Observera att dokumentet är inskannat och fel kan förekomma.

Prop. 1978/79: 66 Regeringens proposition

1978/79: 66

om lån för underhåll av hyreshus

beslutad den 10 november 1978.

Regeringen föreslår riksdagen att antaga det förslag som har upptagits i bifogade utdrag av regeringsprotokoll.

På regeringens vägnar

OLA[REDACTED_EFTERNAMN]

BIRGIT[REDACTED_EFTERNAMN]

Propositionens huvudsakliga innehåll

1 propositionen föreslås att lån för underhåll av hyreshus skall kunna utgå för åren 1979 och 1980. Lån föreslås utgå med högst 15 kr/m-bostadslägenhetsyta och år. Lån skall kunna utgå för hyreslägenheter i hus som har uppförts med statligt stöd under åren 1965 t. o. m. 1975 eller som under samma tid har uppförts utan sådant stöd men för vilka räntelån utgår.

1    Riksdagen 1978/79. 1 saml. Nr 66

Prop. 1978/79: 66

Utdrag

BOSTADSDEPARTEMENTET

PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1978-11-10

Närvarande: statsministern[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, och statsråden Munde­bo,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Huss, Rodhe,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], De[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Gabriel[REDACTED_EFTERNAMN], Bondestam

Föredragande: statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN]

Proposition om lån för underhåll av hyreshus

Hyran intar en framträdande plats i hushållens utgifter. Stora årliga ökningar i denna utgiftspost är särskilt besvärande om inkomstutveck­lingen blir mindre gynnsam än tidigare. För många hushåll har de se­naste årens hyresutveckling varit betungande. Trots att bostadsföre­tagens hyresintäkter i många fall inte har gett täckning för samtliga bo-stadsförvaltningskoslnader är missnöjet bland hyresgäster utbrett. Detta förhållande kan delvis förklaras av att de boende anser att servicen inte har förbättrats i samma utsträckning som hyrorna har stigit.

De kraftigt ökade lönekostnaderna åren 1975 och 1976 ledde till att priserna steg inom bostadsbyggandet. Den utvecklingen fortsatte under siörre delen av år 1977. Även priserna på byggnadsmaterial ökade. De relativt snabba byggnadsprisstegringarna åren 19751977 har påverkat kostnadsnivån ogynnsamt i de senast färdigställda lägenheterna. Bruks­värdesystemet innebär emellertid att det inte finns något direkt samband mellan produktionskostnaderna för en lägenhet och den hyra som får tas ut. Inom de allmännyttiga bostadsföretagen har samtliga hyresgäster solidariskt fått vara med och betala de ökade kosinaderna i nyproduk­tionen. Denna hyresutjämning mellan nyare och äldre lägenhetsbestånd inom allmännyttiga bostadsföretag kan antas uppgå till stora belopp trots att samhällets stöd i form av räntebidrag är avsevärt större för nyare än för äldre hus. Detla stöd har också ökats väsentligt för de se­nast påbörjade husen.

1 fråga om hela beståndet av bostäder är det framför allt de ökade kostnaderna för drift, underhåll och bränsle som har påverkat hyres­nivån. Eftersom kostnaderna för drift och underhåll till största delen utgörs av lönekostnader kommer bostadsföretagens kostnadsutveckling även framdeles att hänga samman med löneutvecklingen. I detta av-

Prop. 1978/79: 66

3

seende föreligger en skillnad mellan egnahemsägare, bostadsrättshavare och hyresgäster. Egnahemsägare kan bl. a. genom eget arbete påverka kostnaderna för drift och underhåll. Bostadsrättshavare har på mot­svarande sätt ansvaret för underhåll av den egna lägenheten. Drift och underhåll i hyreshus sköts däremot i allmänhet av anställd personal. Jag återkommer senare till frågan om skillnaden mellan olika upplä­telseformer 1 dessa avseenden.

Bostadskostnadernas ökning begränsas emellertid på olika sätt. Upp till 80 % av en hyreshöjning kan betalas av ökade bostadsbidrag. Ränte­bidragen medför att en genomsnittlig nyproducerad hyreslägenhet sub­ventioneras med ca 60 % av de årliga kapitalkostnaderna. Räntebidrags-stödet har nyligen förbättrats ytterligare genom regeringens beslut den 27 augusti 1978 att införa räntebidrag till hyres- och bostadsrättshus för räntekostnader för tiden mellan färdigställandet och bostadslånets ut­betalning. Vidare höjde regeringen vid samma tillfälle låneunderlaget i nyproduktion för att minska s. k. överkostnader. Tidigare under år 1978 sänktes de garanterade räntorna för nybyggda hyres- och bostadsrätts­hus från 3,9 till 3,4 % (prop. 1977/78: 100 bil. 16, CU 1977/78: 27, rskr 1977/78: 264).

Under senare delen av år 1977 och hittills under år 1978 har kost­nadsutvecklingen inom byggandet varit betydligt gynnsammare än tidi­gare. Kraven på hyreshöjningar ligger däremot fortfarande högt, även om de genomsnittliga kraven nu är något lägre än föregående år. De uppgår för år 1979 vad avser allmännyttiga bostadsföretag till i genom­snitt ca 18 kr/m bostadslägenhetsyta (bly) eller ca 13 %. Den genom­snittliga hyresändringen i procent på utgående hyra som Sveriges All­männyttiga Bostadsföretag (SABO) förhandlade fram för åren 1975 till 1978 låg mellan 7,0 och 12,3. SABO-företagen förvaltar ca 90 % av samtliga allmännyttiga bostäder.

Under hela 1970-talet fram t. o m. år 1977 har emellertid hyrorna stigit i en takt som inte nämnvärt har avvikit från den allmänna pris­utvecklingen. Hyrans andel av inkomsten har inte heller ökat.

Av betydelse i detta sammanhang är främst de allmännyttiga före­tagens ekonomiska situation. SABO-företagen har tidigare offentliggjort detaljerade statistiska uppgifter om medlemsföretagens ekonomi (SABö-rapport nr 12 och 13). Under hela 1970-talet har SABO-företagen redo­visat underskott i fastighetsförvaltningen. Det balanserade underskottets storlek för samtliga företag år 1976 uppskattas till ca 192 milj. kr. Är 1977 försämrades bostadsförvaltningens resultat ytterligare. Det är bl. a. mot den bakgrunden som de allmännyttiga bostadsföretagens krav på hyreshöjningar för år 1979 skall ses. SABO har presenterat en genom­snittskalkyl inför år 1979 som innebär genomsnittliga hyreshöjningar på ca 18 kr/m2. Av detta utgör posten underhåll drygt 5 kr/m-. En nästan lika stor post utgörs av eftersläpande hyreshöjningsbehov från tidigare

ti    Riksdagen 1978/79. 1 saml. Nr 66

Prop. 1978/79: 66

4

år. Sådana eftersläpningar gör det svårt att avsätta medel för framtida underhåll med följd att underhållet eftersatts i vissa fall och att fastig­hetskapitalet därigenom förbrukas. De ekonomiska konsekvenserna av bristande underhållsåtgärder är inte redovisade men kan på goda grun­der antas vara stora.

Den ekonomiska situationen i enskilda bostadsföretag är inte känd på samma sätt som i allmännyttiga. Det finns dock inte anledning att nu anta att den på något påtagligt sätt skiljer sig från den i allmännyttiga bostadsföretag.

Bostadsföretagens resultat påverkas av antalet outhyrda lägenheter och den stora rörlighet på bostadsmarknaden som brukar hänga samman med outhyrda lägenheter. En hög omflyttningsfrekvens är en orsak till höga underhållskostnader. Hushållens sammansättning är en annan.

Kraven på hyreshöjningar är inte enhetliga utan varierar kraftigt för år 1979 från mindre än 10 kr/m- lägenhetsyta (ly) i vissa fall till över 30 kr/m ly i andra. Det kan dock konstateras att de allmännyttiga bo­stadsföretagen genomsnittligt sett inte har en hyresnivå som ger full kostnadstäckning i ett längre tidsperspektiv. Innan jag går in på hur hyressättningen sker, vill jag något beröra hur hyresförluster till följd av outhyrda lägenheter påverkar allmännyttiga bostadsföretag.

För de hyresförluster som uppkommer när lägenheter är outhyrda utgår hyresförlustlån. Under vissa förutsättningar kan ränte- och amor­teringsfrihet beviljas för lånen under högst fem år. Hyresförlustlån kan till en del efterges av staten. Den återstående delen skall i så fall lösas in eller övertas av kommunen. Statens eftergift och kommunens kapital­tillskott redovisas i bostadsföretagens bokföring som extraordinär intäkt. Under hela 1970-talet har hittills ca 1,1 miljarder kr. utgått i hyresför­lustlån. Den helt övervägande delen har gått till allmännyttiga bostads­företag. De statliga och kommunala insatserna i samband med beslut om eftergift av hyresförlustlån uppgår till ca 450 milj, kr. Större delen av beviljade hyresförlustlån kvarstår således som en skuldpost för bo­stadsföretagen främst därför att många kommuner inte har ansett sig kunna svara för sina ekonomiska åligganden. Från den 1 juli 1978 har emellertid de i ekonomiskt hänseende svagaste kommunerna fått för­bättrade villkor i samband med eftergift av hyresförlustlån (prop. 1977/78: 100 bil. 16, CU 1977/78: 27, rskr 1977/78: 264). Härigenom torde fler allmännyttiga bostadsföretag kunna påräkna att hyresförlust­lånen lyfts av.

Hyresförlustlån och eftergift av sådana lån är en passiv metod att lösa de problem som hänger samman med outhyrda lägenheter. Även om bostadsstyrelsens hittills redovisade undersökningar visar att antalet outhyrda lägenheter har minskat under senare år, kan andra åtgärder behöva övervägas i syfte bl. a. att snabbare komma till rätta med ut­hyrningsproblemen och de ekonomiska svårigheter som dessa har för-

Prop. 1978/79: 66

5

orsakat. Förslag lill sådana åtgärder bör tas upp i annat sammanhang,

Hyressättningen sker numera i allmänhet efter lokala förhandlingar mellan fastighetsägare och organisation av hyresgäster. För de allmän­nyttiga bostadsföretagen har sådana förhandlingar bedrivits sedan år 1958,

Hyresförhandlingar mellan hyresmarknadens parter har till helt nyli­gen skett utan närmare reglering i lag. På grundval av förslag i prop, 1977/78: 175 (CU 1977/78: 32, rskr 1977/78: 347) infördes den 1 juli 1978 hyresförhandlingslagen (1978: 304), Lagen innebär i denna del ett fastställande av hittillsvarande praxis med hyresförhandlingar mellan fastighetsägare- och hyresgästorganisationer. Lagregleringen innebär bl, a. att statsmakterna har slagit fast att hyressättningen bör ske genom förhandlingar mellan hyresmarknadens parter.

Hyresregleringen inom det privata bostadsbeståndet har slutligt av­vecklats under 1970-talet. Lagen (1974: 1080) om avveckling av hyres­regleringen upphör att gälla vid utgången av innevarande år (prop. 1977/78: 175, CU 1977/78: 32, rskr 1977/78: 347). Därefter är det en­bart de s. k. bruksvärdereglerna i hyreslagen som avgör hur hög hyra som maximalt får tas ut. Bruksvärdesystemet innebär i praktiken att som riktpunkt för hyressättningen i privatägda hyreshus gäller hyres­nivån för jämförbara lägenheter i allmännyttiga bostadsföretag.

Sedan någon tid pågår förhandlingar om 1979 års hyror mellan repre­sentanter för de allmännyttiga bostadsföretagen och hyresgästerna. Som en följd av den stora skillnaden mellan de genomsnittligt höga hyres­kraven och hyresgäströrelsens krav på begränsade hyreshöjningar har under de senaste månaderna få förhandlingsöverenskommelser träffats. Om de lokala parterna inte kommer överens, kan förhandlingarna föras vidare till hyresmarknadskommittén, ett förlikningsorgan med represen­tanter för SABO och Hyresgästernas riksförbund. Kan parterna inte nå en uppgörelse kan frågan föras vidare till hyresnämnden. Nämndens beslut kan överprövas av bostadsdomstolen. Vare sig hyresnämnder eller bostadsdomstolen har resurser att snabbt pröva sådana hyressättnings-tvister som skulle bli resultatet av mera omfattande strandningar. De prövningsregler som skall tillämpas i sådana situationer är på riksdagens begäran (CU 1977/78: 32 s. 1720) f.n. föremål för översyn i hyres­rättsutredningen (Ju 1975: 06). Strandade hyresförhandlingar kan få följder som inte är önskvärda varken för hyresgäster eller bostadsföre­tag. Hyresgästerna kan drabbas av retroaktiva hyreshöjningar. Bostads­företagen kan få betydande problem med likviditeten. Vidare kan en rättslig prövning av årets förhandlingstvister bli så utdragen att följande års hyresförhandlingar inte kan påbörjas i tid. Det finns således enligt min mening all anledning för båda parter att söka nå en förhandlings­överenskommelse. Jag vill i detta sammanhang nämna att hyresmark­nadskommittén den 1 november 1978 har rekommenderat de lokala

Prop. 1978/79: 66

6

parterna att överenskommelser om nya hyror bör träffas snarast. Kom­mittén har också lämnat vissa anvisningar för hur förhandlingarna bör drivas vidare.

Hyresgästernas riksförbund har i skrivelse den 5 september 1978 till regeringen föreslagit bl. a. att det i lag föreskrivs en högsta tillåten hyres­höjning för tiden den 1 november 1978den 31 december 1979 på 7 kr/m- bly. Vidare föreslår förbundet att de allmännyttiga bostadsföre­tagen får ett bidrag som inte är återbetalningspliktigt. Bidraget skulle motsvara skillnaden mellan den hyresnivå i kronor per kvadratmeter som de lokala hyresförhandlingarna kan leda till och begränsningen av hyreshöjningen till 7 kr/m- bly.

Otvivelaktigt är det tekniskt möjligt att införa ett tillfälligt hyreshöj­ningstak genom en lag som begränsar rätten för hyresvärd att höja hyran utöver en fastställd nivå. Jag anser emellertid att det finns starka skäl som talar mot en sådan ordning.

De nu pågående hyresförhandlingarna är de första av större omfatt­ning som bedrivs sedan hyresförhandlingslagen trädde i kraft. Genom lagens tillkomst har det markerats att ansvaret för hyressättningen är i första hand en fråga för hyresmarknadens parter. Denna ordning har stora fördelar framför en offentlig reglering av hyror. Jag är därför inte beredd att tillstyrka en lagstiftning som begränsar innebörden av den nyligen lagfästa förhandlingsrätten. Enligt min mening bör stats­makterna inte heller framdeles ingripa i hyresbildningen genom hyres-reglerande åtgärder.

Vidare medför en tidsbegränsad lag om hyreshöjningstak med sådan utformning som har diskuteras att två hyresnivåer införs, en formell hyresnivå som bestäms genom förhandlingar och en lägre av statsmak­terna bestämd faktisk nivå. Den högre nivån kommer att utgöra ut­gångspunkt för nästa års hyresförhandlingar. Detta innebär att ett nöd­vändigt hyresuttag skjuts upp ungefär ett år. De allmännyttiga bostads­företagens ekonomiska problem kommer att kvarstå, om statsmakterna tillskjuter bidrag som endast kortsiktigt undanröjer en ny lagstiftnings negativa effekter för bostadsföretagen. Sammantaget leder detta med största sannolikhet till att krav ställs på genomsnittligt ännu större hyres­höjningar för år 1980 än vad de allmännyttiga bostadsföretagen har angett för år 1979. Den av Hyresgästernas riksförbund föreslagna lagen bör således inte genomföras.

Mot bakgrund av vad jag tidigare har anfört om främst de allmän­nyttiga bostadsföretagens ekonomiska situation kan det emellertid finnas skäl att överväga andra åtgärder som tar sikte på att avhjälpa brister i underhållet av hyreshus. Det är i första hand i sådana hus som kost­nadskrävande underhållsåtgärder kan behöva stödjas för att de över huvud skall bli utförda. Innan jag går närmare in på hur ett statligt stöd i detta syfte bör utformas, vill jag dock ta upp frågan om också

Prop. 1978/79: 66

7

småhus med äganderätt och bostadsräUshus bör omfattas av stödåtgär­derna.

Enligt folk- och bostadsräkningen år 1975 fanns det drygt 1 400 000 småhus. Antalet har ökat de senaste åren. Småhusen är med vissa un­dantag av god standard. Även underhållsstandarden i småhusbeståndet är god. De flesta småhusägare kan själva utföra mycket underhållsar­bete. Delta beror inte bara på upplåtelseform ulan ocksä på att ett små­hus normalt är mindre komplicerat att underhålla än ett flerbostadshus. Småhusägare har vidare möjlighet att styra underhållskostnaderna i tiden. Underhällskostnaderna kan täckas genom sparmedel eller genom län. Län kan tas upp antingen i samband med ombyggnad, energibespa­rande åtgärder eller enbart för underhåll. Normalt finns det också möj­lighel att ställa säkerhet för sådant lån i den berörda fastigheten. Genom belåningen sker också en fördelning av underhållskostnaderna över en längre tidsperiod, och den reella kostnaden för underhållet blir bero­ende av inflationen. Eftersom räntekostnaderna för lån är avdragsgilla vid inkomsttaxeringen, kan småhusägare nedbringa kostnaderna för un­derhåll i avsevärd omfattning. Något särskilt statligt stöd för underhåll av småhus kan därför inte anses påkallat.

1 fråga om bostadsrättshus det finns närmare 600 000 lägenheter i sådana hus gäller att bostadsrättsföreningar är självkostnadsbase-rade. Någon utjämning av kostnaderna mellan olika årgångar av hus på sätt som tillämpas av allmännyttiga bostadsföretag förekommer inte. Bostadsrällshavarna har vidare ett reellt inflytande över sitt boende vil­ket medför påtagliga möjligheter att positivt påverka drift- och under­hållskostnadernas utveckling. Bl. a. har bostadsrällshavarna i motsats till hyresgästerna ett ansvar för den egna lägenhetens underhåll. Efter­som bostadsrättsföreningarna redan nu normalt har en god kostnads­täckning föreligger det således enligt min mening inte heller något be­hov av slöd för underhåU av bostadsrättshus.

Mot bakgrund av vad jag nu har anfört förordar jag att ett statligt slöd införs i syfte att främja en god underhållsstandard i hyreshus ge­nom alt ge bostadsföretagen möjlighet att avhjälpa brister i under­hållet.

1 fråga om utformningen av ett sådant stöd vill jag anföra följande.

Genom beslut av riksdagen (prop. 1977/78: 100 bil. 16, CU 1977/78: 27, rskr 1977/78: 264) sänktes den lägsta garanterade räntan det första året av lånetiden för hyres- och bostadsrättshus som påbörjades år 1977 och år 1978 till 3,6 resp. 3,4 %. Den lägsta garanterade räntan för små­hus som skall bebos av låntagaren sattes till 5,5 % för hus som påbör­ jas är 1978. Jag avser att i annat sammanhang föreslå att 1978 års ränte­satser skall gälla även hus som påbörjas åren 1979 och 1980.

1 och för sig är det möjligt att ytterligare subventionera bostadsföre­tagen genom att sänka den garanterade räntan även för tidigare färdig-

Prop. 1978/79: 66

8

ställda årgångar av hus. Som en allmän måttstock kan anges alt sam­hällets kostnader för att sänka den garanterade ränian med en procent­enhet för alla allmännyttiga och privata hyreshus som har färdigställts åren 19651978 skulle uppgå till ca 500 milj. kr/år. En sådan sänkning av den garanterade räntan blir i ett längre tidsperspektiv ytterst kostsam för staten. Dessutom finns det enligt min mening inte några skäl att ytterligare sänka räntekostnaderna i äldre hus med hänsyn till de stora skillnader i produktionskostnader som föreligger mellan äldre och nyare hus. Riksdagen har också i samband med beslutet om sänkta garante­rade räntor för hus påbörjade åren 1977 och 1978 beslutat om en snab­bare avtrappning av räntebidraget fr. o. m. år 1980 än som gäller f. n. (CU 1977/78: 27 s. 3133).

Kapitalkostnadernas andel av de totala fastighetsomkostnaderna har minskat kraftigt under 1970-talet. Bostadsföretagens kostnadsproblem kan i allt väsentligt hänföras till drift och underhåll. På längre sikt måste dessa kostnader begränsas. Någon sänkning av den garanterade räntan för redan färdigställda hus bör således inte komma i fråga. Ett temporärt statligt driftbidrag, som ett alternativ till sänkta garanterade räntor, skulle inte främja en begränsning av kostnaderna för drift och underhåll. Jag har den bestämda uppfattningen att kostnadsutvecklingen på sikt kan begränsas bara med hjälp av aktivt stöd från och ett ökat inflytande för hyresgästerna. Av betydelse är också att underhållsplaner upprättas för att underhållsverksamheten skall kunna bedrivas mera effektivt. Enligt min mening är det nödvändigt att bostadsföretagens effektivitet ökas i detta hänseende. Olika möjligheter att sänka kostna­derna för bostadsförvaltningen måste prövas. Det är angeläget att hyres­gästerna får delta i detta arbete och att de tillförsäkras ett ökat inflytan­de över fastighetsomkostnaderna, I sammanhanget finns det skäl att be­röra direktiven till den nyligen tillsatta underhållsfondsutredningen (Bo 1978:05), Där sägs bl, a, att det från såväl samhällsekonomiska som bostadspolitiska utgångspunkter är angeläget att bostadsbeståndet vid förslitning och skada underhålls och att det är viktigt atl samhället skapar bästa möjliga betingelser för detta. Det framhålls vidare att till­räckliga medel saknas för framtida underhåll. I direktiven konstateras också alt en ökad fondbildning för underhåll av hyresfastigheter kan få siörre effekt först åtskilliga år efter det att ett sådant system har införts. Utredningsmannen bör därför särskilt belysa de problem som kan upp­stå under en övergångsperiod och föreslå lösningar på dessa.

Av vad jag hittills har sagt framgår att jag anser att ett statligt stöd till underhåll inte bör ges i form av bidrag. Jag förordar i stället att möj­lighet att erhålla statliga lån införs för detta ändamål. Lånen bör kunna bidra lill att underhållet av många hyreshus förbättras. Lån bör utgå till alla fastighetsägare som förvaltar lägenheter i hyreshus dock att lån inte bör utgå för enstaka småhus som hyrs ut. Lånen bör få användas för att

Prop. 1978/79: 66

9

bekosta underhållsåtgärder i fastighetsägarens samtliga hyreshus. Lånets storlek bör beräknas med hänsyn till omfattningen i en och samma kommun av fastighetsägarens lägenheter i hyreshus som har uppförts med statligt stöd och färdigställts under åren 1965 t. o. m. 1975 eller som under samma tid har färdigställts utan sådant stöd men för vilka räntelån utgår. Det årliga lånebeloppet bör därvid bestämmas så att det motsvarar högst 15 kr. för varje kvadratmeter bostadslägenhetsyta i så­dana lägenheter. Fastighetsägare kan självfallet ansöka om mindre be­lopp. Med hänsyn till den eftersläpning av periodiskt underhåll som finns samt till pågående utrednings- och utvecklingsarbete bör stödet vara temporärt och utgå för vart och ett av åren 1979 och 1980.

För alt undvika en detaljerad kontroll och omfattande administrativ hantering samt med hänsyn till att bostadsföretagen, hyresgästerna och kommunerna får anses ha ett gemensamt intresse av att lånemedlen kommer till avsedd användning, bör lånen inte förenas med något for­mellt villkor om lånemedlens användning. Det innebär att lån i vissa fall också skall kunna användas för finansiering av nyligen utfört eller inom perioden planerat underhåll. Särskilt i dessa fall kan det, enligt min mening, vara angeläget att samråd sker med hyresgästerna.

Jag räknar med att de föreslagna lånen skall stimulera till en ökning av underhållsarbetena och därmed bidra till en ökad sysselsättning inom byggnadsbranschen under de två kommande åren.

Jag vill stryka under att en lånefinansiering av underhållet medför en, med tanke på bostadsföretagens ekonomiska situation, gynnsam för­delning av kostnaderna för underhållet. Bl. a. med hänsyn härtill bör det inte komma ifråga skäl att förena dessa lån med några särskilda subventioner. Enligt min mening kan nämligen samma sakliga invänd­ningar, som jag nyss har redovisat mot förslaget att i lag föreskriva en högsta tillåten hyreshöjning, anföras mot ett system med subventione­rade lånevillkor för finansiering av underhållskostnader. Lånevillkoren bör alltså motsvara de som gäller för bostadslån i allmänhet. Lånen bör ges en löptid av 15 år och amorteras med lika stora annuiteter samt löpa med bostadslåneränta, dvs. f.n. 9,75%. Om räntenivån ändras bör ränteskillnaden läggas till eller dras ifrån utgångsannuiteten.

Som villkor för lån till allmännyttigt bostadsföretag bör gälla att kom­munen åtar sig borgensansvar för lånet som för egen skuld (proprie-borgen). För lån till privata fastighetsägare bör ställas säkerhet i form av sådan proprieborgen, som kan antas utgöra betryggande säkerhet, eller betryggande panträtt i fastighet eller tomträtt.

I övrigt bör det ankomma på regeringen att meddela närmare före­skrifter beträffande långivningen. För riksdagens information vill jag emellertid redovisa följande.

Ansökan om lån bör ges in till förmedlingsorganet i den kommun där de hus som avses med ansökningen är belägna. Ansökan skall ges in se-

Prop. 1978/79: 66

10

nast inom sex månader från början av det kalenderår som lånet avser. Uppgift i ansökan om den sammanlagda bostadslägenhetsytan skall vara styrkt av bostadsföretagets revisorer.

Länsbostadsnämnden bör besluta om lån till underhåll på grundval av yttrande från förmedlingsorganet. Jag förutsätter mot bakgrund av vad jag tidigare har anfört om villkoren för långivningen att lånebeslut bör kunna meddelas snabbt. Utbetalning av lån bör ske i nära anslut­ning till alt beslut i låneärendet meddelas. I fråga om besvärsrätt bör sedvanliga regler i bostadslåneärenden gälla. Bostadsstyrelsen bör dock vara sista instans.

Lån till underhåll bör kunna sägas upp om bostadslånet eller ränte­lånet sägs upp.

Om hus för vilket lån till underhåll har utbetalats övergår till ny ägare bör för övertagande av lånet samma regler gälla som gäller för övertagande av bostadslån.

Innan jag slutligen tar upp anslagsfrågan vill jag beröra vissa bok­föringsmässiga aspekter på frågan om en lånefinansiering av underhålls­kostnader. Kostnaderna för reparationer och underhåll måste enligt bokföringslagen (1976: 125) i sin helhet redovisas som kostnader det år som arbetena utförs. Eftersom kostnaderna inte motsvaras av någon in­täkt utan finansieras med lån, framkommer ett underskott i bokföringen. Detta kan leda till problem för bostadsföretag med litet eget kapital eller där det egna kapitalet helt eller delvis är förbrukat genom tidigare balanserade förluster. För bostadsföretag som bedriver sin verksamhet i aktiebolagsform uppstår omedelbara konsekvenser i det fall den sam­manlagda balanserade förlusten blir så stor att aktiekapitalet har gått för­lorat i aktiebolagslagens (1975: 1385) mening. Omfattningen av den av mig föreslagna långivningen för bostadsföretagen torde emellertid inte vara så stor att den generellt innebär risk för att sådana balanstekniska problem uppstår. Vissa bostadsföretag som redan har akuta svårigheter med att balansera uppkomna underskott i verksamheten kan emellertid få ett ökat konsolideringsbehov. Sådana bostadsföretag torde samtidigt ha haft stora problem med outhyrda lägenheter och har därmed också stora hyresförlustlån. Med hänsyn till vad jag tidigare har anfört om hyresförlustlån och eftergift av sådana lån räknar jag med att det ut­rymme som krävs för de nya lånen kan skapas genom att hyresförlust­lånen lyfts av från bostadsföretag där så behövs. Självfallet kommer jag dock att med största uppmärksamhet följa utvecklingen på området.

Jag vill avslutningsvis ta upp anslagsfrågan. Utbetalningar av lån till underhåll bör belasta anslaget 

IV: 

12. Lånefonden för bostadsbyggan­de. Amorteringar bör i likhet med vad som gäller för bostadslån till­föras fonden. Jag avser att i annat sammanhang återkomma till frågan om medel för ändamålet. Jag vill dock redan nu anmäla att det antal statsbelånade hyreslägenheter som omfattas av mitt förslag uppgår till

Prop. 1978/79: 66

11

ca 475 000, varav ca 370 000 tillhör allmännyttiga eller kommunala bostadsföretag. En beräkning av medelsbehovet utifrån detta antal lä­genheter, den genomsnittliga bosladslägenhelsylan och 15 kr/m- i låne­belopp leder till ett årligt anslagsbehov av närmare 500 milj, kr.

Heinställan

Under åberopande av vad jag nu har anfört hemställer jag att rege­ringen föreslår riksdagen

alt godkänna vad jag har förordat i fråga om lån lill underhåll av hyreshus.

Beslut

Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att genom proposition föreslå riksdagen atl antaga det förslag som före­draganden har lagt fram.

NOnsTElDTS TRYCKERI    STOCKHOLM   I97S  780t72