Observera att dokumentet är inskannat och fel kan förekomma.

Prop. 1976/77:151 Regeringens proposition

1976/77:151

med förslag till bostadsförvaltningslag m. m.;

beslutad den 12 maj 1977.

Regeringen föreslår riksdagen att antaga de förslag som har upptagils i bifogade utdrag av regeringsprotokoil ovannämnda dag.

På regeringens vägnar PER[REDACTED_EFTERNAMN]

BIRGIT[REDACTED_EFTERNAMN]

Propositionens huvudsakliga innehåll

1 propositionen läggs fram förslag till bostadsförvaltningslag, som skall ersätta 1970 års lag om tvångsförvaltning av bostadsfastighet. Förslaget syftar till att förbättra samhällets och hyresgästernas möjligheter till ingri­pande mot fastighetsägare som missköter sin hyresfastighet. Åtgärder skall kunna vidtas så snart det visar sig att fastighetsägaren inte förvaltar fastigheten på ett objektivt godtagbart sätt. Detta innebär att ingripande skall kunna ske på ett tidigare stadium än enligt nuvarande lagstiftning.

Ingripande föreslås kunna ske i två former, en mildare kallad förvalt-ningsåläggande och en strängare kallad tvångsförvaltning. Vid förvalt-ningsåläggande åläggs fastighetsägaren att inom viss tid lämna över för­valtningen till en av honom själv utsedd förvaltare. Hyresnämnden skall pröva dels om det ingångna förvaltningsavtalet har ett sådant innehåll att förvaltningen i fortsättningen kan fungera tillfredsställande, dels om för­valtaren har behövliga kvalifikationer för uppdraget.

Tvångsförvaltning enligt bostadsförvaltningslagen bygger på det nuva­rande tvångsförvaltningsförfarandet men går i flera avseenden längre än detta. Till skillnad från vad som gäller f. n. kopplas fastighetsägaren så gott som helt bort från förvaltningen. 1 fråga om medel till förvaltningen före­slås att förvaltaren i första hand skall hålla sig till den tvångsförvaltade fas­tigheten (hyror, lån i fastigheten). Om dessa medel inte räcker, skall fastig­hetsägaren vara skyldig att tillskjuta behövliga medel ur sina samtliga till­gångar. Hyresnämnden skall kunna ålägga fastighetsägaren att betala visst belopp.

Visar sig tvångsförvaltningen gagnlös föreslås kommunen få möjlighet att lösa fastigheten under expropriationsliknande former.

Den nya lagen föreslås träda i kraft den 1 januari 1978. 1   Riksdagen 1976177. 1 saml. Nr 151

Prop. 1976/77:151

1    Förslag till Bostadsförvaltningsiag

Härigenom föreskrives följande.

Inledande bestämmelser

1    § Denna lag äger tillämpning på fastighet där det finns bostadslägen­

het som är uthyrd av fastighetens ägare för annat ändamål än fritidsända­

mål och som ej utgör del av hans egen bostad. Fastighet som tillhör staten

eller kommun kan ej bli föremål för ingripande enligt 2 §.

När byggnad tillhör innehavare av inskriven tomträtt, äger bestämmel­serna i denna lag om fastighet motsvarande tillämpning på tomträtten. I fråga om byggnad som annars tillhör annan än ägaren av marken gäller la­gen i tillämpliga delar. Såsom ägare av fastighet anses, när omständighe­terna föranleder det, annan som innehar fastigheten.

2    § Försummar fastighetsägaren vården av fastigheten eller underlåter

han att vidtaga angelägna åtgärder för att bevara sundhet, ordning och

skick inom fastigheten eller framgår det på annat sätt att han icke förvaltar

fastigheten på ett för de boende godtagbart sätt, får hyresnämnden besluta

om särskild förvaltning av fastigheten.

1 beslut enligt första stycket skall hyresnämnden ålägga fastighetsägaren att överlämna förvaltningen till särskild förvaltare (förvaltningsåläggande). Kan det antagas att sådant åläggande ej är tillräckligt för att uppnå en till­fredsställande förvaltning, skall nämnden i stället besluta att ställa fastig­heten under förvaltning av särskild förvaltare (tvångsförvaltning).

Om möjlighet att i visst fall ställa fastighet under tvångsförvaltning enligt denna lag fmns bestämmelser i bostadssaneringslagen (1973: 531).

Förvaltningsåläggande

3    § 1 förvaltningsåläggande skall bestämmas viss tid inom vilken fas­

tighetsägaren till hyresnämnden skall inge skriftligen upprättat avtal, var­

igenom förvaltningen överiämnas till särskild förvaltare.

Om fastighetsägaren behöver anstånd, får hyresnämnden förlänga den tid som har bestämts för ingivande av förvaltningsavtai. Ansökan om för­längning skall göras före utgången av den bestämda tiden.

4    § Förvaltningsavtal som avses i 3 § skall slutas för en tid av minst tre

år. om ej hyresnämnden medger att det får avse kortare tid. Avtalet skall

noggrant ange vad som åligger förvaltaren och skall vara förenat med full­

makt för förvaltaren att företräda fastighetsägaren i de angelägenheter som

omfattas av förvaltningsuppdraget.

Prop. 1976/77:151

3

Sökanden skall beredas tillfälle att yttra sig över förvaltningsavtal som inges till hyresnämnden. Därefter prövar hyresnämnden om avtalet kan godkännas. Härvid skall nämnden pröva om förvaltaren har tillräckliga kvalifikationer och om avtalet innefattar befogenhet för honom att ombe­sörja förvaltning i den omfattning som behövs med hänsyn till de brister som har föranlett beslutet om förvaltningsåläggande.

Vid behov kan nämnden bereda fastighetsägaren tillfälle att avtala om sådana ändringar och tillägg i det upprättade avtalet som behövs för att detta skall kunna godkännas.

5

§ Inges icke förvaltningsavtal inom den bestämda tiden eller kan av­talet icke godkännas, skall hyresnämnden besluta om tvångsförvaltning el­ler, om särskilda skäl föreligger, utfärda nytt förvaltningsåläggande.

6

§ Har förvaltningsåläggande meddelats och övergår fastigheten till ny ägare, förfaller åläggandet.

7

§ Ändras godkänt förvaltningsavtal eller sker avvikelse i förhållande till avtalet, skall förvaltaren genast anmäla detta till den på vars ansökan förvaltningsåläggandet har meddelats.

Hyresnämnden skall i beslut om godkännande av förvaltningsavtal erin­ra förvaltaren om hans skyldighet enligt första stycket.

TvångsförvaUning

8   § Beslutar hyresnämnd om tvångsförvaltning, skall nämnden samti­

digt utse förvaltare. Till förvaltare skall utses bolag, förening eller annan

som har erforderlig erfarenhet av fastighetsförvaltning.

Hyresnämnden kan under pågående förvaltning utse ny förvaltare när förhållandena föranleder det.

9   § Förvaltaren skall svara för en tillfredsställande skötsel av fastighe­

ten. Han skall verka för att de olägenheter som föranlett förvaltningsbeslu­

tet undanröjes och att fastigheten genomgår sådan förbättring och moder­

nisering som är förenlig med en ändamålsenlig fastighetsförvaltning. Han

skall vara verksam för att skälig avkastning erhålles.

10

§ Om det är påkallat av särskilda skäl, får hyresnämnden meddela föreskrifter för förvaltningen.

11

§ Förvaltaren uppbär hyror och andra löpande intäkter av fastighe­ten samt företräder även i övrigt ägaren i angelägenheter som rör fastighe­ten, om ej annat följer av andra och tredje styckena.

Förvaltaren får ej överlåta fastigheten eller annars förfoga över den så att den helt eller delvis frånhändes ägaren. Förvaltaren får ej heller på fas­tighetsägarens vägnar ingå borgen eller växelförbindelse. Utan hyres­nämndens tillstånd får förvaltaren ej låta inteckna fastigheten eller taga upp lån mot säkerhet i form av panträtt i fastigheten. 1 övrigt får förvalta­ren ingå avtal om kredit endast om avtalet ej står i missförhållande till de ekonomiska förutsättningarna för förvaltningen.

Prop. 1976/77:151

4

Förvaltaren kan besluta att angelägenhet som saknar betydelse för ända­målet med förvaltningen skall undantas från denna. Hyresnämnden och fastighetsägaren skall ofördröjligen underrättas om sådant beslut.

12   § Fastighetsägaren får med hyresnämndens tillstånd taga upp lån

mot säkerhet i form av panträtt i fastigheten och låta företaga inskrivnings­

åtgärd beträffande denna. Även utan sådant tillstånd får fastighetsägaren

låta företaga inskrivningsåtgärd som avses i 20 och 21 kap. jordabalken.

Tillstånd enligt första stycket får lämnas endast om åtgärden ej försäm­rar förutsättningarna för en tillfredsställande fastighetsförvaltning.

13   § Kan medel till förvaltningen ej i tillräcklig mån erhållas genom lö­

pande intäkter eller genom lån, får hyresnämnden, i den mån det finnes

skäligt med hänsyn till fastighetsägarens förhållanden och övriga omstän­

digheter, på begäran av förvaltaren ålägga fastighetsägaren att till förvalta­

ren utge de ytterligare medel som denne behöver för åtgärd som avses i 9 §.

Överlåtelse av fastigheten medför icke befrielse från betalningsskyldig­het som har ålagts dessförinnan.

14

§ Föreligger ej längre skäl för att ålagd betalningsskyldighet fullgö-res, får hyresnämnden förordna att beslutet om betalningsskyldighet icke vidare skall gälla.

15

§ Fastighetsägaren är skyldig att i den omfattning hyresnämnden finner skäligt utge ersättning för utrymme som han själv använder.

Erlägges ej ersättning enligt första stycket, får hyresnämnden ålägga fas­tighetsägaren att avflytta från utrymmet.

På begäran av fastighetsägaren får hyresnämnden medge denne skäligt uppskov med avflyttningen.

16   § Fastighetsägaren är skyldig att lämna förvaltaren de upplysningar

rörande fastigheten som behövs för en tillfredsställande förvaltning.

Hyresnämnden får kalla fastighetsägaren att inför nämnden under ed lämna upplysningar enligt första stycket. Därvid skall 36 kap. 6, 

II, 

14. 20 och 21 §§ rättegångsbalken äga motsvarande tillämpning.

17   § Fastighetsägaren är skyldig att tillhandahålla förvaltaren hand­

lingar och annat av betydelse för förvaltningen.

Fullgör fastighetsägaren ej sin skyldighet enligt första stycket, får hyres­nämnden vid vite förelägga honom att fullgöra skyldigheten.

18   § Hyresnämnden skall inom sex månader från det att beslutet om

tvångsförvaltning trädde i kraft fastställa den tid under vilken förvaltning­

en skall pågå. Tiden får bestämmas till högst fem år från det beslutet om

tvångsförvaltning trädde i kraft.

Om det vid utgången av den för tvångsförvaltningen bestämda tiden fmns skäl att förvaltningen fortsätter, får hyresnämnden besluta om för­längning av tiden med högst tre år i sänder.

Föreligger ej längre skäl för tvångsförvaltning, kan hyresnämnden beslu­ta att förvaltningen skall upphöra tidigare än som följer av första eller and­ra stycket.

Prop. 1976/77:151

5

19

§ Övergår fastigheten till ny ägare under pågående förvaltning, gäl­ler beslutet om förvaltning mot den nye ägaren. Denne inträder i förre äga­rens rätt till de medel som förvaltaren har hand om för fastigheten samt svarar för de förbindelser som förvaltaren ingått.

20

§ Förvaltaren skall ofördröjligen underrätta hyresgäst om att fastig­heten har ställts under tvångsförvaltning och om vem som är förvaltare. Förvaltaren skall också ofördröjligen underrätta hyresgäst om beslut som avses i 18 §.

Hyresgäst som har erhållit underrättelse enligt första stycket första me­ningen kan så länge förvaltningen pågår icke med befriande verkan betala hyra till annan än förvaltaren eller den som förvaltaren har anvisat. En er­inran härom skall intagas i underrättelsen.

Förvaltaren skall också ofördröjligen underrätta borgenär, som har panträtt i fastigheten och som är känd, om förvaltningen.

21   § Medel som förvaltaren har hand om för fastigheten skall hållas

skilda från andra medel. De får ej utmätas för annan skuld än sådan som är

hänföriig till tvångsförvaltningen och de ingår ej heller i fastighetsägarens

konkursbo.

Behållna medel, som ej finnes böra avsättas för förvaltningen, skall utbe­talas till fastighetsägaren. Tvist om vad fastighetsägaren är berättigad att utfå prövas av hyresnämnden.

22   § Förvaltaren skall för varje kalenderår inom två månader från

årets utgång lämna skriftlig redovisning till hyresnämnden för sin förvalt­

ning. Tillämpar fastighetsägaren brutet räkenskapsår, skall tiden för redo­

visningens avlämnande i stället räknas från räkenskapsårets utgång. När

förvaltaren frånträder sitt uppdrag skall redovisning för den gångna delen

av redovisningsperioden lämnas inom två månader från det uppdraget upp­

hörde.

Redovisningsskyldigheten skall fullgöras i enlighet med god redovis­ningssed. Till den siffermässiga redovisningen skall fogas förvaltningsbe­rättelse med upplysning om vidtagna och planerade förvaltningsåtgärder av större vikt och om faslighetens skick.

Avskrift av redovisningshandlingarna skall av nämnden översändas till fastighetsägaren. 1 den mån nämnden finner lämpligt, skall också sökan­den och annan få del av redovisningen.

Hyresnämnden skall granska redovisningen och kontrollera att den är godtagbar från redovisningsmässig synpunkt. Finner nämnden anledning till anmärkning mot redovisningen, skall fastighetsägaren underrättas här­om.

23   § Vill fastighetsägaren klandra redovisning för viss redovisningspe­

riod, skall han inom ett år från det han av hyresnämnden mottog redovis­

ningen väcka talan mot förvaltaren vid fastighetsdomstolen.

Åberopas som grund för klandertalan omständighet som icke hänför sig till viss avlämnad redovisning, får lalan väckas inom ett år från det fastig-

Prop. 1976/77:151

6

hetsägaren mottog redovisning med anledning av alt förvaltarens uppdrag upphörde.

24

§ Om fastighetsägaren behöver ta del av räkenskapsmaterial röran­de fastigheten för att kunna fullgöra uppgiftsskyldighel som åligger honom gentemot det allmänna eller eljest, skall han efter framställning till hyres­nämnden beredas tillfälle till delta enligl anvisningar som nämnden medde­lar.

25

§ Förvaltaren har rätt att erhålla skäligt arvode, som bestämmes av hyresnämnden för vaije kalenderår eller, om särskilda skäl föreligger, för kortare tid. Arvodet skall utgå ur fastighetens avkastning, i den mån ej hy­resnämnden föreskriver att det skall betalas av fastighetsägaren personli­gen.

Om förvaltaren begär det, skall kommunen förskottera arvode som en­ligt hyresnämndens beslut skall betalas av fastighetsägaren personligen.

Det åligger fastighetsägaren att till kommunen återbetala det förskolte-rade beloppet jämte ränta därpå enligl 6 § räntelagen (1975: 635) från dagen för utbetalningen.

26

§ När beslut meddelas om tvångsförvaltning eller när sådant beslut ändras, skall underrättelse genast sändas lill inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken eller tomträltsboken. Detsamma gäller när beslut meddelas enligt 18 §.

27

§   Tillsyn över tvångsförvaltning utövas av hyresnämnden.

Inlösen

28 § Är fastighet ställd under tvångsförvaltning men är förhållandena sådana att en tillfredsställande förvaltning därvid ej kan uppnås, får kom­munen lösa fastigheten.

Talan om inlösen skall väckas vid fastighetsdomstolen. I fråga om inlö­sen gäller i övrigt expropriationslagen (1972: 719) i tillämpliga delar, dock med undantag för 4 kap. 2 §. Bestämmelserna i 4 kap. 3 § expropriationsla­gen äger tillämpning i fråga om värdeökning som ägt rum under tiden från dagen tio år före det talan väcktes vid domstol.

Övriga bestämmelser

29

§ Ansökan om särskild förvaltning får göras av kommunen eller av organisation av hyresgäster. Sedan beslut om tvångsförvaltning har med­delats, skall fråga som rör förvaltningen upptagas till prövning av hyres­nämnden, om sökanden, förvaltaren eller fastighetsägaren begär det och annat ej är särskilt föreskrivet. Nämnden får också självmant ta upp fråga som rör förvaltningen, om annat ej följer av särskild bestämmelse.

30

§ Ansökan om särskild förvaltning kan riktas mot den för vilken lagfart senast är beviljad eller sökt, även om denne har överlåtit fastighe-

Prop. 1976/77:151

7

ten innan ansökan göres.

Överiåles fasligheten sedan ansökan har gjorts eller föreligger fall som avses i första stycket, skall rättegångsbalkens bestämmelser om verkan av atl tvisteföremålet överlåtes och om tredje mans deltagande i rättegång äga moisvarande tillämpning.

Om tvist angående äganderätten är antecknad i fastighelsboken kan an­sökan om särskild förvaltning riktas mot den som innehar fastigheten med äganderättsanspråk.

31   § Hyresnämndens beslut om tvångsförvaltning länder omedelbart

till efterrättelse. Hyresnämnden kan även i fråga om annat beslut enligt

denna lag förordna all del skall lända lill efterrättelse genast.

Föreligger särskilda skäl, får hyresnämnden besluta om ivångsförvall-ning och utse förvaltare för liden till dess slutligt beslut meddelas.

32

§ Fråga om påföljd för fastighetsägare som åsidosätter skyldighet enligt 16 § andra slyckel eller 17 § upptages självmant av hyresnämnden. Beiräffande böter och vite gäller 9 kap. 8 och 9 §§ rättegångsbalken i till­lämpliga delar.

33

§ 1 fråga om förfarandet vid hyresnämnden i ärenden enligt denna lag finns bestämmelser i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres­nämnder.

34

§ Talan mot beslut i fråga som enligt denna lag skall prövas av hy­resnämnd föres hos bosladsdomstolen genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Besvärshandlingen skall inges till domstolen.

35

§ Bifalles fastighet lägarens lalan i besvärsmål i vilket kommunen är motpart, kan kommunen åläggas atl ersätta honom hans rättegångskost­nad. Om han vinner besvärsmål i vilket organisation av hyresgäster är motpart, kan sådan ersättning tillerkännas honom atl betalas av statsver­ket. I övrigt gäller i besvärsmål allmänna bestämmelser om rättegångskost­nad i tillämpliga delar.

Denna lag träder i kraft den I januari 1978, då lagen (1970:246) om tvångsförvaltning av bosladsfastighet upphör atl gälla.

Den nya lagen tillämpas även på ivångsförvaltning som har beslutats en­ligt lagen om tvångsförvaltning av bosladsfastighet. Mål eller ärende som vid ikraftträdandet är anhängigt vid domstol eller hyresnämnd prövas dock enligt äldre lag.

Bestämmelsen i 28 § om tillämpningen av 4 kap. 3 § expropriationslagen (1972:719) gäller ej i fråga om värdeökning som ägt rum före utgången av juni 1971.

Prop, 1976/77:151

2    Förslag till Lag om ändring i

bostadssaneringslagen (1973:531)

Härigenom föreskrives alt 2 och 14 S§ bostadssaneringslagen (1973: 531) skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

2 S'

Har bostadslägenhet ej den lägsta standard som kan godtagas, får hyres­nämnd på ansökan av kommunen eller organisation av hyresgäster och un­der förutsättning som anges i 5 eller 6 § ålägga faslighetens ägare alt vidta­ga åtgärd som behövs för att lägenheten skall uppnå sådan standard (upp-rustningsåläggande) eller förbjuda atl lägenheten användes för bostadsän­damål (användningsförbud).

Står fastigheten under förvalt­ning enligt lagen (1970:246) om tvångsförvaltning av bosladsfastig­het, skall hyresnämnden, i stället för att meddela uppmstningsåläg-gande, föreskriva alt i förvaltning­en skall ingå all vidtaga de upprusl-ningsåtgärder som nämnden före­skriver. Vad i lagen sägs om upp-rustningsåläggande skall äga mot­svarande tillämpning på sådan före­skrift.

Står fastigheten under tvångsför­

valtning enligt bostadsförvalt­

ningslagen (

), skall hyres­

nämnden, i stället för atl meddela

uppmstningsåläggande, föreskriva

all i förvaltningen skall ingå att vid­

taga de uppruslningsåtgärder som

nämnden föreskriver. Vad i lagen

sägs om uppmstningsåläggande

skall äga motsvarande tillämpning

på sådan föreskrift.

14 

§

Utför fastighetsägaren ej åtgärd som föreskrivits i uppmstnings­åläggande, får hyresnämnden på ansökan av kommunen, i stället för alt utsätta vite, besluta att ställa fastigheten ur\derförvaltning enUgt lagen 11970:246) om ivångsförvalt­ning av bostadsfastighet. Meddelas sådant beslut eller ställes eljest fas­tighet, som berörs av uppmstnings­åläggande, under förvaltning enligt nämnda lag, ingår i förvaltningen att utföra de med åläggandet avsed­da åtgärderna. Därvid skall bestäm­melserna i nämnda lag äga motsva­rande tillämpning, dock att hyres­nämnden redan vid förordnandet om Ivångsförvaltning äger tillåta förvaltaren att upptaga lån och an­söka om inteckning samt att befo­genhel enligt 13 § samma lag skall tillkomma även kommunen. ' Senaste lydelse 1974:821.

Utför fastighetsägaren ej åtgärd

som föreskrivits i uppmstnings­

åläggande, får hyresnämnden på

ansökan av kommunen, i stället för

atl utsätta vite, besluta att ställa

fastigheten under tvångsförvalt­

ning enligt bostadsförvaltningsla­

gen (

). Meddelas sådant

beslut eller ställes eljest fastighet,

som berörs av uppmstningsåläg­

gande, ur\der tvångsför\'altning en­

ligt nämnda lag, ingår i förvaltning­

en att utföra de med åläggandet av­

sedda åtgärderna. Därvid skall be­

stämmelserna i nämnda lag äga

motsvarande tillämpning, dock att

hyresnämnden redan vid förord­

nandet om tvångsförvaltning äger

tillåta förvaltaren att låta inteckna

fastigheten och att taga upp lån

mot säkerhet i form av panträtt i

denna.

Prop. 1976/77:151

9

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Förelägger hyresnämnden nytt vite, skall bestämmas ny tid inom vilken åtgärden skall ha vidtagits.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1978.

3   Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres­nämnder

Härigenom föreskrives att 4, 16, 23, 27 och 32 §§ saml rubriken närmast före 16 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder' skall ha nedan angivna lydelse.

4 §2 

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att

1.

medla i hyres- eller bostadsrättslvisl,

2.

pröva tvist om reparationsföreläggande enligl 12 kap. 16 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överiålelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34-36 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, för­längning av hyresavtal eller villkor för sådan förlängning enligl 12 kap. 49 §, hyresvillkor enligt 12 kap. 55 § eller uppskov med avflyttning enligl 12 kap. 59 §, allt jordabalken,

3.

pröva tvist om hyresvillkor enligt 7 § sista stycket, upplåtelse av lä­genhet i andra hand enligt 30 § andra slyckel eller medlemskap enligl 52 §, allt bostadsrättslagen (1971:479),

4.

pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 60 § första slyckel 1 bostadsrättslagen,

5.

vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättslvisl,

6.

pröva    frågor   enUgt    lagen        6. pröva frågor enligt bostadssa-(1970:246) om tvångsför\'aUning av     neringslagen   (1973:531)  och   bo­bostadsfastighet   och    enligt   bo-     stadsförvahningslagen (

), stadssaneringslagen (1973: 531),

7.

pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.

Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende som avses i 9, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfas­tighet m. m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagels styrel­se har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres.

Ärende angående tvångsför- Ärende angående bostadssa-

valtning och bostadssane- nering och särskild förvalt-

ring

ning

16 § Ansökan i fråga som avses i 4 § första stycket 6 skall vara skriftlig samt innehålla uppgift om den berörda fastigheten och dess ägare samt sökan-.

' Lagen omtryckt 1974:1090. ' Senaste lydelse 1975:1133.

Prop. 1976/77:151

Nuvarande Ivdelse

Föreslagen lydelse

dens yrkande och gmndema fördetta. Ansökan i fråga enligl bostadssane­ringslagen skall dessutom vara åtföljd av den utredning i tekniskt, ekono­miskt eller annat hänseende som behövs för ärendets prövning.

Vad som föreskrives i 8 S andra-femte styckena äger motsvarande lill-lämpning i fråga om ansökan som avses i första stycket.

Förhandling skall hällas inför Förhandling skall hållas inför nämnden, om del ej är uppenbart     nämnden, om det ej är uppenbart

all förhandling ej behövs. Faslighe­tens ägare kan vid vite föreläggas att inställa sig till förhandling. Fas­tighetsägarens utevaro från för­handling / ärende enligt bosiadssa-neringslagen utgör ej hinder för ärendets prövning.

atl förhandling ej behövs. Faslighe­tens ägare kan vid vite föreläggas alt inställa sig till förhandling. Fas­tighetsägarens utevaro från för­handling utgör ej hinder för ären­dets prövning.

Innan nämnden beslutar om tvångsfön'altning, skall nämnden bereda kommun, där fastigheten är belägen, tillfälle att lämna förslag på förvaltare.

Kommunen skall också beredas

tillfälle att yttra sig innan nämn­

den beslutar att för\-altarar\'ode

enligt bostadsförvaltningslagen

(

) skall betalas av fastig-

hetsägaren personligen.

23 

§

3

Om fullföljd av talan mot hyres­nämnds beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller i ärende angående bostadsrätt, tvångsför­valtning eller bostadssanering eller i ärende enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. finns bestämmelser i 12 kap. 70 § jordabalken, 76 § bostadsrättslagen (1971:479), 17 § lagen (1970:246) om tvångsförvaltning av bostads­fastighet, 21 § bostadssaneringsla­gen (1973:531) samt 25 § lagen om förvärv av hyresfastighet m. m.

Om fullföljd av lalan mot hyres­

nämnds beslut i ärende enligt 12

kap. jordabalken eller i ärende

angående bostadsrätt, bostadssane­

ring eUer särskild förvaUning eller i

ärende enligt lagen (1975:1132) om

förvärv av hyresfastighet m.m.

finns bestämmelser i 12 kap. 70 §

jordabalken. 76 § bostadsrättslagen

(1971:479), 21 § bostadssanerings­

lagen (1973:531), i4 J bostadsför­

valtningslagen (

) samt

25 § lagen om förvärv av hyresfas­

tighet m.m.

Mol beslut av hyresnämnd får talan föras särskill, om nämnden

1. avvisat ansökan som avses 18, 11, 14-16, 16 a eller 16 c §,

2.

avskrivit ärende enligt 8-10, 16, 16 a eller 16 c §, dock ej när ärendet kan åtempptagas,

3.

förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet,

4.

utdömt vite eller annan påföljd för underlåtenhet att iakttaga föreläg­gande eller ådömt straff för förseelse i förfarandet.

' Senaste lydelse 1975:1133.

Prop. 1976/77:151

Nuvarande Ivdelse

Föreslagen lydelse

II

Särskild lalan föres genom besvär hos bosladsdomstolen inom tre vec­kor från den dag beslutet meddelades. Besvärshandlingen skall inges lill domstolen.

27 r

Bestämmelserna i 5 kap. rättegångsbalken om offentlighet och ordning vid domstol äger moisvarande tillämpning vid nämnd. Expert som avses i 5 § andra slycket denna lag får närvara vid hyresnämndens överiäggning lill beslut.

Uiöver vad som följer av 5 kap. I § rättegångsbalken kan hyres­nämnd förordna atl sammanträde för handläggning av ärende enligl I, 9 eller 17 § lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. skall hållas inom stängda dörrar, om det behövs av hänsyn till privat­livels helgd eller enskilds behöriga ekonomiska intresse.

Uiöver vad som följer av 5 kap.

I § rättegångsbalken kan hyres­

nämnd förordna all sammanträde

för handläggning av ärende enligl 1.

9 eller 17 § lagen (1975:1132) om

förvärv av hyresfastighet m.m. el­

ler enligl II S andra stycket eller

12, 13 eller 16 § bostadsförvall-

ningslagen {

) skall hållas

inom stängda dörrar, om det be­hövs av hänsyn till privatlivets helgd eller enskilds behöriga eko­nomiska intresse.

32 

§

Föres ej lalan mol nämnds beslut enligl 9 kap. 14 § eller 12 kap. 24 a § jordabalken eller 13 a § den­na lag, får beslutet verkställas så­som lagakraftägande dom.

Föres ej lalan mot nämnds beslut

enligl 9 kap. 14 § eller 12 kap.

24 a § jordabalken, 13 a § denna

lag eller 13 eller 15 § eller 25 §

första stycket bosiadsförvallnings-

lagen (

;, får beslutet verk-

ställas såsom lagakraftägande dom.

Har hyresnämnd med slöd av 31 § första stycket bostadsförvalt­ningslagen förordnat att beslut en­ligl 13 eller 15 § eller 25 § första stycket nämnda lag skall lända till efterrättelse genast, får även så­dant beslut, om bostadsdomstolen ej förordnat annat, verkställas så­som lagakraftägande dom.

Denna lag träder i kraft den I januari 1978.

Äldre bestämmelser gäller fortfarande i fråga om mål eller ärende som är anhängigt vid hyresnämnd vid ikraftträdandet.

4   Förslag till

Lag om ändring i lagen (1937:249) om inskränkningar i rätten att ut­bekomma allmänna handlingar

Härigenom föreskrives alt 26 a § lagen (1937:249) om inskränkningar i rätten atl utbekomma allmänna handlingar' skall ha nedan angivna lydelse.

* Senaste lydelse 1975:1133. ' Lagen omtryckt 1976:611.

Prop. 1976/77:151

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

12

26 a §

Handling som angår förvärvstill­stånd eller tillstånd till förköp enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. och som läm­nar upplysning om enskilds förhål­landen får icke utan samtycke av den vars förhållanden avses i hand­lingen lämnas ut tidigare än tjugo år från handlingens datum, om utläm­nande kan leda till skada för den berörde.

Handling som angår förvärvslill-

stånd eller tillstånd till förköp enligt

lagen (1975:1132) om förvärv av

hyresfastighet m.m. eller särskild

förvaltning enUgt bosladsförvall-

ningslagen   (

)   och   som

lämnar upplysning om enskilds för­hållanden får icke ulan samtycke av den vars förhållanden avses i handlingen lämnas ut tidigare än tjugo år från handlingens datum, om utlämnande kan leda lill skada för den berörde.

Första slyckel gäller ej hyresnämnds eller bostadsdomstolens beslut.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1978.

5   Förslag till

Lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol

Härigenom föreskrives att 17 § lagen (1974:1082) om bostadsdomstol skall ha nedan angivna lydelse.

17 §' Om rättegången gäller i tillämpliga delar bestämmelserna i 52 kap. 3, 5-9, 11 och 12 §§ rättegångsbalken om besvär i hovrätt samt vad som i samma balk är föreskrivet om tvistemål, allt i den mån ej annat följer av denna lag eller annan författning.

Uiöver vad som följer av 5 kap. 1 § rättegångsbalken kan boslads­domstolen förordna att sammanträ­de för handläggning av ärende en­ligt 1,9 eller 17 § lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. skall hållas inom stängda dörrar, om det behövs av hänsyn till privat­livets helgd eller enskilds behöriga ekonomiska intresse.

Uiöver vad som följer av 5 kap.

1 § rättegångsbalken kan boslads­

domstolen förordna att sammanträ­

de för handläggning av ärende en­

ligt 1,9 eller 17 § lagen (1975:1132)

om förvärv av hyresfastighet m. m.

eller enUgt 

II 

§ andra stycket eller

12, 13 eller 16 § bostadsförvalt­

ningslagen (

) skall hållas

inom stängda dörrar, om det be­

hövs   av   hänsyn   lill   privatlivels

helgd eller enskilds behöriga eko­nomiska intresse.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1978.

' Senaste lydelse 1975:1137.

Prop. 1976/77:151

13

Utdrag

JUSTITIEDEPARTEMENTET

PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1977-03-30

Närvarande: statsministern[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, och statsråden[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN].[REDACTED_EFTERNAMN].[REDACTED_EFTERNAMN]. Anionsson.[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN].[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN].[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN]. Burenslam[REDACTED_EFTERNAMN]. Wik­ström,[REDACTED_EFTERNAMN].[REDACTED_EFTERNAMN].

Föredragande: statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN]

Lagrådsremiss med förslag till bostadsförvaltningslag, m.m.

1    Inledning

Lagen (1970:246) om tvångsförvaltning av bosladsfastighet (tvångsför-vallningslagen) (omtryckt 1971:544, ändrad senast 1974:1085) trädde i kraft den 1 juli 1970. Lagen har setts över av bostadsförvaltningsut-redningen', som i augusti 1976 har avlämnat betänkandet (Ds Ju 1976:14) Bostadsförvaltningslag. Betänkandet innehållerbl. a. förslag till bostadsför­valtningsiag, som skall ersätta tvångsförvaltningslagen. Förslaget lill bo­stadsförvaltningsiag bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga I. En av utredningen gjord sammanställning av statistiska uppgifter om de ivångsförvaltningsärenden som har förekommit under perioden 1970- 1975 bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 2.

Efter remiss har yttranden över betänkandet avgetts av bosladsdomsto­len, domstolsverket, hyresnämnderna i Stockholm, Malmö och Örebro, bankinspektionen, riksskatteverket, bostadsslyrelsen. Hyresgästernas riksförbund. Näringslivels byggnadsdelegation. Svenska kommunförbun­det, Stockholms, Göteborgs och Malmö kommuner. Landstingsförbundet, Svenska riksbyggen. Svenska sparbanksföreningen, Sveriges advokat­samfund, Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO), Sveriges fastig­hetsägareförbund och Sveriges föreningsbankers förbund. Svenska bank­föreningen har instämt i det yttrande som avgetls av Näringslivels bygg­nadsdelegalion.

' Hovrättslagmannen Ulf Gad. ordförande, direktören Folke[REDACTED_EFTERNAMN], riksdagsledamö­terna Martin[REDACTED_EFTERNAMN] och Lars[REDACTED_EFTERNAMN] samt advokaten Gösta Järtelius.

Prop. 1976/77:151

14

2    Gällande rätt

Genom tvångsförvaltningslagen, som trädde i kraft den I juli 1970, till­skapades möjligheter alt gripa in mot sådana fastighetsägare som mera sys­tematiskt åsidosätter hyresgästernas och samhällets intresse av en rimlig fastighetsskötsel. Lagen utgör ett komplement lill de allmänna hyresrätts­liga bestämmelserna om lägenhets skick.

Tvångsförvallningslagen är enligl I § tillämplig på fastighet med bo­stadslägenhet som är uthyrd av ägaren och inte utgör del av hans egen bo-siad. Lagen äger tillämpning även på tomträtt och på byggnad som ligger på annans mark. Fastighet, som ägs av staten eller av kommun, kan inte ställas under Ivångsförvaltning.

Beslut om tvångsförvaltning meddelas av hyresnämnd på ansökan av hälsovårdsnämnd, länsstyrelse eller hyresgästorganisation.

För ingripande fordras enligt I § dels all ägaren väsentligen försummar vården av fastigheten eller underlåter att vidta uppenbart angelägna åtgär­der för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten, dels att del finns anledning anta att rättelse inte kommer alt ske.

Förutom enligt denna bestämmelse i tvångsförvaltningslagen kan beslut om ivångsförvaltning fattas med stöd av bosladssaneringslagen (1973: 531), som trädde i kraft den I januari 1974. Förutsättningen fördetta är att fastighetsägaren har underiåtit all ulföra åtgärd som har föreskrivits av hyresnämnd i s.k. uppruslningsåläggande. Enligl 14 § bostadssane­ringslagen kan hyresnämnden då på ansökan av kommunen besluta alt ställa fastigheten under ivångsförvaltning.

Till förvaltare skall hyresnämnden enligt 2 S tvångsförvallningslagen ut­se bolag, förening eller inrättning, som bedriver fastighetsförvaltning, eller annan som har erfarenhet av sådan förvaltning. Vid val av förvaltare skall i skälig män avseende fästas vid fastighetsägarens önskemål. Förvaltare kan under pågående förvaltning entledigas av hyresnämnden när förhållandena föranleder det.

Den som utses till förvaltare skall svara för atl fastigheten får en till­fredsställande skötsel. Han skall verka för att de olägenheter som föranlett förvaltningen undanröjs och att fastigheten genomgår sådana förbättringar och moderniseringar som kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Även genom andra åtgärder skall han vara verksam för att skälig avkast­ning erhålls. Förvaltaren skall om möjligt bereda ägaren lillfälle alt yttra sig om förvaltningsålgärd av vikt. Hyresnämnden får meddela föreskrifter för förvaltningen, när särskilda skäl påkallar det. Fastighetsägaren kan också åläggas att lämna bidrag till förvaltningen för utrymmen som han själv använder (3 §).

Förvaltaren uppbär hyror och andra löpande intäkter av fastigheten och företräder även i övrigl fastighetsägaren i angelägenheter som rör faslighe­ten och dess förvaltning. Förvaltarens behörighet är så till vida begränsad

Prop. 1976/77:151

15

att han inle har rätt atl överlåta fasligheten eller på annal sätt förfoga över den så att den helt eller delvis frånhärids ägaren. Inte heller får han på egen hand låta inteckna fastigheten eller ta upp lån (4 §).

Även om fastighet slår under tvångsförvaltning får fastighetsägaren an­söka om inteckning i fasligheten, ta upp lån mol säkerhet i form av panträtt i fastigheten och företa annan åtgärd beträffande inteckning, om förvalta­ren samtycker till det. Vägras samtycke, kan hyresnämnden tillåta åtgär­den, om denna inte försämrar förutsättningarna för en tillfredsställande förvaltning. Angelägenhet som saknar betydelse för förvaltningen kan un­dantas från denna (5 §).

Finner förvaltaren atl fastigheten bör genomgå upprustning som måsle finansieras med andra medel än fastighetens normala avkastning, skall han låta utreda vilka åtgärder som bör företas, kostnaderna för dem och möjlig-helema att genom belåning av fastigheten eller på annat sätt skaffa medel till åtgärderna. Redogörelse för utredningen med förslag lill åtgärder skall överlämnas till fastighetsägaren. Vill fastighetsägaren inte medverka till upprustningen, kan hyresnämnden lämna förvaltaren tillstånd atl genom­föra den. Nämnden kan då tillåta förvaltaren alt la upp lån för åtgärderna och att vid behov ansöka om inteckning i fasligheten (6 §).

Tvångsförvaltning pågår normalt i tre år men hyresnämnden kan besluta både om förlängning och om upphörande i förtid (7 §).

Om fastigheten övergår till ny ägare under pågående förvaltning, gäller beslutet om förvaltning mol den nye ägaren. Denne inträder i förre ägarens rätt till medel som förvaltaren har hand om saml svarar för de förbindelser som förvaltaren har ingått (8 §).

Förvaltaren är skyldig all på lämpligt sätt underrätta hyresgästerna om att fastigheten har ställts under förvaltning. Vidare skall han ofördröjligen undersöka fastighetens inteckningsförhållanden och underrätta känd bor­genär, som har panträtt i fastigheten, om förvaltningen (9 §).

Förvaltaren skall hålla fastighetens medel åtskilda. De får inle tas i mät. Överskott skall betalas ul till fastighetsägaren. Tvist om vad fastighetsäga­ren är berättigad att få ut prövas av hyresnämnden (10 §).

Förvaltaren är skyldig att för varje kalenderår lämna skriftlig redovis­ning till fastighetsägaren för sin förvaltning. Redovisningen skall lämnas inom en månad från årets utgång. Till redovisningen skall fogas berättelse med sammanfattande uppgifter om vidtagna och planerade åigärder samt om fastighetens skick. Även beträffande arbeten som fordrat tillskott av andra medel än sådana som influtit vid den löpande förvaltningen skall för­valtaren lämna särskild berättelse. Detta skall ske inom en månad från det arbetena slutfördes. Avskrift av de handlingar som tillställs fastighetsäga­ren skall sändas till hyresnämnden och hälsovårdsnämnden. Redovisning kan klandras av fastighetsägaren. Detta sker genom att fastighetsägaren inom ett år från det han tog emot redovisningen instämmer förvaltaren lill fastighetsdomstolen (11 §).

Prop. 1976/77:151

16

Förvaltarens arvode bestäms av hyresnämnden för varje kalenderår. Normall utgår arvodet ur avkastningen men nämnden kan bestämma att del skall betalas av fastighetsägaren personligen. Förvaltaren har rätt atl begära att kommunen skall förskotlera arvode som skall betalas av fastig­hetsägaren (12 §).

Fråga som enligt tvångsförvaltningslagen skall prövas av hyresnämnd tas upp efter ansökan av hälsovårdsnämnden, länsstyrelsen, riksorganisa­tion av hyresgäster eller förening som är ansluten lill sådan riksorganisa­tion och inom vars verksamhetsområde fastigheten är belägen. Sedan tvångsförvaltning har beslutats kan även fastighetsägaren och förvaltaren begära prövning av viss fråga. Hyresnämnden kan under pågående förvalt­ning självmant ta upp fråga till prövning (13 §).

Beslut om tvångsförvaltning länder lill efterrättelse omedelbart. Beträf­fande annal beslut kan hyresnämnden ge förordnande om omedelbar verk­ställighet. Vid överprövning av hyresnämnds beslut kan bostadsdomstolen meddela inhibhionsbeslut. Om synneriiga skäl föreligger, får hyresnämn­den meddela interimistiskt beslut om förvaltning och förvaltare (14 S).

Beslut om ivångsförvaltning och beslut om förlängning eller upphörande av förvaltning skall genast sändas till inskrivningsmyndigheten för anteck­ning i fastighelsboken eller tomträltsboken (15 §).

Bestämmelser om förfarandet i hyresnämnden finns i lagen (1973:188, omtryckt 1974:1090) om arrendenämnder och hyresnämnder (16 §).

Mot hyresnämnds beslut enligl tvångsförvallningslagen kan talan föras hos bosladsdomstolen (17 §).

Vinner fastighetsägare besvärsmål, i vilket länsstyrelsen eller hyresgäst­organisation är motpart, kan bosladsdomstolen tillerkänna honom ersätt­ning av statsverket för rättegångskostnader. Är hälsovårdsnämnden mot­part i besvärsmål kan fastighetsägaren få sådan ersättning av kommunen. 1 övrigl gäller i bosladsdomstolen de allmänna reglerna om rättegångskost­nad (19 §). Tillsyn över förvaltning enligt lagen utövas av hyresnämnden (20 §).

3   Utredningen

3.1 Grundläggande frågor

Utredningen har haft till uppgift atl se över det nuvarande förvaltnings-förfarandet och att föreslå regler som förbättrar samhällets och hyresgäs­ternas möjligheter till ingripande mot fastighetsägare som missköter sina hyresfastigheter.

Utredningen diskuterar inledningsvis olika möjligheter att åstadkomma sådana förbättringar. En väg är att ersätta det nuvarande tvångsförvalt­ningsförfarandet med nya regler om expropriation. En annan är att införa generella bestämmelser om all den som hyr ut bostäder ål andra skall ha

Prop. 1976/77:151

17

prövats och godkänts med avseende på sin lämplighet, dvs. vnr;i auktorise­rad. En tredje utväg är att tillskapa ett effektivare förvaltningsförfarande. 

Utredningen anser atl det inie är möjligt att genom en reform enligt något 

av de båda förstnämnda alternativen ersätta tvångsförvaltningslagen. En­ligt utredningens uppfattning utgör endast del sistnämnda alternativet en framkomlig väg för att snabbt och smidigt och utan särskilda ekonomiska åtaganden från det allmännas sida komma till rätta med problemen, när brister i en fastighetsförvaltning medför men för hyresgästerna. Utredning­en föreslår därför ett system vilket liksom den nuvarande tvångsförvalt-ningslagstiftningen bygger på ingripande i fastighetens förvaltning i de sär­skilda fall där förvaltningen inte bedrivs på ett tillfredsställande sätt.

Tillämpningsområdet för den nya lagstiftningen bör enligt utredningens mening i stort sett motsvara tvångsförvaltningslagens. Som huvudregel föreslås atl lagen skall vara tillämplig pä fastighet på vilken finns bostads­lägenhet som är uthyrd av fastighetens ägare för annat ändamål än fritids­ändamål och som inte utgör del av hans egen bostad. Den nya lagen före­slås i likhet med tvångsförvaltningslagen inte omfatta fastighet som ägs av bostadsrättsförening, staten eller kommun.

Utredningen anser atl förutsättningarna för ingripande bör vara mindre restriktiva än enligt tvångsförvallningslagen, så att ingripande kan ske på ett tidigare stadium än som f. n. är möjligt. Tvångsåtgärder bör kunna vid­tas så snart del visar sig att fastighetsägaren inte förvaltar fastigheten på ett objektivt godtagbart sätt. I de föreslagna grundrekvisiten uppställs där­för inget krav på all fastighetsägarens försummelse beträffande vården av fastigheten måste vara "väsentlig". Det krävs inte heller att de åtgärder för bevarande av sundhet, ordning och skick inom fastigheten som fastig­hetsägaren underiäter att vidtaga skall vara "uppenbart" angelägna. Del nuvarande villkoret att det måste kunna antas att rättelse ej kommer atl ske har också slopats i utredningens förslag.

Ingripande föreslås kunna ske i två former, en mildare kallad förvalt­ningsåläggande och en strängare kallad ivångsförvaltning. Som samman­fattande benämning på de två förvaltningsformerna använder utredningen uttrycket särskild förvaltning. Samma grundrekvisil föreslås gälla för båda formerna för ingripande. För beslut om tvångsförvaltning föreslås därut­över att det skall kunna antas alt förvaltningsåläggande inle är tillräckligt för atl en tillfredsställande förvaltning skall uppnås.

Beslut om särskild förvaltning meddelas av hyresnämnd. Det bör enligt utredningen ankomma på hyresnämnden och inte på sökanden alt bestäm­ma vilken förvaltningsform som skall väljas.

I fråga om behörighet atl ansöka om särskild förvaltning saknas det en­ligt utredningen skäl atl bibehålla länsstyrelsens talerätt. Även om det främst är hälsovårdsnämnden som sysslar med bostadsbeståndet finner ut­redningen vidare att kommunen som sådan bör tillerkännas talerätt. När det gäller spörsmålet om vem som skall utöva hyresgästinflytandet finner 2   Riksdagen 1976177. 1 saml. Nr 151

Prop. 1976/77:151

18

utredningen inte skäl frångå den nuvarande ordningen, där ansvaret har lagts på den organiserade hyresgiiströrelsen.

3.2 Förvaltningsåläggande

Vid förvaltningsåläggande åläggs fastighetsägaren alt inom viss tid läm­na över förvaltningen till en av honom själv utsedd förvaltare. Ett åläggan­de anses efterkommet först sedan hyresnämnden har godkänt överlämnan­det. Nämnden har därvid att pröva dels om det ingångna förvaltningsavta­let har ell sådant innehåll alt del skapats förutsättningar för alt förvaltning­en i fortsättningen skall fungera tillfredsställande, dels om förvaltaren har behövliga kvalifikationer för uppdraget. I och med godkännandet upphör nämndens befallning med ärendet. För atl man skall kunna kontrollera att det godkända förvaltningsavialet fullföljs, föreslår utredningen alt förval­taren skall underrätta sökanden om de förändringar som inträffar beträf­fande förvaltningen. Ger förvaltningen inte godtagbart resultat kan sökan­den genom en ny ansökan lill hyresnämnden väcka frågan om Ivångsför­valtning av fasligheten.

3.3. Tvångsförvaltning

Tvångsförvaltning enligl utredningens förslag bygger på del nuvarande tvångsförvaltningsförfarandet men går i viktiga avseenden betydligt längre än detta. Förvaltaren utses av hyresnämnden i samband med beslut om Ivångsförvaltning. Om nämnden inte kan finna någon som vill åta sig upp­draget, föreslås kommunen bli skyldig att lämna förslag på lämplig förval­tare. Till skillnad från vad som gäller f. n. innebär förslaget att fastighets­ägaren så gott som helt kopplas bort från förvaltningen. Förvaltaren får be­fogenhet att vidta varje åtgärd som är förenlig med en ändamålsenlig faslig-hetsförvaltning. 1 speciella fall, t.ex. när det gäller all la upp lån, fordras dock hyresnämndens lillslånd till åtgärden.

1 fråga om medel till förvaltningen föreslår utredningen att förvaltaren inle som f. n. bara skall kunna hålla sig till den tvångsförvaltade fastigheten - hyror, lån i fastigheten, ersättning för utrymmen som fastighetsägaren disponerar - utan fastighetsägaren skall vara skyldig tillskjuta behövliga medel ur sina samtliga tillgångar. Hyresnämnden skall kunna ålägga fastig­hetsägaren att betala visst belopp som förvaltaren behöver för alt genom­föra sill uppdrag. Om fastigheten ägs av juridisk person skall betalnings­skyldighet kunna åläggas även den som till följd av eget eller närslåendes aktie- eller andelsinnehav eller annan liknande gmnd kan antas ha ett vä­sentligt inflytande i den juridiska personen. Beslut om betalningsskyldighet föreslås kunna verkställas som lagakraftägande dom. Hyresnämnden skall vidare kunna föreskriva all mindre belopp som ofördröjligen behövs för fastighetens skötsel skall förskotteras av kommunen.

Prop. 1976/77:151

19

Enligt förslaget skall fastighetsägaren kunna åläggas att utge ersättning för utrymmen som han själv använder i fastigheten. Underlåter fastighets­ägaren att betala, föreslås hyresnämnden kunna ålägga honom att avflytta från utrymmet.

För att förvaltaren skall få behövliga och tillförlitliga upplysningar om fasligheten föreslår utredningen all hyresnämnden skall kunna kalla fastig­hetsägaren till nämnden för atl lämna vissa uppgifter under ed. Rättegångs­balkens bestämmelser om ed föreslås härvid bli tillämpliga. Om fastighets­ägaren vägrar all avlägga ed eller att yttra sig. får hyresnämnden besluta om vitesföreläggande eller häktning. Fastighetsägaren skall vidare kunna föreläggas att vid vite överlämna handlingar och annat av betydelse för för­valtningen till förvaltaren.

Enligt förslaget skall förvallningstidens längd fastställas först sedan för­valtaren har fått lillfälle att överblicka förvaitarskapels omfattning, dock senast sex månader efter det all beslutet om tvångsförvaltning trädde ikraft. Tiden för tvångsförvaltning kan bestämmas till högst fem år. För­valtningen kan förlängas med högst tre år i laget.

Övergår fastigheten till ny ägare under pågående ivångsförvaltning, skall enligl förslaget beslulel om tvångsförvallning gälla mol den nye ägaren. Däremot skall beslut om betalningsskyldighet inte gälla, om fastigheten byter ägare. Belopp som dessförinnan har eriagts eller förskotterats berörs dock inte av ägarbytet.

Enligt förslaget skall förvaltaren inom tre månader från varje kalender­års utgång avge redovisning till hyresnämnden. Nämnden skall översända ett exemplar av redovisningshandlingarna lill fastighetsägaren. Det åligger nämnden att kontrollera att redovisningen överlämnas och att den är god­tagbar och korrekt från redovisningsmässig synpunkt. Har nämnden an­märkningar mot redovisningen, skall fastighetsägaren underrättas om dem. Fastighetsägaren kan klandra redovisningen vid fastighetsdomsto­len.

Förvaltaren skall åriigen få ett skäligt arvode, som skall bestämmas av hyresnämnden. Normall skall arvodet utgå ur avkastningen men hyres­nämnden skall kunna förordna all det skall betalas av fastighetsägaren per­sonligen. Förvaltaren skall ha rätt att begära att kommunen skall förskotte­ra arvode som enligt hyresnämndens beslut skall betalas av fastighetsäga­ren personligen. De föreslagna bestämmelserna överensslämmer med vad som redan gäller enligl 12 § tvångsförvallningslagen.

3.4 Inlösen

Utredningen framhåller all det kan inträffa situationer när en tvångsför­valtning visar sig inte ge ett godtagbart resultat. Delta kan vara fallet när del inle går att skaffa fram erforderiiga medel lill förvahningen eller när det är fråga om en rivningsmogen fastighet som det inte skulle vara ekono-

Prop. 1976/77:151

20

miskt försvarbart alt rusta upp. Utredningen föreslår att kommunen i såda­na situationer skall få möjlighel att lösa fastigheten under expropriations­liknande former. Inlösenförfarandet föreslås bli utformat efter mönster av 16 § bostadssaneringslagen. Detta innebär att bestämmelserna i 4 kap. 2 S expropriationslagen (1972: 719) om inverkan av expropriationsföretaget in­te skall tillämpas vid bestämmande av löseskilling. Enligt utredningen tor­de inlösen härigenom vanligen komma alt ställa sig väsentligt mindre kost­sam för kommunen än expropriation i motsvarande fall. Själva förfarandet blir enligt utredningen ocksä enklare än vid expropriation genom att rege­ringens tillstånd inte behöver inhämtas. Talan om inlösen skall enligt för­slaget prövas av fastighetsdomstolen.

Utredningen har som ell alternativ till inlösen diskuterat en ordning som innebär atl fastigheten i någon form bjuds ut tvångsvis till försäljning hos allmänheten enligt i huvudsak samma regler som gäller vid exekutiv för­säljning. Utredningen har emellertid funnit det mindre tillfredsställande atl en vanvårdad fastighet pä sådant sätl bjuds ut lill högstbjudande på den all­männa marknaden.

3.5 Särskilda yttranden

Ledamöterna[REDACTED_EFTERNAMN] och[REDACTED_EFTERNAMN] har i särskilt yttrande anfört syn­punkter på utredningens förslag att hyresnämnden skall kunna föreskriva alt belopp som ofördröjligen behövs för fastighetens skötsel skall förskot­teras av kommunen. I yttrandet erinras om att staten och kreditinstituten i allt väsentligt svarar för finansieringen av bostadsbyggandet. Kommuner­nas roll begränsar sig till borgensmannens. Enligt dessa ledamöters upp­fattning bör därför staten ta på sig skyldigheten att ställa erforderiiga me­del till förfogande för förskottsbetalning. Anslag bör anvisas genom bo­stadsdepartementets försorg och administreras av länsbostadsnämnderna. Alternativt skulle förmedlingsorganen kunna handha motsvarande uppgif­ter.

Ledamoten[REDACTED_EFTERNAMN] har för sin del dessutom anfört att han finner ut­redningens förslag om alt fastighetsägaren skulle kunna åläggas att ur sin samlade förmögenhet tillskjuta medel lill förvaltningen vara mindre till­fredsställande. Den föreslagna betalningsskyldigheten saknar uttryckligt stöd i direktiven och framstår inte som rimlig. Situationen kan exempelvis vara den alt hyresgästerna själva under lång lid motsatt sig varje förbätt­ringsåtgärd för att hålla hyran nere. Det förhållandet att fastighetsägaren respekterat hyresgästernas vilja bör då inte få leda lill atl han i efterhand drabbas av betalningsskyldighet. Ett belalningsåläggande kan också många gånger leda till obestånd för fastighetsägaren och hans familj. Kan skyldigheten inte fullgöras, kvarstår vidare förvallningsproblemen som olösta. Att belalningsåläggande rikias mot någon i hans egenskap av aktie­ägare synes vidare strida mot aktiebolagslagens bestämmelser om att ak-

Prop. 1976/77:151

21

tieägare endast ansvarar med inbetalat aktiebelopp. -[REDACTED_EFTERNAMN] framhål­ler också att enligt hans uppfattning häkte inte bör komma i fråga som sanktionsmedel om fastighetsägare, som kallats att inför nämnden under ed lämna upplysningar om fasligheten, utan giltigt skäl vägrar atl avlägga eden eller att yttra sig.

4    Remissyttrandena 4.1 Allmänt

Förslaget har i allmänhet fått ett positivt mottagande vid remissbehand­lingen. Så gott som alla remissinstanser tillstyrker att del i sina huvuddrag läggs till grund för lagstiftning. Ett par remissinstanser, däribland koin-miinförbuiidets styrelse (majoriteten), anser dock att de föreslagna tvångs­åtgärderna inte är tillräckliga ulan alt det är nödvändigt atl genom kom­pletterande lagförslag ytteriigare öka samhällets möjligheter att kunna in­gripa med tvångsinlösen av grovt misskötta hyresfastigheter (se avsnitt 4.5).

Behovet av en reform av tvångsförvaltningslagen betonas av en i stort sett enig remissopinion. Enligl bostadsdoinstolens uppfattning är det ange­läget atl förbättra tvångsförvaltningsförfarandet som komplement till de övriga möjligheter att ingripa vid otillfredsställande fastighetsförvaltning som lagstiftningen ger. Hyresnämnden i Stockholm finner utredningens förslag väl ägnat atl undanröja vissa brister i tvångsförvallningslagen och all på ett bättre sätt än denna tillgodose samhällets intresse av alt förebyg­ga och undanröja missförhållanden inom bostadssektorn. Stockholms kommun anser att tvångsförvaltningslagen har varil svår all tillämpa i praktiken. Det är därför angeläget atl snarast genomföra förbättringar som gör ivångsförvaltning möjlig och meningsfull. En ny lagstiftning som byg­ger på utredningens förslag bör enligt kommunens mening ge samhället bättre möjligheter att skydda de boende i försumligt skötta fastigheter. Mot bakgrund av erfarenheterna av tvångsförvaltningslagen finner SABO utredningens förslag väl genomtänkta. Samhället skulle därigenom få de instrument det behöver för att ge de boende i misskötta fastigheter del av en med hänsyn till de faktiska möjligheterna rimlig bosladsförvaltning. Sveriges föreningsbankers förhund anser att utredningen på ett övertygan­de sätl har presenterat lösningar på de olika problem som den nuvarande tvångsförvaltningslagen ger upphov till och som det är mycket angeläget att komma till rätta med. Flera andra remissinstanser ger uttryck för en lik­nande positiv grundinställning till utredningens förslag.

Hyresgästernas riksförbund anser att det föreligger ett behov av en lag­stiftning med starkt preventiv verkan mot fastighetsägare som åsidosätter samhällets och hyresgästernas krav på god bostadsförvaltning. Detta be­hov accentueras av de aktuella tendenserna till ökad spekulation med bo-

Prop. 1976/77:151

22

stadsfastigheter. Den föreslagna bostadsförvallningslagen innebär en väl motiverad skärpning av nuvarande regler och skulle förbättra hyresgäströ­relsens möjligheter all komma till rätta med fastighetsägare som försum­mar sina skyldigheter. Enligt förbundets mening har utredningen dock inle lillräckligt beaktat de problem som följer med uppdrivna fastighetsvärden och därav höjda inleckningsskulder. Förbundet anser alt dessa problem gör del motiverat att pä några punkter ytterligare skärpa de föreslagna reg­lerna vid tvångsförvaltning och inlösen. 1 övriga avseenden ansluter sig förbundet till utredningens förslag och tillstyrker atl lagstiftningen genom­förs skyndsamt.

De bakomliggande orsakerna till dålig bosladsförvaltning las upp av Nä­ringslivels byggnadsdelegation. All vissa delar av fastighetsbeståndet är eftersatt i fråga om boendeslandard utgör enligt delegationens uppfattning i myckel stor utsträckning efterverkningar från den tid då det äldre bo­stadsbeståndets ekonomi blev försvagad till följd av hyresregleringen. De ansträngningar som f n. görs för atl höja bostadsstandarden genom kom­munala saneringsprogram m. m. syftar lill atl undanröja dessa brister, så atl det äldre bostadsbeståndet inom överskådlig tid skall återfå en godtag­bar standard. Brister i boendeförhållanden kommer emellertid under åtskil­lig tid atl finnas kvar till dess att saneringsverksamheien har undanröjt bristerna. Innan detta har skett är det väsentligt att betona, alt brister i boendeslandard ofta beror på helt andra orsaker än missförhållanden i en­skild fastighetsförvaltning. Såvitt gäller saneringsverksamheten finns det anledning fästa uppmärksamheten på den mycket besvärande fördröjning av igångsättning och planering som i betydande utsträckning kan tillskri­vas administrativa orsaker inom den offentliga sektorn. Delegationen pe­kar särskilt på konsekvenserna av långvariga byggnadsförbud och föråld­rade stadsplaner. Behandlingen av låneärenden blir ofta tidskrävande, sär­skilt dä berörda intressenter och myndigheter är oeniga om upprustnings-standarden. Också den kommunala förköpsverksamhelen har i många fall bedrivits på ett sätt som stört den reguljära saneringsverksamheien, bl.a. beroende på att någon samlad bedömning av förköpsverksamhelen och tillståndsgivningen för statlig långivning enligl markvillkoret inle varil för­ulsalt. Enligl delegationens uppfattning måsle dessa företeelser också be­aktas då det gäller insatser för alt förbättra betingelserna för en sund fastig­hetsförvaltning i de boendes intresse.

Hyresnämnden i /almö påpekar all betänkandet inle innehåller någon närmare redogörelse för erfarenheterna från de olika ärenden om tvångs­förvaltning som har förekommit. Del hade enligt hyresnämndens mening varit av värde om utredningen konkret hade redovisat vilka ivångsförvalt­ningsärenden av något intresse som hittills har handlagts och vilka erfaren­heter man har dragit av dessa. 1 sill remissyttrande lämnar hyresnämnden en koncentrerad redogörelse för omständigheter av vikl i de 18 ärenden som har handlagts av nämnden intill den I december 1976. Av detta mate-

Prop. 1976/77:151

23

rial anser sig hyresnämnden kunna dra följande slutsatser. Ärendena har varil av sinsemellan ganska olika beskaffenhet. 1 det övervägande antalet fall har lagen verkat som ett påtryckningsmedel, varigenom fastighetsäga­ren har förmåtts att själv vidta nödvändiga förbättringar eller, om han av någon anledning inte har förmått göra detta, sälja fastigheten eller lämna ifrån sig förvaltningen. 1 de fall som har lett till ivångsförvaltning synes det röra sig om fastighetsägare som inte kan eller inte vill ha med fastigheten alt göra och förvaltningen har fått inriktas snarare på mindre reparationer och överförande av fastigheten i nya händer än på genomgripande upprust­ning.

4.2 Grundläggande frågor

Valet mellan olika lagstiflningsalternativ för ingripande mot försumliga fastighetsägare har inte föranlett någon mera ingående diskus­sion vid remissbehandlingen. Det alldeles övervägande antalet remissin­stanser ansluter sig utan närmare kommentarer till utredningens uppfatt­ning atl tvångsförvaltningsförfarandet inle kan ersättas av nya regler öm expropriation eller av ell system med auklorisalion av fastighetsförvaltare (se dock beiräffande inlösen avsnitt 4.5).

Flertalet av remissinstanserna har godtagit utredningens förslag om alt bostadsförvallningslagen bör ha i huvudsak samma tillämpningsom­råde som den nuvarande tvångsförvallningslagen. Några remissinstanser förordar dock att tillämpningsområdet inskränks i vissa avseenden. Hyres­nämnden i Stockholm anser att en- och Ivåfamiljshus bör kunna undantas från tillämpningsområdet. De hyresintäkter som inflyter från sådana fastig­heter är i allmänhet så små att de endast i ringa utsträckning kan läcka koslnaderna för en upprustning. Dessutom kommer del antagligen att bli svårt att finna någon som vill åta sig förvaltningsuppdraget. Om hyresavtal avser enfamiljshus, kan vidare hyresvärdens reparationsplikt avtalas bort enligl 12 kap. 15 § andra slycket jordabalken. Hyresnämnden förordar i första hand atl en- och tvåfamiljshusen generellt undantas från tillämp­ningsområdet. 1 andra hand föreslår hyresnämnden - med tanke på atl ut­hyrning av enfamiljshus ofta är tillfällig och då bör undantas - att del för tillämpning av lagen skall krävas all uthyrningen är regelmässig. Motsva­rande villkor uppställs i 1 § första stycket bostadssaneringslagen (1973:531).

Kravet på att uthyrningen skall vara regelmässig framförs även av bo­stadsdomstolen. Vidare anser Malmö kommun att lagen inte bör omfatta enfamiljshus. Enligt advokatsamfundets mening bör tillämpningsområdet begränsas så atl det inte omfattar fastigheter som huvudsakligen innehåller lokaler. En rimlig gränsdragning bör i analogi med lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. vara att beslut om särskild förvaltning inle skall kunna meddelas beträffande fastighet som huvudsakligen innehåller

Prop. 1976/77:151

24

lokaler och därutöver högst två bostadslägenheter.

En viss utvidgning av tillämpningsområdet föreslås av hyresnämnden i Stockholm. Hyresnämnden pekar på att bostadsförvallningslagen inte är avsedd att tillämpas på fastighet som ägs av bostadsrättsförening, när för­eningen själv innehar bostadsrätt till lägenheter som hyrs ut. Utredningens motivering för detta undantag är att föreningen inte hyr ut i egenskap av fastighetsägare ulan som bostadsrättshavare. Hyresnämnden finner den av utredningen förordade tillämpningen tveksam. Möjligheterna alt bilda bo­stadsrättsförening missbrukas numera av mindre nogräknade faslighels-ägare,  framhåller hyresnämnden.   Det  förekommer att  fastighetsägare överlåter sina hyresfastigheter till nybildade bostadsrättsföreningar i vilka de själva äger samtliga bostadsrätter och upplåter lägenheterna med hyres­rätt. I sådana fall av regelmässig uthyrning synes det naturiigl all anse alt lägenheterna hyrs ut av föreningen i egenskap av fastighetsägare och all bosiadsförvaltningslagen kan tillämpas. Delsamma kan böra gälla när ett större antal svårsålda bostadsrättslägenheter hyrs ut direki av bostads­rättsförening. Hyresnämnden anser att lagtexten bör ändras så atl del klart framgår att en sådan rättstillämpning är möjlig. Stockholms kommun har samma inställning. Kommunförbundet anser att det i vissa sammanhang kan bli ett problem att lagen inte omfattar flerfamiljshus som är outhyrda. Frågan om ägandeförhållandena i fastigheten tas upp av bostadsdomsto­len. Enligt bosladsdomstolen visar erfarenheten att ägandeförhållandena kan vara mycket svårulredda när det gäller fastigheter som kan komma i fråga  för särskild  förvaltning.   Förslaget  om  interimistiskt  beslut om Ivångsförvaltning kan endast lill viss del och under kortare tid lösa proble­men. Med hänsyn härtill bör man enligl bostadsdomstolen överväga atl in­föra en regel av innebörd atl som fastighetsägare vid tillämpningen av bo­stadsförvaltningslagen skall anses den för vilken lagfart senast har bevil­jats eller sökts. Införandet av en sådan regel skulle befrämja handläggning­en av ärenden om särskild förvaltning och underlätta tillämpningen av be­stämmelserna om belalningsåläggande i förslaget. En ytterligare fördel är all åtgärder som förvaltaren vidtar skulle behålla sin rättsliga betydelse även om det senare skulle visa sig att annan än den lagfarna ägaren vid ti­den för beslutet om tvångsförvaltning var rätt ägare till fastigheten. Hyres­nämnden i Stockholm anför liknande synpunkter och hänvisar lill alt en re­gel av detta slag finns i 3 § bostadssaneringslagen.

Flertalet av remissinstanserna tillstyrker förslaget om att förutsätt­ningarna för ingripande görs mindre snäva, så att ingripande kan ske på ett tidigare stadium än f n. Enda.s\. advokatsamfundet ställer sig av­visande till förslaget i denna del. Samfundet pekar på att lagförslaget enligt de anförda motiven innebär att möjligheter till ingripande skall finnas så snart en fastighetsägare inte sköter förvaltningen av fastigheten på ett ob­jektivt godtagbart sätl. Della är enligt samfundels mening atl gå utöver vad som är erforderligt i en lagstiftning av detta slag. Uppenbarligen bör starka

Prop. 1976/77:151

25

skäl föreligga för atl ett tvångsingripande över huvud taget skall ifråga­komma. Samfundet förordar att rekvisiten för ingripande utformas på i hu­vudsak samma sätt som skett i tvångsförvallningslagen.

Några remissinstanser anför synpunkter på den närmare innebörden av förslaget. Sålunda ar\ser bostadsdoinstolen all det i lagtexten bör anges att den bristande förvaltningen medför men för bostadshyresgäst. Hyres­nämnden i Stockholm framhåller att den grundläggande förutsättningen för ingripande enligt förslaget alltjämt är alt fastighetsägaren inte förvallar fas­ligheten på ell godtagbart sätt. Detta synes innebära alt brister i faslighe­ten som härrör från tidigare ägares förvaltning inte kan beaktas. Det är för hyresnämnden bekant att under senare är fastigheter som uppfyllt rekvisi­ten för tvångsförvaltning bytt ägare ett flertal gånger med något års mellan­rum. Hyresgästernas intresse är atl få en sådan fastighet upprustad obe­roende av vem som för tillfället är ägare. En i och för sig nödvändig sane­ring bör inle kunna hindras av en invändning från fastighetsägaren om att han nyligen har förvärvat fastigheten och därför inle haft möjlighet att av­hjälpa bristerna. Det är tveksamt om lagförslaget gör del möjligt för hyres­nämnden alt bortse från en sådan invändning. Hyresnämnden vill ifråga­sätta om inte de föreslagna bestämmelserna bör kompletteras med ett sär­skilt rekvisit för ingripande som direki anknyter till brister i fastighetens skick.

Hyresnämnden i Malmö ifrågasätter om man såsom utredningen har fö­reslagit bör la bort föreskriften om atl ivångsförvaltning får tillgripas en­dast om det finns anledning anta atl rättelse ej kommer att ske. Erfarenhe­terna tyder pä att fastighetsägare ibland inle blir färdiga att avhjälpa brister i förvaltningen förrän de ställs inför en ansökan om tvångsförvaltning men alt de då med erforderlig kraft tar itu med problemen. Om fastighetsägaren i ärendet visar atl upprustning är förestående, t.ex. genom avtal med en­treprenör eller genom ansökan om byggnadslov och statliga lån, finns ing­en anledning lill särskild förvaltning. En lämplig lösning synes alltså vara att lagtexten formuleras så, all fastighetsägaren åläggs bevisbördan för alt rättelse kommer att ske.

Näringslivets hyggiwdsdelegation understryker vikten av att beslut om särskild förvaltning grundas pä ett tillföriitligt utredningsmaterial. I och med att förutsättningarna för ett förvaltningsingripande inte längre begrän­sas till fall av uppenbar vanskötsel utan utsträcks till förhållanden som i olika hög grad indikerar att fasligheten inte sköts på ett godtagbart sätt ökar behovet av att kunna skilja mellan vad som utgör brister i enskild fas­tighetsförvaltning och vad som är resultatet av oformligheter och dröjsmål i den offentliga förvaltningen. Möjligheter bör finnas all på ett tidigt sta­dium undersöka detta genom kontakter mellan parterna eller representan­ter för deras organisationer. Även då sädana kontakter förekommit torde det i allmänhet vara värdefullt, om hyresnämnden utnyttjar möjligheten att genom besiktning och anlitande av teknisk expert skaffa sig ett eget utred-

Prop. 1976/77:151

26

ningsunderlag som grund för bedömningen.

Ett par remissinstanser berör frågan om behörighet att ansökaom särskild förvaltning. Bostadsstyrelsen ifrågasätter om inte hälsovårds­nämndens talerätl bör behållas och Malmö kommun har samma inställning i fråga om länsstyrelsens talerätl.

4.3 Förvaltningsåläggande

De flesta remissinstanser stöder utredningens förslag om att särskild för­valtning av faslighet skall kunna ske i två former, antingen - som ett mer begränsat ingripande - genom ett förvaltningsåläggande mot fastighets­ägaren eller genom Ivångsförvaltning. Till de instanser som uttryckligen tillstyrker införandel av den mildare formen förvaltningsåläggande \\ör hy­resnämnden i Malmö, som uppger atl av nämnden handlagda ansökningar om tvångsförvallning gällt sammanlagt 25 fastigheter. Beträffande 12 av dessa fastigheter återkallades ansökningarna sedan överenskommelse om reparation hade träffats mellan parterna eller fastighetsägaren på annal sätt hade vidtagit rättelse. Beträffande tre fastigheter återkallades ansökningar­na på gmnd av all fastighetsägaren hade överlämnat förvaltningen till för­valtningsföretag. Åtskilliga av de ärenden, där ansökan har återkallats ef­ter överenskommelse mellan parterna, skulle förmodligen ha lett till för­valtningsåläggande, om utredningens förslag hade gällt. Det finns alliså ell praktiskt behov av en sådan mildare form för ingripande. Hyresnämnden understryker samtidigt att även om förvaltningsåläggande införs, måste det alltjämt finnas ett utrymme för uppgörelser mellan parterna ulan atl förvaltningen för den skull överlämnas till särskild förvaltare. 1 dessa fall kommer alltså liksom f. n. ärendet att avskrivas efter återkallelse.

Näringslivets byggnadsdelegation anser alt förvaltningsåläggande utgör en smidig form för att lösa problemen i åtskilliga fall, där en förändring till det bättre kan ske i huvudsak på frivillig väg. Sveriges fastighetsägareför­bund påpekar alt utredningens förslag i denna del bör kunna ligga till grund för en överenskommelse mellan partsorganisationerna om förhandlingar om påstådda anmärkningar för att förebygga alltför många ansökningar till hyresnämnden.

Hyresgästernas riksförbund anser all den föreslagna ordningen är tillfyl­lest, om formen förvaltningsåläggande reserveras för sådana fall där för­summelserna sannolikt kommer att rättas till genom en kompetent förvalt­ning. Någon anledning till antagande atl yrkesmässig förvaltning automa­tiskt medför att bristerna undanröjs finns dock inte. Åtskilliga yrkesmässi­ga förvaltare driver verksamhet i vinstsyfte. Fastigheter som är aktuella för tvångsingripanden är sällan intressanta förvaltningsobjekt ur affärs­mässig synpunkt. Den yrkesmässige förvaltarens främsta motiv, atl med gott arbete behålla en bra kund, gäller knappast vid förvaltningsåläggan-den. Denna form av särskild förvaltning måsle därför användas med stor

Prop. 1976/77:151

27

urskiljning, betonar förbundet. Om avsikten är att förvaltningsåläggande legelmässigt skall tillgripas som första åtgärd, måste hyresnämnden också bestämma de villkor som skall gälla.

Ell par remissinstanser är kritiska mol den föreslagna uppdelningen i en mildare och en strängare förvaltningsform. Hyresnämnden i Stockholm anser atl institutet förvaltningsåläggande knappast kommer atl fylla någon praktisk funktion. Redan nu har hyresnämnden möjlighet att i samband med sin medlande verksamhet söka förmå en fastighetsägare all frivilligt överlåta förvaltningen till annan. Hyresnämnden finner det därför inle be­rättigat att tillföra den för allmänheten redan nu svårtillgängliga hyreslag-stiflningen ytterligare ell nytt institut och avstyrker följaktligen förslaget i denna del. Göteborgs kommun ställer sig också tveksam till förslaget om förvaltningsåläggande. Enligt kommunens mening kan det ifrågasättas om den föreslagna formen av ingripande är tillräckligt effektiv beträffande den kategori fastighetsägare som blir föremål för ansökan om särskild förvalt­ning. Med den utformning lagförslaget getts, kan del dessutom befaras alt förvaltningsåläggande regelmässigt tillgrips som en förstagångsålgärd och atl erforderiig ivångsförvaltning genomförs först efter ännu siörre tidsut­dräkt än som är möjligt enligt gällande lagstiftning.

Förslaget om atl det ankommer på hyresnämnden och inle på sökanden alt bestämma valet av förvaltningsform kommenteras i några remissyltran-, den. Hyresgästernas riksförbund pekar på all tvångsförvallning enligl för­slaget får tillgripas först om förvaltningsåläggande bedöms vara en otill­räcklig åtgärd. Utredningen har därmed infört ett nytl rekvisit för tvångs­förvallning ulan motsvarighet i gällande lag. För sökanden kan förslaget i denna del innebära en försämring, nämligen om nödvändig tvångsförvalt­ning uppskjuts eller förhindras genom beslut om förvaltningsåläggande utan att sökanden önskar det. Genom förvaltningsåläggande skulle fastig­hetsägare som ombesörjer och försummar hyresvärdens åligganden för­mås att lämna över förvaltningen till någon med dokumenterad kunskap. Det kan ligga nära till hands för hyresnämnden att betrakta sådant över­lämnande som en förbättring och därmed en tillräcklig åtgärd. Enligl för­bundets mening bör sökanden som hittills kunna bestämma sin talan atl en­bart gälla tvångsförvallning. Förvaltningsåläggande bör därför enligt för­bundels uppfattning meddelas endast när sökanden begär eller medger det. Om sökanden motsätter sig förvaltningsåläggande skall hyresnämnden ba­ra pröva frågan om tvångsförvaltning. Stockholms kommun påpekar att förslaget om att sökanden inte skall behöva ange vilken form av förvalt­ning som han anser bör komma till stånd måste betraktas som fördelaktigt för sökanden. Det innebär att sökanden ej behöver ta ställning till proble­met om särskilda skäl föreligger för tvångsförvaltning, innan ansökan ges in.

Beiräffande den juridiskt-tekniska lösningen av vissa detaljfrågor fram­förs en del erinringar av remissinstanserna. Bostadsdomstolen påpekar att

Prop. 1976/77:151

28

när förvaltningsåläggande meddelas, skall hyresnämnden enligt förslaget inte ange åt vem förvaltningen bör uppdras och inle heller precisera hur den skall anordnas. Den fastighetsägare som ulan närmare precisering får ett föreläggande alt inom viss tid överlämna förvaltningen till särskild för­valtare "på sätt som kan godkännas av hyresnämnden" måste fråga sig vil­ka krav som nämnden kan komma all uppställa. Även om nämnden i sina skäl får antas redovisa vilka brister som motiverar föreläggandet, bör del­la. för alt bättre överensstämmelse skall ernås mellan skälen och själva föreläggandet, innehålla atl fastighetsägaren skall genom all lämna över förvaltningen till särskild förvaltare se lill alt tillfredsställande förvaltning uppnås. 1 föreläggandel bör vidare erinras om alt fastigheten annars kan komma att ställas under Ivångsförvaltning. Bostadsdomstolen förulsäiler alt hyresnämnden i lämpliga former kan biträda fastighetsägaren i frågor som gäller hur förvaltningen skall ordnas, i första hand genom oförbindan­de förhandsbesked.

Hyresnämnden i Mtilinö delar utredningens uppfattning all det inle är möjligt alt i lagens bestämmelser om förvaltningsåläggande närmare preci­sera vilka befogenheter som fastighetsägaren skall lämna över. Enligt mo­tivuttalandena bör det i regel krävas atl överlämnandet avser vad som i de förvaltningsavtal som f n. förekommer på fastighetsmarknaden brukar be­tecknas som fullständig förvaltning kombinerad med fullmakt för förvalta­ren. Del bör vidare krävas atl den första förvallningsperioden bestäms till minst tre år. Hyresnämnden instämmer i dessa synpunkter men påpekar att det inle synes erforderligt alt avtalet är ouppsägbart i tre år. Hyres­nämnden anser emellertid atl den föreslagna laglexien ger alltför litet väg­ledning. Där sägs ju nämligen inget om de krav som enligt motiven skall ställas på förvaltningsavialet, ja inte ens att elt sådant avtal skall ingås. Enligt hyresnämndens mening böi- i laglexien uttryckligen anges att förfa­randet utmynnar i ell beslut om godkännande av ett visst förvaltningsav­tal. Även i övrigt bör den föreslagna lagtexten omarbetas så att innebörden av ett förvaltningsåläggande framträder tydligare.

Enligt förslaget skall förvaltaren vara skyldig alt genast underrätta sö­kanden om förändringar som inträffar i förvaltningen sedan hyresnämnden har godkänt överiämnandet. Göteborgs kommun ifrågasätter om bestäm­melsen kan anses vara verkningsfull ulan någon form av sanktionsmöjlig­het gentemot förvaltaren för det fall denne samarbetar med fastighetsäga­ren i syfte att kringgå lagstiftningen. Enligl kommunens mening bör - om formen förvaltningsåläggande över huvud skall införas - förslaget skärpas med en föreskrift om möjlighel lill vitesföreläggande, när förvaltaren ej uppfyller sin anmälningsplikt rörande ändringar i del av hyresnämnden godkända förvaltningsavialet. Förslaget bör vidare kompletteras med en föreskrift om atl anmälan om förändring skall överlämnas också lill hyres­nämnden.

Prop. 1976/77:151

29

4.4   Tvångsförvaltning

Utredningens förslag till en effektivare och mera ingripande förvalt­ningsform än den nuvarande tvångsförvallningen har i allmänhet fått ett mycket positivt gensvar från remissinstanserna. Viss kritik har dock rik­tats mot enskildheter i förslaget.

Den föreslagna skyldigheten för kommunen atl föreslå för­valtare, om hyresnämnden begär del. har tillstyrkts eller lämnats ulan erinran av flertalet remissinstanser. Hyresnämnden i Örebro hälsar för­slaget med tillfredsställelse och framhåller att det har varit en återkom­mande svårighet i nämndens arbete atl finna en lämplig person som har varil villig alt åta sig förvaltningsuppdraget. Också Göteborgs kommun tillstyrker uttryckligen förslaget i denna del. Kommunen erinrar om alt en kommun visserligen inte har några lagliga möjligheter att ålägga ett allmän-nylligl förelag eller en kommunal tjänsteman att åta sig förvaltningsupp­drag av detta slag. Rent faktiskt torde emellertid kommunen ha goda möj­ligheter alt föreslå lämpliga förvaltare. Då kommunen har ett reellt intresse av all förvaltningen av de fastigheter, som sätts under tvångsförvallning. sköts på bästa möjliga sätt, bör det också ligga i kommunens intresse att hjälpa hyresnämnden alt utse lämpliga förvaltare.

Hyresnämnden i Stockholm anser alt det i första hand bör ankomma på kommunen och inte på hyresnämnden att anskaffa en lämplig förvaltare. Enligl förslaget skall emellertid hyresnämnden vända sig till kommunen för att få förslag till förvaltare först sedan nämndens egna möjligheter att skaffa fram förvaltare har utnyttjats. Förslaget synes förutsätta atl hyres­nämnden har resurser alt på egen hand anskaffa lämpliga förvaltare. Hy­resnämndens möjligheter i della avseende är dock starkt begränsade. Gi­vetvis kan hyresnämnden vända sig till vederbörande fastighetsägare- eller fastighetsförvaltareförening med framställning om förslag på lämplig för­valtare. Härutöver torde emellertid nämndens möjligheter vara obefintli­ga. Del mest ändamålsenliga är därför att nämnden direki vänder sig till kommunen som har större förutsättningar än nämnden att finna kvalifice­rade förvaltare.

Kritik av motsatt innebörd härockså framkommit. Sålunda anser5/ocA-holms kommun alt utredningen inle har anfört någon bärande motivering för den föreslagna ordningen. Visseriigen finns i många kommuner kom­munala bostadsbolag som är skickade att utföra förvaltningsuppdrag. Ef­tersom de är självständiga rättssubjekt kan dock kommunen ej ålägga dem atl utföra uppdrag. Det bör därför övervägas om bestämmelsen kan ulgå. Malmö kommun finner det onödigt atl i lag föreskriva en skyldighet för kommunen att anvisa förvaltare. I likhet med vad som sker på många and­ra områden kan förväntas alt kommunerna utan särskild föreskrift med­verkar i erforderlig utsträckning. Frågan om entledigande av förvaltare har berörts av bosladsdomstolen.

Prop. 1976/77:151

30

Enligt förslaget kan hyresnämnden utse ny förvaltare, när förhållandena föranleder det. Utredningen har inle berört frågan vad som skall gälla när en förvaltare begär att få bli entledigad från sitt uppdrag. Med hänsyn lill atl förvaltningarna oftast är komplicerade och till att det krävs mycket tid och arbete innan förvaltaren är insatt i förvaltningen av en fastighet skulle det enligl bosladsdomstolen vara olyckligt med täta förvallarbylen. Enligl bosladsdomstolen behövs därför möjligen en regel av innehåll alt förvalta­re får entledigas på egen begäran bara om särskilda skäl föreligger.

De föreslagna bestämmelserna om förvaltarens allmänna ålig­ganden innebär bl.a. att förvaltaren skall vara verksam för atl skälig av­kastning erhålls. Denna föreskrift kritiseras av Göteborgs kommun. Vid tvångsförvallning lorde förhållandena i fastigheten oftast vara sådana atl ett uttalat krav på avkastning ter sig verklighetsfrämmande, i vart fall un­der förvaltningens inledningsskede. Föreskriften kan vara elt direki hinder mol erforderiiga åigärder i en tvångsförvallningssiluation. Kommunen an­ser därför att den bör utgå.

Frågan om förvaltarens befogenheter har föranlett vissa erin­ringar. Bosladsdomstolen gör del allmänna påpekandet atl det i praktiken kan uppslå gränsdragningsproblem mellan vad som ingår i förvaltnings­uppdraget och vad som faller uianför samt mellan vad förvaltaren kan eller bör undanta från förvaltningen och vad han inte kan undanta. Utredningen har inte penetrerat dessa problem.

Advokatsamfundet anser att de långtgående befogenheter som förvalta­ren erhåller enligl förslaget gör det nödvändigt alt inrätta ett särskilt kon­trollorgan, gärna i anslutning till vederbörande hyresnämnd. Samfundet pekar på att konkursförvaltare i allmänhet torde uppleva det som en till­gång alt i sina bedömningar kunna få stöd av rättens ombudsman, och del­ta särskilt när konkursgäldenären är besvärlig atl ha att göra med. 1 tvångs-förvaltningsfallen är fastighetsägaren nästan regelmässigt svår att ha att göra med, långt mer än vad som är normalt i konkurser, och förvaltaren, som normalt inte är jurist, kan ha juridiskt och ekonomiskt mycket svårbe­dömbara och betydelsefulla frågor att sköta. Samtidigt finns elt behov av ökat rättsskydd för fastighetsägaren, eftersom han helt kopplas av från för­valtningen. Det finns därför enligt samfundets mening starka skäl att över­väga ett institut motsvarande rättens ombudsman i konkursförfarandet. Redan i sitt remissyttrande över förslaget till tvångsförvaltningslag uttala­de sig samfundet för inrättandet av ett kontrollorgan. Frågan härom har fått ökad vikt genom den nu föreslagna skärpningen av lagstiftningen.

Enligt utredningsförslaget är det förvaltaren som själv får avgöra om det ankommer på honom alt reglera en viss skuld som gäller fastigheten. Ut­redningen uttalar i sammanhanget alt förvaltaren bör kunna underlåta att reglera lån med panträttssäkerhet i fasligheten endast då omständigheterna klart lalar för all medlen inte kommit fastigheten till godo. Detta uttalande kritiseras av Hyresgästernas riksförbund. Förbundet erinrar om att ell hin-

Prop. 1976/77:151

31

der för effektiv förvaltning kan vara all fasligheten besväras av stora skul­der. Om räntor och amorteringar är alltför betungande blir drift- och un­derhållsåtgärder eftersatta. Enligt förbundets mening borde utredningen närmare ha utvecklat motiven för atl just långivare med panträtt i faslighe­ten skall hållas helt skadeslösa när faslighelsägaren missköler sina ålagan-den. Prakiiskl sell kan långivarna i högre grad än hyresgäslerna välja eller avstå från engagemang i fastigheten. Den risk långivarna löper är redan be­aktad genom lånevillkoren. Långivarna förulsälls också pröva faslighets-ägarens kreditvärdighet och fastighetens värde som säkerhet. Om fastig-helsägaren sedan missbrukar förtroendet, är enligt förbundets mening hy­resgästernas intresse av goda boendeförhållanden mer skyddsvärt för sam­hället än långivarnas rätt lill räntor och amorteringar. En möjlig regel är enligt förbundets mening att ge tvångsförvaltaren full befogenhet att avgö­ra vilka lån som skall förräntas och amorteras, sedan nödvändiga drift- och underhållsutgifter är betalda. Hyrorna bör alltså i första hand användas lill löpande utgifter för skötsel och renhållning, bränsle, el-ström och vatten, reparationer m. m. Av hyresmedel som därefter återstår får långivarna be­talt i förmånsordning. Ägarens tillskott bör likaså främsi användas för lö­pande förvaltningskostnader och endast i mån av tillgång för räntor och amorteringar.

Enligl förslaget får förvaltaren inte utan hyresnämndens lillslånd la upp lån eller låta företa inskrivningsålgärd beiräffande fastigheten. Bostads-domstolen påpekar all utredningen inle har angett vad som avses med ut­trycket inskrivningsåtgärd. Inskrivningsrätlsligt har termen en ganska vidsträckt innebörd och omfattar bl.a. ansökan om lagfart. Åtskilliga in-skrivningsålgärder bör emellertid förvaltaren få vidta utan särskilt tillstånd av hyresnämnden, t.ex. atl söka lagfart då fastighetens ägare försummat det eller atl låta döda inteckning. Avgörande för vilka åtgärder förvaltaren skall kunna vidta bör vara om fastighetens panträllsbelastning ökas eller inte. Bosladsdomstolen förordar atl lagtexten omarbetas i enlighet med denna princip. Bostadsdomstolen framhåller vidare att avsikten med för­slaget torde vara att förvaltaren inle skall behöva hyresnämndens tillstånd för atl ta upp lån i mindre omfattning för den löpande förvaltningen. Denna befogenhel bör möjligen komma lill uttryck i lagtexten. Slutligen påpekar bostadsdomstolen alt utredningen synes ha förutsatt atl del normall bör ankomma på hyresnämnden alt höra fastighetsägaren, innan nämnden av­gör ärende om tillstånd för förvaltaren alt företa viss åtgärd. Av motiven framgår inte om della utgör en nödvändig förutsättning för tillståndet eller om nämnden mera får laga efter läglighet. Med hänsyn till alt fastighets­ägaren kan bli personligen betalningsansvarig för lån som förvaltaren med nämndens tillstånd lar upp, ligger det närmast till hands alt tolka uttalandet på det sätt som har angetts först. Bostadsdomstolen anser att ett klargöran­de behövs. Om lagstiftningen skall ha den innebörden alt fastighetsägarens hörande är nödvändigt bör del komma till uttryck i lagtexten.

Prop. 1976/77:151

32

Enligt förslaget kan förvaltaren besluta alt angelägenhet som saknar be­tydelse för ändamålet med förvaltningen skall undantas frän denna. Hyres­nämnden i Stockholm anser att förvaltaren bör åläggas skyldighet atl oför­dröjligen underrätta nämnden om ett sådant beslut fattas.

De föreslagna bestämmelserna om belalningsåläggande har till­dragit sig stort intresse vid remissbehandlingen. Principen om alt faslig-hetsägaren skall kunna åläggas atl från sina samtliga förmögenhetslillgång-ar tillskjuta medel till förvaltningen godtas överlag av remissinstanserna. Mycket positivt till en regel av delta innehåll är SABO. som framhåller att finansieringsformen måste betraktas som rimlig, inte minst mot bakgrun­den av att försumliga fastighetsägares tillgångar ofta har skapats genom fastighelsaffärer. där undermålig fastighetsskölsel och medveten förslum-ning inte sällan har ingått som ett led i affärsverksamheten.

Åtskilliga remissinstanser, som i och för sig tillstyrker förslaget, påpekar emellertid att belalningsåläggande i många fall lorde vara en ganska verk­ningslös åtgärd för att tillförsäkra förvaltaren behövliga medel. Hyres­nämnden i Malmö framhåller atl fastighetsägaren i de fall. då han har and­ra fastigheter eller på annat sätt har tillgång till medel för reparationer, som regel torde ha medverkat till förvaltningsavtal eller annan uppgörelse, så att tvångsförvaltning inte har behövt tillgripas. Detsamma gäller då han själv bor i den aktuella fastigheten. När tvångsförvaltning måst tillgripas lorde praktiskt tagel alllid ägarens ekonomiska situation vara sådan att det blir omöjligt att få honom atl tillskjuta medel till förvaltningen eller ens be­tala ersättning för disponerade utrymmen. Hyresnämnden vill för den skull dock inte föreslå atl reglerna utgår. De kan nämligen tillsammans med öv­riga regler få möjligheten till tvångsförvaltning att framstå som så allvarlig att ägaren, utom i extremfallen, ser lill atl sådan förvaltning kan undvikas. Näringslivets byggnadsdelegation anser att belalningsåläggande ibland kan fungera som en utväg för alt bemästra vissa besvärliga situationer. Mången gång måste emellertid ett utkrävande av personligt betalningsan­svar te sig tämligen utsiktslöst. Delta gäller l.ex. när ägaren har myckel små tillgångar utöver fastigheten eller när det tillskott som behöver tillfö­ras fastighetens ekonomi är av betydande storleksordning. I sådana fall kommer ett belalningsåläggande i realiteten att utmynna i ett konkursförfa­rande utan att förvaltaren för den skull erhåller de medel som han behöver. Sveriges fastighetsägareförbund anför liknande synpunkter.

Några remissinstanser finner del också av andra skäl tveksamt om den föreslagna ordningen i nämnvärd grad kommer att kunna bidra till att lösa förvaltarens finansieringsproblem. Hyresnämnden i Stockholm ifrågasät­ter om systemet med belalningsåläggande kan komma alt fungera annat än i sädana fall då ägandeförhållandena är okomplicerade. Så är dock sällan fallet när en fastighet blivit föremål för den spekulativa marknadens intres­se. Även om ansökan om tvångsförvaltning kan riktas mol fastighetens lagfarne ägare, är det inte givet atl denne vid tillämpning av reglema om

Prop. 1976/77:151

33

belalningsåläggande skall anses som fastighetsägare. Bulvanförhållanden av olika slag synes ofta förekomma. De svårigheter som kan möta i rätts­tillämpningen bör inte underskattas och prövningen torde endast sällan kunna bli så summarisk som utredningen har tänkt sig.

Bosladsdomstolen påpekar atl man knappast lorde kunna meddela be­slut om belalningsåläggande i sådana fall då endast interimistiskt beslut om tvångsförvallning föreligger. Frågan förtjänar enligt bostadsdomstolens mening att övervägas närmare. Stockholms kommun anmärker alt det inte klart framgår av förslaget om belalningsåläggande kan beslutas ulan hinder av att fastighetsägare inte har delgivils ansökan härom. Om sådan delgiv­ning är erforderlig, kan möjligheten att meddela beslut om belalningsåläg­gande få begränsad användning. Delsamma gäller om man inte vet vem som är räll fastighetsägare. Det synes knappast möjligt all meddela belal­ningsåläggande utan att del har utretts vem som är rätt ägare. 1 vart fall kan inte exekutiva åtgärder vidtas.

1 vissa detaljfrågor har från några håll invändningar framförts mot den av ulredningen förordade lösningen. Advokatsamfundet kritiserar utredning­ens ståndpunkt alt särskild prövning av fastighetsägarens förmåga alt utge del belopp som åläggandet omfattar inte bör företas innan åläggandel med­delas av hyresnämnden. Att låta den prövningen ske på verkställighelssla-diet kan leda lill onödiga ingrepp med åtföljande rättsföriusler för fastig­hetsägaren. Sveriges föreningsbankers förbund anser alt bestämmelsen om belalningsåläggande måsle nyanseras med hänsyn till att i den grupp av hyresvärdar som lagstiftningen riktar sig mot finns representerad hela ska­lan av försumlighet. Tillämpningen av bestämmelsen i det enskilda fallet kan därför komma att leda lill konsekvenser som inte är förutsedda eller el­jest godtagbara från billighetssynpunkl.

Beträffande den lagtekniska utformningen av förslaget framhåller bo­stadsdomstolen att det i tydlighetens intresse bör framgå av lagtexten att belalningsskyldighel får åläggas fastighetsägaren endasi efter ansökan av förvaltaren. För all beslut om betalningsskyldighet skall bli verkställbart torde krävas att det av beslutet framgår också till vem medlen skall utges. Med en sådan jämkning vinnes ytterligare att utredningens uttalande atl förvaltaren i händelse av exekution bör likställas med borgenär får siörre tyngd.

Förslagel om att meddelat belalningsåläggande ej skall gälla, om fastig­heten övergår till ny ägare innan beloppet har erlagts, kritiseras av Göte­borgs kommun. En sådan ordning kan vara otillfredsställande från förvalt­ningssynpunkt. Genom försäljning till en person som efter överlåtelsen vi­sar sig sakna medel skulle en fastighetsägare kunna undgå betalningsskyl­digheten. Kommunen föreslår att betalningsskyldighet för kostnader som avser förvaltningsålgärder som vidtagits fram till tillträdesdagen kvarstår på den förutvarande ägaren.

I förslaget upptas en kompletterande regel om betalningsskyldighet för 3   Riksdagen 1976177. 1 saml. Nr 151

Prop. 1976/77:151

34

del fall atl fastighetsägaren är en juridisk person. Belalningsåläggande föreslås då kunna meddelas även den som till följd av eget eller närståen­des aktie- eller andelsinnehav eller annan liknande grund kan antas ha ett väsentligt inflytande i den juridiska personen. Denna bestämmelse av­styrks av bosladsdomstolen, hyresnämnderna i Stockholm och Malmö, riksskatteverket. Näringslivets byggnadsdelegation, advokatsamfundet och Sveriges fastighetsägareförbund. Dessa remissinstanser framhåller alt ett genomförande av förslaget i denna del skulle innebära ell principielll vikligt avsteg från de principer på vilka den svenska associationsrätten bygger, i första hand från föreskriften i 1 kap. I § aktiebolagslagen (1975; 1385) om att delägarna i aktiebolag ej svarar personligen för bolagels förpliktelser. Ett sådant avsteg bör enligt dessa remissinstansers uppfatt­ning inle göras i ett lagstiftningsärende av så begränsad räckvidd som del­ta.

Bosladsdomstolen tillägger att de skäl som anförs till slöd för förslaget dessutom inle är övertygande. Domstolen anser inte alt man med fram­gång kan åberopa att samma lösningar valts inom skattelagstiftningen. Vidare inger den lösning som utredningen föreslagit i sak betänkligheter. Sålunda skulle enligt förslaget en dödsbodelägare, som har ansökt om för­ordnande av boutredningsman, kunna drabbas av personlig betalnings­skyldighet. Skulle förslagel ändock genomföras, måste enligt bostadsdom-stolens mening förutsättningarna för betalningsskyldighetens inträde pre­ciseras mera noggrant. Det bör närmare anges dels vad som menas med "väsentligt inflytande", dels vem som skall anses som "närstående".

Hyresnämnden i Stockholm pekar på att förslagel i denna del går längre än vad utredningen angett som principiell utgångspunkt, nämligen atl be­talningsskyldigheten skall avse medel ur tillgångar, varav den tvångsför­valtade fastigheten utgör en del. Vidare är förutsättningarna för betalnings-åläggande mot personer uianför aktie- och andelsägarnas krets alltför obe­stämda i lagtexten och ofullständigt belysta i motiven. Hyresnämnden an­ser att förslaget i denna del behöver övervägas ytterligare, möjligen vid se­nare tidpunkt som ett led i en samlad utredning av möjligheterna all kom­ma lill rälla med akluella missförhållanden på fastighetsmarknaden. Hy­resnämnden i Malmö anmärker att den föreslagna bestämmelsen skulle kunna få lill följd att t.ex. anhöriga till en person som gjort sig skyldig lill brottsliga förfaranden och lämnat landet oförskyllt åläggs en omfattande belalningsskyldighel. Hyresnämnden anser alt lagtexten i vart fall måste ändras så alt orden "eget eller närståendes" utgår. Näringslivets bygg­nadsdelegation anser att ulredningen på förevarande punkt gjort etl avkall på beviskraven på ett sätt som i praktiken måste innebära stora risker från rättssäkerhetssynpunkt. Advokatsamfundet framhåller atl om man accep­terar att verksamhet får bedrivas i aktiebolagsform, innebär detta också att man får acceptera att elt personligt betalningsansvar för aktieägare inle föreligger.

Prop. 1976/77:151

35

Riksskatteverket erinrar om atl ansvarighet för juridisk persons ställfö­reträdare i skattelagstiftningen - 77 a § uppbördslagen (1953:272), 48 a § lagen (1968: 430) om mervärdeskatt och 27 a § lagen (1959: 92) om förfaran­det vid viss konsumtionsbeskauning - avser en solidarisk ansvarighet med regressrätt. Ansvarigheten gäller endast den som kan betecknas som företrädare och inträder endast i fall av uppsåtliga eller grovt oaktsamma underiåtelser. Ansvarigheten prövas av allmän domstol, som kan jämka el­ler efterge ansvaret. Utredningens förslag avviker enligt riksskatteverkets uppfattning i väsentliga avseenden från denna ordning. I fråga om närstå­endebegreppet föreslår utredningen ingen närmare reglering i bostadsför­vallningslagen ulan hänvisar till vad som gäller enligt två andra lagar, näm­ligen 35 § I a mom. kommunalskattelagen (1928:370) och 8S lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. Riksskatteverket vill i det­ta sammanhang endast påpeka atl det inle finns något enhetligt närstående­begrepp i lagstiftningen. Det räcker därför inte med utredningens allmänna hänvisning lill vad som gäller i andra sammanhang utan saken fordrar ett närmare motivuttalande och gärna en lagreglering. Riksskatteverket, som inser att någon form av personligt ansvar kan behövas när fastighet som tillhör juridisk person tvångsförvallas, anser atl frågan måsle utredas yt­terligare för alt ställning skall kunna tas till vilken lösning som är lämpli­gast.

Av de remissinstanser som närmare har kommenterat den föreslagna be­stämmelsen är del endast Stockholms kommun och Göteborgs kommun som är positiva lill vad utredningen har föreslagit. Stockholms kommun framhåller att denna bestämmelse kan medföra viss säkerhet för alt betal­ning skall kunna erhållas i de fall där man "satt fastigheten på bolag". Gö­teborgs kommun anser all, om en fastighet missköls så att Ivångsförvalt­ning måste tillgripas, det i hög grad är motiverat att den som bär det reella ansvaret för vanskölseln av fasligheten åläggs atl ekonomiskt svara för de åigärder, som befinnes erforderliga för fastighetens islåndsältande. Stad­gandet bör även ha en preventiv effekt, då existensen av ett personligt eko­nomiskt ansvar vid vanskötsel av fastigheter måste öka benägenheten alt sköta dessa på ett tillfredsställande sätt.

Förslaget om att hyresnämnden skall kunna föreskriva att kommunen skall utge förskoll på medel som ofördröjligen behövs till förvaltning­en har föranlett delade meningar bland de remissinstanser som närmare kommenterat de föreslagna bestämmelserna.

Beträffande behovet av att förvaltaren i vissa situationer får ekonomiskt slöd från samhällel framhåller 5AÖ0 alt enligt uppgifter från SABO-företag som har haft Ivångsförvaltningsuppdrag har bristen på medel ibland varit så besvärande att förvaltaren nästan har tvingats att förskottera av egna medel. Detta skulle kunna leda till ekonomisk förlust för förvaltaren. En­ligt SABO:s mening måste därför bestämmelserna utformas så att del inle finns risk för alt förvaltaren blir försatt i elt sådant läge. Göteborgs kom-

Prop. 1976/77:151

36

mun betonar atl en given förutsättning för att någon skall vilja åta sig upp­draget som förvallare är all han inle skall behöva riskera all drabbas av ekonomisk förlust lill följd av förvaltarskapet. Enligl kommunens uppfatt­ning måste garantier skapas för att inga kostnader som belöper på den tvångsförvaltade fastigheten drabbar förvaltarens övriga hyresgäster. Ock­så hyresnämnden i Örebro framhåller att erfarenheterna av tvångsförvall­ningslagen visar att man måsle lösa problemet om hur förvaltaren skall få medel till omedelbart nödvändiga åtgärder. Enligt hyresnämndens mening talar praktiska skäl för utredningens ståndpunkt att ansvaret för utbetal­ningen av förskott skall ligga på kommunen och inle på statsverket.

Att kommunen skall svara för förskottsgivningen har emellertid kritise­rats av vissa remissinstanser som företräder de kommunala intressena. Stockholms. Göteborgs och Malmö kommuner motsätter sig en sådan lös­ning och framhåller att det bör vara en statlig angelägenhet att ställa medel till förfogande i detta sammanhang. Samma uppfattning har en minoritet Inom Kommunförbundels styrelse. Som motivering för denna ståndpunkt hänvisar dessa remissinstanser till de skäl som har anförts i del särskilda yttrande som utredningens ledamöter[REDACTED_EFTERNAMN] och[REDACTED_EFTERNAMN] har av­gelt. Malmö kommun betonar ytterligare att samhällsingripanden av tvångsförvallningens typ är en slallig angelägenhet som i fråga om upp­läggning och kontroll i princip inte skiljer sig från domstolars och dom-stolsliknande statsorgans beslutande och kontrollerande verksamhel i and­ra sammanhang. Kostnader som uppkommer i sådan verksamhel täcks el­ler förskolteras regelmässigt av staten. Detta förhållande har i fråga om tvångsförvallning understmkils genom all hyresnämndema skall ha hand om hela förfarandet på såväl besluts- som konlrollsladiel ulan någon lag­reglerad rätt för kommunerna att påverka eller ens få insyn i förvaltningen. Sett från synpunkten att ivångsförvaltningsinstitutet skall bidra till alt ska­pa en bättre boendemiljö vill kommunen också erinra om att stödåtgärder för förbättring av boendemiljö i andra sammanhang finansieras med statli­ga bidrag. Stockholms kommun framhåller vidare att, om kommunerna än­dock skulle åläggas ansvaret för utbetalningen av förskott, kommunerna måsle tillförsäkras fullgod säkerhet i fastighetsägarens egendom. Statliga garantier för atl kommunerna hålls skadeslösa bör vidare krävas. Också Göteborgs kommun ifrågasätter om inte förskoltsgivaren bör ges möjlighel att med stöd av lagen skaffa sig säkerhet för del förskotlerade beloppet.

Enligt bostadsdomstolens mening kan det eventuellt övervägas att ersät­ta den föreslagna skyldigheten för kommunen atl betala förskott med ett visst belopp med en skyldighet att ställa garanti, maximerad till ett visst belopp, för kostnader som avser åtgärder som inte kan anslå.

SABO anser sig inte ha anledning att ta ställning till frågan om det bör ankomma på kommunen eller på staten atl svara för förskottsutbetalning­ama till förvaltaren. Inget av dessa alternativ framstår som helt befogat. SABO vill därför peka på att det finns en tredje möjlighel att lösa frågan,

Prop. 1976/77:151

37

nämligen att ålägga den fastighelsägarekategori bland vilka de försumliga fastighetsägarna återfinns atl solidariskt svara för att erforderliga medel står lill förfogande för en tillfredsställande förvaltning av de innehavda fas­tigheterna. SABO erinrar om att samhället löst den betydligt mer omfattan­de frågan om lönegaranti vid konkurs. Del borde enligt SABO:s mening va­ra betydligt lättare att lösa frågan om förvaltningsgaranti för hyresgäster i fasligheter som ställts under tvångsförvallning.

Några remissinstanser är kritiska mot de föreslagna villkoren för för­skottsgivningen. Bostadsdomstolen anser att sambandet mellan bestäm­melserna om belalningsåläggande och om förskott inte klart har angetts i motiven till lagrummen. Belalningsåläggande skall enligt motiven ses som etl komplement till övriga utvägar att skaffa pengar och tillgripas först se­dan alla andra möjligheter har blivii ultömda. Kommunens skyldighet att utge förskott tar enligt motiven däremot sikte pä "katastrofsituationer", då förvaltaren omgående behöver pengar och då vägen över lån och/eller belalningsåläggande tar för lång lid, t.ex. då det gäller att snabbt skaffa eldningsolja eller laga en akut skada på fastigheten. Förutsättningen att be­talningsskyldighet skall ha ålagts torde i praktiken innebära att frågan om skyldighet för kommunen att förskotlera visst belopp inte kan handläggas utan risk för tidsutdräkt. Fastighetsägaren kan t. ex. av en eller annan an­ledning vilja hålla sig undan delgivningen av ansökan om belalningsåläg­gande. Enligt bosladsdomstolens mening kan i stället övervägas att som förutsättning för beslut om förskott uppställa krav på all förvaltaren skall ha gjort ansökan om belalningsåläggande. Domstolen är emellertid inte övertygad om att det behövs något samband mellan bestämmelserna. Poängen med den lösning som ulredningen har föreslagit är att hyresnämn­den skall ha tagit ställning till om den åtgärd som förvaltaren vill vidta är påkallad och till hans uppgift om medelsbehov. Den prövningen kan lika väl ske i ett förskotlsärende utan samband med fråga om belalningsåläg­gande. Dessuiom torde prövningen i fall som avses vid förskoll inte var särskill svåra att göra. Också hyresnämnden i Malmö anser del vara en onödig omgång vid förskottsgivningen att betalningsskyldighet först skall ha ålagts fastighetsägaren. Föreskrift om förskott bör kunna meddelas omedelbart, alltså i samband med inlerimisliskl beslut om tvångsförvalt­ning. All först höra kommunen torde enligt hyresnämndens uppfattning in­te vara erforderiigl. då del här rör sig om relativt sett små belopp avsedda att avhjälpa akuta behov. Det bör framgå av lagtexten atl förskoll skall av­se löpande förvaltning och inle alla åtgärder för förbättring av fastigheten. Enligt riksskatteverkets mening kan det diskuteras om inle hyresnämnden ocksä när interimistiskt beslut om tvångsförvaltning föreligger borde kun­na föreskriva alt kommunen skall förskotlera visst belopp.

Förslagel om atl fastighetsägaren skulle kunna meddelas flyttnings-åläggande avstyrks av bosladsdomstolen, som framhåller alt beslut om Ivångsförvallning inle innebär all faslighelsägaren berövas äganderällen

Prop. 1976/77:151

38

lill fastigheten. Han disponerar alltså över utrymmet i fråga pä grund av äganderätt. Det ler sig enligt bosladsdomstolens uppfattning egendomligt alt den som inte betalar ersättning till sig själv skall kunna avhysas tvångs­vis från sin egendom. Till denna principiella synpunkt kommer atl etl ge­nomförande av förslagel skulle innebära att en fastighetsägare som har sin bostad i fasligheten och vägrar all belala skulle ha en i många stycken säm­re besittning till hemmet än en hyresgäst, som dock endast har en begrän­sad sakralt i fastigheten. För fastighetsägaren skulle t.ex. inte finnas nå­gon motsvarighet lill bostadshyresgäsls möjlighel all vid belalningsför-summelse återvinna förverkad hyresrätt. Enligl bosladsdomstolens me­ning skulle del vara bättre om hyresnämnden vid faslighelsägarens beial-ningsvägran fick rätt all meddela fastighetsägaren ett belalningsåläggande som skulle få verkställas som lagakraftvunnen dom. Genomförs utredning­ens förslag, bör i vart fall bestämmelser meddelas som ger hyresnämnden möjlighel all ge skäligl rådrum med avflyttningen. Bosladsdomstolen förut­sätter att fråga om fastighetsägarens skyldighet att utge ersättning och att avflytta kan prövas endast efter ansökan av förvaltaren. Detta bör komma till ullryck i laglexien.

Såvitt avser förslaget om införande av edgång rir\r\er bostadsdomsto­len det tveksamt om den föreslagna lagtekniska lösningen är den bästa. Med hänsyn till fastighetsägarens rättsliga ställning under tvångsförvalt­ningen förefaller del mindre lämpligl alt applicera regler om vittnesförhör på förhör som hålls med honom för alt få fram upplysningar om faslighe­ten. Det ligger närmare tillhands all ordna förfarandet efter förebild av vad som gäller om gäldenärers edgång i konkurs, jfr 91, 93, 94, 210 och 211 §§ konkurslagen (1921; 225). Sker så blir det också möjligt all vidga krelsen av personer som kan åläggas upplysningsskyldighei till all omfalla exem­pelvis tidigare ägare av fastigheten eller, om fastigheten ägs av elt aktiebo­lag, förutvarande ledamot av bolagets styrelse. Ell skäl för den av utred­ningen förordade lösningen kan ha varit en önskan att hindra fastighetsäga­ren från att genom överklagande uppehålla frågan om fullgörande av sin upplysningsplikt. Detta intresse kan tillgodoses även med den lösning som bostadsdomstolen förordar genom alt del bestäms alt beslut om edgång in­le får överklagas. Advokatsamfundet anser att en fastighetsägare som väg­rar atl lämna erforderliga uppgifter inle skall kunna sättas i häkte.

Beträffande de föreslagna bestämmelserna om edilionsföreläggan-de ifrägasäller bostadsdomstolen om inte kretsen av personer mot vilka föreläggande kan riktas bör utvidgas på motsvarande sätt som domstolen har föreslagit beträffande edgångsförfarande t. Bostadsdomstolen är också osäker om hur den föreslagna bestämmelsen kommer att fungera i praktisk tillämpning med hänsyn lill att de handlingar m. m. som avses måste vara specificerade i föreläggandet, vilket inte alltid låter sig göra. Även hand­räckning genom länsstyrelse, vilket enligt utredningen kan ifrågakomma, lorde fömtsätta ett preciserat beslut. När det gäller edgång och edifionsfö-

Prop. 1976/77:151

39

reläggande synes utredningen ulgå från all åtgärden får beslutas först efter ansökan av förvaltaren. Har förslagel denna innebörd, bör del enligt bo­stadsdomstolens uppfattning komma till uttryck i lagtexten.

Enligt förslaget kan tiden för tvångs förvaltning bestämmas till högsl fem år. Förvaltningstiden föreslås kunna föriängas med högst tre år i tagel. Stockholms kommun anser alt tvångsförvaltningen inle bör tillåtas upphöra förrän fastighetsägaren har betalt kostnaderna för de vidtagna Ivångsförvallningsålgärderna samt likviderat utgivna förskott. Malmö kommun påpekar att lagförslaget inte innehåller några bestämmelser om successiv avveckling av en tvångsförvaltning. Detta bör emellertid kunna ske genom att tvångsförvallningen i vissa fall får upphöra under villkor all fastighetsägaren överlämnar förvaltningen helt eller delvis lill förvaltnings-bolag eller person, som kan godtas av hyresnämnden. Härigenom åslad-kommes i princip en förvaltningsform som skulle ha använts som resultat av förvaltningsåläggande. Möjligen kan därvid sådan förvaltning inskrän­kas till att avse endast kameral förvaltning eller endast teknisk förvaltning.

Enligl bosladsdomstolens uppfallning bör presumlionen vara all tvångs­förvallningen skall upphöra vid utgången av den tid som har bestämts för förvaltningen och att särskilda skäl måsle anföras för alt hyresnämnden skall få besluta om föriängning. Hyresnämnden i Malmö föreslår atl tiden för ivångsförvaltning faslslälls till högst tre år med möjlighet till föriäng­ning med högst elt år i sänder. Tvångsförvaltning är genom sina ingripande verkningar och genom hela den konstlade situation som skapas av sådan natur att den inte bör bestå under lång tid. 1 de ärenden om tvångsförvall­ning som har förekommil hos hyresnämnden har förvaltningen heller inte varat någon längre tid ulan har upphört sedan fastigheten har evakuerats eller övergått i annan ägo.

De föreslagna bestämmelserna om förvaltarens redovisning be­rörs av flera remissinstanser.

Riksskatteverket tar upp frågan om de föreslagna redovisningsreglerna ger fastighetsägaren möjlighet atl på rätt sätt fullgöra den uppgiftsskyldig­het gentemot det allmänna som åligger honom enligl skilda författningar. Verket framhåller all denna fråga inle synes ha uppmärksammats tillräck­ligt av utredningen samt fortsätter.

Enligt gällande lagstiftning på skatte- och avgiftsområdet finns ett flertal åligganden för fastighetsägaren. Denne skall avlämna självdeklaration vid inkomsttaxeringen, jfr 22 och 47 §§ m.fl. stadganden i taxeringslagen (1956:623), fastighetsdeklarationer till fastighetstaxeringen och arbetsgi-varuppgift till ledning för beräkning av arbetsgivaravgifter. Vidare åligger det fastighetsägare - såväl juridisk som fysisk person - att utan anmaning avlämna kontrolluppgifter till ledning för arbetstagares och andras taxe­ring, jfr 37 § taxeringslagen. Efter anmaning kan kontrolluppgift fordras in i andra fall, jfr 39 § 1 och 2 mom. taxeringslagen. Slutligen föreligger lag­stadgad uppgiftsskyldighet för vissa juridiska personer i förhållande till myndigheter och/eller delägare. Så är fallet beträffande handelsbolag, bo-

Prop. 1976/77:151

40

stadsrältsföreningar m.fl., fåmansförelag samt samfälligheter, jfr 38, 42 och 42 a §§ taxeringslagen. Denna deklarations- och uppgiflsplikl är i hu­vudsak slraffsanktionerad. 1 fråga om självdeklaration och arbetsgivampp-gift finns dessutom ett sanklionssysiem med särskilda avgifter.

Kontrolluppgift enligt 37 § laxeringslagen och arbetsgivaruppgift skal) lämnas senast den 31 januari under taxeringsåret resp. året efter utgifts­året. Anstånd med alt lämna kontrolluppgift enligl nämnda paragraf kan författningsenligt inte medges. I fråga om arbetsgivamppgift kan däremot anstånd beviljas. Självdeklaration skall enligt huvudregeln lämnas senast den 15 februari under taxeringsåret. Bestämmelser om anstånd att avge självdeklaration finns i 34 § taxeringslagen, jfr riksskatteverkets uttalande i meddelandeserien, RSV Dl 1976:5.

Samtliga här omnämnda uppgiftsplikler måsle enligt gällande lagstift­ning på området anses åligga fastighetsägaren själv. Denne måsle därmed också själv äga tala och svara i mål om skatter och avgifter som rör hans fastighelsinnehav. En annan ordning framstår som principiellt tveksam och skulle behöva föranleda etl flertal komplicerade lagstiftningsändringar inom skattelagstiftningen. Om faslighelsägaren alltså skall förbli uppgifts­skyldig i nämnda hänseenden under en tvångsförvallningssiluation måste faslighelsägaren också få lillgång lill nödvändiga upplysningar för all kun­na fullgöra uppgiflspliklen. Delta måste ske i sådan tid atl gällande lidsfris-ler kan iakttas.

Vad först gäller kontrolluppgiftsskyldigheten anser riksskatteverket att saken nog ibland i praktiken bör kunna lösas genom en överenskommelse mellan fastighetsägaren och förvaltaren så att förvaltaren skall fullgöra fas­tighetsägarens åliggande. Om samförstånd föreligger behöver inga pro­blem uppkomma utan förvaltaren kan ombesörja saken och på grundval av kontrolluppgifterna upprätta ett förslag lill arbetsgivaruppgift som fastig­hetsägaren får granska och underteckna. 1 de fall då tvångsförvallningen avsett endast en del av det gångna inkomståret eller då ett samförstånd mellan fastighetsägare och förvaltare inte uppnås kan dock komplikationer uppkomma. Fastighetsägaren måsle i elt sådant fall för alt kunna fullgöra sina skyldigheter få omedelbar insyn i räkenskapsmaterialet för hela den period av del förflutna inkomståret som tvångsförvallningen omfattat. Fastighetsägarens tillgång till detta material bör kunna ordnas genom att hyresnämnden åläggs medverkan därtill. Om fastighetsägaren och förval­taren är oense om vilket innehåll uppgifterna skall ha. slår del givetvis för­valtaren fritt att underrätta skattemyndigheterna m. fl. om sin uppfattning i frågan.

Riksskatteverket har förståelse för all förvaltaren behöver viss lid på sig för atl sammanställa en redovisning över sin förvaltning och atl därför fas­tighetsägaren kan behöva anstånd med deklarationspliktens fullgörande. En sådan ordning framstår som mera praktisk än atl i taxeringslagen införa en uppgiftsskyldighet för förvaltaren i förhållande till fastighetsägaren motsvarande den uppgiftsskyldighet som gäller vissa juridiska personer enligl 38, 42 och 42 a §§ taxeringslagen. Riksskatteverket har hittills inte ansett sig kunna utfärda anvisningar i fråga om anstånd ulan endast gjort uttalanden i rekommendationens form. 1 praktiken kan säkert förväntas all skatlemyndighelerna medger anslånd i här avsedda fall. För den fastig-helsägare som är bokföringsskyldig föreligger redan nu en lagstadgad rätt lill anslånd alt avge självdeklaration till den 31 mars under taxeringsåret utom i de fall räkenskapsåret gått lill ända före den 31 oktober året näst fö-

Prop. 1976/77:151

41

re laxeringsäret, jfr 34 § I mom. Iredje stycket laxeringslagen. Någon yt­terligare lagreglering i fråga om anslånd i tvångsförvallningsfall bör inte ske. Av principiella skäl bör förvaltarens redovisning alltid föreligga klar vid sådan tidpunkt alt fastighetsägaren kan fullgöra deklarationsplikten åt­minstone inom den lagstadgade anståndstiden. Fastighetsägaren bör inte behöva förlita sig på att anstånd i hans fall medges efter en myndighets fria bedömning.

Riksskatteverket anser av nu anförda skäl all bestämmelserna i 22 S i förslagel bör ha ell annal innehåll. Tidsfristen för redovisningens avläm­nande bör sättas till två månader efter kalenderårets utgång. Fastighets­ägaren får då en månad på sig atl deklarera. Vidare bör beaktas atl fastig-helsägaren kan tänkas tillämpa brutet räkenskapsår, jfr 12 § bokföringsla­gen (1976:125). Redovisningsfristen bör för sådana fall anknytas till tid­punkten för räkenskapsårets utgång. Slutligen bör paragrafen innehålla en regel om fastighetsägarens räll att genom hänvändelse till hyresnämnden vid en tidigare lidpunkt än redovisningslillfället få ta del av räkenskapsma­terial som behövs för att han skall kunna fullgöra sin uppgiftsplikt i olika hänseenden. Sistnämnda regel är nödvändig för all bl. a. konlrolluppgifls-skyldigheten skall kunna fullgöras men också för all deklarationsplikten skall kunna fullgöras korrekt i de troligen fätaliga fall där fastighetsägarens räkenskapsår gått till ända någon gång under tiden I januari-28 februari under taxeringsåret, jfr 3 § kommunalskattelagen (1928: 370).

Bosladsdomstolen ifrågasätter om hyresnämnderna har den sakkunskap som erfordras för atl nämnden på förslaget vis skall kunna kontrollera att redovisningen är godtagbar och korrekt från redovisningsmässig syn­punkt. Åtminstone när förvaltningsuppdraget är mera omfattande, kan granskningen kräva särskild sakkunskap. Bosladsdomstolen utgår från alt hyresnämnden i sådana fall utnyttjar sin möjlighet att låta sig biträdas av sakkunnig. Vidare bör hyresnämnderna vara skyldiga all låla kommunen la del av redovisningsmaterialet. Hyresnämnden i Stockholm pekar på alt utredningen inte har angett hur redovisningsärendena skall handläggas. Utredningens förslag skulle kunna tolkas så att redovisningen skall be­handlas som etl särskill ärende vilket anhängiggörs av förvaltaren och av­görs genom beslut, i vilket hyresnämnden uttalar sig om redovisningen. Vid granskningen bör nämnden bestå av ordföranden och två ledamöter. Eftersom förvaltaren kan finna eventuella anmärkningar oberättigade, kan han tänkas ha anledning att föra talan mot nämndens beslut. Fråga upp­kommer då om fastighetsägaren har partsställning i redovisningsärende, något som skulle strida mot klanderbestämmelserna i förslaget.

De föreslagna bestämmelserna om klander av redovisningen kommenteras av några remissinstanser. Hyresnämnden i Stockholm fram­håller att möjligheten för fastighetsägaren att omgående klandra den redo­visade förvaltningen erfarenhetsmässigt har visat sig medföra stora olägen­heter för förvaltaren. Genom att fastighetsägaren har klandrat redovisning­en har förvaltaren varje år dragits in i flera domstolsprocesser, vilket in­verkat menligt på förvaltarens egentliga uppgifter. Hyresnämnden vill där­för ifrågasätta om det inte är mest ändamåsenligl atl klander av redovis-

Prop. 1976/77:151

42

ningen får anslå till dess förvaltningen har upphört. Nackdelen för fastig­hetsägaren att få vänta med sin klandertalan under flera år får vägas mot de ölägenheter sådana processer kan medföra för förvaltaren med åtföljande förseningar i fråga om fastighetens upprustning. Det förhållandel all hyres­nämnden konlrollerar redovisningen och ulövar tillsyn över tvångsförvall­ningen torde i och för sig vara ägnat alt tillgodose faslighelsägarens intres­se. Del är dessutom fastighetsägaren obetaget att när som helst hos nämn­den begära förvaltarens entledigande.

SABO understryker atl den föreslagna klanderrälten under inga omstän­digheter får bli en möjlighel för faslighelsägaren atl under klandertiden för­hindra och försvåra förvaltarens arbete. Stockholms kommun ifrågasätter om fastighetsdomstolen bör vara forum för klandertalan, eftersom i lag­förslaget i övrigt endast ifrågakommer hyresnämnd och bostadsdomstol. Del bör endasi om del är nödvändigl införas ell iredje forum.

Den föreslagna beslämmelsen om alt kommunen skall vara skyldig all förskotlera arvode lill förvaltaren avstyrks av Malmö kommun som anser alt slaten i stället bör svara för förskottsgivningen. Också Stock­holms kommun ifrågasätter om del bör vara kommunen som utger förskol-lel. Enligl kommunens uppfallning bör förskoltsgivaren under alla om­ständigheter beredas tillfälle alt yttra sig över förvaltarens arvodesyrkan­de, innan detta fastställs. Vidare bör förskollsgivaren erhålla säkerhet med anledning av utgivet förskott.

4.5   Inlösen

Förslagel om all införa etl syslem som ger kommunen möjlighel atl inlö­sa fastighet som står under Ivångsförvaltning har i allmänhet lämnats utan erinran av remissinstanserna. En del instanser förordar dock alt den före­slagna lösenrätten vidgas ytterligare eller alt inlösenförfarandet komplette­ras med regler om försäljning av fastigheten genom förvaltarens försorg. Ett par remissinstanser kräver kompletterande lagförslag om tvångsinlö­sen av grovt misskötta hyresfastigheter.

Stockholms kommun tillstyrker den föreslagna lösenrätten för kommu­nen men anser alt det bör övervägas atl utvidga kretsen av lösenberättiga-de till att omfatta också berörda hyresgäster och vederbörande förvaltare.

En i förhållande till tvångsförvahningsförfarandet mera fristående lösen­rätt för kommunen förordas av Hyresgästernas riksförbund. Förbundet framhåller alt den förslumning som hotar i spåren av spekulation med bo­stadsfastigheter måsle stoppas också genom ökade möjligheter till kommu­nal inlösen av fastigheter. Enligt utredningens förslag skall tvångsförvalt­ning alltid prövas innan kommunen får begära inlösen. Till skillnad från vad som gäller enligt bostadssaneringslagen måste alltså kommunen av­vakta tvångsförvallningens förlopp, även om det från böljan synes klart att den blir verkningslös. Förbundet anser det värt att pröva om inlösen kan

Prop. 1976/77:151

43

tillåtas så snart det visas atl fastigheten är belastad med skulder så alt den inte kan förvallas med inflytande hyresmedel. Rekvisiten för tvångsför­valtning skall självfallet också vara uppfyllda. Därigenom skulle fastighe­tens ekonomi saneras och den sannolikt främsta orsaken till vanvården un­danröjas. Elt hinder för inlösen kan vara atl kommunen inle vill eller kan ta över fastigheten. Det avgörandet måste tillkomma kommunen och nå­gon skyldighet atl lösa fastigheten vill förbundet inte förespråka. Men kommunernas möjligheter att lösa in misskötta fastigheter bör alltså ökas. En skärpt atlilyd från samhällets sida skulle sannolikt medföra en viss självsanering, åtminstone bland långivarna. Dessa går ibland in som finan­siärer av Ivivelaktiga fastighetsägares affärer, utan större oro för konse­kvenserna av bostadslagstiftningen. Enligt förbundets uppfattning bör bo­stadsförvallningslagen medverka till atl fastigheter som är vanskötta och fastighetsägare som försummar elementära skyldigheter mot hyresgäster­na inle kan värderas som goda kreditobjekt.

Några remissinslanser förordar all förvaltaren ges befogenhet all under kontrollerade former ombesörja en försäljning av fasligheten. Näringsli­vets byggnadsdelegalion framhåller atl en smidig utväg för alt avveckla problemen i de fall, då en tillfredsställande lösning inte kan åstadkommas genom fortsall Ivångsförvaltning, är all öppna möjlighel till en civil försälj­ning under rättslig kontroll, t. ex. efter förebild av förfarandet vid försälj­ning av egendom under hand i samband med konkurs. Försäljning av fas­tigheten under hand borde därför enligt delegationens mening kunna få ske efter medgivande av hyresnämnden, varvid ett opartiskt värderingsinslru-ment skulle kunna utgöra bedömningsgrund för försäljningsvillkoren till köpare som nämnden kan godta. Också Malmö kommun och Svenska riks­byggen ifrågasätter om inte förvaltaren efter hyresnämnds tillstånd bör kunna försälja fastigheten till belopp som hyresnämnden finner motsvara marknadsvärdet.

En utbyggnad av systemet med tvångsinlösen krävs av kommunförbun­dets styrelse (majoriteten) som pekar på att utredningsarbetet har sin upp­rinnelse i atl hittillsvarande lagstiftning inte gett samhällel tillräckliga me­del för att ingripa till skydd för hyresgäslerna mol försumliga fastighets­ägare. Utredningens förslag synes dock inle tillräckliga för atl komma till rätta med grovt försumliga faslighelsägare. 1 sådana fall bör ivångsinlösen komma i fråga. Själva syslemel med faslighelsförvaltningen på en hand och äganderätten på en annan försvårar en ändamålsenlig förvaltning. När fastighetsägaren enligt förslaget tvångsvis fråntagits möjligheterna alt på­verka förvaltningen kvarstår ändå vederbörande som ägare. Genom denna ludelning blir förvaltningen i flera avseenden tungrodd, vilket i första hand kommer alt drabba de hyresgäster som lagstiftningen avser atl skydda. Skydd för hyresgäslerna bör åstadkommas genom alt samhället skall kun­na ingripa även med Ivångsinlösen mot fastighetsägare som grovt misskö-ler hyresfastigheter. Liknande synpunkler anförs av en minoritet inom Stockholms kominunstxrelse.

Prop. 1976/77:151

44

5    Föredraganden

5.1 Inledning

Lagen (1970:246) om tvångsförvaltning av bosladsfastighet, tvångsför­vallningslagen, som irädde i kraft den 1 juli 1970 (omtryckt 1971: 544. änd­rad senast 1974:1085), ger möjlighet all under vissa förhållanden skilja fas­tighetsägare från förvaltningen av fastighelen. Ägarens befogenheter i oli­ka hänseenden överläs i slället temporärt av en särskild förvaltare. Ett så­dant långtgående ingrepp i äganderätten har ansetts befogal när det gäller den undantagsgrupp av illojala fastighetsägare som mera systematiskt åsi­dosätter hyresgästernas och samhällets intresse av en tillfredsställande fastighetsförvaltning.

Tvångsförvaltning kan tillgripas om ägaren till ell bostadshus väsentli­gen försummar vården av fastigheten eller underlåter att vidta uppenbart angelägna åigärder för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastig­heten. Dessutom skall det finnas anledning anta atl rättelse inte kommer alt ske. Frågan om ivångsförvaltning prövas av hyresnämnden, som också har all utse förvallare. Den primära uppgiften för förvaltaren är atl se lill att de ölägenheter som föranlett förvaltningsbeslutet snarast blir undanröj­da. Han skall även i övrigl verka för all fastighelen genomgår sådana för­bättringar och moderniseringar som bedöms lämpliga och möjliga och som kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Förvaltaren uppbär hyror och andra intäkter av fasligheten. Med dessa medel betalar han de löpande kostnaderna för faslighetens skötsel och utgifterna för de underhålls- och förbättringsarbeten som han låter utföra. Om de löpande intäkterna inte räcker till för att bekosta de arbeten som bör utföras på fastigheten, kan hyresnämnden ge förvaltaren tillstånd alt genomföra lämpliga åtgärder och att belåna fastigheten för att skaffa medel till åtgärderna.

Som tidigare har nämnts riktar sig tvångsförvaltningslagen mot en rela­tivt liten gmpp av illojala fastighetsägare. Lagen utgör etl komplement till de mestadels mindre ingripande tvångsmedel av olika slag som står till samhällets och hyresgästernas förfogande när brister i bostadsfastigheler inte avhjälps på frivillig väg. Möjligheterna atl med stöd av andra författ­ningar gripa in med tvångsåtgärder mot försumliga fastighetsägare har un­der senare tid successivt vidgats. Jag skall här peka på några av de regler som f n. finns vid sidan av tvångsförvaltningslagen.

I 12 kap. jordabalken (i fortsättningen kallad hyreslagen) finns tvingande regler om hyresvärdens skyldigheter beträffande lägenhetens skick under hyrestiden. Om hyresvärden inte fullgör sin underhållsskyldighet, ger la­gen hyresgästen olika handlingsmöjligheter. Ett effektivt medel för att sä­kerställa att reparationsskyldigheten fullgörs tillkom år 1975, då hyresgäs­ten fick rätt att begära att hyresnämnden skall utfärda ett vitessanktionerat reparationsföreläggande för värden.

Prop. 1976/77:151

45

Enligl bestämmelser i bl.a. hälsovårdsstadgan (1958:663), byggnads­stadgan (1959:612, omtryckt 1972:776) och brandsladgan (1962:91, om­tryckt 1974:81) åligger del olika myndigheter atl övervaka att bostadsbe­ståndet hålls i godtagbart skick och att gällande föreskrifter på området ef­terlevs. Uppkommande missförhållanden kan med slöd av bestämmelser i dessa författningar avhjälpas genom förelägganden av olika slag. Fastig­hetsägaren kan t. ex. meddelas elt vitessanktionerat föreläggande alt inom viss lid vidta åtgärd för all undanröja brislfällighel hos byggnad eller av­hjälpa sanitär olägenhet. Ägaren kan också meddelas förbud mot all an­vända lägenhet eller lokal för avsett ändamål till dess förekommande brisl­fällighel eller olägenhet har undanröjts.

Bestämmelserna i tvångsförvallningslagen liksom reglerna i hyreslagen samt i hälsovårds- och byggnadslagstiftningen medger i huvudsak endast ingripanden i syfte alt hålla den befintliga utrustningen inom fastigheten i godtagbart skick. Befogenhet att oberoende av fastighetsägarens samtycke åstadkomma slandardförbätlrande åtgärder tillskapades genom bosladssa­neringslagen (1973:531), som irädde i kraft den I januari 1974. Enligt den lagen har hyresnämnd möjlighet att på ansökan av kommun eller hyres­gästorganisation ålägga fastighetsägare atl rusta upp bostadslägenhet så att den uppfyller de krav på lägsta godtagbara standard som anges i lagen. För de fall då fastighetsägaren underlåter alt ställa sig hyresnämndens beslut lill eflerrällelse finns bestämmelser om tvångsåtgärder. De åtgärder som kan komma i fråga är vite, tvångsförvaltning och kommunal inlösen.

Om grov vanvård av bostadsfastighet föreligger eller kan befaras upp­komma, kan fastigheten exproprieras enligl 2 kap. 7 § expropriationslagen (1972:719), som trädde i kraft den 1 januari 1973. Bestämmelsen är tillämp­lig såväl när vanvården avser förhållandena inne i fastighelen som när den gäller fastighetens yttre skötsel. Expropriation kan medges inte bara för att försälta en bebodd byggnad i tillfredsställande skick utan också för att riva befintlig bebyggelse och ersätta den med ny och mera ändamålsenlig så­dan.

Förköpslagen (1967:868, omtryckt 1974:815) harar 1974 ändrats så alt kommun har förköpsrätt även i fråga om fasfighet som behöver rustas upp.

Genom lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m., tillstånds-lagen, har regler införts som avser att förebygga spekulafion i hyresfastig­heter och förhindra alt hyresfastigheter kommer i händerna på personer som är olämpliga alt förvalta dem. Lagen innebär atl giltigheten av förvärv av hyresfastigheter i Stockholms-, Göteborgs- och Malmöområdena görs beroende av tillstånd av hyresnämnd. Giltigheten av förvärv av aktier i s. k. fåmansbolag och andelar i handelsbolag är också beroende av tillstånd i fall då bolagets verksamhet till huvudsaklig del är inriktad på förvaltning av hyresfastigheter. 1 den delen gäller lagen för hela landet. Innan hyres­nämnden meddelar beslut i tillståndsärende, skall kommunen beredas till­fälle att yttra sig. Vidare har kommunerna i hela landet tillerkänts förköps-

Prop. 1976/77:151

46

rätt vid försäljning av aktier i bostadsbolag. Lagen trädde i kraft den 1 ja­nuari 1976 i de delar som gäller lillståndprövning av fastighelsförvärv och i övriga delar den I april 1976.

Den nu lämnade översikten visar atl hyresgästerna och samhället förfo­gar över etl flertal instmmenl för atl komma lill rälla med brister som be­ror på eftersatt fastighetsskölsel.

Vad särskilt gäller tvångsförvallningslagen framhölls vid dess tillkomst alt blotta existensen av lagen var ägnad all verka som ell pålryckningsme-del mot försumliga fastighetsägare och att man därför kunde räkna med att bestämmelserna inle skulle behöva ulnylljas annal än i elt begränsat anlal fall. Dessa uttalanden har bekräftats av den undersökning som utförts av bostadsförvaltningsutredningen och som avsett de tvångsförvaltningsären­den som hyresnämnderna och domstolarna har handlagt under perioden den I juli 1970-den 31 december 1975 (se bilaga 2). Undersökningen visar atl sammanlagt 135 ansökningar om Ivångsförvallning har kommii in lill hyresnämnderna. 1 16 fall har prövningen slutligt lett till alt fastigheterna i fråga har ställts under ivångsförvallning. Av de återstående ärendena har flertalet kunnat avskrivas från vidare handläggning efter det att uppgörelse träffats mellan sökanden och fastighetsägaren under prövningsförfarandet. 1 83 ärenden har sålunda sökanden återkallat ansökningen i första instans. Anialel av hyresnämnd ogillade ansökningar uppgår lill 8.

Även om ivångsförvaltningslagen säkerligen spelat en viktig roll bl.a. som påtryckningsmedel har det efter hand som man fått praktisk erfaren­het av dess tillämpning visat sig all lagen är behäftad med vissa svagheter. Den kritik som har framkommit har i allmänhet gått ut på alt förvaltaren har alltför begränsade befogenheter och att särskilt hans möjligheter att an­skaffa medel till upprustningsåtgärder är otillräckliga.

Bostadsförvallningsutredningen har mot bakgrund av dessa förhållanden haft lill uppgift att se över tvångsförvaltningslagen och att föreslå regler som förbättrar samhällets och hyresgästernas möjligheter till ingripande mot fastighetsägare som missköler sina hyresfastigheter. Utredningens överväganden har resulterat i etl förslag till bostadsförvaltningsiag, som skall ersätta tvångsförvallningslagen. Förslaget har vid remissbehandling­en fått elt mycket positivt mottagande och även jag anser all del bör läggas lill grund för lagstiftning.

Jag ämnar strax återkomma till de olika detaljerna i förslaget. Dessförin­nan vill jag emellertid framhålla atl bosiadsförvaltningsulredningens nu slutförda arbete får ses endast som en del av en fortlöpande översyn av lagstiftningen på hyresområdet. Reformer på detta område förbereds ock­så i andra sammanhang. Vissa förslag i boende- och bostadsfinansierings-utredningarnas slutbetänkande (SOU 1975:51-52) Bostadsförsörjning och bostadsbidrag har ännu inte slutbehandlats av regeringen (jfr prop. 1976/77:100 bil. 16 s. 3). Detta gäller bl.a. utredningarnas överväganden rörande formerna för atl stärka hyresgäslinflylandel. Förra året har hyres-

Prop. 1976/77:151

47

rättsutredningen i delbelänkandel (SOU 1976:60) Förhandlingsordningar på bostadshyresmarknaden m.m. lagt fram förslag om ett legalt förhand­lingssystem beträffande hyror och boendeförhållanden, där hyresgäster­nas förhandlingsrätt föreslås omfalla bl.a. frågor om lägenheternas och husets skick. Också delta utredningsförslag övervägs f n. inom regering­ens kansli.

5.2 Grundläggande frågor

Ulredningen pekar inledningsvis på alt olika lagstiftningsalter-nativ kan komma i fråga för atl förbättra hyresgästernas och samhällets inflytande över förvaltningen av bostadsfastigheter. En möjlighet är att er­sätta det nuvarande tvångsförvaltningsförfarandet med nya regler om ex­propriation. En annan är all införa ett system med auklorisalion av faslig-helsförvaltare. En tredje utväg är alt tillskapa ell effeklivare förvallnings-förfarande.

Efter en undersökning av de olika för- och nackdelar som är förbundna med vart och elt av dessa alternativ har ulredningen kommit till den upp­fattningen alt del f.n. inle är möjligt all ersätta tvångsförvallningslagen med vare sig ett expropriationsförfarande eller ell auktorisationssystem. Enligl utredningens mening är det endast alternativet atl tillskapa ett effek­tivare förvaltningsförfarande som utgör en framkomlig väg för all snabbt och smidigt och ulan särskilda ekonomiska åtaganden från del allmännas sida komma till rätta med de olägenheter som drabbar hyresgästerna vid en försumlig fastighetsskötsel. Utredningens slutsats i fråga om valet av lag­stiftningsmetod har lämnats obestridd vid remissbehandlingen.

Enligt min mening slår det helt klart att expropriation är ett för de här åsyftade situationerna alltför omständligt och kostnadskrävande förfaran­de. Alt slopa systemet med tvångsförvaltning och i stället gå över till etl expropriationsförfarande skulle därför leda till en försämring av hyresgäs­ternas ställning. Tanken på en reform med denna inriktning måste alltså avvisas. En annan sak är att det kan finnas anledning att överväga om det inom ramen för elt tvångsförvaltningssystem bör öppnas möjlighel lill Ivångsinlösen av den förvaltade fasligheten. Jag återkommer senare till della (avsnitt 5.5).

Beträffande möjligheten att ersätta tvångsförvaltningslagen med ett sys­tem med auklorisalion av fastighetsförvaltare vill jag peka på all 1975 års tillståndslag ger vissa möjligheter att förhindra alt hyresfastigheter kom­mer i händerna på olämpliga förvaltare. Ätt gå vidare på denna väg och in­föra ett mera allmänt auktorisationssystem för fastighetsförvaltare skulle med nödvändighet kräva en omfattande administration och dra betydande kostnader. Man skulle också få tillämpningssvårigheter, t. ex. när det gäl­ler att i det konkreta fallet avgöra vilka krav som skall ställas på en förval­tare. Även detta lagstiftningsalternativ bör alltså enligt min mening avvi­sas.

Prop. 1976/77:151

48

Av nu anförda skäl ansluler jag mig lill utredningens bedömning beträf­fande uppläggningen av lagstiftningen. Det riktiga tillvägagångssättet är enligl min mening att ta till vara de praktiska erfarenheterna av tvångsför­valtningslagen och på grundval av dessa skapa förutsättningar för elt mera effektivt och ändamålsenligt förvaltningsförfarande. Utredningens förslag till bostadsförvaltningsiag tillgodoser dessa synpunkler och jag anser, som jag redan tidigare har framhållit, atl förslagel bör läggas lill grund för lag­stiftning. Jag förordar alltså att man inför en bostadsförvaltningslag, som får ersätta tvångsförvallningslagen.

Beträffande den föreslagna lagens tillämpningsområde innebär ut­redningens förslag atl kretsen av fastigheter som kan bli föremål för ingri­pande i huvudsak behålls oförändrad. Lagen skall alltså vara tillämplig på fastighet med bostadslägenhet som hyrs ut av fastighetsägaren och som in­te utgör del av hans egen bostad. Till skillnad från vad som gäller f. n. un­dantas dock fastighet där del endast finns lägenheter som hyrs ut för fri­tidsändamål. Fastighet som tillhör staten eller kommun skall inte kunna ställas under tvångsförvaltning. Vid tillämpningen av lagen skall tomträtt likställas med fast egendom. När byggnad eljest tillhör nyttjanderättshava-re skall lagen gälla i tillämpliga delar. Som ägare av fastighet skall, när om­ständigheterna föranleder det, anses annan som innehar fastigheten, t. ex. den som på grund av testamente lyfter fastighetens avkastning med skyl­dighet att ombesörja skötsel och underhåll.

Vid remissbehandlingen har del framförts olika förslag till jämkning av tillämpningsområdet. Ell par remissinstanser finner del onödigt alt uthyr­da enfamiljshus skall omfattas av lagen. Det har vidare höjts röster för alt lagen görs lillämplig på fastighet som tillhör bostadsrättsförening, om för­eningen i egenskap av bostadsrättshavare hyr ut lägenheter i fastigheten.

För min del vill jag peka på all utredningens förslag överensstämmer med motsvarande bestämmelser i både tvångsförvaltningslagen och bo­stadssaneringslagen. Vid tillkomsten av dessa lagar diskuterades ingående om lagstiftningen skulle omfatta enfamiljshus resp. fastighet som ägs av bostadsrättsförening (prop. 1970:133 s. 59 och prop. 1973:22 s. 71). Beträf­fande enfamiljshusen kan jag inte finna att någonting nytt har framkommit som gör det motiverat all frångå den ståndpunkt man intog i de båda tidiga­re lagstiftningsärendena. Jag förordar alltså alt bostadsförvaltningslagen skall omfatta enfamiljshus och att frågan om ingripande skall få ske beträf­fande sådan fastighet även i fortsättningen bedöms från fall till fall mot bakgmnd av de särskilda omständigheter som föreligger. Det kan emeller­tid förutses att det endast i rena undantagsfall blir aktuellt att ställa en en-familjsfastighel under särskild förvaltning.

Frågan om bostadsförvaltningslagen i vissa fall bör omfatta fastighet som ägs av bostadsrättsförening kan synas mera tveksam. För all lagen skall omfatta bostadsrättsfaslighet krävs det enligt förslaget - i likhet med vad som gäller enligt tvångsförvallningslagen och bostadssaneringslagen -

Prop. 1976/77:151

49

atl minst en av lägenheterna hyrs ul direki av bosladsrätlsföreningen i släl­lei för all upplålas med bosladsräll. Några remissinslanser menar att det finns tecken som tyder på atl föreningsformen missbrukas av mindre nog­räknade fastighetsägare i storstadsområdena och all det därför finns behov av atl utsträcka det skydd som bostadsförvaltningslagen skall ge hyresgäs­terna lill att omfalla också fall då bosladsrätlslägenhet, som har upplålils med bostadsrätt, hyrs ut av bostadsrättsförening. Några konkreta exempel på atl del f. n. finns behov av alt införa elt sådanl skydd har dock inle framkommit under utredningsarbetet eller vid remissbehandlingen.

Härtill kommer atl om man nu vill göra bostadsförvallningslagen till­lämplig också när bostadsrättsförening hyr ul lägenhet, som har upplåtils med bostadsrätt, så bör, med hänsyn till det nära sambandet med bostads­saneringslagen, även den lagen ändras så alt den täcker denna situation. Det torde vidare krävas följdändringar i bostadsrältslagen (1971:479). Så omfatlande ändringar kan emellertid inle prövas annat än i elt större sam­manhang, där bl. a. de organisationer som företräder bostadsrättsförening­arnas intressen får tillfälle att framföra sina synpunkter.

Med hänsyn till det sagda är jag inte beredd alt avvika från utredningens förslag när det gäller fastighet som ägs av bostadsrättsförening. Jag kom­mer emellertid att följa utvecklingen på området med uppmärksamhel. Om del skulle visa sig alt möjligheten alt bilda bostadsrättsföreningar ulnylljas i syfte att sälla de rättsliga sanklionsmedlen beiräffande misskötta hyres­fastigheter ur spel, är jag självfallet beredd att la de iniliativ som kan visa sig behövliga.

Ett par remissinslanser har föreslagit atl bostadsförvallningslagens till-lämplighet skall göras beroende av all ulhyrningen är regelmässig. De hän­visar till alt bosladssaneringslagen endast omfattar regelmässig uthyrning. Jag vill emellertid erinra om att detta villkor tagits in i bostadssaneringsla­gen som etl uttryck för att denna lags inriktning inte är helt densamma som tvångsförvallningslagens (se prop. 1973:22 s. 119 och 142). Syftet med Ivångsförvaltningslagen är atl säkerställa att de hyresgäster som finns i en faslighet kommer i åtnjutande av de förmåner som följer med faslighels­ägarens skyldighet atl bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten. Bosladssaneringslagen avser all lill gagn för nuvarande och framtida hyres­gäster få till stånd en standardhöjning av fastighelen. Med hänsyn härtill ansågs bosladssaneringslagen till skillnad mot tvångsförvallningslagen bö­ra vara tillämplig på t.ex. en enfamiljsfaslighet som normalt används för uthyrning, även om den av en eller annan anledning tillfälligl skulle vara oulhyrd. Däremot ansågs bostadssaneringslagen i motsats till tvångsför­valtningslagen inte böra omfalla det fallet atl en enfamiljsfastighel hyrs ul under några år till följd av att ägaren är tvungen att på grund av sitt arbete temporärt bo på annan ort. Bostadsförvallningsutredningen har ansett del följdriktigt att behålla den skillnad mellan tillämpningsområdena som lig­ger i kravel på alt uthyrningen enligt bosladssaneringslagen men inle enligt 

4   Riksdagen 1976177. I saml. Nr 151

Prop. 1976/77:151

50

bostadsförvaltningslagen måste vara regelmässig. Jag är av samma upp­fattning.

Med anledning av vad en remissinslans anfört vill jag framhålla alt del inte finns någon anledning att bryta samordningen mellan bostadsförvall­ningslagen och bosladssaneringslagen och i slället låta bostadsförvall­ningslagens tillämpningsområde sammanfalla med tillämpningsområdet för 1975 års tillståndslag. Kontrollsystemet enligt sistnämnda lag har främst av administrativa orsaker grundats pä typkoderna i fastighetstaxerings-längden. Avgörande för frågan om lagen är lillämplig på elt fastighetsför­värv är om fastigheten vid tidpunkten för förvärvet är taxerad som "annan fastighet" och klassificerad som "hyresfastighet". För att uppnå en ytter­ligare avgränsning av tillståndsprövningen innehåller lagen bestämmelser om atl förvärvslillstånd inle får vägras, om det i ärendet visas att fastighe­ten är obebyggd eller bebyggd med annal än hyreshus eller med hyreshus som inte innehåller fler än två för bostadsändamål avsedda lägenheter. 1 sådana fall. t. ex. när del gäller utpräglade kontorshus, har nämligen intres­set av alt pröva förvärvet ansetts bortfalla. Det lorde av del här sagda vara uppenbart alt lillämpningsområdel för 1975 års lillslåndslag har utformats med utgångspunkt i överväganden av delvis annat slag än de som har bety­delse vid bestämmandet av bostadsförvaltningslagens skyddsområde.

Fastigheter som ägs av staten eller kommun kan enligl gällande rätt inle ställas under tvångsförvaltning. De omfattas inte heller av bostadssane­ringslagen. Som tidigare har nämnts föreslår utredningen att denna undan­tagsregel behålls. Utredningens ståndpunkt har vunnit allmän anslutning bland remissinstanserna. För egen del vill jag framhålla att det visserligen kan konstaleras att särskilt de större kommunerna har åtskilliga bostads­hus som är i behov av upprustning. Mestadels rör det sig dock om fastighe­ter som har förvärvats i saneringssyfle. 1 allmänhet lorde de också få en ef­feklivare skötsel genom kommunens försorg än vad de skulle ha fått om de hade varit kvar i privat ägo. Enskild hyresgäst, vars lägenhet är i bristfäl­ligt skick, har vidare möjlighet alt utverka reparationsföreläggande enligt hyreslagen också när fastighelen ägs av staten eller kommunen. På grund av det sagda ansluter jag mig till utredningens uppfattning att man inte bör föra in fasligheter som ägs av staten eller kommun under bostadsförvall­ningslagens regler om ingripande. Åtskilliga av de bestämmelser som jag kommer att föreslå i det följande skulle inte heller passa, om fastighetsäga­ren är staten eller kommun. Jag vill emellertid understryka alt gmnden för undantagsregeln är att man bör kunna fömtsätta att staten och kommuner­na självmant mslar upp sina nedgångna hyresfastigheter (jfr 3LU 1970: 56). Om del visar sig att det ändå behövs särskilda legala påtryckningsme­del, är jag emellertid beredd att ta upp frågan till förnyad prövning.

Frågan om ägandeförhållandena i fastigheten har berörts av några re­missinslanser. De hänvisar lill all del kan vara svårt atl fastställa vem som rätteligen skall anses som fastighetsägare i tvångsförvaltningsärenden. De

Prop. 1976/77:151

51

anser all man därför bör överväga atl införa en regel om att som faslighels­ägare vid tillämpningen av lagen skall anses den för vilken lagfart senasi har beviljats eller sökts. Jag är medveten om de problem i form av täta ägarbyten och bulvanförhållanden av olika slag som uppkommer när en fastighet har blivit föremål för den spekulativa marknadens intresse. På den punkten torde 1975 års lillslåndslag komma att medföra en förbättring. Självfallet bör ändå bostadsförvallningslagen utformas så att prövningen av elt ärende inte hindras av atl äganderällen lill fasligheten är svår atl faslslälla. 1 3 § bostadssaneringslagen, 5 kap. 11 § expropriationslagen och 18 kap. 9 § jordabalken finns bestämmelser om all ansökan resp. stämning i där avsedda fall alltid med laga verkan kan riktas mol den som senasi har erhållit eller sökt lagfart på fastighelen. Det spelar alltså ingen roll, om denne före talans väckande har överlåtit fasligheten. Beslämmelserna inne­bär vidare atl beslut resp. dom som meddelas blir bindande för den eller dem som härleder sin räll lill fastigheten från den för vilken lagfart senasi är beviljad eller sökt. Motsvarande bestämmelser bör enligl min mening in­föras i bostadsförvaltningslagen.

1 fråga om förutsätlningarna för ingripande innebär utredning­ens förslag att tvångsålgärder skall kunna vidtas på ell tidigare stadium än som nu är möjligt. För ingripande med stöd av ivångsförvaltningslagen gäl­ler f n. det huvudrekvisitel all faslighelsägaren väsenlligen försummar vården av fasligheten eller underlåter atl vidta uppenbart angelägna åtgär­der för atl bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten. Formule­ringen har valts för atl lydligl markera atl del skall vara fråga om en allvar­lig vanskötsel (prop. 1970:133 s. 58). Enligt utredningens mening bör mål­sättningen för en reviderad tvångsförvallningslagsliftning vara att hyres­gästerna och samhället skall ges möjligheter alt gripa in så snart en fastig­hetsägare inte sköter förvaltningen av fastigheten på ett objektivt godtag­bart sätt. Hyresgäslerna skall inle behöva nöja sig med en gradvis försäm­ring av fastighetens förvaltning med möjlighet lill ingripande först när ölä­genheterna har blivit allvariiga. För att denna målsättning skall komma lill klart uttryck i den nya lagstiftningen bör enligt utredningens mening de i ivångsförvaltningslagen förekommande uttrycken "väsentligen" och "up­penbart" ulgå ur lagtexten.

Utredningens förslag i denna del har i allmänhet godtagils under remiss­behandlingen. För egen del vill jag understryka det angelägna i att villko­ren för ingripande görs mindre snäva än f n. Erfarenheterna av ivångsför­valtningslagen visar att ett snabbi ingripande många gånger torde vara en förulsäilning för alt man skall nå ett bra resultat ulan alltför omfatlande och kostsamma åtgärder. Jag finner det därför lämpligt att de förstärkande uttrycken "väsentligen" och "uppenbart" får utgå ur lagtexten.

Även om man utformar fömtsätlningama för ingripande i enlighet med vad som nu har förordats, kommer lagstiftningen att la sikte på förhållan­devis klara fall av försummad fastighetsskölsel, där man med ledning av

Prop. 1976/77:151

52

normen god sed i hyresförhållanden och föreskrifterna om faslighelsägares skyldigheter inom hyres-, hälsovårds- och byggnadslagstiftningen kan konstatera att förvaltningen av fastigheten inle uppfyller de minimikrav som bör ställas på en lillfredsslällande faslighelsförvallning. Del skall alli­så inte vara möjligt alt skilja fastighetsägaren från förvaltningen på grund av obetydliga och enstaka brister som kan rättas till i enklare ordning.

För tillämpning av tvångsförvaltningslagen fordras vidare atl det finns anledning all anta alt rättelse inle kommer all ske. Ulredningen föreslår all delta krav ulmönslras. En remissinslans har förordat att kravet behålls i den formen all faslighelsägaren åläggs bevisbördan för all rälielse kommer att ske. Enligt min mening skulle en sådan bevisbörderegel knappast inne­bära någon egentlig förändring. I förarbetena till tvångsförvaltningslagen framhålls alt frågan huruvida rättelse kan påräknas måsle bedömas sche-maliskl och all man ulan vidare borde kunna anta att rättelse inle kommer all ske om fastighetsägaren har försummat fastighetens skötsel under en längre tid och inte kan prestera några fasta planer på upprustning. 1 rätts­tillämpningen torde det regelmässigt ha krävts att fastighetsägaren före­bringar utredning lill stöd för etl påslående om all bristerna i fråga om för­valtningen skulle komma att rättas till.

Trots att frågan huruvida rättelse kan påräknas har bedömts schematiskt har ändå det ifrågavarande villkoret gett upphov till vissa lillämpningssvå-righeler när det gäller all bedöma verklighelsanknytningen hos de av fas­tighetsägaren uppgjorda upprustningsplanerna och vilken faklisk effekt som kan väntas bli resultatet av dem. Jag biträder därför utredningens för­slag om att lagen inte bör innehålla något särskilt krav på atl del skall fin­nas anledning anta alt framtida rättelse inle kommer att ske. Som utred­ningen har framhållit innebär della inle atl exempelvis åtgärder som fastig­hetsägaren vidtar efter del att frågan om förvaltning har väckts helt skulle sakna betydelse. De vidtagna åtgärderna får vägas samman med övriga omständigheter i ärendet för bedömningen av frågan om fastighetsägaren förvaltar fasligheten på ell godtagbart sätt.

Sammanfattningsvis förordar jag att del som förutsättningar för ingri­pande enligt bosladsförvallningslagen anges alt faslighelsägaren försum­mar vården av fastigheten eller underlåter all vidta angelägna åigärder för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten eller atl del på an­nat sätl framgår all faslighelsägaren inle förvaltar fasligheten på ell god­tagbart sätt.

Beiräffande behörigheten all väcka lalan gäller enligl ivångsför-vallningslagen all ansökan om ivångsförvallning kan göras av hälsovårds­nämnden, länsstyrelsen samt riksorganisation av hyresgäster eller förening som är ansluten lill sådan organisation och inom vars verksamhetsområde fasligheten är belägen.

Enligt utredningens förslag bör kretsen av de taleberättigade ändras en­dast på så sätt atl kommunen tillerkänns ansökningsräll i hälsovårdsnämn-

Prop. 1976/77:151

53

dens ställe och att ansökningsrätten för länsstyrelsen slopas.

De föreslagna behörighelsreglerna har i allmänhel inte lilldragil sig något intresse från remissinstansernas sida. Enstaka röster har dock höjts för att ansökningsrätten för hälsovårdsnämnden resp. länsstyrelsen bör behållas.

Även om det inom den kommunala förvaltningen i första hand är hälso­vårdsnämnden som sysslar med övervakningen av bostadsbeståndet delar jag utredningens uppfattning all kommunen som sådan bör tillerkännas ta­lerätl. Jag erinrar om alt en motsvarande taleräll finns för kommunen i ärenden enligt bostadssaneringslagen. Beträffande behovet av atl behålla ansökningsrätten för länsstyrelsen vill jag framhålla alt såvitt är känt nå­gon länsstyrelse hittills inle har använt sig av rätlen att föra lalan om tvångsförvaltning. Jag finner därför utredningsförslaget välgrundat och an­sluler mig till delta.

Däremot ställer jag mig iveksam lill utredningens förslag all behålla nu­varande regler om vem som skall ulöva hyresgäslinflylandel. Jag vill här erinra om de regler om bestämmande av hyra som irädde i kraft den 1 juni 1973 (SFS 1973:187). Reglerna innebär bl. a. alt s. k. förhandlingsklausuler är tillåtna, dvs. förbehåll i hyresavtal som innebär att hyran skall utgå med belopp som bestäms efter förhandlingar med hyresgästorganisation. Tillåt­ligheten av förhandlingsklausuler utgör en förutsättning för del frivilliga förhandlingssystem som f n. är fullt utbyggt på den allmännyttiga sektorn och som vinner ökat insteg på andra sektorer av bostadshyresmarknaden. Enligl 19 a § andra stycket hyreslagen uppställs inle något krav på all för-handlingsberättigad hyresgästorganisation skall vara ansluten till riksorga­nisation av hyresgäster. 1 motivullalande lill bestämmelsen (prop. 1973: 23 s. 160) anges, att hyreslagen inte bör lägga något absolut hinder i vägen för atl låta även överenskommelse som träffas av organisation som slår utan­för hyresgäströrelsen bli bindande för avtalsparterna. Det framhålls vida­re, alt vissa krav dock måsle ställas på en sammanslutning för atl den skall kunna belraklas som en hyresgästorganisation. Den måste sålunda fylla ål-minstone de krav som brukar uppställas för att en sammanslutning över huvud tagel skall kunna betraktas som en ideell förening. Däremot bör det inte krävas att organisationens enda och huvudsakliga ändamål är alt la lill vara medlemmarnas intressen i hyresfrågor.

Som jag tidigare har nämnt övervägs f n. hyresrätlsutredningens förslag lill förhandlingsordningar på bosiadshyresmarknaden m. m. inom rege­ringens kansli. 1 fråga om vilka parter som kan ingå avtal om förhandlings­ordning föreslår utredningen inte någon ändring av vad som nu gäller enligl 19 a § andra stycket hyreslagen. Utredningen framhåller att det inte finns något skäl att frånkänna en utanför hyresgäströrelsen stående lokal orga­nisation, som har erforderlig kompetens för uppgiften, förhandlingsrätt (SOU 1976:60 s. 72).

Enligt min mening kan liknande synpunkter anläggas på frågan om hur hyresgästkollektivet skall representeras i ärenden enligt bostadsförvalt-

Prop. 1976/77:151

54

ningslagen. Mol bakgrund av vad som gäller beiräffande förhandlingsbe-rättigad hyresgästorganisation förefaller del mig naturiigl alt iniliativ till ingripande med stöd av lagen kan las av sammanslutning av hyresgäster, även om sammanslutningen står utanför riksorganisation. Jag föreslår där­för alt behörighelsreglerna utformas så att talerätt tillkommer kommunen och hyresgästorganisation.

5.3 Förvaltningsåläggande

Erfarenheterna av tvångsförvaltningslagen tyder på atl del i allvariiga fall av vanvård är nödvändigl alt man har lillgång till myckel vittgående tvångsmedel. För att tvångsförvallningen i sådana fall skall få avsedd ef­fekt kommerjag i del följande alt föreslå en skärpning av den nuvarande lagstiftningen så att förvaltaren får i det närmaste oinskränkta befogenhe­ter vid förvaltningen och ägaren så gott som hell fråntas sina möjligheter att disponera över fastighelen och atl påverka förvaltarens arbete.

Som ulredningen har påpekat torde det emellertid föreligga behov av så drastiska åtgärder endast i elt mera begränsat anlal fall. De erfarenheter som hittills har gjorts i fråga om tvångsförvallningslagen visar all det inle sällan har varil möjligt all komma till rätta med uppkomna missförhållan­den utan att en så ingripande åtgärd som Ivångsförvallning har behövt till­gripas. Många gånger har fastighetsägare inför hotet om ansökan eller be­slui om ivångsförvaltning rältal lill de uppkomna brislerna. En utväg som har anlitats har varit att fastighetsägaren förbundit sig atl följa en uppgjord reparalionsplan för fasligheten. Det har också förekommit att fastighets­ägaren hell eller delvis har lämnal över förvaltningen till någon utomståen­de förvaltare. Ofta har de lösningar som valls dock haft den svagheten att de i första hand gått ut på atl undanröja vissa akuta brister medan de mera sällan bidragit till att lösa förvaltningsfrågan på sikt.

Mot denna bakgrund lorde det i många fall vara tillräckligt om man ge­nom hyresnämndens medverkan kan få lill stånd en förvaltning som byg­ger på samarbete mellan fastighetsägaren och förvaltaren och som i så stor utsträckning som möjligt ansluler lill de former för yrkesmässigl bedriven faslighelsförvallning som redan lillämpas på marknaden. Behovel av en så­dan enklare förvallningsform ökar, om man som jag här har föreslagil med­ger ingripande även vid mindre allvarliga brister i förvaltningen än som f n. kan föranleda åtgärder. Jag biträder därför utredningens förslag att ingripande mol försumliga fastighetsägare i fortsättningen skall kunna ske i två former, en mindre ingripande form där fastighetsägaren åläggs atl i viss ordning lämna över förvaltningen till en av honom själv utsedd godtagbar förvaltare samt en mera ingripande form där hyresnämnden utser förvalta­ren och utövar tillsyn över del sätt på vilket förvaltningen bedrivs. För den förstnämnda typen av ingripande använder utredningen benämningen för­valtningsåläggande, medan den strängare formen för förvaltning kallas

Prop. 1976/77:151

55

tvångsförvallning. Som samlingsullryck för de båda formerna av ingripan­de används uttrycket särskild förvaltning. Jag finner dessa beteckningar lämpliga.

Syslemel med förvaltningsåläggande innebär enligt utredningens förslag i huvudsak följande. Med anledning av konstaterade brister i förvaltningen skall hyresnämnden ålägga fastighetsägaren atl lämna över förvaltningen lill särskild förvaltare och därmed se lill alt en lillfredsslällande förvaltning uppnås. 1 åläggandet skall bestämmas viss lid inom vilken fastighetsägaren skall visa all han har vidtagit åtgärder för atl etl sådanl överiämnande skall komma lill stånd. Della sker genom atl fastighetsägaren inom den före­skrivna tiden presenterar ett skriftligt förvaltningsavtai för hyresnämnden. Avtalet bör normall avse en förvaltningsperiod på minst tre år. Nämnden skall granska avtalet och undersöka om detta har ell sådanl innehåll alt del kan antas leda till en tillfredsställande förvaltning av fastighelen. 1 detta in­går också en prövning av all den vidtalade förvaltaren har tillräckliga kva­lifikationer för alt kunna sköta uppdraget. Finner nämnden atl avtalet upp­fyller de krav som bör ställas, skall nämnden godkänna avtalet. 1 och med godkännandet upphör nämndens befattning med ärendet. Nämnden har alltså ingen tillsyn över förvaltningen och kan inle självmant ta någon be­fattning med de olika frågor som kan dyka upp under den tid förvaltnings-avtalet gäller. Del blir i stället sökanden som får bevaka alt avtalet fullföljs på rätt sätt. För atl underlätta denna bevakning skall förvaltaren vara skyl­dig att genast anmäla för sökanden om förändringar genomförs under av­talstiden som berör förvaltningen i de delar denna har godkänts av hyres­nämnden. Härigenom får sökanden möjlighel all bedöma om det finns skäl att la upp förvaltningsfrågan på nytt inför hyresnämnden. Anser sökanden atl en förnyad prövning bör äga rum kan han ge in en ny ansökan om sär­skild förvaltning till nämnden. Genom ansökan uppkommer ett nytt ären­de, vari nämnden på vanligt sätt har alt pröva frågan om särskild förvalt­ning och formerna för denna. Visar det sig därvid alt fastighetsägaren har brutit avtalet av tredska eller i illojalt syfte, bör ansökningen normalt leda till beslut om tvångsförvaltning.

Skulle fastighetsägaren underiåla att förete etl skriftligt förvaltningsav­tal inom den utsatta liden, bör nämnden enligt utredningens förslag i all­mänhel genast beslula om ivångsförvaltning. Det kan också inträffa all in­vändningar kan riktas mot det förvaltningsavtai som fastighetsägaren pre­senterar. Hur hyresnämnden då skall förfara blir beroende av förhållande­na i del enskilda fallet. Föreligger del endast mindre brister i avtalet lorde del ofta finnas skäl all ge faslighelsägaren lillfälle alt justera detta innan nämnden lar slutlig ställning i ärendet. Om brislerna i avtalet är mer omfat­tande eller om den föreslagna förvaltaren inle kan godtas, bordet normala vara att nämnden dels konslalerar all avlalel inle innebär att förvaltningen överiämnas på sätt som kan godkännas av nämnden, dels förordnar att fas­tighelen skall ställas under ivångsförvallning.

Prop. 1976/77:151

56

Vad utredningen sålunda föreslagit i fråga om institutet förvaltningsåläg­gande har i allt väsentligt godtagits under remissbehandlingen, och jag för­ordar atl institutet utformas på angivet sätl.

Vid förvaltningsåläggande blir det i första hand fastighetsägaren själv som får välja förvaltare och bestämma omfattningen av dennes uppdrag. Förvaltningsavialel bör utförligt ange vad som åligger förvaltaren. Jag de­lar utredningens uppfattning alt det inte är möjligt atl i lagen exakt ange vil­ka befogenheter faslighelsägaren skall lämna över till den särskilda förval­taren för att han skall anses ha fullgjort ett förvaltningsåläggande. Vad som skall fordras i delta avseende får bli beroende av omständigheterna i det särskilda fallet. Särskild uppmärksamhel bör naluriiglvis ägnas de brister som föranlell beslulel om förvallningsåläggande. Jag föreslår därför alt sö­kanden alllid skall beredas lillfälle att yttra sig över avtalet, innan della godkänns av nämnden. Riktmärket bör vara alt förvaltningen skall lämnas över i den utsträckning som behövs för all man med fog skall kunna anta att förvaltningen som helhet kommer att bedrivas på ett för hyresgästerna tillfredsställande sätt. Normalt bör förvaltningsavialet innebära att förval­taren skall ombesörja fastighetens förvaltning i kameralt och tekniskt hän­seende och i övrigt åta sig vad som i allmänhel åligger en yrkesmässigl verksam fastighetsförvaltare enligt den avialspraxis som har utbildats inom denna sektor. I allmänhel bör del också krävas all avlalel skall före­nas med fullmakt för förvaltaren att företräda fastighetsägaren i alla ange­lägenheter som rör förvaltningen. I själva verket torde det vara svårt för fastighetsägaren all finna en kvalificerad förvaltare som är villig att åtaga sig uppdraget, om inle villkoren för delta nära ansluler lill vad som är van­ligt inom branschen. Vid hyresnämndens närmare prövning av avtalets in­nehåll kan regleringen i de standardiserade förvaltningsavtal som f. n. före­kommer på fastighetsmarknaden tjäna till ledning.

Enligt utredningens förslag skall samma grundrekvisil gälla för både för­valtningsåläggande och tvångsförvallning, såvitt avser förutsättningarna för ingripande. För beslut om tvångsförvaltning föreslås därutöver gälla att det skall kunna antas att förvaltningsåläggande inte är tillräckligt för alt en tillfredsställande förvaltning skall uppnås.

Även jag finner det lämpligt att samma grundrekvisil skall gälla för båda formerna av särskild förvaltning. Härigenom uppnås att frågan om ingri­pande i en fastighetsförvaltning kan aktualiseras så snart tillräckligt allvar­liga missförhållanden har konstaterats, utan att sökanden behöver ta ställ­ning till problemet om gränsdragningen mellan de båda förvaltningsformer­na. Vilken form som bör tillgripas får utredas närmare under den fortsatta handläggningen av ärendet inför hyresnämnden.

Några remissinstanser har uttryckt farhågor för att utformningen av för­slaget i denna del kan leda lill att förvaltningsåläggande rutinmässigt till­grips som en förstagångsålgärd av hyresnämnden. Jag vill understryka att det självfallet inte är avsett att lagen skall tillämpas på delta sätt. Enligt

Prop. 1976/77:151

57

min mening behöver inte heller något sådant befaras.

Vad därefter gäller nämndens prövning av ansökningen vill jag framhålla det angelägna i atl man även i fortsättningen försöker komma lill rälla med uppkomna missförhållanden på frivillighetens väg genom överenskommel­ser av olika slag. Om en frivillig uppgörelse kan uppnås, torde della från båda parters synpunkt i de flesta fall vara att föredra framför användandet av legala tvångsmedel. Den slalisliska undersökning som har utförts be­träffande de hillills handlagda ivångsförvallningsärendena visar också att det har varil myckel vanligt att parterna har ingått föriikning. Innan etl yr­kande om särskild förvaltning prövas av hyresnämnden kan del därför ofta vara lämpligt atl nämnden försöker ena parterna om en lösning. En strävan bör därvid vara att få till stånd uppgörelser som möjliggör en fortlöpande godtagbar förvaltning, exempelvis atl ägaren för viss tid framåt lämnar över förvaltningen lill annan. Kan man inle på frivillighelens väg uppnå nå­gon godtagbar lösning, har hyresnämnden att pröva om grundrekvisiten för särskild förvaltning är uppfyllda. Är della fallel skall nämnden besluta om förvaltningsåläggande eller tvångsförvallning.

Den naturliga utgångspunkten för valet mellan de båda förvaltningsfor­merna måsle enligl min mening vara atl det inte finns anledning atl tillgripa en mera ingripande åtgärd än som behövs för att de uppkomna missförhål­landena skall rättas lill. Alt i lagtexten närmare ange för vilka slag av bris­ter som förvallningsåläggande passar bättre än Ivångsförvallning synes in­te vara möjligt. Det finns en mängd varierande faktorer all ta hänsyn till, och hyresnämnden måsle anses själv bäst skickad alt avgöra vilken vikt som bör tillmätas de olika omständigheter som föreligger för bedömande. Det ligger dock i sakens natur alt förvaltningsåläggande i första hand skall användas vid mindre omfattande brister i förvaltningen. Som exempel på situationer där i stället tvångsförvallning bör väljas kan nämnas att brister­na i förvaltningen är allvarliga eller har förelegat under lång tid, atl det el­jest föreligger behov av underhållsarbeten av större omfattning, att tidiga­re försök med förvaltningsåläggande har misslyckats eller att fastighets­ägaren kan antas vara ointresserad av att efterkomma elt förvallningsåläg­gande. Tvångsförvallning torde också vara den enda framkomliga vägen när det inte går att utan dröjsmål avgöra vem som är fastighetsägare eller var han uppehåller sig.

Mol bakgmnd av dessa överväganden anser jag atl förhållandel mellan de båda förvaltningsformerna bör regleras i lagen på det sätt som utred­ningen har föreslagit. För att tvångsförvaltning skall få tillgripas bör det alltså fordras alt förvallningsåläggande bedöms vara en otillräcklig åtgärd för att en tillfredsställande förvaltning skall uppnås.

Hyresgästemas riksförbund har kritiserat förslaget att det skall ankom­ma på hyresnämnden och inte på sökanden att bestämma vilken förvalt­ningsform som skall väljas. Förbundet anser att sökanden liksom hittills bör kunna bestämma sin talan att enbart gälla tvångsförvallning. Förvalt-

Prop. 1976/77:151

58

ningsåläggande bör enligl förbundets mening alltså kunna meddelas endasi när sökanden begär eller medger del.

För min del är jag inte beredd atl gå förbundet lill mötes på denna punkt. Det bör alltså ankomma på hyresnämnden att beslula om vilken förvalt­ningsform som skall tillämpas i del enskilda fallet. Jag vill dock belöna all man inle bör överdriva den praktiska skillnaden av all hyresnämnden får möjlighet att frångå sökandens bedömning beträffande formen för ingri­pande. All hyresnämnden beslutar utesluter naturliglivs inle atl sökanden kan utöva ett stort inflytande på beslutet. Sökandens inställning till valet av förvallningsform måsle få stor betydelse, eftersom sökanden i molsals till hyresnämnden i allmänhet har en långvarig och ingående kännedom om fastighetsägarens sätl all bedriva förvaltningen. Del är därför till fördel för utredningen om sökanden så snart som möjligt, helst redan i ansökan, ger tillkänna sin uppfallning beträffande frågan om förvallningsform. Jag för­utsätter alt hyresnämnden under alla omständigheter tillfrågar sökanden om hans inställning härvidlag. Motsältningsvis följer att nämnden normalt torde sakna anledning all välja en mera ingripande form än den som sökan­den föreslår.

En remissinslans har föreslagit alt förvaltarens underrättelseskyldighet beträffande förändringar i förvaltningen skall kunna sanktioneras genom föreläggande av vite. Som jag tidigare har framhållit bör emellertid bestäm­melserna om förvaltningsåläggande i största möjliga utsträckning ansluta lill de former för yrkesmässig faslighelsförvallning som f n. lillämpas på fastighelsmarknaden. Till grund för förvallningsavialet skall ligga frivilliga åtaganden från såväl förvaltarens som fastighetsägarens sida. Sedan för-vallningsavialel har godkänls av nämnden bör förvahningen få fungera ulan inblandning av offenllig myndighel. Del bör därför inte införas några särskilda tvångsmedel för del fall alt en förvaltares uppdrag ytlersl härrör ur ett förvallningsåläggande. Jag vill också peka på att nämnden i ärendet om godkännande av förvaltningsavtal skall pröva om förvaltaren har till­räckliga kvalifikationer. Vidare bör nämnden i beslutet om godkännande erinra förvaltaren om hans underrättelseskyldighet. På det sällel lorde man få lillräckliga garantier för att lagens bestämmelser rörande underrät­telseskyldigheten lojall kommer atl följas. Skulle delta mot förmodan inle bli fallel får del i första hand ankomma på sökanden atl besluta vilka åtgär­der som evenluellt bör vidtas, t. ex. ny ansökan till hyresnämnden om sär­skild förvaltning för alt få fastighelen ställd under tvångsförvaltning.

5.4 Tvångsförvaltning

Som tidigare har angetts är ivångsförvallning den mer kvalificerade for­men av ingripande enligl utredningens förslag. Liksom i gällande rätt ka­raktäriseras denna förvaltningsform av atl förvaharen får ställning av legal ställföreträdare för fastighetsägaren och atl hyresnämnden ulövar tillsyn

Prop. 1976/77:151

59

över förvaltningen. I jämförelse med den nuvarande kompetensfördelning­en mellan fastighetsägaren och förvaltaren innebär förslaget atl förvalta­rens ställning avsevärt stärks.

Förvaltaren skall enligt utredningen utses av hyresnämnden i samband med att nämnden beslutar att fastigheten skall ställas under tvångsförvall­ning. Till förvaltare skall utses bolag, förening eller annan som har erfor­deriig erfarenhet av faslighelsförvallning. Bara den som har förklarat sig villig atl åla sig uppdraget kan utses till förvallare. Utredningens förslag, som i denna del överensstämmer med gällande rätt, bör enligt min mening godtas.

Som en nyhet i jämförelse med gällande rätt föreslår utredningen skyl­dighet för kommunen atl föreslå förvallare, om hyresnämn­den begär det. Bestämmelsen har kritiserats av några remissinstanser. Det framhålls all kommunen saknar befogenhel alt ålägga någon att åta sig för­valtningsuppdrag. En lagstadgad skyldighet för kommunen att anvisa för­valtare är därför olämplig. Det kan enligl dessa remissinstanser fömtsättas alt kommunerna ändå kommer atl medverka lill att lösa förvallarfrågan. Det har också framförts kritik mot atl bestämmelsen är avsedd atl tilläm­pas först sedan nämnden misslyckats med atl själv finna en lämplig förval­lare.

För egen del vill jag framhålla alt det i många fall torde finnas ell bety­dande intresse från kommunens sida att på elt tidigt stadium få ulöva infly­tande på frågan om vem som skall utses till förvallare. Ell sådant intresse föreligger naturligtvis främst när del är kommunen som har ansökt om sär­skild förvaltning. Också i övriga fall lorde del med hänsyn till förvaltnings­förfarandets effektivitet innebära en fördel om kommunen på ell tidigt sta­dium bereds lillfälle alt framföra synpunkter på förvallarvalet. Rent fak­tiskt torde också kommunen i de flesta fall ha goda möjligheter att få fram en förvaltare. De nu anförda omständigheterna lalar alltså för att kommu­nen kopplas in på frågan även i andra fall än då hyresnämnden misslyckas med atl själv finna en lämplig förvallare.

Å andra sidan är del enligt min uppfattning inle lämpligt att samspelet mellan hyresnämnden och kommunen regleras så att kommunen ovillkorli­gen skall vara skyldig att skaffa fram en lämplig förvaltare, om hyresnämn­den begär det. Det torde inte heller föreligga något behov av att införa en sådan skyldighet för kommunen. Som har framhållits under remissbehand­lingen kan det fömtsättas att kommunerna ändå kommer atl medverka ak­tivt för alt lösa förvallarfrågan. Del torde alltså vara lillräckligt för att till­godose syftet med utredningens förslag att kommunen bereds tillfälle att föreslå förvaltare. Om det mot förmodan skulle inträffa atl varken kommu­nen eller hyresnämnden kan finna en förvahare, som är villig och som har erforderliga kvalifikationer för uppdraget, blir följden liksom enligt nuva­rande ordning att frågan om tvångsförvaltning förfaller. För kommunens del torde det då i allmänhet kvarstå ett ansvar för alt genom insatser av an-

Prop. 1976/77:151

60

nat slag åstadkomma en lösning av de problem som har föranlett ansök­ningen om särskild förvaltning.

Mot bakgrund av det anförda anserjag att frågan om kommunens infly­tande över tillsättandet av förvaltare bör lösas så all hyresnämnden alllid skall bereda kommunen tillfälle att lämna förslag på förvaltare, innan nämnden beslutar om tvångsförvallning. En sådan handläggningsregel bör införas i lagen (1973:188, omtryckt 1974:1090) om arrendenämnder och hy­resnämnder (nämndlagen).

Enligt utredningens förslag skall hyresnämnden under pågående förvalt­ning kunna utse ny förvallare, när förhållandena föranleder det. 1 sak inne­bär delta ingen ändring av gällande rätt. En remissinslans har förordat all del för entledigande bör krävas atl förvaltaren kan åberopa elt giltigt skäl för sin begäran att bli befriad från uppdraget. En sådan bestämmelse skulle emellertid enligt min mening ytterligare kunna försvåra möjligheten alt re­krytera lämpliga fövallare. Erfarenheterna av ivångsförvaltningslagen ly­der inle heller på atl det skulle finnas något behov av en sådan regel. Jag finner därför inte skäl alt lägga fram något förslag av denna innebörd.

Beträffande förvaltarens allmänna åligganden ansluler utred­ningens förslag nära lill motsvarande bestämmelser i ivångsförvaltningsla­gen. Förvaltaren skall alltså lill atl börja med svara för atl fastigheten får en tillfredsställande skötsel. Della är hans primära uppgift och innebär bl. a. att han skall se till att den dagliga tillsynen och det löpande underhål­let av fastigheten fungerar. Förvaltaren skall vidare verka för atl de ölä­genheter som har föranlett förvaltningsbeslutel undanröjs. 1 detta ligger all förvaltaren så snart det kan ske bör arbeta ut en plan för hur man skall komma lill rätta med missförhållandena och sedan vidta de åigärder som behövs för att planen skall kunna genomföras. Till förvaltarens uppgifter hör slutligen att verka för all fasligheten genomgår förbättring och moder­nisering. Förvaltaren bör utreda vilka åtgärder som bör vidtas med faslig­heten i dessa avseenden samt hur arbetena skall finansieras och genomfö­ras.

Vad utredningen sålunda föreslagit har godtagits av remissinstanserna, och inle heller jag har någon erinran.

1 ett viktigt avseende föreslår ulredningen en ändring av de nuvarande bestämmelserna. I tvångsförvaltningslagen föreskrivs att de förbättrings-och modemiseringsarbelen som förvaltaren vidtar skall ge skäligt ekono­miskt utbyte. Utredningen föreslår atl detta avkastningskrav ersätts med regler som ger förvaltaren siörre frihet vid bedömningen av vilka åtgärder som bör vidtas på fastighelen. Den begränsningen bör emellertid ställas upp att åtgärden skall vara förenlig med en ändamålsenlig fastighetsför­valtning. Jag delar utredningens uppfattning i detta avseende. Innebörden av kravel på ändamålsenlig fastighetsförvaltning får bestämmas mot bak­gmnd av omständigheterna i varje enskilt fall. Som exempel kan nämnas att det torde få anses överensstämma med en ändamålsenlig fastighetsför-

Prop. 1976/77:151

61

vattning att genomföra en tämligen kostnadskrävande omläggning av etl läckande tak även om ålgärden inle ger någon omedelbar kostnadstäck­ning.

Till förvaltarens allmänna skyldigheter enligl förslaget hör slutligen att han skall vara verksam för att skälig avkastning erhålls. En liknande före­skrift finns i tvångsförvallningslagen. En remissinslans har motsatt sig alt föreskriften behålls och har som motivering anfört atl den kan utgöra ett hinder mot all behövliga åtgärder vidtas.

Som jag nyss har anfört bör det inte ställas upp något krav på atl de åt­gärder som förvaltaren vidtar måste antas kunna ge en avkastning som kommer all läcka kapilalkoslnaderna. 1 detta avseende bör gälla endasi den begränsningen alt åtgärden skall vara förenlig med en ändamålsenlig fastighetsförvaltning. Syftet med föreskriften om skälig avkastning är emellertid att rent allmänt betona vikten av atl förvaltaren tillvaratar olika möjligheler alt förbäilra faslighelens avkastning. Eftersom en sanering av faslighetens ekonomi är betydelsefull för dess framlida skötsel, anserjag all föreskriften bör ingå bland beslämmelserna om förvaltarens allmänna skyldigheter. 1 speciälmotiveringen kommerjag alt beröra sambandet mel­lan bosladsförvallningslagen och bosladssaneringslagen när del gäller de ekonomiska förutsäuningarna för en upprustning lill lägsta godtagbara slandard.

1 fråga om omfatlningen av förvallarens befogenheler föreslår utredningen belydelsefulla förändringar. Enligl tvångsförvallningslagen åligger del i princip förvaltaren alt samråda med fastighetsägaren om varje förvallningsåtgärd av vikt. Vid oenighet dem emellan kan vissa frågor hänskjutas lill hyresnämnden för prövning. Det åligger vidare förvaltaren att till fastighetsägaren överlämna redogörelse för utredning som har verk­ställts beträffande planerade upprustningsåtgärder av större omfattning.

De möjligheler som faslighelsägaren genom dessa beslämmelser har fått att ingripa i förvaltningen har i många fall visat sig försvåra etl rationellt fullgörande av förvallningsuppdragel. 1 likhei med ulredningen anserjag därför all beslämmelserna om samrådsförfarande bör mönslras ut. Till skillnad från vad som gäller f. n. bör faslighelsägaren så goll som hell vara skild från förvahningen. Hans konlakier med förvaltaren i frågor om fas­tigheten bör också i övrigl vara inskränkta till etl minimum. Om fastighets­ägaren exempelvis vill låta förelä inskrivningsåtgärd beiräffande faslighe-len bör han, som ulredningen har föreslagil, vända sig direki lill hyres­nämnden för all få lillslånd lill ålgärden.

Med anledning av förslaget om förvallarens vidgade befogenheter har en remissinstans förordat att det skapas ett särskilt kontrollorgan motsvaran­de rättens ombudsman i konkurs. Jag finner det emellertid onödigt att in­föra något särskilt kontrollorgan vid sidan om hyresnämnden.

Beiräffande förvallarens behörighet all förelä rällshandlingar med avse­ende på fasligheten föreslår ulredningen atl de nuvarande reglerna i hu-

Prop. 1976/77:151

62

vudsak behålls oförändrade. Jag biträder utredningsförslaget i den delen. Som huvudregel bör alltså gälla atl förvaltaren uppbär hyror och andra lö­pande intäkter av fasligheten samt att han även i övrigt företräder ägaren i angelägenheter som rör fastigheten och dess förvaltning. Förvaltaren bör i princip få vidta varje åtgärd som kan anses vara förenlig med en ändamåls­enlig faslighelsförvallning och dessa åtgärder bör alltså bli bindande för fastighetsägaren. Förvaltarens rätt atl förelräda faslighelsägaren i fråga om fasligheten bör dock inte vara helt ulan inskränkningar. Förvaltaren bör sålunda inte få överiåla eller på annat sätt förfoga över fastigheten så att den helt eller delvis frånhänds ägaren. Förvaltaren bör vidare vara för­hindrad alt ulan hyresnämndens lillslånd låta inteckna fastighelen eller ta upp lån mot säkerhel i form av panlräll i faslighelen.

1 den mån förvaltaren som ett led i förvaltningen gör åtaganden gent-emot Iredje man binder han alltså fastighetsägaren på samma sätl som om han handlat med fullmakt för denne. Om förvaltaren exempelvis med hy­resnämndens lillslånd tar upp lån lill faslighetens underhåll blir fastighets­ägaren personligen belalningsskyldig för lånet. Rättsverkningarna av even­tuella befogenhelsöverskridanden från förvallarens sida får bedömas enligt de regler som gäller för sysslomän i allmänhel.

Jag vill i detta sammanhang understryka att det följer av förvaltarens ställning som legal ställföreträdare för fastighetsägaren att hans rätt att fö­reträda denne motsvaras av en skyldighet atl ombesörja den angelägenhet det är fråga om. En fömtsättning för att förvaltaren skall vara skyldig atl vidta åtgärd i faslighelsägarens ställe är emellertid alt saken rör själva fas­tigheten och inte fastighetsägarens övriga ekonomiska angelägenheter eller hans personliga förhållanden. 1 fråga om räntor och amorteringar på fastig­hetsägarens skulder innebär della all förvaltningen skall belastas med be­talningen endast i den mån lånemedlen verkligen har lagts ned i fastighe­len, dvs. har använts till fastighetens uppförande, förbättring eller under­håll. Har fastighetsägaren använt lånemedlen för elt rent privat ändamål utan anknytning till fastigheten bör skulden inle infrias av hyresmedel eller annan avkastning av fastighelen.

Från de fömt angivna utgångspunkterna anser utredningen all förvalta­ren måste få avgöra om det ankommer på honom att reglera en viss skuld. Han får grunda sitt ställningstagande på de upplysningar som kan erhållas av fastighetsägaren, kreditgivare och andra. När det gäller skulder men panträtlssäkerhel bör enligt utredningens uppfattning utgångspunkten dock vara att medlen har kommit fastigheten tillgodo. Endast då omstän­digheterna klart talar för att förhållandet är det motsatta bör förvaltaren kunna underiåla alt reglera lånet.

Hyresgästemas riksförbund har framfört erinringar mol utredningens re­sonemang i denna del. Om räntor och amorteringar är betungande till följd av att faslighelen besväras av stora skulder, leder detta enligl förbundel lill att drift- och underhållsåtgärder blir eftersatta. Enligt förbundets uppfatt-

Prop. 1976/77:151

63

ning är emellertid hyresgästernas intresse av goda boendeförhållanden mer skyddsvärt än långivarnas rätt till räntor och amorteringar. Hyresintäkter­na bör alltså i första hand användas till löpande utgifter för skötsel och ren­hållning, bränsle, el-ström och vatten, reparationer m. m. Av hyresmedel som därefter återstår bör långivarna få betalt i förmånsordning. Förvalta­ren bör alltså få befogenhet att avgöra vilka lån som skall förräntas och amorteras, sedan nödvändiga drift- och underhållsutgifter är betalda.

Jag är medveten om atl det inle är ovanligt att en nedgången faslighel en­dasi ger inkomster som nätt och jämt läcker räntor och amorteringar. Självfallet måste det även i denna situation vara förvaltarens huvuduppgift all så snarl som möjligt inrikta sig på de speciella förhållanden som föran­lett beslutet om tvångsförvaltning, dvs. all bola de brister i fråga om den löpande skötseln som vidlåder fastighelen och söka få till stånd reparatio­ner och underhållsarbeten i bostadslägenheterna. Hans aktivitet i dessa hänseenden måste emellertid i hög grad bestämmas av vilka ekonomiska medel som slår till hans förfogande för della ändamål. Normall disponerar han bara över del överskott av medel som återstår sedan sedvanliga drift-utgifter, amorteringar, räntor, skatter och andra allmänna avgifler har be­talats. Del måsle nämligen anses följa av förvallarens sysslomannaliknan-de slällning all han vid utövandet av sitt uppdrag också har all beakta fas­tighetsägarens och iredje mans rättmätiga intressen.

Enligt min mening kan man därför inte generellt slå fast att förvaltaren i första hand skall avsälla medel för alt snarast avhjälpa de brisler som för­anlell beslulel om Ivångsförvallning och endasi i den utsträckning som ålerslående belopp räcker lill belala skulder med panlrältssäkerhel i faslig­helen. Som utredningen har anfört måste del i slället överiämnas åt förval­taren att med ledning av de regler som gäller för förvaltarskapet själv bedö­ma när det ankommer på honom att reglera en sådan skuld.

Att en fastighet har en i förhållande till avkastningen hög belåning lorde ofta hänga samman med att lomtvärdet är högt. Säkerheten kan då vara fullt betryggande, så atl man inte kan tala om en överbelåning i egentlig mening. Det kanske t. o. m. fmns möjlighet för förvaltaren all med hyres­nämndens tillstånd ta upp nya lån för att finansiera underhålls- och repara­tionsarbeten. Under alla omständigheter bör förvaltaren i denna situation försöka träffa avtal med kreditinstituten om anstånd med betalning av rän­tor och amorteringar på de löpande lånen för att skapa utrymme för under­hållsarbeten. Erfarenheterna av tvångsförvaltningslagen tyder på att kre­ditinstituten ofta visar tillmötesgående, eftersom fortsatt vanvård kan för­sämra säkerheten för fastighetslånen.

Om fastighelen är klart överbelånad, kan förvaharen ha siörre anledning att överväga att vägra betalning av amorteringar och räntor. Särskilt gäller detta i fråga om lopplånen. Överbelåning får anses föreligga när belåningen motsvarar nästan hela fastighetens värde och inget eller endast obetydligt eget kapital finns i fastigheten. Också i detta fall måste det dock överläm-

Prop. 1976/77:151

64

nas åt förvaltaren själv att avgöra hur han bör förfara.

Jag vill slutligen understryka alt det inle är förvaltarens uppgift atl till varje pris hålla kvar fasligheten i fastighetsägarens ägo. Kommer faslighe­ten i ett läge som normalt skulle vara ohållbart om inte ägaren skjuter till kapital, bör förvaltaren inle genom åtgärder som kan innebära men för hy­resgästerna söka förhindra alt elt utmätningsförfarande beträffande fastig­helen inleds.

Av vad jag redan har anfört framgår all de möjligheler som förvaltaren f.n. har att skaffa medel till förvaltningen många gånger är otillräckliga. Detta gäller särskilt i del fall lånemöjlighelen är stängd, exempelvis på grund av att faslighelen redan är högl belånad eller all del råder kreditre-slrikiioner. Jag finner det därför angelägel atl man som en ny finansierings­form inför del av ulredningen föreslagna syslemel med betalnings-åläggande. Det kan från såväl samhällets som de boendes sida krävas alt bosladsbeslåndel sköls på etl tillfredsställande sätt och atl bostäderna fortlöpande rustas upp lill en godtagbar nivå. En faslighelsägare bör i prin­cip inte kunna nöja sig med alt begränsa sitt ekonomiska ansvar för de boendes förhållanden lill det kapital som represenieras av den innehavda faslighelen och dess avkaslning, ulan han bör vara skyldig alt i den mån han äger andra förmögenhetstillgångar ur dessa tillskjuta de medel som be­hövs för att upprätthålla en tillfredsställande fastighetsförvaltning. Elt visst uttryck för denna princip finns i 1975 års tillståndslag. Enligt 4 § i denna lag gäller att den som förvärvar hyresfastighet måste göra sannolikt att han har ekonomiska möjligheler all förvalta faslighelen för all han skall få förvärvslillstånd.

Ulredningens förslag, som jag ansluler mig lill. innebär all hyresnämn­den på begäran av förvaltaren kan ålägga faslighelsägaren atl betala visst belopp som förvaltaren behöver för atl genomföra sill uppdrag. Hyres­nämndens beslut om betalningsskyldighet kan verkställas såsom lagakraft­ägande dom. Om fastighetsägaren underlåter att belala det fastställda be­loppet, skall förvaltaren alltså kunna vända sig lill exekuliv myndighel för all få lill slånd ulmälning hos faslighelsägaren.

Möjlighelen att ålägga betalningsskyldighet bör gälla för varje slag av åt­gärd som faller inom förvaltarens kompetensområde, dvs. varje åtgärd som är förenlig med en ändamålsenlig fastighetsförvaltning. Betalnings­skyldighet bör alltså kunna åläggas fastighetsägaren inte bara i det fall för­valtaren behöver medel lill uppruslningsåtgärder utan också när medel be­hövs för att täcka rena driftkostnader. Det får ankomma på förvaltaren att tillhandahålla den utredning om medelsbehovet som hyresnämnden anser erforderlig.

Jag vill framhålla all systemet rned belalningsåläggande inte är avsett atl ersätta de utvägar som f n. anlitas för medelsanskaffning ulan skall ses som elt komplement lill dessa. Förvaltaren bör alltså även i forlsätlningen i förslå hand använda sig av hyror och andra inläkler av den löpande för-

Prop. 1976/77:151

65

vallningen. Han får också ingå avtal om sedvanliga leveranlörskrediler och vid behov förvärva erforderliga utrustningsdetaljer m. m. genom avbe-lalningsköp. Vidare bör han söka förmå faslighelsägaren atl frivilligi skjula lill medel. Om förvaharen inle härigenom får lillgång lill behövligt kapital bör han försöka ulnyllja möjligheten alt med hyresnämndens tillstånd la upp lån mol säkerhet i faslighelen. Först härefter bör normall förfarandet med belalningsåläggande tillgripas.

Något uttryckligt krav på all övriga möjligheler skall ha uttömts för att det skall komma i fråga atl ålägga faslighelsägaren betalningsskyldighet bör emellertid inle ställas upp. Inte heller bör enligt min uppfallning någon särskild prövning företas av om faslighelsägaren har förmåga all ulge det begärda beloppet eller om del eljest med hänsyn till hans personliga förhål­landen är rimligt alt betalningsskyldighet åläggs. Sådana omständigheter får i stället beaktas på verkställighelssladiet enligl de vanliga skyddsregler­na för ulmätningsgäldenär.

Jag vill tillägga atl bestämmelserna om belalningsåläggande torde kom­ma atl få en betydelsefull preventiv effeki och bl.a. medverka lill atl för­sumliga fastighetsägare frivilligt vidtar rättelse för att inte behöva riskera atl faslighelen ställs under ivångsförvallning.

En remissinslans har anmärkl all del inle framgår klart av utredningens förslag om belalningsåläggande kan beslutas utan hinder av att fastighets­ägaren inte har delgells ansökan därom. Med anledning därav vill jag peka på atl enligl huvudregeln i 15 § förvallningslagen (1971: 290) ärende inle får avgöras ulan alt part underrättas om det som har tillförts ärendet genom annan än honom själv och tillfälle har beretts honom all yttra sig över det. Undantag från kommunikationspliklen gäller bl. a. om ärendets avgörande inte kan uppskjutas. Undantagsregeln syftar på del fall då det är fara i dröjsmål. Det kan även förhålla sig så att beslut av formella skäl måsle meddelas omgående i ärendet. Enligl min mening medför de nu nämnda reglerna om myndighels kommunikationspliki all beslut om belalnings­åläggande inte får meddelas utan all fastighetsägaren har fått del av förval­tarens begäran och beretts lillfälle all yttra sig i frågan.

Jag har i det föregående föreslagit atl ansökan om särskild förvaltning skall kunna riktas mot den som senast har eller har ansökt om lagfart på fastighelen, även om han har överlåtit fastigheten. Denna processuella re­gel kan inte tillämpas när del gäller personligt betalningsansvar för fastig­hetsägaren. Ansökan om belalningsåläggande måsle alltså rikias mol den som verkligen är ägare av faslighelen. På detta stadium av förvaltningen torde det i allmänhet inte medföra några problem atl ulreda de verkliga ägandeförhållandena.

Ulredningen föreslår all beslui om belalningsskyldighel inte skall gälla om faslighelen övergår lill ny ägare. Belopp som redan har eriagts berörs dock inte. Den föreslagna ordningen, som inte närmare har kommenterats av utredningen, kritiseras av Göteborgs kommun. Kommunen föreslår an 5   Riksdagen 1976177. I saml. Nr 151

Prop. 1976/77:151

66

betalningsskyldighet för kostnader som avser förvaltningsålgärder fram lill tillträdesdagen kvarstår på den förutvarande ägaren.

Även jag anser att den av utredningen föreslagna ordningen bör frångås. Det finns annars risk för all faslighelen överlåts just för atl förhindra verk­ställighet av ett beslut om betalningsskyldighet. Den naturiiga lösningen är enligl min mening all belalningsskyldigheien för den gamle ägaren slår kvar, om belalningsåläggandet har meddelats före äganderättsövergången. Jag förordar en regel av det innehållet.

1 utredningens förslag ges en kompletterande regel om betalningsskyl­dighet för det fall att fastighetsägaren är en juridisk person, exempel­vis elt aktiebolag. Ulredningen pekar på all del slundom kan inlräffa all bolagel inle har annan tillgång än själva fastigheten, medan det bakom bo­laget står personer med betydande tillgångar. Om i en sådan situation åläg­gandel rikias endasi mol bolaget kan åläggandel bli verkningslösl. I de fall fastighetsägaren är en juridisk person föreslår därför utredningen alt hy­resnämnden skall få möjlighel alt meddela belalningsåläggande också mot den eller de personer som till följd av eget eller närstående persons aktie-eller andelsinnehav eller av annan liknande grund kan antas ha ett väsent­ligt inflytande i den juridiska personen.

Förslagel har i denna del mött hård kritik från flertalet av remissinstan­serna. Jag delar dessa remissinstansers uppfattning all den föreslagna be­slämmelsen innebär ell principielll viktigt avsteg från grundsatsen alt man vid bedrivande av ekonomisk verksamhet i viss associationsrällslig form kan begränsa sitt personliga ansvar för förelagels förbindelser lill del i fö­relagd insatla beloppel. I I kap. I S aktiebolagslagen (1975:1385) före­skrivs alt delägarna i akliebolag ej svarar personligen för bolagels förplik-lelser. Enligl 2 S lagen (1951: 308) om ekonomiska föreningar är förenings­medlemmarna frilagna från personligt ansvar för föreningens förbindelser. Beiräffande kommandilbolag gäller enligl 38 S lagen (1895: 64 s. l)om han­delsbolag och enkla bolag atl kommanditdelägare ej ansvarar för bolagels förbindelser med mera än insalsbeloppet. Den av utredningen föreslagna komplelleringsregeln slår enligl min uppfattning i sådanl motsatsförhållan­de till de nu nämnda bestämmelserna atl det bör krävas mycket starka skäl för att den skall införas.

Till stöd för komplelleringsregeln har utredningen hänvisal lill att den har viss motsvarighet inom skallelagsliflningen. I bl.a. 77 a § uppbördsla­gen (1953:272. omtryckt 1972:75) finns en bestämmelse enligt vilken ställ­företrädare för juridisk person åläggs personlig betalningsskyldighet när skalleavdrag har verkställts men del innehållna skaltebeloppel inle i rätt tid har betalats in till statsverket. Även i 48 a § lagen (1968: 430) om mer­värdeskatt och 27 a § lagen (1959:92) om förfarandet vid viss konsum­iionsbeskaitning finns bestämmelserom personlig betalningsskyldighet för företrädare för juridisk person. Jag vill dock framhålla aft ansvarigheten enligl skalleförfaltningarna endasi gäller den som kan belecknas som före-

Prop. 1976/77:151

67

irädare för arbetsgivaren och endast inträder i fall av uppsåtliga eller grovt oaktsamma underiåtelser. Ansvarigheten prövas av allmän domstol, som har möjlighet all jämka eller efterge ansvaret. Som flera remissinstanser har påpekat avviker utredningens förslag väsentligt från denna ordning. Jag anser därför inle all man kan åberopa någon direkt parallell med skat­terätten.

På det praktiska planet skulle den föreslagna komplelleringsregeln enligt min mening kunna få uppenbart obilliga följder särskilt när det gäller när-slåendebegreppel. Som har anmärkls vid remissbehandlingen skulle en dödsbodelägare enligl förslaget kunna drabbas av personlig betalnings­skyldighet till och med om han har ansökt om förordnande av boutred­ningsman. Regeln skulle också kunna leda till att anhöriga till en person som i och för sig är ansvarig men som häller sig undan åläggs en omfattan­de betalningsskyldighet.

Jag vill i sammanhanget peka på att det åtminstone i storstadsområdena inte lorde bli möjligt för en fastighetsägare att kringgå reglerna om person­ligt betalningsansvar genom att överföra äganderätten till en fastighet, som har ställts under ivångsförvallning, på en juridisk person i vilken han själv eller honom närstående person har ett väsentligt intresse. I en sådan situa­tion kan den juridiska personen vägras förvärvstillstånd enligt 1975 års lill­slåndslag. Lagen läcker också del fallet att fastigheten utgör apportegen­dom vid t.ex. bolagsbildning.

Självfallet kan fall inträffa då det är önskvärt att krav på tillskottskapital riktas direki mol den personkrets som står bakom exempelvis ett fastig-helsförvallande akliebolag. Anialel sådana fall får dock antas vara jämfö­relsevis litet. Och om man vill träffa enbart dessa flagranta fall. måste ut­redningens regel formuleras om. Därmed hamnar man emellertid också i besvärliga gränsdragningsproblem.

Sammanfattningsvis har jag kommii fram lill all frågan om etl avsteg från de associationsrättsliga reglerna i enlighet med utredningens förslag inte bör prövas i ett lagstiftningsärende av så begränsad räckvidd som det­ta. Jag vill därför inte f n. föreslå någon motsvarighet till den av ulredning­en förordade komplelleringsregeln. Jag vill emellertid betona alt jag på denna punkt kommer all följa utvecklingen med uppmärksamhet. Om erfa­renheterna av lagens tillämpning skulle visa all det behövs en särregel för juridiska personer kommerjag att la upp frågan lill förnyad prövning.

Jag övergår nu lill atl behandla ulredningens förslag om all kommu­nen skall utge förskott på medel som behövs till förvaltningen. Ut­redningen framhåller som skäl för förslaget all faslighetens förvaltning ibland kan kräva alt medel ställs till förvallarens förfogande omgående. Delta kan vara fallet om fastighelen vintertid står ulan olja för uppvärm­ning eller om del elektriska systemet salts ur funktion samlidigl som för­valtaren saknar medel till alt köpa ens en mindre kvantitet olja eller lill alt nödtorftigt låta laga elsystemet. 1 en sådan situation kan det många gånger

Prop. 1976/77:151

68

ställa sig svårt atl lillräckligl snabbt få fram medel genom lån eller belal­ningsåläggande. Evenluellt kan förvaltaren klara situationen genom kredi­ter eller frivilliga bidrag från fastighetsägaren. Man måsle dock enligt ut­redningens uppfallning räkna med all förvaltaren inle alllid kan komma till rätta med problemet på dessa vägar. Han bör därför ha möjlighet alt få vissl slöd från del allmänna. Ulredningen föreslår mol den bakgrunden en regel om att hyresnämnden kan föreskriva alt belopp som ofördröjligen be­hövs för fastighetens skötsel skall förskolleras av kommunen. En förul­säilning för all förskotlering skall kunna ske är all hyresnämnden har fållat beslut om belalningsskyldighel för fastighetsägaren. Förskottet skall aldrig kunna översliga del belopp som fastighetsägaren har ålagts att betala men väl vara mindre än detta. Utredningen understryker att möjligheten atl ut­verka förskott skall utnyttjas restriktivt. Förordnande om förskoll bör allt­så meddelas endasi när det gäller att hjälpligt råda bot på akuta och svåra brister.

Två ledamöter av utredningen har i etl särskill yllrande framhållit alt del enligt deras uppfallning bör ankomma på slaten och inle på kommunen alt ta på sig skyldigheten atl ställa ertorderliga medel till förfogande för för-skollsulbelalning.

Under remissbehandlingen har man från kommunall håll motsatt sig för­slaget all kommunen skall svara förförskoltsgivningen. Bl. a. framförs den åsiklen all ansvarel i denna dei bör ligga på slaten. Åtskilliga remissinslan­ser har dessutom kritiserat de föreslagna villkoren för förskottsgivningen. Del har bl.a. påpekats all kopplingen mellan bestämmelserna om belal­ningsåläggande och förskotlering i praktiken medför all fråga om förskott inte kan handläggas ulan risk för tidsutdräkt. Detta rimmar illa med de mo­tiv som har anförts för bestämmelsen om förskollsutbetalning.

När det först gäller frågan huruvida en eventuell förskollsgivning bör va­ra en uppgift för staten eller kommunerna vill jag ansluta mig till utredning­ens uppfattning all det är en kommunal uppgift. En sådan uppfattning om ansvarsfördelningen mellan staten och kommunerna stämmer med del synsätt som ligger till grund för annan bosladspolilisk lagstiftning. Jag vill också erinra om att kommunerna redan enligt gällande Ivångsförvallnings-lag kan bli skyldiga all utge förskott på för vallararvode.

Jag har emellertid förståelse för att man från kommunalt håll vänder sig mol att en lokal statlig myndighet får rätt att disponera över kommunala medel ulan alt kommunen ges möjlighet att påverka eller ens få insyn i myndighetens beslutsfattande. Om del skall ankomma på kommunen atl tillskjuta medel till förvaltningsålgärder måsle enligl min uppfattning reg­lerna utformas så alt man inle rubbar den kommunala självstyrelsen. Detta framstår som så mycket mer befogat som utsikterna för att det förskotlera­de beloppel kommer alt återbetalas till kommunen av fastighetsägaren i allmänhet måste bedömas vara ringa. Några möjligheter för kommunen att skaffa sig betryggande säkerhet för förskottet torde som regel inte heller föreligga.

Prop. 1976/77:151

69

Jag kan'Också ansluta mig lill den remisskritik som går ut på all del lag­tekniska sambandet mellan belalningsåläggande, å ena sidan, och förskot­lering, å den andra, ger upphov till lillämpningssvårigheler. Som jag tidiga­re nämnde skall belalningsåläggande som regel meddelas endasi om övriga metoder för atl skaffa kapitallillskoU till förvaltningen har visal sig verk­ningslösa eller inle kan väntas ge positivt resultat. Föreskrift om kommu­nal förskotlering skall däremot meddelas när medel omgående behöver ställas lill förvaltarens förfogande för atl avhjälpa akuta och svåra brister. Sådana "kalastrofsituafioner" torde vanligen inträffa i nära anslutning till beslutet om ivångsförvahning, då faslighelen kan befinna sig i nedgånget skick och några hyror ännu inle har influtit lill förvaharen. Ofta kanske en­dast ett interimistiskt beslut om tvångsförvallning har kunnat meddelas. Med utredningens förslag är det emellertid inle möjligt att lösa finansie­ringsproblemen genom beslut om kommunal förskotlering när endasi inte­rimistiskt beslut om tvångsförvaltning föreligger.

En remissinstans har påpekat atl i slällei för alt finansiera förskotlsulbe-talningama med allmänna medel kan man överväga all tillskapa en avgifts-finansierad fond efter förebild av lagen (1970:741) om statlig lönegaranti vid konkurs. Mot etl sådant fondsystem lalar enligt min mening bl.a. alt antalet tvångsförvaltningsfall är ytterst litet i jämförelse med del totala an­talet hyresfastigheter och alt utbetalningarna lorde komma all avse relativt sett små belopp. Ätt inrätta en garanlifond är enligl min mening en alltför omfattande åtgärd i detta sammanhang.

Sammanfattningsvis anserjag att frågan om en kommunal medverkan i här åsyftade situationer måste övervägas ylleriigare. Jag föreslår därför in­te någon bestämmelse om skyldighet för kommunen atl förskottera förvali-ningsmedel.

Enligt utredningens förslag är fastighetsägaren skyldig att i den omfatt­ning hyresnämnden finner skäligt betala ersättning för de utrymmen han själv använder. Om denna ersättning inte eriäggs, föreslår utredningen att förvaltaren genom utverkande av s.k. flyttningsåläggande skall ha möjlighet att få ägaren avhyst från utrymmet. Ulredningen föreslår alltså att hyresnämnden skall fä ålägga fastighetsägaren att flytta från del utrym­me som han disponerar. Bestämmelsen har kritiserats av bostadsdomsto­len som menar att det från principiell synpunkt skulle vara bättre om hy­resnämnden fick rätt att meddela fastighetsägaren etl belalningsåläggande som skulle få verkställas som lagakraftvunnen dom.

Jag medger att man från rent principiella synpunkter kan hysa vissa be­tänkligheter mot det angivna utredningsförslaget. Förslagel avser emeller­tid att träffa situationer då fastighetsägaren uppträder uppenbart illojalt. Enligt min mening kan man inte komma till rätta med dessa situationer en­bart med ett belalningsåläggande, utan det behövs en bestämmelse som gör det möjligt att ålägga en tredskande fastighetsägare atl avflytta från ut­rymmet i fråga. En sådan bestämmelse skulle också få en stark preventiv

Prop. 1976/77:151

70

effekt. Jag är därför inle beredd att avvika från ulredningens förslag på denna punkt. Däremot delar jag bosladsdomstolens uppfattning atl be­stämmelsen bör utformas så all hyresnämnden får möjlighel alt besluta om skäligt rådrum med avflyttningen.

Jag övergår nu lill alt behandla utredningens förslag i fråga om bl. a. ed­gång och editionsföreläggande. Tvångsförvallningslagen innehål­ler inte några bestämmelser om hur förvaltaren skall få lillgång lill informa-lion om fastigheten. Normalt lorde han kunna få tillräckliga upplysningar av fastighetsägaren. Denne kan också tillhandahålla honom hyreskonlrakl och andra handlingar som är nödvändiga för den löpande förvahningen. Om fastighetsägaren intar en negativ attityd och underlåter atl lämna kor­rekta eller fullständiga upplysningar kan del inträffa att förvaltaren får svå­righeter t.ex. då det gäller att la upp lån för uppmstning av fastigheten. Det har också förekommit att förvaltare inte har kunnat få klarhet i vilka hyresrätter som har funnits i fastighelen och följaktligen saknat tillräckligt underlag för debileringen av hyror.

Mot denna bakgmnd bör enligt utredningens uppfallning införas regler som förbättrar förvaltarens möjligheler atl få fram de uppgifter och hand­lingar rörande fastigheten som han behöver. Ulredningen föreslår därför att det föreskrivs en allmän skyldighet för fastighetsägaren atl lämna för­valtaren de upplysningar rörande fasligheten som denne behöver för att kunna bedriva förvaltningen på ett lillfredsslällande säll. Vidare föreslås skyldighet för fastighetsägaren att tillhandahålla förvaltaren handlingar och annat av betydelse för förvaltningen, t. ex. fastighetsägarens exemplar av hyreskontrakten.

Underlåter fastighetsägaren att lämna förvaltaren upplysningar bör del enligt utredningens mening finnas etl effektivt påtryckningsmedel för att förmå honom till detta. Utredningen föreslår all del införs etl förfarande som motsvarar det som gäller när vittne skall höras inför domstol. Om för­valtaren inte får de upplysningar han anser sig behöva av faslighelsägaren eller om förvaltaren har anledning räkna med atl lämnade uppgifter är fel­aktiga skall han enligt förslaget kunna vända sig till hyresnämnden och på­kalla att fastighetsägaren åläggs all lämna upplysningar under ed. Förval­taren skall härvid underrätta nämnden om i vilka avseenden fastighetsäga­ren skall höras. Nämnden har att ta ställning till om edgång lämpar sig för det särskilda fallet. Finner hyresnämnden atl edgång skall ske skall den kalla fastighetsägaren att inställa sig inför nämnden. Underiäter faslighels­ägaren att inställa sig, får nämnden med stöd av bestämmelserna i 36 kap. rättegångsbalken om påföljd för vittne som uteblir från domstolsförhand­ling besluta om vitesföreläggande eller hämtning genom polis. Då faslig-hetsägaren inställt sig skall nämnden låta honom avlägga ed. Bestämmel­serna om vittnesed i 36 kap. rättegångsbalken skall härvid vara tillämpliga. Detta innebär, om fastighetsägaren vägrar alt avlägga ed eller alt yttra sig, att hyresnämnden får besluta om vitesföreläggande eller häktning. Belräf-

Prop. 1976/77:151

71

fande häktning gäller enligt 36 kap. 21 S rättegångsbalken att den häktade med högst två veckors mellanrum skall inslällas inför rätten. Kvarhållande i häkte får ske under högst tre månader.

Fördel fall faslighelsägaren brisler i sin skyldighet alt tillhandahålla för­valtaren handlingar och annal av betydelse för förvahningen föreslår ul­redningen alt hyresnämnden fär förelägga faslighelsägaren alt fullgöra skyldigheten vid vite.

För egen del vill jag underslryka vikfen av att förvaltaren får effektiva hjälpmedel till sill förfogande för atl inhämta upplysningar om bl. a. vilka personer som innehar hyreskonlrakl med fastighetsägaren och vad som är avtalat om hyrans storlek. Jag ansluter mig därför lill förslagel att en fastig­hetsägare som inte frivilligt lämnar förvaharen de nödvändiga upplysning­arna skall kunna höras pä ed inför hyresnämnden. Jag vill understryka att upplagandel av upplysningar i denna form bör begränsas till situationer då en utfrågning av faslighelsägaren framstår som väsentlig med hänsyn till förvaltarens arbete. Beträffande den laglekniska ulformningen anserjag i likhei med ulredningen att beslämmelserna om vittnesmål i rättegång i be­rörda delar bör göras tillämpliga på förfarandet. Jag ansluler mig också till ulredningens förslag om edilionsföreläggande.

Atl rällegångsbalkens bestämmelser om vittne blir tillämpliga medför att fastighetsägarens skyldighet all avlägga ed och underkasla sig förhör kom­mer atl sanktioneras genom de sedvanliga civilprocessuella ivångsmedlen viie, hämlning och häkle. Någol skäl för all inte göra de i rättegångsbalken reglerade sanklionsmedlen fullt ut tillämpliga synes knappast föreligga. Jag kan visserligen förstå att häktning kan förefalla vara en väl drastisk påföljd i detta sammanhang. Jag vill dock fästa uppmärksamheten på all häktning kan tillgripas endast om vitesföreläggande visar sig resultatlösi. Med hän­syn till att det är fråga om en så allvarlig påföljd som ett frihetsberövande är vidare häktningstiden maximerad lill tre månader. Det är utomordentligt sällsynt atl häktning av tredskande vittne förekommer i rätlegångsmål. Jag förulsäiler atl häktning i praktiken inte heller skall behöva tillgripas i Ivångsförvaltningsärenden. Redan hotel därom lorde vara tillräckligt för atl förmå fastighetsägaren all fullgöra vad som åligger honom. Med hänsyn härtill och lill att de ifrågavarande sanktionsmedlen sedan länge förekom­mer också i andra författningar vid sidan av rättegångsbalken anserjag atl de bör kunna tillämpas också enligt bostadsförvaltningslagen.

Beiräffande liden för tvångsförvaltningen vill jag erinra om att de åigärder som förvaltaren har att vidta med en fastighet som har ställts under tvångsförvallning kan skifta kraftigt. Ofta torde det dock fordras ganska ingripande åtgärder. Planering måsle då ske på flera års sikt. Mot denna bakgrund kan den nuvarande förvaltningsperioden om tre år ofta framstå som otillräcklig. Det kan vidare ställa sig svårt för hyresnämnden atl redan i samband med beslulel om ivångsförvallning beslämma hur lång förvaltningslid som behövs.

Prop. 1976/77:151

72

Mot denna bakgrund biträder jag utredningens förslag atl förvallningsti­dens längd skall fastställas först sedan förvaltaren har fåll lillfälle all över­blicka förvaitarskapels omfattning och uppläggning. Beslut i frågan bör dock fallas senasi sex månader efter det all beslulel om ivångsförvaltning har trätt i kraft. Vilken lid som bör bestämmas för förvaltningen får bli be­roende av förhållandena i det enskilda fallet. Någon normaltid bör därför inte ställas upp. Längre förvaltningslid än fem år bör dock inte få föreskri­vas. Kortare tid än tre år torde inte bli aktuell. Någon uttrycklig regel i sist­nämnda hänseende behövs dock inle.

Del kan vid slutet av den lid som hyresnämnden har bestämt visa sig att det ännu inte har gått att komma till rätta med de problem som har föran­lett förvaltningsbeslutel. Liksom enligl nuvarande regler bör därför nämn­den kunna besluta om förlängning av förvaliningsliden. Förlängning bör få ske med högsl tre år i sänder.

Innan den bestämda förvaliningsliden har gått lill ända kan del emeller­tid inlräffa alt skäl för ivångsförvallning inle längre föreligger. En omstän­dighet som ofta kan tala för all förvaltningen bör upphöra i förlid är atl fas­tighelen har överiåliis till någon som har goda förutsättningar alt själv kla­ra förvaltningen på etl fullt betryggande sätt. Liksom enligl nuvarande ord­ning bör nämnden i sådana situationer kunna besluta att tvångsförvaltning­en skall upphöra innan den tidigare bestämda liden har gått ul.

Enligt ulredningens uppfattning är de nuvarande beslämmelserna om förvaltarens redovisningi stort sett ändamålsenliga. Vissa nyheter föreslås dock. Eftersom det nuvarande samrådsförfarandet mellan förval­taren och fastighetsägaren slopas, skall förvaltarens redovisning lämnas till hyresnämnden i stället för lill fastighetsägaren. Nämnden skall över­sända ett exemplar av redovisningshandlingarna lill fastighetsägaren. Del åligger nämnden att kontrollera all redovisningen överlämnas och atl den är godtagbar och korrekt från redovisningsmässig synpunkt. Har nämnden anmärkningar mol redovisningen, skall fastighetsägaren underrättas om dem.

Utredningen föreslår vidare atl tiden för avgivande av redovisning för­längs från nuvarande en månad till tre månader från kalenderårels utgång resp. från det förvallningsuppdragel upphörde. Härvid förulsäiler ulred­ningen all sådana anvisningar utfärdas av riksskatteverket all fastighets­ägaren efter ansökan kan påräkna anslånd i fråga om tiden för avgivande av sin självdeklaration.

Under remissbehandlingen har dock riksskatteverket ifrågasatt om de av utredningen föreslagna redovisningsreglerna ger fastighetsägaren möj­lighel all på räll säll fullgöra den uppgiftsskyldighel gentemot del allmänna som åligger honom enligt skilda förfatiningar. I fråga om innehållel i dessa förfaltningar får jag hänvisa lill riksskalleverkels remissyttrande (se av­snitt 4.4).

Nu åsyftad uppgiftsplikt måste enligl gällande lagstiftning på området

Prop. 1976/77:151

73

anses åligga faslighelsägaren själv. Denne måsle därmed också själv ha rätt att tala och svara i mål om skatter och avgifter som rör hans fastighets­innehav. En annan ordning framstår enligt min mening som principiellt tveksam och skulle behöva föranleda ell flerlal komplicerade ändringar inom skattelagstiftningen.

Enligt bokföringslagen (1976:125) föreligger i princip bokföringsplikt be­träffande uthymingsverksamhet. Om uthyraren är enskild person förelig­ger bokföringsskyldighet dock endasi om verksamhelen omfallar mer än två lägenheter som regelmässigt hyrs ut och som inte utgör del av urhyra-rens egen bostad. Uthyrning av enstaka en- och Ivåfamiljsfasligheler faller alltså utanför bokföringsplikten. Akliebolag, handelsbolag och ekonomis­ka föreningar är bokföringsskyldiga oberoende av uthyrningsverksamhe­tens omfattning. Om etl flerfamiljshus ställs under tvångsförvaltning, sy­nes fastighetsägaren böra kvarstå som bokföringsskyldig i lagens mening. Självfallet måste det dock i så fall åligga förvaltaren alt i fastighetsägarens ställe utföra bokföringsarbetel. Della gäller inle bara i fråga om den löpan­de bokföringen utan också beiräffande upprättande av årsbokslut.

Fastighetsägarens uppgiftslämnande enligl skatte- och avgifisförfatt-ningama måsle i betydande uisiräckning bygga på noleringarna i bokfö­ringen. Om fastighetsägaren skall förbli uppgiftsskyldig, måsle han alltså få tillgång till nödvändiga upplysningar från förvaltaren för alt kunna full­göra uppgiftsplikten. Detta måsle ske i sådan tid alt gällande legala lidsfris­ter kan iakttas.

Vad först gäller kontrolluppgiftsskyldigheten anserjag all saken ofta bör kunna lösas genom en överenskommelse mellan faslighelsägaren och för­valtaren som går ut på atl förvaltaren skall fullgöra faslighelsägarens ålig­gande. Om samförstånd föreligger behöver inga problem uppkomma utan förvaltaren kan ombesörja saken och på grundval av kontrolluppgifterna upprätta ett förslag lill arbetsgivamppgift som faslighelsägaren får granska och underteckna.

I de fall då tvångsförvaltningen avsett endast en del av det gångna in­komståret eller då ett samförstånd mellan fastighetsägaren och förvaltaren inte uppnås kan dock komplikationer uppkomma. Fastighetsägaren måste i ett sådant fall för att kunna fullgöra sina skyldigheter få omedelbar insyn i räkenskapsmaterialet för hela den period av det förflutna inkomståret som tvångsförvaltningen har omfattat. Fastighetsägarens tillgång lill detta ma­terial bör kunna ordnas genom medverkan av hyresnämnden. Om fastig­hetsägaren och förvaltaren är oense om vilket innehåll uppgifterna skall ha, står det givetvis förvaltaren fritt att underrätta skattemyndigheterna m. fl. om sin uppfattning i frågan.

Beträffande självdeklaration har riksskatteverket hittills inte ansett sig kunna utfärda anvisningar i fråga om anstånd utan endast gjort uttalanden i rekommendationens form, jfr RSV Dt 1976: 5. I praktiken torde det kunna fömtsättas att skattemyndigheterna kommer att medge fastighetsägaren

Prop, 1976/77:151

74

anslånd i här avsedda fall. Av principiella skäl bör dock förvallarens redo­visning alllid föreligga klar vid sådan tidpunkt att fastighetsägaren kan full­göra deklarationsplikten inom den lagstadgade tiden. Fastighetsägaren skall alltså inte behöva förlita sig på atl anslånd i hans fall medges efter en myndighets fria bedömning.

Av nu anförda skäl anserjag att bestämmelserna om förvallarens redo­visning bör ulformas på följande säll. Tidsfrislen för redovisningens av­lämnande bör sällas lill två månader efter kalenderårels utgång. Fastig-helsägaren får då i allmänhet en månad på sig atl deklarera. Om faslighets-ägaren undantagsvis tillämpar brutet räkenskapsår, bör redovisningsfris-len för sådana fall anknytas till lidpunkten för räkenskapsårets utgång. Slutligen bör fastighetsägaren få rätt att efter hänvändelse lill hyresnämn­den få la del av räkenskapsmaterial som förvaltaren innehar och som fas­lighelsägaren behöver som underiag för alt kunna fullgöra sin uppgiftsplikt i olika hänseenden. Sistnämnda regel är nödvändig för alt bl.a. kontroll­uppgiftsskyldigheten skall kunna fullgöras.

Beträffande beslämmelserna om klander av redovisningen anslu­ler jag mig till utredningens förslag. Jag kan alltså inle biträda den vid re­missbehandlingen framförda åsiklen all faslighelsägarens nuvarande räll att klandra redovisad förvaltning bör inskränkas.

Några remissinslanser har ställl sig iveksamma till förslaget om att för­valtaren skall ha rätt alt begära att kommunen skall förskottera arvo-d e som enligl hyresnämndens beslut skall betalas av fastighetsägaren per­sonligen. Jag vill emellertid peka på att förslagel i denna del inle innebär någon ändring i förhållande till gällande rätt. Bestämmelserna synes inte heller ha gett anledning lill missnöje från kommunernas sida. De kritiska synpunkler som framförs mot förslaget hänger samman med de invänd­ningar som har riktals mot utredningsförslaget om kommunal förskotlering av löpande förvaltningsutgifter. Enligl min mening är dessa två situationer dock inte helt jämförliga. Jag vill också betona att en förutsättning för att någon skall vilja åta sig uppdraget som förvaltare är att han inte skall behö­va riskera att drabbas av ekonomisk förlust till följd av förvaltarskapet. De föreslagna beslämmelserna utgör en garanti för atl sådan förlust inte behö­ver befaras. Skyldighet för kommunen att utge förskott skall visserligen in­te föregås av någon särskild prövning från hyresnämndens sida. Som ut­redningen har framhållit bör emellertid hyresnämnden alltid bereda kom­munen tillfälle att yttra sig i arvodesfrågan innan nämnden föreskriver att arvode skall betalas av fastighetsägaren personligen. Jag föreslår att en ut­trycklig föreskrift härom tas in i nämndlagen.

5.5 Inlösen

Det kan inträffa situationer när en tvångsförvaltning framstår som föga meningsfull. Detta kan vara fallet när det inte går att skaffa fram behövliga

Prop. 1976/77:151

75

medel till förvaltningen. Fasligheten kan exempelvis ge låg avkastning och vara så högt inlecknad att ylleriigare belåning är uleslulen samlidigl som faslighelsägaren saknar andra lillgångar än den tvångsförvaltade fastighe­len. Tvångsförvallning kan också vara gagnlös i fall när del visseriigen går alt få fram medel men de åigärder som behövs för all få fasligheten i stånd skulle kosta så mycket att det inle skulle vara ekonomiskt försvarligl alt genomföra åtgärderna, t. ex. när det är fråga om en rivningsmogen fastig-hel.

Jag anser det nödvändigt att del finns något sätl för att i hyresgäslernas inlresse komma lill lälla också med sådana siluationer som nu har nämnts. Det måste då bli fråga om alt skapa hell nya förulsällningar för fastighe­tens förvaltning. Delta kan ske endast om man för över själva äganderällen till någon som är kapabel alt ta ansvaret för fastigheten.

Som jag redan har nämnt (avsnitt 5.

1) 

innehåller expropriationslagen be­stämmelser om expropriation vid vanvård av fastighet. Expropriation får ske för att försälla eller hålla faslighel i tillfredsställande skick, när grov vanvård föreligger eller kan befaras uppkomma. Expropriationslagen er­bjuder alltså en möjlighet atl komma lill rätta med de fall då en tvångsför­valtning visar sig vara gagnlös. Del måsle dock beaklas alt del många gånger kan vara både kostsami och omständligt all lillgripa expropriation.

Möjlighet att påkalla inlösen av vanvårdade hyresfastigheter finns också enligt 16 § bosladssaneringslagen. Enligt denna paragraf fär kommun lösa faslighel som inle uppfyller kraven på lägsta godlagbara slandard under förulsäilning atl fastighetsägaren inle har utfört åtgärd som har föreskrivits i uppruslningsåläggande, att förhållandena är sådana alt ålgärden kan an­tas inte komma alt bli utförd under ivångsförvallning och all ålgärden inte avser arbele av endasi ringa omfallning. Inlösen innebär all faslighelen lik­som vid expropriation tvångsvis går över i kommunens ägo. Samtidigt be­frias fasligheten från inteckningar och vissa andra rättigheter. Frågan om inlösen prövas av fastighetsdomstolen.

I mål om inlösen enligt bostadssaneringslagen gäller expropriationslagen i tillämpliga delar. 1 ett viktigt avseende görs emellertid undanlag från be­stämmelserna om ersättning vid expropriation. Sålunda skall bestämmel­serna i 4 kap. 2 § expropriationslagen inle tillämpas. Enligt dessa regler gäller atl, om det förelag för vars genomförande expropriationen äger rum har medfört inverkan av någon betydelse på faslighelens värde, löseskil-lingen i princip skall bestämmas på grundval av det värde faslighelen skul­le ha haft ulan sådan inverkan. Beslämmelserna gäller oavsett om företaget har haft en positiv eller negaliv inverkan på fastighetsvärdet. För sane­ringsfallen skulle beslämmelserna få lill följd alt kommunen vid inlösen skulle få belala det marknadsvärde faslighelen skulle ha haft om den inle hade varil belastad med krav på upprustning. En sådan ordning har inle kunnat godtas. Undanlagsregeln innebär all värdet av faslighelen vid be­räkningen av löseskillingens sloriek skall anses belastal med de krav på

Prop. 1976/77:151

76

upprustning som har föreskrivits i upprustningsåläggandet.

Ulredningen har föreslagil att elt syslem med inlösen av fastighet moi­svarande del som gäller enligl bostadssaneringslagen införs vid ivångsför­valtning. Som förulsäilning för inlösen gäller enligl förslagel alt förhållan­dena under tvångsförvaltningen är sådana all en tillfredsställande förvalt­ning inle kan uppnås. Inlösenförfarande kan alltså inte tillgripas som ell al­ternativ till beslut om tvångsförvallning och inle heller kan förfarandet an­vändas sedan förvaltarskapet har upphört. Det ankommer på kommunen att avgöra om inlösen skall begäras. Talan om inlösen skall väckas vid fas­tighetsdomstolen.

Hyresgästernas riksförbund anser del onödigt all kommunen skall behö­va avvakta tvångsförvallningens förlopp även då det från början synes klart all den blir verkningslös. Förbundel anser det värt all pröva om inlö­sen kan tillåtas så snart det visas att en fastighet, som uppfyller förutsätl­ningarna för all kunna ställas under tvångsförvallning, är belastad med skulder så att den inle kan förvaltas med inflytande hyresmedel.

För egen del vill jag underslryka alt bostadsförvallningslagen främsi skall lillgodose de boendes intressen. Det förefaller emellertid tveksamt om en sådan ordning som förbundet har föreslagit skulle innebära några påtagliga fördelar för hyresgäslerna. Alt en faslighel uppfyller förulsätl-ningama för alt kunna bli ställd under tvångsförvallning innebär normalt inte att man omedelbart kan ta ställning till frågan om den är så belastad med skulder att den inte kan förvaltas med inflytande hyresmedel. För alt kunna besvara den frågan krävs ytteriigare utredning rörande bl.a. fastig­hetens panträttsbelastning, hyresintäkternas storlek och kostnaderna för planerade uppmstningsarbelen. Rimliglvis kommer en sådan utredning att kräva viss tid. Detta gäller särskilt i fråga om planeringen och kostnadsbe­räkningen av uppmstningsåtgärdema. Under utredningstiden skulle hand­läggningen av ärendet fä vila och förvaltningen skulle ligga kvar på fastig­hetsägaren. Detta måste antas vara lill nackdel för hyresgästerna.

Jag vill vidare peka på alt förvaltningstidens längd enligt vad jag nyss har förordat (avsnitt 5.4) skall fastställas av hyresnämnden genom särskilt be­slut inom sex månader från det beslutet om tvångsförvaltning irädde i kraft. Syftet med införandet av denna respittid är att bereda förvaltaren möjlighet att sätta sig in i förhållandena och ge honom tillfälle att undersö­ka vilken inriktning och uppläggning som förvaltarskapet bör få. Inom ra­men för denna undersökning kommer självfallet den frågan upp till pröv­ning, om en tvångsförvaltning med hänsyn till omständigheterna över hu­vud kan väntas ge ett godtagbart resultat. Undersökningen kan sålunda vi­sa att fastighetens avkastning inte förslår till nödvändiga underhålls- och förbättringsarbeten och att det inte heller lånevägen eller genom kapital­tillskott från fastighetsägaren går att finansiera en meningsfull förvaltning. Om förvaltaren kommer till denna slutsats bör han under hand underrätta hyresnämnden och kommunen om att en inlösensituation enligt hans upp-

Prop. 1976/77:151

77

fattning föreligger. Det får sedan ankomma på kommunen all avgöra om den bör begagna sig av lillfället och lösa fastigheten. Som Hyresgästemas riksförbund har påpekat måste del avgörandet förbehållas kommunen. Alt införa någon skyldighet för kommunen all lösa faslighelen kan alltså inle komma i fråga.

Jag vill i del sammanhängd erinra om all inlösen inle är del enda alter-naliv som står till buds för alt skapa ell kommunall inflylande över en fas­tighetsförvaltning. Om kommunen med hänsyn lill de boendes inlressen finner det angeläget atl en nedgången faslighet förvallas i kommunal regi, kan delta önskemål i viss utsträckning också tillgodoses genom att etl kommunalt bostadsföretag ålar sig uppdraget alt vara förvaltare under tvångsförvallningen.

Enligt min mening innebär det här beskrivna förfarandet en lämpligare ordning för atl undersöka om en inlösensituation föreligger, än alt kommu­nen eller hyresnämnden skulle utföra undersökningen medan beslut om tvångsförvaltning avvaktas. Från hyresgäslernas synpunkt har lagförslaget den fördelen atl förvaltaren under utredningstiden har möjlighet alt vidta sådana förvaltningsåtgärder som inte tål uppskov. Även om jag har förstå­else för syftet med förbundels förslag lill jämkning av fömlsältningarna för inlösen finner jag mot bakgmnd av det här anförda inte skäl all frångå ul­redningens slåndpunkl.

Några remissinslanser har förordal all det föreslagna inlösenförfarandel skall kompletleras med regler som ger förvaltaren befogenhet att under kontrollerade former ombesörja en försäljning av fastighelen. Jag vill dock framhålla alt en förutsättning för att man skall kunna tillåta atl fasligheten säljs under hand genom förvaltarens försorg är alt hyresnämnden eller an­nan myndighet på gmndval av en värdering av faslighelen fastställer elt visst lägsla pris under vilket försäljning inte får ske. Elt sådant system skulle bli myckel komplicerat och bör enligt min mening därför inte kom­ma i fråga. Ell annal alternativ är en ordning som innebär att fastigheten bjuds ut tvångsvis till försäljning hos allmänheten. Detta skulle då kunna ske efter i huvudsak samma regler som gäller vid försäljning enligt lagen (1971:494) om exekuliv försäljning av fast egendom. Jag finner det emel­lertid mindre tillfredsställande alt en vanvårdad faslighet på sådant sätt bjuds ul till högstbjudande på den öppna marknaden. Förfarandet skulle också i detta fall bli tämligen komplicerat, bl. a. genom att ett lägsta god­tagbart bud måste fastställas i förväg. Också detta alternativ bör därför av­visas.

Som jag tidigare har berört i annat sammanhang (avsnitt 5.4) innebär det sagda emellertid inte att förvaltaren till varje pris skall förhindra att fastig­heten frångår nuvarande ägare. Del kan i själva verket vara både nödvän­digt och lämpligt atl en sanering av faslighelens inteckningsförhållanden sker genom en exekutiv försäljning.

Under remissbehandlingen har det också förts fram allmänt hållna krav

Prop. 1976/77:151

78

på all man bör öka samhällets möjligheler all gripa in med Ivångsinlösen. när faslighelsägare grovt missköter sina hyresfastigheter. Med anledning av delta vill jag erinra om atl bostadsförvaltningslagen är avsedd att i förslå hand lillgodose de boendes inlressen, medan inslrumenl för samhäl-lels bosladssociala insatser i princip bör regleras i annan lagstiftning. Bo­stadsförvallningslagen bygger på all ingripande i en faslighets förvaltning skall kunna ske i de särskilda fall där förvaltningen inle fungerar tillfreds­ställande. Om det visar sig att ett överiämnande av förvaltningen lill sär­skild förvallare inle är lillräckligl för all skapa lillfredsslällande boendeför­hållanden, är det naturligt alt det inom lagens ram finns möjlighel alt över­föra fastigheten i allmän ägo för all därigenom bl. a. skapa hell nya förul­sällningar för sanering av faslighetens ekonomi. Jag vill i sammanhanget underslryka alt inlösen enligl laglörslagd vanligen torde ställa sig mindre kostsamt för kommunen än expropriation i moisvarande fall. Själva förfa­randet är också enklare genom alt regeringens lillslånd inle behöver in-hämlas.

Det synsätt på bostadsförvallningslagens funklion som jag här har gett uttryck för har också legat till grund för ulredningens arbete. Det finns där­för i detta lagstiftningsärende inle lillräckligt underlag för all man skall kunna la ställning lill frågan om del från allmänna bostadspolitiska ut­gångspunkter föreligger ett behov av alt ytterligare öka samhällets möjlig­heter att ingripa med tvångsinlösen av misskötta hyresfastigheter. Jag erin­rar om atl den lagstiftning som härvidlag främsi kommer i blickfångel är av sent datum. Expropriationslagen trädde i kraft den I januari 1973 och bo­sladssaneringslagen elt år senare. De praktiska erfarenheterna är ännu mycket begränsade, särskilt i fråga om den senare lagen. Såvitt jag känner lill har del ännu inte avdömls något mål om inlösen vid fastighetsdomsto­larna. Jag finner det lämpligl alt avvakta vilka erfarenheler tillämpningen av de angivna båda lagarna kommer alt ge. På grundval av dessa erfaren­heler kan man sedan bällre bedöma om en ulbyggnad av syslemel med tvångsinlösen är önskvärd och i vilka former detta i så fall bör ske. Jag är alltså inte beredd atl f n. ta slällning till frågan om det från samhällets syn­punkt behövs förbättrade möjligheter lill inlösen.

Eftersom ivångsförvallning enligt den föreslagna lagen innebär ell långt­gående ingrepp i äganderällen och kan ådra faslighelsägaren betalnings­skyldighet för belopp, som kanske för hans förhållanden är mycket stora, finns del avslutningsvis anledning atl ställa frågan om fastighetsägaren skall kunna ha rätt all påfordra inlösen av en faslighet som har ställts under tvångsförvaltning. En sådan lösenskyldighet skulle emellertid på ett olämpligt säll begränsa kommunens handlingsfrihet. Enligt min uppfatt­ning måsle det tillkomma kommunen atl själv beslämma inriktningen av de åigärder kommunen skall vidla för all komma lill rälla med bosladssociala missförhållanden inom kommunens område. Någon rätt för faslighelsäga­ren alt påkalla inlösen kan med hänsyn härtill inte medges.

Prop. 1976/77:151

79

Mot bakgrund av det anförda förordar jag atl reglerna om inlösen utfor­mas i enlighet med utredningens förslag.

5.6 Ikraftträdande

Lagstiftningen bör träda i kraft den I januari 1978. Jag kommer i special-motiveringen alt redogöra för de övergångsbestämmelser som behövs.

6   Upprättade lagförslag

I enlighet med vad jag nu har anfört har inom juslitiedepartemenlel upp­rättats förslag till

1.

bostadsförvaltningsiag.

2.

lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973: 531),

3.

lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämn­der,

4.

lag om ändring i lagen (1937:249) om inskränkningar i rätten atl utbe­komma allmänna handlingar,

5.

lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomslol.

Förslagen bör fogas till regeringsprolokollet i detta ärende som bilaga 3.

7   Specialmotivering

7.1 Förslaget till bostadsförvaltningslag

Den föreslagna lagen har delats upp på fem avsnitt. Under rubriken Inle­dande bestämmelser behandlas bl. a. lagens tillämpningsområde och fömt­sättningarna för beslut om särskild förvaltning. Därefter följer i olika av­snitt reglema om förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning samt om in­lösen. Avslutningsvis tas under mbriken Övriga bestämmelser upp en del föreskrifter av processuell natur.

Inledande bestämmelser

1 §

I paragrafen anges den föreslagna lagens tillämpningsområde. Bestäm­melserna överensstämmer i huvudsak med motsvarande regler i 1 § tvångsförvaltningslagen och 1 § bostadssaneringslagen. Hithörande frågor har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 5.2).

Enligt första stycket äger lagen tillämpning på fastighet där det fmns bo­stadslägenhet som är uthyrd av fastighetens ägare för annat ändamål än fri­tidsändamål och som inte utgör del av hans egen bostad.

Med fastighet förstås sådan enhet som skall tas upp i fastighetsregister.

Prop. 1976/77:151

80

Uttrycket bostadslägenhet har samma innebörd som i I § Iredje stycket hyreslagen, dvs. lägenhet som har upplåtits för att helt eller till inle ovä­sentlig del användas som bostad.

En förutsättning för alt lagen skall vara tillämplig är att det finns bo­stadslägenhet på fastighelen. Faslighel med enbart lokaler kan alltså inle ställas under särskild förvaltning. Det räcker emellertid att det finns en en­da bostadslägenhet. Ell uthyrt enfamiljshus faller under lagens tillämp­ningsområde, liksom en fabriks- eller kontorsbyggnad som rymmer en ut­hyrd vaktmäslarbostad. Vid uthyrning av enfamiljshus kan emellertid viss begränsning i möjlighelen till ingripande följa av alt fastighetsägarens repa-ralionsskyldighet kan uteslutas genom avtal (jfr 15 § hyreslagen).

Den föreslagna lagen gäller endast om uthyrningen pågår, när ingripan­det aktualiseras. Däremot fordras det inte atl lägenheten i fråga regelmäs­sigt brukar användas för uthyrning. Lagen är alltså lillämplig, om t. ex. en enfamiljsfastighel hyrs ul under en viss lid medan ägaren har arbdsanställ-ning på annan ort. Som jag har berört i den allmänna motiveringen (avsnitt 5.2) innebor della en avvikelse från bosladssaneringslagen.

Del fordras alt del är fråga om hyresupplåtelse och all upplåtelsen har gjorts av fastighetens ägare. Innebörden härav är bl.a. all lagen inle kan tillämpas på faslighet som ägs av bostadsrättsförening och där samtliga upplåtelser av bostadslägenheter har skell med bostadsrätt. Det förhållan­del atl bostadsrättshavare i sin tur har hyrt ut lägenhet gör inte lagen till­lämplig. Lagen är inle heller lillämplig om föreningen själv innehar bo­stadsrätt till lägenheter som hyrs ut. Lägenheterna bör då anses vara ut­hyrda av föreningen i egenskap av bostadsrättshavare, inte som ägare av faslighelen. Jag erinrar om vad jag i den allmänna motiveringen (avsnitt 5.2) har anfört om uthyrning av bostadsrättsförening.

Från tillämpningsområdet undantas fastighet där det endast finns lägen­het som hyrs ut för fritidsändamål. Detta undantag saknar motsvarighet i tvångsförvallningslagen men finns däremot i bostadssaneringslagen. Un­dantaget innebär att ingripande med stöd av lagen inte kan ske beträffande l. ex. frilidshus som hyrs ul under sommarmånaderna.

Faslighet som tillhör staten eller kommun kan inte bli föremål för ingri­pande i form av förvaltningsåläggande eller tvångsförvaltning. Däremot är lagen i övrigt tillämplig på sådan fastighet. Om en tvångsförvaltad fastighet inköps av kommunen, upphör alltså inte beslutet om tvångsförvaltning au­tomatiskt. I en sådan situation kommer emellertid frågan om tvångsför­valtning normalt att tas upp till omprövning. Hyresnämnden har då möjlig­het att med tillämpning av 18 § tredje stycket besluta att förvaltningen skall upphöra i förtid.

Undantagsregeln avser endast fastigheter som ägs direkt av staten eller kommun. Fastigheter som ägs av t. ex. särskilda kommunala rättssubjekt, såsom bostadsbolag eller bostadsstiftelse, kan alltså bli föremål för ingri­pande enligt lagen.

Prop. 1976/77:151

81

Andra stycket innehåller regler för det fall byggnad tillhör annan än den som äger marken. Bestämmelserna skiljer sig så till vida från moisvarande

regler i 1 § andra stycket tvångsförvaltningslagen att uttrycket ""byggnad"

fåll ersätta uttrycket "bostadshus". Härigenom har uppnåtts överens­stämmelse med moisvarande bestämmelse i I § andra slyckel bosladssa­neringslagen. Ändringen medför alt den föreslagna lagen blir tillämplig oavsett karaktären på det hus där bostadslägenheten är belägen.

Först behandlas byggnad på mark som är upplåten med tomträtt. När byggnad tillhör innehavare av inskriven tomträtt, utgör byggnaden tillbe­hör lill lomträllen. Beiräffande della fall föreskrivs, alt vad som i lagen sägs om fastighet skall äga motsvarande tillämpning på tomträtten.

Därefter behandlas fall då byggnad tillhör annan än ägaren av marken men där lomlrätl inle föreligger. I förslå hand åsyftas här bostads- och an­läggningsarrenden. 1 dessa fall föreligger del ingen bindning mellan bygg­naden och nyUjanderälten. Byggnaden är lös egendom tillhörig nyttjande-rätlshavaren. De för fast egendom avpassade reglema kan därför inte till-lämpas fullt ut på byggnaden. Beiräffande dessa fall föreskrivs atl lagen skall gälla i tillämpliga delar. Som exempel på regler som inle kan lillämpas i dessa fall kan nämnas beslämmelserna om tillstånd till inskrivningsålgärd (12 §) och om underrältelse till inskrivningsmyndighelen (26 §).

1 andra slyckel las sluiligen upp en beslämmelse om all som ägare av faslighet anses - när omständigheterna föranleder del - även annan som innehar faslighelen. Sådana förhållanden kan föreligga exempelvis beiräf­fande den som på gmnd av leslamente lyfter fastighetens avkaslning med skyldighet alt ombesörja skötsel och underhåll (jfr prop. 1973:22 s. 121 och 143).

2 §

I denna paragraf anges fömtsätlningama och formerna för ingripande enligt den föreslagna lagen. 1 Ivångsförvaltningslagen finns motsvarande bestämmelser i 1 § första och tredje styckena. Jag hänvisar till vad jag har anfört om fömtsättningarna för ingripande i den allmänna motiveringen (avsnitt 5.2).

I första stycket anges de gmndrekvisit som skall vara uppfyllda för alt hyresnämnden skall kunna besluta om särskild förvaltning. Rekvisiten ger inte upplysning om vad som kännetecknar en bristfällig fastighetsförvalt­ning. Denna fråga får bedömas mot bakgmnd av fastighetsägarens skyldig­heter enligt olika regler i annan lagstiftning och enligl avtal.

Vad som åligger fastighetsägaren med avseende på fastighetens förvalt­ning framgår bl. a. av bestämmelserna om lägenhets skick i 9-19 §§ hyres­lagen. De innebär att fastighetsägaren är skyldig att se till att uthyrda bo­stadslägenheter befinner sig i bmkbart skick och alt löpande underhålla dem. Också hälsovårds- och byggnadslagstiftningen ställer krav på att fas­tighetsägaren skall underhålla och i andra avseenden vårda fastigheten. 6   Riksdagen 1976177. I saml. Nr 151

Prop. 1976/77:151

82

Sålunda skall enligt exempelvis i5 S hälsovårdsstadgan (1958:663) bygg­nad med boningsrum underhållas och skötas på sådanl säll all sanilär olä-genhel inte uppslår för dem som uppehåller sig i byggnaden. Sanilär olä-genhet hänför sig inle bara lill brister i fråga om inredningen, lägenhelsun-derhållel och den dagliga fastighetsskötseln ulan kan följa också av miss­förhållanden i bl.a. ordningshänseende. 1 50 § byggnadsstadgan (1959:612. omtryckt 1972:776) föreskrivs atl byggnad skall underhållas så att bl.a. sanitär olägenhet inte uppkommer. Enligl allmänna grundsatser har fastighetsägaren vidare all sörja för sundhet, ordning och skick inom fastighelen. I vanliga hyreshus räknas hit bl.a. alt sköta tillförsel av vär­me, vatten och elström saml alt ombesörja irappslädning m. m.

Det är mol bristerna i nu angivna hänseenden som bosladsförvallnings­lagen i första hand riktar sig. Brister i förvaltningen kan emellertid också vara av elt slag som mera hänför sig till fastighetsägarens person än lill själva fasligheten. Som exempel kan nämnas att hyresvärden systematiskt drar ut på och försenar angelägna reparationer i fastighelen genom ideliga uppskov och löftesbrott. Etl annat exempel är att fastighetsägaren inle be­svarar brev och telefonpåringningar från hyresgästerna och i övrigt håller sig oanträffbar för den som behöver diskutera frågor angående den hyrda lägenheten.

Enligt lagförslaget kan ingripande ske oberoende av i vilket avseende förvaltningen missköts. Till stöd för ingripande kan alliså åberopas inle ba­ra brister i fastighetens skick utan också brister i förvaltningen i övrigt (jfr prop. 1970:133 s. 57). En förutsättning är dock all bristerna i förvaltningen är till olägenhet för den som hyr bostadslägenhet i fastighelen. Brisler som drabbar endasi andra, exempelvis dem som hyr affärslokaler, kan inle för­anleda ingripande enligl den föreslagna lagen.

För ingripande krävs inte att brislerna kan tillskrivas fastighetsägaren som försummelse. Det räcker med att man objektivl kan slå fasi all förvah­ningen inte fungerar tillfredsställande från hyresgäslernas synpunkt. Del saknar också betydelse om förvaltningen ombesörjs av annan för ägarens räkning.

Som har angetts i den allmänna motiveringen (avsnitt 5.2) innebär lag­förslaget all ingripande skall kunna ske på ett tidigare stadium än som är möjligt enligt den nuvarande tvångsförvaltningslagen. Ingripande skall kunna ske så snart förvaltningen av fastighelen inte uppfyller de minimi­krav som bör ställas på en tillfredsställande fastighetsförvaltning. Det får överiämnas åt rättstillämpningen att med ledning av normen god sed i hy­resförhållanden och föreskrifterna om fastighetsägarens skyldigheter inom hyres-, hälsovårds- och byggnadslagstiftningen bestämma del närmare in­nehållet i de krav man bör ställa. Följande synpunkter bör dock läggas till gmnd för bedömningen.

För att ett åsidosättande av någon förpliktelse rörande förvaltningen skall föranleda ingripande i form av särskild förvaltning, förutsätts det att

Prop. 1976/77:151

83

verkningarna av försummelsen har haft en viss intensitet och varaktighet. Som regel förulsälls del också att de boende samfällt här haft känning av de uppkomna olägenheterna. Det skall alltså inle vara möjligt atl skilja fas­tighetsägaren från förvaltningen på grund av brister av tillfällig karaktär el­ler av obetydlig omfattning. Brister av detta slag bör rättas till i enklare ord­ning. Som har framhållits i den allmänna motiveringen (avsnitt 5.1) utgör ingripande i fastighetsförvaltningen ett komplement till de andra tvångs­medel som slår till hyresgästemas och samhällets förfogande när brister i bostadsbebyggelsen inte avhjälps på frivillig väg. I hyreslagen anges t. ex. hur enskild hyresgäst kan gå till väga för att få rättelse, när fastighetsäga­ren inle sköter del löpande lägenhetsunderhålld. Beslämmelser med en lik­nande funktion finns också i hälsovårds- och byggnadslagstiftningen.

Särskild förvaltning bör därför inte tillgripas, om annat legalt tvångsme­del synes bättre avpassat för atl få till stånd rättelse av brister av just det slag som anmärkningarna avser. Består t. ex. fastighetsägarens försummel­se i atl han har åsidosatt sin reparationsskyldighd beiräffande en eller elt par lägenheter i ett större hyreshus, som i övrigt befinner sig i godtagbart skick, bör som regel möjligheterna att genom reparationsföreläggande komma till rätta med problemet prövas, innan särskild förvaltning tillgrips. Pä motsvarande sätt bör i första hand ingripande av hälsovårdsnämnden övervägas, när exempelvis en skada på avloppsanläggningen ger upphov lill sanitära olägenheter för vissa hyresgäster.

Det uppställs dock inget krav på alt andra tvångsålgärder först skall ha prövats, innan särskild förvaltning får tillgripas. Detta är inte möjligt, ef­tersom gränserna mellan de olika tvångsmedlens användningsområden är flytande och de individuella förhållandena alltför växlande. Det är heller inte meningen att de enskilda bristernas beskaffenhet skall vara avgörande vid bedömningen. Vikl skall främst fästas vid totalbilden av faslighelsför­valtningen. Nämnden skall därför försöka att skaffa sig en samlad uppfatt­ning av hur allvarliga och omfatlande bristerna är, hur de har uppkommit och utvecklats och vilka försök som har gjorts för att komma till rätta med dem. För all nämnden skall få en riktig bild av förhållandena torde det nor­malt bli nödvändigl att nämnden eller den nämnden förordnar besiktigar fastighelen. Skulle nämnden på grundval av utredningen finna alt särskilt inriktade tvångsåtgärder med stöd av annan lagstiftning är lämpligare för all uppnå det resultatet som sökanden eftersträvar, bör nämnden under hand upplysa om della. Valel av ålgärd får sedan bero på sökandens in-ställning. faslighelsägarens samarbelsvilja och omständigheterna i övrigt.

Ingripande i form av särskild förvaltning utgör också elt komplement lill sådana åtgärder som kan vidtas med slöd av förköpslagen, expropriations­lagen och bostadssaneringslagen i syfte att åstadkomma en upprustning el­ler förnyelse av det äldre bostadsbeståndet. Möjligheterna till ingripande med stöd av dessa lagar medför dock inga konkurrensproblem vid lillämp-ningen av förevarande lag. Frågor om planering och genomförande av sa-

Prop. 1976/77:151

84

neringsverksamhelen inom äldre bosladsområden är förbehållna kommu­nens avgörande. Del ankommer alltså inte på hyresnämnden atl med an­ledning av en ansökan om särskild förvaltning överväga om andra bostads­politiska instrument i stället bör användas för all l.ex. få lill slånd en om-fallande ombyggnad av fastigheten eller för atl åstadkomma all faslighelen rivs och ersätts med ny bebyggelse. Så snart en faslighet uppfyller rekvisi­ten för atl kunna bli ställd under tvångsförvallning skall hyresnämnden be­sluta om sådan förvallning även om fastighetens nedgångna skick gör det tveksamt om förvaltningen kan ge ett godtagbart resultat. 1 ett sådant fall kan del emellertid vara lämpligl att hyresnämnden gör kommunen upp­märksam på atl en inlösensitualion kan föreligga.

1 andra stycket anges formerna för ingripande enligl den föreslagna la­gen. Beslular hyresnämnden all ställa faslighelen under särskild förvalt­ning skall nämnden samlidigl avgöra vilken form för ingripande som skall väljas, förvaltningsåläggande eller ivångsförvaltning. Beiräffande valet mellan de båda förvaltningsformerna hänvisar jag lill vad jag har anfört i den allmänna motiveringen (avsnitt 5.3).

Tredje stycket, som motsvarar I § iredje stycket ivångsförvaltningsla­gen, innehåller en hänvisning lill bostadssaneringslagens bestämmelser om Ivångsförvaltning (14 och 15 §§).

Beslut om särskild förvaltning meddelas av hyresnämnd. Vilken nämnd som i det särskilda fallet är behörig alt la upp förvaltningsfrågan framgår av 4 § nämndlagen jämförd med förordningen (1975:518) om rikets indel­ning i verksamhelsområden för hyresnämnd och arrendenämnd m.m. Vem som får göra ansökan om särskild förvallning anges i 29 § i lagförsla­get.

Förvaltningsåläggande

3 §

Paragrafen, som molsvarar 4 § i ulredningens förslag, innehåller be­slämmelser om tidsfrister vid förvallningsåläggande.

Enligt första stycket skall hyresnämnden i förvallningsåläggande be­stämma viss tid inom vilken fastighetsägaren skall inge skriftligen upprät­tat avtal, varigenom förvaltningen överiämnas lill särskild förvaltare. Nå­gon normaltid har inle angetts utan hyresnämnden får med hänsyn lill om­ständigheterna avgöra hur lång tid fastighetsägaren behöver för att ordna förvaltningen. Det är ofta viktigt att den särskilda förvaltningen anordnas snabbt. Normalt bör tidsfristen bestämmas till tre å fyra veckor.

I andra stycket ges bestämmelser om förlängning av lidsfrislen för ingi­vande av förvaltningsavtal.

Ibland kan det i det enskilda fallet uppkomma svårigheter att få tag på någon villig förvaltare eller atl utforma förvaltningsavialet på ett tillfreds­ställande sätt. Regionala och säsongsmässiga förhållanden kan också in-

Prop. 1976/77:151

85

verka på möjligheterna atl snabbt efterkomma elt förvaltningsåläggande. Om fastighetsägaren behöver anslånd, får hyresnämnden därför förlänga den tid som har bestämts enligt första stycket.

För att förlängning skall beviljas bör det normalt krävas att fastighets­ägaren inger en skriftlig begäran och där redovisar vilka hinder som möter mot att efterkomma föreläggandet inom den urspmngligen bestämda tiden. Finns det anledning att anta att begäran sker i avsikt att förhala förfarandet eller i annat illojalt syfte skall förlängning av tiden naturiigtvis inte medges.

Det finns inget hinder för hyresnämnden att förlänga tiden mer än en gång. Upprepade förlängningar bör dock medges endast i rena undantags­fall.

Om faslighelsägaren anser atl han behöver anslånd, skall ansökan om föriängning göras före utgången av den löpande - dvs. den ursprungligt fastställda eller den föriängda - lidsfrislen.

4 §

I paragrafen ges regler om förvallningsavtals innehåll och om förfaran­det när fastighetsägaren har ingett sådant avtal för godkännande. Paragra­fen saknar motsvarighet i utredningens förslag.

Enligt första stycket skall förvallningsperioden som regel uppgå lill minst tre år. Endasi i mycket speciella fall bör kortare lid kunna godtas. Under avtalstiden skall partema i princip vara bundna av den ingångna överenskommelsen. Förvaltningsavialet får alltså inle innehålla någon klausul som gör del möjligt för ena parten all ensidigt säga upp avtalet till upphörande före avialslidens utgång. Däremot bör det inle finnas någol hinder mol villkor som innebär all avlalel upphör vid grova avtalsbrott, faslighelens övergång i annans ägo o. d.

En fastighetsägare som ingår elt förvaltningsavtal med anledning av för­vallningsåläggande måsle räkna med all hyresnämnden kan komma att vägra godkännande av avtalet. Det torde därför vara lämpligt all kontra-henlerna i avlalel intar ell förbehåll om atl avlalel inte gäller om del inte i efterhand godkänns av hyresnämnden.

De standardiserade förvaltningsavtal som f. n. förekommer på fastig­hetsmarknaden anger på ett i allmänhel myckel detaljerat sätl omfattning­en av förvaltningsuppdraget och förvallarens befogenheter. Del är lämpligt all avtal som ingås till följd av ell förvaltningsåläggande anknyter till denna branschpraxis. Härigenom får hyresnämnden möjlighet atl bedöma om av­talet har ett sådant innehåll att syftet med förvaltningsåläggandet uppnås. Det föreskrivs därför all avlalel noggrant skall ange vad som åligger förval­taren.

De förvallningsavlal som bmkas f. n. är regelmässigl kombinerade med fullmakt för förvaltaren atl med bindande verkan företräda uppdragsgiva­ren i de angelägenheter som rör förvaltningen. Motsvarande bör gälla i frå­ga om förvaltningsavtai som ingås till följd av ett förvallningsåläggande.

Prop. 1976/77:151

86

En föreskrift om delta har tagits in i första stycket.

Innan nämnden ingår i en närmare prövning av avtalets innehåll, skall nämnden enligl andra slyckel bereda sökanden lillfälle alt yttra sig över avtalet. Nämnden bör därför översända en kopia av avtalet till sökanden med anmodan att inom viss kortare tid inkomma med eventuella erinring­ar.

Med beaklande av bl. a. sådana synpunkler som sökanden kan ha fram­fört prövar hyresnämnden därefter om avtalet kan godkännas. Häri ingår som ett första led en prövning från nämndens sida av att den utsedde för­valtaren har lillräckliga kunskaper och behövlig erfarenhet för uppdraget. Det är viktigt att prövningen av förvaltarens förutsättningar för uppdraget sker med stor omsorg och atl endast den som ha väl dokumenterad erfa­renhet av fastighetsförvaltning godtas. Kraven bör i huvudsak vara desam­ma som vid val av förvaltare i samband med beslut om tvångsförvallning (8 §). Om sökanden och fastighetsägaren är ense om en förvaltare, bör denne normall accepleras av hyresnämnden om inle särskilda skäl lalar emot detta. Uppstår tvekan om förvallarens kvalifikationer, får utredning förebringas om dennes lämplighet för uppdraget. Nämnden bör i så fall ge fastighetsägaren några dagar på sig att ordna med detta och under tiden av­vakta med sill slulliga ställningstagande lill frågan om förvaltningsavialet kan godkännas.

Härefter skall nämnden pröva om avlalel ger förvaltaren lillräckliga be­fogenheler så atl man kan räkna med att en lillfredsslällande förvallning kan uppnås. De allmänna riktlinjerna för denna prövning har angells i den allmänna moliveringen (avsnilt 5.3). Normall bör del vara den särskilde förvaltaren som i fortsättningen skall svara för fastighetens skötsel i förhål­lande till de boende. Han bör alltså ges en omfattande rätt att förelräda fas­tighetsägaren i frågor som rör fastigheten och dess skötsel. Utformningen av de förvaltningsavtal som f n. förekommer på fastighetsmarknaden kan härvid tjäna till ledning. Dessa innehåller en fackmannamässig beskrivning av de olika funktioner som kan ingå i en faslighelsförvallning. De visar också vilka alternativ som har ansetts ändamålsenliga när del gäller den närmare kompelensfördelningen mellan förvaltaren och fastighetsägaren. Som ett exempel kan nämnas del formulär till avtal om faslighelsförvall­ning som har utarbetats av Föreningen Stockholms fastighetsförvaltare. Enligt detta kan ett förvaltningsuppdrag innefatta kameral förvaltning, tek­nisk förvaltning, allmänna åligganden eller samtliga dessa uppdrag, s. k. fullständig förvaltning. De olika beståndsdelarna har enligt avlalsformulä-ret i huvudsak följande omfattning.

Vid kameral förvaltning är förvaltaren bl. a. skyldig all avisera om och

uppbära hyror, alt ombesörja påminnelser vid bristande hyresbetalning,

att utföra löpande bokföring samt att föranstalta om lagsökning och avhys-

ning.

Teknisk förvaltning innefallar bl.a. skyldighel för förvaharen all öva

Prop. 1976/77:151

87

tillsyn över fastigheten som sådan och utföra erfbrderliga besiktningar, i första hand för all faslslälla reparalionsbehovet, att övervaka fastighetens tekniska skötsel (fastighetsskötare eller motsvarande), att föranstalta om och övervaka nödvändiga underhållsarbeten, som inte är av större omfatt­ning, samt att då underhållsarbeten av större omfallning erfordras under­rätta uppdragsgivaren därom, att upprätla och reglera avial som behövs för den tekniska förvaltningen saml all granska och altestera räkningar av­seende arbeten och leveranser inom ramen för den tekniska förvaltningen.

Som exempel på allmänna åligganden kan nämnas förvaltarens skyldig-hel all öva lillsyn över förhållandena inom fastigheten med särskild hänsyn till sundhet, ordning och skick, all upprätla avtal om uthyrning och annan upplåtelse av utrymmen inom fastighelen, alt anställa fastigheissköiare. att upprätta och i förekommande fall reglera leverans- och entreprenadav-tal som behövs för faslighetens drift och renhållning, alt vidmakthålla vis­sa försäkringar saml atl verkställa skadeanmälan till försäkringsbolag.

I del nyss angivna avtalsformuläret anges också vissa tillkommande för­valtningsuppgifter som förvaltaren kan åta sig mot särskild ersättning. Hit hör exempelvis atl upprätta bokslut och deklarationshandlingar beträffan­de faslighelen, att anskaffa eller omplacera lån för fasligheten, atl biträda i sladsplaneärenden och all planera, leda eller kontrollera förbättringsarbe­ten och underhållsarbeten av större omfallning.

1 avialsformulärel regleras också uppdragsgivarens åligganden. Han är skyldig att till förvaltaren överiämna samtliga handlingar som erfordras för all förvaltningen skall kunna bedrivas ändamålsenligt. Han skall också till­handahålla förvaltaren erforderliga penningmedel, om faslighelens avkast­ning inte är tillfyllest. Uppdragsgivaren får inle ulan förvallarens hörande själv vidla sådana åtgärder som enligt avlalel eller sedvänja ankommer på förvaltaren.

1 samband med beslut om förvallningsåläggande bör nämnden i sina skäl redovisa vilka brisler som har ansetts motivera föreläggandet. Fastighets­ägaren får härigenom viss ledning för alt bedöma vilka krav nämnden kan komma atl uppställa för att förvaltningsavialet skall godkännas. Som regel torde ett förvaltningsåläggande innebära krav på att förvaltningen lämnas över i den omfattning som enligl det nyss nämnda avtalsformuläret beleck­nas som fullständig förvallning. Fastighetsägaren bör i så fall upplysas om detta. Hyresnämnden bör också i övrigt ge fastighetsägaren råd och anvis­ningar, om denne är osäker på hur förvaltningen skall ordnas.

Om hyresnämnden finner att det inlämnade förvaltningsavtalet har elt sådant innehåll att förvaltningen överlämnas på ett godtagbart sätt, skall nämnden godkänna avtalet. Härigenom slås fast att fastighetsägaren har uppfylh förvaltningsåläggandet. 1 och med godkännandet upphör nämn-iens befattning med ärendet.

Om nämnden anser atl del föreligger någon brist i avtalet, har nämnden enligt tredje stycket möjlighet att bereda fastighetsägaren lillfälle alt juste-

Prop. 1976/77:151

88

ra avlalel. Denna möjlighel är avsedd atl utnyttjas endasi i fråga om mind­re brister i avtalet. Är bristema mera omfatlande eller kan den föreslagne förvaltaren inte godtas, bör del normala vara alt nämnden dels konslalerar alt avlalel inle innebär all förvahningen överlämnas på sätt som kan god­kännas av nämnden, dels förordnar att faslighelen skall ställas under tvångsförvallning. Viss möjlighel finns emellertid att i en sådan situation i stället meddela nytt förvallningsåläggande (5 §).

5 S

1 denna paragraf, som motsvarar 6 § i utredningens förslag, behandlas det fallel atl fastighetsägaren inte nöjaktigt uppfyller förvaltningsåläggan­det.

Paragrafen behandlar ivå olika silualioner. Dels kan del inlräffa all fas­lighelsägaren över huvud lägel inte hör av sig lill nämnden inom den tid som har beslämts enligt 3 §. Della kan bero på all han inte har brytt sig om föreläggandet eller att han har misslyckats med all skaffa en förvaltare. Den andra situationen är all fastighetsägaren väl presenterar ett förvalt­ningsavtal för nämnden men all nämnden inle kan godkänna den föreslag­na utformningen av avtalet, antingen därför atl den utsedde förvaharen in­le kan godkännas eller därför all avlalel i övrigl inle har getts ell godtag­bart innehåll. För båda situationerna gäller som huvudregel atl nämnden skal! besluta om ivångsförvallning.

Om särskilda skäl föreligger, kan nämnden dock meddela nytt förvalt­ningsåläggande i stället för alt beslula om Ivångsförvaltning. Situationen kan exempelvis vara den atl fastighetsägaren presenterar ell i och för sig acceptabelt avtal men all nämnden inte anser sig kunna godta den utsedde förvaltaren. Om det i elt sådant fall är uppenbart att fastighetsägaren är angelägen afl ordna förhållandena på ell sätl som nämnden kan godta, bör sådana särskilda skäl anses föreligga som kan medföra ett nytt förvalt­ningsåläggande. Om avtalet eljest är behäftat med någon påtaglig brist bör nytt förvaltningsåläggande meddelas endasi om fastighetsägaren kan pre­sentera något godtagbart alternativ.

6 §

I paragrafen, som motsvarar 5 § i utredningens förslag, ges bestämmel­ser om vad som händer när fastighelen övergår lill ny ägare.

Ett förvaltningsåläggande har kort varaktighet, normalt endast några veckor. Något preciserat ställningstagande till hur förvaltningen skall ord­nas har inte skett genom själva åläggandet. Det saknas därför anledning att låta ett förvaltningsåläggande gälla också mot ny ägare av fastigheten.

I stället föreskrivs att ett förvaltningsåläggande förfaller, om fastigheten övergår till ny ägare. Detta innebär att hyresnämnden omedelbart avskri­ver ärendet från vidare handläggning. Sökanden måste alltså, om han allt-

Prop. 1976/77:151

89

jämt finner särskild förvallning nödvändig, komma till nämnden med en ny ansökan riktad mot den nye ägaren.

Del ligger i såväl den tidigare som den nye fastighetsägarens intresse att hyresnämnden får kännedom om överlålelsen. Man torde därför kunna ul­gå från alt hyresnämnden regelmässigt kommer alt underrättas om ägarby­tet genom deras försorg. Om nämnden inle skulle få kännedom om ägarby­tet före tidsfristens utgång, kommer detta som regel att resultera i att nämnden beslular alt slälla fastighelen under Ivångsförvaltning. Av 19 och 30 §§ följer då atl beslutet om Ivångsförvaltning blir gällande mol den nye ägaren.

I förevarande paragraf angiven rättsverkan inträder endasi när ägande-rällsövergången är definiliv, dvs. inle så länge förvärvels fullbordan eller bestånd är beroende av villkor eller myndighels lillslånd eller av all förköp inle sker. Nämnden bör kräva utredning om all ägarbyte verkligen har skett, t. ex. genom alt fordra in ålkomslhandling eller bevis om alt förvär­varen har sökt lagfart.

I paragrafen behandlas bara det fallel all ett förvallningsåläggande allt-jäml är föremål för nämndens prövning. Vad som vid ägarbyle händer med ett av nämnden godkänt förvaltningsavtal regleras inte i lagen utan blir be­roende av innehållel i förvallningsavialet. Denna fråga kommenteras ytter­ligare i anslutning lill 7 §.

7 §

1 denna paragraf föreskrivs skyldighet för förvaltaren att underrätta sö­kanden om förändringar som inlräffar i förvaltningen sedan hyresnämnden har godkänl förvallningsavialet.

Som har framhållils i den allmänna moliveringen (avsnill 5.3) är ärendet om särskild förvaltning avslutat för nämndens del i och med godkännandet av del ingivna avtalet. Nämnden har alltså ingen lillsyn över förvaltningen och tar inte någon befattning med de olika frågor som kan dyka upp under den tid förvaltningsavialet gäller. Del blir i stället sökanden som i första hand får bevaka atl avtalet fullföljs. 1 syfte atl underiätia bevakningen fö­reskrivs i första stycket att förvaltaren genast skall göra anmälan lill sö­kanden, om det inträffar ändringar med avseende på förvaltningen i de de­lar denna har godkänls av hyresnämnden. Härigenom får sökanden möjlig­het att bedöma om del finns skäl att la upp förvaltningsfrågan på nytt inför hyresnämnden. Anser sökanden all en förnyad prövning bör äga mm har han atl ge in en ny ansökan om särskild förvaltning till nämnden. Naturiigt­vis kan en sådan ansökan göras även utan underrättelse från förvaltaren. Genom ansökningen uppkommer ett nytt ärende, vari nämnden på vanligt säll har att pröva frågan om särskild förvaltning och formerna för denna. Visar del sig härvid alt faslighelsägaren har bmtil avtalet av tredska eller i illojalt syfte, bör ansökningen normalt leda lill beslut om tvångsförvall­ning.

Prop. 1976/77:151

90

Förvaltaren skall anmäla allt som innebär en förändring i förvaltningen såsom den har godkänts av hyresnämnden. Anmälan skall alltså göras när parterna kommer överens om alt ändra innehållel i avlalel eller när till-lämpningen av avtalet ändras eller när fastighetsägaren underlåter att följa avtalets bestämmelser. Även uppsägning av avtalet på gmnd av avtals­brott, ägarbyte och liknande ändrade förhållanden skall anmälas. Däremot behöver anmälan inle ske då den särskilda förvaltningen vid avtalstidens utgång upphör i enlighet med den av hyresnämnden granskade avtalstex­ten.

Lagen innehåller inga bestämmelser om på vilket sätt förvaltaren skall göra anmälan. Det torde dock vara lämpligt att den sker i skriftlig form. Elt vanligt brev till sökanden under dennes vanliga adress torde normalt vara tillräckligt.

I andra stycket föreskrivs att hyresnämnden i beslut om godkännande av förvaltningsavialel skall erinra förvaltaren om hans underrättelseskyldig­het. Det finns inget tvångsmedel, varigenom förvaltarens underrättelse­skyldighet kan sanktioneras. Jag hänvisar till vad jag har anfört om denna fråga i den allmänna motiveringen (avsnitt 5.3).

Tvångsförvaltning

8 §

1 denna paragraf, som motsvarar 3 och 8 §§ i utredningens förslag, ges bestämmelser om förordnande av förvaltare i samband med beslut om Ivångsförvallning. 1 tvångsförvallningslagen finns moisvarande besläm­melser i 2 §.

Förvaltare utses av hyresnämnden. Enligl första stycket skall detta ske samtidigt med att nämnden beslutar om tvångsförvaltning. Som jag har framhållit i den allmänna motiveringen (avsnitt 5."4) skall nämnden, innan den meddelar beslut om tvångsförvallning, bereda kommunen tillfälle atl lämna förslag på förvallare. En beslämmelse härom föreslås i 16 § nämnd­lagen (avsnill 7.3).

1 första stycket föreskrivs också vad hyresnämnden har att iaktta vid val av förvaltare. Utan särskild föreskrift gäller att bara den som har förklarat sig villig all åla sig uppdraget kan utses till förvaltare.

Det har inte varit möjligt att i lagen närmare precisera vilka krav som bör ställas på en förvallare. Som allmänt kvalifikationsvillkor föreskrivs att förvaltaren skall ha erforderlig erfarenhet av fastighetsförvaltning. I detta ligger att han skall besitta sådana kunskaper om fastighetsförvaltning att just den aktuella förvaltningen kan skötas på ett fullt godtagbart sätt.

Som exempel på företag och sammanslutningar vilka normalt är lämpli­ga som förvaltare kan nämnas allmännyttiga och kooperativa bostadsföre­tag, fastighetsägareorganisationer och större fastighetsförvahningsföretag. Även andra som yrkesmässigt bedriver förvaltningsverksamhet liksom ad-

Prop. 1976/77:151

91

vokaler och kommunala förtroendemän och tjänstemän med erfarenhet av fastighetsförvaltning bör normalt kunna godtas. Däremot bör kommunal nämnd inte komma i fråga för uppdrag som förvaltare, framför allt med hänsyn lill de möjligheter till överklagande av nämndens beslut som före­ligger.

Enligl andra stycket kan hyresnämnden entlediga förvaltaren och lillsäi-ta ny förvaltare, när förhållandena föranleder det. Ell exempel på en sådan situation är all förvaltningen inte sköts på ell lillfredsslällande sätt. Det­samma gäller om förvaltaren själv begär att få bli befriad från uppdraget.

9 §

I denna paragraf, som motsvarar 3 § förslå slyckel ivångsförvaltningsla­gen, anges förvaltarens allmänna åligganden. Hithörande frågor har be­handlats i den allmänna moliveringen (avsnill 5.4).

Förvaltaren skall svara för en lillfredsslällande skötsel av fastigheten. Häri ligger atl han skall se till all den löpande förvaltningen fungerar. I ell vanligt hyreshus skall han alliså se lill att värme, vallen och elström tillförs faslighelen, all irappslädning och sändning sker, atl sedvanliga underhålls­arbeten utförs osv.

Förvaltaren skall vidare verka för all de ölägenheter som har föranlett förvaltningsbeslutel undanröjs och att fastigheten genomgår sådan förbätt­ring och modernisering som är förenlig med en ändamålsenlig faslighels­förvallning. Della innebär alt förvaltaren med utgångspunkt i de ekono­miska och andra värderingar som gäller för fastighetsförvaltning i allmän­hel har alt pröva om genomförandel av en viss åtgärd framslår som rimlig. Därvid måste faktorer såsom god sed i hyresförhållanden och fastighetens skick särskilt beaktas.

Som framgår av den allmänna motiveringen (avsnitt 5.4) behöver de åt­gärder som förvaltaren skall verka för inte nödvändigtvis beräknas ge en avkastning som kommer alt täcka kapitalkostnaderna. Däremot skall för­valtaren enligt en särskild regel vara verksam för atl skälig avkastning er­hålls.

Vid prövningen av om fömtsättningar föreligger för mera omfattande och kostnadskrävande uppmstningsålgärder bör en beräkning av intäkts-och kostnadsposterna ske genom en sådan förräntningskalkyl som åsyftas i 5 § bosladssaneringslagen. Enligt denna bestämmelse får fastighetsäga­ren åläggas att utföra de åtgärder som behövs för att bostadslägenhet inom fastigheten skall uppnå lägsta godtagbara standard under fömtsälining atl fastigheten med hänsyn till kostnadema för åtgärdema kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Innebörden av detta krav är att avkastningen efter uppmstningen vid en kalkylmässig beräkning måste antas kunna för­ränta kostnadema för åtgärderna (jfr prop. 1973: 22 s. 77, 127 och 144). I de fall det vid tvångsförvallning blir fråga om att utföra en uppmstning till

Prop. 1976/77:151

92

lägsta godtagbara standard bör del normall krävas att åtgärden medför skäligt ekonomiskt utbyte i bostadssaneringslagens här angivna mening.

10      §

Enligt denna paragraf, som molsvarar 3 § tredje slyckel tvångsförvall­ningslagen, ges hyresnämnden möjlighel att meddela föreskrifter för för­valtningen.

Normall lorde del inle behövas några särskilda föreskrifter, utan förvalt­ningen får skötas självständigt av förvaltaren i enlighet med de beslämmel­ser som har angells i lagförslaget. Särskilda föreskrifter kan bli behövliga exempelvis när fasfighelsägaren har gått i konkurs och en viss samordning måsle ske i förhållande till konkursförvallningen (se prop. 1970:133 s. 64 och 110).

11 

§

1 denna paragraf, som delvis molsvarar 4-6 §§ tvångsförvallningslagen, anges den huvudsakliga omfatlningen av förvallarens befogenheter. Jag hänvisar lill vad jag har anfört i den allmänna motiveringen (avsnitt 5.4).

Bestämmelserna i första stycket innebär alt förvaltaren har en allmän räll alt i frågor som rör faslighelen förelräda fastighetsägaren samt tala och svara i dennes ställe. De medför i princip att fastighetsägaren mister alla befogenheler beiräffande fastigheten och att dessa i ställd läggs hos för­valtaren.

Enligl ullrycklig föreskrift uppbär förvaltaren hyror och andra löpande inläkler av fasligheten. Fastighetsägaren saknar alltså befogenhet att mot­ta hyresbetalning. Att hyresgästerna inte med befriande verkan kan betala hyra lill annan än förvaltaren framgår av 20 §.

Lagen innehåller inte några uttryckliga föreskrifter om förvaltarens släll­ning i mål och ärenden som rör faslighelen. Del praktiska behovet av såda­na föreskrifter är enligl min mening inle så stort all del motiverar en lag­reglering. Någon ändring i förhållande lill gällande rätt är inle heller åsyf­tad (se prop. 1970:130 s. 73 och 103). Huvudprincipen är alltså liksom tidi­gare att faslighelsägaren är part i mål rörande fastigheten med förvaltaren som behörig ställföreträdare.

Fastighetsägaren saknar processbehörighel i samma utsträckning som han lill följd av beslulel om ivångsförvallning inle civilrättsligt kan förfoga över del som processen rör sig om (se 11 kap. I § andra slyckel rättegångs­balken). Observeras bör emellertid atl faslighelsägaren i vissa avseenden har kvar sin förfoganderätt även när fastigheten har stäUts under tvångs­förvaltning. Som exempel kan nämnas all fastighetsägaren i och för sig har rätt atl sälja fastigheten. 1 sådana silualioner har fastighetsägaren också kvar sin processbehörighel beträffande fastigheten.

Frånsetl sådana begränsningar som hänger samman med förvaltarens befogenhet atl förvalta fastighelen berör tvångsförvaltningen inte fastig-

Prop. 1976/77:151

93

helsägarens behörighet att föra talan i rättegång. Beträffande frågan om fastighetsägarens processbehörighel i skatterätlsliga mål m.m. hänvisar jag till vad jag har anfört i den allmänna motiveringen i samband med be­handlingen av frågan om förvaltarens redovisning (avsnilt 5.4.).

I andra slycket anges de inskränkningar som föreligger i förvaltarens rätt att förfoga över fastigheten. Först anges i enlighet med vad som f n. gäller enligt 4 § andra slyckel tvångsförvallningslagen alt förvaltaren inle får överiåla eller på annat sätt förfoga över faslighelen så all den hell eller del­vis frånhänds ägaren. Della innebär bl.a. all förvaharen vid civilprocess eller fasiighelsbildningsförrälining inle är behörig all företa åtgärder som inkräktar på själva ägarförhållandet. Beslämmelsen hindrar dock inte för­valtaren atl vidta åigärder som indirekl medför all äganderällen mbbas. Han kan alliså söka förmå kommunen alt ansöka om inlösen av fastighelen enligl de bestämmelser som föreslås i 28 §. Vidare kan en vägran all med hyresmedel belala lån leda lill exekutiva åtgärder beiräffande fasligheten.

1 andra slycket anges vidare all förvaharen inle har befogenhel alt på faslighelsägarens vägnar ingå borgen eller växelförbindelse. Denna förfo-ganderätlsinskränkning gäller f n. vid Ivångsförvallning enligl uttalanden i lagens förarbeten (prop. 1970:133 s. 121).

Det föreskrivs också att förvaltaren är förhindrad att utan hyresnämn­dens tillstånd låla inteckna faslighelen. Enligl 22 kap. 2 § jordabalken skall ansökan om inteckning göras skriftligen av fastighetens ägare. När beslut om Ivångsförvallning har meddelals, upphör emellertid i princip fastighets­ägarens rätt alt inteckna faslighelen (jfr dock 12 § i lagförslaget). Förvalla-ren ulövar denna befogenhel i ägarens slälle. Om förvaltaren vill låta in­teckna egendomen, måste han emellertid först inhämta lillslånd av hyres­nämnden. Om lillslånd lämnas, bör lillståndet bifogas ansökan om inteck­ning som lämnas in lill inskrivningsmyndigheten. Saknas tillstånd, skall in­teckningsansökan normall förklaras vilande (se 22 kap. 4 § punkt 4 jorda­balken).

Förvaharen kan alltså vidta åtskilliga inskrivningsåtgärder beiräffande faslighelen utan tillstånd av hyresnämnden, l.ex. söka lagfart då fastighe­tens ägare har försummat det eller låla döda inteckning. Avgörande för vil­ka åtgärder förvaltaren på egen hand kan vidta i inskrivningsärenden är om åtgärden innebär all faslighelens inleckningsbelastning ökas eller inte.

Tillstånd av hyresnämnden krävs också för att förvaltaren skall få ta upp lån mot säkerhet i form av panträtt i fastigheten.

Vid fastighetskredit används regelmässigt skriftligt fordringsbevis (s.k. omslagsrevers). Också pantsättningen har som regel skriftUg form. Pant­förskrivningen tecknas i allmänhet direkt på själva fordringsbeviset. Kra­vet på hyresnämndens tillstånd fill fastighetslån innebär att förvaltaren inte utan sådant tillstånd får underteckna en omslagsrevers eller en pantför-skrivningsklausul på fastighetsägarens vägnar.

Lån av pengar kan emellertid också ske heh formlöst. Det finns inte hel-

Prop. 1976/77:151

94

ler något hinder mot all upplåta panträtt i fast egendom till förmån för ford­ran som endasi är muntlig. Panlsätlningen kan vara antingen muntlig eller skriftlig. Den föreliggande förfoganderältsinskränkningen innebär alt för­valtaren inle ulan hyresnämndens lillslånd genom skriftlig eller muntlig be-lalningsutfäslelse får göra fastighetsägaren lill gäldenär i fordringsförhål­lande, där borgenären som säkerhet för sin fordran betingar sig panträtt i fastigheten.

1 allinänhet torde nämnden vid ett och samma tillfälle få ta ställning lill en begäran från förvaltaren om lillslånd att dels la upp lån på vissa närma­re angivna villkor, dels låla inteckna fastigheten för motsvarande penning­belopp.

Med hänsyn lill alt fastighetsägaren kan bli personligen belalningsansva-rig för lån som förvaharen med nämndens tillsiånd lar upp. får sådant till­stånd inte lämnas utan all fastighetsägaren har fåll del av förvaltarens be­gäran och beretts tillfälle alt yitra sig i frågan, jfr 15 § förvaltningslagen (1971:290).

Vid tillståndsgivningen skall hyresnämnden pröva om del begärda till­ståndel avser ålgärd som slår i överensstämmelse med reglerna i 9 § och om uppgivet kreditbehov kan anses grundat. Det ankommer därvid på för­valtaren alt i den omfattning som nämnden påfordrar tillhandahålla utred­ning i saken. Om del begärda tillståndet exempelvis gäller ell banklån för finansiering av förbättringsarbeten, bör förvaltaren lämna en redogörelse för de planerade arbetena och de beräknade koslnaderna för dem samt ange vilka möjligheter han har all skaffa de medel som behövs. 1 motsats lill vad som anses gälla enligl ivångsförvallningslagen får hyresnämnden med den nu föreslagna bestämmelsen möjlighet atl ge förvaltaren tillstånd atl ta upp lån mot säkerhet i form av panträtt i faslighelen också för annat ändamål än för all ulföra förbällringsarbeten, exempelvis för all omplace­ra redan befintliga fastighetslån eller för alt täcka rena driftkostnader.

Beiräffande andra lån än sådana med panlrältssäkerhel i fastigheten fö­reskrivs alt förvaltaren på faslighelsägarens vägnar får ingå avtal om kre­dit, om avlalel ej slår i missförhållande lill de ekonomiska förutsättningar­na för förvaltningen. Förvallarens befogenhet atl på egen hand ingå kredit­avtal avser huvudsakligen krediter av mindre omfattning för den löpande förvaltningen. Med kredit avses såväl anstånd med betalning som lån. Kra­vel på att avtalet ej får stå i missförhållande till de ekonomiska fömtsätl­ningama för förvaltningen innebär bl. a. att såväl skuldbeloppet som betal­ningsvillkoren bör vara avpassade så alt del är möjligt att successivt betala kredilbeloppet och kredilkosinaderna med de löpande intäkterna jämte de andra medel som förvaltaren kan räkna med att få disponera över. I detta ligger också att kredittiden som regel skall rymmas inom förvaltningsperio­den. Som exempel kan nämnas att förvaltaren kan träffa avtal om sedvanli­ga leveranlörskrediler och vid behov förvärva behövliga utrustningsdetal­jer m.m. genom avbetalningsköp. Förvaltaren har också befogenhet all

Prop. 1976/77:151

95

Iräffa avial med kredilinstilul om anstånd med betalning av räntor och amorteringar för alt därigenom t. ex. skapa bättre utrymme för underhålls­arbeten.

Enligt iredje stycket, som molsvarar 5 § första stycket tvångsförvall­ningslagen, kan förvaltaren frivilligi inskränka silt i lagen angivna kompe­tensområde. Förulsältningen härför är dock alt det är fråga om en angelä­genhet som saknar betydelse för ändamålet med förvaltningen. Det finns inget formellt krav på medgivande från hyresnämndens eller faslighelsäga­rens sida för all förvaharen skall få besluta om inskränkning. Det ligger dock i sakens natur atl beslui om inskränkning bör förekomma endast i un­danlagsfall. Hyresnämnden och faslighelsägaren skall ofördröjligen under-räiias om beslutet. Förvaltaren kan fritt återkalla beslutet, om förhållande­na påkallar det.

12 §

Denna paragraf, som närmast molsvarar 5 § andra slyckel tvångsför­vallningslagen, ger fastighetsägaren en begränsad möjlighel all trots tvångsförvallningen företa vissa åigärder beiräffande faslighelen.

Ulan hinder av vad som följer av 11 § förslå slyckel får fastighetsägaren enligl/Ö/-5/0 stycket av förevarande paragraf la upp lån mol säkerhel i form av panlräll i faslighelen eller låta företa inskrivningsåtgärd beträffande denna, om hyresnämnden lämnar sill lillslånd lill ålgärden. Faslighelsäga­ren skall alltså vända sig direki lill hyresnämnden med sin begäran utan atl först söka inhämta förvaltarens samtycke till åtgärden. Det ligger emeller­tid i sakens natur atl nämnden bör inhämta yllrande från förvaltaren innan ärendet avgörs.

Självfallet måste lagfarlspliklen kunna fullgöras ulan särskill tillstånd. Enligt första stycket andra meningen krävs därför inte tillstånd för ingivan­de av ansökan om lagfart resp. inskrivning av lomlrätl.

Om den sökta ålgärden enligt nämndens bedömning skulle försämra för-ulsällningarna för en lillfredsslällande förvallning får enligl andra stycket lillslånd inle ges. I praktiken torde del finnas ringa utrymme för en tillämp­ning av förevarande paragraf. All meddela tillstånd mol förvallarens vilja bör komma i fråga endasi undantagsvis.

Genom att beslut om Ivångsförvallning enligl 26 § skall anlecknas i fas-lighelsboken kan inskrivningsmyndigheten kontrollera all faslighelsägaren inle ulan tillstånd låter företa sådan inskrivningsålgärd beträffande faslig­helen som kräver lillslånd av hyresnämnden. Om faslighelsägaren ulan all bifoga lillslånd skulle inge ansökan om l. ex. inieckning, skall ansökan för­klaras vilande (22 kap. 4 § punkl 4 jordabalken).

13 §

Paragrafen innehåller beslämmelser om skyldighel för faslighelsägaren att ulge medel för förvaltningen. Bestämmelserna, vilka saknar molsvarig-

Prop. 1976/77:151

96

het i tvångsförvallningslagen, har behandlats i den allmänna moliveringen (avsnitt 5.4). Paragrafen motsvarar 13 § första stycket och 19 § andra styc­ket i ulredningens förslag.

Bestämmelserna ijörsta stycket innebär alt hyresnämnden på begäran av förvaltaren kan ålägga fastighetsägaren betalningsskyldighet, om medel till förvaltningen ej i tillräcklig mån kan erhållas genom löpande intäkter eller genom lån. På motsvarande säll som gäller vid lillståndsgivning enligl 11 § andra slyckel ankommer det på förvaltaren atl i den omfattning som nämn­den påfordrar tillhandahålla uiredning i saken.

Med faslighelens ägare menas i denna paragraf den som enligl vanliga ci-vilrällsliga regler är all anse som ägare, oberoende av om han har sökl lag­fart eller ej. Om faslighelen ägs av flera bör betalningsskyldighet åläggas dem solidariskt.

Hyresnämnden kan enligl 31 § förordna att beslut om belalningsskyldig­hel skall lända lill eflerrällelse genasl. Skäl för sådanl förordnande kan föreligga l.ex. när förvaharen behöver medel omedelbart för brådskande åigärder.

Hyresnämndens beslui om belalningsskyldighel får enligl 32 § nämndla­gen i dess nu föreslagna lydelse verkställas såsom lagakraftägande dom (avsnill 7.3). Om faslighelsägaren underlåter alt betala det fastställda be­loppel, skall förvaharen alliså kunna vända sig lill exekutiv myndighet för all få lill slånd ulmälning. Den Ivångsförvallade faslighelen bör inle omfal-las av exekulionen. Någon ullrycklig lagbestämmelse härom behövs inte. Enligl 62 § Iredje slyckel ulsökningslagen (1877:31 s. 1) får nämligen ut­mätning av fast egendom för annan fordran än sådan som är förenad med särskild förmånsräll i egendomen ske endast om borgenären begär det. Den fordran som uppkommer genom hyresnämndens belalningsåläggande är inte förenad med särskild förmånsrätt i fasligheten och det får fömtsäl-las alt förvaltaren, som här får jämställas med borgenär, inte begär ulmäl­ning av den tvångsförvaltade fasligheten.

Eftersom elt belalningsåläggande gäller viss angiven person kan betal­ningsskyldigheten i samband med ägarbyle inte automatiskt övergå på den nye ägaren. 1 andra stycket föreskrivs i stället atl betalningsskyldighet, som har ålagts före ägarbytet, kvarstår på den urspmnglige ägaren. Något krav på att beslutet om betalningsskyldighet också skall ha vunnit laga kraft uppställs inle. Beiräffande motivel till föreskriften, som innebär en avvikelse från 19 § andra stycket i utredningens förslag, hänvisar jag lill vad jag har anfört i den allmänna motiveringen (avsnitt 5.4). Hyresnämn­den har enligt 14 § möjlighel att i en sådan situation som avses här upphäva åläggandet.

14 §

1 paragrafen ges regler om upphävande av beslut om betalningsskyldig­het. Paragrafen saknar motsvarighet i utredningens förslag.

Prop. 1976/77:151

97

Enligt 13 § andra stycket påverkar ägarbyte inte beslut om betalnings­skyldighet som har meddelals dessförinnan. Det förhållandet atl fastighe­ten förvärvas av annan kan emellertid föranleda atl ett meddelat belal­ningsåläggande bör las upp lill omprövning. Också mellankommande om­ständigheter av annal slag kan undantagsvis medföra atl det inte längre föreligger skäl för atl ålagd betalningsskyldighet fullgörs. Hyresnämnden kan i sådana fall förordna att beslutet om betalningsskyldighet inle vidare skall gälla. Belopp som redan har eriagts berörs inte av ett sådant förord­nande.

15 §

1 denna paragraf behandlas faslighelsägarens skyldighet att ulge ersätt­ning för utrymme som han själv använder. Bestämmelserna, som har viss motsvarighet i 3 § Iredje slycket Ivångsförvaltningslagen, har berörts i den allmänna moliveringen (avsnill 5.4).

Enligt/ör.j/a stycket är faslighelsägaren skyldig att i den omfattning hy­resnämnden finner skäligt betala ersättning för de utrymmen han själv an­vänder. Ersättningen bör bestämmas med utgångspunkt i det allmänna hy-resläget i orten. 1 fråga om bosladslägenhel bör de normer för hyressäil­ningen som ges i 48 § hyreslagen vara vägledande. Även sociala och andra särskilda skäl bör dock kunna tillmätas betydelse.

Andra slycket upplär en beslämmelse om åläggande för faslighelsägaren atl flytta från del utrymme han disponerar. För all sådanl åläggande skall få meddelas av hyresnämnden fordras atl fastighetsägaren har underlålil all belala den ersättning som nämnden har fastställt enligt första stycket. Däremot är det inte nödvändigl att förvaltaren har sökl verkslällighel av nämndens betalningsbeslut. Flyttningsåläggande kan inte meddelas för det fall fastighetsägaren underlåter alt fullgöra annan belalningsskyldighel, t.ex. enligt 13 §.

Avfattningen av bestämmelsen lämnar utrymme för elt vissl mått av vär­dering från hyresnämndens sida. Flyttningsåläggande bör inle meddelas om det är obilligt mol faslighelsägaren alt hans rätt att disponera utrymmet upphör. Tjänar utrymmet till stadigvarande bostad för fastighetsägaren bör flyttningsåläggande inle meddelas annal än i rena undanlagsfall.

Enligt tredje stycket får hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren medge denne skäligt uppskov med avflyttningen, dock högst under tre må­nader. Änståndsregeln är i första hand avsedd att göra del möjligt för fas­tighetsägaren att på ett lugnare sätt avveckla verksamhet som eventuellt har bedrivits i en viss lokal eller att tidsmässigt anpassa överflyttningen till en nyanskaffad lokal.

Beslut enligt denna paragraf får enligl 32 § nämndlagen verkställas som lagakraftägande dom (avsnitt 7.3).

7   Riksdagen 1976/77. I saml. Nr 151

Prop. 1976/77:151

98

16 §

Denna paragraf, som saknar moisvarighel i Ivångsförvallningslagen, in­nehåller regler om fastighetsägarens upplysningsskyldighei genlemol för­vaharen. Beslämmelserna harberörls i den allmänna moliveringen (avsnill 5.4).

Ijörsta stycket uppläs den gmndläggande regeln atl fastighetsägaren är skyldig att lämna förvaltaren behövliga upplysningar rörande fasligheten.

Andra stycket innehåller en bestämmelse om alt hyresnämnden får kalla fastighetsägaren alt inför nämnden under ed lämna de upplysningar som förvaltaren behöver. Etl sådanl förfarande kan tillgripas dels när faslig­helsägaren vägrar atl lämna begärd uppgift, dels när förvaltaren vill ha en lämnad uppgift bekräftad under straffansvar.

Om fastighetsägaren är omyndig eller en juridisk person får beslämmel­serna tillämpas på den legale ställföreirädaren. Någon uttrycklig regel här­om har inle anselts behövlig. Företräds den juridiska personen av flera, exempelvis styrelseledamöter i ett bolag, bör edgången begränsas till all gälla den eller dem som kan antas ha de bästa kunskaperna om fastighelen.

Beiräffande själva förfarandel skall vissa beslämmelser om vittne i rätte­gångsbalken äga moisvarande tillämpning. Della gäller till atl börja med ly­delsen av själva vittneseden i 36 kap. 11 § rättegångsbalken (jfr 23 § lagen om införande av nya rättegångsbalken). Vidare skall reglerna om vittne som uteblir från förhandling (36 kap, 20 § rättegångsbalken) lillämpas. Fastighetsägare som inle inställer sig efter kallelse kan alltså antingen dö­mas lill böter eller hämtas omedelbart. Sälls ny förhandling ul kan hyres­nämnden förelägga vile eller förordna om hämlning lill den uppskjulna för­handlingen. Uteblir fastighetsägaren även från denna får vitet dömas ut el­ler omedelbar hämtning ske. Alt kallelse till förhör skall ske genom delgiv­ning följer av 30 § nämndlagen.

Uiöver de nämnda reglema skall även beslämmelserna i rällegångsbal-ken om vitlne som vägrar att avlägga ed eller avge vittnesmål eller besvara fråga (36 kap. 21 §) äga motsvarande tillämpning. De sanktioner som kan tillgripas mot en tredskande fastighetsägare är vite och häktning.

Närmare beslämmelser om böter och vile finns i 32 §.

Nämndens ställningstagande lill frågan humvida edgång skall ske kan in­te överklagas. Däremot kan beslut om utdömande av vile eller böler eller om häktning överklagas (se 23 § nämndlagen).

17 §

1 denna paragraf, som saknar motsvarighet i ivångsförvaltningslagen, fö­reskrivs skyldighet för fastighetsägaren att lillhandahålla förvaltaren hand­lingar och annal av betydelse för förvaltningen. Beslämmelserna har be­handlats i den allmänna motiveringen (avsnill 5.4).

Fastighetsägarens skyldighet atl tillhandahålla förvaltaren material av­ser i första hand skriftliga handlingar såsom hyreskontrakt, inneliggande

Prop. 1976/77:151

99

pantbrev, kopior av reverser, avtal med serviceföretag eller kommunala inrättningar m. m. Skyldigheten omfatlar dock också andra saker som har betydelse för förvaltningen, t. ex. huvudnyckeln till fastigheten.

Fömtom viiesföreläggande enligl förevarande paragraf kan handräck­ning genom överexekutor ifrågakomma mot en tredskande fastighetsägare Ofr prop. 1970:133 s. 104).

18 §

Paragrafen behandlar frågor rörande liden för förvaltningen och molsva­rar 7 § ivångsförvaltningslagen. Beslämmelserna har behandlals i den all­männa moliveringen (avsnill 5.4).

Tiden för förvahningen skall enligl första slycket fasisiällas inom sex månader från det beslutet om Ivångsförvaltning irädde i kraft. Förvaharen bör ge förslag på lämplig tid för förvahningen men del ankommer på hyres­nämnden atl självmani se lill alt förvaltningstiden blir bestämd.

Förvaliningsliden kan enligt andra stycket förlängas och enligl tredje slycket förkortas. Prövningen av sådan fråga skall ske med utgångspunkt i de i 2 § uppställda rekvisiten för särskild förvallning. Bedömningen lorde dock i hög grad komma alt påverkas av hur förvaltningen förlöpt i det en­skilda fallel. Sålunda kan den omständighelen alt ingripande förbätlrings-arbelen pågår tala för en föriängning. En omständighet som kan föranleda alt förvaltningen bör upphöra i förtid är all faslighelen har överlåtits lill nå­gon som har goda fömlsältningar atl själv klara förvaltningen på ell fulll betryggande säll.

När den av hyresnämnden faslslällda förvaliningsliden har gåll ul upp­hör förvahningen ulan särskill beslut av nämnden.

19 §

1 paragrafen, som molsvarar 8 § Ivångsförvallningslagen, behandlas det fallel atl ivångsförvallad fastighet byter ägare. Beslämmelserna bör jämfö­ras med 30 § i lagförslaget.

1 tydlighetens inlresse föreskrivs i förevarande paragraf atl ägarbyle inle påverkar ett meddelat beslui om tvångsförvaltning. Detta gäller även om ägarbytet sker genom exekuliv försäljning eller expropriafion. Det förhål­landet all fastighelen förvärvas av annan kan emellertid föranleda atl för­valtningsfrågan tas upp till omprövning enligl 18 § Iredje stycket. Som jag redan har berört vid I § första slyckel gäller detta naturligtvis i synnerhet om förvärvaren är staten eller kommun. 1 detta sammanhang kan anmär­kas alt inte heller utmätning eller konkurs häver en tvångsförvaltning (jfr prop. 1970:133 s. 64 f).

Den nye ägaren övertar den förres rättigheter och skyldigheter med av­seende på förvaltningen. Som har framhåUits i förarbetena till tvångsför­valtningslagen (prop. 1970:133 s. 74) får frågan om vem av de bägge ägarna

Prop. 1976/77:151

100

som slutligt skall svara för en förpliktelse mot tredje man lösas genom av­tal mellan ägarna.

Av 13 § andra stycket framgår atl ägarbyte inte medför befrielse från be­talningsskyldighet som har ålagts dessförinnan.

20 §

1 denna paragraf behandlas förvaltarens underrättelseskyldighet gent­emot hyresgäster och panlrättshavare saml hyresgästs skyldighet alt beta­la hyran lill förvaltaren. 1 förstnämnda avseende har paragrafen delvis en motsvarighet i 9 § tvångsförvaltningslagen.

Eftersom förvaltaren i princip inträder i fastighetsägarens alla funktioner i förhållande till hyresgäslerna är det av vikt att dessa snabbt informeras om att fastigheten har ställts under ivångsförvallning och om vem som är förvallare. Del är likaså belydelsefulli all hyresgästerna snarast får känne­dom om förvaitarskapels varaktighet. \ första slyckel föreskrivs därför skyldighet för förvaltaren atl ofördröjligen underrätta hyresgästerna om dessa förhållanden.

Underrättelse till hyresgästerna om all faslighelen har slällls under Ivångsförvaltning är av betydelse inte minst för att undvika alt hyresmedel i strid med bestämmelsen i 11 § förslå slyckel uppbärs av faslighelsägaren i slällei för av förvaharen. 1 andra stycket har intagils en regel av innebörd att hyresgäst som har underrättats om förvaltarskapet inte med befriande verkan kan betala hyra till annan än förvaltaren. Erfarenheterna av nuva­rande tvångsförvallningsförfarande visar atl del finns behov av en sådan regel. En erinran om denna bestämmelse skall las in i underrättelsen till hyresgäst om att fastigheten har ställts under tvångsförvaltning. Del är nu­mera vanligt atl hyresgästerna för månatliga hyresbelalningar använder tryckta post- eller bankgiroavier som kvartalsvis tillställs dem genom fas­tighetsägarens försorg. Om förvaltaren i något avseende ändrar del belal-ningsförfarande som hyresgäslema är vana vid, bör i underrättelsen själv­fallet lämnas fullständiga anvisningar om hur hyran i fortsättningen skall betalas.

Det anges inle i lagen på vilket sätl underrättelsen skall ske. Ett mini­mikrav torde dock vara att ett skriftligt meddelande jämte en kopia av hy­resnämndens beslut i erforderliga delar läggs i samfliga hyresgästers brev­inkast. Dessutom bör anslag sättas upp i varje trappuppgång eller på någon liknande plats. Ett sådant underrättelseförfarande torde i allmänhet kom­ma att fungera tillfredsställande.

Det är dock förvaltaren som har bevisskyldigheten för att underrättelse jämte erinran har kommit hyresgäst till banda. Om underrättelse har läm­nats till hyresgäst i den ordning som nyss har angetts men del sedan visar sig att hyresgästen fortsätter att belala hyra till fastighetsägaren, går hyres­gästen fri från betalningsskyldighet gentemot förvaltaren, om denne inte kan visa att hyresgästen har fält den behövliga underrättelsen. Om det vi-

Prop. 1976/77:151

101

sar sig alt någon hyresgäst fortsätter atl belala hyra lill fastighetsägaren är det därför lämpligt att förvaltaren genom ett delgivningsförfarande, t.ex. rekommenderad posiförsändelse med mottagningsbevis, underrättar hy­resgästen om Ivångsförvaltningsbesluld och om beslämmelsen i andra slycket.

Skulle hyresgäst trots delgivning av underrättelse jämte erinran underiå­la atl betala hyra till förvaltaren, kan reglerna i 42 § hyreslagen om för­verkande av hyresrätten bli tillämpliga. Självfallet innebär föreskriften i andra stycket ingen inskränkning i hyresgästens rätt att med slöd av 21 § hyreslagen nedsätta hyra hos överexekulor.

Beslämmelserna i första och andra styckena gäller även i fråga om hyres-gäsler som flyltar in under den lid fastigheten står under tvångsförvallning.

Liksom enligl Ivångsförvallningslagen bör förvaltaren vara skyldig atl underrätta känd borgenär med panlräll i faslighelen om förvaltningen. En föreskrift härom har tagits in i tredje stycket. .Även denna underrättelse bör ske i skriftlig form.

Om en ny förvallare tillträder har denne all ofördröjligen underrälla hy-resgästeroch kända panlrältshavare om sitt tillträde.

21  

§

1 denna paragraf, som motsvarar 10 § ivångsförvaltningslagen, ges vissa beslämmelser rörande de medel som förvaltaren har hand om för fastighe­ten.

1 vissa fall kan det bli möjligt för förvaltaren att av löpande intäkter m. m. avsälla medel för den forlsalla förvahningen, l.ex. för planerade un­derhålls- eller förbättringsarbeten. Dessa medel tillhör faslighelsägaren även om de omhänderhas av förvaltaren. Det åligger enligt första stycket första meningen förvaltaren alt hålla sådana penningmedel skilda från and­ra medel.

Om avsatta medel kunde utmätas för fastighetsägarens skulder eller dras in i en eventuell konkurs, skulle förvaltningens målsättning spolieras. 1 första slyckel andra meningen föreskrivs därför att medel som förvaltaren har hand om för fasligheten inle får ulmätas. Härav följer enligl 27 § kon­kurslagen all medlen inle heller skall ingå i konkursboel, om fastighetsäga­ren sätts i konkurs. Regeln gäller endasi de medel som förvaltaren har hand om och avser inle själva fastigheten. Denna kan alltså omfattas av så­väl ulmälning som konkurs. Härvid gäller dock den vikliga skyddsregeln att tvångsförvallningen inte därigenom upphävs.

Om förvaltaren disponerar medel som inle behövs för förvaltningen skall medlen enligt andra stycket betalas ul lill fastighetsägaren. Denna be­slämmelse torde av naturliga skäl mera sällan få praktisk betydelse. Som har framhållits i förarbetena till tvångsförvaltningslagen (prop. 1970:133 s. 75) kan det vara rimligt atl vid tillämpningen av beslämmelsen beakla en sådan omständighet som att fastighetsägaren för sin försörjning är beroen­de av fastighetens avkastning.

Prop. 1976/77:151

102

I denna paragraf behandlas förvaltarens redovisningsskyldighet och där­med sammanhängande frågor. Paragrafen molsvarar 11 § tvångsförvall­ningslagen saml 22 § första och andra styckena i ulredningens förslag. Be­stämmelserna har behandlals i den allmänna motiveringen (avsnitt 5.4).

Syftet med förvaltarens redovisning är dels atl ge hyresnämnden och fastighetsägaren möjlighel lill överblick och kontroll över del sätt varpå förvaltaren sköler sitt uppdrag, dels all ulgöra underlag för faslighelsäga­rens deklaralionsskyldighet. Redovisningen innebären sammanfattning av det ekonomiska resullaid av faslighelsförvaltningen för viss period. Det åligger förvaharen all tillämpa den redovisningsperiod som överensstäm­mer med faslighelsägarens inlressen. Vilken redovisningsperiod förvalta­ren eventuelli lillämpar för sin egen näringsverksamhet som fastighetsför­valtare saknar i detta sammanhang betydelse.

I allmänhet lorde faslighelsägaren vara bokföringsskyldig för den ulhyr-ningsverksamhel som bedrivs i faslighelen. Om fastighetsägaren är fysisk person kan det dock undanlagsvis inträffa att uthyrningsverksamheten är av så liten omfallning alt bokföringsplikt inte föreligger enligt I § andra stycket bokföringslagen (1976:125).

Del normala lorde vara att fastighetsägaren lillämpar kalenderåret som räkenskapsår. Della sammanhänger med alt bokföringsskyldighet för ut­hymingsverksamhet inle förelåg enligl 1929 års bokföringslag, såvida del inle var fråga om hotell- och pensionalrörelse. Vid beskattningen av in­komst av annan faslighel lillämpas fortfarande normaU den s. k. konlant-principen. Del kan emellertid hända att faslighelsägaren lillämpar aijnat räkenskapsår än kalenderår, s. k. bmtet räkenskapsår, enligt föreskrifter­na i 12 § bokföringslagen. Bestämmelserna i förevarande paragraf har ut­formats med utgångspunkt i nu angivna förhållanden.

I första stycket ges regler om lidpunkten för avgivande av redovisning. Den inledande beslämmelsen lar sikte på fall då fastighetsägaren tillämpar kalenderåret som räkenskapsår eller då han inte är bokföringsskyldig. I dessa fall skall förvaltaren för varje kalenderår inom två månader från årels utgång lämna skriftlig redovisning till hyresnämnden för sin förvaU­ning. Härefter ges en regel för det fall att fastighetsägaren tillämpar bmlet räkenskapsår. Redovisningen skall då lämnas inom två månader från rä­kenskapsårets utgång. Slufligen behandlas del fallel att förvaltaren frånträ­der sill uppdrag mellan två balansdagar. Redovisning för den gångna delen av den löpande redovisningsperioden skall då lämnas inom två månader från det uppdraget upphörde.

I andra stycket ges bestämmelser om sättel för redovisningsskyldighe­tens fullgörande. Del föreskrivs alt redovisningsskyldigheten skall fullgö­ras i enlighet med god redovisningssed (jfr 2 § bokföringslagen). Några närmare bestämmelser om omfattningen och utformningen av den siffer-

Prop. 1976/77:151

103

mässiga delen av redovisningen ges emellertid inte. Detta beror på all re­dovisningens uppställning m. m. bör påverkas av om fastighetsägaren är bokföringsskyldig för uthyrningsverksamheten eller inle. I det förra fallet har det också viss betydelse vilken omfattning bokföringsskyldigheten har, när man skall ta ställning till hur redovisningshandlingarna bör vara be­skaffade.

Om fastighetsägaren är bokföringsskyldig åligger del förvaltaren att i faslighelsägarens slälle sköta bokföringsarbetel. Enligt 11 § bokföringsla­gen skall den löpande bokföringen för varje räkenskapsår avslutas med elt årsbokslut. Detta består av resultaträkning och balansräkning. Till dessa kan bilagor upprättas. Ulförliga beslämmelser om upprällande av årsbok-slut finns i 11-21 §§ bokföringslagen.

Enligl I § fjärde stycket bokföringslagen äger årsbokslutsbeslämmel-sema med undanlag av reglerna om räkenskapsår inte tillämpning på en­skild näringsidkare som driver sin verksamhel ulan biträde av flera än två årsanställda personer och i vars rörelse den åriiga bmlloomsällningssum-man understiger 200000 kr. Undanlagsregeln innebär atl utpräglade små­företagare inle är ivungna all upprälla de i lagen föreskrivna bokslulshand-lingama. De får i slällei, om de finner della vara enklare, avslula den lö­pande bokföringen med sådana sammanslällningar av räkenskaperna som krävs för all en näringsidkare skall kunna fullgöra sin deklaralionsskyldig­het. De kan t. ex. låta de ifyllda uppgifterna på självdeklarationens rörelse­bilaga R I ersätta ell årsbokslut som har upprättats med ledning av 11-21 §§.

Om faslighelsägaren är bokföringsskyldig för uthyrningsverksamheten bör förvaltarens redovisning bestå av en avskrift av de i bokföringslagen nämnda bokslutshandlingama, dvs. resultaträkning och balansräkning jämte eventuellt upprättade bilagor. Med hänsyn till hyresnämndens till­synsplikt över förvahningen och till konlrollsynpunklerna i övrigt får nor­men god redovisningssed anses kräva att redovisningen ges denna utform­ning även om fastighetsägaren tillhör den gmpp av näringsidkare som en­ligt 1 § Qärde stycket bokföringslagen har undaniagits från tillämpningen av bestämmelsema om årsbokslut. Detta framstår också som motiverat med hänsyn lill att förvaltaren i allmänhel får antas vara bokföringsskyldig för sin egen näringsverksamhet och att del därför inte torde innebära några svårigheter för honom att upprätta ett formaliseral årsbokslut i enlighet med bokföringslagens bestämmelser och lägga detta till gmnd för redovis­ningen.

I stort sett samma synpunkter bör anläggas på redovisningens utform­ning för det fall fastighetsägaren över huvud inte är bokföringsskyldig. Med hänsyn till uthymingsverksamhetens ringa omfattning kan det dock få anses tillåtet att här göra vissa praktiskt betingade avsteg från bokförings­lagens årsbokslutsbestämmelser, om det är fråga om förenklingar som inle inverkar menhgt på redovisningens tillförlitlighet eller dess informations­värde.

Prop. 1976/77:151

104

Enligt uttrycklig föreskrift skall i redovisningen ingå en förvaltningsbe­rättelse i vilken upplysning skall lämnas om vidtagna och planerade för­valtningsålgärder av större vikl och om faslighelens skick.

Av normen god redovisningssed följer alt redovisningshandlingarna skall vara underskrivna av förvaharen.

Enligt tredje stycket skall hyresnämnden översända avskrift av redovis­ningshandlingarna lill faslighelsägaren. 1 den mån nämnden finner lämpligl skall också sökanden och annan som har inlresse därav få del av redovis­ningen.

Slandardiserade förvallningsavlal bmkar regelmässigl innehålla en klau­sul om alt avtalet upphör utan föregående uppsägning alt gälla vid samma tidpunkt som uppdragsgivarens egen förvaltningsrätt upphör på grund av försäljning eller annorledes. Förvaltaren avger i samband därmed slutredo­visning för sin förvallning. Någon moisvarande möjlighel för fastighets­ägaren att få redovisning avgiven i samband med överlåtelse av fasligheten finns inte vid Ivångsförvaltning. Om fasligheten har bytt ägare under redo­visningsperioden bör därför avskrift av redovisningshandlingama sändas till både den förre och den nye ägaren. Vid tillämpningen av 23 § bör båda anses äga rätt alt anföra klander mol redovisningen.

Enligt fjärde stycket skall hyresnämnden granska redovisningen och kontrollera alt den är godtagbar från redovisningsmässig synpunkt. Granskningsskyldighden omfallar i princip endasi själva redovisnings­handlingarna. Den innefallar alliså inle kontroll av den löpande bokföring­en och verifikalionsunderlagel. En sådan kontroll lorde emellertid ingå i nämndens tillsynsplikt enligt 27 §, om särskilda omständigheter, t. ex. på­stående om förskingring, kan anses påkalla en närmare undersökning av räkenskapsmaterialet.

Om förvallningsuppdragel är omfallande, kan granskningen av redovis­ningshandlingarna kräva särskild sakkunskap. Hyresnämnden bör i sådana fall ulnyllja sin möjlighel atl låla sig biträdas av sakkunnig. Nämnden kan då uppdra ål t. ex. aukloriserad revisor eller godkänd revisor all granska redovisningen.

Om nämnden vid granskningen finner anledning till anmärkning mot för­vallarens redovisning, bör nämnden bereda förvaltaren tillfälle all förklara sig. Inkommer ej förvaharen inom förelagd lid med förklaring eller finner nämnden avgiven förklaring otillfredsställande, skall nämnden underrätta fastighetsägaren om anmärkningen. En föreskrift härom har lagils in som en andra mening i fjärde slyckel.

23 §

1 denna paragraf ges regler om klander av lämnad redovisning. Paragra­fen motsvarar 11 § tredje slyckel ivångsförvaltningslagen saml 22 § tredje slyckel i ulredningens förslag. Jag hänvisar till vad jag har anfört i den all­männa moliveringen (avsnitt 5.4).

Prop. 1976/77:151

105

Faslighelsägaren har enligt paragrafen möjlighel all klandra förvallarens redovisning genom att väcka talan mot förvaltaren vid fastighetsdomsto­len. I denna ordning kan fastighetsägaren väcka talan om t. ex. skadestånd på gmnd av förvallarens försummelse. Talan skall väckas inom elt år från erhållandet av redovisningen.

Anföres inle klander genom ingivande av stämning inom etlårsfristen har faslighelsägaren förlorat sin rätt lill lalan. Om den omsländighel som han åberopar som grund för sin talan inte kan hänföras till viss bestämd re­dovisning, bör han dock vara bibehållen vid sin rätt, såvida talan väcks inom etl år från del han mottog redovisning med anledning av att förvalta­rens uppdrag upphörde. Fastighetsägaren är oförhindrad atl även därefter väcka skadeståndstalan mol förvaltaren under påslående att denne gjort sig skyldig lill brottslig gärning som föranlell skada för fastighetsägaren.

Mål som avses i denna paragraf handläggs enligt allmänna civilprocessu­ella regler. Klandertalan bör alltså också i fortsättningen prövas av fastig­hetsdomstolen (jfr prop. 1974:151 s. 137).

24 §

1 paragrafen regleras fastighetsägarens rätt all la del av räkenskapsmate­rial rörande faslighelen som innehas av förvaharen. Beslämmelserna, som saknar motsvarighet i utredningens förslag, har berörts i den allmänna mo­tiveringen (avsnitt 5.4).

För att fastighetsägaren på rätt säll skall kunna fullgöra sådan uppgifts­skyldighel gentemot del allmänna som åligger honom enligt lagstiftningen på skatte- och avgifisområdel kan del vara nödvändigl atl han får la del av räkenskapsmaterial rörande faslighelen som finns hos förvaltaren, såsom gmndbokföring, huvudbokföring, verifikationer samt avtal och andra handlingar av särskild betydelse för att belysa rörelsens ekonomiska för­hållanden. Som exempel på sådan uppgiftsskyldighel till det allmänna som här åsyftas kan nämnas följande.

Fastighetsägaren skall avlämna självdeklaration vid inkomsttaxeringen och fastighelsdeklaralioner lill fastighetstaxeringen, se 22, 47, 136 och 178 §§ taxeringslagen (1956:623). Vidare åligger det fastighetsägaren - så­väl juridisk som fysisk person - att ulan anmaning avlämna kontrollupp­gifter till ledning för arbetstagares och andras taxering, se 37 § taxeringsla­gen. Efter anmaning kan kontrolluppgift fordras in i andra fall, se 39 § 1 och 2 mom. taxeringslagen. Fastighetsägaren skall också lämna arbetsgi­vamppgift till ledning för beräkning av arbetsgivaravgifter enligt 5 § lagen (1959:552) om uppbörd av vissa avgifter enligl lagen om allmän försäkring m. m. Slutligen föreligger lagstadgad uppgiftsskyldighet för vissa juridiska personer i förhållande till myndigheter och/eller delägare. Så är fallet be­träffande handelsbolag, bostadsrättsföreningar m.fl., fåmansförelag samt samfälligheter, se 38, 42 och 42 a §§ taxeringslagen.

Som exempel på de legala tidsfrister som måste iakttas vid fullgörande

Prop. 1976/77:151

106

av uppgiftsskyldigheten kan nämnas följande. Självdeklaration skall enligl huvudregeln lämnas senasi den 15 febmari under taxeringsåret. Skatiskyl­dig som är bokföringsskyldig har rätt lill automatiskt anslånd med deklara-tionsavlämnandd till den 31 mars, om räkenskapsåret avslutas senare än den 31 oktober året före taxeringsåret. Efter ansökan kan anstånd med deklarationsavlämnandet ges lill den 15 maj eller, om synnerliga skäl före­ligger, lill den 15 juni. Beträffande ansökningar om anslånd har riksskatte­verket hittills inle ansett sig kunna utfärda anvisningar ulan endasi gjort ut­talanden i rekommendationens form, jfr RSV Dt 1976:5. Kontrolluppgift enligl 37 § laxeringslagen skall lämnas senasi den 31 januari under taxe-ringsårel. Anslånd med all lämna kontrolluppgift kan förfatlningsenligl in­te medges. Arbetsgivaruppgift skall lämnas senasi den 31 januari under årel efter utgiftsårel. I fråga om sådan uppgift kan däremot anstånd bevil­jas.

Som har framhållits i den allmänna motiveringen lorde man i allmänhel kunna räkna med alt de frågor som aktualiseras i samband med fastighets­ägarens uppgiftslämnande kan lösas genom ett informellt samarbete mellan fastighetsägaren och förvaltaren. Det får anses ankomma på förvaltaren alt lämna fastighetsägaren den hjälp han i detta avseende behöver. Förvalta­ren kan t. ex. upprätta ett förslag till arbetsgivamppgift som fastighetsäga­ren får granska och underteckna. Ell frivilligt samarbete torde från såväl faslighelsägarens som förvallarens synpunkl vara del mest praktiska och ändamålsenliga sättel att lösa hithörande frågor.

Enligl förevarande paragraf kan emellertid faslighelsägaren, om han så önskar, få sin rätt att ta del av räkenskapsmaterialet reglerad i formella for­mer genom att göra en hänvändelse till hyresnämnden. Han bör därvid uppge sina skäl för att få tillgång till materialet och ange sina närmare öns­kemål om hur saken bör ordnas. Hyresnämnden skall då förordna om hur fastighetsägaren skall få inhämta det uppgiftsunderlag som han behöver. I mån av behov får nämnden meddela närmare anvisningar om t. ex. tid och plats för inhämtandet. Ätt hyresnämnden bör samråda med förvaltaren in­nan slällning las i hithörande frågor har ansetts klart utan all del behövs någon särskild föreskrift härom.

Fastighetsägarens rätt att efter framställning till hyresnämnden få ta del av räkenskapsmaterial syftar till att ge honom underiag för fullgörandet av viss bestämd uppgiftsskyldighet. Fastighetsägaren kan alltså inte utverka någon rätt att fortlöpande få ta del av den löpande bokföringen rörande fas­tigheten.

25 §

Denna paragraf, som innehåller bestämmelser om förvaltarens arvode, har sin motsvarighet i 12 § ivångsförvaltningslagen. Motsvarande bestäm­melser finns i 23 § i utredningens förslag.

Enligt/öw/ö stycket bestäms arvodet av hyresnämnden för varje kålen-

Prop. 1976/77:151

107

derår eller, om särskilda skäl föreligger, för kortare lid. Den normala ord­ningen bör vara atl förvaltaren framställer sill arvodésyrkande i samband med årsredovisningen. Det kan emellertid ibland framstå som otillfreds­ställande atl förvaltaren får ersättning med så långa mellanrum som ell år. Detta gäller särskilt om förvaltaren är en enskild person som för sin för­sörjning är beroende av ersättningen. I sådana fall bör arvodel kunna be­stämmas för kortare lid, exempelvis per kvartal, varvid förvaltaren i sam­band med varje arvodesframställning har atl presentera hyresnämnden er­forderiigl beslutsunderlag.

Arvodets storiek får av nämnden bestämmas efter vad som är skäligt i det enskilda fallet. Av betydelse är härvid den lid som förvaltaren har lagt ned på uppdraget och det sätt pä vilket han skött förvaltarskapet.

Arvodet skall i princip ulgå ur faslighelens avkastning. Det bör emeller-lid inle i någon högre grad få inkräkla på möjligheten att använda avkast­ningen lill åtgärder på fasligheten. Hyresnämnden kan därför föreskriva att arvodet eller del av della skall belalas av fastighetsägaren personligen. Förslag lill lämplig fördelning bör lämnas av förvaharen.

Alt hyresnämndens beslut om arvodesbelalning av faslighelsägaren per­sonligen kan verkställas som lagakraftägande dom följer av förslaget lill ny lydelse av 32 § nämndlagen.

Andra stycket innehåller en regel om skyldighet för kommunen att ulge förskoll på förvaltararvode som skall betalas av fastighetsägaren personli­gen. Denna skyldighel fömtsätter ingen prövning från hyresnämndens si­da. Som jag har framhållit i den allmänna motiveringen (avsnilt 5.4) bör emellertid nämnden alltid bereda kommunen tillfälle all yttra sig i arvodes­frågan innan nämnden föreskriver att arvode skall betalas av fastighetsäga­ren personligen. En beslämmelse härom föreslås i 16 § nämndlagen (av­snitt 7.3).

1 tredje stycket föreskrivs skyldighet för fastighetsägaren att till kommu­nen återbetala det förskotlerade beloppel jämte ränta enligl 6 § ränlelagen (1975: 635) från utbetalningsdagen.

26 §

Enligt bestämmelsema i denna paragraf, som motsvarar 15 § tvångsför­vallningslagen och 25 § i ulredningens förslag, skall hyresnämnden under­rätta inskrivningsmyndighelen om beslut om tvångsförvaltning och om ändring av sådant beslut saml om beslut enligl 18 §, dvs. all viss förvall-ningstid har bestämts eller att tiden har förlängts eller förkortats. Under-rällelseskyldighelen omfallar lill skillnad mol f. n. också inlerimisliskl be­slut om alt fastighet har ställts under ivångsförvallning.

När inskrivningsmyndighelen erhåller underrättelse som avses i denna paragraf, skall med ledning därav anteckning ske i fastighelsboken eller tomlrällsboken. Det innebär all uppgiften också kommer atl framgå av gravationsbevis.

Prop. 1976/77:151

108

Underrällelse skall ske endasi då formligt beslut har meddelals. Upphör förvaltningen lill följd av all den enligl 18 § förslå eller andra slyckel be-slämda tiden har gåll lill ända behövs alltså ingen underrättelse.

Om inlerimisliskl beslui undanlagsvis inle skulle följas av slutligt beslut om Ivångsförvaltning, skall inskrivningsmyndighelen underrälias om all del interimistiska beslulel har upphävts. Underrällelse måsle också ske, om bosladsdomstolen förordnar om inhibilion av beslulel.

27 §

1 denna paragraf, som molsvarar 20 § ivångsförvallningslagen och 26 § i utredningens förslag, las upp beslämmelser om hyresnämndens lillsyn över Ivångsförvallning.

Del saknas anledning all underkasla en Ivångsförvaltning en så ingående och bunden lillsyn som 1. ex. förmynderskap och konkursförvallning. Hy­resnämnden skall dock utöva en allmän uppsikt över all förvaharen fullgör sina uppgifter i enlighet med lag och eventuellt meddelade föreskrifter för förvaltningen. Tillsynen bör i första hand utövas i samband med alt frågor av olika slag som rör förvaltningen underställs nämndens prövning av par­terna. Av särskild betydelse är naturiigtvis de skriftliga redovisningshand­lingar som förvaltaren skall lämna till hyresnämnden vatje år. Vidare kan tillsynen aktualiseras t.ex. när förvaltaren begär hyresnämndens lillslånd att ta upp lån eller ansöker om åläggande för fastighetsägaren att utge me­del för förvaltningen. I samband med avgörandet av sådana frågor kan hy­resnämnden ulöva en tillsyn i vid mening. Av de företedda handlingarna och av vad partema anför inför hyresnämnden kan det framkomma om­ständigheter som är av vikl vid den allmänna bedömningen av hur förvalla-ren fyller sin uppgift. Hyresnämndens lillsyn är emellertid inle begränsad till behandlingen av väckta frågor. Tillsynen kan utövas också genom in­spektioner eller på annat säU när förhållandena påkallar del.

Finner hyresnämnden skäl till anmärkning mol förvaltningen bör nämn­den la kontakt med förvaltaren och anmoda denne att vidla rättelse. 1 all­varligare fall kan hyresnämnden meddela föreskrifter för förvaltningen el­ler ta upp frågan om entledigande av förvaltaren.

För att nämnden fortlöpande skall kunna fullgöra sin lillsynsskyldighel och kunna kontrollera att tidsfrister m.m. iakttas, bör nämnden föra en förteckning över samtliga aktuella tvångsförvaltningar. Det torde också vara lämpligt att samtliga handlingar som avser viss tvångsförvaltad fastig­het bevaras och sammanförs till en s. k. realakt.

Inlösen

28 §

I denna paragraf finns bestämmelser om inlösen. Bestämmelsema, som har en förebild i 16 och 17 §§ bostadssaneringslagen, har behandlats i den

Prop. 1976/77:151

109

allmänna motiveringen (avsnilt 5.5). Moisvarande regler finns i 24 § i ut­redningens förslag.

För alt beslämmelserna om inlösen skall få tillämpas fordras all faslighe­ten slår under ivångsförvallning. Inlösenförfarande kan alltså inte tillgri­pas som ett alternativ lill beslut om tvångsförvaltning och inte heller kan förfarandel användas sedan förvaltningen har upphört.

Det ankommer på kommunen all avgöra om inlösen skall begäras. Det är dock lämpligt att samråd sker med förvaltaren. I allmänhet torde del också vara förvaharen som gör kommunen uppmärksam på alt del kan föreligga behov av inlösen.

Som exempel på silualioner då förvaltaren har anledning atl göra kom­munen uppmärksam på förhållandena kan nämnas atl del inle går atl skaffa fram behövliga medel till förvaltningen eller att del är fråga om en rivnings­mogen faslighet som del inte skulle vara ekonomiskt försvarligt att försöka msla upp.

Talan om inlösen skall väckas vid fastighetsdomstolen. I mål om inlösen gäller expropriationslagen i tillämpliga delar. När det gäller bestämmandet av löseskillingen skall emellertid influensregeln i 4 kap. 2 § expropriations­lagen inle lillämpas. Undanlagsbeslämmelsen innebär att värdet av faslig­heten vid beräkningen av löseskillingens storiek skall anses belastat med den negativa inverkan tvångsförvallningen har på fastighetens marknads­värde. I inlösenfallen gäller vidare atl presumtionsregeln i 4 kap. 3 § ex­propriationslagen skall avse värdeökning som har ägt mm under tiden från dagen tio år före del lalan väckles vid domstol. Övergångsvis gäller dock viss begränsning enligl iredje stycket i övergångsbestämmelserna. (Jfr be­träffande inlösen enligl 16 § bosladssaneringslagen prop. 1973: 22 s. 94, 95 och 105.)

Övriga bestämmelser

29 §

Denna paragraf innehåller bestämmelser om vem som är behörig alt an­söka om särskild förvaltning. Motsvarande bestämmelser finns i 13 § tvångsförvallningslagen och 27 § i utredningens förslag. Jag hänvisar till vad jag har anfört i den allmänna motiveringen (avsnitt 5.2).

Behöriga att göra ansökan om särskild förvaltning är kommunen och or­ganisation av hyresgäster. Med kommun avses den borgerliga primärkom­mun inom vars geografiska område fastighelen är belägen. Beträffande or­ganisation av hyresgäster har i den allmänna motiveringen framhållits att organisationen måste uppfylla de krav som bmkar uppställas för att en sammanslutning över huvud taget skall kunna betraktas som en ideell för­ening.

Del finns i vårt land inte någon särskild associalionsrättslig lagstiftning om ideella föreningar. Inte heller finns det någon lagfäst definition av be-

Prop. 1976/77:151

110

greppet ideell förening (jfr prop. 1976/77:135 om ändrade regler för be­skattningen av ideella föreningar m. m.). De ideella föreningarna kan inde­las i två huvudgrupper, nämligen dels sådana föreningar som har annal än­damål än all befrämja sina medlemmars ekonomiska inlressen, l.ex. för­eningar för religionsulövning, polilisk verksamhel, velenskaplig forskning, välgörenhel, sällskapsliv, idroll och skylte, försvarsföreningar, kamratför­eningar, djurskyddsföreningar m. fl., dels föreningar som syftar till all be­främja sina medlemmars ekonomiska inlressen på annal säll än genom ekonomisk verksamhel, l.ex. arbetsgivareföreningar, fackföreningar och branschsammanslutningar.

I rättspraxis har sedan länge ansetts alt en ideell förening äger rätlskapa-cilel då den har antagit stadgar som anger hur beslut i föreningens angelä-genhder fallas och valt styrelse. Förbindelser som ingås för en sådan för­ening binder endast föreningen, inle de enskilda medlemmarna. Stadgarna avgör föreningens organisation och inre rättsförhållande. Styrelsen hand­har löpande ärenden och andra ärenden som sladgarna eller förenings-slämman anförtror denna. I övrigl är föreningsstämman beslutande genom i regel enkel majoritet, om sladgarna ej föreskriver annat. Särskill ingri­pande beslut, t. ex. ändring av föreningens ändamål, lorde kräva samtycke från alla föreningsmedlemmar. Beslut som strider mot föreningens ändamål är ogiltiga, såvida inte alla medlemmar ger silt samtycke.

För alt en organisation av hyresgäster skall vara laleberättigad enligt bo­sladsförvallningslagen bordet inle krävas alt organisationens enda och hu­vudsakliga ändamål är all la lill vara medlemmarnas inlressen i hyresfrå­gor. Del tidigare kravet på att fasligheten skulle vara belägen inom för­eningens verksamhetsområde har också utmönstrats. Detta hänger sam­man med svårigheten för hyresnämnden all bedöma om detta rekvisit är uppfyllt. Det geografiska verksamhetsområdet kan ju organisationen i all­mänhet själv fritt beslämma. Del uppställs inle heller något krav på alt hy­resgästorganisationen skall kunna uppvisa en viss anslutning av medlem­mar bland de berörda hyresgäslerna. Etl sådant krav skulle inte fylla nå­gon praktiskt meningsfull funktion. En ansökan om särskild förvaltning kan ju vara sakligt välgrundad, även om föreningen endasi har elt fåtal medlemmar i den akluella faslighelen.

Vilken betydelse som skall tillmätas de berörda hyresgästernas uppfatt­ning lill ansökningen får bero på omständigheterna i det särskilda fallel. En faslighelsägare, som motsätter sig en ansökan om särskild förvaltning, bör ange de omständigheter han grundar sitt bestridande på. Hävdar han att flertalet av de boende godtar förhållandena i fastighelen måsle han före­bringa någon form av uiredning om della. Del kan han göra genom alt ex­empelvis låta ulföra en undersökning bland hyresgäslema om deras upp­fallning och presenlera denna inför hyresnämnden. Han kan också påkalla förhör inför nämnden med ell anlal hyresgäsler. Sökanden å sin sida lorde för all bemöla hyresvärden också hänvända sig lill hyresgästerna för att få

Prop. 1976/77:151

III

stöd för sill krav på särskild förvallning. Till följd härav torde säkerligen en eventuell opinion mot den begärda förvaltningen komma till nämndens kännedom. Självfallet bör också nämnden, om del påkallas, självmant låta företrädare för hyresgästerna komma till tals inför nämnden.

Hyresgäslernas uppfallning ulgör en omsländighel bland andra vid hy­resnämndens prövning av om rekvisiten för särskild förvaltning är uppfyll­da. Att de boende själva förklarar sig godta förhållandena i fastighelen ut­gör alltså inte något absolut hinder för ingripande med slöd av lagen.

Under pågående förvaltning skall fråga som rör förvahningen upptas lill prövning av nämnden om sökanden, förvaltaren eller faslighelsägaren be­gär del och annat ej är särskilt föreskrivet. Som exempel på en särskild fö­reskrift som reglerar rätlen alt väcka en fråga kan nämnas alt belalnings­skyldighel för faslighelsägaren enligl 13 § kan åläggas endasi på begäran av förvaharen. Nämnden kan också självmani la upp fråga som rör förvah­ningen. om annat ej följer av särskild bestämmelse.

30 §

1 paragrafen finns beslämmelser av processuell natur om bl. a. lagfartens legitimerande verkan. Beslämmelserna, som har en motsvarighet i bl. a. 3 § bostadssaneringslagen, har behandlals i den allmänna motiveringen (av­snitt 5.2). Paragrafen saknar motsvarighet i utredningens förslag.

Enligt/öri/a stycket kan ansökan om särskild förvaltning rikias mot den för vilken lagfart senasi är beviljad eller sökl, även om denne har överlålit faslighelen innan ansökan görs. Är Ivisl angående äganderätten antecknad i fastighelsboken, gäller regeln i tredje stycket. Talan kan i del fallel rikias mol den som innehar faslighelen med äganderättsanspråk.

Det bör uppmärksammas alt. om lagfart är beviljad för en person och en ansökan om lagfart från annan person förklaras vilande, legitimalionsre-geln gäller endast med avseende på den som har sökl lagfarl.

Legilimalionsregeln får störst betydelse, om ansökan leder lill beslut om Ivångsförvallning. Nämndens beslut atl slälla fasligheten under tvångsför­vallning blir då bindande för var och en som härleder sin rätt lill fastighe­ten från den mot vilken ansökan med slöd av legilimalionsregeln var rik-tad. Däremol har legilimalionsregeln inte någon självständig betydelse för tillämpningen av bestämmelsema om sådana åigärder av olika slag som kan beslutas av nämnden under pågående tvångsförvaltning. Vid 13 § har berörts vad som vid beslut om belalningsåläggande får förstås med fastig­hetens ägare. Liknande överväganden får göras i övriga fall mot bakgmnd av de särskilda förhållandena. Frågan om senare förvärvares bundenhet av beslut som nu åsyftas behandlas i 19 §. Ett specialfall regleras i 13 § andra stycket.

1 praktiken torde knappast uppkomma fråga om rättsverkan av beslut om tvångsförvaltning mot någon som påstår sig vara ägare till fastigheten utan atl härleda sin rätt till fastigheten från den mot vilken ansökan var rik-

Prop. 1976/77:151

112

lad. Skulle så likväl bli fallel får uppkommande rälisfrågor lösas i rätlslill-lämpningen.

För förfarandet vid hyresnämnd gäller reglerna i förvaltningslagen och nämndlagen. Dessa reglerar inte vad som skall gälla när det objekt som av­ses med förfarandet under förfarandets gång överlåts från en som intar partsställning till någon som står uianför förfarandet. Reglerna i 19 § fyller visserligen en viss processuell funklion i sammanhanget. Likväl finns det behov av en särskild beslämmelse i den angivna situationen. I andra styc­ket upptas därför en regel av innehåll, att om faslighet överlåts sedan ansö­kan har gjorts eller om fall som avses i första stycket är för handen, rätte­gångsbalkens bestämmelser om verkan av atl ivisteföremåld överiåts skall äga moisvarande tillämpning. Delta betyder all bl. a. beslämmelserna i 13 kap. 7 § rällegångsbalken om överiålelse av tvisleföremål och reglema i 14 kap. rättegångsbalken om intervenienls deltagande i rättegång blir tillämp­liga.

31  

§

Denna paragraf, som i huvudsak överensstämmer med 14 § ivångsför­vallningslagen, innehåller regler rörande verkslällbarheten av hyresnämn­dens beslut och om räll för närnnden alt meddela interimistiskt beslut. Motsvarande beslämmelser finns i 28 § i ulredningens förslag.

Enligt/örj/a stycket går ell beslui om Ivångsförvaltning i verkslällighel utan hinder av all besvärsliden inle har gått ul. För alt andra beslut skall bli verkställbara innan de har vunnit laga kraft fordras däremot särskill för­ordnande av hyresnämnden. Om lalan mol beslut fullföljs lill bosladsdom­stolen har denna möjlighet att i avvaktan på materiell prövning förordna om inhibition.

Om särskilda skäl föreligger får hyresnämnden enligt andra stycket med­dela interimistiskt beslut om ivångsförvallning. Enligt ivångsförvaltnings­lagen fordras synnerliga skäl för sådan åtgärd. Någon siörre ändring i sak har dock inte åsyftats med den nya formuleringen.

Särskilda skäl för interimistiskt beslut kan föreligga exempelvis då det är angeläget att omgående få till stånd vissa förvaltningsåtgärder men del inte går att nå fastighetsägaren för delgivning. Om den lagfame ägaren har del-getts kallelse till hyresnämnden men underlåter atl infinna sig finns det dock normalt ingen anledning att nöja sig med ett interimistiskt beslut utan hyresnämnden kan då slufligt avgöra frågan om ivångsförvallning. För­slaget till ändring i 16 § nämndlagen innebär att processuella fömtsättning­ar för detta införs (avsnitt 7.3).

I vilken utsträckning de övriga reglema i lagen kan tillämpas då hyres­nämnden endast har meddelat interimisfiskt beslut om tvångsförvaltning får avgöras med hänsyn till omständigheterna i del särskilda fallel. Så snart förhållandena medger det bör hyresnämnden ta upp förvaltningsfrågan till slutlig prövning.

Prop. 1976/77:151

113

32  

§

Denna paragraf, som saknar motsvarighet i ivångsförvallningslagen, in­nehåller beslämmelser om bl.a. böler och vile. Motsvarande bestämmel­ser finns i 29 § i utredningens förslag.

I ulredningens förslag har intagils en föreskrift om att vite ej får förvand­las. 1 prop. 1976/77:104 har nyligen lagts fram förslag lill lagstiftning om avskaffande av förvandhngsstraff för böter m.m. Enligt förslagel, som föreslås träda i kraft den 1 oktober 1977, skall vite ej längre kunna förvand­las till fängelse. Med hänsyn härtill har något förbud mol förvandling av vi­le ej tagils upp i förevarande lagförslag.

33  

§

Paragrafen överensslämmer med 16 § ivångsförvaltningslagen och hän­visar i fråga om förfarandet vid hyresnämnden till nämndlagen. Motsva­rande beslämmelse finns i 30 § i ulredningens förslag.

34  

§

Denna paragraf, som molsvarar 17 § ivångsförvallningslagen, innehåller regler om förfarandel vid fullföljd av lalan mot hyresnämndens beslui. Pa­ragrafen motsvarar 31 § i ulredningens förslag.

Med beslui avses i denna paragraf hyresnämndens avgörande av det ärende som del är fråga om. Frågan huruvida andra beslut kan överklagas får prövas med tillämpning av 23 § andra slyckel nämndlagen. Sällel för fullföljd är i båda fallen delsamma.

När hyresnämnds beslui har överklagals lill bosladsdomstolen, får frå­gor om processföremålels omfång m. m. i bosladsdomstolen avgöras enligt allmänna civilprocessuella regler. Exempelvis bör bosladsdomstolen inte på talan av fastighetsägare, som överklagar ett beslut om förvaltningsåläg­gande, kunna förordna om Ivångsförvallning.

35 §

1 denna paragraf, som molsvarar 19 § ivångsförvallningslagen, ges be­slämmelser rörande parternas rällegångskoslnader i besvärsmål i boslads­domstolen (se prop. 1974:151 s. 138). Motsvarande bestämmelser finns i 32 § i ulredningens förslag.

Lagen innehåller inle några regler om fördelningen av parternas rälle­gångskoslnader i hyresnämnden. Della innebär all vardera parlen slår sin kostnad där. De i paragrafen givna koslnadsreglerna vid fullföljd innebär följande. I mål mellan kommun och fastighetsägare kan fastighetsägaren få ersättning av kommunen för sina rällegångskoslnader om han vinner. Där­emol får kommunen om den vinner inle någon ersällning för sina kostna­der av faslighelsägaren. 1 mål mellan hyresgästorganisalion och faslighels­ägare får organisationen ersättning av faslighelsägaren om den vinner. Förlorar hyresgästorganisationen slipper den betala fastighetsägarens 8   Riksdagen 1976177. I saml. Nr 151

Prop. 1976/77:151

114

kostnader. I ställd kan fastighetsägaren tillerkännas ersällning av allmän­na medel.

1 övrigl gäller i besvärsmål allmänna beslämmelser om rättegångskost­nad i tillämpliga delar.

Beiräffande kostnaderna i mål vid fastighetsdomstolen angående klander av förvaltarens redovisning gäller rättegångsbalkens regler fullt ul. I fråga om rättegångskostnaderna vid inlösenförfarande är expropriationslagens bestämmelser tillämpliga (se 7 kap. 1-3 §§ expropriationslagen).

Övergångsbestämmelser

Den nya lagstiftningen föreslås träda i kraft den t januari 1978. Samtidigt skall Ivångsförvaltningslagen upphöra atl gälla.

Genom den föreslagna bosladsförvallningslagen lillskapas etl effekliva­re förvallningsfört"arande. Det är därför angeläget alt de nya bestämmel­serna om ivångsförvallning blir gällande även för Ivångsförvaltning som pågår vid ikraftträdandet. All sådan förvallning skulle kunna forlsälta en­ligt äldre regler kanske under flera år efter del att bostadsförvallningslagen har börjat tillämpas måste också från rent praktisk synpunkt anses otill­fredsställande. Förslagel innebär därför all den nya lagens beslämmelser om tvångsförvallning skall tillämpas även på tvångsförvallning som har be­slutats enligt den nu gällande lagstiftningen.

Enligt bostadsförvaltningslagen kan två olika former av ingripande kom­ma i fråga mol försumliga faslighelsägare. förvallningsåläggande och ivångsförvallning. Del nya systemet kan inle utan vidare tillämpas på en ansökan om tvångsförvaltning sorn alltjämt är föremål för prövning när den nya lagen träder i krafl. Även i fråga om andra ärenden kan del vara svårt alt börja tillämpa de nya reglerna, om ärendel har anhängiggjorts enligt äldre lag. Det föreslås därför all mål eller ärende som vid ikraftträdandet är anhängigt vid domstol eller hyresnämnd skall prövas enligt äldre lag.

1  överensstämmelse med vad som föreskrivs i punkt 13 av övergångs­

bestämmelserna till expropriationslagen föreslås slutligen all bestämmel­

sema i 28 § om tillämpning av presumtionsregeln inte skall gälla värdeök­

ning som har inträffat före utgången av juni 1971.

7.2 Förslaget till lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973:531)

2  och 14 §§ har jämkats redaktionellt. Ändringama föreslås träda i kraft

den 1 januari 1978. Någon särskild övergångsbestämmelse har inte ansetts

behövlig.

7.3 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

4 § Paragrafen har jämkats redaktionellt.

Prop. 1976/77:151

115

16 §

Enligt nuvarande lydelse av paragrafens tredje stycke skall i ärende an­gående ivångsförvallning och bosladssanering förhandling hållas inför hy­resnämnden, om det inte är uppenbart atl förhandling inte behövs. Till för­handlingen kan faslighelsägaren vid vile föreläggas all inställa sig. Fastig­hetsägarens utevaro från förhandling i ärende om bosladssanering ulgör in­le hinder för ärendels prövning. Någon moisvarande bestämmelse om fas­tighetsägarens utevaro från förhandling i ärende om Ivångsförvaltning finns inte i nämndlagen. Däremot finns möjlighel alt enligt 14 § andra styc­ket ivångsförvaltningslagen meddela interimistiskt beslut om tvångsför­vallning. Av 15 § förvaltningslagen (1971:290) följer atl sådanl beslut får meddelas ulan all faslighelsägaren har berdls lillfälle all yttra sig.

Enligl min mening bör möjlighelen alt meddela beslut om särskild för­valtning i faslighelsägarens frånvaro inle vara begränsad lill inlerimisliska beslut. Om exempelvis fastighetsägaren ulan laga förfall underlåter alt in­ställa sig till förhandling trots atl han har delgells kallelse och samtidigt be­hovet av ingripande framslår som angelägel, bör nämnden ha möjlighel all falla slulligl beslui om ivångsförvallning. Även under en pågående tvångs­förvallning bör möjligheten alt fatta slulliga beslut vid förhandling utan fas­lighelsägarens närvaro slå lill buds för nämnden. Jag föreslår all paragra­fens Iredje stycke ändras i enlighet härmed.

Som jag har anfört i den allmänna moliveringen (avsnilt 5.4) bör hyres­nämnden bereda kommunen tillfälle atl lämna förstag på förvaltare, innan nämnden beslular all slälla en faslighet under tvångsförvaltning. En be­slämmelse härom har upplagits i fjärde slycket förslå meningen. Besläm­melsen ersäller 8 § iredje stycket i ulredningens förslag lill bostadsförvalt­ningsiag.

Frågan om vem som bör utses till förvaltare bör inte underställas kom­munens prövning förrän handläggningen av ärendel har fortskridit så långt att nämnden kan bedöma atl ansökan kommer att leda till att faslighelen ställs under tvångsförvallning. Skyldighel all inhämta förslag föreligger in­te, när nämnden med stöd av 31 § andra stycket bostadsförvallningslagen meddelar interimistiskt beslut om tvångsförvaltning och utser förvallare för liden lill dess slutligt beslut meddelas. I etl sådanl ärende får yttrande från kommunen inhämtas i samband med all nämnden lar upp förvalt­ningsfrågan till slutlig prövning.

Om hyresnämnden med tillämpning av 8 § andra slycket bosladsförvall­ningslagen utser ny förvallare under pågående förvaltningsperiod, förelig­ger del inle någon skyldighet att först bereda kommunen tillfälle att föreslå förvahare. Del finns emellertid inle något som hindrar all hyresnämnden också i ett sådant fall underställer frågan kommunens prövning.

Eftersom det är hyresnämnden som utser förvaltare har nämnden for­mellt atl pröva atl den som kommunen föreslår har sådana kvalifikationer som anges i 8 § första stycket bostadsförvaltningslagen. Det fömtsätts att

Prop. 1976/77:151

116

kommunen inte föreslår annan än den som har förklarat sig villig alt åla sig uppdraget.

Om den situationen undanlagsvis skulle inlräffa all kommunen anmäler all förslag på förvallare inle kan lämnas, är hyresnämnden i princip skyldig all själv försöka finna en förvallare som har erforderliga kvalifikationer för uppdraget och som är villig atl åla sig detta. Lyckas varken kommunen el­ler nämnden skaffa fram en lämplig förvaltare, förfaller frågan om särskild förvaltning. Nämnden skall då i likhet med vad som f. n. gäller vid tillämp­ningen av tvångsförvaltningslagen avskriva ärendet från vidare handlägg­ning (se avsnilt 5.4).

Enligt 25 § andra slyckel bostadsförvaltningslagen har förvaltaren rätt alt begära all kommunen skall förskotlera arvode som enligt hyresnämn­dens beslut skall belalas av faslighelsägaren personligen. Som jag har an­fört i den allmänna motiveringen (avsnitt 5.4) bör därför kommunen alltid beredas tillfälle att yttra sig i arvodesfrågan, innan beslut om personlig be­lalningsskyldighel för förvaltararvode meddelas. En föreskrift härom har upplagils i fjärde slyckel andra meningen av förevarande paragraf.

23 § Paragrafen har jämkats redaktionellt.

27 §

1 andra stycket har gjorts elt tillägg som gör det möjligt för hyresnämn­den all förordna all förhandling i ärende enligl 11 § andra slyckel eller 12, 13 eiler 16 § bosladsförvallningslagen skall hållas inom stängda dörrar, om det behövs av hänsyn lill privallivels helgd eller enskilds behöriga ekono­miska inlresse. De ärenden som behandlas i de nämnda paragraferna gäller tillstånd att ta upp fastighetslån m.m., belalningsåläggande saml skyldig­hel för faslighelsägaren all under ed lämna upplysningar rörande faslighe­ten.

32 §

Enligl detta lagmm får vissa beslut meddelade av hyresnämnd verkstäl­las såsom lagakraftägande dom. Jag anser att samma möjlighet bör slå lill buds beiräffande vissa beslut som nämnden meddelar med stöd av den fö­reslagna bostadsförvallningslagen, nämligen beslut enligl 13, 15 och 25 §§. De beslut som här avses rör belalningsåläggande, ersällning för ulrymme som faslighelsägaren själv använder saml förvallarens arvode.

Övergångsbestämmelser

Lagändringarna bör träda i kraft den I januari 1978. Äldre bestämmelser bör fortfarande gälla i fråga om må) eller ärende som vid ikraftträdandet är anhängigt vid hyresnämnd (jfr övergångsbestämmelserna lill bostadsför­valtningslagen).

Prop. 1976/77:151

117

7.4 Förslaget till lag om ändring i lagen (1937:249) om inskränkningar i rät­ten att utbekomma allmänna handlingar

26 a §

Vissa avgöranden enligl den föreslagna bostadsförvaltningslagen kan kräva en ingående redovisning av enskild persons ekonomiska och person­liga förhållanden. Detsamma gäller beträffande enskilt företags ekonomis­ka förhållanden. Jag föreslår därför atl del i likhei med vad som har skett vid införandel av 1975 års tillståndslag öppnas möjlighel all begränsa utomståendes insyn. 1 enlighet härmed har elt tillägg gjorts i förevarande paragraf.

Ändringen föreslås träda i krafl den I januari 1978. Någon övergångsreg­lering har inle ansetts behövlig.

7.5 Förslaget till lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol

17 §

Den föreslagna ändringen innebär alt bosladsdomstolen får motsvaran­de rätt som har föreslagits i fråga om hyresnämnd när det gäller förordnan­de om förhandling inom slängda dörrar.

Ändringen föreslås träda i kraft den I januari 1978. Någon särskild över­gångsbestämmelse har inle ansetts behövlig.

8   Hemställan

Jag hemställer atl lagrådels yllrande inhämtas över förslagen lill

1. bostadsförvaltningslag,

2.

lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973: 531),

3.

lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämn­der,

4.

lag om ändring i lagen (1937:249) om inskränkningar i rällen all ulbe-komma allmänna handlingar,

5.

lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomslol.

9   Beslut

Regeringen beslular i enhghet med föredragandens hemslällan.

Prop. 1976/77:151

118

Bilaga I Ulredningens förslag

Förslag till Bostadsförvaltningslag

Härigenom föreskrives som följer.

Inledande beslämmelser

1   § Denna lag äger lillämpning på faslighel på vilken finns bosladslä­

genhel som är uthyrd av faslighelens ägare för annal ändamål än frilidsän-

damål och som ej ulgör del av hans egen boslad. Faslighel som tillhör stå­

len eller kommun kan ej bli föremål för beslut enligt 2 §.

När byggnad tillhör innehavare av inskriven tomträtt, äger bestämmel­sema i denna lag moisvarande lillämpning på lomträllen. 1 fråga om bygg­nad som eljest tillhör annan än ägaren av marken gäller lagen i tillämpliga delar. Såsom ägare av fastighet anses, när omständigheterna föranleder det. annan som innehar faslighelen.

2   § Försummar fastighetsägaren vården av fasligheten eller underlåter

han atl vidtaga angelägna åigärder för all bevara sundhet, ordning och

skick inom faslighelen eller framgår del på annat säll att han icke förvaltar

fasligheten på ell godtagbart sätt, får hyresnämnden beslula om särskild

förvallning av faslighelen.

1 beslut enligl första stycket skall hyresnämnden ålägga fastighetsägaren atl på sätt som kan godkännas av hyresnämnden överlämna förvaltningen till särskild förvaltare (förvallningsåläggande). Kan det antagas alt sådan ålgärd icke är tillräcklig för all en tillfredsställande förvaltning skall upp­nås, skall hyresnämnden slälla fastighelen under förvaltning av särskild förvallare (ivångsförvaltning).

Om möjlighet att i visst fall slälla fastighet under tvångsförvaltning enligt denna lag finns beslämmelser i bosladssaneringslagen (1973: 531).

3   §   Till förvallare enligt denna lag skall utses bolag, förening eller an­

nan som har erforderlig erfarenhet av fastighetsförvaltning.

Förvaltningsåläggande

4   § I förvaltningsåläggande skall bestämmas viss tid inom vilken fas­

lighelsägaren skall visa all förvaltningen har överlämnats till särskild för­

vahare.

Föreligger särskilda skäl, får hyresnämnden på ansökan av fastighets­ägaren förlänga liden. Sådan ansökan skall göras före utgången av den lö­pande tidsfristen.

5

§ Har förvaltningsåläggande meddelats och övergår fastigheten till ny ägare, förfaller åläggandet.

6

§ Överlämnas ej förvaltningen på sätt som kan godkännas av hyres­nämnden, skall nämnden besluta om tvångsförvaltning eller, om särskilda skäl föreligger, utfärda nytl förvaltningsåläggande.

7

§ Sker förändring med avseende på den av hyresnämnden godkända förvahningen, skall förvaltaren genast anmäla detta till den på vars ansö­kan den särskilda förvaltningen anordnats.

Hyresnämnden skall i beslut om godkännande av förvaltning erinra för­valtaren om hans skyldighet enligt första stycket.

Prop. 1976/77:151

119

Tvångsförvallning

8   § Beslutar hyresnämnd om tvångsförvallning, skall nämnden samti­

digt utse förvahare.

Hyresnämnden kan under pågående förvallning utse ny förvallare när förhållandena föranleder del.

Om hyresnämnden begär det, skall kommunen föreslå förvaltare.

9   S Förvaltaren skall svara för en tillfredsställande skötsel av fastighe­

len. Han skall verka för all de olägenheter som föranlett förvaltningsbeslu­

tel undanröjes och all fasligheten genomgår sådan förbättring och moder­

nisering som är förenlig med en ändamålsenlig fastighetsförvaltning. Han

skall vara verksam för all skälig avkaslning erhålles.

10

§ Om det är påkallat av särskilda skäl, får hyresnämnden meddela föreskrifter för förvahningen.

11

§ Förvaltaren uppbär hyror och andra löpande inläkler av faslighe­len saml fordrader även i övrigl ägaren i angelägenheler som rör fastighe­ten och dess förvaltning.

Förvaltaren får ej överlåta faslighelen eller eljesl förfoga över den så all den hell eller delvis frånhändes ägaren. Han får ej heller ulan hyresnämn­dens lillslånd laga upp lån eller låla förelaga inskrivningsåtgärd beträffan­de faslighelen.

Förvaltaren kan beslula all angelägenhet som saknar betydelse för ända­målet med förvaltningen skall undantagas från denna.

12

§ Faslighelsägaren får ej utan hyresnämndens tillstånd laga upp lån mol säkerhel i form av panträtt i fastigheten eller låta förelaga inskriv­ningsålgärd beiräffande denna. Tillstånd får lämnas endast om ålgärden ej försämrar förutsätlningarna för en lillfredsslällande fastighetsförvaltning.

13

§ Hyresnämnden får ålägga faslighelsägaren atl ulge de medel som förvaharen behöver för ålgärd enligl 9 §.

Om fastighelen äges av juridisk person, kan belalningsskyldighel enligl första slyckel åläggas även den som lill följd av eget eller närståendes ak­tie- eller andelsinnehav eller annan liknande gmnd kan antagas ha etl vä­sentligt inflytande i den juridiska personen.

14   § Har betalningsskyldighet ålagts enligt 13 § och behövs medel

ofördröjligen, får hyresnämnden föreskriva all kommunen skall förskolle-

ra visst belopp.

På belopp som förskotterats med slöd av första stycket är fastighetsäga­ren skyldig alt ulge ränta enligt beslämmelserna i ränlelagen (1975:635), varvid den dag kommunen ulbelalade beloppet skall anses som i förväg be­stämd förfallodag.

15   § Faslighelsägaren är skyldig att i den omfattning hyresnämnden

finner skäligt utge ersättning för utrymmen som han själv använder.

Erlägges ej ersättning enligl första slyckel, får hyresnämnden ålägga fas­lighelsägaren all avflytla från ulrymmel.

16   § Fastighetsägaren är skyldig all lämna förvaltaren de upplysningar

rörande fasligheten som behövs för en tillfredsställande förvallning.

Hyresnämnden får kalla fastighetsägaren all inför nämnden under ed lämna upplysningar enligl första stycket. Därvid skall vad i rättegångsbal­ken sägs om lydelsen av vitinesed, om villne som uleblir och om vitlne som ulan giltigt skäl vägrar atl avlägga ed eller all avge vittnesmål eller be­svara fråga äga moisvarande tillämpning.

17   § Faslighelsägaren är skyldig all lillhandahålla förvaltaren hand­

lingar och annat av betydelse för förvaltningen.

Prop. 1976/77:151

120

Fullgör fastighetsägaren ej sin skyldighel enligl första stycket, får hyres­nämnden förelägga honom all vid vite fullgöra skyldigheten.

18   § Hyresnämnden skall inom sex månader från det att beslutet om

tvångsförvallning Irädde i kraft fastställa den tid under vilken förvaltning­

en skall pågå. Tiden får bestämmas till högst fem år från det beslulel om

ivångsförvaltning trädde i krafl.

Om del vid ulgången av den för ivångsförvaltningen besiämda liden finns skäl att förvaltningen fortsätter, får hyresnämnden besluta om för­längning av liden med högsl tre år i sänder.

Föreligger ej längre skäl för ivångsförvallning, kan hyresnämnden beslu­ta all förvaltningen skall upphöra tidigare än som följer av förslå eller and­ra slyckel.

19   § Övergår fasligheten till ny ägare under pågående förvaltning, gäl­

ler beslutet om förvaltning mol den nye ägaren. Denne inträder i förre äga­

rens rätt lill de medel som förvaharen har hand om för faslighelen saml

svarar för de förbindelser som förvaharen ingåll.

Beslut om belalningsskyldighel enligl 13 § skall ej gälla om faslighelen övergår lill ny ägare. Vad som sagts nu gäller dock ej i fråga om belopp som dessförinnan erlagls eller förskotterats enligt 14 §.

20   § Förvaltaren skall ofördröjligen underrälla hyresgäst om att faslig­

helen ställts under Ivångsförvallning och om vem som är förvallare saml

om beslui enligl 18 §. Han skall också underrätta borgenär, som har pant­

rätt i fastighelen och som är känd, om förvaltningen. I underrältelse lill hy-

resgäsl om alt faslighelen slällls under Ivångsförvallning skall även intagas

erinran om bestämmelsen i andra stycket.

Sedan hyresgäst erhållit underrättelse och erinran enligt första slycket kan han så länge förvahningen pågår icke med befriande verkan belala hy­ra till annan än förvaharen eller den som förvaltaren anvisar.

21   § Medel som förvaltaren har hand om för faslighelen skall hållas

skilda från andra medel. De får ej tagas i mät.

Behållna medel, som ej behöver avsättas för förvaltningen, skall utbeta­las till faslighelsägaren. Tvist om vad fastighetsägaren är berättigad att ut­få prövas av hyresnämnden.

22   § Förvaharen skall för varje kalenderår inom tre månader från årels

utgång lämna skriftlig redovisning till hyresnämnden för sin förvaltning.

När han frånträder sill uppdrag skall redovisning för den gångna delen av

kalenderåret lämnas inom tre månader från det uppdraget upphörde. Till

redovisning skall fogas berättelse med sammanfattande uppgifter om vid­

tagna och planerade åtgärder samt om fastighetens skick.

Avskrift av handlingar som avses i första slycket skall av hyresnämnden översändas till fastighetsägaren. Har nämnden anmärkningar mot redovis­ningen, skall fastighetsägaren underrättas om dem. I den mån nämnden finner lämpligt bör jämväl sökanden och annan få del av redovisningen.

Vill fastighetsägaren klandra redovisad förvaltning, skall han inom ett år från det han av hyresnämnden mottog redovisningen instämma förvaltaren till fastighetsdomstolen.

23   § Förvaltaren har rätt att erhålla skäligt arvode, som bestämmes av

hyresnämnden för vaije kalenderår eller, om särskilda skäl föreligger, för

kortare tid. Arvodet skall utgå ur avkastningen i den mån ej hyresnämnden

föreskriver att det skall betalas av fastighetsägaren personligen.

Om förvaltaren begär det, skall kommunen förskottera arvode som en­ligl hyresnämndens beslut skall betalas av fastighetsägaren personligen.

Prop. 1976/77:151

121

På belopp som förskotterats med slöd av andra slyckel skall ulgå ränta enligl 14 S andra stycket.

24   § Är faslighet ställd under tvångsförvallning men är förhållandena

sådana alt en tillfredsställande förvaltning ej kan uppnås under tvångsför­

vallning, får kommunen lösa fasligheten.

Talan om inlösen skall väckas vid fastighetsdomstolen. 1 fråga om inlö­sen gäller i övrigt expropriationslagen (1972:719) i tillämpliga delar, dock med undantag för 4 kap. 2 §. Bestämmelsema i 4 kap. 3 § expropriationsla­gen äger lillämpning i fråga om värdeökning som ägt rum under liden från dagen tio år före del lalan väcktes vid domstol.

25

§ Beslut alt faslighel ställts under ivångsförvaltning samt beslut en­ligl 18 § sändes genast lill inskrivningsmyndighelen för anleckning i faslig-helsboken eller tomträttsboken.

26

§   Tillsyn över tvångsförvallning utövas av hyresnämnden.

Övriga beslämmelser

27

§ Fråga som enligt denna lag skall prövas av hyresnämnd upptages efter ansökan av kommunen, riksorganisation av hyresgäsler eller förening som är ansluten till sådan organisation och inom vars verksamhetsområde fastigheten är belägen. Har beslut om ivångsförvallning meddelats, uppla­ges fråga även pä ansökan av förvaltaren eller fastighetsägaren eller av hy­resnämnden självmant.

28

S Hyresnämndens beslut om tvångsförvallning länder omedelbart till efterrättelse. Hyresnämnden kan även i fråga om annal beslut enligt denna lag förordna alt det skall lända lill efterrättelse genasl. Bosladsdom­stolen kan förordna atl beslut som nu angivils icke vidare skall verkställas.

Föreligger särskilda skäl, får hyresnämnden beslula om tvångsförvall­ning och ulse förvallare för liden lill dess slulligl beslui meddelas.

29   § Beiräffande böler och vite gäller 9 kap. 8 och 9 §§ rättegångsbal­

ken i tillämpliga delar.

Fråga om utdömande av böter och vile upptages självmant av hyres­nämnden. Vite får ej förvandlas.

30

§ 1 fråga om förfarandet vid hyresnämnden i ärenden enligt denna lag finns beslämmelser i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres­nämnder.

31

§ Talan mot beslut i fråga som enligt denna lag skall prövas av hy­resnämnd föres hos bosladsdomstolen genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Besvärshandlingen skall inges lill domstolen.

32

§ Bifalles fastighetsägarens talan i besvärsmål i vilket kommunen är motpart, kan kommunen åläggas att ersätta honom hans rättegångskost­nad. Om han vinner besvärsmål i vilket organisation av hyresgäsler är motpart, kan sådan ersällning tillerkännas honom av statsverket. I övrigt gäller allmänna bestämmelser om rättegångskostnad i tillämpliga delar.

1.

Denna lag träder i krafl den 1 juli 1977, då lagen (1970:246) om ivångs­förvaltning av bosladsfastighet upphör att gälla.

2.

Den nya lagen lillämpas även på Ivångsförvahning som beslutats enligt lagen (1970:246) om Ivångsförvaltning av bostadsfastighet. Mål eller ärende som vid ikraftträdandet är anhängigt vid domstol eller hyres­nämnd prövas dock enligt äldre lag.

3.

Bestämmelsema i 24 § om tillämpningen av 4 kap. 3 § expropriationsla­gen (1972:719) gäller ej i fråga om värdeökning som ägt mm före ut­gången av juni 1971.

Prop. 1976/77:151

122

Bilaj,

a 2

Tvångsförvaltningsärenden 1970-1975

1

A    ANSÖKNINGAR

135

5   Fastighetsägare

1    År

Enskild

III

1970

16

Bostadsförening

6

1971

17

Bostadsaktiebolag

7

1972

19

Handelsbolag

7

1973

34

Annan

4

1974

29

135

1975

20

135

6   Ålgärd i hyresnämnden

Avvisade

3

2    Nämnd

Återkallade

83

Gävle

4

Bifallna

33

Göteborg

52

Ogillade

8

Jönköping

3

Ej avgjorda

8

Linköping

1

135

Luleå

1

Malmö

17

B    FULLFÖLJDER

Stockholm

37

Fastighetsdomstol

20

Sundsvall

0

Hovrätt

7

Umeå

0

Högsta domstolen

1

Västerås

5

Bosladsdomstolen

0

Växjö

7

Örebro

8

C    SLUTLIGT BIFALLNA

16

135

1    Fastighetsägare

Enskild

12

3    Sökande

Bostadsförening

1

Hälsovårdsnämnd

13

Bostadsaktiebolag

3

Länsstyrelse

0

Handelsbolag

0

Hyresgästorganisation

122

Annan

0

Kommun

0 135

2    Utsedd förvaltare

16

4   Lägenhelsantal

Allmännytiigi förelag

6

12

HSB. Riksbyggen

2

5-10

31

Fastighetsägareförening

0

11-20

46

Enskild

8

21-30

10

16

31-40

6

41-50

2

50>

;'.8

135

' Uppgifterna har inhämtats från hyresnämndema i januari 1976. Ansökningar av obehöriga sökande redovisas ej.

Prop. 1976/77:151

123

Bilaga 3 De remitterade förslagen

1    Förslag till Bostadsförvaltningslag

Härigenom föreskrives följande.

Inledande bestämmelser

1   § Denna lag äger tillämpning på faslighel där del finns bostadslägen-

hel som är uthyrd av faslighelens ägare för annal ändamål än fritidsända­

mål och som ej utgör del av hans egen bostad. Fastighet som tillhör staten

eller kommun kan ej bli föremål för ingripande enligl 2 §.

När byggnad tillhör innehavare av inskriven tomträtt, äger bestämmel­sema i denna lag om faslighel moisvarande tillämpning på tomträtten. I fråga om byggnad som annars tillhör annan än ägaren av marken gäller la­gen i tillämpliga delar. Såsom ägare av faslighet anses, när omsländighe-lema föranleder del, annan som innehar faslighelen.

2   § Försummar faslighelsägaren vården av faslighelen eller underlåler

han atl vidtaga angelägna åigärder för alt bevara sundhet, ordning och

skick inom fastighelen eller framgår det på annal säll all han icke förvallar

fastighelen på elt förde boende godtagbart sätl, får hyresnämnden besluta

om särskild förvallning av faslighelen.

I beslui enligl första slyckel skall hyresnämnden ålägga faslighelsägaren att överiämna förvaltningen till särskild förvaltare (förvaltningsåläggande). Kan det antagas att sådant åläggande ej är tillräckligt för all uppnå en till­fredsställande förvallning, skall nämnden i slällei beslula all slälla faslig­helen under förvaltning av särskild förvaltare (Ivångsförvaltning).

Om möjlighel att i visst fall ställa faslighel under tvångsförvallning enligl denna lag finns bestämmelser i bostadssaneringslagen (1973:531).

Förvaltningsåläggande

3   § 1 förvallningsåläggande skall bestämmas viss tid inom vilken fas­

tighetsägaren till hyresnämnden skall inge skriftligen upprättat avtal, vari­

genom förvaltningen överlämnas till särskild förvallare.

Om fastighetsägaren behöver anstånd, får hyresnämnden förlänga den fid som har bestämts för ingivande av förvallningsavlal. Ansökan om för­längning skall göras före utgången av den besiämda liden.

4   § Förvallningsavlal som avses i 3 § skall slutas för en tid av minst tre

år, om ej hyresnämnden medger att det får avse kortare tid. Avtalet skall

noggrant ange vad som åligger förvaltaren och skall vara förenat med full­

makt för förvaltaren att företräda fastighetsägaren i de angelägenheler som

omfattas av förvaltningsuppdraget.

Sökanden skall beredas tillfälle att yttra sig över förvallningsavlal som inges till hyresnämnden. Därefter prövar hyresnämnden om avtalet kan godkännas. Härvid skall nämnden pröva om förvaltaren har lillräckliga kvalifikationer och om avtalet innefattar befogenhet för honom atl ombe-sötja förvaltning i den omfattning som behövs med hänsyn till de brisler som har föranlett beslutet om förvaltningsåläggande.

Prop. 1976/77:151

124

Vid behov kan nämnden bereda fastighetsägaren lillfälle all avtala om sådana ändringar och tillägg i det upprättade avtalet som behövs för all detta skall kunna godkännas.

5

§ Inges icke förvaltningsavtal inom den bestämda tiden eller kan av­talet icke godkännas, skall hyresnämnden besluta om ivångsförvaltning el­ler, om särskilda skäl föreligger, utfärda nyll förvallningsåläggande.

6

§ Har förvallningsåläggande meddelals och övergår fasligheten till ny ägare, förfaller åläggandel.

7

§ Ändras godkänl förvaltningsavtal eller sker avvikelse i förhållande till avtalet, skall förvaltaren genast anmäla delta lill den på vars ansökan förvaltningsåläggandet har meddelats.

Hyresnämnden skall i beslut om godkännande av förvaltningsavtal erin­ra förvaharen om hans skyldighel enligl första slyckel.

Tvångsförvallning

8     § Beslular hyresnämnd om Ivångsförvallning, skall nämnden samti­

digt utse förvallare. Till förvallare skall utses bolag, förening eller annan

som har erforderlig erfarenhet av fastighetsförvaltning.

Hyresnämnden kan under pågående förvallning utse ny förvaltare när förhållandena föranleder det.

9    § Förvaltaren skall svara för en tillfredsställande skötsel av faslighe­

len. Han skall verka för att dé ölägenheter som föranlett förvaltningsbeslu­

tel undanröjes och alt faslighelen genomgår sådan förbättring och moder­

nisering som är förenlig med en ändamålsenlig faslighelsförvallning. Han

skall vara verksam för att skälig avkastning erhålles.

10

§ Om del är påkallal av särskilda skäl, får hyresnämnden meddela föreskrifter för förvaltningen.

11

§ Förvaharen uppbär hyror och andra löpande inläkler av faslighe­ten samt företräder även i övrigt ägaren i angelägenheter som rör fastighe­len, om ej annal följer av andra och iredje slyckena.

Förvaharen får ej överlåta fasligheten eller annars förfoga över den så att den hell eller delvis frånhändes ägaren. Förvaltaren får ej heller på fas­lighelsägarens vägnar ingå borgen eller växelförbindelse. Utan hyres­nämndens lillslånd får förvaharen ej låla inleckna fasligheten eller taga upp lån mot säkerhet i form av panlräll i fastigheten. 1 övrigl får förvalta­ren ingå avtal om kredit endasi om avtalet ej står i missförhållande till de ekonomiska fömtsätlningama för förvaltningen.

Förvaltaren kan beslula all angelägenhet som saknar betydelse för ända­målet med förvaltningen skall undantas från denna. Hyresnämnden och fastighetsägaren skall ofördröjligen underrättas om sådant beslut.

12    § Fastighetsägaren får med hyresnämndens tillstånd taga upp lån

mot säkerhet i form av panträtt i fastigheten och låta förelaga inskrivnings-

åtgärd beträffande denna. Även ulan sådant tillstånd får fastighetsägaren

låla företaga inskrivningsåtgärd som avses i 20 och 21 kap. jordabalken.

Tillstånd enligt första stycket får lämnas endast om åtgärden ej försäm­rar fömtsättningarna för en tillfredsställande fastighetsförvaltning.

13    § Kan medel till förvaltningen ej i tillräcklig mån erhållas genom lö­

pande intäkter eller genom lån, får hyresnämnden på begäran av förvalta­

ren ålägga fastighetsägaren att till förvaltaren utge de ytteriigare medel

som denne behöver för åtgärd som avses i 9 §.

Överiålelse av fastighelen medför icke befrielse från betalningsskyldig­het som har ålagts dessförinnan.

Prop. 1976/77:151

125

14

§ Föreligger ej längre skäl för att ålagd betalningsskyldighet fullgö-res, får hyresnämnden förordna att beslutet om betalningsskyldighet icke vidare skall gälla.

15

§ Fastighetsägaren är skyldig alt i den omfattning hyresnämnden finner skäligt utge ersättning för utrymme som han själv använder.

Erlägges ej ersättning enligt första slycket, får hyresnämnden ålägga fas­lighelsägaren all avflytta från utrymmet.

På begäran av fastighetsägaren får hyresnämnden medge denne skäligt uppskov med avflyttningen, dock högst under tre månader.

16    § Faslighelsägaren är skyldig all lämna förvaltaren de upplysningar

rörande fastighelen som behövs för en tillfredsställande förvaltning.

Hyresnämnden får kalla fastighetsägaren att inför nämnden under ed lämna upplysningar enligl förslå slyckel. Därvid skall 36 kap. 11. 20 och 21 §§ rällegångsbalken äga moisvarande tillämpning.

17    § Fastighetsägaren är skyldig att lillhandahålla förvaltaren hand­

lingar och annal av betydelse för förvaltningen.

Fullgör faslighelsägaren ej sin skyldighet enligl första stycket, får hyres­nämnden vid vile förelägga honom att fullgöra skyldigheten.

18    § Hyresnämnden skall inom sex månader från det alt beslutet om

tvångsförvallning Irädde i kraft faslslälla den lid under vilken förvaltning­

en skall pågå. Tiden får bestämmas lill högsl fem år från del beslutet om

tvångsförvallning Irädde i kraft.

Om del vid utgången av den för tvångsförvallningen besiämda liden finns skäl all förvaltningen fortsätter, får hyresnämnden beslula om för­längning av tiden med högst tre år i sänder.

Föreligger ej längre skäl för ivångsförvaltning, kan hyresnämnden beslu­la alt förvaltningen skall upphöra tidigare än som följer av första eller and­ra slycket.

19

§ Övergår fasligheten lill ny ägare under pågående förvallning, gäl­ler beslutet om förvallning mol den nye ägaren. Denne inträder i förre äga­rens rätt till de medel som förvaltaren har hand om för fastigheten samt svarar för de förbindelser som förvaltaren ingått.

20

§ Förvaltaren skall ofördröjligen underrätta hyresgäst om att fastig­helen har ställts under ivångsförvallning och om vem som är förvallare. Förvaltaren skall också ofördröjligen underrätta hyresgäst om beslui som avses i 18 §.

Hyresgäst som har erhållit underrällelse enligl första stycket första me­ningen kan så länge förvahningen pågår icke med befriande verkan belala hyra till annan än förvaltaren eller den som förvaltaren har anvisat. En er­inran härom skall intagas i underrättelsen.

Förvaharen skall också ofördröjligen underrälla borgenär, som har panlräll i fasligheten och som är känd, om förvaltningen.

21    § Medel som förvaltaren har hand om för fastighelen skall hållas

skilda från andra medel. De får ej tagas i mät.

Behållna medel, som ej behöver avsällas för förvahningen, skall ulbela-las lill faslighelsägaren. Tvist om vad faslighelsägaren är berättigad all ul-få prövas av hyresnämnden.

22    § Förvaltaren skall för varje kalenderår inom två månader från

årels utgång lämna skriftlig redovisning lill hyresnämnden för sin förvalt­

ning. Tillämpar faslighelsägaren bmlel räkenskapsår, skall tiden för redo­

visningens avlämnande i slällei räknas från räkenskapsårels utgång. När

förvaharen frånlräder silt uppdrag skall redovisning för den gångna delen

Prop. 1976/77:151

126

av redovisningsperioden lämnas inom två månader från det uppdraget upp­hörde.

Redovisningsskyldigheten skall fullgöras i enlighet med god redovis­ningssed. Till den siffermässiga redovisningen skall fogas förvaltningsbe­rättelse med upplysning om vidtagna och planerade förvaltningsålgärder av större vikt och om fastighetens skick.

Avskrift av redovisningshandlingarna skall av nämnden översändas till fastighetsägaren. 1 den mån nämnden finner lämpligt, skall också sökan­den och annan få del av redovisningen.

Hyresnämnden skall granska redovisningen och kontrollera all den är godtagbar från redovisningsmässig synpunkl. Finner nämnden anledning lill anmärkning mot redovisningen, skall faslighelsägaren underrättas här­om.

23

§ Vill fastighetsägaren klandra redovisad förvallning, skall han inom ell år från del han av hyresnämnden mollog redovisningen väcka ta­lan mot förvaharen vid fastighetsdomstolen.

24

§ Om faslighelsägaren behöver la del av räkenskapsmalerial röran­de fastighelen för att kunna fullgöra uppgiftsskyldighet som åligger honom gentemot del allmänna, skall han efter framställning lill hyresnämnden be­redas lillfälle till delta enligt anvisningar som nämnden meddelar.

25

§ Förvaltaren har rätt alt erhålla skäligt arvode, som bestämmes av hyresnämnden för varje kalenderår eller, om särskilda skäl föreligger, för kortare lid. Arvodel skall ulgå ur fastighetens avkaslning, i den mån ej hy­resnämnden föreskriver alt del skall betalas av fastighetsägaren personli­gen.

Om förvaltaren begär det, skall kommunen förskotlera arvode som en­ligt hyresnämndens beslut skall betalas av fastighetsägaren personligen.

Det åligger fastighetsägaren all till kommunen ålerbelala del förskotle­rade beloppeljämle ränta därpå enligl 6 § ränlelagen (1975: 635) från dagen för utbetalningen.

26

§ När beslut meddelas om tvångsförvaltning eller när sådant beslut ändras, skall underrällelse genasl sändas lill inskrivningsmyndighelen för anteckning i fastighelsboken eller tomträltsboken. Delsamma gäller när beslut meddelas enligt 18 §.

27

§    Tillsyn över ivångsförvaltning utövas av hyresnämnden.

Inlösen

28    § Är faslighet ställd under tvångsförvaltning men är förhållandena

sådana alt en tillfredsställande förvaltning därvid ej kan uppnås, får kom­

munen lösa fastighelen.

Talan om inlösen skall väckas vid fastighetsdomstolen. I fråga om inlö­sen gäller i övrigt expropriationslagen (1972:719) i tillämpliga delar, dock med undantag för 4 kap. 2 §. Bestämmelsema i 4 kap. 3 § expropriationsla­gen äger tillämpning i fråga om värdeökning som ägt mm under tiden från dagen tio år före det talan väcktes vid domstol.

Övriga bestämmelser

29    § Ansökan om särskild förvaltning får göras av kommunen eller av

organisation av hyresgäster. Sedan beslut om tvångsförvaltning har med­

delats, skall fråga som rör förvaltningen upptagas lill prövning av hyres­

nämnden, om sökanden, förvaltaren eller fastighetsägaren begär det och

Prop. 1976/77:151

127

annat ej är särskill föreskrivet. Nämnden får också självmant la upp fråga som rör förvaltningen, om annat ej följer av särskild bestämmelse.

30    § Ansökan om särskild förvaltning kan riktas mot den för vilken

lagfart senasi är beviljad eller sökl, även om denne har överlålit fastighe­

ten innan ansökan göres.

Överiåles fastigheten sedan ansökan har gjorts eller föreligger fall som avses i första stycket, skall rättegångsbalkens bestämmelser om verkan av

att tvisteföremålet överlåtes och om tredje mans deltagande i rättegång äga motsvarande lillämpning.

Om Ivisl angående äganderätten är antecknad i fastighelsboken kan an­sökan om särskild förvallning rikias mol den som innehar faslighelen med äganderällsanspråk.

31    § Hyresnämndens beslui om tvångsförvallning länder omedelbart

till efterrättelse. Hyresnämnden kan även i fråga om annat beslut enligl

denna lag förordna alt del skall lända till eflerrällelse genasl. Bosladsdom­

stolen kan förordna atl beslut som nu angivils icke vidare skall verkslällas.

Föreligger särskilda skäl, får hyresnämnden besluta om tvångsförvall­ning och ulse förvallare för liden lill dess slutligt beslui meddelas.

32

§    Fråga om påföljd för faslighelsägare som åsidosäller skyldighel enligl 16 § andra slyckel eller 17 § upplages självmant av hyresnämnden. Beträffande böler och vile gäller 9 kap. 8 och 9 §§ rällegångsbalken i till-lämpliga delar.

33

§ I fråga om förfarandet vid hyresnämnden i ärenden enligt denna lag finns beslämmelser i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres­nämnder.

34

§ Talan mol beslut i fråga som enligl denna lag skall prövas av hy­resnämnd föres hos bostadsdomstolen genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Besvärshandlingen skall inges lill domstolen.

35

§ Bifalles faslighelsägarens lalan i besvärsmål i vilket kommunen är motpart, kan kommunen åläggas all ersätta honom hans rättegångskost­nad. Om han vinner besvärsmål i vilket organisation av hyresgäsler är motpart, kan sådan ersättning tillerkännas honom all belalas av stalsver-kel. I övrigt gäller i besvärsmål allmänna beslämmelser om rällegångskost-nad i lillämpliga delar.

Denna lag iräder i kraft den 1 januari 1978, då lagen (1970:246) om tvångsförvaltning av bosladsfastighet upphör all gälla.

Den nya lagen lillämpas även på tvångsförvallning som har beslutats en­ligt lagen om tvångsförvallning av bostadsfastighet. Mål eller ärende som vid ikraftlrädandel är anhängigl vid domstol eller hyresnämnd prövas dock enligl äldre lag.

Bestämmelsen i 28 § om tillämpningen av 4 kap. 3 § expropriationslagen (1972:719) gäller ej i fråga om värdeökning som ägt mm före utgången av juni 1971.

Prop. 1976/77:151

2   Förslag till

Lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973:531)

Härigenom föreskrives all 2 och 14 §§ bosladssaneringslagen (1973: 531) skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

§

'

Har bostadslägenhet ej den lägsla slandard som kan godtagas, får hyres­nämnd på ansökan av kommunen eller organisation av hyresgäster och un­der fömtsättning som anges i 5 eller 6 § ålägga fastighetens ägare att vidta­ga åtgärd som behövs för atl lägenheten skall uppnå sådan slandard (upp­mstningsåläggande) eller förbjuda alt lägenhelen användes för bosladsän-damål (användningsförbud).

Slår faslighelen under förvalt­ning enligt lagen (1970:246) om tvångsförvaltning av bosladsfastig­het, skall hyresnämnden, i slällei för alt meddela uppmstningsåläg­gande, föreskriva alt i förvaltning­en skall ingå alt vidtaga de upprusl­ningsåtgärder som nämnden före­skriver. Vad i lagen sägs om upp­mstningsåläggande skall äga mot­svarande lillämpning på sådan före­skrift.

Slår fasligheten under tvångsför­

vallning enligl bostadsförvalt­

ningslagen (

), skall hyres­

nämnden, i slällei för atl meddela

uppmstningsåläggande, föreskriva

alt i förvahningen skall ingå alt vid­

taga de uppruslningsåtgärder som

nämnden föreskriver. Vad i lagen

sägs om uppmstningsåläggande

skall äga moisvarande lillämpning

på sådan föreskrift.

14 

§

Utför faslighelsägaren ej åtgärd som föreskrivits i uppmstnings­åläggande, får hyresnämnden på ansökan av kommunen, i slället för all utsätta vile, besluta alt ställa fastigheten under förvaltning enligt lagen (1970:246) om tvångsjörvalt-ning av bosladsfastighet. Meddelas' sådant beslut eller ställes eljesl fas­lighel, som berörs av uppmstnings­åläggande, under förvaltning enligl nämnda lag, ingår i förvaltningen atl ulföra de med åläggandel avsed­da åtgärderna. Därvid skall bestäm­melserna i nämnda lag äga motsva­rande tillämpning, dock att hyres­nämnden redan vid förordnandet om tvångsförvallning äger tillåta förvaltaren alt upptaga län och an­söka om inteckning samt att befo­genhet enligt 13 § samma lag skall tillkomma även kommunen. ' Senaste lydelse 1974:821.

Utför fastighetsägaren ej åtgärd

som föreskrivits i uppmstnings­

åläggande, får hyresnämnden på

ansökan av kommunen, i ställd för

alt utsätta vile, besluta atl slälla

fasligheten under tvångsförvalt­

ning enligt bostadsförvallningsla­

gen (

). Meddelas sådanl

beslut eller ställes eljest fastighet,

som berörs av uppmstningsåläg­

gande, under tvångsförvaltning en­

ligl nämnda lag, ingår i förvaltning­

en alt utföra de med åläggandel av­

sedda åtgärderna. Därvid skall be­

stämmelserna i nämnda lag äga

motsvarande tillämpning, dock att

hyresnämnden redan vid förord­

nandet om ivångsförvallning äger

tillåta förvaltaren att låta inteckna

fastigheten och all laga upp län

mot säkerhet i form av panträtt i

denna.

Prop. 1976/77:151

129

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Förelägger hyresnämnden nytt vite, skall bestämmas ny tid inom vilken ålgärden skall ha vidiagits.

Denna lag Iräder i kraft den 1 januari 1978.

3    Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres­nämnder

Härigenom föreskrives all 4, 16, 23, 27 och 32 §§ saml rubriken närmasl före 16 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder' skall ha nedan angivna lydelse.

4 §== Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har lill uppgift alt

1. medla i hyres- eller bosladsrällslvisl,

2.

pröva tvist om reparationsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätl enligl 12 kap. 34-36 §§, upplålelse av lägenhel i andra hand enligl 12 kap. 40 §, för­längning av hyresavial eller villkor för sådan föriängning enligl 12 kap. 49 S, hyresvillkor enligl 12 kap. 55 § eller uppskov med avflyiining enligt 12 kap. 59 S, alh jordabalken,

3.

pröva tvist om hyresvillkor enligt 7 § sista slycket, upplåtelse av lä­genhel i andra hand enligl 30 § andra stycket eller medlemskap enligl 52 §, allt bosladsrällslagen (1971:479).

4.

pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 45 eller 56 § jordabalken eller av beslui som avses i 60 § förslå slyckel 1 bosladsrällslagen,

5.

vara skiljenämnd i hyres- eller bosladsrällslvisl,

6.

pröva    frågor   enligt    lagen        6. pröva frågor enligl bosladssa-(1970:246) om tvångsförvaltning av     neringslagen   (1973:531)   och   bo-bosladsfastighel    och    enligl    bo-     stadsförvahningslagen (

j, sladssaneringslagen (1973:531),

7.

pröva frågor enligl lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m.

Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende som avses i 9, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfas­tighet m. m. upplages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrel­se har sill säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres.

Ärende angående   tvångsför-

Ärende angående  bosladssa-

valtning   och   bostadssane-     nering och särskild förvalt-

ring

ning

16 § Ansökan i fråga som avses i 4 § första stycket 6 skall vara skriftlig saml innehålla uppgift om den berörda faslighelen och dess ägare saml sökan-

' Lagen omtryckt 1974:1090. ' Senaste lydelse 1975:1133.

9   Riksdagen 1976177. I saml. Nr 151

Prop. 1976/77:151

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

130

dens yrkande och gmndema för della. Ansökan i fråga enligl bosladssane­ringslagen skall dessuiom vara åtföljd av den utredning i tekniskt, ekono­miskt eller annat hänseende som behövs för ärendels prövning.

Vad som föreskrives i 8 § andra-femte slyckena äger moisvarande lill-lämpning i fråga om ansökan som avses i första slyckel.

Förhandling skall hållas inför Förhandling skall hållas inför nämnden, om del ej är uppenbart    nämnden, om del ej är uppenbart

alt förhandling ej behövs. Fastighe­tens ägare kan vid vite föreläggas att inställa sig till förhandling. Fas­tighetsägarens utevaro från för­handling / ärende enUgt bostadssa­neringslagen utgör ej hinder för ärendels prövning.

all förhandling ej behövs. Faslighe­lens ägare kan vid vite föreläggas att inställa sig till förhandling. Fas­lighelsägarens utevaro från för­handling Ulgör ej hinder för ären­dets prövning.

Innan nämnden beslutar om tvångsförvaltning, skall nämnden bereda kommun, där fastigheten är belägen, tillfälle att lämna förslag på förvaltare.

Kommunen skall också beredas

tillfälle att yttra sig innan nämn­

den beslutar att förvaltararvode

enligt bostadsförvaUningslagen

(

) skall betalas av fastig-

hetsägaren personagen.

23 P

Om fullföljd av talan mot hyres­nämnds beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller i ärende angående bostadsrätt, tvångsför-vjUning eller bostadssanering eller i ärende enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. finns bestämmelser i 12 kap. 70 § jordabalken, 76 § bostadsrättslagen (1971:479), 17 § lagen (1970:246) om tvångsförvaltning av bostads­fastighet, 21 § bostadssaneringsla­gen (1973:531) samt 25 § lagen om förvärv av hyresfastighet m. m.

Om fullföljd av talan mot hyres­

nämnds beslut i ärende enligt 12

kap. jordabalken eller i ärende

angående bostadsrätt, bostadssane­

ring eUer särskild förvaltning eller i

ärende enligt lagen (1975:1132) om

förvärv av hyresfasfighet m.m.

finns bestämmelser i 12 kap. 70 §

jordabalken, 76 § bostadsrättslagen

(1971:479), 21 § bostadssanerings­

lagen (1973:531), 34 § bostadsför­

valtningslagen (

) samt

25 § lagen om förvärv av hyresfas­

tighet m.m.

Mot beslut av hyresnämnd får talan föras särskilt, om nämnden

1.

avvisat ansökan som avses i 8, 11, 14-16, 16 a eller 16 c §,

2.

avskrivit ärende enligt 8-10, 16,16 a eller 16 c §, dock ej när ärendet kan åtempptagas,

3.

förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet,

4.

utdömt vite eller annan påföljd för underiåtenhet att iakttaga föreläg­gande eller ådömt straff för förseelse i förfarandet.

» Senaste lydelse 1975:1133.

Prop. 1976/77:151

131

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Särskild talan föres genom besvär hos bostadsdomstolen inom tre vec­kor från den dag beslutet meddelades. Besvärshandlingen skall inges till domstolen.

27 § 

Beslämmelserna i 5 kap. rättegångsbalken om offentlighet och ordning vid domstol äger motsvarande tillämpning vid nämnd. Expert som avses i 5 § andra stycket denna lag fär närvara vid hyresnämndens överiäggning lill beslut.

Utöver vad som följer av 5 kap. Utöver vad som följer av 5 kap.

I § rällegångsbalken kan hyres- I § rättegångsbalken kan hyres­

nämnd förordna att sammanträde nämnd förordna att sammanträde

för handläggning av ärende enligl 1, för handläggning av ärende enligl 1,

9 eller 17 § lagen (1975:1132) om 9 eller 17 § lagen (1975:1132) om

förvärv av hyresfaslighel m.m. förvärv av hyresfastighet m. m. e/-

skall hållas inom stängda dörrar, ler enligt 11 § andra stycket eller

om del behövs av hänsyn till privat- 12, 13 eller 16 § bostadsförvalt-

livels helgd eller enskilds behöriga     ningslagen (

) skall hållas

ekonomiska inlresse.

inom slängda dörrar, om det be-

hövs av hänsyn lill privatlivels helgd eller enskilds behöriga eko­nomiska intresse.

32 §

Föres ej talan mot nämnds beslut Föres ej talan mot nämnds beslut

enligt 9 kap. 14 § eller 12 kap. enligt 9 kap. 14 § eller 12 kap.

24 a § jordabalken eller 13 a § den- 24 a § jordabalken, 13 a § denna

na lag, får beslutet verkställas så- lag eller 13 eller 15 § eller 25 §

som lagakraftägande dom.

första stycket bostadsförvaUnings-

lagen (

), får beslutet verk-

ställas såsom lagakraftägande dom.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1978.

Äldre bestämmelser gäller fortfarande i fråga om mål eller ärende som är anhängigt vid hyresnämnd vid ikraftträdandet.

4   Förslag till

Lag om ändring i lagen (1937:249) om inskränkningar i rätten att ut­bekomma allmänna handlingar

Härigenom föreskrives att 26 a § lagen (1937:249) om inskränkningar i rätten att utbekomma allmänna handlingar' skall ha nedan angivna lydelse.

26 a § Handhng som angår förvärvstiU-        Handling som angår förvärvstill­stånd eller tillstånd till förköp enligt    stånd eller tillstånd till förköp enligt lagen (1975:1132) om förvärv av     lagen (1975:1132) om förvärv av

* Senaste lydelse 1975:1133. ' Lagen omtryckt 1976:611.

Prop. 1976/77:151

Nuvarande lydelse

hyresfastighet m.m. och som läm­nar upplysning om enskilds förhål­landen får icke utan samtycke av den vars förhållanden avses i hand­lingar lämnas ul lidigare än ijugo år från handlingens datum, om ulläm-nande kan leda till skada för den berörde.

132

Föreslagen lydelse

hyresfaslighel m.m. eUer särskild

förvaUning enligl bostadsförvalt­

ningslagen (

) och som

lämnar upplysning om enskilds för­

hållanden får icke utan samtycke

av den vars förhållanden avses i

handlingen lämnas ut tidigare än

tjugo år från handlingens datum,

om utlämnande kan leda till skada

för den berörde.

Första slyckel gäller ej hyresnämnds eller bostadsdomstolens beslut.

Denna lag träder i krafl den 1 januari 1978.

5   Förslag till

Lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol

Härigenom föreskrives att 17 § lagen (1974:1082) om bostadsdomslol skall ha nedan angivna lydelse.

17 §'

Om rättegången gäller i tillämpliga delar bestämmelserna i 52 kap. 3, 5-9, 11 och 12 §§ rättegångsbalken om besvär i hovrätt samt vad som i samma balk är föreskrivet om tvistemål, allt i den mån ej annat följer av denna lag eller annan författning.

Uiöver vad som följer av 5 kap.

 I § rällegångsbalken kan boslads­

 domstolen förordna all sammanträ­

 de för handläggning av ärende en­

 ligt 1,9 eller 17 § lagen (1975:1132)

 om förvärv av hyresfastighet m. m.

 eller enligt 11 § andra stycket eller

 12, 13 eller 16 § bostadsför\'aU-

 ningslagen (

) skall hållas

inom slängda dörrar, om del be­hövs av hänsyn till privatlivets helgd eller enskilds behöriga eko­nomiska inlresse.

Utöver vad som följer av 5 kap. I § rättegångsbalken kan boslads­domstolen förordna att sammanträ­de för handläggning av ärende en­ligt 1,9 eller 17 § lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. skall hållas inom stängda dörrar, om del behövs av hänsyn lill privat­livets helgd eller enskilds behöriga ekonomiska inlresse.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1978.

Senaste lydelse 1975:1137.

Prop. 1976/77:151

133

Utdrag

LAGRÅDET

PROTOKOLL

vid sammanträde 1977-05-03

Närvarande: f. d. justitierådet Brunnberg, justitierådet Hesser, regeringsrå­det Reuterswärd, justitierådet Hessler.

Enligl lagrådet tillhandakommet utdrag av protokoll vid regeringssam­manträde den 30 mars 1977 har regeringen på hemställan av statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN] beslutat inhämta lagrådels yttrande över förslag till

1.

bostadsförvaltningslag,

2.

lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973: 531),

3.

lag om ändring i lagen (1937:188) om arrendenämnder och hyres­nämnder,

4.

lag om ändring i lagen (1937: 249) om inskränkningar i rätten alt utbe­komma allmänna handlingar,

5.   lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol.

Förslagen, som finns bilagda detta protokoll, har inför lagrådet föredra­

gits av hovrättsassessorn Staffan Janvid.

Förslagen föranleder följande yttrande av lagrådet:

Förslaget till bostadsförvaltningslag

Den föreslagna nya lagen är avsedd att ersätta 1970 års lag om tvångsför­valtning av bostadsfastighet. Liksom denna skall den föreslagna lagen möj­liggöra tvångsmässiga ingripanden mot fastighetsägare som missköter sina hyresfastigheter. Däremot meddelas inte några regler om förvaltning av fastigheter vilkas skötsel och underhåll ej eftersatts. Med hänsyn härtill är det föreslagna namnet "bostadsförvaltningslag" enligt lagrådets mening mindre lämpligt, eftersom det ej ger någon antydan om den nyssnämnda begränsningen av ämnesområdet utan kan ge anledning till det missför­ståndet att lagen ger allmänna regler om hur en bostad skall förvaltas.

Som en gemensam beteckning pä de båda huvudformerna av ingripan­den som skall kunna ske - förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning -har i förslaget använts "särskild förvaltning". Denna term har också an­vänts i ett par av de föreslagna följdlagama såsom betecknande området för den nu ifrågavarande lagen. Lämpligen bör den därför ingå i lagens benämning. Lagrådet föreslår att lagen får heta "Lag om särskild förvalt­ning av bostadsfastighet".

Prop. 1976/77:151

134

1 S

1 fråga om lagens tillämpning på bostadsrättsföreningar anförs i motiven att - liksom antagits beträffande bostadssaneringslagen - lagen ej skall gälla, då bostadsrättsföreningen är innehavare av bostadsrätt och i den egenskapen hyr ut lägenheten. Däremot blir lagen tillämplig, om förening­en hyr ut minsl en av lägenhelerna direki i slällei för all upplåla den med bosladsräll. Del kan anmärkas all ell ytterligare fall, där lagen lorde bli lillämplig, är det alt gjord upplåtelse av bostadsrätt är ogiltig enligl 7 § bo­sladsrällslagen men den lilllänkle bosladsrällshavaren tillträtl lägenheten och hyresavial därför enligl nämnda paragraf fjärde slyckel skall anses in­gånget.

2, 9 och 13 §§

Enligl 2 § i remissförslaget skall beslut om särskild förvallning kunna fallas, om fastigheten ej förvaltas på etl godtagbart sätt. Om förvaltnings­åläggande inle kan anses lillräckligt skall hyresnämnden förordna all fas­tighelen skall ställas under förvallning av särskild förvaltare, tvångsför­valtning. Det kunde kanske väntas, all då i 9 § ändamålet med tvångsför­vallningen anges, anknytning skulle ske till denna i 2 § angivna förutsätt­ning för ingripande. Förvaltaren borde m.a. o. förvalta fastigheten så att fastigheten bragles upp lill och hölls i elt godtagbart skick.

I 9 § föreskrives i fråga om Ivångsförvaltning dels att förvaltare skall svara för en lillfredsslällande skötsel av fastigheten, dels att de olägenhe­ter som föranlett ingripandel skall undanröjas. Härutöver skall fastigheten även genomgå sådan förbättring och modernisering som "är förenlig med en ändamålsenlig fastighetsförvaltning". Härav synes framgå att ambitio­nerna för förvaltningen skall ställas högre än alt endasi hålla fasligheten i godtagbart skick. Hur högt man skall sträva kan däremot knappast anses angivet på ell nöjaktigt sätt. Vad som är "ändamålsenlig fastighetsförvalt­ning" kan i ett fall, där olika nivåer för förbättrings- och modemiseringsar­belen i och för sig är tänkbara, knappast bedömas utan en viss precisering av ändamålet. Bestämmelsen kommenteras visserligen i någon mån i moti­ven men även där är det fråga om mycket allmänna ordalag.

Det kan anmärkas att viss oklarhet rörande det ändamål eller den nivå som skall gälla för tvångsförvaltningen skapas även av vissa andra uttalan­den. Sålunda sägs i motiven till 18 §, att fråga om förlängning av tiden för förvaltningen skall bedömas med utgångspunkt i de i 2 § - alltså ej 9 § -angivna rekvisiten. I 16 § anges fastighetsägarens upplysningsskyldighet avse upplysningar som behövs för "tillfredsställande" förvaltning. Hänvi­sas kan också till 12 och 18 §§.

Bestämmelsen i 9 § anknyter i sin avfattning till gällande lag. Remissför­slaget introducerar emellertid en radikal nyhet i förhållande till vad nu gäl­ler. Förslaget utgår från att enligt tvångsförvaltningslagen förvaltarens handlingsmöjlighet begränsas av att endast fastighetens avkastning och

Prop. 1976/77:151

135

vad som kan erhållas genom belåning av fasligheten slår lill förvaltarens 

förfogande för åtgärder med denna. 1 förslaget upptas däremot möjlighet 

att ålägga fastighetsägaren personligen all ulge medel; han svarar sålunda i princip med hela sin förmögenhet för vad som befinnes behöva användas på fasligheten, 13 §. Del "tak" som anses föreligga enligl nu gällande lag har m.a.o. tagits bort.

Della synes nödvändiggöra all "ambilionsnivån" för förvahningen äg­nas en siörre uppmärksamhel än som förefaller ske i remissförslagel. I var­je fall bör så ske såviii avser möjlighelen all göra faslighelsägaren personli­gen ansvarig. Särskill gäller della i fråga om sådan "förbättring och moder­nisering" som skall kunna företas enligl 9 §. Föreskriften all förvaharen skall vara verksam för all skälig avkaslning erhålles innefallar uppenbarli­gen inle någon lillräcklig regulator. Delsamma gäller hänvisningen i moli-ven lill sådan förräniningskalkyl som anges i 5 § bosladssaneringslagen.

Olvivelakligl möler svårighder all. om man inte tillämpar "godtagbar-helsnivän". finna en formel för beskrivning av ändamålet med förvaltning­en som tillgodoser hyresgäslernas berättigade anspråk och som ändå beak­tar den hänsyn som även med avseende på faslighelsägare av nu ifrågava­rande slag måsle las lill dennes personliga förhållanden. En möjlighet, som innebär anknytning lill gällande lag. vore då all i fråga cm samtliga åtgär­der som avses i 9 §, sålunda även förbättring och modernisering som är förenlig med ändamålsenlig förvallning, faslighelens avkaslning och vad som kunde erhållas genom belåning av denna alllid finge tas i anspråk. För att över huvud bringa fastigheten i ett godtagbart skick, dvs. föra den ovan gränsen för ingripande enligl 2 §, men inle för andra åtgärder skulle fastig­hetsägarens personliga förmögenhet kunna las i anspråk; ett vidsträcktare ianspåktagande borde kanske dock få ske, om särskilda skäl vore för han­den.

Anses emellertid en uppdelning av antytt slag ej lämplig, bör åtminstone förutsätlningarna för alt ålägga faslighelsägaren betalningsskyldighet en­ligl 13 § avfattas så att ett hänsynstagande lill fastighetsägarens personliga förhållanden möjliggörs. 1 allt fall av motiven lill detta stadgande tycks framgå att någol sådant hänsynstagande över huvud ej skall få ske i själva ärendet om belalningsåläggande. Det kan emellertid påpekas atl vad här i motiven lill 13 § sägs knappast står i god överensstämmelse med vissa and­ra uttalanden, som tvärtom tycks ange att fastighetsägarens personliga för­hållanden skall beaklas. Sålunda framgår av motiven lill 21 § andra slyckel all vid bedömande av frågan om ulbdalning lill fastighetsägaren av behåll­na medel som ej behöver avsättas för förvaltningen fastighetsägarens be­hov av medel lill sin försörjning skall beaklas. En sak för sig är atl della ej framgår av lagtexten, etl förhållande varfill lagrådet återkommer. Molivut-lalandet synes förulsälla, all vid bedömningen av vad som behövs för för­vahningen, sålunda bl.a. ambitionsnivån för denna, hänsyn skall tas lill fastighetsägarens personliga förhållanden.

Prop. 1976/77:151

136

Vad nu anförts leder till all, om andra vägar för precisering av förvalt­ningens ändamål ej anses lämpliga, i allt fall bestämmelsen i 13 § av re­missförslagel bör avfattas så atl därav klart framgår all vid bedömandet av frågan om belalningsåläggande hänsyn kan och skall las till fastighetsäga­rens personliga förhållanden. Detta kan ske genom atl i 13 § efter orden "får hyresnämnden" inskjuts orden "i den mån del finnes skäligl med hän­syn till fastighetsägarens förhållanden och övriga omständigheter.

2 §

1 remissprotokoUet anförs all vad som kännetecknar en bristfällig fastig­hetsförvaltning får bedömas mot bakgrund av fastighetsägarens skyldighe­ter enligt olika regler i annan lagstiftning och enligt avtal. Härvid hänvisas bl. a. till bestämmelsema i 9-19 §§ hyreslagen om lägenhets skick. Det ut­talas att dessa bestämmelser innebär alt faslighelsägaren är skyldig alt se till alt uthyrda bostadslägenheter befinner sig i brukbart skick och all lö­pande underhålla dem.

De nämnda bestämmelsema i hyreslagen är enligt 1 § Qärde slyckel i samma lag i princip tvingande. I vad de hänför sig lill vad som i förevaran­de sammanhang är av särskilt intresse, nämligen fastighetsägarens skyldig­heter med avseende å lägenhets skick, är de dock i viss utsträckning dispo­sitiva. Enligt 9 § gäller att hyresvärden på tillträdesdagen skall tillhanda­hålla lägenheten i sådant skick all den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet men bestämmelsen kan frångås genom avtal. I 15 § föreskrivs att hyresvärden under hyrestiden skall hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 § men även denna be­stämmelse kan frångås genom avtal; beträffande andra fastigheter än enfa­miljshus är regeln dock i fråga om bostadslägenheter tvingande när det gäl­ler sedvanliga reparationer.

De anförda bestämmelsema innebär att avtal varigenom hyresgäst för­klarat sig åtnöjas med att lägenheten är under normal standard i viss ut­sträckning kan vara bindande (jfr Walin, Allmänna hyreslagen, 1969, s. 75 och 111 samt Lejman, Den nya hyresrätten, 1976, s. 181). Förhållandet kan självfallet vara av betydelse vid bedömningen humvida det i visst fall föreligger fömtsättningar för ingripande enligt den föreslagna lagen.

I motiveringen till paragrafen anges i fråga om fömtsättningarna för in­gripande, att det inte krävs att bristema i fastighetens förvaltning kan till­skrivas fastighetsägaren som försummelse utan att det räcker med att man objektivt kan slå fast att förvaltningen inte fungerar tillfredsställande från hyresgästemas synpunkt.

Detta uttalande synes inte stå väl i överensstämmelse med den föreslag­na lagtexten i 2 §, där ett av fallen då särskild förvaltning skall kunna be­slutas är att fastighetsägaren "försummar" vården av fastigheten. Det ci­terade ordet torde innebära att den brist det är fråga om kan subjektivt läg­gas fastighetsägaren till last.

Prop. 1976/77:151

137

Del nämnda i lagtexten angivna rekvisitet liksom del därnäst upptagna - att fastighetsägaren underlåter att vidtaga angelägna åtgärder för att be­vara sundhet, ordning och skick inom fasligheten - har hämtats från I § i 1970 års lag, varvid dock rekvisiten gjorts mindre stränga genom atl vissa förstärkande ord ("väsentligen", "uppenbart") uteslutits. Det synes klart alt enligt 1970 års lag en viss hänsyn kan tas lill subjektiva omständigheter, då det gäller att avgöra om eftersatt underhåll eller andra brister skall med­föra ingripande av hyresnämnden. I den lill grund för lagstiftningen liggan­de departementspromemorian yttras bl.a. (se prop. 1970:133 s. 26), att otillräckliga ekonomiska resurser inte bör få åberopas som ett skäl mot tvångsförvaltning och all hyresgästernas motstånd mot tvångsförvaltning inte bör fä hindra en sådan men atl det dock i undantagsfall givetvis kan föreligga godtagbara subjektiva ursäkter för brister i underhållet. Som ex­empel härpå anförs alt brisler i en lägenhet kan vara orsakade av hyresgäs­ten eller ha varit obekanta och omöjliga att upptäcka för fastighetsägaren. Del lillägges att emellertid försiktighet bör iakttagas när det gäller att göra undantag. Dessa uttalanden har, såvitt framgår av propositionen, inte bli­vit motsagda under lagstiftningsärendets fortsatta behandling.

Enligl lagrådels mening måsle avfattningen av lagtexten i nu angivna de­lar anses tyda på att försummelse, även i subjektivt avseende, åsyftas. Nå­gon inverkan på tolkningen torde del inte ha att i lagrummet såsom ett nytt rekvisit nu tillagts att det på annat sätt framgår att fastighetsägaren icke förvaltar fastigheten på ett för de boende godtagbart sätt.

Lagrådet anser att även i sakligt hänseende övervägande skäl talar för att principiella hinder inte bör föreligga mot att subjektiva faktorer beak­tas. Något motiv för en ändring härvidlag har heller ej anförts i remisspro­tokollet. Med de allmänna krav på godtagbar bostadsstandard som numera uppställes synes det emellertid ligga i sakens natur att, om underhåll eller skötsel eftersatts i sådan grad att objektivt sett ett ingripande vore berätti­gat, utrymme ytterst sällan kan finnas för att av subjektiva skäl låta fastig­hetsägaren sHppa följderna i form av ingripande från hyresnämnden.

Om likväl den förut angivna i motiven till 2 § uttalade meningen vidhål-les, synes lagtexten böra jämkas, åtminstone så att ordet "försummar" ut­bytes mot "eftersätter" eller liknande uttryck och att den fömt nämnda lo­kutionen att fastighetsägaren icke förvaltar fastigheten på ett godtagbart sätt ersattes med "att fastigheten icke förvaltas etc".

11 §

I denna paragraf anges - efter den allmänna beskrivningen i 9 § - mer i detalj förvaltarens uppgifter och vad som är undandraget hans befogen­hetsområde. Reglema torde också utgöra stöd för förvaltarens behörighet att med förpliktande verkan för fastighetsägaren ingå avtal och företa and­ra rättshandlingar Ofr prop. 1970:133 s. 104). Någon klar gränsdragning mellan förvaltarens befogenheter och hans behörighet att med bindande 10   Riksdagen 1976177. 1 saml. Nr 151

Prop. 1976/77:151

138

verkan företräda fastighetsägaren gentemot tredje man sker emellertid in­le; detsamma gäller 1970 års lag (jfr anf. prop. s. 32 O- Frågan är av intres­se då del gäller alt avgöra vilken betydelse som, för den händelse förvalla-ren skulle överskrida sina befogenheler, skall tillmätas iredje mans goda tro.

Klart är väl att om förvaharen skulle företa rällshandling som enligl vad som direkt framgår av lagtexten är undandragen honom, Iredje man ej bör kunna åberopa god tro. Det gäller 1. ex. överiålelse av fastigheten eller in­gående av borgensförbindelse. Mer iveksaml är hur lägel blir, om förvalta­ren utövar sin befogenhet enligl andra stycket sista meningen att ingå kre-ditavial men della avial slår i missförhållande lill de ekonomiska förutsäu­ningarna för förvaltningen. Om tredje man i god tro skulle felbedöma kre­ditens tillåtlighet, synes han böra ha rätt all göra avlalel gällande. Delta blir alltså bindande för fastighetsägaren (jfr prop. 1975:103 s. 384). En sak för sig är att fastighetsägaren kan tänkas få etl skadeståndsanspråk mol förvaltaren på gmnd av vad som förekommil.

Det är ej ovanligt all författningar innehåller bestämmelser om all myn­dighet kan förelägga fastighetsägare atl vidtaga viss ålgärd eller liknande. Fråga uppkommer hur en sådan beslämmelse skall tillämpas, när fråga är om faslighet som står under tvångsförvaltning.

Som exempel på bestämmelse av denna typ kan anges 15 § lagen (1976:666) om påföljder och ingripande vid olovligt byggande ("ägaren av den faslighel, byggnad eller anordning, varom fråga är"), 18 § lagen (1960:690) om byggnadsminnen ("ägaren av byggnadsminne") och 23 § brandlagen (1974: 80) ("ägaren eller innehavaren"). När författning på del­ta sätt anger den ansvarige torde, enligt praxis, föreläggande endast kunna riktas mot den angivna personkretsen. Dock anses atl beiräffande omyn­dig föreläggandet i stället skall rikias mot förmyndaren.

Vid Ivångsförvallning är ägaren fråntagen varje befallning med faslighe­lens förvallning. Det är därför ej ändamålsenligl all rikla ell föreläggande mol honom och sådana förelägganden bör ej heller komma i fråga Ofr RRK K72: 2: 22, där etl föreläggande som riktats mol ägare av tvångsförvaltad fastighet upphävdes).

Frågan om föreläggande kan riktas mol förvaltaren i stället för fastig­hetsägaren har veterligen icke varit föremål för prövning. Praxis allmänna inställning lill dessa frågor visar dock stor obenägenhet alt (bortsett från fall av förmynderskap) som räll adressat för föreläggande godtaga annan än den som direkt anges i författningen. Den nu föreslagna lagtexten i para­grafens första stycke bör emellertid kunna anses ulgöra lillräckligt stöd för atl förelägganden kan riktas mot förvaltaren.

12 §

I fråga om fastighetsägarens handlande kan spörsmål om god tro hos tredje man länkas uppkomma. Sålunda anmäler sig frågan om betydelsen

Prop. 1976/77:151

139

av atl Iredje man saknar kännedom eller misstanke om all faslighelen om­händerhas av en särskild förvaltare. Det förefaller klart, atl man inte en­bart på grund av atl förvaltarskapet skall anlecknas i fastighetsboken (26 §) får betrakta det som känt för envar (jfr 18 kap. 8 § jordabalken). Tredje man måste ha rätt att åberopa god tro med påföljd att avtal som fas­tighetsägaren slutit blir gällande. Av någon egentlig betydelse kan väl emellertid delta bli endasi om fastighetsägaren söker utnyttja fastighelen som kredilunderiag. Från att utlaga nya pantbrev i fasligheten är faslig­helsägaren tydligen förhindrad på grund av anleckning enligt 26 §. Där­emol finns intet som hindrar, all han skulle kunna panlsäita inneliggande pantbrev eller överhypolek på pantbrev som finns hos långivare. Och här­vid blir tydligen god tro hos den nya långivaren av betydelse. Eftersom emellertid förvaltaren ju - såvitt möjligt - skall underrätta långivare om förvaltningsbeslutel (20 § Iredje stycket) och kan utverka edilionsföreläg­gande beiräffande pantbrev som faslighelsägaren innehar (17 §), blir väl i realiteten riskerna för förfaranden av nu berört slag ej så stora. Andra avtal som fastighetsägaren kan länkas ingå måsle väl i och för sig likaså kunna åberopas av tredje man i god tro men ej heller della lorde kunna få någon större praktisk betydelse.

13 

§

Beträffande denna paragraf får lagrådet till en början erinra om vad som ovan yttrats beträffande 2, 9 och 13 §§ gemensamt.

I 13 § stadgas, att om medel till förvaltningen ej i tillräcklig mån kan er­hållas genom löpande intäkter eller genom lån, hyresnämnden på begäran av förvaltaren får ålägga fastighetsägaren att ulge medel. Efter ordalagen får belalningsåläggande tillgripas endast om andra möjligheter atl erhålla medel inte står till buds. I motiven sägs emellertid att någon ullryckligl krav på att övriga möjligheter skall ha uttömts för att det skall komma i frå­ga att ålägga fastighetsägaren betalningsskyldighet ej bör uppställas. Motiv och lagtext förefaller alltså inte alt överensstämma.

Enligt lagrådets mening saknas anledning till annan regel än den som lag­textens ordalag ger vid handen eller sålunda att belalningsåläggande en­dast skall vara en subsidiär möjlighet. Vid bedömande av frågan om låne­möjlighet står till buds, måste dock naturligtvis hänsyn tas till om de vill­kor på vilka lån kan erhållas är rimliga.

15 §

Enligt tredje stycket får hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren medge denne skäligt uppskov med avflyttningen, dock högst under tre må­nader.

Avsikten torde vara att nämnden kan tillämpa bestämmelsen såväl i själva avflyttningsbeslutet, så att avflyttningen däri förklaras skola äga mm först vid viss senare tidpunkt, som i särskilt beslut i anledning av att

Prop. 1976/77:151

140

faslighesägaren efter avflyttningsbeslutet inkommer med begäran om an­stånd med avflyiiningen.

1 moliveringen framhålles all beslämmelserna om befogenhel för hyres­nämnden atl ålägga fastighetsägaren atl avflytta lämnar utrymme för etl visst mån av värdering från nämndens sida. De möjligheler all lillgodose skälighelssynpunkler som sålunda föreligger har emellertid i ell avseende begränsats, nämligen genom föreskriften atl uppskov kan medges högst under tre månader. Begränsningen ter sig opåkallad och synes böra utgå.

16 §

För att förvaltaren skall kunna få erforderiiga uppgifter om fastighelen har i andra slyckel av denna paragraf sladgals, alt hyresnämnden får kalla fastighetsägaren all inför nämnden under ed lämna sådana upplysningar och alt därvid vissa beslämmelser i 36 kap. rättegångsbalken skall äga motsvarande lillämpning. Dessa bestämmelser avser vittnesförhör i rätte­gång och möjliggör bl.a. användande av tvångsmedel såsom böter, vite, hämlning och hållande i häkle. Eftersom i ett ärende om tvångsförvaltning faslighelsägaren mera är all jämslälla med pari i en domstolsprocess än med vittne, kan det förefalla väl strängt och principiellt oriktigt att tillämpa sådana beslämmelser på honom. Del lorde emellertid vara nödvändigl att hyresnämnden har verksamma medel att framtvinga upplysningar som är erforderliga för att förvaltaren skall kunna utföra sitt uppdrag; man kan ej bortse från risken atl fastighetsägaren försöker sabotera tvångsförvaltning­en. På grund härav och med hänsyn till att enligt konkurslagen 94 § en i viss mån likartad användning av tvångsmedel kan förekomma mot kon­kursgäldenär, torde få godtagas atl faslighelsägaren underkastas de för vitlne gällande bestämmelserna.

Av reglerna i 36 kap. rättegångsbalken synes utöver de i förslaget nämn­da även 6 och 14 §§ böra göras tillämpliga.

21  §

Denna paragraf har samma innehåll som 10 § i 1970 års lag. Den i para­grafens första stycket intagna regeln att medel som förvaltaren har hand om för fastigheten inle får tagas i mät innebär alltså ej någon nyhet. Regeln är dock ej invändningsfi-i. Skäl kan anföras för att dessa medel bör kunna utmätas för skulder som uppkommit på gmnd av förvaltarens handlande. Särskilt bör observeras att förvaltaren i denna sin egenskap kan komma att intaga ställning som arbetsgivare i uppbördslagens mening. Lagrådet åter­kommer till denna fråga i anslutning till 22 §. Om under tiden för tvångsför­valtning skatteavdrag verkställes vid utbetalning av lön till exempelvis fas­tighetsskötare men skatten ej inbetalas i behörig ordning bör, enligt lagrå­dets mening, skatten rimligen kunna bli föremål för indrivningsåtgärder. Att använda det innehållna skattebeloppet för fastighetens förvaltning i öv­rigt synes innebära ett allvarligt missbmk av den anställdes lönemedel.

Prop. 1976/77:151

141

Anledning kan inte anses föreligga att bereda de för faslighetens förvall­ning avsedda medlen elt så långt gående skydd mol utmätning som före­slagits.

Enligl andra stycket skall behållna medel, som ej behöver avsättas för förvahningen, utbetalas lill fastighetsägaren. Tvist om vad fastighetsäga­ren är berättigad ulfå skall prövas av hyresnämnden.

I motiveringen anförs, såsom lagrådet förut anmärkt, att det kan vara rimligt atl vid lillämpningen av bestämmelsen beakla en sådan omsländig­hel som all faslighelsägaren för sin försörjning är beroende av fastighetens avkaslning.

En viss molsältning synes föreligga mellan den föreslagna laglexlens ul­lryck all medel som ej behöver avsällas skall ulbelalas lill faslighelsägaren och del ålergivna molivullalandel enligl vilkel en viss skälighelsprövning skall äga rum. Avsiklen synes vara all när överskoll i den löpande förvah­ningen uppkommer, förvaharen skall göra en bedömning huruvida över­skoilel bör avsällas för genomförandel av de av honom planerade repara-lions- och förbällringsarbelena. 1 princip skall allt som behövs för della än­damål innehållas. Enligt vad lagrådet närmare utvecklat i del för 2, 9 och 13 §§ gemensamma uttalandel kan man emellertid vid bedömningen av vil­ka arbeten som bör genomföras ej underlåta alt la viss hänsyn lill faslig­helsägarens personliga förhållanden. Sådan hänsyn kan leda lill att del framstår som skäligt alt utföra arbeten i en mindre omfattning än som i och för sig skulle ha varit motiverat med hänsyn till faslighetens skick och all i slället viss del av de behållna medlen ulbelalas lill faslighelsägaren.

Del synes lämpligl alt den möjlighet lill skälighetsbedömning som bör föreligga får på någol säll komma till utlryck i laglexien. Förslagsvis kan förslå punklen i andra slyckel av paragrafen ges ulformningen att behållna medel, som ej finnes böra avsättas för förvaltningen, skall utbetalas till fas­tighetsägaren.

22 §

I anslutning till 22 och 24 §§ i lagrådsremissen berörs frågor om fastig­hetsägarens förhållande lill skaltemyndigheterna under liden för tvångs­förvaltning.

Tvångsförvallningen innebär i princip en förvaltning för fastighetsäga­rens räkning. Det är då naturiigl, att fastighetsägaren är skattskyldig för in­komst av faslighelen och för garanlibelopp för fastighelen även under ti­den för tvångsförvallningen. Della kan i undantagsfall leda till atl förvalta­ren måsle ställa medel lill fastighetsägarens förfogande för skattebetalning. 1 regel lorde detta dock knappast bli aktuellt. 1 normalfallet kommer nämli­gen tvångsförvaltad fastighet på grund av bl.a. reparationskostnader atl visa skaliemässigl underskoll. Om fastighetsägaren har inkomst av andra förvärvskällor kommer underskotlen att leda till en förmånlig beskattning av dessa sidoinkomster. Ej heller förmögenhetsbeskattningen lorde vålla

Prop. 1976/77:151

142

problem i dessa sammanhang. Det kan nämligen förutsättas atl fasligheler av nu förevarande slag i regel är så högt belånade atl de icke ger positiva nettovärden vid förmögenhelsberäkning enligl förmögenhdsskallelagen.

Problem kan däremol befaras inom områdel för fullgörande av uppgifts­skyldighel (deklarationer, kontrolluppgifter m. m.) enligt taxeringslagen. Lagrådsremissen har sökt lösa hithörande frågor från den utgångspunkten atl uppgiflsskyldigheien skall kvariigga hos faslighelsägaren under liden för Ivångsförvallningen. Del förulsälls att faslighelsägaren i regel skall kunna komma överens med förvaltaren och av denne få erforderliga dala för uppgiftsskyldighdens fullgörande. 1 motsatt fall skall enligl förslagel fastighetsägarens lillgång till erforderligt material ordnas genom hyres­nämnden.

Uppgiftsskyldighet i här berörda avseenden är straffsanktionerad. På­följd riskeras om uppgift inle lämnas eller när uppgiften lämnas för sent el­ler om uppgiften innehåller felaktigheter. Tidsfristerna är ofta knappa och i vissa fall, l.ex. beiräffande konirolluppgifler, saknas anståndsmöjlighet.

Uppenbarligen kommer stundom svårigheter all föreligga för faslighels­ägare att hinna lämna kontrolluppgifter inom föreskriven lid (januari må­nad). Kontrolluppgifter kan inte bygga på enbart räkenskapernas uppgifter om utbetalda belopp. 1 förekommande fall skall även anges kostnadsersätt­ningar, naturaförmåner m. m. Fastighetsägare, som varil avkopplad från fastighetens förvallning under året, måste gå igenom ej blott själva räken­skaperna utan även bakomliggande handlingar, anställningskontrakt m. m. Fastighetsägarens krav på alt för della ändamål disponera räkenskapsma-terialel m. m. kan befaras ofta komma olägligt för förvaltaren, som vid samma tid är sysselsatt med bokslutsarbetet.

Även när det galler deklarationsskyldighetens fullgörande ställs fastig­hetsägaren ofta inför betydande svårigheter, när han inte haft insyn i den löpande förvaltningen. Deklaration av fastighetsinkomsten kan inte ske på gmndval av endasi bokslutshandlingar. Så t. ex. skall deklarant uppge storleken av å ena sidan reparations- och underhållskostnader och å andra sidan kostnader för ny-, till- och ombyggnad. Denna gränsdragning är inle sällan vansklig och kan i allmänhet inte ske med ledning endast av fakturor o. d. Detaljerad kännedom om vad arbetena avsett och hur de utförts är er­forderlig. Fastighetsägaren torde oftast bli helt beroende i dessa hänseen­den av de uppgifter som förvaltaren lämnar honom.

Mot denna bakgmnd skulle det ha varit av värde om möjligheten att flyt­ta över uppgiftsskyldigheten från fastighetsägaren till förvaltaren hade un­dersökts närmare. Riksskatteverket talar i sitt remissyttrande om att en annan ordning än den föreslagna skulle behöva föranleda ett flertal kompli­cerade ändnngar inom skattelagstiftningen. Verket anger inte närmare vil­ka ändringar som avses.

Enligt lagrådets uppfattning skulle en mera ändamålsenlig lösning kunna uppnås på ett förhållandevis enkelt sätt, nämligen om man i förevarande

Prop. 1976/77:151

143

sammanhang följer de regler som gäller vid förmynderskap. Del åligger nämligen enligt 47 § laxeringslagen förmyndare att avge deklaration eller annan uppgift enligt taxeringslagen för omyndig beträffande vad förmyn­daren har under sin förvaltning. Om nämnda lagrum kompletterades med en beslämmelse om alt motsvarande uppgiftsskyldighel skall åligga förval­tare vid fall av ivångsförvallning enligt nu förevarande lag skulle hela det område som regleras av laxeringslagen läckas in.

Lagrådet vill förorda alt frågan om deklarations- och uppgiftsskyldighet i skattesammanhang vid fall av ivångsförvallning görs lill föremål för ytter­ligare överväganden och atl därav föranledda författningsändringar vidta­ges under hösten 1977, så alt särskilda bestämmelser på området kan till-lämpas i samband med den nu föreslagna lagens avsedda ikraftträdande vid årsskiftet 1977/78.

Det vore värdefullt om i samband med en sådan lagstiftning även frågan om uppbördsansvaret vid Ivångsförvaltning klarlades. Principen är ju en­ligt uppbördslagen atl arbetsgivaren har atl verkställa skatteavdrag vid lö­neutbetalning och i viss ordning redovisa skatten till det allmänna. Om ar­betsgivaren underlåler föreskrivet skatteavdrag blir han ansvarig för den skall som avdraget skulle ha avsett. Om arbetsgivaren inte redovisar inne­hållen skall kan denna indrivas hos honom. Om arbetsgivaren är juridisk person kan företrädare för arbetsgivaren bli personligen ansvarig för skat­ten. Arbetsgivare som inle fullgör sina skyldigheter i angivna hänseenden kan dömas till böter eller, i vissa fall, fängelse.

Den fråga som närmasl är aktuell är vem som har arbetsgivaransvaret enligt uppbördslagen när fråga är om anställning på fastighet under tvångs­förvallning. Av det förhållandet atl fastighetsägaren är skattskyldig för in­komsten av fastighelen kan inte utan vidare den slutsatsen dragas att upp­bördsansvaret skulle åvila fastighetsägaren. Det kan hända att förvaltaren kommer att anses som arbetsgivare i uppbördslagens mening. Av visst in­tresse i detta sammanhang är rättsfallet RÅ 1958 ref 58, i vilket ett kon­kursbo - som inte var skattskyldigt för inkomst av konkursförvaltningen - ansågs som arbetsgivare i uppbördslagens mening därvid det aktuella källskattebeloppet ansågs som massagäld. Rättsläget är dock oklart såvitt avser tvångsförvaltningsfall.

23 §

Bestämmelsen innebär enligt vad som framgår av motiven att etlårsfris­ten för klander räknas från vaije redovisningsperiod för sig. För att detta tydligt skall framgå av lagtexten synes orden "redovisad förvaltning" böra bytas ut mot "redovisning för viss redovisningsperiod".

Kan den omständighet som fastighetsägaren åberopar som gmnd för sin talan inte hänföras till viss bestämd redovisning, skall han enligt motivutta­lande vara bibehållen vid sin rätt, såvida talan väcks inom ett år från det han mottog redovisning med anledning av att förvaltarens uppdrag upphör-

Prop. 1976/77:151

144

de. Del synes vara anledning att della kommer lill uttryck i lagtexten, lämpligen såsom elt andra stycke i paragrafen.

24 §

I anslutning lill 22 § har lagrådet ifrågasatt om del inle borde åligga för­valtaren all fullgöra den uppgiftsskyldighel som enligl laxeringslagen an­kommer på fastighetsägaren såsom sådan. Skulle lagrådets synpunkter be­aklas, kommer en stor del av den uppgiftsskyldighel som avses i 24 § atl gå ifrån faslighelsägaren. Paragrafen torde likväl böra bibehållas. Den har ju avseende även på annan uppgiftsskyldighel än den som regleras i laxe­ringslagen.

Oberoende av den slällning som tages i de frågor som berörts i anslut­ning lill 22 § vill lagrådet förorda en mindre jämkning av ordalydelsen i den föreslagna 24 §. Fastighetsägaren synes nämligen böra få tillgång till rä-kenskapsmaterialel även i vissa fall när fråga ej är om fullgörande av upp­giftsskyldighel. Efter räkenskapsårets utgång bör fastighetsägaren nämli­gen, om han så önskar, få möjlighet atl gå igenom räkenskapsmaterialet för all informera sig om vilka åigärder som vidtagits beträffande fasligheten och dess förvallning m. m. och för all - själv eller, på egen bekostnad, ge­nom t. ex. revisor - revidera förvaltningen. Del bör observeras, att fastig-helsägaren kan vara sådan juridisk person, vars räkenskaper enligl lag skall underkastas revision. Paragrafens lydelse föreslås därför jämkad på

följande sätt: "Om faslighelsägaren det allmänna eller eljesl, skall

han----- nämnden meddelar."

30 §

Denna paragraf, som motsvarar 3 § bosladssaneringslagen, innehåller ivå legilimalionsregler, upptagna i första och Iredje slyckena. Dessa regler kompletterar den självklara huvudprincipen, som inle behöver utsägas, nämligen atl lalan alltid kan rikias mol fastighetens verklige ägare. De bå­da legitimalionsreglerna är avsedda all kunna användas om del är ovisst el­ler Iveksaml vem som är den verklige ägaren.

Regeln i första stycket, som handlar om den legitimerande verkan som lagfart eller lagfartsansökan har, är i sak densamma som återfinnes i 18 kap. 9 § första meningen jordabalken. Innebörden av regeln är att ansö­kan, som riktas mol den person för vilken lagfarl senasi beviljats eller sökts, kan komma atl få verkan som om den gjorts mot en person som här­leder sin rätt till fastigheten från den senast lagfarne. Regeln i tredje styc-kel behandlar etl annal fall, nämligen all tvist råder om äganderätten. Lä­gel kan ju då vara del, alt ingendera pretendenten härleder sin påstådda räll från den andre. 1 delta fall, då alltså regeln i första slycket inte kan an­vändas - kanske är inle heller lagfartsförhållandena sådana atl den ens formellt är tillämplig - kan enligl iredje styckets regel ansökan riktas mot den som innehar fastigheten med äganderättsanspråk. Den legitimations-

Prop. 1976/77:151

145

verkan som följer av denna regel riktar sig naturiigen endasi mol den andre pretendenten, för den händelse det skulle visa sig att det är han som är den rättmätige ägaren.

Det får alllid ankomma på sökanden all avgöra om lalan bör rikias mol den person som sökanden anser vara fastighetens ägare eller om någon av legitimationsreglema leder lill siörre säkerhel och därför bör följas.

Den omständigheten att den verklige fastighetsägaren i vissa - i prakti­ken säkerligen myckel ovanliga - fall ej är bunden av beslut om ivångsför­vahning efter ansökan som grundats på legilimationsregel innebär självfal­let ej att beslutet betraktas som en nulliiel eller utan vidare upphör atl gäl­la. Intill dess beslutet undanröjts torde det alltjäml få anses ha verkningar åtminstone i vissa avseenden. Sålunda lorde hyresgästerna fortfarande va­ra berättigade atl med befriande verkan eriägga hyror lill förvaharen, jfr 20 §.

31 §

Lagrådel får hänvisa lill vad som nedan anförs vid 32 § förslagel lill lag om ändring i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder.

Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hy­resnämnder

32 

§

Hyresnämnd kan i vissa fall fatta beslut som innebär, atl person skall ul­ge belopp eller avflytta från lägenhet. Ytterligare några fall av betalnings-åläggande upptas i remissförslaget till bostadsförvaltningslag.

Det har ansetts erforderligt eller i allt fall lämpligt alt i förevarande para­graf ta upp bestämmelse att sådanl beslut av nämnden kan verkställas i lik­het med vad som gäller domstols avgörande. Fömtsättning är, att talan ej förs mot beslutet; verkställigheten följer reglema om verkställighet av la­gakraftägande dom.

I 31 § första stycket förslaget till bostadsförvaltningslag ges föreskrift, att hyresnämnd kan förordna att bl. a. sådana beslut om belalningsåläggan­de som anmärks i 32 § förslaget till ändring av nämndlagen skall lända till efterrättelse genast. Meningen är självfallet att verkställighet då skall kun­na äga mm, fastän talan förts eller kan föras mot beslutet. Fråga är emel­lertid, om inte, för konsekvensens skull, för denna verkställighetsmöjlig­het borde finnas ett lagstöd som motsvarar det som ges i 32 § nämndlagen såvitt avser lagakraftvunna beslut. Av praktisk betydelse kan vara att ge­nom en sådan lagbestämmelse kan skapas klarhet om vilka verkställighets­regler i utsökningslagen, t. ex. om ställande av säkerhet, som skall tilläm­pas. För jämförelse kan hänvisas till lagen (1976: 839) om statens va-nämnd 15 § och 19 § tredje stycket.

Här ifrågasatt komplettering kunde genomföras genom att i 32 § nämnd-

Prop. 1976/77:151

146

lagen upptas etl nytt (andra) stycke av följande lydelse: "Har hyresnämnd med stöd av 31 § första stycket bostadsförvaltningslagen förordnat, att be­slut enligl 13 eller 15 § eller 25 § första stycket nämnda lag skall lända till eflerättelse genasl, får även sådanl beslui, om bosladsdomstolen ej förord­nat annal, verkslällas såsom lagakraftägande dom."

Om förslaget godlages lorde tredje meningen i 31 § första slyckel för­slagel lill bostadsförvaltningsiag böra ulgå.

Bifalles vad lagrådet föreslagit i fråga om benämning på den föreslagna nya lagen om särskild förvaltning, föranleder detta ändring i nu förevaran­de lag.

Övriga lagförslag

Förslagen lämnas ulan annan erinran än alt, om benämningen på den fö­reslagna nya lagen om särskild förvahning blir en annan än den i remiss-prolokolld föreslagna, della föranleder ändringar även i förevarande la­gar.

Prop. 1976/77:151

147

Utdrag

JUSTITIEDEPARTEMENTET

PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1977-05-12

Närvarande: statsråden[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, och[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Tu­resson,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN].

Föredragande: slalsrådel[REDACTED_EFTERNAMN].

Proposition med förslag till bostadsförvaltningslag m. m.

Föredraganden anmäler lagrådels yllrande' över förslag lill

1.

bostadsförvaltningsiag,

2.

lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973: 531),

3.

lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres­nämnder,

4.

lag om ändring i lagen (1937: 249) om inskränkningar i rällen all utbe­komma allmänna handlingar,

5. lag om ändring i lagen (1974:1082) om bosladsdomslol.

Föredraganden redogör för lagrådels yttrande och anför.

Lagrådet har i allt väsentligt godtagit de framlagda förslagen. Endast på några punkter har erinringar framförts som berör förslagens sakliga inne­håll. På ytteriigare några punkter har lagrådel förordal förtydligande änd­ringar och tillägg. 1 övrigt har lagrådel gjort inslmkliva uttalanden rörande åtskilliga tolknings- och tillämpningsfrågor. Vad lagrådet härvid anfört tor­de bli lill värdefull vägledning i rättstillämpningen. Beträffande de olika punkterna i lagrådels yttrande vill jag anföra följande.

Förslaget till bostadsförvaltningslag

Beträffande lagens rubrik föreslår lagrådet att lagen får heta "Lag om särskild förvaltning av bostadsfastighet". Det av utredningen föreslagna namnet "Bostadsförvaltningsiag" har emellertid accepterats av samtliga

' Beslut om lagrådsremiss fattal vid regeringssammanträde den 30 mars 1977.

Prop. 1976/77:151

148

remissinslanser. Även jag anser alt detta är en lämplig benämning. Jag är därför inte beredd att ändra lagens namn på sätl lagrådel har föreslagit.

I anslutning lill 2, 9 och 13 §§ diskulerar lagrådel hur högl ambilionerna för förvaltningen av en fastighet bör ställas. För min del anserjag all för­valtningens ändamål knappast kan preciseras mer än som redan har skett. Däremot delar jag lagrådels uppfallning all fömlsällningarna för all ålägga faslighelsägaren betalningsskyldighet enligl 13 § bör avfattas så all del blir möjligt att la hänsyn lill faslighelsägarens personliga förhållanden. Jag godtar den formulering av paragrafen som lagrådel har föreslagil.

Beträffande 2 § framhåller lagrådel alt avfattningen av lagtexten torde in­nebära att den brist i fastighetsförvaltningen det är fråga om kan subjeklivl läggas fastighetsägaren till last, dvs. atl försummelse även i subjektivt av­seende åsyftas. Om detta inte är avsikten med förslaget, förordar lagrådet att lagtexten jämkas.

För egen del vill jag understryka att det normala bör vara alt de åberopa­de bristerna i faslighelsförvahningen kan tillräknas fastighetsägaren som försummelse i subjeklivl hänseende. Som jag har sagt i remissprotokoUet bör detta dock inte vara ett absolut villkor för ingripande med stöd av la­gen, utan det bör i och för sig kunna räcka med atl man objektivt kan slå fast att förvaltningen inte fungerar tillfredsställande. En annan sak är atl det i undantagsfall kan föreligga godtagbara subjektiva ursäkter för de bris­ter som konstateras i fråga om fastighetens skick. Som lagrådel påpekar torde det emellertid ytterst sällan finnas utrymme för att av subjektiva skäl avstå från ingripande, om underhåll och skötsel har eftersatts i sådan grad att objektivt sett ett ingripande skulle vara berättigat. Enligl min mening ger vad jag nu har anfört inte anledning till jämkning av lagtexten i 2 §.

Som lagrådet påpekar innebär avfattningen av 13 § atl belalningsåläg­gande får tillgripas bara om andra möjligheter att erhålla medel till förvalt­ningen inte står till buds. Kravel på all andra finansieringsmöjligheter skall ha uttömts får dock inle drivas alltför långt. Som lagrådel självt påpekar måste man vid bedömande av om det finns lånemöjligheler ta hänsyn till om de viUkor på vilka lån kan erhållas är rimliga. Vidare kan det vara nöd­vändigt att förvaltaren i viss utsträckning reserverar medel för ofömtsedda utgifter inom den löpande förvaltningen. Om förvaltaren förfogar över en kassa för sådant ändamål, bör detta inte begränsa hans möjligheter att ut­verka ett belalningsåläggande för att finansiera exempelvis vissa planerade underhållsarbeten.

Såvitt avser 21 § ansluter Jag mig till lagrådets förslag att begränsa det i första stycket föreskrivna utmätningsförbudet beträffande medel som för­valtaren har hand om för fastigheten. Det bör sålunda föreskrivas att såda­na medel ej får utmätas för annan skuld än sådan som är hänföriig till tvångsförvaltningen. Vidare bör det föras in en regel om att medlen ej hel­ler ingår i fastighetsägarens konkursbo.

Prop. 1976/77:151

149

Den av lagrådel föreslagna jämkningen av paragrafens andra stycke bör också godtas.

Jag kan också i allt väsentligt ansluta mig till vad lagrådet i övrigt har an­fört. Jag lillslyrker alltså de ändringar och tillägg som lagrådet förordar be­träffande 15, 16, 23, 24 och 31 §§. Efter samråd med chefen för budgetde­partementet har jag funnit att de frågor som lagrådet har tagit upp i anslut­ning till 22 § och som avser fastighetsägarens förhållande till skattemyndig­heterna under pågående tvångsförvallning bör övervägas i annat samman­hang.

Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hy­resnämnder

Jag lillslyrker lagrådels förslag till komplettering av 32 §.

Hemställan

Jag hemställer att regeringen föreslår riksdagen

att antaga de av lagrådel granskade förslagen med vidtagna ändringar.

Beslut

Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att genom proposition föreslå riksdagen att antaga de förslag som föredra­ganden har lagt fram.

Prop. 1976/77:151

150

Innehåll

Proposiiionen ..................................................... 

I

Propositionens huvudsakliga innehåll....................... 

...... 

1

Lagförslag

1. bostadsförvaltningsiag...................................... 

2

2.

lag om ändring i bosladssaneringslagen (1973: 531)          

g

3.

lag om ändring i lagen (1975:188) om arrendenämnder och hyres­nämnder 

9

4.

lag om ändring i lagen (1937: 249) om inskränkningar i rällen alt utbekomma allmänna handlingar        

\\

5. lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomslol     

12

Utdrag av regeringsprolokollet den 30 mars 1977

1

Inledning ....................................................... 

.... 

13

2

Gällande rätt................................................... 

]4

3

Ulredningen  ................................................... 

16

3.1

Grundläggande frågor.................................... 

15

3.2

Förvallningsåläggande................................... 

..... 

jg

3.3

Tvångsförvaltning......................................... 

..... 

Ig

3.4

Inlösen ...................................................... 

.... 

19

3.5

Särskilda yilranden........................................ 

20

4 Remissyllrandena.............................................. 

21

4.1

Allmänl....................................................... 

21

4.2

Grundläggande frågor.................................... 

23

4.3

Förvallningsåläggande................................... 

.... 

26

4.4

Tvångsförvaltning......................................... 

.... 

29

4.5

Inlösen  ..................................................... 

.... 

42

5 Föredraganden................................................. 

.... 

44

5.1

Inledning.................................................... 

.... 

44

5.2

Grundläggande frågor.................................... 

.... 

47

5.3

Förvallningsåläggande................................... 

.... 

54

5.4

Tvångsförvallning......................................... 

58

5.5

Inlösen ...................................................... 

.... 

74

5.6

Ikraftträdande............................................. 

.... 

79

6

Upprättade lagförslag ....................................... 

.... 

79

7

Specialmolivering.............................................. 

79

7.1

Förslagel lill bosladsförvaltningslag .................. 

.... 

79

7.2

Förslagel   lill   lag   om   ändring   i   bosladssaneringslagen (1973:531)        

114

7.3

Förslagel till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrende­nämnder och hyresnämnder         

114

7.4

Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:249) om inskränk­ningar i rätten att utbekomma allmänna handlingar................................................... 

117

7.5

Förslaget till lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostads-domstol 

117

8

Hemställan ..................................................... 

.. 

117

9

Beslut............................................................ 

.. 

117

Bilaga I Utredningens förslag................................. 

. 

1 Ig

Bilaga 2 Tvångsförvallningsärenden 1970-1975 ......... 

122

Bilaga 3 De remitterade förslagen........................... 

.. 

123

Utdrag av lagrådets protokoll den 3 maj 1977........... 

.. 

I33

Utdrag av regeringsprotokollet den 12 maj 1977........ 

.. 

I47

Norstedts Tryckeri, Stockholm 1977