Observera att dokumentet är inskannat och fel kan förekomma.

Prop. 1983/84:136

Regeringens proposition

1983/84:136

med förslag till ändringar i arrendelagstiftningen;

beslutad den 8 mars 1984.

Regeringen föreslår riksdagen all anta de förslag som har tagils upp i bifogade utdrag av regeringsprotokoil ovannämnda dag.

På regeringens vägnar

OLOF[REDACTED_EFTERNAMN]

STEN WICKBOM

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen läggs fram förslag lill ändringar i arrendelagstiftningen, främsl jordabalkens regler om jordbruksarrende. Vidare föreslås en sär­skild lag om arrendatorers rätt all förvärva arrendestället. Genom försla­gen förbättras arrendatorernas rättsställning.

Den särskilda lagen om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället gäller i fråga om jordbruks- och bostadsarrendatorer och innebär all jord­ägaren inle får sälja arrendestället ulan alt först erbjuda arrendalorn atl köpa det. Denna hembudsskyldighet föreligger dock endast om arrenda­lorn har gjort en s. k. intresseanmälan hos inskrivningsmyndigheten.

När det gäller jordabalkens arrenderegler föreslås att jordbruksarrenda-torernas rätt all överlåta arrenderätten utvidgas. Arrendalorn får överlåta arrenderätten till make eller avkomling, om arrendenämnden ger tillstånd till del. Sådanl tillstånd skall lämnas om inte jordägaren har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Vidare föreslås ändringar i reglerna om förfarandet vid förlängnings- och villkorstvisier vid jordbruks- och bostadsarrenden. Därvid slärks arrendatorernas ställning bl.a. genom att jordägaren blir skyldig atl hänskjula en tvist lill arrendenämnden, om han vill ha lill stånd en ändring i det bestående arrendeförhållandet. I fråga om anläggningsarrende föreslås atl rriedlingsförfarandet görs effektivare.

När det gäller invesleringar på jordbruksarrendeslällen föreslås i propo­silionen alt jordägaren åläggs en principiell skyldighet att ulföra invesle­ringar som påfordras av en myndighet, t. ex. enligt hälso- och miljöskydds-lagstiftningen. Vidare föreslås alt den nuvarande dispositiva regeln om rätt för arrendatorn atl få ersättning för ny täckdikning görs tvingande.

I propositionen föreslås vidare att maximitiden för upplåtelse av jord­bruksarrenden sänks lill 25 år och alt en nu gällande särregel om upplåtel­setiden vid kommunala jordbruksarrenden slopas. Vidare föreslås atl det införs en tidsfrist om en månad från det arrendeavtalet ingicks inom vilken en ansökan om godkännande av ett avtalsvillkor (dispens) får göras hos arrendenämnden.

Den nya lagstiftningen föreslås träda i kraft den 1 januari 1985. 

1    Riksdagen 1983/84. I saml. Nr 136

Prop. 1983/84:136

I   Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken' dels alt rubriken närmast före 9 kap. 36 § skall ulgå, dels att 9 kap. 36-39 §§ skall upphöra all gälla,

dels ätt 4 kap. I §,7 kap. 5 S, 8 kap. 2, 8, 23, 24, 31 och 33 SS, 9 kap. 2,3, 7,8, 10-13, 15, 17,20-22, 24, 29 och 31 §S, 10 kap. 3-5 och 6 a §S saml

II kap. 6 och 6 a §§ skall ha nedan angivna lydelse,

dels all i balken skall införas sex nya paragrafer, 8 kap. 27 §, 9 kap. 12 a, 12 b och 17 a §§ samt 11 kap. 5 a och 6 b §§, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

4 kap. 1 §-Köp av fast egendom slules genom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och köparen. Handlingen skall upplaga köpeskil­lingen och innehålla förklaring av säljaren att egendomen överlätes på köparen. Köpes ulom fast egendom även annal mot en gemensam köpe­skilling, är del tillräckligt all denna anges.

Köp som inle uppfyller föreskrif-

Köp som inle uppfyller föreskrif-

terna i första stycket är ogiltigt. terna i första stycket är ogiltiga.

Dock är förvärv, som en bostads- Dock är förvärv, som har tj/

rättsförening har gjort enligt lagen ligt lagen (1982:352) om räll lill fas-

(1982: 352) om rätt till faslighetsför- lighetsförvärv för ombildning till

värv för ombildning till bostadsrätt, bostadsrätt eller lagen (1984:000)

giltigt även om föreskrifterna i tors- om arrendatorers rätt att förvärva

ta stycket inte har iakttagits.

arrendestället, giltiga även om fö-

reskrifterna i första stycket inte har iakttagits.

7 kap. 5 §

Avlal om upplåtelse  av  annan

Avtal om  upplåtelse av  annan

nyttjanderält än tomträtt är ej bin- nyttjanderält än tomträtt är inte

dande längre än femtio år från del bindande längre än femtio år från

avtalet slöts. Upplåtelse av fast det avlalel slöts. Upplåtelse av fast

egendom inom stadsplan är dock ej egendom inom stadsplan och upp­

bindande längre än tjugofem år. låtelse av jordbruksarrende år dock

Upplåtelse av nyttjanderätt för nå- inte bindande längre än tjugofem

gons livstid gäller utan begränsning år. Upplåtelse av annan nyttjande-

till viss tid.

rätt än jordbruksarrende för någons

livslid gäller utan begränsning lill

viss tid.

Avser upplåtelsen endast eller huvudsakligen rätt att avverka skog för annat ändamål än husbehov, är avtalet ej bindande längre än fem år.

Balken omtryckt 1971: 1209. Senaste lydelse 1982:357.

Prop. 1983/84:136

3

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Första och andra styckena gäller ej nyttjanderätt som upplåtes av slaten. Första stycket inverkar ej på nytljanderättshavares rätt till föriängning av avlal på grund av lag.

Har artende eller hyra upplåtits på längre tid än den i första stycket föreskrivna längsta tiden för nyttjanderätts bestånd och vill fastighets­ägaren eller nyttjanderällshavaren frånträda avtalet sedan denna tid gåll ut, skall uppsägning ske.

8 kap. 2 § Förbehåll som strider mot bestämmelse i detta kapitel eller 19-11 kap. är utan verkan mot arrendatorn eller den som har rätt att träda i hans ställe, om ej annat anges.

I de fall då enligt vad därom är I de fall då enligt vad därom är

föreskrivet artendenämndens god- föreskrivet arrendenämndens god­

kännande fordras för giltighet av kännande fordras för giltighet av

förbehåll som avses i första stycket förbehåll som avses i första stycket

eller annat avtalsvillkor, får god- eller annat avtalsvillkor, får god­

kännande sökas endasl om detta kännande sökas endast om detta

angivils i avtalet. Avslår nämnden angivits i avtalet. Ansökan får inte

framställning om godkännande, prövas om den kommer in tUl arren-

förfaller avtalet, om ej annat över- denämnden senare än en månad ef-

enskommits.

ter det att avtalet ingicks. Leder en

prövning till att godkännande väg­ras, förfaller avtalet, om inte något annat har överenskommits.

8 kap.

8 §3

Uppsägning skall vara skriftlig.

Uppsägning skall vara skriftlig,

om ej skriftligt erkännande av upp-

om ej skriftligt erkännande av upp­

sägningen lämnas. I fall som avses i

sägningen lämnas. I fall som avses i

11 kap. 6 och 6 a §§ och när ärren-

11 kap. 6 och 6 a §§ skall uppsäg-

dator uppsäger avtal enligt 9 kap.

ningen dock alltid ske skriftligen.

8 § eller 10 kap. 5 § skall uppsäg-

Uppsägning får ske hos den som är

ningen dock alltid ske skriftligen.

behörig alt/u emo/arrendeavgift på

Uppsägning får ske hos den som är

jordägarens vägnar,

behörig alt mottaga arrendeavgift

på jordägarens vägnar.

Skriftlig uppsägning skall delges den som sökes för uppsägning, dock utan fillämpning av 12-15 §§ delgivningslagen (1970:428).

Träffas ej den som sökes i siU hemvist, får uppsägningen sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett exemplar av uppsäg­ningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes bostad till vuxen medlem i det hushåll som han tillhör eller, om han driver rörelse med fast kontor, på kontoret till någon som är anställd där. Påträffas icke någon som angivits nu, skall uppsägningen i stället läggas i den söktes postlåda, om sådan finns. Uppsägning har skett när vad som sagts nu blivit fullgjort.

Har jordägare eller artendator, hos vilken uppsägning skall ske, ej känt hemvisl här i riket och finns ej heller känt ombud som har räU att mottaga uppsägning för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar.

' Senaste lydelse 1973: 187.

Prop. 1983/84:136

Nuvarande Ivdelse

Föreslagen lydelse

Stämningsansökan med yrkande atl arrendeförhållande skall upphö­ra och ansökan om vräkning av ar-rendaior gäller som uppsägning när delgivning skell i behörig ordning.

Sliimningsansökan med yrkande atl arrendeförhållande skall upphö ra och ansökan om avliysning av arrendator gäller som uppsägning när delgivning skell i behörig ord­ning.

Särskilda bestämmelser om innehållet i uppsägning av avtal om anlägg­ningsarrende finns i 11 kap. 6 §.

8 kap. 23 S Arrenderätten är förverkad och jordägaren således berättigad att upp­säga avtalet,

2.

om arrendatorn vanvårdar ar­rendestället eller om han eftersätter vad som åligger honom enligt 9 kap. 3.5 S och icke efter tillsägelse vid­tager rättelse,

3.

om arrendatorn nyttjar arren­destället för annat ändamål iin som förutsatts vid upplåtelsen eller, om viss odlingsplan är fastställd i avta­let eller detta innehåller annan be­stämmelse om hävden, avviker från vad som sålunda beslämts och icke efter tillsägelse vidtager rättelse.

4.

om arrendalorn i strid med be­stämmelserna i denna balk över­låter arrenderätten eller eljest sätter annan i sitt ställe eller upplåter nyttjanderätt,

5.                                                      om arrendatorn åsidosätter av­

 talsenlig skyldighel, som går utöver

 hans åligganden enligl denna balk,

 och del måste anses vara av syn­

 nerlig vikt för jordägaren all skyl­

 digheten fullgöres.                                digheten fullgöres.

Artenderätten är icke förverkad, om del som ligger arrendalorn lill last är av ringa belydelse. Uppsäges avtalet, har jordägaren rätt lill ersättning för skada.

8 kap. 24 §

 Är artenderätten  förverkad  på

Är arrenderätten  förverkad  på

grund av förhållande som avses i     grund av förhållande som avses i 23 § första stycket 1-4 men sker     23 § första stycket 1-i men sker

1.

om arrendalorn dröjer med betalning av arrendeavgiften ulöver en månad efler förtallodagen,

2.

om arrendatorn vid jordbruks­arrende undandrager sig alt utföra arbete som åligger honom enligt avtalet,

3.

om arrendatorn vanvårdar ar­rendestället eller om han eftersätter vad som åligger honom enligt 9 kap. 35 § och icke efter tillsägelse vid­tager rättelse,

4.

om arrendatorn nyttjar arren­destället för annat ändamål än som förutsatts vid upplåtelsen eller, om viss odlingsplan är fastställd i avta­let eller detta innehåller annan be­stämmelse om hävden, avviker från vad som sålunda bestämis och icke efler tillsägelse vidtager rättelse,

5.

om arendalorn i strid med be­stämmelserna i denna balk över­låter arrenderätten eller eljest sätter annan i sitt ställe eller upplåter nyttjanderält,

6.

om arrendatorn åsidosätter av­talsenlig skyldighet, som går ulöver hans åligganden enligt denna balk, och det måste anses vara av syn­nerlig vikl för jordägaren alt skyl-

Prop. 1983/84:136

Nuvarande Ivdelse

Föreslagen lydelse

rättelse innan jordägaren gjort bruk av sin rätt att uppsäga avtalet, kan arrendalorn icke därefter skiljas från arrendestället på den grunden. Detsamma gäller, om jordägaren icke uppsagt avtalet inom sex må­nader från det han fick kännedom om förhållande som avses i 23 § första stycket 5 eller 6.

rättelse innan jordägaren gjort bruk av sin riitt atl säga upp avtalet, kan arrendatorn inle därefter skiljas från arrendestället på den grimden. Delsamma gäller, om jordiigaren inte har sagt upp avtalet inom sex månader från det han fick känne­dom om förhållande som avses i 23 § första stycket 4 eller 5.

8 kap. 27 S'

Vid jordbruksarrende och bo­stadsarrende hur (irrendalorn i vis­sa fall rätt all förvärva arrendestäl­let enligt lagen (1984:000) om ar­rendatorers räll all förvärva arrendestället.

8 kap. Om part ej godtager arrende­nämnds beslut i fråga om förläng­ning av arrendeavtal, fastslälliinde av villkoren för sådan förlängning, uppskov med avträde enligt 9 kap.

13

S eller 10 kap. 6a § eller bestäm­mande av ersättning enligt 9 kap.

14

S eller i fråga som avses i 9 kap. 18 eller 21 §, får parlen klandra be­slutet genom all väcka lalan mot den andra parlen inom två månader från den dag beslutet meddelades. Klandras icke beslutet inom denna lid. är paris rätt till talan förlorad.

31 S-

Om en part inte godtar arrende­nämnds beslut i fråga om förläng­ning av arrendeavtal, fastställande av villkoren för sådan föriängning, uppskov med avtriide enligl 9 kap. 12 b eller 13 § eller 10 kap. 6 a S eller bestämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 S eller i fråga som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21 eller 31 § eller II kap. 6 b §, får parten kland­ra beslutet genom all väcka talan mot den andra parten inom Ivå må­nader från den dag beslutet medde­lades. Klandras inte beslutet inom denna lid, -är partens rätt till lalan förlorad.

Arrendenämnds beslut i ärende enligt 9 kap. 2. 3, 7 eller 17 §, 10 kap. 2-4 eller 7 § eller 11 kap. 2 § får ej klandras.

8 kap. Talan får ej föras mot faslighets-domstols dom i fråga om faststäl­lande av arrendevillkor i fall som avses i 9 kap. 12 eller 13 § eller 10 kap. 6 a § eller i fråga som avses i 9 kap. 18 eller 21 § och ej heller moi hovrätts dom i fråga om förlängning av arrendeavtal, uppskov med av-

33 §''

Talan får ej föras mot faslighets-domstols dom i fråga om faststäl­lande av arrendevillkor i fall som avses i 9 kap. 12 eller 13 S eller 10 kap. 6 a S eller 11 kap. 6 b § eller i fråga som avses i 9 kap. // a. 18 eller 21 S och ej heller mol hovrätts dom i  fråga om förlängning eller

* Förutvarande 8 kap. 27 § upphiivd genom 1976: 193. ' Senaste Ivdelse 1979:371. " Senaste Ivdelse 1979:371.

Prop. 1983/84:136

Nuvarande lydelse

Iräde enligt 9 kap. 13 § eller 10 kap. 6 a §, fastställande av arrendevill­kor i fall som nyss angivits eller bestämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 §.

Föreslagen lydelse

överlåtelse av arrendeavtal, upp­skov med avträde enligt 9 kap. 12 b eller 13 § eller 10 kap. 6 a § eUer 11 kap. 6 b §, fastställande av arrende­villkor i fall som nyss angivits eller bestämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 §.

9 kap. 2 §

Avtal om jordbruksarrende skall träffas för viss lid. Avser upplåtel­sen jord, varöver upplåtaren inte kan förfoga utöver sin egen besin­ningstid, får avtal träffas även för sådan fid. Staten får upplåta arren­de för arrendatorns livstid. Är ar­rendeliden inte bestämd enligt vad som sagls nu, gäller avlalel för fem år.

Omfattar arrende för viss lid bo­stad för arrendalorn, skall arrende­tiden utgöra minsl fem år. Har avtal träffats för kortare fid, gäller del för den nu angivna minsta tiden. Om arrendenämnden godkäni avtalet i denna del, gäller del dock för den överenskomna tiden.

Avtal om jordbruksarrende skall träffas för viss tid eller för arrenda-torns livstid. Avser upplåtelsen jord, varöver upplålaren icke kan förfoga utöver sin egen besinnings­tid, får avtal träffas även för sådan lid. Är arrendeliden icke bestämd enligt vad som sagts nu, gäller avla­lel för fem år.

Omfattar arrende för viss lid bo­stad för arrendalorn, skall arrende­tiden utgöra minsl fem år eller, om jordägaren är kommun, minst ett år. Har avtal träffals för kortare lid, gäller det för den nu angivna minsta tiden. Om artendenämnden god­känt avtalet i denna del, gäller del dock för den överenskomna tiden.

Förbehåll om rätt för jordägaren att i annat fall än som anges i 7 kap. 5 och 30 §§, 8 kap. 6, 14 och 23 §§ samt 30. 32 och 33 §§ delta kapitel återtaga arrendestället eller del därav före arrendetidens utgång gäller endast om del godkänts av arrendenämnden.

9 kap.

Vid arrende för viss tid som ej understiger ett år skall uppsägning alltid ske för atl avtalet skall upphö­ra att gälla vid arrendetidens ut­gång. Uppsägningen skall ske se­nast ett år före arrendetidens ut­gång, om avtalet träffats för mirst fem år, och i annat fall senast åtta månader dessförinnan.

Om avtalet ej uppsäges inom rätt tid, anses det förlängt på tid som

3§

Vid arrende för viss lid som ej understiger ett år skall uppsägning alltid ske för alt avtalet skall upphö­ra att gälla vid arrendetidens ut­gång. Vill jordägaren eller arrenda­torn att arrendevillkoren ändras för en ny arrendeperiod, skall han meddela motparten detta i den ord­ning som enligl 8 kap. 8 § gäller för uppsägning. Uppsägning och be­gäran om villkorsändring skall ske senast ett år före arrendetidens ut­gång, om avtalet träffats för minst fem år, och i annat fall senasl alla månader dessförinnan.

Om avtalet inte sägs upp inom rätt tid, anses del föriängl på en tid

Prop. 1983/84:136

Nuvarande Ivdelse

Föreslagen lydelse

moisvarar     arrendetiden.     dock längst fem år.

som moisvarar arrendeliden, dock längst fem år, eller, om begäran om villkorsändring har giorls, på den tid och de villkor i övrigt som be­stäms enligt 9 §.

Förbehåll som strider mol första eller andra stycket gäller mol arrenda­lorn. om del godkänts av arrendenämnden. Förbehåll om längre tid för föriängning av avtalet än som anges i andra stycket gäller ulan sådanl godkännande.

9 kap. 7 § Beslämmelserna 1813 §§ gäller vid arrende för viss tid, ulom när 1. arrendeliden uppgår lill högst ett år och arrendet icke omfattar bostad för arrendalorn, eller

2. arrendeförhållandet upphör på den grund all arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger.

2. jordägaren säger upp arren­deavtalet på den grund att arren­derätten är förverkad eller förhål­lande som avses i 8 kap. 14 § före­ligger, dock inle om i uppsägningen anges atl den sker lill arrendetidens utgång.

Förbehåll att arrenderätten icke skall vara förenad med riitt lill förläng­ning gäller, om del godkänls av arrendenämnden.

9 kap. 8 f

Om jordägaren har sagt upp ar­rendeavtalet, har arrendatorn rätt lill förlängning av delta, ulom när

Om jordägaren uppsagt arren­deavtalet eller om arrendalorn upp­sagt avtalet enligt 3 § och i uppsäg­ningen begärt förlängning av avta­let på ändrade vUlkor, har arrenda­torn rätt till förlängning av avtalet, utom när

1. arrenderätten är förverkad el­ler förhållande som avses i 8 kap. 14 föreligger.

1.

arrenderätten är förverkad el­ler avtalet kan uppsägas enligt 8 kap. 14 § utan att likväl jordägaren uppsagt avtalet att upphöra på nå­gon av dessa grunder,

2.

arrendatorn i annal fall åsidosatt sina förpliklelser i sådan mån att avtalet skäligen icke bör förlängas,

3.

jordägaren gör sannolikt, all han själv, hans make eller avkomling skall bruka arrendeslällel, och det ej är obilligl mot arrendatorn att arren­deförhållandet upphör,

4.

jordägaren gör sannolikt, atl arrendestället behövs för en mera ända­målsenlig indelning i brukningsenheter, och det ej av särskilda skäl är obilligl mol arrendalorn alt arrendeförhållandet upphör,

5.

jordägaren gör sannolikt, all arrendestället skall användas i enlighet med fastställd stadsplan eller byggnadsplan.

' Senaste lydelse 1979: .371.

Prop. 1983/84:136

Nuvarande Ivdelse

Föreslagen lydelse

6. jordägaren i annat fall gör sannolikt, all arrendestället skall användas för annal ändamål än jordbruk, och del ej är obilligl mol arrendatorn alt arrendeförhållandet upphör.

Om jordägarens intresse blir tillgodosett genom att arrendatorn avträder endasl en del av arrendestället och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser arrendeslällel i övrigt, har arrendalorn utan hinder av första stycket rätt till sådan förlängning.

9 kap.

Uppsäges arrendeavtal och före­ligger tvist om förlängning av avta­let eller om villkor för sådan för­längning, åligger det jordägaren att skriftligen meddela arrendatorn alt denne, om han icke går med på att fiytta, har atl senasl Ivå måna­der efler det atl han fått del av meddelandet hänskjula tvisten till arrendenäiytnden. Meddelandet skall lämnas i den ordning som en­ligt 8 kap. 8 § gäller för uppsäg­ning. Bestämmelsen i 8 kap. 8 § tredje stycket tredje punkten gäller dock ej.

Om jordägaren fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, har arrendatorn att hånskjuta tvis­ten till arrendenämnden inom den i första stycket angivna liden. lakt-tages ej denna, förfaller rätten lill förlängning av avtalet.

10 §

Har jordägaren sagl upp avtalet och föreligger tvist om förlängning av detta eller om villkoren för en sådan förlängning, skall jordäga­ren hänskjula tvisten till arrende­nämnden senasl Ivå månader från den dag då uppsägning senast kun­de ske eller, om uppsägningstid inle är föreskriven, från den dag då uppsägning har skett. Rör tvisten endast villkoren jör en ny arrende­period jår tvisten dock hänskjutas inom den lid som anges I andra stycket.

Har villkorsändring begärts och föreligger tvist om villkoren för den nya arrendeperioden, skall den som har begärt viUkorsändring senast två månader före den nya arrendeperiodens början hänskjula tvisten till arrendenämnden.

Om en tvist inle har hänskjiitils till arrendenämnden inom de tider som anges i första eller andra stycket, är uppsägningen eller be­gäran om villkorsändring utan ver­kan.

9 kap. 11 § Är fråga om föriängning av arrendeavtalet ännu ej avgjord när arrendeti­den går ut, har arrendatorn rätt alt kvarsilta pä arrendestället lill dess frågan är slutligt avgjord. För tid som arrendatorn sålunda kvarsiller skall de förut gällande arrendevillkoren fillämpas till dess villkor för samma tid blir slutligt bestämda.

Är en tvist om villkor ännu inte avgjord när arrendetiden går ut. skall de förut gällande villkoren till­lämpas till dess villkor för den nya arrendeperioden blir slutligt be­stämda.

Prop. 1983/84:136

Nuvarande lydelse

9 kap. Bifalles  arrendatorns  talan  om förlängning     av     arrendeavtalet, skall villkoren för det fortsatta ar­rendet fastställas enligt 9 §.

Föreslagen lydelse

12 §

Ogillas jordägarens lalan om att arrendeavtalet skall upphöra att gälla, skall villkoren för det forlsal­la arrendet fastställas enligt 9 §. Delsamma gäller vid avgörande av en villkorstvist som hänskjulils till arrendenämnden.

Dom eller beslut varigenom ar­rendatorns talan bifalles anses som avtal om fortsalt artende. Mot ar­rendeförhållandet får ej åberopas omständighet som kunnat åberopas i målet eller ärendel.

Dom eller beslut om förlängning anses som avtal om fortsatt arren­de. Mol arrendeförhållandet får ej åberopas omständighet som kunnal åberopas i målel eller ärendet.

Dom eller beslut i villkorstvist anses som avtal om villkoren för det fortsalla arrendet.

9 kap.

I2a§

Skall arrendatorn enligt dom el­ler beslut betala högre arrendeav­gift än förut jör förfiulen tid, skall han betala ränta på det överskju­tande beloppet som om detta hade förfallit lill betalning samtidigt med den förut utgående arrendeavgif­ten. Skall arrendatorn betala lägre belopp, skall jordägaren betala ränta på del belopp som han har mottagit för lytycket från den dag då han tog emol beloppel.

Rånlan skall beräknas enligl 5 § räntelagen (1975:635) för tiden in­nan domen eller beslutet har vunnit laga kraft och enligl 6 § räntelagen för liden därefter.

9 kap. 12 b §

Om villkor jör det fortsatta ar­rendet har fastställts enligt 12 §, har arrendatorn rätt att säga upp avlalel senast två månader efter den dag då domen eller beslutet vann laga kraft.

Har arrendalorn sagt upp avtalet enligt första stycket, får arrende­nämnden på ansökan av jordäga­ren eller arrendalorn medge skäligt uppskov med avirädei. En sådan ansökan får inte göras senare än två månader från den dag då upp­sa i; ning skedde.

" Senasle Ivdelse 1973: 187.

Prop. 1983/84:136

10

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

9 kap.

13 §

BifaUes ej arrendatorns talan om

Bifalls jordägarens talan om att

förlängning av arrendeavtalet, fåi' i

arrendeavtalet  skall  upphöra  att

domen eller beslutet skäligt upp-

goZ/fl, får i domen eller beslutet skä-

skov   med   avlrädet  medges,   o:m

ligt uppskov med avträdet medges,

jordägaren eller artendalorn begär

om jordägaren eller arrendatorn be-

det.

gärdet.

Avgöres tvisten efter arrendetidens utgång eller medges uppskov med avträdet, skall arrendevillkoren för liden från avtalets upphörande till avträdet fastställas enligt 9 §.

9 kap. 15 §

Artendatorn skall vårda och un-

Arrendalorn   skall   bruka jord-

derhålla arrendestället. Försämras briiksmarken i enhghet med vad

det genom atl arrendalorn eflersät- .som sägs i 3 § lagen (1979:425) om

ter vad som sålunda åligger honom, skötsel av jordbruksmark. Han

har jordägaren rätt till ersällning skaU vidare vårda och underhålla

vid avräkning enligt 23 §.

byggnader och andra anläggning-

ar. Försämras arrendestället ge­nom all arrendatorn eftersätter vad som sålunda åligger honom, har jordägaren rätt till ersättning vid avräkning enligt 23 §.

9 kap. 17 §

Omfattar arrende bostad för ar-

Omfallar arrende bostad för ar-

rendalorn eller hans anslällda, skall rendatorn eller hans anställda, skall

jordägaren vid tillträdet avlämna jordägaren vid tillträdet avlämna

bostaden i del skick som föreskri- bostaden i det skick som jöreskrivs

ves i gällande hälsovårdsstadga.

i gällande hälsoskyddslagstiflning.

Fråga huruvida bostad vid tillträdet är i sådant skick som anges i första stycket skall prövas vid syn enligt 24-28 §§. Finnes brist föreligga i detta hänseende, skall synemännen föreskriva vilka ålgärder som skall vidtagas för brislens avhjälpande saml fastställa beräknad kostnad för. dessa. De skall även utsätta viss tid inom vilken ålgärderna skall vara vidtagna.

Underiåler jordägaren att inom utsatt lid vidtaga föreskriven åtgärd, får arrendalorn utföra åtgärden i jordägarens ställe. Sedan arbetet fullbordats, har arrendatorn rätt till ersättning av jordägaren med del vid synen fast­ställda beloppel. Vill arrendatorn hellre uppsäga avtalet, får han göra del, om icke brislen är av ringa belydelse. För den lid arrendestället är i bristfälligt skick har arrendalorn rätt till skälig nedsällning av arrendavgif-len och ersättning för skada.

Förbehåll som strider mot försla-tredje stycket gäller mot arrendalorn, om del godkänts av arrendenämnden.

9 kap. 17 a §

Meddelar en myndighel ett be­slut som innebär atl arrendestället inle får användas på avsett sätt utan  alt  en  befintlig  anläggning

Prop. 1983/84:136

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

byggs otn eller en nyanläggning sker, skall jordägaren utföra arbe­tet, om anläggningen behövs med hänsyn till en ändamålsenlig plan­läggning av jordbruket på arrende­stället. Vad som nu har sagts gäller dock inte om arbetet ingår I arren­datorns underhållsskyldighet enligt 15 § eller om arbetet avser en så­dan del av arrendestället beträffan­de vilken arrendatorn enligt avtalet är fritagen från underhållsskyldig­het.

Utför jordägaren inte inom skä­lig tid efter anmaning ett arbete som åligger honom enligt första stycket, får arrendatorn utföra det i hans ställe. Har kostnad för arbetet faslslällls av arrendenämnden en­ligt Iredje stycket, är arrendatorn berättigad lill ersättning av jord­ägaren med del faslslällda belop­pet sedan arbetet har fullbordats. Vill arrendalorn hellre sägn upp av­talet, får han göra del, om inle jordägarens underlåtenhet är av ringa betydelse. För den tid under vilken egendomen inte kan använ­das för det avsedda ändamålet har arrendatorn rätt lill skälig nedsält­ning av arrendeavgiften. Han har även rätt till ersättning för skada.

Frågan om jordägarens bygg-nadsskyldighel enligt första stycket prövas av arrendenämnden på be­gäran av endera parten. Om arren­dalorn begär del, skall nämnden även fastställa en beräknad kost­nad för det arbele som arrendalorn kan komma alt utföra i jordägarens ställe.

Är jordägaren enligt första stycket första meningen inte skyl­dig all utföia ett arbete därför alt anläggningen inte behövs, har ar­rendatorn rätt till skälig nedsätt­ning av arrendeavgiften. Han får även säga upp avtalet, om inte ar­betet är av ringa betydelse för hans verksamhel. Om inte annat liar avtalats, gäller vad som har sagts

Prop. 1983/84:136

Nuvai-ande Ivdelse

9 kap. Har arrendalorn uppfört ny bygg­nad i slällel för byggnad som han mottagit och är han icke enligt 17 eller 18 § berättigad till ersällning därför, har han vid avräkning enligt 23 § rätt lill ersättning för brist som vid tillträdet fanns på den mottagna byggnaden, om den nya byggnaden är lämplig fÖr sill ändamål eller uppförts enligl plan som godkänts av jordägaren. Avdrag skall dock göras med kostnaden för avhjäl­pande av brist på den nya byggna­den.

Föreslagen lydelse

nu även för det fall att jordägaren inle är skyldig att utföra ell arbele därför all arrendatorn är fritagen från underhållsskyldighet.

20 §

Har arrendatorn uppfört ny bygg­nad i stället för byggnad som han mottagit och är han icke enligl 17, 17 a eller 18 § berättigad till ersätt­ning därför, har han vid avräkning enligt 23 § rätt lill ersättning för brist som vid tillträdet fanns på den mottagna byggnaden, om den nya byggnaden är lämplig för sitt ända­mål eller uppförts enligt plan som godkänts av jordägaren. Avdrag skall dock göras med kostnaden för avhjälpande av brist på den nya byggnaden.

Första stycket äger motsvarande tillämpning i fråga om annan anlägg­ning som ingår i arrendet.

9 kap. 21 S

koslnad för arbetet.

Har arrendatorn anlagt markväg, förbättrat ägoanordningen eller vidta­git annan åtgärd som medfört vtiraktig nytta för jordbruket och ej är atl hänföra till uppförande av byggnad eller till täckdikning, är han vid avräk­ning enligt 23 § berättigad lill ersällning motsvarande vad arrendestället ökat i värde, om ej annat avtalats. Ersättning får dock ej utgå med högre belopp än som moisvarar den nödvändiga koslnaden.

Utför arrendalorn ny täckdik­ning, som arrendenämnden funnit behövlig med hänsyn lill en ända­målsenlig planläggning av jordbru­ket på arrendestället, är han. om ej annat avtalats, efter arbetets full­bordande berättigad fill ersättning av jordägaren med belopp vartill ar­rendenämnden fastställt beräknad

Ulför arrendatorn ny täckdik­ning, som arrendenämnden funnil behövlig med hänsyn lill en ända­målsenlig planläggning av jordbru­ket pä arrendestället, är han efter arbetets fullbordande berättigad till ersällning av jordägaren med be­lopp vartill arrendenämnden fast­ställt beräknad kostnad förarbetet.

9 kap Har jordägaren utfört arbete scm avses i 18 S eller utgivit ersällning enligt andra stycket i nämnda para­graf eller enligl 21 § första stycket för arbete som arrendalorn utfört och har arrenderättens värde ökal genom arbetet, är arrendatorn skyl­dig atl godtaga skälig höjning av arrendeavciften.

22 §

Har jordägaren utfört arbele som avses i 17 a eller 18 § eller betalat ersättning enligt 17 a S andra stycket, 18 § andra stycket eller 21 S första stycket för arbele som arrendatorn utfört och har arren­derättens värde ökat genom arbe­tet, är arrendatorn skyldig alt godta en skälig höjning av arrendeavgif­ten.

Prop. 1983/84:136

13

Nuvarande Ivdelse

Föreslagen lydelse

9 kap. 24 §

Syn skall förrättas av minst två med ortens jordbruksförhållanden för­trogna synemän, vilka utses bland personer som av länsstyrelse förklarals behöriga att hålla syn. Synemännen skall utses av jordägaren och arrenda­torn gemensaml. Enas parterna ej om valet, utser rällen synemän. Mot syneman gäller samma jäv som mol domare.

Har synemännen olika meningar, skall flertalels mening gälla. Kan be­slut ej åstadkommas på sådanl säll, skall, om synemännen är flera än två saml parlerna eller rätten utsett en av synemännen att vara ordförande, dennes mening gälla som synemännens beslut. Kan ej heller på detta sätt beslut åstadkommas, skall synemännen välja ytterligare en syneman, som då blir ordförande. Enas ej synemännen om valet, skall rätten utse syne­mannen.

Syn får ej påbörjas lidigare än sex månader före den dag lill vilken den hänför sig och skall vara avslu­tad inom fyra månader från nämnda dag, om ej rätlen på begäran av synemännen medger alt synen får avsluias senare.

9 kap.

Arrendeavgiften skall bestämmas i pengar. Har avlal träffats i strid med vad som sagls nu, skall arren­deavgiften ulgå med belopp, som är skäligt med hänsyn främst lill par­ternas avsikter och övriga förhål­landen när avlalel träffades. Om jörbehåll att ariendatorn skall utfö­ra arbetet finns bestämmelser i 36-39 H.

Syn får ej påbörjas tidigare än sex månader före den dag till vilken den hänför sig och skall vara avslu­tad inom fyra månader från nämnda dag, om ej rätten på begäran av synemännen medger atl synen får avslutas senare. Sådanl medgivan­de behövs dock inle för syn som äger rum inom två månader efter frislens utgång Jör all undersöka jörekomsten av ogräs.

29 S

Arrendeavgiften skall bestämmas i pengar. Har avtal träffats i slrid med vad som sagls nu, skall arrendeavgiften utgå med belopp, som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades.

31 S

Arrendatorn arrenderätten samtycke, om

far inte överlåta utan jordägarens ej annat  följer av

andrafjärde styckena.

9 kap Arrendatorn   får   icke   överlåta arrenderätten    ulan    jordägarens samtycke, om ej annal följer av andra och iredje styckena.

Är arrendeavtalet slulel för viss lid som ej understiger tio år, får arrenda­torn, om ej annal avtalats, överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall dock försl erbjuda jordägaren atl återtaga arrendestället mot skyldighet att vid avräkning enligl 23 § utge skälig ersällning för arrenderättens värde. Vill jordägaren antaga erbjudan­del, skall han lämna besked därom inom en månad.

Vidare gäller beiräjjände arren­den jör  viss  tid att airendalorn.

Prop. 1983/84:136

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

14

även om annat avtalats, får över­låta arrenderätten, om den avser ett utvecklat eller utvecklingsbart lantbruksföretag, till sin make eller avkomling, om arrendenämnden tillåter det. Sådant tillstånd skall lämnas, om inte jordägaren har be­fogad anledning att motsätta sig överlåtelsen.

Avlider arrendalorn under arrendeliden, har dödsboet, oavsett för vilken tid avtalet är ingånget, samma rätt som enligl andra stycket tillkommer arrendator för där avsett fall, om ej annat avtalats. Erbjudandet lill jordägaren skall göras inom sex månader efter döds­fallet.

Avlider arrendatorn under arrendeliden, har dödsboet, oavsett för vilken tid avtalet är ingånget, samma rätt som enligl andra stycket tillkommer arrendator för där avsett fall, om ej annat avtalats. Erbjudandel lill jordägaren skall göras inom sex månader efler döds­fallet. Dödsboet har vidare samma rätt som enligt Iredje stycket till­kommer arrendator för fall som avses där.

Första och andra styckena äger motsvarande tillämpning på arien-derältens övergång genom bodel­ning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv.

10 kap Vid arrende för viss tid skall upp­sägning alllid ske för all avtalet skall upphöra att gälla vid arrende­tidens Ulgång. Uppsägningen skall ske senasl ett år före arrendetidens ulgång.

Första-tredje styckena äger moisvarande lillämpning på arren­derättens övergång genom bodel­ning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv.

3§

Vid arrende för viss tid skall upp­sägning alltid ske för all avtalet skall upphöra all gälla vid arrende­tidens utgång. ViU jordägaren eller arrendatorn att arrendevillkoren ändras jör en ny arrendeperiod, skall han meddela motparten detta i den ordning som enligt 8 kap. 8 § gäller jör uppsägning. Uppsägning och begäran om villkorsändring skall ske senast ett år före arrende­tidens utgång.

Om avtalet ej uppsäges inom rätt lid, anses del förlängt på fem år.

Om avlalel inte sägs upp inom rätt tid, anses det förlängt på fem år eller, om begäran om villkorsänd­ring har gjorts, på den tid och de villkor i övrigt sotn bestäms enligt 6 a §.

Förbehåll som strider mot första eller andra stycket gäller mol arrenda­lorn, om del godkänts av arrendenämnden. Förbehåll om längre lid för förlängning av avtalet än som anges i andra stycket gäller dock ulan sådant godkännande.

Prop, 1983/84:136

15

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

10 kap. 4 § Beslämmelserna i 5 och 6 §§ om förlängning av arrendeavtal gäller vid arrende för viss tid, utom när

1.    hus som avses i 1 § ej finns på arrendestället då avtalet senast kan

uppsägas frän jordägarens sida eller, om sådant hus finns, del då ej åsatts

taxeringsvärde, eller

2.    arrendeförhållandet     upphör

2. jordägaren säger upp arren-

på den grund att arrenderätten är     deavtalet på den grund atl arren-

förverkad   eller   förhållande   som     derälten är förverkad eller förhål­

avses i 8 kap. 14 § föreligger.               lande som avses i 8 kap. 14 § före­

ligger, dock inte om i uppsägningen

anges att den sker till arrendetidens

utgång.

Förbehåll att arrenderätten icke skall vara förenad med rätt till föriäng­ning galler, om det godkänts av arrendenämnden.

10 kap. 5 §

Om jordägaren  uppsagt ärren-

Om jordägaren har sagt upp ar-

deavtalet eller om arrendatorn upp-     rendeavtalet, har arrendatorn rätt sagt avtalet enligt 3 § och i uppsäg-     till förlängning av detta, utom när ningen begärt förlängning av avta­let på ändrade villkor, har arrenda­torn rätt lill förlängning av avtalet, ulom när

1.    arrenderätten är förverkad el-

1. arrenderätten är förverkad el­

ler avtalet kan uppsägas enligl 8 ler jörhållaiide som avses i 8 kap.

kap. 14 § utan att likväl jordägaren      14 föreligger,

uppsagt avtalet att upphöra på nå­gon av dessa grunder,

2.

arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliklelser i sådan mån all avtalet skäligen icke bör förlängas,

3.

byggnad på arrendestället uppförts utan byggnadslov i fall då sådanl ertbrdratselleri slrid med plan eller därmed jämföriigt beslut av myndighel angående markens bebyggande eller användning,

4.

i annat fall byggnad på arrendestället icke står i överensstämmelse med gällande plan och jordägaren gör sannolikt, alt han skall använda marken i enlighel med planen,

5.

jordägaren gör sannolikt, att marken skall användas för bebyggelse av annat slag än det som avses med upplåtelsen eller för jordbruk, induslri eller annan ekonomisk verksamhel, samt intresset för honom att kunna förtbga över marken för sådant ändamål påtagligt överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende,

6.

jordägaren i annat fall har befogad anledning alt upplösa arrendeför­hållandet.

Om jordägarens intresse blir tillgodosett genom att arrendalorn avträder endast en del av arrendeslällel och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser arrendestället i övrigt, har arrendatorn ulan hinder av första stycket rätt lill sådan förlängning.

Prop. 1983/84:136

16

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

10 kap. 6 a §"

I fråga om förlängning av arren­deavtal äger i övrigt 9 kap. 9 a-13 §§ motsvarande tillämpning på bostadsarrende. Hänvisningarna lill 9 kap. 9 § skall dock i stället avse 6 § detta kapitel.

11 kap.

I fråga om förlängning av arren­deavtal och om villkorstvisl lilläm­pas i övrigt 9 kap. 9 a-13 §S. Hän­visningarna till 9 kap. 9 S skall dock i stället avse 6 § detta kapitel.

5 a§

Vid tillämpningen av 5 § år ar­rendeavgift som jordägaren kräver för förlängning inte att anse som skälig, om den överstiger den ar­rendeavgift som arrendeslällel vid arrendetidens utgång kan antas be­tinga på öppna marknaden. Därvid skall dock bortses från anbud eller arrendeavtal som inte är rimliga med hänsyn till det allmänna pris­läget i orten jör närmast jämförliga arrendeställen. Endast om särskil­da skål föreligger får hänsyn tas till en sådan ökning av arrendeställets värde som en arrendator har åstad­kommit.

I tvist om ersättning enligt 5 §får ell yttrande som arrendenämnden avgett rörande arrendeavgiften frångås endast otn del visas eller annars är uppenbart att den arren­deavgift som arrendestället kan an­tas betinga på öppna marknaden är påtagligt högre eller lägre än arrendenämnden har angett.

Har i fall som avses i andra stycket jordägaren vid tiden för ar­rendenämndens yttrande fått an­bud eller träffat avtal om arrende av arrendestället utan atl han un­der medlingen lämnai uppgift om detta, jår anbudet eller avtalet be­aktas vid prövningen endast om det föreligger synnerliga skäl.

11 kap. 6§'" Vill jordägaren säga upp avtalet, skall han i uppsägningen underrätla arrendatorn om de villkor han uppställer för alt förlänga arrendeförhållan­det eller om orsaken lill au han vägrar medge förlängning. Uppsägningen

''Senaste lydelse 1979:371. '" Senasle lydelse 1973: 187.

Prop. 1983/84:136

17

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

skall dessulom innehålla underrättelse atl arrendatorn, om han icke går med på att lämna artendeställel utan atl få ersättning enligt 5 §, har att inom två månader från uppsägningen hänskjula tvisten lill arrendenämn­den för medling.

Underiåler jordägaren att fullgöra vad som åligger honom enligl första stycket, är uppsägningen utan verkan.

Har jordägaren fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket och vill arrendatorn icke lämna arrendestället utan alt få ersättning enligt 5 §, har arrendatorn att hänskjula tvisten till arrendenämnden inom den i första stycket angivna tiden. lakttages ej denna, förfaller rätten till ersättning. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom samma tid hänskjutande sker enligt 6 a § första stycket.

Innan medlingen har avslutats får jordägaren för förlängning av arrendeförhållandet inte kräva högre arrendeavgift eller något an­nat vUlkor som är oförmånligare för arrendatorn än vad han har an­gett i uppsägningen. Gör han det och kommer förlängning inte tid stånd, har arrendatorn alltid rätt tiU ersättning enligt 5 §.

II 

kap. 6 a§" Har artendatorn uppsagt avtalet och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor, skall han inom två månader från uppsägning­en hänskjula tvisten till arrendenämnden för medling och därvid ange den ändring han önskar i de avtalade villkoren.

Underlåter artendatorn att hän-

Underlåter artendatorn att hän-

skjula tvisten till arrendenämnden skjuta tvisten till artendenämnden

inom den i första stycket angivna inom den i första stycket angivna

tiden, är uppsägningen utan ver- liden eller återkallar han före ar-

kan. Har han ej angett de ändringar rendetidens utgång sin ansökan om

han önskar i de avtalade villkoren, medling, är uppsägningen utan ver­

skall nämnden förelägga honom att kan. Har han ej angett de ändringar

avhjälpa bristen inom viss tid. Ef- han önskar i de avtalade villkoren,

terkommes ej föreläggandet, skall skall nämnden förelägga honom att

ansökan om medling avvisas.

avhjälpa bristen inom viss tid. Ef-

lerkommes ej föreläggandel, skall ansökan om medling avvisas.

Har artendatorn fullgjort vad som åligger honom enligl första stycket, skall arrendenämnden förelägga jordägaren att uppge de villkor han upp­ställer för att förlänga artendeförhållandel eller orsaken lill att han vägrar medge förlängning. Iakttager jordägaren ej föreläggandet och är avtalet ej uppsagt enligt 5 § första stycket, skall avtalet anses förlängt på de av arrendatorn önskade villkoren. Erinran härom skall intagas i föreläggan­del. Förlängningen anses som avtal om fortsatt artende.

" Senaste lydelse 1973: 187.

2   Riksdagen 1983/84. 1 saml. Nr 136

Prop. 1983/84:136

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

11 kap. 6 b S

Skall arrendeförhållandet upphö­ra efter uppsägning enligt 6 eller 6 a §, Jår arrendenämnden på be­gäran av jordägaren eller arrenda­torn medge uppskov med avträdet under skälig lid, dock högst ett år från arrendetidens utgång. Medges uppskov, skall arrendenämnden fastställa skäliga arrendevillkor Jör liden ftån avtalets upphörande till avjlyttningen.

1.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1985.

2.

Beslämmelserna i 9 kap. 12 a § och 11 kap. 6 b § skall inle tillämpas i en tvist, som har anhängiggjo:rls vid domslol eller arrendenämnd före ikraftträdandet.

3.

Om ett avtal har sagts upp före ikraftträdandet, skall äldre bestäm­melser om uppsägning och hänskjutande av tvist till arrendenämnd lilläm­pas. I sådanl fall gäller inte heller de nya beslämmelserna i 9 kap. 12 b S saml 11 kap. 5 a §, 6 § Ijärde stycket och 6 a S.

4.

I fråga om avlal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller 7 kap. 5 S, 8 kap. 23 § och 9 kap. 2, 15, 21, 29, 31 samt 36-39 SS i deras iildre lydelse fram till den lidpunkt lill vilken jordägaren tidigast kan säga upp avtalet genom uppsägning efter ikraftträdandet. 9 kap. 31 S skall dock tillämpas i sin nya lydelse redan tidigare, om antingen arrendatorn ensam eller arren­datorn och före honom hans make eller någon av hans föräldrar har brukat arrendestället under sammanlagl minsl tio år när tillstånd söks.

5.

Om ett avtal som har ingåtts före ikraftträdandet innehåller villkor som fordrar arrendenämndens godkännande, skall den i 8 kap. 2 S andra stycket andra meningen föreskrivna tiden räknas från ulgången av år 1984.

2    Förslag till

Lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället

Härigenom föreskrivs följande.

Inledande bestämmelse

1 § En arrendator har enligt denna lag rätt att förvärva arrendeslällel, om

avtalet gäller ett jordbruksarrende som omfattar bostad åt arrendalorn

eller ett bosladsartende.

Intresseanmälan

2 § Om en arrendator har intresse av atl utöva sin förvärvsrätt, får han

anmäla detta till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsbo­

ken.

Till anmälan skall fogas arrendeavtalet i original eller bestyrkt kopia.

Prop. 1983/84:136

19

3

§ Jordägaren och arrendalorn skall av inskrivningsmyndigheten under­rättas om att en intresseanmälan har antecknats i fastighetsboken.

4

§ Sedan anteckning har skett gäller en intresseanmälan fram till den inskrivningsdag som inträffar närmast efler fem år från den inskrivnings­dag då anteckningen gjordes. Om hembud som avses i denna lag sker under denna tid, gäller anmälningen dock alllid fram lill den inskrivnings­dag som inträffar närmast efter två år från den dag då hembudet skedde. Vad som nu har sagts gäller även i förhållande till ny ägare av fastigheten.

En ny intresseanmälan från arrendatorn får antecknas tidigast på den inskrivningsdag då den tidigares giltighet har upphört.

Hembud

5 § Ett arrendeställe, för vilket en intresseanmälan gäller, får inte överlå­

tas helt eller delvis genom köp eller byte ulan att den arrendator som har

gjort intresseanmälan har erbjudits att förvärva arrendestället. Ett sådant

erbjudande kallas hembud.

Ett hembud får avse även annan fasl egendom än arrendestället, om inte arrendalorn bestrider detta inom den tid som gäller för anlagande av hembud enligt 10 §. ,

En överiålelse får ske utan hembud,

1. om arrendatorn godkänner överlåtelsen,

2.

om staten genom lantbruksstyrelsen eller en lantbruksnämnd är över-låtare,

3.

om staten genom en annan myndighet än statens affärsdrivande verk är förvärvare,

4.

om en kommun är förvärvare,

5.

om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensaml, någon av dem är överlåtarens avkomling,

6.

om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion eller offentlig auktion enligt lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt.

6 §   Hembud behöysinte heller,

1.

om arrendéiTlnte är förenat med rätt lill förlängning,

2.

om del mTiafisyrrtill förhållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare än arrendalorn eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan försäljning skulle vara oskäligt att arrendatorn får utöva sin för-värvsrätl enligt denna lag,

3.

om del är uppenbart att arrendatorn skulle vägras förvärvstillslånd enligt jordförvärvslagen (1979:230),

4.

om det är uppenbart att erforderlig fastighetsbildning inte kan komma till stånd.

Frågan om hembud behövs enligt första stycket prövas av arrendenämn­den på begäran av jordägaren. Finner arrendenämnden i fall som avses i första stycket 4 att erforderlig fastighetsbildning inte kan komma till stånd vid en överlåtelse av enbart arrendestället, får jordägaren ändå inte befrias från hembudsskyldigheten om hembudet skäligen bör kunna omfatta så mycket av jordägarens fasta egenom, innefattande arrendestället eller hu­vuddelen därav, som behövs för att bestämmelserna i fastighetsbildnings-lagen (1970:988) inte skall medföra hinder för ett giltigt förvärv.

Prop. 1983/84:136

20

7 § Har ell hembud antagits men har förvärvet blivit ogiltigt till följd av

att förvärvstillslånd vägrats enligt 4 S första stycket I jordförvärvslagen

(1979: 230) eller enligt 1 kap. 8 § lagen (1982:618) om utländska förvärv av

fasl egendom m. m. jämförd med nämnda beslämmelse kvarstår alltjämt

hembudsskyldigheten enligt 5 S under den lid samma intresseanmälan

gäller.

Haren förvärv blivit ogiltigt till följd av all begärd fastighetsbildning inle har kunnal ske föreligger ändå forlfarande hembudsskyldighet om ett hembud skäligen bör kunna omfatta så mycket av jordägarens fasta egen­dom, innefattande arrendeslällel eller huvuddelen därav, som behövs för atl bestämmelserna i faslighelsbildningslagen (1970:988) inte längre skall medföra hinder för ett gilligl förvärv.

Frågor om hembudsskyldighet enligt andra stycket prövas av arrende­nämnden. Intill dess sådan prövning har skett gäller det i 5 S första stycket angivna överlåtelseförbudel.

8 § Hembud sker hos arrendenämnden genom skriftlig anmälan av jord­

ägaren. Jordägaren skall härvid ge in ett av honom undertecknat skriftligt

förslag till köpeavtal som skall innehålla uppgift om köpeskillingen för den

hembjudna egendomen och övriga villkor för förvärvet.

Om det för en överlåtelse behövs makes samtycke enligt 6 kap. 4 S giftermålsbalken, skall makens samtycke ges till avtalsförslagei.

9 § Förslaget lill köpeavtal skall genom arrendenämndens försorg delges

arrendatorn. Sedan delgivning skett får inte hembudet eller samtycket till

avtalsförslagei återkallas eller förslaget ändras.

Artendenämnden skall för amieckning i faslighelsboken underrätta in­skrivningsmyndigheten om hembudel och om dagen då hembudel skedde.

Antagande av hembud

10 § Hembudet anlas genom att arrendatorn inom tre månader från den

dag då hembudel skedde skriftligen anmäler till arrendenämnden att han

har beslutat att förvärva den hembjudna egendomen på de villkor som

anges i jordägarens förslag till köpeavtal. Jordägaren skall av arrende­

nämnden underrättas om atl hembudet har antagils.

Hembudet upphör atl gälla, om det inte antas inom föreskriven tid och på föreskrivet säll.

11

§ Om hembudet har antagits, skall del anses som om jordägaren och arrendatorn har slutit ett avtal om köp av den hembjudna egendomen på de villkor som anges i förslagel till köpeavtal. I förslagel skall anses föreskri­vet att köpebrev skall upprättas.

12

§ Även om ett hembud har upphört att gälla, får överlåtelse genom köp eller byte till någon annan än arrendatorn inle ske medan arrendatorns intresseanmälan gäller, om köpeskillingen är lägre eller villkoren för över­låtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för jordägaren än vad som angavs vid hembudet. Har jordägaren sedan ett hembud upphörl alt gälla gjort ett nytt hembud, enligt vilket köpeskillingen är lägre eller villkoren eljest ogynnsammare för jordägaren, och upphör även della hembud att gälla, skall första meningen tillämpas på det nya hembudel.

Prop. 1983/84:136

21

Första stycket skall äga motsvarande tillämpning, om överiåtelsen avser en andel av den fasla egendom för vilken intresseanmälan gäller.

I fråga om förbudet i första stycket tillämpas 5 S tredje stycket och 6 S. Om någol undantag som avses där inte föreligger prövar arrendenämnden, på framställning av överiåtaren, om hinder mol överiåtelsen föreligger.

Ogiltighet

13       §   Överlåtelser i strid med 5-7 eller 12 S är ogiltiga.

Om lagfart har meddelats i strid med 20 kap. 6 S 5 eller 7 S 11 jordabal­ken, gäller inle första stycket.

Särskilda bestämmelser

14       § I fråga om förfarandet vid arrendenämnden och överklagande av

nämndens beslui i ärenden enligl denna lag finns bestämmelser i lagen

(1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.

Vardera parten skall svara för sina rättegångskostnader med anledning av att nämndens beslui överklagas, i den mån annal inle följer av 18 kap. 6 S rällegångsbalken.

Denna lag träder i kraft den I januari 1985.

3    Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres­nämnder

Härigenom föreskrivs all 1.8. 12 a, 13, 16 e, 17, 19 a. 21 a, 22, 23 och 23 a SS samt rubriken närmasl före 16 e S lagen (1973:188) om arrende­nämnder och hyresnämnder' skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

I  S Arrendenämnd som avses i 8 kap. 29 § jordabalken har lill uppgift atl

1. medla i arrendetvist,

2.    pröva tvist om förlängning av

2. pröva tvist om förlängning av

arrendeavtal vid jordbruksarrende,

arrendeavtal vid jordbruksarrende,

bostadsarrende eller fiskearrende

bostadsarrende eller fiskearrende

eller om villkor för sådan föriäng-

eller om villkor för sådan föriäng­

ning saml tvist i fråga som avses i 9

ning samt tvist i fråga som avses i 9

kap. 14 § jordabalken eller vars

kap. 14 § jordabalken eller vars

prövning enligl 9 kap. 18 eller 21 §

prövning enligt 9 kap. 12 b, 17 a,

samma balk ankommer på ärren-

18, 21 eller 31 §, 10 kap. 6 a § eller

denämnd,

// kap. 6 h § samma balk ankom­

mer på arrendenämnd.

Lagen omtryckt 1980:97.

Prop. 1983/84:136

22

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

3.

pröva fråga om godkännande av förbehåll eller annat avtalsvillkor som avses i 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 S, 10 kap. 2-4 eller 7 S eller 11 kap. 2 S jordabalken eller 3-6 § lagen (1957:390) om fiskearrenden,

4.

vara skiljenämnd i arrendetvist,

5. pröva frågor enligt lagen (1984:000) om arrendatorers räll att förvärva arrendestället.

Ärende upptages av den arrendenämnd inom vars område fastigheten är belägen.

8 S

Tvist   som   avses   i   1 §   första

Tvist   som   avses   i   I §   första

stycket   1  eller 2 eller 4 S första     stycket   1  eller 2 eller 4 S första

stycket 1-3 hänskjutes av part lill     stycket 1-3 hänskjutes av part till

nämnd genom ansökan som skall     nämnd genom ansökan som skall

vara skriftlig samt innehålla uppgift     vara skriftlig samt innehålla uppgift

om parternas namn och hemvist,     om parternas namn och hemvisl,

den berörda fastighetens belägen-     den berörda faslighetens belägen­

het och tvistens beskaffenhet.

het och tvistens beskaffenhet. An­

sökan i tvist om förlängning av ar­

rendeavtal skall innehålla uppgift

om de skäl som åberopas mot för­

längning. Ansökan i tvist om änd­

ring av arrendevillkor skall innehål­

la uppgift om den ändring av vill­

koren som begärs.

Uppfyller ansökan ej vad som föreskri ves i första stycket, skall nämn­den förelägga sökanden atl avhjälpa bristen inom viss tid. Eflerkommes ej föreläggandet, får ansökningen avvisas.

Parts första inlaga lill nämnden skall innehålla uppgift om hans person­nummer och postadress. Vidare bör anges partens yrke och telefonnum­mer samt de övriga omständigheter som är av belydelse för delgivning med honom. Har part vidtalat ombud att företräda honom, skall ombudels namn, postadress och telefonnummer anges. Sker ändring i förhållande, som part sålunda uppgivit, skall parten ulan dröjsmål anmäla det till nämnden.

Ansökan varigenom tvisten hänskjuts lill nämnden bör tillika innehålla uppgift om motpart i de hänseenden som sägs i tredje stycket.

Återkallas ansökan, avskrives ärendet.

12 a § Vid sådan medling som avses i 12 kap. 58 eller 58 a S jordabalken skall hyresnämnden, om hyresvärden eller hyresgäslen begär det, yttra sig om marknadshyran för lägenheten eller om huruvida lägenhet som har anvi­sats av hyresvärden är godtagbar enligt 12 kap. 57 § första stycket 2 jordabalken.

Vid sådan medling .som avses i 11 kap. 6 eller 6 a S .jordabalken skall arrendenämnden, otn jordägaren eller arrendatorn begär det, yttra

Prop. 1983/84:136

23

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

sig om den arrendeavgift som ar­rendestället vid tillämpning av 11 kap. 5 a § föista stycket jordabal­ken kan antas betinga på öppna marknaden.

13 §

Rör ärende hos hyresnämnd så-

Rör ärende hos nämnd såviil frå-

väl fråga om förliingning av hyres- ga om förliingning av c;i7«/som vill-

avtal som villkoren för sådan för- koren för sådan föriängning. får

langning, får särskilt beslut ges be- särskilt beslut ges belräffande för-

träffande förlängningsfrågan.

liingningsfrågan.

Då särskill beslut enligl första stycket meddelats, får nämnden förordna atl tvisten i övrigl skall vila till dess att beslutet har vunnit laga kraft.

Ärende angående ombildning till Ärende angående förvärv av arrcn-

hostadsratt m. m.

dcställc  samt   ombildning  till   bo-

stadsrätt m. m.

16 e S-

Ansökan i cn fråga som avses i

Ansökan i en fråga som avses i

6 S Iredje stycket eller 12 S tredje 6 S tredje stycket eller 12 S Iredje

stycket lagen (1982: 352) om rätt till stycket lagen (1982:352) om rätt till

fastighetsförvärv för ombildning lill faslighelsförvärv för ombildning till

bostadsrätt skall vara skriftlig. Den bostadsrätt eller i 6 eller 7 S eller

skall innehålla uppgift om del be- 12  iredje stycket lagen (1984:000)

rörda husel och dess ägare saml sö- om arrendatorers rätt att förvärva

kandens yrkande och grunderna för arrendestället skall vara skriftlig,

detta.

Ansökningen skall innehålla uppgift

om del berörda husel och dess iigare eller det berörda arrendestäl­let och dess ägare sarni sökandens yrkande och grunderna för della.

Bestämmelserna i 8 S andra-femle styckena skall tillämpas i fråga om en sådan ansökan.

Förhandling skall hållas inför nämnden, om det inte är uppenbart att någon förhandling inle behövs. Om en part skall inställa sig personligen, får nämnden förelägga vite. Om sökanden har kallals men inle kommer till förhandlingen, avskrivs ärendel. Alt motparten uteblir hindrar inle all ärendel avgörs.

17 § Om anledning därtill förekommer, skall nämnd eller den nämnden för­ordnar besiktiga den fastighet som ärendel rör. Parlerna skall beredas tillfälle alt närvara vid sådan besiktning. Nämnd får också föranstalta om annan nödvändig utredning.

= Senaste lydelse 1982: 3.M. ' Senaste Ivdelse 1982:354.

Prop. 1983/84:136

Nuvarande lydelse

I ärende som avses i 9 kap. 18 eller 21 S jordabalken skall arren­denämnden inhämla yttrande fiån lantbruksnämnden. I ärende som avses i 9 kap. 9 § jordabalken får arrendenämnden, om utredningen ger anledning till det, inhämta ytt­rande från lanlbruksnämnden om arrendesställets avkastningsför­måga. Hyresnämnd får i ärende som avses i 2 a § bostadssanerings­lagen (1973:531) inhämta yttrande från byggnadsnämnden. Yttrande som sagts nu inhämtas från den lantbruksnämnd eller byggnads­nämnd inom vars område fastighe­ten är belägen.

24

Föreslagen lydelse

I ärende som avses i 9 kap. 77 a,

18, 21 eller 31 § jordabalken skall

arrendenämnden inhämta yttrande

från lantbruksnämnden. Sådant ytt­

rande skall också inhämlas om det

beträffande jordbruksarrende upp­

kommer fråga om tillämpning av

6 § första stycket 3 eller 4 eller 7 §

tredje stycket lagen (1984:000) om

arrendatorers rätt att färvärva ar­

rendestället. I ärende som avses i 9

kap. 9 S jordabalken får arrende­

nämnden, om utredningen ger an­

ledning lill det, inhämta yttrande

från lanlbruksnämnden om arren­

deställets

avkastningsförmåga.

Hyresnämnd får i ärende som avses

i 2 a S bostadssaneringslagen

(1973:531) inhämla yttrande från

byggnadsnämnden. Yttrande som

sagls nu inhämlas från den lanl-

bruksnämnd eller byggnadsnämnd

inom vars område fastigheten är be­

lägen.

I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 8 hyresförhandlingsla­gen (1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderiigl, bereda den hyresgästorganisation som ingått den klandrade överenskommelsen lillfäl­le att yttra sig.

Begärs prövning av fråga som avses i 4 S andra stycket hyresförhand­lingslagen inträder organisation med vilken förhandlingsordning gäller som medpart till hyresvärden vid handläggningen av ärendet i den delen.

19 a §

Hyresnämnd får hålla förhör med vittne eller sakkunnig under ed och förhör med part under sannings­försäkran, om part begär det och förhöret är eiforderiigt för utred­ningen. Sådant förhör får dock ej hållas, om bevisningen finnes kun­na föras på annat sätt med avsevärt ringare besvär eller koslnad. Om sådant förhör gäller 36 kap. 1-18 och 20-22 §S. 37 kap. 1 -3 och 5 SS samt 40 kap. 1-10, 12-15 och 19 S§ rättegångsbalken i tillämpliga delar.

Nämnd får hålla förhör med vitt­ne eller sakkunnig under ed och för­hör med part under sanningsför­säkran, om part begär del och för­höret är erforderiigl för utredning­en. Sådant förhör får dock ej hållas, om bevisningen finnes kunna föras på annat sätt med avsevärt ringare besvär eller kostnad. Om sådanl förhör gäller 36 kap. 1-18 och 20-22 SS, 37 kap. 1 -3 och 5 SS samt 40 kap. 1-10, 12-15 och 19 SS rätte­gångsbalken i tillämpliga delar.

21 a S

Vad som i 21 S sägs om nämnds beslut gäller i tillämpliga delar hy­resnämnds yttrande enligt 12 a S.

Vad som i 21 S sägs om nämnds beslut gäller i tillämpliga delar /ifl//?/;rf.? yttrande enligl 12 a S.

Prop. 1983/84:136

Nuvarande lydelse

Angår yttrandet lägenhets mark­nadshyra, skall nämnden i yUran-det utsätta viss tid inom vilken part har atl hos nämnden skriftligen el­ler munfiigen vid sammanträde an­mäla om han antar den hyra som har angivits i yttrandet. Iakttar part inte nämndens föreläggande, anses hans slutliga ståndpunkt i tvisten vara den som han angivit innan ytt­randet avgavs.

25

Föreslagen lydelse

Angår yttrandet lägenhets mark­nadshyra eller arrendeavgift, skall nämnden i yttrandet utsätta viss tid inom vilken part har all hos nämn­den skriftligen eller muntligen vid sammanlräde anmäla om han antar den hyra eUer den arrendeavgift som har angivits i yttrandet. Iakttar part inte nämndens föreläggande, anses hans slulliga ståndpunkt i tvisten vara den som han angivit innan yttrandet avgavs.

22 S"

Beslut av nämnd äger, sedan fid för klander eller besvär utgåu när talan får föras mot beslutet, rätts­kraft, såviu därigenom avgjorts frå­ga som avses i 1 S första stycket 2 eller 4 S första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7. 8 eller 9. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom an­sökan om reparalionsfördäggande enligt 12 kap. 16 S andra stycket eller tillstånd enligt 12 kap. 34-36 eller 40 S jordabalken , eller 30 S andra stycket bostadsrättsla­gen (1971:479) eller ansökan om uppskov enligl 12 kap. 59 S jorda­balken eller ansökan om förbud el­ler medgivande som avses i 2 a § bostadssaneringslagen (1973: 531) eller yrkande om rätt lill förhand­lingsordning enligt 9 § hyresför­handlingslagen (1978:304) lämnas ulan bifall.

Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär ulgåtl när talan får föras mol beslutet, rälls-kraft, såvitt därigenom avgjorts frå­ga som avses i 1 S första stycket 2 eller5 eller 4 S första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9. Vad som sagls nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om reparationsföreläg­gande enligl 12 kap. 16 S andra stycket eller tillstånd enligt 12 kap. 34-36 eller 40 S jordabalken eller 30 8 andra stycket bosladsrätlsla­gen (1971:479) eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 S jorda­balken eller ansökan om förbud el­ler medgivande som avses i 2 a 8 bostadssaneringslagen (1973:531) eller yrkande om räll fill förhand­lingsordning enligl 9 S hyresför­handlingslagen (1978:304) lämnas utan bifall.

23 8-' Om fullföljd av lalan mot hyresnämndens beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller hyresförhandlingslagen (1978:304) eller i ärende an­gående bostadsrätt, bosladssanering eller särskild förvallning eller i ärende enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m;, enligl bostadsanvisningslagen (1980:94) eller lagen (1982:352) om rätt lill fastig­hetsförvärv för ombildning lill bostadsrätt finns bestämmelser i 12 kap. 70 8 jordabalken. 318 hyresförhandlingslagen, 76 8 bosladsrätlslagen (1971:479), 21 8 bostadssaneringslagen (1973:531), 34 8 bo.sladsförvalt-ningslagen (1977: 792), 25 8 lagen om förvärv av hyresfastighet m. m., 14 8 bostadsanvisningslagen samt 15 8 lagen om rätt lill faslighelsförvärv för ombildning lill bosladsräll.

 Senaste Ivdelse 1982:354. ' Senaste lydelse 1982: 3.')4,

Prop. 1983/84:136

26

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Mot hyresnämnds yttrande enligt

Hyresnämnds    yttrande    enligl

12 a S får talan ej föras.

Mot beslut av hyresnämnd får ta­lanföras särskUt, om nämnden

12 a första stycket får inte över­klagas.

Beslut av hyresnämnd får över­klagas genom besvär hos bostads­domstolen, om nämnden

1.

avvisat ansökan som avses i 8, 11, 1416, 16 a, 16 c, 16 d eller 16 e 8,

2.

avskrivit ärende enligt 8-10, 15 a, 16, 16 a, 16 c, 16 d eller 16 e S. dock ej när ärendet kan återupptagas,

3.

förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet,

4.

utdömt vite eller annan påföljd för underlåtenhet atl iaktta föreläg­gande eller ådömt straff för förseelse i förfarandel.

5.

utlåtit sig i annat fall än som avses i 3 i fråga som gäller allmän rättshjälp.

Särskild talan föres genom be­svär hos bostadsdomstolen inorn tre veckor från den dag beslutet meddelades. Besvärshandlingen skall inges till domstolen.

Besvärshandlingen skall ges in till bostadsdomstolen inom tre vec­kor från den dag beslutet medde­lades.

23 a 8 Om rätt för part att klandra beslut av arrendenämnd i arrendetvist finns bestämmelser i 8 kap. 31 8 jordabalken och  16 8 lagen (1957:390) om fiskearrenden.

Mot arrendenämnds beslut i frå­ga som avses i 23 S andra stycket fär talan föras särskilt genom be­svär hos fastighetsdomstolen.

Besvärshandlingen skall inges lill den fastighetsdomstol som avses i 8 kap. 32 8 jordabalken och 17 8 la­gen (1957:390) om fiskearrenden inom tre veckor från den dag beslu­tet meddelades. Finnes besvärstfi-lan ej vara fullföljd på föreskrivet sätt eller inom rätt fid. skall den avvisas av fastighetsdomstolen. Har besvärsinlaga inkommii lill arrendenämnden före besvärstii-dens utgång, skall den omständig­heten all inlagan inkommii lill fas­tighetsdomstolen först därefter ej föranleda att den avvisas. I övrig;l äger 52 kap. 3 och 5-12 SS rätte-

Arrendenämndens yttiande en­ligt 12 a § andra stycket får inle överklagas. Nämndens beslut i så­dana frågor som avses i 23 8 tredje stycket får överklagas genom be­svär hos fastighetsdomstolen. Det­samma gäller nämndens beslut en­ligt lagen (1984:000) om arrendato­rers rätt att förvärva arrendestäl­let.

Besvärshandlingen skall inges till den fastighetsdomstol som avses i 8 kap. 32 § jordabalken och 17 8 la­gen om fiskearrenden inom Ire vec­kor från den dag beslutet medde­lades. Finnes bevärstalan ej vara fullföljd pä föreskrivet sätt eller inom räll lid. skall den avvisas av fastighetsdomstolen. Har besvärs­inlaga inkommit till arrendenämn­den före besvärstidens utgång, skall den omsländighelen alt inlagan in­kommit till fastighetsdomstolen först därefter ej föranleda alt den avvisas. I övrigl äger 52 kap. 3 och 5-12 SS rättegångsbalken motsva-

Prop. 1983/84:136

Nuvarande lydelse

gångsbalken motsvarande lillämp­ning. Bestämmelse som avser hov­rätt gäller därvid i stället fastighets­domstolen. Mot fastighetsdomsto­lens beslut med anledning av be­svär i fråga som avses i 23 S andra stycket 1 -3 får talan ej föras.

27

Föreslagen lydelse

rande tillämpning. Bestämmelse som avser hovrätt gäller därvid i stället fasfighetsdomstolen. Fas­tighetsdomstolens beslut med an­ledning av besvär i fråga som avses i ändra stycket tredje meningen el­ler i 23 8 tredje stycket 1 -3 får inte överklagas.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1985. De nya beslämmelserna gäller även i fråga om arrendeavtal som har ingålls före ikraftträdandet. Har avtalet sagts upp dessförinnan, tillämpas dock forlfarande 8, 12 a och 21 a 88 i dess äldre lydelse.

4    Förslag till

Lag om ändring i lagen (1957:390) om fiskearrenden

Härigenom föreskrivs att 1, 4, 5, 8, 16 och 18 88 lagen (1957:390) om fiskearrenden' skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

1S=

I fråga om avtal, varigenom någon mot vederlag upplåter fiskerätt ål annan, skall, utöver vad som belräffande nyttjanderätt i allmänhet följer av 7 kap. jordabalken, gälla vad nedan i denna lag sägs, därest upplåtelsens ändamål är yrkesfiske eller ock annat fiske av väsentlig belydelse för arrendatorns försörjning.

Har rätt till fiske, i samband med jordbruksarrende eller eljest, upplåtits genom avtal som huvudsakligen har annal ändamål än i första stycket sägs, äger denna lag ej lillämpning. Lagen är ej tillämplig på sådan upplåtelse av rätt lill fiske som avses i kapitel 5 artikel 6 eller 7 i gränsälvsöverenskom­melsen den 16 seplember 1971 mellan Sverige och Finland.

Förbehåll som strider mot bestämmelse i denna lag är utan verkan mol arrendalorn eller den som har rätt atl träda i hans ställe, om ej annat anges.

I de fall då enligt vad därom är föreskrivet arrendenämndens god­kännande fordras för giltighet av förbehåll som nyss nämnts eller an­nat avtalsvillkor, får godkännande sökas endasl om detta angivits i av­talet. Avslitr nämnden främstäU-ning om godkännande, förfaller av­talet, om ej annal överenskommits.

I de fall då enligl vad därom är föreskrivet arrendenämndens god­kännande fordras för giltighet av förbehåll som nyss nämnts eller an­nat avtalsvillkor, får godkännande sökas endast om detta angivits i av­talet. Ansökan får inte prövas om den kommer in till arrendenämnden senare än en månad efter det all avtalet ingicks. Leder en prövning till att godkännande vägras, för­faller avtalet, om inte något annat har överenskommits.

' Lagen omtryckt 1970: 1018. - Senaste lydelse 1971:855.

Prop. 1983/84:136

28

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

4 8

Vid arrende för viss tid skall upp­sägning alllid ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid artende-tidens ulgång. Uppsägningen skall ske senast ett år före arrendetidens utgång.

Vid arrende för viss tid skall upp­sägning alllid ske för alt avlalel skall upphöra alt gälla vid arrende-lidens utgång. VUl fastighetens ägare eller arrendatorn atl arren­devillkoren ändras för en ny arren­deperiod, skall han meddela mot­parten della i den oidning som gäl­ler för uppsägning. Uppsägning och begäran om villkorsändring skall ske senasl ell år före arrende-lidens utgång.

Om avlalel ej uppsäges inom rätt tid, anses del föriängl på fem år.

Om avtalet inle sägs upp inom rätt tid, anses del förlängt på fem år eller, om begäran om villkorsänd­ring har gjorts, på den lid och de vUlkor i övrigt sont bestäms enligt 5 § andra stycket.

Förbehåll som strider mot första eller andra stycket gäller mot arrenda­lorn, om det godkänts av arrendenämnden. Förbehåll om längre tid för förlängning av avtalet än som anges i andra stycket gäller ulan sådanl godkännande.

I fråga om liden för upphörande av arrendeavtal vid frånträde av avtalet på grund av förverkande eller av annan orsak och sätlel för uppsägning äga 8 kap. 4 8 första och andra styckena samt 8 8 jordabalken motsvarande tillämpning. Hänvisningen i 8 keip. 4 8 första stycket jordabalken lill 25 8 samma kapitel skall därvid lillämpas på 13 8 andra stycket denna lag.

5 8'

Om fastighetens ägare sagt upp arrendeavtalet, har arrendalorn rätt till förlängning av detta, utom när

Om faslighetens ägare uppsagt arrendeavtalet eUer om arrenda­torn uppsagt avtalet enligt 4 § och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade vUlkor, har arrendatorn rätt lill förlängning av avtalet, utom när

artenderätten är förverkad.

sådan mån atl

1.

arrenderätten är förverkad utan att likväl fastighetens ägare uppsagt avtalet atl upphöra på grund härav,

2.

arrendatorn i annal fall åsidosatt sina förpliktelser arrendeavtalet skäligen icke bör förlängas,

3.

fastighetens ägare gör sannolikt, alt han själv, hans make eller av­komling skall bruka fisket, och del ej är obilligt mol arrendatorn att arrendeförhållandet upphör,

4.

faslighetens ägare i annal fall har befogad anledning atl upplösa arrendeförhållandet.

' Senaste lydelse 1979:372.

Prop. 1983/84:136

Nuvarande lydelse

I fråga om föriängning av arren­deavtal äga 9 kap. 8 S andra stycket och 9 a- 13 SS samt 10 kap. 6 S jordabalken motsvarande tillämpning. Hänvisningarna till 9 kap. 9 § jordabalken skall dock i slällel avse 10 kap. 6 S samma balk.

Första och andra styckena gälla ej, om arrendeavtalet icke träffats för viss tid eller om arrendeförhål­landet upphör på den grund att ar­renderätten är förverkad.

29

Föieslagen lydelse

I fråga om förlängning av arren­deavtal och om villkorstvisl tilläm­pas 9 kap. 8 8 andra stycket och 9 a-13 SS samt 10 kap. 6 S jorda­balken. Hänvisningarna till 9 kap. 9 § jordabalken skall dock i stället avse 10 kap. 6 S samma balk.

Första och andra styckena gäller ej, om arrendeavtalet inte träffats för viss tid eller om jordägaren sä­ger upp arrendeavtalet på den grund att arrenderätten är förver­kad, dock inte om i uppsägningen anges att den sker lill arrendetidens utgång.

Förbehåll alt arrenderätten icke skall vara förenad med rätt till föriäng­ning gäller mot arrendatorn, om det godkänls av arrendenämnden.

85 Arrendeavgiften skall bestämmas i pengar. Har avlal träffals i strid med vad som sagts nu, skall arrendeavgiften utgå med belopp, som är skäligt med hänsyn främst lill parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades. Är ej tid utsatt för eriäggande av avgiften, skall den erläggas sist tre månader före varje arrendeårs utgång.

Föreskrifterna i 8 kap. 9-11 §8 jordabalken om nedsältning av ar­rendeavgift, skadestånd och rätt till uppsägning tillämpas också i fråga om fiskearrende, .arrendatorn har också rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften, om fisket, ulan hans vållande, på grund av fiskpest, vattenförorening eller annan sådan händelse i hög grad försämrats.

VV/Ji8kap. 9-11 SS och 9 kap. 36-39 §§ jordabalken år stadgat om nedsättning av arrendeavgift, skadestånd, rätt till uppsägning och arbetsavtal skall äga motsvarande lillämpning i fråga om fiskearrende. Arrendatorn äger ock rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften, om fisket, utan hans vållande, på grund av fiskpesl, vattenförorening eller annan sådan händelse i hög grad försämrats.

Har arrendatorn före förfallodagen påkallat nedsättning av arrendeavgif­ten i fall då del kan komma i fråga, skall han anses hava guldii den i rätt tid, därest han inom en månad efter det avgiften blivit slutligen bestämd erlägger vad som brisler.

16 S-*

Om part ej godtager arrende­nämnds beslut i fråga om föriäng­ning av arrendeavtal eller faststäl­lande av villkoren för sådan för­längning, får parlen klandra beslu­tet genom atl väcka talan mol den

Om en pari inte godtar arrende­nämnds beslut i fråga om förläng­ning av arrendeavtal eller faststäl­lande av villkoren för sådan för­längning eller uppskov med av­träde, får parten klandra beslutet

* Senaste lydelse 1973: 193.

Prop. 1983/84:136

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

30

andra parten inom två månader från     genom att väcka lalan mol den and-

den dag beslutet meddelades. Klandras icke beslutet inom denna tid, är parts rätt till talan föriorad.

ra parten inom två månader från den dag beslutet meddelades. Klandras inte beslutet inom denna lid, är parts rätt till lalan förlorad.

Arrendenämnds beslut i ärende enligl 3-6 § får ej klandras.

18 §

Talan får ej föras mot fastighets­domstols dom i fråga om faststäl­lande av arrendevillkor i fall ;iom avses i 5 S och ej heller mot hov­rätts dom i fråga om förlängning av arrendeavtal eller fastställande av arrendevillkor i fall som nyss angi­vits.

Fastighetsdomstolens dom i frå­ga om fastställande av arrendevill­kor i fall som avses i 5 8 får inte överklagas. Detsamma gäller hov­rättens dom i fråga om förlängning av arrendeavtal eller fastställande av arrendevillkor i fall som nyss an­givils eller ifråga om uppskov med avträde.

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1985.

2.    Beslämmelsen i 9 kap. 12 a S jordabalken skall inte lillämpas i en

tvist, som har anhängiggjorls vid domslol eller arrendenämnd före ikraft­

trädandet.

3.

Om ett avtal har sagls upp före ikraftträdandet, skall äldre bestäm­melser om uppsägning och hänskjutande av tvist lill arrendenämnd lilläm­pas. I sådant fall tillämpas inte heller 9 kap. 12 b 8 jordabalken.

4.

De äldre bestämmelserna om arbetsavtal i samband med arrende gäller fram till den tidpunkl fill vilken fastighetens ägare tidigast kan säga upp avtalet genom uppsägning efter ikraftträdandet.

5.

Om ett avlal som har ingålls före ikraftträdandet innehåller villkor som fordrar arrendenämndens godkännande, skall den i 1 5 Ijärde stycket föreskrivna liden räknas från utgången av år 1984.

Prop. 1983/84:136

31

Utdrag

JUSTITIEDEPARTEMENTET

PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1983-11-24

Närvarande: statsministern[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, och statsråden I. Carisson,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Hjelm-Wallén, Peter­son,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Bodsiröm,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], R. Carls­son,[REDACTED_EFTERNAMN], Hellsiröm, Thunborg, Wickbom

Föredragande: statsrådet Wickbom

Lagrådsremiss med förslag till ändringar i arrendelagstiftningen

1    Inledning

År 1975 tillkallades sakkunniga för atl se över vissa delar av arrendelag­stiftningen (se 1976 års kommittéberättelse s. 79-85). De sakkunniga antog namnet arrendelagskommittén (Ju 1975:04). Kommitlén har lidigare lagt fram delbetänkandel (SOU 1978: 36) Arrenderätt I Jordbruksarrenda­torns besittningsskydd. Betänkandet har legat lill grund för lagstiftning (prop. 1978/79: 183, LU 23, rskr 413, SFS 1979:371-373).

Kommittén', som erhöll tilläggsdirektiv år 1979 (se 1980 års kommitté-berättelse del 

II 

s. 27-34), avlämnade i november 1981 sitt slutbetänkande (SOU 1981:80) Arrenderätt 2 Regler om invesleringar i arrendejordbruket m. m. Belänkandel har remissbehandlats.

Till protokollet i detta ärende bör fogas dels kommitténs sammanfattning av betänkandet som bilaga 1, dels kommitténs förfallningsförslag som bilaga 2, dels en förteckning över remissinstanserna som bilaga 3. En sammanställning av remissyttrandena har gjorts inom justiliedepartemen­tet och finns tillgänglig i lagstiftningsärendet (Dnr 2797-81).

Stockholms handelskammare har i en skrivelse den 10 mars 1981 lill jusfitiedepartementet hemställt om lagstiftning för atl stärka besittnings­skyddet för anläggningsarrendatorerna. Skrivelsen bör fogas lill protokol­let i delta ärende som bilaga 4.

Jag har i detta ärende särskill samråll med chefen för jordbruksdeparte­mentet.

' Generaldirektören Ingvar Widén, ordförande, samt riksdagsledamöterna Thorsien[REDACTED_EFTERNAMN] och Sven[REDACTED_EFTERNAMN].

Prop. 1983/84:136

32

2    Allmän motivering

2. i Allmänna synpunkter

Arrende föreligger när någon upplåter jord till nyttjande mol ersättning. Upplåtelse kan ske i form av jordbruksarrende, bostadsarrende, anlägg­ningsarrende eller lägenhetsarrende. Allmänna bestämmelser om arrende finns i 7 och 8 kap. jordabalken (JB). De särskilda reglerna om jordbruksar­rende finns i 9 kap. JB. Bestämmelserna om bostadsarrende och anlägg­ningsarrende finns i 10 och 11 kap. JB. När någon mot ersättning upplåter fiskerätt åt annan, kan det ske som fiskearrende. Bestämmelser härom finns i lagen (1957: 390) om fiskearrenden.

Artendelagskommittén har i enlighet med sina direktiv främst sysslat med frågor som gäller upplåtelse genom jordbruksarrende. Även i min framslällning kommer tyngdpunkten atl läggas på reglerna om jordbruksar­rende. Flera av förslagen avser dock även andra former av arrende.

.

\rtende

har sedan gammalt en väsenllig betydelse för det svenska jordbruket. Av det lolala antalet jordbruksförelag är f.n. omkring 15 procenl brukningsenheter som helt arrenderas av brukaren och omkring 35 procent brukningsenheter som består av såväl arrenderad som ägd mark. Endast omkring hälften av alla jordbruksföretag består alltså av bruknings­enheter som helt ägs av brukaren.

Av det sagda framgår atl lagstiftningen om jordbruksarrende måste ulformas så att den står i god överensslämmelse med målen för jordbruks­politiken.

Senast fastställdes riktlinjer för jordbrukspolitiken vid 1977/78 års riks­möle (prop. 1977/78:19, JoU 10, rskr 103). Riktlinjerna bygger på de tre cenlrala mål som den svenska jordbrukspolitiken har haft sedan efterkrigs­tiden, nämligen ell produktionsmål, ett inkomslmål och ett effektivitets-mål. Målen har under olika perioder haft skiftande formuleringar och olika inbördes tyngd.

Med stöd av regeringens bemyndigande den 9 december 1982 tillkallade chefen för jordbruksdepartementet en kommitté (Jo 1983:01) som har i uppdrag atl utreda utformningen av en livsmedelspolitik. Som framhålls i kommitléns direktiv (Dir 1982: 103 s. 6) bör under huvudsyftet atl trygga vår livsmedelsförsörjning som likställda delmål för jordbrukspolitiken gälla alt konsumenterna får lillgång lill livsmedel av god kvalitet till rimliga priser och att jordbrukarna får en med andra jämförbara grupper likvärdig standard.

Under tiden lill dess kommitténs arbele har hunnil resultera i beslut av statsmakterna råder ett temporärt förbud mot nybyggnad av djurstallar enligl lagen (1983: 147) om förbud under viss lid mot nybyggnad av djur­stallar för nötkreatur, svin och fjädert"ä (prop. 1982/83: 112, JoU 27, rskr 188).

Prop. 1983/84:136

33

Den artendelägstiftning som fanns före JB innebar en långtgående upp­delning av artenden i olika kategorier med särskilda bestämmelser för publika, sociala och övriga artenden. Enligt en allmän uppfattning var lagsliflningen svåröverskådlig och svårtillämpad.

JB, som trädde i kraft den 1 januari 1972, innebar en genomgripande reform av arrendelagstiftningen. I princip tillskapades en enhetlig lagstift­ning för alla jordbruksartenden. JB innebar också alt jordägare och arren­datorer gavs en ökad avtalsfrihet i ekonomiska angelägenheter. Avsikten var alt man härigenom bl. a. skulle tillgodose del jordbrukspolitiska effek-livitelsmålet. Utbudet av mark för artende antogs komma atl slimuleras av en ökad avtalsfrihet. Därigenom skapades ökade möjligheter alt förstärka brukningsenheter genom tillskott av arrenderad jord, vilkel antogs medfö­ra atltakten i strukturrationaliseringen skulle öka. JB innebar emellertid inle bara alt arrendelagstiftningen reformerades i riktning mol en ökad avtalsfrihet. Samtidigt skyddades också arrendatorn genom tvingande regler, t.ex. när det gällde besiUningsskyddet. Eu starkt besiUningsskydd ansågs motiverat från både sociala och samhällsekonomiska synpunkter (prop. 1970: 20 s. B 854).

Efler JB:s ikraftträdande synes strukturrationaliseringen inom jordbru­ket i ökande omfattning ha kommil alt ske genom lillskollsarrenden. Ulvecklingen sedan början av 1970-talet och lill i dag har inneburit dels atl del totala antalet jordbruksföretag har minskal inte obetydligt, dels aU den arrenderade arealen har ökat från omkring 30 lill drygl 40 procent av åkerarealen.

Del förhållandel atl strukturrationaliseringen numera ofta sker genom tillskottsartende har under senare år alltmer kommil att uppmärksammas i den jordbrukspolitiska debatten. Man har därvid pekat på att det inle är givet all ett tillskottsartende bidrar till att tillskapa mera ralionella och lönsamma jordbruksföretag. Sådana arrenden kan, påpekas det, försvära en önskvärd strukturomvandling saml även bidra lill en stegring av arren­depriserna (se t. ex. LU 1977/78: 26 s. 14).

Den fortgående rationaliseringen inom jordbruket har också lett till all frågan om investeringsnivån på arrendegårdarna alltmer har uppmärksam­mats.

Somjag inledningsvis nämnde har del av arrendelagskommittén avläm­nade delbetänkandel (SOU 1978:36) legal till grund för lagsfiftning. Ge­nom de nya reglerna, som irädde i kraft den 1 juli 1979, stärktes artendato­rernas besittningsskydd i självinträdesfallen. Jordägarens inlresse av alt få brukningsrätten till artendeställel skall vägas mol artendalorns behov av social och ekonomisk trygghet. Före lagändringen var arrendatorn alltid tvungen atl lämna artendeställel vid artendeperiodens utgång, om jordäga­ren gjorde sannolikt att han själv eller en nära anhörig skulle bruka arren­destället i fortsätlningen. 1979 ändrades också reglerna om hur arrendeav­giften skall bestämmas vid förlängning av avtalet. Ändringen innebär bl. a. alt slörre hänsyn skall las till artendeställets avkastningsförmåga. 

3    Riksdagen 1983/84. 1 saml. Nr 136

Prop. 1983/84:136

34

I sitt slutbetänkande har kommittén lagt fram förslag som innebär en omfattande omarbelning av reglerna på arrendeområdet, främst JB:s regler om jordbruksartende. Betänkandet berör följande områden, nämligen in­vesleringar på arrendestället, artendelid och besittningsskydd vid sidoar­rende, muntliga arrendeupplåtelser, upplålelseliden vid kommunala jord­bruksarrenden, förköps- och friköpsrätt för jordbruksarrendalorer, överlå­telse av arrenderätt, artendeavräkning vid ändral penningvärde, fideikom-missarrendalorers rättsställning, underartendalorers rättsställning, förver­kande av jordbruksarrende på grund av vanvård, maximitiden för arren­deupplåtelser, arbetsavtal i samband med artende, ränla på retroaktiv arrendeavgift, dispensregler, uppsägningsförfarandet vid jordbruksar­rende, processordningen i arrendetvister, taxeringsvärderegeln vid bo­stadsarrende samt frågan om följdändringar bl. a. i lagen om fiskeartenden.

Kommitléns belänkande är enhälligt ulom såvitl gäller frågan om överlå­telse av arrenderätt och frågan om artendeavräkning vid ändrat penning­värde.

Efter det att belänkandet avlämnades har bl. a. frågan om friköpsrätt och frågan om överiåtelserätt behandlals av riksdagen (LU 1982/83:27, rskr 266). Jag återkommer strax till delta.

När del gäller den allmänna inriktningen av kommitténs förslag har flera remissinstanser riktat uppmärksamheten på förslagens helhetsverkan på marknaden för jordbruksartenden. Vissa av dessa instanser anser atl ett genomförande av några av förslagen kan få negativa effekter, sett från marknadens synpunkter, när det gäller t.ex. utbud av arrendegårdar och gårdarnas långsikliga strukturutveckling. Dessa förslag anses också leda lill en väsentligt ökad byråkratisering och komplicerad formalisering för parterna.

För egen del anser jag givetvis att det är viktigl atl arrendereglerna utformas så att de inte medför negativa effekier när det gäller utbudet av arrendemark. Å andra sidan är det tydligt att gentemot varje förslag om en förbättring av arrendatorernas rättsställning kan åberopas alt del medför en risk för alt jordägarna blir mindre benägna atl bjuda ul jord på arrende. Lika tydligt är alt denna risk inle kan få hindra alla reformer på artendeom-rådel. Sådana reformer kan vara påkallade t. ex. av starka sociala skäl.

De förslag lill lagstiftning som jag kommer att redovisa i del följande innebär i huvudsak ett genomförande av kommitténs förslag. Mot bak­grund av bl.a. vad som har kommil fram vid remissbehandlingen harjag dock i vissa fall föredragit andra lösningar än dem som kommittén har föreslagil. Jag har också beaklal vad som har anförts i det nyss nämnda betänkandet från lagutskottet. Sammantaget innebär förslagen enligt min mening en påtaglig förbättring av arrendatorernas rättsställning.

Jag vill här nämna atl jag, främst av sociala skäl, kommer alt föreslå dels en företrädesrätt för arrendatorer alt förvärva arrendestället, dels en utvid­gad rätt för artendatorer att överlåta artenderätten. Jag kommer också all

Prop. 1983/84:136

35

föreslå ändringar i reglerna om proceduren vid förlängnings- och villkors­tvister som innebär att artendatorernas ställning stärks i dessa tvister. Förslagen har så betydande fördelar främst ur social synpunkt att man enligt min mening får acceptera alt det kan uppkomma vissa negativa effekter på utbudet av arrendemark. Jag vill dock understryka att jag anser att förslagen har utformats så atl några påtagliga negativa effekter inle skall behöva uppkomma.

Jag kommer i del följande att närmare redovisa mina ställningstaganden till de olika frågor som kommittén har behandlal samt skälen för dessa ställningstaganden. Jag kommer vidare att behandla skrivelsen den 10 mars 1981 från Stockholms handelskammare om anläggningsartendalorer-nas rättsställning (se bilaga 4 samt avsnitt 2.15.2). Redan nu villjag dock ta upp tre av de frågor som kommittén har behandlal.

Kommitlén har övervägt frågan om införandet av en rätt för artendato­rer all friköpa artendeställel (se s. 1191 betänkandet). Därvid har kommit­tén funnil att en friköpsrätt är förenad med så stora nackdelar att dessa inte vägs upp av den förmån som skulle komma vissa artendatorer till del. Kommitlén har därför inte föreslagil alt någon sådan rätt införs.

I det lidigare nämnda betänkandet LU 1982/83:27 anförs emellertid dels att frågan om en friköpsrätt för innehavare av s. k. historiska jordbruksar-renden bör bli föremål för en förutsättningslös utredning, dels atl i sam­band därmed även frågan om behovet av en friköpsrätt till tomtmark bör utredas.

Enligl min mening bör de berörda friköpsfrägorna utredas av en särskild kommitté. Jag avser därför inte atl nu la slällning i friköpsfrågan ulan kommer i slällel alt ta upp frågan om kommittédirektiv senare i dag.

Som tidigare berörts har artendelagskommittén i sitt betänkande lagt fram förslag beträffande processordningen i arrendetvister (se betänkandet s. 197206). Förslagen, som bl.a. innebär atl en särskild arrendedomstol skall inrättas som överinstans till arrendenämnderna och att de artendemål som nu handläggs av fastighetsdomstolarna skall överflyttas till artende-nämnderna, förutsätter alt en samordning skall ske med förslagen i hyres-rällsutredningens slutbetänkande (SOU 1981:77) Hyresrätt 3 om en ny hyresprocesslag m. m.

Kommitténs förslag när del gäller processordningen har fått ett blandat mottagande hos remissinstanserna (se remissammanställningen avsnitt 17). Många remissinstanser, bl.a. samtliga allmänna domstolar som yttrat sig, två artendenämnder, domstolsverket och Sveriges advokatsamfund, är negativa till förslaget om inrättande av en särskild arrendedomslol. Kommitténs förslag att de artendemål som nu handläggs av fastighetsdom­stolarna skall överflyttas till arrendenämnderna har fåll ett mera positivt bemötande av remissinstanserna. Svea hovrätt, domstolsverket och advo­katsamfundet anser dock alt del bör prövas närmare om inte arrende­nämndsmålen kan prövas i allmän domstol för det fall att sakkunniga på

Prop. 1983/84:136

36

arrendeområdet ingår i domstolen. Flera remissinstanser, bl.a. Lantbru­karnas riksförbund (LRF), vill avvakta resultatet av rätlegångsutredning-ens (Ju 1977:06) arbete innan de tar slällning till kommitténs förslag om att en gemensam processlag för artende- och hyresmålen skall utarbetas på grundval av hyresrältsutredningens förslag.

Jag delar i och för sig kommitténs uppfallning alt den nu gällande processordningen i artendelvisler i vissa hänseenden inle är tillfredsstäl­lande. Enligt min mening är tiden emellertid ännu inte mogen för atl ta ställning till en reform av arrendeprocessen. Del finns bl.a. anledning att avvakta vad som blir resultatet av rätlegångsutredningens arbele med alt reformera förfarandel vid de allmänna domstolarna. I rättegångsutredning­ens uppdrag ingår även alt överväga kompetensfördelningen mellan allmän domstol och fastighetsdomstol.

Jag har alltså inte för avsikt atl nu ta ställning lill kommitténs förslag när det gäller processordningen i arrendetvister. Jag förordar i slället att nuva­rande ordning t. v. behålls.

Jag har i denna fråga särskill samrått med chefen för bostadsdeparte­mentet, som i en lagrådsremiss senare denna dag med förslag till ändringar i hyreslagstiftningen kommer atl behandla frågan om handläggningen av hyrestvister.

Den tredje frågan somjag vill ta upp redan nu är kommilténs förslag när del gäller underartendalorernas rättsställning (se betänkandet s. 149-154). Ett moisvarande förslag finns också på hyresområdet (se SOU 1981:77 s. 257-268).

De ifrågavarande förslagen berör bl. a. det fallet alt arrende har upplåtits i andra hand av en arrendator som i själva verkel endasl är bulvan för jordägaren. Frågan om en allmän lagstiftning mol bulvanförhållanden har behandlats av kommissionen (Ju 1982:05) mot ekonomisk brottslighet i delbetänkandel (SOU 1983:46) Bulvanlag, som f.n. remissbehandlas. En­ligt min mening bör man avvakta den vidare behandlingen av kommissio­nens betänkande innan slällning tas lill arrendelagskommilléns förslag beträffande underarrendatorernas rättsställning. Även i denna fråga harjag särskilt samrått med chefen för bostadsdepartementet.

2.2 Investeringar vid jordbruksarrende

Mitt förslag: Jordägaren åläggs en principiell skyldighel atl ulföra inves­teringar som påfordras av en myndighel, t. ex. enligt hälso- eller miljö­skyddslagstiftningen. Regeln utformas efter mönster av vad som nu gäller beträffande jordägarens byggnadsskyldighet enligt 9 kap. 18 och 22 SS JB. Delta innebär bl.a. alt jordägarens investeringsskyldighel endast omfattar sädana anläggningar som behövs med hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på artendeställel.

Den disposiliva regeln i 9 kap. 21 S JB om rätt för artendalorn all få ersättning för täckdikning görs tvingande.

Prop. 1983/84:136

37

Kommitténs förslag: Artendatorn får söka tillstånd hos arrendenämnden att göra in vestei ingår som medför varaktig nytla för jordbruket på arren­destället. Vid arrendets upphörande skall jordägaren betala ersättning till artendalorn med ett belopp som skall molsvara vad arrendestället genom invesleringen har ökat i värde. (Se betänkandet s. 67-78.)

Remissinstanserna: Flertalel remissinslanser lillslyrker eller motsätter sig inte att regler införs. Många remissinstanser, bl.a. i slort sell alla som företräder jordägareintresseri samt en fingsrätt och Sveriges advokatsam­fund, avstyrker dock kommitténs förslag. Även remissinstanser som inte avstyrker har kritiska synpunkter och efterlyser förtydliganden pä olika punkter. Särskilt ersättningsregeln har kommenterats av ett stort antal remissinslanser. Många av dessa anser att ersättningsfrågan måste lösas i samband med atl tillstånd lämnas till invesleringen. Även de förutsättning­ar under vilka investeringstillstånd kan lämnas måsle enligl många remiss­instanser anges klarare. Flera remissinstanser, bl.a. LRF, vill också ha särskilda regler för investeringar som påfordras av en myndighet. Sveriges jordbruksartendalorers förbund anser att täckdikning har sådan belydelse att den bör särbehandlas. (Se remissammanställningen avsnill 2.)

Skäl för mitt förslag: Enligt gällande regler om jordbruksarrende (se 9 kap. 15-22 S§ JB) är varken jordägaren eller arrendatorn skyldig all förbäitra arrendestället under artendetiden. Däremot skall artendatorn underhålla och vårda arrendestället. Arrendatorn har rätt att få ersättning av jordäga­ren för vissa förbättringar som han har ulfört på artendeställel. Della gäller i första hand lillträdesbrister som arrendalorn har avhjälpt. En ersättnings-rätt föreligger också när det gäller ny täckdikning och vissa andra frislåen­de förbättringar, dock inte uppförande av byggnad, vilka har medfört en varaktig nytta för jordbruket. Rätt till ersättning för frislående förbättring­ar föreligger endast om inle annat har avtalals. Vidare är jordägaren skyldig att utföra och bekosta det arbete som behövs därför att en bygg­nad, täckdikning eller annan anläggning, som finns på arrendestället, blir så skadad eller sliten att den inte längre fyller.sitt ändamål ulan behöver byggas om eller ersättas med en ny. Jordägarens byggnadsskyldighet om­fattar endast sådana ålgärder som inte ingår i arrendatorns underhållsskyl­dighet och som är motiverade från ekonomisk synpunkt. Har jordägaren fullgjort sin byggnadsskyldighet eller bekostat en fristående föi-bältring, är arrendalorn i princip skyldig all godta en skälig höjning av arrendeavgif­ten.

Kommillén har föreslagil alt vissa ylleriigare invesleringar blir föremål för lagstiftning. Investeringarna karaktäriseras på det sättet att de skall gå utöver arrendatorns underhällsskyldighet och jordägarens byggnadsskyl­dighet enligt nuvarande regler samt leda till en påtaglig förbättring av arrendeställets skick. Kommittén föreslår atl arrendalorn skall få ersätt-

Prop. 1983/84:136

38

ning av jordägaren för en sådan investering, om arrendenämnden har lämnat tillstånd till investeringen. Ersättningen skall bestämmas vid av-trädessyn och skall molsvara vad artendeställel genom investeringen har ökat i värde. Kommitléns förslag innebär vidare atl reglerna om invesle­ringar på artendeställel görs tvingande.

I motiven till de nu gällande reglerna om frislående förbättringar på arrendeställena framhålls atl reglerna inte bör ges en sådan konstruktion att de driver fram en ökad lotal jordbruksproduktion. Alla bestämmelser om ersättning för fristående förbättringar gjordes därför dispositiva (se prop. 1970:20 s. B 837 och 879).

Gällande regler bygger på principen atl ansvaret för atl nödvändiga investeringar görs vilar på jordägaren. Det finns emellertid ingel som hindrar alt parterna kommer överens om alt artendatorn skall göra en inveslering. Det är också sådana invesleringar som tillkommer genom samarbele mellan jordägaren och artendatorn som har de bästa förutsätt­ningarna atl bli nyttiga och lönsamma för jordbruket. Parterna kan bl.a. komma överens om de villkor som de anser rimliga för en investering på ett arrendeställe. Artendalorn har vidare i princip rätt atl på egen risk ulföra en inveslering. I vissa fall kan också statligt slöd lämnas för all främja en sådan rationalisering som det här är fråga om.

Som skäl för förslaget om tvingande regler om invesleringar har kommil­lén åberopat att arrendeställena är eftersatta i investeringshänseende jäm­fört med fastigheter som brukas eiv ägaren och atl detta kan förklaras med avsaknaden av tvingande regler om skyldighel atl göra varaktiga förbätl­ringar på arrendeställena.

Rikligheten av kommitléns uppfattning alt artendeslällena är eftersatta i invesleringshänseende har bestritts av flera remissinstanser. Några re­missinslanser har pekat på atl eventuella brister när det gäller inveslering­ar på artendeslällena kan bero på andra faktorer än att del saknas tvingan­de regler.

Enligt min mening ger ulredningen i ärendel inle något säkert stöd för uppfattningen alt den av kommittén förordade lagstiftningen behövs.

Av belydelse för mitl ställningstagande till kommitléns förslag i denna del är vidare atl remissinstanserna har framställt många invändningar mot förslagets praktiska konsekvenser. Särskilt problematiskt är enligl min mening atl frågan om jordägarens ersättningsskyldighet lill artendatorn för en inveslering enligt förslagel ställs på framtiden och inte avgörs när investeringen äger rum. Mot förslaget talar vidare del förhållandel atl ett genomförande skulle kunna orsaka samhället inle obetydliga koslnader för att lösa tvister mellan jordägare och artendatorer i tillstånds- och ersätt­ningsfrågor.

Vid övervägande av det anförda harjag kommit lill den uppfattningen all del inte nu bör införas sådana generella invesleringsregler som kommittén har föreslagit. Detta innebär emellertid inte alt man hell och hållet bör

Prop. 1983/84:136

39

avslå från lagstiftningsåtgärder beträffande investeringar på arrendestället. Jag anser således att lagstiftning bör ske i två avseenden.

I första hand tänker jag då på sådana invesleringar som en myndighet kräver för att en jordbruksartendator skall kunna fortsätta atl bedriva verksamheten på artendeställel på det säll som förutsattes när arrendeav­talet ingicks. Bl. a. Uppsala universitet, LRF och Sveriges jordbruksarten­dalorers förbund anser att del behövs särskilda regler för sådana invesle­ringar.

Till skillnad från hyresområdet saknas på arrendeområdet uttryckliga regler om det hinder i rättighetens utövande som kan uppkomma fill följd av ell beslut av en myndighel (se 8 kap. 9-11 SS samt 12 kap. 10 S andra stycket, 12 S och 16 8 första stycket 4 JB).

I förarbetena lill de artenderättsliga reglerna anförs bl.a. atl det av allmänna avtalsrättsliga grundsatser följer att en jordbruksartendator har rätt lill nedsältning av arrendeavgiften, om arrendestället utan hans vål­lande undergår en väsenllig förändring under artendetiden, och alt arten­datorn har rätt att säga upp avlalel, om skadan inte är ringa. Särskilda regler om atl ändrade förhållanden under närmare angivna förutsättningar skulle kunna leda till jämkning eller hävande av avtalet föreslogs inte, eftersom avsaknaden äv regler inte hade känts särskilt besvärlig (prop. 1970:20 s. B945-946).

De allmänna avtalsrättsliga grundsatserna innebär inte atl jordägaren är skyldig alt investera på arrendestället i anledning av atl en myndighel kräver att åtgärder vidlas för alt en jordbruksartendator skall få fortsätta att bedriva verksamheten på arrendestället på det sätt som förutsattes när arrendeavtalet ingicks. Indirekt kan emellertid reglerna ha den effekten alt en investering kommer till stånd. Om jordägaren inte investerar riskerar han ju atl arrendatorn tvingas alt ändra sin verksamhel och att denne därigenom i sin tur framtvingar t.ex. en sänkning av arrendeavgiften. Enligt min mening är det emellertid, när det gäller jordbruksarrende, en brist i regelsystemet att det inte direkl framgår om och under vilka förut­sättningar som jordägaren är skyldig atl göra en inveslering. Jag anser därför alt denna fråga bör regleras särskilt i 9 kap. JB.

En myndighel kan komma att rikta krav i anledning av verksamhelen på ett arrendeställe enligf bl. a. de bestämmelser som gäller på områden som arbetarskyddet, djurskyddet samt hälso- och miljöskyddet. Ett ingripande enligt arbetsmiljölagen (1977:1160) eller lagen (1944:219) om djurskydd kan således t.ex. leda till att ladugården på ell artendeställe inte får användas på det sätt som förutsattes när arrendeavtalet ingicks. På mot­svarande sätt kan ett ingripande enligt miljöskyddslagen (1969:387) eller hälsoskyddslagen (1982:1080) leda lill t. ex. alt djurhållningen på ett arren­deställe måste upphöra, om inte gödselvårdsanläggningen moderniseras.

Det är i princip den som driver verksamheten, dvs. i delta fall arrenda­torn, som blir föremål för ingripanden enligl de nämnda lagarna. Detta är

Prop. 1983/84:136

40

också naturligt bl. a. mol bakgrund av all jordägarens möjlighet att besläm­ma över hur verksamheten på artendeställel skall bedrivas ofta är in­skränkt till följd av arrendeavtalet. I vissa fall torde emellertid ett ingripan­de också kunna rikias mot jordägaren.

I 9 kap. 18 § JB finns regler om vad som gäller för del fall alt en byggnad, täckdikning eller annan anläggning har skadats eller förslilits så att anläggningen måsle byggas om eller ersättas med en ny för att tjäna sitt ändamål. Reglerna, som är tvingande, innebär bl.a. att jordägaren skall utföra arbetet, om anläggningen behövs med hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på artendeställel. Har jordägaren utfört ett arbete som avses i 9 kap. 18 S JB är arrendatorn skyldig att godta en skälig höjning av artendeavgiflen, om arbetet har ökat artenderättens värde (9 kap. 22 8 JB).

De av mig nu förordade reglerna om investeringar på artendeställel bör kunna utformas efter mönster av bestämmelserna i 9 kap. 18 S JB. Jag återkommer ull reglerna i specialmotiveringen.

Det andra området där jag ämnar föreslå lagstiftningsåtgärder avser täckdikningar.

Enligl 9 kap. 21 8 första stycket JB är arrendatorn, om han utför ny täckdikning som artendenämnden har funnil behövlig med hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på artendeställel, vid arbetets fullbordande berälligad till ersällning av jordägaren med belopp vartill artendenämnden fastställt beräknad kostnad för arbetet. Bestämmelsen gäller endast om inte något annat har avtalats.

För att markens produktionsförmåga skall kunna tas tillvara på rätt sätt krävs alt den är tillfredsställande torrlagd. Behovet av investeringar i täckdikning torde vara belydande inom det svenska jordbruket. Det synes vara en allmän uppfattning atl en jordägare, som under en längre tid arrenderar ul en faslighet, är mindre benägen all investera i ny täckdikning än en jordägare som själv brukar marken. Della bestyrks också av all en mindre andel av den artenderade än av den ägda arealen lorde vara systemtäckdikad (se betänkandet Ds Jo 1982:7) Slalligt stöd lill jordbruket i norra Sverige s. 6869).

Med hänsyn till del sagda bör airendalorns möjligheter att få till stånd en ny täckdikning på arrendestället förbällras. Detta kan ske genom atl den f. n. disposiliva beslämmelsen i 9 kap: 21 8 första stycket JB görs tvingan­de lill arrendatorns förmån. Härigenom förhindras jordägaren att avtala bort sin skyldighet att bekosta behövliga nytäckdikningar. Jag anser inte atl det finns skäl all befara all en sådan lagändring skulle medföra att jordägarna tvingades alt bekosta täckdikningar som inte är jordbrukseko-nomiskl och miljömässigt försvarbara. En förutsättning för att jordägaren skall vara ersältningsskyldig för en täckdikning enligl 9 kap. 21 8 första stycket JB är ju att artendenämnden har funnit täckdikningen behövlig med hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på artende­ställel.

Prop. 1983/84:136

41

Under hänvisning lill del anförda föreslår jag alt 9 kap. 21 8 första stycket JB görs tvingande till arrendatorns förmån.

2.3 Arrendetid och besittningsskydd vid jordbruksarrende som är sidoar­rende

Mitt förslag: Någon ändring av gällande regler görs inte (se 9 kap. 2 och 7 SS JB). Detta innebär att sidoarrenden med en arrendetid om ett år eller kortare lid, liksom hittills, inle blir förenade med besittnings­skydd.

Kommitténs förslag: Besittningsskydd införs för sidoartenden med en ar­rendetid på ett år. Vidare föreskrivs en eilårig minimitid för upplåtelser av sidoartende. Minimitiden skall inte gälla för ularrendering av mark från lantbruksnämndens markreserv och inte heller om arrendenämnden har godkänt en upplåtelse för kortare tid. I andra fall skall en upplåtelse gälla för ell år även om upplåtelsen avser en kortare tid. (Se betänkandet s. 80-86 och 90-92.)

Remissinstanserna: Flertalel remissinstanser har en negaliv inställning lill att besittningsskyddet vid sidoarrende förstärks på del sätt som kommillén har föreslagit. En allmän invändning mol förslagel är atl det kan försvåra strukturrationaliseringen. (Se remissammanställningen avsnitt 4.)

Skäl för mitt förslag: Jordbruksarrende är enligt JB antingen gårdsarrende eller sidoarrende. Gårdsarrende föreligger när arrendet omfattar bostad för arrendatorn. Övriga jordbruksarrenden är sidoarrenden. Jordbruksarren­den är i princip förenade med besittningsskydd, dvs. rätt lill förlängning av avtalet. I bestämmelserna om besittningsskydd har emellertid undantag gjorts för sidoarrenden med en arrendetid om ell år eller kortare tid (se 9 kap. 7 8 första stycket 1 JB).

Gårdsarrenden skall i princip upplåtas på minsl fem år (se 9 kap. 2 8 JB). För sidoartenden finns det inle någon regel om minimitid. Enligl en av kommittén företagen undersökning har färte än 30 procent av de sidoarten­den som uppfyller kravet på skriftlig form (jfr avsnitt 2.4) en avtalstid om ett år eller kortare tid.

Bakgrunden till kommitléns förslag all alla sidoarrenden i princip för­enas med besittningsskydd är de olägenheter som uppkommer för en sidoarrendator som saknar sådant skydd. Denne vet inle hur lång tid som han får behålla arrendet och får därigenom, framhåller kommittén, svårare att planera driften. Vidare kan han normall inle göra erforderliga invesle­ringar. Om sidoarrendet ulgör en betydande del av den areal som han brukar, är hela förelagets existens beroende av alt sidoartendel består.

Prop. 1983/84:136

42

För egen del villjag till en början peka på alt artendatorn, när det gäller sidoart-ende, många gånger har en väl så stark ställning i förhandlingarna om artendevillkoren som jordägaren. Förhandlingarna kan t.ex. gälla ett mindre jordområde och den tilltänkte artendalorn kan vara ägare till en störte jordbruksfastighet. I en del fall torde dock arrendalorn befinna sig i ett underiäge, t. ex. för del fallet all sidoarrendel är av aygörande betydel­se för hans jordbruksföretag.

Behovel av alt skydda arrendatorerna i de sist nämnda fallen kan an­föras som ett skäl för tvingande regler om besittningsskydd, när det gäller sidoarrenden. Ett sådant besittningsskydd kan emellertid inte få innebära alt man understöder bibehållandet av sidoarrenden som med hänsyn lill brukningsförhållandena är olämpliga och som därför så snabbt som möjligl bör kunna slällas lill förfogande för ralionaliseringsåtgärder.

Av del anförda framgår alt det är svårt atl genom en generell regel fastställa gränsen mellan sådana sidoarrenden som bör förenas med besitt­ningsskydd och sådana som inte bör tillerkännas ett sådant skydd.

Enligt kommitténs förslag skall gränsdragningen åstadkommas genom ett dispensförfarande där förutsättningarna för besittningsskydd kan prö­vas i varje särskill fall. Som framhålls av remissinstanserna orsakar emel­lertid en sådan ordning belydande besvär för den enskilde. Det föreslagna syslemet fordrar vidare en omfattande och kostnadskrävande organisation för prövning av dispensfrågor.

De invändningar som kan förtis fram mol ett system med ett generellt dispensförfarande ansågs vid de överväganden som föregick artenderefor-men i JB vara av den tyngden att systemet inte borde genomföras (prop. 1970:20 s. B 860). Enligt min mening finns del inte skäl alt nu frångå denna bedömning. Jag vill därvid särskilt peka på alt det nuvarande slalsfinan­siella lägel inte tillåter några koslnadsökningar och all det föreliggande . materialet inte utvisar atl den gällande ordningen missbrukas av jordägar­na.

Milt ställningslagande mot ett system med ett dispensförfarande när det gäller sidoarrenden ligger i linje med riksdagens ställningstagande nyligen till frågan om konlroll av tillskoltsartendena ur jordbrukspolilisk syn­punkl. Nyttan av en sådan kontroll ansågs inle uppväga ingreppet i avtals­friheten eller de avsevärda kostnader som skulle uppslå vid del omfattande kontrollsystem som blev nödvändigt (JoU 1981/82: 22 s. 3).

2.4 Muntliga arrendeupplåtelser

Mitt förslag: Någon ändring av gällande regler görs inle (se 8 kap. 3 S JB). Della innebär bl. a. att muntliga avlal om jordbruksarrende, liksom hittills, är ogiltiga.

Prop. 1983/84:136

43

Kommitténs förslag: Den artendator som har ingått ell muntligt avtal om jordbruks- eller bosladsartende skall kunna utverka en s. k. arrendeför­klaring hos arrendenämnden. En sådan förklaring skall meddelas på ansö­kan av arrendatorn, om artendatorn har tillträtt arrendestället utan alt ett skriftligt avlal har upprättats och jordägaren inte medverkar lill atl ett sådanl avtal kommer till slånd. I samband med atl en artendeförklaring meddelas skall arrendenämnden bestämma skäliga villkor för arrendet. Därvid skall nämnden inle fastställa vad parterna en gång i liden har avtalat ulan i slället inrikla sig på vad som bör gälla för framliden. (Se betänkandet s. 79-90.)

Remissinstanserna: Flertalet remissinslanser godtar i princip förslagel om arrendeförklaring. Många instanser anser emellertid att den muntliga över­enskommelsen bör ligga till grund för arrendeförklaringen och atl en sådan förklaring skall få meddelas försl när arrendet har pågått någon lid, exem­pelvis två år. Några remissinstanser anser all arrendeförklaring bör förbe­hållas sådana artenden som är av väsentlig betydelse för artendatorn. Det framhålls också atl inslitutel arrendeförklaring saknar motsvartghet i nå­gon annan avlalsrättslig relation. (Se remissammanställningen avsnitt 3.)

Skäl för mitt förslag: Till en början krävdes inte enligt 1907 års lag om nyttjanderätt till fast egendom alt ett avtal om jordbruksarrende skulle upprättas skriffiigen. Genom lagstiftning år 1943 infördes emellertid ett sådant krav. De regler som då infördes gäller i princip än i dag (se 8 kap. 3 8 JB). Reglerna innebär att muntliga avlal om jordbruksarrende är ogil­tiga. Om arrendatorn har tillträtt artendeställel ulan alt ett skriftligt avtal har upprättats, har han dock rätt lill skadestånd av jordägaren under förutsättning att det inte har berott på arrendatorn att ett giltigt arrendeav­tal inte har kommit till stånd. Skriftlighetskravet gäller även för bostadsar­rende och anläggningsarrende. Krav på skriftlig form uppställs däremoi inte när det gäller lägenhetsarrende.

Statistiska centralbyrån utförde under år 1977 på uppdrag av kommittén en enkätundersökning rörande jordbruksarrenden och artendeavgifier. Undersökningen utvisade bl.a. alt muntliga artendeavtal är relativt van­liga. I ett av de undersökta länen var t. o. m. mer än hälften av artendeavta-len muntliga. Undersökningen utvisade också atl muntliga avtal förekom­mer i mindre ulsträckning i mera utpräglade jordbruksområden och att dessa avtal i regel avser sidoarrende av mindre åkerarealer. Det är vidare vanligt att jordägaren och artendalorn i dessa fall är släkt med varandra.

Kommitlén anser mot bakgrund av slalisliska centralbyråns undersök­ning all antalet muntliga avtal är högre än vad som kan godtas. Samtidigt anser kommittén atl det är olämpligt alt upphäva formkravet. Kommitléns förslag om att man i lagstiftningen skall införa institutet arrendeförklaring har tillkommit i syfle atl minska antalet muntliga avtal och förbättra de berörda artendalorernas ställning.

Prop. 1983/84:136

44

Av ulredningen framgår att den skadeståndssanktion som gällande regler riktar mot jordägaren för det fall atl denne inte respekterar ett munlligl avtal knappast alls lillämpas i praktiken. Kommittén har härav dragit den slutsatsen att arrendatorn får bära de negativa verkningarna av del formkrav som gäller belräffande jordbruksarrende. Jag delar inte kom­mitténs uppfattning på denna punkl. Det förhållandet att skadeståndssank­tionen inle har åberopats talar nämligen, enligt min mening, snarast mot att arrendatorerna skulle ha lidit någ.on skada.

Förslaget om arrendeförklaring är enligt min mening en nyskapelse på avtalsrättens område som inle går fri från principiella och praktiska in­vändningar. Det finns också anledning all befara atl ett genomförande av förslagel kommer alt leda till att antalet tvister ökar.

Vill man införa regler om arrendeförklaring, anserjag liksom åtskilliga remissinstanser att den muntliga överenskommelsen måste ligga till grund för artendeförklaringen. Den av kommitlén redovisade undersökningen synes emellertid visa att omkring 90 procent av de muntliga avtalen avser sådana upplåtelsetider alt avtalet, om del hade varil skriftligt, inte skulle ha varit förenat med besittningsskydd. En arrendeförklaring skulle alltså endast undantagsvis komma alt leda lill att en artendator får ett sådanl skydd (jfr avsnitt 2.3). Värdel av arrendeförklaring som ett medel att stärka artendatorernas besittningsskydd skulle därmed bli tämligen ringa.

Mot bakgrund av det anförda har jag kommit lill den uppfattningen alt förslagel om arrendeförklaring inle bör genomföras.

Kommittén har också diskuterat frågan om alt upphäva skriftlighetskra­vet när det gäller avtal om jordbruksarrende. Därvid har kommittén funnil alt det inte är lämpligl att föreslå något avsteg från della krav. Kommitténs uppfattning på denna punkt har godtagils av remissinstanserna.

Det naturliga för svensk rätt är alt anse att muntliga avtal är giltiga. Mot bakgrund härav ligger det nära lill hands alt förorda ett upphävande av del gällande formkravet beträffande arrende. Den allmänna uppfattningen på arrendeområdet är emellertid atl detta inte är lämpligt. Den gällande ord­ningen synes också i praktiken fungera tämligen väl. Främsl med hänsyn till det sagda finner jag atl det gällande kravet på skriftlig form bör behållas i artendelagstiflningen.

2.5 Upplåtelsetiden vid kommunala jordbruksarrenden

Mitt förslag: Den generella rätten för kommunerna atl upplåta gårdsar­renden, dvs. sådana jordbruksartenden som omfattar bostad för arren­ datorn, med en artendelid om ett år tas bort (se 9 kap. 2 8 JB). Kommu­nerna blir - i likhet med övriga jordägare - skyldiga alt söka dispens hos arrendenämnden, när det gäller gårdsartenden med en arrendetid som understiger fem år.

Prop. 1983/84:136

45

Kommitténs förslag: Överensstämmer med mitt förslag utom såtillvida att krav på dispens endast uppställs beträffande gårdsarrenden som helt ligger utanför delaljplanelagt område (se belänkandel s. 93-108).

Remissinstanserna: Flertalel remissinslanser godtar eller lämnar utan erin­ran att det uppställs krav på dispens även när det gäller kommunala gårdsartenden med en kortare artendelid än fem år. Huvuddelen av dessa instanser har inga invändningar mot kommitléns förslag om undantag från dispenskravet, men många instanser - bl.a. en artendenämnd, LRF och Sveriges jordbruksarrendalorers förbund - anser att någol undanlag inte bör göras. Kommitténs förslag avstyrks av bl. a. kommunförbundet och de båda hörda länsslyrelserna. (Se remissammanställningen avsnitt 5.)

Skäl för mitt förslag: JB vilar på den principen all de kommunala upplåtel­serna skall följa samma regler som övriga jordbruksarrenden. När det gäller minimitiden vid upplåtelser av gårdsartenden bibehölls dock i JB beträffande de kommunala upplåtelserna en lidigare gällande särtegel om ett år, medan minimitiden för övriga sådana upplåtelser bestämdes till fem år (se 9 kap. 2 8 JB). Motiven lill den särskilda regeln beträffande kommu­nala upplåtelser var främsl alt det ansågs svårt för kommunerna att i förväg överblicka en så lång artendelid som fem år och avgöra om marken behövde las i anspråk för annat ändamål inom denna tid. Man ville också förhindra att kommunerna av försiktighetsskäl undvek alt upplåta mark på gårdsartende (se prop. 1970:20 s. B 871-873, 3LU 1970:80 s. 206).

Vid gårdsarrende saknar artendetiden betydelse för arrendatorns besitt­ningsskydd. Rätt till förlängning av avtalet föreligger dock inte om jordäga­ren exempelvis gör sannolikt alt arrendestället skall användas i enlighel med en fastställd detaljplan (se 9 kap. 8 S första stycket 5 JB).

Ett avtal om gårdsarrende som avser kortare tid än föreskriven minimi­tid blir inte ogiltigt ulan gäller för minimitiden. Om artendenämnden har godkäni avlalel i den delen, gäller det dock för den överenskomna tiden (se 9 kap. 2 8 andra stycket JB). Innebörden av gällande rätt är alltså atl en kommun inle behöver dispens av arrendenämnden för arrendetider som är kortare än fem år men minsl ett år.

Frågan om artendelidens längd vid upplåtelser av kommunala gårdsar­renden har även efter JB:s ikraftträdande diskuterats i olika sammanhang (se bl. a. LU 1974:35 och 1977/78:26).

Enligl en av kommittén utförd undersökning av kommunernas avtals­praxis utgjorde den kommunalägda jordbruksmarken år 1978 2,5 procenl av den lolala arealen jordbruksmark i landet. Kommunerna innehar visser­ligen i princip mark endast för framlida utbyggnad och inle för att bedriva jordbruk eller för att skaffa sig ekonomiskt utbyte genom att arrendera ul marken. Av kommitténs undersökning framgår emellertid alt en betydande del av kommunernas markinnehav enligt kommunernas egna bedömningar

Prop. 1983/84:136

46

inle kommer alt exploateras inom de närmasle årtiondena. Undersökning­en ger bl. a. vid handen alt ca 60 procent av den korltidsupplålna gårds­arealen ligger inom områden som enligt vad kommunerna själva har upp­getl inte kommer atl användas för annal ändamål än jordbruk före år 2000.

För egen del anserjag all de nu redovisade kommunala bedömningarna kan las för goda. Man kan alltså utgå från att huvuddelen av de korttidsupplålna kommunala gårdsartendena avser mark som kommer att användas för jordbruksändamål i vart fall under de närmaste årtiondena.

Statsmakterna har tidigare vid flera tillfällen underslrukil vikten av atl upplåtelsetiden vid kommunala gårdsartenden inle sätts kortare än som föranleds av omständigheterna (prop. 1970:20 s. B 872, 3LU 1970:80 s. 206, LU 1974:35 s. 39 och 50). Också jag anser atl detta är vikligl. Jag tänker då inte bara på den enskilde artendalorns behov av atl kunna planera driften långsiktigt. Även ur jordbruksnäringens synpunkt bör mål­sättningen vara alt jordbrukarea skall driva jordbruket i ett långsiktigt perspektiv.

Av vad jag nu har anfört framgår atl särtegeln när det gäller kommunala upplåtelser av gårdsarrende i fiertalet fall har utnyttjats ulan all någol egentligt behov därav har förelegat. Ett sådanl utnyttjande av regeln har inte varit avsett och innebär nackdelar främsl för artendalorerna. Det finns alltså skäl av betydande styrka som talar för atl särtegeln las bort.

Ett borttagande av särtegeln kan givetvis innebära vissa nackdelar för kommunerna. Dessa är dock främst av administrativ art. Om särtegeln tas bort innebär detta således inte att kommunerna förhindras atl upplåta gårdsarrenden med en kortare arrendetid än fem är. Sådana upplätelsetider kommer fortfarande att kunna användas under förutsättning att artende­nämnden godkänne.det.

Genom alt utnyttja dispensmöjligheten kan alltså kommunerna säkra alt en fastighet som är upplåten på gårdsartende kan exploateras när detta behövs. Detta förutsäller att kommunerna belräffande varje upplåtelse av gårdsartende gör klart för sig när marken kan behöva exploateras. Atl så sker innebär en viss administrativ belastning för kommunerna, men del kan också ur kommunens egen synpunkt många gånger vara en fördel alt det framtida markutnyttjandel klarläggs. Längre arrendelider belyder ock­så alt kommunen befrias från det adminislrativa arbete som uppkommer vid återkommande förnyelser av korttidsavtal.

Enligt min mening är fördelen av särregeln ur kommunal synpunkt inle så slor alt den uppväger de nackdelar som regeln kan medföra i den praktiska tillämpningen. Jag förordar följaktligen atl regeln las bort.

Kommittén har som lidigare nämnts föreslagil all särtegeln behålls be­träffande upplåtelser av mark som helt eller delvis är belägen inom område med fastställd detaljplan.

För egen del anser jag atl det inle finns tillräckliga skäl alt bibehålla särregeln till nägon del. Del förhållandel att mark ligger under detaljplan är

Prop. 1983/84:136

47

således ingen garanti för att.marken kommer att exploateras inom en nära framlid. Del är vidare inte tilltalande atl, om ett artende omfattar ett obetydligt område inom detaljplan, detta skall leda till att särtegeln blir tillämplig. I sammanhanget bör också beaktas att kommunen har möjlighet atl i samband med tecknandet av ett artendeavtal införa en klausul om rätt atl helt eller delvis återta marken under löpande artendeperiod och hos artendenämnden begära dispens för en sådan klausul.

2.6 Företrädesrätt för jordbruks- och bostadsarrendatorer att förvärva arrendestället

2.6.1 Allmänna utgångspunkter

Mitt förslag: Det införs en rätt för arrendatorer att före andra köpare förvärva arrendestället, om avtalet gäller ett s. k. gårdsarrende, dvs. ett jordbruksartende som omfatlar bostad åt arrendatorn, eller ett bostads­arrende. Företrädesrätten utformas efter mönster av lagen (1982:352) om rätt lill fasUghetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Kommitténs förslag: Artendatorn skall ha en förköpsrätt om avtalet gäller gårdsartende (se betänkandet s. 109-125).

Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser tillstyrker eller lämnar ulan erinran kommitténs förslag om en förköpsrätl för gårdsarrendatorer. Många remissinstanser är dock kritiska till förslagel. Invändningarna gäller främst atl behovet av en förköpsrätt är ringa och att det föreslagna förfa­randet är komplicerat och svårhanterligt. Flera remissinslanser anser att även vissa s.k. sidoarrenden, dvs. jordbruksarrenden som inte omfattar bostad åt arrendalorn, bör vara förenade med förköpsrätl. (Se rernissam-manställningen avsnitt 6.)

Skäl för mitt förslag: Kommittén har övervägt såväl frågan om en företrä­desrätt för artendalorn att förvärva artendeställel som frågan om en rätt för artendatorn atl friköpa delta. Somjag redan har påpekat kommer jag inte att nu ta ställning i friköpsfrågan (se avsnitt 2.1).

F. n. fmns inga regler om förköpsrätt för artendatorer. Före JB:s ikraft­trädande hade vissa jordbruksartendatorer förköpsrätl enligt en lag härom från år 1943. Denna lag upphävdes dock när JB trädde i kraft, eftersom JB:s regler ansågs tillgodose berätfigade krav på besittningsskydd för arrendatorerna (se prop. 1970: 20 s. B871).

Kommittén har föreslagit alt det åter införs en förköpsrätl för jordbruks­arrendalorer, om arrendet är ett gårdsarrende, dvs. omfatlar bostad ål arrendalorn. Regler härom föreslås bli intagna i en särskild lag om arrenda-tors förköpsrätl.

Prop. 1983/84:136

48

Förslagel innebär alt en jordägiare, som har upplåtit en del av eller hela sin fasta egendom som gårdsarrende och som avser att sälja egendomen eller en del av denna, först måste erbjuda varje gårdsartendator som berörs av den tilltänkta försäljningen att köpa sitt artendeställe med de justeringar som av fastighetsbildnings- eller rationaliseringsskäl kan vara nödvändiga. Erbjudandet till arrendatorn skall vara godkänt av lantbruksnämnden. Godkännande skall lämnas, om erbjudandel uppfyller kraven i 4 S jordför­värvslagen (1979:230) och överlätelsevillkoren inle är oskäliga. Om arren­dalorn inle antar erbjudandel inom viss tid, får jordägaren sälja egendomen lill någon annan. Innan denna tid har förflutit föreligger förvärvshinder för andra köpare.

Kommittén har till stöd för förslagel anfört bl.a. atl besittningsskyddet bör kompletteras med en ordning som förbättrar artendalorns möjligheler atl bli ägare till den jord som han brukar. Även om en försäljning av fastigheten inte är nära förestående kommer en företrädesrätt för arrenda­torn atl få förvärva artendeställel atl ytterligare främja arrendatorns inlres­se av att göra långsiktiga insatser på detta. Från rättvisesynpunkt är det också önskvärt att den som har haft sitt hem och sitt arbete på en artende-gård inte skall behöva riskera atl trängas undan eller hållas i ovisshet, när gården utbjuds till försäljning på den allmänna marknaden.

Remissinstanserna godtar i allmänhet principen att gårdsarrendatorer bör ha en företrädesrätt. Många remissinslanser anser dock atl behovel av. regler om företrädesrätt är ringa och att det föreslagna förfarandel är för komplicerat. En annan invändning mot förslagel är all en företrädesrätt för arrendatorn kan inverka negativt på jordägarnas intresse av atl upplåta mark på arrende.

För egen del delar jag kommitténs och flertalet remissinstansers uppfatt­ning all det ur såväl social som jordbrukspolilisk synpunkt finns skäl alt ge gårdsartendalorerna en principiell företrädesrätt till förvärv av arrende­stället. Jag anser inte att det finns anledning att räkna med atl en företrä­desrätt för gårdsarrendatorer annat än undantagsvis skulle kunna ha en negaliv inverkan på jordägarnas intresse av atl upplåta mark på arrende. Rätten att fritt överlåta en jordbruksfastighet är i vilket fall som helst starkt begränsad genom jordförvärvslagen. Som framhålls av flera remissinstan­ser lillämpas vidare på artendemarknaden redan nu i slor utsträckning den ordningen alt arrendestället i första hand erbjuds artendalorn, när en försäljning blir aktuell.

Jag anser också alt del är möjligl att konstruera ett regelsystem om företrädesrätt som uppfyller skäliga anspråk på bl.a. enkelhet. En sådan lagsliflning måste dock lösa så inånga frågor atl den av naturliga skäl inle kan bli helt okomplicerad.

Mot bakgrund av det anförda ansluter jag mig lill kommitléns uppfatt­ning atl det bör införas en särskild lag som ger arrendatorn en principiell företrädesrätt lill förvärv av arrendestället.

Prop. 1983/84:136

49

Kommittén har som nämnts föreslagit atl endast gårdsartendatorer skall ha en företrädesrätt. Flera remissinstanser, bl.a. LRF och Sveriges jord­bruksartendalorers förbund, pekar på att del finns sidoarrenden som utgör i sig lämpliga brukningsenheter och som i praktiken kan jämställas med gårdsarrenden. Arrendet kan vara ett sidoarrende t. ex. därför all arrenda­torn är en juridisk person (se prop. 1970:20 s. B 861). Dessa sidoartenden bör enligt remissinstanserna förenas med en företrädesrätt. Det anförs också av några remissinslanser atl en företrädesrätt för gårdsarrendatorer kan leda till ett minskat utbud av gårdsartenden. Jordägaren skulle, enligl dessa instanser, föredra atl arrendera ut jorden på sidoarrende och hyra ut bostadshuset till någon annan än arrendalorn.

För egen del villjag först erinra om att det alldeles övervägande antalet sidoartenden inte torde vara lämpliga som självsländiga jordbruksfastighe­ter. Enligt min mening finns det med hänsyn härtill en inle obetydlig risk för att en företrädesrätt vid sidoartende kommer alt relativt hårt belasta faslighetsomsättning och lillslåndsmyndigheler utan alt för den skull ar­rendatorer i någon nämnvärd ulsträckning skulle komma atl slutligt förvär­va sina artendeslällen. Beträffande gårdsartenden synes några motsvaran­de risker inte föreligga, eftersom'dessa i betydligt störte ulsträckning torde avse lämpliga brukningsenheter. Del finns vidare vid sidoarrende i regel inle sociala skäl av sådan tyngd atl en företiädesrätt kan anses befogad.

Jag anser inte heller atl det finns skäl att räkna med att en företrädesrätt för gårdsartendatorer kommer att leda lill någon nämnvärd uppsplittring av gårdsarrenden på sidoartende och uthyrning av bostadshus.

Mol bakgrund av del anförda finner jag inte skäl all frångå kommitténs bedömning atl sidoartenden inte-bör vara förenade med företrädesrätt. Däremot anser jag atl det fmns anledning att införa företrädesrätt för en arrendatorskategori utanför det av kommittén och remissinstanserna be­handlade jordbruksområdet.

Den artendatorskalegori somjag då tänker på är bosladsarrendatorerna. Bostadsarrende föreligger enligt 10 kap. 1 8 JB när jord upplåts på arrende för annal ändamål än jordbruk samt arrendalorn har rätt atl på arrendestäl­let uppföra eller bibehålla ett bosladshus. Bosladsarrendatorerna har många gånger lagt ned betydande belopp i byggnader och anläggningar pä arrendestället. Ofta är värdet av arrendatorns egendom störte än värdet av den artenderade tomten. Bosladsartende är vidare en artendeform som många arrendatorer har vall därför att de saknat kapital att köpa marken. Starka sociala skäl lalar alltså för att jordägarna bör vara skyldiga alt först erbjuda bosladsartendalorn att förvärva arrendestället när en försäljning blir aktuell.

Om en företrädesrätt införs även för bosladsartendalorer kan det, åt­minstone i den delen, inte gärna komma i fråga atl låta ärendena handläg­gas av lantbruksnämnderna. Många remissinslanser har f. ö. kritiserat del av kommittén föreslagna förfarandet även såvitt gäller gårdsarrenden. 

4    Riksdagen 1983/84. 1 saml. Nr 136

Prop. 1983/84:136

50

En möjlighel är att, som har föreslagits av några remissinstanser, utfor­ma lagregler om företrädesrätt för artendaiorer efter modell av förköpsla­gen (1967:868).

För egen del anser jag det emellertid mindre lämpligt alt utforma en företrädesrätt för arrendatorn som en rätt att överta färdiga köp. För det första är en sådan konstruktion olämplig för det fall att en överlåtelse omfattar även annan egendom - kanske av betydande värde - än arren­destället. Vidare uppkommer svårigheter i de fall då en överlåtelse avser egendom beträffande vilken flera arrendatorer kan göra gällande företrä­desrätt. Vissa jordbrukspolitiska nackdelar kan också uppkomma.

Vad jag har sagl nu innebär att varken kommitténs förslag eller förköps­lagen bör utgöra grundval för en lagstiftning om företrädesrätt för artenda­torer att förvärva arrendestället. Däremot kan det övervägas att utforma en sådan lagstiftning efter mönster av lagen (1982:352) om rätt till fastig­hetsförvärv för ombildning lill bosladsräU (se prop. 1981/82:169, CU 41, rskr 364). En sådan utformning innebär enligt min mening att berättigade hänsyn kan las till intresset av en fri fastighetsomsättning och den bör också kunna främja frivilliga överenskommelser mellan jordägaren och arrendatorn (jfr prop. 1981/82:169 s. 40). Jag anser vidare att det är möjligt alt med en sådan lösning få till stånd den nödvändiga samordningen med annan lagsfiftning, främst fasfighetsbildningslagen (1970:988) och jordför­värvslagen.

Jag föreslår följaktligen att gårdsarrendatorer och bosladsartendalorer skall ha en företrädesrätt att förvärva artendeställel. Om artendatorn är intresserad av att förvärva arrendestället skall han göra en intresseanmälan hos inskrivningsmyndigheten (se avsnitt 2.6.2). Denna intresseanmälan medför alt jordägaren inte får sälja arrendestället eller en del av detta till någon annan utan att först ha hembjudit detta till arrendalorn (se avsnitt 2.6.3). Vissa undantag från hembudsskyldigheten bör dock föreligga (se avsnitt 2.6.4). Sedan hembud har skett bör artendatorn ha viss tid på sig för att anta hembudet (se avsnitt 2.6.5).

2.6.2 Intresseanmälan

Mitt förslag: Om artendatorn äi' intresserad av att förvärva arrendestäl­let, får han anmäla detta till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. Till anmälan skall fogas arrendeavtalet i original eller bestyrkt kopia.

Kommitténs förslag: Enligt det av kommittén föreslagna förfarandet be­hövs inte någon intresseanmälan.

Remissinstanserna: Remissinstanserna berör inte frågan om intresseanmä­lan.

Prop. 1983/84:136

51

Skäl för mitt förslag: Jag har redan förordat alt en lagstiftning om företrä­desrätt för artendatorer att förvärva arrendestället ulformas efler mönster av lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning lill bostadsrätt (se avsnitt 2.6.1). Jag anser alltså att det är en lämplig ordning att artendalorn får göra en intresseanmälan och atl denna intresseanmälan medför alt ' jordägaren inte får sälja artendeställel utan att försl ha hembjudit detta till artendatorn (se vidare avsnitt 2.6.3). Motsatsvis innebär denna ordning alt några restriktioner inte åläggs jordägaren, om artendalorn inte har gjort en intresseanmälan. Jämfört med kommittéförslaget får ett sådant system anses ha belydande fördelar med hänsyn till den normala faslighelsomsätl-ningen.

Intresseanmälningar bör göras hos inskrivningsmyndigheten och anteck­nas i faslighelsboken (jfr 3 8 lagen om rätt till fastighetsförvärv för om­bildning fill bostadsrätt). Hos inskrivningsmyndigheten bör artendalorn genom att förete artendeavtalet eller en kopia av detta styrka all avtalet är förenat med företrädesrätt till förvärv av artendeställel, dvs. att avtalet avser gårdsartende eller bosladsartende. Som kommittén har föreslagit bör hembudsskyldighet endast föreligga om artendet är förenat med räll till förlängning. Denna fråga bör dock inte inskrivningsmyndigheten pröva (se vidare avsnitt 2.6.4).

En intresseanmälan som har antecknats i fastighetsboken utgör en upp­lysning om att hembudsskyldighet föreligger beträffande det artenderade området. Anteckningen utgör också en spärr mot att lagfart meddelas för ett köp som har skett utan atl bestämmelserna om hembud har iakttagits.

En intresseanmälan enligt lagen om rätt lill fastighetsförvärv för om­bildning till bostadsrätt gäller i princip två år från det den antecknades i faslighelsboken (se 5 8 nämnda lag). Jag anser emellertid att en intressean­mälan som har gjorts av en artendator bör gälla under längre tid. En lämplig tid synes vara fem år. Om ingel hembud görs före den inskrivnings­dag som inträffar närmast efter fem år från den inskrivningsdag då anteck­ningen gjordes, måste artendatorn alltså göra en ny intresseanmälan för alt behålla rätlen till hembud. För en förnyelse bör inte gälla några särskilda krav utöver vad som gäller för en intresseanmälan.

Om ett hembud görs under femårsliden bör i likhel med vad som gäller enligt lagen om rätt till fasfighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (se 5 S första stycket) - tiden förlängas automatiskt. En lämplig ordning i sådana fall synes vara att intresseanmälan alltid gäller fram till den inskriv­ningsdag som inträffar närmast efter två år från den dag då hembudet skedde.

Prop. 1983/84:136

52

2.6.3 Hembud

Mitt förslag: Fast egendom för vilken en intresseanmälan gäller får inte överlåtas - heh eller delvis - genom köp eller byte utan att artenda­torn har erbjudits aU förvärva hela sitt arrendeställe. Ett sådanl erbju­dande (hembud) sker genom att jordägaren ger in ett förslag till köpeav­tal till artendenämnden. Sedan delgivning har skett med artendatorn får jordägaren inte återkalla hembudet eller ändra förslaget till köpeavtal.

Kommitténs förslag: Hembudsskyldigheten omfattar hela den fastighet som berörs av ett artende eller en del av fastigheten. Erbjudandet skall godkännas av lantbruksnämnden innan det översänds lill artendalorn och får när som helst återkallas.

Remissinstanserna: Flera remissinstanser är kritiska till alt erbjudandel skall godkännas av lantbruksnämnden (se remissammanställningen av­snitt 6).

Skäl för mitt förslag: Jag har redan förordat att en företrädesrätt för arrendatorn konstrueras efter mönster av lagen om rätt fill fastighetsför­värv för ombildning till bostadsrätt (se avsnitt 2.6.1). Om en intresseanmä­lan har gjorts bör jordägaren alltså inte få sälja artendeställel eller en del av detta utan att först ha erbjudit arrendatorn atl förvärva hela artendeställel genom ett hembud (jfr 6 8 första stycket lagen om rätt fill fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt).

Lika litet som när det gäller hembud på bostadsrättsområdet bör det krävas alt någon myndighet godkänner hembudet till artendatorn innan det lämnas lill honom. Enligt min mening är en ordning med godkännande olämplig bl. a. av del skälet atl den kan motverka frivilliga uppgörelser.

Enligt min bedömning kommer del i det föreslagna systemet inle att bli särskilt vanligt med formella hembud. I stället torde det vara naturligt all en intresseanmälan får den effekten atf parterna tar upp vanliga förhand­lingar om en överlåtelse av arrendestället, eventuellt med de justeringar som kan vara nödvändiga ur bl.a. fastighetsbildningssynpunkt.

Hembudsförfarandet bör starta hos artendenämnden. Hembudshand-lingarna bör sedan genom artendenämndens försorg delges artendatorn (jfr 7 och 8 88 lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning lill boslads­räU).

Hembudet bör ske genom ett av fastighetsägaren undertecknat skriftligt förslag lill köpeavtal. Det bör vara bindande för fastighetsägaren och bör inte få återkallas sedan det har delgivils artendatorn. Om samtycke av make krävs enligt 6 kap. 4 8 giftermålsbalken bör ett sådanl samtycke föreligga till förslaget till köpeavtal. Atl hembudet är bindande innebär givetvis inte att parterna är förhindrade atl förhandla om andra villkor än

Prop. 1983/84:136

53

de som har angetts i hembudet. En förutsättning är emellertid här att parterna kommer överens om dessa ändringar och undertecknar en vanlig köpehandling (se prop. 1981/82:169 s. 45-46).

Hembudsskyldigheten bör endast gälla vid köp eller byte. Förvärv ge­nom exempelvis gåva, bodelning, arv eller testamente påverkas alltså inte.

2.6.4 Undantag från hembudsskyldigheten

Mitt förslag: Vissa undantag görs när det gäller jordägarens skyldighet alt hembjuda artendeställel. Hembud behövs bl. a. inte om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren är överlåtarens avkomling. Hembud behövs inte heller om artendet inle är förenat med rätt till föriängning eller om ett förvärv av artendatorn skulle vara oskäligt med hänsyn lill förhållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan överlåtelse. Om det är uppenbart atl artendatorn skulle vägras förvärvstillstånd enligt jordförvärvslagen eller alt erforderlig fastighetsbildning inle kan kom­ma till stånd, behöver inte heller hembud äga rum.

Kommitténs förslag: Kommilténs förslag innehåller inte någon oskälighets-prövning. Däremot har kommittén föreslagil att förvärv mellan bl. a. sys­kon generellt skall undantas från hembudsskyldigheten. Lantbruksnämn­den skall få godkänna ett erbjudande endast om det är förenligt med 4 8 jordförvärvslagen och om eventuellt erforderlig fastighelsbildning kan till­styrkas samt de föreslagna villkoren för överlåtelsen inte är oskäliga.

Remissinstanserna: Flera remissinslanser, bl. a. LRF, anser att det är vä­sentligt att det finns en möjlighet till en oskälighetsprövning. Några remiss­instanser ifrågasätter del föreslagna undantaget från hembudsskyldigheten vid förvärv mellan syskon. (Se remissammanställningen avsnitt 6.)

Skäl för mitt förslag: I likhet med vad som gäller enligl 6 8 lagen om rätt lill fastighetsförvärv för ombildning lill bostadsrätt bör vissa undantag göras från hembudsskyldigheten.

Enligt 6 § tredje stycket lagen om rätt till faslighelsförvärv för ombild­ning lill bostadsrätt behövs inte hembud, om ett förvärv av bostadsrätts­föreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandel mellan överlå­laren och en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan överlåtelse. Jag anser alt en motsva­rande ordning bör gälla även enligl den nu föreslagna lagen. Jag föreslår därför att det införs en sådan oskälighetsregel. Oskälighetsprövningen bör göras av artendenämnden.

Undanlag från hembudsskyldigheten bör givetvis också gälla om ärren-

Prop. 1983/84:136

54

datorn själv godkänner alt överlåtelse sker till någon annan. Vidare bör undantag göras för vissa statliga överlåtelser resp. slalliga eller kommuna­la förvärv samt för förvärv som sker genom inrop på exekutiv auktion. Jag kommer alt i specialmotiveringen behandla den närmare utformningen av dessa undantag.

Kommittén har föreslagit ett släktskapsundanlag som även omfattar förvärv mellan syskon. Enligt min mening bör emellertid förvärv mellan syskon bedömas inom ramen för den av mig föreslagna oskälighetspröv­ningen. Jag anser alltså inte atl det bör göras något generellt undanlag för sådana förvärv. Släktskapsundantaget bör i stället utformas i överensstäm­melse med vad som gäller enligl jämförbar lagstiftning (se exempelvis 6 S andra stycket 3 lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning lill bostadsrätt samt 2 8 5 jordförvärvslagen).

De nu behandlade undantagen - utom oskälighetsregeln - är av den arten att de kan kontrolleras av inskrivningsmyndigheten. Undantag från hembudsskyldigheten bör emellertid göras för ytterligare tre fall. Gemen­saml för dessa undantag är att de - liksom oskälighetsregeln - bör bedömas av artendenämnden på begäran av jordägaren.

För det första bör av nalurliga skäl någon hembudsskyldighet inte före­ligga om artendet inte är förenat med rätt till förlängning. Detta överens­stämmer med kommitténs förslag.

Vidare bör hembudsskyldighet inle föreligga om det är uppenbart ätt artendatorn skulle vägras förvärvstillslånd enligt jordförvärvslagen. Efter­som ett förvärv blir ogiltigt om förvärvstillstånd vägras (se 13 8 jordför­värvslagen) har ju ett hembud då ingen funktion atl fylla. Det skulle endast utgöra en onödig omgång. Om jordägaren gör gällande alt del är uppenbart att artendatorn inte skulle kunna få förvärvstillstånd enligt jordförvärvsla­gen bör arrendenämnden inte avgöra ärendel utan att försl inhämta yttran­de från lantbruksnämnden. Jag föreslår atl en regel härom tas in i den nya lagstiftningen.

Slutligen bör undanlag från hembudsskyldigheten göras för del fall alt del är uppenbart atl sådan fastighetsbildning som är nödvändig för förvär­vet inle kan komma till slånd. Skälen lill delta förslag är följande.

Artendatorns företrädesrätt bör avse själva det artenderade området (se avsnitt 2.6.3). Vid gårdsartende torde delta många gånger sammanfalla med en eller flera registerfastigheler. Vissa gårdsartenden torde dock gälla endast ett område av en eller flera fastigheter. Bostadsarrende torde en­dast i undantagsfall avse annat än ett område av en fastighet. Ell hembud enligt den nu föreslagna lagen kommer följaktligen - till skillnad från vad som torde vara fallet enligt lagen om rätt till faslighelsförvärv för ombild­ning lill bostadsrätt - tämligen ofta att avse ett område av en fastighet.

Enligt 4 kap. 7 8 JB är ett köp, som innebär atl ett vissl område kommer i särskild ägares hand, giltigt endast om fastighelsbildning sker i överens­stämmelse med köpet. Det finns rned hänsyn härtill i princip ingen anled-

Prop. 1983/84:136

55

ning att upprätthålla hembudsskyldigheten för del fall att jordägaren på förhand kan klarlägga att artendeställel inte kan avstyckas.

När det gäller bosladsartende som är förenat med besittningsskydd torde det i allmänhet finnas anledning att räkna med att fastighetsbildning kan komma till stånd (se NJA 1979 s. 21). I vissa fall torde dock avstyck­ning inle kunna ske, t.ex. om den av artendatorn uppförda byggnaden ligger inom strandskyddsområde och är av så enkel beskaffenhet alt den inte kan utnyttjas på ett för fritidsbebyggelse sedvanligt sätt.

I andra fall kan det område som bostadsartendet omfattar vara så slort alt det är uppenbart atl det inte i sin helhet är lanspråktagel som tomt. I del läget torde i allmänhet hela artendeställel inle kunna avstyckas. Enbart detta förhållande bör emellerfid av naturliga skäl inte leda lill atl undantag görs från hembudsskyldigheten. Även i den nu berörda situationen bör hembudsskyldigheten i princip anses avse hela artendeställel (se vidare avsnitt 2.6.5).

Vad jag har sagt nu om bostadsartenden lorde i stor utsträckning kunna tillämpas även beträffande gårdsarrenden som avser område av fastighet. I dessa fall kan dock frågan om fastighetsbildning kan ske många gånger vara mera svårbedömd. Arrendenämnden bör därför vara skyldig att in­hämta yttrande från lantbruksnämnden, innan artendenämnden avgör ett ärende där fastighetsägaren gör gällande att ett gårdsartenderat område inte kan avstyckas.

I praktiken torde det förhållandet alt det arrenderade områdel måste jämkas för att en avstyckning skall kunna ske inte vålla några problem. Man synes nämligen kunna räkna med att parlerna i allmänhet kommer överens i dessa frågor i samband med fastighetsbildningen.

Jag kommer strax atl behandla vad som bör gälla om ett hembud antas men något slulligt förvärv inte sker, därför att tillstånd till fastighetsbild­ning inle lämnas eller förvärvstillstånd vägras (se avsnitt 2.6.5).

2.6.5 Antagande av hembud m. m.

Mitt förslag: Ett hembud antas genom alt artendatorn inom tre månader från den dag då hembudet skedde skriftligen anmäler lill arrendenämn­den atl han har beslulal att förvärva den hembjudna egendomen på de villkor som anges i jordägarens förslag till köpeavtal. När hembudet har antagits har ett köp kommit till stånd.

Förfaller ett hembud därför alt det inte har antagits, får likväl en överlåtelse genom köp eller byte till någon annan än arrendalorn inte ske under den tid som intresseanmälan gäller, om köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammanlagna avsevärt ogynnsam­mare för jordägaren än som angivits vid hembudet.

En överlåtelse är ogiltig om den strider mot bestämmelserna om hembudsskyldighet eller bestämmelserna om villkoren för en överlå­telse efter det att hembudet har förfallit.

Prop. 1983/84:136

56

Kommitténs förslag: Antagande skall ske inom tre månader från del arren­dalorn fick del av erbjudandet. Ett köp kommer till slånd genom att parterna upprättar och undertecknar ett köpeavtal.

Remissinstanserna: Flera remissinslanser anser att arrendalorn endasl bör ha en rätt att överta färdiga köp (se remissammanställningen avsnitt 6).

Skäl för mitt förslag: Mot bakgrund av att hembudet skall göras hos arrendenämnden (se avsnitt 2.6.3), bör även antagandet av detta ske där. Med en sådan ordning kan artendenämnden omedelbart konlrollera alt hembudet antas inom rätt tid och på rätt sätt.

Jag förordar således atl hembud skall antas genom en anmälan till arrendenämnden. Anmälan bör avse atl arrendatorn har beslutat att för­värva den hembjudna egendomen på de villkor som jordägaren har angivit i förslaget till köpeavtal.

Kommittén har föreslagit atl ett hembud skall antas inom tre månader. Jag anser atl denna tidsfrist är en rimlig avvägning mellan artendalorns och fastighetsägarens intressen och godtar följaktligen förslagel. En motsva­rande fidsfrisl gäller också enligt 10 8 lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Något behov för artendatorn av den möjlig­het till förlängning av tidsfristen som finns enligt nämnda lag föreligger enligl min mening inte.

Enligt 11 8 lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till boslads­räU kommer ett köp till stånd orn bostadsrättsföreningen antar hembudet (se prop. 1981/82:169 s. 49-50, 82, 99-100 och 104). Jag anser aU motsva­rande ordning bör gälla om artendatorn antar ett hembud enligt den nu föreslagna lagen.

Reglerna i förköpslagen torde inte medföra några särskilda problem i detta sammanhang. Kommunen bör givetvis ha samma rätt fill förköp vid ett förvärv av artendatorn enligt den nu föreslagna lagen som vid ett frivilligt förvärv (jfr prop. 1981/82:169 s. 54-55). Som jag tidigare har påpekat kan däremoi ett förvärv av artendatorn vålla vissa svårigheter med hänsyn bl.a. till de iegler som gäller beträffande köp av ett vissl område av en fastighet (se avsnitt 2.6.4).

Om artendalorn antar ett hembud som avser ett område av en fastighet är köpet enligt 4 kap. 7 8 JB ogiltigt, om inte fastighetsbildning sker i överensstämmelse med köpet. Att en avstyckning inte kan ske kan bero på olika omständigheter. I vissa fall torde avstyckning inte kunna komma till stånd under några förhållanden. I sådana fall bör givetvis jordägaren inte vara skyldig att hembjuda egendomen på nytt. I andra fall kan förhållan­dena vara sådana att del vore oskäligt mol artendalorn att hembudsskyl­digheten upphörde. Jag tänker på t. ex. del fallet atl fastighetsbildning hade kunnat ske om jordägaren utöver arrendestället hade varit beredd att överlåta ett mindre markområde.

Prop. 1983/84:136

57

Enligt min mening är det mot bakgrund av det anförda alllför hårt mol arrendatorerna om hembudsskyldigheten alllid upphör för det fall att erfor­derlig fastighelsbildning inle kommer lill stånd efter ett förvärv enligl den föreslagna lagen. Jag anser atl hembudsskyldigheten bör upphöra endast om delta inte är oskäligt mot arrendalorn med hänsyn lill jordägarens möjlighet att göra en överiålelse som är gillig enligl 4 kap. 7 S JB. I vad mån en sådan oskälighet föreligger bör avgöras från fall till fall av arten­denämnden. Jag kommer alt närmare ulveckla min syn på denna fråga i specialmotiveringen.

Jag förordar följaktligen att hembudsskyldigheten skall bestå för det fall atl ett förvärv enligt den nya lagen har blivit ogiltigt enligt 4 kap. 7 S JB, men all jordägaren bör kunna bli befriad av artendenämnden från denna skyldighet, om detta inte är oskäligt mot arrendatorn med hänsyn lill jordägarens möjlighet att göra en överlåtelse som är gillig. Genom en sådan konstruktion slimuleras på ett indirekt sätt frivilliga överenskommelser om sådana justeringar som är nödvändiga av bl.a. fastighelsbildningsskäl för att artendeställel skall kunna överlåtas.

Ett förvärv enligl den föreslagna lagen av ett gårdsarrendeställe kan bli ogihigt också av den anledningen att förvärvstillstånd enligt jordförvärvs­lagen inte erhålls. I den situationen bör jordägaren ha rätt all frill få sälja arrendestället. Detta bör dock inte gälla om förvärvstillslånd vägras enligt 4 S första stycket 1 jordförvärvslagen, därför alt köpeskillingen är alltför hög. I det läget bör givetvis hembudsskyldigheten bestå.

I likhet med vad som gäller enligl lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt bör jordägaren ha rätt alt sälja artendeställel till någon annan än artendatorn, om denne inte antar hembudel. Därvid får dock, så länge intresseanmälan gäller, köpeskillingen inte vara lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna avsevärt ogynnsamrnare för jord­ägaren än som angivits i hembudet. Frågor om tillämpningen av denna villkorsregel bör prövas av artendenämnden.

Överlåtelser i slrid med hembudsskyldigheten eller villkorsregeln bör vara ogiltiga (se prop. 1981/82:169 s. 51-54).

2.7 Överlåtelse av arrenderätt vid jordbruksarrende

Mitt förslag: De nuvarande dispositiva reglerna i 9 kap. 31 8 JB om jordbruksartendatorns överlåtelserätt ulvidgas. Avser ett jordbruksar­rende ett utvecklat eller utvecklingsbart lantbruksföretag, får artenda­torn överlåta artenderätten till make eller avkomling, om artendenämn­den tillåter det. Tillstånd skall lämnas, om inte jordägaren har befogad anledning alt motsätta sig överlåtelsen. De nya beslämmelserna görs tvingande till artendalorns förmån och kan göras gällande även av-arrendatorns dödsbo.

Prop. 1983/84:136

58

Kommitténs förslag: Någon ändring av gällande regler görs inte. En reser­vant förordar att överlåtelserätten utvidgas i princip på samma sätt som enligt mitt förslag, dock att överiålelse skall få ske även lill syskon eller syskonbarn. (Se betänkandet s. 127-135 och 237.)

Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser godtar kommitténs bedöm­ning alt överlåtelserätten inle bör utvidgas. Många instanser förordar dock atl reservantens förslag läggs lill grund för lagsliflning. Några remissin­stanser anser att artendalorns överlåtelserätt bör utvidgas om man inte genomför kommitténs förslag när del gäller invesleringar på artendeställel. (Se remissammanställningen avsnitt 7.)

Skäl för mitt förslag: Huvudregeln i gällande rätt är att en jordbruksarren-dator inle får överlåta arrenderätten utan jordägarens samtycke. Gäller arrendeavtalet för minst lio år, får emellertid artendatorn överiåta arten­derätten till någon annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas, om inle annal har avtalats. En förutsättning för överlåtelserätten är atl arten­dalorn försl erbjudit jordägaren aitt överta arrendet mot skälig ersättning och all denne inte antagil erbjudandel inom föreskriven lid. Avlider arten­dalorn under artendetiden övergår överlåtelserätten på hans dödsbo (se 9 kap. 31 8 JB saml prop. 1970:20 s. B 953).

Kommitténs majorilel föreslår inga ändringar av dessa regler. Reservan­ten anser att artendatorn bör få räll att utan jordägarens samtycke överlåta ett jordbruksartende till make, barn, syskon eller syskonbarn, om arten­denämnden har lämnat tillstånd till det. Sådant tillstånd skall enligt reser­vantens förslag lämnas, om artendalorn är lämplig samt artendeställel är en bärkraftig brukningsenhet.

Flertalet remissinstanser godtar kommilténs bedömning, men det är också många remissinstanser som förordar atl reservantens förslag läggs till grund för lagstiftning.

Frågan om en utvidgning av jordbruksarrendalorers rätt alt överlåta artendet har nyligen behandlals i riksdagen (LU 1982/83:27, rskr 266). Därvid anförde lagutskottet i sill av riksdagen godkända betänkande bl.a. följande.

Utskottet vill för sin del erinra om alt skälet för de nuvarande bestäm­melserna om överlåtelserätt inte är atl artendalorn faktiskt innehaft arten­del under en längre tid. Att överlåtelserätten införts har i stället sin grund i att artendalorn från början binder sig för en längre avtalsperiod som han, när avtalet ingås, kan ha svårt att överblicka. - När utskottet år 1974 behandlade en mofion med yrkande om ett införande av en generell rätt alt överlåta artende som varat i tio år eller mer konstaterade utskottet (LU 1974: 35) att en sådan rätt atl överlåta artenden skulle kunna medföra belydande nackdelar för jordbruksnäringen. Enligt utskottets mening gäl­ler del anförda alltjämt. Nackdelarna kan befaras bli särskill stora om bestämmelserna, som motionärerna yrkar, görs indispositiva. Utskottet

Prop. 1983/84:136

59

vill också peka på atl det vikligasle motivet för önskemålen från arrenda-torshåll om vidgad överlåtelserätt varil behovet av skydd för arrendatorns investeringar. Om artendatorn får en ökad rätt lill ersättning för invesle­ringar med anledning av arrendelagskommilléns förslag minskar behovet

av en vidgad generell överlåtelserätt. Utskottet vill även hänvisa till      

all jordägarens rätt till självinträde kraftigt begränsades genom en lagänd­ring år 1979. Det kan med hänsyn härtill finnas ett behov för jordägaren att, när en artendator vill upphöra med artendet, kunna ompröva en ularren­dering. På grund av det anförda kan utskottet inle slälla sig bakom försla­get om en generell rätt till överlåtelse av artenden som varat i minst tio år. - När det härefter gäller frågan om en rätt till överlåtelse av artende på nära anhörig kan en sådan begränsad överlåtelserätt inte befaras föra med sig några störte nackdelar för jordägaren eller för jordbruksnäringen i stort. Som artendelagskommittén framhållit torde det också höra till ovan-lighelerna alt jordägaren i sådana fall vägrar samlycka till en överlåtelse om den tilltänkta artendalorn har tillräckliga yrkeskunskaper och god ekonomi. Särskilt om den senare redan tidigare deltagit i gårdens skötsel torde den stabilitet i förhållandet som åstadkoms genom överlåtelsen av arrendet vara till fördel för jordägaren. Det kan emellertid inte uteslutas alt jordägare i vissa fall på grund av misshälligheter i förhållandet till den avträdande artendalorn eller på grund av andra skäl som inte är bärande vägrar överlåtelse. Som den ovannämnda reservanten anfört kan en sådan vägran leda fill socialt stötande resullal. Utskottet finner därför angelägel all frågan om en rätt för artendalorn atl överlåta artendel på nära anhörig blir föremål för ytterligare överväganden under arbetet på den aviserade propositionen. Enligl utskottets mening bör reservantens förslag kunna läggas till grund för denna prövning.

Jag har tidigare funnil alt kommilténs förslag när del gäller rätt för arrendatorn till ersättning för vissa investeringar inte bör läggas lill grund för lagstiftning. Däremot har jag föreslagit vissa andra förbättringar av arrendatorernas ställning, när del gäller invesleringar på arrendestället (se avsnitt 2.2).

Vid sidan av dessa regler bör, i enlighel med riksdagens önskemål, en rätt till överlåtelse av arrenden införas. Jag delar emellertid lagutskottets uppfallning all denna rätt inte bör göras generell.

När del gäller överlåtelse av artende på nära anhörig torde det, som kommitlén har framhållit, höra till ovanligheterna att jordägaren vägrar samtycke lill en överlåtelse om den tilltänkte arrendatorn har tillräckliga kunskaper och god ekonomi. Som lagutskottet framhåller kan det dock inte uteslutas att jordägare i vissa fall på grund av misshälligheter i förhål­landet till den avträdande arrendatorn eller av andra skäl som inte är bärande vägrar atl samtycka till en överlåtelse. Jag delar också utskottets uppfattning att en sådan vägran kan leda lill socialt stötande resultat. Jag föreslår därför att det införs en rätt för arrendatorn att överiåta arrendet på en nära anhörig. Det torde, som lagutskottet framhåller, inte behöva be­faras att en så begränsad överlåtelserätt för med sig några störte nackdelar för jordägaren eller för jordbruksnäringen i stort.

Prop. 1983/84:136

60

En första förutsättning för den nya överlåtelserätten bör vara att arten­deställel är en lämplig brukningsenhet, dvs. är ell ulvecklat eller utveck­lingsbart lantbruksföretag (se 4 och 7 SS jordförvärvslagen samt prop. 1978/79:85 s. 23).

När del därefter gäller kretsen av anhöriga vill jag försl erinra om att jordägaren enligt 9 kap. 8 8 första stycket 3 JB kan återta arrendestället endast om han själv, hans make eller avkomling skall bruka arrendestället. Mol bakgrund av detta stadgande vore del, enligt min mening, inkonse-kvenl atl ge artendalorn en rätt atl överlåta artendet lill syskon eller syskonbarn. Del torde vidare inle vara särskilt vanligt atl syskon eller syskonbarn har lagil del i jordbruksdriften på artendeställel. De sociala skälen för en så vidsträckt överlåtelserätt är alltså inte särskill starka. Jag finner därför för min del atl överlåtelserätten endasl bör avse överlåtelse lill make eller avkomling.

Under hänvisning lill det anförda föreslår jag att arrendatorn får rätt att överlåta artenderätten till ett utvecklat eller utvecklingsbart lantbruksföre­tag till sin make eller avkomling, om arrendenämnden tillåter del. Sådant tillstånd bör lämnas, om inle jordägaren har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen.

I motsats till nu gällande regler om artendatorns överlåtelserätt bör de nya beslämmelserna vara tvingande lill arrendatorns förmån.

När det gäller den prövning som skall göras av arrendenämnden vill jag först framhålla alt jordägaren bör kunna kräva alt den tilltänkte arrenda­lorn har jordbruksutbildning och avser atl ägna sig ål att bruka artendestäl­lel samt att han har ordnad ekonomi och även i övrigt är lämplig som artendator. Uppfyller artendatorn inle dessa förutsättningar bör alltså artendenämnden inte lämna fillstånd till överlåtelse.

Jordägaren bör givetvis kunna åberopa även andra omständigheter mot en överlåtelse än artendalorns olämplighet. Det blir då arrendenämndens uppgift att väga de skäl som talar mot en överlåtelse mot de skäl som talar för överlåtelsen. Det är inte möjligl alt ge några närmare anvisningar om hur denna intresseavvägning bör utfalla i det enskilda fallet. Jag skall dock peka på vissa omständigheter som bör fillmätas vikt vid prövningen.

En omständighet som i regel bör leda till att tillstånd lill överiålelse vägras är alt arrendet inte är förenat med rätt lill förlängning. Om jordäga­ren anför sådana omständigheter som ulvisar att artendet inte kommer att föriängas vid den löpande avtalsperiodens utgång torde det också många gånger vara rimligt att tillstånd till överiåtelsen inle lämnas. AU tillstånd vägras i en sådan situafion ligger i regel också i den tilltänkte artendatorns intresse.

Gör jordägaren sannolikt alt han själv, hans make eller avkomling skall ta artendeställel under eget bruk vid den löpande artendeperiodens slut synes tillstånd till överlåtelse böra vägras, om detta inte framstår som oskäligt gentemot den tilltänkte artendatorn.

Prop. 1983/84:136

61

Bland de omständigheter som kan föreligga på artendatorns sida bör bl. a. följande tillmätas betydelse vid den ifrågavarande prövningen. Om tvisten gäller ett s. k. historiskt arrende, dvs. om den tilltänkte artenda­torns släkt under flera generalioner har brukat arrendestället, lorde det ofta vara oskäligt om tillstånd till överlåtelse vägras. Detta synes särskilt gälla för del fall alt den lilhänkte artendatorn renl faktiskt redan tar del i jordbruksdriften på artendeställel.

Också i fråga om andra artenden torde del i många fall kunna anses oskäligt, om den tilltänkte arrendatorn och hans familj måsle lämna en trakt där han och hans familj har rotat sig. Ell oskäligt resultat kan vidare inträffa, om den nuvarande artendatorn med fog har förlitat sig på att arrendet skall få överlåtas och därför har stått för kostnadskrävande inves­teringar på artendeställel och han och hans familj i händelse av att överlå­telse inte får ske inle skulle kunna erhålla rimlig kompensation för ned­lagda kostnader och arbetsinsatser.

De överväganden som det här är fråga om påminner i stor utsträckning om de överväganden som skall göras i självinträdesfall enligt 9 kap. 8 8 första stycket 3 JB (jfr prop. 1978/79:183 s. 21-26 och 32-33 saml LU 1978/79:23 s. 23-27). Del är alltså främst fråga om en bedömning av de sociala skäl som talar för och emot en överlåtelse. Även jordbrukspolitiska hänsyn bör dock kunna tas. Skulle t.ex. ett självinträde frän jordägarens sida innebära alt artendeställel förs samman med ett eller flera utvecklade eller utvecklingsbara jordbruksföretag synes således artendalorn i allmän­het böra få fillstånd atl överlåta arrendet Gfr 4 8 första stycket 4 jordför­värvslagen).

För atl artendenämnden skall få underlag för alt bedöma bl.a. om arrendestället är ett utvecklat eller utvecklingsbart lantbruksförelag bör nämnden vara skyldig att i de ifrågavarande ärendena inhämta yttrande från lanlbruksnämnden. Jag föreslår därför all en särskild föreskrift härom tas in i lagen om artendenämnder och hyresnämnder.

2.8 Arrendeavräkning vid ändrat penningvärde (jordbruksarrende)

Mitt förslag: Någon ändring i gällande regler görs inte. Förslaget bygger på uppfattningen atl förändringar i penningvärdet redan enligl gällande regler skall beaktas, när avräkning sker med hjälp av bl. a. synebrislbe-lopp vid tillträde och avträde av artendet.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med mitl förslag (se betänkandet s. 137-140). En reservant anser all rättsläget bör lagfästas genom en regel av innebörd atl tillträdets bristbelopp vid avräkningen skall justeras med hänsyn till den ändring i del allmänna prislägel som har inträffat sedan tilllrädessynen ägde rum (se betänkandet s. 237-238).

Prop. 1983/84:136

62

Remissinstanserna: Flertalel instanser anser atl det är oklart om enligt gällande regler förändringar i penningvärdet skall beaklas, när avräkning sker. Många instanser förordar en lagstiftning enligl reservantens förslag. (Se remissammanställningen avsnitt 8.)

Skäl för mitt förslag: Artendatorn skall under artendetiden vårda och underhålla artendeställel. Försämras det genom atl artendalorn eftersätter vad som åligger honom har jordiigaren rätt till ersättning (9 kap. 15 § JB). Artendatorn är dock inte skyldig att avhjälpa en brist som föreligger redan vid tillträdet. Avhjälper han en sådan brist, har han rätt till ersättning av jordägaren (9 kap. 16 § JB). Ersättningsfrågorna skall i allmänhet avgöras vid avräkning enligt 9 kap. 23 S JB. Avräkning skall ske när artendatorn avträder artendeställel. Avräkning skall också ske i samband med förläng­ning av ett artendeavtal, om mer än nio år har förflutit från tillträdet eller närmasl föregående avräkning. Om inle annal har avtalats skall avräkning­en grundas på syn vid avräkningsperiodens böijan och slut. Vid synen skall enligt 9 kap. 26 8 JB undersökas alll som hör fill artendeställel. Om brist föreligger, skall anteckning göras om bristens beskaffenhel, de ålgär­der som behövs för dess avhjälpande samt koslnaden för delta.

Syn och avräkning går normall lill på följande sätt. Vid tilllrädessynen antecknas bristerna. För varje brist antecknas vad det koslar atl avhjälpa den. Bristbeloppen bildar tillsammans tillträdets brislsumma. Vid avräk­ningsperiodens slul gör man pä samma sätt och får då fram avirädets brislsumma. Därefter sker en jämförelse mellan brislsummorna vid tillträ­de och avträde. Är avirädets bristsumma störte än tillträdels, skall arren­datorn betala skillnaden. Är förhållandet det motsatta, skall jordägaren betala skillnaden lill artendalorn.

Mellan tiden för tillträde och Eivträde har i allmänhel förändringar skett i penningvärdet. Om hänsyn inte las till sådana förändringar kan resultatet bli atl en arrendator som har hållit arrendestället i oförändrat skick - de faktiska bristerna har inle ökat ändå blir skyldig att belala ersättning. Kostnaderna för att avhjälpa avträdesbristerna anges i dagens penning­värde medan kostnaderna för lillträdesbristerna har angetts i det penning­värde som rådde då.

Kommilténs uppfattning atl gällande rätt innebär alt hänsyn till penning­värdets förändring skall las vid den ifrågavarande jämförelsen har satts i fråga av flertalet remissinstanser. Många av dessa har hävdat att rättsläget är oklart.

Den aktuella frågan har numera prövats av Svea hovrätt i en dom den 10 mars 1983 (nr 14: DT 7). Domen har överklagats till högsta domstolen. I domen anför hovrätten bl. a. atl en rättvisande jämförelse mellan artende­ställets skick vid tillträdet och vid avträdet endast kan ske om bristbelop­pen ullrycks i samma penningvärde. Har en ändring i det allmänna prislä­gel skell mellan tillträdet och avlrädet måsle delta, enligt hovrätten, följ­aktligen beaktas vid avräkningen.

Prop. 1983/84:136

63

Jag delar kommilténs uppfattning att det inte är påkallat med lagstiftning i denna fråga. Vilka metoder som bör användas för alt justera bristbeloppel vid fillträdet med hänsyn till förändringarna i penningvärdet får, som kommittén har föreslagit, överlämnas åt rättstillämpningen.

2.9 Fideikommissarrendatorers rättsställning (jordbruksarrende)

Mitt förslag: Någon ändring av gällande regler görs inte.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se betänkandet s. 141-148).

Remissinstanserna: Kommilténs bedömning att lagstiftningsåtgärder inte är påkallade när det gäller fideikommissartendatorernas rättsställning godtas eller lämnas utan erinran av så gott som samtliga remissinstanser. Sveriges jordbruksartendalorers förbund anser dock att lagen (1963:583) om av­veckling av fideikommiss bör ändras så alt ett artendeavtal avseende huvudgården till ett fideikommiss blir gällande även mot fideikommissari-ens efterträdare. Fideikommissariernas intresseorganisation anser atl ar­rendeavtal avseende en huvudgård bör bli gällande mot fideikommissari-ens efterträdare om artendatorn är efterträdare eller annan arvinge till fideikommissarien. (Se remissammanställningen avsnitt 9.)

Skäl för mitt förslag: Fideikommissen är numera under avveckling. Enligt lagen om avveckling av fideikommiss gäller som huvudregel att fideikom­miss skall upphöra när den som vid lagens ikraftträdande den 1 januari 1964 var innehavare av fideikommisset avlider. Enligt fideikommissnämn­den förekommer ett femtontal arrenden avseende huvudgård vid del 50-lal jordbruksfideikommiss som alltjämt består. Därvid har bortsetls från del tiotal fall där huvudgårdar är ulartenderade lill driftsbolag, belagda av fideikommissarien och hans familj, eller till efterträdaren. Avvecklingsfal­len förulses enligt fideikommissnämnden öka successivl under de när­maste åren.

För egen del ansluter jag mig till uppfattningen atl tillräckliga skäl atl ändra lagen om avveckling av fideikommiss inte föreligger. Dels skulle en ändring av huvudgårdsarrendatorernas rättsställning beröra endast ett fålal arrendatorer. Dels är det svårt atl bedöma konsekvenserna på fideikom-missavvecklingsfrågorna av en sådan ändring utan särskild ulredning. Att i detta skede företa en sådan utredning kan enligt min mening inle komma i fråga.

Prop. 1983/84:136

64

2.10 Förverkande av jordbruksarirende på grund av vanvård

Mitt förslag: Bestämmelsen i 9 kap. 15 8 JB om artendatorns vårdnads­plikt anpassas lill lagen (1979:42:5) om skötsel av jordbruksmark. Enligt förslaget skall artendalorn bruka jordbruksmarken i enlighet med vad som sägs i 3 S nämnda lag. Förslaget får betydelse även när det gäller frågan om förverkande av artenderätten på grund av bristande skölsel av jordbruksmarken (se 8 kap. 23 S JB). När del gäller byggnader och andra anläggningar görs inga ändringar av gällande regler.

Kommitténs förslag: Kommittén föreslår inga ändringar av gällande regler (se betänkandet s. 155-158).

Remissinstanserna: Flertalet remissinslanser godtar eller lämnar ulan erin­ran kommitténs förslag att gällande regler när det gäller vanvård av arren­destället inte ändras. Några remissinstanser, bl. a. Uppsala universitet och domänverket, anser dock atl vanvårdsbegreppet bör förtydligas. (Se re­missammanställningen avsnitt 11.)

Skäl för mitt förslag: Enligt 9 kap. 15 8 JB skall en jordbruksarrendator vårda och underhålla artendeställel. Om artendeställel försämras genom alt arrendalorn eftersätter vad som åligger honom, har jordägaren räll lill ersättning vid avräkning enligt 9 kap. 23 8 JB. Om arrendatorn vanvårdar artendeställel, är enligl 8 kap. 23 § JB artenderätten förverkad och jord­ägaren alltså berättigad all säga upp avtalet.

Genom JB upphävdes artendatorns skyldighel enligt 1907 års lag om nyttjanderätt fill fast egendom alt väl hävda jorden. Ändringen hängde samman med den liberalisering av vanhävdslagstiflningen som den numera upphävda jordhävdslagen (1969:698) innebar. Enligt JB är en artendalor inte skyldig alt försätta i hävd en jord som jordägaren eller en förutvarande artendator har försummat att hävda (prop. 1970:20 s. B 830, 875, 960 och 962).

Artendalorns vårdnads- och underhållningsskyldighet omfattar inle bara jorden utan även byggnader och andra anläggningar. Denna vårdnads- och underhållsskyldighet kan närmast beskrivas som en reparationsskyldighet. Artendatorn är skyldig att reparera en anläggning, om den enligt ett nor­malt och praktiskt betraktelsesätt har förslitits så mycket att en reparation är påkallad (prop. 1970:20 s. B 989). För en förslitning som inte har gåtl så långl att en reparation är påkallad ansvarar artendatorn således inte. Delta innebär alt den s. k. slilningsprincipen inle får användas vid avräkningar enligl JB. Arrendatorns vårdnads- och underhållsplikt när del gäller bygg­nader och andra anläggningar begränsas också av alt jordägarens bygg­nadsskyldighet inträder, om en anläggning är i det skicket att reparafion inte vidare är ekonomiskl försverlig (prop. 1970:20 s. B 990).

Prop. 1983/84:136

65

Lagen (1979:425) om skölsel av jordbruksmark, som ersätter 1969 års jordhävdslag, trädde i kraft den 1 juli 1979. Enligl 3 S lagen om skölsel av jordbruksmark skall jordbruksmark, som med hänsyn lill läge, beskaffen­het och övriga omständigheter är lämplig för jordbruksproduktion, brukas så atl markens produklionsförmåga las lill vara på ett ändamålsenligt säll. Lanlbruksnämnden utövar tillsyn över efterlevnaden av lagen och kan ingripa bl.a. med vitesförelägganden. Genom ell sådant föreläggande kan en innehavare av jordbruksmark åläggas atl åter ta mark i jordbrukspro­duktion (9 8).

Kommittén diskuterar i betänkandet dels i vad mån en arrenderätt kan förverkas vid vanvård, dels vilken inverkan som lagen om skölsel av jordbruksmark har på vanvårdsbegreppet.

För egen del kan jag, liksom flerlalel remissinslanser, anslula mig lill kommitténs uppfattning att praxis när det gäller förverkande på grund av vanvård inte ger anledning till några invändningar. Det föreliggande mate­rialet visar sålunda inte, som har hävdats från några håll, atl domstolar och arrendenämnder skulle anse arrenderätten förverkad först sedan vanvår­den har gåll så långt att den är atl anse som grov. Jag föreslår därför inte någon lagändring på denna punkl. Jag vill dock erinra om atl det för jordägaren numera torde vara av slörre betydelse än tidigare atl i lid kunna hejda en begynnande vanvård av ett arrendeställe. Bl.a. representerar ju byggnader och andra anläggningar på ett arrendeställe i dag myckel stora värden. Även koslnaderna för reparationer har ökal betydligt under senare år. Mot bakgrund härav finns del enligt min mening anledning atl i fortsätl­ningen noga följa rättstillämpningen.

Jag delar vidare kommitténs uppfattning all man har anledning alt räkna med all de centrala värderingar rörande jordbruksmarkens skölsel som har kommit till ullryck i lagen om skötsel av jordbruksmark påverkar tolkning­en av begreppet vanvård i JB. Jag anser också all det är en naluriig utgångspunkt all arrendatorn skall sköta jorden i enlighet med vad som sägs i nämnda lag.

I vart fall på en punkt ger emellertid JB:s regler ell otillfredsställande resullal. Somjag lidigare har framhållit innebär JB att arrendalorn inte är skyldig atl förbäitra arrendestället. Detta gäller även hävden av jorden och innebär t. ex. atl arrendalorn enligt JB inte är förpliktad gentemot jordäga­ren alt sätta i stånd jordbruksmark som var vanhävdad redan när arrenda­torn tillträdde arrendestället. Härav följer att jordägaren i ett sådant arren­deförhållande inle kan få fill stånd ell förverkande av arrenderätten även om arrendalorn underlåter alt efterkomma ett föreläggande enligt lagen om skölsel av jordbruksmark att sätta den vanhävdade marken i slånd.

Mol bakgrund av det anförda finns del enligl min mening skäl att bättre anpassa JB:s regler om arrendatorns skötsel av jordbruksmarken till lagen om skötsel av jordbruksmark. En sådan anpassning är också naluriig mot bakgrund av att, som nämnts, JB:s regler ursprungligen anpassades till 

5    Riksdagen 1983/84. 1 saml. Nr 136

Prop. 1983/84:136

66

1969 års jordhävdslag. Jag föreslår därior all det i 9 kap. 15 § JB föreskrivs atl arrendatorn skall bruka jordbruksmarken i enlighet med vad som siigs i 3 8 lagen om skötsel av jordbruksmark.

2.11 Maximitiden för upplåtelse av jordbruksarrende

Mitt förslag: Maximitiden för upplåtelse av jordbruksarrende utom stadsplan sänks från 50 till 25 år (7 kap. 5 S JB). Vidare avskaffas möjligheten att upplåta jordbruksarrende för någons livstid (9 kap. 2 S JB). Den särskilda undantagsregeln som gäller beträffande nyttjande-rätlsupplålelser som görs av staten föreslås gälla även beträffande de nya reglerna.

Kommitténs förslag: Överensstiimmer med milt förslag ulom såtillvida alt maximitiden föreslås sänkt till 20 år (se betänkandet s. 159-162).

Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser lillslyrker eller lämnar kom­mitténs förslag utan erinran. Elndast en instans (Kristianstads tingsrätt) avstyrker helt. Några remissinslanser ifrågasätter om inte maximitiden bör sältas till 25 år medan andra föreslår atl den sälls lill 10 år. Sveriges jordägareförbund anser atl en begränsning av maximitiden inte bör giilla upplåtelser till närstående. (Se remissammanställningen avsnitt 12).

Skäl för mitt förslag: Avtal om jordbruksarrende skall enligl 9 kap. 2 8 JB träffas för viss tid eller för arrendatorns livstid. Avser upplåtelsen jord, varöver upplåtaren inte kan förtbga ulöver sin egen besittningslid, får avtal träffas även för sådan lid (se om sådana avtal avsnitt 2.9).'Är arrendetiden inle bestämd enligt vad som har sagts nu, gäller avlalel för fem år. För arrende som omfallar bostad åt arrendalorn är minimitiden i princip fem år (jfr avsnitt 2.5). För övriga jordbruksarrenden finns ingen minimitid (jfr avsnitt 2.3).

Enligl 7 kap. 5 § JB är avlal om upplåtelse av arrende inte bindande längre än 50 år från det avtalet slöts. Upplåtelse av fasl egendom inom stadsplan är dock inle bindande längre än 25 år. Upplåtelse av arrende för någons livstid gäller utan begränsning till viss lid. De nämnda reglerna gäller även för upplåtelser av övriga nyltjanderäller ulom tomträtt och skogsavverkningsräll. Reglerna gäller inte upplåtelser från slalen. Slatliga upplåtelser är alltså bindande även om upplåtelsen avser längre tid än maximitiden.

Avlal för längre lid än maximitiden är inte ogiltiga och avtalet förfaller inte vid maximitidens ulgång. För alt avlalel skall upphöra måste endera parlen säga upp del lill maximitidens ulgång. Är del jordägaren som gör uppsägningen, kan arrendalorn begära föriängning av avtalet enligt regler-

Prop. 1983/84:136

67

na om besittningsskydd (prop. 1970:20 s. 982). Sker uppsägning och blir avlalel inle föriängl, upphör del all gälla på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från uppsägningen (se 8 kap. 4 8 andra stycket JB).

Maximitiden för upplåtelse av jordbruksarrende bestämdes lill 50 år redan år 1800. Skälet till att en maximitid infördes var all man från statsmakternas sida fann det olämpligt att en jordägare skulle binda sig i ell arrendeavtal under alllför lång tid. Del ansågs ligga i utvecklingens intresse alt jordägaren inle satte sig ur slånd alt vidta behövliga ändringar av en fastighets användningssätt. Atl maximitiden ändå är så förhållandevis lång beror på alt en längre tid i vissa fall ansågs erforderiig för atl nyttjande­rällshavaren skulle kunna dra nylla av nedlagt arbele och kapilal.

För att jordbruksföretagen i dag skall kunna drivas rationellt krävs det att brukningsenheterna fortlöpande anpassas till nya förhållanden. Lång­variga arrendeupplåtelser kan komma alt motverka en ur samhällets syn­punkt lämplig ulveckling. Inle heller jordbruksarrendatorn synes med nu­varande arrendelagstiftning ha något påtagligt behov av alt kunna leckna extremt långvariga arrendeavtal. En jordbruksarrendator har ju enligl JB i princip rätt till föriängning av arrendeavtalet om arrendetiden överstiger ett år.

Kommitlén har inhämlal uppgifter om arrendeperiodernas längd. Såvitt framgår av dessa uppgifter är avtal om jordbruksarrende med en längre arrendelid än tio år sällsynta. I det insamlade materialet avsåg endasl mindre än en procent av avtalen sådana upplåtelser.

Mol bakgrund av del anförda delar jag kommitténs uppfallning att det ur jordbruksnäringens och samhällets synpunkt inle finns några skäl alt främ­ja mycket långvariga avlal om jordbruksarrende.

Ytterligare ett skäl som lalar för att maximitiden för upplåtelse av sådana arrenden bör sättas ned är alt den kan ulnylljas för atl kringgå jordförvärvslagstiftningen. En av lanlbruksstyrelsen företagen undersök­ning visar således all 49-åriga upplåtelser har skett i delta syfle. En sänkning av maximitiden för upplåtelse av jordbruksarrende kan bidra lill att minska antalet sådana kringgåenden.

Jag finner mot bakgrund av det sagda alt maximitiden för upplåtelse av jordbruksarrende bör sänkas. Som kommittén har funnit lorde det däremoi inle finnas skäl att ändra reglerna belräffande övriga arrendeformer.

Kommillén har föreslagil alt maximitiden sänks till 20 år. Flertalel remissinstanser tillstyrker förslaget eller lämnar det utan erinran.

För egen del harjag kommil till den uppfattningen atl maximitiden bör vara 25 år. Denna maximitid gäller redan nu beträffande upplåtelser inom stadsplan. Att samma tid används även i nu ifrågavarande fall gör regelsy­stemet enklare och överskådligare. Den nu föreslagna maximitiden bör gälla utan undantag för t. ex. upplåtelser till anhöriga.

Kommittén har vidare föreslagit alt möjlighelen atl upplåta jordbruksar-

Prop. 1983/84:136

68

rende för arrendatorns livstid avskaffas. Förslaget, som närmasl är en konsekvens av förslaget om en sänkning av maximitiden, har tillstyrkts eller lämnals ulan erinran av remissinstanserna. Även jag ansluter mig lill kommitténs uppfattning på denna punkt.

Som kommittén har funnil bör statens möjligheter all upplåta jordbruks­arrende för längre lid än maximitiden slå kvar.

2.12 Arbetsavtal i samband med jordbruksarrende

Mitt förslag: Reglerna i 9 kap. 36-39 88 JB om arbetsavtal i samband med jordbruksarrende upphävs. Della innebär all i princip samma regler som för arbetsavtal i allmänhet kommer att gälla för arbetsavtal mellan jordägare och arrendatorer. Vidare upphävs regeln i 8 kap. 23 8 första stycket 2 JB om alt arrenderätten är förverkad för det fall all arrendatorn undandrar sig alt ulföra arbete som åligger honom enligl arrendeavtalet.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se s. 163-167 i belänkandel).

Remissinstanserna: Remissinstanserna har tillstyrkt eller lämnat utan erin­ran kommitténs förslag (se remissammanställningen avsnill 13).

Skäl för mitt förslag: Tvingande regler om arbetsavtal i samband med jordbruksarrende infördes i lagstiftningen genom 1907 års lag om nyttjan­derätt lill fasl egendom. Reglerna i 9 kap. 36-39 SS JB om arbetsavtal i samband med jordbruksarrende motsvarar i huvudsak reglerna i 1907 års lag efter 1943 års arrendereform. Dessa regler är tvingande till arrenda­torns förmån men gäller inte om arrendatorns åliggande är av ringa bety­delse.

Reglerna innebär i huvudsak följande. En arbelsskyldighet, som har föreskrivits i ett arrendeavtal, skall vara tiUsitt mått bestämd och utkrävas under iakttagande av en viss ordning. Bl.a. får arbetet i princip inle utkrävas så alt arrendalorn hindras alt behörigen sköta sitt jordbruk. 1 ett arrendeavtal får inle las in ell förbud för arrendalorn atl ulföra arbele ål någon annan än jordägaren. Är arrendatorn enligt arrendeavtalet eller ett annal avtal med jordägaren skyldig atl ulföra arbele, skall ersättning lill arrendalorn utgå efter ortens pris vid liden för arbetet. Tillhandahåller jordägaren inte arbele som arrendalorn enligl arrendeavtalet eller annat avlal med jordägaren är skyldig att ulföra eller annal lika förmånligl arbele, har arrendalorn i princip rätt all säga upp arrendeavtalet. Arrendalorn har också viss rätt lill skadestånd.

Prop. 1983/84:136

69

Arrenderätten och arbetsprestationen skall uppskattas var för sig och lill sitt verkliga värde. Della gäller dock inte om arrendatorns åliggande är av ringa betydelse, t.ex. om del gäller vedhuggning. Del är således inle tillåtet enligt JB alt beslämma atl vederlaget för ett arrende skall utgå i dagsverken eller annat arbete (se 9 kap. 29 S JB).

Undandrar sig arrendatorn en arbelsskyldighet som är föreskriven i arrendeavtalet är arrenderätten förverkad. Delta gäller dock inle om del som ligger arrendalorn till last iir av ringa belydelse (8 kap. 23 8 första stycket 2 och andra stycket JB).

För egen del vill jag till en början erinra om alt reglerna om arbetsavtal i samband med jordbruksarrende tillkom under en tid med helt andra sociala och ekonomiska förhållanden än de nuvarande. Redan i förarbetena fill JB framhöll departementschefen atl bestämmelserna hade fåll vida mindre belydelse än lidigare. En särskild reglering ansågs dock alltjämt behövlig, eftersom det kunde antas att det även i framtiden i enstaka fall skulle komma atl finnas kombinerade arrende- och arbetsavtal (prop. 1970:20 s. B 1010). Av belydelse i sammanhanget är också atl de s. k. skogsarbetarar-rendena och därmed jämförliga arrenden i och med JB överfördes till hyreslagens tillämpningsområde (se 12 kap. I 8 andra stycket JB och prop. 1970:20 s. B 1017). Efter JB:s ikraftträdande innehåller hyreslagstiftningen inga särskilda regler om arbetsavtal i samband med hyra (se prop. 1970:20 s. B 1018 och s. A 380 och 408).

Efter det all JB trädde i kraft har de ifrågavarande reglerna kommit all framstå som än mer otidsenliga. Enligt vad organisationerna på jordägar-resp. arrendatorssidan har uppgetl för kommittén utgör de fåtaliga arbets­avtal som forlfarande kan förekomma ingel bärande skäl alt behålla regler­na om arbetsavtal i samband med arrende. Uppfattningen atl reglerna är otidsenliga har godtagits eller lämnats utan erinran av remissinstanserna. För ett upphävande av reglerna talar, som kommittén påpekar, även andra skäl. Bl.a. kan förverkanderegeln i vissa fall vara direkl ogynnsam för arrendalorn. Ett upphävande innebär också att man slipper den gränsdrag­ning mellan ringa och icke ringa arbete som skall göras enligl gällande regler.

Mot bakgrund av del anförda finner jag all reglerna i 9 kap. 36-39 88 JB om arbetsavtal i samband med jordbruksarrende bör upphävas. Till följd härav bör även förverkanderegeln i 8 kap. 23 8 första stycket 2 JB upphä­vas saml regeln om arrendeavgiften i 9 kap. 29 8 JB ändras.

9 kap. 29 8 JB bör i fortsäUningen ha del innehållet alt om i arrendeavta­let intas ett villkor orn skyldighet för arrendatorn atl ulföra arbele, så skall - oberoende av om arbelel är av ringa betydelse eller ej - avtalet ange det belopp som skall lillkomma arrendatorn i ersällning för arbetet. Arbelel fär alltså inle utgöra vederlag för arrendet. Har aVtal träffals i slrid häremot skall arrendavgiften utgå med belopp som är skäligt med hänsyn främsl till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades. Arrenda-

Prop. 1983/84:136

70

torn är i sådana fall inte skyldig atl ulföra arbetet. Uppenbart är också alt ett avlal om skyldighet för arrendatorn alt utföra arbete bör bli ogiltigt, om ersättningen för arbetet satts så lågt att den reella innebörden av avtalet är atl arbetet ulgör vederlag för arrendet.

2.13 Ränta på retroaktiv arrendeavgift vid jordbruks- och bostadsarrende

Mitt förslag: Särskilda ränteregler införs för det fall att arrendavgiften slutligt faslställs av arrendenämnd eller domslol försl efler del all arrendeliden har gått ut för del avlal som förlängningslvisten gäller. Såväl jordägaren som arrendatorn blir skyldiga all utge ränla. De nya reglerna utformas efter mönster av 12 kap. 53 8 andra stycket JB.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med mitl förslag (se belänkandel s. 169-173).

Remissinstanserna: Kommitténs förslag godtas eller lämnas utan erinran (se remissammanställningen avsnitt 14).

Skäl för mitt förslag: Är en förlängnings- eller villkorstvist ännu inle avgjord när arrendeliden går ul, har arrendatorn rätt atl sitta kvar på arrendestället till dess frågan är slulligt avgjord. 1 avbidan på del slutliga avgörandet gäller provisoriskt den gamla arrendavgiften (se 9 kap. 11 8 och 10 kap. 6 a 8 JB). Höjer arrendenämnden eller domstolen arrendavgiften för den nya arrendeperioden blir arrendatorn, när avgörandet vinner laga kraft, skyldig all för den lid som har gått av den nya arrendeperioden belala skillnaden mellan den gamla och den nya avgiften. Arrendelagstift­ningen saknar föreskrift om atl ränla skall ulgå på en sådan retroaktiv arrendeavgift.

Sänker å andra sidan arrendenämnden arrendeavgiften, skall givelvis jordägaren belala lillbaka vad han har uppburit för mycket. Inte heller för della fall innehåller arrendelagstiftningen någon föreskrift om skyldighel atl betala ränla.

Om hyresnämnden eller bosladsdomstolen i en förlängnings- eller vill­korstvisl fastställer en högre hyra för förfiulen del av den nya hyresperio-den än den som har ulgåtl förul, skall hyresgäslen enligt 12 kap. 53 8 andra stycket JB betala ränla på del överskjutande beloppet. Ränla skall ulgå som om beloppet har förfallit lill belalning samlidigi med den förul ut­gående hyran. Räntan skall beräknas enligt 5 S räntelagen (1975:635), s. k. avkastningsränla, för tiden innan beslutet har vunnit laga kraft och enligl 6 8 räntelagen, s.k. dröjsmålsränta, för liden därefter. I 12 kap. JB finns det däremoi ingen bestämmelse om att hyresvärden skall betala ränta om hyran sänks (se dock SOU 1981:71 s. 373 och 22 S tredje stycket hyresför­handlingslagen, 1978:304).

Prop. 1983/84:136

71

Jag delar kommilténs uppfattning att inte någon av parterna bör kunna dra ekonomisk nytta av alt avgiftsfrågan avgörs försl efter utgången av den gamla arrendeperioden. Härav följer alt arrendatorn bör bettila riinta på en retroaktiv arrendehöjning och all jordägaren bör bcttila ränla på det av­giftsbelopp som han skall betala tillbaka, när den nya avgiften blir lägre än den gamla.

Under hänvisning till del sagda föreslår jag alt särskilda räntcrcglcr införs för det fall att arrendeavgiften slulligt fastställs av arrendenämnd eller domslol först efter det att cn ny arrendeperiod har intriitt. Reglerna bör utformas efter mönsler av 12 kap. 53 8 andni stycket JB och bör, som kommittén har föreslagit, gälla vid jordbruks- och bostadsarrende.

2.14 Dispensreglerna

Milt fiirslag: En framställning till arrendenämnden om godkännande av ett avtalsvillkor, som inte är gilligl om det inte har godkänts av arren­denämnden, får inte göras senare än cn månad efter del atl avtalet har ingåtts (sc 8 kap. 2 8 andra stycket JB). Görs ansökan om godkännande för sent giiller inte avtalsvillkoret. 1 stället gäller den lagbestämmelse från vilken dispens skulle ha sökts.

Kommilténs ftirslag: Överensstämmer med milt förslag (se betänkandet s.

175-178).

Remissinstanserna: Samlliga remissinstanser tillstyrker eller lämnar utan erinran att del införs en regel om alt godkännande skall sökas inom viss tid. Några instanser anser att den föreslagna tidsfristen om en månad iir för kort. men flertalet godtar denna tidsfrist. (Se remissammanställningen avsnitt 15.)

Skäl för milt förslag: Enligl 8 kap. 2 8 första stycket JB är arrendereglerna tvingande till arrendatorns förmån, om inte annat anges. Vissa bestämmel­ser, exempelvis reglerna i 9 kap. 2 S JB om arrendetid, är tvingande mot båda parler (prop. 1970:20 s. B 935 och 972-973). Arrendenämnden kan ge dispens från vissa av de tvingande reglerna och godkänna ett avtalsvill­kor som strider mot en regel. På så sätt tillgodoses behovel av smidiga lösningar anpassade efler de enskilda förhållandena vid olika arrenden. Dispens kan ges bl. a. från beslämmelserna om arrendelid, återtagande av arrendestället under arrendeperioden, uppsägningskravet och uppsäg­ningstidens längd. Kommer parlerna överens om en avvikelse från en Ivingande regel skall de i avtalet särskilt ange all dispens får sökas. Saknas detta förbehåll, kan arrendenämnden inte medge dispens, varför de tving­ande reglerna kommer atl gälla.

Prop. 1983/84:136

72

Om förbehåll har gjorts och arrendenämnden avslår en ansökan om dispens, förfaller avtalet, om ptirterna inte har kommil överens om någol annat (8 kap. 2 8 andra stycket JB). En kontraklsbeslämmdse som är beroende av dispens har inte någon giltighet, förrän dispens har meddelats.

Gällande rätt innehåller inle någon regel om all dispens skall sökas inom viss lid. Delta innebär alt frågan om dispens kan aktualiseras även lång tid efter det att artendatorn har tillträtt arrendestället. En sådan oidning är enligt min mening otillfredsställande ur flera synpunkter. Dels är det all­mänt sett olyckligt att osäkerhet råder om ett arrendeavtals giltighet sedan tillträde har skett. Dels föreligger, som kommittén framhåller, en risk för att stötande konsekvenser kan uppstå i vissa fall. Arrendatorn kan I.ex. tvingas atl lämna ett arrendeställe som han har lagl ned koslnader på, därför atl arrendeavtalet blir ogiltigt fill följd av att arrendenämnden vägrar dispens i anledning av en ansökan som jordägaren har gjorl först flera år efter det att arrendatorn har lilllrätl arrendestället.

Mol bakgrund av del anförda föreslår jag alt det införs en regel enligl vilken en ansökan om dispens skall ges in inom viss lid efler det all arrendeavtalet har ingåtts. Om tmsökan görs för sent bör arrendeupplåtel­sen bestå. I så fall bör den lagbestämmelse gälla från vilken dispens krävs och inte det av parlerna överenskomna avtalsvillkoret.

Flertalet remissinstanser har godtagit eller lämnat ulan erinran den av kommillén föreslagna tidsfristen om en månad inoiii vilken en ansökan om dispens skall göras. Även jag anser atl denna lidsfrist innebär en lämplig avvägning mellan å ena sidan det principiella kravet att ett giltigt avlal bör föreligga vid tiden för arrendatorns tillträde och å andra sidan parternas behov av skälig lid för rent prakliska ålgärder.

Prop. 1983/84:136

73

2.15 Förfarandet vid förlängnings- och villkorstvister

2.15.1 Jordbruksarrende och bostadsarrende

Mitt förslag: I fråga om jordbruksartende och bostadsarrende skall uppsägning till artendeperiodens slul endast ske när jordägaren eller arrendatorn vill att arrendeförhållandet skall upphöra. Uppsägning be­hövs inte om parterna endast vill atl villkoren skall ändras för den nya arrendeperioden. Det räcker då med all den part som påkallar villkors­ändringen underrättar motparten om sin begäran. Det s. k. avflyttnings-meddelandet slopas och den part som vill ha lill slånd en ändring blir skyldig att själv hänskjula en evenluell tvist lill arrendenämnden.

Jordägaren skall hänskjula en förlängningslvisl lill arrendenämnden senast två månader från den dag då uppsägning senast kunde ske. Den som har begärt villkorsändring skall hänskjula en villkorstvisl senast tvä månader före den nya arrendeperiodens början.

Ansökan till arrendenämnden skall i förlängningslvisler innehålla uppgift om varför jordägaren motsätter sig att avlalel föriängs. Ansökan i villkorstvisier skall innehålla uppgift om den ändring av villkoren som begärs.

Om en arrendenämnd eller domslol fastställt villkor för en ny arren­deperiod, får arrendalorn säga upp avtalet senast två månader efler den dag då avgörandet vann laga kraft.

Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitl förslag. Vill­korstvister skall dock hänskjutas senasl sex månader från den dag då uppsägning (och begäran om villkorsändring) senasl kunde ske. Vidare skall jordägaren i uppsägningshandlingen ange skälen till att han motsätter sig förlängning. (Se betänkandet s. 179-195).

Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser godtar eller lämnar utan erin­ran kommilléförslagets allmänna konstruktion. Flera sliflsnämnder anser dock alt arrendatorns skyldighet alt hänskjula en förlängnings- eller vill­korstvist lill arrendenämnden skall bestå. Kravet att jordägaren skall ange skälet till atl han motsätter sig förlängning kritiseras också av några re­missinstanser.

Några remissinstanser, bl.a. Uppsala universilel, framhåller all den av kommitlén föreslagna lidsgränsen för hänskjutande av villkorstvisier är olämplig i den praktiska tillämpningen och föreslår därför all lidsgränsen förskjuts till arrendeperiodens slul. Andra instanser förordar atl en Ivå-månadersfrist skall gälla för hänskjutande av såväl förlängnings- som vill­korstvister.

Några remissinslanser anser att även motparten till den som har begärt villkorsändring skall kunna hänskjula en villkorstvisl. (Se remissamman­ställningen avsnitt 16.)

Prop. 1983/84:136

74

Skäl för mitt förslag: Arrendeavtal för viss lid upphör i princip all gälla vid arrendetidens ulgång. Avlal om jordbruksarrende som har en arrendelid om minst ett år och avlal om bostadsarrende måsle dock i princip sägas upp för alt upphöra vid arrendetidens utgång (9 kap. 3 8 och 10 kap. 3 8 JB). Sker inte uppsägning, blir avlalel automatiskt förlängt, vid jordbruks­arrende för en tid som moisvarar arrendeliden. dock högsl fem år, och vid bostadsarrende för fem år. Vid en sådan förlängning kommer de gamla villkoren alt gälla även för den nya arrendeperioden. Uppsägning skall göras senasl ett år före arrendetidens ulgång. Vid avlal om jordbruksar­rende med en arrendelid som är kortare än fem år är dock uppsägningsti­den åtta månader.

För jordbruksarrende och bostadsarrende finns regler om besittnings­skydd för arrendalorn, dvs. en rätt för denne att vid uppsägning få avlalel föriängl, evenluelll på ändrade villkor. Besittningsskydd föreligger i prin­cip vid alla jordbruksarrenden som omfatlar bostad för arrendatorn, s.k. gårdsarrenden, eller som har en arrendelid som är längre än ell år. För atl besittningsskydd skall föreligga vid bostadsarrende krävs atl del på arren­deslällel finns ell hus som har åsatts taxeringsvärde.

För arrenden med besittningsskydd måsle uppsägning lill arrendeperio­dens slul ske inle endasl dä en part vill att arrendeförhållandet skall upphöra ulan också då parlen vill all arrendet skall fortsätta men med andra villkor.

En uppsägning skall vara skriftlig, om inle skriftligt erkännande av uppsägningen lämnas (8 kap. 8 S JB). När arrendatorn säger upp avtalet för villkorsändring måste dock uppsägningen alltid vara skriftlig. En skriftlig uppsägning skall delges motparten. Jordägaren behöver inte ange om upp­sägningen avser avflyttning eller endast ändring av villkoren för en ny arrendeperiod. Han behöver inte heller ange skälen till atl han motsätter sig förlängning och inle heller de villkor som han uppställer för alt gå med på en förlängning. Arrendatorn rnåste i uppsägningen ange att han begär förlängning på ändrade villkor. Säger han upp avtalet blankt, gäller upp­sägningen för avflyttning.

En uppsägning-av ett arrendeavtal gäller alltid avtalels upphörande. Även om arrendatorn har sagt upp avtalet för alt arrendevillkoren skall ändras, kan han bli tvungen alt lämna arrendestället vid avtalstidens ul­gång, om jordägaren vägrar förlängning. Sedan uppsägning har skell. skall parterna förhandla om fortsatt arrende och om de nya arrendevillkoren. Kommer parlerna inle överens, skall jordägaren skriftligen meddela arren­datorn alt denne, om han inte vill flytta, har atl hänskjula tvisten till arrendenämnden inom två månader från det att han delgivits meddelandet (9 kap. 10 8 och 10 kap. 6 a 8 JB). Någon frist för lämnande av avflytt-ningsmedddandet är inte föreskriven.

Arrendatorns rätt till förliingning av avtalet förfaller, om han inte hän-skjuter tvisten till arrendenämnden i rätt tid sedan han har delgivits avflytt-

Prop. 1983/84:136

75

ningsmedddandet. Han blir då skyldig att avträda arrendet vid arrendepe­riodens slut.

Om en tvist mellan jordägaren och arrendatorn inte har avgorts före arrendetidens ulgång, har arrendalorn räll alt sitta kvar på arrendestället tills frågan är slutligt avgjord. De gamla villkoren skall gälla lills slutliga villkor för samma lid blir bestämda. Bifalls arrendatorns talan om förläng­ning, skall villkoren för den nya arrendeperioden fastställas enligl 9 kap. 9 8 eller 10 kap. 6 8 JB. Bifalls inle denna lalan, är arrendalorn skyldig alt avträda arrendet. I sådant fall kan på begäran av jordägaren eller arrenda­lorn skäligt uppskov med avlrädet medges.

De nuvarande uppsägningsreglerna har utsatts för åtskillig krifik (jfr prop. 1978/79: 183 s. 28-30). En invändning är atl de försvagar arrenda­torns förhandlingsposilion. Arrendatorn kan nämligen få full visshet om jordägarens avsikt med en uppsägning försl sedan arrendalorn har hän-skjutit tvisten lill arrendenämnden. En annan olägenhet med del nuvaran­de systemet är att både frågan om fortsatt arrende och frågan om nya arrendevillkor kan hållas svävande under lång tid. Delta beror på atl det slår jordägaren frill alt lämna avflytlningsmeddelande när han själv vill och att arrendatorn inle gärna hänskjuter en (vist innan han har erhållit ett avflyitningsmeddelande. Enligl den nuvarande ordningen tvingas vidare jordägaren all begära arrendatorns avflyttning för att få hänskjulandefris-len atl börja löpa även fördel fall alt jordägaren endasl vill all villkoren för del fortsatta arrendet skall prövas av arrendenämnden. Della skapar i många fall en onödig irritation mellan parlerna.

Mol bakgrund av den kritik som har riktats mol del nuvarande uppsäg-ningsförfarandel har kommittén funnit atl följande principer bör vara väg­ledande vid utformningen av nya uppsägningsregler. Syftet med uppsäg­ningen bör så tidigl som möjligt slå klarl för motparten. Det bör åvila den part som önskar en ändring av del beslående arrendeförhållandet att la initiativ till att en tvist förs lill artendenämnden. Tvistefrågorna bör nor­mall vara avgjorda före den löpande arrendeperiodens utgång.

De angivna principerna har i allt väsenlligl godtagits av remissinstanser­na. Även jag anser att det nya uppsägningsförfarandei bör vila på dessa principer.

Jag ansluter mig alltså till kommitténs förslag atl den part som vill ha till stånd en ändring i ett arrendeförhållande också skall vara skyldig att hänskjula en förlängnings- eller villkorstvisl till arrendenämnden. En så­dan ordning är närmast en konsekvens av principen om parternas jäm­ställdhet i avtalsförhållandet. Den gällande ordningen, som innebär atl enbart arrendatorn är skyldig att hänskjula en tvist till arrendenämnden, är enligt min mening mindre tilltalande.

Några remissinslanser. bl. a. Göta hovrätt, har pekat på all en skyldighel för jordägaren all agera kan komma all leda lill alt anlalel mål vid arren­denämnderna ökar. Jag anser inte att risken för en sådan ökad målfill-

Prop. 1983/84:136

76

strömning är så stor all del finns skäl alt avslå från atl genomföra kommit­léförslaget. För atl förhindra atl den nya ordningen blir mer kostnadskrä­vande än den gamla kommer jag dock alt föreslå en ändring i förhållande till kommittéförslaget, när del gäller den tidsfrist inom vilken en villkors­tvisl skall hänskjutas lill arrendenämnden.

Jag delar vidare kommilténs uppfattning atl parterna inle skall behöva säga upp avtalsförhållandet för all kunna få lill slånd en ändring av arren­devillkoren för en ny arrendeperiod. I slällel för en uppsägning bör det här räcka med en begäran om villkorsändring.

Däremoi kan jag inte ansluta mig lill kommilténs förslag alt jordägaren alltid skall vara skyldig atl redan i uppsägningshandlingen ange skälen fill att han motsätter sig atl arrendet föriängs vid arrendetidens slut. Enligl min mening är det tillräckligt att grunden härför preciseras när jordägaren hänskjuter en föriängningslvisl till arrendenämnden. En sådan tvist skall enligl vad jag kommer atl föreslå hänskjutas så lång lid före arrendeperio­dens slul alt del inte kan anses vara av något större värde för arrendatorn all redan uppsägningshandlingen innehåller uppgift om skälen lill all jord­ägaren bestrider förlängning. Ett sådant krav på uppsägningshandlingen skulle också tynga förfarandel. Med hänsyn lill min ståndpunkt i denna fråga är jag inle heller beredd atl biträda kommitléns förslag atl en uppsäg­ning alllid skall vara skriftlig. Enligt min mening finns del inte tillräckliga skäl att la bort den möjlighet som nu finns alt göra en muntlig uppsägning, om man bibehåller de nuvarande kraven på en uppsägnings innehåll (se 8 kap. 8 S första stycket JB).

När det gäller frågan om den tidsfrist inom vilken en tvist skall hänskju­tas lill arrendenämnden efter uppsägning eller begäran om villkorsändring ansluter jag mig till kommitténs förslag såvitt gäller förlängningslvisler. Jag föreslår alltså att jordägaren skall hänskjula en sådan tvist senast två månader från den dag då uppsägning senast kunde ske, eller, om uppsäg­ningstid inte är föreskriven, från den dag då uppsägning har skett.

Vad belräffar hänskjulandefristen vid tvister om villkoren för en ny arrendeperiod anser jag all parterna inle bör åläggas alt hänskjula de ifrågavarande tvisterna förrän de har haft praktiska möjligheler all i lugn och ro Iräffa en frivillig överenskommelse. Della får dock givelvis inle leda fill all tvistefrågorna avgörs försl lång tid efter den löpande arrendetidens utgång. Sådana sena avgöranden är besvärande för parlerna.

Jag finner vid övervägande av det anförda alt en villkorstvist lämpligen bör hänskjutas lill arrendenämnden senast två månader före den nya arrendeperiodens början. Jordägaren bör. som kommillén har föreslagil, ha rätt att hänskjula en tvist om villkoren för en ny arrendeperiod inle bara för del fall alt han har begärt villkorsändring ulan även för del fall all han har sagl upp avtalet i räll lid.

Som framgår av vad jag lidigare har anförl anserjag atl jordägaren i en ansökan lill arrendenämnden i en förlängningslvisl bör ange varför han

Prop. 1983/84:136

77

motsätter sig att avtalet förlängs. I likhel med kommittén anserjag också atl en ansökan om villkorsändring bör innehålla uppgift om den ändring som yrkas. Jag förordar följaktligen all del uppställs sådana krav på de ifrågavarande ansökningarna lill arrendenämnden.

Kommitlén har också varit inne på dels all begränsa jordägarens möjlig­heler all åberopa nya omsländigheler i en förlängningstvist, dels atl be­gränsa parternas möjligheter alt begära annan ändring av arrendevillkoren än som angivits i ansökan till arrendenämnden. Förslagen förutsätter enligl min mening all förfarandel vid arrendenämnderna blir mer domslolslikl. Jag har tidigare förklarat all jag i vart fall f.n. inte är beredd alt föreslå någon sådan förändring av arrendenämndernas ställning (se avsnitt 2.1). Mot bakgrund härav lägger jag inte fram förslag lill några sådana förfaran­deregler.

Arrendatorn bör, som kommillén har föreslagil, ha rätt alt säga upp arrendeavtalet senasl två månader efler del atl ett avgörande om villkoren för fortsatt arrende har vunnit laga kraft. Därvid bör arrendenämnden få möjlighet all beslula om skäligt uppskov med avträdet.

Det av mig förslagna förfarandet innebär, som nämnts, atl det är den part som vill ha lill slånd en ändring som är skyldig atl hänskjula en förlängnings- eller villkorstvisl till arrendenämnden. Några remissinslan­ser anser att även motparten bör ha en sådan hänskjuianderäll. Som skäl härtbr anförs alt en sådan räll kan befria honom från den ovisshet som han kan sväva i under fristen fram lill sista dagen för hänskjutande.

Föregen del villjag peka på atl en sådan hänskjutande rätt inle i och för sig innebär någon förändring av de frister m. m. som gäller för den som är skyldig all hänskjula en tvist. Härför krävs särskilda regler som ålägger denne atl agera snabbare för den händelse alt motparten vänder sig till arrendenämnden. Genom sädana regler skulle regelsystemet ytterligare kompliceras. Som kommitlén framhåller kan vidare en ordning som ger motparten räll alt hänskjula en tvist till arrendenämnden dra kostnader för del allmänna genom onödiga processer. Mot bakgrund av det sagda anser jag, liksom kommittén, atl endast den som har gjort en uppsägning eller begärt villkorsändring skall ha rätt alt hänskjula en tvist till arrendenämn­den. Jag är inte heller beredd alt, som föreslagits av några remissinstanser, införa en rätt för motparten lill den som har hänskjulii en villkorstvist atl anslutningsvis begära villkorsändring.

Enligt kommitténs förslag skall uppsägningstiden vara densamma som i dag och tillämpas även beträffande begäran om villkorsändring. Vidare skall en uppsägningshandling och skriftlig begäran om villkorsändring delges motparten enligl samma regler som nu gäller för delgivning av uppsägning. Jag ansluter mig till kommitténs förslag.

Vissa av de föreslagna förfarandereglerna bör tas in i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Enligl den lagen har hyresnämn­derna men inle arrendenämnderna möjlighel all uppta bevisning och att

Prop. 1983/84:136

78

meddela s.k. mellanbeslut. Jag anser alt arrendenämnderna bör likställas med hyresnämnderna i dessa hänseenden. Jag ålerkommer lill dessa frågor i specialmoliveringen.

2.15.2 Anläggningsarrende

Mitt förslag: I fråga om anläggningsarrende föreslås att medlingsförfa-randel görs effektivare efler mönster av vad som nu gäller i fråga om lokalhyra. Della innebär bl.a. alt arrendenämnden vid medlingen på begäran av part skall yttra sig om skälig arrendeavgift och all ett sådanl yttrande får presumiionsverkan i en senare ersäitningsprocess.

Kommitténs förslag: Frågorna, som har aktualiserats bl.a. genom en skri­velse den 10 mars 1981 från Siockholms handelskammare (se bilaga 4), har inie behandlals av kommillén.

Remissinstanserna: Frågorna behandlas inle av remissinstanserna.

Skäl för mitt förslag: Anläggningsarrende föreligger enligt 11 kap. 1 8 JB när jord upplåts på arrende för annal ändamål än jordbruk samt arrenda­torn enligl upplåtelsen har rätt att för förvärvsverksamhet på arrendeslällel uppföra eller behålla byggnad som ej är av endasl ringa belydelse för verksamhelens bedrivande. Har upplåtelsen skett för arrendatorns livslid eller för viss lid som understiger ell år, föreligger dock inle anläggningsar­rende.

Som tidigare har påpekats har arrendatorn vid jordbruks- och bostadsar­rende besittningsskydd, dvs. en rätt lill förlängning av arrendeavtalet på skäliga villkor (se avsnitt 2.15.1). Reglerna härom är i princip ivingande till arrendatorns förmån. Även bostadshyresgästerna har ett sådanl besitt­ningsskydd.

När det gäller anläggningsarrende har arrendalorn ett s.k. indirekl be­sittningsskydd, dvs. en räll till skadestånd av jordägaren om förlängning av arrendeavtalet inle kommer till slånd därför alt jordägaren kräver en arrendeavgift som inle är skälig eller uppställer någol annat villkor som strider mol god sed i arrendeförhållanden eller eljest är obilligt. Arrenda­lorn har dock inle rätt lill ersällning, om jordägaren har befogad anledning atl upplösa arrendeförhållandet (se 11 kap. 5 8 JB). Även lokalhyresgäs-lerna har ett sådanl indirekt besittningsskydd (se 12 kap. 56-60 SS JB).

Tvist om ersättning med anledning av en obefogad uppsägning prövas av fastighetsdomstol. Innan-arrendaiorn får väcka lalan om ersällning måste medling alllid ske hos arrendeniimnden. Nämnden kan - i motsats lill vad som gäller i fråga om jordbruks- och bostadsarrende - inle faslslälla arrendeavgift eller andra villkor för ett fortsatt arrende. Om uppgörelse inie nås med jordägaren får anläggningsarrendaiorn flytta och hålla sig till sin ersätlningsrätt.

Prop. 1983/84:136

79

Del indirekta besittningsskyddet vid anläggningsarrende gäller endast för det fall all inte någol annat har avtalats (se 11 kap. 4 S JB). Vid lokalhyra kan däremot besittningsskyddet avtalas bort i samband med all hyresavtalet ingås endasl om hyresnämnden lämnar tillstånd lill del (se 12 kap. 56 8 andra siyckei JB).

Stockholms handelskammare har i skrivelsen den 10 mars 1981 (se bilaga 4) hemslälll all regeringen överväger sådana ändringar i beslämmel­serna rörande besittningsskydd vid anläggningsarrende, all dessa kommer i bättre överensslämmelse med vad som gäller för övriga nylljanderälls-former. Handelskammaren ifrågasätter inle principen om avtalsfrihet vid nyupplåtelser men anser att arrendatorns förhandlingsposilion är alltför svag vid en förlängning.

För egen del anserjag i likhel med handelskammaren alt del inle finns skäl alt frångå principen om avtalsfrihet vid nyupplåtelser. Jag anser inte heller att det finns anledning att nu införa regler om ell direkt besittnings­skydd vid anläggningsarrende. Däremoi anserjag det befogal alt förbättra dessa arrendatorers slällning i förlängningsfallen genom alt medlingsförfa-randei effektiviseras. Lagregler om ett effektivare medlingsförfarande in­fördes år 1979 beträffande lokalhyra (se prop. 1978/79:89, CU 32, rskr 308, SFS 1979:252-2.53).

Enligt min mening bör medlingsförtarandel göras effektivare på följande sätt.

Liksom nu bör arrendenämnden vid medlingen klarlägga tvistefrågorna och söka förlika parlerna (se 12 S första stycket lagen om arrendenämnder och hyresnämnder). Misslyckas medlingen skall arrendenämnden pä begä­ran av jordiigaren eller arrendatorn yttra sig om den arrendeavgift som arrendestället vid arrendetidens utgång kan anlas betinga på öppna mark­naden. Därvid skall dock bortses från arrendeanbud eller arrendeavtal som inte är rimliga med hänsyn till det allmänna prislägel i orten för jämförliga arrendeställen. Vidare får den ökning av arrendeställets värde som en arrendatoY har åstadkommit beaktas endasl om särskilda skäl föreligger (jfr 12 kap. 57 a 8 första stycket JB).

Genom den föreslagna ordningen tvingar man fram bättre utredning än f. n. om arrendeställets marknadsvärde och ger parterna ledning vid deras bedömning av vilka medgivanden som bör göras för att fä arrendeförhål­landet förlängt.

Arrendenämndens främsta uppgift vid medlingen bör, som nämnts, forl­farande vara alt söka förlika parlerna. Nämnden bör alltså först undersöka om del föreligger förutsättningar för förlikning. Om någon av parlerna har begärt att nämnden skall yttra sig om arrendeställets värde på öppna marknaden, bör nämnden dock inte driva sina förlikningsförsök så långt att nämnden enligl 12 8 andra siyckei lagen om arrendenämnder och hyres­nämnder lägger fram ell eget förslag till föriikning. Nämndens yttrande bör då i stället utgöra grund för parternas försök atl nå en överenskommelse. 

Prop. 1983/84:136

80

När del gäller alt i medlingsärendet ulreda arrendeställets värde på öppna marknaden får man naturligtvis la till utgångspunkt de skäl som ligger bakom en parts krav på högre eller lägre arrendeavgift. Ell yrkande om en höjning av arrendeavgiften uttrycker jordägarens uppfattning om atl en förändring har inträffat i fråga om artendeställets marknadsvärde, dvs. den arrendeavgift som arrendeslällel betingar på öppna marknaden. Jord­ägaren måste rimligen kunna ange på vad han grundar sill påslående om en förändring av delta marknadsvärde.

Det är naturligtvis en mängd faklorer som påverkar ell arrendeställes marknadsvärde. I princip bör till grund för bedömningen läggas anlingen ett av tredje man lämnai arrendeanbud eller de arrendeavgifter som ulgår för andra jämförbara arrendeställen i orten. Kan jordägaren inle åberopa anbud från iredje man som skäl för en höjning av arrendeavgiften får alltså en bedömning av arrendeställets marknadsvärde grundas på en ortspris­jämförelse. Sannolikt är del emellertid i många fall svårt alt finna jämför­liga arrendeställen. Marknadsvärdet synes då kunna beräknas som pro­dukten av det arrenderade markområdets värde och en skälig ränta. När del gäller beräkningen av markområdets värde och räntan kan rättspraxis såviit gäller beräkning av avgäldsunderlag och avgäldsränla vid tomträtt för annal ändamål än egnahemsbebyggelse ge en viss ledning. Med lanke på att en arrendator har en betydligt osäkrare rättsställning än en tomt­rätlshavare bör dock räntefoten sältas lägre än vid tomträtt.

För all parlerna skall få ell incitament all träffa uppgörelse om arren­deavgiften på den nivå som arrendenämnden har angett i sill yttrande, bör yttrandet tillerkännas presumiionsverkan i en senare ersäitningsprocess. Nämndens yttrande bör alltså få frångås i en sådan process endasl om del där visas eller eljest är uppenbart all arrendeställets värde på öppna marknaden varit påtagligt högre eller lägre än nämnden angett (jfr 12 kap.

57 a S andra stycket JB). Har jordägaren vid liden för arrendenämndens

yttrande fått anbud eller träffat arrendeavtal belräffande arrendeslällel

ulan all han under medlingen har lämnai uppgift om det, bör anbudet eller

avtalet få beaktas vid prövningen i ersätlningsprocessen endasl om synner­

liga skäl föreligger (jfr 12 kap. 57 a 8 Iredje stycket JB).

Jordägaren bör under medlingen vara bunden av de villkor han har angett i uppsägningen. Innan medlingen har avslulats bör jordägaren för förlängning av arrendeförhållandet inle kunna kräva högre arrendeavgift eller annal för arrendalorn oförmånligare villkor än han har uppgivit i uppsägningen. Gör jordägaren del och kommer förlängning inte lill stånd, bör arrendalorn alllid ha räll till ersällning enligl 11 kap. 5 8 JB (jfr 12 kap.

58 8 fjärde siyckei JB).

Arrendalorn har vid anläggningsarrende räll atl med bibehållet indirekl besittningsskydd säga upp avtalet för ändring av arrendevillkoren (se 11 kap. 6 a 8). I likhel med vad sotn gäller för en lokalhyresgäst bör arrenda­lorn tillerkännas en rätt atl förta verkan av en sådan uppsägning genom att

Prop. 1983/84:136

81

före arrendetidens utgång återkalla sin ansökan om medling (jfr 12 kap. 58 a 8 andra stycket JB). Jag föreslår alltså en regel härom.

Vid såväl jordbruks- som bostadsarrende kan arrendenämnden medge skäligt uppskov med avträdet, om föriängning av arrendeförhållandet inle kommer till stånd. Hyresnämnden har motsvarande möjlighet alt medge uppskov med avflyltningen vid såväl bostads- som lokalhyra. Enligl min mening bör del även vid anläggningsartende föreligga en möjlighel alt medge uppskov med avlrädet. Jag föreslår alltså att arrendenämnden får möjlighel atl meddela sådanl uppskov.

2.16 Förutsättningarna för besittningsskydd vid bostadsarrende

Mitt förslag: Någon ändring i gällande regler görs inle. Della innebär bl.a. alt arrendatorn har besittningsskydd endasl om det på arrende­slällel finns ett bostadshus som har åsatts taxeringsvärde (se 10 kap. 4 § JB).

Kommitténs förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se betänkandet s. 207-213).

Remissinstanserna: Kommitténs uppfattning all lagändring inte behövs godtas eller lämnas utan erinran av så gott som samfiiga remissinslanser. Sveriges villaägareförbund föreslär dock viss lagstiftning. (Se remissam­manställningen avsnill 18).

Skäl för mitt förslag: Som tidigare nämnts föreligger bosladsartende enligl 10 kap. 1 8 JB när jord upplåts på artende för annat ändamål än jordbruk saml arrendatorn enligt artendeupplålelsen har räll all på artendeställel uppföra eller bibehålla ett bostadshus och det ej är uppenbart atl upplåtel­sens huvudsakliga syfte är att tillgodose någol annat ändamål än alt bereda bostad ål arrendalorn och honom närstående. Bosladsartende torde alltså inle kunna upplåtas ål en juridisk person. Avtal om bosladsartende skall träffas för viss tid eller för arrendatorns livstid.

Som också tidigare nämnts har bosladsartendalorn i princip besitt­ningsskydd (se avsnill 2.15.1). En förutsättning för alt besittningsskydd skall föreligga är att det då arrendeavtalet senast kan sägas upp från jordägarens sida på arrendestället finns ell bostadshus som har åsatts taxeringsvärde (se 10 kap. 4 S första stycket 1 JB). Denna schablonregel syftar lill atl hindra att undermålig och ej önskvärd artendebebyggelse bevaras genom ett vidsträckt besittningsskydd (se prop. 1968:19 s. 161-162, jfr LU 1975:18).

Före år 1981 gällde enligt kommunalskattelagen (1928: 370) all taxerings­värde inte skulle åsättas en byggnad på annans mark om byggnadens värde 6   Riksdagen 1983/84. 1 saml. Nr 136

Prop. 1983/84:136

82

understeg 5000 kr. Enligt den nya faslighetstaxeringslagen (1979:1152) gäller en gräns på'10000 kr.

Kommittén har funnit alt del saknas skäl atl ändra taxeringsvärderegeln och har därför inte föreslagil någon lagändring.

Kommilténs förslag har godtagils eller lämnats utan erinran av remissin­stanserna. Sveriges villaägareförbund framhåller dock att del finns hus som rätteligen borde ha åsatts taxeringsvärde vid den allmänna faslighets-taxeringen eller som därefter förbättrats i sådan ulsträckning atl värde­gränsen 10000 kr. överskridits utan att för den skull de nuvarande reglerna om särskild fastighetstaxering föranleder taxering. I sådana fall borde del helst finnas en möjlighet för artendalorn atl få taxeringsvärde åsätt bygg­naden.

För egen del ansluter jag mig till uppfattningen att det inte finns skäl atl ändra taxeringsvärderegeln. Enligl min mening bör inte regelsystemet kompliceras på sätt som villaägateförbundet har föreslagil.

Svenska förbundet för koloniträdgårdar och fritidsbyar har i sill remiss­yttrande hemställt att reglerna om bostadsarrende ändras så att koloniträd­gårdsinnehavarnas rättsställning stärks (se även motion 1982/83:1219). Den av förbundet väckta frågan har anknylning till kommitténs förslag när det gäller underartendalorernas rättställning. Som jag inledningsvis har påpekat (se avsnitt 2.1) kommer jag atl ta ställning till den frågan senare. Jag avser att i det sammanhanget behandla även den av förbundel väckta frågan.

2.17 Följdändringar i fråga om fiskearrenden

Kommitlén har föreslagit alt förslagen såvitt gäller arbetsavtal i sam­band med jordbruksarrende (avsnitt 2.12), ränta på retroaktiv arrendeav­gift (avsnitt 2.13), dispensreglerna (avsnitt 2.14) saml förfarandel vid för­längnings- och villkorstvisier vid jordbruksartende och bosladsartende (avsnitt 2.15.1) skall gälla även vid fiskearrende.

Kommilténs förslag har, med ett undantag, godtagits eller lämnats ulan erinran av remissinstanserna. Fiskeristyrelsen har anfört att det är relativt vanligi att artendatorerna ålar sig att svara för fiskelillsynen på de arrende­rade vattnen. Sådana åtaganden påverkar i sin lur den. överenskomna artendeavgiflen. Styrelsen anser det visserligen principiellt rikfigt atl ar-betsåtaganden inte längre skall kunna utgöra en del av arrendeavtalet. Med hänsyn lill effeklerna på fisketillsynen är dock styrelsen inle beredd att tillstyrka kommitténs förslag såvitl gäller arbetsavtal i samband med fis-keartende.

För egen del delar jag kommitténs uppfattning atl de berörda förslagen med hänsyn till sin karakiär och önskemålet om så långt möjligl enhetliga regler för olika arrendeformer bör gälla även beträffande fiskearrende. Har arrendatorn åtagit sig att svara för fisketillsynen på de artenderade vattnen

Prop. 1983/84:136

83

torde delta enligl min mening i normalfallet inte böra ses som ett arbetsåta-gande utan behandlas på samma sätt som den vårdnadsplikt som åvilar en jordbruksartendator (se avsnitt 2.10). Jag anser med hänsyn härtill att det inte föreligger nägon nämnvärd risk för att negativa effekter skulle upp­komma på fiskelillsynen, om reglerna om arbetsavtal i samband med artende upphävs även såvitl gäller fiskearrende.

Under hänvisning lill det sagda föreslår jag atl de berörda förslagen arbelas in i lagen om fiskeartenden.

2.18 Ikraftträdande m. m.

Den nya lagstiftningen bör träda i kraft den 1 januari 1985. Äldre regler bör dock alltjämt gälla i vissa fall.

De äldre reglerna såviit gäller investeringar i nyläckdikning (avsnitt 2.2), upplåtelsetiden vid kommunala jordbruksarrenden (avsnitt 2.5), artenda­torns överlåtelserätt (avsnitt 2.7), arrendatorns vårdnadsplikt när det gäller jordbruksmarken (avsnitt 2.10), maximitiden för upplåtelse av jordbruks­arrende (avsnitt 2.11) saml arbetsavtal i samband med jordbruksartende (avsnitt 2.12) bör enligt min mening gälla i fråga om artendeavtal som har ingåtts före ikraftträdandet fram till den lidpunkt lill vilken jordägaren tidigast kan säga upp avtalet genom uppsägning efler ikraftträdandet. En så utformad övergångsregel synes ligga väl i linje med lagsliftningspraxis på artendeomrädet. Av sociala skäl bör dock de nya reglerna om artenda­lorns överlåtelserätt gälla även dessförinnan beträffande äldre avtal, om anfingen arrendalorn ensam eller arrendatorn och före honom hans make eller någon av hans föräldrar när fillstånd söks har brukat artendeställel under sammanlagt minsl tio år. Vidare anser jag alt de nya reglerna om miljöinvesteringar (avsnitt 2.2) bör bli omedelbart tillämpliga på äldre avlal.

Det nya kravel alt en ansökan om dispens måste göras inom en månad från det att avtalet ingicks (se härom avsnitt 2.14) kan givelvis inle göras direkt tillämpligt på artendeavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Jag förordar all tiden för ansökan om dispens i dessa fall skall räknas från den I januari 1985, dvs. alt en sådan ansökan alltid skall få göras före den 1 februari 1985.

Har ett arrendeavtal sagts upp före ikraftträdandet bör givetvis de äldre bestämmelserna om uppsägning och hänskjutande till arrendenämnd allt­jämt gälla. Jag förordar följaktligen att de nya reglerna om förfarandel vid förlängnings- och villkorstvister (avsnitt 2.15) inte skall gälla om uppsäg­ningen har skett före ikraftträdandet.

En artendetvist som har anhängiggjorls vid domstol eller arrendenämnd före ikraftträdandet bör prövas enligt äldre bestämmelser. Detta innebär bl. a. atl de nya reglerna om ränta på retroaktiv artendeavgift (avsnitt 2.13) inte blir tillämpliga i mål som har anhängiggjorts före ikraftträdandet.

Prop. 1983/84:136

84

Vad slutligen gäller den nya lagen om artendalorers rätt att förvärva arrendestället (avsnitt 2.6) bör den få tillämpas även beträffande arten­deavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Denna ordning, som är påkal­lad bl. a. av sociala skäl, motsvarar kommitléns förslag.

De förslag somjag har lagl fram innebär nya arbetsuppgifter för bl.a. inskrivningsmyndigheterna och artendenämnderna. Dessa uppgifter kan, enligt min mening, klaras av inom ramen för tillgängliga resurser.

3   Upprättade lagförslag

I enlighel med del anförda har inom justitiedepartementet upprättats förslag lill

1.

lag om ändring i jordabalken,

2.

lag om artendalorers rätt att förvärva arrendestället,

3.

lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres­nämnder,

4.

lag om ändring i lagen (1957; 390) om fiskearrenden.

Förslagel under 4 har upprättats i samråd med chefen för jordbruksde­partementet. Förslagen bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 5.

4   Specialmotivering

4.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken

4 kap. 18

Ändringen i andra stycket innebär all del formkrav för fastighetsöverlå­telser som föreskrivs i första stycket inte kommer att gälla vid överlåtelser enligl den nya lagen om artendatorers rätt alt förvärva artendeställel (se 11 8 nämnda lag samt prop. I981'82: 169 s. 99 och 104).

7 kap. 5 §

Ändringarna i första stycket har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.11). De innebär dels alt maximitiden för upplåtelse av jord­bruksartende utom stadsplan sänks från 50 till 25 år, dels atl möjlighelen atl upplåta jordbruksartende för någons livstid avskaffas. För upplåtelser inom stadsplan gäller redan nu en maximitid av 25 år. De nya bestämmel­serna blir inte omedelbart tillämpliga pä upplåtelser som har gjorts före ikraftträdandet (se vidare punklen 4 i övergångsbestämmelserna).

Om någon efter ikraftträdandet gör en livstidsupplåtelse av jordbruksar­rende kommer avtalet atl gälla för fem är (se 9 kap. 2 S första stycket).

Av tredje stycket i förevarande paragraf framgår att första stycket inle gäller upplåtelser som görs av staten (se även 9 kap. 2 S första stycket).

Prop. 1983/84:136

85

8 kap. 2 8

Ändringarna i andra stycket har behandlals i den allmänna mofiveringen (se avsnitt 2.14) och innebär att en ansökan om dispens inte fär göras senare än en månad efler del atl avlalel ingicks. Görs en ansökan för sent skall ansökningen avvisas. Upplåtelsen kommer då all beslå men de av­talsvillkor som kräver dispens kommer inle att gälla. I slällel för ett sådant villkor kommer att gälla vad som föreskrivs i den beslämmelse från vilken dispens krävs. Om en dispensansökan däremot prövas i sak och avslås, gäller fortfarande att avlalel förfaller, om inte någol annat fiar överens­kommits (se prop. 1970; 20 s. B 935).

I fråga om avtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller enligt en särskild övergångsregel att ansökan om dispens skall göras inom en månad från ikraftträdandet (se punkten 5 i övergångsbestämmelserna).

8 kap. 8 S

I första stycket behålls möjligheten alt göra en muntlig uppsägning, om skriftligt erkännande lämnas av uppsägningen (se härom avsnitt 2.15.1 i den allmänna motiveringen). Skriftlig uppsägning blir i fortsätlningen obli­gatorisk endasl vid anläggningsartende (se prop 1973:23 s. 152). Att kravet på skriftlig uppsägning i övrigt tas bort hänger samman med atl en arrenda­tor enligt de nya reglerna inte behöver säga upp ell avlal om jordbruks-eller bostadsarrende för att få till stånd en villkorsändring.

I femte stycket har ordet "vräkning" bytts ut mot "avhysning" Gfr 16 kap. 1 8 ulsökningsbalken).

8 kap. 23 8

Frågan om arbetsavtal i samband med jordbruksarrende har behandlals i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.12). Reglerna i 9 kap. 36-39 88 om sådana avlal upphävs. Som en följd härav upphävs även den särskilda förverkandegrunden i första stycket 2 i förevarande paragraf. Detta har i sin tur lett till alt punkterna 3-6 har fått nya nummer, 2-5.

Lagändringarna innebär inte ett förbud mol atl la in ett arbetsavtal som en del av ell artendeavtal. Ell sådanl villkor lorde kunna få belydelse vid fillämpning av förverkanderegeln i första stycket 5 förevarande paragraf.

Jag vill även hänvisa till vad jag i den allmänna motiveringen (se avsnill 2.10) har anfört om förverkande av jordbruksartende på grund av vanvård (se första siyckei 2 förevarande paragraf samt 9 kap. 15 8).

8 kap. 24 8

Ulöver språkliga justeringar har en följdändring gjorts i hänvisningen till 8 kap. 23 8.

8 kap. 27 §

I beslämmelsen, som är ny, erinras om den nya lagen om arrendatorers räll all förvärva artendeställel (se vidare avsnill 4.2).

Prop. 1983/84:136

86

8 kap. 318

Genom ändringar i första stycket har parterna fillagts rätt att vid fastig­hetsdomstolen klandra artendenämndens beslut enligl vissa nu införda eller ändrade bestämmelser. Klanderrält föreligger beträffande nämndens beslut i fråga om dels uppskov med avträde enligt 9 kap. 12 b S och 11 kap. 6 b S, dels jordägarens byggnadsskyldighet m. m. enligt 9 kap. 17 a S, dels överlåtelserätt enligt 9 kap. 31 S i dess nya lydelse, dels fastställande av arrendevillkor enligt 11 kap. 6 b 8.

8 kap. 33 S

I paragrafen regleras möjligheten att överklaga fastighetsdomstolens dom i sådana frågor som fastighetsdomstolen har prövat med stöd av 8 kap. 31 8.

I likhet med vad som i övrigt gäller belräffande frågor om fastställande av artendevillkor får fastighetsdomstolens dom inte överklagas när det är fråga om fastställande av arrendevillkor enligt 11 kap. 6 b 8. Inte heller får talan föras mot fastighetsdomstolens dom i fråga om jordägarens bygg­nadsskyldighet m.m. enligt 9 kap. 17 a 8. En motsvarande ordning gäller redan nu beträffande fastighetsdomstolens avgörande av frågor om jord­ägarens byggnadsskyldighet enligt 9 kap. 18 S.

Slutligen föreskrivs att överklagande inte får ske av hovrättens dom i fråga om överlåtelse av artendeavtal enligt 9 kap. 31 8 i dess nya lydelse och om uppskov med avträde enligl 9 kap. 12 b 8 eller 11 kap. 6 b 8. Redan nu gäller ett sådant fullföljdsförbud i fråga om uppskov med avträde enligt

9 kap. 13 Seller 10 kap. 6 a 8.

9 kap. 2 8

Genom ändringarna i första stycket klargörs atl möjlighelen all upplåta jordbruksarrende för någons livslid har avskaffats utom för del fall all staten är upplåtare (se härorfi avsnill 2.11 i den allmänna motiveringen samt vad som anförts vid 7 kap. 5 S).

Ändringen i andra stycket har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5). Den generella rätten för kommunerna alt upplåta gårdsarten­den med en artendelid om ett år tsis bort. Kommunerna blir - i likhet med övriga jordägare skyldiga all söka dispens hos arrendenämnden, om man vill att arrendetiden skal understiga fem år.

De nya reglerna i första och andra styckena skall inle omedelbart tilläm­pas på avtal som har ingåtts före ikraftträdandet (se vidare punklen 4 i övergångsbestämmelserna).

9 kap. 3 S

De nya reglerna om förfarandel vid förlängnings- och villkorstvisier vid jordbruksartende har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.15.1).

Prop. 1983/84:136

87

Enligt första stycket skall uppsägning användas om jordägaren eller artendalorn vill att avtalet skall upphöra att gälla vid arrendetidens utgång. Vill jordägaren eller artendalorn alt avtalet skall bestå men på ändrade villkor behöver uppsägning inte ske. Den part som vill ha fill stånd en ändring skall i stället meddela motparten della i den ordning som enligl 8 kap. 8 S gäller för uppsägning. En begäran om villkorsändring skall således vara skriftlig, om inte skriftligt erkännande lämnas om att begäran har gjorts. En skriftlig begäran om villkorsändring skall delges på motsvarande sätt som en uppsägning. Den som är behörig atl la emot arrendeavgift på jordägarens vägnar är också behörig att ta emot en begäran om villkors­ändring.

Uppsägningstiden är, liksom enligt nu gällande regler, ett år om arten­deavtalet är minsl femårigt och åtta månader om avtalstiden är kortare. Moisvarande lidsfrister gäller för en begäran om villkorsändring.

Enligt andra stycket förlängs avlalel på i princip oförändrade villkor, om inte uppsägning sker och inte heller villkorsändring begärs. En motsvaran­de förlängning kommer lill slånd om en tvist i anledning av en uppsägning eller en begäran om villkorsändring inte hänskjuts till artendenämnden i rätt fid av den part som har gjort en uppsägning eller begärt villkorsändring (se 9 kap. 10 8 iredje stycket). Har begäran om villkorsändring gjorts, förlängs avtalet på den lid och de villkor i övrigt som besläms enligt 9 kap. 9 8.

9 kap. 7 8

Enligl första stycket 2 i nu gällande lydelse kan frågan om förlängning av ett artendeavtal inte aktualiseras om jordägaren har sagl upp avlalel på den grunden atl artenderätten är förverkad eller att pant eller borgert som arrendatorn har ställt har försämrats och jordägaren därför enligt 8 kap. 14 8 har rätt alt säga upp avtalet. I sådana fall är uppsägningen antingen befogad, och då är artendatorn skyldig alt flytta, eller obefogad, och då beslår artendeförhållandel som om uppsägning inte hade skell. Vägrar arrendalorn alt flytta, kan jordägaren få frågan prövad av fasfighetsdom-stol eller, i mål enligl handräckningslagen (1981:847), av tingsrätt. Artendenämnden kan inle pröva en uppsägning som har skell på någon nu nämnd grund. Däremot kan nämnden i en förlängningslvisl pröva om en sådan grund föreligger, för det fall att grunden inle har åberopats i uppsäg­ningen (se 9 kap. 8 8 första stycket 1).

Kommittén har framhållit (betänkandet s. 194) att det kan bero på tillfälliga omständigheter om jordägaren i uppsägningen åberopar atl för­verkande föreligger eller om han inte gör det. Däremoi finns del skäl att fästa avseende vid om jordägaren vill att avtalet upphör omedelbart, ulan atl man avvaktar artendeperiodens utgång. Med hänsyn härtill har kom­mitlén föreslagit att artendenämnderna skall få behandla samfiiga uppsäg­ningar till artendeperiodens utgång, alltså även sådana där t.ex. förver-

Prop. 1983/84:136

88

kände har åberopats som besitlriingsbrylande grund i uppsägningen Gfr i fråga om hyra SOU 1981:77 s. 239 och 358).

Vad kommitlén anfört har godtagits av remissinstanserna och även jag ansluter mig till kommitléns förslag. Den aktuella regeln har ändrals så alt arrendenämnden skall pröva en uppsägning på grund av förverkande, om del i uppsägningen uttryckligen anges alt uppsägningen sker lill artendeli­dens utgång (se vidare 9 kap. 8 S första stycket 1). Efter en sådan uppsäg­ning blir jordägaren alltså skyldig alt hänskjula en förlängningslvisl lill arrendenämnden, om inte artendatorn går med på aU avträda arrendet (se 9 kap. 10 8 första stycket).

Den nya regeln innebär alt en uppsägning liksom hittills inle kan leda lill en föriängningslvisl, om i uppsägningen anges all den sker med anledning av att arrenderätten är förverkait men inget sägs om lill vilken tid som uppsägningen sker. I sådanl fall upphör avtalet enligt 8 kap. 4 8 JB i princip på den fardag som inträlfar närmasl efter uppsägningen, om arrenderätten verkligen är förverkad.

9 kap. 8 S

Ändringen i inledningen av första stycket hänger samman med alt arten­datorn inte längre behöver säga upp avtalet, om han vill ha lill stånd en villkorsändring (se 9 kap. 3 8 första stycket).

När del gäller motiven till ändringen i första stycket 1 hänvisas lill vad som har anförts vid 9 kap. 7 S.

9 kap. 10 8

Paragrafen, som har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnill 2.15.1), innehåller bestämmelser om hur förlängnings- och villkorstvisier skall hänskjutas till arrendenämnden. De nya bestämmelserna innebär bl.a. alt det s. k. avflyttningsmecidelandet försvinner.

\ första stycket lagfästs den nya principen atl jordägaren - och inle som f. n. arrendatorn - skall hänskjula sådana förlängnings- eller villkorstvis­ier till artendenämnden som har uppkommit i anledning av atl jordägaren har sagl upp arrendeavtalet. Hänskjutande av en sådan tvist skall ske inom två månader från den dag då uppsägning senasl kunde ske eller, om uppsägningslid inte är föreskriven (t. ex. vid uppsägning enligl 9 kap. 30 S), från den dag då uppsägning har skett. Jordägaren får dock alltid hänskjula en villkorstvist efter uppsägning enligt 9 kap. 3 S inom den frist som gäller när villkorsändring har begärts, dvs. senasl två månader före den nya arrendeperiodens början. Denna föriängda tidsfrist för hänskjutande gäller endasl uppsägningar enligt nämnda lagrum och således inle för del fall all uppsägning har skeU enligt t. ex. 9 kap. 30 eller 33 SS.

De berörda reglerna gäller endasl uppsägningar från jordägarens sida. Om artendalorn säger upp avtalet blir någon förlängnings- eller villkors­tvisl inle akluell. Artendalorn har då aU flyUa vid artendelidens slul. Den

Prop. 1983/84:136

89

nuvarande möjlighelen för arrendatorn atl säga upp avtalet och i uppsäg­ningen begära föriängning av avtalet på ändrade villkor har ersalls med en rätt för artendatorn alt begära villkorsändring.

Något hänskjutande av en förlängningstvist behövs givetvis inte om överenskommelse har träffats om att artendatorn skall avflytta, t.ex. genom alt artendatorn meddelar jordägaren atl han godtar uppsägningen. I sådanl fall föreligger ju ingen tvist. Ur jordägarens synpunkl torde del många gånger vara lämpligt atl ett åtagande från artendatorns sida att avflytta vid artendeperiodens slul dokumenteras skriftligen.

Enligl andra siyckei skall den som har begärt.villkorsändring hänskjula en villkorstvisl senast två månader före den nya arrendeperiodens böijan.

Enligl tredje stycket är en uppsägning eller en begäran om villkorsänd­ring ulan verkan, om de tidsfrister som har föreskrivits i första eller andra siyckei inle iakttas. Avlalel föriängs då på i princip oförändrade villkor (se 9 kap. 3 8).

Av 8 S lagen om artendenämnder och hyresnämnder (se avsniu 4.3) framgår all tvister som avses i förevarande paragraf skall hänskjutas till arrendenämnden genom en skriftlig ansökan. Av nämnda paragraf följer också alt sädana ansökningar skall innehålla uppgift om de skäl som åberopas mol föriängning resp. uppgift om den ändring av villkoren som begärs.

9 kap. 118

Andra stycket, som är nytt, innebär inte någon ändring i sak utan är en följd av uppdelningen i förlängnings- och villkorstvisier.

9 kap. 12 8

Ändringarna i paragrafen är en följd av de nya reglerna om förfarandel vid föriängnings- och villkorstvister (se 9 kap. 3 8). Paragrafen har dis­ponerats så att den s. k. preklusionsregeln i andra stycket andra meningen endasl gäller i förlängningslvisler (se prop. 1973:23 s. 126-129, 153 och 177 saml i fråga om moisvarande beslämmelse vid hyra även SOU 1981:77 s. 368 och 371).

9 kap. 12 a 8

Paragrafen är ny öfr 9 kap. 14 c 8 i kommilténs förslag) och har behand­lats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.13). De nya beslämmelserna innebär att arendalorn blir skyldig atl betala ränla på en retroaktiv artende-höjning och aU jordägaren skall belala ränla om avgiften sänks.

Av övergångsbestämmelserna (se punkl 2) följer atl de nya räntebestäm­melserna inte skall tillämpas om tvisten har anhängiggorts före ikraftträ­dandet (se även avsnill 2.18 i den allmänna motiveringen).

Prop. 1983/84:136

90

9 kap. 12 b 8

Paragrafen är ny Gfr 9 kap. 14 d och e SS i kommitténs förslag) och har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.15.1).

Enligt första stycket får artendalorn en rätt alt i förlid säga upp artendet, om han finner atl han inle kan acceptera de villkor som har fastställts i en förlängnings- eller villkorstvisl. Av 8 kap. 4 8 andra stycket följer atl avlalel efler en sådan uppsägning upphör alt gälla på den fardag (14 mars) som inträffar närmast efler sex månader från uppsägningen. De nya vill­koren gäller lill dess avtalet upphör.

Enligl andra stycket får arrendenämnden på begäran av jordägaren eller arrendatorn medge skäligt uppskov med avträdet. Ansökan om uppskov får inle göras senare än två månader efler uppsägningen.

Artendalorn har inte rätt alt säga upp avlalel enligl denna paragraf, om villkoren har fastställts enligl 12 8 i dess äldre lydelse.

9 kap. 13 8

Ändringen i första stycket är en följd av all partsslällningen i förläng­ningslvisler enligt det nya förfarandel är omvänd mol f. n.

9 kap. 15 S

Paragrafen innehåller bestämmelser om arrendatorns vårdnadsplikl och har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnill 2.10). Ändringen, som innebär alt jordbruksmarken skall brukas enligl 3 8 lagen om skölsel av jordbruksmark, får betydelse även när del gäller frågan om förverkande av arrenderätten vid brislande skölsel av jordbruksmarken (se 8 kap. 23 8 första siyckei 2). Ändringen omfallar även avtal som har ingåtts före ikraftträdandet men först från den tidpunkt lill vilken jordägaren lidigasl kan säga upp avlalel genom uppsägning efler ikraftträdandet (se punkt 4 i övergångsbestämmelserna).

9 kap. 17 S

Ändringen i första stycket beror på att hälsovårdsstadgan (1958:663) har ersaUs av hälsoskyddslagen (1982: 1080).

9 kap. 17 a 8

Paragrafen, som är ny, har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2). Jordägaren åläggs en principiell skyldighel att låta utföra investeringar som påfordras av en myndighet. Bestämmelserna har utfor­mats efter mönster av vad som nu gäller beträffande jordägarens bygg­nadsskyldighet enligt 9 kap. 18 8 (angående den närmare innebörden av den paragrafen se prop. 1970:20 s. B 875-878 och 990-991 samt s. A 368-372 och 407-408).

Prop. 1983/84:136

91

En första förutsättning för alt de nya bestämmelserna skall bli tillämpliga är att en myndighets beslut innebär atl en investering måste göras på arrendestället för att artendatorn skall få fortsätta sin verksamhel. Para­grafen blir alltså inte tillämplig, om myndigheten meddelaren totalt förbud för en viss verksamhel. Verkan av ell sådanl förbud på rättsförhållandet mellan jordägaren och artendalorn får liksom hittills lösas mol bakgrund av allmänna avtalsrättsliga grundsatser.

För att paragrafen skall bli tillämplig måsle vidare myndighetens beslut innebära atl hinder uppslår eller kan uppslå för arrendalorn att använda den artenderade egendomen helt eller delvis för det avsedda ändamålet. Om t.ex. myndigheten kräver en inveslering för att arrendalorn skall få fortsätta att ha djur på gården, blir paragrafen inte tillämplig för del fall all arrendeavtalet stadgar förbud mot djurhållning.

Paragrafen blir inte heller tillämplig om investeringen ingår i artenda­torns underhållsskyldighet enligl 9 kap. 15 8. Frågan om en viss åtgärd skall hänföras till det löpande underhållel eller utgöra en ny- eller ombygg­nad berörs bl. a. i motiven till 9 kap. 18 8 (se prop. 1970:20 s. B 876-877). Vad som där sägs kan tjäna till ledning även när del gäller den nu ifrågava­rande regeln. Liksom hittills får den närmare avgränsningen mellan under­hålls- och byggnadsskyldighet överlämnas till rättstillämpningen.

Jordägaren har enligl 9 kap. 18 8 Qärde stycket ingen byggnadsskyl­dighet när del gäller anläggningar som har undantagits från arrendatorns underhållsskyldighet. I förevarande paragraf har gjorts ell moisvarande undanlag. Om exempelvis ladugården på ett artendeställe har undantagits från arrendatorns underhållsskyldighet, kan jordägaren inte åläggas atl förbäitra ladugården eller gödselvårdsanläggningen i anledning av ett myn-dighelsingripande mot arrendatorns djurhållning. Leder ingripandel lill alt arrendatorns verksamhel måste förändras, har han emellertid rätt till skälig nedsältning av arrendeavgiften. Han har även rätt all säga upp avlalel, om inte arbelel är av ringa belydelse. Del sagda gäller dock endast för del fall att nägol annal inle har avtalats.

Jordägarens investeringsskyldighel inträder endast om invesleringen be­hövs med hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendeslällel Gfr 9 kap. 18 8 första siyckei andra meningen). I denna fråga bör lantbruksnämndernas sakkunskap utnyttjas. Arrendenämnden skall därför inhämta yttrande från lantbruksnämnden (se 17 8 andra stycket lagen om arrendenämnder och hyresnämnder samt avsnitt 4.3).

Om jordägaren inte fullgör ett arbete som åligger honom enligt föreva­rande paragraf, får artendatorn utföra det på jordägarens bekostnad. Ar­rendenämnden skall dock dessförinnan, om artendalorn begär del, fasl­slälla en beräknad kostnad för arbetet. Sedan arbetet har fullbordats är arrendatorn berättigad till ersättning av jordägaren med det fastställda beloppet Gfr 9 kap. 18 8 andra stycket).

Jordägarens investeringsskyldighel kan aktualiseras när som helst under

Prop. 1983/84:136

92

en artendeperiod. Jordägaren hcir därför fått en möjlighel alt under den löpande artendeperioden få till slånd en skälig höjning av arrendeavgiften, om artenderättens värde har ökat genom ny- eller ombyggnaden (se 9 kap. 22 8).

De nya beslämmelserna blir omedelbart tillämpliga även på avtal som har ingåtts före ikraftträdandet (s;e avsnill 2.18 i den allmänna motivering­en).

9 kap. 20 8

Genom ändringen i första siyckei förhindras alt arrendatorn får dubbel ersättning för en inveslering som är ersällningsgill enligl 9 kap. 17 a 5.

9 kap. 21 §

Ändringen i första siyckei har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2) och innebär atl den nu dispositiva regeln om artendatorns rätt lill ersättning för ny täckdikning görs tvingande. Ändringen omfattar även avtal som har ingåtts före ikraftträdandet men först från den tidpunkl lill vilken jordägaren tidigast kan säga upp avtalet genom uppsägning efter ikraftträdandet (se punkt 4 i övergångsbestämmelserna).

9 kap. 22 8

Ändringen i förevarande paragraf hänger samman med de nya besläm­melserna om jordägarens investeringsskyldighel. Jag hänvisar fill vad som anförts vid 9 kap. 17 a 8.

9 kap. 24 8

Ändringen i tredje stycket har tillkommit i anledning av en skrivelse den 5 maj 1983 från lantbruksstyrelsen, vari anförs bl. a. följande.

När en jordbruksarrendator tillträder eller avträder skall syn hållas, om inle annal avtalats (9 kap. 23 S). Synen får påbörjas tidigast sex månader före tillträde/avträde och skall vara avslutad inom fyra månader från till-trädes-/avträdesdagen, "om ej rätten på begäran av synemännen medger all synen får avslutas senare" (9 kap. 24 8 iredje stycket). För de flesta jordbruksartendena är den 14 mars tillträdes- och avträdesdag Gfr 8 kap. 4 8). Del belyder att synen då skall vara avslutad senast den 14 juli.

När det gäller förekomsten av flyghavre, kan i störte delen av Sverige utbredningen och omfatiningen inle klarläggas förtän efter den 14 juli. Flyghavre har blivit ett problem som drabbar alll fler gårdar. Synen, som skall omfatta även förekomst av svårare ogräs, kan därför på många håll inte slutföras inom den tid lagen anger. Synemännen är då hänvisade lill all begära dispens. Sådan lämnas regelmässigt men föranleder koslnader i form av ansökningsavgifl och medför dessutom ett inte obetydligt admini­strativt arbele för både fastighetsdomstolen och synemännen.

Prop. 1983/84:136

93

Jag delar lantbruksslyrelsens uppfallning att syn som behövs för all undersöka förekomsten av ogräs bör kunna få äga rum utan medgivande av rätlen, om synen avslutas senasl inom två månader efter utgången av den fyramånadersfrist som nu gäller. Bestämmelsen har formulerats så all en sådan förlängd tidsfrist gäller.

9 kap. 29 S

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.12) och jag hänvisar till vad jag har anfört där.

9 kap. 31 8

Paragrafen, som har behandlats i den allmänna mofiveringen (avsnitt 2.7) innehåller bestämmelser om arrendatorns rätt all överlåta arrenderät­ten.

F. n. får en jordbruksarrendator överiåta artenderätl utan jordägarens samtycke endast om artendeavtalet är slulel för viss tid som inte under­stiger lio år. Regeln är dispositiv. Artendatorns överlåtelserätt ulvidgas nu så atl en artendalor - oberoende av artendelidens längd - får en tvingan­de rätt atl överlåta artenderätten till sin make eller avkomling.

De nya bestämmelserna gäller även i fråga om avtal som har ingålls före ikraftträdandet men försl från den tidpunkl till vilken jordägaren tidigast kan säga upp avtalet genom uppsägning efler ikraftträdandet. I vissa fall får dock de nya beslämmelserna lillämpas redan dessförinnan (se punkten 4 i övergångsbestämmelserna).

Ändringen i första stycket år redaktionell.

Andra stycket är oförändrai i förhållande till gällande rätt.

Tredje stycket år nytt och innehåller bestämmelser om den utvidgade överlåtelserätten. En förutsättning för denna är all arrendestället är en lämplig brukningsenhet, dvs. är ett utvecklat eller utvecklingsbart lant­bruksföretag (se 4 och 7 88 jordförvärvslagen saml prop. 1978/79:85 s. 23). Denna fråga skall artendenämnden avgöra med ledning av det yttrande som lanlbruksnämnden har avgivit i ärendet (se 17 S lagen om arrende­nämnder och hyresnämnder saml avsnitt 4.3). Artendenämnden skallläm-na tillstånd lill överlåtelsen, om inte jordägaren har befogad anledning att motsätta sig den. Jag hänvisar lill vad som anförts i den allmänna motive­ringen (avsnitt 2.7) om den intresseavvägning som här skall ske. Även vid denna bedömning kan lantbruksnämndens yttrande bli av betydelse, t. ex. om där görs ultalanden om den tilltänkte arrendatorns yrkeskunskaper.

Artendenämndens beslut kan överklagas till fastighetsdomstolen (se 8 kap. 31 S).

Fjärde stycket motsvarar del nuvarande tredje stycket med tillägg av en ny Iredje mening. Enligt den nya meningen har artendalorns dödsbo sam­ma rätt fill överlåtelse enligt tredje stycket som artendatorn. Artendalorns .

Prop. 1983/84:136

94

dödsbo har alltså rätt att under de förulsällningar som anges i Iredje stycket överlåta artenderätten lill artendatorns make eller avkomling.

Femte stycket motsvarar det nuvarande fjärde stycket. Beslämmelsen har dock formulerats om så att den täcker även de fall som avses i Iredje stycket. Del innebär att artenderätten till ett ulvecklat eller utvecklings­bart lantbruksföretag får övergå till arrendatorns make eller avkomling genom t. ex. arv under de förutsättningar som anges i tredje stycket.

9 kap. 36-39 88

Frågan om arbetsavtal i samband med jordbruksarrende har behandlals i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.12). Reglerna i förevarande paragra­fer om sådana avtal upphävs (se även 8 kap. 23 8 och 9 kap. 29 S).

10      kap. 3 8

De nya reglerna om förfarandet vid förlängnings- och villkorstvisier vid bosladsartende har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.15.1). Ändringarna i paragrafen motsvarar de ändringar som i fråga om jordbruksartende har gjorts i 9 kap. 3 8 och jag hänvisar lill vad som anförts vid den paragrafen.

10 kap. 4 8

Ändringen i första siyckei 2 moisvarar den ändring som i fråga om jordbruksartende gjorts i 9 kap. 7 8 och jag hänvisar lill vad som anförts vid den paragrafen.

10 kap. 5 8

Ändringarna i första stycket motsvarar de ändringar som i fråga om jordbruksarrende har gjorts i 9 kap. 8 8 och jag hänvisar till vad som anförts vid den paragrafen.

10      kap. 6 a 8

Paragrafen innehåller en hänvisning till beslämmelserna om jordbruksar­rende i 9 kap. 9 a-13 8S. Hänvisningen behöver inle ändras men får ett nytt innehåll genom de ändringar och tillägg som görs i de angivna paragra­ferna. Hänvisningen kommer också all omfatta de nya 9 kap. 12 a och 12 b 88.

11      kap. 5 a S

Paragrafen är ny och har behandlats i den allmänna motiveringen (av­snill 2.15.2). De nya beslämmelserna, som skall göra medlingsförfarandel vid anläggningsartende effektivare, har utformats efter mönsler av vad som gäller vid lokalhyra enligt 12 kap. 57 a S (se prop. 1978/79:89, CU 32, rskr 308, SFS 1979:252).

Enligt 11 kap. 5 8 första stycket blir jordägaren - om inle något annat

Prop. 1983/84:136

95

har avtalals (se 

II 

kap. 4 8) - ersältningsskyldig, om han för förlängning kräver en artendeavgift som inte är skälig. Första stycket i förevarande paragraf innehåller bestämmelser om vad som närmare skall förstås med uttrycket artendeavgift som inte är skälig Gfr i fråga om lokalhyra 12 kap. 57 a 8 första stycket samt prop. 1979/80:89 s. 14 och 23). De nya besläm­melserna ansluter till de principer som redan nu får anses gälla (se bl.a. prop. 1968:19 s. 98).

Enligt 12 a S lagen om artendenämnder och hyresnämnder i gällande lydelse skall hyresnämnden i medlingsärendet yttra sig om marknadsvär­det på en lokal, om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Nämnda paragraf kompletteras nu med en motsvarande beslämmelse för anlägg-ningsartenden (se avsnitt 4.3). Enligt andra stycket i förevarande paragraf har ett sådant yttrande presumiionsverkan i en senare ersäitningsprocess Gfr i fråga om lokalhyra 12 kap. 57 a 8 andra stycket saml CU 1978/79: 32 s. 3). Avsikten med bestämmelsen är att ge parterna incitament att Iräffa en uppgörelse på den avgiftsnivå som artendenämnden har angett i sitt yttrande.

För att artendenämndens yttrande om skälig artendeavgift skall bli så riktigt som möjligl är del viktigl alt nämnden får tillgång fill den informa­tion som jordägaren förfogar över. I tredje stycket i förevarande paragraf har därför lagils in en beslämmelse om alt jordägaren i en ersäitningspro­cess endasl undanlagsvis får åberopa anbud eller avlal som han förtigit vid medlingen Gfr i fråga om lokalhyra 12 kap. 57 a S Iredje stycket saml prop. 1978/79:89 s. 13 och 24). Undaniagsmöjlighelen skall tillämpas restriktivt. Jordägaren måste kunna åberopa skäl som gör hans underiåtenhet vid medlingen klart ursäktlig. Förevarande bestämmelse hindrar inte jordäga­ren från alt i ersättningsprocessen åberopa anbud som har gjorts efter medlingen eller avlal som grundar sig på ett sådanl anbud.

De nya beslämmelserna i förevarande paragraf gäller inle om arrendeav­talet har sagls upp före ikraftträdandet (se punkl 3 i övergångsbestämmel­serna).

11 kap. 6 8

Paragrafen innehåller bestämmelser om vad som gäller när jordägaren vill säga upp ett avlal om anläggningsarrende Gfr i fråga om lokalhyra 12 kap. 58 8).

Fjärde stycket är nytt och har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.15.2). De nya bestämmelserna har utformats efter mönsler av 12 kap. 58 8 Qärde stycket (se prop. 1978/79:89 s. 15 och 24-26). Jordägaren blir under medlingen bunden av de villkor han har angeil i uppsägningen. Skärper jordägaren sina krav har artendalorn rätt lill ersättning även om de nya kraven inte i och för sig skulle anses ersätlningsgrundande enligt 11 kap. 5 8.

De nya bestämmelserna gäller inle om avlalel har sagls upp före ikraft­trädandet (se punkl 3 i övergångsbestämmelserna).

Prop. 1983/84:136

96

11 kap. 6a 8

Paragrafen innehåller bestämmelser om vad som gäller när arrendalorn vill säga upp ett avtal om anläggningsarrende för ändring av villkoren Gfr i fråga om lokalhyra 12 kap. 58 a 8). Artendatorn har sedan år 1973 (se prop. 1973:23 s. 154) rätt att med bibehållet indirekl besittningsskydd säga upp avtalet för ändring av artendevillkoren. Även en sådan uppsägning kan dock leda till att artendalorn blir skyldig atl flytta, om parterna inle kommer överens om förlängning av avtalet. Artendalorn får då nöja sig med en möjlighet alt få ersättning.

Ändringen i andra stycket har behandlals i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.15.2) och moisvarar den ändring som tidigare har gjorts i 12 kap. 58 a S andra stycket (se prop. 1978/79:89 s. 16 och 26). Arrendalorn ges en rätt att förta verkan av en uppsägning för villkorsändring genom att före artendelidens utgång återkalla sin ansökan om medling.

Paragrafen i dess nya lydelse gäller inte om avtalet har sagls upp före ikraftträdandet (se punkt 3 i övergångsbestämmelserna).

11 kap. 6b S

Paragrafen är ny och har behandlals i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.15.2). Artendenämnden har f.n. möjlighet all medge uppskov med avträde vid jordbruks- och bosladsartende (se 9 kap. 13 8 och 10 kap. 6 a S). Hyresnämnden har en motsvarande möjlighet vid hyra (se 12 kap. 52 och 59 85). Vid anläggningsartende har arrendenämnden hittills inte haft någon möjlighet att medge uppskov (se prop. 1973:23 s. 154). Denna brist avhjälps genom de nya bestämmelserna i förevarande paragraf. Upp­skov enligt paragrafen kan inte medges för det fall all det indirekta besitt­ningsskyddet enligt 11 kap. 56 a 88 har avtalals bort med slöd av 11 kap. 4 8.

De nya bestämmelserna fär tillämpas i ärenden som har anhängiggjorts vid artendenämnden efter ikraftträdandet även om avtalet har sagts upp före ikraftträdandet.

Övergångsbestämmelserna

Övergångsbestämmelserna har behandlats i den allmänna motiveringen (avsniu 2.18).

De nya bestämmelserna, som föreslås träda i kraft den 1 januari 1985, gäller även beträffande artendeavtal som har ingåtts före ikraftträdandet om inte något annal anges i punkterna 2-5. Dessa punkter innehåller flera undantag som gör att äldre regler blir tillämpliga även efter ikraftträdandet. Bl.a. de nya reglerna i 9 kap. 17 a 8 om miljöinvesteringar blir dock omedelbart tillämpliga på avtal som har ingåtts före ikraftträdandet.

I punkten 2 föreskrivs att en arrendetvist, som har anhängiggjorts vid domstol eller artendenämnd före ikraftträdandet, skall prövas enligt äldre bestämmelser. Bl. a. den nya regeln i 9 kap. 12a 8 om ränta på retroaktiv

Prop. 1983/84:136

97

arrendeavgift blir alltså inle tillämplig i tvister som har anhängiggjorls före ikraftträdandet.

Enligl punkten 3 skall de äldre bestämmelserna om uppsägning och hänskjutande av tvist lill artendenämnd alltjämt tillämpas om avtalet har sagts upp före ikraftträdandet. I sådanl fall gäller inle bl. a. de nya reglerna om artendenämndens yttrande om den arrendeavgift som arrenderätten betingar på den öppna marknaden.

Enligt punkten 4 gäller de äldre reglerna om maximitiden för upplåtelse av jordbruksarrende (se 7 kap. 5 S och 9 kap. 2 8 första stycket), upplålel­seliden vid kommunala jordbruksarrenden (se.9 kap. 2 8 andra stycket), arrendatorns vårdnadsplikt beträffande jordbrsiksmarken (se 9 kap. 15 S), investeringar i nyläckdikning (se 9 kap. 21 8), arbetsavtal i samband med jordbruksartende (se 8 kap. 23 §, 9 kap. 29 8 saml 36-39 88) och artenda­torns överlåtelserätt (se 9 kap. 31 8) fram till den tidpunkt lill vilken jordägaren tidigast kan säga upp avtalet genom uppsägning efler ikrafllrä­dandei, om avlalel har ingåtts före ikraftträdandet. Den utvidgade överiå-telserätten enligl 9 kap. 31 8 lillämpas dock före den angivna tidpunkten, om antingen artendatorn ensam eller artendatorn och före honom hans make eller någon av hans föräldrar när tillstånd söks har brukat arrende­stället under sammanlagl minsl lio år. Sistnämnda bestämmelse har utfor­mats efter mönster av 41 § första stycket lagen (1970; 995) om införande av jordabalken Gfr punkl 4 i övergångsbestämmelserna till lagen, 1979:371, om ändring i jordabalken, saml LU 1978/79:23 s. 27-29). Avgörande för om de nya överlålelsereglerna skall lillämpas på avlal som har ingålls före ikraftträdandet är alltså hur lång tid som arrendatorn eller hans anhöriga har brukat artendeställel före del alt arrendatorn sökte tillstånd till överlå­telsen.

Enligt punkten 5 måste ansökan om artendenämndens godkännande av ett förbehåll eller ett annat avtalsvillkor som strider mot vissa ivingande bestämmelser 19-11 kap. och som har tagits in i ett artendeavtal som har ingålls före ikraftträdandet göras före ulgången av januari 1985. Görs ansökan senare skall den avvisas av arrendenämnden. I så fall gäller inte avtalsvillkoret ulan i slället den ivingande beslämmelse från vilken dispens krävs.

4.2 Förslaget till lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället

Den nya lagen om artendalorers rätt alt förvärva arrendestället har behandlals i den allmänna motiveringen (avsnitt 2:6). Som där påpekas har lagen utformats efler mönster av lagen (1982:352) om rätt lill faslighelsför­värv för ombildning till bosladsräU (prop. 1981/82: 169, CU 41, rskr 364).

Lagen har indelats i olika avsnill som skiljs åt genom underrubriker. Under rubriken Inledande bestämmelse anges lagens tillämpningsområde (18). Följande avsnitt innehåller bestämmelser om intresseanmälan (2 

7   Riksdagen 1983/84. 1 saml. Nr 136

Prop. 1983/84:136

98

4 S§), hembud (5-9 88), antagande av hembud (10-12 §S) och ogiltighet (13 8). Lagen avslutas med särskilda bestämmelser i vissa processuella frågor (14 8).

Inledande bestämmelse

1 8 Artendatorer har enligl denna lag.räll alt förvärva artendeställel, om avtalet gäller ell jordbruksarrende som omfallar bostad åt artendatorn eller eU bosladsartende.

Paragrafen anger lagens tillämpningsområde. Företrädesrätt till förvärv av artendeställel föreligger om avlalel gäller ett gårdsartende, dvs. ell jordbruksartende som omfatlar bostad ål arrendalorn, eller ell bostadsar­rende.

Frågan huruvida gårdsartende föreligger är alt bedöma på motsvarande sätt som enligt 9 kap. 2 S andra stycket JB (se härom prop. 1970:20 s. B 972-973, jfr s. 980). Avgörande är vad parterna har kommil överens om. Gårdsarrende föreligger alltså om parterna har kommil överens om atl arrendet skall omfalla bostad för artendatorn. Däremot är del i princip utan betydelse om arrendatorn verkligen har bosatt sig på arrendestället.

Bostadsarrende föreligger enligt 10 kap. 1 8 JB när jord upplåts på arrende för annal ändamål än jordbruk saml artendalorn enligl artende­upplålelsen har rätt all på artendeställel uppföra eller bibehålla bosladshus och det ej är uppenbart atl upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än alt bereda bostad ål artendalorn och honom närslående. Även när det gäller bosladsartende grundas alltså begreppsbestämningen på innehållet i upplålelseavialel (se prop. 1968:19 s. 110).

Avlal om såväl gårds- som bostadsarrende skall upprättas skriftligen. I handlingen skall samtliga avtalsvillkor anges. Ändring eller fillägg som inte avfattas skriftligen är utan verkan (8 kap. 3 8 JB). Av den skriftliga hand­lingen framgår alltså inte bara om avtalet gäller ett gårds- eller bostadsar­rende utan också vad som ingår i artendeställel, dvs. vad företrädesrätten omfattar.

En förutsättning för all bestämmelserna om räll lill hembud m. m. skall bli tillämpliga är alt gårds- eller bosladsartendalorn har gjort en intressean­mälan enligl 2 8- Intresseanmälan är personlig och gäller endast till förmån för den artendalor som har gjort den (se också vad som anförs vid 5 8).

Intresseanmälan

2 §   Om en artendalor har inlresse av alt utöva sin rätt till faslighelsför­värv, får han anmäla detta till inskrivningsmyndigheten för anteckning i faslighelsboken. Till anmälan skall fogas artendeavtalet i original eller bestyrkt kopia.

Paragrafen har behandlals i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.6.2).

Prop. 1983/84:136

99

Av första stycket sammanställt med 1 8 framgår alt det endast är gårds-och bosladsartendalorer som fär göra intresseanmälan. Intresseanmälan skall avse arrendestället. Del är inle säkert all artendeställel omfallar en regislerfaslighel. Om arrendestället utgör flera registerfastigheler skall givetvis anteckning i faslighelsboken göras för samtliga fastigheter. Omfat­tar artendeställel å andra sidan endasl del av fastighet, bör del givetvis genom hänvisning till arrendeavtalet eller på annat sätt i fastighetsboken klargöras vilket område av fastigheten som anteckningen gäller.

Har arrenderätten upplåtits gemensaml åt flera måste arrendatorerna också gemensaml göra intresseanmälan. En intresseanmälan som görs av endasl en av artendatorerna skall alltså avvisas av inskrivningsmyndighe­ten Gfr vad som sägs om antagande av hembud vid 10 8).

Inskrivningsmyndighetens anteckning bör göras i lagfartsspaltens an­märkningskolumn. Jag kommer att senare anmäla frågan om ändring av 12 8 fastighetsbokskungörelsen (1971:708).

Inskrivningsmyndighetens granskning av intresseanmälan är av formell natur. För atl inskrivningsmyndigheten skall kunna avgöra om ell gärds-dier bostadsarrende föreligger har i andra stycket i förevarande paragraf föreskrivits att arrendeavtalet i original eller bestyrkt kopia skall fogas till intresseanmälan. Finner inskrivningsmyndigheten alt del till en intressean­mälan fogade avtalet är ell gårds- eller bosladsartende skall anteckning ske. För inskrivningsmyndighetens prövning saknar del belydelse om av­talet är förenat med rätt till förlängning eller ej. Detta har dock betydelse för frågan om hembudsskyldighet enligt 6 S. Vissa äldre avtal om bostads­arrende har ingålls muntligen. Jag återkommer lill dessa avlal, när jag kommenterar ikraftträdandebestämmelsen.

Intresseanmälan kan givelvis också göras av den som har förvärvat en arrenderätt genom t.ex. överiålelse, bodelning eller arv: Även en gårds-dier bosladsartendalors dödsbo kan göra intresseanmälan. I nu ifrågava­rande fall måsle den nye artendalorn förebringa ulredning inför inskriv­ningsmyndigheten som utvisar atl han är räll innehavare av artenderätten. Görs intresseanmälan av ett dödsbo bör i första hand bouppteckningen efter arrendatorn företes. När del gäller övriga förvärv får en intressean­mälan av den nye arrendalorn antecknas i faslighelsboken endasl om del framgår atl denne kan göra gällande förvärvet mot jordägaren. I princip krävs härför alt jordägaren har samtyckt till förvärvet, men vissa särtegler finns (se härom 9 kap. 31 § och 10 kap. 7 8 JB). I tveksamma fall kan inskrivningsärendel uppskjutas och yttrande inhämtas från jordägaren (se 19 kap. 10 8JB).

För bevis om anteckning om intresseanmälan enligl lagen om rätt lill faslighelsförvärv för ombildning till bostadsrätt ulgår enligl expeditions­kungörelsen (1964:618) en expeditionsavgift som f. n. är 220 kr. För intres­seanmälan enligt förevarande lag bör enligt min mening tas ut en motsva­rande avgift. Jag kommer atl senare anmäla frågan om ändring i expedi­tionskungörelsen.

Prop. 1983/84:136

100

3 § Jordägaren och artendatorn skäll av inskrivningsmyndigheten under­

rättas om atl en intresseanmälan har antecknats i faslighelsboken.

Paragrafen moisvarar 4 § lagen om rätt till faslighelsförvärv för ombild­ning lill bostadsrätt.

Jordägaren kommer i allmänhet inle alt beredas tillfälle alt yttra sig i inskrivningsärendet. Däremot skall han enligl förevarande paragraf under­rättas om atl en intresseanmälan har antecknats i fastighetsboken. Under­rättelsen har betydelse bl.a. för hans besvärsrätl (se 19 kap. 14 8 JB och 58 a S lagen om införande av nya jordabalken).

Fastighetsägaren kan senare väcka talan vid domstol om atl en intres­seanmälan skall vara ulan verkan, t. ex. därför atl avtalet inle är sådanl all det är förenat med företrädesrätt enligt 1 §. Frågan om en intresseanmä­lans giltighet kan också komma upp i ett lagfartsärende, om artendeställel har sålts till någon annan än arrendatorn och köparen gör gällande all intresseanmälningen skulle vara utan verkan.

4 § Sedan anteckning har skell gäller en intresseanmälan fram till den

inskrivningsdag som inträffar närmasl efter ferti år från den inskrivnings­

dag då anteckningen gjordes. Om hembud som avses i 5 8 sker under

denna lid, gäller anmälningen dock allfid fram lill den inskrivningsdag som

inträffar närmast efler två år frän den dag då hembudel skedde. Vad som

nu har sagts gäller även i förhållande till ny ägare av fastigheten.

En ny intresseanmälan får antecknas lidigasl på den inskrivningsdag då den tidigares giltighet har upphört.

Paragrafen motsvarar 5 8 lagen om rätt lill faslighelsförvärv för ombild­ning till bostadsrätt ulom såtillvida atl en intresseanmälan enligl förevaran­de lag gäller under en period av fem i slället får två år. Skälen härtill har redovisats i den allmänna motiveringen (se avsnill 2.6.2).

Av första stycket framgår att en anteckning gäller omedelbart, dvs. ulan hinder av alt jordägarens besvärslid inle har gåll ut. Enligt 20 kap. 6 S 5 JB skall en lagfartsansökan avslås, om överlåtelsen står i slrid med en mol överlåtaren gällande inskränkning i hans rätt alt förfoga över egendomen och, när överlåtelsen skedde, ärende om anteckning i faslighelsboken om inskränkningen var upptaget på inskrivningsdag. Om en överlåtelse har skell före den inskrivningsdag då anteckningen gjordes, kommer anmäl­ningen atl få rättsverkan endast mot förvärvaren och alltså inle mot den gamle fastighetsägaren. Detta gäller även om förvärvaren inte har sökt lagfart när anteckningen görs.

Enligt 9 § tredje stycket skall artendenämnden för anteckning i faslig­helsboken undertälta inskrivningsmyndigheten om atl ell hembud har skett och om dagen för detta. Återstår en kortare lid än två år av femårspe­rioden förlängs enligl andra meningen av förevarande bestämmelse den tid under vilken intresseanmälan gäller. En intresseanmälan fortsätter all gälla

Prop. 1983/84:136

101

även om ell hembud inte anlas (se vidare vid 12 8). En intresseanmälan kan vidare få betydelse även om ett hembud anlas för del fall all förvärvet blir ogiltigt (se vidare vid 7 S).

Avsikten med bestämmelsen i andra stycket är alt hindra all en ny intresseanmälan medför rätt till hembud innan den tidigares giltighet har upphört (se 5, 7 och 12 88). Beslämmelsen hindrar emellertid inte all en arrendator som har efterträll en tidigare artendator gör en intresseanmälan även om den lidigare artendalorns intresseanmälan formellt fortfarande gäller. En sådan intresseanmälan är ju en förutsättning för att jordägaren skall vara skyldig alt hembjuda artendeställel lill den nye arrendalorn Gfr vad som sägs vid 1 och 2 88). öm en ny intresseanmälan antecknas bör givelvis den gamla avföras ur faslighelsboken.

Hembud

5 8   Fast egendom, för vilken en intresseanmälan gäller, får inte överiålas hell eller delvis genom köp eller byte ulan all den artendator som har gjort intresseanmälan har erbjudits atl förvärva egendomen. Ett sådant erbju­dande kallas hembud. En överlåtelse får ske utan hembud,

1.

om arrendalorn godkänner överlåtelsen,

2.

om slalen genom lanlbruksstyrelsen eller en lantbruksnämnd är över-låtare,

3.

om staten genom en annan myndighel än statens affärsdrivande verk är förvärvare,

4.

om en kommun är förvärvare,

5.

om förvärvaren är gift med överlålaren eller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling,

6.

om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion eller offentlig auktion enligl lagen (1904:48 s. 1) om samäganderäll.

Första stycket har behandlals i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.6.3) och moisvarar 6 8 första siyckei lagen om rätt till faslighelsförvärv för ombildning lill bosladsräll. Vid försäljning av en fastighetsdel som inle lill någon del ingår i det arrendeställe belräffande vilket en intresseanmälan gäller behöver givelvis hembud inle ske. Del är endasl genom köp eller byte som jordägaren inle får överiåta sin fastighet ulan hembud. Associa-lionsräUsliga fång, såsom lillskoU, utdelning eller fusion, får alltså ske ulan hembud. Delsamma gäller förvärv genom gåva, bodelning, arv eller testa­mente.

Enligl beslämmelsen behöver hembud endasl ske lill den artendator som har gjort intresseanmälan. Har artendeförhållandel upphörl, t. ex. vid ar­rendetidens utgång, behövs alltså inle någol hembud. Inle heller behövs hembud, om artendeställel innehas av någon annan än den arrendator som har gjort intresseanmälan. Detta gäller även om arrenderätten innehas av dennes dödsbo eller av någon som har förvärvat arrenderätten frän honom genom t.ex. överiålelse, bodelning eller arv. Frågan om hembudsskyl­dighet föreligger med hänsyn lill vad som har sagls nu lorde normalt

Prop. 1983/84:136

102

komma alt utredas i ett lagfartsärende i anledning av all arrendestället har överlåtits lill någon annan än den arrendator som har gjort intresseanmä­lan. Saken kan också prövas vid domstol Gfr vad som anförts vid 3 8).

Också andra stycket har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnill 2.6.4). Dessa undanlag är av den karaklären alt de kan kontrolleras av inskrivningsmyndigheten när lagfart söks för förvärvet.

Undantaget i punkt 1 motsvarar 6 § andra stycket 1 lagen om rätt lill faslighelsförvärv för ombildning till bostadsrätt Gfr 9 8 i kommitténs för­slag lill lag om artendators förköpsrätl).

Enligt punkt 2 behövs hembud inte om staten genom lanlbruksstyrelsen eller en lantbruksnämnd är överlålare. Undantaget har efter en lagändring della år en viss motsvarighet i 2 8 första stycket lagen om rätt fill faslig­helsförvärv för ombildning lill bostadsrätt (SFS 1983:441; jfr också kom­mitléförslaget 2 8 2).

Undantaget i punkt 3 har en motsvarighet i kommitléförslaget (se 2 8 2, jfr också 6 8 andra stycket 2 lagen om rätt till faslighelsförvärv för om­bildning lill bostadsrätt).

Undanlaget i punkt 4 har en viss motsvarighet i kommitléförslaget (se 2 S 2). I en inom justitie- och bostadsdepartementen utarbetad promemoria (Ds Ju 1983: 11) Förbältrade möjligheter till kommunala förköp föreslås att lagen om räll till fastighetsförvärv för ombildning till bosladsräll ändras så all hembud enligt lagen inle behövs vid ett kommunalt förvärv. Promerho-rian har remissbehandlals och övervägs f. n. inom regeringskansliel.

Undanlagen i punkl 5 och punkt 6 moisvarar 6 8 andra siyckei 3 och 4 lagen om rätt lill faslighelsförvärv för ombildning lill bostadsrätt. Som exekutiv auktion är all anse även auktion enligl vissa förvärvslagar (se 17 8 jordförvärvslagen, 1979:230, och 3 kap. 3 8 lagen, 1982:618, om ulländska förvärv av fasl egendom m. m.).

Undantagen i andra stycket gäller också vid förnyade hembud enligl 7 8 saml vid den villkorsprövning som kan ske enligl 12 8.

6 S    Hembud behövs inle heller,

1.

om arrendet inte är förenat ned rätt till förlängning,

2.

om ett förvärv av artendatorn skulle vara oskäligt med hänsyn lill förhållandet mellan överiåtaren och en annan förvärvare än artendalorn eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan försäljning,

3.

om del är uppenbart alt artendatorn skulle vägras förvärvstillslånd enligt jordförvärvslagen (1979:230) eller atl erforderlig fastighetsbildning inte kan komma lill stånd.

Frågan om hembud behövs enligl första stycket prövas av artendenämn­den på begäran av jordägaren.

Första stycket 1 har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.6.4).

Avtal om gårds- eller bostadsarrende är i princip förenade med räll till föriängning. Ett förbehåll om all artenderätten inle skall vara förenad med

Prop. 1983/84:136

103

en sådan rätt gäller dock om del har godkänts av arrendenämnden. Rätt till föriängning föreligger inle heller om arrenderätten har förverkals eller om artenderätten har upphört enligl 8 kap. 14 8 jämförd med 8 kap. 4 8 andra stycket JB. Jag hänvisar lill reglerna i 9 kap. 7 8 resp. 10 kap. 4 8 JB (se avsnitt 4.1).

Alt artenderätten är förverkad bör normalt styrkas med ett domstolsav­görande som har vunnit laga kraft. Ell sådant avgörande synes dock inle vara erforderligt, om del framgår alt arrendalorn kan avhysas med slöd av reglerna i handräckningslagen (1981:847).

Belräffande bostadsarrende gäller utöver vad som nu har sagts att besitt­ningsskydd endast föreligger om det på artendeställel, senasl då avtalet kan sägas upp från jordägarens sida, finns ett bosladshus som har åsatts taxeringsvärde. Denna regel har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.16).

Hembud behövs givetvis inte om det vid artendenämndens prövning skulle visa sig atl avtalet inte avser ett gårds- eller bosladsartende.

Första stycket 2 har behandlals i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.6.4) och moisvarar 6 8 tredje stycket första meningen lagen om rätt till faslighelsförvärv för ombildning till bosladsräll.

Regeln har tillkommit med tanke pä sådana fall där kravet på hembud är oskäligt men där generella undantag av olika skäl inte är lämpliga. Oskä­lighetsbedömningen måste givelvis alllid ha som utgångspunkl all en ar­rendator som har gjort en intresseanmälan också har ett mycket starkt inlresse av att förvärva arrendeslällel. En restriktiv bedömning till förmån för artendatorn är alltså påkallad. Della gäller särskill om artendatorn och hans släkt har brukat arrendeslällel under lång lid.

Enligt oskälighetsregeln skall hänsyn tas lill förhållandet mellan överiå­taren och en annan förvärvare än arrendatorn. Det kan då vara fråga om släktskap eller personlig gemenskap, men även ett förhållande mellan juridiska personer, t.ex. ell koncernförhållande. Om överlålaren och för­värvaren sammanbor med varandra under äktenskapliknande förhållanden bör detta kunna jämställas med del uttryckliga undantaget för överlåtelse till make enligl 5 8 andra siyckei 5. I övrigl bör släktskap eller personlig gemenskap i och för sig inte vara tillräckligt för atl oskälighel skall anses föreligga. Det krävs alltså någonting mer. Främsl bör härvid beaktas att jordägaren redan i sin livstid kan vilja fördela sin egendom bland dem som kan komma i fråga för arv eller testamente. Även jordägarens inlresse av alt en gärd som under generalioner brukats av en viss släkt stannar i släkten bör kunna beaktas.

Däremot bör enbart den omständigheten atl jordägaren särskilt vill gyn­na någon närslående med ell förmånligt pris inte medföra alt kravet pä hembud efterges. Jordägaren har ju möjlighet alt hembjuda arrendeslällel till artendatorn till ell marknadspris och arrendatorn får i dessa fall anses ha del starkaste intresset av ett förvärv Gfr dock vad som anförs vid 12 S).

Prop. 1983/84:136

104

En jordägare kan i vissa fall av ekonomiska skäl ha behov av all sälja ett artendeställe utan hembud. Han kan t. ex. ha förhandlat en längre lid med artendatorn ulan alt avlal har kunnat träffas och vara i den situationen all han av tvingande ekonomiska skäl måsle sälja artendeställel för alt undgå en exekutiv auktion. Om artendatorn då inle är beredd alt träffa en snabb uppgörelse, bör jordägaren kunna medges att sälja artendeställel lill en annan intressent.

En jordägare kan vidare av t.ex. affärsmässiga skäl vilja sälja inle bara sådan fast egendom belräffande vilken intresseanmälan gäller ulan även annan fast egendom. En arrenderad tomt kan t.ex. höra till ett slörre egendomskomplex. Även i en sådan situation bör enligt min mening arren­datorns företrädesrätt till artendeställel vika endasl i undantagsfall. Nor­malt torde ju jordägaren ha möjlighet atl sälja egendomskomplexel med undantag av den artenderade tomten. Hänsyn måste dock givelvis tas lill alt en sådan överlåtelse är beroende av alt erforderlig fastighelsbildning sker och atl följaktligen en viss tidsuldräkl uppkommer innan en definiliv försäljning kan komma till slånd. Denna tidsuldräkl kan vara menlig för jordägaren t.ex. om denne behöver fä till slånd en snabb och definiliv uppgörelse av ivingande ekonomiska skäl. Under sådana förhållanden kan det i vissa fall vara befogat atl tillämpa oskälighetsregeln. Della synes särskilt gälla för det fall alt det framstår som ovisst om erforderiig fastig­helsbildning kan ske, utan atl för den skull undanlag från hembudsskyldig­heten kan göras enligl punkten 3.

Oskälighetsregeln kan också på motsvarande sätt bli tillämplig vid en försäljning av ett egendomskomplex som berörs av ett gårdsarrende beträf­fande vilket en intresseanmälan gäller. En förutsättning härför torde dock normall vara all jord- eller skogsbrukspoliliska skäl lalar för all egendoms­komplexel hålls ihop.

Hembudsskyldighet avseende hela den fasta egendom som omfallas av en intresseanmälan föreligger även om jordägaren endasl har för avsikt all sälja en andel däri. Oskälighetsprövningen bör i den silualionen i första hand inriktas på frågan om syftet med andelsöveriåldsen är all kringgå lagstiftningen. Ett sådant syfte torde i och för sig vara mera sannolikt om en uppdelning sker av äganderätten lill en fastighet i andelar än om säljaren redan innehar en andel i fastigheten som han vill sälja. Är fast egendom uppdelad på andelar och kan delägarna inte enas om alt hembjuda egendo­men kan en delägare alltid begära alt egendomen försäljs enligt samägan-derätlslagen (1904:48 s. 1). Hembudsskyldighet föreligger inte vid förvärv som sker genom offentlig auktion enligt nämnda lag (se 5 8 andra stycket 6).

Om jordägaren endasl vill sälja ell område av ett arrendeställe beträffan­de vilket en intresseanmälan gäller föreligger i princip också skyldighet alt hembjuda hela arrendestället. Även i dessa fall kan emellertid omständig­heterna vara sådana all del kan vara oskäligt med hembud.

Prop. 1983/84:136

105

Första stycket 3 har behandlals i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.6.4). Innan arrendenämnden avgör ett ärende enligt denna bestämmelse, skall nämnden inhämta yttrande från lanlbruksnämnden (se 17 8 lagen om arrendenämnder och hyresnämnder och avsnill 4.3). Undanlagsregeln skall lillämpas endasl i uppenbara fall. Del räcker inle med all det klariäggs att själva artendeställel inte kan avstyckas. Del måste också klarläggas all jordägaren inte har möjlighet all medverka till en överiålelse som är giltig enligt 4 kap. 7 S JB, t. ex. genom all erbjuda arrendalorn atl förvärva även mark som inle ingår i själva artendeställel (se vidare vid 7 8 första siyckei andra meningen).

Undantagen i första siyckei gäller också förnyade hembud enligt 7 8 samt vid den villkorsprövning som kan ske enligl 12 8.

Enligt andra stycket skall frågan om hembud behövs enligl första stycket prövas av artendenämnden på begäran av jordägaren Gfr 6 8 Iredje stycket andra meningen lagen om rätt lill fastighetsförvärv för ombildning lill bostadsrätt).

Artendenämndens prövning bör ske innan jordägaren överlåter arten­deställel eller en del av delta. Om jordägaren redan har tecknat ell köpeav­tal utgör dock della inle något hinder för arrendenämndens prövning.

7 8 Gäller en intresseanmälan, är jordägaren skyldig atl göra ett nytt hembud om ett lidigare hembud visserligen har antagils men förvärvet har blivit ogiltigt till följd av vad som föreskrivs i 4 kap. 7 8 jordabalken eller fill följd av atl förvärvstillstånd har vägrats enligt 4 8 första stycket 1. jordförvärvslagen (1979:230) eller enligl 1 kap. 8 8 lagen (1982:618) om ulländska förvärv av fast egendom m. m. jämförd med sist nämnda besläm­melse. Förnyal hembud behövs dock i det försl närnnda fallet endasl om del med hänsyn lill jordägarens möjligheter att göra en överiålelse som är gillig enligl 4 kap. 7 8 jordabalken är oskäligt mol arrendatorn all hem­budsskyldigheten upphör.

Frågan om nytl hembud behövs enligl första stycket prövas av artende­nämnden på begäran av jordägaren.

Beslämmelsen, som saknar motsvarighet i lagen om rätt till faslighels­förvärv för ombildning lill bostadsrätt, har behandlals i den allmänna motiveringen (se avsnill 2.6.5).

I paragrafen regleras vad som skall gälla om jordägarens hembudsskyl­dighet för det fall atl ett hembud har antagits och ett förvärv därmed har kommit till slånd enligt 11 S men förvärvet har blivit ogiltigt lill följd av vissa lagbestämmelser.

Ett förvärv av ett arrendeställe kan bli ogiltigt om förvärvstillslånd vägras enligt jordförvärvslagen (1979: 230). En sådan ogiltighet kan givet­vis drabba även ett förvärv som har skett genom atl en gårdsarrendator efler en intresseanmälan har antagit ett hembud. Av första stycket första meningen följer alt förnyal hembud i princip inle behövs efler en sådan ogiltighet, trols alt intresseanmälan alltjämt gäller. Som ett undanlag från

Prop. 1983/84:136

106

denna huvudregel anges dock atl förnyal hembud måste ske om ogiltighe­ten har föranletls av all förvärvstillslånd vägrals på grund av priskoniroll-regeln i 4 8 första stycket 1 jordförvärvslagen. Har förvärvstillslånd väg­rals på grund av någon annan bestämmelse i jordförvärvslagen, t.ex. därför atl egendomen behövs för jordbrukels rationalisering, behöver allt­så förnyal hembud inle ske. För all hembudsskyldigheten i del lägel skall aktualiseras på nyll krävs alt en ny intresseanmälan antecknas i fastighets­boken (se 4 8). Om inskrivningsmyndigheten konstalerar all hembudsskyl­digheten har upphört pä grund av den berörda regeln, är myndigheten alltså oförhindrad alt bevilja en annan köpare än arrendalorn lagfart på arrendestället eller en del av detta.

Priskonlrollregeln i jordförvärvslagen kan tillämpas även vid en pröv­ning enligt lagen om utländska förvärv av fasl egendom m. m. Om tillstånd enligl sistnämdna lag vägras under åberopande av priskonlrollregeln gäller vad som nyss sagls om joidförvärvslagen.

Ett förvärv av ett arrendeställe kan också bli ogiltigt enligt 4 kap. 7 8 JB därför atl fastighelsbildning i överensstämmelse med köpet inte sker. Regeln i första stycket andra meningen har tillkommit med tanke på dessa fall. Avsiklen med regeln är att på ett indirekl säll främja överenskom­melser om sådana justeringar som är nödvändiga av bl.a. fastighelsbild­ningsskäl för all artendeställel skall kunna överlåtas. Genom den ifrågava­rande oskälighetsregeln läggs eU krav på jordägaren att medverka till sådana överenskommelser. Den närmare avgränsningen av detta krav måsle överiämnas åt rättstillämpningen.

Regeln innebär alt del åligger jordägaren att på ett positivi sätt medverka till att fastighelsbildningsskäl inte hindrar artendalorn från all förvärva arrendeslällel. Jordägaren är dock givetvis inle skyldig alt efterge sina intressen. Om t. ex. ett arrendeställe behöver komplelleras med ett mindre markområde för att fastighetsbildning skall kunna ske, har jordägaren rätt all kräva en skälig ersättning för markområdet. Kommer ett förvärv inle lill stånd därför att artendatorn inle accepterar alt förvärva lillskotlsmar-ken för ett skäligt pris, kan det naturligtvis inte anses oskäligt mot arrenda­torn atl jordägaren säljer artendeställel ål nägon annan. Inte heller kan del normalt krävas att jordägaren erbjuder arrendatorn atl förvärva några mera belydande markarealer. I vissa fall kan det dock vara rimligt t. ex. att jordägaren erbjuder arrendatorn på ett arrendeställe som endast består av en faslighets jordbruksmark atl förvärva även fastighetens skogsmark. En förutsättning härför är givelvis att ett sådant erbjudande ligger i linje med de jord- och skogsbrukspoliliska rikllinjerna. Om det behövs bör arrende­nämnden inhämla yttrande från lantbruksnämnden i den frågan.

Som har påpekats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.6.4) kan det i vissa fall vara så alt inle hela artendeställel kan avstyckas. I den situa­tionen kan oskälighetsregeln i praiktiken leda lill att jordägaren blir skyldig all erbjuda arrendatorn endast en del av artendeställel. Den formella hembudsskyldigheten omfatlar dock hela artendeställel.

Prop. 1983/84:136

107

Frågan om nyll hembud behövs skall enligt andra stycket prövas av arrendenämnden på begäran av jordägaren. Del är givelvis ingel som hindrar atl jordägaren i ett sådant ärende även åberopar något av undanta­gen i 6 8 första stycket. Föreligger inte något beslut av arrendenämnden, skall inskrivningsmyndigheten vid sin handläggning ulgå ifrån att hem­budsskyldigheten består i de fall som regleras i första stycket.

8 § Hembud sker hos arrendenämnden genom skriftlig anmälan av jord­

ägaren. Jordägaren skall härvid ge in ell av honom undertecknat skriftligt

förslag lill köpeavtal som skall.innehålla uppgift om köpeskillingen för den

hembjudna egendomen och övriga villkor för förvärvet.

Om det för en överiålelse behövs makes samtycke enligt 6 kap. 4 8 giftermålsbalken, skall makens samtycke ges lill avtalsförslagei.

Paragrafen, som har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnill 2.6.3), moisvarar 7 8 lagen om rätt lill faslighelsförvärv för ombildning lill bostadsrätt.

Den dag då hembud sker bildar utgångspunkt för den tremånadersfrist som gäller för atl anta hembudet (se 10 S första stycket). Artendenämn­dens granskning av hembudet och förslaget till köpeavtal är endasl formell.

Enligl 20 kap. 7 8 1 JB skall en lagfartsansökan förklaras vilande, om överlåtarens underskrift på fångeshandlingen inle är styrkt av två vittnen (se även 20 kap. 8 8 JB). Jordägarens underskrift på förslagel lill köpeavtal bör därför vara bevittnat. Något krav på bevillning i förevarande paragraf uppställs dock inle Gfr 4 kap. 1 S JB).

Makes samtycke kan tecknas på förslaget lill köpeavtal eller på en särskill upprättad handling. Underskriften skall bevittnas (se 6 kap. 4 8 giftermålsbalken).

9 § Förslagel lill köpeavtal skall genom artendenämndens försorg delges

artendatorn. Sedan delgivning skett får inle hembudel eller samtycket till

avtalsförslagei återkallas eller förslagel ändras.

Sedan hembud skett, är jordägaren skyldig att bereda artendalorn fillfäl­le all besikia den hembjudna egendomen.

Artendenämnden skall för anteckning i faslighelsboken underrätta in­skrivningsmyndigheten om hembudel och om dagen då hembudet skedde.

Paragrafen har behandlals i den allmänna motiveringen (avsnilf 2.6.3) och motsvarar 8 8 lagen om rätt till faslighelsförvärv för ombildning lill bostadsrätt. I samband med ddgivningen bör arrendenämnden upplysa arrendatorn om när hembudel har skett.

Förbudet all ändra hembudel innebär givelvis inte all jordägaren är förhindrad all lämna ett nytl hembud efler del att ett lidigare hembud har upphört all gälla Gfr 12 8 första stycket andra meningen). Ett förnyal hembud förlänger intresseanmälans giltighetstid (se 4 8 första stycket).

Prop. 1983/84:136

108

Antagande av hembud

10 § Hembudet anlas genom atl artendalorn inom tre månader från den

dag då hembudet skedde skriftligen anmäler lill artendenämnden atl han

har beslutat alt förvärva den hembjudna egendomen på de villkor som

anges i jordägarens förslag till köpeavtal. Jordägaren skall av artende­

nämnden undertältas om alt hembudet har anlagils.

Hembudet upphör alt gälla, om det inte anlas inom föreskriven lid och på föreskrivet sätt.

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.6.5).

Första stycket motsvarar 10 8 första stycket lagen om räll lill faslighels­förvärv för ombildning till bostadsrätt. Ett hembud skall antas hos arten­denämnden. Denna skall konlrollera alt hembudel har anlagils i rätt tid. Ett antagande kan endast innebära alt artendalorn godtar de villkor som finns i förslagel till köpeavtal. Ett anlagande som är förenat med tillägg, inskränkningar eller förbehåll är inte giltigt och skall alltså avvisas av artendenämnden.

Tillkommer artenderätten flera, måste dessa anta hembudet gemensaml. Anlas hembudet av endasl en av artendatorerna skall antagandel alltså avvisas av arrendenämnden Gfr vad som anförts om intresseanmälan vid 2 8). Del är endast den arrendator som har gjort intresseanmälan som kan anta ett hembud. Antas hembudel av t.ex. den som har förvärvat dennes arrenderätt skall alltså anlagandet ocksä avvisas av arrendenämnden Gfr vad som anförts vid 1 och 5 SS).

Andra stycket motsvarar 10 8 tredje stycket lagen om räll lill fastighets-förvärv för ombildning till bostcidsrätt. Arrendenämnden behöver inle särskilt bevaka lidsfristens ulgång ulan del får ankomma på jordägaren att kontrollera att hembudet inte har anlagils.

11 8 Om hembudet har anlagils, skall del anses som om jordägaren och

arrendatorn har slulil ett avlal om köp av den hembjudna egendomen på de

villkor som anges i förslagel lill köpeavtal. I förslaget skall anses föreskri­

vet att köpebrev skall upprättas.

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnill 2.6.5) och motsvarar 11 8 lagen om rätt lill fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Jag hänvisar också lill vad som anförts i avsnitt 4.1 om 4 kap. 1 8JB.

Ett antagande av hembudel ersätter arrendatorns undertecknande av förslaget till köpeavtal. Köpet kommer lill slånd den dag hembudet anlas. Fångeshandlingarna ulgörs av förslagel lill köpeavtal och arrendenämn­dens beslut att hembudel antagits. Lagfart kan alllsä sökas på dessa handlingar.

Som tidigare har påpekats (se bl. a. vid 7 8) kan ett förvärv enligt föreva­rande paragraf vara beroende av tillstånd enligt bl.a. jordförvärvslagen eller av att erforderlig fastighetsbildning kommer tjll stånd. Kommunen

Prop. 1983/84:136

109

kan också besluta alt utöva sin förköpsrätt enligt förköpslagen. Jag har behandlat den frågan i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.6.5).

Eftersom köpet inte kommer till slånd förrän hembudet antas kan jord­ägaren i hembudel inle ta upp villkor om atl artendatorn skall fullgöra någon prestafion - t.ex. handpenning - innan anlagandel sker. Köpets fullbordan eller bestånd kan emellertid göras beroende av andra villkor under de förutsättningar som anges i 4 kap. 4 § JB om villkoriiga köp. Direkl av andra meningen i förevarande paragraf följer också att köpets fullbordan kommer atl bli beroende av all köpebrev utfärdas och köpeskil­ling eriäggs (se 4 kap. 5 5 JB). Av 20 kap. 7 8 12 JB följer att en lagfartsan­sökan som enbart grundar sig på ell antaget förslag lill köpeavtal jämte arrendenämndens beslut skall förklaras vilande i avvaktan på atl köpebrev utfärdas som kvitto på köpeskillingen.

Enligl paragrafen skall avtalet anses slulel på de villkor som angetts i förslagel till köpeavtal. Delta hindrar dock inte alt viss hänsyn kan las lill bl.a. utfästelser och ultalanden som i andra sammanhang gjorts från par­ternas sida (se prop. 1981/82: 169 s. 99 och 104).

12 8 Även om ell hembud har upphört att gälla, får överlåtelse genom köp eller byte lill någon annan än arrendalorn inte ske medan arrendatorns intresseanmälan gäller, om köpeskillingen är lägre eller villkoren för över­låtelsen sammanlagna är avsevärt ogynnsammare för jordägaren än vad som angavs vid hembudel. Har jordägaren sedan ett hembud upphört alt gälla gjort ett nytt hembud, enligt vilkel köpeskillingen är lägre eller villkoren eljest ogynnsammare för jordägaren, och upphör även detta hembud atl gälla, skall första meningen lillämpas på det nya hembudel.

Första stycket skall äga motsvarande lillämpning, om överlåtelsen avser en andel av den fasta egendom för vilken intresseanmälan gäller.

I fråga om förbudet i första stycket lillämpas 5 8 andra siyckei och 6 8. Om något undantag inte föreligger, är överlålaren skyldig all inhämta arrendenämndens tillstånd till överlåtelse.

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.6.5) och moisvarar 12 8 lagen om räll lill faslighelsförvärv för ombildning lill bostadsrätt.

Upphör ett hembud att gälla, t. ex. därför all del inte har antagits, får enligl förevarande paragraf likväl en överlåtelse genom köp eller byte lill någon annan än artendalorn inle ske under den lid som intresseanmälan gäller, om köpeskillingen är lägre eller villkoren för överiåtelsen samman­lagna är avsevärt ogynnsammare för jordägaren än som angivils vid hem­budet. Från det fallet att ell hembud har upphört atl gälla är att skilja det fallet atl ett förvärv enligl 11 8 har blivit ogiltigt exempelvis därför atl erforderlig fastighetsbildning inte har kommit lill stånd (se härom vid 7 8).

Enligl 5 8 andra siyckei 1 behövs inte hembud, om arrendatorn godkän­ner en överlåtelse till någon annan. Moisvarande undanlag gäller vid tillämpningen av förevarande paragraf. Tillstånd av arrendenämnden be-

Prop. 1983/84:136

110

hövs alltså inle om artendalorn har godkänt överlåtelsen. Arrendalorn kan också i lillståndsärendel godkänna överlåtelsen och någon vidare prövning skall då inte ske. Det finns i och för sig ingel som hindrar alt artendalorn godkänner en överlåtelse även om den strider mot villkorsregeln i första stycket i förevarande paragraf.

Jag har vid 6 8 anfört att enbart den omsländighelen atl jordägaren särskilt vill gynna nägon närstående med ett förmånligt pris inte bör medfö­ra all kravet på hembud efterges. Om artendalorn inte har antagit ett hembud kan emellertid bedömningen av en sådan förmånlig överlåtelse bli annorlunda. Del kan enligl min mening alltså bedömas som oskäligt mot jordägaren alt han i ell sådant fall skall behöva iaktta villkorsregeln i första stycket. Jordägaren kan också åberopa oskälighetsregeln om artendestäl­lel efter hembudet har förlorat i värde, t. ex. efler brand.

Tillståndsprövningen enligt iredje siyckei andra meningen skall ske se­dan en överlåtelse har ägt rum. Någol hinder mot alt överiåtaren i ett sådant lillståndsärende åberopar reglerna i 6 8 första stycket föreligger inte.

Ogiltighet

13 8   Överlåtelser i slrid med 5-7 eller 12 S är ogilfiga.

Om lagfart har meddelats i strid med 20 kap. 6 8 5 eller 7 8 11 jordabal­ken, gäller inle första stycket.

Paragrafen moisvarar 13 8 lagen om räll lill faslighelsförvärv för om­bildning lill bostadsrätt.

Första stycket har behandlals i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.6.5). Enligt 20 kap. 6 8 5 JB skall en lagfartsansökan avslås, om överlå­telsen slår i slrid med hembudsskyldigheten enligt förevarande lag (se 5-7 88). Sedan hembudel har förfallit kan en överiålelse till någon annan än arrendalorn ändå vara beroende av arrendenämndens prövning enligl 12 8. En lagfartsansökan skall då förklaras vilande enligl 20 kap. 7 S 11 JB.

Beslämmelsen i andra stycket är motiverad av rättssäkerhetsskäl och tar sikle på del fallet alt lagfart av förbiseende meddelas i slrid med besläm­melserna i JB.

Särskilda bestämmelser

14 8 I fråga om förfarandel vid artendenämnden och överklagande av

nämndens beslut enligl denna lag finns bestämmelser i lagen (1973: 188) om

arrendenämnder och hyresnämnder.

Vardera parten skall svara för sina rättegångskostnader med anledning av alt nämndens beslut överklagas, i den mån annat inte följer av 18 kap. 6 8 rättegångsbalken.

De bestämmelser som avses i första stycket har tagils in i bl. a. 16 e och 17 88 lagen om artendenämnder och hyresnämnder (se avsnitt 4.3).

Prop. 1983/84:136

111

Några särskilda förfarandebeslämmelser behövs inte när del gäller mot­tagande och delgivning av hembud enligl 8 och 9 88 och anlagande av hembud enligt 10 8 första stycket (se prop. 1981/82:169 s. 84).

Andra stycket moisvarar 16 8 lagen om rätt lill faslighelsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Övergångsbestämmelsen

Jag hänvisar till vad som anförts i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.18). Den nya lagen får lillämpas även i fråga om artendeavtal som har ingåtts före ikraftträdandet.

Enligl de regler som gällde före den 1 juli 1968 behövde avtal som numera betecknas som bosladsartende inte ingås skriftligen. För all en intresseanmälan enligt 2 8 skall kunna antecknas i faslighelsboken måsle ett sådant avlal upprättas skriftligen (se härom punkt 5 i övergångsbestäm­melserna till SFS 1968: 342 och 45 S lagen, 1970:995, om införande av nya jordabalken). Har ett muntligt avtal förlängts av arrendenämnd eller dom­stol kan intresseanmälan dock göras med slöd av beslutet eller domen.

4.3 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

 §

Bland de uppgifter som enligl första stycket ankommer på artendenämn­den har som en ny punkt 5 upptagits skyldigheten all pröva frågor enligl lagen om artendalorers rätt alt förvärva arrendestället. Vidare har första stycket punkt 2 ändrals så att däri upptas även arrendenämndens skyldig­het att pröva frågor om uppskov med avträdet m. m. enligt 9 kap. 12 b S, 10 kap. 6 a S och 11 kap. 6 b 8, byggnadsskyldighet m.m. enligt 9 kap. 17 a 8 samt tillstånd till överiålelse enligt 9 kap. 31 8, allt JB.

88

Ändringen, som berör första stycket, har behandlals i den allmänna motiveringen (se avsnill 2.15.1).

Kravel all en ansökan i en förlängningslvisl skall innehålla uppgift om de skäl som åberopas mol förlängning innebär all ansökningen skall avvisas om inle nägon sådan uppgift lämnas. På moisvarande säll skall en ansökan i en villkorstvisl avvisas, om inle uppgift lämnas om den villkorsändring som begärs. All ansökan avvisas kan leda till atl avlalel anses förlängt pä oförändrade villkor.

Del berörda kravel på ansökningens innehåll innebär inle nägon formell begränsning av en parts möjligheter att åberopa nya omständigheter i en föriängningslvisl eller alt begära annan ändring av artendevillkoren än som har angivils i en ansökan till artendenämnden. Den part som inle har gjorl någon ansökan lill nämnden har givetvis inte någon formell rätt att påyrka alt artendevillkoren ändras.

Prop. 1983/84:136

112

12 a §

Enligt det tillagda andra stycket skall artendenämnden under vissa förut­sättningar yttra sig om den artendeavgift som ett anläggningsartende kan anlas betinga på öppnr marknaden. Bestämmelsen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnill 2.15.2) och har utformats efler mönsler av första stycket, som avser lokalhyra (se prop. 1978/79:89 s. 28-30). Jag hänvisar också till vad jag i avsnitt 4.1 anfört om 11 kap. 5 a 5 JB.

Artendenämnden bör alltid inleda medlingsförfarandet på samma säll som f. n. Nämnden bör alltså klarlägga tvistefrågorna och inrikta med-lingsarbeiet på att finna en lösning som parlerna kan godta. Om det emellertid redan i ett inledande skede av medlingen framslälls begäran om yttrande om arrenderättens värde på öppna marknaden, torde detta i allmänhet kunna uppfattas som om förlikningsförsök i annan ordning är meningslösa, särskill om en sådan begäran görs av båda parlerna. Nämn­den kan då inrikla det fortsalla arbelel på atl ett yttrande skall ges. Nämnden har emellertid alltid frihel att anpassa förfarandel till förhållan­dena i det enskilda fallet. Del cenlrala är alt få lill slånd en rimlig uppgörel­se mellan parterna. Även i ett läge där yttrande redan har begärts bör nämnden självfallet la fasla på de förlikningsmöjligheter som kan yppa sig under medlingsarbetets gång.

I fråga om tvister om arrendeavgiften är arrendenämndens prövning begränsad av de yrkanden som parterna har framställt i ärendet, öm nämnden finner att den artendeavgift som jordägaren har begärt inte över­stiger arrenderättens värde på öppna marknaden, skall nämnden begränsa sitt yttrande till ett konstaterande av att fordrad arrendeavgift får anses skälig. Om nämnden däremot finner att den av jordägaren fordrade arren­deavgiften översliger artenderättens värde på öppna marknaden, måsle nämnden ange den marknadsmässiga arrendeavgiften. Denna bör anges lill visst bestämt belopp. Nämnden får alltså inle nöja sig med alt ange alt den marknadsmässiga arrendeavgiften finns inom vissa beloppsgränser (högstlägst). Den osäkerhet som nämnden eventuellt känner får nämn­den i slällel redovisa i skälen för yttrandet.

När nämnden i ett medlingsärende skall avge yttrande om den mark­nadsmässiga artendeavgiflen, skall nämnden verka för all utredningen i ärendel får den inriklning och omfattning som är lämplig med hänsyn till ärendets beskaffenhet. Det synes lämpligl atl nämnden tar upp en diskus­sion med parterna om den utredning de önskar förebringa. Vid planeringen av medlingsförfarandet måsle nämnden beakta både alt förhandlingarna kan bedrivas med önskvärd skyndsamhet och all parterna ges tillräcklig lid för de undersökningar de önskar företa. Nämnden skall såvitl möjligl se till atl onödig utredning inle förebringas.

Partemas utredning torde i första hand komma alt omfatta ortsprisjäm­förelser avseende artenderättens marknadsvärde eller det artenderade markområdets värde. I sistnämnda fall torde artenderättens värde kunna

Prop. 1983/84:136

113

framräknas som produkten av markområdets värde och en räntefot som ansetts skälig. I vissa fall torde parternas ulredning också komma att omfatta anbud som Iredje man har lämnat lill jordägaren eller eventuellt avtal som har ingåtts med tredje man.

Enligl 19 a 8 får arrendenämnden hålla förhör med vittne eller sakkunnig under ed och förhör med part under sanningsförsäkran, om någon part begär det och förhöret är erforderiigl för utredningen Gfr prop. 1978/79; 89 s. 30). Ulredningar om ortspriser bör dock i allmänhel kunna redovisas skriftligen.

Enligt 11 kap. 5 a 8 andra stycket JB får artendenämndens yttrande enligt förevarande paragraf frångås i en tvist om ersättning enligl 11 kap. 5 8 JB endast om det visas eller eljest är uppenbart alt den artendeavgift som artendeställel kan antas betinga på öppna marknaden är påtagligt högre eller lägre än artendenämnden angett. Det är bl. a. därför av bety­delse att parternas slutliga ståndpunkter vid förhandlingen inför arrende­nämnden blir ordentligt dokumenterade. MedUngen kan inte anses avslu­tad i och med att artendenämnden har avgett ett yttrande om den mark­nadsmässiga arrendeavgiften utan först sedan parterna har uppgelt sin inställning till nämndens yttrande. Föreskrifter härom finns i 21 a 8.

13 8

År 1974 infördes en möjlighet för hyresnämnderna all meddela s. k. mellanbeslut (se härom prop. 1974:151 s. 100-101 och 146-147). Paragra­fen ändras nu så atl även artendenämnderna får en sådan möjlighel (se avsnitt 2.15.1 i den allmänna motiveringen). Möjligheten alt meddela mel­lanbeslut är begränsad till fall dä en nämnd gemensaml handlägger en förlängningslvisl och en tvist om de fortsatta artendevillkoren. Hinder möter inte mot atl arrendenämnden genom mellanbeslut prövar även en fråga om anstånd med avflyltningen, givetvis under förutsättning all nämn­den i samma beslut bifaller jordägarens talan atl artendeförhållandel skall upphöra. Ett mellanbeslut kan överklagas särskill (se 8 kap. 31 8 JB).

16 e 8

Genom ändringen hänvisar paragrafen inte bara till lagen om räll lill faslighelsförvärv för ombildning till bosladsräll utan även till den nya lagen om artendalorers rätt all förvärva arrendeslällel. Detta har föranlett én ändring även av paragrafens rubrik.

Förfarandereglerna i förevarande paragraf skall lillämpas om jordägaren ansökt om undanlag frän hembudsskyldighet enligt 6 eller 7 8 lagen om arrendatorers rätt alt förvärva artendeställel eller om jordägaren ansökt om tillstånd enligt 12 8 nämnda lag till överiålelse lill någon annan än arrendatorn efter ett hembud som har upphört alt gälla.

Artendatorn kan godkänna en överlåtelse inför arrendenämnden. Om arrendatorn uteblir från en förhandling skall villkoren ändå prövas. Arten-8   Riksdagen 1983/84. 1 saml. Nr 136

Prop. 1983/84:136

114

denämndens prövning torde då emellertid inle behöva bli särskill ingående Gfr prop. 1981/82; 169 s. 91).

17 8

I andra stycket finns bestämmelser om att artendenämnden i vissa ärenden skall inhämla yttrande från lantbruksnämnden. Ändringen innebär atl sådant yttrande skall inhämtas i ärenden om jordägarens byggnadsskyl­dighet enligl den nyinförda regeln i 9 kap. 17 a 8 JB, i ärenden om tillstånd lill överlåtelse av ett utvecklat eller utvecklingsbart lantbruksföretag enligt den nya regeln härom i 9 kap. 31 8 JB saml i vissa ärenden enligt den nya lagen om artendalorers rätt att förvärva artendeställel. Av lantbruksnämn­dens yttrande i de sist nämnda ärendena bör framgå om nämnden anser det uppenbart att artendatorn skulle vägras förvärvstillstånd enligt jordför­värvslagen liksom om nämnden anser del uppenbart att erforderlig fastig­hetsbildning inte kan komma till stånd Gfr 5 kap. 20 8 och 10 kap. 3 S andra stycket faslighelsbildningslagen, 1970; 988).

19 a 8

År 1974 infördes möjligheter för hyresnämnderna alt ta upp muntlig bevisning i alla sådana ärenden som nämnden enligl förevarande lag har att pröva (se prop. 1974; 151 s. 148-149). Paragrafen ändras nu så alt även artendenämnderna får möjligheter att ta upp muntlig bevisning (se avsnitt 2.15.1 i den allmänna motiveringen). Den nya möjligheten för artende­nämnderna alt uppta muntlig bevisning kan få betydelse bl. a. när nämn­den vid medling skall avge yttrande enligt 12 a §.

21      a 8

I paragrafens nu gällande lydelse meddelas vissa föreskrifter om hyres­nämnds yttrande enligt 12 a 8. Dessa föreskrifter har utan sakliga ändring­ar gjorts tillämpliga även på artendenämnds yttrande enligl nämnda para­graf. När del gäller den närmare innebörden av föreskrifterna hänvisas till prop. 1978/79; 89 (se s. 31 -32).

22       8

Paragrafen innehåller bestämmelser om rättskraft. De beslut som arren­denämnden meddelar enligt lagen om artendalorers rätt att förvärva arten­deställel bör vara utrustade med rättskraft i likhet med hyresnämndens beslut enligt lagen om rätt lill fasUghetsförvärv för ombildning lill bostads­rätt. Paragrafen har därför ändrats så att detta blir fallet Qfr. prop. 1981/ 82: 169 s. 92).

23      8

Ändringen i andra stycket är redaktionell.

Även ändringarna i tredje och fjärde styckena är redaktionella och beror

Prop. 1983/84:136

115

pä all det är oegenlligt atl tala om särskild talan mot t. ex. eU avvisnings-beslut (se bl. a. 49 kap. 2-5 88 rättegångsbalken saml lagrådets yttrande i prop. 1977/78:175 s. 223-224).

23 a 8

Bestämmelsen i andra stycket alt arrendenämnds yttrande om anlägg­ningsarrende enligt 12 a 8 andra siyckei inle får överklagas moisvarar vad som gäller vid lokalhyra (se 23 8 andra stycket).

I andra siyckei har ocksä föreskrivits atl lalan mot arrendenämndens beslut enligl lagen om artendatorers rätt au förvärva artendeställel förs genom besvär hos fastighetsdomstolen. Av 14 8 nämnda lag följer all vardera parten i princip skall svara för sina rättegångskostnader i besvärs­målet. Av tredje stycket förevarande paragraf framgår all talan inte får föras mot fastighetsdomstolens avgörande i ett sådant mål.

Övergångsbestämmelserna

Enligt övergångsbestämmelserna gäller de nya reglerna i princip även i fråga om artendeavtal som har slutits före ikraftträdandet. Har avtalet sagts upp före ikraftträdandet, tillämpas dock fortfarande den äldre lydel­sen av 8, 12 a och 21 a 88 Gfr punkt 3 i övergångsbestämmelserna till lagen om ändring i jordabalken).

4.4 Förslaget till lag om ändring i lagen (1957:390) om fiskearrenden

Lagen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.17).

1 8

Kravet alt en dispensansökan för alt kunna prövas måsle göras inom en månad efter del aU avtalet ingicks motsvarar vad som föreslås gälla enligl 8 kap. 2 8 JB (se avsnitt 2.14 och 4.1). Enligt övergångsbestämmelserna (punkt 5) fär en ansökan om godkännande göras före den 1 februari 1985 om arrendeavtalet har ingåtts före ikraftträdandet.

48

De nya reglerna om förfarandet vid förlängnings- och villkorstvisier motsvarar vad som föreslagits i 9 kap. 3 8 JB (se avsniu 2.15.1 och 4.1).

58

Ändringen av första stycket motsvarar i princip ändringen i 9 kap. 8 8 första stycket JB.

Ändringarna av andra stycket är redakfionella och har tillkommit i anledning av de nya förfarandereglerna Gfr förslagel till ändring av 10 kap. 6 a 8 JB). Hänvisningen till JB kommer bl. a. atl omfatta de nya räntebe­stämmelserna i 9 kap. 12 a 8 JB.

Tredje stycket har ändrats pä motsvarande sätt som 9 kap. 7 8 JB.

Prop. 1983/84:136

116

88

Ändringen hänger samman med atl reglerna i JB om arbetsavtal i sam­band med artende föresläs bli upphävda (se avsnitt 2.12 och 4.1). Jag har i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.17) behandlat frågan om ålagan­den av arrendatorn atl svara för fisketillsynen på de artenderade vattnen.

Enligt övergångsbestämmelserna (punkl 4) gäller äldre bestämmelser om arbetsavtal i samband med arrende fram till den tidpunkt till vilken fastig-helens ägare tidigast kan säga upp avtalet genom uppsägning efter ikraft­trädandet.

16 8

Genom den nya lydelsen klargörs atl arrendenämnden kan bevilja upp­skov med avträde enligl 5 8 andra stycket förevarande lag jämförd med 9 kap. 12 b 8 JB, om arrendalorn säger upp avtalet efler del att artende­nämnden har fastställt villkor för det fortsatta fiskearrendet.

18 8

Förbudet mot atl överklaga hovrätts dom i fråga om uppskov med avträde moisvarar vad som föreslås i 8 kap. 33 S JB (se avsnill 4.1).

Övergångsbestämmelserna

Övergångsbestämmelserna moisvarar i tillämpliga delar vad som före­slagits beträffande ändringarna i jordabalken (se avsnitt 2.18 och 4.1).

5   Hemställan

Jag hemställer atl lagrådels yttrande inhämlas över förslagen lill

1. lag om ändring i jordabalken,

2.

lag om artendatorers rätt all förvärva arrendestället,

3.

lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres­nämnder,

4.

lag om ändring i lagen (1957: 390) om fiskearrenden.

6   Beslut

Regeringen beslutar i enlighet rned föredragandens hemslällan.

Prop. 1983/84:136

117

Bilaga 1

Kommitténs sammanfattning av betänkandet

Inledning

Arrende föreligger när någon upplåter jord lill nyttjande mot vederlag. Upplåtelse av arrende kan ske i form av jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende, lägenhelsarrende eller fiskearrende. Allmänna bestäm­melser om arrende finns i 7 och 8 kap. jordabalken (JB). De särskilda reglerna om jordbruksarrende finns i 9 kap. JB. Bestämmelserna om bostadsarrende och anläggningsarrende finns i 10 och 11 kap. JB. När någon mol vederlag upplåter fiskerätt åt annan, kan del ske som fiskearrende. Bestämmelser härom finns i lagen (1957:390) om fiskearrenden.

Investeringar på arrendestället

Under arrendetiden skall jordbruksarrendatorn vårda och underhålla arrendestället. Förbättrar han arrendestället, kan han inte enligl någon tvingande regel få ersättning av jordägaren. Avsaknaden av sådana regler bedöms ha bidragit till atl arrendeställena har kommil alt bli eftersatta i tekniskt hänseende. Kommitlén föreslår därför regler, som i korthet innebär alt arrendalorn hos arrendenämnden skall kunna ansöka om tillstånd all göra investeringar, som medför varaktig nytta för jordbruket på arrendestället. Vid arrendets upphörande skall enligt dessa regler jordägaren betala ersättning till arrendatorn med ett belopp, som skall motsvara vad arrendestället genom investeringen har ökat i värde. De investeringar som skall ge arrendatorn rätt till ersättning har i lagen beskrivits som uppförande eller förbättring av ekonomibyggnad, utförande eller förbättring av mark­anläggning eller förbättring av jorden. I huvudsak är det fråga om sådana åtgärder som enligl förordningen om statligt stöd till jordbrukels rationali­sering betecknas som inre rationalisering. Sådan arrendalorn tillhörig egendom som lillförs arrendestället till följd av en ersältningsgill inveslering skall tillfalla jordägaren vid avträdet i den mån egendomen då finns kvar på arrendestället.

Prop. 1983/84:136

118

Muntliga arrendeupplåtelser samt arrendetid och besittningsskydd vid sidoarrende

Mtmdiga arrendeupplåtelser

Avtal om arrende skall upprättas skriftligen. En muntlig upplåtelse faller ulanför tillämpningsområdet för jordabalkens bestämmelser orn jordbruks­arrende. Delta innebär atl en arrendator med muntligt avtal saknar besittningsskydd. Även i övrigt är hans rättsliga ställning i hög grad osäker. Har arrendalorn tillträtt arrendeslällel utan all skriftligt avlal har upprättats, är han dock berättigad till skadestånd av jordägaren, om del inle har berott på arrendalorn atl ell skriftligt avlal inte har kommil till slånd.

Trols lagens krav på skriftlig form för arrendeupplåtelse är antalet muntliga arrenden påtagligt högre än vad som kan godtas. Kommillén föreslår därför en reglering, som gör del fördelaktigt för jordägaren alt använda skriftlig form för upplåtelsen. Regleringen har i huvudsak följande innehåll. Om arrendalorn har tillträtt arrendeslällel ulan atl skriftligt avlal har upprällals och jordägaren inle medverkar lill atl sådanl avlal kommer till slånd, skall arrendalorn ha rätt alt hos arrendenämnden ansöka om förklaring alt arrende föreligger, s. k. arrendeförklaring. I samband därmed kan arrendenämnden beslämma skäliga villkor för arrendet. Arrendenämn­dens beslut skall anses som ell skriftligt avtal om arrende. Nämnden skall inte stadfästa vad parterna en gång i tiden kan ha avtalat utan i slällel rikta in sig på vad som bör gälla för framtiden. Sedan arrendenämnden har meddelal en arrendeförklaring, skall, oavsett vad som lidigare kan ha gällt mellan jordägaren och arrendatorn, samtliga villkor för arrendet vara bestämda genom arrendenämndens beslut.

Arrendetid och besittningsskydd vid sidoarrende

Sidoarrenden (arrenden som inte omfatlar bostad för arrendatorn) med en avtalstid om ett år eller kortare lid är inle förenade med rätt till förlängning. Någon minimitid gäller inte för sidoarrende. Det är ganska vanligt alt även mera permanenta sidoarrenden upplåts på ett år i laget. Olägenheterna för en arrendator med ett sidoarrende ulan besittningsskydd är uppenbara. Om kommitléns förslag beträffande de muntliga arrendeupplåtelserna genom­förs, är del tänkbart atl flerlalel av de muntliga avtalen ersätts med skriftliga ettärsavtal. Förslagel belräffande de muntliga upplåtelserna skulle mista en del av sin avsedda effekt, om inle reglerna rörande de ettåriga avtalen ändras. Enligt kommitléns mening bör frågan lösas så atl besittningsskydd införs även för sidoarrende på ett år och att ettårig minimitid föreskrivs för upplåtelse av sidoarrende. Arrendenämnden skall dock kunna lämna dispens från regeln om minimifid. när jordägaren har sakliga skäl härför.

Upplåtelsetiden vid kommunala jordbruksarrenden

För upplåtelse av jordbruksarrende, som omfallar bostad för arrendalorn (gårdsarrende), gäller en minimitid om fem år. Är jordägaren en kommun.

Prop. 1983/84:136

119

är minimitiden dock ett år. Anledningen till atl en särskild minimitid gäller för de kommunala arrendena är alt den kommunala marken snabbt kan behöva las i anspråk för kommunala ändamål. Kommitténs enkätundersök­ning beträffande kommunernas avtalspraxis ger vid handen alt ca 60 procent av den kortlidsupplåtna gårdsarrendearealen ligger inom områden, som inle enligt kommunernas planer kommer alt användas för annal ändamål än jordbruk före år 2000. Kommitlén föreslår att kommunalt gårdsarrende, som helt eller delvis är beläget inom område med fastställd detaljplan, även i fortsättningen skall kunna upplåtas på ett år. Upplålelseliden för kommu­nala gårdsarrenden, som helt ligger ulanför delaljplanelagt område, bör dock, i likhel med vad som gäller för gårdsarrenden i allmänhel, vara fem år. Arrendenämnden skall kunna ge dispens från den femåriga minimitiden, när kommunen har sakliga skäl för sin begäran om kortare tid. Ett sådant skäl kan vara atl marken enligl en kommunal översiktsplan inom en nära framtid skall användas för annat ändamål än jordbruk.

Förköps- och friköpsrätt för jordbruksarrendatorn

För närvarande finns inga regler om förköps- eller friköpsrätt för arrenda­torn. Före jordabalkens införande hade jordbruksarrendatorn emellertid förköpsrätl i vissa fall enligt 1943 års lag om arrendators förköpsrätl. Enligl de jordbrukspolitiska riktlinjer som riksdagen antog år 1977 skall familje­jordbruket vara den dominerande företagsformen och vidare bör yrkeskun­niga förvärvare, som har för avsikt att bosätta sig på och själva bruka en jordbruksfastighet, erhålla företräde vid förvärv av ell jordbruk. 1979 års jordförvärvslag syftar bl. a. till atl slärka sambandet mellan ägande och brukande av jordbruksfastigheter.

Kommitlén anser alt en friköpsrätt, dvs. en räll för arrendalorn atl när han så önskar ivångsförvärva den arrenderade fastigheten, innebär ett alltför långtgående ingrepp i jordägarens rätt atl disponera över sin egendoni. I stället föreslår kommittén atl jordbruksarrendatorn på nytl får en förköps-rätt, dock något annorlunda utformad än den som gällde enligl 1943 års lag.

Förköpsförfarandet föreslås få följande utseende. En jordägare, som har upplåtit sin fasta egendom på gårdsarrende med förlängningsrätt och som avser att sälja egendomen eller någon del av denna, måste först erbjuda arrendator, som berörs av den tilltänkta försäljningen, alt köpa arrende­stället med de justeringar som av fastighetsbildnings- och rationaliseringsskäl kan vara nödvändiga. Erbjudandel skall vara godkänt av lantbruksnämnden. Antar arrendatorn inte erbjudandel inom tre månader, står det jordägaren fritt atl sälja egendomen lill utomstående. Försäljning lill jordägarens make, barn, syskon eller syskonbarn får ske ulan rätt för arrendalorn atl förköpa. Vissa andra försäljningar är också ""fria" från förköpsrätl. Som exempel kan nämnas lantbruksnämndernas och lantbruksstyrelsens köp och försäljningar av jordbruksfastigheter. Antar arrendatorn ett förköpserbjudande, blir den fortsatta gången densamma som vid en vanlig överiålelse av jordbruksfas­tighet. Arrendatorn har således bl. a. att ansöka om förvärvstillslånd och lagfart såsom köpare i allmänhel. Förköpsreglerna upprätthålls genom atl

Prop. 1983/84:136

120

lantbruksnämnden skall vägra förvärvstillslånd för utomstående köpare, om förköpslagens bestämmelser har åsidosatts.

Uppsägningsförfarandet vid jordbruksarrende

Arrendeavtal för viss lid - ett år eller längre - måsle i princip sägas upp för att upphöra atl gälla vid den avtalade arrendetidens ulgång. För arrenden med besittningsskydd gäller vidare alt avlalel måsle sägas upp även om parterna vill alt arrendet skall fortsätta men på andra villkor. Säger jordägaren upp avtalet, behöver han inte underrätta arrendatorn huruvida uppsägningen avser avtalets upphörande eller endast ändring av villkoren för en ny arrendeperiod. En uppsägning gäller allfid avtalels upphörande. Även om arrendatorn säger upp avtalet för ändring av villkoren, kan han bli tvungen atl lämna arrendet vid avtalstidens ulgång, om jordägaren vägrar medge förlängning med hänvisning till någon besittningsbrytande grund. Om parlerna efler uppsägning inte kan nå en överenskommelse, skall jordägaren lämna arrendalorn ett s. k. avflytlningsmeddelande. Om arrendalorn inte hänskjuter tvisten till arrendenämnden inom två månader därefter, förlorar han rätten till fortsatt arrende.

Det nu gällande uppsägningsförfarandei kan kritiseras på följande punkter. Även om parlerna är överens om all arrendet skall fortsätta, måsle avlalel sägas upp, om någon av parlerna önskar ändring av villkoren. Arrendatorn kan inte få full visshet om jordägarens avsikt med en uppsägning innan tvisten har hänskjulils lill arrendenämnden. Frågan om forlsall arrende kan hållas svävande lång lid efler arrendeperiodens ulgång. Förfarandet kännetecknas vidare av en ensidig skyldighet för arrendalorn att hänskjula tvist till arrendenämnden. I syfte att undanröja dessa olägenheter förelår kommitlén ett nytt uppsägningsförfarande, som i korihel innebär följande. Vill jordägaren eller arrendalorn atl avlalel skall upphöra att gälla, skall skriftlig uppsägning göras. Vill part alt arrendet skall fortsätta men på ändrade villkor, skall han i skriftlig anmälan lill motparten ange della. Sker ingen uppsägning ulan endast anmälan om villkorsändring, blir avtalet automatiskt förlängt på tid och på villkor i övrigt som arrendenämnden beslämmer eller parterna kommer överens om . Uppsägningstiden skall vara densamma som i dag och lillämpas även belräffande anmälan om villkors­ändring. Säger jordägaren upp avtalet, skall han i uppsägningshandlingen ange orsaken till att han vägrar medge förlängning. Underlåter jordägaren all göra detta, är uppsägningen ulan verkan. Säger jordägaren upp avtalet, har han alt senasl två månader från den dag uppsägning senasl får göras hänskjula evenluell tvist lill arre;ndenämnden. Försitter jordägaren Ivåmå-nadersfristen i händelse av tvist, får uppsägningen endast verkan som anmälan om villkorsändring. När part har gjorl en anmälan, har han, om överenskommelse inte kan nås, atl hänskjula tvisten till arrendenämnden senast sex månader från den dag anmälan senast får göras. Försills tidsfristen, förlorar anmälan sin verkan, vilkel får lill följd all de gamla villkoren skall fortsätta alt gälla även för den nya arrendeperioden.

Prop. 1983/84:136

121

Övriga frågor

Kommittén har granskal problemen i samband med arrendeavräkning vid ändrat penningvärde. Kommittén har därvid funnit all de nuvarande reglerna om arrendatorns ansvar för arrendeställets skick medför att tillträdets bristbelopp vid avräkningen skall justeras med hänsyn lill den ökning av kostnaderna för tilllrädesbrislernas avhjälpande, som kan ha inträffat under arrendeliden (avräkningsperioden). Någon lagändring har därför inle ansetts behövlig.

Kommittén har också sett över frågan om fideikommissarrendatorns rättsställning. Kommittén har funnit att reglerna belräffande s. k. under-gårdsarrenden inle ger fideikommissarrendalorn en sämre rättsställning än en jordbruksarrendator i allmänhel. Vad sedan gäller arrende av ell fideikommiss huvudgård är läget ell annal. Avlider innehavaren av fideikommisset, är den nye innehavaren (efterträdaren) berättigad att lilllräda huvudgården, oavsett vad arrendeavtalet innehåller. En ändring av dessa regler skulle innebära att hela fideikommissavvecklingsfrågan, som löstes genom lagstiftning år 1963, måste tas upp lill ny prövning. Kommitlén anser att en sådan omprövning inle bör ske endast till följd.av huvudgårds-arrendatorns i viss mån osäkra arrendetid. Kommitlén avstyrker således lagändringar beträffande fideikommissarrendatorns rättsställning.

Kommitlén har vidare övervägt frågan om underarrendatorns rättsställ­ning. Ett underarrende föreligger, när en arrendator upplåter arrenderätt i andra hand lill arrendestället eller en del av detta. Träffar jordägaren och huvudarrendatorn överenskommelse om ändring av del mellan dem gällande arrendeavtalet, kan underarrendatorns rättsställning förändras ulan all han har dellagil i överenskommelsen eller haft möjlighel all påverka den. Som exempel kan nämnas att jordägaren och huvudarrendatorn träffar avtal om all huvudarrendel omedelbart skall upphöra. Oavsett vad huvudarrendatorn och underarrendalorn har kommil överens om vad gäller arrendetidens längd, går underarrendalorn i ett sådant fall miste om sitt arrende och får i stället en osäker skadeståndsfordran gentemot huvudarrendatorn. För alt undanröja risken för missbruk föreslår kommittén all underarrendatorns avlal skall anses ha iräffals med jordägaren som motpart, när huvudarrendet upphör och huvudarrendatorn tillhör viss krets av närstående lill jordägaren eller är en juridisk person, över vilken jordägaren har det bestämmande inflytandet.

Från Lantbrukarnas riksförbund (LRF) har framförts vissa synpunkter på regeln om förverkande av arrende på grund av vanvård av arrendestället. Del har ifrågasatts om inte arrendenämnder och domstolar kräver atl vanvården skall ha gått så långt all den är alt beteckna som grov, innan en förverkandeförklaring meddelas. Kommillén har för sin del inte funnil någol belägg för alt en sådan tillämpning av förverkanderegeln skulle vara allmänt förekommande och anser all någon lagändring inle erfordras.

Avtal om upplåtelse av arrende av alla slag är inte bindande längre än 50 år från den fidpunkt avtalet ingicks. Kommittén föreslår alt maximitiden för upplåtelse av jordbruksarrende sätts ned lill 20 år.

I jordabalken finns besiämmelser om arbetsavtal i samband med jord­bruksarrende. Dessa regler har tillkommit som ett skydd för arrendatorn mot

Prop. 1983/84:136

122

alltför betungande arbelsålaganden. Utvecklingen under de senaste decen­nierna har inneburit all reglerna om arbetsavtal har kommit att framstå som alltmer otidsenliga. Enligt jordägare- och arrendalorsorganisalionerna utgör de fåtaliga arbetsavtal som forlfarande kan förekomma inget bärande skäl för alt behålla reglerna om arbetsavtal i samband med arrende. Kommittén anser all dessa regler nu bör avskaffas. För arbetsavtal mellan en jordägare och en arrendator bör i forlsältningen samma regler gälla som för arbetsavtal i allmänhel.

Enligt huvudregeln får en jordbiuksarrendator inte överlåta arrenderätten ulan jordägarens samtycke. Från arrendatorshåll har hemställts atl över­låtelserätten ulvidgas bl. a. när del gäller överlåtelse inom familjen. Även överlåtelse till annan bör enligl arrendatorerna få ske i slörre ulsträckning. Kommittén anser atl en utvidgad rätt för arrendatorn atl ulan jordägarens samtycke överlåta arrendet inle bör införas. Genom det förstärkta besitt­ningsskydd som infördes genom lagändringar den 1 juli 1979 samt de nu föreslagna beslämmelserna om räll för arrendalorn lill ersättning för investeringar och rätt atl förköpa arrendestället förbättras arrendatorernas rättsställning utan atl man behöver befara de nackdelar för jordbruksnäring­en i slort som enligt kommittén kan följa med en vidgad rätt att överlåta arrenden.

När arrendenämnden bestämmer en högre arrendeavgift än den som har utgått under den tidigare arrendeperioden, gäller den nya avgifien för tiden från och med periodskiflet. Meddelas avgiftsbeslulet först efler periodskif-tel, skall arrendalorn för den lid som har gått av den nya arrendeperioden belala skillnaden mellan den gamla och den nya avgiften. På denna retroaktiva arrendeavgift utgår enligl arrendelagen inle någon ränla. Kommittén föreslår atl arrendalorn blir skyldig all betala ränta på retroaktiv arrendeavgift, medan jordägaren bör betala ränta på det avgiftsbelopp som han skall betala lillbaka, när den nya arrendeavgiften blir lägre än den gamla.

Från vissa av arrendelagens tvingande regler kan arretidenämnden ge dispens, dvs. lämna godkännande till ett avtalsvillkor, som ger arrendatorn sämre rätt än han annars skulle ha haft enligt lag. Kommer parterna överens om ell arrendevillkor, som för sin giltighet kräver en sådan dispens, skall de i avtalet särskill ange atl dispens får sökas. Avslår arrendenämnden en ansökan, förfaller hela avlalel, om parlerna inle har kommil överens öm annat. Det finns ingen lidsgräns, före vilken ansökan om dispens måste göras. Detta innebär att en dispensansökan kan göras sedan arrendeförhål­landet har varat flera år. Om dispens vägras, försätts arrendatorn i en mycket besvärlig situation. Kommitlén föreslår därför alt en regel införs, som innebär atl en dispensansökan inte får göras senare än en månad från det att jordägaren och arrendalorn har träffat avtal om villkor, som för sin giltighet kräver godkännande av arrendenämnden.

Kommittén har sett över den s. k taxeringsvärderegeln vid bostadsarrende. Denna innebär att bostadsarrendatorn saknar rätt lill förlängning av avtalet, om det på arrendestället vid den tidpunkt då avtalet senast kan sägas upp inle finns ell bostadshus som är åsätt taxeringsvärde. För byggnader på annans mark, vilka har ett lägre värde än 10 000 kr., skall enligt fastighetstaxerings-

Prop. 1983/84:136

123

lagen något taxeringsvärde inte bestämmas. Kommittén har inte funnit skäl alt föreslå en ändring av taxeringsvärderegeln.

Vissa processfrågor

Tvist om förlängning av avlal om jordbruks- och bostadsarrende och om villkor vid förlängning prövas i första instans av arrendenämnd. Förläng­ningslvisl kan föras till fastighetsdomstol och hovrätt, medan villkorstvist kan överklagas endast lill fastighetsdomstol. Vissa arrendetvister upptas av fastighetsdomstol som första instans. I övrigt gäller för arrendetvister en rad processbestämmelser, som gör förfarandet i arrendetvister ganska kompli­cerat. Kommittén anser all den instans- och fullföljdsordning som gäller för hyrestvister bör tjäna som förebild för arrendetvisternas del. Bostadsdom-stolens lagfarna ledamöter kan tillsammans med inlresseledamöler, föreslag­na av arrendemarknadens parler, bilda en arrendedomstol såsom andra och sista instans för arrendetvister. Kommittén förordar vidare atl den hyres­processlag som sannolikt kommer all bli en följd av hyresrättsutredningens arbete skall gälla även för handläggningen av arrendetvister. Slutligen uttalar kommittén atl mål om klander av syn, arrendeavräkning och arrendeavgifts bestämmande utan samband med egentlig villkorstvisl saml ärende om dispens från regeln om sisla dag för syns avslulande bör överflyttas från fastighetsdomstol till arrendenämnd som första instans.

Följdändringar

Flertalet förslag i betänkandet har utformats med hänsyn lill förhållandena inom arrendejordbruket. Till följd av bl. a. önskemålet om så långl möjligt enhetliga regler för olika arrendeformer bör enligt kommittén förslagen belräffande ränla på retroaktiv arrendeavgift m. m., uppsägningsförfarandet vid jordbruksarrende och vissa processfrågor gälla även bostadsarrende och fiskearrende. För fiskearrende bör dessulom gälla förslaget beträffande arbetsavtal i samband med arrende. Av lämplighetsskäl bör vidare förslaget rörande muntliga arrendeupplåtelser gälla även bostadsarrende och fiskear­rende. Förslagen om invesleringar på arrendestället, förköps-och friköpsrätt för jordbruksarrendatorn saml maximitiden för arrendeupplåtelse bör gälla endast jordbruksarrende.

Prop. 1983/84:136

124

Bilaga 2

Kommitténs författningsiförslag

Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken'

dels alt 9 kap. 37-39 88 skall upphöra all gälla,

dels all rubriken närmast före 9 kap. 36 5 skall utgå,

de/5 aft 7 kap. 5 och 13 88,8 kap. 2,3,6,8,21,22 och 23 88,9 kap. 2,3,7,8, 10,12, 13, 20, 21, 22, 26, 29och 36 88,10 kap. 3,4,5 och 6 a S8 skall ha nedan angivna lydelse,

dels alt i balken skall införas tolv nya bestämmelser, 8 kap. 3 a, 3 b, 3 c och 19 a 58,9 kap. 9 b, 14 a, 14 b, 14 c, 14 d, 14 e och 21 a 85 samt 10 kap. 6 b 5 av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

1 kap.

55

Avtal om upplåtelse av annan nyttjanderätt än tomträtt är ej bindande

längre än femtio år från det avtalet slöts. Upplåtelse av fast egendom inom

stadsplan är dock ej  bindande längre  än tjugofem år.  Upplåtelse  av

nyttjanderätt för någons livstid gäller utan begränsning till viss tid.

Avser upplåtelsen jordbruksarren­de, är avtalet ej bindande längre än tjugo år. Avser upplåtelsen endast eller huvudsakligen rätt att avverka skog för annat ändamål än husbehov, är avtalet ej bindande längre än fem år.

Fördra oc/ianc/ra styckena gäller ej

Första - tredje styckena gäller ej

nyttjanderätt som upplåtes av sta- nyttjanderält som upplåtes av sla­ten. Första stycket inverkar ej på ten. Första och andra styckena inver-nytljanderältshavares rätt lill för- kar ej på nytljanderättshavares rätt langning av avtal på grund av lag.       lill förlängning av avtal på grund av

lag.

Har arrende eller hyra upplåtits på

Har arrende eller hyra upplåtits på

längre fid än den i första stycket längre lid än den i första eller andra

föreskrivna längsta liden för nytljan- stycket föreskrivna längsta liden för

derätts bestånd och vill faslighels- nyttjanderätts bestånd och vill fas­

ägaren eller nyttjanderällshavaren fighelsägaren eller nyltjanderättsha-

frånträda avtalet sedan denna tid våren frånträda avtalet sedan denna i Balken omtryckt

gått ul, skall uppsägning ske.

tid gått ut, skall uppsägning ske.

1971:1209.

Prop. 1983/84:136

125

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

13 S=

Om giltighet av avtal om förhandlingsordning mol ny hyresvärd finns bestämmelser i hyresförhandlingslagen (1978:304).

Även om förbehåll ej skett, gäller upplåtelse som avser arrende eller hyra mot ny ägare av fastigheten, om upplåtelsen skett genom skriftligt avlal och tillträde ägt rum före över­låtelsen.

Första stycket gäller ej i fråga om överenskommelse som avses 18 51 fråga om överenskommelse som avses i 7 § gäller första stycket endast om den förul gällande upplålelseli­den utgått före överlåtelsen, varvid ullträde ej skall anses ha ägt rum innan överenskommelsen trätt i till-lämpning.

Även om förbehåll ej skell, gäller upplåtelse som avser arrende eller hyra mot ny ägare av fastigheten, om upplåtelsen skett genom skriftligt avtal och tillträde ägt rum före över­låtelsen. Jämväl arrendeförklaring och arrendatorns rätt att sitta kvar på arrendestället enligt 8 kap. 3 a § gäller mot ny ägare av fasligheten, även om förbehåll ej skett.

Första stycket gäller ej i fråga om överenskommelse som avses 18 81 fråga om överenskommelse som avses i 7 8 gäller första stycket/öri-w meningen endasl om den förut gäl­lande upplålelseliden utgått före överlåtelsen, varvid tillträde ej skall anses ha ägt rum innan överenskom­melsen trätt i tillämpning.

8 kap. 28 Förbehåll som strider mol bestämmelse i detta kapitel eller i 9-11 kap. är utan verkan mol arrendatorn eller den som har rätt att träda i hans ställe, om ej annat anges.

I de fall då enligt vad därom är föreskrivet arrendenämndens god­kännande fordras för giltighet av förbehåll som avses i första stycket eller annal avtalsvillkor, får godkän­nande sökas endasl om detta angivits i avtalet. Avslår nämnden framställ­ning om godkännande, förfaller avtalet, om ej annat överenskom­mits.

I de fall då enligt vad därom är föreskrivet arrendenämndens god­kännande fordras för giltighet av förbehåll som avses i första stycket eller annat avtalsvillkor, får godkän­nande sökas endast om detta angivils i avtalet. Framställning tUl arrende­nämnden om godkännande får inte göras senare än en månad från det att avtalet har underskrivits av jordäga­ren och arrendatorn. Avslår nämn­den framställning om godkännande, förfaller avtalet, om ej annat över­enskommits.

Avtal om jordbruksarrende, bo­stadsarrende och anläggningsarren­de skall upprättas skriftligen. I hand-

38

Avtal om jordbruksarrende, bo­stadsarrende och anläggningsarren­de skall upprättas skriftligen. I hand-

- Senaste lydelse 1978:305.

Prop. 1983/84:136

126

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

lingen  skall   samtliga  avtalsvillkor     lingen  skall   samtliga  avtalsvillkor anges. Ändring eller tillägg som ej     anges. Ändring eller tillägg som ej avfattas skriftligen är utan verkan.      avfallas skriftligen är ulan verkan. Har arrendatorn tillträtt arrendesläl­lel utan au skriftligt avtal blivit upp­rättat och har det ej berott på honom att giltigt arrendeavtal sedermera icke kommu till stånd, har han rätt lill ersättning för skada. Väckes ej talan om ersättning inom ett år från del jorden avträddes, är rätten tdl sådan talan förlorad.

Avtal om lägenhelsarrende skall upprättas skriftligen, om ej  annat överenskommes.

3a8

Har vid jordbruksarrende eller bostadsarrende arrendatorn tillträtt arrendestället utan au skriftligt avtal blivit upprällal och har del ej berott på honom att giltigt arrendeavtal sedermera icke komma lill stånd, skall arrendenämnden på ansökan av arrendatorn förklara atl arrende före­ligger (arrendeförklaring) samt be­stämma villkoren för arrendet enligt 9kap. 9b § eller 10kap. 6b§.

Har arrendatorn gjort ansökan om förklaring, skall, till dess arrende­nämnden har meddelat beslut i frå­gan, hans rätt att sitta kvar på arren­destället bedömas som om arrendet hade upplåtits genom skriftligt av­tal.

3b8

Har vid anläggningsarrende arren­datorn tillträtt arrendestället och före­ligger sådana omständigheter som enligt 3 a § första stycket medför rätt till arrendeförklaring, har arrenda­lorn rätt lill ersättning för skada. Väckes ej talan om ersällning inom ett år från del jorden avträddes, är rätten lill sådan talan förlorad.

Prop. 1983/84:136

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

127

3c8

Dom eller beslut, varigenom arrendeförklaring meddelas, anses som ett skriftligt avtal om arrende, ingånget den dag domen eller beslutet meddelas.

Dom eller beslui i fråga om arren­deförklaring skall gälla till dess laga­kraftägande avgörande föreligger.

6 8

Är jordbruksarrende, bostadsar­rende eller lägenhetsarrende upplå­tet för arrendatorns livstid, har vid dennes död hans make rätt atl inträ­da som arrendator under sin livstid, om äktenskapet ingåtts innan avtalet träffades. Ingår den efterlevande maken nytt äktenskap, får jordäga­ren dock uppsäga avtalet. När avta­let upphör att gälla på grund av arrendatorns eller den efterlevande makens död, skall arrendestället avträdas på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från dödsfallet.

Är bostadsarrende eller lägen­hetsarrende upplåtet för arrenda­torns livstid, har vid dennes död hans make rätt atl inträda som arrendator under sin livstid, om äktenskapet ingåtts innan avtalet iräffades. Ingår den efterlevande maken nytl äkten­skap, får jordägaren dock uppsäga avtalet. När avtalet upphör all gälla på grund av arrendatorns eller den efterlevande makens död, skall arrendestället avträdas på den far­dag som inträffar närmasl efler sex månader från dödsfallet.

Träffas ej den som sökes i sitt hemvist, får uppsägningen sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett exemplar av uppsäg­ningen skall dessutom lämnas anlingen i den söktes bostad till vuxen medlem i det hushåll som han tillhör eller, om han driver rörelse med fast konior, på kontoret till någon som är anställd där. Påträffas icke någon som angivils nu.

Uppsägning skall vara skriftlig, om ej skriftligt erkännande av upp­sägningen lämnas. I fall som avses i 11 kap. 6 och 6 a §§ och när arren­dator uppsäger avtal enligt 9 kap. 8 § eller 10 kap. 5 § skaU uppsägningen dock alltid ske skriftligen. Uppsäg­ning får ske hos den som är behörig att mottaga arrendeavgift på jordä­garens vägnar.

Skriftlig uppsägning skall delges den som sökes för uppsägning, dock utan tillämpning av 12-15 88 delgiv­ningslagen (1970:428).

Uppsägning skall vara skriftlig. Uppsägning får ske hos den som är behörig alt mottaga arrendeavgift på jordägarens vägnar.

Uppsägning skall delges den som sökes för uppsägning, dock utan tillämpning av 12-15 88 delgivnings­lagen (1970:428).

3 Senaste lydelse 1973:187.

Prop. 1983/84:136

128

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

skall uppsägningen i stället läggas i den söktes postlåda, om sådan finns. Uppsägning har skett när vad som sagts nu blivit fullgjort.

Har jordägare eller arrendator, hos vilken uppsägning skall ske, ej känt hemvist här i rikel och finns ej heller känt ombud som har rätt atl mottaga uppsägning för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar.

Stämningsansökan med yrkande atl arrendeförhållande skall upphöra och ansökan om vräkning av arrendator gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig ordning.

Särskilda bestämmelser om inne-

Särskilda bestämmelser om inne-

hållet i uppsägning av avtal om hållet i uppsägning av avlal om

anläggningsarrende finns i 11 kap. jordbruksarrende, bostadsarrende

6 8.

och  anläggningsarrende  finns  i   9

kap. 10 §, 10 kap. 6a § och 11 kap. 6 8.

19 a 8

Har arrende upplåtits i andra hand av

1.

någon som med jordägaren är eller har varU gift eller är i rätt app­eller nedstigande släktskap eller svå­gerlag eller är syskon eller är i det svågerlag, att den ene är eller har varit gift med den andres syskon, eller som på liknande sätt är jordägaren närstå­ende,

2.

juridisk person, över vilken jordägaren eller någon honom när­stående enligt 1. har ett bestämmande inflytande,

3.

enskild person samt jordägaren är juridisk person, över vilken upplå­taren eller någon honom närstående enligt 1. har ett bestämmande infly­tande,

skaU, när upplåtarens rätt mot jordägaren upphör, arrendet anses ha upplåtits av denne.

215

Har   arrendatorn   uppfört   egen

Har   arrendatorn   uppfört   egen

byggnad på arrendestället eller har byggnad på arrendestället eller har han i övrigt nedlagt kostnad på delta han i övrigt nedlagt kostnad på delta utöver vad som ålegat honom, skall utöver vad som ålegat honom, skall byggnaden   eller   vad   som   eljest     utom i fall som avses i 9 kap. 21 §

Prop. 1983/84:136

129

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

utförts erbjudas jordägaren till inlö- byggnaden eller vad som eljest

sen, när arrendatorn frånlräder ulförts erbjudas jordägaren till inlö-

arrendet. Har jordägaren ej inom en sen, när arrendalorn frånlräder

månad från del erbjudandel gjordes arrendet. Har jordägaren ej inom en

förklarat sig villig antaga detta, får månad från det erbjudandet gjordes

arrendatorn föra bort egendomen. förklarat sig villig antaga detta, får

Han skall dock återställa arrende- arrendalorn föra bort egendomen,

stället i tjänligt skick.

Han skall dock återställa arrende-

stället i tjänligt skick.

Är ej vad som arrendatorn enligt första stycket får skilja från arrendeslällel bortfört inom tre månader från del arrendeslällel avhäddes eller anspråk på lösen slutligt ogillades, tillfaller det jordägaren ulan lösen.

Har ämnen hämtats från jordägarens fastighet till byggnad eller annan anläggning, får anläggningen ej tagas bort, innan arrendatorn ersatt jordägaren värdel av vad som lagits från fasligheten.

Beslämmelserna i denna paragraf gäller ej, om annal avtalals.

22        

§

Har   avträdande   arrendator   på

Har   avträdande   arrendator   på

arrendestället   lämnat  kvar  annan

arrendestället   lämnat   kvar  annan

honom tillhörig egendom än som'

honom tillhörig egendom  än som

avses i 21 5 och försummar han att

avses i 21  S eller 9 kap. 21 § och

inom tre månader efter anmaning

försummar han all inom tre månader

föra bort egendomen, tillfaller den

efter   anmaning   föra   bort   egen-

jordägaren ulan lösen.

domen,   tillfaller   den   jordägaren

utan lösen.

23        8

Arrenderätten är förverkad och jordägaren således berälligad alt uppsäga avtalet,

1.

om arrendatorn dröjer med betalning av arrendeavgiften ulöver en månad efler förfallodagen,

2.

om arrendatorn vid jordbruks-

2. Upphävd, arrende undandrager sig atl ulföra

arbete som åligger honom enligl avta­let,

3.

om arrendatorn vanvårdar arrendestället eller om han eftersätter vad som åligger honom enligl 9 kap. 35 8 och icke efler tillsägelse vidtager rättelse,

4.

om arrendalorn nyttjar arrendestället för annat ändamål än som förutsatts vid upplåtelsen eller, om viss odlingsplan är fastställd i avtalet eller detta innehåller annan bestämmelse om hävden, avviker från vad som sålunda bestämts och icke efter tillsägelse vidtager rättelse,

5.

om arrendatorn i strid med bestämmelserna i denna balk överlåter arrenderätten eller eljest sätter annan i sitt ställe eller upplåter nyltjande-räu.

6.

om arrendatorn åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver hans

9   Riksdagen 1983/84. I saml. Nr 136

Prop. 1983/84:136

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

130

åligganden enligt denna balk, och det måsle anses vara av synnerlig vikl för jordägaren alt skyldigheten fullgöres.

Arrenderätten är icke förverkad, om det som ligger arrendalorn till last är av ringa betydelse.

Uppsäges avlalel, har jordägaien rätt lill ersättning för skada.

9 kap.

28

Avtal om jordbruksarrende skall träffas för viss tid eller för arrenda­torns livslid. Avser upplåtelsen jord, varöver upplålaren icke kan förfoga ulöver sin egen besinningstid, får avtal träffas även för sådan tid. Är arrendeliden icke bestämd enligt vad som sagts nu, gäller avlalel För fem år.

Omfattar arrende för viss lid bostad för arrendatorn, skall arren­detiden utgöra minst fem år eller, om jordägaren är kommun, minsl ett år. Har avtal träffats för kortare tid, gäller del för den nu angivna minsta tiden. Om arrendenämnden god­känt avtalet i denna del, gäller del dock för den överenskomna tiden.

Avtal om jordbruksarrende skall träffas för viss tid. Avser upplåtelsen jord, varöver upplåtaren icke kan förfoga ulöver sin egen besittnings-tid, får avtal träffas även för sådan lid. Är arrendetiden icke bestämd enligl vad som sagls nu, gäller avta­let för fem år.

Omfattar arrende för viss lid bostad för arrendalorn, skall arren­detiden utgöra minst fem år eller, om jordägaren är kommun och arrendestället till någon del ligger inom fastställd stadsplan eller bygg­nadsplan, minsl ett år. För annat arrende för viss lid skall arrendetiden utgöra minst ell år. Har avtal träffals för kortare tid, gäller del för den i detta stycke föreskrivna minsta liden för arrendet. Om arrendenämnden godkänt avtalet i denna del, gäller det dock för den överenskomna liden. Upplåter staten genom lant­bruksnämnd arrende, som inte om­fatlar bostad för arrendatorn, får avtal dock träffas för kortare lid än ett år utan sådant godkännande. Förbehåll om räll för jordägaren atl i annal fall än som anges i 7 kap. 5 och 30 58, 8 kap. 6, 14 och 23 88 sarnl 30, 32 och 33 58 della kapitel återtaga arrendestället eller del därav före arrendetidens ulgång gäller endast om del godkänls av arrendenämnden.

38

Vid arrende för viss tid som ej understiger ett år skall uppsägning alllid ske för all avlalel skall upphöra att gälla vid arrendetidens ulgång. Uppsägning­en skall ske senasl ett år före arrendetidens ulgång, om avtalet träffats för minsl fem år, och i annal fall senasl åtta månader dessförinnan.

Om avtalet ej uppsäges inom r.äll

Om avtalet ej uppsäges inom rätt

Prop. 1983/84:136

131

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

tid. anses det föriängl på tid som moisvarar arrendeliden, dock längst fem år.

lid, anses det föriängl på tid som moisvarar arrendeliden, dock längst fem år, eller, om anmälan om vill­korsändring enligt 14 a § har skett, på ud och på villkor i övrigl som bestäms enligt 9 §. Förbehåll som strider mot första eller andra stycket gäller mol arrenda­lorn, om del godkänts av arrendenämnden. Förbehåll om längre tid för förlängning av avlalel än som anges i andra stycket gäller utan sådanl godkännande.

8 kap. 14 5 föreligger. Förbehåll alt arrenderätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning gäller, om del godkänls av arrendenämnden.

Beslämmelserna i 8- 13 §§ gäller vid arrende för viss lid, utom när

1.

arrendeliden uppgår tiU högst ell år och arrendet icke omfatlar bostad för arrendatorn, eller

2.

arrendeförhållandet upphör på den grund att arrenderätten är för­verkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 8 föreligger.

78

Bestämmelserna i 8-9 a, 10-13, 14 a-14 e §§ gäller vid arrende för viss tid, utom när

1.

arrendeliden understiger ett år, eller

2.

jordägaren säger upp arrendeav­talet till omedelbart upphörande på den grund att arrenderätten är för­verkad eller förhållande som avses i

8 5"

Om jordägaren uppsagt arrende­avtalet, har arrendatorn rätt till för­längning av avtalet, utom när

Om jordägaren uppsagt arrende­avtalet eller om arrendatorn uppsagt avlalel enligt 3 § och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på änd­rade villkor, har arrendatorn rätt lill förlängning av avlalel, utom när

1 .arrenderätten är förverkad eller

1. arrenderätten är förverkad eller

avtalet kan uppsägas enligl 8 kap. 14 avlalel kan uppsägas enligt 8 kap. 14

8 ulan att likväl jordägaren uppsagt 5 ulan att likväl jordägaren uppsagt

avtalet att upphöra på någon av avtalet till omedelbart upphörande

dessa grunder,

på någon av dessa grunder,

2.    arrendalorn i annal fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att

avlalel skäligen icke bör förlängas,

3.   jordägaren gör sannolikt, atl han själv, hans make eller avkomling skall

bruka arrendestället, och del ej är obilligl mol arrendalorn all arrendeför­

hållandet upphör,

4.

jordägaren gör sannolikt, att arrendestället behövs för en mera ändamålsenlig indelning i brukningsenheter, och del ej av särskilda skäl är obilligl mot arrendalorn alt arrendeförhållandet upphör,

5.

jordägaren gör sannolikt, alt arrendestället skall användas i enlighet med fastställd stadsplan eller byggnadsplan.

'' Senaste lydelse 1979:371.

Prop. 1983/84:136

132

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

6. jordägaren i annat fall gör saiunolikt, atl arrendestället skall användas för annat ändamål än jordbruk, och del ej är obilligt mol arrendatorn att arrendeförhållandet upphör.

Om jordägarens intresse blir tillgodosett genom att arrendatorn avträder endasl en del av arrendestället och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser arrendestället i övrigl, har arrendalorn utan hinder av första stycket rätt till sådan förlängning.

9b5

Vid arrendeförklaring skall arren­deavgiften bestämmas enligt 9 § förs­ta stycket. Arrendetiden skall bestäm­mas till fem år, om arrendet omfat­tar bostad för arrendalorn, och eljest till ett år. Till den sålunda bestämda arrendetiden skall läggas den ytterli­gare tid som behövs för att arrende­perioden skall löpa ut på en fardag. Annat av jordägaren eller arrenda­torn uppställt villkor skall gälla i den mån det är förenligt med en ända­målsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället och det är skäligt med hänsyn till övriga omständighe­ter.

Träffas vid arrendeförklaring överenskommelse om villkoren för arrendet, äger vad i9 § fjärde stycket sägs motsvarande tillämpning.

10 8

Uppsäges arrendeavtal och förehg-

Uppsäger arrendatorn arrendeav-

ger tvist om förlängning av avtalet talet, är rätten tiU förlängning av eller om villkor för sådan förläng- avtalet förfallen, ning, åligger det jordägaren att skrift­ligen meddela arrendalorn att denne, om han icke går med på att flytta, har att senast två månader efter del att han fått del av meddelandet hänskjula tvisten till arrendenämnden. Medde­landet skall lämnas i den ordning som enligt 8 kap. 8 § gäller för uppsäg­ning. Bestämmelsen i 8 kap. 8 § tredje stycket tredje punkten gäller dock ej.

Om jordägaren fullgjort vad som

Uppsäger jordägaren avtalet, skall

åligger honom enligt första stycket,      han i uppsägningen underrätta arren-har arrendatorn att hänskjula tvisten     datorn om orsaken till att han vägrar

Prop. 1983/84:136

133

Nuvarande lydelse

till arrendenämnden inom den iförs-ta stycket angivna liden, lakttages ej denna, förfaller rätten tdl förlängning av avtalet.

Föreslagen Ivdelse

medge förlängning. Jordägaren får därefter såsom ny orsak liU sin'väg­ran ej åberopa annal än sådant för­hållande som anges i 8 i) 

I. 

eller2. och som han inte har känt till eller bort känna till före uppsägningen. Upp­fyller uppsägningen Inte föreskrifter­na i första meningen, är den utan verkan.

Om delgivning uv uppsägning finns bestämmelser i 8 kap. 8 §.

Har jordägaren uppsagt avtalet och föreligger tvist om förlängning uv avlalel, har jordägaren all genom ansökan hänskjula ivisien lill arren­denämnden senast två månader från den dag. då uppsägning senasl kunde ske, eller, om uppsägningstid ej är föreskriven, från den dag uppsägning har skell. lakttages inte denna tids­frist, har, om arrendalorn ej före fristens ulgång skriftligen har gåll med på alt flytta, uppsägningen endasl verkan som anmälan om vill­korsändring enligt 14 a §.

12 5'

Bifalles arrendatorns lalan om förlängning av arrendeavtalet, skall villkoren för det fortsatta arrendet fastställas enligl 9 S.

Dom eller beslut varigenom arren­datorns talan bifalles anses som avtal om fortsatt arrende. Mot arrende­förhållandet får ej åberopas omstän­dighet som kunnat åberopas i målet eller ärendet.

Bifalles ej jordägarens lalan om arrendeavtalets upphörande, skall avtalet förlängas och villkoren för det fortsatta arrendet fastställas enligt 9 8.

Dom eller beslut om förlängning anses som avtal om fortsatt arrende. Mot arrendeförhållandet får ej åbe­ropas omständighet som kunnat åbe­ropas i målet eller ärendet.

13 8

Avgöres tvisten efler arrendetidens utgång eller medges uppskov med     1973:187,

Bifalles ej arrendatorns lalan om förlängning av arrendeavtalet, får i domen eller beslutet skäligt uppskov med avlrädet medges, om jordäga­ren eller arrendatorn begär del.

Bifalles jordägarens talan om arrendeavtalets upphörande, får i domen eller beslutet skäligt uppskov med avträdet medges, om jordäga­ren eller arrendalorn begär del.

' Senaste Ivdelse

Prop. 1983/84:136

134

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

avträdet,  skall  arrendevillkoren  för  tiden  från  avtalets upphörande  till avträdet fastställas enligl 9 8.

14 a 5

Vill jordägaren eller arrendalorn ha ändring av villkoren för en ny arrendeperiod, skall han I anmälan lill den andre ange della. Anmälan skall göras senasl den dag då uppsäg­ning lill arrendetidens ingång senast kan ske. Anmälan skall ske i den ordning som enligl 8 kap. 8 § gäller för uppsägning

Har anmälan gjorts och föreligger ivisi om villkoren, har den som har gjorl anmälan alt senast sex månader från den dag då anmälan senasl kunde ske, hänskjula tvisten lill arrendenämnden, lakttages inie den­na tidsfrisl, är anmälan utan ver­kan.

Tvist hänskjuts till arrendenämn­den genom ansökan av part som har gjort anmälan om viUkorsändring. Ansökan skall innehålla uppgift ont den ändring av arrendevillkoren som begärs. Endast part som har gjort ansökan får framställa yrkande om villkorsändring i arrendenämnden. Part får Inte utan all särskilda skäl föreligger begära annan ändring av arrendevillkoren än vad han har gjorl i ansökningen till arrendenämnden.

Har jordägaren uppsagt avtalet till arrendetidens utgång, får han med iakttagande av tidsfristen i andra stycket utan anmälan enligl första siyckei hänskjula tvist om villkoren för del fortsatta arrendet.

14 b 8

/ villkorstvisl skall villkoren för del fortsatta arrendet faslsiällas enligl 9 §. För tiden fram till dess vUlkor för det fortsatta arrendet blir slutligt fast­ställda .skall de förut gällande villko­ren tillämpas.

Frop. 1983/84:136

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

135

14 c 8

SkaU arrendatorn enligt beslut eller dom utge högre arrendeavgift för förfluten lid än som skolat ulgå förut, skall arrendatorn betala ränla på överskjutande belopp som om belop­pet förfallit tid betalning samtidigt med den förul utgående arrendeav­giften.

Fastställes arrendeavgiften för för­fluten tid till lägre belopp än som skolat utgå förut, skall jordägaren betala ränla på belopp han har upp­burit för mycket för tiden från dagen för beloppets mottagande.

Räntan skall beräknas enligl 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet eller domen har vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

14 d 8

Har villkoren fastställts av arren­denämnd eller domstol enligt 12 eller 14 b §, har arrendalorn rätt att upp­säga avtalet senast två månader efter del att domen eller beslutet har vunnit laga kraft. De villkor som har fast­ställts för arrendet skall gälla för tiden fram till avträdet. Om tiden för avta­lets upphörande finns bestämmelser i 8 kap. 4 § andra stycket.

]4e5

Har arrendatorn uppsagt avtalet enligt 14 d §, får arrendenämnden på ansökan av arrendatorn eller jordä­garen medge skäligt uppskov med avträdet. De villkor sotn har fast­ställts för arrendet skall gälla för liden fram till avträdet.

20 8

Har arrendalorn uppfört ny bygg­nad i slället för byggnad som han mottagit och är han icke enligt 17 eller 18 § berätfigad fill ersättning

Har arrendatorn uppfört ny bygg­nad i slället för byggnad som han mottagit och är han icke enligt 17,18 eller 21 § berättigad till ersättning

Prop. 1983/84:136

136

Föreslagen lydelse

därför, har han vid avräkning enligt 23 8 rätt lill ersättning för brist som vid tillträdet fanns på den mottagna byggnaden, om den nya byggnaden är lämplig för sitt ändamål eller uppförts enligt plan som godkänts av jordägaren. Avdrag skall dock göras med koslnaden för avhjälpande av brist på den nya byggnaden.

Nuvarande lydelse

därför, har han vid avräkning enligl 23 8 rätt till ersättning för brist som vid tillträdet fanns på den mottagna byggnaden, om den nya byggnaden är lämplig för sill ändamål eller uppförts enligt plan som godkänls av jordägaren. Avdrag skall dock göras med kostnaden för avhjälpande av brist på den nya byggnaden.

Första stycket äger motsvarande tillämpning i fråga om annan anläggning som ingår i arrendet.

215

Utför arrendatorn ny täckdikning, som arrendenämnden funnil behöv­lig med hänsyn till en ändamålserdig planläggning av jordbruket på arren­destället, är han, om ej annat avtalats, efter arbetets fullbordande berättigad till ersättning av jordägaren med belopp vartill arrendenämnden fast­ställt beräknad koslnad för arbetet.

Har arrendatorn anlagt markväg, förbättrat ägoanordningen eller vid­tagit annan åtgärd som medfört var­aktig nytta för jordbruket och ej är att hänföra till uppförande av byggnad eller till täckdikning, är han vid avräkning enligt 23 § berättigad tdl ersättning motsvarande vad arren­destället ökat i värde, om ej annal avtalats. Ersättning får dock ej utgå med högre belopp än som motsvarar den nödvändiga kostnaden.

Har arrendatorn uppfört eller för­bättrat ekonomibyggnad, utfört eller förbällral markanläggning eller för­bättrat jorden och är arbetet i huvud­sak inte att hänföra lill 16, 18 eller 19 §, har arrendatorn, om arrende­nämnden har lämnat tillstånd till arbetet, rätt lill ersättning av jordäga­ren med belopp som moisvarar vad arrendestället genom arbetet har ökat i värde.

Tillstånd får lämnas endast om arbetet bedöms medföra varaktig nyt­ta för jordbruket på arrendestället och jordägaren inte gör sannolikt alt han inom skälig tid kommer att utföra arbete som fyller väsentligen samma ändamål.

Har arbetet påbörjats, skall till­stånd vägras.

Tillstånd får förenas med villkor.

Har tillstånd lämnats, skall jord­ägaren anses ha medgivit atl arrenda­lorn får utföra arbetet.

21 a 5

Ersättningen skaU bestämmas vid den syn som sker när arrendestället avträds och räknas arrendatorn till

Prop. 1983/84:136

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

137

godo vid avräkningen, om annat inte har avtalats efler del att arrende­nämnden har lämnai tillstånd enUgt 21 §.

Har ull följd av arbele enligl 21 § arrendestället tillförts egendom, som lillhör arrendatorn, skall egendomen ullfalla jordägaren vid avträde!, om egendomen dä finns kvar på arren­destället. Jordägaren och arrenda­lorn får dock efler del att arrende­nämnden har lämnai tillstånd enligt 21 § avtala att egendomen skall tillfal­lajordägaren vid annan tidpunkt före avträdet.

Arrendatorn får inle under de fyra månader som infaller närmast före avträdet föra bort egendom enligt 21 §, om han inte före nu angiven tid har underrättat jordägaren därom. Bry­ter arrendatorn häremot, har jordä­garen rän till ersättning för skada.

22 8

Har jordägaren utfört arbete som avses i 18 8 eller utgivit ersättning enligt andra stycket i nämnda para­graf eUer enligt 21 § första stycket för arbete som arrendalorn utfört och har arrenderättens värde ökat ge­nom arbetet, är arrendatorn skyldig att godtaga skälig höjning av arren­deavgiften.

Har jordägaren utfört arbete som avses i 18 8 eller utgivit ersättning enligl andra stycket i nämnda para­graf för arbele som arrendalorn utfört och har arrenderättens värde ökat genom arbetet, är arrendalorn skyldig att godtaga skälig höjning av arrendeavgiften.

26 8 Vid synen skall undersökas allt som hör till arrendestället, såsom byggnader, trädgård, åker och äng, beteshagar, hägnader, diken, vägar, broar, brunnar och ledningar. Från synen får dock undantagas viss del av arrendestället, om jordägaren och arrendatorn kommer överens om i vad mån brist skall lagas i beräkning och anteckning om överenskommelsen göres av synemännen.

Kan överenskommelse ej träffas om ersättning enligl 21 8 första stycket, 30 8 andra stycket eller 31 8. skall synemännen beslämma ersätt­ningen.

Kan överenskommelse ej träffas om ersättning enligt 21 8 andra stycket, 30 8 andra stycket eller 31 8, skall synemännen bestämma ersätt­ningen.

Prop. 1983/84:136

138

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Synemännen får anlita sakkunnig eller biträde.

Över allt som förekommer vid synen skall upprättas skriftlig handling, som undertecknas av synemännen. Om brist föreligger, skall anteckning göras om bristens beskaffenhet, de åtgärder som behövs för dess avhjälpande samt koslnaden för delta. Tydlig hänvisning skall lämnas om vad den har att iakttaga som vill klandra synen. Synehandlingen skall inom tre månader från synens avslulande genom synemännens försorg delges parterna i den ordning som enligl 8 kap. 8 8 gäller för uppsägning. Beslämmelsen i 8 kap. 8 8 tredje stycket Iredje punkten gäller dock ej.

29 5

Arrendeavgiften skall bestämmas i pengar. Har avtal träffats i strid med vad som sagts nu, skall arrende­avgiften utgå med belopp, som är skäligt med hänsyn främst till parter­nas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades. Om förbehåll att arrendalorn skall utföra arbete finns bestämmelser i 36-39 §§.

Arrendeavgiften skall bestämmas i pengar. Har avtal träffats i strid med vad som sagts nu, skall arrende­avgiften utgå med belopp, som är skäligt med hänsyn främst lill parter­nas avsikter och övriga förhållanden när avtalet Iräffades.

Arbetsavtal i samband med arren­de.

36 5

Ar avtal om jordbruksarrende, som omfattar bostad för arrendatorn, förenat med rätt till förlängning enligt 8 §, har arrendatorn förköpsrätt enligt bestämmelserna i lagen fl 981:000) om arrendators förköps-rätt.

Bestämmelse i arrendeavtal an arrendatorn skall utföra arbete får ej innefatta skyldighet all utföra arbete utöver fastställt antal dagsverken eller annal bestämt arbete.

SkaU arrendatorn enligl arrende­avtalet utföra dagsverken men är ej bestämt, hur de skall fördelas på särskilda tider av årel, skall hela anlalel dagsverken jämnt fördelas på årets veckor, i den mån det kan ske. För varje arrendeår eller, då avtalet föreskriver visst antal dagsverken under viss ud av året, för varje sådan tid skall jordägaren i god tid lämna arrendalorn uppgift om de dagar när arbetet skall utföras. Arrendatorn är ej skyldig atl inställa sig till arbete tidigare än på andra dagen efter det att uppgiften lämnats honom. A rbetel får ej utkrävas på sådant sätt att

Prop. 1983/84:136

139

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

arrendatorn hindras att behörigen sköta sitt jordbruk. Jordbruksdags­verken får dock utan hinder av vad som sagts nu utkrävas enligt den fördelning som föreskrives i avtalet. I arrendeavtalet får ej intagas för­bud för arrendatorn att utföra arbete åt annan än jordägaren.

37                                              5

Är arrendatorn enligt arrendeavta­

let eller annat avtal mellan honom

och jordägaren skyldig an utföra

arbete, skall ersättning till arrenda­

torn utgå efter ortens pris vid tiden för

arbetet.

38                                               5

Tillhandahåller jordägaren ej ar­

bele .som arrendatorn enligt arrende­

avtalet eller annat avtal mellan jord­

ägaren och arrendatorn är skyldig att

utföra eller annat för arrendatorn lika

förmånligt arbete, får arrendatorn

uppsäga arrendeavtalet. Uppsägning

får dock ej ske, om arrendatorns

förlust av arbetsinkomst är av ringa

betydelse, och ej heller sedan arbetet

tillhandahållits arrendatorn. Har

jordägaren ej inom en månad från

uppsägningen meddelat arrendatorn

att den ej godtages, skall jordägaren anses ha godkänt uppsägningen.

I fall som avses i första stycket har arrendatorn, vare sig uppsägning sker eller ej, rått till ersättning för skada, om icke underlåtenheten att tillhandahålla arbete nödvändig­gjorts av ändrade ekonomiska eller tekniska förhållanden.

39                                           5

Bestämmelserna i 36-38 §§ gäller

ej, om arrendatorns åliggande är av ringa betydelse.

Prop. 1983/84:136

140

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

10 kap. 38 Vid arrende för viss fid skall uppsägning alltid ske för atl avtalet skall upphöra alt gälla vid arrendetidens utgång. Uppsägningen skall ske senast ett år före arrendetidens utgång.

Om avtalet ej uppsäges inom rätt

Om avtalet ej uppsäges inom rätt

tid, anses det förlängt på fem år.

tid,ansesdet förlängt på fem år, e//er

om   anmälan   om   vUlkorsändring enligt 6 a § har skett, på tid och pä villkor i övrigt som bestäms enligt 6§. Förbehåll som strider mot första eller andra stycket gäller mot arrenda­torn, om det godkänts av arrendenämnden. Förbehåll om längre tid för förlängning av avtalet än som anges i andra stycket gäller dock ulan sådant godkännande.

48 Bestämmelserna i 5 och 6 55 om förlängning av arrendeavtal gäller vid arrende för viss fid, ulom när

1.

hus som avses i 1 8 ej finns på arrendestället då avtalet senast kan uppsägas från jordägarens sida eller, om sådant hus finns, det då ej åsatts taxeringsvärde, eller

2.

arrendeförhållandet upphör på

2. jordägaren säger upp arrende-den grund att arrenderätten är för- avlalel till omedelbart upphörande på verkad eller förhållande som avses i den grund alt arrenderätten är för-8 kap. 14 8 föreligger.                            verkad eller förhållande som avses i

8 kap. 14 8 föreligger. Förbehåll atl arrenderätten icke skall vara förenad med rätt lill förlängning gäller, om del godkänls av arrendenämnden.

58

Om jordägaren uppsagt arrende-

Om jordägaren uppsagt arrende-

avtalet eller om arrendatorn uppsagt     avlalel, har arrendalorn rätt till för-avtalet enligt 3 § och i uppsägningen     langning av avtalet, utom när begärt förlängning av avtalet på änd­rade vUlkor, har arrendalorn räll rill förlängning av avtalet, utom när

1.

arrenderätten är förverkad el-

1. arrenderätten är förverkad el­ler avtalet kan uppsägas enligl 8 kap. ler avlalel kan uppsägas enligt 8 kap. 14 8 ulan alt likväl jordägaren upp- 14 5 utan att likväl jordägaren upp­sagt avtalet att upphöra på någon av sagl avtalet lill omedelbart upphö-dessa grunder,                                         rande på någon av dessa grunder,

2.

arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliklelser i sådan mån alt avtalet skäligen icke bör förlängas,

3.

byggnad på arrendestället uppförts ulan byggnadslov i fall då sådanl erfordrats eller i strid med plan eller därmed jämförligt beslut av myndighet angående markens bebyggande eller användning.

Prop. 1983/84:136

141

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

4.

i annat fall byggnad på arrendestället icke slår i överensslämmelse med gällande plan och jordägaren gör sannolikt, alt han skall använda marken i enlighet med planen,

5.

jordägaren gör sannolikt, atl marken skall användas för bebyggelse av annat slag än det som avses med upplåtelsen eller för jordbruk, industri eller annan ekonomisk verksamhet, samt intresset för honom att kunna förfoga över marken för sådant ändamål påtagligt överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende,

6.

jordägaren i annat fall här befogad anledning att upplösa arrendeför­hållandet.

Om jordägarens intresse blir tillgodosett genom alt arrendalorn avträder endast en del av arrendestället och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser arrendestället i övrigt, har arrendalorn ulan hinder av första stycket rätt till sådan förlängning.

6 a

8*

I fråga om förlängning av arrende-

I fråga om förlängning av arrende­

avtal äger i övrigt 9 kap. 9 a-13 SS

avtal äger i övrigl 9 kap. 9 a-13 och

moisvarande tillämpning på bo-

14 a-14 e §§ motsvarande tillämp-

stadsarrende. Hänvisningarna till 9

ning på bostadsarrende. Hänvis-

kap. 9 8 skall dock i slället avse 6 8

ningarna till 9 kap. 9 8 skall dock i

delta kapitel.

stället avse 6 5 della kapitel,

6b5

Vid arreiideförklaring skall arren­deavgiften bestämmas enligt 6 § förs­ta stycket. Arrendetiden skall bestäm­mas till fem år jämte den ytterligare lid som behövs för alt arrendeperio­den skall löpa ut pä en fardag. Annat av jordägaren eller arrendatorn upp­ställt villkor skall gälla i den mån villkoret är skäligt.

Träffas vid arrendeförklaring överenskommelse om villkoren för arrendet, äger vad i 6 § fjärde stycket sägs motsvarande tillämpning.

1.  Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

2.

I fråga om arrendeavtal, som har ingåtts före ikraftträdandet, äger äldre bestämmelser fortfarande fillämpning, om ej annat föreskrivs i del följan­de.

3.

De nya bestämmelserna i 7 kap. 5 5,8 kap. 21 och 22 88, 9 kap. 2 8 andra stycket, 7 5 första stycket 1., 20, 21, 21 a, 22 och 26 85 gäller även i fråga om arrendeavtal, som har ingålls före ikraftträdandet, dock försl efler

den tidpunkt lill vilken avtalet tidigast kan sägas upp genom uppsägning efter     6 Senaste lydelse ikraftträdandet. Har arrendalorn före ikraftträdandet ulfört arbete eller     1979:371.

Prop. 1983/84:136

142

vidlagil åtgärd enligl 9 kap. 21 8 i den äldre lydelsen, skall frågan om ersällning prövas enligt äldre bestämmelser.

4.

I fråga om arbetsavtal i samband med arrende äger äldre bestämmelser tillämpning på arrendeavtal, som har ingåtts före ikraftträdandet, dock längst lill den lidpunkt till vilken avtalet tidigast kan sägas upp genom uppsägning efler ikraftträdandet.

5.

De nya bestämmelserna i 7 kap. 13 8,8 kap. 3,3 a, 3 b, 3 c och 19 a 58.9 kap. 9 b och 36 88 samt 10 kap. 6 b 8 gäller även i fråga om arrendeavtal, som har ingåtts före ikraftträdandet.

6.

1 fråga om uppsägning av arrendeavtal, som har gjorts före lagens ikraftträdande, skall äldre bestämmelser om uppsägning och hänskjutande av tvist lill arrendenämnd äga lillämpning.

7.

Arrendetvist, som har anhängiggjorls vid domslol eller arrendenämnd före ikraftträdandet, prövas enligl äldre bestämmelser.

Förslag till

Lag om ändring i lagen (1957:390) om flskearrenden

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1957:390) om fiskearrenden att 1, 2, 3, 4, 5, 8 och 9 88 skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

1 8'

I fråga om avtal, varigenom någon mol vederlag upplåter fiskerätt ål annan, skall ulöver vad som belräffande nyttjanderätt i allmänhet följer av 7 kap. jordabalken, gälla vad nedan i denna lag sägs, därest upplåtelsens ändamål är yrkesfiske eller ock annat fiske av väsenllig belydelse för arrendatorns försörjning.

Har rätt lill fiske, i samband med jordbruksarrende eller eljest, upplåtits

genom avtal som huvudsakligen har annal ändamål än i första stycket sägs,

äger denna lag ej tillämpning. Lagen är ej tillämplig pä sådan upplåtelse av

rätt lill fiske som avses i kapitel 5 artikel 6 eller 7 i gränsälvsöverenskom-

. melsen d. 16 sept. 1971 mellan Sverige och Finland.

Förbehåll som strider mol beslämmelse i denna lag är utan verkan mol arrendalorn eller den som har räll att träda i hans ställe, om ej annal anges.

I de fall då enligt vad därom är

I de fall då enligt vad därom är

föreskrivet arrendenämndens god- föreskrivet arrendenämndens god­kännande fordras för giltighet av kännande fordras för giltighet av förbehåll som nyss nämnts eller förbehåll som nyss nämnts eller annal avtalsvillkor, får godkännan- annat avtalsvillkor, får godkännan­de sökas endast om detta angivils i de sökas endast om detta angivits i avtalet. Avslår nämnden framställ- avtalet. Framställning tdl ,i,rende- ' Senaste lydelse ning   om   godkännande,   förfaller     nämnden om godkännande får iiue     1971:855.

Prop. 1983/84:136

143

Nuvarande lydelse

avtalet, om ej annat överenskom­mits.

Föreslagen lydelse

göras senare än en månad från det atl avtalet har underskrivits av fastighe-tens ägare och arrendalorn. Avslår nämnden framställning om godkän­nande, förfaller avlalel, om ej annat överenskommits.

28

Avtalet skall upprättas skriftligen. I

upplagas. Ändring eller tillägg som ej

Har fiske tilllrätls utan alt skrift­ligt avtal upprättats, äger utövaren, därest del ej berott på honom atl giltigt avtal sedermera icke kommil till stånd, rätt till ersättning för den skada som därigenom tillskyndas honom.

Talan om skadestånd enligt andra stycket skall väckas inom ett år från del fisket avträddes.

avhandlingen skola samtliga villkor avfattas skriftligen är utan verkan.

Har fiske lilllrälls ulan alt skrift­ligt avtal upprättats och har det ej berott på utövaren atl gilligl avlal sedermera icke kommil lill stånd, skall arrendenämnden på ansökan av utövaren förklara att arrende förelig­ger (arrendeförklaring) samt bestäm­ma villkoren för arrendet enligl 10 kap. 6 b § jordabalken.

Vad i 8 kap. 3a§ andra stycket och 3 c § jordabalken sägs äger motsva­rande Ullämpning vid fiskearrende.

352

Upplåtelse av fiske skall ske för viss tid, ej understigande fem år, eller för arrendatorns livstid. Upplåtelse av fiske, som ingår i fiskevårdsområde, må dock ske för återstoden av den lid, för vilken fiskevårdsområdel bildals. Därest upplåtelsen angår fastighet, varöver upplålaren icke äger förfoga utöver sin egen besittningstid, må upplåtelsen ske för sådan fid. Är tiden icke så bestämd som nu sagts, skall avtalet anses ingånget för en tid av fem år. Har avtal träffats för kortare tid, gäller det dock för den överenskomna tiden, om arrendenämnden godkänt avtalet i denna del.

Har   fiskearrende   upplåtits   på

Har   fiskearrende   upfilåtits   på

längre tid än den i 7 kap. 5 8 första     längre tid än den i 7 kap. 5 8 första

stycket jordabalken föreskrivna längsta liden för nyttjanderätts bestånd, äger femte stycket nämnda paragraf moisvarande tillämpning.

stycket jordabalken föreskrivna längsta tiden för nyttjanderätts bestånd, åger fjärde stycket nämnda paragraf motsvarande tillämpning.

4 8 Vid arrende för viss tid skall uppsägning alltid ske för all avtalet skall upphöra att gälla vid arrendetidens utgång. Uppsägningen skall ske senast ett år före arrendetidens utgång.

Om avtalet ej uppsäges inom rätt tid, anses det förlängt på fem är.

Om avtalet ej uppsäges inom rätt tid, anses del förlängt på fem år, eller om anmälan om villkorsändring enligt 9 kap. 14 a § jordabalken har

2          Senaste lydelse

1970:1018.

3          Senaste lydelse

1970:1018.

Prop. 1983/84:136

144

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

skett, på tid och på villkor i övrigl som  besläms  enligt  10  kap.   6  § jordabalken. Förbehåll som strider mot första eller andra stycket gäller mot arrenda­torn, om det godkänts av arrendenämnden. Förbehåll om längre tid för förlängning av avlalel än som anges i andra siyckei gäller ulan sådant godkännande.

I fråga om tiden för upphörande av arrendeavtal vid frånträde av avtalet på grund av förverkande eller av annan orsak och sättet för uppsägning äga 8 kap. 4 § första och andra styckena saml 8 8 jordabalken moisvarande fillämpning. Hänvisningen i 8 kap. 4 8 första stycket jordabalken till 25 § samma kapitel skall därvid lillämpas på 13 8 andra stycket denna lag.

Om fastighetens ägare uppsagt arrendeavtalet, har arrendatorn rätt fill förlängning av avtalet, utom när

5 8"

Om faslighetens ägare uppsagt arrendeavtalet eller om arrendatorn uppsagt avtalet enligt 4 § och i upp­sägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade vUlkor, har arren­dalorn rätt till förlängning av avta­let, utom när

1.   arrenderätten är förverkad utan

1, arrenderätten är förverkad utan

att likväl fastighetens ägare uppsagt att likväl fastighetens ägare uppsagt

avlalel an upphöra på grund här- avlalel tUl omedelbart upphörande

av,                                                            på grund härav,

I fråga om förlängning av arrende­avtal äger 9 kap. 8 8 andra stycket, 9 a-13 och 14 a-14 e 88 samt 10 kap. 6 5 jordabalken moisvarande till-lämpning. Hänvisningarna lill 9 kap. 9 5 jordabalken skall dock i slällel avse 10 kap. 6 § samma balk.

Första och andra styckena gäller ej, om arrendeavtalet icke träffats för viss tid eller om fastighetens ägare säger upp avtalet till omedelbart upp­hörande på den grund att arrende-

2.

arrendalorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att arrendeavtalet skäligen icke bör förlängas,

3.

fastighetens ägare gör sannolikt, alt han själv, hans make eller avkomling skall bruka fisket, och det ej är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör,

4.

fastighetens ägare i annat fall har befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet.

I fråga om förlängning av arrende­avtal äga 9 kap. 8 8 andra stycket och 9 a-13 88 samt 10 kap. 6 5 jordabal­ken motsvarande tillämpning. Hän­visningarna till 9 kap. 9 8 jordabal­ken skall dock i stället avse 10 kap. 6 5 samma balk.

Första och andra styckena gälla ej, om arrendeavtalet icke träffats för viss tid eller om arrendeförhållandet upphör på den grund av arrenderät­ten är förverkad.

rätten är förverkad. Förbehåll att arrenderätten icke skall vara förenad med rätt lill förlängning gäller mot arrendatorn, om det godkänts av arrendenämnden.

'' Senaste lydelse 1979:372.

Prop. 1983/84:136

145

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

8 5=

Arrendeavgiften skall bestämmas i pengar. Har avtal träffats i strid med vad som sagls nu, skall arrendeavgiften ulgå med belopp, som är skäligt med hänsyn främst lill parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades. Är ej lid utsatt för eriäggande av avgifien, skall den erläggas sist tre månader före varje arrendeårs ulgång.

Vad i 8 kap. 9-11 S5 och 9 kap.

Vad i 8 kap. 9-11 88 jordabalken

deavgift, skadestånd och rätt lill uppsägning skall äga motsvarande tillämpning i fråga om fiskearrende. Arrendatorn äger ock rätt lill skälig nedsättning av arrendeavgiften, om fisket, utan hans vållande, på grund av fiskpest, vattenförorening eller annan sådan händelse i hög grad försämrats.

36-39 §§ jordabalken är stadgal om     är stadgat om nedsättning av arren-

nedsältning av arrendeavgift, ska­destånd, rätt lill uppsägning och arbetsavtal skall äga motsvarande tillämpning i fråga om fiskearrende. Arrendalorn äger ock rätt till skälig nedsällning av arrendeavgiften, om fisket, utan hans vållande, på grund av fiskpesl, vattenförorening eller annan sådan  händelse i hög grad

försämrats.

Har arrendatorn före förfallodagen påkallal nedsättning av arrendeavgif­ten i fall då det kan komma ifråga, skall han anses hava guldii den i rätt lid, därest han inom en månad efler det avgiften blivit slutligen bestämd erlägger vad som brister.

9 8'' Utan medgivande av fastighetens ägare må ej arrendatorn åt annan överlåta eller upplåta fisket eller del därav.

Första stycket äger motsvarande tillämpning på rättighetens övergång genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte dier liknande förvärv.

Vad i 8 kap. 19 a § jordabalken sägs om andrahandsupplåtelse av arrende äger motsvarande tillämp­ning i fråga om fiskearrende.

1.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

2.

I fråga om arrendeavtal, som har ingåtts före ikraftträdandet, äger äldre bestämmelser fortfarande tillämpning, om ej annat föreskrivs i det följan­de.

3.

De nya bestämmelserna i 2, 3, 8 och 9 88 gäller även i fråga om arrendeavtal, som har ingåtts före ikraftträdandet, 8 8 dock försl efter den tidpunkl lill vilken avtalet tidigast kan sägas upp genom uppsägning efter ikraftträdandet.

4.

I fråga om uppsägning av arrendeavtal, som har gjorts före lagens ikraftträdande, skall äldre bestämmelser om uppsägning och hänskjutande av tvist till arrendenämnd äga tillämpning.

5.

Arrendetvist, som har anhängiggjorls vid domslol eller arrendenämnd före ikraftträdandet, prövas enligt äldre bestämmelser.

10   Riksdagen 1983184. 1 saml. Nr 136

' Senaste lydelse 1970:1018.

* Senaste lydelse 1970:1018.

Prop. 1983/84:136

146

Förslag till

Lag om arrendators förköpsräitt

Härigenom föreskrivs följande

1

8 Har arrendalorn enligl 9 kap. 36 8 jordabalken förköpsrätl. skall jordägaren, innan han lill annan än arrendalorn säljer eller genom byte överlåter en fastighet, som hell eller delvis omfattas av det arrenderade områdel, erbjuda arrendalorn atl köpa fastigheten eller del av denna.

2

8 Förköpsrätl föreligger inle

1.

om förvärvaren är jordägarens make och inte heller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är jordägarens avkomling, syskon eller syskons avkomling,

2.

omförvärvet enligl 2 8 1.. och 7,-10. jordförvärvslagen (1979:230) får ske utan förvärvstillslånd,

3.

om förvärvet sker genom inrop på offentlig auktion enligl 17 8 jordförvärvslagen.

3 8 Jordägarens erbjudande enligt 1 5 sker genom att han överlämnar ett

skriftligt förslag till köpeavtal. Erbjudandel skall ha godkänts av lantbruks­

nämnden för atl vara giltigt enligt ifenna lag.

tit.

4

5 Lantbruksnämnden får godkänna ett erbjudande endast om det år förenligt med innehållet i 4 8 jordförvärvslagen och, om erbjudandel avser område av fastighet, erforderlig fastighelsbildning kan tillstyrkas saml de föreslagna villkoren för överlåtelsen inte är oskäliga.

5

8 Är fastigheten av sådan beskaffenhel som sägs 14 8 3. jordförvärvslagen skall lanlbruksnämnden förklara all förköp av fastigheten inle får äga rum under två år efter förklaringen.

6

8 Kan två eller flera arrendatorer göra gällande förköpsrätl lill fasligheten, får lantbruksnämnden med beaklande av innehållet i 3 8 jordförvärvslagen förklara att fastigheten skall erbjudas endasl viss eller vissa av arrendato­rerna, om detta erfordras för atl motverka en olämplig uppdelning av fastigheten.

Har lantbruksnämnden meddelat förklaring enligl första stycket, får den eller de av arrendatorerna som ha r uteslutils inte ulöva förköpsrätl under två år efler förklaringen.

7

5 Har arrendatorn inle skriftligen antagil ett erbjudande inom tre månader från del atl han fick del av del, får förköp av den fastighet som jordägaren i sin ansökan lill lanlbruksnämnden har förklaral sig vilja sälja inte äga rum under två år från del atl arrendalorn mottog erbjudandet.

8

8 Har arrendalorn skriftligen antagit ett erbjudande, men sker inte överlåtelse  av  fastigheten  lill  honom  inom  tre  månader  från  det  att

Prop. 1983/84:136

147

erbjudandet antogs, äger vad i 7 5 sägs moisvarande lillämpning, om del har berott på arrendatorn att överlåtelse inte har kommit till stånd.

9          8 Har arrendatorn skriftligen avstått från förköpsrätt till viss faslighet, får

förköp av den fastigheten inte äga rum under två år efler avståendet.

10        8 Om verkan av åsidosättande av bestämmelserna i denna lag finns

föreskrifter i jordförvärvslagen (1979:230) och i lagen (1916:156) om vissa

inskränkningar i rätten atl förvärva fasl egendom m.m.

118 Ansökan om godkännande av erbjudande eller om förklaring enligl 5 eller 6 8 skall göras av jordägaren hos den lantbruksnämnd inom vars verksamhetsområde fastigheten helt eller delvis är belägen.

12        5 Jordägaren skall lämna lantbruksnämnden de upplysningar som

nämnden behöver för prövning av ärende enligt denna lag.

Arrendatorn skall beredas tillfälle atl yttra sig över jordägarens ansö­kan.

13        8 Talan mot lantbruksnämndens beslut enligt denna lag förs hos

lanlbruksstyrelsen genom besvär. Mot lantbruksstyrelsens beslut förs talan

hos regeringen genom besvär.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982. Lagen äger icke lillämpning på köp eller byte, som har skett före ikraftträdandet.

Förslag till

Lag om ändring i jordförvärvslagen (1979:230)

Härigenom föreskrivs i fråga om jordförvärvslagen (1979:230) att i lagen skall införas en ny paragraf, 6 a 5, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

6a8

Förvärvstillstånd skall vägras, om överlåtaren har försålt fastigheten till annan än arrendator av fastigheten och denne vid tiden för försäljningen kunde göra gällande förköpsrätt tiU fastigheten enligt lagen (1981:000) om arrendators förköpsrätt.

Prop. 1983/84:136

148

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Vad i första stycket sägs om försälj­ning av fastighet äger motsvarande tillämpning när fastighet går i byte.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982. Lagen äger icke lillämpning på köp eller byte, som har skett före ikraftträdandet.

Förslag tiil

Förordning om ändring i jordförvärvsförordningen (1979:231)

Härigenom föreskrivs i fråga om jordförvärvsförordningen (1979:231) att 3 5 skall ha nedan angivna lydelse.

38

I tillståndsärendet skall förvärvaren

l.inge fångeshandlingen, om inle ansökan avser tillstånd till framlida förvärv genom fång som avses i 1 § 2 eller på offentlig auktion enligt 17 8 jordförvärvslagen (1979:230),

2.

uppge ålder och yrkeskunskaper för jordbruk och skogsbruk, eller om förvärvaren är bolag, stiftelse eller annan förening än sambruksförening förete bolagsavtal, bolagsordning, stadgar eller motsvarande handling,

3.

uppge avsikten med förvärvet och om han avser atl själv bruka egendomen och att bosätta sig på den,

4.

uppge om han äger eller driver eller fidigare har ägt eller drivit ett lantbruksföretag och om han tidigare har ansökt om förvärvstillslånd,

5.

uppge sin och överlåtarens postadresser,

6. inge av överlåtaren på heder och samvete avgiven försäkran huruvida egendomen vid tiden för överlåtelsen var upplåten på jordbruksarrende, som omfattade bo.stad för arrenda­torn. Lantbruksnämnden kan för särskilt fall medge undanlag från första stycket.

Denna förordning träder i kraft den 1 juli 1982. Förordningen äger icke fillämpning på köp eller byte, sorn har skett före ikraftträdandet.

Prop. 1983/84:136

149

Förslag till

Lag om ändring i lagen (1916:156) om vissa inskränkningar i

rätten att förvärva fast egendom m.m.

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1916:156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m.m. alt 1 och 5 88 skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

18'

Utländsk medborgare må ej utan tillstånd för varje särskilt fall här i riket förvärva fast egendom eller inmuta mineralfyndighet eller förvärva eller bearbeta inmutad mineralfyndighet eller idka gruvdrift. Vad i denna lag sägs om fasl egendom skall gälla även tomträtt.

Vad sålunda är stadgat om utländsk medborgare skall ock tillämpas beträffande utländska bolag, föreningar, andra samfalligheler och sliftel­ser.

Möter ej hinder med hänsyn till allmänt inlresse eller förvärvarens personliga förhållanden, skall utländsk medborgare meddelas tillstånd atl förvärva fasl egendom, om

1.     egendomen förvärvas huvudsakligen för att bereda förvärvaren och

hans familj siadigvarande bo och hemvisl samt egendomen är bostadsfaslig-

hel , avsedd för en eller ett fålal familjer, eller tomt, lämpad att bebyggas med

ett mindre bostadshus,

2.   egendomen förvärvas huvudsakligen för atl bereda förvärvaren och

hans familj bostad för fritidsändamål under förutsättning dels all egendomen

icke är olämplig för ändamålel, dels alt

a)

förvärvaren förut varil svensk medborgare eller sedan två år har hemvist i Sverige eller eljest har särskild anknylning till Sverige, eller

b)

förvärvet avser fastighet inom område, där eflerfrågan på fritidsfaslig-heler icke är så belydande att på grund därav risk föreligger för stegring av fastighetsvärdena,

3.

egendomen förvärvas för atl bereda förvärvaren utkomst genom jordbruk, åt vilket han kan antagas komma att själv ägna sig, saml förvärvaren förut varit svensk medborgare eller sedan två år har hemvist i Sverige,

4.

egendomen förvärvas för alt bereda förvärvaren utkomst genom annan näringsverksamhet, för vilken egendomen prövas behövlig, saml förvärva­ren antingen har hemvist i Sverige sedan två år och har fåll sådanl tillstånd till näringsverksamheten som avses i 5 8 lagen den 29 november 1968 (nr 555) om rätt för utlänning och ulländskl förelag atl idka näring här i riket eller har bosättningslillstånd,

5.

förvärvaren är överlåtarens make eller om förvärvaren eller, när makar förvärva gemensaml, någon av dem är överlåtarens avkomling.

Tillstånd all förvärva fasl egendom skall   vägras,   om   överlålaren   har . försålt fastigheten lill annan än arren­dator av fastigheten och denne vid      t senaste lydelse liden för försäljningen kunde göra     1979:310.

Prop. 1983/84:136

150

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

gällande förköpsrätt lill fastigheten enligl lagen (1981:000) om arrenda­tors förköpsrätt. Vad nu har sagls om försäljning av fasughet äger motsva­rande tillämpning när fastighet går i byte. Länsstyrelsen skall avgöra tillståndsfrågan, om ärendel gäller förvärv av fasl egendom för ändamål som avses i tredje stycket 2. Delsamma gäller ärende om förvärv av fasl egendom i fall som avses i punkterna 1 och 3-5. I övriga fall prövas frågan om tillstånd av regeringen.

5 8-

Ansökan om tillstånd till förvärv av fast egendom enligl 1 eller 2 8 eller om prövning enigt 4 8 lillslälles länsstyrelsen i det län där egen­domen eller del av denna är belägen. Ansökan göres skriftligen före fång­et eller inom tre månader från del fånget skedde. I ärendel bör fånges­handlingen eller, om sådan ännu ej upprättats, fångesmannens skriftliga samtycke lill ansökningen företes i huvudskrift eller bestyrkt avskrift. Har det ej skell och är ej fråga om förvärv på auktion som avses i 8 8, må sökanden föreläggas att avhjälpa bristen vid äventyr alt ansökningen eljest avvisas.

Ansökan om tillstånd till förvärv av fasl egendom enligl 1 eller 2 8 eller om prövning enligl 4 8 tillställes länsstyrelsen i det län där egen­domen eller del av denna är belägen. Ansökan göres skriftligen före fång­et eller inom tre månader från det fånget skedde. I ärendel bör fånges­handlingen eller, om sådan ännu ej upprättats, fångesmannens skriftliga samtycke lill ansökningen företes i huvudskrifl eller bestyrkt avskrift. Har det ej skett och är ej fråga om förvärv på auktion som avses i 8 8, må sökanden föreläggas att avhjälpa bristen vid äventyr alt ansökningen eljest avvisas. Avser ansökan fast egendom, som är laxerad som jord­bruksfastighet, skall sökanden förete av fångesmannen på heder och sam­vete avgiven försäkran huruvida egendomen vid tiden för överlåtelsen var upplåten på jordbruksarrende, soin omfattade bostad för arrenda­torn. Angår ansökan som avses i första stycket förvärv av fast egendom genom köp eller byte, får ansökningen ej prövas eller på grund av ålerkallelse avskrivas, innan del blivit slutligt avgjort huruvida förköp enligl förköpsla­gen (1967:868) äger rum. Vad nu sagls äger ej lillämpning, om det är uppenbart att förköpsrätl icke kommer all utövas.

Göres ej ansökan om tillstånd lill förvärv som avses i första stycket inom föreskriven tid och på föreskrivet säll eller vägras tillstånd, är fånget ogillt. Delsamma gäller, om ansökan om prövning enligt 4 8 lämnas utan bifall och beslutet härom vinner laga kraft saml liden för ansökan om tillstånd enligt första siyckei utgått.

- Senaste lydeLse 1979:897,

Prop. 1983/84:136

151

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Sökes tillstånd i fall, som enligt vad ovan sägs ankommer på regeringens prövning, åligger länsstyrelsen att insända handlingarna jämte eget utlåtande till regeringen.

Närmare föreskrifter rörande den utredning, som må erfordras för länsstyrelses prövning i ärende, som nu sagts, meddelas av regeringen.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982. Lagen äger icke lillämpning på köp eller byte, som har skett före ikraftträdandet.

Prop. 1983/84:136

152

BUaga3

Förteckning över remissinstanserna

Efter remiss har yttranden över betänkandet avgetts av bosladsdomsto­len, Svea Hovrätt, Göta Hovrätt, Kristianstads tingsrätt, Göteborgs tings­rätt, domstolsverket, artendenämnderna i Stockholm, Linköping, Malmö och Göteborg, fideikommissnämnden, kammarkollegiet, Uppsala universi­tet, lantbruksstyrelsen, fiskeristyrelsen, statens lantmäteriverk, domän­verket, länsstyrelserna i Östergötlands och Malmöhus län, ärkebiskopen, byggnadspantutredningen (Ju 1977:05), Lantbrukarnas riksförbund (LRF),

Svenska förbundel för koloniträdgårdar och frifidsbyar. Svenska kommunförbundet, Svenska kyrkans församhngs- och pasloratsförbund. Svenska lantarbetareförbundel, Sveriges advokatsamfund, Sveriges do­mareförbund, Sveriges jordbruksartendalorers förbund, Sveriges jordäga­reförbund, Sveriges villaägareförbund, Willands artendatorförening. Cen­terpartiet i Katrineholms kommun, Fideikommissariernas intresseorgani­sation och Malmö kommuns fastighetsnämnd.

Kammarkollegiet har bifogat yttranden av sliftsnämnderna i Uppsala, Linköping, Skara,[REDACTED_EFTERNAMN], Göteborg, Karlstad och Växjö. Uppsala universi­tet har bifogat yttranden av jur. dr Kent[REDACTED_EFTERNAMN] och professor Per Henrik[REDACTED_EFTERNAMN]. Lantbruksstyrelsen har bifogat yttranden av lantbruks­nämnderna i Södermanlands, Jönköpings, Kristianstads, Skaraborgs, Västmanlands och Västerbottens län. Länsstyrelsen i Östergötlands län har bifogat yttranden av lantbruksnämnden i länet, fiskenämnden i länet, lantbrukarnas länsförbund i Östergötland och Nortköpings kommun.

Skrivelser har dessutom inkommit från advokaten Rolf[REDACTED_EFTERNAMN], Slock­holm.

Prop. 1983/84:136

153

Bilaga 4

Skrivelse den 10 mars 1981 från Stockholms handelskam­mare om anläggningsarrendatorernas rättsställning

Arrende- och hyreslagstiftningen har under 1970-talel varil föremål för ett successivt reformarbete. Översynen av regelsystemet pågår alltjämt i de två parallellt arbetande kommittéerna, artendelagskommittén och hy-resrättsulredningen. Bland annal har bestämmelserna rörande jordbruks-och bostadsarrende ändrals i olika avseenden.

I det följande behandlas en fråga som hillills inle synes ha berörts i det tidigare eller pågående lagsliftningsarbelel, nämligen anläggningsartenda-tors ställning i samband med förlängning av artendeavtal.

De normer och den procedur för fastställande av arrendeavgift i sam­band med förlängning av artendet som föreskrivs i 9 kap. 9 8 och 10 kap. 6 8 Jordabalken samt i 1 8 lagen om artendenämnder och hyresnämnder berör endast jordbruks- och bostadsartenden. För anläggningsartenden saknas moisvarande möjlighel alt hänskjula frågan om villkoren för för­längning av artendeavtal till artendenämnd. Bestämmelserna om anlägg­ningsartende saknar också uttalade regler och knterier för bedömning av skälig artendenivå i samband med förlängning av artendet.

Anläggningsartendalors rättsskydd inför förlängningen av arrendet är myckel svagt och beslår endast i det indirekta besittningsskyddet i 11 kap. 5 8 Jordabalken. Uppnås inte överenskommelse om artendenivån tvingas arrendalorn att avflytta och i efterhand söka få ut skadestånd av jordäga­ren. Lagstiftaren har här utgålt från all en sådan balans råder mellan parterna att artendenivån normalt kan avtalas ulifrån renodlade marknads­principer.

Handelskammaren har kunnat konstatera all denna begränsade form av besittningsskydd, som för övrigl övergetts i alla andra upplåtelseformer, inle ger ell fillräckligt rättsskydd eller en acceptabel förhandlingsposition, när den första artendetiden upphör och parterna ska förhandla om vill­koren för förlängning av anläggningsarrendet. I praktiken råder inte en sådan balans mellan partema alt de kan förhandla och avtala om en artendeavgift baserad på marknadsmässiga principer. Principiellt kan den­na balans anses föreligga endasl i samband med nyupplåtelse. Här ifråga­sätts inle heller principen om avtalsfrihet i nyupplåtelsesiluationen.

En anledning fill den bristande balansen är att artendatorn ofta lagt ned stora investeringar i lokaler och anläggningar för sin näringsverksamhet. Han har då i praktiken svårt att hävda en rimlig arrendenivå om markupp-låtaren aktualiserar mer betydande avgiftshöjningar i samband med avta­lets förlängning. Artendatorns förhandlingsposition blir ännu svagare om han i sin verksamhet arbetat upp en kundkrets som kontinuerligt besöker lokalen eller anläggningen. Han undviker givetvis i det längsta atl avflytta

Prop. 1983/84:136

154

och kan därför tvingas godta en myckel betungande artendeavgift. En flyttning innebär många gånger atl rörelsen måste läggas ned eller bedrivas i andra former. Hänsynen lill personal, kreditgivare och andra intressenter begränsar naturligen också näringsidkarens handlingsalternativ. Den er­sättning näringsidkaren kan få tiv markupplålaren torde mera sällan ge erforderlig kompensation för åsamkade förluster och olägenheter. Ersätt­ningen fastställs dessutom långt efter avflyltningen i en ersäitningsprocess, vars ulgång kan vara oviss.

Handelskammaren har från olika branscher erfaril alt näringsidkare som bedriver verksamhet på mark med anläggningsarrende ofta hamnar i be­kymmersamma silualioner i samband med förlängning av arrendeavtal. Den otrygga situationen innebär inle bara svårigheler för befintliga rörel-seidkare utan torde också inverka menligt på nyetablering av rörelser. Även en myckel begränsad näringsverksamhet binder normall miljonbe­lopp i kapilal. Artendetiden vid nyupplåtelse är oftast 5-10 år, varefter ny arrendeavgift aktualiseras. Alt binda betydande kapital under dessa förhål­landen framstår som äventyrligt, inle bara för näringsidkaren ulan också för kreditgivare.

Enligt Handelskammarens mening är det angelägel all i lagstiftningen överväga införande av normer och ell rättsligt förfarande för skälighets­prövning av artendeavgift i samband med förlängning av anläggningsar­rende. Mol bakgrund av den ulveckling regelsyslemel undergått vad gäller övriga markupplåtelseformer förefaller det vara ännu mer befogat all ock­så ompröva huruvida anläggningsarrendatorernas intressen kan anses vara tillräckligt beaktade i lagstiftningen.

Beslämmelserna om det indirekta besittningsskyddet, som lidigare var likartat utformade för lokalhyra och anläggningsarrende, kompletterades således i samband med 1979 års ändringar i hyreslagen med ett förstärkt medlingsförfarande vid förlängning av lokalhyra.

De synpunkter och framställningar som föranlett lagändringar belräffan­de övriga nyltjanderätlsformer gör.sig i hög grad gällande också såvitt avser anläggningsarrende. Då denna upplåtdseform fillämpas för vitt skilda ändamål och inom många olika näringsgrenar, synes emellertid önskemål om reformer och fokusering av problemen ha uteblivit i lagstift­ningsarbetet.

Med anledning av vad som ovan anförts hemställer Handelskammaren alt regeringen överväger sådana ändringar i bestämmelserna rörande an­läggningsartende att dessa i här berört avseende kommer i bättre överens­slämmelse med övriga upplåtelseformer samt atl frågan överlämnas lill artendelagskommittén för behandling.

Prop. 1983/84:136

155

Bilaga 5 De remitterade förslagen

I   Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken' dels att rubriken närmast före 9 kap. 36 8 skall utgå, dels alt 9 kap. 36-39 88 skall upphöra all gälla,

dels att 4kap. 1 8, 7 kap. 5 8, 8 kap. 2, 8, 23, 24, 31 och 33 88, 9 kap. 2,3, 7, 8, 10-13, 15, 17, 20-22, 24, 29 och 31 88, 10 kap. 3-5 och 6 a 88 saml

II kap. 6 och 6 a 85 skall ha nedan angivna lydelse,

dels alt i balken skall införas sex nya paragrafer, 8 kap. 27 8, 9 kap. 12 a, 12 b och 17 a 88 samt 11 kap. 5 a och 6 b 88, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

4 kap. 1 f Köp av fasl egendom slutes genom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och köparen. Handlingen skall upplaga köpeskil­lingen och innehålla förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen. Köpes utom fast egendom även annat mot en gemensam köpe­skilling, är del tillräckligt atl denna anges.

Köp som inle uppfyller föreskrif-

Köp som inte uppfyller föreskrif-

terna i första stycket är ogiltigt. terna i första stycket är ogUtiga.

Dock är förvärv, som en bostads- Dock är förvärv, som har gjorts en-

rättsförening har gjort enligl lagen ligt lagen (1982: 352) om rätt lill fas-

(1982; 352) om rän till faslighetsför- lighetsförvärv för ombildning fill

värv för ombildning lill bostadsrätt, bosladsräU eller lagen (1984:000)

giltigt även om föreskrifterna i förs- om arrendatorers rätt att förvärva

ta stycket inte har iakltagils.

arrendestället, giltiga även om fö-

reskrifterna i första stycket inte har iakttagits.

7 kap. 5 8

Avlal om  upplåtelse  av  annan

Avtal  om  upplåtelse av annan

nyttjanderält än tomträtt är ej bin- nyttjanderätt än tomträtt är inte

dande längre än femtio år från det bindande längre än femtio år från

avlalel slöts. Upplåtelse av fast det avtalet slöts. Upplåtelse av fasl

egendom inom stadsplan är dock ej egendom inom stadsplan och upp­

bindande längre än tjugofem år. låtelse av jordbruksarrende är dock

Upplåtelse av nyttjande rätt för nå- inte bindande längre än tjugofem

gons livslid gäller utan begränsning år. Upplåtelse av annan nyttjande-

till viss lid.

rätt än jordbruksarrende för någons

livslid gäller utan begränsning lill

viss tid.

Avser upplåtelsen endast eller huvudsakligen rätt att avverka skog för annat ändamål än husbehov, är avtalet ej bindande längre än fem år.

' Balken omtryckt 1971:1209.  Senaste ivdelse 1982:357.

Prop. 1983/84:136

156

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Första och andra styckena gäller ej nyttjanderätt som upplåtes av staten. Första stycket inverkar ej på nytljanderättshavares rätt till förlängning av avlal på grttnd av lag.

Har artende eller hyra upplåtits på längre lid än den i första stycket föreskrivna längsta liden för nyttjanderätts bestånd och vill fastighets­ägaren eller nyttjanderällshavaren frånträda avtalet sedan denna tid gåu ut, skall uppsägning ske.

8 kap.2 8 Förbehåll som strider mol beslämmelse i detta kapitel eller i 9-11 kap. är utan verkan mol artendalorn eller den som har rätt att träda i hans ställe, om ej annat anges.

I de fal) då enligt vad därom är

I de fall då enligt vad därom är

föreskrivet arrendenämndens god- föreskrivet artendenämndens god­

kännande fordras för giltighet av kännande fordras för giltighet av

förbehåll som avses i första siyckei förbehåll som avses i första stycket

eller annal avtalsvillkor, får god- eller annat avtalsvillkor, får god­

kännande sökas endasl om delta kännande sökas endast om detta

angivits i avtalet. Avslår nämnden angivils i avlalel. Ansökan får inte

framställning om godkännande, prövas om den kommer in tiU arren-

förfaller avtalet, om ej annat över- denämnden senare än en månad ef-

enskommits.

ter det att avtalet ingicks. Leder en

prövning tUl att godkännande väg­ras, förfaller avtalet, om inte något annat har överenskommits.

8 kap. 8 8

Uppsägning skall vara skriftlig.

Uppsägning skall vara skriffiig,

om ej skriftligt erkännande av upp-

om ej skriftligt erkännande av upp­

sägningen lämnas. I fall som avses i

sägningen lämnas. I fall som avses i

11 kap. 6 och 6 a 88 och när ärren-

11 kap. 6 och 6 a 88 skall uppsäg-

dator uppsäger avtal enligt 9 kap.

ningen dock alltid ske skriftligen.

8 § eller 10 kap. 5 § skall uppsäg-

Uppsägning får ske hos den som är

ningen dock alllid ske skriffiigen.

behörig aU/a ewo/artendeavgift på

Uppsägning får ske hos den som är

jordägarens vägnar,

behörig alt mottaga arrendeavgift

på jordägarens vägnar.

Skriftlig uppsägning skall delges den som sökes för uppsägning, dock utan lillämpning av 12-15 88 delgivningslagen (1970:428).

Träffas ej den som sökes i sill hemvist, får uppsägningen sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett exemplar av uppsäg­ningen skall dessutom lämnas anlingen i den söktes bostad till vuxen medlem i det hushåll som han lillhör eller, om han driver rörelse med fast kontor, på kontoret lill någon som är anställd där. Påträffas icke någon som angivits nu, skall uppsägningen i stället läggas i den söktes postlåda, om sådan finns. Uppsägning har skett när vad som sagts nu blivit fullgjort.

Har jordägare eller artendator, hos vilken uppsägning skall ske, ej känt hemvisl här i riket och finns ej heller känt ombud som har rätt all mottaga

' Senaste lydelse 1973: 187.

Prop. 1983/84:136

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

157

uppsägning för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar.

Stämningsansökan med yrkande atl artendeförhållande skall upphö­ra och ansökan om vräkning av ar­rendator gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig ordning.

Stämningsansökan med yrkande att artendeförhållande skall upphö­ra och ansökan om avhysning av arrendator gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig ord­ning.

Särskilda bestämmelser om innehållet i uppsägning av avtal om anlägg­ningsarrende finns i 11 kap. 6 5.

8 kap. 23 8

Artenderätten är förverkad och jordägaren således berättigad att upp­säga avtalet,

2.

om arrendatorn vanvårdar ar­rendestället eller om han eftersätter vad som åligger honom enligt 9 kap. 35 5 och icke efter tillsägelse vid­tager rättelse,

3.

om arrendatorn nyttjar arten­deställel för annat ändamål än som förutsatts vid upplåtelsen eller, om viss odlingsplan är fastställd i avta-lefeller detta innehåller annan be­stämmelse om hävden, avviker från vad som sålunda bestämis och icke efter tillsägelse vidtager rättelse,

4.

om artendalorn i strid med be­stämmelserna i denna balk över­låter arrenderätten eller eljest sätter annan i sitt ställe eller upplåter nyttjanderätt,

J. om arrendatorn åsidosätter av­talsenlig skyldighel, som går ulöver hans åligganden enligt denna balk, och del måste anses vara av syn­neriig vikt för jordägaren atl skyl­digheten fullgöres.

1.

om artendatorn dröjer med betalning av artendeavgiflen utöver en månad efter förfallodagen,

2.

orn arrendatorn vid jordbruks­arrende undandrager sig att utföra arbete som åligger honom enligt avtalet,

3.

om artendatorn vanvårdar ar­rendestället eller om han eftersätter vad som åligger honom enligt 9 kap. 35 8 och icke efter tillsägelse vid­tager rättelse,

4.

om arrendatorn nyttjar arten­deställel för annat ändamål än som förutsatts vid upplåtelsen eller, om viss odlingsplan är fastställd i avta­let eller detta innehåller annan be­stämmelse om hävden, avviker från vad som sålunda bestämts och icke efter tillsägelse vidtager rättelse,

5.

om arendalorn i strid med be­stämmelserna i denna balk över­låter arrenderätten eller eljest sätter annan i sitt ställe eller upplåter nyttjanderätt,

6.

om artendatorn åsidosätter av­talsenlig skyldighet, som går utöver hans åligganden enligt denna balk, och det måste anses vara av syn­neriig vikt för jordägaren att skyl­digheten fullgöres.

Artenderätten är icke förverkad, om det som ligger artendatorn till last är av ringa betydelse.

Uppsäges avtalet, har jordägaren rätt till ersättning för skada.

Prop. 1983/84:136

Nuvarande lydelse

8 kap. Är artenderätten förverkad på grund av förhållande som avses i 23 8 första stycket 1-4 men sker rättelse innan jordägaren gjort bmk av sin räll att uppsäga avtalet, kan artendatorn icke därefter skiljas från artendeställel på den grunden. Delsamma gäller, om jordägaren icke uppsagt avtalet inom sex må­nader från det han fick kännedom om förhållande som avses i 23 8 första stycket 5 eller 6.

158

Föreslagen lydelse

24 5

Är artenderätten förverkad på grund av förhållande som avses i 23 8 första stycket 1-i men sker rättelse innan jordägaren gjort bruk av sin rätt att säga upp avlalel, kan artendatorn inte därefter skiljas från artendeställel på den grunden. Delsamma gäller, om jordägaren inte har sagt upp avtalet inom sex månader från del han fick känne­dom om förhållande som avses i 23 8 första stycket 4 eller J.

8 kap. 27 8"

Vid jordbruksarrende och bo­stadsarrende har arrendalorn i vis­safall rätt atl förvärva arrendestäl­let enligt lagen (1984:000) om ar­rendatorers rätt att förvärva arrendestället.

8 kap.

Om part ej godtager artende­nämnds beslut i fråga om föriäng­ning av artendeavtal, fastställande av villkoren för sådan förlängning, uppskov med avträde enligt 9 kap.

13

8 eller 10 kap. 6 a 8 eller bestäm­mande av ersättning enligt 9 kap.

14

8 eller i fråga som avses i 9 kap. 18 eller 21 8, får parten klandra be­slutet genom atl väcka lalan mol den andra parten inom två månader från den dag beslutet meddelades. Klandras icke beslutet inom denna tid, år parts rätt fill talan förlorad.

31 8'

Om en part inte godtar artende­nämnds beslut i fråga om förläng­ning av artendeavtal, fastställande av villkoren för sådan förlängning, uppskov med avträde enligl 9 kap. 12 b eller 13 8 eller 10 kap. 6 a 8 eller bestämmande av ersättning enligl 9 kap. 14 8 eller i fråga som avses i 9 kap. 17 a, 18,21 eUer31 § eUer 11 kap. 6 b J, får parten kland­ra beslutet genom att väcka talan mot den andra parten inom två må­nader från den dag beslutet medde­lades. Klandras inte beslutet inom denna lid, är partens rätt fill talan förlorad.

Artendenämnds beslut i ärende enligl 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 8, 10 kap. 2-4 eller 7 8 eller 11 kap. 2 8 får ej klandras.

8 kap. 33 5

Talan får ej föras mol faslighels-

Talan får ej föras mol fastighets-

domstols dom i fråga om faslstäl- domstols dom i fråga om faststäl­lande av arrendevillkor i fall som lande av artendevillkor i fall som avses i 9 kap. 12 eller 13 8 eller 10     avses i 9 kap. 12 eller 13 5 eller 10

" Förutvarande 8 kap. 27 § upphävd genom 1976: 193. ' Senaste lydelse 1979:371.  Senaste lydelse 1979:371.

159

Prop. 1983/84:136

Föreslagen lydelse

Nuvarande lydelse

kap. 6 a 8 eller 11 kap. 6 b § eller i fråga som avses i 9 kap. 17 a, 18 eller 21 8 och ej heller mot hovrätts dom i fråga om förlängning eller överlåtelse av arrendeavtal, upp­skov med avträde enligl 9 kap. 12 b eller 13 8 eller 10 kap. 6 a 8 eller 11 kap. 6 b §, fastställande av arrende­villkor i fall som nyss angivils eller bestämmande av ersättning enligl 9 kap. 14 8.

.28

Avlal om jordbruksartende skall träffas för viss tid. Avser upplåtel­sen jord, varöver upplålaren inte kan förfoga ulöver sin egen besin­ningstid, får avtal träffas även för sådan lid. Staten får upplåta arren­de för arrendatorns livstid. Är ar­rendetiden inte bestämd enligt vad som sagts nu, gäller avtalet för fem år.

Omfattar artende för viss lid bo­stad för arrendatorn, skall artende­tiden utgöra minst fem år. Har avtal träffats för kortare lid, gäller del för den nu angivna minsta liden. Om arrendenämnden godkäni avlalel i denna del, gäller det dock för den överenskomna liden.

kap. 6 a 8 eller i fråga som avses i 9 kap. 18 eller 21 8 och ej heller mol hovrätts dom i fråga om förlängning av artendeavtal, uppskov med av­träde enligl 9 kap. 13 8 eller 10 kap. 6 a 8, fastställande av artendevill­kor i fall som nyss angivits eller bestämmande av ersäUning enligt 9 kap. 14 5.

9 kap

Avtal om jordbruksartende skall träffas för viss tid eller för arrenda­torns livstid. Avser upplåtelsen jord, varöver upplåtaren icke kan förfoga utöver sin egen besittnings­tid, får avtal träffas även för sådan tid. Är artendetiden icke bestämd enligt vad som sagls nu, gäller avta­let för fem år.

Omfattar artende för viss tid bo­stad för artendatorn, skall artende­tiden utgöra minst fem år eller, om jordägaren är kommun, minst ett år. Har avtal träffats för kortare tid, gäller del för den nu angivna minsta liden. Om artendenämnden god­känt avtalet i denna del, gäller del dock för den överenskomna liden.

Förbehåll om rätt för jordägaren att i annat fall än som anges i 7 kap. 5 och 30 58, 8 kap. 6, 14 och 23 88 saml 30, 32 och 33 88 delta kapitd återtaga arrendestället eller del därav före arrendetidens utgång gäller endast om det godkänts av artendenämnden.

9 kap. Vid artende för viss lid som ej understiger ell år skall uppsägning alllid ske för aU avtalet skall upphö­ra atl gälla vid artendelidens ut­gång. Uppsägningen skall ske se­nast ett år före artendelidens ut­gång, om avtalet träffats för minst fem år, och i annat fall senast åtta månader dessförinnan.

3 8

Vid artende för viss tid som ej understiger ett år skall uppsägning alltid ske för all avlalel skall upphö­ra atl gälla vid artendelidens ut­gång. ViU jordägaren eller arrenda­torn att arrendevillkoren ändras för en ny arrendeperiod, skall han meddela motparten detta i den ord-tung som enligt 8 kap. 8 § gäller för uppsägning. Uppsägning och be­gäran om villkorsändring skall ske senasl ett år före artendelidens ul-

Prop. 1983/84:136

160

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

gång, om avtalet träffals för minst fem år, och i annal fall senast åtta månader dessförinnan.

Om avtalet ej uppsäges inom räll fid, anses det förlängt på tid som moisvarar artendetiden, dock längst fem år.

Om avtalet inte sägs upp inom räll fid, anses det förlängt på en lid som motsvarar artendetiden, dock längst fem år, eller, om begäran om vUlkorsändring har gjorts, på den tid och de villkor i övrigt som be­stäms enligt 9 §.

Förbehåll som strider mot första eller andra stycket gäller mot artenda­torn, om det godkänts av artendenämnden. Förbehåll om längre tid för förlängning av avtalet än som anges i andra stycket gäller utan sådant godkännande.

9 kap. 7 8 Bestämmelserna 18-13 88 gäller vid artende för viss tid, utom när I. arrendetiden uppgår lill högsl ell år och artendel icke omfattar bostad för artendatorn, eller

2. arrendeförhåUandet upphör på den grund att artenderätten är förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 8 föreligger.

2. jordägaren säger upp arren­deavtalet på den grund alt arren­derätten är förverkad eller förhål­lande som avses i 8 kap. 14 5 före­ligger, dock inte om i uppsägningen anges att den sker till arrendetidens utgång.

Förbehåll att arrenderätten icke skall vara förenad med rätt till förläng­ning gäller, om det godkänts av artendenämnden.

8 S'

Om jordägaren har sagt upp ar­rendeavtalet, har arrendalorn räll till förlängning av detta, ulom när

9 kap. Om jordägaren uppsagt arten­deavtalet eller om arrendatorn upp­sagt avtalet enligt 3 § och i uppsäg­ningen begärt förlängning av avta­let på ändrade vUlkor, har arrenda­torn rätt till förlängning av avtalet, ulom när

I. artenderätten är förverkad el­ler förhållande som avses i 8 kap. 14 föreligger.

1.    artenderätten är förverkad el­

ler avtalet kan uppsägas enligt 8

kap. 14 8 utan att likväl jordägaren

uppsagt avtalet att upphöra på nå­

gon av dessa grunder,

2.

artendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån atl avtalet skäligen icke bör förlängas,

3.

jordägaren gör sannolikt, atl han själv, hans make eller avkomling skall bruka artendeställel, och del ej är obilligl mot artendatorn att arten­deförhållandel upphör,

''-'-'

 Senaste lydelse 1979:371

Prop. 1983/84:136

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

161

4.

jordägaren gör sannolikt, att arrendestället behövs för en mera ända­målsenlig indelning i brukningsenheter, och det ej av särskilda skäl är obilligt mol artendalorn atl arrendeförhållandet upphör,

5.

jordägaren gör sannolikt, att arrendestället skall användas i enlighet med fastställd stadsplan eller byggnadsplan,

6.

jordägaren i annat fall gör sannolikt, att arrendestället skall användas för annal ändamål än jordbruk, och det ej är obilligt mot artendatorn att arrendeförhållandet upphör.  .    ,

Om jordägarens inlresse blir tillgodosett genom alt artendalorn avträder endasl en del av artendeställel och avtalet lämpligen kan förlängas såvitl avser arrendestället i övrigt, har arrendatorn utan hinder av första siyckei räll till sådan förlängning.

9 kap.

Uppsäges arrendeavtal och före­ligger tvist om förlängning av avta­let eller om villkor för sådan för­längning, åligger det jordägaren att skriftligen meddela arrendatorn att denne, om han icke går med på att flytta, har att senast två måna­der efter det att han fått det av meddelandet hänskjula tvisten till arrendenämnden. Meddelandet skaU lämnas i den ordning som en­ligt 8 kap. 8 § gäller för uppsäg­ning. Bestämmelsen i 8 kap. 8 § tredje stycket tredje punkten gäller dock ej.

Om jordägaren ftdlgjort vad som åligger honom enligt första stycket, har arrendatorn att hänskjula tvis­ten till arrendenämnden inom den i första stycket angivna tiden. lakt­tages ej denna, förfaller rätten tiU förlängning av avtalet.

10 8

Har jordägaren sagt upp avtalet och föreligger tvist om förlängning av detta eller om villkoren för en sådan förlängning, skall jordäga­ren hänskjula tvisten till arrende­nämnden senast två månader från den dag då uppsägning senast kun­de ske eller, om uppsägningstid inte är föreskriven, från den dag då uppsägning har skett. En uppsäg­ning enligt 3 § medför dock samma rätt att hänskjula en villkorstvisl som en begäran om vUlkorsänd­ring.

Har vUlkorsändring begärts och föreligger tvist om villkoren för en ny arrendeperiod, skall den som har begärt vUlkorsändring senast två månader före den nya arrendeperiodens början hänskjula tvisten till arrendenämnden.

Om en tvist inte har hänskjutits till arrendenämnden inom de tider som anges i första eller andra stycket, är uppsägningen eller be­gäran om villkorsändring utan ver­kan.

9 kap. 11 5 Är fråga om förlängning av artendeavtalet ännu ej avgjord när artendeti­den går ut, har artendalorn rätt att kvarsilta på artendeställel till dess frågan är slutligt avgjord. För tid som artendatorn sålunda kvarsitter skall de förut gällande arrendevillkoren tillämpas lill dess villkor för samma tid blir slulligt bestämda.

Är en viUkorstvist ännu inte av­gjord när arrendetiden går ut, skaU 11    Riksdagen 1983/84. 1 saml. Nr 136 -

Prop. 1983/84:136

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

162

9 kap. Bifalles arrendatorns talan om förlängning     av     arrendeavtalet, skall villkoren för det fortsatta ;ir-rendel fastställas enligt 9 5.

Dom eller beslut varigenom ar­rendatorns talan bifalles anses som avtal om fortsatt artende. Mot ar­rendeförhållandet får ej åberopas omständighel som kunnat åberopas i målet eller ärendel.

9 kap.

de förut gällande villkoren tilläm­pas till dess villkor för samma tid blir slutligt bestämda.

12 5

Bifalls inte jordägarens talan att arrendeavtalet skall upphöra att gälla eller hänskjuts villkorstvist till arrendenämnden, skall villkoren för det fortsalla artendet fastställas enligl 9 8.

Dom eller beslut om förlängning anses som avtal om fortsatt arten­de. Mot artendeförhållandel får ej åberopas omständighet som kunnat åberopas i målel eller ärendel.

Dom eller beslut i villkorstvist anses som avtal om villkoren för det fortsatta arrendet.

12 a 8

Skall arrendatorn enligt dom el­ler beslut betala högre arrendeav­gift än förut för förfluten tid, skall han betala ränta på det överskju­tande beloppet som om detta hade förfallit tiU betalning samtidigt med den förut utgående arrendeavgif­ten. Skall arrendatorn betala lägre belopp, skall jordägaren betala ränta på det belopp som han har mottagit för mycket från den dag då han tog emot beloppet.

Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden in­nan domen eder beslutet har vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

' Senaste lydelse 1973: 187.

9 kap. 12 b 8

Om vUlkor för det fortsatta ar­rendet har fastställts enligt 12 §, har arrendatorn rätt att säga upp avtalet senast två månader efter den dag då domen eller beslutet vann laga kraft.

Har arrendatorn sagt upp avtalet enligt första stycket, får arrende-

Prop. 1983/84:136

163

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

nämnden på ansökan av jordäga­ren eller arrendatorn medge skäligt uppskov med avträdet. En sådan ansökan får inte göras senare än två månader från den dag då upp­sägning skedde.

9 kap.

13 5

Bifalles ej arrendatorns talan om

Bifalls jordägarens talan om att

förlängning av arrendeavtalet, får i

arrendeavtalet  skall  upphöra  att

domen eller beslutet skäligt upp-

gäUa, får i domen eller beslutet skä-

skov  med  avträdet  medges,   om

ligt uppskov med avträdet medges, 

jordägaren eller arrendatorn begär

om jordägaren eller arrendatorn be-

del.

går det.

Avgöres tvisten efter artendelidens ulgång eller medges uppskov med avträdet, skall artendevillkoren för tiden från avtalets upphörande till avträdet fastställas enligt 9 5.

9 kap. 15 5

Artendatorn skall vårda och un-

Arrendatorn   skall   bruka jord-

derhålla arrendestället. Försämras bruksmarken i enhghet med vad

det genom att artendalorn eflersät- som sägs i 3 § lagen (1979:425) om

ler vad som sålunda åligger honom, skötsel av jordbruksmark. Han

har jordägaren rätt till ersättning skall vidare vårda och underhålla

vid avräkning enligl 23 8.

byggnader och andra anläggning-

ar. Försämras arrendestället ge­nom att arrendatorn eftersätter vad som sålunda åligger honom, har jordägaren rätt till ersättning vid avräkning enligl 23 8.

9 kap. 17 8

Omfattar arrende bostad för ar-

Omfattar arrende bostad för ar-

rendatorn eller hans anställda, skall rendatorn eller hans anställda, skall

jordägaren vid tillträdet avlämna jordägaren vid tillträdet avlämna

bostaden i det skick som föreskri- bostaden i del skick som föreskrivs

ves i gällande hälsovårdsstadga.

i gällande hälsoskyddslagstiftning.

Fråga huruvida bostad vid tillträdet är i sådant skick som anges i första stycket skall prövas vid syn enligt 2428 §8. Finnes brist föreligga i detta hänseende, skall synemännen föreskriva vilka åtgärder som skall vidtagas för bristens avhjälpande samt fastställa beräknad kostnad för dessa. De skall även utsätta viss tid inom vilken åtgärderna skall vara vidtagna.

Underlåter jordägaren alt inom utsatt tid vidtaga föreskriven åtgärd, får arrendatorn utföra åtgärden i jordägarens ställe. Sedan arbetet fullbordats, har artendalorn rätt lill ersättning av jordägaren med det vid synen-fast­ställda beloppet. Vill artendatorn hellre uppsäga avtalet, får han göra det, om icke bristen är av ringa betydelse. För den tid artendeställel är i bristfälligt skick har artendatorn rätt lill skälig nedsättning av artendavgif-ten och ersättning för skada.

Förbehåll som strtder mot första-tredje stycket gäller mot artendatorn, om det godkänts av artendenämnden.

Prop. 1983/84:136

164

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

9 kap. 17 a 8

Meddelar en myndighet ett be­slut som innebär att arrendestället inte får användas på avsett sätt-utan att en befintlig anläggning byggs om eller en nyanläggning sker, skall jordägaren låta utföra arbetet, om anläggningen behövs med hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället. Vad som nu har sagts gäller dock inte om arbetet ingår i arrendatorns underhålls­skyldighet enligt 15 § eller om arbe­tet avser en sådan del av arrende­stället beträffande vilken arrenda­torn enligt avtalet är fritagen från underhåUsskyldighet.

Frågan om jordägarens bygg­nadsskyldighet enligt första stycket prövas av arrendenämnden på be­gäran av endera parten. Om arren­datorn begär det, skall nämnden även fastställa en beräknad kost­nad för det arbete som arrendatorn kan komma att utföra i jordägarens ställe.

Utför jordägaren inte inom skä­lig tid ett arbete som åligger honom enligt första stycket, får arrenda­torn utföra det i hans ställe. Har kostnad för arbetet fastställts av arrendenämnden, är arrendatorn berättigad till ersättning av jord­ägaren med det fastställda belop­pet sedan arbetet har fullbordats. Vill arrendatorn hellre säga upp av­talet, får han göra det', om inte jordägarens underlåtenhet är av ringa betydelse. För den tid under vilken egendomen inte kan använ­das för det avsedda ändamålet har arrendatorn rätt till skälig nedsätt­ning av arrendeavgiften. Han har även rätt lill ersättning för skada.

Är jordägaren enligt första stycket första meningen inte skyl­dig att utföra ett arbete som har föreskrivits av en myndighet, har arrendatorn rätt till skälig nedsätt­ning av arrendeavgiften. Han får

Prop. 1983/84:136

165

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

även säga upp avtalet, om inte ar­betet är av ringa betydelse för hans verksamhet. Om inte annat har avtalats, gäller vad som har sagts nu även för det fall att jordägaren inte är skyldig att utföra ett arbete därför att arrendatorn är fritagen från underhållsskyldighet.

9 kap. 20 8

Har artendatorn uppfört ny bygg-

Har artendalorn uppfört ny bygg­

nad i slällel för byggnad som han

nad i stället för byggnad som han

mottagit och är han icke enligl 17

mottagit och är han icke enligt 17,

eller 18 8 berätfigad lill ersättning

77 0 eller 18 8 berättigad fill ersält-

därför, har han vid avräkning enligt

ning därför, har han vid avräkning

23 8 rätt till ersättning för brist som

enligt 23 8 rätt till ersättning för

vid tillträdet fanns på den mottagna

brist som vid tillträdet fanns på den

byggnaden, om den nya byggnaden

mottagna byggnaden, om den nya

är lämplig för sitt ändamål eller

byggnaden är lämplig för sitt ända­

uppförts enligt plan som godkänts

mål eller uppförts enligt plan som

av jordägaren. Avdrag skall dock

godkänts av jordägaren. Avdrag

göras med kostnaden för avhjäl-

skall dock göras med kostnaden för

pande av brist på den nya byggna-

avhjälpande av brist på den nya

den.

byggnaden.

Första stycket äger motsvarande fillämpning i fråga om annan anlägg­ning som ingår i arrendet.

9 kap. 21 8

Utför arrendatorn ny täckdik-

Utför arrendatorn ny täckdik­

ning, som artendenämnden funnit

ning, som artendenämnden funnil

behövlig med hänsyn till en ända-

behövlig med hänsyn till en ända­

målsenlig planläggning av jordbru-

målsenlig planläggning av jordbru­

ket på arrendestället, är han, om ej

ket på artendeställel, är han efter

annat avtalats, efler arbetets full-

arbetets fullbordande berättigad till

bordande berättigad lill ersättning

ersättning av jordägaren med be-

av jordägaren med belopp vartill ar-

lopp vartill arrendenämnden fasl-

rendenämnden fastställt beräknad

ställt beräknad kostnad för arbetet,

kostnad för arbetet.

Har artendatorn anlagt markväg, förbättrat ägoanordningen eller vidta­git annan åtgärd som medfört varaktig nytta för jordbruket och ej är atl hänföra till uppförande av byggnad eller till täckdikning, är han vid avräk­ning enligt 23 8 berättigad till ersättning moisvarande vad artendeställel ökal i värde, om ej annat avtalats. Ersättning får dock ej utgå med högre belopp än som motsvarar den nödvändiga kostnaden.

9 kap. 22 8

Har jordägaren utfört arbete som

Har jordägaren utfört arbete som

avses i 18 8 eller utgivit ersättning     avses i 17 a § eller 18 8 eller beta-

enligt andra stycket i nämnda para-     lat ersättning enligt 17 a § tredje

graf eller enligt 21 § första stycket      stycket,   18 §  andra  stycket  eller

Prop. 1983/84:136

Nuvarande lydelse

för arbete som artendatorn utfört och har artenderättens värde ökat genom arbetet, är artendatorn skyl­dig att godtaga skälig höjning av arrendeavgiften.

166

Föreslagen lydelse

21 8 första stycket för arbete som artendatorn utfört och har arten­derättens värde ökat genom arbe­tet, är artendatorn skyldig att godta en skälig höjning av artendeavgif­len.

9 kap. 24 8

Syn skall förtättas av minsl två med ortens jordbruksförhållanden för­trogna synemän, vilka utses bland personer som av länsstyrelse förklarats behöriga alt hålla syn. Synemännen skall utses av jordägaren och artenda­lorn gemensamt. Enas partema ej om valet, utser räUen synemän. Mot syneman gäller samma jäv som mot domare.

Har synemännen olika meningar, skall flertalets mening gälla. Kan be­slut ej åstadkommas på sådant säU, skall, om synemännen är flera än två saml parterna eller rätlen utsett en av synemännen att vara ordförande, dennes mening gälla som synemännens beslut. Kan ej heller på delta säU beslut åstadkommas, skall synemännen välja ytterligare en syneman, som då blir ordförande. Enas ej syneinännen om valet, skall rätten utse syne­mannen.

Syn får ej påbörjas lidigare än sex månader före den dag till vilken den hänför sig och skall vara avslu­tad inom fyra månader från nämnda dag, om ej rätten på begäran av synemännen medger alt synen får avslutas senare. Sådant medgivan­de behövs dock inte för syn som äger rum inom två månader efter fristens utgång för att undersöka förekomsten av ogräs.

Syn får ej påbörjas tidigare än sex månader före den dag till vilken den hänför sig och skall vara avsl j-tad inom fyra månader från nämnda dag, om ej rätten på begäran av synemännen medger att synen får avslutas senare.

9 kap. 29 8

Artendeavgiflen skall bestämmas i pengar. Har avtal träffals i strid med vad som sagts nu, skall artendeavgiflen utgå med belopp, som är skäligt med hänsyn främsl till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades.

Artendeavgiflen skall bestämmas i pengar. Har avlal träffals i slrid med vad som sagls nu, skall artein-deavgiften utgå med belopp, som är skäligt med hänsyn främsl lill par­ternas avsikter och övriga förhåJ-landen när avtalet Iräffades. Om förbehåll att arrendatorn skaU utfö­ra arbetet finns bestämmelser 136-39§§.

9 kap. 31 §

Artendatorn   får   icke   överlåta         Artendatorn

får   inte   överlåta

arrenderätten    utan    jordägarens     arrenderätten

utan    jordägarens

samtycke, om ej annal följer av     samtycke, om

ej annal följer av

andra-fiärde styckena.

andra och tredje styckena.

Prop. 1983/84:136

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

167

Är arrendeavtalet slutet för viss tid som ej understiger tio år, får arrenda-tom, om ej annat avtalals, överlåta artenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall dock först erbjuda jordägaren atl återtaga arrendestället mot skyldighet att vid avräkning enligt 23 8 utge skälig ersättning för artenderättens värde. Vill jordägaren antaga erbjudan­det, skall han lämna besked därom inom en månad.

Vid arrende för viss tid får arren­datorn vidare alltid överlåta arren­derätten till ett utvecklat eller ut­vecklingsbart lantbruksföretag till sin make eller avkomling, om arrendenämnden tillåter det. Så­dant tillstånd skall lämnas, om inte jordägaren har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen.

Avlider arrendalorn under arrendeliden, har dödsboet, oavsett för vilken tid avtalet är ingånget, samma rätt som enligt andra stycket fillkommer artendator för där avsett fall, om ej annat avtalats. Erbjudandel till jordägaren skall göras inom sex månader efter döds­fallet.

Avlider arrendatorn under arrendeliden, har dödsboet, oavsett för vilken tid avtalet är ingånget, samma rätt som enligt andra stycket tillkommer arrendator för där avsett fall, om ej annat avtalats. Erbjudandet lill jordägaren skall göras inom sex månader efter döds­fallet. Dödsboet har vidare samma rätt som enligt tredje stycket till­kommer arrendator för fall som avses där.

Första och andra styckena äger moisvarande fillämpning på arten­derättens övergång genom bodel­ning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv.

10 kap.

Vid arrende för viss tid skall upp­sägning alllid ske för alt avtalet skall upphöra all gälla vid arrende­tidens utgång. Uppsägningen skall ske senast ett år före arrendetidens utgång.

Förstatredje styckena äger moisvarande fillämpning på arten­derättens övergång genom bodel­ning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv.

38

Vid artende för viss tid skall upp­sägning alltid ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid artende­lidens utgång. Vill jordägaren eller arrendatorn att arrendevillkoren ändras, skaU han meddela motpar­ten detta i den ordning som enligt 8 kap. 8 § gäller för uppsägning. Uppsägning och begäran om vill­korsändring skall ske senast ett år före arrendetidens utgång.

Om avtalet ej uppsäges inom rätt tid, anses det förlängt på fem år.

Om avtalet inte sägs upp inom rätt tid, anses det föriängl på fem år eUer, om begäran om vUlkorsänd­ring har gjorts, på den tid och de viUkor i övrigt som bestäms enligt 6 a§.

Prop. 1983/84:136

168

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Förbehåll som strider mol första eller andra stycket gäller mot arrenda­torn, om det godkänns av arrendenämnden. Förbehåll om längre lid för förlängning av avtalet än som anges i andra siyckei gäller dock utan sådanl godkännande.

10 kap. 4 8 Beslämmelserna i 5 och 6 55 om föriängning av arrendeavtal gäller vid arrende för viss lid, ulom när

1.    hus som avses i 1 5 ej finns på arrendestället då avtalet senasl kan

uppsägas från jordägarens sida eller, om sådant hus finns, del då ej åsatts

taxeringsvärde, eller

2.    arrendeförhållandet    upphör

2. jordägaren säger upp arren-

på den grund att artenderätten är     deavtalet på den grund atl arten-

förverkad   eller   förhållande   som     derälten är förverkad eller förhål­

avses i 8 kap. 14 5 föreligger.               lande som avses i 8 kap. 14 5 före­

ligger, dock inte om i uppsägningen

anges att den sker till arrendetidens

utgång.

Förbehåll atl arrenderätten icke skall vara förenad med rätt till förläng­ning gäller, om det godkänts av arrendenämnden.

10 kap. 5 5

Om jordägaren  uppsagt arten-

Om jordägaren har sagt upp ar-

deavialel eller om arrendatorn upp-     rendeavtalet, har artendatorn rätt sagt avtalet enligt 3 § och i uppsäg-     till förlängning av detta, utom när ningen begärt förlängning av avta­let på ändrade villkor, har arrenda­torn rätt till förlängning av avtalet, ulom när

1.    arrenderätten är förverkad el-

1. arrenderätten är förverkad el­

ler avtalet kan uppsägas enligt 8 ler förhållande som avses i 8 kap.

kap. 14 8 utan att likväl jordägaren      14 8 föreligger,

uppsagt avtalet att upphöra på nå­gon av dessa grunder,

2.

arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån alt avtalet skäligen icke bör förlänga:;,

3.

byggnad på arrendestället uppförts ulan byggnadslov i fall då sådanl erfordrats eller i slrid med plan eller därmed jämförligt beslut av myndighel angående markens bebyggande eller användning,

4.

i annat fall byggnad på artendeställel icke slår i överensslämmelse med gällande plan och jordägaren gör sannolikt, alt han skall använda marken i enlighet med planen,

5.

jordägaren gör sannolikt, atl marken skall användas för bebyggelse av annal slag än del som avses med upplåtelsen eller för jordbruk, industri eller annan ekonomisk verksamhet, samt intresset för honom att kunna förfoga över marken för sådant ändamål påtagligt överväger artendatorns intresse av fortsalt artende,

6.

jordägaren i annal fall har befogad anledning alt upplösa arrendeför­hållandet.

Om jordägarens inlresse blir tillgodosett genom att artendalorn avträder

Prop. 1983/84:136

169

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

endast en del av artendeställel och avlalel lämpligen kan förlängas såvitt avser artendeställel i övrigl, har arrendatorn utan hinder av första stycket räll till sådan föriängning.

10        kap. 6 a 5'

I fråga om förlängning av arten-

I fråga om förlängning av arten­

deavtal äger i övrigl 9 kap. 9 a-

deavlal och om viUkorstvist tUläm-

13 88 motsvarande tillämpning på

pas i övrigt 9 kap. 9 a-13 88. Hän-

bostadsarrende. Hänvisningarna

visningarna till 9 kap. 3 och 9 §§

till 9 kap. 9 § skall dock i stället

skall dock i slället avse i/ejpé'/:r(Ve

avse 6 8 della kapitel.

6 5 detta kapitel.

11        kap. 5 a 5

Vid tillämpningen av 5 § är ar­rendeavgift som jordägaren kräver för förlängning inte att anse som skälig, om den överstiger den ar­rendeavgift som arrendestället vid arrendetidens utgång kan antas be­tinga på .öppna marknaden. Från anbud eller arrendeavtal som inte är rimliga med hänsyn tUl det all­männa prisläget i orten för närmast jämförliga arrendeställen skall dock bortses. Endast om särskilda skäl föreligger får hänsyn tas tiU en sådan ökning av arrendeställets värde som en arrendator har åstad­kommit.

I tvist om ersättning enligt 5 §får ett yttrande av arrendenämnden frångås endast om det visas eller annars är uppenbart att den arren­deavgift som arrendestället kan an­tas betinga på öppna marknaden är påtagligt högre eller lägre än arrendenämnden har angett.

Har i fall som avses i andra stycket jordägaren vid liden för ar­rendenämndens yttrande fått an­bud eller träffat avtal om arrende av arrendestäUet utan att han un­der medlingen lämnat uppgift om detta, får anbudet eller avtalet be­aktas vid prövningen endast om det föreligger synnerliga skål.

Senaste lydelse 1979:371.

Prop. 1983/84:136

170

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

11 kap. 6 8'°

Vill jordägaren säga upp avtalet, skall han i uppsägningen undertälta artendatorn om de villkor han uppställer för att förlänga artendeförhållan­del eller om orsaken till atl han vägrar medge förlängning. Uppsägningen skall dessutom innehålla undertättelse att artendalorn, om han icke går med på atl lämna artendeställel ulan atl få ersättning enligt 5 8, har alt inom två månader från uppsägningen hänskjula tvisten lill arrendenämn­den för medling.

Underlåter jordägaren att fullgöra vad som åligger honom enligl första stycket, är uppsägningen utan verkan.

Har jordägaren fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket och vill artendatorn icke lämna artendeställel utan atl få ersättning enligt 5 8, har artendatorn att hänskjula tvisten lill artendenämnden inom den i första stycket angivna fiden. lakttages ej denna, förfaller rätten till ersättning. Vad som. har sagts nu gäller ej, om inom samma tid hänskjutande sker enligt 6 a 8 första stycket.

Innan medlingen har avslutats får jordägaren för förlängning av arrendeförhållandet inte kräva högre arrendeavgift eller något an­nat villkor som är oförmånligare för arrendatorn än vad han har an­gett i uppsägningen. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, har arrendatorn alltid rätt till ersättning enligt 5 §.

11 kap. 6 a 8" Har artendalorn uppsagt avtalet och i uppsägningen begärt förlängning av avlalel på ändrade villkor, skall han inom två månader från uppsägning­en hänskjula tvisten till artendenämnden för medling och därvid ange den ändring han önskar i de avtalade villkoren.

Underlåter arrendatorn alt hän-

Underlåter arrendatorn atl hän-

skjula tvisten till artendenämnden skjuta tvisten lill arrendenämnden

inom den i första stycket angivna inom den i första stycket angivna

tiden, är uppsägningen utan ver- tiden eller återkallar han före ar-

kan. Har han ej angett de ändringar rendetidens utgång sin ansökan om

han önskar i de avtalade villkoren, medling, är uppsägningen utan ver­

skall nämnden förelägga honom atl kan. Har han ej angett de ändringar

avhjälpa bristen inom viss tid. Ef- han önskar i de avtalade villkoren,

terkommes ej föreläggandet, skall skall nämnden förelägga honom att

ansökan om medling avvisas.

avhjälpa bristen inom viss lid. Ef-

lerkommes ej föreläggandet, skall ansökan om medling avvisas.

Har arrendatorn fullgjort vad som åligger honom enligl första stycket, skall artendenämnden förelägga jordägaren att uppge de villkor han upp­ställer för att förlänga artendeförhållandel eller orsaken till alt han vägrar

'" Senaste lydelse 1973: 187. " Senasle lydelse 1973:187.

Prop. 1983/84:136

171

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

medge förlängning. Iakttager jordägaren ej föreläggandel och är avtalet ej uppsagt enligt 5 8 första stycket, skall avlalel anses förlängt på de av artendatorn önskade villkoren. Erinran härom skall intagas i föreläggan­del. Förlängningen anses som avtal om fortsatt artende.

11 kap. 6 b 8

Skall arrendeförhållandet upphö­ra efter uppsägning enligt 6 eller 6 a §, får arrendenämnden på be­gäran av jordägaren eUer arrenda­torn medge uppskov med avträdet under skälig tid, dock högst ett år från arrendetidens utgång. Medges uppskov, skaU arrendenämnden fastställa skäliga arrendevillkor för tiden från avtalets upphörande till avflyltningen.

1.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1985.

2.

En tvist, som har anhängiggjorts vid domstol eller artendenämnd före ikraftträdandet, skall prövas enligl äldre bestämmelser.

3.

Om ett avtal har sagts upp före ikraftträdandet, skall äldre bestäm­melser om uppsägning och hänskjutande av tvist till artendenämnd tilläm­pas. I sådant fall gäller inle heller de nya bestämmelserna i 11 kap. 5 a 5, 6 5 fjärde stycket och 6 a 5.

4.

I fråga om avlal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller 7 kap. 5 5, 8 kap. 23 5 och 9 kap. 2, 15, 21, 29, 31 samt 36-39 55 i deras äldre lydelse fram lill den tidpunkl till vilken jordägaren tidigast kan säga upp avtalet genom uppsägning efler ikraftträdandet. 9 kap. 31 5 skall dock tillämpas i sin nya lydelse, om anlingen artendalorn ensam eller artendalorn och före honom hans make eller någon av hans föräldrar har brukat arrendestället under sammanlagt minst tio år när tillstånd söks.

5.

Om ett avlal som har ingålls före ikraftträdandet innehåller villkor som fordrar artendenämndens godkännande, skall den i 8 kap. 2 8 andra stycket andra meningen föreskrivna liden räknas från utgången av år 1984.

2   Förslag till

Lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället

Härigenom föreskrivs följande.

Inledande bestämmelse

1 8 Arrendatorer har enligt denna lag rätt att förvärva arrendestället, om avtalet gäller ett jordbruksarrende som omfattar bostad ål artendatorn eller ett bosladsartende.

Prop. 1983/84:136

172

Intresseanmälan

2 8 Om en artendalor har inlresse av atl utöva sin rätt till fastighetsför­

värv, får han anmäla detta till inskrivningsmyndigheten för anteckning i

fastighetsboken.

Till anmälan skall fogas arrendeavtalet i original eller bestyrkt kopia.

3

8 Jordägaren och artendatorn skall av inskrivningsmyndigheten under­rättas om att en intresseanmälan har antecknats i faslighelsboken.

4

8 Sedan anteckning har skett gäller en intresseanmälan fram till den inskrivningsdag som inträffar närmast efter fem år från den inskrivnings­dag då anteckningen gjordes. Om hembud som avses i 5 8 sker under denna fid, gäller anmälningen dock alltid fram till den inskrivningsdag som inträffar närmasl efter två år friin den dag då hembudel skedde. Vad som nu har sagts gäller även i förhållande till ny ägare av fastigheten.

En ny intresseanmälan får antecknas tidigast på den inskrivningsdag då den tidigares giltighet har upphört.

Hembud

5 5 Fast egendom, för vilken en intresseanmälan gäller, får inte överlåtas

hell eller delvis genom köp eller byte utan att den artendator som har gjort

intresseanmälan har erbjudits att förvärva egendomen. Ell sådant erbju­

dande kallas hembud.

En överlåtelse får ske ulan hembud,

1. om arrendalorn godkänner överlåtelsen,

2.

om staten genom lantbruks.styrelsen eller en lantbruksnämnd är över-latare,

3.

om staten genom en annan myndighet än statens affärsdrivande verk är förvärvare,

4.

om en kommun är förvärvare,

5.

om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling,

6.

om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion eller offentlig auktion enligt lagen (1904:48 s. 1) om samäganderäll.

6 8    Hembud behövs inte heller,

1. om arrendet inte är förenat med rätt fill förlängning,

2.

om ett förvärv av artendalorn skulle vara oskäligt med hänsyn lill förhållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare än artendalorn eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan försäljning,

3.

om del är uppenbart atl artendalorn skulle vägras förvärvsfillslånd enligt jordförvärvslagen (1979:230) eller att erforderlig fastighetsbildning inle kan komma till stånd.

Frågan om hembud behövs enligt första stycket prövas av artendenämn­den på begäran av jordägaren.

7 5 Gäller en intresseanmälan, är jordägaren skyldig atl göra ell nytt

hembud, om ett tidigare hembud visserligen har antagits men förvärvet har

blivit ogiltigt lill följd av vad som föreskrivs i 4 kap. 7 8 jordabalken eller

fill följd av att förvärvstillstånd har vägrats enligt 4 8 första siyckei 1

jordförvärvslagen (1979:230) eller enligt 1 kap. 8 8 lagen (1982:618) om

Prop. 1983/84:136

173

utländska förvärv av fast egendom m. m. jämförd med sist nämnda bestäm­melse. Förnyat hembud behövs dock i det först nämnda fallet endasl om det med hänsyn till jordägarens möjligheter atl göra en överlåtelse som är giltig enligt 4 kap. 7 8 jordabalken är oskäligt mot arrendatorn att hem­budsskyldigheten upphör.

Frågan om nytt hembud behövs enligt första stycket prövas av arrende­nämnden på begäran av jordägaren.

8 8 Hembud sker hos artendenämnden genom skriftlig anmälan av jord­

ägaren. Jordägaren skall härvid ge in ett av honom undertecknat skriftligt

förslag till köpeavtal som skall innehålla uppgift om köpeskilhngen för den

hembjudna egendomen och övriga villkor för förvärvet.

Om det för en överiålelse behövs makes samtycke enligt 6 kap. 4 8 giftermålsbalken, skall makens samtycke ges till avtalsförslagei.

9 8 Förslaget till köpeavtal skall genom arrendenämndens försorg delges

artendatorn. Sedan delgivning skett får inle hembudet eller samtycket till

avtalsförslagei återkallas eller förslaget ändras.

Sedan hembud skett, är jordägaren skyldig atl bereda artendatorn tillfäl­le att besikta den hembjudna egendomen.

Artendenämnden skall för anteckning i fastighetsboken underrätla in­skrivningsmyndigheten om hembudet och om dagen då hembudet skedde.

Antagande av hembud

10 § Hembudet antas genom att artendatorn inom tre månader från den

dag då hembudet skedde skriftligen anmäler till arrendenämnden att han

har beslutat att förvärva den hembjudna egendomen på de villkor som

anges i jordägarens förslag till köpeavtal. Jordägaren skall av artende­

nämnden undertältas om atl hembudel har antagits.

Hembudel upphör att gälla, om det inle antas inom föreskriven lid och på föreskrivet sätt.

11

8 Om hembudel har anlagils, skall del anses som om jordägaren och arrendatorn har slutit ett avtal om köp av den hembjudna egendomen på de villkor som anges i förslaget lill köpeavtal. I förslaget skall anses föreskri­vet atl köpebrev skall upprättas.

12

8 Även om ell hembud har upphört att gälla, får överlåtelse genom köp eller byte lill någon annan än artendatorn inte ske medan arrendatorns intresseanmälan gäller, om köpeskillingen är lägre eller villkoren för över­låtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för jordägaren än vad som angavs vid hembudel. Har jordägaren sedan ett hembud upphört att gälla gjort ell nyll hembud, enligt vilket köpeskillingen är lägre eller villkoren eljest ogynnsammare för jordägaren, och upphör även detta hembud att gälla, skall första meningen tillämpas på det nya hembudet.

Första stycket skall äga motsvarande tillämpning, om överlåtelsen avser en andel av den fasta egendom för vilken intresseanmälan gäller.

I fråga om förbudet i första stycket lillämpas 5 8 andra stycket och 6 8. Om något undantag inte föreligger, är överlåtaren skyldig att inhämla artendenämndens tillstånd till överlåtelsen.

Prop. 1983/84:136

174

Ogiltighet

13 8   Överlåtelser i slrid med 5-7 eller 12 5 är ogilfiga.

Om lagfart har meddelats i strid med 20 kap. 6 5 5 eller 7 5 11 jordabal­ken, gäller inte första stycket.

Särskilda bestämmelser

14 8 I fråga om förfarandet vid artendenämnden och överklagande av nämndens beslut enligl denna lag finns bestämmelser i lagen (1973:188) om artendenämnder och hyresnämnder.

Vardera parten skall svara för sina rättegångskostnader med anledning av alt nämndens beslut överklagas, i den mån annal inte följer av 18 kap. 6 5 rättegångsbalken.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1985.

3    Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres­nämnder

Härigenom föreskrivs aU 1, 8, 12 a, 13, 16 e, 17, 19 a, 21 a, 22, 23 och 23 a 55 saml rubriken närmasl före 16 e 5 lagen (1973:188) om artende­nämnder och hyresnämnder' skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

I 5 Arrendenämnd som avses i 8 kap. 29 5 jordabalken har lill uppgift all

1. medla i arrendetvist,

2.   pröva tvist om förlängning av

2. pröva tvist om förlängning av

artendeavtal vid jordbmksartende,

arrendeavtal vid jordbruksartende,

bosladsartende eller fiskearrende

bostadsarrende eller fiskearrende

eller om villkor för sådan förläng-

eller om villkor för sådan förläng­

ning samt tvist i fråga som avses i 9

ning samt tvist i fråga som avses i 9

kap. 14 5 jordabalken eller vars

kap. 14 8 jordabalken eller vars

prövning enligt 9 kap. 18 eller 21 §

prövning enligt 9 kap. 12 b, 17 a,

samma balk ankommer på ärren-

7, 27 eller 31 §, 10 kap. 6 a § eller

denämnd,

77 kap. 6 b § samma balk ankom­

mer på artendenämnd,

3.

pröva fråga om godkännande av förbehåll eller annal avtalsvillkor som avses i 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 5, 10 kap. 2-4 eller 7 5 eller 11 kap. 2 5 jordabalken eller 3-6 5 lagen (1957; 390) om fiskeartenden,

4.

vara skiljenämnd i artendetvist.

Lagen omtryckt 1980:97.

Prop. 1983/84:136

175

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

5. pröva frågor enligt lagen (1984:000) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället.

Ärende upptages av den artendenämnd inom vars område fastigheten är belägen.

8 8

Tvist   som   avses   i   1 8   första

Tvist   som   avses   i   1 5   första

stycket  1  eller 2 eller 4 8 första     stycket  I  eller 2 eller 4 8 första

stycket 13 hänskjutes av part till     stycket 1-3 hänskjutes av part lill

nämnd genom ansökan som skall     nämnd genom ansökan som skall

vara skriftlig samt innehålla uppgift     vara skriftlig samt innehålla uppgift

om partemas namn och hemvist,     om parternas namn och hemvist,

den berörda fastighetens belägen-     den berörda fastighetens belägen­

het och tvistens beskaffenhet.

hel och tvistens beskaffenhet. An­

sökan i tvist om förlängning av ar­

rendeavtal skall innehålla uppgift

om de skäl som åberopas mot för­

längning. Ansökan i tvist om änd­

ring av arrendevillkor skall innehål­

la uppgift om den ändring av vill­

koren som begärs.

Uppfyller ansökan ej vad som föreskrives i första stycket, skall nämn­den förelägga sökanden att avhjälpa brislen inom viss fid. Eflerkommes ej föreläggandel, får ansökningen avvisas.

Parts första inlaga till nämnden skall innehålla uppgift om hans person­nummer och postadress. Vidare bör anges partens yrke och telefonnum­mer samt de övriga omständigheter som är av betydelse för delgivning med honom. Har part vidtalat ombud att företräda honom, skall ombudels namn, postadress och telefonnummer anges. Sker ändring i förhållande, som part sålunda uppgivit, skall parten ulan dröjsmål anmäla del lill nämnden.

Ansökan varigenom tvisten hänskjuts fill nämnden bör tillika innehålla uppgift om motpart i de hänseenden som sägs i Iredje stycket.

Återkallas ansökan, avskrives ärendet.

12 a S Vid sådan medling som avses i 12 kap. 58 eller 58 a 8 jordabalken skall hyresnämnden, om hyresvärden eller hyresgäslen begär det, yttra sig om marknadshyran för lägenheten eller om huruvida lägenhet som har anvi­sats av hyresvärden är godtagbar enligt 12 kap. 57 8 första stycket 2 jordabalken.

Vid sådan medling som avses ill kap. 6 eller 6 a § jordabalken skaU arrendenämnden, om jordägaren eller arrendatorn begär det, yttra sig om den arrendeavgift som ar­rendestället enligt 11 kap, 5 a § första stycket jordabalken kan an­tas betinga på öppna marknaden.

Prop. 1983/84:136

176

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

13 8

Rör ärende hos hyresnämnd så-

Rör ärende hos nämnd såväl frå-

väl fråga om förlängning av hyres- ga om förlängning av avtal som vill-

avtal som villkoren för sådan för- koren för sådan förlängning, får

langning, får särskilt beslut ges be- särskilt beslut ges belräffande för­

träffande föriängningsfrågan.

längningsfrågan.

Då särskilt beslut enligt första stycket meddelats, får nämnden förordna atl tvisten i övrigt skall vila lill dess alt beslutet har vunnit laga kraft.

Ärende angående ombildning till Ärende angående arrendators fas­

bostadsrätt m. m}

tighetsförvärv samt ombildning till

bostadsrätt m. m.

16 e 8'

Ansökan i en fråga som avses i

Ansökan i en fråga som avses i

6 5 tredje stycket eller 12 8 tredje 6 8 tredje stycket eller 12 8 Iredje

stycket lagen (1982: 352) om rätt till stycket lagen (1982; 352) om räU till

fastighetsförvärv för ombildning till fastighetsförvärv för ombildning till

bostadsrätt skall vara skriftlig. Den bostadsrätt eller i 6 eller 7 § eller

skall innehålla uppgift om det be- 72 § tredje stycket lagen (1984:000)

rörda huset och dess ägare saml sö- om arrendatorers rätt att förvärva

kandens yrkande och grunderna för arrendestället skall vara skriftlig,

delta.

Ansökningen skall innehålla uppgift

om det berörda huset och dess ägare eUer det berörda arrendestäl­let och dess ägare samt sökandens yrkande och grunderna för delta.

Beslämmelserna i 8 8 andra-femte styckena skall tillämpas i fråga om en sådan ansökan.

Förhandling skall hållas inför nämnden, om det inle är uppenbart att någon förhandling inte behövs. Om en part skall inställa sig personligen, får nämnden förelägga vite. Om sökanden har kallats men inte kommer lill förhandlingen, avskrivs ärendel. Att motparten uteblir hindrar inte alt ärendet avgörs.

17 5 Om anledning därtill förekommer, skall nämnd eller den nämnden för­ordnar besiktiga den fastighet som ärendel rör. Parterna skall beredas tillfälle att närvara vid sådan besiktning. Nämnd får också föranstalta om annan nödvändig utredning.

I ärende som avses i 9 kap. 18

I ärende som avses i 9 kap. 77 a,

eller 21 5 jordabalken skall arten-

18, 21 eller 31 § jordabalken skall

denämnden inhämta yttrande frän

arrendenämnden inhämta yttrande

lantbruksnämnden. I ärende som

från lantbruksnämnden. 50Janfyf/-

avses i 9 kap. 9 5 jordabalken får

rande skall också inhämlas om det

arrendenämnden, om ulredningen

beträffande jordbruksarrende upp­

ger anledning till det, inhämla ytt-

kommer fråga om tillämpning av

 Senasle lydelse 1982: 354. ' Senaste lydelse 1982: 354,

Prop. 1983/84:136

Nuvarande lydelse

rande från lantbruksnämnden om arrendesställels avkastningsför­måga. Hyresnämnd får i ärende som avses i 2 a 5 bostadssanerings­lagen (1973:531) inhämla yttrande från byggnadsnämnden. Yttrande som sagts nu inhämtas från den lantbruksnämnd eller byggnads­nämnd inom vars område faslighe­ten är belägen.

177

Föneslagen lydelse

6 § första stycket 3 lagen (1984:000) om arrendatorers rätt att färvärva arrendestället. I ärende som avses i 9 kap. 9 5 jorda­balken får arrendenämnden, om ul­redningen ger anledning lill del, in­hämla yttrande från lanlbruks­nämnden om arrendeställets av­kastningsförmåga. Hyresnämnd får i ärende som avses i 2 a 5 boslads­saneringslagen (1973:531) inhämla yttrande från byggnadsnämnden. Yttrande som sagts nu inhämtas från den lantbruksnämnd eller byggnadsnämnd inom vars område fastigheten är belägen.

I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 5 hyresförhandlingsla­gen (1978: 304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderiigl, bereda den hyresgästorganisation som ingått den klandrade överenskommelsen lillfäl­le all yttra sig.

Begärs prövning av fråga som avses i 4 8 andra siyckei hyresförhand­lingslagen inträder organisation med vilken förhandlingsordning gäller som medpart till hyresvärden vid handläggningen av ärendel i den delen.

19 a 8

Hyresnämnd får hålla förhör med vittne eller sakkunnig under ed och förhör med part under sannings­försäkran, om part begär det och förhöret är erforderiigl för utred­ningen. Sådant förhör får dock ej hållas, om bevisningen finnes kun­na föras på annat sätt med avsevärt ringare besvär eller kostnad. Om sådanl förhör gäller 36 kap. 1-18 och 20-22 55, 37 kap. I -3 och 5 58 saml 40 kap. 1-10, 12-15 och 19 58 rättegångsbalken i tillämpliga delar.

Nämnd får hålla förhör med vitt­ne eller sakkunnig under ed och för­hör med part under sanningsför­säkran, om part begär det och för­höret är erforderiigl för utredning­en. Sådanl förhör får dock ej hållas, om bevisningen finnes kunna föras på annal sätt med avsevärt ringare besvär eller kostnad. Om sådant förhör gäller 36 kap. 1 -18 och 20-22 58, 37 kap. 1 -3 och 5 88 saml 40 kap. 1-10, 12-15 och 19 88 rätte­gångsbalken i tillämpliga delar.

21 a 8

Vad som 1218 sägs om nämnds beslut gäller i tillämpliga delar hy­resnämnds yttrande enligt 12 a 5.

Angår yttrandet lägenhets mark­nadshyra, skall nämnden i yttran­det utsätta viss tid inom vilken part har att hos nämnden skriftligen el­ler muntligen vid sammanträde an­mäla om han antar den hyra som har angivils i yttrandet. Iakttar part 

12    Riksdagen 1983/84. 1 saml. Nr 136

Vad som 1218 sägs om nämnds beslut gäller i tillämpliga delar nämnds yttrande enligt 12 a 5.

Angår yttrandet lägenhets mark­nadshyra eller arrendeavgift, skall nämnden i yttrandet utsätta viss tid inom vilken part har all hos nämn­den skriftligen eller muntligen vid sammanträde anmäla om han antar den hyra eller den arrendeavgift

Prop. 1983/84:136

Nuvarande lydelse

inte nämndens föreläggande, anses hans slutliga ståndpunkt i tvisten vara den som han angivit innan ytt­randet avgavs.

178

Föreslagen lydelse

som h;ir angivits i yttrandet. Iakttar part inle nämndens loreliiggande, anses hans slutliga ståndpunkt i tvisten vara den som han angivit innan yttrandet avgavs.

Beslut av nämnd äger, sedan lid för klander eller besvär utgått niir talan får föras mot beslutet, rätts­kraft, såvitt därigenom avgjorts frå­ga som avses i 1 S första stycket 2 eller 4 S första stycket 2, 2 a, 3, "> a, 6, 7, 8 eller 9. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom an­sökan om reparalionsfördäggande enligt 12 kap. 16 8 andra stycket eller tillstånd enligt 12 kap. 34-36 eller 40 5 jordabalken eller 30 8 andra stycket bosladsrätlsla­gen (1971:479) eller ansökan om uppskov enligl 12 kap. 59 8 jorda­balken eller ansökan om förbud el­ler medgivande som avses i 2 a 8 bosladssaneringslagen (1973:531) eller yrkande om räll lill förhand­lingsordning enligl 9 8 hyreslor-handlingslagen (1978:304) lämnas Ulan bifall.

Beslut iiv nämnd äger, sedan lid för klander eller besvär utgått när lalan lar föras mol beslutet, rätts­kraft, såvitt därigenom avgjorts frå­ga som avses i 1 5 första stycket 2 eller5 eller 4 8 första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om reparationsloreläg-gande enligt 12 kap. 16 8 andra stycket eller tillstånd enligt 12 kap, 34-36 eller 40 S jordabalken eller 30 8 andra stycket bostadsrältsla-gen (1971:479) eller ansökan om uppskov enligl 12 kap. 59 8 jorda­balken eller ansökan om förbud el­ler medgivande som avses i 2 a 8 bosladssaneringslagen 11973:531) eller yrkande om rätt lill förhand­lingsordning enligt 9 S hyresför­handlingslagen (1978:304) lämnas Ulan bifall.

23 8' Om fullföljd av talan mol hyresnämndens beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller hyresförhandlingslagen (1978:304) eller i ärende an­gående bostadsrätt, bostadssanering eller särskild förvaltning eller i ärende enligl lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., enligt bostadsanvisningslagen (1980:94) eller lagen 11982: 352) om rätt till faslig­helsförvärv för ombildning till bostadsrätt finns bestämmelser i 12 kap. 70 8 jordabalken, 31 8 hyresförvallningslagen, 76 8 bosladsrätlslagen (1971:479), 21 8 bostadssaneringslagen (1973:531), 34 8 bostadsförvali-ningslagen (1977:792), 25 8 lagen om förvärv av hyresfastighet m. m., 14 S bostadsanvisningslagen samt 15 8 lagen om rätt till faslighelsförvärv för ombildning lill bosladsräll.

Mot hyresnämnds yttrande enligt 12 a 8 får lalan ej föras.

Mol beslut av hyresnämnd får ta­lan föras särskUt, om nämnden

Hyresnämnds yttrande enligt 12 a  jörsla stycket får inte över­klagas.

Beslut av hyresnämnd får över­klagas genom besvär hos bostads­domstolen, om nämnden

* Senaste lydelse 1982:354. ' Senasle lydelse 1982:354.

Prop. 1983/84:136

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

179

1. avvisat ansökan som avses 18, 11, 14-16, 16 a, 16 c, 16 d eller 16 e 8,

2.

avskrivit ärende enligl 8-10, 15 a, 16, 16 a, 16 c, 16 d eller 16 e 8, dock ej när ärendet kan återupptagas,

3.

förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendel,

4.

utdömt vite eller annan påföljd för underlålenhet att iaktta föreläg­gande eller ådömt straff för förseelse i förfärandet,

5.

utlåtit sig i aniial fall än som avses i 3 i fråga som gäller allmän rättshjälp.

Besvärshandlingen skall ges in till bostadsdomstolen inom tre vec­kor från den dag beslutet medde­lades.

Särskild talan föres genom be­svär hos bostadsdomstolen inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Besvärshundlingen skall inges till domstolen.

23 a 8 Om räll för part atl klandra beslut av arrendenämnd i arrendetvist finns bestämmelser i 8 kap. 31 8 jordabalken och  16 8 lagen (1957:390) om fiskearrenden.

Mot arrendenämnds beslut ijrå-ga som avses i 23 8 andra stycket får talan föras särskilt genom be­svär hos fastighetsdomstolen.

Besvärshandlingen skall inges till den fastighetsdomstol som avses i 8 kap. 32 8 jordabalken och 17 5 la­gen (1957:390) om fiskearrenden inom tre veckor från den dag beslu­tet meddelades. Finnes besvärsia-lan ej vara fullföljd på föreskrivet sätt eller inom rätt tid, skall den avvisas av fastighetsdomstolen. Har besvärsinlaga inkommit till arrendenämnden före besvärsti­dens ulgång, skall den omständig­heten atl inlagan inkommit lill fas­tighetsdomstolen försl därefter ej föranleda all den avvisas. I övrigl äger 52 kap. 3 och 5-12 85 rätte­gångsbalken motsvarande tillämp­ning. Bestämmelse som avser hov­rätt gäller därvid i slällel för fastig­hetsdomstolen. A/o/fastighetsdom-. stolens beslut med anledning av be­svär i fråga som avses i 23 8 andra

Arrendenämndens yttrande en­ligl 12 a § andra stycket får inte överklagas. Nämndens beslui i så­dana Jrågor som avses i 23 8 tredje stycket får överklagas genom be­svär hos fastighetsdomstolen. Det­samma gäller nämndens beslut en­Ugt lagen (1984:000) om arrendato­rers rätt att förvärva arrendestäl­let.

Besvärshandlingen skall inges till den fastighetsdomstol som avses i 8 kap. 32 5 jordabalken och 17 8 la­gen om fiskearrenden inom tre vec­kor från den dag beslutet medde­lades. Finnes bevärstalan ej vara fullföljd på föreskrivet säll eller inom rätt tid, skall den avvisas av fastighetsdomstolen. Har besvärs­inlaga inkommit lill arrendenämn­den före besvärstidens utgång, skall den omständigheten att inlagan in­kommit till fastighetsdomstolen först därefter ej föranleda att den avvisas. I övrigt äger 52 kap. 3 och 5-12 85 rättegångsbalken motsva­rande tillämpning. Beslämmelse som avser hovrätt gäller därvid i slället fastighetsdomstolen. Fas­tighetsdomstolens beslut med an­ledning av besvär i fråga som avses i andra stycket tredje meningen el-

Prop. 1983/84:136

180

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

siyckei I -3 lar talan ej föras.

ler i 23 S iredje stycket 1 -3 får inle

överklagas.

Denna lag träder i kraft den I januari 1985. De nya beslämmelserna gäller även i fråga om arrendeavtal som har ingålls före ikraftlrädandet. Har avlalel sagls upp dessförinnan, tillämpas dock fortfarande 8, 12 a och 21 a 88 i dess äldre lydelse.

4    Förslag till

Lag om ändring i lagen (1957:: 390) om fiskearrenden

Härigenom föreskrivs atl 1, 4, 5, 8, 16 och 18 88 lagen (1957:390) om fiskearrenden' skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

If-

I fråga om avlal. varigenom någon mot vederlag upplåter fiskerätt åt annan, skall, ulöver vad som belräffande nyttjanderätt i allmänhel följer av 7 kap. jordabalken, gälla vad nedan i denna lag sägs, därest upplåtelsens ändamål är yrkesfiske eller ock annal fiske av väsenllig betydelse för arrendatorns försörjning.

Har rätt lill fiske, i samband med jordbruksarrende eller eljest, upplåtits genom avtal som huvudsakligen har annat ändamål än i första stycket sägs, äger denna lag ej lillämpning. Lagen är ej tillämplig på sådan upplåtelse av rätt lill fiske som avses i kapitel 5 artikel 6 eller 7 i gränsälvsöverenskom-melsen den 16 september 1971 mellan Sverige och Finland.

Förbehåll som strider mol bestämmelse i denna lag är utan verkan mot arrendatorn eller den som har rätt all iräda i hans ställe, om ej annat anges.

I de fall då enligt vad därom är

I de fall då enligt vad därom är

föreskrivet arrendenämndens god- föreskrivet arrendenämndens godr kännande fordras för giltighet av kännande fordras för giltighet av förbehåll som nyss nämnts eller an- förbehåll som nyss nämnts eller an­nal avtalsvillkor, får godkännande nat avtalsvillkor, får godkännande sökas endasl om della angivits i av- sökas endast om detta angivits i av­talet. Avslår nämnden Jramsiäll- talet. Ansökan jår inte prövas om ning om godkännande, föifaller av- den kommer in till arreiidenämitdeii talet, om é7 annal överenskommits.      senare än en månad efter det alt

avtalet ingicks. Leder en prövning till att godkännande vägras, för­faller avtalet, om inte något annal har överenskommits.

4 8

Vid arrende för viss lid skall upp-

Vid arrende för viss tid skall upp-

sägning alltid  ske för alt avlalel     sägning alltid  ske för alt avtalet

' Lagen omlryckl 1970: 1018. - Senaste lydelse 1971:855.

Prop. 1983/84:136

Nuvarande Ivdelse

Föreslagen lydelse

skall upphöra atl gälla vid arrende- skall upphöra atl gälla vid arrende-

lidens ulgång. Uppsägningen skall tidens utgång. Vill fastighetens

ske senasl ett år före arrendetidens ägare eller arrendalorn att airen-

utgång.

devillkoren ändras, skall han med-

dela motparten della i den ordning som gäller for uppsägning. Upp­sägning och begäran om villkors­ändring skall ske senasl ett år före arrendetidens ulgång.

Om avtalet ej uppsäges inom rätt lid, anses del förlängt på fem år.

Om avtalet inte sägs upp inom rätt tid, anses del föriängl på fem år eller, om begäran om vUlkorsänd­ring har gjorts, på den tid och de villkor i övi-igl som besläms enligl 5 § andra slyckct.

Förbehåll som strider mot första eller andra stycket gäller mol arrenda­torn, om det godkänls av arrendenämnden. Förbehåll om längre tid för förlängning av avlalel än som anges i andra stycket gäller utan sådant godkännande.

I fråga om liden för upphörande av arrendeavtal vid frånträde av avtalet på grund av förverkande eller av annan orsak och sättet för uppsägning äga 8 kap. 4 S första och andra styckena samt 8 8 jordabalken motsvarande tillämpning. Hänvisningen i 8 kap. 4 8 första stycket jordabalken till 25 8 samma kapitel skall därvid lillämpas på 13 S andra stycket denna lag.

5 8'

Om faslighetens ägare sagt upp arrendeavtalet, har arrendatorn rätt till förlängning av detta, utom när

Om fastighetens ägare uppsagt arrendeavtalet eller om arrenda­torn uppsagt avtalet enligt 4 § och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor, har arrendalorn rätt lill föriängning av avtalet, utom när

1. arrenderätten är förverkad.

1.    arrenderätten är förverkad

utan alt likväl fastighetens ägare

uppsagt avtalet all upphöra på

grund härav,

2.

arrendalorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att arrendeavtalet skäligen icke bör förlängas,

3.

fastighetens ägare gör sannolikt, att han själv, hans make eller av­komling skall bruka fisket, och det ej är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör,

4.

fastighetens ägare i annat fall har befogad anledning all upplösa arrendeförhållandet.

I fråga om föriängning av arren­deavtal äga 9 kap. 8 8 andra siyckei och 9 a-13 88 saml 10 kap. 6 8      jordabalken      motsvarande

I fråga om förlängning av arten­deavtal och om villkorstvisl tilläm­pas 9 kap. 8 8 andra stycket och 9 a- 13 85 saml 10 kap. 6 5 jorda-

' Senaste Ivdelse 1979:372.

Prop. 1983/84:136

Nuvarande lydelse

tillämpning. Hänvisningarna till 9 kap. 9 .? jordabalken skall dock i slällel avse 10 kap. 6 8 samma balk.

Första och andra styckena gälla ej. om arrendeavtalet icke träffats för viss lid eller om arrendeförhål­landet upphör på den grund atl ar­renderätten är förverkad.

182

Föreslagen lydelse

balken. Hänvisningarna till 9 kap..? och 9 §§ jordabalken skall dock i stället avse 4 § denna lag respekti­ve 10 kap. 6 jordabalken.

Första och andra styckena gäller ej, om arrendeavtalet inte träffals för viss tid eller om jordägaren sä­ger upp arrendeavtalet på den grund att arrenderätten är förver­kad, dock inte om i uppsägningen anges alt den sker till arrendetidens utgång.

Förbehåll alt arrenderätten icke skall vara förenad med rätt lill förläng­ning gäller mol arrendalorn, om del godkänls av arrendenämnden.

88 Arrendeavgiften skall bestämmas i pengar. Har avtal träffals i slrid med vad som sagts nu, ska|l arrendeavgiften ulgå med belopp, som är skäligt med hänsyn främst lill parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades. Är ej tid uts.atl för eriäggande av avgiften, skall den erläggas sist tre månader före varje arrendeårs utgång.

Vad i 8 kap. 9-11 88 och 9 kap.

Föreskrifterna i 8 kap. 9-11 88

36-39 §§ jordabalken  är stadgat     jordabalken om nedsättning av ar-

rendeavgift, skadestånd och räll fill uppsägning tillämpas också i fråga om fiskearrende. Arrendalorn har också räll till skälig nedsättning av arrendeavgiften, om fisket, utan hans vållande, på grund av fiskpesl. vallenförorening eller annan sådan händelse i hög grad försämrats.

om nedsättning av arrendeavgift, skadestånd, rätt till uppsägning och arbetsavtal skall äga motsvarande tillämpning i fråga om fiskearrende. Arrendatorn äger ock räll till skiilig nedsättning av arrendeavgiften, om fisket, utan hans vållande, på grund av fiskpesl, vallenförorening eller annan sådan händelse i hög grad försämrats.

Har artendalorn före förfallodagen påkallat nedsällning av arrendeavgif­ten i fall då det kan komma i fråga, skall han anses hava guldii den i rätt tid, därest han inom en månad efter del avgifien blivit slutligen bestämd erlägger vad som brisler.

16 8"

Om part ej godtager arrende­nämnds beslut i fråga om föriäng­ning av artendeavtal eller faststäl­lande av villkoren för sådan för­längning, får parten klandra beslu­tet genom att väcka talan mol den andra parten inom två månader från den dag beslutet meddelades. Klandras icke beslutet inom denna

Om en pari inte godtar arrende­nämnds beslut i fråga om föriäng­ning av arrendeavtal eller faststäl­lande av Villkoren för sådan för­längning eller uppskov med av­träde, får parten klandra beslutet genom att väcka talan mol den and­ra parlen inom två månader från den    dag    beslutet    meddelades.

 Senaste lydelse 1973: 193.

Prop. 1983/84:136

183

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

tid. är parts rätt till talan förlorad.    .    Klandras inte beslutet inom denna

lid, är parts riitt till ttilan förlorad.

Ariendenämnds beslut i iirende enligt 3-6 S får ej klandras.

18 8

Talan får ej föras mol faslighels-

Fastighetsdomstolens dom i frå-

domslols dom i fråga om faslstäl- ga om fastställande av arrcndevill-

hinde av arrendevillkor i fall som kor i fiill som avses i 5 S Jår inle

avses i 5 S och ej heller mol hov- överklagas. Detsamma gäller hov­

rätts dom i fråga om föriängning av rättens dom i fråga om förlängning

arrendeavtal eller fastställande av av arrendeavtal eller fiislställande

arrendevillkor i fall som nyss angi- tiv tirrendevillkor i fall som nyss an-

vits,

givits ('//('/ i fråga om uppskov med

avträde.

1.

Denna lag träder i kraft den I januari 1985.

2.

En tvist, som har anhängiggjorts vid domstol eller arrendenämnd före ikraftträdandet, skall prövas enligl iildre bestämmelser.

3.

Om ett avtal har sagts upp före ikrafttriidandet. skall äldre bestäm­melser om uppsägning och hänskjutande av tvist lill arrendenämnd tilläm­pas.

4.

De iildre bestämmelserna om arbetsavtal i samband med arrende gäller fram till den tidpunkt lill vilken fastighetens ägare tidigast kan säga upp avtalet genom uppsiigning efter ikraftträdandet.

5.

Om ett avtal som har ingåtts före ikraftträdandet innehåller villkor som fordrar arrendenämndens godkännande, skall den i 1 8 fjärde stycket föreskrivna liden räknas från utgången av år 1984.

Prop. 1983/84:136

184

Utdrag

LAGRÅDET

PROTOKOLL

vid sammanlräde 1984-03-06

Närvarande: f.d. regeringsrådet[REDACTED_EFTERNAMN], regeringsrådet Mueller. justi­tierådel Jermsten.

Enligl protokoll vid regeringssammanlräde den 24 november 1983 har regeringen på hemställan av slalsrådel och chefen för juslitiedeparlemen­let Wickbom beslutat inhämla lagrådels yttrande över förslag lill

1.

lagom ändring i jordabalken,

2.

lag om arrendatorers rätt act förvärva arrendestället,

3.

lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres­nämnder,

4.

lag om ändring i lagen (1957: 390) om fiskearrenden.

Förslagen har inför lagrådet föredragils av hovrättsassessorn Lars An­dersson.

Förslagen föranleder följande ytlranden.

Lagen om ändring i jordabalken

Lagrådet: 9 kap. 2 8

Genom ändringen i andra stycket kommer arrendeliden vid gårdsarren­den med kommun som jordägare all i princip omfatta minst fem år liksom vid andra gårdsarrenden. I fråga om avtal som ingåtts före ikraftträdandet skall dock enligt p. 4 av övergångsbestämmelserna gälla äldre bestämmel­ser fram fill den lidpunkt till vilken jordägaren tidigast kan säga upp avtalet efter ikraftträdandet. Det må här anmärkas atl om ingen av parterna lill sådan lidpunkt säger upp ell avtal med kortare arrendetid än fem år eller begär villkorsändring, förlängningen av avtalet enligt 9 kap. 3 S andra stycket lorde komma atl avse samma tid som gällde för del löpande avtalet.

9 kap. 10 8

Paragrafen innehåller regler för den ordning, som i fortsätlningen skall gälla för hänskjutande av föriängnings- eller villkorstvisier lill arrende­nämnden. Därvid behandlas i första stycket del fall all jordägaren sagt upp avlalel. Huvudregeln skall dä enligt första meningen vara att tvisten skall hänskjutas senasl två månader från den dag då uppsägning senasl kunnat ske eller, om uppsägningslid inte är föreskriven, från uppsägningsdagen. Enligt andra meningen skall dock gälla del undanlaget all en uppsägning enligl 3 8 - dvs. en uppsägning lill arrendetidens utgång - skall medföra

Prop. 1983/84:136

185

"samma rätt all hänskjula en villkorstvist som en begäran om villkorsänd­ring"". Frågan om ordningen för hänskjutande av en begäran om villkors­ändring behandlas i paragrafens andra stycke.

Enligl lagrådets mening skulle den avsedda innebörden av första styc­kels andra mening komma lill ett tydligare uttryck om meningen formule­ras på följande sätt: "Rör tvisten endasl villkoren för en ny arrendeperiod får tvisten dock hänskjutas inom den tid som anges i andra stycket." Lagrådet föreslår en sådan ulformning av lagtexten.

Biträdes vad lagrådet sålunda förordat bör vissa redaktionella jämkning­ar vidtagas beträffande förslagel lill lagtext i 10 kap. 6 a 5 jordabalken och 5 5 lagen om fiskearrenden. Föreskriften i nämnda lagrum att hänvisningen lill 9 kap. 3 5 jordabalken i slället skall avse vissl annal lagrum behövs dä inle.

9 kap. 12 8

Förslagen belräffande förevarande paragraf innefattar följdändringar i anledning av det nya förfarandet vid förlängnings- och villkorstvister. Beträffande första stycket föreslår lagrådet, för atl innehållet skall komma till bättre språkligt uttryck, att stycket formuleras på följande säll: '"Ogil­las jordägarens lalan om alt arrendeavtalet skall upphöra att gälla skall villkoren för del fortsatta arrendet fastställas enligl 9 8. Delsamma gäller vid avgörande av en villkorstvisl som hänskjutits till arrendenämnden.'"

9 kap. 15 8

I den allmänna motiveringen konslaleras all gällande bestämmelser i denna paragraf bl.a. innebär att en arrendator inte är skyldig atl sälla i slånd jordbruksmark som var vanhävdad redan när han tillträdde arrende­stället. En följd av denna ordning anges vara atl jordägaren "inte kan fä till stånd ett förverkande av arrenderätten även om arrendalorn underlåler atl efterkomma ett föreläggande enligt lagen om skölsel av jordbruksmark atl sälta den vanhävdade marken i stånd"".

Vad detta uttalande försl angår nuvarande förhållanden så måsle enligl lagrådels mening förutsättas, all förverkande av arrende i angiven situa­tion kan komma i fråga endast i fall då arrendeavtalet direkt ålägger arrendalorn alt sälla viss vanhävdad mark i slånd. Åsidosätter arrendatorn en sådan skyldighet synes väl en lillämpning av beslämmelserna i 8 kap. 23 8 första stycket 2 eller 6 kunna leda till alt arrenderätten förklaras förverkad. Däremoi torde bestämmelserna om förverkande på grund av vanvård (8 kap. 23 8 första siyckei 3) inle kunna åberopas i sådanl fall.

Med avseende även på tiden efter att de föreslagna ändringarna har trätt i kraft bör vidare framhållas, atl arrendeavtalets innehåll angående ansva­ret för eller skyldigheter belräffande vanhävdad mark kan få betydelse inle bara för möjligheterna all åberopa viss förverkandegrund ulan också när del gäller för lanlbruksnämnden atl bestämma om ett föreläggande enligl

Prop. 1983/84:136

186

lagen om skölsel av jordbruksmark skall riktas mot arrendatorn eller

jordägaren (9 8 nämnda lag).

,

9 kap. 17 a 8

Enligt lagrådets uppfattning skulle paragrafen vinna i överskädlighet om tredje siyckei i förslagel - som reglerar arrendatorns rätt att ulföra ett byggnadsarbete om inte jordägaren fullgör den honom enligt första siyckei åvilande skyldigheten i detta hänseende placeras i omedelbar anslulning till första stycket, med vilket det systematiskt hör nära samman, och all lill följd härav remissförslagels andra stycke flyttas ner till ell Iredje stycke. Godtas detta synes vidare regeln om arrendatorns nämnda rätt lämpligen böra, i överensstämmelse med motsvarande föreskrift i 18 8. utformas så alt rätten görs beroende av att jordägaren inte inom skälig tid "efler anmaning" utför del arbele som åligger honom.

Biträdes lagrådets förslag att andra och Iredje styckena får byla plals bör lydelsen av 9 kap. 22 8 jämkas så alt-hänvisningen till 17 a 8 tredje stycket i stället får avse andra stycket.

9 kap. 22 8

Här hänvisas till vad lagrådet anförl under 9 kap. 17 a 8.

9 kap. 31 8

Denna paragraf innehåller bestämmelser om arrendators rätt alt överlåta arrendet. De föreslagna ändringarna innebär alt denna rätt utvidgas. Det skall därvid vara fråga om överlåtelse av ett bärkraftigt jordbruksföretag lill make eller avkomling. 1 sådanl fall kan arrendenämnden lämna tillstånd lill överlåtelsen. Tillstånd skall lämnas om inte jordägaren har befogad anledning all motsätta sig överlåtelsen.

I den allmänna motiveringen lämnas en närmare redogörelse för vilka omständigheter som bör beaklas vid arrendenämndens prövning av nu aktuella tillståndsärenden. Såvitt gäller bl.a. fall då jordägaren åberopar att han själv vill bruka arrendestället anförs sammanfattningsvis att det därvid blir fråga om överväganden som i slor ulsträckning påminner om de överväganden som skall göras i s.k. självinträdesfall enligl 9 kap. 8 8 första stycket 3. Efler hänvisning lill vissa uttalanden under förarbetena lill nämnda bestämmelse konslaleras all del alltså främst gäller en bedömning av de sociala skäl som lalar för och emot en överlåtelse. Däruiöver tilläggs följande; "Även jordbrukspolitiska hänsyn bör dock kimna las".

Sistnämnda påslående saknar motsvarighet bland de uttalanden som gjordes vid tillkomsten av nuvarande bestämmelser i 9 kap. 8 5 första stycket 3. Enligt lagrådets mening kan det vid sådanl förhållande starkt ifrågasättas om jordbrukspolitiska skäl skall få inverka på den avvägning mellan enskilda parters intressen som det även i förevarande fall egentligen avses bli fråca om.

Prop. 1983/84:136

187

lOkap. 6a8

Biträdes vad lagrådet förordat beträffande utformningen av 9 kap. 10 8 erfordas viss jämkning av den föreslagna lydelsen av förevarande paragraf. Om detta hänvisas till vad lagrådet anfört under 9 kap. 10 8.

Övergångsbestämmelserna

Enligl p. 2 skall en tvist, som har anhängiggjorls vid domstol eller arrendenämnd före ikraftträdandet, prövas enligl äldre bestämmelser. Re­geln torde få belydelse endast för de nya lagrummen i 9 kap. 12 a 8 och 11 kap. 6 b 8. vilka alltså inle skall tillämpas i sådana tvister. Med hänsyn till att nägon motsvarighet till de nämnda lagrummen inte finns i gällande rätt synes del naturiigasl alt övergångsregeln i förevarande punkl i stället utformas sä alt däri anges all ifrågavarande lagrum inle skall lillämpas i en tvist av del slag. varom här är fråga.

Enligl de nya beslämmelserna i 9 kap. 12 b S har arrendatorn rätt att säga upp arrendet viss lid efter det alt en förlängnings- eller villkorstvisl avgjorts, och arrendenämnden kan i sådanl fall medge uppskov med avträ­det. Denna praragraf synes inle böra gälla om uppsägning har skett före lagens ikraftträdande, i vilkel fall enligl p. 3 av övergångsbestämmelserna äldre regler om förfarandel skall gälla. Lagrummen i andra meningen av nämnda punkl i övergångsbestämmelserna synes därför böra komplelleras med 9 kap. 12 b 8.

Lagen om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället

Allmänt

Lagrådet:

Enligt förslagel införs en företrädesrätt för vissa arrendatorer att förvär­va sina arrendeställen. Enligl lagstiftning år 1943 förelåg tidigare en för­köpsrätl för innehavare av vissa s.k. sociala arrenden, men denna räll upphävdes vid tillkomsten av jordabalken. Förslaget har motsvarighet i ell förslag, som framlagts av arrendelagskommittén i dess betänkande Arren­derätt 2 (SOU 1981:80). Det remitterade förslagel avviker emellertid från kommitléförslaget bl. a. genom all företrädesrätten avses omfatta inte bara gårdsarrenden utan även bostadsarrenden men främst genom all för försla­gel valls en hell annan lagteknisk lösning. Medan sålunda den av kommil­lén förordade ordningen förulsalle en ingående medverkan från lantbruks­nämndernas sida har det remitterade förslagel i slället utformats efter förebild av lagen (1982; 352) om räll lill faslighelsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Denna lösning har måhända den fördelen att tillvägagångssäl­tel ler sig mindre komplicerat och mindre ingripande för den enskilde än den ordning som föreslogs av kommittén. Det måste emellertid också framhållas all del redan vid tillkomsten av 1982 års lag konstaterades alt denna i vissa hänseenden gav upphov lill betänkligheter av såväl principiell

Prop. 1983/84:136

188

som prakfiskt natur (se prop. 1981/82: 169 s. 93-101). När del gäller all överföra beslämmelserna enligt 1982 ärs lag till de förhållanden som råder beträffande arrenden uppkommer dessutom vissa ylleriigare komplikatio-. ner. Ett arrenderat område, till vilkel förvärvsrätl föreligger enligt lagför­slaget, kan sålunda ofta utgöra endast en del av en regislerenhel och del är därför inle alllid säkert atl arrendestället kan brytas ut fill en frislående fastighet; fråga uppkommer då om arrendatorns rätt skall omfatta något annal och mera än arrendestället. Del kan också bli aktuellt med flera arrendatorer på samma fastighet. Svårigheler, som inle föreligger vid 1982 års lag, uppstår också genom att reglerna i jordförvärvslagen måsle beak­las i erforderlig omfallning.

De avvikelser från uppbyggnaden av 1982 års lag som behövs av dessa och andra skäl har enligt lagrådels mening inle i alla hänseenden kommil till ell tillfredsställande uttryck i den föreslagna lagtexten. Lagrådet föror­dar därför i del följande vissa jämkningar och kompletteringar av denna.

Del må här vidare framhållas alt den nu föreslagna lagen, som således från leknisk synpunkt helt avviker från vad kommittén förordade, inle Varil föremål för remissförfarande bland myndigheter och organisationer. Della har i viss mån begränsat lagrådets möjlighel alt bedöma förslagel.

48

Lagrådet-Paragrafen innehåller bl. a. bestämmelser om hur länge en i faslighelsbo­ken aniecknad intresseanmälan blir gällande (första stycket) samt an­gående den tidigaste fidpunkt då samme arrendator kan få en ny sådan anmälan aniecknad (andra stycket).

I specialmoliveringen till första siyckei hänvisas särskill lill de i 20 kap. 68 5 jordabalken angivna förutsättningar under vilka en lagfartsansökan skall avslås. Denna hänvisning kan leda till den felaktiga slutsatsen atl förekomsten av en intresseanmälan får lill följd alt en lagfartsansökan frän annan än arrendalorn i regel skpill avslås. Så är emellertid inte fallet. Om del inte blir helt klarlagt antingen all lagfart kan meddelas eller atl alla föreliggande möjligheter lill undanlags- eller lillslåndsbeslul från arrende­nämnden enligt 6, 7 eller 12 88 är uttömda föreligger i stället en sådan situation som enligt föreskriften i 20 kap. 78 11 jordabalken skall leda lill alt en lagfarlsansökan förklaras vilande.

58 Lagrådet

Första stycket innehåller den grundläggande regeln alt jordägaren inte har rätt att överlåta fasl egendom, för vilkel gäller en intresseanmälan, utan all arrendalorn har erbjudits att förvärva egendomen. Av lagtextens ulformning kan man få uppfattningen all förbudet upphör så snart ett erbjudande (hembud) gjorts. Så är emellertid inle förhållandel. Även om

Prop. 1983/84:136

189

en hembud inte leder till ett bestående förvärv - antingen del beror på all hembudet inte antagits eller all det visserligen antagits men förvärvet blivit ogiltigt på grund av all erforderlig fastighetsbildning inle kunnal ske eller tillstånd till förvärvet inle lämnats enligl jordförvärvslagen - föreligger sålunda, enligl vad som framgår av 7 och 12 88, alltjämt förbud mot överlåtelse i vissa fall eller förbud mot överlåtelse på vissa villkor. Nu angivna inskränkningar är av så väsenllig belydelse för innebörden av den föreslagna regleringen i lagen atl hänvisning lill inskränkningarna bör göras redan här. Lagrådet förordar därtor atl paragrafen komplelleras med en beslämmelse all, om hembud inle leder lill beslående förvärv, hinder för överlåtelse därefter inte föreligger om ej annat följer av 7 eller 12 8.

Av vad som anförts i remissprotokollel framgår alt överiålelseförbudet i första siyckei är begränsat till del arrenderade områdel; lagen hindrar således inte alt jordägaren överlåter sådan del av sin fastighet, som inte berör arrendeområdet. Del framgår vidare all hembudsskyldigheten i prin­cip avser endast det arrenderade områdel. Nu nämnda förhållanden synes böra komma lill klarare ullryck i lagtexten, förslagsvis genom all vad som inte får överlåtas beskrivs som "ett arrendeställe" och alt vad arrendalorn skall hembjudas betecknas som "arrendestället".

Av motiven framgår vidare all även en överiålelse av en andel av en fiistighel omfattas av förbudet i första stycket. Det torde vara avsett all detta skall täckas av formuleringen att egendomen inte får överlåtas "helt eller delvis" (jfr prop. 1981/82: 169 s. 98). 1 nu förevarande sammanhang torde det nyss citerade uttrycket emellertid främsl föra tanken lill överiå­lelse av ett vissl begränsat område av arrendestället. I tydlighetens intres­se synes första stycket diirför böra kompletteras med en uttrycklig bestäm­melse att överiålelseförbudet även avser andel av fasligheten.

Andra siyckei upptar vissa undtmtag från hembudsskyldigheten. 1 6 8 anges ytterligare fall, då hembud inte behövs, därvid dock prövning skall ske av arrendenämnden. Det synes naturligt alt undantagen fiån hem­budsskyldigheten samlas i en och samma paragraf. Lagrådet förordar därför att bestämmelserna i andra stycket av förevarande paragraf förs över till 6S och där får bilda första stycket.

Sammanfaitningsvis förordar lagrådet att 5 5 utformas förslagsvis sålun­da:

"Om annat inte följer av 68 låren arrendeställe, för vilket en intressean­mälan gäller, inte överlåtas helt eller till viss del genom köp eller byte utan alt den arrendator som gjort intresseanmälan har erbjudits all förvärva arrendeslällel. Ett sådant erbjudande kallas hembud.

Första stycket avser även överlåtelse av andel i en fastighet, i vilkel arrendestället ingår.

Har hembud gjorts men har bestående förvärv enligl denna lag inte kommil lill stånd i enlighel med hembudel, föreligger ej hinder enligl första stycket för överiålelse under ålersloden av den tid som samma iniressean-

Prop. 1983/84:136

190

mälan gäller, om inle annal följer av 7 eller 12 8. Jordägaren är dock oförhindrad atl i stället göra ett nytl hembud."

Lagrådet vill slutligen i detta sammanhang anföra följande.

Av specialmoliveringen framgår all något hembud inte behöver göras sedan arrenderätten upphört för den som en antecknad intresseanmälan gäller. Denna princip lillämpas även vid dödsfall. Enligl vad som anförts under 2 5 är avsikten således atl i fall då en arrendators dödsbo önskar få samma möjlighel alt förvärva airendeslällel som den avlidne tillförsäkrat sig så måsle dödsboet göra en ny, egen intresseanmälan.

Med lanke särskill på de sociala hänsyn som ligger bakom den föreslag­na lagen finns det enligl lagrådets mening anledning notera, alt den av­sedda ordningen i åtskilliga fall sannolikt kommer all ge upphov lill kortare eller längre "hembudsfria" intervaller, vilka skulle kunna utnyttjas för alt kringgå lagens syften. Det må i sammanhanget erinras om att ett dödsbo enligt 9 kap. 5 8 jordabalken i regel har en frist pä sex månader för att avgöra om ell arrendeavtal skall sägas upp.

68

Lagrådet (Paulsson, Jermsten):

Enligt första stycket 3 i försla.gei behövs inle hembud bl. a. om ert'order-1ig fastighelsbildning inte kan komma lill slånd. Prövningen härav ankom­mer på arrendenämnden. Eftersom hembud i princip avser endasl själva arrendestället skulle en formell tillämpning av bestämmelsen ofta komma alt leda till alt jordägaren befrias från sin hembudsskyldighet när arrende­stället omfattar endast ett begränsat område av en registerfastighet. Av vad som framgår av molivuttalandena är en sådan tillämpning emellertid inte avsedd, och den skulle också slå i direkl slrid med de tankegångar, som ligger bakom regeln i 7 8 om skyldighel i vissa fall att lämna nytt hembud när ett förvärv blivit ogiltigt lill följd av all erforderlig fastighets­bildning inte kunnat ske. Lagtexten måsle därför i detta hänseende kom­pletteras med en bestämmelse som nära anknyter till de villkor som enligt 7S skall gälla rörande skyldigheten alt avge nytt hembud i den nyss berörda situationen. Här må hänvisas lill vad lagrådet i denna del anför vid 78.

Lagrådet har vid 5 S förordai att andra stycket av nämnda paragraf förs över till 6 8 och där bildar första stycket.

På grund av del anförda och då i övrigt vissa redaktionella jämkningar i lagtexten synes önskvärda föreslår lagrådet- med beaklande av sina för­slag rörande 78 - att 68 utformas enligt följande.

""En överlåtelse-- om samäganderäll.

Hembud behövs inle heller

1.

om arrendet inte är förenat med rätt till förlängning,

2.

om det med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och en annan förvärvare än arrendatorn eller villkoren för eller omsländighelerna vid en

Prop. 1983/84:136

191

sådan överiålelse skulle vara oskäligt atl arrendalorn får ulöva förvärsrält enligt denna lag.

3.

om del är uppenbart att. arrendatorn skulle vägras förvärvstillstånd enligl jordförvärvslagen (1979:230),

4.

om del är uppenbart alt ertbrderlig fastighetsbildning inte kan komma lill stånd.

Frågan om hembud behövs enligl andra siyckei prövas av arrendenämn­den på begäran av jordägaren. Bedömer arrendenämnden, i fall som avses i andra stycket 4, all eri"orderlig fastighetsbildning inte kan komma lill slånd vid överlåtelse av enbart arrendeslällel får jordägaren ändå inle befrias från hembudsskyldigheten om en överiålelse lill arrendatorn skäligen bör kunna omfatta så myckel av jordägarens fasla egendom, innefattande arrendestället eller huvuddelen därav, som behövs föran beslämmelserna i faslighelsbildningslagen inte skall medföra hinder för en giltigt förvärv."

Regeringsrådet Mueller är av skiljaklig mening; se vid 7 8.

7 5

Lagrådet (Pautsson, Jermsten):

Denna paragraf, som saknar förebild i 1982 års lag, innehåller bestäm­melserom de fall då "nytl hembud" behövs. En utgångspunkt är därvid att det skall vara fråga om fall då ett gjort hembud har antagits av arrendatorn men förvärvet ändå har blivit ogiltigt. Förulom vissa fall där ogiltigheien haft sin grund i beslämmelserna i 4 kap. 7 S jordabalken (angående köp av vissl område av fastighet) avses emellertid endast fall då begärt förvärvs-tillstånd enligt jordförvärvslagen (1979:230) eller lagen (1982:618) om ut­ländska förvärv av fast egendom m.m. har vägrats på grund av piiskon-irollregeln i 4 8 första siyckei 1 i förstnämnda lag. Av den föreslagna paragrafen förutsätts således motsättningsvis framgå att när ett antaget hembud i annal fall på grund av vägrat förviirvstillstånd inte lett till ett giltigt förvärv så föreligger inte längre någol hinder enligt lagen mot en överlåtelse till annan än arrendatorn.

Vad särskilt gäller fall då förvärvet a\' ett arrendeställe blivit ogiltigt enligl 4 kap. 7 S jordabalken därför att erforderlig fastighetsbildning inte kunnal ske i överensslämmelse med förvärvet innebär förslaget au "för­nyat hembud" endast behövs om det med hänsyn till jordägarens möjlighe­ler atl göra en överlåtelse som är giltig enligt nämnda lagrum "är oskäligt mot arrendatorn an hembudsskyldigheten upphör".

1 specialmoliveringen anförs bl.a. au avsikten med den nu redovisade regeln är atl på indirekl sätt främja en överenskommelse om sådana juste­ringar som är nödvändiga av bl.a. fastighetsbildningsskäl för att arrende­stället skall kunna överlåtas. Av vad som vidare anförs framgår att det därvid visseriigen förutsätts åligga jordägaren an på ett positivt sätt med­verka till en lämplig lösning men att han givetvis inte skall vara skyldig all

Prop. 1983/84:136

192

efterge sina egna intressen. Beträffande omfattningen av de justeringar som skall kunna komma ifråga konslaleras alt del normalt inte kan krävas alt jordägaren erbjuder arrendatorn att förvärva "några mera betydande" markarealer men all del i vissa fall dock kan vara rimligt all den som arrenderar en fastighets jordbruksmark också erbjuds all förvärva dess skogsmark. I ett annat uttalande: anges emellertid att ett nytl hembud även i nu.berörda fall formellt fortfarande skall gälla bara arrendestället.

Del är enligt lagrådets menin.» troligt all ett gårdsarrende ofta omfattar endasl viss areal av en fastighet som innehåller både jordbruksmark och skogsmark. Under sådana förhållanden kan del även förutsättas bli vanligt förekommande all ell hembud som avser enbari arrendestället inte kan leda lill något beslående förvärv på grund av 4 kap. 7 8 jordabalken i förening med bestämmelserna i faslighelsbildningslagen (1970:988). I fier­talet fall skulle en lillämpning efler ordalagen i den föreslagna 6 5 för övrigl, som lidigare påpekats, sannolikt få lill följd all jordägaren omedel­bart skulle bli befriad frän heinbudsskyldigheten. En sådan ordning är enligl vad som anförs i specialmoliveringen lill 6 8 inle avsedd.

Särskill vid bostadsarrenden finns å andra sidan anledning atl räkna med all faslighelsbildningslagens bestämmelser inle sällan kan komma all ulgö­ra ell hinder mol alt arrendestället i dess helhet kan övergå i arrendatorns ägo.

I de fall då förvärvet av ell artendeställe blivit ogiltigt därför att erforder­lig fastighetsbildning inle kunnal ske i överensstämmelse med förvärvet är enligt det anförda avsikten med bestämmelserna i förevarande paragraf alt förmå jordägaren om han fonifarande vill överlåta sin egendom all lill arrendatorn överlåta så mycket därav som behövs för atl arrendalorn skall kunna förvärva arrendestället, eller den huvudsakliga delen därav, ulan hinder av bestämmelserna i faslighelsbildningslagen. Mol bakgrund härav är det uppenbart atl det nya hembud, som behövs enligt lagtexten, måsle omfalla någol annat än det tidigare hembudet, vilket ju redan visal sig inte kunna leda tiil ett giltigt fastighetsförvärv. I den mån man i denna situation kan kräva av jordägaren all han lämnar ett nytt hembud måste detta rimligen omfalla så slor del av hans fasla egendom, däri inbegripet arren­destället eller den huvudsakliga delen därav, som behövs för all besläm­melserna i faslighelsbildningslagen inle längre skall medföra hinder för ett giltigt förvärv.

Frågan i vad mån del i den nu berörda situationen kan krävas av jordägaren att han lämnar ett nyll hembud rymmer åtskilliga problemställ­ningar. Sett från jordägarens synpunkt bör till en början kunna uppställas den förulsällningen all han inle bör nödgas överiåta i huvudsak mer av sin fasta egendom än han från början haft för avsikt alt frånhända sig. I tveksamma fall lorde del därvid lämpligen få anses åligga jordägaren all påvisa ett rationellt skäl för den påstådda avsiklen. Så snart ell "utvidgat eller minskat hembud" förutsätter en fastighetsbildningsålgärd bör jord-

Prop. 1983/84:136

193

ägaren också ha rätt att räkna med att hans möjligheter att nyttja eller på annat sätt tillgodogöra sig återstoden av sin fasta egendom inte skall bli sämre än om åtgärden hade omfattat enbart själva arrendestället. I prakfi­ken torde det här oftast bli en fråga om jämförelser mellan förväntade försäljningspriser vid de olika alternafiven.

Från arrendatorns synpunkt synes det i förevarande sammanhang främst vara angeläget förhindra att ett "utvidgat hembud" får lill följd att han tvingas avstå från förvärvet av arrendestället av ekonomiska skäl. Han kan emellertid även ha anledning motsätta sig en sådan inskränkning av erbju­dandel som innebär all delta inte längre kommer att omfatta vad som för hans del framstår som den huvudsakliga eller mest vikliga delen av arren­destället.

I motsats lill vad som framgår av den föreslagna lagtexten bör det således i förevarande sammanhang ske en prövning som lar sikle på vad som är skäligt från båda parternas synpunkter.

Det bör framhållas att den förnyade hembudsskyldigheten inte bör gälla de fall då ett förvärv av ett arrendeställe blivit ogiltigt enligt 4 kap. 7 8 jordabalken därför att erforderlig fastighetsbildning begärts för sent eller inte alls begärts.

I andra stycket av förslaget anges atl fråga om nytt hembud behövs enligt "första stycket" skall prövas av arrendenämnden. Av specialmoti­veringen framgår emellertid att kontrollen huruvida hembudsskyldigheten har upphört, när förvärvstillstånd vägrats enligt jordförvärvslagen eller enligt lagen om utländska förvärv av fasl egendom m.m., avses ske hos inskrivningsmyndigheten. En sådan ordning framstår också som naturlig.

Mol bakgrund av vad sålunda anförts finner lagrådet all den föreslagna paragrafen bör bli föremål för viss omarbelning. Tankegångarna bakom förslaget skulle enligt lagrådets mening komma till bättre och tydligare uttryck om paragrafen därvid ges förslagsvis följande lydelse.

"Har ett hembud antagits men har förvärvet blivit ogiltigt till följd av att förvärvstillslånd vägrats enligt 4 8 första stycket 1 jordförvärvslagen (1979:230) eller enligl I kap. 8 8 lagen (1982:618) om utländska förvärv av fast egendom m. m. jämförd med nämnda bestämmelse kvarstår alltjämt hembudsskyldigheten enligt 5 8 under den lid samma intresseanmälan gäller.

Har ett förvärv blivit ogiltigt lill följd av att begärd fastighetsbildning inle har kunnal ske föreligger ändå fortfarande hembudsskyldighet om en över­låtelse till arrendatorn skäligen bör kunna omfatta så myckel av jordäga­rens fasta egendom, innefattande artendeställel eller huvuddelen därav, som behövs för all beslämmelserna i faslighelsbildningslagen (1970:988) inle längre skall medföra hinder för ett giltigt förvärv. Hembudet skall därvid avse en sådan överlåtelse.

Frågor om hembudsskyldighet enligt andra stycket prövas av arrende-

13    Riksdagen 1983/84. I .saml. Nr 136

Prop. 1983/84:136

194

nämnden. Intill dess sådan prövning har skett gäller det i 5 5 första stycket angivna överlåtelseförbudet."

Regeringsrådet MueUer är av skiljaktig mening beträffande 6 och 7 88 och anför:

I lagförslaget föreslås vissa nya föreskrifter om arrendatorers och jord­ägares ekonomiska förhållanden inbördes. Syftet med de nya föreskrifter­na är atl ge arrendatorerna en principiell rätt atl förvärva sina arrendestäl­len genom ett särskilt hembudsförfarande. Innan detta har slutförts före­slåsjordägaren vara förhindrad atl genom köp eller byte överlåta arrende­stället - hell eller fill viss del - till någon annan än artendalorn. Det­samma föreslås gälla även i fråga om överiålelse av en andel i den fastighet i vilken artendeställel ingår.

Enligt det remitterade förslaget till lagtext skall en arrendators förvärvs­rätt alllid avse själva det artenderade området, artendeställel. Den före­slagna hembudsskyldigheten anges därför ocksä alltid skola avse artende­ställel. (Se bl.a. avsnittet 2.6.4 samt specialmoliveringen lill 6 och 7 55). Detta föreslås gälla såväl när artendeställel omfattar en eller flera hela fastigheter och alltså kan överlåtas utan alt det behövs någon fastighets­bildning som när arrendestället omfattar ett eller flera områden av en eller flera fastigheter, i vilket senare fall en överiålelse av arrendestället enligt 4 kap. 7 5 jordabalken blir giltig endast om fastighetsbildning sker i överens­slämmelse med överlåtelsen. I de fall då sålunda en överlåtelse av ett arrendeställe inte kan bli giltig förutsätts alt artendatorn inte skall ha någon förvärvsrätt. Detta kommer till uttryck i den föreslagna lagtexten på del sättet atl det i 6 8 första siyckei 3 sägs atl hembud inle behövs "om det är

uppenbart--- all erforderlig fastighelsbildning inle kan komma lill

stånd". I specialmoliveringen till denna regel betonas alt detta undantag från hembudsskyldigheten skall lillämpas endast i uppenbara fall. Det framhålls därvid, utöver vad som framgår av den föreslagna lagtexten, atl det inte räcker med att del klarläggs alt själva arrendestället inle kan avstyckas utan atl det också måste klarläggas alt jordägaren inle har möjlighel atl medverka till en överiålelse som är gillig enligt 4 kap. 7 8 jordabalken, t.ex. genom atl erbjuda arrendalorn atl förvärva även mark som inle ingår i själva artendeslället. Beträffande betydelsen av jordäga­rens möjlighet att erbjuda även mark som inte ingår i arrendestället hänvi­sas till vad som sägs i 7 8 om skyldighet för en jordägare atl avge ell nytt hembud, när en överlåtelse i anledning av ell tidigare hembud, som arten­dalorn antagit, blivit ogiltig pä grund av all fastighetsbildning i enlighel med överiåtelsen inte har kunnat ske. I sådant fall skall jordägaren enligt 7 8 i lagförslagel lämna ett nyll hembud "om del med hänsyn lill jordäga­rens möjligheter atl göra en överlåtelse som är gillig enligl 4 kap. 7 S jordabalken är oskäligt mot artendedalorn atl hembudsskyldigheten upp­hör".

Prop. 1983/84:136

195

Della nya hembud enligl 7 8 skall dock liksom del lidigare avse arren­destället och ingenting annal (se specialmoliveringen lill 7 8) trots alt del klariagls all del inle går all verkställa den fastighetsbildning som behövs för alt en överiålelse av arrendestället skall bli gillig. Avsikten med denna regel om förnyat hembud anges i specialmoliveringen lill 7 5 vara "atl på ett indirekt sätt främja överenskommelser om sådana justeringar som är nödvändiga av bl.a. fastighetsbildningsskäl för atl arrendestället skall kun­na överiålas".

För de fall då arrendestället omfatlar ett eller fiera områden av en eller flera fasligheter föreligger del således en betydande skillnad mellan lagtex­ten och därtill anknytande motivuttalanden i vad avser omfallningen av den mark som bör överföras till arrendalorn när jordägaren vill sälja ett arrendeställe eller en del därav. Enligt lagtexten skall nämligen hembudet och därmed överlåtelsen lill arrendatorn alllid avse artendeställel och ingenting annat, under det atl överiåtelsen till arrendatorn enligl motivutta­landena i vissa fall skall avse annan mark.

Av vad jag har anfört i det föregående framgår också alt de föreslagna nya föreskrifterna om arrendatorers och jordägares ekonomiska förhållan­den inbördes är ofullständiga. De innehåller nämligen inte någon bestäm­melse som reglerar parternas motstridiga intressen i de fall då en överlå­telse av ett arrendeställe blir ogiltig på grund av något hinder mot erforder­lig fastighetsbildning men då del enligl molivuUalandena ändå anses rimligt att jordägaren till arrendatorn överlåter viss mark, i vilken arten­deställel eller del därav ingår. I denna situation förutsätts enligt molivutta­landena att parterna frivilligt - alltså utan tillämpning av de nya föreskrif­terna - träffar en överenskommelse om överiålelse av ett sådant område atl det inte kommer alt finnas några hinder mot fastighetsbildning. Den föreslagna hembudsskyldigheten avseende enbart arrendestället förutsätts därvid komma att fungera endast som ell påtryckningsmedel för att förmå jordägaren till en sådan frivillig överenskommelse.

Redan principiella skäl talar starkt för alt man i lagtexten uttryckligen anger vilken mark som i den aktuella situationen skall erbjudas arrenda­torn. Del måste också anses vara olillfredsslällande att i en lagstiftning -som reglerar enskildas ekonomiska förhållanden inbördes - med ell krav på hembud av artendeställel försöka tvinga fram en överiålelse av ett annat område, ett område som i vissa fall kan vara myckel störte än arrendestället. I specialmotiveringen till 7 5 förutsätts nämligen alt jord­ägaren i vissa fall erbjuder arrendatorn på ett arrendeställe som beslår av enbart en fastighets jordbmksmark även fastighetens skogsmark.

Del bör vidare framhållas atl den angivna ofullständigheten i lagförslagel torde komma alt beröra ett mycket stort antal av de arrendeställen som omfattar ett eller flera områden av en eller flera fastigheter. Ofullsländig-heten kommer exempelvis alt beröra ett flertal av de artenden som avser endasl jordbmksmarken av fastigheter som omfattar såväl jordbruksmark

Prop. 1983/84:136

196

som skogsmark. Vidare synes ofullständighelen avse fall dä del generellt sett finns särskild anledning atl räkna med att parlerna har motstridiga intressen. Det är alltså fråga om en situation då det finns ett särskill behov av vägledning från lagstiftarens sida.

Mot denna bakgmnd synes ofullständighelen i lagförslaget ulgöra en allvarlig brist sett från såväl jordägarnas som arrendatorernas sida. Det är knappast troligt att lagen kommer alt kunna tillgodose angivna syften utan att ofullständighelen avhjälps.

Det bör också framhållas atl det för de berörda parterna och myndighe­terna kan framstå som ett utslag av meningslös byråkrati alt kräva hembud avseende överiålelse av sådana markområden alt något giltigt förvärv aldrig kan komma till stånd. Delta gäller i synnerhet i de fall som avses i 7 5 men även i vissa fall för vilka en tillämpning av 6 8 första stycket 3 blir akluell.

På anförda skäl anserjag del vara angeläget att den föreslagna lagtexten såväl i 6 8 första stycket 3 som i 7 5 kompletteras med en regel om vad hembudet skall omfatta i de fall somjag här har berört. I lagstiftningsären­det finns enligt min mening bl.a. i avsaknad av remissbehandling av de berörda paragraferna i lagförslaget - inte tillräckligt underlag för att lagrå­det inom ramen för sin granskning skall kunna lägga fram tillräckligt underbyggda förslag om hur de angivna reglerna om hembudels omfattning bör ulformas. Del bör dock redan här påpekas att arrendenämnderna knappast har erforderiig kompelens alt ensamma avgöra vilken omfallning hembuden bör ha. Del fordras i detta hänseende medverkan av bl.a. fastighetsbildningsmyndigheler och lantbruksnämnder.

9 5

Lagrådet:

Det kan ifrågasättas om föreskriften i andra stycket, som har förebild i 1982 års lag, behövs i nu förevarande lag.

10       §

Lagrådet:

Enligt denna paragraf antas ett hembud genom atl arrendatorn inom tre månader från det hembudel skedde skriftligen hos arrendenämnden an­mäler sig vilja förvärva egendomen på de villkor som jordägaren angett i förslaget till köpeavtal. Om hembudet inte antas inom angiven lid och på föreskrivet sätt upphör det att gälla enligt vad som anges i andra stycket. Av specialmoliveringen framgår att avsikten är att arrendenämnden i sam­manhanget inte bara skall fungera som mellanhand mellan parterna ulan även skall meddela ett särskilt beslut när arrendatorn svarat på hembudel. I beslutet skall prövas om de För anlagande av ell hembud uppslällda villkoren är uppfyllda. Nämnden skall sålunda beakta exempelvis om arrendatorns anmälan kommit in inom föreskriven tid och gjorts skriftligen

Prop. 1983/84:136

197

och att arrendatorns antagande av hembudel inle är förenat med några tillägg eller inskränkningar. Nämndens beslut synes böra mynna ul i alt hembudet antagits eller atl del inte antagils.

Del avsedda beslutet av nämnden är konstitutivt för frågan om ett förvärv enligt lagens regler kommil lill stånd eller ej, och beslutet kan också överklagas till fastighetsdomstolen (jfr 23 a 5 förslagel till ändring i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder). Denna betydelsefulla upp­gift framgår emellertid inle av lagtexten. Lagrådet föreslår därför alt denna komplelleras med ett nytt stycke av följande innehåll: "När anmälan enligt första siyckei inkommii prövar nämnden om hembudel rätteligen har antagils."

Lagrådet vill vidare i sammanhanget ifrågasätta om inle bestämmelsen i första styckets andra mening alt jordägaren av arrendenämnden skall underrättas om atl hembudet antagits - kan avvaras. Förhållandet kom­mer ju ändå till jordägarens kännedom genom att nämndens beslut i ären­det skall tillställas parterna enligl uttrycklig beslämmelse i 21 8 Qärde stycket lagen om arrendenämnder och hyresnämnder. - Om nämnda mening utgår synes det lämpligl all del föreslagna andra stycket överförs till första stycket.

12 8 Lagrådet:

Reglerna i förevarande paragraf syftar lill all hindra att jordägaren kringgår arrendatorns förvärvsrätl genom alt lämna honom ett mindre fördelaktigt hembud. Enligt huvudregeln i paragrafen är sålunda, trots alt hembudet upphörl all gälla lill följd av atl del inte antagits, jordägaren ändå förhindrad alt överlåta egendomen om överlåtelsen sker mot lägre köpeskilling eller mol andra villkor som är avsevärt ogynnsammare för jordägaren. Frågan om överlåtelsen är av sådan beskaffenhet prövas av arrendenämnden, därvid dock reglerna om befrielse från hembudsskyl­dighet i 5 och 6 88 (6 8 enligt lagrådets förslag) skall äga moisvarande lillämpning.

Paragrafen är uppbyggd hell i överensstämmelse med motsvarande be­stämmelser i 1982 års lag. Vid bedömande enligt nämnda lag om en viss överlåtelse slår i strid med förbudet torde några komplikationer knappast behöva inträffa. Den egendom som hembudet avsett torde regelmässigt vara identisk med den som senare överlåts, således hyresfastigheten, eller en andel däri, och en jämförelse är därmed lätt att göra. Förhållandena belräffande arrenden kan däremoi ofta le sig annoriunda. Den företrädes­rätt som arrendatorn fillerkänns enligt den föreslagna lagen avser i princip endasl del arrenderade områdel. Detta kan ofta länkas omfatta endast en del av en registerfaslighel, exempelvis om jordägaren arrenderat ut åker och ängsmark men behållit faslighetens skog under eget bruk. I sådana och liknande fall kan den silualionen läll inträffa all den senare överlåtelsen 

14   Riksdagen 1983184. I saml. Nr 136

Prop. 1983/84:136

198

omfallar, förulom arrendestället eller del därav, även annan läst egendom. Utformningen av lagtexten, vilken således är hämtad från 1982 års lag, är närmast avpassad lill det fallet all identitet föreligger mellan den hembjud­na egendomen och del som senare överlåts eller, om endast en andel överlåts, att andelen avser jusl den hembjudna egendomen. Frågan huruvi­da överiålelseförbudet är avsett all lillämpas även om det inte skulle föreligga identitet i angivet hänseende har inte alls berörts i remissproto­kollel. Lagrådet anser mot denna bakgrund att lagtexten knappast kan tilläggas annan innebörd än all överiålelseförbudet avser endast sådana fall då överlåtelsen gäller samma egendom som lidigare hembjudits eller andel i denna egendom.

Lagrådet vill dock samtidigt framhålla alt en tilliimpning i enlighel här­med i vissa fall kan komma alt le sig mindre lillfredsslällande mot bak­grund av de intressen, som lagen vill främja. Det är å andra sidan svårt atl överblicka konsekvenserna av alt förbudei skulle avse varje överlåtelse, som till någon del omläliar del arrenderade områdel. Under alla förhållan­den uppkommer, om idenlitetsföruisätiningen inle upprätthålls, problemet efter vilka grunder del då skall bedömas om köpeskillingen för den över­låtna egendomen är lägre än för den hembjudna eller villkoren i övrigl är ofördelaktigare för jordägaren. En sådan bedömning lorde inle bara förut­sätta en ingående sakprövning av alla de faklorer, som sammanhänger med överlåtelsen, utan även inrymma belydande moment av rent skönsmässiga uppskattningar. Prövningen blir därmed av hell annan karaktär än motsva­rande prövning enligl 1982 års lag.

I avsaknad av närmare utredning eller analys av de hithörande pro­blemen, anser sig lagrådet inte kunna framlägga något eget förslag i ämnet.

Enligt sista stycket i förevarande paragraf är överlålaren skyldig atl inhämla "arrendenämndens tillätånd" lill en överiålelse, som avses i para­grafen. Det må här anmärkas all arrendenämndens prövning i detta hänse­ende torde vara avsedd alt omfatta endast en bedömning huruvida den aktuella överiåtelsen strider mot överiålelseförbudet i paragrafen och såle­des inte innefattar en rätt atl ge dispens från överlåtelseförbudet. Del skulle vara lill fördel om paragrafen förtydligades i detta hänseende. Delta kunde ske förslagsvis genom all andra meningen utformades på följande sätt: "Om någol undanlag som avses där inte föreligger prövar arrende­nämnden, på framslällning av överlålaren, om hinder mol överiåtelsen föreligger."

Del må i sammanhanget tilläggas all, såsom också framgår av lagtexten, arrendenämnden visserligen i en sådan situation har möjlighet att ge di­spens men då enligl de grunder som anges i 6 S.

Lagrådet har tidigare förordai all 5 8 andra stycket i del remitterade förslaget förs över till 6 5. Biträdes delta bör hänvisningen i första mening­en av 12 8 iredje siyckei ayse endast 6 8.

Prop. 1983/84:136

199

Lagrådet: 13 8

Lagrådets förslag till utformning av 5 8 förutsätter atl hänvisningen i första siyckei av förevarande paragraf avser "5, 7 eller 12 8".

Lagen om ändring i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder

Lagrådet: 17 5

Biträdes lagrådets förslag till ulformning av 6 8 lagen om arrendatorers rätt alt förvärva arrendestället bör hänvisningen lill 6 8 första stycket 3 i nämnda lag i stället avse 6 8 andra stycket 3 och 4.

22 5

I denna paragraf föreslås den ändringen att de beslut som en arrende­nämnd meddelar enligl förslagel till lag om arrendatorers rätt atl förvärva arrendeslällel skall äga rätlskraft. Den närmare innebörden härav berörs inle i motiveringen. Däremoi förutsätts i specialmoliveringen lill 12 5 i nämnda lagförslag alt arrendenämnd, när den i fall som avses i 12 5 har alt pröva om undantag från hembudsskyldighet skall ges med stöd av 6 8 första stycket 2 i samma lagförslag, kan komma fram till det resultatet att undantag skall medges, trots att nämnden i ett lidigare ärende kommit till molsalt resultat. En sådan ändrad bedömning anses kunna komma i fråga t. ex. om arrendalorn inle antagit ett hembud som lämnals efter det lidigare beslutet eller om arrendestället t.ex. på grund av brand minskat i värde. Vid sådant förhållande torde den föreslagna rätlskraftsregeln inle böra ulgöra hinder för arrendenämnden all i angivna och liknande fall ta upp skälighelsprövningen enligt 6 8 första stycket 2 lill ny bedömning.

Lagen om ändring i lagen om Fiskearrenden

Lagrådet: 5 S

Biträdes vad lagrådet förordat beträffande utformningen av 9 kap. 10 8 jordabalken erfordras viss jämkning av den föreslagna lydelsen av föreva­rande paragraf. Om detta hänvisas till vad lagrådet anfört under 9 kap. 10 8 jordabalken.

Övergångsbestämmelserna

Lagrådet har tidigare föreslagil vissa jämkningar i fråga om övergångs­bestämmelserna till ändringarna i jordabalken. Av motsvarande skäl före­slår lagrådet belräffande övergångsbestämmelserna till ändringarna i lagen om fiskearrenden att regeln i p. 2 uttrycks så att bestämmelsen i 9 kap.

Prop. 1983/84:136

200

12a 8 jordabalken inte skall lillämpas i tvist, som har anhängiggjorls vid domslol eller arrendenämnd före ikraftträdandet, och alt lill p. 3 fogas en mening av förslagsvis följande innehåll: "I sådanl fall tillämpas inle heller 9 kap. 12b 8 jordabalken."

Prop. 1983/84:136

201

Utdrag

JUSTITIEDEPARTEMENTET

PROTOKOLL

vid regeringssammanlriide 1984-03-08

Närvarande: statsministern[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, och statsråden I. Carisson.[REDACTED_EFTERNAMN].[REDACTED_EFTERNAMN].[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Hjelm-Wallén,[REDACTED_EFTERNAMN], An­dersson,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN].[REDACTED_EFTERNAMN], R.[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN]. Wickbom

Föredragande: statsrådet Wickbom

Propo.sition med förslag till ändringar i arrendelagstiftningen

1    Anmälan av lagrådsyttrande

Föredraganden anmäler lagrådels yttrande' över förslag till

1.

lag om ändring i jordabalken.

2.

lag om arrendatorers rätt alt förvärva arrendeslällel,

3.

lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres­nämnder.

4. lag om ändring i lagen (1957; 390) om fiskearrenden.

Föredraganden redogör för lagrådels yttrande och anför.

Förslaget till lag om ändring i jordabalken

9 kap. 2 S

Jag ansluter mig lill vad lagrådet har anförl om förlängning enligt 9 kap. 3 8 andra siyckei av avlal som har ingåtts före ikraftträdandet.

9 kap. 10 8

Jag tillstyrker lagrådets förslag alt första stycket andra meningen ges en tydligare formulering och all redaktionella jämkningar som en följd härav görs i 10 kap. 6 a 8 saml i 5 8 lagen om fiskearrenden.

9 kap. 12 8 Jag tillstyrker lagrådels förslag lill ändring av första stycket.

Beslut om lagrädsremiss fattat vid regeringssammanträde den 24 november 1983.

Prop. 1983/84:136

202

9 kap. 15 8

Vad lagrådet har anfört vid denna paragraf föranleder inga ultalanden från min sida.

9 kap. 17 a och 22 88

Jag lillslyrker lagrådets förslag alt 17 a 5 andra och iredje styckena får byla plals och alt till följd härav hänvisningen i 22 8 ändras. Jag tillstyrker också lagrådets förslag alt arrendatorns rätt skall göras beroende av alt jordägaren inte inom skälig lid "efter anmaning" utför del arbele som åligger honom.

9 kap. 31 8

Jag vidhåller den uppfattning somjag har givit uttryck för i remissproto­kollet, att även jordbrukspoliliska hänsyn bör kunna las vid de övervägan­den som det här är fråga om.

10       kap. 6 a 8

Jag hänvisar till vad jag har anfört vid 9 kap. 10 8.

Övergångsbestämmelserna

Jag tillslyrker lagrådets förslag till ändring av punkterna 2 och 3 i övergångsbestämmelserna.

Förslaget til| lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället

Allmänt

Det remitterade förslagel har lagtekniskt utformats efter förebild av lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostads­rätt. Denna lagtekniska lösning har enligt min mening, vilket också lagrå­det har varil inne på, bl.a. den fördelen all tillvägagångssättet ler sig mindre komplicerat och mindre ingripande för den enskilde än den ordning som föreslogs av arrendelagskommittén.

Jag vill i della sammanhang också nämna atl 1982 års lag i praktiken torde fungera som avsell, nämligen bl.a. så all den stimulerar frivilliga uppgörelser.

När det gäller att överföra bestämmelserna enligt 1982 års lag fill de förhållanden som råder belräffande arrenden uppkommer det vissa kom­plikationer. Enligl lagrådets mening har de avvikelser från 1982 års lag som behövs inle i alla hänseenden kommit till ett tillfredsställande uttryck i den remitterade lagtexten. Lagrådet har därför förordai vissa jämkningar och kompletteringar av denna.

Somjag strax kommer att närmare beröra kan jag i allt väsenlligl ansluta mig till lagrådets förslag. Mol bakgrund av vad lagrådet anförl anser jag dessulom att del behövs en lagregel som gördel möjligt för jordägaren all

Prop. 1983/84:136

203

redan i del ursprungliga hembudel erbjuda arrendalorn atl förvärva även annan fast egendom än arrendestället. Jag återkommer lill detta vid 5 8.

4 8

Jag har inle något alt erinra mol vad lagrådet har anfört om att en lagfartsansökan under vissa förutsättningar kiin förklaras vilande.

5 8

Jag tillslyrker lagrådels förslag all i första stycket vad som inle får överlåtas beskrivs som "ell arrendeställe" och all vad arrendatorn skall erbjudas atl förvärva betecknas som ""arrendestället"". Jag anser mig där­emot inte kunna biträda lagrådels förslag att paragrafen skall kompletteras med dels en bestämmelse som hänvisar lill reglerna i 7 och 12 SS, dels en uttrycklig beslämmelse om alt överiålelseförbudet i första slyckct förcvti-rande paragraf även avser en andel av fastigheten.

Niir det giiller jordbruks- och bostadsarrenden torde det vara relativt vanligt all arrendestället endasl ulgör cn del av en större fastighet. Enligt 4 kap. 7 S jordabalken är köp, som innebär alt vissl område av faslighet kommer i särskild ägares hand, gilligl endasl om fastighetsbildning sker i överenstämmelse med köpet.

Del remitterade förslagel innebär i nu berört avseende dels alt hembud inle behövs om det är uppenbart atl erforderlig fastighetsbildning inte kan komma till stånd (se 6 8), dels alt ell förnyal hembud behövs om det med hänsyn lill jordägarens möjligheler all göra en överlåtelse som är gillig enligl 4 kap. 7 8 jordabalken är oskäligt mot arrendalorn all hembudsskyl­digheten uphör (se 7 8). Som jag framhöll i remissprotokollel är avsiklen med sistnämnda bestämmelse att på ett indirekt sätt främja överenskom­melser om sådana jusleringar som är nödvändiga av bl.a. fastighelsbild­ningsskäl för att arrendestiillet skall kunna överlåtas.

Mot bakgrund av vad lagrådet anförl vid 7 8 anserjag atl förevarande paragraf bör komplelleras med en regel som gör det möjligl för jordägaren alt redan i del ursprungliga hembudel erbjuda arrendatorn alt förvärva även annan fasl egendom än arrendestället. Regeln bör las in som ett nyll andra stycke mellan de nuvarande båda styckena i paragrafen och ges följande lydelse; ""Ett hembud får avse även annan fasl egendom än arrendestället, om inle arrendalorn bestrider detta inom den tid som gäller för antagande av hembud enligl 10 S."

Om arrendatorn bestrider all hembudet får avse någol annat än arren­deslällel, skall arendenämnden avvisa jordägarens hembud. Delta innebär bl. a. alt jordägaren forlfarande i princip är skyldig atl göra ell hembud som omfattar endasl arrendeslällel. Del avvisade hembudel bör emellertid kun­na få betydelse vid arrendenämndens prövning av frågor om undantag från hembudsskyldigheten enligl 6 och 7 88.

På grund av vad jag nu föreslagil bör andra stycket i det remitterade

Prop. 1983/84:136

204

förslaget ulgöra tredje stycket. Jag är alltså inte beredd alt tillstyrka lagrådets förslag atl dessa bestämmelser förs över lill 6 8.

6 8

Jag tillslyrker lagrådels förslag till ändringar av första stycket, som innebär atl andra punklen formuleras om och att tredje punklen i del remitterade förslaget delas upp i punkterna Ire och fyra.

Jag lillslyrker också lagrådels förslag att en ny andra mening fogas lill andra stycket. Den av lagrådet föreslagna lydelsen av beslämmelsen bör dock jämkas något med hänsyn till den av mig föreslagna bestämmelsen i 5 8 andra stycket.

7 8

Jag tillstyrker lagrådets förslag till ändring av paragrafen. Den av lagrå­det föreslagna lydelsen av andra stycket bör dock jämkas något med hänsyn till den av mig föreslagna bestämmelsen i 5 8 andra stycket.

Somjag framhöll i remissprotokollet är avsikten med förevarande para­graf att den skall främja överenskommelser om sådana jusleringar som är nödvändiga av bl. a. fastighetsbildningsskäl för att arrendestället skall kun­na överiålas. Beträffande omfallningen av de justeringar som skall kunna komma i fråga framhöll jag att det normalt inte kan krävas all jordägaren erbjuder arrendalorn att förvärva några mera betydande markarealer men atl det i vissa fall dock kan vara rimligt att den som arrenderar en fastighets jordbruksmark också erbjuds att förvärva dess skogsmark. I den sist­nämnda frågan villjag nu tillägga följande.

Överlåtelseförbudet enligl 5 8 avser endast själva arrendeslällel. Det står alltså jordägaren fritt all sälja egendom som inle ingår i arrendestället till någon annan än arrendalorn. En fömlsättning härför är dock givetvis att en sådan försäljning är möjlig med hänsyn till bl.a. beslämmelserna i faslighelsbildningslagen.

Den nämnda principen bör vara vägledande även för vad som kan krävas när det gäller ett erbjudande från jordägaren lill arrendalorn om alt förvär­va även annan fast egendom än sådan som ingår i arrendestället. Ett sådanl krav bör alltså endast kunna avse fasl egendom som ur fastighetsbildnings­synpunkt hör samman med arrendestället och som därför inle kan skiljas från detta genom en fastighetsbildningsålgärd. Det bör till en början alltså inte kunna avse fast egendom som hör under en registerfaslighel som inte berörs av arrenderätten. Inle heller bör det kunna avse mark som ur jordbruks- eller skogsbrukspolitisk synpunkt lämpligen bör höra lill en annan brukningsenhet än arrendestället.

Jag vill i förevarande sammanhang erinra om atl de nu ifrågavarande problemen inte behöver bli akluella för det fall alt det år uppenbart all arrendestället inte utgör brukningscentrum till ell utvecklat eller utveck­lingsbart lantbruksföretag (se 6 8 första stycket 3). Om det vid en prövning

Prop. 1983/84:136

205

enligt förevarande paragraf inle kan konstateras atl arrendestället - med de tillägg av mark som enligt det föregående skäligen bör ske - utgör ett ulvecklat eller utvecklingsbart lantbruksföretag, bör jordägaren enligt min mening befrias från skyldigheten att göra ett "förnyat" hembud.

Vad jag har sagt nu innebär alt hembudet i princip bör avse hela register­fastigheten trots att gårdsarrendel endast avser fastighetens jordbmks­mark, om regislerfastigheten är en enhet som utgör ett utvecklat eller utvecklingsbart lantbmksföretag. Jordägaren bör dock inte vara skyldig alt lillskjuia mer mark än vad som behövs för att arrendatorn skall kunna göra ett förvärv som kan accepteras med hänsyn till bestämmelserna i faslig­helsbildningslagen. Han är alltså inte skyldig att se till atl arrendatorn får förvärva en optimal brukningsenhet.

Den ifrågavarande prövningen kommer således i praktiken i slor ut­sträckning all avgöras av jordbruks- och skogsbrukspolitiska synpunkler. Artendenämnden bör därför vid sitt avgörande fästa särskilt avseende vid vad lantbruksnämnden anfört i ärendet (se 17 8 lagen om arrendenämnder och hyresnämnder).

9 8

Jag tillstyrker lagrådets förslag att andra stycket i det remitterade försla­gel, som innehåller bestämmelser om besiktning, får utgå.

10       8

Förevarande paragraf har utformats med 10 8 i 1982 års lag som förebild. Jag anser inle alt lagtexten bör ändras på sätt lagrådet föreslagil.

12 5

Lagrådet har tagit upp del fallet att den egendom som överlåts efler ett hembud inle är identisk med den egendom som avsågs med hembudet. Denna fråga har inle närmare behandlats i remissprotokollel (se dock andra stycket om överiålelse av en andel samt prop. 1981/82:169 s. 100). Lagrådet har mot den bakgrunden funnil alt lagtexten knappast kan tilläg­gas annan innebörd än alt överiålelseförbudet i paragrafen endast avser sådana fall då överlåtelsen gäller samma egendom som tidigare heinbjudits eller andel i denna egendom.

För egen del anser jag all en sådan lillämpning inte bör komma ifråga mol bakgrund av de intressen som lagen vill främja. Förevarande paragraf bör enligl min mening förslås så all förbudet all sälja på förmånligare villkor lill någon annan än arrendalorn gäller varje överiålelse, som berör det arrenderade områdel. Detta framgår också enligt min mening av den föreslagna lagtexten.

När det gäller del fallet atl en överlåtelse omfatlar egendom ulöver vad som avsågs med hembudel skall en jämförelse ske mellan köpeskillingen

Prop. 1983/84:136

206

och övriga villkor belräffande den överlåtelse som skall kontrolleras samt köpeskillingen och villkoren i hembudet. En sådan jämförelse av villkoren för olika objekt måsle givetvis ske med beaklande av syftet med föreva­rande paragraf, nämligen alt förhindra atl hembudsskyldigheten enligl lagen kringgås genom atl jordägaren släller orealistiska villkor i hembudel. Jämförelsen mellan de olika köpeskillingarna och villkoren i övrigt får ske med hänsyn till värderelationerna mellan den fasla egendom som avses. Ledning kan härvid exempelvis hämtas i de olika taxeringsvärdena. Jag tillstyrker lagrådets förslag lill ändring av sisla stycket.

13 8

Eftersom jag inle har biträtt lagrådets förslag till ändring av 5 8, såvitt nu är av intresse, behövs inte den ändring av förevarande paragraf som lagrådet har förordai.

Förslaget till lag om ändring i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder

17 8

Hänvisningen lill 6 5 första stycket 3 lagen om arrendatorers rätt atl förvärva arrendestället bör ändras all avse 6 8 första siyckei 3 eller 4.

Jag föreslår vidare atl det i paragrafen uttryckligen anges atl lantbruks­nämndens yttrande skall inhämlas i ärenden som avses i 7 8 Iredje stycket nämnda lag, om ärendet gäller ett jordbruksarrende.

22 8

Jag ansluter mig till vad lagrådet har anförl om innebörden av rätls­kraftsregeln i denna paragraf.

Förslaget till lag om ändring i lagen om fiskearrenden

5 8 Jag hänvisar till vad jag har anförl vid 9 kap. 10 5 jordabalken.

Övergångsbestämmelserna

Jag tillslyrker lagrådels förslag till ändring av punkterna 2 och 3 i övergångsbestämmelserna.

Redaktionella ändringar

Ulöver vad jag nu har anförl bör vissa ändringar av redaktionell natur göras i lagförslagen.

Prop. 1983/84:136

207

2   Investeringar vid jordbruksarrende m. m.

I fråga om invesleringar vid jordbruksartende uttalade jag i lagrådsre­missen (avsnitt 2.2) att det inte nu bör införas sådana generella invesle­ringsregler som kommittén har föreslagil. Jag anförde därvid som skäl för milt slällningstagande bl.a. atl remissinstanserna framfört många invänd­ningar om praktiska konsekvenser av den föreslagna regleringen. Efter samråd med chefen för jordbmksdepartementet vill jag nu tillägga atl frågan om generella invesleringsregler bör utredas ytterligare. Avsikten är all lanlbruksstyrelsen skall få i uppdrag att med beaklande av vad som framkommit under remissbehandlingen ulforma förslag till de regler som kan behövas i detta hänseende.

Jag vill också som en komplettering lill de allmänna synpunkler somjag redovisade i lagrådsremissen (avsnitt 2.1) erinra alt riksdagen numera har beslutat om mäl för livsmeddspoliliken och om en förlängning med ell år av del rådande tillfälliga invesleringsstoppel inom animalieproduklionen (se prop. 1983/84:76, JoU 20, rskr 141).

3   Hemställan

Jag hemställer atl regeringen föreslår riksdagen

att anta de av lagrådet granskade lagförslagen med vidtagna änd­ringar.

4   Beslut

Regeringen ansluter sig lill föredragandens överväganden och beslutar alt genom proposition föreslå riksdagen atl anta de förslag som föredragan­den har lagl fram.

Prop. 1983/84:136

208

Innehåll

Proposilionen..................................................................... 

1

Propositionens huvudsakliga innehåll   ............................ 

..... 

1

Lagförslag......................................................................... 

2

1. Lag om ändring i jordabalken   ..................................... 

..... 

2

2.

Lag om arrendatorers rätt atl förvärva arrendestället  

... 

18

3.

Lag om ändring i lagen (1973; 188) om arrendenämnder och hyres­nämnder     

21

4. Lag om ändring i lagen (1957:390) om fiskearrenden.. 

27

Utdrag av protokoll vid regeringssammanlräde den 24 november

1983............................................................................. 

31

1

Inledning  ...................................................................... 

31

2

Allmän motivering    ....................................................... 

32

2.1

Allmänna synpunkter............................................... 

... 

32

2.2

Investeringar vid jordbruksarrende   ...................... ;       

36

2.3

Arrendelid och besittningsskydd vid jordbruksarrende som är sidoarrende           

41

2.4

Muntliga arrendeupplåtelser................................... 

... 

42

2.5

Upplålelseliden vid kommunala jordbruksarrenden          

44

2.6

Företrädesrätt för jordbruks- och bostadsarrendatorer att för­värva arrendeslällel           

47

2.6.1

Allmänna utgångspunkter   ............................ 

... 

47

2.6.2

Intresseanmälan    ......................................... 

... 

50

2.6.3

Hembud   ........................................................ 

... 

52

2.6.4

Undanlag från hembudsskyldigheten    .......... 

... 

53

2.6.5

Antagande av hembud m.m............................. 

... 

55

2.7

Överlåtelse av arrenderätt vid jordbruksarrende   . 

57

2.8

Arrendeavräkning   vid   ändral   penningvärde   (jordbruksar­rende)         

61

2;9    Fideikommissarrendatorers rättsställning (jordbruksarrende).

63

2.10

Förverkande av jordbruksarrende på grund av vanvård          

64

2.11

Maximitiden för upplåtelse av jordbruksarrende........ 66

2.12

Arbetsavtal i samband med jordbruksarrende   ..... 

68

2.13

Ränta på  retroaktiv  arrendeavgift  vid jordbruks- och  bo­stadsarrende              

70

2.14

Dispensreglerna...................................................... 

... 

71

2.15

Förfarandet vid förlängnings- och villkorstvisier  .... 

... 

73

2.15.1

Jordbruksarrende och bostadsarrende    ...... 

... 

73

2.15.2

Anläggningsarrende   .................................... 

... 

78

2.16

Förulsällningarna för besittningsskydd vid bostadsarrende

81

2.17

Följdändringar i fråga om fiskearrenden   .............. 

... 

82

2.18

Ikraftträdande m.m................................................. 

... 

83

3

Upprättade lagförslag  .................................................. 

84

4

Specialmolivering   ......................................................... 

84

4.1

Förslaget lill lagom ändring i jordabalken    .;......... 

... 

84

4.2

Förslagel till lag om arrendatorers räll atl förvärva arrende­stället 

97

4.3

Förslagel till lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrende­nämnder och hyresnämnder            

111

4.4

Förslaeel till lag om ändring i lagen (1957; 390) om fiskearren­den   ."!    

115

Prop. 1983/84:136

209

5

Hemslällan   ................................................................. 

116

6

Beslut   ........................................................................ 

116

Bilaga I  Kommitléns sammanfattning    ........................... 

117

Bilaga 2  Kommilténs förfallningsförslag    ........................ 

124

Bilaga 3 Förteckning över remissinstanserna    ................ 

152

Bilaga 4 Skrivelse den 10 mars 1981 från Siockholms handelskam­

mare om anläggningsarrendatorernas rällsslällning               

153

Bilaga 5 De remitterade förslagen    ................................ 

155

Utdrag av lagrådels protokoll den 6 mars 1984   ............. 

184

Utdrag av protokoll vid regeringssammanlräde den 8 mars 1984  ....

201

Norstedts Trycken, Stockholm 1984