Observera att dokumentet är inskannat och fel kan förekomma.

Prop. 1984/85:197

Regeringens proposition

1984/85:197

om arrendeavräkning vid ändrat kostnadsläge;

beslutad den 11 april 1985.

Regeringen föreslår riksdagen att anta det förslag som har tagits upp i bifogade utdrag av regeringsprolokoll ovannämnda dag.

På regeringens vägnar OLOF[REDACTED_EFTERNAMN]

STEN WICKBOM

Propositionens huvudsakliga innehåll

1 propositionen föreslås att det till jordabalkens regler om jordbruksar­rende läggs en regel av innebörd att man vid avräkningen mellan jordäga­ren och arrendalorn skall beakta om kostnaderna för alt avhjälpa de brister som förelåg vid avräkningsperiodens början har förändrats under peri­oden.

Lagändringen föreslås träda i kraft den 1 januari 1986. I fråga om avräkningsperioder som löper vid ikraftträdandet skall äldre regler alltjämt gälla, om parterna i arrendeavtalet har reglerat hur kostnadsförändringar skall beaktas eller om del med hänsyn till arrendevillkoren och omständig­heterna vid arrendevillkorens tillkomst skulle vara oskäligt att tillämpa den nya regeln.

1    Riksdagen 1984/85. 1 saml. Nr 197

Prop. 1984/85:197

2

Förslag till

Lag om ändring i Jordabalken

Härigenom föreskrivs att 9 kap. 23 § jordabalken' skall ha nedan an­givna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

9 kap.

23 §

Avräkning mellan jordägaren och arrendalorn skall ske, när arrendestäl­let avlrädes. Avräkning skall även ske vid tidigare lidpunkt i den mån avtal därom träffats. I samband med förlängning av arrendeavtalet skall avräk­ning alltid ske, om mer än nio år förflutit från tillträdet eller från närmast föregående avräkning.

Om ej annat avtalals, skall avräkning grundas på syn vid avräkningspe­riodens början och slut.

Vid avräkningen skall beaktas om kostnaderna för att avhjälpa de brister som förelåg vid avräknings­periodens början har förändrats under perioden.

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1986.

2.    Den nya bestämmelsen i 9 kap. 23 § tredje stycket skall tillämpas

också beträffande avräkningsperioder som löper vid ikraftträdandet. Detta

gäller dock inte, om parterna i arrendeavtalet har reglerat hur kostnadsför­

ändringar skall beaktas eller om det med hänsyn lill artendevillkoren och

omständigheterna vid arrendevillkorens tillkomst skulle vara oskäligt att

tillämpa den nya bestämmelsen.

Balken omtryckt 1971: 1209,

Prop. 1984/85:197

Utdrag

JUSTITIEDEPARTEMENTET

PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1985-03-28

Närvarande: statsministern[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, och statsråden[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Hjelm-Wallén,[REDACTED_EFTERNAMN], Anders­son,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Thunborg, Wickbom

Föredragande: statsrådet Wickbom

Lagrådsremiss om arrendeavräkning vid ändrat kostnadsläge

1    Inledning

Vid tillträde och avträde av jordbruksarrende, liksom i vissa fall vid förlängning av sådant arrende, hålls syn. Därvid antecknas och värderas konstaterade brister på arrendestället. Vid avträdel eller vid förlängningen sker en avräkning mellan jordägaren och arrendalorn. Är bristerna störte vid avträdel än de var vid tillträdet, är jordägaren berättigad till ersättning från arrendalorn. Är bristerna mindre vid avträdel, innebär det att artenda­torn har förbättrat artendestället och då är han berättigad till ersättning frän jordägaren.

1 prop. 1983/84: 136 med förslag till ändringar i arrendelagstiftningen diskuterades om reglerna om avräkning behövde kompletteras för att hänsyn skulle kunna tas till förändringar i penningvärdet mellan tiden för tilllrädessyn och avträdessyn. Någon ny reglering föreslogs emellertid inte. Detla ställningslagande byggde pä uppfattningen att de befintliga reglerna medgav att man vid avräkningen tog vederbörlig hänsyn lill för­ändringar i penningvärdet (se prop. s. 61). I propositionen påpekades all Svea hovrätt i en dom den 10 mars 1983 hade funnit att en rättvisande jämförelse mellan arrendeställets skick vid tillträdet och vid avirädet kan ske endast om bristbeloppen uttrycks i samma penningvärde. Del an­märktes i propositionen att domen hade överklagats till högsta domstolen.

Vid riksdagsbehandlingen av propositionen underströks vikten av att regeringen noga följde frågan och särskilt beaktade om det med hänsyn till utgången i högsta domstolen fanns anledning att pä nytt överväga lagstift­ningsåtgärder (LU 1983/84: 35 s. 22).

Prop. 1984/85:197

4

Högsta domstolen meddelade dom i målet den 10 juli 1984 (se Nytt juridiskt arkiv 1984 s. 550). 1 motsats lill hovrätten fann högsta domstolen alt reglerna om arrendeavräkning inte innebar att brislbelopp schablon­mässigt kunde räknas om med hänsyn lill penningvärdels fall.

Med anledning av vad högsta domstolen i domen hade uttalat om de gällande lagreglernas innebörd inleddes i justitiedepartementet arbete pä en lagändring. En promemoria med förslag lill nya bestämmelser upprätta­des (Dnr 3172-84). Promemorian har remissbehandlats.

Till protokollet i detta ärende bör fogas dels promemorian som bilaga I, dels en förteckning över remissinstanserna och en sammanställning av remissyttrandena som bilaga 2.'

2    Föredraganden

2.1 Skall förändringar i kostnadsläget beaktas vid arrendeavräkning?

Mitt förslag: Vid avräkningen mellan jordägaren och jordbruksartenda-lorn enligt 9 kap. 23 § jordabalken (JB) skall hänsyn tas lill de föränd­ringar i kostnadsläget som har ägt rum under avräkningsperioden.

Promemorieförslaget: Överensstämmer med mitl förslag.

Remissinstanserna: En betydande majoritet av remissinstanserna tillstyr­ker eller godtar lagstiftningsåtgärder med den inriktning som har föresla­gils i promemorian.

Bakgrunden till mitt förslag: Arrendalorn skall under arrendetiden vårda och underhålla artendestället. Försämras del genom alt arrendalorn efter­sätter vad som åligger honom, har jordägaren rätt till ersättning (9 kap. 15 § JB). Arrendalorn är dock inte skyldig att avhjälpa en brist som föreligger redan vid tillträdet. Avhjälper han en sådan brist, har han rätt till

' Bilagan 2 utesluten här. Den finns tillgänglig hos justitiedepartementet i lagstift­ningsärendet (Dnr 3172-84).

Remissyttranden har avgivits av Svea hovrätt, Göteborgs tingsrätt, arrendenämn­derna i Stockholm, Linköping, Malmö och Göteborg, kammarkollegiet, Uppsala universitet, lantbruksstyrelsen, lantbruksekonomiska samarbelsnämnden, domän­verket. Lantbrukarnas riksförbund (LRF), Svenska kommunförbundet. Svenska kyrkans nämnd för församlings- och pastoratsförvaltning, Sveriges advokatsam­fund, Sveriges jordbruksarrendatorers förbund samt Sveriges jordägareförbund.

Kammarkollegiet har bifogat yttranden av stiftsnämndema i Uppsala, Linköping, Skara,[REDACTED_EFTERNAMN] och Göteborg,

Prop. 1984/85:197

5

ersättning av jordägaren (9 kap. 16 § JB). Ersättningsfrågorna skall i all­mänhet avgöras vid avräkning enligt 9 kap. 23 § JB. Avräkning skall ske när arrendalorn avträder arrendestället. Avräkning skall också ske i sam­band med förlängning av ett arrendeavtal, om mer än nio år har förflutit från tillträdet eller närmast föregående avräkning. Om inte annat har avtalats, skall avräkningen grundas på en syn vid avräkningsperiodens början och slut. Vid synen skall enligl 9 kap. 26 § JB undersökas allt som hör lill arrendestället. Om brist föreligger, skall anteckning göras om bristens beskaffenhet, de åtgärder som behövs för dess avhjälpande saml kosinaclen för detta.

Syn och avräkning går i stora drag ofta lill på följande sätt. Vid tillträdes-synen antecknas bristerna. För varje brist antecknas vad del beräknas kosta att avhjälpa den. Bristbeloppen bildar tillsammans tillträdets brist­summa. Vid avräkningsperiodens slut gör man på samma sätl och får då fram avirädels bristsumma. Därefter sker en jämförelse mellan brislsum-morna vid tillträdet och avträdel. Är avirädels brislsumma större än tillträ­dets och ingår i avirädels bristbelopp ej sådana belopp som avser brister för vilka jordägaren har att svara, exempelvis på grund av sin byggnads­skyldighet, skall arrendalorn i princip betala skillnaden. Är förhållandet det motsatta, skall jordägaren betala skillnaden lill arrendalorn. Här bortses från bl. a. del fallet att jordägaren redan före avräkningen har ersatt arrendalorn för att denne avhjälpt en lillträdesbrisl.

Penningvärdeförsämringen under senare år har medfört all förändringar i allmänhet har skett i kostnadslägel mellan liden för avirädet och tiden för tillträdet. Kostnaderna för all avhjälpa en viss lillträdesbrisl är då högre på avirädesdagen än på tillträdesdagen. Om hänsyn inte tas lill sådana föränd­ringar, kan resultatet bli att en artendaior som i enlighet med lagen har hållit arrendestället i oförändrat skick - de faktiska bristerna har inte ökat ändå blir skyldig alt betala ersättning. Kostnaderna för alt avhjälpa avlrädesbrislerna anges som nämnts i dagens kostnadsläge, medan kostna­derna för all avhjälpa lillirädesbrislerna har angetts i det kostnadsläge som rådde vid tillträdet.

Högsta domstolens tidigare omnämnda dom den 10 juli 1984 (se NJA 1984 s. 550) gällde tillämpning av reglerna i 1907 års nyttjanderältslag. Jordabalkens regler om avräkning har emellertid i allt väsentligt samma innehåll som avräkningsreglerna i 1907 års lag. Domen har därför i prakti­ken betydelse också då del gäller jordabalkens avräkningsregler.

I domen anför högsta domstolen all bestämmelserna om artendeavräk-ning inte kan anses innebära all bristbelopp vid tillträdet schablonmässigt skall räknas upp vid avirädet. Högsta domstolen ansåg vidare att omstän­digheterna i målet inte var sådana all avtalet kunde jämkas enligl 36 § avtalslagen. Högsta domstolen biföll därför jordägarens yrkande om alt arrendalorn skulle betala honom skillnaden mellan den brislsumma som antecknades vid avlrädessynen år 1979 och den bristsumma som hade antecknats vid lilllrädessynen år 1970.

11    Riksdagen 1984/85. I saml. Nr 197

Prop. 1984/85:197

6

Skälen för mitt förslag: 1 konsekvens med grundprincipen att arrendalorn skall vårda och underhålla arrendestället bör arrendalorn bli ersiiiinings-skyldig endast om arrendestället totalt sett har försämrats till följd av alt han har eftersatt vad som ålegat honom. Jordägaren synes vidare med fog kunna hävda att ersättningsskyldighet skall kunna åläggas honom endast fördel fall att arrendestället rent faktiskt har förbättrats. Bristbeloppen vid tillträde och avträde fastställs, som nämnts, i de kostnadslägen som råder vid resp. synelillfälle. Om kostnadsläget har förändrats undertiden mellan lilllrädessynen och avlrädessynen, måste delta därtör beaktas vid avräk­ningen för att en rättvisande bedömning skall kunna göras av om arrende­stället har förbättrats eller försämrats under arrendetiden.

Med hänsyn lill högsta domstolens avgörande är det emellertid oklart i vad mån gällande rätt ger stöd för att regelmässigt pä det sättet beakta förändringar i kostnadsläget. Ett sådant rättsläge framstår som otillfreds­ställande, särskilt med tanke på arrendatorerna. Bestämmelserna i 9 kap. JB om avräkning bör därför kompletteras med en regel om att föriindringar i kostnadsläget under avräkningsperioden skall beaktas.

Som framhållits i den förut nämnda promemorian bör den nya regeln vara tvingande till arrendatorns förmån. Av 8 kap. 2 § JB fiamgär att bestämmelserna i bl. a. 9 kap. JB är tvingande till arrendatorns förmän, om inte annat anges. För att det inte skall råda någon tvekan om att den nu aktuella bestämmelsen är tvingande bör den placeras som ett nytt tredje stycke i 9 kap. 23 § JB och inte las in som ett tillägg i paragrafens andra stycke, vilket föreslogs i promemorian. Bestämmelsen i andra stycket är nämligen disposiliv.

Artendelagstiftningens metod att genom särskilda syner skapa underlag för avräkningen kan synas ålderdomlig och omständlig. Förfarandet i>cks dock på det hela laget fungera tillfredsställande. Jag är därtör inte beredd att nu la upp frågan om ändringar i arrendelagen för att möjliggöra begräns­ningar av antalet syner m. m., något som har förordats av Uppsala univer­sitet. Föreskriften om att avräkning skall grundas pä syn är f.ö. dispositiv. Parterna kan sålunda avtala om andra metoder för avräkning.

Jag är inte heller beredd att - som förordats av Lantbrukarnas riksför­bund och Sveriges jordbruksarrendatorers förbund - föreslå att det nu införs en lagstadgad rätt för arrendalorn att erhålla ersättning för sina kostnader så snart som en väsentlig brist har åtgärdats. Parterna har enligt gällande regler möjlighet alt avtala om att jordägaren skall utge sådan ersättning och torde också många gånger utnyttja denna möjlighet. En disposiliv regel om rätt lill omedelbar ersättning torde inte i praktiken medföra någon störte förändring. För en avgörande förändring i rättsläget skulle fordras att en bestämmelse om rätt lill ersättning gjordes tvingande. Något underlag för all föreslå en sådan tvingande reglering föreligger dock inte f. n. En tvingande reglering synes f.ö. i vissa fall kunna komma att hindra ett arrende, t. ex. för del fall att artendaiorn - men inte jordägaren

Prop. 1984/85:197

7

- på tillträdesdagen har ekonomiska möjligheter all avhjälpa föreliggande brister.

2.2 Grunderna för omräkning

Mitt förslag: Omräkningen skall göras schablonmässigt med ledning av ett index. Som regel bör konsumentprisindex användas. Visst utrymme för att tillämpa andra index skall dock finnas.

Promemorieförslaget: Överensstämmer med mitt förslag utom i vad avser frågan om vilket index som skall användas i första hand. Enligt promemo­rian bör en rättvisande omräkning av bristbeloppen frän tillträdet kunna göras med hjälp av tvä speciella indexserier, vilka ingår som delposter i produktionsmedelprisindex.

Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser delar eller lämnar utan erin­ran uppfattningen all en rättvisande omräkning av bristbeloppen som regel kan göras med hjälp av index. När det gäller val av index anser åtskilliga remissinstanser all konsumentprisindex i regel är alt föredra framför de i promemorian föreslagna indexserierna.

Skälen för mitt förslag: Frågan om kompensation för förändringar i kost­nadsläget bör inte få komplicera avräkningsförfarande! mer än vad som är försvarligt för att man skall nå ett i det stora hela rättvist och rimligt resultat. Jusleringsmöjlighelen får inte heller leda till att man rubbar grund­satsen att en oklandrad syn gäller som fullt bevis för arrendeställets skick den dag lill vilken synen hänför sig (se 9 kap. 28 § JB). Med hänsyn till del sagda delar jag uppfattningen att justeringen som huvudregel bör göras schablonmässigt med ledning av ett index. Det finns dock vissa särfall då en omräkning efter index förefaller onödig. Jag återkommer till dem inom kort.

När del så gäller frågan om lämplig indexserie synes parterna på arren­demarknaden allmänt vara av den uppfattningen au en tillämpning av konsumentprisindex ger ett lika rättvist resultat som en tillämpning av de indexserier som har förordats i promemorian. Med hänsyn härtill och då konsumentprisindex är att föredra även ur praktisk synpunkt anser jag att detla index bör användas i första hand.

Principen att omräkning skall ske efter konsumentprisindex bör dock inte få hindra all parterna kommer överens om att använda något annat index som de finner lämpligare. Syftet med en sådan överenskommelse får dock - med hänsyn lill den nya regelns tvingande karaktär - givetvis inte vara all i realiteten beröva arrendalorn rätten till uppräkning. Vid en tvist bör också domstolarna ha möjlighet au använda sig av en annan omräk-

Prop. 1984/85:197

8

ningsgrund än konsumentprisindex, om det finns särskilda skäl lill del. Del kan t. ex. gälla åtgärder för vilka kostnadsutvecklingen myckel kraftigt avviker från förändringen av konsumentprisindex. Mot bakgrund av vad jag nu har anfört om lämplig omräkningsgrund ansluter jag mig till förslaget i promemorian att det inte i lagtexten i detalj bör anges eller vilken grund omräkning skall ske. Det bör i stället endast anges att man skall beakta om kostnaderna har förändrats. En sådan bestämmelse ger enligl min mening utrymme för den flexibilitet som behövs för att under skiftande förhållan­den nå en rättvis omräkning.

Som iag nyss har nämnt kan det finnas fall dä del inte är piikallat med någon indexjustering av bristbeloppen från tillträdet. Jag tänker dä särskilt på de fall då en brist, som har antecknats vid avräkningsperiodens början, kvarstår oförändrad vid periodens slut. Det kan också vara fräga om en brist som t.o.m. har förvärtals men som blivit billigare att avhjälpa genom nya metoder, som har kommit i bruk. 1 fall som de nu nämnda torde in- och utgående brist kunna kvittas direkt mot varandra.

I praxis förekommer alt parterna överenskommer dels all arrendalorn omedelbart skall få ersättning för en lillträdesbrisl som han avhjälper inom något år efter synen, dels all indexuppräkning inte får ske om bristen inte avhjälps inom angiven tid. Några remissinstanser har framhållit au ett sådant förbud mol uppräkning kan stimulera arrendatorerna all avhjälpa brister så snart som möjligt och därigenom leda lill en förbättrad under­hållsnivå på artendegårdarna. Enligt dessa remissinstanser bör parterna även i fortsättningen få träffa avtal om förbud av detla slag.

Jag delar uppfattningen alt del många gånger kan vara lämpligt att jordägaren ersätter en brist så snart som den har avhjälpts. Det är givetvis från jordbruksekonomisk synpunkt angeläget att gårdarna hälls i gott skick. En omedelbar ersättning för avhjälpta brister kan vara en faktor som stimulerar lill gott underhåll. Den nya regeln om hänsyn till kostnadsut­vecklingen bör därför inte hindra att jordägaren ersätter en brist omedel­bart när den har avhjälpts.

Jag är däremot inte beredd att tillstyrka att ett åtagande från jordägaren om omedelbar betalning får kombineras med ett förbud mot indexuppräk­ning för det fall att bristen inte avhjälps inom viss tid. Ett sådant förbud skulle, enligt min mening, knappast i någon avgörande utsträckning påver­ka artendalorns intresse av att underhålla artendestället. Detta intresse är ju beroende också av en mängd andra faktorer. Ett förbud mot indexupp­räkning i dessa fall skulle vidare ibland kunna bli oskäligt mot artendatorn, t. ex. om denne lill följd av sjukdom inte kunnat avhjälpa bristen inom avtalad lid. Även principiella skäl kan anföras mot ett förbud av delta slag. Ell sådant förbud kan nämligen ses som ell slags avtalsvite varigenom artendatorn indirekt åläggs en underhållsskyldighet som går utöver vad som följer av reglerna härom i 9 kap. 15 § JB.

Prop. 1984/85: 197

9

Av den nya regeln om all kostnadsutvecklingen skall beaktas vid avräk­ningen följer all kostnadsutvecklingen skall beaktas även vid regleringar som sker under löpande avriikningsperiod. Har t, ex. koslnadsliiget änd­rats frän tillträdessynen och fram lill dess alt bristen avhjälps, kan inte den vid tillträdessynen antecknade kostnaden för alt avhjälpa brislen direkt användas som ersättningsbelopp.

2.3 Ikraftträdande m. m.

Mitt förslag: Den nya regeln, som skall träda i kraft den 1 januari 1986, blir tillämplig även på avriikningsperioder som löper vid ikraftträdan­det. Detta skall dock inte gälla om parterna i arrendeavtalet har reglerat hur kostnadsförändringar skall beaktas eller om det med hänsyn till arrendevillkoren och omständigheterna vid arrendevillkorens tillkomst skulle vara oskäligt alt tillämpa den nya regeln.

Promemorieförslaget: Överensstämmer med milt förslag utom så till vida att undantaget med hänsyn lill oskälighet saknades.

Remissinstanserna: Promemorieförslaget har fått ett blandat mottagande av remissinstanserna.

Skälen för mitt förslag: Enligl min mening är det fullt rimligt alt den nya bestämmelsen tillämpas på arrendeavtal som har ingåtls före ikraftträdan­det när fråga är om avräkningsperioder som böljar efter ikraftträdandet. Den bör däremot inte tillämpas beträffande avräkningsperioder som redan har löpt ul vid ikraftträdandet, även om avräkningen slutförs efter ikraft­trädandet. När det gäller avräkningsperioder som löper vid ikraftträdandet är det svårare all finna en från alla synpunkter lämplig avvägning. Remiss­instanserna har också haft delade meningar om hur övergångsregleringen bör utformas för dessa sistnämnda fall.

Förslaget i promemorian att äldre regler alltjämt skall gälla, om parterna i artendeavtalel har reglerat hur kostnadsförändringar skall beaktas, har kritiserats av Svea hovrätt och Sveriges jordbruksartendatorers förbund. Enligl dessa instanser bör den nya regeln gälla också för det fall att det i avtalet uttryckligen sägs att växlingar i den allmänna prisnivån inte skall beaktas.

Jag anser för min del att del inte finns tillräckliga skäl att frångå prome­morieförslaget och retroaktivt generellt underkänna avtalsklausuler om alt uppräkning inte skall ske. Eventuellt oskäliga konsekvenser av förbuden bör enligt min mening lösas inom ramen för gällande rätt t. ex. med hjälp av 36 § avtalslagen. Jag vill i detta sammanhang framhålla att, när det gäller arrendeavtal som inte tidigare har innehållit förbud mot indexuppräkning.

Prop. 1984/85:197

10

jordägaren inte under tiden till dess att den nya regeln träder i kraft ensidigt kan införa ett sådant nytt avtalsvillkor i samband med förlängning av avtalet (se 9 kap. JB).

Promemorians förslag all den nya regeln skall tillämpas på löpande avräkningsperioder, om arrendeavtalet saknar bestämmelser om hänsyn lill kostnadsutvecklingen, har godtagits av Svea hovrätt, arrendenämnden i Linköping, Lantbrukarnas riksförbund och Sveriges jordbruksarrenda­torers förbund. Förslaget har kritiserats bl. a. av Göteborgs tingsrätt, ar­rendenämnderna i Stockholm, Malmö och Göteborg, lantbruksstyrelsen samt Sveriges advokatsamfund. Dessa senare instanser anser att förslaget alltför myckel griper in i beslående rättsförhållanden och att de äldre reglerna därför bör gälla för de nu ifrågavarande fallen.

För egen del hyser jag förståelse för att invändningar reses mot att den nya regeln skulle leda till indexuppräkning trots att parterna före ikraftträ­dandet bestämt villkoren under den förutsättningen att uppräkning inte skall ske. Enligt min uppfattning bör den nya regeln inte på det sättet få ingripa i bestående avtal. Å andra sidan är del mot bakgrund av det oklara rättsläge som nu råder föga tilltalande alt helt lämna de nu löpande avräk­ningsperioderna utanför den nya lagstiftningen. En möjlig utväg synes vara att föreskriva att de nya reglerna skall gälla, om inte detta skulle vara oskäligt med hänsyn till arrendevillkoren och omständigheterna vid arren­devillkorens tillkomst. Jag kan för min del inte se något hinder mot en sådan ordning.

Under hänvisning till del anförda föreslår jag att den nya regeln inte skall tillämpas på avräkningsperioder som löper vid ikraftträdandet, om par­terna i arrendeavtalet har reglerat hur kostnadsförändringar skall beaktas eller om det med hänsyn till arrendevillkoren och omständigheterna vid arrendevillkorens tillkomst skulle vara oskäligt alt tillämpa den nya regeln.

Beträffande frågan om när det skulle kunna vara oskäligt att tillämpa den nya regeln vill jag anföra följande.

Möjligheten all avvika från regeln att uppräkning skall ske trots att arrendeavtalet inte innehåller några direkta bestämmelser om indexupp­räkning bör ses som ett undantag som skall tillämpas med försiktighet. Det är den part som vill att grundregeln skall frångås som skall visa alt tillämp­ning av grundregeln skulle leda till ell oskäligt resultat. Härvid är främst omständigheterna vid artendevillkorens tillkomst av intresse.

Kan jordägaren visa att parterna diskuterat frågan om indexuppräkning och utgått ifrån att en sådan ej skall ske bör enligt min mening den nya regeln inte bli fillämplig. Detta fall synes nämligen böra behandlas på samma sätt som det fallet all parterna i avtalet uttryckligen föreskrivit aU uppräkning inte skall ske.

Även om jordägaren inte kan visa att frågan om indexreglering direkt har diskuterats kan omständigheterna ibland ändå vara sådana att det skulle vara oskäligt att tillämpa den nya regeln. Härvid får hänsyn las lill arrende-

Prop. 1984/85:197

11

villkoren. Dessa kan sålunda innehålla bestämmelser som, ulan att direkt beröra frågan om indexreglcring av bristbeloppen, kan vara av betydelse för frågan. Har exempelvis arrendeavgiften indexreglerats, torde det sak­nas skäl att avvika från huvudregeln om indexreglering av bristbeloppen, även om parterna inte förut har tilliimpat något index vid avräkningen. Har arrendeavgiften höjts under avräkningsperioden i samband med förläng­ning av arrendeavtalet, torde del inte heller kunna anses oskäligt att tillämpa indexregeln vid avräkningen, såvida inte höjningen beror på för­ändringar på fasligheten. Om däremot arrendeavgiften har varit oföränd­rad under hela avräkningsperioden är det en faktor som, sammantagen med den omstiindigheten att indexuppräkning inte har tillämpats tidigare, kan göra det oskiiligt att tillämpa den nya regeln. Härvid förutsätts dock alt avgiften inie från början har satts till en nivå som ger anledning anta att avgiften har bestämts med hänsyn lill en förväntad kostnadsutveckling.

3    Upprättat lagförslag

I enlighet med det anförda har inom justitiedepartementet upprättats förslag till lag om ändring i jordabalken. Förslaget bör fogas lill regeringsprolokollet i detta ärende som bilaga i.'

4   Hemställan

Jag hemställer alt lagrådels yttrande inhämtas över förslaget.

5   Beslut

Regeringen beslutar i enlighet med föredragandens hemställan.

- Bilagan har uieslutils här.  Förslaget är likalydande med det som är fogat till propositionen.

Prop. 1984/85:197

12

Utdrag

LAGRÅDET

PROTOKOLL

vid sammanträde 1985-04-02

Närvarande: f.d. regeringsrådet[REDACTED_EFTERNAMN], regeringsrådet Mueller, justi­tierådet Jermsten.

Enligl protokoll vid regeringssammanträde den 28 mars 1985 har rege­ringen på hemställan av chefen för justitiedepartementet, statsrådet Wick­bom, beslutat inhämta lagrådets yttrande över förslag till lag om ändring i jordabalken.

Förslaget har inför lagrådet föredragits av departementsrådet Erik Ters-meden.

Lagrådet lämnar förslaget utan erinran.

Prop. 1984/85:197

13

Utdrag

JUSTITIEDEPARTEMENTET

PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1985-04-11

Närvarande: statsministern[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, och statsråden I. Carls­son.[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Hjelm-Wallén,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], R.[REDACTED_EFTERNAMN], Thunborg, Wickbom

Föredragande: statsrådet Wickbom

Proposition om arrendeavräkning vid ändrat kostnadsläge

Föredraganden anmäler lagrådels yttrande' över förslag till lag om änd­ring i jordabalken.

Föredraganden upplyser att lagrådet har lämnat lagförslaget utan erinran och hemställer alt regeringen föreslår riksdagen att anta förslaget.

Regeringen ansluter sig lill föredragandens överväganden och beslutar att genom proposition föreslå riksdagen att anta det förslag som föredra­ganden har lagt fram.

Beslut om lagrådsremiss faltal vid regeringssammanträde den 28 mars I98.'i.

Prop. 1984/85:197

15

JUSTITIEDEPARTEMENTET

December 1984

Dnr 3172-84

Bilaga 1

Promemoria om hur kostnadsför­ändringar skall beaktas vid arrendeavräkning

Prop. 1984/85:197

16

Innehåll

1

Inledning .........................................................      17

2

Arrendeavräkning vid ändrat kostnadsläge    ..........      17

3

Upprättat lagförslag   ........................................     21

Bilagor

1.

Högsta domstolens dom den 10 juli 1984, nr DT 27'

2.

Lagförslag   ....................................................     22

Bilagiin har ulesliilits har.

Prop. 1984/85:197

17

Promemoria om hur kostnadsförändringar skall beaktas vid arrendeavräkning

1    Inledning

Vid tillträde och avträde av jordbruksarrende, liksom i vissa fall vid förlängning av sådant arrende, hälls syn. Därvid antecknas och värderas konstaterade brister på arrendestället. Vid avträdel eller vid förlängningen sker en avräkning mellan jordägaren ochjordbruksarrendatorn.

I prop. 1983/84: 136 med förslag lill ändringar i arrendelagstiftningen diskuterades om reglerna om avräkning behövde kompletteras för alt hänsyn skulle kunna tas lill förändringar i penningvärdet mellan liden för tillträdessyn och avträdessyn. Någon ny reglering föreslogs emellertid inte. Detta ställningstagande byggde på uppfattningen att de befintliga reglerna medgav alt man vid avräkningen log vederbörlig hänsyn till för­ändringar i penningvärdet (se prop, s. 61). 1 propositionen påpekades att Svea hovrätt i en dom den 10 mars 1983 hade funnit att en rättvisande jämförelse mellan arrendeställets skick vid tillträdet och vid avträdel en­dast kan ske om bristbeloppen uttrycks i samma penningvärde. Del an­märktes samtidigt i propositionen att domen hade överklagats till högsta domstolen.

Vid riksdagsbehandlingen av propositionen underströks vikten av att regeringen noga följde frågan och särskilt beaktade om det med hänsyn till utgången i högsta domstolen fanns anledning alt på nytt överväga lagstift­ningsåtgärder (LU 1983/84:35 s. 22).

Högsta domstolen meddelade dom i målet den 10 juli 1984, nr DT 27. Domen, som har refererats i Nytt juridiskt arkiv 1984 s. 550, fogas till denna promemoria som bilaga I.'

Domen ger anledning att överväga lagstiftningsåtgärder. 1 denna prome­moria framläggs förslag om ändrad lagstiftning.

2    Arrendeavräkning vid ändrat kostnadsläge

Förslag: I 9 kap. 23 § andra stycket jordabalken (JB) tas in en regel av innehåll att vid avräkningen mellan jordägaren och jordbruksarrenda-torn hänsyn skall tas till de förändringar i kostnadsläget som har ägt rum under avräkningsperioden.

Den nya regeln, som föresläs träda i kraft den 1 juli 1985, blir i princip tillämplig även pä arrendeavtal som har ingåtls före ikraftträdandet.

Bilagan har uteslutits här.

Prop. 1984/85:197

18

Bakgrund till förslaget: Arrendalorn skall under arrendetiden vårda och underhålla arrendestället. Försämras det genom att arrendalorn eftersätter vad som åligger honom, har jordägaren rätt till ersättning (9 kap. 15 § JB). Artendatorn är dock inte skyldig att avhjälpa en brist som föreligger redan vid tillträdet. Avhjälper han en sådan brist, har han rätt lill ersättning av jordägaren (9 kap. 16 8 JB). Ersättningsfrågorna skall i allmänhet avgöras vid avräkning enligt 9 kap. 23 § JB. Avräkning skall ske när arrendalorn avträder arrendestället. Avräkning skall också ske i samband med förläng­ning av ett arrendeavtal, om mer än nio år har förflutit från tillträdel eller närmast föregående avräkning. Om inte annat har avtalats skall avräkning­en grundas på en syn vid avräkningsperiodens böljan och slut. Vid synen skall enligl 9 kap. 26 S JB undersökas allt som hör lill arrendestället. Om brist föreligger, skall anteckning göras om bristens beskaffenhet, de åtgär­der som behövs för dess avhjälpande samt kostnaden för detla.

Syn och avräkning går normalt lill på följande sätt.Vid lilllrädessynen antecknas bristerna. För varje brist antecknas vad det beräknas kosta att avhjälpa den. Bristbeloppen bildar tillsammans tillträdets bristsumma. Vid avräkningsperiodens slut gör man på samma sätt och får då fram avträdels brislsumma. Därefter sker en jämförelse mellan brisisummorna vid tillträ­de och avträde. Är avirädels bristsumma större än tillträdets, skall arren­dalorn i princip betala skillnaden. Är förhållandet del motsatta, skall jordägaren betala skillnaden till arrendalorn.

Med hänsyn bl. a. lill penningvärdesförsämringen under senare år har mellan liden för avträde och tilliräde i allmänhet förändringar skett i kostnadsläget. Kostnaderna för att avhjälpa en viss brist är då högre på avirädesdagen än pä tillträdesdagen. Om hänsyn inte tas till sådana föränd­ringar, kan resultatet bli att en artendator som i enlighet med lagen har hållit arrendestället i oförändrat skick - de faktiska bristerna har inte ökat - ändå blir skyldig att betala ersättning. Kostnaderna för att avhjälpa avlrädesbrislerna anges som nämnts i dagens kostnadsläge medan kostna­derna för all avhjälpa lillirädesbrislerna har angetts i det kostnadsläge som rådde då.

Enligl högsta domstolens dom den lOjuli 1984 (se bilaga 1)' innebär reglerna i 1907 års nyttjanderältslag inte att tillträdets bristbelopp skall schablonmässigt uppräknas vid avräkningen med hänsyn lill penningvär­dets försämring. Högsta domstolen ansåg vidare all omständigheterna i målet inte var sådana att avtalet kunde jämkas enligt 36 § avtalslagen. Högsta domstolen biföll därför jordägarens yrkande om att arrendalorn skulle betala honom skillnaden mellan del bristbelopp som antecknats vid avlrädessynen år 1979 och det bristbelopp som antecknats vid tillträdes-synen år 1970.

' Bilagan har uieslutils här.

Prop. 1984/85:197

19

Som nyss sagts tillämpade högsta domstolen avräkningsreglerna i 1907 års lag. Eftersom JB: s regler har i huvudsak samma innehåll som reglerna i 1907 års lag ligger det nära lill hands att anta att resultatet skulle ha blivit delsamma om JB: s avräkningsregler hade tillämpats. Domskälen i högsta domstolens dom synes inte utesluta all i vissa fall enligl avräkningsreg­lerna hänsyn kan tas lill de förändringar i penningvärdet som har skett mellan lilllrädessynen och avlrädessynen. Utrymmet för sädana hänsyn är dock naturligen inte närmare behandlat i domskälen. Det synes vidare vara svårt alt bedöma vilken betydelse högsta domstolens dom skall tillmätas för det fall att arrendatorns kompensationskrav inte grundas pä del all­männa prislägets förändring utan pä ändringarna i de särskilda kostnaderna för att avhjälpa en brist.

Skäl för förslaget: Den naturliga grundprincipen i fräga om arrendatorns skyldighet att värda och underhålla arrendestället är att arrendalorn blir ersältningsskyldig, om arrendestället totalt sett har försämrats till följd av att han har eftersatt vad som ålegat honom. Jordägaren synes vidare med fog kunna hävda att ersättningsskyldighet skall kunna åläggas honom endast för del fall att arrendestället rent faktiskt har förbättrats. Bristbe­loppen vid tillträde och avträde fastställs, som nämnts, i de kostnadslägen som råder vid resp. synetillfälle. Om kostnadslägel har förändrats under liden mellan lilllrädessynen och avlrädessynen. måste detta därför beaktas vid avräkningen för att en rättvisande bedömning skall kunna göras av om arrendestället har förbättrats eller försämrats under arrendetiden. Med hänsyn till högsta domstolens avgörande fär del emellertid anses oklart huruvida gällande lagtext ger siöd för alt regelmässigt pä det sättet beakta förändringar i kostnadsläget. Ett sådant rättsläge framstår som oiillfreds-ställandc. siirskilt med tanke pä arrendatorerna.

Mot bakgrund av det anförda föreligger skäl att komplettera bestämmel­serna i 9 kap. JB om avräkning och syn med en regel om att förändringar i kostnadsläget under avräkningsperioden skall beaktas vid avräkningen. Del bör emellertid inie vara fräga om en schablonmässig kompensation för förändringar i penningvärdet. I stället bör grundprincipen vara att man tar hänsyn lill kostnadsutvecklingen inom jordbruket när det är fråga om hävd av byggnader och jord.

Det förefaller inie lämpligt alt i lagbestämmelsen i detalj ange efter vilka normer tillträdets brislbelopp skall fastställas. Det bör kunna överlämnas ål parterna och rätten att med beaktande bl, a, av bristens art avgöra vilken justering som skall göras i det enskilda fallet.

Vid valet av justeringsmetod måste beaktas att frågan om kompensation för förändringar i kostnadsläget inte bör fä komplicera avräkningsförfaran-det mer än vad som är försvarligt för ati nä ell i del stora hela rättvist och rimligt resultat. Jusleringsmöjlighelen får inte heller användas så all man rubbar grundsatsen att en oklandrad syn gäller som fullt bevis för arrende-

Prop. 1984/85:197

20

ställets skick den dag lill vilken synen hänför sig (se 9 kap. 28 § JB). Mol bakgrund av det anförda synes justeringen böra göras med ledning av en indexserie. Det ideala vore att vaije lillträdesbrisl omräknades med led­ning av en indexserie som nära belyser prisutvecklingen för just de insatser som krävs för att bota den ifrågavarande brislen. Mot en sådan ordning talar dock dels att avräkningsförfarandel skulle bli komplicerat, dels att del f.n. inte torde finnas indexserier som passar alla typer av brister. Mest praktiskt synes vara om omräkning kan göras med hjälp av någon eller några indexserier som redan finns.

Bristerna på en arrenderad jordbruksfastighet synes grovt sett kunna indelas i brister som hänför sig till byggnader, brister som hänför sig till täckdikningar och andra markanläggningar samt brister som hänför sig till jordens hävd. Genom lantbruksekonomiska samarbelsnämndens index­grupp utarbetas och publiceras månalligen indexial över prisutvecklingen pä jordbrukets område. Produklionsmedelsprisindex (PM-index) belyser prisutvecklingen för jordbrukets inköpta produktionsmedel, exklusive lejt arbete. PM-index beräknas månalligen och publiceras dels i det av lani-bruksekonomiska samarbelsnämnden utgivna meddelandet Prisindex på jordbruksområdet, dels i jordbruksnämndens tidskrift Jordbruksekono­miska meddelanden.

Bland posterna i PM-index ingår "Ekonomibyggnader, diken m.m.; underhåll och avskrivning". Indexframskrivningen av denna post sker genom sammanvägning av indexserier för de båda delposterna "Underhåll och avskrivning av markanläggningar" samt "Underhåll och avskrivning av ekonomibyggnader", vilka f. n. har delviklerna 27 resp. 73 procent.

Indexserien för ekonomibyggnader framskrivs f.n. med SCB:s bygg-nadskosinadsindex för jordbruksbyggnader. Del synes sannolikt alt index­serien för ekonomibyggnader lämpar sig väl för att användas när det gäller att justera bristbelopp vid arrendatorns tillträde som hänför sig till en byggnad.

Indexserien för markanläggningar torde ge ett godtagbart resultat när det gäller alt justera bristbelopp som hänför sig till diken eller andra anlägg­ningar. Denna indexserie synes kunna accepteras också beträffande brister som hänför sig till jordens hävd. En svaghet är möjligen att denna index­serie inte kommer alt beakta prisutvecklingen på växlskyddsmedel.

Mot bakgrund av det anförda synes som regel en rättvisande omräkning av bristbeloppen vid tillträdel kunna göras med hjälp av de båda angivna indexserierna. För all dessa skall komma lill parternas kännedom bör de publiceras var för sig på samma sätt som del sammanvägda PM-index.

Den jordägare som anser den föreslagna regeln oförmånlig har möjlighet all undgå dess verkningar. Han kan t. ex. överlämna arrendestället i brist-fritt skick. Eller också kan han ersätta artendaiorn omedelbart när brislen har avhjälpts. Därvid är givetvis artendatorn inte skyldig au godta en ersättning med del belopp som har angivils vid tillträdessynen, om arbetet utförs vid en lidpunkt då kostnadsläget har höjts.

Prop. 1984/85:197

21

Den nya bestämmelsen bör lämpligen las in som ett tillägg i 9 kap. 23 § andra stycket JB. A v 8 kap. 2 § JB framgår att bestämmelsen är tvingande till arrendatorns förmån.

Den nya besliimmelsen bör träda i kraft snarast möjligt. Övergångsbe­stämmelserna bör utformas så att den nya bestämmelsen i princip kommer alt gälla för alla avtal som omfattas av JB: s regler oberoende av om avtalet ingåtls före eller efter ikraftträdandet. En sådan övergångsordning har bl. a. den fördelen att någon oklarhet inte behöver råda om vad som gäller.

Beträffande flertalet arrendeavtal som har ingåtls före ikraftträdandet torde parterna inte närmare ha diskuterat om förändringar i kostnadsläget skall beaktas vid avräkningen eller inte. 1 vissa fall kan dock parterna i arrendeavtalet ha kommit överens om att någon hänsyn inte skall tas till sådana förändringar eller också ha reglerat i avtalet hur en förändring skall beaktas. 1 de båda sist nämnda fallen skulle en tillämpning av den nya bestämmelsen kunna leda lill ett oskäligt resultat. Den nya bestämmelsen bör därför inte lilliimpas på arrendeavtal som har ingåtls före ikraftträdan­det, om parterna har avtalat särskilt om hur förändringar i kostnadsläget skal! beaktas vid avräkningen. Detla bör dock inte gälla för avräkningspe­rioder som börjar efter ikraftträdandet.

Del finns givetvis ingenting som hindrar att ett förbehåll som avses med övergångsbestämmelsen i ett enskilt fall jämkas eller lämnas utan avseende enligl 36 § avtalslagen. Ett sådant förbehåll torde också i vissa fall kunna underkännas av arrendenämnden i en förlängnings- eller villkorslvist.

3    Upprättat lagförslag

1 enlighet med del anförda har upprättats förslag till lag om ändring i jordabalken (se bilaga 2).

Prop. 1984/85:197

22

Bilaga 2 (Promemorians lagförslag)

Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att 9 kap. 23 § jordabalken' skal! ha nedan an­givna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

9 kap. 23 § Avräkning mellan jordägaren och artendatorn skall ske, när arrendestäl­let avlrädes. Avräkning skall även ske vid tidigare tidpunkt i den mån avtal därom träffats. 1 samband med förlängning av arrendeavtalet skall avräk­ning alltid ske, om mer än nio år förflutit från tillträdet eller från närmast föregående avräkning.

Om ej annat avtalats, skall avräk-

Om ej annat avtalals, skall avräk-

ning grundas på syn vid avräknings-     ning grundas på syn vid avräknings­

periodens böljan och slut.

periodens   böljan   och   slut.   Har

kostnaderna för att avhjälpa en brist förändrats under avräknings­perioden, skall detta beaktas vid avräkningen.

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1985. Den nya lydelsen av 9 kap. 23 § skall tillämpas även på arrendeavtal som har ingåtls före ikraftträdan­det, om inte parterna i avtalet särskilt har reglerat hur kostnadsförändring­ar skall beaktas. Vad som har sagts nu gäller dock inte i fräga om avräk­ningsperioder som tar sin början efter ikraftträdandet.

Balken omtryckt 1971: 1209.

Prop. 1984/85:197

23

Innehåll

Proposition   ...................................................... 

1

Propositionens huvudsakliga innehåll   ..................... 

1

Propositionens lagförslag  ..................................... 

2

Utdrag av protokoll vid regeringsssammanträde den 28 mars 1985   ,.

3

1

Inledning ........................................................ 

3

2

Föredraganden ................................................ 

4

2.1

Skall förändringar i kostnadsläget beaktas vid arrendeavräk­ning?          

4

2.2

Grunderna för omräkning  .............................. 

7

2.3

Ikraftträdande  , ,......................................... 

... 

9

3

Upprättat lagförslag   ........................................ 

. 

11

4

Hemställan   .................................................... 

II

5

Beslut   .......................................................... 

11

Utdrag av lagrådets protokoll den 2 april 1985    ....... 

. 

12

Utdrag av protokoll vid regeringssammanträde den 11 april 1985   ...

13

BUaga 1 Promemoria om hur kostnadsförändringar skall beaktas vid arrendeavräkning

Norstedis Tryckeri, Stockholm 1985