Observera att dokumentet är inskannat och fel kan förekomma.

Regeringens proposition

1983/84:39

om ändring i lagen (1968:576) om Konungariket Sveriges stadshypo­tekskassa och om stadshypoteksföreningar;

beslutad den 20 oktober 1983.

Regeringen föreslår riksdagen att anta det förslag som har upptagits i bifogade utdrag av regeringsprotokoll.

På regeringens vägnar OLOF[REDACTED_EFTERNAMN]

KJELL-OLOF[REDACTED_EFTERNAMN]

Propositionens huvudsakliga innehåll

I proposifionen föreslås att stadshypoteksföreningarna får möjlighel atl bevilja lån mol inteckningssäkerhel även när säkerheten ligger mellan 75 och 85% av egendomens uppskattnings värde. Vidare föreslås föreningar­na kunna lämna lån för förvärv av bostadsrätt mot säkerhet i bostadsrät­ten.

1    Riksdagen 1983184. 1 saml. Nr 39

Prop. 1983/84:39

Prop. 1983/84:39

2

Förslag till

Lag om ändring i lagen (1968:576) om Konungariket Sveriges stads­hypotekskassa och om stadshypoteksföreningar

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1968:576) om Konungariket Sveriges stadshypotekskassa och om stadshypoteksföreningar'

dels all 30a § skall upphöra att gälla,

dels all rubriken närmast före 34 § skall ulgå,

dels att nuvarande 34 § skall betecknas 33 §,

ddsatt 15, 17, 19, 28, 30, 31, nya33, 36 och 37 §§ skall ha nedan angivna lydelse,

dels alt i lagen skall införas nya beslämmelser, 16 a §, 35 a § och en ny 34 § samt närmast före 33 § en ny rubrik av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

15 §

Kassans behållna årsvinst skall avsättas till en reservfond om ej annal följer av tredje eller fjärde stycket.

Reservfonden skall uppgå fill lägst elt belopp som svarar mot en procent av kassans skulder.

Uppgår reservfonden till belopp

Uppgår reservfonden till belopp

som anges i andra slyckel, får för- som anges i andra slyckel, får för­

ening av kassans årsvinst beviljas ening av kassans årsvinst beviljas

bidrag ulan återbetalningsskyl- bidrag utan aterbetalningsskyl­

dighet.

dighet. Under samma förutsättning

får också avsättning göras lUl en kapitaltäckningsfond.

Uppgår reservfonden till två procent av kassans skulder, får vinstmedel användas för syfte som hänger samman med kassans ändamål.

16a § Medel som har avsatts till kas­sans kapitaltäckningsfond får an­vändas endast för överföring till re­servfonden. Överföring skall göras när det behövs på grund av 16 § tredje stycket, och får i övrigt ske i den mån inte kapitalläckningskra­vet enligt 34 § eftersatts därige­nom.

Om kapitaltäckningsfonden har blivit otillräcklig med hänsyn till 34 §, skall den snarast ökas i erfor­derlig mån.

17 §

Förening  skall  eriägga  förvalt-

Förening  skall  eriägga  förvalt-

nings- och fondbidrag till kassan     nings- och fondbidrag till kassan

Lagen omtryckt 1983: 578.

Prop. 1983/84:39

Nuvarande lydelse

enligt kassans närmare föreskrifter. Bidraget utgår med belopp som fordras för kassans förvaltnings­kostnader och för avsättning till re­servfonden.

Föreslagen lydelse

enligt kassans närmare föreskrifter. Bidraget utgår med belopp som fordras för kassans förvaltnings­kostnader och för avsättning till re­servfonden eller kapitaltäcknings­fonden.

19 §

Stadshypoteksförening har iill ändamål att inom sitt verksamhets­område utöva låneverksamhet av­seende fast egendom eller med tomträtl upplåten fastighet som be­byggs för atl användas huvudsakli­gen till bosläder eller affärslokaler. Långivningen får avse även annan bebyggelse, om den finansieras med slöd av statligt bostadslån eller statligt lån för anordnande av all­män samlingslokal. Förening får även driva annan verksamhet som har samband med långivningen.

Stadshypoteksförening har till ändamål all inom silt verksamhets­område utöva låneverksamhet av­seende

/. fast egendom eller med tomt­rätt upplåten faslighet som bebyggs för att användas huvudsakligen till bostäder eller affärslokaler,

2.

annan bebyggelse, om denna finansieras med stöd av statligt bo­stadslån eller statligt lån för anord­nande av allmän samlingslokal, och

3.

bostadsrätt i bebyggelse som avses under I eller 2.

Förening får även driva annan verksamhet som har samband med långivningen.

28 §

Förening får, om ej annat följer av denna lag, lämna lån endasl mot betryggande säkerhet i form av panträtt i fastighet eller tomträtt (inteckningssäkerhet).

För de ändamål som anges i 19 § I och 2 får förening, om ej annat följer av denna lag, lämna lån en­dast mot betryggande säkerhet i form av panträtt i fastighet eller tomträtt (inteckningssäkerhet).

För att täcka kostnader under liden för uppförande av byggnad på fast egendom eller med tomträtt upplåten fastighet får förening lämna lån i form av byggnadskreditiv. Byggnadskreditiv får dock lämnas endast om lånta­garen ulöver säkerhet, som föreskrivs i första stycket, ställer annan be­tryggande säkerhet för lånet.

För det ändamål som anges i 19 § 3 får förening lämna lån mot pantsäkerhet i bostadsrätten. Om det krävs för atl betryggande säker­het för lånet skall anses föreligga skall låntagaren även ställa annan säkerhet.

30

§

Pantbrev i fast egendom eller tomträtt skall lyda på minst det be­lopp, till vilket lån beviljas, och lig-

Pantbrev i fast egendom eller tomträtt skall lyda på minst det be­lopp, till vilket lån beviljas, och lig-

Prop. 1983/84:39

Nuvarande lydelse

ga inom trefiärdeddar av uppskatt-ningsvärdel av den fasla egendo­men eller av byggnad, som hör till tomträtten.

Föreslagen lydelse

ga inom 75 % av uppskatlningsvär-det av den fasla egendomen eller av byggnad, som hör till tomträtten, eller, om det kapitaltäckningskrav som anges i 34 § är uppfyllt, inom 85%) av uppskattningsvärdet.

Pantbrev, som utgör säkerhet för byggnadskreditiv, skall lyda på minst det belopp med vilket kredilivel tages i anspråk.

Uppskatlningsvärdel bestämmes av den långivande föreningen på grundval av särskild värdering. Har enligt gällande bestämmelser om lån av statsmedel fill främjande av bostadsbyggandet sådanl lån beviljats till uppförande av viss byggnad, bör till grund för bedömandet i stället för uppskatlningsvärdel läggas det enligt nämnda bestämmelser fastställda pantvärdet för byggnaden eller den fastighet, där denna uppföres, om ej särskilda skäl föranleder annat.

Åtnjuter samfällighelsförening, som förvaltar gemensamhetsanläggning, förmånsrätt för fordran i länesökandens fasta egendom eller tomträtt, skall vid beviljande av lån mot inteckningssäkerhel anses som om lånesökanden till belopp, motsvarande den del av kostnaden för utförande av anläggning­en som belöper på hans fasta egendom eller tomträtt, erhållit lån mot säkerhet i form av panträtt på grund av inteckning med bästa förmänsrätt.

31 §

Till kommun, landstingskommun och sådan församling eller samfäl­lighet som avses i lagen (1961:436) om församllngsstyrelse får stadshy­poteksförening lämna lån ulan in­teckningssäkerhet. Sådant lån får dock lämnas endast

1.

för bebyggelse som finansi­eras med stöd av statligt bostads­lån eller statligt lån för anordnande av allmän samlingslokal eller

2.

för omsättning av lån som ti­digare lämnats mot inteckningssä­kerhet.

Lån enligt första stycket 1 får ej beviljas till högre belopp än som hade kunnat utgå om lånet hade lämnats mot inteckningssäkerhet med företräde framför del statUga lånet.

Lån får lämnas även i form av byggnadsdirektiv. Även därvid skall första och andra styckena till­lämpas.

Utan pantsäkerhet får en för­ening lämna lån för vilket någon av följande svarar som låntagare eller på grund av borgen: slaten, kom­mun, landstingskommun, sådan församling som avses i lagen (1982:1052) om församlingar och kyrkliga samfälligheter, riksban­ken, riksgäldskontoret, bankaktie­bolag, sparbank eller centralkassa för jordbrukskredit.

Prop. 1983/84:39

5

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Säkerhetsfond

Fonder

34 §

33 §

Förenings behållna årsvinst skall

Förenings behållna årsvinst skall

avsättas till en säkerhetsfond.

avsättas till en säkerhetsfond / den

mån  inle  annat följer av fiärde stycket.

Säkerhetsfonden skall uppgå till lägst ett bdopp som svarar mot en procent av föreningens skulder.

Om förening ej kan uppfylla i andra stycket angivet krav, skall säker­hetsfonden sammanlagd med övriga föreningars säkerhetsfonder och kas­sans reservfond uppgå till lägst ett belopp som svarar mot två procenl av kassans skulder. Kassan meddelar anvisningar om tillämpningen av denna bestämmelse.

Om det i andra stycket angivna kravet är uppfyUt, får ur årsvinsten avsättning göras till en kapUaltäck-ningsfond.

I den mån förenings medel ej behövs i rörelsen får de göras räntebärande på betryggande sätt.

34 § Kassans och föreningarnas kapi-taltäckningsfonder   skaU   tiUsam­mans uppgå till lägst ett belopp som motsvarar sammanlagt

1.

fyra procent av föreningarnas fordringar med inteckningssäker­het som ligger mellan 75 och 85 % av egendomens uppskattnings­värde och

2.

åtta procenl av föreningarnas fordringar med pantsäkerhet i bo­stadsrätt.

Kassan meddelar anvisningar om tillämpningen av denna be­stämmelse.

35a § Medel som har avsatts tUl en för­enings kapitaltäckningsfond får an­vändas endast för överföring till sä­kerhetsfonden. Överföring skall gö­ras när det behövs på grund av 33 § andra stycket, och får i övrigt ske i den mån inte kapitalläckningskra­vet enligt 34 § eftersatts därige­nom.

Prop. 1983/84:39

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

36 §

I samband med beslut, varige­nom del av förenings verksamhets­område överföres till annan för­enings område, kan regeringen ef­ter hörande av kassan och de berör­da föreningarna bestämma om överförande av medel som tillhör säkerhetsfonden.

I samband med beslut, varige­nom del av förenings verksamhets­område överföres till annan för­enings område, kan regeringen ef­ter hörande av kassan och de berör­da föreningarna bestämma om överförande av medel som lillhör säkerhetsfonden eUer kapitaltäck­ningsfonden.

37 

§

Låntagare skall erlägga förvalt­nings- och fondbidrag till sin för­ening. Bidraget utgår med belopp som fordras för föreningens förvalt­ningskostnader och för avsättning till säkerhetsfonden.

Låntagare skall erlägga förvalt­nings- och fondbidrag till sin för­ening. Bidraget utgår med belopp som fordras för föreningens förvalt­ningskostnader och för avsättning till säkerhetsfonden eller kapUal-täckningsfonden.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1984.

Avsättning till kapitaltäckningsfonder får göras första gången vid bok­slutet för räkenskapsåret 1983. Kassastyrelsen får medge atl föreningarna lämnar lån mol inteckningssäkerhet, som ligger mellan 75 och 85% av egendomens uppskattningsvärde, eller mot pantsäkerhet i bostadsrätt in­nan bokslutet fastställts, om det är uppenbart att kapitalläckningskravet enligt 34 § kommer att kunna uppfyllas genom avsättning ur kassans års­vinst för år 1983.

&font-family:Verdana'>

Prop. 1983/84:39

Uldrag

FINANSDEPARTEMENTET

PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1983-10-20

Närvarande: statsministern[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, och statsråden I. Caris­son,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN].[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Hjelm-Wallén, Pe­terson,[REDACTED_EFTERNAMN], Rainer,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], R. Carisson,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Thunborg.

Föredragande: statsrådet Feldl

Proposition om ändring i lagen (1968:576) om Konungariket Sveri­ges stadshypotekskassa och om stadshypoteksföreningar

I    Inledning

Stadshypoteksinstitutionen består av en central kassa - Konungariket Sveriges stadshypotekskassa - och tjugo regionall verksamma stadshypo­teksföreningar. Genom föreningarna lämnar institutionen lån avseende bostads- eller affärsfastigheter. Långivningen kan också avse annan be­byggelse, om den finansieras med stöd av statligt bostadslån eller liknande. Föreningarna lämnar huvudsakligen lån mol inteckningssäkerhel.

Sladshypotekskassans styrelse har i en skrivelse till regeringen den 20 september 1983 hemställt atl bestämmelserna för stadshypoteksinstitutio-nens långivning mätte ändras i vissa avseenden i anledning av de förslag om finansiering av underhåll m. m. som arbetsgruppen för stadsförnyelse­frågor lagt fram i silt betänkande (Ds Bo 1983:2) Bättre bostäder. Vidare har kassastyrelsen hemställt att föreningarna även måtte få lämna län avseende bostadsrätter. Skrivelsen jämte förslaget till ändringar i lagen (1968:576) om Konungariket Sveriges stadshypotekskassa och om stads­hypoteksföreningar samt en promemoria om de ifrågasatta ändringarna bör fogas till protokollet i defta ärende som bUaga 1-3.

Yttranden över sladshypotekskassans framställning har avgetts av bank­inspektionen och fullmäkfige i Sveriges riksbank. Fullmäktiges yttrande innehåller enbart en förklaring aU fullmäktige inle har något aft erinra mol bifall till framställningen. Ej heller bankinspektionen har haft någon erin­ran mot att förslagen genomförs. Inspektionen har dock framfört vissa synpunkter på några punkter. Bankinspektionens yllrande bör fogas till protokollet som bUaga 4.

Prop. 1983/84:39

8

2   Gällande bestämmelser

Bestämmelser för sladshypoteksinslilutionens verksamhet finns i lagen (1968:576) om Konungariket Sveriges stadshypotekskassa och om stads­hypoteksföreningar (omtryckt 1983:578).

Enligt 19 § har stadshypoteksföreningarna till huvudsakligt ändamål atl utöva läneverksamhet avseende fast egendom eller med tomträtt upplåten fastighet som bebyggs för atl användas huvudsakligen till bostäder eller affärslokaler. Långivningen får avse även annan bebyggelse, om den finan­sieras med stöd av statligt bostadslån eller statligt lån för anordnande av allmän samlingslokal. En förening får lämna län endast mol betryggande säkerhet i form av panträtt i fast egendom eller tomträtt (28 § första stycket) eller, i särskilda fall för bebyggelse som finansieras med stafliga bostadslän, mot säkerhet i form av kommunal borgen (30a §). Till kom­muner och vissa andra kommunala rättssubjekt får en förening lämna lån utan inteckningssäkerhel för bebyggelse som finansieras med slöd av statliga lån (31 §). För all läcka kostnader under liden som en byggnad uppförs får en förening lämna lån i form av byggnadskreditiv. En förutsätt­ning härför är dock atl låntagaren ulöver inteckningssäkerhet ställer annan betryggande säkerhet för länet.

Del pantbrev som lämnas som säkerhet för elt län skall lyda minst på det belopp till vilket län beviljas och ligga inom tre fjärdedelar av faslighetens uppskaltningsvärde (30 §).

Medel till föreningarnas kreditgivning anskaffar kassan genom upplåning mot obligationer eller genom annan upplåning. Som säkerhet för de ut­givna obligationerna finns de reverser låntagarna utfärdar fill föreningarna och de pantbrev som låntagaren tillhandahåller. Föreningarna är solida­riskt ansvariga för kassans förbindelser i förhållande till de obetalda kapi­talbeloppen av deras lån från kassan (12 §). I övrigt gäller följande säker­hetssystem inom institutionen. Föreningarna skall sätta av sin behållna årsvinst till en säkerhetsfond (34 §). På motsvarande sätt görs avsättningar till en reservfond hos hypotekskassan (15 §). Kassans reservfond skall uppgå till lägst ett belopp som svarar mol en procenl av kassans skulder, och pä samma sätt skall varje förenings säkerhetsfond uppgå till lägst ett belopp som svarar mot en procent av föreningens skulder. Kan en förening inte uppfylla detta krav, skall samtliga föreningars säkerhetsfonder jämte kassans reservfond uppgå till lägst ell belopp som svarar mot två procent av kassans skulder. 1 sista rummet ulgör den grundfond, som staten ställer till kassans förfogande, säkerhet för de uldöpande obligationerna. Del sammanlagda beloppet av kassans låneskulder får inte uppgå till mer än tio gånger grundfonden (7 §). Denna uppgår f. n. till 12,5 miljarder kr. (13 §).

Prop. 1983/84:39

9

3   Allmän motivering

I en anmälan till proposition om vissa ekonomiska åtgärder m. m. kom­mer statsrådet och chefen för bostadsdepartementet senare denna dag att föreslå ett program för förbättring av bostadsbeståndet. Därvid kommer han bl.a. alt förorda all underhåll, reparationer och energisparande i bostäder i ökad omfattning skall kunna finansieras genom lån för vilka statliga räntebidrag utgår. Avsikten är all dessa lån skall lämnas av bo-stadsinslituten och att de skall finansieras på den oprioriterade kreditmark­naden.

Sladshypotekskassans styrelse har i skrivelse till regeringen, med hän­visning fill del förväntade förslaget, hemställt atl sladshypoteksföreningar-nas nuvarande räll atl som lånesäkerhet godta pantbrev liggande inom 75% av den intecknade egendomens uppskaltningsvärde skall utökas även till pantbrev inom 85% av värdet. Vidare föreslås föreningarna få möjlig­het atl belåna bostadsrätter. Enligt förslaget- skall kapitaltäckningsfonder inrättas såväl hos kassan som föreningarna. Särskilda till dessa fonder relaterade kapitaltäckningskrav skall gälla i fråga om den nu nämnda nya kreditgivningen. Möjligheterna för föreningarna att ge lån utan inteck­ningssäkerhet när staten, kommuner m.fl. är gäldenärer eller har ställt borgen, föreslås också utökade. Remissinstanserna har inte haft något atl erinra mot all hypotekskassans förslag genomförs.

För egen del får jag anföra följande.

Lån till underhåll m. m. på den opriorilerade kreditmarknaden i enlighel med vad bostadsminislern senare kommer att anföra lorde ibland förutsät­ta inteckningssäkerheler utöver 75% av egendomens uppskattnings värde. För atl sladshypoteksinstitutionen skall kunna medverka effektivt i pro­grammet krävs det därför att hypoteksföreningarnas möjligheter att godta inteckningssäkerheler utvidgas. De bostadsfinansierande kreditaktiebola­gen har redan enligt sina bolagsordningar rätt alt godta även inteckningssä­kerheler som ligger mellan 75 och 85% av fastighetens uppskattnings­värde. Långivning mot sådan säkerhet innebär emellertid större risker. Därför ställs också krav på högre eget kapital för kreditakliebolag som ägnar sig ål sådan långivning. En förulsältning för all stadshypoteksför­eningarna skall få ge lån mot sådan inteckningssäkerhet, är att ett motsva­rande krav på kapitaltäckning införs för denna typ av lån. Enligt kassasty­relsens förslag skulle detta ske genom att nya fonder, kapitaltäcknings­fonder, inrättas vid sidan om föreningarnas säkerhetsfonder och kassans reservfond. I första hand skall gälla att varje förenings kapitaltäcknings­fond måste motsvara minst 4% av föreningens utlåning mol inteckningssä­kerhel som ligger mellan 75% och 85%. Detta kapitaltäckningskrav mot­svarar den näst högsta riskklassen krediter enligt banklagstiftningen. Ef­tersom dessutom de grundläggande kraven på säkerhetsfond samt reserv­fond skall vara uppfyllda, blir den totala kapitaltäckningen i verkligheten 11    Riksdagen 1983/84. I saml. Nr 39

Prop. 1983/84:39

10

högre än 4%. Jag finner därför den kapitaltäckning som förslaget innebär fullt tillfredsställande.

Del bör påpekas att den valda konstruktionen med kapitaltäcknings­fonder har vissa konsekvenser i skattehänseende. Sladshypotekskassan och stadshypoteksföreningarna får enligt 29 § 3 mom. kommunalskatlela­gen (1928: 370) göra avdrag för belopp som avsatts till reservfond resp. säkerhetsfond, i den mån avsättningen är nödvändig för att öka fonden till ett belopp molsvarande 2 % av kassans resp. 2,5 % av föreningens skulder. Visseriigen blir inle avsättningar till de nya fonderna avdragsgilla. Gällan­de regler innebär emellertid alt de nuvarande fonderna kan bestå av inte bara en obeskattad del av årsvinsten utan i förekommande fall också en beskattad del. Avsättningar till kapitaltäckningsfonder kan innebära att avdragsmöjlighelen i vissa lägen kan utnyttjas bättre än f. n. Ä andra sidan är det också tänkbart att en avsättning till kapitaltäckningsfonden bör göras i stället för en avdragsgill avsättning till reservfonden eller säkerhets­fonden, vilkel ökar skattebelastningen på institutionen. Vid en samman­vägning av samtliga omständigheter är jag i likhet med remissinstanserna beredd all godta del föreslagna systemet med kapitaltäckningsfonder. Jag förordar alltså att kapitaltäckningsfonder får inrättas i huvudsaklig över­ensstämmelse med kassastyrelsens förslag.

Lån utan inteckningssäkerhel kan lämnas mot kommunal borgen, endast om det är fråga om bebyggelse som finansieras med stafliga lån. Stadshy-poteksföreningarnas möjligheter att bevilja lån på den opriorilerade mark­naden skulle underlättas, om detta krav slopades. Jag föreslår att sä sker. Samtidigt bör beslämmelserna ändras så att lån utan inteckningssäkerhet över lag kan lämnas, när staten, en kommun och vissa andra kommunala rättssubjekt, riksbanken, riksgälds kontoret eller bank svarar som låntaga­re eller på grund av borgen. Även i detta avseende innebär ändringen en anpassning till vad som redan gäller för de bostadsfinansierande kreditak­tiebolagen.

När det gäller frågan om förvärv av bostadsrätter bör kunna finansieras av stadshypoteksföreningarna innebär, som kassaslyrdsen har framhållit, en sådan möjlighet elt principiellt avsteg från stadshypoleksinstitutionens traditionella inriktning på lämnande av faslighelslån. Utvecklingen under senare år har emellertid visat att del finns ett reellt och legitimt behov av långivning för förvärv av bostadsrätter. Vissa kreditakliebolag som är konkurrenter till stadshypoteksföreningarna har på senare tid fält möjlig­het alt via dotterbolag (finansbolag) belåna bostadsrätter. Som kassan påpekat kan man - om stadshypoteksföreningar medges belåna bostads­rätter - ulgå ifrån alt denna utlåning endasl kommer att vara en marginell del av föreningarnas verksamhet. Jag finner del dock vara rimligt att en möjlighet öppnas även för stadshypoteksföreningarna all belåna bostads­rätter. Jag förordar alltså atl lagstiftningen om kassan och föreningarna

Prop. 1983/84:39

11

ändras i enlighet med detta. Därvid bör dock gälla ett krav på 8% kapital­täckning, vilket är del krav som gäller för finansbolagen och för den högsta riskklassen krediter i banklagarna. För detla bör de nya kapitaltäcknings-fonderna utnyttjas. Med hänsyn till de tidigare berörda kraven på avsätt­ningar till de nuvarande fonderna blir dock den totala kapitaltäckningen högre än 8%.

4   Specialmotivering

I det följande kommenteras de paragrafer som är nya eller i vilka större sakliga ändringar föreslås.

15 §

Denna paragraf innehåller beslämmelser om kassans reservfond. Med vissa undantag skall kassans årsvinst enligt första slyckel avsättas till reservfonden. Enligt andra stycket skall reservfonden motsvara lägst en procenl av kassans skulder. Är detta krav uppfyllt får kassan enligt tredje stycket av kassans årsvinst bevilja föreningar bidrag ulan återbetalnings­skyldighet. 1 detta stycke har tillagts att avsättning under samma förutsätt­ning också får göras till en kapitaltäckningsfond. Om kapitaltäckningsfon-dens uppgifi, se vid 34 §.

16a §

Denna paragraf är ny. I första stycket regleras användningen av de medel som avsatts till kassans kapitaltäckningsfond. Uppslår förlusl i rörelsen skall den i första hand täckas med hjälp av reservfonden. Går denna därigenom ned under en procenl av skulderna, skall medel över­föras från kapitaltäckningsfonden. I övrigt får kapitaltäckningsfondens medel tas i anspråk endast i den mån återstående medel uppgår till ett belopp som motsvarar kapitaltäckningskravet enligt 34 §. De överskju­tande medlen får då överföras till reservfonden.

Om medel i kapitaltäckningsfonden måst överföras till reservfonden i samband med förlusttäckning eller om kapitaltäckningsfonden av annat skäl inte längre är tillräcklig för alt uppfylla täckningskravet i 34 §, skall fonden enligt andra stycket i förevarande paragraf snarast möjligt ökas så atl kravet uppfylls. Detla skall ske genom att del av årsvinsten avsätts kapitaltäckningsfonden. Skulle reservfonden undersliga en procenl av skulderna, måste dock först avsättning från årsvinsten göras till reservfon­den.

19 §

I paragrafen anges i tre punkter ändamålet för stadshypoteksföreningar-nas verksamhet. I ändamålet ingär enligt den nya punkten 3 att utöva

Prop. 1983/84:39

12

låneverksamhel avseende bostadsrätt. Bostadsrätten skall upplåtas i sådan bebyggelse som föreningarnas nuvarande låneverksamhel kan omfatta, dvs. fastigheter som bebyggs för att användas huvudsakligen till bostäder eller affärslokaler och annan bebyggelse som finansieras med stöd av statliga lån av angivna slag.

Med nuvarande regler blir en person som får ett lån för förvärv av bostadsrätt inte medlem i föreningen. Som kassastyrelsen påpekat bör medlemsskapsfrågan prövas i annat sammanhang.

28 §

I denna paragrafs första stycke anges huvudregeln för föreningarnas långivning, nämligen all lån skall lämnas mol betryggande inteckningssä­kerhel. I delta stycke har endast gjorts en redaktionell ändring.

Enligt ett nytt tredje stycke får föreningarna finansiera förvärv av bo­stadsrätt genom atl lämna lån mot panlsäkerhet i bostadsrätten. En försik­tig värdering av bostadsrätten är därvid givetvis påkallad. En förutsättning för lån mot säkerhet i bostadsrätt bör också vara att den bostadsrättsför­ening som upplåter bostadsrätten har erforderlig administrativ styrka och stadga. Att sä är fallet har betydelse för hur bostadsrättsföreningen fullgör den skyldighet atl rapportera bristande betalning från bosladsrättshavares sida som åvilar föreningen.

Normalt bör bostadsrättslån inte lämnas till högre belopp än som svarar mot bostadsrättens värde som säkerhet. Bostadsrättens säkerhetsvärde bör alltså i princip vara avgörande för om lån skall lämnas eller ej. Det är dock länkbart att kompletterande säkerhet i vissa fall måste ställas, främst om det sedan lån lämnats visar sig att bostadsrättens värde som säkerhet är otillräckligt. En föreskrift om möjligheten alt ställa kompletterande säker­het har tagits in i tredje stycket.

30                  

§

1 denna paragraf föreskrivs att pantbrev för att godtas som säkerhet skall ligga inom 75% av den pantsatta egendomens uppskaltningsvärde. I första stycket har tillagts atl pantbrev som ligger mellan 75 och 85% också kan godtas, förutsatt atl del kapitaltäckningskrav som anges i 34 § är uppfyllt.

31                  

§

Enligt denna paragraf får en förening lämna lån utan panlsäkerhet, dvs. utan inteckningssäkerhet eller panlsäkerhet i bostadsrätt, om staten, kom­muner m.fl. svarar som gäldenärer eller på grund av borgen. Bestämmel­serna i paragrafen ersätter de nuvarande bestämmelserna i 30 a § och 31 § och innebär, som angetts i den allmänna motiveringen, utvidgad rätt för föreningarna att lämna lån ulan panlsäkerhet.

Prop. 1983/84:39

13

33                         

§

Denna paragraf som motsvarar den nuvarande 34 § innehåller bestäm­melser om sladshypoteksföreningarnas säkerhetsfonder och beslämmelser om kapitaltäckningsfonder motsvarande dem som gäller för kassan enligt 15 §.

34                         

§

Denna paragraf vars innehåll är nytt (jfr vid 33 §) uppställer ett särskilt kapitaltäckningskrav för föreningarnas fordringar med inteckningssäker­hel mellan 75 och 85% av uppskatlningsvärdel och för deras fordringar med panlsäkerhet i bosladsräller.

Kapitaltäckningskravet har utformats så all del enbart gäller för kassans och föreningarnas kapitaltäckningsfonder tillsammans. Enligt den här före­slagna regeln, som innebär en förenkling jämfört med kassastyrelsens förslag, skall kassans och föreningarnas sammanlagda kapitaltäcknings­fonder motsvara minst 4% av föreningarnas fordringar med den angivna inleckningssäkerhelen och minst 8% av föreningarnas fordringar med pantsäkerhet i bostadsrätt.

Skulle kompletterande säkerhet ha ställts jämte pantsäkerhet i en bo­stadsrätt, bör detta bl. a. av praktiska skäl inte fä medföra någon lindring i kapitaltäckningskravet. För del fall att t.ex. en kommun ställt borgen för ett bosladsrällslån bör delta normalt kunna anses ha lämnats med stöd av 31 §.

35              a §

Denna paragraf som är ny innehåller bestämmelser om användningen av föreningarnas kapitaltäckningsfonder. Bestämmelserna motsvarar de be­stämmelser som enligt 16a § första stycket gäller för kassans kapitaltäck­ningsfond.

Ikraftträdande m.m.

Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 januari 1984. Avsättning till kapitaltäckningsfond föreslås få göras första gången vid bokslutet för rä­kenskapsåret 1983. För att stadshypoteksföreningarna skall kunna lämna bl.a. de nya underhållslånen redan från årsskiftet 1983/84 föreslås en särskild regel som möjliggör delta. Det bör ankomma på kassaslyrdsen att bedöma i vilken omfattning föreningarna får lämna de nya lånen. Regeln har därför utformats så att en förutsättning är, att det skall vara uppenbart alt kapitaltäckningskravet enligt 34 § kommer alt kunna uppfyllas genom avsättningar ur kassans årsvinst för 1983.

Prop. 1983/84:39

14

Till väsentlig del är de föreslagna lagändringarna avsedda all redan i inledningsskedet möjliggöra en tillfredsställande finansiering av de åtgär­der för underhåll, reparationer m. m. som enligt vad statsrådet och chefen för bostadsdepartementet kommer att föreslå senare denna dag skall starta vid årsskiftet 1983/84. Det är därför av vikl att lagändringarna också träder i kraft vid årsskiftet. Skulle lagrådet höras i ärendet, försenas ikraftträdan­det. Enligt min mening skulle därför lagrådets hörande fördröja lagstift­ningsfrågans behandling sä att avsevärt men skulle uppkomma. Något yttrande av lagrådet bör således inle inhämtas.

5    Hemställan

Jag hemställer atl regeringen föreslär riksdagen

att anta inom finansdepartementet upprättat förslag till lag om ändring i lagen (1968:576) om Konungariket Sveriges stadshypo­tekskassa och om stadshypoteksföreningar.

6    Beslut

Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att genom proposition föreslå riksdagen alt anta det förslag föredraganden har lagt fram.

Prop. 1983/84:39

15

Bilaga 1

Konungariket Sveriges stadshypotekslossa

Framställning om ändringar av stadganden i lagen (1968:576) om Konungariket Sveriges stadshypotekskassa och om stadshypoteksför­eningar

I siadsförnydsegruppens belänkande (DsBo 1983:2) Bättre bosläder läggs fram förslag till nya underhållslån. Lånen förutsätts lämnas av de bostadsinslilul som verkar på den opriorilerade sektorn. Stadshypoteksin­stitutionen spelar här en viktig roll. Som framhålls i betänkandet och även i del yttrande som kassaslyrdsen avgivit över betänkandet förutsätter en medverkan från stadshypoteks sida i denna nya långivning ändringar i stadshypotekslagen. Av hänsyn till frågans betydelse har inom sladshypo­tekskassan skyndsamt tagils fram förslag till sådana ändringar.

Kassan vill i sammanhanget också aktualisera en annan från boendesyn-punkt angelägen lagändring. Finansieringen av förvärv av bostadsrätter har varit förenad med problem. Under den senaste liden har ell antal av de bankägda kreditaktiebolagen fått tillstånd atl bilda särskilda insfitul med uppgifi att bedriva sådan verksamhet. Också inom stadshypoteksinstitu­tionen har det konstaterats att detta länebehov borde kunna tillgodoses inom ramen för sladshypoteksföreningarnas verksamhet. Det är från kon­kurrenssynpunkt väsentligt atl stadshypoteksinstitutionen såsom del största bosladsinslilulet kan verka på detla område. Inom kassan har därför utarbetats förslag till ändringar i stadshypotekslagen för alt göra det möjligt all la upp denna verksamhet.

Kassastyrelsens förslag framgår av bilagda handlingar. I den första bilagan har tagits upp de lagändringar som föreslås. I den andra bilagan motiveras ändringsförslagen. Styrelsen hemställer att ändringarna kommer fill stånd.

I behandlingen av detta ärende har deltagit styrelsens ordförande N Erik Äqvisl, ledamölerna Tryggve[REDACTED_EFTERNAMN], Edmund[REDACTED_EFTERNAMN], Evald[REDACTED_EFTERNAMN], Sven[REDACTED_EFTERNAMN], Yngve[REDACTED_EFTERNAMN], Lars[REDACTED_EFTERNAMN] och Esbjörn[REDACTED_EFTERNAMN] samt suppleanterna Sven Heurgren och Arnold[REDACTED_EFTERNAMN]. Styrelsen för

Konungariket Sveriges stadshypotekskassa

N Erik Äqvisl

Lars[REDACTED_EFTERNAMN]

Mals Rönnberg

Prop. 1983/84:39

16

Bilaga 2

Stadshypotekskassans lagförslag

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

15 §

Kassans behållna årsvinst skall avsällas till en reservfond om ej annat följer av tredje eller fjärde stycket.

Reservfonden skall uppgå till lägst elt belopp som svarar mol en procent av kassans skulder.

Uppgår reservfonden till belopp

Uppgår reservfonden till belopp

som anges i andra stycket, får för- som anges i andra stycket, får för­

ening av kassans årsvinst beviljas ening av kassans årsvinst beviljas

bidrag utan återbetalningsskyl- bidrag utan återbetalningsskyl­

dighet,

dighet. Under samma förutsättning

får också avsättning göras till en kapitaltäckningsfond.

Uppgår reservfonden till två procent av kassans skulder, får vinstmedel användas för syfte som hänger samman med kassans ändamål.

16 a

 §

Medel som har avsatts till kapi­taltäckningsfonden får. utom när det är påkallat på grund av före­skriften i 16 § tredje stycket, över­föras till reservfonden endast i den mån som det kan ske utan att efter­sätta det i 34 § angivna särskilda kapitaltäckningskravet för viss lån­givning från sladshypoteksför­eningarnas sida.

Om kapitaltäckningsfonden, på grund av överföring till reservfon­den eller av annat skäl, har blivit otillräcklig med hänsyn till före­skriften i 34 §, skall den snarast ökas till den storlek .som är erfor­derlig.

Förvaltnings- och fondbidrag

17 §

Förening  skall  erlägga förvalt-

Förening  skall  eriägga  förvalt-

nings- och fondbidrag till kassan nings- och fondbidrag till kassan

enligt kassans närmare föreskrifter, enligt kassans närmare föreskrifter.

Bidraget utgår med belopp som Bidraget utgår med belopp som

fordras för kassans förvaltnings- fordras för kassans förvaltnings­

kostnader och för avsättning till re- kostnader och för avsättning till re­

servfonden,

servfonden eUer kapitaltäcknings­

fonden.

Prop. 1983/84:39

17

Nuvarande lyddse

Föreslagen lydelse

Ändamål

19 §

Stadshypoteksförening   har   till

Stadshypoteksförening   har   till

ändamål all inom sill verksamhets- ändamål att inom sitt verksamhets­område utöva låneverksamhel av- område utöva låneverksamhet av­seende   fast   egendom   eller   med     seende

tomträtl upplåten fastighet som be-

/. fast egendom eller med tomt-

byggs för all användas huvudsakli-     rätt upplåten fastighet som begyggs

gen till bostäder eller affärslokaler.     för att användas huvudsakligen till

Långivningen får avse även annan     bostäder eller affärslokaler,

bebyggelse,   om   den   finansieras

2. annan bebyggelse, om denna

med stöd av statligt bostadslån eller     finansieras med stöd av statligt bo-

stalligt lån för anordnande av all-     sladslän eller statligt lån för anord-

män   samlingslokal.   Förening  får     nande av allmän samlingslokal, d-

även driva annan verksamhet som     ler

har samband med långivningen.

3. bostadsrätt i bebyggelse som

avses under I. eller 2. Förening får även driva annan

verksamhet som har samband med

långivningen.

Lånerörelse

,   28 §

Förening får, om ej annat följer

För de ändamål som anges i 19 §

av denna lag, lämna län endasl mot /. och 2. får förening, om ej annat

betryggande säkerhet i form av följer av denna lag, lämna lån en-

panträtt i fastighet eller tomträtt dast mot betryggande säkerhet i

(inteckningssäkerhet).

form av panträtt i fastighet eller

tomträtt (inteckningssäkerhel).

För att läcka kostnader under tiden för uppförande av byggnad på fast egendom eller med tomträtt upplåten fastighet får förening lämna lån i form av byggnadskredifiv. Byggnadskreditiv får dock lämnas endast om lånta­garen ulöver säkerhet, som föreskrivs i första stycket, ställer annan be­tryggande säkerhet för lånet.

För det ändamål som anges i 19 § 3. får förening lämna lån mot säkerhet i bostadsrätten. Om det krävs för alt betryggande säkerhet för lånet skall anses föreligga skall låntagaren därjämte ställa annan säkerhet.

30 §

Pantbrev   i  fast  egendom  eller

Pantbrev  i  fast  egendom  eller

tomträtt skall lyda pä minst det be- tomträtt skall lyda på minst del be­lopp, till vilket lån beviljas, och lig- lopp, till vilket lån beviljas, och lig­ga inom tre fiärdeddar av uppskatt- ga inom 75%: av uppskattningsvär-ningsvärdet av den fasla egendo-     del av den fasta egendomen eller av

Prop. 1983/84:39

Nuvarande lydelse

men eller av byggnad, som hör till tomträtlen.

18

Föreslagen lydelse

byggnad, som hör till tomträtten, eUer, om det särskilda kapitaltäck­ningskrav som anges i 34 § är upp­fyUt, inom 85%) av detta värde.

Pantbrev, som utgör säkerhet för byggnadskreditiv, skall lyda på minst del belopp med vilket kredilivel tages i anspråk.

Uppskatlningsvärdel bestämmes av den långivande föreningen på grundval av särskild värdering. Har enligt gällande beslämmelser om lån av statsmedel till främjande av bostadsbyggandet sådanl lån beviljats till uppförande av viss byggnad, bör till grund för bedömandet i stället för uppskatlningsvärdel läggas det enligt nämnda bestämmelser fastställda pantvärdet för byggnaden eller den fastighet, där denna uppföres, om ej särskilda skäl föranleder annat.

Åtnjuter samfällighelsförening, som förvaltar gemensamhetsanläggning, förmånsrätt för fordran i länesökandens fasta egendom eller tomträtt, skall vid beviljande av lån mot inteckningssäkerhet anses som om lånesökanden till belopp, molsvarande den del av kostnaden för utförande av anläggning­en som belöper på hans fasta egendom eller tomträtt, erhållit lån mol säkerhet i form av panträtt på grund av inteckning med bästa förmånsrätt.

30 a

 § För bebyggelse som har finansi­erats med stöd av statligt bostads­lån får förening i särskilda fall läm­na lån mot säkerhet i form av kom­munal horgen.

31

Till kommun, landstingskommun och sådan församling eller samfäl­lighet som avses i lagen (1961:436) om församlingsstyrelse får stadshy­poteksförening lämna lån utan in­teckningssäkerhet. Sådant lån får dock lämnas endast

1.

för bebyggelse som finansi­eras med stöd av statligt bostads­lån eller statligt lån för anordnande av allmän samlingslokal eller

2.

för omsättning av lån som ti­digare lämnats mot intecknings­säkerhet.

Lån enligt första stycket I får ej beviljas liU högre belopp än som hade kunnat utgå om lånet hade lämnats mot inteckningssäkerhet med företräde framför det statliga lånet.

Lån får lämnas även i form av byggnadskreditiv. Åven därvid skall första och andra styckena tiUäm­pas.

Utan inleckningssäkerhet får för­ening lämna lån för vilkel slaten, kommun, landstingskommun, så­dan församling som avses i lagen (1982:1052) om församlingar och kyrkliga samfäUigheter, rikshan­ken, riksgäldskontoret, bankaktie­bolag, sparbank eller centralkassa för jordbrukskredit ansvarar som gäldenär eller borgensman.

Prop. 1983/84:39

19

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Säkerhetsfond

Fonder

34 §

33 §

Förenings behållna årsvinst skall

Förenings behållna årsvinst skall

avsättas till en säkerhetsfond.

avsättas till en säkerhetsfond / den

mån ej annat följer av fiärde slyckel.

Säkerhetsfonden skall uppgå till lägst ett belopp som svarar mot en procent av föreningens skulder.

Om förening ej kan uppfylla i andra stycket angivet krav, skall säker­hetsfonden sammanlagd med övriga föreningars säkerhetsfonder och kas­sans reservfond uppgå till lägst elt belopp som svarar mol två procenl av kassans skulder. Kassan meddelar anvisningar om tillämpningen av denna bestämmelse.

Om del i andra stycket angivna kravet är uppfyllt får ur årsvinsten avsättning göras till en kapitaltäck­ningsfond.

I den mån förenings medel ej behövs i rörelsen får de göras räntebärande på betryggande sätt.

34 § Ett särskilt kapitaltäckningskrav föreligger i fråga om utlåning där säkerheten utgörs av

1. panträtt i fast egendom eller

tomträtt med företrädesrätt mellan

75%) och 85%) av del uppskalt­

ningsvärde som åsatts egendomen,

eller

2. panträtt i bostadsrätt.

Förenings   kapitaltäckningsfond

skall uppgå Iill lägst ett bdopp som motsvarar sammanlagt

fyra procent av föreningens ford­ringar med säkerhet enligt första stycket I., och

åtta procent av föreningens ford­ringar med säkerhet enligt första stycket 2..

Om förening ej kan uppfylla det i andra stycket angivna kravet, skall kapitaltäckningskravet likväl anses vara tUlgodosett om motsvarande kapitaltäckningskrav är uppfyUt när det sammanlagda beloppet av samtliga föreningars fordringar med angiven säkerhet ställs i rela­tion till det sammanlagda beloppet av kassans och samtliga förening-

Prop. 1983/84:39

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

20

ars kapitaltäckningsfonder. Kas­san meddelar anvisningar om till-lämpningen av denna bestämmel­se.

35 a

 § Medel som har avsatts till kapi­taltäckningsfonden får, utom när det krävs för att täcka förlust, åter­föras endast i den mån som före­skriften i 34 § andra stycket är upp­fylld.

36 §

I samband med beslut, varige­nom del av förenings verksamhets­område överföres till annan för­enings område, kan regeringen ef­ter hörande av kassan och de berör­da föreningarna bestämma om överförande av medel som tillhör säkerhetsfonden.

I samband med beslut, varige­nom del av förenings verksamhets­område överföres fill annan för­enings område, kan regeringen ef­ler hörande av kassan och de berör­da föreningarna bestämma om överförande av medel som tillhör säkerhetsfonden eUer kapitaltäck­ningsfonden.

Förvaltnings- och fondbidrag

37 §

Låntagare skall erlägga förvalt­nings- och fondbidrag till sin för­ening. Bidraget utgår med belopp som fodras för föreningens förvalt­ningskostnader och för avsättning till säkerhetsfonden.

Låntagare skall erlägga förvalt­nings- och fondbidrag till sin för­ening. Bidraget ulgår med belopp som fordras för föreningens förvalt­ningskostnader och för avsättning till säkerhetsfonden eUer kapital­täckningsfonden .

Denna lag träder i kraft den I januari 1984.

Avsättning till kapitaltäckningsfond får göras första gången vid bokslutet för räkenskapsåret 1983. Lån för vilka det särskilda kapitalläckningskravet i 34 § gäller får lämnas fram till dess i den omfattning som föreningarnas och kassans styrelser kan bedöma att nödvändiga avsättningar kommer att kunna göras ur årsvinsten för år 1983.

Prop. 1983/84:39

21

Bilaga 3

Sladshypotekskassans promemoria 

om ifrågasatta ändringar i stadshypotekslagen

I yttrandet över betänkandet (Ds Bo 1983: 2) Bättre bostäder har slads­hypotekskassans styrelse framhållit att en medverkan från stadshypoteks sida i det program för nya underhållslån som framlagts förutsätter ändring­ar i stadshypotekslagen. De nya lånen måste kunna lämnas även i fall där fastighetsägaren inte kan erbjuda säkerhet av det slag som traditionellt kunnat godtas, nämligen pantbrev liggande inom 75% av uppskatlnings­värdel. Styrelsen pekade i del sammanhanget på de vidare möjligheter som står kreditaktiebolagen till buds att acceptera även andra säkerheter, främst pantbrev med förmånsrätt mellan 75% och 85% eller borgen av stal, kommun och banker.

Ett utkast till de lagändringar som behövs har nu utarbetats inom kas­san. I samband därmed har det också ansetts lämpligt alt ta med en ändring som diskuterats en längre lid inom institutionen, nämligen ett införande av möjligheten all belåna även bostadsrätter.

Utgångspunkter för ändringsförslagen

Förslaget att vidga möjligheten för stadshypotek att lämna lån mot borgenssäkerhet är okomplicerat. Möjligheten alt lämna lån mol kommu­nal borgen finns redan, men den är inskränkt till bebyggelse som finansi­erats med statligt bostadslån. Någon sådan inskränkning finns inte för kreditaktiebolagen, som dessutom kan acceptera borgen (garanti) från staten, affärsbanker, sparbanker m.fl. liknande institutioner på samma sätt som från kommun. Att i stadshypotekslagen införa motsvarande be­stämmelse i dessa avseenden som redan finns i bolagsordningarna för kreditaktiebolagen möter inga svårigheter. Utlåning mot sådan säkerhet får också ulan vidare anses tillhöra samma låga riskklass som den traditio­nella långivningen mot inteckningar inom 75-procentsgränsen. Några sär­skilda konsekvenser t. ex. med tanke på kassans obligationsupplåning blir det därför inle.

Införandet av möjligheten till utlåning mot säkerhet i pantbrev med sämre förmånsrätt är i den meningen okomplicerat att det rör sig om verksamhet som ligger inom ramen för institutionens traditionella lånein­riktning (realkredilgivning). Däremot innebär den en avgörande förändring i så måtto att riskexponeringen ökar i betydande grad. Säkerhetsmargina­len, dvs. utrymmet för värdefall hos fastigheten innan panten förlorar i värde, reduceras från 25% till 15%. Del kan också konstateras atl långiv­ning av denna typ hos kreditaktiebolagen är förbunden med ett högre krav på egenkapital (konsolidering) än som gäller för lånen med bästa säkerhet.

Prop. 1983/84:39

22

Även för sladshypoteksinstitutionen måsle därför särskilda krav ställas på kapitaltäckning för att lån av det aktuella, mer riskfyllda slaget skall kunna accepteras.

Frågan om stadshypotek bör ha möjlighet atl lämna lån till bostadsrälts-havare har flera aspekter. Å ena sidan innebär en sådan rält ell principiellt avsteg från den traditionella inriktningen på att lämna endast fastighetslån (län avseende fast egendom eller bebyggelse på tomträltsfastighel). Bo-stadsrättshavaren är inte någon fastighetsägare; fastigheten ägs av en förening, som i sig kan vara låntagare hos stadshypotek. Å andra sidan har utvecklingen under senare år allt mer visat på alt det föreligger ett reellt och legitimt behov av långivning för förvärv av bostadsrätter på rimliga villkor. Argumenten är här delvis desamma som gäller för de s. k. ägarskif­teslånen i fråga om småhus, vilka ju numera är en etablerad låneform. Också en utveckling som leder till ombildning av hyresrätt till bostadsrätt i ökad omfattning ger argument för behovet av en lånemöjlighel inte bara för fastighetsägare utan också för bostadsrältshavare.

För stadshypoteks del kan det inte vara acceptabelt atl argument om en viss traditionell inriktning blir till ett avgörande hinder för institutionen när det gäller att utvecklas i takt med förändringarna på bostads- och kredit­marknaderna. Möjligheter till bostadsrättsfinansiering har under senare tid öppnats för stadshypoteks närmaste konkurrenter. Såväl inom sparbanks­rörelsen som hos affärsbankerna har kreditaktiebolagen givils rält att gå in på detta område genom särskilda bolag (finansbolag).

Mol den angivna bakgrunden får övervägande skäl nu sägas tala för att möjligheten att finansiera bostadsrätter bör öppnas också för stadshypo­tek. Hos kreditaktiebolagen har det skett formellt genom tillkomsten av nya bolag, även om dessa sedan administreras av samma personal. En motsvarande lösning ter sig emellertid mindre naturlig för stadshypoteks del, med tanke på institutionens traditionellt helt annorlunda uppbyggnad. Om delar av verksamheten skall drivas genom särskilda aktiebolag lorde en tämligen grundläggande genomgäng av stadshypotekslagen behövas. En fullständig parallellorganisalion med separata föreningar just för bo­sladsrällslån kan å andra sidan inle motiveras med tanke på den begränsa­de lånevolym som det trots allt torde bli fråga om. Låneverksamhelen bör därför, i varje fall tills vidare, hållas inom den nuvarande organisationen, men där givetvis bokföringsmässigt hållas skild från den prioriterade bo-stadslånegivningen. Särskilda kapitaltäckningskrav måste också ställas, så som gäller för finansbolagen.

I detla sammanhang finns del anledning att uppmärksamma den spe­ciella formuleringen av stadshypotekslagens paragraf om medlemskap (21 §). Enligt denna kan nämligen endast fastighetsägare, tomträttshavare eller samfällighelsförening bli medlemmar i stadshypoteksföreningarna. Om nu en helt ny kategori låntagare tillkommer, aktualiseras frågan om en översyn av paragrafen. En sådan översyn har emellertid samband även

Prop. 1983/84:39

23

med flera andra frågor som behöver övervägas och inte lämpligen kan tas upp i delta sammanhang. Frågan om en ev. ändring i 21 § bör därför anstå i avvaktan på den mer systematiska genomgång av olika förfallningsfrågor som redan har påbörjats inom stadshypotek. För delta talar också det förhållandel att kooperalionsutredningen (I 1977:01), vars synpunkter kan vara av betydelse även för stadshypoteksinstitutionen, ännu inte avslutat sitt arbete med en genomgång av de ekonomiska föreningarnas arbetsvill­kor.

Tekniken för lagändringarna De behövliga lagändringarna omfattar primärt 19 §    Låneändamålen (bostadsrätt läggas till) 28 §   Pantlyperna (bostadsrätt läggas till)

30

§    Belåningsgränsen (möjlighet att gå till 85%)

31

§   Borgenssäkerhet i stället för pant (utvidgas). Kapitaltäckningskravet för de nya mer riskfyllda lånelyperna motiverar

en ny konstruktion med särskilda kapitaltäckningsfonder, såväl i kassan som hos föreningarna. All ha särskilda fonder för detta ändamål ökar överskådligheten och markerar alt det är fråga om en ny kapitalbas för nya utlåningsrisker. En ren överföring, som minskar de belopp som finns i nuvarande reservfond resp. säkerhetsfonder bör av samma skäl inte kom­ma i fråga, utan avsättningarna till kapitaltäckningsfonder skall avse nya medel.

I det följande kommenteras de föreslagna lagändringarna i den skisse­rade ordningen.

19 §

I dag finns två låneändamål angivna och nu skall ett tredje läggas till. För att nå ökad överskädlighel bör då en omredigering göras. Bostadsrätt kan avse inte bara bostadslägenheter utan också affärs- eller industri- och hantverkslokaler. En inskränkning i fräga om bostadsrätterna bör därför göras i fall där själva bebyggelsen inte skulle kunna belånas.

28 §

I denna paragraf anges i dag huvudregeln om alt stadshypotek lämnar lån endasl mol inteckningssäkerhet. Denna bör givetvis bibehållas i fråga om lån till fasligheter och tomträtlsbebyggelse. Möjligheten alt lämna lån avseende bostadsrätt med säkerhet i själva bostadsrätten bör läggas till i elt särskilt nytt stycke. Där bör, liksom i dag gäller för det fall att lån lämnas i form av byggnadskreditiv, föreskrivas att kompletterande säker­het skall ställas om så erfordras för att lånesäkerheten skall bli betryggan­de.

Prop. 1983/84:39

24

30 §

1 denna paragraf föreskrivs alt pantbrev som skall kunna accepteras som länesäkerhet för permanenta lån (dvs. med undatag.för byggnadskreditiv) skall ligga inom 75% av uppskattningsvärdet. Här skall nu föras in också möjligheten att godta lägen med förmånsrätt mellan 75% och 85%. Till den del lånen lämnas mot denna säkerhet är de emellertid mer riskfyllda och förutsätter en särskild kapitaltäckning inom institutionen, utöver de nor­mala kraven på avsättningar till reservfond och säkerhetsfond. För att särskilt framhäva detta införs i denna paragrafen påminnelse om kapital­täckningskravet, som i sig finns angivet i 34 §.

30 a

 § och 31 §

I 30 a § regleras den för kort tid sedan införda möjligheten alt i särskilda fall lämna lån mol kommunal borgen när fråga är om slatsbelånad bebyg­gelse. 1 31 § stadgas om möjligheten atl lämna län direkt till kommun (motsv.) utan inteckningssäkerhet; kommunen som fastighetsägare är en­ligt uttryckligt förbud i kommunallagen förhindrad alt upplåta pant i sin egendom.

Dessa tvä paragrafer skall nu ersättas av en enda som ger stadshypotek samma möjligheter alt lämna lån utan inteckningssäkerhet som för kredit­aktiebolagen redan har. Innebörden är primärt att lån mot borgen (garanti) av staten, kommun, bank m.fl. kan lämnas ulan prövning av särskild pantsäkerhet. För det fall att fräga uppkommer om att lämna lån i situa­fioner där dessa uppräknade subjekt uppträder som låntagare själva skall inte heller nägon särskild pantsäkerhet krävas. Det förefaller inte rimligt alt ha en mer inskränkt rält atl lämna län direkt till t. ex. kommunen som fastighetsägare än som gäller för lån till andra ägare med kommunens borgen. De historiskt betingade inskränkningar som i dag finns i 31 § bör därför nu las bort.

Det särskilda kapitaltäckningskravet

Regleringen av det nya särskilda kapitaltäckningskravet föranleder änd­ringar och tillägg i elt flertal paragrafer. Det centrala kravet pä kapilal­täckning anges i 34 §, varvid är atl observera att nuvarande 34 § givits nummer 33, som är ledigt efter tidigare lagändring. Logiken har ansetts tala för atl säkerhetsfonden, som regleras i nuvarande 34 §, anges först och all det särskilda kravet för vissa lån kommer därefter.

Rätlen alt göra avsättningar till en kapitaltäckningsfond regleras för kassan i 15 § och för föreningarna i 33 § (omnumrerade 34 §). Möjligheter­na att ta medel ur kapitaltäckningsfonden i anspråk för att läcka föriuster eller av andra skäl regleras i två nya paragrafer, 16 a § resp. 35 a §. Mindre följdändringar krävs i 17, 36 och 37 §§.

Prop. 1983/84:39

25

34 §

Här samlas bestämmelserna om den särskilda kapilaltäckning som krävs för de lån som lämnas mol de nya säkerhelstyperna (pantbrev i lägen mellan 75% och 85% resp. panträtt i bostadsrätt). På stadshypotek ställs långtgående krav på atl säkerheten för obligationsuppläningen skall vara betryggande. Mot denna bakgrund har en lämplig nivå på kapilaltäckning-en för den första av de nya länekalegorierna ansetts vara fyra procenl. Detta motsvarar också den näst högsta riskklassen enligt banklagen.

I fråga om bostadsrältslånen anges kapitaltäckningskravet till älta pro­cent, vilket är detsamma som gäller för finansbolagen och för den högsta riskklassen enligt banklagen. Det bör emellertid noteras all stadshypoteks­institutionen har ett grundläggande krav på minst en procents avsättning till kassans reservfond resp. till föreningarnas säkerhetsfonder. Dessa krav skall inle ändras, vilket gör att den toiala kapilaltäckningen blir ytterligare högre än som angivits även för "risklånen".

På grund av sladshypoteksinslilutionens uppbyggnad har i andra stycket införts en supplemenlärregd av samma slag som i dag gäller i fråga om reserv- och säkerhetsfonderna (omnumrerade 33 § tredje stycket). Inne­börden är att kravet på kapitaltäckningsfonden i första hand gäller den långivande föreningen själv. Om denna emellertid inte själv kan uppfylla kravet kan detta likväl anses tillgodosett om den erforderliga täckningen är uppnådd för institutionen som helhet. Gäller det ny utlåning fär alltså kassan lämna besked till föreningar som inte själva har tillräckliga medel avsatta i sin kapitaltäckningsfond om utrymme finns inom institutionen. Skulle kapilaltäckningen av någon anledning, t.ex. omfattande förluster, nedgå under minimigränsen i förhållande till befintliga lån ankommer det också på kassan all lämna anvisningar om hur kapilaltäckningen snarast skall återställas.

15 § resp. 33 §

I 15 § finns för kassans del beslämmelser om reservfondsavsällningar. Enligt andra stycket skall reservfonden uppgå till lägst ett belopp motsva­rande en procent av kassans skulder. När denna nivå har nåtts får "kon­cernbidrag" lämnas till föreningarna ur årsvinsten. När reservfonden nätt två procent av skulderna fär enligt tredje stycket vinstmedel användas för syfte som sammanhänger med kassans ändamål. Det förefaller mot denna bakgrund naturiigt alt föra in möjligheten till avsättning till en särskild kapitaltäckningsfond i andra slyckel, parallellt med bestämmelsen om bidrag till föreningarna. Avsättning till kapitaltäckningsfonden innebär ju inte en användning av vinstmedlen i den bemärkelse som avses i tredje stycket.

Någon skyldighet all alltid göra avsättningar till kapitaltäckningsfond skall inle gälla, ulan den tvingande regeln följer av 34 § och den supple­mentärregel som där beskrivits; om föreningarna har utestående lån av den

Prop. 1983/84:39

26

nya risktypen i större omfattning än som balanseras av deras egna kapital­täckningsfonder måste kassan ha tillräckligt slor fond för att fylla upp vad som felas.

Del bör noteras alt avsättningarna till kapitaltäckningsfond måste göras med beskattade medel. Enligt 29 § 3 mom. kommunalskatlelagen har kas­san avdragsrätl för sådana avsättningar till reservfonden som krävs för atl denna skall nå tvåprocentsnivän, men någon avdragsrätl för avsättningar till kapitaltäckningsfonden blir inte aktuell. I själva verket kommer därför kapitaltäckningsfonden atl bli mer lik en reservfond i aktiebolagslagens mening än vad nuvarande reservfond är.

I 33 § (nuvarande 34 §) finns beslämmelserna om föreningarnas avsätt­ningar till säkerhetsfonder, och där införs pä liknande sätt som för kassan möjligheten till avsättning också till en kapitaltäckningsfond. Även här skall gälla alt sådan avsättning får göras först när säkerhetsfonden uppnått miniminivån om en procent av skulderna.

Inle heller för föreningarnas del blir del fråga om en direkt tvingande avsättningsregel, men del följer av konstruktionen i 34 § alt kapitaltäck­ningskravet för föreningens utlåning av "risktyp" i första hand är tänkt att uppfyllas av föreningen själv. Förening med utlåning av detla slag bör alltså normall ha medel avsatta till kapitaltäckningsfonden och sträva efter alt öka dessa i takt med den aktuella utlåningens expansion.

Del bör understrykas i sammanhanget att varken kassans reservfond eller föreningarnas säkerhetsfonder fär minskas av annat skäl än för atl på ett eller annat sätt täcka föriuster som uppkommit. Någon överföring av tidigare fonderade medel till de nya kapitaltäckningsfonderna kan alltså inte förekomma, vilket också förhindrar ett kringgående av avdragsförbu­det vad gäller avsättningar till kapitaltäckningsfonderna. Del förtjänar å andra sidan också alt framhållas alt de nya fonderna, trots att avsättning dit inte blir avdragsgill, kan medföra vissa skattemässiga effekter. Med dagens regler uppkommer nämligen i vissa fall den situationen atl kassan eller en förening inte effektivt kan utnyttja bestämmelsen om avdrag enligt 29 § 3 mom. kommunalskattelagen på grund av tidigare "överavsältning-ar". Avsättningen till kapitaltäckningsfonderna kan då innebära all stads­hypotek bättre kan utnyttja skatteavdraget i takt med rörelsens expansion, så som också övriga kredilmarknadsinstitutioner kan göra.

16 a

 § resp. 35 a §

I dessa paragrafer regleras förutsättningarna för all medel som har avsatts till kapitaltäckningsfond skall kunna fä tas i anspråk för annat ändamål. I första hand måste så givelvis kunna ske om del är nödvändigt för att täcka en förlusl i rörelsen och reservfond resp. säkerhetsfonder inte föreslår för detta. För kassans del har det också ansetts lämpligt atl kravet på atl reservfonden skall innehålla minst en procent får företräde, så atl en överföring frän kapitaltäckningsfonden allfid får ske om reservfonden sjun­kit under denna nivå.

Prop. 1983/84:39

27

Bortsett frän dessa tvångssituationer bör kapitaltäckningsfonderna gi­velvis aldrig få minskas om detta leder till att det särskilda kapitaltäck­ningskravet i 34 § inte längre är uppfyllt. 1 och för sig skulle det kunna tänkas den regeln att ålerföring av medel ur dessa fonder aldrig är möjlig annat än just för förlusttäckning, men detta har ansetts alltför stelt. Om t.ex. riskutlåningens omfattning blir betydligt mindre än som tidigare förväntats, förefaller det onödigt hårt att överskjutande utrymme inte skall kunna få tas i anspråk för att i stället låta säkerhetsfonder eller reservfond växa i takt med den allmänna rörelsen.

I 16 § tredje stycket finns en bestämmelse som ålägger kassan att snarast åter fylla på reservfonden om denna sjunkit under miniminivån. För kapi­taltäckningsfondens del införs en parallell bestämmelse som ett andra stycke i 16 a §.

17 § resp. 36 och 37 §§

I 17 § resp. 37 § stadgas om förenings resp. låntagares skyldighet atl erlägga förvaltnings- och fondbidrag i den utsträckning som krävs för atl täcka förvaltningskostnader och fondavsättning. Det bör införas en be­stämmelse som likställer avsättning till kapitaltäckningsfond med avsätt­ning till reservfond resp. säkerhetsfond.

I 36 § slutligen regleras frågan om vad som skall ske med medel-i säkerhetsfonden för det fall atl en del av förenings verksamhetsområde förs över till en annan förening. Där bör nu införas motsvarande bestäm­melse i fråga om kapitaltäckningsfonden.

Övergångsbestämmelsen

De nya underhållslänen skall kunna lämnas med början från den 1 januari 1984. De därav föranledda lagändringarna skall alltså kunna tilläm­pas från detta datum och med riksdagsbeslut under hösten bör ikraftträ­dandet kunna fastställas till samma tid.

Konstruktionen av det särskilda kapitaltäckningskravet i 34 § är emel­lertid sådan alt avsättning skall ha gjorts innan lån av aktuellt slag fär lämnas, och fondavsättningar kan formellt endast göras i bokslutet. Första avsättning kan alltså göras i bokslutet för verksamhetsåret 1983, vilket formellt fastställs först i maj eller juni 1984. För alt möjliggöra utlåning redan innan dess krävs alltså en särskild bestämmelse. Eftersom en be­dömning av det till buds stående utrymmet för olika fondavsättningar kan göras med betydande säkerhet redan omedelbart efler del att räkenskaps­året avslutats, bör det inte möta något hinder alt föreskriva alt kassans resp. föreningarnas styrelser fär göra denna bedömning och initiera långiv­ningen under de första månaderna av är 1984 i avvaktan på alt de formella avsättningarna senare bekräftas. Det bör därvid observeras att bestämmel­serna om kapilaltäckningen blir tvingande för ombudsslämma resp. för­eningsstämmor. Minst de avsättningar som är föranledda av redan lämna-

Prop. 1983/84:39

28

de "risklån" måste alltså göras om del över huvud tagel finns utrymme för dem ur årsvinsten. Den senare bedömningen skall då resp. styrelse ha gjort.

Prop. 1983/84:39

29

BUaga4

Bankinspektionens yttrande

Ärendet avser lagändring i syfte alt bereda sladshypotekskassan likarta­de förutsättningar i fråga om opriorilerad kreditgivning som gäller för de kreditakliebolag som bedriver sådan kreditgivning. Det gäller möjligheten alt sträcka belåningen längre än till 75 % av belåningsobjektets uppskatta­de värde och all godta viss borgen såsom säkerhet. Man vill också kunna belåna bostadsrätter.

Inspektionen delar uppfattningen att det i fråga om belåning av bostads­rätter kan vara komplicerat inom sladshypoteksinstitutionen alt på liknan­de sätt som eljest skett institutionellt avskilja långivningen, även om en parallellorganisation inte skulle erfordras. Ell centralt institut till vilket denna långivning koncentrerades skulle, såvitt gäller kontakterna med allmänheten, kunna bygga på den regionala organisation som finns. En sådan lösning skulle emellertid behöva särskilt utredas. Man har från kassans sida valt en lösning som innebär att belåning av bostadsrätter förenas med den realbelåning som stadshypoteksinstilufionen av tradition bedriver. Med tanke på säkerheten för dem som förvärvar kassans obliga­tioner och andra skuldförbindelser har denna utvidgning av verksamheten knappast säkerhelsmässig betydelse, efiersom kassans upplåning är be­gränsad till tio gånger beloppet av den av slalens garantiförbindelse beslå­ende grundfonden. Detta innebär en förhållandevis kraftig täckning av upplåningen, även om man beaktar bostadsrätlsbelåningen och den till­tänkta utsträckta belåningen av fasligheter och tomträtter till förmånsläget 75-85%.

Den ökade konsolideringen av kassan och föreningarna som föreslås ske genom införande av kapitaltäckningsfonder är emellertid ägnad att reduce­ra risken för att grundfonden och därmed statens garanti skall behöva las i anspråk och är från den synpunkten välbetänkt. Del innebär bl. a. alt den vidgade kredilgivningen måsle ge de ytterligare intäkter som erfordras med hänsyn till att risktäckning skall ske även i fonderade medel.

Enligt föreslagen ändring i 28 § stadshypotekslagen får stadshypoteks­förening lämna lån mot säkerhet i bostadsrätt. Vidare föreskrivs i paragra­fen att låntagaren därjämte skall ställa annan säkerhet om del krävs för att säkerheten skall anses betryggande. Vad som i sammanhanget kan vara "annan säkerhet" är inle närmare angivet. Inspektionen uppfattar den sistnämnda bestämmelsen så att man velat skapa en möjlighet atl med annan säkerhet förslärka säkerheten om den belånade bostadsrätten under krediniden inle längre kan betraktas såsom betryggande säkerhet. Enligt inspektionens uppfattning bör i princip kredit inle lämnas till större belopp än som svarar mol bostadsrättens självständiga säkerhelsvärde. Institutio­nen bör inte bedriva en kreditgivning som i väsentliga delar bygger på

Prop. 1983/84:39

30

pantförskriven bostadsrätt jämte de övriga säkerheter av olika slag som kredittagaren har haft möjlighet att ställa. Med andra ord bör bostadsrät­tens värde vara avgörande för om lån skall lämnas eller ej. En annan sak är att annan säkerhet kan fä godtas som kompletterande säkerhet under kredittiden om det visar sig erforderligt på grund av bostadsrättens vär­deutveckling.

Möjligheten är emellertid inle utesluten atl kompletterande säkerhet i form av pantbrev i fast egendom kommer att ställas beträffande lån avse­ende bostadsrätt. Därvid kan fråga uppkomma huruvida kapilaltäckningen skall bestämmas med hänsyn till själva bdåningsobjektels beskaffenhet (bostadsrätt) eller till att panträtt i fast egendom inom visst förmånsrätts­läge också föreligger. Ett klarläggande på den punkten kan vara lämpligt. Praktiska skäl kan anföras för att kapitaltäckningen belräffande bo­stadsrätt alllid sker med 8% oavsett förekomsten av kompletterande sä­kerhet. Av sakens nalur synes vidare följa att för det fall pantbrev i fast egendom eller tomträtt undantagsvis ställs som kompletterande säkerhet de krav på pantbrev som ställs i 30 § inte behöver gälla.

Vad förslaget i övrigt innehåller ger ej anledning till kommentarer av inspektionen. Inspektionen vill dock förutskicka att efter riksdagens beslut viss översyn av reglementet (1968:654) för Konungariket Sveriges stads­hypotekskassa och för stadshypoteksföreningar kan behöva ske. Exempel­vis gäller detla styrelsens bevakning av kredit under låneliden (21 §), värdering av bostadsrätt (32 §), handlingar som bör avlämnas av låntagare (34 §) samt åtgärder som skall vidtas när belånad egendom övergår till ny ägare (43 §).

I sammanhanget förtjänar erinras om att det i regeringens beslut beträf­fande banks förvärv av aktier i finansbolag för finansiering av bostadsrätt förutsatts att styrkan och stadgan i den ifrågavarande bostadsrättsföre­ningens administration skall beaktas vid kreditgivningen. Erfarenheten hade givit vid handen att brister i det avseendet ibland förekom. Förenings förvaltning har belydelse bl.a. med hänsyn till fullgörandet av rapporte­ringsskyldigheten enligt 37 § tredje stycket bostadsrättslagen (1971:479) avseende brister i bosladsrättshavares betalning av avgifter till föreningen.

Norstedts Tryckeri, Stockholm 1983