Observera att dokumentet är inskannat och fel kan förekomma.

Prop. 1977/78: 175 Regeringens proposition

1977/78: 175

med förslag till hyresförhandlingslag m. m.;

beslutad den 30 mars 1978.

Regeringen föreslår rUcsdagen att antaga de förslag som har uppta­gits i bifogade utdrag av regeringsprotokoll ovannämnda dag.

På regeringens vägnar

THORBJÖRN[REDACTED_EFTERNAMN]

BIRGIT[REDACTED_EFTERNAMN]

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen läggs fram förslag tiU hyresförhandlingslag. Den före­slagna lagen anger i vilka former och under vilka förutsättningar kol­lektiva hyresförhandlingar rörande bostadslägenheter får bedrivas. La­gen innehåller också regler om förhandlingsöverenskommelsers rätts­verkningar och om den enskilde hyresgästens ställning inom ett kollek­tivt förhandlingssystem.

Förhandlingar enligt lagen kan avse ett eUer flera hus och bedrivs mellan å ena sidan hyresvärden och hans organisation och å andra si­dan organisation av hyresgäster. Förhandlingama grundas på en skrift­lig förhandlingsordning, som normalt avses komma tUl stånd genom avtal mellan de förhandlande partema. Om avtal inte kan träffas, skaU hyresnämnden på begäran av hyresgästorganisation eller hyresvärd kun­na besluta om införande av förhandlingsordning. I fråga om hyresgäst­organisations rätt att erhålla förhandlingsordning uppställs inga andra vUlkor än att det bör vara en förening som åtnjuter förtroende bland de berörda hyresgästerna och som har förutsättningar för att kunna tillvarata deras intressen.

De förhandlande partema skaU kunna påkalla förhandling angående samtliga boendeförhållanden som berör hyresgästerna gemensamt. När det gäller hyran föreslås regler om s. k. primär förhandlingsskyldighet för hyresvärden. Reglerna innebär att hyresvärd, som är bunden av förhandlingsordning, är skyldig att påkalla förhandling med hyresgäst­organisationen när han vill höja hyran.

1    Riksdagen 1977/78. 1 saml. Nr 175

Prop. 1977/78:175

2

Förhandlingsöverenskommelse om hyran m. m. blir bindande för de enskilda hyresgästerna bara under fömtsättnmg att en s. k. förhand­lingsklausul har tagits in i hyreskontrakten. En sådan klausul innebär att överenskommelser som träffas vid de kollektiva förhandlingarna blir gällande för hyresgästen. Motsätter sig hyresgäst att förhandlings­klausul tas in i hyresavtalet eUer anser han att en befintlig klausul bör slopas, kan han få frågan om klausulens införande eller slopande prövad av hyresnämnden. En hyresgäst får på det sättet möjlighet till utträde ur det kollektiva förhandlingssystemet.

Om en hyresgäst inte är nöjd med vad som för hans del har bestämts genom en förhandlingsöverenskommelse, skall han utan uppsägning av hyresavtalet kunna ansöka hos hyresnämnden om prövning av över­enskommelsen i den delen.

De förhandlande parterna får enligt förslaget rätt att bestämma att i hyran för samtiiga lägenheter skall ingå visst belopp som utgör ersätt­ning tiU hyresgästorganisationen för dess förhandlingsarbete. Av för­handlingsöverenskommelsen skall framgå hur stor del av hyran som utgör ersättning av detta slag. Hyresgästen får möjlighet att hos hyres­nämnden begära prövning av ersättningens skälighet.

Om en kollektiv förhandling skulle stranda, får hyresvärd och hyres­gäst rätt att utan uppsägning av hyresavtalet vända sig till hyresnämnden och begära ändring av hyresvillkoren i den del som förhandlingen har avsett. Hyresnämndens beslut kommer i princip att börja tUlämpas tre månader efter det att ansökan gjordes hos nämnden.

Enligt den s. k. awecklingslagen gäller f. n. att hyrorna för vissa tidigare hyresreglerade lägenheter kan anpassas till en friare hyresmark­nad med bmksvärdehyra under en awecklingsperiod som löper ut den 30 september 1978. I propositionen föreslås att avvecklingsperioden förlängs t. o. m. den 31 december 1978.

I propositionen läggs också fram förslag tiU åtgärder mot den s. k. svarta handeln med bostadslägeidieter. Bl. a. ändras straffbestämmelserna om uthyrning mot vederlag, så att en särskild straffskala införs för grova brott. I normalfallet skall straffet vara böter eller fängelse i högst sex månader. Är brottet grovt, t. ex. därför att det har utgjort led i en yrkesmässigt bedriven verksamhet, skärps straffet till fängelse i högst två år.

I propositionen föreslås slutligen att socialnämnden alltid skall under­rättas innan vräkning får ske på gmnd av betalningsförsummelse.

Den nya lagstiftningen föreslås träda i kraft den 1 juli 1978.

Prop. 1977/78:175

3

1    Förslag till Hyresförhandlingslag

Härigenom föreskrivs följande.

Inledande bestämmelser

1 § Förhandling om hyresförhållanden i fråga om bostadslägenheter

får enligt denna lag föras mellan å ena sidan hyresvärd eller hyresvärd

och organisation av fastighetsägare, i vUken hyresvärden är medlem,

och å andra sidan organisation av hyresgäster. Förhandling förs på

grundval av förhandlingsordning, som kommer till stånd genom avtal

meUan de förhandlande parterna eUer genom beslut av hyresnämnd.

Som hyresvärd anses i lagen den som för annat ändamål än fritids­ändamål regelmässigt hyr ut mer än två bostadslägenheter, vilka ej ut­gör del av upplåtarens bostad.

Vad som i lagen sägs om avtal om förhandlingsordning och om ver­kan av att sådant avtal har slutits gäUer i tUlämpliga delar även i fråga om förhandlingsordning som har beslutats av hyresnämnd.

2 § Med förhandlingsklausul avses i deima lag bestämmelse i hyres­

avtal varigenom hyresgäst, sedan förhandlingsordning kommit tUl stånd

enligt denna lag, förbinder sig att gentemot honom får utan uppsägning

tillämpas bestämmelse om hyra eller annat hyresvillkor, varom överens­

kommelse träffas på grundval av förhandlingsordningen (förhandlings­

överenskommelse).

Tvist om införande eller bibehållande av förhandlingsklausul i hyres­avtal kan av hyresgästen hänskjutas till prövrung av hyresnämnd enligt vad som sägs i 12 kap. 49 och 54 §§ jordabalken. I stället för 48 § tredje stycket jordabalken gäUer att förhandlingsklausul skall föras in eller bibehållas i hyresavtalet, om det inte med hänsyn tUI hyresgästens personliga boendeförhållanden, instäUningen hos övriga hyresgäster som berörs av förhandlingsordningen och andra omständigheter är skäligt att förhandlingsklausulen inte skall gälla.

Förhandlingsordnings omfattning och innebörd

3

§ Förhandlingsordnuig skall omfatta samtiiga bostadslägenheter i ett eller flera hus, om ej parterna är ense om att undanta viss lägenhet. Förhandlingsordning gäUer ej för bostadslägenhet, om hyresavtalet till följd av beslut av hyresnämnd inte innehåller förhandlingsklausul.

4

§ Gäller förhandlingsordning för visst hus, får ej avtal om förhand­lingsordning, som avser det huset, slutas med annan organisation av

Prop. 1977/78:175

4

hyresgäster, förrän den förra förhandlingsordningen har upphört att gäUa där.

FöreUgger särsldlda skäl, får hyresnämnd i tvist som avses i 2 § andra stycket förordna att förhandUngsordning inte vidare skall gäUa för det eller de hus som är i fråga.

5 § Förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att på­kaUa förhandling med hyresgästorganisationen i fråga om höjning av hyran eUer ändring av gmndema för beräkning av sådan särskild er­sättning som avses i 12 kap. 19 a § jordabalken.

Förhandlingsordning medför vidare, om partema ej enas om annat, rätt för båda parter att påkalla förhandling i fråga om

1.

hyresvillkoren,

2.

lägenheternas och husets skick,

3.

gemensamma anordningar i huset,

4.

övriga boendeförhåUanden i den mån de rör hyresgästerna gemen­samt.

Om partema är ense därom kan förhandlingsordning också medföra rätt för hyresgästorganisationen att påkalla förhandUng om fråga som rör tUlämpning av enskUt hyresavtal tmder förutsättning att hyresgästen genom skriftiig fullmakt har bemyndigat hyresgästorganisationen att företräda honom i saken.

Avtal om förhandlingsordning

6

§ Avtal om förhandlingsordning skaU upprättas skriftligen och dag-tecknas. Avtalet skaU iimehåUa uppgift om vilka lägenheter som om­fattas av förhandlingsordningen.

7

§ Om avvikelse skall gäUa från vad som stadgas i 5 § andra stycket eUer om förhandlingsrätt skall föreUgga i fråga som avses i 5 § tredje stycket, skaU detta anges i avtalet om förhandlingsordning.

I avtal om förhandlingsordning skall anges den tidpunkt från vUken förhandlingsordningen skall tillämpas. Har så ej skett träder den i kraft omedelbart.

8 §   Avtal om förhandlingsordning gäUer även för ny hyresvärd.

Har den tidigare hyresvärden försummat att upplysa om att förhand­lingsordning gäller och har den nye hyresvärden varken ägt eller bort äga käimedom om förhandlingsordningen, är den tidigare hyresvärden skyldig att ersätta skada som förorsakas den nye hyresvärden på grund av försummelsen.

Prop. 1977/78:175

5

Rätt till förhandlingsordning

9 § Vägrar hyresvärd att efter skriftlig begäran från organisation av

hyresgäster sluta avtal om förhandlingsordning, har organisationen rätt

att få frågan om förhandlingsordning prövad av hyresnämnden. Mot­

svarande rätt tiUkommer hyresvärd, om organisation av hyresgäster

vägrar att efter skriftiig begäran från hyresvärden sluta avtal om för­

handlingsordning.

10

§ Vid prövning av tvist som avses i 9 § skall hyresgästorganisatio­nen respektive hyresvärden ha rätt till förhandlingsordning, om det ej med hänsyn tUl organisationens kvalifikationer, hyresgästemas inställ­ning och omständigheterna i övrigt kan anses obiUigt mot hyresvärden respektive hyresgästorganisationen eUer mot hyresgästerna att den be­gärda förhandlingsordningen skall gäUa.

11

§ Fiimer hyresnämnden part berättigad till förhandlingsordning, skall nämnden faststäUa förhandlingsordningens innehåll. Den tidpunkt, från vilken förhandlingsordningen skall tillämpas, skall bestämmas så alt hyresvärden får skälig tid för att träffa avtal med hyresgästerna om införande av förhandlingsklausul i hyresavtalen.

Uppsägning ocb förlängning av förhandlingsordning

12 § Förhandlingsordning upphör att gäUa efter uppsägning. Upp­

sägning skall vara skriftlig och skall delges motparten.

Gäller förhandlingsordning tills vidare, upphör den att gälla tidigast vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från upp­sägningen.

GäUer förhandlingsordning för bestämd tid, skall uppsägningen ske senast tre månader före utgången av den bestämda tiden.

Saknar förhandlingsordning, som avses i tredje stycket, bestämmelse om verkan av utebUven uppsägning och sker ej uppsägning i rätt tid, anses förhandlingsordningen förlängd på ett år.

13 § Uppsägs förhandlingsordning, har motparten rätt att hänskjuta

fråga om förlängning av förhandUngsordningen till prövning av hyres­

nämnden. Ansökan härom skall göras inom tre veckor från den dag då

han fick del av uppsägningen. Senare inkommen ansökan upptas ej till

behandling.

Tvist som avses i första stycket skall prövas enligt de gmnder som anges i 10 §.

Om part påkallar det, skall hyresnämnden i samband med att för­handlingsordning förlängs pröva fråga om ändring av dess innehåll.

Prop. 1977/78:175

6

14 § Är fråga om förlängning av förhandlingsordning ännu ej av­gjord, när förhandlingsordningen på gnmd av uppsägningen skuUe ha upphört att gäUa, skall förhandlingsordningen tUlämpas till dess att frågan är slutligt avgjord.

Förhandlingen

15 § Part som vill förhandla skaU göra framställning hos motparten

om förhandling. Är både hyresvärd och fastighetsägarorganisation par­

ter enligt förhandlingsordningen, skall båda påkaUa förhandling och

framstäUning om förhandling från motpartens sida göras hos var och

en av dem.

FramstäUning om förhandling skaU vara skriftlig och ange den eller de frågor om vilka förhandling påkallas.

Sammanträde för förhandling skall hållas inom tre veckor efter det att förhandlingsframställning kommit motparten tiU hända.

Avvikelse från föreskrifterna i denna paragraf får göras genom skrift­ligt avtal.

16 § Förhandlingsskyldig part skall själv eUer genom ombud instäUa

sig vid förhandlingssammanträde och lägga fram motiverat förslag tUl

lösning av den fråga som förhandlingen avser.

Förhandling skall bedrivas skyndsamt. Om part begär det, skall föras protokoll som justeras av båda parter.

17

§ Part som vid förhandling åberopar viss handling skall vid sam­manträde hålla den tUlgänglig för motparten, om denne begär det.

18

§ Om partema ej enas om annat, skall förhandling anses avslutad, när part som har fuUgjort sin förhandlingsskyldighet enligt 16 § första stycket har givit motparten skriftligt besked om att han frånträder för-handUngen.

Har förhandling om en fråga avslutats utan att överenskommelse träf­fats och begär part att förhandling om samma fråga skall åtempptas, är motparten inte skyldig att träda i förhandling på grund av denna framställning.

Föriiandlingsöverenskommelsen

19 §   Förhandlingsöverenskotnmelse skall avfattas skriftligen och un­dertecknas av förhandlingsordningens parter.

Hyresvärden skall imderrätta hyresgästerna om innehållet i förhand-Itngsöverenskommelse.

Prop. 1977/78:175

7

20

§ Genom förhandlingsöverenskommelse får bestämmas att i hyran för samtiiga lägenheter skall ingå visst belopp som utgör ersättning tUI hyresgästorganisationen för dess förhandlingsarbete. Av förhandlings­överenskommelsen skall framgå hur stor del av hyran som utgör ersätt­ning av detta slag. Beloppet får ej överstiga vad som kan anses skäligt med hänsyn tUl hyran i övrigt, förhandlingskostnadernas storlek och övriga omständigheter.

21

§ I förhandlingsöverenskommelse om hyra skall lika stora lägen­heter i ett hus åsättas samma hyra, om det ej med hänsyn till vad som är känt om lägenhetemas beskaffenhet och övriga omständigheter kan anses föreligga skillnad mellan dem i fråga om bmksvärdet.

22

§ Har förhandlingsöverenskommelse träffats om hyran eUer annat hyresvillkor för hyresgäst, har hyresgästen rätt att utan uppsägning av hyresavtalet hos hyresnämnden ansöka om ändring av överenskommel­sen i den del den avser honom. För att kunna upptas tUl behandling skall ansökan ha kommit in tiU hyresnämnden inom tre månader från den dag då hyresgästen fick underrättelse om det nya vUlkoret eUer, i fråga om hyra, tre månader från den dag då vUlkoret började tillämpas mot honom.

Vid prövning av hyresvUlkor enligt första stycket skall 12 kap. 48 § jordabalken tiUämpas med den avvikelse som kan följa av 21 §. Skälig­heten av belopp som avses i 20 § får prövas även utan samband med prövning av hyran i övrigt.

Beslut varigenom hyresvillkor ändras träder i stället för förhandlings­överenskommelsen i den delen. Avser beslutet hyra, skall hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen (1975: 635) för tiden från dagen för beloppets mottagan­de till dess att beslutet har vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

Bestämmelserna i denna paragraf gäUer ej i fråga om överenskommel­se som har ingåtts efter förhandling enligt 5 § tredje stycket.

23 § Omfattas lägenhet av förhandlingsordning, är avtal som hyres­

värden träffar med hyresgästen i fråga som avses i 5 § första stycket

ogiltigt, om förhandling enligt förhandlingsordningen ej har ägt rum.

Sådant avtal är även ogUtigt, om det avser hyreshöjning utöver vad

som medges i träffad förhandlingsöverenskommelse eUer ändring av

grunderna för beräkning av sådan särskUd ersättiung som avses i 12 kap.

19 a § jordabalken i strid med träffad förhandlingsöverenskommelse.

Hyresvärden är skyldig att betala tiUbaka vad han har uppburit för myc-

Prop. 1977/78:175

8

ket jämte ränla därpå enligt 6 § räntelagen (1975; 635) från dagen för beloppets mottagande.

Första stycket gäller ej, om mot förhandling har mött hinder som ej har berott av hyresvärden eller av fastighetsägarorganisation som är part enligt förhandlingsordningen.

Rätt till prövning av hyresvillkoren I vissa fall

24 § Har förhandUng enligt förhandlingsordning avslutats utan att

överenskommelse träffats, har hyresvärden och hyresgäst rätt att utan

uppsägning av hyresavtalet hos hyresnämnden ansöka om ändring av

hyresvillkoren i den del som förhandlingen har avsett. Detsamma gäller

om mot förhandUng har mött hinder, som ej har berott av den som har

påkallat ändring av hyresviUkoren eller av organisation som enligt för­

handlingsordningen är part på hans sida.

Beslut om ändring av hyresviUkoren får ej avse tid före det månads­skifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansök­ningen. Om det av särskild anledning finnes skäligt, får hyresnämnden dock förordna att beslut om hyra skall avse även tid dessförinnan.

I ansökningen skall anges den tidpunkt från vUken ändring av hyres­villkoren yrkas. Begärs tillämpning av bestämmelsen i andra stycket andra meningen, skall skälen härför anges.

25 §   Vid prövning av tvist som avses i 24 § gäUer följande.

Villkoren för den fortsatta förhyrningen skall fastställas enligt 12 kap.

48 § jordabalken.

Om särskilda skal föreligger, får hyresnämnden pröva även hyresvill­kor som har samband med det viUkor som förhandlingen har avsett.

Bestämmelsema i 12 kap. 50 § andra meningen och 53 § jordabalken skall tiUämpas.

Beslut varigenom hyresvillkoren ändras anses som avtal om villkoren för fortsatt förhyrning.

Skadestånd

26

§ Iakttar hyresvärd inte sin skyldighet att påkalla förhandling enligt 5 § första stycket eller enligt föreskrift i förhandlingsordning, är han skyldig att ersätta hyresgästorganisationen skada som har uppstått till följd av hans försummelse.

27

§ Underlåter part, sedan motparten i behörig ordning har påkallat förhandling, att foUgöra sin förhandlingsskyldighet enligt 16 § första stycket eller enligt föreskrift i förhandUngsordning, är han skyldig att ersätta motparten skada som har uppstått till följd av hans underlåten-

Prop. 1977/78:175

9

het. Detsamma gäller, om part bryter mot 16 § andra stycket eller mot

17      §.

28

§ Vid bedömande om och i vad mån skada har uppstått skall hän­syn tas även till parts intresse av att denna lag och förhandlingsordning­en iakttas och till övriga omständigheter av annan än rent ekonomisk betydelse.

29

§ Den som vill fordra skadestånd enligt 26 eller 27 § skall dels inom två månader från det han fick kännedom om den omständighet på vilken anspråket grundas underrätta motparten om sitt anspråk, dels också inom två år från det skadan inträffade hänskjuta tvist om an­språket till hyresnämnden. Försummas det, är rätten till talan förlorad.

Övriga bestämmelser

30 § Fråga enligt denna lag prövas av hyresnämnd. Fråga om skade­

stånd som avses i 8 § andra stycket prövas dock av allmän domstol.

1 fråga om förfarandet vid hyresnämnden finns bestämmelser i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder.

Fastighetsägarorganisation eller hyresgästorganisation är ej part i ärende, vari enligt 4 § andra stycket upptas fråga om förhandlingsord­nings bestånd, eller i ärende om tvist enligt 22 §.

31 § Mot hyresnämnds beslut enligt denna lag får part föra talan hos

bostadsdomstolen genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet

meddelades. Mot beslut enligt 4 § andra stycket att förhandlingsordning

inte vidare skall gälla får talan föras även av hyresgästorganisation som

är part enligt förhandlingsordningen.

Besvärshandling skall inges till bostadsdomstolen.

32 § 1 tvist som avses i 22 eller 24 § skaU vardera parten svara för

sin rättegångskostnad i bostadsdomstolen, i den mån ej annat följer av

18      kap. 6 § rättegångsbalken.

33 § Om särskilda skäl föreligger, kan länsstyrelsen medge undantag

från tillämpningen av lagen i fråga om hus som ägs av förening eller

aktiebolag som avses i punkt 16 övergångsbestämmelsema till bostads­

rättslagen (1971: 479).

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1978. Lagen tillämpas inte vid fastställelse eller ändring av övergångshyra enligt lagen (1974: 1080) om avveckling av hyresregleringen.

Säsom avtal om förhandlingsordning enligt denna lag anses även av­tal som har ingåtts före ikraftträdandet, om avtalet överensstämmer med bestämmelserna i 1, 3 och 6 §§ samt innefattar rätt att påkaUa förhand­ling rörande någon av de frågor som anges i 5 §.

Har före ikraftträdandet av denna lag förbehåU enligt 12 kap. 19 a §

Prop. 1977/78:175

10

andra stycket jordabalken i dess lydelse före den 1 juli 1978 gjorts i hyresavtal om att hyran skall ulgå med belopp som bestäms genom överenskommelse meUan å ena sidan hyresvärden eller fastighetsägar­organisation, i vUken hyresvärden är medlem, och å andra sidan hyres­gästorganisation, har förbehållet aUtjämt rättsverkan enligt sitt innehåll. Sådant förbehåll skall vid tillämpningen av 2 § andra stycket och 3 § denna lag anses som förhandlingsklausul enligt lagen.

2   Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken

dels att 7 kap. 13 § samt 12 kap. 19 a, 24 a, 35, 44, 46, 63 och 65 §§ skall ha nedan angivna lydelse,

dels att i balken skall införas två nya paragrafer, 12 kap. 55 a och 65 a §§, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

1 KAP. 13 §

Även om förbehåU ej skett, gäller upplåtelse som avser arrende eller hyra mot ny ägare av fastigheten, om upplåtelsen skett genom skriftligt avtal och tUlträde ägt rum före överlåtelsen.

Första stycket gäller ej i fråga om överenskommelse som avses i 8 §. I fråga om överenskommelse som avses i 7 § gäller första stycket endast om den förut gäUande upplåtelsetiden utgått före överlåtelsen, varvid tillträde ej skall anses ha ägt rum innan överenskommelsen trätt i tUl-lämpning.

Om giltighet av avtal om för­handlingsordning mot ny hyres­värd finns bestämmelser i hyres­förhandlingslagen (1978: 000).

12 KAP.

19 a §

Hyran för bostadslägenhet skall Hyran för bostadslägenhet skall

vara till beloppet bestämd i avta- vara till beloppet bestämd i avta­

let. Detta gäller dock ej ersättning let eller, om avtalet innehåller för­

för kostnad som hänför sig till handlingsklausul enligt hyresför-

lägenhetens uppvärmning, förse- handlingslagen (1978:000), i fär­

ende med varmvatten eller elek- handlingsöverenskommelse. Detta

trisk ström eUer avgifter för vat- gäller dock ej ersättning för kost-

ten och avlopp.

nad som hänför sig till lägenhe-

tens uppvärmning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och av­lopp.

1 Omtryckt 1971:1209.12 kap. omtryckt 1974:1083.

Prop. 1977/78:175

11

Nuvarande lydelse

Utan hinder av första stycket första punkten gäller förbehåll i hyresavtal att hyran skall utgå med belopp som bestämmes ge­nom skriftlig överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärden eller organisation av fastighets­ägare, i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan orga­nisation av hyresgäster.

Har avtal träffats i strid med vad som sägs i första och andra styckena, skall hyran utgå med belopp som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades.

Föreslagen lydelse

Har hyran ej bestämts enligt vad som sägs i första stycket, skall hyran utgå med belopp som är skäligt med hänsyn främst till par­ternas avsikter och övriga förhål­landen när avtalet träffades.

Om ogiltighet av avtal om hyra för bostadslägenhet i vissa fall när förhandlingsordning gäller finns bestämmelser i hyresförhandlings­lagen.

24 a § Bostadshyresgäst har rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed jämförlig åtgärd. Minskar därigenom lägenhetens bruksvärde, har hyresvärden rätt till ersättning för skadan.

Avser hyresavtalet enfamiljshus som icke är avsett att uthyras var­aktigt eUer lägenhet som upplåta­ren innehar med bostadsrätt, gäl­ler första stycket endast om ej annat har avtalats.

Avser hyresavtalet enfamUjshus som icke är avsett att uthyras var­aktigt eller lägenhet, vilken upp­låtits av någon som innehade den med bostadsrätt och vUken aUt­jämt innehaves med sådan rätt, gäller första stycket endast om ej annat har avtalats.

Fråga om skyldighet för hyresgästen att utgiva ersättning enligt första stycket prövas av hyresnämnd.

35 §

Hyresgästen får överlåta hyresrätten tUl bostadslägenhet i syfte att ge­nom byte erhålla annan bostad, om hyresnämnden lämnar tiUstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktans­värda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Har hyresgästen erhållit lägenheten genom byte och inne­haft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreUgger.

Första stycket gäUer ej, om

1.

lägenheten är förhyrd i andra hand,

2.

lägenheten utgör del av upplåtarens bostad,

Prop. 1977/78:175

12

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

3. lägenheten är belägen i enfamiljshus som icke är avsett att uthyras

varaktigt eller i tvåfamiljshus,

4.   upplåtaren innehar lägenhe-        4. lägenheten upplåtits av någon

ten med bostadsrätt,

som innehade den med bostads­

rätt och lägenheten alltjämt inne­

haves med sådan rätl,

5. hyresavtalet avser möblerat mm eller lägenhet för fritidsändamål

och hyresförhållandet ej varat längre än nio månader i följd.

Medverkar kommun till att hyresgästen får annan bostad genom att anvisa eller förmedla denna, får kommunen göra framstäUning hos hy­resnämnden om tUlstånd som avses i första stycket. Vad som sagts nu gäUer även kommunalförbund, som handhar för två eller flera kommu­ner gemensam bostadsförmedling.

44 

§

Är hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 förverkad på gmnd av dröjsmål med betalning av hyra och har hyresvärden med anled­ning därav uppsagt avtalet, får hy­resgästen ej på gmnd av dröjsmå­let skiljas från lägenheten, om hy­ran betalas på sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket el­ler nedsättes hos överexekutor en­ligl 21 § senast tolfte vardagen ef­ter det att hyresgästen, i den ord­ning som gäller för uppsägning, delgivits underrättelse om att han genom att betala hyran på angi­vet sätt äger återvinna hyresrät­ten. I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha fullgjort vad som så­lunda fordras för att återvinna hy­resrätten får beslut om vräkning icke meddelas förrän fjorton var­dagar förflutit från det att hyres­gästen delgivits underrättelsen.

Är hyresrätten enligt 42 § förs­ta stycket 1 förverkad på gmnd av dröjsmål med betalning av hyra och har hyresvärden med anled­ning därav uppsagt avtalet, får hy­resgästen ej på gmnd av dröjsmå­let skiljas från lägenheten, om hy­ran betalas på sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket el­ler nedsättes hos överexekutor en­ligt 21 § senast tolfte vardagen ef­ter det att hyresgästen, i den ord­ning som gäller för uppsägning, delgivits underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt äger återvinna hyresrätten samt, i fråga om bostadslägenhet, meddelande om uppsägningen och anledningen till denna lämnats so­cialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen. I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha full­gjort vad som sålunda fordras för att återvinna hyresrätten får beslut om vräkning icke meddelas förrän fjorton vardagar förflutit från det att hyresgästen delgivits underrät­telsen och, i fråga om bostadslä­genhet, meddelandet lämnats so­cialnämnden.

Första stycket gäller ej, om skyldighet att flytta inträder inom kor­tare tid än en månad efter det att hyresrätten förverkades.

Regeringen eller myndighet som regeringen   bestämmer   fastställer

Regeringen eller myndighet som regeringen   bestämmer   fastställer

Prop. 1977/78:175

13

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

formulär till underrättelse som av-    formulär   till   underrättelse   och

ses i första stycket.

meddelande   som   avses   i   första

stycket.

46 §

Om hyresvärden uppsagt hyresavtalet eller, i fall som avses i 4 § första stycket, anmodat hyresgästen att flytta, har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet, utom när

1.

hyresrätten är förverkad eller avtalet kan uppsägas enligt 28 § utan att likväl hyresvärden uppsagt avtalet att upphöra på någon av dessa gmnder,

2.

hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att avtalet skäligen icke bör förlängas,

3.

huset skall rivas och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyres­förhållandet upphör,

4.

huset skaU undergå större ombyggnad och det icke är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för ombyggnadens genomförande samt det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhåUandet upphör,

5.

lägenheten ej vidare skall användas för bostadsändamål och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhåUandet upphör,

6.

avtalet avser lägenhet i en- 6. avtalet avser lägenhet i en-eller tvåfamUjshus eller lägenhet

eller tvåfamUjshus och upplåtaren som upplåtaren innehar med bo-

har sådant intresse att förfoga över stadsrätt och upplåtaren har så-

lägenheten att hyresgästen skäli-dant intresse att förfoga över lä-

gen bör flytta,

genheten att hyresgästen skäligen

bör flytta,

6 a. avtalet avser lägenhet som upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenhe­ten alltjämt innehaves med sådan rätt samt bostadsrättshavaren har sådant intresse att förfoga över lä­genheten att hyresgästen skäligen bör flytta,

1. hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller kommu­nal verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom lantbmket eUer av annan anställning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upp­låtelse åt anställningens innehavare, samt anställningen har upphört,

8.

hyresförhållandet i annat fall än som avses i 7 beror av anställning för skötsel och tiUsyn av fastighet samt anställningen har upphört och det ej är obiUigt mot hyresgästen alt även hyresförhållandet upphör,

9.

hyresförhållandet beror av annan anställning än som avses i 7 eUer 8 och som upphört och det ej är obilligt mot hyresgästen att även hyres­förhållandet upphör samt, om hyresförhållandet varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet,

10.  det i annat fall icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller

eljest är obUligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

Prop. 1977/78:175

14

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Om hyresvärdens intresse bUr tillgodosett genom att hyresgästen av­träder endast en del av lägenheten och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen utan hinder av första stycket rätt tUl sådan förlängning.

Avträder bostadshyresgäst lägenhet eller del därav med anledning av att huset skall undergå större ombyggnad, skall hyresgästen om möjligt beredas tillfälle att efter ombyggnaden hyra likvärdig lägenhet i huset.

55 a §

Om rätt till prövning av hyres­viUkoren för bostadslägenhet i vissa fall när förhandlingsordning gäller finns bestämmelser i hyres­förhandlingslagen (1978: 000).

63 §

Är sådant meddelande från hy­resvärden som avses i 10 § eUer 42 § första stycket 2, 3 eller 5 av­sänt i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall hyresvärden anses ha fullgjort vad som ankommer på honom. Det­samma gäller beträffande sådant meddelande från hyresgästen som avses i 11, 14, 19, 24 eUer 33 §. I faU som avses i 24 § är det dock till fyllest att meddelandet är av­sänt på annat ändamålsenUgt sätt.

Är sådant meddelande från hy­resvärden som avses i 10 § eller 42 § första stycket 2, 3 eller 5 el­ler sådant meddelande från hyres­värden till socialnämnd som avses i 44 § avsänt i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall hyresvärden anses ha fullgjort vad som ankommer på honom. Detsamma gäller beträf­fande sådant meddelande från hy­resgästen som avses i 11, 14, 19, 24 eller 33 §. I faU som avses i 24 § är det dock tUl fyUest att meddelandet är avsänt på annat ändamålsenligt sätt.

65 §

Uppställer någon uppsåtiigen villkor om särskUt vederlag för upplåtelse av bostadslägenhet eUer för överlåtelse av hyresrätt till så­dan lägenhet, dömes till böter el­ler fängelse i högst ett år. Gär­ningen får icke åtalas av åklagare, om ej åtal finnes påkallat ur all­män synpunkt.

Uppställer någon uppsåtiigen vUlkor om särskUt vederlag för upplåtelse av bostadslägenhet eUer för överlåtelse av hyresrätt tiU så­dan lägenhet, dömes tUl böter el­ler fängelse i högst sex månader. I ringa fall skall dock ej dömas titt straff.

Är brottet grovt, dömes titt fängelse i högst två år. Vid bedö­mande huruvida brottet är grovt skall särskilt beaktas om det ut­gjort led i en verksamhet som be­drivits yrkesmässigt eller i större omfattning eller om gärningsman-

Prop. 1977/78:175

15

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

nen eljest i avsevärd mån har missbrukat sin ställning som ägare eller förvaltare av fastighet.

Villkor som avses i första stycket är ogiltigt. Den som uppställt vill­koret är skyldig att återbära vad han mottagit.

65 a §

Ej får någon mottaga, träffa av­tal om eller begära ersättning av hyressökande för anvisning av bo­stadslägenhet. Sådan ersättning får dock utgå vid yrkesmässig bostadsförmedling enligt grunder som föreskrivs av regeringen eller myndighet som regeringen be­stämmer.

Den som uppsåtligen bryter mot första stycket dömes till böter el­ler fängelse i högst sex månader. Är brottet grovt, dömes till fäng­else i högst två år.

Den som har uppburit otillåten ersättning är skyldig att återbära den.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1978.

Har före ikraftträdandet av denna lag förbehåll enligt 12 kap. 19 a § andra slycket i dess äldre lydelse gjorts i hyresavtal om att hyran skall ulgå med belopp som bestäms genoni överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärden eller fastighetsägarorganisation, i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan hyresgästorganisation, har förbehållet allt­jämt rättsverkan enligt sitt innehåll. Sådant förbehåll skall vid tUlämp­ningen av 12 kap. 19 a § första stycket i dess nya lydelse anses som för­handlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978: 000).

Bestämmelsema i 12 kap. 44 § i dsn nya lydelsen gäller även i fråga om hyresavtal som har slutits före ikraftträdandet. Har hyresavtalet upp­sagts dessförinnan, gäller dock äldre bestämmelser.

3   Förslag tiU

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder ocb hyres­nämnder

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973:188) om anendenämn-der och hyresnämnder

dels att 4, 10, 11, 12, 17, 22, 23 och 32 §§ skall ha nedan angivna ly­delse,

dels att i lagen skaU införas två nya paragrafer. Ila och 15 a §§, samt närmast före 15 a § en ny rubrik av nedan angivna lydelse.

» Lagen omtryckt 1974:1090.

Prop. 1977/78:175

16

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

4 §2 Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har tiU uppgift att

1.

medla i hyres- eller bostadsrättstvist,

2.

pröva tvist om reparationsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 3436 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal eUer vilUcor för sådan förlängning enligt 12 kap. 49 §, hyresvillkor enligt 12 kap. 55 § eller uppskov med av­flyttning enligt 12 kap. 59 §, aUt jordabalken,

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 2224 §§ hyresförhand­lingslagen (1978:000) eller om återbetalningsskyldighel enligt 23 § samma lag,

3.

pröva tvist om hyresvillkor enligt 7 § sista stycket, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 30 § andra stycket eller medlemskap enligt 52 §, allt bostadsrättslagen (1971: 479),

4.

pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 45 eUer 56 § jordabaUcen eUer av beslut som avses i 60 § första stycket 1 bostadsrättslagen,

5.

vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,

5 a. pröva tvist mellan hyres­värd och hyresgästorganisation en­ligt hyresförhandlingslagen,

6.

pröva frågor enligt bostadssaneringslagen (1973: 531) och bostads-förvalttiingslagen (1977: 792),

7.

pröva frågor enhgt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastig­het m. m.

Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende som avses i 9, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. upptages dock av hyresnänmden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där för-valtoingen föres.

10 §

Underlåter sökanden att på kal-

Underlåter sökanden att på kal­

lelse infinna sig inför nämnd, av-

lelse infinna sig inför nämnd, av-

skrives ärendet. Kommer ej mot-

skrives ärendet. Kommer ej mot­

parten tillstädes, får nämnden fö-

parten tillstädes, får nämnden fö­

relägga honom vid vite att instäUa

relägga honom vid vite att instäl-

sig inför nämnden. Kommer par-

la sig inför nämnden. Kommer

ten likväl ej tillstädes och är det

parten likväl ej tUlstädes och är

icke antagligt att förlikning kan

det icke antagUgt att förlikning

komma tiU stånd, avskrives aren-

kan komma till stånd, avskrives

det. Rör ärendet tvist som avses i

ärendet. Rör ärendet tvist som av-

1

§ första stycket 2 eller 4 § första

ses i 1 § första stycket 2 eller 4 § stycket 2 eller 3, avgöres dock

första stycket 2, 2 a eller 3, avgö-ärendet utan hinder av partens

res dock ärendet utan hinder av utevaro.

partens ulevaro.

2

Senaste lydelse 1977: 794.

Prop. 1977/78:175

17

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

UtebUr båda parterna i tvist som domstol hänskjutit tiU nämnden, avskrives ärendet. UtebUr endast den ena parten, äger första stycket andra och tredje punkterna motsvarande tiUämpning.

Första och andra styckena äger ej tillämpning om det finns anledning antaga att part har laga förfaU för sin utevaro.

11 §

Rör ärende som avskrivits en- Rör ärende som avskrivits en­

ligt 10 § första stycket första ligt 10 § första stycket första

punkten tvist som avses i 9 kap. punkten tvist som avses i 9 kap.

10 §, 10 kap. 6 § eller 12 kap. 49 10 §, 10 kap. 6 § eUer 12 kap. 49

eUer 55 § jordabalken, 5 § lagen eller 55 § jordabalken, 22 eller

(1957: 390) om fiskearrenden eller 24 § hyresförhandlingslagen (1978:

52 § bostadsrättslagen (1971: 479), 000), 5 § lagen (1957: 390) om fis-

skall nämnden återupptaga aren- kearrenden eller 52 § bostadsrätts-

det på ansökan av sökanden. An- lagen (1971: 479), skall nämnden

sökan göres skriftUgen inom tre återupptaga ärendet på ansökan

veckor från den dag beslutet om av sökanden. Ansökan göres

avskrivning meddelades.

skriftUgen inom tre veckor från

den dag beslutet om avskrivning meddelades.

Uteblir sökanden ånyo, får ärendet icke åtempptagas på nytt.

lla§

Gäller för lägenhet förhand­lingsordning enligt hyresförhand­lingslagen (1978:000), får hyres­nämnd i hyrestvist enligt 12 kap. jordabalken icke pröva hyresvärds yrkande om högre hyra, om ej för­handling som skall påkallas enligt förhandlingsordningen ägt rum rö­rande tvistefrågan. Detsamma gäl­ler yrkande om ändring av grun­derna för beräkning av sådan sär­skild ersättning som avses i 12 kap. 19 a § fordabalken. Har förhand­ling ej ägt rum, får yrkande ändå upptagas till prövning, om hyres­värden påkallat förhandling men mot denna mött hinder som icke berott av hyresvärden eller av fas­tighetsägarorganisation som är part enligt förhandlingsordningen.

12 

§

Nämnd skall klarlägga tvistefrågorna och, även om medUng icke påkaUats, söka förlika partema.

Kan partema ej förlUcas efter förslag av någondera parten, skaU nämnden framlägga förslag tiU förlUming, om det ej är uppenbart att fömtsättomgar för förlUcning saknas.

FörlUcning skaU avfattas skriftUgen och undertecknas av partema.

2   Riksdagen 1977/78.1 saml Nr 175

Prop. 1977/78:175

18

Nuvarande lydelse

Träffas ej förUkning, avgöres tvisten av nämnden, om tvisten rör fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 4 § första stycket 2 eller 3. I annat fall avskrives ärendet.

Föreslagen lydelse

Träffas ej förlikning, avgöres tvisten av nämnden, om tvisten rör fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 4 § första stycket 2, 2 a eller 3. I annat fall avskri­ves ärendet.

Ärende angående förhandlingsord­ning m. m.

15 a §

Tvist som avses i 4 § första styc­ket 5 a hänskjutes till hyresnämnd genom ansökan som skall vara skriftlig samt innehålla uppgift om parternas namn, den berörda fas­tighetens belägenhet och tvistens beskaffenhet.

Bestämmelserna i 8 § andra femte styckena äger motsvarande tillämpning i fråga om ansökan som avses i första stycket.

Förhandling skall hållas inför nämnden, om det ej är uppenbart att förhandling ej behövs. SkaU part inställa sig personligen, får nämnden förelägga vite.

Underlåter sökanden att pä kal­lelse infinna sig inför nämnden, avskrives ärendet. Uteblir motpar­ten, får nämnden förelägga honom vid vite att inställa sig inför nämn­den. Uteblir han likväl, avgöres ärendet utan hinder av hans ute­varo.

Fjärde stycket äger ej tUlämp­ning om det finns anledning anta­ga att part har laga förfall för sin utevaro.

17 §

Om anledning därtill förekommer, skall nämnd eller den nämnden förordnar besUctiga den fastighet som ärendet rör. Partema skall beredas tiUfälle att närvara vid sådan besiktning. Nämnd får också föranstalta om annan nödvändig utredning.

I ärende som avses i 9 kap. 18 eller 21 § jordabalken skaU artende-nämnden inhämta yttrande från lantbmksnämnden. Hyresnämnd får i ärende som avses i 2 a § bostadssaneringslagen (1973: 531) inhämta yttrande från byggnadsnämnden. Yttrande som sagts nu inhämtas från den lantbruksnämnd eUer byggnadsnämnd inom vars område fastigheten är belägen.

Prop. 1977/78:175

19

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

I ärende angående tvist om hy­resvillkor enligt 22 § hyresför­handlingslagen (1978:000) skall hyresnämnden, om det finnes er­forderligt, bereda den hyresgäst­organisation som ingått den klandrade överenskommelsen till­fälle att yttra sig.

Innan hyresnämnden meddelar beslut som avses i 4 § andra styc­ket hyresförhandlingslagen skall den hyresgästorganisation med vil­ken förhandlingsordning gäller be­redas tiUfälle att yttra sig.

22

§

3

Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet, rätts­kraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 1 § första styc­ket 2 eller 4 § första stycket 2, 3, 6 eller 7. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om reparationsföreläggande enUgt 12 kap. 16 § andra stycket eller tUlstånd enUgt 12 kap. 3436 el­ler 40 § jordabalken eller 30 § andra stycket bostadsrättslagen (1971: 479) eller ansökan om upp­skov enligt 12 kap. 59 § jordabal­ken eUer ansökan om förbud eller medgivande som avses i 2 a § bo­sladssaneringslagen (1973: 531) lämnats utan bifall.

Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eUer besvär utgått när talan får föras mot beslutet, rätts­kraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 1 § första styc­ket 2 eller 4 § första stycket 2, 2 a. 3, 5 a, 6 eller 7. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om reparationsföreläg­gande enUgt 12 kap. 16 § andra stycket eller tiUstånd enligt 12 kap. 3436 eUer 40 § jordabalken eller 30 § andra stycket bostadsrättsla­gen (1971:479) eUer ansökan om uppskov enUgt 12 kap. 59 § jorda­balken eUer ansökan om förbud eUer medgivande som avses i 2 a § bostadssaneringslagen (1973: 531) eller yrkande om rätt till förhand­lingsordning enligt 9 § hyresför­handlingslagen (1978:000) läm­nats utan bifall.

23

§

"

Om fullföljd av talan mot hyres­nämnds beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller i ärende angående bostadsrätt, bostadssa­nering eUer särskild förvaltning eller i ärende enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastig­het m. m. finns bestämmelser i 12

Om fullföljd av talan mot hyres­nämnds beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller hyresför­handlingslagen (1978:000) eller i ärende angående bostadsrätt, bo­stadssanering eUer särskUd förvalt­ning eller i ärende enUgt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyres-

3 Senaste lydelse 1975:1133. Senaste lydelse 1977: 794.

Prop. 1977/78:175

20

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

kap. 70 § jordabalken, 76 § bo- fastighet m. m. finns bestämmel-

stadsrättslagen (1971:479), 21 § ser i 12 kap. 70 § jordabalken,

bostadssaneringslagen (1973:531), 31 § hyresförhandlingslagen, 16 §

34 § bostadsförvaltningslagen bostadsrättslagen (1971:479), 21 §

(1977:792) samt 25 § lagen om bostadssaneringslagen (1973:531),

förvärv av hyresfastighet m. m.

34     §     bostadsförvaltningslagen

(1977: 792) samt 25 §  lagen om förvärv av hyresfastighet m. m.

Mot beslut av hyresnämnd får talan föras särskUt, om nämnden

1.

avvisat ansökan som avses i 8,11,1416, 16 a eller 16 c §,

2.

avskrivit ärende enUgt 810, 2. avskrivit ärende enligt 810, 16, 16 a eller 16 c §, dock ej när 15 a. 16, 16 a eller 16 c §, dock ej ärendet kan åtempptagas,

när ärendet kan åtempptagas,

3.

förordnat angående ersättoing för någons medverkan i ärendet,

4.

utdömt vite eUer annan påföljd för underlåtenhet att iakttaga före­läggande eller ådömt sttaff för förseelse i förfarandet.

Särskild talan föres genom besvär hos bostadsdomstolen inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. BesvärshandUngen skall inges tiU domstolen.

32 §»

Föres ej talan mot nämnds be- Föres ej talan mot nämnds be­

slut enligt 9 kap. 14 § eUer 12 kap. slut enligt 9 kap. 14 § eUer 12 kap.

24 a § jordabalken, 13 a § denna 24 a § jordabalken, 22, 23, 26 eller

lag eUer 13 eller 15 § eUer 25 § 27 § hyresförhandlingslagen (1978:

första stycket bostadsförvaltnings- 000), 13 a § denna lag eUer 13 el­

lagen (1977: 792), får beslutet ler 15 § eUer 25 § första stycket

verkstäUas såsom lagakraftägande bostadsförvaltningslagen (1977:

dom.

792), får beslutet verkställas såsom

lagakraftägande dom.

Har hyresnämnd med stöd av 31 § första stycket bostadsförvaltaings-lagen förordnat att beslut enUgt 13 eUer 15 § eUer 25 § första stycket nämnda lag skaU lända tiU efterrättelse genast, får även sådant beslut, om bostadsdomstolen ej förordnat annat, verkstäUas såsom lagakraft­ägande dom.

Denna lag träder i kraft den 1 juU 1978.

4   Förslag tiU

Lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol

iHärigenom föreskrivs att 28 § lagen (1974: 1082) om bostadsdomstol gkäH ha nedan angivna lydelse.

5 Senaste lydelse 1977: 794.

Prop. 1977/78:175

21

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

28 §»

Beslut av bostadsdomstolen äger rättskraft, såvitt därigenom av­gjorts fråga som avses i 4 § 2, 3, 6 eUer 7 lagen (1973: 188) om arren­denämnder och hyresnämnder. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om re­parationsföreläggande enUgt 12 kap. 16 § andra stycket eller till­stånd enligt 12 kap. 34 eller 36 § jordabalken eUer ansökan om för­bud eller medgivande som avses i 2 a § bostadssaneringslagen (1973: 531) lämnats utan bifall.

Beslut av bostadsdomstolen äger rättskraft, såvitt därigenom av­gjorts fråga som avses i 4 § 2, 2 o, 3, 5 a, 6 eller 7 lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres­nämnder. Vad som sagts nu gäl­ler dock ej beslut, varigenom an­sökan om reparationsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eUer tUlstånd enligt 12 kap. 34 el­ler 36 § jordabalken eller ansökan om förbud eUer medgivande som avses i 2 a § bostadssaneringslagen (1973: 531) eller yrkande om rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:000) lämnats utan bifall.

Denna lag träder i kraft den 1 juU 1978.

5   Förslag tiU

Lag om ändring i lagen (1973:189) med särskilda hyresbestänimel-ser för vissa orter

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973: 189) med särskilda hyresbestämmelser för vissa orter dels att 2 § skall upphöra gäUa, dels att 4 och 6 §§ skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

4 

§

1

Ärende om ersättning enUgt 2 § eller tiUstånd enligt 3 § prövas av hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken.

I fråga om förfarandet inför hyresnämnd äger 4 § andra styc­ket, 1721 och 2430 §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder motsvarande tillämpning.

Ärende om tiUstånd enligt 3 § prövas av hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken.

I fråga om förfarandet inför hy-resnänmd äger 4 § andra stycket, 14, 1721 och 2430 §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder motsvarande tillämpning.

6 §2

Den som uppsåtiigen bryter mot 2 eller 3 § dömes till böter eUer fängelse i högst ett år.  Han är

1 Senaste lydelse 1975:1137.

1        Senaste lydelse 1974: 823.

2        Senaste lydelse 1974: 823.

Den som uppsåtiigen bryter mot 3 § dömes tiU böter eUer fängelse i högst ett år.

Prop. 1977/78:175

22

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

även i fall som avses i 2 § skyldig att återbära otillåten ersättning.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1978.

Bestämmelserna i 2 § och 6 § i dess äldre lydelse gäller fortfarande beträffande gärning som har begåtts före ikraftträdandet.

6   Förslag till

Lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)

Härigenom föreskrivs att 16 § bostadsrättslagen (1971:479) skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

16 § Bostadsrättshavare kan sedan två år förflutit från det bostadsrätten upplåts avsäga sig bostadsrätten och därigenom bU fri från sina för­pUktelser som bostadsrättshavare. Avsägelse göres skriftiigen hos sty­relsen.

Sker avsägelse, övergår bostads- Sker avsägelse, övergår bostads­

rätten tiU föreningen på den far- rätten tiU föreningen vid det må-

dag för avträdande av hyrd lägen- nadsskifte som inträffar närmast

het som inträffar närmast efter efter tre månader från avsägelsen

tre månader från avsägelsen.

eller vid det senare månadsskifte

som angivits i denna.

Denna lag träder i kraft den 1 juU 1978.

De nya bestämmelsema gäUer även i fråga om bostadsrätt som upp­låtits före ikraftträdandet. Har avsägelse skett dessförinnan, gäller dock äldre bestämmelser.

7   Förslag tiU

Lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973:531)

Härigenom föreskrivs att 1 § bostadssaneringslagen (1973: 531) skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

1§

Denna lag äger tiUämpiung på fastighet på vilken finns bostads­lägenhet som fastighetens ägare regelmässigt uthyr för aimat ändamål än fritidsändamål och som ej utgör del av hans egen bostad. Lagen gäller dock ej fastighet som tillhör staten eller kommim.

När byggnad tiUhör innehavare av inskriven tomträtt, äger bestäm­melsema i denna lag motsvarande tiUämpning på tomträtten. I fråga om

» Senaste lydelse 1974: 821.

Prop. 1977/78:175

23

byggnad som eljest tillhör annan än ägaren av marken gäller lagen i till­lämpliga delar.

Med organisation av hyresgäster

Med organisation av hyresgäster

avses i denna lag riksorganisation avses i denna lag organisation som

eller förening, som är ansluten till har avtal om förhandlingsordning

sådan organisation och inom vars för fastigheten eller, om förhand-

verksamhetsområde fasligheten är Ungsordning ej gäller, riksorgani-

belägen.

sation eller förening, som är an-

sluten tUl sådan organisation och inom vars verksamhetsområde fas­tigheten är belägen.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1978.

8    Förslag tiU

Lag om ändring i lagen (1974:1080) om avveckling av hyresregle­ringen

Härigenom föreskrivs att 3 § lagen (1974: 1080) om avveckling av hyresregleringen skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

3

§

Under tiden den 1 oktober 1975

Under tiden den 1 oktober 1975

den 30 september 1978 får hy-

den 31 december 1978 får hy­

resvärden ta emot högre hyra än

resvärden ta emot högre hyra än

som utgått tidigare endast efter

som utgått tidigare endast efter

sådan överenskommelse eller

sådan överenskommelse eller

prövning som avses i 4 §.

prövning som avses i 4 §.

Om den utgående hyran understiger hyran för lägenheter, som med hänsyn till bmksvärdet är likvärdiga, får hyran under den i första styc­ket angivna tidsperioden icke höjas i vidare mån än som motsvarar skälig andel av skUInaden mellan utgående hyra och hyran för Ukvär-diga lägenheter. Andelens storlek skall bestämmas så att lägenhetens hyra den 1 oktober 1978 är anpassad tiU hyran för likvärdiga lägen­heter. Den högsta hyra som sålunda får utgå vid varje tidpunkt under övergångstiden betecknas i denna lag som övergångshyra.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1978.

Prop. 1977/78:175

24

Utdrag

JUSTITIEDEPARTEMENTET

PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1978-02-23

Närvarande: statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, och statsråden[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN][REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN]

Föredragande: statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN]

Lagrådsremiss med förslag till hyresförhandlingslag m. m.

1   Inledning

Hyresrättsutredningen (Ju 1975: 06) tillsattes i juni 1975 för att se över hyreslagstiftningen. Genom regeringsbeslut den 5 febmari 1976 överlämnades till utredningen promemorian (Ds Ju 1976:1) om kart­läggning av den s. k. svartabörshandeln med bostadslägenheter och av privat yrkesmässig bostadsförmedling i Sverige.

Hyresrättsutredningen har i oktober 1976 avlämnat delbetänkandet (SOU 1976:60) Hyresrätt 1 Förhandlingsordningar på bostadshyres­marknaden m. m. I betänkandet behandlas dels frågan om förhandlings­ordningar på bostadshyresmarknaden, dels frågan om den s. k. svarta handeln med bostadslägenheter m. m. Betänkandet innehåUer bl. a. för­slag till lag om förhandlingsordning på bostadshyresmarknaden och för­slag tUl lag om ändring i jordabalken. Dessa förslag bör fogas till rege­ringsprotokoUet i detta ärende som bilaga 1.

Efter remiss har yttranden över betänkandet avgetts av riksåklagaren, bostadsdomstolen, hovrätten för Västra Sverige, domstolsverket, hyres­nämnderna i Stockhohn, Göteborg och Mahnö, byggnadsstyrelsen, bo­stadsstyrelsen, Centralorganisationen SACO/SR, Hyresgästernas riksför­bund, HSB:s riksförbund (HSB), Kommunalförbundet för Stor-Stock­holms bostadsförmedling (KSB), Landsorganisationen i Sverige (LO), Landstingsförbundet, Näringslivets byggnadsdelegation, Stockholms kooperativa  bostadsförening.   Svenska  byggnadsentreprenörföreningen

1 Numera justitierådet Staffan Vängby, ordförande, direktören Folke[REDACTED_EFTERNAMN], förutvarande riksdagsledamoten, kuratorn Birgit[REDACTED_EFTERNAMN], direktören Sven[REDACTED_EFTERNAMN], riksdagsledamoten, skoldirektören Karl-Erik[REDACTED_EFTERNAMN] och förbundsordföranden Erik[REDACTED_EFTERNAMN].

Prop. 1977/78:175

25

som har åberopat det yttrande som har avgelts av NäringsUvets bygg­nadsdelegation , Svenska kommunförbundet, Stockholms, Göteborgs och Malmö kommuner. Svenska riksbyggen, Sveriges advokatsamfund, Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO), Sveriges fastighetsägare­förbund samt Tjänstemännens centralorganisation (TCO). Riksåklaga­ren har bifogat yttranden av överåklagama i Stockholms, Göteborgs och Malmö åklagardislrikt samt länsåklagama i Kalmar, Kristianstads och Skaraborgs län. Byggnadsstyrelsen har i sitt yttrande hänvisat tUl en promemoria av statens personalbosladsdelegation. Yttranden har vidare inkommit från Olivedals stadsdelsförening i Göteborg och Stockholms bostadsföreningars centralförening.

Boende- och bostadsfinansieringsutredningarna har i sitt slutbetän­kande (SOU 1975: 51) Bostadsförsörjning och bostadsbidrag bl. a. före­slagit att kommunens socialnämnd skall underrättas när hyresrätt är för­verkad på grund av betalningsförsummelse (s. 240244). Betänkandet innehåller i denna del förslag tiU ändring i 12 kap. 44 § jordabalken (s. 529). Utredningamas förslag tiU ändring i nämnda paragraf bör fogas till regeringsprotokollet i detta ärende som bilaga 2. Betänkandet har re­missbehandlats. Härvid har angivet förslag föranlett yttranden av justi­tiekanslern, bostadsdomstolen, Svea hovrätt, hyresnämndema i Stock­holm och Göteborg, datainspektionen, socialstyrelsen, Sveriges fastig­hetsägareförbund, bostadsstyrelsen, länsbostadsnämnden i Malmö, bo­stadssociala delegationen, Sveriges kommunförbund. Botkyrka, Göte­borgs,[REDACTED_EFTERNAMN], Jönköpings, Norrköpings och Örebro kommuner, SABO samt Föreningen Sveriges Kronofogdar.

HSB har i skrivelse tUl justitiedepartementet den 29 september 1976 hemställt om viss ändring i 16 § bostadsrättslagen (1971:479). HSB:s hemställan har behandlats i en inom justitiedepartementet upprättad promemoria (Ds Ju 1976: 17) Följdlagstiftning till eh ny föreningslag (s. 79). Vid remissbehandling av promemorian har den angivna frågan berörts särskilt endast av HSB och Stockholms bostadsföreningars cen­tralförening.

2    Gällande hyreslagstiftning

2.1 Hyreslagen

De centrala bestämmelserna om hyra finns i 12 kap. jordabalken (hy­reslagen). Hyreslagen bygger på att villkoren för förhyrning bestäms av hyresvärd och hyresgäst genom hyresavtalet. I princip fömtsätter alltså ändring av ett redan ingånget avtal att ny överenskommelse träffas. Denna huvudregel har emellertid undantag. Dels kan avtalsvUlkor jäm­kas eller lämnas utan avseende enligt 36 § lagen (1915: 218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen).

Prop. 1977/78:175

26

om villkoret är oskäligt med hänsyn tiU avtalets innehåll, omständighe­terna vid avtalets tUlkomst, senare inträffade förhållanden och omstän­digheterna i övrigt. Dels har hyresnämnd enUgt 51 och 55 §§ hyreslagen befogenhet att i tUl nämnden hänskjuten förlängnings- eller villkorstvist faststäUa villkoren för den fortsatta förhymingen.

I princip innebär hyreslagen att avtalsfrihet råder i fråga om hyrans storlek. Hyran för bostadslägenhet skall emellertid enligt 19 a § första stycket hyreslagen vara tiU beloppet bestämd i avtalet. Undantag görs för ersättning för kostnad som hänför sig tiU lägenhetens uppvärmning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp. Dessa ersättningar kan tas ut som rörliga tUlägg tUl den be­stämda hyran. Enligt 19 a § andra stycket gäUer vidare att förbehåll får göras i hyresavtal om att hyran skall utgå med belopp som bestäms genom skriftiig överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärd eller or­ganisation av fastighetsägare, i vUken hyresvärden är medlem, och å andra sidan organisation av hyresgäster. Bestämmelsen att hyran skall vara till sin storlek bestämd i avtalet utgör alltså inte något hinder mot s. k. förhandlingsklausuler, dvs. förbehåll i hyresavtal som innebär att hyran skall utgå med belopp som bestäms efter förhandlingar med hy­resgästorganisation. Undantagsregeln i 19 a § andra stycket är den enda bestämmelse i hyreslagen som beaktar möjligheten för en hyresgäst att överlåta bestämmanderätten om hyresvillkoren tUl en organisation (se härom prop. 1973: 23 s. 160).

I hyreslagen har bostadshyresgäst tillförsäkrats ett direkt besittnings­skydd. Detta innebär att hyresgästen i princip har rätt att vid hyresti­dens utgång få hyresavtalet förlängt. För att besittningsskyddet inte skall sättas ur spel genom att hyresvärden uppställer oskäliga hyreskrav eller andra obilUga hyresvillkor har skyddet förenats med normer för hyres­sältningen, de s. k. bruksvärdereglema, och fastställandet av andra hy­resvillkor. Bestämmelserna om vUlkoren för fortsatt förhyrning av bo­stadslägenhet finns i 48 § hyreslagen.

Enligt 48 § första stycket utgår vid förlängning av hyresavtal hyran med skäligt belopp. Den hyra som hyresvärden fordrar skaU godtas, om den inte är oskälig. Fordrad hyra är att anse som oskälig, om den är på­tagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till braksvärdet är likvärdiga. Härvid skall bortses från lägenhet vars hyra inte är rimlig med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter i nybyggda bostadshus. Vid bmksvärdeprövningen skall en­Ugt 48 § andra stycket främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttigt bostadsföretag. Enligt 48 § tredje stycket skall annat av hyresvärden uppställt vUlkor gälla, om det inte strider mot god sed i hyresförhåUanden eller eljest är obUligt.

Om hyresvärden önskar höja hyran eller ändra något annat hyresvUl­kor och inte kan komma överens med hyresgästen eller, om förhand-

Prop. 1977/78:175

27

lingsklausul gäller, med hyresgästorganisationen, måste han säga upp hyresgästen tUl hyrestidens utgång. I princip innebär alltså en uppsäg­ning från hyresvärdens sida alltid en uppsägning för avflyttning. För att hyresgästen skall bli skyldig att flytta från lägenheten krävs emellertid enligt 49 § hyreslagen att hyresvärden lämnar hyresgästen ett s. k. av-flyttningsmeddelande. I regel skall detta ske senast inom tre månader efter hyrestidens utgång. Vill hyresgästen bo kvar i lägenheten, måste han inom tre veckor från det han fått del av detta avflyttningsmedde-lande hänskjuta tvisten tiU hyresnämnden. Gör han inte det, har han i regel inte rätt tUl förlängning av avtalet. Hänskjuts tvisten till nämnden inom den föreskrivna tiden skall hyresnämnden pröva förlängningsfrå­gan. Om nämnden bifaller hyresgästens yrkande om förlängning av av­talet skall vUlkoren för den fortsatta förhymingen enligt 51 § hyreslagen faststäUas med tUlämpning av 48 § hyreslagen.

Hyresgästen kan också få till stånd en prövning av hyresviUkoren genom att enligt 54 och 55 §§ hyreslagen själv säga upp avtalet. Han skall i uppsägnmgen ange att han begär ändring av hyresvUlkoren. Gör han inte det, gäller uppsägningen hyresavtalets upphörande. Hyresgäs­ten måste alltså till skUlnad mot hyresvärden redan vid uppsägningstill­fället ta ställning tiU om uppsägningen skall avse avflyttning eller vill­korsändring. Har hyresgästen sagt upp avtalet för ändring av hyresvill­koren, skall han inom tre veckor från sin uppsägning hänskjuta tvisten tiU hyresnämnden. Gör han inte det är uppsägningen utom i visst un­dantagsfall utan verkan. Vid prövning av tvist som har hänskjutits till nämnden med anledning av hyresgästens uppsägning för villkorsändring skall vUlkoren för den fortsatta förhymingen fastställas enligt samma bestämmelser som när hyresnämnd har bifalUt hyresgästs förlängnings­yrkande, alltså enligt 48 §. Rätten för bostadshyresgäst att vid hyrespe-riodens utgång påkalla vUlkorsändring gäller även om förhandlingsklau­sul finns i hyresavtalet (se härom prop. 1973: 23 s. 102).

De nu redovisade bestämmelsema om hyra och hyressältningen gäller endast bostadslägenheter. För övriga lägenheter, s. k. lokaler, gäller en­ligt 5660 §§ hyreslagen ett s. k. indirekt besittningsskydd. Detta inne­bär bl. a. att hyresviUkoren för lokaler inte kan faststäUas av hyres­nämnd. Hyresrättsutredningen avser att i ett andra delbetänkande be­handla lokalhyresgästemas förhåUanden.

Hyreslagen innehåUer också bestämmelser om lägenhetens skick och om hyresgästens skyldigheter vid nyttjandet av lägenheten. Enligt 9 § skall hyresvärden tiUhandahålla lägenheten på tiUträdesdagen i sådant skick att den enligt allmän uppfattning i orten är fuUt bmkbar för det avsedda ändamålet. Motsvarande skyldighet åligger hyresvärden under hela hyrestiden. I fråga om bostadslägenheter går hyresvärdens under­håll- och reparationsplikt längre än i fråga om andra lägenheter. Enligt 15 § andra stycket skall hyresvärden i bostadslägenhet med skäliga tids-

Prop. 1977/78:175

28

mellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga repara­tioner med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bmk. Bestämmelsen är tvingande utom för lägenhet i enfamUjshus. Brister hy­resvärden i sin underhåUsskyldighet har hyresgästen enligt 16 § första stycket rätt att ombesörja reparation på hyresvärdens bekostnad, s. k. självhjälpsrätt, samt rätt till skälig nedsättning i hyran under den tid lä­genheten är i bristfäUigt skick. Dämtöver har hyresgästen rätt att häva hyresavtalet om bristen är väsentiig och han har dessutom rätt tiU ska­destånd. Hyresnämnd kan också enligt 16 § andra stycket på ansökan av hyresgästen ålägga hyresvärden att avhjälpa bristen (reparationsföreläg­gande). Hyresgästen är å sin sida skyldig att inte använda lägenheten för annat ändamål än som avsetts och att väl vårda lägenheten under hyres­tiden (23 och 24 §§ hyreslagen).

2.2 Avvecklingslagen

Lagen (1942: 429) om hyresreglering m. m. upphörde att gäUa med utgången av september 1975 (se SFS 1974: 213). Ar 1971 beslöts genom­gripande ändringar av hyresregleringslagen, som trädde i kraft den 1 ok­tober 1972. Systemet med genereUa hyreshöjningar avskaffades och ett nytt bashyresbegrepp infördes. Huvudansvaret för hyresregleringen la­des på hyresmarknadens organisationer (se härom prop. 1971:103 s. 43). Enligt 3 a§ hyresregleringslagen (i lydelse enligt SFS 1971:418) skulle fastställelse och ändring av bashyra ske genom skriflig över­enskommelse mellan å ena sidan hyresvärd eller organisation av fastig­hetsägare, i vUken hyresvärden var medlem, och å andra sidan organisa­tion av hyresgäster. Med organisation avsågs därvid riksorganisation el­ler förening som var ansluten tUl sådan organisation och inom vars om­råde lägenheten var belägen.

Lagen (1974:1080) om avveckling av hyresregleringen (awecklings­lagen) har trätt i kraft den 1 juU 1975 (prop. 1974: 150, CU 1974: 36, rskr 1974: 372). AweckUngslagen innehåUer bestämmelser om en sär­skild övergångsordning som skall göra det möjligt att successivt anpassa hyrorna för lägenheter som var hyresreglerade vid utgången av septem­ber 1975 till lägenhetemas bruksvärde.

Övergångsordningen innebär enligt 3 och 4 §§ awecklingslagen att hyran under tiden fr. o. m. den 1 oktober 1975 t. o. m. den 30 september 1978 endast får höjas genom skriftiig överenskommelse mellan å ena si­dan hyresvärd eller organisation av fastighetsägare, i vilken hyresvärden är medlem, och å den andra hyresgästorganisation. Med organisation avses, Uksom i hyresregleringslagen, riksorganisation eller därtill anslu­ten förening. Hyran får under den angivna tidsperioden inte höjas i vi­dare mån än som motsvarar skälig andel av skillnaden meUan utgående hyra och hyran för likvärdiga lägenheter. Andelens storlek skall bestäm-

Prop. 1977/78:175

29

mas så att lägenhetens hyra den 1 oktober 1978 är anpassad tiU hyran för Ukvärdiga lägenheter. Den högsta hyra som får utgå vid varje tid­punkt under övergångstiden betecknas i lagen som övergångshyra. Hy­resvärd som tar emot högre hyra än fastställd övergångshyra kan dömas tUl böter eller fängelse i högst ett år. Han är också skyldig att återbära otillåten hyra. Har förhandlingsöverenskommelse om övergångshyra inte träffats, får hyran på framställning av hyresvärd bestämmas av hy­resnämnd. Hyresnämnden får ta upp frågan endast om förhandling har ägt mm med hyresgästorganisationen eUer om hyresvärden inte skäligen kan anses ha varit skyldig att träda i förhandling. Awecklingslagen in­nehåller inte några särskUda regler om rätt för enskild hyresgäst att be­gära prövning hos hyresnämnden av träffad förhandlingsöverenskom­melse (se härom prop. 1974:150 s. 468).

Awecklingslagens bestämmelser om övergångshyra upphör i princip att vara tUlämpliga, om ny hyresgäst inträder i hyresförhåUandet. Upp­låts lägenheten till ny hyresgäst efter den 30 september 1975, är hyres­värden enUgt huvudregeln oförhindrad att omedelbart ta ut bruksvärde­hyran.

3   Det frivilliga förhandlingssystemet 3.1 Hyresgäströrelsen

Hyresgästemas riksförbund, som bUdades 1923, består f. n. av 21 re­gionalt verksamma föreningar med tillsammans ca 650 000 medlemmar. De 21 hyresgästföreningarna består i sin tur av lokalavdelningar, som normalt omfattar en kommun. Enligt stadgama åligger det lokalavdel­ning att bUda kontaktkommittéer för de olika bostadsområdena.

Förbundets högsta beslutande organ är kongressen, som sammanträ­der vart fjärde år. Kongressen utser förbundsråd, förbundsstyrelse och verkstäUande utskott. Förbundsrådet är meUan kongressema förbundets högsta beslutande organ. Förbundsstyrelsen skall mellan förbundsrådets sammanträden leda förbundets verksamhet. Verkställande utskottet, som består av förbundsordföranden, andre förbimdsordföranden och förbundssekreteraren, har att verkställa kongressens, förbundsrådets och förbundsstyrelsens beslut och skall svara för handläggningen av löpande ärenden. Förbundets kansli finns i Stockholm.

Hyresgästföreningens högsta beslutande organ är fullmäktige, som ut­ses av föreningens avdelningar. Vid årsmötet utser fullmäktige styrelse, inom vilken bUdats ett arbetsutskott, som behandlar löpande ärenden. Genom anställda ombudsmän biträder föreningama medlemmama vid förhandlingar och vid rättstvister.

Lokalavdelningens uppgift är att lokalt bevaka medlemmarnas intres­sen och verka för föreningens syften. Avdelningens årsmöte väljer sty-

Prop. 1977/78:175

30

relse. Styrelsen kan delegera vissa arbetsuppgifter tiU de förut nämnda kontaktkommittéerna. Det åligger styrelsen att minst två gånger om året kalla kontaktkommittéerna till gemensamma konferenser för informa­tion och utbyte av erfarenheter.

3.2 Den allmännyttiga sektom

1950 bildade ett femtiotal allmännyttiga bostadsföretag riksorganisa­tionen Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO). F. n. är omkring 230 allmännyttiga bostadsföretag anslutna tiU SABO. De anslutna före­tagen förvaltar närmare 650 000 bostadslägenheter.

Är 1957 enades SABO och Hyresgästernas riksförbund om att rekom­mendera anslutna bostadsföretag resp. hyresgästföreningar att anta en av de centrala partsorganen utarbetad förhandlingsordning. Samtidigt enades partsorganisationema om att inrätta en gemensam hyresmark­nadskommitté.

Efter revidering år 1971 har den av hyresmarknadskommittén rekom­menderade förhandlingsordningen följande lydelse:

"1. Vardera parten äger hos den andra påkalla förhandlingar i frågor som berör hyror eller boendeförhåUanden för en eller flera av företagets hyresgäster.

2.

Det förutsattes att parterna genom ömsesidigt hänsynstagande skaU söka att i samförstånd ordna sina gemensamma angelägenheter och så­vitt möjligt förebygga uppkomsten av tvister.

3.

Parterna skaU sträva efter att uppnå en opartisk lösning av de tvis­ter eller förhandlingsfrågor av annat slag, som dragits under deras bedö­mande.

4.

Föreningsrätten skall å ömse sidor länmas okränkt.

5.

Påkallande av förhandling skall ske skriftligen med angivande av de frågor som förhandlingen skall omfatla.

6.

Har förhandling påkallats, skaU sammanträde hållas snarast möj­ligt och senast inom 14 dagar, såvida inte parterna enas om annan tid.

7.

Där enighet ej kan uppnås, äger endera parten rätt att genom re­spektive huvudorganisation begära att få tvisten prövad i huvudorgani­sationernas gemensamma Hyresmarknadskommitté.

8.

Tillägg eller ändring i denna förhandlingsordning får ej företagas utan medgivande av SABO, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag och Hyresgästemas Riksförbund.

9.

Detta avtal gäUer från den ../.. 19.. tiU den ../.. 19... Har uppsäg­ning ej skett tre månader före avtalsperiodens slut, är avtalet förlängt på ett år i taget.

Undertecknade antager denna förhandlingsordning.

(Bostadsföretaget)

(Hyresgästföreningen)"

Lokala förhandlingsordningar enUgt den rekommenderade lydelsen utgör grundvalen för de regelbundna hyresförhandlingar som i hela lan­det förs meUan hyresgästföreningama och de allmännyttiga bostadsföre­tagen. Det totala antalet lokala förhandlingsordningar på den allmän-

Prop. 1977/78:175

31

nyttiga sektorn uppgår f. n. tiU drygt 400. När lokala förhandlingar inte leder till överenskommelse, hänskjuts tvisten genom någon av huvudor­ganisationerna tUl hyresmarknadskommillén, som ger partema förslag till lösning av tvisten. De vid förhandlingama träffade överenskommel­serna om hyror och andra boendeförhåUanden blir bindande för de en­skUda hyresgästerna genom att i deras kontrakt har införts en förhand­lingsklausul. Denna har vanligen följande lydelse: "Hyresgästen förbin­der sig att utan uppsägning av detta hyresavtal följa de överenskom­melser angående hyra m. m. som på grandval av gällande förhandlings­ordning kan komma att träffas mellan hyresvärden och hyresgästför­ening, ansluten tiU Hyresgästernas Riksförbund."

På den allmännyttiga sektorn finns också en överenskommelse från år 1959 mellan HSB:s riksförbund och Hyresgästemas riksförbund rörande hyressältningen i fastigheter som tUlhör sådana av HSB-föreningar för­valtade stiftelser, som inte tiUhör SABO. Denna överenskommelse inne­håller ett beslut om bildande av en gemensam kommitté, "Kommittén för prövning av tvister i hyresfrågor", samt en rekommendation tUl stif­telser och hyresgästföreningar att anta ett av riksförbunden utarbetat förslag liU förhandUngsordning. Förhandlingsordningen överensstämmer i huvudsak med den av hyresmarknadskommittén rekommenderade. Förhandlingsrätt föreligger i frågor gällande hyressättning och hyresvill­koren i Övrigt i av stiftelsen förvaltade lägenheter.

3.3 Den enskilda sektorn

Med den enskilda sektorn avses sådana hyreslägenheter som ägs av enskilda personer eller privata bostadsföretag. Industriägda bostäder in­räknas inte. Den enskilda sektorn består f. n. av ca 800 000 lägenheter.

Riksorganisationen Sveriges fastighetsägareförbund bUdades år 1914. Fastighetsägareförbundet omfattar numera 33 regionalt verksamma för­eningar samt dämtöver 2 lokala föreningar, som tUls vidare fått dispens från skyldighet att gå upp i regionförening. Vid ingången av år 1975 hade föreningarna tillsammans ca 23 000 medlemmar.

Ar 1970 träffade fastighetsägareförbundet och Hyresgästernas riksför­bund en överenskommelse om bildandet av ett gemensamt förhandlings­organ, kallat bostadsmarknadskommittén. Till skillnad från hyresmark­nadskommittén tar bostadsmarknadskommittén enligt denna över­enskommelse inte upp andra lokala tvister än sådana som rör frågor av principiell betydelse. Efter revidering år 1973 har den av bostadsmark­nadskommittén rekommenderade förhandlingsordningen följande ly­delse:

"Mellan NN, hyresvärd, och 

XX 

Fastighetsägareföreningen, å den ena, samt YY Hyresgästförening, å den andra sidan, har deima dag träf­fats överenskommelse att tillämpa denna förhandlingsordning beträf­fande samtiiga bostadslägenheter i följande fastigheter: ...

Prop. 1977/78:175

32

1.

Vardera föreningen äger hos den andra påkaUa förhandlingar i frågor som berör hyror och boendeförhåUanden. Det förutsätts dock att hyresvärd och hyresgäst beträffande andra frågor än hyror i första hand genom ömsesidigt hänsynstagande skall söka att i samförstånd ordna sina gemensamma angelägenheter och såvitt möjligt förebygga upp­komsten av tvister i sådana frågor.

2.

Föreningarna skaU sträva efter att uppnå en opartisk lösning av de förhandlingsfrågor som dragits under deras bedömande.

3.

Föreningsrätten skall å ömse sidor lämnas okränkt.

4.

Begäran om förhandling skaU ske skriftUgen med angivande av de frågor som förhandlingen skall omfatta. Har förhandUng begärts, skaU sammanträde håUas snarast möjUgt och senast inom tre veckor, såvida inte partema enas om annan tid.

Vid förhandling skall, därest så påkaUas, föras protokoll som justeras av företrädare för vardera föreningen.

5.

Träffade överenskommelser skall avfattas skriftiigen och under­tecknas av hyresvärden och företrädare för föreningama.

6.

Skulle överenskommelse ej kunna träffas är det hyresvärd/hyres­gäst obetaget att hos vederbörande myndighet begära prövning av tvis­ten. Därvid skall dock beaktas den överenskommelse som träffats mel­lan riksförbimden angående vissa tvisters hänskjutande tUl Bostads­marknadskommittén.

7.

Detta avtal gäller från och med den ../.. 19.. tiU och med den 31/12 19...

Har skriftUg uppsägning ej skett tre månader före avtalsperiodens ut­gång är avtalet förlängt på ett år i taget."

Avtalet om förhandlingsordning skaU enligt rekommendationen skri­vas under av hyresvärden, fastighetsägareföreningen och hyresgästför­eningen.

Den av bostadsmarknadskommittén rekommenderade förhandlings­ordningen överensstämmer i aUt väsentligt med den av hyresmarknads-kommittén rekommenderade. Bland de förhandlingsordningar, som f.n. gäller på den enskUda sektorn och som tUlsammans berör ca 125 000 lä­genheter, finns emellertid flera äldre förhandlingsordningar, som i skilda hänseenden avviker från den av bostadsmarknadskommittén re­kommenderade och föreskriver en mindre omfattande förhandlingsrätt. Enligt vissa förhandlingsordningar kan endast frågor om hyran göras tiU föremål för förhandling. Enligt andra kan förhandlingar påkallas bara om frågan rör medlem i hyresgästföreningen.

I Ukhet med vad som gäller på den aUmännyttiga sektorn och i övriga fall där förhandlingsordning finns blir de överenskommelser, som träf­fas på grundval av förhandlingsordningen, bindande för den enskilde hyresgästen genom en i hans hyreskontrakt intagen förhandlingsklausul.

3.4 Industrisektorn

Ar 1972 träffade Hyresgästernas riksförbund en central överenskom­melse med Industriens bostadsförening om inrättandet av ett centralt

Prop. 1977/78:175

33

partsorgan, industribostadskommittén och om rekommendation till an­slutna föreningar och företag att teckna lokala förhandlingsordningar. Industriens bostadsförenings medlemsföretag äger eller förvaltar sam­manlagt ca 70 000 lägenheter.

Den rekommenderade förhandlingsordningen överensstämmer i allt väsentligt med de av hyresmarknads- och bostadsmarknadskommit­téerna rekommenderade. Om tvist inte kan lösas vid lokal förhandling, äger enligt förhandlingsordningen part rätt att genom sin huvudorgani­sation hänskjuta tvisten tiU industribostadskommittén.

3.5 Kommun- och landstingssektorn

Kommuner och landsting äger sammanlagt ca 175 000 bostadslägen­heter. Är 1973 träffades en central överenskommelse mellan å ena sidan Svenska kommunförbundet och Landstingsförbundet och å den andra sidan Hyresgästemas rUcsförbund med i stort sett samma innehåll som redovisats för industrisektorn. Namnet på det centrala partsorganet är kommimbostadskommittén.

4    Utredningen

4.1 Allmänna synpunkter

Utredningen konstaterar inledningsvis att partsorganisationerna har kommit att spela en allt viktigare roll på bostadshyresmarknaden. Inom ramama för dels friviUiga förhandlingsordningar, dels awecklingslagens förhandlingssystem bestäms f. n. hyresvUlkoren för flertalet bostadslä­genheter i landet under medverkan av partsorganisationerna.

Erfarenheterna i stort av det frivilliga förhandlingssystemet och av förhandlingsordningarna i hyresregleringslagen och awecklingslagen måste enligt utredningen bedömas som goda. Partsorganisationema har visat såväl vilja som förmåga att uppnå för båda sidor godtagbara över­enskommelser.

Utvecklingen mot ett förhandlingssystem ser utredningen främst som resultatet av den organiserade hyresgäströrelsens strävan att skapa för­utsättningar för frivUliga uppgörelser mellan hyresmarknadens parter. Även fastighetsägarna sägs ha uppfattat förhandlingssystemet som för­delaktigt. Den främsta vinningen för dem har enligt utredningen varit den förenkling av i första hand hyressättningsförfarandet som en för­handlingsordning innebär. I stället för att förhandla med varje enskild hyresgäst kan fastighetsägaren enligt förhandUngsordningen förhandla med en enda motpart.

Den hittillsvarande utvecklingen tyder enligt utredningen på att för­handlingsordningar på frivUlig väg kommer att i ökad omfattning vinna

3   Riksdagen 1977/78.1 saml Nr 175

Prop. 1977/78:175

34

insteg även på den enskilda bostadssektom. Ett inte obetydUgt antal fas­tighetsägare kommer dock inte att vilja teckna frivUliga förhandlings­ordningar. Enligt utredningen uppkommer då frågan om en förhand­lingsordning allmänt sett kan anses innefatta sådana fördelar för hyres­gästerna att deras organisationer bör tillerkännas legal förhandlingsrätt, även när fastighetsägaren inte önskar en förhandlingsordning.

Som utgångspunkt för sitt fortsatta ställningstagande tUl frågan om en legal förhandUngsrätt framhåller utredningen att förhållandena på en balanserad bostadshyresmarknad i första hand bör regleras genom för­handlingsöverenskommelser och inte genom lagstiftning och myndig­hetskontroll. Hyresnämnds prövning bör påkallas endast i faU då par­tema inte når överenskommelse på frivUUg väg.

Fria förhandlingar fömtsätter emellertid jämställda förhandlingspar­ter. På den punkten framhåller utredningen att hyresgästens rättsliga ställning har förstärkts väsentligt genom ändringar i hyreslagstiftningen. Hans ställning som utomrättsUg förhandlingspartner till hyresvärden har emellertid inte stärkts i motsvarande mån.

För att kompensera sitt faktiska underläge som förhandlingspartner till hyresvärden har hyresgästerna i många fall anslutit sig till den orga­niserade hyresgäströrelsen. Därmed har hyresgästerna vunnit en bety­dande styrka, när det gäller att hävda sina ståndpunkter i förhandlingar med hyresvärden. Enligt utredningen kan det dock knappast föras en­skUda förhandlingar för varje hyresgäst även om han biträds av hyres­gästföreningen. I stället torde hyresgästerna genom kollektivt handlande i fria förhandlingar bäst kunna hävda den ställning de erhållit genom lagstiftningen. Hyressättningsfrågorna sägs också vara särskilt väl äg­nade för förhandlingsöverenskommelser.

Mot denna bakgmnd finner utredningen att ett förhandlingssystem, där hyresgästerna representeras av sin organisation, innebär väsentliga fördelar inte bara för den enskilde hyresgästen och för hyresgästkoUekti-vet utan även för samhäUet. Fördelama är av den arten att det inte rim­ligen kan få ankomma på den enskUde fastighetsägaren att avgöra om hyresgästerna skaU ha rätt tiU kollektiva överenskommelser. En lagfäst rätt tUl förhandling skulle också i vissa fall medföra större trygghet för att de förhandlingsordningar som har uppnåtts på frivUlig väg blir be­stående.

En fömtsättning för att ett koUektivt system skall kunna godtas är en­Ugt utredningen att systemet innehåller tillräckliga garantier för den en­skildes rättssäkerhet. Utredningen har emeUertid funnit att ett legalt för­handlingssystem väl kan utformas så, att det uppfyller högt stäUda krav på den enskildes möjUgheter att ta tUl vara sina intressen gentemot för­handlingsordningens parter. Utredningen lägger därför fram ett förslag om lagfäst rätt till förhandlingsordning.

Prop. 1977/78:175

35

4.2 Förhandlingsrättens innehåll

Det föreligger enligt utredningen inte något behov av att omedelbart inlemma samtiiga hyreslägenheter i landet i ett förhandlingssystem. Vad det gäller är att skapa en ordning inom vilken organisation av hyresgäs­ter ges möjlighet att etablera förhandlingsrätt även om hyresvärden motsätter sig detta. Däremot bör det inte komma i fråga att genom lag­stiftning rubba det friviUiga förhandUngssystemet.

Ett legalt erkännande av förhandlingsrätten på bostadshyresmarkna­den får enligt utredningen praktisk betydelse i första hand på de områ­den där friviUiga förhandlingsordningar inte har kommit till stånd. Det är dock inte oväsentligt att ett bibehåUande av rätten tUl förhandlings­ordning garanteras i lag även för det fall att hyresgästorganisationen re­dan själv har förmått hävda sin rätt. Därmed stärks hyresgästorganisa­tionens StäUning gentemot fastighetsägaren. Lagstiftningen bör därför utformas så att under denna faUer såväl den förhandlingsrätt som grundas på friviUiga avtal som den som har tillkommit genom ett tvångsförfarande. All förhandlingsverksamhet på bostadshyresmarkna­den kommer då att vila på samma legala grund.

Enligt utredningen bör förhandlingsrätt även fortsättningsvis i största möjliga utsträckning komma till stånd genom frivUliga avtal meUan hy­resgästorganisation och hyresvärd eUer fastighetsägarorganisation. Lag­stiftningens primära praktiska syfte blir att ge hyresgästorganisationen rätt att företräda hyresgästerna i förhandlingar med hyresvärden för att därigenom möjliggöra en lösning av uppkommande frågor och tvister i samförstånd. Dämtöver krävs att förhandlingsarbetet kan ske i former, som garanterar kontinuitet och stadga.

Utredningen erinrar om att förhandlingsrättens gmndval inom frivil-ligsyslemet utgörs av ett avtal om förhandlingsordning. Genom detta av­tal förbinder sig partema att förhandla i enlighet med en viss förhand­lingsordning. Avtalet gör det möjligt för en hyresgästorganisation att långsiktigt och kontinuerligt påverka boendeförhållandena för de hyres­gäster den representerar. Mot den bakgmnden är det naturligt att också en legal reglering av förhandlingsrätten utformas som i första hand en rätt att teckna förhandlingsordning.

Utredningen diskuterar härefter frågan om en förhandlingsordning bör omfatta samtiiga lägenheter i en eller flera fastigheter. Härvid erin­ras om att utvecklingen inom det friviUiga förhandUngssystemet har lett fram till en förhandUngsrätt för den avtalsslutande hyresgästorganisatio­nen oberoende av hyresgästernas organisationstiUhörighet. För den an­givna ordningen kan enligt utredningen anföras flera skäl. Det Ugger tUl en början i sakens natur att förhandUngsöverenskommelser i frågor som berör alla hyresgäster i en fastighet på ett likartat sätt också kommer att tiUämpas Uka för alla. Beträffande de viktiga hyressättningsfrågorna

Prop. 1977/78:175

36

finner utredningen det uppenbart att de praktiska vinsterna med en för­handlingsordning minskar betydUgt, om den endast träffar vissa av fas­tighetens lägenheter. Sker hyressältningen såsom på den aUmännyttiga sektorn med hjälp av schabloner, förutsätter själva metoden att hela det berörda lägenhetsbeståndet omfattas av överenskommelsen.

För den angivna ordningen talar enligt utredningen, föratom prak­tiska hänsyn, även hyreslagens bruksvärderegler. Braksvärdesystemet in­nebär inte bara att jämförUga lägenheter får Uka höga hyror utan också, åtminstone på längre sikt, att hyrorna i hela lägenhetsbeståndet anpassas tUl varandra efter lägenhetemas varierande standard. I detta system där hyrorna i olika lägenheter påverkar varandra på grund av objektivt be­dömbara faktorer föreUgger enUgt utredningen ett koUektivt hyresgästin­tresse att kunna öva inflytande på samtliga lägenheter i det berörda be­ståndet. SkuUe vissa lägenheter undantas från förhandlingsordningen lö­per man risken att i strid med bruksvärdesprincipen få skUda hyresni­våer för likvärdiga lägenheter. Genomfördes en begränsning, skulle det enligt utredningen vidare kunna inträffa att i en och sanmia fastighet vissa hyror bestämdes i förhandUngar med en hyresgästorganisation, andra i förhandlingar med en annan gmpp hyresgäster och åter andra i förhandlingar med de enskilda hyresgästerna. Förhandlingssystemet skuUe därmed bU omöjligt att i praktiken hantera och därför utan värde för hyrespartema.

Mot denna bakgmnd anser sig utrednmgen kunna konstatera att en förhandlingsordning måste, såsom faUet redan är enligt de frivUUga för­handlingsordningarna, irmefatta förhandlingsrätt för samtliga bostadslä­genheter i en eller flera fastigheter. Därför föreslås att den hyresgästor­ganisation som får förhandUngsrätt skall förhandla för aUa lägenheter. Denna organisation får tUlvarata hela hyresgästkollektivets intressen och bevaka hyresfrågorna inom hela fastigheten.

Förhandlingsrätten avser enligt utredningens förslag endast vUlkoren för de lägenheter som hyrs ut av hyresvärden i första hand. VUlkoren för av hyresgästerna gjorda andrahandsupplåtelser omfattas inte av för-handUngsrätten.

4.3 Rätten tiU förhandlingsordnuig

EnUgt utredningen bör förhandUngsrätt i de enskilda fallen komma lUl stånd genom frivUlig överenskommelse meUan hyresgästorganisation -och hyresvärd eller fastighetsägareförening. Kan förhandUngsrätt inte uppnås på frivUlig väg, måste emeUertid lagen anvisa en metod för att förhandlingsordning ändå skall kunna genomdrivas. Varje organisation, som uppger sig vUja företräda hyresgästema i en viss fastighet, kan en­Ugt utredningen inte utan vidare tiUerkännas förhandlingsrätt. Därför

Prop. 1977/78:175

37

måste karaktären hos en organisation som bör tUlerkännas sådan rätt preciseras.

Utredningen diskuterar i detta sammanhang om det bör krävas att förhandlingsberättigad organisation skaU vara ansluten till riksorganisa­tion av hyresgäster. Utredningen erinrar om att ett sådant krav gäUer vid förhandlingar om övergångshyra enUgt awecklingslagen. Enligt ut­redningen är vidare de frivUliga förhandlingsordningarna så gott som undantagslöst slutna med hyresgästförening som är ansluten tiU Hyres­gästernas riksförbund som part. I 19 a § hyreslagen, dvs. den bestäm­melse som ger en ram för möjligheten att i dag teckna förhandUngsord­ning, ställs det dock inte upp något krav på viss organisationstUUiörig-het. Av förarbetena framgår att hyreslagen inte lägger något absolut hinder i vägen för att låta även överenskommelse om hyra, som träffas av organisation som står utanför hyresgäströrelsen, bli bindande för de enskilda hyrespartema (prop. 1973: 23 s. 160). Vissa krav ställs dock på en sammanslutning för att den skaU kunna betraktas som en hyresgäst­organisation. Den måste enligt förarbetena fylla åtminstone de krav som bmkar uppställas för att en sammanslutning över huvud taget skall kunna betraktas som en ideeU förening. Däremot krävs det inte att orga­nisationens enda och huvudsakliga ändamål är att ta till vara medlem­marnas intressen i hyresfrågor.

Även om det bara i undantagsfall kan tänkas förekomma att en utan­för hyresgäströrelsen stående organisation framställer krav på förhand­lingsordning, finns det enligt utredningen inte skäl att frånkänna en lo­kal organisation, som har erforderUg kompetens för uppgiften, förhand­lingsrätt. Utredningen föreslår därför att avtal om förhandlingsordning är giltigt om det har ingåtts av hyresgästorganisation som uppfyUer de krav som nu gäller enUgt förarbetena tiU 19 a § hyreslagen.

För det fall att förhandlingsrätt inte kan erhållas på friviUig väg genom avtal föreslår utredningen att tvisten skaU kunna hänskjutas till prövning av hyresnämnd.

Rent allmänt anser utredningen att det i en sådan situation bör krävas starka skäl för att en hyresgästorganisations framställning om förhand­lingsordning skaU kunna avvisas. Organisationen måste dock åtnjuta hy­resgästemas förtroende. Berättigad hänsyn bör aUtså tas tiU uppfatt­ningen hos de berörda hyresgästema. Om en hyresgästorganisation skulle begära förhandlingsrätt för en fastighet där flertalet hyresgäster bestämt motsätter sig detta, bör någon förhandlingsordning inte få komma till stånd. Däremot bör inte krav uppställas på att hyresgästor­ganisationen skall kunna uppvisa en viss anslutning av medlemmama bland de berörda hyresgästerna. Om hyresgästerna mte motsätter sig förhandlingsordning, kan det i vissa lägen framstå som berättigat att en hyresgästorganisation får förhandUngsrätt, trots att den inte har några eller har endast ett fåtal medlemmar i den aktueUa fastigheten.

Prop. 1977/78:175

38

Karaktären hos den organisation som begär förhandlingsrätt måste dessutom tUlmätas betydelse. En utanför hyresgäströrelsen stående orga­nisation som kräver förhandlingsrätt måste få sina kvalifikationer för uppgiften prövade. Det kan enligt utredningen inte anses rimligt att tvinga hyresvärden att förhandla med en för uppgiften inte skickad or­ganisation, även om den till äventyrs skulle ha stöd hos åtskUliga hyres­gäster.

Antalet berörda lägenheter kan också spela viss roll. De praktiska skälen för en förhandUngsordning gör sig i aUmäidiet starkare gällande ju större lägenhetsbestånd som skaU omfattas av förhandlingsordningen. Förhållandena kan emellertid också i en mindre fastighet vara sådana att ett kollektivt agerande från hyresgästemas sida framstår som särskilt angeläget för att skapa godtagbara boendeförhåUanden.

Åtskilliga omständigheter måste aUtså enUgt utredningen vägas mot varandra vid avgörandet av huruvida förhandlingsrätt skall komma tUl stånd i ett läge där hyresvärden har vägrat teckna förhandlingsordning. Utredningen anser det ogörligt att i lagtext närmare precisera de om­ständigheter på vUka hyresnämnden kan gmnda ett ogillande av hyres­gästorganisationens begäran om förhandlingsordning. Den prövning som skall ske i hyresnämnden bör därför utformas som en obUUghetspröv-ning. Enligt förslaget skall hyresgästorganisation ha rätt tUl förhand­lingsordning, om det inte efter övervägande av samtiiga på frågan inver­kande omständigheter kan anses obUligt mot hyresvärden eller mot hy­resgästema.

En förhandlingsordning, avtalad eller beslutad av hyresnämnd, måste kunna på begäran av endera parten bringas att upphöra nar ändrade förhåUanden har inträtt. Detta bör enUgt utredningen ske genom upp­sägning. Utredningen föreslår en minsta uppsägningstid av tre månader. Rätlen tiU förhandUngsordning skuUe enligt utredningen vara utan värde, om hyresvärden fritt kunde säga upp förhandlingsordningen. Rätten tiU förhandlingsordning fömtsätter att en av hyresvärd gjord uppsägning kan hänskjutas tiU hyresnämnds prövning. Enligt förslaget skall hyresgästorganisationen ha rätt tiU förlängning av förhandlingsord­ning enligt samma gmnder som har föreslagits gäUa för rätt att teckna förhandlingsordning. Endast om förhandUngsordning på gmnd av änd­rade förhåUanden har bUvit obUUg mot hyresvärden eller mot hyresgäs­terna bör den få upphöra mot hyresgästorganisationens vilja.

Utredningen berör också frågan om den konkurtens om förhandlings­ordning som kan uppkomma meUan olika hyresgästorganisationer. Ut­redningen erinrar om att sådana konkurrensfrågor hittiUs har fått lösas såsom tvist om förhandlingsklausids obilUghet i förlängnings- eUer viU-korstvist och med tiUämpning av bestämmelserna i 48 § hyreslagen. Ut­redningens förslag kan ge upphov tiU motsvarande prövningssituationer.

Prop. 1977/78:175

39

Någon särskild reglering för dessa situationer föreslås dock inte, efter­som de antas säUan aktuaUseras i praktiken. Frågorna får enligt utred­ningen avgöras inom ramen för den föreslagna obillighetsprövningen. Härvid sägs att företräde i allmänhet bör ges åt en organisation med långsiktig målsättning framför en nybildad sammanslutning, som har uppstått på grund av ett utbrett missnöje i en enstaka fråga. Enligt ut­redningen bör det sällan finnas anledning att låta en bestående förhand­lingsordning mbbas av en tillfällig opinion bland hyresgästerna, även om den skulle omfattas av majoriteten. I sådana faU framstår det enligt utredningen många gånger som tillräckligt att de missnöjda hyresgäs­terna har möjlighet att få förhandlingsöverenskommelsen prövad av hy­resnämnd.

Frågan om hyresvärds rätt till förhandlingsordning tas också upp av utredningen. Även om en hyresvärds begäran om förhandlingsordning i de flesta fall torde leda lill att ett frivUligt avtal tecknas och det endast i undantagsfall kan anses skäligt att ålägga en hyresgästorganisation för­handlingsordning mot dess vilja, är det enligt utredningen från princi­piell synpunkt värdefullt att också hyresvärdssidans behov av förhand­lingsordning kommer tUl uttryck i lagen. En sådan rätt bör enligt utred­ningen utgöra ett incitament för hyresvärdar att ta initiativ tUl förhand­lingsordning och gynnsamt bidra tUl att frivUUga avtal om förhandUngs­ordning tecknas. Från principen om parternas likstäUdhet måste det vi­dare anses angeläget att också hyresvärden ges rätt att få en av motpar­ten gjord uppsägning av förhandlingsordningen prövad av hyresnämnd. Hyresvärden föreslås därför få rätt tUl förhandUngsordning och rätt tUl förlängning av förhandlingsordning, om det inte är obUligt mot hyres­gästorganisationen eller mot hyresgästerna. Hyresvärden måste dock rikta sin begäran om förhandlingsordning tUl en hyresgästorganisation som uppfyller de krav som man i sammanhanget bör ställa på en sådan. Om en oorganiserad fastighetsägare gör framställning om förhandlings­ordning och hyresgästorganisationen vägrar teckna förhandlingsordning, talar detta enligt utredningen för att förhandlingsordningen är obiUig inte bara för organisationen utan också för hyresgästerna.

Utredningen berör vidare frågan om vad som bör hända med en för­handlingsordning om fastigheten övergår tiU ny ägare. Härvid erinras om bestämmelserna i 7 kap. jordabalken, som innebär att de enskilda hyresavtalen nästan undantagslöst blir gällande mot den nye ägaren. Också en förhandlingsordning bör enligt utredningen fortsätta att gälla oberoende av förändringar i äganderättsförhållandena. SkiUle någon av partema i samband med ägarskifte vilja befria sig från förhandlingsord­ningen, anses det föreslagna uppsägningsförfarandet tUlräckligt. Sådana ändringar av förhandlingsordningens viUkor som kan bU nödvändiga om den nye ägaren tillhör annan organisation än den förra bör enligt utred-

Prop. 1977/78:175

40

ningen undantagslöst kunna komma till stånd utan hyresnämnds med­verkan.

4.4 Förhandlingsramen

Gällande förhandlingsordningar på både den allmännyttiga och den enskilda sektom omfattar numera allmänt både "hyror och boendeför­håUanden". Det innebär att aUa frågor som kan uppkomma i förhållan­det meUan hyresgäst och hyresvärd såväl rättstvist som intressetvist kan bli föremål för förhandling enligt de frivUliga förhandlingsord­ningarna. Med rättstvister avses då tvister som rör det enskilda förhål­landet mellan hyresgäst och hyresvärd, exempelvis tvist om den enskilde hyresgästens nyttjande av lägenheten, om ifrågasatta kontraktsbrott och förverkandegmnder samt om rätt till andrahandsuthyrning, byte och förlängning av hyresavtalet. Intressetvister däremot omfattar tvister som ofta angår hela hyresgästkollektivet, exempelvis tvist om hyran och and­ra hyresvillkor, om ordningsregler för fastigheten, om sanering och om ombyggnad.

Hyressättningsfrågorna framstår enligt utredningen som det viktigaste föremålet för förhandlingsrätten. Förhandlingar om och överenskom­melser i frågor som avser lägenhetens beskaffenhet och tUl lägenheten knutna förmåner kommer enligt utredningen att äga nmi, även om för­handlingsordningen begränsas tUl frågor om hyran. En betydande nack­del med en sådan begränsning är emellertid att frågor om lägenhetens beskaffeithet m. m. då bara kan komma upp i samband med ett krav på högre eller lägre hyra. För att få tUl stånd förhandlingar om reparatio­ner och liknande måste i så faU avvaktas en framställning om hyresänd-ring från hyresvärden. Även om hyresgästema redan har vissa möjlighe­ter att med stöd av 15 och 16 §§ hyreslagen påverka lägenheternas un-derhåUsstandard, bör enligt utredningens mening frågan om de enskUda lägenheternas skick kunna göras till föremål för överenskommelser en­ligt förhandlingsordning. Frågor om fastighetens skick och om gemen­samma anordningar inom fastigheten har vidare ett så självklart kollek­tivt intresse att frågoma inte kan lämnas utanför förhandlingsområdet.

När det gäller övriga frågor som bör bli föremål för förhandling före­ligger enligt utredningen svårigheter att på ett mera bestämt sätt av­gränsa dessa frågor. Beträffande frågor som rör hyresgästerna kollektivt finns det över huvud taget inte anledning tiU någon begränsning av för­handlingsområdet. Vid tvister som bara berör enskild hyresgäst rätts-tvister föreligger enligt utredningen inte ett lika påtagligt koUektivt intresse att kunna föra dessa frågor tUl förhandling på gmndval av för­handlingsordningen. En sådan möjlighet bör dock enligt utredningen stå öppen. Någon uppgörelse bör emeUertid inte kunna komma till stånd

Prop. 1977/78:175

41

utan den berörda hyresgästens medverkan. Sådana frågor föreslås därför kunna föras tUl förhandUng enligt förhandlingsordning bara om hyres­gästorganisationen har erhållit uppdrag från den enskilde hyresgästen.

Sammanfattningsvis föreslås att rätt för part att påkaUa förhandling enligt förhandlingsordning skall föreligga i frågor om hyra och andra hyresvUlkor, lägenhetemas och fastighetens skick, gemensamma an­ordningar inom fastigheten samt övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna kollektivt eller rör enskUd hyresgäst som har läm­nat den förhandlingsberättigade organisationen uppdrag att förhandla för hans räkning.

4.5 Förhandlingsskyldigheten

Utredningen erinrar om att de frivUliga förhandlingsordningarna inte föreskriver någon primär förhandlingsskyldighet, dvs. skyldighet att ta initiativ till förhandlingar. Förhandlingsskyldigheten inträder i stället först sedan motparten har påkallat förhandling. I praktiken har det dock inte ifrågasatts alt hyresvärden skulle underlåta att påkalla förhand­lingar i hyressättningsfrågor.

Situationen är enligt utredningen en annan om förhandUngsordning kommer till stånd mot hyresvärdens vilja. Enstaka hyresvärdar kan söka undandra sig den förhandlingsordnuig som har påtvingats dem. Får hy­resvärden möjlighet att med förbigående av hyresgästorganisationen träffa uppgörelser om hyreshöjningar med de enskUda hyresgästema, förringas avsevärt värdet av en lagfäst förhandlingsrätt. Hyresvärden föreslås därför ha primär förhandlingsskyldighet i fråga om hyreshöj­ningar. Detta innebär enligt utredningen att hyresvärden sedan förhand­lingsordning har avtalats eller beslutals inte utan förhandlingsöverens­kommelse härom får ta ut högre hyra än som har utgått tidigare.

Som sanktion mot ett åsidosättande av den primära förhandlingsskyl­digheten föreslår utredningen en ogiltighetsregel av innebörd att avtal om hyreshöjning som hyresvärden träffar med enskild hyresgäst blir ogiltigt. Hyresvärden föreslås också bli skyldig att betala tillbaka vad han uppburit för mycket på grand av en sådan ogiltig överenskommelse. Båda saktionerna kan endast göras gällande av den enskUde hyresgästen.

Genom att åsidosätta förhandlingsordningens regler gör sig hyresvär­den dock i första hand skyldig till en kränkning av sin motpart enligt förhandlingsordningen. Intresset alt beivra ett brott mot förhandlings­ordningens regler är därför störst hos hyresgästorganisationen.

Att föra in en straffpåföljd för frivilliga överenskommelser om hyres­sättning inom den allmänna hyreslagens ram är enligt utredningen inte behövligt. Utredningen förordar därför inte tillämpningen av andra än civUrättsliga sanktioner. Härvid framstår enligt utredningen skadestån­det som den lämpligaste påföljden för att hindra en fastighetsägare att

Prop. 1977/78:175

42

sätta sitt eget intresse före intresset av förhandlingsordningens upprätt­hållande. Utredningen har som förebUd använt det s. k. allmänna ska­deståndet, som inom arbetsrätten regelmässigt utdöms för brott mot kol­lektivavtalsbestämmelser med karaktär av ordningsföreskrifter, exem­pelvis regler om förhandlingsordning.

Som en ytterligare sanktion mot åsidosättande av den primära för­handlingsskyldigheten föreslår utredningen därför att hyresvärden på ta­lan av hyresgästorganisationen skall kunna åläggas att tiU organisationen utge allmänt skadestånd. I syfte att förhindra att fastighetsägaren kring­går förhandUngsskyldigheten på det sättet att han säger upp hyresgästen för avflyttning och driver sitt krav på högre hyra i en föriängningstvist inför hyresnämnden föreslås dessutom att hyresnämnden inte skall ha rätt att i förlängningstvist pröva hyresviUkoren förrän det visats att för­handUngar enligt förhandlingsordningen har ägt ram i den tvistiga hy-ressättningsfrågan.

Primär förhandlingsskyldighet bör enligt utredningen finnas också när det gäUer uttagandet av sådan kostnadesersättning som anges i 19 a§ första stycket hyreslagen, dvs. ersättning för kostnader som hänför sig till lägenhetens uppvärmning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp. Har förhandlingsordning träffats, får hyresvärden inte ta ut sådan ersättning efter andra gmnder än tidigare utan stöd av förhandlingsöverenskommelse. Enligt utred­ningen bör en sådan överenskommelse kunna ges formen av en norm för bestämmande av ersättning.

Övriga frågor inom förhandlingsområdet är enligt utredningen av mycket olikartad karaktär. De flesta frågor sägs vara av den arten att det framstår som naturligt att initiativet tiU förhandlingar kommer från hyresgästemas sida. Utredningen anser sig därför inte ha skäl att före­skriva primär förhandlingsskyldighet i andra frågor än de angivna hy­ressättningsfrågorna.

4.6 Förhandlingen

Utredningen betonar att någon rättslig skyldighet att nå ett förhand­lingsresultat inte kan åläggas parterna inom ett system som bygger på avtalsfrUietens grand. En formeU ordning för förhandUngsarbetets be­drivande måste dock skapas. Dessutom måste parts skyldigheter vid för­handlingen närmare slås fast och vara förenade med sanktionsbestäm­melser för att förhandlingsrätten skall få ett reeUt innehåU.

De gmndläggande formella reglerna för den praktiska förhandlings­verksamheten bör enligt utredningen inte vara tvingande utan utformas så att parterna kan anpassa förfarandet tiU förhållandena i det enskUda fallet. Utredningen föreslår en lagregel om att part som vUl förhandla skall göra skriftiig framställning härom hos motparten och ange de frå-

Prop. 1977/78:175

43

gor om vUka förhandling påkallas. Sammanträde för förhandlmg skall hållas inom tre veckor efter det att förhandlingsframställningen har gjorts hos motparten. Avvikelse från förhandlingsföreskrifterna föreslås få ske genom att partema undertecknar ett skriftUgt avtal härom.

Utredningen anger också de formella krav som ett avtal om förhand­lingsordning måste uppfyUa. Förslaget innebär att avtal om förhand­lingsordning skall ange partema, de lägenheter den omfattar, vilka frå­gor som kan göras tUI föremål för förhandling och den tidpunkt från vilken den skall gälla.

När det gäUer att fastslå förhandlingsskyldighetens närmare innebörd framhåller utredningen till en början att frågan om vilka former som skall iakttas vid förhandlingsbordet måste avgöras av parterna. Utred­ningen föreslår att protokoU skaU föras över förhandlingen bara om part önskar detta. I fråga om parts närmare skyldigheter i förhandlingsarbe­tet bör det kunna krävas att parlen uppträder på ett sådant sätt alt en uppgörelse kan nås. Utredningen erinrar i detta sammanhang om inne­hållet i 15 § lagen (1976: 580) om medbestämmande i arbetslivet, som enligt utredningen ger uttryck för vad som bör gäUa för alla slag av för­handlingar. I överenstämmelse med nämnda bestämmelse föreslår utred­ningen därför alt förhandlingsskyldig part skall själv eller genom ombud inställa sig vid förhandlingssammanträde och lägga fram motiverat för­slag till lösning av den fråga som förhandlingen avser.

Utredningen erinrar om att boende- och bostadsfinansieringsulred-ningarna i sitt slutbetänkande (SOU 1975: 51) Bostadsförsörjning och bostadsbidrag har diskuterat (s. 269 och 285) formerna för att ge hyres­gästerna rätt tUl ökad insyn i fastighetsförvaltningen och information om de övriga frågor som berör dem. Hyresrättsutredningen anser att de i betänkandet berörda frågoma om inflytande i boendet bör lösas genom frivilliga överenskommelser. Därför inskränker sig utredningen tUl alt diskutera frågan om rätt till information i själva förhandlingssituatio­nen.

Utredningen pekar på möjligheten att införa bestämmelser om infor-mationsslcyldighet i samband med förhandlingar och regler om tyst­nadsplikt beträffande den information som har erhållits. Det ifrågasätts emeUertid om det på hyresrättens område behövs en ingående lagregle­ring rörande information och tystnadsplikt.

Utredningen framhåller att vid förhandlingar om hyran på den all­männyttiga sektorn råder en öppenhet mellan partema som innebär att hyresgästparten har tillgång tUI underlaget för hyressältningen. I fråga om det privata bostadsbeståndet har fastighetsägamas möjUgheter att få tillgång till de allmännyttiga företagens hyror i praktiken lösts förhand­lingsvägen. Denna möjlighet står enligt utredningen också till buds om allmännyttiga företag önskar få tiUgång till de privata fastighetsägamas hyror. Därför anser sig utredningen kunna utgå från att frågoma om

Prop. 1977/78:175

44

tiUgång tUl de uppgifter som behövs för hyressättningen och om sekre­tess för samma uppgifter kommer att lösas förhandlingsvägen.

Mot denna bakgmnd föreslår utredningen en begränsad regel av inne­börd att part som vid förhandling åberopar viss handling är skyldig att hålla handlingen tiUgänglig för motparten vid förhandlingen, om denne begär det. Bestämmelsen sägs bl. a. innebära en skyldighet att vid för­handlingar om ersättning för exempelvis lägenhetemas uppvärmning, varmvatten, elektrisk ström eUer avgifter för vatten och avlopp, visa upp fakturor, avräkningsnotor och andra handUngar som kan anses vara underlag för bedömningen av den gjorda debiteringens skälighet.

Enligt utredningen måste parts skyldigheter vid förhandlingen vara sanktionerade. Som lämpUgaste sanktion mot förhandlingsvägran fram­står enligt utredningen Uksom vid fall av åsidosättande av den pri­mära förhandlingsskyldigheten det allmänna skadeståndet. Därför föreslås att parts underlåtenhet att fullgöra sin förhandlingsskyldighet skall medföra skyldighet för honom att utge aUmänt skadestånd till mot­parten. Denna sanktionsform föreslås även för det fall att part underlå­ter att hålla åberopad handling tUlgänglig för motparten.

4.7 Förhandlingsöverenskommelsen och det enskilda hyresavtalet m. m.

Enligt förslaget har förhandlingsordningens parter rätt att få till stånd förhandlingar i alla frågor som berör förhållandet meUan hyresvärd och hyresgäst. Om förhandlingarna leder tiU uppgörelse, uppstår enUgt ut­redningen frågan om rättsUga sanktioner behövs för att säkerställa efter­levnaden av parternas överenskommelse.

Utredningen framhåller till en början att överenskommelser på grund­val av förhandlingsordning träffas mellan hyresvärden eller hans organi­sation och hyresgästorganisationen. Mellan dessa parter blir avtalen bin­dande enligt vanliga civilrättsliga regler.

Enligt utredningen ligger det i konstmktionen av den primära för­handlingsskyldigheten att det sanktionssystem som tUlämpas för att upp­rätthålla systemet också får verkan som sanktion mot avvikelser från de överenskommelser som träffas inom detta område. Hyresgästen blir alltså skyddad genom ogiltighetsregehi och hyresvärdens återbetalnings-skyldighet samt hyresgästorganisationen genom räiten till aUmänt ska­destånd. Ytterligare sanktioner för alt garantera att träffade över­enskommelser följs behövs inle för detla område.

Utredningen har övervägt om det utanför området för primär för­handlingsskyldighet finns skäl att tiUskapa ett sanktionssystem som kan göras gällande av förhandlingsordningens parter mot varandra vid brott mot förhandlingsöverenskommelser. Denna tanke avvisas dock av utred­ningen främst däriör att en skadeståndssanktion skulle kunna försvåra parternas möjligheter att nå överenskommelser i angelägna frågor.

Prop. 1977/78:175

45

När det gäller att föra över förhandlingsöverenskommelsen till de en­skilda hyresavtalen anger utredningen två alternativ. Inom det frivUliga förhandUngssystemet förs överenskommelserna över genom att i hyres­avtalen har tagits in en s. k. förhandlingsklausul. Hyresgästen förbinder sig enligt klausulen att under kontraktstriden utan föregående uppsäg­ning följa de överenskommelser angående hyra m. m. som kan komma att träffas på grandval av gällande förhandlingsordning. Detta system, som år 1972 infördes i hyresregleringslagen, tUlämpas även i fråga om överenskommelser om övergångshyra enligt awecklingslagen. En annan möjlighet är enligt utredningen att låta förhandUngsöverenskommelsen redan på grand av lag få direkt verkan på de enskilda avtalen.

Systemet med förhandlingsklausuler innebär enligt utredningen att hyresvärden i de faU förhandlingsordning föreligger är tvungen att träffa avtal med varje enskild hyresgäst om att en förhandlingsklausul skaU gälla. Först sedan hyresgästen godkänt en förhandlingsklausul kan den hyra som har bestämts vid förhandUng tas ut av honom. Vägrar hy­resgästen alt godkänna förhandlingsklausulen, får hyresvärden säga upp hyresavtalet vid hyrestidens utgång. Frågan om hyresgästens skyldighet att underkasta sig förhandlingsklausulen kan därefter avgöras i villkors­tvist inför hyresnämnd.

En brist med systemet är enligt utredningen att det under en över­gångstid i en och samma fastighet kan finnas hyresgäster med förhand­lingsklausul och sådana som motsatt sig denna och därför står utanför förhandlingsordningen. Ä andra sidan sägs erfarenhetema av förhand­lingsklausuler vara mycket goda. Förhandlingsklausulema har också stora fördelar från rättssäkerhetssynpunkt. I samband med att förhand­lingsklausul begärs av den enskUde hyresgästen får denne möjlighet att bedöma om den hyresgästorganisation, med vilken hyresvärden tecknat förhandlingsordning, kan anses skickad att företräda hyresgästema kol­lektivt. Anser hyresgästen att förhandlingsordningen är obiUig, kan han vägra att godkänna förhandlingsklausulen och föra frågan till hyres­nämnden för obUlighetsprövning enUgt 48 § hyreslagen. Förhandlings­klausulen kan dessutom enligt utredningen ge hyresgästen möjlighet att få gäUande förhandUngsordning omprövad, när han anser att den på gmnd av ändrade förhållanden blivit obUlig. Hyresgästen kan då säga upp hyresavtalet för viUkorsändring med stöd av 54 § hyreslagen och yrka befrielse från förhandUngsklausulen.

Utredningen anser att andra tänkbara lösnmgar inte framstår som fördelaktigare än förhandlingsklausulssystemet. Därför föreslås att sys­temet tas in i den föreslagna lagen. Med förhandlingsklausul avses här­vid bestämmelse i hyresavtal att överenskommelse om hyra eller annat hyresvUlkor som träffas efter förhandling enUgt förhandlingsordning (förhandlingsöverenskommelse) skaU tUlämpas i hyresförhållandet.

Förslaget om förhandlingsrätt för hyresgästorganisation innebär inte

Prop. 1977/78:175

46

nägon inskränkning av hyresgästens rätt att själv föra talan med stöd av hyreslagens regler. Fråga uppkommer emellertid enligt utredningen om hyreslagens regler är tillräckliga från rättssäkerhetssynpunkt, när för­handlingsordning finns.

Utredningen framhåller till en början att de hyresgäster, vilkas hyres­villkor f. n. fastställs genom det friviUiga förhandlingssystemet, kan få en förhandUngsöverenskommelse prövad endast genom att med stöd av 54 § hyreslagen säga upp hyresavtalet för viUkorsändring vid kontrakts­tidens slut, varvid en av hyresnämnden beslutad ändring blir gäUande för den följande hyresperioden. EnUgt 3 a § hyresregleringslagen gäUde att förhandlingsöverenskommelse om bashyra kunde prövas av hyres­nämnd utan föregående uppsägning av hyresavtalet. Enligt awecklings­lagen kan förhandlingsöverenskommelse om övergångshyra inte prövas särskilt, utan hyresgästen är hänvisad tUl uppsägningsförfarandet enUgt 54 § hyreslagen (se prop. 1974:150 s. 468).

Enligt utredningen är det en oundviklig följd av ett förhandlingssys­tem att det då och då inträffar att förhandlingsunderlaget är bristfälligt. Om en lägenhet på grand av bristande underhåll eller av annan anled­ning inte uppnår den normalstandard som förutsatts, kan hyran för den lägenheten komma att sättas för högt. Eftersom hyresgästen därvid är hänvisad till förfarandet enUgt 54 § hyreslagen kan han enligt utred­ningen tvingas betala en felaktig hyra under en tid av minst tre månader upp tUl drygt ett år, innan en prövning kommer tUl stånd. Dessa förhål­landen är otillfredsstäUande. Det är därför nödvändigt att överväga en särskild ordning för prövning av förhandlingsöverenskommelser.

I fråga om utformningen av prövningsrätten anser utredningen att prövningen bör begränsas tUl sådana överenskommelser, som gäUer vill­koren i det enskilda hyresavtalet. Prövningsförfarandet bör vidare utfor­mas på ett för hyresgästen så enkelt sätt som möjligt. Hyresnämnden skall bara pröva skäligheten av en viss överenskommelse rörande en en­skild lägenhet. Om hyresavtalets bestånd kan det inte bli fråga. Utred­ningen föreslår därför att kravet på uppsägning ges upp och att hyres­nämndens beslut om ändring av förhandlingsöverenskommelse blir omedelbart på grund av lag bindande för båda parter.

Enligt uiredningens förslag skaU den hyra som bestäms i förhand­lingsöverenskommelse omedelbart kunna tas ut i enlighet med förhand­lingsklausulen. Hyresgästen blir skyldig att betala den nya hyran från den tidpunkt då den enligt överenskommelsen skall börja utgå. Han bör därefter ha viss begränsad tid på sig för att begära hyresnämndens pröv­ning av överenskommelsen. Klagotiden bör räknas från den dag då det nya vUlkoret började tiUämpas dvs. från den nya hyrans första förfallo­dag. Skulle hyresnämnden senare sänka den överenskomna hyran, har hyresgästen rätt att få tUlbaka vad han erlagt för mycket. Fastställer hy­resnämnden överenskommelsen, fortsätter hyresgästen att betala hyran som förat. Klagotiden föreslås uppgå tUl tre månader.

Prop. 1977/78:175

47

Sammanfattningsvis innebär utredningens förslag att enskild hyresgäst får rätt att utan uppsägning av hyreskontraktet hos hyresnänmd begära prövning av förhandlingsöverenskommelse om hyresvillkor inom tre månader från den dag då villkoret började tUlämpas mot honom. Efter­som prövningen avser överenskommelse som träffats meUan två parter, hyresvärd och hyresgästorganisation, av vilka endast den ena, hyresvär­den, är motpart i prövningstvisten, får hyresnämnden enligt förslaget inte ändra en överenskommelse utan att hyresgästorganisationen har fått tillfälle att yttra sig i ärendet.

4.8 Förfarandet när förhandlingar har strandats

Utredningen erinrar till en början om de förlikningsorgan som hyres­marknadens huvudorganisationer har skapat för slitande av lokala tvis­ter och vilkas beslut har formen av rekommendationer tUl partema. Dessa förUkningsorgan måste enligt utredningens mening bibehållas och ges möjlighet att utvecklas ytterligare, när förhandUngssystemet legalise­ras.

Även om man kan anta att ett förhandlingssystem leder till att de flesta tvister kommer att biläggas genom förhandlingar, kan man enligt utredningen inte bortse från att uppgörelse i vissa fall inte kommer att nås och att förhandlingama strandas. För tvister i frågor som är regle­rade i hyreslagen finns därvid möjUgheten att begära hyresnämnds pröv­ning. I motsvarande situation gäller för både awecklingslagens förhand-Ungssystem och för frivilligsystemet att tvister inför hyresnämnd bara kan föras mellan de enskilda hyrespartema, hyresvärd och hyresgäst. Förhandlingsordningens parter saknar möjUghet alt föra sin tvist till nämnden.

Främst från fastighetsägarhåll har gjorts gällande att den nuvarande ordningen för villkorsprövning enligt hyreslagen är mindre lämplig i fall där förhandlingsordning gäller. Enligt utredningen har kritiken främst gått ut på att kravet på uppsägning tiU kontraktstidens slut för inledande av villkorstvist leder tUI att man ofta kommer i tidsnöd vid förhandling­ama. Hyresvärden kan tvingas att säga upp hyresgästerna trots att hans avsikt är att fortsätta att förhandla och trots att möjUgheten till en för­handlingslösning inte är utesluten. De påtalade olägenhetema är enUgt utredningen beaktansvärda. Hyresnämndsprövningen bör därför anpas­sas till det föreslagna förhandlingssystemet.

Vid övervägande av den ordning som skall gäUa för att föra över en tvist från förhandlingsordningen till hyresnämnden är det enUgt utred­ningen viktigt att förfarandet utformas så att det inte minskar partemas vilja till förhandUngsuppgörelse.

Den ordning som antyds i utredningsdirektiven, nämligen att förhand-

Prop. 1977/78:175

4g

lingsordningens parter skulle tillåtas att föra sin tvist tUl hyresnämnden för prövning, avvisas av utredningen såsom behäftad med betydande nackdelar. Systemet sägs kunna leda tiU dubbelprövning inför hyres­nämnden, eftersom de ensldlda hyrespartema skulle ha kvar rätten att få sina hyresvUlkor prövade av hyresnämnd. En sådan ordning sägs vi­dare kunna innebära risk för att partemas ansträngningar att uppnå för­handlingslösningar i svåra tvister skidle minska. Enligt utredningen finns i stäUet lösningen inom ramen för det nuvarande systemet, där tvister inför hyresnämnd sker mellan de enskUda hyrespartema.

Genom förhandlingsklausul har de enskilda hyrespartema frigjort hy-resändringama från hyrestiden. Enligt utredningen är det då också na­turligt att låta dem föra en tvist om hyrans storlek inför hyresnämnden under löpande hyresperiod. Därför föreslås att om förhandlingar enligt förhandlingsordningen strandas så skall hyresvärden resp, den enskilde hyresgästen kunna föra en tvist om hyresvUlkoren tiU hyresnämnden oberoende av för vilken tid det enskUda hyresavtalet gäller. Detsamma föreslås gälla, föratom vid strandning, om motparten eller hans organi­sation gjort sig skyldig tUI förhandlingsvägran.

Enligt förslaget frigörs rätten till villkorsprövning från kontraktstiden. Den tidpunkt från vUken den av hyresnämnden bestämda hyran skall gälla måste då fastställas på annat sätt. Utredningen föreslår att detta får ske genom att hyresavtalet sägs upp tUl visst månadsskifte. Uppsäg­ningen skall endast avse villkorsändring. Förfarandet kan därför för bägge parter utformas på samma sätt som nu gäller vid hyresgästens be­gäran om vUlkorsprövning enligt 54 § hyreslagen. Enligt förslaget har den part som sagt upp att inom tre veckor från uppsägningen hänskjuta tvisten tUl hyresnämnden. Försummar han det, får uppsägningen anses förfallen.

Utredningen föreslår vidare att uppsägningstiden bestäms lill tre må­nader. Med en sådan uppsägningstid sägs problemen med retroaktiva hyror kunna undvikas i det övervägande antalet fall.

I fråga om retroaktiva hyror framhåller utredningen också att den av hyresnämnden bestämda nya hyran regelmässigt bör gäUa från det må­nadsskifte tUl vilket avtalet sagts upp. Något absolut förbud mot förord­nande om retroaktiv hyra även för tid före denna dag bör dock inte in­föras. Som exempel anges att förhandlingsordningens parter fortsatt för­handlingarna under den uttryckliga förutsättningen att den hyra de kunde komma överens om skulle få tas ut från en viss tidpunkt, som se­dan har passerats utan att uppgörelse har nåtts. I ett sådant läge är det enligt utredningen rimligt att hyresnämnd efter en skälighetsbedömning i det ensldlda fallet får möjlighet att förordna att den bestämda hyran skall utgå även för förfluten tid. Detsamma bör enligt utredningen gälla i vissa fall då part inför utsikten att nå en förhandUngsuppgörelse fort­satt förhandlingama utöver den tid som gällde för den tidigare hyres-

Prop. 1977/78:175

49

överenskommelsen och denna tidsutdräkt inte kan läggas honom till last som försummelse.

Utredningen föreslår därför att hyresnämnd får rätt alt vid viUkors-prövningen förordna om hyra även för tid före den dag tiU vUket avta­let sagts upp, om det i visst fall av särskild anledning finnes skäligt.

4.9 Ikraftträdande m. m.

EnUgt förslaget skall förhandlingsordningslagen träda i kraft den 1 juli 1977. Den skaU emellertid inte äga tillämpning i fråga om faststäl­lelse eller ändring av övergångshyra enligt aweckUngslagen.

Vidare föreslås att lagen skall gälla även avtal om förhandlingsord­ning som har ingåtts före ikraftträdandet, om avtalet överensstämmer med bestämmelsema i den föreslagna lagen samt innefattar rätt att på­kaUa förhandlingar rörande de frågor, som anges i förslaget. Skulle ett gällande avtal om förhandlingsordning inte uppfylla dessa krav förhandlingsordningen föreskriver t. ex. en mera begränsad förhand­lingsram än den som anges i förslaget är lagen inte tUlämplig. Par­terna får då träffa nytt avtal eller, om de inte kan komma överens, föra frågan om förhandlingsordning till Hyresnämnden.

5    Remissyttrandena 5.1 Allmänna synpimkter

Förslaget att i lag reglera formema för kollektiva förhand­lingsöverenskommelser på bostadshyresmarknaden till­styrks eller lämnas utan erinran av flertalet remissinstanser, däribland bostadsdomstolen, hovrätten för Västra Sverige, Hyresgästernas riksför­bund. Svenska kommunförbundet, SABO och Sveriges fastighetsägare­förbund. Tre remissinstanser avstyrker förslaget, nämligen hyresnämn­den i Stockholm, Näringslivets byggnadsdelegation och Sveriges advo­katsamfund.

ÅtskUliga remissinstanser framhåller att kollektiva avtal om h3T:essätt-ning har fått en sådan utbredning att tiden nu är mogen för att reglera i vUken ordning och under vUka vUlkor förhandlingsverksamheten skaU bedrivas. Bostadsdomstolen delar utredningens uppfattning att förhål­landena på hyresmarknaden i första hand bör regleras genom förhand­lingsöverenskommelser mellan fastighetsägar- och hyresgästorganisatio­ner och inte genom lagstiftning och myndighetskontroU. Erfarenhetema i stort av det frivilliga förhandlingssystemet och av förhandlingsordning­arna enligt hyresreglerings- och awecklingslagama är goda. Genom dessa förhandlingssystem har individuella tvister mellan enskilda hyres­gäster och hyresvärdar i stor utsträckning kunnat förebyggas. Utveck-

4   Riksdagen 1977/78.1 saml Nr 175

Prop. 1977/78:175

50

lingen av det koUektiva förhandlingssystemet har varit en förutsättning för hyresnämndsorganisationens möjligheter att bemästra sina arbets­uppgifter. Från fastighetsägamas synpunkt måste det kollektiva för­handUngssystemet i aUmänhet anses förenat med praktiska och ekono­miska fördelar. Även om ett sådant syslem i viss utsträckning minskar den enskilde hyresgästens möjligheter att genom förhandlingar direkt med hyresvärden tiUgodose sina särskUda intressen, torde likväl förde­larna med systemet också för hyresgästema i allmänhet vida överväga nackdelarna genom att det stärker deras ställning som förhandlingspar­ter tUl hyresvärdarna. En fömtsättning för att ett lagfäst förhandlings­system skall kunna godtas är dock att det innehåUer tiUräckliga garan­tier för den enskildes rättssäkerhet. Bostadsdomstolen har inte någon erinran mot förslaget i detta avseende.

Också hovrätten för Västra Sverige ansluter sig tUl utredningens all­männa synpunkter till stöd för ett lagbundet förhandlingssystem. Kol­lektiva förhandlingsöverenskommelser om hyrans storlek och om andra hyresvUlkor är framför aUt en praktisk nödvändighet. Att lagfästa en rätt till förhandlingsordning kan visserligen ur strängt principiell syn­punkt sägas strida mot att hyreslagen grandas på partemas rätt att fritt träffa avtal om vUlkoren för förhyrningen. I förslaget har emellertid byggts in fuUt betryggande rättssäkerhetsgarantier för framför allt de enskilda hyresgästema. På grand härav och då det kan finnas ett inte obetydUgt antal fastighetsägare som inte vUl teckna friviUiga förhand­lingsordningar är det fullt motiverat att man lagfäster rätten till för­handlingsordning efter förebild av det nuvarande frivilliga systemet. Liknande synpunkter framförs av domstolsverket och hyresnämnden i Göteborg.

Förslaget är en logisk följd av utvecklingen på hyresmarknaden, anser hyresnämnden i Malmö. En nackdel med det föreslagna systemet är dock att möjUgheterna att etablera ett direkt förtroendefullt förhållande mellan hyresvärd och hyresgäst reellt minskas och ersätts med en mera formell ordning. De nackdelar som kan ligga i det kollektiva förhand­lingssystemet måste dock vägas mot de praktiska fördelarna och även bedömas under granskning av den rättssäkerhet för de enskilda hyres­gästerna som innefattas i förslaget. Enligt nämndens mening innehåller förslaget fullt betryggande garantier för rättssäkerheten för den enskUde hyresgästen.

Enligt LO, som gör jämförelser med arbetsmarknaden, saknar flerta­let hyresgäster käimedom om sina lagliga rättigheter och förutsättningar att tUlvarata dessa. Hyresgäströrelsen har därför fått en avgörande bety­delse för en fungerande hyresmarknad. Det friviUiga förhandUngssyste­met har också gett stabUitet åt större delen av marknaden. En lagUg gmnd för förhandUngsskyldighet är dock nödvändig av särsldlt den an­ledningen att en stor del av hyresvärdarna står utanför fastighetsägamas

Prop. 1977/78:175

51

intresseorganisation. KSB anser att en lagfäst förhandlingsordning med det ökade hyresgästinflytande som skisserats på sikt kommer att med­föra en jämnare lägenhetsstandard. Ett ökat hyresgästinflytande kom­mer förhoppningsvis också att minska utrymmet för inte regelrätta ut­hyrningar, exempelvis bostäder som utnyttjas till annat än bostadsända­mål och lägenheter som hyrs ut i andra hand genom s. k. skenkontrakt.

Att tiden är mogen för en lagreglering av förhandlingsformerna beto­nas också i remissyttrandena från partsorganisationerna på bostads­marknaden. Hyresgästernas riksförbund konstaterar att hyresvillkoren för flertalet bostadslägenheter i landet f. n. bestäms under medverkan av partsorganisationema. Det har lyckats hyresgäströrelsen att utveckla ett frivilligt förhandlingssystem omfattande inte endast de allmäimyttiga bostadsföretagens lägenheter utan även en ökande del av den privata sektom på bostadshyresmarknaden. Erfarenheterna av denna utveckling har varit mycket goda och även inneburit betydande fördelar ur sam­hällssynpunkt. Att förhandUngsordningar i så stor utsträckning kunnat avtalas med fastighetsägare av olika kategorier sammanhänger med de uppenbara fördelar som förhandlingsformen innebär även för dem.

SABO betonar att man sedan länge ansett det självklart att de allmän­nyttiga bostadsföretagens hyresgäster genom sin organisation skall kunna förhandla om sina villkor. Förslaget ses som en formell bekräf­telse av den reglering av partsförhållandena, som sedan länge funnits mellan SABO-företagen och deras hyresgäster. Den modell enligt vilken parterna inom den allmännyttiga bostadssektorn löst sina mellanhavan-den får enligt förslaget bilda mönster för den privata hyresmarknaden.

Sveriges fastighetsägareförbund anför att dess positiva inställning till kollektiva förhandlmgar framgår av att fastighetsägareförbundet och Hyresgästernas riksförbund redan i september 1970, inför den väntade avvecklingen av hyresregleringen, antog en förhandUngsordning, som rekommenderades till föreningama. Denna följdes i mars 1973 av en av riksorganisationerna föreslagen förhandUngsordning, som skuUe under­tecknas även av fastighetsägaren. Under meUantiden hade för enskUt ägda fastigheter byggda 1958 och senare träffats en del lokala förhand­lingsordningar. Antalet mellan partsorganisationema lokalt träffade fri­villiga förhandlingsordningar (med hyresvärden som tredje part) är f. n. mycket olika i skilda delar av landet. I Göteborg räknar man med att fastighetsägareföreningen förhandlar med hyresgästföreningen för nära nog samtiiga enskilt ägda fastigheter byggda 1958 och senare. Liknande är förhållandet i Helsingborgsområdet. Inom vissa regionsföreningars områden saknas helt förhandlingsordningar. Förhandlingama sker där direkt med hyresgästema eller hyresgästföreningens ombudsman som ombud för sina medlemmar.

De remissinstanser som är kritiska mot förslaget finner det olämpUgt att institutionalisera och lagfästa det på frivUlighetens väg framväxta

Prop. 1977/78:175

52

förhandlingssystemet. Hyresnämnden i Stockholm anser att det nuva­rande förhandlingssystemet bör få utvecklas vidare utan en lagfäst för­handlingsrätt. Det förefaller tveksamt om ett gynnsamt förhandlingskli­mat kan skapas genom en ordning som innebär att den ena parten skall kunna tvinga den andra tiU förhandlingsbordet. Nämnden erinrar om att det stora flertalet hyresgäster på den privata sektorn står utanför hy­resgästorganisationerna. Samtidigt måste principen att hyresgästorgani­sation skaU kunna förhandla även för oorganiserade hyresgästers räk­ning accepteras. Det kollektiva förhandUngssystemet inrymmer aUtså på denna punkt intressemotsättningar som kan försvaga ett koUektivt age­rande. Många hyresgäster har svårt att godta att deras hyra bestäms genom förhandlingar där de förettäds av en organisation i vUken de inte är medlemmar. Bl. a. riskerar de att hyran anpassas tiU enhetliga nor­mer som varken motsvarar lägenhetens standard eUer tar hänsyn tUl den utformning hyresgästen med hyresvärdens medgivande har gett sin lä­genhet. Sådana intressemotsättningar inom hyresgästkoUektivet är äg­nade att försvaga hyresgästemas förhandlingspositioner och förringa värdet av en legal förhandUngsrätt.

Nämnden ifrågasätter också ett annat av utredningens motiv för för­slaget, nämligen att det kommer att finnas ett inte obetydligt antal fas­tighetsägare som inte finner förenligt med sina intressen att teckna för­handUngsordning. Det är givetvis tänkbart att det mom denna kategori finns fastighetsägare som om de påtvingas en förhandlingsordning lojalt kommer att följa spelreglema i förhandlingssystemet. Om me­ningen med lagstiftningen är att komma tiU rätta med de relativt fåta­liga direkt Ulojala fastighetsägarna torde däremot inte mycket vara att vinna. Förslaget synes nämUgen inte i nänmvärd grad minska möjlighe­terna för ett iUojalt agerande från hyresvärdens sida. Enligt nämndens mening har utredningen också underskattat den enskilde hyresgästens möjUgheter att hävda sina intressen. Den hyresgäst som känner sig okunnig och i underläge gentemot sin hyresvärd kan redan nu avhjälpa detta genom att bli medlem i hyresgästorganisation och lämna denna fullmakt att företräda honom vid förhandlingar med hyresvärden. Om han inte önskar bli medlem i en sådan organisation, kan han låta sig företrädas av advokat och utnyttja möjligheten till rättshjälp. Eftersom förhandUngssystemet otvivelaktigt innebär praktiska fördelar också för hyresvärdarna, torde förhandUngsordningar under aUa förhåUanden komma att i ökad omfattning vinna insteg också på den ensldlda sek­torn. Det ligger närmast tiU hands att man avstår från lagstiftning om ffätt tiU förhandUngsordning och överlämnar åt partsorganisationema att i samförstånd bygga ut förhandlingssystemet i den takt som motsvarar aktuella behov och resurser. Vissa lagstiftningsåtgärder kan ändå vara påkallade med hänsyn tUl den utvidgning av förhandlingssystemen som är att vänta. Det synes aUtså befogat att tUlgodose hyresgästernas in-

Prop. 1977/78:175

53

iresse att påkalla prövning av förhandUngsöverenskommelse. Vidare bör för strandningssituationerna införas regler som gör det möjligt för par­tema att föra tvistefrågan tUl hyresnämnden oberoende av gällande reg­ler om villkorsändring. En sådan begränsad reform kan genomföras inom ramen för hyreslagen.

Även Näringslivets byggnadsdelegation anser att det finns faktorer som verkar för en snabb utbredning av frivUliga överenskommelser mel­lan hyresmarknadens parter. Så snart en förhandlingsordning har vunnit större utbredning på en lokal hyresmarknad är det föga mening med att hålla sig utanför denna. För bostadskonsumenten gäUer att braksvärde-nivån i praktiken blir reglerad genom förhandlingsordningamas hyres­nivå. Möjlighetema att inför hyresnämnd uppnå någon förändring i för­handlingsresultatet torde vara ytterst ringa. En bostadssökande har knappast heller någon verklig möjlighet att förhindra att förhandlings­klausul tas in i hyreskontraktet. För de organiserade partema på mark­naden är det dessutom ändamålsenligt att kunna reglera en mängd hy­resfrågor genom gemensamma förhandlingar som avser störte lägenhets-bestånd. Det finns dock inget behov av att lagstiftningsvägen befrämja kollektiva förhandlingar på hyresmarknaden. Utvecklingen hittUls har visat att detta kan lösas på frivillighetens väg. Det är också av praktiska skäl motiverat att kollektiva förhandUngssystem utvecklas i den takt parlema hinner bygga ut sina förhandlingsorganisationer.

Advokatsamfundet anser att redan den nuvarande ordningen för be­stämmande av hyra genom kollektiva förhandlingsöverenskommelser bör StäUas under debatt. Den kritik som det nuvarande förhandUngssys­temet har gett upphov till har väsentUgen riktats mot hyresgästorganisa­tionerna men också i vissa fall mot fastighetsägarsidans representanter. Hyresrättsutredningen, som iimehåUer företrädare för de stora organisa­tionerna, har varit enig om att bygga ut det nuvarande systemet. Därmed är inte sagt att de individuella hyresvärds- eller hyresgästsyn-punktema har beaktats. Organisationema på hyresmarknaden represen­terar inte någon majoritet av landets hyresgäster och hyresvärdar. Re­dan den ställning organisationerna tillerkänns i gällande lagstiftning in­ger därför betänkligheter. Särskilt gäUer detta beträffande hyresgästor­ganisationerna. I en tid då frågor om tvångsanslutning är föremål för debatt och i ett läge där individens ställning och rättsskydd mot domi­nerande intressen tilldrar sig stort intresse framstår det som betänkligt att hyresgäster skaU tvmgas acceptera att inte kimna föra sin egen talan. Den debatt som har förts om hyresgästorganisationemas önskan att göra åtskillnad mellan medlemmar och icke medlemmar har ytterligare ac­centuerat frågan om det riktiga i att låta organisation med bindande verkan förhandla för personer som inte tillhör organisationen. En lag­stiftning i syfte att ytterUgare bygga ut det nuvarande systemet bör därför inte komma i fråga. Det system av frivUUga förhandlingsord-

Prop. 1977/78:175

54

ningar som byggts upp av partsorganisationema befiimer sig dessutom i en viss utveckUng. Organisationerna måste om nuvarande ordning bi­behålls anses kapabla att själva styra denna utveckling. SärskUt med hänsyn tUl utvecklingsbarheten i systemet är en lagreglering om för­handlingsordningar inte lämplig.

Några remissinstanser pekar på att partsorganisationer­nas arbetsbörda kommer att öka tiU följd av reformen. Enligt bostadsdomstolen har erfarenhetema av förhandlmgarna enligt hyres­regleringslagen och awecklingslagen gett vid handen att partsorganisa­tionerna inte alltid har haft tiUräcklig kapacitet i förhållande till för­handlingsarbetets omfattning. Detta har bidragit tiU att förhandUngarna ibland inte har kunnat genomföras så snabbt och smidigt som har varit önskvärt. Liknande erfarenheter redovisas av hyresnämnderna i Stock­holm och Göteborg. Dessa remissinstanser understryker därför att de lo­kala förhandlingsorganisationerna måste vara redo för reformen. Tiden för den nödvändiga utbyggnaden av förhandlingsorganisationerna på ömse sidor får inte bli för knapp.

Reformens effekter för arbetsbelastningen vid hyres­nämnderna tas upp av bostadsdomstolen, som anser att det finns anledning att befara att utredningen har imderskattat förslagets bety­delse härvidlag. Domstolen pekar särsldlt på att enskUd hyresgäst enligt förslaget får rätt att utan uppsägning av hyreskontraktet få en förhand­Ungsöverenskommelse prövad av hyresnämnd. Det är möjUgt att antalet sådana prövningsärenden kan bU relativt stort. Domstolen erinrar om att de flesta hyresnämnder utgör små administrativa enheter utan störte flexibilitet. Även en mera tUlfällig ökning av måltillströmningen kan lätt leda tUl så besvärande målbalanser att förhandlingsordningssystemet kommer i olag.

Hyresnämnden i Göteborg framhåUer att förslaget medför att nya ty­per av ärenden kommer att handläggas av nämndema. Antalet hyres-sättningstvister kan komma att öka tiU följd av att hyresgäst ges möjlig­het att omedelbart få en förhandlingsöverenskommelse prövad av hyres­nämnden. Detta kan medföra en avsevärt ökad belastning för nämn­dema. A andra sidan torde åtskUliga hyrestvister, som i dag går tUI hy­resnämndema för medling eUer prövning, i fortsättningen komma att lö­sas förhandlingsvägen. Reformen kan därför genomföras utan några omedelbara organisatoriska åtgärder för hyresnämndemas del. Också domstolsverket anser att antalet ärenden om prövning av förhandUngs­överenskommelse kan komma att bli stort. En sammanvägning av oUka faktorer får dock antas medföra att den totala arbetsbelastningen kom­mer att minska i hyresnämnderna. Som en konsekvens härav kan frågan om hyresnämndemas fortsatta stäUning som självständiga förvaltnmgs-myndigheter behöva tas upp tiU bedömning.

Bostadsdomstolen konstaterar att den föreslagna delreformen medför

Prop. 1977/78:175

55

att hyreslagstiftningen kompliceras ytterligare. Som exempel nämns att de föreslagna reglema om hyresgästs rätt till pröv­ning av förhandlingsöverenskommelse och reglerna om hyresvärdens och hyresgästs rätt till prövning av hyresvillkoren, när förhandlingama har strandats, i viss mån konkurrerar med hyreslagens bestämmelser om uppsägning för vUlkorsprövning. Domstolen utgår dock från alt utred­ningens fortsatta arbete, som bl.a. innefattar en lagteknisk översyn av hyreslagen, kommer att leda till sådana lösningar att berörda olägenhe­ter inte skall behöva bestå under någon längre tid.

5.2 FörhandUngsrättens innehåll

Remissinstanserna godtar alt lagstiftningen utformas så att samma regler kommer att gälla antingen förhandlingsrätt har uppnåtts på frivil­lig väg eller vunnits med stöd av lagen. Remissinstanserna godtar också att förhandlingsrätten utformas som en rätt till förhandlings­ordning. Domslolsverket anser emellertid alt förslaget till lagregle­ring är krångUgare än nödvändigt. Syftet att garantera hyresgästerna rätt att genom sin organisation komma till tals med hyresvärdarna och vice versa förefaller bli tillgodosett på enklare vis genom en gmndläg­gande bestämmelse om förhandUngsrätt och en däremot svarande för­handlingsskyldighet. Med stöd av en på detta sätt garanterad förhand­Ungsrätt bör det normalt vara möjligt för en part att få till stånd en överenskommelse om den ordning i vilken förhandlingar skaU föras.

Beträffande förhandlingsordningens parter avstyr­ker bostadsdomstolen förslaget att fastighetsägareorganisation skall kunna inta stäUning som part. Part på hyresvärdssidan bör bara kun­na vara den enskilde hyresvärden. Enligt vad domstolen har sig be­kant har hittUls så gott som undantagslöst fullmakt eller annat uppdrag förelegat, när fastighetsägareförening ingått avtal för medlems räkning. Någon anledning att frångå en sådan ordning synes knappast föreligga. Anses likväl skäl föreUgga att ge fastighetsägareförening rätt att med bindande verkan för medlem ingå avtal om förhandlingsordning, bör detta uttryckligen anges i lagen.

Förslaget att förhandlingsordning i princip skall omfatta samt­liga bostadslägenheter i de berörda husen tiUstyrks ut­tryckligen av bostadsdomstolen, hyresnämnderna i Göteborg och Malmö samt Sveriges fastighetsägareförbund. En begränsning tiU endast de lägenheter som innehas av den avtalsslutande hyresgästorganisatio­nens medlemmar kan enligt dessa remissinstanser inte komma i fråga.

Ett par remissinstanser som avstyrker hela förslaget kan inte heUer godta förslaget att samtliga lägenheter skall omfattas. Enligt Näringsli­vets byggnadsdelegation bör man i stället hålla fast vid grandsatsen att en anslutning tUl kollektiva förhandlingsordningar skall bygga på konsu-

Prop. 1977/78:175

56

menteraas fria vilja att anlita de tjänster som hyresgästorganisationerna kan erbjuda. Liknande synpunkter anförs av advokatsamfundet, som tillägger att det inte finns ett så självklart förtroende från aUa berörda parters sida för de nuvarande partsorganisationerna att man lagstift­ningsvägen bör stärka dessa organisationers möjlighet att föra talan för andra än sina egna medlemmar.

Några remissinstanser tar i detta sammanhang upp det av utredningen inle behandlade problemet med hyresgästorganisations förhandlingskostnader. Kommunförbundet upplyser att hyresgästförening ibland har ställt som viUkor för förhandUng eller för­handlingsöverenskommelse att kommunen skall bekosta eller bidra till kostnadema för föreningens förhandUngar. Det har också hänt att hy­resgästförening begärt att kommunen skall åtaga sig att svara för ett be­lopp motsvarande hela medlemsavgiften till hyresgästföreningens med­lemmar i det av förhandlingen berörda bostadsbeståndet. Självfallet måste hyresgästförening genom medlemsavgifter eller möjligen på annat sätt förses med medel för hyresförhandlingama som ju är tiU nytta även för hyresvärdssidan. Det är emellertid otUlfredsstäUande för hyresgäs­terna när hyresgästförening nödgas ställa upp krav av detta slag på mot­parten i samband med hyresförhandUngar. Kommunförbimdet har lik­som SABO rekommenderat kommunerna att som ersättning för för­handlingsarbetet erlägga ett belopp motsvarande högst 20 kr. per år och lägenhet till resp. hyresgästförening. Någon förankring för denna lös­ning har dock inte erhåUits från Hyresgästernas riksförbund.

Enligt Hyresgästernas riksförbund torde det även i fortsättningen framstå som naturligt med insatser från samtliga hyresgästers sida i form av hyresmedel för att skapa de behövliga resurserna för förhand­lingsverksamheten. Detta bör såtillvida beaktas vid genomförandet av en lagfäst förhandlmgsrält att man inte förhindrar eller försvårar över­enskommelser av detta slag. Det bör ges utrymme för denna synpunkt när hyresnämnd enUgt förslaget har att ta ställning till om hyresvärds begäran om förhandUngsordning skall anses obiUig mot hyresgästorgani­sationen. Detsamma bör gälla när hyresvärd begär förlängning av för­handUngsordning som har sagts upp av hyresgästföreningen. Om för­bundets förslag inte kan komma tiU direkt uttryck i lagtexten, bör det i stället klart anges i motiven. Altemativet måste annars bli att hyresgäst­organisation inte skall kunna påtvingas en förhandlingsordning.

Finansieringsfrågan kommenteras också av Sveriges fastighetsägare­förbund, som erinrar om att hyresgäströrelsen först av de allmännyttiga företagen och sedan också av de enskUda fastighetsägarna har krävt att medlemsavgiftema skulle uppbäras i samband med hyrorna. De aUmän­nyttiga företagen och de flesta enskUda fastighetsägare torde göra detta på hyresavin. Sedan hyresgäströrelsen enligt awecklingslagen fått för­handlingsmonopol, har emellertid vissa hyresgästföreningar börjat kräva

Prop. 1977/78:175

57

ersättning av fastighetsägare med förhandlingsordningar för att för­eningen förhandlar för andra än sina medlemmar. Fastighetsägareför­bundet har tillrått sina regionsföreningar att avvisa sådana krav. Enligt vad som nu har upplysts, har emellertid de allmännyttiga förelagen bör­jat erlägga sådant arvode. I Göteborg skall det enligt uppgift kosta de allmännyttiga företagen nära 1 mUj. kr. Det kan ifrågasättas om detta motsvarar skälig ersättning för förhandlingarna för dem som inte är medlemmar. Enligt fastighetsägareförbundets uppfattning kan frågan om ersättning till hyresgästorganisation för förhandlingsarbete komma att medföra oanade konsekvenser när det gäUer såväl tecknande av för­handlingsordningar som slutande av förhandlingsöverenskommelser.

I ett system med lagfäst förhandlingsrätt har enligt advokatsamfundet den enskilde hyresgästen ringa anledning att vara medlem i hyresgästor­ganisation som ändå måste sköta förhandlingama för honom. Åtmins­tone gäller detta om medlemskapet medför någon nämnvärd kostnad. I ett sådant läge skulle hyresgästorganisationerna kunna bli beroende av allmänna bidrag eUer av att kunna träffa avtal med motparten om eko­nomiska bidrag till den egna verksamheten, överenskommelser av så­dant slag förekommer redan nu mellan hyresgästföreningar och allmän­nyttiga bostadsföretag. Denna typ av beroende av motparten kan inte vara lillfredsställande och ökar betänkligheterna mot att införa en lag­fäst rätt till förhandlingsordning.

Enligt förslaget kommer hela bostadshyresmarknaden att omfattas av lagen. Några remissinstanser diskuterar om det finns skäl att inskränka lagens tillämpningsområde. Enligt bostadsdomstolen bör undantag göras för en- och tvåfamiljshus. Beståndet av sådana hus är be­tydligt mer heterogent än det övriga fastighetsbeståndet och därför ty­piskt sett mindre lämpat för koUektiva förhandlingar på grandval av schablonartade bedömningar. Det personliga förhållandet mellan hyres­värd och hyresgäst är här av avgörande betydelse. Försök att tvångsvis driva igenom krav på förhandlingsordning skulle lätt kunna störa rela­tionerna mellan dem på ett sätt som inte står i proportion tUI intresset av att få förhandlingsordning till stånd.

Också hovrätten för Västra Sverige, domstolsverket, hyresnämnderna i Stockholm och Malmö samt Sveriges fastighetsägareförbund förordar att en- och tvåfamUjshus undantas. Hyresgästernas riksförbund anser däremot att ett sådant undantag inte är motiverat. SjälvfaUet kommer hyresgästorganisationen i allmänhet inte att ha anledning att i dessa fall påkalla förhandlingsordning utan kommer att föredra att söka lösa tvis­ter genom förhandling med stöd av fullmakt. Endast där det av sär­skilda skäl är nödvändigt att gå vägen över en förhandlingsordning skulle denna utväg behöva tillgripas Ett skäl att .inte undanta en- och tvåfamiljshusen är att de inte sällan uppförs i större serier av samma företag. Sådana bestånd finns hos exempelvis en del aUmännyttiga bo­stadsföretag.

Prop. 1977/78:175

58

Det legala förhandlingssystemet bör enligt Stockholms kooperativa bostadsförening inte omfatla kooperativa bostadsför­eningar. Sådana bostadsföreningar är i fråga om medlemsinflytande och beslutsförfarande fullt jämställda med bostadsrättsföreningarna. Liksom dessa bör de därför undantas från lagens tiUämpningsområde. Stockholms bostadsföreningars centralförening anser att den föreslagna lagen inte bör omfatta föreningsmedlemmarnas lägenheter men däremot lägenhet som hyrs ut av föreningen tUl exempelvis en anställd fastighets­skötare. Det finns också ett mindre antal bostadsaktiebolag, som i prak­tiken fungerar på i stort sett samma sätt som bostadsföreningar. Också sådana kooperativa bostadsföretag bör undantas från tillämpningsområ­det.

Byggnadsstyrelsen konstaterar att utredningen inte har gjort några ut­talanden rörande statens bostadsbestånd. Styrelsen utgår därför från att också lägenheter som hyrs ut av staten omfattas av för­slaget. Emellertid uppstår vissa svårigheter vid tiUämpningen av försla­get på det lägenhetsbestånd som styrelsen förvaltar. Det rådgivande or­ganet i hyressättningsfrågor för såväl de statliga bostäderna som kyrkans tjänstebostäder är statens personalbosladsdelegation. Dess arbetsuppgift är i huvudsak att lägga fram förslag tUl hyror tUI de fondförvaltande myndigheterna samt att verka för en enhetlig hyressättning inom det statliga bostadsbeståndet. Byggnadsstyrelsen svarar för hyressältningen av ca 2 100 bosläder inklusive de på slottsfonden redovisade bostadslä­genheterna. Dessa lägenheter är utspridda över i stort sett hela landet. Ett mera samlat bostadsbestånd (mer än 10 lägenheter) finns fömtom i Stockholm och Solna endast på de orter där mera omfattande statiig verksamhet förekommer såsom ungdomsvårdsskolor, vårdanstalter, viss högre utbildning etc. Såväl bostädernas geografiska läge som deras spridning talar med stor sannoUkhet för att flertalet av styrelsens hyres­gäster inte är med i någon hyresgästförening. I regel finns det inte heUer på platsen någon representant för fastighetsägarsidan, eftersom hyres-sättningsfrågoma företrädesvis handläggs på central nivå. En förhand­Ungsordning för byggnadsstyrelsens s. k. uthymingsbostäder (bostäder som hyrs ut utan anknytning tUl tjänst) skulle medföra administrativa fördelar vid handläggningen av hyresfrågor jämfört med den nu gäl­lande ordningen. Tjänstebostädema torde däremot få lämnas utanför, eftersom de omfattas av annan förhandlingsordning (statens avtalsverks löneförhandlingar). De speciella förhållanden som råder beträffande sty­relsens bostadsbestånd torde dock i många fall förhindra eUer åtmins­tone försvåra införande av lokala förhandlingsordningar på samma sätt som beträffande kommun- och industrisektorerna. Om en lokal organi­sation av hyresgäster exempelvis de boende inom en ungdomsvårds­skola begär avtal om förhandlingsordning, torde en central förhand-Ung med statens personalbosladsdelegation som representant för faslig-

Prop. 1977/78:175

59

hetsägarsidan kunna äga rum och detla företrädesvis i förhandlingar rö­rande de hyreshöjningar som kan erfordras på grand av hyresutveck­lingen inom den allmänna hyresmarknaden.

För att bostadslägenhet skall omfattas av förhandlingsordning förut­sätts det enligt förslaget att den är uthyrd. Några remissinstanser tar upp frågan hur nytillkomna bostadslägenheter (ny­byggda hyreshus, lokaler som byggs om tiU bostadslägenheter) skall be­handlas. Enligt hyresnämnden i Göteborg torde inget hindra att en för­handlingsordning utformas så att den kommer att omfatta också bo­stadslägenheter som tillkommer under dess giltighetstid. Någon rätt för hyresgästorganisationen att mot hyresvärdens vUja få förhandlingsord­ningen utformad på detta vis föreligger dock inte. Beträffande nybyggda hyreshus är det vidare oklart vid vilken tidpunkt rätten till förhandlings­ordning inträder. Hyresnämnden i Malmö anser att man beträffande nyproducerade hyreshus kan överväga att låta rätten till förhandlings­ordning inträda redan under byggnadstiden. Därigenom skulle också fÖrstagångshyra kunna bestämmas genom förhandling enligt förhand­lingsordning. Liknande synpunkter framförs av SACO/SR, KSB och Stockholms kommun.

Att förhandlingsordning inte är tUlämplig beträffande a n d -rahandsupplåtelse, som gjorts av hyresgäst, kommenteras av hovrätten för Västra Sverige. Den föreslagna gränsdragningen i fråga om underuthyrning är i och för sig lämplig. I vissa fall kan det dock uppstå tUlämpningsproblem. Det förekommer t. ex. att en fastighets­ägare hyr ut en del lägenheter till enskilda hyresgäster medan de övriga lagenhetema i samma hus hyrs ut tiU en studentbostadsstiftelse eller ett industriföretag, som i sin tur upplåter lägenheterna tiU studerande resp. anställda. Sådana situationer bör kunna lösas genom att det för fastighe­ten ingås två förhandlingsordningar, en mellan fastighetsägaren och en organisation som företräder de enskilda hyresgästema och en mellan stiftelsen resp. industriföretaget och en organisation som företräder de studerande resp. de anstäUda. Detta kan ske genom att man utnyttjar den föreslagna möjUgheten att från resp. förhandlingsordning undanta vissa lägenheter. Möjligen kan det vara påkaUat att ha en tredje för­handlingsordning, nämligen mellan fastigheten och en organisation som företräder stiftelsen resp. industriföretaget i egenskap av hyresgäst. En nackdel med att undanta vanliga andrahandsupplåtelser är risken för att lagen kringgås. Fastighetsägaren kan för att komma ifrån förhand-Ungsskyldigheten formeUt hyra ut alla lagenhetema i ett hus till bulva-ner, som i sin tur upplåter lägenheter i andra hand. Om en enda bulvan anlitas är fallet jämställt med exemplet med studentbostadsstiftelsema och hyresgästerna kan därför begära förhandlingsordning gentemot bul-vanen. Om flera bulvaner förekommer kan det vara svårt för hyresgäs­terna att framtvinga en förhandlingsordning. SkuUe bulvanförhållande

Prop. 1977/78:175

60

påvisas, bör emeUertid hyresnämnd vara oförhindrad alt besluta att för­handlingsordning skall gälla direkt mellan de boendes organisation och fastighetsägaren. Liknande synpunkter framförs av hyresnämnden i Malmö.

5.3 Rätten till förhandlingsordning

Förslaget att förhandlingsrätten för de boende bör få utövas av h y -resgästorganisation, som avses i 19 a § hyreslagen och som har erforderlig kompetens för uppgiften, tiUstyrks i allmänhet av remiss­instansema. Bostadsdomstolen framhåUer att ett lagfäst kollektivt för­handUngssystem inte får ges sådan utformning att det i praktiken förbe­hålls den etablerade hyresgäströrelsen. A andra sidan kan självfallet en utanför denna rörelse stående organisation, som saknar tUlräcklig kom­pelens, inte mot hyresvärdens vUja tiUerkännas förhandlmgsrätt även om den tiU äventyrs skulle ha stöd hos ett stort antal hyresgäster. Det är emellertid inte lätt att i lagtext precisera vUka kriterier som skaU stäUas upp för att en organisation av hyresgäster skall kunna anförtros rätten att teckna förhandlingsordning. Frågan kommer troligen mycket sällan att ställas på sin spets. Något behov av att införa någon förgranskning eller auktorisation av förhandUngsberätligade hyresgästorganisationer föreligger knappast.

Byggnadsstyrelsen ser med tUlfredsstäUelse att avtal om förhandlings­ordning som träffas av hyresgästorganisation utanför hyresgäströrelsen under vissa omständigheter kan tillerkännas giltighet. Styrelsen ifråga­sätter dock om inte den utanför hyresgäströrelsen stående lokala organi­sationen på något enkelt sätt borde registreras. En anmälan tUl hyres­nämnden för prövning av föreningens kompetens som förhandlingspart kan övervägas. Ett sådant förfarande kan bl. a. undanröja hyresvärdens tvivel om vUken organisation han har att förhandla med. Byggnadssty­relsen ifrågasätter vidare om det inte är nödvändigt att närmare preci­sera de kriterier som ställs upp för att en lokal organisation skall anses ha förhandlingskompetens. Motivuttalanden såsom "erforderlig kompe­tens" och "kvaUficerad för förhandlingsuppdraget" ger inte tUlräckUg vägledning. Betydande svårigheter och därmed också tidsutdräkt i för­handlingsproceduren kan väntas, om inte lagen eller förarbetena på ett mera strikt sätt definierar vilka krav man bör ställa på förhandlingsbe­rättigad hyresgästorganisation. Stockholms kommun finner det värde­fullt att en enhällig utredning har avvisat tanken på ett förhandUngsmo-nopol för viss sammanslutning av fastighetsägare eller hyresgäster.

Utifrån erfarenheter från arbetsmarknaden och den nya arbetsrättens tUlämpning betonar LO det angelägna i att endast hyresgästorganisatio­ner med fömtsättningar för uppgiften godtas som förhandlingsberätti­gade. De fömtsättningar som i detta avseende har angetts av utred-

Prop. 1977/78:175

61

ningen bör tas in också i lagmotiven. Liknande synpunkter framförs av TCO.

Hyresgästernas riksförbund anknyter tUl utredningens uttalande att det endast i undantagsfaU kan tänkas förekomma att en utanför hyres­gäströrelsen stående organisation framstäUer krav på förhandUngsord­ning. Enligt förbundets mening hade det varit en konsekvent uppföljning av utredningens uttalanden att ge den organisation, som utvecklat det nu väl fungerande och omvittaat värdefuUa förhandlingssystemet, det fulla förtroendet att handha den nya lagfästa ordningen. Anledning sak­nas att belasta hyresnämnderna med prövning av framställningar från byalag eller andra lösligt och ofta tiUfäUigt organiserade aktionsgrupper. Detta kan inte heller vara ett intresse för fastighetsägarna och deras or­ganisationer.

Advokatsamfundet framhåUer att det är särskUt viktigt att den orga­nisation som företräder hyresgästema enUgt förhandUngsordningen har hyresgästernas förtroende. Det är naturUgt att lokal hyresgästförening, ansluten till Hyresgästernas riksförbund, normalt blir part på hyresgäst­sidan. När annan lokal organisation har visat sig ha förtroendet från majoriteten av hyresgästerna, är det emellertid viktigt att denna organi­sation får bli förhandlingspart och att prövning av vad som ur denna synpunkt är lämpligt sker från faU tUl fall.

Ett par remissinstanser ifrågasätter hur de föreslagna kompetensvUl-koren koinmer att fungera i praktiken. Enligt Stockholms kooperativa bostadsförening kan det antas bli svårt för organisation som inte är an­sluten tiU Hyresgästemas riksförbund att bli godtagen som avtalsberätti-gad. Det kan knappast väntas föreUgga något intresse från de organisa­tioner som utgör majoritet i hyresnämnder och bostadsdomstol att med­verka tiU att partsmönstret på hyresmarknaden ändras genom tUlkoms­ten av nya organisationer. Olivedals stadsdelsförening hyser farhågor för att förslaget i praktiken skuUe leda tUl ett förhandlingsmonopol för hy­resgäströrelsen. Såsom förslaget är utformat bUr det troUgen den lokala hyresgästföreningen som vid en prövning i hyresnämnden anses lämpUg som förhandlande organisation för hyresgästema. Man bör i stället Uta på hyresgästemas omdöme vid val av förhandlingsorganisation. Det är oriktigt att inte vUja ge en nybUdad sammanslutning möjlighet att för­handla för hyresgästema. Föreningen hyser också oro för att hyres­nämnden med sm nuvarande partsrepresentation inte kommer att vara tiUräckligt opartisk vid bedömningen av en konkurrerande hyresgästor­ganisations förhandUngskompetens.

Enligt SACO/SR kan det vara svårt att avgöra redan vid en förenings tiUkomst, om den är tUlfälUg och endast har uppkommit på grand av missnöje i en enstaka fråga. Avgörande för vilken förening som bör ges förhandlingsrätt i en situation där flera hyresgästorganisationer konkur­rerar om rätten tUl förhandlingsordning bör därför endast vara de be-

Prop. 1977/78:175

62

rörda hyresgästemas uppfattning och föreningens kvalifikationer för uppgiften.

EnUgt förslaget får tvist om rätten att teckna förhandUngsordning lö­sas genom en obUlighetsprövning av hyresnämnden. Försla­get kritiseras endast av Sveriges fastighetsägareförbund, som anser att allmänheten inte kommer att uppfatta tillämpningen på denna punkt som demokratisk. En förhandlingsrätt som kan genomdrivas på detta sätt kommer snarare att jämföras med awecklingslagens obligatoriska förhandlingssystem. Att det finns anledning att göra en sådan jämförelse beror i viss mån på den passivitet som flertalet hyresgäster har visat i hittiUs påbörjade boendedemokratiska försök. Det kan också bero på den etablerade hyresgäströrelsens allmänt uppfattade politiska bunden­het och absoluta dominans. Man slaiUe nå närmare vad hyresgästerna i allmänhet uppfattar som boendedemokrati, om man uppställde kravet att en förhandlingsordnings införande eller vidmakthållande måste stöd­jas av mer än hälften av hyresgästerna i en fastighet. Därför föreslår fastighetsägareförbundet att reglerna om prövningsförfarandet omarbe­tas så att det framgår att en klart uttalad majoritet skall finnas för att förhandlingsordning skall kunna beslutas av hyresnämnd när hyresvär­den motsätter sig detta. Med en sådan omarbetning blir det också lät­tare att utreda vUken hyresgästorganisation som har majoritetens stöd, om konkurrens föreligger om rätten att teckna förhandlingsordning.

Enligt förslaget föreligger rätt tUl förlängning av för­handlingsordning, om inte förhandUngsordningen på grand av ändrade förhållanden blivit obillig mot motparten eller mot hyresgäs­terna. Hovrätten för Västra Sverige vänder sig mot kravet på att änd­rade förhållanden skall ha uppkommit för att hyresnämnden skall kunna låta en avtalad förhandlingsordning upphöra. De flesta förhand­lingsordningar kommer nämligen att bli gällande inte på grand av hy­resnämnds beslut efter en obUlighetsprövning utan genom frivilliga avtal mellan parterna och i synnerhet utan att partema har behövt överväga om förhandlingsordningen är obUUg mot hyresgästerna. Liknande syn­punkter framförs av bostadsdomstolen.

Enligt Näringlivets byggnadsdelegation torde det i många hus endast vara ett fåtal hyresgäster som är anslutna tiU hyresgästorganisation eller på annat sätt aktivt begär införande av förhandlingsordning. Situationer kan därför uppkomma där de boende mera allmänt motsätter sig den förhandlingsordning som tUlkommit därför att de över huvud taget inte önskar få sina hyresfrågor reglerade genom kollektiva förhandlingar el­ler därför att de önskar företrädas av någon annan part än den hyres­gästförening som slutit avtalet om förhandUngsordning. I förslaget har lämnats öppet vilka krav som skall stäUas på anslutning av hyresgäster för att en förhandlingsordning skall bestå. Vid tvist om förlängning av förhandlingsordningen finns visserligen möjlighet till en obiUighetspröv-

Prop. 1977/78:175

63

ning inför hyresnämnd. Detla prövningsförfarande står dock endast öp­pet för de avtalsslutande parterna. Om kollektiva förhandlingar skall vila på ett demokratiskt förankrat förtroende från de hyresgäster som representeras, är det emellertid nödvändigt att en eventuell lagstiftning uppställer krav på anslutning från berörda hyresgästers sida tUl förhand­lingsordning. En förhandlingsordning bör därför kunna omprövas på begäran av flertalet hyresgäster i en fastighetsförvaltning eUer en fastig-hel.

Förslaget upptar ingen särskild reglering för fall av konkurrens mellan olika hyresgästorganisationer om rätten att ingå avtal om för­handlingsordning. Bostadsdomstolen ifrågasätter om det inte behövs vissa bestämmelser för sådana situationer. Praktiska skäl talar för att möjlighet ges att i en process mellan hyresvärd och hyresgästorganisa­tion dra in också annan organisation, som gör anspråk på förhandlings­rätt. Om hyresvärden friviUigt har träffat avtal om förhandUngsordning med viss organisation av hyresgäster och hyresnämnden därefter på yr­kande av annan organisation ger den senare rätt till förhandlingsord­ning, kommer två förhandlingsordningar avseende samma faslighet att gäUa vid sidan av varandra. Detta strider mot tanken bakom förslaget. Enligt bosladsdomslolen är det lämpligt att i lagen uttryckligen ange att den förra förhandlingsordningen i en sådan situation skaU betraktas som förfallen eUer i vart fall att hyresnämnden har möjlighet att förklara att den inle vidare skaU gälla.

Förslaget att också hyresvärden skaU ha lagfäst rätt tUl för­handlingsordning tillstyrks uttryckligen av hyresnämnden i Malmö, som framhåller att om en hyresgästförening med dålig representation i en fastighet anses ha rätt tiU förhandlingsordning, föreningen under mot­svarande förhållanden också bör vara skyldig att på begäran av hyres­värden teckna sådan. Bostadsdomstolen, som också godtar förslaget, till­lägger alt utredningen fäst alltför stor vikt vid hyresgästorganisationens rent subjektiva uppfattning när det gäller prövningen av hyresvärdens begäran om förhandlingsordning. Enligt domstolens mening bör de sak­liga skäl som hyresgästorganisationen åberopar till stöd för sin vägran att teckna förhandlingsordning vara avgörande vid obUUghelspröv-ningen. Liknande synpunkter framförs av Stockholms kooperativa bo­stadsförening.

Förslaget att avtal om förhandlingsordning bör gälla också mot n y hyresvärd kommenteras endast av advokatsamfundet, som fram­håller alt en överlåtelse i många fall kan innebära att fastigheten övergår från en större förvaltning till en mindre. En förhandlingsordning som gäller för överlåtaren kan vara olämplig för förvärvaren. Samfundet ifrågasätter därför om det är lämpligt att låta en förhandlingsordning automatiskt bli gällande mot ny hyresvärd. En lämplig lösning kan vara att låla förhandUngsordning bli bindande för den nye ägaren men ge

Prop. 1977/78:175

64

båda parter rätt att efter överlåtelsen säga upp förhandlingsordiungen till upphörande med tre månaders uppsägningstid, även om förhand­lingsordningen eljest skuUe gäUa för längre tid.

Frågan om förslaget bör föranleda följdändringar i annan lagstiftning tas upp av bostadsdomstolen, som ifrågasätter om inte samma hyresgästorganisation som företräder hyresgästema enligt för­handUngsordning också bör företräda dem enligt lagen (1970: 246) om tvångsförvaltning av bostadsfastighet (omtryckt 1971: 544) och bostads­saneringslagen (1973: 531). Har kanske i konkurrens med den lokala hyresgästföreningen i orten annan hyresgästorganisation fått tiU stånd avtal om förhandlingsordning med hyresvärden, lär hyresgästema elier deras organisation inte aUtid kunna räkna med att hyresgästför­eningen är vUlig att ta på sig kostnadema för och besväret med en talan vid hyresnämnd och bostadsdomstolen angående åtgärd enligt någon av de senare lagarna. En jämkning i dessa lagar i syfte att nå kongraens med förevarande lagstiftning bör därför övervägas.

5.4 Förhandlingsramen

EnUgt förslaget skall förhandlingsrätten omfatta samtliga boendeför­hållanden. En så vid förhandlingsram avstyrks av Näringslivets bygg­nadsdelegation, som anser alt förhandlingsrätten inte bör gälla annat än utgående hyra och hyresvillkor som har samband därmed.

En utvidgning av förhandlingsramen ifrågasätts av bostadsdomstolen, som pekar på att bara sådana frågor som är dispositiva enligt hyreslagen föreslås bli förhandlingsbara. Enligt domstolen kan det övervägas om man inte bör tillåta partema att träffa överenskommelse om avvikelse från vissa av hyreslagens tvingande bestämmelser.

Förslaget att frågor om lägenhetemas och husets skick skall vara för­handlingsbara är enligt Stockholms kooperativa bostadsförening olämp­ligt för de kooperativa bostadsföreningamas del. I dessa föreningar är det som regel den boende själv som i större eller mindre omfattning sva­rar för lägenhetens underhåU. Det är också olämpligt att låta förhand­lingsrätten omfatta gemensamma anordningar m. m. när det gäller koo­perativt förvaltade hus.

Förslaget att förhandling skaU kunna påkallas rörande frågor som rÖr enskUd hyresgästs boendeförhållanden kritiseras av Sveriges fastighets­ägareförbund. Behandlingen av sådana frågor är tUlräckligt tUlgodosedd genom hyreslagens bestämmelser. Enligt förbundet bör det alltså vara tillräckligt om förhandUng kan påkallas om hyresvUlkoren och övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna som kollekliv.

Också hyresnämnden i Malmö är kritisk mot utredningens förslag i denna del. Eftersom det är fråga om rättstvister, är det i högre grad än när det gäller kollektiva frågor av vikt att rättssäkerheten iakttas.

Prop. 1977/78:175

65

EnskUd part får inle inges den föreställningen att förhandUngsordningen betar honom rätten tiU rättslig prövning. Förfarandet inför hyresnämn­den ger särskilda garantier för rättsligt rUctiga uppgörelser. Om positio­nerna är låsta, kan förhandling enligt förhandlingsordning ofta vara en onödig omgång före en oundviklig hyresnämndsprövning. Under alla förhåUanden bör det krävas fullmakt från den enskUde för att partsorga-nisalion skall ha förhandlingsrätt i rättstvist. Det skuUe vara mycket otiUfredsstäUande om förhandlingar rörande för den enskilde så viktiga frågor som exempelvis rätten till förlängning av hyresavtalet skulle kunna äga rum utan att uppdragsförhållandet meUan hyresgästen och den förhandlande organisationen är klarlagt. Vid förhandlingar enligt awecklingslagen har det hänt att fastighetsägareförening har förhandlat för hyresvärd utan formell fullmakt och att hyresvärden sedermera har vägrat att godkänna den förhandlingsöverenskommelse som träffats. En­ligt nämndens bedömande finns det risk för att motsvarande situation skulle kunna uppstå på hyresgästsidan, om förslaget genomförs.

5.5 Förhandlingsskyldigheten

Förslaget att hyresvärden skaU ha primär förhandUngsskyldighet i fråga om höjning av hyran godtas i aUmänhet av remissinstanserna. SA­CO/SR ifrågasätter dock om man inte bör gå längre och införa primär förhandUngsskyldighet också på andra områden av väsentlig betydelse för hyresgästerna, t. ex. inför viktiga ändringar av gemensamma an­ordningar inom fastigheten.

Enligt några remissinstanser bör det ytterligare preciseras vUka hyres­sättningsfrågor som faller under den primära förhandlingsskyldigheten. Hyresnämnden i Göteborg anser att det uttryckligen bör anges att varje höjnmg av den en gång överenskomna hyran för lägenheten medför för­handlingsskyldighet. Hyresvärd som önskar teckna hyresavtal med ny hyresgäst om högre hyra för lägenheten än som har utgått i det tidigare hyresförhållandet måste alltså först förhandla med hyresgästorganisatio­nen. Enligt bostadsdomstolen bör det ytterligare belysas humvida pri­mär förhandlingsskyldighet kan avtalas i fråga om nytUlkomna bostads­lägenheter, t. ex. i nyuppförda hus och beträffande lokal som ändras tUl bostadslägenhet. Också hovrätten för Västra Sverige och hyresnämn­derna i Göteborg och Malmö anser att förhandlingsskyldighetens räck­vidd i fråga om fÖrstagångshyra bör klargöras. Sveriges fastighetsägare­förbund finner det oklart i vUken utsträckning primär förhandlingsskyl­dighet avses gälla vid höjning av ersättningar för bränsle-, va- och el­kostnader. Enligt förbundets mening bör förhandlingsskyldighet åligga hyresvärden endast vid utbyte av tidigare tiUämpad bränsle- eller va-klausul.

Alt hyresvärdens primära förhandlingsskyldighet sanktioneras genom

5   Riksdagen 1977/78. 1 saml Nr 175

Prop. 1977/78:175

en ogiltighetsregel godtas av de flesta remissinstanserna. Näringslivets byggnadsdelegation anser dock att individuella avtal bör tiUåtas. En önskvärd utveckling på hyresmarknaden förutsätter att hyresvärdarna har möjlighet att beakta hyresgästemas individueUa önskemål i fråga om lägenheternas utmstning och standard. Det är därför nödvändigt att de enskilda hyrespartema tillåts anpassa hyressättningen tUl sådana indi­viduella variationer beträffande boendestandarden som de är överens om och som knappast kan beaktas vid de kollektiva förhandlingarna. För hyresgästen gäller i dessa faU aUtid det skyddet att han kan få hyran prövad av hyresnämnd enligt braksvärdereglema.

Också Sveriges fastighetsägareförbund, som inte har något att erinra mot förslaget om primär förhandlingsskyldighet, anser att huvudprinci­pen om avtalsfrihet för de enskilda hyrespartema bör behåUas. Verklig boendedemokrati föratsätter att den enskilde hyresgästen ges rätt att, när han så finner befogat, träffa avtal om högre hyra än den som följer av förhandlingsöverenskommelsen. Som exempel på situationer, där det finns behov av individuella avvikelser från förhandlingsöverenskom­melse, kan nämnas att hyresgästen önskar installation av frysskåp eUer diskmaskin eller i samband med inflyttning eller reparation föredrar att få heltäckningsmatta eller tapeter av särskilt hög kvalitet. Enligt förbun­dets uppfattning har utredningen betydligt överdrivit faran med att till­låta individueUa avtal om hyreshöjning vid sidan av förhandlingsord­ningens avtalsförfarande. Liknande synpunkter anförs av Stockholms kooperativa bostadsförening.

Förslaget om allmänt skadestånd tUlstyrks uttryckligen av bostads­domstolen, hovrätten för Västra Sverige och Hyresgästernas riksför­bund. Förslaget avstyrks av Sveriges fastighetsägareförbund, främst som en följd av att förbundet anser att individuella avtal om hyreshöjning bör vara tiUåtna.

Beträffande skadeslåndsberäkningen anser bostadsdomstolen att det skulle vara av värde för rättstillämpningen med en mera ingående dis­kussion av vilka faktorer som bör inverka på skadeståndets storlek. Det är inte givet att rättspraxis från arbetsrättens område kan föras över tUl hyresrättens.

Hovrätten för Västra Sverige ifrågasätter om det är lämpUgt att ska­deståndsfrågor prövas av hyresnämnd. Hovrätten erinrar om att intres­seledamöterna i hyresnämnden ofta är nära knutna tUl de lokala parts­organisationema. För en sådan ledamot kan det vara en vansklig och ömtålig uppgift att pröva ett skadeståndsyrkande som riktar sig mot den organisation som han själv tUlhör. Att hyresnämnderna har tiUvunnit sig aUmänt förtroende inte minst från partsorganisationemas sida beror i hög grad på det goda förhållande som råder mellan juristordförandena och intresseledamötema och mellan de senare inbördes. Det finns risk för att detta förhållande kan försämras, om hyresnämnden skall pröva

Prop. 1977/78:175

67

yrkanden om skadestånd som riktar sig mot samma organisationer som har representanter i nämnden. Av dessa skäl och då skadeståndsfrågor torde komma att bli sällsynta, förordar hovrätten att sådana frågor av­görs av bostadsdomstolen som enda instans. Även i bostadsdomstolen deltar visserligen intresseledamöter i den dömande verksamheten men dessa ledamöter torde sällan ha lika nära anknytning tiU de lokala parts­organisationema. Liknande synpunkter framförs av hyresnämnden i Malmö, Hyresgästernas riksförbund och Sveriges fastighetsägareförbund som tillägger att, om skadeståndsfrågoma skall handläggas av hyres­nämnd, det i så fall bör ske utan deltagande av partsrepresentanter.

5.6 Förhandlingen

De föreslagna reglema om formema för förhandlingen kommenteras av några remissinstanser. Hovrätten för Västra Sverige finner det onö­digt att överenskommelse om avvikelse från de föreskrivna förhand­lingsformerna skaU kräva skriftiig form. Sådan överenskommelse bör kunna ingås formlöst. I vart fall gäller detta beträffande den föreskrivna tidsfristen för inledande av förhandUngama. I en del fall förefaUer också kravet på obligatoriskt sammanträde onödigt, exempelvis om motparten medger partens yrkande eller om motparten på informellt sätt, exempel­vis per telefon, lämnar ett motförslag som parten godtar. Detsamma gäl­ler om tvisten rör mindre viktiga men brådskande frågor, där telefon­kontakter kan vara ett smidigare förhandlingssystem än formeUa sam­manträden. Liknande synpunkter framförs av hyresnämnden i Malmö, Hyresgästernas riksförbund och Sveriges fastighetsägareförbund.

Beträffande de formella minimikraven på förhandlingsordningen an­ser bostadsdomstolen och hyresnämnden i Malmö att det behövs en kompletterande bestämmelse om verkan av att någon av de angivna uppgiftema saknas.

I fråga om förhandlingsunderlaget upptar förslaget endast en före­skrift om att part skall vara skyldig att håUa åberopade handlingar tUl­gängliga för motparten vid sammanträde. Enligt bostadsdomstolen finns det anledning till viss tvekan om alla övriga problem som rör tUlgången till faktaunderlag vid förhandUngama kan få en tillfredsstäUande lös­ning genom frivUliga överenskommelser mellan parterna. Hyresnämn­den i Göteborg understryker vikten av att de privata fastighetsägarna i förhandlingsarbetet får tUlgång tiU sådana uppgifter om de aUmännyt­tiga bostadsföretagens hyror som har betydelse för hyressättningen på den enskUda sektorn. Motsvarande informationsproblem kan uppstå, när hyror i privatägda hus skaU prövas av hyresnänmd. Numera saknar hyresnämnderna uppgifter om de hyror som har faststäUts genom för-handingsöverenskommelser. Om parterna inför hyresnämnden biträds av ombudsmän från partsorganisationema, kan det i aUmänhet presente-

Prop. 1977/78:175

68

ras en tUlfredsställande utredning i ärendet. Part som själv för sin talan inför nämnden saknar däremot som regel möjlighet att presentera det underlag som behövs för bedömningen. Detta medför att hans möjlighe­ter tiU framgång i nämnden ofta är begränsade.

Också Sveriges fastighetsägareförbund tar upp frågan om de privata fastighetsägarnas tillgång tUl uppgifter om de aUmännyttiga företagens hyror. Förbundet förordar att det i lagen tas in en föreskrift om att jäm­förelsematerial rörande hyresnivån för Ukvärdiga lägenheter, som part åberopar vid förhandling, skaU tillhandahållas motparten inte endast i form av en sammanstäUning av genomsnittshyror utan i dess helhet, så att verklig jämförelseprövning kan ske. En sådan föreskrift är nödvän­dig också med hänsyn till att förhandlingsöverenskommelse kan komma att prövas av hyresnämnd. Det är olyckligt om nämndens prövning skulle komma att grandas på annat faktaunderlag än det som har till­handahållits fastighetsägaren vid förhandlingen.

5.7 Förhandlingsöverenskommelsen och det enskilda hyresavtalet m. m.

Vad utredningen har anfört om sanktioner vid brott mot för­handlingsöverenskommelse har inte mött några invänd­ningar vid remissbehandUngen.

Utredningens förslag att behålla det rådande systemet med förhandlingsklausuler har inte heUer mött några invänd­ningar vid remissbehandlingen. Enligt bostadsdomstolen skulle det re­dan av principiella skäl te sig stötande om en förhandlingsöverenskom­melse direkt på grund av lag skuUe bli civUrättsUgt bindande t. o. m. för de hyresgäster som inte är medlemmar i den avtalsslutande hyresgästor­ganisationen. Vidare är förhåUandena på hyresmarknaden, bl. a. när det gäUer organisationsanslutningen, alltför olika dem på arbetsmarknaden för att det skall vara möjligt att tUlämpa samma princip som gäUer inom den kollektiva arbetsrätten, nämligen att kollektivavtal, som slutits av arbetstagarorganisation, binder även medlem i organisation. Av vä­sentlig betydelse är också att bostadsmarknadens parter sedan länge har anpassat sig efter ett system med förhandUngsklausuler och att önskemål om någon annan ordning inte har förts fram. Liknande synpunkter an­förs av hovrätten för Västra Sverige.

Advokatsamfundet ifrågasätter dock förslaget om att förhandlings­ordning i princip skaU gälla också för lägenhet, vars hyresgäst inte har tecknat förhandlingsklausul. Eftersom förhandlingsöverenskommelse får verkan för hyresavtalet först sedan hyresgästen har tecknat sådan klau­sul, innebär förslaget att hyresvärden kan tvingas tiU förhandlmg om hyresfrågor vUkas eventueUa lösning sedermera inte kan tUlämpas i praktiken. De skäl som har anförts för en sådan ordning, nämligen att hyresvärden annars skuUe kunna urholka värdet av rätten tiU förhand-

Prop. 1977/78:175

69

lingsordning genom att underlåta att teckna förhandUngsklausuI, finner samfundet inte övertygande. Samfundet påpekar att hyresgäst, som öns­kar få förhandlingsklausul införd i hyreskontraktet, kan säga upp avtalet för viUkorsändring och på så sätt få frågan om införande av klausulen prövad av hyresnämnden.

Beträffande förhandlingsklausulens utfor m n i n g påpekar flera remissinstanser att förslaget leder till att åtskiUiga typer av klausuler, som f. n. tiUämpas på bostadsmarknaden, skulle bli ogiltiga och följaktligen behöva ändras. Enligt bostadsdomstolen saknas det dock anledning att frånkänna äldre förhandUngsklausuler, som inte överensstämmer med den av utredningen föreslagna legaldefinitionen, giltighet. Domstolen förordar därför att lagtexten jämkas på denna punkt.

Hovrätten för Västra Sverige finner det olämpligt att uppstäUa krav som medför att många av de nu gäUande förhandUngsklausulema blir oanvändbara. Bostadsföretagen skuUe i så fall påtvingas stora kostnader för att ändra de gällande kontrakten. Många hyresgäster skulle få svårt att förstå varför de skuUe behöva imderteckna nya hyreskontrakt eUer göra tUlägg till de gamla. Hovrätten föreslår att det i övergångsbestäm­melserna föreskrivs att med förhandlingsklausul, som avses med den nya lagen, UkstäUs i hyresavtal, som har ingåtts före ikraftträdandet, intaget förbehåU som överensstämmer med 19 a § andra stycket hyreslagen i dess nuvarande lydelse. Hyresgästernas riksförbund förordar att den föreslagna legaldefinitionen ändras så att den täcker flertalet av de klau­suler som används f. n. Om detta inte är möjligt, bör det enligt förbun­det införas en övergångsbestämmelse om att äldre klausuler, som har ut­formats i överensstämmelse med 19 a § andra stycket hyreslagen, skall godtas även i fortsättningen och att därvid med ordet hyra i äldre klau­suler skall likställas enligt nämnda lagmm tUlåtna tiUägg för bränsle-, va- och el-kostnader. Också Sveriges fastighetsägareförbund samt hyres­nämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö anser att utredningens förslag bör jämkas, så att de nu använda klausulerna inte behöver skri­vas om.

Förslaget atl enskild hyresgäst utan uppsägning av hyresavtalet skaU kunna begära hyresnämndens prövning av förhandlings­överenskommelse har med två undantag tiUstyrkts eUer lämnats utan erinran vid remissbehandlingen. En sådan prövningsrätt utgör en­ligt bostadsdomstolen en nödvändig följd av att förhandUngsordning skall gälla för samtUga bostadslägenheter i huset, oavsett om hyresgäs­terna är medlemmar i den avtalsslutande organisationen eUer inte. Också hyresnämnden i Göteborg anser prövningsrätten nödvändig av rättssäkerhetsskäl. Svenska riksbyggen betonar att rätten att få förhand­lingsöverenskommelse prövad mnebär en klar förbättring av den en­skilde hyresgästens ställning. Liknande synpunkter anförs av hyresnämn-

Prop. 1977/78:175

70

den i Stockholm och advokatsamfundet, som båda anser att rätten tUl prövning bör genomföras även om det koUektiva förhandlingssystemet i övrigt inte lagregleras. Olivedals stadsdelsförening, som också välkom­nar förslaget, pekar på att många hyresgäster inte vågar säga upp hyres­avtalet för viUkorsprövning, eftersom de är rädda för att skriva fel och därigenom förlora hyresrätten.

TiU de remissinstanser som är kritiska tUl den föreslagna prövnings­rätten hör SACO/SR, som anser att förslaget närmast tar sikte på faU då en minoritet av hyresgästema inte är nöjd med den förhandUngsöver­enskommelse som har accepterats av majoriteten. Förslaget kan också få betydelse i det undantagsfaUet att en majoritet av hyresgästema är missnöjd med den träffade förhandlingsöverenskommelsen. Båda dessa typfall är emellertid i princip av sådan art att de bör lösas inom den av­talsslutande organisationen. Hyresgäster som är missnöjda med utfaUet av en förhandling kan när som helst vända sig till hyresgästorganisatio­nen och begära påkallande av nya förhandlingar för att få förhandlings-överenskommelsen ändrad. EnskUd hyresgäst har också möjUghet att säga upp hyresavtalet för vUlkorsprövning. Denna möjUghet är fullt tUl­räcklig från rättssäkerhetssynpunkt. Liknande synpunkter framförs av HSB.

Förslaget om en tidsbegränsning av prövningsrätten har all­mänt godtagits vid remissbehandingen. Flera remissinstanser anser dock att den föreslagna tidsgränsen är aUtför vag. Bostadsdomstolen framhål­ler att den valda utgångspunkten för klagotiden, nämligen den dag när det nya hyresviUkoret började tUlämpas mot hyresgästen, kanske inle våUar några tUlämpningssvårigheter vid hyreshöjningar. En förhand-lingsöverenkommelse kan emellertid reglera också andra boendeförhål­landen, såsom ordningsföreskrifter, trappstädning och användandet av tvättstuga. I sådana fall synes det nödvändigt att ha en mer fixerad ut­gångspunkt för klagotiden. Att kräva regelrätt delgivning av förhand­lingsöverenskommelsen med de berörda hyresgästerna torde vara uteslu­tet av praktiska och ekonomiska skäl. Ett slags förenklat delgivningsför-farande som kan tjäna som utgångspunkt för klagotiden bör däremot övervägas. Hyresvärden skidle t. ex. kurma åläggas att låta anslå själva förhandUngsöverenskommelsen eUer ett av partema godkänt meddelan­de därom på lämplig plats i fastigheten, förslagsvis i fastighetens förstu­ga. Några väsentUga rättssäkerhetskrav synes inte bU åsidosatta om klanderfristen räknas från dagen för anslag. Ett sådant delgivningsinsti-tut skulle säkert snart komma att bU allmänt känt och vedertaget. En normalt uppmärksam hyresgäst kan knappast imdgå att få del av imder-rättelsen, om han bor i huset, och tmder alla omständigheter har hyres­gästen möjUghet att i efterhand säga upp avtalet för vUlkorsprövning. Hovrätten för Västra Sverige samt hyresnämnderna i Göteborg och Malmö pekar också på att det kan råda tvekan om från vUken dag kla-

Prop. 1977/78:175

71

gotiden skaU räknas, särskilt vid retroaktiva hyreshöjningar och när det nya villkoret avser något annat än hyrans storlek.

Frågan om underrättelse om förhandlingsöver­enskommelse diskuteras också av remissinstanserna från mera allmänna utgångspunkter. Hovrätten för Västra Sverige anser frågan vara så viktig och generell att den bör regleras i själva förhandlingsord­ningen, varvid man bör eftersträva ett enkelt system, t. ex. anslag i trappuppgångarna. Hyresnämnden i Stockholm understryker att det från rättssäkerhetssynpunkt är angeläget att samtUga hyresgäster fortlöpande hålls underrättade om förekommande förhandlingar och om förhand­lingsresultatet. Också hyresnämnden i Göteborg anser det viktigt att samtliga hyresgäster genast underrättas om innehållet i träffade för­handlingsöverenskommelser på ett fullt betryggande sätt. Lämpliga ruti­ner för detta bör fastställas förhandlingsvägen. Hyresnämnden i Malmö förordar en kompletterande lagbestämmelse om att avtal om förhand­lingsordning aUtid skall ange hur underrättelse till hyresgäst skall läm­nas. Advokatsamfundet finner det motiverat att ålägga någon av de par­ter som träffar förhandlingsöverenskommelse skyldighet att meddela den enskilde hyresgästen innehållet i överenskommelsen och vad han har att iaktta, om han inte är beredd att acceptera denna. Vid bedöm­ning av på vilken part det bör ankomma att ombesörja ett sådant med­delande ligger hyresvärden närmast till hands, eftersom det är mot hy­resvärden en tvist om viUkorsändring skall anhängiggöras i hyresnämn­den.

5.8 Förfarandet när förhandlingar bar strandats

Förslaget att de förhandlande parterna inte bör tUlåtas att efter strandning av förhandlingarna föra en tvist öm hyresvUlkoren vidare till hyresnämnden har föranlett delade meningar bland remissin­slanserna. Förslaget tillstyrks av bostadsdomstolen, som anser att det skuUe verka hämmande på parternas vUja att nå en förhandUngsuppgö­relse, om en sådan utväg ur en besvärlig förhandlingssituation skulle stå öppen. Hyresgästernas riksförbund, som också tiUstyrker förslaget, beto­nar vikten av att rätten till vUlkorsprövning efter strandade förhand-Ungar utformas på ett sådant sätt att det inte minskar viljan att nå en förhandlingslösning. Om man skulle vidga möjlighetema tiU hyres­nämndsprövning, skuUe detta i alltför hög grad avlyfta förhandUngspar-tema ansvaret för att förhandlingarna leder tUI resultat. Därmed skulle också syftet med den föreslagna lagstiftningen förfelas.

Flera remissinstanser förordar att de förhandlande parterna får möj­lighet att vid en strandning hänskjuta tvisten till medUng inför hyres­nämnden. Hovrätten för Västra Sverige framhåUer att hyresnämndema med stor framgång har medlat mellan parter som förhandlat på grand-

Prop. 1977/78:175

72

val av friviUigt ingångna förhandlingsordningar. Medlingsförfarandet har i dessa fall kunnat utnyttjas genom att den hänskjutna tvistefrågan, även om den faktiskt har gäUt en hel fastighet, formeUt har begränsats till att avse enstaka hyresgäster, vUkas talan har förts av en ombudsman hos hyresgästföreningen som befullmäktigat ombud. Enligt hovrättens mening har utredningen underskattat hyresnämndernas effektivitet som medlingsinstans. Medlingsarbetet har ofta bedrivits framgångsrikt och har starkt bidragit tUl det stora förtroende som hyresnämndema har till­vunnit sig hos hyresmarknadens organisationer. Nämndernas erfarenhet av medlingsverksamhet bör därför tas tiU vara genom att de förhand­lande parterna ges rätt att gemensamt hos hyresnämnd begära medling i tvist där förhandlingsposilionerna är låsta. De av partsorganisationerna inrättade centrala förhandUngsorganen skuUe ändå fylla en betydelsfull uppgift, särskilt när det gäller frågor av mera principiell betydelse. Hy­resnämnderna förefaller däremot bättre skickade att genom medlings­förfarande lösa lokala tvister utan principieU betydelse. Beträffande tvis­ter som rör fastigheter på långt avstånd från Stockholm, där de centrala partssammansatta organen har sitt säte, förefaller det också mera prak­tiskt att i stället kunna anlita hyresnämnden. Vanligen brakar nämnden sammanträda på den ort, där fastigheten är belägen. För partema inne­bär detta en fördel också i förevarande sammanhang. Vidare kan den lokalkännedom, som finns företrädd inom nämnden, i många fall utgöra en värdefull tiUgång.

Också domstolsverket förordar att medling mellan förhandlingsord­ningens parter bör kunna äga ram inför hyresnämnden. Det kunnande och den lokalkännedom, som nämnderna besitter, gör dem väl skickade alt handha denna uppgift.

Ett frivUligt medlingsförfarande torde enligt hyresnämnden i Göte­borg inte få någon avhållande effekt på partsorganisationemas vUja att bedriva seriösa förhandlingar. Om förhandlingarna skuUe stranda inom ett större avtalsområde, kan det ifrågasättas om utredningens förslag kommer att fungera tUlfredsställande i praktiken. Hyresnämndema kan med nuvarande organisation knappast klara uppgiften att inom rimlig tid faststäUa hyran för exempelvis hela lägenhetsbeståndet på en större ort. I en sådan situation skulle det vara tUl fördel, om förhandlingsord­ningens parter hade möjUghet att, om de så önskade, hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Under alla förhållanden bÖr hyresnämn­den få befogenhet att kalla partsorganisationema till särskild förhand­ling i tvister, som de enskUda hyrespartema har hänskjutit till prövning efter det att förhandlingarna har strandats. Det är inte uteslutet att nämnden skulle kunna bilägga åtskilliga tvister vid en sådan förhand­ling.

Hyresnämnden i Malmö pekar på att en sådan uppsägning av hyres­kontrakten för viUkorsprövning, som med utredningens förslag skuUe

Prop. 1977/78:175

73

följa på en strandning, skulle kunna få mycket stor spridning. Detta gäl­ler i synnerhet om strandningen skulle beröra de allmännyttiga bostads­företagen i de större städerna. Hyresgästernas reaktion på ett sådant uppsägningsförfarande skulle troligen bli mycket negativ. En uppsäg­ning upplevs i allmänhet som en ovänlig handling och många hyresgäs­ter skuUe få svårt att förstå att uppsägningen i realiteten avser enbart hyresviUkoren. Alla möjligheter att nå en förhandingsuppgörelse bör därför prövas, innan en så långt gående åtgärd sätts in. Detta talar för att hyresnämnden bör få befogenhet att medla i intressetvister, som för­handlingsparterna är ense om att hänskjuta tiU medling. Nämnden skuUe därvid fungera som medlingsinstans i de partsinrättade förhand­lingsorganens ställe och lägga fram ett förslag till förUkning av tvisten.

Ett par remissinstanser vill gå ett steg längre och ge hyresnämnden befogenhet att faststäUa ett rambelopp för hyreshöjningar, om förhand­lingar rörande hyressättningen skulle stranda. EnUgt SABO innebär ut­redningens förslag att hyresvärdens reella förhandlingsunderläge i hyres­sättningsfrågor koinmer att bestå. Vid hyresförhandlingar under senare år har hyresvärden ibland varit tvungen att acceptera en oförmånUg för­handUngsuppgörelse inför risken att annars gå miste om hyreshöjning under en hel avtalsperiod. Mot bakgrund av dessa erfarenheter förordar SABO att hyressättningstvist i begränsad omfattning får prövas av hy­resnämnden när möjligheterna till en förhandlingslösning är uttömda. Förfarandet bör utformas så att förhandlande part efter fullgjord för­handUngsskyldighet och sedan tvisten har behandlats i partemas cen­trala kommitté får möjUghet att utan uppsägning omedelbart hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Huvudregeln skaU därvid vara att en even­tuell hyreshöjning skall utgå från den tidpunkt som avsågs när partema inledde sina förhandlingar. Undantag skall endast få göras om det kan visas alt förseningar i förhandlingsarbetet har vållats av hyresvärden. Hyresnämndens uppgift skall i denna prövningsomgång vara begränsad till att söka lösa tvisten i dess huvuddrag. Detta innebär att nämnden endast skall pröva skäligheten av det begärda resp. erbjudna totala höj­ningsbeloppet. Sedan nämnden har fastställt ett tolalt höjningsbelopp skall de lokala förhandlingsparterna återappta förhandlingen i syfte att träffa en uppgörelse om hur beloppet skaU fördelas meUan olika bo­stadsområden och lägenheter. Vid prövningen av den hänskjutna för­handlingstvisten skall nämnden alltså inte fastställa de nya hyroma för de ensldlda lagenhetema. Detta skaU Uksom hittills i första hand ske genom förhandlingar meUan förhandlingsordningens parter. Om inte heller dessa förhandUngar skulle leda tiU en förhandUngsöverenskom­melse, bör emeUertid hyresvärden kunna begära hyresnämndens beslut om att förhandUngsskyldigheten är fuUgjord. Hyresvärden skall därefter ha rätt att själv fördela det faststäUda höjningsbeloppet. Enskild hyres­gäst, som är missnöjd med sin hyra, skaU på samma sätt som enUgt nu-

Prop. 1977/78:175

74

varande ordning kunna vända sig tiU hyresnämnden för att få hyran prövad enligt bruksvärdereglema. I ett sådant faU kan nämnden alltså tidigare ha prövat förhandlingstvist om hyreshöjningens totala storlek för det bostadsbestånd som lägenheten tUlhör. I det förra ärendet har nämnden dock inte gjort någon bruksvärdesprövning av de enskUda lä­genheternas hyror. Från rättssäkerhetssynpunkt finns det därför inget hinder mot att låta hyresnämnden i den begränsade omfattning, som här har angetts, pröva tvist om hyreshöjning som inte har kunnat lösas för­handlingsvägen. Det ligger dock i sakens natur att ett sådant prövnings­förfarande bara kan tillämpas på den allmännyttiga sektorn, där hyror­na bestäms enligt principen om självkostnadstäckning. En utvidgning till hela bostadshyresmarknaden skulle strida mot bruksvärdereglerna, ef­tersom dessa bygger på "att de allmännyttiga bostadsföretagens hyror i allmänhet skaU anses ge uttryck för bmksvärdet och därigenom styra hyresutvecklingen inom övriga sektorer. Det bör vidare uppställas stränga krav på den förhandlingspart som önskar få en hyressättnings­tvist avgjord i sina huvuddrag av hyresnämnden.

Ett liknande prövningsförfarande förordas av kommunförbundet. En­ligt förbundets uppfattning bör hyresnämnden på begäran av förhand­lingspart kunna pröva hyressättningstvist, när förhandUngsskyldigheten har fullgjorts utan alt överenskommelse har kunnat träffas. En sådan prövningsmöjlighet är nödvändig för att åstadkomma ett jämbördigt förhandlingsläge i hyressättningsfrågor. Hyresnämndens prövning skall i denna situation avse en generell hyresjustering för hela det berörda lä­genhetsbeståndet med utgångspunkt i ett tänkt normalskikt. Såväl hyres­gäst som hyresvärd skall ha kvar möjUgheten att efter uppsägning av hy­reskontraktet erhålla en individuell skälighetsprövning av hyran för viss lägenhet.

Kritik mot utredningens förslag framförs också av Sveriges fastighets­ägareförbund, som anser att förhandlande part i strandningssituatio­nerna skall ha rätt att utan uppsägningsförfarande hänskjuta tvistefrå­gan tUl direkt avgörande av hyresnämnden. Fördelen med en sådan ordning är bl. a. att frågan om tidpunkten för en eventuell hyreshöjning inte behöver sättas i fråga. Den relevanta tidpunkten blir alltid den dag från vilken hyreshöjning ursprangUgen har yrkats, om inte parterna se­nare har kommit överens om ändring.

Enligt förslaget bör de enskilda hyrespartema få rätt att under löpande hyresperiod hos hyresnämnden begära prövning av hy­resvUlkor, som inte har kunnat regleras genom slutande av förhandUngs­överenskommelse. Införandet av en sådan möjlighet till villkorsprövning efter strandade förhandlingar tiUstyrks av bl. a. bostadsdomstolen, hy­resnämnden i Stockholm och Hyresgästernas riksförbund, som samtUga delar utredningens uppfattning att en rättslig prövning av hyresvillkor liksom hittills bör vara inskränkt till att gälla de enskilda hyresavtalen.

Prop. 1977/78:175

75

Advokatsamfundet finner den föreslagna lösningen väl avvägd.

Också hovrätten för Västra Sverige är positiv tUl förslaget. Hovrätten erinrar om att enligt dess mening hyresnämnden dessutom bör fungera som medlingsinstans i intressetvister. Om hyresnämnden åläggs en sådan medlingsuppgift, bör detta dock inte frånta de enskilda hyrespartema räiten att få hyresvUlkoren prövade av nämnden i enUghet med utred­ningens förslag. Några kollisionsproblem behöver inle uppstå. Ett ärende om villkorsprövning, som anhängiggörs medan medlingsförsök pågår, bör lämpligen förklaras vilande i avbidan på resultatet av med­lingen. Liknande synpunkter anförs av hyresnämnden i Malmö.

Ett par remissinstanser avstyrker förslaget om en tiU strandningssitua­tionerna särskilt anpassad vUlkorsprövning. SABO pekar på att pröv­ningen föratsätts ske efter samma grunder som tUlämpas vid vanlig för­längnings- eller viUkorstvist. Detta innebär bl. a. att hyrans storlek kom­mer att faststäUas på grundval av en bruksvärdesbedönming. Att an­vända bruksvärdereglerna för att fastställa hyrorna i t. ex. ett allmännyt­tigt bostadsföretags hela lägenhetsbestånd skulle emellertid innebära en ny form av statiig hyresreglering och strida mot grundtanken bakom bruksvärdesystemet. De lägenheter som förvallas av allmännyttiga före­tag föratsätts enligt hyreslagen ha självkoslnadsbestämda hyror. Dessa lägenheter anses därför enligt hyreslagen böra tUldelas en prisledande ställning och användas som jämförelseobjekt vid en braksvärdespröv-ning. Utredningens förslag kan emeUertid få till följd att hyrorna i hela det allmännyttiga lägenhetsbeståndet på en ort kan komma att bli be­stämda av hyresnämnden med tillämpning av braksvärdemetoden på varje lagenhet i sänder. Därmed skulle en av grandstenama i de nuva­rande hyressättningsnormema ha raserats. Liknande synpunkter anförs av Svenska riksbyggen.

Flera remissinsanser anser att det av utredningen föreslagna kravet på uppsägning är onödigt. Hovrätten för Västra Sverige framhåller att det ofta framstår som mycket obehagligt för hyresgästen att bli upp­sagd. För många hyresgäster är det också svårt att skUja mellan uppsäg­ning för vUlkorsändring och uppsägning för avflyttning. För hyresvärden medför en massuppsägning ofta betydande kostnader. Rör det sig om ett stort bostadsföretag måste betydande arbetsresurser tas i anspråk för delgivningsförfarandet. Av dessa skäl bör man undvika att kräva upp­sägning som förutsättning för att hyresnämnden skall kunna ta upp ärende om villkorsprövning. Det bör räcka med att hyresvärden eller hyresgästen efter det att förhandlingarna har strandat ger in ansökan till hyresnämnden om prövning av vilka vUlkor som skall gäUa från det må­nadsskifte som inträffar närmast tre månader efter dagen för ingivandet. Liknande synpunkter framförs av domstolsverket, hyresnämnden i Stockholm, kommunförbundet och Göteborgs kommun.

EnUgt förslaget skaU hyresnämnden vid viUkorsprövningen kunna

Prop. 1977/78:175

76

förordna om retroaktiv hyra endast om det i visst fall av sär­skild anledning finnes skäUgt. Förslaget har fått ett blandat mottagande vid remissbehandlingen.

Kritisk tiU förslaget är Näringslivets byggnadsdelegation, som anser att den av hyresnämnden beslutade hyreshöjningen i princip bör utgå från den tidpunkt som avsågs vid förhandlingarna. I och för sig är det önskvärt att undvika retroaktiva hyresbetalningar. En föratsättning för att detta skall kunna ske är att hyresförhandlingarna kan slutföras inom rimlig tid. I tidsperioder med snabba kostnadsstegringar tenderar dock förhandlingarna att bU långdragna. Om förhandlingarna drar ut på ti­den, missgynnar detta den part som svarar för de löpande kostnaderna, dvs. hyresvärden. Om hyresvärden viU gardera sig mot de ekonomiska konseltvenserna av en försening av förhandlingarna, måste han relativt snart stranda förhandlingama för att få uppsägningstiden alt börja löpa. Utredningens förslag skuUe därför kunna bidra tUl alt göra förhand­lingsatmosfären konfUktladdad och framkaUa tidiga strandningar. För­slaget bör ändras så att tidpunkten för en justering av utgående hyror i normalfaUet beräknas i enUghet med vad som har varit åsyftat vid de förhandUngar som har föregått hyresnämndsprövningen. Skäl tiU undan­tag från denna regel kan föreligga om t. ex. hyresvärden kan lastas för passivitet tmder förhandlingsarbetet.

Också kommunförbundet pekar på att inflationen medför att tiden ar­betar till fördel för den förhandUngspart som vUl håUa kostnaden för hyran konstant. Av större betydelse är dock det hyresbortfall som upp­står genom att hyreshöjningen fördröjs ett antal månader. Enda möjlig­heten att råda bot på detta missförhållande är att hyresnämnden vid vUlkorsprövningen fastställer de nya hyroma att utgå från den tidpunkt som avsågs vid förhandlingarna. SABO framhåller att det inte är accep­tabelt att ett regelsystem, som skall ha tiU uppgift att balansera partsin­tressena på hyresmarknaden, har sådana brister att den ena parten lätt kan försättas i omöjliga förhandlingsunderlägen med risk för svåra eko­nomiska skadeverkningar. Liknande synpunkter anförs av hyresnämn­den i Göteborg, landstingsförbundet och Sveriges fastighetsägareför­bund.

Ett par remissinstanser är av motsatt uppfattning och anser att den föreslagna möjUgheten för hyresnämnden att förordna om retroaktiva hyror bör slopas. Hyresgästernas riksförbund pekar på att en sådan be­stämmelse skulle skapa osäkerhet om från vilken dag en hyresändring kommer att gälla och bidra tUl att försvåra jämförelseprövningar enligt bruksvärdereglerna. Liknande synpunkter anförs av hovrätten för Västra Sverige.

EnUgt utredningen kan förhandlingarna inte anses avslutade förtän också det centrala förhandUngsorganet bar behandlat tvisten, om endera parten har begärt att tvisten skaU hänskjutas dit. Hyresnämnden i Göte-

Prop. 1977/78:175

77

borg anser att det bör framgå av lagtexten att en förhandUng i vissa faU inte kan anses avslutad förrän det centrala förhandUngsorganet har behandlat tvisten.

Hyresgästernas riksförbund föratsätter att förhandlingen inte kan an­ses avslutad förtän de lokala förhandlingsparterna har haft tUlfäUe att ta ställning tUl en eventuell rekommendation från det centrala förhand-Imgsorganet om tvistens lösning. Förbundet ifrågasätter också om inte en yttersta tidsgräns bör sättas för de enskilda hyrespartemas uppsäg­nings- och prövningsrätt i strandningssituationema. Sluttiden skulle kun­na bestämmas på motsvarande sätt som har skett i fråga om avflytt-ningsmeddelande, nämligen tre månader efter hyrestidens utgång. Sve­riges fastighetsägareförbund förordar en bestämmelse om en yttersta tidsgräns för förhandlingama, förslagsvis tre månader efter den tidpunkt tiU vilken ändring i hyran har yrkats. Genom att lagen anger en sluttid för förhandlingama undviks förseningar och förhalningar i förhand-Imgsarbetet tiU förfång för antingen hyresgästema, som riskerar känn­bara retroaktiva hyreshöjningar, eUer hyresvärden, som riskerar stora hyresbortfaU.

Bostadsdomstolen tar upp frågan om hur hyresgästerna skall få i n-formation om att förhandlingarna har strandat. De som är med­lemmar i den förhandlande hyresgästorganisationen torde bli informe­rade genom organisationens försorg. Hyresgäster som står utanför orga­nisationen riskerar däremot att inte få vetskap om strandningen. Att ålägga organisationen att utsträcka sin service till även icke-medlemmar synes inte realistiskt. Däremot kan det övervägas att ålägga hyresvärden att i enkla former, t. ex. genom anslag i fastighetens förstuga, underrätta hyresgästerna om strandningen.

5.9 Ikraftträdande m. m.

Förslaget att den nya lagstiftningen bör träda i kraft den 1 juli 1977 kritiseras av hovrätten för Västra Sverige, som anser att den valda tid­punkten skulle ge upphov tUl åtskilliga övergångsproblem. Tiden skulle vara alltför knapp för att nya hyreskontrakt eller kontraktslUlägg skulle hinna bU utformade och undertecknade före den hyresperiod som börjar löpa den 1 oktober. För det fall att införande av förhandlingsklausul skulle behöva föregås av hyresnämndsprövning, skulle uppsägningstiden redan vara försutten. Det skulle också uppstå samordningsproblem med awecklingslagen. Denna är inte tiUämplig på lägenhet där hyresgästen har flyttat in efter den 1 oktober 1975.1 fråga om sådana lägenheter rå­der alltså fri hyressättning. Det kan därför finnas anledning för hyres­gästerna att påkaUa förhandlingsordning. Denna skuUe emellertid i fråga om hyrans storlek få verkan endast för de hyresgäster som har flyttat in i fastigheten efter den 1 oktober 1975. Två skUda förhandlings- och hy-

Prop. 1977/78:175

78

ressättningssystem skuUe alltså samtidigt komma att gälla för samma fastighet. HärtiU kommer att de från hyresregleringslagens tid kvar-boende hyresgästema, vUkas hyresavtal är underkastade awecklingsla­gen såvitt gäller hyressättningen, bör kunna få påverka frågan om för­handlingsordning skaU gälla och ge uttryck för sin uppfattning om vU­ken organisation som skall företräda dem när awecklingslagen upphör att gälla vid utgången av september 1978. Dessa skäl talar för att den föreslagna nya lagen får träda i kraft den 1 oktober 1978. En sådan se­nareläggning av tidpunkten för ikraftträdandet förordas också av bo­stadsdomstolen, hyresnämnden i Stockholm, Näringslivets byggnadsde­legation och Sveriges fastighetsägaredelegation.

Också advokatsamfundet finner det nödvändigt att ikraftträdandet uppskjuts. De flesta avtal om förhandlingsordning, som finns på den en­skilda sektorn, löper per den 1 januari med automatisk förlängning och tre månaders uppsägningstid. Med hänsyn till bl. a. de föreslagna ska-deståndssanktionema bör den föreslagna nya lagen inte träda i kraft, förrän villkor i gällande förhandlingsordningar har kunnat ändras eller bringats att upphöra.

6   Den s. k. svarta handeln med bostadslägenheter m. m. 6.1 Gällande rätt

Det är f. n. inte tillåtet att utöver den ersättningsram som hyreslagens braksvärderegler uppställer, bereda sig vinning av att annan behöver el­ler av annan anledning önskar överta viss bostadslägenhet (se prop. 1973: 23 s. 144). I 65 § hyreslagen föreskrivs att den som uppsåtligen uppställer viUkor om särskUt vederlag för upplåtelse av bostadslägenhet eller för överlåtelse av hyresrätt till sådan lägenhet, dömes tiU böter eller fängelse i högst ett år. Gärningen får åtalas av åklagare endast om det är påkallat ur allmän synpunkt. ViUkor om vederlag är ogUtigt och den som har uppställt villkoret är skyldig att betala tillbaka vad han tagit emot.

Lagen (1973:189) med särskilda hyresbestämmelser för vissa orter, bristortiagen, innehåller bl. a. bestämmelser om förbud mot ersättning vid anvisning av bostadslägenhet. Enligt 2 § får ingen mottaga, träffa av­tal om eller begära ersättnmg av hyressökande för anvisning av bostads­lägenhet. Sådan ersättning får dock utgå vid yrkesmässig bostadsför­medling enligt grunder som bestäms av hyresnämnden. Den som uppsåt­ligen bryter mot bestämmelsema dömes tUl böter eller fängelse i högst ett år. Han är även skyldig att betala tUlbaka otiUåten ersättning. Lagens tillämpningsområde bestämmes av regeringen. Enligt dess förordnande (SFS 1974: 827) gäller lagen f. n. i 43 kommuner.

Prop. 1977/78:175

79

6.2 Departementspromemorian

Enligt promemorian (Ds Ju 1976: 1) förekommer s. k. svart handel med bostadslägenheter i en visserligen inte fastställd men säkerligen inte obetydlig omfattning. Framför allt förekommer sådan handel beträf­fande lägenheter i storslädemas centrala delar. I åtskilliga faU synes ett systematiskt samarbete förekomma mellan hyresvärdar och bostadsmäk­lare. De nuvarande straffbestämmelsema kan enUgt promemorian inte anses tillräckliga för att bekämpa denna yrkesmässigt bedrivna lägen­hetshandel. Enligt promemorian bör därför en straffskärpning övervä­gas.

Som skäl för straffskärpning anförs att de mest straffvärda fallen in­går som led i en rörelse. Ett förhöjt maximistraff skulle också ge längre preskriptionstid. Ätalsregeln i 65 § synes ha föranlett missförstånd. Det anförda talar enligt promemorian för en uppdelning av gärningen i två brottstyper, ett grovt brott och ett normalfall. Straffet för det grova brottet bör bestämmas tiU fängelse i högst två år och straffet för normal­fallet till böter eller fängelse i högst sex månader. För normalfallet bör åtal få väckas bara om det är påkallat ur allmän synpunkt. Som ett al­temativ pekas på möjUgheten att ha endast en brottstyp utan åtalspröv­ning och dessutom införa en föreskift om att det inte skall dömas tUl straff i ringa faU.

Bestämmelsen i 2 § bristortiagen om förmedUngsprovision är enligt promemorian föga känd. Taxoma sägs också vara tUlkrånglade och vid­lyftiga. För att råda bot på dessa brister föreslås att taxebestämmelsema fastställs centralt och görs tUlämpliga för hela landet. Slutiigen framhål­les i promemorian att lagstiftningen på området är svåröverskådlig. Det skulle vara till fördel om de ifrågavarande bestämmelsema i hyreslagen och bristortiagen kunde närmare samordnas med varandra.

6.3 Utredningen

Hyresrättsutredningen slår fast att förfaranden som syftar tUl att sys­tematiskt undergräva hyreslagens bestämmelser om hyran måste beivras med kraft. Det undersökningsmaterial som presenteras i promemorian ger vid handen att försäljning av hyreslägenheter säkerligen förekommer i en inte obetydlig omfattning i våra största tätorter och att försälj­ningen i stor utsträckning sker under medverkan av yrkesmässiga bo­stadsförmedlare. Enligt utredningen kan man visserligen anta att utrym­met för den svarta marknaden kommer att minska sedan hyresregle­ringslagen helt har avvecklats. Utrymmet för otillbörliga transaktioner torde också komma att minska vid ett genomförande av det föreslagna förhandlingssystemet. Det är ändå realistiskt att räkna med att det i varje fall i tätorternas centrala delar kommer att finnas ett visst ut-

Prop. 1977/78:175

80

rymme för denna marknad. För att effektivt kunna upprätthålla hyres­lagens bestämmelser om hyra även i dessa områden anser utredningen det nödvändigt att skärpa åtgärderna mot dem som yrkesmässigt ägnar sig åt olaglig lägenhetsförsäljning.

Utredningen säger sig dela bedömningen i promemorian att den av­skräckande verkan av straffbestämmelsen i 65 § hyreslagen inte är stor i fråga om den yrkesmässigt drivna verksamheten. Samhällets åtgärder bör också i första hand riktas mot den verksamheten. Emellertid måste även enskildas brott beivras. Kan man begränsa den yrkesmässiga han­deln med lägenheter är det enligt utredningen troligt att den enskilda handeln som en följd därav kommer att minska betydligt. Den ekono­miska omfattningen av den yrkesmässiga försäljningen av bostadslägen­heter gör det enligt utredningen nödvändigt att de fall som leder tUl fäl­lande dom får en kraftig reaktion. Straffet för dessa brott bör enligt ut­redningen skärpas och i enlighet med promemorians förslag bestämmas till fängelse i högt två år. Preskriptionstiden för dessa brott kommer då att förlängas till fem år, vUket är en vinst från utredningssynpunkt.

Enligt förslaget bör den nuvarande straffbestämmelsen i 65 § hyresla­gen ändras så att normalstraffet bestäms till böter eller fängelse i högst sex månader. För grovt brott, varmed i första hand avses brott som be­gåtts yrkesmässigt eUer i större omfattning eller av någon som eljest i avsevärd mån har missbrukat sin stäUning som ägare eller förvaltare av fastighet, föreslås straffet uppgå tiU fängelse i högst två år.

Efiersom den särskUda åtalsregeln i 65 § hyreslagen i praktiken vållat oklarhet och för att klargöra att det bara är helt harmlösa förfaranden som inte skall föranleda straff, föreslår utredningen att åtalsregeln er­sätts med en regel av innebörd att straff inte skall ådömas i ringa fall.

Utredningen pekar på att förbudet i bristortiagen hänger samman med hyreslagens förbud mot särskilt vederlag. I många fall tycks det förekomma ett nära samband mellan hyresvärdar och mäklare, som för­medlar lägenhetsförsäljningar mot provisioner som vida överstiger de av hyresnämndema fastställda. För att effektivt kunna bekämpa denna or­ganiserade hyresbrottslighet måste skärpta åtgärder vidtas även mot mäklarna. Om uppställande av viUkor om särskilt vederlag vid upplåtel­se eller Överlåtelse av hyresrätt i grova fall beivras strängare än f. n., måste man enligt utredningen samtidigt förhindra att det i stället kom­mer att bedömas lönsamt att ge sådant vederlag formen av ersättning för anvisning av lägenheten. Detta uppnår man enklast genom att an­passa straffskaloma för de båda brotten tUl varandra. Utredningen före­slår därför att bestämmelsen om straff för olovligt mottagen ersättning för anvisning av bostadslägenhet ändras på så sätt att straffet för nor­malbrottet bestämmes tUl böter eller fängelse i högst sex månader. För grovt brott och hit bör enligt utredningen räknas i första hand fall där överskridanden av gäUande taxa skett systematiskt och med större be-

Prop. 1977/78:175

81

lopp föreslås straffet uppgå tiU fängelse i högst två år.

I fråga om tiUämpningsområdet för bestämmelsema föreslås att för­budet mot ersättning för anvisning får gälla över hela landet. Därmed kan emellertid bestämmelsen inte längre placeras i bristortiagen. Be­stämmelsen får antingen placeras i en särskUd lag eller arbetas in i hy­reslagen. Utredningen konstaterar att det finns ett funktionellt samband mellan de båda straffbestämmelserna om förbud mot förmedUngsprovi­sion och mot tagande av vederlag. Båda syftar tUl att skapa skydd för hyreslagens regler om hyran och är att betrakta som nödvändiga kom­plement tiU dessa regler. Ser man tUl regelns funktion är det enligt ut­redningen naturUgt att placera även förbudet mot förmedUngsprovision i hyreslagen. Därigenom görs också en betydande vinst i fråga om regel­systemets överskådlighet. Den kritik som från civUrättsUg systematisk synpunkt kan riktas mot en sådan placering får enligt utredningen stå tUlbaka. EnUgt förslaget bör därför förbudet mot förmedlingsprovision föras över från bristortiagen tiU hyreslagen.

Utredningen för också fram förslaget i promemorian om att bestäm­melsema om taxor för yrkesmässig bostadsförmedling skall fastställas centralt och göras tillämpliga för hela landet. Utredningen föreslår att uppgiften att bestämma taxor tills vidare läggs på bostadsdomstolen.

6.4 Remissyttrandena

Utredningens förslag har tiUstyrkts eller lämnats utan erinran av samt­liga remissinstanser. Från flera håU betonas dock svårigheterna att ef­fektivt komma till rätta med de missförhåUanden det här gäller.

Beträffande förslaget om skärpta åtals- och straffbestämmelser fram­håller riksåklagaren att det är ett väsentligt bostadspolitiskt mål att för­hindra överlåtelser av hyreslägenheter med vinningssyfte. Det erbjuder emellertid vissa problem att straffrättsUgt komma till rätta med sådana transaktioner. Brottsligheten är svårupptäckt, främst därför att köpare och säljare ofta handlar i samförstånd. Det är svårt att få någon säker bild av den nuvarande omfattningen av den svarta bostadsmarknaden. Man torde likväl böra räkna med att det kommer att finnas utrymme för en svart marknad även i fortsättningen. Med hänsyn härtUl finns det anledning att överväga en skärpning av ansvarsreglerna. Enbart detta är dock inte tUlräckligt. För att bli effektiv måste en straffskärpning kom­bineras med andra åtgärder, främst en intensifierad spanings- och utred­ningsverksamhet från poUsens sida. En ökad benägenhet hos allmänhe­ten att anmäla vederlagsbetingade förvärv torde också vara ett verksamt medel. Att anmälningsfrekvensen f. n. är så låg synes bero på att köpar­na inte viU eller vågar agera. Riksåklagaren biträder lösningen att dela upp de förfaranden som faUer in under 65 § hyreslagen i tre svårighets­grader. Genom att införa en särskild skala för grova brott vinner man

6   Riksdagen 1977/78.1 saml Nr 175

Prop. 1977/78:175

82

både kriminalpoUtiska och straffprocessuella fördelar, bl. a. en längre preskriptionstid. Liksom tidigare bör man ha en särskild reglering för mindre aUvarliga förseelser. Den nuvarande åtalsprövningsregeln har dock föranlett tiUämpningssvårigheter. Det finns därför inget att invända mot förslaget att låta den ersättas av en regel om att straff inte skall ådömas i ringa fall. Den föreslagna bestämmelsen om förmedlingsprovi­sion i 65 a § hyreslagen har en annan lagteknisk utformning. Något be­hov av särskUda regler för ringa faU torde, såsom utredningen har anta­git, inte föreligga, eftersom straffbudet riktar sig mot personer som kan antas känna tiU föreskrifterna om förmedlingsprovision. Utredningens uppfattning att det däremot behövs en särskUd skala för grova faU delas av riksåklagaren. MöjUgen bör det ges vägledning om när grovt brott skall anses föreUgga. Enligt riksåklagarens uppfattning torde tUl den ka­tegorin böra föras fall där den olagliga verksamheten skett vanemässigt eller eljest är av stor omfattning.

Domstolsverket betonar att skärpta straffbestämmelser måste följas upp även av andra åtgärder från samhällets sida. Resurser för att söka uppdaga och beivra brottsligheten bör sättas in. I annat faU blir de före­slagna straffbestämmelserna lika overksamma i preventivt hänseende som de nuvarande. Även LO anser att en fömtsättning för att de nya bestämmelsema skaU få avsedd effekt är att polis- och åklagarväsende får tUlräckliga resurser för uppgiftema. Liknande synpunkter framförs av TCO och SACO/SR.

Stockholms kooperativa bostadsförening anser att det inle räcker med skärpta åtgärder mot i första hand den som yrkesmässigt ägnar sig åt olaglig lägenhetsförsäljning. Hyresgäster försöker inte sällan missbraka bytesrätten genom att kräva kontant ersättning för lägenhetsbyte. Det förekommer också att hyresgäster bjuder ut sina lägenheter tiU försälj­ning. Det är därför viktigt att de skärpta åtgärdema riktar sig mot både hyresvärdar, mäklare, hyresgäster och andra som ägnar sig åt ifrågava­rande verksamhet.

Enligt Sveriges fastighetsägareförbund kan det övervägas om man inte bör kriminalisera köp av hyreslägenheter. Endast på det sättet torde man kunna få bukt med den svarta lägenhetshandeln. EnUgt förbundets me­ning är derma handel i grand och botten ett regleringsproblem, som man vuxit fast i. På de orter, där den svarta lägenhetshandeln florerar, finns det bostadsområden med ett mycket stort antal outhyrda lägenheter. Man kan då fråga sig varför en hyresgäst är vUIig att betala flera tusen kronor extra för att få en viss lägenhet. Svaret måste vara att han anser det värt detta för att få bo i innerstaden i en lägenhet som har de kvali­fikationer som motsvarar hans behov. Hyresgästen är alltså villig att be­tala en marknadsmässig hyra för denna lägenhet, men hyresregleringens kvardröjande effekter och bmksvärdereglemas konslraktion ger honom inte möjlighet tiU detta. Däremot kan hyresgästen utan större risk er-

Prop. 1977/78:175

83

bjuda den avträdande hyresgästen eller fastighetsägaren ett penningbe­lopp utöver hyran. Man kan ifrågasätta, om inte båda parter i ett sådant fall är lika skyldiga.

Förslaget att en för hela landet enhetUg förmedlingstaxa skall faststäl­las centralt hälsas med tUlfredsställelse av hyresnämnden i Stockholm. Nämnden anmärker dock att det kan möta svårigheter att faststäUa en sådan taxa och att det kan visa sig lämpligare att bestämma olika regio­nala taxor med utgångspunkt i en för hela landet lämplig ersättnings­norm. KSB ifrågasätter om det finns behov av en privat förmedlings­verksamhet, i vart fall beträffande icke-möblerade lägenheter.

Bostadsdomstolen motsätter sig bestämt att uppgiften att faststäUa taxa för yrkesmässig bostadsförmedling läggs på domstolen.

7   Föredraganden 7.1 Inledning

För de flesta hyresgäster gäUer numera att hyrans storlek inte bestäms genom individueUa avtal med hyresvärden utan genom överenskommel­ser meUan hyresmarknadens partsorganisationer. De kollektiva hyres­förhandlingarna bedrivs f. n. enligt två olika system. Störst omfattning har det förhandlingssystem som partsorganisationema själva har byggt upp på friviUighetens väg. Detta system är också det äldsta. Vid sidan därav finns ett lagreglerat obligatoriskt hyresförhandlingssystem, som dock har en mera begränsad inriktaing. Det omfattar endast de tidigare hyresreglerade lägenheterna i vissa kommuner och utgör en övergångs­ordning inför hyresregleringens definitiva avveckling den 1 oktober 1978.

För det friviUiga hyresförhandlingssystemet saknas i stort sett bestäm­melser i lag. Det har väsentligen överlämnats åt partsorganisationema att själva reglera de frågor som uppkommer inom ramen för det sys­temet.

Hyresrättsutredningen har i delbetänkandet (SOU 1976: 60) Hyresrätt 1 föreslagit att förhandlingssystemet regleras genom en särsidld lag. Den föreslagna lagen anger i vUka former och under vUka föratsättningar hyresförhandlingar rörande bostadslägenheter bör bedrivas. Hyresgäs­temas rätt att genom organiserad samverkan tiUförsäkra sig ställningen som förhandlingspart till hyresvärden slås fast. Lagförslaget innehåUer också regler om den enskUde hyresgästens ställning inom ett koUektivt förhandlingssystem och om förfarandet när förhandUngsuppgörelse inte har kunnat träffas.

Utredningens förslag måste ses mot bakgrund av de hyresrättsUga be-

Prop. 1977/78:175

stämmelser som f. n. gäller. Jag skall därför i korthet erinra om huvud­dragen av dessa regler.

De gmndläggande reglerna om hyra finns i 12 kap. jordabalken (i fortsättningen kaUad hyreslagen). Bestämmelsema är delvis oUka i frå­ga om bostäder och lokaler. Eftersom utredningens förslag endast rör bosUdslägenheter, kommer jag i det följande att bortse frän de regler som är speciella för lokaler.

EnUgt hyreslagen bestäms hyran och andra hyresvilUcor vid hyresti­dens början genom det avtal som hyresvärd och hyresgäst ingår. Vad de kommer överens om är i princip bindande för dem under den hyres­period som anges i avtalet.

Enligt de flesta hyreskontrakt förlängs avtalet med ett år i sänder, om inte uppsägning sker senast tre månader före avtalsperiodens ut­gång. Förlängningen sker på oförändrade viUkor, om inte parterna träf­far överenskommelse om ändring av vUlkoren. Sådan ändringsöverens­kommelse innebär att det fömtvarande avtalet anses löpa vidare med ändrade viUkor. Kan enighet om viUkorsändring inte uppnås, får tvisten efter uppsägning hänskjutas tUl hyresnämnden. Nämnden kan då fast­stäUa vUka vUlkor som fortsättningsvis skaU gälla.

Det viktigaste viUkoret i hyresavtalet är vanUgen det som rör hyran. I princip kan parterna fritt bestämma hur stor hyran skaU vara. Hyres­lagen kräver endast att hyran skaU vara tiU beloppet bestämd i avtalet. Från förbudet mot s. k. svävande hyror finns emeUertid två undantag. För det första får ersättningar för bränsle-, va- och elkostnader tas ut som rörliga tUlägg tUl den bestämda hyran. Det är exempelvis vanligt att ersättning för bränslekostnad utgår separat enUgt en s. k. bränsle­klausul i kontraktet. För det andra får förbehåU göras i hyresavtalet om att hyran utgår med belopp som bestäms genom förhandlingsöver­enskommelse meUan hyresvärden eUer fastighetsägareförening, å ena sidan, och hyresgästorganisation, å den andra. Numera finns i de flesta hyresavtal en s. k. förhandlingsklausul som ger den regionala hyresgäst­föreningen rätt att träffa avtal om hyrans storlek för alla bostadslägen­heter i fastigheten. Att sådana klausuler är tUlåtna enUgt lag utgör en fömtsättning för att förhandlingsöverenskommelse om hyresändring skaU kunna träffas med verkan för de enskUda hyresavtalen. Jag ämnar strax återkomma tUl principema för de hyresförhandUngar som bedrivs med tiUämpning av sådana klausuler.

Frånsett förbudet mot svävande hyror råder enUgt hyreslagen avtals­frihet vid bestämmande av hyran. Avtalsfriheten modifieras dock av jeglema om besittningsskydd och bmksvärdeprövning av hyran. Regler-ina innebär att hyresnämnden i förlängnings- eUer viUkorstvist på grand­val av en jämförelse med hyran för lägenheter som har ett likvärdigt bruksvärde kan faststäUa den hyra som skaU utgå efter föriängningen. Att faststäUa skäUg hyra med ledning av lagens bruksvärderegler kan

Prop. 1977/78:175

85

vara en tämligen komplicerad prövningsprocess. Jag skall här endast redogöra för förfarandet i stort. Utgångspunkten är, som jag nyss an­tydde, att man skall göra en jämförelse med hyresnivån för lägenheter som med hänsyn tUl braksvärdet är Ukvärdiga med den lägenhet som prövningen avser. Braksvärdet kan sägas vara ett samlande uttryck för lägenhetens storlek, läge, planlösning, modemitetsgrad, reparations­standard, m. m. Bland jämförelselägenhetema skaU främst beaktas så­dana som ägs ooh förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Är den av hyresvärden fordrade hyran pätagUgt högre än hyran för jämförliga lä­genheter, skaU den anses oskälig och sättas ned tiU skäUgt belopp. En särskild spärregel blir tillämpUg i ett marknadsläge där fuU balans inte råder mellan tillgäng och efterfrågan på lägenheter. Enligt denna spärr-regel skaU man vid jämförelseprövningen bortse från lägenhet vars hyra inte är rimlig med hänsyn till det aUmänna hyresläget i orten för när­mast jämförUga lägenheter i nybyggda bostadshus. Även vid tiUämp­ningen av spärregeln skaU främst de aUmännyttiga bostadsföretagens lägenheter beaktas.

Genom att de allmännyttiga bostadsföretagens självkoslnadsbestämda hyror har tilldelats en prisnormerande roll, hindrar bruksvärdereglema att en fri prisbildning får styra utvecklingen på den övriga hyresmarkna­den. Bruksvärdereglerna ger hyresgästen ett skydd mot oskäliga hyres­höjningar utan att för den skuU någon aUmän hyreskontroU förelig­ger.

En allmän hyreskontroU tUlämpades däremot enligt lagen (1942: 429) om hyresreglering m. m. Det är i detta sammanhang av intresse att nå­got erinra om detta kontrollsystem, som avvecklas definitivt först under innevarande år. Hyressättningen grundades på fastighetemas beräkna­de produktions- och driftkostnader och det var straffbart att ta ut hög­re hyra än den maximihyra som hade bestämts med stöd av lagen. Lag­stiftningen var avsedd att vara temporär, men dess gUtighetstid för­längdes successivt. Även om hyresregleringen hade betydelse för hyres­gästema som skydd mot oskäliga hyreshöjningar till följd av bostads-brislen, kom regleringssystemet att med tiden också medföra olägenhe­ter. Det ledde till en hyresspUttring mellan hyresreglerade och inte hy­resreglerade fastigheter som i många faU var ogmndad. Det uppstod också en hyresspUttring inom det hyresreglerade beståndet som inte var motiverad av skillnader i lägenhetemas standard. Också andra olägen­heter blev så småningom märkbara.

Fr. o. m. 1950-talet avvecklades hyresregleringen i etapper efter hand som bostadsbristen byggdes bort. I och med att situationen på bostads­marknaden successivt förbättrades, blev det aUt tydUgare att den kvar­varande regleringen medförde sådana olägenheter, som jag nyss nämn­de, och att den inte gav hyresgästema något väsentUgt bättre skydd än hyreslagens braksvärderegler. Av dessa skäl förlängdes hyresreglerings-

Prop. 1977/78:175

86

lagen inte efter utgången av september 1975. Det fanns då cirka 350 000 hyresreglerade lägenheter, varav huvuddelen i de tre största tätorterna. För att successivt anpassa hyroma för dessa lägenheter till en friare hyresmarknad med bmksvärdehyra infördes genom lagen (1974: 1080) om avveckling av hyresregleringen (avvecklingslagen) särskUda skydds­regler om s. k. övergångshyra. EnUgt dessa får hyresvärden under en treårsperiod t. o. m. den 30 september 1978 ta ut högre hyra än som har utgått tidigare bara efter överenskommelse med den regionala hyres­gästföreningen. Om sådan överenskommelse inte kan träffas, får över­gångshyra bestämmas av hyresnänmden. BehövUga hyreshöjningar skall ske etappvis så att fuU bruksvärdehyra för lägenheten uppnås den 1 ok­tober 1978.

Genom awecklingslagens förhandUngsordning har det primära ansva­ret för fastställelse och ändring av övergångshyra lagts på partsorganisa­tionerna på hyresmarknaden. På Uknande sätt hade organisationerna se­dan år 1972 haft det primära ansvaret för hyresregleringen. Då avskaf­fades nämUgen systemet med genereUa hyreshöjningar och ersattes med ett individueUt prövnmgssystem enUgt vilket maximihyran för varje lägenhet i första hand bestämdes genom förhandlingsöverenskommelse. Förebuden för hyresregleringslagens och awecklingslagens förhand­lingssystem har varit de friviUiga förhandlingsordningar som har varit i allmänt bmk på den allmännyttiga bostadssektom sedan år 1958 och som under senare år har bUvit vanUga också på övriga delar av hyres­marknaden.

De friviUiga förhandlingsordningarna har tiUkommit genom lokala avtal meUan hyresvärden eUer fastighetsägareorganisation, å ena sidan, och i allmänhet den regionala hyresgästföreningen, å den andra. Genom avtalet om förhandlingsordning tillförsäkras partema rätt att så länge avtalet gäUer påkaUa och föra förhandlingar rörande hyror och boende­förhåUanden i den eUer de fastigheter som avses med avtalet. Förhand­lingsordningen anger de förhandlande partemas inbördes rättigheter och skyldigheter. Den reglerar också formerna för förhandlingsarbetets bedrivande. Utformningen följer vanligen vissa normer som har utarbe­tats gemensamt av huvudorganisationerna inom resp. sektor av hyres­marknaden.

På gnmdval av förhandlingsordningarna förs regelbundna förhand­lingar om bl. a. hyresbeloppens storlek. Hyresvärden biträds då ofta av den organisation tiU vilken han är ansluten. Hyresgästemas förhand­lingsdelegation består i allmänhet av representanter för de organiserade hyresgästema i berörda fastigheter samt företrädare för föreningen och dess lokalavdelning.

Från båda sidor utgår man i förhandlingsarbetet från att hyresvärden inte genom avtal direkt med hyresgästema skaU söka ta ut högre hyra än som har bestämts genom träffade förhandlingsöverenskommelser.

Prop. 1977/78:175

87

Den enskUde hyresgästen blir bunden av överenskommelserna om hy­rans storiek oberoende av om han är medlem i hyresgästföreningen el­ler ej. Bundenheten följer av den förhandlingsklausul som regelmässigt finns intagen i hyreskontraktet. Enligt denna förbinder sig hyresgästen att utan att uppsägning sker av hyresavtalet följa de överenskommelser som kan komma att träffas på gmndval av förhandlingsordningen.

Förhandlingsklausulen innebär också att ändring av hyresvillkoren kan ske oberoende av det enskilda hyreskontraktets löplid. En hyres­ändring som bestäms genom en förhandlingsöverenskommelse kan allt­så gälla antingen från början av en ny kontraktsperiod eller från viss tid­punkt under den löpande perioden.

En hyresgäst som är missnöjd med den hyra, som har bestämts för hans lägenhet, får finna sig i att betala denna hyra tUl kontraktsperio­dens slut, om han inte föredrar att dessförinnan utnyttja sin rätt att med tre månaders uppsägningstid säga upp sig för avflyttning. Först i samband med kontraktsperiodens utgång kan hyresgästen få till stånd en prövning av hyrans skälighet. Genom att med bibehållet besittnings­skydd säga upp avtalet för villkorsändring kan han då få prövat av hy­resnämnden vUken hyra som skall gäUa fr. o. m. den därpå följande av­talsperioden.

SkuUe överenskommelse om hyressättningen inte kunna uppnås vid de lokala förhandlingama, finns det som regel möjlighet att få tvisten prövad av ett partssammansatt förUkningsorgan. Förhandlingsordning­arna innehåller nämligen regelmässigt bestämmelser som mer eller mindre ingående reglerar förhandUngsparts rätt att hänskjuta tvist, som inte har kunnat lösas vid lokal förhandling, tiU en av vederbörande hu­vudorganisationer inrättad central kommitté. Denna kan då avge en rekommendation om hur tvisten bör lösas. Sådana rekommendationer brakar så gott som undantagslöst följas av förhandlingsparterna.

Om överenskommelse om hyresändring inte kan träffas på grundval av förhandlingsordningen, gäller i vanlig ordning den utgående hyran till dess hyresvärden eller hyresgästen tvingar fram en ändring genom att säga upp hyresavtalet tUl tidpunkt då detta lagenligt kan ske. I aU­mänhet är det endast hyresvärden som i denna situation har intresse av att söka åstadkomma en ändring. Hyrans storlek kan därefter på van­ligt sätt prövas av hyresnämnden i förlängnings- eUer viUkorstvist. Möj­ligheten att få tiU stånd en hyresnämndsprövning står öppen endast för de enskilda hyrespartema. Förhandlingsordningens parter kan alltså inte föra en olöst tvist vidare tiU hyresnämnden.

Beträffande det frivUliga förhandlingssystemet vill jag tUlägga att för­handlingarna på den enskUda sektom syftar tiU att åstadkomma över­enskommelser om hyror som svarar mot lägenhetemas braksvärde obe­roende av hyresvärdens kostnader. Hyressättningen sker på grundval av det jämförelsematerial som partema kan redovisa. Vid jämförelse-

Prop. 1977/78:175

88

prövningen spelar hyresutvecklingen inom den allmännyttiga bostads­sektom en avgörande roll. På i huvudsak Uknande sätt bedrivs också förhandlingama på industrisektorn samt pä kommun- och landstings­sektorn.

På den allmännyttiga sektorn används en annan förhandUngsmetod. Hyresläget för det aUmännyttiga lägenhetsbeståndet fastställs med ut­gångspunkt i resp. bostadsföretags självkostnader. TUl grund för hyres­förhandlingama ligger en av bostadsföretaget upprättad hyreskalkyl, som irmehåller uppgift om företagens självkostnader för kapital, under­håll och drift. På grandval av kalkylen söker parterna komma överens om hur stora företagets sammanlagda kostnader för bostäder skall an­ses vara under den tid, vanUgen ett år, som de nya hyroma skall gäUa. Sedan det totala hyresbeloppet har fastställts, fördelar partema denna totalsumma, den s. k. hyrespotten, mellan företagets olika bostadsområ­den och fastigheter, i vissa faU med tillämpning av ett visst hyressätt-ningssystem som har utarbetats av de centrala organisationerna. Inom varje fastighet fördelas därefter den del av hyrespotten, som faller på fastigheten, i form av hyror mellan de enskilda lägenheterna. Hänsyn tas härvid tUl oUka lägenhetsstorlekar och i regel vissa andra inbördes variationer enligt ett standardiserat hyresfördelningssystem, som likaså har antagits centralt av organisationema. Avsikten är att likvärdiga bo­städer inom resp. bostadsföretags lägenhetsbestånd skall ha lika höga hyror.

7.2 AUmänna synpunkter

Enligt utredningen måste erfarenheterna i stort av det frivUliga för­handlingssystemet och av de obUgatoriska systemen enligt hyresregle­ringslagen och awecklingslagen bedömas som goda. Det kan enligt ut­redningen konstateras att de kollektiva hyresförhandlingama innebär betydande praktiska fördelar för både hyresgäster och hyresvärdar. Ge­nom att uppträda kollektivt synes hyesgästeraa bäst kunna hävda de rättigheter som hyreslagstiftningen ger dem. Ett förhandlingssystem borgar ocksä för en sund utveckling på hyresmarknaden utan ingri­panden frän myndighetemas sida. En ordning med förhandlingar fram­står enligt utredningen dessutom som en god väg mot fördjupad boen­dedemokrati.

Utredningens förslag innebär i vrlsentUga stycken ett lagfästande av den förhandlingsmodell som har utvecklats av partsorganisationema. Utredningen utgår från att ordningen med förhandlingsklausuler i de enskilda hyresavtalen bör behållas. En annan utgångspunkt är att för­handlingsverksamheten skall grundas på en lokal förhandlingsordning som gäller för en eUer flera fastigheter. Utredningen räknar med att

Prop. 1977/78:175

89

förhandlingsordningar normalt skaU komma tiU stånd genom frivUliga avtal. Vid en legal reglering av förhandlingssystemet kan man dock en­Ugt utredningen inte nöja sig med att låta rätten tiU förhandUng vara helt beroende av motpartens inställning. Det bör finnas en möjUghet att etablera förhandlingsrätt också i sådana fall där motparten inte vill tillmötesgå ett önskemål om förhandUngsordning. Enligt utredningen bör hyresnämnden få befogenhet att under vissa förutsättningar besluta om införande av förhandlingsordning, om detta begärs av hyresgästor­ganisation eller hyresvärd som av sin motpart har blivit förvägrad rätt att teckna förhandlingsordning. Om rätten tUI förhandling på detta sätt lagfästs, blir det också nödvändigt att tillskapa vissa sanktionsmedel för att säkerställa efterlevnaden av förhandlingsordningen.

Remissinstansema har med några enstaka undantag tillstyrkt att för­slaget i sina huvuddrag läggs tiU grund för lagstiftning. Hyresmarkna­dens huvudorganisationer har en positiv gmndinställning tiU förslaget. Från många håll betonas alt det kollektiva förhandlingssystemet har fått en så stor utbredning att tiden nu är mogen för en lagreglering av förhandlingsverksamheten. Tre remissinstanser, nämligen hyresnämn­den i Stockholm, NäringsUvets byggnadsdelegation och Sveriges advo­katsamfund, anser däremot att det frivUliga förhandlingssystemet bör få utvecklas vidare utan en lagfäst förhandUngsrätt. Det finns faktorer på bostadsmarknaden som verkar för en snabb utbredning av frivilliga förhandlingsordningar och det bör enligt dessa remissinstanser över­lämnas åt partsorganisationerna att i samförstånd bygga ut förhand­lingssystemet i den takt som motsvarar aktuella behov och resurser. Advokatsamfundet anser att redan den nuvarande ordningen med kol­lektiva förhandlingsöverenskommelser bör ställas tmder debatt.

För egen del vill jag i fråga om behovet av en lagreglering tUl en bör­jan framhåUa att kollektiva förhandlingsöverenskommelser om hyrans storlek och andra hyresvillkor allt mer kommit att framstå som en praktiskt nödvändig lösning. Hyreshöjningar påkaUas varje år för näs­tan alla uthyrda bostadslägenheter. Att årligen genom individuella avtal eller hyresnämndsbeslut justera hyroma för de närmare 1,7 miljoner bostadslägenheter, som finns i vårt land, är av tekniska skäl inte möj­ligt. För att vara garanterad möjligheten att få ersättning för allmänna kostnadsökningar skulle hyresvärden i aUmänhet rutinmässigt behöva säga upp hyreskontrakten senast tre månader före kontraktstidens ut­gång.

Erfarenhetema av de hittiUs tillämpade förhandlingssystemen visar också att hyresfrågor i allmänhet är väl lämpade för att lösas genom koUektiva förhandlingar. Inom ramen för det friviUiga förhandlingssys­temet och de obligatoriska systemen enUgt hyresregleringslagen och av­vecklingslagen har partsorganisationema visat både vilja och förmåga att komma överens.

Prop. 1977/78:175

90

Den betydelsefuUa roll som koUektiva förhandlingsöverenskommel­ser numera spelar på hyresmarknaden gör att hyreslagens bestämmelser om ändring av hyresviUkoren ter sig föråldrade. Som framgår av vad jag har anfört tidigare utgår dessa bestämmelser från att viUkorsänd-ringar kommer tiU stånd genom individuella avtal eUer genom beslut av hyresnämnd i det enskilda fallet. Den enda bestämmelse som för vanliga hyresförhåUanden beaktar att en ändringsöverenskommelse kan vara kollektiv är den tidigare nämnda regeln om att förhandlingsklausuler är tillåtna. I övrigt avspeglar hyreslagen inte den utveckUng mot en kollektivisering av avtalsförhåUandet mellan hyresvärd och hyresgäst som har ägt rum.

Tiden är enligt min mening inne för att anpassa lagstiftningen till denna rättsutveckling. Den omfattning som det frivUliga förhandlings­arbetet numera har och det stora antalet lägenheter som berörs gör det motiverat att de grandläggande principema för förhandlingsverksamhe­ten slås fast i lag. De koUektiva förhandlingsöverenskommelsema ak­tualiserar emeUertid inte bara frågor som gäller förhandlingspartemas inbördes rättigheter och skyldigheter och rättsverkningarna av träffade uppgörelser utan också frågor som rör den enskUdes rättssäkerhet. Ut­redningen har funnit att den enskUde hyresgästens stäUning inom ett kollektivt förhandlingssystem behöver stärkas och har lagt fram förslag med denna inriktning. Också från denna synpunkt är en legal reglering av förhandlingssystemet påkallad.

Mot bakgrund av det anförda har jag kommit till den slutsatsen att de frågor som hänger samman med kollektiva förhandlingar på bostads-hyresmarknaden bör regleras genom en hyresförhandlingslag. Det kan emellertid diskuteras hur pass ingripande denna reglering bör vara. Jag skaU i detta avsnitt gå in på vissa allmänna principer som har betydel­se för lagens utformning.

Som jag har nämnt är utredningens förslag utformat efter mönster av den förhandlingsmodell som har utvecklats av hyresmarknadens partsorganisationer. Det är alltså inte fråga om att införa ett obligato­riskt förhandlingssystem för samtUga bostadslägenheter i landet. För att man skaU övergå tiU att förhandla koUektivt beträffande en viss grupp av lägenheter, måste antingen hyresvärden eUer företrädare för hyresgästema ta initiativ till detta. Även jag emser att en sådan upp­läggning av lagstiftningen är lämpUg. På så sätt blir det möjligt för par­tema att på det lokala planet bygga ut koUektiva förhandlingssystem i den takt som motiveras av föreUggande behov och praktiska förutsätt­ningar.

En central fråga är om man vid en legal reglering bör låta förhand­lingssystemet ha en aUtigenom frivUUg karaktär, eUer om man, såsom utredningen har föreslagit, bör gå ett steg längre och lagfästa rätten tUI förhandling. Det senare altemativet innebär att part under vissa förut-

Prop. 1977/78:175

91

sättningar ges möjUghet att på rättsUg väg genomdriva att förhandling­ar om hyresviUkoren i fortsättningen skaU bedrivas koUektivt.

Enligt utredningen torde det vara realistiskt att utgå från att det kom­mer att finnas ett inte obetydUgt antal fastighetsägare, som inte finner det förenUgt med sina intressen att medverka tiU att kollektiva förhand­lingar kommer tUl stånd. Utredningen anser med hänsyn härtiU att en lagfäst rätt tUI koUektiva förhandlingar utgör en väsentiig och nödvän­dig förbättring av hyresgästemas stäUning på hyresmarknaden.

I lUchet med utredningen räknar jag med att en lagfäst förhandlings­rätt i praktiken främst skulle få betydelse för hyresgästema. Avgörande för frågans bedömning är därför dels om hyresgästemas förhandlings-position aUmänt sett behöver stärkas, dels om i så fall införandet av en lagfäst rätt tiU koUektiva förhandUngar skulle vara ett lämpligt sätt att förbättra deras ställning.

TiU en början viU jag erinra om att den nuvarande bostadspolitiken bygger på uppfattningen att en sund utveckling på hyresmarknaden bäst främjas av att hyran och andra hyresviUkor fastställs genom för­handlingar och avtal utan ingripande av lagstiftare och myndigheter. En grundläggande fömtsättning för att en sådan ordning skall ge från samhäUets synpunkt godtagbara resultat är att förhandlingsparterna är jämställda.

Den enskilde hyresgästens förhandlingsposition måste emellertid i aUmänhet betecknas som förhåUandevis svag. VisserUgen innehåUer hy­reslagen ett stort antal tvingande regler tiU hyresgästens förmån. Vikti­gast i detta sammanhang är besittningsskydds- och bruksvärdereglema. Det förhåUandet att hyresgästen numera har fått en relativt stark rätts­lig ställning innebär emellertid inte att hans utomprocessuella förhand­lingsposition har stärkts i motsvarande mån. Sålunda torde den en­skilde hyresgästen inte så ofta ha sädana kunskaper och erfarenheter på hyresrättens område som hyresvärden i aUmänhet besitter. Många hyresgäster saknar närmare kännedom om sina lagUga rättigheter. Många drar sig också för att föra en process inför hyresnämnden. Des­sa omständigheter medför att hyresgästen kan ha svårt att utnyttja sin rättsUga stäUning i en utomprocessuell förhandling.

Om man särskUt betraktar hyressättningsfrågorna, vilka för de flesta hyresgäster framstår som de viktigaste, har den enskUde hyresgästen säUan sådana specialkunskaper som behövs för att han skall kunna bedö­ma om hyresvärdens krav på hyreshöjning kan anses skäUgt. Det finns därför risk för att den enskUde på gmnd av bristande kunskap och er­farenhet i en del faU kan komma att godta aUtför stora hyreshöjningar.

Jag viU här skjuta in att den enskUde i allmänhet inte kan komma ifrån dessa svårigheter genom att mer eller mindre på måfå eUer utan närmare utredning föra frågan vidare tUl hyresnämnden. Processen i braksvärdetvister är dispositiv och avgörandet skaU i princip grundas på den utredning och bevisning som partema har valt att lägga fram.

Prop. 1977/78:175

92

Det nu anförda torde vara tillräckUgt för att visa att många hyres­gäster behöver sakkunnig hjälp i hyresangelägenheter. Frågan är då vUka möjligheter de har att få sådan hjälp.

En möjlighet är att en hyresgäst enskUt eller gemensamt med andra hyresgäster uppdrar åt ett sakkunnigt ombud, t. ex. en advokat, att skö­ta hyresförhandlingarna med fastighetsägaren. Denna utväg torde dock av bl. a. kostnadsskäl inte bU alhnänt utnyttjad.

Ett annat sätt för hyresgästema att lösa saken är att sammansluta sig i en intresseorganisation och genom den kanalisera sina krav och synpunkter. Utvecklingen på hyresmarknaden visar att en organisation genom att ta tUlvara hyresgästernas gemensamma resurser kan samla sådana kunskaper och erfarenheter att den kan möta hyresvärden på jämställd fot. En organisation kan också anUta ombudsmän och andra, som kan hävda hyresgästernas ståndpunkter i förhandling. För de en­skilda hyresgästerna torde sammanslutning i en organisation vara det ojämförligt enklaste och billigaste sättet att erhålla sakkuimig hjälp för bevakning av sina intressen.

Från organisationens synpunkt är det mera rationeUt att driva för­handlingar som gäller flera hyresgäster på en och samma gång än att förhandla för varje hyresgäst enskUt. Hyressättningsfrågorna berör ofta samtUga hyresgäster inom en fastighet eller ett bostadsområde på ett likformigt sätt. Erfarenhetema från det frivUliga förhandlingssystemet visar att kollektiva förhandUngar då är lämpliga. En rätt att bedriva koUektiva förhandlingar gör det också möjligt för organisationen att långsiktigt och kontinuerligt påverka boendeförhållandena för de hyres­gäster som den representerar.

Det koUektiva förhandlingsförfarandet har på frivUUg väg fått en för varje år allt större utbredning på bostadsmarknaden. Mycket tyder på att denna utveckling kommer att fortsätta. I de fall där koUektiva för­handlingar för fastighetsägaren framstår som den enklaste och smidi­gaste metoden för fastställelse och ändring av hyresvillkoren torde man kunna förutsätta att ett avtal därom kommer tiU stånd. Över huvud taget kan man räkna med att en hyresgästorganisation får gehör för sitt krav på att få förhandla koUektivt i de fall fastighetsägaren uppfat­tar en sådan förhandlingsmetod positivt. Som utredningen har påpekat kan man emellertid inte bortse från risken att det kommer att finnas en del fastighetsägare som av olika skäl inte finner det förenUgt med sina intressen att medverka tiU att koUektiva förhandlingar kommer tUl stånd.

Om en fastighetsägare vägrar att tUlmötesgå en hyresgästorganisa­tions krav på koUektiva förhandlingar, är organisationens möjligheter att sätta makt bakom orden ofta begränsade. Detta är särskilt påtag­ligt, när det råder knapphet på bostäder. På grund av det sagda talar starka skäl för att hyresgästema ges en lagfäst rätt tiU kollektiva för­handlingar.

Prop. 1977/78:175

93

En lagfäst rätt tiU koUektiva förhandlingar skuUe enligt min uppfatt­ning bU särsldlt värdefull för hyresgästerna när det gäller hyressätt­ningsfrågorna. Jag vUl emeUertid i Ukhet med utredningen peka på att en sådan förhandUngsrätt också kan bli av värde för att öka hyresgäs­ternas inflytande över gemensamma anordningar och boendemiljön i stort. Så snart det är fråga om sådant som har upplåtits tiU gemensamt begagnande av hyresgästema, t. ex. tvättstuga, käUarutrymmen, trapp­hus, markområde m. m., måste ett hyresgästinflytande ske i kollektiva former.

Jag har mot bakgrund av dessa överväganden kommit tUl att hyres-förhandUngslagen bör innefatta en lagfäst rätt tiU koUektiva förhand­lingar. Mitt ställningstagande innebär att part bör ges möjUghet att med stöd av lagen kunna etablera förhandlingsrätt i sådana fall där motpar­ten utan godtagbara skäl motsätter sig detla. Utredningen har föresla­git att ett prövningsförfarande inför hyresnämnd anordnas för sådana fall. Jag finner detta vara en lämpUg lösning. Part som har krävt att få förhandla kollektivt men som har förvägrats detta bör aUtså ha rätt att föra frågan vidare till hyresnämnden. Under vissa fömtsättningar skall nämnden då kunna besluta att partema i fortsättningen skaU tillämpa ett kollektivt förhandlingsförfarande. En viktig fråga är naturligtvis att fastställa de kriterier efter vUka nämndens prövning bör ske. Jag åter­kommer senare tiU denna fråga (avsnitt 7.5).

En annan fråga som måste uppmärksammas vid en lagreglering av förhandlingssystemet gäller den enskUde hyresgästens ställning. En ord­ning med kollektiva förhandlingsöverenskommelser leder i viss utsträck­ning tiU att de enskilda hyresgästemas krav och önskemål måste sam-manjämkas i enhetliga ställningstaganden. Avvägningen meUan indivi­dens och kollektivets bestämmanderätt måste noga prövas. Som utred­ningen har framhållit kan det för det första inte komma i fråga att in­skränka någon av de möjUgheter hyresgästen f. n. har enhgt hyreslagen att få sina förhållanden prövade av hyresnämnden. En sådan inskränk­ning skulle strida mot huvudsyftet med förslaget, nämligen att stärka hyresgästens ställning.

En förutsättning för att ett lagbundet kollektivt förhandlingssystem skall kunna godtas bör enUgt min uppfattning vara att det i själva sys­temet byggs in tiUfredsställande garantier för den enskildes rättssäker­het Utredningens förslag syftar tUl att göra den enskUde hyresgästens ställning starkare än den är inom de förhandlingssystem som f. n. till-lämpas. Vid remissbehandlingen har från bl. a. domstolshåll vitsordats att utredningens förslag innehåUer betryggande rättssäkerhetsgarantier för de ensldlda hyresgästema. Jag kan på de flesta punkter ansluta mig till denna bedömning. I vissa avseenden anser jag emellertid att man i större utsträckning än vad utredningen har föreslagit bör ta hänsyn tiU den enskUde hyresgästens uppfattning. Jag kommer i det följande att i

Prop. 1977/78:175

94

olUca sammanhang ta upp frågan om hur man bör förbättra den enskU­des möjUgheter att få gehör för sina synpunkter.

Liksom enUgt det hittiUsvarande frivUUga förhandUngssystemet bör de koUektiva hyresförhandlingama i fortsättningen föras på grundval av förhandlingsordningar, som gäller för ett eUer flera hyreshus. Genom avtalet om förhandlingsordning förbinder sig partema att så länge av­talet gäller förhandla i enUghet med förhandlingsordningens bestäm­melser. I förhandUngsordningen anges förhandlingsrättens omfattning och partemas inbördes rättigheter och skyldigheter. Förhandlingsord­ningen reglerar också formerna för förhandUngsarbetets bedrivande.

Som jag nyss anförde biträder jag utredningens förslag att förhand­lingsordning i det enskilda fallet inte bara som f. n. skall kunna komma till stånd genom frivilligt avtal utan också genom beslut av hyresnämnd. Liksom utredningen anser jag vidare att samma regler bör gälla för förhandlingsverksamheten oberoende av om förhandlingsordning har tUlkommit genom frivilligt avtal eller genom beslut av hyresnämnd el­ler bostadsdomstolen.

När jag i det följande redogör för de föreslagna reglernas innehåU, tar redogörelsen ofta sikte på friviUigt ingångna avtal om förhandlings­ordning, eftersom överenskommelser på frivUlig väg kan antas bli det normala sättet för hyresvärdar och hyresgäster att gå över tUl att för­handla kollektivt om hyresvillkoren. Jag viU med hänsyn härtiU påpeka att vad som i fortsättningen sägs om t. ex. förhandlingsordningars in­nehåU och rättsverkningar i lika mån gäller om förhandlingsordning som har meddelats av hyresnämnd, även om detta inte klart utsägs.

En viktig fråga är hur förhandlingsöverenskommelsens bestämmelser om hyresvUlkoren skall föras över tiU de enskilda hyresavtalen. Som redan har nämnts har utredningen stannat för den lösningen att man bör behålla det nuvarande systemet med förhandlingsklausuler i de en­skilda avtalen. Systemet iimebär som jag inledningsvis påpekade (se av­snitt 7.1) att det genom en särskUd bestämmelse i hyreskontraktet slås fast att överenskommelser om hyresvUlkor, som träffas efter kollektiva förhandlingar enligt den förhandlingsordning tiU vilken bestämmelsen hänvisar, är tUlämpUga i hyresförhållandet. Utredningens förslag har inte mött några invändningar vid remissbehandlingen. Jag återkommer senare tiU denna fråga (avsnitt 7.9) men viU redan nu fömtskicka att jag anser att övervägande skäl talar för att man bör behåUa det nuva­rande systemet att ta in förhandUngsklausuler i hyreskontrakten.

Det förslag tiU hyresförhandlingslag som jag nu lägger fram gäUer i likhet med utredningens förslag enbart bostadslägenheter. Det fortsatta reformarbetet inom hyresrätten kommer att beröra också en rad andra frågor. Utredningen väntas inom kort lägga fram ett delbetänkande som behandlar reglema om lokalhyra. Utredningen avser därefter att i ett slutbetänkande ta upp de övriga frågor som ingår i utredningsuppdra-

Prop. 1977/78:175

95

get. Bland dem kan nämnas bränsleklausuler o. d., andrahandshyresgäs-temas ställning, proceduren i förlängnings- och vUlkorstvister, hyres­nämndemas kompetens och en lagteknisk översyn av hyreslagen.

SABO har nyUgen i en skrivelse till justitiedepartementet aktuaUserat frågan om en översyn av bruksvärdesystemet och därvid pekat på vissa olägenheter som för medlemsföretagens del följer av nuvarande bruks­värderegler. FramstäUningen övervägs f. n. inom justitiedepartementet.

7.3 Lagens tillämpningsområde

Vid ett genomförande av utredningens förslag skulle hela bostads-hyresmarknaden komma att omfattas av hyresförhandlingslagen. Det skulle innebära alt en lagfäst rätt tUl kollektiva förhandlingar skulle föreligga vid i princip all uthyrning som sker för bostadsändamål. Det enda faU där lagen inte skulle vara tillämplig är när enstaka lägenhet hyrs ut i andra hand av bostadshyresgäst.

Vid remissbehandUngen har det framförts kritUc mot att någon be­gränsning av tillämpningsområdet inte har gjorts. Flera remissinstanser förordar att en- och tvåfamiljshus inte skall omfattas av lagen. Det personUga förhåUandet mellan hyresvärd och hyresgäst har i dessa fall stor betydelse. Försök att tvångsvis driva igenom krav på kollektiva för­handlingar skuUe enligt dessa remissinstanser lätt kunna störa relatio­nerna meUan partema på ett sätt som inte står i rimUg proportion till det allmänna intresset av att kollektiva förhandlingar kan komma tUl stånd beträffande denna typ av hus. Hyresgästemas riksförbimd har å andra sidan inte funnit det motiverat med något imdantag för en- och tvåfamiljshus. Förbundet pekar på att det inte är ovanUgt att en- och tvåfamiljshus uppförs i större serier av samma företag och därefter upplåts med hyresrätt. Sådana bostadsbestånd finns enligt förbundet hos en del allmännyttiga bostadsföretag.

Enligt min uppfattning kan både praktiska och principieUa skäl an­föras mot att en- och tvåfamUjshus, som hyrs ut av enskild person, omfattas av lagen. Endast när uthyming av småhus sker i störte om-fattaing anser jag att det finns bärande motiv för att lagen bör vara tillämplig beträffande denna typ av hus. Enligt min uppfattoing kan man uppnå en tillfredsställande avgränsning av tiUämpningsområdet genom att anknyta till bestämmelserna i 1 § bokföringslagen (1976: 125) om bokföringsskyldighet för innehavare av hyresfastighet. Enligt dessa bestämmelser undantas enskild person från bokföringsskyldighet för sådan uthymingsverksamhet som ej omfattar mer än två lägenheter. Bokföringsskyldighet gäUer däremot alltid för aktiebolag, handelsbolag och ekonomisk förening. Uthyrning av enstaka en- eller tvåfamiljshus faller aUtså utanför bokföringsplikten, om hyresvärden är enskUd per­son. Av lagens förarbeten framgår att det med hänsyn till bl. a. hyres-

Prop. 1977/78:175

96

gästernas intresse har ansetts angeläget att aU egentlig uthyrningsverk­samhet omfattas av bokföringsskyldighet (se prop. 1975: 104 s. 140).

Man vinner enligt min mening ytterligare en fördel genom att låla den föreslagna lagen bU tillämplig endast i fråga om bokföringspliktig uthyrningsverksamhet. EnUgt uttedningens förslag avses med hyresvärd även person som hyr ut lägenheter i andra hand. Det har dock inte varit utredningens avsUrt att rätt tiU kollektiva förhandlingar skall föreUgga, när en vanUg hyresgäst har hyrt ut sin lägenhet i andra hand. Vid remiss­behandlingen har påpekats all gränsdragningen i fråga om andrahands­uthyrning är oklar. Om man begränsar lagens tillämpningsområde på det sätt som jag nyss nämnde blir det emeUertid klarlagt att koUektiv förhandlingsrätt endast föreUgger, om enskild person regelmässigt hyr ut mer än två lägenheter i andra hand.

Mot bakgranden av det anförda förordar jag alt tUlämpningsområdet begränsas genom en föreskrift om att såsom hyresvärd i lagens mening anses endast den som är bokföringsskyldig för uthyrning av bostad för annat ändamål än fritidsändamål.

Jag övergår härefter till frågan om den föreslagna lagen bör vara tUlämplig på kooperativa bostadsföretag. Vissa äldre föreningar och aktiebolag har alltjämt rätt att utan hmder av bestämmelserna i bostads­rättslagen (1971: 479) upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att hyra lägenhet i hus som tUlhör föreningen eller bolaget. Verksamheten i ett sådant företag bedrivs ofta på sätt som står bostadsrättsföreningarnas verksamhetsformer nära. Detta innebär bl. a. att hyran och andra hyres­viUkor fastställs av hyresgästemas valda representanter i stället för att bestämmas genom avtal mellan företaget och den enskilde hyresgästen. Ofla gäller också andra principer rörande lägenhelsunderhållet än i vanliga hyresförhållanden. Medlem i bostadsförening är t. ex. enligt föreningens stadgar vanUgtvis skyldig att på egen bekostnad hålla lägen­heten i gott skick. Bland dessa bostadsförelag finns det å andra sidan också exempel på företag där lägenhetsinnehavarna har endast begrän­sade möjligheter att utöva inflytande på sina boendeförhållanden.

De remissinstanser som företräder de kooperativa bostadsföretagen har hemstäUt att företagen i fråga imdantas från lagens tiUämpnings­område. De hänvisar till att de föreslagna bestämmelsema inte passar för dessa företag med hänsyn till de former i viUca fastighetsförvalt­ningen bedrivs och hyresgästinflylandet utövas.

Av skäl som har anförts nu bör de berörda företagens önskemål om att bU undantagna från tiUämpningsområdet tiUgodoses. F. n. gäller att bostadsdomstolen får medge att sådant företag tillämpar bestämmelse som strider mot 19 a § hyreslagen (se punkt 9 av övergångsbestäm­melserna tiU lagen, 1973: 187, om ändring i jordabalken i lydelse enligt SFS 1974: 1084 samt prop. 1973: 23 s. 196 och 1974: 151 s. 137). Enligt min mening bör denna administrativa uppgift inte handhas av

Prop. 1977/78:175

97

bostadsdomstolen utan av länsstyrelsen (se exempelvis 25 § bostads­saneringslagen 1973: 531). På grand av det anförda förordar jag att länsstyrelsen får rätt att medge undantag från lagens tillämpning när det gäller ifrågavarande företag.

7.4 Hyresgästorganisations rätt att förhandla för oorganiserade hyres­gäster

Den förhandlingsrätt som tillkommer parterna enligt avtalet om för­handlingsordning bör avse hyresförhåUandena och därmed samman­hängande frågor i det eller de hyreshus som avtalet gäller. Jag skall senare återkomma till frågan om förhandUngsramen, dvs. ämnesom­rådet för förhandlingar enligt lagen (avsnitt 7.6), och går nu in på frågan huravida det böra gälla någon inskränkning i hyresgästorganisa­tionens rätt att förhandla för de berörda hyresgästernas räkning.

Enligt den förhandlingsordning som ursprungligen utarbetades av de centrala organisationerna på den allmännyttiga sektorn var förhandlings-rätlen begränsad till de hyresgäster som var medlemmar i den för­handlande hyresgästföreningen. Det visade sig emeUertid att de hyror som bestämdes vid de lokala förhandlingarna kom att tillämpas också för bostadsföretagets övriga hyresgäster. En sådan praxis underlättades av att de allmännyttiga företagens hyresavtal regelmässigt innehåller en förhandlingsklausul, varigenom tidpunkten för eventuella hyresändringar har frigjorts från den avtalade hyrestiden. Trots förhandUngsordningens begränsning till medlemmarna kom alltså förhandlingarna alt i praktUcen omfatta samtliga bostadsföretagets hyresgäster. Genom revision av för­handlingsordningen år 1971 bringades denna i överensstämmelse med de faktiskt rådande förhållandena. Förhandlingsrätten enligt den revi­derade förhandlingsordningen omfattar alltså samtUga bostadsföretagets hyresgäster utan någon begränsning. Samma omfattoing har också de förhandlingsordningar som har utarbetats av de centrala partsorganen på övriga sektorer av hyresmarknaden.

Utredningen anser det ligga i sakens natur att förhandlingsöverens­kommelser i frågor som berör alla hyresgäster i en fastighet på ett lik­artat sätt också kommer att tillämpas lika för aUa. ÅtskiUiga frågor kan inte lösas på skilda sätt för olika hyresgäster. I andra frågor kan man i och för sig tänka sig skilda lösningar, men detta får då i de flesta faU icke önskvärda konsekvenser från allmän synpunkt. Enligl utredningens mening talar därför både praktiska hänsyn och principiella skäl för att lagen på denna punkt bör utformas i överensstämmelse med rådande praxis. Utredningen föreslår därför att hyresgästorganisations förhand­lingsrätt enligt förhandlingsordningen i princip skall omfatta samtUga bostadslägenheter i den eller de berörda fastigheterna.

7   Riksdagen 1977/78.1 saml Nr 175

Prop. 1977/78:175

98

Mot utredningens förslag på den aktuella punkten har från ett par remissinstanser, som är kritiska mot hela lagförslaget, invänts att anslut­ningen till det kollektiva förhandlingssystemet i varje enskilt fall bör bygga på hyresgästens önskan att anlita de tjänster som den avtals­slutande hyresgästorganisationen kan erbjuda. De flesta remissinstanser har emellertid i Ukhet med utredningen funnit alt det inte kan komma i fråga att begränsa förhandlingsrätten till endast de lägenheter som innehas av medlemmar i den avtalsslulande hyresgästorganisationen.

För egen del vill jag till en början erinra om att som en följd av hyresregleringen och det frivUUga förhandlingssystemet har individuella hyresförhandlingar inte förekommit på hyresmarknaden i någon större omfattning efler år 1942. De flesta hyresgäster är vana vid att frågan om de årliga hyresjusteringarna kan lösas utan att de personligen be­höver ta ställning tiU hyreskraven. Det har heller inte varit nödvändigt att de har vidtagit någon annan åtgärd, exempelvis att ansluta sig till den förhandlande hyresgästföreningen. Hyresgästen har endast behövt godta en förhandlingsklausul i kontraktet.

Om man för framtiden skulle begränsa förhandlingsrätten, så att de oorganiserade hyresgästerna ställdes utanför de kollektiva förhand­lingarna, skulle detta innebära en drastisk förändring av de förhållanden som man sedan länge har inrättat sig efter på hyresmarknaden. Många hyresgäster skulle omedelbart ställas inför valet att antingen själva sköta förhandlingarna med hyresvärden eller inträda som medlemmar i en hyresgästförening.

Från fastighetsägarsynpunkt skulle en begränsning av förhandlings­rätten till organisationsmedlemmar kunna medföra att de praktiska för­delarna med alt bedriva hyresförhandlingarna kollektivt gick förlorade. I ett ytterlighetsfall skulle en sådan begränsning av förhandlingsrätten kunna leda till att i en och samma fastighet vissa hyror bestämdes i för­handlingar med den regionala hyresgästföreningen, andra i förhand­lingar med en minoritetsgrupp av hyresgäster och åter andra i förhand­lingar med de enskilda hyresgästerna. Vidare skulle förhandlingarna med de hyresgäster som stod utanför de kollektiva förhandlingarna få ske med beaktande av hyreskontraktens bestämmelser om hyres- och uppsägningstider. I fråga om den vanUga typen av hyreskontrakt, som löper per den 30 september årligen, skulle detta innebära att hyres­värden för att gardera sig mot alla eventuaUteter skulle vara tvungen att säga upp hyresavtalen senast den 30 juni i de fall ändringsöverens­kommelse inte hade träffals vid denna tidpunkt. En sådan ordning skuUe göra förhandlingssystemet svårt att hantera och avsevärt minska dess värde för såväl fastighetsägare som hyresgästorganisationer och enskilda hyresgäster. Särskilt gäUer detta beträffande större faslighels-förvaltningar.

Som utredningen har påpekat är det emellertid inte bara praktiska

Prop. 1977/78:175

99

hänsyn som talar för att de kollektiva förhandlingama som regel bör omfatla samtliga lägenheter i den eller de berörda fastigheterna. Braks­värdesystemet innebär principiellt inle bara att jämförliga lägenheter får lika höga hyror ulan även, åtminstone på längre sUct, att hyrorna i hela lägenhetsbeståndet anpassas till varandra efter lägenheternas varierande braksvärde. De faktorer som har betydelse vid denna jämförelseprövning skall bedömas objektivt. Bruksvärdehyran skall alltså vara densamma oberoende av vilken hyresgäst som bor i lägenheten.

Den objektiva bedömning av lägenheterna som skall ske enligt bruks­värdesystemet talar mot en begränsning av förhandlingsrätten till endast medlemmar i den avtalsslutande hyresgästorganisationen. Undantas en stor del av lägenheterna från förhandUngsordningen, finns risk, att i strid med bruksvärdeprincipen, skilda hyresnivåer kan uppkomma för likvärdiga lägenheter.

Del anförda visar enligt min mening att en förhandlingsordning Uk­som nu bör innefatta förhandlingsrätt för i princip samtUga bostads­lägenheter i den eller de berörda fastigheterna. Jag biträder därför ut­redningens förslag att bestämmelserna om förhandlingsordnings omfatt­ning utformas i enlighet med denna grundsats. Detla hindrar inte att undantag görs, så att en eller flera lägenheter lämnas utanför det kol­lektiva förhandlingssystemet. Jag återkommer lill denna fråga i det följande.

Enligt utredningens uppfattning bÖr förekomsten av förhandlings­klausul i det enskilda hyresavtalet inle utgöra någon föralsältning för alt kollekliva förhandlingar skall äga rum beträffande en viss lägenhet. Jag delar den uppfattningen. En ordning där förhandlingsordning gällde för en lägenhet endast under förulsätming att det enskilda hyresavtalet innehöll förhandlingsklausul skulle göra det möjligt för en hyresvärd, som motsatt sig etablerandet av förhandlingsrätt, alt urholka denna rätt genom alt underlåta att teckna förhandlingsklausuler med sina hyres­gäster. Jag ansluter mig därför till uiredningens förslag atl förhandlings­ordning i princip bör gälla mellan de avtalsslutande partema oberoende av om förhandlingsklausul finns intagen i de enskilda hyresavtalen eller inte. Detta får betydelse framför allt för hyresvärdens primära förhand­lingsskyldighet (se avsnitt 7.7).

Från regeln att förhandlingsordning bör omfatta samtUga lägenheter bör, såsom utredningen har förordat, två undantag göras. Dels bör för­handlingsordningens parter kunna komma överens om att undanta viss eller vissa lägenheter. Dels bör förhandlingsordning inte längre anses omfatta en viss lägenhet, om hyresnämnden i förlängnings- eller viU­korstvist har funnit att hyresavtalet inte bör innehålla förhandlings­klausul. Jag kommer senare att redogöra för prövningsförfarandet i sådana fall (avsnitt 7.5 och 7.9). Jag vill också framhålla att hyresgäst­organisationens rätt att utan särskilt bemyndigande förhandla för aUa

Prop. 1977/78:175

100

lägenheter endast gäller frågor som rör hyresgästema koUektivt. För att tvist som rör en hyresgästs enskUda boendeförhållanden skaU kunna tas upp till förhandling bör det fordras att hyresgästen har lämnat organisa­tionen uppdrag att företräda honom i saken i(se vidare avsnitt 7.6).

Förslaget att den avtalsslutande hyresgästorganisationen skall för­handla för samtliga bostadslägenheter och hyresgäster i den eller de berörda fastigheterna innebär inte att organisationen har någon legal fullmakt att företräda hyresgästema i förhåUande till hyresvärden. En föralsättaing för att en förhandlingsöverenskommelse, som organisatio­nen träffar, skall få verkan för det enskUda hyresförhållandet bör, så­som jag tidigare har nämnt, vara att hyresavtalet innehåUer en förhand­lingsklausul. Huruvida förhandlingsklausul skall tillämpas i hyresför­hållandet eller inte bör liksom nu vara en sak enbart meUan hyresvärden och hyresgästen som inte angår partsorganisationerna.

Den praktiska betydelsen av denna begränsning i hyresgästorganisa­tions behörighet alt företräda hyresgästerna torde inte bU slor. Som jag tidigare har nämnt bör nämligen förekomsten av förhandlingsklausul i det enskilda hyresavtalet i princip inte utgöra någon förutsättning för att förhandlingsrätt skall föreligga beträffande en viss lägenhet. Inte heller torde man i allmänhet ha anledning anta att hyresgästen kommer att motsätta sig att förhandlingsklausul av sedvanlig typ förs in i kontraktet, om hyresvärden påfordrar det. Med hänsyn härtill och till de faktiska förhållandena i övrigt torde man kunna räkna med att förhandlings­arbetet också i fortsättningen i de flesta fall kommer att praktiskt be­drivas på ungefär samma sätt som om organisationen var behörig att företräda hyresgästerna i förhållande till hyresvärden.

Att en organisation, låt vara med nyss angivna behörighetsbegräns­ning, ges rätt att förhandla för andra än medlemmarna i organisationen avviker från vanliga fullmakts- och föreningsrätlsliga regler. Normalt har en organisation rätt till förhandling enbart på medlemmars vägnar. På denna princip bygger exempelvis lagen (1976: 580) om medbestäm­mande i arbetslivet (se prop. 1975/76: 105 Bilaga 1 s. 226 och 349).

Ett erkännande av en förhandlingsrätt utan anknytoing till medlem­skap utgör emeUertid ingen nyhet på hyresrättens område. Som jag redan har nämnt innebär de frivilUga förhandlingsordningarna att den avtalsslutande hyresgästföreningen förhandlar för samtliga bostadslägen­heter och bostadshyresgäster i den eller de berörda fastigheterna. Också enUgt avvecklingslagens förhandlingssystem berör förhandlingama alla hyresgäster som bor kvar i de tidigare hyresreglerade lagenhetema. De nuvarande förhandlingssystemen har emeUertid inte gått fria från kritik på denna punkt. KritUcen har gått ut på att det i samband med för­handlingarna i vissa fall skulle ha förekommit tendenser till en diskri­minering av hyresgäster som inte är medlemmar i den förhandlande hyresgästföreningen.

Prop. 1977/78:175

101

Riksdagen behandlade år 1976 en motion i vUken hemställdes att rUcsdagen skuUe besluta om sådan ändring i hyreslagen att medlemskap i organisation av hyresgäster inte skall medföra särskUda förmåner vid hyressättning. Civilulskottet framhöll i sitt betänkande rörande motionen (CU 1975/76; 26 s. 5) att grunderna för hyreslagstiftaingen enligt ut­skottets mening är att uppfatta så att medlemskap i viss organisation i och för sig inle skall inverka på hyressättningen. Utskottet framhöll vidare att det är intresseorganisationerna obetaget att för sina medlem­mars räkning hävda att objektiva skillnader mellan vissa lägenheter m.m. skall beaktas i de individuella avtalen. Det är inte heller något hinder mot att ett bostadsföretag genom bidrag eller eljest tar på sig ett visst ekonomiskt ansvar för hyresgäströrelsens medverkan i ett för­handlingsarbete som kommer alla boende till godo. Utskottet förklarade sig emellertid la bestämt avstånd från ett förfaringssätt som leder till särskilda rabatter för hyresgäströrelsens medlemmar innebärande skilda hyresnivåer för medlemmar och icke medlemmar. Utskottet ville dock inte tillstyrka att riksdagen skuUe genom ändring i hyreslagen skriva in ett allmänt förbud med den i motionen föreslagna utformningen. Om utvecklingen inte vilket utskottet fömtsatte skuUe lösas genom överenskommelser eller på annat sätt borde enligt utskottets uppfattning regeringen ha att ta de initiativ i frågan som kunde anses påkallade. Med bifall till utskottets hemställan beslöt riksdagen att dels avslå mo­tionen, dels som sin mening ge regeringen till känna vad utskottet anfört (rskr 1975/76: 277).

För egen del vill jag framhåUa att det problem som riksdagen här har pekat på är en direkt följd av att förhandlingsrätt föreligger även be­träffande hyresgäster, som inte är medlemmar i den förhandlande orga­nisationen. Enligl aUmänna föreningsrättsliga grundsatser är en hyres­gästorganisation skyldig att behandla alla medlemmar lika i den mån inte stadgarna uttryckUgen anger annat. I fråga om rättsförhållandet mellan organisationen och de oorganiserade hyresgästerna finns det däremot inga allmänna föreningsrättsliga regler som kan tjäna till väg­ledning för bedömningen.

Inte heller kan hyreslagens regler anses klargöra vilka skyldigheter en förhandlande hyresgästorganisation har gentemot de hyresgäster som står utanför organisationen. Det enda man i detta avseende har att hålla sig till är, såsom riksdagen har framhåUit, att det i och för sig inte är förenligt med hyreslagens hyressättningsnormer att medlemskap i viss organisation får inverka på hyresnivån.

Jag vUl också fästa uppmärksamheten på att avsikten med den nu fö­reslagna lagen inte är att vissa specieUa hyresgästorganisationer skall få förhandUngsrätt av den typ som föreUgger enUgt avvecklingslagen för en bestämd krets av hyresgäster. Den föreslagna förhandlingsrätten har alltså inte något offentUgrättsUgt inslag, som tolkningsvis skuUe

Prop. 1977/78:175

102

kunna anses innebära att hyresgästerna måste behandlas principiellt li­ka. Även om en hyresgästorganisation får förhandUngsrätt, har den en­ligt förslaget helt kvar sin privaträttsliga karaktär. Visserligen kan det hävdas att det torde följa av det förhandlingsuppdrag som organisatio­nen har åtagit sig enligt förhandlingsordningen att organisationen har att behandla de företrädda hyresgästema principiellt lika vid uppdragets fuUgörande. Det torde emellertid f. n. vara oklart i vilken utsträckning det med stöd av uppdragsrättsliga grundsatser kan krävas att organi­sationen i förhandlingsarbetet iakttar principen om lika behandling av hyresgästerna.

Eftersom det frivilliga förhandUngssystemet hittUls i endast ringa om­fattning har uppmärksammats i lagstiftningen, är det förklarligt att rättsläget f. n. är oklart när det gäller frågor som aktualiseras av att förhandlingsrätten omfattar både organiserade och oorganiserade hy­resgäster. I samband med den nu föreslagna lagregleringen av förhand­lingssystemet måste man emeUertid ta ställning tiU hur dessa frågor bör lösas. Som framgår av riksdagens beslut uppkommer i detta samman­hang också frågan i vad mån de oorganiserade hyresgästerna bör bidra tUl finansieringen av förhandUngsverksamheten. Det förekommer re­dan nu att det i den hyra som debiteras hyresgästerna ingår viss avgift som tUlförs den förhandlande hyresgästföreningen som ersättning för dess medverkan i förhandlingsverksamheten. Frågan om de oorganise­rade hyresgästernas deltagande i finansieringen kan, som flera remiss­instanser har understrukit (se avsnitt 5.2), inte förbigås med tystnad vid en lagreglering av förhandlingssystemet.

Sedan riksdagen meddelade sitt beslut har frågan om de s. k. med­lemsrabatternas tUlåtlighet inte genom partsorganisationemas initiativ förts närmare en lösning. En fråga som i så hög grad berör den enskilde hyresgästens rättssäkerhet är enligt min uppfattning inte heller lämpad för att överlämnas tiU en lösning i sådan ordning. Enligt min mening behövs det lagstiftningsåtgärder, om man för framtiden vill förebygga misstankar om att det via medlemsrabatter uppstår skilda hyresnivåer för medlemmar och icke medlemmar i den avtalsslutande organisa­tionen.

Det är emeUertid inte bara fråga om att se tUl att hyresnivåerna så långt möjligt bUr desamma för medlemmar och icke medlemmar. Ett system med medlemsrabatter kan också innebära att likvärdiga lägenhe­ter visserligen åsätts samma hyra men att hyresvärden betalar en del av hyresmedlen till hyresgästorganisationen, som sedan använder det mottagna beloppet tUl att bl. a. sänka medlemsavgiften för sina med­lemmar. I den mån beloppet kan anses utgöra skäUg kompensation för hyresgästorganisationens förhandlingsarbete, torde någon invändning inte kunna riktas mot förfarandet. Jag återkommer strax tiU den frågan. Om emellertid hyresgästorganisationen förhandlar för såväl medlemmar

Prop. 1977/78:175

103

som icke medlemmar och så mycket av hyresmedlen lämnas till orga­nisationen att de medlemsavgifter som annars skulle ha utgått kan sät­tas ned radikalt eller t. o. m. helt falla bort, innebär det att icke orga­niserade hyresgäster får bidra till att bekosta den del av organisatio­nens verksamhet som riktar sig enbart till medlemmarna. Ett sådant förfarande kan enligt min mening inte godtas.

Mot bakgrunden av det anförda förordar jag att det i hyresförhand­lingslagen tas in vissa regler som är ägnade att medföra att även de oorganiserade hyresgästemas intressen tas till vara i tiUräcklig utsträck­ning i förhandlingsarbetet. Jag vill emellertid imderstryka att reglerna måste utformas så att de inte medför någon inskränkning i den fria förenings- och förhandlingsrätten. Jag erinrar om att en hyresgästorga­nisation från föreningsrättsUg synpunkt är en ideell förening som, för­utom befrämjande av vissa rent ideella ändamål, har tUl syfte att främ­ja medlemmarnas ekonomiska intressen. Vid utformningen av förslaget på denna punkt måste man därför ta hänsyn till att en hyresgästorga­nisation har ett legitimt behov av att i kollektiva förhandlingar om hy­resvUlkor kunna hävda sina medlemmars intressen och söka tillförsäkra dem förmåner i bl. a. ekonomiskt avseende.

Vad först gäller hyressättningen vUl jag erinra om att hyreslagens regler bygger på principen att jämförliga lägenheter skall ha lika höga hyror. Detta innebär bl. a. att hyrans storlek i princip inte bör påverkas av vilken hyresgäst som för tUlfället hyr lägenheten. För att tillgodose de oorganiserade hyresgästernas intressen bör man till en början söka skapa regler som gör tUlämpningen av denna hyressättningsnorm tving­ande.

När hyran på en och samma gång skall bestämmas för ett större an­tal lägenheter, kan man räkna med att hyrorna i princip måste göras beroende av lägenhetemas beskaffenhet. Det inbördes förhållandet mellan hyror för olika lägenhetsstorlekar brukar fastställas med ledning av standardiserade normer och andra fasta förhandlingsrutiner.

Inom ramen för den hyresstmktur som parterna kommer överens om med tiUämpning av sådana enhetUga beräluiingsmetoder ankommer det på den förhandlande hyresgästorganisationen att bevaka enskilda hyres­gästers individuella intressen så att särskilda avvikelser som kan före­ligga mellan i övrigt likvärdiga lägenheter ger utslag i hyran. Om t. ex. utrustningsstandarden är olika i lägenheter som i övrigt är Uka, kan detta motivera en skillnad mellan hyrorna. Som exempel på andra sär­skUda avvikelser som bör kunna påverka det inbördes förhåUandet mel­lan hyrorna kan jag peka på oUka lägesförhållanden inom huset, såsom att vissa lägenheter är belägna ovanför eller bredvid en lokal med stö­rande buller eller att vissa lägenheter är utsatta för en besvärande in­syn.

Vilket utslag faktorer av detta slag kan komma att ge vid hyressätt-

Prop. 1977/78:175

104

ningen beror i hög grad på hyresgästorganisationens förhandUngsinsat-ser i det konkreta faUet. Vilka insatser som görs beror i sin tur till stor del på det interna föreningsarbetet, bl. a. kontakterna med de enskUda medlemmama.

En fördel med medlemskapet i en hyresgästorganisation är just att hyresgästen normalt torde ha goda möjligheter att få sina synpunkter be­träffande lägenheten beaktade i förhandlingsarbetet. I fråga om hyres­gäster som står utanför organisationen har organisationen rent faktiskt inte möjUghet att på samma sätt engagera sig i hyresgästernas indivi­duella önskemål. Någon anledning att i detta avseende ändra förutsätt­ningarna för förhandlingsarbetet föreligger enligt min mening inte.

Som ett led i sin bevakning av enskilda hyresgästers individuella in­tressen kan en hyresgästorganisation alltså hävda att det föreUgger ob­jektiva skUhiader meUan vissa lägenheter, även om de i de flesta avse­enden är lika, och att hyroma därför bör differentieras. En sådan dif­ferentiering kan vara fuUt motiverad från bmksvärdesynpunkt också när det rör sig om lägenheter av samma storlek inom samma hus. I en­hetlighetens intresse är det emellertid viktigt alt differentieringen ge­nomförs konsekvent. Det kan t. ex. tänkas att de förhandlande parterna har klart för sig att en viss omständighet, t. ex. lägre standard eUer buller­störningar, föreligger beträffande fler lägenheter inom gruppen än som har åberopats från organisationens sida men att parterna ändå inte beak­tar detta vid hyressättningen. Om en förhandUngsöverenskommelse ut­formas på detta sätt, innefattar den ett medvetet avsteg från en korrekt tillämpning av bruksvärdereglerna.

Jag är övertygad om att sådana medvetna avsteg från hyreslagens hy­ressättningsnormer inte är vanliga. Bl. a. torde gälla att hyresvärden normalt har intresse av att ha en enhetlig behandling av lägenhetsbe­ståndet och hyresgästema. Såvitt gäUer den kommunala sektom kan jag hänvisa till att kommunförbundet år 1976 i ett cirkulär till kommu­nerna har avrått dessa från att träffa överenskommelser som innebär medlemsrabatter i en eller annan form. I cirkuläret erinrar förbundet om att en sådan överenskommelse kan vara olaglig på så sätt att den strider mot den kommimala s. k. likställighetsprincipen och därför kan komma att upphävas efter kommimalbesvär. Liknande rekommenda­tioner har också gjorts från SABO:s sida beträffande den aUmännyttiga sektom (se CU 1975/76: 26 s. 23 och 27).

I de oorganiserade hyresgästemas intresse bör det finnas en garanti för att den rådande avtalsfriheten rörande hyressättningen inte medför att bruksvärdereglema sätts ur spel i den situation som jag nyss har be­skrivit. Jag föreslår därför att det i hyresförhandlingslagen föreskrivs att vid förhandlingsöverenskommelse om hyra skall lika stora lägenhe­ter inom samma hus åsättas lika höga hyror. För att avvikelse skall få göras från denna huvudregel bör det fordras att det med hänsyn tUl

Prop. 1977/78:175

105

vad som är känt om lägenhetemas närmare beskaffenhet och övriga omständigheter kan jmses föreligga en skUlnad mellan dem med avse­ende på bmksvärdet.

Om föreskriften utformas på detta sätt, får bäde hyresgästorganisa­tion och hyresvärd ett ansvar för att de oorganiserade hyresgästema behandlas kortekt vid hyressättningen. Att även hyresvärden skall ha ett sådant ansvar finner jag befogat med hänsyn till att nuvarande praxis med förhandlingsrätt oberoende av medlemskap gäller också i hyresvär­damas intresse.

Den föreslagna föreskriften torde medföra att hyresvärdar behöver hålla sig bättre underrättade om lägenhetemas skick än vad f. n. ibland kan vara fallet. En sådan utveckUng synes innebära klara fördelar.

Om en hyresgäst anser att den hyra som har överenskommits för hans lägenhet utan gUtig orsak överstiger hyran för en eUer flera lä­genheter av samma storiek inom huset, bör han ha möjlighet att få hy­ran nedsatt av hyresnämnden. Om nämnden finner att det inte föreUg­ger sådan skiUnad i bruksvärdehänseende meUan lagenhetema att den högre hyran är motiverad, bör nämnden kunna sätta ned hyran för prövningslägenheten så att den överensstämmer med hyran för den eller de lägenheter som jämförelsen avser. I ett sådant fall bör alltså hyres­gästen kunna tvinga fram en hyressänkning, oavsett om en regelrätt bmksvärdeprövning kanske skuUe ge vid handen att hyran för hans lägenhet inte är påtagUgt högre än den hyresnivå man i så fall hade att utgå från. I hyresförhandlingslagen bör införas en regel som gör en så­dan sänkning möjUg. Jag kommer senare att behandla utredningens förslag om enskUd hyresgästs rätt i övrigt att få förhandlingsöverens­kommelse prövad av hyresnämnden (avsnitt 7.9).

Som jag tidigare nämnde har frågan om de oorganiserade hyresgäs­temas rättigheter vid förhandlingarna ett nära samband med frågan i vad män de bör bidra tiU att skapa behövUga resurser för förhandlings-verksamheten. Från Hyresgästemas riksförbund har det sedan länge hävdats att det inte är rimligt att ett förhandlingsarbete, som kommer samtliga hyresgäster tiU godo och som också innebär arbets- och kost­nadsbesparingar för fastighetsägaren, skall finansieras enbart genom medlemsavgifter. Härvid brukar också påpekas att på den aUmännytti­ga bostadssektorn fördelas fastighetsägarsidans förhandlingskostnader i praktiken likformigt meUan samtUga hyresgäster.

Uppfattningen att också hyresgästorganisationens förhandlingskost­nader bör fördelas mellan samtUga hyresgäster har fått stöd av kom­munförbundet och SABO. På den aUmännyttiga sektorn tiUämpas i viss utsträckning ett förfarande som innebär att hyresgästorganisationen eidigt förhandlingsöverenskommelsen tillförsäkras viss ersättning för sin medverkan i förhandlingsverksamheten. Ersättningen utges av bo­stadsföretaget, som direkt eUer indirekt kompenserar sig för denna

Prop. 1977/78:175

106

kostnad vid hyressättningen. Samtliga hyresgäster kommer härigenom att i form av hyresmedel lämna bidrag till organisationen för dess för­handlingsarbete. Det finns också på den privata bostadssektorn exempel på överenskommelser, där ersättningsfrågan har lösts på detta sätt.

Riksdagen har i det tidigare nämnda beslutet förklarat att det enligt dess mening inte föreUgger något hinder mot att fastighetsägaren ge­nom bidrag eUer eljest tar på sig ett visst ekonomiskt ansvar för hyres­gästorganisationens medverkan i förhandlingsarbetet. Förhandlingsöver­enskommelser som innebär att en viss del av hyran tiUförs hyresgäst­föreningen har, såvitt jag känner till, endast i ett faU prövats av hyres­nämnd. I det fallet utgick enligt överenskommelsen ersättning till hy­resgästföreningen med visst belopp per kvadratmeter bostadsyta och år i hyresvärdens fastigheter. Ersättningen avsåg föreningens medverkan i boendedemokratifrågor samt dess informations- och förhandlings­verksamhet. Hyresnämnden konstaterade först att det belopp som av­såg ersättning tUl föreningen utgjorde en del av hyran. Vid en pröv­ning av hyrans storlek enUgt braksvärdereglema fann nämnden sedan att den överenskomna hyran inte kunde anses oskälig. Avgörandet är f. n. föremål för prövning av bostadsdomstolen. Man kan därför ännu inte med säkerhet säga vad som är gällande rätts ståndpunkt när det gäller denna typ av finansieringsförfaranden.

Den kritik som har framförts mot att också de oorganiserade hyres­gästerna ibland får bidra tiU att finansiera förhandlingsverksamheten torde delvis hänga samman med att man på sina håll befarar att de oorganiserade hyresgästemas intressen inte alltid tas väl tUl vara i för-handUngsarbetet. Om man emellertid såsom jag nyss har föreslagit in­för en regel som är ägnad att medföra att alla hyresgäster behandlas principiellt lika i situationer där lägenheter typiskt sett bör ha Uka höga hyror, torde denna grund för kritiken i allt väsentligt faUa bort. EnUgt min mening får det med en sådan ordning snarare anses rimligt att också hyresgäster, som av oUka skäl föredrar att stå utanför den orga­nisation som har erhålUt förhandlingsrätten, ändå tar på sig ett visst ekonomiskt ansvar för att skapa de resurser som behövs för att för-handUngsarbetet skaU kunna bedrivas effektivt.

Även om frågan om de oorganiserade hyresgästernas ersättningsskyl­dighet för förhandlingskostnaderna nu skuUe lämnas oreglerad, kan man räkna med att det också i fortsättningen kommer att finnas feistig-hetsägare som är vUIiga att medverka till att behövliga ekonomiska re­surser ställs tiU den förhandlande hyresgästorganisationens förfogande. I sådana fall torde det också gå att finna metoder för att lösa ersätt­ningsfrågan. Lagligheten av den metod som väljs i det enskilda fallet kan emeUertid från olika utgångspunkter komma att sättas i fråga av de berörda hyresgästerna.

För att undvika tvister om lagligheten av förfaranden, som direkt el-

Prop. 1977/78:175

I07

ler indirekt innebär att viss del av hyran utgör ersättning tiU hyresgäst­organisationen för dess förhandlingsarbete, bör emellertid enligt min mening ersättningsfrågan regleras i hyresförhandlingslagen. Som jag redan har sagt anser jag det också i många fall vara rimligt att de oor­ganiserade hyresgästerna i skälig omfattning bidrar tUl finansieringen av hyresgästorganisationens förhandlingskostnader. Att gå så långt som att förplikta hyresvärd att tiUföra den hyresgästorganisation som är hans motpart vid förhandUngama viss andel av hyresintäkterna kan emellertid redan av principiella skäl inte komma i fråga. Huruvida er­sättning skall utgå till hyresgästorganisation måste Uksom hittills få bero av överenskommelse mellan förhandlingsordningens parter.

På grund av det anförda förordar jag att det i hyresförhandlingsla­gen förs in bestämmelser som gör det möjUgt för förhandlingsordning­ens parter att, om de är ense, besluta att i hyran för samtUga lägenheter skall ingå visst belopp som utgör ersättning till hyresgästorganisationen för dess förhandlingsarbete. Enligt min mening är det angeläget att det klart redovisas hur stort detta belopp är. Även om det utgör en del av hyran bör det aUtså alltid anges särskilt. Lagen bör därför innehåUa en regel om att det av förhandlingsöverenskommelsen skaU framgå hur stor del av överenskommen hyra som utgör ersättning för förhand­lingsarbete.

Ersättning för förhandlingsarbete bör inte få överstiga vad som är skäligt med hänsyn tUl hyran i övrigt, förhandlingskostnadernas storlek och övriga omständigheter. En regel härom bör tas in i lagen. Vidare bör lagen innehålla en bestämmelse om rätt till prövning hos hyres­nämnden av ersättningens skälighet. Det förhållandet att ersättningen för förhandlingsarbete kan utgöra en del av hyran medför visserligen att skäligheten av ersättningen kan prövas enUgt de vanliga bruksvärdereg­lerna. En sädan prövning blir emeUertid av begränsat värde, eftersom den kommer att avse den totala hyran. Nedsättning kan alltså ske bara om den totala hyran är oskälig. Jag anser därför att möjUghet bör in­föras att särskilt pröva skäUgheten av det belopp som avser ersättning för förhandUngsarbete.

Som jag tidigare har berört kan det tänkas att de förhandlande par­terna kommer överens om att hyresgästorganisationen skaU ha ersätt­ning även för annat än förhandlingsarbete. I praktiken har det också förekommit att ersättning har utgått för organisationens medverkan i boendedemokratifrågor och för dess informationsverksamhet. Sådan ersättning kommer inte att kunna prövas enligt den nyss förordade prövningsregeln, som ju endast avser skäUgheten av ersättning för för­handlingsarbete. Om emeUertid förhandUngama helt eller delvis avser oorganiserade hyresgäster, kan en ordning där hyresvärden lämnar över en del av hyresmedlen i ersättning för annat än förhandlingsarbe­te komma att strida mot grunderna för förhandlingssystemet. Detta kan ju innebära att hyresgäster som inte är medlemmar i den avtals-

Prop. 1977/78:175

108

slutande organisationen tvingas att indirekt betala för förmåner som kommer endast medlemmama till godo. Skulle ett sådant förfarande tillämpas, kan det utgöra en anledning för de oorganiserade hyresgäs­tema att få förhandlingsklausulen slopad. Vidare kan förhandlingsord­ningen komma att upphävas för huset i fråga (se avsnitt 7.5).

7.5 Rätten tiU förhandlingsordning

En förutsättaing för att kollektiva förhandlingar skall komma till stånd bör, som jag tidigare har nämnt, vara att det i det enskUda faUet finns en pä giltigt sätt tiUkommen förhandlingsordning. Normalt torde partema själva komma överens om att börja förhandla kollektivt. Överenskommelsen får ömsesidigt förpliktande verkan i och med att partema tecknar ett avtal om förhandUngsordning som överensstäm­mer med lagens föreskrifter.

Undantagsvis kan det inträffa att sådant avtal inte kan uppnås på friviUig väg. Om part har vägrats rätt tiU kollektiva förhandlingar bör han, som tidigare har nämnts, ha möjlighet att hänskjuta frågan om förhandUngsordning tUI hyresnämnden. Det bör då ankomma på nämn­den att pröva om det med hänsyn tUl förhåUandena i det enskilda fal­let föreUgger förutsättningar för att tUlerkänna parten förhandlingsrätt. Anses sådana förutsättningar föreUgga, bör nämnden ha befogenhet att med för partema tvingande verkan besluta om införande av förhand­Ungsordning. En sådan tvångsvis genomdriven förhandlingsordning bör i enlighet med vad jag tidigare har anfört medföra samma rättsverk­ningar för partema som en förhandlingsordning som har tUlkommit ge­nom frivUligt avtal.

Frågan om vUka rättssubjekt som bör tiUerkännas förhandlingsrätt enligt den föreslagna lagen synes inte vålla några problem när det gäl­ler fastighetsägarsidan. Jag biträder utredningens förslag att förhand­lingsrätt skall tillkomma inte bara enskUd hyresvärd utan också fastig-hetsägarförening i vUken värden är medlem. De bör aUtså var för sig äga behörighet att ingå avtal om förhandlingsordning. En remissinstans har visserUgen ifrågasatt om det finns behov av att fastighetsägarför-ening ges behörighet att ingå sådant avtal utan fuUmakt från medlem­men (se avsnitt 5.2). Jag vUl med anledning därav erinra om att hyres­lagens bestämmelser om förhandlingsklausul utgår från att förhand­lingspart på fastighetsägeursidan kan vara den fastighetsägarförening som hyresvärden är medlem i. Några praktiska olägenheter av dessa bestämmelser har inte påvisats. Bostadsmarknadskommittén har dock rekommenderat att avtal om förhandlingsordning undertecknas såväl av fastighetsägaren som av den fastighetsägarförening som företräder värden vid förhandling enUgt förhandUngsordningen. Detta förfarande kommer med all säkerhet att bli aUmänt tiUämpat på den enskUda sek­torn.

Prop. 1977/78:175

109

Med hänsyn till det sagda delar jag utredningens uppfattning att det inte finns någon anledning att föreslå ändring i nu gällande regler om fastighetsägarförenings behörighet. Fastighetsägarförening bör alltså också i fortsättningen utan särskilt bemyndigande kunna träffa bindan­de avtal om förhandUngsordning förutsatt att denna avser hus som in­nehas av medlem i föreningen. Jag vUl dock betona att vad som nu har sagts endast gäUer behörigheten att ingå frivilligt avtal. Som jag kom­mer att närmare utveckla i specialmotiveringen (avsnitt 9.1) bör fastig­hetsägarförening däremot inte kunna uppträda som part i tvist om in­förande av förhandlingsordning. I sådan tvist bör i enlighet med ut­redningens förslag partsbehörigheten endast tillkomma den enskilde hyresvärden. En annan sak är att fastighetsägarförening självfaUet kan uppträda som ombud för hyresvärden.

Jag tar nu upp frågan om vad som bör gäUa för att en sammanslut­ning av hyresgäster skall tUlerkännas förhandlingsrätt.

Enligt awecklingslagen har förhandlingsrätt förbehållits hyresgäst­organisation som är ansluten tiU riksorganisation av hyresgäster. Det har därvid förutsatts att ingen annan riksorganisation än Hyresgäster­nas riksförbund kommer att finnas. Motsvarande förbehåll gällde tidi­gare vid förhandlingar om bashyra enUgt hyresregleringslagen.

Enligt hyreslagens bestämmelser om förhandlingsklausul vilka in­direkt anger gränsema för rätten att f. n. ingå avtal om förhandlings­ordning gäller däremot inte något krav på anknytning tiU central organisation. Av förarbetena framgår att hyreslagen inte lägger något hin­der i vägen för att låta överenskommelse om hyra, som träffas av hy­resgästorganisation som står utanför riksorganisationen, bli bindande för de enskilda hyrespartema (se prop. 1973: 23 s. 160). Det framhålls dock att vissa krav måste stäUas på en sammanslutning för att den skall kunna betraktas som en hyresgästorganisation. Den måste sålunda fylla åtminstone de krav som brakar uppställas för att en sammanslutaing över huvud taget skaU kunna betraktas som en ideell förening. Däremot bör det enligt förarbetena inte krävas att organisationens enda och hu­vudsakliga ändamål är att ta tiU vara medlemmarnas intressen i hy­resfrågor. Som exempel anges att en studentförening bör kunna träffa överenskommelse om hyran för studentbostäder.

Något krav på att hyresgästorganisationen skall ha viss representati­vitet finns inte uppställt i lagtexten, och frågan berörs ej heller i moti­ven. Inte heller i övrigt lämnas någon närmare ledning angående de kvalifikationer som en hyresgästorganisation bör ha för att godkännas. Det betonas dock att lagens reglering inte innebär att den enskilde hy­resgästen skall vara förpliktad att godta en förhandlingsklausul oavsett vilket innehåU den har. Det påpekas därvid att hyresnämnden i förläng­nings- eUer villkorstvist kan pröva om det är skäligt att hyresgästen skall vara bunden av en klausul som hänvisar tiU förhandlingsordning med organisation som står utanför riksorganisationen.

Prop. 1977/78:175

HO

Utredningen föreslår att hyresgästorganisation som uppfyller de mi­nimikrav som nu gäller enligt hyreslagen bör kunna teckna avtal om förhandlingsordning med giltig verkan i avtalsrättsligt hänseende.

Vid remissbehandlingen har utredningens förslag i denna del i all­mänhet godtagits ulan erinringar. Flera remissinstanser understryker att ett legalt förhandlingssystem inte får ges en sådan utformning att för­handlingsrätten förbehålls de i Hyresgästernas riksförbund organiserade hyresgästföreningama. Dessa remissinstanser noterar därför med tUl­fredsställelse att något förslag inte förs fram om att dessa föreningar skall få förhandlingmonopol på lUoiande sätt som är fallet enligt av­vecklingslagen. Också Hyresgästemas riksförbund godtar förslaget om att avtal som träffas av en utanför förbundet stående hyresgästorgani­sation i och för sig bör tUlerkännas rättslig gUtighet.

För egen del ansluter jag mig till utredningens allmänna utgångs­punkt att den föreslagna lagstiftningen bör vara neutral tiU hyresgäs­ternas val av intresseorganisation. Att en organisation som vUl företrä­da hyresgästsidan saknar anknytning till någon av de nuvarande hyres­gästorganisationerna bör inte diskvalificera den som förhandlingsberät­tigad organisation i hyresförhandlingslagens mening.

Jag biträder aUtså förslaget att inga formella krav bör ställas upp utöver dem som får anses ligga i begreppet hyresgästorganisation. Det innebär att det skall vara fråga om en rättskapabel ideell förening med uppgift att ta tUl vara medlemmarnas intressen i hyresfrågor. Den när­mare prövningen av fömtsättalngama för förhandUngsrätt blir, som jag strax återkommer tiU, en fråga för hyresnämnden, om partema inte kan enas om att teckna förhandlingsordning genom frivUUg överens­kommelse.

Förslaget innebär att det i första hand blir hyresvärden som får be­döma om en organisation av hyresgäster kan anses ha de kvaUfikalio­ner som bör krävas för att den skall få företräda de berörda hyresgäs­terna i kollektiva förhandlingar. Självfallet kan dock inte hyresvärdens bedömning få bli utslagsgivande i denna fråga. Hyresgästerna har ett berättigat intresse av att företrädas av en kompetent organisation som kan föra deras talan vid förhandlingama.För att förhandlingsverksam­heten skall leda till att hyresgästema får ett verkligt inflytande på bo­endeförhållandena, fordras dessutom att den förhandlande organisatio­nen är representativ för de boende och åtnjuter deras förtroende.

Jag vill i det sammanhanget erinra om att systemet med förhand­lingsklausuler innebär att den enskUde hyresgästen har möjlighet att förhindra att en med värdens samtycke införd förhandlingsordning kommer att tiUämpas på hyresavtalet. När avtal om förhandUngsord­ning har träffats beträffande viss fastighet kommer hyresgästema att göras uppmärksamma på detta genom att hyresvärden begär att för­handlingsklausul skall föras in i hyreskontrakten. Redan enligt gäUande

Prop. 1977/78:175

111

rätt har hyresgästema då möjUghet att vända sig tUl hyresnämnden och låta nämnden pröva huravida det kan anses skäligt att de skall bli bundna av klausulen i fråga. Denna prövningsmöjlighet bör självfallet behällas. Som jag senare skaU återkomma tUl (avsnitt 7.9) kan det dessutom finnas anledning att ändra föratsättningama för nämndens prövning, så att hyresgästema lättare än f. n. kan bli fria från en för­handlingsklausul. I vissa situationer bör nämnden vidare kunna upphäva förhandlingsordningen för det hus som det är fråga om.

Även om det inte stäUs upp något formellt krav på att hyresgäster­nas mening först bör inhämtas innan avtal om förhandlingsordning in­gås, kan det alltså i praktiken bli nödvändigt för hyresvärden och hy­resgästorganisationen att bilda sig en uppfattning om hyresgästernas inställning innan de ingår ett sådant avtal. Avtalet kan annars komma att upphävas, och det blir i vUket fall som helst av begränsat värde, om det visar sig omöjligt att få förhandlingsklausuler införda i de olika en­skilda hyresavtalen.

Jag övergår nu tUl att behandla frågan efter vilka kriterier hyres­nämndens prövning bör ske i de fall en hyresgästorganisations fram­ställning om förhandlingsordning har avvisats av hyresvärden och frå­gan därför har hänskjutits till nämndens prövning.

EnUgt utredningens förslag bör det krävas starka skäl för att en hy­resgästorganisations framställning om förhandlingsordning skall kunna avvisas. En föratsättning för förhandlingsrätt måste dock enligt utred­ningen vara att organisationen åtnjuter hyresgästernas förtroende. Om en hyresgästorganisation skulle begära förhandlingsrätt för en fastighet där flertalet hyresgäster motsätter sig detta, bör alltså någon förhand­lingsordning inte få komma till stånd. Däremot bör det enligt utred­ningen inte uppställas något krav på att hyresgästorganisationen har för­värvat en viss anslutning av medlemmar bland de berörda hyresgästerna. Om framställningen om förhandlingsordning har gjorts av en utanför riksorganisationen stående organisation, anser utredningen att organisa­tionens kvalifikationer för uppgiften dessutom måste prövas. En sådan prövning måste enligt utredningen ske även om organisationen i fråga till äventyrs skulle ha stöd hos åtskUliga hyresgäster.

Det sagda innebär enligt utredningen att tvist rörande rätten tUl för­handlingsordning skall avgöras på grundval av en obUlighetsprövning, där de faktorer som inverkar på bedömningen får vägas mot varandra. Huvudregeln bör enligt utredningen vara att hyresgästorganisation skall äga rätt till förhandUngsordning. Sådan rätt skall dock inte föreligga i de fall där den begärda förhandlingsordningen efter övervägande av samtUga omständigheter framstår som obillig mot hyresvärden eller mot hyresgästema.

Enligt utredningen behövs det inte nägra särskUda regler för den si­tuationen att det föreUgger konkurrens om rätten tUl förhandlingsord-

Prop. 1977/78:175

112

ning mellan oUka hyresgästorganisationer. FaU där konkurrerande or­ganisationer kan komma att uppträda mot varandra torde i praktiken bU säUsynta. De bör enligt utredningens mening kunna hanteras tUl­fredsstäUande genom den föreslagna regleringen. Utgångspunkten kom­mer regelmässigt att vara att hyresnämnden i en process har att pröva fråga om förhandlingsordning eUer förhandlingsklausul beträffande en av de konkurrerande organisationerna. Humvida denna organisation bör uteslutas med hänsyn tUl att annan organisation som redan har eller önskar få förhandlingsordning är bättre skickad att företräda hyresgästema får enligt utredningen avgöras inom ramen för en obU­lighetsprövning enligt de nyss angivna riktiinjerna. Utredningen tilläg­ger att företräde i aUmähet synes böra ges åt en organisation med lång­siktig målsättning framför en nybUdad sammanslutaing, som uppstått på grund av ett utbrett missnöje i en enstaka fråga. Det torde sålunda säUan finnas anledning att låta en bestående förhandlingsordning rab-bas av en tillfälUg opinion bland hyresgästema även om den skulle om­fattas av majoriteten.

En förhandlingsordning kan gälla tUIs vidare eUer för bestämd tid. Enligt utredningen bör skriftiig uppsägning aUtid krävas för att en för­handlingsordning skall upphöra att gäUa. Den lagfästa rätten tUI för­handlingsordning skulle emellertid vara utan värde, om fri uppsäg­ningsrätt tUlåts. Utredningen föreslår därför att en av hyresvärden gjord uppsägning av förhandlingsordningen skaU kunna hänskjutas till prövning av hyresnämnden. Prövningen av tvist om förlängning av för­handlingsordning föreslås ske enUgt samma normer som enligt förslaget bör tillämpas i tvist om rätt tUl förhandlingsordning.

Förslaget att förfarandet inför hyresnämnden när det gäUer rätten tiU förhandlingsordning bör utformas som en obiUighetsprövning har tillstyrkts av samtliga remissinstanser. I allmänhet instämmer remiss­instansema också i utredningens uttalanden angående vilka faktorer som bör tillmätas betydelse vid prövningen. Sveriges fastighetsägareför­bund framhåUer dock att en hyresgästorganisation som begär förhand­lingsordning aUtid måste ha ett klart uttalat stöd från en majoritet av hyresgästerna för att hyresnänmden skall få bifaUa framstäUningen. Viss kritUc riktas också mot utredningens uttalanden när det gäller en från riksorganisationen fristående organisation av hyresgäster. Det på­pekas exempelvis att frågan vUka kompetenskrav som bör ställas på en sådan organisation är ofullständigt belyst. Vissa remissinstanser be­tonar också starkare än vad utredningen har gjort att man i ett så­dant fall i första hand bör låta hyresgästemas egen inställning tiU frå­gan om förhandlingsordning vara utslagsgivande. Detta bör enUgt dessa remissinstansers uppfattning särskilt gälla, om det föreligger konkur­rens mellan olUca organisationer om rätten tUl förhandlingsordning.

Också jag anser att den prövning som skaU ske i hyresnämnden bör utformas som en obUUghetsprövning, varvid partemas motstående in-

Prop. 1977/78:175

113

tressen får vägas mot varandra. I de flesta fall torde denna intresseav­vägning inte komma att innebära några svårigheter för hyresnämn­den. Mera svårbedömda situationer torde egentligen endast uppkom­ma, om det är en fristående organisation av hyresgäster som har begärt att få förhandlingsordning.

Som utredningen har föreslagit bör huvudregeln vid hyresnämndens prövning vara att hyresgästorganisation skaU äga rätt till förhandlings­ordning. En grandtanke bakom den föreslagna lagen är ju att det kol­lektiva förhandlingsförfarandet innebär väsentUga fördelar för hyres­gästerna. Det bör därför fordras starka skäl för att en hyresgästorgani­sations framställning om förhandUngsordning skall kunna ogillas av hy­resnämnden. Det bör ske endast om det på grund av omständigheterna i det enskilda fallet framstår som obiUigt mot hyresvärden eUer hyres­gästema att organisationen tUlerkänns förhandlingsrätt.

Liksom är fallet när det gäller hyrestvister av annat slag bör det ålig­ga den part som påstår att obilUghet föreUgger att styrka detta. När hy­resgästorganisation har hänskjutit tvist om förhandlingsordning tUl hy­resnämnden, bör det alltså ankomma på hyresvärden att åberopa och styrka de omständigheter som enligt hans mening är ägnade att göra förhandlingsordningen obUlig. De omständigheter som kan göra den begärda förhandlingsordningen obilUg torde i allmänhet röra dels orga­nisationens förhandUngsförmäga, dels hyresgästernas inställning. Som vägledning för hyresnämndens bedömning av dessa förhållanden vill jag framhålla följande.

Har framställningen om förhandlingsordning gjorts av någon av de till riksorganisationen anslutna hyresgästföreningarna torde det knap­past finnas någon anledning för hyresnämnden att ifrågasätta organisa­tionens aUmänna kompetens för förhandUngsuppdraget. En närmare prövning av förhandlingskapaciteten kommer alltså i praktiken bara att behöva företas, om framställningen härrör frän en fristående organisa­tion av hyresgäster.

För att en organisation skall kunna föra förhandlingar för samtliga hyresgäster i ett eller flera hus krävs det att organisationen har möjlig­het att fortlöpande bevaka hyresgästernas intressen på ett tUlfredsstäl­lande sätt. Prövningen av förhandlingskapaciteten blir i praktiken ak­tueU endast när förhandlingsordningen omfattar ett större lägenhets­bestånd. Är det däremot fråga om ett enstaka hus med ett mindre antal lägenheter bör det enligt min uppfattning inte ställas nägra större an­språk, framför aUt inte om alla eller nästan aUa hyresgästema är med­lemmar i organisationen. Även i ett sådant fall bör ett minimikrav dock vara att organisationen förfogar över personer som kan ta ansvar för förhandlingsverksamheten och som har möjUghet att delta i samman­träden med hyresvärden i den utsträckning som ett regelbundet bedri­vet förhandlingsarbete fordrar.

8   Riksdagen 1977/78.1 saml Nr 175

Prop. 1977/78:175

jj4

Som jag nyss antydde kan hyresvärden också komma att åberopa att hyresgästema är negativa till organisationens krav på förhandlingsrätt. Beträffande denna typ av invändning vill jag understryka vikten av att största möjUga hänsyn tas tUl hyresgästemas mening i frågan. Att ge­nomdriva en förhandlingsordning i strid mot den förhärskande uppfatt­ningen hos de hyresgäster, vilkas rätt skaU tUlvaratas, står inte i över­ensstämmelse med lagens syften. Man bör i detta sammanhang också ta med i bedömningen att, om organisationen tUlerkänns förhandlings­rätt, även de oorganiserade hyresgästema i enlighet med vad jag tidi­gare har föreslagit (se avsnitt 7.4) kan bli skyldiga att i skälig omfatt­ning bidra tiU finansieringen av förhandlingsverksamheten.

Det bör enligt min mening inte krävas att en hyresgästorganisation skaU kunna uppvisa en viss anslutning av medlemmar bland de berörda hyresgästema. En särskild fråga blir därför, när tvist föreligger om rät­ten tiU förhandlingsordning, hur hyresgästernas inställning till organi­sationens begäran skaU komma tiU uttryck i processen.

Jag delar på denna punkt utredningens uppfattning att det redan av praktiska skäl är olämpligt att ge hyresgästerna partsställning i tvisten. Det måste anses fullt tUlräckligt att de bland hyresgästema rådande meningarna får föras fram i processen genom hyresvärden resp. hyres­gästorganisationen.

Hävdar hyresvärden att det finns en stark opinion bland hyresgäster­na mot den ansökande organisationen, måste han enligt de nyss berörda bevisbördereglerna söka bevisa detta. Det kan han göra exempelvis ge­nom att låta utföra en undersökning bland hyresgästema om deras uppfattning och presentera denna inför hyresnämnden. Han kan vidare påkalla vittnesförhör inför nämnden med ett antal hyresgäster. För att bemöta hyresvärden kan hyresgästorganisationen å sin sida också gå ut bland hyresgästerna för att söka få gensvar för sitt krav på förhand­Ungsordning.

Det kan inte uteslutas att det ibland visar sig råda delade meningar bland hyresgästema. Om så är fallet, torde det inte finnas någon an­nan lösning än att hyresnämnden på grundval av den förebringade ut­redningen söker fastställa, vUken mening som omfattas av flest hyres­gäster, och låter denna bU bestämmande för utgången. Eftersom bevis­bördan åvUar hyresvärden, bör organisationens framställning ogUlas, om det framgår av utredningen att flertalet hyresgäster motsätter sig den begärda förhandliagsordningen. Kan detta inte anses vara utrett, bör framställningen bifallas.

Läget kan kompUceras av att det råder konkurrens om rätten till förhandlingsordning mellan olika hyresgästorganisationer. I det sam­manhanget viU jag tiU en början understryka att mer än en förhand­lingsordning inte kan gäUa samtidigt för ett och samma hus. En i prak­tiken ohåUbar situation skulle nämligen uppstå, om hyresvärden kunde

Prop. 1977/78:175

115

ådra sig förhandlingsskyldighet gentemot flera, sinsemellan oberoende organisationer beträffande samma bestånd av lägenheter. Detta kan sä­gas komma tiU uttryck i den föreslagna regeln att förhandlingsordning i princip skaU omfatta samtliga lägenheter i ett eUer flera hus (se av­snitt 7.4). Eftersom utredningens förslag på denna punkt har gett upp­hov till missförstånd vid remissbehandlingen, bör emeUertid lagtexten förtydligas. Jag förordar därför att det i lagen tas in en bestämmelse av innebörd att, om visst hus omfattas av förhandUngsordning, nytt avtal om förhandlingsordning beträffande det huset ej får slutas med annan hyresgästorganisation, förtän den förra förhandlingsordningen har upp­hört att gälla för det huset.

En fråga som har specieU betydelse för prövningen av tvister, där konkurrerande organisationer uppträder mot varandra, är vUket lägen­hetsbestånd som hyresnämnden bör utgå från, när nämnden har att be­döma vem som bör tiUerkännas förhandlingsrätt. Hyresvärden kan ha ett stort antal fastigheter på samma ort, och de kan då utgöra en för­valtningsenhet som från hyresvärdens synpunkt bör omfattas av en och samma förhandlingsordning. A andra sidan kan hyresgästema i ett hus ha intresse av att få till stånd en egen förhandlingsordning som gäller just det huset.

Jag har tidigare understrukit att hyresnämnden vid en obUUghets­prövning mäste fästa stort avseende vid vilket stöd en hyresgästorga­nisation kan visas ha hos hyresgästema. När hyresnämnden skall för­söka bilda sig en uppfattning om hyresgästemas inställning, bör nämn­den enligt min uppfattning endast fästa avseende vid vad de hyresgäster anser som bor i det eller de hus som direkt berörs av den till nämnden hänskjutna tvisten. Det är aUtså uppfattningen hos dessa hyresgäster som nämnden bör lägga tiU grund för bedömningen i denna del.

En annan sak är att hyresnämnden som en faktor vid obiUighets-prövningen kan ha att beakta en invändning från hyresvärden om att det är till fördel både för honom själv och för hyresgästerna i gemen att aUa hans fastigheter omfattas av en och samma förhandlingsord­ning. Hur stor hänsyn som bör tas tiU en invändning av detta slag får enUgt min mening bero på omständlghetema i det enskilda faUet. Jag viU emellertid understryka att om de av tvisten direkt berörda hyresgäs­ternas inställning kommit tUl klart uttryck i processen så bör detta alltid anses utslagsgivande för utfallet av obilUghetsprövningen.

En konkurrenssituation som det finns anledning att särskUt uppehålla sig vid är den situationen att hyresvärden redan har ingått avtal om förhandlingsordning med en hyresgästorganisation och att det senare framsläUs begäran om avtal av en annan organisation. ViU hyresvär­den tillmötesgå den nya organisationens begäran, mäste han först säga upp den redan ingångna förhandUngsordningen. Godtas inte uppsäg-

Prop. 1977/78:175

116

ningen, får tvisten hänskjutas tUl hyresnämnden. Parterna har då att fö­rebringa utredning om hyresgästemas mening i frågan. Ger utredning­en vid handen att majoriteten av hyresgästerna motsätter sig att för­handlingsordningen förlängs, kommer uppsägningen att stå fast. Det står sedan hyresvärden fritt att träffa avtal med den nya organisationen.

Om hyresvärden däremot inte är vUUg att tUlmötesgå den nya orga­nisationens begäran om förhandlingsordning, kan organisationen inte hos hyresnämnden begära beslut om förhandlingsordning, eftersom det ju redan finns en förhandlingsordning för huset. Däremot kan de en­skUda hyresgästema, om de stöder den nya organisationen, säga upp sina hyresavtal för vUlkorsändring och begära att förhandUngsklausu­lema i kontrakten skaU slopas. Hyresvärden torde emellertid inte ha anledning att acceptera en sådan ändring, eftersom den redan ingångna förhandlingsordningen ändå skuUe fortsätta att gäUa för lagenhetema. Hyresgästerna kan då hänskjuta tvisterna rörande förhandlingsklausu­lema tiU hyresnämnden, som i sin tur kan förordna om gemensam handläggning av ärendena.

Framkommer det vid hyresnämndsprövningen att en majoritet av de boende är negativt instäUd tiU förhandlingsordningen, får hyres­nämnden besluta att förhandlingsklausulema skall slopas. De hyresgäs­ter som berörs av beslutet kommer därefter att stå utanför de koUektiva förhandlingama. För förhandUngsordningens parter är det i detta läge ohåUbart att fortsätta med förhandlingsverksamheten, eftersom de för­handlingsöverenskommelser som kan komma att träffas endast kommer att gäUa för en mindre del av de boende. Hyresvärden och den avtals-slutande organisationen har därför anledning att bringa förhandlings­ordningen att upphöra. Sedan förhandlingsordningen har upphävts, kan den nya organisationen begära att få sluta avtal om förhandlings­ordning. SkuUe värden motsätta sig denna begäran, kan tvisten om rät­ten tiU förhandlingsordning hänskjutas tiU hyresnämnden.

EnUgt min uppfattning visar det anförda att den tidigare föreslagna regleringen i stort sett bör kunna fungera tiUfredsstäUande också när det gäUer en konkurrenssituation av det här skisserade slaget. Det kan emeUertid inte bortses från att de parter som ursprangUgen har ingått avtal om förhandUngsordning någon gång kan motsätta sig att förhand­lingsordningen upphör, trots att hyresgästema i huset eUer större delen av dem har fått sina förhandlingsklausuler upphävda och därför inte är bundna av överenskommelser som ingås med stöd av förhandlingsord­ningen. På det sättet kan en ny organisation utestängas från möj­ligheten att få till stånd en förhandlingsordning. En sådan situation kan enUgt min mening inte accepteras. Jag anser därför att det bör in­föras en regel som ger hyresnämnden befogenhet att i samband med avgörande av tvist om slopande av förhandlingsklausul förordna att för­handlingsordning inte vidare skaU gäUa. Eftersom den här skisserade

Prop. 1977/78:175

117

konkurrenssituationen kan uppkomma redan i samband med att hyres­värden begär att förhandlingsklausuler skall föras in i hyresavtalen, bör hyresnämnden, som jag tidigare har antytt, ha motsvarande befogenhet i tvist om införande av förhandlingsklausul.

Sammanfattaingsvis förordar jag aUtså att hyresgästorganisation, som av hyresvärden förvägrats att sluta avtal om förhandlingsordning, skall kunna hänskjuta frågan tUl prövning av hyresnämnden. Nämnden har att avgöra frågan om förhandUngsrätt efter en obUUghetsprövning, där alla relevanta omständigheter, t. ex. organisationens kvaUfikalioner och hyresgästemas instäUning, får vägas samman. Hyresgästorganisation skaU tillerkännas förhandlingsrätt om det inte är obUUgt mot hyresvär­den eUer hyresgästema. Nämnden skall i så faU faststäUa en förhand­lingsordning alt gälla mellan partema. Rättsäkerheten för de enskilda hyresgästerna tillgodoses genom bibehållande av systemet med för­handlingsklausuler. De hyresgäster som är missnöjda med den för huset gällande förhandlingsordningen kan efter uppsägning av hyreskontrak­ten för vUlkorsändring få fråga om slopande av klausulema prövad av hyresnämnden (se vidare avsnitt 7.9). Om hyresnämnden skulle bifalla hyresgästernas talan, skall förhandlingsordningen inte längre anses om­fatta de av dem förhyrda lägenheteroA. Vid avgörande av tvist om in­förande eller slopande av förhandlingsklausul får hyresnämnden, om särskUda skäl föreligger, förordna att förhandlingsordning som redan gäUer inte vidare skaU äga bestånd.

Jag biträder utredningens förslag i fråga om hyresgästorganisations rätt tUl förlängning av förhandlingsordning som har sagts upp av hyres­värden. Också tvist om förlängning av förhandlingsordning skall alltså av organisationen kunna hänskjutas tiU prövning av hyresnämnden. Prövningen av sådan tvist bör i princip ske enUgt samma gmnder som tiUämpas i tvist om rätt tUl förhandlingsordning.

Utredningen har också behandlat frågan om hyresvärds rätt till för­handlingsordning. Utredningen har därvid funnit att hyresvärdens in­tresse av att få tUl stånd förhandUngsordning i åtskiUiga fall är så stort att det framstår som rimligt att han också får rätt att påkalla prövning av denna fråga.

Förslaget att också hyresvärden skall ha lagfäst rätt tiU förhandlings­ordning har tUlstyrkts av remissinstanserna. Även jag biträder försla­get. Hyresvärd bör aUtså tiUerkännas såväl rätt tiU förhandUngsordning som rätt att få förhandlingsordning förlängd, om det inte är obilligt mot hyresgästorganisationen eUer mot hyresgästerna.

I faU då hyresvärden har påkallat hyresnämnds prövning av en fram­ställning om förhandlingsordning bör i princip samma kriterier gälla som jag tidigare har förordat för de faU då prövning har begärts av en hyresgästorganisation. Beviskraven för motparten bör dock kunna sät­tas lägre när det är hyresvärden som begär förhandlingsordning. Om

Prop. 1977/78:175

Hg

den tiUtänkta hyresgästorganisationen invänder att den inte är repre­sentativ för dem som bor i fastigheten synes denna invändning böra godtas av nämnden, om inte omständigheterna föranleder tUl annat. På lUcnande sätt bör hyresnämnden enligt min uppfattning godta en in­vändning om att organisationen inte har tiUräckliga resurser för för­handlingsuppdraget. Det bör nämhgen inte komma i fråga att ålägga en hyresgästorganisation ett vidsträcktare förhandlingsansvar än orga­nisationen har möjlighet att åla sig. Som framgår av vad jag nu har anfört torde det endast i sällsynta undantagsfall kunna bU aktueUt att ålägga en hyresgästorganisation förhandlingsordning mot dess vUja.

En förhandUngsordning syftar tiU att skapa en bestående grund för överenskommelser om hyror och andra boendeförhåUanden i en fastig­het eUer ett fastighetsbestånd. Förändringar på hyresvärdssidan bör i princip inte påverka en förhandlingsordnings bestånd. Jag ansluter mig därför till utredningens förslag att förhandlingsordning skaU gälla ock­så mot ny hyresvärd. Jag kommer att i specialmotiveringen (avsnitt 9.1) närmare redogöra för förslagets innebörd i detta avseende.

Jag kommer i specialmotiveringen (avsnitt 9.7) också att ta upp frå­gan om hyresgästinflylandet enligt bostadssaneringslagen (1973: 531).

7.6 Förhandlingsramen

De frågor som kan föranleda tvister mellan hyresvärdar och hyres­gäster är av skilda slag. En återkommande anledning tiU meningsmot­sättningar är självfallet frågan om hyrans storlek. Under hyrestiden kan dessutom uppkomna frågor om repeirationer, om utnyttjande av gemensamma anordningar i huset, om försummad hyresbelalning, om vanvärd av lägenheten, om tiUstånd tUl andrahandsuthyming eUer till byte av bostad m. m. I samband med hyresperiodens utgång kan det uppstå tvister om rätten att bo kvar eller om vUlkoren för den fortsatta förhymingen.

En del av dessa tvister kan sägas röra det enskilda rättsförhållandet meUan hyresvärd och hyresgäst. Som exempel kan nänmas tvister som avser ifrågasatta kontraktsbrott och förverkandegmnder samt tvister angående tiUstånd till andrahandsuthymmg och tiU bostadsbyte. Tvister som gäUer rätten tiU förlängning av hyresavtalet hör också i aUmänhet tiU denna kategori. Denna grupp av tvister har i diskussionen ibland benämnts rättstvister.

En annan grapp av tvister kan sägas röra frågor av gemensamt intresse för samtiiga hyresgäster i fastigheten. Hit hör tvister som avser t. ex. hyran och andra hyresvillkor, ordningsregler för fastigheten, nyttjande av gemensamma anordningar samt sanerings- och ombyggnadsfrågor. Som gemensam benämning har i diskussionen stundom använts uttrycket intressetvister.

Prop. 1977/78:175

119

Enligt de gällande förhandUngsordningarna på både den allmännyt­tiga och den enskUda sektom anges numera aUmänt ämnesområdet för förhandUngar vara hyror och boendeförhållanden. Med uttrycket bo­endeförhållanden åsyftas i princip alla frågor som kan uppkomma i förhållandet mellan hyresgäst och hyresvärd.

EnUgt utredningen bör ämnesområdet för förhandlingar enligt den föreslagna lagen ha samma omfattning som enUgt de frivilliga förhand­lingsförordningarna. Utredningen förordar alltså att aUa frågor som kan uppkomma i förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst bör kunna bli föremål för förhandling. Eftersom uttrycket boendeförhållan­den är tämligen vagt, föreslår utredningen att de förhandlingsbara frå­gorna räknas upp i lagtexten.

Den av utredningen föreslagna förhandlingsramen har i allmänhet godtagils av remissinstanserna utan erinringar. Vid remissbehandlingen har det dock framförts spridda förslag tiU jämkningar i både utvidgan­de och inskränkande riktning. När jag nu går närmare in pä de olika detaljfrågorna kommer jag att följa den av utredningen gjorda uppräk­ningen.

För egen del finner jag det ligga i hyresgästemas intresse att ämnes­området för förhandlingar enligt den föreslagna lagen blir vidsträckt. VisserUgen torde hyressättningsfrågorna för dem framstå som det vikti­gaste föremålet för förhandlingsrätten. Jag erinrar emeUertid om att bruksvärdesystemet innebär att en stor mängd faktorer som rör lägen­hetens, husets och bostadsområdets beskaffenhet inverkar på hyrans storlek. Även om en förhandlingsordning formellt skulle avse endast frågan om hyrans storlek, skulle med nödvändighet sådana faktorer som jag nu har nämnt komma att bli föremål för diskussion mellan de förhandlande partema. Hyresgästema kan som vUlkor för att godta en begärd hyreshöjning t. ex. uppställa krav på reparationer eller förbätt­rad fastighetsservice. Förhandlingar om och överenskommelser i såda­na frågor kommer alltså att äga rum, även om förhandlingsordningen formellt begränsas till frågan om hyresbeloppet. En betydande nackdel som skuUe följa av en sådan begränsning är emellertid att förhandling­ar i dessa frågor endast skulle kunna komma tiU stånd i samband med att framställning görs om ändring av hyran. I de allra flesta fallen kom­mer det att vara hyresvärden som har intresse av att påkalla förhand­ling för att få hyran ändrad. För att kunna få tUl stånd förhandlingar om t. ex. lägenhetsreparationer skulle aUtså hyresgästorganisationen normalt bli tvungen att avvakta en framställning från hyresvärden om hyreshöjning. Liksom utredningen finner jag detta otillfredsställande. Jag ansluter mig därför tiU förslaget att frågor om de enskilda lägen­heternas skick bör kunna tas upp tiU koUektiv förhandling när helst någon av förhandlingsparterna önskar detta. Jag vill här skjuta in att den föreslagna regeln inte medför någon begränsning av hyresgästens

Prop. 1977/78:175

12o

möjligheter att med stöd av hyreslagen begära reparationsföreläggande för att förmå hyresvärden att fuUgöra sin underhåUsskyldighet.

Beträffande frågor som rör fastighetens skick eller gemensamma an­ordningar inom fastigheten delar jag utredningens uppfattning att de har ett så självklart kollektivt intresse att de bör ingå i det område där parterna har rätt att påkalla förhandling.

Att beträffande de övriga boendefrågor som kan beröra hyresgäster­na koUektivt söka dra någon bestämd gräns meUan frågor som bör va­ra förhandlingsbara och sådana som skuUe kunna lämnas utanför för­handlingsområdet synes inte vara möjligt. Jag biträder därför förslaget att alla frågor som rör hyresgästerna gemensamt bör kunna bli föremål för förhandling enligt den föreslagna lagen.

Vad härefter angår frågor som bara berör enskild hyresgäst är skälen för att tvist av detta slag bör kunna tas upp till förhandling enligt för­handlingsordningen betydUgt svagare. Någon uppgörelse i tvisten kan ju inte komma tUl stånd utan den berörde hyresgästens medverkan.

Som utredningen har framh&margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm; margin-left:4.0pt;margin-bottom:.0001pt;text-indent:9.0pt'> Jag ansluter mig därför tiU utredningens bedömning att den möjlig­het till konfliktiösning, som f. n. föreligger enligt de frivUliga förhand­lingsordningarna beträffande tvist rörande tiUämpningen av enskilt hyresavtal, bör slå öppen också enligt hyresförhandlingslagen. Även så­dana frågor bör alltså kunna bli förhandlingsbara om förhandlingspar-tema är överens om delta. Det bör dock alltid krävas fullmakt från den berörde hyresgästen för att hyresgästorganisation skall kunna ta upp enskild tvist till förhandling på grandval av förhandUngsordningen.

Sammanfattningsvis föreslår jag alltså att rätt för part att påkalla för­handling skall, om inte partema enas om annat, föreligga i fråga om hyra och andra hyresvUlkor, lägenhetemas och husets skick, gemen­samma anordningar i huset samt övriga boendeförhåUanden i den mån de rör hyresgästerna gemensamt. Om partema är överens om det, skall hyresgästorganisation också ha rätt att påkalla förhandling om fråga som rör tillämpningen av enskUt hyresavtal under föratsättning att hyresgästen har lämnat hyresgästorganisationen fullmakt att förhandla för hans räkning.

Prop. 1977/78:175

12i

7.7 Förhandlingsskyldheten

Enligt de frivUliga förhandlingsordningarna uppkommer förhandlings­skyldighet för part först i och med att motparten påkallar förhandling i viss fråga. Det föreskrivs ingen s. k. primär förhandUngsskyldighet, dvs. att part är skyldig att själv ta initiativet till förhandling, innan han får fatta beslut eller vidta åtgärd i viss fråga.

Anledningen tiU att de frivUliga förhandlingsordningarna inte ens be­träffande planerade hyreshöjningar föreskriver primär förhandlingsskyl­dighet torde vara att det koUektiva förhandlingssystemet i jämförelse med enskilda förhandlingar har framstått som så fördelaktigt för bägge parter att det i praktiken inte har ifrågasatts att hyresvärden skulle un­derlåta att påkalla förhandlingar i hyressättningsfrågor.

Jag vill emeUertid peka på att föratsättningama för förhandlings­verksamheten är annorlunda, om en hyresvärd såsom jag nyss har före­slagit kan åläggas förhandUngsordning mot sin vUja. VisserUgen bör det enligt min mening kunna förväntas att hyresvärden i ett sådant fall i aUmänhet kommer att lojalt följa hyresnämndens beslut om förhand­lingsordning och alltså påkalla förhandUng med hyresgästorganisatio­nen så snart en hyreshöjning blir aktueU. Det kan dock inte uteslutas att enstaka hyresvärdar kan komma att i det längsta söka undandra sig förhandling när en förhandUngsordning har genomdrivits utan värdens samtycke. Fräga uppkommer därför om den lagfästa rätten tUl för­handlingsordning gör det nödvändigt att införa primär förhandlings­skyldighet för part i vissa frågor.

Enligt utredningens mening skulle värdet av en lagfäst förhandlings­rätt avsevärt förringas, om hyresvärden har möjUghet att med förbigå­ende av hyresgästorganisationen träffa uppgörelser om hyreshöjningar med de enskilda hyresgästema. Utredningen föreslår därför att hyres­värden skaU ha primär förhandlingsskyldighet i fråga om hyreshöj­ningar.

Också jag anser att om hyresgästerna i en fastighet har fått rätt att låta sig företrädas av en organisation i koUektiva förhandlingar med hy­resvärden, så bör inte värden ha möjlighet att gå förbi organisationen och träffa avtal om hyreshöjningar med de enskilda hyresgästema. För att SäkerstäUa organisationens inflytande i hyressättaingsfrågor bör hy­resvärden vara skyldig att göra dem tiU föremål för förhandling. Jag bi­träder därför liksom remissinstanserna förslaget att hyresvärden skall ha primär förhandUngsskyldighet i fråga om hyreshöjningar. Jag delar också utredningens uppfattning att hyresvärden alltid bör vara skyldig att påkalla förhandling, om han viU ändra innehållet i en tUlämpad bränsle- eller va-klausul.

Den nu föreslagna primära förhandUngsskyldigheten kommer i prak­tiken vanligen att leda till att en hyresvärd, sedan förhandlingsordning

Prop. 1977/78:175

122

har avtalats eUer beslutats, inte kan ta ut högre hyra än som har utgått tidigare, utan att förhandlingsöverenskommelse om hyreshöjning har träffats. SjälvfaUet kan det dock inte i lag föreskrivas skyldighet för förhandUngsordningens parter att uppnå ett förhandlingsresultat som kan accepteras av dem båda. Om förhandling om hyreshöjning har för­klarats strandad, har aUtså hyresvärden i och för sig fullgjort sin för­handUngsskyldighet. Han har i det läget möjlighet att, om han så öns­kar, söka träffa uppgörelse direkt med hyresgästema om hyreshöj­ning.

Om hyresgästerna, vUket i och för sig är naturUgt, vägrar att frivilUgt gå med på hyreskraven sedan förhandlingarna har strandat, måste det finnas möjUghet att få frågan om hyreshöjning prövad av hyresnämn­den. Jag koinmer senare att ta upp frågan om det behövs särskUda pro­cessueUa regler för denna prövning (se avsnitt 7.10). Vad som i föreva­rande sammanhang är viktigt att observera är emellertid att det inte bör vara möjUgt för hyresvärden att kringgå kravet på primär förhandlings­skyldighet på det sättet att han säger upp hyresgästen för avflyttning och driver sitt krav på högre hyra i en vanUg förlängningstvist inför hy­resnämnden. För att hindra sådana försök att gå vid sidan av förhand­lingsordningens bestämmelser har utredningen föreslagit att det i la­gen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder tas in en före­skrift om att hyresnämnd i tvist om hyresvUlkor enUgt hyreslagen inte får ta upp till prövning fråga om höjning av hyran förrän det har vi­sats att förhandlingar enUgt förhandUngsordningen har ägt rum i frå­gan. Också jag anser att en sådan föreskrift bör införas.

Som sanktion mot ett åsidosättande av den primära förhandUngs­skyldigheten har utredningen föreslagit en ogiltighetsregel av innebörd att avtal om hyreshöjning som hyresvärden träffar med enskild hyres­gäst blir OgUtigt. Hyresvärden föreslås också bli skyldig att betala tUl­baka vad han har uppburit för mycket på grund av en sådan ogiltig överenskommelse. Sanktionerna kan enligt förslaget endast göras gäl­lande av den enskilde hyresgästen.

Förslaget att hyresvärdens primära förhandlingsskyldighet skall sank­tioneras genom en ogUtighetsregel och föranleda återbetalningsskyldig­het för hyresvärden har godtagits av de flesta remissinstanserna. Några anser dock att förslaget går för långt och att individuella hyresavtal bör kunna tiUerkännas giltighet i vissa situationer. Som exempel pekas på faU då det samtidigt är fråga om att tiUgodose individueUa önskemål i fräga om lägenhetemas utrustning och standard i övrigt.

Jag är medveten om att en generell ogUtighetsregel beträffande en­skUda överenskommelser om hyreshöjning går mycket långt och att det kan synas befogat att göra vissa undantag. Klart är emeUertid att det från allmän hyresgästsynpunkt föreligger ett intresse av att motverka avtal om hyreshöjning som inte har föregåtts av förhandUngar enUgt

Prop. 1977/78:175

123

förhandlingsordningen. Det är också uppenbart att det skuUe vålla all­varUga gränsdragningsproblem om vissa avtal av detta slag skuUe tUl­erkännas gUtighet och andra inte. En hyresgäst kan vidare ha lika stort behov av att få hjälp från hyresgästorganisationen när han har fram­ställt speciella önskemål om lägenhetens utrustning osv. som i andra situationer. Ibland torde det t. ex. vara vanskligt för hyresgästen att av­göra vUka arbeten eUer utrastningsdetaljer som bör anses utgöra en standardförbättring och därmed motivera hyreshöjning och vilka som bör anses ingå i det löpande underhållet. Hyresgästen kan också vara ovetande om att hyresgästorganisationen som viUkor för hyreshöjning har ställt krav på att vissa reparationsarbeten skall utföras. Om det är fråga om en mindre seriös hyresvärd finns det då risk för att en enskild hyresgäst, som samtycker till individuell hyreshöjning, får betala extra för en del av de reparationsarbeten som beaktas vid fastställandet av den genereUa hyreshöjningen.

Mot bakgranden av dessa överväganden biträder jag utredningens förslag om att sådana individueUa avtal om hyreshöjning som innebär ett åsidosättande av den primära förhandUngsskyldigheten skall vara ogUtiga och föranleda återbetalningsskyldighet för hyresvärden.

De nu angivna sanktionerna mot att den primära förhandlingsskyl­digheten åsidosätts kan emeUertid enUgt utredningens uppfattning inte anses tillräckliga. Genom att åsidosätta förhandlingsordningens regler gör sig hyresvärden också skyldig tUl en kränkning av sin motpart en­ligt förhandlingsordningen. Som en ytterUgare sanktion föreslår utred­ningen därför att hyresvärden på talan av hyresgästorganisationen skall kunna åläggas att tiU organisationen utge s. k. aUmänt skadestånd. Frä­ga om skadestånd skaU cnUgt förslaget prövas av hyresnämnd.

Jag delar utredningens uppfattning att det behövs ytterligare sank­tioner mot ett åsidosättande av den primära förhandlingsskyldigheten. Jag erinrar om att ogUtighetsregeln och regeln om skyldighet för hyres­värden att betala tUlbaka för mycket uppburen hyra endast kan göras gällande av den enskUde hyresgästen. Dessa sanktioner framstår aUtså främst som ett skydd för den enskUde hyresgästen för det fall att han har förletts att godta högre hyra än en förhandlingsöverenskommelse skuUe ha berättigat honom tiU. Också hyresgästorganisationen har emeUertid ett berättigat intresse av att kunna beivra att förhandlings­ordningens regler sätts åsido. Från organisationens synpunkt framstår skadestånd som den lämpligaste påföljden för att hindra en mindre nog­räknad fastighetsägare från att sätta sitt eget ekonomiska intresse före intresset av förhandlingsordningens upprätthåUande. Remissinstansema har med något enstaka undantag tillstyrkt utredningens förslag att man efter förebUd av den arbetsrättsUga lagstiftningen bör införa en regel om att fastighetsägare, som åsidosätter sin primära förhandlingsskyl­dighet, skaU kunna åläggas att utge aUmänt skadestånd tiU hyresgäst-

Prop. 1977/78:175

I24

organisationen. Också jag stäUer mig bakom förslaget. Jag vUl emeUer­tid i Ukhet med bostadsdomstolen framhåUa att rättspraxis från arbets­rättens område inte utan vidare kan tjäna tiU vägledning för bedömning­en, t. ex. när det gäller skadeståndets storlek. Det kan enligt min me­ning normalt inte bli fråga om tillnärmelsevis så höga ersättaingsbelopp som förekommer där.

När det gäUer den processueUa handläggningen av skadeståndsfrå­gor finner jag det naturUgt att prövningen får ankomma på hyresnämnd och bostadsdomstolen i likhet med vad som har föreslagits beträffande andra tvister meUan hyresgästorganisation och hyresvärd, t. ex. tvist om rätt tiU förhandlingsordning. Jag finner inte anledning biträda vad vissa remissinstanser har anfört om att de rättstiUämpande organen med hänsyn till den jävssituation som kan uppkomma för intresseleda­mötema bör ha annan sammansättning än eljest vid handläggningen av skadeståndsfrågor.

EnUgt utredningens uppfattning föreligger det inte skäl att föreskriva primär förhandlingsskyldighet beträffande någon av de övriga frågor som kan bli föremål för förhandUng enligt förhandlingsordning. Jag an­sluter mig till detta förslag som inte har ifrågasatts under remissbehand­lingen.

7.8 Förhandlingen

I enlighet med vad jag har sagt förut bör grunden för förhandlings­arbetet läggas fast genom att partema antar eUer hyresnämnden beslu­tar om en förhandUngsordning. En förhandlingsordning måste uppfylla vissa formella krav. Dessa bör anges i lagen. Av förhandlingsordningen måste framgå mellan vilka parter den gäller, vUka lägenheter den om­fattar och vilka frågor som skaU eller kan göras tiU föremål för för­handling. Vidare bör av förhandingsordningen framgå från vUken tid­punkt den skaU gäUa.

Redan i benämningen förhandUngsordning Ugger att en sädan, ut­över de nyss angivna tämligen självklara uppgiftema, också måste in­nehåUa närmare föreskrifter om den formeUa ordningen för hur för­handlingsarbetet skaU bedrivas. Jag syftar här på regler om hur för­handling skall påkallas, om frister för utsättande av sammanträde för förhandUng, om protokoUföring vid sammanträde osv.

När det gäUer dessa grundläggande formella regler för det praktiska förhandlingsarbetet anser jag i likhet med utredningen att det i första hand bör ankomma på partema själva att komma överens om vad som skaU gälla dem emeUan. Som utredningen framhåller skuUe en tvingan­de legal detaljreglering av dessa frågor säkert i många fall framstå som otympUg och leda tUl ett onödigt byråkratiskt förfarande. Det är enUgt min mening vUstigt att partema här ges möjlighet att anpassa förfaran­det till förhåUandena i det särsldlda faUet.

Prop. 1977/78:175

125

Man kan emellertid inte helt imdvara lagbestämmelser i de berörda frågorna. Det krävs sålunda vissa grundläggande regler som anger vad som skaU gälla när partema inte kan enas. Sådana regler torde också underlätta tUlkomsten av frivilUga förhandlingsordningar och i viss ut­sträckning bli normerande för dessa. Regleringen bör utformas så att parter, som godtar den föreskrivna ordningen, inte behöver särskilt av­tala att denna skaU gäUa.

Förebilder till regler om de närmare förhandlingsformerna kan, som utredningen påpekar, hämtas från 16 § medbestämmandelagen och från de förhandlingsordningar som har rekommenderats av de centrala or­ganisationerna på hyresmarknaden.

I anslutning tiU dessa förebUder föreslår utredningen att i lagen före­skrivs dels att förhandlingsframställning skaU vara skriftiig och ange 

den eller de frågor om vUka förhandling påkallas, dels att sammanträde för förhandling skall håUas inom tre veckor från det att förhandUng be­gärts. Vidare föreslär utredningen att avvikelse från dessa föreskrifter förutsätter skriftlig överenskommelse.

Utredningens förslag har kritiserats av några remissinstanser, som anser att den förelagna ordningen är aUtför tungrodd och att också muntliga överenskommelser om avvikelse bör godtas om partema är ense.

Som jag redan har sagt bör de nu behandlade reglema gripa in en­dast om partema inte kan enas om förhandlingsordningens innehåll el­ler om de i denna avstått från att reglera de närmare förhandlingsfor­merna. Partema skaU alltså, om de kan enas, vara oförhindrade att be­stämma en annan ordning än den som lagen anvisar. Emellertid är det enligt min mening av vikt att det står helt klart vad som i nu berörda hänseenden skall gäUa meUan partema. Detta är av betydelse inte minst för möjligheten att tUlämpa de sanktioner mot tredskande part, vartiU jag strax återkommer. För att undanröja tvekan om vad för­handUngsordningen innebär är det därför lämpligt att, som utredningen föreslår, ställa upp ett krav på att, om partema önskar att annan ord­ning skaU gälla än den som anges i lagen, överenskommelse härom skall träffas i skriftUg form.

För att de nu berörda bestämmelserna skaU bli effektiva, måste de kompletteras med en regel, som ålägger part skyldighet att infinna sig tiU utsatt förhandlingssammanträde. VUka former som skaU iakttas vid förhandlingsbordet bör man däremot överlåta åt parlema att bestäm­ma. Part bör dock som utredningen föreslår i lag tUlförsäkras rätt att, om han önskar det, få protokoU fört över förhandlingen. Vidare bör en­ligt min mening den aUmänna regeln att förhandUngsarbete skall be­drivas så skyndsamt som möjUgt komma till uttryck också i hyresför­handlingslagen på samma sätt som i medbestämmandelagen.

För att meningsfuUa förhandUngar skall komma tiU stånd är det emeUertid inte tillräckUgt att den förhandlingsskyldiga parten infinner

Prop. 1977/78:175

126

sig tiU ett utsatt sammanträde och där tar del av motpartens krav och synpunkter. För att förhandUngsrätten skall få ett reeUt innehåU måste med förhandlingsskyldigheten följa en pUkt att medverka till ett för-handlingsresiUtat genom att ingå i svaromål på förhandlingsframställ­ningen och bidra tiU att klargöra tvistefrågoma. Utredningen har efter förebild av 15 § medbestämmandelagen föreslagit att i lagen tas upp en tvingande bestämmelse, som ålägger förhandlingsskyldig part att vid förhandlingssammanträde lägga fram motiverat förslag till lösning av den fråga som förhandlingen avser. Ingen remissinstans har haft någon erinran mot den föreslagna bestämmelsen. Också jag anser att en sådan regel har sin plats i en hyresförhandlingslag.

Föreskriftema om parts skyldigheter att enligt förhandUngsordning­ens regler infinna sig tiU sammanträde och att där träda i förhandling på sätt jag nyss har berört mäste för att bli effektiva förenas med sank­tionsbestämmelser. Som utredningen anför behövs sanktioner mot för­handlingsvägran redan för att markera den vikt som måste fästas vid ett lojalt iakttagande av de elementära spelreglema inom ett förhand­lingssystem. Man kan inte heUer bortse från möjUgheten att den som mot sin vUja tvingats godta ett beslut om förhandlingsordning skulle för­söka att på olika sätt dra sig undan sina förpliktelser, om han inte ris­kerade att träffas av sanktioner.

Utredningen föreslår att part, som gör sig skyldig tiU förhandlings-vägran, skaU kunna åläggas att utge allmänt skadestånd till motparten. Motsvarande gäller sedan länge på kollektivavtalsområdet. Jag biträder förslaget, som lämnats utan erinran av remissinstansema.

En förutsättning för att meningsfulla förhandlingar skaU kunna föras mellan parterna är att båda sidor kan få tUlgång tUl den information som behövs för ett stäUningstagande till de frågor som diskuteras. För att tillgodose behovet av information i själva förhandlingssituationen föreslår utredningen en regel av innebörd att part som vid förhandling åberopar viss handling skaU vara skyldig att håUa handlingen tUlgänglig för motparten vid förhandlingen, om denne begär det. Också denna be­stämmelse föreslås bli skadeståndssanktionerad.

Jag instämmer, liksom remissinstanserna, i utredningens åsikt att det behövs regler om s. k. editionsplikt vid de kollektiva förhandlingama. Part är visserUgen i princip skyldig at redogöra för skälen tUI sin stånd­punkt i tvisten och därmed också för de omständigheter som styrker hans uppgifter om fakta när dessa är tvistiga. Denna skyldighet torde emellertid i avsaknad av särsldlda bestämmelser inte sträcka sig så långt som tiU en förpUktelse att även förete bevis i form av skriftUg handling. Jag förordar därför att det i den föreslagna lagen tas upp en skadeståndssanktionerad regel om editionspIUtt i enlighet med utred­ningens förslag.

Flera remissinstanser har emeUertid ifrågasatt om det inte också be­hövs mera genereUa informationsregler. De pekar härvid på problemet

Prop. 1977/78:175

I27

om hur de privata fastighetsägama i förhandlingsarbetet skall få tUl­gång till sådana uppgifter om de allmännyttiga bostadsföretagens hyror som har betydelse för hyressättningen på den ensldlda sektorn.

Utredningen har delvis tagit upp detta problem tiU diskussion. EnUgt utredningen har emellertid frågan lösts förhandlingsvägen. Utredningen har därför inte ansett sig behöva föreslå några regler i ämnet.

För egen del får jag emeUertid framhåUa att det informationspro­blem som remissinstansema här pekat på ännu inte har fått en helt tUl­fredsstäUande lösning i praktiken. SABO har i oktober 1975 i cirkulär­brev till medlemsföretagen anfört att det tUlkommer resp. bostadsföre­tag att i varje särskilt faU självt ta ställning tiU om uppgifter om företa­gets hyror bör lämnas ut till utomstående. Det förekommer också i fle­ra fall att bostadsföretagen regelbundet lämnar ut uppgifter av detla slag till fastighetsägarföreningama. Vidare brukar de privata fastighets­ägarna i samband med hyresförhandlingama kunna få tillgång tUl vissa hyresuppgifter genom den regionala hyresgästföreningens försorg.

Som framgår av remissvaren finns det emeUertid ännu inga fasta ru­tiner för hur de privata fastighetsägarna och deras organisationer skall få tiUgång tiU sådana uppgifter om de allmännyttiga bostadsföretagens hyror som har betydelse för hyressättningen på den enskUda sektorn. Det synes inte heUer vara tUlräckUgt att det förekommer ett visst in­formationsutbyte i dessa frågor meUan de allmännyttiga bostadsföreta­gen och fastighetsägarföreningama. Jag erinrar om att också en enskild hyresgäst, en hyresgästorganisation som inte är ansluten tUl Hyresgäs­temas riksförbund och en oorganiserad fastighetsägare i samband med t. ex. en hyrestvist ofta har behov av att kunna åberopa uppgifter om de utgående hyroma i hus som förvaltas av ett aUmännyttigt företag.

Enligt min uppfattning är det angeläget att få tUl stånd en mera all­män lösning av frågan hur privata fastighetsägare m. fl. skall få till­gång till behövUgt jämförelsematerial för hyresförhandlingar och bruks-värderingar. De ändringar som genomfördes i braksvärdereglema med verkan fr. o. m. den 1 januari 1975 har bl. a. inneburit att hyrorna på den privata sektorn har knutits närmare tUl hyroma i det allmännyttiga lägenhetsbeståndet. För att sådana lägenheter skaU anses vägledande vid hyresprövningen behöver de numera inte vara dominerande i jäm­förelsematerialet. Praktiskt sett har de ändrade reglema medfört att de privata fastighetsägama i större utsträckning än tidigare behöver tUl­gång till uppgifter om de aUmännyttiga företagens hyressättning.

En lösning av det här berörda informationsproblemet kan enligt min mening emellertid inte åstadkommas i detta lagstiftningsärende. De konkurrens- och sekretessynpunkter som aktuaUseras i sammanhanget medför att frågan om de allmännyttiga företagens medverkan vid ut­lämning av hyresuppgifter till utomstående måste övervägas ytterUgare. För de berörda företagen har uppgiftslämnandet också en kostnads­aspekt.

Prop. 1977/78:175

128

7.9 FörhandUngsöverenskommelsen och det enskilda hyresavtalet m. m.

Utredningen tar upp frågan om det behövs rättsliga sanktioner för att säkerställa efterlevnaden av överenskommelser som på grandval av förhandUngsordning träffats meUan hyresvärd eUer hans organisation och hyresgästorganisation. Mellan dessa parter blir avtalen bindande enligt vanliga civilrätlsliga regler. Enligt utredningen ligger det i kon­struktionen av den primära förhandUngsskyldigheten (se avsnitt 7.7) att det sanklionssystem som tillämpas för att upprätthåUa förhandlings­skyldigheten också får verkan som sanktion mot avvikelser från de överenskommelser som träffas inom det område där förhandlingsskyl­dighet gäller. Hyresgästen bUr alltså skyddad genom ogUtighetsregeln och regeta om hyresvärdens återbetalningsskyldighet. På motsvarande sätt skyddas hyresgästorganisationen genom att rätt till allmänt ska­destånd föreligger, om förhandlingsskyldigheten åsidosätts. Ytterligare sanktioner för att garantera att träffade överenskommelser följs be­hövs enligt utredningen inte.

Utredningen har vidare övervägt om det utanför området för pri­mär förhandlingsskyldighet finns skäl att tillskapa ett sanktionssystem som kan göras gällande av förhandlingsordningens parter mot varandra vid brott mot förhandlingsöverenskommelser. Denna tanke avvisas dock av utredningen främst därför att en skadeståndssanktion skulle kunna försvåra parternas möjligheter att nå överenskommelser i ange­lägna frågor.

Vad utredningen har anfört om sanktioner vid brott mot förhand­lingsöverenskommelse har inte mött några invändningar. Även jag ansluter mig tiU uiredningens bedömningar och anser aUtså inte att del finns något behov av en skadeståndsanktion utöver vad som redan har föreslagits i fråga om den primära förhandUngsskyldigheten.

Inom det nuvarande frivilliga förhandUngssystemet blir den enskil­de hyresgästen bunden av förhandUngsöverenskommelser genom att det i hyreskontraktet finns en förhandUngsklausuI. Klausulen innebär atl hyresgästen förbinder sig att under kontraktstiden utan föregående uppsägning följa de överenskommelser om hyra m.m. som kan komma att träffas på grundval av gäUande förhandlmgsordning. Förhandlings­klausulen innebär att ändring av hyresvUUcoren kan ske oberoende av det enskilda hyreskontraktets löptid. Systemet med förhandUngsklau­suler tiUämpas också i fråga om överenskommelser om övergångshyra enligt awecklingslagen.

Utredningen anser att systemet med förhandUngsklausuler i de en­skilda hyresavtalen bör behållas och remissinstanserna har inte fram­fört några invändningar på den punkten. Som jag redan har förutskic­kat (se avsnitt 7.2) anser även jag att man bör behålla detta system. Systemet  med  förhandlingsklausul  innebär  att  hyresvärden  i  de

Prop. 1977/78:175

129

fall förhandlingsordning föreUgger är tvungen att träffa avtal med varje enskUd hyresgäst om att en förhandlingsklausul skall gälla. Först se­dan hyresgästen godkänt en förhandUngsklausuI kan den hyra som har bestämts vid förhandling tas ut av honom. Vägrar hyresgästen att godkänna förhandlingsklausulen, får hyresvärden säga upp hyresavta­let till hyrestidens utgång. Frågan om hyresgästens skyldighet att un­derkasta sig förhandUngsklausulen kan därefter prövas i förlängnings­tvist inför hyresnämnd.

Termen förhandUngsklausuI har inte tidigare använts i lagtext. Ut­redningen föreslår nu en legaldefinition för att sådan användning skall kunna ske. Också jag anser det lämpligt att termen definieras i hyres­förhandlingslagen. Den närmare utformningen av utredningens förslag kritiseras emellertid av flera remissinstanser, som framhåller att det skulle leda till alt åtskilliga typer av klausuler som f. n. tiUämpas skulle behöva ändras. Jag finner denna kritik befogad. För att övergången till förhandlingar enligt den nya lagen skall kunna gå så smidigt som möj­ligt måste målsättningen enligt min mening vara att gällande förhand­lingsklausuler inle skall behöva ändras. Jag återkommer i specialmoti­veringen tUl hur förslaget bör utformas för att uppfylla denna målsätt­ning (se avsnilt 9.1 och 9.2).

Systemet med förhandlingsklausul har som utredningen framhåller stora fördelar från rättssäkerhetssynpunkt. I samband med att hyres­värden begär att den enskUde hyresgästen skall teckna förhandlingsklau­sul får denne möjUghet att bedöma, om den hyresgästorganisation med vilken hyresvärden tecknat förhandUngsordning kan anses skickad att företräda hyresgästerna kollektivt. Anser hyresgästen att förhandUngs­ordningen är obUlig, kan han som jag nyss nämnde vägra godkänna förhandlingsklausulen och föra frågan vidare till hyresnämnden. För­handlingsklausulen ger dessutom hyresgästen möjlighet att få gällande förhandlingsordning omprövad. Hyresgästen kan då säga upp hyres­avtalet för villkorsändring och begära att bli befriad från klausulen. Också i detta fall kan frågan föras vidare tUl hyresnämnden.

Enligt nuvarande ordning sker hyresnämndsprövningen i dessa faU med tillämpning av 48 § tredje stycket hyreslagen. Där föreskrivs att vid prövning av tvist, som gäller andra hyresvillkor än hyrans storlek eller hyres- eller uppsägningstidens längd, skall det av hyresvärden uppstäUda villkoret gälla, om det inte strider' mot god sed i hyresför­håUanden eller på annat sätt är obiUigt. I förarbetena framhålls att ett sådant hyresvilUcor i allmänhet är obilUgt, om hyresvärden inte har nämnvärt intresse av vilUcorets upprätthållande och en tillämpning av villkoret förorsakar hyresgästen kännbara olägenheter (se SOU 1961: 47 s. 105). Att det prövade villkoret kan vara en förhandlingsklausul berörs inte i förarbetena.

Enligt min mening bör det i stället för 48 § tredje stycket hyresla-9   Riksdagen 1977/78.1 saml Nr 175

Prop. 1977/78:175

130

gen införas särskilda regler tiU vägledning för hyresnämndens bedöm­ning, när prövningen avser en förhandlingsklausul. Jag förordar att reglema tas in i hyresförhandlingslagen.

Av dessa regler bör framgå att, om en majoritet av hyresgästerna klart motsätter sig den förhandlingsordning till vilken de omtvistade förhandlmgsklausulerna hänvisar, hyresvärden inte bör ges rätt att in­föra resp. behålla klausulerna i hyreskontrakten. Jag hänvisar till vad jag redan har anfört (se avsnitt 7.5) om att hyresgästerna gemensamt kan hänskjuta tvister om införande eller bibehåUande av förhandlingsklau­sul i hyresavtalen till hyresnämndens prövning för att på delta sätl ge uttryck för en samlad opinion mot en viss förhandlingsordning. I en sådan situation är det alltså instäUningen hos samtliga hyresgäster som berörs av förhandlingsordningen som bör läggas till grund för nämndens bedömning av om hyresavtalen bör innehåUa förhandlingsklausul och om förhandlingsordningen dessutom bör upphävas.

En hyresgäst kan givetvis också hänskjuta tvist rörande förhandlings­klausul lill hyresnämndens prövning utan att det för den skull behöver vara fråga om en gemensam aktion från de boendes sida. Det kan tän­kas alt hyresgästen inte motsätter sig kollektiva förhandlingar beträffande det hus i vUket han bor. På grund av omständigheter som hänför sig till hans personliga boendeförhållanden önskar han emellertid själv stå utanför dessa förhandlingar och ha kvar sin rätt att träffa individuella avtal om ändringar av hyran med hyresvärden.

I ett sådant fall har hyresnämnden att bedöma styrkan hos de skäl som hyresgästen i det enskilda fallel åberopar till stöd för sin talan. Samtidigt har nämnden att beakta alt hyresvärden med hänsyn till bl. a. bruksvärdesyslemets tillämpning har intresse av att de kollektiva för­handlingarna omfattar så många av lägenheterna som möjUgt.

Även om hyresvärden i och för sig har ett beaktansvärt inttesse av att förhandlingsklausul tas in i hyresavtalet, kan det i åtskilUga fall vara befogat att hyresgästen får sitt önskemål om individuell förhand­lingsrätt tillgodosett. Som jag nyss antydde får hyresnämnden här göra en avvägning mellan å ena sidan intresset av att ett rationeUt förhand­lingsarbete i hyressättningsfrågor inte försvåras och å andra sidan det principieUa kravet på största möjliga avtalsfrihet för den enskilde hy­resgästen. Omständigheter som talar för att hyresavtalet inte skall inne­hålla förhandlingsklausul kan hänga samman med lägenhetens och husets beskaffenhet. Det kan sålunda vara fråga om lägenhet av speciell typ som den koUektiva förhandlingsformen inte passar särskilt bra för. Prövningen kan också gälla ett äldre hus med betydande kvaU-tetsskillnader mellan lägenheterna. Om hyresgästen då anser sig kunna uppnå bättre anpassade hyresvillkor genom att förhandla direkt med värden, kan det finnas skäl för att låta honom göra detta. Alt för­ handUngsordningen omfattar endast ett mindre antal lägenheter, kan

Prop. 1977/78:175

131

enligt min mening också utgöra skäl för bifall tiU hyresgästens talan.

Ett fall som också kan föranleda att en lägenhet undantas från de kollektiva förhandlingarna är att det föreligger släktskap eller andra personliga relationer mellan hyresgästen och hyresvärden. I så fall torde dock parterna normalt vara överens, och hyresnämnden behöver då inte gå in på någon sakUg prövning.

Hyresgästen kan också tänkas åberopa att förhandlingsverksam­heten i det enskilda fallet inte har bedrivits på ett sätt som slår i överensstämmelse med hyresförhandUngslagens bestämmelser. Om­ständigheter av detta slag måste självfallet tillmätas stor vikt vid hy­resnämndens prövning. Enligt min mening bör förhandlingsklausulen slopas, om det t. ex. framgår av utredningen att det vid hyresdebite-ringen sker ett uppenbart överatlag av ersättoing till hyresgästorga­nisationen (se avsnitt 7.4).

Sammanfattningsvis förordar jag alltså att det i hyresförhandlings­lagen tas in en bestämmelse rörande grunderna för bedömningen, när hyresnämnden har att pröva tvist om införande eller bibehållande av förhandlingsklausul i hyresavtal. Bestämmelsen bör gå ut på alt hyres­avtalet skall innehålla förhandlingsklausul, om det inte med hänsyn till hyresgästens personliga boendeförhållanden, inställningen hos öv­riga hyresgäster som berörs av förhandlingsordningen och andra om­ständigheter är skäligt att förhandUngsklausuI inte skall gälla.

Jag går därefter över tiU att behandla frågan om enskild hyresgästs rätt lill prövning av förhandlingsöverenskommelse.

F. n. gäller i fråga om det frivilUga förhandlingssystemet alt hyres­gästen kan få en förhandUngsöverenskommelse prövad endast genom att med stöd av 54 § hyreslagen säga upp hyresavtalet för villkorsänd­ring. Sådan uppsägning kan ske först till kontraktstidens slut och en av hyresnämnden beslutad ändring kommer att gäUa först under den följande hyresperioden. Inte heller enligt avvecklingslagen finns det någon särskild prövning av förhandlingsöverenskommelse om över­gångshyra utan hyresgästen är även i det fallet hänvisad till uppsäg-ningsförfarandet enligt 54 § hyreslagen (se prop. 1974:150 s. 468). Ti­digare gällde däremot enligt 3 a § hyresregleringslagen att förhand­Ungsöverenskommelse om bashyra kunde prövas av hyresnämnd utan föregående uppsägning av hyresavtalet.

Enligl utredningen är det en oundvikUg följd av ett förhandlings­system att det då och då inträffar att förhandUngsimderlaget är brist-fälUgt. Om en lägenhet på grund av bristande underhåll eUer av annan anledning inte uppnår den normalstandard som förutsatts, kan hyran för den lägenheten komma att sättas för högt. Eftersom hyresgästen därvid är hänvisad till förfarandet enligt 54 § hyreslagen kan han en­ligt utredningen tvingas betala en felaktig hyra under en tid av minst tre månader och upp tiU drygt ett år, innan en prövning kommer till

Prop. 1977/78:175

132

stånd. Dessa förhållanden är otillfredställande. Det är därför nödvändigt att överväga en särskild ordning för prövning av förhandlingsöverens­kommelser.

I fråga om utformningen av prövningsrätten anser utredningen atl prövningen bör begränsas tiU överenskommelsen i den del den avser villkoren i det enskilda hyresavtalet. Prövningsföfarandet bör vidare utformas på ett för hyresgästen så enkelt sätt som möjligt. Hyres­nämnden skall bara pröva skäUgheten av en viss överenskommelse rörande en enskild lägenhet. Om hyresavtalets bestånd kan det inle bli fråga. Utredningen föreslår därför alt kravet på uppsägning slopas och att hyresnämndens beslut om ändring av förhandlingsöverenskom­melse bUr omedelbart bindande för båda parter.

Remissinslanserna är positiva och betonar bl. a. att rätten att få förhandlingsöverenskommelse prövad mnebär en klar förbättring av den enskilde hyresgästens ställning. Endast två remissinstanser är kritiska och anser i huvudsak att problem med missnöje med en för­handlingsöverenskommelse bör lösas inom den avtalsslutande organisa­tionen.

Jag har redan tidigare framhåUit alt det är en föratsättning för att ett lagbundet kollektivt förhandlingssystem skall kunna godtas att del i systemet byggs in garantier för den enskildes rättssäkerhet. Viktigast i detta hänseende är givetvis att hyresgästen får en rätt att påkalla prövning av en förhandUngsöverenskommelse som han är missnöjd med. En hyresgäst skall inte behöva acceptera ens misstanken att hans hyra har bestämts på ett felaktigt sätt i förhandlingsöverenskommel­sen. Den garanti som en rätt till prövning av förhandlingsöverenskom­melse innebär är naturUgtvis särskUt viktig för en hyresgäst som inte är medlem i den förhandlande organisationen.

Det är en natarlig tanke att hyresnämnden på begäran skall kunna pröva om en förhandlingsöverenskommelse stämmer med de regler som finns i 48 § hyreslagen om bestämmande av hyra och andra hy-resvUUcor. Det är också angeläget att hyresgästen får möjUghet till omedelbar rättelse. Det är aUtså enligt min mening inte nog att hän­visa till hyresgästens rätt tUl villkorsprövning efter uppsägning till hy­resperiodens slut. FörhandUngssystemet innebär ju också att man har frikopplat frågan om nya hyresviUkor från hyrestiden. Det är då natur­Ugt att hyresgästens rätt tiU prövning av förhandUngsöverenskommelse på motsvarande sätt frikopplas från hyrestiden. Detta sker som utred­ningen har föreslagit enklast genom alt kravet på uppsägning slopas och att hyresgästen får rätt att omedelbart begära hyresnämndens prövning.

Jag ansluter mig aUtså till uiredningens förslag att enskUd hyres­gäst får rätt att utan uppsägnmg av hyreskontraktet hos hyresnämnd begära prövning av förhandlingsöverenskommelse såvitt gäller hyres­villkoren för hans lägenhet.

Prop. 1977/78:175

133

Flera remissinstanser har understrukit all det är angeläget att samt­liga berörda hyresgäster på ett betryggande sätl blir underrättade om innehållet i träffade förhandlingsöverenskommelser. Också jag anser att del av rättssäkerhetsskäl behövs regler om en sådan underrättelse­skyldighet. Det bör enligt min mening ankomma på hyresvärden att underrätta hyresgästerna om förhandUngsresultatet. Jag föreslår där­för alt det i lagen tas in en föreskrift om att hyresvärden skall under­rätta hyresgästema om innehållet i förhandlingsöverenskommelse. In­formationen kan ske antingen i brev till varje hyresgäst eller genom anslag i porten. Hur informationen skall ske behöver enligt min me­ning inte regleras i lag. Det bör i stället överlämnas åt förhandlings­ordningens parter alt finna lämpUga former för information till hy­resgästema.

Utredningen föreslår att hyresgästens rätt alt begära hyresnämndens prövning av förhandUngsöverenskommelse tidsbegränsas. Enligt ut­redningen bör en klagotid av tre månader räknas från den dag då viU­koret började tillämpas. Förslaget har aUmänt godtagits av remissinstan­serna. Flera remissinstanser anser dock att tidsgränsen är aUtför vag när del gäller annat hyresvilUcor än hyra.

Även jag anser att det är nödvändigt med en tidsbegränsning. Innan jag går in på hur en sådan tidsbegränsning skall konstrueras skaU jag emellertid något uppehålla mig vid vad som bör gäUa i avbidan på alt klagotiden går ut resp. hyresnämnden eller bosladsdomslolen avgör tvisten mellan den enskilde hyresgästen och hyresvärden.

En förhandlingsöverenskommelse kan avse dels hyrans storlek, dels andra hyresvillkor än hyran. Beträffande samtliga hyresvillkor bör gälla att de får tillämpas från den dag som anges i överenskommel­sen. Är det fråga om en hyreshöjning blir hyresgästen alltså skyldig att betala den högre hyran i enlighet med förhandlingsöverenskommelsen. Om hyresnämnd eller bostadsdomstol senare sänker hyran, blir hyres­värden skyldig att betala tiUbaka vad han har uppburit för mycket jämte ränta. Om hyran inte ändras fortsätter hyresgästen att betala samma hyra som förut. När det gäUer annat hyresviUkor än hyra är det däremot i allmänhet osäkrare när vilUcoret aktualiseras gentemot den enskilde hyesgäslen och det bUr kanske inle på samma sätt på­tagligt för hyresgästen att ett nytt vUlkor gäller. HyresviUkoret bör dock, som jag nyss nämnde, få tillämpas tUl dess det eventuellt ändras av hyresnämnd eller bostadsdomstol.

Vad jag nu har sagl innebär att utredningens förslag om utgångs­punkten för hyresgästens klagotid utan vidare kan godtas när det gäller hyran. Klagotiden bör alltså räknas från första förfaUodag för den nya hyran. Är det fråga om ett annat hyresvillkor, bör utgångspunkten för klagotiden enligt min mening vara den dag då hyresgästen fick underrättelse om det nya hyresvillkoret. Jag har redan föreslagit att

Prop. 1977/78:175

134

sådan underrättelse alllid skall lämnas. Om en hyresvärd underlåter att underrätta hyresgästerna om innehållet i förhandUngsöverenskom­melse, bUr resultatet i fråga om annat hyresvilUcor än hyra att klago­tiden inte börjar löpa.

När det därefter gäller frågan om klagofrislens längd anser jag att den föreslagna tremånadersliden är lämpligt avvägd.

Sammanfattaingsvis förordar jag att en hyresgäst som vill påkalla prövning av förhandUngsöverenskommelse skall göra detla senast tre månader från den dag då han fick underrättelse om det nya villkoret eller, i fråga om hyra, tre månader från den dag då villkoret började tillämpas mot honom.

FörhandUngsöverenskommelsen träffas mellan två parter, hyresvärd eller fastighetsägarorganisation och hyresgästorganisation, av vilka endast hyresvärden blir motpart tiU hyresgästen i prövningstvisten. Som utredningen har anfört är det emeUertid befogat att hyresgäst­organisationen får tiUfälle att yttra sig i prövningsärendet innan hyres­nämnden ändrar en förhandlingsöverenskommelse. Jag föreslår därför en regel av denna innebörd.

7.10 Förfarandet när förhandlmgar har strandats

Även om man kan anta alt förhandUngssystemet leder tiU att fler­talet tvister kommer att lösas genom förhandlingar, kan man enUgt min mening inte bortse från att uppgörelse i vissa faU inte kommer att nås och att förhandlingarna strandas. För tvister i frågor som reg­leras i hyreslagen finns alltid möjligheten att begära hyresnämnds pröv­ning. Frågan är emellertid nu om det nya förhandUngssystemet mo­tiverar särskilda regler när det gäller att föra över en tvist från för­handlingar till hyresnämnd.

F. n. gäller både i det frivilliga förhandUngssystemet och enligt av­vecklingslagen att förhandlingsordningens parter saknar möjlighet att föra sin tvist till hyresnämnden. Tvisten inför hyresnämnden kan bara föras mellan de enskilda hyrespartema, hyresvärd och hyresgäst. En­ligt det frivilliga förhandUngssystemet gäller vidare att en hyresnämnds­prövning bara kan ske efter uppsägning tUl kontraktstidens slut. De nya hyresvillkoren kommer aUtså att gälla först för följande hyres­period. Enligt avvecklingslagen får däremot hyresnämnden, om över­enskommelse inle har träffats, på framställning av hyresvärd omedel­bart pröva fråga om övergångshyra.

Jag skall först behandla frågan om förhandlingsordningens parter bör tiUåtas att föra sin tvist tiU hyresnämnden för avgörande.

Utredningen avvisar för sin del en sådan ordning såsom behäftad med betydande nackdelar. Systemet skulle enligt utredningen kunna

Prop. 1977/78:175

135

leda till en dubbelprövning inför hyresnämnden, eftersom de enskilda hyrespartema skulle ha kvar rätten alt få sina hyresvillkor prövade av hyresnämnd. En sådan ordning skuUe enligt utredningen vidare kunna innebära risk för att parternas ansträngningar att uppnå för-handlingslösningar i svåra tvister skuUe minska. Utredningen anser alltså att det liksom hittills bara bör vara de enskilda parterna som skall få föra talan vid hyresnämnden.

Utredningens förslag har föranlett delade meningar bland remiss­instanserna. Förslaget tillstyrks av bostadsdomstolen och Hyresgäs­ternas riksförbund. Flera remissinstanser förordar emellertid att de förhandlande parterna får möjlighet alt vid strandning hänskjuta tvis­ten till medling inför hyresnämnd.

Ett par remissinstanser viU gå ett steg längre och ge hyresnämnden befogenhet att fastställa ett rambelopp för hyreshöjningar, om för­handlingar rörande hyressättningen skulle stranda. Till dessa instanser hör SABO, som anser att utredningens förslag innebär att hyresvär­dens reella förhandlingsunderläge i hyressättningsfrågor kommer att bestå. SABO förordar all förhandlande part ges rätt att begära hy­resnämndens prövning av skäligheten av det totala höjningsbeloppet. Hyresnämnden skulle alltså inte fastställa de nya hyrorna för de en­skilda lägenheterna utan del totala höjningsbeloppet skulle vid fort­satta förhandlingar fördelas mellan olUca bostadsområden och lägen­heter. Ett liknande prövningsförfarande förordas av kommunförbun­det.

KrilUc mot utredningens förslag framförs också av fastighetsägare­förbundet, som anser att förhandlande part i strandningssituationerna skall ha rätt att utan uppsägning hänskjuta tvisten till direkt avgörande av hyresnämnden.

Jag vill för min del kraftigt understryka vikten av att förfarandet vid strandning inte utformas så att det minskar de förhandlande par­ternas vilja till förhandUngsuppgörelse. Jag anser därför i likhet med utredningen att det inle är lämpligt att låta de förhandlande parterna föra sin tvist tiU hyresnämnd för avgörande. När det gäller tanken att låta hyresnämnden träffa ett prmcipavgörande om skälig totalhyra för det bostadsbestånd som den strandade förhandlingen avser vill jag dessutom särskilt framhålla att hyreslagen saknar materiella reg­ler för en sådan prövning.

Att medling sker när förhandlingar har strandat kan uppenbarligen många gånger vara till stor nytta. Det finns f. n. särskUda fÖrlUcnings-organ som har inrättats av hyresmarknadens huvudorganisationer för slitande av lokala tvister. Det är också enligt min mening lämp­ligast att även i fortsättningen låta de förhandlande partema själva svara för den medlingsverksamhet som behövs. Parterna bör då också få avgöra formerna för medlingsverksamheten. F. n. avger förliknings-

Prop. 1977/78:175

136

organen endast rekommendationer om hur hänskjutna tvister bör lö­sas. Om parterna i speciella fall har behov av bindande avgöranden i mer skiljedomslUtnande former kan de exempelvis tiUåta att de partssammansatta organen kompletteras med en fristående ordförande. Det bör emellertid ankomma på de förhandlande parterna att tills vidare vidareutveckla en sådan ordning. Jag anser aUtså att hyres­nämndema inte bör ges någon medlingsroll i den nya förhandUngsla-gen.

Vad jag nu har anfört innebär att del endast bör vara de enskilda par­terna, hyresvärd och hyresgäst, som när förhandUngar strandar kan påkalla ett avgörande av hyresnänmd. Hyresnämndens prövning kom­mer alltså Uksom hittills endast att gälla de enskilda hyresavtalen.

Utredningen föreslår att de enskilda hyrespartema skall få föra tvist om hyresvillkoren inför hyresnämnd under löpande hyresperiod. Som jag tidigare har anfört innebär förhandUngsklausulema att hyresänd-ringama har frigjorts från hyrestiden. Det finns då inte heller någon anledning att i strandningssituationen hålla fast vid kravet på uppsäg­ning till hyresperiodens slut. Jag föreslår alltså i överensstämmelse med utredningens förslag att de enskilda parternas rätt till villkorsprövning frigörs från kontraktstiden.

Delta förslag innebär att hyresvärden inte längre behöver riskera att förlora den högre hyran för ett helt år om han missar den upp­sägningstid som gäller enligl kontraktet. Förslaget är emeUertid till förde! även för hyresgästsidan, eftersom det innebär alt hyresvärden inte behöver riskera att medan förhandlingar pågår komma i tidsnöd och enbart av det skälet tvingas atl säga upp hyresgästerna till den löpande hyresperiodens slut.

Utredningen föreslår alt det fortfarande skall krävas uppsägning för villkorsändring och att uppsägningstiden bestäms till tre månader. Flera remissinstanser anser emellertid att kravet på uppsägning är onödigt.

Jag vill framhåUa att en uppsägning nästan aUtid torde upplevas som mycket obehagUg av hyresgästen. Detta gäUer även om uppsäg­ningen endast avser vUUcorsändring, eftersom det för många hyres­gäster kan vara svårt att skilja mellan sådan uppsägning och uppsäg­ning för avflyttning. För hyresvärden medför en uppsägning av ett stör­re antal hyresgäster extra arbete och kostnader. Det kan också vara svårt att delge vissa hyresgäster. Jag anser på grand av det an­förda att kravet på uppsägning bör slopas. Det bör enUgt min mening räcka att hyresvärden ger in en ansökan tiU hyresnämnden om vilka villkor som skall gäUa från det månadsskifte som inträffar närmast tre månader efter dagen för ingivandet av ansökan. Hyresnämnden kommer sedan att svara för att ansökan delges berörda hyresgäster. I ansökan till  hyresnämnden bör anges den viUkorsändring som

Prop. 1977/78:175

137

begärs. Genom den av utredningen föreslagna och av mig godtagna tremånaderstiden kommer de nya vilUcoren som kan bli ett resultat av hyresnämndens prövning att gälla tidigast från utgången av denna tid. Härigenom skulle man i det övervägande antalet fall undvika pro­blemet med retroaktiva hyror. Om hyresvärden i september ansöker om hyreshöjning per den 1 januari nästa år och tvisten avgörs före årsskiftet, kan den nya hyran ulgå omedelbart. Om tvisten avgörs först efter årsskiftet bUr det emeUertid nödvändigt all eventuell meUanskill-nad mellan gammal och ny hyra betalas i efterhand.

Utredningen behandlar även frågan om retroaktiv hyra i en annan situation. Fråga är härvid om hyresvärden i det nyss återgivna exemp­let skall kunna begära hyreshöjning från ett tidigare datum än årsskif­tet även om ansökan till hyresnämnden görs först under september. Utredningen anser att det inte bör införas något absolut förbud mot förordnande om retroaktiv hyra. Som exempel anger utredningen att förhandUngsordningens parter fortsatt förhandlingarna under den ut­tryckliga förutsättningen att den hyra de kunde komma överens om skuUe få tas ut från en viss tidpunkt, som sedan har passerats utan att uppgörelse har nåtts. I ett sådant läge är det enligt utredningen rimligt att hyresnämnd efter en skälighetsbedömning i det enskilda fal­let får möjUghet att förordna att den bestämda hyran skall utgå även för förfluten tid. Detsamma bör enligl utredningen gälla i vissa faW då part inför utsikten att nå en förhandlingsuppgörelse har fortsatl för­handlingarna utöver den tid som gällde för den tidigare hyresöver-enskommelsen och denna tidsutdräkt inte kan läggas honom till last som försummelse. Utrednmgens förslag innebär alt hyresnämnd vid villkorsprövning får rätt att förordna om hyra även för tid före tre-månadersfrislens utgång, om det av särskild anledning finnes skäligt.

Utredningens förslag har fått en blandat mottagande vid remiss­behandlingen. Fastighetsägarsidan anser att hyreshöjning som beslutats av hyresnämnd bör utgå från den tidpunkt som avsågs vid förhand­lingama. Hyresgästernas rUcsförbund anser däremot atl den föreslagna möjligheten för hyresnämnd att förordna om retroaktiva hyror helt bör slopas.

Jag anser att retroaktiva hyror såvitt möjUgt bör undvikas. Normal­faUet bör också, som jag redan har redovisat, vara att en hyreshöjning får tas ut tidigast tre månader efter hyresvärdens ansökan om villkors­prövning. Med en sådan konstruktion kan det emeUertid undantagsvis vara rimUgt att hyresnämnden får förordna om retroaktiv hyra. Jag ansluter mig tiU vad utredningen har anfört i den delen och förordar alltså att hyresnämnden får förordna om retroaktiv hyra, om det av särskild anledning finnes skäUgt.

Ansökan tUl hyresnämnd om vUlkorsprövning bÖr få göras först när förhandUng har avslutats utan att överenskommelse har nåtts. I av-

Prop. 1977/78:175

138

sikt alt underlätta bevisningen i frågan om en förhandling är att anse som avslutad föreslår utredningen en bestämmelse som innebär att förhandlmg skall anses avslutad då part som fullgjort sin förhandlings­skyldighet ger motparten skrifligt besked om att han frånträder för­handlingen. Förslaget har godtagits av remissinstanserna. Även jag ansluter mig till det.

Om det inte lämnas något sådant besked får man med vanUg be­visprövning bedöma om förhandlingen kan anses avslutad. Det bör stå parterna fritt att i avtalet om förhandUngsordning genereUt eller för särskUt fall bestämma att förhandlingen skall anses avslutad vid annan tidpunkt, exempelvis när justerat förhandUngsprotokoU före­ligger. Om förhandlingsparterna har inrättat ett särskilt förlUcnings-organ, torde det ofta följa av förhandUngsordningen att förhandlingar­na inte kan anses avslutade förrän också detta organ behandlat tvis­ten. Någon särskild lagregel härom behövs enligt min mening inte. Jag anser det inte heller lämpligt att föreskriva någon yttersta tidsgräns för förhandlingarna som stöd för den part som gör gällande att dessa har avslutats.

En remissinstans tar upp frågan om hur de enskilda hyresgästema skall få information om att förhandUngar har strandats. Att förhand­lingarna har strandats innebär emeUertid att hyresvillkoren tills vidare förblir oförändrade. Det är först genom en ansökan om villkorspröv­ning som frågan om nya vilUcor ånyo aktuaUseras och en sådan an­sökan av hyresvärd kommer alllid att delges varje berörd hyresgäst genom hyresnämndens försorg. Är det däremot hyresgästorganisatio­nen som har påkallat förhandlingar om vUUcorsändring är det vid strandning endast hyresgästerna som kan ta initiativ tiU vUlkorspröv­ning. Dessa kommer att underrättas av organisationen om de miss­lyckade förhandUngama om organisationen anser att frågan bör dri­vas vidare. Jag anser på grund av det anförda inte att det finns något behov av bestämmelser om information om att förhandlingama har strandats.

7.11 Den s. k. svarta handeln med bostadslägenheter m. m.

Det är inle tUlåtet att, utanför den ram som hyreslagens regler om bestämmande av hyra uppställer, bereda sig vinning av att annan be­höver eUer av annan anledning önskar överta viss bostadslägenhet (prop. 1973: 23 s. 144). I 65 § hyreslagen föreskrivs att den som uppsåtUgen uppställer vUlkor om särskUt vederlag för upplåtelse av bostadslägenhet eller för överlåtelse av hyresrätt tUl sådan lägenhet, dömes till böter eller fängelse i högst ett år.

Lagen (1973:189) med särskilda hyresbestämmelser för vissa orter, bristortiagen, innehåller bl. a. bestämmelser om förbud mot ersättning

Prop. 1977/78:175

139

för anvisning av bostadslägenhet. Enligt 2 § får ingen mottaga, träffa avtal om eller begära ersättoing av hyressökande för anvisning av bostadslägenhet. Sådan ersättning får dock utgå vid yrkesmässig bo­stadsförmedling enligt grander som bestäms av hyresnämnden. Den som uppsåtligen bryter mot bestämmelserna dömes tiU böter eUer fängelse i högst ett år. Bristortiagen gäller f. n. i 43 kommuner.

Både i 65 § hyreslagen och i bristortiagen föreskrivs skyldighet att återbära otiUåten ersättning.

I en inom justitiedepartemenlet upprättad promemoria (Ds Ju 1976:1) har gjorts en kartläggning av den s.k. svartabörshandeln med bostadslägenheter och av privat yrkesmässig bostadsförmedling i Sve­rige. Kartläggningen avser förhållandena i 17 kommuner under år 1975. Promemorian har överlämnats till hyresrättsutredningen.

Enligt promemorian förekommer handel med bostadslägenheter i en visserligen inte fastställd men säkerligen inle obetydlig omfattning i våra största tätorter, främst Stockholm. Yrkesmässiga bostadsför­medlare medverkar i stor utsträckning till försäljningarna. Enligt pro­memorian förefaUer en del mäklare i särskilt Stockholmsområdet att samarbeta med hyresvärdar som systematiskt upplåter sina lägenheter mot speciellt vederlag.

Enligt min mening måsle den svarta handeln med bostadslägenheter bekämpas med all kraft. Viktigt är alltså att brotten upptäcks och för­anleder lagföring. Den intensiva debatt som har förekommit i mass­media under senare år har säkerligen gjort allmänheten mera benägen att göra polisanmälan. Hyresgästföreningen i Stor-Stockholm har genom aktivt stöd åt hyresgästerna avslöjat olagliga förfaranden av betydan­de omfattning. Antalet anmälningar för hyresbrott har också ökat markant hos polisen i Stockholm. På sUct bör detta leda till att brotts-Ugheten minskar.

Jag delar emellertid utredningens uppfattnmg att den avskräckande effekten av straffbestämmelsen i 65 § hyreslagen inte torde vara tUl­räckligt stor när det gäller systematiskt och yrkesmässigt bedriven verksamhet. Jag anser också att det i första hand är mot sådan verk­samhet som samhällets åtgärder bör riktas. Detta innebär dock inte att brott av enskilda kan tolereras.

Utredningen anser att det är nödvändigt med en kraftig reaktion mot yrkesmässiga försäljningar och föreslår en straff skärpning i 65 § hyreslagen. Förslaget har tillstyrkts eller lämnats utan erinran av samtiiga remissinstanser. Även jag anser att förslaget är ägnat att mot­verka svart handel med bostadslägenheter.

Jag biträder alltså utredningens förslag att straffet för brott som begåtts yrkesmässigt eller i störte omfattning eUer av någon som eljest i avsevärd mån har missbrukat sin ställning som ägare eller förvaltare av fastighet bör skärpas till   fängelse i högst två år. Genom höjningen

Prop. 1977/78:175

140

av strafflatituden åstadkoms en förlängning av preskriptionstiden för dessa brott från två till fem år. Detla kommer att vara till fördel från utredningssynpunkl. Det har nämUgen visat sig att en förhållandevis stor andel av de fall som f. n. anmäls redan har preskriberats, när de kommer till polisens kännedom.

Mindre grova brottsliga förfaranden bör i enlighet med utredningens förslag hänföras till en Undrigare straffskala, där straffet bestäms till böter eller fängelse i högst sex månader. Härander faller enstaka upplåtelse av fastighetsägare eller fastighetsförvaltare Uksom överlåtelse av enskild hyresgäst mot vederlag.

Sveriges fastighetsägareförbund har ifrågasatt om inte vid överlåtelse av lägenhet också köparen bör straffas. Med aU sannolikhet skulle emel­lertid möjlighetema alt genom poUsanmälan få kännedom om en olaglig hyresaffär i så fall bli avsevärt försämrade. Ingen av de i affären inblandade skulle då ha något intresse av att saken blev känd. Enligt min mening bör därför inte straff införas för köparen.

I 65 § hyreslagen finns f. n. en särskild åtalsregel av innebörd alt åklagare får åtala endast om det är påkallat från allmän synpunkt. Denna åtalsregel synes i praktUcen ha vållat viss oklarhet. För att klar­göra att det bara är harmlösa förfaranden som inte skaU föranleda straff, bör i enUghet med utredningens förslag åtalsregeln ersättas av en regel om alt straff inte skaU ådömas i ringa fall.

Förbudet i 2 § bristortiagen mot särskild ersättaing för anvisning av bostadslägenhet hänger samman med bestämmelsema i 65 § hy­reslagen. För alt effektivt motverka en organiserad hyresbrottslighet som sker i samarbete meUan hyresvärd och mäklare, föreslår utred­ningen att bestämmelserna om straff för olovligt mollagen ersättaing för anvisning av bostadslägenhet skärps och arbetas om på i huvudsak samma sätl som 65 § hyreslagen.

Utredningen föreslår vidare alt förbudet mot ersättning för anvis­ning av lägenhet sträcks ut att gäUa över hela landet. Därmed kan be­stämmelsen inte längre finnas kvar i bristortiagen. Utredningen föreslår därför att förbudsbeslämmelsen och den till denna knuina straffbestäm­melsen förs över från bristortiagen till hyreslagen.

Utredningens förslag i fråga om olovlig ersättning för anvisning av bostadslägenhet har godtagits av remissinstanserna. Även jag finner förslagen lämpliga. Förbuden mot förmedlingsprovision och mottagan­de av annat vederlag i fråga om bostadslägenheter har ett sådant funk­tionellt samband att de lämpUgen bör tas in i samma lag. Jag förordar därför att den föreslagna bestämmelsen om förbud mot förmedUngs­provision med den därtill knutna straffbestämmelsen tas in i hyreslagen i anslutning tUI 65 §.

Jag biträder vidare utredningens förslag om att en för hela landet en­hetiig taxa för yrkesmässig bostadsförmedling bör införas. Ärenden om

Prop. 1977/78:175

141

fastställande av förmedlingstaxa ankommer f. n. på hyresnämnderna. Som utredningen anför bör den uppgiften läggas på regeringen eller på en central myndighet som regeringen bestämmer. Enligt utredningens förslag skall det ankomma på bostadsdomstolen att faststäUa taxan. Bo­stadsdomstolen har emellertid bestämt motsatt sig att denna uppgift läggs på domstolen. Efer samråd med chefen för handelsdepartementet anser jag att uppgiften att fastställa ifrågavarande taxa tiUs vidare bör anförtros åt kommerskollegium. Jag kommer att senare anmäla denna fråga tUl regeringen.

7.12 Ikraftträdande m. m.

De lagförslag som jag nu har redogjort för bör träda i kraft den 1 juli 1978. Jag kommer att i specialmotiveringen (se avsnitt 9.1 och 9.2) redogöra för de övergångsbestämmelser som behövs för att det nuva­rande frivilliga förhandlingssystemet på ett smidigt sätt skaU kunna föras in under den nya lagens reglering.

Särskilda bestämmelser behövs också för att åstadkomma en smidig övergång mellan avvecklingslagen och hyresförhandUngslagen. Som jag inledningsvis nämnde (se avsnitt 7.1) är syftet med avvecklingslagen att hyrorna för de tidigare hyresreglerade lägenheterna skall kunna anpas­sas till lägenheternas bruksvärde successivt och utan större påfrestningar för de boende. Om den hyresreglerade hyra som utgick den 30 septem­ber 1975 understeg hyran för lägenheter, som med hänsyn till bruks­värdet är likvärdiga, får enligt awecklingslagen hyran under tiden fr. o. m. den 1 oktober 1975 t. o. m. den 30 september 1978 inte höjas mer än som motsvarar skälig andel av skillnaden mellan utgående hyra och bruksvärdehyran. Andelens storlek skaU bestämmas så att den ut­gående hyran den 1 oktober 1978 är anpassad till bruksvärdehyran. Avsikten är aUtså att lägenheten senast vid denna tidpunkt skall ha sin fulla bruksvärdehyra. Den högsta hyra som får utgå under avvecklings-perioden kallas övergångshyra.

För fastställelse eller ändring av övergångshyra gäUer enligt aweck­lingslagen en särskild ordning. Hyresvärden får intUI dess avvecklings-perioden löper ut den 30 september 1978 ta ut högre hyra än som har utgått tidigare endast efter överenskommelse med den regionala hyres­gästföreningen. Om sådan överenskommelse inte kan träffas, får hyres­nämnden på framställning av hyresvärd pröva frågan om fastställelse eller ändring av övergångshyran. Det krävs härvid inte att värden först säger upp hyresgästen. Bestämmelserna om övergångshyra är straff­sanktionerade.

Som jag nyss nämnde innebär avvecklingslagen att den utgående hy­ran senast den 1 oktober 1978 skaU vara anpassad tiU braksvärdehyran. I lagen fixeras alltså endast den tidpunkt då den totala anpassningen

Prop. 1977/78:175

142

till bruksvärdehyran skall ha skett. Hur många etappvisa höjningar som det kan bli fråga om anges däremot inte närmare. I förarbetena till la­gen sägs dock att om hela awecklingsperioden behöver tas i anspråk för anpassning till bruksvärdehyra, bör den behövliga hyreshöjningen normalt ske i fyra etapper (se prop. 1974:150 s. 522). De rekommen­dationer om riktlinjer för tiUämpningen av awecklingslagen som har utfärdals gemensamt av Sveriges fastighetsägareförbund och Hyresgäs­ternas riksförbund utgår också från att behövliga hyreshöjningar skall genomföras i fyra etapper. Med tUlämpning av riksförbundens riktUnjer har tre etappvisa höjningar hittills genomförts. Överenskommelserna har i allmänhet inneburit alt övergångshyran har höjts per den 1 okto­ber varje år, varvid den överenskomna hyran har gällt tUls vidare (jfr prop. 1974: 150 s. 469).

Inför den fjärde etappen av förhandlingarna enligt awecklingslagen har det uppstått svårigheter för partsorganisationerna att komma över­ens om från vilken lidpunkt en ändring av övergångshyran skulle kunna ske under år 1978. Svårigheterna hänger samman med att reglerna om övergångshyra upphör att gäUa den 30 september 1978. Det innebär att en hyresvärd som vill få lill stånd en hyreshöjning per den 1 oktober och som inte är bunden av en förhandlingsordning enligt den nya lagen kan anlita hyreslagens uppsägningssystem. Han kan alltså framtvinga en hyreshöjning genom att med slöd av hyreslagen säga upp de hyres­gäster till avflyttning som inle i förhandling direkt med värden går med på en sådan höjning.

En ordning som innebär alt hyreslagens uppsägningsförfarande an­litas för att hyran för de lägenheter som omfattas av avvecklingslagen skall anpassas slutligt till bruksvärdenivån skulle emellertid strida mot intentionerna bakom avvecklingslagen. Ett sådant förfarande skulle också slå i strid med de förutsättningar som gällt för de hittUls genom­förda hyreshöjningsetapperna. För att i det nu uppkomna läget ge hy­resgästerna det skydd som de enligt avvecklingslagen bör ha rätt till anser jag att avvecklingsperioden bör förlängas med ett kvartal.

Mot bakgranden av det anförda förordar jag att awecklingsperioden förlängs t. o. m. den 31 december 1978. Däremot bör den tidpunkt som skall ligga till grund för anpassningen av den utgående hyran tUl bruks­värdenivån inte ändras. Liksom hittills bör alltså riktmärket för denna anpassning vara den 1 oktober 1978. Den av mig förordade förläng­ningen av avvecklingsperioden innebär alltså inte all förutsättningarna i övrigt för förhandlingsarbetet ändras.

Som jag inledningsvis nämnde (se avsnitt 1) vill jag i detta lagstift­ningsärende ta upp ytterligare några lagstiftningsfrågor till behandling. Det gäller för det första frågan om alt införa ett förbättrat skydd mot vräkning. Vidare ämnar jag gå in pä reglerna om avsägelse av bostads­rätt. Jag kommer atl redogöra för förslaget i dessa delar i specialmoti-

Prop. 1977/78:175

143

veringen (se avsnitt 9.2 och 9.6). Jag kommer där också alt föreslå ett förtydligande av hyreslagens regler om hyresgästens besittningsskydd när hyresavtalet avser en bostadsrättslägenhet. Också de nu nämnda lagförslagen bör träda i kraft den 1 juli 1978.

8   Upprättade lagförslag

I enlighet med vad jag nu har anfört har inom justitiedepartementet upprättats förslag tiU

1.

hyresförhandlingslag,

2.

lag om ändring i jordabalken,

3.

lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres­nämnder,

4.

lag om ändring i lagen (1974: 1082) om bostadsdomstol,

5.

lag om ändring i lagen (1973: 189) med särskUda hyresbestämmel­ser för vissa orter,

6.

lag om ändring i bostadsrättslagen (1971: 479),

7.

lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973: 531),

8.

lag om ändring i lagen (1974:1080) om avveckling av hyresregle­ringen.

Förslagen bör fogas tiU regeringsprotokoUet i detta ärende som bi­laga 5.1

9   Specialmotivering

9.1 Förslaget till hyresförhandlingslag

Beträffande lagens rabrik har utredningen föreslagit att lagen får heta "Lag om förhandlingsordning på bostadshyresmarknaden". För­slaget har kritiserats av bl. a. bostadsdomstolen som anser att lagen bör få en kortare och mer slagkraftig benämning, exempelvis "Hyresförhand-Ungslag". Även jag anser att detta är en lämpligare benämning.

Inledande bestämmelser

I detta inledande avsnitt anges bl. a. vilka som kan förhandla enligt lagen. Här finns också bestämmelser om förhandlingsklausul.

1§

Paragrafen motsvarar delvis 1 § i utredningens förslag. Andra styc­ket saknar motsvarighet i utredningsförslaget.

I första stycket anges vilka parter som kan förhandla enligt lagen. I den delen görs inte någon saklig ändring i förhållande tUl vad som f. n. gäller enligt 19 a § andra stycket hyreslagen.

1 Bilagan har uteslutits här, såvitt gäller de under 38 angivna lagförsla­gen. I dessa delar är bilagan likalydande med de förslag som är fogade lill propositionen.

Prop. 1977/78:175

I44

I första stycket sägs vidare att förhandlmg förs på grundval av för­handlingsordning, som kommer tUl stånd genom avtal mellan de för­handlande parterna eUer genom beslut av hyresnämnd. Det normala torde bli att förhandlingsordning kommer till stånd genom avtal. I det följande talas därför i första hand om vem som är behörig att sluta av­tal om förhandlingsordning. I princip gäller emellertid samma regler, när hyresnämnd beslutar om förhandUngsordning. En bestämmelse här­om har tagits upp i tredje stycket av förevarande paragraf.

På fastighetsägarsidan kan avtal om förhandlingsordning slutas av hyresvärd eUer fastighetsägarorganisation i vUken hyresvärden är med­lem. Jag hänvisar tiU vad jag har anfört i den allmänna motiveringen (avsnitt 7.5) om att det normala torde bU att sådana avtal på den pri­vata sektorn i enlighet med bostadsmarknadskommitténs rekommenda­tion kommer att imdertecknas av såväl hyresvärden som den fastig­hetsägarförening i vUken han är medlem. EnUgt lagen är det dock tillräckligt om antingen hyresvärden eller föreningen är avtalsslutande part.

När det gäller förutsättningama för att hyresvärd skaU kunna ingå avtal om förhandlingsordning vUl jag framhålla att det saknar betydel­se med vUken rätt hyresvärden förfogar över de uthyrda lägenheterna. Hyresvärden behöver alltså inte vara fastighetsägare. Han kan också förfoga över lägenheterna i egenskap av nyttjanderättshavare, t. ex. på grund av upplåten tomträtt. Med hyresvärd avses i princip också en hy­resgäst som hyr ut lägenheter i andra hand. Det förekommer exempel­vis att ett allmännyttigt bostadsföretag hyr ut lägenheter tUl en student­bostadsstiftelse, som i sin tur hyr ut lägenheterna tiU de studerande. Av­tal om förhandlingsordning kan i ett sådant fall tecknas meUan hyres­gästorganisation, som företräder de studerande, och studentbostadsstif­telsen.

För att en fastighetsägarorganisation skall kunna vara part i avtal om förhandlingsordning måste avtalet avse lägenheter som hyrs ut av medlem i organisationen. Någon fuUmakt från hyresvärden behövs däremot inte. I övrigt krävs det endast att organisationen uppfyller för­utsättningarna för rättskapacitet och att dess karaktär av fastighets­ägarorganisation framgår av stadgama.

Som jag har framhåUit i den aUmänna motiveringen (se avsnitt 7.5) är fastighetsägarförening inte behörig att i händelse av tvist hänskjuta frågan om rätten tiU förhandlingsordning tiU prövning av hyresnämn­den. Möjligheten alt på denna väg tvångsvis genomdriva förhandUngs­ordning står enligt 9 § öppen endast för hyresvärden. På motsvarande sätt kan en hyresgästorganisation inte med rättsUga medel framtvinga en förhandlingsordning med en fastighetsägarorganisation utan endast med hyresvärden.

För att en sammanslutning av hyresgäster skaU vara behörig att ingå avtal om förhandlingsordning måste sammanslutoingen uppfyUa de aU-

Prop. 1977/78:175

I45

manna krav som brukar uppställas i rättstiUämpningen för att en ideell förening skaU vinna erkännande som ett självständigt rättssubjekt. En­Ugt fast praxis anses en sådan förening äga rättskapacitet då den har antagit stadgar, som anger hur beslut i föreningens angelägenheter skall fattas, och valt styrelse. Förbindelser som ingås för en sådan förening binder endast föreningen, inte de enskilda medlemmarna. Stadgarna avgör föreningens organisation och inre rättsförhållande. Styrelsen handhar löpande ärenden och andra ärenden som stadgarna eller för­eningsstämman anförtror den. I övrigt är föreningsstämman beslutande genom i regel enkel majoritet, om stadgarna ej föreskriver annat. Sär­skilt ingripande beslut, t. ex. ändring av föreningens ändamål, torde kräva samtycke från alla föreningsmedlemmar. Beslut som strider mot föreningens ändamål är ogUtigt, såvida inte alla medlemmar ger sitt samtycke.

Förutom att förutsättningama för rättskapacitet måste vara uppfyll­da gäller endast det kravet att det skall framgå av föreningens stadgar att föreningen har tUl uppgift att ta till vara medlemmarnas intressen i hyresfrågor eller att en sådan uppgift i varje fall är förenlig med stad­garna. Däremot behöver denna uppgift inte vara föreningens enda eller huvudsakliga ändamål. Liksom f. n. bör exempelvis en studentförening kunna förhandla koUektivt om hyran för studentbostäder.

Som jag anförde i den allmänna motiveringen (se avsnitt 7.3) bör en-och tvåfamiljshus, som hyrs ut av enskild person, undantas från lagens tillämpningsområde. I enlighet härmed föreskrivs i andra stycket att som hyresvärd anses i lagen endast den som enligt 1 § bokföringslagen (1976:125) är bokföringsskyldig för uthyrning av bostadslägenhet för annat ändamål än fritidsändamål. Om enskild person hyr ut byggnad eUer del av byggnad, föreligger bokföringsplikt på grund därav endast om verksamheten är att anse som hotell- eller pensionatrörelse eller om­fattar mer än två lägenheter som regelmässigt hyrs ut. Uthyrning av ram i hyresvärdens egen bostad grundar inte bokföringsplikt.

Uthyming av enstaka en- eller tvåfamiljshus faller alltså utanför bok­föringsplikten, om hyresvärden är enskild person. I dessa fall kan inte heller koUektiva förhandlingar komma till stånd med stöd av hyresför-handlingslagen.

Om mer än två lägenheter hyrs ut av enskUd person, saknar ändamå­let med uthyrningen betydelse för bokföringspUkten. Det föreUgger i sådant fall bokföringsplikt vid uthyrning såväl för stadigvarande bo­stadsändamål som för närings- eller fritidsändamål. Som framgår av andra stycket är emeUertid hyresförhandlingslagen tUlämplig endast på uthyming av bostadslägenhet för annat ändamål än fritidsändamål. Att fritidshus undantas från tillämpningsområdet motsvarar vad som gäller enligt 1 § bostadssaneringslagen (1973: 531) och 1 § bostadsförvaltnings­lagen (1977: 792).

10   Riksdagen 1977/78.1 saml Nr 175

Prop. 1977/78:175

146

Aktiebolag, handelsbolag och ekonomiska föreningar är enligt bok­föringslagen alltid bokföringsskyldiga. Om ett sådant rättssubjekt hyr ut bostadslägenhet för annat ändamål än fritidsändamål, är alltså hy­resförhandlingslagen tUlämplig oavsett uthyrningsverksamhetens om­fattning. I dessa fall har å andra sidan förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst inte den personUga prägel som utgör det främsta motivet för att en- och tvåfamUjshus, som hyrs ut av enskild person, har undan­tagits från tUlämpningsområdet.

Att hyresförhandUngslagen är tillämpUg endast i fråga om bokfö-ringspUktig uthyrningsverksamhet får betydelse också vid andrahands­uthyming. När bostadslägenhet hyrs ut i andra hand av enskild per­son, måste alltså minst tre lägenheter hyras ut samtidigt för att lagens bestämmelser om förhandlingsordning skall vara tiUämpliga.

Som jag har understrukit i den allmänna motiveringen (se avsnitt 7.2) bör samma regler gälla för förhandlingsverksamheten oberoende av om förhandUngsordning har tillkommit genom frivUligt avtal eller genom beslut av hyresnämnd eUer bostadsdomstolen. I enlighet härmed anges i tredje stycket att vad som i lagen sägs om avtal om förhandlingsord­ning och om verkan av att sådant avtal har slutits gäller i tillämpUga delar även i fråga om förhandlingsordning som har beslutats av hyres­nämnd. Självfallet gäller motsvarande även om bostadsdomstolen har beslutat om förhandlingsordning.

2§

Paragrafens första stycke motsvarar 2 § i utredningens förslag. And­ra stycket saknar motsvarighet i uiredningens förslag.

Förhandlingsklausul har blivit den gängse benämningen på sådana bestämmelser i hyresavtal, som innebär att kollektiva överenskommel­ser om hyresvillkoren skall tiUämpas i hyresförhållandet. Termen för­handlingsklausul har inte tidigare använts i lagtext. Frän redaktionella synpunkter är det en betydande vinst att kunna använda ett kort ut­tryck för att ange de åsyftade bestämmelserna. Man undviker härige­nom att i olika sammanhang behöva upprepa den tyngande omskriv­ning som f. n. återfinns i 19 a § andra stycket hyreslagen. Termen för­handlingsklausul täcker väl vad som åsyftas och har redan vunnit hävd hos hyresmarknadens parter. Första stycket innehåUer en legaldefinition av termen förhandlingsklausul och preciserar vad en sådan klausul skall innehåUa.

EnUgt nuvarande 19 a § andra stycket hyreslagen är det tiUräckligt att förhandlingsklausul hänvisar tUl skriftlig överenskommelse om hy­ran som kan komma att träffas mellan hyresvärden eller hans organi­sation och hyresgästorganisation. F. n. uppställs aUtså inte något krav på att särskUd förhandlingsordning skall gälla meUan de förhandlande partema. Det förekommer också på en del håll i landet att de lokala

Prop. 1977/78:175

I47

partsorganisationerna genom årliga förhandUngsöverenskommelser be­stämmer hyroma för åtskUliga lägenheter inom verksamhetsområdet utan att ha slutit avtal om förhandlingsordning. Detsamma gäller i mänga fall vid förhandlingar om övergångshyra enUgt awecklingsla­gen.

När det gäller frågan hur termen förhandlingsklausul bör definieras i hyresförhandlingslagen, vUl jag erinra om att lagen inte bara syftar till att slå fast förhandlingspartemas inbördes rättigheter och skyldigheter. Som jag flera gånger har framhållit i den allmänna motiveringen inne­bär lagregleringen också att det i själva förhandlingssystemet byggs in garantier för den enskilde hyresgästens rättstrygghet. Dessa skyddsreg­ler är enligt min mening av sådan vikt för den enskUde, att man i prin­cip inte bör tUlåta att kollektiva överenskommelser, som har träffats enligt ett annat förhandlingsförfarande än som föreskrivs i hyresför­handUngslagen, kan få verkan i det enskilda hyresavtalet. Detta inver­kar på definitionen av termen förhandlingsklausul. Det anges sålunda i definitionen att förhandlingsklausul alltid skall hänvisa till förhand­lingsöverenskommelse som träffas på grundval av förhandlingsordning enligt denna lag. Detta innebär att endast förhandlingsöverenskommel­se som har träffats på grundval av en mellan de förhandlande parterna gällande förhandlingsordning som följer lagens regler kan anses bin­dande för den enskilde hyresgästen.

En förhandlingsklausul, som uppfyller kraven enligt första stycket, kan vara utformad pä exempelvis följande sätt: "Hyresgästen förbinder sig alt utan uppsägning av detta hyresavtal följa de överenskommelser angående hyra m. m. som på grundval av gällande förhandlingsordning kan komma att träffas meUan hyresvärden och hyresgästföreningen 

X." 

Exemplet överensstämmer i huvudsak med de klausuler, som f. n. re­kommenderas av partsorganisationerna på hyresmarknaden.

En förhandlingsklausul som överensstämmer med lagens krav har samma rättsverkningar som enligt gällande rätt följer av en klausul av denna typ. Förhandlingsklausulen ger alltså hyresvärden rätt att tUläm­pa de med hyresgästorganisationen överenskomna vUlkoren i hyresför­hållandet, t. ex. att ta ut den hyra som organisationen har medgett. Nå­gon skyldighet för hyresvärden att tiUämpa dessa vUlkor följer däremot inte av själva förhandUngsklausulen. Att hyresvärden dock inte har rätt att ta ut högre hyra än som har angetts i förhandlingsöverenskommel­sen framgår av 23 §.

Jag är medveten om att det i dag finns åtskilliga förhandUngsklausu­ler som saknar hänvisning till förhandlingsordning trots att sådan gäller mellan de förhandlande partema. Som flera remissinstanser har anfört skulle en omskrivning av sådana klausuler i hyreskontrakten medföra betydande olägenheter och kostnader (se avsnitt 5.7). Jag kommer där­för beträffande 19 a § andra slycket hyreslagen att föreslå en sådan

Prop. 1977/78:175

148

övergångsordning att förhandlingsklausuler i äldre hyreskontrakt som överensstämmer med detta lagram i dess nuvarande lydelse också i fortsättningen skall äga verkan mot hyresgästerna (se avsnitt 9.2). En liknande övergångsbestämmelse har tagits in i övergångsbestämmel­serna till hyresförhandlingslagen. Jag kommer senare också alt ta upp frågan om den fortsalla giltigheten av sådana förhandlingsöverenskom­melser som f. n. i vissa fall träffas utan att det finns någon förhand­Ungsordning.

Motsätter sig hyresgäst att förhandlingsklausul tas in i hyresavtalet eller anser han att befintUg klausul bör slopas, har han enligt hyresla­gen möjlighet att få frågan om klausulens införande eller bibehåUande prövad av hyresnämnden i förlängnings- resp. vUlkorstvist. I andra styc­ket första meningen upptas en erinran om att denna prövningsmöjlighet står öppen för hyresgästen.

Om hyresvärden önskar införa förhandlingsklausul trots att hyres­gästen motsätter sig detta, måste hyresvärden säga upp hyresgästen till hyrestidens utgång. För att hyresgästen skall bli skyldig att flytta från lägenheten krävs dessutom enligt 49 § hyreslagen att hyresvärden läm­nar hyresgästen ett s. k. avflyttningsmeddelande. ViU hyresgästen bo kvar i lägenheten, måste han inom tre veckor från det han fått del av detta avflyttningsmeddelande hänskjuta tvisten tUl hyresnämnden. Hän­skjuts tvisten till nämnden inom den föreskrivna tiden, skall nämnden pröva förlängningsfrågan. Om nämnden bifaUer hyresgästens yrkande om förlängning av hyresavtalet, skall nämnden enligt 51 § hyreslagen fastställa vUlkoren för den fortsatta förhymingen med tillämpning av 48 § samma lag. I förevarande fall skall nämnden aUtså i samband med att avtalet förlängs ta ställning till om avtalet i fortsättningen skall in­nehåUa förhandlingsklausul eller inte.

Om hyresgästen önskar få en i hyreskontraktet intagen förhandlings­klausul slopad, kan han enUgt 54 och 55 §§ hyreslagen med bibehåUet besittningsskydd säga upp hyresavtalet tUl hyrestidens utgång. Han skall i uppsägningen ange att han begär ändring av hyresvUlkoren. Har hy­resgästen sagt upp avtalet för ändring av hyresvillkoren, skaU han inom tre veckor från sin uppsägning hänskjuta tvisten tUl hyresnämnden. Vid prövning av tvist som har hänskjutits tUl nämnden med anledning av hyresgästens uppsägning för viUkorsändring skaU viUkoren för den fort­satta förhymingen faststäUas enUgt samma bestämmelser som när hy­resnämnd har bifaUit hyresgästs förlängningyrkande, dvs. enligt 48 § hyreslagen.

I hyresrättsutredningens uppdrag ingår att göra en översyn av proce­duren i förlängnings- och villkorstvister. EnUgt utredningens direktiv bör det ligga nära tiU hands att stäUa upp krav på att det även i hyres­värdens uppsägning skaU anges om den avser avflyttning eller villkors­ändring. Det kan i det sammanhanget övervägas att låta det ankomma

Prop. 1977/78:175

149

på hyresvärden alt hänskjuta tvist om införande av förhandlingsklausul till hyresnämnden. Jag utgår från att också denna fråga kommer alt prövas under den nu pågående översynen av uppsägningsförfarandet och besittningsskyddsproceduren.

I andra stycket andra meningen anges efler vilka grunder hyresnämn­den har att pröva frågan huruvida det är skäligt att förhandlingsklausul skall gälla i hyresförhållandet eller inte. Denna bestämmelse ersätter 48 § tredje slycket hyreslagen. Bestämmelsen har behandlats i den all­männa motiveringen (avsnitt 7.5 och 7.9).

Förhandlingsordnings omfattning och innebörd

I delta avsnilt av lagen har tagits in bestämmelser om bl. a. förhand­lingsordnings omfattning, hyresvärdens primära förhandlingsskyldighet och förhandUngsramen.

3§

I denna paragraf, som motsvarar 3 § första stycket i utredningens förslag, anges förhandlingsordnings omfattning.

Jag har i den allmänna motiveringen (se avsnitt 7.4) redovisat skälen tUl att det inte är möjligt att begränsa förhandlingsrätten tUl endast de lägenheter som innehas av medlemmar i den avtalsslutande hyresgäst­organisationen. I enlighet härmed slås i förevarande paragraf fast att förhandlingsordning i princip skall omfatta samtUga bostadslägenheter i det eller de hus som enligt partemas avsikt skall ingå i förhandlings­verksamheten.

Uttrycket bostadslägenhet används i lagen i samma betydelse som i 1 § tredje stycket hyreslagen. Eftersom förhandlingsordningen endast omfattar bostadslägenheter, faller uthyrda affärslokaler o. d. utanför förhandlingsordningens bestämmelser. Detta gäller även för det fall att hyresvärden skulle hyra ut en bostadslägenhet, som har omfattats av förhandlingsordningen, som exempelvis kontor. Huruvida kontorise-ringen i ett sådant fall har genomförts i enlighet med föreskriftema i 3 § lagen (1973: 189) med särskilda hyresbestämmelser för vissa orter saknar i princip betydelse för frågan om förhandlingsordningens om­fattning. Även om kontoriseringen är olaglig och alltså bör föranleda straffpåföljd, kan hyresvärden inte anses ådra sig skadeståndsskyldig­het för att ha åsidosatt den primära förhandlingsskyldigheten i samband med upplåtelsen. Om en tidigare som affärslokal uthyrd lägenhet hyrs ut för bostadsändamål, blir förhållandet det motsatta.Förhandlingsord­ningens bestämmelser måste därefter iakttas beträffande lägenheten.

Som jag anförde i anslutning tiU 1 § kan avtal om förhandlingsord­ning slutas också när det är fråga om andrahandsuthyrning, t. ex. när en studentbostadsstiftelse förhyr ett antal lägenheter i ett hus och i sin tur hyr ut dessa lägenheter till studerande. När hyresvärden endast för-

Prop. 1977/78:175

150

fogar över ett begränsat antal lägenheter i ett hus, kan förhandUngsord­ningen självfaUet inte sträcka sig utöver dessa. Paragrafens innebörd fär i sådana fall anses vara att förhandlingsordningen i princip skall omfatta samtliga lägenheter i huset, vilka hyresvärden på grund av egen hyresrätt förfogar över.

I anslutning till vad jag nu har sagt beträffande kollektiva förhand­lingar vid andrahandsuthyrning vill jag påpeka att förhandlingsrätten enligt en viss förhandlingsordning endast avser hyresviUkoren i de hy­reskontrakt som har ingåtts direkt med den hyresvärd som är part i av­talet om förhandlingsordning. Villkoren för andrahandsupplåtelser som har gjorts av hyresgästema omfattas aUtså ej av förhandlingsrätten en­ligt denna förhandUngsordning.

Ofta torde partema finna det praktiskt att låta förhandlingsordning­en omfatta hela det bostadsbestånd som hyresvärden förfogar över på en ort. FörhåUandena är emellertid skiftande och någon allmän regel av denna innebörd kan inte ställas upp. I tvister där konkurrerande hy­resgästorganisationer uppträder vid sidan av varandra får frågan vUket lägenhetsbestånd en förhandlingsordning bör omfatta specieU betydelse. Jag hänvisar tiU vad jag har anfört beträffande denna fråga i den all­männa motiveringen (se avsnitt 7.5).

Undantag av viss eller vissa lägenheter från förhandlingsordningens tUlämpning får enligt förevarande paragraf göras om partema är ense. Detta gäller också när förhandlingsordning beslutas av hyresnämnd. Undanlag av lägenhet kan avse hela den tid förhandlingsordningen skall gäUa eller endast den tid lägenheten bebos av viss hyresgäst.

En lägenhet kan vidare imdantas från förhandlingsordningen genom att hyresnämnd vid faststäUande av vilUcoren för den fortsatta förhyr­ningen i förlängnings- eUer villkorstvist lämnar hyresvärdens begäran om införande eller bibehåUande av förhandlingsklausul i hyresavtalet utan bifaU. Eftersom det då har slagits fast att hyresvärden inte kan fö­ra över innehåUet i träffade förhandlingsöverenskommelser tiU det en­skUda hyresförhållandet, fmns det inget skäl för att låta lägenheten i fråga omfattas av de kollektiva förhandlingarna. I enlighet härmed fö­reskrivs i förevarande paragraf att förhandlingsordning ej gäller för bo­stadslägenhet, om hyresavtalet tiU följd av beslut av hyresnänmd inte innehåller förhandlingsklausul. Självfallet avses här också beslut av bo­stadsdomstolen. Beslutet avseende förhandlingsklausul gäller endast den enskUde hyresgästen och kan bara meddelas i tvist mellan denne och hyresvärden. Sådant beslut kan aUtså inte meddelas av hyresnämnden i tvist meUan hyresvärd och hyresgästorganisation om rätt tUl förhand­lingsordning eUer rätt tUl förlängning av förhandlingsordning.

Det är att märka att hyresvärden inte har möjUghet att ensidigt dis­ponera över förhandUngsordningens omfattning genom att underlåta att teckna förhandlingsklausuler med sina hyresgäster. Som jag har an-

Prop. 1977/78:175

151

fört i den allmänna motiveringen (se avsnitt 7.4) utgör förekomsten av förhandlingsklausul i det enskilda hyresavtalet i och för sig inte någon förutsättning för att förhandlingsordningens föreskrifter skall iakttas beträffande viss lägenhet. Även om hyresvärden har underlåtit alt be­gära att förhandlingsklausul skall tillämpas i hyresförhållandet, är han alltså enligt lagen skyldig att beträffande lägenheten i fråga följa för­handlingsordningens bestämmelser. Detsamma gäller om hyresvärden har begärt förhandlingsklausul men inte har lyckats träffa avtal därom med hyresgästen. Endast om hyresavtalet tiU följd av beslut av hyres­nämnd resp. bostadsdomstolen inte innehåller förhandlingsklausul, upp­hör förhandlingsordningen att gälla för den berörda lägenheten.

4§

I paragrafen, som saknar motsvarighet i utredningens förslag, be­handlas det fallet att förhandlingsordning redan gäller för visst hus, när fräga om förhandlingsrätt aktualiseras av annan hyresgästorganisation än den som redan är part.

Första stycket innehåller en begränsning av den avtalsfrihet som rå­der när det gäller att införa förhandlingsordning för ett hus. Gäller re­dan förhandlingsordning för visst hus, fär enligt detta stycke avtal om förhandlingsordning, som avser det huset, ej slutas med annan organi­sation av hyresgäster, förtän den förra förhandlingsordningen har upp­hört att gälla där.

I den situation som åsyftas i första stycket kan den gällande förhand­Ungsordningen bringas att upphöra på tre olika vägar. Förhandlings­ordningens parter kan sålunda i det rådande läget komma överens om att förhandlingsordningen skall upphöra med eller utan iakttagande av uppsägningstid enligt 12 §. Vidare kan hyresnämnden vid prövning en­ligt 13 § lämna yrkande om förlängning av förhandlingsordningen utan bifall. SlutUgen har hyresnämnden i fall som avses i andra stycket av förevarande paragraf möjlighet att förordna att förhandlingsordningen inte vidare skaU gälla.

Avtal om förhandlingsordning som träffats i strid med första stycket får betraktas som en nuUitet.

Första stycket tar sikte på det normala förhållandet att ett av fastig­hetsägaren slutet avtal om förhandlingsordning omfattar samtliga lä­genheter i huset. I samband med andrahandsuthyming kan det emel­lertid hända att en hyresvärd, som bara disponerar över ett visst antal av husets lägenheter, önskar bedriva koUektiva förhandlingar beträf­fande dessa. Det kan också tänkas att fastighetsägaren i ett sådant fall har intresse av att förhandla kollektivt beträffande de lägenheter som inte omfattas av den pågående andrahandsuthymingen. Första stycket utgör inte något hinder mot att två förhandlingsordningar undantagsvis blir tUlämpliga beträffande samma hus, om förhandlingsordningarna

Prop. 1977/78:175

152

har tecknats av två olika hyresvärdar. Jag viU emellertid understryka viklen av alt de avtalsslutande parterna i ett sådant fall noggrant an­ges i resp. förhandlingsordning vUka lägenheter som inte omfattas av förhandlingsordningen.

Som jag har anfört i den allmänna motiveringen (se avsnitt 7.5) bör en förhandlingsordning, som har stöd hos endast en minoritet av hyres­gästerna, i princip inte få stå hindrande i vägen för en annan hyres­gästorganisations strävanden att få till stånd ett avtal om förhandlings­ordning. I andra stycket upptas därför en regel som ger hyresnämnden befogenhet att i samband med avgörande av tvist om införande eller bi­behåUande av förhandlingsklausul i hyresavtal förordna att förhand­lingsordning inte vidare skaU gälla. Sådant förordnande får meddelas endast om det föreligger särskUda skäl därtill.

I anslutning lill 2 § framhöU jag att hyresgästerna kan utnyttja möj­ligheten att låta hyresnämnden pröva förhandUngsklausuls skälighet som ett medel för att ge till känna en samlad opinion mot en viss för­handlingsordning. I en sådan process kan det stå klart för hyresnämn­den att utfallet av prövningen kommer att innebära att eventuella för­handlingsöverenskommelser i fortsättningen endast kan göras gällande mot en minoritet av hyresgästerna i det eller de hus som direkt berörs av tvisten. I samband med alt hyresnämnden meddelar beslut av inne­börd atl de prövade hyresavtalen inte skall innehåUa förhandlingsklau­sul, får nämnden då också förordna att förhandlingsordningen inte vi­dare skall gäUa.

Eftersom den hyresgästorganisation som har slutit avtalet om för­handlingsordning inte är part i processen, är det befogat att nämnden bereder organisationen tUlfälle att yttra sig i frågan. En bestämmelse härom har tagits in i 17 § nämndlagen (se avsnitt 9.3).

En förutsättning för att förhandlingsordningen skall upphävas bör vara att det är utrett att en annan hyresgästorganisation avser att för­söka etablera förhandlingsrätt för det eller de berörda husen. Om an­ledningen till hyresgästernas negativa inställning till förhandlingsklau­sulerna är att de viU förhandla individueUt med hyresvärden, föreligger det inte skäl att upphäva förhandlingsordningen.

Om det finns en ny hyresgästorganisation som vill ha förhandlings­rätt, skall hyresnämnden dock inle i detta sammanhang företa någon närmare prövning av den organisationens förhandlingsförmåga eller lik­nande. Skulle hyresvärden senare vägra att sluta avtal med organisatio­nen, får frågan huruvida organisationen är berättigad att erhålla för­handlingsordning prövas enligt 9 och 10 §§.

Beroende pä omständigheterna i det enskilda fallet kan förordnande enligt andra stycket innebära att förhandUngsordningen antingen upp­hävs helt och hållet eUer att den skall upphöra att omfatta lägenheter­na i visst eller vissa hus. Om förhandlingsordningen omfattar ett större

Prop. 1977/78:175

153

fastighetsbestånd än det eller de hus där de hyresgäster bor, vilkas hy­resavtal är föremål för prövning, kan förhandlingsordningen upphävas enbart i fråga om det eller de sistnämnda husen.

I förordnandet kan anges att förhandUngsordningen skall upphöra att gälla fr. o. m. viss tidpunkt. I annat fall upphör förhandlingsord­ningen att gäUa i och med att hyresnämndens beslut vinner laga kraft.

5§

Paragrafen, som motsvarar 3 § andra stycket i utredningens förslag, innehåller bestämmelser om hyresvärdens primära förhandlingsskyldig­het och om ämnesområdet för förhandlingar.

Den primära förhandUngsskyldigheten har behandlats i den aUmänna motiveringen (avsnitt 7.7). Den innebär alt hyresvärden är skyldig att ta initiativ tUl och genomföra förhandling i fråga om hyreshöjning in­nan han har rätt att få prövning av hyresvillkoren enligt 24 § denna lag eller få hyran prövad i förlängningstvist enligt 49 § hyreslagen. Avtal om hyreshöjning som hyresvärd ingår med enskild hyresgäst trots att det föreligger primär förhandlingsskyldighet blir ogUtigt enligt 23 §. Hyres­värdens primära förhandlingsskyldighet är vidare skadeståndssanktio­nerad i 26 §.

I första stycket anges den minsta ramen för hyresvärdens primära förhandlingsskyldighet. Om parterna är ense därom, kan de utvidga området för denna skyldighet. I så fall blir också den mera omfattande förhandlingsskyldigheten skadeståndssanktionerad genom bestämmel­serna i 26 §. Däremot kan parterna inle genom avtal vidga området för tillämpningen av ogUtighetsregeln i 23 §.

Regeln om primär förhandlingsskyldighet innebär bl. a. att hyresvärd som är bunden av förhandlingsordning inte utan ny förhandlingsöver­enskommelse härom får ta ut högre hyra än som i enlighet med tidigare träffad förhandlmgsöverenskommelse utgår enligt de gällande hyres­avtalen. Om annat ej har avtalats, omfattar den primära förhandlings­skyldigheten alltså ej s. k. fÖrstagångshyra, dvs. den hyra som avtalas när lägenheten för första gången upplåts tiU hyresgästen.

Liksom i hyreslagen avses med uttrycket hyra i denna och övriga pa­ragrafer i hyresförhandlingslagen hela det vederlag hyresgästen har alt erlägga för lägenhetens nyttjande, dvs. vad man brakar benämna total­hyran. Enligt 19 a § hyreslagen skall hyran för bostadslägenhet vara till beloppet bestämd i avtalet. Undantag från denna huvudregel gäller dock i fråga om kostnader som avser lägenhetens uppvärmning, för­seende med varmvatten eller elström eller avgifter för vatten och av­lopp.

Ersättningar för värme och varmvatten m. m. debiteras enligt åtskil­liga hyresavtal enligt viss norm som framgår av en i hyreskontraktet intagen klausul. De klausuler som f. n. tUlämpas har olika utformning

Prop. 1977/78:175

154

och tar i skiftande utsträckning hänsyn till faktiska bränslepriser och faktisk förbraknmg. I dessa fall medför enligt första stycket den primära förhandlingsskyldigheten att hyresvärden måste påkalla förhandling om han avser att ta ut ersättning efter annan norm än den tidigare. För­handlingsskyldighet föreligger däremot inte om en förhöjning av ut­taget följer av en redan tidigare tillämpad norm. Om hyresgästorgani­sationen önskar ändring av den gällande normen, får organisationen på­kalla förhandlingar i frågan. Leder sådana förhandlingar inte tUl re­sultat kan hyresgästorganisationen stranda förhandlingarna och biträ­da hyresgästerna vid uppsägning och tvist om normens skälighet enligt 24 §.

I andra stycket anges den vidare förhandUngsramen, dvs. de frågor rörande vilka part har rätt att påkalla förhandUng enligt förhandlings­ordningen. Denna fråga har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 7.6). Som jag då anförde innebär lagen att samtliga boende­förhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemensamt kan göras till föremål för förhandUng. Om parterna önskar tUlämpa en snävare för­handlingsram, t. ex. begränsa förhandUngsrätten tiU frågor rörande hy­resvillkoren, kan de dock utforma förhandlingsordningen i enlighet härmed.

Av tredfe stycket framgår att förhandlingsrätt också kan föreligga i tvist som rör tiUämpningen av enskilt hyresavtal. För att detta skall vara fallel, krävs det tUl skillnad mot vad utredningen har föreslagit att de avtalsslutande parterna är ense om att förhandlingsordningen skall inne­fatta förhandlingsrätt i fråga om enskild hyresgästs boendeförhållanden. Ytterligare avvikelser från utredningens förslag är att förhandling rö­rande sådana frågor endast kan påkallas av hyresgästorganisationen samt att det aUlid krävs att organisationen har fått skriftlig fuUmakt av hyresgästen att företräda honom i tvisten.

Avtal om förhandlingsordning

Detta avsnitt, som omfattar 68 §§, innehåller regler om formen för avtal om förhandlingsordning och vad ett sådant avtal skall innehålla. Här finns också en regel om förhandlingsordnings verkan mot ny hy­resvärd.

6§

I denna paragraf, som motsvarar 4 § i utredningens förslag, behand­las formkravet för avtal om förhandlingsordning. Kravet på att ett så­dant avtal skaU vara skriftiigt motiveras av behovet att undanröja me­ningsskiljaktigheter rörande avtalets tiUkomst och innehåU och vidare av att avtalet får betydelse för en ofta stor personkrets. Formkravet in­nebär att avtalsinnehåUet skaU finnas nedtecknat i en särskUt upprättad handling som förses med partemas imderskrifter. Motsvarande krav

Prop. 1977/78:175

155

gäUer också i fräga om ändringar i eUer tillägg till ett redan träffat av­tal.

7§

I denna paragraf, som motsvarar 5 § i utredningens förslag, uppställs vissa krav på vad ett avtal om förhandlingsordning skall innehålla. Som jag har anfört i den allmänna motiveringen (se avsnitt 7.8) bör parter­na ha stor frihet att själva utforma innehåUet i förhandlingsordningen. Lagregleringen har därför begränsats tUl krav på reglering av sådana frågor som framstår som särskilt väsentliga. De uppställda kraven är sålunda att uppfatta som minimikrav.

Att partema skall anges och att avtalet skall vara daterat framstår som självklart. Punktema 1 och 2 torde därför inte fordra någon när­mare kommentar.

Av punkten 3 följer att avtalet måste ange vUka lägenheter som är objekt för förhandUngsrätten. Den av bostadsmarknadskommittén re­kommenderade förhandlingsordningen anger som objekt "samtiiga lä­genheter i följande fastigheter", medan den av hyresmarknadskommit­tén rekommenderade förhandlingsordningen anger motsvarande objekt som "företagets hyresgäster". Inget av de nyss redovisade uttrycken torde ge anledning tUl tUlämpningssvårigheter och någon skillnad i sak torde ej vara avsedd. De av kommittéerna rekommenderade förhand­lingsordningarna bör enligt min mening anses nöjaktigt uppfylla kravet på att avtalet skaU ange de lägenheter som omfattas av förhandlings­ordningen. De lokala förhandlingsordningar som har antagits inom resp. sektor med den centralt rekommenderade utformningen bör där­för utan olägenhet kunna tiUämpas även efter hyresförhandlingslagens ikraftträdande.

Vad som föreskrivs under punkten 4 torde ej fordra någon närmare förklaring.

Vad gäller punkten 5 vUl jag erinra om att förhandlingsöverenskom­melse får verkan för de enskilda hyresavtalen först sedan de enskilda hyresgästerna tecknat förhandlingsklausul. En förhandlingsordning är därför utan egentligt värde för partema innan sådana klausuler himnit tecknas. Detta innebär att en förhandUngsordning inte kan komma i praktisk tiUämpning förrän hyresvärden, sedan avtal om förhandUngs­ordning träffats, utverkat förhandlingsklausul av sina hyresgäster. Vil­ken tid som åtgår härför är naturligtvis i första hand beroende av det antal hyresgäster som berörs av förhandlingsordningen.

Denna fråga kan partema själva bäst överblicka. Till undvikande av tvister bör det emellertid krävas att partema i avtalet uttryckligen an­ger den tidpunkt från vilken förhandlingsordningen skall tUlämpas. Punkten 5 har utformats i enhghet härmed.

När hyresnämnd beslutar om förhandlingsordning måste den också

Prop. 1977/78:175

156

ange den tidpunkt från vilken den av nämnden fastställda förhandlings­ordningen skaU tUlämpas. En bestämmelse härom finns i 11 §.

8§

I paragrafen, som motsvarar 11 § i utredningens förslag, regleras fall då förändring sker på hyresvärdssidan.

I första stycket slås fast att avtal om förhandlingsordning alltid gäl­ler för ny hyresvärd. Bestämmelsen har behandlats i den allmänna mo­tiveringen (se avsnitt 7.5).

I de flesta fall torde byte av hyresvärd ske genom att fastigheten by­ter ägare. Paragrafens bestämmelser gäller emeUertid även sådana för­ändringar på hyresvärdssidan som sker genom överlåtelse av tomträtt eller hyresrätt. I det följande kommer jag framför allt att uppehålla mig vid det vanliga fallet att förändringen på hyresvärdssidan sker ge­nom fastighetsöverlåtelse. Vad som sägs torde emellertid gälla även för övriga fall av succession på hyresvärdssidan.

Regler om säljarens ansvar gentemot köparen för sådana begränsade rättigheter till fastigheten som gäller mot köparen finns i 4 kap. 17 § jordabalken, som i sin tur hänvisar tUl 12 § samma kapitel. Nämnda 17 § tar närmast sikte på de i jordabalken reglerade begränsade sak­rätterna nyttjanderätt, servitut och rätt till elektrisk kraft. Stadgandet anses emellertid i princip tUlämpligt också på andra, i balken inte reg­lerade rättigheter. Besväras fastigheten av sådan rättighet utan att kö­paren vid köpet ägde eller bort äga kännedom därom, skall de i 12 § givna reglerna tUlämpas. Enligt dessa regler får köparen göra avdrag på köpeskUlingen eller häva köpet. Han har också rätt tUl skadestånd. Om skadan är av ringa betydelse får köpet hävas endast om säljaren förfa­rit svikligt.

Rätten till förhandlingsordning har inte sådan karaktär att den kan räknas in bland de rättigheter som avses med 4 kap. 17 § jordabalken. Inte heUer kan enligt min mening de sanktionsmöjligheler, som enligt 4 kap. 12 § jordabalken står köparen till buds, anses lämpliga för del fall köparen av en hyresfastighet inte vid köpet ägde kännedom om en gällande förhandlingsordning. Förekomsten av en förhandlingsordning kan i och för sig inte anses inskränka köparens rådighet över fastighe­ten och kan inte heller i övrigt anses nedsätta fastighetens värde eUer utgöra något men för fastighetsägaren. Det finns därför inte anledning atl knyta några sanktionsregler enbart till köparens bristande kännedom om förhandlingsordningens existens. Däremot kan en köpare, som inte vet om att förhandlingsordning gäller, i god tro göra sig skyldig till brott mot den honom åUggande primära förhandlingsskyldigheten och drabbas av skadeståndsansvar gentemot den förhandlingsberättigade hy­resgästorganisationen. Det kan också inträffa att avtal om hyreshöj­ning som han ingått blir ogiltiga och att han blir skyldig att betala tUl-

Prop. 1977/78:175

157

baka felaktigt uppburen hyra. För skada som pä det sättet drabbar kö­paren till följd av säljarens underlåtenhet att upplysa om förekomsten av förhandlingsordning bör köparen vara berättigad till ersättning av säljaren.

Mot bakgrunden av det nu anförda föreskrivs i andra stycket att, om den tidigare hyresvärden har försummat att upplysa om förekomsten av förhandlingsordning, han skall vara skyldig att ersätta den nye hy­resvärden skada som har uppkommit till följd av att denne varken ägt eller bort äga kännedom om förhandlingsordningen. Fråga om skade­stånd prövas av allmän domstol (se 30 §).

Förekomsten av bestämmelsen i andra stycket torde i och för sig skapa vissa garantier för att säljare och köpare vid köpet tar upp frå­gan om förekomsten av förhandUngsordning. Beträffande omfattning­en av säljarens upplysningspUkt resp. köparens undersökningsskyldighet i förevarande fall bör ledning kunna hämtas i reglerna i 4 kap. jorda­balken. I allmänhet torde en säljare få anses ha uppfyllt sin upplys­ningsplikt om han låtit köparen få ta del av ett hyreskontrakt med för­handlingsklausul.

Under hänvisning till att det i allmänhet brakar ställas upp krav på publicitet som en förutsättning för sakrättsliknande verlcningar har ut­redningen föreslagit att hyresvärdar och hyresgästorganisationer, som träffar avtal om förhandlingsordning, åläggs skyldighet att insända ko­pia av avtalet till hyresnämnden. Några rättsverkningar föreslås dock inte bli knutna till denna åtgärd. Utredningen anser att föreskrifter om skyldighet att anmäla avtal om förhandlingsordning lämpligen bör med­delas av regeringen.

Förslaget har mött kritik vid remissbehandlingen. Hyresnämnden i Göteborg anser att förslaget kommer att medföra betydande registre­ringsarbete för nämndema. Det bör därför genomföras endast om det tillgodoser ett viktigt allmänt eUer enskUt intresse. Nämnden ifrågasät­ter emellertid om ett sådant intresse finns. Också hovrätten för Västra Sverige anser att den föreslagna ordningen är obehövlig. Det av utred­ningen åberopade kravet på publicitet anser hovrätten föga bärande, eftersom förekomsten av en förhandlingsordning knappast är en verk­lig belastning för en fastighet. Liknande synpunkter framförs av bo­stadsdomstolen samt hyresnämndema i Stockholm och Malmö.

Inte heller jag anser att det finns tiUräckUga skäl att föreskriva att avtal om förhandlingsordning skall anmälas på det sätt som utredning­en har föreslagit. Jag biträder aUtså inte förslaget i den delen. Jag vill påpeka att om hyresnämnden själv vid handläggningen av ett ärende skulle behöva tUlgång tiU avtalet om förhandUngsordning, torde par­tema självmant ge in kopia av avtalet.

Förevarande paragraf tar endast sikte på avtalet om förhandUngs­ordning. I vad män förhandUngsöverenskommelser som har träffats fö-

Prop. 1977/78:175

158

re överlåtelsen är bindande också för den nye hyresvärden får avgöras med lednmg av bestämmelsema i 7 kap. jordabalken. Utredningen har inle funnit det behövligt att föreslå bestämmelser om att träffade förhandlingsöverenskommelser skall vara bindande för ny hyresvärd utöver vad som följer av 7 kap. jordabalken. Jag delar utredningens uppfattning, som också har godtagits av remissinstansema.

Rätt titt förhandlingsordning

I detta avsnitt, som omfattar 911 §§, finns regler om rätt för part att efter prövning hos hyresnämnd erhålla förhandUngsordning.

9 och 10 §§

I dessa paragrafer, som motsvarar 7 och 8 §§ i utredningens förslag, ges bestämmelser om hyresgästorganisations resp. hyresvärds rätt till förhandlingordning.

Lagens utgångspunkt är, som jag tidigare framhållit, att förhand­lingsordningar i största möjUga utsträckning skall komma tiU stånd på frivillig väg. Hyresnämnds prövning av frågan bör inte påkaUas, förr­än försök verkligen har gjorts att uppnå förhandlingsrätt genom över­enskommelse. 19 uppstäUs därför krav på att ansökan till hyresnämn­den skall ha föregåtts av skriftUg begäran hos motparten om förhand-lingsordmng. Först sedan motparten efter sådan begäran vägrat att slu­ta avtal om förhandlingsordning eller inte låtit sig avhöra inom rimUg tid från det han mottog den skriftliga begäran bör saken tas upp i hy­resnämnden. Några formeUa sanktioner för att säkerställa att förhand­Ungar föregår hänvändelse tiU hyresnämnden anser jag dock inte behöv­liga. Hyresnämnden kan om så behövs verka för att förhandlingar kom­mer till stånd genom att medla mellan parterna. Nämnden bör också på parts begäran kunna förklara ärendet vilande i avbidan på utgången av påbörjade förUkningsförhandlingar.

Som jag har erinrat om tmder 1 § kan endast hyresvärd och hyres­gästorganisation uppträda som parter i tvist om rätt tUl förhandlings­ordning.

1 10 § föreskrivs som huvudregel att hyresgästorganisation resp. hy­resvärd har rätt tUl förhandUngsordning. En begäran om förhandlings­ordning skaU lämnas utan bifaU endast om förhandlingsordningen kan anses obiUig i de i paragrafen angivna hänseendena. Jag har i den aU­männa motiveringen (se avsnitt 7.5) behandlat frågan efter vUka krite­rier hyresnämndens prövning bör ske i tvist om rätten till förhandUngs­ordning.

II 

§

I denna paragraf, som saknar motsvarighet i utredningens förslag, ges regler om vad hyresnämnden skall iaktta när den beslutar om för­handlingsordning.

Prop. 1977/78:175

159

I samband med beslut om förhandUngsordning skaU hyresnämnden också fastställa förhandlingsordningens innehåU i de hänseenden som anges i 7 §. Nämnden bör därför vid förhandlingen ta upp dessa frågor tiU diskussion med partema för att få reda på deras inställning tiU för­handlingsordningens innehåU. Ofta torde det också vara lämpUgt att nämnden tillfrågar partema om de viU göra avvikelse från bestämmel­sema i 15 §. Även sådan avvikelse skaU anges i beslutet om förhand­lingsordning.

Enligt särskild föreskrift äUgger det nämnden att se till att den tid­punkt från vUken förhandlingsordningen skaU tillämpas bestäms så att hyresvärden får skälig tid för att träffa avtal med hyresgästema om in­förande av förhandlingsklausul i hyresavtalen. Beträffande denna fräga hänvisar jag tUl vad jag anförde i anslutning tUl 7 §.

Uppsägning och förlängning av förhandlingsordning

12 § innehåUer bestämmelser om uppsägning av förhandlingsordning, medan 13 och 14 §§ behandlar frågan om förlängning.

12 

§

Paragrafen, som motsvarar 6 § i utredningens förslag, innehåUer be­stämmelser om hur förhandlingsordning kan bringas att upphöra att gälla.

I första stycket anges att uppsägning alltid krävs för att förhandUngs­ordning skall upphöra. Kravet på uppsägning kan anses motiverat re­dan av hänsyn till parternas och hyresgästemas trygghet. Ett uppsäg­ningsförfarande är dessutom nödvändigt med tanke på reglema om rätt till förlängning av förhandlingsordning enligt 13 §.

Av bl. a. rättssäkerhetsskäl har det vidare ansetts motiverat med en föreskrift om att uppsägningen skall vara skriftlig och att den skall del­ges motparten. För delgivningen gäller i tiUämpliga delar delgivnings­lagen (1970: 428).

Förhandlingsordning kan gälla tUls vidare eUer för bestämd tid. Partsorganisationemas centrala organ har samtUga rekommenderat att avtal om förhandlingsordning ingås för ett år med bestämmelse att av­talet skall anses förlängt på ytterUgare ett år om det inte sägs upp tre månader före avtalsperiodens utgång.

I andra stycket ges bestämmelser om uppsägning av förhandlingsord­ning som gäller tUls vidare. Sådan förhandlingsordning upphör att gäUa tidigast vid det månadsskifte som inträffar närmast tre månader efter uppsägningen. Uppsägningstiden tre månader överensstämmer med vad som gäller enligt de frivUliga förhandlingsordningama och synes väl av­passad även med hänsyn tiU hyresnämnds möjlighet att avgöra en tvist om förlängning av förhandlingsordning före den dag tUl vUken den har sagts upp.

Prop. 1977/78:175

16o

Tredje stycket reglerar uppsägningstiden för det fallet att förhand­lingsordningen gäller för bestämd tid. Parterna är självfaUet oförhind­rade att bestämma längre uppsägningstid än den i lagen föreskrivna ti­den av tre månader.

Som jag nyss nämnde innehåller de frivUUga förhandUngsordningar­na regelmässigt en föreskrift om att förhandlingsordningen skaU anses förlängd på ytterligare ett år om uppsägning inte sker. Enligt 3 § tredje slycket hyreslagen gäller för hyresavtal, som har träffals för bestämd tid och som saknar bestämmelse om verkan av utebliven uppsägning, att avtalet anses förlängt på med visst undantag ett år, om det inte sägs upp inom rätt tid. I fjärde slycket upptas en motsvarande bestäm­melse för avtal om förhandUngsordning.

13 och 14 §§

I dessa paragrafer, som motsvarar 9 och 10 §§ i utredningens för­slag, behandlas tvist om rätten tiU förlängning av förhandlingsordning.

Förfarandet vid tvist om förlängning av förhandlingsordning har ut­formats efter förebild av reglerna om tvist om förlängning av hyresav­tal i 49 och 50 §§ hyreslagen.

Prövning av tvist om förlängning av förhandlingsordning avses ske enligt i princip samma grander som tUlämpas i tvist om rätt till för­handlingsordning. NaturUgtvis kommer dock det förhåUandet att för­handlingsordningen har gällt under viss tid att få betydelse vid obiUig-hetsprövningen. SärskUt om en förhandlingsordning gäUt under lång tid bör det normalt fordras starka skäl för att en begäran om föriängning skall lämnas utan bifaU. Om emellertid en hyresvärd eller hyresgästor­ganisation har gjort sig skyldig tiU förhandlingsvägran, förhalat för­handlingsarbetet eUer på annat sätt underlåtit att uppfyUa sina förplik­telser enligt förhandlingsordningen, kan detta medföra att rätten tUl förhandUngsordning bör anses förfallen.

Bestämmelsema i övrigt i dessa paragrafer torde inte erfordra någon närmare motivering.

Förhandlingen

1 detta avsnitt av lagen finns regler om den formeUa ordningen för påkallande, genomförande och avslutande av förhandling.

15 §

Paragrafen motsvarar 12 § i utredningens förslag och är utformad efter förebUd av 16 § lagen (1976: 580) om medbestämmande i ar­betslivet. De förhandlingsordningar som har rekommenderats av parts­organisationemas centrala organ innehåUer motsvarande bestämmelser.

Bestämmelsema har behandlats i den aUmänna motiveringen (av­snitt 7.8).

Prop. 1977/78:175

161

Av första slycket framgår att förhandling skall inledas med att part gör framställning om förhandling hos motparten. Om både hyresvärd och fastighetsägarorganisation är parter enligt förhandlingsordningen skall förhandlingsframställning göras av dem båda.

Enligl andra stycket skall förhandlingsframställning vara skriftiig och ange den eller de frågor om vilka förhandling påkallas.

Tredfe slycket innehåUer en regel om tid för inledande av förhand­ling. Det får anses åligga den part som påkallar förhandling att föreslå tidpunkt för sammanträde.

Av fjärde stycket framgår att paragrafens föreskrifter är dispositiva. Som jag framhållit i den allmänna motiveringen (se avsnitt 7.8) bör det i första hand ankomma på parterna själva att reglera de former under vilka förhandUngama skall bedrivas. Tredje stycket ger parterna möj­lighet att helt eller i vissa avseenden föreskriva en annan ordning för påkallande av förhandling och en annan tidsfrist än vad som anges i första och andra styckena. Vill de tiUämpa ett enklare och kanske smi­digare förhandlingsförfarande än det som lagen anvisar, behöver de alltså endast i skriftligt avtal ange vad som sålunda skall gäUa i stället för lagens föreskrifter. Detta kan ske i själva förhandlingsordningen, i ett senare tUlägg tUl denna eller i en fristående handling.

Har partema avstått från att själva reglera förhandlingsformerna och kan i ett visst fall sammanträde för förhandling inte hållas inom den i lagen föreskrivna tiden, kan det vara lämpligt alt parterna träf­far avtal om avvikelse från förhandlingsordningen i det konkreta fal­let i den ordning som anges i tredje stycket.

16 §

Paragrafen, som motsvarar 13 § i utredningens förslag, har utfor­mats efter förebild av 15 § lagen (1976: 580) om medbestämmande i ar­betslivet.

Bestämmelserna har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 7.8).

Första slycket anger vad som konkret ligger i parts förhandUngsskyl­dighet. Parten skall inställa sig vid förhandlingssammanträde och lägga fram motiverat förslag till lösning av den fråga som förhandlingen av­ser. Förhandlingsskyldighet fullgörs alltså endast om parten ingår i sak­Ug överläggning med motparten angående förhandlingsfrågan. I för­handlingsskyldigheten Ugger däremot inte någon rättslig skyldighet att nå fram tiU en lösning. Kan de förhandlande parterna inte enas, kan de enskilda hyrespartema hänskjuta tvister om hyresvUlkoren till hyres­nämndens prövning enligt reglerna i 24 §. I tvister om lägenheternas el­ler fastighetens skick får hyresgästorganisationen eller de enskilda hy­resgästerna anlita de möjUgheter att begära hyresnämndens prövning

11   Riksdagen 1977/78.1 saml Nr 175

Prop. 1977/78:175

162

som föreUgger enUgt olUca bestämmelser i hyreslagen, bostadssanerings­lagen (1973: 531) och bostadsförvaltningslagen (1977: 792). I andra tvis­ter åter saknas möjlighet tiU prövning, om förhandlingsordningens par­ter inte kan enas.

Vägran eUer underlåtenhet att fullgöra förhandlingsskyldighet kan medföra skadeståndspåföljd enligt 27 §. I fråga om den närmare inne­börden av parts förhandUngsskyldighet torde viss ledning kunna hämtas från den praxis som har utbUdat sig vid arbetsdomstolens tiUämpning av 4 § lagen (1936: 506) om förenings- och förhandUngsrätt samt mot­svarande regler i förhandlingsordningar som har bestämts genom kol­lektivavtal. De viktigaste avgörandena på det området finns redovisade i arbetsrättskommitténs betänkande (SOU 1975: 1) Demokrati på ar­betsplatsen (s. 775 f). Det är dock inte givet att rättspraxis från arbets­rättens område tiU aUa delar kan föras över tiU hyresområdet. Det får överlämnas tUI rättstiUämpningen att härvidlag göra nödvändiga detalj-bedömningar.

I andra stycket första meningen har tagits in en bestämmelse att för­handling skall bedrivas skyndsamt. En motsvarighet härtill finns i 16 § tredje stycket medbestämmandelagen.

Begär ena parten att protokoll skaU föras och justeras, är motparten enUgt andra stycket andra meningen skyldig att medverka därtiU. Be­stämmelsen har motsvarighet i föreskrifter i de frivilliga förhandlings­ordningama.

Reglema i andra stycket är i prmcip skadeståndssanktionerade genom 27 §. Om båda parter kan i ungefär lika mån lastas för dröjsmål med förhandling, ligger det i sakens natur att skadestånd inte kan komma i fråga. Kan däremot ena parten visas bära ansvaret inträder skadestånds­skyldighet.

17 

§

Paragrafen, som motsvarar 14 § i utredningens förslag, ålägger part skyldighet att medverka tiU förhandlingsresultatet genom att på begä­ran hålla åberopade handlingar tiUgängliga för motparten vid samman­träde.

Jag har i den allmänna motiveringen (se avsnitt 7.8) redogjort för motiven tiU den editionsplUct som åvUar förhandlande part. Som där har framhålUts är regetas syfte att göra parterna jämspelta på det sättet att allt faktamaterial som åberopas står till båda parters förfogande vid förhandUngen. EditionsplUcten omfattar aUtså handUngar som ger upp­lysning om faktiska förhåUanden som åberopas i förhandlingen. Part äi däremot inte på grund av paragrafen skyldig att lämna ut handlingar som innehåUer partens egna överväganden eUer förhandlmgstaktiska dispositioner. InnehåUer handling uppgifter av båda slagen ankommer det på den förpUktade parten att finna en form för utiämnande av de

Prop. 1977/78:175

163

uppgifter som omfattas av editionsplikten, t. ex. genom bestyrkt utdrag av handUng som motparten har rätt att ta del av. Det Ugger i sakens natur att editionsplikten endast gäUer handling som parten själv har till­gång tiU. Editionsplikten är skadeståndssanktionerad genom 27 §.

18 §

I paragrafen upptas bestämmelser som är avsedda att underlätta be­visningen i frågan när förhandling skaU anses avslutad. Paragrafen mot­svarar 20 § i utredningens förslag och har viss förebild i 16 § tredje stycket lagen (1976: 580) om medbestämmande i arbetsUvet.

Det är framför allt vid tiUämpningen av 23 § andra stycket och 24 § hyresförhandlingslagen som det är viktigt att kunna bestämma tidpunk­ten när förhandling skaU anses avslutad. Tidpunkten har emeUertid be­tydelse även i ett annat sammanhang. När lägenhet omfattas av för­handlingsordning, bör hyresvärden inte kunna kringgå kravet på pri­mär förhandlingsskyldighet på det sättet att han säger upp hyresgästen för avflyttning och driver sitt krav på högre hyra i en förlängningstvist inför hyresnämnden. För att hindra sådana försök att gå vid sidan av förhandlingsordningens bestämmelser har i 11 a § nämndlagen (se av­snitt 9.3) tagits in en bestämmelse om att hyresnänmd i tvist om hyres­viUkor enUgt hyreslagen inte får ta upp tiU prövning fråga om höjning av hyran förrän det har visats att förhandlingar enligt förhandlingsord­ningen har ägt ram i frågan. Också i detta sammanhang är det alltså av vikt att kunna klarlägga, när förhandlmg skaU anses avslutad.

I första stycket föreskrivs att förhandling skaU anses avslutad, när part som har fullgjort sin förhandUngsskyldighet enligt 16 § första stycket har givit motparten skriftUgt besked om att han frånträder för­handlingen. Den avgörande tidpunkten är den då motparten får del av beskedet. Det ligger i sakens natur att ett besked bör lämnas i någor­lunda anslutning tiU förhandlingen.

Bestämmelsen i första stycket är dispositiv. Om partema enas om att förhandling skaU anses avslutad vid annan tidpunkt, skaU aUtså den tidpunkten gäUa. Sådan överenskommelse meUan partema kan anting­en ta sikte på ett särskUt faU eller ta sig utryck i genereUa bestämmel­ser i förhandlingsordningen, t. ex. att förhandling skall efter fuUgjord förhandlingsskyldighet anses avslutad då partema åtskiljs från samman­träde i tvistefrågan, då justerat förhandUngsprotokoU föreligger etc.

Kan tvist inte lösas vid lokal förhandling, har part enligt de frivilU­ga förhandlingsordningama i allmänhet rätt att hänskjuta tvisten tiU ett partssammansatt centralt förUkningsorgan. Detta kan då avge en re­kommendation om hur tvisten bör lösas. Har endera parten begärt så­dant hänskjutande, bör förhandlingama i aUmänhet inte anses avsluta­de förrän också den centrala kommittén har haft tiUfäUe att behandla

Prop. 1977/78:175

I64

tvisten. I vUken utsträckning part har rätt att göra undantag från för­handUngsordningens bestämmelser i detta avseende, får i händelse av tvist härom avgöras genom tolkning av bestämmelserna i fråga.

Sedan förhandling rörande viss fråga har förklarats strandad, är det självfaUet tänkbart att ena parten på nytt gör framställning om för­handling i frågan. Motparten torde ofta ha anledning att ställa sig posi­tiv tiU en sådan förhandUngsinvit. En ny förhandlingsomgång kan då inledas som kanske resulterar i att uppgörelse kan träffas. Om motpar­ten å andra sidan inte är vilUg att på nytt uppta förhandling i frågan, torde det inte vara meningsfuUt att genom en lagbestämmelse ålägga honom förhandlingsskyldighet. Det finns därför enUgt min mening ing­et behov av att i lagen söka närmare reglera vUka rättigheter och skyl­digheter förhandlingsordningens parter har gentemot varandra, när en strandningssituation har inträffat.

Sedan tvist efter strandade förhandlingar har hänskjutits tUl hyres­nänmden enUgt 24 § hyresförhandUngslagen eller 49 § hyreslagen kan nämnden emeUertid komma att ställas inför problemet humvida en ny framstäUning om förhandling i den fråga som processen rör skaU anses utgöra ett processhinder. För att förebygga tvekan på denna pimkt föreskrivs i andra stycket att part som har mottagit en sådan framställ­ning inte på grand därav är skyldig att återapptaga förhandlingen. Följ­aktUgen föreligger inte något processhinder. Ej heUer kan i ett sådant läge uppkomma skadeståndsskyldighet för förhandUngsvägran.

Förhandlingsöverenskommelsen

I detta avsnitt av lagen upptas i 1921 §§ vissa bestämmelser om för­handlingsöverenskommelses form och innehåll. Vidare regleras här för­håUandet mellan förhandlingsöverenskommelsen och det enskUda hy­resavtalet. Hyresgästs rätt att få förhandlingsöverenskommelse prövad av hyresnämnd behandlas i 22 §. I 23 § återfinns regeln om att avtal om hyreshöjning meUan hyresvärd och hyresgäst är ogUtigt, om hyresvärden har åsidosatt sin primära förhandlingsskyldighet.

19 §

Paragrafens första stycke, som motsvarar 15 § i utredningens förslag, innehåUer en bestämmelse om att förhandUngsöverenskommelse skall upprättas skriftUgen för att vara gUtig. Skriftlighetskravet är motiverat främst av rättssäkerhetsintresset.

Andra stycket, som saknar motsvarighet i utredningens förslag, inne­håUer en regel om att hyresvärden är skyldig att underrätta hyresgäs­terna om innehåUet i förhandUngsöverenskommelse. Regeln har be­handlats i den alhnänna motiveringen (avsnitt 7.9).

Prop. 1977/78:175

165

20        

§

Paragrafen, som saknar motsvarighet i utredningens förslag, innehål­ler bestämmelser om ersättning för hyresgästorganisations förhandlings­arbete.

Bestämmelserna har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 7.4). Skäligheten av belopp som enligt förhandlingsöverenskommelse skall utgöra ersättning för förhandlingsarbete kan prövas dels i samband med en bruksvärdeprövning av det totala hyresbeloppet dels också utan samband med hyran i övrigt (se 22 § andra stycket).

21      §

Paragrafen, som saknar motsvarighet i utredningens förslag, innehål­ler bestämmelser om att i förhandlingsöverenskommelse om hyra lika stora lägenheter i ett hus i princip skall åsättas samma hyra.

Bestämmelserna har behandlats i den aUmäna motiveringen (avsnitt 7.4). Som har angivits där innebär bestämmelsema att hyresgästen kan tvinga fram en hyressänkning även om en regelrätt bmksvärdeprövning kanske inte skuUe ge vid handen att hyran för hans lägenhet är oskäligt hög. I 22 § andra stycket första meningen har tagits in en erinran om detta förhåUande.

Vid tillämpningen av paragrafen skall självfaUet bortses från ersätt­ning för bränslekostnader och andra rörUga tiUägg tiU hyran i den mån debitering sker på grundval av den individueUa förbmkningen eUer el­jest efter grunder som medför att ersättningen inte utgår med samma belopp per kvadratmeter lägenhetsyta för de berörda hyresgästema.

22       

§

Paragrafen, som motsvarar 16 § i utredningens förslag, innehåUer bestämmelser om hyresgästs rätt att få förhandUngsöverenskommelse prövad av hyresnämnd.

Bestämmelsema har behandlats i den aUmänna motiveringen (av­snitt 7.9).

Av första stycket första meningen framgår att prövningsrätten är be­gränsad till hyresviUkor som har reglerats genom den klandrade för­handlingsöverenskommelsen. Om förhandUngsöverenskommelsen gäUer endast hyrans storlek har hyresgästen inte möjUghet att få andra hyres­vUlkor prövade i ärendet. Den enskUde hyresgästens prövningsrätt är vidare naturligen begränsad tiU den del av förhandlingsöverenskommel­sen som avser honom.

Prövningsrätten är enhgt första stycket andra meningen tidsbegrän­sad. Ansökan som kommer in för sent skaU avvisas. Med ändring av utredningens förslag har utgångspunkten för tremånadersfristen be­stämts oUka i fråga om hyran och andra hyresviUkor. I fråga om hyra räknas tiden från första förfaUodag för den nya hyran. Beträffande an-

Prop. 1977/78:175

166

nat hyresvUlkor räknas tiden däremot från den dag då hyresgästen fick underrättelse om det nya vUlkoret. Det krävs aUtså i detta fall att hy­resvärden särskUt informerar hyresgästen om det nya viUkoret för att fristen skall börja löpa. Det har överlämnats åt förhandlingsparterna att finna lämpUga former för denna information.

Hyresgäst som har försuttit tremånadersfristen har alltid kvar sin rätt att påkaUa viUkorsprövning enUgt 54 § hyreslagen efter uppsägning tiU kontraktstidens slut. En hyresgäst som är missnöjd med en förhand­lingsöverenskommelse kan givetvis också vända sig tUl hyresgästorga­nisationen och begära att organisationen påkaUar nya förhandlingar. En förhandUngsöverenskommelse kan ju när som helst ändras av förhand­lingsordningens parter. Om det är fråga om felaktigheter i förhand­lingsöverenskommelsen som beror på felräkning eUer liknande är det naturUgt att rättelse sker på detta sätt.

Parter vid prövning av förhandlingsöverenskommelse är hyresgästen och hyresvärden. Som jag har anfört i den aUmänna motiveringen (av­snitt 7.9) är det emeUertid befogat att hyresnämnden bereder hyresgäst­organisationen tUlfäUe att yttra sig i ärendet. En bestämmelse härom har tagits in i 17 § nämndlagen (se avsnitt 9.3).

I andra stycket första meningen hänvisas när det gäller den mate­riella prövningen tUl 48 § hyreslagen. Hänvisningen har kompletterats med en erinran om att de nya bestämmelserna i 21 § kan innebära av­vikelse frän bruksvärdereglema. Andra stycket andra meningen inne­håller den vid 20 § berörda regeUi att skäligheten av belopp som utgör ersättning för förhandlingsarbete får prövas även utan samband med prövning av hyran i övrigt.

Vid prövning av förhandlingsöverenskommelse fär hyresvärden inte begära högre hyra än den som han har avtalat med hyresgästorganisa­tionen. Däremot kan hyresvärd och hyresgäst naturUgtvis förlikas om lägre hyra.

I tredje stycket första meningen anges att beslut varigenom hyres­vUlkor ändras träder i stäUet för förhandUngsöverenskommelsen i den delen. Beslutet skall gäUa från den tidpunkt då överenskommelsen träd­de i kraft. Som framhålUts i den aUmänna motiveringen (avsnitt 7.9) är hyresgästen skyldig att följa de villkor som har bestämts genom över­enskommelsen tUl dess han får tUl stånd en ändring. Om överenskom­melsen avser hyra är hyresgästen aUtså skyldig att betala den avtalade hyran tiU dess ett lagakraftvunnet ändringsbeslut föreUgger.

Om hyran sänks av hyresnämnd har hyresgästen betalat för mycket och hyresvärden skaU åläggas återbetalningsskyldighet. Bestämmelser härom finns i tredje stycket andra meningen.

23 § Paragrafen, som motsvarar 17 § i utredningens förslag, innehåller

Prop. 1977/78:175

167

bl. a. en bestämmelse om ogUtighet av avtal som hyresvärden med åsi­dosättande av den primära förhandlingsskyldigheten träffar med hyres­gäst. InnehåUet i paragrafen har behandlats i den aUmänna motivering­en (avsnitt 7.7).

Ogiltighetspåföljden i första stycket första och andra meningarna korresponderar mot hyresvärdens primära förhandlingsskyldighet enligt 5 § första stycket. Den gäller aUtså dels hyreshöjning, dels ändring av bränsle- eUer va-klausul. I det senare faUet är ett individueUt avtal ogiltigt oavsett om ändringen leder tiU en höjning eller en sänkning av ersättningsbeloppet. Om förhandlingsordnmgens parter enas om att ut­vidga området för den primära förhandUngsskyldigheten och hyresvär­den träffar enskUt avtal i strid med denna överenskommelse, blir av­talet inte ogiltigt (jfr däremot i fråga om allmänt skadestånd 26 §).

Utanför området för hyresvärdens primära förhandlingsskyldighet föreUgger inte något hinder mot individuella avtal om hyran. Det är tillåtet för hyresvärd och hyresgäst att komma överens om lägre hyra än den vid förhandlingen bestämda. Förhandlingsöverenskommelse om hyra bör alltså betraktas som ett avtal om högsta tiUåtna hyra.

Det bör framhållas att förekomsten av förhandUngsklausuI inte i och för sig är någon föralsättaing för förhandlingsskyldighet. Som jag har anfört i den aUmänna motiveringen (avsnitt 7.4) gäller den primära för­handlingsskyldigheten oberoende av om förhandlingsklausul finns eller inte. Genom denna ordning kommer de vid förhandUngama bestämda hyrorna att i princip bli omedelbart gällande för hela lägenhetsbestån­det. De förhandlande partema kan emeUertid enligt 3 § enas om att undanta viss lägenhet från förhandUngsordningen. Vidare kan förhand­Ungsordningen enUgt samma paragraf upphöra att gälla för viss lägen­het om hyresnämnd meddelar beslut av innebörd att hyresavtalet inte skall innehåUa förhandlingsklausul. I dessa fall gäller inte hyresvärdens primära förhandlingsskyldighet. Det slår då också värden fritt att träffa enskilt avtal med hyresgästen.

I första stycket tredje meningen slås fast att hyresvärden är återbe-talnmgsskyldig. EnUgt utredningen följer det direkt av räntelagen (1975: 635) att hyresvärden är skyldig att betala avkastningsränta. EnUgt min mening bör emeUertid hyresvärden betala den högre dröjsmålsräntan enligt 6 § räntelagen. Lagtexten har kompletterats med en bestämmel­se härom. Tvist om vad hyresgästen är berättigad att få ut skall prövas av hyresnämnd (se 30 §).

Om hyresvärden i och för sig har fullgjort sin primära förhandlings­skyldighet men förhandlingama har strandat, står det hyresvärden fritt att träffa enskUda hyresavtal med hyresgästema. Detta framgår av första stycket. Detsamma gäller om hyresgästorganisationen har gjort sig skyldig tUl förhandlmgsvägran e. d. En bestämmelse härom har tagits in i andra stycket.

Prop. 1977/78:175

J68

Rätt titt prövning av hyresvillkoren i vissa fall

Detta avsnitt av lagen innehåller regler om hur hyresvärd och hyres­gäst imder löpande hyresperiod kan få tvist, som inte har kunnat lösas genom kollektiv förhandling, prövad av hyresnämnden.

24 §

Paragrafen, som i huvudsak motsvarar 18 § i utredningens förslag, innehåUer bestämmelser om rätt för hyresvärd och hyresgäst att hos hy­resnämnden påkalla ändring av hyresvillkoren när förhandlingar har strandats.

Bestämmelserna har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 7.9). I förhållande till utredningens förslag har den ändringen skett att kravet på uppsägning helt har slopats.

Av första stycket framgår att avslutade förhandUngar eUer inträffad förhandlingsvägran är en förutsättning för rätten tiU vUlkorsprövning. Det åUgger inte hyresnämnden att självmant undersöka om dessa för­utsättaingar är uppfyllda. Gör motparten gällande att föratsättningama för ansökan om viUkorsprövning brister, åUgger det den som har an­sökt om villkorsprövning att visa att någon av de båda i paragrafen an­givna föratsättningama föreligger. Om han inte kan det bör ansökan avvisas av hyresnämnden. För att underlätta bevisningen i frågan om en förhandUng är avslutad finns den tidigare behandlade regeta i 18 § första stycket.

I andra stycket föreskrivs att beslut om ändring av hyresvUUcoren ej får avse tid före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre må­nader från dagen för ansökningen. I tmdantagsfall får emeUertid hy­resnämnden besluta om retroaktiv hyra (jfr 19 § tredje stycket i ut­redningens förslag).

Enligt tredje stycket skaU i ansökningen anges den tidpunkt från vilken ändring av hyresviUkoren yrkas. Begärs retroaktiv hyra, skall skä­len för denna begäran anges.

25 §

Paragrafen, som motsvarar 19 § i utredningens förslag, innehåller be­stämmelser om vad som gäller vid villkorstvist enUgt 24 §.

Av bestämmelserna är det endast tredje stycket som behöver någon närmare motivering. Lagrummet hänger samman med att hyresnämnds-prövning enligt 24 § får användas endast när möjlighetema att nå en förhandlingsuppgörelse har uttömts. Prövningen får endast avse hyres­villkor som förhandlingen har avsett. Det är alltså inte möjUgt att stran­da förhandlingar rörande ett hyresviUkor och sedan ansöka om pröv­nmg av ett annat hyresvillkor. Det kan emeUertid undantagsvis inträf­fa att det hyresvillkor tvisten gäUer har sådant samband med annat vUl­kor att det framstår som både rimligt och praktiskt att även det senare

Prop. 1977/78:175

I69

villkoret prövas. I tredje stycket föreskrivs därför att hyresnämnd får ta upp sådant viUkor tUl prövning om särskUda skäl föreligger. Liksom utredningen anser jag alt det i allmänhet inte torde möta några svårig­heter för en hyresnämnd att avgöra när den bör tillåta sådan pröv­ning.

Skadestånd

26-29 §§

Dessa paragrafer, som motsvarar 2124 §§ i utredningens förslag, innehåller bestämmelser om skadestånd.

I 26 § sanktioneras hyresvärdens primära förhandlingsskyldighet (se avsnitt 7.6). Skadestånd kan utgå till hyresgästorganisationen om hyres­värden åsidosätter den primära förhandlingsskyldighet som åvilar ho­nom enligt 5 § första stycket eller enligt särskild föreskrift i förhand­lingsordningen. Som anförts vid 5 § står det partema fritt att genom avtal utvidga hyresvärdens primära förhandlingsskyldighet i förhåUande tUl vad som följer av lagen. Sådant avtal är alltså skadeståndssanktio-nerat.

I 27 § sanktioneras bestämmelserna om hur förhandling skall gå till (se avsnitt 7.7). Om part vägrar att fullgöra sin skyldighet att träda i förhandUng enUgt 16 § första stycket eller enUgt föreskrift i förhand­lingsordning har motparten rätt att kräva skadestånd. Enligt paragrafen kan skadestånd utgå också om part underlåter att följa de bestämmel­ser som gäller för förhandlingen enligt 16 § andra stycket och 17 §.

I 28 § slås fast att skadestånd skall avse inte bara ekonomisk skada utan även skada som inte är av ekonomisk natur. Det är alltså fråga om den särskUda form av skadestånd som förekommer inom arbetsrät­ten under namn av aUmänt skadestånd (se avsnitt 7.6). Paragrafen har utformats i huvudsaklig överensstämmelse med 55 § lagen (1976: 580) om medbestämmande i arbetsUvet.

Enligt 29 § gäUer dels en tvåmånadersfrist för att framställa skade­ståndsanspråk hos motparten, dels en tvåårsfrist för att hänskjuta tvis­ten tiU hyresnämnd. Liknande bestämmelser flnns i 6468 §§ lagen om medbestämmande i arbetslivet.

Övriga bestämmelser

3033 §§

3032 §§ motsvarar 2528 §§ i utredningens förslag. 33 § saknar motsvarighet i utredningens förslag.

1 30 § anges att frågor om tUlämpningen av lagen skall prövas av hy­resnämnd. Fråga om skadestånd enligt 8 § andra stycket skall dock

Prop. 1977/78:175

170

prövas av domstol som avses i 10 kap. 1 § rättegångsbalken. Paragrafen innehåUer också en hänvisning tUl nämndlagen i fråga om förfarandet vid hyresnämnden (se avsnitt 9.3).

31

§ innehåller bestämmelser om förfarandet vid fullföljd av talan mot hyresnämndens beslut och motsvarar vad som gäller enligt exem­pelvis 34 § bostadsförvaltningslagen (1977: 792).

32

§ mnehåller en speciell regel om rättegångskostnader i bostads­domstolen, som överensstämmer med vad som i motsvarande typ av tvister gäUer enUgt 73 § hyreslagen (se om sistnämnda paragraf prop. 1968: 91 bihang A s. 244, 353 och 367 samt prop. 1974: 151 s. 97).

I 33 § öppnas en möjlighet för vissa bostadsföreningar m. m. att hos länsstyrelsen utverka dispens frän tiUämpning av lagen. Bestämmelsen har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 7.3). Paragrafen har utformats i överensstämmelse med motsvarande bestämmelse i 25 § bostadssaneringslagen (1973: 531) (se om sistnämnda bestämmelse CU 1974: 36 s. 58).

Övergångsbestämmelser

Den nya lagen föreslås träda i kraft den 1 juli 1978.

För det tidigare hyresreglerade lägenhetsbeståndet finns i avvecklings­lagen bestämmelser om faststäUelse och ändring av övergångshyra för tiden fr. o. m. den 1 oktober 1975 t. o. m. den 31 december 1978 (se avsnitt 9.8). För bestämmandet av sådan hyra gäller en särskUd för­handlingsordning enUgt aweckUngslagen. Bestämmelserna om över­gångshyra är också straffsanktionerade.

UppenbarUgen kan hyresförhandUngslagen inte tUlämpas när det gäller att bestämma hyran för lägenheter som är underkastade avveck­lingslagens reglering. Jag biträder därför utredningens förslag att den nya lagen inte skaU gäUa fråga om fastställelse och ändring av över­gångshyra enligt awecklingslagen. Detta innebär inte att hyresvärd och hyresgästorganisation är förhindrade att träffa giltigt avtal om förhand­lingsordning beträffande lägenheter på vUka avvecklingslagen är till­lämplig. Däremot kan så länge awecklingslagen gäUer för lägenheterna frågor om övergångshyra inte behandlas enligt bestämmelsema i hyres­förhandUngslagen utan endast enUgt awecklingslagen. Det kan vara lämpligt att förhandlingsordningens temporära begränsning i detta av­seende anmärks i avtalet.

Hyresförhandlingslagen är i väsentliga stycken utformad efter möns­ter av den förhandUngsmodeU som har utvecklats av hyresmarknadens partsorganisationer. Som utredningen har föreslagit bör övergångsbe­stämmelsema därför utformas så att de frivUliga förhandUngsordningar som f. n. är i brak i så stor ulsträcknmg som möjligt kommer att jäm­stäUas med förhandlingsordningar som har tillkommit efter lagens ikraftträdande.

Prop. 1977/78:175

171

Merparten av de nuvarande friviUiga avtalen om förhandUngsordning torde i allt väsentligt uppfyUa de formeUa krav som i lagen ställs upp på ett sådant avtal. Detta är t. ex. regelmässigt faUet beträffande såda­na avtal som är utformade i enUghet med de rekommendationer som har utfärdats genom de centrala organisationemas försorg (jfr avsnit­ten 3.23.5).

I fråga om förhandlingsrättens innehåU skiljer sig de frivilliga för­handlingsordningama dock på några punkter från vad som gäller enligt den nya lagen. En viktig skiUnad är att de frivilliga förhandlingsord­ningarna inte föreskriver någon primär förhandlingsskyldighet för hy­resvärden i fråga om höjning av hyran. Som jag tidigare har framhållit (se avsnitt 7.7) beror detta på att förhandlingsordningarna har tillska­pats just för att få tUl stånd kollektiva förhandlingar om hyran och att det därför aldrig har ifrågasatts att hyresvärden skulle underlåta att påkalla förhandling i dessa frågor. I praktiken anses dessa förhandlings­ordningar alltså innefatta primär förhandlingsskyldighet i fråga om hy­reshöjningar, låt vara att denna skyldighet är osanktionerad. Med hän­syn härtill kan det enligt min mening inte anses strida mot parternas avsikter med avtalen, om lagens föreskrifter om primär förhandlings­skyldighet görs omedelbart tUlämpliga på dessa avtal. För att hyresvär­den i dessa fall skall bli bunden av lagens föreskrift om primär förhand­lingsskyldighet och av de därtill knutna sanktionsbestämmelsema bör det alltså inte krävas att särskild överenskommelse därom träffas mel­lan partema.

För att undvika oklarhet om vUka av de vid lagens ikraftträdande gäUande avtalen om förhandlingsordning som därefter skall medföra de i lagen angivna rättsverkningarna har en föreskrift härom tagits in i övergångsbestämmelsema. Enligt denna föreskrift gäUer lagen även av­tal om förhandUngsordning som har ingåtts före ikraftträdandet, om avtalet överensstämmer med bestämmelsema i 1, 3 och 6 §§ samt 7 § 13 och innefattar rätt att påkaUa förhandling rörande någon av de frå­gor som anges i 5 §.

Uppfyller ett gällande avtal om förhandlingsordning inte de sålunda föreskrivna kraven, kan avtalet inte tillerkännas giltighet som förhand­lingsordning i lagens mening. Detta innebär att de prövnings- och sank­tionsbestämmelser som upptas i lagen inte kan tUlämpas på avtalet i fråga. Vidare torde en förhandlingsklausul som hänvisar till ett sådant avtal inte böra godtas av hyresnämnden, om hyresgästen motsätter sig klausulen.

Om ett avtal som uppfyUer kraven för att tUlerkännas fortsatt giltig­het i något avseende skuUe avvika från en dispositiv bestämmelse i la­gen, skall avtalets bestämmelser på denna punkt självfaUet vara bindan­de också i fortsättningen. Innefattar ett sådant avtal däremot avvikelse frän en indispositiv bestämmelse, skall lagens regler tillämpas i stället

Prop. 1977/78:175

172

för vad avtalet föreskriver. Som jag nyss nämnde bör t. ex. reglerna om primär förhandlingsskyldighet omedelbart lända till efterrättelse. Som ett ytteriigare exempel på en tvingande regel kan jag peka pä föreskrif­ten i 5 § tredje stycket om att skriftiig fuUmakt från hyresgästen alltid krävs för att en hyresgästorganisation skaU ha rätt att påkalla förhand­ling rörande tvist om tillämpnmgen av hans hyresavtal.

Övergångsbestämmelsema innebär alltså att flertalet av de nuvaran­de frivUUga förhandlingsordningama omedelbart kommer att inrymmas under lagens tUlämpningsområde. I konsekvens härmed bör de för­handlingsklausuler som har tecknats i anslutning tUl dessa förhandlings-orctaingar och som har utformats i enlighet med 19 a § hyreslagen i dess nuvarande lydelse tiUerkännas fortsatt gUtighet. En föreskrift av detta innehåll finns i övergångsbestämmelserna tiU lagen om ändring i jordabalken (se avsnitt 9.2). En liknande föreskrift har tagits in i hyres­förhandlingslagens övergångsbestämmelser. Där föreskrivs också att en sådan förhandlingsklausul skaU anses som förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen vid tillSmpningen av 2 § andra stycket och 3 § samma lag.

9.2 Förslaget till lag om ändring i jordabalken

19 a §

I första stycket föreskrivs som en huvudregel att hyran skall vara till sin storlek bestämd i hyresavtalet. EnUgt nuvarande andra stycket utgör denna regel inte något hinder mot förbehåll i hyresavtal som innebär att hyran skall ulgå med belopp som bestäms efter förhandUngar med hyresgästorganisation. Förhandlingsklausuler har alltså gUlig verkan. Som jag utvecklat under 2 § hyresförhandUngslagen bör efter hyresför­handlingslagens tillkomst endast förhandlingsklausul, som uppfyller kraven enligt denna lag, godtas. Eftersom hyressättning genom förhand­lingsöverenskommelser enligt det lagfästa förhandlingssystemet kan an­tas bli helt dominerande på bostadshyresmarknaden, är det missvisande att i lagtexten låta lUlåtiigheten av förhandUngsklausuler framstå som ett undanlag från en eljest gällande huvudregel. I stället bör som huvud­regel gäUa att hyran skaU vara tUl beloppet bestämd antingen i avtalet eller, om avtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhand­lingslagen, i förhandlingsöverenskommelse.

Paragrafens första stycke har ändrats i enUghet härmed. Ändringen medför att det nuvarande andra stycket kan utgå och att en smärre jus­tering får göras i nuvarande tredje stycket. Samtidigt bör en redaktio­neU jämkning göras där i förtydligande syfte. Jag återkommer i sam­band med förslaget tiU övergångsbestämmelser till frågan om fortsatt gUtighet av äldre förhandlingsklausuler.

Prop. 1977/78:175

173

Ett nytt sista stycke till paragrafen innehåller en erinran om att det i hyresförhandlingslagen finns bestämmelser om ogUtighet av avtal om hyreshöjning (se 23 § hyresförhandlingslagen).

44 §

Gällande rätt Hyresavtal rörande bostadslägenhet är i princip för­enat med ett s. k. direkt besittningsskydd, som innebär att hyresgästen har rätt att vid hyrestidens utgång få hyresförhåUandet förlängt. Be­stämmelserna om bostadshyresgästs rätt tUl förlängning av hyresavtalet finns i 4553 §§ hyreslagen.

Besittaingsskydd föreligger emeUertid inte om hyresrätten är förver­kad. I 42 § hyreslagen anges de situationer som kan leda till att hyres­rätten förverkas. EnUgt första stycket 1 är hyresrätten i princip förver­kad om h3Tesgästen dröjer med betalnmg av hyra utöver två vardagar efter förfallodagen. Hyresrätten kan också förverkas om hyresgästen åsidosätter vissa andra skyldigheter enUgt hyreslagen eller hyresavtalet.

När hyresrätten är förverkad, är hyresvärden berättigad att säga upp hyresgästen tiU avflyttning. Om hyresrätten förverkas på grand av alt hyresgästen inte har betalat hyran men betalning sker innan hyresvär­den gjort bruk av sin rätt att säga upp avtalet, kan hyresgästen enUgt 43 § dock inte därefter skiljas från lägenheten på den granden. Om hy­resrätten har förverkats genom dröjsmål med betalningen och hyresvär­den på grund därav har sagt upp avtalet, har hyresgästen ändå möjlig­het att återvinna hyresrätten. EnUgt 44 § första stycket kan hyresrätten sålunda återvinnas genom att hyran betalas eller sätts ned hos över­exekutor senast tolfte vardagen efter det att hyresgästen, i den ord­nmg som gäller för uppsägning, delgetts underrättelse om att han ge­nom att betala hyran på angivet sätt äger återvinna hyresrätten. I av­vaktan på att hyresgästen visar sig ha fullgjort vad som behövs för att återvinna hyresrätten, får beslut om vräkning inte meddelas förrän 14 vardagar förflutit från det att hyresgästen delgetts underrättelsen.

EnUgt 44 § andra stycket gäller inte bestämmelsema om återvinning i faU då skyldighet att flytta inträder inom kortare tid än en månad ef­ter det att hyresrätten förverkades.

Med stöd av 44 § tredje stycket har regeringen fastställt formulär till underrättelse som skaU användas i förevarande fall (se SFS 1973: 199 och 1974: 826).

När hyresrätten har förverkats och återvinning av denna inte kan ske, är hyresgästen efter uppsägning skyldig att flytta. Gör han inte det, kan hyresvärden hos överexekutor begära handräckning för avhysning av hyresgästen (vräkning). Bestämmelsema om överexekutors rätt att förordna om vräkning av hyresgäst finns i 192 § utsökningslagen (1877: 31 s. 1). Hyresvärden kan även utverka domstols dom eUer utslag i lag-sökningsmål med förordnande om sådan handräckning. Förordnande

Prop. 1977/78:175

174

om vräkning verkstäUs av utmätningsman (kronorfogdemyndighet). Vräknmg får inte ske med mindre hyresgästen senast fyra dagar dess­förinnan blivit underrättad av utmätningsmannen om att verkstälUghet begärts (193 § 1 mom. utsökningslagen). Utmätningsmannen fär, om förhållandena föranleder det, medge särskUt anstånd med vräkningen under högst en vecka. Om synnerUga skäl föreligger och vissa andra fömtsättningar är uppfyUda, får anståndet utsträckas till högst fyra veckor (193 § 2 mom.).

F. n. pågår inom justitiedepartementet arbete på en ny uisöknings­balk. I samband därmed sker en översyn av de nu behandlade bestäm­melsema om avhysning.

Boende- och bostadsfinansieringsutredningamas förslag. I sitt slut­betänkande (SOU 1975: 51) Bostadsförsörjning och bostadsbidrag har boende- och bostadsfinansieringsutredningama behandlat frågan om skydd mot vräkning (s. 240244).

Utredningarna konstaterar att vräkning alltid är en drastisk åtgärd, som medför aUvarliga konsekvenser för hyresgästen och hans famUj. Även om de vräkta kan beredas en ny bostad, medför vräkningen i allmänhet att de tvingas byta bostadsområde med allt vad detta innebär i fråga om avbrutaa kontakter med grannar, ny mUjö för bamen och i övrigt ändring av invanda förhåUanden.

Vräkning bör därför enligt utredtaingama anlitas som en sista utväg. I och för sig kan vräkning vara en rationeU åtgärd frän fastighetsäga­rens utgångspunkt. Han har då gett upp hoppet om att få in hyran och viU få lägenheten disponibel för uthyming tUl annan så snart som möj­Ugt. Någon lösnmg på den utsatta famUjens situation är däremot inte en vräkning. I ett större perspektiv kan förhåUandena tvärtom riskera att försämras. Kommunen bör därför ges möjUghet att ingripa och se till att familjen får bo kvar, om kommunens bedönming av de sociala förhåUandena ger tiU resultat att vräkning inte bör ske.

Utredningarna framhåller att vräknmg tUl följd av betataingsförsum-melse ofta torde kunna imdvikas, t. ex. genom att social myndighet trä­der emeUan och betalar förfedlen hyra. En nackdel f. n. är emeUertid att myndighetema ofta får vetskap om förhållandet på ett aUtför sent stadium, nämligen när hyresrätten redan har förverkats och återvin­ningsmöjligheten gått förlorad. Om hyresgästen inte själv tar kontakt med myndigheten och berättar om sin situation, får myndigheten i re­gel vetskap om den hotande vräkningen först genom meddelande från kronofogdemyndigheten, som regelmässigt underrättar de sociala myn­digheterna i kommunen om inkomna ansökningar om vräkning.

För att ge kommunen möjUghet att förhmdra vräkning och bevara hyresrätten åt hyresgästen i faU av betataingsförsummelse föreslår ut-redningJima att kommunens sociataämnd aUtid skaU delges underrät­telse när hyresrätten är förverkad av denna anledning. Utredningarna

Prop. 1977/78:175

175

föreslår därför ett tUlägg till 44 § första stycket hyreslagen av innebörd att återvinningsfristen skaU börja löpa först sedan vederbörande social­nämnd delgivits underrättelse om uppsägningen och anlednmgen tUl denna. På så sätt vinner man enligt utredningama den fördelen att man inte behöver överlämna åt hyresgästen att själv ta initiativet tiU en för­frågan om socialhjälp.

Utredningama föratsätter att underrättelse tUl socialnämnd skall be­traktas som handUng i ärende rörande socialhjälp och att den som så­dan är underkastad sekretess.

Remissyttrandena. Så gott som aUa remissinstanser som har yttrat sig i frågan tillstyrker utredningamas förslag eller lämnar det utan er­inran.

Från kommunförbundets och samtliga kommuners sida uttrycks tiU­fredsstäUelse över förslaget. Jönköpings, Göteborgs och[REDACTED_EFTERNAMN] kom­muner nämner att systemet med anmälan tiU socialnämnd fungerar re­dan i dag för de aUmännyttiga bostadsföretagens del.

Jönköpings m. fl. kommuner framhåUer att en vräkning under alla förhållanden har negativa konsekvenser för dem det berör och ifråga­sätter om inte en anmälan tiU socialnämnd borde göras också när vräk­ning skaU verkstäUas av andra skäl än betalningsförsummelse.

Norrköpings kommun anser att ett beslut om vräkning inte bör få meddelas förrän en månad förflutit från det att sociataämnden under­rättats i ärendet. 14 dagar anser kommunen vara en aUtför kort tid för att socialnämnden skaU ha tillräckligt rådrum att hjälpa hyresgästen.

Bostadsdomstolen anser det tveksamt om man bör ändra reglema så snart efter den tidigare reformen. Enligt bostadsdomstolen bör under­rättelseskyldigheten avse kommunen och inte socialnämnden.

Justitiekanslern påpekar att viss justering bör göras av lagtexten så att det klart framgår att socialnämnden endast skaU ha möjlighet att ingripa när det är fråga om fysisk person.

Datainspektionen avstyrker utredningamas förslag. Som skäl anför inspektionen att det kan uppfattas som ett otUlbörUgt intrång i den personliga integriteten. Verket åberopar bl. a. utredningamas eget utta­lande att det fortfarande råder ett motstånd hos många att begära hjälp från sociala myndigheter. Även Sveriges fastighetsägareförbund anser att mtegritetsskyddssynpunktema måste beaktas.

Föredraganden. Trots att bosladshyresgästemas stältamg gentemot hy­resvärden i förverkandefallen har förbättrats (se prop. 1973: 23 s. 168 170), har det visat sig att vräkning i många faU inte har kunnat undvikas. Det är i allmänhet personer med sociala problem i ett eller flera hän­seenden som drabbas av att bli vräkta från sin bostadslägenhet. Inte säl­lan är det fråga om människor som av olika skäl inte kommer sig för med alt själva begära stöd från samhäUets sida.

Vräknmg är en åtgärd som medför aUvarliga konsekvenser för hyres-

Prop. 1977/78:175

176

gästen och dennes familj. Den innebär i allmänhet inte nägon lösning på den utsatta famUjens situation utan kan tvärtom få omfattande ska­deverkningar. Vräkning bör därför så långt det är möjligt undvikas. EmeUertid kan man inte bortse från hyresvärdens stältaing i ett ömse­sidigt förpliktande avtalsförhållande. Hänsynen till hyresvärden krä­ver att vräkningsinstitutet måste kunna användas som yttersta påföljd när rättelse inte har skett.

Vräkning torde emellertid många gånger kunna undvikas, om kom­munala organ kopplas in i vräkningsfallen. De kommunala organen har då bl. a. möjlighet att betala förfallen hyra. Kommunen bör emel­lertid då kopplas in på ett så tidigt stadium att möjUgheten för hyres­gästen att återvinna hyresrätten inte har gått förlorad. För att man skall nå detta syfte har boende- och bostadsfinansieringsutredningama föreslagit ett tiUägg till 44 § första stycket hyreslagen. Enligt förslaget skall återvinningsfristen i delta lagram börja löpa först sedan också so­cialnämnden i den kommun, där lägenheten är belägen, har delgivits un­derrättelse om uppsägningen och anledningen till denna.

Förslaget har vunnit anslutning bland så gott som samtliga remissin­stanser. Även jag finner den anvisade lösningen vara ändamålsenlig. Det måste ligga i samhällets intresse att i här åsyftade situationer så långt möjligt söka förhindra att ytterligare sociala problem uppstår. Att kommunen kopplas in på detta tidiga stadium har betydelse även i de fall då kommunen inle avser att betala förfallen hyra men kommunens medverkan ändå behövs för att lösa hyresgästens akuta bostadspro­blem. Enligt min mening behöver man inte befara att en underrättelse från hyresvärden till sociataämnden vid fall av uppsägning på grand av betalningsförsummelse skall uppfattas som ett otUlbörligt intrång i den personliga integriteten. Jag vUl erinra om att underrättelsen måste be­traktas som handling i ärende rörande socialhjälp. Den blir därför un­derkastad de sekretessbestämmelser som gäller för sådan handling.

Hyresgästens återvinningsmöjUghet enligt 44 § avser f. n. endast för­verkande på grund av betataingsförsummelse. Det finns enligt min me­nmg ingen anledning att nu vidga bestämmelsernas tillämpning att avse även andra fall av förverkande.

Att begränsa undertättelseskyldigheten till fall där hyresgästen är en fysisk person är enligt min mening inte lämpligt. Därigenom skulle man utesluta möjligheten för socialnämnd att ingripa när hyresgäst är t. ex. ett dödsbo.

Vidare anser jag att nu gällande tidsfrister om 12 resp. 14 vardagar bör vara tiUräckUga för att socialnämnden skall ha rådrum att hjälpa hyresgästen.

I enlighet med det anförda har första stycket första meningen kom­pletterats med en bestämmelse om att återvinning, i fråga om bostads­lägenhet, kan ske genom betalning av hyran senast tolfte vardagen efter

Prop. 1977/78:175

177

det att socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen delgivits underrättelse om uppsägningen och anledningen till den. Vidare har första stycket andra meningen kompletterats med en bestämmelse om att beslut om vräkning inte får meddelas förrän fjorton vardagar förflutit från det alt socialnämnden delgivits underrättelsen. Om hyresgäst och socialnämnd delges vid olika tidpunkter räknas tidsfristerna givetvis från den senaste tidpunkten.

Ändringama i 44 § har försetts med övergångsbestämmelser som mot­svarar vad som gällde vid 1973 års ändringar i paragrafen (se punkt 11 i övergångsbestämmelserna tUl SFS 1973: 187).

Jag kommer att senare anmäla frågan om ändring av kungörelsen (1973: 199) om undertättelse enligt 12 kap. 44 § jordabalken (ändrad senast 1974: 826).

46 §

Bostadshyresgäst har besittningsskydd tUl sin lägenhet. I 46 § hyres­lagen anges emeUertid en rad s. k. besittningsskyddsbrytande grunder, dvs. omständigheter som medför att hyresgästen ändå kan gå miste om rätten tiU förlängning av hyresavtalet. Det är hyresnämnden som i för­längningstvist prövar om omständlghetema är sädana att förlängning skall vägras eUer inte.

Enligt 46 § första stycket 6 skaU besittningsskyddet brytas bl. a. om avtalet avser lägenhet som upplåtaren mnehar med bostadsrätt och upp­låtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta. Besittningsskyddet är alltså svagare i fråga om en bostadsrättslägenhet som hyrs ut än när det är fräga om en vanlig hy­reslägenhet.

Det har i flera fall förekommit att ett hyreshus har förvärvats av en bostadsrättsförening och att bostadsrätt har upplåtits tUl lägenheter som redan har varit uthyrda av den tidigare fastighetsägaren. Hyresgästema har aUtså hyreskontrakt med den ursprungUge fastighetsägaren men trots detta förvandlas lägenheterna tiU bostadsrättslägenheter. Om bo­stadsrättshavaren tUl en lägenhet säger upp hyresgästen bör frågan om dennes besittningsskydd bedömas på samma sätt som om bostadsrätts­havaren varit ny ägare av fastigheten. Hyresgästen bör alltså i denna si­tuation ha ett starkare besittningsskydd än hyresgäst som har ingått hyresavtal med vetskap om att upplåtaren mnehade lägenheten med bostadsrätt. Denna princip har också följts i ett flertal avgöranden före bostadsdomstolens tillkomst (se statens hyresråds praxissamling betr. 12 kap. 46 § 3:71, 4:71, 6: 74/75 och 8: 74/75 samt Knutsson-Lindqvist Bostadsrättslagen s. 85 och Lejman Den nya hyresrätten s. 317).

Bosladsdomslolen har emellertid i en förlängningstvist av denna typ (se rättsfall från bostadsdomstolen 13: 76) funnit att den under 46 § första stycket 6 upptagna upphörsgranden formeUt sett är tiUämplig.

12   Riksdagen 1977/78. 1 saml Nr 175

Prop. 1977/78:175

178

EnUgt bostadsdomstolens uppfattning borde hyresförhållandet visserli­gen kunna upplösas åtminstone på sikt men hyresgästen borde anses ha ett starkare besittningsskydd än om hyresavtalet ingålls med vetskap om att upplålaren innehade lägenheten med bostadsrätt. På grund därav och med hänsyn framför allt tUl upplåtelsens varaktighet och till att den erbjudna ersällningslägenheten inte ansågs skäUgen böra godtas av hyresgästen biföU bostadsdomslolen dennes förlängnings­yrkande. Bostadsdomstolen avkortade dock hyrestiden från ett år lill sex månader.

Enligt min mening är det viktigt alt hyresgästemas besittningsskydd inte urholkas. När ett hyreshus förvandlas till ett bosladsrättshus bör detta inte få medföra någon försämring i den enskilde hyresgästens ställning. I ett sådant fall bör alltså den under 46 § första slycket 6 angivna upphörsgrunden inte få tiUämpas för att upplösa hyresförhål­landet.

I 7 kap. 1121 §§ jordabalken finns bestämmelser om nyttjanderälts StäUning vid fastighetens övergång tUl ny ägare. Viktigast i detta sam­manhang är 13 § som slår fast att hyresupplåtelse gäller mot ny ägare av fastigheten, om upplåtelsen skett genom skriftiigt avtal och tiUträde ägt rum före överlåtelsen. Hyresavtalet skall alltså gälla oförändrat.

För att klarlägga att bostadsrättsupplåtelsen i den beskrivna situatio­nen inte bör medföra någon försämrmg i hyresgästernas stältaing har i ett nytt sista stycke i 46 § tagits in en erinran om att bestämmelserna i 7 kap. om nyttjanderälts ställning vid fastighetens övergång till ny ägare kan medföra att första stycket 6 inte skall tillämpas även om uppsägningen har gjorts av någon som har förvärvat bostadsrätt till lägenheten.

Enligt 35 § andra stycket 4 hyreslagen gäller inte hyresgästs bytesrätt om upplåtaren innehar lägenheten med bostadsrätt (se också 24 a § andra stycket). Jag har inte funnit det nödvändigt att beträffande by­tesrätten föra in någon bestämmelse som motsvarar vad jag nyss har föreslagit beträffande besittningsskyddet. Det måste ändå av 7 kap. kunna följa att hyresgästen inte går miste om sin bytesrätt. En annan sak är att lägenheten kan bli mindre attraktiv som bytesobjekt, efter­som den som genom byte övertar hyresrätten får nöja sig med det sva­gare besittningsskydd som följer av 46 § första stycket 6. TiU denna frå­ga avser jag att återkomma i annat sammanhang.

55 a §

Paragrafen innehåUer endast en ermran om att viUkorsprövning i vis­sa faU kan ske även enUgt hyresförhandlmgslagen.

65 §

Paragrafen innehåUer straffbestämmelser för fall då någon begär ve-

Prop. 1977/78:175

179

derlag för upplåtelse eller överlåtelse av bostadslägenhet. Paragrafen fick sin nuvarande lydelse är 1973 (se prop. 1973: 23 s. 143148). Straff­bestämmelserna har nu skärpts i enlighet med vad som har anförts i den aUmänna motiveringen (avsnitt 7.11).

Enligt första stycket första meningen är normalstraffet böter eller fängelse i högst sex månader. Härander faller enstaka upplåtelse av hyresvärd och enstaka överlåtelse av hyresgäst. I första hand bör böter komma i fråga, men när omständigheterna är försvårande bör frihets­straff bli följden. Som exempel på försvårande omständigheter vid en­staka upplåtelse eller överlåtelse kan anföras att gärningsmannen ge­nom annonsering eller annoriedes själv har tagit initiativet tiU transak­tionen eller att han på annat sätt har gått planmässigt tiU väga. Att gär­ningen avsett betydande belopp är givetvis också en omständighet som skall beaktas.

Den tidigare särskilda åtalsregeln i första stycket andra meningen har ersatts av en regel om att straff inte skaU ådömas i ringa faU. Avsikten är att det bara är helt harmlösa förfaranden som inte skall föranleda straff. Härmed avses t. ex. fall där någon i samband med överlåtelse av hyresrätten betingar sig en mindre ersättning för reparationer som han har låtit utföra i lägenheten eller kräver en i endast ringa mån otill­börlig gottgörelse för egendom som han har lämnat kvar.

För grovt brott skall enligt andra stycket dömas till fängelse i högst två år. Vid bedömande av frågan huruvida brottet är grovt skall sär­skilt beaktas om det utgjort led i en verksamhet som har bedrivits yr­kesmässigt eller i större omfattning eller om gärningsmannen eljest i avsevärd mån har missbrukat sin ställning som ägare eller förvaltare av fastighet.

Tredje stycket motsvarar tidigare andra stycket och är oförändrat. Det förhållandet att straff inte skall ådömas i ringa fall påverkar själv­faUet inte skyldigheten att återbetala den uppburna ersättningen.

65 a §

Paragrafen är ny i hyreslagen men motsvarar 2 och 6 §§ bristortia­gen. Bestämmelserna har behandlats i den allmänna motiveringen (av­snitt 7.11).

Första stycket mnehåller bestämmelser om förbud mot ersättning ut­över fastställd taxa vid lägenhetsanvisning. Bestämmelsema motsvarar 2 § bristortiagen utom såvitt gäUer den myndighet som skaU faststäUa taxa för yrkesmässig bostadsförmedling. Denna uppgift, som nu ankom­mer på hyresnämnd, skall enUgt andra menmgen ankomma på rege­rmgen eller myndighet som regermgen bestämmer. I den allmänna mo­tiveringen (avsnitt 7.11) har föratskickats att uppgiften kommer att anförtros åt kommerskollegium.

Andra slycket ersätter straffbestämmelsen i 6 § bristortiagen vid otUl-

Prop. 1977/78:175

jg

låten ersättning for anvisning av bostadslägenhet. Straffskalan har an­passats tUl vad som enligt 65 § föreslås gäUa beträffande otUIåtet ve­deriag vid upplåtelse eller överiåtelse av bostadslägenhet. För normal-brottet är straffet böter eller fängelse i högst sex månader. Vid valet mellan böter och strängare påföljd bör främst beaktas huravida gär­ningsmannen utnyttjat annans särskUda trångmål. Storieken av den otillåtna ersättnmgen har givetvis också mtresse i sammanhanget.

För grovt brott är straffet fängelse i högst två år. Som grovt brott bör främst räknas faU då den olagUga verksamheten har skett vane­mässigt eUer eljest är av stor omfattning. Något behov av särskilda be­stämmelser för ringa faU har inte ansetts föreUgga.

Tredje stycket föreskriver skyldighet att betala tiUbaka otUlåten er­sättning och motsvarar 6 § andra meningen bristortiagen.

Av förslaget tiU övergångsbestämmelser tUl ändringama i bristortia­gen (avsnitt 9.5) framgår att äldre straffbestämmelser skaU gäUa för gäming som har begåtts före ikraftträdandet.

Övergångsbestämmelser

Ändringama föreslås träda i kraft den 1 juU 1978. Vid 44 § har jag redan berört de övergångsbestämmelser som behövs tiU nämnda para­graf. I övrigt är det endast ändringama i 19 a § som nödvändiggör sär­skilda övergångsbestämmelser.

Som jag har berört tmder 2 § hyresförhandlmgslagen har flera re­missmstanser pekat på att förslaget att förhandlmgsklausul skaU inne­hålla en uttrycklig hänvisning tUl förhandUngsordning medför att åt­skiUiga hyreskontrakt måste skrivas om, om mte särskilda övergångs­bestämmelser meddelas. Jag har i fråga om hyresförhandUngslagens ikraftträdande föreslagit sådana övergångsbestämmelser att merparten av nu gäUande, friviUiga förhandUngsordningar omedelbart mryms un­der lagens tUlämpnmgsområde. I konsekvens härmed bör naturUgtvis också de förhandlingsklausuler, som tecknats i anslutamg tUl dessa för­handUngsordningar och som utformats i enlighet med då gällande be­stämmelser, tiUerkännas fortsatt gUtighet,

När det gäller det mmdre antal äldre förhandlmgsordningar, på vil­ka hyresförhandlingslagen inte kan tiUämpas, och sådana förhandlings­överenskommelser, som enUgt praxis på vissa håU i landet regelbundet träffas utan stöd av förhandUngsordning, anser jag mig ha anlednmg att utgå från att de förhandlande partema oavsett hur övergångs-regleringen närmare utformas tämUgen omgående kommer att an­passa sig tUl det lagfästa förhandlmgsystemet och teckna förhandlings-ordnmgar enligt hyresförhandlingslagen. En sådan anpassning torde bli nödvändig redan därigenom att överenskommelser, som träffats i den äldre ordnmgen, mte kan göras gällade i hyresförhållanden som upp­kommer efter de nya bestämmelsemas ikraftträdande. Man ställs då

Prop. 1977/78:175

18i

inför valet att låta hyran för nyinflyttade hyresgäster bestämmas efter enskUda förhandlingar eUer att teckna förhandUngsordnmg enligt hy­resförhandlingslagen. De äldre förhandlingsmodeUema kommer aUtså snart att visa sig opraktiska. Det föreUgger emeUertid enligt min me­ning mte tiUräckUga skäl att omedelbart förbjuda tiUämpnmgen av överenskommelser som träffats i dessa äldre former. IntiU dess att de förhandlande partema anpassat sig tUl hyresförhandlmgslagens system, bör nya överenskommelser kunna träffas i den äldre ordningen och få verkan mot de hyresgäster, som tecknat hyresavtal före de nya be­stämmelsemas ikraftträdande. Jag anser inte heller att man behöver begränsa tiUämpningen av de äldre förhandlingsformerna till en viss övergångstid. Som jag nyss sade kommer dessa förhandlingsformer att kunna fungera endast under en kortare tid. Man kan då enUgt min me­nmg överiåta åt de förhandlande parterna att själva avgöra när de skall gå över till det nya systemet. Kan de inte enas om detta står möjlighe­ten öppen att med stöd av hyresförhandUngslagen föra frågan tUl pröv­ning i hyresnämnd.

En ytterligare fråga i samband med övergången från dessa äldre för­handlingsformer tUl det legala förhandlingssystemet är om de äldre för­handUngsklausulema skall anses gäUa också förhandUngsöverenskom­melser, som mgås på grandval av en förhandUngsordnmg enligt hyres­förhandlingslagen som i sm tur träffas meUan de i klausulen angivna partema. Genom att underteckna dessa klausuler har hyresgästema överlämnat bestämmanderätten om hyresvUlkoren tUI de förhandlande partema. Det finns då inte skäl att avkräva hyresgästema en ny klau­sul enbart av den anlednmgen att de förhandlande parterna anpassar sig till ett system, som också innebär att den enskUde hyresgästen får en starkare stäUning. Övergångsbestämmelsema bör därför ges sådant in­nehåll att de gamla klausulema i dessa faU får fortsätta att gälla. Jag förutsätter härvid att de förhandlande partema på lämphgt sätt under­rättar hyresgästema om att avtal om förhandlingsordning har träffats.

Som jag har framhåUit i anslutning tiU 2 § innebär övergångsregle­ringen att förhandUngsklausuler i äldre hyreskontrakt som överens­stämmer med 19 a § andra stycket hyreslagen i dess nuvarande lydelse också i fortsättaingen skaU äga verkan mot hyresgästema (jfr avsnitt 9.1). Som utredningen har påpekat kan det ibland uppstå tvekan om huruvida ordet "hyra" i en äldre förhandUngsklausid omfattar dels se­parat debiterade bränslekostnader m. m., dels frågor som rör andra boendeförhåUanden än hyrans storlek.

I likhet med utredningen anser jag att frågan vad en äldre förhand­lingsklausul skaU anses omfatta måste avgöras genom en toLknmg av klausulen. Härvid skaU självfaUet vanUga metoder för avtalstolkning tillämpas. Klausulens ordalydelse bör aUtså inte vara det enda som tiU­mäts betydelse vid tolkningen. Man måste också beakta såväl parter-

Prop. 1977/78:175

182

nas avsikter och övriga förhåUanden, när avtalet träffades, som den praxis parterna har utbUdat vid tUlämpnmgen av klausulen. Har klau­sulen tUlkommit för att möjliggöra genomförande av överenskommel­ser enligt en förhandlmgsordning med en vidare förhandlingsram än själva hyran, ligger det enligt min uppfattning nära tUl hands att anse klausiden omfatta samtUga överenskommelser enligt förhandlingsord­ningen. Detsamma bör enUgt min mening gäUa om de förhandlande partema sedvanemässigt kommit att tUlämpa en vidare förhandlmgs-ram än den urspmngliga. Skulle emellertid en tolkiung av en äldre förhandlingsklausul ge vid handen att den avser en snävare förhand­lingsram än den som en i överensstämmelse med hyresförhandlingsla­gen nytecknad förhandUngsordning mnehäUer, måste klausulen skrivas om för att överenskommelser, som ligger utanför den gamla klausulens tillämpningsområde, skall kunna göras gäUande mot hyresgästema.

Mot bakgrund av vad jag nu har anfört har ändringen i 19 a § för­setts med en övergångsbestämmelse som innebär att förhandlmgsklausul som mförts före de nya bestämmelsernas ikraftträdande och som utfor­mats i enlighet med 19 a § andra stycket i dess äldre lydelse, fortfaran­de skall äga verkan mot hyresgästerna. En sådan äldre förhandUngs­klausuI skaU vid tUlämpningen av den i 19 a § första stycket upptagna bestämmelsen om förbud mot svävande hyra anses som förhandlings­klausul enligt hyresförhandlingslagen.

9.3 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämn­der och hjresnämnder

4§

EnUgt hyresförhandlingslagen kan hyresnämnds prövnmg påkallas i två principiellt olUca typer av ärenden. Den ena typen är tvister mellan enskUd hyresgäst och hyresvärd. Dessa tvister kan gälla prövning av förhandUngsöverenskommelse enUgt 22 §, giltighet av hyresviUkor en­ligt 23 § eUer återbetahungsskyldighet enUgt samma paragraf eller pröv­ning av hyresvillkor enligt 24 § hyresförhandlingslagen. Den andra ärendetypen är tvister meUan hyresgästorganisation och hyresvärd. Des­sa tvister kan gäUa rätt till förhandlingsordning eUer rätt tiU förlängning av sådan eidigt 9 eller 13 § hyresförhandUngslagen eUer rätt tiU skade­stånd enUgt 26 eller 27 § hyresförhandlingslagen.

De tvister meUan enskild hyresgäst och hyresvärd, som med stöd av hyresförhandUngslagen kan hänskjutas tUl hyresnämnden, skfljer sig i princip mte från de i hyreslagen reglerade förlängnings- och villkors-tvisterna. De kan handläggas på samma sätt som de vanliga hyrestvis-tema. För handläggnmg av de nytUlkomna ärendena om tvist mellan hyresgästorganisation och hyresvärd krävs däremot särsldlda bestäm­melser.

Prop. 1977/78:175

183

I första stycket har i en ny punkt, 2 a, angivits att hyresnämnd har tiU uppgift att pröva tvist om hyresvillkor enligt 2224 §§ hyresför­handlingslagen samt tvist om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag. Härigenom kommer handläggningsreglerna i 713 a §§ för ärende om hyrestvist m. m. att bli tillämpliga. Vissa följdändringar krävs dock i dessa paragrafer.

Vidare har i en ny punkt, 5 a, angivits att hyresnämnd har till upp­gift att pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen. I 15 a § har tagits in nya handläggningsregler för dessa ärenden.

10 § I paragrafen har endast gjorts en följdändring till ändringen i 4 §.

n§

Paragrafen innehåller bestämmelser om återupptagande av ärende som avskrivits på grand av sökandens utevaro. Genom en ändring i paragrafens första stycke har bestämmelsema gjorts tillämpliga på tvis­ter enUgt 22 och 24 §§ hyresförhandUngslagen. Jag anser däremot i lik­het med utredningen att de rättssäkerhetssynpunkter, som ligger bak­om bestämmelsema om återupptagande, inte motiverar att bestämmel­sema gäller även tvist enligt 23 § hyresförhandUngslagen.

lla§

Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om förbud för hyres­nänmd att pröva hyresvärds yrkande om hyreshöjning, om hyresvärden inte iakttagit sin primära förhandlingsskyldighet enUgt hyresförhand­Ungslagen. Också yrkande om ändring av bränsle- eller va-klausul omfat­tas av förbudet.

Bestämmelsema har behandlats i den aUmänna motiveringen (avsnitt 7.7). Syftet med bestämmelsema är att förhmdra att hyresvärden kan kringgå kravet på primär förhandlingsskyldighet genom att säga upp hyresgästen för avflyttning och driva sitt krav på högre hyra eller änd­ring av bränsleklausul m. m. i en förlängningstvist inför hyresnämnden. Det i paragrafen upptagna processhindret skall iakttas av hyresnämnd självmant. Detta är nödvändigt eftersom bestämmelsen syftar tUl att UpprätthåUa förhandlingsordningens regler och den ena parten i avtalet om förhandlmgsordning, hyresgästorganisationen, inte är part i hyres-tvisten. Hyresnämnd får alltså i hyrestvist enligt hyreslagen, där hyres­värd t. ex. begärt högre hyra, först utreda om förhandlingsskyldighet fö­religger och, när så är fallet, om denna har fullgjorts. Kan hyresvärden inte visa att han har fullgjort sin förhandlingsskyldighet, bör hyres­nämnden omedelbart avvisa hans yrkande om höjnmg av hyran. Det bör understrykas att bestämmelserna endast avser hyrestvist enligt hyres-

Prop. 1977/78:175

I84

lagen. Om förhandlingar förs enUgt hyresförhandlingslagen är det na­turligt att hyresvärden använder sig av den nya prövningsmöjUgheten enligt 24 § hyresförhandlingslagen.

Enligt 3 § hyresförhandUngslagen kan hus som omfattas av förhand-Imgsordnmg iimehåUa lägenhet som är undantagen från förhandUngs­ordningen. Om hyreshöjntag krävs för sådan lägenhet, åligger det hy­resvärden att förebringa utredning om att förhandUngsordningen mte gäUer för lägenheten. Om förhandlingsordning däremot saknas för ett hus, bör hyresnänmden i allmänhet kunna godta hjTesvärdens uppgift att så är fallet.

12 

§

I paragrafens sista stycke har gjorts en följdändring tiU ändringen i4§.

15 a §

Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om ansökan i ärende om förhandlingsordning m. m. och om hyresnämnds handläggning av sådant ärende. Bestämmelserna torde inte kräva någon närmare moti­vering.

17 §

I paragrafen har lagts tiU två nya stycken, som mnehåller bestäm­melser om skyldighet för hyresnämnden att bereda hyresgästorganisa­tion tiUfälle att yttra sig i vissa ärenden.

Tredje stycket avser tvist om hyresvUlkor enUgt 22 § hyresförhand­Ungslagen. Den av hyresgästen klandrade förhandlmgsöverenskommel-sen har ingåtts mellan hyresvärd och hyresgästorganisation. Det är där­för naturligt att hyresgästorganisationen får tiUfälle att framföra sina synpunkter även i hyresnämnden. Jag hänvisar till vad jag har anfört härom i den allmänna motiveringen (avsnitt 7.9). Yttrande från hyres­gästorganisationen bör i allmänhet inhämtas skriftligen. Om det anses påkaUat, möter det inte hinder att kaUa hyresgästorganisationen tUI sammanträde med parterna inför nämnden.

Fjärde stycket avser den situationen att hyresnämnden i tvist om för­handlmgsklausul anser att det föreligger skäl alt förordna att förhand­lingsordning mte vidare skaU gälla (se 4 § andra stycket hyresförhand­lingslagen). Ett sådant beslut bör naturUgtvis inte få meddelas innan hyresgästorganisation som har förhandlingsrätt enligt förhandlingsord­ningen har fått tillfälle att yttra sig.

22 §

Paragrafen innehåUer f. n. bestämmelser om rättskraft hos vissa be­slut av hyresnämnd (se härom prop. 1973: 23 s. 205).

Prop. 1977/78:175

185

De ärenden hyresnämnd får att pröva enligt hyresförhandlingslagen är med ett undantag sådana att hyresnämnds avgörande i ärendena bör äga rättskraft, om beslutet inte överklagas, dvs. tilläggas samma verkan som domstols lagakraftvunna dom. Undantaget avser beslut varigenom ansökan om rätt tiU förhandUngsordnmg enligt 9 § hyresförhandlings­lagen har lämnats utan bifaU. Ett sådant beslut bör mte utgöra hinder för hyresgästorganisation eUer hyresvärd att få tiU stånd ny prövning av den genom beslutet avgjorda frågan. Skulle hyresvärden eUer hyres­gästorganisation, som vägrats rätt tUl förhandlingsordning, göra en ny ansökan på samma skäl och samma utrednmg som i föregående ären­de, kommer ansökningen givetvis regelmässigt att ogillas under hänvis­ning till att sökanden mte åberopat annat än vad som har anförts i det tidigare ärendet.

Paragrafen har ändrats i enlighet med det anförda.

23 §

Paragrafens första stycke mnehåller hänvisningar till den lagstiftning som innehåller bestämmelser om talan mot hyresnämnds beslut. Upp­räkningen har kompletterats med en hänvisning till hyresförhandlings­lagen. Andra stycket innehåller en uppräknmg av de fall då särskUd ta­lan får föras mot beslut av hyresnämnden. Bestämmelserna har kom­pletterats så alt de kommer att avse båda typer av ärenden enligt hyres­förhandlingslagen.

32 §

Paragrafen mnehåUer f. n. bestämmelser om att vissa beslut av hy­resnämnd får verkställas som lagakraftägande dom. Paragrafen har kompletterats så att motsvarande gäUer dels beslut om återbetalning av för mycket uppburen ersättning enUgt 22 eller 23 § hyresförhandlings­lagen, dels beslut om skadestånd enligt 26 eller 27 § hyresförhand-lingslagen.

9.4 Förslaget till lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdom­stol

Ändringen i 28 § motsvarar den ändring som gjorts i 22 § nämndla­gen (se avsnitt 9.3).

9.5 Förslaget till lag om ändrmg i lagen (1973:189) med särskOda hy­resbestämmelser för vissa orter

Ändringama i lagen föranleds av förslaget att flytta förbuds- och straffbestämmelsema rörande förmedlingsprovision i 2 och 6 §§ tUl

Prop. 1977/78:175

186

65 a § hyreslagen. Denna fråga har behandlats i den allmänna motive­ringen (avsnitt 7.11).

Ändringarna innebär att 2 §, som innehåller själva förbudsbestäm­melserna, upphävs och att straffbestämmelserna för brott mot 2 § samt bestämmelsen om återbetalningsskyldighet utmönstras ur 6 §. Vidare har förfarandereglema i 4 § första stycket rörande ärende om ersätt­ning enligt 2 § tagits bort. Detta föranleder i sin tur en jämkning av bestämmelserna i 4 § andra stycket. Den ursprungliga lydelsen av 4 § andra stycket upptog en hänvisning till 14 § nämndlagen, varav följde att bl. a. fråga om faststäUelse eUer ändrmg av bostadsförmedlmgstaxa endast kunde tas upp av hyresnämnd efter ansökan. För att ge hyres­nämnd möjlighet att ta egna mitiativ i dessa ärenden och för att nämnds beslut skulle bli bmdande för aUa berörda, togs sedan hänvis­ningen tiU 14 § nämndlagen bort ur 4 § andra stycket (prop. 1974: 150 s. 516). Flyttas bestämmelsema om förmedUngsprovision till hyreslagen omfattar bristortiagen endast de s. k. kontoriseringsärendena. Dessa ärenden bör endast kunna tas upp av hyresnämnd efter ansökan. Hän­visningen tUI 14 § nämndlagen har därför åter förts in i 4 § andra styc­ket.

I en övergångsbestämmelse sägs att de nuvarande bestämmelserna rörande otillåten förmedlingsprovision i 2 och 6 §§ skall gäUa i fråga om gäming som begåtts före ikraftträdandet. Bestämmelsen är ett ut­tryck för den allmänna princip som återfinns i 5 § andra slycket andra punkten lagen (1964: 163) om införande av brottsbalken.

9.6 Förslaget tiU lag om ändring i bostadsrättslagen (1971: 479)

16 §

Paragrafen ger i sin nuvarande lydelse rätt för bostadsrättshavare att sedan två år förflutit från det bostadsrätten uppläts avsäga sig bostads­rätten, varigenom han blir fri från sina förpliktelser. Bostadsrätten övergår då till bostadsrättsföreningen, men först på den fardag för av­trädande av hyrd lägenhet som inträffar närmast efter tre månader från avsägelsen.

Enligt 4 a § hyreslagen har bostadshyresgäst sedan den 1 januari 1975 generell rätt att säga upp hyresavtal att upphöra vid månadsskif­te som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen. Som mo­tivering till denna regel anfördes att hyreslagens aUmänna bestämmel­ser om uppsägning kunde medföra att hyresgästen, om han flyttade i förtid, tvmgades betala dubbel hyra under lång tid samt att en sådan be­talningsskyldighet i många fall kunde framstå som oskäligt betungande (se prop. 1974: 150 s. 459 och 484).

HSB har hemställt att 16 § bostadsrättslagen ändras så att även av­sägelse av bostadsrätt efter den tvååriga karenstiden skaU kunna ske

Prop. 1977/78:175

187

med tre månaders uppsägnmgstid. Som motivering har HSB anfört att det visserligen inte är särskUt vanligt att problemet uppkommer inom HSB:s bostadsrättsföreningar men att det ter sig svårförklarligt att principen om laga fardag inte har övergivits även i bostadsrättslagen.

HSB:s hemställan har behandlats i en mom justitiedepartementet upprättad promemoria (Ds Ju 1976: 17) Följdlagstiftning till en ny för­eningslag. Promemorian har remissbehandlats.

Enligt promemorian finns det utöver den tvååriga karenstiden ingen anlednmg att uppställa strängare krav i fråga om rätten alt av­säga sig bostadsrätt än som gäller för uppsägning av hyresavtal.

I promemorian anförs vidare att bestämmelsen i 4 a § hyreslagen in­nebär att hyresgäst har möjUghet att säga upp hyresavtal till en sena­re tidpunkt än vid det månadsskifte som mträffar tidigast efter tre må­nader frän uppsägningen. En motsvarande möjUghet bör föreligga ock­så vid avsägelse av bostadsrätt, inte mmst därför att det ligger i för­eningens intresse att avsägelse sker på ett så tidigt stadium som möj­ligt. Om bostadsrättshavare vill att bostadsrätten skall övergå till för­eningen vid senare tidpunkt än vid det månadsskifte som inträffar när­mast efter tre månader från avsägelsen, bör han ange tidpunkt i avsä­gelsen. Av praktiska skäl bör övergång äga rum endast vid månadsskif­te. I promemorian föreslås i enlighet härmed en ändring i 16 § andra stycket bostadsrättslagen.

Vid remissbehandlingen av promemorieförslaget har detta tUlstyrkts av de två remissmstanser som särskUt yttrat sig i frågan, nämligen HSB och Stockholms bostadsförenmgars centralförening.

Jag anser att HSB:s hemställan bör bifallas. 16 § bostadsrättslagen har ändrats i enUghet med promemorieförslaget.

Som föresläs i promemorian bör den föreslagna bestämmelsen gälla även i fråga om bostadsrätt som har upplåtits före ikraftträdandet. Har avsägelse skett dessförinnan, bör dock äldre bestämmelser gälla. Över­gångsbestämmelserna har utformats i enlighet härmed.

9.7 Förslaget tiU lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973: 531)

Enligt 1 § tredje stycket bostadssaneringslagen (1973:531) avses i denna lag med organisation av hyresgäster riksorganisation eller för­ening som är ansluten tiU sådan organisation och inom vars verksam­hetsområde fastigheten är belägen (se prop. 1974: 150 s. 444 och 508). Sådan organisation har på olika sätt tUlförsäkrats mflytande vid tUl-lämpningen av lagen. Sålunda föreskrivs i 2 § att organisation av hy­resgäster får ansöka hos hyresnämnden om upprustningsåläggande el­ler använctamgsförbud. Enligt 2 a § första stycket kan organisation av hyresgäster hos hyresnämnden ansöka om förbud för fastighetsägare att utföra åtgärd som inte kräver byggnadslov, om inte åtgärden behövs

Prop. 1977/78:175

188

för att bostadslägenhet skaU uppnå lägsta godtagbara standard. EnUgt 2 a § andra stycket kan organisation av hyresgäster motsätta sig annan åtgärd som kräver byggnadslov än som behövs för att bostadslägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard. Hyresnämnden kan dock med­ge fastighetsägaren att utföra åtgärden.

Vid byggnadslovsprövningen kontroUerar byggnadsnämnden att be­stämmelsema i 2 a § andra stycket iakttas. Detta sker i normalfaUet genom att den som ansöker om byggnadslov bifogar ett intyg från hy­resgästföreningen om att föreningen inte motsätter sig åtgärden (se prop. 1974: 150 s. 448 och 528). Bestämmelser som berör organisation av hyresgäster fmns också i 19 och 22 §§.

Hyresgästmflytandet enligt bostadssaneringslagen bör enUgt mm me­ning kunna utövas även av sammanslutaing av hyresgäster som står utanför riksorganisation. Jag hänvisar tiU vad jag har anfört i dessa frå­gor i den allmänna motivermgen (avsnitt 7.5) och vid tillkomsten av bostadsförvaltamgslagen (1977: 792), som har trätt i kraft den 1 januari 1978 (prop. 1976/77: 151 s. 53). Samtidigt medför utformningen av hy­resgästemas vetorätt enUgt 2 a § andra stycket att fastighetsägaren aU­tid måste veta tiU vUken organisation av hyresgäster han skaU vända sig för samråd om planerade åtgärder i fastigheten.

Saken bör enligt min menmg lösas sä, att hyresgästinflytandet i förs­ta hand utövas av den organisation som har avtal om förhandlingsord­ning för fastigheten. Saknas förhandUngsordnmg bör fastighetsägaren dock liksom f. n. kunna vända sig tiU riksorganisation eller förenmg som är ansluten tiU riksorganisation. Det är då också sådan organisa­tion som bör få mitiativrätt enligt lagen.

Definitionen i I § tredje stycket har ändrats i enUghet med det an­förda.

Jag kommer att i annat sammanhang ta upp frågan om den geogra­fiska begränsnmg som f. n. gäller i fråga om hyresgästinflytandet vid tUlämpnmgen av 2 och 2 a §§ (se övergångsbestämmelserna tUl SFS 1974: 821 samt SFS 1976: 673).

9.8 Förslaget till lag om ändring I lagen (1974:1080) om avveckling av hyresregleringen

Ändringen i 3 § innebär att avvecklmgsperioden förlängs t. o. m. den 31 december 1978. Skälen för förlängningen har redovisats i den all­männa motiveringen (se avsnitt 7.12).

10   Hemställan

Jag hemstäUer att lagrådets yttrande inhämtas över förslagen tUl 1. hyresförhandlingslag,

Prop. 1977/78:175

189

2.

lag om ändring i jordabalken,

3.

lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres­nämnder,

4.

lag om ändrmg i lagen (1974: 1082) om bostadsdomstol,

5.

lag om ändring i lagen (1973:189) med särskilda hyresbestämmel­ser för vissa orter,

6.

lag om ändring i bostadsrättslagen (1971: 479),

7.

lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973: 531),

8.

lag om ändring i lagen (1974:1080) om avveckling av hyresregle­ringen.

11   Beslut

Regeringen beslutar i enUghet med föredragandens hemställan.

Prop. 1977/78:175

190

Bilaga 1 Hyresrätlsutredningens förslag

1    Förslag till

Lag om förhandlingsordning på bostadsbyresmarknaden

Härigenom föreskrives följande.

Inledande bestämmelser

1 § Avtal om förhandlingsordning enligt denna lag slutes mellan hy­

resvärd eller organisation av fastighetsägare, i vUken hyresvärden är

medlem, och organisation av hyresgäster.

Vad som sägs om avtal om förhandlmgsordnmg och om verkan av att sådant avtal träffats gäller i tiUämpliga delar även beslut om förhand­Ungsordning som meddelats av hyresnämnd eller bostadsdomstolen.

2 § Med förhandlmgsklausul avses i denna lag bestämmelse i hyresav­

tal att överenskommelse om hyra eUer annat hyresvUlkor, som träffas

efler förhandlmg enligt förhandlmgsordning (förhandlingsöverenskom­

melse), skaU tiUämpas i hyresförhållandet.

Förhandlingsrätten

3 § FörhancUmgsordning skall omfatta samtliga bostadslägenheter i ett

eller flera hus, om ej parterna är ense om att undanta viss lägenhet. För­

handlingsordning gäller ej för bostadslägenhet, om hyresnämnd eUer bo­

sladsdomslolen lämnat hyresvärdens talan om införande eller bibehål­

lande av förhandlmgsklausul i hyresavtalet utan bifall.

Förhandlmgsordnmg innebär skyldighet för hyresvärden att påkalla förhandlmg i fråga om höjning av hyran och rätt för båda parterna att påkalla förhandling åtmmstone i fråga om

1.

hyresvUlkoren,

2.

lägenhetemas och husets skick,

3.

gemensamma anordnmgar,

4.

övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna som kollektiv eller rör enskUd hyresgäst, som uppdragit åt den förhandlings­berättigade hyresgästorganisationen att företräda honom i saken.

Fastställande, uppsägning och förlängning av förhandlingsordning

4

§ Avtal om förhandlingsordning skall upprättas skriftiigen och un­dertecknas av parterna.

5

§   Avtal om förhandlingsordning skaU ange:

1.

parterna,

2.

de lägenheter som avses med förhandlingsordnmgen,

3.

de frågor utöver dem som nämns i 3 §, rörande vUka förhandUng skall eUer kan påkallas,

4.

den tidpunkt från vUken förhandlmgsordningen skall gäUa.

6 § Förhandlmgsordnmg upphör att gäUa efter uppsägning. Uppsäg­

ning skaU vara skriftlig och skall delges motparten.

GäUer förhandlmgsordning tills vidare, upphör den att gälla tidigast vid det månadsskifte som mträffar närmast efter tre månader från upp­sägningen.

Prop. 1977/78:175

191

GäUer förhandlmgsordning för bestämd tid, skaU uppsägningen ske senast tre månader före utgången av den bestämda tiden för att för­handlingsordningen skall upphöra att gälla.

Saknar förhandlmgsordning, som avses i tredje stycket, bestämmelse om verkan av utebliven uppsägnmg och sker ej uppsägning i rätt tid, an­ses förhandlingsordnmgen förlängd på ett år.

7

§ Vägrar hyresvärd att efter skriftlig begäran från organisation av hyresgäster sluta avtal om förhandlmgsordning eller uppsäges förhand-Imgsordnrngen från hyresvärdens sida, har hyresgästorganisationen ändå rätt lUl förhandlingsordning, om det ej kan anses obUligt mot hyresvär­den eUer mot hyresgästema.

8

§ Vägrar organisation av hyresgäster att efter skriftUg begäran från hyresvärd sluta avtal om förhandlmgsordning eUer uppsäges förhand­lmgsordningen av hyresgästorganisationen, har hyresvärden ändå rätt till förhandUngsordnmg, om det ej kan anses obilligt mot hyresgästorga­nisationen eller mot hyresgästema.

9

§ Föreligger tvist om förlängning av förhandlingsordning enligt 7 el­ler 8 §, har part som blivit uppsagd att senast tre veckor efter det att han fått del av uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Gör han det ej, är rätten tUl förlängnmg förfallen.

10

§ Är fråga om förlängning av förhandlingsordning ärmu ej av­gjord, när förhandUngsordnmgen på grund av uppsägnmgen slculle ha upphört alt gälla, skall förhandlingsordningen tUlämpas tiU dess att frå­gan är slutiigt avgjord.

11

§   Avtal om förhandUngsordning gäller även för ny hyresvärd.

Har den tidigare hyresvärden försummat att upplysa om att förhand­lmgsordning gäller för bostadslägenhetema, är han skyldig att ersätta den nye hyresvärden skada som uppstått till följd av att denne varken ägt eller bort äga kännedom om förhandlingsordningen.

Förhandlingen

12 § Part som vill förhandla skall göra framsläUrung hos motparten

om förhandling. FramstäUningen skall vara skriftUg och ange den eUer

de frågor om vUka förhandUng påkallas.

Sammanträde för förhandling skall hållas inom tre veckor efter det att förhandltagsframstäUning gjorts hos motparten.

Avkelse från föreskriftema i första och andra styckena får göras genom avtal i den ordning som sägs i 4 §.

13 § Förhandlmgsskyldig part skall själv eller genom ombud mställa

sig vid förhandlingssammanträde och lägga fram motiverat förslag tUl

lösning av den fråga som förhandlingen avser.

Om part begär det, skaU föras protokoll som justeras av båda parter.

14 § Part som vid förhandling åberopar viss handlmg skaU vid sam­

manträde håUa den tiUgängUg för motparten, om denne begär det.

Förhandlingsöverenskommelsen

15 § Förhandlmgsöverenskommelse skall avfattas skriftligen och un­

dertecknas av partema.

Prop. 1977/78:175

192

16 § Har förhandlmgsöverenskommelse träffats om hyran eller annat

hyresvUlkor för bostadslägenhet, har hyresgästen rätt att inom tre måna­

der från den dag då vUlkoret började tillämpas i hyresförhållandet be­

gära hyresnämndens prövnmg av överenskommelsen.

Vid prövning av det hyresvUlkor som överenskommelsen avser skall 12 kap. 48 § jordabalken äga motsvarande tillämpning.

Beslut varigenom hyresvUlkor ändras träder i stäUet för förhandlmgs-överenskommelsen i den delen.

Ändras förhandlingsöverenskommelse genom beslut av hyresnämnd eller bostadsdomstolen, är hyresvärden skyldig att tUI hyresgästen betala tiUbaka vad han till följd därav uppburit för mycket jämte ränta. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975: 635) för tiden från dagen för be­loppets mottagande tiU dess att beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

17 § Gäller förhandUngsordnmg, är avtal om hyreshöjning som hyres­

värden träffar med hyresgäst ogiltigt och hyresvärden skyldig att betala

tillbaka vad han uppburit för mycket.

Första stycket gäller ej, om förhandUng om den begärda hyran avslu­tats utan att överenskommelse träffats eller om mot sådan förhandling mött hinder, som ej berott av hyresvärden eUer av den organisation som företräder honom enUgt förhandlmgsordningen.

Rätt till prövnmg av hyresvillkoren i vissa fall

18 § Har förhandUng erdigt förhandlmgsordnmg avslutats utan att

överenskommelse träffats, har hyresvärden och hyresgäst rätt att upp­

säga hyresavtalet för ändring av hyresvUlkoren i den del som förhand­

lingen har avsett. Detsamma gäUer om mot förhandling mött hinder,

som ej berott av den som påkallat ändrmg av hyresvUlkoren eller av den

organisation, som företräder honom eidigt förhandUngsordningen.

Uppsägnmg för ändamål som avses i första stycket får ske till det må­nadsskifte som inträffar närmast tre månader efter uppsägningen. I upp­sägnmgen skall anges den villkorsändring som begärs.

Den, som uppsagt hyresavtalet enligt första stycket, skall inom tre veckor från uppsägningen hänskjuta tvisten tUl hjrresnämnden. Gör han det ej, är uppsägnmgen utan verkan. Vad som har sagts nu gäller ej i fråga om hyresgästs uppsägning, om mom samma tid tvist hänskjutes till nämnden enUgt 12 kap. 49 § tredje stycket jordabalken.

19 §   Vid prövning av tvist som avses i 18 § gäller följande.

Villkoren för den fortsatta förhyrningen skaU fastställas enligt 12 kap.

48 § jordabalken.

Om särsldlda skäl föreUgger, får hyresnämnden pröva även hyresviU­kor som har samband med det vUlkor som förhandlingen har avsett.

Om det av särskUd anledning fiimes skäligt, får hyresnämnden för­ordna att beslut om hyra skall avse jämväl tid före den dag till vilken avtalet uppsagts.

Bestämmelsema i 12 kap. 50 § andra punkten och 53 § jordabalken äger motsvarande tUlämpning.

Beslut varigenom hyresvillkoren ändras anses som avtal om villkoren för fortsatt förhyrning.

20 §   Vid tUlämpnmgen av 18 § skall, om förhandlingsordningens par-

Prop. 1977/78:175

193

ter ej enats om annat, förhandUng anses avslutad när part som har fuU­gjort sm förhandUngsskyldighet enligt 13 § första stycket ger motparten skriftiigt besked om alt han frånträder förhandUngen.

Skadestånd

21

§ Iakttar hyresvärd icke sm skyldighet att påkalla förhandlmg en­Ugt 3 § eUer enligt föreskrift i förhandlingsordning, är han skyldig att ersätta hyresgästorganisationen skada som uppstått tUl följd av förfaran­det.

22

§ Underiåter part, sedan motparten i behörig ordnmg kallat till förhandlmg, att fullgöra sm förhandUngsskyldighet enUgt 13 § första stycket eller eidigt föreskrift i förhandlingsordmg, är han skyldig att er­sätta motparten skada som uppstått tiU följd av förfarandet. Detsamma gäller, om part bryter mot 13 § andra stycket eUer mot 14 §.

23

§ Vid bedömande om och i vad mån skada uppstått skaU hänsyn tas även till parts mtresse av att denna lag och förhandlingsordnmgen iakttas och tiU övriga omständigheter av annan än rent ekonomisk bety­delse.

24

§ Den, som vill fordra skadestånd enligt 21 eUer 22 §, skall dels inom två månader från det han erhöll kännedom om den omständighet på vUken anspråket grundas underrätta motparten om sitt anspråk, dels också mom två år från det skadan inträffade hänskjuta tvist om ansprå­ket tUl hyresnämnden. Försummas det, är rätten till prövning av ansprå­ket förlorad.

Övriga bestämmelser

25

§   Fråga enligt denna lag prövas av hyresnämnd.

26

§ I fråga om förfarandet vid hyresnämnden fuins bestämmelser i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.

27

§ Talan mot hyresnämnds beslut enligt denna lag föres hos bo­stadsdomstolen genom besvär mom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Besvärshandlingen skaU inges tUl domstolen.

28

§ I tvist som avses i 16 eller 18 § skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i bostadsdomstolen, i den mån ej annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1977 men äger ej tiUämpiung i fräga om faststäUelse eUer ändring av övergängshyra enligt lagen (1974:1080) om awecklmg av hyresregleringen. Lagen gäller även avtal om förhandUngsordnmg som ingåtts före ikraftträdandet, om avtalet överensstämmer med bestämmelserna i 1 §, 3 § första stycket, 4 och 5 §§ samt mnefaltar rätt att påkalla förhandlmgar rörande de frågor, som anges i 3 § andra stycket 14.

13   Riksdagen 1977/78.1 saml Nr 175

Prop. 1977/78:175

194

2   Förslag fill

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrives i fråga om 12 kap. jordabalken,

dels att 19 a, 49 och 65 §§ skall ha nedan angivna lydelse,

dels att i kapidet skall införas två nya paragrafer, 55 a och 65 a §§.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

19 a §1 Hyran för bostadslägenhet skall vara till beloppet bestämd i avtalet. Detta gäller dock ej ersättaing för kostaad som hänför sig till lägenhe­tens uppvärmnmg, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp.

Ulan hinder av första stycket        Utan hmder av första stycket

första punkten gäUer förbehåll i    första   punkten   gäUer   förhand­

hyresavtal  att   hyran   skall   utgå     lingsklausul

enligt

lagen

med belopp som  bestämmes ge-     (1977:000)   om   förhandlingsord-

nom    skriftlig    överenskommelse     ning på bostadshyresmarknaden,

mellan å ena sidan hyresvärden el­

ler organisation av fastighetsägare,

i vilken hyresvärden år medlem,

och å andra sidan organisation av

hyresgäster.

Har avtal träffats i strid med vad som sägs i första och andra styc­kena, skall hyran utgå med belopp som är skäligt med hänsyn främst lill partemas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades.

Om ogiltighet av avtal om hyra

för bostadslägenhet i vissa fall när

förhandlingsordning gäller finns

bestämmelser i lagen om förhand­

lingsordning på bostadshyres-

n

marknaden.

49 §2 Föreligger tvist om förlängnmg av hyresavtal enligt 46 eller 47 § eller om vUlkor för sådan förlängning, åligger det hyresvärden att skriftiigen meddela hyresgästen, att denne, om han icke går med på att flytta, har' att senast tre veckor efter det att han fått del av meddelandet hänskjuta tvisten tUl hyresnämnden. Meddelandet skaU lämnas i den ordning som enligt 8 § gäller för uppsägnmg. Bestämmelsen i 8 § tredje stycket tredje punkten gäller dock ej.

Meddelande som avses i första stycket skall lämnas senast mom tre månader efter hyrestidens utgång. Iakttages ej tiden, är uppsägningen utan verkan, om hyresgästen ej före tremånaderstidens utgång har hän­skjutit tvisten tUl hyresnämnden eUer ändå avflyttat.

1     Senaste lydelse 1973: 187.

2     Senaste lydelse 1974: 820.

Prop. 1977/78:175

195

Nuvarande lydelse

Om hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första och andra styckena, har den som fordrar förlängning att hänskjuta tvisten tiU hyresnämnden inom den i första stycket angivna tiden. Iakttages ej deima, förfaUer rätten till förlängning av avtalet. Vad som har sagts nu gäUer ej, om inom samma tid tvist hänskjutes till nämnden enligt 54 § fjärde stycket.

Föreslagen lydelse

Om hyresvärden fuUgjort vad som åligger honom enligt första och andra styckena, har den som fordrar förlängning att hänskjuta tvisten tUl hyresnämnden inom den i första stycket angivna tiden. Iakttages ej denna, förfaUer rätten tiU förlängning av avtalet. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom samma tid tvist hänskjutes till nämden enligt 54 § fjärde styc­ket eller av hyresgästen enligt 18 § tredfe stycket lagen (1977:000) om förhandlingsordning på bo­stadshyresmarknaden.

55 a §

Om rätt till prövning av hyres­villkoren för bostadslägenhet i vissa fatt när förhandlingsordning gäller finns bestämmelser i lagen (1977: 000) om förhandlingsord­ning på bostadshyresmarknaden.

65 Uppställer någon uppsåtUgen vUlkor om särskilt vederlag för upplåtelse av bostadslägenhet eUer för överlåtelse av hyresrätt tiU så­dan lägenhet, dömes tiU böter e//er fängelse i högst ett år. Gärningen får icke åtalas av åklagare, om ej åtal finnes påkallat ur allmän syn­punkt.

Uppställer någon uppsåtiigen vUlkor om särskilt vederlag för upplåtelse av bostadslägenhet eUer för överlåtelse av hyresrätt tUl så­dan lägenhet, dömes tUl böter eller fängelse i högst sex månader. I ringa fall skall dock ej dömas till straff.

Är brottet grovt, dömes till fängelse i högst två år.

Vid bedömande huruvida brot­tet är grovt skall särskilt beaktas om det utgjort led i en verksamhet som bedrivits yrkesmässigt eller i större omfattning eller om gär­ningsmannen eljest i avsevärd mån har missbrukat sin ställning som ägare eller förvaltare av fas­tighet.

ViUkor som avses i första stycket är ogUtigt. Den som uppstäUt vUlko­ret är skyldig att återbära vad han mottagit.

3 Senaste lydelse 1973:187.

Prop. 1977/78:175

196

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

65 a §

Ej får någon mottaga, träffa av­tal om eller begära ersättning av hyressökande för anvisning av bo­stadslägenhet. Sådan ersättning får dock utgå vid yrkesmässig bo­stadsförmedling enligt grunder som bestäms av regeringen eller myndighet som regeringen be­stämmer.

Den som uppsåtligen bryter mot första stycket dömes till böter eller fängelse i högst sex månader. Är brottet grovt, dömes till fängelse i högst två år.

Den som uppburit ersättning i strid med första stycket är skyldig att återbära vad han mottagit.

Denna lag träder i kraft den 1 jiUi 1977.

Prop. 1977/78:175

197

Bilaga 2 Förslag i SOU 1975: 51

Boende- och bostadsfinansieringsutredningamas förslag till ändring i 12 kap. 44 § jordabalken (se SOU 1975: 51 s. 529).

12 kap.i 44 §

Nuvarande lydelse

Är hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyra och har hyresvärden med anled­ning därav uppsagt avtalet, får hy­resgästen ej på grund av dröjsmå­let skiljas från lägenheten, om hy­ran betalas på sätt som anges i

20

§ andra eller tredje stycket eller nedsättes hos överexekutor enligt

21

§ senast tolfte vardagen efter det att hyresgästen, i den ordning som gäller för uppsägnmg, delgi­vits underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt äger återvinna hyresrätten. / avvaktan på att hyresgästen visar sig ha fullgjort vad som sålunda fordras för att återvinna hyresrät­ten får beslut om vräkning icke meddelas förrän fjorton vardagar förflutit från det att hyresgästen delgivUs underrättelsen.

Föreslagen lydelse

Är hyresrätten enUgt 42 § första stycket 1 förverkad på gnmd av dröjsmål med betalnmg av hyra och har hyresvärden med anled­nmg därav uppsagt avtalet, får hy­resgästen ej på grund av dröjsmå­let skiljas från lägenheten, om hy­ran betalas på sätt som anges i

20

§ andra eller tredje stycket eller nedsättes hos överexekutor enligt

21

§ senast tolfte vardagen efter det att hyresgästen, i den ordnmg som gäUer för uppsägnmg, delgi­vits undertättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt äger återvinna hyresrätten samt socialnämnden i den kom­mun inom vilken lägenheten är belägen underrättats om uppsäg­ningen och anledningen till den. Beslut om vräkning får icke med­delas förrän fjorton vardagar för­flutit från det att hyresgästen och socialnämnden fått del av under­rättelse som sagts nu.

Första stycket gäller ej, om skyldighet att flytta inträder inom kortare tid än en månad efter det att hyresrätten förverkades.

Regeringen eUer myndighet som regermgen bestämmer faststäUer for­mulär till underrättelse som avses i första stycket.

1 Kapitlet omtrycket 1974:1083.

Prop. 1977/78:175

198

Bilaga 3 De remitterade förslagen

1   Förslag till Hyresförhandlingslag

Härigenom föreskrivs följande.

Inledande bestämmelser

1 § Förhandling om hyresförhåUanden i fråga om bostadslägenheter

får enUgt denna lag föras mellan å ena sidan hyresvärd eUer organisa­

tion av fastighetsägare, i vilken hyresvärden är medlem, och å andra

sidan organisation av hyresgäster. Förhandlmg förs på grandval av för­

handlingsordning, som kommer tUl stånd genom avtal mellan de för­

handlande partema eller genom beslut av hyresnämnd.

Som hyresvärd anses i lagen endast den som enligt 1 § bokförings­lagen (1976: 125) är bokföringsskyldig för uthyming av bostadslägenhet för annat ändamål än fritidsändamål.

Vad som i lagen sägs om avtal om förhandlmgsordning och om ver­kan av att sådant avtal har slutits gäller i tiUämpUga delar även i fråga om förhandUngsordning som har beslutats av hyresnämnd.

2 § Med förhandlingsklausul avses i denna lag bestämmelse i hyres­

avtal varigenom hyresgäst, sedan förhandlmgsordning kommit tiU stånd

enligt denna lag, förbinder sig att gentemot honom får utan uppsägnmg

tiUämpas bestämmelse om hyra eller annat hyresvUlkor, varom överens­

kommelse träffas på grundval av förhandlingsordnmgen (förhandlings­

överenskommelse).

Tvist om införande eller bibehållande av förhancUingsklausul i hyres­avtal kan av hyresgästen hänskjutas till prövnmg av hyresnämnd enUgt vad som sägs i 12 kap. 49 och 54 §§ jordabaUcen. I stället för 48 § tredje stycket jordabalken gäller att förhandlmgsklausul skall föras in eUer bibehåUas i hyresavtalet, om det inte med hänsyn till hyresgästens personUga boendeförhållanden, insläUnmgen hos övriga hyresgäster som berörs av förhandUngsordnmgen och andra omständigheter är skäligt att förhandlingsklausulen inte skall gälla.

Förhandlingsordnings omfattning och innebörd

3

§ Förhandlingsordning skaU omfatta samtUga bostadslägenheter i ett eller flera hus, om ej parterna är ense om att tmdanta viss lägenhet. Förhandlingsordning gäller ej för bostadslägenhet, om hyresavtalet till följd av beslut av hyresnämnd inte innehåller förhandlingsklausul.

4

§ Gäller förhandlingsordning för visst hus, får ej avtal om förhand­lingsordning, som avser det huset, slutas med annan organisation av hyresgäster, förtän den förra förhandlingsordningen har upphört att gälla där.

Föreligger särskilda skäl, får hyresnämnd i tvist som avses i 2 § andra stycket förordna att förhandlingsordning inte vidare skall gälla för det eUer de hus som är i fråga.

Prop. 1977/78:175

199

5 § Förhcuidlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att på­

kaUa förhandling med hyresgästorganisationen i fråga om höjning av

hyran eller ändring av grandema för beräkning av sådan särskild er­

sättning som avses i 12 kap. 19 a § jordabalken.

Förhandlingsordning medför vidare, om parterna ej enas om annat, rätt för båda parter att påkalla förhandling i fråga om

1.

hyresvUUcoren,

2.

lägenhetemas och husets skick,

3.

gemensamma anordnmgar i huset,

4.

övriga boendeförhåUanden i den mån de rör hyresgästerna gemen­samt.

Om parterna är ense därom kan förhandlingsordning också medföra rätt för hyresgästorganisationen att påkaUa förhandUng om fråga som rör tillämpning av enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen genom skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresgästorganisationen alt företräda honom i saken.

Avtal om förhandlingsordning

6

§ Avtal om förhandlmgsordning skall upprättas skriftligen och un­dertecknas av parterna.

7

§   Avtal om förhandlingsordning skall ange

1.

partema,

2.

den tidpunkt när avtalet har slutils,

3.

de lägenheter som omfattas av förhandlingsordningen,

4.

de frågor rörande vilka förhandUng skall eller kan påkallas dels i den mån förhandUngsordningen avviker från 5 § andra stycket, dels i den mån förhandlingsordningen omfattar förhållande som avses i 5 § tredje stycket,

5.

den tidpunkt från vilken förhandUngsordningen skall tillämpas.

8 § Avtal om förhandlingsordning gäller även för ny hyresvärd.

Har den tidigare hyresvärden försummat att upplysa om att förhand­

lingsordning gäUer och har den nye hyresvärden varken ägt eller bort

äga kännedom om förhandUngsordningen, är den tidigare hyresvärden

skyldig att ersätta skada som förorsakas den nye hyresvärden på grand

av försummelsen.

Rätt till förhandlmgsordning

9 § Vägrar hyresvärd att efter skriftiig begäran från organisation av

hyresgäster sluta avtal om förhandUngsordnmg, har organisationen rätt

alt få frågan om förhandUngsordning prövad av hyresnämnden. Mot­

svarande rätt tillkommer hyresvärd, om organisation av hyresgäster

vägrar att efter skriftlig begäran från hyresvärden sluta avtal om för­

handlingsordning.

10 § Vid prövning av tvist som avses i 9 § skall hyresgästorganisatio­

nen respektive hyresvärden ha rätt tiU förhandlingsordning, om det ej

med hänsyn tiU organisationens kvalifikationer, hyresgästemas inställ­

ning och omständlghetema i övrigt kan anses obilligt mot hyresvärden

respektive hyresgästorganisationen eUer mot hyresgästerna att den be­

gärda förhandlingsordningen skall gälla.

Prop. 1977/78:175

200

11 § Finner hyresnämnden part berättigad till förhandlingsordning, skaU nämnden faststäUa förhandUngsordningens innehåll. Den tidpunkt, från viUcen förhandUngsordningen skall tiUämpas, skall bestämmas så att hyresvärden får skälig tid för att träffa avtal med hyresgästema om införande av förhandlingsklausul i hyresavtalen.

Uppsägning ocb förlängning av förhandlingsordning

12 § FörhandUngsordnmg upphör att gäUa efter uppsägning. Upp­

sägning skall vara skriftUg och skall delges motparten.

GäUer förhandlingsordning tills vidare, upphör den att gäUa tidigast vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från upp­sägningen.

Gäller förhandUngsordnmg för bestämd tid, skall uppsägningen ske senast tre månader före utgången av den bestämda tiden.

Saknar förhandUngsordning, som avses i tredje stycket, bestämmelse om verkan av utebUven uppsägning och sker ej uppsägning i rätt tid, anses förhandlingsordningen förlängd på ett år.

13 § Uppsägs förhandlingsordning, har motparten rätt att hänskjuta

fråga om förlängning av förhandlmgsordningen till prövning av hyres­

nämnden. Ansökan härom skall göras inom tre veckor från den dag då

han fick del av uppsägningen. Senare mkommen ansökan upptas ej tUl

behandUng.

Tvist som avses i första stycket skall prövas enligt de grunder som anges i 10 §.

Om part påkallar det, skall hyresnämnden i samband med att för­handlingsordning förlängs pröva fråga om ändring av dess innehåll.

14 § Är fråga om förlängning av förhandUngsordnmg ännu ej av­

gjord, när förhandUngsordningen på grand av uppsägningen skuUe ha

upphört att gälla, skall förhandlingsordningen tUlämpas till dess att

frågan är slutligt avgjord.

Förhandlingen

15 § Part som viU förhandla skaU göra framstäUnmg hos motparten

om förhandling. Är både hyresvärd och fastighetsägarorganisation parter

enligt förhandUngsordnmgen, skaU båda påkalla förhandUng och fram­

ställning om förhandling från motpartens sida göras hos var och en av

dem.

Framställning om förhandUng skaU vara skriftlig och ange den eller de frågor om vUka förhandling påkaUas.

Sammanträde för förhandling skaU hållas inom tre veckor efter det att förhandlingsframställning kommit motparten tiU hända.

Avvikelse från föreskrifterna i denna paragraf får göras genom skrift­ligt avtal.

16 § Förhandlingsskyldig part skall själv eUer genom ombud instäUa

sig vid förhandlingssammanträde och lägga fram motiverat förslag tiU

lösning av den fråga som förhandUngen avser.

Förhandling skaU bedrivas skyndsamt. Om part begär det, skaU föras protokoU som justeras av båda parter.

Prop. 1977/78:175

201

17

§ Part som vid förhandling åberopar viss handUng skall vid sam­manträde håUa den tUlgänglig för motparten, om denne begär det.

18

§ Om partema ej enas om annat, skall förhandling anses avslutad, när part som har fuUgjort sin förhandlingsskyldighet enligt 16 § första stycket har givit motparten skriftUgt besked om att han frånträder för­handlingen.

Har förhandUng om en fråga avslutats utan att överenskommelse träf­fals och begär part att förhandlmg om samma fråga skall återupptas, är motparten inte skyldig att träda i förhandling på grand av denna framställning.

Förhandlingsöverenskommelsen

19 § Förhandlingsöverenskommelse skall avfattas skriftligen och un­

dertecknas av förhandUngsordningens parter.

Hyresvärden skall underrätta hyresgästema om innehåUet i förhand­Ungsöverenskommelse.

20

§ Genom förhandlingsöverenskommelse får bestämmas att i hyran för samtUga lägenheter skall ingå visst belopp som utgör ersättamg tiU hyresgästorganisationen för dess förhandUngsarbete. Av förhandlings­överenskommelsen skall framgå hur stor del av hyran som utgör ersätt­ning av detta slag. Beloppet får ej överstiga vad som kan anses skäligt med hänsyn tiU hyran i övrigt, förhandlingskostaadernas storlek och övriga omständigheter.

21

§ I förhandlingsöverenskommelse om hyra skall Uka stora lägen­heter i ett hus åsättas samma hyra, om det ej med hänsyn till vad som är känt om lägenhetemas beskaffenhet och övriga omständigheter kan anses föreligga skillnad meUan dem i fråga om braksvärdet.

22

§ Har förhandlingsöverenskommelse träffats om hyran eller annat hyresvilUcor för hyresgäst, har hyresgästen rätt att utan uppsägning av hyresavtalet hos hyresnämnden ansöka om ändring av överenskommel­sen i den del den avser honom. För att kunna upptas tiU behandling skall ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från den dag då hyresgästen fick underrättelse om det nya villkoret eUer, i fråga om hyra, tre månader från den dag då villkoret började tiUämpas mot honom.

Vid prövning av hyresvillkor enligt första stycket skaU 12 kap. 48 § jordabalken tillämpas med den avvikelse som kan följa av 21 §. SkäUg­heten av belopp som avses i 20 § får prövas även ulan samband med prövning av hyran i övrigt.

Beslut varigenom hyresvillkor ändras träder i stäUet för förhandUngs­överenskommelsen i den delen. Avser beslutet hyra, skall hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala tiUbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skaU beräknas enUgt 5 § räntelagen (1975: 635) för tiden från dagen för beloppets mottagan­de till dess alt beslutet har vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

23 § Omfattas lägenhet av förhandlingsordning, är avtal som hyres­

värden träffar med hyresgästen i fråga som avses i 5 § första slycket

Prop. 1977/78:175

202

ogiltigt, om förhandling enligl förhandlingsordningen ej har ägt rum. Sådant avtal är även ogiltigt, om det avser hyreshöjning utöver vad som medges i träffad förhandUngsöverenskommelse eller ändring av grunderna för beräkning av sådan särskUd ersättning som avses i 12 kap. 19 a § jordabalken i strid med träffad förhandUngsöverenskommelse. Hyresvärden är skyldig att betala tiUbaka vad han har uppburit för myc­ket jämte ränta därpå enligt 6 § räntelagen (1975: 635) från dagen för beloppets mottagande.

Första stycket gäUer ej, om mot förhandUng har mött hmder, som ej har berott av hyresvärden eller av fastighetsägarorganisation som är part enligt förhandlingsordningen.

Rätt till prövning av hyresvillkoren i vissa fall

24 § Har förhandling enUgt förhandlingsordning avslutats ulan att

överenskommelse träffats, har hyresvärden och hyresgäst rätt att utan

uppsägning av hyresavtalet hos hyresnämnden ansöka om ändrmg av

hyresvUUcoren i den del som förhandlingen har avsett. Detsamma gäller

om mot förhandlmg mött hinder, som ej har berott av den som har på­

kallat ändrmg av hyresviUkoren eller av organisation som enligt för­

handlingsordnmgen är part på hans sida.

Beslut om ändring av hyresviUkoren får ej avse tid före det månads­skifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansök­ningen. Om det av särskild anledning fmnes skäUgt, får hyresnämnden dock förordna alt beslut om hyra skaU avse även tid dessförinnan.

I ansöknmgen skall anges den tidpunkt från vUken ändrmg av hyres­villkoren yrkas. Begärs tiUämpning av bestämmelsen i andra stycket andra meningen, skall skälen härför anges.

25 §    Vid prövning av tvist som avses i 24 § gäller följande.

VilUcoren för den fortsatta förhyrnmgen skall fastställas enUgt 12 kap.

48 § jordabaUcen.

Om särskilda skäl föreUgger ,får hyresnämnden pröva även hyresvUl­kor som har samband med det vilUcor som förhandlmgen har avsett.

Bestämmelsema i 12 kap. 50 § andra meningen och 53 § jordabalken skall tiUämpas.

Beslut varigenom hyresvillkoren ändras anses som avtal om villkoren för fortsatt förhyrning.

Skadestånd

26

§ Iakttar hyresvärd inte sin skyldighet att påkalla förhandling enUgt 5 § första stycket eller enligt föreskrift i förhandUngsordning, är han skyldig att ersätta hyresgästorganisationen skada som har uppstått tUl följd av hans försummelse.

27

§ Underlåter part, sedan motparten i behörig ordning har påkaUat förhandling, att fullgöra sin förhandlingsskyldighet enligt 16 § första stycket eller enligt föreskrift i förhandUngsordnmg, är han skyldig att ersätta motparten skada som har uppstått till följd av hans underlåten­het. Detsamma gäller, om part bryter mot 16 § andra stycket eller mot 17 §.

Prop. 1977/78:175

203

28

§ Vid bedömande om och i vad mån skada har uppstått skall hän­syn tas även tiU parts mtresse av att denna lag och förhandlingsordning­en iakttas och till övriga omständigheter av annan än rent ekonomisk betydelse.

29

§ Den som viU fordra skadestånd enligt 26 eUer 27 § skall dels inom två månader från det han fick kännedom om den omständighet på viUcen anspråket gnmdas underrätta motparten om sitt anspråk, dels också inom två år från det skadan inträffade hänskjuta tvist om an­språket till hyresnämnden. Försummas det, är rätten till talan förlorad.

övriga bestämmelser

30 § Fråga enUgt denna lag prövas av hyresnämnd. Fråga om skade­

stånd som avses i 8 § andra stycket prövas dock av allmän domstol.

I fråga om förfarandet vid hyresnämnden finns bestämmelser i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder.

31

§ Talan mot hyresnämnds beslut enUgt denna lag förs hos bostads­domstolen genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet med­delades. Besvärshandlingen skaU inges till domstolen.

32

§ I tvist som avses i 22 eller 24 § skall vardera parten svara för sin rättegångskostaad i bostadsdomstolen, i den mån ej annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbaUcen.

33

§ Om särskilda skäl föreligger, kan länsstyrelsen medge undantag från tillämpnmgen av lagen i fråga om hus som ägs av förening eller aktiebolag som avses i punkt 16 övergångsbestämmelsema till bostads­rättslagen (1971: 479).

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1978. Lagen tillämpas inte vid fast­ställelse eUer ändring av övergångshyra enligt lagen (1974:1080) om avveckUng av hyresregleringen.

Såsom avtal om förhandlmgsordning enligt denna lag anses även avtal som har mgåtts före ikraftträdandet, om avtalet överensstämmer med bestämmelsema i 1, 3 och 6 §§ samt 7 § 13 och innefattar rätt att påkaUa förhandlmg rörande någon av de frågor som anges i 5 §.

Har före ikraftträdandet av denna lag förbehåU enligt 12 kap. 19 a § andra stycket jordabalken i dess lydelse före den 1 juU 1978 gjorts i hy­resavtal om att hyran skaU utgå med belopp som bestäms genom över­enskommelse mellan å ena sidan hyresvärden eller fastighetsägarorgani­sation, i vUken hyresvärden är medlem, och å andra sidan hyresgäst­organisation, har förbehåUet alltjämt rättsverkan enligt sitt innehåll. Så­dant förbehåU skall vid tillämpningen av 2 § andra stycket och 3 § denna lag anses som förhandlingsklausul enligt lagen.

2   Förslag tiU

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken

dels att 12 kap. 19 a, 44, 46 och 65 §§ skaU ha nedan angivna lydelse,

» 12 kap. omtryckt 1974:1083.

Prop. 1977/78:175

204

dels att i balken skaU införas två nya paragrafer, 12 kap. 55 a och 65 a §§, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

19 a §

Hyran för bostadslägenhet skall vara tiU beloppet bestämd i avta­let. Detta gäUer dock ej ersättning för kostnad som hänför sig till lägenhetens uppvärmnmg, förse­ende med varmvatten eller elekt­risk ström eller avgifter för vatten och avlopp.

Hyran för bostadslägenhet skall vara tUl beloppet bestämd i avta­let eller, om avtalet innehåller för­handlingsklausul enligt hyresför­handUngslagen (1978:000), i för­handlingsöverenskommelse. Detta gäller dock ej ersättning för kost­nad som hänför sig tUI lägenhe­tens uppvärmnmg, förseende med varmvatten eUer elektrisk ström eller avgifter för vatten och av­lopp.

Ulan hinder av första stycket första punkten gäller förbehåll i hyresavtal att hyran skall utgå med belopp som bestämmes ge­nom skriftlig överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärden eller organisation av fastighets­ägare, i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan orga­nisation av hyresgäster.

Har avtal träffats i strid med vad som sägs i första och andra styckena, skall hyran utgå med belopp som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades.

Har hyran ej bestämts enligt vad som sägs i första stycket, skall hyran utgå med belopp som är skä­ligt med hänsyn främst till parter­nas avsikter och övriga förhållan­den när avtalet träffades.

Om OgUtighet av avtal om hyra för bostadslägenhet i vissa fall när förhandlingsordning gäller finns bestämmelser i hyresförhandlings­lagen.

44

§

Är hyresrätten enligt 42 § förs­ta stycket 1 förverkad på grund av dröjsmål med betataing av hyra och har hyresvärden med anled­ning därav uppsagt avtalet, får hy­resgästen ej på grund av dröjsmå­let skiljas från lägenheten, om hy­ran betalas på sätt som anges i 20 § andra eUer tredje stycket el-

Är hyresrätten enUgt 42 § förs­ta stycket 1 förverkad på grund av dröjsmål med betalnmg av hyra och har hyresvärden med anled­ning därav uppsagt avtalet, får hyresgästen ej på grand av dröjs­målet skiljas frän lägenheten, om hyran betalas på sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket el-

Prop. 1977/78:175

205

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

ler nedsättes hos överexekutor en- ler nedsättes hos överexekutor en­

ligt 21 § senast tolfte vardagen ef- ligt 21 § senast tolfte vardagen ef­

ter det att hyresgästen, i den ord- ter det att hyresgästen, i den ord­

ning som gäller för uppsägning, ning som gäUer för uppsägning,

delgivits underrättelse om att han delgivits underrättelse om att han

genom att betala hyran på angi- genom att betala hyran på angivet

vet sätt äger återvinna hyresrät- sätt äger återvinna hyresrätten

ten. I avvaktan på att hyresgästen samt, i fråga om bostadslägenhet,

visar sig ha fullgjort vad som så- socialnämnden i den kommun där

lunda fordras för att återvinna hy- lägenheten är belägen delgivits un-

resrätten får beslut om vräkning derrättelse om uppsägningen och

icke meddelas förrän fjorton var- anledningen till den. I awaktan

dagar förflutit från det att hyres- på att hyresgästen visar sig ha full­

gästen delgivits underättelsen.

gjort vad som sålunda fordras för

att återvinna hyresrätten får be­slut om vräkning icke meddelas förrän fjorton vardagar förflutit från det att hyresgästen och, i frå­ga om bostadslägenhet, social­nämnden delgivits underrättelsen.

Första stycket gäller ej, om skyldighet att flytta inträder inom kor­tare tid än en månad efter det att hyresrätten förverkades.

Regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer fastställer for­mulär tiU undertättelse som avses i första stycket.

46 § Om hyresvärden uppsagt hyresavtalet eller, i faU som avses i 4 § första stycket, anmodat hyresgästen att flytta, har hyresgästen rätt tiU förlängning av avtalet, utom när

1.

hyresrätten är förverkad eller avtalet kan uppsägas enUgt 28 § utan att likväl hyresvärden uppsagt avtalet att upphöra på någon av dessa grunder,

2.

hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att avtalet skäUgen icke bör föriängas,

3.

huset skaU rivas och det ej är obilUgt mot hyresgästen att hyres­förhåUandet upphör,

4.

huset skall undergå större ombyggnad och det icke är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för ombyggnadens genomförande samt det ej är obilUgt mot hyresgästen att hyresförhåUandet upphör,

5.

lägenheten ej vidare skaU användas för bostadsändamål och det ej är obilUgt mot hyresgästen att hyresförhåUandet upphör,

6.

avtalet avser lägenhet i en- eUer tvåfamiljshus eUer lägenhet som upplåtaren innehar med bostadsrätt och upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,

7.

hyresförhållandet beror av sådan anställning i statUg eller kommu­nal verksamhet som är förenad med bostadstvång eUer av anställning mom lantbruket eUer av annan anställning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upp­låtelse åt anställningens innehavare, samt anstäUningen har upphört,

Prop. 1977/78:175

206

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

8.

hyresförhållandet i annat fall än som avses i 7 beror av anstäU­ning för skötsel och tiUsyn av fastighet samt anstäUningen har upphört och det ej är obUUgt mot hyresgästen att även hyresförhåUandet upphör,

9.

hyresförhåUandet beror av annan anställning än som avses i 7 eUer 8 och som upphört och det ej är obilligt mot hyresgästen att även hyres­förhåUandet upphör samt, om hyresförhåUandet varat längre än tre år, hyresvärden har synnerUga skäl för att upplösa hyresförhåUandet,

10.   det i annat faU icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller

eljest är obiUigt mot hyresgästen att hyresförhåUandet upphör.

Om hyresvärdens mtresse blir tUIgodosett genom att hyresgästen av­träder endast en del av lägenheten och avtalet lämpUgen kan förlängas såvitt avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen utan hmder av första stycket rätt till sådan förlängning.

Avträder bostadshyresgäst lägenhet eller del därav med anledning av att huset skall undergå större ombyggnad, skall hyresgästen om möjligt beredas tiUfälle att efter ombyggnaden hyra likvärdig lägenhet i huset.

Av bestämmelserna i 7 kap. om nyttfanderätts ställning vid fastig­hetens övergång till ny ägare kan följa att första stycket 6 ej skall tillämpas även om uppsägningen har gjorts av någon som har för­värvat bostadsrätt till lägenheten.

55 a §

Om rätt till prövning av hyres­villkoren för bostadslägenhet i vis­sa fall när förhandlingsordning gäller finns bestämmelser i hyres­förhandlingslagen (1978:000).

65 §

UppstäUer    någon   uppsåtligen

Uppställer   någon    uppsåtligen

viUkor om särskilt vederlag för villkor om särskUt vederlag för upplåtelse av bostadslägenhet eUer upplåtelse av bostadslägenhet eller för överlåtelse av hyresrätt tUl så- för överlåtelse av hyresrätt tUI dan lägenhet, dömes tiU böter el- sådan lägenhet, dömes tiU böter ler fängelse i högst ett år. Gär- eller fängelse i högst sex månader, ningen får icke åtalas av åklagare, I ringa fall skall dock ej dömas om ej åtal finnes påkallat ur all- titt straff, män synpunkt.

Är brottet grovt, dömes till fängelse i högst tvä år. Vid bedö­mande huruvida brottet är grovt skall särskilt beaktas om det ut­gjort led i en verksamhet som be­drivits yrkesmässigt eller i större omfattning eller om gärningsman­nen eljest i avsevärd mån har missbrukat sin stäUning som ägare eller förvaltare av fastighet.

Prop. 1977/78:175

207

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

VUUcor som avses i första stycket är ogiltigt. Den som uppställt viU­koret är skyldig att återbära vad han mottagit.

65 a §

Ej får någon mottaga, träffa av­tal om eller begära ersättning av hyressökande för anvisning av bo­stadslägenhet. Sådan ersättning får dock utgå vid yrkesmässig bo­stadsförmedling enligt grunder som föreskrivs av regeringen eller myndighet som regeringen be­stämmer.

Den som uppsåtligen bryter mot första stycket dömes till böter el­ler fängelse i högst sex månader. Är brottet grovt, dömes till fäng­else i högst två år.

Den som har uppburit otillåten ersättning är skyldig att återbära den.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1978.

Har före ikraftträdandet av denna lag förbehåU enligt 12 kap. 19 a § andra stycket i dess äldre lydelse gjorts i hyresavtal om att hyran skall utgå med belopp som bestäms genom överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärden eller fastighetsägarorganisation, i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan hyresgästorganisation, har förbehållet allt­jämt rättsverkan enligt sitt innehåll. Sådant förbehåU skall vid tUlämp­ningen av 12 kap. 19 a § första stycket i dess nya lydelse anses som för­handlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978: 000).

Bestämmelsema i 12 kap. 44 § i den nya lydelsen gäller även i fråga om hyresavtal som har slutits före ikraftträdandet. Har hyresavtalet upp­sagts dessförinnan, gäller dock äldre bestämmelser.

Prop. 1977/78:175

208

Utdrag

LAGRÅDET

PROTOKOLL

vid sammanträde 1978-03-30

Närvarande: justitierådet Hesser, regeringsrådet Hamdahl, justitierådet[REDACTED_EFTERNAMN], justitierådet Hessler.

Enligt protokoU vid regeringssammanträde den 23 februari 1978 har regeringen på hemstäUan av statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN] beslutat inhämta lag­rådets yttrande över förslag till

1.

hyresförhandUngslag,

2.

lag om ändring i jordabalken,

3.

lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres­nämnder,

4.

lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol,

5.

lag om ändring i lagen (1973:189) med särskilda hyresbestämmel­ser för vissa orter,

6.

lag om ändring i bostadsrättslagen (1971: 479),

7.

lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973: 531),

8.

lag om ändring i lagen (1974:1080) om avveckUng av hyresregle­ringen.

Förslagen har inför lagrådet föredragits av hovrättsassessorn Staffan Janvid.

Förslagen föranleder följande yttranden inom lagrådet.

Förslaget till hyresförhandlingslag

Lagrådet:

Från principiell synpunkt tiUdrar sig det remitterade förslaget intresse därigenom att det genom lagfästandet av det kollektiva förhandlings­systemet kan sägas utgöra en nyskapelse inom vår avtalsrätt. Förslaget medför sålunda att ratten på hyresgästsidan att avtala om hyreshöj­ningar och i viss mån andra ändringar av hyresvillkoren i stor ut­sträckning flyttas över tUl en organisation av hyresgäster. Den föreslagna ordningen har i viss mån sin förebild inom arbetsrätten men den teknik som här kommer tUl användnmg är en annan. Inom arbetsrätten avtalar, generellt uttryckt, organisationen för sina medlemmar direkt på grund av medlemskapet. Förslagets metod är, att det i de individuella hyresav­talen införs en särskild avtalsbestämmelse, benämnd förhandlingsklausul, som innebär att hyresgästen utan uppsägning underkastar sig de hyres-

Prop. 1977/78:175

209

villkor som blir resultatet av förhandlingar mellan hyresvärden och en i klausulen angiven hyresgästorganisation. Införandel av förhandlings­klausul kan, om det bestrids av hyresgästen, ske tvångsvis genom beslut av hyresnämnd efter viss skälighetsprövning. De förhandlingar som för­utsätts i förhandlingsklausulen förs enligt en mellan hyresvärden och hyresgästorganisationen avtalad förhandlingsordning. För hyresvärdens del innebär ell sådant avtal om förhandUngsordning, att hyresvärden inte kan träffa överenskommelse direkt med hyresgästen om hyres­höjning. Ett avtal med denne blir i princip ogiltigt. Åtgärden kan även föranleda skadeståndsskyldighel för hyresvärden mot den organisation som är hans motpart.

När det nu ifrågavarande systemet genomförs som en lagfäst och i viss utsträckning tvångsvis tillämpad metod för förändringar i viktiga rättsförhållanden, kan sägas, att fråga är om ell principiellt och prak­tiskt viktigt avsteg frän gängse principer inom svensk avtalsrätt. Enskilda avtalsparters angelägenheter överlämnas åt organisationer för reglering genom kollektiva förhandlingar. Med ell sådant system kan inte und­vikas att vissa risker uppkommer för alt enskilda hyresgästers intressen inte blir tillgodosedda fullt ut. Av betydelse i delta hänseende blir vil­ken organisation som i den enskilda hyresgästpartens ställe skall handha avtalsslutandet. I nära samband därmed står frågan, om och på vUket säll den som är missnöjd med vad som avtalats av organisationen har möjlighet att få till stånd en rättelse.

Tanken synes vara all normalt den etablerade hyresgäströrelsen skall företräda hyresgästsidan. Hyresgästerna skall dock, om mer pålagUgt intresse och önskemål hos dem gör sig gällande, kunna företrädas av annan organisation, som har erforderliga kvalifikationer. Oavsett vilken organisation som kommer att företräda hyresgästerna kan med det före­slagna systemet inträffa, att organisationen kommer att fä förhandla och träffa avtal inte bara för sina medlemmar utan också för hyresgäster, som ej är medlemmar i organisationen och som kanske rentav saknar förtroende för denna. Redan av det förhållandet att organisationen åtagit sig förhandlingsuppdraget lärer, som framhålls i remissprolokollet, följa en viss skyldighet att tUlgodose även icke-medlemmars intressen. Om, såsom föreslås ,organisationen får rätt att tUlgodogöra sig viss ersättning för förhandlingsarbetet även från oorganiserade hyresgäster, kan detta sägas innefatta en markering av att också denna kategoris intressen bör tillgodoses i skälig omfattning. Det är dock ovisst, hur myckel man kan bygga på sådana allmänna rättsprinciper. Ett mera direkt uttryck för tanken, all skilda hyresgästkategorier skaU behandlas lika vid tUlkomsten av förhandlingsöverenskommelse, finns i 21 § i förslaget till hyresför­handlingslag, där principen att lika stora lägenheter i ett hus skaU åsät­tas samma hyra slås fast. Alt gå längre är nog praktiskt ogörligt.

Från rättssäkerhetssynpunkt bUr den slutliga prövostenen, vUka möj-

14   Riksdagen 1977/78. 1 saml. Nr 175

Prop. 1977/78:175

210

ligheter den enskilde hyresgästen har atl få en ändring till stånd i vad som avtalats av organisationen. Förslaget innebär på den punkten att den missnöjde, ulan uppsägning för viUkorsändring, kan vända sig till hyresnämnd för prövning av hyra och andra villkor enligl regler, som inle är ofördelakligare för honom än om någon förhandlingsordning ej funnits. Det blir enligt 22 § i förslaget till hyresförhandlingslag fråga om en viUkorsändringsprövning med tillämpning av reglerna i 12 kap. 48 § jordabalken, kompletterade med föreskriftema i 21 § i förslaget till hyresförhandlingslag. RimUga anspråk på rättssäkerhetens tillgodoseende synes därmed vara uppfyllda. Förslaget behöver därför enligt lagrådets mening inle möta några principiella invändningar.

1§ Lagrådet:

Enligt 1 § första slycket i det remitterade förslaget får förhandling om hyresförhållanden i fråga om bostadslägenheter enligt den föreslagna lagen föras mellan å ena sidan hyresvärd eller organisation av fastighets­ägare, i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan organisation av hyresgäster. Vidare föreskrivs, alt förhandlmg förs på grundval av förhandlingsordning, som kommer till stånd genom avtal mellan de för­handlande parterna eller genom beslut av hyresnämnd.

Avtalspart på hyresvärdssidan kan sålunda vara antingen hyresvärden själv eller organisation av fastighetsägare, i vilken han är medlem. De har behörighet var för sig att träffa avtal. Uppkommer tvist om förhand­Ungsordning är däremot fastighetsägarorganisation inte behörig att upp­träda som part i tvisten inför hyresnämnden. Partsbehörighet i sådan tvist tillkommer enbart hyresvärden. Det följer av 9 § i det remitterade förslaget, som stadgar att rätten att till hyresnämndens prövning hän­skjuta fråga om förhandlingsordning tiUkommer endast hyresvärden. På motsvarande sätt kan enUgt samma paragraf hyresgästorganisation fram­tvinga en förhandUngsordnmg endast med hyresvärden.

I 5 § i det remitterade förslaget anges vissa betydelsefulla verkningar av all förhandlingsordning kommit lill stånd. Bland dessa märks den i första stycket stadgade s. k. primära förhandUngsskyldigheten för hyres­värden i fråga om höjning av hyran eUer ändring av grunderna för be­räkning av särskUd ersättnmg för uppvärmning m. m. Innebörden därav är att hyresvärden inte kan träffa gUtigt avtal med hyresgäst i dessa delar innan förhandUng ägt rum och ej heller kan träffa avtal som inne­bär högre hyra eUer andra grunder för beräkning av särskild ersättning än som följer av träffad förhandUngsöverenskommelse. Denna verkan av förhandlingsordningen är emeUertid, enligt vad som blivit upplyst vid ärendets föredragning inför lagrådet, avsedd att inträda på grand av avtalad förhandUngsordning endast när hyresvärden själv är avtalspart

Prop. 1977/78:175

211

på hyresvärdssidan, ensam eller i förening med fastighetsägarorganisa­tion.

Om avsikten med förslaget är att denna vikliga verkan av en avtalad förhandlingsordning skall inträda endast när hyresvärden själv medver­kat till avtalet om förhandlingsordning, blir den föreslagna lydelsen av 1 § första stycket, enligt vilken sådant avtal kan träffas av antingen hyresvärd eller fastighetsägarorganisation, missvisande. Det blir ju inte stor mening med en förhandlingsordning, som inte medför den i 5 § första slycket stadgade primära förhandlingsskyldigheten för hyresvär­den. För att hindra missförstånd om den fulla innebörden av en avtalad förhandlingsordning bör 1 § i den föreslagna lagen ges sådan lydelse att därav framgår, alt avtal om förhandlingsordning alltid skall träffas un­der medverkan av hyresvärd.

Om krav på hyresvärdens medverkan sålunda införs, blir det egentli­gen onödigt att i lagbestämmelsen upptaga den formen av avtal som nu förekommer inom den privata sektorn av hyresmarknaden och som in­nebär alt både hyresvärd och fastighetsägarorganisation uppträder som part pä hyresvärdssidan. Denna form kan ändå tillämpas. Det har emel­lertid upplysts att en sådan ordning är så vanlig och tiUmäts sådan be­tydelse att den bör återspeglas i lagen.

På grund av det anförda förordar lagrådet att 1 § första stycket första meningen får det innehållet att förhandUng om hyresförhållanden i fråga om bostadslägenheter får enligt lagen föras meUan å ena sidan hyresvärd eller hyresvärd och organisation av fastighetsägare, i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan organisation av hyresgäster.

Enligt andra stycket i paragrafen skall som hyresvärd anses endast den som enligt 1 § bokföringslagen (1976: 125) är bokföringsskyldig för uthyrning av bostadslägenhet för annat ändamål än fritidsändamål. Av­sikten med bestämmelsen är i första hand att från hyresförhandlings­lagens tillämpningsområde undanta en- och tvåfamiljshus som hyrs ut av enskild person. Genom hänvisningen tUl 1 § bokföringslagen kommer emellertid lägenheter som hyrs ut av stat och kommun att generellt un­dantas. EnUgt vad som upplysts för lagrådet bör dock hyresförhandlings-lagen i princip vara tUlämplig även på bostadslägenheter som stat och kommun hyr ut. Detta kan uppnås genom att i nära anslutning till vad som föreskrivs i 1 § andra stycket bokföringslagen andra stycket i förevarande paragraf får lydelsen, att som hyresvärd anses i lagen den som för annat ändamål än fritidsändamål regelmässigt hyr ut mer än två bostadslägenheter, vilka ej utgör del av upplåtarens bostad.

Med denna avfattning kommer undantaget för uthyrning av högst två lägenheter att avse även uthyrning som företas av juridiska personer. Några betänkligheter häremot torde dock inte möta.

Prop. 1977/78:175

212

Lagrådet:

Mot innehållet i förevarande paragraf har lagrådet ej funnit anled­ning till erinran. Av lagtexten och vad som i anslutning därliU anförs i remissprotokollet framträder emeUertid vissa särdrag hos del avtals-system som innefattas i lagförslaget. Det finns därför skäl att något beröra den närmare innebörden.

Enligt den i paragrafen givna definitionen av begreppet förhandlings­klausul innebär en sådan klausul, all hyresgästen blir bunden av vad som avtalas i överenskommelse som träffas på grundval av gällande förhandlingsordning, i lagförslaget benämnd förhandlingsöverenskom­melse. Däremot medför klausulen som sådan inle någon motsvarande bundenhet för hyresvärden. Ej heller är meningen alt villkor och åta­ganden i en förhandlingsöverenskommelse skall anses bli en del av hyresavtalet och på detta sätt bli bindande för hyresvärden gentemot hyresgästen. Däremot får en förhandlingsöverenskommelse sådana verk­ningar för hyresvärden när det gäller frågor om hyreshöjning och sär­skild ersättning för uppvärmning m. m. att den i dessa hänseenden kan sägas bli bindande för hyresvärden både i förhållande till de enskilda hyresgästerna och i förhållande lill hyresgästorganisationen såsom av­talspart. Hyresvärden har sålunda inte möjUghet att höja hyran eller ändra grunderna för den särskilda ersättningen, om det strider mot för­handlingsöverenskommelsen. Träffar han det oaktat avtal med hyres­gästen härom, kan denne göra gällande ogillighel och återbetalningsskyl­dighel, och hyresgästorganisationen kan utkräva skadestånd.

Förslaget har tillkommit främsl för alt stärka hyresgästens ställning i frågor om hyreshöjning. Det har emeUertid sitt intresse alt även under­söka, hur saken ställer sig om en förhandlingsöverenskommelse i stället innebär att hyran sänks och sålunda är lill fördel för hyresgästen. Den­na situation lorde visserligen under överskådUg lid framstå som ovanlig. Med hänsyn bl. a. tUl innehållet i 21 § i förslaget kan den dock ej an­tagas sakna all praktisk betydelse.

Om hyresvärden i den angivna situationen trots den i överenskom­melsen avtalade hyressänkningen utkräver den i hyreskontraktet angiv­na hyran, uppslår fråga om detta kan anses utgöra otillåten hyreshöj­ning. Vad förslaget innebär i denna situation synes oklart. Om i kon­traktet intagils förhandlingsklausul, synes det dock ligga närmast lUl hands att besvara frågan med beaktande av 12 kap. 19 a § jordabalken i föreslagen lydelse. Av detta lagrum följer att, när i kontraktet finns förhandlingsklausul, hyran anses bestämd till del i förhandUngsöverens­kommelsen angivna beloppet. Detla skuUe mnebära alt hyresvärden inle äger rätt atl utkräva del i kontraktet angivna, högre beloppet. Om så sker, får anses att åtgärden är alt jämställa med otillåten hyreshöj-

Prop. 1977/78:175

213

ning, som kan drabbas av de förutnämnda sanktionerna.

Om hyreskontraktet inte innehåller någon förhandlingsklausul, synes 12 kap. 19 a § jordabalken i den föreslagna lydelsen innebära, att en enligt förhandUngsöverenskommelse avtalad hyressänkning ej slår ige­nom i det enskilda hyresförhåUandet. Någon annan bestämd hyra än den ursprungUgen i hyreskontraktet angivna torde då inte kunna anses föreligga. Principen, att förhandlmgsöverenskommelsen som sådan inle binder hyresvärden, leder sålunda till att hyresgästen saknar möjlighet alt få hyressänkningen genomdriven. Skulle han betala enligt förhand­Ungsöverenskommelsen, oaktat han krävts på den i kontraktet angivna hyran, gör han sig skyldig tUl betalningsdröjsmål med därav följande risker för förverkande av hyresrätten. Han torde ej heller ha möjUghet att vända sig tiU hyresnämnd och begära att med omedelbar verkan få förhandlingsklausul införd (jfr Rättsfall från bostadsdomstolen, 1976, 20: 76). Hyresgästorganisationen torde ej kunna göra gällande skadestånds­skyldighet utan endast få Uta tiU sådana mer indirekta sanktionsmedel som består i att vägra träffa nya överenskommelser, innan hyresvärden uppfyllt sina åtaganden o. d.

6 och 7 §§ Lagrådet:

Det bör klart framgå, vUka uppgifter i ett avtal om förhandlmgsord­ning som är så centrala att de måste finnas för att ett gUtigt avtal över huvud skall föreligga. Särskilt kan erinras om att ett gUtigt avtal enUgt 4 § i förslaget utgör spän mot att nytt avtal träffas.

Som centralt för gUtigt avtal kan betraktas att avtalet fått skriftiig utformning samt att det framgår, när avtalet upprättats och vUka lägen­heter det avser. Uppgift om tidpunkten för avtalet är av betydelse bl. a. med hänsyn till att förhandUngsklausuI, enligt 2 § första stycket, skall avse en redan föreliggande förhandlingsordning. Nu angivna krav på gUtigt avtal kan lämpUgen upptas i 6 §. Att något gUtigt avtal ej före­ligger, förrän parterna eller deras ombud undertecknat avtalet, torde inle behöva särskilt utsägas.

Önskar partema i avtalet göra avvikelse från föreskrifterna i 5 § and­ra stycket om vilka frågor som skall vara föremål för förhandling eller vill parterna alt förhandlingsrätt skaU föreligga i fråga som avses i 5 § tredje stycket, måste naturligen detta anges i förhandlingsordningsav-talet. Föreskrift härom kan upptas i 7 §. I denna paragraf bör också ges en regel om när avtalet skaU börja tUlämpas. Regeln kan lämpligen ut­formas så att om ej i avtalet utsatts särskild tidpunkt avtalet skall träda i tillämpning omedelbart.

Om vad här uttalats vinner gillande, kan 6 ooh 7 §§ få följande ly­delse:

15    Riksdagen 1977/78. 1 saml Nr 175

Prop. 1977/78:175

214

"6 § Avtal om förhandlingsordning skall upprättas skriftiigen och dagtecknas. Avtalet skall innehåUa uppgift om vilka lägenheter som omfattas av förhandlingsordningen.

7 § Om avvikelse skall gälla från vad som stadgas i 5 § andra slycket eller om förhandlingsrätt skall föreUgga i fråga som avses i 5 § tredje stycket, skall detta anges i avtalet om förhandlingsordning.

I avtal om förhandlingsordning skall anges den tidpunkt från vUken förhandlingsordningen skall tiUämpas. Har så ej skett träder den i kraft omedelbart."

8§ Lagrådet:

Att avtal ingåtts om förhandlingsordning betyder att hyresvärd och hyresgäst blir förhindrade att på det sätt som annars skulle gälla ge­nomföra sådan ändrmg i hyreskontraktet att hyran höjs eller bränsle­klausul e. d. ändras. Även beträffande andra frågor som omfattas av förhandlingsordningen koinmer rent faktiskt hinder mot direkta överens­kommelser mellan hyresvärd och hyresgäst alt föreligga. Förhandlings­ordningens tillkomst synes därför betyda delsamma som att det sker en ändrmg i eller ett tUlägg till kontraktet.

Ändringen eller tillägget kan inte anses falla in under bestämmelsen i 7 kap. 8 § andra stycket jordabalken rörande ändring eller tillägg "med tiUämpning av bestämmelse i lag om rätt till förlängning av" hy­resavtalet (jfr NJA 

II 

1972 s. 214 f.). Enligt reglerna i 7 kap. jordabal­ken skulle förhandlingsordningen därför kunna åberopas mot ny ägare i god tro endast om antecknmg skett på fastighetsägarens exemplar av nyttjanderättsavtalet (7 kap. 8 § första stycket, 12 §, 13 § andra stycket). Nu förevarande paragraf innebär emellertid att förhandlingsordning all­tid skall kunna göras gällande mot ny ägare. Fråga är alltså om en av­vikelse från vad eljest, enligt reglerna i 7 kap. jordabalken, skulle gälla.

Enligt lagrådets mening bör i 7 kap. jordabalken införas en erinran om bestämmelsen i första stycket av förevarande paragraf. Denna er­inran kan lämpligen få sin plats i 7 kap. 13 § och innehålla atl om giltig­het av avtal om förhandUngsordning mot ny hyresvärd finns bestämmel­ser i hyresförhandlingslagen.

22 § Lagrådet:

Paragrafen innehåUer bestämmelser om hyresgästs rätt att få förhand­Ungsöverenskommelse prövad av hyresnämnd.

Bestämmelsema avser förhandlingsöverenskommelse om hyran eUer annat hyresvillkor för hyresgästen. Härmed torde avses överenskommel-

Prop. 1977/78:175

215

se som träffats efter förhandling enligt 5 § första eUer andra stycket i förslaget. Däremot torde avsikten ej vara att prövnmgsrätten skaU avse överenskommelse som ingås efter förhandling enligt 5§ tredje stycket, dvs. överenskommelse om tiUämpnmg av hyresgästens enslcUda hyres­avtal. En förutsättning för att hyresgästorganisation skaU äga förhand­lingsrätt och därmed behörighet att ingå överenskommelse be­träffande frågor av sistnämnda slag är nämUgen enligt lagrummet att hyresgästen genom skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresgästorganisa­tionen att företräda honom i saken. Om sådan fullmakt givits, blir hyres­gästen emellertid enligt fuUmaktsrättsUga regler bunden av hyresgäst­organisationens överenskommelse med hyresvärden, och hyresnämnd bör ej i sådant fall kunna ändra överenskommelsen.

Lagrådet förordar att för tydUghetens skuU till paragrafen fogas ett stadgande om att bestämmelserna i paragrafen ej gäller i fråga om överenskommelse som mgåtts efter förhandling enligt 5 § tredje stycket.

1 anslutning tUl bestämmelsema i förevarande paragraf viU lagrådet beröra ett par spörsmål beträffande själva den prövning av hyresbelopp som hyresnämnd på begäran av hyresgäst skaU företa enligt paragrafen.

Det första spörsmålet är följande. Det kan tänkas, att förhandUngs­överenskommelsen innebär, att vid faststäUandet av hyra för oorganise­rad hyresgästs lägenhet hänsyn ej tagits tiU viss omständighet, som i fråga om organiserad hyresgästs lägenhet fått leda tiU lägre hyra. Läget i ärendet hos hyresnämnd vid prövning enUgt 12 kap. 48 § jordabalken kan då bli, att hyran för den prövade lägenheten visserligen är högre än som är motiverat med hänsyn tiU braksvärdet för jämförUga lägen­heter men dock inte påtagUgt högre. Om sådant fall som avses i 21 § förslaget till hyresförhandlingslag ej är för handen, uppstår fråga hur bedömningen bör bU.

För normalfall torde gäUa att en hyra, som ej påtagUgt överstiger hyran för likvärdiga lägenheter, vid prövning enUgt 12 kap. 48 § första slycket inte kan betraktas som oskälig (prop. 1968: 91 BUiang A s. 54). Lagtexten i 48 § första stycket är emeUertid förenlig med den i motiven uttryckta uppfattningen, att hyra får godtagas endast om den inte på­tagligt överstiger hyran för Ukvärdiga lägenheter och dessutom inte är oskälig (jfr prop. Bihang A s. 55). Menmgen torde vara, att om det på grand av specieUa omständigheter framstår som påkaUat, fordrad hyra kan vara att betrakta som oskälig, även om den inte påtagUgt överstiger hyran för jämförliga lägenheter.

Enligt lagrådets mening bör den nyss nämnda situationen kunna ses som exempel på fall, där en sådan särskild skälighetsprövning kan te sig befogad. Om det framstår som helt klart, att den ifrågavarande omstän­digheten förelegat för såväl organiserade som icke organiserade hyres­gästers lägenheter men fått påverka hyran blott för de förras del, bör vid prövning enligt reglema i 12 kap. 48 § första stycket den för prövmngs-

Prop. 1977/78:175

216

lägenheten fordrade hyran kunna vara att betrakta såsom oskälig.

Det andra spörsmålet som här skaU beröras angår underlaget för den prövning som hyresnämnden skaU företa. Enligt en 1974 i 12 kap. 48 § jordabalken införd regel skaU vid den braksvärdesprövning som skall ske enligt stadgandet främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Någon lagUg skyldighet för de ifrågavarande bostadsföretagen att tUUiandahålla det material som behövs för prövningen finns emeUertid mte.

I ärende mför hyresnämnd angående fastställande av hyra torde det ankomma på part själv, hyresvärd eUer hyresgäst, att förebringa erfor­derUgt material för prövningen. EnUgt lagrådets mening får detta för­håUande samt den nyss berörda regeln i 12 kap. 48 § jordabalken om faststäUande av braksvärde anses fömtsatta, att det skall vara möjUgt, ej endast för hyresmarknadens organisationer, vilka torde kunna få till stånd överenskommelser i saken, utan även för enskild hyresvärd eUer hyresgäst som är part i hyrestvist, att utan svårighet kunna skaffa sig tiUgång till materialet. En utväg kunde vara att det får bli en uppgift för hyresnämnd att ex officio mskaffa och åt parterna tUlhandahåUa allt material som kan vara behövUgt för nämndens bedömning. Att parter i lag skaU hänvisas tUl att argumentera på grundval av material som de ej med säkerhet kan få tiUgång tiU, torde ej böra få komma i fråga.

Här behancUade fråga har berörts i remissprotokoUet utan att föran­leda något förslag. Lagrådet vill understryka vikten av att frågan får en snar lösning.

30 och 31 §§ Lagrådet:

Enligt 4 § andra stycket i förslaget tiU hyresförhandUngslag skall hyresnämnd i tvist meUan hyresvärd och hyresgäst om mförande eller bibehållande av förhandlingsklausul kunna förordna att förhandlings­ordning inte vidare skaU gäUa. I specialmotiveringen tUl 4 § uttalas att, eftersom den hyresgästorganisation som slutit avtalet om förhandUngs­ordning inte är part i processen, det är befogat att nänmden bereder organisationen tUlfäUe att yttra sig i frågan. En bestämmelse härom föreslås bU införd i 17 § lagen (1973:188) om artendenämnder och hyresnämnder.

Hyresnämnderna är att anse som förvaltningsmyndigheter, på vilka förvaltnmgslagen är tiUämpUg, i den mån mte avvikande bestämmelser meddelats i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder eUer i annan författnmg (prop. 1971: 30 s. 607, NJA 

II 

1973 s. 301). Riktigheten av det nyssnämnda uttalandet att hyresgästorganisationen inte har ställnmg som part torde mot denna bakgrand kunna ifrågasättas såvitt avser för­valtningsärende, vari frågan om förhandlingsordningens bestånd tagits

Prop. 1977/78:175

217

upp till behandling med stöd av 4 § andra stycket hyresförhandlings­lagen. Enligt 14 och 15 §§ förvaltningslagen, vUka gäller för hyres­nämnd, har sökande, klagande eller annan part rätt lill s. k. aktinsyn och till kommunikation. Det förvallningsrätlsliga partsbegreppet lorde ej kunna tolkas så snävt att endast hyresgäst och hyresvärd har parts-ställning när fråga om förhandUngsordningens bestånd kommer upp i ärendet. Hyresnämndens beslut får en direkt rättsverkan på avtalet om förhandlingsordning, i vUket hyresgästorganisationen är avtalsslutande part. Även fastighetsägarorganisation kan vara avtalspart. Enligt all­männa förvaltnmgsrättsUga principer torde härmed organisationema inta partsslällning i ärendet (SOU 1964: 27 s. 187).

Än tydligare torde organisations saklegitimation vara i fråga om be­svär över hyresnämnds beslut, varigenom förhandlingsordning förklaras inte vidare skola gälla. Besvärsbestämmelsen i 31 § i förslaget till hyres­förhandlingslag säger endast att talan mot hyresnämndens beslut förs hos bosladsdomslolen genom besvär inom viss tid. Beträffande besvärs­rätlen torde 11 § förvaltningslagen vara tUlämplig. EnUgt detta lagrum får talan mot sådant beslut av myndighet som kan överklagas genom besvär föras av den som beslutet angår, om det gått honom emot. Sak-legitimerad enligt bestämmelsen är enUgt förvaltningsrättsliga grand-satser bl. a. den, vars rättsUga ställning påverkas av beslutet (prop. 1971: 30 s. 391 och 399). Det torde i enlighet härmed stå klart att en organi­sation, som slutit ett civUrättsUgt gUtigt avtal, får sin rättsliga ställning påverkad genom ett beslut som förklarar att avtalet inte skaU gäUa.

Förslagets ståndpunkt är emellertid, att organisationen inte bör äga motsätta sig alt förhandlingsordning upphävs, om det föreligger sådana skäl mot förhandlingsordning som anges i 10 §; i ärende av detta slag bör organisationen endast äga rätt att yttra sig.

För att organisationens ställning i hyresnämndsärendet skaU bli den i remissen sålunda åsyftade en ordning för vilken vissa sakliga skäl kan anföras lorde erfordras en lagreglering som innebär avvikelse från förvaltningslagens bestämmelser. En sådan reglering bör avse inte endast ärenden, vari förhandlingsordnings bestånd prövas med stöd av 4 § andra stycket i förslaget tUl hyresförhandlmgslag, ulan även ären­den enligt 22 § i samma förslag angående tvist om hyresvUlkor, som bestämts genom förhandlingsöverenskommelse.

På grand av det anförda förordar lagrådet att i ett nytt tredje stycke i 30 § anges, att fastighetsägarorganisation eUer hyresgästorganisation ej är part i ärende, vari enligt 4 § andra stycket upptas fråga om för­handlingsordnings bestånd, eller i ärende om tvist enligt 22 §. Vidare bör 31 § innehålla, att mot hyresnämnds beslut enUgt denna lag får part föra talan hos bostadsdomstolen genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades samt atl besvärshandlingen skaU inges tUl dom­stolen.

Prop. 1977/78:175

218

Övergångsbestämmelserna Lagrådet:

Iakttas vad lagrådet föreslagit under 6 och 7 §§, bör i andra stycket av övergångsbestämmelserna hänvisningen tiU 7 § 13 utgå.

Förslaget till lag om ändring I jordabalken

Lagrådet:

Såsom anförts vid 8 § förslaget tUl hyresförhandlingslag bör i 7 kap. 13 § jordabalken införas en erinran om bestämmelsen i förstnämnda lagrum om gUtighet av avtal om förhandlingsordning mot ny hyresvärd.

12 KAP. 44 § Lagrådet:

Förslaget åsyftar att stärka hyresgästens skydd mot vräkning genom att kommunen kopplas in i uppkommande tvister. Den enligt förevaran­de paragraf gäUande återvinningsfristen skaU därför enligt förslaget börja löpa först sedan också socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen delgivits underrättelse om uppsägningen och anledningen till denna.

Det uppställda kravet att underrättelse skall delges med socialnämn­den innebär att giltig undertättelse kommer tiU stånd endast om före­skriftema i delgivningslagen (1970: 428) iakttas. Enligt lagrådets me­ning skuUe emellertid ett sådant krav många gånger medföra onödig omgång och besvär. Frågan vem som är behörig att ta emot delgivning för socialnämnd kan för övrigt i det enskUda faUet vara oklar (jfr RRK 1976 R 2: 74). En enklare form för underrättelse synes kunna föreskri­vas. Kravet på rättssäkerhet torde få anses uppfyllt om man här ankny­ter till det förfarande som enligt 12 kap. 63 § jordabalken är medgivet för vissa meddelanden från hyresvärd tiU hyresgäst. Eidigt detta lagmm är det tiUräckligt att meddelandet avsänts i rekommenderat brev under mottagarens vanUga adress.

Lagrådet förordar att det tUlägg som nu föreslås tUI 12 kap. 44 § första stycket får avse, att återvinningsfrist, såvitt nu är i fråga, skaU börja löpa från det att meddelande om uppsägnmgen och anledningen tiU denna lämnats sociataämnden i den kommun där lägenheten är be­lägen. I anslutning härtiU bör slutmenmgen i första stycket samt tredje stycket i lagranunet jämkas. Vidare bör bestämmelsen i 12 kap. 63 § första meningen kompletteras så att det framgår att vad där stadgas även gäUer i fråga om sådant meddelande från hyresvärd till social­nämnd som avses i 12 kap. 44 §.

Prop. 1977/78:175

219

46 §

Hesser, Hamdahl och Höglund:

Förevarande paragraf innehåUer bestämmelser om andra inskränk­ningar i det besittningsskydd som tillkommer bosladshyresgäst än sådana som fått formen av generella undantag från besitlningsskyddsreglerna och som behandlas i 12 kap. 45 §. Nu ifrågavarande inskränkningar är utformade som s. k. besitlningsskyddsbrylande grunder, dvs. grandersom vid en prövning i det enskUda fallet leder till att förlängning av hyresför­hållandet inte sker. Bland hithörande grunder upptas under punkt 6 det fallet att hyresavtalet avser lägenhet i en- eller tvåfamiljshus eller lägen­het som upplåtaren innehar med bostadsrätt och upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta. Bestämmelsen bygger bl. a. på tanken att huset eller bostadsrätlslägen-helen vanligen tillkommit för att tjäna som bostad åt ägaren och i all­mänhet inte kan överlåtas utan att en lägenhet kan fristäUas för för­värvarens räkning (prop. 1968: 91 Bihang A s. 68). Enligt motiven bör i överensstämmelse härmed hyresgästen i nämnda fall inte vara berättigad till förlängning av hyresförhåUandet, om uthyraren har för avsikt att bo­sätta sig i lägenheten (prop. Bihang A s. 69 och 92).

I remissprotokollet har till behandUng upptagits ett speciellt förhål­lande i fråga om bostadsrättslägenheter. Det sägs sålunda att det i flera fall förekommit, att ett hyreshus har förvärvats av en bostadsrättsför­ening och att bostadsrätt har upplåtits tUl lägenheter som redan varit ut­hyrda av den tidigare fastighetsägaren. I en föriängningstvist i sådant fall mellan hyresgästen och den som förvärvat bostadsrätten har bo­stadsdomstolen genom ett avgörande år 1976 (Rättsfall från bostadsdom­stolen 13: 76) funnit, att den under punkt 6 i förevarande paragraf upp­tagna besittningsskyddsbrytande grunden formellt sett är tillämpUg. Bo­stadsdomstolen ansåg dock i fallet, att hyresgästen borde anses ha ett starkare besittningsskydd än om han ingått hyresavtalet med vetskap om att upplåtaren innehade lägenheten med bostadsrätt, och biföll hyres­gästens förlängningsyrkande, dock med avkortning av hyrestiden från ett år lill sex månader.

Enligt remissprotokoUet bör den omständigheten att ett hyreshus för­vandlas till ett bostadsrättshus inte få medföra någon försämring i den enskilde hyresgästens ställning. Den här ifrågavarande i punkt 6 upptag­na besittningsskyddsbrytande grunden bör således inte få tillämpas för att upplösa hyresförhållandet. I anslutning härtill erinras i remissproto­kollet om bestämmelserna i 7 kap. 1121 §§ jordabalken om nyttjande­rälts StäUning vid fastighetens övergång till ny ägare och framhålls sär­skUt 13 §, som slår fast att hyresupplåtelse gäller mot ny ägare av fas­tigheten, om upplåtelsen skett genom skriftligt avtal och tillträde ägt rum före överlåtelsen. För att vinna det angivna syftet föreslås, att som

Prop. 1977/78:175

220

ett nytt fjärde stycke i 12 kap. 46 § tas in en erinran om att det av be­stämmelserna i 7 kap. om nyttjanderälts ställning vid fastighetens över­gång till ny ägare kan följa att första stycket 6 ej skall tillämpas även om uppsägningen har gjorts av någon som har förvärvat bostadsrätt lill lägenheten.

Enligt lagrådets mening kan den önskade ordningen inte uppnås ge­nom en bestämmelse, som endast innebär en hänvisning till reglema i 7 kap. jordabalken. En annan utväg att genomföra det eftersträvade skyddet för hyresgästen bör därför prövas.

Av förarbetena till 12 kap. 46 § första stycket 6 att döma har bestäm­melsen såvitt den avser bostadsrättslägenhet tillkommit med tanke på det fallet att upplåtelsen av hyresrätten gjorts av en bostadsrättshavare och att lägenheten fortfarande vid uppsägningen av hyresavtalet innehas med bostadsrätt. Det förhållandet att ett hyreshus efter hyresupplåtelsen omvandlas till ett bostadsrättshus synes vara en ny företeelse som ej vunnit beaktande vid bestämmelsens tUlkomst och som med tanke på motiven till bestämmelsen inte heller torde omfattas av denna. Den rättstillämpning som enligt vad som anförs i remissprotokoUet förelåg innan bostadsdomstolen träffade sitt nyssnämnda avgörande synes därför ha de bästa skälen för sig. Det lämpligaste sättet alt lösa det uppkomna problemet synes vara att förtydliga innebörden av punkt 6 i 12 kap. 46 §. Detta kan ske genom att i bestämmelsen uttryckligen anges, att den i fråga om bostadsrättslägenhet avser det faUet att lägenheten upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och att lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt. För att punkten 6 inte skall bli alltför otymplig efter ett sådant tiUägg torde den böra delas upp på två särskilda punkter, av vUka den första, betecknad 6, får avse lägenhet i en- eller tvåfamUjs­hus och den andra, betecknad 6 a, får avse bostadsrättslägenhet. I enlig­het härmed skulle 12 kap. 46 § första stycket kunna ges sådan lydelse att det upptar i punkt 6 det fallet att avtalet avser lägenhet i en- eller tvåfamiljshus och upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägen­heten att hyresgästen skäligen bör flytta samt i punkt 6 a det faUet att avtalet avser lägenhet som upplåtits av någon som innehade lägenheten med bostadsrätt och lägenheten aUtjämt innehas med sådan rätt samt bostadsrättshavaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta.

Lagrådet förordar att motsvarande förtydligande görs i 12 kap. 24 a § andra stycket och 12 kap. 35 § andra stycket 4 jordabalken.

De nu föreslagna ändringama i 12 kap. 24 a, 35 och 46 §§ jordabalken innebär, såsom framgår av det sagda, närmast ett förtydligande av gäl­lande rätt. De synes därför utan vidare kunna bli tiUämpUga på redan ingångna hyresavtal, även i fall då upplåtelsen av bostadsrätt skett före lagändringens ikraftträdande. Någon särskild övergångsbestämmelse tor­de följaktligen ej erfordras.

Prop. 1977/78:175

221

Hessler:

Ifrågavarande tillägg till 12 kap. 46 § jordabalken i remissförslaget har avseende på bestämmelsen i punkt 6 i 46 § första slycket om skydd för hyresgäst, då upplålaren är bostadsrättshavare. Tillägget innefattar en hänvisning till alt av bestämmelserna i 7 kap. jordabalken om nytt-janderätls ställning vid fastighetens övergång till ny ägare kan följa, att punkt 6 ej är tillämplig även om uppsägning skett av bostadsrättshava­ren. Enligt remissprotokoUet är avsikten, att då någon hyrt av en "van­lig" fastighetsägare och fastigheten därefter överlåts till bostadsrätts­förening, som upplåter bostadsrätt till den uthyrda lägenheten, besitt­ningsskyddet för hyresgästen skall bedömas efter samma regler som om någon överlåtelse av fastigheten eller upplåtelse av bostadsrätt aldrig ägt rum. Detta skulle, enligt remissprotokollet, följa av att hyresgäst enligt reglema i 7 kap., närmast 1121 §§, är skyddad mot ny ägare av fastig­heten.

Tanken synes vara, att det hyresavtal som gäller mellan överlåtaren och hyresgästen på grund av bestämmelserna i 7 kap. jordabalken blir gällande mot ny ägare av fastigheten. TUI hyresavtalet "hör" de regler om direkt besittningsskydd som finns i 12 kap. 45 och följande §§. En av dessa bestämmelser är 46 § första slycket punkt 10, som ju för nor­mala fall skapar ett långtgående besittningsskydd för hyresgäst. Då en "vanlig" fastighetsägare överlåter fastigheten till en bostadsrättsför­ening, som sedermera upplåter bostadsrätt till den lägenhet som vid överlåtelsen är uthyrd, blir det därför, menas det tydligen, punkt 10 i 46 § första stycket som s. a. s. dragés med och blir tUlämpUg. Det är m. a. o. inte den i förhållandet meUan en bostadsrättshavare som upp­låtit hyresrätt och hyresgästen för den senare mindre fördelaktiga re­geln om besittningsskydd i punkt 6 som skall tUlämpas.

Efler min mening kan invändningar resas mot detta resonemang.

I första hand må framhållas att besiltningsskyddsreglema Över huvud inte är knutna till reglerna i 7 kap. jordabalken om hyresgästs skydd mot ny ägare av fastigheten. Besittningsskyddsreglerna gäller oberoende av om skydd för nyttjanderälten mot ny ägare i den mening som avses i 7 kap. jordabalken sakrättsligt skydd föreligger eller inte.

Sålunda gäUer besittningsskydd enligt 12 kap. jordabalken ej endast då hyresavtalet är skriftligt utan även då det är muntiigl (jfr NJA 

II 

1968 s. 310 f.), medan för skydd enligt 7 kap. mot ny ägare (som ej är i ond tro rörande nylljanderätten) krävs skriftligt avtal (7 kap. 13 § jordabalken). Vidare slår besittningsskyddsreglerna till även i det fall alt nyttjanderälten vid exekutiv försäljning inte blir skyddad ulan faller bort enligt reglerna i lagen om exekutiv försäljning av fast egendom (se denna lag 30 och 46 §§ samt Walin-Lorichs, Exekution i fast egendom, luftfartyg m. m., 1973, bl. a. s. 39 f., s. 108 ff). För reglerna i 7 kap.

Prop. 1977/78:175

222

jordabalken är ju däremot just kännetecknande att de inte bereder skydd i detta fall.

Det kan anmärkas, att det föreligger vissa olikheter mellan det skydd som resulterar av reglema i 7 kap. jordabalken och det som blir följden, om endast besitlningsskyddsreglerna i 12 kap. är tillämpliga. I det förra fallet blir den nye ägaren helt och hållet bunden av bestämmelserna i kontraktet mellan förre ägaren och nyttjanderättshavaren. Löper exem­pelvis avtalet på fem år, blir nye ägaren bunden under denna tid vid den hyra och de viUkor i övrigt som upptas i kontraktet. Om däremot endast besittningsslcyddsreglema är tiUämpliga, kan nye ägaren få till stånd ändring av hyresbelopp och annan jämkning till sin förmån av hyresvillkoren enligt de regler som upptas i 12 kap. jordabalken.

Om hyresgästens skydd i det i remissförslaget berörda fallet skulle vara beroende av att reglerna i 7 kap. vore tUlämpliga, uppstår tydligen frågan, vad som skaU gälla, om dessa regler ej är tUlämpliga. Skall, oaktat besittningsskydd enligt 12 kap. i princip råder, bedömningen då bli en annan än man tänkt sig för normalfallet, då 7 kap.:s regler är tillämpUga? Resultatet skulle väl i så fall bli, att i nämnda situation inte punkt 10 utan endasl punkt 6 i 12 kap. 46 § första stycket får till-lämpas. Detta förefaller ganska irrationellt. Vad man vUl uppnå med det föreslagna tillägget tiU 46 § är ju uppenbarligen, att hyresgästens ställning, då besittningsskydd gäUer, inte alls skall bli försämrad på den grund att överlåtelse sker till en bostadsrättsförening som upplåter bo­stadsrätt.

Också ett annat spörsmål skulle kunna uppkomma med det resone­mang som ligger till grund för remissförslaget. Antag att läget är det motsatta mot det som diskuteras i remissprotokollet. En bostadsrätts­förening, där bostadsrättshavare haft lägenheten uthyrd, överlåter huset tiU en "vanlig" fastighetsägare. Skall i ett sådant faU en uppsägning be­dömas efler reglerna i 12 kap. 46 § första stycket punkt 6? Och hur skall i så faU en sådan bedömning ske?

Innebörden av det ovan utvecklade är, att 7 kap. jordabalken inte säger något om besittningsskydd enligt 12 kap. 45 och följande §§. Än mindre kan man hämta någon ledning i 7 kap. beträffande vilka bland flera olika tänkbara regler om besittningsskydd som i ett konkret fall skall tUlämpas, sålunda om besittnmgsskydd skall kunna brytas enligt 46 § första stycket punkt 6 eller endast enligt punkt 10 i samma stad­gande. Reglerna i 7 kap. 1121 §§ innebär intet annat än atl, om skydd mot ny ägare är för handen, den nye ägaren blir bunden under den hyrestid som anges i kontraktet av de bestämmelser som upptas i detla.

Ej heller torde man nå fram till önskat resultat genom att såsom stundom skett hänvisa tiU reglerna om dubbelupplåtelse av nyttjanderätt 

Prop. 1977/78:175

223

Dessa regler anger intet annat än vilken av två nyttjanderättsupplåtelser som på grand av upplåtelsen skall ha företräde framför den andra. Vad som kännetecknar den föreliggande konflikten är, att den ena nyttjande­rätlshavaren bostadsrättshavaren på ett sätt som inte torde ha full motsvarighet i annat fall får en ägarliknande ställning med avseende på lägenheten. Och den fråga det gäUer är, vilka befogenheter han i den egenskapen skall ha gentemot hyresgästen. Om detta spörsmål ger dub-belupplåtelsereglema mte någon vägledning.

TUl stöd för alt hyresgästs stäUning i här diskuterade situation ej bör kunna försämras skulle man emeUertid kunna åberopa en annan rätts­princip. Den finns upptagen i 27 § skuldebrevslagen och innebär, kort uttryckt, att gäldenär i ett rättsförhållande, som blir föremål för över­låtelse, inle kan försättas i en sämre ställning genom själva överlåtelsen. Annat gäller om det för viss typ av rättsförhållande finns regler om negoliabilitet, sålunda att nye borgenären åtminstone vid god tro får en bättre ställning än överlåtaren, såsom t. ex. vid löpande handlingar (jfr även 7 kap. 17 § jordabalken).

Det bör dock medges, att tiUämpligheten och framför alll räck­vidden av principen i 27 § skuldebrevslagen i det faU som här är i fråga inte är så alldeles given att det är tillfredsstäUande att endast ha denna princip att hänvisa tiU. Såsom man tänkt sig i remissförslaget bör därför ett klarläggande göras genom lagbestämmelse. Detta bör ske ej endast beträffande det fall som avses i 12 kap. 46 § jordabalken utan även i fråga om ett par andra fall, där hyresförhållande vid bostadsrätt är aktuellt, nämligen dem som avses i 12 kap. 24 a och 35 §§. Klargöran­det bör ske genom lagbestämmelser varav direkt framgår att bestäm­melserna skall tiUämpas endast om själva hyresupplåtelsen från början gjorts av bostadsrättshavare och endast om lägenheten alltjämt innehas med bostadsrätt. Rörande utformningen av lagbestämmelserna instäm­mer jag med övriga ledamöter.

Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

23 § Lagrådet:

De tiUägg som med anledning av den föreslagna hyresförhandlings-lagens tillkomst föreslås i förevarande paragraf föranleder ej erinran från lagrådets sida.

I samband med lagrådets granskning av förslaget har emeUertid iakt­tagits, att paragrafens andra stycke genom en tidigare lagändring, år 1974 (1974: 1090), fått en mindre tUlfredsställande lydelse. Stycket inne­håller bestämmelser om fullföljd av talan mot beslut av hyresnämnd,

Prop. 1977/78:175

224

när nämnden meddelat avvisnings- eller avskrivningsbeslut (punkterna 1 och 2), förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet (punkt 3) eller utdömt vite eller annan påföljd för underlåtenhet att iaktta föreläggande eUer ådömt straff för förseelse i förfarandet (punkt 4). Mot hyresnämndens beslut i dessa hänseenden får enligt styckets ly­delse "talan föras särskilt". I ett tredje stycke av paragrafen tUlfogas, alt särskUd talan föres genom besvär hos bostadsdomstolen inom tre veckor från den dag beslutet meddelades samt att besvärshandlingen skall inges till domstolen.

Den nu återgivna lydelsen av andra och tredje styckena tiUkom i sam­band med inrättandet av bostadsdomstolen som överinstans till hyres­nämnderna och har föranletts av att fullföljd av talan till bostadsdom­stolen trätt i StäUet fÖr andra fuUföljdsformer (prop. 1974: 151, LU 36). De beslut som nämns i andra stycket har i föredragande statsrådets moti­vermg till lagändringen givits den sammanfattande benämningen proces­sueUa beslut (prop. s. 149 och 150), tydUgen i betydelsen beslut som ej avser själva saken, och har som sådana blivit föremål för gemensam reglering. Att märka är emellertid att avvisnings- och avskrivningsbeslut tiUika är slutliga beslut. I fråga om sådana beslut är enUgt gängse termi­nologi inom processrätten oegentligt att säga, att talan får "föras sär­skilt", eftersom detta uttryck brakar användas för att markera, att talan får föras annoriedes än i samband med talan mot slutUgt beslut, an­tingen detta avser själva saken eUer ej. Uttrycket passar därför inte för beslut som självt är ett slutligt beslut. Avvisnings- och avskrivningsbe­sluten bör till följd härav behandlas särskilt i paragrafen. Lagrådet finner en ändring av lydelsen ej vara nödvändigtvis påkallad i nu förevarande lagstiftningsärende men har velat fästa uppmärksamheten på förhållan­det för rättelse i lämpUgt sammanhang.

Övriga lagförslag

Lagrådet lämnar förslagen utan erinran.

Prop. 1977/78:175

225

Utdrag

JUSTITIEDEPARTEMENTET

PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1978-03-30

Närvarande: statsmmistern Fälldm, ordförande, och statsråden[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN][REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN]

Föredragande: statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN]

Proposition med förslag till hyresförhandlingslag m. m.

Föredraganden anmäler lagrådets yttrande över förslag till

1.

hyresförhandUngslag,

2.

lag om ändring i jordabalken,

3.

lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres­nämnder,

4.

lag om ändring i lagen (1974: 1082) om bostadsdomstol,

5.

lag om ändrmg i lagen (1973: 189) med särskilda hyresbestämmel­ser för vissa orter,

6.

lag om ändrmg i bostadsrättslagen (1971: 479),

7.

lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973: 531),

8.

lag om ändring i lagen (1974: 1080) om avveckling av hyresregle­ringen.

Föredraganden redogör för lagrådets yttrande och anför.

Förslaget till hyresförhandlingslag

Lagrådet har i aUt väsentUgt godtagit det framlagda förslaget. På några punkter har lagrådet dock framfört erinringar mot förslagets ut­formning.

Jag kan i aUt väsentUgt ansluta mig tUl vad lagrådet har anfört. Jag tiUstyrker de ändringar och tUlägg som lagrådet förordar beträffande 1, 6, 7 och 22 §§ samt övergångsbestämmelserna.

Lagrådet har vid 22 § bl. a. behandlat frågan om möjUghet för en­skild hyresvärd och hyresgäst att få tiUgång tUl sådana uppgifter om de allmännyttiga bostadsföretagens hyror som har betydelse för hyressätt-

1 Beslut om lagrådsremiss fattat vid regeringssammanträde den 23 februari 1978.

Prop. 1977/78:175

226

ningen på den enskilda sektorn. Lagrådet understryker vikten av att frågan får en snar lösning.

Även jag anser att det berörda informationsproblemet måsle lösas (se avsnitt 7.8 i remissprolokollet). Frågan får behandlas i samband med den fortsatta översynen av hyreslagstiftningen.

Beträffande 30 § förordar lagrådet att man i ett nytt tredje stycke anger att fastighetsägarorganisation eller hyresgästorganisation inte är part i ärende, vari enligt 4 § andra stycket upptas fråga om förhandlings­ordnings bestånd, eller i ärende om tvist enligt 22 §. Jag tillstyrker för­slaget i den delen.

Lagrådet förordar vidare att 31 § ändras så alt det framgår att endast part får föra talan mot hyresnämnds beslut. Enligt min mening är det emellertid rimligt all, om hyresnämnd enligt 4 § andra stycket har för­ordnat att förhandlmgsordning inte vidare skall gälla, även hyresgäst­organisation som är part enligt förhandlingsordningen får föra talan mot beslutet. Jag tiUstyrker lagrådets förslag beträffande 31 § med angivet tillägg.

Förslaget till lag om ändring i jordabalken

Jag ansluter mig tiU vad lagrådets majoritet har anfört vid 12 kap. 46 § och biträder uttalandet att de föreslagna ändringarna inte förut­sätter några övergångsbestämmelser.

Jag kan även i övrigt ansluta mig tiU vad lagrådet har anfört och till­styrker alltså de föreslagna ändringarna i 7 kap. 13 § samt 12 kap. 24 a, 35, 44, 46 och 63 §§.

Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämn­der och hyresnämnder

I anledning av vad lagrådet har uttalat om 23 § viU jag påpeka att hyresrättsutredningen har i uppdrag att göra en lagteknisk översyn av hyreslagstiflnmgen och att denna översyn omfattar även lagen om ar­rendenämnder och hyresnämnder.

Hemställan

Jag hemställer att regeringen föreslår riksdagen

att antaga de av lagrådet granskade förslagen med vidtagna änd­ringar.

Beslut

Regeringen ansluter sig tiU föredragandens överväganden och beslutar alt genom proposition föreslå riksdagen att antaga de förslag som före­draganden har lagt fram.

Prop. 1977/78:175

227

Innehåll

Propositionen   ................................................... 

.... 

1

Propositionens huvudsakliga innehåll   ..................... 

.... 

1

Lagförslag     ...................................................... 

3

1.

hyresförhandlingslag.......................................... 

.... 

3

2.

lag om ändring i jordabalken................................ 

10

3.

lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hy­resnämnder               

15

4.

lag om ändring i lagen (1974: 1082) om bostadsdomslol   

20

5.

lag om ändring i lagen (1973:189) med särskilda hyresbestäm­melser för vissa orter 

21

6.

lag om ändring i bostadsrättslagen (1971: 479)...... 

22

7.

lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973: 531) 

.. 

22

8.

lag om ändring i lagen (1974:1080) om avveckling av hyresreg­leringen         

23

Utdrag av regeringsprotokollet den 23 februari 1978.... 

24

1

Inledning     ................................................... 

.. 

24

2

Gällande hyreslagstiftning   ................................ 

.. 

25

2.1

Hyreslagen     ........................................... 

25

2.2

Awecklingslagen   ...................................... 

.. 

28

3 Del frivilliga förhandlingssystemet......................... 

29

3.1

Hyresgäströrelsen....................................... 

.. 

29

3.2

Den allmännyttiga sektorn............................ 

.. 

30

33   Den enskilda sektorn   ................................ 

.. 

31

3.4

Industrisektorn      ..................................... 

.. 

32

3.5

Kommun- och landstingssektorn   .................. 

.. 

33

4 Utredningen    ................................................. 

.. 

33

4.1

Allmänna synpunkter   ................................ 

.. 

33

4.2

Förhandlmgsrättens innehåU   ...................... 

.. 

35

4.3

Rätlen till förhandUngsordnmg ....................... 

36

4.4

Förhandlingsramen   ................................... 

40

4.5

Förhandlingsskyldigheten     ......................... 

41

4.6

Förhandlingen   .......................................... 

42

4.7

Förhandlingsöverenskommelsen  och  det enskilda hyres­avtalet m. m     

44

4.8

Förfarandet när förhandUngar har strandats .... 

47

4.9

Ikraftträdande m. m.................................... 

49

5 Remissyttrandena   .......................................... 

.. 

49

5.1

Allmänna synpunkter  ................................. 

.. 

49

5.2

Förhandlingsrättens innehåll   ....................... 

.. 

55

5.3

Rätten till förhandUngsordning ...................... 

.. 

60

5.4

Förhandlingsramen   ................................... 

64

5.5

Förhandlingsskyldigheten     ......................... 

65

5.6

Förhandlingen   .......................................... 

67

5.7

Förhandlingsöverenskommelsen och det enskilda hyres­avtalet m. m       

68

5.8

Förfarandet när förhandlingar har strandats .... 

.. 

71

5.9

Ikraftträdande m. m.................................... 

.. 

77

6 Den s. k. svarta handeln med bostadslägenheter m. m    

78

6.1

GäUande rätt    ......................................... 

.. 

78

6.2

Departementspromemorian ........................... 

.. 

79

Prop. 1977/78:175

228

6.3

Utrednmgen   ............................................ 

... 

79

6.4

Remissyttrandena....................................... 

... 

81

7 Föredraganden   .............................................. 

... 

83

7.1

Inledning   ................................................ 

83

7.2

Allmänna synpunkter ................................... 

... 

88

7.3

Lagens tiUämpningsområde     ...................... 

... 

95

7.4

Hyresgästorganisations rätt att förhandla för oorganisera­de hyresgäster          

97

7.5

Rätten tiU förhandlingsordning ...................... 

108

7.6

Förhandlingsramen   .................................... 

. 

118

7.7

Förhandlingsskyldigheten    .......................... 

. 

121

7.8

Förhandlingen   .......................................... 

. 

124

7.9

Förhandlmgsöverenskommelsen och det enskilda hyres­avtalet  m. m       

128

7.10

Förfarandet när förhandUngar har strandats  ... 

. 

134

7.11

Den s. k. svarta handeln med bostadslägenheter m. m. ..

138

7.12

Ikraftträdande m. m..................................... 

141

8

Upprättade lagförslag   ...................................... 

143

9

Specialmotivermg   ........................................... 

. 

143

9.1

Förslaget tUl hyresförhandUngslag.................. 

. 

143

9.2

Förslaget tiU lag om ändrmg i jordabalken   ..... 

. 

172

9.3

Förslaget tiU lag om ändring i lagen (1973: 188) om arren­denämnder och hyresnänmder         

182

9.4

Förslaget tiU lag om ändring i lagen (1974: 1082) om bo­stadsdomstol     

185

9.5

Förslaget tUI lag om ändring i lagen (1973: 189) med sär­skilda hyresbestämmelser för vissa orter      

185

9.6

Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1971: 479)       

186

9.7

Förslaget  tiU  lag   om  ändring  i   bostadssaneringslagen (1973:531)            

187

9.8

Förslaget till lag om ändring i lagen (1974: 1080) om av­veckUng av hyresregleringen    

188

10

HemstäUan...................................................... 

188

11

Beslut   .......................................................... 

189

Bilaga 1 Hyresrättsutredningens förslag   .................. 

190

Bilaga 2 Boende-   och   bostadsfinansiermgsulredningarnas   förslag

tiU ändring i 12 kap. 44 § jordabalken............. 

197

Bilaga 3 De remitterade förslagen............................. 

198

Utdrag av lagrådets protokoll den 30 mars 1978......... 

208

Utdrag av regeringsprotokollet den 30 mars 1978   ..... 

225

NORSTEDTS TRYCKERI    STOCKHOLM H78