänkningar genom den föreslagna kapitalkostnadsnivån tor­de nämligen behöva tas i anspråk för reglering av sådana kostnader som

Prop. 1974:150

156

inte har kunnat täckas genom hyresintäkter. Att många bosladsförvaltande företag f n. har en otillfredsställande kostnadstäckning framhåller även SABO, som tror atl förväntningar på hyressänkning kan bli svåra att in­fria.

Hyresgäsiernas riksförbund anser däremot all den föreslagna nivån är för hög. Den rimliga kapitalkostnaden måste enligl förbundei sättas åtminstone 10 kr. per m' lägre för att rimliga förulsätlningar för en bostadspolitiskt önskvärd hyresnivå skall ges. Vidare finner förbundet det naturligt att be­stämmandel av de i lånekonstruktionen ingående faktorerna föregås av sam­råd med hyresgäströrelsen.

Bland de remissinstanser som anser att den föreslagna kapitalkostnads-nivån är för låg märks NBD. Med så låg kapitalkostnadsnivå för nyproduktion som utredningarna förordar kan, anför NBD, tidigare i hyresnämnd låsl-slällda bruksvärden komma all uppfattas som oskäliga och krav på sänk­ningar därför aktualiseras. En utveckling som innebär en sänkning av redan fastställda hyror kan inle accepteras av NBD, Länsbostadsnämnden i Öster­götlands län anser del orimligt att utgå ifrån att hyran i nyproduktionen skall läcka endasl en tredjedel av de faktiska kapitalkostnaderna.

Utredningarnas bedömning att en årlig höjning av kapi­talersättningen med mellan 3,0 och 3,596 är realistisk delas av bl, a. SCB och bosladsstyrelsen. Nuvarande höga räntenivå nödvändiggör enligt bostadsstyrelsen en större höjning än den av utredningarna förordade om bosladsränlan fastställs på grundval av den angivna kapitalkostnads-nivån. Den kapitalkostnadsulveckling som följer med en stegring av denna storleksordning kan emellertid inte anses acceptabel från hyrespolilisk syn­punkt. Enligt bosladsstyrelsen bör stegringen t, v. begränsas till ca 3 % per är.

Några remissinstanser, däribland stålens institut för byggnadsforskning, länsstyrelsen i Krisliansiads län. SBEF och NBD ifrågasätter utredningarnas be­dömning.

Statens instilut för byggnadsforskning pekar på all drifi- och underhållskost­naderna under de senaste åren har ökat kraftigt. Detta förhållande har ut­redningarna enligt institutet inte ägnat tillbörlig uppmärksamhel. Om inte det politiskt tillgängliga hyresutrymmet, dvs, betalningsförmågan, ökar av­sevärt snabbare än byggkostnaderna kommer kraftiga ökningar av koslnader för drift och underhåll atl minska utrymmet för statsmakternas kapitaler­sättning.

SBEF och NBD anser att utrymmet för kapitalkoslnadshöjningar är mer begränsat än vad utredningarna antagit. Enligt beräkningar gjorda av SBEF måste detta utrymme beräknas med utgångspunkt i den förutsättningen alt den ärliga kapitalkostnadshöjningen skall rymmas inom en hyreshöjning som understiger 0:80 kr,/m' och år, Detla skall enligt SBEF jämföras med den årliga ökning av kapitalkostnadsersättningen på 1:50-2 kr./m' som ut-

Prop. 1974:150

157

redningarna kalkylerar med.

Utredningarnas förslag alt den årliga höjningen av kapitalersättningsanspråken bör bestämmas för ett besläml antal är i förväg får stöd av bl, a bosladsstyrelsen och länsslyrelsen i Skaraborgs län. Den principiella utgångspunkten bör enligt bo­sladsstyrelsen vara att kapitalersättningen så långt möjligt anknyter till den faktiska byggnadskostnadsutvecklingen. Styrelsen förordar en period om tre år men betonar alt möjlighet till ändring under perioden bör föreligga om kostnadsutvecklingen i betydande omfallning avviker från vad som antagits vid periodens början. Länsstyrelsen och länsbostadsnämnden i Ska­raborgs län anför atl förslaget skulle innebära atl småhusbyggarna skulle la bättre överblick över de ekonomiska konsekvenserna av lånesyslemet.

Bland de remissinstanser som uttalar sig kritiskt om utredningarnas förslag kan nämnas konjunkiurinsiituiei och kapiialmarknadsuiredningen. Förslaget synes enligt konjunkiiirinslituiet innebära en onödig restriktion, särskilt med tanke på de svårigheter som är förenade med en bedömning av den lång­sikliga utvecklingen förproduktionskoslnadema. Kapitalmarknadsutredning­en anser att osäkerheten om den framtida utvecklingen skulle leda till trög­heter all anpassa trenden till en realistisk ökningstakt. Osäkerheten om den framlida utvecklingen kommer, även med många subtila beräkningar och överväganden, ändå alltid att vara stor. Del skapar en naturlig benä­genhet atl prognosera förändringar i underkant. Därtill kommer att elt fast­läggande av en stor höjning av kapitalanspråken kan tolkas som att staten både väntar en kraftig pris- och lönestegring och är beredd atl tolerera den. Risken finns för att fastslällandel i sådana situationer därmed innehåller ell element av självuppfyllelse. Mycket talar mol denna bakgrund för att man i praktiken kommer atl fastställa etl lågt värde och, om den sista synpunkten är relevant, även bör göra det.

Bland de remissinstanser som stöder utredningarnas förslag om minskning av bollenlånet och motsvarande ökning av bostadslå­net återfinns/o>;siO'''

Länsslyrelsen i Jämtlands län anför all för Jämtlands län bör förslaget in­nebära att kreditinstituten lar lättare alt uppfylla centralt gjorda åtaganden. Genom förslaget bör, anser länsbostadsnämnden i Västernorriands län. möj­lighelerna öka alt snabbare klara av behovet av avlyft, som f n. är en be­sväriig hake i lånebehandlingen.

Några remissinstanser tillstyrker förslaget under vissa förutsättningar, BO­FAB. SBEF och NBD tillstyrker sålunda förslaget om utjämningslånesyste­met införs. Länsbostadsnämnden i Norrbottens län. som tillstyrker förslaget, har svårt all förslå motiveringen för förslaget men ser del som elt led i

Prop. 1974:150

158

en övergång till statlig lolalfinansiering av bostadsbyggandel. Liknande tan­kegångar återfinns i yttrandet från länsbostadsnämnden i Göteborgs och Bohus län.

Bosladsstyrelsen anser atl slatens möjligheter till upplåning av erforderiigt kapital sannolikt är större än övriga kreditgivares och tillstyrker därför en utökad statlig låneandel. Med hänsyn till viss osäkerhet vid bedömning av en sådan utvidgning förordar styrelsen tillsvidare en utökning med 10 % dvs, lill 25096 av låneunderiaget.

Enligt Konungariket Sveriges sladshypolekskassa däremol synes några bä­rande skäl att minska botlenlånens storiek inte föreligga. Ökade finansie­ringsmöjligheter för bosladsbyggandet innebär förslaget inte, efiersom staten är hänvisad lill samma kapitalmarknadskällor som bostadslåneinstituien. Vill man vid rådande brist på kapitalmarknadsmedel avskaffa de långa vän­tetiderna på långa lån måsle andra investeringsbehov begränsas. Länsslyrelsen i Västerbottens län anser alt den föreslagna ökningen av statens låneandel kan användas rationellare genom att möjliggöra totalfinansiering av vissa grupper av låneärenden.

Utredningarnas förslag atl amorteringstiden för de stat­liga lånen skall förlängas lill 60 år har fått ell blandat mottagande bland remissinstanserna,

Bosladsstyrelsen, flertalet länsbosladsnämnder. länsslyrelserna I Uppsala. Kalmar. Krisliansiads, Örebro. Västmanlands. Västernorriands och Jämtlands län samt Hyresgäsiernas riksförbund hör till dem som ställer sig i princip positiva till förslaget. Några av remissinstanserna ifrågasätter emellertid om inte amorteringstiden för småhus bör vara koriare än 60 år.

Enligt bosladsstyrelsen, som anser atl amorteringstiden för ägda småhus bör vara högst 45 år, utgör en föriängning av amorteringstiden vid den bostadsprisnivå som förutsätts en av de grundläggande förulsältningarna för att så långt möjligt skapa utrymme för omfördelning av kapitalkost­naderna i tiden. En förlängning av amorteringstiden så alt denna bättre överensstämmer med fastighetens ekonomiska längd torde dessutom vara ett medel för all förhindra förmögenhetsöverföringar från hyresgäster till fastighetsägare. Styrelsen erinrar om atl, som en följd av en förlängd amor­teringslid, möjligheterna till rebelåning vid förbättrings- eller modernise­ringsarbeten begränsas. All rebelåningsmöjligheterna begränsas understryker enligt styrelsen vikten av att betryggande fonder för löpande och periodiskt underhåll ovillkorligen beaktas vid hyressätlningen. Länsstyrelsen i Väster­norriands län är tveksam till 60 års amorteringstid för småhusen och anför bl. a, att småhus i viss utsträckning uppförs i orter där del framlida behovet f n, kan vara mycket svårbedömt. Skuldökningen blir vid en amorieringstid på 60 år betydande efter ca 15-20 år, vilket kan medföra stora problem för en enskild person.

Några remissinstanser uttalar sig för en förlängning av amorteringstiden

Prop. 1974:150

159

ulan all ange i vilken omfallning della bör ske. Hit hör bl, a, siaiskonioret samt länsstyrelserna i Kalmar och Krisliansiads län.

Negativa lill utredningens förslag ställer sig bl. a. länsstyrelserna i Kro­nobergs och Gotlands län. kapiialmarknadsuiredningen. slatens insiiiul for bygg­nadsforskning, riksbanksfullmäktige. Konungariket Sveriges sladshypolekskassa. Svenska bankföreningen. LRF. SBEF och NBD.

Ell bibehållande av pariteislånen för enligt riksbanksfullmäkiige med sig att pariletstalen bör anpassas till kostnadsutvecklingen och att basannuiteten liksom eventuellt tillkommande subventioner bör utformas så att det statliga lånet får en avsedd återbetalningstid. Denna återbeialningstid behöver inte, anser fullmäktige, vara angiven i ett precLst antal år utan kan mycket väl anges i ell intervall, t.ex. 25-40 år. Fullmäktige anför vidare att återbe­talningen dock inle får ske för långsam! med tanke på att efier en tid behov kan uppkomma alt ta upp nya lån för reparationer eller ombyggnad. Därvid erfordras inteckningssäkerhet för dessa lån, vilkel kan förutsätta att av­betalning i relativt slor utsträckning sketl på äldre lån. Kapiialmarknads­uiredningen anser alt en längsta amorieringstid på 30-40 år bör kunna godtas och alt det därvid obetingat skall förutsättas att en fullständig återbetalning kommer atl ske inom denna tid. Svenska bankföreningen anser att statslånet bör amorteras i den takt som behövs för alt tillräckligt nybelåningsutrymme skall ha uppkommit när fastigheten bör renoveras, dvs. i regel efier 350 år. Inteckningar inom det nödvändiga förmånsläget måste då fritt kunna disponeras av fastighetsägaren utan hinder av de statliga lånevillkoren.

Statens institut för byggnadsforskning framhåller alt byggnader som helhet knappast har någon enhetlig brukstid; vissa delar har en varaktighet av omkring 20 år medan andra har en varaktighet på 60 år och kanske långt däröver. Med hänsyn till behovet av ganska genomgripande upprustningar efter ca 40 år är det enligt institutet lämpligt om amorteringstiderna an­passades lill motsvarande behov av finansiering, eventuellt med olika amor­teringslider för olika delar av byggnaden. Det senare kan synas administrativt krångligt men gör det möjligt att med differentierade lånevillkor styra ny­produktionen, t.ex. mot ökad ulrymmesstandard. Också SBEF anser att utredningarna inte beaktat fastigheternas behov av genomgripande förbätt­ring och modernisering. Föreningen pekar på den förändring av bl.a. bo­städernas kvalitet, utrustning och planlösning som successivt införs på bo­stadsmarknaden. Som exempel nämns alt kostnaderna för byggnadsstommen i dag utgör 20-30 96 av den totala byggnadskostnaden mot 70-80 96 under 1930-talet. Denna produktförändring förkortar, anför föreningen, väsentligt moderna fasligheters varakiighelslid beroende på dels att inrednings- och insiallationsdetaljer underkastas värdeminskning i snabbare lakt än själva byggnadsstommen, dels all dessa inredningar efier en maximal förslil-ningslid på 250 år i många fall inle lönar sig atl byta ut av ekonomiska och lekniska skäl. Därtill kommer atl förändringar i byggnadsslommens

Prop. 1974:150

160

planlösning kommer all erfordras i slörre omfattning i framtiden. Liknande tankegångar återfinns i bl.a. yttrandet från NBD.

Konungariket Sveriges sladshypolekskassa anser att utredningarnas syn på amorieringsfrågan strider mot den uppfattning som tidigare påverkat bo­stadslångivningen. Stadshypolekskassan erinrar om att kreditmarknadsui-redningen år 1959 föreslog all generell amorteringsplikt borde genomföras på faslighelslån antingen genom direkta lagregler eller genom frivilliga över­enskommelser.

Några remissinstanser tar upp frågan om den övre lånegränsen förstatliga bostadslån. Sålunda anför LRF att likställighet i fråga om övre lånegräns för olika låntagarkalegorier bör införas, Förbundei säger sig inte kunna finna några bostadssociala skäl för nuvarande ordning och anser alt lånegränsen bör ligga antingen vid 95 eller 98 96 av pantvärdel för alla låntagare. Genom hittills gällande låneregler har man enligt förbundet försvårat för bostadskonsumenler i vanliga inkomstlagen att skaffa småhus, men sedan gjort själva boendet relativt billigt genom tämligen liberala av­dragsregler. En sådan ordning förvärrar bostadssegregationen, anser förbun­det.

Även SBEF anser alt de statliga lånegränserna skall vara lika för alla låntagarkaiegorierna och framhåller därvid att den gemensamma lånegränsen skall anpassas så atl byggherren/förvaltaren genom en rimlig egen kapi­talinsats har ell direkt ekonomiskt ansvar för del ekonomiska utfallet. Ulan elt sådani ekonomiskt ansvar är del enligt SBEF svårt att få byggherren/för­valtaren tillräckligt intresserad av att tillgodose de kvalitativa och miljö­mässiga aspekterna. Den för alla låntagare gemensamma övre gränsen för de statliga bostadslånen bör enligt SBEF fastläggas lill exempelvis 95 % av belåningsvärdel.

Länsslyrelsen och länsbostadsnämnden i Västernorrlands län anser atl låne­gränserna för enskild person som bygger småhus och äger hyresfastighet skall sättas till 95 96.

Utredningarna har vid sin diskussion om lolalfinansiering delat upp denna i tre frågor. Den första frågan avser fullständig finansiering, dvs. ett enda slutligt lån. Den andra frågan gäller integrerad finansiering, dvs. integrerad kort och lång slutlig finansiering. Den tredje frågan avser kraven på en bostadsbank, dvs, en samordning av låneformer och kredit­institut lill elt enda lån och ett enda institut. Utredningarnas diskussion föranleder kommentarer från många remissinstanser, varvid frågan om full­ständig finansiering har rönt ett stori och positivt intresse. Flera remiss­instanser understryker emellertid atl frågan om totalfinansiering är så kom­plicerad alt ytterligare ulredningsarbele krävs för all det skall gå att ta ställ­ning i de olika delfrågorna.

Majoriteten av de remissinstanser som berör frågan om lolalfinansiering, däribland nästan samtliga länsstyrelser och länsbosladsnämnder. som lar upp

Prop. 1974:150

161

frågan, kapitalmarknadsulredningen. Svenska kommunförbundel. LO, Svenska byggnadsarbeiareförbundei. Hyresgästernas riksförbund, Svenska riksbyggen, SABO och SAR. ställer sig allmänt positiva lill utredningarnas diskussion.

Länsstyrelsen i Södermanlands län föreslår att man utreder frågan om en tolalfinansiering genom staten. Mycket viktigt i sammanhanget är enligt länsslyrelsen all lånet ges innan huset börjar byggas och alt del sålunda inte uppstår några överfiyltningsproblem med onödiga ränteutgifter när hu­set är färdigt. Beträffande förvandlingen av kreditiv till bollenlån under­stryker länsstyrelsen särskilt det meningslösa i all söka förhindra en sådan överfiyttning i ett läge då en allmän åtstramning av marknaden anses moti­verad. Den enda konsekvensen blir ju högre bostadskostnader. Man kan enligt länsstyrelsen inte gärna reglera konjunkturen bakåt och del är inle heller rimligt att av penning- eller konjunklurpoliliska skäl avbryta pågående bostadsbyggen.

Enligt Z.Ooch Svenska byggnadsarbetareförbundet, vilka förutsätter att ka­pitalmarknadsulredningen snarast överväger utformningen av en statlig to­lalfinansiering, talar övervägande skäl för en övergång till statlig tolalfi­nansiering av bostadsbyggandet. En sådan finansiering skulle underiätta en omfördelning av kapitalkostnaderna i liden och därigenom även motverka uppkomsten av infiationsvinster för fastighetsägarna. Vidare skulle möj­ligheterna atl garantera en jämn tillförsel av långfristigt kapital till bo­stadssektorn öka. Nuvarande komplikationer som beror på statslånets och fastighetslånets olika långa löptid skulle också elimineras. Ett ytteriigare skäl för en statlig lolalfinansiering ulgör den önskvärda formen för kana­lisering av subventioner till bostadssektorn, nämligen nedsättning av den nominella ränta som utgår för fasiighetslånen. De friktioner i avlyfien av byggnadskrediter som nu regelmässigt förekommer lorde vidare avhjälpas genom statlig totalfinansiering, förutsatt all finansieringen sker över stats­budgeten. Även omfattningen av verksamhelen talar för budgeifinansiering. Om utlåningen finansieras över statsbudgeten föreligger alltid garantier alt den erforderiiga volymen krediler kan uppbringas. Inga friktioner behöver uppstå av finansiella skäl för atl del av statsmakterna fastställda byggnads-programmet skall kunna uppfyllas. Eftersom slatens upplåning kan ske i en mängd olika former kan en statlig totalfinansiering tänkas erbjuda den fördelen atl kortfristig upplåning på marknaden i ökad utsträckning kan förvandlas lill långfristig utlåning.

Svenska riksbyggen bedömer de principiella synpunkler som anförs av ut­redningarna som riktiga. Såväl lillämpningen av en subventionerad rän­tesats för bostadskapilalet som en omfördelning av kapitalkostnaden för hela bostadskapilalet oavsett placeringsläge förutsätter enligt Svenska riks­byggen att statsmakterna har fullständigt infiytande över bostadskapilalet. En tolalfinansiering innebär påtagliga administrativa fördelar för såväl lån­tagare som långivare. Vidare hänvisar Svenska riksbyggen lill sitt bosladspo-

11  Riksdagen 1974. I saml Nr 150

Prop. 1974:150

162

liiiska program, i vilket finns en modell för en tolalfinansiering till de förslag som framfördes av delegationen för bostadsfinansiering i beiänkandei (SOU 1968:30) Bostadsbyggandets planering och kreditförsörjning samt till yttran­det från Svenska byggnadsarbeiareförbundei.

Bland de remissinstanser som är kritiska till väsentliga delar i utredning­arnas diskussion återfinns bankinspekiionen. slalens instilut for byggnadsforsk­ning, Konungariket Sveriges sladshypolekskassa, Svenska bankföreningen, som emellertid ställer sig positiv lill fullständig finansiering. Svenska sparbanks­föreningen och poslbanken.

Bankinspekiionen anför alt konsekvenserna skulle bli mycket vittgående och medföra svåriösta problem. Följden skulle bli en radikal förändring av vårt kreditväsende. Tack vare bankernas medverkan kan botlenlåne-institutens organisation och drifikostnader hållas vid etl minimum och där­med deras räntemarginaler begränsas lill några tiondels procent. Även den statliga bostadslåneorganisalionen kan i betydande mån falla tillbaka på ban­kerna och därmed begränsa vissa omkostnader, Enligl bankinspektionen är den nuvarande arbetsfördelningen mellan bankinsliiulen, bollenlånein-stituien och statliga bostadsorgan i grunden rationell. Fördelar ligger framför alll i den breda kontaktyta som bankinsliiulen erbjuder. Instituten är också väl rustade all handha bostadskrediigivning och därmed förenade förmed­lingsuppgifter. Det förefaller så långt nu kan bedömas inte rationellt med en särskild organisation för ändamålet.

Svenska sparbanksföreningen anför alt sparbankerna i samarbete med sill inteckningsbolag Spinlab utvecklat finansieringsmetoder som medfört atl några friktionsproblem mellan den kortfristiga och långfristiga bostadsfi­nansieringen inle längre kan sägas förekomma för den del av bostadsfi­nansieringen där sparbankerna och Spinlab medverkar. Finansieringsfrågor­na bör enligt föreningen kunna lösas utan en statlig tolalfinansiering.

Bosladsstyrelsen anser sig, med hänsyn lill utredningarnas uppfattning all ytterligare utredningsarbete bör föregå en slutlig bedömning, inle böra be­handla de av utredningarna aktualiserade frågorna. Styrelsen vill avvakta dels det aviserade fortsatta utredningsarbetet, dels ställningstagandet till det statliga finansieringssystemet. Härvid framhäller styrelsen atl ell finansie­ringssystem utformat i enlighet med de av styrelsen förordade principerna inle förutsätter någon ändring av den nuvarande finansieringsstrukluren.

Utredningarnas uppfattning all slarka skäl talar för en fullständig finansiering delas av flertalet remissinstanser som uttalat sig i frågan. Hit hör vissa länssiyrelser och länsbosladsnämnder. kapiialmarknadsuiredning­en. Svenska kommunförbundel. LO. Svenska byggnadsarbeiareförbundei. Svenska bankföreningen och Hyresgäsiernas riksförbund.

En statlig totalfinansiering vad gäller de långa fastighetslånen synes enligt kapitalmarknadsutredningen - som framhåller att den inte är beredd alt ta slutlig ställning till frågan förrän i samband med sina överväganden av

Prop. 1974:150

163

den svenska kapitalmarknadens långsiktiga utveckling fördelaktig från fiera synpunkter. En sådan finansiering bör innebära en viss administrativ förenkling så till vida all antalet lån och därmed antalet betalningstrans­aktioner minskar. Därtill kommer atl de överföringar, som följer av alt det statliga topplånet nu fungerar såsom "buffert" för omfördelningen av lånekostnaderna i tiden, inte skulle behöva göras. I den mån statsmakterna kommer att välja atl sänka kapitalkostnaderna genom räntesubventioner i enlighet med de av kapitalmarknadsulredningen angivna principerna skulle redovisning och administration av dessa subventioner också förenklas om hela det paritelsbelånade bostadsbeståndet vore samlat i elt institut.

Från kreditpolitisk synpunkt är del enligt kapitalmarknadsulredningen av belydelse om elt tänkt institut för långfristig bostadsfinansiering förutsätts finansiera sin utlåning via egen upplåning eller via statsbudgeten. Antas institutet finansieras genom egen upplåning och dess utlåning läcka större delen av fastighetsbeståndet, skulle dess operationer på marknaden t. o. m, kunna bli av slörre omfattning än riksgäldskoniorets. Möjligheterna alt föra en effektiv kreditpolitik skulle härigenom minska. Om statsmakterna skulle komma att beslula att subventionera boendekostnaderna genom att bestrida mellanskillnaden mellan marknadsräntan och den ränla som skall belasta lånlagarna, kan ytteriigare en källa lill problem uppkomma. Den situationen skulle kunna uppslå alt institutet, med rätta eller ej, anklagades för en lättsinnig upplåningspolitik eftersom staten ändå subventionerar upplånings­räntan i den mån den överstiger den fixerade basräntan. De svårigheter som redan idag föreligger för hypoleksinsiituten skulle vid oförändrad rän­tepolitik i förstorad skala överföras till ett bostadsinstitut med uppgifi att svara för totalfinansiering. Den del som nu finansieras över statsbudgeten skulle överföras på institutet. Om ett statligt bostadsinstitut inrättas, bör enligt kapitalmarknadsulredningen därför gälla alt dess verksamhet finan­sieras över statsbudgeten. Della är också en förutsättning för att friktioner inle skall uppslå av finansiella skäl att uppfylla det av statsmakterna fastställda byggnadsprogrammel. Efiersom statens upplåning äger rum kontinuerligt och i de former som bäsl kan anpassas lill läget på kreditmarknaden, bör störningarna för kreditpoliliken bli mindre än om institutet finansieras genom egen upplåning. Vidare anför ulredningen att finansieringsmetoden skulle medföra betydande följdverkningar i institutionellt avseende och för kapitalmarknadens funktionssätt över huvud och att frågan därför bör uf-redas i eu vidare sammanhang.

Svenska bankföreningen framhåller att en fullständig finansiering i statlig regi skulle kunna medföra positiva verkningar för kreditpolitiken och ka­pitalmarknaden. Såsom utredningarna påpekat skulle staten nämligen kunna finansiera bostadskrediterna genom emission av statsobligationer som en del av den totala slatsupplåningen. Denna kan beträffande omfattning och villkor anpassas till det aktuella läget på kapitalmarknaden och lill de kre-

Prop. 1974:150

164

ditpolitiska kraven i stori. Härigenom skulle man befria kreditpoliliken och kapitalmarknaden från de begränsningar som följt av kravet på ka­pitalförsörjning av bostadssektorn lill förmånliga räntor.

Kritiska synpunkter riktas mot utredningarnas uppfattning av bl. a. bank­inspektionen, slalens Instilut för byggnadsforskning. Konungariket Sveriges sladshypolekskassa och poslbanken.

Slalens insiiiul för byggnadsforskning anser all utredningarna inte lyckats dokumentera några bostadspolitiskt siarkt vägande skäl som talar för en fullständig slatlig finansiering. Vad gäller möjligheten för slalen alt minska kreditriskerna genom all den skaffar sig förfoganderätt över de säkerheter som svarar mot de genom amortering av bottenlånen uppkomna överhy-poteken anför institutet att delta givelvis aren fördel från den statliga långi­varens synpunkt men att frågan om fastighetsägarnas förfoganderätt över överhypoieken är av väsentligt större bostadspolitisk belydelse.

Konungariket Sveriges sladshypolekskassa anser all utredningarnas resone­mang i fråga om lånetekniska detaljer äger sin riklighet men anser atl dessa administrativa skäl inte väger särskilt tungt. En omläggning till fullständig finansiering vare sig den sker via staten eller via elt eller fiera kreditinstitut påverkarioch för sig inte den totala upplåningsvolymen på kapitalmarknaden. Även för slalens vidkommande torde samma regler om likvidi-letsplanering komma alt gälla som f n, gäller för hypoleksinsiituten. Med hänsyn lill de omfallande återverkningar på kreditmarknaden, institutionellt och påannatsätt.som en omläggning lill fullständig finansiering skulle med­föra vill stadshypolekskassan understryka utredningarnas slutsals atl ytterli­gare utredningar är nödvändiga. Härvid torde böra ingående belysas på vilkel sätt upplåningen lämpligast bör ske. Det framstår ingalunda som självklart atl en upplåning via staten är alt föredra. Om upplåningen lill bosladssektorn sker för sig via ett eller fiera institut kan bl, a, verkliga kostnader och ev, subventioner särskiljas ulan komplikationer. Enligt kassan är sladshypo­teksinstitutionen särskilt lämpad att, om så befinns önskvärt, handha en fullständig finansiering inte minst med tanke på del förtroende som kassans obligationer åtnjuter.

Poslbanken anVör att vissa kreditmarknadsmässiga aspekter inle penetreras i betänkandet. Banken framhåller bl. a. alt kortfristiga fordringar på staten är höglikvida tillgångar såväl hos banker som andra innehavare, varför en ökning av den koria slatsupplåningen som ersättning för emission av bo­stadsobligationer verkar expansivt på kreditmarknaden. Med den omfattning operationerna skulle behöva få för att vara meningsfyllda skulle den ex­pansiva effekten i de flesla lägen vara oförenlig med andra kreditpoliiiska mål.

Synpunkter på omfattningen av den fullständiga finansieringen förs fram av några remissinstanser. Enligt kapiialmarknadsuiredningen talar omfördelningskravel för all finansieringen omfattar hela det paritelsbelånade

Prop. 1974:150

.

165

bosiadsbeståndel. Utredningen belönar dock att det självfallet är möjligt, och kan visa sig praktiskt lämpligt, alt begränsa finansieringen till större projekt, lill enbari fierfamiljshus eller enligt någon annan princip. LO och Svenska byggnadsarbeiareförbundei anför att det naturligtvis är möjligt att låla samtliga fastigheter omfattas av systemet. Härvid förutsätter organi­sationerna atl lån lör vissa fastigheter får utgå lill en lägre andel av lå­neunderlaget.

Svenska bankföreningen framhåller att en fullständig finansiering i statlig regi inte utesluter ell vissl utrymme för forisatt utlåning genom de nuvarande hypoteksinstiluten. Dessas framtida ullåningsverksamhet skulle i så fall avse privalfinansierade projekt och kapitalanskaffningen skulle ske genom emis­sion av bostadsobligationer lill marknadsmässiga villkor.

Bland de remissinstanser som uttalar sig positivt om integrerad fi­nansiering märks Svenska kommunförbundel och SABO.

Enligt Svenska kommunförbundet torde en integrerad finansieringsform ha stora administrativa förtjänster och väsentligt medverka lill all kreditgiv­ningen kan ske i smidiga och ändamålsenliga former. I sammanhanget fram­håller förbundet alt svårigheterna att få byggnadskrediliv ersatta med lång­fristiga lån ökal under senare år, SABO anför att kredilförsörjningen under byggnadstiden måste vara tryggad, så alt byggherren inle råkar ut för onödiga störningar och fördyringar. Likaså måsle försörjningen med s. k. långa lån vara tryggad så atl avlyfi kan ske i den takt färdigställandet medger detla. Delta leder enligt SABO till att den nuvarande ordningen med uppdelning på byggnadskrediliv och långa lån bör ersättas så atl de lån, som ges under byggnadstiden, sedermera inte behöver utbytas mol långa lån.

Konungariket .Sveriges sladshypolekskassa framhåller all integrerad finan­siering lör stadshypoteksinstitutionens del varit aktuell sedan institutionen år 1964 fick möjlighet atl lämna byggnadskrediliv. På grund av alt efierfrågan på långfristiga krediler vuxit från år 1964 och fram till dags dato har det inle funnits möjligheter att vid sidan av den sedvanliga bollenlångivningen lämna byggnadskrediter. En sådan kredilgivning har bedömts splittra in­stitutionens resurser och ytteriigare föriänga väntetiderna på långa lån. Stads­hypolekskassan anför vidare atl den så senl som i februari 1973 ingående prövade förutsättningarna för en integrerad kredilgivning och då kom fram liM all förulsätlningar för sådan kredilgivning inte förelåg. Stadshypoleks­kassan framhåller emelleriid att en integrerad kredilgivning kan sällas igång utan dröjsmål under förutsättning alt statsmakterna ställer erforderliga medel lill förfogande eller garanterar erforderliga medel.

Negativa till integrerad finansiering är däremol bankinspekiionen. Svenska hankföreningen och postbanken.

Bankinspektionen anför att byggnadskreditgivningen kräver kontinueriig övervakning och medverkan från kreditgivarens sida under hela byggnads­skedet. Den lokala närheten lill bankkontoren och därav följande möjligheter

Prop. 1974:150

166

till förhandlingar direkt på platsen mellan kredittagare och kreditgivare under medverkan av värderingsmän och byggnadskontrollanter, t.ex. vid kredit-avlyft, har varit en oundgänglig förutsättning för alt bostadskreditgivningen skall fungera smidigt och med minsta möjliga förlustrisk för kreditgivarna.

Liknande tankegångar återfinns också i yttrandet från Svenska bankför­eningen, som anser alt det starkaste argumentet för en beslående uppdelning av kreditgivningen på byggnads- och faslighelslån ligger i del nuvarande systemets välutvecklade och beprövade möjligheter att fortlöpande kon­trollera all bostadsprojektet ros i hamn. När del gäller utredningarnas ön­skemål all kredilgivningen under byggnadstiden måste vara tryggad anser bankföreningen atl de årliga överenskommelserna mellan delegationen för bostadsfinansiering och bankinstituten innebär att byggnadslånen säkerställs på ell lillfredsslällande sätt. De byggnadsprojekt som inte kunnat få bygg­nadslån är sådana som ekonomiskt sell varil myckel tveksamma. De är dessutom en försvinnande liten andel av det totala antalet. Beträffande ut­redningarnas önskemål att finansieringen av bosladsbyggandet bör ske på sådana villkor att de inte förorsakar stora skillnader i kostnaderna för fas­tigheter som uppförs under olika år framhåller föreningen bl. a, att integrerad finansiering i och för sig inte skulle innebära att kreditvillkoren blir lika mellan olika årgångar bostäder. Även på de långfristiga fastighetslånen sätts olika räntor beroende på vilken räntenivå som gäller på kapitalmarknaden när det långa lånet ges. Vidare framhåller föreningen att nuvarande av-lyfisproblems orsak, nämligen bristen på långfristigt kapital, inte skulle för­svinna genom en integrerad finansiering. Däremot skulle sannolikt pro­blemen försvinna om man övergick lill en fullständig finansiering av de långa bostadskrediierna via statsbudgeten, eftersom kapitaltillförseln då del­vis kan ordnas oberoende av förhållandena på obligationssidan.

Också poslbanken berör de nuvarande avlyftsproblemen. Enligt banken har uppdelningen på byggnadslån och faslighelslån under många år av brist på långfristigt kapital inneburit en flexibilitet, efiersom nya byggnadskrediter i slor utsträckning lämnats, trots atl den långfristiga finansieringen av fär­digställda objekt ej kunnat ordnas utan lång väntetid. Ansvällningen av kredilbeloppen för färdigställda ej avlyfiade objekt är ett uttryck för denna fiexibililet. Vid en integrerad finansiering skulle den otillräckliga tillförseln av långfristigt kapital vara ännu mera kännbar, eftersom den då direkt skulle påverka krediterna lill nya byggen. Om tillförseln av långfristiga medel ökas på del sätt som erfordras för atl medge integrerad finansiering skulle även den nuvarande organisationen av kredilgivningen fungera tillfredsställande.

Flera remissinstanser berör frågan om inrättandet av en särskild bo­stadsbank, men endast ett fåtal instanser behandlar frågan separat.

Lö och Svenska byggnadsarbeiareförbundei erinrar om att delegationen för bostadsfinansiering i betänkandet Bostadsbyggandets planering och kre­ditförsörjning framhöll att ett statligt bostadsinstitut bör kunna få en mycket

Prop; 1974:150

167

enkel organisation. En betydande del av det administrativa arbetet, som hantering av pantbrev, värdering och inspektion av fastigheter samt avisering av ränlor och amorieringar, borde enligt delegationen kunna handhas av kommunala organ, länsbostadsnämnder och bostadsstyrelsen.

Svenska bankföreningen anför att av uttalanden i betänkandet framgår att utredningarna anser atl skälet för atl eventuellt skapa en bostadsbank är all en sådan skulle underiätta elt införande av fullständig eller integrerad finansiering. Det innebär enligl föreningen alt frågan om en eventuell bo­stadsbank inte kan behandlas som ett separat problem utan först kan bli aktuell om man beslutar sig för all övergå lill fullständig eller integrerad finansiering. Föreningen vill dock understryka att en eventuell övergång till dessa finansieringsformer skulle kunna ske inom ramen för redan exi­sterande institutioner ulan all någon ny bostadsbank skapas. En fullständig finansiering, som enligl föreningen som nämnts skulle kunna medföra po­sitiva verkningar för kreditpolitiken och kapitalmarknaden, skulle sålunda kunna administreras av exempelvis bosladsstyrelsen och de lokala organen. Det innebär enligt föreningen att en övergång till fullständig finansiering uppenbarligen inle kräver all en ny bostadsbank skapas. Vidare framhåller föreningen atl om hela kredilgivningen övertogs av en slatlig bosladsbank skulle en myckel kosinadskrävande organisation för kredilbedömning, råd­givning, granskning, besiktning m. m. behöva byggas upp parallellt med den expertis som redan finns i bankerna.

Konungarike! Sveriges stadsbypotekskassa anser att konsekvenserna för kre­dilmarknaden och riksbankens möjligheteratt bedriva en effekiiv penning-och räntepolitik synes ytieriigi svårbedömbara, om bostadsfinansieringen hell skulle avskärmas och överlagas av staten. Inte ens en grundlig spe­cialutredning i ämnet lorde kunna helt klargöra dessa konsekvenser. Sty­relsen vill därför bestämt avråda från del experiment, som inrättandet av en slatlig bostadsbank måste anses innebära. Skapandet av en dylik bank skulle inte öka kapitalmarknadens resurser och skulle därför inte heller lösa det nuvarande dilemmat, nämligen atl man inle i en bristsituation kan finansiera marginalbyggandel annal än på bekostnad av andra investerings­behov, som kan göra sig gällande med samma eller t.o.m, ännu slörre styrka.

3.1.7 Bostadsmiljö

RR V, statens institut för byggnadsforskning, länsstyrelsen i Ösleigöilands län, statens planverk och SAR m. fl. har gett vissa allmänna synpunkter på utredningarnas behandlingav fråganom bostads­miljöns innehåll och uiformning. Det är en samstämmig uppfattning bland dessa remissorgan atl behandlingen är ofullständig och knapphändig. /?/?KanseraU utredningarna borde ha prioriterat denna fråga

Prop. 1974:150

168

i sitt arbete på grund av dess slora betydelse för bostadshushållen. Statens institut för byggnadsforskning efleriyser en mer utförlig analys av olika be­byggelse- och boendeformers egenskaper bl. a. som grund för de övervä­ganden som utredningarna gör beträlTande behovet av statliga minimikrav på miljöns uiformning och verksamheter i denna. Länsslyrelsen i Östergöt­iands län beklagar att tid inle har kunnat avsättas för en mer ingående be­handling av boendemiljön, eftersom meningarna just nu bryts om vilken bebyggelseform, flerfamiljshus eller småhus, som är all föredra.

Länsslyrelsen i Jönköpings län betraktar avsnittet om boendemiljön som en utgångspunkt för etl fortsatt arbete med frågan och karakteriserar de synpunkler som förs fram och de utredningar som redovisas i bilagedelen som värdefulla och av slori iniresse.

Flertalet remissinstanser instämmer, som tidigare har nämnts, i utred­ningarnas uppfattning atl bostad och närmiljö bildar en funktionell enhet. Statens Itistitut for byggnadsforskning fmner det emellertid otillräckligt att vid­ga synen på bostadsmiljön på det sätt som utredningarna har gjort och ifrågasätter om del är möjligt att särskilja den fysiska utformningens be­lydelse för individens upplevelse av sin bostadsmiljö på ett så generaliserande sätt som utredningarna gör I ell vidgat synsätt är det, betonar institutet, önskvärt att i högre grad söka se fysisk och social miljö i ett sammanhang och att också se bostads- och annan vislelsemiljö, bl. a. arbetsmiljö, som samhöriga. Sistnämnda synpunkt förs fram också av länsstyrelsen och länsbostadsnämnden i Blekinge län.

Boendemiljöbegreppeis innehåll diskuteras av bl.a. bo­sladsstyrelsen. statens insdtut for byggnadsforskning, länsslyrelserna i Östergöt­lands. Blekinge och .Alv.sboigs län. Landstingsförbundet. LO. TCO. Svenska byggnadsarbetareförbundet. Hyresgästernas riksförbund och SAR. Bostadssty­relsen nämner sådani som friylor för barns och vuxnas lek och utevistelse, lekplatser, tvättstugor och fritidslokaler. Länsstyrelsen och länsbostadsnämn­den i Blekinge län pekar därutöver på barnstugor, boendeservice i form av mal-, städ- och tvälljänsler, närbuliker och kollekliv trafikservice. Hyres­gästernas riksförbund, som likaledes erinrar om viklen av tillgång lill sam­hällelig och kommersiell service, påpekar all även estetiska och hygieniska kvaliteter måsle beaktas. Förbundet hänvisar i övrigl lill sitt några år gamla miljöpolitiska handlingsprogram, där hyresgäströrelsens krav på boendemil­jön närmare har utvecklats.

Slatens insiiiul for byggnadsforskning, länsstyrelsen i Alvsborgs län och SAR in. fl. tar upp sådana egenskaper som bebyggelsens uiformning, dess skala och variationsrikedom. SAR menar atl, även om del inle finns anledning att förringa betydelsen av den ökning av den rent maleriella bostadsstan­darden som har sketl, också de boendes behov a\ atl kunna skapa sociala kontakter måste tillgodoses liksom enskilda människors behov av positiva upplevelser och stimulans. Organisationen hävdar att del är fråga om en

Prop. 1974:150

169

nedvärdering av de boendes behov om man bygger en miljö som i sin helhet och sina detaljer har en skala som saknar relation till människans mått och den gåendes aktionsradie, som domineras av material som är hårda och avvisande, som har en utformning som bidrar till atl förslärka alla ljud till störningar, som ger otillfredsställande skydd mot väder och vind och som har en vegetation som bara är en utfyllnad av överblivna ytor. Både slalens instilut for byggnadsforskning och SAR anser att slora delar av den miljö som produceras i dag kännetecknas av likformighet och monotoni.

SAR riktar uppmärksamheten särskilt på behoven hos de slora grupper av människor som i dag är hänvisade lill att tillbringa praktiskl tagel hela sin tid i bostaden och dess närhet. Della gäller hemarbetande och barn, men också en snabbt växande grupp av åldringar, sjukpensionärer och för­tidspensionärer. Samma påpekande görs av socialstyrelsen.

En allsidig hushålls- och boendestruktur ses både som en miljökvalitet i sig och som en förutsättning för andra. Landstingsförbundet understryker t. ex. viklen härav för sina möjligheter att svara för sin del av servicen.

Behovet av att uppmärksamma också kraven på etablering av verksamheter i boendemiljön framhålls av bl.a. bostadssiy-refsen, statens planverk, länsstyrelserna i Jönköpings, Alvsborgs och Värmlands län. LO, TCO, Svenska byggnadsarbetareförbundet och SAR. Bostadsstyrelsen finner det angeläget att fl behovet av verksamheter närmare utrett och alt få klarlagt vad dessa verksamheter kräver av den fysiska miljön. Vidare bör kostnadernas storiek och fördelning klarläggas, påpekarstyrelsen. Svenska kommunförbundet och några kommuner erinrar om all en utbyggnad av verk­samheter i bostadsområdena, i den mån kommunerna skall svara för den, endast kan ske i den takt som kommunernas resurser ökar och då måsle vägas också mot andra angelägna behov. Kommunförbundet påpekar i detta sammanhang att finansieringen av drifikostnaderna i allmänhel ulgör ell betydligt större problem än finansieringen vid anskaffandet av lokaler, LO och Svenska byggnadsarbetareförbundet framhåller de olika förutsättningarna kommunerna emellan vad avser ekonomi och planeringsresurser. Enligl organisationernas mening kan detta förhällande vara elt motiv för ökade insatser från statens sida. Länsslyrelsen i Jönköpings län riktar uppmärksam­heten på de förutsättningar som genom organisationer och enskilda initiativ kan skapas för aktiviteter i bostadsområdena och betonar vikten av all re­presentanter för folkrörelser, bildningsorganisalioner och organisationer inom fritidsverksamheten deltar redan vid planeringen av bostadsområden.

De många anknytningspunkter som finns mellan frågor om bostadsmiljö och frågor om boendedemokrati un­derstryks av många remissorgan. Denna fråga behandlas i avsnillet 3,1.8.

Några remissorgan berör de orsaker som kan finnas till bris­terna i dagens nya  bostadsmiljöer   Statens institut för bygg-

Prop. 1974:150

170

inidsförskning. LRF och SAR m. fl. ser den snabba utbyggnadstakten och ulbyggnadsenheternas sloriek som väsentliga förklaringsgrunder.

Slalens insiiiul för byggnadsforskning förmodar alt produktionens inriktning på stora enheter sätter spår i samtliga led i byggprocessen och även i fas­tighetsförvaltningen. Institutet finner det angeläget all den nämnda pro­duktionsinriktningens betydelse för bostadsmiljön analyseras föratt framtida problem vid snabb tillväxttakt skall kunna bemästras. Institutet anser vidare att det bör diskuteras vilket utrymme för annan produktionsinriktning som den nu lugnare urbaniseringen ger. Institutet nämner möjlighelerna till ombyggnad och successiv komplettering och föriälning av bebyggelse med små enheter och omtalar alt en utredning, gjord vid länsstyrelsen i Stockholms län, visat atl de närmaste tio årens produktion i länet hell skulle kunna genomföras i sådana former I detta sammanhang fäster institutet uppmärksamheten vid de hinder som kan uppkomma när det gäller att ställa om byggandet på delta sätt och framhåller att det synes nödvändigt att förändra såväl lagsiifining som finansieringsmöjligheter, planeringsru­tiner och produktionssystem.

SAR nämner även andra orsaker till brister i bostadsmiljön än utbygg­nadstakt och ulbyggnadsenheternas storlek, t. ex. materialutveckling, försök atl dämpa kostnadsökningarna och utvecklandet av en industriell produk­tionsapparat. Enligl organisationens uppfattning finns del inte någon an­ledning att hävda all någon av dessa förutsättningar skulle lägga hinder i vägen för att åsladkomma en kvalitativt god bostadsmiljö. SAR menar att bristerna kan återföras främsi på de förändringar som skett av själva planeringsprocessen, som i alltför hög utsträckning har styrts av produ­centledets krav på rationalitet. I likhet med statens institut för byggnads­forskning anser SAR atl förutsättningarna är bättre för framtiden när del gäller atl realisera de mål som ställts upp för bostadsmiljön. Det väsentligaste skälet härtill är den måttligare bostadsefierfrågan och den därav följande lugnare utbyggnadslakten.

SABO tar i detla sammanhang upp frågan om de kostnadsföruisätlningar som gäller för de olika boendeformerna. Organisationen menar atl fierfa-miljshusföretagen, kanske särskill då de allmännyttiga bostadsföretagen, ut­satts för hård och ofta oberättigad kritik i den pågående miljödebatten. SABO hävdar atl kritiken, även då den är befogad, har sin grund i ekonomiska förhållanden, varöver fierfamiljshusförelagen inte råder och belyser sin upp-fiutning med vissa kostnadsdata. Organisationen syfiar på de olikheter i skattevillkor som gäller för de skilda upplåtelseformerna.

Några remissinslanser har synpunkler på utredningarnas undersök­ning av bostadsområden i Göteborg, Slalens planverk på­pekar alt resultaten i fiera hänseenden avviker från andra liknande un­dersökningar och menar alt de därför kräver en fördjupad analys. RRV har uppfattningen alt undersökningen har visat resultat som efter en mera

Prop. 1974:150

171

ingående behandling från utredningarnas sida skulle ha kunnat fungera som underlag för förslag till miljöförbättrande ålgärder. Göieborgs kommun menar att utredningarna i denna undersökning på ett förtjänstfullt sätt tagit upp och behandlat angelägna och intressanta frågor. Även om tiden för analys blivit kortare än avsett är framställningen klar och välgörande nyanserad, säger Göteborgs kommun.

RRV är kritiskt inställd till den slutsals som utredningarna drar från Gö­teborgsundersökningen och andra undersökningar, nämligen att brister i närmiljön mera gäller verksamheter än fysisk utformning. Också statens institut för byggnadsforskning och SAR anför kritiska synpunkter och menar atl utredningarnas synsätt är alltför begränsat. Bostadssiyrelsen och stålens planverk säger sig däremot i huvudsak dela ut­redningarnas uppfattning. Bostadssiyrelsen understryker dock behovet av klariäggande av hur den fysiska miljön bör vara beskaffad också i andra avseenden än dem som sammanhänger med definierade verksamheter,

SAR delar inte heller utredningarnas mening all brister i bostadsmiljön kan kompenseras genom en målmedve­ten verksamhetsplanering. SAR finner denna uppfattning vara etl uttryck fören alltför begränsad målsättning. Såväl en omsorgsfull planering av bostadsmiljön som en målmedveten verksamhetsplanering kan främja ut­vecklandet av sociala kontakter. Därför behöver båda vägarna utnyttjas, an­ser SAR.

Siaiskonioret, länsstyrelserna i Uppsala. Östergötlands, Hallands, Göieborgs och Bohus, Alvsborgs samt Västernorriands län. många kommuner, däribland Slockholms, Svenska kommunförbundet. Lö, TCO. SBEF, Svenska byggnads­arbeiareförbundei. Svenska riksbyggen. SABO och NBD m. fl. tillstyrker ut­redningarnas förslag om lån till miljöförbättrande åtgär­der, RRV anser sig sakna underiag för att ta ställning till förslaget, Bo­sladsstyrelsen. statens planverk m. fl. har inte uttalat någon mening i frågan.

Länsstyrelsen i Ösiergöilands län understryker särskilt angelägenheten av atl möjligheter skapas för alt avsevärt förbättra den yttre miljön i de fier-familjshusområden som tillkommit under senare årtionden.

Länsslyrelsen i Väsimanlands län. Svenska kommunförbundet, några kom­muner, bl.a. Siockholm, Hyresgästernas rikstörbund och NBD m. fl. menar, i motsats lill utredningarna, atl lån bör kunna ulgå oberoende av om de berörda objekten finansierats med statliga lån eller ej saml oberoende av när områdena kom till.

Länsslyrelsen i Hallands län och Halmstads kommun säger sig dela utred­ningarnas uppfattning alt ansvaret för miljöförbättringarna skall åvila bo­stadsföretagen och de boende själva.

Svenska kommunförbundel och SBCf framhåller att det administrativa för­farandet vid långivningen måsle vara enklare än vad som för närvarande gäller för del statliga bostadslånet. Som skäl för detla anges alt kostnaderna

Prop. 1974:150

172

för förbättringarna vanligtvis blir små i förhållande lill fastighetens totala värde,

S/1/? redovisar utförligt sin syn på den fysiska planeringens betydelse för möjligheterna alt åstadkomma en god bostadsmiljö, Slor vikt bör enligt SAR läggas vid idé- och plane­ringsstadiet, då de för de boende avgörande besluten bör fattas, Det är då som konsumenterna skall ges tillfälle till informalion och deltagande, SAR stryker under nödvändigheten av att den fysiska planeringen samordnas med planering av sociala verksamheter och långsiktig ekonomi. Enligt SAR bör den fysiska planeringen ulgå från omsorg om människan. Planerings-begreppet bör utvidgas lill atl omfatta även förmedling av sociala upplevelser. Planeringen bör dessutom utgå från landskapets krav och från den lokala miljömässiga situationen för alt den sociala miljön skall få förankring i sin omgivning.

SAR hävdar vidare all samhällets mål beträffande fördelning mellan hus­former och upplålelseformer bör klariäggas och en redovisning ske av vad som föranleder en prioritering av den ena eller andra formen i det konkreta fallet.

När det gäller fierfamiljshusbebyggelse anser SAR atl den bör motiveras av bl. a. krav på tät exploatering, att spara sammanhängande grönområden, att ge god service och utrymme för gemensamma anläggningar samt goda allmänna kommunikationer.

SAR rekommenderar också atl omfattande satsningar görs för alt utveckla lösningar av bostadsområden som inte är fastlåsta av lidigare produktions­förutsättningar och förvaltningsformer utan är öppna för nya kombinationer i syfie att minska motsättningarna mellan olika boendeformer. Stålens institut för byggnadsforskning anför liknande synpunkter och anmärker på att ut­redningarna inte har diskuterat den eventuella önskvärdheten i eller problem i samband med utveckling av bebyggelse- och boendeformer där flera av de fördelar som kännetecknar traditionella flerfamiljs- resp, småhus kom­binerats.

För ell i alla avseende lyckat planeringsresullal måste enligl SAR:s upp­fattning tid och resurser ställas till planeringsstadiets förfogande. En hög planeringsberedskap bör upprätthållas genom alt tillräckliga resurser ställs till förfogande for kapacitet och hög kvalitet inom planeringsstadiet, anför SAR,

Utredningarna är tveksamma till i n föra n d e t av minimikrav beträffande bostadsmiljöns utformning. Remissopinio­nen är splittrad i denna fråga. Negativt inställda till bindande normer för boendemiljön är bl, a, SBEF. Hyresgäsiernas riksförbund och SAR. S.4R anser all en total normering skulle i väsentliga avseenden innebära oerhörda sche-matiseringar som skulle förhindra varje hänsynslagande till lokala förut­sättningar. Del innebär att det för planeringsprocessens parter - i oenighet

Prop. 1974:150

173

om målen och i kamp om prioriteringarna - skulle vara omöjligt atl uppnå ell resultat som tillgodoser alla intressen. Därför är det enligl SAR:s mening nödvändigt att målen för utformningen av den enskilda bostaden och för bostadsområdet utvecklas i sin helhet och beskrivs inle i bindande normer utan i form av klart formulerade målsättningar, Hyresgäsiernas riksförbund har liknande synpunkter, Förbundei menar all den enda metoden att på etl tillfredsställande sätt la hänsyn lill variationerna i kraven är all bereda de boende möjlighet att genom hyresgäströrelsens lokala organisationer få ett direkt inflytande över samhällsplaneringen. SBEF gör gällande atl sam­hällsorganens reglerings- och styrsystem över hela byggnadssektorn begrän­sar en önskvärd produktivitetsutveckling och variationsrikedom i nypro­duktion och ombyggnad och alt regleringarna dessutom försämrar förut­sällningarna för att uppnå mest gynnsamma pris- och produktutveckling. Därför finner SBEF det nödvändigt alt regleringarna ses över och begränsas lill omfallning och innehåll och inle ytteriigare utvidgas,

Slatens institut ftir byggnadsforskning finner däremot att de krav som varit förknippade med den ställiga bosladslångivningen varil i huvudsak av godo. De har inneburit dels all den helt övervägande delen av produktionen kunnat ske med en god minimistandard, dels atl den fått en relativt jämnt fördelad kvalitet, då reglerna försvårat lyxbetonat byggande. Institutet tar i sitt ytt­rande också upp de icke önskvärda konsekvenser som statliga minimikrav enligt SBEF skulle ha och hävdar atl påståenden om alt s. k. byggkrångel orsakas av statliga minimikrav är olillräckligl grundade. Institutet åberopar en studie i ämnet, som visar att krångel i regel kunnat återföras på be­handlingen vid de myndigheter som har alt kontrollera au kraven tillgodoses saml på del förhållandel att ställiga rikllinjer, anvisningar och råd ofta ges auktoritet som absoluta krav. Som exempel härpå nämns de s, k, parke­ringsnormerna. Brister i samband med tillämpningen av krav, riktlinjer, råd och anvisningar torde enligt institutets mening kunna bemästras genom att de myndigheter som utfärdar krav förbättrar informationen om bak­grunden till dem. Institutet menar vidare all en ökad klarhet avseende bl, a, kravs juridiska status inte är motstridig önskemål om alt kunna göra av­vikelser från krav. Därför finner institutet det vara av intresse att analysera förutsättningarna för vidgad dispensgivning saml att utvidga planverkets typgodkännande och bostadsstyrelsens stöd lill experimenibyggande.

Statens planverk påpekar all utredningarna inle klargjort vad man menar med begreppen "krav" och "normer". Verket noterar att det för närvarande saknas rättslig grund att meddela föreskrifter, dvs. bindande normer, för den fysiska planeringen, men alt det även i forisäiiningen behövs en allmän vägledning i form av råd och anvisningar, Verkel omtalar alt det förbereder en skrift med råd och anvisningar för planering av bostadens grannskap, som huvudsakligen behandlar frågor om boendemiljöns utformning, Där­emol har verket befogenhet all meddela, förutom råd och anvisningar, även

Prop. 1974:150

174

bindande föreskrifier, när del gäller byggnads väsendet, dvs, för byggnads utförande och tomts ordnande. Planverket berör i sammanhanget de bin­dande normer som är förknippade med den statliga bosladslångivningen och nämner att dessa enligl överenskommelse mellan bostadsstyrelsen och planverket skall överföras till Svensk Byggnorm och där utgöra dels fö­reskrifter, dels råd och anvisningar. Därigenom blir de giltiga för allt bo­stadsbyggande, vilket verkel ser som en fördel.

Bosladsstyrelsen menar att vissa kvaliteter i den fysiska miljön är möjliga att fastlägga i centrala bestämmelser. Del kan gälla t. ex. erforderlig friyla för de boendes lek och utevistelse, lekplatsers, tvättstugors och fritidslokalers storlek, uiformning, läge och underiag. Andra kvaliteter, t.ex, hänsynsta­gande till och bevarande av befintlig natur, torde enligt styrelsens mening lämpa sig bättre all uttrycka i mer allmän form, kompletterad med an­visningar och exempel. Förfar man på detta sätt lorde de negativa verkningar som utredningarna befarar av centrala bestämmelser kunna undvikas, menar styrelsen.

3.1.8 Boendedemokrati

Utredningarnasvärdering.ait möj 1 i ghe l e n för individen all själv få påverka sina levnadsförhållanden är av grund1äggande värde och att med inf I y t andet i bo­endet är en rättighet, som bör tillkomma' alla kategorier boende, stryks under av flertalet remissinstanser, bl. a. hyres- och arrendenämnderna för Stockholms, Uppsala och Gollands län. sta­tens planverk, länsslyrelserna i Gollands och Blekinge län och SABO. Också Sveriges fåsiighetsägareförbund instämmer i utredningarnas värdering men framhålleratl den bäsla vägen för alt uppnå infiytande har individen genom sina möjligheter atl själv välja bostad, atl säga upp hyresavtalet eller att genom byte erhålla en annan lägenhet. Liknande synpunkter anförs av NBD.

SABO omtalar all man inom organisationen f n. är sysselsatt med all försöka finna lämpliga modeller för tillämpad boendedemokrati. Detta arbete bedrivs i samarbete med ett av de stora SABO-företagen och vederbörande orts hyresgästförening, I avvaktan på resultatet av detta arbete och på de förslag som utredningarna så småningom kommer all lägga fram inom om­rådet vill SABO inte gå in i en diskussion om hur ett vidgat boendeinfiytande kan och bör utformas,

Hyresgäsiernas riksförbund hänvisar i sitt yttrande över utredningarnas be­länkande i denna del till det belänkande som hyresgäströrelsens egen bo-infiylandeutredning har avgett.

Utredningarna har redovisat erfarenheler beträf fa nde med­infiytandefrågor från arbetslivet och funnit att frågeställ­ningarna där i viss mån är likartade med dem inom bostadsmarknaden.

Prop. 1974:150

175

LO och Svenska byggnadsarbeiareförbundei ansluter sig till utredningarnas uppfaUning och anser att utredningarna i det fortsatta arbetet bör beakia de erfarenheter som vunnits inom arbetslivet, Arbetsrättskommilléns förslag bör också ge vägledning. SAR tillägger atl utredningarnas parallell med ar­betslivet visar hur försummad boendedemokralin är, Slatens insiitui för byggnadsforskning framhåller atl, med tanke på den vikt utredningarna lagt vid denna parallell, de i det fortsalla arbetet bör ta upp och analysera likheter och skillnader i infiytande och betingelser för delta i arbetsliv och boende.

De svårigheter som kan uppstå vid förverkligande av boendedemokrati har berörts av fiera remissinstanser. Social­styrelsen anser att utredningarna i det kommande arbetet bör ägna särskild uppmärksamhet ål de målkonfiiktersom finns mellan de nuvarande boende och fastighetsägarna på ena sidan och samhällets långsiktiga intressen på den andra, så au de boendes inflytande över den egna miljön kan starta med gynnsamma förutsättningar, Bostadssiyrelsen framhåller att de lång­sikliga samhälleliga intressena måsle väga tungt i detla sammanhang. Enligt styrelsen är det från finansieringssynpunkt olämpligt med sådana successiva förändringar enligt de boendes önskemål, som kan ge anledning lill upp­lagande av lån i elt flertal omgångar. Enligt Svenska kommunförbundet har utredningarna inle beaktat samhällets roll i tillräcklig omfattning när det gäller frågorna om ökat boendeinflytande. Utredningarnas förslag kan t, ex. leda till att lägenheterna i en omodern fastighet får myckel varierande stan­dard, vilket kan försvära genomförandel av kommunens intentioner be­lräffande planeringsverksamheten.

SAR påpekar atl man i saneringsfallei har möjlighet all nå kontakt med den presumtive nylljaren av en miljö, som man tänker förändra eller till­skapa. Också Stockholms och Uppsala kommuner betonar medinflytande-frågornas belydelse vid saneringsverksamhet men finner del nödvändigt all dessa frågor utreds mera ingående.

Belräffande frågan om vem som skall företräda hyresgäs­ternas intressen stryker LO och Svenska byggnadsarbeiareförbundei under vad utredningarna anfört om hyresgäströrelsens roll och angelägenhe­ten av att den ges en stark ställning som företrädare förde boende. Dessa re­missinstanser hävdar- med hänvisning till erfarenheten från de fackliga orga­nisationernas roll på det företagsdemokratiska området - vikten av atl infly­tandet inom boendet baseras på en fast organisation, i"/!BO samt Ljusdals och Motala kommuner lämnar liknande synpunkter. Också Sveriges fastighetsäga­reförbund delar utredningarnas uppfattning all förening tillhörande den orga­niserade hyresgäströrelsen bör vara den naturliga förhandlingsparten för fas­tighetsäga ren när del gäller frågor om fö rändringar a v fastigheten eller den ytt­re miljön. Förbundet erinrarom den förhandlingsverksamhei som har utveck­lats såväl på riks- som på lokalplanet och förutsätter atl den kommeratl byggas

Prop. 1974:150

176

ut, Länsslyrelsen i Alvsborgs län menar atl hyresgästföreningen på orten bör kunna företräda hyresgästerna genom deltagande i den program-och måisäii-ningsdiskussion som bör föregå varje planläggning av elt nytt bostadsområde liksom vid varje sanering av äldre bostadsområden. Länsstyrelsen instämmer i vad utredningarna säger men menaratten komplikation kan vara att hyres­gäströrelsen är svagt representerad på vissa orter och där inte kan sägas vara re­presentativ för hyresgästerna i gemen,

Länsslyrelsen i Västernorrlands län menar däremot all det är tveksamt atl primäri hänvisa hyresgästinfiylandet till centrala organisationer. De frågor, fortsätter länsstyrelsen, där medinflylandet kan ge direkt resultat berör i första hand bostadens närmaste omgivning och det är därför önskvärt att i dessa fall ge de boende ett mera direkt infiytande,

SAR anser det omöjligt atl i dag slå fast om SABO och Sveriges fas­tighetsägareförbund å ena sidan och Hyresgästernas riksförbund å andra sidan också i framtiden kommer all kunna företräda resp, part. Detta beror enligt SAR på resp. organisations framlida vitalitet, SAR berör hyresgäströrel­sens nuvarande organisation med kontaktkommittéer och menar all en ytter­ligare nedbrytning av organisationen bör komma till stånd, om demokratise­ringsprocessen skall kunna fortgå. SAR draren parallell med verksiadsklubbar eller SIF-klubbar inom arbetslivet.

Utredningarnas synpunkler på en lagfäst förhandlingsrätt som grundval för boendedemokralin delas av länsslyrelserna i Hallands. Ska­raborgs och Västernorrlands län. Halmstads kommun, ulredningen om den kommunala demokratin. TCO och S.ABO. SABO anför bl, a, att del är nöd-vändigl atl ett ökat infiytande från de boendes sida kompletteras med att deras ansvar för förelagen ökar i samma omfattning och atl såväl infiytande som ansvar regleras i juridiskt bindande former. SABO ulgår vidare från all slor frihet kommer alt lämnas bostadsmarknadens parier när det gäller utformande av såväl innehåll som omfattning av boendedemokralin,

Slalens insiitui för byggnadsforskning menar att del bör övervägas om inte förhandlingsrätten, för att verkligen stärka hyresgästens slällning, måsle kompletteras med en statlig reglering som beskriver vad som är rimliga krav på bostaden och dess förvaltning,

Siadskoniorei anser däremot alt lagfäst förhandlingsrätt inte är det lämp­ligaste medlet för all ge hyresgäsierna verkligl infiylande, Verkel menar alt den nuvarande hyreslagstiftningen varil mindre verksam. Svenska kom­munförbundel och NBD påpekar att utredningarnas förslag om en eventuell lagsiifining om boendeinflytande inie är tillräckligl penetrerat, NBD anser sig därför inte kunna tillstyrka ett förslag om lagsiifining ulan förordar att parterna på hyresmarknaden ges tillfälle atl lillsammans försöka lösa infiytandefrågorna,

Sveriges fåsiighetsägareförbund hävdar med hänsyn till möjligheterna atl utveckla förhandlingsverksamheien att lagsiifining är onödig, Förbundei

Prop. 1974:150

177

framhäller dessutom, att en eventuell lagsiifining skulle bli ytterligt kom­plicerad.

Beträffande utredningarnas förslag alt fastighetsägare skall kunna motsätta sig etl av hyresgästförening på­fordrat arbete endasl om della är lill synnerligt men för fastighetsägaren a nser hyres - och arrendenämnderna i Hallands, Göteborgs och Bohus saml .Alvsborgs län att det är oklart vad utredningarna menar. Nämnderna hänvisar till bostadssaneringslagen och vad den upp­ställer som förutsättningar för upprustningsåläggande, nämligen att del skall vara täsiigheisekonomiskt motiverat. Fastighetsägare skall alltså kunna mot­sätta sig ett arbele, om kostnaderna inte kan antas förränta sig inom ramen lör tillåten bruksvärdeshyra,

Hyres- och arrendenämnderna för Hallands, Göieborgs och Bohus samt .4/i'5-borgs län och länsstyrelsen i Jönköpings län instämmer i utredningarnas upp­fattning att de boende skall kunna kräva att fastighelsägaren un­derhåller fastigheten på elt t i 11 f red s s lä 11 a n d e sä 11, Så gör även hvres-och arrendenämnderna för Slockholms. Upfisala saml Got­lands län. som dessutom framhåller att hyresgästerna i elt hus inte alltid är medlemmar i hyresgästföreningen och alt generella förhandlingsbefo­genheter då kanske inte tillgodoser hyresgäsiernas behov av medinfiytande,

Slockholms kooperativa bostadsförening delar utredningarnas uppfattning all hyresgästförening skall ha en stark ställning men menar alt undanlag från principen alt hyresgästförening skall företräda hyresgästerna måste göras för kooperativa bostadsföretag av del slag som föreningen företräder. Länsstyrel­sen i Göieborgs och Bohus län menar att boendedemokrati endast kan förverk­ligas om ett direkt ekonomiskt infiytande garanteras. Länsstyrelsen föreslår all man låter utreda, hur de boende direkt via sina organisationer kan få lillfälle alt beslula i vissa förvaltningsärenden.

Utredningarnas förslag, att hyresgäst skall ha rätl att vid­ta individuell ändring av lägenhetens utformning Ulan alt inhämta särskill tillstånd från fastighelsägaren får ett blandat motta­gande bland remissinstanserna, Hyres- och arrendenämnderna i Stockholms. Uppsala samt Gotlands län instämmer i huvudsak i förslaget men tillägger att det är nödvändigt att uppkomna tvister om en ändringsålgärds lämplighet lö­ses innan åtgärden ulföres. Nämnderna finner det inte rimligt alt fastig­hetsägarens enda skydd mot åtgärder som kan nedsätta säkerheten eller påtagligt försvåra en rationell fastighetsförvaltning skall vara en möjlighet all i efierhand påkalla hyresnämnds prövning och eventuellt utlösa en hand­räcknings- eller skadesiåndssanktion. Nämnderna understryker också kra­vet på att förhandsmedgivande måste vara ovillkorligt såvitt gäller åtgärder som kräver byggnadslov.

Bosladsstyrelsen framhåller atl förslaget kan innebära ökade koslnader i fastighetsförvaltningen genom återställande eller omändringar i samband med hyresgästs avflyttning. Dessa ökade koslnader, säger styrelsen, kan

12 Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150

178

innebära vissa kreditrisker. Styrelsen pekar emellertid på möjligheterna att i samband med nybyggnation vidga utrymmet för hyresgästens möjligheter till förändringar utan stora kostnader med hjälp av tekniska lösningar, t. ex. flyttbara väggar.

Statens insiitui för byggnadsforskningar tveksamt lill om förslaget innebär så stora framsteg med tanke på de sanklionsmöjligheter som kringgärdar del. Beträffande möjligheterna i nyproduktionen har institutet samma åsikter som bosladsstyrelsen,

Hyres- och arrendenämnderna för Hallands, Göieborgs och Bohus samt Alvs­borgs län är helt avvisande lill förslaget. De menar all en sådan regel skulle kunna få till följd atl ändringar utförs, som gör det omöjligt att hyra ut lägenheten till annan hyresgäst utan hyresförlust. Nämnderna förordar atl hyresgästen får möjlighet att vända sig till hyresnämnd för att få tillstånd, om fastighelsägaren vägrar samtycka lill ändringsarbete. Liknande förslag framför av länsstyrelsen i Blekinge län.

Sveriges fåsiighetsägareförbund och Slockholms faslighetsägareforening av­styrker också förslaget. Fastighetsägareförbundet menaratt de boendes möj­lighet att tillgodose sin smak bör utgöras av val av lägenhet respektive flyttning lill annan lägenhet. Förbundet anför all del lorde ligga i sakens natur att samlliga boendes önskemål ofiast inle kan tillfredsställas vid upp­rustning och forändringar av lägenheter och anordningar. Vissa upprust­ningsåtgärder i lägenheterna måste t. ex. av prakiiska skäl genomföras på samma sätt i hela huset. Det kan gälla sådant som all införa centralvärme och varmvatten. Tekniskt ekonomiska skäl och hänsynslagande lill med-hyresgäster innebär således enligt förbundets mening en given begränsning av vad som är möjligt att uppnå i fråga om den enskildes inflytande över sina boendeförhållanden. Förbundet framhåller vidare atl, efiersom det i hyresrättsfallel är fastighetsägaren som bär del ekonomiska ansvaret och ansvaret gentemot myndigheter och kredilgivare för fastighetens uiformning och skick, den enskildes rält att handla måsle vara mera beskuren i ett hyreshus än i andra boendeformer. Enligt förbundei är inle heller förslaget i vad gäller hyresvärdens möjlighet alt reagera mol förändringar som vid­tagits av hyresgäst tillfredsställande. Den av utredningarna skisserade ord­ningen är nämligen orimlig från åtskilliga synpunkter. Den skadeståndsrält för hyresvärden som utredningarna förordar lorde bli av ringa värde med hänsyn lill att hyresgästen ofia saknar tillgångar för atl täcka skadestånds-beloppet. Länsslyrelsen i Alvsborgs län och Slockholms kooperativa bostadsför­ening finner det tvivelaktigt att hyresgäst utan fastighetsägarens medgivande bör få utföra ändringar som fordrar byggnadslov.

Bland kommunerna yttrar sig//a//wi/aA/foww(w positivt om förslaget, me­dan Helsingborgs kommun framför kritiska synpunkler.

Utredningarnas förslag, all fastighetsägaren i görlig mån skall  överlåta  beslutanderätten   över gemensamma

Prop. 1974:150

179

anordningar inom- och utomhus till dem som bor i fastigheten eller bostadsområdet, fär stöd av länsslyrelserna i Alvsborgs och Värmlands län. FCO och länsslyrelsen i Jämtlands län menar all bosiadskooperationen i detta avseende kan tjäna som förebild för allmännyttiga och privata fastighets­ägare,

Stockholms kooperaliva bostadsförening ek. for. anser att det ligger nära lill hands alt instämma i utredningarnas åsikt, men all det vid närmare över­väganden framkommer så många oklarheteratt det inle synes lämpligi med ett ställningstagande förrän dessa eliminerats. Sveriges fåsiighetsägareförbund menar att förslaget från utredningarna visar alt frågorna om rättigheter inte kan frikopplas från frågorna om skyldighet och ansvar. Förändras gemensamt utrymme så att det får ell annal användningsändamål än som avsetts, har den minoritet av hyresgäsierna som har motsait sig förändringen enligt nuvarande regler rält all säga upp hyresavtalet till upphörande, räll till ned­sättning av hyran och eventuellt rätt till skadestånd. Detsamma gäller om hyresgästförening eller hyresnämnd skulle tillerkännas beslutanderäiten i stället för hyresgäslkollektivet, säger förbundet.

Flera remissinslanser tar i sina remissvar upp frågor som anknyter till

upplålelseformen bostadsrätt. Bl. a, LO. Svenska sparbanks­

föreningen, SBEF och Svenska byggnadsarbelareflirbundel anför att den bästa

garantin för demokrati i boendel är all upplålelseformen bostadsrätt får en

slörre andel i produktionen. Mol bakgrunden härav beklagar LO och Svenska

byggnadsarbetareförbundet att det inflytande som tillgodoses inom bostads-

kooperationen inte fått en starkare markering i betänkandet. Svenska riks­

byggen finner det anmärkningsvärt all utredningarna inte tar upp bostads­

rättens fördelar som upplåtelseform utifrån boendedemokratisk synpunkt.

Svenska riksbyggen anser att utredningarna borde ha lagt fram förslag lill

ålgärder som undanröjer faktorer som påverkat bostadsräitsproduktionen

i negaliv riktning och som underiällar för de boende ätt i bostadsrätls-

föreningsform överta befintliga hyreslägenheter.

\

Också länsslyrelsen i Jönköpings län nämner de möjlighetef, till medinfiy­tande som finns i bostadsrättsföreningarna, medan slatens institut för bygg­nadsforskning anser att utredningarna glidit förbi denna frågeställning. Länsstyrelsen i Östergötlands län uttalar all del finns slörre anledning alt ut­veckla en boendedemokrati inriktad på vad slag bostadsbebyggelse som bör realiseras både vad avser bebyggelsetyp och upplåtelseform än att försöka finna former för demokrati inom de skilda, var och en på sitt sätt relativt fixerade förvaltningsformerna, NBD anlägger liknande synpunkter. Dele­gationen framhåller vidare att de förslag att överföra vissa kommunala fö­retags lägenheter till bostadsrätter som har framföris i olika sammanhang all­varligt bör prövas.

Statskontoret pekar på alt utredningarna i det fortsatta arbetet bör pröva möjligheterna att ge lån lill bostadsrättsföreningar som vill köpa fastigheten

Prop. 1974:150

180

i samband med ombyggnad. Hyres- och arrendenämnderna i Slockholms. Uppsala samt Gollands län framför samma åsikt,

SAR har en i viss mån annan uppfattning i frågan än länsstyrelsen i Östergötlands län och NBD, Förbundet menar, all man i del fortsatta arbetet bör verka lör alt hyresräll jämställs med bostadsrätt, när det gäller in-nylandefrågorna.

Utredningarnas synpunkler på alt ge hyresgäsierna i en fastighet möjlighet till insyn i fastighetsägarens ekonomiska förhållan-d e kommenteras av ett par remissinslanser. Länsslyrelserna i Alvsborgs och Värmlands län instämmer i utredningarnas synpunkter. Hyres- och arren­denämnderna i Slockholms. Uppsala och Gollands län anser däremot förslaget omotiverat. Endasl den omständigheten att en motsvarande ordning föreslås gälla på arbetsmarknadens område kan inte utan vidare leda lill den slutsatsen, atl insynsmöjligheten har någon uppgifi att fylla på hy­resmarknaden, säger dessa remissorgan.

Beträffande gränsdragningen mellan boendede­mokrati och den kommunala representativa demo­kratin hävdar statens insiiiul ftir byggnadsforskning, all utredningarna inte gjort en sådan avgränsning. Ulredningen om den kommunala demokraiin anser det angeläget atl gränsen mellan de kommunala organens ansvarsområde och de boendes infiytande blir föremål för ytteriigare överväganden i det fortsatta arbetet.

Utredningarnas fortsatta arbete beträffande boende­demokrati kommenteras av etl par remissinstanser, Slalens insiiiul för byggnadsforskning anser atl utredningarna bör teckna den enskilda män­niskans levnadsvillkor, t. ex, sociala olikheter och bristande valmöjligheter, som ligger bakom människors krav på bl. a, förbättrad kommunal demokrati och infiytande i företag och boende. Slalens planverk menaraii utredningarna i del fortsatta arbetet bör göra en utföriigare karlläggning av de frågor på vilka de boende har behov alt öva inflytande.

3.1.9 Köpeskillingsprövning

Utredningarnas förslag till prövning av köpeskilling vid snar försäljning av småhus har hos remissinstanserna erhållit etl blandat mottagande.

Konjunkturinslilulel anser alt utredningarnas förslag lorde vara förenat med vissa komplikationer som inle närmare berörts i betänkandet. Institutet fram­håller att svårigheten torde ligga i möjligheten att få en effektiv kontroll av efterlevnaden, vilkel kan begränsa verkningarna i belydande omfallning. Förslaget som innebär att initiativrätten skall ligga hos kommuner kommer enligt institutet att medföra att en belydande variation i praxis kommer alt utbildas i skilda kommuner. En lösning som institutet rekommenderar

Prop. 1974:150

181

är den metod som provas i Lidingö kommun och som innebär alt köparen förpliktigar sig atl efier vissa fastställda regler inbetala 15 000 kr. vid en försäljning inom 10 år.

Andra remissinstanser, däribland RRV, anser att åtgärder mot en oför­månlig prisbildning på småhus i första hand skall inriktas på de grund­läggande orsakerna till denna. Verket påpekar atl problemet med alt säljare av småhus kan tillgodoräkna sig det kapitaliserade värdet av kommunala marksubventioner därmed dock inte är löst och menar att del kan finnas anledning att i särskild ordning pröva användningen av kommunala mark-subventioner. Prövning bör ske med särskild hänsyn till om marksubven­tioner kan betraktas som ell effektivt bostadspolitiskt instrument från bo­sladssociala utgångspunkter. Först efter en sådan prövning bör det enligt verkets upplänning avgöras om det finns behov av all införa en priskontroll.

Slalens insiitui ftir byggnadsforskning är tveksam till föreslagen prövning av köpeskilling vid snar försäljning av småhus och hänvisar till tidigare erfarenheter av liknande kontrollåtgärder för bl. a. bostadsrätter. Institutet anser lörsin del att risker finns föratt en "svart marknad" etableras. Flera remissinstanser har anfört liknande synpunkter, däribland Vetlanda och Ud­devalla kommuner saml SACO.

De remissinstanser som ställt sig helt negativa till utredningarnas förslag har motiverat sina ställningstaganden med atl prisbildningen på småhus­marknaden i huvudsak bör stabiliseras genom etl ökat utbud av småhus som därmed skapar balans mellan tillgång och efierfrågan. Med dessa åtgärder undanröjes behovet av statliga kontrollåtgärder. Till de re­missinstanser som ansluter sig till denna och liknande uppfattningar hör länsslyrelserna i Kronobergs, Gotlands. Blekinge, Kristiansiads. Skaraborgs, Värmlands. Västmanlands. Jämtlands och Västerbollens län. Nacka. Solna. Eslövs. Trelleborgs. Tjärns, Marks. Lidköpings och Are kommuner, länsbostadsnämnderna i Kronobergs, Örebro och Västerbollens län. Svenska sparbanksjöreningen. LRF och Sveriges irähusfabrikers riksförbund.

Positiva till utredningens förslag lill prövning av köpeskilling vid snar försäljning av småhus är bostadsstyrelsen, länsstyrelserna i Uppsala. Jönköpings och Kopparbergs län samt Stockholms. Södertälje. Linköpings. Gislaveds. Näs­sjö, Lunds, Öckerö, Torsby, Köpings. Sala och Sundsvalh kommuner, Svenska kommunförbundel. LO. Svenska byggnadsarbetareförbundet. Svenska meioll-indiisiriarbeiarelörbundei. Svenska fabriksarbeiareförbundel. Hyresgästernas riksförbund. Svenska riksbyggen. HSB. Slockholms kooperaliva bosiadsförening ek. för. och SABO.

Andra remissinstanser, däribland länsstyrelsen i Malmöhus län och Malmö kommun, anser atl kommunerna bör använda de nuvarande möjligheterna att i samband med övertagande av statliga bostadslån ingripa genom alt vägra den borgen för 5 96 av låneunderlaget som fastställts av vederbörande länsbostadsnämnd och som erfordras för all lånet skall få övertagas av den nye köparen.

Prop. 1974:150

182

3,2, Betänkandet Följdfrågor

3.2,1  Lån för ombyggnad

Remissinstansernas allmänna uppfattning beträffande utred­ningarnas förslag att statens lånestöd vid ombyggnad, liksom vid nybyggnad, skall lämnas som utjämningslån, är givetvis beroende av den ställning de tidigare har tagit till utjämningslånesystemet som sådant.

Hyresgäsiernas riksförbund. SABO och Sundsvalls kommun, vilka ansluter sig till förslaget om uljämningslån lill nybyggnad, anser all sådani lån skall kunna ulgå även vid ombyggnad. Även länsbosladsnämnderna i Skaraborgs och Västerbollens län. länsslyrelsen i Skaraborgs län. Veilanda och Örnskölds­viks kommuner in. fl. har uttalat sin principiella anslutning till utredningarnas förslag men har uppfattningen att de syfien som utredningarna vill främja genom elt utjämningslån lika väl skulle kunna tillgodoses genom en re­videring inom paritetslånesystemels ram.

Statens planverk har inle uttalat någon mening i finansieringsfrågan men anser sig kunna konstatera all en lillämpning av utjämningslånesystemet på ombyggnadsverksamheten inte skulle medföra några olägenheter när det gäller verksamhetens inriktning eller valet av kvalitetsnivå.

Flerialet remissinslanser avstyrker, som lidigare har nämnts, att uljäm­ningslån införs för nybyggnad. De avstyrker därför också en lillämpning härav vid ombyggnad. De motiv som redovisas för detla är desamma som beträffande nybyggnad. Även bland den stora majoritet som har avstyrkt ut­jämningslånel finns det emellerlid flera som stryker under angelägenheten av en samordning mellan formerna för lån till nybyggnad och till ombyggnad. Bland dessa återfinns sialskoniorei. bosiadssiyrelsen. flera länsbostadsnämn­der, slatens insiitui för byggnadsforskning, några länsstyrelser och kommuner, SBEF, HSB och NBD. Länsbostadsnämnden i Slockholms län framhåller att lånevillkoren inte bör verka styrande på valet mellan olika grad av om­byggnad och ej heller på ett val mellan ombyggnad och toialsanering. SBEF framför i detta sammanhang som sin uppfattning att den statliga finan­sieringsmedverkan vid förbättringar av det äldre fastighetsbeståndets stan­dard och miljö skall vara öppen och tillgänglig för alla fasligheter och ägar-kategorier.

Länsbostadsnämnden i Norrbottens län och stålens institut,ftir byggnadsforsk­ning påpekar de svårigheter som i framtiden kommer atl föreligga all fi­nansiera ombyggnadsåtgärder i fastigheter som redan har utjämningslån. Dessa fasligheter kommer alt sakna utrymme för en återbelåning, menar dessa två remissinstanser. Statens instilut for byggnadsforskning ser som utväg ur delta dilemma att lånen för nyproduktion delas upp på två eller flera lån med olika löplider och följaktligen olika bostadsränlor.

Frågan om avvägningen mellan lån med omfördelning och    annuitetslån    berörs   av   bl.a,   bosladsstyrelsen.   flera   läns-

Prop. 1974:150

183

bostadsnämnder, länsstyrelserna i Kalmar, Skaraborgs och Örebro län, SBEF och SABO.

Positiva till den avvägning som utredningarna själva har gjort är länsbostadsnämnden och länsslyrelsen i Skaraborgs län och SABO.

Bosladsstyrelsen anser i likhet med utredningarna att tillämpningsområdet för lån med omfördelning bör utvidgas. Betänkligheter häremot från kre­ditrisksynpunkt bör vika av bosladssociala skäl, menar styrelsen. Dock vill bostadsstyrelsen förorda en begränsning av tillämpningsområdet jämfört med utredningarnas förslag på så sätt att annuitetslån får utgå vid mindre omfattande ombyggnader och/eller åtgärder med kort varaktighet, I dessa läll, säger styrelsen, har kapitalkostnadsaspekten regelmässigt betydligt mindre tyngd.

Länsbostadsnämnden och länsslyrelsen i Kalmar län påtalar det förhållandel att ombyggnad av hus som finansieras med annuitetslån kan lä högre ka­pitalkostnad än hus som finansieras med paritetslån, även om ombygg-nadskostnaden i del förra ftillel är lägre. Denna inkonsekvens måste rättas till hävdar dessa remissinstanser.

Länsbostadsnämnden och länsstyrelsen i Örebro län vill gå längre än ut­redningarna har gjort och menar att lån med kapilalkoslnadsomfördelning bör kunna ges till alla ombyggnader och alltså ersätta annuitetslån vid be-griinsade ombyggnader. Länsbostadsnämnden i Slockholms län har en i viss mån annan uppfattning. Den anser alt annuitetslån är den lämpligaste for­men för finansiering av åtgärder, som ökar husets varaktighet med högst 30 år. För atl undvika att låneformen blir styrande på valet av ombygg­nadsåtgärder föreslår dock nämnden, som rekommenderat alt paritetslånens amorieringstid vid nybyggnad föriängs till 60 år, att också annuitetslånens löptid förlängs samt att paritetslån får meddelas i större utsträckning än enligt nuvarande regler.

Länsbostadsnämnderna i Östergötlands och Jönköpings län samt länsslyrelsen i Jönköpings län hänvisar lill de skiftande förhållanden som råder inom del äldre beslåndel och föreslår mot bakgrund härav att länsbostadsnämnderna ges möjlighet all tillämpa lånebestämmelserna utan alltför fastlåsta regler.

Också SBEF stryker under behovet av en bättre anpassning av kapital­kostnaderna till det faktiska boendevärdel efter saneringsåtgärder,

Länsbosladsnämnderna och länsslyrelserna i Jönköpings och Skaraborgs län delar utredningarnas principiella inställning i frågan om kapitalkost­nadens anpassning till bostadens återstående bruk­ningstid och åtgärdens varaktighet. Länsbosiadsnämnden och länssiyre/sen i Skaraborgs län påpekar att det dock kan bli en svår och grannlaga uppgifi för länsbostadsnämnderna att göra de erforderiiga bedöm­ningarna. Statskontoret menar att vid en avvägning stor hänsyn måste tas till åtgärdens varaktighet.

/V5S anmärker på all utredningarnas förslag i praktiken kommeratl verka

Prop. 1974:150

184

styrande på fastighetsägarens handlande. Eftersom löptidens längd, som avgör kapitalkostnadens sloriek, hänger samman med ombyggnadens art och omfattning kan detta leda till att fastighetsägaren föredrar att låla fas­tigheten förfalla tills en total ombyggnad eller rivning och nybyggnad är enda alternativet framför att vidta i och för sig välbetänkta ombyggnads­arbeten som han finner olönsamma.

Också Hyresgästernas riksförbund riktar viss kritik mot utredningarna på denna punkt genom alt hävda att utredningarna i alllför hög grad betonar långivarens möjlighet att återfå utlånade medel och alllför litet beaktar de bostadssociala aspekterna på frågan.

Bostadsstyrelsen anser alt det saknas motiv för all acceptera lika långa amorteringstider vid ombyggnad som vid nybyggnad. Att ställa krav på nybyggnadsstandard i alla avseenden för att medge 60-årig amorteringstid kan leda till onödigt omfattande ombyggnader, menar styrelsen,och åberopar också hänsyn till kulturhistoriska värden och trivselvärden samt sociala hän­syn m. m. för en lägre standard i eu eller annal avseende. Styreisen bedömer att kapitalkostnaden därför bör beräknas på grundval av en amorieringstid på högst 40 år.

Bosladsstyrelsen har vidare en gentemot utredningarna i viss mån av­vikande uppfattning belräffande vilka faktorer som bör vara bestämmande för valet av låneform och för amorteringstidens längd. Styrelsen menaratt hänsyn skall las till dels den bostadsmiljö och standardnivå som uppnås, dels ombyggnadsålgärdernas omfattning och kostnad, under det atl utred­ningarna har satt bostädernas återstående brukningstid och åtgärdens var­aktighet i främsta rummet.

Till åtgärd som resulterar i nybyggnadsstandard anser styrelsen alt pa­ritetslån med basannuitet beräknad utifrån en löplid av 40 år bör kunna utgå. Detsamma bör enligt verkets mening gälla för sådan kulturhistoriskt värdefull bostadsbebyggelse som kan erhålla förhöjt låneunderlag eller till-läggslån. När del gäller ombyggnad till lägsia godtagbara standard utan ut­vecklingsmöjligheter bör endasl annuitetslån med löptider på mellan 20 och 30 år kunna komma i fråga. Om varaktigheten är kortsiktig eller om-byggnadsåtgärderna mindre bör annuitetslån med löplider på 10-20 år er­bjudas, oberoende av vilken standard som uppnås genom åtgärden. Bo­stadsstyrelsen anser vidare atl annuitetslån bör bibehållas som en valmöj­lighet i de fall då paritetslån inte önskas. Längsta löptid bör då vara 30 år.

Till utgångspunkt för beräkning av basannuiielens storlek bör tas bas­annuiteten i nyproduktionen. Den av utredningarna redovisade principen bör därvid kunna användas, .säger bostadsstyrelsen.

Belräffande ombyggnad av kulturhistoriskt värdefull bo­stadsbebyggelse föreslår bosladsstyrelsen viss ändring av villkoren för lilläggslån till ombyggnad av sådan bostadsbebyggelse, som av riks-

Prop. 1974:150

185

anlikvarieämbelel bedömts kunna förklaras som byggnadsminne enligt byggnadsminneslagen. Enligt gällande beslämmelser kan tilläggslån till så­dan bebyggelse ulgå endast när det statliga bostadslånet lämnas i form av annuitetslån, Efiersom paritetslån vanligtvis kommer att ställa sig fördel­aktigare än annuitetslån kombinerat med tilläggslån, kommer många lån­tagare atl välja det förstnämnda alternativet. Syfiet med tilläggslångivningen skulle därvid förfelas, säger bosladsstyrelsen. Styrelsen föreslår att reglerna ändras så alt tilläggslån kan kombineras med paritetslån.

Bosladsstyrelsen, länsbosiadsnämnden i Göteborgs och Bohus län samt SABO har lämnat vissa synpunkler på metoderna för fastställande av låneunderlag och pantvärde, Bostadsstyrefsen anser att in­gångsvärdet vid fullständig ombyggnad i sin helhet bör överföras till lå­neunderlaget. Vid begränsad ombyggnad bör en viss del kunna ingå i lå­neunderiaget. Länsbostadsnämnden i Göieborgs och Bohus län föreslår att in­gångsvärdet får inräknas till så stor del all likställighet med nybyggnad uppnås. Också SABO berör frägan om ingångsvärdenas finansiering vid om­byggnad och anser att kapitalkostnaderna för de lån som måste las upp för förvärven ofia blir så höga all de förhindrar eller försvårar en önskvärd ombyggnad.

SABO påpekar alt vid sidan om reglerna för bestämmande av låneunderlag och pant vä rde också beskattningsreglernas effekter för olika fö-retagarkategoriers möjligheter atl genomföra ombyggnaden måsle beaktas.

3,2.2 Utjämningslån för miljöförbällrande åtgärder

Utredningarnas förslag om statliga I å n t i 11 miljöförbätt­rande å t g ii r d e r har mottagits posiiivt av praktiskt taget alla remiss­instanser som kommenterat det, Siaiskonioret. flera länsbostadsnämnder, sto­lens planverk, åtskilliga länsstyrelser, vissa kommuner, däribland Stockholm. Botkyrka. Växjö. Örebro och Sundsvall. Svenska kommunförbundet. LO. TCO. SBEF. Svenska hyggnadsarbetareförbundei. Hyresgäsiernas riksförbund. Svens­ka riksbyggen. HSB och S.ABO har uttalat sin anslutning lill förslaget. Flera av dem deklarerade sin positiva inställning redan i yttrandet över utred­ningarnas huvudbetänkande. Vä.xjö kommun stödjer förslaget möt bakgrun­den av sin uppfattning att riskerna är stora fören förstärkning av de skiktande faktorerna i samhällel, om inle belydande insatser görs lör all lörbiiltra miljön i befintliga bostadsområden, särskilt i de stora hyreshusområdena. .Samhiillet måste känna detla som en skyldighet mot de människor som bor där, framhåller kommunen, Länsslyrelsen i Västmanlands län omtalar alt fiera bostadsföretag i länet f n. planerar åtgärder av det slag som förslaget av.ser för all öka altrakliviieien i områden mccl uthyrningssvårigheler.

Statskontoret menar atl behovet av miljöförbättringar är något olika för

Prop. 1974:150

186

olika kategorier av bostäder. För äldre områden förmodar verket atl direkta bidrag är mer effekliva än lån. För nybyggda områden är kommunala in­vesteringar och service ofia de mest angelägna åtgärderna. Trots detta, menar statskontoret, är behovet av förbättring av den yttre närmiljön relativt stort i många områden även med yngre bebyggelse, varför verkel anser sig böra tillstyrka utredningarnas förslag.

Bosiadssiyrelsen har uppfattningen att lånemöjlighelerna redan i dag är förhållandevis goda och föreslår därför endast vissa ändringar i gällande bestämmelser,

RR lanser sig inte kunna tillstyrka utredningarnas förslag. Som skäl härför anger verket brislen på kunskapsunderlag. Slalens institut for byggnadsforsk­ning, som inte tar klar ställning till förslaget, framhåller likaledes bristen på information som underlag för beslut. Institutet efieriyser en analys av vari bristerna i nya bostadsområden består. För egen del anser institutet atl de ofia är av den arten att de är svåra att rätta till genom förändrings-och kompletteringsåtgärder i själva bostadsområdet. Bland bristerna nämner institutet enformiga uppställningar av mastodonthus, för strikt åtskillnad mellan arbetsområden och bostadsområden samt underutvecklad kommu­nikations- och servicestandard.

När det gäller formerna för statens långivning är remiss­instansernas uppfattning liksom när det gäller lån till ombyggnad beroende av deras inslällning till utjämningslånet och alternativa finansieringsformer. Del är alltså endast några få remissorgan som menar att den tillämpade låneformen skall vara utjämningslån.

Länsbostadsnämnderna i Slockholms. Kalmar och Värmlands län samt sla­tens institut,för byggnadsforskning anmärker pä att utredningarna inte har pre­ciserat tillämpningsområdet för den nämnda långivningen, Länsbosiadsnämnden i Slockholms län m. fl. efierlyser en klarare avgränsning mellan åtgärder som är att hänföra lill ombyggnad och underhåll resp, mil­jöförbättring. Enligt nämndens egen uppfattning bör speciella åtgärder, som t. ex. ökar sammanhållningen i etl äldre bostadsområde, finansieras med lån till miljöförbättrande ålgärder, under det atl normala ombyggnader lik­som hittills bör finansieras med särskilda ombyggnadslån. Nämnden un­derstryker också vikten av att tillse atl inle underhåll kommer att finansieras med lån till miljöförbättrande ålgärder. Länsbostadsnämnden i Värmlands län riktar kritik mol utredningarnas motivering lill varför de avstått från alt ge exempel på vilka åtgärder som kan komma i fråga och framhåller all exemplifieringar är nödvändiga just i frågaom åtgärderav denna karaktär.

Slatens insiiiul för byggnadsforskning menar alt, efiersom miljöförbältrings-lånen ter sig synnerligen förmånliga i jämförelse med ombyggnadslånen, lånesökanden iällmänhet kommeratl söka det förstnämnda. Institutet håller för troligt att avsaknaden av klara gränser mellan ombyggnads- och mil-jöförbättringsfallen därför i sista ledet kommer atl innebära alt betydelsen

Prop. 1974:150

187

av det normkomplex som gäller ombyggnad urholkas. Huruvida etl sådant minskat infiytande över förändringar i bostadsbeståndet är önskvärda eller ej borde enligt institutets mening diskuteras.

Hyresgäsiernas riksförbund säger sig vilja starkt understryka att författ-ningstexten bör utformas så att inte bedömningarna av vilka ålgärder som kan belånas blir alltför schablonmässigt utformade. Möjligheterna för den boende att själv avgöra vilka ålgärder som är angelägna måsle tillvaratas, säger förbundet.

Bostadssiyrelsen refererar till den beskrivning av tillämpningsområdet för en statlig långivning till miljöförbättrande åtgärder som boendeutredningen gjorde i betänkandet Bostäder 1974-76. Styrelsen konstaterar atl flera av de där upptagna åtgärderna faller inom lillämpningsområdel för den statliga långivningen till ombyggnad och också för det s. k. initialstödet. Styrelsen nämner att en utvidgning av den statliga långivningens tillämpningsområde skedde när initialstödet infördes och ulgår från all denna utvidgning kommer att ha permanent karaktär. För all inrymma också sådana miljöförbättrande ålgärder som i dag inle kan finansieras med bostadslån föreslår styrelsen alt begreppei ombyggnad vidgas. Styrelsen ger också exempel på aktuella åtgärder.

Utredningarnas förslag om boendeinflytande vid ut­formningen av ålgärder har mottagits positivt av praktiskl alla remissinstanser, som berört frågan. Bostadssiyrelsen framhåller t. ex. att de boendes medverkan är mycket angelägen för atl säkerställa långivningens inriktning på kvaliteter som är väsentliga förde boende. Hudiksvalls kommun betonar vikten av att inflytandet paras med ett reellt kostnadsansvar, Länsslyrelsen i Jönköpings län. som ser ett infiytande för de boende som vä­sentligl, hävdar dock atl erfarenheterna har visat att miljöfrågorna ofta måste lösas i större sammanhang och att det då är naturligt att förmedlingsorgan och länsbostadsnämnd gemensamt försöker finna en samlande lösning.

1 viss motsats till bostadssiyrelsen menar slalens instilut för byggnadsforsk­ning att etl statligt inflytande över lånemedlens användning behövs för att förebygga risken för all miljöåtgärderna främst tillför bostadsområdena ell högre marknadsföringsvärde eller förbättringar enbart på kort sikt.

Bosladsstyrelsen och länsbosladsnämnderna i Stockholms och Norrbollens /flV; anser att länsbosiadsnämnden liksom hittills bör ha samma prövningsrätt beträffande ärenden rörande lån till miljöförbällrande åtgärder som beträf­fande andra låneärenden och kan därför inte ansluta sig till utredningarnas förslag om att behovet och utformningen av åtgärden skall bedömas endasl av lånesökanden efier hörande av hyresgästorganisationen.

//5B och 5'/löO delar utredningarnas uppfattning att lån skall utgå endast  till  bostäder  som   har statliga  lån:

Hyresgäsiernas riksförbund, som anser atl starka skäl talar för en begräns-

Prop. 1974:150

188

ning lill lånesökande med stalligl lån, fäster uppmärksamheten på det sämre läge som hyresgästen i etl icke statligt belånat hus härigenom skulle försättas i genom alt han varken har yttranderätt när det gäller tilltänkta åtgärder eller rält att ta initiativ till miljöförbällrande åtgärder. Förbundet, som i annat sammanhang krävt en lagstadgad förhandlingsrätt för hyresgästför­eningarna, anser att en sådan rätl också skall kunna gälla initiativ till och utformning av miljöförbättrande ålgärder. Detta bör enligl förbundets upp­fattning kunna ge hyresgäster i privalfinansierade hus samma möjligheter som tillförsäkras hyresgäsierna i statligt belånade hus.

Flera remissinstanser anser däremot alt långivningen bör-omfatla även hus ulan statliga lån, bland dem bosladsstyrelsen. några länsbosladsnämnder, länsslyrelserna i Jönköpings och Skaraborgs län, några kommuner. Svenska kommunförbundel och SBEF.

Förslaget   om   alt   lån    skall    kunna    utgå    liil    all    bo­stadsbebyggelse  oberoende  av   dess   ålder   har tillstyrkts av bl, a, bosladsstyrelsen. statens planverk. Svenska kommunförbundel. SBEF och HSB. Ingen remissinstans har anmält avvikande mening.

Frågan om lånets omfattning berörs av några remissinstanser. HSB och SABO tillstyrker utredningarnas förslag atl lån skall ulgå lill hela kostnaden för åtgärden. Bosladssiyrelsens uppfattning är däremol all den övre länegränsen bör vara beroende av företagsform och gränserna desamma som vid förbättringslån, dvs. 100, 98 och 90 96. Vidare anser styrelsen i motsats till utredningarna att automatisk fördjupning liksom f n. bör ske vid ett låneunderlag som understiger 100000 kr,, men att vid större projekt, då åtgärderna regelmässigt lorde ingå som ett led i ett större ombyggnads­projekt, vanliga regler om fördjupning bör gälla,

Bosladsstyrelsen accepterar deminimi-ochmaximigränser för lånebeloppets storiek som utredningarna har föreslagit. Ingen remissinstans har redovisat någon avvikande uppfattning i denna fråga.

Frägan om 1 å n e t s I ö p t i d och därav beroende kapitalkostnad berörs av bosiadssiyrelsen. länsstyrelsen i Kalmar län. Hudiksvalls kommun och SABO. SABO ansluter sig till utredningarnas uppfaUning atl kapitalkost­naden när del gäller lån till miljöförbättrande ålgärder bör bestämmas enligt samma principer som för lån lill ombyggnad, dvs. efter åtgärdens varaktighet. Hudiksvalls kommun, som inte tar ställning i frågan, understryker dock vikten av att lånevillkoren får en sådan utformning atl de inte driver kostnaderna för åtgärderna i höjden på etl avskräckande sätt. Länsslyrelsen i Kalmar län menaratt lånen bör utformas som annuitetslån,efiersom miljöförbättrande åtgärder till sin karaktär är nära besläktade med mindre genomgripande om­byggnad, till vilka lån utgår i denna form, Bosiads.siyrelsen har uppfattningen att när miljöförbättrande åtgärder sker samtidigt med ombyggnad av hus en helhetsbedömning av projektet bör avgöra valet mellan annuitetslån resp, paritetslån saml amorteringstidens längd. Avser åtgärden enbart miljöför-

Prop. 1974:150

189

bättring bör lånet vanligen ges form av etl annuitetslån med högsl 10 års amorteringstid. Om åtgärderna vidtas påen faslighet, där bostäderna uppnått lägsta godtagbara standard och där utvecklingsmöjligheter finns till högre standard, bör dock paritelslån med 20-30 års amorteringstid kunna ulgå. Utredningarnas förslag om all också annan säkerhet än p a n 1 -rätl i fastighet eller lomlrält skall kunna g o d l a s till­styrks av bosladsstyrelsen. Inga remissinslanser har kritiserat förslaget.

3.2.3 Finansieringsunderlag

NBD uttrycker sin tillfredsställelse med alt utredningarna i sill forisatta arbete har för avsikt att ta upp reglerna för bestämning av läneunderlag och panlvärde. Också länsbostadsnämnden i Jön­köpings län och Bräcke kommun anser att en översyn bör komma till stånd,

Länsbosiadsnämnden i Örebro län hävdar atl begreppen låneunderlag och panlvärde bör ersättas med ett nylt begrepp finansieringsunder­lag, som med en något enklare beräkning än nuvarande fastställs till del nuvarande pantvärdets nivå.

Svenska kommunförbundel menar alt del finns ett stort behov av förenk­lingar av bostadslångivningen, bl.a. i fråga om konstruktionen av låneun­derlag och panlvärde,

HSB framhåller i sammanhanget behovet av en snar anpassning av fi-nansieringsunderiaget til! full kostnadstäckning.

Som lidigare har nämnts har vissa synpunkter på frågan om låneunderlag och pantvärde lämnats också i anslutning till behandlingen av frågan om lån lill ombyggnad.

Utredningarnas förslag om att ändra gränsen för vad som skall ingå i låneunderlag för omfördelningslån har mottagils posiiivt av bostadssiyrelsen. Hvresgästernas riksförbund och SABO. Bo­stadssiyrelsen har närmare "angett vilka slag av bostadskomplement som i framliden bör ingå vid sidan om dem som redan i dag får räknas in. Styrelsen nämner sådant som smärre hobby-och molionsrum, bastu, fritids-och sam­lingslokaler i direkt anslutning till en mindre grupp bostäder. När det gäller fritids- och samlingslokaler vill styrelsen som förutsättning ange att de upp­går till högst 200 m' vånings- och biulrymmesyta. Styrelsen påpekar att kostnaderna för sådana komplement ofia direkt belastar hyran för de lä­genheter som de betjänar, varför det är angeläget att kapitalkostnaderna kan hållas låga.

Länsbosiadsnämnden I Stockholms län är tveksam till förslaget på grund av att utredningarna inle närmare har beskrivii vilka krav som skall ställas på användningen av sådana lokaler som del kan bli aktuellt att medge om­fördelningslån för.

Prop. 1974:150

190

3,2,4 Överlagande och uppsägning av lån

Hyresgäsiernas riksförbund och SABO. som har tillstyrkt utredningarnas förslag om utjämningslån, tillstyrker också förslagen om regler för över­tagande och uppsägning av sådana lån.

Övriga remissinstanser, som kommenterat förslagen, anför kritiska syn­punkter.

Bankinspekiionen förmodar att utjämningslånet genom sin konstruktion kommer atl vålla svåra värderingsproblem vid f ö r s ä I j n i n g av hus. Säljare och köpare kommer atl vara osäkra om affärens ekonomiska in­nebörd, Hudiksvalls kommun betonar vikten av all lånevillkoren utformas på elt sådant sätt alt överiåtelse och uppsägning av lån inle försvårar för människor att anpassa sina bostadsförhållanden till förändringar i famil-jesammansätlning, ålder och hälsotillstånd. Kommunen uttrycker med hän­visning till reservationer till betänkandet farhågor för alt utjämningslånens skuldökningseffekier skall motverka behövliga valmöjligheter.

Konungariket Sveriges sladshypolekskassa stryker under betydelsen av att de verkliga kostnaderna räknas fram, när en förtida belalning skall ske av låneskulden. Även slatens administrations- och riskkostnader för lånen bör därvid beaktas. Också länsbostadsnämnden i Slockholms län anser alt principen om att slalen skall ersättas för under lånetiden gjorda upp­offringar är riktig men bedömer reglerna om ersättning vid uppsägning oklara och i praktiken svårbemästrade. Nämnden ger också exempel på svårigheter som kan uppkomma.

Bosladsstyrelsen avstyrker utredningarnas förslag om grunden för beräk­ning av statens fordran vid inlösen av lån. Enligl styrelsen förutsätter en sådan bedömning en individuell prövning av statens ersättningsanspråk, vilken skulle medföra belydande utrymme för lolkningstvister av mera civil-än förvaltningsrältslig karaktär.

Belräffande utredningarnas förslag all länsbosiadsnämnden skall kunna besluta om koriare löptid och därmed högre bostadsränla för bostadslån, om bostäder eller lokaler används för annat ändamål än avsett, påpekar bosladsstyrelsen att denna möj­lighet finns redan i dag. När det är fråga om paritelslån läggs det därvid om till nominellt lån med rak amortering, omtalar styrelsen. Styrelsen anser, atl bestämmelsen bör lillämpas i oförändrad form också i framliden.

Förslaget om ställande av säkerhet för skuldökningen har föranlett kritiska kommentarer från många remissinslanser, däribland bankinspektionen, bostadssiyrelsen. några länsbostadsnämnder, länsstyrelserna I Gollands och Alvsborgs län. några kommuner. Konungariket Sveriges slads­hypolekskassa. BOFAB och LRF. Kritiken inriktas framför alll på det för­hållandel att en säkerhet som placeras mellan 100 96 och 150 96 eller 155 96 av pantvärdet försvårar och kanske t. o. m. helt omöjliggör belåning för atl finansiera kommande underhållsåtgärder och moderniseringar som

Prop. 1974:150

191

inte är så genomgripande att nya statliga lån aktualiseras. Koniingarikel Sve­riges Sladshypolekskassa anser atl en sådan konsekvens av det föreslagna lå­nesyslemet knappast kan godtas från kreditgivningssynpunki, Bankinspek­iionen framhåller dessutom att elt pantbrev, motsvarande 50 96 av låneun­derlaget och placerat i del föreslagna säkerhetsläget, såväl vid pantsältnings-tillfället som de närmaste åren därefier kommer att sakna egentligt säker­hetsvärde. Bosladsstyrelsen avstyrker utredningarnas förslag med hänvisning till sitt eget förslag om revidering av parilelslånesystemei, vilket möjliggör för låntagaren alt överblicka förhållandena under lånets löptid, inkl, den säkerhet han har all ställa,

HSB berör i sammanhanget en fråga, som utredningarna inle har be­handlat, nämligen den nu gällande bestämmelsen om att s t a 11 i g a lån för förvärv av bostads fa sligheter kan utgå endast till kom­mun och allmännyttigt bostadsföretag, Enligl HSB:s mening bör också de kooperativa bostadsföretag, som uppfyller villkoren för98 96 belåning, kunna erhålla förvärvslån. Del bör vidare, med hänsyn till de beslutade satsningarna på ombyggnad och upprustning av det äldre bosiadsbeståndel, prövas om inte förvärvslåneverksamhelen bör utvidgas till atl gälla förvärv av äldre statligt belånade eller privalfinansierade bostadshus, när förvärvet sker i syfte att bygga om och modeniisera husen med stöd av statliga lån, säger HSB.

Också Svenska sparbanksföreningen aktualiserar vissa problem i samband med förvärv av äldre fastigheter, företrädesvis egnahem. Föreningen anser all bristen på kreditutbud till äldre hus begränsar valfriheten för många konsumenter. I många fall uppslår finansieringsproblem även i samband med om- och tillbyggnader av äldre bostäder, i synnerhet egnahem, säger föreningen. För atl förbättra finansieringsmöjligheterna anser föreningen att särskilda obligationslån skulle kunna emitteras.

3.2,5 Utjämningslån för redan byggda hus

SABO tillstyrker utan kommentarer utredningarnas förslag om att ägare av hus med ränte- eller paritelslån skall erbjudas u t j ä m n i n g s I å n. Hyresgästernas riksförbund, som likaledes är positivt till förslaget om utjämningslån, menar alt begränsningen till fastigheter fär­digställda 1958 eller senare inte står i överensstämmelse med förbundets bedömningar av behovet av hyressänkningar. Förbundets krav på större hyressänkningar än vad utredningarnas förslag skulle möjliggöra påverkar behovet av att sträcka ut låneformen längre bakåt i tiden. Negativa till förslaget att hus uppförda före år 1958 inte skall kunna erbjudas utjäm­ningslån är också hyresnämnderna för Hallands. Göteborgs och Bohus samt Alvsborgs län. De anser att följden härav skulle bli atl ägare av sådana fas­tigheter inle kan konkurrera på hyresmarknaden med ägare till statligt be-

Prop. 1974:150

192

lånade fastigheter som fått utjämningslån och att den föreslagna finansie­ringsformen på grund härav inte är förenlig med bruksvärdesystemet.

Bosladsstyrelsen. några länsbosladsnämnder och länsstyrelser m. fl. som av­styrkt utredningarnas förslag om uljämningslån och föreslagil andra alter­nativ för den statliga bostadslångivningen, säger sig dela utredningarnas bedömning att en förändring av kapitalutgifierna i nyproduktionen måsle följas av en förändring av villkoren för likartade delar av bosiadsbeståndel. Länsbostadsnämnderna i Väsierboitens och Norrbottens län framhåller de slora administrativa problem som realiserandet av utredningarnas förslag kommer att föra med sig, Länsbosiadsnämnden och länsslyrelsen i Jönköpings län till­styrker förslaget i vad det avser nybyggnader, men anser att frågan om kapitalutgifterna i hus som byggts om under perioden 1958-1966 är mera svårbedömbar. Dock menar dessa två remissinslanser att del inte kan ute­slutas atl det har förekommit ombyggnader med belydande kapitalkostnader och som närmast kan jämföras med nybyggnad.

SCB berör vissa tekniska frågor bl.a. belräffande förulsältningarna alt beräkna byggnadsprisindexar bakåt i tiden lill år 1958. SCB redovisar också vissa kalkyler, vilkas resultat relativt väl stämmer överens med de av ut­redningsmajorilelen föreslagna "rimliga" kapitalutgifterna.

Bostadsstyrelsen berör den rättsliga grunden för förändringar av lånevill­koren för redan byggda hus och gör bl. a. den bedömningen att den lägre kapitalkoslnadsnivå som erhålles såväl med utredningarnas som med sty­relsens eget förslag torde kunna genomföras ulan låntagarens medgivande.

Utredningarnas förslag om att också lägenheter utan statliga lån    färdigställda   år   1958   eller  senare    skulle   kunna    få   ut-jämningslån    tillstyrks av SABO. Hyresgästernas riksförbund avstyr­ker däremot förslaget och hänvisar till de synpunkter som anförts av re­servanten Erik[REDACTED_EFTERNAMN].

Även bosladsstyrelsen och länsbosladsnämnderna i Slockholms och Hallands län har förklarat sig vara negativa till förslaget om att statligt bostadslån skulle kunna erbjudas fastigheter som lidigare finansierats utan statslån, Bosladsstyrelsen anser att motiv saknas härför och alt dessutom synnerligen svårbemästrade administrativa problem skulle uppslå, om en sådan möjlighet öppnades. Länsbosiadsnämnden i Slockholms län finner det vara stötande alt fastighetsägare som lidigare erhållit avslag på sina ansökningar om statligt lån nu skulle kunna beviljas sådant. När det gäller fastigheter för vilka statslån lidigare ej sökts, torde enligl nämndens bedömning åtskilliga vara sådana som både vid byggnadstiden och enligt den nu föreslagna låneför­ordningen icke skulle komma i fråga för statlig långivning. Nämnden hävdar slutligen att stora svårigheter skulle föreligga att bestämma låneunderiaget för tidigare icke stalsbelånade fastigheter.

Länsbostadsnämnden och länsslyrelsen i Jönköpings län vill inte motsätta sig utredningarnas förslag alt ell nytt bostadslån också skall kunna erbjudas

Prop. 1974:150

193

fastighetsägare som lidigare inle erhållit statslån, även om de menar att också andra stödformer skulle kunna övervägas. Som villkor anser dessa remissinstanser dock skall gälla alt lägenhelerna uppfyller de standardkrav som gällde för statslån vid den aktuella tidpunkten.

Mol bakgrund av sitt förslag om förändringar inom paritetslånesystemels ram anför bosladsstyrelsen vissa synpunkler beträffande ka pila I-koslnadsvillkoren för redan byggda hus. En av utgångs­punkterna för styrelsens förslag är atl kostnadsnivån för de olika årgångarna bör anknytas till den av utredningarna angivna.

Styrelsen behandlar först hus med hyres- eller bostadsrätt.

Beträffande hus med paritelslån för nybyggnad bör enligt styrelsens me­ning basannuiteten anpassas lill den nivå som med utgångspunkt i genom­snittligt låneunderiag för respeklive årgång ger den eftersträvade kapital-kostnadsnivån. För år 1975 appliceras parilelstalel 1,0 på samlliga årgångar, varefter åriiga höjningar sker likformigt för samlliga årgångar. För hus som byggts om med stöd av paritelslån bör en motsvarande anpassning genom­föras, säger styrelsen.

Bostadsstyrelsen påpekar i sammanhanget alt principerna för beräkning av botlenlånekostnaderna måste ändras, om subventioner införs. Detta anses medföra dels administrativa påfrestningar i omläggningsskedel, dels utvid­gade löpande rutiner.

För hus med räntelån behålls nuvarande metod för ränteläneberäkning. Basräntan anpassas lill den efterslrävade kapitalkostnadsnivån med hän­synstagande också till amorteringarnas storlek. Omräkning med pariletsta) sker pä samma sätt som för pariteislånen.

För övriga hus med statliga län som omfattas av förslaget, dvs. huvud­sakligen hus byggda åren 1958-1967, har erbjudande om räntelån lidigare lämnats. Styrelsen bedömer mol bakgrund av den relalivt låga kapitalkosl­nadsnivå, som numera föreligger i dessa hus, saml de motiv som kan ha föranlett dessa låntagare all lidigare avstå frän räntelån, all behovet av sänk­ning av kapitalkostnadsnivån för dessa hus är begränsat. Med hänvisning lill dessa förhållanden anser bosladsstyrelsen all förnyat erbjudande om rän­telån inle bör lämnas dessa låntagare. Däremot bör amorteringstiden efter hemställan av låntagaren kunna föriängas lill högst 60 är, om della kan anses motiverat med hänsyn till kapitalkostnadsnivån. För hus som byggts om med stöd av bostadslån med nominella villkor enligl 1967 ärs bosladslä-nekungörelse bör en anpassning av ränlan på del statliga lånet ske lill den nivå som förutsatts gälla för pariteislånen. Ytteriigare förändringar synes enligt styrelsens uppfattning inte vara motiverade.

För hus upplåtna med hyres- eller bostadsrätt skall låntagaren garanteras alt betalningsansvaret upphör efter 60 år.

Räntesubventioner förutsätts ulgå lill samlliga paritelsbelånade hus upp­låtna med hyres- eller bostadsrätt och också till prakliskt taget alla hus med räntelån.

13 Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150

194

Bosladsstyrelsen berör därefier  frågan om  lån  lill småhus   med äganderätt,

Enligl styrelsens mening saknas motiv för atl vidta några förändringar i kapitalkostnadsvillkoren för sådana hus. Dock bör låntagare med paritelslån garanteras att betalningsansvaret upphör efter 45 år, dvs. delsamma som skulle garanteras nya låntagare enligl styrelsens förslag.

För låntagare med nominella lån bör nuvarande amorteringstid på 30 år bibehållas. Som skäl härför anför styrelsen dels att en föriängning till 45 år skulle innebära en myckel lilen sänkning av kapitalkostnaderna, dels att det skulle vålla stor administrativ omgång.

Till småhus med äganderätt skall enligl bostadsstyrelsens förslag inte utgå några räntesubventioner.

Beträffande säkerhet för den ytterligare skuldökning som uppkommer för hus med ränte- och paritelslån som en följd av bo­stadsstyrelsens förslag om sänkning av kapitalkosinadsnivån anser styrelsen alt krav på sådan inte bör ställas. Den ökade kreditrisk som uppkommer, där realsäkerhet för delar av skuldökningen saknas, bör accepteras, säger styrelsen.

Utredningarna har i sammanhanget föreslagit en utökning av uteslående lån lill vissa bosladsrällsföreningar. För­slaget tillstyrks av HSB och Slockholms kooperaliva bosiadsförening ek. för. Den senare framhåller i sammanhanget att förening därvid bör likställas med bostadsrättsförening.

Negativa till förslaget är däremot bostadsstyrelsen och länsbosiadsnämnden i Slockholms län. som anseratl några skäl fören sådan åtgärd inle har anföris av utredningarna.

3.2.6 Komplellerande låneformer

Utredningarnas förslag om a n n u i t e t s 1 å n i vissa fall tillstyrks av länsbostadsnämnderna och länsstyrelserna I Jönköpings och Blekinge län samt SABO. Hyresgästernas riksflirbund säger sig inte ha några invändningar att göra men vill vänta med all la slutlig slällning lill dess att frågorna om finansieringsunderiag och totalfinansiering har slutbehandlats.

Bostadsstyrelsen anför kritik mol vissa delar av förslaget. Sålunda anser styrelsen alt det saknas bosladssociala motiv föratt begränsa småhusägarnas valfrihet genom atl hänvisa dem uteslutande till lån med omfördelning. Lån med nominella villkor bör alltså liksom hittills vara ett alternativ för dem, menar styrelsen. Dock bör lånevillkoren så till vida förbättras all an­nuitetslån med 45 års amoriering bör erbjudas i stället för lån med rak amoriering och 30 års amorteringstid. En sådan förändring skulle enligl styrelsens uppfattning öka de statliga lånens attraktivitet och därmed deras konkurrenskraft gentemot övrig långivning.

Prop. 1974:150

195

Bostadsstyrelsen påpekar vidare att utredningarnas förslag innebär att amorteringstider på upp till 60 år skulle accepteras för lokaler. Detta för­anleder styrelsen atl avstyrka förslaget omatt lån inom låneunderlaget,som ej omfattas av utjämningsunderiag, skall kunna utgå i form av annuitetslån med 60 års löplid. Styrelsen föreslår i stället lån med rak amortering och högst 30 års löplid med hänvisning bl. a, till all de lokaler frågan gäller i regel är kommersiella. Hyreskalkylen för dem lorde i allmänhel baseras på en avskrivningslid på högsl 30 år. Hudiksvalls kommun anför liknande synpunkter Kommunen menaratt en förlängning av lånens löptider möj­ligen skulle kunna övervägas belräffande sådana bostadskomplement som har en flexibel uiformning.

Bostadssiyrelsen och SABO har uttalat sin anslutning till utredningarnas förslag om all annuiteiens räniedel skall vara bunden i 5-årsperioder Ingel remissorgan har anmält avvikande mening, Bosladsstyrelsen tillägger all ränlan i här avsedda fall bör följa den allmänna lånemarknadsränian och subventioneras endast när del rör sig om en för­djupning av lån avseende bosläder och lokaler som ingår i underlaget för omfördelning.

Prop. 1974:150

196

4 Bostadsskattekommittén 4.1 Gällande beskattningsregler

4.1.1 Inledning

En bostad innehas i regel med antingen äganderätt, bostadsrätt eller hy­resräll.

Äganderätt lill en fastighet medför de längsi gående möjligheterna för innehavaren all disponera över bostaden. Med äganderätt kan i slor ut­sträckning jämställas tomträtt,som aren nyttjanderätt lill faslighet i allmän ägo för i princip obegränsad lid. En väsentlig skillnad är dock att tomt-räilshavaren har att utge en åriig avgäld.

Bostadsrätt är den rätt i bostadsrättsförening som tillkommer medlem på grund av upplåtelse till honom av nyttjanderätt lill lägenhet i hus som tillhör föreningen. Sådan upplåtelse sker på obegränsad lid. Bostadsrälis­havaren förfogar över del förmögenhelsvärde som bostadsrätten kan re­presentera och för tillgodogöra sig detta genom överlåtelse av bostadsrätten. Vid upplåtelsen erlägger medlemmen en grundavgift. Genom årsavgifier bidrar han lill atl läcka föreningens löpande utgifier.

Hyresrätt lill lägenhet grundar sig på avtal mellan hyresvärd och hyresgäst. Avtalet innebär att hyresgästen mot ersäitning får disponera lägenheten. I motsats lill vad som är fallet med äganderätt och bostadsrätt representerar hyresrätten inte något legalt förmögenhelsvärde.

Skallerällsligi föreligger principiella skillnader mellan de olika bostadsfor­merna. Den ägda bostaden anses enligt kommunalskattelagen (KL) utgöra eller ingå i förvärvskälla. Intäkten och ulgifien för bostaden skall beräknas enligt reglerna för inkomstslaget annan fastighet. Resultatet av inkomstbe­räkningen, och därmed bosladsinnehavei, påverkar den boendes skall.

Även bostadsrätt är i skattelagarna principiellt setl Ittformad som en för­värvskälla, hänföriig lill inkomstslaget kapital. Intäkten utgörs av hyres­värdet av bostaden och kostnaderna av avgifierna lill föreningen utom ka­pitaltillskott. Medlemmen beskattas inte för hyresvärdet av lägenheten, an­nal än om lägenheten är uthyrd. Däremot är bostadsrättsföreningen i princip underkastad schablonbeskattning. Hyresrätt utgör enligt KL inle förvärvs­källa, ulan förhyrning av bostad betraktas skattemässigt såsom helt likställd med annan konsumtion.

För inkomslbeskallningen av bosladsfasligheter har fastighetstaxeringen väsentlig betydelse, främst genom alt taxeringsvärdet ligger till grund för den schablonmässiga inkomstberäkning, som sker för vissa bostadsfastig­heter, och genom att den bildar underlag för garantibeskaltningen. Taxe­ringsvärdena kommer även lill användning i vissa fall när det gäller att fastställa avskrivningsunderiag för byggnader och vid realisationsvinstbe­skattningen samt kapitalbeskattningen.

Prop. 1974:150

197

Taxeringsvärdet skall sättas till belopp som motsvarar 75 96 av taxerings­enhetens marknadsvärde. Marknadsvärdeli dvs. del pris som taxeringsen­heten sannolikt skulle betinga vid en försäljning, skall bestämmas med hän­syn till del allmänna prislägel vid ingången av året före taxeringsåret som det kommer till uttryck i den officiella fastighetsprisslalisliken. Taxerings­värdet uttrycker taxeringsenhetens lolala värde. Vid fastighetstaxeringen redovisas emellertid även särskilda delvärden. För annan fastighet redovisas delvärdena markvärde och byggnadsvärde.

Taxering av faslighet sker dels vid allmän fastighetstaxering, som skall verkställas vart femle år, och dels vid särskild fastighetstaxering, som kan ske under vissa i lagen närmare angivna förutsättningar, de år när allmän fastighetstaxering inte äger rum.

4.1.2 Beräkning av inkomsl av annan fastighet

Reglerna om beräkning av inkomst av annan fastighet finns i 24-26  KL med anvisningar. Inkomstberäkningen, som i princip grundas på en kon-tantmässig redovisning av intäkter och utgifter sker antingen på konven­tionellt sätt eller enligt en särskild schablonmelod. Den konventionella me­toden innebärati inkomstberäkningen sker med hänsyn till fastighetsägarens verkliga intäkter och koslnader. För egna hem och bl. a. allmännyttiga bo­stadsföretags fastigheter beräknas däremot fr. o. m. 1955 års taxering in­komsten efter en schablonmelod enligl vilken såsom intäkt tas upp viss proceni av fastighetens taxeringsvärde. A andra sidan medges avdrag endast för vissa kostnader, bl.a. gäldräntor.

4.1.2.1 Den konventionella metoden

Inkomstberäkning enligt konventionell metod tillämpas främst för hy­resfastigheter i enskild ägo. Beräkningen syfiar såsom för förvärvskällor i allmänhet till atl få fram ett netto mellan faktiska intäkter och kostnader. I korihel sker beräkningen enligl följande.

Som intäkt upptas dels hyror och andra kontanta intäkter av fastigheten, dels hyresvärdet av lägenheten, som ägaren använt för sin, sin familjs eller sina personliga tjänares räkning. Hyresvärdet beräknas med ledning av i orten gällande hyrespris eller, om möjlighet till sådan jämförelse saknas, efier annan lämplig grund.

Om fastighet används i ägarens rörelse anses fastigheten ingå i rörelsen och någon särskild redovisning av faslighetsinkomslen sker inte. Används fastighet delvis i rörelse och delvis lill egen bostad eller för ulhyrning görs uppdelning mellan den del av fastigheten som används i rörelsen och den övriga delen.

Avdrag får göras för kostnader för drifien av fasligheten, reparationer

Prop. 1974:150

198

och underhåll av byggnad, värdeminskning av byggnad och maskiner och andra inventarier som hör till fastigheten saml ränlor och lomträttsavgäld eller liknande avgäld.

Avdrag för värdeminskning av byggnad beräknas enligt avskrivningsplan på byggnadens anskaffningsvärde. 1 anskaffningsvärdet inräknas kostnad för till- eller ombyggnad som nedlagts efter förvärvet av byggnaden. Del årliga värdeminskningsavdragel beräknas normall efter 1,5 96 för byggnader av slen och liknande material och efter 1,75 96 för träbyggnader. För vär­mepannor, hissmaskiner och jämförlig maskinell utrustning medges avdrag efter högre procenttal än för byggnaden i övrigl. Även beträffande lösa in­ventarier medges värdeminskningsavdrag.

4.1.2.2 Schablonmetoden

Inkomstberäkning enligt schablonmetoden innebär i huvudsak att intäk­ten av fastigheten beräknas lill viss proceni av fastighetens taxeringsvärde året näst före taxeringsåret samt att avdrag inte medges för andra kostnader än ränta på lånat kapital som nedlagts i fastigheten och för lomträttsavgäld eller liknande avgäld.

Schablonmetod för inkomstberäkningen tillämpas i fråga om fastighet som vid beskattningsårets utgång är inrättad lill bostad åt en eller två familjer med personliga tjänare saml fastighet som tillhör bosiadsförening, bostadsak­tiebolag eller allmännyttigt bostadsförelag.

Villaschablonen för en- och ivåfamiljsfastigheler innebär följande. Som intäkt av fastigheten las upp ett belopp som motsvarar för hell år räknat 2 96 av den del av fastighetens taxeringsvärde eller motsvarande värde som inte överstiger 150 000 kr., 4 96 av den del som överstiger 150 000 kr. men inte 225 000 kr. och 8 96 av den del som överstiger 225 000 kr. Intäkten kan nedsättas under vissa närmare angivna förutsättningar. Som exempel kan nämnas att fastigheten inte kunnat utnyttjas på grund av eldsvåda eller därmed jämföriig händelse eller till följd av ägarens avfiyttning från orten eller annan sådan särskild omständighet.

Förutom för ränta på lånat, i fastigheten nedlagt kapital samt lomträtts­avgäld eller liknande avgäld åtnjuter fysisk person, som blivit för året näst före taxeringsåret eller för taxeringsåret mantalsskriven på fastigheten, etl extra avdrag med, för helt år räknat, 500 kr., dock högst med del belopp som skall upptas som intäkt av fasligheten. Äger den skattskyldige endast del av fastigheten skall avdraget nedsättas i motsvarande mån.

Har fastighet delvis använts i ägarens rörelse tillämpas schablonmeloden bara på den del som inle kan anses belöpa på den i rörelsen använda fas­tighetsdelen. Schablonmetoden är tillämplig även om fastigheten eller fas­tighetsdelen, utöver utrymmen för bostad åt en eller två familjer, innehåller något enstaka rum för uthyrning eller i ringa omfattning kan användas

Prop. 1974:150

199

för annat ändamål än som bostad. Schablonmässig inkomstberäkning skall tillämpas även beträflände fastighet som nyttjas endast viss del av året eller tillfälligt, såsom sommarstuga och liknande, eller som ulan alt användas står lill ägarens förfogande. Detsamma gäller beträffande fastighet som ut­hyrs till stadigvarande bostad.

Däremol är metoden inte tillämplig beträffande fastighet eller fastighets­del, vilken i icke endast ringa omfattning brukar i förvärvssyfte utnyttjas på annat sätt än för ulhyrning till stadigvarande bostad eller såsom bostad för ägaren. Från tillämpning av metoden undanlas exempelvis fastigheter som under somrarna brukar uthyras lill sommargäster men i övrigl bebos av ägarna, sommarstugor som regelbundet uthyrs under somrarna, fastig­heter vilka till viss del upplåts för upplagsplats, för rörelse e. d. samt fas­tigheter vilka utnyttjas för odling eller tillgodogörande av alster eller na­turtillgångar från fastigheten. En faslighet anses i endast ringa omfattning utnyttjad för sådant ändamål, som här avses, om den därigenom förvärvade årliga bruttointäkten uppgår till högst 1 200 kr. eller överstiger nämnda be­lopp men inte 2 proceni av fastighetens taxeringsvärde.

Beträffande    fastigheter    tillhöriga    bostadsföre­ningar   och   bostadsaktiebolag   samt   allmännyttiga bostads fö retag gälleratt som inläkt av fastighet som tillhör bostadsfö­rening eller bostadsaktiebolag eller allmännyttigt bostadsföretag upptas 3 96 av fastighetens taxeringsvärde eller motsvarande värde.

Med bostadsförening eller bostadsaktiebolag förstås ekonomisk förening eller aktiebolag, vars verksamhet uteslutande eller huvudsakligen beslår i all åt föreningens medlemmar eller bolagets delägare bereda bostäder i hus, som ägs av föreningen eller av bolaget,

I fråga om nytillkommande bostäder blir schablonen för bostadsföreningar och bostadsaktiebolag tillämplig endast på bostadsrättsförening. Det finns emellerlid en del äldre ekonomiska föreningar och aktiebolag, som upplåter bostäder lill medlemmar eller delägare, beträlTande vilka föreningsschablo­nen är tillämplig.

Riksskattenämnden har meddelat anvisningar (nr 1967:7 p. 3) om gräns­dragningen mellan sådana bostadsföreningar och bostadsaktiebolag som ovan avses ("äkta" och "oäkta" bostadsföretag). För att ett förelag skall anses som "äkta" krävs dels att företagets fastighet (fastigheter) inrymmer minst tre bostadslägenheter, dels atl minst 60 96 av hela taxeringsvärdet för företagets fastighet (fastigheter) belöper på de till medlemmar eller delä­gare med bostads- eller hyresräll upplåtna bostadslägenheterna. För etl "äkta" bostadsföretag beräknas inkomsten av samtliga dess fastigheter enligt schablon. Har företaget dessutom en villafastighet skall däremot inkomstbe­räkningen för denna ske efier villaschablonen.

För medlem eller delägare i bostadsförening eller bostadsaktiebolag medför bostadsinnehavet normalt inga omedelbara skattekonsekvenser bortsett från

Prop. 1974:150

200

att han kan lå belala rörmögenhelsskall för värdet av bostadsrätten. Om medlem eller delägare upplåter bostaden till annan skall han dock i vissa fall beskattas för inkomsl av upplåtelsen.

Allmännyiligi bostadsföretag är bolag, förening eller slifielse, som av bo­sladsstyrelsen eller länsbostadsnämnd erkänts som sådant företag. Enligt bostadslånekungörelsen (1967:552) för bolag eller slifielse, som arbetar utan enskilt vinstsyfie samt under samverkan med och tillsyn av kommunen, om vissa ytteriigare förutsättningar är uppfyllda, av länsbostadsnämnden godkännas som allmännyttigt bostadsföretag.

4.1.2.3 Övriga skattefrågor

Ulöver de tidigare redovisade skattereglerna som rört förvärvskällan annan fastighet finns ytteriigare beslämmelser av betydelse för bostadsbeskattning­en.

Först kan nämnas att en bostad kan ingå i förvärvskällan jordbruksfas­tighet. Till intäkt av jordbruksfastighet hänförs bl. a. åriiga värdet av bostad som den skattskyldige tillgodogjori sig för sin, sin familjs och sina personliga tjänares räkning. Värdet av bostadsförmånen beräknas med ledning av hy­respriset i Orten eller, om sådant saknas, efier annan lämplig grund, såsom hyrespriset i kringliggande orter. Riksskatteverket meddelar åriigen anvis­ningar för värdering av bostadsförmån på orter utan egentlig hyresmarknad. Från bruttointäkten får avdrag göras för bl. a. kostnad för reparalion och underhåll saml värdeminskning av bostadsbyggnad.

Även garantibeskaltningen har belydelse för beskattningen av olika bo­endeformer. Denna beskattning ingår som ett led i den kommunala in­komstbeskattningen. För skattepliktig fastighet beräknas garantibelopp lill 2 96 av fastighetens taxeringsvärde. Garantibeloppel upptas inom den kom­mun där fastigheten är belägen såsom skattepliktig inkomst för fastighetens ägare eller därmed jämställd. Vid beräkning av inkomsl av förvärvskälla, vari ingår faslighet för vilken garantibelopp skall upptas som inkomst för den skattskyldige, för avdrag göras med belopp motsvarande garantibeloppet (procentavdrag). Avdrag medges inle för underskott som uppstått genom atl procentavdrag överstigit nettointäkten av förvärvskällan. Den taxerade inkomsten kommer därför alltid alt uppgå lill minsl garanlibeloppels sloriek.

Den som innehar bostad i en egen fastighet kan vid en försäljning av fastigheten komma all beskattas för realisationsvinst. Beskattning kan ske oavsett hur fastigheten förvärvats eller hur lång tid den innehafts. Reglerna är dock så utformade all mer ordinära vinster går fria. Har fastigheten in­nehafts mindre än två år, är hela realisationsvinsten skattepliktig. Vid längre tids innehav beskattas 75 % av vinsten. Vid beräkning av realisationsvinsten får avdrag ske för eriagd köpeskilling, inköps- och försäljningskostnader m. m. Förbättringskostnader, liksom i fråga om schablontaxerade fastigheter även sådana koslnader för reparalion och underhåll av fastigheten som gjori

Prop. 1974:150

201

att egendomen vid avyttringen är i bättre skick än vid förvärvet, är av­dragsgilla för år då de uppgått lill minst 3 000 kr. Omkostnadsbeloppei skall minskas med avdrag som åtnjutits för värdeminskning av byggnad och lasta inventarier Delta gäller dock inte för år då åtnjutet avdrag understigit 3 000 kr.

Vid längre tids innehav, liksom vid vissa benifika förvärv, får den skatt­skyldige i stället för köpeskilling vid vinstberäkningen efier eget val använda vissa särskill angivna alternativa ingångsvärden.

Köpeskillingen eller motsvarande värde liksom avdragsgilla förbättrings-eller därmed jämföriiga reparations- och underhållskostnader omräknas efter det allmänna prislägel när avyttringen skedde. Omräkningen sker med led­ning av en indexserie, grundad på konsumentprisindex och levnadskost­nadsindex med 1914 som ba.sår. Omräkningstalen fastställs årligen av riks­skatteverket.

Har den avyttrade fastigheten omfattat byggnad, som i huvudsak varit avsedd atl användas för bostadsändamål får från lörsäljningsvinsten dras ytterligare ell belopp - del s. k. fasta tillägget - av 3 000 kr. för varje påbörjat kalenderår som bostadsbyggnaden funnits på fastigheten under innehavs­tiden. Finns del mer än en bostadsbyggnad på fastigheten beräknas avdrag endast för huvudbyggnaden.

Särskilda regler finns även för den skattemässiga behandlingen av ränlor som finansierats genom statligt lån. Bestämmelserna härom är intagna i punkt 5, tredje stycket av anvisningarna till 25 v KL, Bestämmelserna in­nebär, att ränla på statligt bostadslån eller räntelån skall, till den del räntan lagts till låneskulden, anses belald då den debiterats. 1 den mån ränta på bostadlån eller annat statligt lån erlagts med hjälp av räntelån anses ränlan betald då ränielånei betalats ut.

4,2 Bostad.sskattekommitténs förslag

4.2,1 Allmänt

Kommittén påpekar inledningsvis att, lill följd av underhandsdirektiven från regeringen, vilka innebar atl förslag i huvudfrågorna skulle avges på ett långl tidigare stadium än som ursprungligen varit avsett, man inte har kunnat slutföra alla planerade undersökningar rörande ekonomin för bo­släder i olika upplålelseformer. De framlagda förslagen har därför fått grundas på elt delvis ofullständigt utredningsmaterial.

För bedömning av huvudfrågan, alltså möjlighelerna att åstadkomma en neutral beskattning av bostäder i olika upplålelseformer, har kommillén bl.a, upprättat kalkyler för boendekostnaderna, skatteeffekterna därvid in­beräknade, i egna hem av olika sloriek och åldrar i ett antal representativa orter. Kalkylerna har kompletterats med kalkyler för upplåtelser av mot-

Prop. 1974:150

202

svarande hus med hyresrätt och bostadsrätt. En viss jämförelse har seder­mera kunnat ske med den av boendeutredningen samtidigt anordnade små­husundersökningen.

Kalkylerna avser egna hem om 80. 120 resp. 200 m' bostadsyta, färdig­ställda 1970, 1960 och 1950 i Stockholmsområdet, Staffanstorp, Västerås och Örnsköldsvik. Hänsyn har tagits till varierande läneformer. Strävan har varit att lä fram fastigheter som är av genomsnittlig typ för de olika grup­perna.

Arbetet med kalkylerna gjordes föratt få underlag för en jämförelse mellan resultaten av nuvarande villaschablon och av en taxering efier strikt kon­ventionell metod, där intäkterna består i förmånsvärdet av bostaden med biutrymmen, trädgård m, m, efier hyresläget på orten och avdragen ulgöres av samtliga kostnader, 1 samband härmed uträknades skatteeffekten av nu­varande schablonmetod.

Kostnadsposterna har i regel varit självklara. Kommittén har i kalkylerna även medtagit ränta på eget kapital och värdeminskning, Ränleposten avses motsvara den uteblivna inkomst som villaägaren skulle ha fått om kapitalet innestått pä bank. Såsom kostnad för fastigheten har dock endast räknats del belopp som kvarstår efier beskattning av räntan efier genomsnittlig mar-ginalskaltesats, 60 96,

Vidkommande avdrag för värdeminskning på byggnad har detla, fram­håller kommillén, beaktats vid bestämmande av intäktsprocenten i nuva­rande villaintäktschablon.

Vid beräkning av statskommunalt bostadsbidrag ål egnahemsägare ingår också värdeminskning på byggnad i en schablonmässigt bestämd kostnads­post. Kommittén påpekar att mot ett hänsynstagande till värdeminskning på byggnad på egnahemslåsiighel har invänts att någon värdeminskning i verkligheten inte äger rum; ägaren kan i regel efier några år sälja fastigheten med god förtjänst. Kommillén framhåller här bl, a. att vinsten till betydande del hänför sig lill tomten och således i den delen saknar iniresse i sam­manhanget. Priserna på egna hem beror också på olika förhållanden som påverkar tillgäng och efierfrågan och man erinrar här särskilt om kommu­nernas byggnads- och markpolilik, som i hög grad är bestämmande för möjlighelerna att göra realisationsvinster på egna hem. Än vidare hindrar inte den omständigheten, alt nominella vinster kan göras på en egnahems­byggnad underen stor del av dess livslängd, att det i huset nedlagda kapitalel successivt förbrukas och atl huset lill slut når det stadium då det måsle i en eller annan form renoveras eller, om så inle sker, får elt negativt värde, genom atl belasta lomtvärdel med rivningskosinaden, 1 kalkylerna har vär­deminskningen beräknats enligl skatterältsliga regler och upptagits lill 1,75 96 av anskalTningsvärdet för byggnaden.

Kalkylerna ger enligl kommittén också visst material för en jämförelse mellan kostnaderna för en egnahemsfastighel och kostnaderna för en lill

Prop. 1974:150

203

utrymme, ålder och standard jämföri ig hyreslägenhet, åt minstone i vad angår Stockholmsområdet. Förmånsvärdena där är nämligen beräknade med led­ning av tillgänglig hyresstalistik. Förmånsvärdet anger alltså kostnaden i hyra för en jämförlig hyreslägenhet. I fråga om villorna har man i allmänhet räknat med nominella lån. 1 ett par exempel förekommer visserligen pari­telslån, men della har inle inverkat på kalkylen, därför alt minskningen i kontanta utgifier för ägaren motsvaras av en skuldökning. 1 ett hyreshus verkar däremol paritetslånesystemet så, att hyran sänkes med ett belopp motsvarande den amortering och den ränta som skjutils på framliden, och nya flerfamiljshus är så gott som undantagslöst paritelsbelånade. För en korrekt jämförelse bör hyran i fierfamiljshuslägenheterna höjas med etl be­lopp motsvarande parlietslåneeffekten, vilken enligt kommittén inte lorde undersliga 2 000 000 kr per lägenhet.

4.2.2 Neutraliiei i beskattningen

En huvuduppgifi för kommittén har varit att föreslå sådana regler, att beskattningen blir i möjligaste mån neutral för de olika boendeformerna. Två viktiga anvisningar har dock lämnats i direktiven. Rätlen till gäldrän-teavdrag skall kvarstå för egnahemsägarna, och förslagen får inle leda till påtagliga generella skärpningar av boendekostnaderna för hushåll med mått­liga bruttoinkomster.

Kommittén påpekar beträffande frågan om neutralitet alt man varken kan eller bör åsladkomma neutralitet i den meningen, att reglerna formellt blir i alla avseenden identiska. Hänsyn måste nämligen tagas lill innehållet i de civilrättsliga regler som gäller för besittningen av bostaden. Den efter­strävade neutraliteten bör enligt kommittén i stället innebära, att beskatt­ningen inte får sådana ekonomiska verkningar all en besittningsform fram­står som påtagligt mera gynnad av skattelagstiftningen än de övriga. Kon­kurrensen mellan olika bostadsformer bör inte styras av beskattningen, så atl utfallet av skattereglerna blir avgörande för valet av bostad. Bedömningen får emellertid inte avse ett enda eller ett fåtal år utan göras i ett längre tidsperspektiv. Den bör inte heller strikt begränsas lill inkomstbeskattningen av bostadsinnehavet, utan viss hänsyn får också lagas exempelvis lill rea­lisationsvinstbeskattningen och förmögenhetsbeskattningen. Viktiga i detta sammanhang är även samhällets bostadssociala och bostadspolitiska åtgär­der. Vid beskattningens utformning kan man enligt kommittén däremot inte beakta kommunernas bostadspolitik, dvs, inriktningen på småhus resp, fierfamiljshus, subventioner av mark- och exploaieringskostnader o, d.

1 formellt hänseende är beskattningen likartad för självägda egna hem, bostadsrättsföreningar och allmännyttiga bostadsföretag. Beskattningen sker som nämnts schablonmässigt med viss procent av taxeringsvärdet, och av­drag får ske för skuldräntor och tomträttsavgälder. Den kommunala ga-

Prop. 1974:150

204

ranlibeskattningen är helt lika. Vissa skillnader föreligger dock bl.a, i in-läkisproccniens höjd och vidare åtnjuter egnahemsägaren eU schablonavdrag av 500 kr/år För enskilt ägda fierfamiljshus gäller skatteregler som i formellt hänseende siarkt avviker från de schablonbeskattade fastigheterna.

Kommittén framhålleratl denna bild av relativ formell överensstämmelse i beskattningen av schablonbeskattade fastigheter också har reell motsva­righet, när byggnadsbeståndet blivit äldre och lånen lill betydande del av-betalats. Egnahemsägaren, bostadsrättsföreningen eller det allmännyttiga bo­stadsföretaget visar då laxeringsmässig vinst, dvs. den schablonmässigt be-riiknade intäkten är slörre än skuldräntan och eventuell tomirällsavgäld.

Den omfallande ökning och förnyelse av bostadsbeståndet som har ägt rum under de gångna 20 åren har emellertid medfört att numera ytterst lä bostadsrätlslöreningar och allmännyttiga bostadsföretag uppvisar laxe­ringsmässig vinst. De har i stället betydande underskott som inte kan utnyttjas av medlemmar eller hyresgäster. De betalar ingen skatt utom den kommunala garantibeskaltningen, men avsaknaden av möjlighet lill un­derskottsavdrag leder lill all räntekostnaden, som tas in i hyreskalkylen, lår betalas av medlemmar och hyresgäster med beskattade medel. I realiteten bestrides en belydande del av hyra och avgifier i nyare hus av statsmedel via paritetslånesystemet, I bostadsrättsföreningar och allmännyttiga bo­stadsföretag betalas genom paritetslånesystemel 350 kr,/m' och år av staten mot 19-25 kr, för villor och enskilt ägda fierfamiljshus. Men pa­ritetslånesystemel innebär ingen subventionering i egentlig mening, endast alt betalningen skjutes på framtiden. Beloppen i fråga belastar fastigheterna som en skuld. Bilden synes i fråga om enskilt ägda flerfamiljshus vara likariad med den som gäller lör de allmännyttiga företagen.

Beträffande egnahemsfastighelerna påpekas i betänkandet att den scha­blonbeskattning av egna hem, som infördes fr. o. m. år 1954, i realiteten har inneburit en skatleskärpning i jämförelse med tidigare konventionell taxe­ring. Successivt har dock intäktsprocenien sänkts från 3 till 2 96 och vidare har det extra avdraget införts i schablonen. Genom dessa ålgärder har tax­eringsvärdehöjningarna överiag neutraliserats för mindre egna hem, medan de höjda taxeringsvärdena delvis har slagit igenom belräffande medelstora och slörre villor. Tendensen att behandla större villor slrängare förstärktes, när den s. k. lyxvillabeskattningen infördesår 1967, varvid intäktsprocenten blev 4 för den del av taxeringsvärdet som låg närmast över gränsen för denna beskattning och 8 i det högsta skiktet.

Samtidigt har å andra sidan en allmän räntehöjning ägl rum sedan 1950-lalcts milt. De höjda räntorna har visserligen medfört utgifisökningar för egnahemsägarna, men dessa ökningar har till betydande del kunnat kom­penseras genom avdragsrätlen för gäldräntor, Viirdet av avdragsrätten har med tiden ökat genom den skatleprogressionsökning som ägt rum i an­slutning till penningvärdets fall och som endast i förhållandevis låga in-

Prop. 1974:150

205

komsilägen effektivt molverkats genom ändringar i den statliga in-komsiskatteskalan. I samma riktning har de ökade produktionskoslnaderna verkat.

Genom den utveckling som sålunda ägl rum å ena sidan i fråga om egna hem och å andra sidan på marknaden för hyreslägenheter och bo-sladsrältslägenheter har en belydande förändring i konkurrenslägel skett. Enligt kommillén råder det inte heller delade meningar om atl det egna hemmet i dag framstår som ett ekonomiskt fördelaktigt allernaliv. Den stegrade efierfrågan på ägda småhus och den vikande efierfrågan på lä­genheter i flerfamiljshus talar sitt lydliga språk, även om andra faktorer har medverkat.

Kommittén har med stöd av de tidigare nämnda kalkylerna sökt få un­derlag för en jämförelse mellan de skattemässiga resultaten av nuvarande schablonmetod och en taxering efier konventionell metod med beräkning av marknadsmässiga förmånsvärden och verkliga kostnader.

Kalkylerna har även gett visst material för ungefärliga jämförelser mellan kostnaderna för egna hem och för hyreslägenheter av samma storlek, ålder och standard, I fråga om de egna hem som har anskaffats 1950 och 1960 och som alltjämt är i samma ägares hand kan enligl kommittén inle med fog göras gällande atl de är speciellt gynnade. Boendekostnaden är ungefär lika hög som hyran i jämförliga flerfamiljshuslägenheter,

Belräffande nyare hus är bilden en annan. De kontanta kostnaderna för de år 1970 byggda, icke paritelsbelånade husen-jämte mistad ränta på eget kapital och värdeminskning - är visserligen ungefär lika stora som hyran för jämföriiga lägenheter. Men hyran för dessa lägenheter är till följd av paritetslånesystemel lägre än den eljesl skulle vara. Differensen uppgår åt­minstone till 2 000000 kr./år, motsvarande 15-20 kr/m' bostadsyta. Gör man en jämförelse med kalkylerna för uthyrning av motsvarande villor, blir differensen ännu något slörre, beroende på atl produktionskostnaden per kvadratmeter lägenhetsyta för en villa normalt är något större än för en jämföriig flerfamiljshuslägenhet. Även om man beaktar att egnahems­ägaren ålminslone efier några år kan få betala förmögenhetsskatt för det kapital som innestår i villan, att han kan beskattas för realisationsvinst vid en kommande försäljning och att han kan få kostnadsökningarvid framtida laxeringsvärdehöjningar, är det enligt kommittén uppenbari all beskalt-ningen, såvitt gäller de nya villorna, inte är neutral, Egnahemsiigaren är beträffande nyare hus gynnad,

4.2.3 Kommitténs Iöislag lill lösningar

För att motverka ojämnheter i verkningarna av beskattningen och åstad­komma största möjliga neutralitet hos skattereglerna är enligt kommittén i princip två vägar länkbara. Den ena är att skärpa beskattningen av egna hem, den andra all åsladkomma lättander för medlemmar av bostadsrätts-

Prop. 1974:150

206

föreningar och för hyresgäster. Beträffande äldre egna hem har dock kom­mittén inle ansett sig kunna konstatera någon nämnvärd bristande neu­tralitet i skattereglerna. Eventuella skärpningar bör därför i princip inte träffa dem. Det bör vidare nämnas alt kommiUén byggi upp sina förslag med Utgångspunkt från atl nuvarande schablonbeskattning behålls. Under arbetet har man dock övervägt en del andra modeller för villabeskattningen men inte funnit atl dessa skulle innebära några förbättringar i förhållande till gällande syslem som sådani. Kommittén tar först upp ivå delfrågor, som i viss mån är ägnade att påverka förutsättningarna för en lösning av hu­vudfrågorna.

Den ena gäller garantibeskattningen. Kommittén erinrar om atl denna skall sedan länge kritiserats för sina ojämna verkningar. För hy­resgäster och bosladsrättsinnehavare måsle det kännas stötande att de via hyror och årsavgifier skall betala sådan skatt, oaktat bostadsrättsföreningen eller bostadsföretaget visar stora taxeringsmässiga underskott som inte kan Utnyttjas. Tidigare har frågan om alt avskaffa garantibeskatiningen fallit på grund av åtgärdens kommunalekonomiska konsekvenser. Härvidlag har rörulsättningarna ändrats, i vart fall såvitt angår bostadsfastigheter för per­manent boende. Kommittén föreslår också atl garantibeskattningen skall avskaffas för bosladsfasligheter. Härigenom åsiadkommes en lättnad för hyresgäster och bostadsrättsinnehavare, som fördet stora fiertalet beräknats motsvara 3-4 kr./m'.

Den andra delfrågan avser rätten till avdrag för sådana räntor s o m ej betalas kontant utan finansieras genom skuldökning enligt parilelslånesystemei. När denna avdragsrätt infördes, torde man inte ha räknat med alt övervällringen av ränlor på framliden skulle bli så omfattande som senare visat sig bli fallet. Enligt kommittén framstår del som stötande att avdrag lill betydande belopp medges för ränlor som skall betalas först i en oviss framlid. Någon motsvarande möjlighet alt finansiera räntebetalning på privat väg lorde inte finnas beträffande de högt belånade egna hem det här gäller. Avdragsrätten föreslås därför över-fiyttad till de år då räntorna verkligen betalas. En sådan förskjutning i en nybyggd villa på 120 m'betyder en ökning av de aktuella kontanta utgifierna och en däremol svarande minskning i framtiden med omkring 1 200 kr./år eller ca 10 kr./m'- Efiersom del här enbari rör sig om boritagande av en klart oberättigad förmån, har kommittén inle ansett särskilda övergångs­bestäm melser erforderliga. Förslaget medförpå längre sikt inte någon ändring av skattebelastningen utan endasl en tämligen krafiig likvidiieismässig för­sämring under de första åren av innehavet, något som fått beaktas vid skat­tens avvägning.

Den lättnad som uppkommer för egna hem genom den slopade garan­tibeskattningen bör enligt kommittén motsvaras av höjd intäkts-procent.  Den genomsnittliga lättnaden har beräknats motsvara 0,6-0,7

Prop. 1974:150

.

207

procentenheter, varvid hänsyn tagits lill såviil fastigheter med underskott som sådana som redovisar taxeringsmässiga överskott. Kommittén har över­vägt att beslämma intäktsprocenten till 2,5 eller 3,

Kommittén har inte funnit skäl att föreslå särskilda åtgärder för all neu­lralisera verkningarna av de förestående taxcringsvärdehöjningarna på sätt som skett vid tidigare allmänna fastighetstaxeringar. Som skäl har man bl. a. anfört alt egna hem överlag inte kan anses skattemässigt missgynnade. Däremot har kommittén ansett det motiverat att låta de höjda taxerings­värdena inverka på så sätt alt intäktsprocenien avrundats nedåt till 2,5 och inte uppåt till 3.

Beträffande nya villors ägare har kommittén konstaterat alt de till följd av skattereglernas utformning och ränteutvecklingen är gynnade både i jäm­förelse med hyresgäster och bosladsrättsinnehavare och i förhållande till ägare av äldre villor. En något högre beskattning har därför anselts moti­verad. Därmed skapas större rättvisa inte bara i jämförelse med hyresgäster och bostadsrättsinnehavare ulan också olika egnahemsägare emellan,

Enligl kommillén är det de höga avdragsgilla räntorna och de låga icke avdragsgilla reparationskostnaderna som i fråga om nyare egna hem gör beskattningen oneulral till ägarnas förmån. När räntorna efier etl antal år minskat genom amorieringar och reparationskostnaderna börjat öka, verkar skattereglerna åter mera neutralt. Den högre beskattningen bör dock upphöra efter några år och således inte fortsätta när reparationskostnaderna erfa­renhetsmässigt börjar växa och amorteringarna inom olika låneformer kom­mit i gång på allvar. Kommittén föreslår alt tiden bestäms till sex år och att skalleuttaget blir en procent högre under denna tid än för övriga egna hem.

Den högre intäktsprocenten, 3,5, föreslås inte tillämpas i fråga om egna hem, som är färdiga för infiyttning före den nya lagstiftningens ikraftträ­dande. Förvärvet av ett eget hem innebär ofia en ansträngning av förvär­varens ekonomi och han bör därför inte genom beskattningens omläggning drabbas av större utgifier för fastigheten som han inte haft anledning kal­kylera med. Kommittén räknar med att de nya reglerna skall träda i krafi den I januari 1975 med tillämpning första gången vid 1976 års inkomst­taxering,

I fråga om den s. k. lyxvillabeskattningen påpekar kommittén atl de nuvarande reglerna bygger på att gränserna skall justeras i anslutning till de allmänna fastighetstaxeringarna, så att dessa regler även efier taxe­ringsvärdehöjningen kommer alt omfatta villor av ungefär samma storiek och standard som lidigare. Taxeringsvärdena väntas stiga med i genomsnitt ca 30 96 och kommillén föreslår all den lägre gränsen höjs från 150000 kr, till 200 000 kr. Med hänsyn till den mindre gynnsamma prisutvecklingen för de största villorna föreslås att gränsen för del högsta skiktet sätts vid 300000 kr. mot nuvarande 225 000 kr. I gengäld har intäktsprocenten i

Prop. 1974:150

.

208

det lägre skiktet föreslagits bli 2,5 mot nuvarande 2. För äldre villor blir intäktsprocenien 5 för den del av taxeringsvärdet som överstiger 200 000 kr. men inte 300 000 kr. saml 8 för överskjutande del, I fråga om nya villor föreslås motsvarande procenttal bli 6 resp. 9.

Genom de nu redovisade förslagen åsiadkommes en relativ förskjutning i kostnadsläget mellan egna hem samt hyres- och bostadsrätlslägenheter. Om garantiskaiten slopas, går kostnaderna i hyres- och bostadsrätlslägen­heter ned med 3-4 kr./m' och år. Taxeringsvärdehöjningarna kommer inle att drabba hyresgäster och bosladsrättsinnehavare men ökar skatten för vil­laägarna. Med den föreslagna intäktsprocenien 2,5 innebär della för vanligen förekommande egna hem av olika slag en ökad skall varje år med 200-1 200 kr., motsvarande 2-6 kr./m', i landsorten med något lägre belopp. För ny­producerade villor tillkommer 8-11 kr/m'. En sammanlagd förskjutning av konkurrensläget kommer således att ske, såvitt angår äldre villor och motsvarande äldre flerfamiljshus med 5-10 kr./m' och, såvitt angår nya villor och nya flerfamiljshus, med ca 12-20 kr./m". Beträffande paritets-belånade egna hem beiyder omläggningen i liden av rälten till avdrag för skuldflnansierade ränlor en likvidiieismässig belastning motsvarande ca 10 kr/m'.

Kommittén påpekar att även om de nu redovisade förslagen skulle genom­föras så kvarstår trots alll en kostnadsskillnad på ca 5 kr./m' lill de nya villornas förmån och därmed en bristande neutralitet. Därtill kommer också alt del även efier etl genomförande av förslagen blir praktiskl laget omöjligt för allmännyttiga, kooperativa och enskilda byggnadsföretag att till kon­kurrenskrafiiga priser uppföra småhus för uthyrning eller upplåtelse med bostadsrätt. Enligt kommittén bör den kvarstående bristen i neutralitet undanröjas och detta har man sökt åstadkomma inom beskattningens ram.

Kommillén har härvid inte velat göra någon reell åtskillnad mellan bo­stadsrältshavare och hyresgäster utan föreslagit alt dessa båda grupper skulle vara berättigade till allmänt avdrag vid inkomsttaxeringen för  viss del   av   hyran  eller årsavgiften.   Avdraget avses utgöra en viss motsvarighet till gäldränleavdragel för villaägare.

Del föreslagna avdraget avser den del av hyran som överstiger viss andel av den skallskyldiges sammanlagda årsinkomst, dvs. den sammanräknade inkomsten från olika förvärvskällor före underskotlsavdrag och andra all­männa avdrag. Om den skattskyldige är gifi och sammanbor med maken, skall man räkna med den högsta av makarnas årsinkomster och göra avdrag från denna. Avdraget avser den del av hyran eller årsavgiften, som överstiger 10 procent av den sammanräknade inkomsten av olika förvärvs­källor. Nämnda relation lorde genomsnitlligl ge den effekten atl den kvar­stående förmånen i villaboendet neutraliseras. Avdraget har maximerats till 4 000 kr/år för all få godtagbara finansiella konsekvenser för stat och kommun och föratt inte uppmuntra till bosättning i utpräglade lyxbostäder.

Prop. 1974:150

209

Kommittén har förutsatt att reglerna om statskommunalt bostadsbidrag jämkas så alt avdraget för hyra och årsavgifi beakias på samma sätt som villaägarnas gäldränleavdrag,

4.2.4   Finansiella konsekvenser ftir siat och kommun

Förslaget att avskaffa garantibeskaltningen på bosladsfasligheter innebär enligt kommittén etl skattebortfall för kommunerna på ca 700 milj. kr./år, varav hälfien avser villafastigheter.

Omläggningen av rätten till avdrag för skuldräntor, som finansieras genom skuldökning enligt paritetslånesystemet, innebär på längre sikt ingen för­ändring. De första åren ökar emellertid det allmännas intäkter med 200 -300 milj. kr., varav huvudparten hänför sig till villorna. Ca 100 milj. kr, kommer på kommunerna.

Omläggningen av villabeskattningen i övrigt samt höjningarna av taxe­ringsvärdena tillför det allmänna sammanlagt omkring 1 miljard kr./år. Av dessa lillfaller ca 400 milj. kr, kommunerna. Under del första året be­gränsas emellertid de ökade intäkterna på grund av övergångsregeln till ca 800 milj. kr., varav kommunerna får ca 300 milj. kr.

Verkningarna av den föreslagna nya avdragsrätlen för hyresgäster och bosladsrättsinnehavare är svåra alt beräkna, eftersom senast tillgängliga sta­tistik över hyra i kombination med inkomst är från år 1970. Kommittén har uppskattat skattebortfallet lill omkring 1 miljard kr/år. Härav skulle omkring 40 96 avse kommunalskatt,

4.2.5   Reservationer m. m.

Kommitténs förslag är långt ifrån enhälliga och delade meningar råder både om bostadsbeskattningens allmänna utformning och villabeskattning­ens höjd.

Ordföranden och ledamöterna[REDACTED_EFTERNAMN]. Carlsiein och[REDACTED_EFTERNAMN] har reserverat sig mol förslaget om allmänt avdrag för hyror och årsavgifier. Reservanterna anser i likhet med majoriteten att den brisl i neutralitet i beskattning som kvarstår efter de föreslagna ändringarna beträffande egna hem och villor bör undanröjas men alt frågan bör lösas inom bostadsfinansieringens ram, I reservationen påtalas åtskilliga nackdelar - såväl skattemässiga som bo­stadspolitiska - som är förenade med det av majoriteten föreslagna allmänna avdraget.

I en annan reservation vänder sig ledamöterna[REDACTED_EFTERNAMN]. Hellstedl.[REDACTED_EFTERNAMN] och[REDACTED_EFTERNAMN] mot förslaget om höjd intäktsprocenl för nya egna hem och anser att det saknas underlag för olika behandling av hus beroende på om de är mer eller mindre än sex år gamla. Differentieringen skulle dessutom komma atl motverka nyproduktion av småhus och försvåra för inkomslta-

14 Riksdagen 1974. 1 saml. Nr 150

Prop. 1974:150

210

gare med måttliga inkomster att förvärva sådana hus. Procentintäkten bör vara densamma för samtliga årgångar,

Ledamölerna[REDACTED_EFTERNAMN]. Carlsiein.[REDACTED_EFTERNAMN]. Leo och[REDACTED_EFTERNAMN] reserverar sig mot införandet av en sexårsgräns i intäklsschablonerna, efiersom en sådan molverkar den eftersträvade neutraliteten i skattehänseende mellan olika upplåtelseformer.

Ledamoten[REDACTED_EFTERNAMN] har reserverat sig mol att garantibeskaltningen behålls för fritidsfasligheier och i ett samtidigt särskilt yttrande redovisat synpunkler på det allmänna avdraget för hyresgäster m. fi.

Till betänkandet har även fogats särskilda yttranden av ledamölerna yfl/;s-son. Leo,[REDACTED_EFTERNAMN].[REDACTED_EFTERNAMN] och Carlsiein samt[REDACTED_EFTERNAMN] rörande främst bo­stadsbeskattningens allmänna uiformning.

Prop. 1974:150

211

5 Remissyttrandena

5.1      Inledning

Flerialet remissinslanser beklagar alt bostadsskattekommittén (BSK) varit tvungen atl påskynda arbetet på sådant sätt alt elt fullständigare malerial inle kunnat presenteras. Genomgående menar man atl mer djupgående och detaljerade analyser varit påkallade för alt möjliggöra en allsidig belysning av de frågor som hänger samman med beskattningen av skilda boende­former, 1 sammanhanget kan även nämnas att åtskilliga remissinstanser ansett remisstiden alltför kort tillmätt föratt möjliggöra en tillfredsställande bedömning av förslagens innebörd och räckvidd. Särskilt stark har kritiken i denna del varit från underremissinslanserna.

En annan allmän anmärkning avser att BSK:s förslag inte är samordnade med boende- och bosladsfinansieringsulredningarnas. Många instanser me­nar nämligen atl en lösning av boendeproblemen förutsätter etl samlat grepp. Svenska rikshyggen påpekar att BSK synes ha baserat sina förslag på att inga förändringar sker i fråga om bostadsfinansieringen. Boende-och bostadsfin­ansieringsutredningarna å sin sida har förutsatt att BSK genom förslag rö­rande beskattningen skall klara neutraliteten mellan olika boendeformer. Bristen på samordning har dessvärre fått till resultat att effekten av ut­redningarnas förslag knappast blir den avsedda. Likartade uttalanden görs av fiera remissinstanser,

5.2      Neutralitetsfrågor m. m.

I och för sig råder enighet bland remissinstanserna om att skattereglerna för olika upplålelseformer bör vara neutrala i den meningen all ingen form skall särskill gynnas framför andra, BSK:s allmänna principuttalande på denna punkt har alltså vunnit allmänt gillande. Olika meningar redovisas dock rörande neutralitetsbegreppets närmare innebörd och   uiformning,

Konjunklurinsliiutei anser alt likformighet vid beskattningen av olika för-mögenheisobjekt inte föreligger på intäktssidan och inte heller med avseende på behandlingen av realisationsvinster. Såvitt gäller exempelvis bankmedel beskattas den faktiska nominella avkastningen. För fastigheter beräknas intäkten enligt en räntesals som i nominella termer framstår som excep­tionellt låg men kan förefalla rimlig uppfattad såsom realränta. För övriga varaktiga konsumtionsvaror (bålar, bilar m. m.) beskattas inte avkastningen alls. Däremot får man i samtliga fall dra av de nominalräntekoslnader som är att hänföra till finansieringen såväl av förmögenhelsobjekt som av kon­sumtion. Realisationsvinstbeskattningen är vad gäller egna hem så utformad all nominell värdestegring undgår beskattning i den mån den inte har real innebörd. Denna brytning mellan reala och nominella beskattningsprinciper inom framför alll inkomstbeskattningen kan enligl institutets mening ses som en av grunderna lill den brist på neutralitet som fåranses känneteckna

Prop. 1974:150

212

den nuvarande bostadsbeskattningen i synnerhet vad gäller behandlingen av egna hem med stora lån. Länsslyrelsen i Upfisala län anser del tveksamt om försök alt åstadkomma en rättvis beskattning bland olika boendeformer bör göras utan all framför alll lyxkonsumtion, som möjliggörs genom lån med avdragsgilla räntekostnader, tas med i bilden. Om en så viktig social funktion som boendel blir föremål för utredning av beskaltningseffeklerna av ränteavdrag bör i vari fall lyxkonsumtion som finansierats med lån och avdragsgilla räntor beaktas. Härigenom skulle undvikas atl neutraliserings-åtgärder inom bostadsbeskattningen indirekt lämnar slöd till satsningar som från samhäUssynpunkt är mindre värda än satsningen på egna hem. En totalbedömning och en genomgripande och fullständig utredning av olika konsumtionsformer såsom exempelvis boende, bil- och båtköp, fritidshusköp mm, vore önskvärd som underlag för säkra slutsatser om någon skattskyldig grupp ur materiell beskattningssynvinkel särskill gynnas eller missgynnas vid jämförelse med andra grupper,

Slalens insiiiul ftjr byggnadsforskning ullalar i anslutning till frågan om bris­tande neutralitet mellan olika boendeformer att BSK inte gjort någon när­mare analys av bristerna och bedömning av hur allvarliga de är från bo­stadssocial och allmän rättvisesynpunkt, BSK har inte tillräckligt klargjort innebörden av den efiersträvade beskattningsneutraliteten. Det är därför oklart varför neutraliteten ses som angelägen, BSK har vidare inte belyst förhållandena på bostadsmarknaden på sådant sätt alt det går att bedöma beskattningsreglerna vare sig som instrument för efierfrågepåverkan eller utifrån rättvisesynpunkt.

Alt del egna hemmet är en gynnad boendeform anser bl. a, kammarräiien i Siockholm och pekar på den successiva urholkning som skett av villa­schablonen efier dess tillkomst år 1954, Genom successiva sänkningar av repartitionstalel i förening med införande av elt extra avdrag -och dessutom taxeringsvärden som ligger under de verkliga värdena - har den från början skattemässigt väl avvägda schablonen kommit alt urholkas till villaägarnas förmån. A andra sidan har hyrorna i hyreslägenheterna stigit under mot­svarande lid. Likartade uttalanden rörande villaschablonens utveckling görs av bl, a, sialskoniorei. länsslyrelserna i Slockholms och Värmlands län. boen­de- och bosladsfuiansiering,suiredningarna. Svenska komimmjörbundel. Hyres­gäsiernas riksförbund och Svenska melallindiislriarbclareförbimdel.

Såsom redovisats i avsnitt 3,1.5 i anslutning till behandlingen av yttran­dena över boende- och bosiadsfinansieringsutredningarnas huvudbetänkan­de anser en stor majoriiei av remissorganen atl gällande skatteregler inte är neutrala gentemot bostädernas upplälelseform. Vissa remissinslanser har dock inte tagit slällning i frågan, bl, a, därför att de menat atl tillförlitligt underiag har saknats härför.

Kritik har i detta sammanhang riktats mot BSK:s kalkyler Så anser t. ex, RSV atl BSK:s förslag är grundade på ett bristfälligt statistiskt underiag.

Prop. 1974:150

213

Uppfattningen all valet av boendeform är beroende av skattereglernas nu­varande utformning är enligt verket i alll väsentligl obekräftad. De utförda undersökningarna visar inte i vilken utsträckning gällande skatteregler på­verkar den enskildes val av boendeform. NBD liksom Näringslivets skat­tedelegaiion påpekar likaså atl den gjorda utredningen inte ger underlag för någon säker bedömning av neutralitetsfrågan. Länsslyrelsen i Norrbollens län an.ser att det framstår som en brist atl kommittén fått ta fiertalet stånd­punkter på till synes osäkra grunder. RRV kritiserar likaså BSK:s kalkyler och anser att uppskattningen av förmånsvärdena för villaägarna kan ifrå-gasätUis. RRV anser inte all kommitténs kalkyler med hänsyn lill upp­skattningen av förmånsvärdena kan läggas till grund för bedömningar om villaägarna är gynnade i skattehänseende och från bostadskoslnadssynpunkt, Enligl RRV är vidare av BSK konstaterade kostnadsskillnader mellan eg­nahemsägare och hyresgäster fiktiv, BSK:s metod att vid kostnadsjämfö­relsen mellan dessa grupper belasta hyran fören lägenhet i etl paritetsbelånal flerfamiljshus med ett belopp motsvarande ökningen av paritetslånet är fel­aktig. Dagens hyresgäster är inte betalningsskyldiga för skuldökningen och den hittillsvarande utvecklingen av den totala paritetslåneskulden tyder på atl skulden kommer all betalas först i en oviss framtid. Motsvarande an­märkningar framförs av bl, a. RSV, länsstyrelsen i Gollands län. boende- och bostadsftnaiisieringsiiiredningarna. fullmäktige i riksbanken, LRF och SBEF.

Kritik mol underlaget för BSK:s överväganden och förslag framförs även frän andra utgångspunkter, Sialskoniorei saknar en diskussion kring även andra faktorer än de rent kostnadsmässiga. Den omständigheten alt kost­naden för en äldre villa, enligt BSK, svarar mot kostnaden för en lägenhet av samma ålder och storlek innebär ofiast inte alt bostäderna för den skull är likvärdiga. Inte minst bostadsmiljön torde skilja i avsevärd mån. Enligt statskontoret kan del också finnas motiv för att beakia även del allmännas kostnader för olika boendeformer. Som exempel nämns skolskjutsarna vars kostnader i många kommuner till övervägande del har anknytning lill bo­endet i villa. LRF anser att BSK bort diskutera även de ekonomiska risk­moment som är förenade med villainnehav. Ägaren kan vara tvungen att fiytta och står då en ekonomisk risk vid sådan försäljning. Dylika problem uppkommer inte för dem som bor i hyreslägenhet.

Flera remissinstanser framhåller atl BSK inte på ell tillfredsställande sätt beaktat realisalionsvinstreglernas innebörd, Slatens insiitui för byggnadsforsk­ning anser det anmärkningsvärt att BSK gått förbi de enligl institutets mening generöst utformade reglerna för realisationsvinstbeskattningen. Även LO nämner realisationsvinslbeskaltningens betydelse. Länsstyrelsen i Uppsala län framhåller i anslutning lill neutralitetsfrågan svårigheterna alt skapa lik-- ställdhet ens mellan olika villaägare, Liinssiyrelsen nämner skillnaderna mel­lan den kommunala och den privata villatomtsmarknaden och de skat­teförmåner som innehavare av nyare villor kan skaffa sig genom försäljning

Prop. 1974:150

214

och då i synnerhet när det är fråga om villor som uppföris på kommunal mark. Även länsslyrelsen i Värmlands län framför likariad mening. Boende-och bosiadsfinansieringsutredningarna anför exempel som visar att realisa­lionsvinstreglernas verkningar för hushållen är olika för olika upplålelse­former. Utredningarna anser också att frågan har stor belydelse för en be­dömning av beskattningens neutralitet i förhållande till upplåtelseform sedd i etl längre tidsperspektiv.

En del remissinstanser anser BSK:s kalkyler behäfiade med ytteriigare felaktigheter. De av kommittén påvisade skillnaderna mellan villaägare och hyresgäster (bostadsrältshavare) anses inte riktigt beräknade. Enligt LO leder BSK:s beräkningar uppenbart till en underskattning av den skattemässiga subventionen. Detta beror på atl kommitténs beräkningar är dels ofullstän­diga, dels felaktiga. Kommittén grundar sina beräkningar på reglerna i skal-telagstifiningen. Den metoden leder enligt LO fel, eftersom skattereglerna bygger på medvetet försiktiga värderingsprinciper, syfiande till ekonomisk konsolidering. Bl. a. innebär detla alt beskattningsreglerna är utformade som om infiation inle existerade. Ulan någon som helst reservation har BSK i sina beräkningar till grund för förändringen över tiden av en fastighets värde lagl den skattemässiga avskrivningen på 1,75 96 per år. Att verk­ligheten är den motsatta och alt fastighetsvärdena bl. a, till följd av in-fiationen stadigt ökar (de senaste fem åren med 30 96) har BSK därmed inte fäst avseende vid. Samma svaghet vad gäller brist på grundlig analys vidlåder dessvärre också BSK:s överväganden och förslag i övrigl. LO anser därför atl förslagen inle kan läggas till grund för reformförslag på bostadsbe­skattningens område. Även statens institut fÖr byggnadsforskning kritiserar att hänsyn inte lagits till värdestegringen. Enligt länsslyrelsen i Slockholms län bör vid kostnadsjämförelsen hänsyn inte tas till värdeminskning, efier­som fiertalet villor stiger i värde.

Enligt boende- och bostadsflnansieringsuiredningarna. som i sitt betänkande gjort motsvarande kalkyler, har BSK påtagligt underskattat beskattningens kostnadseffekter för olika upplåtelseformer. Den av BSK beräknade skill­naden på mellan 1 och 25 kr./m' lägenhetsyla och år bör fördubblas lör att ge en realistisk bild av de nuvarande skillnaderna mellan upplåtelse­formerna. BSK:s förslag blir därmed otillräckliga och de bostadspolitiska konsekvenserna av förslagen är inte heller i vissa avseenden gynnsamma. Vidare påpekas sammanfattningsvis att BSK för småhusens vidkommande kommer fram till högre boendekostnader efier skatt jämföri med utred­ningarna på grund av att pariietslåneelfekten inte beakias och på grund av att ränta räknas på verkställda amorteringar. Dessutom tillämpar BSK och utredningarna olika metoder för värdeminskningen, vilket leder till atl denna infaller olika i tiden, BSK räknar med en årlig värdeminskning på 1,75 96 under det alt utredningarna anser värdeminskning lika med amor­tering. Som skäl härför anför utredningarna atl ett småhus knappast är alt se som en affärsrörelse där avskrivning verkställs för konsolidering. Amor-

Prop. 1974:150

215

teringen är däremot en utgift som bör beakias vid beräkningen av boen­dekostnaden.

Även SABO kritiserar BSK:s beräkningsmetoder. Inledningsvis påpekas all beiänkandei ger intrycket atl kommittén ägnat mera iniresse och arbele åt atl söka klarlägga och jämföra bosladskostnadsnivåerna hos de olika upp­låtelseformerna - hyresräll, bostadsrätt och äganderätt - och mindre iniresse och arbete åt att söka klarlägga gällande beskattningsreglers betydelse för dessa nivåer. Vad beträffar de närmare beräkningarna accepterar inle SABO kommitténs sätt att beräkna boendevärde och andra förmåner i småhus med äganderätt. Kommittén har med utgångspunkt i befintlig hyres­stalistik för fierfamiljshus ansett att boendevärdel per m' lägenhetsyta i elt småhus är detsamma som det statistiska kvadratmeterprisei i hyreshus av motsvarande årgång. Enligt SABO leder ett sådani belraktelsesält till orimligheter. Med kommitténs metod all beräkna förmåner framstår skat­tereduktionen - framför allt i nya hus - som nödvändig för att den bo­ende/ägaren inte skall behöva betala "överpris" för sin bostad.

BSK:s förslag syfiar till att genom ingrepp i skattelagstift­ningen söka uppnå neutralitet mellan skilda boen­deformer. Flera remissinstanser ställer sig dock tvivlande till möjlig­heterna, liksom del lämpliga i, att söka bota en bristande neutralitet genom ingrepp på skaltelagstifiningens område. Kritiken på denna punkt tar sikte inte minst på förslaget att ge hyresgäster och bostadsrältshavare rält till allmänt avdrag för viss del av boendekostnaden. En majoritet av remiss­organen anser atl åtgärder inom bostadsfinansieringen är atl föredra. Därvid har olika vägar anvisats. Inie ovanligt är atl man förordar en kombination av skilda åtgärder. En redogörelse härför har lämnais i avsnittet 3,1.6.

Kammarrätten i Stockholm redovisar i sammanhanget bl. a. följande syn­punkter.

Skattelagstiftningens uiformning är i många sammanhang av slor be­tydelse fördel enskilda företagets och den enskilda medborgarens ekonomi. Delta giiller också för boendel och vid valet av boendeform. Det är därför angeläget med regler för bostadsbeskattningen som är välgrundade och som har för medborgaren i gemen en överblickbar innebörd.

Man skall enligt kammarrättens mening inte föreställa sig att det i större omfattning är möjligt att just med hjälp av beskallningsinstrumenlei till­rättalägga snedvridningar, som är att återföra på andra omständigheter än dem som hänför sig just till beskattningen, 1 själva verket rör man sig hiir inom ganska smala marginaler, om man inte skall göra våld på principer efter vilka hela skatlelagstifiningen är uppbyggd. Skärpningar eller favo-riseringar utan en godtagbar teoretisk underbyggnad är ägnade att undergräva tilltron till vårt skattesystem i dess helhet och därigenom till respekten lör ett rättssamhälle däri detta system är etl betydelsefullt inslag.

Vad nu sagts innebär inte att kammarrätten är oförstående för synpunkten

Prop. 1974:150

216

att skattereglerna kan och skall nyttjas i medborgarnas intressen genom all jämkas med utvecklingen och därigenom spela en aktiv roll i skapandet av ell samhälle med tillfredsställande betingelser. Men det finns anledning atl i elt sammanhang som det nu aktuella varna för skattemässiga kon­struktioner, som är principiellt oriktiga eller ägnade all skapa en ökad för­virring belräffande betydelsen av grundläggande regler eller som eljest för­svårar det redan tidigare besvärliga deklarations- och taxeringsförfarandet.

Länsstyrelsen i Uppsala län framhåller att bostadspolitiska ålgärder av annat slag än beskattningsåtgärder framstår som naturligare instrument för neu­tralisering inom bostadssektorn. Regler av den typ BSK föreslagit skulle för de samlade resurserna bli väsentligt mer betungande i förhållande till nyttan än andra bostadspolitiska lösningar för att åstadkomma bättre neu­tralitet inom bostadssektorn. Länsslyrelsen i Kopparbergs län anser att för­slagen endast har marginella effekter på utjämningsproblemet, Länsslyrelsen i Hallands län redovisar liknande åsikt och betecknar också BSK:s förslag som en provisorisk lösning, Länsslyrelsen i Göieborgs och Bohus län anser likaså all BSK:s förslag inte medför någon tillfredsställande lösning av pro­blemet med bristande neutralitet från beskaltningssynpunkt, Länsslyrelsen i Gävleborgs län anser att, även om BSK:s förslag genomförs, valet av bo­stadsform blir i hög grad beroende av dess beskaltningsverkan,

RRV anser att möjligheterna är begränsade atl enbari genom åtgärder på beskattningens område skapa regler som får neutraliletsutjämnande ef­fekl. Verkel anser alt en skillnad i bostadsbeskattningens effekler mellan olika boendeformer bör kunna utjämnas genom en kombination av åtgärder inom bostadsbeskattningens och den allmänna bostadspolitikens ramar.

Hyresgäsiernas riksförbund anser att en lösning inom beskattningens ram är den mest naluriiga. Förbundei pekar på möjlighelerna alt höja intäkts­procenten för nya villor i nivå med det allmänna ränteläget och använda de ökade skatteintäkterna lill generella subventioner. Är det inte möjligt all lösa neutralitetsfrågan skattevägen, måste kompensation till hyresgäster m. fi. ges på annat sätt. Förbundei kräver atl hyresgäster och bostadsrälts­havare erhåller en minst lika slor subvention som eg­nahemsägarna. Villaägarnas skatiesubveniion beräknas för år 1974 till minsl 1,8 miljarder kr. Motsvarande subvenlionsbehov lör hyresgäster m. fi., som svarar för ca 60 96 av det totala lägenhetsbeståndet, skulle då uppgå till 2,7 miljarder kr.

5.3 Kommitténs förslag

5,3,1  Inledning

Kommitténs förslag har, såsom redan framgått av den tidigare redovis­ningen, fåll elt ganska blandat mottagande. Förslagen, som helhet betrak­tade, avstyrks helt av bl. a. bosiadssiyrelsen. statens insiiiul för byggnadsforsk-

Prop. 1974:150

217

ning. länsstyrelserna i Kronobergs. Blekinge och Gävleborgs län. boende- och bo-siadsftnansieringsuiredningarna samt LO. Mer posiiivt inställda lill BSK:s lös­ningar i stort är bl, a, socialslyrelsen, länsslyrelsen i Krisliansiads län. Svenska kommunförbundel samt HSB.

Del bör redan inledningsvis betonas att etl genomgående drag i remiss­yttrandena är att man anser att en bristande neutralitet inte i första hand bör botas genom skärpningar för innehavare av egna h e m. Åtskilliga remissinstanserärav den åsik­ten alt neutralitetsbrisler inte bör avhjälpas på sådant sätt att de som redan innehar egna hem iräffas av alltför belydande skalteskärpningar. 1 stället bör neutraliteten åstadkommas genom åtgärder som kommer andra boen­deformer till godo,

BSK:s förslag bygger på att v i 11 a s c h a b I o n c n skall behållas. Det alldeles övervägande antalet remissinstanser delar denna uppfattning. Vissa smärre modifieringar förordas dock på några håll. L/?fpåpekaratl kommittén enligt direktiven bort pröva om inte den nuvarande schablonen kunde er­sättas med någon annan form av schablon som kunde spegla hyresnivån på olika orier. Inom ramen härför skulle då avdrag erhållas för fastighetens omkostnader. LRF anser att detta alternativ, som BSK kortfattat avvisat, hade bort utredas ingående. En sådan schablon skulle bättre spegla hy­resnivån på olika orter. En fördel med alternativet skulle också vara de ökade möjlighelerna till kontroll av dem som utfört reparationer på fas­tigheten. Länsstyrelsen i Uppsala län nämner att villafasligheter i åtskilliga fall lorde användas som säkerhet för lån, som används för uppehälle eller köp av bil, båt, fritidshus, resor m. m. samtidigt som ränteavdrag felaktigt görs i förvärvskällan annan fastighet. Här har ränteavdraget inte samband med bostadskostnaden. Dessa fall bör enligl länsstyrelsen brytas ut ur rena bostadsbeskattningssammanhang vilket inte synes ha sketl hittills i i kom­mitténs utredning.

Sialskoniorei anser att det extra avdraget på 500 kr/år borde tas bort av administrativa skäl. Vid ägarbyten uppkommer ofia fel i deklarations-materialet. Länsstyrelsen i Västerbottens län anser likaså att avdraget bör avskaffas, efiersom något bärande skäl numera knappast kan anföras för alt behålla det,

Siaiskonioret anser atl det kan vara motiverat med en särskild progressiv skala för frilidsfastigheterna. Del kan även övervägas om iniäktsberäkningen enligl schablonen skall ske med utgångspunkt i det samlade fastighets­innehavet för en person eller sambeskattade personer. Verket påpekar också viklen av att de maleriella reglerna ses över så att t, ex, konstruktioner där ena maken deklarerar inkomsten för fastigheten och andra maken drar av räntorna elimineras.

Prop. 1974:150

218

De ekonomiska konsekvenserna för det allmiinna av B S K: s fö rs I a g berörs i fiera yttranden. Svenska kommunförbundel, som anser att den sammanlagda effekten av BSK:s förslag synes innebära en rimlig utjämning av de föreliggande skillnaderna, menar med instäm­mande av flerlalei kommuner att finansieringsfrågorna inte lösls tillfreds­ställande. De föreslagna ändringarna i beskattningsreglerna får sammantaget mycket belydande verkningar på kommunernas skatteinkomst och ekonomi. Enligt förbundets bestämda uppfattning måsle kommunerna ges full kom­pensation. Landstingsförbundet liksom åtskilliga länsstyrelser redovisar samma uppfattning.

5,3.2 fnläklsprocentens höjd

1 det föregående har nämnts alt vissa remissmyndigheter påtalat alt vil­laschablonen urholkats. Från att från början ha gett lämligen rättvisande resultat återspeglar schablonen inte längre en verklig beskattning av det egna hemmet. Dessa remissinstanser har också ifrågasatt om inle schablonen nu borde ges en sådan uiformning alt den bättre stämmer överens med vad som avsetts från början, Iniäktsberäkningen borde då göras mer realistisk och anpassas till rådande ränteläge. Delta skulle leda lill en kraftig höjning av intäktsprocenten, något som dock får ske på sådani sätt att eg­nahemsinnehavare med normala inkomsler inle drabbades alltför hån. Här­igenom skulle också på sikt en bättre avvägning kunna göras mellan olika boendeformer. Tankar i denna riktning redovisas av bl.a. kammarrätten i Stockholm, sialskoniorei, RSV. länsslyrelserna i Värmlands. Örebro och Väsierbollens län. LO. Svenska meiallindusiriarbelareförbundet samt Hyres­gästernas riksförbund.

Förslaget att intäktsprocenten höjs lill 2,5 för äldre villor tillstyrks av RRV. så gott som samtliga länsbosladsnämnder liksom åtskilliga kommuner, länsstyrelserna i Södermanlands. Östergötlands. Jönkö­pings. Kronobergs. Kristianstads. Göieborgs och Bohus. Skaraborgs. Västman­lands. Västernorriands samt Västerbottens län. Svenska kommunförbundel, SACO, Folksam. SBEF. NBD. Auktoriserade fastighetsmäklares riksförbund och TOR. Länsslyrelsen I Blekinge län anser att intäktsprocenten bör sättas till 3. BSK:s förslag avstyrks däremot av länsslyrelsen i Jämtlands län. TCO. LRF. Näringslivets skaltedelegaiion och Sveriges villaägareförbund.

BSK:s förslag att intäktsprocenten skall vara 3,5 under de första sex åren tillstyrks av endast några remissinslanser, bl. a, länsstyrelsen i Malmöhus län, Hyresgäsiernas riksförbund och HSB, vilka dock anseratl den högre procentsatsen inte skall vara tidsbegränsad. SABO menar att antingen skall den högre procentsatsen lillämpas permanent eller också skall åtskillnad inte göras mellan äldre och nyare egna hem. En eventuellt

Prop. 1974:150

219

förhöjd procentsats bör inte begränsas till endast nyproduktionen utan även omfatta nyförvärv av äldre villor.

Så gott som samlliga remissinstanser har dock avstyrkt förslaget och en lång rad invändningar har framföris. Man menar i regel all förslaget inte är sakligt motiverat och att det har ett begränsat värde från neutralitets­synpunkt. Vidare anses förslaget strida mot grundtanken i villaschablonen. Flera remissorgan påpekar också alt de första innehavsåren inte sällan är de mest tyngande från ekonomisk synpunkt. Förslaget ger även en trös­keleffekt. Kritik av nu nämnt slag framförs av bl. a. kammarräiien i Stock­holm, siaiskonioret. RRV, RSV, konjunkturinslilulel. slalens planverk, flerlalei läiissiyrelser. boende- och bostadsfliiansieriiigsiilrednitigarna. SACO. Svenska sparbanksföreningen, LRF. Näringslivels skattedelegaiion. SBEF, Sveriges vil­laägareförbund saml NBD.

En ytteriigare invändning mol förslaget är atl den högre procentsatsen för nyare egna hem försvårar för personer med måttliga inkomsteratt skaffa sig ett egna hem. Samtidigt medför förslaget en omotiverad värdehöjning av äldre egna hem. Denna uppfattning framförs av bl.a, bosladsstyrelsen - samlliga länsbostadsnämnder, som med elt undantag har avstyrkt BSK:s förslag, - några länsstyrelser samt Svenska kummiinförhundet. Svenska fab­riksarbeiareförbundel betonar att förslaget skulle leda till ökad segregering inom bostadssektorn.

Slutligen påpekas alt förslaget vållar prakiiska svårigheter, framför alll när det giiller att ta ställning lill frågan om nybyggnad skett i sådan om­fattning att den högre intäktsprocenien skall tillämpas, Kammarräiien i Siockholm. RR V och 1972 års skalleutredning anser att förslaget strider mol kravet på enkelhet inom beskattningen. TOR framhålleratl förslaget skulle förorsaka avseväri merarbete för taxeringsnämnderna, Synpunkler rörande de prakiiska svårigheterna återfinns också i andra yttranden, inte minsl i dem som lämnats av länsstyrelserna.

5.3,3 Lyxvillabeskattningen

Kommitténs förslag till ändrade gränser m,m, för lyxvilla-beskatt n i n ge nhari regel godtagitseller lämnais utan erinran av remiss­instanserna. Kammarräiien i Siockholm anser dock att lyxvillamodellen nu­mera med tanke på de förbättrade metoderna för fastställande av taxerings­värden kan diskuteras. En beskattning av det kapital, som ligger i en fitstighet, bör inte vara beroende av hur stort detta är och än mindre av ägarens inkomstförhållanden. När så sker har man enligt kammarrätten lämnat de grundläggande principerna därhän. Näringslivels skalledelegation anser att lyxvillabeskattningen bör omprövas, Länsslyrelsen i Blekinge län ifrågasätler om inte lyxvillabeskattningen bör baseras på byggnadsvärdet. Skäl föreligger knappast att "lyxbeskatta" en mindre villa på en slörre tomt.

Prop. 1974:150

220

Förslag om en lokalt differentierad lyxvillabeskattning med hänsyn till pris­skillnaderna mellan likartade villor på olika orter framförs av länsstyrelserna i Kalmar och Krisliansiads län samt av länsbosladsnämnderna i Kalmar. Kris­liansiads och Örebro län.

Några remissinslanser anser alt den föreslagna övre gränsen bör sänkas från 300 000 kr, till 275 000 kr. så alt inle lättnader skall uppkomma där de inle framstår som påkallade. Denna uppfattning företräds av bl.a, länsstyrelsen och länsbostadsnämnden i Kronobergs län. Svenska fabriksarbe­iareförbundel. Svenska meialhndustriarbetareförbundel och Svenska träindu-siriarbeiareförbundel.

5,3,4 Garantibeskaltningen

Flertalet remissinstanser har tillstyrkt förslaget om slopande av garanliskatten för bosladsfasligheter utom fri­tidshus. Det bör dock nämnas att åtskilliga av dessa förutsatt alt kommunerna kompenseras av staten för det inkomstbortfall som reformen medför. Denna uppfattning redovisar framför allt länsstyrelser och kom­muner. Förslaget har tillstyrkts eller lämnats utan erinran av bl. a. sials­koniorei. RRV, samlliga länsbosladsnämnder, länsstyrelserna i Stockholms. Uppsala, Södermanlands, Jönköpings, Gotlands, Krisliansiads. Malmöhus. Skaraborgs. Örebro, Västernorrlands, Västerbollens samt Norrbottens län. 1972 års skatleuiredning. Svenska fabriksarbeiareförbundel. SACO. Folksam. SBEF. Hyregäsiernas riksförbund. Sveriges villaägareförbund. HSB. NBD, SABO. Auktoriserade fastighetsmäklares riksförbund samt TOR. Näringslivets skatte­delegation tillstyrker förslaget under förutsättning atl det är ell första steg mol en total avveckling av garantiskatten. Flertalet kommuner som yttrat sig tillstyrker likaså förslaget. Flera av de remissinslanser som lillsiyrkl för­slaget har dock pekat på vissa praktiska tillämpningssvårigheter och i vissa fall som en förutsättning lör sill tillstyrkande krävt en del förbättringar. Några har dessutom nämnt svårigheterna atl tillämpa förslaget redan vid 1975 års allmänna fastighetstaxering och 1976 års taxering, efiersom re­formen kräver en omtaxering av berörda fastigheter.

Några remissinstanser anser alt rättviseskäl och prakiiska överväganden talar föran slopa garantibeskatiningen även för fritidshus. Hil hör länsstyrel­serna i Slockholms, Uppsala saml Malmöhus län. Svenska kommunalarbeta-reförbundei. Sveriges villaägareförbund och .Auktoriserade fasiigheisinäklares riksförbund. 1 en reservation lill yllrandet från länsstyrelsen i Göteborgs och Bo­hus län framförs motsvarande önskemål. Länsslyrelsen I Malmöhus län pekar på svårigheterna att avgöra när elt hus övergår från permanent bostad till tillfällig bostad och tvärtom, Omtaxering av fasligheten måsle ske i sådana fall och detla kan lätt förbises.

Länssivrelserna i Gotlands och Blekinge län samt LRF anser atl garanti-

Prop. 1974:150

221

skatten bör avvecklas när samtliga fasligheter kan inbegripas. Även Sven.ska kommunförbundel anser atl garantibeskaitningsfrågan bör prövas i sin helhet. På grund av de praktiska svårigheterna all tillämpa förslaget när en faslighet används för olika ändamål anser länsstyrelsen i Värmlands län att endast de allmännyttiga bostadsföretagens fastigheter bör befrias från garanliskatten, Länsslyrelsen i Jämtlands län anser alt kommunalekonomiska skäl talar för att garantiskaiten behälls för villor och även för fasligheter med blandad användning, Slockholms kooperaliva bosiadsförening ek. för. föreslår att alla bostadsföretag som schablonbeskaltas skall undantas från garantibeskalt­ningen.

Förslaget om slopad garantibeskatlning för bostadsfastigheter har av­styrkts av Svenska kommunförbundet och Svenska riksbyggen med motive­ringen all det träffar kommunerna mycket ojämnt beroende på olika be-byggel.sestrukiur, Kammarräiien i Siockholm avstyrker förslaget och fram­håller att del i förening med den höjda intäktsprocenien drabbar samtliga egnahemsägare såsom en kostnadsfördyrning och således även de icke ny­tillkomna egnahem och andra en- och ivåfamiljsfastigheler, för vilka över­ensstämmelse i del hela synes föreligga med övriga bostadsformer såvitt gäller boendekostnaderna. Åtgärden får således, såvitt kan utläsas av BSK:s kostnadskalkyler, i åtskilliga fall en i viss mån motsatt effekt i förhållande till den åsyfiade. Kammarrätten påpekar vidare atl en partiell avveckling av lästighetsbeskattningen vållar ett väsentligl merarbete för taxeringsmyn­digheterna, I åtskilliga bosladsfasligheter - såväl villor som fierfamiljshus - används viss del av fastigheten till affärslokaler eller kontor. 1 samlliga dessa fall skall enligl förslaget göras en uppdelning av taxeringsvärdet i en skattepliktig och en icke skattepliktig del. En sådan ordning kan också befaras ge upphov till åtskilliga taxeringstvister. Kammarrätten pekar även på andra praktiska svårigheter, bl.a, fastigheter som endast tillfälligt slår till ägarens förfogande utan att användas, svårigheterna att räll behandla biutrymmen såsom iväustugor, garage m. m. Även RSV gör liknande på­pekanden och nämner vidare att skatteplikten när del gäller schablontaxerade en- eller ivåfamiljsfastigheler kan bli beroende av om intäkten skall beräknas enligt schablon eller enligl konventionell metod. Länsstyrelsen i Kopparbergs län anser atl förslaget inger betänkligheter,

Länsslyrelsen i Gävleborgs län avstyrker förslaget och anför alt kommitténs förslag alt slopa garantibeskatiningen för bosladsfasligheter, laxerade som annan faslighet, betyder försvagning av kommunernas skatteunderlag och således ytterligare svårigheter atl undvika den från skilda synpunkter inte önskvärda höjningen av det kommunala skaiieullaget. Om bostadsfastig­heterna skulle undantas från skatteplikt, skulle vidare minsla ökning eller minskning av bostadsandelen i en fastighet föranleda nylaxering redan under den mellan de allmänna fastighetstaxeringarna löpande femårsperioden (13 s kommunalskaltelagen). Även med ökade kontrollinsatser skulle taxerings-

Prop. 1974:150

222

nämnderna knappast ha möjligheter att i tillräcklig omfattning hålla sig underrättade om de i detta sammanhang relevanta ändringarna i fastig­heternas användning, exempelvis koniorisering av bostäder, småföretagarnas inredning av rörelselokaler i egna villor, friiidslästigheters omändring till permanenlbosläder osv. Del är vidare enligl länsstyrelsen oriktigt att - såsom kommittén föreslagit - avveckla garantibeskatiningen för bosläder på annan fastighet ulan alt införa motsvarande regler för jordbrukets bosläder. En ändring av garantibeskaltningen enligl kommitténs förslag skulle således medföra tillkrångling av taxeringsförfarandet, ökat konirollbehov och olik­formig skattebelastning på bostäderna.

Likartad kritik återfinns även i remissyttranden där förslaget tillstyrkts. Avslutningsvis kan nämnas all bl, a, boende- oeh bosiads/inansieringsuired-iiiiigania och Svenska ineiallindiisiriarbelarelörbiiiidel anfört atl förslaget har en begriinsad elTekt från ncuiraliteissynpunkl,

5,3,5 Pariietslåneränlor m. m.

BSK:s förslag atl r ä n t o r e n I i g t p a r i t e t s- o c h räntelåne­syslemel skall få dras av vid inkomstberäkningen för det år de lånade räntebeloppen å t e rbe t a I as har till­styrkts av fiertalet remissinstanser. Emellertid har man genomgående sam­tidigt påpekat atl villaägare med sådana lån normalt har köpt sill hus med tanke på den nu gällande avdragsrätlen. För dessa skulle ell genomförande av förslaget innebära en allvariig ekonomisk försämring. Av denna anledning anser man att särskilda övergångsbestämmelser behövs eller att stöd till berörda grupper ges i någon annan form.

De remissinstanser som tillstyrkt förslaget har i allmänhet ansett all det framstår som stötande alt avdrag medges för ränlor, som skall betalas försi i en oviss framtid. De har även åberopat konlantprincipen till slöd för en lagändring. Förslaget har tillstyrkts av RRV. RSV. konjunkiurinsiituiei. sla­tens planverk, flertalet länsstyrelser, kapiialmarknadsuiredningen. 1972 års skatleuiredning. SACO. LRF. Näringslivets skattedelegation, Hyresgästernas riksförbund. Svenska riksbyggen. SABO. Aiikioriserade fastighelsmäklares riks­förbund samt TOR. Förslaget tillstyrks även av SBEF och NBD, vilka dock framhåller att förslaget inle skall avse de fall där inkomst av annan fastighet beräknas enligl bokföringsmässiga grunder, Flerlalei kommuner som uttalat sig i frågan tillstyrker också förslaget.

Förslaget avstyrks däremot av kammarräiien i Siockholm, bosladsstyrelsen. flerlalei länsbosladsnämnder. länsslyrelserna i Kronobergs, Malmöhus och Västmanlands län. Ifrågavarande myndigheter anser att förslaget träffar in­nehavare av paritelsbelånade egna hem alltför hårt, Bosladsstyrelsen påpekar all vid elt genomförande av förslaget skulle bl. a, fördelen med staislän jämföri med finansiering helt utan statslån avsevärt reduceras. Intresset

Prop. 1974:150

223

för statslån skulle minska med därav följande begränsning i möjligheterna atl påverka bl, a, kostnaderna vid gruppbyggen. Länsstyrelsen i Malmöhus län framhåller att egnahemsägaren lånar pengar för all betala sina räntor och vem han lånar av kan inle ha någon belydelse, efiersom han debileras skuldbeloppet, Länsslyrelsen i Kronobergs län anser att de nya reglerna blir svåra all tillämpa och inte minsl gäller detta då fastigheter överiåtes. Bo­ende- och bosiad.sflnansieringsiiiredningarna framhåller i sitt yttrande alt de hushållsgrupper som valt ränte- och paritelslån för sina småhus kan förutsät­tas ha lägre inkomster än hushåll som vall statligas, k, nominella låii eller en­bart har privatlån. Den kosinadssiinkande effekten av pariteislånen är ju be­lydande i början av lånens löplid. Effekterna av förslaget på denna punkt in­nebär således en omedelbar kostnadshöjning för ett antal hushåll vilka för re-liTiivi kort tid sedan skaffat sig småhus och kan antas ha kalkylerat med gäl­lande låne- och skatteregler som kostnadslörutsättning lör sill bosladsval,

5.3.6 Allniäni avdrag för hyra m. m.

Det föreslagna allmänna avdraget för hyresgäster och bostadsrältshavare har utsatts för stark kritik och endasl undan­tagsvis tillstyrkts. 1 regel har i stället reservanternas uppfattning vunnit ge­hör.

De remissinslanser som tillstyrkt avdraget har inte sällan betecknat det som en provisorisk lösning. Socialstyrelsen vill inte motsätta sig BSK:s förslag men erinrar om att styrelsens inställning eljest är att antalet resursutjäm-nande åtgärder bör minskas, Länsslyrelsen i Jämtlands län tillstyrker i etl inte enhälligt yttrande förslaget. 7"C0 liksom HSB godtar förslaget som ett första steg mot neutrala skatteeffekter mellan olika boendeformer, SACO kan i och för sig tillstyrka förslaget men anser atl avdragets konstruktion noga bör övervägas och sällas i samband med bosladsslödei, så atl besvärliga marginalskatteeffekter undviks. SBEF anser all avdraget kan motiveras av sociala skäl för atl sänka hyreskostnaderna. Hyresgäsiernas riksförbund riktar kritik mot avdragels närmare uiformning och anser alt avdrag i stället bör ske från skallen, Slockholms kooperaliva bostadsförening ek. för. tillstyrker förslaget såsom ell provisorium, Aiikioriserade,faslighelsmäklares riksförbund accepterar också förslaget men anser det opraktiskt utformat och ifrågasätter om det inte bör kunna ges en mer schablonariad utformning,

I övrigt riktas genomgående mycket krafiig kritik mol förslaget, 1972 års skaiieuiredning. som avstyrkt förslaget, sammanfattar sina erinringar på följande sätt.

Förslaget leder i vissa fall lill resullat som från fördelningspolitisk syn­punkt inte är tillfredsställande. Såsom påpekats i reservation till beiänkandei lorde nämligen avdraget i första hand få betydelse för större inkomsttagare och förhållandevis högklassiga lägenheter vilket innebär en obefogad sub­ventionering.

Prop. 1974:150

224

Förslaget motverkar i hög grad strävandena atl förenkla skattesystemet. Del kan antas att avdrag kommer all yrkas i elt stort antal fall, vilket medför ett betydande merarbete vid taxeringen och försvårar kontrollarbetet. Det föreligger vidare uppenbar risk för atl avdraget kommer atl missbrukas och att del leder till etl ökal antal skaiteprocesser.

Avdragets konstruktion medför atl marginalskallen ökar med 5-6 pro­cent i de inkomstlagen där avdrag blir aktuellt.

Del är från principiella synpunkter i högsta grad betänkligt atl införa elt avdrag för ren konsumtionsutgifi.

Den kritik som 1972 års skatteutredning framfört återfinns med olika uiformning i fiertalet avstyrkande yttranden. Härutöver kan påpekas att sialskoniorei anser att etl väsentligl skäl mot avdrag är att dessa förutsätts påverka bedömningen av statskommunalt bostadsbidrag på samma sätt som f n, villaägarnas gäldränleavdrag. Avdragen komplicerar alltså även hand­läggningen av bostadstilläggsärendena, RSV nämner alt begreppei hyra inle är entydigt utan att sinsemellan högst varierande förmåner kan ingå med därav följande orättvisor mellan olika hyresgäster, Verkel påpekar vidare att den i deklarationen redovisade sammanräknade inkomsten -som bildar en utgångspunkt för avdraget - för många skattskyldiga inle ulgör något mått på förmågan all belala hyran. För skallskyldiga, som genom tillåten resultatutjämning eller på annat sätt själva kan bestämma hur stora intäkter de vill ta fram till beskattning, innebär det föreslagna avdraget nya möj­ligheter all uppnå särskilda skatteförmåner. Vidare påpekas atl del har blivit vanligare all bostadsrättsföreningar konstrueras på så sätt att bostadsrätts-innehavarna är personligen ansvariga för lånat kapital som lagts ned i den av föreningen ägda fastigheten. En sådan bosladsrättsinnehavare skulle då kunna tillgodogöra sig både ränteavdrag och allmänt avdrag för del av års­avgiften och därigenom bli otillbörligt gynnad. Flera länsstyrelser nämner även riskerna för konstlade hyresarrangemang mellan olika familjemedlem­mar, liksom även de avsevärda svårigheterna alt beakta avdraget vid pre-liminiirbeskattning. Bl.a, boende-och bostadsfinansieringsuiredningarna och LO framhåller med skärpa all det föreslagna avdraget inle leder lill vare sig jämställdhet eller ökad neutralitet. Många remissinstanser kritiserar även av­draget därför all del får synneriigen ojämna effekler för gifia skattskyldiga, alll efter inkomsternas fördelning mellan makarna.

Prop. 1974:150

225

6. Byggkonkurrensuiredningen

6.1  Utgångspunkter för utredning.sarbete(

Byggkonkurrensuiredningen beskriver inledningsvis konkurrens­politikens syfte och framhåller att konkurrens stimulerar säljare av varor och tjänster lill ökad effektivitet - bättre produkter och lägre priser - genom alt köparen har möjlighet atl jämföra egenskaper och priser hos olika produkter och att välja mellan vad olika säljare har all erbjuda. Kon­kurrens mellan .säljare leder därför, om den är effekiiv enligl ulredningen till all produktionen av varor och tjänster på sikt utvecklas på ett från sam­hällsekonomisk synpunkt fördelaktigt sätt. Elt mål för samhällets konkur­renspolitik är därför alt undanröja hinder för effektiv konkurrens, vad som brukar kallas konkurrensbegränsningar.

Konkurrenspolitikens mål har bl. a. utvecklats i prop. 1956:148 med förslag till utvidgning av konkurrensbegränsningslagen. I propositionen uttalade departementschefen att lagstiftningen mot konkurrensbegränsningar inte syftar till den klassiska nationalekonomiska teorins fria konkurrens ulan till den från samhällets synpunkt mest effekliva konkurrensen, dvs. en konkurrens som driver utvecklingen i den riktning, som på längre sikt kan förmodas innebära det bästa utnyttjandet av samhällets resurser. Depar­tementschefen framhöll vidare att vissa begränsningar av konkurrens otvi­velaktigt är inte blott godtagbara utan förmånliga och rent av nödvändiga från samhällets synpunkt.

Konkurrenslagstiftningen syftar enligl utredningen således lill att skydda samhällets intressen. Lagstiftningen är därför inriktad på atl undanröja så­dana konkurrensbegränsningar som ter sig skadliga från allmän synpunkt. Enligt utredningen ligger det i sakens natur atl en konkurrensbegränsning som är en direkt följd av en offentlig reglering, t. ex. när del gäller bo­stadspolitiken eller regionalpolitiken, inte kan anses skadlig från allmän synpunkt.

Bakom hela konkurrenslagstiftningen ligger enligt ulredningen också elt konsumentskyddande syfie, även om detta endasl indirekt kommit lill ul­lryck i konkurrensbegränsningslagen. Konsumenternas kollektiva iniresse sammanfaller också med samhällets iniresse framhåller utredningen.

1 konkurrensbegränsningslagen har hinder eller försvårande av annan nä-ringsulövning angetts som ett särskilt skadligheLsrekvisit. Det skyddsin-iresse som ligger bakom delta rekvisit är etablerings- och konkurrensfriheten, som emellertid är underordnat samhällsintresset, Elt ingripande till förmån för etablerings- och konkurrensfrihelen förutsätter nämligen att konkur­rensbegränsningens verkningar är skadliga också från allmän synpunkt.

Samhällets konkurrenspolitiska mål -som det kommer till uttryck i kon­kurrensbegränsningslagen - kan enligt ulredningen sammanfattat sägas vara all främja en från allmän synpunkt önskvärd konkurrens inom näringslivet, dvs. en effektiv konkurrens som gagnar konsumenterna och innebär del

15 Riksdagen 1974 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150

226

bästa utnyttjandet av samhällets resurser.

Ulredningen har sett som sin uppgifi atl föreslå åtgärder som kan förbättra konkurrensförutsättningarna inom bostadsbyggandet och beskriver därvid begreppen bostadsmarknad och byggmarknad. Utredningen anger byggmarknaden - närmast byggmarknaden för bostäder - och kon­kurrensen mellan dem som tar del i bostadsproduktionen som del huvud­sakliga området för sill utredningsarbete. Byggmarknaden definierar utred­ningen som produktionsstadiet - köp och försäljning av varor och tjänster i byggproduklionen. Byggmarknadens förhållanden är i viktiga avseenden beroende av bostadsmarknaden, som avser bruksstadiet - utbudet av och efierfrågan på bostäder. De båda marknaderna är beroende av varandra genom del samspel som rådet mellan efterfrågeutvecklingen på bostadsmark­naden och byggmarknadens utveckling. I princip styrs bostadsbyggandets inriktning och omfallning ytterst av konsumenterna på bostadsmarknaden. Bostadsbyggandets förutsättningar bestäms emellerlid omedelbart av hur olika parter som är engagerade i bosladsbyggnadsprocessen agerar.

Utredningen konstaterar atl bostadsmarknaden inte har de för en kon­kurrensmarknad utmärkande egenskaperna. Bostadsmarknaden har en sär­ställning inte minst därför att konsumenlerna harsvårt atl göra sina intressen gällande genom alt de inle har samma frihet all välja säljare som köpare har på andra marknader. Med hänsyn till bostadens sociala betydelse har statsmakterna genom sin bostadspolitik sökt stärka konsumenternas ställ­ning. Såväl hyreslagstiftningen som hyresregleringen och bosladslångivning­en innehåller beslämmelser till skydd för konsumentintresset. Dessa regler påverkar konkurrensförhållandena på bostadsmarknaden och på byggmark­naden.

Dä och då förs enligt utredningen fram förslag om all förbättra kon­kurrensförhållandena genom atl undanröja sådana inslag i bosladspolitiken som påverkar konkurrensförutsättningarna inom bostadssektorn. Som önsk­värda åtgärder brukar härvid framhållas en uijämning av de lånevillkor som gäller för de olika byggherrekategorierna samt ett slopande av kvarstående prisregleringar på bostadsmarknaden. Enligl utredningens uppfattning är det osannolikt att man därigenom skulle kunna i väsentlig grad undanröja hind­ren föratt bostadsmarknaden skall kunna fungera på samma sätt som fiertalet andra marknader Utredningen har emellertid inte gått in på en prövning av dessa frågor efiersom det ligger utanför dess uppdrag all ompröva bo­stadspolitikens innehåll,

1 fråga om utredningsarbetets uppläggning anför utred­ningen att konkurrensförhållandena på byggmarknaden bestäms av många delvis samverkande faktorer. Beställariedet resp. producentledets struktur, produktionens geografiska spridning, de enskilda projektens sloriek, till­gången på material och arbetskrafi är några av de faktorer som härvid är av slor belydelse. 1 väsentliga stycken är förutsättningarna för bosladsbyg­gandet givna genom samhällets reglering av byggnadsverksamheten. Även

Prop. 1974:150

227

på annat sätt är betingelserna för byggandet givna genom t. ex, statliga och kommunala anvisningar i form av planbestämmelser, lånevillkor m, m. Ut­redningen har sett som sin uppgifi atl inom ramen för den av statsmakterna fastlagda bostadspolitiken föreslå åtgärder som kan förbällra konkurrens­förutsättningarna inom bostadsbyggandet.

Utredningen erinrar om sina direktiv där det framhålls alt effektiv kon­kurrens inom bostadsbyggandet är en viktig förutsättning för atl nå lägsia möjliga kostnad för bostäder av given kvalitet. Ökad konkurrens inom bo­stadsbyggandet kan förutsättas ge fördelar åt bosladskonsumenterna såväl omedelbart som på längre sikt. Konkurrensen ger fördelar i varje särskild upphandling genom atl köparen/beställaren, om marknadens konkurrens­möjligheter utnyttjas, försäkrar sig om en produkt med så förmånligt pris som möjligt. De långsiktiga effekterna av konkurrens uppnås genom alt den stimulerar säljare av varor och tjänster till ökad effektivitet. Alt köparna vinnlägger sig om att välja de bäsla produkterna innebär nämligen en driv­fjäder för säljarna att förbättra sina produkter lill pris och kvalitet och att utnyttja sina resurser bättre. Konkurrensen kan därför enligt byggkonkur­rensuiredningen beräknas medföra alt bosladsbyggandet utvecklas på ett från samhällsekonomisk synpunkt fördelaktigt sätt.

Det är enligt utredningen elt samhällsekonomiskt intresse och samlidigt ett konsumentintresse att bostadsbyggandet sker i sådana former atl man på bästa sätt utnyttjar byggmarknadens resurser och förulsättningarati bygga bostäder av hög kvalitet till lägsta möjliga kostnad. Delta sker bäst genom all byggföreiagen konkurrerar om bygguppdragen. Staten och kommunerna bör därför verka för att marknadskrafterna utvidgas i bostadsbyggandel i den mån detta leder till ökad effektivitet i bosladsbyggandet.

Byggherren avgör som beställare frågor som har väsentlig belydelse för konkurrensförhållandena, t, ex. val av entreprenadform och sättet för an-budsinfordran. Också byggnadsentreprenören intar en nyckelställning i pro­ducentledet. Han är ofia beställarens enda konirakispart bland produktions­företagen och upphandlar tjänster och varor av underleverantörer och maie-rialtillvcrkare. Ulredningen har funnit det lämpligt att lägga huvudvikten i utredningsarbetet vid konkurrensen i entreprenörledet och därmed vid relationen mellan byggherre och entreprenör.

Konkurrensen i bostadsbyggandet begränsas enligl ulredningen i dag av att en betydande del av bostadsproduktionen undandras entreprenadmark­naden. Många byggherrar som upphandlar utnyttjar inte heller konkurrens­möjligheterna på marknaden. Utredningens arbele har därför inriktats på atl undanröja hinder för konkurrens i entreprenörledel och att stimulera beställarna i byggprocessen att i ökad utsträckning ulnyttja konkurrens som medel atl nå ökad effektivitet i produktionen. En väsentlig fråga harockså varit att söka renodla byggherrens och byggproduceniens ansvarsområden, all skapa elt klarare partsförhållande mellan köpare och säljare i byggpro­cessen.

Prop. 1974:150

228

6.2 Marken

Utredningen beskriver inledningvis de aktuella markpolitiska målen   och   hjälpmedlen.

Enligl uttalanden av slatsmaklerna (prop, 1967:100 s. 179, SU:100 s, 22) bör kommunerna förvärva mark i sådan omfattning atl de får dominerande inflytande över de marktillgångar som inom överskådlig tid kan beräknas bli tagna i anspråk för samhällsbyggandet, Della innebär inle att kommu­nerna måsle förvärva all mark som skall användas för samhällsbyggandet även om detla i många läll är önskvärt. Kommunerna bör emellertid ha så myckel mark i sin hand alt de behärskar tidsschemat för samhällsbyg­gandet och inte löper risken att samhällsbyggandet leds av olika markägare, ibland med monopolställning.

Om kommunerna skall kunna behärska tidsschemat för samhällsbyggan­det, måste markförvärven göras i så god tid före byggstart att förvärven är genomförda när detaljplaneringen påbörjas. Perspektivet förde kommu­nala markförvärven bör därför vara minst tio år. Kommunerna bör med andra ord bygga upp en så god markberedskap au marken säkerställs för minsl tio års byggande.

Kommunen bör vidare upplåta marken enligt fleråriga fördelningsplaner där hänsyn tas lill alt rationellt byggande kräver slora och långsikliga projekt, Sirävan all fördela marken rättvist mellan olika i kommunen verksamma byggherrar bör underordnas de krav som en rationell produktion ställer. Detta hindrar inie att marken delas upp på flera byggherrar men sirävan börda vara all åstadkomma samordning i produktionsskedet, helst genom samverkan vid projektering och upphandling.

Statsmakterna har vidare uttalat att marken företrädesvis bör upplåtas med tomträtt sedan den iordningsställts för bebyggelse. Markanvändningen kan genom tomträttsavtal styras aktivare än bebyggelselagsiiflningen ger möjlighet lill. Problem som innefattar samverkan mellan olika fastigheter löses smidigare vid tomträtt än vid äganderätt. Mera genomgripande om-regleringar underlättas om marken innehas med tomträtt. Upplåtelse av mark med lomlrält innebär vidare att kommunen förbehåller sig en väsentlig del av markvärdestegringen.

Genom att utveckla olika markpoliiiska hjälpmedel har samhället suc­cessivt förstärkt sina möjligheter att föra en aktiv markpolilik. Under senare hälfien av 1960-lalel har sålunda fiera nya hjälpmedel tillkommit: den kom­munala förköpsrätien. tomträitslånen och markförvärvslånen. Väsentliga ändringar har vidare gjoris i expropriationslagstifiningen.

I fråga om kommunernas markförvärv och mark­innehav anger utredningen att kommunernas årliga bruttokoslnader för markförvärv under senare hälfien av 1950-talet uppgick lill ca 150 milj, kr År 1961 började kommunernas investeringar i mark att öka krafiigl och kommunernas åriiga investeringar i fastigheter sjufaldigades mellan åren 1960 och 1967. Sistnämnda år var de samlade kostnaderna för fastighets-

Prop. 1974:150

229

förviirv I 245 milj, kr, Efier år 1967 har förvärven minskal. De uppgick år 1970 till 927 milj. kr.

Ar 1970 utgjorde kostnaderna för förvärv av reglerings- och sanerings-fastigheter drygt 32 96 av kostnaderna för samtliga fastighetsförvärv som detta år genomfördes inom ramen för den egentliga kommunalförvaltningen.

Kommunernas finansiella läge är enligt byggkonkurrensuiredningen av avgörande betydelse för omfattningen av deras markförvärv. Låga finan--sieringsunderskott och/eller goda lånemöjligheter sammanfaller relativt väl med växande markförvärv, såväl utan avdrag för försäljningar som efter sådana avdrag.

Trots de mycket omfattande kommunala markförvärven under 1960-talet har fördelningen av planerad produktion på olika markägarekategorier i de kommunala bosladsbyggnadsprogrammen inte förändrats nämnvärt. I pro­gramomgången 1965-1969, som upprättades två år innan de kom­munala förvärven kulminerade, uppgick andelen lägenheter på kommun­mark till 63 96 lör hela programperioden. Andelen sjönk till 60 96 i följande programomgång. I de fyra senaste programomgångarna har andelen varit relativt konstant i närheten av 70 96, Detla tyder på atl markförvärven till Slor del gällt mark som erfordras på lång sikt. Utredningens egna under­sökningar styrker ett sådani antagande. Trots att fiera kommuner äger mark för betydligt mer än tio års byggande innebär emellertid inte detta att kom­munerna behärskar just den mark som under de närmaste tio åren kommer att las i anspråk för samhällets utbyggnad.

Utredningen anger att någon allmän statistik över byggföretagens markförvärv och markinnehav inte finns. Inte heller har några mer omfattande undersökningar .som behandlar detta ämne publicerats. Om man begränsar sig till den mark som under de närmaste åren beräknas bli tagen i anspråk lör bostadsbyggande, ger dock de kommunala bo--stadsbyggnadsprogrammen ingående upplysningar om ägareförhållandena. Bostadsbyggnadsprogrammen ger emellertid inte någon information om när byggföretagen förvärvat marken eller vilkel markpris som betalats.

I byggkonkurrensutredningens uppdrag har ingått att belysa utvecklingen av de producerande byggföretagens markinnehav. Ägareförhållandena i ett antal kommuner i västra Skåne har därför kartlagts. Utredningen har även studerat när och till vilket pris marken förvärvats.

Utredningen har vidare genom en enkätundersökning inhämtat uppgifier från vissa byggintressenter och lill dem knutna markförvallande bolag om deras investeringar i mark och om deras innehav av fasligheter. I under­sökningen har ingått de med hänsyn till omsättningen 21 slörsia bygg­företagen inklusive belagda dotterföretag, Des,sa företag förvärvade under perioden 1966-1970 mark för 545 milj, kr. Om diirtill läggs förvärv som genomfördes av markförvallande bolag som endast delvis ägdes av bygg­företagen kan de 21 byggföretagen beräknas ha investerat totalt 613 milj, kr. i markförvärv under en femårsperiod, dvs.  120 milj. kr/år.

Prop. 1974:150

230

Betydande skillnader finns mellan företagen. Sålunda har två av företagen under perioden 1966-1970 förvärvat mark för högst 1 milj, kr, medan 16 företag har förvärvat mark för mer än 10 milj, kr, per förelag. Vart och ett av de senare nämnda företagen har således gjort förvärv av en omfattning som är jämförbar med slörre kommuners markköp. Fyra av företagen för­värvade mark för mer än 50 milj, kr,, dvs, mer än 10 milj, kr, per företag och år. Ett enskilt förelag svarade för 30 96 av berörda byggföretags samlade markförvärvskostnader. Detta företags uppgivna kostnader för markförvärv under femårsperioden Överstiger Malmö kommuns totala markförvärvskost­nader under hela  1960-talet,

Byggföretagen och de markförvallande bolagens samlade markförvärvs­kostnader har under den aktuella perioden hafi en med kommunernas markförvärvskostnader likartad utveckling med en markerad topp under år 1967.

Närmare 60 96 av byggföretagens och de markförvallande bolagens in­nehav av exploateringsmark år 1970 låg inom de tre storstadsområdena, dvs. inom myckel expansiva regioner. Men även huvuddelen av marken uianför storstadsområdena låg i anslutning till expanderande tätorter.

De 21 byggföretagens saneringsfasligheter barett sammanlagt taxerings­värde av drygt 200 milj. kr. (1970 års taxeringsvärde). Företagens innehav av saneringsfasligheter synes inte ha förändrats i någon större utsträckning mellan åren  1965 och  1970,

Även i fråga om innehav av saneringsfastigheter är skillnaden mellan olika företag betydande. Sålunda äger tre företag saneringsfastigheter med ett sammanlagt taxeringsvärde av ca 110 milj. kr. Tio förelag äger sane­ringsfasligheter med taxeringsvärde av högsl 5 milj, kr De företag som har storl innehav av saneringsfastigheter har i allmänhet också ett stort innehav av exploateringsfastigheter.

Utredningens undersökning i västra Skåne ger en uppfattning om i vilken utsträckning mindre företag förvärvar mark inom exploateringsområden. I de kommuner som omfattas av undersökningen äger mindre företag med ett lokalt begränsat verksamhetsområde exploateringsmark med en samlad inköpssumma av omkring 40 milj. kr. Delta utgör drygt en Ijärdedel av förvärvskostnaderna för byggföretags innehav av exploateringsmark i dessa kommuner. Även om mindre företag antas ha relativt begränsade möj­ligheter att investera i mark blir alltså - genom det stora antalet sådana företag - såväl deras samlade investeringar i mark som deras markinnehav betydande.

Utredningen övergår därefier till att diskutera vilka villkor som i b o s t a d s 1 å n e s a m m a n h a n g kan uppställas beträffande marken.

Innan mark får användas för tätbebyggelse måste den planläggas i enlighet med byggnadslagstifiningen. Kommunen hardärvid befogenhet att bestäm­ma var och hur tätbebyggelse får äga rum. Men när detaljplan väl fastställts för ett område har markägaren rätt att förverkliga den i planen angivna

Prop. 1974:150

231

byggnadsrälten. Markägaren bestämmer formerna och villkoren för byg­gandet. Härigenom får enligl ulredningen markägaren etl avgörande in­fiytande över byggprocessen. Marken och äganderätten till marken intar därför en central plals i diskussionen om konkurrens i bostadsbyggande.

Markägarens ställning i byggprocessen ger förelag inom byggbranschen starka motiv för förvärv av mark där tätbebyggelse kan förväntas. Speciellt gäller detta producerande företag som genom att äga mark kan säkra en viss framtida verksamhet antingen genom att bebygga den egna marken eller genom att förbehålla sig bygguppdrag i samband med försäljning av marken till kommunen eller något byggherreföretag. Enligt ulredningen är byggintressenternas markinnehav i vissa kommuner sä omfattande att de kan sägas ha etl lokall markmonopol.

Utredningen anser atl med den starka ställning som markägaren har genom byggnadslagstiftningen del från allmän synpunkt medför betydande olägenheter att byggintressenter äger mark. I olika sammanhang har fram­hållits riskerna för atl en markägare påverkar bebyggelseplaneringen på ett från samhällets synpunkt ovidkommande sätt. Är markägaren ell företag inom byggbranschen, ökar riskerna för sådan påverkan, efiersom motiven och resurserna för påverkan kan förutsättas vara större. 1 betydligt mindre utsträckning har enligt utredningen hittills konsekvenserna av bygginires-senters markinnehav för konkurrensen i byggandet uppmärksammats. Efter­som markägaren bestämmer formerna och villkoren för byggandet kan följ­derna av all ett företag med intressen i produktions- eller materialledet äger marken förutsättas bli atl produktionen avskärmas från konkurrens, vilkel innebärati effektivitetskontrollen försämras. Dessutom minskar den andel av totalproduktionen som sker under konkurrens. Företag som kon­kurrerar med andra medel än innehav av mark får härigenom en mindre volym alt tävla om.

Utredningen framhåller atl del inte är möjligt alt med enbari de bestäm­melser i fråga om upphandlingsförfarandet som utredningen föreslår eli­minera nackdelarna med bygginiressenters markinnehav. Man kan visser­ligen föreskriva hur upphandlingen skall gå till, men man kan inte styra byggherrens val av anbud. Risken för att en markägare med intressen i produktions- eller malerialledet brister i objektivitet vid prövningen av anbud är därför uppenbar. Men även om markägaren lojalt tillämpar bestämmel­serna, leder upphandlingsregler av denna typ lill effekiiv konkurrens endast om presumtiva anbudsgivare verkligen irorait reglerna kommeratl lillämpas objektivt. Det är enligt utredningens mening inle möjligt all bygga upp en sådan tilltro till korrekt upphandling, om marken kontrolleras av företag med intressen i produktions- eller materialledet. Det är därför nödvändigt att neutralisera dessa företags inflytande över tätbebyggelsemarken. Endast om marken ägs av någon som kan förutsättas ha en positiv vilja all utnyttja marknadens konkurrensmöjligheter skapas förutsättningar för en effekiiv konkurrens i bostadsbyggandel.

Prop. 1974:150

232

Eu sätt att åsladkomma detta är enligt utredningen atl låta kommunerna förmedla marken. Om marken skall kunna elimineras som en faktor som hindrar effektiv konkurrens måste emellerlid all mark för bostadsändamål förmedlas av kommunen, Enligl de kommunala bosladsbyggnadsprogram­men tillhandahåller kommunerna f n, mark för ca 75 96 av nyproduktionen av bostäder (första programåret). Kommunerna måste därför öka sina mark­förvärv så att de inle bara har dominerande inflytande över byggmark utan behärskar all den mark som erfordras för bostadsproduktion.

För atl kravet på konkurrens i byggandet och önskemålei om låga mark­priser skall kunna tillgodoses måste således en ordning införas som gör att markförvärv inle blir attraktiva för byggintressenter Marken måsle med andra ord neutraliseras som konkurrensfaktor i bostadsbyggandel. Ulred­ningen har funnit alt detta till väsentlig del kan uppnås genom att som villkor för statligt bostadslån ställa krav på alt marken förmedlas av kom­munen, m a r k v i 11 k o r e i. Därmed förslås all kommunen skall ha såll marken eller upplåtit den med tomträtt till den blivande byggherren för genomförande av det projekt för vilkel bostadslån söks.

Syftet med markvillkorel är atl säkra konkurrens i byggandet genom att eliminera byggintressentens möjligheter all via eget markinnehav påverka fördelningen av produklionsuppdragen. Därvid åsyftas i första hand företag med intressen i produktions- och materialledet. Med hänsyn härtill kan del förefalla rimligl atl undanta byggherreföretag som saknar sådana in­tressen. Etl sådant undantag är emellertid enligl byggkonkurrensuiredningen svårt atl avgränsa. Vidare kan företag som inle omfattas av etl markvillkor dras in i förhandlingar med andra företag om markförvärv. Byggherrefö-retageis förhandlingsposition skulle vid sådana förhandlingar vara svag, var­för det inte kan uteslutas all motpartens markinnehav skulle komma atl spela en väsentlig roll för förhandlingsresultatet.

Om vissa byggherreföretag undantas från markvillkoret, kommer dessa att ha intresse av atl köpa mark. Förutom berörda byggherreföretag kan också andra företag eller personer som bedömer del möjligt att vid en vida­reförsäljning uppnå fördelar komma att uppträda som markköpare. Detta kan leda till markspekulation och markprisstegringar Ulredningen föreslår därför alt endast kommun skall godtas som förmedlare av mark för statligt belånade bostäder. Med kommun avser ulredningen i första hand borgeriig primärkommun, Stockholms läns landstingskommun, som övertagit vissa primärkommunala uppgifter på samhällsbyggandets område, jämställer ul­redningen med primärkommun. Övriga landstingskommuners verksamhet på bostadsförsörjningsområdet har begränsad omfattning. Utredningen för­utsätter att denna verksamhet framdeles inte kommer all öka nämnvärt och att landstingskommun som förvärvar mark för samhällsbyggnadsän­damål samråder med berörd kommun, Enligl utredningens mening finns det därför ingen anledning att vägra bostadslån då marken ägs eller har ägts av landstingskommun.

Prop. 1974:150

233

I vissa kommuner förvaltas den kommunala exploateringsmarken av etl kommunalt bolag som i regel endast har lill uppgift ad förvärva och förvalta exploateringsmark. Under förutsättning atl bolaget är helkommunalt kan det ses sorn en utlöpare av den kommunala förvaltningen. Utredningen anser därför atl det inte finns anledning alt i sammanhanget göra någon skillnad meUan ett sådant bolag och kommun.

Sammanfattningsvis föreslår ulredningen att som villkor för bostadslån skall gälla att marken av kommun eller landstingskommun eller av kom­mun/landstingskommun helägt bolag, som enbari har till uppgifi alt för­värva och förvalta kommunal mark, skall ha sålts eller upplåtits med tomträtt till den blivande byggherren för genomförande av det projekt för vilkel bostadslån söks.

Enligt Ulredningen kan markvillkoret inte anses vara uppfyllt, om kom­munen har förvärvat marken med bivillkor om vem som skall bebygga marken, leverera material e. d.

Markvillkoret ärenligt utredningens mening en mycket viktig förutsätt­ning för effektiv konkurrens i det statligt belånade bosladsbyggandet. Vid sidan härav kan emellertid markvillkoret få flera positiva effekter.

Under senare år har inom byggsektorn fiera vertikalt integrerade löre-tagskedjor bildats. I dessa kedjor ingår även markanskaffande företag och bankintressen. De markanskaffande företagen spelaren strategisk roll i sam­manhanget eftersom ett markinnehav ger möjlighet för övriga företag i ked­jan att bedriva en verksamhet som i väsentlig grad är avskärmad från kon­kurrens. Genom markvillkoret försvinner denna möjlighet lill konkurrens­avskärmning anser utredningen. Den första länken i kedjan avlägsnas.

Statsmakterna har rekommenderat kommunerna att bygga upp en så god markberedskap alt mark är säkerställd för minst tio års byggande. Genomförs mark villkoret kommer kommunernas ställning på det markpolitiska området att stärkas. Byggföretagens motiv för markförvärv kommer att försvagas avsevärt. -Sådana förvärv torde därför i huvudsak komma att upphöra. Detta gäller i varje fall inom exploateringsområden där rörutsällningarna för atl finansiera byggandet ulan statliga lån är små. Tidsperspektivet för kom­munala markförvärv bör därför enligt utredningen kunna minskas från tio år lill sex ä alla år Om så sker kommer de räntekostnader som belastar bostadsbyggandet att minska.

Ulredningen anseratl markförvärven hittills i slor utsträckning har styrt planeringen och utbyggnaden av tätorterna. Om förvärven kan genomföras i elt senare skede ökar kommunernas möjligheter att bedöma vilken mark som skall förvärvas. Planeringen bör i slörre utsträckning kunna styra mark­förvärven. Som en följd härav kan kommunerna förutsättas begränsa sina förvärv till enbari mark som erfordras för samhällets utbyggnad. Inves­teringarna i mark blir alliså enligl ulredningen effektivare.

Av fiera olika skäl bör enligt byggkonkurrensuiredningen vissa undantag göras frän det principiella kravet på alt kommunen skall förmedla marken

Prop. 1974:150

234

lör att bostadslån skall kunna utgå.

Utredningen föreslår att markvillkorel inte skall gälla inom landsbygds­områden. Det bör ankomma på bostadsstyrelsen alt närmare definiera be­greppet landsbygdsområde, 1 huvudsak bör därmed förstås inle detaljpla­nelagl område,

1 fråga om nybyggnad i exploateringsområde anser utredningen att mark­villkoret skall gälla ulan inskränkning för fierfamiljshus och i princip också för småhus. Beträffande småhusen framhåller utredningen att del för den blivande småhusägaren i allmänhet är en fördel om tomlen tillhandahålls av kommunen och alt frågan om vilken lyp av bostadsbebyggelse - fler­familjshus eller småhus - som skall uppföras på etl vissl område avgörs först i etl relativt sent skede,

1 enstaka läll kan dock tomten för småhus i exploateringsområde ha för-viirvals under sådana förhållanden att ett upprätthållande av markvillkoret inte ter sig rimligt. Utredningen anser därför att länsbostadsnämnderna bör ges möjlighet att i enslaka fall för slyckebyggda småhus bevilja dispens från markvillkoret under förutsättning atl den som skall bebo huset har förvärvat marken från annan än byggintressent. En ytterligare förutsättning bör vara all kommunen tillstyrker dispens.

Om fierfamiljshus i saneringsområde inte skulle omfattas av markvill­korel, kan enligt utredningen en stor del av den från exploateringsområden frigjorda invesleringskapaciieten komma all flyttas över till marknaden för saneringslästigheler. Konkurrensen om saneringsfasligheter skulle däri­genom öka vilket kan föruisätlas höja priserna. Förhållandena i sanerings­områden avviker emellerlid i ett viktigt avseende från förhållandena i ex­ploateringsområden. I sistnämnda områden är det i regel nödvändigt all marken förvärvas av någon i samhällsbyggandet aktiv part -ofia kommunen - lör att en utbyggnad skall kunna genomföras. Marken måste således i allmänhet byta ägare löre exploateringen. I saneringsområden däremol kan ofta en rivning och efterföljande nybyggnad ske ulan all tomlen byier ägare.

Många flerfamiljshus inom områden som under de närmasie årtiondena kommeratl lolalsaneras ägs enligl utredningen av seriösa fastighetsförvaltare som vid en toialsanering kan förutsättas ha 

inires.se

av alt genomföra en effekiiv upphandling av den nya bebyggelsen. Ges markvillkoret generell giltighel för flerfamiljshus i saneringsområde, måste emellertid fastigheter som skall lolalsaneras säljas lill kommunen för alt saneringen skall kunna genomföras med stöd av statliga lån, Ulredningen har funnit all del skulle föra lör långl att uppställa sådana krav. En toialsanering är elt naturligt led i en långsiktig fastighetsförvaltning. En generell tillämpning av mark­villkoret skulle kunna komma alt molverka en önskvärd förnyelse av de äldre ficrlämi|jshusbestånden. Del skulle även ställa stora ekonomiska krav på kommunen. Utredningen föreslår därför alt fierfamiljshus i sanerings­område som varit i lånesökandens ägo alltsedan den 1 juli 1972 och som skall lolalsaneras undanlas från markvillkorel.

Prop. 1974:150

235

Enligt bostadsbyggnadsprogrammen planeras ell småhusbyggande i sa­neringsområden på ca 1 500 hus per år. Ett krav på all kommunen skall förmedla mark för delta småhusbyggande skulle därför tvinga kommunerna att väsentligt öka sin förvärvsverksamhet inom äldre småhusområden. Efier­som marken i dessa områden i regel är förhållandevis dyr, skulle den eko­nomiska belastningen på kommunerna bli belydande trois den kvantitalivt ringa andel av bostadsproduktionen som det är fråga om. Även i admi­nistrativt hänseende skulle markvillkoret tillämpat på småhus i sanerings­område enligt utredningen vara en belastning för kommunen, Mol denna bakgrund anser utredningen sig kunna föreslå att småhus i saneringsområde som skall lolalsaneras undantas från markvillkoret. Med hänsyn lill risken för markspekulaiion bör dock bosladsstyrelsen bevaka utveckningen och ta de initiativ som kan erfordras.

Detta ställningstagande i fråga om småhus i saneringsområde får dock enligt utredningen inte tolkas så atl kommunerna bör avstå från alt förvärva småhusmark i saneringsområde. Vid större saneringar inom äldre småhus­områden, t, ex, vid förnyelse och förtätning av gamla villa- och sommar­stugeområden inom tätorternas ytterområden är det tvärtom önskvärt och ofta nödvändigt atl kommunerna engagerar sig genom omfattande mark­förvärv.

Vid modernisering gäller i än högre grad än vid totalsanering att åtgärderna vidtas ulan atl fastigheten byter ägare. Att kräva atl kommunen skulle förvärva fastigheten iir därför inte rimligt. Effekten av en sådan regel skulle förmodligen bli att fastighelsägaren avstår från atl söka bostadslån. Däri­genom skulle markvillkoret komma atl motverka en modernisering av det äldre bostadsbeståndet. Utredningen anser därför all villkoret inle skall gälla modernisering.

Utredningen påpekar atl kommunerna kan ha anledning aii förviirva mo-derniseringsfasiigheter även om markvillkorel inteomfattardessa fastigheter och erinrar om att saneringsulredningen har framhållit atl del bl, a. finns hyrespolitiska motiv för sådana förviirv.

Vissa övergångsbestämmelser erfordras för att möjliggöra en smidig över­gång lill de nya bestämmelserna. Utredningen föreslår därför att bostadslån under en femårig övergångstid, fram lill den 1 juli 1977, skall kunna utgå även om marken inle har förmedlats av kommunen. En förutsättning skall dock vara all lånesökanden ägde marken eller innehade tomträtten den 1 juli  1972,

1 fråga om effekterna på fastighelsmarknaden anser utredningen alt mark­villkorel torde komma att slarki påverka marknaden för byggmark. Den helt övervägande delen av bostadsproduktionen eller ca 90 96 finansieras med statliga lån, 1 många fall är sådana lån en förutsättning för ell bo­stadsbyggande, efiersom erforderliga hyror i annat fall blir så höga all av­sättningen av bostiiderna försvåras eller omöjliggörs. Byggherrelöretag och byggföretag kan därför riikna med att endast i begränsad utsträckning kunna

Prop. 1974:150

236

genomföra etl bostadsbyggande som inte finansieras med bostadslån.

Inom områden som ännu inte tagits i anspråk för tätbebyggelse kan mot den bakgrunden antalet markköpare föruisätlas minska krafiigl. Till följd av markvillkoret kommer konkurrensen om marken således all minska. Detta bör kunna leda lill alt markprisstegringarna dämpas, Prisutvecklinge..; blir dock enligt utredningen i hög grad beroende av hur kommunen agerar.

Om konununen och fastighetsägaren inte kan nå överenskommelse om priset, kan låstighetsägaren genom all vägra sälja lill erbjudet pris tvinga kommunen alt söka expropriation av fastigheten. Kommunen måste då betala en löseskilling motsvarande fastighetens marknadsvärde.

Enligt de ersättningsregler som år 1971 infördes i expropriationslagen skall den värdestegring som ägt rum under den senaste 10-årsperioden inle er­sättas, om det inte kan visas alt värdestegringen beror på annal än för­väntningar om ändring i faslighetens tillåtna användningssätt. För fastig­heter till vilka förväntningar om tälbebyggelseanvändning knyts får alltså löseskillingen högst motsvara fastighetens realvärde 10 år före expropria­tionen, enligt övergångsbestämmelserna dock tidigast den 1 juli 1971, Lö­seskillingen kan likväl bli lägre om fastighetens marknadsvärde har sjunkit. Expropriationslagen ger därför ingen garanti mol en sänkning av mark­priserna som kan bli en följd av markvillkoret. Någon drastisk sänkning av dessa ärenligt byggkonkurrensuiredningen emellertid inte trolig. En mera sannolik utveckling är alt köpeskillingarna vid frivilliga försäljningar under 1970-talet i huvudsak kommeratl motsvara eller något överstiga fastighetens realvärde den I juli 1971, efiersom della värde i allmänhet skulle läggas lill grund för bestämmande av löseskillingen vid en eventuell expropriation. Genom markvillkorel och expropriationslagens ersättningsregler kan därför priserna på exploaleringsmark antas komma atl successivt närma sig värdet av marken i dess tidigare användning. Expropriationslagens ersättningsregler borgar samtidigt för alt prisnivån inle kommer alt sjunka under denna vär-denivä.

Om en ägare av en exploateringstästighet, t.ex, en jordbrukare, önskar sälja sin fastighet några år innan kommunen normall skulle ha förvärvat fastigheten kan vissa problem uppstå till följd av markvillkorel. Del torde i sådana fall vara svårt att hitta någon annan köpare än kommunen. Kom­munen bör diirför enligt utredningens mening i en sådan situation förvärva fastigheten även om delta sker några år tidigare än planerat.

Beträffande det s ta 11 i ga krediistödet lill kommunala markförvärv anför ulredningen alt det med hänsyn till alt markvill­koret ökar markförvärvsbehovel men samtidigt dämpar markpriserna är svårt all bedöma hur markvillkorel på längre sikt påverkar kommunernas kostnader för markförvärv, Pä kort sikt blir dock effekten alt kommunernas samlade markförvärvskostnader stiger kraftigt.

Byggkonkurrensuiredningen anser det inte möjligt atl med ledning av uppgifter om kommunernas markförvärv och markinnehav bedöma kom-

Prop. 1974:150

237

muncnias koslnader för faslighelsförvärv på sikl efiersom förändringar i kommunernas markberedskap och kostnaderna för denna förändring inle kan uppskattas. För att kunna bedöma vilka ekonomiska konsekvenser de föreslagna villkoren i bostadslånekungöreksen om kommunägd/kommun-försåld mark för med sig har utredningen gjort ett försök att uppskatta marklörvärvskoslnaderna för ell års bostadsbyggande.

Kostnaderna för förvärv av mark för 100 000 nya bosläder i 1972 års priser uppskattar utredningen till följande (milj. kr).

Flerfamiljshus exploateringsområde        (55 000lgh)

75

Flerfamiljshus saneringsområde

(I5 000lgh)

150

Småhus exploateringsområde

(30 000lgh)

125

Summa milj, kr,    350

Om hänsyn las lill att bostadshus normall även inrymmer vissa lokaler, bör den beräknade kostnaden ökas med 10-15 96 vilket ger en total kostnad av ca 400 milj. kr. Efiersom omkring 90 96 av bostadsproduktionen uppförs med statliga lån, kan fånevillkorel antas innebära att kommunerna belastas med markförvärvskostnader om ca 360 milj. kr./år.

En del kommuner har vid förvärv av fastigheter finansierat förvärven genom att till säljaren överlämna köpeskillingsreverser på hela eller en del av köpeskillingen, Specielll gäller detta Slockholms kommun. Sålunda har drygt 40 96 av kommunens totala markförvärvskostnader under 1960-lalet täckts genom utställande av köpeskillingsreverser.

Del saknas uppgifier om i vilken utsträckning andra kommuner utnyttjar köpeskillingsreverser vid fastighetsförvärv. Klart är dock enligl ulredningen atl del sker i avsevärt mindre utsträckning än i stockholmsområdet. Enligt utredningens mening bör del emellertid vara möjligt för andra kommuner atl i ökad utsträckning använda köpeskillingsreverser som betalningsmedel.

Kommun kan ulan särskilt medgivande från Kungl, Maj:t upptaga lån inom utrymmet för kommunens underställningsfria lånerält under förut­sättning atl lånet är ställt att återbetalas inom fem år samt, om låneliden är merän ell år, att länet avbetalas årligen. Vid förvärv av intecknad egendom kan kommun överta även sådana lån i egendomen som löper under längre tid än fem år eller som inte skall avbetalas årligen. Om lånet inle ryms inom den underställningsfria lånerätlen erfordras emellerlid Kungl, Maj:ts tillstånd.

Detla innebär att kommun som avser alt utnyttja köpeskillingsreverser som betalningsmedel vid faslighelsförvärv alltid måste utverka Kungl. Maj:ts tillstånd om reversen skall löpa på längre tid än fem år eller om årliga avbetalningar inle skall göras. Likaså erfordras Kungl, Maj:ls tillstånd om den genom reversen upptagna krediten inte ryms inom den under­ställningsfria lånerätten. Övertagande av lån i fastigheter inkräktar dessutom på kommunens underställningsfria lånerätt.

Bestämmelserna motverkar enligt ulredningen strävandena all underiätta för kommunerna atl förvärva mark för lätbebyggelseändamål. Mot denna

Prop. 1974:150

238

bakgrund föreslår uireilningen all beslämmelserna i kommunallagen om den kommunala upplåningen ändras så all lån i inlecknad egendom som kommunen övertar vid förvärv av egendomen saml lån som kommunen upptar genom att som betalning för fast egendom utge köpeskillingsrevers inte inkräktar på utrymmet för kommunernas underställningsfria lånerätt Utredningen föreslåräven atl det undanlag från beslämmelserna om femårig lånelid och årliga amorteringar som görs för lån som kommun övertar vid förvärv av egendom utvidgas till all avse även köpeskillingsrevers som utges som likvid vid läsligheisförvärv,

Byggkonkurrensuiredningen har uppskattat atl kommunerna genom ut­givande av köpeskillingsreverser kan finansiera ca 50 milj, kr. av den totala marklörvärvskosinaden fören årsproduktion av bosläder. Ett lika stort be­lopp antas kunna finansieras genom övertagande av inlecknad gäld i läs-ligheterna. Av marklörvärvskosinaden på 360 milj. kr, kan därför ca 260 milj, kr, behöva betalas kontant.

Utredningen erinrar emellertid om alt huvuddelen av marken för bo­stadsändamål redan nu förmedlas av kommunerna. Utredningens beräk­ningar visar all förvärvskoslnaderna för den mark som kommunerna redan förmedlar uppgår lill ca 235 milj. kr. Under anlagande all all kommunal mark bebyggs med stöd av statliga bostadslån blir därför kostnadsökningen ca 165 milj, kr. Den del som måsle erläggas kontant blir något lägre eller ca  125 milj, kr.

Det nuvarande finansieringsstödet för kommunala markförvärv, dvs. markförvärvslångivningen, motsvarar inle del behov som i ansökningar om marklorvärvslån har redovisats från kommunerna. 1 många läll avslår kom­munerna dessutom enligt utredningen frän att söka markförvärvslån i vet­skap om all tillgången på lånemedel är knapp.

Byggkonkurrensuiredningen erinrar vidare om att saneringsulredningen har föreslagit att bestämmelserna om mark förvärvslån ändras så att lån även skall kunna utgå för förvärv av fastigheter i saneringsområde. Byggkon­kurrensuiredningen tillstyrker - med vissa inskränkningar som redovisas i det följande - saneringsulredningens förslag, Efierfrågan på lån kommer då all öka krafiigl, Mol denna bakgrund anser utredningen all tillskottet till markförvärvslånefonden bör vara större än den kostnadsökning för kom­munerna som uppslår till följd av markvillkoret.

På grundval av de redovisade beräkningarna och mol bakgrund av bl, a. önskemålei om atl kommunerna bör komplettera sitt markinnehav så alt de år 1977 om möjligt äger all mark som under den därpå följande fem­årsperioden skall tas i anspråk för bostadsbyggande föreslår ulredningen att markförvärvslånefonden tillförs medel i sådan utsträckning att fonden redan fr.o.m, budgetåret 1973/74 fåren utlåningskapacitel av 250 milj. kr./år.

Hur slora avsättningarna till fonden behöver vara för all denna utlånings­kapacitel skall uppnås beror på amorteringsvillkoren för utlämnade lån. Med

Prop. 1974:150

239

gällande länebeslämmelser uppnås enligl utredningen den önskade utlå-ningskapacitelen, om fonden under två år tillförs ca 250 milj, kr, Därefier kan avsättningarna till fonden successivt trappas ned för att helt upphöra efter ytterligare sju år. Förlängs den amorteringsfria liden till fem år såsom .saneringsutredningen har föreslagil, måste avsäilningarna till fonden vara närmare 250 milj. kr. under de första fem åren för all den önskade ui-låningskapacileien skall uppnås, Efier denna lid kan avsäilningarna redu­ceras krafiigt för alt helt upphöra efier totalt nio år.

Enligt byggkonkurrensutredningens mening bör del ses som ell primäri önskemål att fonden ges en utlåningskapacitel av 250 milj, kr. Endast om detta kan uppnås samtidigt som den amorteringsfria liden förlängs från två år lill högsl fem år tillstyrker ulredningen saneringsulredningens förslag om ändrade amorleringsvillkor,

Enligl utredningens mening bör förvärv av fastigheter där byggnaderna beräknas kvarstå under överskådlig tid inte - som saneringsutredningen har föreslagit - finansieras genom markförvärvslån. Del lånebehov som upp­kommer i dessa situationer är av långfristig natur och kan alltså inte täckas genom tioåriga mark förvärvslån. Möjligheter bör i stället öppnas för kom­munerna atl finansiera dessa förvärvskostnader med långfristiga lån,

Byggkonkurrensuiredningen diskuterar slutligen de samhällsekonomiska effekterna av sina förslag och understyrker alt de statliga tillskollen till markförvärvslånefonden föreslås bli förhållandevis små eller 250 milj, kr,/år när de är som slörsl. Som jämförelse nämner ulredningen att den totala prioriterade långivningen med vilken avses bostadsfinansieringen och slatens upplåning, uppvisar en årssiffra på omkring 12 miljarder kr. Varje ökning av prioriteringarna bör emellertid omsorgsfullt prövas och angelägenheten av den nya prioriteringen vägas moi den belydelse andra prioriterade än­damål bör lillmälas. Vid sådana överväganden finner byggkonkurrensui­redningen, mot bakgrunden av markfrågans vikt. atl del finns starka skäl för staten att ge finansiellt stöd av föreslagen omfattning och för alt kre­dilmarknaden bär den temporära ökningen av prioriterade krediter,

Byggkonkurrensuiredningen har ansett sig kunna konstatera atl de nu­varande formerna för markförvärvslångivningen är för­enade med vissa olägenheter. Den begränsade tillgången på lånemedel har dock knappast gett möjlighet all tillämpa någon annan ordning, Enligl ut­redningens mening är tiden nu mogen fören översyn av reglerna för mark­förvärvslångivningen. Med de ökade anslag lill lånefonden .som förordas skapas dessutom förutsättningar fören mera ändamålsenlig handläggnings­ordning än den nuvarande.

Ett väsentligl krav vid utformningen av en ny handläggningsordning är enligt utredningen att kommunerna snabbt skall kunna få besked om lån kommer att utgå för ett visst markförvärv. Förhandsbesked om lån bör även kunna meddelas. För all kommunerna skall kunna planera sin för­värvsverksamhet bättre bör varje kommun dessutom få uppgifi om hur

Prop. 1974:150

240

slort belopp den totall kan räkna med i markförvärvslån under en viss tid. Denna tid bör omfatta åtminstone ett år.

Etl annal väsentligt krav är enligt byggkonkurrensuiredningen atl dispo­nibla lånemedel fördelas på ell rikligt sätt mellan olika kommuner. Grun­derna för denna fördelning bör vara kommunernas markförvärvsbehov inom ramen för statsmakternas regionalpoliliska målsättning. En regional fördel­ning på ett tidigt stadium förutsätter all man centralt kan göra en samlad bedömning av samlliga för fördelningen relevanta uppgifier. Uppgifier om kommunernas markförvärvsbehov som kan läggas lill grund för ett beslut om medelsfördelning måsle därför enligt utredningen inhämtas genom eu förfarande som är skilt från lånehanleringen.

Markförvärvslånen bör enligl utredningen även i fortsättningen knytas lill genomförda markförvärv. Därigenom betonas lånets karaklär av mark-politiskt stöd. När elt låneberättigande markförvärv genomförts bör lånet beviljas och utbetalas snabbt. Bl, a. av denna anledning bör en enkel hand­läggning av de enskilda låneärendena efiersirävas. Beslutanderätten i en­skilda ärenden börenligt ulredningen decentraliseras till länsbosladsnämn­derna.

Byggkonkurrensuiredningen förestår all följande handläggningsordning tillämpas vid markförvärvslångivningen.

Kungl. Maj:t, alternativt bostadsstyrelsen, fördelar disponibla lånemedel regionalt på de tre storstadsområdena och på länen i övrigt. En första för­delning görs snarast efter det att riksdagen anvisat anslag för kommande budgetår och omfattar huvuddelen av de medel som under budgetåret be­räknas bli disponibla för utlåning. Fördelningen innebär att ett visst kre­dilulrymme reserveras för varje storstadsområde resp. län. De medel som inte fördelas i denna omgång utnyttjas för särskilda uppkommande behov, t. ex. all en kommun genomför elt mycket omfattande förvärv som bedöms vara specielll angelägel men som inle kan finansieras inom ramen för del låneutrymme som tilldelats   regionen.

Inom resp. län bör enligt utredningen länbosladsnämnden handha för­delningen på kommuner. Länsstyrelsen skall dock - efter förslag från länsbosiadsnämnden - fastställa allmänna rikllinjer för fördelningen. Därvid bör länsslyrelsen anlägga elt fierårsperspektiv så att utrymme lämnas för länsbostadsnämnden att göra omfördelningar mellan åren och därigenom tillgodose de behov av flexibilitet som följerav variationer i kommunernas förvärvsaktivitet. Snarast efier det att låneramen fastställts bör länsbostadsnämnden göra en preliminär fördelning på kommuner.

Länsbostadsnämnden börenligt utredningen besluta i enskilda låneären­den. Därvid skall länsbostadsnämnden tillse atl lånemedlen slutligt fördelas mellan kommunerna i enlighet med av länsstyrelsen angivna riktlinjer och i övrigl med hänsyn lill kommunernas markförvärv.

Fördelarna med här skisserad handläggningsordning ärenligt utredningen hög fiexibililet och belydande handlingsuirymme för länsbosladsnämnder-

Prop. 1974:150

241

na. Som markpolitiski hjälpmedel blir markförvärvslångivningen därför ak­tiv. En nackdel är att kommunerna inte i förväg med säkerhet kan avgöra vilka möjligheter de har att erhålla markförvärvslån.

Alternativt ärenligt ulredningen följande handläggningsordning tänkbar. Inom resp, län gör länsstyrelsen - efier förslag från länsbosiadsnämnden - en fördelning på kommuner. Denna fördelning skall ha innebörden att ett vissl kredilulrymme reserveras för varje kommun i länet för en viss tid. Därmed menas all kommunen under denna tid kan beviljas mark­förvärvslån upp lill del angivna beloppet. Efter hand som kommunen genomför markförvärv som uppfyller förutsättningarna för lån kan ansökan om lån göras. Lånen utbetalas därefier så snabbi som möjligt. Beslutan­derätten i enskilda låneärenden delegeras lill länsbosiadsnämnden.

Fördelen med denna senare modell ärenligt byggkonkurrensuiredningen att kommunerna i början av varje budgetår bättre kan bedöma sina möj­ligheter att erhålla markförvärvslån. Därmed underlättas deras planering av förvärvsverksamheten. Administrativt är modellen enkel. Till dess nack­delar hör att möjligheterna minskar all på rimligl sätt ta hänsyn lill de ofta slora variationerna från år till år i kommunernas förvärvsvolym. Del är vidare svårt att omfördela pengar om ett oväntat och angelägel förvärv dyker upp. Länsbostadsnämndens handlingsutrymme krymper och lån­givningen blir ett mindre aktivt instrument än i det först nämnda alter­nativet.

En kommuns markförvärvsbehov börenligt byggkonkurrensuiredningen i markförvärvslånesammanhang anses omfatta all mark som inom ålta år beräknas bli tagen i anspråk för bebyggelse och som kommunen inte äger. I syfte att stödja en planmässig markförvärvspolitik bör markförvärvslån i prinicp inle utgå för mark som enligt-kommunernas bostadsbyggnads-program kommer atl tas i anspråk för bebyggelse inom tre år. Vid bedömning av en kommuns markförvärvsbehov bör därför inte hänsyn las lill sådan mark,

Ulredningen föreslår att kommunerna skall upprätta mark­förvärvsprogram som bör ingå som en del i de kommunala bo­stadsbyggnadsprogrammen. Den föreslagna handläggningsordningen för för­delning av disponibla markförvärvslånemedel på kommuner förutsätter nämligen enligt ulredningen all man centralt har tillgång lill uppgifier om kommunernas markförvärvsbehov, Uppgifierna mäste föreligga vid tidpunk­ten för fördelning av lånemedel på storstadsområden och län.

Eftersom kommunerna bör förvärva marken minsl fem år före planerad byggstart måste enligl utredningen markförvärvsprogrammen avse en längre tid än bosladsbyggnadsprogrammen. Utredningen föreslår därför atl kungö­relsen om kommunala bosiadsbyggnadsprogram ändras så atl kommunerna åläggs alt upprätta tioåriga markförvärvsprogram som bör ingå i bosladsbygg­nadsprogrammen, Bostadssiyrelsen bör efier samråd med Svenska kom­munförbundel utfärda anvisningar för sådana program.

16 Riksdagen 1974. 1 saml. Nr 150

Prop. 1974:150

242

6.3 Markfördelning

Byggkonkurrensuiredningen beskriver de nuvarande formerna för kommunernas markfördelning. I större stadskommuner förekommer ofia alt de kommunala organen beslutar hur kommunens mark för fierfamiljshusbyggande skall fördelas på byggherrekategorier och bygg­herreförelag. Fördelningsbesluten styrs i stor utsträckning av en strävan att ge varje företag möjlighet till en jämn nybyggnadsverksamhet, 1 kom­muner där inga riktlinjer för fördelningen bestämls tilldelas byggherrefö-relagen mark från fall till fall med hänsyn till företagens önskemål och en mer eller mindre uttalad praxis.

Under senare år har tävlingsförfarande i samband med fördelning av mark till flerfamiljshus prövats i några kommuner.

Omkring 75 96 av byggandet av småhus i grupp sker på kommunal mark eller mark .som upplåtits av kommunen. När det gäller småhus med äg­anderätt avser kommunens markupplåtelse rälten att exploatera marken och som regel också försäljningsansvaret. Kommunerna fördelar ofia sin mark för gruppbyggda småhus på byggherrekategori och förelag från fall till fall utan fastställa ramar, I några kommuner avser fattade beslut om de olika sektorernas andel vid markfördelningen fierfamiljshus och grupp­byggda småhus sammantagna.

Enligt uppgifier som utredningen inhämtat från vissa länsbostadsdirektö­rer är det relativt ovanligt all kommunerna utnyttjar möjligheterna atl ställa krav på bebyggelsens utformning och kostnader i samband med markupp­låtelsen. Krav på viss lägenhetsfördelning förekommer ibland, I undantags­fall ställer kommunerna bestämda krav på kostnaderna. Krav på statlig be­låning och på atl lånemyndigheternas villkor uppfylls är ofta en outtalad förutsäUning.

Utredningen tar därefter upp frågan om ändrade former för markfördelningen och anger som en utgångspunkt härför att kom­munens ansvar för bostadsförsörjningen innefattar rätten alt besluta om principerna för fördelningen av bostadsbyggandet på allmännyttiga, koo­peraliva och enskilda byggherrar. Byggandets fördelning på byggherre­kategorier ingår som en väsenllig del i den kommunala bostads- och hy-respolitiken, 1 de riktlinjer för bostadspolitiken som fastlades i slutet av 1940-ialei ingick alt spekulativa vinstintressen skulle hållas borta från bo­stadsbyggande och bosladsförvallning med offentligt stöd. Som målsättning för bostadspolitiken uppställdes alt huvudparten av nya flerfamiljshus borde förvaltas av företag som arbetade utan enskilt vinstintresse och i samverkan med kommunen.

Under 1950- och 1960-ialcn har de allmännyttiga och de kooperaliva bo­stadsföretagen fåll den dominerande roll som eftersträvades i efterkrigstidens bostadspolitik, I samband med den omfattande översynen av bostadspo­litiken vid 1967 års riksdag betonades på nytt all de självkosinadsbesiämda

Prop. 1974:150

243

bostadsföretagen bör dominera bostadsbyggande och bostadsförvaltning, I prop, 1967:100 framhöll departementschefen att uttalandena om de själv­kostnadsbestämda företagen syftade till alt ange vad som från hyrespolilisk synpunkt var väsentligl vid fördelning av byggandet mellan de olika bygg­herrekategorierna och att uttalandena inte var uttryck för en negativ hållning lill bostadsbyggande i enskild regi. Departementschefen ansåg det tvärtom önskvärt att bibehålla de konkurrensmoment som ligger däri att byggandet sker i olika företagsformer.

Med den centrala ställning som byggherren intar i byggprocessen har byggandets fördelning på byggherrar enligt utredningen avgörande betydelse för hur konkurrensen i bostadsbyggandel gestaltar sig. Statsmakternas ut­talanden anger riktlinjerna för bostadsbyggandets fördelning på förvaltnings­former. Denna målsättning lägger emellertid enligt utredningen inte hinder i vägen för att byggherrarnas skicklighet som byggare och förvaltare skall kunna vara utslagsgivande för fördelning av byggherreuppdrag.

Markfördelningen måste enligl byggkonkurrensuiredningen ses som ell av kommunens viktigaste bostadspolitiska styrinstrument. Fördelningen bör ske med utgångspunkt i klart definierade mål i fråga om byggandels för­delning på dispositionsformer, boendekostnader och boendemiljö. Vid mark­upplåtelsen kan kommunen i varje projekt omsätta den överordnade mål­sättningen i ramar för byggherrens handlande.

Den från utredningens synpunkt väsentligaste aspekten på markfördel­ningen är kommunens möjligheter att främja effektiviteten i bostadspro­duktionen. För effektiviielen vikliga avgöranden i samband med mark­fördelningen är bl.a. projektens storlek, strukturen inom byggherreledet och möjligheterna lill konkurrens vid genomförandet.

Ulredningen konstaterar i fråga om byggandets projektslorlek och bygg­herrestruktur att enligt uppgifterna i bosladsbyggnadsprogrammen kommu­nerna nu koncentrerar byggandet till större projekt, Mol bakgrund av de ansträngningar som redan görs för att få lill stånd en fortsatt samordning av byggherreföretagen och deras verksamhet har utredningen inte funnit anledning att föreslå ytteriigare åtgärder från slalsmakiernas sida. Kom­munerna bör enligt ulredningen givetvis utnyttja möjlighelerna atl främja byggherresamordningen vid markfördelningen genom atl ställa krav på sam­ordning mellan projekt och se lill all byggherreuppdragen anförtros företag som är kompetenta att svara för såväl exploatering som förvaltning. Själv­fallet bör inte koncentrationen inom byggherreledel drivas längre än vad kraven på kompetens och rationell efterfrågesirukiur motiverar. Den kon­kurrens som ålminslone indirekt finns mellan byggherreföretagen kan i slör­re kommuner vara så värdefull alt den motiverar att t, ex. två allmännyttiga företag behålls som skilda enheter.

Byggkonkurrensuiredningen föreslår,såsom senare kommeratl redovisas, upphandlingsregler som villkor för statliga bostadslån i syfie att förbättra konkurrensen vid genomförandet av byggherrarnas projekt. Direkt konkur-

Prop, 1974:150

244

rens kan emellertid enligl utredningen åstadkommas redan vid fördelningen av kommunens mark på olika byggherrelöretag, om kommunen låter bygg­herrarna tävla om uppdraget all bygga och förvalta. Om kommunen utser byggherre på annal säli än genom tävling, kan det enligt ulredningen finnas en indirekt konkurrens. Byggherren löper nämligen risk atl bli utan mark nästa gång kommunen upplåter mark, om han inte sköter sill uppdrag och det finns andra byggherrar som kan påvisa bättre resultat.

Flerfamiljshusbyggandeis fördelning på hyresräll och bostadsrätt faller enligt utredningen uianför ramen för etl tävlingsförfarande. De två dispo­sitionsformerna är från ekonomisk synpunkt alllför olika för de bostadssö­kande för att fördelningen skulle avgöras genom tävling.

De egenregibyggande allmännyttiga företagen har enligl ulredningen goda förutsättningar föratt tävla med enskilda sektorns förelag. En förutsäUning härför torde vara att engagemanget i tävlingsprojekt endast ulgör en mindre del av förelagens totala verksamhet. Förutsättningarna för en effektiv kon­kurrens torde vidare vara bättre, om de egenregibyggande allmännyttiga företagen får tävla utanför den egna kommunen. Det syns främsi vara i storstadsregionerna som tävlingar av delta slag kan vara möjliga.

Byggkonkurrensuiredningen framhåller all vid fördelning för fierfamiljs­husbyggandel inom enskilda sektorn tävlingsförfarandel synes vara väl läm­pat. För all vidga konkurrensen är del angelägel att BPA ges tillfälle atl della i tävlingar inom den enskilda sektorn. När det gäller markfördelning inom den kooperativa sektorn finns det enligt utredningens mening inga prinicpiella hinder mot all använda tävlingsförfarandel. Deltagare i en sådan tävling kan vara HSB och Svenska riksbyggen. Entreprenadföretag eller andra företag som kan erbjuda samma lörvaltaransvar som de rikskooperativa företagen kan också tänkas delta.

Del är enligt utredningens mening vidare väl motiverat all använda täv­lingsförfarandel vid fördelning av mark för småhusändamål. Vid disposi­tionsformen äganderätt förenklas tävlingen av atl den avser endasl byg­gandet. Erfarenheterna från genomförda tävlingar inom delta område visar all konkurrensen spelar en väsentlig roll närdet gäller all uppnå goda kost-nadsresullal.

Utredningen framhåller att, oavsett vilken byggherrekategori markupp­låtelsen gäller, tävlingsförfarandel inte är möjligt eller lämpligt att tillämpa i varje projekt. Även om utnytljandel av tävlingsförfarandel kan bli mera omlättandc än i dag, torde fördelning utan föregående tävling bli den van­ligaste formen. Oavsett hur markfördelningen sker måsle emellerlid kom­munen känna sill ansvar för att kostnaderna för projektet hålls nere. När fördelningen sker ulan föregående tävling måsle kommunen se lill all bygg­herreuppdraget anförtros en byggherre som är villig och kompetent att bygga och förvalta i enlighet med konsumenternas önskemål. Det är angeläget all kommunerna följer byggherrarnas byggande och förvaltande verksamhet för att lå underlag för markfördelningen. Kommunerna bör använda sin

Prop. 1974:150

245

ställning som markägare lill atl i samband med markupplåtelsen ställa krav på projektens utformning och kostnader,

Etl minimikrav på kommunens insats vid markupplåiefse bör vara all kommunen anger en kostnadsnivå och preciserar de mest elementära kva­litetskraven på bostäderna och boendemiljön: lägenhetssiorlekar, ulrusl­ningsstandard, hushöjder, bostadskomplement. Genom att skaffa sig kun­skaper om kostnaderna för olika kvaliteter i bostadsbyggandel bör kom­munerna kunna utveckla en meningsfull styrning av byggandet.

Toialenlreprenaden kan enligt byggkonkurrensuiredningen i vissa fall vara en lämplig tävlingsform. Etl genomtänkt program och noggrann uppföljning av färdigprojekleringen hos vinnande anbudsgivare och kontroll av den fär­diga bebyggelsen är väsentliga förutsättningar för atl denna tävlingsform skall fungera väl. Det är också viktigt att kommunen ställer konkreta krav på drifi och underhåll av bostadsområdet. Anbudsgivarna bör vara skyldiga att klart redogöra för vilka service- och underhållsåtgärder som ingår i an­budet. Normer för denna del av fastighctsförvaftningen saknas nästan helt, Bosladsstyrelsen, Hyresgästernas riksförbund och berörda byggherreorga­nisationer borde enligt utredningen ta initiativ till en sådan normering. Un­derlag för normer gällande drifi och underhåll borde kunna utarbetas av bosladssiyrelsens utredningsgrupp för konsumentupplysning inom bo­stadssektorn.

Byggkonkurrensuiredningen erinrar slutligen om det behov av kommu­nall engegemang i byggherreuppgifierna på småhusområdet som har fram­hållits i den inom dåvarande inrikesdepartementet utarbetade promemorian (Ds In 1971:4) Vissa frågor rörande rationellt småhusbyggande. Ulredningen anser all de för kommunen aktuella uppgifterna kan avse även fierfamiljs­husbyggandel och annat byggande,

6.4   Konkurrensfrämjande upphandling

Ulredningen beskriver inledningsvis nuvarande upphand­lingsformer inom bostadsbyggandet och olika lidigare ut­redningars synpunkter på dessa.

När del gäller att belysa konkurensförhållandena inom bostadsbyggandet flnns del enligt utredningen anledning all göra skillnad mellan å ena sidan produktion som upphandlats i anbudskonkurrens, dvs. efter anbudstävling mellan två eller fiera företag, och å andra sidan produktion som genomförts utan direkt konkurrens. Under treårsperioden 1968-1970 har mindre än hälf len av den llerfamiljshusproduktion. för vilken statliga bostadslån preli­minärt beviljats, upphandlats efter anbudslävlingar. Anbudskonkurrens dominerar som upphandlingslbrm bara inom kategorin allmännyttiga bo­stadsföretag. Drygt en tredjedel av den kooperativa produktionen upphand­lades efier anbudstävling medan motsvarande siffra för privata byggherrar var endasl 6 96,

Prop. 1974:150

246

I fråga om gruppbyggda småhus överensslämmer fördelningen på genom­förandeformer inom de olika byggherrekalegorierna i stora drag med vad som gäller för fierfamiljshusen. Inom småhusbyggandet är emellertid den enskilda byggherreseklorn den dominerande, vilket innebär alt egenregi­byggande är den vanligaste genomförandeformen. 55 96 av småhusen upp­förs i egen regi. Bara en tredjedel av småhusen upphandlas i anbudskon­kurrens,

Efier en redovisning av vad lidigare utredningar anfört i fråga om upp­handlingsformerna konstaterar byggkonkurrensuiredningen att statsmakter­na inte har uttryckt någon preciserad målsättning när det gäller bostadsbyg­gandets produktionsformer. Av direktiven till byggkonkurrensuiredningen framgår alt riktlinjerna för bosladspolitiken kan sägas inrymma ett krav på effektiv konkurrens. Detta har dock inte konkretiserats i några riktlinjer för hur bostadsbyggandet bör genomföras, t. ex. i form av anvisningar för upphandling. Bostadslån utgår således i princip oberoende av i vilka former bostadsbyggandet sker.

Konkurrensen i genomförandet av bostadsbyg­gandel begränsas i dag enligt utredningen ofta av att bostadshusen byggs i egen regi eller upphandlas genom förhandlingar ulan anbudstävling. Kon­sekvensen av detta för slulkostnaderna kan inte utläsas av tillgänglig produktionskostnadsslalistik. Kostnadsskillnader mellan egenregiproduk-tion och enlreprenadupphandling har emellerlid studerats av bostadssty­relsen vid s. k. revisionsundersökningar av avslutade byggnadsprojekt. Un­dersökningarna visar atl i materialet ingående egenproducerade objekt synes ha en något högre överkostnad i förhållande till pantvärdet än de upphand­lade projekten. Undersökningarna medger dock knappast någon längre gå­ende slutsals än all det finns en sannolikhet för atl egenregiprojekten ger högre kostnader. Vad som emellertid från kostnadssynpunkt måste tillmätas väsenllig betydelse är enligt utredningens mening atl entreprenadupphand­lingen ger bättre garantier för att uppställda kostnadsramar hållas. Att två parier sluter ell entreprenadavtal som innefattar en preciserad anbudssumma ger produktionen en ekonomisk stadga som mera sällan kan åstadkommas när samma företag är både beställare och producent.

Förhållandel alt en belydande del av bostadsproduktionen sker i former som utesluter anbudskonkurrens har enligt ulredningen uppenbart en ne­gativ inverkan på effektiviteten och utvecklingsmöjligheterna inom bo­stadsbyggandet som helhet. Produktion utan anbudskonkurrens medför nämligen att produktionsvolymen för entreprenadmarknaden minskar, vil­kel försämrar marknadens möjligheter att utvecklas. Denna produktion undandras dessutom den effektivitetskontroll som en direkt konkurrens mellan byggmarknadens företag innebär.

En effekiiv bostadsproduktion och låga kostnader främjas enligt utred­ningen av att konkurrenskrafierna ges etl ökat spelrum i bostadsbyggandel, Ulredningen föreslär därför att staten som villkor för bostadslån ställer krav

Prop. 1974:150

247

på att bostäderna upphandlas och byggs i former som stimulerar konkurrens och rationell produktion.

Utredningens förslag om konkurrensfrämjande upphandling som villkor för bostadslån avser nybyggnad av flerfamiljshus saml småhus som inte skall bebos av de lånesökande.

Utredningen har i sitt arbete inte närmare gått in på frågor som rör upp­handling av ombyggnads- och moderniseringsarbelen. Anledningen till detla är bl. a. att upphandling av sädana arbeten är av speciell karaktär. Ulred­ningen undersiryker emellertid det angeliigna i atl konkurrensen mellan byggföretagen förbättras även när det gäller ombyggnads- och modernise­ringsarbeten. Utredningen förutsätter atl konkurrensaspekterna kommeratl beaktas i det fortsatta arbetet med alt utveckla lämpliga upphandliiigsme-loder för sådana arbeten. De riktlinjer för upphandling av nybyggnadsprojekt som utredningen föreslår bör i sina huvudrag kunna tillämpas också lör ombyggnads- och moderniseringsarbelen. Sedan större erfarenheler vunnits om upphandling av ombyggnads- och moderniseringsenireprenader finns det enligt ulredningen anledning att även på delta område överväga upp­handlingsregler liknande vad ulredningen föreslår för nyproduktion.

När del gäller småhus som skall bebos av de lånesökande föreslår ut­redningen all byggherren inle skall vara skyldig att tillämpa de särskilda upphandlingsreglerna. 1 dessa fall saknas det anledning att lill skydd för konsumenien föreskriva all upphandling bör gå lill på visst sätt. Det fö­reslagna markvillkorel för enligl utredningen nämligen antas innebära en garanti för atl de blivande småhusägarna inle kommer i beroendeställning till byggföretag, vilket nu ofia är fallet när byggföretag köper mark för små­husbebyggelse.

Byggkonkurrensuiredningen anser att entreprenadupphandling framstår som den överlägsna genomförandeformen. Egenregiproduklionen har vis­seriigen fördelar genom att samma företag är både producent och förvaltare. Byggandet sker emellertid utan direkt konkurrens. Det medför risk för all denna genomförandeform ger höga boendekostnader antingen på grund av bristande effektivitet i produktionsverksamhelen eller på grund av att bygg­herren utnyttjar möjligheterna till vad utredningen kallar monopolvinster, Egenregiproduklionen innebär också - om den lokalt har slor omfattning - den nackdelen att produktionsuppgifter undandras den öppna byggmark­naden vilkel försämrar marknadens arbetsbetingelser och utvecklingsmöj­ligheter, Egenregiproduktionens nackdelar är enligt uiredningens mening så stora atl det finns anledning au ifrågasätta om bostadslån skall ulgå till egenregibyggande förelag.

Om markvillkoret genomförs kommer enligt ulredningen förutsättning­arna för egenregiproduktion inom bosladsbyggandet alt förändras. Bygg­herrarna kommer inle att som nu kunna skaffa sig bygguppdrag genom markköp och kommunerna får ett avgörande infiytande över hur marken

Prop. 1974:150

248

fördelas på byggherrar och genomförandeformer. Utredningen anser sig kun­na utgå från atl kommunerna i sin markfördelning tillser all bygguppdragen lämnas lill kompetenta byggherraroch att egenregiproduktionens omfattning begränsas så att det finns tillräckligt utrymme för den öppna byggmarknaden alt kunna effektiviseras och utvecklas. Markvillkoret skapar sålunda för­ulsätlningar för att betydande nackdelar hos egenregibyggandel elimineras. Väsentliga nackdelar hos denna genomförandeform kommer emellertid alt kvarstå, om kommunerna delar mark och bygguppdrag lill egenregibyggande byggherreföretag utan tävlingsförfarande. Egenregibyggarna kommer i så­dant fall liksom nu alt arbeta ulan direkt konkurrens med byggmarknadens övriga företag.

Om egenregibyggande förelag tilldelas mark på grundval av tidigare be­skrivna markfördelningstävlingar,elimineras enligt utredningen de väsent­liga nackdelarna hos egenregibyggandel som produktionsform. Byggproces­sen skulle då innehålla elt moment av direkt konkurrens även när den är organiserad som egenregiproduktion. Utredningen föreslår därför atl bo­stadslån lill projekt som byggs av lånesökanden i egen regi skall kunna utgå om den lånesökande fått marken upplåten efter markfördelningstävling.

Vilken målsättning ell egenregibyggande har för sin produktion och för­valtning bestäms av förelagets allmänna verksamhet. Härvidlag föreligger en väsentlig skillnad mellan vinslsyftande och inle vinstsyftande förelag. Del förra eftersträvar nämligen att nå största möjliga avkastning över tiden medan de senare - de allmännyttiga och kooperativa företagen - har lill uppgifi att på självkoslnadsbasis upplåta bostäder på för konsumenterna så förmånliga villkor som möjligt. Del finns med hänsyn härtill enligt ul­redningen anledning att i viss mån differentiera bedömningen av egen­regiproduklionen med hänsyn lill företagskategoriernas målsättning.

Vid sidan av kategorien enskilda byggherrar förekommer egenregipro­duktion hos elt tiotal allmännyttiga och två kooperativa bostadsföretag. De argument som kan anföras mol den traditionella formen för bostadsbyggande i egen regi - utan tävling i något led i processen - gäller till väsentlig del oavsett byggherrekategori. Från dessa utgångspunkter är del önskvärt att begränsa egenregiproduklionen hos de självkostnadsbestämda företagen på motsvarande sätt som hos övriga företag. A andra sidan finns del - setl från konsumentsynpunkt -även positiva drag hos de självkostnadsbestämda förelagens egenregiproduktion. Dessa kan nämligen vara en konkurrens­faktor på entreprenadmarknaden som domineras av enskilda företag.

Enligt byggkonkurrensutredningens bedömning bör egenregiproduktion inom de allmännyttiga och kooperaliva företagen dock bara accepteras om produktionen är konkurrenskrafiig och i fråga om kvalitet och kostnader ge lika bra eller bättre produktionsresultat jämfört med enlreprenadupp­handling.

En generell avveckling av den allmännyttiga och kooperativa egenregi-

Prop. 1974:150

249

produktionen är enligt uiredningens uppfattning varken önskvärd eller möj­lig annat än eventuellt på längre sikt, Ulredningen föreslår alt allmännyttiga och kooperativa företag under vissa förutsättningar beviljas bostadslån även om produktionen genomförs i egen regi och marken anvisats utan föregående tävling. Härvid bör gälla dels att företagen inle bara bygger i egen regi utan även upphandlar på entreprenad, dels att egenregiverksamheten sär­skiljs i företagens redovisning som en fristående resultatenhet och alt denna belastas med alla kostnader som är hänföriiga till egenregiverksamheten. Med dessa regler vill utredningen åstadkomma alt egenregiproduklionen direkt kan jämföras med bostäder upphandfade på den öppna byggmark­naden och dessutom vill den förbättra möjligheterna att bedöma det eko­nomiska resultatet av egenregiproduklionen.

Utredningen har stannat för att bosladsstyrelsen bör svara för uppgifien atl bevaka de självkostnadsbestämda bostadsföretagens egenregiverksamhet. Kontrollen bör formellt la den formen atl bosladsstyrelsen ges möjlighet att efier prövning från fall lill fall ge allmännyttiga och kooperativa bo­stadsförelag tidsbestämd dispens, förslagsvis för tre år i sänder, från det av Ulredningen föreslagna bostadslånevillkoret att byggherren skall upp­handla i konkurrens, såvida inte marken upplåtits efier tävling. Dispens från konkurrenskravet bör lämnas bara under förutsättning alt bosladssty­relsen finner motiv för egenregibyggande och att företaget dessutom bedöms ha förutsättningar alt bedriva egenregiproduktion i rationella former,

1 dispensbeslulel bör enligt utredningen bosladsstyrelsen ange en ram för egenregiproduktionens omfallning under den period som dispensen av­ser. Som utredningen tidigare framhållit bör som huvudregel gälla all fö­relagen inte medges att bygga hela sin produktion i egen regi.

Bostadsstyrelsen skall enligt ulredningen ha möjlighet atl även ställa andra villkor för dispens, alll efter vad som bedöms lämpligt i varje särskilt firll.

Utredningen framhåller alt oavsett dispens skall låncmyndigheterna lik­som tidigare pröva om produktionskoslnaderna för de enskilda projekten är skäliga.

Från konkurrenssynpunkt finns del enligl utredningen fog för att i viss mån jämställa förhandlingsentreprenad, dvs, upphandling utan föregående anbudstävling, med egenregiproduktion, Gemensami för de båda genom-förandeformcrnaäraii konkurrensen från byggmarknadens företag som regel bara indirekt och i begränsad utsträckning får påverka produktionen.

Med hänsyn häriill anser ulredningen det angeläget alt man även på annat sätt än med markvillkorel ser lill atl förhandlingsentreprenad inte används annat än när del kan lörutsälias att byggherren når ett bättre upp-handlingsresultal genom att begära anbud från etl enda byggherreföretag än genom anbudstävling. För atl säkerställa alt upphandling utan anbuds­konkurrens lillämpas endast när det är sakligt motiverat anser ulredningen alt länsbostadsnämnderna skall pröva om det finns skäl all i en upphandling

Prop. 1974:150

250

frångå ett normalt upphandlingsförlärande, Ulredningen föreslår därför alt del .som villkor för bostadslån skall gälla atl byggnadsenlreprenader inte upphandlas ulan föregående anbudslävling, om inte länsbostadsnämnden på förhand godkänt upphandlingsförfarandet cfier prövning från fall till fall. Kravet atl upphandlingen som regel skall ske efier anbudskonkurrens bör gälla alla slags entreprenader, dock inte separat upphandling av konsult­tjänster för projektering- och konstruktionsarbeten.

Som exempel på upphandlingssituationerdär förhandlingsenlreprenad bör kunna komma i fråga nämner utredningen etappvis utbyggnad av bo­stadsområden. Om en lörsta etapp upphandlats med gott resultat kan del för den fortsatta produktionen vara lämpligt alt i lörsta hand söka nå en uppgörelse med de entreprenörer som svarat lorden första etappen. Liknande upphandlingssitualioner kan uppkomma om fiera bostadsprojekt samordnas, t, ex. genom byggherresamverkan. Länsbostadsnämnderna bör undantagsvis även i andra fall kunna medge alt förhandlingsenlreprenad tillämpas, om del enligt nämndens bedömning är sannolikt all denna upphandlingsform kommer att ge bättre resullat än anbudskonkurrens,

Byggkonkurrensuiredningen övergår därefier lill alt mera ingående dis­kutera upphandlingsförfarandet och anser att det är motiverat atl uppställa vissa regler för upphandlingen av den statligt belånade bo­stadsproduktionen föratt främja konkurrensen i bostadsbyggandel. Etl skäl härför är att många byggherrar inom bostadssektorn har intressen i företag inom entreprenadbranschen eller byggmaierialinduslrin. Ett annat skäl för att uppställa rikllinjer för bostadsupphandlingen är önskvärdheten av att byggherrelöretagen så långt möjligt tillämpar en enhetlig upphandlings­praxis. Detla underlättar nämligen leverantörernas möjligheter att anpassa sin produktion och marknadsföring efier beställarnas önskemål.

Upphandlingsreglerna för den statligt belånade bostadsproduktionen bör enligt ulredningen så långt möjligt anpassas lill de riktlinjer lorden statliga och kommunala upphandlingen, som kan komma atl fastställas på grundval av upphandlingskommitiéns förslag (SOU  1971:88).

Byggkonkurrensutredningens krav på upphandlingsförfarandet samman­fattas i ett förslag till ändringar i bostadslånekungörelsen. Förslagen innebär att, förutom de restriktioner för egenregiproduktion och förhandlingsen-treprenader som nyss beskrivits, som villkor för bostadslån skall gälla sär­skilda regler i fråga om anbudsinfordran, materialupphandling, jäv vid upp­handling saml redovisning av anbud och upphandlingsbeslut. Med dessa förslag kommer bostadslånekungörelsen enligl utredningen att ge en ram lör byggherrens upphandling. Utredningen förutsätter alt bosladsstyrelsen kompletterar de föreslagna upphandlingsreglerna med råd och anvisningar, som grundas på byggkonkurrensutredningens och upphandlingskommitiéns betänkanden saml de synpunkler som framkommer vid remissbehandlingen av  utredningarna. Upphandlingsreglerna och anvisningarna måsle sedan

Prop. 1974:150

251

fortlöpande ses över med utgångspunkt i de erfarenheter som framdeles vinns.

Enligt utredningens mening börsamma krav på affärsmässighet och ob­jektiv behandling av anbud och anbudsgivare ställas på byggherrar som önskar utnyttja statliga bostadslån som på myndigheterna i deras upphand­ling. Med hänsyn lill att bostadslånekungörelsen i övrigt saknar mera allmänt hållna krav av målsältningskarakiär har ulredningen främsi av formella skäl avstått från att föreslå att en grundläggande regel motsvarande dessa krav införs i bostadslånekungörelsen, Ulredningen förutsätter dock alt prin­ciperna om affärsmässighet och objektiv behandling av anbud och anbuds­givare kommer all gälla som en huvudprincip för upphandlingen av den statligt belånade bostadsproduktionen,

Enligl utredningens mening kan inte etl visst upphandlingssätl förordas generellt. Entreprenadform och lörfrågningsunderlag måste anpassas till de förulsätlningar som gäller för det enskilda projektet. Byggherrens förfråg-ningsunderlag bör klart och entydigt ange kraven på kvalitet och entre­prenadens eller leveransens omfattning, något som är ett oeftergivligt villkor för effektiv konkurrens och goda upphandlingsresultat.

Valet mellan öppen eller begränsad anbudsinfordran måste göras med hänsyn till omständigheterna vid varje särskild upphandling. Den begrän­sade anbudsinfordran innebär emellertid en risk för att man från anbuds­konkurrensen uteslänger entreprenörer som har goda förutsältningar att hävda sig i tävlingen. För att öka den begränsade inbjudningens använd­barhet bör man försöka motverka att en sådan situation uppkommer. Ut­redningen föreslår därför att det som villkor för bostadslån skall gälla alt byggherren vid begränsad anbudsinfordran skall medge att entreprenadfö­retag som står utanför den inbjudna kretsen och som önskar lämna anbud skall beredas möjlighet härtill.

I syfie atl förbättra inlörmationen om aktuella anbudstävlingar föreslår utredningen att byggherrarna skall vara skyldiga att samtidigt som anbuds­tävlingen ully.ses lämna ett lämpligt informationsorgan upplysningar om tävlingen. Detta bör gälla både vid öppen och begränsad anbudsinfordran. Informationsorganet bör sedan - varje vecka eller två gånger i månaden - göra sammanställningar över aktuella anbudstävlingar och distribuera sam­manställningarna mol en expeditionsavgifi till dem som så önskar. För­slagsvis kan enligt utredningen Svensk Byggtjänst fungera som informa­tionsorgan och svara för distributionen av information om utlysta entre­prenader. Under hand har från förelagets sida anmälts visst intresse för att svara för en sådan uppgift upplyser ulredningen.

Vad som här sagts i fråga om informationen bör enligl ulredningen till-lämpas även när kommunen fördelar mark och byggherreuppdrag efter täv­ling, om tävlingen skall anses uppfylla de konkurrenskrav som bostadslå­nekungörelsen föreslås innehålla.

Prop. 1974:150

252

Villkoren för statliga bostadslån bör enligt utredningen utformas så all också konkurrensen i maierialtillverkningen främjas. Utredningen föreslår därför alt byggherre som delupphandlar material eller lämnar anvisningar för materialval utöver standard- och funktionskrav skall vara skyldig alt erbjuda entreprenörerna möjlighet att vid sidan av huvudanbudet lämna ett sidoanbud som omfattar leverans av likvärdigt material. Byggherren skall ha frihet alt välja den materialleverans som han finner lämpligast med hän­syn till pris och kvalitet men bör vara skyldig atl i samband med låneansökan motivera sill val, om han inle väljer det alternativ som har del lägsta priset.

Uiredningens förslag syfiar främst lill atl byggherrarna skall uppmärk­samma materialupphandlingens betydelse och forilöpande kontrollera att det egna företagets materialförsörjning sker i rationella former.

En förutsättning för all effektiv konkurrens skall uppnås vid anbudstäv­lingar är enligt utredningenatt entreprenadföretagen har förtroende för bygg­herrens sätt att upphandla - med andra ord all entreprenörerna tilltror bygg­herrarna atl efierslräva saklighet och opartiskhet vid anbudsprövningen. Utredningen föreslår som villkor för erhållande av bostadslän skyldighet för byggherren/låntagaren att i upphandlingsärenden tillämpa en jävsregel som innebär all den som är bunden till något av de anbudsgivande företagen genom förtroendeuppdrag, anställning eller ägarinlresse som inle är obe­tydligt inte får delta i byggherrens prövning av anbud. Byggherren bör i samband med låneansökan avge en förklaring att någon jävig person inle deltagit i upphandling av varor och tjänster för byggnadsprojektet.

Utredningen föreslår inte att några särskilda regler för byggherrarnas an­budsprövning skall införas i bostadslånekungörelsen. I detta avseende skiljer sig uiredningens förslag från upphandlingskommitténs. De lidigare angivna grundprinciperna för upphandlingen -affärsmässighet och objektiv prövning av anbud och anbudsgivare - bör enligl ulredningen vara vägledande.

För att skapa garantier för att byggherrarna följer bostadslångivningens intentioner och även tillämpar de rikllinjer som kan ha lämnats av kom­munen i samband med markupplåtelsen föreslår utredningen att byggher­rarna skall vara skyldiga alt i samband med låneansökan schematiskt re­dovisa inkomna anbud samt alt redovisa de upphandlingsbeslui som fattats. Detta avses motsvara den skyldighet som enligt förvaltningslagen och of­fentlighetsprincipen åligger myndighet när det gäller all motivera upphand­lingsbeslui och tillämpa öppenhet i upphandlingsärenden.

För att underlätta upphandlingsredovisningen bör enligl utredningen bo­sladsstyrelsen utarbeta ett formulär som innehåller de frågor som kommunen och lånemyndigheterna har anledning att ställa.

6.5 Lånemyndigheternas prövning av nybyggnadsobjekt

Statliga bostadslån förutsätter prövning av låneobjekten med avseende på såväl kvalitet som kostnader. Enligt bostadslånekungörelsen skall ansökan

Prop. 1974:150

253

om bostadslån avslås, om de hyror eller årsavgifier som behövs föratt täcka de åriiga kostnaderna för fastigheten beräknas bli så höga att påtaglig risk föreligger för föriusi eller om den beräknade kostnaden för projektet vä­sentligt överstiger pantvärdet. Projektet prövas således i kostnadshänseende med avseende på dels förlustrisk vid förvaltning, dels produktionskostnadens skälighet. I vissa fall prövas dessutom markprisets skälighet.

För att de konkurrensfrämjande åtgärder som ulredningen föreslagit skall fö avsedd elTekt bör grunderna för produktionskostnadspröv­ningen enligt utredningen ändras så atl bostadslångivningen i högre grad än nu kan tjäna som ett medel atl pressa produktionskostnaderna, Detla kan enligt ulredningen åstadkommas genom en skärpning av villkoren för att med hänsyn lill pris och kvalitet godta byggprojekt för statlig belåning. Långivningen bör också fylla funktionen som etl styrande och kontrollerande bostadspolitiskt instrument. Lånesyslemet börenligt ulredningen tillgodose följande krav.

1.

Lånemyndigheterna bör pröva låneärendena innan projekten påbörjas,

2.

Projekten bör vid den prövning som sker före byggstart vara så preciserade i fråga om uiformning och kostnader att låncmyndigheterna kan göra en säker bedömning av projekten,

3.

Projekten bör inle efier den första prövningen förändras så alt förut­sättningarna för godkännande rubbas.

Enligl byggkonkurrensutredningens uppfattning är bostadslånereglerna f n. inle utformade så att dessa krav tillgodoses. Det finns därför enligt utredningen anledning alt överväga vilka förändringar som bör godtas mellan preliminär och slutlig låneprövning och vilka krav som bör ställas på pre­cisionen i de preliminära låneansökningarna,

Byggkonkurrensuiredningen anser atl nuvarande låneregler i fiertalet få­neärenden ger alllför slora möjligheter att förändra ett projekt efier det att projektet prövats före byggstart. Bostadslån kan således utgå även om de beräknade kostnaderna ökats på grund av projektförändring som byggherren beslutat. Della minskar enligl utredningen byggherrarnas respekt för den preliminära låneprövningen och deras benägenhet att göra en noggrann kost­nadsredovisning i den preliminära låneansökan.

Förändringar i projektens utformning och koslnader börenligt utredning­ens mening inle godtas i den omfattning som nuvarande låneregler möj­liggör. Tyngdpunkten i låneprövningen måsle ligga i den preliminära pröv­ningen, dvs. innan bygget påbörjas.

I fråga om gruppbyggen av småhus och s. k. byggmästarbildade bo­stadsrättsföreningar finns en särskild låneregel som medger endast smärre avvikelser mellan preliminärt och slutligt uppgivna koslnader. Del preli­minära lånebeslulet skall nämligen innehålla uppgift om att lånet inte kom­mer att beviljas slutligt, om kostnaden för det färdigställda projektet blir högre än den kostnad som beräknats i samband med det preliminära beslutet med de tillägg som länsbosiadsnämnden kan godta med hänsyn till pris-

Prop. 1974:150

254

ökningar under byggtiden eller liknande omständigheter. Utredningen fö­reslår atl denna regel blir generellt gällande för alla projeki med undanlag för slyckebyggda småhus. Härigenom minskas byggherrarnas utrymme för atl i den slutliga låneansökan avvika från vad som redovisats i den pre­liminära ansökan.

Utredningen anser alt flera av de förslag som den framlagt bör bidra lill all rent allmänt öka de preliminära låneansökningarnas kvalitet. Viktigt är därvid bl, a, atl enireprenadupphandlingen kan väntas öka och atl an­budslävling kommer all bli den dominerande formen vid enlreprenadupp­handling. Efiersom upphandlingen förutsätter att entreprenaduppdragel är preciserat, bör lillämpningen av anbudskonkurrens utgöra en garanti för att projekten är klart definierade när de underställs lånemyndigheterna,

Ulöver den nyss angivna regeln bör enligl utredningen gälla au låne-objeklen vid den preliminära prövningen så långt möjligt skall vara definitiva i fråga om kostnader och uiformning i de avseenden som påverkar be­dömningen av projekten,

Föratt egenregibyggda projekt vid den preliminära låneprövningen skall kunna jämföras med entreprenadupphandlade bör egenregibyggarnas kost­nadsuppgifter ha karaklär av utfästelse att bygga till den kostnad som angetts i den preliminära låneansökan. Skillnader mellan preliminärt och slutligt uppgivna koslnader bör därför bedömas på samma sätt som vid entrepre­nadupphandling.

De kostnadsuppgifter som infordras i bosladslåneärendena representerar enligl utredningen de samlade kostnadserfarenheterna inom bosladsbyg­gandet. Det finns inget annal kostnadsmaterial att tillgå f n. Den kritik som frän olika håll har riktats mot dessa uppgifter måste därför enligt ut­redningen tas lill intäkt för åtgärder i kvalilelshöjande sylte.

För det första bör enligl utredningen byggherrarna ändra sin attityd inför uppgifislämnandei. Från byggherrehåll har nämligen hävdats atl uppgifierna endast lämnas i syfie all byggherren skall få lånebeslul och kunna "komma i gång", varför uppgifterna inte är lämpade för statistisk bearbetning. Ut­redningen anseratl förslagen om konkurrensfrämjande upphandling knap­past skulle få någon koslnadssänkande effekl för konsumenterna, om inte denna byggherrarnas inställning till redovisning av kostnader radikalt ändras.

Vidare bör enligt utredningen enhetliga koslnadsredovisningsmetoder in­föras. Den allvarligaste bristen i nuvarande kostnadsuppgifter är nämligen avsaknaden på definitioner på de olika kostnadsgrupperna. Under senare år har ell intensivt arbete på att åsladkomma enhetliga redovisningsprinciper inom byggnadsindustrin pågått inom BSAB (Byggandets Samordning AB) och resulterat i att ett redovisningssystem, det s. k, BSAB-systemei. nu föreligger. Del finns således enligl ulredningen numera en utgångspunkt för alt gruppera kostnaderna för bostadsbyggandel på etl enhetligt sätt.

En del av kriliken mol nuvarande kostnadsuppgifter gär ul på atl upp­gifierna lämnas så tidigt atl dels vissa entreprenadanbud ännu inte hunnit

Prop. 1974:150

255

hämtas in, dels att anbuden inte hunnit utvärderas, reservationer prissättas osv. Efiersom det inle är möjligt att senarelägga uppgifislämnandei - kosi-nadsuppgifierna måsle ju lämnas tidigt om de skall kunna vara underlag för beviljande av lån eller avslag på låneansökningen - tänker sig ulredningen i stället två redovisningstillfällen. Första redovisningen, kostnadsredovisning I, skall göras före lånebeslul. Den bör avse en enkel sammanställning av inkomna anbud tillsammans med beräkningsposter på de punkter där anbud ännu inte kommit in samt för byggherrens egna koslnader. Sedan samtliga entreprenörer antagils och enireprenadsummor fixerats lämnar byggherren en kosinadssammanställning, kostnadsredovisning II, Den skall enligt ut­redningen ha en enhetlig uppdelning enligt BSAB-systemet, Om kostnads­redovisning 

II 

skulle visa en totalsunmia som inle obetydligt överstigar motsvarande summa i kostnadsredovisning l,är förutsättningarna för del preliminära lånebeslutet rubbade och lånefrågan får tas under omprövning.

Kostnadsredovisning 

II 

bör byggherrarna enligt ulredningen kunna lämna inom tre månader från beslutet om bostadslån. För att säkerställa atl bygg­herrarna verkligen kommer att lämna in kostnadsredovisning 

II 

bör detta anges i lånebeslulet som ett lånevillkor.

I sin slutliga ansökan om lån skall byggherren sedan redovisa kostnads­utfallet. Utredningens förslag atl de i preliminära ansökningen uppgivna kostnaderna i princip inte skall fö ändras måsle få konsekvenser för kost­nadsredovisningen i ansökningen om slutligi beslui, kostnadsredovisning 111. Denna måste kunna relateras lill kostnadsredovisning II och avvikelser dem emellan måste förklaras.

Utredningen föreslår atl bostadssiyrelsen ges uppdrag all utveckla del syslem för redovisning av produktionskostnader som här skisserats.

Del finns enligt utredningens mening anledning atl i bostadslånekungö­relsen starkare än vad som nu är fallet markera kommunens ansvar för vilka projekt som skall komma lill stånd med slöd av statliga bostadslån. För all kommunens ansvar för långivningen skall bli ytterligare markerat föreslår utredningen alt bostadslån inte skall få beviljas med mindre kom­munen tillstyrkt ansökan om lån med avseende på produktionskostnaden.

Kommunen börenligt utredningen vid sin prövning av låneärendena be­döma de anbud som byggherren antagit mot bakgrund av övriga inkomna anbud i den omfattning som bedöms erforderlig i varje särskilt fall. En sådan ordning bör vara ägnad att främja en korrekt bedömning av anbuds-tävlingen och därigenom inverka positivt på konkurrensförutsättningarna i produkiionsledet.

Utredningen anser atl del självklart måsle ankomma på byggherren all avgöra vilken entreprenör han skall välja. Detta följer av byggherrens ju­ridiska och ekonomiska ansvar för projektet. Kommunen kan alltså inle föreskriva all ett vissl anbud skall antas av byggherren. Om kommunen finner att de anbud som byggherren valt är påtagligt sämre än andra anbud, kan delta emellerlid vara en anledning för kommunen att inle lillstyrka

Prop. 1974:150

256

byggherrens ansökan om bostadslån.

Den föreslagna vidgade befogenheten för kommunen vid långivningen möjliggör en kontroll av all låneobjeklen uppfyller de krav som kommunen med utgångspunkt i sin bostadspolitiska och hyrespolitiska målsättning har ställt upp i samband med att byggherren tilldelats mark för del aktuella projektet.

Utredningen undersiryker all länsbostadsnämnden bör kunna frångå den bedömning av låneärendet som konmiunen gjort genom atl tillstyrka lå­neansökan. Kommunens bedömning bör dock inle frångås ulan vägande skäl.

6.6 De allmännyttiga bostadsföretagen

I utredningens uppdrag har ingått att pröva om gällande villkor för god­kännande av bostadsföretag som allmännyltiga är ändamålsenliga. Del vik­tigaste av dessa villkor är att kommunen skall ha del dominerande in­flytandet i bostadsföretaget och ulse merän halva antalet styrelseledamöter saml alt övriga styrelseledamöter skall utses av personer eller företag som är frislående i förhållande till egentliga byggnadsföretagariniressen. Tillämp­ningen av delta stadgande aktualiserades under hösten 1969 sedan närings­livels byggnadsdelegation väckt frågan om Svenska riksbyggen kunde ingå som minoritetsdelägare i allmännyltiga bostadsförelag med hänsyn lill att Svenska riksbyggen var nära lierat med byggnadsförelaget BPA, Utredning­ens uppdrag är emellerlid inte begränsat till detla speciella villkor för god­kännande av allmännyltiga företag.

Beträffande reglerna för de allmännyltiga förelagens styrelsesammansättning och ägarförhållanden erinrar utredningen om att bestämmelsen i bosiadslånekungörelsen om styrelse­sammansättningen i allmännyttiga bostadsföretag har kvarstått oförändrad sedan den infördes i 1948 års lånekungörelse. Frågan om annan än kommun skall medges tillskjuta grundkapital, som skall uppgå till minst I 96 av del förvaltade fastighetskapitalet, aktualiserades emellerlid i en proposition lill 1958 års riksdag. Frågan gällde om de allmännyttiga företagen skulle ägas hell av kommun eller inte. Enligt den bedömning som godtogs av riksdagen borde samma möjlighet lill tillskott av grundkapital, som HSB och Svenska riksbyggen hade, medges även andra icke spekulativa intressenter som var representerade i allmännyttiga företags styrelser efier prövning från fall lill fall.

Tre fjärdedelar av de aktiva allmännyttiga bostadsföretagen är helkom­munala, dvs, vederbörande kommun utser hela styrelsen och/eller är en,sam ägare av del allmännyttiga företaget. I den återstående flärdedelen av fö­relagen utser kommunen fiertalet styrelseledamöter men en styrelsemino-rilet utses av annan än kommunen. I de fiesta av dessa icke helkommunala

Prop. 1974:150

257

företag är det de rikskooperaliva bostadsföretagen HSB och Svenska riks­byggen som utser styrelseledamöter. För 5 96 av de allmännyttiga företagen utses styrelseledamöter av andra - vanligen lokala industri förelag men också i enslaka fall ideella sammanslutningar eller stiftelser.

De icke helkommunala allmännyttiga bostadsföretagen har elt bostadsbe­stånd som omfattar sammanlagt ca 80 000 lägenheter, vilket motsvarar 15 96 av lägenheterna hos allmännyttiga företag. Företag med HSB-representaiion har omkring 29 000 lägenheter, förelag med representation från Svenska riksbyggen omkring 31 000 lägenheter och andra icke helkommunala företag omkring 20 000 lägenheter.

Företag som utser styrelseledamöter i allmännyttiga företag har inte alltid skjutit till medel till företagens grundkapital (aktiekapital eller grundfond). Kommunen har enligl en undersökning omfallande 712 företag, vilken bygg­konkurrensuiredningen gjori, ensam tillskjulil grundkapila] i 613 fall (88 % av de lilllVågade företagen). Svenska riksbyggen har lillskjutit grundkapital i nästan alla företag i vilka Svenska riksbyggen utser styrelseledamöter. HSB har lillskjutit kapital i två förelag. Andra än de rikskooperaliva företagen har lillskjutit grundkapital i ca 35 företag, 1 15 av dessa förelag har andra än kommunen tillskjutit mer än hälfien av grundkapitalet, vilket inte är i överensstämmelse med bostadsstyrelsens anvisningar.

De fiesta av de icke helkommunala förelagen är små. En tredjedel har elt fastighetsbestånd som omfaitar mindre än 100 bostadslägenheter och bara 26 förelag har etl bostadsbestånd på mer än 1 000 lägenheter,

Byggkonkurrensuiredningen framhåller all förhållandena inom bo­stadsförsörjningens område i dag är väsentligl annorlunda än för 25 år sedan, då nu gällande kriterier för allmännyttiga bostadsföretag uppställdes. De förändringar som har skell har på elt genomgripande sätt påverkal kom­munernas slällning, särskilt i fråga om kommunernas förutsättningar att fullgöra sina bostadspolitiska uppgifier. Frågan om vilka regler som bör gälla för ägarförhållanden och styrelsesanmiansättning i de allmännyttiga förelagen måste bedömas med hänsyn lill denna förändrade silualion. Ut­redningen pekar också på att i direktiven till ulredningen sägs att den skall pröva om gällande regler för godkännande av bostadsföretag som allmän­nyiligi är ändamålsenliga med hänsyn till utvecklingen i fråga om kom­munernas slällning på bostadsförsörjningens område och strukturföränd­ringen på bygglöretagarsidan.

Den faktor som starkast bidragit till atl ändra förhållandena är enligt utredningen de kommunsammanläggningar som genomförts. Utredningen erinrar om alt antalet kommuner i landet uppgick till 2 505 år 1948 jämföri med 464 år 1971 och 272 år 1974, då den pågående kommunreformen i huvudsak blir slutförd. Den koncentration av resurser som härigenom ås­tadkommits innebär att kommunerna, när reformen är genomförd, i de allra flesta fall kommer att ha goda förutsättningar alt bedriva en aktiv

17 Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150

258

bostadspolitik. Kommunernas möjlighet all styra och leda bostadsbyggandet har även förbättrats väsentligl genom de planeringsinstrument och de mark-och bostadspolitiska hjälpmedel som successivt ulvecklats, Ulredningen an­ser att utvecklingen inom bostadssektorn och kommunernas alltmera fram­trädande roll i bostadsbyggande och bostadsförvaltning i hög grad också är en följd av alt bostadsfrågan gjorts lill en central kommunalpolitisk an­gelägenhet och att bostadspolitiska insatser prioriteras av kommunerna.

Med den ställning som kommunerna har inom bostadsförsörjningen finns enligt utredningens mening numera inte något egentligt behov av atl or­ganisationer och förelag går in som delägare i allmännyltiga bostadsföretag eller är tillförsäkrade representation i allmännyttiga företags styrelser. Om det finns behov av atl komplettera allmännyttiga förelags kapacitet, kan detta ske genom att företagel köper tjänster i den utsträckning som erfordras. Den helkommunala företagsformen framstår således enligl utredningens me­ning som den naturliga, om man rörutsättningslösl diskuterar de allmän­nyttiga företagens ställning,

Ulredningen anser vidare att det är riktigt och väsentligl att kommunerna har del hela och fulla ansvaret för verksamhelen i de allmännyttiga bo­stadsföretagen. Delta förulsälteralt kommunens beslutande organ exklusivt bestämmer vilka som skall leda företaget. De allmännyttiga förelagen är atl se som en del av kommunernas verkslällande organisation och styrelserna i allmännyltiga företag bör därför utses på samma sätt som kommunala nämnder och styrelser.

Ett ytterligare argument för alt de allmännyttiga bostadsföretagen bör vara helkommunala är enligt utredningen atl de härigenom får en slällning som bidrar lill att slärka förtroendet för dem som upphandlande företag. Såväl Svenska riksbyggen som HSB har intressen i byggnadsbranschen. En­ligt vad utredningen erfarit uppfattas detta av vissa entreprenörer som kon-kurrenshämmande. Även om del inle har påvisats att förekomsten av mi-noritelsrepresentation i vissa allmännyltiga bostadsföretag inneburit kon­kurrensbegränsning, kan redan subjektiva föreställningar om sådana för­hållanden vara ägnade atl minska konkurrensviljan.

För bibehållande av nuvarande regler för godkännande av allmännyltiga förelag talar enligt utredningen att ett relativt slort antal icke helkommunala förelag är verksamma i dag. De intressenter som utsett siyrelseminoriteien i de,ssa förelag harockså enligl utredningen utan tvivel gjort betydelsefulla insatser i de allmännyttiga förelagen. Särskilt framhåller ulredningen det slöd som de rikskooperativa företagen lämnat och som för många kommuner ulgjori en värdefull tillgång. HSB och Svenska riksbyggen har också i många fall tagit initiativ till bildande av allmännyttiga bostadsföretag och även på annat sätt verkat som pådrivande när det gällt att få till stånd ökade kommunala insatser inom bostadsförsörjningens område. 1 viss mån kan också enligt utredningen företag med minoriteisrepresentanter i styrelsen

Prop. 1974:150

259

betraktas som etl konkurrensinslag inom den allmännyttiga sektorn.

För HSB:s och Svenska riksbyggens engagemang i allmännyttiga företag kan man enligl ulredningen finna .såväl ideella som ekonomiska skäl. Båda företagen vill verka för icke spekulativt byggande och förvaltning och menar sig - inte minsl på grund av organisationernas nära förhållande till stora konsumentgrupper - kunna ge elt väsentligt slöd åt de allmännyltiga fö­retagen. Vad beträffar de ekonomiskt motiverade skälen för samarbete i allmännyttiga förelag hänger dessa samman med de uppdrag som allmän­nyttiga företag lämnar avseende projektering, byggadminislration och för­valtning. Dessa uppdrag utgör en inle oväsentlig del av underiaget för de rikskooperativa företagens verksamhet och har därigenom slor belydelse för förelagen.

Enligt utredningens bedömning är det angeläget alt slå vakl om de möj­ligheter till rationellt byggande och effektiv förvaltning som ges genom samarbete mellan de allmännyttiga förelagen samt HSB och Svenska riks­byggen. Förutom möjligheterna att ulnyttja de rikskooperativa företagens resurser och erfarenheter vill ulredningen särskilt understryka möjligheterna all genom sådant samarbete åstadkomtna en utvecklad byggherresamverkan. Utredningen anser emelleriid att del bör vara möjligt alt upprätthålla detla samarbete även om de allmännyttiga företagen görs helkommunala. De uppdrag som HSB och Svenska riksbyggen utför för de allmännyttiga fö­retagen grundas för övrigt redan nu på särskilda avtal, varför föursättningarna för denna verksamhet inte skulle komma att förändras.

Utredningen understryker alt den, samtidigt som den föreslår atl de all­männyttiga företagen skall vara helkommunala, inte föreslår någon inskränk­ning i kommunernas möjligheter all lill styrelseledamöter i allmännyttiga bostadsföretag utse de personer som kommunen finner mest lämpade för uppdraget. Kommunen bör således få full frihet atl beslämma styrelsens sammansättning. Självklari finns inte något som hindrar alt kommunen som styrelseledamöter utser personer som lidigare medverkat i företagels styrelse som representanter för en niinoritetsdelägare.

Sammanfattningsvis har utredningen funnit övervägande skäl tala föratt de allmännyttiga bostadsföretagen skall vara helkommunala. En sådan ord­ning kommer såvitt utredningen kan bedöma inte att försämra förutsätt­ningarna för ett samarbete mellan allmännyttiga företag och HSB och Sven­ska riksbyggen. Utredningen föreslår därför all reglerna för godkännande av bostadsföretag som allmännyttiga ändras så alt bara helkommunala fö­relag godkänns som allmännyttiga i bostadssammanhang. De ändrade reg­lerna bör bara gälla sådana förelag som nyproducerar bostäder. Förelag som tidigare godkänts som allmännyttiga bör inte behöva ombildas för att fö lån för upprustning eller ombyggnad av fastigheter.

De ändrade reglerna bör träda i krafi först efier en övergångsperiod som utan lidspress ger utrymme för erforderliga företagsombildningar. Del kan

Prop. 1974:150

260

enligt utredningen förutsättas alt en rad av de icke helkommunala företagen kommer atl upphöra i samband med de nu pågående sammanläggningar av de allmännyttiga företag, vilka lill stor del torde vara genomförda vid kommunindelningsreformens slutförande. Ulredningen har emelleriid för vissa andra ändringar i lånekungörelsen föreslagit en femårig övergångstid och föreslår samma övergångstid belräffande nyss nämnda lånevillkor.

Med tanke på att bara helkommunala företag i framliden föreslås erhålla bostadslån som allmännyttiga bör del inle längre kunna förekomma all annan än kommunen äger ulse egna representanter i allmännyiligi företags styrelse. Det förekommer emellertid redan i dag atl kommunerna lill sty­relseledamöter utser personer som är engagerade på ett eller annat .sätt i bostadsbyggande och bostadsförvaltning. Del finns därför enligt utredningen skäl att överväga regler som syfiar till all garantera atl styrelsen i sin verk­samhet är opartisk i förhållande till intressenter inom bostadsbyggande och bostadsförvaltning.

Prop. 1974:150

261

7 Remissyttrandena 7.1  Allmänna synpunkter

Det av utredningen angivna syflel med utredningsarbetet, all öka konkurrensen inom bostadsbyggandet, har vunnil allmän anslutning bland remissinstanserna. I fråga om vilken omfattning den direkta konkurrensen skall ha i olika led i byggprocessen finns del emellertid delade meningar. Flertalet remissinstanser delar dock utredningens allmänna in­slällning att åtgärderna för att förbättra konkurrensen i första hand skall avse entreprenöriedet.

Majoriteten av remissinstanserna ställer sig i huvudsak positiva till ut­redningens förslag. Till dessa hör inarknadsrådei (numera marknadsdom-slolen). NO. bosladsstyrelsen. flerlalei länsbosladsnämnder, länsslyrelserna i Slockholms. Malmöhus, Göteborgs och Bohus, Västmanlands, Västernorriands saml Norrbottens län. flerlalei hörda kommuner, boendeulrednlngen. bygglag­uiredningen. fiillmäkiige i riksbanken. Svenska kommunförbundet. Landstings­förbundei. LO. TCO. SABO. Hyresgästernas riksförbund. Svenska riksbyggen, Svenska byggnadsarhelareförbundet och Svenska kommunalarbelarelÖrbundet.

NO ansluter sig i princip till utredningens förslag atl lä till stånd bättre konkurrensförutsättningar bl. a. genom att knyla vissa villkor till bo­stadslångivningen, Sven.ska kommunförbundet instämmer i uiredningens syf­te och hyser sympati för de grundläggande tankegångarna i utredningens betänkande, SABO delar del allmänna synsätt som ulredningen ger uttryck för genom all i likhet med ulredningen markera skillnaden mellan bo­stadsmarknad och byggmarknad,

Hyresgäsiernas riksförbund erinrar om att förbundet vid flera tillfällen har krävt åtgärder för alt skärpa konkurrensen på byggmarknaden. Enligl för­bundet tjänar flera av de förslag ulredningen anvisat sådana syften. Enligt Svenska byggnadsarbeiareförbundei är utredningens förslag genomgripande och har ett syfie, som förbundei i stort sell kan instämma i.

Länsstyrelsen i Malmöhus län delar utredningens grundsyn atl det är an­geläget au hävda bosladskonsumenternas intressen genom åtgärder för att nå efiéktiviiei och låga kostnader i bosladsbyggandet. Såväl från konsu­mentsynpunkt som från samhällsekonomisk synpunkt är del angelägel atl bostadsbyggandet sker i sådana former atl marken neutraliseras som kon­kurrensfaktor, att markkosinaderna hålls nere och att man på bästa sätt utnyttjar byggmarknadens resurser och förulsätlningar ati bygga bostäder av hög kvalitet till lägsta möjliga kostnad. Enligt länsslyrelsen i Västernorr­lands län innebär utredningens förslag att kraftigt ingripande för atl komma lill rätta med många av de faktorer som påverkar boendekostnaderna. Länsstyrelsen anför att bostadsmarknaden normalt saknar de för en vanlig konkurrensmarknad gällande karaktärsdragen. Även om konkurrens med slutprodukten måsle vara riktmärket inom bostadsbyggandel, krävs enligt

Prop. 1974:150

262

länsstyrelsens uppfattning på grund av marknadens speciella struktur slyr-ningsmedel av konkurrensfrämjande karaktär redan inom produktions- och lörvaltningsledet.

Många av de remissinstanser som stöder utredningens huvudförslag har emellertid också vissa invändningar. På några punkter ifrågasätter NO om utredningens förslag verkligen kommer att leda till en effektivare konkur­rens. Dessa punkter gäller markfördelningen och dispensmöjligheien för allmännyltiga och kooperaliva förelag som bygger i egen regi. Svenska kom­munförbundet anser alt åtskilliga invändningar kan göras belräffande de ål­gärder som föreslagils för atl förverkliga den av utredningen angivna mål­sättningen. Enligl förbundet synes utredningen lagt tonvikten på bostadsbyg­gandet i storstadsområdena och i viss utsträckning anpassat sina förslag till förhållandena i dessa områden. Administrativa svårigheter kan uppstå då de föreslagna reglerna skall tillämpas i medelstora och mindre kommuner. Byggmarknadens struktur möjliggör på många håll inle heller en tillämpning.

SABO beklagar att utredningens ställningslagande i fråga om valet av instrument för att påverka konkurrensen i bostadsbyggandet inle analyserats ytterligare, efiersom en relativt stor del av bostadsbyggandet skulle komma att lämnas utanför de föreslagna åtgärderna,

Bostadssiyrelsen anser att en förutsättning för att utredningens förslag skall lå avsedd effekt är att den stalsbelånade andelen av bostadsproduktionen blir avsevärd och inle myckel mindre än som kommii till uttryck i bo­stadsbyggnadsplanen. Enligt styrelsen kan ett genomförande av de före­slagna åtgärderna leda till ett ökat intresse att bygga ulan statliga lån, LO framhåller angelägenheten av att den statliga bostadslånegivningen får en sådan utformning att ett kringgående av eventuellt tillkommande bestäm­melser på grundval av utredningens förslag effektivt motverkas belräffande förelag som avser att finansiera bostadsbyggande på annat sätt än genom slatlig belåning.

Svenska byggnadsarbeiareförbundei anser att förslagen i vissa delar är be­häfiade med såväl principiella som prakiiska brister och riktar kritik mot utredningens behandling av självkoslnadsföretagens ställning samt frågor rörande byggherrcsamverkan och integrerad produktion.

Många remissinstanser med parlamentarisk sammansättning har ofta en minoritet med avvikande mening i fråga om friimst markvillkorel. Detta gäller siirskilt kommunala remissinstanser, I fiera av dessa reservaiioner betonas alt reservanterna delar utredningens grundsyn att kommunerna bör äga och förmedla mark som skall las i anspråk för samhällsbyggande och alt statsmakternas åtgärder ytteriigare bör inriktas på att stimulera kom­munerna att föra en aktiv markpolitik. Markvillkoret vill reservanterna dock inte biträda med hänsyn till de möjligheter kommunen i övrigt har all slyra samhällsbyggandet. Däremot biträds ofia upphandlingsvillkoret i dessa reservationer.

Prop. 1974:150

263

Till de remissinslanser som i huvud,sak ställer sig avvisande lill utred­ningens förslag hör SAF, Sveriges advokaisamfund, Sveriges indusiriförbund. SBEF, Svenska bankföreningen. Sveriges byggmäslareförbund. Sveriges irähus­fabrikers riksförbund. NBD. Sveriges villaägareförbund. Svenska förelagares riksförbund. Sveriges fdstigheisägareförbund, Skånska cementgfiileriei samt Stockholms och Skånes handelskamrar.

Flera av dessa remissinslanser betonar alt ålgärder för alt förbättra kon­kurrensen inom bostadsbyggandel inte bör, som utredningen föreslagil, in­riktas på enstaka led i byggprocessen, utan atl åtgärderna bör spänna över samtliga led, SBEF anser att ulredningen har missal det övergripande målet - atl uppnå bättre samspel mellan samhällsorgan, producentorgan och de boende. SBEF riktar vidare kritik mot att utredningen har begränsat sin uppgifi lill att föreslå åtgärder som kan förbältra konkurrensförutsättningarna inom ramen för den av slalsmakterna fastlagda bostadspolitiken. Denna begränsning innebär enligl SBEF att utredningen inte uppmärksammat och därigenom inte angripit de institutionella faktorer, som hindrar bostadsmark­naden från att bli en effektiv konkurrensmarknad,

SBEF anför alt del alltid ligger i byggherrens iniresse alt göra billigast möjliga upphandling och att söka den upphandlingsform som tillförsäkrar honom bäsla resullat. Om utredningen hyser misstankar att dagens bygg­herrar inte agerar tillfredsställande, anser SBEF att det varit särskilt befogat atl utredningen analyserat byggherrefrågan i stället för atl ensidigt inrikta sig pä produktionsledet.

Enligt SBEF behövs en konkurrens över hela fältet med särskild inriktning på slutresultatet. Byggnadsindustrin behöver utökade möjligheter lill nära kontakt med marknaden,dvs, de boendes önskemål och krav på bostadskva­litet och bostadsmiljö. Det kommunala planmonopolet har försvårat direkt­kontakten mellan byggföreiagen och de boende. Med sitt förslag befäster utredningen ytterligare kommunernas monopolställning vid utformning av stadsplaner och bostadsområdenas miljö.

Även NBD riktar kritik mol all utredningen begränsar sig till atl föreslå åtgärder inom ramen för den av slalsmakterna fastlagda bostadspolitiken. En omprövning av bostadspolitiken måste göras så atl konkurrenshämman-de inslag undanröjs och förutsättningar skapas för etl positivt utnyttjande av marknadskrafterna. Utredningen har genom sitt angreppssätt endast be­aktat konkurrens om råmark resp. konkurrens i produktionen. Då råmarks-kosinaden endast påverkar den slutliga boendekostnaden med någon knapp procent lorde det stå klart atl utredningens förslag om kommunal mark­fördelning inle kommer att leda till liigre boendekostnader. Byggnadskost­naden utgör visserligen en större del av slutlig boendekostnad men möj­ligheten alt påverka boendekosinadcn iir myckel begränsad genom insatser enbart i produkiionsledet. Den avgränsning som ulredningen gjort innebär

Prop. 1974:150

264

att möjligheterna till kostnadsslyrning krafiigl beskurits. För att uppnå en kosinadspress som kommer konsumenlerna tillgodo krävs därför enligt NBD att konkurrensen lår omfatta samtliga led i byggprocessen.

Utifrån delvis andra utgångspunkter riktar HSB, som tillstyrker fiera av uiredningens förslag, och slatens insiiiul för byggnadsforskning, som inle tar ställning till utredningens förslag, kritik mot utredningens sätt atl angripa problemen, HSB. anser atl den åtskillnad ulredningen gjort mellan bygg­marknad och bostadsmarknad är teoretiskt elegant men har dålig anknytning till de faktiska förhållandena, HSB är också kritisk mot utredningens re­sonemang om rollfördelningen inom bosladsbyggandet. Överger man roll-lördelningsieorin och i slällel söker belysa de sociala och ekonomiska motiv som utgör drivkraf"terna i bostads- och samhällsbyggandet, kommer man till helt annan syn i fråga om vilka konkurrensfrämjande ålgärder som er­fordras föratt konsumenternas intressen skall tillgodoses. HSB anför vidare atl konkurrens i bostadsbyggandel i endast begrän.sad omfattning aren fråga om bostadens pris vid produktionstillfällel. Grundläggande för den koo­peraliva sektorns verksamhei har varit en konkurrens med starkt hänsyns­tagande lill kvalitet och lill ansvarstagande i den långsiktiga förvaltningen av bostäder under bosladskonsumenternas egen bestämmanderätt. Enligt Slalens instilut för byggnadsforskning kom mer den t i 11 tagande i nd ust ria I iseri ng-en av byggnadsproduktionen att leda lill alt entreprenadledels andel av det lolala förädlingsarbelel avtar. Enireprenudverksamhelen kommer därför all utvecklas mol en alltmer renodlad inköpande och produktionssamordnande funktion, Mol denna bakgrund synes uiredningens förslag om att två relativt väl integrerade block, beställare-resp. producenter, skall mötas på en­treprenadmarknaden ofullständigt underbyggt.

Flera remissinstanser - det gäller både sådana som är positiva till ut­redningens huvudförslag och sådana som hell eller delvis avvisar dem -har pekat på all utredningen i sina förslag inte har beaktat det nya lägel på bostadsmarknaden. Många instanser tror att den vikande efterfrågan på bostäder och den minskade byggmarknaden kommeratl medföra ökad kon­kurrens i bostadsbyggandet. Sålunda pekar BPA. som i långa stycken säger sig kunna tillstyrka utredningens förslag, på att förslagen synes ha tillkommit mot bakgrunden av en helt annan marknadsbild än den som gäller i dag. Denna marknadsbild kan förutsättas bli rådande lång tid framöver. Ökad konkurrens framtvingad genom ytterligare lagsiifining och byråkratisering är i rådande marknadsläge knappast möjlig att åstadkomma. Enligt BPA bör ansträngningarna alt begränsa kostnadsstegringen inom bosladsbyggan­det i första hand inriktas på ett effektivare utnyttjande av produktionsmedlen genom fortsatt rationalisering, bättre planering på alla nivåer samt intensivt forsknings- och utveckling.sarbele. Därvid är det synnerligen angelägel med ett mera utvecklat samarbete mellan myndigheter, byggherrar, projektorer och producenter. Vidare ifrågasätter BPA om man inte bör bcgriinsa lå-

Prop. 1974:150

265

nemyndigheternas gransknings- och kontrolluppgifter saml göra en ompröv­ning av bosladssiyrelsens organisation och arbetsuppgifter,

7,2 MarkvUlkoret

Majoriteten av remissinstanserna delar byggkonkurrensutredningens upp­fattning att marken och äganderätten lill marken intar en central plats i diskussionen om konkurrens i bostadsbyggandet. Flertalet remissinstanser tillstyrker också utredningens förslag om att som villkor för statligt bostadslån skall gälla att marken för­medlas av kommunen, markvillkoret. Syftet med mark­villkoret är enligt utredningen att särkra konkurrensen i byggandet genom alt eliminera bygginiressenters möjligheter atl via eget markinnehav påverka fördelningen av produktionsuppdragen. Till de remissinslanser som ställer sig positiva till förslaget hör bosladsstyrelsen. flerialet länsbostadsnämn­der, samtliga hörda länssiyrelser uloin länsslyrelsen i Ösiergöilands län, boen­deutredningen. bygg/agiiiredningen. ful/mäktige i riksbanken. Svenska kommun­förbundet. LandslingsfÖrbundei. LO. TCO. SABO, Hyresgästernas riksförbund. HSB. Svenska riksbyggen. BPA, SSU, Svenska byggnadsarbeiareförbundei. Svenska komnninalarbelareförbundei. Slockholms. Norrköpings. Helsingborgs. Malmö. Trelleborgs. Eslövs. Landskrona. Köpings. Härnösands. Örn.sköldsviks. Timrå. Ange. .Sollefteå och Haparanda kommuner, samarheisnämnderna i Sundsvalls. Sollefteå och Kraiiifbrs komnnmbloek samt Norrbottens läns lands­ting.

Bygglagutredningen delar byggkonkurrensutredningens uppfattning att niarkinnehavets styrande inverkan på bebyggelseplanering, bostadsproduk­tion och bostadskostnader bör brytas och har ingenting alt erinra mot atl man i nuvarande läge tillgodoser detta syfte på del sätt som ulredningen föreslår, Pä längre sikl bör frågan om markinnehavets påverkan på bebyg­gelseplaneringen och byggandet i lörsta hand lösas mera generellt genom ändringar i den lagstiftning som reglerar fördelningen mellan del allmänna och markägarna av befogenheterna alt bestämma om markens användning för bebyggelse. Liknande tankegångar förs fram av Slockholms kommun och boendeulrednlngen. Svenska kommunförbundel tillstyrker förslaget med hän­syn till den stora belydelse som markägandet har för möjligheterna atl styra bostadsbyggandet och påverka kostnaderna. Svenska byggnadsarbeiareför­bundei anser det vara av största vikt att markvillkorel genomförs. Mark­villkoret är enligt förbundet utredningens principielll viktigaste och prak­liskt mest realistiska förslag, Enligl förbundet innebär förslaget i praktiken alt en del av byggnadsrälten överförs till kommunen. Med hänsyn till de omfattande förvärv av mark som vi.ssa byggföretag ägnat sig ål under senare år anser förbundet del vara angeläget atl snabbt genomföra förslaget. Svenska riksbvggen tror att innehavet av mark hittills i många fall ansetts betyda

Prop. 1974:150

266

större trygghet i sysselsäiiningen för byggande förelag och deras anställda. Det bör dock vara möjligt för samhället att trygga enskilda människors sysselsättning ulan atl behöva godta en inskränkning i rådigheten över mar­ken. Ett sätt är att kombinera markvillkoret med krav på långsiktig mark­fördelning i kommunerna.

Några remissinstanser, bl, a, bosiadssiyrelsen och fullmiiktige i riksbanken, tillstyrker markvillkoret under vissa förutsättningar. Bosiadssiyrelsen anser att en ovillkorlig lörutsäiining lör ett markvillkor är alt det förenas med garantier från slatens sida au kommunerna erhåller erforderliga lånemöj­ligheter lör finansiering av markförvärv för bostadsbyggande och övrigt sam­hällsbyggande. Uppfylls denna förutsättning, talar övervägande skäl för alt markvillkoret införs vad gäller exploateringsområden. Fiillmäkiige i riksban­ken anför alt elTekien av markvillkoret väsentligen kommer all bero på del sätt på vilket fördelningen av mark till olika byggherrelöretag sker. Sker fördelningen så att endast ell eller några få byggherrelöretag kommer alt svara för utbudet av bostäder på en ort, blir konkurrensen i fråga om ulbudel av bostäder begränsad eller rent av obefintlig. Kan tillfredsställande metoder utformas lör markens fördelning på byggherrar, har fullmäktige intet att invända mol alt markvillkoret uppställs.

Sambandet mellan markvillkoret och förslaget om upphandling under konkurrens understryks av några remissinslanser. Svenska byggnadsarbeia­reförbundei anser att markvillkoret inte kan undvaras även om utredningens förslag om upphandling i anbudskonkurrens skulle genomföras. De båda förslagen kan enligl förbundet inte ersätta varandra. Ulan markvillkorel skulle det möta stora svårigheter att kontrollera atl anbudskonkurrens inte kringgås. Enligt boendeuiredningens uppfattning har byggkonkurrensuired­ningen anfört starka skäl för all kravet på upphandling under konkurrens allvarligt kan urholkas om inle kommunen har full rådighet över den mark som skall bebyggas.

Vissa remissinstanser anser au markvillkoret skall omfatta krav på att all mark som förmedlas av kommun skall upplåtas med tomträtt. Till dessa hör Hyresgäsiernas riksförbund. Svenska riksbyggen och Svenska byggnadsar­beiareförbundei. Svenska byggnadsarbetareförbundet anser dessutom alt upp­låtelse med tomrält kan ställas som villkor för lån ur markförvärvslåne­fonden.

Bland de remissinstanser som är tveksamma lill eller avstyrker markvill­koret återfinns länsbosiadsnämnden i Uppsala län. slalens insiitui for byggnads­forskning. Slalens planverk, länsslyrelsen i Ösiergöilands län, SAF, Sveriges ad­vokaisamfund. Sveriges indusiriförbund. SBEF, Svenska bankföreningen. .Sveri­ges byggmäslareförbund. Sveriges trähusfabrikers riksförbund. NBD. Sveriges villaägarelörbund. Svenska förelagares riksförbund. Sveriges fåsiighetsägareför­bund. Stockholms och Skånes handelskamrar. Sollentuna. Up/ilands Väsby. Linköpings, Göieborgs. Uddevalla och Pariille kommuner samt förvallningsui-

Prop. 1974:150

267

skollel i Slockholms läns landsting.

Sollentuna kommun delar i princip utredningens uppfattning att kommu­nerna bör äga marken för samhällsbyggande. Konsekvensen härav börenligt kommunen vara atl de statliga åtgärderna framdeles inriktas på atl ytterligare stimulera kommunerna atl föra en aktiv markpolilik. Detta behöver dock inte innebära att del görs till etl obligatoriskt villkor för slatlig belåning att marken i varje enskilt fall skall vara i kommunal ägo. Liknande tan­kegångar återfinns i yttrandena från länsbosiadsnämnden i Uppsala län och Göieborgs kommun.

Enligl NBD skulle markvillkoret sannolikt inte medföra några fördelar för konsumenten, från vare sig kostnads- eller kvalitetssynpunkt, efiersom bruksvärdet enligt hyreslagen styr det pris konsumenten skall betala för sin bostad. Byggandet på egen mark kan därför inle medföra högre hyra för konsumenten, SBEF anser att utredningen har överbetonat markägarens möjlighet att slyra byggandet och framhåller att enskilda företag inte kan genomföra en bebyggelse som kommunen inle accepterar. Vidare under­stryker SBEF att utredningen inle har kunnat påvisa att enskilt markinnehav medför sämre effektiviielskontroll och högre produktionskostnader än om marken ägs av kommunen. Det hade därför varit angeläget att ulredningen sökt värdera den positiva effekt som eget markinnehav kan ha hafi för företagens planering, produktutveckling och sysselsättning.

Svenska bankföreningen tror att markvillkoret med stor sannolikhet skulle medföra atl de allmännyltiga bostadsföretagens redan nu gynnade slällning vid kommunens markfördelning ytterligare förstärks i förhällande till övriga företagsformer. Enligt 5/lF kommer markvillkorel atl innebära stora risker för störningar i bostadsproduktionen genom att kommunerna tvingas till stora markförvärv på kort tid. Också Sveriges irähusfabrikers riksförbund anser att markvillkoret kommer att innebära försvårad planering och ryckighet i produktionen särskill för företag som avser att bedriva småhusproduklion. Detta kan j sin lur medföra begränsade förutsättningar för produktutveck­ling   till nackdel för såväl småhusbranschen som bostadskonsumenterna.

Utredningens beskrivning av markvillkoreis effekter på fastighetsmarknaden har mött starka invändningar från några av de remissinstanser som avstyrker markvillkoret.

NBD anför att konsekvenserna för fastighetsmarknaden och prisutveck­lingen på fiistigheier knappast lorde kunna överblickas, men all del finns grundad anledning vänta sig att effekterna kan bli mycket långtgående. En marknad utan några civila köpare utgör en helt okänd och oprövad situation i vår ekonomi. Uppenbara risker finns atl bebyggda fastigheter kan drabbas av mycket krafiiga värdefall, vilket kan leda till att normala fastighetskrediter råkar i fara. Del synes därför oundgängligt alt bereda fas­tighetsägare och kredilgivare skydd mol förluster, som helt kan rubba de ekonomiska förutsättningarna för företag och enskilda. Det kan således vara

Prop. 1974:150

268

motiverat atl enskilda parter lär påkalla inlösen och opartisk prövning av ersättningen, om kommunen som ensam köpare bjuder priser som under­stiger taxeringsvärden. En annan lika välmotiverad inlösensituation synes föreligga, om kommunen över huvud taget inte visar något intresse som köpare eller skjuter på förvärvsfrågan på obestämd lid. Enligt NBD måste fastighetsmarknaden förses med ett grundskydd mot värdefall, om kredil­givning och företagsamhet skall kunna fortgå ulan risk för allvarliga stör­ningar i framtiden. Del kan diirför finnas anledning att i expropriationslagen föreskriva alt ersättning vid expropriation och annan inlösen inle i något fall får understiga vissa miniminivåer, t.ex, av hypoteksinslitui godtaget kreditvärde eller taxeringsmyndigheternas allmänna riktviirden vid läslig-hetstaxeringen.

Fullmäkiige i riksbanken finner uiredningens anvisning om förtidsinlösen alltför vag och anseratl utredningen inte funnit en tillfredsställande lösning på della problem. Del synes enligt fullmäktige nödvändigt att skapa regler beträflände lörlärandei vid inlösen i hithörande läll. angivande under vilka villkor säljaren har rätl all påfordra kommunalt köp och efter vilka normer köpet skall ske.

Enligt Sveriges villaägareförbund medför markvillkorel svåröverskådliga risker för småhusägarna i landet, Inga köpare utom kommunen kommer att finnas för bebyggelsefastigheter som skall förändras eller byggas om. De garantier som expropriationslagen innehåller om atl villaägarna vid ivångsköp skall lå kompensation, som räcker lill anskaffning av en likvärdig fastighet, kommer på della sätt alt äventyras.

Bosiadssiyrelsen och Svenska riksbyggen riktar krilik mol uiredningens upp­fattning alt markvillkorel i kombination med de ändringar i exproprialions-lagsiiftningen som genomförts under senare år lår till följd alt t i d s p e r s p e k i v e t för de kommunala markförvärven i framtiden kan vara kortare än tio år, Bosiadssiyrelsen framhåller alt det är angeläget att kommunerna iiven framdeles förvärvar mark i god tid och sålunda i ett i allmänhet gynnsamt lörhandlingsläge. Därmed kan mark­priserna hållas på en rimlig nivå. Enligt Svenska riksbyggen är del tveksamt om utredningens resonemang om etl kortare markpolitiski perspektiv till följd av markvillkorel är befogat. Många kommuner-sannolikt fierta­let-kommer inte under överskådlig tid ail ha en planeringskapacilet som sätter dem i slånd att särskill långt i förväg ange vilka områden som skall byggas ul, Koiumunernas markpoliiiska perspektiv måsle omfatta alterna­tiva områden. Därtill kommer alt elt mer konsekvent tillämpat medbor-garinfiytande i planeringen .säkeri inte motiverar etl koriare markpolitiski tidsperspektiv.

De av utredningen föreslagna undantagen från markvill-k o re t lörelallcr enligl SABO allmänt setl onödigt komplicerade. Förutom ett generellt undanlag lör landsbygdsområde, i enlighel med vad ulredningen

Prop. 1974:150

269

föreslagil. torde en allmiint verkande regel vara lill lyllesi med möjlighet lill dispens eller undantag, t.ex, i sådana siluaiioner som särskill angivits av ulredningen.

Förslaget att landsbygdsområde skall undantas från markvillkorel lill­styrks av samlliga remissinstanser som ytlrai sig i frågan. Några remiss­instanser framför synpunkter i fråga om definitionen av landsbygdsområde. Länsslyrelsen i Norrbollens län anför att om landsbygdsområde är alll som inte omläilas av detaljplaneläggning skulle markvillkorel komma all gälla inom en stor del av länets mindre tätorter för vilka detaljplan upprättats. För bebyggande av enslaka tomter inom sådana områden vilkas exploatering saknar iniresse i större samhällsbyggnadssammanhang skulle den föreslagna ordningen .såviit länsslyrelsen kan bedöma komma all innebära avsevärd administraliv belastning för kommunerna. Då etl undanlag från markvill­korel i des.sa orter knappasl kan förväntas ha prisuppdrivande effekl bör det enligt länsstyrelsens mening undersökas om definitionen av begreppet landsbygdsområde kan ges en annan utformning, Enligl Norrköpings kom­mun bör det ankomma på kommunerna all kontinuerligt avgränsa områden som skall undanlas från markvillkoret.

Utredningens förslag alt länsbostadsnämnderna ges m ö j -lighet att i enslaka fall bevilja dispens från mark­villkorel för slyckebyggda småhus har endast i några fall föranlett reaktioner från remissinstansernas sida. Länsbosiadsnämnden i Ös­iergöilands län förulsäller att bostadssiyrelsen ges uppdrag atl utfärda an­visningar lill bestämmelserna och att undantagsmöjlighelerna skall användas generöst, medan länsbosiadsnämnden i Kronobergs län förordar en strikt till-lämpning för slyckebyggda småhus inom tätbebyggelse, Norrköpings kom­mun anser atl dispensmöjligheien bör gälla även om någon enstaka tomt förvärvals från byggintressent, däresl markpris och andra förutsättningar berättigar lill bostadslån.

Förslaget atl nybyggnad av flerfamiljshus i saner­ingsområde skall undantas från markvillkoret om marken varit i lånesökandens ägosedan den I juli 197 2 föranleder fiera invändningar, Hyresgäsiernas riksförbund är kritiskt mot alt den del av byggmarknaden inom vilken markpriserna är högst och markprishöjningar varil mest uppenbara -saneringsmark för fierfamiljshus i tätoriernas centra - i belydande utsträckning faller uianför markvillkorel, Bygglaguiredningen ifrågasätter om den valda lösningen är den lämpligaste, Avgränsningen synes kunna leda till ojämnheter i fråga om förutsättningarna för byggandet som inte är hell motiverade eller lämpliga, Länsslyrelsen i Slockholms län anser alt det kan uppstå vissa svårigheter alt inordna de undantagna fastigheterna i en planmässig upprustning inom ett slörre om­råde. Länsstyrelsen anser alt reglerna för markvillkoreis tillämpning inom detta bostadsbestånd bör studeras närmare, Enligl Svenska riksbyggen och

Prop. 1974:150

270

Svenska byggnadsarbeiareförbundei finns det slarka skäl för att i del fall fier-familjshusfastigheter i saneringsområde undanlas från markvillkorel kräva att upphandling undantagslöst sker i öppen anbudskonkurrens, Ösira Ös­iergöilands hvresgäsiförening anser alt en förutsättning för undantaget är all bebyggelse sker inom en femårsperiod.

En del remissinstanser understryker all vissa kompletterings-köptill flerfamiljshus i saneringsområden börvara möjliga att undanta från m a r k v i 11 k o re t, Sålunda anser länsslyrelsen i Väsiernorrlands län alt eventuella lillköp, som lånesökanden måsle göra från annan fastighetsägare än kommunen för alt få en fastighet i överensstämmelse med gällande plan, inte skall påverka sökandens möj­lighet atl få statligt bostadslån. Liknande synpunkter framförs av bl. a, länsbosiadsnämnden i Väsierboitens län. En förutsättning bör dock enligt nämnden vara att den lillköpta tomlens värde inle överstiger värdet av den ursprungliga tomlen. Undanlaget från villkoret bör dessutom enligl nämnden gälla när lånesökanden erhållit tomten genom arv - direkt eller genom fiera led -efter den som var ägare den I juni 1972, Enligt Helsingborgs kommun bör även vissa kompletteringsköp inom exploateringsområde vara möjliga. Kommunen anför all i många fall byggherre lorde vara utsedd redan i ett förberedande skede varvid även villkoren för bostadsbebyggelsens uiformning och kostnadsläget överenskommits. Ett sådant avtal kan ha träffats utan atl all mark varit i kommunens ägo, 1 elt sådant fall kan det knappast ha någon betydelse om kommunen eller den tilltänkta byggherren gör dessa tillkommande förvärv.

En del remissinstanser är kritiska mol utredningens förslag att undanta småhus i saneringsområde från markvillko­ret. Enligl länsstyrelsen i Slockholms län kan önskviird saneringstakl och planstandard inle garanteras för förtätningoch omdaning av småhusområden ulan effektivare styrmedel. Förnyelsen kan svårligen samordnas och genom­föras i rationella enheter med nuvarande splittrade ägarförhållanden, Mark­villkorel bör därför utsträckas till att omfatta småhus- och fritidsområden som är aktuella för sanering och förnyelse genom rivning/nybyggnad. Svens­ka kommunförbundel anser att det finns anledning all ulsträcka markvillkorel till all gälla även gruppbygge av småhus inom saneringsområde. Kommunen bör dock kunna avgöra från fall till fall om del är motiverat atl förvärva den aktuella marken. Markvillkoret bör därför inte lillämpas om kommunen förklarar sig avslå från alt förvärva marken. Även länsbostadsnämnden i Slockholms län, Slockholms kommun. LandslingsfÖrbundei. BPA och SSU iir tveksamma till förslaget alt undanta småhus i grupp i saneringsområde från markvillkorel.

BP.A delar inte uiredningens uppfattning att markvillkoret inte skall gälla vid modernisering utan anser det lika angeläget att priserna hålls nere på fastigheter som förvärvas för ombyggnad eller upprustning som på råmarks-

Prop. 1974:150

271

och lolalsaneringslästigheter. Man kan nämligen enligt BPA förutsälta all det spekulativa köpintresset med ganska stor sannolikhet kommeratl riktas mot ombyggnadsfastigheier, därest det utestängs från förvärv av råmarks-och saneringsfasligheter, och all priserna därigenom pressas i höjden. Vidare inrymmer saneringskvarieren ofia byggnader av mycket olika kvalitet. En del kan vara i relativt gott skick och lämpade för ombyggnad-renovering, medan andra är så förslitna att de måsle lolalsaneras, I sådana fall kan olika villkor för faslighelsförvärv förhindra ett rationellt genomförande av lämplig förnyelse, BPA anser därför all samma villkor bör gälla för mo­derniseringsfastigheter som för saneringsfasligheter men att möjligheter lill dispens från markvillkorel skall finnas. Liknande synpunkter förs fram av Helsingborgs kommun och SSU.

Allmän enighet råder bland remissinstanserna om atl vissa övergångsbestämmelser erfordras för all möjliggöra en smidig övergång lill de nya bestämmelserna. Däremot anser en del remissinstanser atl den av utredningen föreslagna övergångstiden - fem år - är för kort. Övergångstiden kan enligl Svenska byggnadsarbeiareförbundei medföra pro­blem med hänsyn lill vissa företags omlätlande markinnehav, Förbundei anser del därför angeläget all övergångsbestämmelserna utformas så alt man undviker störningar i bostadsförsörjningen som skulle inverka på syssel-siiilningen och ge upphov lill koslnadsstegringar vilka drabbar bosladskon­sumenterna. Även BPA undersiryker nödvändigheten av atl övergångsbe­stämmelserna utformas på elt sådani sätt alt störningar i bostadsproduk­tionen inte uppkommer, Norrköpings kommun och Svenska rikshyggen anser att vissa dispensmöjligheter bör finnas även efter den föreslagna övergångs-liden. Om markvillkoret införs är, anser .SÖfT, den femåriga övergångstiden orealistisk. Mot bakgrund av att tio år ansetts vara en realistisk tidsrymd mellan förvärv och byggstart är det naturligt alt övergångsbestämmelserna omfattar en tidsperiod om minst tio år. Liknande synpunkter framförs av bl, a, NBD och Sveriges fåsiighetsägareförbund.

SABO delar inte utredningens uppfattning att allmännyttiga förelag inle bör godtas som förmedlare av mark och anför atl det föreligger en viss motsägelse mellan å ena sidan utred­ningens framställning rörande helkommunala bolag för markförvärv och å andra sidan dess avståndslagande från att allmännyttiga bostadsföretag skulle kunna ikläda sig samma roll som kommunala bolag. Med den för­troendeställning som det allmännyttiga bostadsföretaget har för bostadsför­sörjningen på orten borde del vara naturiigt atl även acceptera markförvärv som har sketl direkt av företaget i fråga, efiersom den kommunala kontrollen genom beslutsförhållandena är säkerställd, Slockholms kommun anser att markförvärv av allmännyttigt bostadsförelag skall, om företagel agerar på kommunens uppdrag, jämställas med kommunala förvärv i övrigt. Enligt länsbosiadsnämnden i Slockholms län bör det vara möjligt för kommunerna

Prop. 1974:150

272

all lämna uppdrag ål de kommunala bolagen att förvärva mark, Enligl HSB I Nordväsira Skåne borde de icke vinsisyfiande bostadsföretagen, inkl, kooperationen, kunna inneha mark i de fall kommunen av ett eller annat skäl inle kan klara detsamma, Malmö kommun ifrågasätler om inte utred­ningens gränsdragning - uteslutande av markföretag som ägs gemensamt av kommun och utomstående part samt allmännyttiga företag - är för snäv och står i vissl motsatsförhållande till uiredningens förslag om ökal kom­munalt ansvar vid exempelvis behandlingen av ansökningar om bostadslån.

Länsbosiadsnämnden i Alvsborgs län anser däremot att endasl borgerlig pri­märkommun bör godtas som förmedlare av mark för statligt bostadslån. Nämnden anför att del är primärkommunen som ansvarar för mark politiken och som har förslahandsintresse av atl konkurrens om marken med åt­följande markprisstegringar undviks och att landstingskommun inte utan vidare kan antas ha samma intresse,

SABO pekar på att det i vissa tätortsregioner som etl naturligt inslag kan förekomma köp från kommunernas sida över kommungränserna, ,\\ prak­tiska skäl bör dessa här jämställas med köp inom den egna kommungränsen. Liknande synpunkter framförs av bl, a, länsslyrelsen i Slockholms län.

7.3 Statligt kreditstöd till kommunala markförvärv

De remissinstanser som tillstyrker markvillkoret är eniga om alt markförvärvslånefondens uilåningskapaciei måste ökas vid etl genomförande av nämnda villkor, Bostadssiyrelsen. länsslyrel­serna i Ösiergöilands, Göteborgs och Bohus samt Västernorrlands län. Svenska kommunförbundet. LandslingsfÖrbundei. Hyresgäsiernas riksförbund. Svenska riksbyggen. BPA ni. fl. anser emellertid all den föreslagna utlåningskapaci-telen är otillräcklig, medan fiillmäkiige i riksbanken ifrågasätler om utlånings-kapaciteten behöver uppgå till 250 milj, kr/år.

Enligt bosladsstyrelsen har kommunernas ekonomiska möjligheter all fi­nansiera bl, a. markförvärv försämrats avseväri under de senaste åren. Kom­munerna kommer därför i växande omfattning alt bli beroende av statliga markförvärvslån för förvärv av mark. Vidare påpekar styrelsen att utred­ningens beräkningar endast avser markkostnader för bostadsbyggande. Un­der den hittillsvarande handläggningen av låneärenden har bostadsstyrelsen med av kommunerna angiven markanvändning som utgångspunkt endast kunnat hänföra ca 35 % av de tillstyrkta beloppen till mark för enbart bo-stad,sändamål, Enligl styrelsen föreligger uppenbara svårigheter atl ange den totalt nödvändiga utlåningskapaciieten. Styrelsen anser med hänsyn härtill att fonden i inledningsskedet kan ges en utlåningskapacitel på 250 milj, kr., men atl denna sedan bör ökas från år lill år mot bakgrund av det genom låneansökningar och markförsörjningsprogram redovisade behovet.

Svenska kommunförbundel finner den föreslagna utlåningskapaciieten vara

Prop. 1974:150

273

hell olillräcklig. Som långsiktig målsättning börgälla atl fonden skall kunna läcka en växande andel av kommunernas markförviirvskoslnader. Förbun­det påpekar också att ulredningen inte beaktat atl andelen markbostäder och bostäder i saneringsområden sannolikt kommeratl öka påtagligt, vilket krafiigt ökar kommunernas kostnader för markförvärv. Enligl förbundet är det nödvändigt alt kommunernas behov av krediter för markförvärv görs till föremål för en mera ingående analys än vad saneringsulredningen och byggkonkurrensuiredningen presterat. Byggkonkurrensutredningens förslag aktuali-serar påtagligt behovet av att möjliggöra för kommunerna att rationellt utnyttja kreditmarknaden. Effekliva åtgärder härför utgör enligt förbundets uppfattning ett mera verkningsfullt stöd för den av utredningen önskade inriktningen av den kommunala markpolitiken än den otillräckliga förstärk­ning av marklörvärvslånefonden som ulredningen föreslagit,

Enligl Hyresgäsiernas riksförbund räcker inle det föreslagna lillskoltel till markförvärvlånefonden för att möta behoven och ge kommunerna en till­räckligl stark slällning som markinnehavare för bostadsändamål. Östra Ös­iergöilands hyresgäsiförening anför all det är helt nödvändigt atl erforderliga resurser ställs lill kommunernas förfogande lör såväl långsikliga markförvärv som markförvärv för saneringsändamål.

Fullmäktige i riksbanken erinrar om de förslag som gång efier annan reses i fråga om utökning av den prioriterade sektorn på kreditmarknaden, I ifrå­gavarande fall synes emellerlid ändamålet angeläget och inte innebära någon för framtiden växande belastning. Fullmäktige vill därför inte motsätta sig en begränsad uppbyggnad av markförvärvslånefonden. Fullmäktige vill dock ifrågasätta om markförvärvslånefonden skall behöva ha en ulåningskapaciiel på 250 milj, kr/år, Atl det erfordras mark i den omfattning och för den kostnad ulredningen beräknat tvivlar inte fullmäktige på. Många kommuner torde emellertid som hittills finansiera sina markförvärv ulan den procedur som upplåning i marklörvärslånelonden innebär. Ökningen av de statliga anslagen till markförvärvslåneibnden skulle därför såsom fullmäktige ser det kunna bli mindre än vad utredningen föreslagil ulan all därför kom­munernas markförvärvsmöjligheter lider skada.

Några remissinslanser har hafi synpunkter på låncbestäm-melserna. Enligt Norrköpings kommun har inle ulredningen tagit till­räcklig hänsyn till amorteringstidens längd. Kommunen anför att del är knappast troligt att en återbetalningstid av tio år är tillräcklig föratt underlätta de kommunala finansieringsproblemen. En förbättring kunde åstadkommas bl, a, genom att markförvärvslänen lämnades med en amorteringstid på minst 20 år och med en högsta ränla lika den som tillämpas för bundna kommunlån. En sådan uppläggning skulle innebära likställighet med lån, som normalt anskaffas med tillstånd av Kungl, Maj:t, för övriga kommunala investeringar,

Uiredningens   förslag   lill   vissa   ändringar   i   kom mun a 

I-

18  Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150

274

lagarna belräffande den kommunala upplåningen tillstyrks eller lämnas ulan erinran av de remissansianser som uttalat sig i frågan.

Enligt Svenska kommunförbundel kunde förslagen i och för sig ses som försiktiga sleg i räll riktning, Förbundei hävdar dock atl kommunallagens bestämmelserom inskränkningar i den kommunala lånerätlen är överfiödiga och atl underställningstvånget kan och bör avvecklas. Även Sollentuna och Helsingborgs kommuner för fram liknande synpunkler.

Förslagen hälsas med lillfredsställcisc av länsslyrelsen i Västernorriands län. Enligl länsslyrelsen är del dock tveksami om någon större frekvens kö­peskillingsreverser kan bli aktuell i varje fall inom den närmasie liden. Länsstyrelsen ifrågasätler därför om inle kommun vid förvärv av mark, då lån ur markförvärvslånefonden ej sökts eller beviljats, bör tillåtas atl inom viss lid efter förvärvet uppta lån iniill ett belopp motsvarande kö­peskillingen mol säkerhet av panträtt i förvärvsegendomen. Även sådan belåning bör vara underställningsfri och amorteringstiden kunna överstiga fem år. Effekten av ett sådant medgivande blir i princip likadan som när fasligheien redan är belånad vid förvärvet.

Landsiing,sförbundel förutsätter att bestämmelserna blir gällande även för Slockholms läns landslingskommun,

7.4 Formerna för markförvärvslångivningen och markförvärvsprogram

Uiredningens förslag atl h a n d I ä g g n i n gs o r d n i n ge n för m a r k fö r v ä r v s I å n g i v n i nge n ändras så att Kungl, Maj:l, alter­nativt bosladsstyrelsen, fördelar disponibla lånemedel på de tre storstads­områdena och på länen i övrigt samt att länsbostadsnämnderna meddelar beslut i de enskilda låneärendena tillstyrkes eller lämnas utan erinran av nästan samlliga remissinstanser som uttalat sig i frågan. Bland de remiss­instanser som ställer sig positiva till förslaget återfinns flerlalei länsbosladsnämnder. länsslyrelserna i Stockholms. Malmöhus, Västmanlands. Väsiernorrlands och Norrbollens län. boendeutredningen och BPA. Flertalet av de remissinstanser som tillstyrkt den föreslagna handläggningsordningen förordar beträffande fördelningen av länens låneramar på kommuner det av utredningen angivna lörsta alternativet, dvs. alt länsbosiadsnämnden skall beslula om fördelningen.

Fördelningen på län och storsiadsområden av markförvärvslånefondens utlåningsmedel börenligt länsslyrelsen i Västernorrlands län tillkomma Kungl, Maj:i, som i sista hand har ansvaret för alt de bostadspolitiska och re­gionalpolitiska målsätiningarna följs. Länsstyrelsen i Stockholms län. som till­styrker utredningens första alternativ niir det gäller fördelningen av låne­medlen på kommuner, anser det vikligl att dessa fördelningsbeslui intimt samordnas    med    länsstyrelsens     regionalpolitiska    planering.     Också

Prop. 1974:150

275

länsbosiadsnämnden i Alvsborgs län lillslyrker uiredningens första alternativ. Enligt nämnden bör den av utredningen påtalade nackdelen av atl kom­munerna inle i förväg med säkerhet kan avgöra vilka möjligheter de har att erhålla markförvärvslån inte överskattas. Länsbostadsnämnderna har nämligen intensiva kontakter med kommunerna. Fortlöpande informalion om föreliggande möjligheter att få markförvärvslån lorde därför bli regel.

Länsstyrelsen i Malmöhus län anser däremol atl utredningens andra alter­nativ, som innebär atl länsstyrelsen fördelar länets låneram på kommuner, bäst främjar kommunernas planering av markrörvärvsverk,samheten. Sys­temet har också den fördelen atl det lätt kan inordnas i länsstyrelsens re­gionalpolitik. För atl kunna möta variationer från år till år i kommunernas förvärvsvolym bör länsslyrelsen lägga upp en reserv för hela länet. Reserven skall kunna utnyttjas om etl oväntal och angelägel förvärv inle i önskad omfattning ryms inom den tilldelade låneramen. Låneramar som inte ut­nyttjats under den gångna perioden bör föras lill länsreserven. Reserven bör sedan balanseras lill nästa period,

Bosladsstyrelsen avstyrker utredningens förslag att beslutanderätten i en­skilda låneärenden skall tillkomma länsbosladsnämnderna och anseratl be­slutanderätten skall fiyttas från Kungl. Maj:t till bosladsstyrelsen. Styrelsen väntar sig inte att markförvärvsprogrammen under de närmasie åren skall kunna bli ell så tillfredsställande underlag för fördelning på län och kom­muner som ulredningen förutsätter. Därmed bortfaller en väsentlig förut­sättning för alt beslutanderätten i enskilda låneärenden skall kunna överföras på länsbosladsnämnderna. Huruvida en decentralisering till nämnderna framledes bör ske får prövas sedan tillräckliga erfarenheter föreligger. En viss försöksverksamhet med förhandsbesked i enskilda låneärenden bör dock enligt styrelsens mening kunna inledas,

Länsbosiadsnämnden i Södermanlands län. som tillstyrker decentralisering­en av beslutanderätten avseende markförvärvslån till länsbostadsnämnder­na, finner systemet för fördelning av lånekvoier på kommunerna diskutabelt. Enligl nämnden måste del vara svårt atl tillämpa della syslem i praktiken. Det borde kunna uppslällas vissa regler för vilka markförvärv som kom­munerna kan få statligt lån lill. Markförvärvslån bör sedan i princip kunna beviljas för alla förvärv som uppfyller dessa villkor och som inte finansieras i öppna marknaden.

Ett fåtal remissinstanser, däribland länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län och Hyresgästernas riksförbund, delar inte uiredningens uppfattning alt mark­förvärvslån i princip inle bör utgå för mark som enligt kommunernas bo­stadsbyggnadsprogram kommer atl las i anspråk för bebyggelse inom tre år. Länsstyrelsen i Göieborgs och Bohus län framhåller alt kommunerna gi­velvis bör inrikia sig på att förvärva den för bostadsbyggandet erforderliga marken genom långsiktiga förvärv, I den mån detta i vissa fall inte skulle visa sig möjligt finns del dock ej anledning att förmena kommunerna rälten

Prop. 1974:150

276

att erhålla markförvärvslån.

Utredningens förslag om kommunala m a r k f ö r v ä r v s p r o-gram har mött en positiv reaktion bland remissinstanserna. Till de positiva remissinstanser hör bosladsstyrelsen. nästan alla länsbosladsnämnder, länsslyrelserna i Slockholms, Ösiergöilands. Malmöhus. Göieborgs och Bohus, Väsiernorrlands och Norrboiiens län, statens planverk. Svenska koinmun/ör-biindei och ell flertal kommuner. Landstingsförbundet. Hyresgäsiernas riks­förbund, Svenska riksbyggen. BP.A och Svenska byggnadsarbetareförbundet.

Bosladsstyrelsen understryker att en ökad kommunal planeringsverksam­het kring markfrågorna är önskvärd för all de markpoliiiska målen i samband med bostadsförsörjningen skall kunna realiseras. Styrelsen anser därför alt en vidgad redovisning i bostadsbyggnadsprogrammen av planeringen kring markfrågorna är av slort värde - detla även om utredningens förslag om markvillkor och fördelningssystem belräffande markförvärvslån inte skulle komma att genomföras, Enligl styrelsen bör kommunernas planering kring markfrågorna avse inle enbart markförvärv. Den bör också ha till syfie atl på elt tidigt stadium ge underlag för kommunens markpolitiska handlande. Planeringen bör omfatta det totala behovet av mark för samhällsbyggandet och inte endasl markbehov för bostadsbyggandel. Mark för alll samhälls­byggande bör därför redovisas i ett program för markförsörjningen. Även Svenska kommunförbundel. LandslingsfÖrbundei och länsslyrelsen i Göteborgs och Bohus län anser att markförvärvsprogrammen bör omfatta mark för andra ändamål än bostadsbyggande.

Enligt Malmö kommun kommer bosladsbyggnadsprogrammens värde som samhällsplaneringsinstrument alt ytterligare öka,

Göieborgs kommun anser däremot atl utredningens uppfattning, alt markförvärvsprogrammen även utgör etl värdefullt planeringsinstrument för kommunerna, inger farhågor för atl ulredningen inte tillräckligl insett hur bräckliga de översiktliga fysiska planerna i sin nuvarande form är som underlag fören sådan planering. En förutsättning för alt meningsfulla mark­förvärvsprogram skall kunna upprättas äratl förbättrade metoder utarbetas för den översiktliga fysiska planeringen och för denna planerings integrering med övrig kommunal verksamhetsplanering. Det arbele som f n, pågår inom planverket i samarbete med Svenska kommunförbundel beträffande kraven för planeringen bör därför intensifieras.

Några remissinstanser, däribland bostadssiyrelsen. länsbosiadsnämnden i Väsierboitens län, länsslyrelserna i Slockholms och Väsiernorrlands län och BPA. framhåller atl det för en del kommuner kan vara svårt och i vissa läll heller inte nödvändigt att bedöma markbehovet för en så pass lång tid som tio år. Länsstyrelsen i Väsiernorrionds län anser att kommuner med vacklande sysselsällningsunderlag ej skall behöva göra någon ingående re­dovisning för programperiodens fem sista år, Enligl bosiadssiyrelsen förut­sätter en någoriunda god uppskattning av markbehov och markförvärv alt

Prop. 1974:150

277

del finns aktuella och elappindeladc översiktliga fysiska planer eller lik­värdigt underlag. 1 många kommuner saknas emellertid ett sådant underlag. Uppgifterna i elt tioårigt markförvärvsprogram torde därför bli osäkra -i varje fall i de närmaste programomgångarna - och lorde enligl styrelsen endast i begränsad utsträckning kunna användas som underlag för fördelning av markförvärvslån. BPA vill fästa uppmärksamheten på alt upprättandet av markförvärvsprogram, framför allt den del därav som skall omfatta den senare femårsperioden, kommer all ställa slora krav på kommunernas ui-redningskapacitet och planberedskap. Ett storl antal mindre kommuner torde därför lå svårigheter all på lillfredsslällande sätt fullfölja elt dylikl pro­gramarbete, Länsbosiadsnämnden i Väsierbollens län anser all fullständiga och åriiga markförvärvsprogram endasl erfordras i de större kommunerna. I de mindre kommunerna, där del inte förekommer fierfamiljshusbyggande ellersmähusgruppbyggande-ellerendasi sporadiskt sådani -lorde det enligl nämnden endast behövas en förhållandevis enkel redogörelse för marksi-tuaiionen och markförvärvsplanerna vid de tillfällen då markförvärvslån aktualiseras.

En del remissinslanser, bl, a, länsslyrelsen i Malmöhus län. Svenska kom­munförbundel och LandslingsfÖrbundei, är tveksamma lill sammankoppling­en av markförvärvs- och bosladsbyggnadsprogrammen, Länsslyrelsen i Mal­möhus län anser att markförvärvsprogrammen bör vara förankrade i den översiktliga fysiska planeringen och samordnade med bosladsbyggnadspro­grammen. Eftersom markförvärv har slor betydelse för budgetarbetet an.ser liinssiyrelsen att markförvärvsprogrammel främsi bör knytas till den eko­nomiska långtidsplaneringen (KELP). Svenska kommunförbundel och Lands­lingsfÖrbundei anser mol bakgrund av au programmen även bör omfatta mark för andra ändamål än bostadsbyggande atl en samordning kan ske inom ramen lör den kommunala verksamhetsptaneringen.

Några kommuner och kommunala organ understryker alt programmen inte får innehålla sådan redovisning av kommunernas markförvärvsplaner att markpriserna stiger.

Länsslyrelsen i Slockholms län understryker att reglerna för markförvärvs­programmens användning som untlerlag för fördelning av markförvärvslån inte får utformas så att kommunen går miste om markförvärvslån genom att markförvärvet har fördröjts genom expropriation.

Länsbosiadsnämnden i Söderman/ands /än samt Mjö/by och Alvidabergs kommuner kan inic lillstyrka förslaget om kommunala markförvärvspro­gram. Länsbostadsnämnden i Södermanlands län anger atl etl skäl härtill är all kommunernas möjligheter all la på sig olika uppgifier iir begränsade. Man måste därför visa återhållsamhet och göra en prioritering när del giiller att ålägga kommunerna nya uppgifier, särskilt då det gäller alt inhämta material som i första hand är avsett alt anviindas av andra iin kommunerna. Det bör kunna lämnas åt kommunerna själva alt bedöma i vilken utsträck-

Prop. 1974:150

278

ning de för egen del behöver markförvärvsprogram, Elt annat skäl för länsbostadsnämnden alt avstyrka förslaget att kommunerna skall åläggas atl upprätta och redovisa markförvärvsprogram är atl man inte kan bortse från risken för ofördelaktig inverkan på prisbildningen och andra komp­likationer vid förvärvsverksamheten. Enligt Mjölby kommun skulle elt genomförande av förslaget ytterligare formalisera den kommunala besluts­processen och medföra en onödig ökning av den byråkratiska verksamheten. De uppgifier som lämnas i de kommunala bostadsbyggnadsprogrammen börenligt kommunen vara tillräckliga som underlag för statsmakternas be­dömning av behovet av markförvärvslån.

7.5 Markfördelning

Remissinstanserna siäller sig allmänt bakom uiredningens uttalande a 11 kommunerna bör begagna sina möjligheter atl ge­nom markfördelningen söka främja effektiviteten i bostadsbyggandel.

Bosladsstyrelsen. Svenska koininunförbundel. Landstingsförbundei m. fl.. tillhör dem som understryker att de delar utredningens uppfattning atl kom­munerna bör anviinda sin ställning som markägare lill att ställa krav på projektens utformning och kostnader i samband med markupplåtelse. Här­igenom kan, enligt bosiadssiyrelsen, kommunerna realisera de mål och in­tentioner i fråga om bostadsbyggandel som innefattas i de kommunala bo­stadsbyggnadsprogrammen.

Några remissinslanser varnar emellertid för atl kommunernas agerande under vissa förutsältningar kan komma alt motverka effektiviteten i bo­sladsbyggandet. NO finner del därför angeläget att kommunerna utnyttjar sin räll all fördela mark så au inte något företag får en monopolställning inom kommunen i fråga om byggherre- och förvaltningsfunktionen. För att skapa garantier lör konkurrens i såväl byggherre- som förvaltningsledet är det enligl NO nödvändigt alt det klart utsägs atl kommun vid fördelning av mark fäster avgörande vikt vid företagens effektivitet. Det skulle enligt NO också vara önskvärt au kommunerna offentliggör motiven för fållade markfördelningsbesiul i varje enskilt fall,

SBEF anser att det i många fall finns anledning att höja elt varnande finger för en alltför stark tilltro till att kommunen som institution alltid löser problemen bäsl. Vidare ser man det som en brist att utredningen inte sökt precisera några metoder föratt välja den mest lämpade byggherren. Liknande synpunkter framförs iiven av bl. a, NBD.

Delade meningar råder bland remissinstanserna när del gäller lämp­liga metoder för fördelning av mark mellan olika byggherrar. Bland de remissinslanser som i huvudsak delar utred­ningens synsätt i denna fråga märks marknadsdomsiolen. NO. bosiadssiy-

Prop. 1974:150

279

relsen. flerlalei länsbosladsnämnder. flerialet hörda länsstyrelser och kommu­ner, statens institut för byggnadsforskning. Svenska kommunförbundel och TCO.

Några av remissinstanserna anser emellertid att ulredningen är alltför opiimisiisk när del gäller möjlighelerna till en ökad användning av mark-lo rdelningstävlingar,

.Marknadsdomsiolen betonar att det är en sak atl fördela mark lill i och för sig kompetenta byggherrar och en annan och avgjort mycket svårare att fördela mark på sådant sätt att konkurrensen mellan byggherrarna främ­jas. Mot denna bakgrund vill marknadsdomstolen livligt instämma i ut­redningens förhoppning att marken i större utsträckning än f n. kommer alt fördelas efier markfördelningstävlingar. Svenska kommunförbundel och Lamlstiiigsföihiiiidet understryker atl känslan lör rättvis fördelning på bygg-herrekalegorier inte lår leda till att bostadsbyggandet splittras på ett storl anlal mindre irojeki, vilkel kan molverka elt rationellt byggande, k andra sidan är förhållandena pade lokala byggmarknaderna i stora delar av landet sådana, framhåller Svenska kommunförbundel. all en alltför ensidig satsning på myckel stora projekt kan medföra en skadlig koncentration av produk­tionen lill ell fålal företag, Bosiatfsstyrelsen pekar på att erfarenheterna i dag från marklördelningstävlingar inte är slora och IVamhåller att det är tveksamt om det i framtiden kommer att byggas så stora bostadsområden atl sådana tävlingar kommeratl förekomma i någon nämnvärd omfattning.

Statens insiitui för byggnadsforskning framhålleratl det lorde finnas ytterst få och lokalt begränsade marknader där det finns tillräckligt många kon­kurrerande företag med kapacitet för att delta i markfördelningstävlingar av det slag som ulredningen föreslår. Om man begränsar sig lill enskilda förelag är det tveksami om förutsättningarna för effektiv konkurrens iir uppfyllda ens i storstadsområdena. Vidare anför institutet alt kommunernas möjligheter all få elt avgörande inflytande över och en effekiiv kontroll av bostadsbyggandet är begränsade vid markfördelningslävlingar. Trots be­tydande nackdelar med markfördelningslävlingar är dessa dock all föredra framför en fördelning enbart genom "schablonbeslui". Enligt institutels me­ning torde elt större direkt infiytande över produktens utformning vara nödvändig för alt kommunen skall kunna försäkra sig om en kvalitativt god bostadsbebyggelse lill rimliga kostnader,

Solicniuna kommun redovisar sina erfarenheter av markfördelningslävling­ar och anförall ell dylikt lävlingsförfarande visat sig vara mycket komplicerat och arbetskrävande, efiersom man måste ställa slora krav på både program­underlag och bedömning för all tillgodose berättigade anspråk på oväld i de utslag som fälls, MarklÖrdelningslävlingarna har inneburit att byggher­rarna varil tvungna all lägga ner mycket slora ansträngningar för att kunna presentera sina förslag. Del har också visat sig att intresset för deltagande i lävlingsupphaiidlingarav denna art vid stora projekt varil ganska begränsat. Tävlingsförfarande i samband med markfördelning börenligt kommunens

Prop. 1974:150

280

mening därför praktiseras med stor återhållsamhet. Del synes rimligl atl anta att tävlingsförlärandet tillämpas lör enslaka, väl definierade och utvalda objekt och atl resultatet från dessa tävlingar sedan lår ligga till grund för beslut om markupplåtelse efier förhandlingar i andra läll.

Också flera andra remissinstanser understryker atl markfördelningsläv­lingar ställer stora krav på kommunerna och all det diirför är av slort värde au finna lämpliga meiotler tor bedömning av tävlingsbidragen. BPA anför att det i allmänhet är betydligt svårare atl ta fram anbudsunderlag och genomföra en objektiv granskning vid marklördelningsiävling än vid bygg­nadsupphandling, varför tävlingsförfarandel ställer synnerligen stora krav på kompetens och resurser hos konmiunen, resurser som nerlalei kommuner saknar i dag, Enligl länsslyrelsen i Malmöhus län bör det centralt utarbetas en arbetsmodell för tävlingar för att förbättra kommunernas möjligheter alt genomföra sådana. Länsstyrelsen efterlyser också enklare metoder för att väga olika företags produktionserbjudanden mol varandra. Liknande tan­kegångar framförs iiven av länsstyrelsen i Östergötlands län.

SABO och BPA är tveksamma till markfördelningslävlingar över huvud taget. Enligt S/)SO ställer dylika tävlingar stora krav vid bedömningen utan alt några säkra fördelar står atl vinna.

Några remissinstanser, bl, a, Hyresgäsiernas riksförbund. HSB, Svenska riks­byggen. SSU. Svenska byggnadsarbetareförbundet och .Svenska kommunalarhe-lareförbundei tar avstånd frän markfördelningstävlingar och förordar i stället en ordning där markfördelningen sker genom politiska beslut. Sålunda anser HSB alt tävlingsförfarandel som grund för fördelning av mark och bygg-nadsräll till olika bostadsproducenler leder till ytterligare leknokrali i bo­stadsbyggandet och försvagar medborgarnas möjlighet all genom sina för­troendevalda avgöra hur samhällsbyggandel skall ske. Vidare innebär täv­lingsförfarandel alt snävt kortsiktiga ekonomiska synpunkler kan påverka markexploaleringen. Svenska byggnadsarbetareförbundet understryker atl så­väl de bostadspolitiska riktlinjerna som rådande hyreslagstifining lörut.säiter att självkoslnadsföretag skall utöva elt dominerande infiytande på hyres­marknaden. Möjligheterna att uppfylla detla krav måsle enligt förbundet beaktas i riktlinjerna för kommunernas markfördelning. Liknande synpunk­ler återfinns i yttrandet från Svenska riksbyggen. Svenska kommunalarbeia-reförbundei förordar i stället för markfördelningstävlingar all kommunerna åläggs alt förvalta samlliga hyresbostäder. Redan färdigställda liigenheter bör dessutom successivt överföras till kommunernas förvaltning, SSU anser all kommunal mark avsedd för fierfamiljshus och gruppbyggda småhus bör upplåtas enbart till allmännyttiga och kooperaliva bosladsföretag.

En del remissinstanser, däribland SBEF. NBD och Sveriges förelagares riks­förbund, an.ser att uiredningens förslag kan leda lill ell kommunall bygg­herre- och förvallningsmonopol och att andra fördelningsmetodcr därför bör användas. NBD anför alt det inte enbari är billigast möjliga produktion

Prop. 1974:150

281

som är av intresse lör konsumenlerna, ulan atl iiven standard och kvalitet 111 111. ärav belydelse Om marken töiilclas genoin marklördelningstiivling skall nämnda faktorer sammanvägas, vilket iir arbetskrävande. Della talar fören begränsning av renodlade lävlingslörfaranden. Den mark, som inte fördelas genom etl dylikl lävlingsförfarande och som antas ulgöra huvud­delen av den fördelade marken, bör fördelas till företag i proportion lill redovisad ordcrstock av bostadskunder, 1 sådani syslem kan konsumenlerna direkt bestämma hur slor del av bostadsproduktionen som exempelvis skall ske i kommunal resp, privata fierfamiljshus, vilken 

bebyggel.se

som skall ske i form av bostadsrätt eller som enskilt ägda småhus osv. En av SBEF redovisad metod för markfördelning skiljer mellan lyra olika marknader -lävlingsmarknad, kommunal marknad, kooperativ marknad och enskild marknad,

SBEF och NBD riktar också kritik mot uiredningens uppfattning a 11 flerfamiljshusbyggandeis fördelning på hyresrätt och bostadsrätt faller utanför ramen för ett täv­lings fö r fa rande, Enligl SiSff måsle olika boendeformer tillåtas kon­kurrera med varandra så atl de boende själva kan få välja. På detta sätt kan de önskvärda produkterna komma fram på marknaden. SBEF under­stryker alt det är bostadskonsumentens efierfrågan, inte kommunala diktat, som skall styra fördelningen mellan olika bostadsformer,

Länsbosiadsnämnden i Jönköpings län anser att utredningens förslag i denna fråga på många orier kan leda lill ett onödigt splittrande av produktionen. Bostadsrätt och hyresrätt hör förvaltningssladiet lill och en samproduktion av dessa lägenheter bör innebära stora fördelar. Genom samproduktion öpp­nas möjligheter för en anpassning av upplåtelseformen efier den aktuella situationen, något som prövas f n. vid Öxnehagaprojeklet i Jönköping,

Med hänvisning till de goda erfarenheter .som enligt ulredningen uppnåtts i sainband med markfördelningslävlingar i fråga om gruppbyggda småhus anser/VOalt man i slörsia möjliga utsträckning börsöka undanröja de hinder som finns lör tävlingar mellan olika byggherrekategorier. Ett av dessa hinder ärenligt utredningen att konkurrensen kan snedvridas till följd av olikheter i lånevillkoren för olika bygggherreförctag. NO vill därför ifrågasätta om inte alla byggherrekategorier bör ha samma lånevillkor. Också NBD och SBEF har (.lenna uppfattning.

7,6 Upphandling i anbudskonkurrens

Byggkonkurrensutredningens förslag att upphandling i an­budskonkurrens i princip skall gälla som villkor för bostadslån lill nybyggnad av flerfamiljshus och av gruppbyggda småhus har tillstyrkts av fiertalet remissinstanser men harockså mött förhållandevis många invänd­ningar från olika intressegrupper inom byggnadsbranschen. Flera remissin-

Prop. 1974:150

282

stanser har pekat på all upphandlingsvillkoret kan vara ulvecklingshäm-mande och all även andra upphandlingsformer har visat sig ge goda resultat.

Till de remissinslanser som sliiller sig positiva lill förslaget hör mark­nadsdomsiolen. NO, statens pris- och kariellnämnd. bosladsstyrelsen. alla länsbosladsnämnder som yttrat sig i frågan, samtliga hörda länsstyrelser, bo-endetiiredmiigen, fiillmäkiige i riksbanken, Svenska kommunförbundel. Lands-tiiigsförbiindet. LO. TCO. SABO. Hyresgästernas riksförbund. Svenska riks­hyggen, BPA. SSU. Svenska byggnadsarbeiareförbundei samt Upplands Väsby. Sollenluna, Mjölby. Malmö. Trelleborgs, Eslövs. Landskrona. Göieborgs. Ud­devalla. Köpings. Härnösands, Örn.sköldsviks. Timrå. Sollefteå och Luleå kom­muner. Flera av remissinstanserna har dock vissa invändningar mot de fö­reslagna dispens- och undantagsmöjlighelerna,

Marknadsdomsiolen biträder utredningens bedömning att det är önskvärt att upphandlingen i ökad utsträckning sker i anbudskonkurrens. Under för­utsättning att relationerna mellan byggandet med statliga bostadslån och övrigt byggande inte nämnviirl påverkas av utredningens förslag finner marknailsdomstolen det föreslagna villkoret väl ägnat att IVämja konkur­rensen mellan entreprenörlörelagen, NO anser att förslaget är ytterst vä­sentligt föratt lå lill slånd en effektiv konkurrens i bostadsbyggandet. Enligt NO bör konkurrensfriimjande upphaiidlingslbrmer också utnyttjas vid upp­handling av slörre ombyggnads- och moderniseringsarbeten. Även statens pris- och kariellnämnd delar utredningens uppfattning atl upphandlingen bör ske genom anbudsförfarande. Nämnden anser det emellertid betänkligt att utredningslörslagel ger vissa möjligheter lill byggande ulan föregående momeni av anbudstävlan vare sig i byggherre- eller entreprenörledet, SABO vill Slarki understryka behovet av all upphandling sker genom öppen an­budslävlan. Det finns enligt SABO avskriickande exempel på att kommu­nerna lör lång tid bundits till vissl byggnadsföretag, som ulan någon som helst konkurrens tillåiiis svara lör belydande delar av kommunens bo­stadsförsörjningen och där avtalen mellan kommun och beställare lett till oskäliga priser,

Bostadssiyrelsen ansluter sig till uiredningens uppfattning om angelägen­heten av en ökad anbudskonkurrens inom bostadsbyggandet som elt medel atl främja en effektiv bostadsproduktion och låga kostnader. Styrelsen kan dock inte tillstyrka vissa av utredningens förslag om anbudskonkurrens som lånevillkor. Bl, a, anser styrelsen all anbudskonkurrens inle skall gälla som lånevillkor för allmännyttiga och kooperaliva förelag. Svenska kom­munförbundel tillstyrker upphandlingsvillkoret i princip. Förbundet anser emellertid att man bör studera olika upphandlingsmetoders effekt på kosi-naderna mera ingående innan man inför ell dylikl villkor,

Länsslyrelsen i Ösiergöilands län delar uiredningens uppfattning om att bo-sladsbyggandels elTekiiviiet positivt påverkas av att konkurrens om en­treprenaderna så långt som möjligt lillämpas, Länsslyrelsen anser emellertid atl den lånebeviljande myndighelen genom sin omfattande kännedom om

Prop. 1974:150

283

byggherrars och entreprenörers prestationsförmåga har goda möjligheter all avgöra kostnadseffektiviteten i en entreprenad och atl upphandlingsvillkoret därför bör lillämpas liberalt, Sollentuna kommun förordar atl anbudskonkur­rens antas som huvudprincip, men alt den inte bör utgöra etl ovillkorligt krav lör statligt bostadslån. Svenska riksbyggen har heller ingenting all in­vända mol alt man som villkor för statligt bostadslån föreskriver alt upp­handlingen skall ha skell i öppen anbudskonkurrens. Samtidigt undersiryker Svenska riksbyggen att undanlag från denna regel måste få förekomma. Liknande synpunkter framförs av BPA och Svenska byggnadsarbeiareförbun­dei.

Några av de remissinslanser som lillslyrker upphandlingsvillkorei pekar på de effekter ett dylikl villkor kan få för de små egenregibyggande företagen. Länsstyrelsen i Malmöhus län anser alt länsbostadsnämnderna under vissa förutsättningar bör få medge undantag från upphandlingsvillkorei för mindre företag med begränsade resurser. Liknande tankegångar återfinns i yttran­dena från länsstyrelsen i Gotlands län och Malmö kommun. Länsbostadsnämn­den i Kronobergs län anser atl länsbosladsnämnderna bör kunna lå undanta mindre gruppbyggen från upphandlingsvillkoret.

Till de remissinslanser som är kritiska liil förslaget hör slatens insiiiul för byggnadsforskning, SAF. Sveriges advokaisamfund, Sveriges indusiriförbund. SBEF. Svenska bankföreningen. Sveriges byggmäslareförbund. Sveriges Irähus­fabrikers riksförbund. HSB. NBD. Sveriges villaägareförbund, Svenska förela­gares riksförbund. Sveriges fastighelsägareforbiind. Slockholms och Skånes han­delskamrar. Linköpings kommun och förvaltnlngsutskotlet i Slockholms läns landsting.

Slalens instilut för byggnadsforskning anför att erfarenheter från pågående forskningsarbete lyder på att en förbätlring av beställarledels ekonomiska kontroll i väsentliga avseenden kan vinnas genom att byggherren i större omfattning direkt uppträder på de marknader som traditionellt anses vara entreprenörens. Entreprenadverksamheten utvecklas mot en allt mer ren­odlad inköpande och produktionssamordnande funktion. Mot denna bak­grund synes enligl institutets mening utredningens förslag ofullständigt un­derbyggt. HSB anser alt uiredningens förslag leder till etl statiskt konser­verande av nuvarande upphandlingsorganisaiion och produktionsorganisa­tion. Reglerom konkurrens i upphandlingsförfarandet har inte någon själv­ständig funktion som spelregler ulan måsle syfia till att ge byggherren en ökad styrka i upphandlingen. Byggherrens ansvar fören god produkt kräver enligt HSB atl byggherren kan handlägga upphandlingen på ell sådant siill som lör varje objekt är mest ändamålsenligt,

.Sflff betonar alt det övergripande målel lör en verksam konkurrens bör vara atl slutprodukten är konkurrenskrafiig och atl konkurrensen skall gälla helheten och inte inom vissa utvalda processled, Uiredningens förslag ger enligt SBEF ingen garanti föratt slutprodukten blir konkiirrensmässig. För-

Prop. 1974:150

284

slagei kommer i praktiken alt innebiira all enskilda företag omgående måsle upphöra med sin egenregiverksamhet och atl planeringsprocessen för dessa objekt avslannar. Varken kommunerna eller deras företag har kapacitet all ta över och genomföra dessa projekt i planerad tid. Följden blir minskad sysselsällning inom alla led av byggprocessen. Kravet på anbudskonkur­rens ulgör enligt Svenska förelagares riksförbund uppfattning ett mycket all­varligt ingrepp i den fria marknaden. En vid tolkning av lagförslaget kan enligt förbundei t, o. m, förhindra en markägare alt fritt välja bland mon-icringshus vid uppsättande av ett eget hem, .S.4f anser alt anbudsvillkoret får lill elTekt att rollen som byggherre i prakliken helt las över av kom­munerna, att enskilda företags utbud av kunnande i form av alternativa bostadsmiljöer begränsas och all saneringen efiersätts, NBD säger att ett genomförande av förslaget skulle innebära atl erfarenheter och kunskaper som byggts upp under långt samarbete mellan vis.sa byggherrar och en­treprenörer inte längre skulle kunna nyttiggöras.

Flera remissinstanser - både sådana som är negativa och sådana som är positiva lill upphandlingsvillkorei -framhåller att det inle framgår av den slaii.slik som ulredningen redovisar alt ell visst upphandlingssätl är överlägset andra upphandlingssätl.

Remissinstansernas meningar är slarki delade till uiredningens förslag om dispens möjligheter för allmännyltiga och ko­operaliva förelag att även i fortsättningen få bygga i egen regi under vissa förutsättningar. Flera av de remissinstanser som tillstyrkt upp­handlingsvillkoret, har inle godtagit dispensmöjligheterna. Bland dessa miirks marknadsdomsiolen, Nö. slalens pris- och kariellnämnd. länsstyrelserna i Väsimanlands och Norrboiiens län. /ullmäklige i riksbanken och Hyresgäster­nas riksförbund.

Till de remissinslanser som tillstyrkt dispensmöjlighelerna hör flerlalei länsbosladsnämnder som yttrat sig i frågan, länsslyrelserna i Stockholms samt Göieborgs och Bohus län. LO. Svenska kommunförbundel. Stockholms och Malmö kommuner. SABO. Svenska riksbyggen, BPA. TCO och Svenska by,gg-nadsarbeiareförbiindei. Några av remissinstanserna understryker emellertid all del kan bli svårt alt kontrollera om verksamhelen drivs rationellt,

Malmö kommun anför all elt rätl utfört byggande i egen regi kan ge mycket goda resullat både i fråga om kostnader och kvalitet. Oberoende av resultat ger de i varje fall en byggherre värdefulla erfarenheter, som bl. a. ökar hans skicklighet som upphandlare. Bara vetskapen om att en beställare har möj­lighet alt genomföra etl projekt i egen regi kan verka kostnacl.sdämpande i ell från upphandlingssynpunkl mindre gynnsamt marknadsläge. Bostadssiy­relsen förulsäller all berörda kommuner lar ansvaret lör atl byggandet i egen regi blir elTektivt och konkurrcnskrafiigt.

Flera remissinstanser har synpunkter på reglerna för dispens-fö r fa randet. Sålunda anser B//l. som tillstyrker dispensmöjligheterna.

Prop. 1974:150

285

att de skisserade dispensreglerna föreläller nära nog omöjliga all genomföra i praktiken. SABO anför att det avgörande motivet för egenregibyggande av della slag Iir alt bostäderna kan byggas med en kombination av pris och kvalitet som långsiktigt är fördelaktigt. Efiersom egenregiverksamheten kan ha en viss långsiktig prisåierhållande effekt på byggprismarknaden, bör de egenregibyggande allmännyttiga bostadsföretagen ha möjlighet atl genomföra även enslaka "dyrare" projekt, under förutsättning att verksam­heten totall sell inte är dyrare än reguljärt genomförd enlreprenadupphand­ling. Dispensreglerna bör enligt SABO därför lämpligen lå den form att de egenregibyggande företagen ges en viss garanterad minsla volym efier den lörsta övergångstiden så att produktionen kan planeras på någon sikt. Enligt Svenska kommunförbundet bör del inte uppställas som generellt krav att en viss del av produktionen skall upphandlas på entreprenad, efiersom byggandet på sina håll har så liten omfattning att egenregiproduklionen icke får tillräckligt underlag om inte hela produktionen byggs i egen regi. Dispensreglerna kan enligt TCO leda till alt de allmännyttiga egenregibyg­gande företagen inle kan garantera en kontinuerlig sysselsällning lör sin personal. TCO föreslår därför att d(spen,ser för fortsall egenregiverksamhet inom de allmännyttiga bostadsföretagen får ges med hänsyn till arbetsmark­nadsvillkoren för de anställda. Länsbostadsnämnden i Skaraborgs län un­derstryker att begränsningsgrunderna när del gäller alt avgöra om företagens produktion är fullgod från ekonomisk synpunkt bör utformas så att sub­jektiva värderingar kan undvikas, t, ex. genom anknytning till pantvärdet.

Flera remissinstanser, däribland Svenska kommunförbundel och SABO, an­ser att den föreslagna dispensperioden är för kort. Några remissinstanser föreslåratt dispensmöjligheten lämnas projektvis i stället för periodvis. Vida­re anser några remissinstanser atl dispenslVågan bör handhas av länsbostadsnämnderna och inte som utredningen föreslagil av bosladssty­relsen.

Till dem som är kritiska mol de allmännyttiga och kooperaliva företagens dispensmöjligheler hör marknadsdomsiolen, NO. statens pris- och kariell­nämnd. några länsbostadsnämnder, länsslyrelserna i Västmanlands och Norr­bottens län. flillmäklige i riksbanken. SAF. Sveriges advokaisamfiiiid. .Sveriges industriförbund. SBEF. Sveriges byggmäslareförbund. Sveriges trähusfabrikers riksförbund. Hyresgästernas riksförbund. NBD. Svenska företagares riksförbund och Sveriges fåsiighetsägareförbund.

Marknadsdomsiolen anser del betänkligt alt som utredningen föreslår sär­behandla vissa byggherrekategorier. Domstolen anser att även enskilda egen­regibyggande företag bör kunna komma i åtnjutande av samma dispens­möjligheler som de allmännyltiga och kooperativa förelagen. NBD finner, mol bakgrund av den kritik utredningen riktat mot egenregiproduktion och upphandling ulan anbudslävling, del myckel förvånande att allmännyttiga och kooperaliva företag föreslås få arbeta just i dessa former. Statens pris-

Prop. 1974:150

286

och kariellnämnd anser all de anförda skälen till en särbehandling inte är så tungt vägande atl ett avsteg från principen om konkurrensfrämjande upphandlingsformer kan förordas. För att bereda de allmännyttiga och ko­operativa företagen rådrum för att överföra produktionsresurserna lill annan verksamhet - exempelvis entreprenadverksamhet uianför del nuvarande verksamhetsområdet -eller i förekommande fall all avvackla egenregiverk­samheten kan det dock enligl nämnden vara motiverat med dispensmöj­ligheter under en viss övergångstid. Liknande synpunkler framförs av NO och länsbosiadsnämnden i Norrbollens län.

Också fullmäkiige i riksbanken ifrågasiiiter om det finn lillriickligi starka motiv för det föreslagna undantaget. Utredningens IVämsia icma iir anbuds­konkurrens, och mycket slarka skäl måsle föreligga för all låla vissa bo­sladsförvaltande förelag bygga i egen regi ulan föregående markfördelnings-tävling, Hyresgäsiernas riksförbund anför atl i de hyresförhandlingar, som regelmässigt förs med egenregibyggande företag, betydande svårigheter uppstår att bedöma skälighelen av uppgivna koslnader. Del kan i och för sig anföras slarka skäl föratt kommunerna även i fortsättningen får lillfälle atl uppträda som byggnadsföreiagare. Denna verksamhei måsle emellertid skiljas från den fastighelsförvaliande. Förbundet anser därför alt särskilda kommunala produktionsföretag bör upprättas vid sidan om de allmännyttiga bostadsföretagen. Produktionsföretagen bör i konkurrens med andra företag tävla på marknaden.

De remissinstanser som i princip tillstyrker upphandlingsvillkoret är po­sitiva till förslaget att länsbosladsnämnderna under vissa förutsältningar får medge undantag från nämnda villkor eller lämnar förslaget utan erinran, Bosiadssiyrelsen anför alt styrelsen är medveten om att prövningen kan bli vansklig och arbetskrävande men har inget alt erinra mot förslaget. Länsbostadsnämnden i Uppsala län tillstyrker förslaget i princip, dock med förbehåll att regeln om undantag från villkoret om anbudskonkurrens an­vänds restriktivt och får gälla generellt för allmännyttiga, kooperaliva och privata företag. Enligl länsbosiadsnämnden i Södermanlands län kan del bli svårt att tillämpa denna undantagsbestämmelse. Det måste ankomma på byggherren/lånesökanden alt göra del sannolikl för nämnden all förhand­lingsuppgörelse verkligen är motiverad, Länsbosiadsnämnden i Örebro län an­ser att förhandlingsentreprenad bör kunna godtas endasl i sådana fall där del bevisligen skulle vara ur alla synpunkler omotiverat all gå ul med an­budstävling.

En del av remissinstanserna, bl, a. Svenska kommunförbundel. Landstings­förbundei och Svenska riksbyggen. anser emellerlid all ulredningen har gjort en alltför snäv avgriinsning av undantagsmöjlighelerna.

Enligl Svenska rikshyggen måste undanlagsreglerna uilbrmas så all lånc­myndigheterna åläggs la slor hänsyn lill motiveringar som insiktsfulla och erfarna byggherrar lämnar för avsteg från huvudregeln öppen anbudsin-

Prop. 1974:150

287

fordran. Vidare förutsätter Svenska riksbyggen att bostadsstyrelsen ges uppdrag atl utforma anvisningar för lånemyndighelernas avvikelse från re­geln om öppen anbudsinfordran och all dessa anvisningar remitteras lill bygghcrreorganisalioner innan de fastställs. Svenska kommunförbundel anser atl avgränsningen av undanlagsmöjligheten är för snäv och hävdar all ell genomförande av utredningens förslag skulle innebära att bostadsföretag som i stor utsträckning använder sig av IÖrhandling,senlreprenad skulle tvingas överge en upphandlingsform som åtminstone i vissa fall visat sig kunna ge förmånligare uppgörelse. LandslingsfÖrbundei erinrar om den stat­liga upphandlingskommitiéns förslag all en upphandling kan påbörjas som slulen upphandling och avslutas som förhandlingsupphandling. En sådan form av IÖrhandlingsenlre|)renad förenar enligl förbundet .såväl konkurrens­momentets som förhandlingsmomenteis fördelar. Förbundet rekommen­derar atl lånebestämmclserna utformas så atl etl sådant upphandlingsför­farande blir möjligt, BPA avstyrker utredningens förslag i denna del och anför all nackdelen med förhandlingsenlreprenaden främst har varil all del ofia förekommit fall där entreprenören ägl marken och såll denna på villkor all få utföra bygguppdraget. Genom alt kommunerna i (brtsiillningen, om utredningens förslag går igenom, skall förmedla marken bortfaller de favörer entreprenören i dylika läll haft. Förhandlingsenlreprenaden har många för­delarsom utredningen inle beaktat. Den erbjuder sålunda bättre möjligheter än fiertalet andra upphandlingsformer till samarbete mellan i byggprocessen engagerade parter. Liknande synpunkler framförs av .Svenska byggimdsar-betareförbiindei.

1.1 Upphandlingsförfarandet

Utredningens förslag till regler för upphandlingen av den statligt belånade bostadsproduktionen har vunnit anslutning bland ett storl antal remissinslanser. bl.a, byggnadsstyrelsen. RRV, marknadsdomsiolen. NO. bosiadsstvrelsen. TCO. SBEF. SABO. HSB. .Svenska riksbvggen. BPA och .Svenska bvggnadsarbeiareförbundei. Sistnämnda remissinstans anser det dock vara tveksami om länsbostadsnämnderna kan klara både lånegransk­ning och upphandlingsgranskning. Flera av remissinstan.serna har emellertid synpunkler på några av de regler som ulredningen föreslår,

Nö understryker betydelsen av alt samma öppenhet skapas kring u|ip-handling av bosläder som gäller vid offentlig upphandling, HSB framhåller atl etl sätt atl nå ökad öppenhei i upphandlingen är all på lämpligt sätt publicera samtliga relevanta faktorer i bostadslåneärendel. En publicerings­skyldighet skulle ge vidgad insyn och ge bosladskonsumenterna möjlighet att bedöma pris mot kvalitet i olika boshtdsobjekt. HSB föreslår därför en närmare utredning av möjligheterna atl föreskriva sådan publicering som bosladslånevillkor.

Prop. 1974:150

288

RRV finner del värdefullt atl upphandlingsreglerna för den statligt be­lånade bostadsproduktionen så långt möjligt anpassas lill de riktlinjer för den statliga och kommunala upphandlingen som kan komma all fastställas på grundval av upphandlingskommitiéns förslag. Ämbetsverket framhåller atl del i betänkandet förekommer en terminologi som avviker från den som begagnats av upphandlingskommillénoch anseratl man börsöka uppnå en terminologi som överensstämmer med den som kommer att ingå i en kommande ny upphandlingskungörelse, Byggnadssiyrelsen understryker atl uiredningens och upphandlingskommitténs förslag skiljer sig i fråga om utformning och innehåll på vissa punkter, Förekomslen av olika regel­komplex skapar osäkerhet och försvårar arbetet med att åstadkomma en­hetliga hjälpmedel för upphandling inom byggandet. De anvisningar lill upphandlingsreglerna, som bostadsstyrelsen enligt utredningen skall utar­beta, bör enligt styrelsen knytas lill de anvisningar som kommer alt gälla ofienilig upphandling.

Bland de rcmi.ssinsiansersom riktar krilik mol uiredningens förslag märks NBD och Svenska förelagares riksförbund. Sålunda anser NBD all utredning­ens förslag endasl kommer atl resultera i omfattande byråkratisering med åtföljande misshushållning av resurser,

Uiredningens förslag atl entreprenadföretag som slår utanför den inbjudna kretsen vid begränsad anbuds­infordran skall kunna lämna anbud har tillstyrkts av fiertalet remissinstanser som yttrat sig i frågan, bl.a, marknadsdomstolen, NO. bo­stadssiyrelsen. länsslyrelsen i Slockholms län och HSB.

Bland dem som avstyrker förslaget märks BPA. som anför att byggherren bör ha möjlighet all ulesluia entreprenörer som han ej vill ha affärsför­bindelser med. Del kan finnas fiera skäl för en byggherre att inle anlila vissa entreprenörer såsom bristande solvens, dålig kvalitet på utfört arbete, tveksamhet om deras möjligheter atl genomföra entreprenaduppdragel etc. Slockholms kommun pekar på att begränsad anbudsinfordran kan vara moti­verad i de fall då anbudsgivningen är förknippad med stora koslnader. Om projekieringsbidrag då utgår kan, om byggkonkurrensulredningens förslag genomförs, bidrag svårligen nekas tillkommande anbudsgivare.

Utredningsförslaget att byggherren skall vara skyldig all lämna ell lämpligt informationsorgan upplysningar om anbudstävling föranleder endast i några fall reaktioner från re­missinstansernas sida, Enligl bosladsstyrelsen bör Svensk Byggtjänst kunna fungera som informalionsorgan, Åtvidabergs kommun ifrågasätter om del är nödvändigt all informalion om aktuell anbudstävlan sker med särskill in­formalionsorgan. Redan nu befintliga informalionsorgan synes, enligt kom­munen, ge fullgod täckning,

Uiredningens förslag alt entreprenörerna skall ha möj­lighet alt  lämna sidoanbud  när byggherren  delupp-

Prop. 1974:150

289

handlar malerial eller lämnar anvisningar för materialval utöver standard- och funktionskrav har fån ell blandat mottagande. Det råder en viss oklarhet bland remissinstanserna om vad utredningen föreslagil. Oklarheten gäller dels om förslaget innebär ell lånevillkor eller ej, dels om del föreligger en avvikelse mellan förslaget och den föreslagna författnings­texten.

Bland de remissinstanser som i princip är positiva lill förslaget märks marknadsdomsiolen, slalens planverk, SBEF. SABO. Svenska riksbyggen och Elektriska installaiörsorganisaiionen Elö. Slalens planverk anseratl utredning­ens förslag kan bidra lill att hålla materialkostnaderna nere. Verket framhåller att en omständighet av stor betydelse för materialkostnaderna också är fö­rekomsten av konkurrens i fråga om produktion och handel med bygg­material.

Länsstyrelsen och länsbosiadsnämnden i Västmanlands län förutsätter atl, även om byggherren motiverar sill val, en väsentligt fördyrande och hy-reshöjande maierialupphandling kan föranleda avslag på låneframsiällning-en. Länsbostadsnämnden i Ösiergöilands län anser atl de regler som giiller för mervärdeskall praktiskt taget har omöjliggjort för byggherrarna att själva upphandla malerial. Enligt nämndens mening ulgör detta en konkurrens­begränsning eftersom stora byggherrar tidigare kunnat sluta avtal med le­verantörer på förmånliga villkor.

Enligt BPA torde i dagens utomordentligt hårda konkurrenssituation i varje fall syftet att använda malerialleveranserna som konkurrensmedel vara uppfyllt. Betydligt angelägnare är det enligt BPA atl söka åstadkomma bättre konkurrens mellan olika materialleverantörer. Vidare anför BPA all del torde bli en i det närmaste omöjlig uppgift för kommunerna att objektivt granska byggherrens materialval i de fall denne inte accepleral de alier-nativförslag som entreprenören lämnat i sitt sidoanbud. Flertalet kommuner torde ej förfoga över de resurser som krävs för en sådan granskning. Mol denna bakgrund anser BPA alt förslaget knappast är praktiskl genomförbart och avstyrker detsamma. Svenska riksbyggen anser alt den huvudregel för upphandling av entreprenaderna som ulredningen förordar också skall gälla som princip för upphandling av material. Uiformning av undantag är emel­lerlid väsentlig. Enligt Svenska riksbyggen ger ulredningen inga rikllinjer som på elt tillfredsställande sätt garanterar byggherren frihet att ta hänsyn till andra faktorer än kortsiktigt ekonomiska. Svenska riksbyggen anför vida­re att det finns anledning alt i ett något bredare perspektiv än det som byggkonkurrensuiredningen hafi att anlägga på frågan, utreda konkurrens-föruLsättningarna inom byggmaterialindustrin. Liknande tankegångar åter­finns i yttrandet från Svenska byggnadsarbeiareförbundei.

Slalens insiitui för byggnadsforskning anser att den föreslagna kontrollen lor­de vara ytterligt svår atl bedriva på ett meningsfullt sätt genom atl de upp­gifler som redovisas på grund av förelagsintegraiionen mer har karaktären

19  Riksdagen 1974. 1 saml. Nr 150

Prop. 1974:150

290

av löretagsimerna bokföringstransaktioner än prisnoteringar på en marknad. Bosladsstyrelsen anser sig inle kunna tillstyrka förslaget, om det skall utgöra eu "lånevillkor" med avslag som yttersta konsekvens. Bedömningen av en låneförutsättning av här ifrågavarande slag måste bli betungande, sub­jektiv och skönsmässig. Fördelarna är osäkra och kan inte antas slå i rimlig proportion till arbetet, Däremol kan styrelsen godta förslaget i en annan mening, nämligen om del uppställs såsom en närmast administraliv fö-reskrifi atl sökanden förbinder sig atl redovisa materialleveransen och moti­vet föratt del lägsta anbudet eventuellt inte antagits. WSB tycker att förslaget är egendomligt. Enligl HSB har byggherren ofta anledning att ställa krav på viss kvalitet, på säker leverans, på säkerhet för ersättnings- eller ut-bytesleverans i framtiden, på åtgärdande av reklamationer utan tidsödande och fördyrande tvist m. m. Uppfyller materialet de krav som kan uppslällas för alt del skall godkännas vid slatlig belåning, bör byggherren ha möjlighet att föreskriva dess användning ulan att detla särskilt behöver motiveras och prövas, NBD anser all kravel kommer alt medföra stor osäkerhet för byggherrarna och att det i praktiken torde medföra atl dessa inle har någon frihet atl välja materialleverans.

Förslaget atl personer som är all anse som jäviga inte deltar i handläggningen av e n t re p re na d u pp ha nd-lingar tillstyrks av marknadsdomstolen. Nö, bostadssiyrelsen. Svenska byggnadsarbeiareförbundei. Sveriges advokatsamfund. Svenska riksbyggen, BPA m. ,fl.

NO anser regeln vara myckel viktig såsom en garanti för opartiskhet vid anbudsprövningen, Sveriges advokaisamfund anför alt det kan synas vara en självklar regel att person som i byggherreföretag handlägger entreprenad-upphandlingsärende inte skall tillåtas ta befattning härmed om han samlidigt är knuten till något av de anbudgivande företagen genom anställning, för­troendeuppdrag eller ägarinlresse. Denna regel har dock inte alltid respek­terats, varför en uttrycklig lagbestämmelse härom kan vara väl motiverad, BPA instämmer i storl i de motiv som anförs för förslaget men anser all anställningsvillkoret bör begränsas, Enligl BPA bör villkoret endast omfatta personer i ansvarig slällning inom de anbudsgivande företagen. Samma upp­fattning har även Svenska byggnadsarbeiareförbundei och Svenska riksbyggen. Svenska byggnadsarbeiareförbundei anser att det skulle vara orimligt om en byggnadsarbetare skulle vara utestängd från vissa kommunala förtroen­deuppdrag endast därför atl han är byggnadsarbetare. Efiersom förmed­lingsorganet i vissa fall skall bedöma åtgärder vidtagna av kommunens bo­stadsföretag bör enligt Norrköpings kommun även jävsreglerna på detta om­råde ses över.

Enligt länsbosiadsnämnden i Södermanlands län, som tillstyrker förslaget, kan problem uppstå vid lillämpningen av regeln, om exempelvis någon i anbudsgivningen deltagande anseratl jävig person har deltagit i prövningen av anbuden och anmäler della til! länsbostadsnämnden.

Prop. 1974:150

291

Enligt NBD bör man i detla sammanhang hålla isär kommunala och en­skilda förelag. De kommunala företagen är nämligen som regel utpriiglade förvaltnings- och byggherreförelag, som sköter sin upphandling närmast för andras räkning och för hyresgästerna. Del är delta handlande för andras räkning som motiverar jävsregler för kommunala företag. För enskilda fö­retag gäller det däremol all åsladkomma en bästa lösning för egen räkning inom de ekonomiska ramar som självkostnadsföretagen lämnar. Man kan då inte gäma förbjuda företagen atl använda egna resurser och förklara en företagare så att säga jävig mot sig själv, vilket är en helt orimlig och av naluriiga skäl hiiiills okänd användning av jävighetsbegreppel. Även SBEFär inne på liknande tankegångar och pekar på alt många byggföretag inom samma organisation fungerar som byggherrar, producenter och för­valtare.

Några remissinstanser, däribland marknadsdomstolen, bosladsstyrelsen, och länsslyrelsen i Norrboiiens län. tillstyrker uttryckligen del av utredningen fö­reslagna systemet för redovisning av anbud och upp­handlingsbeslut.

Juridiska avdelningen I Slockholms kommun framhålleratl utredningens för­slag skulle innebära att vissa uppgifter, bl, a, anbudsgivarens namn och an­budsbelopp, blir - lill skillnad från vad som gäller i dag - offentliga hand­lingar. Avdelningen erinrar om innehållet i 34 ;; sekretesslagen och anför alt innebörden av denna paragraf i korthet är all handlingar i upphand­lingsärendet inte far utlämnas förrän ärendet slutförts utan tillstånd av den myndighet som handlägger ärendet. Myndighet äger dock om anledning därtill föreligger besluta alt handlingar även efter denna tidpunkt inte får utlämnas utan myndighetens tillstånd.

BPA vill inle avstyrka förslaget men undersiryker alt den gransknings­procedur som åläggs kommunerna kommer all ställa stora krav på i upp­handlings- och byggtekniska frågor kunnig personal. Både byggherrar och entreprenörer bör nämligen ha rätt alt kräva atl den granskning av anbud som skall göras av kommunerna blir objektivt och sakkunnigt genomförd saml alt den sker inom sådan tid att byggnadsärenden inle därigenom för­dröjs. För att uppfylla dessa krav torde etl slort antal kommuner behöva nyanställa personal.

Vad utredningen, med erinran om byggindustrialiseringsulredningens för­slag i ämnet, har anfört om utveckling av programmerings- och värderingsmetoder har föranlett kommentarer av några remissin­stanser, Slalens planverk delar utredningens uppfattning och är för sin del berett alt aktivt della i etl sådani utvecklingsarbete. Bostadssiyrelsen anser att byggherrar och kommuner är i stort behov av råd och anvisningar i frågor rörande programskrivning och upphandling av bosläder. En sam­ordning bör ske av pågående utvecklingsprojekt inom bl. a. sl;itens planverk, byggforskningsinslilutet och bostadssiyrelsen med beaktande av erfaren-

Prop. 1974:150

292

heter inom området, främsi hos vissa byggherrar, entreprenadföretag och kommuner. En lämplig form härför kan vara bildandet av en sådan kommitté som byggindusirialiseringsutredningen föreslog. Styrelsen är beredd att med­verka i ett arbele av detta slag. Med hänsyn lill arbetets karaktär av forsk­ningsuppgift bör ett särskill ulredningssekretariat med anknytning lill bygg­forskningen biträda kommillén. Styrelsen finner det samlidigt angeläget atl framhålla alt utvecklandet av allmänt tillämpbara och godtagbara system för programskrivning och utvärdering av bosläder och bostadsområden synes vara förenat med stora svårigheter,

BPA understryker viklen av alt byggherrens förfrågningsunderlag är så klart och entydigt atl entreprenören därav kan ulläsa entreprenadens om-lätlning, kvalitetskrav och andra villkor för uppdragets genomförande. Bygg­nadsstyrelsen anser att de föreslagna utredningsuppgifierna bör innefatta även annat byggande än bostadsbyggande,

7.8 Lånemyndigheternas prövning av nybyggnadsprojekt

Uiredningens förslag om vissa ändrade regler för lånemyn­digheternas prövning av nybyggnadsprojekt i syfte atl öka långivningens användbarhet som medel att nå låga kostnader i bo­sladsbyggandet har fått ett blandat mottagande.

Flertalet remissinstanser delar utredningens uppfattning alt en ökad vikt bör läggas vid kostnadsprövningen. Till denna grupp hör bosladsstyrelsen. flertalet länsbosladsnämnder, länsslyrelserna i Slockholms. Väsiernorrlands saml Norrbollens län. flerialet av de kommuner som uttalat sig i frågan, bo­endeutredningen, Svenska kommunförbundel. TCO, S.ABO och Svenska bygg­nadsarbeiareförbundei.

Svenska kommunförbundet anför all långivningen i högre grad än f n. bör kunna utnyttjas som ett medel att nå lägre kostnader i bosladsbyggandet. Förbundet tillstyrker därför den föreslagna skärpningen av kraven på vad som skall godtas som skäliga produktions- och förvaltningskostnader. Sam­tidigt framhåller förbundet alt de vidgade arbetsuppgifter som de kommunala förmedlingsorganen föreslås få, kommer att ställa slora krav på personella och därmed också på de ekonomiska resurserna. Förbundet förutsätter därför atl man så långl möjligt söker förenkla handläggningsföiiärandel. Även TCO framhåller att utredningens förslag leder lill ökade granskningsuppgifter för kommunerna och atl delta sannolikt kommer att öka kommunernas ad­ministrativa kostnader. Delta bör emellertid enligt TCO:s uppfattning ses i förhållande till de positiva effekter på effektivitet och kostnader i bo­stadsbyggandet som utredningens förslag bör leda lill,

Slalens institut for byggnadsforskning. HSB, Svenska riksbyggen och BPA är tveksamma till förslaget om en skärpt koslnadsprövning.

Statens insiiiul för byggnadsforskning anser allmänt alt ulredningen i alltför

Prop. 1974:150

293

hög grad koncentrerat sig pä prisfrågor, Mol bakgrund av all myndigheternas kontroll av bostadsprojekt i samband med låneansökan avser relationen mel­lan pris och kvalitet synes del enligl institutet betänkligt atl ulredningen enbari uppehållit sig vid prisfrågan och lämnat kvalitetsfrågor utan närmare behandling. Lånereglerna ger endasl i begränsad utsträckning en styrning mol i kvalitetshänseende eftersträvansvärd bostadsproduktion. Med en ef­fektiv priskontroll och priskonkurrens kan således staten, generellt eller i enslaka läll, länkas stödja en från kvalilelssyiipunki icke önskvärd bo­stadsproduktion, förulsalt atl den fyller de krav som ställs beträffande kost­naderna.

Enligt HSB är kostnadsprövningen integrerad med bedömningar och be­stämningar av låneunderlag och pantvärde. Skall kostnadsprövningen göras efter andra grunder än de som nu tillämpas, måste en total översyn av bo­stadslånegivningen föregå en sådan ändring, HSB anför vidare att en utökad koslnadsprövning hos de lånebeviljande myndigheterna innebär en ökad administration. Detta kan vara motiverat om produktionskostnadsnivån ge­nerellt sänks. Huruvida så kan bli fallet måste också bedömas i en total översyn av bostadslångivningen. Svenska riksbyggen ansluter sig till utred­ningens principiella ambition i fråga om granskningen av nybyggnadsären­den. Av liera skäl kan emellertid inle Svenska riksbyggen dela utredningens något optimistiska syn på möjligheterna atl med lånemyndighelens hjälp nå resultat. BPA är tveksam till bl, a, möjlighelerna alt i anbudsunderlagel precisera anbudslörulsättningarna så noggrant att de kan ulgöra underlag för lasl anbudssumma.

Bland de remissinslanser som är negativa lill förslaget märks SBEF. Sven­ska bankföreningen, NBD. och Sveriges fästighelsägareförbund. SBEF delar inte uiredningens förhoppning om atl en utvidgad kostnadskontroll kan leda till lägre hyror på sikt. Risken är iviirtom uppenbar att myckel strikt kostnadskontroll från slatens och kommunens sida kan medföra att hy­resnämndernas prövning av bruksvärdet försvåras. Hyresnämndens arbele kan genom en strikt kostnadskontroll beskäras så lillvida, att prövningen i nämnden kan förskjutas till all bli en koslnadsprövning snarare än en bedömning av bruksvärdet. En sådan utveckling innebär en återgång lill hyresregleringen med alla de avigsidor som den medfört. Svenska bank­föreningen an.ser del i och för sig angeläget att man söker öka incitamenten till skärpt kostnadsmedvetande och noggranna kalkyler. Enligt föreningens upplänning måsle man emellerlid söka nå dessa mål med andra metoder än som föreslås i betiinkandet. Enligt Sveriges fäsiigheisägareförbund lorde utredningens förslag, förutom att del leder lill etl ökal "byggkrångel'" vara ulan betydelse för bostadskonsumenten enär prisbildningen bctriifiandc det nyproducerade bosiadsbeståndel enligl hyreslagens bcstiimmcfser sker med utgångspunkt från lägenhetens boendevärde. Förbundet erinrar också om all föredragande departemenischefen som skäl för införandet av de nya

Prop. 1974:150

294

bestämmelserna åberopade atl en produklionskosinadskontroll inte i till­räcklig grad torde stimulera till ett rationellt och billigt byggande.

Till utredningens uppfattning atl förändringar i projektels uiformning och koslnader inle skall godtas i den omfattning som nuvarande låneregler möjliggör ansluter sig fiertalet av de remissin­slanser som uttalat sig i frågan. Dit hör bosiadssiyretsen, flerlalei länsbosladsnämnder, länsstyrelserna i Slockholms. Västernorriands och Norr­bollens län. flerlalei av de kommuner som uttalat sig i frågan och Svenska byggnadsarbetareförbundet.

Uiredningens förslag att utvidgade regler som gäller förbi, a. gruppbyggda småhus till alla låneärenden med två beslut tillstyrkes av bl.a, bosladssty­relsen. flerlalei länsbosladsnämnder som uttalat sig i frågan, samt länsstyrel­serna I Väsiernorrlands och Norrboiiens län. Bosiadssiyrelsen. som instämmer i all större krav bör ställas på den preliminära redovisningen och att pro-jekiförändringarav större omfattning inte bör ske ulan att länsbostadsnämn­den lått tillfälle till prövning, finner det angeläget atl kommunerna och länsbostadsnämnderna på elt tidigare stadium än nu lår kännedom om ett projekts ekonomiska förutsättningar för att på så sätt kunna medverka i en bedömning av projektet och kunna påverka det i ekonomiskt fördelaktig riktning, Enligl länsbosiadsnämnden i Malmöhus län är nuvarande ordning orimlig. För ett småhusgruppområde med t. ex. 100-200 lägenheter kan för­säljningspriset för hela projektet fastställas i den preliminära prövningen trots atl det omfatlar ett fiertal olika typer, men för ett litet konventionellt flerfamiljshus med 20-25 lägenheter gäller inte samma regel.

Länsbosladsnämnderna i Södermanlands och Väsierbollens län. som båda lillslyrker uiredningens förslag, pekar på vissa problem i sammanhanget, Länsbosiadsnämnden i Södermanlands län anför att när det gäller ett grupp­bygge kan byggherre, som omgående säljer husen, uppfylla villkoret genom att "ta förlusten",dvs, skillnaden mellan vad länsbostadsnämnden fastställer som högsta godtagbara produklionskoslnad och vad han själv uppger vara den slutliga kostnaden. När det gäller fierfamiljshus är situationen annor­lunda. En egenregibyggande byggnadsföretagare kommer ifrån risken för avslag på slutlig bostadslåneansökan genom att endast uppge godtagbar kost­nad. Andra byggherrar har gjort en upphandling som de är bundna av. Om en sådan byggherre inte lyckas hålla kostnaderna inom den ram som den föreslagna regeln sätter, skulle resultatet bli alt länsbostadsnämnden måste avslå slutlig låneansökan. Konsekvensen därav blir att de boende får betala högre hyra än om bostadslån, trots kostnaderna, hade beviljats. Enligl länsbosiadsnämnden i Väsierbollens län kan den föreslagna regeln göra all det blir svårare att följa länsarbetsnämndernas igångsättningsplanering. Redan tidigare har det i många låneärenden varit fråga om ett val mellan att å ena sidan avdela erforderiig lid för fullgoda förberedelser och att å andra sidan påbörja byggei vid förelagd tidpunkt. Förberedelsearbetena kom-

Prop. 1974:150

295

mer genom utredningens förslag att öka i en sådan omfattning att man enligt nämndens mening inle kan räkna med alt kunna sätta in nya projeki i stället för de fierfamiljshusprojekt eller småhusgruppbyggen som slopas eller uppskjuts. Nämnda konsekvenser bör emelleriid enligl nämnden inte hindra ett genomförande av utredningens förslag.

Enligt slalens institut för byggnadsforskning kan utredningens förslag om krav på oförändrat projekt från och med lidpunkten för preliminär ansökan om bostadslån medföra belydande nackdelar som sammanhänger med en oflexibel byggprocess. Enligt institutet kwn en viss förbättring av tillför­litligheten i uppgifierna i den preliminära ansökan åstadkommas genom i princip oförändrade projeki mellan preliminär och slutlig ansökan samt genom atl tyngdpunkten i granskningen förläggs till den preliminära an­sökan. En sådan princip kan dock samtidigt medföra atl från andra ut­gångspunkter önskvärda förändringar i projekten, betingade av t, ex, mark­nadsförändringar, inte sker. En ofiexibel byggprocess kan innebära alt be­lydande problem uppstår i dessa avseenden. Särskilt torde detta vara an­geläget belräffande bostadsprojekt som är slora och har lång produktionstid och i marknadssituationer med svårigheter att prognostisera efterfrågans utveckling.

Uiredningens förslag till ändrade former för kostnads­redovisningen har mött kritik från många remissinstanser. Bland des­sa märks bosladsstyrelsen. många länsbosladsnämnder. länsslyrelsen I Väsier­norrlands län. Svenska bankföreningen. BPA och Svenska riksbyggen. Bo­stadssiyrelsen instämmer i att redovisningssystemet kan behöva utvecklas och är beredd atl medverka i ett sådant arbele men avstyrker uiredningens förslag om tre kostnadsredovisningar. Redovisningen bör enligl styrelsen, liksom nu sker, lämnas i anslutning till preliminär resp, slutlig ansökan. Enligt länsbostadsnämnden i Norrbottens län bör en fullständig kostnadsre­dovisning göras i samband med det preliminära beslutet. En omprövning efter tre månader från stari skulle innebära att lånemyndigheten sattes i en omöjlig situation, Alla ansträngningar bör i stället inriktas på att kost­nadsredovisningen före preliminärt beslut blir så fullständig som möjligt.

Enligt BPA är utredningens förslag onödigt krångligt och omständligt. En låneprövning enligt denna modell skulle medföra ökal administrativt arbete lör såväl byggherrar som kommunala och statliga lånemyndigheter samt en ytteriigare förliingning av låneärendenas handläggning. Det finns dess­utom risk för alt störningar uppstår vid genomförandel av byggnadsprojektet. Byggnadsarbetena påbörjas i regel så snart preliminärt lånebeslut meddelats, ibland tidigare på dispens. Enligt den föreslagna ordningen skulle igång­sättning i regel ske sedan preliminärt lånebeslut meddelats på basis av kost­nadsredovisning I, Om sedan finansieringsförutsättningarna enligt kostnads­redovisning Il iindras och ställiga lån ej lämnas, kan detta omöjliggöra eller i varje fall försvåra projektets genomförande. Elt genomförande av förslaget

Prop. 1974:150

296

skulle enligl Svenska bankföreningen innebära alt inan inför etl slort osä­kerhetsmoment beträffande fastigheternas slutliga finansiering. Denna osä­kerhet skulle i sin tur försvåra den kortfristiga kredilgivningen för bo­stadsprojekt under byggnadstiden,efiersom bankinsliiulen inte kommeratl veta vilka projekt som kommer att få avlyft till statligt bostadslån. För färdigställda fastigheter som i enlighel med utredningens förslag inle skulle få stalligl bostadslån skulle slora finansieringsproblem uppkomma, efiersom möjlighelerna atv uppbringa alternativa finansieringskällor är begränsade.

Svenska riksbyggen anför atl det inte kan vara riktigt att i del tidiga skede då kostnadsredovisning 11 skall lämnas som villkor för statligt lån låsa en kostnadsnivå som i realiteten är beroende av faktorer som då inte är kända. Projekt som planerats och många gånger påbörjats med tanke på att statligt lån skall erhållas kan utvecklas på etl sådant säli all de måste avbrytas eller fullföljas utan statlig belåning.

Förslaget om enhetlig redovisning av produktions­kostnader   har fåll etl posilivi mottagande bland remissinstanserna.

Boendeutredningen finner det mycket angeläget att en enhetlig produk-lionskostnadsredovisning vid låneansökan kommer till slånd. Det av ul­redningen föreslagna systemet för kostnadsredovisning synes enligt boen­deutredningen avsevärt kunna öka möjlighelerna att jämföra olika nybygg­nadsprojekt i kostnadshänseende. En sådan ökad kunskap bör på sikt kunna öka konkurrensbelingelserna i bostadsbyggandel på elt lör bostadskonsu­menlerna posilivi säli.

Hyresgäsiernas riksförbund anför atl de praktiska svårigheterna vid hyres­förhandlingar i fråga om nya bostadsområden sammanhänger med bedöm­ningar av produktionskostnaderna, Enligl förbundet bör det klart framgå av redovisningen vad som är atl hänföra lill dels exploaterings- och egentliga byggnadskosinader, dels låneunderlag, panlvärde och överkoslnader.

Statens institut för byggnadsforskning finneratt ändringar av det system som f n. tillämpas är motiverade från olika utgångspunkter. Samtidigt framhåller institutet att del bedömningssätt och den metod lör kostnadsuppskattning (pantvärdemetoden), som återspeglas i del blanketimalerial som används i samband med låneansökan, är etl resultat av en programmatisk bedriven utveckling under en följd av år, varvid ofullkomligheler rättals lill efier hand de kommii till kännedom, Della innebär bl, a, all nuvarande syslem är svåröverskådligt och komplicerat. Del synes därför enligl institutet moti­verat att i samband med de förändringar ulredningen föreslår inte endast företa deljusieringar i systemet ulan ta upp del lill prövning i sin helhel. Med hänsyn till alt låneansökningarna är den enda ofléntligt tillgängliga ekonomiska redovisningen av bosladsbyggandet bör man också överväga om inte andra intressenter (t, ex, byggherrars och brukares) informations­behov kan tillgodoses med låneansökningshandlingarnas hjälp.

Bostadsstyrelsen och .statens instilut for byggnadsforskning framför synpunk-

Prop. 1974:150

297

ler på det s. k. BSAB-systemet. Bosiadssiyrelsen framhålleratl systemet ännu inte nått sådan användning i producentledet att någon redovisning kan på­räknas i systemets detaljerade termer. Till en översiktlig nivå bör dock sty­relsens redovisningsblanketler kunna anpassas. Enligt slalens institut fUrbygg­nadsforskning är inte utredningens argument och analys beträffande lillämp­ningen av BSAB-systemet tillräckliga. Institutet pekar på svårigheten all bedöma det föreslagna systemets tabeller.

Det råder delade meningar bland remissinstanserna om uiredningens för­slag atl bostadslån inle skall få beviljas med mindre kommunen tillstyrkt ansökan om lån med avseende på produktionskostnaden. Bland de remissinstanser som ställer sig positiva till förslaget återfinns länsbostadsnämnderna i Södermanlands. Kristianstads. Malmöhus och Kopparbergs län, länsstyrelsen i Stockholms län. samtliga kommuner som ullalat sig i frågan, samarbetsnämnden i Sollefteå kommunblock och BPA.

Enligl länsbostadsnämnden i Malmöhus län är förslaget i överenssiiimmelse med de principer som kan anses önskvärda men det kommer i praktiken inle alt innebära någon ändring av nuvarande ordning. Däremot skulle kan­ske den kommunala aktiviteten öka om lån till flerfamiljshus inte kunde beviljas med mindre kommunen lämnat sin borgen. Malmö kommun fram­håller all kommunen redan i dag granskar produktionskostnaden i samband med såväl preliminär som slutlig låneansökan. Vad som däremot saknas är fast anknytning mellan beräknade erforderliga hyror och bruksvärdehyror. Bruksvärdehyror borde enligl kommunen fastställas i samband med be­handlingen av den preliminära låneansökan. Enligt BPA finns det en viss risk all låneärendena inte blir likformigt bedömda inom olika kommuner, beroende på bl.a. skillnader i möjlighet att ställa erforderlig expertis till granskningsorganets förfogande.

Bosladsstyrelsen. Skånes handelskammare. NBD. Svenska rikshyggen och Svenska byggnadsarbeiareförbundei hör till dem som avstyrker förslaget. Det är enligt bostadssiyrelsen givet alt kommuns ställningstagande i form av elt avstyrkande av här ifrågavarande anledning måste anses väga lungi. Från della förhållande är det emellertid enligl styrelsen ett långt steg till atl bostadslån inte skulle få beviljas om avstyrkande skett. Erfarenheten visar atl del inle är rimligt att lånemyndighelerna under alla omsiiindighcier skall vara berövade möjligheten att bevilja lån trots alt avstyrkande skett. Enligl NBD skulle förslaget endasl medföra en administraliv dubbelkonlroll som sannolikl inte för nämnvärd effekt på bostadskostnaderna. Svenska riks­byggen anser all förslaget skapar risker för olikartad bedömning i olika delar av landet. Enligt Svenska byggnadsförbundet förefaller det inte motiverat alt frånta länsbostadsnämnderna möjligheten all i särskilda fall godkänna pro­duktionskostnader som avstyrkts av kommunen. Förbundet anför all ut­redningens förslag medför risk för godtyckliga variationer.

Prop. 1974:150

298

7,9 De allmännyttiga bostadsföretagen

Utredningens förslag all bara hel kom munala företag skall godkännas som allmännyltiga i bostadslånesam­manhang har fåll ett blandat mottagande.

Till dem som uttalat sig posiiivt om förslaget hör bosladsstyrelsen. fleialet länsbostadsnämnder, några av de hörda kommunerna, boendeutredningen. SBEF. SABO. NBD. Sveriges fäsiigheisägareförbund och Svenska förelagares riksförbund.

Bostadssiyrelsen instämmer i utredningens uppfattning atl övervägande skäl talar för alt de allmännyttiga bostadsföretagen som producerar bostäder skall vara helkommunala. Den föreslagna övergångstiden är enligl styrelsen rimligt avvägd. SABO finner att vad utredningen anfört i fråga om sty­relsesammansättning och ägarelörhållanden eller övriga villkor för godkän­nande av allmännyttiga bostadsförelag är väl ägnat att ligga till grund för beslut och åtgärder. Den hittillsvarande utvecklingen har entydigt visat atl förulsätlningar numera föreligger för en renodling av de allmännyttiga bo­stadsföretagen så att hela styrelsen utses av kommunen. Inte minsl den klarhet och entydighet som erhålles i fråga om upphandlingsfrågor eller förvaltningsfrågor gentemot entreprenör, konsult eller förvaltningsföretag talar enligt SABO myckel starkt för den föreslagna lösningen.

Enligt länsbosiadsnämnden i Örebro län finns det inget behov av att or­ganisationer och företag går in som delägare i allmännyttiga bostadsföretag eller är tillförsäkrade representation i allmännyttiga företags styrelser. Kom­munens uppgifter inom bostadspolitiken är av sådan natur och betydenhet att det enligl nämndens mening är uppenbart att de allmännyttiga bostadsfö­retagen skall ses som kommunala organ för genomförande av bostadspo­litikens intentioner. Länsbosiadsnämnden i Stockholms län framhåller att en förändring av förelagets formella status givetvis inte hindrar atl man sam­arbetar med och köper tjänster av de rikskooperativa företagen, bl.a. när det gäller bostadsförvaltningen. Länsbosiadsnämnden i Jönköpings län anser att den initiativförmåga som visals av vissa icke helkommunala företag talar för att övergångstiden bör vara minsl den föreslagna och att den undan­tagsvis bör kunna utsträckas,

Slockholms kommun anser att reglerna för de allmännyttiga företagen bör utformas så att reglerna inte hindrar en styrelserepresentation för hyresgäster och de anställda inom resp. förelag.

Svenska koinmunfdrbundei och Landsiiiigs/örbiindei anser alt existerande allmännyltiga företag med minoritetsintressen bör få forisätta sin verksam­het, inkl, nybyggnadsverksamhet, men att nya sådana företag inle bör bildas. Förbunden anför alt de skäl som ursprungligen motiverade bildande av helkommunala bostadsföretag i dag inie längre är giltiga. Det finns därför enligl förbunden ingen anledning att nya icke helkommunala allmännyltiga bostadsföretag bildas. Förbunden anser däremol att tillräckliga skäl saknas

Prop. 1974:150

299

för att ombilda befintliga icke helkommunala företag om dessa företag lår kommunens uppdrag atl forisätta som byggherrar, Länsslyrelsen i .Stockholms län anser det beriitiigat all som allmännyttiga företag i samband med den statliga långivningen endast godta sådana som är helt kommunägda och vars styrelserepresentanter är utsedda av kommunen. Länsstyrelsen anser dock all det bör beredas utrymme lör kommuner som så önskar att i fbrt-säitningen behåfla minoritetsintressen i bofagen.

Länsbostadsnämnden i Kopparbergs län. länsslyrelserna i Ösiergöilands och Norrbollens län. några av de hörda kommunerna, LO. Hyresgäsiernas riksför­bund, HSB. Svenska riksbyggen. BPA, SSU och Svenska byggnadsarbeiareför­bundei. hör till de remissinstanser som är kritiska lill utredningens förslag.

HSB anser att utredningens förslag till nya regler för godkännande av förelag som allmännyttigt innebären direkt ingrepp i den kommunala själv­styrelsen. Huruvida ett sådant ingripande är grundat på så allvarliga bo­sladspoliliska överväganden att det inle bör utredas samtidigt med övriga problem rörande den kommunala kompetensen framgår knappast av vad ulredningen anfört. Frågan bör enligt HSB:s mening behandlas i delta större sammanhang. Då erfarenheterna av nu gällande regler som utredningen framhållit är goda bör rikskooperativa organisationer allt forifarande kunna ingå som delägare i allmännyttiga företag och ha rätl att utse styrelsere­presentanter. Också Svenska riksbyggen anser att det är etl förhastat ingrepp i den kommunala självbestämmanderätten att utan en systematisk prövning frånta kommunerna rätten att själva avgöra om man önskar arbeta med helkommunala företag eller tillsammans med någon minoritetsdelägare. En­ligt Svenska riksbyggen borde ulredningen ha analyserat de allmännyttiga företagens ställning i elt läge då uiredningens förslag om markvillkor, upp­handlingsnormer och jävsregler genomförts.

Det är enligt Svenska byggnadsarbeiareförbundei svårt att förstå utredning­ens brist på intresse för den roll folkrörelseföretag som Svenska riksbyggen och HSB kan spela genom atl kommunerna får möjlighet alt engagera dem i de kommunala bostadsföretagen, särskilt som del enligt förbundet inte framkommit några önskemål i den riktning som utredningen föreslår från någon kommuns eller något av de berörda bolagens sida. Vill ett kommunall bolag som något av de rikskooperativa organisationerna är delägare i inle ha dem med längre så varken vill eller kan organisationerna hålla sig kvar. Den frågan har emellertid inle aktualiserats någonstans. Förbundei hem­släller, att frågan om de rikskooperativa självkoslnadsföretagens möjligheter att forisätta samt utbygga sitt samarbete med kommunerna i allmännyttiga förelag inle allvariigt prövas.

Hyresgäsiernas riksförbund anser att utredningen inle har visat att de all­männyttiga företag som HSB och Svenska riksbyggen förvaltar skulle utgöra en fara för att konkurrens på byggmarknaden inte kan upprätthållas, i syn­nerhet om de underkastas samma regler för upphandling som gäller för

Prop. 1974:150

300

övriga företag. Där den lokala marknaden så tillåter finner förbundet del vara väl motiverat att vid sidan av kommunala företag även tillåta allmän­nyltiga förelag förvallade av de rikskooperaliva organisationerna. SSU anser att ulredningen genom sitt förslag underkänner verksamheten i de allmän­nyltiga bostadsförelag som i dag finns etablerade mellan kommunerna och folkrörelseföretagen, trots att utredningen finner många berömmande ord om samarbetet mellan kommuner och folkrörelseföretag i allmännyttiga bostadsförelag. SSU tror inte att enbart helkommunala bostadsföretag är tillräckligt för att klara del allmännyttiga bostadsbyggandel i en kommun. Konkurrensen mellan allmännyttiga bostadsföretag med olika ägarstruktur möjliggör ett kostnadspressande förhållande som gynnar bostadskonsumen­lerna. De föreslagna reglerna för upphandling och jäv torde komma all bidra till all etl fulll lillfredsslällande resultat uppnås. Även BPA noterar att utredningen efier att ha redovisat så gott som enbart positiva intryck av HSB:s och Svenska riksbyggens insatser i de allmännyttiga företagens verksamhet föreslår att de skall utestängas därifrån som delägare.

När det gäller kommunernas förutsättningar att fullgöra uppgifierna på bostadsförsörjningens område kan det enligl länsbosiadsnämnden i Koppar­bergs län anföras alt alla kommuner ännu inte är lika stora och all alla inle har lika förulsätlningar. Alt t, ex. bosiadskooperationen, med lång er­farenhet och stor sakkunskap, ställs utanför synes mindre välbetänkt. Länsslyrelsen i Norrboiiens län förordar all gällande regler inom detta område beslår oförändrade eller, om uiredningens förslag ändock anses böra genom­föras, förses med dispensregler, Helsingborgs kommun anser all eftersom de lokala förhållandena är myckel skifiande, del bör ankomma på kommunerna alt avgöra i vilken utslriickning och i vilken form de befintliga halvkom­munala förelagen skall få fortsätta sin verksamhet. Det bör därför bli be­roende av kommunernas ställningstagande om och när en ombildning av de halvkommunala företagen skall äga rum.

Stiftelsen Stockholms siudenlbosiäder undersiryker alt en förutsättning för den av statsmakterna avsedda kommunaliseringen av studentbostadsföre-lagen är alt Stockholms studentkårers centralorganisation (SSCO) och hy­resgästerna tilllörsäkras i varje fall minoritetsrepresentation i styrelse och utskott. Farhågor har uttryckts alt en försäkran om dylik representation inlagen i slifielsens stadga skulle slå i slrid med byggkonkurrensulredning­ens förslag.

Prop. 1974:150

301

8, Ändringar i hyreslagstiftningen m. m.

8,1  Hyresgästernas inflytande vid sanering av bostadshus m. m.

8.1,1  Gällande räll

Ilar bostadslägcnhcl i hus som tillhör annan än staten eller kommun inte den lägsta standard som kan godtas, får enligl 2 s första styckel bo­siadssaneringslagen (1973:531, BSL) hyresnämnd på ansökan av kommun meddela ägaren s, k, upprustningsåliiggande, Sådani åläggande, som innebär all ägaren blir skyldig alt vidta den åtgärd som behövs för atl lägenheten skall uppnå lägsia godtagbara standard, får meddelas endast under förut­sättning att lästighelen med hänsyn lill kostnaden för den åtgärd som avses med åläggandet kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte (5 > BSL). Brister lörulsättningarna förall meddela upprustningsåläggande, får nämnden i stäl­let meddela förbud mot atl lägenheten används för bostadsändamål, s. k. användningslörbud (jfr 6 

;  BSL),

Regeringen eller myndighel som regeringen bestämmer meddelar bestäm­melser om vad som skall förstås med lägsia godtagbara standard (2 > tredje stycket BSL), Enligt kungörelsen (1973:532) om lägsta godtagbara standard för bostadslägenhet i vissa fall skall bostadslägenhet anses ha lägsta god­tagbara standard, om den är försedd med anordning inom lägenheten för (1) kontinueriig uppvärmning, (2) kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien, (3) avlopp lörspillvatlen, (4) personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch, (5) försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning och (6) matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avslällningsylor (2 ;; första styckel), 1 viss utsträckning får avvikelse göras från de krav som sålunda ställts upp. Bl, a. kan det i vissa fall vara tillräckligt att toalett finns all tillgå i nära anslutning till lägenheten och att anordning för bad eller dusch finns i huset (3 v).

Enligt 54 

För rivning av byggnad inom stadsplanelagi område krävs enligl 54 samma lag, om förbud mol rivning är påkallat från bosiadsförsörjningssynpunki eller för bevarande av kullur-hisioriskl eller miljömii,ssigl värdefull bebyggelse. Rivningsförbud får med­delas lör en lid av högst tre år. Det kan förlängas med högst två år, om

Prop. 1974:150

302

det föreligger synnerliga skäl. Har rivningsförbud meddelats, krävs bygg­nadslov lill rivning även om byggnaden inte är belägen inom stadsplanelagt område (54 > I mom, tredje styckel byggnadsstadgan i lydelsen enligl SFS 1973:1086), Elt av syflena med de nya beslämmelserna är atl hindra att etl sådant hus rivs som enligt kommunens planer bör rustas upp och be­träflände vilket kommunen förhandlar med ägaren om upprustning. Den antagna rivningsregleringen tillkom som ett provisorium i avbidan på re­sultatet av bygglaguiredningens (K 1969:55) arbete. I förarbetena uttalas all del skulle vara vanskligt atl utan en mera allsidig utredning som underlag genomföra, inom ramen för byggnadslagstiftningen, en ordning varigenom möjlighet öppnas all mer generellt hindra rivning (prop.  1973:196 s, 29),

Av iniresse är också de jämkningar i rivningsregleringen som genomfördes samtidigt med lagstifiningen om bostadssanering. Till 56 ;; byggnadsstadgan fogades ell nytt moment - 4 mom, - av innebörd att, om ansökan om upprustningsåläggande enligt BSL är föremål för prövning, byggnadslov till rivning av byggnad som avses med ansökningen inte får meddelas förrän frågan om åläggande avgjorts slutligt. Har upprustningsåläggande utfärdats och har åläggandel inle förfallit, för lov lill rivning av byggnad som avses med åläggandet inte heller meddelas (SFS 1973:548).

1 della sammanhang skall också anmärkas atl bygglagutredningen i sitt betänkande Markanvändning och byggande förordar att en reglering av riv­ningsverksamheten med etl konirollmedel av den typ som byggnadslov-förfarandet utgör införs (s. 373).

Del direkta besiltningsskydd som 12 kap, jordabalken (hyreslagen) till­erkänner bostadshyresgäsl och som i princip innebär en rätl for hyresgästen alt vid hyrestidens utgång fö avtalet föriängl får i viss utsträckning vika i de fall hyresvärden avser att riva huset eller låta det undergå slörre om­byggnad och del inte är upppenbarl att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten ulan nämnvärd olägenhet för ombyggnadens genomförande. För all det direkta besittningsskyddet skall vika fordras dessutom i båda fallen all del inte får vara obilligt mol hyresgästen alt avtalet upphör (46 ;; första stycket 3 och 4 hyreslagen).

Någon prövning av det tillämnade företagets ändamålsenlighet och lämp­lighet sker inte vid ställningstagandet i besiltningsskyddsfrågan. Det innebär emelleriid inle all besittning.sskyddel är helt salt ur spel vid rivning eller större ombyggnad. Hänsyn skall nämligen tas till hyresgästens möjlighet atl skaffa annan bostad. Om bostadsförhållandena i orten är sådana all hy­resgästen inte rimligen själv kan skaffa annan lämplig bostad, leder den billighetsprövning som skall äga rum till atl hyresgästen får s, k, relaiivi besillningsskydd, dvs, en kvarboenderält som upphör bara om hyresgästen erbjuds annan bostad med vilken han skäligen kan nöjas (prop, 1968:91 Bil. A s. 91), Sistnämnda uttryck skall tolkas objektivt efier prövning av samlliga omständigheter som t, ex. hyresgästens ålder och särskilda bo-

Prop. 1974:150

303

stadsbehov, husens läge och lägenheternas storlek och utrustning. Hyres­gästen kan därvid bli nödsakad att godta en inle oväsentligt högre hyra (hyreslagstiftningssakkunniga, SOU 1966:14 s, 210). Del finns också utrym­me för andra former av begränsat skydd än relativt besiltningsskydd som I, ex, uppskov med avfiyttningen (52 > hyreslagen),

Föratt besittningsskyddet skall vika i rivningsfallen krävs bevisning om rivningens aktualitet. Enligt uttalanden vid bestämmelsernas tillkomst bör i princip inte annat hinder för rivningen föreligga än själva evakueringen. Det skall således finnas byggnadslov till rivningen eller motsvarande ut­redning. Att byggnadslov har meddelats behöver dock inle nödvändigtvis betyda att rivningen är aktuell. Också i ombyggnadsfallen måsle hyresvärden styrka del tillämnade förelagels aklualiiei,

1 samband med bestämmelsernas tillkomst uttalades att om hyresgästen har flyttal in i ell "rivningshus" med öppen blick för risken att behöva flytta så kan kravet på besittningsskydd aldrig föra längre än till all hy­resvärden måsle visa atl tidpunkten för rivningens ingångsätlande fordrar avflyttning. Enbart den omständigheten att i hyresavtalet har tagits in s, k, rivningsklausul lorde dock inle utan vidare medföra att hyresgästen vid rivning går miste om sitt besittningsskydd. Verkan av sådan klausul får bedömas från fall lill fall. Ulgångspunklen är, åtminstone numera, att en rivningsklausul föriorar i belydelse ju äldre den blir. Är den äldre än omkring fem år, när uppsägningen görs, lorde krävas särskilda omständigheter för all klausulen skall kunna tillmätas betydelse (Järlelius, Hyra och bostad, 1973, s.  126).

Hyreslagen innehåller bestämmelser om lägenhetens skick och om hy­resgästens skyldigheter vid nyttjandet av lägenheten. Enligt 9 ;; skall hy­resvärden tillhandahålla lägenheten på tillträdesdagen i sådant skick all den enligl den allmänna uppfaltningcn i orien är fullt brukbar för del avsedda ändamålet. Motsvarande skyldighet åligger hyresvärden under hela hyres­tiden (15 

Brister hyresvärden i sin underhållningsskyldighel enligl 15 n första styckel i forsla hand räll alt ombesörja reparationen på hyresvärdens bekostnad, s. k, självhjälpsrätt, saml räll till skälig nedsättning i hyran under den tid lägenheten är i bristfälligt skick.

Prop. 1974:150

304

En förutsättning för självhjälpsrätien är att hyresvärden efter anmodan un­derlåter att vidta erforderliga åtgärder så snart det kan ske, Enligl praxis medges inte nedsättning av hyran för tid innan hyresgästen har påtalat det bristfälliga skicket eller hyresvärden på annal sätt blivit medveten om del. Förutom rätt lill självhjälp och till nedsättning av hyran har hyresgästen rätt alt häva avtalet, om brislen är väsenllig, och rält till skadestånd.

Bestämmelserna i 15 > andra stycket om hyresvärds reparationsskyldighel är tvingande utom såvitt avser lägenhet i enfamiljshus. I 51  JB:s pro-mulgationslag finns särbestämmelser som möjliggör avtalsfrihet också i vissa andra fall. Det torde således inte normalt vara möjligt för parterna atl avtala atl hyresgästen själv skall svara för det löpande underhållet av bostadslä­genhet i fierfamiljshus (Walin: Allmänna hyreslagen 1969, s 111).

Hyresgäst som vill begagna sig av sin självhjälpsrätt får själv beställa arbetet hos lämplig hantverkare och förskottera kostnaderna, I sin tur får hyresgästen sedan kräva hyresvärden på betalning. Betalar inle denne god­villigt, kan hyresgästen antingen väcka lalan mot hyresvärden med yrkande om åläggande för denne atl belala beloppet eller hålla inne hyra lill mot­svarande belopp, I del senare fallet bör beloppet sättas ned hos överexekutor enligt ,21 ;;. Annars riskerar hyresgästen alt förverka sin hyresrätt. D.;t blir sedan hyresvärdens sak att väcka lalan mol hyresgästen om ulföende av del nedsatta beloppet om överenskommelse inte träffas (jfr 22 ). Också i det fallet att hyresgästen anser sig ha rätl lill nedsättning av hyran, för han anlila utvägen all deponera del ivisiiga beloppet hos överexekutor.

Hyresgästen är å sin sida skyldig dels atl inte använda lägenheten för annat ändamål än som avsetts (23 s), dels att väl vårda den under hyrestiden (24 5 första stycket). I hyresgästens vårdnadsplikt ligger alt han är skyldig - åtminstone i princip - att återställa lägenheten till hyresvärden i samma skick som han mottog den och att ersätta all skada som uppkommit genom hans vållande (jfr 24 ;; första siycket). När det gäller bostadslägenheter mo­difieras den angivna principen genom bestämmelserna om hyresvärdens ansvar för det löpande underhållet. Det kan således inte krävas av en bo­stadshyresgäsl att lägenheten är i precis samma skick när han lämnar den som när han flyttade in. Den avvikelse i fråga om skicket som är hänföriig till normall slitage får således godtas. Åsidosätter hyresgäst sin vårdnadsplikt, kan hyresrätten förklaras förverkad enligt 42 v hyreslagen, I vad mån en hyresgäst får göra förändringar eller utföra underhållsarbeten i sin lägenhet Ulan att först ha inhämtat hyresvärdens samtycke är en delvis oklar fråga. Utgångspunkten är atl sådant samtycke erfordras. Emellertid torde numera allmänt anses all den som hyr exempelvis en induslri- eller lagerlokal eller butik har viss frihet att vidta de förändringar som krävs för att lokalen skall kunna användas för avsett ändamål. Någon motsvarande frihet för bostadshyresgäsl au utforma lägenheten efier sina behov och önskemål lorde inte föreligga. Som exempel på gällande rättsståndpunkt anförs i litteraturen

Prop. 1974:150

305

all hyresvärdens samtycke lorde krävas för alt bostadshyresgäsl skall få montera s, k, sjutillhållariås (Järielius, anf arbele s. 77), Hyresgäst, som vidtar förändringar med avseende på sin lägenhet utan samtycke, där sådant behövs, lär i vissa fall anses ha åsidosatt sin vårdnadsplikt. Har hyresgästen gjort förändringar eller vidtagit särskilda anordningar i lägenheten, är han i princip skyldig all återställa lägenheten i del skick han ntDltog den (jfr Walin, anf arbele s, 102), Gör han inle det, riskerar han alt få betala ska­destånd till hyresvärden,

8.1.2    Boende- och bosladsftnansieringsutredningarna

Boende- och bosiadsfinansieringsutredningarna tar i huvudbetänkandei upp frågor om boendedemokrati eller bestämmanderätt för bostadshyres­gästerna. Innehållet i betänkandet och remissyttrandena har redovisats i avsnitten 2,1,8 resp, 3,1.8,

8.1.3    Boinflyiandeuiredningen

Styrelsen för Hyresgästernas riksförbund beslutade hösten 1973 att tillsätta en utredning angående de organisationspolitiska konsekvenserna av änd­ringar i den framtida hyres- och bostadspolitiken. I utredningens uppgift har bl.a, ingått all belysa och värdera de erfarenheler som vunnits vid lillämpningen av hyreslagen och hyresregleringslagen och att lägga fram de förslag som på grundval av analysen finnes påkallade. Utredningen, som tagit namnet boinflyiandeuiredningen, har i juni 1974 för förbundels styrelse lagt fram etl delbetänkande med förslag till sådana ändringar i hy-reslag.stifiningen som ulredningen funnit vara mest angelägna.

Utredningens belänkande har för kännedom överlämnats till bl, a, jusiitie-och bostadsdepartementen. I de delar som rör frågan om ökat boendein­fiytande för hyresgäster och förstärkning av deras slällning innehåller be­iänkandei sammanfattningsvis följande.

Till all börja med konstaterar utredningen att frågor som berör det egna bostadsområdets miljö- och serviceförhållanden kommit att få ett allt slörre utrymme. Benägenheten hos fastighetsägare och bosladsföretag alt tillmö­tesgå i och för sig naluriiga och välmotiverade krav från de boendes sida sägs vara skiftande. Utredningen erinrar om atl inom arbetslivet de anställda genom sina fackliga organisationer och genom lagstiftning kunnat åstad­komma ett visst mått av demokrati på arbetsplatserna och medbestämmande över arbetsvillkoren. På motsvarande sätt bör hyresgäsierna enligt utred­ningens mening kunna skaffa sig liknande möjligheter beträffande boendet.

Då del gäller omfattning och inriktning av service samt utformning av den yttre miljön bör enligt boinfiylandeutredningen de nuvarande förhål­landena ändras så att avgörandena i princip sker för varje område med elt stort mått av medbestämmanderätt från de boendes sida. Som exempel

20 Riksdagen 1974. 1 samt Nr 150

Prop. 1974:150

306

på frågor som bör kunna avgöras på lokalplanet anförs gårdsplantering och annan utsmyckning, utformningen av lekplatser och fritidslokaler, trafik­föring och ivältstugeorganisation. Reparations- och underhällsfrågor, som i princip också bör kunna avgöras områdesvis, avser utredningen att åter­komma till i etl senare belänkande.

Utredningen framhålleratl en absolut förutsättning forell lokall infiytande är att det organiseras inom hyresgäströrelsens ram, efiersom besluten kan fö ekonomisk betydelse och därigenom få anknytning till förhandlingsverk-samhe'.en. Frågan om formerna för hyresgästinfiytandet bör i förslå hand göras till föremål föröveriäggningar med SABOoch eventuellt andra centrala fastighetsägarorganisationer i syfte att genom frivilliga överenskommelser åsladkomma en försöksverksamhet i lämplig omfattning. Resultatet av över­läggningarna och erfarenheterna av en eventuell försöksverksamhet för bli avgörande för hur frågan skall drivas framdeles.

Utredningen lar också upp frågan om hyresgäsiernas infiytande över den kommunala planeringen av blivande bostadsmiljöer. Bäst skickade att delge planerare och politiker erfarenheterna från befintliga boendemiljöer är gi­vetvis de bostadskonsumenler som själva upplevt boendemiljöerna. Del är en naturiig uppgifi för hyresgäströrelsen atl systematisera och kanalisera synpunklerna. Ulredningen avser att återkomma med ytterligare övervä­ganden och synpunkter i frågan.

Boinfiylandeutredningen framhåller att hyresgästens rätt att beslämma över lägenhetens utseende och standard är i det närmasie obefintlig. Inte heller ger lagstiftningen hyresgästen någoi inflytande över hur reparationer och standardförbättringar skall utföras. 1 de hänseenden som angetts nu bör enligt ulredningen hyresgäsiernas ställning stärkas. De bör få lagfäst räll all själva ulföra ändringar och att påverka utförandet och omfattningen av reparationer och standardförbättringar. De ekonomiska frågorna skulle kunna lösas efier det system med fonder för inre reparationer som tillämpas i fråga om bosladsrättslägenheter. Utredningen ställer sig emellertid skeptisk till en sådan lösning, 1 stället bör i första hand undersökas i vad mån hy­resgästernas rätl kan tillgodoses inom ramen för den nuvarande ordningen enligt vilken hyresvärden bär ansvaret för att reparationer kommer lill stånd. Det kan ske dels på frivillighelens väg genom avtal, dels genom att för­farandet, när hyresvärden åsidosatt sin reparationsskyldighet enligt 15 s and­ra stycket hyreslagen, förenklas. Utredningen föreslår därför att hyresnämn­derna anföriros uppgiften all pröva tvister om reparationer och standard­förbättringar,

Boinfiylandeutredningen har slutligen, såvitt nu är i fråga, tagit upp frågan om s, k. kopplade avtal, t, ex, upplåtelse av bostadslägenhet i förening med upplåtelse av bilplats. Utredningen uttalaratt lagstifiningen bör ge ullryck för all sådana villkor kan vara obilliga mot hyresgästen, t.ex, om i det anförda exemplet denne inte har bil.

Prop. 1974:150

307

8,2 Uppsägningstid

8,2,1  G

ä

llande r

ä

tt

Hyreslagen innehåller följande reglerom uppsägningstid, Hyresavlal som är träffal för bestämd tid skall, om hyresförhållandet vid hyrestidens utgång varat längre än nio månader i följd, alltid sägas upp för att avtalet skall upphöra att gälla vid hyrestidens utgång (3  första stycket). Denna regel är tvingande och gäller oberoende av om det är hyresvärden eller hyresgästen som vill bli fri från avtalet. Sker inte uppsägning, förlängs avtalet på i princip oförändrade villkor (3 > tredje stycket). Om avtal, som måste sägas upp för att upphöra vid hyrestidens utgång, inte innehåller bestämmelse om uppsägningslid, skall enligt 3 > andra styckel uppsägning ske viss tid i förväg. Uppsägningstidens längd beror i sådani fall på hyrestidens längd.

Enligt 4 ;; första styckel kan hyresavtal som träffats för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning bli föriängl på obestämd tid. För atl så skall ske krävs att hyresförhållandet vid hyrestidens ulgång inle varat längre än nio månader i följd samt atl hyresgästen därefter suttit kvar i lägenheten en månad utan att hyresvärden uppmanat honom atl flytta. Om hyrestiden inle är bestämd och uppsägningstid inte avtalats, utgår enligl andra stycket hyrestiden en månad efter uppsägning. Har hyresförhållandet varat längre än ett år ulgår dock hyrestiden först på den fardag som inträffar närmast efier Ire månader från uppsägningen. Fardagar är enligt tredje stycket den 1 april och den 1 oktober. Med undantag för upplåtelser som har tjänsie-bosladskaraktär enligt 46  förslå stycket 7 skall vid hyresavtal som beror av anställning - s. k. kopplade avtal - hyresgästen alltid ha rätt lill en upp­sägningstid av minst en månad.

Ar 1973 avskaffades den s, k, förstagångsprövningen av hyran. Försla-gångsprövningen innebar all hyresvärd eller hyresgäst i vissa fall fick begära hyresnämndens prövning av hyra som avtalats vid lägenhetens upplåtande eller därefter innan hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd. I stället medgavs hyresgästen rätt att säga upp hyresavtalet för ändring av hyresvillkoren (54;;). Sådan uppsägning får ske till lidpunki då hyresför­hållandet enligl lag eller avtal kunnat bringas atl upphöra och med iakt­tagande av den uppsägningslid som i sådant fall skulle ha gällt. En för­ulsätining är alt hyresförhållandet vid nämnda tidpunkt varat längre än nio månader i följd. Lägenheten för inte utgöra del av upplålarens bostad.

Om hyresförhållandet vid den lidpunkt då avtalet kunnat bringas atl upp­höra inle varat längre än nio månader i följd, får uppsägning ske till utgången av kalendermånad då hyresförhållandet varat längre än nio månader men längst ett år i följd. När hyresgästen sagl upp avtalet, skall han inom tre veckor från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Gör han inle del, är uppsägningen ulan verkan.

Till följd av nämnda reform infördes en ny regel, 4a S, för det fall att

Prop. 1974:150

308

hyresavlal som avser bostadslägenhet träffals för bestämd lid överstigande elt år. Hyresgästen får enligl denna paragrafsäga upp avtalei lill den fardag som inträffar närmasl efter sex månader från uppsägningen. En förutsättning för all uppsägning skall få ske, är dock all hyresförhållandet på fardagen varat längre än nio månader i följd.

8,2,2 Boinflyiandeuiredningen

Den inom hyresgäströrelsen tillsatta boinflytandeutredningen har i fråga om de nuvarande beslämmelserna om uppsägningstid anfört följande.

Rörligheten pä arbetsmarknaden och den ökade tillgången på bostäder riktar enligl ulredningen uppmärksamheten på hyresgästernas möjlighet all frånträda hyresavlal. Gällande beslämmelser är lill nackdel för hyresgästerna. Kortare reell uppsägningstid än som f n, brukar tillämpas kan åstad­kommas genom att hyresgästerna ges ökade möjligheter liil uppsägning i förtid. En bostadshyresgäsl börenligt utredningen inte kunna tvingas att bli kvar i etl hyresförhållande under längre tid än som behövs för alt till­godose hyresvärdens iniresse av rimlig uppsägningslid. 1 hyreslagen bör därför meddelas en generell regel om längsta uppsägningstid för hyresgäst. Tiden bör inte överstiga tre månader. I hyreslagen bör samtidigt införas tvingande beslämmelser om minsla uppsägningstid för hyresvärdarna. Den bör i stori sett motsvara vad som nu gäller för dem enligt huvudregeln. Utredningen föreslår att uppsägningstiden för hyresvärdarna bestäms lill minsl nio månader.

8.3 Besittningsskydd

8.3.1 Gällande rätl

Bostadshyresgäslen har i hyreslagen tillförsäkrats etl direkt besittnings­skydd. Hyresgästen har alltså i princip rätt all vid hyrestidens ulgång få avtalet föriängl. Vissa inskränkningar i besittningsskyddet har emellertid gjoris. Hyresgästens intresse av att få bo kvar i lägenheten anses nämligen böra vägas mol hyresvärdens behov i vissa fall av all kunna disponera över lägenheten på annal sätt. Bestämmelser som närmare reglerar inskränk­ningarna i besittningsskyddet flnns i 45och 46 ss. 145 > anges vissa generella begränsningar i besittningsskyddet medan 46 > reglerar under vilka om­ständigheter besittningsskyddet bryts i det enskilda fallel.

Enligt 45 s undantas från besittningsskyddet dels hyresförhållande som upphöri innan det varat mer än nio månader i följd (kortlidsavtal), dels upplåtelse av lägenhet som utgör del av upplåtarens egen bostad, dels hy­resförhållande som upphör på den grund atl hyresrätten är förverkad eller atl säkerhet som hyresgästen ställt försämrats och denne underlåtit au på

Prop. 1974:150

309

anfordran ställa ny säkerhet. Dessutom kan hyresvärden och hyresgiisten komma överens om att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt lill förlängning. Har överenskommelsen iräflats innan hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd, gäller den dock endast om den har godkänts av hyresnämnden.

All korttidsavialen undanlas från besittningsskyddet beror på att uthyr­ningar av utpräglat tillfällig karaktär inte ansetts behöva etl hemskydd (prop. 1968:91, Bih. A s. 87). Såsom exempel på kortlidsavtal nämns i förarbetena upplåtelse av lägenhet såsom sommarbostad.

Beslämmelserna i 46  innebär atl hyresgästen har rätt till förlängning av avtalet, om inte någon viss i paragrafen angiven situation föreligger. De besittningsskyddsbrytande grunderna tas upp i tio särskilda punkter. De innebär bl. a. att besitlningsskyddet bryts om hyresgästen har förverkat hyresrätten eller i annal fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån alt hy­resavtal skäligen inte bör förlängas. Delsamma gäller om huset skall rivas, om det skall undergå större ombyggnad och det inle är uppenbari att hy­resgästen kan bo kvar ulan nämnvärd olägenhet för genomförandet av om­byggnaden samt om lägenheten inte vidare skall användas för bostadsän­damål, allt dock under förutsäUning alt det inle är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Hyresgästen har vidare inte rätt till förlängning av hyresavtalet, om delta avser lägenhet i en- eller tvåfamiljshus eller lä­genhet som upplåtaren innehar med bostadsrätt och upplåiaren har sådant intresse av all förfoga över lägenheten alt hyresgästen skäligen bör flytta. Även när bostad har upplåtils i anslutning lill anställning kan besittnings­skyddet i vissa fall brytas. Paragrafen innehåller slutligen elt allmänt hållet stadgande av innebörd atl föriängning kan vägras, om del inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller på annal sätt är obilligl mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

Tvist om förlängning av hyresavlal prövas av hyresnämnd.

8.3.2 Boinflyiandeuiredningen

Den i del föregående omnämnda boinflytandeutredningen erinrar i sitt betänkande om att hyreslagens bestämmelser om direkt besittningsskydd för bostadshyresgäst inte är tillämpliga, när hyresförhållandet upphör, innan del har varat längre än nio månader i följd. Ulredningen föreslår alt denna begränsning utmönstras. Enligt utredningen har niomånadersvillkorel sin rätta plals bland de s. k, besittningsskyddsbrytande grunderna i 46 5 hy­reslagen.

Prop. 1974:150

310

8.4 Hyressättningen 8.4.1 Gällande rält

De allmänna bestämmelserna om hyressätlningen har intagits i hyresla­gen. För åtskilliga bostadslägenheter gäller alt hyran regleras genom särskilda bestämmelser i hyresregleringslagen.

Hyresregleringslagen är f n. tillämplig i endast 43 av landets kommuner (i vissa fall del av kommun). Del totala antalet hyresreglerade lägenheter den I januari 1974 uppgick till omkring 350 000, varav drygt 135 000 fanns i Stockholms kommun, knappt 40 000 i Göteborgs kommun och knappt 20 000 i Malmö kommun. Hyresregleringslagen gäller numera endasl för bostadslägenheter, varmed avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till inle oväsentlig del användas såsom bostad. Från lagens tillämpnings­område har emellertid undantagits bl.a. lägenhet i hus eller del av hus som har färdigställts efier utgången av år 1957 och allmännyttiga företags lägenheter.

Hyresregleringslagen är tidsbegränsad och gäller lill utgången av septem­ber 1975.

Regleringen av hyran sker enligl lagen för fiertalet lägenheter enligt ett system med s. k. bashyra. Undanlag härifrån gäller bl, a, lägenhet som hyrs ut i möblerat skick.

Bashyra är den hyra som gällde för lägenheten den 30 september 1972. Finns ingen sådan hyra för lägenheten, faslslälls bashyran till det belopp som med hänsyn lill hyreslägel för jämföriiga lägenheter i orten och övriga omständigheter är skäligt. Bashyran får höjas, om det är påkallat med hänsyn till att lägenhetens värde ökats genom sådant ombyggnads-, ändrings- eller underhållsarbete som ärav inte endast ringa omfattning eller till annal skäl av därmed jämföriig belydelse. Höjning för även ske, om det är påkallat med hänsyn till ökade kostnader för ränlor, lomträttsavgäld, löner eller eljest för fastighetens förvaltning. Har ombyggnadsarbete m, m, bekostats av hyresgästen, får bashyran med anledning därav höjas endast om särskilda skäl är därtill. Höjning av bashyran får inle ske så att hyran kommer alt överstiga vad som med hänsyn till hyreslägel för jämförliga lägenheter i orien och övriga omständigheter är skäligt. Nedsättning av bashyran skall ske till skäligt belopp, om lägenhetens skick avsevärt försämrats eller hy­resgäst tillkommande förmåner påtagligt inskränkts. Förutom bashyran får hyresvärden efter avtal med hyresgästen enligl 4 ;; la ut skälig ersäitning för vissa förbättringsarbeten m. m. Frånsett nu angivna undantag kan hy­resvärden straffas, om han tar ul högre hyra än den tillåtna bashyran.

En lägenhets bashyra fastställs eller ändras genom skrifilig överenskom­melse mellan å ena sidan hyresvärd eller organisation av fastighetsägare, i vil ken hy res värden är medlem, och å andra sidan organisation av hyresgäster. Har överenskommelse rörande bashyra inte träffats, för hyresnämnden på

Prop. 1974:150

311

framställning av hyresvärd, hyresgäst eller hyressökande pröva frågan om fastställande eller ändring av hyran. Om överenskommelse träffats om en bashyra som väsentligt avviker från vad som föreskrivits i lagen om fast­ställande och ändring av sådan hyra, kan hyresgäst, hyressökande eller hy­resvärd, som inte själv träffat överenskommelsen, begära atl hyresnämnden skall pröva hyran. Hyresnämnden skall i sådant fall bestämma hyran lill skäligt belopp.

Ärende enligt hyresregleringslagen prövas av hyresnämnd. Fullföljd av talan mot hyresnämnds beslut sker f n. genom besvär hos statens hyresråd. I prop, 1974:151 läggs förslag fram till ändrad fulllöljds- och instansordning i ärenden som prövas av hyresnämnd. Enligt förslaget skall talan mot hy­resnämnds beslut bl, a. i hyresregleringsärende fuUföljas genom besvär till en ny överinstans över hyresnämnderna, bostadsdomstolen.

1 lagen (1956:567) med vissa bestämmelser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphöri (övergångslagen; ändrad 1968:345), finns vissa be­stämmelser för lösande av de övergångsproblem som kan uppkomma vid avveckling av hyresregleringen. I 2 ;j föreskrivs att hyresavlal som omfattar även lid efier avvecklingen skall anses uppta den hyra som gällde närmasl dessförinnan. Enligt ell år 1968 infört iredje stycke i paragrafen kan Kungl. Maj:t vid beslut om avveckling av hyresregleringen för viss eller vissa orter eller vissa slag av lägenheter sälla ut en övergångslid och förordna om sådan begränsning av hyreshöjningarna under denna lid att hyran vid dess slut än anpassad till hyran för likvärdiga lägenheter.

För bostadslägenhet som inle omfattas av hyresregleringslagen tillämpas de bestämmelser om hyressättning som finns i 48 s hyreslagen. Dessa be­stämmelser har den primära uppgifien att trygga hyresgästens besittnings­skydd, 1 hyreslagen tillförsäkras hyresgästen elt direkt besiltningsskydd som i princip innebär rätl all vid hyrestidens ulgång få hyresavtalet föriängl. För att hindra all besitlningsskyddet sätts ur spel genom hyreskrav har det förenats med normer för hyressättningen. Beslämmelserna om villkoren för forisatt förhyrning innebär följande.

Vid förhyrning av en lägenhet bestäms hyran och andra villkor genom överenskommelse mellan hyresvärden och hyresgästen. Förlängs hyresav­talet, skall hyran utgå med skäligt belopp. Den hyra som hyresvärden fordrar skall godtagas, om den inte är oskälig. Den fordrade hyran skall anses oskälig, om den väsentligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruks­värdet är likvärdiga. Härvid skall bortses från lägenhet vars hyra inte är rimlig med hänsyn till del allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter i nybyggda bostadshus.

Med det i 48 > hyreslagen använda uttrycket "bruksvärde" avses vad en lägenhet med hänsyn till beskaffenheten och förmåner saml övriga fak­torer kan anses från konsumentens synpunkt vara värd i förhållande till likvärdiga lägenheter pä samma ort. Vid bestämmandet av bruksvärdet skall

Prop, 1974:150

312

bortses från byggnadsår och produktions-, drifi- och förvaltningskostnader samt andra särskilda betingelser för hyresrätten. En rad olika faktorer in­verkar på bedömningen av en lägenhets beskaffenhet, som storlek, moder­nitetsgrad, planlösning och läge inom huset, reparationsstandard och ljud­isolering. Också faktorer som inte är direkt hänförliga lill lägenheten som sådan inverkar på dess bruksvärde. Bland dem kan till en början nämnas förmåner som är knutna till lägenhelsinnehavet, som t, ex, tillgång till hiss, sopnedkast,ivällsiuga,särskilda förvaringsutrymmen,god faslighetsservice, garage och biluppslällningspUUs. Även faktorer som husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet lill kommunikationer spelar emellertid in. De omständigheter som inverkar på bruksvärdet skall bedömas objektivt, dvs. ulan avseende på den enskilde hyresgästens värderingar eller behov (prop,  1968:91  Bih. A s, 44 och 53).

När del gäller att beslämma en lägenhets bruksvärde är del inte fråga om att uppskatta lägenhelens hyresvärde i pengar eller i någon annan vär­demätare. Det gäller endast att jämföra lägenhetens beskaffenhet med andra i hyressättningsärendet åberopade lägenheters beskaffenhet. Självfallet skall därvid jämlörelselägenheternas bruksvärde bedömas enligt de riktlinjer som har angetts förut. För atl prövningslägenhelen och en jämförelselägenhet skall anses vara likvärdiga krävs endast alt de i grova drag motsvarar va­randra, .Sålunda bör de normall ha samma användningssätt, bostadsyta och modernitetsgrad. En relativt stor tolerans behövs föratt jämförelsematerialet skall bli tillräckligt stort och därmed mera rättvisande. Å andra sidan får avvikelserna inte vara avsevärda. Annars finns del risk för att jämförel­seprövningen blir alllför skönsmässig, I vissa undantagsfall, som när hy­resläget är mycket splittrat för en viss kategori av lägenheter, kan det bli nödvändigt alt söka ledning vid hyressättningen genom att jämföra med lägenheter av annal slag än prövningslägenheten (jfr anf prop, Bih, A s. 53), Från dessa fall kan i detta sammanhang bortses,

Näsla led vid hyresprövningen blir att fastställa hyresnivån för de lä­genheter som befunnits vara likvärdiga med prövningslägenheten. Ligger den begärda hyran under denna nivå eller överensslämmer den med nivån, skall hyran godtas. Det skall den också, om den visseriigen ligger högre men inte väsentligt överstiger nivån. Vid tillkomsten av den nuvarande hyressältningsnormen var det med öppna ögon man godtog all fordrad hyra skulle kunna sättas högre än hyresnivån för jämförliga lägenheter. Om de ekonomiska faktorerna hindrades från alt förskjuta hyresnivån uppåt, skulle man nämligen inte kunna få utrymme för en allmän uppjustering av hy­resnivån när della motiveras av den allmänna situationen på hyresmark­naden (anf prop. Bih. A s. 55).

Vad som har anföris har tagit sikte på det fallet alt man vid jämförel-seprövningen kan fastställa en någorlunda enhetlig hyresnivå för jämfö-relselägenheierna. Kan man inte det, uppstår särskilda svårigheter, Uppen-

Prop. 1974:150

313

barligen kan det inte tillåtas att nägra enstaka topphyror blir vägledande, lika litet som några myckel låga hyror kan få avgöra saken. Inte heller anses genomsnittshyran få bli utslagsgivande. I det läge som angetts nu bör enligt uttalanden vid hyressättningsnormens tillkomst tillvägagångs­sättet vara följande (anf prop. Bih, A s. 54),

Sedan ej representativa topphyror uteslutits från jämförelsematerialet, ut-görhyresnivån för I ii genheter med de högsta hyrorna riktpunkt för bedömningen, Efiersom hyresprövningen syftar lill att fast­ställa lägenhetens marknadsvärde, mäste emellertid den angivna principen modifieras. Hyresnivån för lägenheter med de högsta hyrorna är sålunda godtagbar bara om den kan accepteras som etl ungefäriigi uttryck för mark­nadsvärdet. Som regel bör krävas atl hyrorna blivit bestämda i elt läge på hyresmarknaden som i varje fall inte varil olördelakligare för hyresgästen i del rådande läget.

Utgångspunkten vid 1968 års reform av hyreslagen, när bruksvärdesy­siemel infördes, var alt hyressättningen på den balanserade hyresmarknaden borde skapas av marknadsförhållandena, medan det däremol på en brist­marknad var ofrånkomligt att i viss utsträckning hindra hyreshöjningar som betingades av brisilägel (anf prop. Bih. .\s. 52), I överensstämmelse härmed kompletterades de normer för hyressättningen för vilka redogjoris översiktligt i det föregående med en särskild s. k. spärregel. Denna som tidigare gällde bara för vissa s. k. bristorier är numera generellt tillämplig på alla orter. Enligt spärregeln skall vid jämförelseprövningen bortses från lägenheter, vilkas hyror inte är rimliga med hänsyn till det allmänna hy­resläget i orten för närmast jämförliga lägenheter i nybyggda bostadshus. Införandet av spärregeln byggde på tanken att de allmännyttiga bostadsfö­retagen intar en ledande ställning inom nyproduktionen med följd att de allmännyttiga förelagens hyror blir bestämmande för hyreslägel inom nämn­da sektor. Eftersom de allmännyttiga bostadsföretagen tillämpar självkost­nadsprincipen, vilkel innebär att hyrorna sätts så atl de på lång sikt täcker de faktiska kostnaderna, för man genom spärregeln dels en garanti för att oskäligt höga hyror inte kommer att tillämpas för lägenheter som uppförs i rorlsätlningen, dels en önskvärd låsning av hyresnivåerna i det äldre lä­genhetsbeslåndel. Hyresprövningen börenligt uttalanden vid 1968års reform tillgå på följande sätt, när spärregeln lillämpas (anf prop. Bih. A s. 189).

Jämförelseprövningen med tillämpning av bruksvärderegeln är också i nu åsyfiade fall grundläggande. När hyresnivån för de aktuella jämförel-selägenheierna har fastställts, kommer hänsynstagandet lill del allmänna hyreslägel i orten för nybyggda bostadshus in. Den konstaterade hyresnivån för jämförelselägenheterna skall således ställas samman med hyran för lä­genheter i nyproduktionen. Jämförelsen bör därvid inriktas på sådana lä­genheter .som är så likvärdiga som omständigheterna tillåter exempelvis i fråga om rumsantal och bostadsyta.

Prop. 1974:150

314

Mot bakgrunden av hyresläget för lägenhelerna i nybyggda hus får sedan bedömas om hyran för jämförelselägenheierna är rimlig. Därvid för givelvis hänsyn tas till alt bruksvärdet för de båda kategorierna av lägenheter ofta inte är detsamma. Leder bedömningen till atl hyran för någon eller några av de lägenheter som ingår i jämförelsemaierialei inle kan anses rimlig i förhållande till hyresläget i nyproduktionen, bortses från dessa lägenheter vid jämförelseprövningen.

Vid införandel av hyressältningsnormen i 48 ;? hyreslagen uppehöll sig departementschefen något vid innebörden av kravet på alt den fordrade hyran inte för "väsentligl" överstiga hyran för jämförliga lägenheter. Mot det angivna kravet ansågs i normalfallet inte vara någon erinran. Redan med hänsyn lill den osäkerhet som gäller vid uppskattningar av det slag som det är fråga om vid bruksvärdeprövningen måste hyresvärden tillför­säkras visst utrymme ovanför den hyresnivå som kunnat konstateras genom jämförelseprövningen. Genom atl hyran för prövningslägenheten tillåts nå­got överstiga hyresnivån för jämförliga lägenheter ges dessutom utrymme för en allmän uppjustering av hyresnivån, när della motiveras av den aktuella situationen på hyresmarknaden. Några mera bestämda anvisningar ansågs inte kunna ges om storleken av det belopp med vilket hyran skall tillåtas överstiger vad som behövs för att täcka kapital- och driftkostnader. I denna fallet liksom det allmänna lägel på hyresmarknaden ansågs ha betydelse för denna fråga (anf prop. Bih, A s, 54).

Mot bakgrund av den prisutveckling som ägt rum under senare lid kan konstateras atl hyrorna i nyproducerade hus regelmässigt åtminstone inte överstiger vad som behövs för att täcka kapital- och driftkostnader. I denna situalion fungerar bruksvärderegeln i huvudsak som ett hinder mol försök från fastighetsägarens sida att få omotiverade produktionskostnader täckta. I den mån produktionskostnaderna i nybyggda hus därefier stiger ytterligare, ulgör bruksvärderegeln på så sätt en spärr mot anpassning till kostnaderna i nyproduktionen, all jämförelsen med likvärdiga lägenheter i huvudsak kommer all avse ungefär samtidigt producerade lägenheter och höjning ut­över jämlörelseni vän kan ske endast inom ramen för "väsentlighets"-rekvi-sitet. Hyressättningen i hus producerade under senare år är därför i huvudsak kosinadsbesiämd. "Väsenlligheis"-rekvisilei kan emellerlid på sikl medföra en anpassning till en högre hyresnivå än som är motiverad av kapital- och drifikostnader.

Frågor om hyressättning och andra hyresvillkor vid förlängning av hy­resavtal prövas av hyresnämnd. Part kan klandra hyresnämnds beslut i sådan fråga genom atl väcka talan mot andra parten vid den fastighetsdomstol inom vars område fastigheten är belägen. Mol fastighetsdomstolens dom i fråga om fastsiällelse av hyresvillkor för lalan inle töras.

Prop. 1974:150

315

8,4.2 Boinfiylandeutredningen

Boinfiytandeutredningen har i siti betänkande även beröri frågor om hy­ressättningen.

Utredningen föreslår till en början att hyresregleringen skall avskaffas när hyresregleringslagen upphör att gälla vid utgången av september 1975, Utredningen anser att en forisan hyresreglering inte låter sig förenas med kraven på ökat boendeinflytande över hyror och hyresvillkor, eftersom den leder lill olika hyresnivåer för likvärdiga lägenheter och motverkar strä­vandena till hyresparilel. Ulredningen anser vidare att hyresregleringslagen genom sin uiformning ger anledning till krav om höjning av bashyran, vilket illustreras av utvecklingen på orter där hyresregleringen avvecklades den 1 oktober 1972. Enligt utredningen har hyreshöjningarna på dessa orter varit lägre än vad som hade följt av en fortsatt hyresreglering. På orter där hyresregleringen kvarstår sägs hyrorna ha ökat mer än på jämförliga orter där hyresregleringen är avvecklad. Förklaringen härtill är enligt ut­redningen all höjning av bashyran lätt kan motiveras med hänvisning till lagtexten. Utredningen pekar även på att det är enkelt för hyresvärden atl begära höjning av bashyran, eftersom denne endast behöver vända sig lill hyresgästföreningen, som enligt hyresregleringslagen får träffa avtal om höj­ning av bashyran, i stället för till varje hyresgäst.

Utredningen anser atl hyresvillkoren skall bestämmas under medverkan av hyresgästerna och att hyresbildningen skall påverkas av de boendes vär­deringar av bostaden som en social funktion.

Beträffande risken för atl hyresregleringens avveckling skall leda till stora hyreshöjningar uttalar ulredningen att den förutsätter att hyrorna i framliden skall bestämmas genom förhandlingar, säkrade av en lagfäst förhandlingsrätt för hyresgästförening och av förbättrade hyresspärrar i den allmänna hy­reslagen.

Utredningen framhåller att den organisatoriska och administrativa krafi som hyresgäströrelsen tvingats satsa på förhandlingar enligt 3a > hyres­regleringslagen varken givit den enskilde hyresgästen eller hyresgästför­eningen ett motsvarande infiytande över den faktiska hyresutvecklingen inom hyresregleringslagens tillämpningsområde. Utredningen konstaterar därför att hyresregleringen är ett hinder, inte bara för hyresgästens enskilda infiytande över hyresvillkoren, ulan även för hyresgästernas möjligheter att påverka hyresutvecklingen genom anslutning till hyresgäströrelsen.

Rörande hyresspärrens utformning i hyreslagen anför utredningen alt det har förutsatts atl spärren skulle leda till hyresparilel mellan likvärdiga lä­genheter. Enligt uiredningens uppfattning är det svårt att bedöma om spärren verkligen har sådan effekt. Det är emellertid klart att även lägenheter som aldrig varit underkastade hyresreglering har varierande hyror. Orsakerna härtill kan enligt ulredningen vara fiera. Bruksvärdereglerna sägs inte ulgöra någon garanti för att den önskvärda anpassningen någonsin kommer till

Prop. 1974:150

316

stånd, efiersom likvärdiga lägenheter förutsätts kunna ha olika hyror så länge skillnaden inte är väsentlig. En noggrann och tidskrävande prövning utesluter enligl utredningen inte atl hyran blir högre än samtliga jämlö-relsehyror för likvärdiga lägenheter. Därtill kommer, framhåller utredningen, svårigheten att avgöra vad som är väsentligl, eftersom vare sig förarbeten, kommentarer eller praxis ger säkra besked.

Utredningen anför vidare att syftet med spärregeln är att enskilt avtalade hyror skall utsättas för jämförelse med hyrorna i allmännyltiga företags bostadshus, vilka förutsätts vara prisledande för nyproduktionen. Den fak­tiska situationen sägs dock variera från ort till ort. Enligt ulredningen har hyresnämnder och domstolar i vissa fall grundat beslut på hyresnivåer som legal klart över hyresnivån för lägenheter i de allmännyltiga bostadslöre-lagen.

Utredningen framhåller att de allmännyttiga bostadsföretagens hyror grun­das på självkoslnader som granskats och godkänts av hyresgästföreningen. Vid hyressätlningen fördelas hyresintäkten på de olika objekten från ut­gångspunkt alt likvärdiga lägenheter skall ha samma hyra, Hyressättningen är således resultatet av förhandlingar där hyresgästerna har inflytande genom organisationen. Utredningen menar all elt bättre mått på vad som är skälig hyra inte kan erhållas och att del därför är en brist i lagstifiningen att hyror som avtalats på annal sätt och ulan medverkan av hyresgästföreningen skall kunna läggas till grund för prövningen i hyrestvister. Utredningen föreslår därför alt 48 ;; första styckel hyreslagen ändras på så sätt att däri föreskrivs alt man vid jämförelseprövningen skall bortse från lägenhet vars hyra inte är rimlig med hiinsyn till hyresläget i orten för närmasl jämförliga lägenheter i allmännyttiga bosladsförelags hus. Vidare föreslår ulredningen att i lag­rummet skall markeras att fordrad hyra anses oskälig, om den överstiger den vid jämförelseprövningen fastställda högsia rimliga prisnivån, genom orden "mer än obetydligt" i stället för som f n. ordet "väsentligt".

Prop. 1974:150

317

9. Bostadstilläggsfrågor 9.1 Bo.stad,stillägg,sgruppen 9.1,1  Gällande regler m. m.

Bostadslilläggsgruppen lämnar inledningsvis en redogörelse för gällande regler om bostadstillägg lill barnfamiljer m. fl, i form av statligt tillägg och statskommunalt tillägg.

Statliga bostadstillägg ulgår till familj med barn under 17 år som helt eller delvis försörjs inom familjen. Tillägget utgår med högst 75 kr/månad för varje barn i familjen. Några krav på bostadens storiek och utrustning ställs inle för räu till stalligl bostadstillägg.

I fråga om de slalskommunala bostadstilläggen gäller följande. Kommun erhåller statsbidrag för sina kostnader för bostadstillägg till barnfamiljer saml ensamslående och makar ulan barn, Statskommunalt bostadstillägg utgår lill familj med barn under 17 år. Hänsyn tas även lill barn över 17 år, som åtnjuter föriängl barnbidrag eller studiebidrag enligt studieslödslagen under förutsättning atl familjen uppbar statskommunalt bostadstillägg då barnet fyllde 17 år

Bostadstillägg till ensamstående och makar ulan barn ulgår till den som fyllt 20 år och inte åtnjuter kommunalt bostadstillägg till folkpension.

Vid beräkning av statsbidraget beaktas endast den del av bostadskostnaden som ligger inom vissa gränser. Gränserna varierar med hushållstyp och barn­antal. Den andel som berättigar lill statsbidrag ulgör 80 96 av bostadskost­naden inom dessa intervall eller 20 kr./månad för varje 25-ial kr. av bostadskostnaden. Statsbidrag ulgår med 70 96 av kostnaderna förboslads-lillägg.

Inkomstprövningen för bostadstillägg sker i huvudsak på grundval av familjeförsörjarens till statlig inkomstskatt taxerade inkomst (för makar deras sammanlagda taxerade inkomsl). För all oreduceral bostadstillägg skall utgå får den taxerade inkomsten för barnfamiljer ej överstiga 23 000 kr./år. Vid högre taxerad inkomsl reduceras bostadstilläggen med viss andel av in­komsten, olika stor för olika inkomstnivåer.

Statskommunalt bostadstillägg till ensamslående eller makar utan barn ulgår med oreducerat belopp upp lill en laxerad inkomst om 18 000 kr/år, varefter stödet reduceras för överskjutande inkomst.

Om familjens inkomst minskal eller ökat väsentligl under bidragsåret skall tillägget omprövas och bestämmas med hänsyn lill en beräknad bi­dragsgrundande inkomst för bidragsårel.

För att en väsentlig inkomstminskning skall anses ha uppstått krävs att den faktiska årsinkomsten för kalenderåret beräknas nedgå med minsl en fiärdedel. En väsenllig inkomstökning ska anses ha sketl om familjens in­komst har stigit så att den med 5 000 kr. överstiger den högsta inkomst vid vilken bidrag kan ulgå.

Prop. 1974:150

318

Administrationen av bostadstilläggen handhas av bo­stadsstyrelsen, länsbostadsnämnderna och kommunerna (förmedlingsorga­nen).

Efter kommunsammanläggningarna den I januari 1974 behandlas ärenden angående bostadstillägg manuellt i endast 19 kommuner med ca 10 000 bosladslilläggsiagare.

Övriga kommuner utnyttjar automatisk databehandling (ADB), Våren 1972 engagerades sammanlagt 17 olika dalacentraler i detta arbete. En och samma datacentral - Kommun-Dala AB - utnyttjades av ca 80 96 av de kommuner som anviindc ADB, medan 12 av de 17 datacentralerna enbart utnyttjades av en eller två kommuner.

Bostadstilläggsgruppen lämnar vidare en redogörelse för gällande regler i fråga om sjukpenning försäkringen.

De grundläggande bestämmelserna om sjukförsäkringen ingår i lagen (1962:381) om allmän försäkring. Vid årsskiftet 1973/1974 trädde en rad viktiga ändringar i krafi i samband med alt sjukpenningen blev skattepliktig.

Till grund för bestämmandet av den sjukpenninggrundande inkomsten (SGI) ligger den försäkrades beräknade framtida årsinkomst av förvärvs­arbete. Eftersom sjukpenningförsäkringen skall ge ersättning för den genom sjukdom bortfallna inkomsten är del inkomsten av förvärvsarbete som har belydelse för rätten till och omfattningen av försäkringsskyddet, medan övriga inkomsler som inle är beroende av den försäkrades egen arbetsinsats, t. ex. pensioner, livräntor och avkastning på fastighet och kapital, i princip inte beaktas.

1 fråga om företagares inkomst gäller all avkastning på kapital som lagts ned i rörelsen inte skall påverka SGI, som för denna kategori inte får beräknas högre än som molsvarar skälig avlöning för liknande arbete för annans räkning. Försäkrad kan, såviit angår inkomsl av annat förvärvsarbete än anställning, begära undantagande från försäkringen, varvid sådan inkomst inle skall beaktas vid beräkningen av SGI,

De försäkrade är skyldiga atl anmäla sådan stadigvarande ändring av inkomsten som har belydelse för sjukpenningen. Vid införandet av beskattad sjukpenning genomfördes flera förändringar som är ägnade att minska an­talet felaktiga inkomstuppgifier i sjukförsäkringen. Beskattningen av de li­digare skattefria sjukförmånerna ger automatiskt en bättre överensstäm melse mellan taxerad inkomsl och SGI. Förmånerna och avgifierna frikopplas vida­re från varandra, vilket torde undanröja eventuellt förekommande speku­lation i form av för låg klassplacering för erhållande av låg avgifi.

Sjukförsäkringen handhas av riksförsäkringsverket och försäkringskassor­na. För administrationen av bl. a. sjukförsäkringen har i anslutning till ver­kets tekniska byrå i Sundsvall etl nytt ADB-system tagits i bruk.

Prop. 1974:150

319

9.1.2 Bakgrundsinaierial

För att erhålla bakgrundsmaterial till sina överväganden och förslag har bostadslilläggsgruppen genomfört vissa undersökningar avseende bostads­tilläggen och därtill anknutna frågor rörande inkomstförhållanden m, m. Gruppen redogör för resultaten härav liksom för viss övrig statistik i ämnet.

Enligt bostadsstyrelsens undersökningar om bostadstilläggstagarna ökade antalet familjer med bostadstillägg väsentligt under år 1972, Detta berodde främsi på de förändringar av tilläggen som infördes fr o. m, den I april 1972. Utvecklingen sedan år 1969 framgår av följande tabell.

Familicr med bostadstillägg lör clecemher åren 1969-1972 (lusenlal)

Slag av bostadstillägg

1969

1970

1971

1972

Endast statligt tillägg

Statligt och kommunalt tillägg

Endasl kommunalt tillägg

Totall

281

254

199

195

123

174

227

247

18

24

38

77

519

422

452

464

Antalet barn för vilka bostadstillägg utgick i december 1972 var drygt en miljon, en ökning sedan december 1971 med ungefär 100 000. Något mer än tre Ijärdedelar av de familjer som uppbar bostadstillägg i december 1972 hade högst två barn. Trebarnsfamiljerna utgjorde 17 % av alla familjer med tillägg,

Andelen ensamstående med barn och som uppbär bostadstillägg har sedan tilläggen infördes ökal successivt från 19 96 i december 1969 lill 22 96 i december 1972, Vid sistnämnda lidpunkt uppgick antalet ensamstående bland bostadstilläggstagarna lill  117 000,

Den av bostadstilläggsgruppen utförda undersökningen om bostadstill-läggen avser förhållandena i april 1973, Undersökningen omfattar ca 450 000 familjer eller närmare 90 96 av alla barnfamiljer med bostadstillägg.

Enligt denna undersökning hade omkring 70 96 av bostadstilläggstagarna en laxerad inkomsl som understeg 30 000 kr/år. För 25 96 av familjerna uppgick motsvarande inkomsl lill mellan 30000 och 40000 kr. Återstoden, 4 96, hade en högre inkomsl än 40 000 kr. Ju lägre bostadskost­naden var desto större andel av familjerna hade inkomster under 30 000 kr. Följande tabell visar hur bostadstilläggstagarna fördelade sig efter laxerad inkomst och bostadskostnader. Av tabellen kan utläsas att omkring 30 % av alla tilläggslagare hade bosiadskostnader som understeg 400 kr./månad medan för 8 96 hyran översteg 800 kr/månad.

Prop. 1974:150

320

Bosladslilläggsiagare tördelade efter taxerad inkomsl och bostadskostnad (procent)

Taxerad

Bostadskostnad (kr.

/m

å

n)

inkomsl. kr,/

å

r

600 - 800

>800

Totalt

- 20 000

47,2           .4,5

23,5

20,6

34,2

20 000 - 30 000

42,7           38,2

31,2

29,0

36,9

30 000 - 40 000

9,9           26,0

37,0

35,7

25,0

40 000 - 50 000

0,2              1,2

7,8

12,7

3,6

50 000-70 000

0,0             0,1

0,4

1,9

0,3

70 000-90 000

0,0             0,0

0,0

0,0

0,0

Totalt

100.0          100,0

100,0

100,0

100,0

Antal

130 825      165 900

116 115

37 752

450 592

Fördelningen av tilläggstagarna efter antal barn och taxerad inkomsl visar alt med stigande barnantal minskar andelen familjer med inkomster un­derstigande 30 000 kr./år Drygt 85 % av ettbarnsfamiljerna hade sålunda en inkomst under 30 000 kr./år mot 65 % av tvåbarnsfamiljerna och 60 % av tre- eller fierbarnsfamiljerna.

Av undersökningsresultaten framgår vidare atl närmare 60 96 av bo­stadstilläggstagarna bor i lägenhet som upplåts med hyres- eller bostadsrätt under del att 35 96 har eget hem och ca 6 96 jordbruksfastighet. Ungefär 2 96 av familjerna med bostadstillägg saknar egen bostad. Av tilläggstagarna i hyres- och bosladsrällslägenheler hade 75 96 en taxerad inkomsl som un­dersteg 30 000 kr./år. Motsvarande andel för dem som bor i eget hem eller innehar jordbruksfastighet var 60 resp. 90 96.

Av samtliga bostadstilläggslagare med barn är knappt 80 96 gifta. De en­samstående har som regel lägre inkomster än de gifta familjerna. Sålunda hade enligt bosladslilläggsgruppens undersökning närmare 75 96 av de en­samstående inkomsler understigande 20 000 kr./år, medan della förhållande gällde för 25 % av de gifta. Motsvarande andelar vid inkomslgränsen 30 000 kr. var 97 % resp. 64 %.

Undersökningen visar även alt närmare hälften av alla bostadstilläggs­lagare har både statligt och kommunalt tillägg, medan en tredjedel har enbari statligt tillägg och omkring 20 96 enbart kommunalt tillägg.

Bostadslilläggsgruppen har genom en särskild undersökning sökt belysa betydelsen av den tvååriga eftersläpningen i inkomstprövningen för bo­stadstillägg. På uppdrag av gruppen har statistiska centralbyrån (SCB) därför studerat inkomstslabilileten mellan åren 1968 och 1970. Eiidasl familjer med en inkomst under 40 000 kr./år har medtagils i undersökningen. Av SCB:s malerial framgår inle om familjerna har bostadstillägg eller ej.

Undersökningen visar bl. a. att av samtliga barnfamiljer med en årsin­komst under 40 000 kr. hade drygt 30 96 (280 000 familjerlen inkomstökning på mer än 10 000 kr. mellan åren 1968 och 1970 medan 10 % (ca 90 000 familjer) hade en ökning på mer än 20 000 kr. Ungefär var femte familj hade en inkomstminskning. För ca 5 % var inkomstminskningen slörre än 10 000 kr

Prop. 1974:150

321

På grundval av undersökningsmaterialet har gruppen gjort beräkningar av antalet bostadstilläggslagare (bland barnfamiljer) som mellan åren 1968 och 1970 hade inkomstförändringar soin låg uianför vissa intervall. Beräk­ningarna visar att drygt 200 000 tilläggslagare hade inkomstförändringar som låg utanför intervallet - 5 000 till -I- 10 000 kr Antalet tilläggslagare med en inkomstförändring utanför intervallen - 5 000 till -I- 15 000 kr, resp, -   5 000 till -f 20 000 kr var 135 000 resp. drygt 90 000.

Gruppen lämnar vidare en redogörelse för vissa undersökningar som gjoris avseende tillföriitligheten i försäkringskassornas inkomstregistrering. Dessa undersökningar ger eu relalivt samstämmigt resultat och visar bl. a. att 43 -45 96 av de tillfrågade var för lågt klassplacerade medan 11 - 19 96 var för högt placerade. Undersökningarna har utförts på ell begränsat material men det torde enligt bostadslilläggsgruppen få anses klariagt, att sjukpen-ningklassplaceringarna i det system som tillämpades före den 1 januari 1974 i påtaglig utsträckning inle har motsvarat den verkliga inkomstbilden.

Resultaten av undersökningarna torde enligt gruppen dock inle direkt kunna läggas lill grund för en uppskattning av osäkerhetsgraden i det in-komstregistreringssyslem som tillämpas av försäkringskassorna fr. o, m, år 1974, Vid införandet av beskattad sjukpenning genomfördes nämligen flera förändringar som är ägnade all minska felfrekvensen.

Bostadstilläggsgruppen har även belyst kostnaderna för bostadstilläggsad­ministrationen och redovisar i det sammanhanget vissa beräkningar av­seende de ekonomiska effekterna av en överflyttning av denna admini­stration från förmedlingsorganen till försäkringskassorna. För beräkningen svarar den för riksförsäkringsverket och statskontoret gemensamma s. k. RAFA-utredningen. Härvid bortses från koslnader som sammanhänger med handläggningen av de nya bostadstilläggen till familjer och ensamstående utan barn, eftersom arbetsbelastningen på grund av dessa ännu inte kunnat uppskattas.

För förmedlingsorganens manuella handläggning av ärenden rörande bo­stadstillägg till barnfamiljer har beräknats åtgå totalt ca 400 nettoårsarbeis-krafier, vilket molsvarar en kostnad på 18,4 milj. kr./år (1973 års löneläge).

Vid en överfiyttning av administrationen till försäkringskassorna skulle vissa rutiner kunna integreras med övrig handläggning hos kassorna, framför allt vad avser barnbidragen. Därigenom skulle en del momeni i hanteringen borifalla och vissa andra underiättas. Den totala samordningsvinsten vid en integration med försäkringskassornas handläggning av i första hand barn­bidragen kan uppskattas till ca 20 96 av de nuvarande kostnaderna.

Den nuvarande totalkostnaden för ADB-bearbelningen av bostadstilläg­gen kan uppskattas till ca 2,5 milj. kr./år. Vid en överfiyttning av den maskinella hanteringen till försäkringskassorna skulle ADB-rutinerna in­tegreras med det maskinella barnbidragssystemet. Samordning av bostadstilläggsrutinerna skulle i stor utsträckning ske med redan existerande

21  Riksdagen 1974. 1 saml. Nr 150

Prop. 1974:150

322

system, bl, a, vad gäller databashanlering, inmatning och uppdatering samt informationsåtervinning, Särkostnader p, g. a. bostadstilläggen skulle uppstå i första hand för ansökningsrutinen, beloppsberäkning och framställning av beslutsmeddelanden, utbetalning och viss uppdatering. De med bostadstillläggen förknippade särkostnaderna beräknas uppgå till totalt ca 1,0 milj, kr,/år,

Enligl de här återgivna beräkningsgrunderna uppgår de årliga drifikost­naderna (exkl, distributions- och övergångskostnader) lill de belopp som finns angivna i följande tabell.

Ärliga dri/ikoslnader /ör administrationen av bostadstilläggen år 1973 (milj. kr.)

Handl

ä

ggande organ

Manuell hantering

ADB

Summa

Kommuner

F

ö

rs

ä

kringskassor

(s

ä

rkosinader)

18,4 14,7

2,5 1,0

20,9 15,7

Kosinadseffekl av oml

ä

ggning

-  3,7

- 1,5

-   5,2

En överfiyttning av administrationen av bostadstillägg till barnfamiljer till försäkringskassorna skulle alltså leda till en minskning av handlägg-ningskoslnaderna med ca 5 milj, kr/år om antalet tilläggslagare hålls på ungefär oförändrad nivå. Även vid en bibehållen kommunal administration bör emellertid vissa kostnadsbesparande rationaliseringar vara möjliga, bl. a. genom en samordning och utveckling av databehandlingen.

9,1,3 Överväganden och förslag 9,1.3,1  Inkomstprövningen

Bostadstilläggsgruppen behandlar i sina överväganden angående valet av inkomsl som skall ligga lill grund för inkomstprövningen för bostadstillägg två olika alternativ. Det ena knyter an lill skattesystemet och del andra till SGI.

Atl lägga SGI till grund för prövningen av bostadstillägg skulle enligt gruppen tillgodose kravet på elt aktuellt inkomslunderiag. Gruppen anför emellertid vissa invändningar mot en sådan ordning. Del föreligger nämligen en viss osäkerhet vid inkomstregistreringen inom sjukförsäkringssystemet. Dessutom fastställs SGI endast för inkomster upp lill 7,5 gånger basbeloppet. För vissa grupper - exempelvis egna företagare och jordbrukare - är del vidare svårt att under löpande verksamhetsår avgöra hur stor inkomsten kommer alt bli. Delta visar enligt gruppen att SGI skulle utgöra ett i viss mån osäkert underiag för prövningen av bostadstillägg,

Häriill kommer att SGI avser att mäta endast del inkomsiborifali som uppstår för den försäkrade vid sjukdom. Enligt gruppens mening måsle hela den ekonomiska situationen vägas in vid inkomstprövningen för bo­stadstillägg. Det betyder att också den bidragsberättigades ekonomiska si-

Prop. 1974:150

323

luation i övrigt - hans inkomster av annat än förvärvsarbete, hans utgifter för fullgörande av underhållsskyldighet m. m. - måsle utredas. Det kan endast ske genom inhämtande av uppgifier från beskattningen. SGI utgör således enligt gruppen inte ett hell rättvisande underiag för prövningen av bostadstillägg. Inkomsten skulle behöva korrigeras vilkel blev administrativt betungande.

Bostadstilläggsgruppen avvisar på grundval av det anförda ett system som skulle innebära atl SGI direkt lades lill grund för prövningen av bosladstill-lägg. Enligt gruppens mening bör i stället även i fortsättningen bostadslill-läggel grundas på en vid beskattningen framräknad inkomst. Däremol har gruppen övervägt möjligheterna att använda SGI som justeringsfakior eller hjälpmedel vid inkomstprövningen i etl syslem där inkomstberäkningen från beskattningen utgör grunden.

Gruppen har prövat två andra alternativ som utgår från den taxerade inkomsten. En metod som gruppen närmare utvecklar är all beräkna inkomsten under bidragsårel preliminärt (exempelvis med hjälp av SGI eller en på något sätt justerad taxerad inkomst) och göra den definitiva prövningen i efterhand mot den då fastställda taxerade inkomsten.

Fördelen med ett dylikl system skulle enligt gruppen vara alt bostads­tilläggen koman utgåefieren till deaktuella förhållandena anpassad inkomst och således kom att i huvudsak svara mot ett aktuellt stödbehov vartill man, låt vara i efterhand, genom en exakt anpassning fick ell så långt möjligt rättvisande underiag mot vilkel evenluella felaktigheter kunde rättas till. En slor del av de problem som är förknippade med egna företagares och jordbrukares inkomsler och som beror på att dessa är svåra att med säkerhet uppskatta förrän vid taxeringen skulle bortfalla. Likaså skulle alla tillfälliga inkomster av typ övertidsersättningar, inkomst av tillfällig förvärvsverk­samhet etc, kunna medtas vid inkomstprövningen.

Även etl sådant system kan vara förenat med avsevärda nackdelar i form av bl, a, administrativ merbelastning genom kontrollförfarandel. Man får vidare räkna med att efterhandskontrollen skulle ge upphov till åtskilliga rättelser, I de fall då för högl preliminärt bidrag utgår skulle det medföra återkrav. Gruppen är inte beredd att förorda en ordning som förutsätter ålerkrav av sociala bidrag när någon felaktighet inte begåtts av bidragsla-garen.

Del andra tillvägagångssätt som är möjligt är att som nu under bidragsårel göra en definitiv prövning mol den laxerade inkomsten, justerad med hänsyn lill inträffade förändringar. För all få ell rättvisare och mot de aktuella förhållandena bättre överensstämmande underlag för prövningen kan man då enligt gruppen dels minska de gränser inom vilka ökningar resp. minsk­ningar tillåls Ulan au rätten lill bostadstillägg påverkas, dels förbättra me­toden att mäta förändringarna genom alt använda variationer i den sjuk­penninggrundande inkomsten som mätare.

Prop. 1974:150

324

Detta alternativ är närmast att betrakta som en modifiering av det lidigare av gruppen avvisade systemet med SGI som direkt grund för bostadstill­läggen. SGI skulle användas för alt finna de fall då en väsentlig inkomslför-ändring inträfföt utan atl bosiadstilläggstagaren också måsle göra en anmälan lill förmedlingsorganet för att få bostadstillägget ändrat. Det föreligger ändå en anmälningsplikt lill försäkringskassan vid inkomständringar.

Ett dylikl syslem skulle innebära att förändringar av SGI, i den mån förändringarna överskrider gränserna, direkt fick slå igenom i bostadstill-läggels Sloriek. Systemet skulle i huvudsak kunna skötas genom automatisk dalabehandling, vilkel skulle innebära att även om antalet omprövningar ökar det ändå blir en minskning av arbelsvolymen hos adminisirationsor-ganen.

Detta system skulle enligl gruppen ha vissa administrativa fördelar. Det skulle vidare innebära atl prövningen av bostadstilläggen i fler fall än f n. kom att grundas på ell mer aktuellt inkomslunderiag. Särskilt inkomstök­ningar skulle nämligen komma att bli beaktade i väsentligt större utsträck­ning. Systemet skulle emellerlid - med hänsyn bl. a. till kvarstående brister och ofullständigheter i inkomstregislreringen inom sjukförsäkringen - bli behäftad med viss osäkerhet. Gruppen har emellertid funnit del angeläget atl, trots de begränsningar som kan flnnas, vidareutveckla systemet närmare i samband med sin behandling av frågan om löpande kontroll av inkomst­förändringar.

1 det fall SGI inte bör användas vid prövningen av bostadstillägg på detta sätt, bör den enligt gruppen i varje fall kunna utnyttjas av de prövande myndigheterna i kontrollsyfle. Får de tillgång till uppgifterom förändringar i SGI, kan de - stickprovsvis eller för hela gruppen bostadstilläggslagare - bevaka att dessa fullgör sin skyldighet att göra anmälan om sådana in­komslförändringar som påverkar förutsättningarna för tillägg. Bostadslill-läggsgruppen flnner det därför angeläget att de tillämpande myndigheterna prövar möjligheten att utveckla detta system, vilkel kan ske helt inom ramen för nuvarande ordning,

Bostadslilläggsgruppen finner del alltså tveksamt om fördelarna med ett system,enligt vilket väsentliga förändringar i SGI automatiskt skall föranleda ändring i bostadstillägget, överväger nackdelarna. Frågan om inkomsipröv-ningssystem får över huvud taget enligt gruppen prövas mot bakgrund av den översyn av bostadstilläggen som sker. Gruppens undersökning av olika allernaliv och deras för- resp, nackdelar har närmast syftat lill all skapa elt underiag för en sådan prövning.

9.1.3.2 Administrationen av bostadstilläggen

Administrationen av barnbidragen fiyilades den 1 januari 1974 över från kommunerna till försäkringskassorna. Utformningen av administrationssys-

Prop. 1974:150

325

temet för barnbidragen har skett så att en senare integrering med bl.a, bosiadstilläggen skall kunna ske.

Bostadstilläggsgruppen har vid sin prövning funnit att det finns skäl både för och emot en sådan överföring av bostadstilläggen till försäkringskassorna. För handläggningen av bosiadstilläggen krävs redan i dag ett samarbete mellan förmedlingsorgan och försäkringskassa, bl. a, för samordning mellan de statskommunala bostadstilläggen och de kommunala bostadstilläggen lill pensionärer Samlidigt fordras likariade rapporteringsrutiner till förmed­lingsorgan och försäkringskassa från olika organ, t, ex, pastorsämbetet och länsstyrelsen, beträffande uppgifter som har betydelse för bostadstillägg och barnbidrag. En anknytning lill registreringen av SGI skulle vidare göra att ytteriigare uppgifter måste hämtas från försäkringskassorna.

Gruppen har även funnit andra synpunkter som talar för en överföring av administrationen till försäkringskassorna. Från allmänhetens synpunkt skulle del innebära en viss fördel att kunna vända sig till ett och samma ställe när del gäller olika familjeslöd. Att en sammanföring av databehand­lingen av bostadstilläggen till e 11 organ - kommunernas databehandling handhas f n. i huvudsak av ca 15 datacentraler - skulle medföra fördelar ligger i sakens natur. Även andra samordningsvinster vore atl vänta vid en överföring.

Mot en överföring talar emellertid enligt gruppen att det i dag finns en uppbyggd fungerande administration,sapparat som på det sättet skulle brytas sönder. Ett ytterligare skäl mot en överföring är atl uppgifter om bostads­kostnader och fasligheter som kan behövas för bostadstilläggsprövningar i dag finns inom kommunerna. Dessutom får kommunerna kunskaper om bostadsmarknaden i andra sammanhang, t, ex, genom bostadsförmedling, tomt- och småhusförmedling etc. som skulle bli mer svårtillgängliga om bostadstilläggsadministrationen överfördes till försäkringskassorna.

Mot den här redovisade bakgrunden har bostadstilläggsgruppen inte varit beredd att föreslå någon förändring när det gäller organ för administrationen av bostadstillägg,

9.1,3.3 Särskilda frågor rörande inkomstprövningen

Av de alternativ för inkomstprövningen för bostadstillägg som bostads­lilläggsgruppen har redovisat finner gruppen att etl av dem borde återges mer utföriigl, utan att gruppen för den skull vill förorda att det genomförs. Oavsett om detta eller något annat alternativ genomförs eller om nuvarande system bibehålls, har gruppen vidare funnit alt de regler som avgör när en väsentlig inkomsländring skett, som föranleder ändring i rätten till bo­stadstillägg, bör ges en principiellt annan utformning än f n.

Gruppen    behandlar    till    en    början    frågan    om    väsentliga inkomst fö rändringar.

Prop. 1974:150

326

Bostadstillägget påverkas när inkomsten förändras väsentligt. För all en inkomstminskning skall föranleda omprövning av tillägget krävs att den faktiska inkomsten minskar med minsl 25 96 jämfört med den senast taxerade inkomsten. En väsentlig inkomstökning anses ha uppstått när fa­miljens beräknade inkomst med minst 5 000 kr, överstiger den högsta in­komstgräns vid vilken bostadstillägg kan utgå.

Antalet fall då bostadstilläggslagare har begärt omprövning med hän­visning till en väsenllig inkomstminskning har varit begränsat. Ändå anser man hos de administrativa organen att omprövningarna innebär en bety­dande arbetsbelastning. Omprövningarna resulterar dessutom som regel i avslag.

Enligt bostadstilläggsgruppens mening talar starka skäl för alt begreppet väsenllig inkomslförändring tolkas så att förändringen anses väsentlig när den uppgår till ett visst belopp - oavsett den ursprungliga inkomsten. Bo­stadstillägg bör emellerlid inle framdeles utgå i högre inkomstlagen än i dag. Gruppen förordar därför att bostadstillägg inte heller i fortsättningen ska kunna ulgå utöver den gräns som i dag gäller vid väsentliga inkomst­ökningar.

Snäva gränser för inkomslförändringar ger hög aktualitet i inkomstun-deriaget men också administrativa besvär. Gruppen finner det lämpligt alt tills vidare hålla gränserna tämligen vida, dvs. låta endast mer betydande förändringar av inkomsten slå igenom i ändrat bostadstillägg. Inom ramen för ett eventuellt ändrat inkomstprövningssystem, som baseras på SGI, torde det emellertid finnas förutsättningar att på sikt göra gränserna snävare.

Gruppen förordar all ändring av bostadstillägg ska ske dels när inkomsten ökal med mer än 20 000 kr./år, dels när inkomsten minskal med mer än 5 000 kr./år. Atl gränsen sätts högre för inkomstökningar motiveras av att det genomsnittligt fortlöpande sker en inkomstökning i samhällel. Intervallet är sålunda salt med hänsyn lill en tvåårig genomsnittlig inkomstökning för bostadstilläggslagare och avsett att vara ungefär lika storl på båda sidor om den genomsnittliga inkomstökningen. Intervallets bredd är satt med hänsyn till atl antalet ändringar inte skall bli för stort. De kan med detta intervall enligl gruppen beräknas väsentligt undersliga 100 000 fall/år.

Gruppen redovisar därefier sill huvudalternativ till inkomstprövnings-system. Detla innebär atl förändringar i SGI automatiskt föranleder änd­ringar i bostadstillägget.

1 del tänkta systemet bör uppgifi om ändringar i SGI för samtliga bo­stadstilläggslagare fortlöpande noteras av prövningsorganet. Jämförelse görs i princip mellan nya SGI och den taxerade inkomsten. Jämförelser skall ske först vid prövningstillfällel och därefter med vissa mellanrum under bidragsårel. När en tillräcklig ändring av inkomsten inträffat meddelas utan särskild utredning beslut om ändring av tillägget och det nya tillägget utgår vid nästa utbetalningstillfälle.

Prop. 1974:150

327

Gruppen visar med några exempel vad förslaget innebär för normalfallen av bidragstagare. Om inkomsten under inkomståret - två år före bidragsåret - låg på 30 000 kr och den under bidragsårel sjunker till 18 OOO kr,, medför detta att 7 000 kr, räknas bori från den inkomst som låg till grund för tillägget. Ny bidragsgrundande inkomsl blir sålunda 23 000 kr. Om inkomsten i stället ökar lill 60000 kr. skall lill den bidragsgrundande inkomsten läggas 10000 kr. så att den ökar till 40 000 kr

Med verkan fr. o. m, den 1 januari 1974 har både reglerna för sjukpen­ningförsäkringen samt formerna för inkomstregistreringen och kontrollen av inkomstuppgiflerna avseväri förändrats. Förändringarna torde på sikt förbättra inkomsluppgifierna för huvuddelen av de försäkrade. För vissa grupper med varierande inkomster skulle emellertid med all sannolikhet svårigheterna att göra riktiga inkomstuppskattningar bestå.

Vidare står en grupp företagare och likställda - f n. ca 52 000 - helt uianför sjukpenningförsäkringen genom all de begärt undantagande från denna. Enligl bosladslilläggsgruppens mening måsle - om den redovisade konstruktionen lör inkomstprövningen genomförs - en särskild inkomst-registrering byggas upp för denna grupp så att väsentliga inkomslföränd­ringar kan slå igenom automatiskt även i deras bostadstillägg.

Utanför SGI ligger bl. a. inkomsler av kapital och tillfällig förvärvsverk­samhet. Enligl gruppens bedömning torde väsentliga förändringar av in­komst av kapital vara fötaliga. Att beakta även begränsade förändringar av inkomst av kapital vid en omprövning som i övrigl kan ske automatiskt skulle ge ett merarbete som inle motsvaras av de resullat som kan uppnås. Mol denna bakgrund anser gruppen all en anmälningsplikt bör införas för de fall då de inkomster som ligger uianför SGI förändrats med mer än 5 000 kr./år.

Bostadslilläggsgruppen har även beröri frågan om de föreslagna reglerna för elt inkomsiprövningssyslem ska tillämpas när det gäller prövning av inkomstprövat tillägg inom studiehjälpen.

F, n. tillämpas gemensamma regler närdet gäller inkomstprövningen för bostadstillägg och inkomstprövat tillägg inom studiehjälpen. Det inkomst­prövade tillägget ulgår till totalt ca 30 000 studerande i hela landet. Rent administrativt skulle det för bostadstillägg föreslagna systemet med jäm­förelse mot SGI medföra stora svårigheter för prövningsorganen (skolsty­relserna), om delta tillämpades vid bedömningen av det inkomstprövade tillägget. Bl. a. skulle sannolikt varje sludiehjälpsbeviljande myndighet be­höva ha tillgång lill hela jämförelsematerialet från försäkringskassan. Det av bostadslilläggsgruppen skisserade systemet för prövning av inkomsl lör bostadstillägg bör därför inte tillämpas för det inkomstprövade tillägget.

Gruppen tar vidare upp vissa frågor angående indrivning av fordran på felaktigt utbetalat bostadstillägg. Förmedlingsorganet beslutar om åter­krav av sådant tillägg. Återbetalningen sker normalt genom kvittning eller

Prop. 1974:150

328

frivillig ålerbetalning. Förmedlingsorganet har rätt alt besluta om kvittning. I de fall när kvittning inte är möjlig och när frivillig återbetalning inte sker skall indrivning användas. Dessa ärenden skall handläggas av bo­sladsstyrelsen.

När regeln atl frågor om indrivning skulle behandlas av bostadssiyrelsen tillkom lorde huvudskälet till detta ha varil all man bedömde alt bostads­styrelsen hade bättre resurser att handlägga frågor av detta slag än kom­munerna och att göra det på ett enhetligt sätt. Enligt bosladslilläggsgruppens mening vardella sannolikl en riktig bedömning när bostadstilläggen infördes år 1969, Under den tid som förflutit sedan dess har emellerlid kommunerna i genomsniii blivit avsevärt slörre genom kommunsammanläggningar sam­tidigt som deras resurser stärkts på bl. a. del juridiska området. Bostads­tilläggsgruppen flnner därför att handläggningen av frågor om indrivning bör föras över från bostadsstyrelsen till förmedlingsorganen.

Gruppen tar slutligen upp vissa frågor rörande informationsut­byte mellan förmedlingsorgan och f(5rsä'kringskas-so r,

Om bosladslilläggsgruppens huvudalternativ till inkomstprövningssystem skulle genomföras förutsätter del, om administrationen inte samtidigt över­flyttas till försäkringskassorna och riksförsäkringsverket, ett relativt om­fattande informationsutbyte mellan förmedlingsorgan och försäkringskassor. Gruppen redovisar vissa förutsättningar för elt sådant informationsutbyte,

9,1,4 Reservation

Reservation har avgelts av ledamoten   Wiksiröm.

Reservanten anför att del enligt hans mening är mera fördelaktigt med nuvarande syslem för omprövning av bostadstilläggen vid inkomslföränd­ringar än med det av utredningens majoritet föreslagna systemet. Vid in­komstminskningar vinnes två fördelar med elt system som utgår från minsk­ningens sloriek i proceni jämfört med ell som utgår från elt visst krontal - det blir mera rättvist för bostadstilläggslagare i olika inkomstklasser och antalet omprövningar blir därtill färre. Vad gäller inkomstökningar menar reservanten alt dessa är svåra att beräkna eller fastställa under löpande år för vissa inkomsttagare. Ändring under löpande år molverkar tillika den bostadspolitiska effekten. Nuvarande regler är därför att föredra.

Reservanten riktar även invändningar mot förslaget om atl låla SGI vara en faktor som kan medföra ändring av bostadstilläggen. Enligt reservanten avspeglar inte SGI alla inkomster för stora grupper inkomsttagare. Detta gäller inkomster av kapital, av fastigheter och av tillfällig förvärvsverk­samhet. För jordbrukare och enskilda företagare ulgör SGI inte någon mätare för hela inkomsten. Reservanten tror därför inte atl del är möjligt att använda SGI för ändringar i beviljat bostadstillägg.

Prop. 1974:150

329

9.2 Remissyttrandena

Mol bakgrund av del inom boendeutredningen och 1972 års skatte­utredning pågående forisätta utredningsarbetet rörande bostadstilläggen fram­håller fiera remissinslanser det olämpliga alt nu vidta mera g e n o m g r i -pande förändringar i gällande bostadslilläggssyslem. Hil hör bl. a. sialskoniorei. RRV. boendeulrednlngen. Svenska kommunförbundel. Svenska försäkringskasseförbundel. Svenska riksbyggen och SABO. HSB och Hyresgäs­iernas riksförbund är av samma uppfattning men anser att de i belänkandet redovisade synpunkterna och förslagen är av principiell bostadspolitisk be­tydelse och inte torde föregripa Ibrtsatt utredningsarbete. Kommun-Dala AB anser alt slutligt ställningslagande lill den tekniska utformningen bör ske när eventuella förändringar av principiell natur kan överblickas.

Vad gäller valet av i n k o m s t beg re pp har bosiadslilläggsgrupiien av­visat tanken alt koppla prövningen lill den sjukpenninggrundande in­komsten (SGI) och förordat att prövningen även i fortsättningen grundas på en vid beskattningen framräknad inkomst. Denna mening delas av över­vägande antalet remissinslanser, däribland sialskoniorei. RFV, bosladsstyrel­sen. Svenska riksbyggen. Svenska kommunförbundel. HSB och Hyresgäsiernas riksförbund. De tre sistnämnda remissinstanserna påpekar alt den efiersläp-ning, som uppkommer genom atl inkomstprövningen grundas på en vid beskattningen framräknad inkomst, för fiertalet bidragsberättigade uppvägs genom atl inkomslgränserna för tillägget successivt anpassas till de genom­snittliga inkomstökningarna.

Några remissinslanser har en från bostadslilläggsgruppen avvikande me­ning. RSV anför betänkligheter mot atl vid inkomstprövningen för bo­stadstillägg knyta an till någon i inkomstdeklarationen redovisad uppgifi om sammanräknad inkomst,sammanräknad nettoinkomst, taxerad inkomst eller beskattningsbar inkomsl. Enligt RSV:s uppfattning torde i många fall alla dessa begrepp vara osäkra mått på en familjs faktiska ekonomiska si­tuation. Kommunalförbundei för Sior-Siockholms bosiadsförmedling anser att den taxerade inkomsten aren olämplig bas för prövningen av bostadstillägg och finner att en vidare utveckling av SGI är den lösning som ligger närmast till hands, Malmö allmänna försäkringskassa framför liknande synpunkter.

Flertalet remissinstanser instämmer i bostadslilliiggsgruppens bedömning att möjligheter dock bör finnas atl använda SGI som justerings-faklor eller hjälpmedel vid inkomstprövning i etl system där inkomstberäkning från beskattningen utgör grunden. Bostadstilläggsgruppen har övervägt alternativa möjligheter för detta.

Ett alternativ är atl den bidrag,sgrundande inkomsten beräknas prelimi­närt, varefier bostadstillägget i efierhand korrigeras mot den fastställda tax­erade inkomsten. SGI kan därvid användas för den preliminära beräkningen. Detta alternativ har helt avvisats av samtliga remissinslanser som uttryck­ligen berört frågan.

Prop. 1974:150

330

Ett annat alternativ, vilket bostadstilläggsgruppen anger som sitt hu­vudalternativ, är atl en definitiv prövning görs mol den laxerade inkomsten, justerad med hänsyn till ev. inträffade förändringar. Därvid kan metoden all mala inkomslförändringar förbättras genom atl man utnyttjar SGI och variationerna i denna. Uppkomna förändringar skall enligt detta alternativ automatiskt kunna påverka bostadstillägget.

Remissopinionen är splittrad i fråga om fördelarna med ett dylikt in­komsiprövningssyslem. Några remissinstanser, däribland RFV. förordar atl ändringar av SGI läggs lill grund för automatisk omräkning av den bi­dragsgrundande inkomsten och därmed av bostadstillägget. Det skisserade systemet synes enligl RFV väl ägnat att förbättra nuvarande system, som uteslutande grundar sig pä bostadstilläggstagarens egna anmälningar av in­komstförändringar, Sialskoniorei undersiryker värdet av all SGI används i inkomstprövningen och anser all en anknytning lill SGI f. n. är enda möj­ligheten att åstadkomma slörre aktualitet i prövningen. Systemet med ADB möjliggör vidare en högre aktualitet i inkomsten genom att det medger snävare intervall för väsentliga inkomstförändringar än vid manuella om­prövningar,

Bosiadssiyrelsen. Svenska kommunförbundel. HSB och Hyresgäsiernas riks­förbund menar atl del redovisade inkomslprövningssystemei inle har några fördelar jämfört med nu gällande regler. Flera av de allmänna försäkrings­kassorna anger atl ett beaktande av väsentliga ändringar i SGI medför en ökad aktualitet i bostadstilläggsprövningen men anser det tveksamt om sys­temet bör införas, om inte en samtidig överföring av bosiadslilläggsadmi-nistrationen till försäkringskassorna genomförs.

Det tredje av de av bostadslilläggsgruppen redovisade alternativen är att SGI utnyttjas av de prövande myndigheterna i kontrollsyfie, RFV har för­ordat systemet med automatisk omprövning av bostadstillägg men anför atl om del systemet inte genomförs bör i varje fall de till försäkringskassorna anmälda inkomstförändringarna kunna ligga lill grund för kontroll av bi-dragstagarnas egna uppgifter. Svenska kommunförbundel anför liknande syn­punkter och förordar att detta system blir föremål för närmare utveckling lämpligen i form av försöksverksamhet i elt antal kommuner,

Bosladslilläggsgruppens förslag att beslämma intervallet för väsentliga i n k o m s t ä n d r i n ga r lill fasta krontals-gränser för instämmande från överviigande antalet remissinstanser där­ibland RFV. sialskoniorei. RRV, centrala siudiehfälpsnämnden. boendeutred­ningen. Svenska kommunförbundet. SABO samt flerialet kommuner.

Bostadssiyrelsen. vissa länsbostadsnämnder samt Norrköpings. Kristian­stads. Malmö och Luleå kommuner anser att inkomstminskning som hittills skall anges i procentuell andel. Bosiadsstvrelsen finner all bostadstilläggs­gruppens förslag gällande väsentlig inkomstmin.skning är otillfredsställande. Några remissinslanser anser atl den nu använda regeln för ändring i bi-

Prop. 1974:150

331

dragsbeloppet om inkomsten minskat med 25 96 eller mera bör ändras lill 2096.

Bostadstilliiggsgruppen har förordat att ändring av bostadstillägg skall ske dels när inkomsten ökat med mer än 20 000 kr,, dels när inkomsten minskat med mer än 5 000 kr, RFV finner att de föreslagna toleranserna synes tillåta alltför betydande inkomsiändringar ulan atl bostadstilläggen påverkas, Verkel anser också det angeläget att intervallets bredd om­prövas efier viss lids erfarenhet. Likaså bör gränserna bli föremål för prövning om den allmänna inkomstulvecklingen i samhället genomgår väsenllig för­ändring. Siaiskonioret ifrågasätter om inte de föreslagna intervallen fort­farande är orimligt slora och konstaterar att de medför sämre följsamhet mellan inkomst och utgående bidrag än vad som krävs för andra inkomstprö­vade stödformer, SABO ifrågasätter om det trots administrativt merarbete inte vore lämpligt att gränsen för inkomstminskningar sätts vid ett lägre belopp, exempelvis 3 000 kr. Motivet härför är att för tilläggsberätligade med låga inkomsteräven relativt små omedelbara förbättringar av tilläggen är av stor betydelse för hushållen.

Bosiadssiyrelsen anför att beslämmelserna om väsentlig inkomstförändring bör utformas så generöst som möjligt. Styrelsen föreslåratt inkomstökningar som inte överstiger 20 000 kr. inte skall beaktas. Överstiger ökningen 20 000 kr, skall den bidragsgrundande inkomsten med tillägg för hela ökningen överstiga en gräns som bosladsstyrelsen föreslår dragés vid etl belopp som med 10 000 kr, överstiger den högsia inkomst vid vilken bostadstillägg kan utgå. Först om indragningsgränsen överskrids skall bostadstillägget slopas. HSB och Hyresgäsiernas riksförbund ansluter sig i huvudsak lill ledamoten Wikströms reservation i frågan om omprövning vid inkomstminskning och inkomstökning.

I fråga om a d m i n i s t ra 1 i o n e n av bostadstilläggen ansluter sig bo­siadssiyrelsen och det övervägande flertalet övriga remissinstanser med direkt anknytning till bostadsfrågorna till bosladslilläggsgruppens uppfattning atl slarka skäl talar mol en ändring av nuvarande organisation. Några av dessa remissinstanser understryker alt en överföring av bostadstilläggen till för­säkringskassorna skulle medföra alt bostadstilläggens betydelse som ett bo­stadspolitiskt instrument minskade. Svenska kommunförbundel anser liksom flerlalei kommuner som yttrat sig i fråganatt efiersom bostadstilläggens fram­tida utformning och omfattning är under utredning en förändring av ad­ministrationen f n. inte bör genomföras.

Svenska försäkringskasseförbundel liksom övervägande delen av de allmänna försäkringskassorna anser atl försäkringskassan är ett väl lämpat organ för hanteringen av bostadstilläggen men anser atl så länge osäkerhet råder om bostadstilläggens fortsatta utformning och omfattning några tillfälliga för­ändringar av administrationen inte bör genomföras.

En överföring till försäkringskassorna förordas av bl, a, RFV. statskontoret.

Prop. 1974:150

332

RRV och RSV. Dessa remissinslanser anför därvid rationaliseringar och kostnadsbesparingar som motiv,

Bosladslilläggsgruppens förslag att handläggningen av frågor om i n -drivning av felaktigt utbetalade bostadstillägg bör föras över från bo­stadsstyrelsen till förmedlingsorganen tillstyrks av RR V. kommunalförbundet för Stor-Stockholms bosiadsförmedling. Göieborgs. Malmö. Skellefteå. Skövde och Örebro kommuner.

Länsbostadsnämnden i Göteborgs och Bohus län samt Växjö kommun anser däremot att handläggningen av indrivningsärenden bör ligga kvar hos bo­sladsstyrelsen.

RSV biträder bosladslilläggsgruppens ställningstagande i fråga om i n -komstprövat   tillägg   inom   studiehjälpen.

Några remissinstanser har i sina remissyttranden tagit upp vissa andra frågor belräffande bostadstilläggssyslemet än dem som bostadslilläggsgrup­pen har behandlat.

En av dessa frågor gäller samordning av de olika bostadstilläggs­systemen. Tidpunkten synes nu vara lämplig, påpekar HSB och Hyresgäs­ternas riksflirbund, att ta upp till prövning frågan om atl slopa de kommunala bostadstilläggen till pensionärer (KBT) och vidga tillämpningsområdet för de slalskommunala bostadstilläggen till att gälla även pensionärer. Svenska riksbyggen menar att en samordning mellan KBT och de statskommunala bostadstilläggen bör behandlas av boendeutredningen. Frågan om alt genom­föra liknande regler mellan olika former av bostadstillägg berörs också av RR V, Svenska försäkringskasseförbundel samt några försäkringskassor.

HSB och Hyresgäsiernas riksförbund anser att det behövs bindande fö­reskrifier för kommunerna att vid bos t ad s k os t n ad s fö rån d-ringar under löpande bidragsår ompröva utgående bostadstillägg.

RFV finner atl den nuvarande bostadstilläggsprövningen, som bygger på etl årligt ansökningsförfarande, medför en administrativt betungande nyprövning av förmånerna under en begränsad tidsperiod varje år. Samtidigt gäller att ca 75 96 av dem som har bostadstillägg ett år också har det nästa år. En icke föraktlig rationaliseringsvinst torde enligl RFV:s uppfattning kunna uppnås om förutsättningar skapas för ett rullande prövningssystem av liknande slag som det som för närvarande an­vänds för KBT. Svenska kommunförbundet och Kommun-Dala /)6 anför lik­nande synpunkler.

Prop. 1974:150

333

10. Departementschefen

10,1  Bostadspolitikens mål och medel

10,1,1 Återblick

Samhällets nuvarande engagemang i aktiva bostadspolitiska ålgärder av större räckvidd leder sitt ursprung till den under början av 1930-lalet rådande ekonomiska krisen. Samhällets insatser under denna tid var dock i huvudsak inriktade på vissa hushåffsgrupper som barnrika famitjer, pensionärer och hushåll på landsbygden, Bosladspoliliska åtgärder av mera generell natur utvecklades under 1940-talel, lill en början i syfie att stimulera den under andra väridskriget starkt minskade bostadsproduktionen och att molverka en höjning av hyresnivån i de nya bostäderna. Medlen härför var statliga tertiärlån och tilläggslån för bostadsbyggandet, Tertiärlånen var förenade med en tioårig hyreskontroll och ränlegaranti. Garantin innebar atl slalen betalade den del av låntagarens räntekostnader som översteg en garanterad räntenivå. Denna nivå var avsedd att motsvara en genomsnittlig, långsiktig räntenivå, Räntegaranlin betraktades därför som en åtgärd ulan egentlig subventionskaraktär. Tilläggslånen var ränte- och amorteringsfria under tio år och utgjorde en generell subvention med hyresnedsäilande verkan.

Vid sidan av den hyreskontroll som var förenad med de statliga lånen infördes år 1942 allmän hyresreglering i tätorterna. Hyresregleringslagen in­nefattade också besittningsskydd för hyresgäster, dvs. skydd mot obefogade uppsägningar.

Åren 1946-1948 fastställde statsmakterna rikllinjer för efterkrigstidens bostadspolitik. Del allmänna målet för denna politik var alt successivt höja bostadsstandarden. Delta skulle ske på följande sätt. Den akuta bostadsbris-len skulle avvecklas. Ulrymmessiandarden skulle höjas enligt normen högst två boende per boningsrum. I fråga om utrustningsstandarden angavs som mål att fiertalet lägenheter skulle vara utrustade med vatten, avlopp, cen­tralvärme och badrum. Som norm för bostadskostnaderna skulle gälla att kostnaden fören rimlig familjebostad borde motsvara ca 2096 av den genom­snittliga inkomsten för industriarbetare.

Enligt de nyss nämnda riktlinjerna skulle dessa mål nås genom både statliga och kommunala insatser. På kommunerna lades ansvaret för ålgärder som behövdes för alt åstadkomma tillräckliga produktionsinitialiv och ett ändamålsenligt byggande och förvaltande av bostäderna. Spekulativa vinst­intressen skulle hållas borta och huvuddelen av nya flerfamiljshus borde förvaltas av förelag som arbetade utan enskilt vinstintresse och i samverkan med kommunen. Genom den s. k. bostadsförsörjningslagen blev kommu­nerna skyldiga att biträda vid den statliga lån- och bidragsgivningen. Större kommuner ålades att upprätta planer för bostadsförsörjningen,

I sammanhanget bör också nämnas alt kommunerna genom 1947 års

Prop. 1974:150

334

byggnadslagstifining fick elt avgörande infiytande över bebyggelseulform-ning och markanvändning.

De finansiella insatser som krävdes föratt förverkliga de bostadspolitiska målen skulle i huvudsak göras av staten. Dessa insatser hade väsentligen formen av lån lill bostadsbyggandet och bidrag lill vissa hushållsgrupper.

Lånen - lerliäriån till fierfamiljshus och egnahemslån till en- och två­familjshus - skulle täcka det kapitalbehov som inte tillgodosågs genom primär- och sekundärlån på den allmänna lånemarknaden och genom egen kapitalinsats av låntagaren. Storleken av denna insats bestämdes av de övre lånegränserna, som fastställdes till 100 96 för allmännyttiga företag, 95 96 för kooperativa företag med kommunal kontroll och 85 eller 90 96 för en­skilda företag. Lånen förenades med hyreskontroll under hela lånetiden, Ränlan på lånen bestämdes till 3 96, vilket i stort setl motsvarade dåvarande ränteläge. Också den tioåriga räntegaranlin anknöts till detla ränteläge. Den garanterade ränlan var 3 96 för primärlån och 3,5 96 för sekundärlån. Rän­tegarantin hade alltså fortfarande inte någon egentlig subveniionskarakiär. Dess syfte var främst att åstadkomma att bostadskostnaderna inte skulle påverkas av tillfälliga räntehöjningar över en långsiktig genomsnittsnivå.

Som ett tillfälligt inslag i lånesystemet behölls en kapitalsubvention i form av tilläggslån. Avsikten var att tilläggslånen skulle avvecklas när kost­nadsutvecklingen gjorde det möjligt. Tilläggslån utgick för fierfamiljshus och med olika belopp i olika orlsgrupper, Kapitalsubvenlionen för en- och tvåfamiljshus var lika stor i hela landet och hade formen av en ränlefri och stående del av egnahemslånet. Både dessa lånedelar och tilläggslånen skulle vara ränte- och amorteringsfria under tio år. Därefier skulle de av­skrivas eller återkrävas.

1 samband med den statliga långivningen ställdes vissa krav på bl.a, skäliga produktionskostnader och rimlig bostadsstandard.

För mindre genomgripande ombyggnad och förbättring av en- och två­familjshus på landsbygden tillkom en ny stödform, förbätlringslån. Efter behovsprövning kunde förbättringslån till viss del vara ränte- och amor­teringsfritt under tio år. Därefter skulle denna del som regel avskrivas.

Som stöd lill barnfamiljernas bostadsförsörjning infördes en ny bidrags­form, familjebostadsbidrag. Dessa var beroende av familjens inkomst, barn­antal och bostadsstandard.

De riktlinjer för bostadspolitiken som drogs upp i mitten och slutet av 1940-talet gäller alltjämt i väsentliga delar Betydande ändringar har dock undan för undan genomförts, särskilt i fråga om låne- och bidragssystemen.

Kapitalsubvenlionerna i form av tilläggslån och räntefria delar av eg­nahemslån avvecklades successivt under 1950-lalel. Den sista etappen i den­na avveckling, bortsett från den särskilda subventionen till studentbostäder, genomfördes år 1960, Avvecklingen av dessa subventioner för nyproduk­tionen förenades med återkrav av delar av de redan lämnade subven-

Prop. 1974:150

335

tionerna. Övriga delar av dessa avskrevs. Räntesubventionerna kom däremot lill följd av höjningar av den allmänna räntenivån alt få betydande om­fattning. Detta medförde starkt ökade utgifter för de statliga räntebidragen, en utveckling som fortsatte t, o, m, år 1967, då räntebidragen avskaffades. Utgiftsökningen begränsades dock genom en successiv anpassning av de garanterade räntorna till det allmänna ränteläget. Samtidigt differentierades de garanterade räntorna mellan hus av olika årgångar och räntegaranlin slopades helt för vissa äldre hus. Syftet härmed var atl med riiniebidragen utjämna de skillnader i frågaom kapital kost nåder och hyror, som uppkommit genom den fortgående stegringen av byggnadskostnaderna.

Också räntan på de si.ailiga lånen anpassades till det allmänna räntelägel. År 1958 höjdes siaislåneränlan till 4 % för nyproduktionen. Äldre lån, som hade en fast ränta för hela låneliden, berördes dock inle.

År 1962 sammanfördes de två låneformerna tertiärlån och egnahemslån lill en gemensam låneform, bostadslån, Eu syfte härmed var att så långl möjligt skapa enhetliga lånevillkorså atl skillnader i dessa inte skulle påverka valet av hustyp.

Kraven på kommunernas planering av bostadsbyggandel skärptes år 1963. Flertalet kommuner blev då skyldiga att årligen upprätta bostadsbyggnads-program för de närmaste fem åren.

Den s. k. irångboddheisnormen ändrades år 1966. Som elt riktmärke för den framtida bostadsproduktionen skulle gälla högst två boende per rum, kök och vardagsrum oräknade.

Förbätlringslångivningen inriktades alltmer på en förbätlring av pensio­närernas bostäder och år 1966 begränsades denna stödform till att gälla i huvudsak pensionärer och handikappade. För de handikappade tillkom år 1959 en särskild stödform, numera benämnd bosladsanpassningsbidrag, för sådana särskilda anordningar i bostaden som behövs med hänsyn lill den handikappades behov,

Belydande bostadspolitiska reformer genomfördes enligt beslut av riks­dagen åren 1967 och 1968. De avsåg bl. a. lånesyslemet, markpolitiken och hyreslagstiftningen.

Huvudsyftena med reformen av lånesyslemet var alt nå ökad paritet i fråga om de årliga kapitalkostnaderna för bosläder som tillkommit vid skilda tidpunkter, atl göra bostadskostnaderna oberoende av kortsiktiga räntefiuk­tuationer och att avveckla de generella räntesubventionerna så alt de därav följande kostnadsökningarna inle skulle få omedelbart genomslag i boen­dekostnaderna. Medlet för all nå dessa syften var del s, k. paritetslåne­systemet. Det innebar i huvudsak följande. Räntebidragen avskaffades och räntan på bostadslånen höjdes i nivå med kostnaderna för slatens egen upp­låning. Långivningen blev alltså i princip fri från subventioner. Villkoren för betalning av ränta och amortering utformades emellertid så all lånta­garens årliga betalningar i början av lånetiden sattes lägre än vad som mot-

Prop. 1974:150

336

svarade de nominella betalningskraven. Skillnaden får låntagaren låna av staten och hans låneskuld ökar alltså. De årliga betalningarna skall sedan successivt ökas, i huvudsak i takt med kostnadsökningarna inom nypro­duktionen.

Skuldökningen kan härigenom så småningom minskas och övergå till betalning av full ränla och återbetalning av låneskulden. Del förutsattes att återbetalningen skulle ske inom en tid av 30 år.

Denna omfördelning i tiden av lånekostnaderna regleras på följande .sätt. Riksdagen lastställer en basannuitet, som anger det första årels betalning i procent av fastighetskapitalet, bestämt på visst sätt. Regeringen fastställer årligen paritetslal som anger hur myckel den genom basannuiteten bestämda kostnaden skall räknas upp för det kommande året.

Den av riksdagen fastställda basannuiteten för fierfömiljshus är 5,1 96, vilket motsvarar den tidigare gällande subventionerade kapitalkosinadsni­vån. För småhus som bebos av låntagaren är basannuiteten 5,3 96. Sådan låntagare kan välja mellan paritetslån och bostadslån med nominella villkor.

För hus som tillkotnmit efter år 1957 med stöd av statliga lån enligt de äldre reglerna infördes en motsvarande möjlighet till omfördelning av lånekostnaderna i form av räntelån.

De av riksdagen antagna markpoliiiska riktlinjerna innebar att kommu­nerna bör förvärva mark i så stor omfattning att de får dominerande in­fiytande över de marktillgångar som inom överskådlig tid kan beräknas bli tagna i anspråk för samhällsbyggandet. För att underiätta de kommunala markförvärven inrättades en ny lånefond för della ändamål. Det årliga till­skottet lill fonden har successivt ökats och uppgår nu till  125 milj, kr,

Ytteriigare medel atl främja en aktiv kommunal markpolitik är lån lill kommun för mark som upplåts med tomträtt och lagsiifining om kom­munal rätt till förköp, dvs, rätt för kommunen att inträda i fastighetsköpares ställe. Vidare har expropriationslagstifiningen under senare år ändrats i syfie alt öka kommunernas möjligheter alt tvångsvis förvärva mark och atl dämpa markprisstegringen.

Den hyrespolitiska reformen år 1968 innebar väsentligen alt statsmakterna genom en ny allmän hyreslag fastställde regler om förbättrat besittnings­skydd för hyresgäster och om spärrar mot oskäliga hyror. De allmännyttiga bostadsföretagen med sina i princip självkostnadsbestämda hyror tilldelades en viktig roll genom att deras hyror i väsentlig mån blev normgivande vid prövningen av skälig hyra. Andra viktiga inslag i den nya hyreslagen var lagstadgad bytesrätt för hyresgäst och ökad skyldighet för hyresvärden att underhålla lägenheten. I anslutning lill den nya lagstifiningen slopades den hyreskontroll som dittills varit förenad med bostadslånen,

Samlidigt gjordes vissa ändringar i hyresregleringslagen. Härigenom och genom både tidigare och senare fattade beslut om partiell avveckling av hyresregleringen gäller den nu i endasl 43 kommuner och där bara för lä-

Prop. 1974:150

337

genheler i privatägda hus som byggls före år 1958,

Också i fråga om det individuella bostadsstödet har betydande reformer genomförts under senare år. Familjebosladsbidragen ersattes år 1969 av stat­liga och kommunala bostadstillägg lill barnfamiljer. Del statliga tillägget utgör ell allmänt, inkomstprövat konsumtionsslöd till barnfamiljerna. Del kommunala tillägget, som numera benämns statskommunalt bostadstillägg och utgår även lill hushåll utan barn, är knutet till hyran inom vissa be­loppsgränser. Oreducerade tillägg utgår med 80 96 av dessa hyresbelopp. Kommunerna får statsbidrag med 70 96 av sina kostnader för tilläggen. Både det statliga och det statskommunala bostadstillägget reduceras på vissl sätt vid inkomster över en viss inkomstgräns. Ändringarna av bostadstill­läggen har inneburit en kraftig förstärkning av stödet. Statens och kom­munernas utgifter för detta ändamål beräknas uppgå lill ca 1,4 miljarder kr. under detta budgetår.

I syfie att främja saneringsverksamheten inom äldre bostadsområden be­slöt 1972 och 1973 års riksdagar om förbättringar av del statliga krediistödet lill ombyggnader och om en förbättrad planering av saneringsverksamheten genom bostadssaneringsprogram inom ramen för det kommunala bo­stadsbyggnadsprogrammet. Markförvärvslångivningen vidgades lill atl om­fatta även kommunala förvärv av saneringsfasligheter avsedda för bo­stadsändamål. Vidare antog riksdagen en bostadssaneringslag som ger kom­munerna möjligheter atl under vissa förutsättningar framtvinga sanering av undermåliga bostäder.

En ny låneform tillkom år 1972, nämligen s. k. hyresförlusilån. Sådant lån utgår för hyresförluster som uppkommit i statligt belånade hus under åren 1971-1974 på grund av alt lägenheter inte har kunnat hyras ut. Lånen är räntebärande och skall efter ivå år betalas tillbaka inom en lid av lägst 10 och högst 20 år. Kungl. Maj:i kan dock medge räntefrihet under viss lid och amorteringsfrihei under längre tid än två år. Om låntagarens fortsatta verksamhet äventyras av hyresföriusierna kan Kungl. Maj:t efterge hyres­förlusilån eller del därav.

I syfte all förbältra möjligheterna alt förse bostadsområdena med nöd­vändiga bostadskomplement har reformer på grundval av bl. a. servicekom-milléns förslag genom föris under senare år. Dessa reformer, som i huvudsak gällt finansieringen av produktionskostnaderna för sådana komplement, syf­tar bl. a. till att i väsentliga planerings- och finansieringssammanhang jäm­ställa nödvändiga lokaler med själva lägenhelerna och lill att underlätta uppförande och ändamålsenligt utnyttjande av sådana lokaler.

22 Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

prop. 1974:150

338

10,1,2 Utvecklingen av boendeförhållandena sedan år 1960

De bosladspoliliska målen har i betydande utsträckning uppnåtts, I en­lighet med riksdagens uttalande år 1965 har ca I milj, nya lägenheter byggts under tioårsperioden 1965-1974. Den stora nyproduktionen i förening med modernisering och avgång av lägenheter i det äldre bostadsbeståndet har medfört en krafiig ökning av den genomsnittliga utrymmes- och ulrusl­ningssiandarden i bostäderna. Utvecklingen i dessa avseenden belyses av följande uppgifter.

Den totala nyproduktionen under perioden 1960-1974 kan beräknas uppgå lill drygt 1,3 milj. lägenheter, vilkel motsvarar nära nog halva bostadsbe­ståndet år 1960.

Även efier den nedgång i bostadsbyggandet som inträffat sedan år 1970 var den färdigställda bostadsvolymen fortfarande år 1973 avsevärt slörre än i början av 1960-talet. Jämfört med årsgenomsnittet för perioden 1961-1965 var antalet lägenheter 18 96 större år 1973. Antalet rumsenheter (rum och kök) per lägenhet var i genomsnitt 4,25 år 1973 mot 3,76 under nämnda femårsperiod.

Ökningen av den genomsnittliga lägenhelsstorleken beror främst på all andelen slörre lägenheter - med fem eller flera rum och kök - ökal avsevärt. I jämförelse med nyproduktionen under 1960-talet har andelen tre- och fyrarumslägenheler minskat, den förra lägenhetstypen inte obetydligt. För­skjutningarna i produktionens lägenhelsfördelning belyses av följande lal.

Färdigsiällda lägenheter fördelade pä lägenhelstyper.'

Är

Procentuell fördelning

högsl

Irk

2rk

3rk

4rk

5on, rk

1960

21

22

29

20

9

1966

13

16

31

26

14

1973

13

19

23

21

24

' Specialbosiäderna, dvs. lägenheter i siudenibosiadshus, ålderdomshem etc., ingår inle i sammanställningen.

Bostadsbeståndets standard har förbättrats inte enbari genom nyproduk­tion ulan även genom en omfattande modernisering av äldre, omoderna och halvmoderna lägenheter. Det kan beräknas att nära 20 96 (ca 200 000 lägenheter) av tillskottet av moderna lägenheter under perioden 1960-1970 har tillkommit genom modernisering. Den ökade modernise­ringen under 1960-talet var i väsentlig grad en följd av riksdagens beslut år 1964 om vidgade insatser för att rusta upp åldringarnas bosläder. Genom bl. a, den statligt stödda förbättringsverksamhelen höjdes de äldres boen-

Prop. 1974:150

339

destandard påtagligt. Nära två tredjedelar av alla hushåll där bostadsföre-ståndaren var 65 år eller äldre bodde år 1970 i fullt moderna lägenheter. År 1960 var andelen endasl 34 96,

Moderniseringsverksamheten kom, bl, a, genom förbätlringslångivning­en, att till stor del inriktas på småhus i glesbygden. Nära 45 96 av tillskottet av moderna småhuslägenheter under 1960-lalet tillkom genom moderni­sering. Även brister i flerfamiljshusbeståndet undanröjdes men detta skedde nästan hell genom rivning och nybyggande.

Bruttoavgången omfattade närmare 400 000 lägenheter mellan åren 1960 och 1970, Genom rivning försvann ca 125 000 lägenheter - 32 96 av hela avgången. Del var i huvudsak det sämsta bostadsbeståndet med små och dåligt utrustade lägenheter som berördes av rivningsverksamheien. Bland andra avgångsorsaker kan nämnas sammanslagning av lägenheter, i regel genom att tvåfamiljshus ändrades till enfamiljshus - 26 96 av hela avgången. Permanenlbostädernas omvandling till fritidsbostäder förklarar 23 96 av av­gången och övergång lill användning för annat än bostäder 10 96.

.Som etl resullat av moderniserings- och rivningsverksamheten har stocken av undermåliga lägenheter minskat kraftigt under 1960-talet. Antalet omo­derna lägenheter minskade sålunda från ca 930 000 år 1960 lill ca 390 000 år 1970. Deras andel av hela bostadsbeståndet minskade från 35 96 till 12 96, De halvmoderna lägenhelerna var lill antalet lika många år 1960 som år 1970 - ungefär 330 000. Förändringarna i bostadsbeståndets fördelning efier kvalitetsgrupper under perioden 1960-1970 redovisas i följande tablå.

Lägenhetsbeståndeis fördelning på kvalitetsgrupper

Ä

r

Totala antalet l

ä

genheter (tusental)

D

ä

rav i proceni

moderna (kvali-leisgrupp 1-2)

halvmoderna (kvali­tetsgrupp 3)

omoderna (kvali­tetsgrupp 4-7)

1960 1970

2   675

3   181

51

77

12 10

35 12

Förbättringarna i ulruslningssiandarden kan utläsas bl, a, av att andelen lägenheter med eget bad- eller duschrum har ökat från 54 96 år 1960 till 78 96 år 1970, med eget wc från 70 96 till 90 96 och med centralvärme från 74 96 lill 92 96.

Drygt 700 000 lägenheter (22 96 av beslåndel) uppfyllde år 1970 inte kraven på en modern bostad, Ulmönstringen av de sämre lägenheterna har dock fortsatt även efter år 1970, Det omoderna och halvmoderna bostadsbeståndet kan därför i dag beräknas omfatta inemot 550 000 lägenheter.

Antalet lägenheter i bostadsbeståndet ökade med 19 96 under 1960-lalet, Man kan beräkna all beståndet ytteriigare ökal med 8-9 96 sedan år 1970.

Prop. 1974:150

340

Därmed skulle vi i dag ha etl bostadsbestånd på drygt 3,4 milj. lägenheter mot 2,7 milj. år 1960. Drygt 85 96 av dagens bestånd finns i tätorterna jämfört med 75 96 år 1960, Glesbygdens bostadsbestånd har minskat både absolut setl och i förhållande lill det totala beståndet i landet.

Till följd av den omfattande nyproduktionen sedan år 1960 och den sam­tidiga avgången av äldre bostäder har lägenhetsbeslåndel krafiigl föryngrats. Man kan beräkna att i dag drygt 55 96 av beståndet är yngre än 25 år och 25 % är byggt efier år 1965.

Genom att den offentliga sektorn (dvs. allmännyttiga företag, stat, lands­tingskommuner och kommuner) kom alt svara för en stor del av nypro­duktionen under 1960-talet har äganderättsförhållandena inom bostadsbe­ståndet förskjutits. Denna sektor ökade sålunda sin andel av hela beståndet från 13 96 år 1960 lill 22 96 år 1970. Även i fråga om bosiadskooperationen kan en ökning noleras, nämligen från 

II 

96 lill 14 96. De privatägda bo­städernas andel minskade däremot från 76 96 lill 64 96. Ser man enbari till fler­familjshusbeståndet, finner man, att den offent liga sektorn förvallade 34 96 av lägenheterna år 1970, kooperationen 24 96 och de privata ägarna 43 96.

Den betydande ökningen av lägenhetsbeståndet sedan år 1960 har medföri alt antalet bostäder per I 000 invånare har ökal från 357 lill ungefär 415 i dag. Genomsnittliga antalet rumsenheter per lägenhet har under samma tid ökal från 3,41 till närmare 3,90, Den förskjutning i bostadsbeståndels fördelning på lägenhetstyper som ägde rum under 1960-lalet visas i följande sammanställning.

Bostadsbeståndets tördcining på lägenhetslvper

Är             Totala                   Därav i proceni beslående av

antalet

lägenheter

högst

(lusenlal)

Irk

2rk

3rk

4rk

5on. rk

1960

2 675

26

32

23

1970

3 181

19

27

26

Samtidigt med att lägenheterna har ökat i storlek har hushållen blivii mindre. Den minskande hushållsstorleken beror främsi på ökad hushålls­bildning och på forskjutningar i befolkningens ålderssammansättning. Antalet pensionärer ökar sålunda väsentligt. Även t, ex. förbättrade eko­nomiska förhållanden för många ungdomar medverkar lill en ökad hus­hållsbildning. Det genomsnittliga antalet personer per hushåll, som år 1960 var 2,84, minskade lill 2,59 år 1970, Andelen hushåll med en eller två boende ökade under samma tid från 47 96 lill 55 96 av samtliga hushåll, 1 absoluta tal ökade dessa hushåll med 450 000 medan antalet hushåll med flera boende väsentligen var oförändrat.

Prop. 1974:150

341

Den minskande hushållsslorieken och den ökande lägenhetsslorieken har medfört att boendetätheten genomsnittligt setl har blivit allt lägre. År 1960 använde 100 personer 121 rumsenheter. Tio år senare disponerade lika många personer 146 rumsenheter. I dag kan beräknas atl 100 personer disponerar ca  155 rumsenheter.

Andelen trångbodda hushåll enligt den norm som började användas under 1960-talel - högst två boende per rum, kök och vardagsrum oräknade -sjönk från 34 % till 16 % från år 1960 till år 1970. Trångbodda är fortförande huvudsakligen de större hushållen med barn.

Boendekostnaderna har stigit kraftigt sedan år 1960 men inte i en takt som väsentligt avviker från prisstegringar på andra varor och tjänster. Delta gäller såväl hyrorna i hela beståndet som inflyttningshyrorna i nya lägenheten Genom paritetslån och räntelån har boendekostnaderna i hus byggda efier år 1957 kunnat hållas på en väsentligt lägre nivå än den som följer av de nominella kapitalkostnaderna. Bostadstilläggen har medfört ytterligare sänkning av boendekostnaderna för ett slort antal hushåll. Tilläggssystemet har byggls ut och förbättrats betydligt under senare år.

10.1.3 Akluella problem

Med denna redovisning har jag velat peka på de förbättringar som i olika avseenden ägt rum i fråga om bostadsförsörjningen sedan år 1960. Påtagliga resultat har uppnåtts i fråga om balansen mellan tillgång och efierfrågan på bosläder, vilkel varil ett väsentligt mål för den bostadspolitik som be­drivits sedan år 1945.

Denna gynnsamma utveckling innebär dock inte att det bostadspolitiska reformarbetet kan avstanna. Det finns fortfarande trångboddhet och un­dermåliga bostäder och många hushåll, särskilt de med låg inkomst och stor försörjningsbörda, kan inte skaffa en bostad som svarar mot deras behov. Den fortgående kostnadsökningen inom nyproduktionen har medfört att boendekostnaderna för många framstår som höga. En del nybyggda områden företer brister i fråga om yttre miljö och service. Del finns tendenser till skiktning av de boende i olika bostadsområden efier ålder oeh inkomst. Skillnader i fråga om beskattningen av bostäder med olika besittningsformer skapar vissa problem. På en del orier föreligger svårigheter all få avsättning för lägenheter i de fierfamiljshus som byggts under de senaste åren. Det har medfört betydande problem för de berörda bostadsföretagen och kom­munerna samt de boende. Även bostadsföretag utan uthyrningsproblem kan ha svårigheter att ta ul en hyra som ger kostnadstäckning.

Också beträffande finansieringssystemet föreligger problem. Skuldökning­arna på paritetslån och räntelån har blivit betydande och möjlighelerna till ålerbetalning av lånen har minskat. Det beror väsenlligen på att räntenivån är högre än som förutsattes vid systemets införande och att basannuitet

Prop. 1974:150

342

och paritetstal av hyrespolitiska skäl inte har höjts på del sätt som hade behövts för systemets funktion.

Som synes är del en rad problem som har samband med bostadsbyggandets omfattning, inriktning och finansiering. Dessa problem bör enligt min me­ning inte undanskymma de myckel slora framsteg på bostadsförsörjningens område som har följt med den förda bosladspolitiken. De ger emellerlid anledning till att nu göra en översyn av de bostadspolitiska målen och med­len. De grundläggande riktlinjerna för bostadspolitiken bör i allt väsentligt ligga fast men de bör kompletteras i syfte atl lösa de aktuella problemen och i övrigt anpassa bostadspolitiken till dagens krav.

Kommunerna har tilldelats en styrande och ledande uppgift inom sam­hällsbyggandet. De viktigaste medlen som står lill kommunernas förfogande för atl fullgöra denna uppgift är byggnadslagstiftningen samt lagstiftning och långivning som främjar kommunernas möjligheter au bedriva en aktiv markpolitik. När de statliga markförvärvslånen tillkom i slutet av 1960-lalel slogs fast all målsättningen - att kommunerna borde förvärva mark i så slor omfattning att de för dominerande inflytande över de marktillgångar som behövs för samhällsbyggandet - krävde alt de hade en markberedskap för minst tio års byggande. Under senare år har drygt två tredjedelar av bostadsbyggandet i exploateringsområden skett på mark som ägs eller för­medlats av kommunerna. 1 saneringsområden har andelen varil betydligt lägre. Kommunerna saknar alltså rådighel över en betydande andel av den mark som tas i anspråk för bebyggelse. Del begränsar kommunernas möj­ligheter att fullgöra sin styrande och ledande uppgift och kan också innebära en försvagning av konkurrensen och därmed av effektiviteten inom bo­stadsbyggandet. Det finns därför anledning atl nu överväga reformer i syfie att stärka den kommunala markpolitiken. Också åtgärder uianför mark­politikens ram i syfie att förbättra konkurrensförhållandena inom bo­stadsbyggandet bör övervägas. Jag behandlar dessa frågor i det följande och redovisar därvid också vissa utgångspunkter för den pågående översynen av byggnadslagstiftningen.

Mol bakgrund av den här i korthet tecknade bilden av aktuella problem och reformbehov på del bostadspolitiska området anger jag inledningsvis vissa allmänna riktlinjer för de förslag lill ändringar i fråga om bostadspo­litikens mål och medel som nu bör föreläggas rik.sdagen. Jag går också in på andra frågor än de förut nämnda som fått ökad aktualitet under senare tid, bl. a. frågan om boendedemokrati. 1 samband med dessa allmänna rikt­linjer redovisar jag översiktligt mina ställningstaganden till vissa förslag av boende- och bostadsfinansieringsutredningarna och bostadsskatlekom­mittén. Till en mera detaljerad redovisning av mina ställningstaganden och förslag med anledning av utredningarnas betänkanden återkommer jag se­nare.

Prop. 1974:150

343

10.1,4 .Allmänna riktlinjer

Slatsmaklerna angav vissa långsikliga mål för den samhälleliga bostadspo­litiken i samband med all bosladsbyggnadsutredningens betänkande (SOU 1965:32) Höjd bostadsstandard redovisades för riksdagen i 1966 års stats­verksproposition. Uttalandena sammanfattades sedan i prop, 1967:100 an­gående riktlinjer för bostadspolitiken m, m., varvid föredragande departe­mentschefen uttalade att den angivna målsättningen avsåg bostadsproduk­tionen fram lill mitten av  1970-lalet,

Enligt 1966 och 1967 års uttalanden, som godkändes av riksdagen, skall samhällets mål för bostadsförsörjningen vara att hela befolkningen skall beredas sunda, rymliga, välplanerade och ändamålsenligt utrustade bostäder av god kvalitet till skäliga kostnader. Närdet gäller målsättningens konkreta innebörd i fråga om bostädernas beskaffenhel, storlek, standard m. m. an­fördes atl sådana mål påverkas av förändringar i bosladskonsumenternas behov och önskemål, ändrade levnadsvanor samt den tekniska och eko­nomiska utvecklingen. Någon precisering en gång för alla vore därför inle möjlig, men del kunde finnas behov alt för en begränsad period söka dra upp riktlinjer för bostadsproduktionen för att närmare ange samhällets in­tentioner. Mot denna bakgrund anfördes bl, a, att det som allmänt riktmärke för planeringen av den framlida bostadsproduktionen borde gälla, atl lä­genheterna fick sådan sloriek alt det inte behövde bo fler än två personer per rum, kök och vardagsrum oräknade. Ungdomens bostadsbehov borde beakias särskilt. Vid utformningen av bostäder och bostadsmiljö borde man dessutom ägna särskild omsorg åt alt tillgodose åldringars och handikappade personers speciella behov.

Min tidigare redogörelse för bostadsbeståndets förändringar saml hus­hållens boendeförhållanden visar all de mål som ställdes upp för bostadspo­litiken år 1967 håller på att nås. Ännu återstår dock att uppfylla en del av de krav som restes då. Utvecklingen under senare år har vidare ställt samhällets bostadspolitik inför nya problem som det är angeläget att söka lösa.

Innan jag går närmare in på frågan om vilka mål samhällets bostadspo­litiska insatser bör riktas in mot, vill jag något redogöra för min a 11 m ä n n a syn på bostaden och dess roll i hushållens eko­nomi.

Enligt det synsätt som var förhärskande, innan samhället utifrån so­cialpolitiska utgångspunkter ingrep med aktiva åtgärder för att påverka bo­stadsförhållandena, var bostaden alt jämföra med varor och nyttigheler i övrigt som tillhandahölls på den allmänna marknaden. Utbudet av hyres-liigenheier bestämdes i allt väsentligt av marknadskrafierna, vilkel innebar att bostadsproducenters och fastighetsförvaltares vinstkalkyler spelade den helt dominerande rollen när bostadsbeståndets sammansättning bestämdes.

Prop. 1974:150

344

Priset för bostaden avgjordes enbart av förhållandet mellan tillgång och efierfrågan.

Även om rester av detla föråldrade sätt all betrakta bostaden som mark­nadsvara fortfarande lever kvar, anser jag mig kunna hävda atl ett mycket storl fiertal av vårt lands befolkning anlägger en helt annan syn på bostaden. Den insikten har mer och mer trängt igenom att bostaden och boendemiljön är en oumbiirlig tillgång i människornas liv som inte, i likhet med många andra varor och tjänster, kan ersättas med andra förnödenheter. Härav har man också i allmänhet dragit den slutsatsen, all samhället inte passivt kan åse hur marknadskrafiernas inverkan på bostadsutbudet lar beslämma dessa lör människorna grundläggande betingelser.

Svensk bostadspolitik har i enlighel härmed sedan länge grundals på upp­fattningen att tillgång till en god och tillräckligl rymlig bostad i god miljö är en omistlig social rättighet. Denna syn har också kommit till starkt uttryck i direktiven för boendeutredningen. Där slås fasi atl bostaden är en social trygghetsfaktor av grundläggande belydelse och atl samhällel har ansvaret för att säkerställa trygghet på bostadsområdet. Jag finner det angeläget att statsmakterna slår vakt om denna grundsyn och att de bostadspolitiska åt­gärderna framförallt bör sikta lill all slärka de svagare gruppernas positioner.

Byggkonkurrensuiredningen har i sitt belänkande Konkurrens i bo­stadsbyggandel sökt karakterisera bostadsmarknadens funktionssätt och där­vid anfört vissa synpunkler som jag finner värda all här återge för all å-skådliggöra några viktiga särdrag som bostaden uppvisar vid en jämförelse med andra prissalla nyttigheler. Ulredningen pekar på att en anpassning av bosladsutbudet lill förändringar i efierfrågan är trögare och mer tidskrä­vande än vad som är fallet med andra nyttigheler. Den enskilda lägenheten kan inte heller ses som en isolerad företeelse, eftersom den står i funktionellt samband med andra byggnader och anläggningar, som tillsammans med bostäderna utgör människornas totala bostadsmiljö. Den enskilda familjens val av bostad är därför inle enbart uttryck för bestämda önskemål i fråga om bostadens egenskaper och pris. Andra faktorer väger också tungt, t. ex. avstånd till arbetsplats och skolor samt tillgång till kommunikationer och annan kommunal service, Bostadsvalel bestäms således också av faktorer som bostadsproducenler och fasligheisförvaliare har ringa, om ens några möjligheter att råda över, Ulredningen pekar slutligen på att människor ofia haren stark bindning till sin bostad,efiersom bostadsbyle kan innebära andra omvälvande förändringar för dem, byte av miljö, skolbyte för barnen, längre avstånd till arbetet, stora kostnader för fiyttning m. m.

Att bostaden bör betraktas som en social rättighet innebär naturiigivis inte att marknadsmekanismerna hell kan lämnas därhän. Del slår sålunda klart i.ex, all synen på bostaden som en social räitighei inle kan gälla mer än upp till en viss standardnivå. Mera lyxbetonade inslag i bostadsut-

Prop. 1974:150

345

budet har samhället inte anledning all slå vakl om. Redan härav följer all bostaden måste betinga ett pris, Eii annan ordning är hell otänkbar. Det är vidare angeläget att de som efterfrågar bostäder har möjlighet att välja mellan bostäder av varierande storlek och utformning i olika typer av boendemiljö. Det ligger i sakens natur all sådana olikheter också måste få slå igenom i prisolikheter. Samtidigt är det emellerlid nödvändigt att samhället vidtar åtgärder som förhindrar att den allmänna prisnivån på bo­städer blir så hög att den hindrar genomförandet av de bostadssociala in­tentionerna.

Boende- och bostadsfinansieringsuiredningen har i sitt huvudbetänkande starkt betonat atl likvärdiga bostäder skall betinga lika priser oavsett upp­låtelseform och yttre omsländigheler i övrigl. En niistan enhällig remiss­opinion ansluter sig till utredningarnas betraktelsesätt i detta avseende. Jag återkommer till denna fråga i det följande men vill redan nu slå läst atl jag betraktar en utjämning av utgifierna för olika typer av bostäder med likvärdig kvalitet som en väsentlig faktor för alt bl, a, motverka en inte önskvärd segregation i boendel och för alt skapa goda möjligheter lör män­niskor all välja den bostad som svarar mot deras behov.

Jag övergår nu till att ange min syn på de riktlinjer som bör gälla för planeringen av bostad spröd u k t i o ne n under den närmaste tioårsperioden. Det allmänt formulerade mål för bostadsför­sörjningen, som statsmakterna antog år 1967 och som jag förul återgav, finner jag inte anledning atl nu föreslå nägon ändring av. Detta mål bör alltså stå fasi.

Under mer än två decennier har ett av bostadspolitikens huvudmål varil att öka bostadslillgången räknat i antal lägenheter. Bostadsbristen har nödvändiggjori enorma ansträngningar i syfie att öka bostadsproduktionen. En sådan ökning har också skett nästan oavbrutet under tjugo års lid. När bostadsmarknaden nu på de fiesta håll i landet företer påtagliga tecken på att den kvantitativa bostadsbristen i stort sett avvecklats, är det naturiigt atl uppmärksamheten i ökad grad vänds mol de kvalitativa frågorna. Emellertid vill jag varna lör riskerna alt nya brist­fenomen kan framträda på bostadsmarknaden, om inte nyproduktionen hålls påen lillfredsslällande nivå. Inte minst vikligl ärdei all bosladsprodukiionen inberäknal ombyggnad av bostäder lår den omlättning och inriktning som krävs lör atl vi skall kunna avskaffa trångboddheten. Jag återkommer senare med närmare beräkningar av produktionsbehovet, varvid jag även behandlar behovel av förnyelse inom del äldre bostadsbeståndet.

När det gäller bostäders och boendemiljöers kvalitet anser jag del motiverat att statsmakterna anger vilken utveckling som de är villiga all främja genom samhälleliga åtgärder av olika slag. Jag finner del emellertid befogat alt samtidigt stryka under att sådana uttalanden från

Prop. 1974:150

346

statsmakternas sida inte kan frila kommuner och bostadsproducenler från ansvaret alt nogsamt följa utvecklingen av människors önskemål och från lid till annan anpassa bostadsutbudets kvaliteter till den aktuella efterfrågan, utan atl för den skull ge avkall på långsiktiga bostadspolitiska mål och på bedömningar av de långsikliga behoven. Del bör också vara en uppgifi för de bostadspolitiska organen att skaffa sig underlag för all bilda sig en någoriunda säker uppfattning om förändringar i bostadsvanor och levnads­betingelser och om människors önskemål belräffande bostadsbyggandets inriktning samt all ta de initiativ som utvecklingen i dessa avseenden kan påkalla.

Jag skall senare något närmare utveckla min syn på bosläders och bo­endemiljöers kvaliteter i de senaste decenniernas bostadsproduktion samt ange önskemål för den framtida utvecklingen men vill här ange hur jag allmänt ser på dessa frågor.

Inom svensk bostadsproduktion i dag har de nytillkommande lägenhe­lerna en utrustningsstandard som väl svarar mol människornas behov och som befinner sig på högsta nivå vid en internationell jämförelse. Med hänsyn lill boendekostnadens betydelse för det enskilda hushållets ekonomi anser jag mig inte från allmänna utgångspunkter böra uttala mig för någon ytter­ligare höjning av ambitionsnivån närdet gäller utrustningsstandarden. Öns­kemål från de boendes sida om en förändring kan emellertid ge sig till känna och de får då beaktas i den mån de är förenade med en däremot svarande belalningsvillighet. Jag anser det också angeläget att vi slår vakt kring de standardkrav som redan är etablerade.

1 fråga om bostadsområdenas utformning och utrust­ning med nödvändiga komplement börenligt min mening ökade insatser göras. Jag kommer i det följande att föreslå alt särskilda medel ställs till förfogande för miljöförbättring. I delta sammanhang vill jag erinra om de beslut som 1972 års riksdag fattade på grundval av i huvudsak service­kommitténs förslag. Dessa beslut innebär bl. a. att nödvändiga lokaler i bostadsområdena i väsentliga avseenden har getts samma betydelse och prioritet i samband med planering och finansiering som själva lägenheterna. Härigenom har ett viktigt steg tagils mot det som jag anser bör gälla som ett av samhällets mål i fråga om bostadsstandarden, nämligen alt bostadens närmiljö ägnas ökad vikt.

Idéerna om boendemiljöers lämpligaste uiformning har växlat under de senaste decennierna. Varje epok har hafi sin ideologi som fått dominera bostadsbyggandet. Detta har lett till att vi i vårt land har många boen­demiljöer där en del kvalitetskrav är särskilt väl tillgodosedda medan andra bara i ringa utsträckning blivit beaktade. Bristerna i boendemiljön kan därför vara av olika slag. Enligt boendeutredningen talar erfarenheterna för att bristerna i fråga om bostadens närmiljö mera gäller verksamheter än den

Prop. 1974:150

347

fysiska utformningen, mängden utrustning etc. Men utredningen konsta­terar också alt det finns områden som visar upp motsatsen, områden som upplevs som bristfälliga trots att de har god butiksförsörjning, väl utvecklad kollektivtrafik och övrig service men en torftig yttre utformning. En mer målmedveten verksamhetsplanering, främst i kommunernas och organisa­tionernas men även fastighetsägarnas och de boendes egen regi, anser ut­redningen vara nödvändig.

Flertalet remissinstanser stöder utredningen i denna uppfattning men någ­ra anser atl ulredningen redovisar en alltför begränsad målsättning för bo­endemiljön. Jag anser atl erfarenheterna talar för att man vid utformningen av boendemiljön i första hand måste söka tillgodose grundläggande mänsk­liga behov av gemenskap, stimulans, omväxling, självkänsla och möjligheter för de boende att påverka den egna omgivningen.

På lång sikt mest angeläget är alt kommunen och byggherrar vinnlägger sig om att i utformningen av framtida bebyggelse, med utgångspunkt i bl. a. erfarenheterna från lidigare planering och produktion av bostäder, söka nå bästa möjliga överensstämmelse med människornas efterfrågan. Jag kom­mer i det följande att också föreslå vissa åtgärder för alt öka de boendes möjligheter att göra sin önskemål gällande vid förändringar i boendemiljön. Genom sådan aktiv medverkan från de boendes egen sida vid miljödaningen ökas förutsättningarna atl tillgodose människornas behov i skilda avseenden.

Med anledning av vissa ofta återkommande inslag i den offentliga bo­stadspolitiska debatten finner jag det på sin plats att, i överensstämmelse med den ståndpunkt som statsmakterna hittills har intagit i denna fråga, krafiigt varna för att ange nägon boendeform som den ideala. Del kan inte vara statsmakternas sak alt t, ex, söka styra människor till enfamiljshus eller fierfamiljshus.

F. n. byggs fierialet stora lägenheter i småhus, medan den större delen av de små lägenheterna byggs i fierfamiljshus. Enfamiljshuset framstår för många familjer som den lämpligaste boendeformen, medan andra familjer föredrar ett flerfamiljshusområde med den bättre service som ofia finns där. Bostadsvalel påverkas också av olikheter i hushållens silualion i olika livsskeden. Enfamiljshuset kan i allmänhet inte kombineras med centralt läge i en större stad. I småhusområden måste därför avstånd till kommu­nikationsmedel, arbetsplatser, butiker, barndaghem osv. ofta bli längre än vad som är praktiskt möjligt alt åstadkomma i områden med ett större inslag av fierfamiljshus, I småhusområden blir man således mer beroende av att ha bil. De långa restiderna blir särskilt kännbara för småbarnsföräldrar med både förvärvsarbete och hemarbete. Detta leder till krav på att slora lägenheter, som är lämpliga lör barnfamiljer, byggs i tillräckligt stor ut­slriickning iiven i flerfamiljshus, .

Även andra skillnader mellan boendeformerna än kostnadsutfallet torde

Prop. 1974:150

348

emellertid spela in vid hushållens bosiatlsval. Ägande medför en själv­bestämmanderätt och i allmänhet en möjlighet atl successivt anpassa bo­staden till familjens med tiden skifiande behov. Hyresgästen saknar i stort sell motsvarande möjligheter inom ramen för ell beslående hyresförhållande. Jag anser del därför också angelägel med en utökad medbestämmanderätt för hyresgäster, framför allt i frågor som rör fastighetsförvaltning, underhåll och modernisering. Genom ålgärder för att åstadkomma ökad likställighet i koslnadshänseende mellan olika besiilningsformer och genom atl främja en vidgad boendedemokrati i hyreshus skulle statsmakterna kunna lägga grunden lill en frihet för människor att välja den boendeform som passar deras familjetyp och livsmönster. Del innebär också elt väsentligt steg bort från en oönskad social segregation. Jag återkommer strax närmare lill frå­gorna om boendekostnader och lörstiirkt boendedemokrati.

Som framgår av min lidigare redogörelse har de mål som år 1967 upp­ställdes i fråga om ulrymmessiandarden till väsentlig del uppnåtts. År 1970 var emellertid forifarande ca 16 96 av hushållen och 27 96 av barn­familjerna trångbodda i den meningen, atl det bodde mer än i genomsnitt två personer per rum sedan kök och vardagsrum räknats bort. Boende-och bostadsfinansieringsutredningarna har uttalat sig fören ytterligare höj­ning av ambitionsnivån när det gäller utrymmesstandarden men samlidigt medgett atl förutsättningarna är små atl förverkliga de höjda ambitionerna under den närmaste tioårsperioden. Remissinstanserna delar i slort utred­ningarnas uppfattning.

För min del anser jag att en god ulrymmesstandard hör till de väsentliga boendekvaliteterna. Med den takt i vilken trångboddheten nu avvecklas kan vi räkna med att ambitionerna från år 1967 kan förverkligas under 1970-talet, Vi bör därför så småningom kunna räkna med en ännu högre utrymmesstandard.

På lång sikl kan således en höjning av riktmärket för utrymme komma alt te sig naturlig och lämplig. Jag anser emellertid atl slatsmaklerna inte f n. bör uttala sig för någon allmän höjning av ulrymmessiandarden utöver den som gäller som målsättning enligl statsmakternas beslut år 1967, Vid detta ställningstagande har jag också beaktat att priset för såväl ny­producerade lägenheter som för lägenheter som ställs lill bostadsmarknadens förfogande genom ombyggnads- och saneringsåtgärder inom det äldre bo­stadsbeståndet lorde komma atl ligga på en sådan nivå - även efier de ändringar i det statliga bostadslånesysiemet som jag kommer att föreslå senare - att någon nämnvärd marginal för ytterligare allmänna standard-stegringar enligl min bedömning inte kommeratl föreligga. Som jag tidigare antytt är det emellertid av väsentlig vikt atl fördelningen av bostadsutrym­met på fierfamiljshus och enfamiljshus lar rimligare proportioner än f n. Som jag förut nämnt byggs nu flertalet stora lägenheter i småhus och

Prop. 1974:150

349

flertalet smålägenheter i flerfamiljshus. Lika väsentligt är all i samband med sanering beakta behovet atl bryta den slora dominansen av myckel små lägenheter i äldre flerfamiljshus.

Bostadens pris har självfallet stor betydelse för frågan om bo-stadsefierfrågans inriktning och därmed också för den faktiska bostadsför­sörjningen. Efter den moderna bostadspolitikens genombrott i början av 1940-lalet har .samhället sökt stimulera efierfrågan på rymliga och välut­rustade lägenheter genom atl av allmänna medel lämna bidrag lill bostä­dernas finansiering både i form av lån på gynnsamma villkor och genom generella subventioner. De paritelslån som tillkom genom beslui av 1967 års riksdag innebär en principiellt ny form för anpassning av kapitalkost­naderna, och därmed av hyror och bostadspriser, till de sociala bosladspo­liliska målen. Jag kommer senare atl gå närmare in på frågan om vilka ändringar som, med hänsyn till vunna erfarenheter, bör genomföras i det statliga finansieringsstödets utformning. Redan nu vill jag emellertid slå fast all en fullständig anpassning av bostadens pris till de kapitalkostnader som skulle uppkomma vid lillämpning av traditionella förräntnings- och amorleringskalkyler av nominell art är helt otänkbar för lägenheter med hyres- och bostadsrätt, vilkas innehavare inte kan tillgodogöra sig de för­måner som schablonbeskattningen ger fiertalet småhusägare. En sådan an­passning skulle med all sannolikhet leda till ett sammanbrott i nyproduk­tionen av bostäder och medföra en drastisk nedskärning av bostadsstan­darden.

Jag kommer i del följande att förorda att systemet med rätt till skatteavdrag för gäldräntor inte skall vidgas till lägenheter som upplåts med hyres- eller bostadsrätt. Däremot kommer även fortsättningsvis särskilda ålgärder från samhällets sida att erfordras för atl bostadsprisel på sådana lägenheter skall kunna hållas på en från bostadssociala utgångspunkter godtagbar nivå. Enligl min mening bör fiera av de synpunkter som var vägledande för ullormningen av paritetslånesystemel till väsentlig del bestämma formerna för statens finansiella medverkan i bostadsproduktionen även i fbrtsiittningen. En av huvudprinciperna bör sålunda vara alt hålla kapitalkostnader och därmed bosladspriser nere i början av husets livstid för all därefter successivt öka kapitalkostnaderna. Vid anlagen gradvis stegring av den allmänna prisnivån med samtidig reell inkomstförstärkning kan della ske ulan all de boendes beialningsbörda ökar realekonomiskt sett. Däremol bör de problem som är förenade med skuldökningen inom det nuvarande sysleniei elimineras. Medlet härför bör vara direkta generella räntesubventioner som klart av­speglar lånlagarnas faktiska kapitalkostnader vid olika tidpunkter och ef­fekterna på sialsbudgeten. 1 frågan om finansieringen av ägda småhus bör lånesyslemet utformas med beaktande av småhusägarnas skalteförmåner så att ökad ekonomisk utjämning mellan de olika besiliningsformerna inom nyproduktionen uppnås.

Prop. 1974:150

350

Som en allmän uigångspunkl för finansieringssysiemet bör gälla att bo­stadspriserna bör ligga på en sådan nivå all det blir möjligt för en genom-snillsfamilj att belala priset för en modernt utrustad och rymlig familje­bostad. Innebörden av sistnämnda begrepp bör ses mot bakgrund av vad jag förul har anfört om den framtida bostadsstandarden. Som jag redan framhållit anser jag det särskilt angelägel att likvärdiga bostäder skall betinga likartade priser på bostadsmarknaden oavsett besitiningsform m. m. Lägen­heter av olika ålder bör betinga priser som i huvudsak motsvarar skillnaden i bruksvärde. All fullständig matematisk rättvisa härvidlag inte går alt uppnå säger sig självi. Jag kommer i det följande att föreslå vissa justeringar i reglerna för hyressättning. Ändringarna syfiar lill att i möjlig mån uppnå denna rättvisa och sanitidigt utgöra en prisbroms.

Det är ett angeläget bostadspolitiskt mål att söka bereda bostadshushåll med olika ekonomiska villkor likartade förulsäiiningar au hålla sig med en bostad som är rymlig och välutrustad samt i fråga om utformning och miljöegenskaper uppfyller individuella önskemål. Möjligheter härtill saknas f n. för många hushåll. Hushåll med begränsade inkomster och stor för­sörjningsbörda kan på många håll ha oöverstigliga svårigheteratt förverkliga önskemålet att få bo i småhus. Delvis beror detta på att utbudet av småhus under senare år har tenderat alt bli mer och mer exklusivt, även om en del producenter har gjort lovvärda försök att marknadsföra även s. k. låg­prisalternativ,

1 vissa fall skulle möjligheterna för hushåll med låga inkomster alt skaffa sig småhus kunna ökas genom att staten ökade sitt bidrag till kapitalan­skaffningen, varigenom kravel på egen kapitalinsats från ägarens sida skulle minska. Jag återkommer senare lill denna fråga. För såväl hushåll som kan prestera erforderlig kapitalinsats för att skaffa sig ett eget hem som hushåll vilka saknar denna möjlighet ter del sig emellertid otillfredsställande atl bostadsmarknaden i stort setl inle kan uppfylla önskemål om alt bo i småhus utan att äga det. Jag finner det därför angelägel alt såväl all­männyltiga som enskilda bostadsföretag och bostadsrättsföreningar i fort­sättningen söker å.siadkomma ökad variation i sill bosladsuibud så alt små­hus i större utsträckning finns att tillgå även för den som vill hyra lägenhet eller förvärva den med bostadsrätt. De förslag jag senare lägger fram i syfie alt åsladkomma ökad ekonomisk likställdhel mellan de skilda besilinings­formerna samt mina förslag i anslutning till byggkonkurrensutredningens arbele torde väsentligl underlätta en sådan omställning.

Ett direkt ekonomiskt stöd till hushåll med stor försörjningsbörda eller små inkomster kommer även i framtiden atl vara nödvändigt om en god boendestandard skall komma alla lill del. Systemet med bostadstillägg in­rymmer emellertid f n, vissa ofullkomligheter. Jag skall senare komma in på förslag till justeringar av dessa.

Prop. 1974:150

351

Jagövcrgår nu till frågan om en vidgad boe n d e d e m o k ra t i . Ut­vecklingen i Sverige präglas av en fortgående demokratisering inom sam­hällslivets skilda områden. Under senare tid har uppmärksamheten i hög grad inriktats på att öka de anställdas infiytande över förhållandena på sina arbetsplatser. Motsvarande uppmärksamhet har riktals på de studerandes infiytande på sina förhållanden. Viktiga ålgärder har också vidtagits för atl slärka konsumenternas slällning inom handeln med varor och tjänster. Jag har nyss pekat på några omständigheter som talar för atl man också bör öka människornas inflytande när det gäller bostadsproduktionen och mil­jöutformningen över huvud tagel.

Vissa grupper har som jag nämnt redan nu betydande möjligheter alt utöva elt bestämmande inflytande i fråga om bostadens uiformning, dess förvaltning och underhåll, förändringar i dess standard m.m. De som själva äger sina hus har den största handlingsfriheten härvidlag. De har frihet att inom ramen för sina ekonomiska möjligheter och med beaktande av gällande bebyggelseplan och andra restriktioner i enlighel med bl, a. bygg­nadslagstifiningen forma sina boendeförhållanden i överensstämmelse med sina individuella önskemål.

En annan besiuningsform som innebär hög grad av självförvalining och bestämmanderätt är bostadsrätten. Den som innehar en lägenhet med bo­stadsrätt har numera i regel praktiskt taget full rält alt själv bestämma om sin lägenhet såvitt gäller dess inre. Frågor som har att göra med husets yttre och närmiljön avgörs av bostadsrättsföreningen, där varje medlem kan föra fram sin åsikt och genom sin röst påverka föreningens beslut.

När det gäller hyresgäster måste däremol konstateras att deras möjligheter att utöva infiytande på lägenheten och boendemiljön i sin helhel är slarki beskurna, Visseriigen har deras ställning stärkts väsentligl genom lagsiifi­ning under del senaste årtiondet, framför allt i fråga om besittningsskydd och bytesräii. Fortfarande präglas emellerlid lagstifiningen av den grund­synen atl den som äger ett hus och hyr ut lägenheter har den exklusiva bestämmanderätten när del gäller åtgärder på egendomen såsom underhåll, reparationer, ombyggnadsålgärder o, d, Lagstifiningen ger visseriigen i all­männa ordalag föreskrifier om fastighetsägarens åligganden i dessa fall. Fö­reskrifterna ger dock inte hyresgästen något reellt infiytande på valet av åtgärder Den gällande befogenhetsfördelningen bottnar i den traditionella synen att ägaren lill en nyttighet själv skall äga förfoga över nytlighelen och bestämma om ändringar i dess egenskaper som han finner för gott. Med hänsyn till bostadens grundläggande betydelse som livsmiljö för in­divider och familjer är del olillfredssiällande all brukaren av bostaden inte skall kunna utöva något reellt infiytande på frågor som bestämmer utform­ningen av denna miljö.

1 praktiken förekommer det naturiigivis ofia atl fastighetsägare och hy-

Prop. 1974:150

352

resgäster överlägger i frågor som rör lägenhetens vård och alt hyresgästerna åtminstone får lillfälle alt ge uttryck för sina önskemål när det gäller stan­dardförändringar, reparationer m, m. Hyresgästens möjligheter all göra sill infiytande gällande är emellertid helt beroende av hyresvärdens välvilja, Ofia innebär detta att han inte får tillfälle atl utöva något infiytande alls.

Enligt min mening är det från bostadssocial utgångspunkt nödvändigt alt öka hyresgäsiernas rättsliga och praktiska möjligheter att själva beslämma över sin lägenhet och bostadens närmaste omgivning. Boende- och bo-stadsfinansieringsutiedningarna har enligt sina direktiv hafi till uppgifi atl behandla främst de boendes infiytande vid bostadssanering. Utredningarna har från mera generella utgångspunkter behandlat frågan om ett ökat in­fiytande för hyresgästerna och därvid framfört synpunkter på hur detla skall kunna åstadkommas. Som framgår av remissyttrandena är det emellertid förenat med belydande svårigheter att finna lämpliga former för en vidgad boendedemokrati. Svårigheterna består främst i att kunna förena ett väl avvägt infiylande för hyresgästerna med ell ekonomiskt ansvar.

Frågan om atl utveckla mer definitiva former för en vidgad boendede­mokrati måsle enligt min mening ses på sikt. Det är angeläget att gå fram stegvis så att beslut om förändringar i de rättsliga förhållandena mellan hyresgäster och fastighetsägare kan grundas på säkra erfarenheter. Del är också angelägel atl formerna för boendedemokrati kan utvecklas under vä­sentligt infiytande från hyresgästernas och deras organisationers sida. Jag finner det därför, i enlighet med statsmakternas tidigare gjorda uttalanden i denna fråga, önskvärt alt fastighetsägarnas och hyresgäsiernas organisa­tioner tillsammans försöker finna lämpliga former för ökad boendedemokrati i bosladsförvaltningen. Enligl vad jag har erfarit har viss försöksverksamhet i della syfie påbörjais inom den allmännyltiga bostadssektorn. Jag räknar med atl överiäggningar i samma syfie skall komma till stånd också med enskild fastighetsförvaltning.

En angelägen uppgift är all ge de boende en stärkt ställning i situationer när ombyggnads- och förnyelseåtgärder i det befintliga bostadsbeståndet ak­tualiseras. Konsekvenserna av sådana ålgärder är ofia genomgripande för de boende. Också här gäller emellertid atl del är förenat med vissa svårigheter all finna de lämpligaste formerna för sådani hyresgäsiinfiytande. De förslag på denna punkt som jag lägger fram i del följande avser i vissa stycken en försöksverksamhet med begränsat giliighetsområde.

Hyresmarknadens parier bör ges biista möjliga Ibrulsätiningarall utveckla formerna för en verklig boendedemokrati. Delta lorde emellertid bli svårt om inie slatsmaklerna redan nu medverkar även i finansiellt avseende. De ålgärder jag i det följande kommer atl föreslå beträffande särskilt stöd för Ibrbäiiring av befintliga bostadsområden har därför getts sådan form all de tjänar iiven syftet alt åstadkomma den önskvärda ökningen av hy-resgäslinfiytandel.

Prop. 1974:150

353

Jag vill slutligen i detta sammanhang beröra frågan om den bo­stadspolitiska organisationen. Uppgifter av väsentlig bety­delse för bosladspolitiken ankommer på bosladsstyrelsen och dess regionala organ, länsbostadsnämnderna. 1 uppgifterna ingår främst att ha hand om den statliga lån- och bidragsgivningen till bostadsändamål, alt undersöka och belysa utvecklingen i fråga om bostadsbyggande och bostadsmarknad samt att beräkna det framtida bostadsbehovet. Slatens planverk och på re­gional nivå länsstyrelserna har viktiga uppgifler när det gäller bebyggel­seplaneringen samt normer och föreskrifter för byggande. Slutligen har kom­munerna successivt tilldelals allt tyngre och självständigare uppgifier och spelar numera en nyckelroll inom bostadspolitiken.

Nya och ändrade arbetsuppgifter har från lid till annan gett anledning till en anpassning av samhällets organisation för den bostadspolitiska verk­samheten genom ändringar i den organisatoriska uppbyggnaden eller för­skjutningar i uppgiftsfördelningen mellan de i verksamheten engagerade or­ganen. Någon samlad översyn av organisationen har emellertid inle företagits hittills. Jag anser nu tiden vara inne för en sådan översyn, inte minst med hänsyn till att bostadsförsörjning och bostadsmarknad nu företer en helt annan bild än när samhället började ta sig an bostadspolitiska uppgifter. En sådan samlad översyn är motiverad främst för att ge en bild av vilka uppgifter som samhällsorganen med nuvarande perspektiv på bostadsför­sörjningsproblemen bör ägna sig ål i första hand samt vilken uppgiftsför­delning mellan olika berörda organ som medför de gynnsammaste förut­sättningarna atl genomföra dessa uppgifter.

Enligt min mening finns det goda skäl för all den centrala bostadsmyn-dighelens verksamhet borde få en mera aktiv inriktning än den har i dag. Exempel på uppgifler som i rådande situation på bostadsmarknaden ter sig angelägna är t. ex. atl främja konsumentupplysning och varudeklaration i fråga om bosläder, att ge information om mönslerplaner och mönster­projekt, alt informera småhusköpare om finansiering, upphandling och kon­traktsfrågor, alt upplysa om bostadstilläggen och andra former av bo­stadsstöd, alt ge råd och informalion i upphandlingsfrågor, alt utveckla un­derlag för atl utarbeta program, infordra anbud och värdera anbud, att följa försöken atl utveckla former för en vidgad boendedemokrati saml att stödja experimentverksamhet inom bostadsbyggandel och utvecklingsprojekt inom serviceområdet. En översyn bör bl.a. klarlägga de organisatoriska förut­sällningarna för all sådana uppgifter skall kunna ulföras av de bostadspo­litiska myndigheterna på etl mera aktivt och verksamt sätt.

Jag kommer senare denna dag att anmäla frågan om tillkallande av en sakkunnig för atl göra en sådan översyn.

23  Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150

354

10,2 Bostadsbyggandets inriktning och omfattning

Jag har nyss i stora drag redogjort för bostadsförsörjningens utveckling sedan 1960-talets början och därvid kunnat konstatera all betydande för­bättringar i olika avseenden härsken. Många orter hade under denna period en besvärande bostadsbrist främst lill följd av den starka omfiyllningen inom landet. Därtill kom atl befolkningen växte i relativt snabb takt, bl, a. genom en omlätlande immigration. Den gynnsamma ekonomiska utveck­lingen ledde vidare till en ökad hushållsbildning och föranledde önskemål om förbättrad bostadsstandard, vilket ytterligare ökade trycket på bo­stadsmarknaden, Mol denna bakgrund blev det ett huvudmål för bosladspo­litiken all främja bostadsförsörjningen framför allt genom all öka tillgången på bostäder.

Med inriktning mot detta bostadspolitiska mål avdelade statsmakterna under 1960-talet avsevärda resurser i syfte att väsentligl öka bosladsbyg­gandet, 1965 års riksdag fastställde sålunda som mål för bostadsproduktionen atl 1 miljon nya lägenheter skulle färdigställas under åren 1965-1974. Delta mål har nåtts. Syftet att avveckla bostadsbristen har också till slor del blivit tillgodosett. Elt av uttrycken för det ändrade förhållandet mellan utbud och efierfrågan på bostäder är förekomslen av lediga lägenheter. Alltjämt återstår emellertid brister som måsle rättas till.

Det primära målet för bostadsförsörjningen bör som jag redan nämnt liksom hittills vara att alla invånare skall kunna erbjudas tillräckligt slora och välutrustade lägenheter. Detta innebär bl. a. atl de undermåliga egen­skaper som utmärker vissa delar av del äldre bostadsbeståndet successivt skall avlägsnas. För att möjliggöra den erforderliga bostadsförnyelsen krävs en ersällningsprodukiion av betydande omfattning. För att ulrymmessian­darden skall kunna förbättras för de grupper, främst barnfamiljer, som fort­farande är trångbodda krävs det också fortsatt byggande av nya lägenheter. Förbättrade ekonomiska förhållanden kan vidare leda till ökad hushålls­bildning, företrädesvis bland yngre personer, och lill en inriktning av bo­stadsefierfrågan mot höjd utrymmesstandard. Med hänsyn till att bo­stadsbeståndets brister inte ger förutsättningar att tillgodose önskemålet om en allsidig boendestruktur måste därtill ställas krav på förändringar i lä­genhetssammansättningen.

Vad jag här pekat på leder till slutsatsen atl en fortsatt hög bostadspro­duktion är nödvändig. Till frågan om omfattningen av denna produktion återkommer jag strax. Jag vill emellertid i detla sammanhang stryka under vad jag redan förut anfört, nämligen att de kvantitativa aspekterna på bo­stadsbyggandet, vilka tidigare starkt betonats, nu i viss mån bör stå tillbaka för ett mera kvalitativt betraktelsesätt. Därmed avser jag att ökad uppmärk­samhel bör ägnas åt bostadsbebyggelsens uiformning och närmiljö - del gäller såväl den befintliga som den planerade bebyggelsen - liksom åt frågan om bostadsområdenas försörjning med bostadskomplement och service av

Prop. 1974:150

355

olika slag. Med anledning härav kommer jag i det följande att föreslå vissa ålgärder i syfie au möjliggöra förbättringar i nämnda hänseenden inom i första hand de redan byggda bostadsområdena.

Jag går härefier över lill boende- och bostadsfinansieringsutredningarnas bedömningarav del framtida bostadsbyggandet. Utredningarna har ingående studerat nuvarande förhållanden och utvecklingstendenser och mot bak­grund därav lämnat förslag och synpunkter i fråga om bostadsbyggandets inriktning och omfattning saml förändringar av det befintliga bostadsbe­ståndet.

Utredningarna har funnit atl den nuvarande inriktningen av bo­sladsbyggandet ger anledning lill oro. Det byggs i dag myckel få lägenheter i fierfamiljshus som är större än tre rum och kök och knappast några lä­genheter i småhus, som är mindre än fyra rum och kök. Därtill kommer all fierfamiljshusbyggandel har gått tillbaka krafiigt, samtidigt som små­husbyggandet har ökat.

Denna inriktning av nyproduktionen samt det förhållandet all småhusen resp. fierfamiljshusen koncentreras till skilda områden medför enligt ut­redningarna automatiskt en uppdelning områdesvis av hushållen efter storiek och därmed också i viss mån efter de boendes ålder. Genom att småhusen nästan alltid ägs av den boende och lägenheterna i flerfamiljshusen upplåts med hyres- eller bostadsrätt har olikheterna i ekonomiska villkor mellan besittningsformerna medföri alt en sådan uppdelning kommii atl ske också efter inkomst. Denna tendens har förstärkts av att byggandet sker i stora enheter. Utvecklingen molverkar på så sätt en socialt önskvärd allsidig hus­hålls- och boendestruktur i våra bostadsområden.

Tendenserna till en skiktning av de boende områdesvis måste motverkas, anser utredningarna. Delta förutsätter all nyproduktionen görs mera varierad så all lägenheter av olika storlek kan erbjudas inom etl och samma bo­stadsområde. För att ge alla människor verkliga valmöjligheter bör enligt utredningarnas mening lägenheter av olika sloriek dessutom kunna erbjudas i olika besittningsformer och hustyper.

Om man skall kunna få en allsidig boendestruktur i bostadsområdena krävs vidare enligt utredningarna att det befintliga beståndet lill myckel slora delar förändras. Andelen små lägenheter är betydligt slörre i äldre hus, särskilt i sådana från 1930- och 1940-lalet, än i dem som byggts under senare år. För att åstadkomma ett mer varierat bosiadsutbud inom de äldre områdena behövs därför enligt utredningarna i betydande omfattning sam­manslagning av mindre lägenheter.

Flertalet remissinstanser delar utredningarnas synpunkler på följderna av förskjutningen i produktionsinriktningen under senare år. Därvid framhålls också alt förskjutningen äventyrar möjligheterna alt tillgodose kraven på en förbättrad boendeservice. En blandning av olika hustyper i samma bo-

Prop. 1974:150

356

stadsområde bör därför eftersträvas och en mer varierad lägenhelsfördelning åstadkommas i de olika hustyperna.

Några remissinstanser finner förskjutningen mot ett ökat småhusbyggande helt naturlig med hänsyn lill hushållens preferenser. Det föreligger enligl dessa instanser en uppdämd efterfrågan på småhus som kan tillgodoses i nuvarande läge på bostadsmarknaden.

Del övervägande antalet remissinstanser instämmer i utredningarnas syn­punkter på behovet att öka allsidigheten i hushålls- och boendesirukturen inom såväl nya som äldre bostadsområden.

Innan jag redovisar mina synpunkter på det framtida bostadsbyggandets inriktning vill jag betona all statsmakternas uttalanden beträffande denna inriktning inte kan ges bindande karaktär i den meningen att fördelningen på olika hustyper, lägenhetstyper etc. närmare faslslälls i kvantitativa termer. Uttalandena skall ses som en vägledning för kommuner och bostadsföretag, vilka har all beslämma och la ansvaret för bostadsförsörjningen på de lokala marknaderna. Förutsättningarna för bostadsbyggandet varierar i hög grad mellan olika orter beroende på bl. a. geografisk belägenhet och ortsstoriek. Bostadsbyggandet måste därför inriktas så, att utbudet av lägenheter så nära som möjligt anpassas till del eflerfrågemönster som framträder på orten.

Jag delar utredningarnas och remissinstansernas uppfattning atl en skikt­ning mellan olika befolkningsgrupper måste undvikas och att en allsidig hushälls- och boendestruktur inom bostadsområdena är angelägen från både sociala och samhällsekonomiska synpunkter. Denna grundsyn bör enligl min mening i hög grad slyra den kommunala planeringen av bostadsför­sörjningen.

Som jag redan har nämnt kännelecknas de senaste årens bostadsbyggande, framför alll i de större tätorterna, av en uppdelning mellan klart avgränsade småhus- resp. fierfamiljshusområden. Det börenligt min mening vara möj­ligt att ge bebyggelsen en betydligt mer varierad utformning i della hän­seende. En ökad variationsrikedom bör eftersträvas även i fråga om lä­genhetsfördelningen och besiliningsformerna. En utveckling i denna rikt­ning bör således innebära all etl och samma område skall kunna erbjuda viss valmöjlighet mellan småhus som de boende äger, hyr eller innehar med bostadsrätt saml fierfamiljshus, liksom att i såväl småhus som fler­familjshus skall finnas lägenheter av skilda storlekar Nuvarande produk­tionsinriktning hindrar många människor att fritt välja bostadsform. För de mindre hushållen, vilka ofta består av äldre personer, begränsas möj­ligheterna atl efierfråga lägenheter i småhus av att dessa vanligtvis är alllför stora för deras behov. A andra sidan är de större hushållen nästan uteslutande hänvisade till småhusmarknaden för an kunna tillgodose sill behov av bo­stadsutrymme. Dessa förhållanden gör dei till en viktig uppgifi all öka de boendes valfrihet.

Sirävan all öka allsidighelen i bostadsutbudet är, som jag redan har nämnt.

Prop. 1974:150

357

angelägen inte bara från social synpunkt - för att motverka segregationen i boendel och den därav följande skiktningen av befolkningen också i för­skolor, skolor, fritidslokaler m. m, - utan även samhällsekonomiskt setl. Uppdelningen på renodlade flerfamiljshus- resp. småhusområden och på områden med stor ensidighet i lägenhetssammansättningen försvårar och fördyrar områdenas försörjning med service av olika slag, t. ex. skolor och daghem. Från kanske främst kommunalekonomiska utgångspunkter är del önskvärt alt serviceutbudet hålls samman i möjlig mån. Endast härigenom kan lörutsäitningar ges för en kvalitativt tillfredsställande service åt alla som bor inom etl område.

Produktionens inriktning på hustyper, besittningsformer och lägenhets-typer styrs i dag i väsentlig grad av de olika ekonomiska villkoren för byg­gandet. Som jag redan nämnt har jag för avsikt att föreslå ändringar i dessa hänseenden i syfie att skapa slörre ekonomisk likställdhel mellan småhus som bebos av ägaren resp, lägenheter som upplåts med hyres- eller bo­stadsrätt. Jag kommer också alt föreslå all kraven på egen insats skall re­duceras för de hushåll som vill skaffa sig ett eget småhus.

Dessa ändringar av villkoren för bostadsfinansieringen bör göra det möjligt för ett ökal antal hushåll att skaffa sig bostäder som är anpassade lill deras behov och önskemål t. ex. därigenom an även hushåll med svagare ekonomi liksom de mindre hushållen bör kunna efierfråga och bo i småhus. För de hushåll som föredrar att disponera ett småhus med hyresrätt eller bostadsrätt bör möjligheterna härtill kunna bli väsentligt bättre. Beträffande flerfamiljshusen bör de gynnsammare villkoren kunna medföra en förskjut­ning i produktionen mol en ökad andel lägenheter med fyra eller flera rum och kök. Della finner jag i likhet med utredningarna vara särskill angeläget för att tillgodose efterfrågan från de hushåll som av olika anledningar inle önskar bo i småhus men som har behov av en slor bostad. En dylik för­skjutning i fierfamiljshusproduktionen är nödvändig även med hänsyn lill den förändring i hushållsstrukturen som kan beräknas ske framdeles. Till skillnad från utvecklingen under 1960-lalet, då antalet hushåll ökade främst i åldersgrupperna under 30 år och över 45 år, dvs. som regel mindre hushåll, lorde ökningen under den närmasie tioårsperioden lill slor del komma att gälla, förutom hushåll i åldersgruppen över 65 år, hushåll med föreståndare i åldern 30-4 år, dvs. de som regel förhållandevis stora hushållen med barn. För att öka valfriheten för dessa grupper krävs en tillräcklig produktion av Slora lägenheter även i fierfamiljshusen och i skilda besiilningsformer.

Del räcker emellertid inle med atl nyproduktionen ges en annan inriktning än under de senaste åren för alt betingelserna att främja en allsidig bo­endestruktur skall bli goda. För detta krävs också stora förändringar i del befintliga bostadsbeståndet, bl.a, i de delar därav, i vilka andelen små­lägenheter är stor.

De nödvändiga förändringarna kan ske dels genom rivning och nybygg-

Prop. 1974:150

358

nad, dels genom sammanslagning av mindre lägenheter. 1 många bostadsom­råden är det också möjligt att förtäta bebyggelsen och därigenom tillföra området lägenhetstyper som förekommer i alltför liten utsträckning.

Mänga av de små lägenhelerna är också omoderna eller halvmoderna. Utredningarna har i sin studie över hushållsstrukturen på två lokala bo­stadsmarknader funnit att en stor del av dessa lägenheter finns insprängda i bostadsområden med en också i övrigt ensidig lägenhetsstruktur. Det torde därför många gånger finnas goda förutsättningar alt använda sanering som ett medel också när del gäller att förändra lägenhelssammansättningen inom ell område mol större allsidighet.

Som jag tidigare har sagt finner jag det angeläget alt på olika sätt stärka de boendes ställning i situationer när förändringar av bostadsbeståndet över­vägs. Del är sannolikl alt ett ökat boendeinfiytande i vissa fall kommer att medföra atl man nödgas gå långsammare fram än vad som kan framstå som önskvärt av andra skäl, Mina förslag i det följande kommer dock atl öka möjligheterna all genomföra förändringar som uppfattas som angelägna av alla berörda parier. Till angelägna förändringar hör också all skapa goda betingelser för en väl fungerande social och kommersiell service för alla dem som bor i etl bostadsområde.

När det gäller ulrymmessiandarden har jag förut anfört atl vi under den närmaste tioårsperioden bör koncentrera oss på all i första hand avveckla den trångboddhet som forifarande kvarstår enligt den gängse tolkningen av della begrepp. Denna avveckling underlättas av att den genomsnittliga hushållsslorieken kan beräknas forisätta all minska främst lill följd av en ytteriigare ökad hushållsbildning bland yngre grupper. Under förutsättning atl antalet rumsenheter per lägenhet ökar i samma takt under den närmaste tioårsperioden som under 1960-talet, skulle nuvarande trångboddhet auto­matiskt kunna avvecklas. Om så verkligen kommer att bli fallet är dock till stor del en fråga om hur lägenhetsutbudet kommer atl fördelas bland olika grupper. Trångboddheten är som jag tidigare har understrukit ett pro­blem huvudsakligen för hushåll med små ekonomiska resurser eller stor försörjningsbörda. Deras möjligheter atl höja sin bostadsstandard får därför stärkas genom bostadstillägg, Boendeutredningen kommer att ägna denna fråga stort utrymme i sitt fortsatta arbele.

Ett ändrat eflerfrågemönster på bostadsmarknaden liksom ändrade eko­nomiska villkor för bostadsbyggandel kommer att påverka det framtida bo­stadsbyggandets inriktning på hustyper och lägenhetstyper. Även andra fak­torer kan emellertid få belydelse i detta avseende. Bostadsbyggandets för­delning på t, ex. småhus och fierfamiljshus får i sin tur återverkningar på förhållanden inom andra samhällsområden. Jag avser bl.a, frågan om ut­vecklingen av den framtida energiförsörjningen i landet,

I energiprognosulredningens (EPU) nyligen avlämnade belänkande re­dovisas all bostadssektorns andel av Sveriges totala energiförbrukning utgör

Prop. 1974:150

359

knappt 30 96. Materialet visar även att förbrukningen per lägenhet är drygt 50 96 högre i småhus än i fierfamiljshus. Förklaringen ligger i alt småhusen dels är större, dels har en högre andel ytterytor,

EPU har även gjort prognoser om utvecklingen av det framtida ener­gibehovet inom bostadssektorn. Dessa prognoser bygger bl, a. påen beräknad total nyproduktion om 2,5 milj, lägenheter, varav hälfien i småhus, fram till år 2000, Om man i stället antar alt närmare 2/3 av lägenheterna skulle byggas i fierfamiljshus och drygt 1 /3 i småhus under nämnda period, skulle energibehovet enligt EPU:s beräkningar minska med 3,3 % för bostadssek­torn.

Del råder alltså ett visst motsatsförhållande mellan å ena sidan behovel av hushållning med energi och å andra sidan kraven på en ökad utrym­messtandard generellt sett och önskemålen om en vidgad småhusproduk­lion. En bostadspolitik som inriktades på tätorter med ell slori antal lä­genheter i fierfamiljshus och få småhus, skulle medföra besparingar i fråga om energi för uppvärmning och transporter.

Bostadssektorn kan i della avseende inte betraktas isolerat från samhällel i övrigt. Av slor belydelse för utvecklingen också på bostadsområdet blir den utbyggnad av energitillgångarna som vi har alt räkna med. Denna fråga är f n. föremål för livlig debatt och någon bestämd plan för den framtida energiförbrukningen föreligger inle ännu. Även om vi har att räkna med återhållsamhet beträffande energianvändningen kan detta inte få vara ut­slagsgivande vid bestämmande av den framtida bostadsproduktionens in­riktning på hustyper och lägenhetstyper. Om energisynpunkler skulle få styra bostadspolitiken riskerar man att strävandena atl förbällra boende­förhållandena och att successivt öka utrymmesstandarden skulle bromsas. Skulle detta ändå bli fallet är del angeläget att grupper med klart efiersatta bostadsbehov främst får sina önskemål tillgodosedda. Vissa ålgärder i ener-gibegränsande syfie kan dock vidtagas utan all bostadspolitikens mål även­tyras. De bostadspolitiska medlen bör utformas så att de stimulerar lill ener-gibegränsande syfie kan dock vidtas utan att bostadspolitikens mål även-byggnadslekniska forskningen bör kunna ge vägledning härvidlag,

I anslutning härtill vill jag erinra om de åtgärder som statsmakterna vid­tagit under innevarande år inom här berörda område och som innebär atl statliga lån och bidrag kan utgå för energibesparande investeringar inom bl, a, det befintliga bostadsbeståndet. Jag avser att anmäla frågan om an­visning av ytteriigare medel för sådana ändamål på lilläggsstat I lill riksslaten för budgetåret 1974/75,

Jag går härefier över till frågan om bostadsbyggandets fram­lida   omfattning  och   saneringsverksamheien,

Boende-och bostadsfinansieringsutredningarna konstaterar atl det är nöd­vändigt med ett fortsatt högt bostadsbyggande, om de bosladssociala am­bitionerna skall kunna upprätthållas. Den påtagliga minskningen i nypro-

Prop. 1974:150

360

duklionen under senare år finner utredningarna därför oroande, även om en viss nedgång i förhållande lill åren kring  1970 är naturlig,

I boendeutredningens belänkande Bosläder 1974-76 redovisas en kalkyl avseende bosladsbyggnadsbehov och förulsäiiningar för byggande under 1970-lalet. En viktig utgångspunkt för bedömningarna äratl alla lägenheter i de sämre kvalitetsklasserna förutsätts bli moderniserade under en tioårs­period. I övrigt baseras beräkningarna på anlaganden om befolkningsut­veckling, hushållsbildning, rivningsverksamhel m. m.

Enligt dessa kalkyler uppgår behovet av nybyggnad till 90 000-100 000 lägenheter per år under återstoden av 1970-talel. Det förutsätts därvid att ombyggnadsverksamhelen härutöver skall ge etl nettotillskott av 25 000-30 000 moderna lägenheter per år.

Ulredningen finner emellertid atl den akluella efterfrågan och rörutsätt­ningarna för produktionen inte möjliggör en så slor produktion på kort sikl. En produktionsnivå på 70 000-80 000 lägenheter per år de närmaste åren bedöms som mer sannolik.

Boende- och bostadsfinansieringsutredningarna konstaterar i sitt huvud­betänkande att vissa förutsältningar för bostadsproduktionen har ändrats. Befolkningstillväxten bedöms t, ex, bli svagare än vad som tidigare antagils, vilket innebär alt del genomsnittliga netiotillskottel av hushåll per år min­skar.

Flertalet remissinslanser instämmer i utredningarnas mening att ett fortsatt högl bostadsbyggande är nödvändigt för att undanröja kvarstående brister i fråga om lägenheternas utrustning och för att höja hushållens ulrym­messtandard. Några instanser ullalar dock slor tveksamhet beträffande san­nolikheten för all nyproduktionen kommer upp till den angivna nivån på 90 000 lägenheter per år och menar det vara realistiskt att utredningarna i sill huvudbetänkande har antagit en lägre bostadsproduktion under de närmaste åren. Flera remissinslanser belönar den osäkerhet som med nöd­vändighet måsle omgärda prognoser av den art utredningarna presenterar.

För egen del vill jag instämma med remissinstanserna all alla beräkningar som görs avseende det framtida bostadsbyggandets omfattning måste bli osäkra. Förutsällningarna för beräkningarna går inle all f n. ange med någon slörre precision. Det gäller exempelvis befolkningsutvecklingen totalt i riket, befolkningens fördelning inom landet, bostadsförnyelsens fördelning på mo­dernisering och toialsanering, utvecklingen av inkomsler och boendekost­nader m. m. Ändras någon eller några av de grundläggande förutsättningarna i mera väsentlig grad, kan prognoserna komma atl variera inom etl brett intervall,

Bosladsbyggandet nådde en toppnivå under åren 1969-1970, då nära 110 000 lägenheter per år färdigställdes. Sedan dess har produktionen minskat väsentligt. För år 1974 beräknas sålunda omkring 83 000 lägenheter bli fär­digställda. Påbörjandet detta år väntas komma atl omlätla ca 70 000 lä­genheter, varav drygt 60 96 i småhus.

Prop. 1974:150

361

Enligl länsbostadsnämndernas bedömningar av de kommunala bo­stadsbyggnadsprogrammen uppgår del planerade påbörjandet under pro­gramperioden 1974-1978 lill 329 000 lägenheter, dvs. i genomsnitt 65 800 lägenheier per år. För de två närmast föregående programomgångarna var motsvarande antal 105 000 resp. 82 000. Den senaste bedömningen visar således på en fortsatt krafiig nedgång i nyproduktionen.

Jag vill understryka vad jag anfört förut om riskerna för att de bostadspo­litiska målen äventyras på sikt om bostadsbyggandel under en längre period kommer alt ligga på en mycket låg nivå. Ändrade förutsättningar i olika avseenden - särskilt i fråga om den ekonomiska utvecklingen - kan leda lill atl bristsituationer ånyo uppstår på olika regionala marknader, Krafiiga kastningar i fråga om bostadsbyggandets volym är vidare ägnade att fram­kalla allvarliga sysselsättningsproblem för dem som är verksamma inom byggnadsbranschen och byggnadsmalerialindustrin eller indirekt beroende av dessa näringar.

Av här anförda skäl och på grundval av utredningarnas mera långsiktiga bedömningar anser jag - med all reservation för svårigheterna att göra en säker bedömning -att det erforderliga resursutrymmet för bostadsbyggandet under de kommande åren bör kunna uppskattas lill 70 000-80 000 lägenheter per år. Med hänsyn till all de kommunala bosladsbyggnadsprogrammen visar en betydligt lägre produktionsnivå under de närmaste åren räknar jag således med atl produktionen senare skall ligga på en högre nivå. På grund av svårigheterna att i dag göra någon säkrare bedömning av sådana faktorer som den inrikes omfiyttningen, immigrationen, hushållsbildningen etc, är det emelleriid synnerligen svårt atl över huvud ange bostadsbyggandets omfattning vid denna tid. Följaktligen får den nuvarande allmänna bedöm­ningen revideras efier hand som ytterligare underlag härför kommer fram.

Jag tar härefter upp frågan om saneringen av del befintliga beståndet. Det totala beståndet av halvmoderna och omoderna lägenheter kan i dag beräknas omfatta inemot 550 000 lägenheter, varav drygt 250 000 lägenheter i fierfamiljshus. Detta antal ger etl ungefärligt mått på det kvarstående sa­neringsbehovet.

Utredningarna sätter upp som etl mål all det sämre bostadsbeståndet skall avvecklas inom en tioårsperiod. Många remissinstanser ifrågasätler möjligheterna härtill. Elt sådant ambitiöst program finner de skulle kräva bostadspolitiska stödåtgärder av betydande omfattning. Den lakt i vilken saneringen kan genomföras sägs också vara i hög grad beroende av varierande lekniska och ekonomiska förutsättningar i olika orter.

Bostadspolitiken har som jag tidigare nämnt sedan länge väsenlligen in­riktats på att undanröja bostadsbristen genom nyproduktion. Den under senare år uppkomna silualionen på bostadsmarknaden har inneburit att ökad uppmärksamhel kunnat ägnas ombyggnads- och förbättringsverksamhelen. Statsmakterna harockså väsentligt utvidgat och stärkt det ekonomiska slödel

Prop. 1974:150

362

till denna verksamhei. Effekterna härav har bl, a. visat sig i en ökad om­byggnad av flerfamiljshus.

Vad gäller den takt med vilken saneringen av del sämsta bosiadsbeståndel kan genomföras vill jag anknyta lill vad chefen lör dåvarande inrikesde­partementet anförde i denna fråga i prop, 1973:21 angående sanering av del äldre bostadsbeståndet. Han ansåg del av fiera skäl inle vara möjligt eller ändamålsenligt all närmare ange en tidpunkt dä alla bristfälliga lä­genheter i landet skall vara ersatta eller moderniserade. Han menade vidare all det inte finns underlag att för någon längre lid ange det antal lägenheier som årligen bör förbättras, byggas om eller rivas, I anslutning härtill vill jag framhålla all saneringstaklen beror bl, a, på bebyggelsens ålder och sam­mansättning inom en ort och kommunernas möjligheier alt ta initiativ lill och driva på saneringsverksamheien. Avvecklingen av t, ex, det sämsta flerfamiljshusbeståndet, som lill dominerande del finns inom äldre stadsdelar i etl mindre antal tätorter, sker sålunda betydligt långsammare än annan bosladssanering.

En angelägen förbättring av del från kvalitetssynpunkt bristfälliga bo­stadsbeståndet i någoriunda snabb takt förutsätter atl ombyggnadsverksam­heten ökas väsentligt, Della är även nödvändigt för att möta det ytterligare behov av bosladssanering som uppkommer efier hand som bostadsbeståndet åldras. Det krävs emellertid också en stark förskjutning i ombyggnadsverk­samheten från småhus till flerfamiljshus. Moderniseringen under 1960-lalet avsåg näsian uteslutande småhusen. Ungefär 20 000 lägenheier byggdes i genomsnitt om per år. Av dessa var endast I 000-2 000 belägna i flerfa­miljshus. Som jag nyss nämnde har detta antal under de senaste åren ökal väsentligt och kan beräknas till mellan 5 000 och 6 000 lägenheier. Del krävs enligt gjorda beräkningar emellertid i det närmaste en fördubbling av antalet årligen ombyggda flertämiljshuslägenheter för att förbättringen av de sämre lägenhelerna skall kunna ske inom acceptabel tid. Mina förslag i det följande beträffande finansieringssysiemet bör kunna främja en ökning av ombyggnadsverksamheten.

Jag lar slutligen upp frågan om konstruktionen av ramar för bo­stadsbyggandet.

Delegationen för bostadsfinansiering har i promemorian (Ds In 1973:14) Ekonomiska ramar för det statligt stödda bosladsbyggandet redovisat för­utsättningarna för all uiirycka dessa ramar i ekonomiska i stället för fysiska termer. Delegationen har därvid funnit alt en övergång till ramberäkning i ekonomiska termer gör det lättare att ställa upp en gemensam ram för allt statligt belånat bostadsbyggande. En gemensam ram möjliggör enligt delegationen i sin tur en bostadspolitiskt motiverad utbytbarhet vid lån­givningen mellan nybyggnadsförelag och moderniseringsföretag samt mel­lan bosläder och bostadskomplement. Vidare ger ekonomiska ramar bättre än fysiska ramar ett direkt ullryck för investeringsvolym och kreditbehov.

Prop. 1974:150

363

Delegationen har i fråga om lämpligt rammåit främst diskuterat möj­ligheten att basera den ekonomiska ramen på pantvärden vid nybyggnad och på låneunderlag ( godkända koslnader) vid ombyggnad och förbättringar.

Remissinstanserna redovisar olika uppfattningar i frågan.

De remissinstanser - främsi olika kreditmarknadsorgan - som tillstyrker en övergång till ekonomiska ramar, menar atl man härigenom får ett samlat mått på den investeringsvolym och det kreditbehov som programmet för det statligt stödda bostadsbyggandet medför. På detta sätt skapas ett vä­sentligt bättre underlag för kreditinstitutens planering av bostadssektorns krediiförsörjning. Vidare anses ekonomiska ramar ge möjlighet lill avväg­ning på kommunal nivå mellan olika bosladsinvesieringar.

Till de instanser som avstyrker hör bostadsstyrelsen och de länsbostadsnämnder från vilka yttrande inhämtats. Dessa instanser anser allmänt all det bör vara möjligt atl tillgodose de av delegationen angivna syftena med ekonomiska ramar genom komi)leiteringar i olika avseenden inom nuvarande ramsystem. Situationen på bostadsmarknaden anses även göra del olämpligt att nu ändra ramkonstruktionen. Flera remissinstanser, bl. a. Svenska kommunförbundet som avstyrker delegationens förslag, anser vidare all en övergång lill ekonomiska ramar skulle innebära elt icke obe­tydligt merarbete och adminislrativt krångel för lånemyndigheter, kommu­ner och byggherrar.

Jag kan i huvudsak ställa mig bakom de av delegationen redovisade syf­tena med ekonomiska ramar. Också den tekniska utformning av ramsys­temet som delegationen förordat anser jag äga förtjänster. En ekonomisk ram som möjliggör utbytbarhet mellan olika verksamheter - nybyggnad resp. ombyggnad och förbättringar m. m. - kan sålunda sägas ligga väl i linje med den under senare år alltmer utbredda uppfattningen all en för­bättrad bostadsstandard bör åstadkommas genom såväl nybyggnad och mo­dernisering som förbättringar av miljö och service i bostadsområdena. Med hänsyn främst till invändningarna beträffande tekniska svårigheter är jag emellertid inte beredd att nu förorda delegationens förslag. Liksom bl.a, bostadsstyrelsen anser jag att möjligheterna lill förbättring och komplettering av nuvarande ramsyslem, så alt det i möjlig mån tillgodoser samma syfien som delegationens förslag, bör prövas i första hand. Detta gäller såväl möj­ligheterna att beräkna investeringsvolym och kreditbehov för bostadsbyg­gandet som utbytbarheten mellan nybyggnadsförelag och moderniserings­förelag. Jag ämnar därför föreslå Kungl. Maj:t all bosladsstyrelsen erhåller uppdrag all utarbeta sådana ändringar i nuvarande ramsystem att dessa syfien tillgodoses.

Prop. 1974:150

364

10.3 Förbättrad boendemiljö

10,3.1  Kvaliteter och brisier i befintliga bostadsområden

Under senare delen av 1960-talet växte en intensiv debatt om boende­miljön fram. Hyresgäströrelsen presenterade elt program för boendemiljön och skilda medborgargrupper började ta alltmer aktiv del i debatten om stadsplaner och nya bostadsområden. Från all ha varil ell tema, som hu­vudsakligen diskuterats i fackkretsar och bland ansvariga förtroendemän, blev frågan om bebyggelsens uiformning och miljö elt diskussionsämne för gemene man. Enligl min mening har vi anledning att se på denna ut­veckling med stor tillfredsställelse. Planering av bostäder och bostadsmiljöer har tidigare i allt för stor usträckning varit en fråga för enbari en liten grupp experter och förtroendemän.

Många miljöer som vuxit fram de senaste 30 åren kännetecknas likväl i väsentliga avseenden av hög kvalitet och en god anpassning lill män­niskornas önskemål, behov av omväxling, hemkänsla, trivsel och mänsklig kontakt. Andra bostadsområden, särskill bland dem som kommii till under senare tid, har emellertid visat sig inte motsvara allmänhetens krav pä en god boendemiljö. Skälen lill detta varierar och är inte lillfredsslällande klar­lagda. Det lorde emellertid stå klart alt akluella uthyrningssvårigheter i vissa områden åtminstone delvis kan hänföras till brisier i boendemiljön. 1 vissa fall kan sådana brisier ta sig uttryck i att området har gestaltats på etl torfiigl och enformigt sätt. Det upplevs som trist och spänningslöst. 1 andra områden finns kanske för få möjligheter till fritidsaktiviteter Ett sådant område upplevs som dött och kontaktlöst, 1 några områden har bil­trafik, buller och föroreningar blivit alltför besvärande. På många håll saknas en boendeservice som är anpassad lill dagens familjetyper. Människornas inställning till ett bostadsområde bestäms inte bara av lägenheternas kvalitet utan också i hög grad av bostadsområdets innehåll, utformning och läge i förhållande lill kommunikalioner, arbetsplatser, skolor, sjukvård osv.

I det följande skall jag begränsa mig lill de spörsmål som rör bostadens närmaste omgivning, närmiljön, efiersom dessa frågor kan och bör påverkas av bostadspolitiska ålgärder

Brister och kvaliteter i svenska boendemiljöer är dokumenterade i en mängd olika studier och forskningsrapporter. Av naluriiga skäl har dessa studier gjoris från skilda utgångspunkter och med inriktning på olika pro­blem. En förutsättning för alt de skall kunna användas som underlag för bedömningen rörande den framtida boendemiljön är därför att de blir föremål för sammanfattande analyser. Boende- och bostadsfinansieringsutredning­arna har inte ansett sig kunna göra några sådana analyser i sina betänkanden. Jag har emellertid inhämtat all utredningarna har påbörjat etl sådani arbele. Utredningarna har inte heller nu lagl fram konkrela förslag i boendemil­jöfrågan uiom såviit angår finansiellt stöd till miljöförbättrande åtgärder. Jag återkommer strax härtill.

Prop. 1974:150

365

1 avvaktan på resultaten av utredningarnas Ibrlsatla arbele vill jag begrän­sa mig till all redovisa allmänna erfarenheler av dagens boendemiljöer och de utvecklingstendenser som har betydelse för bedömningen av vilka åt­gärder som bör vidtas för alt åstadkomma lörbättringar.

Boendemiljön är en av de faktorer som har stor betydelse för att till­fredsställa grundläggande mänskliga behov av gemenskap, omväxling, sti­mulans, självkänsla och möjlighet att påverka sin närmaste omgivning. Många människor i vuxen ålder har möjligheter att kompensera en bristfällig boendemiljö med stimulerande semesterresor, tilltalande och aktiverande arbetsmiljö, fritidshus, umgänge inom orten och besök hos släkt och vänner på annan ort. Nya forskningsrön talar för atl människor i den situationen finner sig till rälla även i elt område som annars upplevs som innehållslöst eller full. För dem är kanske lägenheten viktigare än bostadens närmaste omgivning.

En stor del av befolkningen har emellertid inte dessa möjligheter alt kom­pensera brisier i boendemiljön. För den som har begränsade ekonomiska resurser kan resor och fritidshus inte bli något reellt alternativ. För den som har elt tungt och enformigt arbele kan arbelsmiljön inle väga upp brisier i boendemiljön. För hemarbetande mödrar finns ingen annan ar­betsmiljö än boendemiljön. Barnen rör sig i en mer begränsad miljö än de vuxna. Detsamma gäller människor, som på grund av ålder, sjukdom eller handikapp har svårt att röra sig inom stora områden och som inte längre förvärvsarbetar. En stor del av befolkningen vistas sålunda större delen av sin tid i hemmet eller i dess närmaste omgivning. Där finns alltså för många människor de grundläggande förutsättningarna för hur deras liv skall utvecklas och hur de skall lyckas i sina strävanden efier ett posiiivt livsinnehåll. Dessa förhållanden gör att vi måste ställa stora krav på bo­endemiljön. Särskild vikt bör läggas vid att tillfredsställa barnens, åldring­arnas och de handikappades behov. Det är också angeläget att anpassa mil­jöns innehåll och utfbrmning lill utvecklingen av familjemönstret. Jag skall senare återkomma lill della.

Diskussionen om bostadsmiljön fick mot slutet av 1930-lalet en ny in­riktning. Bl. a. pekades på behovet av lekplatser i bostadshusens närhet. Tidigare hade reglering av bebyggelseutvecklingen huvudsakligen gällt an­ordnandet av gator och allmänna platser. Husens friare gruppering under 1930-talel innebar visserligen en revolt mot tidigare stadsbyggandes osunda, mörka och trånga bakgårdar, Alla lägenheter skulle få tillgång till sol. ljus och lufi. Allmänt setl bottnade dock nyorienteringen av stadsbyggnads­tänkandet främst i strävanden att åstadkomma bättre standard i lägenhe­terna.

Mellan 1930- och 1940-talen skedde emellertid en radikal omsvängning. Nya tankar om behovet av grannskapscentra och värdet av en hemkänsla i omgivningen förmedlades från England och vann snabbi gensvar i Sverige.

Prop. 1974:150

366

Krav på möjligheter till fritidsaktiviteter och kulturell verksamhet i bo­stadens närmaste grannskap gjorde sig gällande. Det resulterade under 1940-talet och en bra bit in på 1950-talet i nya bebyggelsemiljöer med tillgång till sådana möjligheter och med ett rikligt mått av grönska och natur in­sprängda i bebyggelsen. Tidens ideal var att husen skulle anpassas till na­turen.

Efierhand blev emellertid 1940-talels stadsbyggande utsatt för krilik. En snabb fortsalt ökning av antalet bilar förutsågs. Krav på trafiksäkerhet och tillgång till fler parkeringsplatser ställdes därigenom i förgrunden. Detta kom att sätta sin prägel på nya stadsplaner. På grund av del ökande antalet parkeringsplatser minskade utrymmet för barnens lek samlidigt som av­stånden mellan husen och därmed avstånden lill olika slags service växte. Utvecklingen mot ökande avstånd mellan bostad och service förstärktes av att trångboddheten successivt var på väg atl avvecklas. Det medförde alt del kom atl bo alll färre människor i varje lägenhet. Butiker och andra gemensamhetsanläggningar kunde därmed lä tillräckligt underlag endasl under förutsättning att ett större antal lägenheter betjänades av dem.

Utvecklingen ledde till att det stora husets fördelar framhölls allt ofiare under 1950-talet, 1 etl stort hus skulle service kunna inrymmas i eller nära huset. 1 omedelbar närhet av huset skulle man kunna anordna både lekplatser för de minsta barnen och bilparkering. Del slora huset ansågs ge förut­sättningar all, utan uppoffring av de fördelar tidigare byggande erbjudit, i närmiljön tillgodose många av de boendes krav: korta avstånd till service, lekplatser och bilparkering. Allt ofiare kom fierfamiljshusområden att mot bakgrund av denna ideologi domineras av höghus. Framförallt kom 1960-talets bostadsområden atl få elt stort inslag av höga hus eller andra läll placerade fierfamiljshus, "Stenstaden" ansågs kunna få en ny renässans och sladsmässighel upphöjdes lill elt ideal,

Efier hand började kritik riktas även mot denna stadsbyggnadsideologi. Ingen förnekade fördelarna av koria avstånd men man vände sig mol alt andra kvaliteter som hade präglat det tidigare stadsbyggandet inte bevarats. Brist på kontakt mellan grannar framhölls som orsakad av den stora skalan och frånvaron av naturliga träffpunkter. Allt oftare pekades på atl hög­husmiljön medför många problem för barnfamiljer.

Samtidigt som kriliken växte sig allt starkare mol höghusmiljön och mol hårt exploaterade fierfamiljshusområden, vilkas positiva tillgång främst var närheten till service, skärptes under 1960-talel kraven på tillgång till service i bostadens närmaste omgivning. Della berodde främsi på all kvinnor med små barn i allt större utsträckning började delta i förvärvslivet. Det framstod därvid som allt angelägnare att det i bostadsområdet fanns lätt tillgänglig service som daghem och möjlighet att ordna med tvätt och inköp även pä kvällstid, samt atl del var nära till rritidsakliviieter osv. Sådana krav underslöddes av önskemålen att ge handikappade och åldringar möjlighet

Prop. 1974:150

367

att bo i en levande stadsmiljö och i mindre grad vara hänvisade lill in­stitutioner av olika slag.

Det vill alltså synas som om de senaste årens debatt gått i två helt olika riktningar En riktning har kritiserat tristessen och den torftiga utform­ningen i många fierfamiljshusområden, bristen på grönska, den stora skalan eller den hårda exploateringen. En annan riktning har främsi kritiserat bo­endemiljöernas bristande anpassning till den nya familjetyp, där båda för­äldrarna förvärvsarbetar och en av dem gör endast koriare uppehåll i sill förvärvsarbete när barnen är små, samt den bristande anpa.ssningen av bo­endemiljön till åldringars och handikappades behov. De olika typerna av argument har vanligtvis lett till två var för sig entydiga slutsatser nämligen atl områden med enfamiljshus är den lämpligaste och bästa boendemiljön eller atl bostäder i fierfamiljshus med riklig tillgång lill service äratl föredra.

Uppenbarligen skulle det vara olyckligt om del framtida stadsbyggandet skulle grundas på anlagandel all någon av dessa slutsatser är en adekvat tolkning av de erfarenheler vi har av senare års stadsbyggande. Den kritik som riktats mot dagens boendemiljöer bör naturiigivis inte lämnas obeaktad, men del finns slarka skäl att varna för tron atl det finns entydiga lösningar. Del finns nämligen risk för att vi stirrar oss så blinda på bristerna i dagens miljöer, att vi bestämmer oss för nya och annoriunda lösningar som vis­serligen inte har samma brister som dagens stadsbyggande men i gengäld inte heller tar vara på dess goda egenskaper. Mycket av det som efterfrågas i dag framfördes som krav redan på 1940-talet. Vi är således på sätt och vis tillbaka vid ulgångspunklen för det moderna stadsbyggnadstänkandet. Nu finns erfarenheter tillgängliga av de gångna decenniernas olika försök atl skapa boendemiljöer som tillgodoser skifiande krav. Det borde därför finnas goda möjligheter att skapa miljöer som tar lill vara det bästa av olika perioders byggande och som samtidigt är anpassade till dagens krav. Alla bostadsområden kan göras trivsammare och service, lrafik.säkerhet och omgivningshygien i områdena kan förbättras.

Ell bostadsområdes kvaliteter, så som de upplevs av de boende, beror också i hög grad på vilka som bor i området. Det är därför angelägel att molverka tendenser till ensidighet i befolkningsstrukturen. Framför alll tor­de ensidighet i befolkningens ålderssammansättning upplevas som negativ.

Befolkningens ålder och fördelning på hushållstyper inom ett bostadsom­råde hänger i hög grad samman med områdets ålder och lägenhelssam­mansättningen i området. Jag har förul beröri de problem som har samband med den stora andelen små lägenheter i äldre hus och skillnaden i fråga om lägenhetsstorlekar mellan nybyggda flerfamiljshus och småhus. Bo­stadsutbudeis struktur inrymmer uppenbara risker för att de boendes behov och önskemål inte kan bli tillgodosedda. Del är därför angeläget atl bo­stadsproduktionens utveckling följer utvecklingen av familjemönster och levnadsvanor.

Prop. 1974:150

368

Familjemönslret har ändrats mycket under de senaste trettio åren. Sam­tidigt har den ekonomiska standarden och utrymmesstandarden i lägen­helerna ökal. Det har medfört alt elt stort anlal bostadsområden är byggda för en annan familjetyp och för andra utrymmeskrav än dagens.

En av de viktigaste förändringarna är att förvärvsverksamheten bland gifia kvinnor har ökat siarkt sedan andra världskriget. Ökningen har varit särskilt markant i fråga om yngre gifia kvinnor med barn i förskoleåldern. En annan utveckling som har stor belydelse i delta sammanhang är hus­hållens uppdelning i mindre enheter. Drygt hälfien av landets hushåll består av endasl en eller två personer och andelen sådana hushåll beräknas öka.

Sammanfattningsvis kan sägas atl en rad olika utvecklingstendenser med­verkat till att många bostadsområden är i behov av förändringar av olika slag så all de bättre anpassas till dagens förutsättningar och värderingar. Även om vi givetvis inle kan bygga om befintliga miljöer hell och hållet framstår det som särskilt angeläget atl finna former för en förbättring av bebyggelsemiljöer alll efter som förutsättningar och värderingar förändras. Det ligger i sakens natur att del inle är möjligt att planera och bygga bo­stadsmiljöer som passar för all framtid, utan förändringar måsle vidtas efter hand.

Med tanke på den belydelse som en väl utbyggd boendeservice har för boendemiljön vill jag i sammanhanget erinra om att, som jag nämnt förut, servicekommitténs tidigare förslag delvis har legat till grund för beslut av statsmakterna, som i väsentliga avseenden har förbätlrat möjlighelerna lill planering och finansiering av lokaler för boendeservice. Servicekommittén har i sitt slutbetänkande Boendeservice 7 lagl fram ytterligare malerial som bör kunna bilda underlag för rortsalt planerings- och utvecklingsarbete på serviceområdet.

Kommittén har endasl i vissa fall ansett del befogat att fora fram dis­kussionen till konkreta förslag till omedelbara och preciserade ålgärder. Ett av dessa förslag är att etl centralt råd för boendeservice inrättas med uppgift bl. a. att samordna och följa utvecklingen på serviceområdet. Dessa uppgifier kan enligt min mening i väsentliga avseenden fullgöras av bostadsstyrelsen. Frågan torde lå övervägas ytterligare i samband med den översyn av de bosladspoliliska myndigheternas uppgifter och organisation som jag lidigare har aviserat.

1 övrigt innebär kommitténs förslag att vissa myndigheter skulle få upp­drag att fullgöra vissl utrednings-och utvecklingsarbete på området, Kungl, Maj:t har beslutat au kommitténs slutbetänkande skall överlämnas lill be­rörda myndigheier för all övervägas i deras arbete,

10,3,2 Åtgärder i syfte all förbällra boendemiljön

Av min tidigare redogörelse framgår alt en successiv förbättring av be­fintliga bebyggelsemiljöer är önskvärd om de skall kunna anpassas till nya

Prop. 1974:150

369

förulsäiiningar och värderingar, Behovel av förbättringar är särskilt fram­trädande i områden med uthyrningssvårigheter som kan hänföras till brisier i boendemiljön. För all åtgärder i della syfie skall komma till stånd i till-riicklig oniiäitning krävs emellerlid ell finansiellt slöd från slalen.

Boende- och bosladsfinansieringsulredningarna har i belänkandet Följd­frågor föreslagit att uljämningslån skall ulgå för miljöförbättrande åtgärder i befintliga bostadsområden. Härmed avses åtgärder som ökar områdenas användbarhet och attraktivitet. Åtgärderna skall enligt förslaget kunna avse såväl den yttre miljön som ändringar av byggnader.

Lån föreslås ulgå med belopp som täcker hela kostnaden intill elt belopp av 50 kr/m' lägenhetsyta.

Förslaget om ett lånestöd för detta ändamål har vunnit allmän anslutning bland remissinstanserna, även om meningarna är delade beträffande stödets utformning.

För egen del vill jag framhålla all en lånefinansierad lörbältringsverk-samhei kan medföra behov av höjda boendekostnader som det i många fall, inle minst i områden med tomma lägenheter, inte är möjligt atl ta ut. Jag anser det därför nödvändigt med direkta statliga bidrag för att mil-jölbrbällrande åtgärder skall komma lill stånd i tillräcklig omfattning.

Bidragsgivningen bör inte bindas i detalj genom beslut av statsmakterna. Det är väsentligt att erfarenheterna av behoven av ålgärder för bli vägledande vid utformandet av stödverksamheten.

Som allmänna riktlinjer för den närmaste tidens insatser från statsmakter­nas sida bör följande kunna gälla.

Bidrag bör kunna utgå för förbättring av trafiksäkerhetsförhållandena, åt­gärder som avser konstnärlig gestaltning, anordnande av mindre lokaler för hobbyverksamhet och samvaro, komplettering med boendeservice, för­bättring av otillfredsställande ulemiljöer i syfie all tillgodose barns lekbehov saml de boendes behov av rekreation, motion, samvaro och andra fritids­aktiviteter. Stöd bör också kunna ulgå för åtgärder för att begränsa buller och luftföroreningar.

Prioritet bör ges åt områden inom vilka del föreligger svårigheter alt få avsättning för lägenheterna. Bidrag bör dock inte utgå för bebyggelse som tillkommer efter år 1974.

I fråga om bidragsvillkoren förordar jag följande. Bidrag bör ulgå med högsl 50 96 av den godkända kostnaden för åtgärderna, dock högst I 000 kr. för varje lägenhet som berörs av eller har nytta av åtgärderna. Om sär­skilda skäl föreligger, t. ex. alt kostnaden är hög i förhållande till antalet lägenheter och åtgärderna är mycket angelägna, bör beloppsgränsen per lä­genhet kunna höjas lill högsl 2 000 kr.

Det ankommer på Kungl. Maj:t att beslula om de administrativa for­merna för bidragsgivningen. Jag vill emellertid här framhålla all jag ansluter mig till utredningarnas uppfattning att de boende bör beredas tillfälle atl

24  Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150

370

la aktiv del i planeringen och utformningen av åtgärderna. Jag ser detta som etl led i arbetet på en vidgad boendedemokrati,

I vissa fall kan de nya bidragen komma atl utgå i kombination med bostadslän enligl gällande regler, I sådana fall bör låneunderlaget minskas med de kostnader för åtgärderna som beaktats vid beräkningen av bidraget.

Med hänsyn till behovet av tid för förberedelse av den nya bidragsverk­samheten förordar jag atl bidragsreglerna träder i kraft den  I juli  1975.

I anslutning härtill vill jag erinra om de av statsmakterna år 1973 beslutade särskilda insatserna för en barnvänlig boendemiljö. För ändamålet anvisades elt anslag på 30 milj. kr. Bidrag ulgår med halva byggnadskoslnaden. De belopp varmed bidrag hittills sökts överstiger väsentligt det anvisade an­slaget. Med hänsyn härtill samt lill den av mig förordade tidpunkten för ikraftträdande av de nya bidragsbeslämmelserna anser jag all som en över­gångsåtgärd ett ytterligare anslag på 15 milj. kr, bör anvisas for innevarande budgetår att användas för särskilda insatser för en barnvänlig boendemiljö m, m. enligt samma regler som gällt hittills. Jag har i denna fråga samrått med chefen för socialdepartementet, som torde återkomma till frågan i sam­band med anmälan av anslag på lilläggsstat 1 lill riksstaten för budgetåret 1974/75,

Det saknas säkert underlag för att beräkna behovel av medel för de nya bidragen. Jag räknar med ett anslagsbehov för budgetåret 1975/76 om 30 milj, kr, Ulöver nämnda belopp bör arbelsmarknadspolitiska ålgärder kom­ma i fråga för detta ändamål.

Prop. 1974:150

371

10,4 Markpolitik och planfrågor

10,4.1 Reformbehov och reförmmöjligheier

Det alll intensivare markulnytljandet har lett till all marken har blivit en nyckelfaktor i samhällsplaneringen. Markens läge och kostnaderna för dess ulnytljande har fött växande betydelse inom skilda verksamhetsom­råden, Särskill påtagligt är kanske detta inom bostadssektorn. Var mark finns tillgänglig och under vilka betingelser den kan utnyttjas spelar en avgörande roll både för bostadsproduktionens omfattning och inriktning och för del slutliga resultatet av bostadsbyggandet, dvs. för bostadsmiljön lagen i vid bemärkelse. När del gäller mark med särskill goda egenskaper eller mark belägen i särskill eftertraktade lägen har samtidiga anspråk på att få utnyttja marken allt oftare och med allt större styrka kommit att ställas av företrädare för skilda intressen. Detla har slarki ökal behovel av en hushållning med marklillgångarna.

En tillgång av så begränsad natur och med så strategisk betydelse i sam­hällsplaneringen för inte behandlas som ett spekulationsobjekl. Det är ett krav som är motiverat av hänsyn till effektivitet i samhällsverksamheten. En ohämmad konkurrens om marken leder sålunda till knapphet, stock-ningaroch misshushållning saml till monopollendenseroch spekulativa pris­förändringar. Kravet är motiverat ocksåav hänsyn till medborgarinfiyiandel över samhällsutvecklingen. Görs marken till föremål för konkurrens med spekulativa inslag mellan enskilda parter med intressen i skilda led av sam­hällsbyggnadsprocessen, är risken betydande för atl samhällsorganen föriorar det avgörande infiytandet över utvecklingen.

Vi har i vårt land varit internationellt setl förhållandevis förskonade från verkligt svåra missförhållanden av den art som jag nu har beröri. Del beror på alt vi lyckats genomföra rätl långtgående ålgärder i syfte atl motverka markspekulation och alt stärka samhällets ställning när del gäller avgöranden om markanvändningen. Det råder en lämligen bred enighet i vårt land om en politik med den inriktningen, låt vara att fiera av de åtgärder som jag syftar på har måst genomföras under politisk strid.

Det är emellerlid nödvändigt all vidtagna ålgärder ständigt ses över och kompletteras i ljuset av vunna erfarenheter. Jag kommer all i det följande lägga fram vissa förslag som innebär ytterligare förbättringar av samhällets möjligheter all slyra markanvändningen. Dessförinnan vill jag peka på vissa, särskill för bosladspolitiken betydelsefulla linjer i utvecklingen på det mark­politiska området.

Genom 1947 års alltjämt gällande byggnadslagstiftning upphävdes mark­ägarens dittillsvarande i princip fria rält atl exploatera sin mark för bl. a. bebyggelse och ersattes med en rält för samhällel - i första hand företrätt av kommunen - att bestämma var bebyggelse får komma till stånd. Detta samhällets s. k. planmonopol gällde ursprungligen bara bebyggelseutveck-

Prop. 1974:150

372

lingen i tätorterna. Efter hand som behovel av en hushållning med mark­resurserna ökade kom ytteriigare typer av bebyggelse att omfattas av plan­monopolet. Genom lagändringar i samband med riksdagsbeslutet år 1972 angående den fysiska riksplaneringen (prop. 1972:111, CU 1972:35, rskr 1972:348) underkastades all bebyggelse, alltså också s. k. glesbebyggelse, kra­vet på att den måste föregås av en planmässig prövning.

Man kan säga att genom planmonopolet har lagts fast som grundläggande princip för markpolitiken att det är samhället som ytterst skall bestämma över markanvändningen. Planmonopolet kan emellertid bli mer eller mindre verkningslöst. Genom sin planering kan kommunen visserligen beslämma var och hur bebyggelse får ske. Det beror emellertid på markägarens in­ställning om den byggnadsrätt som följer av kommunens beslut blir ut­nyttjad. Det är således markägaren som bestämmer om marken skall be­byggas. Om han beslutar sig för att bygga, avgör han i princip också när det skall ske. Ell betydande faktiskt infiytande över planeringens inriktning och innehåll ligger därmed hos markägaren, och kommunen är i motsva­rande grad beroende av dennes agerande. Också på frågor som berör mark­användningen men som inte bestäms i plan kan markägaren utöva ett fak­tiskt inflytande genom det ibland tillämpade systemet med exploaterings­avtal mellan kommunen och markägaren. Hur storl kommunens beroende av markägaren i praktiken är bestäms bl. a. av kommunens möjligheter atl förvärva marken för alt själv genomföra eller låta genomföra planlägg­ningen. I praktiken spelar ofia även hänsynstaganden till tidsfaktorn en belydande roll, vilkel kan leda lill atl kommunen inle anser sig kunna genomdriva sina önskemål till fullo.

Vikten av kommunala insatser också vid plangenomförandet - en aktiv kommunal markpolitik - betonades starkt när riksdagen år 1967 lade fast inriktningen av samhällets markpolitik. Det skedde närmast med anledning av prop, 1967:90 med förslag till förköpslag och prop. 1967:100 angående rikllinjer för bostadspolitiken m. m,

1 prop, I967:100(s, 177-180) framhölls att en aktiv kommunal markpolitik till följd av bebyggelseutvecklingen blivit etl alll viktigare inslag i planeringen av bostadsbyggandet. Huvudansvaret för samhällsbyggandet på det lokala planet, framhölls det vidare, ligger hos kommunen, varvid ansvaret för be­byggelseplaneringen och bostadsförsörjningen är särskilt markant. De vik­tigaste medel kommunen förfogar över för denna uppgifi är byggnadslag­stiftningen med dess planmonopol, förmedlingsverksamheten för statliga bostadslån, egna investeringar och en aktiv kommunal markpolitik. Plan-monopolet och förmedlingsverksamheten är värdefulla medel all styra sam­hällsbyggnadsprocessen men måste betecknas som otillräckliga. Om ett än­damålsenligt samhällsbyggande och god samhällelig investeringsekonomi skall kunna uppnås måsle, framhölls det, dessa medel kompletteras med ett ökat kommunalt markinnehav.

Prop. 1974:150

373

En god kommunal markberedskap är, anfördes det vidare i propositionen, av stor betydelse i flera avseenden. Kommunen kan, om den förfogar över mark i tillräcklig omfallning, bestämma när bebyggelsen skall komma till Slånd inom olika delar av samhällena och säkrar därigenom ett ändamåls­enligt samhällsbyggande och god samhällelig invesieringsekonomi. Mark­innehavet ökar vidare kommunens möjligheter att aktivt påverka bebyg­gelsens utformning i samband med bebyggelseplaneringen, vid valet av hus­typer och vid bestämmande av lägenhetsfördelningen m. m. Ett omfallande kommunall markinnehav har dessutom en återhållande inverkan på mark­prisutvecklingen. Mot bakgrund av bl.a. dessa förhållanden uttalades att en aktiv kommunal markpolitik är nödvändig för att samhällel skall fö tillfredsställande kontroll över den komplicerade process som samhällsbyg­gandel utgör. Kommunerna borde förvärva mark i sådan omfattning atl de får dominerande inflytande över de marklillgångar som inom överskådlig lid kan beräknas bli tagna ' anspråk för samhällsbyggandet. Detta innebär inie, uttalades det vidare, atl kommunerna måsle förvärva all mark som skall användas för samhällsbyggandel, även om delta i många fall är önsk­värt. Kommunerna bör emellerlid ha så myckel mark i sin hand alt de behärskar tidsschemat för samhällsbyggandel och inte löper risken att sam­hällsbyggandet leds av olika markägare, ibland med monopolställning. Kom­munerna bör bygga upp en så god markberedskap atl mark är säkerställd för minst 10 års byggande.

Dessa uttalanden godkändes av riksdagen (SU 1967:100 s, 22, rskr 1967:265). De har därefter i olika sammanhang preciserats, bl. a, i samband med tillkomsten av den nya expropriationslagen (SFS 1972:719),

De medel kommunerna i dag har till sitt förfogande för att föra en aktiv markpolilik är främst den kommunala förköpsrätien,expropriationsinstitulet och statens kreditstöd lill kommunala markförvärv.

Enligt förköpslagen (1967:868, ändrad senast 1973:544), som trädde i krafi den 1 januari 1968, har kommun förköpsrält vid försäljning som omfatlar sådan fast egendom som med hänsyn till den framtida utvecklingen behövs för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning. Förköpsrält föreligger även vid försäljning av tomträtt i sådan egendom. Förköpsrätten innebär att kommunen för förvärva den egendom som köpet avser från säljaren på de villkor som avtalats mellan denne och köparen. Syftet med lagen var att förbältra kommunernas möjligheter att på elt tidigt stadium förvärva mark som behövs för samhällsutvecklingen och därigenom åsladkomma en dämpning av prisutvecklingen i fråga om sådan mark.

Vissa begränsningar i kommunens möjligheter atl utöva förköpsrält fö­religger. Bl.a. får förköpsrätt inle utövas, om fastigheten haren ägovidd som understiger 3 000m' och dessutom ett taxeringsvärde som är lägre än 200 000 kr.

Inom juslitiedepartementet har-bl. a. med anledningaven framställning

Prop. 1974:150

374

från riksdagen (CU 1973:18, rskr 1973:207) - utarbetats en promemoria (Ds Ju 1974:6) med förslag till ändringar i förköpslagen i syfte främst all förbättra kommunernas möjligheter att utöva förköp som ett led i bosladssanerings-verksamheien. Promemorian, som har remissbehandlats, har beretts inom justitiedepartementet.

Vid förköp betalar alltså kommunen det pris som faktiskt avtalats mellan enskilda parier vid en försäljning av den aktuella fastigheten. Den enkla övertagandemöjlighet som förköpslagen erbjuder kan användas endast om kommunen är beredd att acceptera det pris som avtalats mellan säljare och köpare. Om kommunen vill ha en prövning av fastighetens värde, får kom­munen använda sig av expropriation.

Under åren 1971 och 1972 genomfördes betydelsefulla ändringar i ex-propriationslagsliftningen. De ändringar som vidtogs år 1971 syftade lill all förbällra kommunernas möjligheier all expropriera mark för lätbebyg­gelseändamål. Samlidigt ändrades värderings- och ersättningsreglerna för att förhindra att kommunerna skulle behöva belala ersäitning för sådana värden som beror på förväntningar om ändrat användningssätt, främsi så­dana förväntningar som är knutna lill den av samhällets egna insatser be­roende lätbebyggelseutvecklingen. 1972 års ändringar avsåg bl.a. att fö lill slånd en förkortning av handläggningsliderna i exproprialionsmäl.

Eftersom dessa ändringar i expropriationslagstifiningen bildar väsentliga utgångspunkter för mina överväganden i fortsättningen när del gäller mark­politik och planfrågor, finner jag det befogal all något ytteriigare redogöra för ändringarna.

Beslämmelserna i den lidigare gällande expropriationslagen innebar atl kommun i huvudsak hade rält till expropriation för att säkerställa all mark på skäliga villkor fanns tillgänglig för tätbebyggelse och därmed samman­hängande anordningar. Expropriation kunde vidare ske för att i kommuns ägo överföra mark, som inte var tätbebyggd, för upplåtelse med tomträtt.

I prop. 1971:122, där förslaget lill 1971 års ändringar lades fram, anfördes bl. a.(s. 157 ff )ait reglerna om expropriation för lätbebyggelseändamål borde utformas så att de möjliggör en aktiv kommunal markpolitik. Utgångs­punkten borde därvid vara atl kommunerna skall ha en obetingad före­trädesrätt till mark som skall bli föremål för tätbebyggelseåigärder. Del an­sågs vidare i hög grad önskvärt att kommunerna får möjlighet all förvärva mark redan på ell tidigt stadium, bl. a, för att därigenom skapa förulsätl­ningar för en långsiktig planering av bebyggelsen.

De överväganden som mot bakgrund av det nu anförda gjordes i pro­positionen utmynnade i förslag till bestämmelser som sedermera antogs av riksdagen (CU 1971:27, rskr 1971:310). Bestämmelserna innebär att ex­propriation får ske för att ge kommunen möjlighet atl förfoga över mark som med hänsyn lill den framtida utvecklingen krävs för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning. För all understryka betydelsen

Prop. 1974:150

375

av tomiräitsinsiilulei anges dessutom alt expropriation kan ske för att ge kommun möjlighet att upplåta mark med tomlräll.

Genom 1971 års reform infördes som förut nämnts även regler som syftar till att dämpa markvärdestegringen och atl göra det möjligt fördel allmänna att tillgodogöra sig vissa sådana markvärdestegringar som beror på samhällets egna insatser. Reformen innebar i detla avseende bl. a. alt reglerna om er­sättning vid expropriation ändrades.

Den mest betydelsefulla nyheten när det gäller beräkningen av expro­prialionsersältning är den s. k. presumtionsregeln. Regeln kan på yrkande av den exproprierande tillämpas, om den exproprierade fastighetens värde ökat under den närmast föregående tioårsperioden. En sådan värdestegring skall inte ersättas såvida det inte blir utrett atl den beror på annat än för­väntningar om ändring i fastighetens tillåtna användningssätt. Däremot ul­går ersättning, om utredningen ger vid handen alt markvärdestegringen helt eller delvis saknar samband med den kommande ändrade markan­vändningen. Enligl en särskild övergångsbestämmelse gäller presumtions­regeln inte värdeökning som har inträffat före den  1 juli  1971.

Genom tillkomsten av de nya värderingsreglerna vid expropriation har en viktig förutsättning skapats för all framgångsrikt motverka uppkomsten av förvänlningsvärden på mark. Också andra värdestegringar som ytterst beror på samhällets insatser är del emelleriid angelägel att kunna förbehålla samhällel självt. Belydande värden som skapas genom samhällsbyggandet lillfaller fortlöpande vissa markägare i form av stegringar i fastighetsvärdena. I viss utsträckning dras dessa värden in till del allmänna genom beskattning. Ett annat insirumeni för att förbehålla samhällel sådana värden är tomt-rättsinstitutet. Tomiräit är en till tiden obestämd nyttjanderätt till faslighet för visst ändamål mol en årlig avgäld som skall ulgå med oförändrat belopp under vissa lidsperioder, i allmänhet om tio år.

Statsmakterna har i olika sammanhang framhållit lomirätlsinslitulets sto­ra betydelse som hjälpmedel för den kommunala markpoliliken (Jfr prop. 1967:100 s. 179 och 180, SU 1967:100 s, 22, rskr 1967:265, prop, 1971:122 s. 160, CU 1971:27, rskr 1971:310). 1 1967 års prop. uttalas sålunda, i an­slutning till de lidigare berörda uttalandena om en aktiv markpolitik, all kommunerna företrädesvis bör upplåta byggnadsmarken med tomträtt. Bland de fördelar som är förenade med tomlrätisinstitutet nämns - utöver atl det öppnar möjlighet att förbehålla det allmänna en rimlig del av mark­värdestegringen genom alt tomträltsavgälden kan omprövas vart tionde år - atl kommunen i tomirättsupplålelsen kan på etl enkelt säti reglera frågor angående bebyggelsen.

För all underlätta för kommunerna atl föra en aktiv markpolilik lämnar staten kredilsiöd i form av markförvärvslån saml, när mark upplåts med tomträtt, tomlräitslån.

Tomträltslån    enligt    lomlrättslånekungörelsen    (1965:905,    omtryckt

Prop. 1974:150

376

1973:537) utgår lill kommun som har upplåtit mark med tomträtt för bo­stadsändamål. Tomträttslån är amorteringsfritt under tio år och skall därefier amorteras under 30 år, Ränlan är densamma som för bostadslån. Åriigen utbetalas f n. ca 200 milj. kr. i tomträttslån.

Kommun kan vidare enligt kungörelsen (1968:227; ändrad senast 1974:258) om markförvärvslån lill kommun få markförvärvslån för förvärv av sådan fast egendom som med hänsyn till den framtida utvecklingen krävs för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning. Fr, o. m. år 1974 utgår markförvärvslån också för förvärv av sådana saneringsläs­tigheler som efter ny- eller ombyggnad till större delen skall utnyttjas lör bostadsändamål. Räntesatsen är densamma som för bostadslån. Amorte­ringstiden är tio år. Amorieringsfrihet kan dock medges för två år innan amorieringsiiden börjar löpa. Markförvärvslånen betalas ut från en för än­damålet särskilt inrättad lånefond, markförvärvslånefonden. Anslaget till denna lånefond har successivt utökats från budgetåret 1968/69, då anslaget uppgick till 30 milj. kr., till  125 milj. kr för innevarande budgetår

Av vad jag har anfört i det föregående torde framgå alt ett betydande samhällsinfiytande över markanvändningen är nödvändigt för att utveck­lingen skall kunna länkas in mot de sociala, miljöpolitiska och andra mål som samhället ställer upp. Ett sådant inflytande kan f n, inte nås bara genom planmonopolei ulan förutsätter också en aktiv kommunal mark­polilik. Bygglagutredningen har i sill belänkande (SOU 1974:21) Markan­vändning och byggande lagt fram förslag av betydelse för kommunernas ställning på det markpoliiiska området. Som jag senare skall utveckla när­mare måste dock dessa förslag arbetas över ytterligare innan de kan bli föremål lör statsmakternas ställningslagande.

I detta läge är det angeläget all la till vara de möjligheter som föreligger all redan nu åstadkomma en förbättring av kommunernas möjligheter alt styra plangenomlörandel. En sådan möjlighet har när det gäller bostadsbyg­gandet anvisats av byggkonkurrensuiredningen genom uiredningens förslag om det s, k. markvillkorel. Enligl detla skall statligt bostadslån för nybygg­nad i allmänhel kunna utgå endasl om kommun, landstingskommun eller vissa kommunala bolag har sålt marken eller upplåtit denna med tomträtt lill byggherren för genomförande av det projekt för vilket bostadslån söks,

I följande avsnitt avser jag att behandla detta förslag. Dessförinnan vill jag bara stryka under det angelägna i atl arbele fortlöpande bedrivs på ytter­ligare reformer. Till en början bör den erforderliga överarbelningen av bygg­laguiredningens förslag genomföras utan dröjsmål. Jag kommer att efier min behandling av förslaget om etl markvillkor redogöra för vilka utgångs­punkter för ett sådant arbele som nu föreligger.

Prop. 1974:150

377

10,4,2 Kommunal upplåtelse av mark som villkor,for stalligl bostadslån m. m. 10,4.2.1 Allmänna synpunkter

Som jag utvecklat närmare i det föregående kan elt erforderligt sam­hällsinfiytande över markanvändningen bara åstadkommas genom alt kom­munerna i betydande utsträckning förvärvar mark som behövs för sam­hällsbyggandet. Jag har pekal på atl kommunernas medel all föra en sådan aktiv markpolitik avsevärt förbättrats under senare tid, främst genom re­visionen av expropriationslagstifiningen och vidgade lånemöjligheler för kommunala markförvärv. Betydande svårigheter kvarstår ändå för kom­munerna när det gäller atl föra en aktiv markpolilik. Att utnyttja expro-priationsinslitutet kan - trots förbättringar i förfarandereglerna - bli både dyrt och tidskrävande och torde bl.a, av det skälet komma i fråga bara undanlagsvis. De nya värderingsreglerna i expropriationslagen bör visser­ligen vara ägnade att dämpa markvärdestegringar på exploateringsmark ock­så i fall av frivilliga försäljningar och därmed verka återhållande även på den allmänna prisnivån. Varje köpare kan ju riskera expropriation med lill-lämpning av presumtionsregeln som utesluter ersättningar för förvänlnings­värden. Erfarenheler som visar att presumtionsregeln verkligen får denna effekt föreligger emellertid inte ännu. Det finns tvärtom anledning anla atl det i fortsättningen, liksom hittills, kan komma atl råda en stark kon­kurrens - mellan enskilda intressenter inbördes och mellan sådana å ena och kommunerna å andra sidan - om exploateringsmark med osunda pris­stegringar som följd för så vitt inte ytterligare motåtgärder sätts in.

Del ligger i öppen dag all en sådan utveckling, om den tillåts, avseväri skulle försvåra kommunernas möjligheteratt föra en aktiv markpolitik. Där­till kommer naturligtvis all markprisslegringar indirekt påverkar boende­kostnaderna på ell ogynnsamt sätt, låt vara att råmarkspriset f n. har en relativt begränsad betydelse för den slutliga boendekostnaden. I detta av­seende skiljer sig Sverige på ell glädjande sätt från många andra länder. Att råmarkspriserna har kunnat hållas på en genomsnittligt låg nivå lorde i betydande utsträckning kunna tillskrivas kommunernas krafifulla agerande på det markpolitiska området. Vad jag nu har sagt om råmarksprisernas betydelse för boendekostnaderna avser dock bara fierfamiljshus i exploa­teringsområden. För småhus utgör råmarkskostnaden ofia en betydligt större andel av totalkostnaden än för fierfamiljshus. Inom saneringsområden svarar markkoslnaden i dag för en så belydande del av produktionskostnaden för både flerfamiljshus och småhus att den inte sällan blir avgörande för pro­jektens genomförbarhet. Vad som främst ger upphov till den konkurrens­situation som jag nyss har antytt är de omfattande inköp av mark för exploatering som görs av förelag inom byggbranschen. Jag vill rörande dessa förhållanden hänvisa till den kariläggning av sådana företags markinnehav som byggkonkurrensuiredningen har gjort.

Prop. 1974:150

378

Au byggföretagen är angelägna att förvärva mark är förslåeligi. Markin­nehav ger, som jag lidigare utvecklat, möjlighet alt påverka bebyggelse­planeringen, vilket kan vara av belydande intresse för ett byggföretag. Må­hända viktigare äremellertid att markinnehavet ger ell avgörande inflytande när det gäller formerna och villkoren för byggandet och därmed möjlighet att trygga avsättningen av den egna produktionen. Markägare med egna resurser för byggnadsprodukiion kan sålunda t.ex, bebygga marken i egen regi avskärmad från konkurrens och därmed från den insyn och effektivitels-koniroll som upphandling i konkurrens innebär. Producerande förelag kan också sälja marken till kommunen eller till ett byggherreföretag och i sam­band med försäljningen tillförsäkra sig det efierföljande bygguppdraget. Följ­den blir även i ett sådant fall att produktionen undandras konkurrens. Om marken ägs av ell företag med intressen i malerialledet, kan företaget vid upphandling av byggandet eller vid en försäljning av marken ställa upp villkor beträffande materialval och materialleveranlör. Även om byggandet i sådana situationer som nu har antytts sker effektivt och lill låga kostnader, är det inte säkert att konsumenien får någon glädje härav, efiersom mark­ägaren - producenten inte har någon anledning att avstå från de mono­polvinster som marknaden kan ge möjlighet lill,

Byggkonkurrensuiredningen har i sitt betänkande Konkurrens i bo­stadsbyggandet lagl fram en rad förslag till åtgärder i syfte atl främja kon­kurrensen i bostadsbyggandet. Bl.a. föreslås vissa villkor knutna lill den statliga bosladslångivningen vilka innefattar upphandlingsregler i syfte att främja konkurrensen. Jag kommer att i det följande redovisa mina ställ­ningstaganden till dessa förslag. Dessutom föreslår ulredningen att statligt bostadslån för nybyggnad skall kunna utgå endast om kommun eller lands­tingskommun eller av kommun eller landstingskommun helägt bolag som enbart har lill uppgift att förvärva eller förvalta kommunal mark har såll marken eller upplåtit denna med tomiräu lill den blivande byggherren för genomförande av del projekt för vilkel bostadslån söks. Delta lånevillkor, som enligt utredningen alltså inte skall omfatta lån till ombyggnad eller förbättring, kallas i det följande markvillkoret. Om kommunen förvärvat marken med bivillkor om vem som skall bebygga marken, leverera malerial o, d, skall markvillkoret inte anses vara uppfyllt. Genom markvillkoret skall enligt utredningen bygginiressenters möjlighet att via eget markinnehav påverka fördelningen av produktionsuppdrag elimineras.

Förslaget om etl markvillkor har fått ett i huvudsak positivt mottagande bland remissinstanserna. Sålunda lillstyrks förslaget av fiertalet remissin­stanser. Byggnadsarbetareförbundet, lill vars yttrande LO anslutersig, anser att markvillkoret är utredningens principiellt viktigaste och prakliskt mest realistiska förslag. Enligt förbundet kan markvillkoret inle undvaras även om uiredningens förslag i övrigt genomförs. Remissinstanser med paria-mentarisk sammansättning har emelleriid i regel en minoriiei med avvi-

Prop. 1974:150

379

kände mening. Minoriteten godtar i allmänhet utredningens markpolitiska utgångspunkter men anser att markvillkoret är elt alltför genomgripande och onödigt tvingande medel. Bland de remissinstanser som helt avstyrker markvillkorel återfinns främst representanter för det enskilda näringslivet, Enligl dessa har utredningen överbetonat markägarens möjligheter att styra byggandet.

Jag kommer i det följande, i anslutning till behandlingen av byggkon­kurrensutredningens övriga förslag, att mer utförligt behandla frågan om lämpligheten av byggproduktion på mark som ägs av byggproducenlen själv (egenregibygge). Redan nu vill jag uttala all byggkonkurrensulredningens betänkande och remissyttrandena över detla har övertygat mig om atl starka invändningar från konkurrenssynpunkt kan riktas mot egenregibygge. Jag kommer att föreslå vissa åtgärder i anslutning till den statliga bostadslån­givningen i syfte att motverka olämpligt egenregibygge och att även i övrigt främja ändamålsenliga upphandlingsformer, Elt markvillkor i enlighet med utredningens förslag skulle vid sidan av sådana åtgärder vara ett verksamt medel när det gäller atl genom en kommunal markfördelning tillse att bo­stadsbyggandet anförtros byggherrar som har bäsla förutsättningar och vilja atl bygga goda och billiga bostäder. Därtill kommeratl ett markvillkor skulle eliminera eller i vart fall dämpa den konkurrens om exploateringsmark som, enligl vad jag nyss har utvecklat, bl, a. utgör ett belydande hinder mot en aktiv kommunal markpolilik.

En invändning mot införandel av ell markvillkor som förts fram under remissbehandlingen är att del skulle få vissa oacceptabla effekter på fas­tighetsmarknaden. Etl som jag ser det grundläggande motiv för markvill­koret äratl det skall medföra minskad konkurrens om marken och därmed en dämpning av prisnivån. 1 fråga om mark belräffande vilken markvillkoret är av betydelse kommer kommun att uppträda praktiskt taget ensam som köpare. Som utredningen närmare har utvecklat kan del för fastigheter med höga förvänlningsvärden även bli fråga om en sänkning av markpriset. Detta är som jag ser det gynnsamma och eftersträvansvärda effekter. Däremot finns del ingen anledning atl tro att priset i allmänhet skulle sjunka under ett med bortseende från evenluella förväntningsvärden beräknat marknads­värde. Eftersom det alltid står fastighelsägaren fritt att vänta med försäljning och avvakta en tidpunkt då kommunen tvingas atl expropriera och eftersom löseskillingen då i enlighet med expropriationslagens värderingsregler alllid skall motsvara fastighetens sålunda beräknade marknadsvärde, kan man räkna med atl frivilligt köp i allmänhel går alt få till stånd till ett pris motsvarande minst delta marknadsvärde.

Undantagsvis kan situationen dock vara den alt fastighelsägaren har svåri atl avvakta kommunens initiativ. Han skulle i en sådan situalion kunna löpa risken att behöva sälja sin fastighet till etl pris understigande mark­nadsvärdet. Motsvarande silualion kan emellerlid inlräffa redan i dag. Jag

Prop. 1974:150

380

tänker på den situationen att en faslighet är föremål för nybyggnadsförbud eller beslut eller överväganden om expropriation. Det finns inga skäl atl anla alt sådana situationer skulle bli väsentligl mer frekventa om markvill­korel införs.

I samband med ändringarna i expropriationslagstifiningen avvisades tan­ken på all, när elt expropriationstillstånd omöjliggjorde en försäljning på öppna marknaden, införa en rätt för fastighetsägaren atl påkalla inlösen av fasligheten. Del skedde med hänvisning till att fastighetsägarens hand­lingsfrihet är beskuren även genom många andra faktorer än formligt beslut om expropriation. Enligt min mening finns det lika liten anledning att av nu berörda skäl avstå från att införa markvillkoret eller atl förknippa det med en räll för fastighetsägaren all i vissa siluaiioner påkalla inlösen. På­tagliga olägenheter i situationer sådana som de nu berörda uppkommer bara om kommunerna på etl otillböriigt sätt utnyttjar situationen. Jag kan inte finna all så är fallet i dag och del saknas anledning anta att ett införande av markvillkoret skulle medföra någon ändring härvidlag.

På grund av vad jag nu har anfört förordar jag att byggkonkurrensut­redningens förslag om elt markvillkor genomförs. Belräffande de rikllinjer som bör gälla för kommunernas fördelning av nu ifrågavarande mark på byggherrar återkommer jag senare i anslutning till min behandling av bygg­konkurrensutredningens förslag rörande upphandlingsförfarandet m. m.

10.4.2,2 Den närmare utformningen av markvillkoret

När det gäller den närmare utformningen av markvillkoret är inne­börden av utredningens förslag att villkoret skall vara uppfyllt inte bara om kommunen eller landstingskommunen utan också ell av kommunen eller landstingskommunen helägt bolag med uppgift uteslutande att förvärva eller förvalta mark såll eller upplåtit marken. Jag biträder detta förslag som gör det möjligt för kommunen alt fritt välja mellan att bedriva markex­ploatering själv eller genom bolag. Endast aktiebolag torde komma i fråga för uppgiften. Jag kan däremol inte biträda ell under remissbehandlingen framfört förslag att med exploateringsbolag i delta sammanhang jämställa kommunall bostadsföretag. En sådan ordning skulle strida mot del grund­läggande syfiet med markvillkorel.

Utredningen har vidare föreslagit vissa undanlag från markvillkorel. Så­lunda föreslås en generellt undanlag för ombyggnad eller förbättring. Bo­stadslån föreslås också kunna utgå lill nybyggnad av fierfamiljshus i sa­neringsområde oberoende av vem som varil föregående ägare eller lomt-rättshavare under förutsättning att lånsökanden var ägare till marken eller innehade den med lomlrält den 1 juli 1972. Vidare föreslås småhus i sa­neringsområde och småhus i landsbygdsområde bli helt undantagna från markvillkorel. Därutöver föreslås länsbostadsnämnden i enslaka fall få be-

Prop. 1974:150

381

vilja dispens från markvillkoret för slyckebyggda småhus i exploaterings­område under förutsättning att den som skall bebo huset har förvärvat mar­ken från annan än byggintressent samt att kommunen tillstyrker dispensen.

Under en övergångstid fram till den I juli 1977 föreslås markvillkoret inle omfatta lånsökande som ägde marken eller innehade den med tomträtt den I juli  1972.

Det föreslagna generella undantaget för ombyggnad eller förbätlring och del mer begränsade undantaget för nybyggnad av fierfamiljshus i sane­ringsområde är förestavat av uppfattningen att sanering - även s, k, toial­sanering, dvs, fall då hus rivs och ersätts med nytt - får anses ingå som ett reguljäri led i fastighetsförvaltningen. Jag kan dela denna synpunkt och godtar att markvillkoret skall omfatta bara saneringsfasligheter som för­värvas framdeles. Med hänsyn lill saneringsverksamhetens utomordentliga vikt i dagens samhällsbyggande och till de tendenser till fasligheLsspeku-lation och andra osunda företeelser på saneringsmarknaden som förmärkls på senare lid finner jag emellerlid alt markvillkorel bör omfatta också om­byggnad av flerfamiljshus. Med ombyggnad avses också förbättring. Den tidpunkt före vilken fastigheten eller tomträtten skall ha förvärvats för all markvillkorel inte skall vara tillämpligt bör sättas lill den I november 1974.

Beträffande de av utredningen föreslagna undantagen för småhus har flera remissinslanser riktat kraftig kritik mot att småhus i saneringsområden fö­reslås bli generellt undantagna från markvillkoret. Man framhåller bl. a. alt en omfattande markspekulation sedan länge pågår inom äldre småhusom­råden. Jag har förståelse för remissinstansernas synpunkter i denna fråga. Äldre småhusområden är ofta välbelägna och av bl. a. denna anledning at­traktiva för dem som avser all skaffa sig ett småhus. Detta ger byggin­tressenter som förvärvat mark inom sådana områden stora möjligheter all utnyttja sin monopolställning. Del är dock enligl min mening.inie lämpligt att som villkor för bostadslån lill nybyggnad av småhus i saneringsområde generellt ställa krav på att marken har förmedlats av kommunen. Som ul­redningen framhållit skulle ett sådant krav innebära en orimlig admini­strativ och ekonomisk belastning på kommunerna. Vidare förvärvar ofta den blivande egnahemsbyggaren tomlen direkt från den som tidigare bott på fastigheten. Några villkor belräffande val av entreprenör eller byggnads­material är då normalt inte förenade med försäljningen. Motsvarande lorde i regel gälla vid försäljning av småhustomier i landsbygdsområde och emel­lanåt vid försäljning av småhustomier i exploateringsområden. Från kon­kurrenssynpunkt saknas i dessa fall anledning att kräva att marken skall ha förmedlats av kommunen. Däremot bör bygge på mark som upplåtits av byggintressent, oavseU inom vilken typ av område som det har skett, inte kunna bli föremål för statlig långivning.

Jag förordar därför att slyckebyggda småhus som skall bebos av den som gör ansökan om bostadslånet - i vilkel fall endast ett lånebeslut meddelas

Prop. 1974:150

382

-alltid skall vara undantagna från markvillkoret,om marken av lånsökanden förvärvats från annan än byggintressent. Med byggintressent avses bl. a. byggnadsentreprenör eller materialleveranlör, t. ex. kataloghusleverantör. Med byggintressent bör jämställas dels förelag eller person som har ett äga-reintresse som inle är endasl obetydligt i bygginiressentföretag, dels förelag i vilket byggintressent har ett inte obetydligt ägarinlresse. Så utformad lorde undantagsregeln erbjuda ett effektivt skydd för den enskilde småhusbyg­garen samtidigt som den ger denne stor frihet vid valet av tomt.

Med den av mig förordade utformningen av undanlagsregeln för småhus bortfaller behovel av de av ulredningen föreslagna särskilda dispensreglerna,

1 de läll fastighet eller lomirätt förvärvats på exekutiv auktion eller genom arv, gåva, teslamente eller bodelning bör bosladslån utgå ulan hänsyn lill ägarskifiet om lån kunnat ulgå när fastigheten var i föregående ägares hand. Motsvarande bör gälla i vissa fall vid förvärv genom fusion mellan juridiska personer och i liknande situationer,

1 likhet med utredningen anser jag det rimligl att den som i dag äger mark under en övergångslid skall kunna fö statslån för bostadsbebyggelse på marken. Jag delar emellerlid den mening som uttalats av fiera remiss­instanser om att den av utredningen föreslagna övergångstiden är för kort. Jag förordar därför atl övergångstiden utsträcks till den I juli 1984. Fram lill denna lidpunki bör alltså från markvillkorel undanlas ärenden i vilka lånesökanden ägde marken eller innehade den med tomträtt den 1 november 1974, I saneringsfallen skall dock, enligt vad jag förordat i det föregående alla ärenden i vilka lånesökanden ägde marken eller innehade den med tomträtt den 1 november 1974 vara undantagna från markvillkorets till-lämpning ulan någon begränsning framåt i liden.

Även med de undantag och övergångsregler jag nu har förordat kan länkas fall där en tillämpning av markvillkorel skulle innebära olägenheier från allmän synpunkt. Jag föreslår därför alt Kungl, Maj:t eller, om erfarenheterna efter någon tids tillämpning av markvillkoret talar för det, annan myndighel som Kungl, Maj:i bestämmer skall kunna medge undantag från markvill­koret för särskilt fall. 1 nybyggnadsområde bör sådant undanlag medges bara när starka skäl talar för del och bara om kommunen ansökt om undan­tag, I saneringsfallen torde tillräckliga skäl för undantag i allmänhel föreligga om kommunen ansökt om eller tillstyrkt undantag,

Markvillkorel bör införas fr. o. m. den I januari 1975.

10,4,2.3 Finansiering av kommunala markförvärv

Införandet av markvillkorel kommer, som jag redan har utvecklat, att förbättra kommunernas möjligheter att förvärva mark. Självfallet kvarstår emellertid även därefier del samband mellan kommunernas markförvärv och deras finansieringsförmåga som uppenbarligen föreligger och som bl. a.

Prop. 1974:150

383

illustreras av vissa undersökningar som byggkonkurrensuiredningen gjort.

Jag delar byggkonkurrensutredningens och remissinstansernas uppfatt­ning alt kommunernas möjligheter all finansiera markförvärv bör förbättras.

Byggkonkurrensuiredningen har i delta hänseende föreslagit dels vissa ändringar i kommunallagstiftningen beträffande kommuns möjligheter att ta upp lån, dels en förstärkning av markförvärvslånefondens utlåningska­pacitel. Jag kommer i det följande alt först behandla lagstifiningsfrågan och därefter markförvärvslånefondens utlåningskapacitet.

Enligt gällande bestämmelser har kommunerna rätt att la upp lån intill ett sammanlagt belopp som för kommun som inle tillhör landstingskommun utgör 7 kr, per skattekrona i kommunen enligl nästföregående års taxering och för annan kommun 5 kr, per skattekrona. För lån utöver denna s, k, underställningsfria lånerält krävs tillstånd av Kungl. Maj:t. Lån som kom­mun upptar inom den underställningsfria lånerätlen skall vara ställt all åter­betalas inom fem år och skall amorteras åriigen. Vid förvärv av inlecknad egendom kan dock kommun inom den underställningsfria lånerätlen överta betalningsansvaret även för sådana lån i egendomen som löper under längre tid än fem år eller som inte skall avbetalas årligen. Om lånet inte ryms inom den underställningsfria lånerätten, fordras även i della fall lillslånd av Kungl. Maj:t.

Utredningen anser atl dessa bestämmelser molverkar strävandena att un­derlätta för kommunerna all förvärva mark för lätbebyggelseändamål. Bl. a. försvårar bestämmelserna användningen av köpeskillingsreverser vid för­värv av fast egendom. lUredningen föreslår därför sådan ändring i bestäm­melserna att lån i intecknad egendom som kommun övertar vid förvärv av egendomen samt lån som kommun upptar genom atl som betalning för fast egendom utge köpeskillingsrevers inte skall inkräkta på utrymmet för kommunens underställningsfria lånerätt. Utredningen föreslåräven att det undantag från bestämmelserna om femårig lånetid och årliga avbetal­ningar som görs för lån som kommun övertar vid förvärv av läst egendom utvidgas lill att avse även köpeskillingsreverser som utges som likvid vid fastighetsförvärv. Förslagen har lätt etl posiiivt mottagande av remiss­instanserna.

De av utredningen föreslagna författningsändringarna skulle underlätta kommunernas handläggning av lånefrågorna i samband med markförvärv. Enligt utredningens förslag skulle emellertid de ändrade bestämmelserna komma all avse samtliga kommunala förvärv av fast egendom. Då syftet med ändringarna är begränsat till att underlätta för kommunerna att förvärva mark för samhällsbyggnadsändamål är jag f n, inte beredd att förorda en så långtgående ändring, Enligl min mening bör tillämpningsområdet för de nya bestämmelserna begriinsas i förhållande till lörslaget och i stiillei Samordnas med tillämpningsområdet för de markpolitiska hjälpmedlen.

Efter samråd med chefen för kommundeparlementel förordar jag en sådan ändring i kommunallagstiftningen alt lån i inlecknad egendom som kom-

Prop. 1974:150

384

mun övertar vid förvärv av egendomen saml lån som kommun upptar genom att som betalning för fast egendom utge köpeskillingsrevers inte inkräktar på utrymmet för kommunens underställningsfria lånerätt i de fall förvärvel avser sådan fast egendom som med hänsyn till den framtida ut­vecklingen erfordras för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande an­ordning. Jag förordar vidare att motsvarande skall gälla vid förvärv av fast egendom som behöver rustas upp. De ändrade bestämmelserna bör i till-lämpliga delar gälla även Stockholms läns landslingskommun.

Ändringen bör träda i kraft den I januari  1975,

De förordade författningsändringarna kommenteras något ytterligare i spe­cialmotiveringen till upprättade författningsförslag.

Om kommunerna i ökad utsträckning utnyttjar möjligheterna all överia lån i förvärvad egendom samt att genom köpeskillingsreverser uppta lån från säljaren, minskar anspråken på annan lånefinansiering.

Såväl utredningen som de remissinstanser som tillstyrker markvillkoret äremellertid eniga om att markförvärvslånefondens utlåningskapacitet ändå måste ökas om markvillkorel genomförs. Utredningen har vidare presenterat vissa kalkyler över hur mycket medel fonden bör tillföras. På grundval av dessa beräkningar föreslås all fondens utlåningskapacitel ökas lill 250 milj, kr, per år.

Jag delar utredningens och remissinstansernas upplänning atl markför­värvslånefondens utlåningskapacitel måste ökas om markvillkoret genom­förs. Vad gäller storieken och takten i denna ökning måsle dock konstateras atl förutsättningarna för utredningens kalkyler är väsentligt förändrade. Så­lunda har under senare år såväl bostadsbyggandets omfattning och inriktning som kommunernas samlade markförvärvsbehov minskal. Vidare medför den av mig förordade längre övergångstiden för markvillkoret atl längre tid förflyter innan markvillkorel får full effekt i fbrm av kommunala mark­förvärv. Kommunernas årliga upplåningsbehov för förvärv av mark för ny­byggnad av bostäder blir därför lägre under de närmasie åren än vad ut­redningen beräknat. Därtill kommer alt, sedan byggkonkurrensuiredningen gjorde sina beräkningar, markförvärvslånefonden tillförts allt slörre infly­tande amorteringar. Jag vill också, liksom riksbanksfullmäktige gjort i sitt remissyttrande, påpeka alt uiredningens kalkyler inte tillräckligl beaktat att många kommuneräven i fortsättningen bör kunna finansiera markförvärven på annal sätt än genom markförvärvslån. Eftersom markvillkoret bör träda i krafi först den 1 januari 1975, påverkar det inte nämnvärt medelbehovet lör budgetåret 1974/75, För följande år lar anslagen till fonden prövas mot bakgrund av redovisade behov och med hänsyn lill vad det statsfinansiella läget vid varje tillfälle ger utrymme för.

Prop. 1974:150

385

10.4.2.4 Kommunernas planering av markförvärven   m. m.

Införandet av markvillkoret innebär att kommunernas centrala roll i bo­sladsbyggandet och kommunernas ansvar för bostadsförsörjningen kommer all ytterligare markeras. Som jag redan utvecklat måste kommunerna kunna tillhandahålla praktiskt laget all mark som behövs för den statligt belånade nyproduktionen av bostäder inom den egna kommunen, vilkel lör många kommuner innebär att markförvärven måste öka. Vidare måste marken vara tillgänglig vid planerad tidpunkt för atl störningar i produktionen inte 

skall inträffa. Eftersom markförvärven och iordningställandet av marken tar lång tid, krävs en långsiktig planering av den markpolitiska aktiviteten i kommunen.

För all säkerställa ett planenligt bostadsbyggande anser jag att en ak­tivering av kommunernas planering kring markfrågorna är angelägen, Bygg­konkurrensuiredningen föreslår att kommunerna skall upprätta tioåriga markförvärvsprogram som skall ingå som en del i de kommunala bostadsbygg­nadsprogrammen. För de första fem programåren förutsätts fullständig över­ensstämmelse råda mellan markförvärvsprogrammet och bostadsbyggnads-programmet i övrigt. För de därpå följande fem åren anser ulredningen all markförvärvsprogrammet bör baseras på den beräkning av det långsiktiga bosladsbyggnadsbehovet som görs i bostadsbyggnadsprogrammet samt på översiktliga fysiska planer. Programmet bör även för de sista fem åren såvitt möjligt vara eiappindelat i lid och rum, innefatta överväganden om genom­förande från ekonomisk synpunkt samt vara kommunalpolitiskt förankrat. Utredningens motiv för förslaget om markförvärvsprogram är i första hand att man centralt måste ha uppgifier om kommunernas markförvärvsbehov för alt en önskvärd omläggning av markförvärvslångivningen skall vara möjlig. Utredningen konstaterar dock all sådana program även bör utgöra elt värdefullt planeringsinstrument för kommunerna. Vidare anses program­men kunna utgöra underiag för upprättande a v rutiner för olika markpolitiska ålgärder.

Uiredningens förslag om kommunala markförvärvsprogram har fått ell positivt mottagande bland remissinstanserna. Några remissinslanser, där­ibland bostadsstyrelsen och Svenska kommunförbundel, anser dock alt markförvärvsprogrammen bör omfatta behovet av mark för allt samhälls­byggande - således inte enbart mark för bostadsbyggande.

För egen del anser jag kommunala program för kommunernas mark­förvärv för bostadsändamål vara önskvärda liksom en ökning i den kom­munala planeringsverksamhet kring markfrågorna över huvud tagel, alltså planeringen av markförvärv också för annal samhällsbyggande än för bo­stadsändamål. Jag vill betona att en sådan planering bör vara förankrad inte bara i bostadsbyggnadsprogrammet ulan också i en översiktlig fysisk planering. Förutsättningarna härför har förbättrats under senare år lill följd av bl. a. de omfattande kommunala insatserna inom den översiktliga fysiska

25   Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150

386

planeringen. Jag förutsätter därför att en sådan markförvärvsplanering kom­mer till slånd i den utsträckning som är önskvärd och lämplig utan att den görs obligatorisk. Några föreskrifier i ämnet bör alltså inte utfärdas. Jag vill betona all de program som kan komma att upprättas inle bör verka styrande på den statliga långivningen.

Enligl byggkonkurrensuiredningen kan lidsperspektivet för de kommu­nala markförvärven lill följd av markvillkorel minskas från av statsmakterna lidigare rekommenderade tio år till sex ä åtta år. Vid en sådan förkortning av lidsperspeklivet kommer de räntekostnader som belastar bostadsbyg­gandet all minska. Ulredningen framhåller vidare att planeringen av sam­hällsbyggandet i större utsträckning än hittills kommeratl kunna slyra mark-förvärvsverksamheten, om markförvärven senareläggs. Några remissinstan­ser har riklat kritik mot uiredningens uppfattning i denna fråga.

För egen del anser jag all markvillkorel i kombination med de nya vär­deringsreglerna i expropriationslagen ger kommunen en så stark ställning på det markpolitiska området all en förkortning av tidsperspektivet vid mark­förvärven är motiverad. Förvärven bör dock genomföras i så god tid att kommunen behärskar tidschemat för samhällets utbyggnad och så att kom­munen har handlingsfrihet i vad avser val mellan olika utbyggnadsalternativ. Möjlighet bör sålunda finnas till tidigareläggning av viss produktion. Kom­munen bör vidare ha tillräckliga tidsmarginaler för etl expropriationsför-farande.

Del kan emellertid i vissa fall vara fördelaktigt för kommunen att genom­föra markförvärv tidigare än som normalt sker. Det kan gälla t, ex, de förvärv som genomförs med stöd av förköpslagen. Vidare kan en kommun ha an­ledning atl på ett tidigt stadium förvärva en fastighet vars ägare har starka skäl att göra sig av med fastigheten men inle kan finna annan köpare än kommunen. Planeringen kring markfrågorna bör därför omfatta en inte allt­för kort tidsperiod, lämpligen  10 år.

Markförvärvslån bör enligl utredningen i princip inte ulgå vid förvärv av mark som enligt kommunens bostadsbyggnadsprogram kommer att tas i anspråk för bebyggelse inom tre år. Jag är inte beredd att förorda att en sådan bestämmelse införs. Jag finner del däremol naturligt att bostadssty­relsen i siluaiioner då efterfrågan på lån överstiger tillgången på lånemedel prioriterar förvärv som utgör elt led i en planmässig markförvärvspolilik och som fyller syftet att skapa en kommunal markberedskap som är rimlig med hänsyn till den beräknade tidpunklen för markens ianspråktagande för bebyggelse. Förvärv som genomförs endast något år före planerad bygg­start kan i allmänhel inte hänföras till denna kategori.

När det gäller förvärv av mark på vilken byggstart kan antas ligga för­hållandevis långt fram i tiden är situationen mera komplicerad. Som jag redan har framhållit innebär etl onödigt långt tidsperspektiv för de kom­munala markförvärven en belastning på den kommunala ekonomin som

Prop. 1974:150

387

skulle kunna undvikas, I del enskilda fallet kan det å andra sidan vara Ibrdclakligl för både kommunen och säljaren om förviirvet genomförs i ett tidigt skede. Jag tiinker därvid i första hand på de fall där säljaren av privata skäl måsle avyttra fastigheten. Om markvillkoret införs, kan vidare säljaren till följd av della villkor få svårigheter att finna en annan köpare än kommunen. För atl hindra atl säljaren hamnar i en tvångssituation, bör kommunen i etl sådant läge förvärva fasligheten även om detta sker tidigare än som eljest hade varit motiverat. För all underlätta ell sådani lörlärande bör lånebeviljande myndighel vid prövningen av ansökan om markförvärvslån ta särskild hänsyn till denna typ av förvärv och om möjligt prioritera dem,

10.4,3 Arbetet på en ny markanvändnings- och byggnadslagstiftning

I det föregående har jag strukit under atl en framgångsrik bostadspolitik och en ändamålsenlig hushållning med mark och vallen förutsätter att sam­hället - i första hand kommunerna - för en aktiv markpolitik. En grund­förutsättning i sin tur för en sådan politik är atl samhället bedriver en effekiiv planering av markanvändningen. En ändamålsenlig fysisk planering är na­turiigivis också ett viktigt instrument i och för sig för bl. a. bostadspolitiken. Del är i en sådan planering som förutsättningarna för miljöutformningen

-

det må gälla utformningen av själva bostadshusen eller av grannskapet

-

läggs fast.

Mol denna bakgrund är del angelägel all, i anslutning till en översyn av samhällets bostadspolitik, vissa överväganden görs också i fråga om den lagstiftning som reglerar markanvändningen och byggandet. Ett underlag för sådana överväganden föreligger i och med alt bygglagutredningen av­lämnat sitt principbetänkande och remissbehandlingen av della nyligen har avslutats.

Bygglagutredningens förslag innebär atl nuvarande byggnadslagstiftning skall ersättas med en helt ny lagstiftning om beslutsprocessen rörande för­ändringar av markanvändningen och bebyggelsemiljön. Bygglagutredning­ens betänkande innehåller emellerlid endasl allmänna överväganden rörande principer för en ny lagstiftning. Något lagförslag läggs sålunda inle fram. Åtskilliga frågor har inle behandlats eller har behandlats bara översiktligt. Ett motiv för att redovisa resultatet av utredningsarbetet innan del ännu slutförts var all tillfälle skulle ges lill vissa överväganden i lagstiftnings­frågorna i anslutning till atl riktlinjerna för en ny bostadspolitik lades fast. Ett annat motiv var att del bedömdes ändamålsenligt med en prövning utanför utredningen av vissa huvudtankar innan utredningsarbetet fördes fram lill ett utarbetat lagförslag. Resultatet av en sådan prövning borde bli att del fortsatta utredningsarbetet kunde bedrivas med ökad fasthet.

Bygglagutredningens belänkande innehåller i huvudsak dels synpunkler

Prop. 1974:150

388

på vilket syfie en ny lagstiftning bör ges, dels ett principförslag till ell nylt plansystem.

I fråga om lagstifiningens syfie anför utredningen i huvudsak följande.

Lagstifiningen bör bidra till alt tillgodose intresset av atl en från allmänna synpunkter god markhushållning kommer till stånd och all vid utform­ningen av miljön sociala och välfärdspolitiska mål kan uppnås. Planlägg­ningen bör avse den fysiska miljöförändringen i slori och alltså inte vara begränsad lill bebyggelsefrågor i inskränkt mening. Den bör vidare syfta till att tillgodose också intresset av att i önskvärd utsträckning bevara be­fintliga bebyggelsemiljöer och upprusta och underhålla äldre bebyggelse­områden, Lagstifiningen bör åstadkomma en beslutsordning som har sin tyngdpunkt i ett kommunalt ansvar för frågornas avgörande under hän­synstagande till statliga och enskilda intressen. Vid avvägningen mellan olika intressen bör beakias alt grundläggande sociala strävanden och ge­mensamma och långsiktiga samhällsintressen skall väga tungt i förhållande lill kortsiktiga och privata intressen. Planläggningen bör tillgodose behovel av samordning mellan den fysiska, den sociala och den ekonomiska pla­neringen och bör för den skull ges största möjliga anknytning till kom­munernas verksamhetsplanering och ekonomiska planering. Lagstifiningen bör syfia till att åstadkomma en sådan beslutsordning att viktiga principiella ställningstaganden kan diskuteras och göras öppet på elt så tidigt stadium att reella bindningar ännu inle uppstått och att en bedömning från allmän synpunkt av olika åtgärders lämplighet kan ligga lill grund för fortsatta bedömningar. Alla förändringar i markanvändningen bör föregås av plan­mässig prövning. Någon generell rätt för mark- eller nyttjanderättshavare att förändra markanvändningen bör alltså inle finnas. Bestämmelser bör införas som har den verkan att det framstår som angelägel för vederbörande att utnyttja givna tillstånd lill förändring.

För att uppnå dessa syfien är det enligt bygglaguiredningen angeläget bl, a. att den översiktliga kommunala planeringens slällning stärks. Det bör ske främst genom att den görs obligatorisk, inriktas på atl slyra markan­vändningen över hela kommunens yta och genom atl planeringsansvaret läggs på kommunstyrelsen och kommunfullmäktige. Ell annal vikligl medel att nå vissa av de uppställda syftena är enligt utredningen alt tillstånd till förändringar i markanvändningen görs tidsbegränsade.

Bygglagutredningens förslag till nytt plansysiem innehåller i övrigl i hu­vudsak följande.

Den kommunala fysiska planeringen skall omfatta tre plantyper, kom-munplan, kommundelsplan och byggnadsplan. Kommunplanen skall vara obligatorisk, omfatta kommunens hela yta och omprövas med jämna mel­lanrum. Den skall ange hur man tänker sig att markresurserna skall användas på lång sikt samt vara bindande för efterföljande mera detaljerad planering. Kommundelsplanen skall innefatta mera ingående översiktliga ställnings-

Prop. 1974:150

389

taganden för viss del av kommunen. Den skall inte vara obligatorisk. Behovet av kommundelsplanläggning för olika områden skall bedömas när kom-munplan upprättas. Kommundelsplanen skall vara bindande för efierföl­jande markanvändningsbeslut och i viss utsträckning grunda räll till inlösen av mark. Byggnadsplan skall i princip upprättas beträffande alla förändringar av markanvändningen. Byggnadsplan förutsätts i regel bli projektinriktad och upprättad för varje markägare för sig. Den skall slå i huvudsaklig över­ensstämmelse med kommunplan och med kommundelsplan, om sådan upp­rättas, och i sin tur vara bindande för byggnadslovsprövningen, Byggnads­plan skall i princip las i anspråk i full utsträckning och inom viss lid. 1 den mån byggnadsplanen utnyttjas skall den inte kunna tas i anspråk på nytt.

Del statliga infiytandet i planeringen skall enligt utredningens förslag begränsas till frågor om markhushållning av riksintresse samt till frågor som rör regionalpolitiken, de statliga offentliga verksamhetsintressena samt statliga sektoriella utvecklings- och planeringsiniressen. Staten skall dess­utom svara för samordningen mellan olika allmänna intressen och för att vissa materiella riktlinjer för planläggningen och miljöutformningen följs. Del statliga infiytandet föreslås få göra sig gällande främst genom atl -efter etl samråd mellan länsstyrelsen och kommunen - kommunalplanen skall godkännas samt kommundelsplan och byggnadsplan utanför område för kommundelsplan skall fastställas. Byggnadsplanen skall dock fastställas bara om inte undanlag från faslställelse angetts i kommunplanen. 1 slor utsträckning är utredningens förslag till plansystem utformat med sikte på atl medborgarinfiyiandel skall öka. Delta syfie har förstärkningen av den översiktliga planeringen, formaliseringen av plansystemet och det vidgade plankravel. Andra förslag i samma syfie är att möjlighet att genom dis­pensbeslut tillåta ändrad markanvändning inte skall slå öppen och alt sak-ägarkretsen skall vidgas till alt omfatta också nyttjanderättshavare, vilkel bl. a. innebär att dessa skall underrättas om planer och byggnadslov som berör dem.

Bygglaguiredningens förslag och synpunkter har i väsentliga stycken rönt instämmande av remissinstanserna. Del gäller främst de principiella syn­punkler som ulredningen har anfört om en ny lagstifinings syfie. I andra väsentliga avseenden - del gäller främst frågan om uppbyggnaden av elt nylt plansystem - går emellertid meningarna starkt isär hos remissinstan­serna. På fiera punkter anses utredningens förslag bristfälligt underbyggda eller ofullständigt utvecklade. Åtskilliga remissinslanser har framhållit svå­righeterna att till följd härav bilda sig en säker uppfattning om utrednings­förslaget i dess helhet.

För egen del anser jag i likhet med flera av remissinstanserna alt vad bygglaguiredningen har anfört omen ny lagstiftnings syfte i väsentliga styck­en är väl värt att läggas till grund lör lagstiftning.

Prop. 1974:150

390

En förstärkning av den översiktliga planeringens ställning och en vidgning av planeringen till en allsidig markanvändningsbedömning som inbegriper också bevarandeaspekter och som är integrerad med kommunens verksam­hetsplanering och sociala planering är sålunda också enligl min mening angelägen. Genomen förstärkning av översiktsplaneringen bordet bli lättare att undvika att bedömningar på delaljplanestadiet görs under tidsbrist och med dålig överblick över alternativa handlingsmöjligheter. Härigenom kan förhindras att de kommer till under påverkan mer av kortsiktiga mark-ägarinlressen än av sociala och miljöpolitiska målsättningar. Mycket talar vidare för all man härigenom får det bästa medlet att nå etl bättre med­borgarinflytande över planeringen. Bara om ett sådant infiytande får göra sig gällande på ett tillräckligt tidigt stadium i en planeringsprocess kan det innebära reella möjligheter att påverka förändringarna. Erfarenheterna av hur det renl praktiskt varil svårt eller omöjligt att tillmötesgå sent väckta medborgaropinioner bestyrker en sådan uppfattning.

Det är lillfredsslällande all kunna konstatera all den översiktliga planering som f n. håller på atl växa fram i kommunerna och bygglagutredningens förslag i dessa delar ligger i allt väsentligt väl i linje med varandra. Jag syftar i detla sammanhang på de former för översiktsplanering som redan nu utvecklas bl. a. inom ramen för den fysiska riksplaneringen och med slöd av anvisningar som slalens planverk har utfärdat i samråd med Svenska kommunförbundet. Det framgår av de åtgärdsprogram för fullföljande av den fysiska riksplaneringen som upprättats av kommunerna, att praktiskt tagel samtliga kommuner avser alt före mitten av år 1976 upprätta översikter över hur bebyggelse- och markanvändningsfrågor skall behandlas i kom­munens olika delar.

En annan angelägen reform som bygglagutredningen skisserat är en be­gränsning av det statliga infiytandet över den fysiska planeringen. Utan att ta ställning lill en rad spörsmål som ulredningen behandlar rörande samordningen mellan den föreslagna lagstiftningen och annan lagsiifining eller rörande ansvarsfördelningen mellan stat och kommun i bl.a. frågor om naturvård och miljövård eller vägfrågor vill jag i likhet med ett avsevärt antal remissinstanser framhålla att en sådan fördelning av statens och kom­munens ansvar bör eftersträvas all frågor av enbari lokal räckvidd hell för­behålls kommunerna. Jag måste emellertid konstatera alt en betydande del av remissinstanserna funnit alt bygglagutredningen inte i alla avseenden lyckats göra en riktig avgränsning av sådana frågor eller att utredningens förslag lill plansysiem inle heller eljesl fulll ul svarar mol en sådan mål­sättning.

Ett annat enligt min mening inuessant inslag i det av bygglaguired­ningen föreslagna plansystemet är tidsbegränsningen av lillståndsbeslu-len. En sådan ordning bör vara ägnad bl. a. atl i betydande grad stärka kommunens slällning när det gäller plangenoTnförandet. Som fiera remiss-

Prop. 1974:150

391

instanser har påpekat är det emellertid inle möjligt att fullt ut bedöma för­slaget i denna del med hänsyn till att vissa konsekvenser inte har blivit belysta. Jag syftar då på vissa frågorom ersättning till markägare när verkan av tillstånd upphör saml frågan om hur man i del nya systemet skall kunna registrera bl. a, pågående markanvändning, något som i dag delvis sker i fastställda detaljplaner men som enligt förslaget måste ske i andra former.

Av vad jag nu har anfört torde framgå atl betydande delar av bygglag­utredningens förslag måste överarbetas och kompletteras, bl, a. med ledning av remissyttrandena, innan statsmakterna kan ta slällning i lagstiftnings­frågan. I del läget är del varken möjligt eller lämpligt att, som ursprungligen varit avsett, nu förelägga riksdagen förslag till principer för en framlida lagstiftning.

Även om en sådan plan alltså inle kan fullföljas, har den valda upp­läggningen av utredningsarbetet enligt min mening varit av värde. Genom remissbehandlingen av principförslaget har sålunda kunnat påvisas i vilka avseenden utredningen byggt sina bedömningar på mindre lämpliga utgångs­punkter. Inte minst i de delar där utredningsförslaget varit ofullständigt har vidare genom remissbehandlingen tillkommit värdefullt material och beaktansvärda synpunkler som knappast hade varil möjligt alt få tillgång till på annat sätt.

Genom att denna remissopinion har kunnat fångas upp har Ibrulsätt-ningar skapats atl snabbare genomföra en ny markanvändnings- och bygg­nadslagstifining än om utredningsarbetet hade slutförts i sedvanliga former med fullständiga lagförslag. Härtill kommer atl en värdefull samlad be­lysning av reformbehov och relbrmmöjligheter på det markpoliiiska fältet kommit lill slånd. Därigenom har bl.a. åstadkommits bättre möjligheter att bedöma behovel av och förutsättningarna för atl genomföra del av bygg­konkurrensuiredningen föreslagna markvillkoret.

Jag avser alt inom kort låta publicera en inom departementet upprättad sammanställning av remissyttrandena över bygglagutredningens betänkan­de. Efter ytteriigare bearbetning inom bostadsdepartementet av betänkandet och remissyttrandena kommer en eller flera departementspromemorior med lagförslag all bli föremål för ny remissbehandling. Med en sådan uppläggning av beredningen av lagstifiningsfrågan blir det möjligt all tillgodose elt från ett myckel siori antal remissinstanser, främst kommunerna, framfört öns­kemål om en grundlig remissbehandling av konkreta lagförslag där remiss­instanserna inle skall vara i förväg bundna av ställningstaganden från stats­makternas sida i principfrågor, DeUa önskemål har förts fram oberoende av om vederbörande remissinstans delat bygglagutredningens bedömningar i principbetänkandet eller inte.

Prop. 1974:150

392

10,5 Bostadsfinansiering och bostadsbeskattning

10.5,1 Inledning

I takt med att det allmännas ansvar för bostadsförsörjningen ökat har samhällets finansiella medverkan kommii att spela en växande roll för bo­stadsförsörjningen. Sedan bostadspolitiska åtgärder av mera generell nalur började komma till användning under 1940-lalet har staten bidragit med successivt ökande insatser i form av långivning och subventioner. Subven­tionerna har varil dels generella, i regel knutna till långivningen, dels in­komstprövade som gått direkt till hushållen. Vidare har staten genom olika ålgärder garanterat bostadsbyggandets kapitalförsörjning. Också kommuner­nas finansiella insatser har vuxil till betydande omfattning. Främst gäller delta bostadsstödet till hushållen. Kommunerna gör också stora ekonomiska åtaganden i anslutning lill bostadsbyggandel genom investeringar i skolor, daghem, trafikapparat m, m.

Etl huvudsyfte med samhällets finansiella insatser är alt åstadkomma rimliga boendekostnader i förhållande till betalningsförmågan. Insatserna bör inte få sådan effekt att en boendeform gynnas i förhållande till en annan. 1 båda dessa hänseenden har kritik riktats mot den rådande ordningen. Boende- och bosiadsfinansieringsutredningarna har främsi behandlat den förstnämnda frågan medan bostadsskaltekoinmiiténs arbete gällt den sist­nämnda frågan. Innan jag går in på utredningarnas förslag vill jag peka på några utvecklingslinjer som har lell lill alt utformningen av samhällets ålgärder i dag inle kan betraktas som invändningsfri.

Inriktningen av samhällets insatser för bostadsförsörjningen har varierat från tid till annan. Fram till 1960-talels slut förekom betydande inslag av generella subventioner, främsi kapitalsubventioner i form av tilläggslån och räntefria delar av lån samt räntebidrag.

Enligt de bostadspolitiska riktlinjer som drogs upp år 1967 skulle de ge­nerella subventionerna avvecklas. Räntebidragen slopades och bostadslå­neräntan sattes till en nivå som skulle motsvara kostnaderna för statens upplåning. Genom beslut av 1968 års riksdag bestämdes atl de sista ute­stående kapitalsubvenlionerna, tilläggslån och räntefria delar av bostadslån lill sludenibosladsröreiag, skulle återkrävas. De generella subventionerna skulle enligt de år 1967 uppdragna riktlinjerna ersättas av dels direkta, in­komstprövade subventioner, dels elt på sikl subventionsfritt lånesystem. Detta lånesystem - egentligen två system, paritetslånesystemet och rän­telånesyslemel - bygger på förutsättningen att kapitalkostnaderna omför­delas i tiden. De årliga betalningarna, som i början av lånetiden är låga i förhållande till de s. k, nominella villkoren, förutsätts successivt öka genom årliga paritelslalshöjningar som i huvudsak bestäms av byggkostnadsök­ningen.

Till följd av utvecklingen på bostadsmarknaden och den höga räntenivån

Prop. 1974:150

393

har paritetslånesystemels principer blivit allt Svårare alt upprätthålla. Sedan lånesystemet infördes, har räntenivån för långa faslighelslån stigii med drygt 2 procentenheter. För alt systemet skall fungera så som förutsatts fordras antingen en höjning av basannuitet och basräntor eller avseväri slörre pa­ritetstalshöjningar än de 3 96 årligen som antogs vid systemets införande. Under de senaste åren har en förhållandevis krafiig stegring av byggnads-kostnaderna ägt rum. På flera orter har ell betydande överskott av lägenheter uppkommit vid nuvarande bostadskostnader. Det är uppenbari att läget på bostadsmarknaden f n, inle medger de justeringar i paritetslånesystemet som skulle varit erforderiiga. Pariletstalen för år 1973 höjdes sålunda bara med hälfien av vad som hade behövts med hänsyn till kostnadsutvecklingen och lånesystemels tekniska krav. För år 1974 skedde ingen höjning alls av paritetstalen. Härigenom har skuldökningarna blivit avsevärt större än som förutsattes vid systemets införande. Under innevarande budgetår kom­mer skuldökningen på paritetslån och utbetalningen av räntelån att uppgå lill inemot 1,4 miljarder kr. Den totala ackumulerade skuldökningen vid utgången av år 1974 beräknas uppgå till drygt 5,7 miljarder kr.

Denna utveckling av paritetslånesystemet har skapat oklarhet om åter­betalningsperiodens längd och om möjligheterna att på sikt förränta och amortera den uppkomna skuldökningen. En krafiig förlängning av åter­betalningstiden är inle acceptabel, Behovel av finansielll ulrymme för mo­dernisering och underhåll kan nämligen beräknas bli större i framliden än hittills.

Också beträffande beskallningssyslemel har utvecklingen medfört vissa effekter som kräver uppmärksamhet från bostadspolitisk synpunkt. Jag tän­ker på nuvarande, schablonmässiga inläktsberäkning vid beskattning av en-och ivåfamiljsfastigheler. Denna beräkningsmetod som infördes i mitten av 1950-lalet syfiade, i likhet med tidigare s, k, konventionella metod för beskattning av villor, till alt beskatta värdet av den förmån som villaägaren kan anses åtnjuta av del i villafasligheien nedlagda egna kapitalet. Värdet av denna förmån, angiven som en procentsats (intäktsprocenien) av fas­lighetens taxeringsvärde, bestämdes med beaktande av bl, a, den beräknade avkastning, som villaägaren hade fått, om han i stället placerat sin kapital i bank. Från den bruttointäkt, som härigenom framkommer, får avdrag göras för bl. a. ränta på lånat kapital som lagts ned i villafastigheten.

På grund av att den allmänna räntenivån stigii avsevärt, samtidigt som intäktsprocenien däremol för flertalet fastigheter sänkts i samband med höj­ningen av taxeringsvärdena, har betydande underskott vid inkomstbeskatt­ningen uppkommit för flertalet villaägare som kan göra avdrag för ränla på upplånat kapital. Dessa underskott medför minskad skall för villaägaren. Särskill i fråga om nyare hus kan skatteminskningen bli belydande. Vil­labeskattningen har härigenom i praktiken kommii alt fungera som ell stöd lill boendet i främst nya egna hem.

Prop. 1974:150

394

Av den redogörelse jag hittills lämnat framgår atl de samhällsinsatser som sker inom bostadslångivning och villabeskatlning och som har slor bostadspolitisk betydelse bör samordnas så atl de kommeratl slå i samklang med bostadspolitiska strävanden.

10.5.2 Ulredningsförslagen och reniissyllraiidena

Boende- och bosladsfinansieringsulredningarna har i sitt belänkande an­sett sig kunna konstatera bl. a. alt prisnivån för nyproducerade bostads-och hyresrättslägenheler är för hög för hushåll med genomsnittliga in­komster. Bl, a, på grund härav har de hyror och årsavgifter som tas ut av de boende kommii att undersliga de faktiska kostnaderna för fastighets­kapitalet samt drift och underhåll av fastigheterna. Mot bakgrund av dessa omständigheter har utredningarna bedömt atl boendekostnaderna i nypro­ducerade hyres- och bostadsrätlslägenheter behöver sänkas med 10-15 96-

Med vissa krav på bostadsfinansieringen som utgångspunkt - bl.a. att den skall ge förutsättningar för ett rimligt pris i nyproduktionen och lik­värdiga priser på bostadsmarknaden samt att den skall utjämna slarka för­ändringar av ränlor och produktionskostnader- har utredningarna lagt fram förslag till ett nytt finansieringssystem, det s, k, utjämningslånesystemet, Utjämningslånel bör enligt utredningarna vara så konstruerat all summan av den totala kapitalersättningen för lånen och driftkostnaden skall ge för­utsältningar för ell rimligt bosladspris. Kapitalersättningen under det första året bestäms av vad utredningarna kallar bostadsränla, närmast motsvarande basannuitet i paritetslånesystemet, och skälig produktionskostnad, Bo­sladsränlan, som förutsätts kunna vara olika för olika årgångar av hus med hänsyn till bl, a. byggnadskoslnadsutvecklingen men konstant låneliden ut för en viss årgång, bestäms således så att den därav betingade kapi­talkostnaden molsvarar differensen mellan rimligt bostadspris och drifikost­naderna. För lägenheter som produceras under år 1974 har utredningarna med dessa utgångspunkter räknat fram en bostadsränla pä 3,7 96. Kapi­talersättningen skall årligen räknas upp med en uljämningsfaktor som när­mast svarar mot parilelstalel i nuvarande syslem. Ökningen av utjämnings­faklorn bör läggas fast för etl antal år framåt men omprövas med jämna mellanrum med hänsyn till bl.a, önskemålen om prisparitet mellan olika årgångar av hus. 1 vilken omfattning den statliga lånedelen - som föreslås bli utökad lill 50 96 av fastighetskapitalet - skall betalas tillbaka blir enligl utredningarnas förslag beroende av framtida beslut. Lånetiden föreslås bli föriängd till 60 år. Slalens insatser i början av lånets löptid betraktas som fordran för staten, dvs, som skuld för låntagaren, endasl om låntagaren säger upp det statliga lånet. Härigenom blir, enligt utredningarna, del re­dovisningsförfarande som lillämpas för paritelslån onödigt.

Utredningarna har också vissa synpunkter på siiltet för bostadsbyggandets

Prop. 1974:150

395

kapitalanskaffning och på behovet och möjlighelerna av all uppnå ekono­miskt setl Hkvärdiga villkor för olika besiilningsformer, Efiersom bo-sladsskattekommittén hafi till uppgifi atl se över bostadsbeskattningen i syfte bl, a, alt göra beskaltningseffeklerna i möjlig mån neutrala med av­seende på boendeform, har boende- och bostadsfinansieringsutredningarna grundat sina förslag beträffande finansieringssystemet på förutsättningen all skattemässig neutralitet råder mellan boendeformerna. Utredningarna har dock redovisat vissa räkneexempel som bl, a, visaratt om bostadsräntan, eller basannuiteten, sätts lill 3,9 96 för bostads-och hyresrättslägenheler nel­loulgifien under det första året blir densamma som för ägda småhus med traditionella lån, dvs. lån utan kapitalkostnadsomfördelning.

Också bostadsskattekommittén konstaterar att den som bor i en nyare paritetsbelånad villa har en sammanlagd bostadskostnad som är lägre än den som hyr en lika stor lägenhet i ett paritetsbelånal fierfamiljshus. Kom­mitténs och boende- och bostadsfinansieringsutredningarnas uppfattningar om storleken av villaägarnas förmåner är emellertid olika. Bostadsskatte­kommittén har sålunda kommit fram till en mindre storlek på förmånen - 15 till 25 kr, per kvadratmeter lägenhetsyta och år - än utredningarna. Skillnaden beror främst på att kommittén som kostnad för småhusen också tagit upp skuldökning på paritelslån saml värdeminskning, utöver gjorda amorteringar, för de ägda småhusen. Med hänsyn till den konstaterade kost­nadsskillnaden och mot bakgrund av direktiven för kommitténs arbete -att göra beskaltningseffeklerna i möjlig mån neutrala med avseende på be­sitiningsform - föreslår bosladsskatiekommiliéns majoritet att ett nytt all­mänt skatteavdrag införs för hyresgäster och bostadsrättshavare. Härigenom skulle en motsvarighet till gäldränleavdragel för villaägare skapas. Avdrag bör enligt förslaget få göras med den del av hyran som överstiger 10 96 av den sammanräknade inkomsten före vissa avdrag. Avdraget bör maxi­meras lill 4 000 kr,

Bosiadsskattekommitién föreslår vidare att den kommunala garantibe­skaltningen avskaffas för alla fasligheter utom fritidshus. För egna hem fö­reslås atl intäktsprocenien i stället höjs i en omfattning som svarar mot ungefärden skattelättnad som villaägaren får genom atl garantibeskatining­en avskaffas. För nyproducerade villor föreslår kommitténs majoritet där­utöver höjningar av intäktsprocenien under sex år i syfte att minska nu­varande skattefördelar som främst ägare lill nyproducerade villor åtnjuter, Bostadsskattekommittén föreslår slutligen vissa ändringar i beskattnings­reglerna för paritelsbelånade småhus och beträffande de särskilda reglerna om beskattning av s. k, lyxvillor.

En minoritet beslående av fyra ledamöter inom bostadsskattekommittén har reserverat sig mot del föreslagna skatteavdraget för bostadsrättshavare och hyresgäster. Dessa ledamöter anser del lämpligare all neutralitet i fråga om ekonomiska villkor för olika boendeformer åstadkommes genom ålgärder

Prop. 1974:150

396

inom bostadsfinansieringens ram.

Remissinstanserna har allmänt anslutit sig lill boende- och bostadsfinan­sieringsutredningarnas utgångspunkter beträlTande hushållens betalnings­vilja, faktiskt hyresuttag i förhållande lill erforderligt hyresuilag saml be­hovel av att sänka boendekostnaderna för främsi nyproducerade bostads-och hyresrättslägenheler. Också de krav på och allmänna utgångspunkter för bosladsfinansieringssystemet som utredningarna redovisat har i allmän­het godtagits av remissinstanserna. Utredningarnas förslag till nytt låne­system, utjämningslånesystemet, har däremol mött många erinringar och avstyrks av elt stort fiertal bland remissinstanserna. Kriliken gäller främst den lånetekniska utformningen. En uppfattning, som ofta kommer till ut­tryck i remissyttrandena, är att det är olämpligt att bygga upp etl lånesystem inom vilkel lånlagarna och långivarna inte kan bilda sig någon klar upp­fattning om den framtida återbelalningsskyldigheten och inom vilket skuld­redovisningen därför saknar reell ekonomisk innebörd. Bl, a, blir möjlig­heterna all i framtiden erhålla finansiellt ulrymme för modernisering och upprustning därigenom oklara. Vidare anses systemet ge för dålig överblick över de stalsfinansiella konsekvenserna. Framtida och obestämda avskriv­ningsbeslut skulle innebära växande subventioner som mer eller mindre automatiskt skulle kanaliseras lill bostadssektorn utan atl storleken av dessa kunde redovisas vid varje tidpunkt.

Flertalet remissinstanser förordar i stället etl modifierat pariletslånesyslem där den främsta ändringen skulle gå ul på att generella subventioner på etl eller annat sätt används föratt minska de kapitalkostnader som de boende faktiskt skall belala.

Också bostadsskattekommitténs förslag har på avgörande punkter avvisats av fiertalet remissinstanser.

Det råder visserligen allmän enighet om alt gällande skatteregler inte likställer olika besiilningsformer ulan gynnar ägda småhus. Som jag nyss angell har emellertid bosladsskaltekommittén och boende- och bostadsfi­nansieringsutredningarna redo visat olika uppgifier om storleken a v dessa skat­tefördelar. Flertalet remissinstansersom tillkännagett sin uppfattning i frägan anser atl bostadsskatlekommittén har underskattat skatteeffekten. Många, bl.a, LO och statens institut för byggnadsforskning, finner det särskilt an­märkningsvärt att kommittén tagit hänsyn till en anlagen värdeminskning när flertalet villor i själva verkel i stället stiger i värde.

Flertalet remissinstanser har anslutit sig till den minoritet inom bo­stadsskattekommittén som förordat att ekonomisk neutralitet mellan olika boendeformer bör skapas genom åigiirder i anslutning lill finansieringssy­stemet. Många förordar atl liigenheter med bosladsrätt och hyresräll skall komma i åtnjutande av en subvention som svarar mol skatteförmånerna för ägda småhus. Härigenom skulle också småhus upplåtna med hyres-och bostadsrätt kunna tillhandahållas på marknaden vilket skulle öka möj-

Prop. 1974:150

397

lighetema för hushåll med lägre inkomster au bo i småhus, IVamhåller fiera remissinstanser,

10,5,3 Bostadspolitiska åtgärder inom bosiadsflnansiering och bostadsbeskatt­ning - översiktliga ställningstaganden

Innan jag redovisar mina ställningstaganden till utredningarnas förslag vill jag ange mina allmänna utgångspunkter för åtgärder inom bostadsfinansierings- och b o s t a d s b e s k a 11-ningssystemet.

Som framgått av min inledande beskrivning har - inom finansierings-och bostadsbeskattningssyslemens ram - betydande resurser kommii att kanaliseras lill bostadssektorn vid sidan av det individuella och inkomstprö­vade bostadsstödet som utgår till främst barnfamiljer och pensionärer. Till slor del är dessa insatser en följd av utvecklingen på bostadsmarknaden och en successivt stigande räntenivå. Genom denna utveckling har sam­hällets sammanlagda insatser för boendet föll belydande omfattning, Efier­som jag i det följande kommer att förorda ytterligare finansiella insatser från samhällets sida för att främja bostadsförsörjningen, vill jag först redovisa min principiella inställning lill subventioner inom bostadssektorn. Jag finner en sådan redovisning vara motiverad också av det skälet att man i den aktuella debatten inom bl, a. fackekonomernas krets ibland hävdar att ge­nerella subventioner till bostadssektorn är samhällsekonomiskt sett olämp­liga.

Jag vill till alt börja med erinra om atl bostadskonsumtionen i vårt land liksom i fiertalet andra länder är anpassad bl. a. till del förhållandel att betydande skatteförmåner tillkommer dem som bor i eget småhus. En av­veckling av dessa förmåner framstår som helt otänkbar med hänsyn till de effekter detta skulle få för de enskilda hushållens ekonomi och de stör­ningar som skulle uppträda på fastighetsmarknaden och inom produktionen av småhus. För flertalet av de under 1960- och 1970-lalen producerade lä­genhelerna upplåtna med hyres- och bostadsrätt innebär paritets- och rän-telänesyslemen en betydande omfördelning i liden av bostadskostnaderna. En omedelbar avveckling av systemet med omfördelning skulle belräffande bostäder med hyres- och bosladsrätt medföra effekler motsvarande dem som enligt vad jag nyss sagt skulle följa med avveckling av skatteförmånerna.

Jag har förut framhållit att bostaden aren social trygghetsfaktor av grund­läggande betydelse for människorna. Bostaden och dess närmiljö spelar en väsentlig roll när det gäller att forma de grundläggande betingelserna för människornas såväl individuella som sociala liv. Eftersom samhället har ansvaret för bostadspolitiken, är det naturligt att samhället griper in när denna trygghet hotas och när de bostadssociala mål som samhället ställt upp inte kan nås på grund av alltför snabbt stigande boendekostnader.

Prop. 1974:150

398

Del är visserligen sant, som flera remissinstanser påpekat, alt boende­kostnaderna i den utsträckning de inle betalas direkt av de boende måsle betalas av dem över skattsedeln eller på annat sätt. Valet av betalningssätt har emellertid fördelnings- och bostadspolitiska effekter. Tanken bakom del individuella bosladsslödei är sålunda all stödja de grupper i samhällel som inle har ekonomiska möjligheter alt betala kostnaden för en bostad som svarar mot deras behov. Också generella subventioner kan ha sådana önskvärda fördelnings- och bostadspolitiska effekler.

Min slutsats av det förda resonemanget är att subventioner, såväl in­dividuella som generella, är motiverade som medel att förverkliga samhällets bostadspolitiska intentioner. I dagslägel innebär del bl. a. atl principen om ett subventionsfritt lånesystem inte kan upprätthållas. Jag vill emellertid redan nu framhålla alt de behövliga insatserna i form av generella sub­ventioner kan koncentreras till del Inledande skedet av bostädernas livstid mot bakgrund av det rimliga antagandet att produktionskostnaderna för nya årgångar bosläder successivt ökar.

De grundläggande målen för bostadspolitiken som behandlades ingående i inledningen av mitt anförande slår givelvis i huvudsak fast. De bostadspo­litiska medlen bör emellertid från tid till annan anpassas till utvecklingens skifiande förutsättningar. Det innebär atl de bostadspolitiska strävandena kan ha något olika inriktning beroende på akluella problem och utveck­lingstendenser inom det bostadspolitiska området. Enligt min mening måste en reformering av bostadspolitikens medel ske i syfte att bl, a. uppnå ökad utjämning i fråga om boendekostnader för olika besittningsformer samt ska­pa gynnsammare relationer mellan boendekostnaderna och betalningsför­mågan, framför allt beträffande de senast producerade bostäderna.

Olikheterna i boendekostnaderna mellan olika besiitningsformer har sin grund i nuvarande regler för villabeskattningen. Skillnaderna i kostnadsutfall har flera från bostadspolitisk synpunkt negativa effekler. En sådan är atl skatteförmånens storlek ökar med inkomstens storlek. Den för bostadsstödet i övrigt gällande principen att de som har lägst inkomst skall få störst stöd har således en direkt motsatt tillämpning. Härigenom blir de tendenser till boendesegregation som finns redan som en följd av rådande inkomstolikheter kraftigt förstärkta. Genom att boendekostnaderna i ägda småhus på grund av skattereglerna blir lägre än kostnaderna för samma småhus upplåtet med bostads- eller hyresrätt eller kostnaderna för lika stora lägenheter i fierfamiljshus har av naturliga skäl kostnaderna för främst nyproducerade bostads- och hyresrättslägenheter kommit att framstå som lör höga, Detla förhållande har påverkat valet av besitiningsform och bidragit till alt det f n, i endast obetydlig utsträckning byggs slörre hyres-och bostadsrättslägenheter än med tre rum och kök. Vidare har det blivit allt svårare för hushåll med låga inkomster atl bo i småhus, efiersom pro­duktionen av småhus i hyres- eller bostadsrättsform så gott som hell upphört

Prop. 1974:150

399

och produktionen av småhus med äganderätt till väsenllig del inriktas på hushåll med större inkomster.

Med hänsyn till villaägandeis stora spridning bland hushåll med måttliga bruttoinkomster, främst barnfamiljer och pensionärer, bör villabeskaitnings-reglerna inte ändras på sådant sätt alt boendekostnaderna påtagligt skärps för hushåll som bor i egna hem av normal storlek och standard. Någon allmän höjning av villabeskattningens inläklsschablon kan därför inte för­ordas. Däremot bör beskattningen av villor med påtaglig överstandard skär­pas. Jag kommer i det följande atl lägga fram förslag med delta syfte.

När reglerna för villabeskattningen sålunda blir i huvudsak oförändrade återstår att söka utjämna skillnaderna i boendekostnaderna på annat sätt än genom höjd intäktsschablon för villor, Bostadsskaitekommilléns förslag till lösning av problemet, att införa ett skatteavdrag för hyresgäster och bostadsrättshavare, har avvisats av fiertalet remissinstanser. Med undantag av HSB harockså företrädare för bostadsrättshavare och hyresgäster genom­gående avvisat förslaget. Också LO har avstyrkt förslaget och därvid anfört bl. a. att det inte upphäver tendenserna till segregation i boendet och att det inte undanröjer de från jämlikhets- och rättvisesynpunkt negativa kon­sekvenserna av elt utvidgat avdragssystem. Till LO:s ställningstagande har också bidragit den uppfattningen atl en nödvändig förenkling av skatte­systemet i riktning mot definitiv källskatt i syfie atl eliminera det nuvarande skattesystemets orättvisor - bl.a, i anledning av avdragsrättens existens - avsevärt skulle försvåras om kommitténs förslag genomfördes. Ett stort antal remissinstanser anser att den efiersträvade neulralilelen bättre kan uppnås genom att finansieringsvillkoren för olika boendeformer differen­tieras, så all bosladskoslnadsnivån i lägenheter med hyres- och bostadsrätt blir i slort sett densamma som för egnahemsägaren sedan hänsyn tagits lill den senares skatteförmån.

För egen del kan jag i stort setl ansluta mig till de synpunkter som bl. a. LO redovisat i fråga om skatteavdragen. Jag vill i sanmianhanget också peka på de administrativa komplikationer som den förordade avdragsmöj­ligheten skulle föra med sig inom systemet för slalskommunala bostads­tillägg och svårigheterna alt, som riksskatteverket och flera länsstyrelser framhållit, på etl entydigt sätt beslämma hyran med hänsyn till bl, a, att denna kan innefatta högst varierande förmåner. På grund av de avgörande invändningar som kan riktas mot bostadsskattekommitténs förslag från såväl bostadspolitiska som skatlepolitiska och administrativa utgångspunkter har jag efter samråd med chefen för finansdepartementet kommii fram lill all kommitténs förslag inte bör genomföras, I stället bör som flertalet re­missinstanser varit inne på en ökad utjämning åstadkommas genom att bostäder upplåtna med hyres- och bostadsrätt i anslutning lill lånesyslemet erhåller en förmån som så långl det är möjligt svarar mol de förmåner som småhusägare åtnjuter inom beskattningssystemeis ram. Denna effekt

Prop. 1974:150

400

bör uppnås genom att kapitalutgifterna inom lånesyslemet för nytillkom­mande hyres- och bostadsrättslägenheter sänks. Detta förutsätter all sub­ventioner tillförs bosladsfinansieringssystemet.

Genom denna kapitalkostnadssänkning kan även andra syften för de ak­tuella bostadspolitiska strävandena uppnås, nämligen att skapa lägre bo­endekostnader i nyproduktionen.

De senaste årens utveckling av boendekostnaderna i nyproduktionen har för många hushåll utgjort etl hinder för en fortsatt förbätlring av boen­deförhållandena, Detla gäller i första hand de grupper som ännu har en otillfredsställande boendestandard. Denna bostadspolitiskt motiverade strä­van att nedbringa boendekostnaderna står för övrigt också i överensstäm­melse med sysselsäitningspolitiska önskemål, eftersom en fortsatt hög och jämn bostadsbyggnadsvolym - som kan antas uppkomma av den efler-frågestimulans som sänkta boendekostnader i nyproduktionen innebär -är av stor vikt för sysselsättningen inom byggnadssektorn.

Beträffande lånesyslemet har utredningarna som nämnts utarbetat ett förslag till nytt lånesystem, utjämningslånesystemet. Detla skiljer sig från paritetslånesystemet främst genom att differensen mellan marknads­mässiga (nominella) kapitalkostnader och de kapitalkostnader som lånta­garna faktiskt betalar, betraktas som en villkorlig subvention i utjämnings­lånesystemet. Härigenom behöver, enligt utredningarna, inte denna differens betraktas som en skuld i företagens bokföring - utom i de fall låntagaren önskar säga upp statslånet. Samtidigt blir statens möjligheter alt återkräva utlämnade subventioner beroende av utvecklingen i fråga om räntenivå, inkomstnivå, drifikostnader och byggnadskostnader under lånets hela fö­reslagna löptid, 60 år. Först vid lånetidens slut går del sålunda alt överblicka omfatlningen av utlämnade subventioner. Konsekvenserna av detla betrak­telsesätt - osäkerhet om låntagarnas framlida ålerbetalningsskyldighei och om statens ekonomiska åtaganden - har föranlett fiertalet remissinslanser att avvisa utredningarnas förslag.

I likhet med majoriteten av remissinstanserna finner jag det föreslagna utjämningslånesystemet vara förknippat med så många osäkerhetsfaktorer att det inte bör genomföras. Jag vill också framhålla all utredningarnas förslag i väsentlig utsträckning grundats på förutsättningen all neutralitet mellan olika besittningsformer skulle åstadkommas inom skattesystemets ram. Som jag förut sagt bör ökad utjämning av kapitalutgifierna åstadkommas inom lånesyslemet och i första hand avse nyproduktionen.

Många remissinslanser har förordat all lånesystemet revideras med hjälp av generella räntesubventioner av viss omfattning. Syfiet härmed skulle vara bl.a, att åstadkomma en rimlig kapitalkoslnadsnivå och att begränsa skuldökningen så att den kan återbetalas under en förutbestämd tid. Sam­tidigt skulle en klarare redovisning av de faktiska subventionerna erhållas. Jag kan instämma i dessa synpunkter på syftena med generella ränlesub-

Prop. 1974:150

401

ventioner. Enligt min mening finns del emellertid anledning all gå längre på subventionsvägen än vad dessa remissinstanser har förordat.

De förtjänster, som paritetslånesystemet enligl min uppfattning har rent principielll, har inte kunnat utnyttjas på grund av bl.a. ränteutvecklingen och den hyrespolitiska situationen. Ett element i lånesyslemet som bör be­varas är möjlighelerna atl åstadkomma paritet i fråga om kapitalkostnaderna för hus av olika årgångar med olika produktionskostnader. Däremot finner jag del angeläget att undanröja de problem som sammanhänger med skuld­ökningen på bostadslånen och den därmed förenade osäkerheten beträffande framlida subventioner och ovissheten för låntagaren vad gäller hans be­talningsansvar.

På grund av det anförda förordar jag att paritetslånesystemet i princip avskaffas och ersätts med ett system med garanterade räntenivåer. Häri­genom uppkommer inte någon ökning av det ursprungliga lånet. Dessa subventioner bör ha formen av räntebidrag som ulgår med belopp som svarar mol skillnaden mellan faktisk ränla och en garanterad ränla, dvs. den ränta som låntagaren skall betala. Ingångsnivån för den garanterade räntan bör bestämmas så att den dels ger en åsyfiad sänkning av kapi­talkostnadsnivån för hyres- och bostadsrättslägenheter, dels medverkar till en ökad utjämning mellan besiliningsformerna. Del sistnämnda syflel bör tillgodoses genom en differentiering av de garanterade räntorna för ägda småhus resp. övriga hus. Den garanterade ränlan bör under lånetiden årligen höjas i en takt som tillgodoser följande syfien: upprätthållande av paritet mellan hus av olika årgångar, bevarande i möjlig mån av den i ingångsskedel förbättrade kostnadsrelationen mellan olika besittningsformer och amorte­ring av bostadslånet inom rimlig tid.

För beståndet av hus med paritets- eller räntelån är de formella och ad­ministrativa möjligheterna atl ersätta det nuvarande lånesyslemet med etl hell nytt begränsade. Formellt får alltså paritets- och räntelånesyslemel åt­minstone under en övergångstid behållas och räntesubventionerna får for­men av omedelbar avskrivning av uppkommande skuldökning. De reella effekterna på boendekostnaderna blir emellerlid likvärdiga med effekterna inom systemet med garanterad räntenivå.

Jag återkommer i det följande närmare till frågan om de låne- och bi­dragsregler som behövs för att tillgodose dessa syften.

Efter denna redovisning av mina översiktliga ställningstaganden till ut­redningarnas förslag och av de utgångspunkter som bör ligga lill grund för åtgärder inom bostadsbeskattnings- och bostadsfinansieringssystemen övergår jag nu till alt närmare redovisa mina förslag och ställningstaganden inom dessa båda områden.

26  Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150

402

10,5,4 Bosiadsbeskaiining

Som framgått vid redovisningen av mina översiktliga ställningstaganden lill de olika ulredningsförslagen anser jag i likhet med fiertalet remissin­stanser att bostadsskattekommitténs förslag till lösning av det bostadspo­litiska huvudproblemet, att nå koslnadsliksiällighei mellan olika besittnings-former genom att införa ett skatteavdrag också för hyresgäster och bo­stadsrältshavare, inte bör genomföras, I stället bör en ökad utjämning å-siadkommas genom alt till bostäder upplåtna med hyres- och bostadsrätt knyts en förmån i anslutning till lånesyslemet som så långt det är möjligt svarar mot de förmåner som småhusägare åtnjuter inom beskattningssys­temets ram. Den närmare utformningen av lånesyslemet i syfie att uppnå ökad likställighet behandlar jag i del följande (avsnittet 10,5.5),

Av mina ställningstaganden i denna fråga följer att fiera av bostadsskat­tekommitténs förslag i övrigt, vilka byggde på förutsättningen alt kostnads­neutralitet i möjlig mån skulle uppnås genom åtgärder inom bostadsbeskatt­ningens ram, inle är aktuella och således inte behöver behandlas närmare. Det gäller bl, a, förslagen atl avskaffa den kommunala garantibeskaltningen för bosladsfasligheter och att i stället höja intäktsprocenien i en omfattning som svarar mot ungefär den skattelättnad som villaägaren skulle få om garantibeskaltningen avskaffades. Det gäller också förslaget alt tillämpa en högre intäktsprocent under sex år för nybyggda villor. En metod med va­rierande intäklsprocenter skulle visserligen kunna tillämpas även inom ra­men för den av mig förordade huvuduppläggningen men metoden skulle onödigtvis komplicera beskattningssystemet utan att några väsentliga för­delar skulle vinnas i fråga om ökad utjämning. Metoden skulle också, som många remissinslanser påtalat, försvåra för personer med måttliga inkomster att skaffa sig nybyggda egna hem och leda till en omotiverad värdestegring på äldre egna hem.

Däremot bör, som jag framhållit, beskattningen av särskilt dyra villor skär­pas, I del följande kommer jag att behandla denna fråga liksom reglerna om realisationsvinstbeskattning och om avdrag vid inkomstberäkningen av räntor för småhus med ränte- och paritetslån.

Innan jag går närmare in på dessa frågor vill jag emellertid i korthet beröra några vid remissbehandlingen aktualiserade metoder att uppnå kost­nadsneutralitet i huvudsak inom beskattningssystemeis ram.

Några remissinstanser, däribland LO, har varil inne på en linje som i huvudsak innebär atl räntenivån generellt sänks till en nivå som ger rimliga boendekostnader i fierfamiljshusbeståndet och att intäktsprocenten för villor höjs i motsvarande mån så att resultatet i fråga om beskattning för vil­laägarnas del blir i stort sett oförändrat. Den huvudinvändning som enligl min mening kan resas mot denna metod är att det är administrativt kom­plicerat och tekniskt sett svårt all undvika att villaägare som inte har lå-

Prop. 1974:150

403

neskulder, eller har endast mindre skulder, skulle drabbas av en pålaglig skatleskärpning. Skulle räntenivån sänkas endast för de senast producerade årgångarna, såsom LO antytt i sill remissyttrande, blir problemet att undvika att del skapas en klyfta mellan äldre och nyare villor. Mot denna bakgrund är jag inte beredd att föreslå ändring i nu gällande regler.

Beträffande villabeskattningen har bosiadsskattekommitién fö­reslagit vissa ändringar i gränserna för de olika intäktsprocenterna. Syftet med de föreslagna ändringarna är närmast att anpassa gränserna lill de vän­tade resultaten av 1975 års fastighetstaxering och lill utredningarnas förslag i övrigt så atl någon skärpning av beskattningen inle uppkommer.

Av min inledande redogörelse för utvecklingen inom bostadsfinansierings-och bostadsbeskattningssystemen framgår alt villabeskattningen i prakliken kommit att fungera som ett stöd till boendet i egna hem. Delta stöd är en förutsättning för atl fiertalet villaägare skall ha ekonomiska möjligheter att bo kvar i sina hem. Det kan därför inte komma i fråga all i någon nämnvärd omfattning minska dessa förmåner för hushåll som bor i eg­na hem av normal storlek och standard. Däremot är det direkt stötande att samhällel stödjer boendet i villor som lill storlek och standard väsentligt överstiger normala villor. Målet bör vara att de hushåll som väljer att bo i sådana villor också skall betala den faktiska kostnaden för boendestandard som överstiger den normala.

Utformningen av villabeskaliningen är avsedd att tillgodose detta syfie. Nuvarande regler innebär atl intäktsprocenien stiger lill 4 96 för den del av villafaslighelens taxeringsvärde som överstiger 150 000 kr, men inte 225 000 kr. och till 8 96 av den del som överstiger 225 000 kr Jag är inte beredd atl förorda några ändringar av de nuvarande gränserna för höjning av intäktsprocenten med hänsyn till de väntade höjningarna av taxerings­värdena. Däremol bor en högre intäktsprocenl än den nuvarande införas för de allra dyraste villorna. Jag förordar sålunda efier samråd med chefen för finansdepartementet att intäkten till den del taxeringsvärdet överstiger 300 000 kr. bör beräknas på grundval av 10 96. 1 enlighel härmed har förslag upprättats till lag om ändring i kommunalskattelagen (1928:370). Ändringen avser 24 § 2 mom, i denna lag.

Villaägare som har ränte- eller paritelslån. får fn. göra avdrag i inkomstbeskattningen även för de räntor som staten betalar genom lån, dvs. avdrag för göras som om räntorna hade betalats kontant av villaägarna. Bosiadsskattekommitién har föreslagit att avdragsrätten skall avskaffas och atl avdrag i stället skall få göras när de lånade räntebeloppen betalas tillbaka.

Som framgåtl av mina lidigare redovisade ställningstaganden har jag för­ordat all lånesystemet tillförs generella räntesubventioner i sådan omfattning att för nytillkommande hus någon ökning av det ursprungliga bostadslånet inte uppkommer. Också för beståndet av hus med ränte- och paritelslån

Prop. 1974:150

404

bör räntesubventioner tillföras lånesystemet så alt fortsatt skuldökning upp­hör.

Den ränta som staten betalar genom en direkt subvention får självfallet inte dras av vid inkomstbeskattningen. Enligt p. 7 anvisningarna till 24 § KL skall nämligen statligt bidrag av förevarande art inte upptas såsom skat­tepliktig intäkt. Av p. 5 anvisningarna till 25 j KL framgår vidare all avdrag medges endast för sådana ränteulgifier som överstigit bidraget. Syfiet med bostadsskattekommitténs förslag i denna del blir således tillgodosett genom de förordade räntesubventionerna.

Några remissinstanser har i anslutning till sina yttranden över bostadsskal-tekommitténs och boende- och bosladsfinansieringsutredningarnas betän­kanden aktualiserat frågan om skärpningar av realisationsvinst­beskattningen vid försäljning av främst villafasligheter. Realisations-vinstkommiltén (Fi 1970:79) har till uppgifi att se över inkomstbeskattningen av realisationsvinst vid icke yrkesmässig avyttring av bl. a. fastigheter. Några ändringar i realisationsvinstbeskattningen bör enligt min mening inte ak­tualiseras förrän kommitténs överväganden föreligger.

10.5,5 Bosiadsflnansiering

I enlighet med de lidigare redovisade ställningstagandena i huvudfrågorna anser jag mig inle kunna förorda boende- och bostadsfinansieringsutred­ningarnas förslag till lånesystem, utjämningslånesystemet. Många av de syn­punkler och förslag som utredningarna har fört fram i anslutning till sitt huvudförslag anser jag emellertid vara av värde vid utformningen av det framtida systemet. Vissa av förslagen har dock sådant samband med ut­jämningslånesystemet alt de som en följd av ställningstagandet lill låne­systemet inle behöver behandlas närmare.

När jag i det följande diskuterar de allmänna krav på bostadsfi­nansieringssystemet som bör ställas sker det sålunda i viss ut­sträckning med utgångspunkt i utredningarnas redovisning av synpunkter och förslag.

1 ett avseende har jag en helt annan utgångspunkt än utredningarna. Ett syfte är nämligen, som jag redan beröri, alt en ökad uijämning av bo-endeutgifterna mellan olika besittningsformer skall uppnås genom åtgärder inom lånesystemels ram. Det kravel medför, som jag redan nämnt, bl. a. all omlältningen av de räntesubventioner som bör förenas med lånesyslemet blir olika för å ena sidan ägda bostäder och å den andra sidan bostäder upplåtna med bostads- och hyresrätt.

Ett annat krav på finansieringssystemet bör vara alt det skall ge för­utsättningar för rimliga boendekostnader i förhållande till belalningsförmå-gan både i nyproduktionen och det äldre bestånd som omfattas av lån­givningen. Det innebär att de kapitalkostnader som de boende faktiskt har

Prop. 1974:150

405

att erlägga i början, vid hög räntenivå och fortgående infiation, måsle sältas lågt i förhållande lill de nominella kapitalkostnaderna, medan de faktiska kostnaderna underhusens livslid däreftersuccessivi kan höjas,även avseväri över den nominella nivån. Det innebär också möjligheter atl utjämna ef­fekterna av tillfälliga räntefiuktuationer.

Etl tredje krav äratl systemet i möjlig mån skall kunna förhindra väsentligt olika boendekostnader mellan likvärdiga bostäder av olika ålder, Della s, k. paritetskrav är särskill betydelsefullt i en situation som den nuvarande med starkt stigande byggnadskostnader och överskott på lägenheter. Uppfylls inle parilelskravet kommer nämligen de senast producerade bostäderna all bli allt dyrare i förhållande till de lidigare producerade med följd att hushållen föredrar de äldre bostäderna och i ett läge med överskott faktiskt också kan förverkliga sina önskemål. Särskill viktigt är naturiigivis detta krav för företag som inle har möjligheter all utjämna kostnaderna inom beståndet.

Ett fjärde krav är atl lånesystemets uiformning skall bidra till att motverka den förmögenhetsomfördelning till förmän för fastighetsägarna som uppstår genom den infiatoriska utvecklingen och som medför atl del i fastigheten nedlagda egna kapitalet ökar mycket snabbt. Det kan ske genom alt ka­pitalkostnaderna successivt ökas i huvudsaklig takt med inkomst- och pris­utvecklingen i samhällel.

Ett femte krav som bör ställas på finansieringssystemet är att storleken av subventionerna skall kunna anges och vara känd vid varje tidpunkt. Det innebär bl, a, att utgående subventioner antingen de uppkommer genom avskrivningar eller i form av utlämnade bidrag skall fastställas av och redovisas för riksdagen. Det innebär vidare att låntagarna skall kunna ha kännedom om låneskuldens storlek vid varje tidpunkt och alt återstående skuld skall kunna framgå klart av den ekonomiska redovisningen. Till­godoseendet av dessa krav skulle också medverka till att lånesyslemet i sin helhet blir mera begripligt och överskådligt.

Jag övergår nu till den närmare utformningen av finansieringssystemet.

Den första ändring som bör göras i lånesystemet är atl bestämma en kapitalkostnadsnivå i nyproduktionen som i möjlig mån uppfyller kraven på både ökad utjämning mellan upplåtelseformerna och rimliga bo­endekostnader.

Boende- och bostadsfinansieringsutredningarna har, i syfie att finna en kapitalkoslnadsnivå för bostads- och hyresrättslägenheler som ger en med egna hem likvärdig boendekostnad, beräknat storieken av skatteförmånen för ägda småhus. Utgångspunkten för utredningarnas beräkningar har varil ell tänkt småhus om 95 kvadratmeter producerat år 1972 som kan upplåtas med äganderätt eller med hyresrätt. Beräkningarna visar bl.a. alt kapital-koslnadsprocenien för småhuset, om det upplåts med hyresrätt, måste sänkas till 3,9 96 för att kostnaderna skall bli likvärdiga med kapitalkostnaderna för huset - sedan hänsyn lagils till skatteeffekten - om det upplåts med

Prop. 1974:150

406

äganderätt och finansieras med s. k. nominella lån, dvs, lån utan kapilal­koslnadsomfördelning. Om också det ägda småhuset finansieras med det av utredningarna föreslagna utjämningslånet bör enligl utredningarnas be­räkningar kapiialkoslnadsprocenien vara 6,7 96.

Utredningarnas beräkningar har allmänt godtagits eller lämnais utan erin­ran av remissinstanserna. Sålunda konstaterar LO att en villaägare i en ny och normalt belånad villa har en med hänsyn till underskottsavdragen ef­fektiv bostadsränla på ca 4  96.

Jag anser för egen del alt del inle är möjligt att matematiskt exakl och på ett meningsfullt sätt bestämma skillnaderna i boendekostnader mellan olika besittningsformer. Detla sammanhänger med att beräkningar av dessa skillnader kan grundas på olika förutsättningar som ger skilda resultat. Jag anser emellertid med utgångspunkt i bl. a. nyssnämnda beräkningar all en kapitalkoslnadsnivå på 4 96 för nyproducerade bostads- och hyresrättslägen­heler ger goda förutsättningar fören väsentlig och i liden beslående utjämning mellan besittningsformerna. Denna kapitalkoslnadsnivå motsvarar med hänsyn tagen till amorteringarna på underiiggande lån en garanterad ränla pä 3,9 %. Vid min bedömning av lämplig kapitalkoslnadsnivå i nyproduk­tionen har jag också tagit hänsyn till de förslag i fråga om finansiering av de skyddsrumsspecifika merkostnaderna som chefen för försvarsdepar­tementet avser att senare anmäla för Kungl. Maj:t. Förslagen innebär bl. a. att de särskilda merkostnaderna för uppförande av skyddsrum i väsenllig mån förs över lill försvarsbudgeten med motsvarande minskning av bo­endekostnaderna i främst nyproducerade fierfamiljshus som följd. Den av mig förordade kapitalkosinadsnivån, som i jämförelse med dagens nivå, 5,1 96. ger en sänkning av kapitalkostnaderna med ungefär 15 kr./m' och år, tillgodoser enligt min mening också kravel på rimliga koslnader i ny­produktionen.

Jag finner det angelägel alt understryka att denna sänkning av kapital­kostnaderna inle kan leda till en motsvarande hyressänkning i bostadsbe­ståndet. Bostadsföretagens möjligheter att låta de sänkta kapitalkostnaderna slå igenom i hyrorna torde nämligen vara begränsade beroende på de senare årens försämrade kostnadstäckning i förelagens verksamhet. Härtill kommer behovel av att göra godtagbara avsättningar för framlida underhåll.

För nyproducerade småhus som skall bebos av låntagaren bör den ga­ranterade räntan vara 6 96, Som jag kommer atl behandla närmare i det följande bör amoriering av det statliga bostadslånet ske redan från början i fråga om småhus som skall bebos av låntagaren. Med hänsyn till alt amor­teringar sålunda sker på både bottenlån och bostadslån blir kapitalkostnads­nivån för småhus del första året 6,3 % för småhus med statslånet utformat som annuitetslån och 7,1 96 om statslånet återbetalas med rak amoriering. Dessa lal är dock ungefärliga och kan bli något annorlunda beroende på variationer i amorteringslid för boltenlån.

Prop. 1974:150

407

Med de av mig nu förordade kapitalkoslnadsnivåerna anser jag alt syfiet atl uppnå en väsentligt ökad utjämning mellan olika besitlnjngsformer har tillgodosetls.

Den garanterade räntenivån bör åstadkommas på följande sätt, Ell räntebidrag, som motsvarar skillnaden mellan den marknadsbe­stämda (nominella) ränlan och den garanterade räntenivån bör utgå. Rän­tebidraget bör avse räntekostnader för bottenlån och bosladslån till den del lånen belöper på låneunderiaget för bosläder.

Den garanterade ränlan bör för del år då huset färdigställs, som jag redan nämnt, vara 6 96 för småhus som skall bebos av låntagaren och 3,9 96 för övriga hus.

Den garanterade räntenivån bör därefier höjas årligen. Höjningen bör ske i en takt som i möjlig mån tillgodoser såväl kraven på kostnadsparitet mellan olika årgångar av hus som kraven på kostnadsutjämning mellan olika be­sittningsformer. Ytterligare krav bör vara alt höjningarna skall ske i en takt som medger återbetalning av statslånet inom en rimlig lånetid och begränsar statens utgifter för räntebidragen.

Mot denna bakgrund bör den garanterade räntan i fråga om nyproducerade bosläder som upplåts med hyres- och bostadsrätt och som färdigställs efier år 1974 för varje år efter året för färdigställandel höjas med 0,15 procent­enheter årligen under de första fem åren, dvs, åren 1976 - 1980, För tiden därefier bör gälla atl den garanterade räntenivån årligen trappas upp med 0,2 procentenheter, varvid utgångspunkten är att statslånet skall vara åter­betalat inom ca 30 år. Detla innebär vid nuvarande räntenivå all behovel av räntebidrag kommer alt upphöra efter ca 23 år, varefter återbetalning av statslånet kan ske inom 30 år för län med en övre lånegräns av 100 96 och något kortare tid för lån med lägre länegräns. Därvid bör enligt min mening amortering i viss utsträckning kunna påbörjas redan innan räntebidraget avvecklats i syfte att åstadkomma en jämn ökningstakt i ka­pitalutgifterna,

I fråga om småhus som skall bebos av låntagaren bör den garanterade räntan höjas i en takt som med hänsyn till effekten av skattereduktionen för småhusägarna samt effekten av taxeringsvärdehöjningarna ger ungefär samma ökning av kapitalkostnaderna under den kommande femårsperioden som för bostäder upplåtna med hyres- och bostadsrätt. Mot denna bakgrund förordar jag att den garanterade räntan för nyproducerade småhus som bebos av låntagaren höjs med 0,2 procentenheter årligen.

I fråga om småhus som skall bebos av låntagarna bordet finnas möjligheter till val av sätt för återbetalning av statslånet. Låntagarna bör sålunda fö välja mellan återbetalning med lika stora årliga amorieringar (rak amortering) och ålerbetalning av ränla och amortering i form av lika stora årliga annuiteter (annuiletsläneprincipen). Det först nämnda återbetalningssättet ger slörre årliga kapitalkostnader i början av lånetiden men kapitalkostnaderna minskar

Prop. 1974:150

408

däreftersuccessivi i lakt med atl lånet återbetalas. Om statslånet återbetalas med rak amoriering utbetalas räntebidrag som motsvarar skillnaden mellan nominella ränlor och den garanterade räntenivån. Om ränla och amortering på statslånet betalas enligt annuitelslåneprincipen bör annuileten grundas på en räntesats av 8 96 och en amorieringstid av 30 år. Annuileten bör justeras årligen med hänsyn till räntebidrag saml skillnader mellan nämnda räntesats och nominell ränta.

Jag övergår nu till frågan om hur räntesubventioner skall tillföras beslåndel av bostäder som omfattas av ränte- och pa­riteislånesystemen.

En allmän utgångspunkt bör, som jag redan angett, vara all anpassa ka­pitalkostnaderna i beståndet till de kostnader som föreslås gälla i nypro­duktionen och att förhindra forisatt skuldökning. Den skuldökning som redan uppkommit bör däremot kvarstå tills vidare för senare ålerbetalning.

Med denna allmänna utgångspunkt bör beståndet av hyres- och bo­stadsrätlslägenheter med paritelslån tillföras räntesub­ventioner i en omfattning som gör del möjligt både atl eliminera rortsatt skuldökning och alt sänka kapitalkostnaderna så att dessa med hänsyn till kravel på kostnadsparitet är avpassade lill kapitalkoslnaderna i nyproduk­tionen. Följande nya annuiteter föreslås förär 1975, Nuvarande basannuitet multiplicerad med gällande paritetstal anges som jämförelse.

Hus larclig-

Nuvarande basannuilel

Ny annuilet (garanlc-

siällda Sr

x gällande paritetslal

rad ränla saml beräk-

nad amoriering på botlenlån 0,1 96)

1974

5,1

4,2

1973

5,1

4,3

1972

5.1

4,5

1971

5,3

4,8

1970

5,46

4,8

1969

5,51

5,0

1968

5,56

5,0

För lån till ombyggnad gäller i vissa fall andra basannuiteter än de nyss angivna. Räntesubventionen för dessa lån bör utformas på etl likartat sätt.

Genom att räntebidrag, motsvarande skillnaden mellan faktiska (nomi­nella) ränlor och nyss nämnda garanterade ränlor, tillförs de olika årgångarna i lånesyslemet kan sålunda kapitalutgifterna sänkas med mellan 0,9 och 0,5 procenienheler för olika årgångar. Den garanterade ränlan har för olika årgångar anpassais så atl bättre kosinadsparitei än f n. skall kunna uppnäs mellan olika årgångar.

Den garanterade ränlan bör höjas i en takt som molsvarar den som gäller för nytillkommande hyres- och bosladsrättslägenheter.

Prop. 1974:150

409

Senast när den garanterade räntenivån höjts upp lill marknadsräntenivån kan amortering av ursprungligt statslån och amortering och förräntning av lidigare uppkommen skuldökning påbörjas. Riktpunkten bör härvid vara att det ursprungliga statslånet skall återbetalas inom 30 år. Under den tid räntesubveniionerutgårskall den lidigare uppkomna skuldökningen på stats­lånet vara ränle- och amorteringsfri.

Också belräffande hyres- och bostadsrätlslägenheter med r ä n t e I å n förordar jag räntesubventioner som eliminerar behovel av räntelån och som för vissa årgångar också möjliggör en sänkning av kapitalkoslnaderna i jämförelse med den kapitalkostnadsnivå som f n. gäller. Det senare bör gälla hus som är färdigställda fr, o, m, år 1965, För sådana hus som har lån enligt 1957 och 1962 års kungörelser bör för år 1975 bas­räntorna sänkas på följande säli.

Hus färdig­ställda år

1970 1969 1968 1967 1966 1965

Nuvarande basr

ä

ntor

Garanterad rdnle-

X 

g

ä

llande pariicislal

niv

å

 my basr

ä

nta)

4,17

3,7

4,21

3,9

4,25

3,9

4,21

4,0

4,21

3,8

4,21

4,0

För hus som har finansierats på annal sätt än med lån enligl 1957 och 1962 års kungörelser gäller andra basräntor än de nyss nämnda. Motsvarande basräntesänkningar bör genomföras även för dessa hus.

I fråga om hus som färdigställts före år 1965 bör för år 1975 gälla ga­ranterade räntenivåer som nära motsvarar de nuvarande basräntorna sedan dessa multiplicerats med gällande paritetslal.

Mitt förslag till garanterade räntenivåer innebär atl räniesubvenlionens sloriek för olika årgångar har avpassats så all bättre kostnadsparitet än f n. kan uppnås mellan de olika årgångarna. För hus färdigställda åren 1966 och 1965 har sålunda hänsyn tagits lill de ofördelaktiga finansieringsvillkor, bl. a. stora s. k. överkoslnader, som gäller för dessa hus. Vad jag beträffande årgångarna med paritetslån nyss har anfört om årlig höjning av den ga­ranterade räntenivån samt förräntning och amortering av nuvarande låne­skuld saml hittills ackumulerad skuldökning bör ha motsvarande tillämp­ning på ifrågavarande ränlelån.

Också i fråga om beståndet av småhus med paritelslån som bebos av låntagaren bör räntesubventioner tillföras i en omfallning som eliminerar fortsatt skuldökning. Med hänsyn till önskemålei alt uppnå paritet med nyproducerade småhus bör följande nya basannuiteter fastställas för år 1975.

Prop. 1974:150                                                                        410

Hus lardig-                             Nuvarande basannuilel          Ny annuilel igaranic-

sl

ä

lkla 

å

r                                   x g

ä

llande paritetslal              rad riinia sami ber

ä

k­

nad amoriering p

å

_______________________________________ bollenl

ä

n 0,1 %)___ 

1974-75                      5,3                              5,9

1973                            5,3                              6,1

1972                           5,3                              6,3

1971                           5,5                              6,5

1970                           5,67                            6,6

1969                           5,72                            6,7

1968                           5,78                            6.8

Som jag kommer att behandla n

ä

rmare i del f

ö

ljande b

ö

r i fr

å

ga om sm

å

hus som skall bebos av l

å

ntagaren denne f

å

 viss valfrihet mellan nya och 

ä

ldre best

ä

mmelser under en 

ö

verg

å

ngstid. Den kapitalkosinadsproceni som f

ö

resl

å

s g

ä

lla f

ö

r hus f

ä

rdigst

ä

llda

å

r 1975 om l

å

ntagaren v

ä

ljer de 

ä

ldre besl

ä

mmelserna 

ä

r f

ö

rdelaktigare 

ä

n den som skall g

ä

lla enligt de nya reglerna. Detta b

ö

r ses mot bakgrund av att l

å

ntagaren enligt de nya reglerna kan erh

å

lla en h

ö

gre slaisl

å

neandel med 

å

tf

ö

ljande minskande be­hov av egen insats.

De f

ö

rordade nya annuiteterna f

ö

r best

å

ndet av sm

å

hus med paritetsl

å

n b

ö

r p

å

 samma s

ä

tt som den garanterade r

ä

nteniv

å

n f

ö

r nyproducerade sm

å­

hus, som bebos av l

å

ntagaren, h

ö

jas med 0,2 procentenheter 

å

rligen.

De sm

å

hus

ä

gare som f

ö

rul har vall bosladsl

å

n med nominella l

å

nevillkor i st

ä

llet f

ö

r paritetsl

å

n b

ö

r ges samma garanterade r

ä

nteniv

å

er som jag nyss har f

ö

rordat betr

ä

ffande sm

å

hus med paritelsl

å

n.

Ocks

å

 de som innehar sm

å

hus med r

ä

nlel

å

n b

ö

r komma i 

å

t­njutande av r

ä

ntesubventioner som eliminerar framlida skuld

ö

kning till sta­ten. Samtliga r

ä

ntel

å

ne

å

rg

å

ngar b

ö

r av administrativa sk

ä

l behandlas som en enhet. F

ö

r all i m

ö

jlig m

å

n uppn

å

parilel med nya sm

å

hus och sm

å

hus med paritetsl

å

n b

ö

r r

ä

ntesubventionen anpassas lill en garanterad r

ä

nteniv

å 

f

ö

r 

å

r 1975 som erh

å

lls genom att produkten av nuvarande basr

ä

ntor och paritetslal multipliceras med parilelstalel  1,28,

Ä

ven dessa nya basr

ä

ntor b

ö

r 

ä

rligen h

ö

jas med 0,2 procentenheter.

De av mig f

ö

rordade kapilalkostnadsvillkoren f

ö

r sm

å

hus med r

ä

nte- och paritetsl

å

n som bebos av l

å

ntagaren medf

ö

r att kapitalkostnaderna kommer atl stiga f

ö

rh

å

llandevis krafiigt. Dessa h

ö

jningar b

ö

r enligt min mening ses mot bakgrund av att kapitalkostnaderna hittills legat p

å

en mycket l

å

g niv

å

 om h

ä

nsyn las ocks

å

 lill effeklerna av avdragsreglerna inom villa-beskaltningssystemel. Kapitalutgifierna blir dock l

ä

gre 

ä

n om l

å

ntagaren i st

ä

llet vall nominella l

å

n. Dessutom subventioneras r

ä

ntorna s

å

att n

å

gon ny skuld

ö

kning inte uppkommer. Vidare blir den ackumulerade skuld

ö

k­ningen r

ä

nte- och amorieringsfri under den tid r

ä

ntesubventionen ulg

å

r. P

å

 sikt blir denna utformning av l

å

nesystemet v

ä

sentligt gynnsammare 

ä

n om systemet skulle beh

å

llas of

ö

r

ä

ndrat.

Prop. 1974:150

411

Också för nyproducerade småhus som skall bebos av låntagaren innebär de av mig förordade kapilalkostnadsvillkoren högre kapitalkostnader än vad som hittills har gällt för paritelsbelånade småhus. I jämförelse med nominella villkor på de statliga bostadslånen innebär emelleriid den av mig förordade ordningen fördelaktigare villkor. Jag vill i sammanhanget erinra om att mer än hälfien av de nyblivna ägarna lill nyproducerade småhus f n. har lån med nominella villkor genom atl antingen finansiera sitt hus utan statliga lån eller inom det statliga lånesystemets ram välja lån med nominella villkor. I många fall torde detta ske i syfie att bygga upp etl sparkapital på sikt. Förutsättningarna för att tillgodose delta syfie blir säkerställda med den förordade nya ordningen medan däremot en sådan säkerhet saknas inom paritetslånesystemet.

Jag är emellertid medveten om all, i jämförelse med nuvarande förhål­landen möjligheterna för hushåll med måttliga inkomster atl skaffa sig små­hus vid en bedömning på kori sikl kan förefalla att bli försämrade. Häremot vill jag emelleriid framhålla atl den av mig förordade sänkningen av ka­pitalutgifierna för bostäder upplåtna med hyres- och bostadsrätt torde möj­liggöra ett avsevärt ökat byggande av småhus i hyres- och bostadsrältsform. Med årskostnader som är överkomliga även för hushåll med lägre inkomster och med möjligheter att få bo i småhus utan krav på kontantinsats eller med krav på endasl måttlig sådan insats kan nämligen småhus som bo­endeform komma att efterfrågas av hushållsgrupper som f n, inte har eko­nomiska möjligheter atl bo i småhus.

1 syfte att öka möjlighelerna för hushåll med låga inkomster alt skaf fa sig ägda småhus bör emellertid vissa åtgärder vidtas som minskar kraven på kontantinsats och ökar möjligheterna för dessa hushåll alt betala erforderliga årskostnader, särskilt i början av husens livslid. Statslånets storlek för småhus som bebos av låntagaren bör med dessa utgångspunkter utökas från 20 till 25 96 av låneunderiaget, var­med följer en höjning av den övre lånegränsen från 90 till 95 96. Härigenom kan i princip kontantinsatsen minskas till hälften av vad den är i dag. För att erhålla lägre kapitalkostnader i början av lånetiden även vid nominella lånevillkor bör som jag tidigare nämnt bostadslån vidare kunna återbetalas med fasta annuiteter i stället för återbetalning enligt principen med rak amortering. Till vissa ytteriigare åtgärder, som förbättrar småhusbelåningen särskilt i orter där svårigheter föreligger att få bottenlån upp till bostadslånels nedre gräns, återkommer jag i del följande,

I sammanhanget vill jag också ta upp frågan om statslånets storlek och den övre lånegränsen för boslads­rällsföreningar som arbelar utan enskilt vinstsyfte och har kom­munal insyn, dsv. främsi föreningar som är anslutna lill HSB eller Svenska riksbyggen. Sådana bostadsrättsföreningar får f n, bostadslån som utgår med 28 96 av låneunderiaget med en övre lånegräns vid 98 96 av pantvärdel.

Prop. 1974:150

412

Ifrågavarande lånegränser tillkom genom beslut av 1971 års riksdag (prop, 1971:140, bil. 9, FiU 1971:47, rskr 1971:293). Lånegränserna höjdes då från 25 % av låneunderlagel och 95 96 av pantvärdet. Syfiet med höjningarna var att stimulera efierfrågan på bosladsrättslägenheter.

Jag kommer i del följande att behandla medinfiytandefrågor i bosladsför­valtningen. Den kooperaliva ägandeformen ger som jag närmare motiverar i det följande de boende del önskvärda inflytandet i sammanhanget. Med hänsyn till del angelägna i atl på olika sätt öka de boendes inflytande över bosladsförvallningen finner jag del motiverat au ytterligare stimulera efter­frågan på bostadsrätlslägenheter. Det kan ske genom en höjning av de nämn­da lånegränserna. Höjningen bör dock inle vara så slor att den eliminerar det för bostadskooperationen grundläggande kravet på egen kapitalinsats. Mot denna bakgrund bör lånegränserna höjas till 29 resp. 99 %.

Innan jag övergår till atl behandla reglerna för beräkning av låneunderlag och pantvärde vill jag i korthet ta upp ett par frågor som aktualiserats av boende- och bostadsfinansieringsutredningarna och som tilldragit sig stor uppmärksamhet vid remissbehandlingen,

I fråga om amorteringstiden för statslånet är jag som framgått av vad jag tidigare anfört inte beredd atl förorda någon principiell ändring av gällande regler bl. a. med hänsyn till angelägenheten atl finansielll utrymme skapas för modernisering och underhåll.

Utredningarna har föreslagit alt låntagarna skall ges en inom lånesystemet av staten garanterad avkastning på den egna kapital­insatsen. Utredningarnas förslag innebär att slalens krav på ränla och återbetalning av statslånet skall tillgodoses först sedan låntagaren fått en förräntning på egen instats som svarar mot räntesatsen pä bottenlån.

Den nuvarande behandlingen av den egna insatsen inom paritetslåne­systemet inrymmer obestridligen problem för låntagarna. Den egna insatsen förulsälts nämligen bli förräntad på samma sätt som statslånet. Del innebär bl.a. alt det belopp, som återstår sedan kostnaderna för botlenlån räknats av från den av basannuitet och paritetslal bestämda kapitalersättningen, fördelas proportionellt på egen insats och statslån. När denna kapitalersätt­ning, som bestäms av basannuilel och paritetslal, inle räcker till lör någon förräntning alls på det statliga lånet blir del sålunda inte heller någon för­räntning på den egna insatsen. När, såsom fallel varil under senare är, ka­pitalersättningen inte räckt till föratt täcka kapitalkostnaderna på bottenlånet har systemet inneburit alt staten genom kontanta utbetalningar till lån­tagarna bidragit till betalningen av kostnaderna för bollenlånen. Härigenom har också lånlagarna, utöver utebliven förräntning på egen insats, tvingats lill kontanta tillskoll, varvid en negaliv förräntning pä det egna kapitalet uppkommit.

Vidare blir den skuldökning som uppkommer under den inledande delen av statslånets löptid avsevärt större än den ursprungliga insatsen, Della,

Prop. 1974:150

413

som är särskill påfallande för bostadsrältsliigenheter, medför att möjlighe­lerna alt återfå gjorda insatser bfir avsevärt begränsade.

Genom den av mig förordade ordningen med räntesubventioner elimi­neras problemet med Ibrtsatt skuldökning inom lånesystemet. Härigenom borifaller i väsenllig utsträckning också problemet med förräntning av egen insats i nyproduktionen. Genom vissa ändringar inom det reviderade pa­ritetslånesystemet bör motsvarande förräntningsmöjlighei åstadkommas för beståndet.

När det gäller reglerna för låneunderlag och pantvärde har bostadsstyrelsen i olika sammanhang föreslagit ändringar som alla syftar till all så långt det är möjligt eliminera skillnaderna mellan låneunderlag och panlvärde. Sålunda har styrelsen i sina anslagsframställningar lör in­nevarande och nästa budgetår behandlat möjligheten att bl.a. slå samman låneunderiag och pantvärde för småhus som bebos av låntagare.

Jag vill först erinra om atl det ankommer på Kungl, Maj:t att besluta om jämkningar av reglerna för beräkning av låneunderlag och att meddela närmare beslämmelser om vilka koslnader som skall ingå i pantvärdet. För sammanhangets skull anser jag del emellertid vara lämpligt att erinra om vissa redan genomförda ändringar i beräkningsreglerna, innan jag går in på frågan om en sammanslagning av låneunderlag och pantvärde för småhus och därmed sammanhängande ändringar av lånereglerna, vilka förutsätter riksdagens medgivande.

I syfie främst att uppnå en administrativ förenkling av lånehanteringen har Kungl, Maj:t genom skilda beslut under de två senaset åren slopat eller till låneunderlagel föri över vissa tillägg som förut beaktades endast vid beräkningen av pantvärdel. Härigenom har med några smärre undanlag, främsi belräffande vissa lokaler som även i fortsättningen endast för beaktas vid beräkningen av pantvärdet, skillnaden mellan låneunderlag och panl­värde vid nybyggnad av flerfamiljshus i alll väsentligt eliminerats. Vid om­byggnader av flerfamiljshus får det s, k, ingångsvärdet, dvs. priset på sa­neringsfastigheter föreombyggnaden,dock räknas in endast i pantvärdet. Bo­sladsstyrelsen har föreslagit all även ingångsvärdet förs över till låneun­derlaget vid fullständig ombyggnad. Det föreligger emellertid påtagliga risker för alt ingångsvärdena skulle tendera att stiga om de fick räknas in i lå­neunderlaget och därigenom kunna ges en garanterad finansiering till de lägre kapitalkostnader som följer av lånesystemet. Jag kan därför inte biträda bosladssiyrelsens förslag i denna del.

Också när det gäller småhus har ändringar i reglerna för beräkning av låneunderiag och pantvärde genomförts som siktat lill förenkling av små­husbelåningen. Fortfarande föreligger dock skillnader mellan låneunderlag och pantvärde i enlighet med de av 1967 års riksdag (prop. 1967:100, s. 245, SU 1967:100, rskr 1967:265) angivna grunderna för maximering av låneunderlaget och för bestämmande av en mot tidigare ytgräns svarande

Prop. 1974:150

414

kostnadsgräns för småhus. Maximeringen av låneunderlaget grundades ur­sprungligen på en våningsyla av 110 m' och har nu formen av en belopps­gräns. Den nämnda konslnadsgränsen innebär alt lån inle beviljas om bygg­nadskostnaden överstiger den beräknade kostnaden för ett småhus av normal standard och med en lägenhetsyla om 125 m'. Härvid beräknas kostnaden enligt grunderna för beräkning av pantvärdel.

Nuvarande ordning för beräkning av låneunderlag och pantvärde för små­hus medför en begränsning av möjlighelerna till fördjupning av statslånet, dvs. utökning av statslånets storlek när underliggande kredil inle kan erhållas i erforderlig omfattning. Fördjupning får nämligen avse endast del lånebehov som belöper på låneunderlaget. Svårigheterna atl erhålla underliggande kredit med bättre förmånsrätt än statslånet är väsentligen koncentrerade lill vissa regioner i främst norrlandslänen. Med anledning av bl, a. dessa svårigheter har jag i prop. 1974:1, bil. 14 (s, 127) uttalat min avsikt att i anslutning till översynen av bostadsfrågorna behandla frågan om en förbättrad små­husbelåning.

Mot denna bakgrund anser jag atl särskilda fördjup-ni n g s r e g 1 e r bör gälla i de orter där det föreligger belydande svårigheter att erhålla underliggande kredit. Reglerna bör ha följande innebörd. Om lånsökanden inte kan få underliggande kredit upp till statslånets nedre gräns, bör bostadslänet kunna fördjupas så att bottenlån och bostadslån tillsammans uppgår till 95 96 av pantvärdet. Det bör uppdras åt bostadsstyrelsen all när­mare ange de orter där de särskilda fördjupningsreglerna skall gälla. Jag vill framhålla att de ökade fördjupningsmöjligheterna inte får medföra att bottenlångivarna känner sig mindre förpliktade än hittills att lämna lån.

I anslutning till de av mig förordade åtgärderna i syfie att bl. a. undanröja vissa regionala orättvisor i belåningshänseende vill jag ta upp frågan om vissa problem i samband med lånemyndigheternas kreditriskprövning.

Denna prövning sker med utgångspunkt i regeln att det skall föreligga en varaktigt behov av den bostad som låneansökningen avser. Regeln har generell tillämplighet. Av naturliga skäl är kreditriskerna i allmänhet störst på landsbygden i de regioner där försörjningsmöjligheterna är otillfredsstäl­lande och befolkningsutvecklingen ogynnsam. Med anledning av bl. a. ef­fekterna av lånemyndigheternas kreditriskprövning har riksdagen vid fiera tillföllen uttalat sig om syftet med prövningen. Sålunda uttalades år 1964 (SU 1964:42) bl, a, atl den omständigheten att gällande lag gav den enskilde en betydande frihet i fråga om lokalisering av bostäder inte rimligen kunde anses medföra någon förpliktelse för staten att för den enskildes räkning ikläda sig de finansiella risker som en från kredilvärdesynpunkl tvivelaktig lokalisering innebar. Vid bedömningen borde dock kreditriskerna vägas mot lånesökandenas skäliga intressen. Prövningen fick enligt statsutskottet inte bli så snäv atl bostadsbyggandet på landsbygden systematiskt missgynnades.

Prop. 1974:150

415

Mot bakgrund av de under senare år genomförda ändringarna av bygg­nadslagstifiningen, som innebär ett krav på att all bebyggelse alltså också s, k, glesbebyggelse, skall ha föregåtts av en planmässig prövning, har riks­dagen (CU 1974:14, s, 6) uttalat sig för en anpassning av ifrågavarande lå-neprövningsregler till de ändrade planeringsförutsättningarna.

Också för egen del anser jag att reglerna för kredilriskprövning i ifrå­gavarande avseende behöver anpassas till nya förutsättningar, Syfiet härmed bör vara atl i möjlig mån lägga ansvaret för kreditriskbedömningen på kom­munerna. Denna bedömning bör kommunen göra redan i samband med prövningen av bebyggelsens lämplighet. Kommunens bedömning bör vara avgörande även för möjligheten all erhålla bostadslån. Enligt min mening bör en sådan ordning kombineras med ett ökat kommunalt ansvar för   föriusi   på  statslånet.

Enligt gällande bestämmelser kan bostadslån för småhus som skall bebos av låntagaren utgå endast om kommunen åtar sig att under tio år svara för förlust på lånet intill elt belopp som motsvarar 5 96 av låneunderlaget. Med hänsyn till den av mig förut förordade utökningen av statslånets storiek för egna hem och mot bakgrund av önskemålen om förenklad kreditrisk­prövning förordar jag atl kommunernas ansvar för föriusi på statslånet bör vidgas till att avse lånels hela löptid och till etl belopp som svarar mol 10 96 av låneunderlagel. Med denna utökning av det kommunala ansvaret till 40 96 av statslånet för egna hem anser jag någon särskild kreditriskbe­dömning från lånemyndigheternas sida inte blir behövlig i fråga om lån till egna hem. Kommunens ställningstagande i ansvarsfrågan blir alltså hell avgörande för låneprövningen i detta avseende.

1 delta sammanhang vill jag anmäla följande fråga. 1 samband med den av statsmakterna beslutade gruvdrifien i Stekenjokk har uppkommit behov av bostadsbyggande i Klimpfjäll. Bostadslån för ändamålet kan inte utgå, efiersom kravet på varaktigt behov av bostäderna inte är uppfyllt på grund av all gruvdriften är säkerställd för endast 20 år. För bostads- och sam­hällsbyggande i Klimpfiäll har riksdagen (prop. 1973:52, NU 1973:28, rskr 1973:125) anvisat etl ränte- och amorteringsfritt lån på 2 milj. kr Behov finns nu av ytterligare finansieringsstöd för bostadsbyggande. Efter samråd med industriministern förordar jag atl bostadslån kall kunna utgå utan hinder av varaktigheiskravet, under förutsättning att kommunen går i borgen för hela lånet och att den del av tidigare anvisat lån som använts för bostadsbyg­gande återbetalas med ränta.

Jag övergår nu till att behandla vissa ombyggnadsfrågor. Genom beslut av förra årets riksdag (prop. 1973:21, CU 1973:19, rskr 1973:208 och prop. 1973:22. CU 1973:20, rskr 1973:209) genomfördes be­tydelsefulla reformer i syfie alt främja saneringsverksamheten inom äldre bostadsområden. Bl, a, förstärktes det finansiella stödet till ombyggnad och förbättring. Vidare beslöt riksdagen innevarande år (prop, 1974:1 bil,  14,

Prop. 1974:150

416

CU 1974:13, rskr 1974:86) om vidgat stöd för upprustning av kulturhistoriskt värdefull bostadsbebyggelse.

Mot bakgrund av dessa nyligen genomförda reformer har jag inte hafi anledning atl närmare överväga reformbehovet i samband med ombygg­nadsverksamhelen. Vissa frågor om möjligheter till infiytande för hyres­gästerna vid ombyggnader kommer jag dock all behandla i det följande.

När jag nu i det följande tar upp vissa frågor om del statliga låneslödet lill ombyggnader är utgångspunkten härför mina förut redovisade ställnings­taganden i fråga om lånestödet till nybyggnad. Det innebär all jag här inle närmare går in på utredningarnas förslag rörande lån till ombyggnad.

Den garanterade räntan förombyggnader som till stan­dard är likvärdiga med nybyggnader bör såvitt gäller fraintida ombyggnader bestämmas till 3,9 96 för hyres- och bostadsrätlslägenheter samt 6 96 för ägda småhus. Kapitalkosinadsnivån för ombyggnader som inte ger nybygg­nadsstandard bör beräknas med ledning av den amorteringstid som är moti­verad med hänsyn till ombyggnadens omfattning och husets återstående användningstid. Den nuvarande möjligheten atl ulsträcka amorteringstiden till 40 år i kombination med nominella lånevillkor torde med den förordade uppläggningen inte längre bli aktuell. Redan genomförda ombyggnader med statliga lån bör fö del av den förordade räntesubventionen och över huvud tagel röna samma behandling som jag lidigare förordat.

Tilläggslån för bevarande av bostadsbebyggelse som är av byggnadsminneskaraktär, en låneform som till­kom genom beslut av innevarande års riksdag, får ulgå endasl i kombination med bosladslån i form av annuitetslån. Anledningen till atl lilläggslån, som enligt huvudregeln skall börja förräntas och amorteras efter tio år, inte kan ulgå i kombination med paritelslån är all en sådan kombination väsentligl skulle begränsa ålerbetalningsmöjligheierna. Riksdagen (CU 1974:13 s, 8) har förutskickat alt nuvarande ordning bör övervägas i .samband med au sättet för återbetalning av bostadslån prövas.

Den av mig förordade sänkningen av kapitalkostnaderna genom en rän­tesubvention medför att frågan om tilläggslån får bedömas från delvis nya utgångspunkter. Erfarenheterna av den förordade ordningen med ränte­subventioner bör dock avvaktas innan någon ändring av reglerna för till-läggslån sker. Tilläggslån bör därför tills vidare utgå endast i kombination med lån utan räntesubventioner. Kungl. Maj:l har riksdagens bemyndigande att frångå regeln atl lilläggslånet i allmänhet inte skall utgå med mer än 40 % av låneunderlaget,

Boende-och bosiadsfinansieringsutredningarna har i enlighet med ett sär­skilt uppdrag behandlat frågan om köpeskillingskontroll vid snar försäljning av småhus. Uppdraget har sitt upphov i en av riksdagen (CU 1973:19, s. 34) behandlad motion om åtgärder för att motverka oskäliga kapitalvinster vid försäljning av slatsbelänade småhus.

Prop. 1974:150

417

Utredningarnas förslag innebär all kommunerna skall få beslula om Ibrt­satt lillämpning av köpeskillingskontroll vid överiåtelse av sådana småhus, s. k, gruppbyggda småhus, för vilka länsbostadsnämnden fastställt ett högsia övcriåielsepris vid den första försäljningen. Enligt utredningarna skall i dessa fall inte godtas sådana överlåtelsevärden som ger skattepliktig realisations­vinst. Prövningsperiodens längd bör enligt utredningarna inte överstiga tre år. Utredningarna pekar också på olika andra ålgärder som kommuner, bygg­herrar och långivare kan vidta för atl begränsa ifrågavarande försäljningar.

Utredningarnas förslag har fått ett blandal mottagande. Flertalet remiss­instanser ställer sig visserligen bakom syflel med de förordade åtgärderna, men åtskilliga remissinstanser har invändningar mot utformningen av den föreslagna kontrollen. Många pekar på svårigheter att upprätthålla en kontroll och anser att problemet kan lösas genom en ökad tillgång på småhus. Bl. a. bostadsstyrelsen anser att en anknytning av kontrollen till skattepliktig vinst är mindre lämplig, efiersom en sådan anknytning skulle leda till orimliga konsekvenser och iröskeleffekter, särskill om husen säljs under samma år som förvärvet skett. Styrelsen anser vidare atl kontrollen bör vara generell.

Föregen del ansluter jag mig till bosladssiyrelsens synpunkter och förordar en av styrelsen föreslagen metod för prövning av överlåtelsevärden. Sty­relsens förslag innebär att prövningen anknyts till den praxis som f n. till-lämpas vid andrahandsöverlåtelse före det statliga lånels utbetalning. Pröv­ningen innebär bl.a, att köpeskillingen anses godtagbar om det inte över­stiger ursprungligen godtagen högsia produktionskostnad med skäliga tillägg för försäljningskostnader, förbättringar och allmän ökning av byggnadskost­naderna från tiden för färdigställandel och fram lill överlåtelsetillfällel. I likhet med bosladsstyrelsen anser jag all den förordade kontrollen bör be­gränsas till två år från den första överlåtelsen.

10.5.6 Ikrafllrädande och genomförande

De av mig förordade ändringarna av villabeskaliningen bör genomföras med verkan vid 1976 års taxering.

När det gäller olika ändringar i fråga om bostadsfinansieringssystemet har bostadsstyrelsen framhållit att noggranna förberedelser och erforderlig information bör föregå ikraftträdandet. Bosladsstyrelsen har mot denna bakgrund föreslagit alt ändringarna i huvudsak skall träda i kraft den 1 juli  1975,

Jag ansluter mig till bosladssiyrelsens uppfattning om behovet av nog­granna förberedelser och erforderiig information. Jag avser att föreslå Kungl. Maj:i att besluta atl medel för informalion ställs lill bosladssiyrelsens för­fogande genom överskridande av anslaget lill styrelsen.

Mina förslag i det föregående om ett nytt låne- och bidragssystem för nyproduktionen och om kapitalkostnadsändringar för redan beviljade lån

27   Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150

418

bygger på den uppfattningen att det är angeläget att ändringarna genomförs med verkan fr. o. m. den I januari 1975. Alt så sker belräffande nypro­duktionen torde inte medföra större administrativa problem, eftersom den praktiska hanteringen av räntebidragen växer fram successivt.

När det gäller räntebidrag lill hus med paritetslån eller räntelån är möj­lighelerna alt tillämpa de nya reglerna redan fr. o. m. den 1 januari 1975 beroende av den teknik som man väljer föratt tillföra nuvarande lånesystem de erforderliga subventionerna. Enligl vad jag inhämtat från bosladsstyrelsen lorde elt ikraftträdande i denna del redan vid nämnda tidpunkt vara möjligt endast om räntesubventionerna ges den formen att den fr. o. m. den 1 januari 1975 uppkommande skuldökningen inom nuvarande lånesystem efterges och till följd därav omedelbart avskrivs. Denna eftergift föranleder i enlighet med vad jag tidigare anfört inte beskattning av låntagaren. Jag förordar denna tekniska lösning och sålunda också att ikraftträdandet bestäms lill den 1 januari 1975. Direkta räntesubventioner till låntagare med nominella lån bör dock inte avse tid före den 1 juli 1975 med hänsyn lill all för­beredelsearbetet för en sådan ändring blir förhållandevis omfattande.

Från avskrivning och ränlefrihet bör dock undantas så stor del av ränlelån som beräknas motsvara amortering på det ursprungliga bostadslånet eller däremot svarande lån. 1 dessa fall skulle nämligen låntagarna eljest fö en räntesubvention som inle har någon motsvarighet beträffande paritetslån.

Också de ändrade lånegränserna för egnahemsägare och vissa bostadsrätts­föreningar bör träda i kraft den 1 juli 1975.

1 fråga om hus som färdigställs efter år 1974 och för vilka lån har beviljats preliminärt enligl äldre bestämmelser bör de nya reglerna lillämpas.

När det gäller ändringen av kapilalkostnadsvillkoren för nytillkommande egnahem är dock vissa särskilda övergångsregler nödvändiga. Beträffande småhus som skall bebos av låntagaren och som färdigställs efter år 1974 bör sålunda låntagarna, om preliminärt lånebeslut har meddelats före den 1 januari 1975, få välja mellan de gamla och de nya lånevillkoren för ägda småhus. Låntagarna kommer således atl fö välja mellan å ena sidan lå­nevillkor som innebär 90 96 belåning och kapitalkostnadsvillkor som föreslås gälla för hus med paritelslån och å den andra sidan lån till 95 % av pant värdet och de kapitalkostnadsvillkor som föreslås gälla för nytillkommande hus. Motsvarande valmöjlighet bör dock inte flnnas i de fall där endasl elt lå­nebeslut meddelas.

Övriga ändringar i lånevillkoren bör träda i kraft den 1 juli 1975.

Det bör ankomma på Kungl. Maj:i all med utångspunki i de här angivna riktlinjerna för ikraftträdandet meddela erforderliga övergångsbestämmelser och att även i övrigt meddela föreskrifter i detaljfrågor som inte behandlats i det föregående.

Prop. 1974:150

419

10.5.7 Sialsfinansiella konsekvenser

De av mig förordade räntesubventionerna kommer atl medföra betydande stalsfinansiella uppoffringar.

För hyres- och bostadsrätlslägenheter beräknas dessa subventioner under budgetåret 1975/76 uppgå lill drygt I 700 milj, kr Subventionerna tas upp som etl särskilt anslag på driftbudgeten. För varje ny årgång av bostäder med hyres- och bostadsrätt kommer behovet av räntebidrag, vid nuvarande räntenivå, att uppgå till ca 130 milj. kr, 1 gengäld minskar behovet av sub­ventioner till beståndet genom de årliga höjningarna av den garanterade räntenivån.

För småhus som bebos av lånlagarna beräknas räntesubventionerna under budgetåret 1975/76 uppgå till ca 300 milj. kr. Subventionerna tas upp på det nyss nämnda anslaget på driftbudgeten. För varje ny årgång tillkommer etl subventionsbelopp som uppgår lill inemot 100 milj, kr. För beståndet av småhus medför emellertid de åriiga höjningarna av den garanterade rän­tenivån etl successivt minskat behov av subventioner.

Det sammanlagda beloppet för räntesubventioner som för budgetåret 1975/76 bör föras upp på del särskilda anslaget på driftbudgeten - preliminärt ca 2 200 milj. kr- är ell ullryck för den resursuppoffring som staten åtar sig genom det nya finansieringssystemet. Vid en bedömning av budget-utfallet för budgetåret 1975/76 bör hänsyn tas till att under anslaget till lånefonden för bostadsbyggande m, m. har beräknats utgifter för ränlelån och skuldökning på paritelslån - under innevarande budgetår sammanlagt 1 360 milj. kr. - vilka genom det föreslagna bostadsfinansieringssystemet helt kommer atl bortfalla.

Genom att avdragsmöjligheterna som en följd av räntesubventionerna kommer att minska för dem som bor i ägda småhus ökas statens inkomster i viss mån.

Belräffande de finansiella konsekvenserna av övriga förslag som jag lägger fram i frågan om bostadsbeskattning och bostadsfinansiering kommer också den förordade skärpningen av villabeskattningen att medföra ökade stats­inkomster. Dessa ökningar är dock endast marginella och uppgår till några milj, kr, per budgetår.

Den förordade ökningen av statslåneandelen för småhus som bebos av låntagaren samt för bostadsrättsföreningar kommer däremot atl fö betydande stalsfinansiella konsekvenser. För varje årgång av småhus kommer ansprå­ken på statsmedel alt öka med drygt 200 milj. kr. För varje ny årgång av bosladsrättslägenheter blir ökningen ca 15 milj, kr

Till närmare beräkningar av anslagseffekterna återkommer jag i samband med 1975 års budgetproposition.

Prop. 1974:150

420

10.5.8 Kreditförsörjningen till bosladsbyggandet

1 anslutning till bostadsfinansieringsfrågorna vill jag slutligen i korihel beröra frågan om kreditförsörjningen lill bostadsbyggandet.

Utredningarna har enligt sina direktiv till uppgift alt mot bakgrund av vunna erfarenheter av nuvarande ordning pröva frågan om lolalfinansiering inom bostadsbyggandel. I föreliggande betänkanden har utredningarna dock närmast koncentrerat sig pade mer principiella aspekterna på totalfinansiering. Del är alltså inte möjligt all på grundval av det nu redovisade utrednings­materialet la ställning i frågan om vare sig en tolalfinansiering som omfattar endast fasiighetslånen eller en ordning som inbegriper även byggnadskre­diterna i tolalfinansiering. Jag anser det emellertid vara lämpligt att redovisa de slutsatser som framkommer av remissutfallet med anledning av utred­ningarnas synpunkler.

Innan jag redovisar dessa slutsatser finner jag det lämpligt att göra en återblick på kredilförsörjningen till bostadsbyg­gandet.

Fram till år 1966 förelåg inte några överenskommelser om kreditförsörj­ningen till bostadsbyggandet mellan statsmakterna och kreditinstituten. En allmän förutsättning for statsmakternas planering av bosladsbyggandet var dock all del av slatsmaklerna beslutade bostadsbyggandet skulle kunna rymmas inom tillgänglig kredilvolym på kredilmarknaden. Åren 1965 och 1966 tillämpades av konjunkturskäl en restriktiv kreditpolilik. Samtidigt ökade bostadsbyggnadsvolymen kraftigt. Följden blev all del uppkom av­sevärda svårigheter att fö erforderliga byggnadskrediler lill del beslutade bostadsbyggandet. Underdel första halvåret 1966blev därför igångsättningen av bosladsbyggandet avsevärt förskjuten. Genom vissa tillfälliga ingripanden från riksbankens sida kunde problemen i viss mån lösas under senare hälfien av år 1966. Del stod dock klart atl del framdeles behövdes bättre garantier för finansieringen av bostadsbyggandel.

Ar 1967 tog regeringen genom delegationen för bostadsfinansiering, som hade tillkallats redan året innan, initiativ till överläggninar med bankerna om bostadsbyggandets försörjning med byggnadskrediter. Dessa överiägg­ningar ledde år 1967 fram lill en överenskommelse om kredilförsörjningen för 1967 års igångsättning enligt den av statsmakterna beslutade bostadsbygg­nadsplanen. Överenskommelsen innebar atl bankerna förklarade sig villiga alt ställa byggnadskrediter lill förfogande för statligt belånade nybyggnader. Liknande överenskommelser har därefter slutils varje år. Överenskommel­serna har successivt vidgats lill att omfatta bl. a. statligt belånade ombygg­nader, lokaler som finansieras med statligt slöd och krediter till kommuner avseende tomlrättsmark.

I anslutning lill tillämpningen av överenskommelserna har elt admini­strativt syslem utarbetats för information till bankerna om bl. a. den pla-

Prop. 1974:150

421

nerade igångsättningen av bosladsbyggnadsprojekt med statliga lån. Ett sär­skilt rapportsystem och en särskild förhandlingsordning tillämpas vidare för projeki för vilka kredit inle kunnat erhållas genom kontakt mellan kre­ditinstitut och byggherrar.

Med undantag främst för åren 1969 och 1970, då bankernas kreditkapaciiet var ytterst ansträngd samlidigt som igångsättningen ökade mycket kraftigt, har bostadsbyggandets försörjning med byggnadskrediter fungerat i stort sett lillfredsslällande. Undersenareår har svårigheter förelegat främsi i fråga om finansieringen av vissa ombyggnader samt delvis belräffande finansie­ringen av nybyggda småhus. Dessa svårigheter lorde hänga samman med ökningen av volymen ombyggnader och nybyggda småhus som bl, a. medför att ett ökande antal byggherrar som inle bedöms vara tillräckligt kredit-värdiga söker lån hos bankerna,

I stort sett kan utvecklingen av försörjningen med byggnadskrediter så­ledes sägas ha utvecklats till det bättre. När del gäller försörjningen med långfristiga faslighelslån har, som jag antydde redan inledningsvis, förhål­landena däremot ulvecklats på etl mindre tillfredsställande sätt. Önskemålen om att byggnadskrediterna skall kunna ersättas med långfristiga lån i nära anslutning till husets färdigställande har sålunda inle kunnat förverkligas i någon nämnvärd omfallning under senare år. Tiden för avlyft av bygg-nad.skrediter har särskill under åren 1971-1973 föriängts avsevärt.

Delta hänger samman med atl vare sig AP-fonden eller affärsbankerna under dessa år ökade sin behållning av bosladsobligationer i samma om­fattning som tidigare. För affärsbankernas del var netloplaceringarna i bo­sladsobligationer praktiskl laget oförändrade under åren  1971 och 1972.

Mol bakgrund av den försämrade avlyftssiluationen inledde delegationen för bostadsfinansiering på regeringens uppdrag överläggningar med bankerna om deras bidrag till den slutliga bostadsfinansieringen. Under år 1973 träf-firdes en överenskommelse med affärsbankerna innebärande att dessa skulle öka sitt innehav av bostadsobligationer under år 1973 med 1,5 miljarder kr. Dessutom skulle affärsbankerna under året omvandla I miljard kr, i utestående byggnadskrediter lill s, k, mellankrediler. På grund av att dessa krediter löper med samma räntesatser som slutliga faslighelslån kunde vissa negativa följder av en stor utestående byggnadskredit volym undanröjas. Un­der år 1974 träffade delegationen överenskommelse med samtliga banker om deras bidrag till den slutliga bostadsfinansieringen under år 1974, Över­enskommelsen innebar att bankerna åtog sig atl under år 1974 bidra med ca 4 miljarder kr, lill finansieringen av färdiga bosiadsfastigheler.

Även om sålunda avlyfissituationen under år 1974 kan komma att för­bättras något som en följd av sist nämnda överenskommelse är del uppenbari alt åtgärder behöver övervägas som ger förutsättningar för en varaktig för­bättring av avlyfissituationen. De av chefen för finansdepartementet på grundval av betänkandet (Ds Fi 1974:2) Kreditpolitiska medel i lagrådsremiss

Prop. 1974:150

422

den 20 september 1974 framlagda förslagen om ny kreditpolitisk lagsiifining bör kunna medverka till att bättre förulsätlningar skapas för tillfredsställande förbättringar av avlyfissituationen. Förslagen innebär bl, a, atl, i den mån överenskommelser i ifrågavarande hänseende inte kan nås, reglerom allmän placeringsplikl skall kunna tillämpas för att tillgodose bostadsbyggandets försörjning med långfristiga krediter.

Också boende- och bostadsfina nsieringsulredning-a r n a har som jag redan nämnt behandlat kreditförsörjningsfrågorna från mera översiktliga och principiella utgångspunkter. Utredningarna har be­handlat frågan om tolalfinansiering från tre utgångspunkter Den första gäller frågan om ett enda slutligt lån (fullständig finansiering). Den andra avser möjlighelerna att integrera kort- och långfristig finansiering (integrerad fi­nansiering). Slutligen diskuterar utredningarna de institutionella formerna för bostadsfinansieringen bl.a, möjlighelerna att tillhandahålla krediterna genom ett enda insiitui (en s. k, bostadsbank).

Utredningarnas redovisning har tagits upp förhållandevis ingående av remissinstanserna. Många remissinslanser stöder tanken på en full­ständig finansiering, särskilt om denna kombineras med att slalen övertar upplåningsansvaret förde långfristiga bosladskrediterna. Bl, a, anför Svenska bankföreningen atl en fullständig finansiering i slatlig regi skulle kunna medföra positiva verkningar för kreditpolitiken och kapitalmarknaden. Ock­så kapitalmarknadsutredningen anser alt en fullständig finansiering genom upplåning via statsbudgeten skulle vara fördelaktig från fiera synpunkler. Utredningen understryker dock alt den inte är beredd atl ta slutlig ställning till frågan förrän i samband med sina överväganden av den svenska ka­pitalmarknadens långsiktiga utveckling. Också fiera andra remissinstanser, som är i princip positiva till tanken, anser atl ytterligare utredningsarbete behövs för att slutlig slällning skall kunna las i frågan.

När det gäller frågan om integrerad finansiering är fiera remissinslanser tveksamma. Bl. a. betonas all denna finansieringsform har genomgripande och svåröverskådliga konsekvenser. Några remissinslanser pekar också på möjligheterna atl tillgodose kraven på integrerad finansiering inom ramen för nuvarande förhållanden. Bl, a, nämns det system som tillämpas av spar­bankerna och Sparbankernas inteckningsaktiebolag (Spinlab) i sammanhang­et. Det innebär i korthet att Spinlab och berörda sparbanker för ett år i tagel sluter avtal om bankernas bidrag vid avlyfien.

Till tanken på en särskild bosladsbank med egel upplångsansvar inlär många remissinstanser en negativ hållning. Skälet härför är atl den vä­sentligaste fördelen med fullständig finansiering anses vara att kapitalan­skaffningen sker över statsbudgeten, dvs, inom ramen förstalens upplåning i olika former. Den fördelen skulle gå förlorad om en särskild bostadsbank med egel upplåningsansvar inrätlas. Vidare anser många instanser att vid en eventuell övergång till fullständig finansiering, bostadsstyrelsen och

Prop. 1974:150

423

länsbostadsnämnderna på etl enkelt sätt kan fylla samma funktion som en bosladsbank genom att det statliga bostadslånet fördjupas lill att omfatta även underiiggande krediler.

För egen del vill jag understryka alt det nu inle är möjligt atl ta ställning lill de av boende- och bostadsfinansieringsutredningarna aktualiserade frå­gorna. Ytteriigare utredningsarbete och konkretiserade förslag till lösningar är nödvändiga för ett ställningslagande. Vidare bör erfarenheterna av fort­satta överenskommelser mot bakgrund av den föreslagna nya k red i t pol i tiska lagstiftningen kunna ge ett bättre underiag för framtida ställningstaganden. För del fortsatta arbetet i såväl bosladsfinansieringsulredningen, som bör bedöma frågorna ur främst bostadspolitisk synvinkel, och kapitalmark­nadsutredningen som av naluriiga skäl kommer att göra sin bedömning från allmänna kreditpoliiiska utgångspunkter, bör remissyttrandena vara av värde och sålunda kunna bidra lill de fortsatta övervägandena i fråga om bostadsbyggandets kreditförsörjning.

Prop. 1974:150

424

10.6 Åtgärder för att främja konkurrensen på byggmarknaden

10.6,1 Allmänna synpunkter

Byggkonkurrensuiredningen har hafl till uppgifi alt undersöka hur de ändrade konkurrensförutsättningarna för bostadsbyggande, som redan in­trätt eller som kan förutses för framtiden, inverkar på fastlagda riktlinjer lör bostadspolitiken och särskilt kommunernas möjligheter att aktivt öva inflytande över bostadsförsörjningen.

Den grundläggande utgångspunkten för ulredningen har härvid varil sam­hällets konkurrenspolitiska mål. Dessa har utvecklats i samband med 1956 års ändringar i konkurrensbegränsningslagstiftningen (prop. 1956:148). De konkurrenspoliiiska målen - som de kommer lill ullryck i nämnda lag­stiftning - kan sammanfattningsvis sägas vara all främja en från allmän synpunkt önskvärd konkurrens inom näringslivet, dvs. en effektiv kon­kurrens som gagnar konsumenterna och som innebär del bästa utnyttjandet av samhällets resurser. Etl mål för konkurrenspolitiken är därför atl i möjlig mån undanröja sådana konkurrensbegränsningar som är skadliga från allmän synpunkt.

Byggkonkurrensuiredningen skiljer i sina analyser av konkurrensförhål­landena mellan två marknader, bostadsmarknaden och byggmarknaden. Ytterst styrs i princip bostadsbyggandets omfallning och inriktning av kon­sumenten på bostadsmarknaden. Utredningen utvecklar emellertid närmare hur bostadsmarknaden saknar de flesla av de för en konkurrensmarknad utmärkande egenskaperna. Bl. a. saknar konsumenlerna i sitt val av säljare den frihet de har på andra marknader. Deras val beror sålunda av åtskilliga faktorer som de ofta inte själva kan påverka, såsom arbetsplatsens belä­genhet, barnens skolgång etc. A andra sidan ingriper statsmakterna i andra hänseenden, när det gäller bl. a. hyrorna och besittningsrätten, till konsu­menternas förmån, Enligl ulredningen är det osannolikt all man skulle kun­na ändra på dessa förhållanden, I vart fall har del inle hört lill dess uppdrag alt lägga fram förslag i del hänseendet. Omedelbart bestäms däremol bygg­marknadens förutsättningar av hur olika parter som är engagerade i bo­stadsbyggnadsprocessen agerar. Och här är enligl utredningens mening kon­kurrensförhållandena av största betydelse. Byggmarknadens resurser och förutsättningar att bygga bosläder av hög kvalitet lill lägsia möjliga kostnad utnyttjas bäst genom att byggföretagen konkurrerar om bygguppdragen.

Konkurrensen i bostadsbyggandel begränsas enligt ulredningen i dag av att en belydande del av bostadsproduktionen undandras entreprenadmark­naden. Många byggherrar utnyttjar inle heller konkurrensmöjligheterna på marknaden vid sin upphandling. Dessa förhållanden kan tillskrivas bl. a. den starka integration inom byggbranschen som från andra synpunkler hafl också belydande gynnsamma effekler.

Om marken också ägs av bygginiresseni, behöver byggföretaget, som

Prop. 1974:150

425

jag tidigare har utvecklat, inle tävla med andra om alt få bygguppdraget. Det är uppenbart att denna situation - som ulredningen betecknar egen­regibygge - i princip kan vara ägnad att motverka konkurrenspolitiska mål. Av tillgängliga uppgifter framgår vidare alt, när ett bygge upphandlas, för­handlingar i betydande utsträckning ersätter anbudstävlan som upphand­lingsform. Också detla minskar det renodlade konkurrensmomentet i bo­stadsbyggandet.

Mot denna bakgrund har utredningens arbete varit inriktat på att undan­röja hinder för konkurrens i entreprenöriedet och att stimulera beställarna i byggprocessen att i ökad utsträckning utnyttja konkurrensen som medel alt nå ökad effektivitet i produktionen. En väsentlig fråga har också varit att söka renodla byggherrens och byggproduceniens ansvarsområden, att skapa elt klarare partsförhållande mellan köpare och säljare i byggprocessen. Tyngdpunkten i utredningens förslag ligger på åtgärder för att motverka egenregibygge och förhandlingsenlreprenad till förmån för anbudsupphand­ling. Övervägandena rörande anbudsupphandling innehåller vidare vissa för­slag till reglering av anbudsförfarandet. Utredningen lägger slutiigen också fram vissa förslag rörande lånemyndighelernas prövning av nybyggnads-projekt med avseende bl. a. på deras koslnader och rörande de allmännyttiga bostadsföretagens ställning.

Remissinstanserna har nästan genomgående instämt i byggkonkurrens­utredningens syfte med sina förslag-att öka konkurrensen inom bostadsbyg­gandel - men har i viss utsträckning redovisat delade meningar bl. a. i frågan om vilken omfattning den direkta konkurrensen skall ha i olika led i byggprocessen. Det övervägande antalet remissinslanser ställer sig emel­lertid i huvudsak positiva till utredningens förslag.

De huvudinvändningar som har riktats mot den allmänna inriktningen av utredningens överväganden är främst två. Man menar alt uiredningens överväganden gjorts mot bakgrund av en helt annan marknadsbild än den som råder i dag och att reformbehovet är väsentligt mindre än ul­redningen förutsatt. Man menar vidare att ulredningen ensidigt inriktat sig på entreprenöriedet. 1 stället borde ha beaktats angelägenheten av kon­kurrens över hela fältet, inbegripet byggherreledet, med inriktning på slut­resultatet, dvs. en god bostadskvalitet och en god bostadsmiljö i enlighel med de boendes önskemål.

HSB menar alt den åtskillnad utredningen gjort mellan byggmarknad och bostadsmarknad är teoretiskt elegant men all den har dålig anknytning lill de faktiska förhållandena. Enligl HSB är konkurrensen i bosladsbyg­gandet i endast begränsad omfattning en fråga om bostadens pris vid pro-cluktionsiillfället. HSB erinrar om alt grundläggande för den kooperaliva sektorns verksamhet har varit en konkurrens med slarki hänsynstagande lill kvalitet och till ansvarskännande i den långsiktiga förvaltningen av bo­städer under bostadskonsumenternas egen bestämmanderätt.

Prop. 1974:150

426

Jag är naturligtvis medveten om att den förändring i marknadssituationen inom bostadssektorn som har inträtt under senare år har haft en inverkan på konkurrensförhållandena och varit ägnad all pressa kostnaderna och höja kvaliteten i bostadsbyggandet. Även om denna marknadssituation skulle bli bestående, kan det emellerlid enligl mitt sätt att se inte utgöra ett skäl mol alt söka ytterligare stärka konkurrensen.

Som jag redan lidigare har framhållit delar jag vidare hell byggkonkur­rensutredningens uppfattning atl bostadsmarknaden inle kan fungera som en fri konkurrensmarknad. Med hänsyn lill bostadens sociala belydelse är det just därför angeläget att del allmänna vidtar de åtgärder som behövs för att så långt som möjligt stärka konkurrensförutsättningarna i den process som utmynnar i produktion av bostäder. Med det sagda vill jag inte förringa den roll som insatser i byggherre- och förvaltariedet spelar ulan bara stryka under atl konkurrensfrämjande ålgärder i byggledel inte kan avvaras. När det gäller bostadsmarknaden får man konstatera atl del spel mellan pro­ducent och konsument som kännetecknar en renodlad konkurrensmarknad inle kan lå någon fullständig motsvarighet på denna marknad. Därför måste kommunerna ges vissa övergripande uppgifter i konsumenternas intresse, t. ex, i samband med den statliga bostadslångivningen. Som jag framhåller i flera andra sammanhang är del självklari att kommunen därvid beaktar de fördelar som byggande och förvaltning i allmännyttig eller kooperativ regi erbjuder.

Jag delar alltså byggkonkurrensulredningens uppfattning att insatser bör göras från samhällets sida för att förstärka konkurrensmomentel i bo­sladsbyggandet, 1 likhet med en betydande del av remissinstanserna anser jag det riktigt att insatserna, som utredningen föreslagil, främst inriktas på att motverka egenregibygge och att stimulera anbudsupphandling i former som är effektiva från konkurrenssynpunkt.

10,6.2 Kommunernas markfördelning - egenregibygge

Jag har i samband med behandlingen av de markpolitiska frågorna ut­vecklat hur byggföretag genom innehav av mark kan både få ell inflytande över samhällsplaneringen och slärka sin slällning i byggprocessen, I syfie alt förbättra förutsättningarna för kommunerna alt föra en aktiv markpolilik och att genom en markfördelning främja en bostadsproduktion under ledning av byggherrar som har bäsla förutsättningar och vilja atl bygga goda och billiga bosläder har jag förordat att det av byggkonkurrensuiredningen fö­reslagna markvillkoret genomförs. Markvillkorel innebär i huvudsak atl stal­ligl bostadslån för nybyggnad skall kunna ulgå endasl om kommunen, lands­tingskommunen eller vissa kommunala bolag har sålt marken eller upplåtit denna med lomlrält till byggherren för genomförande av del projeki för vilket bosladslån söks,

Frägan ar cia viiKa nKiiinjer som Dor galla lör kommunernas markför-

Prop. 1974:150

427

delning. I anslutning därtill bör prövas frågan i vilken utsträckning egen­regibygge bör fö förekomma med stöd av statliga bostadslån.

Byggkonkurrensuiredningen har i förstnämnda hänseende avstått från alt föreslå några bindande regler. En utgångspunkt för uiredningens diskussion om markfördelningen har i stället varit att fördelningen av bostadsbyggandet på byggherrekategorier aren angelägenhet för den kommunala självstyrelsen som bör förbli oreglerad. Däremot redovisar ulredningen vissa synpunkler på hur en markfördelning skall kunna organiseras genom lävlingsförfarande. Utredningen förordar ökad användning av s. k. markfördelningslävlingar.

Vad beträffar frågan om i vilken utsträckning och i vilka fall statliga lån bör ulgå för bostadsbyggande i egen regi föreslår ulredningen lill en början att det skall kunna ske om marken tilldelats den byggande efier tävling (markfördelningslävlan). Fördelning av mark för egenregibygge skall enligt utredningens förslag också kunna ske lill allmännyltiga och koope­rativa bostadsföretag efter prövning från fall lill fall av bosladsstyrelsen. Prövningen skall ge möjlighet lill dispens belräffande visst förelags pro­duktion under viss tid och skall avse frågan om förelagels egenregipro­duktion är konkurrenskrafiig och i fråga om kvalitet och kostnader ger lika bra eller bättre resultat som vid enlreprenadupphandling, I andra fall än som nu nämnts skall enligt uiredningens förslag statliga bostadslån inte kunna ulgå till egenregibygge.

Remissinstanserna delar i allmänhet byggkonkurrensulredningens upp­fattning atl kommunernas markfördelning bör lämnas oreglerad. Flera re­missinslanser uttrycker dock farhågor för alt kommunerna kommer att på etl otillbörligt sätt gynna resp. missgynna vissa företag eller företagskate­gorier och efleriyser för den skull metoder eller riktlinjer för markfördel­ningen. Utredningens synpunkler på markfördelningslävlingar är föremål för starkt delade meningar bland remissinstanserna. En betydande tvek­samhet beträffande värdet av sådana tävlingar förmärks. Också i fråga om förslaget om dispensmöjligheler för de allmännyttiga och kooperativa fö­retagen är remissopinionen starkt splittrad. En grupp av remissinstanser som i huvudsak utgörs av företrädare för del privata näringslivet, uttalar sig allmänt lill förmån för egenregibygge. Statens institut för byggnads­forskning anför atl erfarenheler från pågående forskningsarbete tyder på atl det kan innebära fördelar om byggherren i slörre omfattning uppträder på marknader som traditionellt är entreprenörens. Mol denna bakgrund fin­ner institutet uiredningens förslag att två relalivt väl integrerade block, be­ställare resp. producent, skall mötas på entreprenadmarknaden vara ofull­ständigt underbyggt. Också HSB menar att uiredningens förslag kan leda till ett olyckligt konserverande av nuvarande upphandlings- och produk­tionsorganisation.

För egen del ansluter jag mig till utredningens och huvudparten av re­missinstansernas uppfattning atl kommunerna ulan att vara bundna av några

Prop. 1974:150

428

särskilda regler bör utnyttja sina möjligheter all genom markfördelningen främja effektiviteten i bostadsbyggandet. De av mig i det föregående för­ordade förstärkningarna av kommunernas möjligheter all förvärva mark ger kommunerna bättre förutsättningar än f n. alt fullgöra sina uppgifier all styra, leda och ta ansvar för bostadsförsörjningen och bör vara ägnade all öka kommunens uppmärksamhel på efiéklivitetsrrågor vid fördelningen.

Au kommunen sålunda inle vid sin markfördelning skall vara bunden av särskilda regler utesluter emellertid inle all slalsmakterna lar slällning lill vissa allmänna riktlinjer för markfördelningen. Jag vill i detta samman­hang erinra om de uttalanden som i prop. 1967:100 angående rikllinjer för bostadspolitiken m. m. gjoris belräffande kommunernas markfördelning och fördelning av byggherreuppdrag. Där sägs i fråga om markfördelningen bl. a. att strävan alt fördela marken rättvist mellan olika i kommunen verksamma byggherrar bör underordnas de krav som en rationell produktion ställer. Vidare sägs belräffande de allmännyttiga och kooperativa bostadsföretagen, som tillämpar självkoslnadsprincipen, att de bör ha en dominerande slällning inom flerfamiljshusproduktionen och därigenom bli vägledande och norm­givande vid hyressättningen i framtiden. Samtidigt understryks det önsk­värda i atl behålla det konkurrenselement som ligger i atl byggandet sker i olika företagsformer. Kommunerna anses företrädesvis böra upplåta bygg­nadsmarken med tomträtt.

De angivna, och av 1967 års riksdag antagna, riktlinjerna bör ligga fast. De ökade möjligheterna för kommunerna att styra, leda och ta ansvar för bostadsförsörjningen som jag förordar innebär för kommunerna också ökade möjligheter atl vid fördelningen av bostadsbyggandet på olika förvaltnings­former ge de självkostnadsbestämda företagen det dominerande inflytande som iir en förutsäUning för att de i ökad utsträckning skall bli vägledande och normgivande vid hyressättningen.

Angelägenheten av all de kommunala markupplåtelserna sker med tomt­rätt bör strykas under.

Även inom småhusproduktionen flnns del behov av ökade insatser från kommunernas och de självkostnadsbestämda förelagens sida. Det är sålunda som jag ser det, angeläget atl småhusbyggandet i ökande utsträckning läggs på kommunerna och de självkostnadsbestämda företagen. En sådan inrikt­ning är väl förenlig med de år 1967 antagna riktlinjerna för markfördelningen.

Jag vill också i likhet med utredningen stryka under atl de antagna rikt­linjerna för bostadsbyggandets fördelning på förvaltningsformer inle heller lägger hinder i vägen för att bibehålla det konkurrenselement som ligger i atl byggandet sker i olika förvaltningsformer. Byggherrarnas skicklighet som byggherraroch förvaltare bör därför, som ulredningen framhållit, kunna vara utslagsgivande för fördelningen av byggherreuppdrag.

Jag vill slutligen framhålla atl markfördelningen enligt min mening i ökad utsträckning bör användas också för att uppnå en bättre boendemiljö

Prop. 1974:150

429

och bättre boendeservice. Delta bör, vid sidan av målen atl främja en social hyres- och bostadspolitik samt efléklivitelen inom bosladsbyggandet, vara vägledande för kommunernas markfördelning.

Vad så angår frågan om i vilken utsträckning egenregibygge bör komma i åtnjutande av statliga bostadslån tyder tillgängliga uppgifter på att egen­regiproduklionen är betydande när del gäller flerfamiljshus och har en do­minerande roll i fråga om småhus. För åren 1968-70 byggdes omkring en fjärdedel av de stalsbelånade flerfamiljshusen i egen regi, medan motsva­rande andel när det gäller småhus, som inte skulle bebos av byggherren, var drygt hälften. Förde självkostnadsbestämda företagen spelar dock egen­regiproduklionen kvantitativt sett en mindre roll, medan den för privata byggherrar är den helt dominerade produktionsformen. Av nyssnämnda husproduklion utfördes sålunda inom den privata sektorn ca 75 resp. 80 96 som egenregibygge.

Byggkonkurrensuiredningen har lill belysning av egenregibyggels effek­tivitet redovisat en undersökning, som utföris av bostadsstyrelsen vid s. k. revisionsundersökningar av avslutade byggnadsprojekt, om kostnadsskill­nader mellan egenregiproduktion och enlreprenadupphandling. Enligl un­dersökningarna synes de i materialet ingående egenregiproducerade objekten ha en något större överkostnad i förhållande lill pantvärdet än de upp­handlade projekten. Dessa undersökningar medger dock enligt utredningen knappast någon längre gående slutsats än alt det flnns en sannolikhet för all egenregiprojekten ger högre koslnader.

Sedan byggkonkurrensuiredningen har avslutat sitt arbete har nylt male­rial kommit fram som ger slöd åt anlaganden att egenregiproduklionen tenderar all ge sämre resullat än entreprenadupphandling i anbudskonkur­rens. I en rapport som nyligen har utarbetats vid Tekniska högskolan i Siockholm redovisas ca 200 upphandlingar omfattande omkring 12 000 gruppbyggda småhus från olika delar a v landet. Vid en jämförelse av objekten framgår atl det ekonomiska resultatet varierar också beroende på andra om­ständigheter än upphandlingsformen, främst kommunernas engagemang i bebyggelseprocessen. Rapporten utmynnar emellertid i slutsatsen atl en klar tendens lill lägre koslnader föreligger vid upphandling i anbudskonkurrens jämfört med kostnaderna för objekt uppförda i egenregiproduktion ulan direkt konkurrens.

Även om nu ifrågavarande malerial måste tolkas med försiktighet bör del enligt min mening lillmälas viss vikt. Det styrker byggkonkurrensut­redningens och flertalet remissinstansers uppfattning att entreprenadupp­handling ger bättre garantier för alt uppställda kostnadsramar kan hållas. När två parier sluter etl entreprenadavtal som innefattar en preciserad an­budssumma, får man en ekonomisk stadga i produktionen som mera sällan kan åstadkommas när samma förelag är både beställare och producent. Här­till kommer alt en betydande förekomst av egenregibygge krymper mark-

Prop. 1974:150

430

nåden för entreprenader och minskar förutsättningarna för atl denna skall fungera på etl effektivt sätt.

På grund av det anförda finner jag all stark restriktivitet gentemot egen­regibygge vid den statliga bosladslångivningen är påkallad. Som byggkon­kurrensuiredningen närmare har utvecklat kan del dock hos de självkost­nadsbestämda förelagens egenregiproduktion finnas drag som är positiva från allmän synpunkt och från konsumentsynpunkt. Bl. a. kan en myckel effekiiv sådan produktion vara konkurrensfrämjande genom alt bli prisle­dande för annan produktion. Remissynpunkterna på byggkonkurrensutred­ningens belänkande har vidare övertygat mig om atl man skulle kunna föriora värdefulla utvecklingsmöjligheter och andra fördelar om egenregi­bygge i övrigt hindrades fullsländigl.

Som ulredningen har funnit bör statliga bostadslån kunna utgå till egen­regibygge på mark som fördelals av kommunen efter tävlan. Markfördel­ningslävlingar kräver emellerlid betydande marknadsunderlag och slora re­surser hos den lävlingsanordnande kommunen och kan därför av många kommuner inte anordnas ulan svårigheter. Åtskilliga remissinstanser har också uttalat tveksamhet rörande värdet av markfördelningslävlingar. Med hänsyn härtill börenligt min mening egenregibygge i viss utsträckning kunna finansieras med statliga bosladslån också utan föregående markfördelnings­tävlan. Mot den av utredningen föreslagna dispensmöjligheten har rests åtskilliga invändningar under remissbehandlingen. Som jag ser det tillgo­doses syftet atl i lämplig utsträckning möjliggöra egenregibygge på etl bättre sätt, om i stället kommunernas inställning lill frågan om lån för sådani bygge tillmäts avgörande betydelse vid prövningen av låneansökan. Kom­munens medgivande bör enligl min mening i princip vara en förutsättning för bostadslån i dylika fall. Medgivande, som i allmänhel lorde begäras senast i anslutning till byggets igångsättning, skall lämnas om kommunen bedömer att kostnaden för bygget inte kommer an överstiga kostnadsnivån för upphandlade objekt och kommunen även i övrigt i det särskilda fallet bedömer en sädan produktionsform lämplig. Denna bedömning bör ankom­ma på det kommunala förmedlingsorganet. Finner statlig bostadsmyndighet särskilda skäl föreligga, bör lån dock kunna utgå även om kommunen inle lämnat medgivande.

Den av mig förordade ordningen torde föranleda omstruktureringar inom branschen. Del är därför rimligl att den inle införs omedelbart. Den bör träda i kraft den 1 juli 1979.

Sammanfattningsvis förordar jag alltså på grund av det anförda att kom­munernas markfördelning lämnas oreglerad men alt beslämmelserna om statliga bostadslån ges sådan utformning alt lån inte lämnas för sådan ny­byggnad som utförs av markägaren eller tomträttshavarcn, såvida inte kom­munen på förhand lämnat medgivande eller statlig bostadsmyndighet funnit särskilda skäl föreligga.

Prop. 1974:150

431

Jag vill framhålla all den reglering som jag nu har förordat och som har till syfte atl begränsa förekomsten av egenregibygge självfallet inte bör vara tillämplig på den som på egen hand uppför ett småhus som han avser atl själv bebo, s, k. självbygge. Sådan produktion inbegriper jag alltså inle i begreppet egenregibygge.

10.6.3 Upphandlingsförfarandet

Av den slatsbelänade fierfamiljshusproduktionen åren 1968-1970 utfördes inom den enskilda sektorn bara ca 6 96 efter anbudsinfordran, medan mot­svarande andel för de självkostnadsbestämda företagen var, för de allmän-nyuiga ca 57 96 och för de kooperativa ca 37 96. Av stalsbelånade småhus, som inle skulle bebos av byggherren, producerades inom den enskilda sek­torn ca 13 96 efter anbudsinfordran, medan motsvarande andel för de själv­kostnadsbestämda företagen var 80 96 inom den allmännyttiga sektorn och 47 % inom den kooperativa.

Byggkonkurrensuiredningen framhåller alt del från konkurrenssynpunkt finns fog för att i viss mån jämställa förhandlingsentreprenad, dvs. upp­handling utan föregående anbudslävling, med egenregiproduktion. Gemen­samt för de båda genomförandeformerna är, påpekar ulredningen, att kon­kurrensen från byggmarknadens förelag som regel bara indirekt och i be­gränsad utsträckning fär påverka produktionen. Upphandling genom för­handlingsenlreprenad kan visseriigen motverkas av kommunerna med hjälp av markvillkorel men utredningen föreslår som ytterligare medel i detta syfte all del som villkor för bosladslån skall föreskrivas alt bygg-nadsenlreprenaden upphandlats efter anbudslävlan, om inle länsbostadsnämnden på förhand godkänt annat upphandlingsförfarande från fall till fall. Kravet på anbudskonkurrens skall enligt förslaget gälla vid all slags upphandling utom separat upphandling av konsulttjänster för pro­jekterings- och konstruktionsarbeten.

Som exempel på fall där förhandlingsenlreprenad enligl utredningens me­ning bör kunna komma i fråga nämns atl bostadsområden byggs ut etappvis eller atl flera bostadsprojekt samordnas genom byggherresamverkan. En förutsättning för all undanlag från detta villkor skall medges bör enligt utredningen vara atl förhandlingsentreprenad enligl länsbostadsnämndens bedömning kan beräknas ge bättre resultat än anbudskonkurrens.

De flesta remissinstanserna lillslyrker förslaget. En kritisk inställning re­dovisas av i storl sett samma remissinstanser som avstyrkt åtgärder mot egenregibygge, varvid dessa i allmänhel anför motsvarande motiv för sin ståndpunkt i båda frågorna. Också några remissinstanser som delar utred­ningens grundsyn på egenregibygge har emellertid en annan mening än ulredningen när del gäller förhandlingsenlreprenad, BPA menar sålunda all olämpliga förhandlingsenireprenader kan motverkas med hjälp av mark-

Prop. 1974:150

432

villkoret. BPA tänker därvid närmast på fall då entreprenör såll mark under förbehåll alt själv fö entreprenaden. Förhandlingsentreprenad harenligt dessa remissinstanser många fördelar som utredningen inte har beaktat. Den er­bjuder sålunda bättre möjligheter lill samarbete mellan i byggprocessen enga­gerade parter. Svenska byggnadsarbetareförbundet för fram liknande syn­punkter. Enligt Svenska riksbyggen måste undantagsreglerna utformas så all lånemyndighelerna åläggs la stor hänsyn till motiveringar som insiktsfulla och erfarna byggherrar lämnar för avsteg från huvudregeln om öppen an­budsinfordran.

För min del anser jag, i likhet med byggkonkurrensuiredningen, all delvis samma olägenheter som är förknippade med egenregibygge kan följa med en upphandling ulan anbudsförfarande. 1 själva verket måste, om de av mig förordade åtgärderna mol egenregibygge skall bli verkningsfulla, finnas en möjlighet att i vissa fall hindra förhandlingsentreprenad. Ett förelag som bedrivit egenregibygge skulle ju nämligen kunna uppnå samma fördelar från konkurrenssynpunkt som denna produktionsform - sett ur företagets egen synvinkel - erbjudit genom att dela upp verksamheten på ett bygg­herreförelag och ett entreprenadförelag och låla del förra utan anbudsin­fordran upphandla bygget av det senare. Härtill kommer att det måste vara en betydande fördel för prisbildningen på entreprenadmarknaden i storl, om en avsevärd del av entreprenaderna kommer till slånd efter en sådan tävling som anbudsupphandling utgör. Jag förordar därför all utredningens förslag att för statligt bosladslån i princip skall som villkor gälla all byggei upphandlats efier anbud genomförs.

Också förhandlingsentreprenad kan emellertid, som flera remissinstanser har utvecklat, ha fördelar. Det är därför angeläget alt sådana entreprenader inte motverkas i de fall de är motiverade. Som antytts av bl. a. BPA kan tillämpningen av markvillkoret och bedömningen av frågan om förhand­lingsenlreprenad är en lämplig upphandlingsform i vissa fall ha ett slarki samband. Det ligger därför nära till hands atl ge kommunen uppgifien alt pröva om avsteg från ell villkor om anbudsupphandling bör medges. En sådan lösning ligger också i linje med den förstärkning av kommunernas slällning på del bostadspolitiska området som jag förordar i andra sam­manhang.

På grund av det anförda förordar jag att byggkonkurrensulredningens förslag i denna del genomförs med den ändringen alt uppgiften atl pröva frågorom undantag från villkoret om anbudsupphandling läggs på det kom­munala förmedlingsorganet. Gör statlig bostadsmyndighel en annan bedöm­ning om lämpligheten av förhandlingsentreprenad, bör dock denna, om sär­skilda skäl föreligger, kunna föreskriva atl lån för ulgå. Den prövning som enligt mitt förslag skall ankomma på förmedlingsorganet och ytterst på statlig bostadsmyndighet bör gå ut på att, med beaktande av intresset att en be­lydande del av marknaden förbehålls anbudsupphandling, medge förhand-

Prop. 1974:150

433

lingsentreprenad i de fäll där en sådan vid en allsidig bedömning kan antas vara minst lika fördelaktig som en anbudsupphandling skulle ha varit i motsvarande fall. Jag vill stryka under att en sådan prövning självfallet inte behöver utesluta att byggherren efier förhandling upphandlar hos en­treprenadföretag som han har viss intressegemenskap med lorutsall att det saknas anledning anta annal än alt upphandlingen är så fördelaktig som jag sagt nyss,

1 fråga om slyckebyggda småhus som skall bebos av den som ansöker om bosladslån - i vilka fall endast ett lånebeslul meddelas -är förhållandena så speciella alt något särskilt krav på upphandlingsform över huvud taget inte bör ställas upp, I likhet med utredningen, som på denna punkt har fåll stöd av huvudparten av de remissinstanser som yttrat sig, förordar jag därför all statligt bostadslån för sådana projekt skall utgå utan särskild pröv­ning av upphandlingsformen. Jag erinrarom all mina förslag rörande mark­villkorel innebär atl statligt bosladslån inle utgår för slyckebyggl småhus som skall bebos av den som ansöker om bostadslånet, om denne förvärvat marken av byggintressent.

Byggkonkurrensutredningens förslag innebär inte att särskilda regler skall ställas upp för byggherrens anbudsprövning. Utredningen förutsätter atl, utan särskild föreskrift, vad som gäller för offentlig upphandling om af­färsmässighet och objektiv prövning skall lillämpas också vid nu ifråga­varande upphandling. Jag delar uiredningens uppfattning mot vilken inte har riktals några avgörande invändningar under remissbehandlingen. En annan sak är alt det bör finnas vissa möjligheter att hindra att bostadslån ulgår när del anbud byggherren har vall är påtagligt sämre än andra anbud. Utredningen har föreslagit en sådan möjlighet. Jag återkommer strax lill denna fråga.

I vissa andra avseenden föreslår emellertid byggkonkurrensuiredningen alt upphandlingsförfarandet skall regleras. Innebörden av förslaget torde vara all statligt bostadslån inte skall utgå, om reglerna frångås.

Till en början skall enligt förslaget gälla atl byggherren, samtidigt som del skall slå honom fritt att begränsa anbudsinfordran lill vissa entreprenörer, skall vara skyldig all till lämpligt informalionsorgan lämna upplysningar om tävlingen saml medge all entreprenadföretag som står utanför den in­bjudna kretsen och som önskar lämna anbud skall beredas möjlighet härtill. Vidare skall enligt förslaget vissa krav ställas på byggherre som delupp­handlar malerial eller som lämnar sådana anvisningar för materialval utöver standard- och funktionskrav. 1 sådana fall skall byggherre sålunda vara skyl­dig att erbjuda entreprenörerna möjlighet att vid sidan av huvudanbudet lämna elt sidoanbud som omfatlar leverans av likvärdigt material. Han skall också vara skyldig atl motivera sitt val, om han inle väljer det allernaliv som har det lägsia priset. För att slärka förtroendet för opartiskhet i upp­handlingen föreslås gälla alt den som är bunden till något av de anbuds-

28  Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150

434

givande företagen genom förtroendeuppdrag eller anställning eller genom ägareintresse som inte är obetydligt inle för delta i byggherrens prövning av anbud. Slutligen föreslås skyldighet för byggherren atl schematiskt re­dovisa inkomna anbud samt att redovisa de upphandlingsbeslut som fattats. En genomgående sirävan vid utarbetandet av förslagen har för utredningens del varil alt anpassa dessa till vad som gäller för offentlig upphandling.

Byggkonkurrensutredningens förslag lill reglering av anbudsförfarandet har i sina huvuddrag vunnit en bred anslutning hos remissinstanserna. 1 viss utsträckning avser förslagen förhållanden som, enligt vad som påvisats redan av ulredningen eller vid remissbehandlingen, behöver utredas ytter­ligare. Del gäller bl. a. frågan om lämpligt organ för information om an­budstävlingar. Till stor del rör förslagen vidare frågor som del ankommer på Kungl. Maj:t alt avgöra utan riksdagens hörande. Jag vill emellertid i delta sammanhang anföra följande.

Etl grundläggande syfte med mina redan redovisade förslag rörande upp­handlingen är alt få lill slånd en öppenhet i förfarandei som skall vara ägnad alt stimulera tävlingsmomenlet i upphandlingen och molverka osunda konkurrensbegränsningar saml att tjäna lill upplysning i fråga om skälig kostnadsnivå på marknaden. Byggkonkurrensutredningens förslag till när­mare reglering av upphandlingsförfarandet ligger i linje härmed och jag anser atl det i huvudsak bör läggas lill grund vid övervägandena rörande komplettering av bostadslåneförfaltningarna. Med anledning av viss remiss­kritik vill jag emellerlid framhålla alt jag i likhet med byggkonkurrens­uiredningen inte syftar till att göra någon inskränkning i byggherrens prin­cipiella frihet atl välja entreprenör. Jag bortser då från vad som följer av den befogenhet för kommunen att avstyrka bostadslån för projekt som har tillkommit utan utnyttjande av marknadens konkurrensförutsättningar som jag senare skall förorda. Byggherren skall vid sitt val självfallet inte vara bunden vid den som lämnar det lägsia och därmed till synes mest för­delaktiga anbudet. Hans prövning måsle i stället vara affärsmässig och på ett allsidigt sätt omfatta alla faktorer som påverkar slutprodukten både kost­nads-, kvalitets- och miljömässigt. Jag vill särskilt erinra om faktorer som måste antas också på sikl påverka förvaltningskostnaderna. I linje härmed ligger atl byggherren skall ha frihet atl genom inbjudan begränsa kretsen av anbudsgivare eller atl ge föreskrifter om materialval, låt vara att det rimligtvis bör krävas alt han redovisar anbud som kommit in från entre­prenörer utanför den inbjudna kretsen eller som den anbudsgivande en­treprenören lämnar i slrid med föreskrifter om materialval. Däremot har remissbehandlingen övertygat mig om atl del skulle innebära ett tyngande av förfarandei ulan motsvarande vinst all ställa upp ell generellt krav på att byggherren särskilt motiverar sitt val av anbud i de fall detla inle är det lägsia. Också särskilda jävsregler knutna till låneförfallningarna skulle enligt min mening vara onödigt tyngande och dessutom svårkontrollerbara.

Prop. 1974:150

435

Jag delar annars byggkonkurrensutredningens synpunkler på jävsfrägan men vill alltså för egen del förorda att särskilda åtgärder inte vidtas nu men att förhållandena fortlöpande uppmärksammas på ett sådant sätt atl even­tuellt erforderliga initiativ kan tas senare.

Jag vill stryka under alt vad jag nu har förordat om skyldighet för bygg­herre att redovisa avgivna anbud inte är avsett att läggas till grund för en omständlig och betungande kontrollverksamhet hos lånemyndighelerna. Som framgår av vad jag anför i det följande rörande lånemyndighelernas prövning blir del över huvud taget aktuellt med en närmare granskning först om del av byggherren antagna anbudet förefaller påtagligt sämre i fråga om totalkostnaden och kvaliteten än annat eller andra anbud. Inte heller i ett sådant fall bör del bli fråga om någon detaljgranskning. Avsikten med mina forslag är alltså inte alt få till slånd en sådan granskning utan att redan genom kravel på öppenhei främja affärsmässighet och objektivitet vid byggherrarnas anbudsprövning.

Den nu förordade ordningen bör träda i kraft den 1 juli  1975.

10.6.4 Lånemyndigheternas prövning av nybyggnadsobjekt

Statliga bostadslän beviljas efier en prövning av låneobjekten med av­seende på såväl kvalitet som koslnader. Lånemyndigheterna skall pröva både produktionskostnaderna och de beräknade hyrorna. Projekten prövas sålunda i kostnadshänseende med avseende både på produktionskostnadens skälighet och på förtuslrisk vid förvaltningen. I vissa fall prövas även mark­prisets skälighet. Lånemyndigheten skall avslå ansökan om bosladslån, om den beräknade kostnaden väsentligt överstiger pantvärdet. Ansökan skall också avslås, om de hyror eller årsavgifter som behövs för atl läcka de åriiga kostnaderna för fastigheterna beräknas bli så höga all pålaglig risk föreligger för föriusi.

Byggkonkurrensuiredningen anser all grunderna för produklionskosl-nadsprövningen bör ändras så all bosladslångivningen i högre grad än nu kan tjäna som elt medel all pressa produktionskoslnaderna. Det är en för­utsättning för atl de konkurrensfrämjande ålgärder som utredningen har föreslagil skall fö avsedd effekt.

Enligl gällande ordning sker en prövning av ansökan om statligt bosladslån i två etapper, nämligen pä grundval av dels preliminärt, dels slutligt uppgivna koslnader. Lånemyndighelernas beslut på grundval av de preliminärt upp­givna kostnaderna möjliggör igångsättning av bygget medan beslut på grund­val av de slutligt uppgivna kostnaderna är avgörande för om bostadslån skall ulgå och för dess sloriek. I fråga om gruppbyggen av småhus och s. k. byggmäslarebildade bosladsrällsföreningar gäller alt lån inte beviljas slutligt, om den slutligt uppgivna kostnaden blir högre än den preliminärt uppgivna med de tillägg som länsbosiadsnämnden kan godta med hänsyn

Prop. 1974:150

436

till prisökningar under byggnadstiden och liknande omständigheter. Föränd­ra byggen kan en motsvarande regel lillämpas om särskilda skäl föreligger, vilket dock skett bara i få undantagsfall. Det innebär alt del beträffande dessa andra byggen i allmänhel är möjligt att - utan annan begränsning än skälighetsbedömningen av produktionskostnaden innebär- lägga etl hög­re belopp än det preliminärt uppgivna till grund för den slutliga prövningen i låneärendet.

Byggkonkurrensuiredningen anser att nuvarande låneregler ger alllför slo­ra möjligheter lill förändringar av projeki mellan den preliminära och slutliga ansökan. Det har minskat byggherrarnas benägenhet alt lämna fullständiga och noggranna kostnadsredovisningar i den preliminära ansökan. 1 det nyss angivna syftet att pressa produktionskoslnaderna bör enligt ulredningen övervägas vilka förändringar som bör godtas mellan preliminär och slutlig låneprövning och vilka krav som bör ställas på precision i de preliminära låneansökningarna. Utredningen föreslår i enlighet härmed all den nyss­nämnda, för gruppbyggda småhus gällande låneregeln blir generellt tillämp­lig. Vidare föreslås all låneobjekten vid den preliminära prövningen så långl möjligt skall vara definitivt angivna i fråga om kostnader och utformning i de avseenden som påverkar bedömningen av objekten. För alt egenre­gibyggda projekt vid den preliminära koslnadsprövningen skall kunna jäm­föras med entreprenadupphandlade bör enligl utredningen egenregibygga-rens kostnadsuppgifter ha karaklär av utfästelse att bygga lill den kostnad som angetts i den preliminära låneansökan. Skillnaden mellan preliminärt och slutligt uppgivna koslnader bör bedömas på samma sätt som vid en­lreprenadupphandling. Som ell medel alt genomföra den nu föreslagna ord­ningen och dessutom få lill slånd en bättre kostnadsredovisning i storl av byggandet föreslår utredningen ett delvis nytt syslem för kostnadsredovis­ning och för handläggningen av låneärenden.

Byggkonkurrensuiredningen framhåller vidare att kommunerna bör få etl ökat ansvar för vilka objekt som skall komma lill stånd med slöd av statliga bostadslån. 1 sådant syfte föreslår utredningen att bostadslån inle skall be­viljas med mindre kommunen tillstyrkt ansökan om lån med avseende på produktionskostnaden. Om kommunen finner att det anbud som bygg­herren har vall är påtagligt sämre än andra anbud, kan detla enligl ut­redningens mening vara en anledning för kommunen alt inte tillstyrka an­sökan om bostadslån. Länsbostadsnämnden bör kunna frångå kommunernas bedömning, om det föreligger vägande skäl för det. Med det föreslagna avser ulredningen inte all kommunerna skall kunna föreskriva all vissl anbud skall antas av byggherren.

En betydande del av remissinstanserna delar byggkonkurrensutredningens uppfattning all ökad vikt bör läggas vid kostnadsprövningen. De invänd­ningar som riktas mot uppläggningen av uiredningens förslag är främst att man menar att utredningen överskattat möjligheterna alt nå resultat

Prop. 1974:150

437

på den anvisade vägen och att administrativa svårigheter kan befaras om förslagen genomförs. Förslaget lill nytt redovisningssystem och ny hand­läggningsordning för låneärendena har mött stark krilik vid remissbehand­lingen.

För min del anser jag det angeläget all överväga alla möjligheter all göra prövningen i bostadslåneärendena till etl bättre instrument för kost­nadskontroll. Mycket talar för alt man utnyttjar den situation som uppstår, om mina förslag rörande markvillkoret och upphandlingsförfarandei genom­förs, till alt förskjuta tyngdpunkten i kostnadskontrollen från en bedömning av skäligheten av produktionskostnaden som sådan till en prövning av om marknadens konkurrensförutsättningar utnyttjas lill fullo vid upphandling av projektet. Ställning till om en sådan förskjutning bör komma till slånd bör dock tas först .sedan erfarenhet vunnits av den nya situationen.

En angelägen åtgärd redan nu anser jag emellerlid vara dels all knyta prövningen i låneärendena fastare till kostnadsuppgifter som presenteras av byggherren i det inledande skedet, dels atl införa en möjlighet atl vägra bosladslån i vissa fall när marknadens konkurrensförutsättningar inte ui­nyltjals till fullo.

Byggkonkurrensutredningens förslag till metoder att nå det förstnämnda syftet finner jag med hänsyn lill remisskritiken inte böra omedelbart läggas lill grund för ålgärder. Jag avser all begära bemyndigande all låta bosladssty­relsen se över förslaget i denna del och utarbeta förslag som innebär att ordningen för prövning av bostadslån i allmänhet så långt möjligt närmas lill den ordning som gäller för bl. a. gruppbyggda småhus.

Vad så gäller möjligheten atl i vissa fall vägra bosladslån när marknadens konkurrensförutsättningar inle till fullo utnyttjats finner jag det naturiigt och hell i linje med en rad andra förslag till förstärkning av kommunernas bostadspolitiska ställning som jag för fram alt prövningen i första hand läggs på kommunerna. Prövningen bör självfallet inle gå ut på atl lyfta av byggherren befogenheter och ansvar i fråga om val av entreprenör. Den bör däremot syfta lill all motverka alt byggherrarna lill följd av intres­segemenskap elier av annat skäl gynnar viss entreprenör till förfång för bosladskonsumenterna. Mol en sådan prövning har några invändningar i och för sig inte rests under remissbehandlingen. Någon risk för större oen­heilighel vid lillämpningen - farhågor härom har förts fram under remiss­behandlingen - bör inle föreligga om, som ulredningen föreslagil, statlig bostadsmyndighel för frångå kommunernas bedömning när vägande skäl föreligger.

Jag förordar alltså atl kommunen - företrädd av förmedlingsorganet -får en möjlighet all i fall som nu har berörts hindra all statliga bosladslån ulgår. Denna möjlighet bör utformas på följande sätt.

Förefaller enligt det J(ommuna!a förmedlingsorganets mening del anbud byggherren valt att vara påtagligt sämre i fråga om totalkostnaden eller

Prop. 1974:150

438

kvaliteten än annal eller andra anbud, bör en närmare granskning göras av anbudshandlingarna. Visar del sig därvid all valet av anbud innebär ell otillböriigt gynnande av entreprenören, bör låneansökan avstyrkas. Bo­stadslån skall därvid inte kunna utgå, såvida inte statlig bostadsmyndighel finner särskilda skäl föreligga fördet. Har bosladslån tillstyrkts, bör nämnda myndighet, på ansökan av entreprenör vars anbud förkastals eller - om det finns skäl till det -självmant överpröva den kommunala bedömningen. Finnes därvid byggherrens val av entreprenör innebära ell otillböriigt gyn­nande av denne, bör bostadslån inte utgå. Vid den prövning som sålunda skall ske kan det finnas anledning atl utöver anbudssumman granska sådana särskilda anbudsvillkor - t. ex. s. k. reservaiioner - som kan påverka slut­kostnaden.

Kommunens ställningstagande i de nu berörda fallen bör dock inte frångås annal än då del klart framgår all ansökan inle bort tillstyrkas. Della bör, liksom när det gäller överprövningen av de kommunala bedömningarna i fråga om egenregibygge och förhandlingsentreprenad, komma till uttryck genom att som förutsättning föratt den statliga myndighelen frångår kom­munens bedömning anges atl särskilda skäl föreligger. Liksom när det gäller statlig överprövning av kommunall ställningstagande i fråga om egenre­gibygge eller förhandlingsentreprenad skall godkännas, vill jag inte nu ta slutlig ställning till om prövningen skall ankomma på länsbostadsnämnden eller om den skall ske på annan nivå inom den statliga bostadsadmi­nistrationen.

Vad jag har förordat nu om lånemyndighelernas prövning av antaget anbud bör börja lillämpas den 1 juli 1975. Prövningen skall inle omfatta småhus som skall bebos av lånesökanden.

10.6.5 De allmännyttiga bostadsföretagen

Alltsedan 1940-lalel har i enlighet med den då fastlagda bostadspolitiken de självkostnadsbestämda bostadsföretagen, dvs. de kommunägda eller all­männyttiga företagen och de kooperaliva förelagen, spelat en viktig roll som bostadsbyggare och bosladsförvallare, en roll som efter hand kommit att bli allt mer betydelsefull. Särskill inom flerfamiljshusbyggandet har dessa kommit att inta en ledande slällning.

Vid den statliga bosladslångivningen gäller särskilda regler för allmän-nyUiga bostadsförelag. För alt dessa regler skall vara lillämpliga på visst företag skall detla i särskild ordning ha godkänts som allmännyttigt. För godkännande gäller vissa villkor i fråga om bl. a. ägarförhållanden och sty­relsens sammansättning.

I byggkonkurrensulredningens uppgifter har ingått atl mol bakgrund av utvecklingen av kommunernas ställning på del bosladspoliliska området och av strukturförändringarna inom byggförelagsamhelen pröva om gällande villkor för godkännande av allmännyttiga bostadsföretag är ändamålsenliga.

Prop. 1974:150

439

Som villkor för godkännande som allmännyttigt bostadsförelag gäller f n. bl. a. att kommunen skall utse mer än halva antalet ledamöter i företagets styrelse och att övriga styrelseledamöter skall utses av personer eller förelag som är frislående i förhållande lill egentliga byggnadsföretagariniressen. Nå­got hinder mot all annan i styrelsen företrädd intressent än kommunen tillskjuter grundkapital till förelaget föreligger inte. Däremol får utomstående inte ha lillskjutit grundkapital, om företaget skall godkännas som allmän­nyttigt.

Såsom företag vilket är frislående till egentliga byggnadsföretagariniressen anses förening ansluten till HSB eller sådant enskilt förelag - t. ex. större induslri - som inte företräder vinstintresse i vad avser byggande av bostäder. Före den 1 juli 1970 ansågs även förening ansluten till Svenska riksbyggen som företag fristående från egentliga byggnadsföretagariniressen.

Utredningen har redovisat de allmännyttiga företagens fördelning på hel­kommunala och icke helkommunala förelag, dvs. av kommunen helägda förelag eller förelag med uteslutande av kommunen tillsatta styrelseleda­möter resp. andra företag. Det har därvid framgåtl all tre fjärdedelar av de aktiva allmännyttiga bostadsföretagen är helkommunala. I den återstå­ende fjärdedelen av förelagen utser kommunen flertalet styrelseledamöter, medan en siyrelseminoritet utses av annan än kommunen. 1 de flesta av dessa icke helkommunala företag är det de rikskooperaliva bostadsföretagen HSB och Svenska riksbyggen som utser styrelseledamöter. För 5 96 av de allmännyttiga företagen utses styrelseledamölerav andra,vanligen lokala in­dustriföretag, men också i enstaka fall av ideella sammanslutningar eller stiftelser.

De icke helkommunala allmännyltiga bostadsföretagen har elt bostadsbe­stånd som omfattar sammanlagt ca 80 000 lägenheier, vilkel molsvarar 15 96 av lägenheterna hos allmännyttiga företag. Företag med HSB-representation har omkring 29 000 lägenheter, företag med Riksbyggen-representation om­kring 31 000 lägenheter och andra icke helkommunala företag omkring 20000 lägenheter.

Byggkonkurrensuiredningen har funnit del riktigt och väsentligt alt kom­munerna har det hela och fulla ansvaret för verksamhelen i de allmännyltiga bostadsföretagen. Med hänsyn till den ställning kommunerna numera har inom bostadspolitiken finns del enligt utredningens mening inle längre något egentligt behov av att organisationer och förelag går in som delägare eller utser styrelserepresentanter i allmännyttiga bostadsföretag. Eftersom dessa förelag är alt betrakta som en del av kommunens verkslällande organisation, bör ledamöterna i deras styrelser utses efter samma värderingar och regler som tillämpas vid val av ledamöter i kommunala nämnder och styrelser.

Ett ytterligare argument för alt de allmännyttiga bostadsföretagen bör vara helkommunala är enligt utredningen att en sådan ordning skulle bidra lill atl stärka föriroendet för dem som upphandlande förelag. Trots all del

Prop. 1974:150

440

inle påvisats all förekomsten av minorilelsrepresenlation i vissa allmän­nyttiga företag inneburit en konkurrensbegränsning kan vissa subjektiva föreställningar om sådana förhållanden vara ägnade atl minska konkurrens­viljan.

Utredningen har även lagit under övervägande de fördelar som ett bi­behållande av nuvarande regler för godkännande av allmännyttiga förelag innebär. För ett bibehållande av nuvarande regler skulle tala att ett relativt stort antal icke helkommunala företag är verksamma i dag. Utredningen anser alt oförändrade regler om styrelsesammansättning och ägarförhållan­den också skulle kunna motiveras av de betydelsefulla insatser inom bo­stadssektorn som särskilt de rikskooperaliva företagen gjort. Svenska riks­byggen och HSB har också i många fall lagit initiativ till bildande av all­männyttiga bostadsföretag och även på annat sätt verkat som pådrivande när det gällt att få till stånd kommunala insatser inom bostadsförsörjningens område. Utredningen anser vidare att elt företag med minoriteisrepresen­tanter i styrelsen i viss mån kan betraktas som ett konkurrensinslag inom den allmännyttiga sektorn.

Enligt utredningens mening finns del sålunda både ekonomiska och ideella skäl för HSB:s och Svenska riksbyggens engagemang i allmännyttiga företag. Del är enligl utredningen angeläget alt slå vakt om de möjligheter till ra­tionellt byggande och effektiv förvaltning som ges genom samarbete mellan de allmännyttiga företagen samt HSB och Svenska riksbyggen, Ulredningen anser emellertid att det bör vara möjligt att upprätthålla della samarbete även om de allmännyttiga företagen görs helkommunala.

Vid en sammanvägning av dessa synpunkter har byggkonkurrensuired­ningen funnit skäl föreslå atl reglerna för godkännande av bostadsföretag som allmännyltiga ändras så alt endasl helkommunala bostadsföretag god­känns som allmännyttiga. Utredningen föreslår att ändringen träder i krafi efter en övergångslid av fem år.

Uiredningens förslag har hos remissinstanserna fått etl blandat motta­gande. Till de remissinstansersom uttalat sig positivt för utredningens förslag hör bl. a. bosladsstyrelsen, fiertalet länsbosladsnämnder. Svenska kommun­förbundel och landstingsförbundei. De tvä sistnämnda remissinstanserna anser att de skäl som ursprungligen motiverade bildande av icke helkom­munala bostadsföretag i dag inte längre är giltiga. De anser därför alt inga nya icke helkommunala allmännyttiga bostadsföretag bör bildas. Förbunden anser däremot all kommunerna själva bör avgöra om skäl föreligger för all ombilda befintliga icke helkommunala allmännyttiga bostadsföretag lill helkommunala.

Flera remissinslanser anser all ulredningen inte tagit tillräcklig hänsyn till de värdefulla insatser förde allmännyttiga bostadsföretagen som främst bosiadskooperationen gjort och avvisar helt utredningens förslag. Dessa re­missinslanser, lill vilka hör sådana med bostadskooperaliv anknytning, anser

Prop. 1974:150

441

att kommunerna själva bör avgöra utifrån varje kommuns utgångspunkt om de vill arbeta med helkommunala bostadsföretag eller med företag som har minoriletsdelägare.

Som jag ser det finns det visseriigen fog för byggkonkurrensutredningens ståndpunkt atl kommunerna, med den slällning som de i dag intar inom bostadspolitiken, ensamma bör äga de allmännyttiga bostadsföretagen och ulse deras styrelser saml alt del värdefulla samarbete som i dag sker mellan de allmännyttiga bostadsföretagen och bosiadskooperationen utan olägenhet bör kunna fortsätta i andra former än att kooperationen är delägare eller utser styrelseledamöter i förelagen. Jag vill i delta sammanhang också erinra om all del med en sådan ordning givetvis står kommunerna friii att till styrelseledamöter utse personer med erfarenhet från eller förankring i bo­stadskooperationen ellerannan ideell verksamhet lika väl som det för övrigt står kommunen fritt atl utse företrädare för de anställda eller hyresgästerna lill styrelseledamöter. Samtidigt måste emellerlid beaktas alt, som ulred­ningen likaledes framhållit, förelag med minoriteisrepresentanter i styrelsen i viss mån kan betraktas som ell konkurrensinslag inom den allmännyltiga sektorn.

Med hänsyn härtill finner jag den bäsl avvägda lösningen av den nu behandlade frågan vara att principen om hefkommunala företag får slå igenom för framtiden men atl nuvarande regier får gälla oförändrade för redan bildade företag. Jag förordar alltså att det för godkännande av all­männyttiga företag i framliden skall gälla som villkor att kommunen lill­skjutit hela grundkapitalet och utsett hela styrelsen.

Den ordning som jag sålunda förordar bör träda i krafi den I januari 1975.

Prop. 1974:150

442

10.7 Ändringar i hyreslagstiftningen m. m.

10,7.1 Hyresgäsiernas inflytande vid sanering av bostadshus m. m. 10.7.1.1 Allmänna synpunkter

1 samband med att jag i det föregående anförl vissa allmänna synpunkter på bostadspolitikens mål och medel har jag pekat på några utvecklingslinjer i riktning mot ett ökat inflytande för medborgarna på deras egna förhällanden inom bl. a. arbetslivet och undervisningen och när del gäller handeln med varor och tjänster. Jag har också slagit fast att det är otilHredsställande att de stora grupperna av hyresgäster praktiskl taget helt saknar en mot­svarighet lill del inflytande över utformningen av deras bosläder och dessas omgivning som tillkommer småhusägare och bostadsrättshavare.

Det finns inte något avgörande skäl för att bestämmanderätten över bo­stadsförhållandena vid hyresrätt, på det sätt som nu är fallet, är förbehållen dem som äger bostadsfaslighelerna. Att äganderätt inte kan tillåtas utgöra något hinder mot demokratisering är en insiki som nu måsle få slå igenom på bostadsområdet på samma sätt som redan skett inom fiera andra områden av samhällslivet.

Att hyresgäster till skillnad från småhusägare och bostadsrättshavare sak­nar rält atl påverka förvaltningen av det hus som de bor i är inte bara otillfredsställande i och för sig. Det innebär också en svaghet i deras be­siltningsskydd. Om exempelvis en ombyggnad medför hyreshöjning eller andra konsekvenser som en hyresgäst inte vill eller kan godta, tvingas han atl skaffa en annan bostad. Detsamma kan inträffa om hyresvärden upplåter fastigheten för ändamål som ofördelaktigt påverkar boendemiljön. Alt hy­resgästerna inte har någon bestämmanderätt över sina bostadsförhållanden medför vidare att deras kännedom om föreliggande behov och brister i fråga om dessa förhållanden inle på bästa sätt kan utnyttjas till förbättring av bostadsmiljön eller till en ändamålsenlig fastighetsförvaltning.

Avsaknaden av bestämmanderätt har upplevts som en orättvisa av hy­resgästerna. Från hyresgästernas organisationer har krav rests på ökal in­fiytande på bostadsmiljön. Vissa av kraven har sammanfattats i det förut nämnda betänkandet av den boinflytandeuiredning som tillsatts inom Hy­resgästernas riksförbund. En sammanfattning av beiänkandei i de delar det rör inflytandefrågor har lämnats i avsnittel 8,1,3,

De allmännyttiga bostadsföretagen har genom sin centralorganisation SABO visat ett posiiivt intresse för hyresgästernas bestämmanderätt. Över­enskommelse om förhandlingsordningar har träffats mellan hyresgästför­eningar och bostadsförelag på initiativ av Hyresgäsiernas riksförbund och SABO, De innebär alt förhandling kan begäras av endera parten avseende frågor som rör inte endast hyran utan även boendeförhållandena i övrigt. Om överenskommelse inte kan iräffas på del lokala planet, prövas ärendet

Prop. 1974:150

443

av den s. k. hyresmarknadskommitlén, som emellerlid endast har befo­genhet att lämna rekommendationer. SABO och hyresgästorganisationen arbelar f n. med rutiner för hur hyresgästinflytandet skall kunna tillgodoses vid sanering. Också från fastighetsägareförbundets sida har intresse visats i frågan.

Boendeutredningen har i betänkandet Solidarisk bostadspolitik lagl fram principförslag om boendedemokrati, Boendeutredningen fortsätter sill arbele i denna fråga. Även boinflyiandeuiredningen inom hyresgäströrelsen fort­sätter sitt arbete i denna fråga och syfiar bl. a. till atl få till stånd viss för­söksverksamhet på området.

I detta sammanhang villjag också erinra om det av mig framlagda förslaget om bidrag till miljöförbättrande ålgärder (jfr. avsnittet 10.3). Om medel på så sätt ställs lill förfogande ökar möjligheterna för hyresgästerna att utöva infiytande på bl.a, utbyggnaden av boendeservice och på utformning av tomtmarken.

Innan en mera fullständig lösning av frågan om hyresgästernas bestäm­manderätt kan övervägas, bör man enligt min mening avvakta erfaren­heterna av sådana former för infiytande som redan är under utveckling. Vissa problem framstår emellertid som så angelägna att de bör tas upp redan nu.

Jag går nu över till all redogöra för mina synpunkter och förslag i detta ämne, vilka har utformats efter samråd med statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN].

Jag vill då först ange några nödvändiga utgångspunkter för sådana lös­ningar som nu kan och bör åstadkommas.

På samhällsbyggandels område har fastighetsägarens inflytande inskränkts lill förmån för ell kollektivt inflytande utövat av kommunen. Medel härför är framförallt del kommunala planmonopolei,expropriationslagstifiningen och den kommunala förköpsrätten. Som jag föreslår i annat sammanhang i denna proposition bör kommunens inflytande i detla hänseende ytteriigare stärkas genom införande av markvillkorel.

En bestämmanderätt för de boende måste självfallet utövas inom ramen för den politiska demokraiin. När del gäller att skapa en god boendemiljö för alla och hindra uppkomsten av segregation mellan olika bostadsområden måste del vara kommunerna som bär det yttersta ansvaret. Hänsyn till hyresgästernas synpunkter måsle självfallet tas när planerna upprättas. De har också möjligheter all utöva inflytande på planeringen i egenskap av kommunmedlemmar. Men när planerna fastställts, måsle de vara bindande för hyresgäsierna på samma sätt som för fastighetsägarna.

Hur hyresgäsiernas inflytande på den kommunala planeringen skall kunna ökas får övervägas i samband med den vidare behandlingen av bygglag-utredningens förslag. Reformer till förmån för ett ökat hyresgästinflyiande över boendeförhållandena för ske inom de gränser som den kommunala planeringen nu drar upp eller framdeles kan komma alt dra upp.

Prop. 1974:150

444

En annan begränsning för nu ifrågavarande reformer ligger i att fastig­hetsägarnas intresse av att få en rimlig avkastning på sitt i fastigheten ned­lagda kapital inle kan åsidosättas. Jag vill emellerlid framhålla all denna begränsning i viss utsträckning är skenbar. Självfallet är det nämligen ett gemensamt iniresse för fastighetsägare och hyresgäster atl bosladsfasligheter förvaltas på bästa sätt. Som jag redan framhållit bör ett ökat hyresgästin­flytande kunna bidra till en bättre fastighetsförvallning.

När del nu gäller all ta ett första steg på vägen mol en bestämmanderätt för hyresgästerna finns del anledning all skilja mellan två delvis olika si­tuationer. Den första silualionen är den då hyresvärden vill företa ändringar i fastigheten, medan hyresgäsierna har elt intresse av alt ändringarna inte kommer till stånd. Anledningen härtill är då i regel atl hyresgästerna inte kan godta de hyreshöjningar som blir resultatet av de åtgärder som hy­resvärden vill genomföra. Denna situation är jämförelsevis lätt all bedöma. Här bör redan nu kunna föreslås en reglering.

Den andra situationen är den då hyresgästerna vill la initiativet att få till stånd ändringar eller förbättringar inom fasligheten eller de enskilda lägenhelerna. Det är l. ex. önskvärt alt hyresgästerna skall kunna ges elt infiytande på reparations- och underhållsfrågor. Detsamma gäller omfattning och inriktning av service samt användning och utformning av tomtmarken.

1 den mån del emellerlid är fråga om hyresgäsiernas möjligheter att få till stånd omfattande förbättringsarbeten uppkommer en rad problem som kräver mer ingående överväganden än som kan göras nu. Detta torde i regel vara fallet när del är fråga om ålgärder inom fastigheten som sådan och kan ibland vara fallet även när det gäller den enskilda lägenheten. Inte minst vikligl är därvid frågan hur åtgärderna skall kunna finansieras. Hy­resgästernas bestämmanderätt när det gäller att ta initiativ lill nya åtgärder bör därför i huvudsak behandlas först på elt senare stadium av lagslifl-ningsarbelel.

I detta sammanhang finns dock anledning att la upp frågan om initiativrätt för hyresgäsierna enligl bosiadssaneringslagen (1973:531; BSL) och anlägg­ningslagen (1973:1149). Vidare bör lagsiifining kunna genomföras redan nu när del gäller hyresgästernas ratt att vidta mindre ändringar i fråga om den egna lägenheten och att förmå hyresvärden atl fullgöra sin underhålls-och reparationsskyldighel.

En särskild fråga när del gäller atl utforma ett hyresgäsiinfiytande är vem som skall utöva detta inflytande. Närdet gäller huset sett som helhel och omgivningen måste bestämmanderätten tillkomma hyresgäsierna som kollektiv. Uppgifien atl företräda hyresgäsierna som kollekliv bör ankomma på den organiserade hyresgäströrelsen. När det gäller den egna lägenheten bör självfallet bestämmanderätten om möjligt i första hand tillkomma den enskilde hyresgästen själv. Härvid föreligger emelleriid del problemet att den enskilde hyresgästen i vissa fall bor bara en kortare tid i lägenheten.

Prop. 1974:150

445

som sedan skall användas av andra hyresgäster. Den enskilde hyresgästen kan i sådana fäll ha elt intresse av att själv få låg hyra, medan han fäster mindre avseende vid alt lägenheten bevaras i gott skick även för kommande hyresgäster, Hyresgäslkollektivet i sin helhet har däremot elt starkt iniresse av atl bevara och kanske också höja lägenhetsbeståndeis standard både i fråga om utrymme, lägenhetsfördelning och utrustning. Bestämmanderätten måste därför utformas så att även de senare intressena tillgodoses. Den framkomliga vägen atl nå elt sådant resultat är atl också i delta fäll ge ett inflytande åt den organiserade hyresgäströrelsen.

Den nuvarande hyreslagstiftningen har utformats med utgångspunkt i att det på hyresmarknaden finns starka partsorganisalioner. Förfarandei i hyrestvister bygger på tanken att tvisterna ofta är sådana att uppgörelse kan nås, om parterna får tillfälle alt väga sina synpunkler och argument mol varandra. Många tvister kan därför biläggas genom enskilda förhand­lingar, vid vilka organisationerna förutsätts spela en viktig roll. Frågor om ombyggnad och andra ändringsarbeten, bortsett från plansynpunkter och byggnadstekniska aspekter, förefaller vara väl ägnade att lösas genom för­handlingar och överenskommelser under medverkan av parternas organi­sationer på samma säli som nu gäller för hyressättningen på slora delar av hyresmarknaden. Boendeinfiytandet börsåledes på hyresgästsidan få utö­vas av riksorganisation av hyresgäster eller av förening som är ansluten lill sådan organisation och inom vars verksamhetsområde fastigheten är belägen. Del kan förutsättas atl organisationerna skall kunna komma överens om vägledande normer för bedömningen av typfall.

Självfallet skall hyresgästorganisationen därvid agera i samråd med de i det enskilda fallet närmast berörda hyresgäsierna. Hur detla samarbete skall organiseras bör emellerlid överiämnas ål hyresgäsierna själva atl be­stämma.

Som jag förut framhållit ulgör de reformer rörande boendeinfiytandet som jag avser att föreslå det första steget mol ett mer omfattande inflytande för hyresgästerna. Det är fråga om viktiga nyheter av principiell nalur. Mol den bakgrunden flnner jag det naturiigt att den föreslagna reformen får karaktären av en försöksverksamhet som för vidareutvecklas när närmare erfarenheter vunnits av den. Behovet av reformer är störst inom storstads­områdena där ombyggnads- och saneringsverksamheten är särskilt livlig, . Jag föreslår därför alt den nya lagstifiningen lill en början begränsas lill alt gälla kommunerna i Stockholms-, göteborgs- och malmöområdena. Den­na begränsning bör dock endast avse den del av den föreslagna lagstifiningen som förutsätter atl hyresgästorganisation agerar. De förslag som jag lägger fram i det följande rörande enskilda hyresgästers räll all efter ombyggnad flytta tillbaka och att påverka lägenheternas underhåll m. m. (avsnitten 10,7.1,3 och 10.7,1,4) bör däremot ges giltighet för hela landet.

De vidgningar i skilda hänseenden av hyresgäsiernas inflytande som så-

Prop. 1974:150

446

lunda bör genomföras nu och som jag utvecklar närmare i del följande, bör alla komma till stånd fr.o.m. den 1 januari 1975.

10,7.1.2. Hyresgästernas inflytande vid ombyggnad av bostadshus m.m.

Hyreslagstiftningen ger inte de boende möjlighet all förhindra ett om­byggnadsförelag eller annat ändringsarbete i fastigheten som från deras syn­punkt inle är önskvärt. Det skydd hyreslagen erbjuder de boende avser i ombyggnadsfallen i första hand alt hyresgästen inte skall ställas utan bostad. Genom besitlningsskyddsreglerna och den möjlighet som lagen öppnar atl medge anstånd med avflyttningen kan man lill en del mildra verkningarna för den enskilde hyresgästen av ombyggnadsföretaget. Någon prövning av det tillämnade förelagets ändamålsenlighet och lämplighet sker inte i en besitlningsskyddslvist. Vid tillkomsten av de nuvarande besittningsskydds-bestämmelserna ansågs att en sådan prövning borde ankomma på andra samhällsorgan än de då inrättade statliga hyresnämnderna (prop. 1968:91 Bih. A s. 92). Samtidigt betonades vikten av atl den från samhällssynpunkt synneriigen angelägna sanerings- och ombyggnadsverksamhelen inte häm­mades av de hyresrätisliga bestämmelserna.

Självfallet gäller forifarande att det är utomordentligt angeläget att be­hövliga sanerings- och ombyggnadsåtgärder kan vidtas så att äldre fastigheter och bostadsområden repareras i den utsträckning som är nödvändigt samt ges den standard som i dagens samhälle anses önskvärd.

Jag har redan framhållit att ett hyresgästinflyiande när del gäller om­byggnad och andra ändringsarbeten inte bör rubba eller begränsa kommu­nernas befogenhet alt med stöd av byggnadslagstifiningen reglera till­komsten och vidareutvecklingen av bebyggelsen inom kommunen. Lika litet bör elt sådant inflytande rubba kommunens ansvar och befogenheter för saneringsverksamheien enligl bosladssaneringslagstiflningen.

Genom införandet av BSL slogs fast alt kommunerna har ansvaret för atl fastighetsägarna genomför en upprustning av det befintliga lägenhets­beståndet lill viss standard. Det är närmast en självklarhet att hyresgäst­kollektivet inte skall kunna hindra en fastighetsägare från att företa en sådan ombyggnad som innebär all lägenhetsbeslåndel rustas upp till den nivå som av samhället vid varje tid betecknas som lägsta godtagbara standard. Hyresgästernas intressen i fråga om sådan sanering som överensstämmer med BSL bör tillgodoses inom den kommunala planeringen av bostadssa­neringen.

När däremot fastighelsägaren vill gå längre än som krävs för all uppnå lägsta godtagbara standard bör hyresgästerna ges etl bestämmande infiy­tande. I detta fall står hyresvärdens intresse av att få bästa ekonomiska avkastning av sin faslighet mot hyresgäsiernas iniresse av alt hyrorna hålls nere. I vissa fall kan en hyreshöjning medföra att hyresgästen tvingas fiytta

Prop. 1974:150

447

från sin invanda miljö. Hyresgästerna bör därför ha möjlighet alt säga nej till ombyggnadsarbeten som inte behövs för att nå lägsta godtagbara stan­dard.

Angelägenheten av att hyresgästerna ges ökade möjligheter atl öva in­flytande är inle begränsat till ombyggnadsfallen. Också andra ändringsar­beten bör hyresgästerna kunna påverka. Det är visseriigen givet att hy­resvärden inte bör kunna hindras från atl låta utföra målning, tapetsering och andra sedvanliga underhållsarbeten som det dessutom åligger honom atl utföra i bostadsdelen. Lika självklart är att han måste fö ulföra erforderliga reparationsarbeten i fastigheten. Därutöver kan emellertid åtskilliga ålgärder vidtas som utan att det är fråga om ombyggnad medför en höjning av lägenheternas standard och därmed dess bruksvärde, vilket i sin lur kan leda till hyreshöjningar. Även om del på sikt för anses vara ett allmänt hyresgäslinlresse att en fortlöpande upprustning sker inom det befintliga lägenhetsbeståndet, bör hyresgästerna ges inflytande också i sådana frågor. Eftersom fiertalet av de åtgärder som det här är fråga om inle torde kunna leda lill mera avsevärda hyreshöjningar vid bruksvärderingen, bör dock detta inflytande begränsas till en möjlighet att hindra åtgärdersom uppenbariigen inle är påkallade av boendehänsyn.

Spörsmålet om formerna för etl boendeinflytande i frågorom ombyggnad och andra ändringsarbeten rör till väsentlig del formerna för information och kommunikation (jfr prop. 1973:21 s. 78), Kan fastighetsägarna och hy­resgästerna etablera goda kontakter och i samförstånd försöka finna lämpliga lösningar, torde åtskilligt vara vunnet. Det är en viktig uppgift för parts-organisationerna på hyresmarknaden alt finna lämpliga former för samråd och information. Av vad organisationerna har anfört i sina yttranden över betänkandet Solidarisk bostadspolitik framgår att de själva är inställda på att finna en lösning av frågan. Men man kan inte stanna med delta. En förhandlingsordning, hur bra den än är, innebär på grund av nuvarande lagstiftning bara alt hyresgästerna kan med sina argument försöka påverka fastighetsägaren/hyresvärden. För all hyresgästerna skall få etl reellt in­fiytande behövs lagregler som effektivt hindrar fastighetsägaren att företa vissa ombyggnadsåtgärder som en opinion bland hyresgästerna motsätter sig. Jag övergår nu till att behandla frågan om utformningen av sådana regler.

Vad först angår sådana ändringsarbeten som inte förutsätter byggnadslov, ligger del närmast till hands att välja en ordning som innebärati hyresnämnd för på ansökan meddela förbud för hyresvärden att vidta den planerade åtgärden, om den inle behövs för att lägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard. Som har anförts i det föregående bör förbud kunna meddelas bara när de tillämnade åtgärderna uppenbariigen inte är påkallade av bo­endehänsyn. Sådant förbud bör kunna förenas med vite. Har nämnden fö­relagt vite, bör den självmant kunna ta upp fråga om utdömande av vitet.

Prop. 1974:150

448

I fall när byggnadslov krävs, främst ombyggnadsfallen, bör en i princip motsvarande ordning gälla. Den bör emellerlid utformas något annoriunda för att undvika olägenheier av den dubbla prövning som blir nödvändig. Huvudregeln bör vara, atl fastighetsägaren inle för vidta annan byggnads-lovskrävande åtgärd än som behövs för att lägenhet skall uppnå lägsia god­tagbara standard i den mån hyresgästerna motsätter sig det. Som exempel på åtgärd som bör kunna hindras kan nämnas en omfördelning av bostadsy­tan på olika lägenheier. Motsätter sig hyresgäsierna den planerade åtgärden, bör emellertid fastighetsägaren kunna få frågan prövad av ett opartiskt organ. Prövningen bör lämpligen ankomma på hyresnämnden och, efter besvär över nämndens beslut, av den i prop. 1974:151 föreslagna bostadsdomsiolen. Godkänner prövningsorganet alt åtgärden får vidtas, bör den omständigheten att hyresgästerna har motsatt sig företaget inte hindra det. Byggnadslov för ombyggnadsföretaget bör däremot inte kunna ges, om hyresgästerna motsätter sig ombyggnaden och hyresnämnden inte har godkänt den. Frågan huruvida det föreligger hinder av det slag som har angetts mot bifall lill ansökan om byggnadslov eller ej bör ha klarals ut, innan ansökan om bygg­nadslov görs. Till ansökan bör fastighetens ägare således foga antingen bevis all hyresgästorganisationen inle motsätter sig företaget eller, i förekomman­de fall, beslut av hyresnämnd eller bostadsdomsiolen om medgivande till åtgärden.

Godkännande bör som nyss antyddes alltid lämnas när ombyggnaden endasl innebär all bostadslägenheterna ges lägsia godtagbara standard. God­kännande bör i övrigl kunna lämnas i andra fall dock endasl om särskilda skäl föreligger. Särskilt skäl kan vara att fastighetsägaren önskar utnyttja den byggnadsrätt som medges i fastställd plan. Situationen måste då vara den att den aktuella bebyggelsen utgör en avvikelse från den gällande planen och att ombyggnadslöreiagel endasl innebär alt planen fullföljs, Ell typiskt exempel är att planen uttryckligen anger att hus för ha ett större antal vå­ningar än vad som faktiskt är fallet. Begär fastighetsägaren alt få bygga om huset så all del i planen angivna antalet våningar uppnås, föreligger alltså i regel särskilda skäl alt tillåta ombyggnaden. Liknande situationer kan föreligga om den planerade ombyggnaden slår i överensstämmelse med kommunens översiktliga planering, l. ex. elt kommunall bosladssanerings-program.

Skulle fastställd detaljplan vara föråldrad, kunde del däremot synas moti­verat att anse att särskilda skäl inte föreligger. I etl sådant fall lorde dock i allmänhel nybyggnadsförbud ha meddelats. I vart fall torde det vara aktuellt att pröva frågan om sådant förbud. Ställningstagandet i nybyggnadsförbuds-frågan bör bli avgörande vid hyresnämndens prövning. Utfärdas med andra ord inte nybyggnadsförbud, för särskilda skäl för godkännande i hyresnämn­den anses föreligga. Innebörden av begreppet särskilda skäl utvecklas ytter­ligare i den specialmotivering till upprättade lagförslag som jag lämnar senare.

Prop. 1974:150

449

Självfallet bör hyresnämnden ha möjlighet alt, om den inte kan godkänna det av fastighelsägaren tilltänkta ombyggnadsföretaget i oförändrat skick, meddela godkännande under förutsättning att de ändringar görs i förelaget som nämnden finner påkallade.

Som jag har slagit fast i det föregående (10.7.1.1) bör boendeinflytandet utövas i första hand av hyresgästförening. Det bör gälla i fråga om både byggnadslovskrävande åtgärder och andra åtgärder Det får ankomma på föreningen att bestämma, om det reella avgörandet bör lämnas över till underavdelning inom föreningen, t. ex. hyresgästavdelning, eller till ännu mindre enhet, t, ex, så kallad kontaktkommitté. Självfallet blir det en viktig uppgifi för hyresgästorganisationen alt försöka finna lämpliga former för information och samråd med dem som närmast berörs av ombyggnads­företaget.

Det skisserade boendeinfiytandet bör i båda de angivna fallen vara be­gränsat lill andra lägenheter än sådana som ägaren regelmässigt hyr ul för fritidsändamål eller som utgör del av hans egen bostad. Även i övrigt bör gälla motsvarande begränsningar som gäller för BSL:s tillämpning. Som förut nämnts bör de nya reglerna gälla bara i Stockholms-, göteborgs-och mal­möområdena.

Omsatt i praktisk lillämpning bör den skisserade ordningen kunna fungera enligt följande.

Hyresvärd som vill bygga om eller företa annan förändring i fråga om bostadshus bör i ett tidigt skede informera både de boende och hyresgäst­föreningen om sina planer och försöka komma överens med dem om vilka ålgärder som skall vidtas och lämplig lidpunki för ombyggnaden. Krävs inle byggnadslov, torde visseriigen de planerade åtgärderna i allmänhet vara till fördel för hyresgästerna eller eljesl av del slaget att de enligl vad som nyss sagts inte bör få motsätta sig dem. Det bör emellertid alltid vara an­gelägel för hyresvärden all lämna en tidig underrättelse. Gör han det inle, riskerar han nämligen att förelaget stoppas så sent alt han åsamkas både koslnader och besvär.

Behövs byggnadslov, bör som nämnts förut fastighetsägaren till ansök­ningshandlingarna foga antingen bevis alt hyresgästföreningen inte mot­sätter sig företaget eller beslut om medgivande. Saknas bevis eller beslut, bör ansökan inte avvisas omedelbart. I stället bör nämnden bereda fas­lighetens ägare tillfälle att komplettera ansökningshandlingarna. Underiåler han alt göra det, bör hans ansökan om byggnadslov ogillas. Föreligger inle bestridande från hyresgästföreningen eller har hyresnämnden medgett fö­retaget, har byggnadsnämnden att pröva ansökan om byggnadslov enligt vanliga grunder, dvs. om företagel är förenligt med byggnadslagstiftningen och föreskrifter som meddelas med stöd av denna. Den ordning som angetts innebär således inte någon ändring av principerna för byggnadsnämndens granskning i sak av byggnadslovsärendet. Prövningen av de planerade åt-

29  Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150

450

gärdernas ändamålsenlighet och lämplighet från bostads- och hyrespolilisk synpunkt ligger enligt den diskuierade ordningen inle på byggnadsnämnden.

Den här skisserade ordningen förulsäller ett visst samspel mellan bygg­nadsnämnd och hyresnämnd. Jag kommeratl senare, i specialmötiveringen till de föreslagna ändringarna i 17 § nämndlagen, utveckla närmare hur della samspel bör gå till.

Den förordade ordningen ålägger inte hyresgästförening att ta upp för­handlingar med fastighetsägaren/hyresvärden om ombyggnad eller andra ändringsarbelen eller avge yttrande lill byggnadsnämnden. Bara när för­eningen anser sig ha befogad anledning att motsätta sig det tillämnade fö­retaget behöver föreningen agera hos byggnadsnämnden och i förekom­mande fall föra talan inför hyresnämnd. Även om inte flertalet av de boende är medlemmar i hyresgästföreningen, har denna självfallet som företrädare för hyresgäslkollektivet ell iniresse av alt både nuvarande och kommande hyresgästers intressen beaktas vid ombyggnads- och andra ändringsarbeten.

Några invändningar mol alt prövningen av det tillämnade ombyggnads-eller ändringsförelagets ändamålsenlighet och lämplighet från bostads- och hyrespolilisk synpunkt läggs på hyresnämnd lär inte kunna resas. Liknande uppgifier ankommer redan nu på hyresnämnderna. Jag syfiar då i första hand på den prövning som nämnd gör i vissa ärenden enligt BSL och lagen (1970:246)om tvångsförvallningav bostadsfastighel(TvL). Öppnas i enlighet med vad som föreslås i prop. 1974:151 möjlighet för hyresnämnd att låta sig biträda av teknisk expert, blir del sörjt för att det inom nämnden finns den allmäntekniska kunskap som kan behövas i ärenden om godkännande av ombyggnad.

Innebörden av det hyresgästinfiytande vid ombyggnads- och andra änd­ringsarbelen som jag nu har förordat är alt hyresgäsierna ges möjlighet att hindra arbeten som de, med hänsyn till arbetenas omfattning och då i första hand den åsyftade slandardnivån, inte vill acceptera. Något infiytande över den närmare utformningen av arbetena, t, ex, planlösning, skåpinred­ning, färg- och materialval eller gårdsplanering, inrymmes inte i den nu förordade ordningen. En utvidgning av inflytandet i dessa avseenden bör anstå i avvaktan på erfarenheterna av sådana former för inflytande som nu är under utveckling. Självfallet är det angelägel alt hyresvärdarna ändå i lämpliga former sam råder med de berörda hyresgästerna i fråga om den närmare utformningen av de ändringsarbeten som kan ha tillåtits, så att hyresgästernas intressen samt deras kännedom om lägenheternas och lo­kalernas förulsättningar och förkovringsmöjligheter tillvaratas på bästa säli.

Vidgas boendeinflytandet för hyresgästerna i överensstämmelse med vad som har anförts i det föregående, kan det inte uteslutas all vissa fastig­hetsägare hellre önskar riva huset och bygga nytt än underkasta sig det inflytande i ombyggnadsfrågorna som tillerkänts hyresgästerna. Av vad som har anförts rörande gällande rätt (avsnitt 8.1.1) framgår emelleriid atl sam-

Prop. 1974:150

451

hället numera har medel att ingripa mot och hindra rivningsföretag som inte är förenliga med de fastlagda principerna för sanering av det äldre bo­stadsbeståndet. Kommun kan sålunda för viss fastighet eller fastigheterna inom visst område utfärda tidsbegränsat förbud mot rivning. Även om hy­resgästerna i etl rivningshotal hus f n. inte har formell rätt att utverka rivningsförbud, torde de i praktiken ha goda möjligheter att hindra en fö­restående rivning, under förutsättning att rivningen inte är önskvärd från det allmännas synpunkt.

Den rivningsreglering som jag nu åsyftar är av provisorisk karaktär och skall ses över innan permanenta regler införs. I avvaktan på att denna översyn förs till slut får del antas att kommunerna fäster slor vikt vid de synpunkter som framförs av dem som ett rivningsföretag närmast rör. Uppkommer i byggnadsnämnden fråga om rivning av etl fierfamiljshus som inte omfattas av rivningsförbud, bör det vara en förslahandsuppgift för nämnden att över­väga etl sådant förbud, om huset inte redan är evakuerat eller evakuering pågår. Det är därvid önskvärt atl nämnden på lämpligt sätt informerar hy­resgästerna om den planerade rivningen och bereder dem och hyresgäst­föreningen på orten tillfälle all anlägga synpunkler i frågan. Sådan utredning bör byggnadsnämnderna självmant kunna skaffa in ulan atl uttryckliga be­stämmelser behöver meddelas.

På grund av vad jag nu har anfört lägger jag inte nu fram förslag om infiylande för hyresgäsierna i rivningsfallen.

Gällande räll ger inle hyresgästerna befogenhet att genomdriva ombygg­nad eller liknande mera ingripande ålgärder inom huset eller dess omgiv­ningar frånsett möjligheten atl hos kommunen begära upprustningsåläg­gande enligl BSL. Delta upplevs på många håll som en obefogad begränsning av möjlighelerna all påverka den egna boendemiljön. I åtskilliga fall skulle hyresgästerna med ganska enkla medel kunna fö lill slånd påtagliga för­bättringar av boendemiljön, om de hade rätt atl vidta åtgärder. Som exempel på sådana gemensamma insatser från hyresgäsiernas sida kan nämnas in­rättande av hobbyrum, motionslokaler eller bastu, anordnande av lekplats m, m. Hyresgästerna kan också ha intresse av atl själva la ansvaret för mer ingripande ombyggnadsåtgärder. Deras möjlighet atl påverka boende­miljön blir större, om de låter ombesörja ombyggnaden själva än om fas­tighetsägaren gör del. Del kan också förekomma alt en ombyggnad kan bli mindre kostsam, om den sköts av hyresgästerna än vad som annars skulle ha blivit fallel.

Åtskilliga problem uppkommer emellerlid när del gäller att ge hyres­gästerna räu alt vidta åtgärder av det slag som nyss nämndes. Garantier måsle skapas för alt åtgärderna inle utförs på elt så amatörmässigl sätt att fastigheten i själva verket skadas. Som fastighetsägareförbundet anför i sitt yttrande över belänkandet Solidarisk bostadspolitik innefattar ett ian­språktagande av gemensamma utrymmen för annal än avsett ändamål en

Prop. 1974:150

452

förändring av den upplåtna nyttjanderätlens innehåll. Hyreslagens nuva­rande bestämmelser om hyresgäsiernas befogenheter i sådana situationer måste uppenbarligen jämkas, om den antydda ordningen skall kunna genom­föras. Den för inte heller medföra att hyresvärden ges möjlighet all vältra över sitt ansvar för det löpande underhållet på hyresgästerna. Gäller det mera ingripande åtgärder, uppkommer vidare frågor om hur hyresgästerna skall kunna finansiera dem. Redan de nu antydda problemen visaratt frågan är så komplicerad att förslag till lösning inle bör föreläggas riksdagen utan en mer ingående utredning. Den definitiva lösningen av dessa frågor bör bli beroende av fortsatt försöks- och utredningsarbete.

I etl par hänseenden finns det emellerlid möjlighet all redan nu ge hy­resgästerna etl vidgat kollektivt inflytande när det gäller förbättringar av boendemiljön. Till en början vill jag ta upp frågan om initiativrätt för hy­resgästerna när det gäller upprustningsåläggande enligt BSL,

Har bostadslägenhet inte den lägsta standard som kan godtas, får som närmare utvecklats i redogörelsen för gällande rätl (avsnitt 8.1.1) hyresnämn­den på ansökan av kommunen ålägga fastighetens ägare atl vidta åtgärd som behövs för att lägenheten skall uppnå sådan standard (upprustnings­åläggande) eller förbjuda att lägenheten används för bostadsändamål (an­vändningsförbud). Hyresgästerna har däremol inte själva någon rätt atl en­skilt eller kollektivt göra ansökan om åtgärd enligt BSL ulan för, om behov uppkommer, söka påverka kommunen att göra framställning hos hyres­nämnden. Om nu - på sätt som föreslagils i del föregående -hyresgäst­organisation tillerkänns rätl till inflytande vid en sanering som fastig­hetsägaren ämnar ulföra, ligger del nära lill hands alt även ge sådan or­ganisation räll alt la initiativ till åtgärder som behövs för all ge bostadslä­genheter en godtagbar standard. Att hyresgästorganisation får räll atl göra ansökan enligl BSL framstår som naturiigt inte minsl med hänsyn lill att sådan organisation har talerält enligl TvL. Hyresgästernas intresse av alt kunna få lill slånd sådana förbättringar av fastigheten som krävs för atl lägenheterna skall uppnå lägsta godtagbara standard skiljer sig i princip inle från deras iniresse av att kunna undanröja missförhållanden som kan leda lill tvångsförvaltning. Det ankommer visserligen i första hand på kommunen att svara för planering av saneringsverksamheien. Om hyresgästorganisation medges rätt atl ta inilaliv till upprustningsåläggande i enskilt fall, kan delta dock inte inverka negativt på den kommunala planeringen. Övriga förut­sättningar för att upprustningsåläggande skall meddelas bör nämligen bi­behållas. Vidare gäller enligt BSL att om upprustningsåläggande meddelats men byggnadslov inte beviljas lill den åtgärd som avses med åläggandel så är åläggandet förfallet. Detta medför att saneringsåtgärder inte kan komma till stånd i strid mot kommunala planintentioner. Jag föreslår därför att BSL ändras så att ansökan om åtgärd enligl lagen får göras även av hy-resgästorganisalion. Ändringen bör tills vidare begränsas så att den gäller bara för kommunerna i Stockholms-, göteborgs- och malmöområdena.

Prop. 1974:150

453

Bl. a, i samband med sanering av bostadsfastighet kan fråga om inrättande av gemensamhetsanläggning enligl anläggningslagen (1973:1149) uppkom­ma. Gemensamhetsanläggning kan vara l. ex. parkeringsanläggning, för­bindelseled, gårdsutrymme, lekplats, värmeanläggning eller tvättstuga. Ge­mensamhetsanläggning inrättas genom förrätining av fastighetsbildnings­myndigheten. Rält atl begära förrättning enligl anläggningslagen tillkommer ägaren av faslighet som avses skola delta i anläggningen saml byggnads­nämnden. Även länsstyrelsen kan i vissa fall påkalla anläggningsförrättning. Inrättandet av gemensamhetsanläggning förutsätter viss samstämmighet bland ägarna av de fastigheter som skall delta i anläggningen. Om dessa mera allmänt molsäller sig åtgärden och har beaktansvärda skäl för det, fåranliiggningen enligt 7 anläggningslagen inte inrättas i (det s, k, opinions­villkoret). Vid prövningen skall främsi deras mening beaktas som har slörsl nytta av anläggningen. Nyssnämnda hinder mot inrättande av anläggning gäller inte om behovet av anläggningen är synnerligen angeläget.

De gemensamhetsanläggningar som kan komma i fråga i anslutning till bosladsfasligheter angår uppenbarligen ofta hyresgästerna i hög grad. Det är här naturiigt att jämföra dem med bostadsrättshavare, vilka kan tillvarata sina intressen enligl anläggningslagen genom sin förening i dess egenskap av fastighetsägare. Det är därför rimligl att hyresgästerna genom hyres-gäslorganisalionen ges riilt alt ta initiativ till inrättande av sådan anläggning. Hyresgästorganisation bör därför få rätl att göra ansökan enligt anläggnings­lagen och alt ytira sig över ansökan som fastighetsägare gjort, Molsäller sig organisationen därvid åtgärden, bör dess mening beaktas på samma sätt som nu giiller i fråga om fastighetsägarnas. Det innebär att en anläggning kan hindras om fastighetsägarna och hyresgästerna mera allmänt motsätter sig åtgärden, A andra sidan bör vid lillämpning av opinionsvillkoret hy­resgästernas mening kunna beaktas också till slöd för att en viss anlägg­ningsåtgärd bör genomföras, även om en majoriiei av fastighetsägare moi-siiiter sig den. Den ordning som förordats bör dock tills vidare gälla bara inom slockholms-, göieborgs- och malmöområdcna,

10.7.1.3 Rält för hyresgäst att återflytta efter ombyggnad

När en ombyggnad väl har genomförts, kan en hyresgäst självfallet ha intresse av all flyila tillbaka lill den liigenhet som han fåll lämna under ombyggnadsarbclei,

1 det betänkande som låg till grund för hyreslagsreformen år 1968 (Ny hyreslagsliftning, SOU 1966:14, avgivet av hyreslagstiftningssakkunniga) framhålls bl, a, att det i inte obetydlig omfattning borde vara möjligt att låta hyresgästen flytta tillbaka efter genomförd ombyggnad. En speciell kon­fliktsituation uppkommer, om hyresvärden anser sig behöva friställa en eller, i slörre hus, flera lägenheier för all en ombyggnad som har till syfte atl

Prop. 1974:150

454

bereda övriga hyresgäster bättre bostäder skall kunna ge tillfredsställande resullat. 1 en sådan situation borde det enligt de sakkunniga tillkomma hyresvärden att välja vilken lägenhet som skall friställas (bet. s. 161), Hy-reslagsliftningssakkunnigas uttalanden i dessa delar lämnades ulan erinran i lagstiftningsärendet,

1 ombyggnadsfallen torde återflytiningsmöjligheten ha utnyttjats i endast ringa utsträckning. Har den akluella besittningsskyddsbrytande grunden fö­relegat, lorde hyresnämndernas beslut i allmänhet ha inneburit att hyres­gästen fåll frånträda hyresrätten definitivt, oberoende av om ersättnings-lägenhet anvisats eller inte. I etl ombyggnadsfall föriängdes hyresavtalet "med tillfälligt avbrott" (Praxis i hyresmål, utg, av Statens hyresråd, nr 1971:18), Utgången har emellertid kritiserats i litteraturen (Berg m, fl,: Hy­resrätt s, 106),

I linje med förslagen om ökal boendeinflytande ligger att de enskilda hyresgästerna i ombyggnadsfallen i en eller annan form bör tillförsäkras räu all, om de så önskar, flytta tillbaka lill sin förutvarande lägenhet eller lill huset. En svårighet ligger emellertid i atl flertalet hyresgäster förmodligen inle är beredda all redan vid prövningstillfällel la slällning lill om de vill fiytta tillbaka. Inte förrän ombyggnaden är avslutad, känner man de nya hyrorna och kan precisera innehållet i hyresavtalen. Eftersom förhållandena är mångskiftande synes någon fullständig reglering av frågan inle vara möjlig. Hyresgästernas intressen bör, så som förutsattes vid tillkomsten av bestäm­melserna om direkt besittningsskydd, beaktas inom ramen för den billig­hetsprövning som skall ske när genomgripande ombyggnad åberopas som grund för uppsägning av hyresavtalet. I syfte att främja hyresgästs nu ifrå­gavarande intressen förordar jag atl lill ledning för denna billighelsprövning införs en bestämmelse i 46 n

hyreslagen av innebörd all vid ombyggnad hyresgästen om möjligt skall beredas lillfälle att efter ombyggnaden hyra likvärdig lägenhet i huset. De närmare motiven för en sådan bestämmelse och vissa synpunkler på hur de bör tillämpas utvecklar jag i specialmoti­veringen.

10.7.1.4 Lägenhetens underhåll, hyresgästens rätt att utföra arbeten i lä­genheten

När del gäller underhållet av lägenhelerna ulgår hyreslagen från att del är hyresvärdens skyldighet att vidmakthålla lägenheten i det skick den skulle tillhandahållas hyresgästen. Hyresvärden är alltså i princip skyldig all med jämna mellanrum reparera lägenhelerna. I 15j; andra siycket hyreslagen föreskrivs sålunda beträffande bostadslägenhet atl hyresvärden skall med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer i lägenhetens bostadsdel med anledning av lägenhetens för­sämring genom ålder och bruk.

Prop. 1974:150

455

Det torde finnas ett ganska utbrett missnöje med många hyresvärdars sätt atl sköta det löpande lägenhetsunderhållet. A andra sidan har del hittills förekommit endasl enslaka mål vid domstol om hyresvärds reparations-skyldighet. Dessa iakttagelser ger anledning lill antagandet all beslämmel­serna i hyreslagen om hyresvärdarnas reparationsskyldighel inte är tillräckligt effektiva för att garantera etl tillfredsställande lägenhetsunderhåll. Ytter­ligare åtgärder för atl skapa sådana garantier bör därför övervägas (jfr prop. 1968:91 Bih. A s. 212). Anledningen till all beslämmelserna i prakliken har fungerat mindre väl torde vara all den ordning som lagen anvisar för att utkräva hyresvärdens ansvar inte är bra.

Av de sanktioner som hyreslagen tillhandahäller för atl trygga efteriev­naden av bestämmelserna om reparationsskyldighet är självhjälpsrätien vik­tigast. En nackdel med denna rätt är att den förutsätter alt hyresgästen kan förskotlera kostnaderna för reparationen, som i vissa fall kan uppgå lill slora belopp. Vägrar hyresvärden alt belala kostnaderna, kan hyresgästen fö ligga ute med pengarna under lång tid, eftersom han inte ulan vidare kan hålla inne hyra till motsvarande belopp utan att riskera att hyresrätten förverkas. Nuvarande regler ställer även i övrigt tämligen stora krav på hyresgästen. För all säkerställa sitt krav bör han dels genom besiktning eller på annat sätt säkra bevisning om lägenhelens skick före reparationen, dels infordra anbud från flera hantverkare, innan han beställer arbelel. Oav­sett hur försiktig hyresgästen varil för han emellertid alltid räkna med all domstolen i en tvist mellan honom och hyresvärden kan ha en annan mening om reparationsbehovet eller skäligheten av kostnaderna för de reparationer som han låtit utföra.

Bestämmelserna om hyresvärdarnas skyldighet atl svara för del fortlö­pande underhållet av bostadslägenheter torde kunna effektiviseras i första hand genom att möjlighet öppnas för hyresnämnd att på begäran av hyresgäst förelägga hyresvärden atl ombesörja de reparationer enligt 15 ;; andra siycket hyreslagen som nämnden finner påkallade. Jag förordar all en sådan möj­lighet öppnas. De rätligheler som en hyresgäst nu har när hyresvärden inle fullgör sin reparationsskyldighel bör emellerlid finnas kvar. Bostadshyresgäsl bör således kunna välja mellan all utverka vitesföreläggande - reparations-föreläggande -eller t. ex. låla utföra reparationen på hyresvärdens bekostnad.

Meddelar hyresnämnd reparationsföreläggande, bör nämnden också be­slämma viss lid inom vilken åtgärderna skall ha vidtagits. Tiden bör kunna förlängas, om det finns skäl för det. Normall bör de ålgärder som avses med föreläggandel ha ombesörjts inom relalivt kort tid - högst en eller annan månad efter beslutet. 1 de fall hyresvärden har undandragit sig sin skyldighet under längre lid bör närmare avseende inte fästas vid hans öns­kemål om tidpunklen för reparationen. Åtgärderna skall då vidtas så snart det är praktiskt möjligt. Nämnden bör kunna döma ut vite som har förelagts med stöd av de förordade bestämmelserna. Frågan om utdömande av vite

Prop. 1974:150

456

bör nämnden kunna la upp självmant.

Föreläggande för hyresvärden att fullgöra sin reparationsskyldighel enligl 15  andra slyckel hyreslagen får självfallet inle omfatta andra åtgärder än som avses i nämnda lagrum. I första hand blir del således fråga om målning, tapetsering och liknande åtgärder. Också andra arbeten som har karaklär av underhållsarbete bör emellertid hyresnämnden kunna förelägga hyres­värden att utföra, t. ex. all byta ut defekta linoleummatlor eller reparera trasiga snickerier. Kan parterna inle enas i frågor som färgval och tapeter m. m. bör erforderiiga preciseringar göras i föreläggandel. Som allmänt rikt­märke för avvägningen mellan parternas ifrågavarande intressen bör kunna gälla atl hyresgästens önskemål bör tillgodoses, om del kan ske utan vä­sentligl ökade kostnader för hyresvärden och ulan att lägenheten kan antas bli mindre attraktiv för andra hyresgäster. Hyresvärden bör inte kunna åläg­gas alt reparera oftare än vad han är skyldig att göra enligt 15 ;; andra slyckel. Frågan om vilken intervall som bör gälla för olika åtgärder bör överlämnas ät rättstillämpningen. Förhandlingsuppgörelser mellan hyresmarknadens partorganisationer kan väntas fö storl inflytande på denna.

Rält till självhjälp föreligger f n, i ytteriigare ell par fall. Skadas lägenheten under hyrestiden och är hyresgästen inle ansvarig för skadan eller uppstår på annal sätt utan hyresgästens vållande hinder eller men i nyltjanderälten, har hyresgästen rält att låla bota brislen på hyresvärdens bekostnad (16 >; första stycket hyreslagen). Med dessa fall avses dels alt skada uppstått på själva lägenheten, då alltså hyresvärden har en reparationsplikt, dels all underhållet blivit eftersatt i ulrymme inom huset som för disponeras ge­mensamt av hyresgästerna, t. ex. tvättstuga och trapphus, eller atl sådani utrymme blivit skadat, i vilka fall alltså hyresvärden har en reparations-och underhållsplikt. För atl självhjälpsrätt skall föreligga i nu angivna fall krävs emellertid bl. a. att brislen är så allvariig all den medför hinder eller men i nyltjanderälten (jfr prop. 1968:91 Bih. A s. 212). Enligt min mening bör den förordade möjligheten för hyresnämnd att meddela reparations-föreläggande utsträckas lill all omfatta alla de siluaiioner i vilka bostadshy­resgäsl har självhjälpsrätt enligt nuvarande bestämmelser. Går t. ex. tvätt­maskinen sönder i den gemensamma tvättstugan eller uppstår stopp i köks­avloppet i en enskild lägenhet och underiåler hyresvärden efter tillsägelse rätta till felet, bör enskild hyresgäst som felet är lill förfång för kunna utverka reparationsföreläggande för hyresvärden.

Hyresgäst har enligt gällande lag inle någon räll atl själv ulföra mindre reparationer i lägenheten. Ulgångspunklen för nuvarande lagstiftning är att ansvaret för lägenheternas underhäll i princip vilar på hyresvärdarna. Re­gelsystemet siktar till all skapa garantier för att de fullgör sin underhålls­skyldighet lillfredsslällande. De föreslagna beslämmelsera om rätt för hy­resnämnd all förelägga hyresvärd alt ombesörja vissa reparationer innebär en förstärkning av dessa garantier Nägon anledning atl föreslå ändring i

Prop. 1974:150

457

den allmänna uppläggningen av lagstiftningen i dessa delar finns f n. inte.

Hyresgästerna å sin sida är skyldiga att väl vårda sina lägenheter. I vård­nadsplikten ligger alt en hyresgäst inte ulan samtycke av hyresvärden för göra förändringar i lägenheten eller vidta särskilda anordningar (jfr NJA 1949 s. 141). Gör han det, är han - i sista hand när han flyttar - skyldig all återställa lägenheten i del skick i vilket han mottog den. Återställs inle lägenheten i lidigare skick, kan hyresgästen bli skadeslåndsskyldig. I princip innebär ålgärder av det slag som diskuteras här en form av vanvård av lägenheten i hyreslagens mening. Det betyder att en hyresgäst som utan samtycke av hyresvärden vidtar förändringar med avseende på lägenheten löper risk att förverka sin hyresrätt (jfr 42  första stycket 5 hyreslagen).

1 praktiken motsätter sig hyresvärdarna ofiast inle all hyresgästerna på egen bekostnad gör mindre förbättringar i sina lägenheter, när samtycke begärs. Del torde också förekomma relativt sällan all en hyresvärd kräver av hyresgästen all lägenheten skall återställas i lidigare skick, om arbetena är fackmässigt utförda och förändringarna i lägenheten inte kan anses in­nebära all dess värde har minskat.

Även om sålunda hyresgästerna även med nuvarande rätt i prakliken oftast har viss frihet att utföra mindre förbättringsarbeten i sina lägenheter finns det anledning atl undersöka om man kan mjuka upp regelsystemet utan alt man därigenom föregriper den fortsatta översynen av frågorna om boendeinfiytande.

Hyresgästerna har ett befogat iniresse av all kunna sälla en personlig prägel på sin lägenhet och utforma den efter sin smak och sina behov. Det bör de kunna göra inom rimliga gränser utan all först behöva fråga hyresvärden om lov och utan atl riskera alt bli ålagda all återställa lägenheten i ursprungligt skick eller betala skadestånd, om de inte gör det. Detla synsätt bör komma lill uttryck i lagstiftningen,

Å andra sidan måste beaktas hyresvärdarnas iniresse av att kunna för­hindra alt sådana åtgärder vidtas i fråga om lägenhelerna som medför all deras värde minskar på hyresmarknaden eller alt del uppkommerolägenheter för med hyresgäsierna eller alt huset kan skadas. Sådana hänsyn bjuder atl den ifrågasatta rätten för hyresgästerna att vidta förändringar i sina lägen­heter, åtminstone t. v., begränsas till åtgärder som typiskt sett inte innebär risk för sådana olägenheter. Till att börja med bör därför möjlighet öppnas för hyresgäsierna att utan föregående samtycke av hyresvärden måla och tapetsera om i sina lägenheier. Emellertid kan man länka sig en rad andra Irivselhöjande ålgärder som inte är nämnvärt mer ingripande än målning och tapetsering, t. ex, montering av persienner, kakelsättning i kök och våi-utrymmen, utbyte av golvlister. Även sådana åtgärder bör hyresgästerna kunna få utföra utan att först be hyresvärden om lov.

Under hänvisning till vad som har anförts förordar jag att i hyreslagen las in en bestämmelse av innebörd att bostadshyresgäst för ulan föregående

Prop. 1974:150

458

samtycke av hyresvärden i sin lägenhet utföra målning, tapetsering och därmed jämförlig åtgärd.

Bestämmelsen bör i princip vara tvingande i den meningen alten hyresgäst inte med bindande verkan skall kunna avslå från sin rätt. Undanlag härifrån bör gälla när hyresavtalet avser enfamiljshus, som inte är avsett all hyras ut varaktigt, samt bostadsrätlslägenhet (jfr I § fjärde stycket hyreslagen). Självfallet blir hyresgäst som har utfört arbete av angivet slag inte skyldig att återställa lägenheten i förutvarande skick.

Den föreslagna bestämmelsen är inte avsedd att ge hyresgästen helt fria händer att inom den givna ramen företa vilka ålgärder soiri helst. Skulle del, när hyresgästen fiyltar, visa sig att de åtgärder som han har vidtagit i fråga om lägenheten på grund av att de inte fyller anspråken på fackmässigt utförande eller av annan anledning medför att lägenhelens bruksvärde har minskat, bör hyresvärden ha rätl till ersättning för den skada han därigenom åsamkats. Avgörande för skadeslåndsskyldighelens inträde bör således vara om lägenhelens bruksvärde har nedgått. Vid tillämpningen av den förordade skadeståndsregeln bör beakias bl. a, sådana omständigheter som lägenhetens reparationsbehov vid den lidpunkt då åtgärden vidtogs av hyresgästen. Den­ne ber självfallet inte kunna åläggas att utge full ersättning för en renovering, om lägenheten tidigare varil i dåligt skick på grund av att hyresvärden eftersatt sin reparationsskyldighet enligl 15 § andra siycket hyreslagen, 1 ett sådant fall bör ersättningen minskas med vad det skulle ha kostat att reparera upp lägenheten från det ursprungliga dåliga skicket till normalt skick.

Den skadeståndsregel som nu har förordats bör, när bostadshyresgästen har utfört målning, tapetsering eller därmed jämföriig åtgärd i sin lägenhet, gälla i stället för den allmänna bestämmelsen i 24 § första stycket hyreslagen om skyldighet för hyresgäst att ersätta all skada som har uppkommit genom hans vällande.

Enligl den föreslagna ordningen inträder, som nämnts, hyresgästens ska­deständsskyldighet först när del kan konstaleras alt lägenhelens bruksvärde har minskal lill följd av åtgärden. Det förefaller därför vara mest ända­målsenligt att prövningen av skadeståndsfrågan läggs på hyresnämnderna, som har till uppgift att i hyressäliningsmålen beslämma lägenheternas bruks­värde.

Det bör understrykas alt de föreslagna bestämmelserna inte står i strid med de tvingande reglerna i 15 § andra siycket hyreslagen om hyresvärdarnas reparationsskyldighet. De senare bestämmelserna lägger hinder i vägen för parterna att, utom i ett par undantagsfall, komma överens om att hyresgästen skall svara för del löpande underhållet. De nya bestämmelserna innebär, såvitt nu är i fråga, inte annal än atl en hyresgäst, om han själv vill, kan utföra mindre förbättringar i sin lägenhet ulan alt först inhämta hyresvärdens samtycke. Med förslaget för hyresgäsierna således en valmöjlighet, när re-

Prop. 1974:150

459

parationsskyldighet enligl 15 § andra styckel hyreslagen föreligger för hy­resvärden. De kan antingen begära att hyresvärden ombesörjer reparationen och i så fall använda sig av sin självhjälpsrätt eller utverka reparations-föreläggande eller, om det är fråga om målning, tapetsering eller liknande ålgärder, själva ulföra arbetet.

Det för anses ligga i sakens natur att hyresgästerna själva får stå för kost­naderna för sådana förbättringsarbeten som de med slöd av de föreslagna beslämmelserna företar i de fall där reparationsskyldighel inte har inträtt enligt 15 § andra styckel hyreslagen. Detsamma bör gälla, om hyresvärden enligt nämnda lagrum visserligen är reparationsskyldig men hy­resgästen vall alt själv ombesörja åtgärden i stället för att begagna sina möjligheter att få arbetet utfört genom hyresvärdens försorg. Tapeter, färg och liknande som betalats av hyresgästen lorde enligl allmänna rättsgrund­satser tillfalla hyresvärden, när hyresgästen frånträder hyresrätten (jfr prop. 1973:23 s. 146).

I fråga om del hyresreglerade lägenhetsbeslåndel finns särskilda besläm­melser om vilken inverkan på hyran som hyresgästens egna ålgärder med avseende på lägenheten kan få. Sålunda föreskrivs i 3!; tredje, stycket hy­resregleringslagen (1942:429) att. om ombyggnads-, ändrings- och under­hållsarbete eller åtgärd av därmed jämförlig betydelse har bekostats av hy­resgästen, bashyran med anledning därav för höjas endasl om särskilda skäl finns för det.

Införs i enlighet med vad som har föreslagils i det föregående möjlighet för hyresgästen alt själv ulföra förbättringsarbeten i sin lägenhet, bör i hy­reslagen införas bestämmelser motsvarande 3 § tredje stycket hyresregle­ringslagen. Sädana beslämmelser ligger i linje med lidigare uttalanden rö­rande syftet med nuvarande lagsiifining (3LU  1968:50 s. 89),

10,7.2 Uppsägningslid

Hyresavtal med bestämd hyrestid kan i allmänhet sägas upp endast till hyrestidens ulgång, om annal inle avtalals. Saknar hyresavtalet bestämd hyrestid, för avtalet sägas upp när som helst. Om hyresförhållandet i sist­nämnda fall varat längre än elt är, kan hyresavtalet bringas att upphöra tidigast på den fardag som inträffar närmast efier tre månader från upp­sägningen. 1 annal fall upphör avtalet redan en månad efier uppsägningen.

Flertalet hyresavtal rörande bostadslägenheter är ettårsavtal med tre må­naders uppsägningstid. Alt så är fallel är uppenbariigen i många fall en nackdel för hyresgästen. 1 ett samhälle med rörlig arbetsmarknad och ökad tillgång på bosläder kan fråga om flyttning till annan bostad, ofia på annan ort, uppkomma med kort varsel. Tidigare lär det i stor utsträckning ha förekommit alt hyresvärdarna godtagit avsteg från hyresavtalens innehåll eller, om avtalet saknat beslämmelser om uppsägning, hyreslagens före-

Prop. 1974:150

460

skrifter därom, eftersom del i regel inle varil någon svårighet att snabbi få en ny hyresgäst. Den förbättrade tillgången på bosläder och den i vissa fall därmed följande svårigheten all skaffa nya hyresgäster har emelleriid gjort hyresvärdarna mindre benägna all godta uppsägningar i förtid.

Ett strikt iakttagande av hyresavtalets innehåll eller hyreslagens bestäm­melser kan medföra atl hyresgästen, om han flyttar i förtid, för belala dubbel hyra under lång lid, kanske inemot femlon månader. I många fall framstår en sådan betalningsskyldighet som oskäligt betungande. Självfallet kan det vara olägligt för hyresvärden att hyresgästen avflyttar under löpande hy-resperiod. Hyresvärdens möjligheter till riskfördelning är dock större än hy­resgästens. Vid avvägning mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen i enskilda fall av förevarande art måsle därför bedömningen utfalla till hy­resgästens förmån.

Den förbättring av bosladshyresgäslernas situalion i detta hänse­ende som enligl min mening är påkallad kan lämpligen ske genom att hy­resgästerna ges generell rätt alt säga upp tidsbestämt hyresavtal för avflytt­ning i förlid. Jag föreslår sålunda - i nära överensstämmelse med vad bo­inflytandeutredningen förordar - atl i hyreslagen införs en bestämmelse av innehåll all bostadshyresgäsl fårsäga upp hyresavtalet att upphöra tidigast vid del månadsskifie som inträffar närmast efter tre månader från upp­sägningen.

Vad jag nu har förordat bör dock inle gälla om hyresgästen säger upp avtalet för omreglering av hyresvillkoren. Sådan uppsägning bildar utgångs-punken för förhandlingar rörande hyran. Sådana förhandlingar bör inte ske med alllför täta mellanrum. Tidsbestämda hyresavtal bör alltså, om upp­sägningen sker för omprövning av villkoren, liksom nu i normalfallen bara kunna sägas upp av hyresgästen till hyrestidens utgång och med iakttagande av för avtalet gällande uppsägningstid, dvs. normalt en gång om året. En fördel med denna ordning är också "att hyresvärdens intresse av atl ha relativt långa hyrestider beslår.

10.7.3 Besiltningsskydd

Som har nämnts i samband med redogörelsen för gällande rätt (avsnittel 8.1.1) föreligger inte besittningsskydd i bostadshyresförhållande, om hyres­förhållandet upphör innan det har varat längre än nio månader i följd. Bo­inflytandeutredningen har i sitt delbetänkande kritiserat att samtliga kort­lidsavtal har lagits undan från besittningsskyddet. Utredningen pekar bl, a, på atl tidsbestämda hyresavtal ofta är anpassade till den fardag som gäller för övriga hyresgäster, vanligtvis den 1 oktober. Det händer då au den första hyrestiden blir kortare än nio månader och att hyresgästen därför kommer att sakna .besittningsskydd vid hyrestidens utgång.

Anledningen till att korttidsavialen undantogs från besitlningsskyddet

Prop. 1974:150

461

var att den som tillfälligt hyr en lägenhet, t, ex, som sommarbostad, inte ansågs vara i behov av skyddet. Elt sådani behov föreligger däremol själv­fallet för den som hyr en lägenhet i avsikt att bo kvar en längre lid. Del kan knappast anses rimligl all hans besillningsskydd skall vara beroende av att hyresavtalet av praktiska skäl formellt fött karaktären av korttidsavtal så som kan bli fallet under den första hyresperioden, om samma fardag tillämpas för samtliga hyresgäster oberoende av inflyttningstidpunkten. Be-slämmefserna om besillningsskydd bör därför göras i princip lillämpliga även på korttidsavialen.

En utvidgning av besittningsskyddet på angivet sätt bör emellertid inte ske ulan förbehåll. I vissa situationer är förhållandena sådana att hyres­värdens intresse av att föriängning inle kommer till slånd måsle få väga över. Till all börja med bör därför från besittningsskyddet, liksom nu, undan­tas lägenhet som utgör del av upplåtarens egen bostad. Vidare bör undantas möblerade rum, som inle utgör del av upplåtarens egen bostad, t. ex. holell-eller pensionatsrum, i de fall då hyresförhållandet inte har varat i nio månader i följd eller längre. Slutligen bör också under motsvarande förutsättning las undan lägenheier för fritidsändamål. I övriga fall bör besittningsskydd i princip föreligga även om hyresförhållandet varat koriare lid än nio må­nader. Även bland dessa fall kan del naturiigivis länkas situationer där hyresvärdens intresse av atl få disponera över lägenheten måste anses väga tyngre än hyresgästens intresse av att fö bo kvar. Del är emellertid inle möjligt atl reglera frågan genom all i lagtexten ange de siluaiioner där hy­resvärden för anses ha haft befogad anledning räkna med all han vid av­talstidens ulgång åter skulle kunna disponera över lägenheten och besitt­ningsskydd därför inle bör föreligga. Frågan i vad mån bostadshyresgäsl i hyresförhållande understigande nio månader i följd bör sakna rätt till för­längning av hyresavtalet bör kunna prövas av hyresnämnd med tillämpning av den allmänna skäligheisregeln i 46 i första styckel 10 hyreslagen ("ge­neralklausulen").

10.7.4 Hyresregleringens avveckling

10.7,4.1 Allmänna synpunkler

Hyresregleringen kom till för atl mildra verkningarna av den brist på bostäder och andra lägenheter som uppstod efter andra världskrigels utbrott på grund av en markant minskning av byggnadsproduktionen. Till en början gällde lagen i de dåvarande städer, köpingar och municipalsamhällen som vid 1942 års ingång hade minst 2 000 invånare. Lagen kunde dessutom genom särskilda beslut av Kungl. Maj:i göras tillämplig även i andra tät­bebyggda orter. Sådana beslut meddelades för ett storl antal orter. Alltsedan mitten av 1950-talet har hyresregleringen stegvis avvecklats för slora ka­tegorier av lägenheter Detta har skett dels genom lagändringar, dels genom

Prop. 1974:150

462

beslut av Kungl, Maj:l, Särskilt betydelsefulla lagändringar antogs år 1957, då upplåtelser i första hand av lägenheier i allmännyttiga och därmed jäm­ställda bostadsföretags hus undantogs från regleringen, år 1968, då del fö­reskrevs att lägenheter i hus eller del av hus som färdigställdes efter utgången av samma år inte skulle omfattas av denna och år 1971, då bostadslägenheter som färdigställts under åren 1958-1968 .samt lokaler undantogs från regle­ringen. År 1968 infördes möjlighet för hyresnämnd att besluta om undan­tagande från regleringen av hus eller del av hus som undergått omlältande ombyggnad,

Kungl, Maj:t har vidare genom en serie beslut förordnat om såväl regional som kategorimässig avveckling av hyresregleringen. F. n, gäller hyresreg­leringslagen i fråga om bostadslägenheter i 43 kommuner (i vis.sa fall endasl del av kommunen). Det totala antalet hyresreglerade lägenheter uppgår nu till omkring 350 000. Av dessa finns drygt 135 000 i Stockholms kommun, knappt 40 000 i Göteborgs kommun och knappt 20 000 i Malmö kommun.

Hyresregleringslagen är provisorisk med begränsad giltighetstid. Efter den senaste förlängningen, som beslöts våren 1974, gäller lagen till utgången av september 1975.

Hyresregleringslagens bestämmelser om hyressättningen innebär atl för hyran har fixerats en viss högsia nivå. Regleringen av hyresbeloppen ulgår från den hyra som gällde för varje lägenhet den 30 september 1972, s. k. bashyra. Sedan den I oktober 1972 regleras höjning av bashyran i första hand genom överenskommelse mellan partsorganisationerna på hyresmark­naden. Bashyran lår höjas om det är påkallat med hänsyn till att lägenhelens värde ökats genom sådani ombyggnads-, ändrings- eller underhållsarbete som är av inte endasl ringa omlättning eller med hänsyn till annat skäl av jämförlig betydelse. Höjning får på samma sätt ske om det är påkallat med hänsyn till ökade kostnader för räntor, lomträttsavgäld, löner eller eljesl för fastighetens förvaltning. Höjning av bashyran för inte ske så atl hyran kommer att överstiga vad som med hänsyn till hyresläget för jäm­föriiga lägenheter i orten och övriga omständigheter är skäligt, det s. k. bruksvärdetaket. Om lägenhetens skick avsevärt försämrats eller hyresgästen tillkommande förmåner påtagligt inskränkts, kan bashyran sättas ned. Har överenskommelse träffats om en bashyra som väsentligt avviker från vad som följer av lagen, kan hyresgäst, hyressökande eller hyresvärd som inte själv träffat överenskommelsen begära att hyresnämnden skall pröva hyran. Nämnden bestämmer då hyran till skäligt belopp. Förutom bashyran får hyresvärden efier avtal med hyresgästen ta ut skälig ersättning för vissa förbättringsarbeten m. m. Sådani avtal kan på hyresgästens begäran prövas av hyresnämnd.

När hyresregleringslagen upphör att gälla för en lägenhet blir i princip hyreslagens regler om hyressättning tillämpliga på hyresförhållandet. Det innebär dock inle alltid alt hyressättningen omedelbart kan ske enligt hy-

Prop. 1974:150

463

reslagens regler. Enligt den s, k, övergångslagen skall nämligen hyresavtal som omfattar även tid efier avvecklingen anses uppta den hyra som gällde närmast dessförinnan. Vidare kan enligt nyssnämnda lag Kungl. Maj:t vid beslut om avveckling av hyresregleringen för viss eller vissa orter eller vissa slag av lägenheter sätta ut en övergångslid och förordna om sådan begräns­ning av hyreshöjningarna under denna att hyran vid övergångstidens slut är anpassad till hyran för likvärdiga lägenheter.

I samband med att hyresregleringslagen förlängdes våren 1974 uttalade företrädare för Hyresgästernas riksförbund och fastighetsägareförbundet all hyresregleringen borde avvecklas.

Förhållandena på bostadsmarknaden är i dag väsentligt annorlunda än de var då hyresregleringen infördes. Bostadsbyggandet har under senare år legal på så hög nivå alt bostadsbristen på de fiesta håll kunnat hävas.

De nuvarande förhållandena med två olika system för hyressättningen, ett enligt hyresregleringslagen och ett enligt hyreslagen, medför vissa kom­plikationer. Allmänt kan sägas att det i längden blir svårhanteriigt att behöva arbeta med skilda regler för hyressättningen. Den nuvarande ordningen leder också till en hyressplillring mellan hyresreglerade och inte hyresreglerade lägenheier som i en del fall kan framstå som ogrundad.

Av statistiska centralbyråns hyresstalistik för hyresreglerade lägenheter år 1972 framgår all del föreligger hyressplillring inom del hyresreglerade lägenhetsbeslåndel. Delvis förklaras detla av skillnader i lägenheternas stan­dard och ålder. Hyressplitlringen förekommer emellertid även inom sådana delar av lägenhetsbeslåndel som tillkommit vid samma lidsperiod och med i stort sett jämförlig modernitetsgrad. Vad detta beror på kan man inle uttala sig om med full säkerhet men en förklaring kan ligga i det faktum att hyresregleringen medfört alt skillnader i hyresnivå, som förelåg när reg­leringen infördes eller lägenhelerna vid senare tidpunkt kom till, har för­stärkts under regleringens giltighetstid. Del är naturligt att så skett, eftersom kompensation för stegringar i de löpande omkostnaderna för fastighetsför­valtning under 1950- och 1960-talen utgick i form av generella hyreshöj­ningar som bestämdes till procenttal på utgående hyror.

Del system för hyreshöjningar som parterna på hyresmarknaden tillämpar inom hyresregleringen kan medföra hyreshöjningar som i del särskilda fallet inte är motiverade. Det kan även inträffa att bashyran för en viss lägenhet efier en schablonmässig höjning kommer att överstiga den nivå som med hänsyn lill hyreslägel för jämförliga lägenheter i orten och övriga omstän­digheter är skälig. Detta är i och för sig inte förenligt med lagen. Men för att effektivt motverka att sådana effekler uppstår, krävs en aktiv medverkan från de enskilda hyresgästernas sida. Dessa har dock ofia svårt att effektivt ta till vara sina intressen, vilket huvudsakligen beror på att en jämförelse med hyror för likvärdiga lägenheter kräver ingående kännedom om förhållandena på hyresmarknaden.

Prop. 1974:150

464

1 det nuvarande systemet för hyresreglering ligger också all hyran får höjas för att täcka kostnader för underhållsarbete som inle är av endasl ringa omfattning. Denna regel som slår i principiell motsättning lill hyresvärdens reparationsskyldighet enligl hyreslagen tillkom år 1968 i syfte alt stimulera en behövlig upprustning av det reglerade lägenhetsbeslåndel. Om fiera re­parationer av samma slag med en tids mellanrum får leda till hyreshöjningar, medför dock regeln orimliga konsekvenser. Den kan därför inte behållas i längden.

Av det anförda framgår alt hyresregleringen kommii all medföra fiera olägenheier, som alla hänger samman med all hyran inte längre utan en hell orimlig administraliv kontroUapparat kan anpassas lill vad som är skäligt med hänsyn till omständigheterna i de enskilda fallen. Della för dock inle undanskymma del faktum all hyresregleringen hafl slor belydelse för hy­resgästerna som skydd mot oskäliga hyreshöjningar. Av fiera skäl finns emellerlid inle längre samma behov av ett skydd i hyresregleringens form. Bruksvärdereglerna i hyreslagen ger en garanti för all de enskilda hyrorna inle höjs i en utsträckning som inle kan godtas. Detta gäller i varje fall, om vissa justeringar görs i bruksvärdereglerna på det sätt jag förordar i del följande. Av belydelse i della sammanhang är också att hy­resnivån i de hyresreglerade lägenhelerna under senare år i betydande ut­sträckning närmat sig den hyresnivå som skulle ha gällt om bruksvärdes­reglerna tillämpats.

Sammanfattningsvis kan därför sägas atl hyresregleringen medför ölä­genheter utan all samtidigt ge hyresgästerna etl skydd mot oskäliga hy­reshöjningar som är väsentligt bättre än det som kan åstadkommas inom ramen för hyreslagens bruksvärderegler. Jag föreslår därför, efter samråd med statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN], atl hyresregleringslagens giltighetstid inte föriängs efter utgången av september 1975, Samtidigt bör åtgärder vidtas lör atl till hyresgästernas förmån skärpa bruksvärdereglerna i hyreslagen. Också i detla hänseende har jag samrått med statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN], De nu angivna åtgärderna i förening skall på sikt ge hyresgäsierna ell bättre skydd mol omotiverade hyreshöjningar än de har enligl nuvarande ordning. Till frågan om jämk­ningar i bruksvärdesreglerna återkommer jag i del följande. Hyresreglering­ens avveckling bör självfallet genomföras på sådani sätt alt sociala ölägen­heter inte uppkommer för de hyresgäster som nu har hyresreglerad hyra. Delta kräver övergångsvis vissa skyddsregler. Till denna fråga återkommer jag i följande avsnitt.

Under senare tid har i bl. a. Stockholm funnits tecken på en prisstegring vid överlåtelse av hyresfastigheter. Della kan ha olika orsaker. Dei kan inle uteslutas atl sådana tendenser i vissa fall kan förstärkas till följd av hyresregleringens avskaffande. Till betydande del lorde prisslegringstenden-serna motverkas genom vad jag i avsnitt 10.4.2 föreslår om tillämpning av markvillkoret vid ombyggnads- och förbättringsarbeten. 1 övrigl bör frå-

Prop. 1974:150

465

gan om värdestegring på hyresfastigheter beakias vid utformningen av de skatteregler som skall gälla när fastigheten avyttras. Frågan om behövliga skärpningar av skattereglerna bör emellerlid inte prövas i della sammanhang utan när bl.a. realisationsvinslskatlekommillén (Fi 1970:79) lagt fram sitt förslag.

10.7.4.2 Hyresspärr vid avveckling av hyresregleringen

1 slort sett lorde en avveckling av hyresregleringen efter september 1975 kunna ske lugnt och utan större påfrestningar för de enskilda hyresgästerna. Under senare år har det nämligen, som jag anfört i del föregående, skett en betydande utjämning av hyresskillnaderna mellan det äldre och det nyare lägenhetsbeståndet. Åtskilliga äldre lägenheier har därför en reglerad hyra som ligger i nivå med eller nära deras bruksvärde. Tillgängligt statistiskt material visar emellertid att det finns ell inte helt obetydligt antal lä­genheter som har hyror som ligger klart under vad som skulle ha kunnat tas ut, om lägenheternas bruksvärde lagts till grund för hyressättningen och hyrorna relaterats till nyproduktionens hyror. Särskilt gäller delta i fråga om lägenheter i de centrala delarna i Stockholm, Göteborg och Malmö.

Jag utgår från att man vid tillämpning av bruksvärdereglerna på det äldre lägenhetsbeslåndel i allmänhet kommer till det resultatet att enbart lägen­heter som har färdigställts under i stort setl samma tidsperiod kan anses jämförliga med varandra. Det råder nämligen så stora skillnader mellan äldre och nyare lägenheter bl. a. i fråga om planlösning och modernitetsgrad alt det krav på jämförlighet som bruksvärdesystemet uppställer annars inte är uppfyllt. Begränsas sålunda jämförelsematerialet till lägenheier som har färdigställts ungefär samtidigt och som vid samma lidpunkt gått ut ur hy­resregleringen, torde man i allmänhet få en måttlig och successiv höjning av hyresnivåerna i detta lägenhetsbeslånd, i all synnerhet om bruksvär­deregeln ändras på det sätt som jag kommer atl föreslå i det följande, Efier­som det såvitt kan bedömas förekommer hyressplillring också inom jäm­förbara delar av det reglerade lägenhetsbeslåndel föreligger ändå risk för att en del hyresgäster får vidkännas hyreshöjningar, när regleringen upphör, som blir oskäligt betungande om höjningarna ulgår omedelbart.

Av vad som har anförts lorde framgå att hyreslagens bruksvärdesyslem inte kan anses ensamt innefatta tillräckliga garantier mot all hyrorna i vissa äldre lägenheier höjs på ell sätt som blir betungande för hyresgästen, när hyresregleringen avskaffas. Frågan blir då om övergångslagens bestämmelser i sin nuvarande uiformning ger hyresgäsierna etl tillräckligt skydd mot hy-re.sökningar.

Enligl 2 § första styckel övergångslagen skall elt hyresavlal som förul varil hyresreglerat anses uppta den hyra som skolat ulgå, när hyresregle­ringen upphörde även om annat har bestämls i avtalet. Innebörden av be-

30 Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150

466

stämmeisen är att hyran för liden efter avvecklingstidpunkten fram lill hy-resperiodens slut låses vid den hyra som gällde närmast dessförinnan. Vill hyresvärden höja hyran efier nämnda tidpunkt, är han på vanligt sätt hän­visad till att träffa avtal med hyresgästen eller säga upp avtalet och vid hyresnämnd yrka högre hyra som villkor för en föriängning. Bestämmelsen, som syftar till att göra övergången från hyresregleringen till bruksvärde­systemet i del enskilda fallet smidig, bör enligl min mening behållas.

Övergångslagen ger vidare Kungl. Maj:t möjlighet att bestämma en över­gångstid efier hyresregleringens avskaffande under vilken endasl en del av skillnaden mellan den förut utgående reglerade hyran och hyran enligt bruksvärdesystemet (bruksvärdehyran) för tas ut. Meddelas sådant för­ordnande generellt, får man i och för sig möjlighet till en smidig anpassning av de hyresreglerade avtalen till bruksvärdehyrorna, Föratt övergångslagens skydd för hyresgästerna skall utlösas krävs emellertid i del enskilda fallel att hyresgästen vägrar att gå med på hyresvärdens förslag om högre hyra och i stället tar en tvist i hyresnämnden om villkoren för den fortsatta förhyrningen. Man får räkna med all många hyresgäster väljer att betala högre hyra framför att bli uppsagda med ålföljande tvist vid hyresnämnden. Det är också svårt för den enskilde hyresgästen både att bedöma vad bruks­värdehyran för hans lägenhet kan vara och vad som är en skälig höjning lör att uppnå anpassning till bruksvärdehyran.

En med det förut anförda sammanhängande invändning mot övergångs­lagens reglering är att man riskerar alt få en starkt ökad tillströmning av villkorsärenden lill hyresnämnderna och svårigheter för fastighetsägarna, efiersom nämnda reglering förutsätter atl uppsägning sker.

Vad som har anföris i det föregående visar all inte heller övergångslagen, jämte förordnande som meddelas med stöd av den, utgör ett tillräckligl medel att förebygga betungande hyreshöjningar i enskilda fall där spänn­vidden mellan den reglerade hyran och bruksvärdehyran är mera betydande. Härtill kommer de administrativa problem som skulle bli följden av att övergångslagen tillämpades. Det är således nödvändigt att försöka finna en annan lösning av omställningsproblemen. Därvid bör efiersirävas elt skydd för hyresgästen mot obefogade hyreshöjningar som verkar utan att han måste vända sig lill hyresnämnd.

För detta ändamål fordras lill en början en särskild bestämmelse mot­svarande den som enligl övergångslagen kan sättas i krafi av Kungl, Maj:t och som sakligt sett innebär att hyran för lägenhet, som omfattas av hy­resregleringen, inle får höjas i vidare mån än vad som är skäligt för atl hyran vid övergångstidens slut skall vara anpassad till hyran för likvärdiga lägenheier enligl hyreslagens bruksvärderegel. Den högsta hyra som i en­lighel härmed får utgå under övergångstiden kan lämpligen benämnas över­gångshyra.

Motsvarigheten i övergångslagen till den nu förordade skäligheisregeln

Prop. 1974:150

467

förutsätter att det är den enskilde hyresgästens sak att se till atl hans hyra inte höjs mer än vad lagen medger. Som jag redan antytt inrymmer denna ordning risker föratt enskilda hyresgäster,av okunnighet om lagens innebörd eller av annan anledning, förleds atl godta större hyreshöjningar än skä­ligheisregeln medger. Del är hos den samlade hyresgäströrelsen som till­räckliga erfarenheler finns för att bedöma vilka hyror som kan godtas när det gäller att smidigt anpassa de reglerade hyrorna till bruksvärdenivån. Det är därför nödvändigt atl hyresgäsiernas organisationer för möjlighet att öva inflytande i frågan om höjning skall lå ske.

Skäligheisregeln måste alltså kombineras med bestämmelser om en sär­skild förhandlingsordning. Förebilden lill en sådan förhandlingsordning kan lämpligen hämtas från hyresregleringen. Hyresvärden bör alltså inte ha rält att höja den hyra som gällde när hyresregleringen upphörde utan medgivande av hyresgästorganisation, dvs. riksorganisation eller förening ansluten lill riksorganisation. Har förhandling med sådan organisation ägl rum utan all överenskommelse i saken uppnåtts eller har mot förhandling mött hinder som inte beror på hyresvärden eller hans organisation kan hyresvärden begära prövning vid hyresnämnden av hyrans storlek.

Har däremol överenskommelse träffats med hyresgästorganisation, bör alltså hyresvärden ha möjlighet atl höja hyran i enlighet med överenskom­melsen. Delsamma gäller självfallet om hyresnämnden medgivit höjning. Skulle hyresvärd höja hyran ulan slöd av förhandlingsöverenskommelse eller beslut av hyresnämnd bör straffansvar inträda och hyresvärden vara skyldig att betala tillbaka vad han uppburit för myckel.

Självfallet bör del inte ställas upp något krav på att den enskilde hy­resgästen är medlem i hyresgästorganisationen för att en överenskommelse som rör övergångshyran för hans lägenhet skall bli giltig. När det sedan gäller alt ta ut den högre hyran av den enskilde hyresgästen är det avgörande vad hyresavtalet mellan hyresvärden och hyresgästen innebär på den punk­ten.

På det hyresreglerade området är läget det atl de enskilda hyresavtalen i största utsträckning innehåller s. k. förhandlings- eller kolleklivklausuler. Dessa bestämmelser, som tillkom inför förhandlingarna mellan organisa­tionerna om bashyra på grundval av 1971 års reform, innebär all hyresgästen blir bunden av en förhandlingsöverenskommelse eller ett beslut av myn­dighel om höjning av hyran. Om en sädan klausul gäller - vilkel torde vara fallel belräffande det stora flerialet hyresreglerade lägenheier - kan alltså värden omedelbart av hyresgästen ta ut den övergångshyra som över­enskommits eller i förekommande fall beslutats av hyresnämnd. Skulle klau­sul av nämnda slag undanlagsvis saknas, kan hyresvärden, om han vill alt förhandlingsöverenskommelse skall bli omedelbari bindande för hyres­gästen, träffa avtal med denne om införandel av en sådan klausul i hy­resavtalet. Vägrar hyresgästen att gå med på det, har hyresvärden möjlighet

Prop. 1974:150

468

att säga upp hyresavtalet och som villkor för föriängning kräva alt den hyra som överenskommits med hyresgästorganisation eller medgetts av hy­resnämnden också blir gällande för det enskilda avtalet eller all i avtalet tas in en förhandlingsklausul.

När det nuvarande förhandlingssystemet infördes på hyresregleringens område år 1971, måsle hyresgäst som ville komma ifrån en alllför hög hyra säga upp avtalet och flytta från lägenheten vid hyrestidens ulgång om han inte kunde förmå hyresvärden att gå med på en hyressänkning. I det lägel var det naturiigt att hyresgästen tillerkändes möjlighet att underställa en förhandlingsöverenskommelse om höjning av bashyran hyresnämnds pröv­ning. Numera har emellertid förhållandena ändrats. Genom lagstiftning år 1973 har bostadshyresgäsl fött möjlighet atl med bibehållet besillningsskydd säga upp hyresavtalet för ändring av hyresvillkoren. Elt av de skäl som föranledde den reformen var att den nya ordningen bedömdes göra del lättare för parterna att godta systemet med förhandlings- eller kollekliv­klausuler (prop.  1973:23 s. 103).

Genom reglerna om uppsägning för villkorsändring har hyresgäsierna möj­lighet att efter uppsägning av hyresavtalet i vanlig ordning fö till stånd prövning av hyrans storiek. Delta är det system som nu tillämpas generellt på bl. a. den allmännyttiga hyressektorn. Under sådana omständigheter finns det inle något behov av alt i anslutning till avveckling av hyresregleringen införa beslämmelser om rätl för hyresgäst atl underställa förhandlingsöver­enskommelser om övergångshyra hyresnämnds prövning. Påkallar hyresgäst villkorsprövning enligl hyreslagen, har hyresnämnden alt vid sin prövning av villkorslvislen tillämpa den förordade regeln om övergångshyra,om över-gängsordningen är tillämplig på hyresförhållandet. Uttrycklig bestämmelse härom kan inte anses vara påkallad.

Den nu förordade övergångsordningen bör tillämpas under tre år efter det atl hyresregleringen upphör denl oktober 1975.

Den nuvarande hyresregleringen gäller som lidigare sagts i 43 kommuner, i vissa kommuner dock endast i en del av kommunens område. Som förut antytts torde risken för oskäliga höjningar av hyran vara störst i Slockholms, Göteborgs och Malmö kommuner. Atl övergångsordningen bör gälla i dessa tre kommuner synes mig därför klart. Belräffande övriga kommuner där hyresreglering nu gäller är del mera tveksamt i vad mån behov föreligger av en sådan ordning. Eftersom organisationerna på hyresmarknaden har bäst kännedom om i vad mån en övergångsreglering behövs på olika håll utanför de tre storstadsområdena, förordar jag all organisationerna ges be­hörighet atl träffa överenskommelse om alt viss eller vissa kategorier av lägenheter eiler lägenhelerna i viss eller vissa orter skall vara undantagna från tillämpningsområdet för den föreslagna övergångsordningen. Della bör dock, som nyss framhölls, inle gälla i fråga om de tre storstadskommunerna.

Situationen kan vara den atl del inle finns skäl all undanta ell vissl

Prop. 1974:150

469

lägenhetsbeslånd från övergångsordningen men alt det i detta bestånd finns enstaka lägenheter för vilka den hyresreglerade hyran nära ansluter till bruks­värdenivån. För sådana fall bör möjlighet finnas alt på det lokala planet träffa överenskommelse om undantag från den förordade förhandlingsord­ningen. Träffas sådan överenskommelse, bör ändå den förordade övergängs-ordningen gälla i övrigt, dvs. den materiella regeln om övergångshyra blir tillämplig.

Beträffande de närmare detaljerna i den förordade övergångsordningen kan följande anföras.

Avsikten med förslaget är att hyrorna för de tidigare hyresreglerade lä­genheterna skall kunna anpassas till lägenheternas bruksvärde successivt och ulan slörre påfrestningar för de boende. Ulgångspunklen vid ställnings­tagandet till hyresvärdens krav är således att hyran för den aktuella lä­genheten fr. o. m.den I oktober 1978 skall motsvara lägenhelens bruksvärde. Det vid förhandlingstidpunkten akluella bruksvärdet måsle därför utrönas. Visar det sig vid en jämförelse mellan den utgående hyran och bruksvär­dehyran att spännvidden är måttlig, saknas anledning all motsätta sig hy­resvärdens krav. I sådant fall finns del inle heller anledning alt i fortsätt­ningen behålla förhandlingsordningen förlägenheten i fråga. Är spännvidden slörre än som förutsatts i det föregående, kan del inle krävas all hyran i elt slag kommer upp i bruksvärdenivån. 1 elt sådant fall leder kravet på all hyreshöjningen skall vara skälig lill alt endast en del av höjningen till bruksvärdehyran för tas ul. Givelvis får en hyreshöjning inte i något fall leda lill atl hyran för lägenheten blir högre än hyreslagens bruksvärderegler medger. Den bruksvärdeprövning som systemet förulsäller bör ofta kunna göras i tämligen grova drag. I många fall bör det vara tillräckligt atl lä­genhetens bruksvärde uppskattas ulan alt någon egentlig jämförelseprövning sker. A andra sidan ökar anspråken på bruksvärdeprövningens lillföriillighel ju närmare den utgående hyran ligger bruksvärdehyran.

Om del enskilda hyresavtalet upptar erforderiig förhandlingsklausul, be­höver som nämnts hyresvärden inle iaktta hyreslagens föreskrifter om upp­sägningslid, om överenskommelse iräffas med hyresgästföreningen. Av det­la följer alt överenskommelse eller beslut om ny hyra inle automatiskt kom­mer att gälla för bestämd tid, t. ex. en hel hyresperiod. Överenskommelse och beslut bör med detla synsätt fö gälla ulan begränsning till tiden, dys. tills vidare. Även om någon enslaka fastighetsägare skulle vilja återkomma lämligen omgående med nya krav på hyreshöjningar, innefattar del före­slagna systemet tillräckliga garantier mol alllför täta höjningar av hyran. En ny höjning efier en kort tid kan inle gärna sägas vara skälig. Några uttryckliga regler i frågan behövs inte.

Efiersom avsikten med övergångsordningen är atl jämna ut eventuella övergångssvårigheler för enskilda hyresgäster, bör den i princip knytas till det individuella hyresförhållandet och inte lill lägenheten som sådan. Detla

Prop. 1974:150

470

innebär alt skyddsreglerna gäller lill förmån för den hyresgäst som innehar lägenheten vid hyresregleringens upphörande också vid föriängning av hy­resavtalet men atl ny hyresgäst i lägenheten får belala bruksvärdehyra. Vissl undantag bör dock, som jag närmare skall utveckla i specialmötiveringen, göras från denna huvudregel.

Från den ordning vars huvuddrag har angetts i det föregående bör undantas sådana ersättningar som enligl 19 a ;; hyreslagen inte behöver vara till be­loppet bestämda, dvs. ersättning för den kostnad som hänför sig lill lä­genhetens uppvärmning, förseende med varmvallen eller elektrisk ström eller avgifier för vatten och avlopp. Skäligheten av en sådan ersäitning bör - om överenskommelse mot förmodan inte kan träffas direkt mellan hy­resvärd och hyresgäst - prövas som en vanlig villkorslvist, dvs. efier upp­sägning och hänskjutande till hyresnämnd.

10.7.5 Bruksvärdereglerna

Enligl bruksvärdereglerna anses den av hyresvärden fordrade hyran o-skälig, om den väsentligt överstiger hyran för lägenheier som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Bruksvärdereglerna innebär principiellt inle bara atl jämföriiga lägenheier får lika höga hyror ulan också, åtminstone på längre sikt, att hyrorna i hela lägenhetsbeslåndel anpassas lill varandra efter lägenheternas varierande standard. Hyrorna blir därigenom relativt be­stämda. En särskild spärregel får verkan i etl marknadsläge, när full balans inle råder mellan tillgång och efterfrågan på lägenheier. Denna spärregel innebär att vid jämförelseprövningen skall bortses från lägenhet vars hyra inte är rimlig med hänsyn lill hyreslägel i orten för närmasl jämföriiga lägenheier i nybyggda bostadshus.

Den år 1971 beslutade avvecklingen av hyresregleringen fr. o. m. den 1 oktober 1972 beträffande ett betydande antal lägenheier har såvitt nu kan bedömas gått smidigt. Erfarenheterna av den år 1973 införda rätlen för bostadshyresgäsl alt säga upp hyresavtalet för omprövning av hyresvillkoren är ännu begränsade. Genomförs det i prop. 1974:151 framlagda förslaget om inrättande av en ny, för hela rikel gemensam överinstans över hy­resnämnderna i bl. a. hyressättningslvister, skapas bättre förutsättningar för alt utbilda en enhetlig och fast praxis.

Någon mera genomgripande ändring i bruksvärdereglerna behöver därför inte företas nu. Däremot finns behov av vissa jämkningar i regelsystemet i syfte att skapa ytterligare garantier för alt bruksvärdesystemet medför skä­liga hyresnivåer.

Den första frågan gäller de allmännyttiga bostadsföretagens prisledande funktion. När bruksvärdesystemet tillskapades, utgick man från atl hyrorna i det växande beståndet av sådana företags lägenheter med sina självkost­nadsbestämda hyror skulle fö en stabiliserande belydelse. Del allmännyltiga

Prop. 1974:150

471

lägenhetsbeståndet borde tjäna som norm vid direkt jämförelse i fråga om lägenheternas bruksvärde. Det borde vidare utgöra riktpunkt för den be­dömning som enligt den nyss berörda spärregeln skall göras när man vid jämförelseprövningen har atl bortse från lägenhet vars hyra inte är rimlig med hänsyn lill hyreslägel i orten (prop. 1968:91 Bih. A s. 189), De hyror som lillämpas av de allmännyttiga bostadsföretagen får alltså betydelse främsi i två hänseenden vid hyresprövning enligt hyreslagen, nämligen dels när det i jämförelsematerialet ingår lägenheier i hus som förvaltas av sådana företag, dels vid tillämpning av spärregeln.

Del finns anledning att understryka vad som uttalades vid 1968 års reform, nämligen att de allmännyttiga bostadsföretagens hyressättning bör tjäna som riktpunkt vid hyresprövningen. Efiersom dessa förelag tillämpar självkosl­nadsprincipen, dämpas därmed den allmänna hyresnivån. Detla har bely­delse inte minst i orter med brisl på lägenheier, där hyresgäster ibland kan vara benägna att godta hyror som väsentligt överstiger vad de skulle fått belala under normala förhållanden. Avsikten med atl lagstiftaren gett de allmännyttiga bostadsföretagen en prisledande slällning har bl. a. varit atl motverka att det på sådana orter uppkommer en okontrollerad hyresnivå som verkar i hyreshöjande riktning. Del är emellertid tveksamt om de all­männyttiga bostadsföretagens hyressättning i rättstillämpningen getts den prisledande funktion som lagstiftaren avsett och som är nödvändig for att rida spärr mot opåkallat snabb höjning av den allmänna hyresnivån. Del förefaller som om hyrorna i det allmännyttiga lägenhetsbeslåndel tillmätts belydelse bara i den mån sådana lägenheier dominerat i jämförelsematerialet eller, vid tillämpning av spärregeln, i orten.

Vad först angår principerna för jämförelseprövningen bör slås fast att, om jämförelsematerialet innehåller elt visseriigen inte dominerande men rep­resentativt inslag av lägenheier från allmännyttiga bostadsföretags fastig­heter, dessa hyror bör tillmätas avgörande betydelse. Hyror som ligger högre bör i sådana fall inle få påverka bedömningen ulan bör kunna uteslutas från jämförelsematerialet utan särskild utredning (jfr, prop, 1968:91 Bih, A s, 190), Vad som har anföris innebär självfallet inte att avsteg skall göras från bruksvärdeprövningens metodik i övrigt. Sålunda får vid jämförelse-prövningen också framdeles i allmänhet beaktas bara sådana lägenheter i det allmännyttiga lägenhetsbeslåndel som med hänsyn till bl, a. storlek. moderniletsgrad, planlösning, läge i förhållande lill samhällets centrala delar och boendemiljön i stort är jämförliga med prövningslägenhelen (jfr avsniii 8,4.1). Självlallei måste krävas all hyressättningen i de allmäiinyiiiga j;im-lörelselägenheierna är korrekl och representativ för del allmännyltiga lii-genheisbeståndel.

Hur stort inslaget av allmännyttiga lägenheter bör vara för atl deras hyror skall få tjäna som norm kan inte preciseras närmare genom angivande av antalet eller andelen i jämförelsematerialet, uttryckt i procent eller på lik-

Prop. 1974:150

472

nande sätt. Som en allmän riktpunkt bör dock gälla alt hyrorna i det all­männyttiga lägenhetsbeslåndel bör godtas som norm vid fastställandet av hyran för prövningslägenheten, om antalet allmännyttiga lägenheier i jämförel.sematerialet är så stort att del kan sägas ge underlag för tillförlitliga slutsatser om hyresnivån för allmännyttiga lägenheter av samma beskaf­fenhet som prövningslägenhelen. Kan en sådan hyresnivå konstateras, bör del sakna belydelse hur slor andel de allmännyttiga jämförelselägenheierna har i hela jämförelsematerialet. Delta betyder att hyresnivån i det privatägda fastighetsbeståndet för avgörande inflytande vid jämförelseprövningen först om det i jämförelsematerialet inte ingår några allmännyttiga lägenheier eller så liten andel sådana lägenheter att det inle finns underlag för en bedömning av hyresnivån i jämförliga allmännyttiga lägenheter.

De rikllinjer för hyresprövningen som har angetts nu bör utan vidare kunna tillämpas i fråga om relativt nyproducerade prövningslägenheter, eftersom det i det nyare lägenhetsbeslåndel bör vara en förhållandevis enkel uppgift att få fram tillräckligt många direkt jämförliga allmännyttiga lä­genheter. Även i lägen där jämförelsematerialet inle ger fullt tillföriitlig anvisning om hyresnivån för likvärdiga lägenheier hos de allmännyttiga bostadsföretagen bör deras hyror, om de genomsnittligt är lägre än hyrorna i andra hus, kunna ulgöra en riktpunkt för hyresprövningen på så sätt atl hyresnivån läggs lägre än som skulle ha varil fallel, om det inle hade funnits någrajämförligaallmännylliga lägenheier. Del finns vidareanledningall erin­ra om uttalandet vid 1968 års reform alt det ibland kan bli nödvändigt all vid jämförelseprövningen ta hänsyn till del genomsnittliga hyresläget för lägenheter som inte är direkt jämförliga med prövningslägenheten, t.ex. därför att del på grund av stark hyressplillring är svårt att fastställa någon vägledande hyresnivå (prop. 1968:91 Bih. A s. 53), 1 en sådan situation bör man söka ledning i första hand i del allmännyttiga lägenhetsbeslåndel.

När det sedan gäller lillämpningen av spärregeln har de allmännyttiga bostadsföretagen i praxis tillerkänts en prisledande funktion endast i den mån de dominerar nyproduktionen i orten. En följd härav är atl på orter där sådana företags andel av lägenhetsbeslåndel är obetydlig, den högsta tillåtna nivån enligt spärregeln kommer all bestämmas av hyresnivåerna inom det privatägda fasiighetsbesiändet. Delvis har också spärregeln till-lämpats så atl hänsyn lagits lill alt de allmännyttiga företagen inle dominerat nyproduktionen i jämförelsemaierialei. Också vid tillämpningen av spiirr-regeln bör rättstillämpningen styras mot en närmare anknytning lill de hyror som tillämpas inom den allmännyttiga hyressektorn. Därvid får givetvis hänsyn tas lill atl bruksvärdet för jämförelselägenheten och lägenhelerna i nyproduktionen på orten ofta inte är detsamma. Della innebär all faktorer som t, ex. storlek, moderniletsgrad och hyreshusens läge kommeratl beakias också vid tillämpningen av spärregeln. Lika litet som vid jämförelsepröv­ningen bör del krävas att inslaget av de allmännyltiga bostadsföretagens

Prop. 1974:150

473

lägenheier är dominerande för atl deras hyror kan bli bestämmande för hyresnivån. Vad som har anförts i del föregående om de allmännyttiga företagens prisledande funktion gäller i tillämpliga delar också här. Det bör emellerlid anmärkas att den ändring som föreslås i fråga om jämförelse­prövningen leder till att spärregeln får minskad betydelse, eftersom redan vid jämförelseprövningen hänsyn skall las till en represeniativt inslag av allmännyltiga företags lägenheier i jämförelsemaierialet.

För alt säkerställa atl 1968 års principer för hyressättning skall slå igenom i full utsträckning i tillämpningen bör i enlighet med det anförda en jämkning göras i 48 ;; hyreslagen. Den nuvarande bruksvärderegeln bör kompletteras med en bestämmelse av innehåll att vid hyresprövningen främst skall beakias hyran för lägenheter i hus som förvaltas av allmännyttiga bostadsförelag.

Hyreslagens regler ger uttymme för en viss prisskruv uppåt av den hy­resnivå som bestämls vid jämförelseprövningen och lillämpningen av spärr­regeln. Den fordrade hyran skall nämligengodtasom den inte vase n 11 ig t överstiger hyran för jämföriiga lägenheter Erfarenheten visar att lagtextens nuvarande utformning har gett ulrymme för belydande hyreshöjningar och praxis torde på sina håll även i normala fall godta hyror som överstiger en konstaterad bruksvärdenivå med ända upp till 10 96, Det är givet alt det kan behövas eu utrymme för hyreshöjningar utöver den nivå som kunnat konstateras genom jämförelseprövningen. Detla bör dock inte vara större än vad som är motiverat framför allt av önskemålei alt skapa de nödvändiga förutsällningarna för röriighel på hyresmarknaden. Den tolkning av väsenl-lighetsrekvisitet som börjai utvecklas i praxis kan komma att visa sig olycklig från flera synpunkter. Dels ger den upphov lill alltför krafiiga hyreshöjningar i de enskilda fallen, dels kan den leda till alt del utbildas nya, alltför höga hyresnivåer som i sin tur kan åberopas lill slöd för ytteriigare hyreshöjningar.

På grund av vad som har anföris nu föreslås atl bruksvärderegeln jämkas även på det sättet att den för innehålla att fordrad hyra skall anses oskälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.

De nu förordade jämkningarna i bruksvärderegeln bör träda i kraft den 1 januari 1975.

Prop. 1974:150

474

10,8 Bostadstillägg

De nuvarande bostadstilläggen infördes den I januari 1969, Den krafiiga förbätlring av bostadsstödet som därmed skedde bör delvis ses mot bakgrund av det ändrade bostadsfinansieringssyslem som började tillämpas år 1968 och som innebar en avveckling av lidigare generella subventioner. Avveck­lingen förenades med ett ökat slöd åt de grupper av befolkningen som av ekonomiska skäl har särskilda svårigheter att skaffa sig en bostad som mot­svarar deras behov och önskemål.

Bostadstillägg ulgår dels i form av statligt bostadstillägg, dels som stats­kommunalt bostadstillägg. Dessutom finns särskilda kommunala bo-.stadslillägglill pensionärer (KBT). Det statliga tillägget utgår till barnfamiljer med 75 kr, per månad och barn under 17 år. Storleken av del statskommunala tillägget - som kan ulgå också till hushåll ulan barn - är i varje enskilt fall beroende på hyreskostnaden eller kostnaden för eget hem. Förutsätt­ningen föratt sistnämnda tillägg skall utgå är atl bostadskostnaden överstiger viss nivå. Över denna nivå molsvarar tillägget 80 96 av bostadskostnaden upp till en övre gräns. För båda tilläggsformerna gäller vidare atl det bidragsberät­tigade hushållets sammanlagda inkomsl påverkar tilläggels storlek. Sålunda utgår fullt tillägg när inkomsten understiger en viss gräns, medan tillägget trappas av i ökande lakt, alll efiersom inkomsten överstiger denna gräns. Storleken av KBT bestäms av varje kommun för sig. Också detta tillägg är inkomstprövat och trappas av vid stigande inkomst. Del slals­kommunala tillägget finansieras lill 70 % av staten och till 3Q % av kom­munen. Det statliga tillägget finansieras av slalen och KBT av kommunen.

Genom de nya bostadstilläggen kom betydligt större befolkningsgrupper än tidigare i åtnjutande av direkt bostadsstöd. Man kan beräkna atl ca 150 000 barnfamiljer uppbar familjebosiadsbidrag år 1968, I december 1969 hade 422 000 familjer bostadstillägg. Detta anlal har sedan dess ytteriigare vuxit lill ca 525 000, Det innebär att nära hälfien av landels barnfamiljer har bostadstillägg. Antalet barn för vilka bostadstillägg utbetalas är omkring 1,1 milj. Av de 525 000 familjerna har knappt 30 96 endast statligt bosiads-iilliigg,53 96 såväl statligt som statskommunalt tillägg och nära 20 % endasl statskommunalt tillägg.

Fr, o, m. den 1 januari 1974 har de statskommunala bostadstilläggen ut­vidgats till alt omfatta även låginkomsUagare utan barn. Man kan beräkna alt ungefär 80 000 barnlösa hushåll får sådana bostadstillägg. Därmed skulle det riktade statliga och slalskommunala bostadsstödet i dag omfatta drygt ifJQQOO hushåll. De lolala kostnaderna för år 1974 uppgår till ca 1,4 miljarder kr., varav staten svarar för närmare 1,2 miljarder.

Antalet pensionärshushåll med KBT kan beräknas till ca 700 000. Kom­munernas kostnad härför år  1974 är ca  1,3 miljarder kr.

Genom atl bostadstilläggen successivt har förstärkts hårde fött alll slörre belydelse som ell medel all minska bostadskostnaderna för många hushåll.

Prop. 1974:150

475

Frågan om den principiella uppbyggnaden av etl hushållsinriklal bo­stadsstöd i framliden behandlas dels av 1972 års skatteutredning, dels av boende- och bostadsfinansieringsuircdningarna. Utredningarna har inle slut­fört sitt arbele i denna del, varför det enligt min mening inte finns för­utsättningar atl nu behandla frågor som rör grunderna för del hushållsin-riktade bostadsstödet. Däremol finns del skäl alt ta upp vissa avgränsade problem inom siödsyslemet som är av den arten att de nu kan och bör rättas till.

Från olika håll har gjorts gällande atl nuvarande regler för bostadstilläggen medför icke önskvärda konsekvenser i olika avseenden. Riksdagen harockså funnit motiverat att det sker en översyn i vissa delar av regelsystemet (SoU 1974:6, rskr 1974:88), De brister som berörts har bl, a. gällt de skilda för­ulsättningama för olika grupper av sammanboende att erhålla bostadstillägg liksom den bristande samordningen mellan reglerna för statskommunalt bostadstillägg till låginkomsttagare utan barn och KBT. Bland övriga regler som beröris kan jag nämna bestämmelserna om minskning av bostadstill-läggei när bostaden överstiger viss sloriek och nedre hyresgriinsen för en­samstående och makar.

Vissa av här angivna frågor, nämligen samordningen av reglerna för KBT och slalskommunala bostadstillägg samt den nedre hyresgränsen, tas upp av boendeutredningen i dess fortsatta arbete avseende den framtida utform­ningen av bostadstilläggen. Övriga angivna frågor behandlar jag i det föl­jande. Jag tar därvid först upp frågan om sammanboende­begreppet.

Nuvarande beslämmelser för bostadstillägg är i väsentliga avseenden olika för äkta makar och för ensamstående. Med äkta makar jämställs - efier mönster av skaltelagstifiningens regler om samtaxering - sådana samman­boende personer som antingen tidigare varit gifia med varandra eller som har eller har hafi barn tillsammans. Övriga ogifia sammanboende behandlas som ensamstående, vilket i fiera hänseenden påverkar stödels sloriek. Så­lunda är del av betydelse för såväl inkomstprövningen som beräkningen av bostadskostnadens storlek om parterna skall jämställas med äkta makar eller inte.

För den grupp av ogifia sammanboende som jämställs med makar läggs inkomsterna samman vid prövning av bostadstillägget och detla beräknas på basis av den lolala bostadskostnaden. De sammanboende betraktas alltså som en familj eller ett hushåll.

En annan grupp utgörs av ogifia sammanboende, varav den ena eller båda har barn som dock inle är gemensamma. Dessa betraktas som två hushåll om de ej heller tidigare varit gifta med varandra eller hafl gemen­samma barn. Varje hushålls inkomst beaktas för sig. Om de sammanboende innehar bostaden gemensamt delas bostadskostnaden i två lika delar. 1 annat fall fördelas kostnaden efter olika praxis i olika kommuner, t. ex. propor-

Prop. 1974:150

476

lionsvis i förhållande till det antal barn som var och en av parterna har. Till den sammanboende, som inte gemensamt med den andra parten äger eller har nyttjanderätt till bostaden, utgår inle något statskommunalt bo­stadstillägg, eftersom en förutsättning för sådant tillägg är att sökanden har egen bostad. Finns barn kan dock ulan hinder härav statligt bosiadstillägg utgå.

En tredje grupp utgörs av de ogifta sammanboende som saknar barn och inle lidigare varit gifta med varandra och inte heller hafl gemensamma barn. Även dessa betraktas som två hushåll och varje hushålls inkomsl beakias för sig. Om de sammanboende gemensamt innehar bostaden delas bostadskostnaden i två lika delar. Till följd av kravel på egen bostad blir den sammanboende, som inte innehar bostaden gemensami med den andra parten, ulan bostadstillägg. Bostadskostnaden för den som innehar bostaden reduceras med ett schablonbelopp som skall motsvara den inneboendes del i bostadskostnaden.

Nuvarande regler förbostadsiilläggen leder i vissa fall till lägre bostadstillägg för ogifta sammanboende än för motsvarande gifta och med dem jäm­ställda grupper. Della gäller bl.a. när bostadskostnaden halveras eller re­duceras, vilkel kan leda till all den bidragsgrundande hyran blir för låg för att statskommunalt bostadstillägg skall kunna utgå eller till atl den be­rättigar endasl lill ett lågt tilläggsbelopp. Dessa konsekvenser har starkt kritiserats, bl.a. mot bakgrund av att sammanboende under äktenskaps­liknande förhållanden blir alltmera vanligt, företrädesvis bland ungdomar. Dessa gruppers inkomstförhållanden och boendekostnader är inte sällan så­dana atl de skulle fö ett högre bostadstillägg om de behandlades som etl hushåll. För dem som lever i samma ekonomiska och sociala gemenskap som makar måste del framstå som orättvist att inte från stödsynpunkt få behandlas som sådana. Ännu mera stötande måste skillnaden förefalla dem som tillsammans vårdar och försörjer barn i hemmet, låt vara att barnet inte är deras gemensamma. Endast den omständigheten atl barnet inle är gemensami fråntar dem här rätten all behandlas som ell hushåll när det gäller bostadstillägg. I vissa fäll är dock inkomstförhållandena sådana all den nuvarande ordningen innebär fördelar for dem.

En utvidgning av hushåilsstödet lill sammanboende synes ha vissl fog för sig. Vid en sådan utvidgning skulle emellertid uppkomma slora svå­righeter atl kontrollera de nya omständigheter som skulle anses grunda hushållsgemenskap. Eu krav på gemensamt bostadsinnehav skulle leda lill atl bara de som kunde få gemensamt hyreskontrakt skulle bli behandlade som gifta. Men många har inle möjlighet alt åsladkomma elt sådant hy­resförhållande. En regel om gemensamt bostadsinnehav skulle därför inte i tillräcklig grad lösa problemet med den slora grupp sammanboende utan barn som lever under äktenskapsliknande förhållanden och finner det nu­varande siödsyslemet orättvist.

Prop. 1974:150

477

En annan möjlighet att lösa problemet skulle vara alt förutsätta hus­hållsgemenskap hos samtliga sammanboende. En sådan presumtion skulle kunna kombineras med en regel som ålade sammanboende som inte ville bli behandlade som gifta alt vid ansökan om tillägg uppge och styrka alt hushållsgemenskap inle förelåg. Genom regler av detla slag skulle den för­delen uppnås att samlliga grupper av sammanboende - även syskon, ar­betskamrater m. fi. - som lever i en ekonomisk gemenskap kunde erhålla gemensamt bostadstillägg.

Med nuvarande beslämmelser är del inkomsl- och boendeförhållandena i varje enskilt fall som är direkt avgörande för om hushållsgemenskap innebär fördelar från slödsynpunkt eller inle. Regler av del slag som jag senast skisserat skulle i realiteten innebära obegränsade möjligheter alt få det i varje enskilt fall mest fördelaktiga stödet, oberoende av den faktiska sam­levnadssituationen. För ell stöd som är inriktat efter varje hushålls eko­nomiska möjligheter att bära boendekostnaden måste en sådan lösning av­visas. 1 vart fall gäller della för den vida grupp av sammanboendeförhål­landen som nu diskuteras. A ena sidan skulle en grupp sammanboende med låga inkomster kunna fö hushållsslöd, fastän någon annan gemenskap än att de delade på viss bostadskostnad inte förelåg mellan dem. Om del å andra sidan var fördelaktigt från slödsynpunkt om någon eller några med högre inkomsler inte ingick i hushållsgemenskapen, kunde vederbörande lätt påvisas vara enbart inneboende. Enligt min mening kan man inte ändra reglernas innebörd i den här antydda riktningen.

Mot bakgrund av de svårigheter som föreligger all på objektivt kontrol­lerbara grunder utöka kretsen av sammanboende som skall anses utgöra en hushållsgemenskap, vill jag likväl ifrågasätta om man inte beträffande vissa sammanboende bör överväga regler som i viss utsträckning medger att de själva kan välja mellan olika stödformer.

De fall där speciellt missnöje med nuvarande regler föreligger torde vara när en kvinna och en man utan barn lever lillsammans under äktenskaps­liknande förhållanden utan att dock vilja gifta sig. Det är angeläget att dessa för bli behandlade som gifta i bosladstilläggssammanhang. Givelvis finns även inom gruppen sammanboende man och kvinna fall där den ena parlen är inneboende i traditionell mening hos den andra. 1 dessa fall skulle en liberal regel kunna medföra ett slöd som inle är avsett. Enligl min mening bör emellertid del slora fierlalets berättigade krav på atl få betraktas som ett hushåll inle behöva slå tillbaka av hänsyn lill den ändå relativt begränsade olägenheten av att ett fålal skulle kunna få ett stöd som är omotiverat eller något för högl efter deras förhållanden.

Sammanfattningsvis finner jag alliså att en objektivt riktigt verkande regel inle är prakliskt möjlig all åstadkomma och alt man i detta läge, för att uppnå det materiellt sett mest acceptabla resultatet, bör medge viss frihet för bostadstilläggstagarna att själva beslämma om de skall behandlas som

Prop. 1974:150

478

äkta makar eller inte. Jag förordar sålunda all sammanboende man och kvinna, som i ansökan uppger sig ha gemensami hushåll, skall jämställas med äkta makar. Några speciella omständigheter som styrker atl de har gemensamt hushåll bör inte behöva förebringas. Därmed uppnås även den fördelen att, när ett barn föds i familjen, bostadstillägget inte behöver ändras i vidare mån än att ytterligare bidrag erhålles på grund av barnel. Vad jag sålunda förordar bör gälla också om de hos sig har barn som inle är deras gemensamma.

Jag går därefter över till frågan om reducering av bostads­tillägg på grund av bostadens storlek. Bostadskostnaden -och därmed bostadstillägget - kan reduceras i vissa fall. Vid beräkning av bostadskostnaden skall sålunda beakias om kostnaden är oskäligt hög med hänsyn till familjens bostadsbehov eller i förhållande till bostadskostnads­läget på orten eller i vissa fall om bostaden disponeras även av annan än bosiadstilläggstagaren,

Beslämmelsen om reducering av bostadstillägget när bostadskostnaden är för hög med hänsyn till familjens behov tillkom i anslutning till en i april 1972 genomförd höjning av de övre hyresgränserna för statskommunalt bostadstillägg. Syftet var alt denna höjning inle skulle leda lill en ulrym­messtandard som väsentligt översteg de normer som gällde för bosladsbygg-nadsplaneringen enligt beslut av 1966 års riksdag. Den norm som här avses innebär högst två boende per rum, kök och etl rum oräknat.

Erfarenheterna av reduklionsregeln visar all den under vissa omstän­digheter kan få inle avsedda effekler, l. ex. när familjen har en bostad som är svår atl avyttra och då familjeinkomsten är påtagligt låg,

1 dessa fall bör enligl min mening undantag kunna göras från reduce­ringsregeln. Jag förordar att bestämmelsen ändras så att det blir möjligt att medge dylikt undanlag när synnerliga skäl talar härför. För all en sådan undantagsbestämmelse skall kunna lillämpas krävs en individuell prövning av tilläggstagarens inkomstförhållanden och bostadssituation. Denna pröv­ning skall utvisa alt någon alternativ bostad som inte medför reduktion av tillägget inte går att erhålla inom rimligt avstånd. I de fall familjein­komsten ligger på en påtagligt låg nivå bör detta påverka bedömningen.

I det följande lar jag upp vissa frågor som berör bl.a. inkomst­prövningen och administrationen av bostadstilläggen. Dessa frågor har prövats av bostadstilläggsgruppen, .som avgett ett betänkande (Ds B 1974:1) Bostadstillägg - inkomstprövning och administration,

Bostadslilläggsgruppen har vid sina överväganden angående vilket i n ko m s ibegrep p som skall ulgöra grunden för inkomstprövningen undersökt två allernaliv. Del ena innebär att man knyter an till den sjuk­penninggrundande inkomsten, det andra att man liksom hittills använder den taxerade inkomsten.

Vid denna prövning har gruppen funnit att den sjukpenninggrundande

Prop. 1974:150

479

inkomsten har vissa fördelar. Den avspeglar inkomslsituationen när rält lill sjukpenning föreligger och tillgodoser således kravet på att inkomslun-deriaget bör vara aktuellt, I etl inkomsiprövningssyslem som baseras på den sjukpenninggrundande inkomsten skulle emellertid behöva tas in sär­skilda uppgifier avseende vissa grupper av bostadstilläggslagare, som inte omfattas av sjukpenningsyslemel. Den sjukpenninggrundande inkomsten skulle dessutom behöva kompletteras och korrigeras i flera avseenden, bl. a, vad gäller inkomster av kapital och tillfällig förvärvsverksamhet saml sociala förmåner,

Bostadslilläggsgruppen har på grund av det anförda funnit att den sjuk­penninggrundande inkomsten är mindre lämplig att direkt läggas till grund för inkomstprövningen av bostadstilläggen. Denna prövning bör enligt grup­pen även i fortsättningen grundas på den taxerade inkomsten.

Del övervägande antalet remissinstanser ansluter sig till gruppens upp­fattning i fråga om val av inkomstbegrepp.

För egen del anser jag del angeläget att stödbehovet kan bedömas på grundval av en inkomsl som så nära som möjligt avspeglar bostadstilläggs­ lagarnas ekonomiska situation vid prövningstillfället. I och för sig kunde det synas som om en övergång lill den sjukpenninggrundande inkomsten som det för bostadstillägget grundläggande inkomstbegreppet skulle inne­bära all prövningen generellt sett kom att grundas på ett riktigare inkomslun­deriag. Därmed skulle också behovet av omprövningar begränsas. Boslads­lilläggsgruppens utredning och remissbehandlingen har emelleriid övertygat mig om all en sådan övergång skulle vara förknippad också med betydande olägenheter Jag delar därför gruppens uppfattning att förbättringar i nu­ varande system bör eftersträvas på andra vägar än genom en ändring av inkomstbegreppet. Gruppen föreslår därvid att den sjukpenninggrundande inkomsten används av de prövande myndigheterna i kontrollsyfte.

Enligt förslaget skall inkomstuppgifier inom sjukförsäkringen fortlöpande föras över från försäkringskassorna lill förmedlingsorganen. Förmedlings­organen skall lägga dessa aviseringar lill grund för en kontroll av att anmälan om inkomstförändring även kommit in dit eller för en eventuell utredning av de berörda hushållens inkomstförhållanden. Jag delar gruppens uppfatt­ning att bosladsstyrelsen bör utveckla en dylik verksamhet i samråd med riksförsäkringsverket. Jag avser alt i annat sammanhang föreslå all bo­stadsstyrelsen skall fö ett sådant uppdrag.

Bostadslilläggsgruppen har vid sina överväganden om möjliga in­komsiprövningssyslem även behandlat frågan om de gränser inom vilka inkomstförändringar bör fö ske utan atl rätten till eller storieken av bo­stadstillägget påverkas. Gruppen finneratt reglerna om väsentliga in­komstförändringar bör ges en annan uiformning än de nuvarande. Dessa regler bör enligt gruppen ändras så atl begreppen väsenllig in­komstminskning resp, inkomstökning i princip blir lika för alla familjer

Prop. 1974:150

480

oavsett ursprunglig inkomst, barnantal och andra förhållanden. Detta skulle bäst uppnås genom i krontal uttryckta gränser för förändringarnas storlek.

Övervägande antalet remissinstanser delar gruppens uppfaUning atl in­tervallet för väsentliga inkomstförändringar bör bestämmas lill fasta kron­talsgränser, Enligl några instanser synes dock de föreslagna toleranserna tillåta alltför betydande inkomslförändringar utan all bostadstilläggen på­verkas.

Jag anser i likhet med bostadslilläggsgruppen all gränserna för vad som skall anses vara väsentliga inkomslförändringar bör fastställas i krontal. Så­dana regler skulle vara mera lättförståeliga för allmänheten och myndig­heterna skulle få etl mera överskådligt system. Bosladsstyrelsen bör ges uppdrag att beslämma intervallets bredd.

Jag går så över till frågan om administrationen av bostadstill­läggen. Del alternativ lill nuvarande ordning som övervägts i olika sam­manhang, bl.a. av familjepolitiska kommittén, har avsett en överföring av administrationen till försäkringskassorna. Bostadslilläggsgruppen redo­visar skäl som talar både för och emot en dylik överföring. Gruppen pekar bl.a. på de rationaliseringsvinster som kan uppnås genom att allt fler av de familjepolitiska förmånerna flyttas över till försäkringskassorna. Sam­ordningssynpunkter talar också enligt gruppen för en ändrad ordning. Del skulle sålunda innebära väsentliga fördelar alt databehandlingen av bo­stadstilläggen centraliserades till ett enda organ i stället lör att som nu om­besörjas av ett tiotal dataföretag.

Mot en överföring talar emellertid enligt bostadslilläggsgruppen bl. a. den omständigheten att det i dag finns en utbyggd fungerande adminislralionsap-parat för bostadstilläggen. Några direkta olägenheier med denna synes inle heller föreligga. Gruppen är därför inte beredd all i dagens läge - med hänsyn till bl. a. pågående översyn av bostadstilläggens framtida utformning - föreslå någon ändring i fråga om administrationen av bostadstilläggen.

Flertalet remissinslanser, däribland bosladsstyrelsen och Svenska kom­munförbundet, finner all slarka skäl talar mot en ändring av nuvarande organisation. Dessa instanser betonar främsi bostadstilläggens betydelse som ell bostadspolitiskt medel och all denna skulle minska vid en förändring. Andra remissinslanser åter - exempelvis riksförsäkringsverket - förordar en överföring av administrationen lill försäkringskassorna och anför som motiv möjligheten till rationaliseringar och kostnadsbesparingar. Man pekar t.ex. på försäkringskassornas utsträckta lokalnät, deras omfattande kon­takter med allmänheten samt att kassorna handlägger de flesla familje­stödformerna, bl.a. KBT.

Föregen del kan jag delvis instämma med de remissinstansersom särskill framhåller möjligheterna till samordnings- och rationaliseringsvinster vid en överföring av bostadstilläggen lill försäkringskassorna. Del är angelägel atl flnna former för administrationen som så långl möjligt nedbringar per-

Prop. 1974:150

481

sonal- och handläggningskostnaderna. Emellertid bör även beaktas alt det är värdefullt förde kommunala nämnder och förtroendemän som har ansvar lör bostadsfrågorna att ha nära kontakt med verksamheten kring bostadstill­läggen och att kunna samordna denna verksamhet med andra åtgärder på bostadsområdet, som planeras och genomförs av de egna förvaltningarna. Med hänsyn till atl flera frågor rörande bostadstilläggens utformning f n, utreds anser jag mig dock inle nu böra ta upp spörsmålet om bostadstilläggens administration till närmare prövning.

Jag instämmer i bostadstilläggsgruppens uppfattning att databehandlingen av bostadstilläggen bör samordnas på ett bättre sätt än hittills. Del är nöd­vändigt bl, a, med hänsyn till att del kommer att krävas en betydligt mer fördjupad analys än vad som hittills framkommit vad gäller effekterna i olika avseenden av det riktade bostadsstödet. Delta nödvändiggör bl. a, en utvecklad statistisk bearbetning avseende bostadstilläggen. Det aTikommer på bostadsstyrelsen att ta initiativ för detta ändamål.

Vad gäller frågan om indrivning av fordran på grund av fel­aktigt utbetall bostadstillägg finner bostadstilläggsgruppen alt handläggning­en av dessa ärenden bör föras över från bosladsstyrelsen lill kommunerna. Kommunerna har enligl gruppen numera tillräckliga resurser för sådana ärenden. Övervägande delen av de remissinstanser som uttalat sig i denna fråga ansluter sig lill gruppens förslag. Jag vill för egen del förorda att den av gruppen föreslagna ändringen genomförs och att således indrivnings-ärendena överförs till kommunerna.

Jag går härefier över lill frågan om inkomslgränserna för reducering av bostadstilläggen. Dessa gränser har tidigare justerats åriigen i takt med den allmänna inkomstulvecklingen. En dylik justering bör göras även för bidragsåret 1975,

Inkomstgränsen lör oreducerat bostadstillägg är för bidragsåret 1974 fast­ställd till en till stallig inkomstskall taxerad inkomst på 23 000 kr, för barn­familjer och 18 000 kr, för hushåll utan barn. Med hänsyn till inkomstul­vecklingen förordar jag i likhet med 1972 års skatleuiredning alt dessa grän­ser höjs med 3 000 kr. till 26 000 kr, resp, 21 000 kr. för bidragsåret 1975.

1972 års skatleuiredning har föreslagil en enhetlig reduktionsfaktor på 15 96 för bostadstilläggen i syfte att mildra de marginaleffekter som upp­kommer vid avtrappning av tilläggen. Förslagei innebär en förstärkning av bostadsstödet, framför allt för flerbarnsfamiljer i mellaninkomstlägen. En bieffekt av förslaget blir dock enligt utredningen all tillägg skulle utgå i påtagligt högre inkomstskikt än i dagsläget. Utredningen förklarade sig vara medveten om att det såväl från administrativa som fördelningspoliliska synpunkter kunde resas invändningar mot all låla inkomstprövade stöd­former utgå i så höga inkomstlägen som skulle bli fallet enligt utredningens förslag. Som exempel anfördes atl bidrag i vissa läll skulle kunna utgå till familjer med en taxerad årsinkomst upp till 95 200 kr. Bl, a. med hänsyn

31  Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150

482

till att hela det bosladspoliliska området då var föremål för en översyn fann utredningen ingen anledning att närmare gå in på denna fråga.

Jag förordar att reduktionsfaktorn för avtrappning ändras i enlighet med uiredningens förslag med det undantaget alt reduktionsfaktorn sätts till 24 96 för taxerade inkomster överstigande 54 000 kr./år. Härigenom undviks de av utredningen exemplifierade olägenheterna med att inkomstprövade tillägg skulle ulgå i inkomstlägena 80 000-95 000 kr. Den principiella upp­byggnaden av ett hushållsinriklal bostadsstöd på längre sikt behandlas som jag tidigare nämnt av bl, a, 1972 års skatteutredning.

De föreslagna ändringarna i regelsystemet bör träda i krafi den I januari 1975, Detta gäller dock inte i fråga om kontrollen av inkomsluppgifierna och viisentliga inkomslförändringar.

Kostnaderna förde förordade förbättringarna av bostadstilläggen beräknar jag forell hell år till 80 milj, kr. Anslagsbehovet för innevarande budgetår kan beräknas öka med 40 milj. kr. De ökade kostnaderna för bostadstilläggen skulle till viss del drabba kommunerna. För att motverka detta förordar jag en uppräkning av slalsbidragsprocenten från 70 till 72 96 av den stals-bid ragsgru ndade bostadskost nåden,

10,9 Upprättade lagförslag

1 enlighet med vad som sålunda anförts har inom bostadsdepartementet upprättats förslag lill

1,

lag om ändring i kommunallagen (1953:753),

2,

lag om ändring i kommunallagen (1957:50) för Stockholm,

3,

lag om ändring i lagen (1969:215) med särskilda bestämmelser om Stockholms läns landstingskommun,

4,

lag om ändring i jordabalken,

5,

lag om ändring i bosiadssaneringslagen (1953:531),

6,

lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149),

7,

lag om ändring i lagen (1973:189) med särskilda hyresbesiämmelser för vissa orter,

8,

lag om ändring i lagen (1973:188)om arrendenämnder och hyresnämn­der,

9,

lag om avveckling av hyresregleringen,

10,

lag om ändring i kommunalskaltelagen (1928:370),

11,

kungörelse om ändring i byggnadsstadgan (1959:612).

Särskill samråd har ägt rum beträffande förslagen, vid 1-3 med chefen för kommundepariementet, vid 4 och 6-9 med statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN] samt vid 10 med chefen för finansdepariementel.

Förslagen torde få fogas till statsrådsprotokollet i detta ärende som bilaga 2.

Prop. 1974:150

483

10,10 Specialmotivering

10.10.1            Förslagen lill lag om ändring i kommunallagen (1953:753). lag om änd­

ring i kommunallagen (1957:50) för Stockholm och lag om ändring i lagen

(1969:215) med särskilda besiämme/ser om Slockholms läns landstingskommun

1 den allmänna motiveringen har jag förordat att bestämmelserna i kom­munallagarna ändras så alt lån i intecknad fast egendom som kommun övertar vid förvärv av egendomen samt lån som kommun upptar genom att som betalning för läst egendom utge köpeskillingsrevers inle inkräktar på utrymmet för kommunens underställningsfria lånerält i de fall förvärvet avser sådan fast egendom som med hänsyn till den framtida utvecklingen erfordras för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning. Jag har vidare förordat alt motsvarande skall gälla vid förvärv av fast egendom som enligt kommunens saneringsplanering bör bli föremål lör upprustning av icke ringa omfattning. Enligt mitt förslag skall de ändrade beslämmelserna i tillämpliga delar gälla även Stockholms läns landstingskommun.

Huvudbestämmelserna om kommunernas underställningsfria lånerätt finns i 58 § kommunallagen (1953:753) och 62 § kommunallagen (1957:50) för Stockholm. Utöver vad som sägs i dessa paragrafer har kommunerna enligt 59 tesp. 63 § nämnda lagar rält alt i särksilda läll undersiällningsfriti ta upp lån, i allmänhet dock bara i den omfattning och på de villkor Kungl, Maj:t bestämmer, Föreskrifier i detta ämne har getts i kungörelsen (1962:581) med vissa bestämmelser angående kommuns upptagande av lån m. m. Jag förordar att utvidgningen av kommunernas underställningsfria lånerält sker genom etl tillägg till sista slyckel i 59 resp. 63 § i nämnda lagar.

Bestämmelser om landstingskommuns lånerält finns i 64 § landstings-lagen (1954:319). Enligl dessa bestämmelser får landslingskommun utan underställning ta upp lån som löper på högst fem år. Härutöver lår land­slingskommun undersiällningsfriti la upp lån i vissa fall, i allmänhet bara i den omfattning och på de villkor som Kungl. Maj:l bestämmer För Stock­holms läns landstingskommun gäller i detla hänseende samma regler som för andra landstingskommuner. De särskilda beslämmelser som enligl mitt förslag skall gälla lör nämnda landstingskommun har tagits in i en ny pa­ragraf, 9 b§, i lagen (1969:215) med särskilda bestämmelserom Stockholms läns landslingskommun. Också i delta fall har Kungl. Maj:t bemyndigats alt föreskriva om villkor för lånen,

10.10.2            Förslaget lill lag om ändring i jordabalken

Genom prop. 1974:151 läggs fram förslag om inrättande av en ny över­instans över hyresnämnderna. Enligt förslaget skall talan mot hyresnämnds avgöranden föras genom besvär hos den nya överinstansen i de fall där enligl nuvarande regler klander- och besvärslalan är tillåten. Överinstansen

Prop. 1974:150

484

benämns enligt förslaget bostadsdomsiolen. Den föreslagna instans- och fullföljdsordningen föreslås träda i kraft den  I juli  1975.

Genomförs de förslag som jag har förordat i det föregående, kommer nya uppgifter alt läggas på hyresnämnderna. Deras avgöranden i dessa frågor bör kunna föras vidare. När bostadsdomsiolen har inrättats den I juli 1975 är del naturiigt atl avgörandena överprövas där. Som jag har anfört i avsnittet 10.7 i den allmänna motiveringen bör emellertid de reformer på hyresrättens område som jag nu lägger fram förslag till träda i krafi redan den 1 januari 1975. Underen övergångstid, innan bostadsdomsiolen har trätt i verksamhet, bör överprövningen av hyresnämnds avgöranden i de frågor som det här gäller lämpligen kunna läggas på de allmänna domstolarna. När därefier bostadsdomsiolen börjar sin verksamhei, får de överlämna eventuellt an-hängiga mål till bostadsdomstolens prövning.

En samordning mellan de båda lagstiftningsärendena har skett genom att förevarande lagförslag utgår från fullföljdsbeslämmelserna i hyreslagen, nämndlagen och BSL i deras nuvarande lydelse, medan förslagen enligt prop. 1974:151 utgår från bestämmelsernas lydelse enligt förevarande förslag.

12 kap.

4 a §

Paragrafen upptar nu bestämmelser om rätt för bostadshyresgäsl med hyresavlal på bestämd tid, överstigande ell år, all säga upp avtalet till upp­hörande i förlid. På grund av utformningen av 54 § första stycket kan sådan hyresgäst, när hyresförhållandet varat i nio månader eller längre, också säga upp avtalet för villkorsändring utan att behöva avvakta hyrestidens utgång.

Som har anföris i avsnittet 10.7.2 i den allmänna motiveringen bör varje bostadshyresgäst ges rält att, oavsett den avtalade hyrestidens längd, säga upp avtalet lill upphörande i förtid. Bestämmelserna härom har tagits upp i denna paragraf De nuvarande bestämmelserna om rätt lill förtida upp­sägning vid s. k. långtidsavtal kan därmed ulgå (jfr 54 § iredje stycket i den föreslagna lydelsen).

Enligt förslaget skall bostadshyresgäsl kunna säga upp avtalet att upphöra tidigast vid del månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Häri ligger att hyresgästen har möjlighet alt säga upp avtalet till en senare tidpunkt än den som anges i lagrummet.

Självfallet kan hyresgästen alltid säga upp avtalet till hyrestidens ulgång med iakttagande av för avtalet i denna situalion gällande uppsägningstid. Den föreslagna beslämmelsen kan m. a. o. sägas utgöra ett komplement till vad som i det enskilda fallel kan ha avtalats om hyrestid och uppsägning och till bestämmelserna i 3 § andra siycket och 4 § andra siycket hyreslagen. Bostadshyresgäst med tidsbestämt avtal som vill bringa hyresförhållandet att upphöra kan således välja mellan all antingen i vanlig ordning säga

Prop. 1974:150

485

upp avtalet lill hyrestidens utgång eller att säga upp det med stöd av den föreslagna beslämmelsen. Motsvarande gäller i de undantagsfall hyrestiden inte är bestämd (jfr 4 § andra slyckel).

Av vad som har anföris framgår alt tillämpningsområdet för 3 § andra stycket och 4 § andra stycket hyreslagen i praktiken kommerlitt bli något mindre än f n. Praktiskt setl får de åsyftade bestämmelserna betydelse i lörsta hand i lokalhyresförhållanden men också i de fall av förhyrning av bostadslägenhet i vilka föreskrivs en koriare uppsägningslid än som följer av 4 a § i den lydelse som föreslagits. Dessutom blir de bestämmande för till vilken tidpunkt uppsägningen för villkorsändring kan ske enligt 54 §,

Både hyresvärd och hyresgäst har i vissa situationer rätt all efter upp­sägning frånlräda hyresavtalet före hyrestidens utgång, I 6 § hyreslagen med­delas bestämmelser om när avtalet upphör all gälla till följd av sådan upp­sägning, I första stycket av paragrafen anges i vilka fall avtalet upphör att gälla genast. Övriga fall behandlas i andra stycket. Där regleras bl.a. konkursbos rätt enligt 31 § att säga upp hyresavtalet, när hyresgästen försatts i konkurs, och hyresgästens uppsägningsrätt enligl 32 §, då hyresvärden utan skälig anledning vägrat samtycke lill överiåtelse eller inte lämnat hy­resgästen besked i frågan. Vad som har anförts om tillämpningsområdet för 3 § andra stycket och 4 § andra stycket hyreslagen gäller självfallet också 6 § andra siycket, I fortsättningen för således beslämmelserna i sistnämnda lagrum betydelse främst i fråga om lokaler.

Att de föreslagna bestämmelserna i 4 a § är tvingande till förmån för hyresgästen följer av  l§: sista styckel hyreslagen.

Till frågan om sambandet mellan de nya bestämmelserna i 4 a § och be­slämmelserna i 54 och 55 §§ hyreslagen om rätt för bostadshyresgäst atl säga upp avtalet för ändring av hyresvillkoren återkommer jag i det följande.

16§

I första stycket av paragrafen i nuvarande lydelse meddelas till en början bestämmelser om vad som gäller för det fall att hyreslägenhet skadas under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för skadan eller hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet enligt 15 § andra stycket eller hinder eller men i nyttjanderätten uppslår på annal sätt utan hyresgästens vållande. De befogenheter som hyresgästen har i de angivna situationerna är att säga upp avtalet, få skälig nedsättning i hyran och att på hyresvärdens bekostnad avhjälpa bristen (självhjälpsrätt). För inträdet av påföljderna gäller delvis olika förutsättningar (jfr 10- 12§§). I lagrummet har även upptagits be­stämmelserom verkan av all myndighet under hyrestiden meddelar förbud mot att lägenheten används för avsett ändamål (jfr 10 § andra stycket) eller beslut, varigenom del av lägenheten frångår hyresgästen eller denne på annat sätt lider intrång i sin nyttjanderätt (jfr 12§).

Prop. 1974:150

486

1 andra stycket finns beslämmelser av innebörd atl hyresvärden och hy­resgästen med bindande verkan kan träffa avtal om inskränkning i hy­resgästens rätt enligt första stycket alt fö skälig nedsättning i hyran.

1 departementsförslaget har första stycket underkastats en rent formell jämkning i del att de olika situationer i vilka lagrummet är tillämpligt angetts punktvis. Iförslaget härtill paragrafen fogats elt nylt andra stycke av innehåll att, om avtalet avser bostadslägenhet, hyresnämnden för på ansökan av hyresgästen ålägga hyresvärden alt avhjälpa brist i de fall då anledning till all det uppstått hinder eller men i hyresgästens nyttjanderätt är sådan som anges i första stycket. Del sagda gäller dock inte när anledningen utgörs av myndighets beslut. Vidare har föreskrivits atl sådani föreläggande - be­nämnt reparationsföreläggande - för förenas med vite och atl i föreläggandet skall bestämmas viss tid inom vilken åtgärd som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Lagrummet innehåller även att den utsatta tiden får för­längas, om det föreligger särskilda skäl och om ansökan görs därom före utgången av den löpande lidsfristen. De föreslagna bestämmelserna har be­handlats i avsnittet 10.7.1.4 i den allmänna motiveringen.

Utöver vad som har anföris i anslutning till dessa beslämmelser i den allmänna motiveringen bör följande anmärkas.

En förutsättning för att reparalionsföreläggande skall kunna utfärdas är att skadan eller det efiersatta underhållet verkligen innebär hinder eller men i sökandens nyttjande. Till en början måsle i andra fall än då del är fråga om åtgärd enligt 15  andra styckel hyreslagen därför utrönas om så är fallel. Genom detta krav utesluts mer bagatellartade skador som t. ex. mindre repor på målade ytor och obetydliga sprickor på saniietporslin. Enligt min mening bör kravet på atl skadan skall vara till förfång vid utövandet av nytljanderällen inte sättas för lågt. Del kan förekomma atl man måsle pröva om hyresgästen är ansvarig för skadan eller om han på annat sätt är vållande lill hindret eller menet i nyttjanderällen. Frågan bör emellertid inle las upp med mindre hyresvärden gör invändning om vållande från hyresgästens sida. Det torde också få ankomma på hyresvärden att styrka rikligheten av sin invändning.

Är det fråga om skada i gemensamt utrymme i huset, lorde nuvarande ordning innebära att endasl den hyresgäst som är ansvarig för skadan går miste om de befogenheter som hyreslagen tillerkänner hyresgästerna. Det medför att en invändning i ärende om reparationsföreläggande att annan än sökanden är vållande till skadan kan lämnas utan avseende.

Ytterligare gäller som förutsättning för att reparationsföreläggande skall kunna utfärdas alt hyresvärden underiåtit att efter tillsägelse ombesörja be­gärd åtgärd så snart det kanske, Atl utröna om denna förutsäUning föreligger lorde i prakliken inte behöva vålla några svårigheter. Man har nämligen anledning utgå från att hyresgästerna inte använder sig av möjligheten att utverka reparationsföreläggande i andra fall än då de anser att möjlighelerna

Prop. 1974:150

487

att på frivillighetens väg få en ändring till stånd är helt uttömda. Skulle det någon gång inträffa all en hyresgäst direkt vänder sig lill hyresnämnd med ansökan om reparationsföreläggande synes, om övriga förutsättningar för meddelande av sådani föreläggande föreligger, hyresvärdens iniresse kunna tillgodoses genom att den lid inom vilken åtgärden skall ha vidtagits bestäms något längre än annars. Däremot synes det, framför allt av processekono­miska skäl, vara mindre lämpligt att i del åsyfiade fallel avslå ansökan om reparationsföreläggande.

Begär hyresgäst reparalionsföreläggande för atl förmå hyresvärden att full­göra sin reparationsplikl enligt 15 § andrastycket hyreslagen, är det länkbari att hyresvärden invänder att bristen beror, inte på normalt slitage utan på vanvård från hyresgästens sida. Innebörden av det nyss nämnda lagrummet är bl. a. all reparalion skall kunna påfordras, om del finns behov av re­parationen och så lång lid har förfiutit sedan motsvarande arbeten utfördes att det är rimligl att lägenheten repareras på nytt. Bara under dessa för­utsättningar kan reparationsföreläggande meddelas. Är dessa förutsättningar för handen, torde hyresnämnden oftast kunna lämna en invändning från hyresvärdens sida av det slag som angetts utan avseende. Någon gång kan emellertid omständigheterna vara sådana att del är uppenbari alt repara­tionsbehovet uppkommit uteslutande genom vanvård av lägenheten, 1 så­dana fall får frågan om hyresgästens vållande prövas som etl led i prövningen av hans ansökan om reparationsföreläggande.

Del är viktigt all hyresnämnden i sitt föreläggande noga anger vilka åt­gärder som enligt nämndens mening bör vidtas. Det är också angelägel att nämnden tar reda på parternas ståndpunkter i fråga om färgval, tapeter m. m.

Som etl iredje stycke har i departementsförslaget utan ändring tagils upp paragrafens nuvarande andra stycke.

Beslämmelser om rätt för hyresnämnd att självmant ta upp fråga om ut­dömande av vite enligl reparalionsföreläggande m. m, har i förslaget tagits upp j 62 § hyreslagen. All lalan mot nämnds beslut om reparationsföre­läggande och om utdömande av vite kan fullföljas genom besvär hos Svea hovrätt följer av 70 § hyreslagen i förslaget.

Som har anföris i det föregående har hyresgäst rätt till skälig nedsättning av hyran i de fall som anges i paragrafens första stycke. Är anledningen lill hyresjämkningen brisl i lägenheten, har hyresgästen denna rätl för hela den lid under vilken lägenheten är i bristfälligt skick. Sådan nedsättning kan beslutas under löpande hyresperiod. Frågan om nedsättning prövas, om parterna inte kan enas, av allmän domstol. Anser sig hyresgäst ha rätt till nedsättning i hyran, kan han innan tvisten har avgjorts deponera hy­resbeloppet hos överexekutor enligl 21 § hyreslagen. Eftersatt lägenhets­underhåll tillmäts också betydelse vid bedömningen av lägenhetens bruks­värde (jfr prop, 1968:91 Bih, A s, 211). 1 bruksvärdesammanhang för dock

Prop. 1974:150

488

bristande underhåll betydelse för storleken av hyran bara för kommande hyresperiod,

Beslämmelserna om räll för hyresgäst att fö nedsättning av hyran på grund av eftersatt underhåll eller annan anledning som nämnts nu torde ha tillämpats i liten utsträckning. Förklaringen till del ligger sannolikl bl. a. i atl det förfarande som hyresgästen måste iaktta för att få sin rätl är alltför besvärligt. Om den förordade ordningen med reparalionsföre­läggande införs, skulle det kunna övervägas atl öppna möjlighet för hy­resnämnd atl samtidigt förordna om nedsättning av hyran till dess att bris­terna har avhjälpts. Av framför allt utredningstekniska skäl torde del i så fall inle kunna komma i fråga att nämnden får medge nedsättning för tid före beslutet. Det är då tveksamt, om så mycket står att vinna med den diskuterade ordningen. Den lid under vilken hyran kommer alt utgå med det lägre beloppet torde bli kori i förhållande till den lid före beslutet under vilken lägenheten varil i bristfälligt skick, efiersom de ålgärder som avses med etl reparationsföreläggande bör ha ombesörjts inom relativt kori lid efter beslutet. Det skall å andra sidan inte förnekas alt en ordning inne­bärande all hyresnämnd prövar frågor om reparationsföreläggande och all­män domstol tvist om nedsättning av hyran kan länkas medföra vissa pro­blem. Den utesluter nämligen inte atl hyresnämnd och allmän domstol kan få pröva i ston sett samma fråga, nämligen om reparationsbehov fö­religger, och därvid komma lill olika resultat. Fallet får emellertid betraktas som rent hypotetiskt. Dels lorde det inte förekomma särskill många fall där hyresgästen väcker talan för att få nedsättning i hyran, allra minst om han hos hyresnämnden utverkar reparalionsföreläggande, dels lorde dom­stolen i senare tvist komma all tillägga hyresnämndens avgörande belydande bevisvärde och vice versa med följd att utgången av prövningen blir den­samma i båda fallen. Till vad som har anförts kommeratl del lorde behövas tämligen omfallande och komplicerade beslämmelser som löser de kom-pelenskonfiikter som uppslår mellan hyresnämnd och allmän domstol, om även hyresnämnd tillåts förordna om nedsättning av hyran.

Vad som har anförts i del närmast föregående gäller i tillämpliga delar också hyresgästernas självhjälpsrätt enligt hyreslagen. Förslag läggs därför inte fram om rätt för hyresnämnd alt pröva frågor som sagts nu.

Rubriken närmast före 23 §

Med hänsyn lill att i förevarande avsnili av hyreslagen har tagits upp nya bestämmelser om räll för bostadshyresgäst att själv och på egen be­kostnad ombesörja vissa reparationer i sin lägenhet har rubriken närmasl före 23 § jämkats.

Prop. 1974:150

489

24 a §

I paragrafen, som är ny, har i första stycket tagits upp bestämmelser som ger bostadshyresgäsl räu atl på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed jämföriig åtgärd. Minskar därigenom lä­genhetens bruksvärde har hyresvärden rätl till ersättning för skadan. Be­stämmelserna är i princip tvingande till förmän för hyresgästerna (jfr 1 § sista siycket) men genom en särskild regel i andra stycket har parterna getts rätl att i vissa läll avtala atl annat skall gälla. De fall som avses är då ägare av enfamiljshus hyr ul del för längre eller kortare tid men inle varaktigt och då hyresvärden innehar den uthyrda lägenheten med bo­stadsrätt.

Bestämmelserna har behandlats i avsnittet 10.7.1.4 i den allmänna moti­veringen. Till vad som har anförts där kan följande tilläggas.

Paragrafen gäller inte i fråga om större ingrepp i lägenheten eller dess inredning. Med stöd av de föreslagna bestämmelserna är det inte möjligt atl I, ex. ändra lägenhetens planlösning genom att ta bort en vägg eller låta göra etl valv mellan två rum. Bestämmelserna ger inte heller hyresgästen rätl atl utan föregående samtycke riva ul den befintliga, fasta köksinred­ningen och sätta upp annan i dess ställe. Andra exempel på ålgärder som inle kan utföras med slöd av de nya beslämmelserna är all bygga om separat duschrum eller en klädkammare till bastu, dela av rum med fast monterad skiljevägg och alt montera spiskåpa med fiäkturtag till befintligt ventila­tionssystem. Däremot bör hyresgästen med slöd av paragrafen kunna lägga på heltäckande mattor på linoleumgolv, byta ut innerdörrar eller vred till sådana, sälta upp träpanel i hallar eller rum, montera persienner m, m. Själv­fallet gäller atl dörrar och sådant som tagits bort fortfarande tillhör fas­lighetens ägare.

En begränsning i hyresgästens möjligheter att förändra sin lägenhet efter sill tycke och sin smak ligger i föreskriften att, om hyresgästens åtgärd medför minskning av lägenhelens bruksvärde, hyresvärden har rätt lill er­sättning för skada. Åtgärder som minskar lägenhetens efierfrågan hos de hyressökande och därmed leder till att hyresvärden måsle godta lägre hyra än annars behöver han inle finna sig i. Avgörande för om ersättningsskyl­dighet skall inträda är som nämnts förul, om lägenhelens bruksvärde har minskat genom åtgärden. Vid beräkningen av skadan lorde det vara mest ändamålsenligt att utgå från vad det kostar atl återställa lägenheten i normall skick. Kan del emellertid vi.sas att reparationsbehov förelåg vid den tidpunkt då hyresgästen vidtog åtgärderna, skall ersättningen lill hyresvärden själv­fallet jämkas. I vissa fall då det inre underhållet varit slarki eftersatt bör jämkningen kunna leda lill att någon ersättning inle alls utgår till hyres­värden.

Som har anföris i den allmänna motiveringen bör hyresnämnd pröva skadeståndsfrågan i dessa fall. Bestämmelser härom har lagits upp i pa­ragrafens Iredje stycke.

Prop. 1974:150

490

Man har i fortsättningen atl skilja mellan två huvudgrupper av åtgärder som hyresgäst kan företa med sin lägenhet, nämligen dels målning, ta­petsering och jämföriig åtgärd, dels andra åtgärder. De senare kräver, liksom f n., samtycke från hyresvärdens sida för att de skall fö företas. Företas de utan sådant samtycke, har hyresvärden rätt att fordra att lägenheten återställs i förutvarande skick, Ålgärder av detta slag kan också innefatta ell åsidosättande av hyresgästens vårdnadsplikl,

Den andra huvudgruppen av ålgärder - målning, tapetsering m, m, -får däremol alltid vidtas ulan föregående samtycke och kan i princip aldrig medföra skyldighet för hyresgästen att återställa lägenheten i lidigare skick och än mindre innefatta åsidosättande av vårdnadsplikten, inle ens i de fall då hyresgästens åtgärd medfört en minskning av lägenhetens bruksvärde. Är så fallet, har hyresvärden däremot en skadeståndsrätt enligt denna pa­ragraf Hyresgästen kan naturiigivis i den angivna situationen själv återställa lägenheten i normalskick för att undgå skadeståndskrav.

Har skada uppkommit på lägenheten utan samband med förbättrings­arbete, får den allmänna skadeståndsregeln i 24§ i stället tillämpas. Jag är självfallet medveten om att gränsen mellan de olika skadefallen i någon mån är fiytande men detta torde inte medföra några större problem i prak­liken. Självfallet bör skadeståndsskyldighet föreligga inte bara när hyres­gästen själv har utfört arbetet utan också när annan på hans uppdrag har gjori det,

35 §

I paragrafen meddelas beslämmelser om rält för bostadshyresgäst alt över­låta hyresrätten i syfte att genom byle erhålla annan bostad. Enligt andra slyckel i paragrafen föreligger inte s, k. bytesrätt bl. a. om hyresförhållandet inle har varat längre än nio månader i följd (punkten 5).

Undantagen från rätten att använda bostadslägenhet för byle har moti­verats av all bytesrätt inte bör föreligga, då hyresgästen inte är berättigad till föriängning av hyresavtalet (prop. 1968:91 Bih, A s, 221). 1 avsnittet 10.7.3 i den allmänna motiveringen har förordats alt rält lill föriängning i princip bör föreligga även om hyresförhållandet inte har varat längre än nio månader i följd. Paragrafens andra stycke har jämkats i överensstäm­melse med den lydelse som 45  första stycket I hyreslagen föreslås få.

45 och 46§§

45 § inleder det avsnitt i hyreslagen som behandlar besittningsskyddet för bostadshyresgäsl. 1 paragrafen meddelas beslämmelser varigenom vissa hyresförhållanden generellt las undan från besittningsskyddet. I förslaget har första stycket 1 jämkats så att det endast omfattar hyresavtal som avser

Prop. 1974:150

491

möblerat rum och lägenhet som hyrs ut för fritidsändamål. Upphör sådant hyresförhållande innan det har varat längre än nio månader i följd, har hyresgästen inte någon kvarboenderält. I övriga fall är hyresförhållandets längd utan belydelse för frågan om avtalet är förenat med besittningsskydd eller inte. Andra och tredje styckena har i förslaget tagits upp utan ändring.

Med uttrycket möblerat rum i 35 och 45 §§ avses, oberoende av rums­antalet varje bostad som hyrs ut i möblerat skick och som inte kan anses som bostadslägenhet i vedertagen mening, dvs. bostad inrymmande, för­utom elt eller flera rum, kök eller kokvrå saml hygienutrymmen. Som ex­empel på möblerat rum kan anföras vanligt hotell- eller pensionatsrum men också hotellsvit, bestående av flera rum. För bostadslägenhet som hyrs ut i möblerat skick gäller således samma besiltningsskydd som vid förhyrning av omöblerad lägenhet. I dessa fall får hyresgästen, om lägenheten inte är uthyrd för fritidsändamål, besillningsskydd innan hyresförhållandet har varat i nio månader i följd. Också hyresgäst som hyr omöbleral rum som bostad åtnjuter i princip besiltningsskydd. Del lorde ligga i sakens natur att vissa krav måste ställas upp i fråga om möbleringen för att niomåna-dersregeln i 45 § första styckel skall bli tillämplig. För att bostadsrummet skall kunna sägas vara hyrt i möblerat skick bör del sålunda inte vara till­räckligt att del i rummet vid förhyrningen finns någon enslaka möbel eller möbler som närmast för anses vara kasserade.

I 46 § meddelas bestämmelser om i vilka fall hyresgästen inle har rätt till föriängning av hyresavtalet trots all della i och för sig enligt 45 s är förenat med besittningsskydd. Des. k. besittningsskyddsbrytande grunderna är angivna i första stycket under tio punkter. Någon formell ändring i dem föreslås inte. Däremot kommer på grund av den förordade jämkningen i 45 § första siycket den under punkt 10 upptagna generalklausulen i rea­liteten att fö ett i visst mån annat innehåll. C)en blir med den ordning som jag har förordat sålunda tillämplig även på vissa hyresförhållanden som upphör innan de har varat så länge som nio månader i följd. Frågan huruvida hyresvärdens eller hyresgästernas intresse bör få vika i dessa fall får bero av omständigheterna i det enskilda fallel. I vissa fall kan det stå klari att parterna redan från början tänkt sig ett tidsbegränsat hyresförhål­lande, t. ex. om hyresgästen för utbildning eller omskolning eller av liknande anledning hyrt en lägenhet under några månader.Är så fallet för ofta hy­resvärdens anspråk på att kunna disponera lägenheten efter den avtalade hyrestidens utgång anses väga över. Är silualionen däremol den alt parterna tänkt sig eU mera varaktigt hyresförhållande men kontraktet av formella skäl anger en hyrestid understigande nio månader, bör hyresvärden, om uppsägning sker till den första hyresperiodens utgång, inte kunna åberopa enbari hyresförhållandets korivarighet för att bli kvitt hyresgästen, 1 ut­rymmet mellan de nu angivna fallen finns del givetvis en rad gränsfall i vilka avvägningen mellan parternas intressen är svårare alt göra. Det blir

Prop. 1974:150

492

en uppgifi lör rättstillämpningen alt dra upp riktlinjerna för generalklau­sulens tillämpning i dessa fall. Jag vill här endast erinra om den möjlighet som bestämmelserna i 52 § första styckel hyreslagen om anstånd med av­fiyttning erbjuder atl få till stånd en kompromiss mellan förlängning av hyresavtalet och vägrad föriängning.

Enligt 48 § andra stycket andra punkten hyreslagen (nuvarande lydelse) skall hyrestiden i en lörlängningssitualion normalt vara ell år med tre må­naders uppsägningstid. Den omständigheten att villkorsfrågan enligt den föreslagna ordningen kan uppkomma innan hyresförhållandet har varat så länge föranleder enligt min mening inte till all denna lagregel jämkas. Vad som har anförts gäller självfallet bara om i förlängningsärendet tvist upp­kommer om hyresvillkoren. Påkallas inte ändring i dem, skall enligt 48 § tredje siycket i den föreslagna lydelsen samma villkor som förut gälla.

Enligl 3  första stycket hyreslagen skall hyresavtal som är träffal för bestämd lid alltid sägas upp - antingen av hyresvärden eller hyresgästen - lör att upphöra att gälla vid hyrestidens utgång, om hyresförhållandet har varat längre än nio månader i följd. Sägs avtalet inte upp föriängs del automatiskt (jfr 3 § tredje stycket). Sker uppsägning, blir i stället besill-ningsskyddsbestämmelserna tillämpliga närdelär frågaom bostadslägenhet. Har hyresförhållandet varal kortare lid än nio månader, gäller en annan ordning, 1 dessa fall upphör avtalet att gälla vid den avtalade hyrestidens utgång utan uppsägning, om avtalet inle innehåller bestämmelser om att uppsägning skall ske. Har emellertid hyresgästen suttit kvar i lägenheten en månad efier hyrestidens utgång utan att hyresvärden har anmanat honom att fiytta, anses avtalet enligt 4 § första styckel förlängt på obestämd tid. Tillsvidareavial måste alllid sägas upp för att upphöra alt gälla (4 § andra stycket).

För alt hyresgästen skall ha rätt till förlängning av avtalet enligl bestäm­melserna om direkt besittningsskydd för bostadshyresgäst förutsätts alt hy­resvärden har sagl upp avtalet (46 § första stycket). Dennes uppsägning ut­löser således det direkta besittningsskyddet. Görs i enlighet med vad jag har förordat i det föregående bestämmelserna om direkt besittningsskydd tillämpliga även pä vissa hyresförhållanden som varat kortare tid än nio månader i följd - och som alltså kan upphöra ulan uppsägning - måsle en jämkning vidtas i regelsystemet. Man kan då tänka sig antingen att införa bestämmelser om obligatorisk uppsägning, i vari fall från hyresvärdens sida, vid de tidsbestämda korttidsavialen eller alt göra besittningsskydds­bestämmelserna tillämpliga också i de fall avtalet inte har sagts upp.

Enligt min mening bör den först angivna lösningen inte väljas. 1 det alldeles övervägande antalet fall av korttidsförhyrning lorde båda parterna vara helt införstådda med alt hyresförhållandet skall upphöra när hyrestiden gått till ända. I de fall åter där den första hyresperioden bestämls koriare än nio månader av formella skäl trots atl parterna har avsett alt etablera

Prop. 1974:150

493

ett mera permanent hyresförhållande, torde avtalei i allmänhet innehålla förbehåll om atl uppsägning skall ske för alt avtalet skall upphöra att gälla. Att införa bestämmelser som generellt ålägger hyresvärden alt säga upp komidsavial kan på grund av vad som har anförts inte gärna komma i fråga. I stället bör 46 § första stycket hyreslagen jämkas såatt bestämmelserna om direkt besittningsskydd blir tillämpliga också i de läll uppsägning inle erfordras enligl nuvarande bestämmelser, 1 prakliken blirdet frågaom sådana fall där hyresgästen har ett tidsbestämt avtal utan (Örbehåll om uppsägning och sitter kvar i lägenheten efter hyrestidens utgång trots atl hyresvärden inom en månad därefier har anmodat honom alt flytta, dvs, i sådana fall då s, k, tyst förlängning enligt 4 § första stycket hyreslagen inle sker.

Hur den av mig förordade ordningen är avsedd all fungera i praktisk lillämpning lorde enklasi kunna belysas med ett exempel. Som utgångspunkt kan väljas ett enligt förslaget besittningsskyddat hyresavtal som ulan för­behåll om uppsägning är träffat /or viss lid, sex månader. Sitter hyresgästen kvar efter hyrestidens utgång och är därvid omständigheterna sådana som anges i 4 § första styckel, omvandlas avtalet lill etl tillsvidareavial som enligl paragrafens andra stycke måsle sägas upp för alt upphöra. Det innebär all hyresgästen ålminslone t, v, är tryggad i sin besittning lill lägenheten. Säger hyresvärden sedan upp honom till avflyttning, blir beslämmelserna om det direkta besittningsskyddet tillämpliga oavsett om hyresförhållandet vid den tidpunkt till vilken uppsägningen görs har varat nio månader i följd eller inte. Anmodas däremol hyresgästen att flytta inom en månad efier hyrestidens utgång, är lägel ett annal. Någon lyst förlängning sker då inte. Hyresgästen har emellertid enligt den av mig förordade ordningen också i detta fall rält alt bo kvar t. v. i lägenheten men på annan rättsgrund än som angetts förut. Med den jämkning av 46 § första stycket hyreslagen som jag föreslår utlöses i detta fall det direkta besittningsskyddet. Det innebär bl. a. att hyresgästen har rätt att sitta kvar i lägenheten till dess att för­längningstvisten avgjorts slutligt (jfr 50 § hyreslagen), 1 sammanhanget bort­ses från beslämmelserna om anstånd med avfiyttningen enligt 52 § första siycket.

Enligt 49 § första styckel skall hyresvärden tillställa hyresgästen särskilt meddelande, s. k, avfiyttningsmeddelande, föratt bostadshyresgäsl med be­sittningsskyddat avtal skall bli skyldig att lämna lägenheten. Lämnas sådant meddelande, har hyresgästen att hänskjuta tvisten lill hyresnämnden inom tre veckor från delfåenclet. Annars förfaller hans rätt till föriängning, och skyldighet inträder då för honom atl flytta. Härvid bortses från alt hän­skjutande kan ha skett med stöd av 54 § tredje styckel hyreslagen (i nu­varande lydelse, jfr 49 § iredje stycket sista punkten), Avflytiningsmed-delandet är rättsligt sett fristående i förhållande lill uppsiigningen och kan närmast betraktas som det fullföljande av denna varigenom besiltnings-skyddsproceduren utläses. Också i de fall då enligt den föreslagna ordningen

Prop. 1974:150

494

besitlningsskyddsreglerna blir tillämpliga trots att hyresavtalet inte sagts upp bör självfallet skyldighet föreligga för hyresvärden att lämna hyresgästen avflytlningsmeddelande. Lämnas inte, i de läll uppsägning krävs, sådant meddelande senast inom ire månader efier hyrestidens utgång, är enligt 49 § andra stycket hyreslagen uppsägningen utan verkan, om hyresgästen inte före tremånadersfristens utgång har hänskjutit tvisten till hyresnämnden eller ändå har fiyttal. Någon motsvarande påföljd lorde inle behövas, om hyresvärden underlåtit att sända avfiyttningsmeddelande i de fall skyldighet inle föreligger för honom all säga upp avtalet till upphörande, I dessa fall, som kännetecknas av att hyresgästen bor kvar i lägenheten trots atl hy­resvärden har anmodat honom att flytta, ligger del nära lill hands att anse atl hyresvärden har tagit tillbaka sin anmodan, om han inle inom i slort sett motsvarande tidsfrist fullföljer saken genom all lämna avflytlnings­meddelande. Det skulle innebära att avtalei enligl 4 § första slyckel hy­reslagen genom hyresvärdens underlåtenhet förlängts på obestämd tid.

En konsekvens av den förordade ordningen är alt hyresgäst inte utan vidare kan avhysas från lägenheten i de fall den avtalade hyrestiden gått till ända trots alt hyresförhållandet varal koriare tid än nio månader. Även i dessa fall måste således undersökas, om hyresgästen har någon rättslig grund för sin vägran att lämna lägenheten.

Åtskilliga bestämmelser i hyreslagen knyter an lill hyresförhållandets längd på så sätt atl en ordning gäller, om del har varat längre än nio månader i följd, och en annan om hyresförhållandet har varal koriare lid. 1 del fö­regående har en del av dessa beslämmelser behandlats, nämligen 3 § första slyckel, 4 § första stycket och 35 § andra slyckel 5. Andra beslämmelser av det slag som har angetts är 3 § iredje siycket, 8 § första siycket, 45 § andra stycket, 54 § första och andra styckena och 56 § första styckel hy­reslagen.

Enligt 3 § tredje styckel anses tidsbestämt hyresavtal förlängt på i lag­rummet angiven lid, om del saknar bestämmelse om verkan av utebliven uppsägning och del inte sägs upp inom rätt tid (automatisk förlängning). För­längningstiden är etl år, om hyrestiden överstiger nio månader och i annat fall tid som molsvarar hyrestiden. Bestämmelsen kan behållas oförändrad, eftersom anknytningen till hyrestiden endast fyller funktionen all dra grän­sen mellan å ena sidan de fall där den automatiska föriängningen skall vara ell år och å andra sidan övriga föriängningsfall.

Enligl 8 § första styckel skall uppsägning i princip vara skrifilig, om hy­resförhållandet har varat längre än nio månader i följd. Bestämmelsen gäller både vid hyra av bostadslägenhet och i lokalhyresförhållanden. Önskemålet har varit atl ha ett skriftlighelskrav belräffande hyresavlal inom det direkta besittningsskyddets tillämpningsområde. Skrifilighetskravel sammanfaller dessutom med uppsägningsplikten för tidsbestämda avtal (prop. 1968:91 Bih. A s. 208). Uppenbariigen kan kravel på i princip skrifilig form för upp-

Prop. 1974:150

495

sägning inle upprätthållas över hela fältet. På ett eller annat sätt måste man kunna dra gränsen mellan de situationer i vilka uppsägningsförfarandet bör kunna gestaltas enklare och övriga situationer. Den utvidgning av bestäm­melserna om direkt besittningsskydd som jag har förordat kräver i och för sig inle någon jämkning av bestämmelserna om hur uppsägning skall göras. En utvidgning av skrifilighetskravel så att det läcker alla de situationer där besittningsskydd föreligger enligt departementsförslaget skulle medföra belydande prakiiska olägenheter för hyresvärdarna och en ökad påfrestning på delgivningsorganisationen. Den nuvarande förutsättningen för inträde av skrifilighetskravel bör därför behållas,

I 45 § andra stycket hyreslagen anges under vilka förutsättningar över­enskommelse om avstående från besittningsskydd är bindande. Har över­enskommelsen träffats, innan hyresförhållandet varat längre än nio månader, gäller den endast om den har godkänts av hyresnämnden. Bestämmelsen tillgodoser närmast intresset av att besittningsskyddet inle skall kunna åsi­dosättas alltför lättvindigt (prop, 1968:91 Bih. A. s. 89). Den ordning som jag har förordat innebär en utvidgning av besittningsskyddet. Enligt min mening saknas därför anledning att göra någon ändring i bestämmelserna,

56 § första stycket 1 hyreslagen, slutligen, äger tillämpning i lokalhy­resförhållanden och påverkas till ingen del av den förordade jämkningen av besittningsskyddsbesiämmelserna. Inte heller beträffande 56 > första siycket föreslås därför någon ändring.

Bestämmelserna i 54 § behandlas särskilt i del följande.

Till 46 § har i förslaget vidare fogats ell nylt stycke av innehåll all, om hyresgäst avträder lägenhet eller del av lägenhet med anledning av att huset skall undergå större ombyggnad, han om möjligt skall beredas tillfälle alt efier ombyggnaden hyra likvärdig lägenhet i huset. Avsikten är, som jag framhållit i den allmänna motiveringen, att denna bestämmelse skall tjäna som ledning vid den billighetsprövning som skall ske när genomgripande ombyggnad åberopas som grund för upplösning av hyresförhållande.

I föriängningslvisl föranledd av föreslående ombyggnad bör hyresnämn­den ta upp frågan med parterna om möjlighet för hyresgästen atl efter om­byggnaden flytta tillbaka lill lägenheten. Det bör nämnden göra alldeles oberoende av om hyresvärden anses böra ställa ersättningslägenhet lill för­fogande eller inle. Förklarar hyresgästen alt han i och för sig är intresserad av atl flytta tillbaka, bör hyresnämnden medverka lill alt hyresgästens möj­lighet till återflyttning tryggas. Man kan därvid tänka sig olika former för hur del skall ske. Vilken lösning som skall väljas får bero på omständig­heterna i det särskilda fallet. En lösning är att parterna träffar avtal om att hyresgästen - mot befrielse atl betala hyra under tiden - skall ut­rymma lägenheten och ställa den lill faslighelsägarens disposition under ombyggnadstiden. Företes ett avtal med sådant innehåll, bör hyresnämnden kunna förlänga hyresavtalet. Eu annat sätt varigenom åierflyttningsrätten

Prop. 1974:150

496

kan tryggas är att parterna träffar nytt hyresavtal beträffande viss lägenhet i det ombyggda huset. Denna utväg lorde emellertid stå öppen bara i de fall då parterna i förväg kan enas om hyrans storlek efier ombyggnaden eller om atl den nya hyran skall bestämmas efier förhandlingar med hy­resgästförening (jfr 19 a § hyreslagen) och då återfiyttningsiidpunkten inte är alllför avlägsen, 1 allmänhet bör del vara tillräckligt att hyresvärden i skrifilig handling ulfäsier sig att, innan han hyr ut lägenheten till annan, bereda hyresgästen tillfälle att sluta nytt hyresavtal. 1 vissa fall kan det vara lämpligt atl utfästelsen säkerställs genom avtalsvite. Föratt tvist inte skall behöva uppkomma framdeles, bör i handlingen anges bl. a. inom vilken tid hyresgästen efier delföendet av erbjudandel måste ha slutit det nya av­talet. Också andra lösningar för alt trygga hyresgästens anspråk på att få fiytta tillbaka kan möjligen tänkas,

1 de fall som angetts i del föregående bör hyresvärdens åtaganden inte utesluta att han åläggs att tillhandahålla hyresgästen ersättningslägenhet. Ställs sådan lägenhet till hyresgästens förfogande, ankommer det på hy­resgästen att se till alt hyreskontraktet avseende ersättningslägenheten ges sådan utformning att hyresgästen inie behöver betala dubbla hyror under någon längre tid, om han vill fiytta tillbaka till sin gamla lägenhet. Vill i något fall hyresvärden inte medverka till att hyresgästen bereds möjlighet att, om han vill det, fiytta tillbaka, får hans vägran vägas samman med andra omsländigheler som är av betydelse i billighetsprövningen. Därvid bör gälla all om hans vägran är obefogad, hyresavtalet i allmänhet bör för­längas vilkel i så fall leder till atl ombyggnaden inte kan genomföras.

Vad som har anföris i det föregående har tagit sikte på de fall där om­byggnaden visserligen är så omfattande all hyresgästen inte lämpligen bör bokvar i lägenheten under ombyggnadstiden men inle medför någon ändring i fråga om lägenheternas antal eller disposition. Fall kommer naturligtvis atl finnas där antalet lägenheter blir färre efter ombyggnaden, exempelvis därför atl flera små lägenheter slås samman lill en större eller vissa liigenheter tas i anspråk för lokaler, avsedda att användas gemensamt av de boende, t. ex. molionsrum eller tvättstuga. Oftast får man emellertid räkna med att inte alla de förutvarande hyresgästerna vill fiytta tillbaka och då löser sig i allmänhet problemen. Det ter sig därvid naturligt atl hyresgästerna lill de lägenheter som försvunnit lar möjlighet att fiytta in i de lägenheter som blivit lediga genom alt en förutvarande hyresgäst inte vill fiytta tillbaka.

Är läget undantagsvis del atl flera hyresgäster vill fiytta tillbaka än det finns lägenheter for efier ombyggnaden, talar myckel för att man tillämpar principen att de som har bott längsi i huset ges företräde. Går det inte att tillförsäkra en hyresgäst rätt att efter ombyggnadens slutförande flytta tillbaka till sin lägenhet, bör det vara möjligt att tillförsäkra honom rätl till lägenhet som blir ledig genom alt medhyresgäst inte utnyttjar sin möj­lighet atl flytta tillbaka, dvs, en åternyliningsrätt i andra hand.

Prop. 1974:150

497

Frågan om återflyttning m. m. bör tas upp i ett så tidigt skede som möjligt, helst redan i samband med att fastighetsägaren informerar om det tillämnade ombyggnadsföretaget. Om möjligt bör erforderliga överenskommelser-både om sättet att tillförsäkra hyresgästerna återflytlningsrätt och, i förekom­mande fall, om fördelningen av de nya lägenheterna - föreligga, om och när själva förlängningsfrågan behandlas i hyresnämnden. Även om en för­längningstvist är att betrakta som en tvist mellan hyresvärden och den enskilde hyresgästen bör i ombyggnadsfallen nämnden företa samtliga för­längningsärenden i huset till gemensam handläggning, I annal fall saknar nämnden möjlighet att göra den avvägning mellan hyresgästernas intressen som enligt vad som har sagts förul bli aktuell i en konkurrenssituation.

Av den föreslagna bestämmelsen följer atl, om ombyggnadsföretaget leder till all en del av hyresgästens lägenhet frångår hyresgästen, han har anspråk på att efter ombyggnaden få flytta tillbaka lill en lägenhet i huset som är likvärdig med den han lämnade. Delta innebär exempelvis att, om hy­resgästen förhyr en femrumslägenhet och lägenheten efter ombyggnaden kommer atl innehålla endasl tre rum, hyresgästens önskemål alt hyra en annan femrumslägenhei i samma hus bör tillgodoses, om det är möjligt.

Som jag nyss har anfört bör hyresnämnden handlägga de för­längningstvister som etl och samma ombyggnadsförelag aktualiserar ge­mensamt. Sådan gemensam handläggning lorde emellertid knappast kunna genomföras i överinstansen. Innebär hyresnämndens beslut att endast vissa av hyresgäsierna ges möjlighet att flytta tillbaka, är det bara de andra, dvs. de som inte fått omedelbar återflytlningsrätt, som har intresse av att fullfölja talan i förlängningsdelen. Överinstansen kan då bara konstalera att de lä­genheter som finns i huset efter ombyggnaden sannolikt kommer att tas i anspråk av dem som inte är parier i målet och att någon ändring såviit gäller återfiyttningsmöjligheten inle kan göras i det överklagade beslutet. Med nuvarande principer för rättegången i högre instans, vilka föreslås gälla även i bostadsdomsiolen, kan i överinstansen inte företas den samman­vägning av alla hyresgästernas intressen som för hyresnämndernas vidkom­mande förutsatts i det föregående. Eftersom den angivna konkurrenssitua­tionen lorde uppkomma jämförelsevis sällan och då möjlighet som nämnts bör finnas att uppställa krav på åternyliningsrätt i andra hand, synes an­ledning saknas atl införa speciella processbestämmelser för dessa fall,

I della sammanhang vill jag något beröra etl par andra frågor som har anknytning till bostadshyresgästs besillningsskydd.

Enligt 46 § första stycket 5 hyreslagen får hyresgästernas besittningsskydd vika, om lägenheten inle vidare skall användas för bostadsändamål och det inte är obilligl mol hyresgästen alt hyresförhållandet upphör. Normalt behöver någon utredning om behovel för fastighetsägaren att genomföra omläggningen av brukningsändamålet inle förebringas men sker omlägg­ningen väsentligen i syfte alt sätta hyresgästens besittningsskydd ur spel,

32  Riksdagen 1974 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150

498

bör den anses vara obillig mot hyresgästen. På så sätt kan skälen till fas­tighetsägarens önskan atl disponera lägenheten för annat ändamål få viss betydelse (prop, 1968:91  Bih, A s, 92).

Det är möjligt att vissa hyresvärdar kommer att försöka att kringgå de bestämmelser om bestämmanderätt för hyresgäsierna som har föreslagits i del föregående genom atl lägga om lägenheternas brukningsändamål. På de orier där del alltjämt råder viss brist på bostadslägenheter får hyresvärden enligt lagen (1973:189) med särskilda hyresbesiämmelser för vissa orter emel­leriid inte utan hyresnämndens tillstånd hyra ut eller själv ta i bruk bl, a bostadslägenhet för väsentligen annal ändamål Of"" kungörelsen, 1973:198, om lillämpning av lagen, 1973:189, med särskilda hyresbesiämmelser för vissa orter). På sådana orter torde risken för omläggning av brukningsän­damålet vara lilen. På andra orter torde i viss utsträckning byggnadslag­stiftningen lägga hinder i vägen för alt använda bostadshus för annat än bostadsändamål. Sålunda förekommer det i sannolikl inte så liten utsträck­ning all stadsplane-eller byggnadsplanebestämmelserna lägger fast hur bygg-nadskvarieren skall användas, t.ex. för bostadsändamål. En omläggning av brukningsändamålet på sådana orter kan inte ske utan planändring eller dispens. Tillräckliga garantier mot illojalt förfarande från hyresvärdens sida lorde därmed föreligga. Skulle mol en omläggning inle möta hinder av del slag som har antytts, blir del hyresnämndens sak atl ta ställning till frågan i samband med prövning av förlängningstvist. Nämnden bör därvid ha sin uppmärksamhet riktad på alt den planerade omläggningen kan ha det illojala syftet att kringgå bestämmelserna om ökat boendeinfiytande. Med hänsyn härtill torde hyresnämnden inte kunna framdeles undandra sig uppgiften alt granska hyresvärdens skäl för omläggningen. Kan det därvid antas att hyresvärden försöker urholka boendeinfiytandet bör obillighels-prövning utfalla till hyresgäsiernas förmån. Del bör ankomma på hyres­värden att visa att han har sakliga skäl att disponera lägenheten på annat sätt.

Under hänvisning till vad som har anföris kan det inte anses påkallat att ändra de nuvarande reglerna om hyresgästens besittningsskydd vid om­läggning av brukningsändamålet. I de säkeriigen fåtaliga fall där frågan upp­kommer torde de rättstillämpande myndigheterna med stöd av de nuvarande bestämmelserna kunna förhindra att orättvisor sker.

Uppräkningen i 46 § av de besittningsskyddsbrytande grunderna avslutas med en allmänt hållen bestämmelse av innehåll all besittningsskyddet bryts, om det inte strider mol god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt mot hyresgästen alt hyresförhållandet upphör (46 § första styckel 10 hy­reslagen). Generalklausulen har kommit lill därför atl det inte har ansetts möjligt alt i lagtext närmare reglera alla de situationer där fråga kan upp­komma all bryta besittningsskyddet. Bland de situationer där intresseav­vägningen vid lillämpning av bestämmelsen kan komma att utfalla lill hy-

Prop. 1974:150

499

resvärdens förmån nämns i förarbetena (SOU 1966:14 s. 207 och prop. 1968:91 Bih. A s. 102) mindre genomgripande ombyggnad än som avses i paragrafens punkt 4, dvs, sådan som inte kräver att hyresgästen fiyltar från huset, I ett sådant fall skall hyresvärden kunna säga upp avtalet och som villkor för föriängning kräva garantier föratt få obehindrat tillträde till lägenheten under ombyggnadstiden och begränsning av hyresgästens rätt till skadestånd och till nedsättning i hyran (jfr 26 § hyreslagen).

Generalklausulen lorde i detla sammanhang kunna lämnas uianför dis­kussionen, efiersom det i de ombyggnadsfall där klausulen enligl motiven är tillämplig inte rör sig om hyresförhållandets fortsatta bestånd ulan i första hand om hyresavtalels innehåll under följande hyresperiod. Den tvist som hyresvärdens uppsägning utlöser är således i första hand en villkorstvist och inte en föriängningslvisl i egentlig mening. Skulle emellertid fråga om hyresförhållandets definitiva upphörande i något fall aktualiseras inför mind­re ombyggnad, får man ulgå från att hyresnämnden mot bakgrunden av vad som har anförts förul är restriktiv när det gäller att använda dén möjlighet att upplösa hyresförhållandet som generalklausulen formellt öppnar, I all­mänhet bör den intresseavvägning som alltid skall äga rum ulfalla lill hy­resgästens förmån på så sätt atl hyresgästens kvarboenderält får bestå åt­minstone i princip.

De föreslagna bestämmelserna om ökat boendeinfiytande aktualiserar ock­så frågan om tillämpningen av besitlningsskyddsbestämmelserna i de fall hyresvärden vill riva huset. Som har anförts i avsnittel 10.7.1.2 läggs inlenu fram förslag om direkt infiytande för hyresgästerna i rivningsfallen. 1 stället bör den f n. gällande rivningsregleringen bestå, vilkel innebär all bl. a. bo­stadssociala skäl kan hindra rivning. Därutöver får hyresgästernas intressen tillgodoses i besittningsskyddsproceduren. Av särskill iniresse är därvid ver­kan av de s. k. rivningsklausuler som åtskilliga hyreskontrakt upptar. Den billighelsprövning som enligt 46 § första stycket 3 skall företas i rivnings-fallen kan leda till atl en alltför gammal rivningsklausul lämnas ulan av­seende. Jag har emellertid kommii lill den uppfattningen atl de tillämpande myndigheterna i allmänhet är mindre benägna att bortse från en rivnings­klausul annal än då avsevärd lid har förflutit från dess tillkomst och att enhetlig rättstillämpning inte har utbildats med följd att rätt stora olikheter förekommer vid bedömningen av frågan vilken verkan som en rivnings­klausul bör tillerkännas.

Enligt min mening bör en rivningsklausul tillmätas betydelse i långt mind­re utsträckning än vad nu vanligtvis är fallet. Redan efier några få år efter rivningsklausulens tillkomst bör det krävas myckel starka skäl för alt hy­resvärden skall kunna åberopa klausulen. Riktmärket bör vara atl, om hy­resförhållandet har varat under en inte alllför kort lid och hyresgästen kom­mit atl uppfatta del som permanent, en rivningsklausul bör kunna från­kännas betydelse. Ett annat krav som bör kunna uppslällas är atl rivningen

Prop. 1974:150

500

varit någorlunda aktuell vid den tidpunkt, då rivningsklausulen togs in i avtalet. Har den tillkommit s, a. s, för säkerhets skull bör den kunna lämnas helt ulan avseende även om föriängningsfrågan uppkommit redan elt eller annat år efier klausulens tillkomst,

Eu väsentligl syfte med de lagförslag som nu läggs fram är att slärka hyresgäsiernas rätl lill den egna bostaden. Del ligger i linje med detla syfte atl vid den billighelsprövning som sker enligt 46 § första stycket 3 tillmäta rivningsklausuler den mer begränsade innebörd jag nyss angav. Jag anser mig kunna räkna med alt rättstillämpningen i forisäiiningen blir mer rest­riktiv när det gäller all låla rivningsklausulen fälla avgörandet till hyres­värdens förmån. Några uttryckliga lagregler i den delen föreslås därför inte,

48 §

1 paragrafen meddelas bestämmelser om villkoren för den fortsatta för­hyrningen i samband med förlängning av hyresavlal.

Ändringen i paragrafens första stycke innebär alt utrymmet för höjning av hyran inskränks. 1 paragrafens nuvarande lydelse anges att fordrad hyra är att anse som oskälig, om den väsentligt överstiger hyran för lä­genheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Enligt den fö­reslagna ändringen skall fordrad hyra anses oskälig redan om den är påtagligt   högre än jämförelsehyran.

I elt nytt andra stycke föreskrivs alt vid jämförelseprövning enligl första stycket främst skall beaktas hyra för lägenheier i hus som förvaltas av allmännyttigt bosladsföretag. Vidare tas uppen regel om att ombyggnads-, ändrings- eller underhållsarbete eller åtgärd av därmed jämföriig betydelse som bekostats av hyresgästen inte får beakias vid hyressätlningen enligt första styckel såvida inte särskilda skäl föreligger,

Belräffande bakgrunden till den föreslagna ändringen i paragrafen hänvisas lill vad som anföris i den allmänna motiveringen (avsnittet 10.7,4.3).

Som jag anförl i den allmänna motiveringen svarar den föreslagna andra punkten i andra stycket mol 3 § iredje stycket hyresregleringslagen. Till­komsten av en sådan motsvarighet torde i prakliken inte behöva medföra några nämnvärda tillämpningsproblem. I fiertalet fall blir det knappast ak­tuellt för hyresgästen atl åberopa bestämmelserna därför att de arbeten han utfört och bekostat är av begränsad omfattning och bara har marginell be­tydelse vid en bruksvärdeprövning. Det bör i sammanhanget framhållas, atl det är hyresgästen som är skyldig alt styrka att han vidtagit förbätt­ringsåtgärder i lägenheten och all dessa medföri att lägenhelens bruksvärde har ökat.

Beträffande tillämpningen i visst fall av 48 § iredje slyckel andra punkten i paragrafens lydelse enligt föreliggande förslag hänvisas till vad som har anförts under 45 och 46§§,

Prop. 1974:150

501

Ändringen i paragrafens sista stycke enligt förslaget är rent redaktionell,

49 §

I paragrafen meddelas bestämmelser om besittningsprocedurens inledan­de. Den jämkning som har vidtagits rör iredje styckel av paragrafen och är rent formell.

54 

§

I paragrafen meddelas bestämmelserom rätt for bostadshyresgäst att säga upp avtalet för villkorsändring. I första och andra styckena anges förut­sättningarna för att hyresgästen med bibehållet besittningsskydd skall få säga upp avtalet lor att få villkoren omprövade och i tredje stycket meddelas bestämmelserna om vad hyresgästen har atl iaktta för att få till stånd en omprövning. 55 § upptar normerna för hur de nya villkoren skall bestämmas.

För att hyresgästen skall ha rätt att säga upp avtalet för villkorsändring, krävs enligt paragrafens första stycke i dess nu gällande lydelse bl.a. att hyresförhållandet har varat längre än nio månader i följd vid den tidpunkt då avtalet skulle ha upphört enligl lag eller avtal, om uppsägningen i stället hade gällt dess upphörande, och alt lägenheten inte utgör del av upplåtarens egen bostad. Genom bestämmelserna i andra styckel har möjlighet öppnats för bostadshyresgäst med hyresavtal för kortare tid än nio månader all säga upp avtalet för villkor.sändring. Uppsägning får då ske till den tidpunkt då han har vunnit besittningsskydd. Han behöver således i detta fall inte avvakta den nya hyresperiodens ulgång.

Nuvarande bestämmelser i 54 § första och andra styckena skall samman­ställas med bl, a. beslämmelserna i 4a§ i dess nuvarande lydelse. Sist­nämnda lagrum ger bostadshyresgäst med tidsbestämt hyresavtal, översti­gande ell år, rätt all säga upp avtalet lill den fardag som inträffar närmast efier sex månader från uppsägningen, om hyresförhållandet på fardagen har varat längre än nio månader i följd. På grund av utformningen av 54 § första stycket kan sådan förtida uppsägning från hyresgästens sida avse vill­korsändring i stället för avtalets upphörande.

Genomförs den av mig idet föregående förordade ordningen att bostadshy­resgäsl skall kunna säga upp avtalet att upphöra i förtid vid det månadsskifie som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen (4a § i lörslaget) och att han i princip skall kunna få avtalet förlängt trots all hyresförhållandet har varat kortare tid än nio månader i följd (45 § första stycket i förslaget), måste bestämmelserna i 54 § jämkas.

Till all börja med bör den nuvarande förutsättningen för hyresgästens uppsägning för villkorsändring som ligger i kravet på att hyresförhållandet skall ha varat längre än nio månader i princip utmönstras. Avser hyresavtalet inte möblerat rum eller lägenhet för fritidsändamål, åtnjuter enligt lörslaget

Prop. 1974:150

502

hyresgästen redan dessförinnan besittningsskydd och spärregeln kan därför ulgå som obehövlig i dessa fall, Däremol bör spärregeln behållas beträffande hyresförhållanden i vilka besillningsskydd enligt förslaget inte föreligger förrän efier nio månader. Härigenom uppnås överensstämmelse med 45 § första stycket i den föreslagna lydelsen. Föreskrifterna härom har, jämte kravet att lägenheten inte får utgöra del av upplåtarens egen bostad, tagits upp i ett särskilt stycke närmast efter det nuvarande första stycket.    ,

Förulsättningen i första stycket all hyresavtalet kan sägas upp för vill­korsändring lill den tidpunkt då hyresgästen enligt lag skulle ha kunnat säga upp avtalet lill upphörande kommer atl avse även 4 a § i den föreslagna lydelsen, om 54 § första stycket i förevarande del behålls oförändrat. Del skulle innebära att bostadshyresgäsl skulle kunna säga upp avtalet för vill­korsändring under löpande hyrestid med i princip tre månaders uppsäg­ningstid. Som har anförts i avsnittet 10.7,2 i den allmänna motiveringen bör det inle vara möjligt. Uppsägning från hyresgästens sida för villkors­ändring bör kunna göras bara till den tidpunkt, då hyresgästen enligt avtalet eller enligt huvudreglerna i 3 § andra styckel eller 4 § andra stycket hy­reslagen om uppsägning av avtal kan bringa del alt upphöra. Som har fram­hållits i den allmänna motiveringen torde den ordning som jag sålunda förordar leda till att hyresvärdarna undviker alt sluta tidsbestämda avtal med kort löplid, 1 överensstämmelse med vad som har anföris har i första siycket tagils upp en direkt hänvisning lill de nyss nämnda lagrummen. Av lagtexten framgår att hänvisningen inle gäller den särskilda uppsäg­ningstid en månad som föreskrivs i 4 § andra styckel sista punkten för det fallel alt hyresförhållandet beror av annan anställning än som avses i 46 § första slyckel 7 (jft prop, 1973:23 s. 180).

Enligt gällande ordning har som nämnts hyresgäst med tidsbestämt hy­resavtal, överstigande etl år, möjlighet att säga upp avtalet för villkorsändring ulan att behöva avvakta hyrestidens ulgång. Denna möjlighet bör finnas kvar. Till paragrafen har därför fogats ett nytt tredje stycke. Det har utformats efier förebild av 4a§ i den nuvarande lydelsen. Fjärde stycket upptar be­stämmelserna i det nuvarande tredje stycket med en redaktionell jämkning.

62 §

Till paragrafen, som innehåller bestämmelser som ger domstol rätt att i mål om föriängning av hyresavtal pröva även talan av hyresvärden om åläggande för hyresgästen att fiytta, har fogats två nya stycken. 1 dem fö­reskrivs atl hyresnämnd självmant skall ta upp fråga om utdömande av vite som förelagts med stöd av de nya bestämmelserna om reparations­föreläggande, att vite inte för dömas ut, om ändamålet har förfallit, och all utdömt vite inle får förvandlas.

Alt nämnden självmant kan ta upp fråga om utdömande av vite innebär

Prop. 1974:150

503

självfallet inte all nämnden skall vara skyldig atl efierforska i vad mån hyresvärden har vidtagit de ålgärder som föreläggandel avser. Man får räkna med att hyresgästen normalt kommer att hålla nämnden underrättad om utvecklingen, men skulle nämnden på annat sätt få kännedom om att fö­reläggandet inte har iakttagits, bör nämnden således vara oförhindrad att la upp frågan om utdömande av vitet.

De föreslagna bestämmelserna kräver ingen ytterligare motivering.

De nuvarande bestämmelserna i paragrafen, vilka enligt förslaget har tagits upp som första stycke, föreslås i prop. 1974:151 bli upphävda från den I juli  1975,

66 §

Paragrafen upptar beslämmelser om skiljeavtal i hyresförhållanden. Den jämkning paragrafen har underkastats i förslaget hänger samman med alt beslämmelserna om förstagångshyra har upphävts i och med utgången av maj 1973 (SFS 1973:187; jfr punkten 7 av övergångsbestämmelserna till lagändringen).

70 

§

Paragrafen anger i vilka fall hyresnämnds beslut får klandras och hur part som är missnöjd med beslutet skall förfara (första stycket). Vidare med­delas bestämmelser om i vilka fall beslut av hyresnämnd inte får klandras (andra siycket).

Enligt förslaget läggs en del helt nya uppgifier på hyresnämnderna, näm­ligen atl meddela reparationsföreläggande enligt 16 § andra stycket, att döma ut vite som förenats med sådant föreläggande (62 § andra styckel) och att döma ut skadestånd i fall som avses i 24a§, Självfallet bör pari som är missnöjd med nämndens beslut i dessa fall kunna få frågan överprövad.

Jämkningen i första stycket av paragrafen innebärati klander skall anföras även mot hyresnämnds beslut i fråga om skadestånd enligt 24 a § i förslaget, om part är missnöjd med beslutet.

Till paragrafen har fogals etl nytt andra stycke av innebörd att lalan mot hyresnämnds beslut i fråga om reparationsföreläggande enligt 16 § andra stycket i förslaget och vite som sådant föreläggande har förenats med skall föras genom besvär inom samma tid som gäller för väckande av klandertalan.

I följande paragraf, 71 § har tagils upp beslämmelserna om var klander re.sp. besvär skall anföras.

Paragrafens nuvarande andra stycke har med en endast formell jämkning tagits upp i förslaget som ett iredje stycke.

De föreslagna fullföljdsbeslämmelserna bör .ses som etl provisorium i avvaktan på all bostadsdomsiolen inrättas. Det är, som har nämnts förut, enligt prop, 1974:151 avsett att ske den 1 juli  1975,

Prop. 1974:150

504

7I

§

1 paragrafen meddelas forumbestämmelser. Enligt forsla styckel skall hy-restvist som inte ankommer på hyresnämnds prövning och inte heller rör kollektivavtal tas upp av den fastighetsdomstol inom vars område fastig­heten är belägen. Klandertalan skall las upp, om den rör kollektivavtal, av arbetsdomstolen och annars av fastighetsdomstol som nämnts nyss. I andra styckel föreskrivs att tvist som efter klander mot hyresnämnds beslut är anhängig vid domstol för återförvisas till nämnden.

Till första styckel har i förslaget fogats en ny punkt av innehåll atl be­svärslalan som avses i 70 § andra stycket i den föreslagna lydelsen skall las upp i första hand av Svea hovrätt. 1 ett nytt andra stycke har tagits upp vissa bestämmelser om handläggningen av sådant besvärsmål i hov­rätten. Bestämmelserna har utformats efter förebild av 21 § andra stycket BSL. Av paragrafen i den föreslagna lydelsen följeratt besvären skall anföras hos arbetsdomstolen i slällel för hos hovrällen, om tvisten rör kollektivavtal, och att därvid de särskilda handläggningsreglerna i andra stycket kommer all gälla också i arbetsdomstolen.

Paragrafens nuvarande andra stycke har i förslaget tagits upp som elt Iredje stycke.

72 

§

Paragrafen upptar bestämmelser om begränsningar i fullföljdsrätten i mål som överprövas av allmän domstol.

Enligt min mening bör fråga om skadestånd enligt 24 a § hyreslagen lämp­ligen kunna prövas av hovrätt som sista instans. Anledning saknas vidare att öppna möjlighet för part att fullfölja talan mot beslut av Svea hovrätt i fråga om reparationsföreläggande eller utdömande av vite som sådant fö­reläggande har förenats med. Detta kan visserligen sägas innebära all man bryter parallellileten mellan den föreslagna fullföljds- och instansordningen och BSL:s syslem, men det är enligl min mening motiverat av hänsyn till frågornas olika beskaffenhel och till atl fråga om reparalionsföreläggande bör kunna avgöras jämförelsevis snabbt.

Paragrafen har utformats i överensstämmelse med vad som har anförts.

73 

§

Enligt paragrafen i dess nuvarande lydelse skall rättegångskostnaderna i princip kvittas när del är fråga om hyreslvist som avses i 49 eller 55 §§, Departementsförslaget innebär att detsamma skall gälla i besvärsmål som skall prövas av Svea hovrätt eller arbetsdomstolen.

Prop. 1974:150

505

Övergångsbestämmelserna

1.

De nya bestämmelserna bör träda i kraft den I januari 1975.

2.

Det är en allmän princip atl civilrältslig lagstiftning inte bör ges till-bakaverkande krafi. Vid lidigare reformer på hyresrättens område har det emellertid ansetts ofrånkomligt att göra vissa avsteg från denna princip. Så har skett bl. a. vid 1968 års och 1973 års reformer av hyreslagstifiningen. De överväganden som härvid gjorts bör vara vägledande även i detta sam­manhang. Övergångsbestämmelserna bör således utformas med utgångs­punkt i huvudregeln atl de civilrättsliga bestämmelserna i lagen inte äger tillämpning på avtal som har slutits före lagens ikraftträdande men med vissa avsteg härifrån som framgår av vad jag anför i det följande.

Till skillnad från vad som i övergångshänseende anses gälla i fråga om civilrättsliga bestämmelser blir förfaranderegler omedelbart tillämpliga vid ikraftträdandet, om inte annal särskilt anges. 1 förslaget häri 62 och 70-73 §§ hyreslagen nya sådana bestämmelser lagits upp. De nya bestämmelserna innefattar emellertid inte ändring i gällande ordning utan utgör tillägg till nuvarande bestämmelser. Särskilda övergångsbestämmelser behövs därför inte. De nya bestämmelserna blir således tillämpliga i den mån fråga som regleras i dem uppkommer efter ikraftträdandet.

Bestämmelser motsvarande dem som tagits upp i punkt 14 av övergångs­bestämmelserna till 1973 års ändringar i JB och som äger lillämpning i fråga om vissa tillsvidareavial torde kunna undvaras.

De nya beslämmelserna i 4 a § hyreslagen om rätt för bostadshyresgäst att säga upp avtalet till upphörande med i princip tre månaders uppsäg­ningstid bör äga tillämpning även i fråga om avtal som har träffats före ikraftträdandet. Den möjlighet som 4a § i nuvarande lydelse öppnar för bostadshyresgäsl med tidsbestämt långlidsavtal att i förväg befria sig från avtalet, behöver därmed inte i och för sig ges fortsatt tillämpning. Emellertid kan del inträffa att sådan bostadshyresgäst inlett ett förfarande genom upp­sägning före ikraftträdandet. Det bör i så fall få fortsättas. 1 överensstämmelse härmed bör 4a § i den äldre lydelsen alltjämt vara tillämplig, om uppsäg­ningen har skett innan lagen trätt i kraft. Härigenom uppnås också över­ensstämmelse med vad som i övergångshänseende föreslås gälla i fråga om 54 §.

De nya bestämmelserna i 16 § om reparalionsföreläggande bör bli till­lämpliga ulan inskränkning i fråga om avtal som ingåtts före lagens ikraft­trädande.

På motsvarande sätt som har skett vid tidigare ändringar i hyreslagens besillningsskyddsregler bör de föreslagna ändringarna i 45, 46 och 48 §§ göras tillämpliga även på avtal som har slutits före lagens ikraftträdande. Har avtalet sagts upp dessförinnan, bör emellertid äldre bestämmelser gälla (jfr punkt 6 i övergångsbestämmelserna till  1973 års ändringar i JB).

Har i hyresförhållande, som varat kortare än nio månader i följd, avtalet

Prop. 1974:150

506

sagts upp av hyresvärden före ikraftträdandet, har hyresgästen således inte besittningsskydd och någon skyldighet för hyresvärden all lämna avfiytt­ningsmeddelande enligt 49 § föreligger inte. Motsvarande bör självfallet gälla då ett enligl förslaget besittningsskyddat korttidsavtal löper ut före ikrafi­lrädandet (jfr 4 § första siycket).

Också de nya beslämmelserna i 54 § om förutsällningarna för att bo­stadshyresgäsl skall kunna säga upp hyresavtal för villkorsändring bör äga tillämpning på äldre avtal. Äldre bestämmelser bör dock lillämpas, om hy­resgäst sagt upp avtalet för del angivna ändamålet före ikraftträdandet. Här­igenom uppnås den erforderliga samordningen med vad som bör gälla över­gångsvis i fråga om de nya bestämmelserna i 45 §. I förslaget har i 54 § tredje stycket tagits upp särskilda bestämmelser om uppsägning för vill­korsändring i de fall hyresavtalet är bestämt för längre tid än etl år. De bör gälla också i fråga om äldre avtal med samma begränsning som har föreslagits i fråga om de nya bestämmelserna i 4a§.

Blir avtal efier uppsägning föriängl på grund av lag för lid efter ikraft­trädandet genom dom eller beslut eller överenskommelse som träffals i förlängningstvist, bör de nya bestämmelserna utan hinder av uppsägningen bli tillämpliga på avtalet (jfr punkt 13 av övergångsbestämmelserna till 1973 års ändringar i JB). En övergångsbestämmelse med denna innebörd bör avse endast det fallel alt förlängningen kommii till stånd enligt bestäm­melserna om direkt besillningsskydd. Uppsägning av avtal som inle är för­enade med sådant besittningsskydd gäller alltid avtalels upphörande. Träffas i ett sådant fall efter uppsägning överenskommelse om fortsatt förhyrning, blir avtalet alt betrakta som en ny upplåtelse på vilken de nya bestäm­melserna blir omedelbart tillämpliga vid ikraftträdandet (jfr prop. 1973:23 s. 197).

Bestämmelser med det innehåll som har angetts i del föregående har tagits upp i punkt 2 av övergångsbestämmelserna.

3, Även de nya bestämmelserna i 24 a § om rätt för bostadshyresgäst atl utföra målning m. m. i lägenheten bör äga lillämpning på äldre avtal. Undantag bör emellertid göras för det fall att avtalet avser lägenhet i en­familjshus, I sådant fall bör de nya bestämmelserna inle kunna tillämpas före den tidigaste lidpunkt till vilken hyresvärden genom uppsägning som görs efter ikraftträdandet kan säga upp avtalet för jämkning av hyresvill­koren. Hyresvärden får därigenom möjlighet att, om avtal inle kan iräffas med hyresgästen om undantag från regleringen, få prövat av opartiskt organ vad som i detta hänseende bör gälla i avtalsförhållandet. Bestämmelser med den avgivna innebörden har lagits upp i punkt 3 av övergångsbestämmel­serna.

Det torde ligga i sakens natur att den i 24 a § upptagna skadeståndsregeln inte är tillämplig i andra fall än då den åtgärd som minskal liigenhetens bruksvärde har företagits efter ikraftträdandet, dvs, med stöd av 24 a § första stycket första punkten.

Prop. 1974:150

507

4. Ändringen i 35 § hyreslagen innebär alt bostadshyresgäsl i vissa läll kan utöva sin bytesrätt utan hinder av att hyresförhållandet har varat kortare tid än nio månader i följd. Det nuvarande kravel på viss varaktighet av hyresförhållandet bör upprätthållas i fråga om äldre avtal som inte enligt punkten 2 av övergångsbestämmelserna är förenat med direkt besillnings­skydd. Annars bör 35 § i den nya lydelsen äga lillämpning även på äldre avtal, 1 punkt 4 av övergångsbestämmelserna har lagils upp en föreskrift av denna innebörd.

10,10,3 Förslaget lill lag om ändring i bosiadssaneringslagen

Som har anföris i avsnittet 10,7,1,2 bör hyresgäsiernas infiytande över fastighetens förvaltning ökas bl. a, genom alt de ges räll atl genom sin organisation förhindra all vissa ålgärder företas i fråga om fasligheten. Ge­mensamt för de åtgärder som åsyftas är att de inte behövs för att lägenheten skall uppnå den standard som vid varje tidpunkt är fastlagd som lägsia godtagbara standard för bostadslägenhet. De materiella bestämmelser som behövs ha lagits upp i BSL,

Anknytningen lill BSL medför atl de nya bestämmelserna om boende­infiytande i 2 a § inte blir lillämpliga i fråga om hus som tillhör staten eller kommun. Någon risk för lyxsanering inom delta lägenhetsbestånd föreligger inte. Bestämmelserna är emellertid tillämpliga i fråga om hus som ägs av kommunägda bolag eller kommunala siifielser.

Som också har anförts i den allmänna motiveringen bör tills vidare de föreslagna bestämmelserna äga tilllämpning i slockholms- göieborgs- och malmöområdena. Vad som anförs i det följande i anslutning till de olika lagrummen utom 2 b § är således begränsat till förhållandena inom nämnda områden.

Till stockholmsområdet bör i delta sammanhang hänföras följande kom­muner nämligen Botkyrka, Danderyd, Ekerö, Haninge, Huddinge, Järfälla, Lidingö, Nacka, Sigtuna, Sollenluna, Solna, Stockholm,Sundbyberg, Tyresö, Täby, Upplands-Bro, Upplands-Viisby, Vallentuna, Vaxholm och Viirmdö, Till göteborgsområdet bör hänföras Ale, Göteborg, Härryda, Kungsbacka, Kungälv, Lerum, Mölndal, Pariille, Stenungsund, Tjörn och Öckerö. Till malmöområdet slutligen bör hänföras följande kommuner nämligen Bara, Burlöv, Kävlinge, Lomma,[REDACTED_EFTERNAMN], Malmö, Staffanstorp, Svedala, Trelleborg och Vellinge.

Den möjlighet att förhindra genomförandet av vissa åtgärder som enligt förslaget tillkommer hyresgäslkollektivet är självfallet inle begränsad till åtgärder inom de olika bostadslägenheterna i huset. De föreslagna bestäm­melserna kan tillämpas exempelvis om hyresvärden önskar renovera husets fasad eller trapphus eller bygga om vinds- eller källarutrymmen.

De föreslagna fullföljdsbeslämmelserna utgår från nuvarande ordning. De får ses som ett provisorium i avvaktan på att bostadsdomsiolen inrättas den 1 juli  1975 (jft prop.   1974:151).

Prop. 1974:150

508

Samtidigt med de ändringar som föranleds av förslagen i avsnittet 10,7.1,2 föreslås även upphävande av 2§ tredje siycket och införande av en nya paragraf 2 b §. Denna ändring är föranledd av bestämmelserna beträlTande riksdagens och regeringens normgivningsmakl, i den nya regeringsformen (RF).

1

§

1 paragrafen meddelas allmänna beslämmelser om lagens tillämpnings­område. Del inflytande för hyresgäsierna som föreslås bör, som har fram­hållits i den allmänna motiveringen, utövas genom hyresgäströrelsen. Till paragrafen har därför fogats ell nytt iredje stycke med en definition av del i följande paragrafer använda ullrycket organisation av hyresgäster. Med sådan organisation förstås i överensstämmelse med vad som gäller enligt exempelvis hyresregleringslagen, riksorganisation av hyresgäster eller före­ning, som är ansluten till sådan organisation och inom vars verksamhels-område fastigheten är belägen.

2

§

1 paragrafens första stycke meddelas beslämmelser bl, a, om vem som är behörig att ansöka om upprustningsåläggande eller användningsförbud. Sådan rätt tillkommer f n. kommun. I förslaget har lagrummet jämkats så atl också hyresgästorganisation kan göra ansökan. Frågan har behandlats i avsnittel 10,7,1.2 i den allmänna motiveringen.

1 andra stycket av paragrafen föreslås inte någon ändring.

Tredje stycket upptar i nuvarande lydelse etl bemyndigande för Kungl, Maj:t eller myndighet som Kungl, Maj:t bestämmer att meddela bestäm­melserom vad som skall förslås med den lägsia godtagbara standard, varom talas i första styckel. Med stöd av detta bemyndigande har utfärdats kungö­relsen (1973:532) om lägsta godtagbara standard för bostadslägenhet i vissa fall. Som jag utvecklar närmare nedan under 2 b § innefattar bestämmelserna i RF inte någon möjlighet för riksdagen att fullständigt delegera norm-givningen avseende sådana föreskrifier som meddelas i kungörelsen. Jag föreslår därför alt bemyndigandet i förevarande stycke upphävs och att vissa av reglerna i nämnda kungörelse intas i denna lag.

2a

§

I paragrafen, som är ny, har tagits upp bestämmelser som öppnar möjlighet lör hyresgäslkollektivet atl förhindra atl vissa åtgärder vidtas i fråga om fastighet, I första stycket ges regler beträffande åtgärder som inte kräver byggnadslov. Andra stycket behandlar åtgärder som kräver byggnadslov.

Prop. 1974:150

509

Enligt första stycket får hyresnämnd på ansökan av hyresgästorganisation förbjuda fastighetens ägare alt i fastigheten utföra förbättringsarbeten eller liknande ålgärder, om de inle behövs för atl lägenhet skall uppnå sådan standard som avses i 2 § första siycket, dvs, lägsta godtagbara standard. Som förutsättning för förbud gäller all det är uppenbart atl åtgärden inle är påkallad av boendehänsyn. Härigenom utesluts till en början alla de ål­gärder som fastighetsägaren i egenskap av hyresvärd är på grund av lag eller avtal skyldig ombesörja i huset. Åtgärder som är all hänföra till det löpande underhållet eller ingår i hans reparationsskyldighel kan således inte förbjudas med stöd av de föreslagna bestämmelserna, Samma sak gäller i fråga om reparationer eller förbättringsarbeten som företas för att uppfylla föreskrifterna i exempelvis hälsovårdsstadgan eller byggnadsstadgan. Åt­gärder som fastighetsägaren vill utföra för all uppfylla utfästelser gentemot utomstående, exempelvis en långivare, är däremol inle uteslutna från för­budsregelns lillämpning.sområde.

Av lagtexten framgår således alt del är bara i mera uppenbara fall som förbud skall kunna meddelas. Förbudsregeln är tänkt all i första hand tjäna som en spärr mot alt fastighetsägaren förser lägenheterna eller huset med inredningsdetaljer eller andra anordningar som närmast får betecknas som onödig lyx. Vid ställningstagandet till frågan om förbud bör kunna meddelas bör emelleriid också beaktas i vad mån den tillämnade åtgärden kan antas inverka i höjande riktning på hyrorna. Kan del förutses atl en sådan effekl inle inträffar, lorde som regel anledning saknas att inte tillåta företaget.

Med uttryckel boendehänsyn menas den hänsyn som skall tas lill de boendes intresse i allmänhet. Med de boende åsyftas i detla sammanhang således inte de personer som för tillfället bor i huset som hyresgäster. Ut­trycket boendehänsyn har m,a,o, en objektiv innebörd. När det gäller att bestämma en sådan innebörd skall de bostadspolitiska mål som samhället vid tillfället har uppställt tjäna som vägledning.

En annan förutsättning för att förbudsregeln i första styckel skall vara tillämplig är, som förul nämndes, all den åtgärd som avses inte kräver byggnadslov. För au underiätta hyresnämndens bedömning av den frågan kan det vara lämpligt att inhämta byggnadsnämndens uppfattning i saken. Bestämmelser om hörande av byggnadsnämnd har i förslaget lagits upp i nämndlagen (17 §),

Har förbud meddelats med slöd av förevarande bestämmelser, bör fas­tighetsägaren ha möjlighet alt få förbudet upphävt. Det ligger emelleriid i sakens nalur att det krävs vägande skäl för beslut om det. Av första Slyckel sista punkten framgår atl fastighetens ägare kan ansöka om upp­hävande av förbud som meddelats med stöd av lagrummet.

Slutligen bör något beröras frågan om beslut om förbud skall vara gällande mot ny ägare av fastigheten.

Enligt 8 § i dess nuvarande lydelse är upprustningsåläggande och an-

Prop. 1974:150

510

vändningsförbud gällande mol ny ägare med undantag för vite. Nämnden kan dock utsätta nytt vite. Denna ordning måste ses mot bakgrund av att upprustningsåläggande och användningsförbud skall antecknas i fastig­hetsbok. Anteckning i fastigheisbok bör rimligen inte komma i fråga be­träffande förbud enligl första styckel i denna paragraf Av principiella skäl kan då förbudet inte tillålas träffa ny ägare av fastigheten. F. ö. skulle inte så mycket vara vunnet med en sådan ordning, efiersom det knappast kan undvikas att frågan tas upp i hela sin vidd, när det blir aktuellt att sätta ut vite för den nye ägaren. Förslaget innebär därför att förbud enligt första siycket inle gäller mot ny ägare av fastigheten.

Enligl andra siycket av förevarande paragraf får, om hyresgästorganisation motsätter sig alt i fastigheten vidtas annan åtgärd som kräver byggnadslov än som behövs för att lägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard, åtgärden vidtas endast om hyresnämnd på ansökan av fastighetens ägare medger det. Medgivande för lämnas bara, om särskilda skäl föreligger för det.

Hyresgästförening har inle möjlighet all med stöd av andra stycket stoppa åtgärdersom utgör en teknisk förutsättning föratt lägsta godtagbara standard skall uppnås. Är det t. ex, vid inredande av bad- eller duschrum i lägen­heterna nödvändigt att nya ledningar för vatten och avlopp dras i huset, måste det arbelel få göras. Självfallet kan det vara tveksamt om en viss åtgärd kan anses vara nödvändig för att den önskvärda standarden skall kunna uppnås. Det kan också ofia komma att röra sig om bedömningar av lämpligaste planlösning från funktionell och ekonomisk synpunkt.

Frågan om särskilda skäl föreligger för hyresnämnd att mot hyresgästorga­nisations bestridande tillåta viss åtgärd måste bedömas utifrån omstän­digheterna i det enskilda fallet.

Fall kan förekomma där det av faslighetsekonomiska eller liknande skäl ter sig befogat att utföra vissa arbeten ulöver dem som behövs för atl uppnå lägsta godtagbara standard. Om dessa tilläggsarbeten kan bedömas ha obe­tydlig inverkan på lägenheternas bruksvärde, kan det i vissa fall anses fö­religga särskilda skäl att tillåta fastighetsägaren att genomföra dessa till-läggsarbeten. Som ett allmänt riktmärke bör gälla atl fastighetsägaren måsle kunna anföra myckel slarka skäl föratt lillålas ulföra andra, mera omfattande arbeten än som innebär upprustning av lägenheterna till lägsia godtagbara standard, om hyresgästorganisationen molsäller sig åtgärderna. Det är inte tillräckligt alt han kan visa all ombyggnaden blir mer lönsam för honom, om han får utföra de åtgärder han önskar. Endast i de fall där en mindre omfattande ombyggnad inte uppfyller det lönsamhetskrav som uppställts i 5  BSL bör en slörre ombyggnad eller de arbeten som behöver utföras för att investeringen skall ge skäligt ekonomiskt utbyte kunna tillåtas. Pröv-ningsmyndighelen bör således ställa sig frågan, om det från lönsamhets-synpunkt skulle ha varit möjligt atl i motsvarande situalion meddela åläg-

Prop. 1974:150

511

gande för fastighetsägaren enligt BSL att vidta bara de åtgärder som behövs för att lägenheterna skall få lägsta godtagbara standard. Uttalandena i för­arbetena till BSL om den prövning som skall ske vid lillämpning av BSL torde vara vägledande också i ombyggnadsfallen (jfr prop,  1973:22 s, 76).

Enligt kungörelsen om lägsta godtagbara standard får vissa avvikelser göras från de standardkrav som har uppslällls. Genom att standardkraven på alla punkter inte är absoluta kan skillnader i fråga om det äldre fas­tighetsbeståndet av teknisk eller ekonomisk nalur beaktas. Skulle fastig­hetsägaren i etl visst fall vilja rusta upp lägenheterna lill den standard som kungörelsen anger för normalfallet, t. ex. installera loalett i varje lägenhet, men hyresgäsierna anse att förutsältningar finns för det billigare alternativet som bestämmelserna medger, nämligen i det anförda exemplet att toalett anordnas i nära anslutning till lägenheterna, bör det enklare alternativet, som sett från hyresgästkollektivels synpunkt är en nödlösning, inte väljas utan att starka skäl talar för det.

En följd av den föreslagna bestämmanderätten för hyresgästerna i om­byggnadsfallen kan bli alt en fastighetsägare skrinlägger planerna på att rusta upp lägenhetsbeslåndel till lägsia godtagbara standard. I etl sådani fall kan enligl föreliggande förslag hyresgäsierna genom sin förening göra ansökan om upprustningsåläggande 0 2 § i den föreslagna lydelsen).

Som framhållits i den allmänna motiveringen (avsnitt 10.7.1.2) kan hy­resnämnden meddela godkännande på villkor att ändringar görs i ombygg­nadsföretaget.

2b

§

Enligt 8 kap. 3 § RF skall föreskrifier om förhållandet mellan enskilda och det allmänna, som gäller åliggande för enskilda eller i övrigt avser ingrepp i enskildas personliga eller ekonomiska förhållanden, meddelas genom lag. Utan hinderav bl, a. 3 § kan riksdagen enligt 8 kap. 7 § bemyndiga regeringen att meddela föreskrifier förutsatt atl dessa avser de ämnen som anges i paragrafen. Kungörelsen (1973:532) om lägsta godtagbara standard, för bo­stadslägenhet reglerar emellertid inte ett ämne som kan anses hänförligt till något av dem i fråga om vilka delegering till regeringen kan ske. Reg­leringen i den nämnda kungörelsen avser alltså ell ämne som faller inom det obligatoriska lagområdet, dvs. regleringen kan efier den I januari 1975, då den nya RF träder i kraft, ske endast i form av lag. De föreskrifier som nu ges i kungörelsens 2 och 3 §§ bör alltså tas in i BSL under dessa paragrafer. Om förslaget godtas avser jag alt föreslå Kungl, Maj:l alt kungö­relsen upphävs samlidigt med att ändringen i BSL träder i kraft,

3§ Paragrafen upptar bestämmelser om mot vem ansökan om upprustnings-

Prop. 1974:150

512

åläggande och användningsförbud kan riktas m. m. Paragrafen har jämkats med hänsyn till de nya ansökningsärenden som anges i 2 a §.

Beslämmelserna i paragrafens första stycke om i vilka fall beslut får förenas med vite har utvidgats till att avse förbud enligt 2 a § första stycket.

Som har anföris vid 2 a § innebär förslaget atl förbud enligl första siycket i nämnda lagrum inte gäller för ny ägare av fasligheien, 1 andra siycket har vidtagits en redaktionell jämkning.

19§

1 paragrafens första stycke meddelas bestämmelser som ger kommun, som avser att föra lalan enligt BSL, räll atl besiktiga fastigheten, om del är nödvändigt. Motsvarande befogenhet bör tilläggas organisation av hy­resgäster som avser all göra ansökan enligt 2§ eller 2a § första styckel eller som har atl föra talan i hyresnämnden angående medgivande enligt 2 a § andra styckel.

Enligt andra stycket får hyresnämnden vid vite förelägga tredskande fas­tighetsägare au hålla fastigheten tillgänglig för besiktning. Vitesföreläg­gande bör kunna användas också när hyresgästorganisation vägrats tillträde för besiktning. Paragrafen har jämkats i överensstämmelse med vad som har anförts.

20 

§

I paragrafen föreskrivs nu atl fråga om uttagande av vite som förelagts med stöd av lagen skall prövas av hyresnämnden på yrkande av kommunen.

Enligt förslaget skall även hyresgästförening kunna ansöka om upprust­ningsåläggande och användningsförbud. Det bör tillkomma föreningen att också föra talan om utdömande av vitet, Samma ordning bör självfallet gälla när föreningen har utverkat förbud enligt 2 a § första stycket och fas­tighetsägaren har handlat i strid med förbudet. Paragrafen har jämkats i överensstämmelse härmed.

21§

Paragrafen upptar bestämmelser om fullföljd av talan mot hyresnämnds beslut i fråga enligt lagen.

Den provisoriska fullföljds- och instansordning som gäller i fråga om beslut om upprustningsåläggande, användningsförbud eller åtgärd enligt 12 § och som innebär att talan skall fullföljas genom besvär hos Svea hovrätt.

Prop. 1974:150

513

bör till dess all den nya överinstansen över hyresnämnderna, bostadsdom-stolen, inrättas den 1 juli 1975 (jfr prop. 1974:151) kunna lillämpas också i fråga om förbud enligt 2a § första slyckel och medgivande enligl 2a § andra slyckel.  Paragrafen har utformats i enlighet härmed.

23 

§

1 paragrafen upptas beslämmelser om fördelning av kostnadsansvaret i besvärsmål. Enligt min mening bör fastighetens ägare kunna tillerkännas ersättning för rättegångskostnad i överinstansen av statsverket, om han vin­ner besvärsmål i vilkel hyresgästorganisation är motpart. Detla bör gälla inte bara när talan fullföljs i fråga som avses i 2a § utan också när hy­resgästförening med slöd av de föreslagna bestämmelserna för lalan om upprustningsåläggande eller användningsförbud. Paragrafen har utformats i överensstämmelse härmed.

Övergångsbestämmelserna

Lagen föreslås träda i kraft den 1 januari 1975.

Som jag har framhållit förut bör de föreslagna bestämmelserna i 2 § första stycket om initiativrätt och i 2 a § om infiytande för hyresgästerna i bl. a. ombyggnadsfrågor tills vidare gälla bara i Stockholms-, göieborgs- och mal­möområdena. En bestämmelse härom har fogats lill ikrafllrädandebestäm-melsen. Det torde ligga i sakens natur atl de nya bestämmelserna på de orter där de föreslås gälla blir omedelbart tillämpliga vid ikrafilrädandet, om inte annat anges. För att inte bl. a. de byggnadslovsärenden som redan har anhängiggjorts skall försenas, bör föreskrifierna i 2 a § andra styckel inte vara tillämpliga i fall då byggnadslov har sökts före ikrafilrädandet. I övrigt synes anledning inte finnas att meddela undantag från den förut angivna huvudregeln.

Övergångsbestämmelserna

Kungörelsen föreslås träda i kraft den 1 januari 1975. På motsvarande sätt som har föreslagits i fråga om BSL bör de nya beslämmelserna inte gälla, när an.sökan om byggnadslov har gjorts före ikraftträdandet. Någon uttrycklig övergångsbestämmelse härom kan inte anses påkallad utan del lorde följa av den lill BSL föreslagna övergångsregleringen.

33 Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150

514

10,10,4 Förslaget lill lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149)

Som anföris i avsnittet 10.7.1.2 i den allmänna motiveringen bör hyresgästernas slällning enligl anläggningslagen stärkas. 1 egenskap av innehavare av särskild rätl lill fastighet som tas i anspråk för gemensam­hetsanläggning har de visseriigen redan nu ställning som sakägare vid för­rättning (jfr 20§), men därigenom är deras intressen enligt min mening inte tillräckligt tillgodosedda. Den förstärkning av hyresgäsiernas slällning som sålunda bör genomföras är att de får rätt alt la initiativ lill inrättande eller förändring av gemensamhetsanläggning (18 §), att vid lillämpning av del s. k. opinionsvillkoret deras synpunkler tillmäts samma betydelse som fastighetsägarnas (7 §) och, slutligen, atl de får föra lalan vid förrättningen även i det fallel all fastighet skall ingå i anläggningen utan alt tas i anspråk för densamma (20§). 1 de nu angivna hänseendena bör hyresgästerna fö­reträdas av sin organisation. Med hyresgästorganisation menas även i detta sammanhang riksorganisation av hyresgäster eller förening som är ansluten lill sådan organisation och inom vars verksamhetsområde fastigheterna är belägna. På motsvarande sätt som har föreslagits i fråga om BSL bör de nya bestämmelserna tills vidare äga lillämpning i Stockholms-, göteborgs-och malmöområdena. Vad som anförs i det följande tar således sikte på förhållandena i dessa områden.

7 

§

1 paragrafens första stycke upptas det s, k. opinionsvillkoret. Enligt delta får gemensamhetsanläggning inte inrättas, om ägarna lill de fastigheter som skall delta i anläggningen mera allmänt motsätter sig åtgärden och har be­aktansvärda skäl för det. I överensstämmelse med vad som har anförts i det föregående har i förslaget hyresgäsierna i de berörda fastigheterna jäm­ställts med ägarna till fastigheterna. Del lörutsätts därvid att de löreiriids av sin organisation. En definition av begreppet hyresgästorganisation har lagits upp i paragrafens första stycke. Andra stycket behålls oförändrat,

18 §

I första styckel anges vem som i normalfallet har rätl all ansöka om förrättning enligt anläggningslagen. Sådan riitt har f n. endasl ägare av fastighet som avses skola delta i anläggningen saml byggnadsnämnden, I andra och tredje styckena, som inte föreslås ändrade, ges specialbestäm­melser om initiativrätt,

I förslaget har första styckel jämkats så att initiativrätt också tillkommer hyresgästerna i de berörda fastigheterna, Hyresgäsierna skall därvid vara företrädda av sin organisation.

Prop. 1974:150                                                                     515

19, 30 och 31 

§§

Om som f

ö

rordats i det f

ö

reg

å

ende hyresg

ä

storganisation ges r

ä

tt att an­s

ö

ka om anliiggningslbrr

ä

tining och dess mening skall beaktas vid till

ä

mp­ning av opinionsvillkoret, m

å

ste hyresg

ä

storganisationen ocks

å

 ges m

ö

j­ligheter all dels f

ö

ra lalan vid l

ö

rr

ä

llningen, dels fullf

ö

lja talan mol beslut vid denna som kan ang

å

organisationen, dels ocks

å

 f

ö

ra talan vid domstol i m

å

l om anl

ä

ggningsfr

å

ga. D

ä

remot synes del inte b

ö

ra komma i fr

å

ga atl rent generellt ge hyresg

ä

storganisation sl

ä

llning som sak

ä

gare.

Med anledning av det anf

ö

rda f

ö

resl

å

s i 19 

§

 all, om hyresg

ä

storganisation p

å

kallat f

ö

rr

ä

ttningen, organisationen skall underr

ä

ttas om tid och plats f

ö

r anl

ä

ggningsf

ö

rr

ä

ttning eller, om f

ö

rr

ä

ttning kan handl

ä

ggas helt ulan sam­mantr

ä

de, om f

ö

rr

ä

ttningen, innan den avslutas. Hyresg

ä

storganisationen b

ö

r underr

ä

ttas ocks

å

 om f

ö

rr

ä

ttningen i annat fall kan r

ö

ra hyresg

ä

sters r

ä

ll. Sj

ä

lvfallet beh

ö

ver fastighetsbildningsmyndigheten vid till

ä

mpning av sistn

ä

mnda best

ä

mmelse bara beakta mera p

å

tagliga inverkningar p

å

 hy­resg

ä

sternas nyttjander

ä

tt av ifr

å

gasatt

å

tg

ä

rd. Finns hyresg

ä

stf

ö

rening f

ö

r det omr

å

de som f

ö

rr

ä

ttningen avser, beh

ö

ver fastighetsbildningsmyndig­heten sj

ä

lvfallet inte underr

ä

tta ocks

å

 riksorganisationen.

I 30 

§

 f

ö

resl

å

s att hyresg

ä

storganisation i den ordning som g

ä

ller f

ö

r sa­k

ä

gare skall f

å

 f

ö

ra talan mot anliiggningsbeslut och beslut mot inst

ä

llande av f

ö

rr

ä

ttning som organisation beg

ä

rt. Av 30 

§

 j

ä

mf

ö

rt med 15 kap. 2 

§ 

sista stycket fastighetsbildningslagen (1970:988) framg

å

r all hyresg

ä

storga­nisation ocks

å

 f

ö

r f

ö

ra talan mot beslut varigenom dess ans

ö

kan om an-l

ä

ggningsf

ö

rr

ä

ttning avvisats. Mot andra beslut av l

ä

stighetsbildningsmyn-dighelen, t, ex. s

ä

rskill beslut om f

ö

rdelningen av kostnaderna l

ö

r anl

ä

gg­ningen, f

å

r d

ä

remot organisationen inle f

ö

ra talan.

Om hyresg

ä

storganisation har f

ö

rt talan mol fastighelsbildningsmyndig-hetens beslut, b

ö

r organisationen i processuellt h

ä

nseende behandlas som sak

ä

gare i m

å

let. Best

ä

mmelse h

ä

rom har tagits upp i 31

§

. Detla inneb

ä

r bl, a, alt hyresg

ä

storganisationen l

å

r f

ö

ra talan i m

å

let och 

ö

verklaga domstols avg

ö

rande enligt vad som g

ä

ller f

ö

r sak

ä

gare. Fullf

ö

ljs talan av annan och kan lalan ber

ö

ra hyresg

ä

sters r

ä

tl, b

ö

r organisationen ha sl

ä

llning som sak­

ä

gare. Finns hyresg

ä

stf

ö

rening, b

ö

r denna och inte riksorganisationen be­handlas som sak

ä

gare.

I fr

å

ga om koslnader inneb

ä

r milt f

ö

rslag alt hyresg

ä

storganisation, som p

å

kallat f

ö

rr

ä

ttning, enligt 29 

§

 andra styckel j

ä

mf

ö

rt med 2 kap. 6 

§

 l

ä

s-tighetsbildningslagen kan f

å

betala ers

ä

ttning, om ans

ö

kningen avvisas eller f

ö

rr

ä

ttningen insiiills men inte kostnaderna f

ö

r f

ö

rr

ä

ttningen i andra fall. I m

å

l vid domstol g

ä

ller, om inte annat f

ö

ljer av 18 kap, 6 eller 8 

§

r

ä

t­teg

å

ngsbalken, att hyresg

ä

storganisation som f

ö

rlorar m

å

let kan efier sk

ä­

lighet f

ö

rpliktas utge ers

ä

ttning f

ö

r annan sak

ä

gares r

ä

tteg

å

ngskostnader. Med h

ä

nsyn till den s

å

lunda begr

ä

nsade risken f

ö

r hyresg

ä

storganisation

Prop. 1974:150

516

att behöva ersätta kostnader och till arten av de ärenden som nu är i fråga finner jag inte skäl föreslå atl kostnaderna i detta läll skall ulgå av allmänna medel.

Övergångsbestämmelserna

Lagen föreslås träda i kraft den 1 januari  1975.

Till ikraftlrädandebestämmelsen har fogats en bestämmelse av innehåll att de nya bestämmelserna äger lillämpning i Stockholms-, göteborgs- och malmöområdena. Har förrättning enligl anläggningslagen påbörjais före ikraftträdandet, uppstår belydande svårigheter alt tillämpa de nya bestäm­melserna i 7,19,30 och 31 §§. Dessa bör därför gälla endast om sammanträde med sakägarna ännu inte har ägl rum. En föreskrift härom har fogats till ikraftlrädandebestämmelsen.

10.10.5 Förslaget lill lag om ändring i lagen (1973:189) med särskilda hyreshe-stämmelser för vissa orier

Enligl 2§ lagen (1973:189) med särskilda hyresbesiämmelser för vissa orter, i det följande benämnd brislorllagen, är det inle tillåtet alt ta emot eller begära ersättning av hyressökande för anvisning av bostadslägenhet. Sådan ersättning för dock utgå vid yrkesmässig bostadsförmedling enligt grunder som bestäms av hyresnämnden. Föreskriften är straffsanklionerad (6§). 1 fråga om förfarandet bl.a. i ärende om förmedlingsprovision äger enligt 4 § andra stycket bristortlagen 4 § andra stycket, 14, 17-21 och 24-30 §§ nämndlagen motsvarande lillämpning.

Beslämmelser motsvarande dem som nu återfinns i 2 § bristortlagen har lill utgången av maj 1973 funnits i hyresregleringslagen.

I skrivelse den 10 juli 1974 lill chefen för justitiedepartementet har statens hyresråd aktualiserat ell par frågor i anslutning till bristortlagen. En fråga gäller i vad mån beslut om fastställande av bosiadsfdrmedlingslaxa kan bli bindande också för andra yrkesmässiga bostadsförmedlare än den som gjort ansökan. Härmed sammanhänger frågan om myndighel har befogenhet all ulan föregående ansökan inskrida för atl ändra tidigare fastställd taxa. Slutligen har hyresrådet väckt frågan om verkan efter bristortlagens ikraft­trädande av beslut om fastställande av bostadsförmedlingstaxa som hyres­nämnd meddelat med stöd av hyresregleringslagen. 1 sin skrivelse erinrar hyresrådet bl. a. om atl rådet genom utslag den 12 juli 1974 undanröjt etl beslut, varigenom en hyresnämnd ulan att ansökan gjorts därom fastställt bostadsförmedlingstaxa för område som lyder under nämnden.

Föregen del vill jag, efter samråd med statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN], anlägga följande synpunkler i frågan. De som efter bristortlagens ikraftträdande sysslar med yrkesmässig bostadsförmedling mot ersättning enligt grunder som hyres-

Prop. 1974:150

517

nämnd har fastställt med stöd av hyresregleringslagen kan enligt milt sätt alt se inte sägas handla i slrid med brislorilagens föreskrifter. Denna utsäger inte annat eller mera än att förmedlingsprovision är tillåten, när den las ut enligl grunder som hyresnämnd författningsenligt har fastställt.

Uppkommer fråga om fastställande av bostadsförmedlingstaxa på ort där sådan inle finns eller om ändring i lidigare fastställd taxa följer av hän­visningen i 4 § andra stycket bristortlagen till vissa bestämmelser i nämnd­lagen att frågan skall anhängiggöras genom ansökan (jfr 14 § första styckel nämndlagen). Uppenbariigen utgår bristortlagen från alt ansökan görs av enskild bostadsförmedlare. Det är tydligt att beslut om fastställande av taxa i etl sådani fall inle kan bli bindande för annan yrkesmässig förmedlare. Detta lorde emellerlid inle överensstämma med hur beslut om bostadsför­medlingstaxa vanligtvis uppfattas bland dem som sysslar med yrkesmässig bostadsförmedling. Av naturliga skäl uppfattas ett sådani beslut som nor­merande för alla dem som på samma ort driver sådan verksamhet. Kravet på ansökan medför också atl hyresnämnd inle på eget initiativ kan ingripa mot fastställd taxa som med liden kommii att missgynna de hyressökande. Enligl min mening bör brislorllagen jämkas så alt fråga om bostadsför­medlingstaxa kan las upp av hyresnämnd ex officio. Beslut som nämnden meddelar kan därigenom göras bindande för alla dem som bedriver yr­kesmässig bostadsförmedling inom del eller de områden som anges i be­slutet. 4 § andra styckel har ändrats i överensstämmelse härmed.

Enligl 6 § brislorllagen kan den som uppsåtiigen bryter mot 2 eller 3 § samma lag dömas till böter eller fängelse i högst elt år. Någon uttrycklig bestämmelse om skyldighet för den som under samma förutsättning upp­burit otillåten ersättning för anvisning av bostadslägenhet atl återbetala er­sättningen finns inte. En sådan bestämmelse bör meddelas, I förslaget har den lagits upp som en andra punkt i 6§.

Lagen föreslås träda i kraft den 1 januari  1975,

10,10,6 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

Dejäinkningarsom föreslås i fråga om nämndlagen hänger samman med de ändringar som jag har förordat i det föregående. Jämkningarna har när­mast karaklär av följdändringar.

Vissa av ändringarna ansluter hell eller delvis lill de föreslagna besläm­melserna i 2 a § BSL, Delta gäller 17, 22 och 23 §§ nämndlagen. Som har anförts förut bör de nya beslämmelserna om boendeinfiylande i bl. a. BSL tills vidare ges tillämpning i Stockholms-, göieborgs- och malmöom­rådena. Vad som anförs i det följande om tillämpningen av nämndlagen i ärenden enligl 2a § BSL tar således sikte på förhållandena i de angivna områdena.

Prop. 1974:150

518

4  

§

1 paragrafen räknas punktvis upp de uppgifter som ankommer på hy­resnämnd. Uppräkningen är inte uttömmande. Sålunda finns ärenden enligt hyresregleringslagen och bristortlagen inte omnämnda, 1 förslaget har första stycket 2 jämkats så att det omfatlar även tvist om skadestånd enligl 24 a § saml fråga om reparalionsföreläggande enligl 16 § andra stycket hyreslagen. Det torde inte vara nödvändigt att i uppräkningen särskill ange alt hy­resnämnd även har alt beslula om uttagande av vite som reparationsfö­reläggande har förenats med, jfr 62 § andra siycket hyreslagen enligt för­slaget.

De nya uppgifter som föreslås ankomma på hyresnämnd enligl BSL kräver inte något tillägg lill förevarande paragraf Punkten 6 av första siycket i nuvarande lydelse omfaitar också dessa frågor.

Tvist om skadestånd och fråga om reparalionsföreläggande bör lämpligen hänskjutas till hyresnämnds prövning på samma sätt som exempelvis för­längnings- eller villkorslvist, dvs. genom skriftlig ansökan. Även i övrigt bör det förfarande som enligl nämndlagen gäller i ärenden som nyss sagts kunna tillämpas i skadeslåndsärenden och ärenden om reparalionsföreläg­gande. I enlighel med vad som har anföris bör beslämmelserna i 8 § om hur tvist anhängiggörs vid nämnd m. m., i 9 § första siycket om kallelse till sammanträde och i 10 § om verkan av parts utevaro äga tillämpning också i sådana ärenden som det här gäller. Det innebär bl. a. att fråga om skadestånd kan avgöras av nämnden utan hinderav alt hyresvärden uteblir (jfr 10 § första styckel sista punkten). Även de allmänna beslämmelserna i I2§ om nämnds medlande verksamhei bör vara lillämpliga.

Självfallet bör ulöver de nyss anförda beslämmelserna de allmänna pro­cessuella regler som i och för sig gäller i alla lyper av ärenden som ankommer på nämnd alt handlägga äga tillämpning i de nytillkommande ärendeka­tegorierna. Som exempel på sådana allmänna bestämmelser i nämndlagen kan anföras bestämmelserna i 17-18 §§ om besiktning av fastighet, i 21 § om vad nämnds beslut skall innehålla och i 23 § om särskild talan mot vissa beslut. Till frågan om rällskraftsverkan av nämnds beslut återkommer jag i det följande.

Till vad som har anföris kan tilläggas atl föreskriften i 24 § om högsta vitesbelopp gäller bara vite som har förelagts med stöd av nämndlagen och således inte vite som reparationsföreläggande kan förenas med enligt 16 § andra stycket hyreslagen.

De särskilda beslämmelserna i 16 § nämndlagen om handläggning av ärende enligl BSL vid hyresnämnd blir direkt tillämpliga i ärende om förbud för hyresvärden att utföra viss åtgärd som inte kräver byggnadslov (2 a § första slyckel BSL enligt förslaget) eller om medgivande atl företa viss bygg­nadslovskrävande åtgärd (2 a § andra stycket). Av 16 § första stycket andra punkten nämndlagen följer att det i princip är sökanden som skall till-

Prop. 1974:150

519

handahålla den utredning som behövs i ärenden enligt BSL. Enligt förslaget skall hyresnämnd dock kunna inhämta yttrande från byggnadsnämnd (jfr 17  nämndlagen).

Nägon ändring föreslås inte i fråga om paragrafens andra stycke, som innehåller forumregler,

17 ;;

Enligt paragrafens första stycke, som inle föreslås ändrat, får arrende-eller hyresnämnd besiktiga den fastighet som ärendet rör. I andra siycket meddelas bestämmelser om skyldighet för arrendenämnd all i vissa fall inhämta yttrande från lantbruksnämnd.

Till andra stycket har i förslaget fogats en föreskrift av innehåll att hy­resnämnd i ärende som avses i 2a s BSL får inhämta yttrande från bygg­nadsnämnden. Beslämmelsen har behandlats i specialmotiveringen till 2a > BSL och 56 N 1 mom. byggnadsstadgan. Här skall tilläggas all, medan ar­rendenämnd i de fall som anges i lagrummet är skyldig all inhämta yttrande från lantbruksnämnd, hyresnämnden endast getts befogenhet att inhämta yttrande från byggnadsnämnd. Någon formell skyldighet all göra det fö­religger således inte. Man får emellerlid räkna med att det ofta blir nöd­vändigt för nämnden alt höra byggnadsnämnden, innan ärende enligt 2 a  BSL avgörs.

Jag vill i detta sammanhang anföra några synpunkler på hur samspelet mellan hyresnämnd och byggnadsnämnd kan gestalta sig.

Genom kravet på att erforderligt samtycke eller medgivande skall föreligga redan när ansökan om byggnadslov görs, riskerar man att hy­resnämnden och bostadsdomsiolen får företa en prövning som blir helt onyt­tig därför all byggnadslov inle kan lämnas, t. ex, därför alt ombyggnaden strider mot meddelade planbestämmelser. Det kan därför vara lämpligt alt hyresnämnden inhämtar yttrande från byggnadsnämnden bl. a. i frågan hu­ruvida byggnadsnämnden från de synpunkter som denna har att anlägga vid saklig granskning av byggnadslovsärendet ser något hinder mol bifall till kommande ansökan om byggnadslov eller i frågan huruvida byggnads­förelaget för anses utgöra ett sådani fullföljande av en fastställd plan all enligt byggnadsnämndens mening särskilda skäl föreligger alt bifalla an­sökan. Byggnadsnämnden för därvid även tillfälle alt ta eventuellt initiativ att inom område med föråldrad plan utverka byggnadsförbud. Redan frågan om det planerade företaget över huvud tagel kräver byggnadslov bör i tvek­samma fall avgöras med ledning av yttrande från byggnadsnämnden. Fall kan naturligtvis tänkas där det uppenbarligen inte föreligger krav på bygg­nadslov. Då behövs självfallet inte något yttrande från byggnadsnämnden.

De jämkningar i övrigt som har vidtagits i andra siycket av paragrafen är redaktionella.

Prop. 1974:150

520

22 

§

I paragrafen meddelas bestämmelser om verkan i räilskraftshänseende av vissa beslut som meddelas av arrende- eller hyresnämnd. Bestämmelserna innebär, såvitt nu är i fråga, atl hyresnämnds beslut i bl.a. villkorsfråga och fråga enligt BSL äger rättskraft, om talan inte förs mot beslutet. Be­lräffande paragrafens närmare innebörd hänvisas i första hand lill prop. 1973:23 s. 205.

Genomförs de förslag som jag har förordat i del föregående, för hyres­nämnd att pröva bl. a. frågor om reparationsföreläggande enligt 16  andra siycket hyreslagen, om utdömande av vite med vilkel sådant föreläggande har förenats (jfr 62 § andra siycket hyreslagen) och om skadestånd enligl 24a § hyreslagen saml fråga om förbud eller medgivande enligt 2a § BSL. Enligl min mening bör hyresnämndens lagakraftvunna beslut i dessa ären­den i princip äga rättskraft. Undantag bör dock göras för beslut varigenom ansökan om reparalionsföreläggande enligt 16 § andra stycket hyreslagen eller ansökan om förbud eller medgivande som avses i 2 a § BSL har lämnats ulan bifall av nämnden.

Tilläggas bör att den nuvarande bestämmelsen om verkan i rättskrafts-hänseende, när hyresnämndens beslui innefattar avgörande av villkorstvist, inte påverkas av att enligl departementsförslaget hyresgäst generellt skall kunna säga upp hyresavlal med i princip tre månaders uppsägningslid (jfr 4 a § hyreslagen). Sådan uppsägning avser enligt förslaget alltid hyresför­hållandets upphörande (jfr 54 § första styckel enligt förslaget) och utlöser således inle någon prövning från hyresnämnds sida av villkoren under lö­pande hyrestid.

23      

§

I paragrafen meddelas beslämmelser om när särskild talan får föras mot beslut av arrendenämnd eller hyresnämnd. Paragrafen har jämkats i formellt avseende med hänsyn till alt enligl förslaget besvär skall kunna anföras hos Svea hovrätt dels i ärende om reparationsföreläggande enligt 16 § andra siycket eller om utdömande av viie enligl 62 § andra slyckel hyreslagen, dels i ärende om förbud eller medgivande enligl 2 a § BSL. Tvist om ska­destånd enligt 24 a § hyreslagen faller in under begreppet hyreslvist.

32 

§

I paragrafen meddelas bestämmelser av innehåll att arrendenämnds beslut om ersättning enligl 9 kap. 14 § JB får verkställas som lagakraftägande dom. Motsvarande bör gälla i fråga om hyresnämnds beslut om skadestånd enligt

24     a § hyreslagen.

Lagen föreslås träda i kraft den 1 januari 1975.

Prop. 1974:150

521

10.10.7 Förslaget lill lag om avveckling av hyresregleringen

1 den allmänna motiveringen (avsnittet 10.7.4.1) har jag förordat atl hy­resregleringslagen inle föriängs efter utgången av september 1975. Som har anföris där behövs emellerlid en särskild övergångsreglering för att över­brygga övergången från hyresregleringslagens hyressättningssyslem lill hy­reslagens bruksvärdesyslem. Beslämmelserna om vad som bör gälla över­gångsvis har tagils upp i denna lag. Lagen ersätter 1956 års övergångslag som således kan upphävas.

1 §

Paragrafen motsvarar med vissa redaktionella jämkningar 2 § första och andra styckena övergångslagen. Innebörden av första siycket är att, om ett hyresavtals giltighetstid löper över den dag då hyresregleringen upphör, avtalet skall anses uppta samma hyresvillkor under hela giltighetstiden. Om ell hyresavlal föriängs den 1 oktober 1975, blir paragrafen inle tillämplig.

Bestämmelserna i I § innebär - för atl ta ett exempel - att elt hyresavtal, som löper på ett år per den I april, skall för liden den 1 oktober 1975-31 mars 1976 anses uppta den hyresreglerade hyra som utgick den 30 september 1975. Är hyresgästen bunden av förhandlingsklausul, kan emellertid hyran för tiden efter den 30 september komma all höjas, nämligen om förhand­lingsöverenskommelse träffas därom eller hyresnämnden så beslutar.

2 

§

Övergångsregleringen i 3 och 4 §§ denna lag bör tillämpas på hyresför­hållande i vilket hyran den 30 september 1975 är reglerad enligt 3 och 4 §§ hyresregleringslagen. Övergångsregleringen bör emellertid, som förut anförts (avsnittet 10.7.4.2), inte omfatta sådana ersättningar som enligt 19 a § hy­reslagen inle behöver vara till beloppet bestämda, nämligen ersättning för kostnad som hänför sig till lägenhelens uppvärmning, förseende med varm­vatten eller elektrisk ström ellef- avtifter för vatten och avlopp.

Av lagtexten framgår atl 3 och 4 §!? denna lag inte blir tillämpliga om hyresavlal sluts med en ny hyresgäst efter den 30 september 1975, jfr även 8§,

Andra slyckel upptar den möjlighet för riksorganisationerna au göra undantag från lagens tillämpningsområde som nämnts i det föregående (av­snittet 10.7.4.2). Viss eller vissa kategorier av lägenheter eller lägenheter i viss eller vissa orter kan enligl stycket las undan från övergångsregleringen genom central skriftlig överenskommelse mellan partsorganisationerna pä hyresmarknaden.

Överenskommelse om undantag från 3 och 4 §§ skall anmälas till myn-

Prop. 1974:150

522

dighet som regeringen bestämmer. Härmed skapas garantier för atl intres­serade parter kan få reda på i vad mån det i 3 och 4 §§ angivna systemet gäller. Jag ämnar i annat sammanhang ta upp frågan till vilken myndighel anmälan bör ske,

I 26 § andra stycket hyresregleringslagen ges hyresnämnd räll alt efter framställning från hyresvärd eller hyresgäst förordna alt hus eller del av hus som undergått omfattande ombyggnad, som avslutats efter utgången av år 1968, skall undanlas från hyresregleringen. När hyresregleringen av­vecklats, kan del inträffa att en sådan ombyggnad avslutats dessförinnan ulan att framställning om hyresregleringens upphörande beträffande huset kunnat göras. Det kan också inlräffa att ombyggnaden avslutats sedan hy­resregleringen avvecklats men innan övergångsregleringen upphört. I båda dessa situationer bör det vara möjligt all låla bruksvärdereglerna gälla ome­delbart för de berörda lägenhelerna med det undanlag som följer av Ii;. Jag föreslår därför att del även under denna lags giltigshetstid skall få med­delas undanlag från regleringen i 3 och 4 §§ beträffande hus eller del av hus som undergått omfattande ombyggnad. Möjligheten till undantag bör vara densamma som enligt hyresregleringslagen, dvs. avse fall där ombygg­naden avslutats efter 1968. Tredje siycket har utformats i enlighel härmed.

3  

§

1 denna paragraf anges den förut omtalade principen för höjning av hyran under en övergångstid av tre år efter hyresregleringens avveckling (avsnillet 10.7.4.2). Den innebär att hyresvärden under övergångstiden får la emol högre hyra än som utgått tidigare endast efter överenskommelse eller pröv­ning som avses i 4§, Överenskommelsen kan innebära faststäUelse eller ändring av övergångshyra. Den kan också innebära att hyresförhållandet i fråga undanlas från beslämmelserna i 4 § första och andra styckena, se

4 § fjärde styckel.

Den materiella skäligheisregeln i paragrafen innebär, alt hyresgästen inle är skyldig alt godta slörre höjning av hyran än som motsvarar en skälig andel av skillnaden mellan utgående hyra och bruksvärdehyran. Senast den I oktober 1978 skall den utgående hyran vara anpassad till bruksvär­dehyran. I lagen fixeras alltså endasl tidpunkten när den totala anpassningen till bruksvärdehyran skall ha skett. Hur många elappvisa höjningar som det kan bli fråga om anges däremot inle närmare. Inte heller preciseras storieken av de etappvisa höjningarna. Behöver hela övergångstiden tas i anspråk för anpassning till bruksvärdehyra, bör denna dock normalt ske i fyra etapper. Skulle skillnaden mellan utgående hyra och bruksvärdehyra vara förhållandevis obetydlig, kan del finnas skäl att genomföra höjningen på en gång i stället för atl dela upp den i etapper. Paragrafen lägger inte hinder i vägen för elt sådant förfaringssätt.

Prop. 1974:150

523

Som förul nämnts gäller reglerna i paragrafen i princip (jfr dock 8 § andra punkten) inte beträffande ny hyresgäst. Upplåts lägenhet lill annan hyresgäst efter den 30 september 1975, är hyresvärden således oförhindrad atl ome­delbart ta ul bruksvärdehyran,

Skälighelsprövningen skall ske med utgångspunkt i förhållandena sådana de är när prövningen görs. Självfallet kan förhållandena ändras efter pröv­ningen, 1. ex. i fråga om lägenhetens skick. I så fall får frågan om hyrans sloriek tas upp igen med utgångspunkt i de nya förhållandena. Delsamma gäller beträffande ökade fastighetsomkostnader. Vid en prövning som sker exempelvis hösten 1975 har man alltså atl utgå från del kostnadsläge som då gäller.

4  

§

Denna paragraf innehåller i första stycket regler om att övergångshyra fastställs eller ändras genom förhandlingsöverenskommelse. Beslämmel­serna ansluter nära lill 3a § första slyckel hyresregleringslagen.

Andra siycket reglerar förfarandet då överenskommelse enligt första styc­ket inte träffals. Hyresnämnden kan då på framställning av hyresvärden pröva frågan om fastsiällelse eller ändring av övergångshyra. Det bör fram­hållas alt, om hyresvärden underiåler att göra framställning till hyresnämn­den, den lidigare hyran skall fortsätta atl utgå med oförändrat belopp och alt 19 a § hyreslagen lägger hinder i vägen för hyresparterna all träffa över­enskommelse om preliminär hyra i avvaktan på att övergångshyran fastställs eller ändras.

Inom hyresregleringen gäller att om överenskommelse om bashyra inte kunnat iräffas, hyresnämnden för pröva frågan endast om förhandling ägt rum med organisation av hyresgäster eller mot förhandlingen mött hinder, som inte berotl på hyresvärden eller dennes organisation eller hyresvärden inle skäligen varil skyldig alt förhandla (3 a § andra siycket hyresreglerings­lagen). Nämnda bestämmelser infördes föratt främja frivilliga uppgörelser. Enligt min mening bör motsvarande regler gälla i avvecklingslagen, Be­slämmelserna har intagits i andra stycket,

1 19a§ hyreslagen föreskrivs atl hyran - med undantag för ersättning förvissa koslnader-skall vara lill beloppet bestämd i hyresavtalet. Undantag från denna huvudregel gäller vidare när hyresavtalet innehåller förbehåll om all hyran skall ulgå med belopp som bestäms genom skriftlig över­enskommelse mellan å ena sidan hyresvärden eller organisation av fastig­hetsägare, i vilken han är medlem, och å andra sidan organisation av hy­resgäster. Sådan överenskommelse blir omedelbart bindande för hyresgästen.

Flertalet av de hyresavlal som omfattas av hyresregleringen torde innehålla en klausul som gör alt inle blott överenskommelse om höjning av hyran utan även myndigheters beslut härom blir omedelbart förpliktande för hy-

Prop. 1974:150

524

resgästen. Som exempel på en sådan klausul kan tas följande avtalsbestäm­melser, som 1971 utformats av Sveriges fastighetsägareförbund och Hy­resgästernas riksförbund inför de kommande förhandlingarna enligt 3a § hyresregleringslagen:

"Kontraktet gäller med förbehåll alt den hyra skall utgå, som medgivits eller kan komma att medgivas av vederbörande myndighet eller som kan komma att bestämmas vid förhandlingar antingen mellan hyresvärd, som för fastigheten är medlem av förening ansluten lill Sveriges Fastighetsäga­reförbund, eller mellan dylik förening, lill vilken hyresvärden och fastigheten är ansluten, å ena sidan, och hyresgästförening, ansluten till Hyresgästernas Riksförbund, ä andra sidan."

Om en sådan klausul gäller, bör något hinder inle möta mol all klausulen tillämpas även i fråga om överenskommelse enligt 4 § första siycket denna lag.

I 19 a § hyreslagen finns inle någon regel om all hyran kan ändras på grund av hyresnämnds beslut. Självfallet måste emellertid en hyresnämnds beslut rörande övergångshyra kunna få verkan för de enskilda hyresavtalen, om dessa innehåller bestämmelse därom. I tredje styckel har därför i tyd­lighetens intresse angivits att 19 a § hyreslagen inle utgör hinder för hy­resvärden att ta ut övergångshyra med slöd av bestämmelse i hyresavtalet.

Det kan förekomma att den utgående hyran i elt vissl fall ligger så nära bruksvärdehyrans nivå alt det inte finns något skäl alt tillämpa den särskilda förhandlingsordning som regleras i första och andra styckena. Huruvida så är fallel prövas bäst i samband med organisationsmässiga förhandlingar,

I Qärde stycket föreskrivs därför atl överenskommelse får träffas i den ordning som anges i första stycket om alt första - iredje styckena inle skall gälla för vissl hyresförhållande.

I 2 § andra stycket förutsätts atl överenskommelse skall kunna iräffas på riksplanet om alt vissa kategorier av lägenheier eller lägenheter på vissa orter skall tas undan från systemet med elappvisa höjningar. Reglerna, som inte gäller för de tre storstadsområdena, lar sikte på alt elt större antal lägenheter skall las undan från lillämpningen av 3 och 4§§. Undantagande i sådan ordning medför att inle heller den materiella skäligheisregeln i 3 § andra slyckel blir tillämplig. Fjärde siycket i förevarande paragraf syfiar däremot till en mer individualiserad prövning. Ett visst hyresförhållande kan enligl detta stycke las undan från den särskilda förhandlings- och pröv­ningsordning som anges i 4 § första och andra styckena. Däremot kan i detla fall undantag inte göras från 3 § andra styckel. Det betyder att den individuella hyresgästen har möjlighet all i en villkorslvist vid hyresnämn­den åberopa den materiella skäligheisregeln i 3 § andra slyckel.

Frågan om undantagande enligt fjärde siycket kan inte prövas av hy­resnämnd.

Prop. 1974:150

525

5

§

Paragrafen innehåller beslämmelser om förfarandet inför hyresnämnd i ärende enligt denna lag. Den motsvarar 18 § hyresregleringslagen.

6§

I paragrafen meddelas efter förebild av reglerna i 20 § första siycket hy­resregleringslagen bestämmelser om den tidpunkt från vilken hyresnämn­dens beslut om övergångshyra blir gällande. Huvudregeln är alt beslutet blir gällande för liden fr. o. m. den dag då beslutet meddelas. Nämnden kan dock bestämma all beslutet skall gälla först fr. o. m. senare dag. Om det av särskild anledning finns skäligt, för nämnden beslämma alt beslutet skall avse förfluten lid. I sistnämnda fall för nämnden medge skäligt anstånd med belalning som hyresgästen kan bli skyldig att utge för förfluten lid.

7

§

Paragrafen innehåller regler om lalan mot hyresnämnds beslut i ärende om övergångshyra. Talan skall föras hos bostadsdomstolen genom besvär inom tre veckor från beslulsdagen och besvärshandlingen skall inges lill domstolen. I övrigt skall de i prop. 1974:151 föreslagna reglerna om fullföljd av talan mot hyresnämnds beslut i förlängningstvist enligt 49 § hyreslagen äga motsvarande tillämpning.

I andra stycket behandlas verkan av hyresnämnds beslut i ärende om övergångshyra. Motsvarande regler flnns i 20 § tredje slyckel hyresregle­ringslagen.

Tredje stycket innehåller regeln om rättegångskostnad i bostadsdomsiolen. I likhet med vad som enligl 73 § hyreslagen gäller i fråga om föriängningslvisl enligt 49 § samma lag föreslås vardera parten skola svara för sin rättegångs­kostnad i den mån denna inle gäller kostnad som motparten förorsakat genom sådan vårdslöshet eller försummelse som avses i 18 kap. 6 § rät­tegångsbalken. 1 sistnämnda fall kan motparten åläggas atl ersätta kostnaden.

8§

Beslämmelserna om övergångshyra bör inte kunna kringgås genom atl hyresvärden och hyresgästen för tiden efier avvecklingslidpunkten träffar nytt hyresavtal beträffande lägenhet som varit hyresreglerad när hyresreg­leringen upphör.

1 paragrafen anges därför att 3 och 4§§ äger motsvarande tillämpning på nytt hyresavtal mellan hyresvärden och hyresgästen beträffande samma eller i huvudsak samma lägenhet.

Som förut nämnts gäller 3 och 4 §§ i princip inte om ny hyresgäst inträn

Prop. 1974:150

526

i hyresförhållandet. Från denna huvudregel bör dock göras undantag för fall då den nye hyresgästen förut bott i lägenheten och inträtt i hyresför­hållandet med stöd av 33 § hyreslagen (efierlevande make eller samboende), 34 § hyreslagen (närstående som varaktigt sammanbott med hyresgästen), 47 § hyreslagen (medhyresgäst samt make som inte hafi del i hyresrätten) och 47 a § hyreslagen (ogifi samboende som inte hafi del i hyresrätten). Motivet för dessa undantagsbestämmelser är att den nye hyresgästen i de angivna fallen har en sådan personlig anknytning till lägenheten alt del, framstår som rimligt att likställa honom med den ursprungliga hyresgästen,

9

§

Paragrafens första stycke innehåller straffbestämmelser för det fall att hyresvärd lar emol högre hyra än den som får utgå enligl denna lag. För att åtal skall fö ske, bör krävas att sådant är påkallat från allmän synpunkt,

I likhet med vad som gäller enligt 24 § hyresregleringslagen bör hyresvärd som mottagit otillåten hyra vara skyldig att ålerbära denna. Bestämmelse härom uppläs i paragrafens andra stycke.

10§

Paragrafen har sin motsvarighet i 5 § övergångslagen. Den reglerar för­farandet belräffande sådant ärende enligt hyresregleringslagen som inkom­mit innan hyresregleringslagen upphört att gälla. Dylikl ärende bör hand­läggas och avgöras enligt äldre bestämmelser. Till följd av de ändringar i hyresregleringslagen som föreslås i prop. 1974:151 skall överprövning av hyresnämnds avgörande efter den I juli 1975 ske i bostadsdomstolen.

11§

Paragrafen motsvaras i huvudsak av 6 § övergångslagen. Föreskrift eller beslut som meddelats med stöd av hyresregleringslagen bör i princip inte gälla sedan hyresregleringslagens giltighetstid löpt ut. Från denna huvudregel görs i paragrafen undanlag för vad som följer av I § denna lag, nämligen all hyra och andra hyresvillkor som faslställls av hyresnämnden skall till-lämpas hela avtalstiden - belräffande långtidsavtal dock endast för tiden intill den fardag som infaller näst etl år från det hyresregleringen upphörde - om den rortsäiier all löpa även efter avvecklingstidpunkten.

12

§

Paragrafen innehåller en bestämmelse för det fall att otillåten hyra enligl hyresregleringslagen uttagits. För sådant fall bör hyresregleringslagens regler

Prop. 1974:150

527

om straff och ålerbetalningsskyldighei kunna lillämpas även i forisäiiningen. Paragrafen motsvarar 7 § övergångslagen.

13§

I paragrafen fastslås den självklara principen att lagen är tvingande till förmån för hyresgästen. Detsamma gäller för ny hyresgäst i de fall som anges i 8 §.

Övergångsbestämmelserna

Hyresregleringslagens giltighetstid löper ul vid utgången av september 1975. Det är angeläget atl de awecklingsfrågor som uppkommer kan tas upp av parlsorganisalionerna vid förhandlingar i god tid dessförinnan. Att förhandlingar kan inledas och överenskommelse träffas redan innan av­vecklingslagen trader i kraft torde vara uppenbart. Däremot kan handlägg­ning vid hyresnämnd för prövning av övergångshyra inte ske före ikraft­trädandet. Det synes mig lämpligt all hyresnämnderna får möjlighet att pröva sådana ärenden redan någon tid innan hyresregleringslagen upphör att gälla. Jag föreslår därför alt avvecklingslagen träder i kraft den I juli 1975. Enligt prop. 1974:151 skall bl.a. lagen om bosladsdomstol och vissa nya regler beträffande förfarandet i hyresnämnd träda i kraft samma dag, Efiersom reglerna i lagen skall ersätta övergångslagens bestämmelser, bör övergångslagen upphöra alt gälla vid samma lidpunki. Övergångslagen bör emellerlid alltjämt lillämpas när hyresregleringen upphöri all gälla före ut­gången av juni 1975. I fråga om lagen (1942:470) om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m, m,, som upphörde att gälla den I januari 1969, bör alltjämt övergångslagen vara tillämplig.

10.10.8         Förslaget lill lag om ändring i kommunalskattelagen (1928:370)

1 enlighet med vad som har anförts i avsnitt 10.5.4 angående höjning av intäktsprocenien för vissa villafastigheter föreslås ändring i 24 § 2 mom. första stycket kommunalskattelagen. Beträffande innebörden av ändringen får jag hänvisa lill den allmänna motiveringen i nämnda avsnitt.

De ändrade bestämmelserna avses, i överensstämmelse med förslag härom i avsnitt  10.5.6, bli tillämpliga första gången vid  1976 års taxering.

10.10.9         Förslaget lill kungörelse om ändring i byggnadsstadgan (1959:612)

56 § 1 mom.

1 paragrafen meddelas allmänna bestämmelser om vad byggnadsnämnd har att iaktta vid prövning av ansökan om byggnadslov. Till den nuvarande

Prop. 1974:150

528

uppräkningen av författningar som nämnden skall beakia i byggnadslovs­ärende har fogals BSL. Den bestämmelse i nämnda lag som åsyftas med hänvisningen är i forsla hand 2a § andra slyckel. Innebörden av hänvis­ningen är alt byggnadsnämnd inte får ge byggnadslov till sådan åtgärd i hyresfastighet som avses i 2a § andra siycket, om hyresgästförening mot­sätter sig att åtgärden vidtas och hyresnämnd inte medger åtgärden. Som har framhållits i den allmänna motiveringen är de nya bestämmelserna inte avsedda att leda till någon större ändring i byggnadsnämndens prövning. Förändringarna i prövningsförfarandet ligger mera på del formella planet. Nämnden har endasl alt tillse atl bestridande inte föreligger från hyres­gästföreningens sida eller, om så skulle vara fallel, all erforderiigt med­givande av hyresnämnden finns. Bevis om alt hyresgästorganisationen inle molsäller sig del företag som ansökan om byggnadslov avser eller, i fö­rekommande fall, beslut om medgivande lill ålgärder skall som har fram­hållits i den allmänna motiveringen vara fogat till ansökan i byggnads­lovsärendel.

Som jag har anfört förut förutsätter den föreslagna ordningen vissl samspel mellan hyresnämnd och byggnadsnämnd. Härför krävs bl. a. all hyresnämnd kan inhämta yttrande från byggnadsnämnd. En bestämmelse härom las upp i 17 § nämndlagen. I specialmotiveringen lill den paragrafen utvecklas några ytteriigare synpunkter på samspelet mellan hyresnämnd och bygg­nadsnämnd.

1 övrigl hänvisas lill vad som har anföris i avsnittel 10.7.1.2 i den allmänna motiveringen. Av vad som har anförts där framgår all bestämmelserna i 2 a § BSL tills vidare bör äga lillämpning bara i Stockholms-, göteborgs-och malmöområdena.

Prop. 1974:150

529

10.11 Hemställan

Under åberopande av vad jag har anfört i det föregående hemsläller jag alt Kungl. Maj:t deh föreslår riksdagen atl

l.avge yttrande över vad jag har anfört om bostadsbyggandets inriktning och omfattning.

2.

godkänna av mig förordade grunder för bidrag till förbättring av boendemiljön,

3.

godkänna de av mig förordade ändrade grunderna för bo­stadsfinansieringen,

4.

godkänna vad jag har förordat om ett markvillkor,

5.

avge yttrande över vad jag i övrigt har förordat i fråga om markpolilik saml uttalat i fråga om planfrågor,

6.

godkänna de av mig förordade åtgärderna för att främja kon­kurrens på byggmarknaden,

7.

godkänna de av mig förordade ändringarna i grunderna för statliga och slalskommunala bostadstillägg,

dels föreslår riksdagen

att antaga förslagen lill

8.

lag om ändring i kommunallagen (1953:753),

9.

lag om ändring i kommunallagen (1957:50) för Stockholm,

10,

lag om ändring i lagen (1969:215) med särskilda bestämmelser om Stockholms läns landstingskommun,

11,

lag om ändring i jordabalken,

12,

lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973:531),

13,

lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149),

14,

lag om ändring i lagen (1973:189) med särskilda hyresbesiäm­melser för vissa orter,

15,

lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hy­resnämnder,

16,

lag om avveckling av hyresregleringen,

17,      lag om ändring i kommunalskattelagen (1928:370),

dels bereder riksdagen lillfälle all yttra sig över förslaget lill

18.kungörelse om ändring i byggnadsstadgan (1959:612).

Med bifall lill vad föredraganden sålunda med instämmande av statsrådets övriga ledamöter hemställt förordnar Hans Maj:l Ko­nungen att till riksdagen skall avlåtas proposition av den lydelse bilaga till detta protokoll ulvisar.

Ur protokollet: Britta Gyllensten

34 Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150

530

Bilaga 1 Byggkonkurrensutredningens förslag

1 Förslag till

Lag om ändring i kommunallagen (1953:753)

Härigenom förordnas alt 58 § kommunallagen (1953:753') skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Kommunen äger upptaga lån intill ett sammanlagt belopp motsvarande för varje å kommunen belöpande skattekrona enligt den under näst­föregående år fastställda laxeringen en utdebitering av sju kronor, såvitt angår kommun som ej tillhör lands­lingskommun, och en utdebitering av fem kronor, såvitt angår annan kommun. Lån, som här avses, skall vara ställt att återbetalas inom fem år och, däresl lånetiden är mer än ett år, atl årligen avbetalas; dock må kommun vid föi värv av inlecknad egendom överlaga betalningsansvar även för sådan i egendomen inlecknad gäld. som är ställd att betalas inom längre tid eller i annan ordning.

Kommun äger ock upplaga lån, vilkel enligl uttryckligt beslut skall användas för att gälda äldre lån och återbetalas inom de betalningstermi­ner, som gälla för det äldre lånet.

Med lån

Föreslagen lydelse

58 §

Kommun äger upplaga lån intill ell sammanlagt belopp motsvarande för varje å kommunen belöpande skallekrona enligt den under näst­föregående år fastställda taxeringen en utdebitering av sju kronor, såvitt angår kommun som ej tillhör lands­lingskommun, och en utdebitering av fem kronor, såvitt angår annan kommun. Lån, som här avses, skall vara ställt att återbetalas inom fem år och, därest låneliden är mer än elt år, atl årligen avbetalas.

Kommun äger ock upptaga lån,

vilkel enligt uttryckligt beslut skall

användas för all gälda äldre lån och

återbetalas inom de betalningstermi­

ner, som gälla för det äldre lånet. Vid

förvärv av fasi egendom äger kommu­

nen intill ett belopp motsvarande kö­

peskillingen för egendomen upptaga

lån av säljaren eller övertaga betal­

ningsansvaret for lån mot säkerhet av

panträtt på grundval av inteckning i

egendomen.

------------- även borgen.

'Lagen omtryckt SFS 1969:765

Prop. 1974:150

531

2 Förslag till

Lag om ändring i kommunallagen (1957:50) för Stockholm

Härigenom förordnas atl 62 § kommunallagen (1957:50') för Stockholm skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Kommunen äger upplaga lån intill ett sammanlagt belopp motsvarande en utdebitering av sju kronor för var­je å kommunen belöpande skatte­krona enligl den under nästföregåen­de år fastställda taxeringen. Lån, som här avses, skall vara ställt atl återbetalas inom fem år och, därest lånetiden är mer än elt år, all årligen avbetalas; dock må kommunen vid förvärv av inlecknad egendom över­laga betalningsansvar även för sådan i egendomen intecknad gäld, som är ställd atl betalas inom längre tid eller i annan ordning.

Kommunen äger ock upplaga lån, vilket enligt uttryckligt beslut skall användas för att gälda äldre lån och återbetalas inom de betalningstermi­ner, som gälla för del äldre lånet.

Med lån

Föreslagen lydelse

62 §

Kommunen äger upplaga lån intill etl sammanlagt belopp motsvarande en utdebitering av sju kronor för var­je å kommunen belöpande skatte­krona enligl den under nästföregåen­de år fastställda taxeringen. Lån, som här avses, skall vara ställt att återbetalas inom fem år och, därest låneliden är mer än ell år, all åriigen avbetalas.

Kommunen äger ock upptaga lån,

vilket enligt uttryckligt beslut skall

användas för atl gälda äldre lån och

återbetalas inom de betalningstermi­

ner, som gälla för del äldre lånet. Vid

förvärv av fast egendom äger kommu­

nen iniill elt belopp motsvarande kö­

peskillingen för egendomen upptaga

lån av säljaren eller överlaga belal­

ningsansvarel för lån mol säkerhei av

panträtt på grundval av inteckning i

egendomen.

------------- även borgen.

'Lagen omtryckt SFS 1957:766

Prop. 1974:150

532

Bilaga 2 Propositionens författningsförslag

1 Förslag till

Lag om ändring i kommunallagen (1953:753)

Härigenom förordnas att 59 § kommunallagen (1953:753)' skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

59 §

Kommun äger jämväl upplaga dels lån av statsmedel, som av Konungen beviljats kommunen, dels ock, i den omfattning och pä de villkor Konungen bestämmer, lån av statsmedel, som beviljats kommunen av stallig myn­dighel, saml lån för bosladsbyggnadsföretag, som godkänts för statlig be­låning.

Kommun äger därjämte, i den omfallning och på de villkor Konungen beslänimer,ålaga sig ansvarighet gentemot staten för lån, som av statsmedel beviljas annan än kommunen, så ock borgensansvar för lån för bostadsbygg­nadsföretag, som godkänts för stallig belåning.

Likaså må kommunen, på de vill-

Likaså må kommunen, på de vill-

lån till vatten- och avloppsanlägg­ningar.

kor Konungen bestämmer, upptaga     kor Konungen bestämmer, rfc/supp-

taga lån till vatten- och avloppsan­läggningar, dels vid förvärv av fast e- gendoin. som med hänsyn lill den framlida utvecklingen krävesför tätbe­byggelse eller därmed sammanhäng­ande anordning eller som behöver rus­tas upp. intill ell belopp motsvarande köpeskillingen för egendomen upplaga lån av säljaren eller överlaga belal­ningsansvarel för lån mol säkerhei av paniräti i egendomen.

Denna lag iräder i kraft den 1 januari 1975.

' Lagen omtryckt 1969:765,

Prop. 1974:150

533

2 Förslag till

Lag om ändring i kommunallagen (1957:50) för Stockholm

Härigenom förordnas att 63 § kommunallagen (1957:50)' för Stockholm skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

63 §

Kommunen äger jämväl upptaga dels lån av statsmedel, som av Konungen beviljats kommunen, dels ock, i den omfattning och på de villkor Konungen bestämmer, lån av statsmedel, som beviljats kommunen av statlig myn­dighet, saml lån för bosladsbyggnadsföretag, som godkänts lör slatlig be­låning.

Kommunen äger därjämte, i den omfattning och på de villkor Konungen bestämmer, åtaga sig ansvarighet gentemot staten för lån, som av statsmedel beviljas annan än kommunen, så ock borgensansvar för lån för bostadsbygg­nadsföretag, som godkänts för slatlig belåning.

lån lill vatten- och avloppsanlägg­ningar.

Likaså må kommunen, på de vill- Likaså må kommunen, på de vill­kor Konungen bestämmer, upplaga     kor Konungen beslämmer, dels upp-

laga lån lill vallen- och avloppsan­läggningar, dels vid förvärv av fäst egendoin. som med hänsyn lill den framlida uivecklingen kräves för läibe-byggelse eller därmed sammanhäng­ande anordning eller som behöver rus-las upp. iniill en belopp moisvarande köpeskillingen för egendomen upplaga lån av säljaren eller överlaga belal­ningsansvarel jÖr lån mol säkerhei av panlräit i egendomen.

Denna lag iräder i kraft den I januari 1975.

' Lagen omtryckt 1969:766.

Prop. 1974:150

534

3 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1969:215) med särskilda bestämmelser om

Stockholnis läns landstingskommun

Härigenom förordnas alt i lagen (1969:215) med särskilda bestämmelser om Slockholms läns landstingskommun skall införas en ny paragraf 9 b§, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

9b§

Utöver vad som följer av 64 § lands­tingslagen (1954:319) får landstings­kommunen på de villkor regeringen bestämmer vid föiyärv av fäst egen­dom, som med hänsyn lill den framli­da utvecklingen kräves för tätbebyggel­se eller därmed sammanhängande an­ordning eller som behöver rustas upp. intill ett belopp motsvarande köpeskil­lingen för egendomen upplaga lån av säljaren eller övertaga betalningsan­svaret för lån mot säkerhei av paniräti i egendomen.

Denna lag iräder i krafi den 1 januari 1975.

Prop. 1974:150

535

4 Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom förordnas i fråga om jordabalken'

dels alt i 8 kap. 29§, 12 kap. 44 och 68 §§, 13 kap. 2 §, 18 kap. 5 och 6§§, 19 kap, 2, 23 och 24§§ ordet "Konungen" skall bytas ut mol "re­geringen",

dels att 12 kap. 4a, 16, 35, 45, 46, 48, 49, 54, 62, 66 och 70-73 §§ samt rubriken närmast före 12 kap. 23 §  skall ha nedan angivna lydelse,

dels alt i balken skall införas en ny paragraf, 12 kap. 24a§, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

12 kap.

4 a §'

År hyresavtal som avser bostadslä­genhet träffal för bestämd tid oeh är hyrestiden längre än ett år. får hyres­gästen uppsäga avialei till den fardag Som inträffar närmast efter sex måna­der från uppsägningen, om hyresför­hållandet på fardagen varat längre än nio månader i följd.

Avser hyresavtal bostadslägenhet, får hyresgästen uppsäga hyresavtalet all upphöra vid månadsskifte som in­träffar lidlgasl eller tre månader från uppsägningen.

16 §

Skadas lägenheien under hyrestiden och är hyresgästen ej ansvarig för ska­dan eller brisier hyresvärden i sin un-derhållsskyldighel enligt 15 § andra stycket eller uppstår på annat sätt utan hyresgästens vållande hinder eller men i nyllianderälien. äger 10-12 §§ mot­svarande lillämpning. Detsamma gäl­ler, om myndighet under hyrestiden meddelar beslut som avses i  10 §

Bestämmelserna i 10-12 §§ äger motsvarande lillämpning, om

1. lägenheien skadas under hyresti­

den utan att hyresgästen är ansvarig

för skadan.

2.

hyresvärden brisier i sin under­hållsskyldighet enligt 15 § andra styc­ket.

3.

hinder eller men på annat sätt uppslår i nytljanderällen ulan hyres-

' Omtryckt 1971:1209, ' Införd 1973:187.

Prop. 1974:150

536

Nuvarande Ivdelse

Föreslagen lydelse

andra siycket eller 12 § ulan alt hy­resgästen givit anledning till del, dock ej förrän beslutet länder till efterrättelse.

gäslens vållande, eller

4. myndighel under hyrestiden meddelar beslut som avses i 10 § andra stycket eller 12 § ulan all hy­resgästen givit anledning till del, dock ej förrän beslutet länder lill efterrättelse.

Avser hyresavtalet bostadslägenhet. får hyresnämnden i fåll som avses i första stycket t-3 på ansökan av hy­resgästen ålägga hyresvärden alt av­hjälpa bristen (reparalionsföreläggan­de). I föreläggandei. som far förenas med vite. skall besiäininas viss tid inom vilken åtgärd som avses med föreläg­gandet skall ha vidtagits.  Föreligger särskilda skäl. får liden förläligas, om ansökan därom göres före utgången av den löpande tidsfristen. Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om inskränkning i rätten att enligt första stycket erhålla nedsättning i hyran för hinder eller men i nytljanderällen till följd av alt hyresvärden låter utföra arbele för all sätta lägenheien i avtalat skick eller för all ulföra sed­vanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat arbete som särskilt anges i avtalet.

Hyresgästens skyldigheter vid nytt­jandet av lägenheten

Hyresgästens nyiijande av lägenhe-

ten

24 a 

§

Bostadshyresgäsl har rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed jätn-föriig åtgärd. Minskar därigenom lä­genhelens bruksvärde, har hyresvär­den rält lill ersätming för skadan.

Avser hyresavialei enfåmiljshiis som icke är avsell all ulhyras varakligl eller lägenhet som upplåtaren innehar med bosiadsräti. gäller första slyckel en­ dasl om ej annal har avlalals.

Fråga om skyldighet för hyresgäs­ten all ulgiva ersällning enligt forsla stycket prövas av hyresnämnd.

Prop. 1974:150

537

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

35 §'

Hyresgästen för överlåta hyresrätten till bostadslägenhet i syfte att genom byle erhålla annan bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd lill över­låtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detla kan äga rum ulan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Har hyresgästen erhållit lägenheten genom byte och innehaft lägenheien mindre än tre år, för tillstånd dock lämnas endast om synneriiga skäl fö­religger.

Första slyckel gäller ej, om

1.

lägenheien är förhyrd i andra hand,

2.

lägenheten utgör del av upplålarens bostad,

3.

lägenheien är belägen i enfamiljshus som icke är avsett att uthyras varaktigt eller i tvåfamiljshus,

4.

upplåiaren innehar lägenheten med bostadsrätt,

5.

hyresförhållandet ej varat läng- 5. hyresavtalet avser möblerat rum re än nio månader i följd.

eller lägenhet för fritidsändamål och

hyresförhållandet ej varat längre än nio månader i följd. Medverkar kommun till atl hyresgästen för annan bostad genom alt anvisa eller förmedla denna, får kommunen göra framställning hos hyresnämnden om tillstånd som avses i första stycket. Vad som sagts nu gäller även kom­munalförbund, som handhar för två eller fiera kommuner gemensam bo­stadsförmedling.

45 §' Bestämmelserna i 46-53 §§ gäller vid upplåtelse av bostadslägenhet, om ej

1. hyresförhållandet upphör in-

1. hyresavtalet avser möblerat rum

nan det varat längre än nio månader eller lägenhet for fritidsändamål och

i följd,                                                    hyresförhållandet upphör innan det

varat längre än nio månader i följd,

2.

lägenheten ulgör del av upplåtarens egen bostad, eller

3.

hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad eller förhållande som avses i 28 § föreligger samt annat ej följer av 47 eller 47a§.

Har hyresvärden och hyresgästen i särskill upprättad handling överens­kommit, att hyresrätten icke skall vara förenad med rätt lill förlängning, är överenskommelsen gällande. Har överenskommelsen träffats innan hy­resförhållandet varal längre än nio månader i följd, gäller den dock endast

' Senaste lydelse 1973:187. ' Senaste lydelse  1973:660.

Prop. 1974:150

538

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

om den godkänts av hyresnämnden. Hade make som ej har del i hyresrätten sin bostad i lägenheten när överenskommelsen träffades, gäller överenskom­melsen mot honom endasl om han godtagit den.

Vad i andra stycket Iredje punkten föreskrives om make äger moisvarande tillämpning påsådan samboende som enligt lagen (1973:651) om ogifta sam­boendes gemensamma bostad har rätt att övertaga hyresrätten vid upp­lösning av samlevnaden.

46 §'

Om hyresvärden uppsagt hyresav-        Om hyresvärden uppsagt hyresav­

talet, har hyresgästen  räll lill  för-     talet eller, i fall som avses i 4 § första

langning av avtalet, utom när

stycket, anmodat hyresgästen att flyt-

ta,   har   hyresgästen   rätt   till   för­längning av avtalet, utom när

1.

hyresrätten är förverkad eller avtalet kan uppsägas enligt 28 § utan alt likväl hyresvärden uppsagt avtalet atl upphöra på någon av dessa grunder,

2.

hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån alt avtalet skäligen icke bör förlängas,

3.

huset skall rivas och del ej är obilligl mol hyresgästen alt hyresför­hållandet upphör,

4.

huset skall undergå slörre ombyggnad och del icke är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheien utan nämnvärd olägenhet för om­byggnadens genomförande samt del ej är obilligl mol hyresgästen att hy­resförhållandet upphör,

5.

lägenheien ej vidare skall användas för bostadsändamål och det ej är obilligl mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

6.

avtalet avser lägenhet i en- eller ivåfamiljehus eller lägenhet som upp­låtaren innehar med bostadsrätt och upplåtaren har sådani iniresse alt förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör fiytta.

7.

hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller kommunal verksamhei som är förenad med bosladslvång eller av anställning inom lantbruket eller av annan anställning, om den är av sådan art atl det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse ål anställningens innehavare, saml anställningen har upphöri,

8.

hyresförhållandet i annal fall än som avses i 7 beror av anställning för skötsel och tillsyn av fastighet samt anställningen har upphört och del ej är obilligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör,

9.

hyresförhållandet beror av annan anställning än som avses i 7 eller 8 och som upphört och det ej är obilligt mol hyresgästen att även hy­resförhållandet upphör samt, om hyresförhållandet varat längre än tre år.

' Senaste lydelse  1973:187.

Prop. 1974:150

539

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

hyresvärden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet,

10. det i annal fall icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligl mol hyresgästen atl hyresförhållandet upphör.

Om hyresvärdens intresse blir lillgodosett genom alt hyresgästen avträder endast en del av lägenheien och avtalet lämpligen kan föriängas såvitt avser lägenheten i övrigl, har hyresgästen utan hinder av första stycket rätt till sådan förlängning.

Avträder bostadshyresgäst lägenhet eller del därav med anledning av au huset skall undergå större ombyggnad, skall hyresgästen om möjligt beredas lillfälle atl efter ombyggnaden hyra likvärdig lägenhet i huset.

48 

§

'

Vid föriängning av hyresavlal ut­går hyran med skäligt belopp. Den hyra som hyresvärden fordrar skall godtagas, om den ej är oskälig. Ford­rad hyra är att anse som oskälig, om den väsentligt överstiger hyran för lä­genheter som med hänsyn lill bruks­värdet är likvärdiga. Härvid skall bortses från lägenhet vars hyra icke är rimlig med hänsyn lill det allmän­na hyreslägel i orten för närmasl jämförliga lägenheier i nybyggda bo­stadshus.

Vid föriängning av hyresavtal ut­går hyran med skäligt belopp. Den hyra som hyresvärden fordrar skall godtagas, om den ej är oskälig. Ford­rad hyra är att anse som oskälig, om den är påtagligt högre än hyran för lä­genheter som med hänsyn lill bruks­värdet är likvärdiga. Härvid skall bortses från lägenhet vars hyra icke är rimlig med hänsyn till det allmän­na hyreslägel i orten för närmasl jämförliga lägenheier i nybyggda bo­stadshus.

Vid prövning enligl forsla slyckel skall främst beaktas hyran för lägen­heter i hus som förvaltas av allmän­nyiligi bostadsföretag. Har ombygg­nads-, ändrings- eller underhållsarbe­te eller åtgärd av därmed jämförlig be­lydelse bekostats av hyresgästen, får vid bestämmande av hyra enligl första styckel hänsyn lagas till åtgärden en­dasl om särskilda skäl föreligger. Annat av hyresvärden uppställt villkor skall gälla, om det ej strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt. Hyrestiden skall dock

' Senaste lydelse  1973:187,

Prop. 1974:150

540

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

utgöra etl år med tre månaders uppsägningstid, om ej annan hyres- eller uppsägningstid av särskild anledning är lämpligare.

1 den mån ändring i hyresvillkoren ej påkallas, skall samma villkor som förut gälla.

Träffas vid förlängning av hyres­avtal överenskommelse om villko­ren för del fortsatta hyresförhållan­det, skall överenskommelsen, oav­sett bestämmelserna i första och andra styckena, lända till efterrättel­se i den mån ej annat följer av be­stämmelserna i övrigt i denna balk.

Triiffas vid förlängning av hyres­avtal överenskommelse om villko­ren för del fortsatta hyresförhållan­det, skall överenskommelsen, oav­sett bestämmelserna i första och Iredje styckena, lända till efterrättel­se i den mån ej annat följer av be­slämmelserna i övrigl i denna balk.

49 

§

'

Föreligger tvist om föriängning av hyresavtalet enligt 46 eller 47 § eller om villkor för sådan förlängning, åligger del hyresvärden att skriftligen med­dela hyresgästen all denne, om han icke går med på atl fiytta, har att senast tre veckor efier det atl han fäll del av meddelandet hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Meddelandet skall lämnas i den ordning som enligl 8 § gäller för uppsägning. Beslämmelsen i 8 § iredje stycket tredje punkten gäller dock ej.

Meddelande som avses i första siycket skall lämnas senast inom tre må­nader efter hyrestidens utgång. Iakttages ej liden, är uppsägningen utan verkan, om hyresgästen ej före iremånaderslidens utgång har hänskjulit tvisten till hyresnämnden eller ändå avfiytial.

Om hyresvärden fullgjort vad som

Om hyresvärden fullgjort vad som

ra styckena, har den som fordrar för­längning all hänskjuta tvisten lill hyresnämnden inom den i första styckel angivna liden. Iakttages ej denna, förfaller rälten till för­längning av avtalet. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom samma lid tvist hänskjules lill nämnden en­ligl 54 § Ijärde siycket.

åligger honom enligl första och and-     åligger honom enligl första och and-

ra styckena, har den som fordrar för­längning alt hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första styckel angivna tiden, Iakttages ej denna, förfaller rätten lill för­längning av avtalet. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom samma tid tvist hänskjutes till nämnden en­ligt 54 § andra styckel.

54 

§

Bostadshyresgäst har rätt atl lill tidpunkt då han enligt lag eller avtal

Bostadshyresgäsl har rätl att lill tidpunkt då  han  enligt 3§  andra

Senaste lydelse 1973:187. Senaste lydelse 1973:187.

Prop. 1974:150

541

Nuvarande lydelse

kunnat bringa hyresförhållandet atl upphöra i stället med iakttagande av den uppsägningstid som i sådant fall skulle ha gällt uppsäga hyresavtalet för ändring av hyresvillkoren, om/;>'-resförhållandet vid den tidpunkten va­ral längre än nio månader i följd och lägenheten ej ulgör del av upplålarens egen bostad. Hyresgästen skall i upp­sägningen uppgiva alt han begär ändring av hyresvillkoren.

Har hyresförhållande vid lidpunki som avses i första slyckel ej varal läng­re än nio månader i följd, får upp­sägningen ske lill ulgången av kalen­dermånad då hyresförhållandet varat längre än nio månader men längsi ell år i.följd.

Har hyresgästen uppsagt hyresav­talet enligt första eller andra stycket, skall han inom tre veckor från upp­sägningen hänskjuta tvisten lill hy­resnämnden. Gör han det ej, är upp­sägningen ulan verkan. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom samma tid tvist hänskjules till nämnden en­ligt 49 § tredje stycket.

Föreslagen lydelse

stycket eller 4 § andra slyckel första punkten eller enligl avtal kunnat bringa hyresförhållandet atl upphöra i slällel med iakttagande av den upp­sägningstid som i sådant fall skulle ha gällt uppsäga hyresavtalet för ändring av hyresvillkoren. Hyres­gästen skall i uppsägningen uppgiva all han begär ändring av hyresvill­koren.

Första stycket äger ej tillämpning, om hyresavtalet avser möblerat rum eller lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet vid den tidpunkt då det kunnat bringas att upphöra ej varat längre än nio månader i följd eller om lägenheten utgör del av upplålarens egen bostad.

År hyresavtal som avser bostadslä­genhet träffat för bestämd_ lid och är hyrestiden längre än elt år. får hyres­gästen uppsäga avtalet för ändamål som avses i första styckel lill den fardag som inträffar närmasl efter sex måna­der från uppsägningen, om hyresför­hållandet på fardagen varal längre än nio månader i följd.

Har hyresgästen uppsagt hyresav­talet enligt första eller iredJe stycket, skall han inom tre veckor från upp­sägningen hänskjuta ivislen lill hy­resnämnden. Gör han det ej, är upp­sägningen ulan verkan. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom samma tid tvist hänskjutes till nämnden en­ligt 49 § tredje slyckel.

62 § Beror fråga om förlängning av hyresavtal på prövning av rätlen, får denna, utan hinder av atl tiden för lägenhetens avträdande ännu icke inträn, i samband med nämnda frågas avgörande lill prövning upptaga lalan av hy­resvärden om åläggande för hyresgästen all fiytta.

Prop. 1974:150

542

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Hyresnämnden skall självmant upp­taga,fråga om utdömande av vite som förelagts med stöd av 16 § andra styc­ ket. Har ändamålet med vitet förfallil, får viiei ej utdömas.

Vite som avses i andra stycket får ej förvandlas.

Avtal mellan hyresvärd och hy­resgäst, alt framtida tvist med an­ledning av hyresförhållandet skall hänskjutas lill avgörande av skilje­män ulan förbehåll om rätt för par­terna att klandra skiljedomen, får ej göras gällande i fråga om hyresgäs­tens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten, nedsättning av förstagångshyra, fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51 eller 52 § eller bestämmande av ersätt­ning enligt 57§. I övrigt gäller skil­jeavtalet ej såvitt därigenom skilje­män utsetts eller bestämmelse med­delats om skiljemännens antal, sät­tet för deras utseende eller förfaran­det vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen (1929:145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock ej hinder för all i skiljeavtalet ulse hyresnämnden lill skiljenämnd eller beslämma koriare tid för skiljemannaåtgärdens avslu­tande än den lid om sex månader som anges i nämnda lag.

Om part ej godtager hyresnämnds beslut i fråga som avses i 34, 36, 49, 52 eller 55§, för parten klandra be­slutet genom att väcka talan mot den

66 §

Avtal mellan hyresvärd och hy­resgäst, all framlida tvist med an­ledning av hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skilje­män utan förbehåll om rätt för par­ terna alt klandra skiljedomen, för ej göras gällande i fråga om hyresgäs­tens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheien, fastställan­de av hyresvillkor i fall som avses i 51 eller 52 § eller bestämmande av ersättning enligt 57 §. I övrigt gäller skiljeavtalet ej såvitt därigenom skil­jemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfa­randet vid skiljenämnden, I berörda hänseenden skall lagen (1929:145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock ej hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden lill skiljenämnd eller beslämma koriare lid för skiljemannaåtgärdens avslu­tande än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.

70 

§

"

Om part ej godtager hyresnämnds beslut i fråga som avses i 24 o, 34, 36,49,52 eller 55 §, får parten kland­ra beslutet genom att väcka talan

'  Senaste    lydelse 1972:252, '" Senaste   lydelse 1973:187,

Prop. 1974:150

543

Nuvarande lydelse

andra parten inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Klandras icke beslutet inom denna lid, är paris rätt lill lalan föriorad.

Hyresnämnds beslut i fråga som avses i 35, 40, 45, 56 eller 59 § får ej klandras.

Föres/agen lydelse

mot den andra parten inom tre vec­kor från den dag beslutet medde­lades. Klandras icke beslutet inom denna lid, är parts rätt till talan för­lorad.

Talan mot hyresnämnds beslui ifrå­ga som avses i 16§ andra stycket eller 62 § andra siycket föres genom besvär inom tre veckor från den dag beslu­tet meddelades.

Mol hyresnämnds beslut i fråga som avses i 35, 40, 45, 56 eller 59 § för klander eller besvär ef anföras.

71 §

Hyreslvist som ej enligl 69 § an­kommer på hyresnämnds prövning och ej heller rör kollektivavtal skall upptagas av den faslighelsdomstol inom vars område fastigheten är be­lägen. Klandertalan som avses i 70 § upptages, om den rör kollektivavtal, av arbetsdomstolen och i annal fall av domstol som nyss nämnts.

Hyreslvist som ej enligt 69 § an­kommer på hyresnämnds prövning och ej heller rör kollektivavtal skall upplagas av den fastighetsdomstol inom vars område fastigheten är be­lägen. Klandertalan som avses i 70 § första stycket upplages, om den rör kollektivavtal, av arbetsdomstolen och i annat fall av domstol som nyss nämnts. Besvärslalan som avses i 70 § andra slyckel upplages, om den rör kollektivavtal av arbetsdomstolen och i annat fäll av Svea hovrätt.

Besvärshandlingen skaft ingivas lill den domstol som har all upplaga be­svären. Finnes besvärslalan ej vara fullföljd på föreskrivei säti eller inom räll lid. skall den avvisas. Har besvärs­handlingen före besvärsiidens ulgång kommit in Idl hyresnämnden, skall be­svären ändå upplagas lill prövning. Tvist som efter klander mol hyresnämnds beslut är anhängig vid domstol får återförvisas till nämnden.

Prop. 1974:150

5U

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

72

§

"

Talan får ej föras mol faslighets-domstols dom i fråga om tillstånd som avses i 34 eller 36 § eller i fråga om fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51, 52 eller 55 § och ej heller mot hovrätts dom i fråga om förlängning av hyresavlal, uppskov med avfiyttning i fall som avses i 52 § eller fastställande av hyresvill­kor i fall som avses i 51 eller 52 §.

Talan får ej föras mol faslighets-domstols dom i fråga om tillstånd som avses i 34 eller 36 § eller i fråga om fastställande av hyresvillkor! fall som avses i 51, 52 eller 55 § och ej heller mot hovrätts dom i fråga om föriängning av hyresavlal, uppskov med avflyttning i fall som avses ii 52 § eller fastställande av hyresvill­kor i fall som avses i 51 eller 52 § eller i fråga om skadestånd i fatl som avses i 24 a §. Talan, får icke heller, fö­ras mot beslui av Svea hovrätt i fråga som avses i 16 § andra stycket eller 62 § andra stycket.

73 

§

I hyreslvist som avses i 49 eller 55 § skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i faslighels-domstolen, i den mån annat ej följer av 18 kap. 6§ rättegångsbalken.

I hyreslvist som avses i 49 eller 55 § skall vardera parlen svara för sin rättegångskostnad i fastighets­domstolen, i den mån annal ej följer av 18 kap. 6§ rättegångsbalken. Motsvarande gäller i besvärsmål vars prövning ankommer på Svea hovrätt eller arbetsdomstolen.

1,

Denna lag iräder i kraft den 1 januari 1975,

2,

De nya bestämmelserna i 12 kap. 4a, 16, 45, 46, 48 och 54§§ gäller även i fråga om hyresavlal som slutits före utgången av år 1974. Har avtalet uppsagts eller har i fall som avses i 12 kap. 4§ första stycket hyrestiden löpt ul dessförinnan äger dock 12 kap. 4 a, 45, 46, 48 och 54 §§ i deras äldre lydelse fortfarande lillämpning. Vad som sagts om verkan av alt avtalet uppsagts före den tidpunkt då de nya beslämmelserna Iräder i krafi gäller icke om avtalet på grund av lag har föriängts efter uppsägningen för tid efter ikraftträdandet.

3,

De nya bestämmelserna i 24 a § gäller även i fråga om avtal som slutils före ikraftträdandet. Avser hyresavtalet enfamiljshus, gäller de dock först från och med den tidpunkt till vilken hyresvärden genom uppsägning som göres efier ikraftträdandet kan säga upp avtalet.

Senasie   lydelse 1973:187,

Prop. 1974:150

545

4, Bestämmelserna i 12 kap. 35 § i den nya lydelsen gäller även i fråga om avtal som slutits före ikraftträdandet, om 12 kap. 45 § i den nya lydelsen är tillämplig på avtalet enligl punkt 2.

35  Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150

546

5 Förslag till

Lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973:531)

Härigenom lörordnas i fråga om bostadssaneringslagen (1973:531) dels alt  1-3, 13, 19-21 och 23 §§ skall ha nedan angivna lydelse, dels all i lagen skall införas två nya paragrafer, 2 a och 2b§§, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

1 § Denna lag äger lillämpning på fastighet på vilken finns bostadslägenhet som fastighetens ägare regelmässigt uthyr för annat ändamål än fritidsän­damål och som ej ulgör del av hans egen bostad. Lagen gäller dock ej faslighet som tillhör staten eller kommun.

När byggnad tillhör innehavare av inskriven tomträtt, äger bestämmel­serna i denna lag motsvarande tillämpning på tomträtten. I frågaom byggnad som eljesl tillhör annan än ägaren av marken gäller lagen i tillämpliga delar.

Med organisation av hyresgäster av­ses i denna lag riksorganisation eller förening, som är ansluten lill sådan or­ganisation och inom vars verksamhets­område fastigheten är belägen.

2 §

Har bostadslägenhet ej den lägsta Har bostadslägenhet ej den lägsia

standard som kan godtagas, får hy- standard som kan godtagas, får hy­

resnämnd på ansökan av kommu- resnämnd på ansökan av kommu­

nen och under förutsättning som nen eller organisation av hyresgäster

anges i 5 eller 6 § ålägga fastighetens och under förutsättning som anges

ägare att vidtaga åtgärd som behövs i 5 eller 6 § ålägga fastighetens ägare

för att lägenheten skall uppnå sådan atl vidtaga åtgärd som behövs för att

standard (upprustningsåläggande) lägenheten skall uppnå sådan stan-

eller förbjuda alt lägenheten an- dard (upprustningsåläggande) eller

vänds för bostadsändamål (använd- förbjuda all lägenheien användes för

ningsförbud).

bostadsändamål     (användningsför-

bud).

Står fastigheten under förvaltning enligt lagen (1970:246) om tvångsför­valtning av bostadsfastighet, skall hyresnämnden, i stället för att meddela upprustningsåläggande, föreskriva all i förvaltningen skall ingå all vidtaga de upprusiningsåtgärder som nämnden föreskriver. Vad i lagen sägs om upprustningsåläggande skall äga moisvarande tillämpning på sådan före­skrift.

Prop. 1974:150

547

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Konungen eller myndighet som kon­ungen beslämmer meddelar bestäm­melser om vad som skall förslås med lägsia godtagbara standard.

2a§

Hyresnämnd får förbjuda fastig­hetsägare atl i fasligheien ulföra för-bällringsarbele eller liknande åtgärd, som ej kräver byggnadslov, om ej ål-gärden behövs för all bostadslägenhei skall uppnå lägsia godiagbara sian-dard. Förbud meddelas, om del är uppenbart atl åtgärden ej är påkallad av boendehänsyn. Fråga omförbud el­ler hävande av förbud upplages på an­sökan av organisation av hyresgäster eller av fastighelsägaren.

Om organisation av hyresgäster motsätter sig alt i fastighet vidtages an­nan åtgärd, som kräver byggnadslov, än som behövs för atl bostadslägenhet skall uppnå lägsta godiagbara sian-dard. får åigärden vidtagas endasl om hyresnämnden på ansökan av fasiig-hetsägaren medger del. Sådani med­givande får lämnas endasl om särskil­da skäl föreligger dänill

2b§

Bostadslägenhet ska// anses ha /äg-sta godiagbara standard om den är försedd med anordning inom lägenhe­ten för

1.

kontinuerlig uppvärmning,

2.

kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vallen för hiishål/och hygien.

3.

avlopp för sinllvaiten,

4.

fiersonlig hygien, omfallande toaleil och ivällställ saml badkar eller dusch.

5.

försörining med elektrisk si töm för normal liushållsförbrukning.

Prop. 1974:150

548

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

6. mailagning. omfallande spis. diskho. kylskåp, förvaringsutrymmen och avslällningsylor

Vidare skall lillgång finnas idf för­rådsutrymme inom fastigheten och till anordning för hiishållslväll inom fas­ligheten eller inom rimligt avstånd från denna.

Ulöver förslå oeh andra styckena gäller i fråga om lägsta godiagbara standard atl huset ef har sådana brister som avses i 48 a§ andra styckel bygg­nadsstadgan (1959:612).

Föreligger särskilda skäl, skall bo­stadslägenhet utan hinder av första stycket 4 anses ha lägsia godiagbara standard, om lillgång lill loaletl ftnns i nära anslutning lill lägenheten och an­ordning för bad eller dusch finns i hu­set. Förekommer eljesl avvikelser från vad som föreskrives i förslå eller andra stycket, skall lägenheien anses ha så­dan standard, om särskilda skäl,före­ligger och avvikelsen ej är belydande.

3

§

Ansökan om upprustningsåläggan­de eller användningslörbud kan riktas mot den för vilken lagfart senast är beviljad eller sökt, även om denne haröverlålil läsligheten innan ansö­kan göres,

Överiåtes fastigheten sedan ansö­kan gjorts eller är fall som avses i första stycket, skall rättegångsbal­kens beslämmelser om verkan av alt del varom tvistas överiåtes och om Iredje mans deltagande i rättegång äga motsvarande tillämpning.

Om tvist angående äganderätten är antecknad i faslighelsboken, kan

Ansökan / ärende enligl 2 eller 2 a § första stycket kan riktas mot den för vilken lagfart senast är beviljad eller sökt, även om denne har överlåtit fastigheten innan ansökan göres.

Överiåtes fastigheten sedan ansö­kan som avses i 2 § eller 2 a § gjorts ellerär fall som avses i första slyckel, skall rättegångsbalkens bestämmel­ser om verkan av att del varom tvis­tas överiåtes och om tredje mans del­tagande i rättegång äga motsvarande tillämpning.

Om tvist angående äganderätten är antecknad i faslighelsboken, kan

Prop. 1974:150

549

Nuvarande lydelse

ansökan riktas mot den som innehar fastigheten med äganderättsanspråk.

Föreslagen lydelse

ansökan enligt 2 § eller 2 a § första Slyckel riktas mot den som innehar fastigheten med äganderättsanspråk.

13 §

Upprustningsåläggande och an­vändningsförbud får förenas med vite,

/ fåll .som avses i 8 § gäller ulsaii vite ej mol den nye ägaren, men hyres­nämnden får insalta viie för denne.

19

Kommunen för besiktiga fastighet i den mån det är nödvändigt för att förbereda eller utföra talan enligt denna lag.

Lämnas kommunen ej tillfälle till besiktning som avses i första stycket, för hyresnämnden förelägga fastig­helsägaren alt vid vite hålla fastig­heten tillgänglig för besiktning.

Upprustningsåläggande, använd­ningsförbud och förbud enligl 2 a § förslå siycket får förenas med vite.

Utsatt vite gäller ej mol ny ägare. I fåll som avses i 8 § får dock hyres­nämnden insätta vite för denne.

Kommunen och organisation av hyresgäster får besiktiga faslighet i den mån det är nödvändigt för atl förbereda eller ulföra lalan enligl denna lag.

Lämnar fastighelsägaren ej tillträde för besiktning som avses i första stycket, får hyresnämnden förelägga honom att vid vite hålla fastigheten tillgänglig för besiktning.

20 

§

Fråga om uttagande av vite som förelagts med slöd av denna lag prö­vas av hyresnämnden på yrkande av kommunen. Vite för ej förvandlas.

Fråga om uttagande av vite som förelagts med stöd av denna lag prö­vas av hyresnämnden på yrkande av den på vars ansökan vitet har före­lagts. Viie får ej förvandlas.

21 §

Besvärshandlingen skall inges till hovrätten eller, om lalan skall fullföljas hos fastighetsdomstolen, lill denna inom tre veckor från den dag beslutet

Mot beslut i fråga som enligt den­na lag skall prövas av hyresnämnd föres talan genom besvär, om beslu­tet avser fråga om upprustningsåläg­gande eller användningsförbud eller åtgärd enligt 12§, hos Svea hovrätt och eljest hos den faslighelsdomstol inom vars område fastigheten är be­lägen.

Mot beslut i fråga som enligt den­na lag skall prövas av hyresnämnd föres talan genom besvär, om beslu­tet avser fråga om upprustningsåläg­gande eller användningsförbud eller åtgärd enligl 12§ eller fråga enligt 2 a§, hos Svea hovrätt och eljesl hos den faslighelsdomstol inom vars område fastigheten är belägen.

36  Riksdagen 1974 I saml. Nr 150

Prop. 1974:150

550

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

meddelades. Finnes besvärslalan ej vara fullföljd på föreskrivei säii eller inom räll lid, skall den avvisas. Har besvärshandlingen före besvärsiidens ulgång kommii in till hyresnämnden, skall besvären ändå upptagas lill pröv­ning.

23 §

Bifalles faslighelsägarens lalan i Bifalles fastighetsägarens talan i

besvärsmål, kan kommunen åläggas besvärsmål / vilkel kommunen är

atl ersätta honom hans rättegångs- motpart, kan kommunen åläggas all

kostnad. 1 övrigt svarar vardera par- ersätta honom hans rättegångskost-

len för sin rättegångskostnad, i den nad. Om han vinner besvärsmål i vilket

mån ej annat följer av 18 kap. 6§ organisation av hyresgäster är mot-

rätlegångsbal ken.

part. kan sådan ersättning tillerkännas

honom av staisverket. 1 övrigt svarar vardera parlen för sin rättegångs­kostnad i den mån ej annal följer av 18 kap. 6§ rättegångsbalken.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1975.

Har ansökan om byggnadslov gjorts före ikraftträdandet, äger bestäm­melserna i 2 a § andra styckel ej lillämpning.

De nya bestämmelserna i 2 och 2 a §§ äger tills vidare tillämpning endasl i nedan angivna kommuner

Stockholms l

ä

n:

Botkyrka, Danderyd, Ekerö, Haninge, Huddinge, Järfälla, Lidingö, Nacka, Sigtuna, Sollenluna, Solna, Stockholm, Sundbyberg, Tyresö, Täby, Upp­lands-Bro, Upplands-Väsby, Vallentuna, Vaxholm och Värmdö kommuner

Malmöhus län:

Bara, Buriöv, Kävlinge, Lomma,[REDACTED_EFTERNAMN], Malmö, Staffanstorp, Svedala, Trel­leborg och Vellinge kommuner

Hallands län: Kungsbacka kommun

Göteborgs och Bohus län:

Göteborg, Härryda, Kungälv, Mölndal, Partille, Stenungsund, Tjörn och

Öckerö kommuner

Älvsborgs län:

Ale och Lerum kommuner.

Prop. 1974:150

551

6 Förslag till

Lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149)

Härigenom förordnas i fråga om anläggningslagen (1973:1149)

rfe/satl i 9 och 23 §§ ordet "Kungl. Maj:l" skall bytas ul mol "regeringen",

deh att 7, 18, 19, 30 och 31 §§ skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

7 §

Gemensamhetsanläggning för ej

Gemensamhetsanläggning får ej

inrättas, om ägarna av de fastigheter inrätlas, om ägarna av de fastigheter

som skall deltaga i anläggningen som skall dellaga i anläggningen och

mera allmänt motsätter sig åtgärden hyresgästerna i sådana fastigheter

och har beaktansvärda skäl för det. mera allmänt motsätter sig åtgärden

Vid denna prövning skall främst de- och har beaktansvärda skäl för del.

ras mening beaktas som har slörsl Vid denna prövning skall främsi de-

nyila av anläggningen.

ras mening beakias som har störst

nytta av anläggningen. Hyresgäster­na företrädes av riksorganisation av hyresgäster eller förening, som är an­sluten lill sådan organisation och inom vars verksamhetsområde fastigheterna är belägna (hyresgästorganisation). Första slyckel gäller icke, om behovet av anläggningen är synneriigen angeläget.

18 §

Rätl all påkalla förrättning enligt

Rätl alt påkalla förrättning enligl

denna lag tillkommer ägaren av fas- denna lag tillkommer ägaren av fas­

tighet, som avses skola deltaga i an- lighet, som avses skola deltaga i an­

läggningen, samt byggnadsnämn- läggningen, byggnadsnämnden och

den.

hyresgästorganisation.

Länsstyrelsen kan påkalla förrättning för inrättande av anläggning som styrelsen finner vara av större belydelse från allmän synpunkt.

Vid expropriation eller liknande tvångsförvärv för förvärvaren påkalla för­rättning för inrättande av sådan anläggning varigenom olägenhet av förvärvet kan undanröjas, minskas eller förebyggas.

Prop. 1974:150

552

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

19 § I fråga om förrättning enligl denna lag äger 4 kap. 1-24, 270 och 42 §§ fastighetsbildningslagen (1970:988) motsvarande tillämpning.

Har hyresgäslorganisailon påkallat lörrällningen eller kan den eljest berö­ra hyresgästers rätl. skall fasiigheis-bildniiigsmyndigheien uiiderrätia or­ganisationen om lid och plats för sam-manlräde eller, i fall som avses 14 kap. 15 § fasiigheisbildningslagen, om för-ränningen innan denna avshiias.

30        

§

I fråga om fullföljd av talan mot beslut eller åtgärd av fastighetsbild­ningsmyndigheten enligt denna lag äger 15 kap. fastighetsbildningslagen (1970:988) moisvarande tillämpning. Bestämmelserna om fastighetsbild-ningsbeslut skall därvid tillämpas på anläggningsbeslul.

Mol anläggningsbeslul eller beslut om inslällande av förrätining som be­ gärts av hyresgäslorganisailon lår or-ganisalionen föra lalan i likhei med vad som gäller för sakägare. Mol faslighetsbildningsmyndighetens beslut enligt 4§ andra stycket den­na lag föres talan särskilt på sätt och inom tid som anges i 15 kap. 2§ fastighetsbildningslagen.

Vid tillämpning av 15 kap. 6 § fastighetsbildningslagen i ärende om god­kännande enligt 43 § denna lag räknas besvärstiden från dagen för fastig­hetsbildningsmyndighetens beslut. Mol beslut om sådani godkännande får byggnadsnämnden och länsslyrelsen föra lalan såsom mol anläggningsbe­slul.

31        §

Beslämmelserna i 16-18 kap. fastighetsbildningslagen (1970:988) om rät­ tegången i fastighetsbildningsmål äger moisvarande tillämpning på mål som fullföljts enligt 30 §.

/ rättegången likställes hyresgäst­organisation med enskild sakägare, om organisationen lön lalan mol lås-lighei.sbildiiiiigsmyiidigheiens be.sliii eller saken eljest kan beröra hyresgäs­ters räll.

Denna lag träder i kraft den 1 januari  1975.

Prop. 1974:150

553

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Har vid förrättning enligl anläggningslagen (1973:1149) sammanträde med sakägarna hållits före ikraftträdandet, gäller äldre bestämmelser.

De nya bestämmelserna äger tills vidare tillämpning endasl i nedan an­givna kommuner

Slockholms län:

Botkyrka, Danderyd, Ekerö, Haninge, Huddinge, Järfälla, Lidingö, Nacka, Sigtuna, Sollentuna, Solna, Stockholm, Sundbyberg, Tyresö, Täby, Upp­lands-Bro, Upplands-Väsby, Vallentuna, Vaxholm och Värmdö kommuner

Malmöhus län:

Bara, Burlöv, Kävlinge, Lomma,[REDACTED_EFTERNAMN], Malmö, Staffanstorp, Svedala, Trel­leborg och Vellinge kommuner

Hallands län: Kungsbacka kommun

Göteborgs och Bohus län:

Göteborg, Härryda, Kungälv, Mölndal, Pariille, Stenungsund, Tjörn och

Öckerö kommuner

Älvsborgs län:

Ale och Lerum kommuner.

Prop. 1974:150

554

7 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:189) med särskilda hyresbesiämmelser

för vissa orter

Härigenom förordnas i fråga om lagen (1973:189) med särskilda hyres­besiämmelser för vissa orter dels atl i I § ordet "Konungen" skall bytas ul mol "regeringen", dels all 4 och 6§§ skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande Ivdelse

Föreslagen lydelse

4§

Ärende om ersättning enligt 2§ eller tillstånd enligl 3§ prövas av hy­resnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken.

I fråga om förfarandei inför hy-

I fråga om förfarandet inför hy-

resnämnd äger 4 § andra styckel, 74, resnämnd äger 4§ andra styckel, 17-21 och 24-30§§ lagen (1973:188) 17-21 och 24-30 §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres- om arrendenämnder och hyres­nämnder moisvarande lillämpning.     nämnder moisvarande tillämpning.

6 §

Den som uppsåtiigen bryter mot

Den som uppsåtiigen bryter mot

2 eller 3 § dömes lill böter eller fäng- 2 eller 3 § dömes till böter eller fäng­

else i högsl ett år.

else i högsl elt år. Han är även i fall

som avses 12 § skyldig atl ålerbära otill-låten ersällning.

Denna lag iräder i kraft den I januari  1975.

Prop. 1974:150

555

8 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres­nämnder

Härigenom förordnas i fråga om lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

dels alt i 3, 5, 6 och 19§§ ordet "Konungen" skall bytas ul mol "re­geringen",

dels atl 4, 17, 22, 23 och 32 §§ skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

4 §' Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har lill uppgift att

1.

medla i hyres- eller bosladsrällslvist,

2.

pröva tvist om överiåtelse av

2. pröva tvist om reparationsföre-hyresrätt enligt 12 kap. 34-36§§, läggande enligl 12 kap. 16§ andra upplåtelse av lägenhet i andra hand styckel, skadestånd enligl 12 kap. enligt 12 kap. 40 §, föriängning av i/af, överiåtelse av hyresräll enligt hyresavtal eller villkor för sådan för- 12 kap. 34-36 §§, upplåtelse av lä-längning enligt 12 kap, 49§, hyres- genhet i andra hand enligl 12 kap. villkor enligt 12 kap. 55§ eller upp- 40§, föriängning av hyresavlal eller skov med avflyttning enligt 12 kap. villkor för sådan föriängning enligl 59§, alll jordabalken,                           12 kap. 49 §, hyresvillkor enligt 12

kap. 55 § eller uppskov med avflytt­ning enligt 12 kap. 59 §, allt jorda­balken,

3.

pröva tvist om hyresvillkor enligt 7§ sista stycket, upplåtelse av lä­genhet i andra hand enligt 30 § andra slyckel eller medlemskap enligt 52 §, allt bostadsrällslagen (1971:479),

4.

pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 60 § första stycket 1 bostadsrättslagen,

5.

vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrätlstvist,

6.

pröva frågor enligt lagen (1970:246) om tvångsförvaltning av bostadsfas­tighel och enligt bosiadssaneringslagen (1973:531).

Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fasligheten är belägen.

17 § Om anledning därtill förekommer, skall nämnd eller den nämnden för­ordnar besiktiga den fastighet som ärendet rör. Parterna skall beredas lillfälle

'Senaste lydelse 1973:542.

Prop. 1974:150

556

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

att närvara vid sådan besiktning. Nämnd får också föranstalta om annan nödvändig utredning.

1 ärende som avses i 9 kap. 18 eller 21 § jordabalken skall arrendenämn­den inhämta yttrande från den lanl-bruksnämnd inom vars område faslig­heien är belägen.

I ärende som avses i 9 kap. 18 eller 21 § jordabalken skall arrendenämn­den inhämta yttrande från lantbruks­nämnden. Hyresnämnd får i ärende som avses i 2 a§ bosiadssaneringsla­gen (1973:531) Inhämia yllrande från byggnadsnämnden. Yllrande som sagts nu inhämtas från den lantbruks­ nämnd eller byggnadsnämnd inom vars område fasligheien är belägen.

22 

§

Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär ulgåtl när la­lan för föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 1 § första styckel 2 eller 4 § första stycket 2, 3 eller 6. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, var­igenom ansökan om tillstånd enligt 12 kap. 34-36 eller 40 § jordabalken eller 30 § andra styckel bostadsrätts-lagen (1971:479) eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 § jorda­balken lämnats utan bifall.

Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när la­lan för föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 1 § första slyckel 2 eller 4 § första siycket 2, 3 eller 6. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, var­igenom ansökan om reparationsfö­reläggande enligt 12 kap. 16 § andra styckel eller lillslånd enligt 12 kap. 34-36 eller 40 § jordabalken eller 30 § andra stycket bosladsrätIslägen (1971:479) eller ansökan om uppskov enligl 12 kap. 59 § jordabalken eller ansökan om förbud eller medgivande som avses i 2a§ bosiadssaneringsla­gen (1973:531) lämnais ulan bifall.

23 

§

'

Om rält för part atl klandra beslut av nämnd i arrende-, hyres- eller bo­sladsrällslvist och om fullföljd av la­lan mot hyresnämnds beslut i fråga om godkännande av beslut på för­eningsstämma eller i ärende angåen­de tvångsförvaltning eller bosladssa­nering finns bestämmelser i 8 kap. 31 § och 12 kap. 70 § jordabalken.

Om rätt för part att klandra beslut av nämnd i arrende-, hyres- eller bo­stadsrätlstvist och om fullföljd av la­lan mot hyresnämnds beslut i fråga om reparalionsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra siycket. utdömande av vite enligl 12 kap. 62 § andra stycket jordabalken eller godkännande av beslut på föreningsstämma eller i

'Senaste lydelse 1973:542.

Prop. 1974:150

557

Nuvarande lydelse

16 8 lagen (1957:390) om fiskear­renden, 76 § bostadsrällslagen (1971:479), 17 § lagen (1970:246) om tvångsförvaltning av bostadsfastig­hel samt 21 § bosiadssaneringslagen (1973:531).

Föreslagen lydelse

ärende angående tvångsförvaltning eller bostadssanering finns bestäm­melser i 8 kap. 31 §och 12 kap. 70 § jordabalken, 16 § lagen (1957:390) om fiskearrenden, 76 § bostads­rättslagen (1971:479), 17 § lagen (1970:246) om tvångsförvaltning av bostadsfastighel samt 21 § bo­stadssaneringslagen (1973:531). Mot beslut av nämnd får talan i annat fall än som avses i sjätte siycket föras hos fastighetsdomstolen genom besvär, när nämnden

1.

avvisat ansökan som avses i 8, 11 eller 14-16 §,

2.

avskrivit ärende enligl 8-10 eller 16 §, dock ej när ärendet kan åter­upptagas,

3.

förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet,

4.

utdömt vite eller annan påföljd för underiåtenhet att iakttaga före­läggande eller ådöml straff för förseelse i förfarandet.

Besvärshandlingen skall inges lill den fastighetsdomstol som avses i 8 kap. 32 § och 12 kap. 71 § jordabalken, 17 § lagen (1957:390) om fiske­arrenden, 77 § bostadsrällslagen (1971:479), 11 § lagen (1970:246) om tvångs­förvaltning av bostadsfastighel saml 21 § bostadssaneringslagen (1973:531) inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Finnes besvärslalan ej vara fullföljd på föreskrivei sätt eller inom räll lid, skall den avvisas av fastighetsdomstolen. I övrigl äger 52 kap. 3 och 5-12 §§ rättegångsbalken motsvarande tillämpning. Bestämmelse som avser hovräll gäller därvid i stället fastighetsdomstolen. Mot fastighetsdomstolens beslut med anledning av besvär enligt andra stycket 1-3 får talan ej föras.

Mot annat beslut av nämnd än som avses i första och andra styckena får lalan föras endasl i samband med sådan lalan som avses i första slyckel,

Andra-femte styckena äger mot­svarande tillämpning i ärende enligt bosiadssaneringslagen angående upprustningsåläggande eller an­vändningsförbud eller åtgärd som avses i 12 § samma lag, dock skall vad som sägs om fastighetsdomstol i stället gälla Svea hovrätt.

Undanröjes nämnds beslut om avskrivning eller avvisning, ålerupplages ärendet av nämnden.

Andra-femte styckena äger mot­svarande lillämpning i ärende angå­ende reparationsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra styckel eller utdö­mande av vite enligt 12 kap. 62 § and­ra siycket, jordabalken och i ärende en­ligt bosiadssaneringslagen angåen­de upprustningsåläggande eller an­vändningsförbud eller förbud eller medgivande som avses 12 a § samma

37  Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150

558

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

lag eller åtgärd som avses i 12 § sam­ma lag, dock skall vad som sägs om fastighetsdomstol i slällel gälla Svea hovrätt.

32

§

Föres ej talan mot arrendenämnds

Föres ej talan mol nämnds beslui

beslut om ersättningenligt 9 kap. 14 §

enligl 9 kap. 14 § eller 12 kap. 24 a §

jordabalken, för beslutet verkställas

jordabalken, får beslutet verkställas

såsom lagakraftägande dom.

såsom lagakraftägande dom.

Denna lag träder i kraft den I januari  1975.

Prop. 1974:150

559

9 Förslag till

Lag om avveckling av hyresregleringen

Härigenom förordnas som följer.

1 § Har lagen (1942:429) om hyresreglering m.m. varit tillämplig på hy­

resavlal, som även omfattar tid efier det lagen upphöri atl gälla, skall avtalet

för nämnda lid anses upptaga den hyra som utgick då hyresregleringen

upphörde. Är annal hyresvillkor bestämt genom hyresnämnds beslut eller

domstols dom, skall avtalet i denna del anses ha det innehåll, som framgår

av beslutet eller domen.

Är hyresavtalet slutet fören tid av minst fem år, skall vad i första stycket föreskrives gälla endast för liden intill den fardag som infaller näst efter elt år från det hyresregleringen upphörde.

2 § Beslämmelserna i 3 och 4 §§ äger tillämpning pä hyresförhållande i vilkel

hyran den 30 september 1975 är reglerad enligt 3 och 4 §§ lagen (1942:429)

om hyresreglering m. m. 1 fråga om särskilt eriagd ersättning för kostnad

som avses i 12 kap. 19 a § jordabalken gäller dock icke 3 och 4§§.

Riksorganisation av fastighetsägare och riksorganisation av hyresgäster kan träffa skrifilig överenskommelse om all 3 och 4 §§ icke skall gälla be­lräffande viss eller vissa kategorier av lägenheter eller lägenheterna i viss eller vissa orter. Överenskommelsen skall anmälas lill myndighel som re­geringen bestämmer. Vad nu sagts gäller ej i fråga om lägenhet i Stockholms, Göieborgs eller Malmö kommun.

Har hus eller del av hus undergått omfattande ombyggnad som avslutats efter utgången av år 1968, skall hyresnämnden på framställning av hyresvärd eller hyresgäst förordna alt 3 och 4 §§ icke skall gälla för huset eller husdelen.

3 § Under tiden den 1 oktober 1975-den 30 september 1978 får hyresvärden la emot högre hyra än som utgått tidigare endast efter sådan överenskom­melse eller prövning som avses i 4 §.

Om den utgående hyran understiger hyran för lägenheter, som med hän­syn lill bruksvärdet är likvärdiga, får hyran under den i första stycket angivna lidsperioden icke höjas i vidare mån än som molsvarar skälig andel av skillnaden mellan utgående hyra och hyran för likvärdiga lägenheier. An­delens sloriek skall bestämmas så atl lägenhetens hyra den I oktober 1978 är anpassad till hyran för likvärdiga lägenheier. Den högsta hyra som sålunda får ulgå vid varje tidpunkt under övergångstiden betecknas i denna lag som övergångshyra.

Prop. 1974:150

560

4 § Övergångshyra faslställes eller ändras genom skrifilig överenskommelse

mellan å ena sidan hyresvärd eller organisation av fastighetsägare, i vilken

hyresvärden är medlem, och å andra sidan organisation av hyresgäsier. Med

organisation avses därvid riksorganisation eller förening, som är ansluten

lill sådan organisation och inom vars verksamhetsområde lägenheten är

belägen.

Har överenskommelse ej iräffals, för hyresnämnden på framställning av hyresvärd pröva frågan om fastsiällelse eller ändring av övergångshyran. Hyresnämnden för upptaga frågan endasl om förhandling har ägl rum med organisation av hyresgäsier, som avses i första slyckel, eller mot förhand­lingen mött hinder, som ej berott av hyresvärden eller organisation av fas­tighetsägare, i vilken han är medlem, eller hyresvärden eljest icke skäligen kan anses ha varit skyldig all träda i sådan förhandling.

Beslämmelserna i 12 kap. 19 a§ jordabalken ulgör ej hinder för hyresvärd att uttaga övergängshyra med slöd av bestämmelse i hyresavtalet.

I den ordning som anges i första siycket får överenskommelse träffas om alt försla-lredje styckena icke skall gälla för visst hyresförhållande.

5 S) I fråga om förfarandei inför hyresnämnd i ärende enligt denna lag äger

4 § andra styckel, 8, 10 och 12§§, 17-21 och 24-30 §§ lagen (1973:188)

om arrendenämnder och hyresnämnder motsvarande lillämpning. Bestäm­

melse om tvist som avses i 4 § första siycket 2 sistnämnda lag gäller därvid

ärende enligt denna lag.

Nämnden skall kalla parterna all inställa sig inför nämnden, om för­handling ej är onödig. Skall part inställa sig personligen, får nämnden fö­relägga vite.

6

§ Hyresnämndens beslut om övergängshyra gäller för tiden från och med den dag, då beslutet meddelades, eller den senare dag som nämnden be­stämmer. Nämnden för dock beslämma alt beslutet skall avse förfluten lid, om det av särskild anledning finnes skäligt. I sådani fall för nämnden förordna om skäligt anstånd med betalning av vad hyresgästen kan bli skyl­dig atl ytteriigare ulgiva för tid före nämndens beslut.

7

§ Talan mol nämndens beslut enligt denna lag föres hos bostadsdomstolen genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Besvärs­handlingen skall inges lill domstolen, I övrigl äger 23 § andra siycket och 23 b § första stycket lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder motsvarande tillämpning.

Nämndens beslut skall, om bostadsdomsiolen ej annorlunda förordnar, lända till efterrättelse utan hinder av anförda besvär. I vad beslutet avser förfiuten tid skall vad nu sagts dock gälla endast såvitt fråga är om besvär av den som vid beslutet upphört eller sedermera upphör alt vara hyresvärd eller hyresgäst beträffande lägenheten.

Prop. 1974:150

561

Vardera parten skall svara för sin rättegångskostnad i bostadsdomsiolen i den mån annat ej följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

8

§ Bestämmelserna i 3 och 4§§ äger motsvarande tillämpning på nytt hy­resavtal mellan hyresvärden och hyresgästen belräffande samma eller i hu­vudsak samma lägenhet. Detsamma gäller belräffande hyresförhållande där ny hyresgäst inträtt med stöd av 12 kap. 33, 34,47 eller 47 a § jordabalken.

9

§ Den som bryter mol vad som sägs i 3 § första slyckel dömes lill böter eller fängelse i högsl ell år. Gärningen får icke åtalas av åklagare, om ej åtal finnes påkallat ur allmän synpunkt.

I fall som avses i första siycket första punkten är hyresvärden skyldig att ålerbära otillåten hyra.

10

ij Ärende enligl lagen (1942:429) om hyresreglering m. m., som kommit in till hyresnämnden innan lagen upphört alt gälla, skall handläggas och avgöras av nämnden i den ordning som förul gällt.

11

§ Föreskrift eller beslut, som meddelats med slöd av lagen (1942:429) om hyresreglering m.m., äger ej lillämpning efter del lagen upphört alt gälla i vidare mån än som följer av  I §.

12

§ Bestämmelserna i 23 § lagen (1942:429) om hyresreglering m. m. om straff och i 24 § samma lag om ålerbetalningsskyldighei skall, i fråga om överträdelse som begåtts under giltighetstiden, lillämpas även därefier.

13

§ Förbehåll som strider mot bestämmelse i denna lag är ulan verkan mol hyresgästen eller ny hyresgäst som inträtt i hyresförhållandet med stöd av 12 kap. 33. 34, 47 eller 47 a § jordabalken.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1975, då lagen (1956:567) med vissa bestämmelser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört (1956 års lag) skall upphöra atl gälla. I den mån lagen (1942:429) om hyresreglering m, m. upphört att gälla före ulgången av juni månad 1975, skall dock 1956 års lag forifarande tillämpas, 1956 års lag skall även äga tillämpning i den del den avser lagen (1942:430) om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m.

Prop. 1974:150

562

10 Förslag till

Lag om ändring i kommunalskattelagen (1928:370)

Härigenom förordnas atl 24 § 2 mom, kommunalskattelagen (1928:370)' skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande Ivdelse

Föreslagen lydelse

24 

§

2 mom. Är annan faslighet inrät­tad lill bostad ål en familj jämte per­sonliga tjänare (enfamiljsfasiighel) eller två familjer jämte personliga tjänare (tvåfamiljsfastighet) och fö­religger ej fall, som avses nedan i sista slyckel, upplages såsom intäkt av fastigheten ett belopp motsvaran­de för helt år räknat två procent av den del av fastighetens taxeringsvär­de året näst före taxeringsåret som icke överstiger 150 000 kronor, fyra proceni av den del av taxeringsvär­det som överstiger 150 000 kronor men icke 225 000 kronor och åtta procent av den del av taxeringsvär­det som överstiger 225 000 kronor. Finnes ej taxeringsvärde åsall för året näst före taxeringsåret, beräknas intäkten på grundval av faslighetens värde, uppskattat enligl de grunder, som gällt för åsättande av taxerings­värde för året näst före taxeringsåret.

2 mom. Är annan fastighet inrät­tad till bostad åt en familj jämte per­sonliga tjänare (enfamiljsfasiighel) eller två familjer jämte personliga tjänare (tvåfamiljsfastighet) och fö­religger ej fall, som avses nedan i sista styckel, upplages såsom intäkt av fastigheten etl belopp motsvaran­de för helt år räknat två procent av den del av fastighetens taxeringsvär­de året näst före taxeringsårel som icke överstiger 150 000 kronor, fyra procent av den del av taxeringsvär­det som överstiger 150 000 kronor men icke 225 000 kronor, åtta pro­cent av den del av taxeringsvärdet som överstiger 225 000 kronor men icke 300 000 kronor och tio procent av den del av taxeringsvärdet som översti­ger 300 000 kronor. Finnes ej tax­eringsvärde åsätt för året näst före taxeringsåret, beräknas intäkten på grundval av fastighetens värde, upp­skattat enligt de grunder, som gällt för åsättande av taxeringsvärde för året näst före taxeringsåret. Vad i nästföregående stycke sagts skall gälla jämväl fastighet, som delvis använts i ägarens egen rörelse, därest fastigheten i övrigt är inrättad för ändamål som i nämnda stycke avses. I sådant fall skall till grund för be­räkningen av intäkten av fastigheten läggas i nästföregående stycke avsedda värde å fastigheten minskat med den del av samma värde, som kan anses

' Senasie lydelse 1973:93.

Prop. 1974:150

563

Nuvarande lydelse

Föreslagen Ivdelse

belöpa på den i rörelsen använda fastighetsdelen.

Har fastighet, som i första eller andra stycket sägs och som är av.sedd för använding under hela året, på grund av eldsvåda eller därmed jämförlig händelse eller till följd av ägarens avflyttning från orten eller annan sådan Särskild omständighet icke kunnat utnyttjas under viss lid eller har i sådan fastighet för uthyrning avsedd lägenhet icke kunnat uthyras, må den enligt första eller andra styckel beräknade intäkten nedsättas med hänsyn till den omfattning, vari fastigheten icke kunnat användas eller uthyras. Har sä varit fallet under endast kortare lid av beskattningsåret, skall någon ned­sättning dock icke ske.

Vad i detla moment stadgas skall icke äga tillämpning beträffande fas­tigheter eller, i fall som i andra slyckel avses, fastighetsdel, vilken i icke allenast ringa omfattning brukar i förvärvssyfte utnyttjas på annat sätt än för uthyrning till stadigvarande bostad eller såsom bostad för ägaren. Ej heller skola bestämmelserna i detta moment lillämpas beträffande publikt boställe.

Denna lag iräder i kraft den 1 januari 1975 och tillämpas första gången vid  1976 års taxering.

Prop. 1974:150

564

11 Förslag till

Kungörelse om ändring i byggnadsstadgan (1959:612)

Härigenom förordnas i fråga om byggnadsstadgan (1959:612)' deh att i 20, 22 och 29§§, 56 § 3 mom., 66 §, 71 § 2 mom. samt 76 § I mom. ordet "Konungen" i olika böjningsformer skall bytas ul mot "re­geringen" i motsvarande form, deh alt 56 § 1 mom. skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse 56 § 1 mom."

ställts. Byggnadslov för byggnadsföretag som avses i 55 § 4 mom. för beviljas endasl om utlåtande föreligger från yrkesinspektionen och av delta framgår att skyddsombud, skyddskommitté eller organisation som företräder arbets­tagarna fått lillfälle att yttra sig över byggnadsföretaget. Vad nu sagts gäller dock icke om det ej är känt för vilket slag av verksamhei arbetslokalen är avsedd.

Vid prövning av ansökan om byggnadslov skall byggnadsnämn­den tillse, att det tillämnade företa­gel ej sttider mol byggnadslagen (1947:385), väglagen (1971:948), la­gen (1939:608) om enskilda vägar, naturvårdslagen (1964:822), miljö­skyddslagen (1969:387), arbelar­skyddslagen (1949:1), denna stadga eller med slöd av nämnda författ­ningar meddelade föreskrifter. Är tomlens ägare enligl byggnadslagen skyldig alt gälda bidrag lill kostnad för gata eller all anordna utfartsväg eller avlopp från tomten, må bygg­nadslov för nybyggnad ej beviljas in­nan skyldigheten fullgjorts eller nöj­aktig säkerhei ställts.

Vid prövning av ansökan om byggnadslov skall byggnadsnämn­den tillse, atl del tillämnade företa­gel ej strider mol byggnadslagen (1947:385), väglagen (1971:948), la­gen (1939:608) om enskilda vägar, naturvårdslagen (1964:822), miljö­skyddslagen (1969:387), arbelar­skyddslagen (1949:1), bostadssane­ringslagen (1973:531). denna stadga eller med stöd av nämnda författ­ningar meddelade föreskrifter. Är tomtens ägare enligl byggnadslagen skyldig att gälda bidrag lill kostnad för gala eller all anordna utfartsväg eller avlopp från tomlen, må bygg­nadslov ej beviljas innan skyldighe­ten fullgjorts eller nöjaktig säkerhet

'Omtryckt  1972:776. 'Senaste lydelse 1973:840.

Prop. 1974:150

565

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Har i ullålande från yrkesinspektionen angivits all erforderiig prövning ej kunnat ske i arbetarskyddshänseende, skall i beslut om byggnadslov erin­ras om skyldigheten alt göra anmälan enligt 8 a § andra stycket arbetar­skyddslagen.

Inom område, som icke ingår i stadsplan eller byggnadsplan, må lov ej givas lill nybyggnad som skulle innefatta tätbebyggelse, i vidare mån än för tillgodoseende av jordbrukets, fiskets, skogsskötselns eller därmed jäm­förligt behov.

Denna kungörelse iräder i kraft den 1 januari  1975.

Prop. 1974:150

566

Innehållsförteckning

Propositionen   .............................................................. 

I

Propositionens huvudsakliga innehåll  .......................... 

......... 

I

Utdrag ur statsrådsprotokollet över bostadsärenden den 4 oktober

1974    .......................................................................... 

........ 

6

1.      Inledning .............................................................. 

6

2.      Boende- och bosiadsflnansieringsutredningarna   .......... 

12

2.1    Huvudbetänkandet .............................................. 

...... 

12

2.1.1

Inledning  .................................................. 

12

2.1.2

Nuvarande boendeförhållanden ................ 

12

2.1.3

Mål för bostadspolitiken   ........................... 

18

2.1.4

Del framtida bostadsbeståndet   ............... 

...... 

19

2.1.5

Bostadens pris m.m.................................... 

24

2.1.6

Bostadsfinansiering   ................................. 

44

2.1.7

Bostadsmiljö   ............................................ 

71

2.1.8

Boendedemokrati   .................................... 

74

2.1.9

Prövning av köpeskilling för småhus i vissa fall

83

2.1.10 Reservationer m.m...................................... 

...... 

87

2.2    Betänkandet Följdfrågor  ...................................... 

91

2.2.1

Lån för ombyggnad   ................................. 

...... 

91

2.2.2

Utjämningslån för miljöförbättrande åtgärder        

92

2.2.3

Finansieringsunderiag   ............................. 

...... 

93

2.2.4

Övertagande och uppsägning av lån  ........ 

93

2.2.5

Utjämningslån för redan byggda hus   ....... 

95

2.2.6

Kompletterande låneformer  ...................... 

96

2.2.7

Övriga förslag ............................................ 

97

2.2.8

Reservationer   .......................................... 

97

3.      Remissytiraiidena .................................................. 

100

3.1    Huvudbetänkandei ............................................... 

100

3.1.1

Allmänna synpunkler  ................................. 

100

3.1.2

Nuvarande bostadsförhållanden   ............. 

103

3.1.3

Mål för en framlida bostadspolitik   ............ 

.... 

109

3.1.4

Det framtida bostadsbeståndet   ............... 

.... 

114

3.1.5

Bostadens pris m. m................................... 

120

3.1.6

Bostadsfinansiering   ................................. 

.... 

136

3.1.7

Bostadsmiljö   ............................................ 

.... 

167

3.1.8

Boendedemokrati   ...................... '............. 

.... 

174

3.1.9

Köpeskillingsprövning ................................ 

.... 

180

3.2    Betänkandet Följdfrågor  ..................................... 

182

3.2.1

Lån för ombyggnad   ............................. 

........ 

182

3.2.2

Uljämningslån för miljöförbättrande ålgärder         

185

3.2.3

Finansieringsunderlag   ............................. 

.... 

189

3.2.4

Övertagande och uppsägning av lån  ........ 

.... 

190

Prop. 1974:150

567

3.2.5

Utjämningslån för redan byggda hus  ..... 

191

3.2.6

Kompletterande låneformer .................. 

194

4.    Bostadsskattekommittén   ............................ 

196

4.1   Gällande beskattningsregler  ......................... 

196

4.1.1

Inledning   ........................................ 

... 

196

4.1.2

Beräkning av inkomst av annan faslighet 

197

4.1.2.1

Den konventionella metoden ...... 

... 

197

4.1.2.2

Schablonmeloden   .................. 

198

4.1.2.3

Övriga skattefrågor  ................. 

200

4.2   Bostadsskattekommitténs förslag   ................ 

201

4.2.1

Allmänt   .......................................... 

201

4.2.2

Neutralitet i beskattningen   ................ 

203

4.2.3

Kommitténs förslag till lösningar   .......... 

205

4.2.4

Finansiella kon.sekvenser för stat och kommun   . . .

209

4.2.5

Reservationer m. m............................. 

209

5.    Remissytirandena ....................................... 

... 

211

5.1

Inledning   ................................................ 

... 

211

5.2

Neutralitetsfrågor m.m................................. 

211

5.3

Kommitténs förslag ..................................... 

... 

216

5.3.1

Inledning   ....................................... 

... 

216

5.3.2

Intäktsprocentens höjd   .................... 

... 

218

5.3.3

Lyxvillabeskattningen   ....................... 

... 

219

5.3.4

Garantibeskatiningen .......................... 

... 

220

5.3.5

Pariietslåneränlor m. m........................ 

222

5.3.6

Allmänt avdrag för hyra m. m................ 

... 

223

6.    Byggkonkurrensuiredningen........................... 

... 

225

6.1

Utgångspunkter för utredningsarbetet   .......... 

225

6.2

Marken .................................................... 

... 

228

6.3

Markfördelning  .......................................... 

... 

242

6.4

Konkurrensfrämjande upphandling   ................ 

245

6.5

Lånemyndighelernas prövning av nybyggnadsobjekt    

252

6.6

De allmännyttiga bostadsföretagen   .............. 

256

7.    Remissyttrandena ....................................... 

261

7.1

Allmänna synpunkler   ................................. 

... 

261

7.2

Markvillkorel    ........................................... 

265

7.3

Statligt kreditstöd till kommunala markförvärv   

272

7.4

Formerna lör markförvärvslångivningen och markförvärvspro­gram   

274

7.5

Markfördelning   ......................................... 

278

7.6

Upphandling i anbudskonkurrens   .................. 

... 

281

7.7

Upphandlingsförfarandet   ............................ 

287

7.8

Lånemyndigheternas prövning av nybyggnadsprojekt          

292

7.9

De allmännyttiga bostadsföretagen................. 

298

Prop. 1974:150

568

8,    Ändringar i hyreslagsliflningen m. m.................. 

... 

301

8.1  Hyresgästernas infiylande vid sanering av bostadshus m.m,

301

8.1.1

Gällande rätt    ................................... 

... 

301

8.1.2

Boende- och bostadsfinansieringsulredningarna ....

305

8.1.3

Boinfiylandeutredningen  ....................... 

305

8.2  Uppsägningstid   . .'...................................... 

... 

307

8.2.1

Gällande rätl    ................................... 

... 

307

8.2.2

Boinfiylandeutredningen ........................ 

... 

308

8.3  Besittningsskydd ......................................... 

308

8.3.1

Gällande rält    ................................... 

308

8.3.2

Boinfiylandeutredningen  ....................... 

309

8.4  Hyressätlningen   ........................................ 

... 

310

8.4.1

Gällande rätl    ................................... 

310

8.4.2

Boinfiylandeutredningen  ....................... 

315

9,    Bosladsiilläggsfrågor    .................................. 

317

9.1  Bostadstilläggsgruppen  ................................ 

317

9.1.1  Gällande regler m.m.............................. 

317

9.1.2

Bakgrundsmaterial   ............................. 

... 

319

9.1.3

Överväganden och förslag   .................. 

322

9.1.3.1

Inkomstprövningen ................... 

... 

322

9.1.3.2

Administrationen av bostadstilläggen ....

324

9.1.3.3

Särskilda frågor rörande inkomstprövningen

325

9.1.4  Reservation  ...................................... 

... 

328

9.2  Remissyttrandena  ....................................... 

329

10,  Depanemenischefen    .................................. 

333

10.1 Bostadspolitikens mål och medel ..................... 

333

10.1.1

Återblick   ......................................... 

333

10.1.2

Utvecklingen av boendeförhållandena sedan år 1960

338

10.1.3

Akluella problem  ................................. 

341

10.1.4

Allmänna rikllinjer   .............................. 

... 

343

10.2

Bostadsbyggandets inriktning och omlättning  ... 

... 

354

10.3

Förbättrad boendemiljö ................................. 

364

10.3.1

Kvaliteter och brister i befintliga bostadsområden .

364

10.3.2

Åtgärder i syfte all förbättra boendemiljön    

368

10.4 Markpolitik och planfrågor   ........................... 

371

10.4.1

Reformbehov och reformmöjligheter......... 

... 

371

10.4.2

Kommunal upplåtelse av mark som villkor för statligt bostadslån m. m         

377

10.4.2.1

Allmänna synpunkter   ............... 

377

10.4.2.2

Den närmare utformningen av markvillkoret

380

10.4.2.3

Finansiering av kommunala markförvärv

382

10.4.2.4

Kommunernas planering av markförvärven mm          

385

Prop. 1974:150

569

10.4.3    Arbetet i>å en ny markanvändnings- och byggnads­

lagstifining    .................................... 

387

10.5 Bostadsfinansiering och bostadsbeskattning   .. 

392

10.5.1

Inledning   ........................................ 

392

10.5.2

Utredningsförslagen och remissytirandena     

394

10.5.3

Bostadspolitiska ålgärder inom bostadsfinansiering och bostadsbeskattning - översiktliga ställningstaganden

397

10.5.4

Bostadsbeskattning............................. 

... 

402

10.5.5

Bostadsfinansiering   ........................... 

404

10.5.6

Ikraftträdande och genomförande   ....... 

... 

417

10.5.7

Statsfinansiella konsekvenser................ 

... 

419

10.5.8

Kredilförsörjningen till bostadsbyggandet  ... 

420

10.6 Åtgärder för atl främja konkurrensen på byggmarknaden  .

424

10.6.1

Allmänna synpunkter .......................... 

... 

424

10.6.2

Kommunernas markfördelning - egenregibygge ...

426

10.6.3

Upphandlingsförfarandet ..................... 

431

10.6.4

Lånemyndighelernas prövning av nybyggnadsobjekl

435

10.6.5

De allmännyttiga bostadsföretagen   ..... 

... 

438

10.7 Ändringar i hyreslagstiftningen m. m............... 

442

10.7.1...................................................... Hyresgästernas infiylande vid sanering av bostadshus

m.m................................................. 

442

10.7.1.1

Allmänna synpunkler   ............... 

442

10.7.1.2

Hyresgästernas inflytande vid ombyggnad av bostadshus m.m         

446

10.7.1.3

Rätt för hyresgäst att återflytta efter ombygg­nad     

453

10.7.1.4

Lägenhetens underhåll, hyresgästens rätt att utföra arbeten i lägenheien             

454

10.7.2                                                       Uppsägningslid       

459

iO.7.3    Besittningsskydd   .......................... 

460

10.7.4...................................................... Hyresregleringens avveckling       

461

10.7.4.1

Allmänna synpunkter   .............. 

... 

461

10.7.4.2

Hyresspärr vid avveckling av hyresreglering­en           

465

10.7.5...................................................... Bruksvärdereglerna           

470

10.8

Bostadstilläggen   ...................................... 

... 

474

10.9

Upprättade lagförslag ................................. 

... 

482

10.10

Specialmotivering  ...................................... 

... 

483

10.10.1                                                          Förslagen till lag om ändring i kommunallagen m, m.

483

10.10.2

Förslaget till lag om ändring i jordabalken      

483

10.10.3

Förslaget till lag om ändring i bosiadssaneringslagen

507

10.10.4

Förslaget till lag om ändring i anläggningslagen .,

514

10.10.5

Förslaget lill lag om ändring i lagen med särskilda hy­resbesiämmelser för vissa orier           

516

Prop. 1974:150

570

10.10.6

Förslagei lill lag om ändring i lagen om arrendenämn­der och hyresnämnder  

517

10.10.7

Förslaget lill lag om avveckling av hyresregleringen

521

10.10.8

Förslaget till lag om ändring i kommunalskattelagen

527

10.10.9 Förslaget lill kungörelse om ändring i byggnadsstadgan

527

10.11  Hemställan   ........................................... 

529

Bilaga I Byggkonkurrensulredningens förslag ........... 

530

Bilaga 2 Propositionens författningsförslag   ........... 

532