Observera att dokumentet är inskannat och fel kan förekomma.

Prop. 1978/79:183

Regeringens proposition

1978/79:183

om ändring i arrendelagstiftningen;

beslutad den 22 mars 1979.

Regeringen föreslår riksdagen att antaga de förslag som har upptagits i bifogade utdrag av regeringsprotokoll ovannämnda dag.

På regeringens vägnar OLA[REDACTED_EFTERNAMN]

SVEN[REDACTED_EFTERNAMN]

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen läggs fram förslag till försiärkning av jordbruksarrenda-lorernas besittningsskydd.

Vid prövningen av arrendeavgiftens storlek i en föriängnings- eller viU­korstvist skall enligt förslaget bl. a. arrendeställets avkastningsförmåga kunna beaktas. Om den begärda avgiften är för hög i förhållande till avkastningsförmågan, skall avgiften sättas ned till skäligt belopp.

Vidare föreslås att jordägaren inle längre skall ha ovillkorlig rätl att överta brukandel av arrendestället vid arrendetidens utgång. En förutsätt­ning för överlagandet skall vara alt det inle är obilligt mot artendatorn att arrendeförhållandet upphör.

Om arrendatorn har avlidit under arrendetiden, får dödsboet bälire möjligheter än f. n. att behålla artendeslället under den lid som behövs för avveckling.

I tillämpliga delar gäller de nya reglerna också i fråga om bostadsarrende och fiskearrende.

Lagändringarna föreslås träda i krafl den 1 juli 1979.

1    Riksdagen 1978179. 1 saml. Nr 183

Prop. 1978/79:183

1    Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken '

dels att 8 kap. 28, 31 och 33 §§, 9 kap. 8 och 9 S§ saml 10 kap. 6 § skall ha nedan angivna lydelse,

dels att i balken skall införas två nya paragrafer, 9 kap. 9 a § och 10 kap. 6 a §, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande Ivdelse

Föreslagen lydelse

8 KAP.

Vid jordbruksarrende och bo­stadsarrende får avtal mellan jord­ägare och arrendator, att framtida tvist med anledning av arrendeför­hållandet skall hänskjutas till avgö­rande av skiljemän utan förbehåll om räu för parterna atl klandra skil­jedomen, ej göras gällande i fråga om arrendatorns rätt eller skyldig-hel alt tillträda eller kvarsilta på ar­rendeställel, fastställande av arren­devillkor i fall som avses i 9 kap. 12 eller 13 § eller 10 kap. 6 § eller be­stämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 §. 1 övrigt gäller skiljeavta­let ej såviti därigenom skiljemän ut­setts eller bestämmelse meddelals om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandel vid skiljenämnden. I berörda hänseen­den skall lagen (1929:145) om skil­jemän tillämpas. Vad som sagls nu utgör dock ej hinder för all i skil­jeavtalet ulse arrendenämnden till skiljenämnd eller bestämma kortare tid för skiljemannaålgärdens avslu­lande än den lid om sex månader som anges i nämnda lag.

Vid jordbruksarrende och bo­stadsarrende får avtal mellan jord­ägare och arrendalor, all framlida tvist med anledning av arrendeför­hållandet skall hänskjulas till avgö­rande av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna alt klandra skil­jedomen, ej göras gällande i fråga om arrendatorns rätl eller skyldig-hel alt tillträda eller kvarsilta på ar­rendestället, fastställande av arren­devillkor i fall som avses i 9 kap. 12 eller 13 § eller 10 kap. 6 a § eller bestämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 §. I övrigi gäller skiljeavta­let ej såvitt därigenom skiljemän ut­setts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sätiet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hänseen­den skall lagen (1929:145) om skil­jemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock ej hinder för att i skil­jeavtalet ulse arrendenämnden lill skiljenämnd eller bestämma kortare lid för skiljemannaålgärdens avslu­lande än den lid om sex månader som anges i nämnda lag.

Balken omtryckt 1971:1209.

Prop. 1978/79:183

Nuvarande Ivdelse

Föreslagen lydelse

31  §2

Om part ej godtager artende-nämnds beslul i fråga om förläng­ning av artendeavlal, fastställande av villkoren för sådan förlängning, uppskov med avträde enligt 9 kap.

13

§ eller 10 kap. 6 § eller besläm­mande av ersättning enligt 9 kap.

14

S eller i fråga som avses i 9 kap. 18 eller 21 §, får parten klandra be­slutet genom atl väcka lalan mot den andra parten inom tvä månader från den dag beslutet meddelades. Klandras icke beslutet inom denna lid, är parts rätl lill lalan förlorad.

Om part ej godtager arrende­nämnds beslut i fråga om förläng­ning av arrendeavtal, fastställande av villkoren för sådan förlängning, uppskov med avträde enligt 9 kap. 13 § eller 10 kap. 6 a § eller be­slämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 § eller i fråga som avses i 9 kap. 18 eller 21 S, fär parten kland­ra beslutet genom att väcka talan mot den andra parten inom två må­nader från den dag beslutet medde­lades. Klandras icke beslutet inom denna lid, är parts räll lill talan för­lorad.

Arrendenämnds beslut i ärende enligt 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap. 2-4 eller 7 § eller 11 kap. 2 § får ej klandras.

33 Talan fär ej föras mot fastighets­domstols dom i fråga om faststäl­lande av arrendevillkor i fall som avses i 9 kap. 12 eller 13 § eller 10 kap. 6 § eller i fråga som avses i 9 kap. 18 eller 21 S och ej heller mot hovrälls dom i fråga om förlängning av arrendeavtal, uppskov med av­träde enligt 9 kap. 13 § eller 10 kap. 6 S, fastställande av arrendevillkor i fall som nyss angivits eller be­stämmande av ersältning enligt 9 kap. 14 §.

Talan får ej föras mol faslighets-domstols dom i fråga om faststäl­lande av arrendevillkor i fall som avses i 9 kap. 12 eller 13 S eller 10 kap. 6 (j § eller i fråga som avses i 9 kap. 18 eller 21 § och ej heller mot hovrätts dom i fråga om förlängning av arrendeavtal, uppskov med av­träde enligt 9 kap. 13 § eller 10 kap. 6 fl §, fastställande av arrendevill­kor i fall som nyss angivits eller bestämmande av ersältning enligt 9 kap. 14 S.

9 KAP.

8 § Om jordägaren uppsagt arrendeavtalet eller om arrendatorn uppsagt avtalet enligt 3 § och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet pä ändrade villkor, har arrendatorn rätl till föriängning av avtalet, utom när

1.

arrenderätten är förverkad eller avtalet kan uppsägas enligt 8 kap. 14 iJ ulan all likväl jordägaren uppsagl avlalel all upphöra på någon av dessa grunder,

2.

arrendalorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån atl avlalel skäligen icke bör förlängas.

 Senaste lydelse 1973:187. ' Senasle lydelse 1973:187.

Prop. 1978/79:183

Nuvarande lydelse

3. jordägaren gör sannolikt, atl han själv, hans make eller avkom­ ling skall bruka arrendestället.

Föreslagen lydelse

3. jordägaren gör sannolikt, all han själv, hans make eller avkom­ling skall bruka artendeslället, och det ej år obilligl mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör,

4.

jordägaren gör sannolikt, att arrendeställel behövs för en mera ända­målsenlig indelning i bmkningsenheter, och det ej av särskilda skäl är obilligl mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör,

5.

jordägaren gör sannolikt alt arrendeställel skall användas i enlighel med fastställd stadsplan eller byggnadsplan,

6.

jordägaren i annat fall gör sannolikt, alt artendeslället skall användas för annat ändamål än jordbruk, och del ej är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör.

Om jordägarens iniresse blir tillgodosell genom att artendatorn avträder endasl en del av artendeslället och avlalel lämpligen kan föriängas såviti avser arrendeslällel i övrigt, har arrendatorn ulan hinder av första stycket rätt till sådan förlängning.

9 §

Vid föriängning av arrendeavtal utgår arrendeavgiften med skäligt belopp. Den arrendeavgift som jordägaren fodrar skall godtagas, om den ej är oskälig. Annat av jord­ägaren uppställt villkor skall gälla, om det ej strider mot god sed i ar­rendeförhållanden eller eljest är obilligt. Förlängning skall dock ske för tid som motsvarar arrendetiden, om denna ej överstiger fem år, och i annal fall för fem år. Förlängning kan även ske för annan tid än som sagts nu, om detta av särskild an­ledning är lämpligare. I den mån ändring av arrendevillkoren ej på­kallas, skall samma villkor som för­ut gälla.

Vid förlängning av arrendeavtal ulgår artendeavgiften med skäligt belopp. Den artendeavgift som jordägaren fordrar skall godtas, om den ej är oskälig. Fordrad arren­deavgift är att anse som oskäUg, om den inte endast obetydligt över­stiger vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara vilUga att betala med hänsyn tiU arrendeställets av­kastningsförmåga, arrendeavtalets innehåU och omständigheterna i övrigt.

Föriängning skall ske för tid som molsvarar artendeliden, om denna ej översliger fem år, och i annal fall för fem år. Förlängning kan även ske för annan lid än som sagts nu, om detla av särskild anledning är lämpligare. Annat av jordägaren e/-ler arrendatorn uppställt villkor skall gälla / den mån det är skäUgt med hänsyn till arrendeavtalets in­nehåU, omständigheterna vid avta­lets tillkomst, senare inträffade för­hållanden och omständigheterna i övrigt.

1 den mån ändring av arrendevill­koren ej påkallas, skall samma vill­kor som förut gälla.

" Senaste lydelse 1973:187.

Prop. 1978/79:183

Nuvarande Ivdelse

Föreslagen lydelse

Träffas vid förlängning av arren-deavtal överenskommelse om vill­koren för del fortsalla arrendel, skall överenskommelsen, oavsell beslämmelserna i försia siycket, lända till efterrättelse i den mån ej annat följer av beslämmelserna i övrigi i denna balk.

Träffas vid förlängning av arren-deavial överenskommelse om vill­koren för det fortsatta arrendel, skall överenskommelsen, oavsell beslämmelserna i första och andra styckena, lända till efterrättelse i den mån ej annat följer av bestäm­melserna i övrigt i denna balk.

9a§

Avlider arrendatorn under arren­detiden, skall vid tiUämpningen av 9 § andra stycket första och andra meningarna dödsboet ha rätt till förlängning för samma lid som den avlidne skulle ha haft. Delta gäller dock endast när avtalet förlängs vid utgången av den arrendeperiod under vilken dödsfaUet har inträf­fat. Förlängs i annat fall arren­deavtal sedan arrenderätten har övergått på arrendatorns dödsbo, skall arrendetiden uigöra ell år i den mån ej annat följer av 9 § fjär­de stycket. Föreligger synnerUga skäl, får dock förlängning ske för längre tid än ett år.

10 KAP.

6 §

I fråga om förlängning av arren­deavtal äger 9 kap. 9-13 §§ mot­svarande tillämpning.

Vid förlängning av arrendeavtal Ulgår arrendeavgiften med skäligl belopp. Den arrendeavgifl som jordägaren fordrar skall godias, om den ej är oskälig. Fordrad ar­rendeavgifl är att anse som oskä­lig, om den inte endast obetydligi överstiger vad arrendatorer i all­mänhet kan antas vara villiga att betala med hänsyn till arrendeavta­lets innehåll och omständigheterna i övrigi.

Förlängning skall ske jör tid som motsvarar arrendetiden, om denna ej överstiger fem år, och i annat faU för fem år. Förlängning kan även ske för annan tid än som sagts nu, om detta av särskild anledning är lämpligare. Annat av jordägaren eller arrendatorn  uppstäUi villkor

Prop. 1978/79:183

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

skall gälla I den mån del är skäUgt med hänsyn till arrendeavtalets in­nehåll, omständighetema vid avta­lets tillkomst, senare inträffade för­hållanden och omständigheterna i övrigt.

1 den mån ändring av arrendevill­koren ej påkallas, skall samma vill­kor som förut gälla.

Träffas vid förlängning av arren­deavtal överenskommelse om vill­koren för det fortsatta arrendet, skall överenskommelsen, oavsett bestämmelserna i första och andra Slyckena, lända lill efterrättelse i den mån ej annat följer av bestäm­melserna i övrigt i denna balk.

6 a §

I fråga om förlängning av arren­ deavtal äger i övrigt 9 kap. 9 a 13 §§ molsvarande tillämpning på bostadsarrende. Hänvisningarna IiU 9 kap. 9§ skaU dock i stället avse 6 S detla kapitel.

Denna lag träder i kraft den I juli 1979.

Med undanlag av 9 kap. 8 § gäller de nya bestämmelserna även i fråga om arrendeavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Har arrendeavtalet uppsagts dessförinnan, gäller dock äldre bestämmelser.

9 kap. 8 § i den nya lydelsen gäller i fråga om arrendeavtal som har ingåtts före ikraftträdandet först efter den tidpunkt till vilken jordägaren tidigast kan säga upp avtalet genom uppsägning efter ikraftträdandet.

2   Förslag till

Lag om ändring i lagen (1957:390) om Fiskearrenden

Härigenom föreskrivs att 5 § lagen (1957:390) om fiskearrenden skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande Ivddse

Föreslagen lydelse

5S'

Om fastighetens ägare uppsagt arrendeavtalet eller om arrendatorn upp­sagl avtalet enligt 4 § och i uppsägningen begärt föriängning av avtalet på ändrade villkor, har artendatorn rätt till förlängning av avtalet, utom när

Senaste lydelse 1971:883.

Prop. 1978/79:183

7

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

1.

arrenderätten är förverkad utan all likväl fastighetens ägare uppsagl avlalel att upphöra pä grund härav,

2.

arrendalorn i annat fal) äsidosatl sina förplikielser i sådan mån all arrrendeavtalet skäligen icke bör förlängas,

3.

fastighetens ägare gör sanno-

3. fastighetens ägare gör sanno­likt, alt han själv, hans make eller likt, att han själv, hans make eller avkomling skall bruka fisket,               avkomling skall bruka fisket, och

det ej år obiUigt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör,

4.    fastighetens ägare i annat fall har befogad anledning atl upplösa

arrendeförhållandet.

I fräga om förlängning av ärren-

I fråga om förlängning av arren-

deavtal äga 9 kap. 8 § andra stycket deavtal äga 9 kap. 8 § andra siycket

och 9-13§§ jordabalken motsva- och 9«-13§§ samt 10 kap. 6§ jor-

rande tillämpning.

dabalken molsvarande tillämpning.

Hänvisningarna lill 9 kap. 9 § jor­dabalken skall dock i stället avse 10 kap. 6§ samma balk. Första och andra slyckena gälla ej, om arrendeavtalet icke träffats för viss tid eller om arrendeförhållandet upphör på den grund alt arrenderätten är förverkad.

Förbehåll atl arrenderätten icke skall vara förenad med rätl lill förläng­ning gäller mol arrendatorn, om det godkänts av arrendenämnden.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1979.

De nya beslämmelserna i 5 § andra stycket gäller även i fråga om arren­deavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Har arrendeavtalet uppsagts dessfönnnan, gälier dock äldre bestämmelser.

5 § försia stycket 3 i den nya lydelsen gäller i fråga om arrrendeavial som har ingåtts före ikraftträdandet först efter den tidpunkt lill vilken fastighe­tens ägare tidigast kan säga upp avtalet genom uppsägning efter ikraftträ­dandet.

3    Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres­nämnder

Härigenom föreskrivs att  11 och  17 §§ lagen (1973:188) om arrende­nämnder och hyresnämnder' skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

11§

Rör ärende som avskrivits enligt

Rör ärende som avskrivits enligt

10 § första stycket första punklen     10 § första slyckel försia punklen

' Lagen omtryckt 1974:1090. ' Senaste lydelse 1978:306.

Prop. 1978/79:183

Nuvarande lydelse

tvisl som avses i 9 kap. 10 §, 10 kap. 6 § eller 12 kap. 49 eller 55 S jorda­balken, 22 eller 24 § hyresförhand­lingslagen (1978:304), 5§ lagen (1957:390) om fiskearrenden eller 52 § bosladsrättslagen (1971:479), skall nämnden återupptaga ärendet på ansökan av sökanden. Ansökan göres skriftligen inom tre veckor från den dag beslutet om avskriv­ning meddelades.

Föreslagen lydelse

tvisl som avses i 9 kap. 10 §, 10 kap. 6a S eller 12 kap. 49 eller 55 § jorda­balken, 22 eller 24 S hyresförhand­lingslagen (1978:304), 5§ lagen (1957:390) om fiskearrenden eller 52 S bosladsrättslagen (1971:479), skall nämnden återupptaga ärendet på ansökan av sökanden. Ansökan göres skriftligen inom tre veckor från den dag beslutet om avskriv­ning meddelades.

Uteblir sökanden ånyo, får ärendei icke återupptagas pä nytl.

17§= Om anledning därtill förekommer, skall nämnd eller den nämnden för­ordnar besiktiga den fastighet som ärendei rör. Parterna skall beredas tillfälle att närvara vid sådan besiklning. Nämnd får också föranstalta om annan nödvändig uiredning.

I ärende som avses i 9 kap. 18 eller 21 § jordabalken skall arren­denämnden inhämta yttrande från landbruksnämnden. Hyresnämnd får i ärende som avses i 2a§ bo­siadssaneringslagen (1973:531) in­hämla yttrande från byggnads­nämnden. Yttrande som sagts nu inhämias från den lantbruksnämnd eller byggnadsnämnd inom vars område fastigheten är belägen.

I ärende som avses i 9 kap. 18 eller 21 § jordabalken skall arren­denämnden inhämta yttrande frän lantbruksnämnden. / ärende som avses i 9 kap. 9§ jordabalken får arrendenämnden, om ulredningen ger anledning tiU del, inhämta ytt­rande från lantbruksnämnden om arrendeställets avkastningsför­måga. Hyresnämnd får i ärende som avses i 2a§ bostadssanerings­lagen (1973:531) inhämta yttrande från byggnadsnämnden. Yllrande som sagls nu inhämias från den lantbruksnämnd eller byggnads­nämnd inom vars omräde fastighe­ten är belägen.

I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlingsla­gen (1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt, bereda den hyresgästorganisation som ingåtl den klandrade överenskommelsen tillfäl­le alt yttra sig.

Begärs prövning av fräga som avses i 4 § andra stycket hyresförhand­lingslagen inträder organisation med vilken förhandlingsordning gäller som medpart till hyresvärden vid handläggningen av ärendet i den delen.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1979.

" Senaste lydelse 1978:306.

Prop. 1978/79:183

9

Utdrag

JUSTITIEDEPARTEMENTET

PROTOKOLL

vid regeringssammanlräde 1979-02-22

Närvarande: statsministern[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, och statsråden Sven Ro­manus,[REDACTED_EFTERNAMN], Wikslröm,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Huss, Rodhe,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Winlher, De[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Gabriel Ro­manus, Tham, Bondeslam

Föredragande: slalsrådet Sven[REDACTED_EFTERNAMN]

Lagrådsremiss om ändring i arrendelagstiftningen

1    Inledning

Arrendelagskommittén (Ju 1975:04) tUlsattes ijuni 1975 med uppgift att se över vissa delar av artendelagstiflningen. Kommittén' har i maj 1978 avlämnat delbetänkandel (SOU 1978: 36) Artenderätt 1 Jordbruksarrenda­torns besittningsskydd m.m. Till protokollet i detta ärende bör fogas kommitténs sammanfattning av betänkandet som bilaga 1 och de lagför­slag som läggs fram i betänkandet som bilaga 2. Beträffande nuvarande svenska och ulländska förhållanden samt kommitténs närmare övervägan­den hänvisas till betänkandet.

Efter remiss har yttranden över betänkandet avgetts av Svea hovrätt, Krislianstads tingsrätt, domstolsverket, artendenämndema i Linköping, Malmö och Göleborg, kammarkollegiet, Uppsala universitet, lanlbruks­styrelsen, fiskeristyrelsen, statens lantmäteriverk, domänverket, länssty­relserna i Östergötlands och Malmöhus län, byggnadspantulredningen (Ju 1977:05), Föreningen Sveriges jordbruksarrendatorer. Lantbrukarnas riksförbund (LRF), Skogs- och lanlarbelsgivareförbundet, Svenska för­bundet för koloniträdgårdar och fritidsbyar. Svenska kommunförbundet, Svenska kyrkans församlings- och pastoralsförbund. Svenska lantarbela-reförbundet, Sveriges advokatsamfund, Sveriges fiskares riksförbund, Sveriges fiskevatienägareförbund, Sveriges föreningsbankers förbund och Sveriges jordägareförbund.

Kammarkollegiet har bifogat yttranden av stiftsnämnderna i Uppsala, Linköping, Skara,[REDACTED_EFTERNAMN] och Göleborg. Uppsala universiiet har bifogat

' F.d. statssekreteraren Ivan Eckersten, ordförande, samt riksdagsledamöterna Thorsten[REDACTED_EFTERNAMN] och Sven[REDACTED_EFTERNAMN].[REDACTED_EFTERNAMN] har ersatt riksdagsledamoten Uno[REDACTED_EFTERNAMN] som avled den 17 januari 1978.

Prop. 1978/79:183

10

yttrande av juridiska fakullelsnämnden. Lanlbmksslyrelsen har bifogal yttranden av lantbruksnämnderna i Uppsala, Östergötlands, Jönköpings, Kalmar, Krisliansiads, Malmöhus, Skaraborgs, Värmlands, Örebro och Väslerholiens län. Länsstyrelsen i Östergötlands län har bifogat yllranden av Norrköpings kommun, Ösiergöllands läns hushållningssällskap, fiske­nämnden i Ösiergöllands län, lanibrukarnas länsförbund i Ösiergölland och LO-dislriklel i Ösiergölland. Lånsslyrelsen i Malmöhus län har bifogal yllranden av lanibrukarnas provinsförbund i Skåne, Skånearrendalorernas samrädsgrupp och Skånes jordägareförbund.

En sammanslällning av remissyttrandena bör fogas till protokollet i detla ärende som bilaga 3.

2   Allmän motivering

2.1 Allmänna utgångspunkter

Arrende som brukningsform har fått allt större betydelse inom den svenska jordbruksnäringen. Den andel av åkerarealen som brukas pä ar­rende har fortlöpande ökal i storlek och uppgick år 1976 till närmare 40 procent. Trots denna ökning är efterfrågan på arrendejord inom många regioner betydligt större än tillgängen.

All del råder sior efterfägan på arrendejord beror bl. a. pä att det med nuvarande jordbruksteknik är både möjligt och lönsamt atl bruka större enheier än som lidigare kunde ske. Storleksraiionalisering genom lillskotl av sidoarrenderade arealer är därför en vanlig metod för atl uppnå ett förbältral produktionsresultat i det enskilda lantbruksförelaget. De senasle årens ökning av den sammanlagda arrenderade arealen har nästan helt skett i form av sädana tillskottsarrenden fastän dessa ofta betingar höga arrendeavgifter.

Den expansiva utvecklingen på arrendemarknaden har fört med sig att arrendefrägorna kommii att uppmärksammas alltmer i den jordbrukspoli­tiska deballen. Dessa frägor berör inle bara dem som är sysselsatta inom jordbruket. De har ocksä belydelse för andra samhällsgrupper, i.ex. ge­nom alt priserna pä livsmedel påverkas.

Från både enskild och allmän synpunki är det angeläget att produktions-förulsätlningarna hos den arrenderade jorden kan las lill vara på ell ända­målsenligi sätl. Arrendelagstiftningen bör därför vara utformad sä all den samverkar med sialsmakiernas insatser för all främja uppbyggandet och vidmaklhållandel av ralionella familjeförelag (jfr prop. 1977/78: 19 s. 162 och JoU 1977/78: 10 s. 8). Della gäller både de egenlliga arrendegårdarna och de talrika biandbruken, dvs. brukningsenheter som beslår av jord som brukaren lill en del äger och lill en del arrenderar.

Enligi min mening uppfyller reglerna om jordbruksarrende i jordabalken

Prop. 1978/79:183

11

(JB) inte helt de krav som den pägäende utvecklingen inom jordbruket släller. Mol bakgrund av den siigande efierfrågan på arrendejord behöver I.ex. avgiftsreglerna ändras. För atl främja arrendatorns intresse av att lägga ned det arbele och det kapital som behövs för al! på .sikt uppräuhälla en effekliv jordbruksproduktion kan arrendatorns besittningsskydd även i övrigt behöva stärkas, utöver vad som följer av ändrade avgiftsregler. Av samma orsak finns del behov av reformer när del gäller reglerna om hur arrendatorn skall gå lill väga när han vill göra invesleringar på arrendesläl­lel.

Som en försia etapp i reformarbetet har arrendelagskommittén lagt fram förslag till punktvisa förbättringar av arrendatorns besittningsskydd. Jag skall strax äterkomma till de olika delförslagen. Av vad jag redan har anfört framgär emellertid attjag inte delar uppfattningen hos de remissin­stanser som har anfört alt liden ännu inle är mogen för en revision av JB:s arrenderegler.

I nästa utredningsskede kommer kommittén atl se över bl.a. reglerna om investeringar på arrendeslällel och förbudel mot överlåtelse av arren­derätten. Kommiuén kommer då också att överväga behovet av en för­köps- eller friköpsrätt för arrendatorn.

Jag skall här peka på ytterligare några frågor som det enligt min mening finns anledning atl ta upp lill behandling i del forlsatta utredningsarbetet.

För att JB:s regler om jordbruksarrende skall vara tillämpliga krävs det att skriftligt arrendeavtal har upprättats. Goda skäl talar för alt den princi­pen bör upprätthållas även i fortsätiningen. Den undersökning som kom­mittén har låtit utföra visar emellerlid atl munlliga arrendeupplålelser förekommer i sior omfattning.

Della förhållande har pälalats av flera remissinsianser. Krav pä ålgärder för alt begränsa antalet munlliga avtal har också förts fram i en molion (mot. 1978/79: 1204) som har väckts under innevarande riksmöte och i en framställning den 14 februari 1979 som LRF har gett in lill justitiedeparte­mentet.

1 sin framställning pekar LRF också på några andra frågor som enligt förbundels uppfattning bör ingå i kommitténs fortsatta utredningsuppdrag. Det gäller bl. a. reglerna om förverkande av arrenderätten, vissa dispens­frågor saml fideikommissarrendalorernas rättsställning.

Även jag finner del angeläget atl åtgärder vidtas för all motverka all arrendelagstiftningen kringgås genom muntliga upplåtelser. Ocksä de övri­ga frågor som har lagils upp av LRF bör enligi min mening behandlas i samband med den fortsatta översynen. Jag kommer därför senare i dag all föreslå alt kommiuén genom tilläggsdirekliv får i uppdrag att uireda bl. a. de här berörda frågorna.

Innan jag gär närmare in på de nu föreliggande lagförslagen vill jag beträffande den lagtekniska ulformningen renl allmänt betona viklen av all de nya reglerna avfallas sä att de passar in i den övergripande reglering

Prop. 1978/79:183

12

som har gjorls i JB av bl.a. de besittningsskyddade nyttjanderätterna. Gemensamma bestämmelser för alla nyttjanderätter som behandlas i JB finns i 7 kap. Dessutom finns för alla arrendeformer gemensamma bestäm­melser i 8 kap. Jordbruksarrende och bostadsarrende behandlas vidare i särskilda kapitel (9 resp. 10 kap.). Särskilda bestämmelser om hyra finns i 12 kap. (i fortsältningen kallat hyreslagen). Med hänsyn till det lagiekniska samband som råder mellan de olika nyiljanderättsformerna bör man efter­sträva alt reglerna om bl.a. jordbruksarrende, bosladsartcnde och bo­stadshyra skiljer sig ät endasl på de punkler där det är sakligt moliverai.

1 del följande (avsnilt 2.2-2.6) kommer jag försl all behandla de änd­ringsförslag som avser jordbruksarrende. Därefter (avsnitt 2.7) kommer jag atl redogöra för de följdändringar som behövs när det gäller bostadsar­rende och fiskearrende. Jag har i de olika frågorna särskilt samrått med chefen för jordbruksdepartementet.

2.2 Arrendeavgiften

Arrendeavgiften måste enligt 9 kap. 29 § JB vara bestämd i pengar. En överenskommelse om att vederlaget till jordägaren helt eller delvis skall ulgä i t.ex. dagsverken eller jordbruksprodukter är alltså inte bindande. Däremot behöver arrendeavgiften inte vara fixerad lill ett fast belopp. En avtalsklausul om indexreglering av avgiften är i princip tillåten.

Vid upplåtelse av arrende till ny arrendalor råder avtalsfrihet i fråga om arrendeavgiftens storlek. Kan enighet om avgiften inte uppnås, kommer alltsä något arrendeavtal inte till stånd. Någon möjlighel alt hänskjuta frägan till artendenämnd finns inte.

Vid förlängning av arrendeavtal ankommer del också i försia hand på parlema att komma överens om vilken arrendeavgifl som skall gälla under den nya arrendeperioden. Kan parterna inte enas om delta, har de emeller­tid möjlighet att låta arrendenämnden pröva hur stor avgiften skall vara. Denna prövningsmöjlighet utgör ett komplement till arrendatorns besitt­ningsskydd. Della skulle ju annars kunna sättas ur spel genom att jordä­garen begär en orimligt hög avgift för den nya arrendeperioden.

De regler som arrendenämnden skall tillämpa när den fastställer avgif­tens storlek är myckel kortfattade. Enligt 9 kap. 9 § JB skall arrendeavgif­ten vid förlängning utgä med skäligl belopp. Den arrendeavgift som jord­ägaren fordrar skall godtas, om den ej är oskälig.

Det ansågs vid JB:s tillkomst inte möjligt alt i lagen närmare ange hdr bedömningen i arrendenämnden skall gå till. Vissa riktlinjer ges dock i förarbetena till lagen (prop. 1970: 20 del B 2 s. 867-868).

Sammanfattningsvis kan man säga atl de nuvarande reglerna bygger på den s. k. marknadsprincipen. 1 arrendesättningstvister brukar därför arten­denämndema först undersöka om parterna har lagt fram ett sådant jämfö­relsematerial att del går atl påvisa en någorlunda fasl ortsprisnivå. Som

Prop. 1978/79:183

13

anmärkls i förarbeiena är det emellerlid ovanligl atl man finner arrende­ställen som är jämförliga med det som prövningen avser. Ibland ligger arrendeställena för långl från varandra för atl en jämförelse skall vara meningsfull. Även inom samma ort kan emellertid jordmån och dränerings­förhållanden variera sä mycket att del inle går att göra någon meningsfull jämförelse. Vidare skiljer sig ofta arrendeställen frän varandra när del gäller åkerarealens resp. betesarealens omfattning. Fördelningen av åker och bete brukar också variera. Det är likaså vanligt alt ekonomibyggnader­nas storlek och modernitelsgrad skiftar och all bostadshusen har olika siandard.

Om ett åberopat arrendeställe inle kan anses likvärdigt med det som prövningen avser, utesluter arrendenämnden det arrendestället ur jämfö-relsemalerialel. Är de ålersiående jämförelsearrendena få lill anialei, kan de inle anses utvisa någon klar orlsprisnivä. En genomgång av rättspraxis i arrendesällningslvisler ger vid handen all del endasl i undanlagsfall har varil möjligl alt finna en orlsprisnivä som har kunnai läggas lill grund för skälighelsbedömningen.

Det normala förfaringssättet är atl arrendenämnden i siällei grundar sill avgörande på en fri bedömning av vad arrendalorer i allmänhei kan anias vara beredda all belala för arrendeslällel. Därvid kan i många fall de åberopade prisuppgifterna ändå ge viss vägledning.

Ibland händer del emellertid alt parterna inte alls äberopar några jämfö­relsearrenden. 1 sådana fall måste arrendenämnden göra en ren skälighets­uppskattning. Nämnden får då i särskilt hög grad lita till den allmänna sakkunskap rörande arrendesättningsfrågor som finns företrädd inom nämnden.

I fiera prövningsärenden har del förekommit alt arrendatorn har gjort gällande atl avgiften borde beslämmas efter arrendeställets avkastnings­förmåga. Detta hardock inte godlagils av arrendenämnderna.

1 den debatt som föregick beslutet atl lillsälla arrendelagskommittén hävdades del bl.a. att arrendeavgifterna tenderade atl öka sä kraftigt att arrendatorernas besittningsskydd urholkades och alt reglerna i JB visat sig olillräckliga när det gällde all dämpa prisstegringen. Den undersökning som kommittén har låtit utföra är 1977 ger emellerlid inte belägg för atl arrendenivän skulle ha stigit uppseendeväckande snabbt. Som kommittén närmare har utvecklat tyder resultatet av undersökningen pä atl prisut­vecklingen efter år 1972 har varil jämförelsevis lugn, möjligen med undan­lag för Malmöhus län. De störsla prisökningarna lycks ha ägl rum under åren 1973-1975, dvs. omedelbarl före del att kommittén inledde sitl arbe­te. Därefier har del av alli atl döma skell en stabilisering av arrendenivän. Kommittén anser sig dock kunna konstatera alt avgifterna inom vissa delar av landet har närmat sig nivåer, som inneburil en snedvridning av prisbild­ningen pä arrenden. Kommittén betonar emellertid att stor försiktighet mäste iakttas vid lolkningen av undersökningsresultatet. Spridningen i avgiftsnivå gör att framräknade medeltal blir osäkra.

Prop. 1978/79:183

14

Au den genomsniuliga ökningen av arrendeavgifterna inle har varit anmärkningsvärt stor bekräftas i viss mån av andra uppgifier. Enligt den officiella jordbruksstatistik som redovisas i kommitténs betänkande har arrendeavgifternas utveckling under aren 1970-1976 i stort selt följl kon­sumentprisindex och avråkningsprisindex. Som framgär av betänkandet har vidare antalet arrendesällningslvisler, som prövais av arrendenämnd under perioden 1972- 1977, varil förhållandevis lilel. Ocksä delta lyder pä alt del inle har skell någon överdriven höjning av avgiftsnivån under denna lid.

1 samband med remissbehandlingen har det inle kommit fram nägra uppgifier som ger mig anledning alt ifrågasätta kommitténs bedömning all arrendeavgifterna överlag har höjts jämförelsevis måttiigl. Jag anser därför all denna bedömning bör godias. Enligt min mening saknas det därmed motiv för att f. n. införa nägon allmän prisreglering av arrendeavgifterna.

Med hänsyn till vad som nu har sagts ansluler jag mig i likhel med remissinsianserna lill kommitténs ståndpunkt atl den nuvarande avtalsfri­heten vid nyupplåtelse av arrende bör bestå.

Frågan huruvida fordrad artendeavgift är skälig bör alltsä liksom hiuills kunna las upp till prövning endast i samband med all arrendeavtalet förlängs. Normerna för denna skäligheisprövning behöver emellerlid för­bättras. De faktorer som skall vara vägledande vid avgiftsbedömningen bör yUeriigare preciseras. Härvid bör i högre grad än f. n. beaktas dels atl en renodlad ortsprisjämförelse nästan aldrig är möjlig, dels atl arrendesätt-ningsnormerna kommer alt tillämpas pä en bristmarknad där del råder stor konkurrens om goda arrendeställen.

Med den nuvarande marknadsprincipen finns del ingen garanii för all arrendalorn får del skydd lill hem och näring som är ell av de viktigaste syftena med arrendelagstiftningen. Oavsell marknadens växlingar gäller från allmän jordbrukspolilisk synpunki all ell arrendejordbruk pä sikl inle kan bära en större arrendekoslnad än vad arrendeställels normala avkasl­ning medger. Om arrendeavgiften är för hög i förhållande lill avkaslningen, kan detla leda lill konkurser och arrendalorsbyien och andra driflslörning-ar som molverkar en effekliv jordbruksproduklion.

Jag finner del därför naturiigi alt arrendenämnden vid skälighelspröv­ningen kan ta hänsyn till att arrendeavgiften måste kunna bäras av arrende­ställels avkaslning. En föreskrift som gör en sådan bedömning möjlig bör enligt min mening kunna uigöra en effektiv spärr mol all prisbildningen på arrenden påverkas av överdrivna arrendeavgifter som har föga samband med jordbrukets långsikliga lönsamhet. Detla ligger också hell i linje med moliven för den kontroll av köpeskillingen som föresläs komma all gälla vid prövningen av tillstånd lill förvärv av jordbruksfastighet. Enligt del av regeringen nyligen framlagda förslaget till ny jordförvärvslag skall för­värvslillständ vägras, om köpeskillingen inle endast obetydligt överstiger egendomens värde med hänsyn till dess avkastning och övriga omständig­heter (prop. 1978/79: 85 s. 23-27, 44-45, 117, 121 - 122 och 136- 137).

Prop. 1978/79:183

15

När det gäller alt bedöma vilken roll avkastningsprincipen kan komma att spela vid skälighelsprövningen mäsle man hålla i minnel att arrende-lantbruken är en myckel oenhetlig förelagsgrupp. Där ingär både heliids-och dellidslantbruk. Den arrenderade brukningsenheten kan utgöra huvud­delen av brukarens arealunderlag eller bara en liten del därav. 1 arrendeupplåtelsen ingär del dessutom ofta materiella och immateriella vården som inte har ett direkt samband med egendomens avkastningsför­måga. Individuella förhällanden av delta slag avspeglas tydligt i prisbild­ningen på arrendemarknaden. Det är bl.a. av detla skäl inle möjligt alt vid den rättsliga prövningen helt gä över lill en avgiftsbedömning pä grundval av avkastningsförmågan. Jag återkommer senare lill frägan vilka andra fakiorer som bör inverka på bedömningen.

Mol bakgrund av del anförda biiräder jag kommitténs förslag atl avkast­ningsförmågan bör tjäna som en riktpunkt vid avgiftsbedömningen. Själv­fallet mäsle avkastningsvärderingen uigä frän vad som anses vara arren­deställets normala avkastningsförmåga. I annal fall motverkas ju arrenda­torns iniresse all genom exlra insaiser påverka rörelseresullalel. I likhel med vad som föreslås gälla vid prövningen av köpeskillings skälighel enligi den nya jordförvärvslagen (prop. 1978/79; 85 s. 24-25) bör alllså värdebe­räkningen grundas pä egendomens avkaslningsförmäga vid en för orten normal driftsinriklning.

Vid arrendenämndens prövning av huruvida fordrad arrendeavgift kan bäras av arrendeställets avkastning kan ekonomisk kalkylering uigöra ett värdefullt hjälpmedel. Della gäller främsi i mera homogena jordbruksom­råden.

Del är emellerlid vikligl all komma ihåg alt det f.n. inle finns nägon enhetlig och allmänt vedertagen beräkningsmetod för all göra sådana av-kastningsvärderingar som del här är fråga om. Svårigheterna atl göra en tillförlitlig värdeberäkning är ulföriigl redovisade i kommitténs belänkan­de. De har blivit ytterligare belysta under remissbehandlingen. Jag förut­sätter atl de synpunkter som sälunda har framkommil beträffande dessa problem beaktas i rällslillämpningen. Pä det hela taget villjag understryka viklen av att ekonomisk kalkylering används med urskillning vid skälig­helsprövningen. Man måste redan frän början ha klarl för sig att kalkylens lillförlillighel sammanhänger med möjlighelerna all i det individuella fallel få fram lillföriilliga dala och all dessa möjligheter i allmänhet är begränsa­de. I många fall når man en gräns, där det är svårt alt nämnvärt öka lillförliilighelen hos slulresullatel ulan orimliga ulredningsinsalser.

Efiersom avkastningsberäkningar under alla förhållanden bara kan ge upplysning om på vilken ungefärlig nivå arrendeavgiften bör ligga, delar jag kommitténs uppfattning att del endasl i undangtagsfall bör bli fråga om atl göra detaljerade ekonomiska avkaslningskalkyler. I vari fall bör del vid prövningen i arrendenämnden i allmänhei vara tillräckligt med överslags­mässiga värdeberäkningar. Enligt min mening bör man inle underskatta de

Prop. 1978/79:183

16

särskilda förulsältningar som arrendenämnderna har alt ända nå fram till godlagbara resultat. Jag syftar här bl. a. på den sakkunskap och erfarenhel som genom inlresseledamöternas medverkan finns föreirädd inom nämn­den.

Del finns enligi min mening ocksä ell annal skäl lill au man bör undvika invecklade avkastningsberäkningar i arrendenämnden. Förfarandet i nämnden är inriklal på att vara ett frän parternas synpunki enkell, snabbt och billigt prövningsförfarande. Jag finner det angeläget atl förfarandet inle förlorar denna karaklär. För att göra en smidig handläggning möjlig har det inte slällls upp några inskränkningar i parternas rätl all i samband med klander av nämndens beslut åberopa nya omsländigheier och bevis. En part kan alllså utan risk för rättsförlust avvakta resultatet av en över­slagsmässig beräkning, innan mera omfattande ulredningar om avkast­ningsförmågan sätts igäng.

Somjag nyss påpekade kan det undantagsvis ändå bli aktuellt för arten­denämnden atl göra en mera kvalificerad avkastningsvärdering, när nämn­den har all la siällning till det material som har redovisals. Även om nämnden normall fär anses fulll kompetent att göra även sådana värdering­ar, kan del dock i vissa fall finnas behov för nämnden att föranstalta om utredning av en utomstående expert. Kommittén har med tanke på sådana situationer föreslagit alt nämnden skall få inhämta yttrande av lantbmks-konsulenl eller annan sakkunnig. Som påpekats vid remissbehandlingen har emellertid nämnden redan generell befogenhet att föranstalta om nöd­vändig utredning av det slag som här avses. Nägon ytterligare föreskrift för atl detla skall bli möjligt behövs alllså inle. Däremoi biträder jag vad några remissinsianser har föreslagil, nämligen all nämnden bör ges möjlighel alt inhämta yttrande från lantbruksnämnden om arrendeställets avkastnings­förmåga. Detta skulle enligt min mening kunna vara till värdefull hjälp I.ex. när sinsemellan motstridiga kalkyler har åberopals i ett ärende eller när arrendenämnden eljest är iveksam om huruvida den fordrade arten­deavgiften kan bäras av arrendeställels avkastning. Jag förordar därför att det föreskrivs atl yttrande i här avsedda frågor får inhämtas frän lantbruks­nämnden, om utredningen ger anledning till det.

Med hänvisning till att avkastningsberäkningar till stor del är beroende av subjektiva värderingar har en remissinstans förordat att del införs en bestämmelse som klargör att med skälig arrendeavgifl bör avses en avgift som tillförsäkrar artendatorn en med andra jämförbara grupper likvärdig inkomst. Delta följer i och för sig redan av de fastställda riktlinjerna för jordbrukspolitiken. Dessa innebär bi. a. att ett huvudsyfte med jordbruks­politiken bör vara att tillförsäkra dem som är sysselsatta inom jordbruket i alla delar av landet en ekonomisk och social standard, som är likvärdig med den som jämförbara grupper uppnår. Jag erinrar emellertid om atl statsmakterna inte har funnit anledning att i detta sammanhang precisera det s. k. inkomstmålet genom att ange vilka grupper som bör jämföras och

Prop. 1978/79:183

17

hur jämförelsen bör gä till (prop. 1977/78: 19 s. 171-172 och JoU 1977/ 78: 10 s. 17- 18). Det gäller alt la hänsyn lill säväl ekonomisk som social standard, vilket gör det svårt atl göra exakia mätningar. Undersökningar pägär för alt få fram malerial som ger en bredare belysning av levnadsni­vån för jordbrukare och molsvarande grupper. Riksdagen har nyligen gett regeringen lill känna all del är angelägel atl ytteriigare ansträngningar görs för att belysa hithörande frägor (FiU 1978/79:5, rskr 1978/79:34). F.n. måsle man emellertid enligt min mening konsiaiera att del inte år möjligl au genom en beslämmelse av här angivel slag uppnå en ökad trygghet för arrendatorn vid avgifisbedömningen.

Jag övergår nu lill frägan vilka fakiorer som bör vara vägledande vid skälighelsprövningen vid sidan av arrendeställels normala avkaslningsför­mäga. Enligi den undersökning som kommittén har lälil ulföra är sprid­ningen i avgiftsnivå stor i samtliga undersökningsområden. Detla visar all de förhållanden som påverkar prissättningen i det enskilda fallel är många och olikartade. För all skälighelsprövningen skall bli tillräckligt flexibel mäste arrendesätlningsreglerna utformas sä atl det är möjligl all ta hänsyn till alla de omständigheter som bör kunna ge utslag i prissättningen.

Som exempel pä omständigheter som bör beakias vid sidan av avkast­ningsförmågan har kommittén pekat på arrendelidens längd, eveniuell indexreglering och övriga avialsvillkor, byggnadsbesländel och arrenda­torns egna invesleringar saml arrendeslällels arrondering och läge från ekonomisk synpunki. Någon uttömmande uppräkning är självfallet inle möjlig. Som ytterligare exempel vill jag dock nämna serviiui och andra belasiningar, däribland skyldighet all svara för vägunderhåll.

Kommittén har inle närmare utvecklat hur arrendenämnden skall gä till väga, när den bedömer vilkel utslag omständigheter av detla slag bör ge vid avgiftsbesiämningen. Del är emellerlid ofrånkomligt atl nämnden vid en helhetsbedömning av arrendeavgiftens skälighel i viss utsträckning fär söka ledning ocksä av marknadens bedömning av arrenderättens värde.

Mina överväganden i denna del leder fram till att en bedömning av arrenderättens sammanlagda värde bör bilda ramen för skälighelspröv­ningen. Detla bör komma lill uttryck i lagtexten. Jag finner det lämpligt att man därvid bygger vidare pä den teknik som efter hand har uivecklais av arrendenämnderna. Avgiftsbedömningen börallisä anknyta till vad arren­datorer i allmänhet kan antas vara villiga atl betala i avgift. Dessa anlagan­den bör i sin lur bygga pä de omständigheter som jag har angeti i del föregäende, dvs. i första hand arrendeslällels avkaslningsförmäga och arrendeavtalets innehåll.

Jag skall nu gä in närmare pä hur de nya arrendesältningsreglerna bör fogas in i JB. Som en gemensam huvudregel för besittningsskyddade nylt-janderäller gäller f n. all vederiagel vid föriängning av avlalel skall ulgä med skäligl belopp. Del vederiag som upplåiaren fordrar skall godtas, om det inle är oskäligl. 

2    Riksdagen 1978179. I .saml. Nr 183

Prop. 1978/79:183

18

Enligt min uppfattning har det inte anförts några bärande motiv för alt man pä arrenderättens omräde bör frångå denna huvudregel. Den bör följaktligen behällas. De nya arrendesättningsregler somjag nyss har föror­dal bör pä motsvarande sätt som de särskilda hyressättningsreglerna i 48 § hyreslagen las in son ett tillägg lill huvudregeln.

Sammanfattningsvis innebär alltså mitt förslag alt huvudregeln komplet­teras med en bestämmelse om all fordrad arrendeavgifl är att anse som oskälig, om den inle endasl obelydligt översliger vad arrendalorer i all-tnänhel kan antas vara villiga all betala med hänsyn till arrendeställels avkastningsförmåga, arrendeavtalels innehåll och omsländighelerna i öv­rigt.

Kommittén har i anslutning lill arrendesältningsreglerna diskuierai om någon form av rådgivande verksamhei beiräffande arrendesällningsfrägor bör startas i samhällets regi. Bakgrunden till detta är atl det inom arrenda­torernas organisationer finns önskemål om alt statliga s. k. arrendeupp-skallningsnämnder bör inrättas. Dessa nämnder skulle ha till uppgift alt biträda parterna med råd och rekommendationer rörande arrendeavgiftens storlek.

Jag är medveten om atl del kan vara svårl för enskilda jordägare och arrendalorer atl bedöma på vilken nivå arrendeavgiften bör ligga. En viss osäkerhetsmaiginal mäsle emellertid enligt min mening alltid godtas i de affärsmässiga förhällanden del här gäller. Jag vill i sammanhangei ocksä peka på atl den av iniresseorganisaiionerna bedrivna rådgivnings- och medlingsverksamheten under senare är har fåll alli större omfattning. LRF har organ som är särskilt inriktade pä arrendefrägor. Pä riksplanel finns LRF:s arrenderåd och på en del av länsförbunden finns arrendesektioner, arrendegrupper eller motsvarande. Den hjälp och information som För­eningen Sveriges jordbruksarrendatorer och Sveriges jordägareförbund samt lill dem anslulna lokala föreningar lämnar sina medlemmar har ocksä stor betydelse när det gäller att sprida kunskap om arrendeavgifterna. Man får inte heller glömma bort all parterna i samband med förlängning alltid har möjlighel all vända sig lill arrendenämnden och be nämnden la upp avgifisfrågan lill medling.

Genom den rådgivning och informaiion som intresseorganisationerna bedriver kan kännedomen om bl.a. arrendesättningsfrågorna väntas öka. Mycket tyder pä atl organisalionerna forllöpande kommer all la på sig ell vidgat ansvar för att arrendemarknaden skall fungera väl och för att upp­kommande intressemotsättningar skall kunna lösas på ett konstruktivt sätl.

De önskemål som har legat bakom tanken på alt inräita statliga arren-deuppskallningsnämnder torde alltså i allt större ulsiräckning komma all tillgodoses genom intresseorganisationernas verksamhet. 1 likhet med fler­talet remissinstanser biträder jag därför kommitténs uppfattning atl nägra statliga rådgivande organ för behandling av arrendesättningsfrågor inle f, n. behöver inrättas.

Prop. 1978/79:183

19

Den offenlliga slatislik som f. n. finns över utgående arrendeavgifter är inte lillräckligi differenlierad för all ge en tillförlitlig bild av prisutveckling­en. För både myndigheter och enskilda skulle del underlätta bedömningen, om en fullsländigare registrering av avgifternas utveckling fanns att tillgå.

Frägan om en förbättrad statistik pä arrendeomrädel logs upp lill över­vägande av riksdagen år 1977 (LU 1976/77:27). Enligt riksdagens mening mäsle emellerlid värdet av en registrering av arrendeavgifternas storlek vägas mol samhälleis slrävan all undvika att en alltmer omfatlande upp­giftsskyldighei äläggs den enskilde. Med hänsyn härtill ansåg riksdagen all del närmasi fick ankomma på arrendelagskommitién atl bedöma huruvida del kunde bli erforderligl all inhämla ytterligare statistiska uppgifier.

Kommittén har vid sina överväganden i denna del stannat för att inle föreslå några ålgärder för atl fä fram en mer fullständig statistik. Inte heller jag anser au del finns tillräckliga moiiv för atl införa en allmän regislrering av arrendeavgifter. Jag finner del däremoi angelägel alt man noga under­söker vilka möjligheter del finns att förbättra och eventuellt komplettera nuvarande undersökningsmeloder vilka bygger på regelbundna slickprovs-undersökningar av lanibrukarnas självdeklarationer. Med hänsyn lill frå­gans lekniska karaklär bör del som kommittén har anfört i första hand vara en uppgifi för stalisliska centralbyrån alt undersöka vilka förbätlringar som härvidlag är möjliga.

En fråga som brukar återkomma i diskussionen om arrendeavgifterna är vilken inverkan s.k. anbudsarrenden har pä avgiftsnivån. 1 den allmänna deballen har del hävdats atl anbudsarrendena driver upp avgiftsnivån och all del därför finns skäl all ingripa mol användningen av anbudsförfarande. Enligi vad kommittén har anfört är det emellertid svårt all finna en bekräf-lelse pä della i den undersökning som kommittén har låtit utföra. Den slutsals som man enligt kommittén närmast kan dra av undersökningsre­sultatet är att anbudsförfarandets effekt pä avgiftsnivån i stort torde vara lilen. För delta lalar också det faktum atl anbudsarrendena enligt under­sökningen utgör en relalivi liten andel av den arrenderade arealen. Kom­mittén har därför inte funnil det lämpligt att överväga förslag lill lagstift­ning som skulle la sikle pä all inskränka rälten atl använda anbudsför­farande.

Jag ansluter mig på denna punkl till kommitténs uppfattning. Som flera remissinsianser har påpekal är frågan hur man skall molverka ogynn­samma effekier av systemet med anbudsförfarande främst en informa­tionsfråga. Information av della slag måsle emellertid spridas på i huvud­sak andra vägar än som kan ske i della lagsliflningsärende. Organisalioner­na på arrendemarknaden lorde enligi min mening ha bäsl förutsättningar, när del gäller alt påverka arrendeupplätare och arrendebrukande lantbru­kare så att slentrianmässiga eller alltför korlsikliga överväganden inle får fälla avgörandel, när anbudsförfarande används.

Prop. 1978/79:183

20

2.3 Andra arrendevillkor

Bäde jordägaren och arrendatorn har enligt JB möjlighel all säga upp arrendeavtalet lill arrendeperiodens slul lor all la lill ständ en omprövning av arrendevillkoren. Kan parterna inlc komma överens om villkoren för den nya arrendeperioden, kan frägan föras vidare lill arrendenämnden. 1 vist som rör annat arrendevillkor än arrendeavgiftens storlek eller arren­detidens längd skall enligt 9 kap. 9 S JB lösas sä all del av jordägaren uppslällda villkorel skall gälla, om del inle slrider mol god sed i arrende­förhållanden eller pä annal säu är obilligl.

Sedan är 1976 har jordägaren och arrendalorn dessulom möjlighet all hos domsiol påkalla prövning av arrendevillkoren med stöd av den s. k. generalklausulen i 36 S lagen (1915: 218) om avtal och andra rättshandling­ar pä förmögenhelsräilens omräde (avtalslagen). Sädan prövning kan på­kallas när som helsl under arrendeperioden.

Enligt generalklausulen fär avtalsvillkor jämkas eller lämnas ulan avse­ende, om villkorel är oskäligl med hänsyn lill avtalels innehåll, omsländig­helerna vid avtalels tillkomst, senare inträffade förhällanden och omslän­dighelerna i övrigt. Generalklausulen gäller inom hela del förmögenheis­räiisliga omrädel.

1 samband med lillkomslen av generalklausulen påpekades au denna ej siämde helt överens med JB:s besiämmelser om skäligheisprövning av andra arrendevillkor än arrendeavgiften (prop. 1975/76:81 s. 171 och 174). Del ansågs dock uppenbart all man vid skälighelsbedömningen av arrende­villkor i förlängningsfallen har all anlägga i slorl sell samma belraktelsesäii som vid lillämpningen av generalklausulen. En behövlig ändring av JB:s bestämmelser bedömdes därt'ör kunna ansiä lill dess frågan kunde prövas i samband med andra ändringarav arrendelagstifiningen.

Enligi kommitténs förslag bör den beslämmelse i JB som reglerar pröv­ningen av annal arrendevillkor än arrendeavgifien eller förlängningstiden nu ändras så alt den stämmer bälire överens med generalklausulen. Be­stämmelsen bör enligt kommittén ges den lydelsen all annal arrendevillkor skall vara skäligt med hänsyn lill arrendeavgiftens storlek, andra arrende­villkor och omständigheterna i övrigi. Förslagei har i allmänhei lämnals ulan erinran vid remissbehandlingen.

Ocksä jag anser atl den akluella besiämmelsen bör anpassas lill general­klausulen. Della är önskvärt inle bara för att lillgodose kravel pä enhel­lighei ulan ocksä för alt skapa bättre balans mellan jordägaren och arren­dalorn vid villkorsprövning enligt JB. Som kommittén har framhållil ger den nuvarande regeln jordägaren ell vissl förelräde när villkoren skall fasislällas fördel fortsatta arrendel. Till skillnad mot jordägaren har nämli­gen arrendalorn inle möjlighel all få pröval huruvida ell av honom begärt nyll avialsvillkor skäligen bör gälla under den nya arrendeperioden.

Kommitténs förslag lillgodoser önskemålet om all samiliga de av par-

Prop. 1978/79: 183

21

lerna föreslagna villkoren skall kunna bli föremal för likvärdig prövning. I likhel med flerialel remissinsianser anserjag au detta är en naiuriig konse­kvens av principen om parternas jämsiälldhel i avialsförhällandel.

Enligt min mening har den föreslagna besiämmelsen emellerlid fåll en mindre lämplig utformning. 1 kommiiiéns förslag avviker formuleringen inle oväsentligt från generalklausulens lydelse. Kommittén motiverar della med atl den i generalklausulen använda formuleringen skulle kunna göra bedömningsunderlagel onödigt omfångsrikt.

Eftersom prövning av arrendevillkoren kan påkallas bäde med slöd av JB:s bestämmelser och med slöd av generalklausulen bör man enligt min mening sä långt som möjligl eftersiräva en enhellig bedömningsnorm. Beträffande arrendeavgiftens storlek och förlängningslidens längd går del visserligen inle all inom båda prövningssyslemen åsiadkomma formelll likartade förutsättningar för bedömningen. När det gäller andra arrende­villkor kanjag emellerlid inle se nägot hinder mol att den rättsliga ramen för prövningen blir densamma enligt JB som enligt generalklausulen. Jag anser därför all den förevarande bestämmelsen bör uppta samma grund-rekvisil som generalklausulen.

Mol bakgrund av del anförda föreslårjag au besiämmelsen ulformas så all annal av jordägaren eller arrendalorn uppslällt villkor skall gälla i den män del ej är oskäligl med hänsyn lill arrendeavialels innehåll, omsländig­helerna vid avialels lillkomsi. senare iniräffade förhållanden och omslän­dighelerna i övrigi.

2.4 Rätten till självinträde

1 vissa fall kan arrendalorns besittningsskydd bryias (9 kap. 8 S JB). Ell fall är atl jordägaren eller nära anhörig lill honom vill överta brukandet av arrendeställel. Om jordägaren gör sannolikt alt s. k. självinträde skall ske, har arrendatorn inle rält till förlängning av arrendeavtalet.

Regeln om att jordägaren alltid har rätl all överta brukandel kan onekli­gen förefalla härd mol arrendalorn. Endasl om jordägarens avsikler inle verkar allvarligl menade, kan självinträde vägras. Vilka följder del kan fä för arrendalorn all gå miste om arrenderätten saknar däremoi belydelse.

Som skäl för all regeln har fåll denna uiformning har i förarbeiena (prop. 1970:20 Del B 2 s. 863) framhållits att det är av stor belydelse för en jordägare all han vid arrendelidens uigäng har en ovillkorlig räll alt själv överta brukandel av fasiighelen. En annan regel skulle i hög grad verka hämmande på uibudel av mark för arrende.

Jag vill inie besirida all en begränsning av rälien lill själviniräde kan medföra all inlresset av att upplåta jordbruksarrenden minskar. Hur stor denna risk är, beror dock pä hur ingripande en eventuell begränsning blir. Jag återkommer senare lill detla.

Den kritik som enligt min mening kan riktas mot den nuvarande regeln är

Prop. 1978/79:183

22

all del inte finns nägoi som helsl ulrymme för all beakla de konsekvenser som självinträdei kan medföra för arrendalorn. Som framhålliis av lagul­skollel (LU 1975:6 s. 7) kan del därför inle undvikas all regeln i speciella fall kan leda lill resullai som är mindre lilllalande frän social synpunki. Vid remissbehandlingen har ocksä från bl.a. arrendenämndshäll uppgetls au del har förekommii fall där arrendalorn har måst avträda arrendeslällel, faslän della har leii sig obilligl mol honom.

För att förhindra all regeln kan leda lill sådana obilliga resullai krävs del enligt min mening inga djupare ingrepp i grunderna för den nuvarande lagstiftningen. De skyddsbehov som del kan vara fråga om synes normall kunna lillgodoses genom all man öppnar möjlighel för arrendenämnden all i självinlrädesfallen också väga in arrendalorns förhällanden i bedömning­en. Vad del närmasi gäller är alllsä all finna en ordning som ulan all alllför myckel begränsa jordägarens möjligheler all förfoga över sin mark vid arrendelidens uigäng lillåler själviniräde bara när della ler sig rimligi med hänsyn liil samiliga omständigheter i del enskilda fallel.

Enligi kommitténs mening leder synpunkier av delta slag fram lill all en iniresseawägning mellan parlema bör kunna ske också i självinlrädesfal­len. Kommittén föreslår därför aii den nuvarande regeln förses med en litläggsbesiämmelse som innebär all själviniräde får ske, om del inle är obilligl mol arrendalorn all arrendeförhållandei upphör. Förslagei har lillslyrkls av flerialel remissinsianser.

Ocksåjag anser atl den föreslagna lösningen är lämplig. Man möjliggör på della säll en flexibel prövning, där hänsyn i behövlig utsträckning kan tas lill de argument och sakförhållanden som åberopas från ömse sidor. Jag vill i sammanhanget erinra om att prövningsorganen i arrende- och hyres­tvister har stor erfarenhel av inlresseavvägningar, efiersom della är ell i JB vanligi sätl atl reglera förutsättningarna för bl.a. besillningsskyddsav-brolt.

Jag biiräder därför kommitténs förslag all en förlängningslvisi, där jord­ägaren åberopar själviniräde. bör avgöras efter en vägning av parternas motstående inlressen. Om ell upphörande av arrendeförhållandet framstår som obilligl moi arrendalorn, skall själviniräde kunna vägras. 1 likhel med kommittén och majoriielen av remissinsianserna anserjag alt man på detta sätl kan tillskapa en ordning, där ä ena sidan jordägaren kan återfå bruk­ningsrätten lill arrendeställel när han har befogad anledning till det, medan ä andra sidan arrendatorns behov av social och ekonomisk irygghet kan lillgodoses i siörre ulsiräckning än f n.

Om regeln om själviniräde utformas i enlighel med vad jag nu haranförl, anserjag atl man knappast behöver befara atl uibudel av jordbruksarren­den kommer alt påverkas negaiivi.

När del gäller en sådan obillighelsprövning som här föresläs är del inte möjligt alt ge några närmare anvisningar om hur inlresseawägningen bör ulfalla i del enskilda fallel. Vad man från lagsliftarens sida kan göra är all

Prop. 1978/79:183

23

peka pä omsländigheier som lypiskl setl bör lillmälas vikt vid prövningen. Vilken lyngd sädana omsländigheier bör ha, när de vägs mol varandra, mäsle däremot överlämnas ät prövningsorganens egel bedömande.

Jag skall försl ge nägra exempel pä omständigheter som kan föreligga pä arrendalorns sida och som enligt min mening bör tillmätas belydelse vid prövningen. Om ivislen gäller ell s. k. hisloriskl arrende, dvs. om arrenda­lorn och hans släki under flera generationer har brukai arrendeslällel. lorde ofta ell avbroll i rätlen lill förlängning kunna belraklas som obilligl. Ocksä i fråga om andra gärdsarrenden lorde det i mänga fall kunna anses obilligt, om arrendalorn måsle lämna en trakt, där han och hans familj har rotat sig. Ett för arrendatorn obilligl resullai kan vidare inlräffa. om arrendet ulgör arrendalorns huvudsakliga försörjningsunderlag och del pä grund av i.ex. arrendalorns höga levnadsålder inte verkar iroligl all han skall kunna fä ell nyll sladigvarande arbele inom regionen. Delsamma synes böra gälla, om arrendalorn med fog har förlilal sig pä all arrendel skall föriängas och därför har siåll för kostnadskrävande invesleringar pä arrendeslällel och han i händelse av avflyttning inle skulle kunna erhälla rimlig kompensafion för nedlagda koslnader och arbelsinsalser.

Beiräffande molsvarande omsländigheier pä jordägarsidan villjag lill en början peka pä all förulsällningama för ularrenderingen efier hand kan ha ändrats väseniligi till följd av förhällanden som jordägaren inle log med i beräkningen vid liden för upplåielsen. Självfallel bör arrendenämnden även i övrigt la berättigad hänsyn till jordägarens sociala och ekonomiska situation och mot bakgrund härav söka bilda sig en uppfattning om hur angeläget del allmänt selt kan anses vara för honom atl få överta brukandel av arrendeslällel.

En omständighet som kommittén särskilt har uppehållit sig vid är atl jordägaren kan ha upplälit arrendel av mera lillfälliga orsaker. Han kan 1. ex. ha gjort upplåielsen i avvaklan på all en son eller dotter har genom­gått lantbruksuibildning. Om i ell sådani fall bada parier vid avialels ingående har varil överens om upplåielsens begränsade varakiighei, anser jag i likhel med kommittén all själviniräde som regel bör medges, när molivel för ularrenderingen inle längre föreligger.

Som kommittén har påpekal kan del i här åsyftade fall behövas uired­ning om all arrendalorn har varit införstådd med jordägarens avsikter och atl han mer eller mindre lydligl har godlagil dessa. Kommittén anför atl lillräcklig uiredning bör anses föreligga, om del av arrendeavialel framgår all arrendalorn under viss angiven föruisättning har förklaral sig godla ell framlida själviniräde.

En remissinstans har inväni all parterna inle på della säll bör få besiäm­ma över förulsäuningarna för ell framlida självinträde. Del finns risk för all detta skulle kunna ulnylljas föratt kringgå besillningsskydddsreglerna. Del bör i slället krävas alt arrendenämnden har lämnal dispens frän besill-ningsskyddel. Dispens bör meddelas, om jordägaren gör sannoliki all självinträde skall äga rum vid arrendeperiodens uigäng.

Prop. 1978/79:183

24

För egen del anserjag inle alt del bör krävas dispens av arrendenämn­den för au överenskommelser av della slag skall tillerkännas rättsverk­ningar. 1 mänga fall är det inle möjligt all i förväg bedöma, huruvida jord­ägaren kommer all kunna förverkliga sina avsikler beiräffande självinlrä-del. Meddelas ända dispens, är arrendalorn helt avskuren från möjlighelen all framdeles föra frägan vidare lill arrendenämnden. Enligi min mening är del frän arrendatorns synpunkt bälire atl arrendenämnden inom ramen för den allmänna obilligheisprövningen fär frill bedöma bevisvärdel av den uiredning om parternas lidigare inlenlioner som kan komma all läggas fram när självinlrädei aktualiseras. Jag ansluter mig alllså lill kommitténs uppfattning.

I likhet med kommittén anserjag vidare atl själviniräde som regel bör medges, om jordägaren erbjuder arrendalorn eu annal godiagbarl arren-deslälle.

Beiräffande s. k. sociala arrenden fanns del lidigare bestämmelser som syfiade lill au förhindra all jordägaren missbrukade sin dåvarande räll all frill kunna säga upp arrendeavtalet, om han avsåg all göra självinträde. Jordägaren kunde enligt dessa bestämmelser dömas lill böter, om han utan tillsiänd av arrendenämnden sälde egendomen eller arrenderade ul den på nyll innan viss lid hade förfluiii efter del all arrendeavialel upphörde. Denna siraffsanklion avskaffades i samband med lillkomslen av JB. 1 förarbeiena (prop. 1970; 20 Del B 2 s. 979-980) framhölls all nägon siraff­sanklion inle längre behövdes för au motverka orikliga uppgifier lill slöd för besittningsskyddsavbroti med hänsyn lill all jordägarens påstående om markens framlida användning enligt de nya reglerna kunde underkaslas saklig prövning av arrendenämnd. Del påpekades vidare all orikliga upp­gifter om själviniräde i viss ulsiräckning kan bestraffas enligt 9 kap. broUs­balken.

Kommiuén har övervägl om del finns behov av all återinföra nägot form av Slraff- eller skadesländssankiion för all förhindra all rälien till självin­iräde missbrukas. Kommittén anser dock all del inle föreligger någoi sädanl behov. 1 likhel med flertalei remissinstanser delar jag denna upp­fattning.

Jag vill i anslutning härtill betona all den nu föreslagna obilligheispröv­ningen inle är avsedd all medföra nägra lättnader i bevishänseende, när del gäller kravel på all jordägaren skall göra sannolikt all han själv eller nära anhörig lill honom verkligen kommer all bruka arrendestället, om arrende-förhällandet upphör. I förarbetena till den nuvarande regeln (prop. 1970: 20 Del B 2 s. 863 och SOU 1968: 57 s. 393) diskuleras vilken uiredning som bör krävas om del planerade självinlrädei. Den sammanställning av rättsfall som har lagils in i kommitténs belänkande visar all regeln lorde lillämpas pä ell säll som ligger väl i linje med vad som har varil avsell. Själviniräde brukar sålunda vägras, om jordägaren inle har ansells kunna klara av jordbruket på arrendestället pä grund av brisiande erfarenhel av lantbruk.

Prop. 1978/79:183

25

hög älder eller sjukdom. Självinträde har ocksä vägrats, när del bakom jordägarens begäran om själviniräde har legat en önskan alt bli av med en enligi hans mening besvärlig arrendalor eller all längre fram erhälla högre avgift av annan arrendalor.

Vid remissbehandlingen har eu par reformkrav förts fram som hänger samman med frägan hur rälien lill själviniräde påverkas av all arrendesläl­lel övergår lill ny jordägare.

En remissinsians anser sälunda all del inie bör vara lillålel för den nye jordägaren all göra gällande självinträde, om den utarrenderade egen­domen är ell bärkraftigl familjejordbruk som tinder många är har brukats pä arrende. Ell sädanl förbud mol själviniräde kanjag dock inte biträda. Prövningen bör även i della fall ske med hänsyn lill alla omsländigheier som parterna äberopar.

En annan remissinstans påpekar au det har förekommii fall där jord­ägaren efter all ha sagl upp arrendeavialel har säll arrendeslällel under uppsägningsliden. Prövningsorganen har i sådana fall lillåtit a» den nye ägaren i förlängningslvisien äberopar själviniräde som besiliningsskydds-brytande grund, någoi som enligi remissinslansens mening slrider mol JB: s ordalydelse. Kriiiska synpunkier av della slag har också förekommit i den allmänna debatten (jfr 1 idskrifl för Sveriges Advokaisamfund 1978 s. 193-194 och 407-408).

Enligi min mening överenssiämmer den kriiiserade rällslillämpningen med den allmänna principen alt den som förvärvar t. ex. en äganderätt eller en nyttjanderätt inte genom själva överiätelsen får vare sig bätire eller sämre ställning än vad överlålaren hade. En i laga ordning verkställd uppsägning förlorar alllså inle sin verkan lill följd av all del senare sker en parisväxling på upplålarens eller nylljanderällshavarens sida.

En ny arrendejordägare lorde därför vara oförhindrad atl under den fortsatta besittningsskyddsproceduren begära själviniräde. Del finns också vissl slöd för denna uppfattning i den rättsvelenskapliga lilleraluren (jfr Bäärnhielm-Larsson, Jordbruksarrende, s. 89 och 91). Vid prövningen av besitiningsskyddstvislen skall dock självfallel inga andra sakförhållanden på jordägarsidan beakias än sädana som gäller den nye ägaren. Härvid torde den nu föreslagna obilligheisprövningen enligt min uppfattning i mänga fall komma alt leda lill all del begärda besillningsskyddsavbroiiei belraklas som obilligl mot arrendalorn.

Jag vill tillägga alt den fråga som jag nu har diskuierai kan komma i ell annal läge, om del i samband med en reform av uppsägningsförfarandel i arrendetvisler införs krav på atl den besillningsskyddsbrylande grunden skall anges redan i uppsägningshandlingen.

Kommittén har i anslutning lill frågan om själviniräde övervägt huruvida besittningsskyddet behöver stärkas ocksä i de s. k. raiionaliseringfallen. Enligi JB har arrendalorn inle räll till föriängning, om jordägaren gör sannolikt all arrendeställel behövs för en mera ändamålsenlig indelning i

Prop. 1978/79:183

26

brukningsenheter och del ej av särskilda skäl är obilligl mol arrendalorn all arrendeförhållandei upphör. Kommittén konsiaterar all del allmännas in­tresse av strukturralionalisering inom jordbruket har sädan siyrka all arrendalorns intresse av fortsatt brukande normall bör fä slä lillbaka, om arrendeslällel behövs för rationalisering. Med hänsyn härtill anser sig kommittén inte böra föreslå nägon ändring av besittningsskyddsreglema på denna punkt. Kommitténs ställningstagande har i allmänhet godlagils av remissinstanserna och inle heller jag har någon erinran.

2.5 Dödsbos besittningsskydd

Kommittén har bl.a. haft i uppdrag atl föreslå en förstärkning av det besittningsskydd som lillkommer dödsbo efter arrendalor som har avlidil under arrendeiiden. Med nuvarande regler är det oklart för vilken lid avlalel bör förlängas, om parterna inle kan enas om della.

För bestämmelserna om minsla lilläina arrendelid liksom för besitl-ningsskyddsbesiämmelserna är det av avgörande belydelse huruvida ar­rendel är ett gårdsarrende eller ett sidoarrende. Gårdsarrende föreligger, om parterna har kommit överens om att arrendel skall omfatta boslad för arrendalorn. Boslad kan upplåtas endast till fysisk person (prop. 1970:20 Del B2s. 861).

Vid gärdsarrende är minsla arrendeiiden i princip fem är. För sidoarren­den finns ingen miminiiid föreskriven. Vid gårdsarrende föreligger alllid besittningsskydd. Vid sidoarrende föreligger besittningsskydd endast om arrendetiden översliger ell år.

Om besittningsskydd gäller, har arrendalorn i princip räll alt få avlalel förlängt på skäliga villkor. Kan parterna inle enas om den nya arrendepe­riodens längd, kan denna fastställas av arrendenämnden. Härvid gäller all den nya arrendeperioden skall molsvara arrendeiiden enligi avlalel, dock längsi fem år. Förlängning kan emellerlid ske för annan lid, om detla av särskild anledning är lämpligare.

Somjag nyss nämnde gäller besittningsskydd för alla gärdsarrenden. Om en gärdsarrendator avlider under löpande arrendeperiod, övergår hans rälligheler och skyldigheler enligi arrendeavtalet pä dödsboet (prop. 1970:20 Del B 2 s. 941 och 953). Dödsboet har alllså i princip rält all få avlalel förlängt på villkor som kan anses skäliga med hänsyn till jordäga­rens och dödsboets förhällanden.

Eftersom innehållet i själva arrendeavtalet är avgörande för om arrendel är ell gärdsarrende eller inle (prop. 1970 Del B 2 s. 972-973 och 980). synes arrendels egenskap av gärdsarrende inie förändras enbarl därför alt arren­dalorn avlider och dödsboei inlräder i hans slälle. Vid förlängning av avlalel kan emellerlid jordägaren åberopa all den nya arrendeperioden inle skäligen bör bestämmas lill fem år, efiersom dödsbo som juridisk person inle kan ha boslad pä arrendeslällel.

Prop. 1978/79:183

27

Beiräffande tolkningen av gällande bestämmelser har lagulskollel anförl (LU 1974: 35 s. 42) all om jordägaren under åberopande av atl dödsbo inle kan inneha gärdsarrende kräver au den nya arrendeiiden skall sällas lill eli är sä lorde dödsboei i varje fall i normalfallel inte ha rätl lill längre avialslid än cll är. Detta skulle medföra att be.siiiningsskyddel gick föriorai i sam­band med förlängningen.

Kommittén framhäller all osäkerhelen om gällande rätts innehall försäl-ler dödsbon i ell ulsall läge. Enligi kommitténs mening är del nödvändigt au dödsbos ställning i besittningsskyddshänseende blir klarlagd genom en ny lagregel. Sociala och ekonomiska skäl lalar för atl arrendeförhällandel inle mol dödsboets vilja bör kunna upplösas alllför kort tid efter uigången av den arrendeperiod under vilken dödsfallel har inträffat. Samtidigt är det angelägel all regeln ulformas sä all dödsbon inle förblir oskiftade under längre lid än nödvändigt. Enligt kommitténs uppfattning bör regleringen omfatta också dödsbo efter sidoarrendator som har hafi besittningsskydd, efiersom molsvarande skyddsbehov kan föreligga i delta fall.

Med hänsyn till del sagda föreslär kommittén all dödsbo efter arrendator som har haft besittningsskydd skall ha räll lill samma föriängning av arrendeavialel som arrendalorn skulle ha haft vid uigången av den arren­deperiod under vilken arrendalorn har avlidil. Vid uigången av följande arrendeperiod skall enligt kommitténs förslag dödsboels föriängningsrätl bedömas pä samma säu som gäller för övriga juridiska personer.

1 anslutning till förslaget i denna del har kommittén erinrat om atl Skånearrendalorernas samrådsgmpp i en skrivelse, som av regeringen i mars 1977 har överlämnats till kommittén för övervägande, föreslagit bl. a. atl jordbruksarrendalor skall få räll all överiåla arrendet i samband med generationsväxling. Kommittén avser att behandla denna fråga senare.

Flertalet remissinstanser har tillstyrkt all kommitténs förslag om döds­bos räll lill förlängning av arrendeavtalet läggs lill grund för lagsiiftning. Nägra remissinstanser anser emellertid all förslaget så nära berör frägan om en eventuell överlåtelserätt att del inle bör genomföras nu.

För egen del finner jag del värdefullt all kommittén i det forsalla uired­ningsarbelel förulsätlningslösi undersöker huruvida jordbruksarrendalor i vissa fall bör fä räll all överiåla arrenderätten på närsläende. Della hindrar emellerlid inle all man nu lar upp beslämmelserna om dödsbos besitt­ningsskydd. Del nuvarande oklara rättsläget bör enligi min mening inle beslå längre än nödvändigt. Oberoende av hur frågan om överlätelserätl kommer alt lösas på sikl, får man f. ö. räkna med all del kommer all finnas dödsbon som inle vill eller kan ulnyllja denna rättighet.

Jag biiräder kommitténs förslag all dödsbo efter avliden arrendator nu bör ges ell siarkare besittningsskydd än som följer av den från dödsboets synpunki minsl förmänliga tolkningen av gällande rätl. Som kommittén har framhållil bör regleringen omfatta inle bara gärdsarrenden ulan också sådana sidoarrenden som den avlidne innehade med besittningsskydd.

Prop. 1978/79:183

28

När del gäller frägan hur längl man bör sträcka sig för all bereda dödsboei irygghei i besittningen, anserjag alt den avvägning som kommii­ién har gjort är lämplig. Vid utgången av den arrendeperiod under vilken dödsfallel har inlräffat bör sälunda dödsboei ha rätl lill förlängning för samma lid som den avlidne skulle ha hafi. Var t. ex. den avlidne gärdsar-rendalor, skall dödsboei alllsä i princip ha räll lill fem års förlängningslid.

Flera remissinsianser har emellerlid påpekat all kommitténs förslag bör förtydligas, sävitt avser situationen när den första förlängningsliden har löpi ul.

Också jag anser all ell förtydligande bör ske. När den första för­längningstiden har gäll lill ända, bör enligt min mening huvudregeln vara att dödsboet skall ha rätt lill ytterligare ett års förlängning av avtalet. Med hänsyn till all förhållandena vid arrende är så varierande, bör det emeller­tid finnas möjlighet alt i undanlagsfall faslställa en längre förlängningslid. Som komplement till huvudregeln bör därför föreskrivas all förlängning kan ske för längre lid än ett år, om synnerliga skäl föreligger.

2.6 Uppsägningsförfarandet

Del rättsliga förfarandet vid en förlängnings- eller villkorstvist mellan en jordägare och en arrendator är f. n. i huvudsak utformat på följande sätt.

Arrendeavtal som är ingånget för bestämd tid - ett år eller längre -måsle i princip sägas upp för alt upphöra all gälla vid den avtalade arrende­lidens utgång. För arrendeavtal med besittningsskydd gäller dessutom atl avtalet måsle sägas upp även om part vill alt arrendet skall fortsätta men på ändrade villkor.

En uppsägning av arrendeavtal gäller - oberoende av från vilken sida den görs - i princip avtalets upphörande. Om arrendatorn i uppsägningen har begärt förlängning av avtalet pä ändrade villkor, har han emellertid kvar sin rätt lill förlängning av avlalel.

Själva besillningsskyddsproceduren inleds med att jordägaren tillställer arrendatorn ett s. k. avfiytlningsmeddelande, dvs. en skrifilig underrättel­se om atl arrendatorn skall hänskjuta ivislen till arrendenämnden, om han inte går med pä alt flytta. Nägon frist för lämnande av avfiytlningsmedde­lande är inte föreskriven. Om arrendatorn inle hänskjuter tvisten lill nämn­den inom tvä mänader från det han har fåll del av meddelandet, förlorar han emellertid rälien till fortsatt arrende. Detla gäller även om det är arrendalorn som har sagl upp avtalet för alt få lill stånd en omreglering av villkoren.

Kommittén har lagt fram ett förslag lill nyll förfarande i förlängnings-och villkorslvisler. Det innebär i huvudsak följande.

Uppsägning skall gälla antingen avtalets upphörande eller ändring av villkoren. Syftei med uppsägningen skall anges i uppsägningshandlingen.

Prop. 1978/79:183

29

Säger jordägaren upp avlalel för upphörande, skall dessulom den besill­ningsskyddsbrylande grunden anges.

Uppsägning för villkorsändring behöver inle innehälla uppgift om de nya villkoren. Sädan uppsägning fär inle ändras lill alt avse avtalels upphöran­de.

Har överenskommelse inle iräffats senast sex mänader frän den dag dä uppsägning senasi kunde göras, skall den part som har sagt upp avtalet hänskjula tvisten lill arrendenämnden. Har fiäga om arrendeavtalets upp­hörande hänskjutits lill arrendenämnden, har denna alt pröva säväl för-längningsfrägan som villkoren för ell eventuellt fortsatt arrende. Har där­emot endast villkorsfrågan hänskjutits, fär arrendenämnden inte pröva fiågan om arrendeförhällandels upphörande.

Har arrendenämnden i samband med förlängning av avtalet fastställt nya villkoi', har arrendalorn räll att senasi fyra mänader därefier säga upp avlalel, om han finner de nya villkoren alllför belungande. Avlalel upphör dä att gälla pä den fardag som inträffar närmast efter sex mänader frän uppsägningen.

Vid remissbehandlingen har flerialel remissinsianser varit ense om alt kommitténs förslag innehäller väsentliga förbättringar av del nuvarande uppsägningsföifarandel. Mängti av dessa remissinsianser har ända fram­fört kriiiska synpunkier bäde i fräga om de principiella lösningarna och beiräffande olika detaljer i förslagei. Frän flera häll har dessulom framhål­liis all en reform av uppsägningsförfarandel beiräffande arrende bör anslä lill dess hyresrättsulredningen (Ju 1975:06) har lagt fram sitt förslag till molsvarande reform inom hyresrätten.

Enligi min mening visar utfallel av remissbehandlingen alt arrendatorns reella förhandlingsunderläge i besillningsskyddsproceduren inle hell har kunnai undanröjas med kommitténs förslag. Jag vill dessutom peka pä all flera remissinsianser anser alt kravet på uppsägning hell bör avskaffas, när tvislen endasi gäller ändring av arrendevillkoren.

Av olika skäl har det inle varit möjligt för arrendelagskommitién och hyresrättsulredningen all behandla frägan om uppsägningsförfarandel vid samma lidpunki. Del har därför inle gätt all samordna uiredningsarbelel i denna del.

Reglerna om uppsägningsförfarandel är sväiöverskädliga och deialjera­de. En ändring nu av uppsägningsreglerna vid arrende skulle leda till att den principielhi likheten mellan föifarandel i hyrestvister och i arrendetvis­ter gick förlorad. Enligi min mening bör emellerlid förfarandereglerna vara sä likformiga som möjligl pä dessa bada rättsområden. Även om en reform av uppsägningsförfarandet beiräffande arrende är angelägen, anser jag därför all den bör ansiä lill dess molsvarande ändringar kan göras i fräga om hyra.

Enligt vad jag har inhämtat arbetar hyresrättsulredningen f.n. med frägan om ett nylt uppsägningsförfarande i hyrestvister. Som jag inled-

Prop. 1978/79:183

30

ningsvis (avsnitt 2.1) nämnde kommerjag senare i dag att lägga fram förslag lill lilläggsdirekliv för arrendelagskommittén. Enligi min mening är del lämpligi all kommittén då ocksä fär i uppdrag all se över del föreliggan­de förslaget om uppsägningsförfarandet mot bakgrund av den remisskritik som förekommii och med beakiande av de principiella lösningar som kan komma all väljas för hyresrättens del. Enligi min mening kan man härige­nom uppnä den samordning som är önskvärd när det gäller huvuddragen i uppsägningsförfarandel på de bada rällsomrädena.

Sammanfallningsvis är jag alltsä inte beredd att f n. lägga fram nägot förslag lill nytl uppsägningsförfarande pä grundval av kommitténs förslag. Jag kommer i slället senare i dag all föreslå all kommittén fär i uppdrag all göra en förnyad genomgäng av förslagei i denna del.

2.7 Följdändringar beträffande bostadsarrende och fiskearrende

De förslag lill ändringar av reglerna om jordbruksarrende somjag nu har redogjort för får vissa älerverkningar pä reglerna om bostadsarrende och fiskearrende.

Bostadsarrende kännetecknas av atl arrendatorn enligt upplåtelsen har rält atl pä arrendeslällel uppföra eller ha kvar bostadshus. J B:s bestämmel­ser om bostadsarrende (10 kap.) liknar i sina grunddrag reglerna om jord­bruksarrende. Della gäller bl. a. i fråga om arrendatorns besittningsskydd.

Fiskerätt kan enligi 25 S lagen (1950:596) om rält till fiske ingå i jord­bruksarrende. Fiskerätt kan också upplåtas separal. Är i sådant fall upplå­telsens ändamäl yrkesfiske eller annal fiske av väsenilig belydelse för arrendalorns försörjning, föreligger fiskearrende. Om fiskearrende finns besiämmelser i lagen (1957: 390) om fiskearrenden.

Fiskearrende är till sin rättsliga nalur en nyttjanderätt som är jämställd med de i JB behandlade arrendeformerna och med hyra. De allmänna nytljanderällsbeslämmelserna i 7 kap. JB är därför tillämpliga också på fiskearrende. Däremot är inte de allmänna arrenderättsliga bestämmelser­na i 8 kap. JB tillämpliga. Bestämmelserna i fiskearrendelagen ansluter bl. a. när del gäller besitlningsskyddei lill molsvarande regler i JB.

Kommitténs förslag innebär att de ändringar som i fråga om jordbruksar­rende föreslås beiräffande beslämmelserna om andra arrendevillkor än arrendeavgift och förlängningslid (avsnilt 2.3) saml dödsbos besittnings­skydd (avsnitt 2.5) skall föranleda följdändringar av motsvarande regler rörande bostadsarrende och fiskearrende. Förslagei har i allmänhet läm­nats utan erinran av remissinstanserna.

Ocksåjag biträder de av kommittén föreslagna följdändringarna. Dessul­om bör enligt min mening reglerna om arrendeavgiftens sioriek vid bo­stadsarrende och fiskeartende anpassas till den omarbetning av arrende­sältningsreglerna vid jordbruksarrende somjag har föreslagil (avsnitt 2.2). I fråga om bostadsarrenden saknas dock förutsättningar för att låla ärren-

Prop. 1978/79:183

31

deställets avkastningsförmåga ingå bland de faktorer som i första hand bör vara avgörande för avgifisbedömningen. Inle heller när del gäller fiskear­renden bör avkastningsförmågan nämnas särskili.

I motsats till kommittén anserjag all den föreslagna nya bestämmelsen rörande rätten lill själviniräde vid jordbruksarrende (avsnilt 2.4) bör med­föra molsvarande ändring i fråga om fiskearrende. Däremot finns del inle behov av en sådan följdändring vid bosladsarrende, eftersom självinträde inle ulgör nägon självsiändig besillningsskyddsbrylande grund vid denna arrendeform (se 10 kap. 5 S JB).

2.8 Ikrafttr

ä

dande

De lagförslag som jag nu har redogjort för bör träda i kraft den 1 juli 1979. Jag kommei i specialmotiveringen alt redogöra för de övergångsbe­stämmelser som behövs.

3   Upprättade lagförslag

I enlighet med vad jag nu har anfört har inom justitiedepariementel upprättats förslag lill

1.

lag om ändring i jordabalken,

2.

lag om ändring i lagen (1957: 390) om fiskearrenden,

3.

lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres­nämnder.

Det under 2 angivna förslaget har upprättats i samråd med chefen för jordbruksdepartementet.

Förslagen bör fogas lill regeringsprolokollel i della ärende som bilaga 4.

4   Specialmotivering

4.1 Förslaget till lag om ändring I jordabalken

8 kap. 28S

1 paragrafen finns besiämmelser om begränsning i rälien alt träffa skilje­avtal när det gäller vissa arrendefrågor. Beslämmelserna är tillämpliga endast pä jordbruks- och bostadsarrenden (jfr prop. 1970:20 Del A s. 349 och 404 saml Del B 2 s. 966).

I fräga om förlängning av avtal om bosladsarrende äger enligt 10 kap. 6 § i dess nu gällande lydelse reglerna vid jordbruksarrende motsvarande tillämpning (jfr prop. 1970: 20 Del B 2 s. 1014).

I förevarande paragraf har gjorls en redaktionell jämkning som föranleds av att den hänvisning i 10 kap. 6§ som ärav iniresse i sammanhangei har förls över till en ny paragraf, 10 kap. 6 a §.

Prop. 1978/79:183

32

8 kap. 31 §

1 denna paragraf ges regler om klander av arrendenämnds beslut.

I paragrafen har gjorls en redaklionell jämkning av samma slag som jag har redogjort för vid 28 S.

8 kap. 33 §

I paragrafen upptas bestämmelser om överklagande av fastighetsdom­stols eller hovrätts dom i arrendelvisl.

Paragrafen har jämkats redaklionelll. Jag hänvisar till vad jag har anfört vid 28 S.

9 kap. 8S

Om jordägaren uppsagt arrendeavtalet eller om arrendalorn uppsagl avtalet enligt 3§ och i uppsägningen begärt föriängning av avtalet pä ändrade villkor, har arrendatorn rätt lill förlängning av avlalel, ulom när

1.

arrenderätten är förverkad eller avlalel kan uppsägas enligt 8 kap. 14 S utan atl likväl jordägaren uppsagl avtalet att upphöra pä nägon av dessa grunder,

2.

arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan män all avlalel skäligen icke bör förlängas,

3.

jordägaren gör sannolikt, atl han själv, hans make eller avkomling skall bruka arrendeslällel, och del ej är obilligl mol arrendatorn att arren­deförhållandet upphör,

4.

jordägaren gör sannoliki, alt arrendestället behövs för en mera ända­målsenlig indelning i brukningsenheter, och del ej av särskilda skäl är obilligl mol arrendalorn atl arrendeförhållandet upphör,

5.

jordägaren gör sannolikt, atl arrendestället skall användas i enlighel med fastställd stadsplan eller byggnadsplan,

6.

jordägaren i annat fall gör sannolikt, atl arrendeslällel skall användas för annal ändamål än jordbruk, och del ej är obilligl mol arrendatorn att arrendeförhällandel upphör.

Om jordägarens iniresse blir tillgodosett genom all arrendatorn avträder endasl en del av arrendeslällel och avlalel lämpligen kan förlängas såvitt avser arrendestället i övrigt, har arrendalorn utan hinder av första stycket räll lill sådan förlängning.

I paragrafen uppläs huvudregeln om rälien lill förlängning av arrendeav­talet samt de besillningsskyddsbrylande grunderna.

Till förslå siycket 3 har fogals ell nyll rekvisil som innebär all frågan om jordägarens räll till självinträde skall avgöras pä grundval av en obillighets-prövning. Tilläggsbestämmelsen har behandlals i den allmänna motive­ringen (avsnitt 2.4). Jag har där ocksä angell riktlinjerna för den intresseav­vägning som skall vara utslagsgivande för bedömningen av huruvida det är obilligl mot arrendatorn att arrendeförhällandel upphör.

Fränseli att en iniresseawägning skall ingå som ett nylt moment i prövningen av om självinträde bör fä ske, innebär den nya bestämmelsen inle nägon ändring av vad som f.n. gäller beträffande denna besillnings­skyddsbrylande grund. Somjag har framhållit i den allmänna moiiveringen

Prop. 1978/79:183

33

(avsnilt 2.4) äligger del alllsä jordägaren att försl göra sannoliki atl han själv eller nära anhörig lill honom - make eller avkomling, varmed jäm­ställs adoplivbarn eller dess avkomling - verkligen kommer all överta brukandel av arrendeslällel i anslutning lill all arrendeförhällandel upphör. All jordägaren själv skall bruka arrendeslällel innebär i enlighel med vad som f.n. gäller (SOU 1968:57 s. 392-393) att jordägaren skall ha det ekonomiska ansvarei för driften av jordbruket. Däremot behöver jord­ägaren, om denne är en fysisk person, inle nödvändiglvis delta aktivt i själva jordbruksarbetet. Motsvarande gäller självfallet fördel fall att det är en nära anhörig till jordägaren som skall överta brukandet.

Om inlresseawägningen utfaller sä atl arrendatorn medges förlängning av arrendeavtalet, skall villkoren för del fortsatta arrendel i vanlig ordning beslämmas med lillämpning av 9 §.

Atl självinträde har vägrals genom lagakraftvunnel beslul ulgör ingel hinder mol all jordägaren vid uigången av den i förlängningsbesluiel fasl­slällda arrendeperioden pä nytt gör gällande själviniräde. Frågan om själv­iniräde fär dä förulsätlningslösi prövas med uigångspunki i de förhållan­den som är akluella vid den tidpunklen.

9 kap. 9 S

Vid förlängning av arrendeavtal utgär arrendeavgiften med skäligl be­lopp. Den arrendeavgifl som jordägaren fordrar skall godias, om den ej är oskälig. Fordrad arrendeavgift är atl anse som oskälig, om den inle endast obetydligi översliger vad arrendalorer i allmänhet kan antas vara villiga all betala med hänsyn lill arrendeslällels avkaslningsförmäga, arrendeav­ialels innehåll och omsländighelerna i övrigi.

Annal av jordägaren eller arrendatorn uppslällt villkor skall gälla / den mån del ej år oskäligl med hänsyn lill arrendeavialels innehåll, omslän­dighelerna vid avialels lillkomsi, senare iniräffade förhållanden och om­ständigheterna i övrigt. Förlängning skall dock ske för lid som molsvarar arrendetiden, om denna ej överstiger fem är, och i annal fall för fem är. Förlängning kan även ske för annan lid än som sagls nu, om detta av särskild anledning är lämpligare.

1 den mån ändring av arrendevillkoren ej påkallas, skall samma villkor som förut gälla.

Träffas vid förlängning av arrendeavtal överenskommelse om villkoren fördel fortsatta arrendet, skall överenskommelsen, oavsett bestämmelser­na i första och andra slyckena, lända till efterrättelse i den män ej annal följer av beslämmelserna i övrigi i denna balk.

1 paragrafen meddelas bestämmelser om villkoren för fortsatt arrende i samband med att avtal om jordbruksarrende förlängs.

\,forsla siycket regleras frågan om arrendeavgiftens storiek i det fall att parterna inle kan komma överens om vilken avgift som skall utgå. Till försia och andra meningarna, som är oförändrade (jfr prop. 1973: 23 s. 153 och 173), har fogats en ny tredje mening som innehåller ett komplemenl till huvudreglerna om vilken arrendeavgifl som skall utgå. Bestämmelsen, som 

3   Riksdagen 1978179. 1 saml. Nr 183

Prop. 1978/79:183

34

för arrenderättens del utgör en motsvarighel lill bruksvärdereglerna i 48 S hyreslagen, har behandlals i den allmänna moiiveringen (avsnitt 2.2).

Som jag däivid framhöll innebär de nya arrendesällningsreglerna all arrendenämnden sk'Ul göra en helhelsbedömning av arrenderättens värde och lägga denna lill grund för prövningen av hur sior avgiften skäligen bör vara.

Ett riklmärke vid en sädan helhetsbedömning kan enligi lagiexien vara arrendeställels avkaslningsförmäga. Somjag har framhällit i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2) är del angelägel all motverka arrendeavgifter som inle är förenliga med jordbrukels längsikiiga lönsamhei. Vid sina överväganden i samband med skälighelsprövningen bör arrendenämnden Ulgä från ail en kunnig och erfaren arrendalor ej är villig all belala den fordrade aiiendeavgiften, om denna inle kan bäras av arrendeslällels av­kaslning. En sädan arrendeavgifl bör alltsä enligt min uppfattning anses oskälig obeioende av den radande marknadsprisnivän.

Della hindrar inte att ocksä värderingen av avkastningsförmågan måsle ingå som ell led i helhelsbedömningen av arrenderättens värde. Som en remissinsians har päpekai kan det ju I. ex. länkas au marknadsprisnivån på orlen ligger lägre än vad som är moliverai frän enbarl avkaslningssyn-punki. 1 ell sädanl fall bör arrendenämnden ulgä från alt en kunnig och erfaren arrendalor ej är villig all belala högre arrendeavgifl än som är nödvändigi med hänsyn lill marknadsförhållandena.

Vid en helhelsbedömning av arienderältens värde kan enligt lagtexten hänsyn ocksä las till arrendeavialels innehall. 1 den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2) harjag lämnat exempel pä avtalsvillkoi' som det finns skäl atl beakla i deiia sammanhang.

Vid bedömningen av arrenderättens sammanlagda värde mäste man kunna la hänsyn ocksä lill andra förhällanden än arrendeslällels avkast­ningsförmåga och arrendeavtalets innehåll. Lagtexten innehåller därför även en hänvisning till omsländighelerna i övrigt. Har t.ex. arrendatorn genom egna ätgärder ökal arrendeslällels värde ulan all han av jordägaren fält ersättning för delta, bör förbättringen i allmänhei ej ensam uigöra nägon grund för anendehéijning (SOU 1968: 57 s. 401). Detla överensstäm­mer i princip med vad som i molsvarande siiuaiion gäller vid lokalhyra (prop. 1979/80: 89 s. 15 och 24) och bosladshyra (prop. 1974: 150 s. 459 och 500 och CU 1974: 36 s. 67 och 103).

Som jag har framhållil i den allmänna motiveringen (avsniii 2.2) visar erfarenhelerna från rällslillämpningen all det nästan aldrig finns förutsätt­ningar för all göra en renodlad orisprisjämförelse i arrendesätlningslvis-lerna. 1 många fall kan sädana upplysningar som parterna lämnar om arrendeavgifterna för närmast jämförliga arrenden ända vara en god håll­punkt vid bedömningen av vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara villiga att belala. Inom ramen för den i lagiexien iniagna hänvisningen till omsländighelerna i övrigi finns del ocksä i fortsällningen ulrymme för

Prop. 1978/79: 183

35

arrendenämnden atl ta hänsyn till upplysningai' av detta slag. Besiktning av de åberopade jämförelseobjekten bör i enlighel med nuvarande praxis endasl föreläs pä begäran av pari.

Vid undersökningen av eveniuelli ingivet jämförelsemaieriii! bör arren­denämnden självfallel borlse frän jämförelseobjekt där avgiften av olika skäl inle kan anses marknadsmässig, t.ex. om arrendeavialel är ingängel mellan nära släktingar. Även i övrigi är del enligi min uppfaiining önskvärl med en nyanserad bedömning av jämförelseobjekiens användbarhei för en prisjämförelse. Del kan i.ex. sällan anses meningsfulll alt åberopa sidoai-renden. när prövningen gäller ell gärdsanende. Som ytterligare exempel pä arrenden som normall inle böi' anses vägledande vid en piisjämförelse kanjag peka pä brukningsenheler med en förorten ovanlig driftsinriklning eller arrenden där ulgäende arrendeavgifter baseras pä marginalkoslnads-beriikningar. Molsvarande lorde gälla i fräga om arrenden som har upplå­tits efier anbudsförfarande.

Den avgifisnivä som nämnden kommer fram till när den pä della säll skall söka bilda sig en uppfattning om arrenderättens lotala välde lorde alltid bli förenad med en viss osäkerhetsmaiginal ("högsi-lägsl"). Med hänsyn lill den osäkerhei som gäller vid uppskattningar av detta slag mäste jordägaren tillförsäkras ett ulrymme ovanför den sälunda konstaierade högsia skäliga nivän. Som framgär av lagiexien har detta utrymme angetts sä att foidiad avgift är alt anse som oskälig, om den inte endasl obelydligt översliger den konstaterade högsta skäliga nivän. Den valda formuleringen ansluler lill 4 S försia siyckei 1 i förslagei lill ny jordförvärvslag (piop. 1978/79: 85 s. 24, 26, 117 och 136).

Om prövningen ulfallei' sä all den av jordägaren begärda arrendeavgifien anses oskälig, skall arrendenämnden sälla ned avgiften till skäligl belopp. Beiräffande principeina för denna nedsättning hänvisar jag till de molivul­lalanden som gjordes när biuksvärdesyslemel infördes pä hyresmarkna­den (prop. 1968:91 Bihang A s. 361).

Beiräffande de nya ariendesättningsreglerna villjag avslutningsvis fram­hälla att de liksom molsvarande besiämmelser i hyreslagens bruksvärde-paragraf (48 § hyreslagen) endasl ger exempel pä omsländigheier som bör kunna föranleda all ett fordral vederlag skall anses som oskäligl (jfr piop. 1968:91 Bihang As. 55 och prop. 1977/78: 175 s. 215-216). Arrendenämn­den har alllid möjlighel all göra en s.k. ren skälighelsbedömning. Med anledning av ett påpekande under remissbehandlingen villjag i samman­hanget erinra om all processen i nämnden är disposiiiv och alt nämnden inte heller har nägon allmän utredningsplikl (jfr prop. 1968: 91 Bihang B s. 18-19). Del är alllsä parternas yrkanden och åberopanden som anger processens ram och därmed ocksä vilka fakiiska förhällanden som är av belydelse vid piövningen av om fordrad avgifl är all anse som oskälig. Jag ålerkommer lill den frägan i specialmoliveringen lill 17 S lagen om arren­denämnder och hyresnämnder.

Prop. 1978/79:183

36

.

'\ndra

slyckel förslå meningen upplär normerna för prövningen av tvist som gäller annat arrendevillkor än arrendeavgiftens storlek eller arrendeli­dens längd.

Bestämmelsen är utformad efter mönster av generalklausulen i 36 S avtalslagen. Viss olikhet föreligger dock mellan de bada lagparagraferna näl det gäller deras prakliska tillämpning. Med stöd av generalklausulen kan endast villkor i ett redan ingånget avtal prövas, medan det enligt förevarande beslämmelse är möjligl atl pröva ocksä en avtalskontrahenls förslag till helt nya villkor. Som framgär av vad jag anförde i den allmänna moiiveringen (avsnitt 2.3) anserjag emellerlid all della fakiiski sell inle innebär sä sior skillnad atl del bör påverka utformningen av grundrekvisi-len.

Prövningen enligt förevarande beslämmelse bör i försia hand inriklas pä det villkor eller det förslag lill nyll villkor vars skälighel har ifrågasatts av endera parten. Pä molsvarande sätt som gäller beiräffande lillämpningen av generalklausulen (prop. 1975/76:81 s. 111) bör dock prövningen grun­das pä en helhetsbedömning, där hänsyn tas till alla omständigheter som föreligger i del enskilda fallel.

Atl skälighelsfrägan bör avgöras pä grundval av en helhetsbedömning framgår av att enligt lagtexten hänsyn kan tas till arrendeavtalels innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhällanden och omständigheterna i övrigi. Liksom när det gäller arrendeavgiftens storlek begränsas dock arrendenämndens handlingsfrihet av parternas yr­kanden och åberopanden. Nämnden fär I.ex. inte ändra ostridiga avtals­villkor.

Ibland kan arrendenämnden komma atl ställas inför valel mellan två versioner av samma villkor, där ingendera versionen i och för sig kan anses oskälig. Det kan ocksä hända atl parternas yrkanden ger utiryck för den positiva och negativa sidan av samma sak. Som exempel kan nämnas att arrendalorns önskemål om rält att fä ta väg över en gårdsplan motsvaras av jordägarens krav pä förbud för arrendalorn all färdas där.

Del är inle möjligl all säga nägoi allmäni om hur skälighelsbedömningen bör ulfalla i sädana fall. Jag vill emellertid peka pä atl arrendenämnden inte är hänvisad till all godta det ena villkorsallernativel och förkasia det andra. Som framgär av lagtexten har nämnden möjlighet att jämka ett uppställt villkor eller förslag lill nytt villkor, när nämnden fastställer vill­koren för det fortsatia arrendel. Vissa villkorstvisier torde därför bäsl lösas på sä sätt all nämnden söker ulforma del omtvistade villkorel som en sammanjämkning av parternas ståndpunkter.

Vid skälighelsprövningen bör i liHämpliga delar uttalandena i förarbe­iena lill generalklausulen (prop. 1975/76:81 s. 118-130 och 135-147) ijäna lill vägledning. Vid den närmare avvägningen bör liksom hillills ledning också sökas i den utomrättsliga normen god sed i arrendeförhällanden.

Andra siycket andra och tredje meningarna innehåller regler om be-

Prop. 1978/79:183

37

stämmande av tiden för förlängningen. Reglerna motsvarar hell vad som föreskrivs i försia slyckel Iredje och fjärde meningarna i paragrafens nu gällande lydelse (jfr prop. 1970: 20 Del A s. 358 och 406, Del B 2 s. 868 saml 3LU 1970: 80 s. 208-209).

I en ny paragraf, 9 a §, uppläs komplelterande bestämmelser om för­längningstidens längd i det fall atl arrenderätten har övergått pä arrenda­torns dödsbo.

Tredje stycket, som hell överenssiämmer med försia slyckels sisla me­ning i paragrafens nu gällande lydelse, ger uttryck för huvdprincipen alt i den mån ingen av parterna fordrar atl villkoren skall ändras skall samma villkor som förut gälla (jfr prop. 1970: 20 Del B 2 s. 865 och prop. 1968:91 Bihang A s.231).

Fjärde stycket motsvarar frånsett en redaklionell jämkning andra Slyckel i paragrafens nu gällande lydelse. Beslämmelserna innebär all avtalsfrihet råder om villkoren för det fortsatta arrendel inom ramen för lagens tvingande bestämmelser (jfr prop. 1970:20 Del A s. 358-360 och 406-407 saml Del B 2 s. 982-983).

9 kap. 9 a §

Avlider arrendalorn under arrendeiiden, skall vid tillämpningen av 9 § andra stycket andra och tredje meningarna dödsboet ha rätl lill förläng­ning för samma tid som den avlidne skulle ha haft. Detta gäller dock endast när avtalet förlångs vid uigången av den arrendeperiod under vilken dödsfallet har inträffat. Förlängs i annat fall arrendeavtal sedan arrenderätten har övergått på arrendatorns dödsbo, skall arrendetiden utgöra ell år i den mån ej annat följer av 9 § fjärde stycket. Föreligger synnerliga skäl, får dock förlängning ske för längre lid än ett år.

I paragrafen, som är ny, ges kompletterande besiämmelser om föriäng-ningslidens längd, när arrenderätten har övergått på arrendalorns dödsbo. Paragrafen molsvarar 9 § Iredje stycket i utredningens förslag. Jag hänvi­sar lill vad jag har anfört i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5).

Paragrafen är tillämplig endast på dödsbo efter arrendator som har avlidit under arrendetiden. Dödsbo som nytillträder ett arrende skall i besitiningsskyddshänseende behandlas enligt allmänna regler.

Försia meningen utgör ett komplemenl till bestämmelserna om tiden för föriängning i 9 § andra stycket andra och tredje meningarna. Den nya bestämmelsen innebär alltså ingen inskränkning i parternas rätt alt efter uppsägningen träffa frivillig överenskommelse om förlängningstiden inom ramen för lagens tvingande bestämmelser. En sådan överenskommelse blir gällande enligt 9 § fjärde stycket. Inte heller medför bestämmelsen någon förändring i fråga om vad som gäller vid s. k. automatisk förlängning. Om arrendeavtalet inte sägs upp inom rätt tid, skall det alltså enligt 3 § andra siycket anses förlängt på lid som molsvarar arrendetiden, dock längst fem år.

Prop. 1978/79:183

3S

Dödsboei har självfallel inle nägon ovillkorlig rätl att erhälla förlängning föl tid som molsvarar arrendetiden enligt avtalet, om denna ej översliger fem är. Liksom fallet skulle ha varit, om dödsfallel inte hade inlräffai. kan det pä grund av omsländighelerna i det enskilda fallel finnas skäl för bäde korlare eller längre förlängningslid iin som molsvarar den avialade arren­detiden. Behövlig anpassning av föHängningstiden till sädana individuella omständigheter kan alltsä ske med tillämpning av 9 S andra siycket Iredje meningen (prop. 1970: 20 Del B 2 s. 868 och 3LU 1970: 80 s. 208-209).

Regeln om all dödsboei har rält till förlängning för samma lid som den avlidne skulle ha haft är tillämplig endasl när avtalet förlängs vid utgången av den arrendeperiod under vilken dödsfallel har inlräffai. Della framgär av andra meningen.

I fortsättningen av paragrafen behandlas del fallel all förlängning sker vid uigängen av den försl beslämda förlängningsliden eller vid senare lidpunki. Bestämmelserna är tillämpliga oberoende av hur läng den försia eller sammanlagda förlängningsliden har varil. Del har inle heller nägon belydelse i vilken ordning förlängningsliden tidigare har blivii beslämd.

Däremoi förulsalls del självfallel all del råder ivisl om hur lång den nya förlängningstiden bör vara. Jordägaren och dödsboei har alltså även i här avsedda situationer avtalsfrihet i fräga om förlängningsliden inom ramen för lagens tvingande regler. Della framgär av den iniagna hänvisningen lill 9 § fjärde stycket. Inte heller berörs i della sammanhang reglerna om auiomalisk förlängning (3 § andra slyckel).

1 iredje meningen anges som huvudregel all arrendeiiden skall vara ell är, när avlalel förlängs vid annan lidpunkt än vid utgången av den arrende­period under vilken dödsfallel har inlräffai. All uppsägningsliden dä skall vara minsl älta mänader följer av 3 § försia stycket andra meningen. Sker ej uppsägning inom rätt lid, förlängs avlalel auiomaliskl med ell är i sänder (3 S första och andra styckena). Om däremot avlalel sägs upp av jord­ägaren, älnjuler dödsboet inte besittningsskydd (7 § försia siycket 

I).

Enligt undantagsregeln i fjärde meningen får i vissa fall förlängning ske för längre lid än ett år. Förutsättningen för delta är atl synnerliga skäl föreligger för längre förlängningslid. Främst åsyftas fall där dödsboet pä grund av mellankommande omständigheter, som försvårat en ändamålsen­lig avveckling, har behov av en längre avvecklingsperiod än som följer av huvudregeln i tredje meningen. Normalt bör del vidare fordras alt konse­kvensema för dödsboels del är sä oförmånliga alt starka sociala eller ekonomiska skäl kan anses tala för all dödsboei bör fä ulnyllja fördelen av en längre avvecklingsperiod. En avvägning mäsle härvid ske i förhällande till jordägarens berättigade inlressen.

Enligt min mening bör bedömningen i försia hand inriklas pä de förhål­landen som är aktuella eller förutsebara vid tidpunkten för prövningen. Hur läng lid dödsboei sammanlagl har brukai arrendestället synes däremoi i allmänhei inle böra lillmälas nägon avgörande belydelse.

Prop. 1978/79:183

39

Om avlalel med lillämpning av undantagsregeln förlängs pä exempelvis tvä är, kvarslär besillningsskyddel. Säger jordägaren pä nyll upp avlalel, kan alllsä dödsboei älerigen föra frägan om förlängningsliden vidare lill arrendenämnden. 1 ell sädanl fall lorde del dock sällan vara akluelll att avvika frän huvudregeln om ett ärs förlängningslid.

10 kap. 6S

Vid förlängning av arrcndeavial ingår arrendeavgiften med skäligl be­lopp. Den arrendeavgifl smn jordägaren fordrar skall godias, om den ej är oskälig. Fordrad arrendeavgift är all anse som oskälig, om den inle endasl obelydligi överstiger vad arrendatorer i aUmänhet kan aulas vara vilUga all heuila med hänsyn lill arrendeavialels innehåll och omsländighelerna i övrigi.

Annal av jordägaren eller arrendalorn iippslälll villkor skall gälla i den mån del cj är oskäligl med hänsyn ull arrendeavialels innehåll, omslän­dighelerna vid avialels lillkomsi, senare iniräffade förhåUanden och om­sländighelerna i övrigi. Förlängning skall dock ske Jör tid som molsvarar arrendetiden, om denna ej översliger fem år, och i annai,fall för fem år. Förlängning kan även ske ,för annan lid än som sagls nn, om della av särskild anledning är lämpligare.

I den mån ändring av arrendevillkoren cj påkallas, skall samma villkor .som förin gälla.

Iruffas vid förlängning av arrendeavial övcrenskomnidse om villkoren för del forlsalia arrendel, skall överenskommelsen, oavsell beslämmelser­na i förslå och andra slyckena. lända lill eflerrälldse i den mån ej annal joller flr bcsiäinmdseniu i övrigi i denna balk.

I paragrafen meddelas bestämmelser om villkoren för fortsatt arrende i samband med atl avtal om bosladsarrende förlängs. Beslämmelserna har anpassats lill de nya reglerna vid jordbruksarrende (9 kap. 9 S). Beträffande principema för denna anpassning hänvisar jag lill vad jag har anförl i den allmänna moiiveringen (avsnilt 2.7).

\ försia siycket regleras frågan om arrendeavgiftens storlek i det fall att partema inte kan komma överens om vilken avgift som skall utgå. Till försia och andra meningarna, som inle innebär nägon ändring i sak i förhällande lill nu gällande räll. har fogals en ny iredje mening som upplär de nya arrendesäiiningsreglcrna. Dessa är ulformade efier mönsier av molsvarande besiämmelser i 9 kap. 9 § försia slyckel Iredje meningen. Som jag framhöll i den allmänna moiiveringen (avsnitt 2.7) skiljer sig dock arrendesäiiningsreglcrna vid bosladsarrende från motsvarande regler vid jordbruksarrende i del avseendel all arrendeslällels avkaslningsförmäga inle ingär bland de fakiorer som i försia hand bör beaktas vid avgiftsbe­dömningen. 1 övrigi bör i tillämpliga delar samma bedömningsnormer lillämpas vid avgiftsprövningen vid bosladsarrende som vid jordbruksar­rende. Dessulom torde molivulialandena i samband med 1968 ärs arren­derättsreform fortfarande kunna ge viss vägledning vid prövningen (prop. 1968: 19 s. 86-87 och SOU 1966: 26 s. 217-218).

Prop. 1978/79:183

40

Andra-fjärde styckena överenssiämmer hell med 9 kap. 9 § andra-fjärde Slyckena. Endasl andra siycket första meningen innebär en saklig ändring i förhällande lill gällande rält. Beträffande dessa delar av paragra­fen hänvisar jag lill vad jag har anförl om molsvarande regler vid jord­bruksarrende i den allmänna moiiveringen (avsnitten 2.2 och 2.3) och i specialmoliveringen lill 9 kap. 9 S.

10 kap. 6 a §

1 fråga om förlängning av arrendeavtal äger i övrigt 9 kap. 9 a-13 §§ molsvarande lillämpning på bosladsarrende. Hänvisningarna till 9 kap. 9 § skall dock i stället avse 6 § delta kapUel.

Paragrafen, som är ny, har delvis samma innehåll som 10 kap. 6 § i dess nu gällande lydelse. Beträffande andra besitlningsskyddsfrågor än dem som behandlas i 10 kap. 4-6 §S hänvisas i paragrafen till motsvarande regler vid jordbruksarrende (jfr. prop. 1970: 20 Del B 2 s. 1014).

Den enda nyheten i sak i förhållande tili nuvarande ordning är alt också vid bostadsarrende särskilda bestämmelser är tillämpliga vid bestämmande av förlängningstidens längd i det fall atl arrenderätten under löpande arrendeperiod har övergått på arrendatorns dödsbo. Detta framgår av hänvisningen till 9 kap. 9 a §. Jag hänvisar till vad jag har anfört i den allmänna moiiveringen (avsnitten 2.5 och 2.7).

Övergångshestämmdser

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1979.

Med undantag av 9 kap. 8 § gäller de nya beslämmelserna även i fråga om arrendeavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Har arrendeavtalet uppsagts dessförinnan, gäller dock äldre bestämmelser.

9 kap. 8 § i den nya lydelsen gäller i fråga om arrendeavtal som har ingåtts före ikraftträdandet först efter den tidpunkt till vilken jordägaren tidigast kan säga upp avtalet genom uppsägning efter ikraftträdandet.

1 likhet med kommittén anserjag att de föreslagna nya reglerna rörande arrendeavgiftens storlek, andra arrendevillkor än arrendeavgift och för­längningstid samt dödsbos besittningsskydd i princip bör bli tillämpliga även på avtal som har ingåtts före den nya lagstiftningens ikraftträdande, dvs. före den 1 juli 1979. I enlighel härmed föreskrivs i andra stycket alt de nya bestämmelserna - med undantag av reglerna om självinträde - i princip är tillämpliga även på redan ingångna avtal omedelbart vid ikraft­trädandet. Har uppsägning av avtalet skett före den 1 juli 1979 är dock äldre bestämmelser fortfarande tillämpliga.

När del gäller de nya reglerna i 9 kap. 8 § om jordägarens rätt till självinträde ansluter jag mig däremot till de remissinstanser som har ansett att de nya reglerna bör bli tillämpliga på äldre avtal först efter den tidpunkt då avtalet tidigast kan bringas att upphöra på grund av uppsägning som sker efter den nya lagsliftningens ikraftträdande. En beslämmelse härom upptas i tredje stycket.

Prop. 1978/79:183

41

1 övergångsbeslämmelsema behandlas inle arrendeavial som har ingälls före den 1 januari 1972 och pä vilka JB ännu inte är lillämplig den I juli 1979. Sådana avial regleras i övergångshänseende av bestämmelserna i 34-54 SS lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken (se Nyll juridiskl arkiv, avdelning II, 1971 s. 185-206). 1 och med all JB enligi dessa bestämmelser blir tillämplig på avtalet blir också förevarande övergångs­bestämmelser tillämpliga.

4.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1957:390) om fiskearrenden

5§

Om fastighetens ägare uppsagt arrendeavtalet eller om arrendatorn upp­sagl avlalel enligt 4 8 och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor, har arrendatorn rält lill förlängning av avtalet, utom när

1.

arrenderätten är förverkad ulan atl likväl fastighetens ägare uppsagt avtalet att upphöra på grund härav,

2.

artendatorn i annal fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån atl arrendeavtalet skäligen' icke bör föriängas,

3.

fastighetens ägare gör sannolikt, atl han själv, hans make eller av­komling skall bruka fisket, och det ej är obilligl mot arrendalorn atl arrendeförhållandet upphör,

4.

faslighetens ägare i annat fall har befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet.

I fråga om förlängning av arrendeavtal äga 9 kap. 8 § andra stycket och 9 fl- 13 §§ samt 10 kap.6 § jordabalken motsvarande tillämpning. Hånvis­ningarna IiU 9 kap. 9 § jordabalken skall dock i stället avse 10 kap. 6 § samma balk.

Första och andra slyckena gälla ej, om arrendeavtalet icke träffats för viss tid eller om arrendeförhållandet upphör på den grund att arrenderätten är förverkad.

Förbehåll atl arrenderätten icke skall vara förenad med rätt till förläng­ning gäller mol arrendalorn, om det godkänts av arrendenämnden.

I första stycket upptas huvudregeln om rätten till förlängning av arren­deavtalet samt de besillningsskyddsbrylande grunderna (jfr. prop. 1970: 145 s. 328, 444 och 457). Till iredje punkten har fogals ett nytt rekvisit som innebär alt fastighetsägarens rätt lill självinträde skall avgöras på grundval av en obillighelsprövning. Jag hänvisar till vad jag har anförl i den allmänna moiiveringen (avsnitten 2.4 och 2.7) om det nya rekvisitet. Intresseavvägningen synes i detta fall böra ske efter i stort sett samma principer som vid jordbruksarrende. Vid den närmare avvägningen måste självfallet hänsyn tas till de särskilda förhållandena inom fiskerinäringen.

I andra stycket hänvisas beträffande besitlningsskyddsbesiämmelserna i övrigi till motsvarande regler vid jordbruksarrende resp. bosladsarrende. Frågan om dessa reglers tillämplighet på fiskearrenden har behandlats i den allmänna moiiveringen (avsnilt 2.7).

' Ordel "skäligen", som felaktigt föll bort i samband med en lagändring år 1971 (SFS 1971:883) har nu åler satts in.

Prop. 1978/79:183

42

Som framgär av lagtexten har arrendesältningsreglerna vid fiskearrende anknutits till motsvarande regler vid bostadsarrende i stället för all som hiltills vara knutna lill avgiftsreglerna vid jordbruksarrende. Omläggningen beror pä att arrendeslällels avkaslnmgsförmäga inle ingär bland de fakio­rer som i försia hand bör beakias vid prövningen av den begärda avgiftens skälighet. Jag hänvisar lill vad jag har anförl i den allmänna moiiveringen (avsnilt 2.7) och i specialmoliveringen till 10 kap. 6 S JB. Jag vill samiidigi peka pä att det ända finns utrymme för ell vissl mätt av hänsynstagande lill avkaslningsförmägan inom ramen för den i lagtexien gjorda hänvisningen lill omsländighelerna i övrigi.

Tredje och jjårde slyckena, som är oförändrade, upptar bestämmelser om undantag frän besittningsskyddsreglema och om dispens frän besill­ningsskyddel (jfr prop. 1970: 145 s. 328, 444 och 457).

Overgångsbcsläiiinidser

Denna lag iräder i kraft den I juli 1979.

De nya beslämmelserna i 5 S andra slyckel gäller även i fråga om arrendeavtal som har ingälls före ikraftträdandet. Har arrendeavtalet upp­sagts dessförinnan, gäller dock äldre besiämmelser.

5 S försia slyckel 3 i den nya lydelsen gäller i fråga om arrendeavtal som har ingälls före ikraftträdandet försl efter den lidpunki lill vilken fastighe­tens ägare lidigast kan säga upp avlalel genom uppsägning efter ikraftträ­dandet.

Övergängsregleringen bygger pä samma principer som ligger lill grund för övergängsbestämmelserna till förslaget till lag om ändring i jordabal­ken. Jag hänvisar lill vad jag anförde i del sammanhangei.

4.3 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

11 s

I paragrafen ges bestämmelser om återupptagande av vissa ärenden vid arrende- eller hyresnämnd.

Paragrafen har jämkats redaktionellt. Jag hänvisar lill vad jag har anförl vid 8 kap. 28 §JB.

17 §

Om anledning därtill förekommer, skall nämnd eller den nämnden för­ordnar besiktiga den fastighei som ärendet rör. Parterna skall beredas lillfälle atl närvara vid sådan besiklning. Nämnd får också föransialia om annan nödvändig uiredning.

1 ärende som avses i 9 kap. 18 eller 21 S jordabalken skall arrendenämn­den inhämta yllrande frän lantbruksnämnden. / ärende som avses i 9 kap. 9 § jordabalken ,får arrendenämnden, om ulredningen ger anledning till det, inhämla yllrande,från lantbruksnämnden om arrendeställels avkast­ningsförmåga. Hyresnämnd får i äiende som avses i 2 a § bostadssane­ringslagen (1973:531) inhämla yttrande från byggnadsnämnden. Yttrande

Prop. 1978/79:183

43

som sagls nu inhämias frän den lantbruksnämnd eller byggnadsnämnd inom vars omräde fasiighelen är belägen.

1 ärende angående Ivisi om hyresvillkor enligi 22 § hyresförhandlingsla­gen (1978: 304) skall hyresnämnden, om det finnes ertbrderligl, bereda den hyresgästorganisation som ingått den klandrade överenskommelsen tillfäl­le atl yttra sig.

Begärs prövning av fräga som avses i 4 S andra stycket hyresförhand­lingslagen inträder organisaiion med vilken förhandlingsordning gäller som medpart lill hyresvärden vid handläggningen av ärendei i den delen.

I paragrafen ges bestämmelser om arrende- eller hyresnämnds befogen­hei atl föranstalta om kompletterande utredning i ärenden som är föremål för prövning.

Enligt ./o/-.s7fl slyckel iredje meningen, som är oförändrad, har nämnd generell befogenhei att föransialia om nödvändig uiredning. Somjag fram­höll i den allmänna moiiveringen (avsniii 2.2) kan arrendenämnd med slöd av denna beslämmelse i arrendesällningslvisi inhämla kompletterande uiredning om arrendeslällels normala avkaslningsförmäga. Kosinaden för sädan uliedning skall enligt 19 S första stycket ersättas av allmänna medel. Om ijänslemän vid lantbruksnämnd förordnas att avge yttrande om av­kastningsförmågan skall avgifl utgå enligt förordningen (1967:445, om­tryckt 1978:251) med lantbruksnämndstaxa, om lantbruksstyrelsen ej be­stämmer annal.

När del gäller frägan i vilken ulsiräckning nämnd bör ulnyllja sin befo­genhei all självmani föransialia om kompletterande uiredning erinrade jag i specialmoliveringen lill 9 kap. 9 S JB om all huvudprincipen enligi de uttalanden som gjordes vid bestämmelsens tillkomst (prop. 1968; 91 Bihang B s. 18- 19) är all del normall ankommer pä parterna själva all skaffa fram den utredning som behövs för alt nämnden skall kunna bedöma tvislen. Jag vill belöna all denna grundsals inle har rubbals av all förvallningslagen (1971:290) i efterhand har blivii lillämplig pä förfarandel i arrende- eller hyresnämnd i den män inle avvikande bestämmelser meddelas i föreva­rande lag eller i annan förtailning (prop. 1973:23 s. 131-132. 151 och 199 saml prop. 1974: 151 s. 145). 1 förvallningslagen föreskrivs nämligen inle nägon allmän utredningsplikl för förvallningsmyndigheterna. Vad som skall gälla i fräga om utredningsansvarels fördelning inom förvallningsför­farandet har ansells böra bero på speciallagslifining och sedvaneräii (prop. 1971: 30 s. 372 och 375).

Alt ulredningsansvaret beiräffande de fakiiska omsländighelerna främsi åvilar parterna själva lorde vara den lämpligasie ordningen när del gäller s. k. iväpansärenden av den privairättsliga nalur som del här är fräga om. Jag anser därför all den nuvarande huvudprincipen i fräga om uirednings-ansvareis fördelning i arrendesällningslvisler bör behällas.

Andra siyckei har komplellerals med en beslämmelse som ger arrende­nämnden befogenhei att inhämta yttrande från lantbruksnämnden om ar-

Prop. 1978/79:183

44

rendesiällels avkaslningsförmäga. Beiräffande de allmänna förulsäuning­arna för inhämlande av sädanl yllrande hänvisar jag lill vad jag har anfört i den allmänna moiiveringen (avsnitt 2.2). 1 fräga om förtarandei vid lanl­bmksnämnden finns besiämmelser i förordningen (1967:425, omirycki 1978:289) med inslrukiion för lanlbmksslyrelsen och lantbruksnämn­derna.

1 iredje och fjärde slyckena, som är oförändrade, ges besiämmelser om partsorganisalionernas processuella ställning i vissa ivisier enligi hyresför­handlingslagen (1978:304). Se om dessa besiämmelser prop. 1977/78: 175 s. 152, 184, 216-217 och 226 saml CU 1977/78: 32 s. 21-23 och 26-27.

5    Hemställan

Jag hemsläller all lagrådels yttrande inhämias över förslagen lill

1.

lag om ändring i jordabalken,

2.

lag om ändring i lagen (1957: 390) om fiskearrenden,

3.

lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres­nämnder.

6   Beslut

Regeringen besluiar i enlighel med föredragandens hemslällan.

Prop. 1978/79:183

45

Bilaga 1 Kommitténs sammanfattning av sitt betänkande

Inledning

Detta delbetänkande handlar i huvudsak om jordbmksartende och särskilt om jordbmksartendatorns besittningsskydd.

Om någon upplåter jord till nyttjande mot vederiag, föreligger ett artende. Upplåtelse av artende kan ske i form av jordbmksartende, bostadsartende, anläggningsartende eller lägenhetsartende. Allmänna bestämmelser om ar­rende finns i 7 och 8 kap. jordabalken (JB). Jordbmksartende föreligger när avtal träffas om upplåtelse av jord till brukande. De särskilda reglema om jordbmksartende finns i 9 kap. JB. Bestämmelsema om bostadsartende och anläggningsartende finns i 10 och II kap. JB. När någon mot vederiag upplåter fiskerätt åt annan, kan det ske som fiskeartende. Bestämmelser härom finns i lagen (1957:390) om fiskeartenden.

I vårt land utgör den totala åkerarealen 2 980 039 hektar (1976). Av denna areal är 39,7 procent upplåten på artende (1976). Artende som brukningsform har under senare år Ritt allt störte betydelse inom den svenska jordbruks­näringen.

Reglema om jordbruksartendatorns besittningsskydd syftar till att trygga artendatoms rätt till fortsatt arrende efterden urspmngligen avtalade arten-detidens utgång. De vikligaste reglema om besittningsskydd är följande. Sker inte någon uppsägning av avial, som gäller för ell år eller längre tid, föriängs avtalet automatiskt med en ny artendeperiod. Även när jordä­garen säger upp avtalet, har artendatorn, om den avtalade artendeliden varit längre än ett år, rätt till föriängning av avtalet. Artendeavgiften och andra villkor för ett fortsatt artende kan vid tvisl fastställas av artendenämnden. Som allmän regel gäller alt dessa villkor inle flr vara oskäliga. Om villkoren skulle bli alltför betungande, blir besittningsskyddet av ringa värde för ar­rendatorn. I lagen finns uppräknade vissa situationer som ger jordägaren rätt att vid artendetidens utgång häva artendeförhållandet. En sådan si­tuation föreligger när jordägaren själv vill bruka artendeslället. Han kan då göra gällande s. k. självinträde.

Vissa allmänna synpunkter på jordbruksarrende

För att driva ett familjejordbruk fordras omfattande investeringar i maskiner, byggnader och andra anläggningar. Reglerna om jordbmksartende bör följ-

Prop. 1978/79: 183

46

aktligen utfonnas så att de underiältiu uppbyggandet och vidmakthållandet av ändamålsenliga arrendeställen. Reglema bör också främja artendatoms intresse av att lägga ned det arbete och det kapital som krävs för att åstad­komma effektiva familjejordbruk. För arrendatom är det i detta hänseende av största betydelse att han kan räkna med en säker och varaktig besittning av artendeslället. De nuvarande reglema om arrendatorns besittningsskydd uppfyller enligt kommitténs mening inte helt detta krav. De kan ge utrymme för osäkerhetsmoment som inte svarM mol den irygghet och fömtsågbarhel som krävs för a» artendatom skall vara beredd att göra insatser som ger resultat först på längre sikt. Dessa osäkerhetsmoment utgörs främst av reg­lema om bestämmande av artendeavgift och andra artendevillkor vid fortsatt artende saml regeln om jordägarens rätt till självinträde.

Arrendeavgiften och andra arrendevillkor vid jordbruksarrende

Vid nyupplåtelse av jordbruksartende har partema avtalsfrihet beträffande artendeavgiftens storiek. Detsamma gäller andra artendevillkor i den mån de inte strider mot någon tvingande regel i artendelagstiflningen. Vid för­längning av artendeavlal efter uppiiägning skall enligt 9 kap. 9 § JB ar­rendeavgiften utgå med skäligt belopp. Den artendeavgift jordägaren fordrar skall godtas, om den inte är oskälig. Träffar partema vid föriängning över­enskommelse om villkoren för det fortsatta anendet, skall överenskommel­sen gälla i den män den inte strider mot nägon tvingande bestämmelse i lagen. Under förarbetena (prop. 1970:20 del B 2 s. 868) uttalade depar­tementschefen att som en grundläggande princip för avgiftsbestämning vid föriängning bör gälla att arrendeavgiften skall avgöras av rådande mark­nadsförhållanden.

För att f&margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm; margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'> Kommittén har vid sina överväganden i avgiftsfrägan konstaterat att ytterst fi aaendeställen är jämföriiga med varandra och att detta förhållande också avspeglas i artendenämndemas svårigheter att som gmnd för beslut i avgiftstvister lägga artendenivån för jämföriiga artenden. I många fall har frägan fält avgöras efter vad artendatorer i allmänhet kunnat antas ha varit beredda att betala.

Från allmän jordbruksekonomisk synpunkt gäller att ett artendejordbruk pä sikt inte kan bära en större artendekostnad än vad artendeställets normala avkastning medger. Därtill kommer atl arbetsersättningen skall kunna till­försäkra brukaren en ekonomisk och social standard, som är likvärdig med den som jämförbara grupper uppnåi". För att målet om likvärdig standard skall kunna uppnås krävs bl. a. au artendeavgiften anpassas till jordbrukets avkastningsförmåga. Om artendeavialet skall kunna fylla ett fömuftigt ända­mål pä längre sikt, bör del också för partema främsta som naturiigi att artendeavgiften skall kunna bäras av artendeställets avkastning. Resultatet av artendeundersökningen visar att arrendeavgifterna överlag höjts jäm-

Prop. 1978/79: 183

47

förelsevis mättligl. Inom vissa delar av landet har dock avgifterna närmat sig nivåer, som inneburit en snedvridning av prisbildningen pä artenden. Det är följaktligen denna särskilt höga artendenivä som i första hand kommer att motverkas om artendeställets avkastningsförmåga beaktas i högre grad vid bestämmande av skälig avgift. I de fall partema inte kan enas om avgiften för fortsalt artende, bör prövningen av arrendeavgiftens skälighet ske under störte beaktande av artendeställets normala avkastningsförmåga. Kommit­tén avser härmed den avkastning en normall duktig jordbrukare bör kunna erhålla med en driftsinriklning, som inte kan bedömas som olämplig för artendeslället ifråga. Med uttrycket "normal" avkastning menar kommittén inte detsamma som "faktisk" avkastning. Även om dessa båda begrepp i praktiken ofta sammanfaller, mäste de teoretiskt hållas klart isär. Arten­deställets normala avkaslningsförmäga bör tjäna endast som riktpunkt för artendenämndens bedömning, och det bör därför endast i undantagsfall bli fräga om att genomföra detaljerade ekonomiska avkastningskalkyler. För avkastningsbedömningen kan god vägledning erhållas från den kalkylerings-verksamhet som förekommer vid lantbruksnämndema i samband med bl. a. prövning av frågor om statligt stöd till jordbruksföretag, t. ex. vid nyeta­blering. Man mäste ocksä vid avgiftsbestämningen ta hänsyn till sådana omständigheter som t. ex. artendetidens längd och övriga avtalsvillkor. Ett beaktande av artendeställets avkaslningsförmäga medför att överdrivna ar­rendeavgifter, som beror på faktorer som har föga samband med jordbrukets långsiktiga lönsamhet, inle längre tilläts påverka den allmänna artendenivån. Därigenom kommer den del av jordbruksproduktionens kostnader, som ar­rendeavgifterna utgör, att stå i bättre samklang med samhällets övriga ät­gärder på jordbrukets omräde.

Kommittén föreslår atl 9 kap. 9 § JB ges en sädan lydelse att avgiften skall bestämmas till belopp som med hänsyn till artendeställets avkast­ningsförmåga, artendeavtalets innehall och omständighetema i övrigt är atl anse som skäligt.

Som redan tidigare angetts råder del vid upplåtelse av artende till ny artendator avtalsfrihet beiräffande arrendeavgiftens sioriek. Denna avtals­frihet vid nyupplåtelse är en grundläggande princip i artendelagstiftningen. Nägon inskränkning i den bör ske endast om starka skäl föreligger. Kom­mittén föreslär inte nägon ändring i detta hänseende. Skälen härför är bl. a. följande. Artendeundersökningen visar att prisulvecklingen pä de flesta håll varit förhållandevis lugn. En reglering av förstagängsavgiftema skulle med­föra en byråkratisering, vars olägenheter och kostnader inte ter sig försvariiga mot bakgmnd bl. a. av den allmänna prisutvecklingen pä artendemarknaden. Vidare skulle ersäuning sannolikt komma atl betalas vid sidan av den i avtalet angivna arrendeavgiften i likhel med vad som kan förekomma på hyresmarknaden. Det föreligger också stor risk för att antalet muntliga ar­renden kan komma att öka.

Kommittén har övervägl om någon form av rådgivande verksamhet be­träffande lämpliga artendeavgifter borde bedrivas i samhällets regi. Från artendatorshäll har föreslagits inrättande av s. k. artendeuppskattningsnämn-der med uppgift att biträda partema vid bestämmande av artendeavgift. Kommittén har funnit att de organisationer som finns pä artendemarknaden - Lantbmkarnas riksförbund (LRF), Föreningen Sveriges jordbmksarren-

Prop. 1978/79:183

48

datorer (SJ A) och Sveriges jordägareförbund - bedriver en sädan rådgivning och upplysning att det för närvarande inte föreligger skäl för att inrätta nägra nya rådgivande organ.

Vid tvisl mellan jordägare och airendator om annat arrendevillkor än artendeavgiften gäller för närvarande enligt 9 kap. 9 § JB att det av jordägaren uppställda villkoret skall gälla, om det inte strider mot god sed i arren­deförhållanden eller pä annat sätt är obilligt. Kommittén föreslär en ändrad lydelse av 9 kap. 9 § JB som tydligare än den nuvarande uttrycker principen om parternas jämställdhet i avtalsförhällandet. Säväl jordägaren som ar­rendatorn kan säga upp artendeavialet för att åstadkomma ändring av ar­rendevillkoren. När det gäller den mättstock efter vilken partemas förslag till villkor skall bedömas blir med nuvarande reglering frägan nägot oklar. Ätt ett av jordägaren uppställt villkor blir gällande, om det inte är obilligt, framgär av ordalydelsen i paragrafen Den lämnar emellertid öppet hur ett av artendatom uppställt villkor bör prövas. Med den företrädesrätt som bestämmelsens nuvarande avfattning ger jordägaren kan det slutligt be­stämda innehället i villkoret i mänga fall tendera att fä en ensidig iruiktning till jordägarens fördel. Regelns nya innehåll bör skapa balans mellan partema och lillgodose önskemålet om atl samtliga de av partema föreslagna vill­koren, säledes även nya sådana, kan bli föremål för likartad prövning. Kom­mittén föreslår att regeln avfattas sä atl annat villkor skall vara skäligt med hänsyn till artendeavgiftens storlek, andra artendevillkor och omständig­heterna i övrigt.

Jordägarens rätt till självinträde vid jordbruksarrende

Ärtendatorns rätl till förlängning av avtalet faller bort när jordägaren efter uppsägning gör sannolikt att han själv eller nära anhörig skall bmka ar­rendestället efter artendetidens utgilng.

Kommittén har i frågan om jordägarens rätt till självinträde gjort i hu­vudsak följande överväganden. Den nuvarande bestämmelsen ger inget ut­rymme för en vägning av jordägarens önskemål mot de uppoffringar som en avflyttning från ett gårdsartende regelmässigt innebär för arrendatorn och hans familj. Billighetsskäl talar för att artendatom bör kunna lä det ändamålsenliga i besittningsavbrottet prövat av opartiskt organ.

Reglerna om besittningsskydd syftar till att bereda en skötsam artendator trygghet till hem och näring. Jordbmkets utveckling kräver numera i allt högre grad rationell planering och ätgärder för varaktiga förbättringar. Det är troligt att mänga artendatorer i framtiden kommer att själva stå för ganska betydande investeringar i byggnader och andra anläggningar med jämfö­relsevis läng livslängd. Ökad satsning på förbättrad teknik kan sannolikt åstadkommas endast om artendatorti räknar med att fi bmka arrendestället under en längre tid. Vid sidan av dessa effektivitetssynpunkter har också alltmer gjort sig gällande önskemal om att alltför drastiska personliga och sociala omställningar bör begränsas. Den svagare industrikonjunkturen och det ökade kravet på specialiserade yrkeskunskaper har särskilt för den nägot äldre arbetskraften medfört stora svårigheter, då det gällt att finna nya möj-

Prop. 1978/79:183

49

ligheler till sysselsättning. Det är säledes frän bäde allmän och enskild syn­punkt av stor vikt atl artendatom tillförsäkras en relalivi varaktig besittning av artendeslället. Den nuvarande regeln om jordägarens ovillkorliga rätl till självinträde låter sig inte helt förenas rned det synsätt som ätergivits ovan. Regeln kan i många fall leda till stötande resultat. Kommittén har därför övervägt en ordning som tillåler självinträde bara när det ter sig rimligt med hänsyn lill samtliga föreliggande omständigheter. Frägan om besittningsavbrott skall alltsä avgöras efter en vägning av parternas mot­stående intressen. Om ett upphörande av artendeförhällandet med hänsyn till de skäl partema anför bedöms som obilligt mot artendatorn, skall enligt förslaget självinträde vägras. Härigenom har kommittén ansett sig ha skapat en ordning där ä ena sidan jordägaren äterfär full dispositionsrätt över sin mark när han har befogad anledning därtill, medan ä andra sidan arten­datorns behov av social och ekonomisk irygghet tillgodoses i högre grad än nu.

Dödsbos besittningsskydd vid jordbruksarrende

Kommitténs uppdrag att undersöka möjlighetema att förstärka arrendatorns besittningsskydd har lett fram till ett förslag beträffande rätt till fortsatt arrende för dödsbo efter arrendator som avlidit under löpande arrendetid. Det nuvarande rättsläget är oklart. Kommittén har funnit det angeläget atl denna oklarhet undanröjs genom en lagregel som tillförsäkrar dödsboet tillräcklig tid att överväga vad som lämpligen bör ske beträffande arten­deslället i framtiden. Det kan gälla t. ex. ett fortsalt bmkande av nägon dödsbodelägare eller en frän ekonomisk synpunkt förnuftig avveckling av artendet. I detta delbetänkande behandlas inte frägan om rätt för arrendatom att överiåta artendet. Kommittén avser att senare ta upp denna fräga.

Llppsägningsförfarandet vid jordbruksarrende

Artendeavlal för viss tid - ett år eller längre - mäste i princip sägas upp för att upphöra atl gälla vid den avtalade artendetidens utgång. För artenden med besittningsskydd gäller vidare atl avlalel mäsle sägas upp även om part vill att artendet skall fortsätta men pä andra villkor. Säger jordägaren upp avtalet, behöver han inte undertäila artendatorn humvida uppsägningen avser avtalets upphörande eller endast ändring av villkoren för en ny ar­rendeperiod. En uppsägning gäller alllid avtalets upphörande. Även om ar­rendatom säger upp avtalet för ändring av villkoren, kan han således bli tvungen att lämna artendet vid avtalstidens utgång, om jordägaren vägrar föriängning under åberopande av nägon besittningsbrytande gmnd. Om par­tema efter uppsägning inte kan nå en överenskommelse, skall jordägaren lämna arrendatom ett s. k. avflyttningsmeddelande. Om arrendatom inte hänskjuter tvisten till artendenämnden inom två månader därefter, föriorar han rätten till fortsatt artende. Det nu gällande uppsägningsförfarandel har blivit utsatt för åtskillig kritik.

4   Riksdagen 1978179. I saml. Nr 183

Prop. 1978/79:183

M)

Kriiiken har lagit sikte främst pä följande. Även om partema är överens om att arrendet skall fortsätta, mäiJte avtalet sägas upp - vilket betyder dess upphörande - om nägon part önskar ändring av viUkoren. Arrendatom kan inte fä full visshet om jordägarens avsikl med en uppsägning innan tvisten hänskjutits 'ill arrendenämnden. Reglema ger jordägaren för stor frihet att bestämma längden av den tid under vilken förhandlingar om nya villkor skall pågä. Frågan om fortsatt arrende kan därför hällas svävande lång tid efter arrendetidens utgång. Förfarandel kännetecknas av en ensidig skyldighet för arrendatom att hänskjuta tvist till arrendenämnden.

När det gäller uppsägning av besittningsskyddade arrenden till arrende­tidens utgång, har kommittén haft som allmän utgängspunkt att förfarandet bör vara anpassat till normalsituationen vid föriängning samt kännetecknas av sä klara och enkla regler som möjligt. Ett nytt uppsägningsförfarande bör lillgodose framför allt följande krav. När ena parten säger upp avtalet, bör den andra parten sä tidigt som möjligt fä kännedom om syftet med uppsägningen. För att det frän början skall slä klart vad den uppsägande parten önskar bör det inte vara tillätet att ändra en uppsägning för vill­korsändring till att avse avtalets upphörande. Reglema mäste främja ett snabbare avgörande av tvistefrågor än för närvarande. Villkoren för ett fort­satt arrende bör normalt vara bestämda innan artendeliden gär ul. Det bör äligga den part som önskar ändring i ett bestående förhällande att hänskjuta eventuell tvist till arrendenämnden.

Kommitténs förslag till nytt uppsägningsförfarande kan i huvudsak sam­manfattas enligt följande.

Uppsägning skall göras skriftligen och gälla antingen avtalets upphörande eller ändring av villkoren. Syftet med uppsägningen mäste framgå av upp­sägningshandlingen. Säger jordägaren upp avtalet för upphörande, skall dess­utom den besittningsbrytande gmnden anges i uppsägningshandlingen. Upp­fyller uppsägningen inte dessa krav, är den utan verkan. Avtalet blir dä föriängt pä de gamla villkoren. De nuvarande uppsägningstiderna skall gälla även i fortsättningen. Uppsägning för villkorsändring behöver inte innehälla uppgift om villkoren för det fortsatta artendet. Det är emellertid lämpligt att partema sä lidigt som möjligt lägger fram förslag till villkor som underiag för förhandlingar. Efter uppsägning skall partema kunna förhandla om fort­satt artende eller villkoren härför.

Har överenskommelse inte träffats senast sex månader från den dag då uppsägning senast kunde göras, skall den part som sagt upp avtalet hänskjuta tvisten till arrendenämnden. Gör han inte det, är hans uppsägning utan verkan. Har fräga om arrendeavtalets upphörande hänskjutits till arrende­nämnden, har denna att pröva säväl föriängningsfrägan som villkoren för ett eventuellt fortsalt arrende. Har däremot endast villkorsfrägan hänskjutits, fär artendenämnden inte pröva fråga om arrendeförhällandels upphörande. Har artendenämnden förlängt avtalet på nya villkor eller endast fastställt nya villkor, har artendatom rätt att senast fyra mänader från det att villkoren blivit slutligt bestämda säga upp avtalet, om han finner de nya villkoren alltför betungande. Avtalet upphör dä att gälla pä den fardag som inträffar närmast efter sex mänader frän uppsägningen. De villkor som fastställts för det fortsatta arrendet skall gälla fram till avträdet.

Prop. 1978/79:183

51

Förslag till ändringar I reglerna om bostadsarrende och fiskearrende

Vad kommittén anfört beträffande andra arrendevillkor än artendeavgiften, dödsbos besittningsskydd och uppsägningsföifarandel har i allt väsentligt samma giltighet för bostadsartende och fiskearrende. Kommittén föreslär därför motsvarande ändringar i bestämmelsema om dessa artendeformer.

Avslutning

Enligt kommitténs direktiv skall särskild uppmärksamhei ägnas ät frågan om vilka följder för utbudet av jordbmksarrenden som en ändring av JB.s villkorsnormer kan föra med sig. Kommittén har inle funnit det möjligt att pä förhand uttala sig om vilken effekt pä utbudet av jordbmksarrenden som en viss lagändring kan fä. De faktorer som kan antas påverka utbudet av artenden är svära att klarlägga och av mycket skiftande betydelse för olika kategorier av jordägare. Man kan endast mera allmänt anta att jordä­garens intresse för utarrendering minskar, om arrendelagstiftningen i allt för hög grad begränsar jordägarens rätt att förfoga över jorden. Även om viss risk för ett minskat utbud föreligger bör enligt kommittén en sådan risk inte få stå i vägen för de förslag till förstärkt besittningsskydd som kommittén lägger fram.

Prop. 1978/79:183

52 Bilaga 2

Kommitténs lagförslag

Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrives i fråga om jordabalken

dels att 8 kap. 8, 30, 31 och 33 §§, 9 kap. 3, 7, 8-13 §§ samt 10 kap. 3, 5 och 6 §§ skall ha nedan angivna lydelse,

dels att i balken skall införas fyra nya bestämmelser, 9 kap. 10a, 10b och I3a §§ saml 10 kap. 6 a § av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

8 kap

8 §'

Uppsägning skall vara skrifilig, om ej skriftligt erkännande av uppsägningen lämnas. I fall som avses i 11 kap. 6 och 6 a §§ och när arrendator uppsäger avtal enligt 9 kap. 8 § eller 10 kap. 5  skall upp­sägningen dock alltid ske skriftli­gen. Uppsägning får ske hos den som är behörig alt mottaga arten­deavgift på jordägarens vägnar.

Uppsägning skall vara skriftlig, om ej skriftligi erkännande av uppsägningen lämnas. I fall som avses i 9 kap. 10 , 10 kap. 6a  samt 11 kap. 6 och 6 a §§ skall uppsäg­ningen dock alltid ske skriftligen. Uppsägning får ske hos den som är behörig att mottaga artendeavgift på jordägarens vägnar.

Skriftlig uppsägning skall delges den som sökes för uppsägning, dock utan lillämpning av 12-15 §§ delgivningslagen (1970:428).

Träffas ej den som sökes i sitt hemvisl, fär uppsägningen sändas i     rekommenderat    brev    under hans vanliga adress. Eu exemplar av   uppsägningen   skall   dessulom lämnas antingen i den söktes bo­slad   lill   vuxen   medlem   i   det hushåll som han tillhör eller, om han driver rörelse med fast kon-

Träffas ej den som sökes i sitl hemvist, lår uppsägningen sändas i    rekommenderat    brev    under hans vanliga adress. Ett exemplar av   uppsägningen   skall   dessutom lämnas anlingen i den sökles bo­stad   lill   vuxen   medlem   i   del hushåll som han lillhör eller, om han driver rörelse med fast kon-

' Senaste lydelse 1973:187.

Prop. 1978/79:183 Nuvarande lydelse

tor, på kontoret till någon som är anställd där. Påträffas icke någon som angivits nu, skall uppsäg­ningen i stället läggas i den sök­tes postlåda, om sädan finns. Uppsägning har skett när vad som sagts nu blivit fullgjort.

53

Föreslagen lydelse

tor, på kontoret till någon som är anställd där. Påträffas icke nägon som angivits nu, skall, utom i faU som avses i 9 kap. 10  och 10 kap. 6a i, uppsägningen i stället läggas i den söktes postlåda, om sädan finns. Uppsägning har skett när vad som sagts nu blivit fullgjort.

Har jonlägare eller arrendator, hos vilken uppsägning skall ske, ej känt hemvist här i riket och finns ej heller känt ombud som har rätt att mottaga uppsägning för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Posl- och Inrikes Tidningar.

Stämningsansökan med yrkande att arrendeförhållande skall upphöra och ansökan om vräkning av arrendator gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig ordning.

Särskilda bestämmelser om in­nehållet i uppsägning av avtal om anläggningsarrende finns ill kap. 6 .

Särskilda bestämmelser om in­nehållet i uppsägning av avtal om jordbruksarrende, bostadsarrende och anläggningsarrende finns i 9 kap. 10 a i, 10 kap. 6a § och 11 kap. 6i-

30

§

Arrendenämnd har till uppgift att medla i arrendetvisler och att pröva frägor om föriängning av arrendeavtal vid jordbmksarrende eller bostadsarrende, fastställande av villkoren för sådan förlängning och bestämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 § samt övriga frå­gor som enligt denna balk an­kommer på nämnden. Nämnden kan även vara skiljenämnd i ar­rendetvister. Närmare bestämmeö-ser om arrendenämnd meddelas i särskild lag.

Arrendenämnd har till uppgift att medla i arrendetvister och att pröva frågor om föriängning av arrendeavtal vid jordbmksarrende eller bostadsartende, fastställande av villkor vid förlängning och be­stämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 § samt övriga frågor som enligt denna balk ankommer pä nämnden. Nämnden kan även vara skiljenämnd i artendetvister. Närmare bestämmelser om arten­denämnd meddelas i särskild lag.

31 f

Om part ej godtager artende-nämnds beslut i fråga om för­längning av arrendeavtal, faststäl­lande av  villkoren för sådan för-

Om part ej godtager artende-nämnds beslut i fråga om för­längning av artendeavlalr faststäl­lande   av   villkor   vid  förlängning,

 Senaste lydelse 1973:187.

Prop. 1978/79: 183 Ntivarande lydelse

langning, uppskov med avträde enligt 9 kap. 13 § eller 10 kap. 6 eller bestämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 § eller i fråga som avses i 9 kap. 18 eller 21 §, fär parten klandra beslutet genom att väcka talan mot den andra parten inom två månader frän den dag beslutet meddelades. Klandras icke beslutet inom denna tid, är parts rätt till talan föriorad.

54

Föreslagen lydelse

uppskov med avträde enligt 9 kap. 13 § eller 10 kap. 6ai eller bestämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 § eller i fråga som avses i 9 kap. 18 eller 21 §, f&font-family:Verdana'>

Arrendenämnds beslut i ärende enligt 9 kap. 2,3,7 eller 17 §, 10 kap. 2-4 eller 7 § eller 11 kap. 2 § fär ej klandras.

33 

§

3

Talan får ej föras mot fastig­hetsdomstols dom i fråga om fastställande av arrendevillkor i faU som avses i 9 kap. 12 eller 13 § eller 10 kap. 6 > eller i fräga som avses i 9 kap. 18 eller 21 § och ej heller mot hovrätts dom i fråga om förlängning av arrende­avtal, uppskov med avträde enligt 9 kap. 13 § eller 10 kap. 6 §, fast­ställande av arrendevillkor i fall som nyss angivits eller bestäm­mande av ersättning enligt 9 kap. 14 §.

Talan får ej föras mot fastig­hetsdomstols dom i fräga om fastställande av arrendevillkor i fall som avses i 9 kap. 12 eller 13 § eller 10 kap. 6a  eller i fråga som avses i 9 kap. 18 eller 21 § och ej heller mot hovrätts dom i fräga om föriängning av arrende­avtal, uppskov med avträde enligt 9 kap. 13 § eller 10 kap.öfli, fast­ställande av arrendevillkor i fall som nyss angivits eller besläm­mande av ersättning enligt 9 kap. 14 §.

9 kap

3

§

Vid arrende för viss tid som ej understiger  ett   år  skall   uppsäg­ning   alltid   ske   för   att   avtalet skall upphöra att gälla vid arten­detidens    utgång.    Uppsägningen skall ske senast ett år före arren­detidens utgång, om avtalet träf­fats för minst fem år, och i an­nat fail senast åtta månader dess­förinnan.

Vid arrende för viss tid som ej understiger  ett  år skall   uppsäg­ning   alltid   ske   för  att   avtalet skall upphöra att gälla vid arren­detidens utgång.   Vid arrende som år förenat med rätt tUl förlängning skaU uppsägning också alltid ske för att ändrade villkor skaU gälla för fortsatt arrende.   Uppsägningen  skall  ske senast   ett   år  före  arrendetidens

-'Senaste lyddse 

1973:187.

Prop. 1978/79:183

Nuvarande lyddse

Föreslagen lydelse

55

utgång, om avtalet träffats för minst fem år, och i annat fall se­nast åtta månader dessförinnan.

Om avtalet ej uppsäges inom rätt tid, anses det föriängt på tid som mot­svarar artendeliden, dock längst fem år.

Har uppsägning av avtalet skett en­dast för ändring av villkoren, anses av­talet förlängt på villkor som fastställs enligt 9§.

Förbehäll som strider mot första eller andra stycket gäller mot artendatom, om del godkänts av artendenämnden. Förbehåll om längre tid för föriängning av avlalel än som anges i andra stycket gäller utan sådant godkännande.

7 

§

Bestämmelserna i %-l3 §§ gäller vid artende för viss tid, utom när

1.

artendeliden uppgår till högst ett år och artendet icke omfattar bostad för artendatom, eller

2.

artendeförhällandet upphör på den gmnd att arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger.

Bestämmelsema i S-Zi a §§ gäller vid artende för viss tid, utom när

1.

arrendetiden uppgår till högst ett år och artendet icke om­fattar bostad för artendatorn, eller

2.

artendeförhällandet upphör på den gmnd att arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger.

Förbehåll att artenderätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning gäller, om det godkänts av artendenämnden.

8 §"

Om jordägaren uppsagt arrende­avtalet eller om arrendatorn upp­sagt avtalet enligt 3  och i uppsägning­en begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor, har artendatorn rätl till föriängning av avtalet, utom när

Om jordägaren uppsagt artende­avialet för upphörande, har arten­datom rätt till föriängning av av­talet, utom när

1.

artenderätten är förverkad eller avlalel kan uppsägas enligt 8 kap. 14 § utan all likväl jordägaren uppsagl avtalet att upphöra på någon av dessa gmnder,

2.

artendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i 'sådan män att avtalet skäligen icke bör föriängas.

* Senaste lydelse 1971:873.

Prop. 1978/79: 183 Nuvarande lydelse

3. jordägaren gör sannolikt, atl han själv, hans make eller av­komling skall bmka arrendestäl­let.

56

Föredagen lydelse

3. jordägaren gör sannolikt, all han själv, hans make eller av­komling skall bmka arrendestäl­let, och det ej är obilligt mol arrenda­tom att arrendeförhållandet upphör.

4.

jordägaren gör sarmolikt, att anendestället behövs för en mera ända­målsenlig indelning i bmkningsenheter, och det ej av särskilda skäl är obilligt mol arrendatom att arrendeförhällandel upphör,

5.

jordägaren gör sannolikt, att arrendestället skall användas i enlighel med fastställd stadsplan eller byggnadsplan,

6.

jordägaren i annat fall gör sannolikt, att arrendestället skall användas för annat ändamål än jordbmk, och det ej är obilligt mot arrendatom att arrendeförhällandel upphör.

Om jordägarens intresse blir tillgodosett genom att arrendatom avträder endast en del av arrendestället och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser arrendestället i övrigt, har arrendatom utan hinder av första stycket rätt till sådan föriängning.

9 §5

Vid förlängning av arrendeavtal ut­går arrendeavgiften med skäligt be­lopp. Den arrendeavgift som Jordäga­ren fordrar skall godtagas, om den ej är oskälig. Annat av jordägaren upp-stäUt villkor skaH gälla, om del ej stri­der mot god sed i arrendeförhållanden eller eljest är obilligt. Förlängning skall dock ske för tid som motsvarar arrendetiden, om denna ej över­stiger fem år, och i aimat fall för fem år. Föriängning kan även ske för annan tid än som sagts nu, om detta av särskild anled­ning är lämpligare. I den mån ändring av anendevillkoren ej på­kallas, skall samma villkor som fömt gälla.

Träffas vid förlängning av ar­rendeavtal överenskommelse om villkoren för det fortsatta arren­det, skall överenskommelsen, oavsett bestämmelsema i första stycket, lända till efterrättelse i den män ej annat följer av be­stämmelsema i övrigt i denna balk.

Vid fastställande av villkor vid för­längning av arrendeavtal skaU arren­deavgiften bestämmas tiU belopp som med hänsyn tiU arrendeställets avkast­ningsförmåga, arrendeavtalets inne­håU och omständigheterna i övrigt är att anse som skäligt.

Annal villkor skaU vara skäligt med hänsyn till arrendeavgiftens storlek, andra arrendevillkor och omständig­heterna i övrigt.

Arrendatorn eller, om han avlidU före arrendetidens utgång, dödsboei har rätt till förlängning för tid som motsvarar arrendetiden, om den­na ej överstiger fem är, och i an­nat fall för fem är.

Föriängning kan även ske för annan tid än som sagts / tredje stycket, om detta av särskild an­ledning är lämpligare.

I den mån ändring av artende-villkoren ej påkallas, skall samma villkor som fömt gälla.

Träffas vid föriängning av ar­rendeavtal överenskommelse om villkoren  för det fortsatta  arten-

 Senaste lydelse 1973:187.

Prop. 1978/79: 183 

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

57

det, skall överenskommelsen, oavsett bestämmelsema i första-fjärde styckena, lända till efterrät­telse i den män ej annat följer av bestämmelsema i övrigt i den­na balk.

10 §

Uppsäges arrendeavtal och förelig­ger tvist om förlängning av avtalet eller om villkor för sådan förlängning, ålig­ger det jordägaren att skriftligen med­dela arrendatom att denne, om han icke går med på att flytta, har att se­nast två månader efier det att han fått del av meddelandet hänslguta tvisten till arrendenämnden. Meddelandet skall lämnas i den ordning som enligt 8 kap. 8 i gäller för uppsägning. Be­stämmelsen i 8 kap. 8  tredje siycket tredje punkten gäller dock ej.

Om jordägaren fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, har arrendatom att hänslguta tvisten tiU arrendenämnden inom den i första stycket angivna tiden. Iakttages ej denna, förfaller rätten till förlängning av avtalet.

När jordägaren uppsäger arrende­avtalet, skaU uppsägningen avse an­tingen avtalets upphörande eller en­dast ändring av villkoren.

Motsvarande gäller när arrendatorn uppsäger arrendeavtalet tiU arrendeti­dens utgång.

10 a §

Uppsägning skall innehålla uppgift huruvida den avser avtalets upphöran­de eller endast ändring av villkoren. Har uppsägning skett endast för änd­ring av villkoren, får uppsägningen därefier ej ändras UU att avse avtalets upphörande. Uppsäger arrendatorn avtalet för upphörande, är rätten tiU förlängning förfallen.

Uppsäger jordägaren avtalet för upphörande, skaU han i uppsägningen underrätla arrendatorn om orsaken UU au han vägrar medge förlängning. An­nan orsak får därefter ej åberopas.

Uppfyller uppsägning inte föreskrif-

Prop. 1978/79:183 

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

58

terna i första stycket första meningen eller andra stycket första meningen är den utan verkan.

Uppsägning skaU delges enligt be­stämmelserna i 8 kap. 8 i. Bestäm­melsen i 8 kap. 8  tredje stycket trecjje meningen gäller dock ej.

10 b §

Har jordägaren uppsagt avtalet för upphörande eller endast för ändring av villkoren och kan överenskommelse inte träffas, har jordägaren att hän­skjuta tvisten tiU arrendenämnden se­nast sex månader från den dag då uppsägning senast kunde ske eller, om uppsägningstid ej är föreskriven, från den dag uppsägning har skeu. Iaktta­ges ej denna tidsfrist, är uppsägningen utan verkan.

Första stycket äger motsvarande till­lämpning ifråga om arrendatorn när han har uppsagt avtalet för ändring av villkoren.

11 §

Är fräga om föriängning av arrendeavtalet ännu ej avgjord när arrendetiden gär ut, har artendatom rätt att kvarsilta pä artendeslället till dess frågan är slutligt avgjord. För tid som artendatom sålunda kvarsitter skall de fömt gällande artendevillkoren tillämpas till dess villkor för samma tid blir slutligt bestämda.

År fråga om villkor för fortsaU ar­rende ej avgjord när arrendetiden går ut, äger bestämmelsen I första stycket andra meningen motsvarande tillämp-

ning.

12 §<>

Bifalles arrendatorns lalan om för­längning av arrendeavtalet, skall villkoren för det fortsatta arrendet fastställas enligt 9 §.

Bifalles ej jordägarens talan om ar­rendeavtalets upphörande, skall villkoren för det fonsatta arrendet fastställas   enligt   9 §.   Delsamma

'Senaste lydelse 1973:187.

Prop. 1978/79:183

Nuvarande lydelse

Dom eller beslul varigenom ar­rendatorns talan bifalles anses om avtal om fortsatt artende. Mol ar­rendeförhällandel fär ej åberopas omständighet som kunnat åbero­pas i mälel eller ärendet.

59

Föreslagen lydelse

gäller vid prövning av tvist öm ändring av arrendevillkoren.

Dom eller beslut varigenom jordägarens talan om arrendeavtalets upphörande ej bifalles anses som avtal om fortsatt artende. Mot ar­rendeförhållandet fär ej åberopas omständighet som kunnat åbero­pas i målet eller ärendet.

13

§

Bifalles ej arrendatorns talan om förlängning av arrendeavtalet, fär i domen eller beslutet skäligt upp­skov med avträdet medges, om jordägaren eller artendatom begär det.

Bifalles jordägarens talan om arren­deavtalets upphörande, fär i do­men eller beslutet skäligt upp­skov med avträdet medges, om jordägaren eller artendatom begär det.

Avgöres tvisten efter artendetidens utgång eller medges uppskov med avträdet, skall artendevillkoren för tiden frän avtalets upphörande till av­trädet fastställas enligt 9 §.

13 a §

Finner arrendatorn an de enligt 12 § fastställda villkoren för det fortsatta arrendet är för betungande för honom, har han rätt att senast fyra månader efter det att villkoren slutligt bestämts uppsäga avtalet för upphörande. De villkor som fastställts för det fortsatta arrendet skaU gälla för tiden fram UU avträdet.

10 kap

3 §

Vid artende för viss tid skall uppsägning alltid ske för att avta­let skall upphöra att gälla vid ar­rendetidens utgång. Uppsägningen skall ske senast ett år före arten­detidens utgång.

Vid artende för viss lid skall uppsägning alltid ske för aU avta­let skall upphöra att gälla vid ar­rendetidens utgång. Uppsägning skaH också alltid ske för att ändrade villkor skaU gälla för fortsatt arrende.

Prop. 1978/79:183

60

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Uppsägningen skall ske senast ett är före arrendetidens utgång.

Om avtalet ej uppsäges inom rätl tid, anses det föriängt pä fem är.

Har uppsägning av avtalet skett en­dast för ändring av villkoren, anses av­talet förlängt på villkor som fastställs enligt 6 §.

Förbehäll som strider mot första eller andra stycket gäller mot arrendatom, om del godkänts av artendenämnden. Förbehäll om längre tid för föriängning av avtalet än som anges i andra siycket gäller dock utan sådant godkännande.

5 

§

Om jordägaren uppsagt arrende-       Om jordägaren uppsagt arrende­avtalet eller om arrendatorn uppsagt    avtalet för upphörande, har arren-avtalet enligt 3 § och i uppsägningen    dalom rätt till förlängning av av-begärtförlängning av avtalet på änd-     talet, utom när rade  villkor,   har arrendatom  rätt tUl  föriängning av  avtalet, utom när

1.

arrenderätten är förverkad eller avtalet kan uppsägas erUigt 8 kap. 14 § utan att likväl jordägaren uppsagt avtalet att upphöra pä någon av dessa gmnder,

2.

arrendatom i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att avtalet skäligen icke bör föriängas,

3.

byggnad pä artendeslället uppförts utan byggnadslov i fall då sådant erfordrats eller i strid med plan eller därmed jämförligt beslut av myndighet angående markens bebyggande eller användning,

4.

i annat fall byggnad på arrendestället icke slär i överensstämmelse med gällande plan och jordägaren gör sannolikt, att han skall använda mar­ken i enlighel med planen,

5.

jordägaren gör sannolikt, att marken skall användas för bebyggelse av annat slag än det som avses med upplåtelsen eller för jordbmk, industri eller annan ekonomisk verksamhet, samt intresset för honom att kunna förfoga över marken för sådant ändamål påtagligt överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende,

6.

jordägaren i annat fall har befogad anledning att upplösa arrendeför­hållandet.

Om jordägarens intresse blir tillgodosett genom att arrendatom avträder endast en del av arrendestället och avtalet lämpligen kan föriängas såviti avser arrendestället i övrigt, har arrendatom utan hinder av försia stycket rätt till sådan föriängning.

Prop. 1978/79:183

61

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

6 §

Ifråga om förlängning av arrende-

Vid fastställande av villkor vid för-

avtal äger 9 kap. 9-13 jf motsvarande langning av arrendeavtal skaU arren-

tillämpning.

deavgiften utgå med skäligl belopp.

Den arrendeavgift som jordägaren fordrar skaU godtagas, om den ej är oskälig.

Annat villkor skaU vara skäligt med hänsyn tiU arrendeavgiftens storlek, andra arrendevillkor och omständig­heterna i övrigt.

Arrendatorn eller, om han avlidit före arrendetidens utgång, dödsboet har rän tiU förlängning för tid som motsvarar arrendetiden, om denna ej överstiger fem år, och i annat faU för fem år.

Förlängning kan även ske för annan tid än som sagts i tredje stycket, om detta av särskild anledning är lämpU­gare.

I den mån ändring av arrendevillko­ren ej påkallas, skaU samma villkor som förut gälla.

Träffas vid förlängning av arrende­avtal överenskommelse om villkoren för det fortsatta arrendel, skaU över­enskommelsen. oavseU bestämmelser­na i första -fjärde styckena, lända tiU efterrättelse i den mån ej annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.

6 a 

§

Bestämmelserna i 9 kap. 10-13 a §§ äger motsvarande tillämp­ning på bostadsarrende. Hänvisningen i 9 kap. 12 och 13  ilH 9  samma kapitelskaUdock istället avse 6  detta kapitel.

1.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1979.

2.

Bestämmelsema gäller även för avtal om jordbmksartende och bostadsar­rende, som träffats före lagens ikraftträdande.

Prop. 1978/79:183

62

3.

Arrendetvist, som anhängiggjorts vid arrendenämnd före lagens ikraft­trädande, behandlas enligt äldre bestämmelser.

4.

Har uppsägning av artendeavlal skett före lagens ikraftträdande, äger de äldre bestämmelsema om uppisägning och hänskjutande av tvist till artendenämnd tillämpning.

Prop. 1978/79:183

63

Förslag tiJl

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres­nämnder

Härigenom föreskrives i fräga om lagen (1973:188) om artendenämnder och hyresnämnder' att 1, 11, 12, 17 och 19 §§ skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

1 §

Arrendenämnd som avses i 8 kap.

1.

medla i arrendetvist,

2.

pröva tvist om föriängning av artendeavlal vid jordbmksar­rende, bostadsarrende eller fiske­arrende eller om villkor för sädan förlängning samt tvist i fråga som avses i 9 kap. 14 § jordabalken eller vars prövning enligt 9 kap. 18 eller 21 § samma balk ankom­mer på arrendenämnd.

29 § jordabalken har till uppgift att

2. pröva tvist om föriängning av arrendeavtal vid jordbmksar­rende, bostadsarrende eller fiske­arrende eller om villkor vid för­längning samt tvist i fråga som avses i 9 kap. 14 § jordabalken eller vars prövning enligt 9 kap. 18 eller 21 § samma balk ankom­mer på arrendenämnd.

3.

pröva fråga om godkännande av förbehåll eller annat avtalsvillkor som avses i 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap. 2-4 eller 7§ eller

II 

kap. 2§ jordabalken eller 3-6 § lagen (1957:390) om fiskearrenden,

4.

vara skiljenämnd i arrendetvist.

Ärende upptages av den arrendenämnd inom vars område fastigheten är belägen.

11 §

Uteblir sökanden ånyo, fär ärendet icke ätempptagas pä nytt.

Rör ärende som avskrivits en­ligt 10 § första stycket första punkten tvist som avses i 9 kap. 10 §. 10 kap. 6§ eller 12 kap. 49 eller 55 § jordabalken, 5 § lagen (1957:390) om fiskearrenden eller 52 § bosladsrättslagen (1971:479), skall nämnden åtemppiaga ären­det på ansökan av sökanden. An­sökan göres skriftligen inom tre veckor från den dag beslutet om avskrivning meddelades.

Rör ärende som avskrivits en­ligt 10 § första stycket första punkten tvist som avses i 9 kap. 10b i, 10 kap. 6a i eller 12 kap. 49 eller 55 § jordabalken, 5§ la­gen (1957:390) om fiskearrenden eller 52 § bosladsrättslagen (1971:479), skall nämnden årer-upptaga ärendet pä ansökan av sökanden. Ansökan göres skriftli­gen inom tre veckor frän den dag beslutet om avskrivning meddelades.

' Lagen omtryckt 1974:1090.

Prop. 1978/79:183 

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

12 §

64

Nämnd skall klarlägga tvistefrå­gorna och, även om medling icke påkallats, söka förlika partema.

Nämnd skall klarlägga tvistefrå­goma. Har tiU arrendenämnd hän­skjutits endast tvist om villkor för fort­satt jordbruksarrende, bostadsarrende eller fiskearrende, får nämnden icke pröva fråga om arrendeförhållandets upphörande.

Nämnd skaU, även om medling icke påkallats, söka förlika partema.

Kan partema ej föriikas efter förslag av någondera parten, skall nämnden framlägga förslag till föriikning, om det ej är uppenbart att fömtsättningar för föriikning saknas.

Föriikning skall avfattas skriftligen och undertecknas av partema.

Träffas ej förlikning, avgöres tvisten av nämnden, om tvisten rör fräga som avses i I § första stycket 2 eller 4 § första stycket 2 eller 3. I annat fall avskrives ärendet.

17 §2

Om anledning därtill förekommer, skall nämnd eller den nämnden för­ordnar besiktiga den fastighet som ärendet rör. Partema skall beredas tillfälle att närvara vid sådan besiktning. Nämnd får ocksä föranstalta om annan nödvändig utredning.

I ärende som avses i 9 kap. 18 eller 21 § jordabalken skall arrendenämnden inhämta yttrande frän lantbmksnämnden. Hyresnämnd fär i ärende som avses i 2 a § bostadssaneringslagen (1973:531) inhämta yttrande frän bygg­nadsnämnden. Yttrande som sagts nu inhämtas från den lantbmksnämnd eller byggnadsnämnd inom vars område fastigheten är belägen.

/ ärende om bestämmande av avgift för jordbruksarrende får arrende­nämnden förordna lantbrukskonsulent vid lantbruksnämnd eller annan sak­kunnig att avge utlåtande angående arrendeställets avkastningsförmåga.

19 §3

Den som efter förordnande av nämnd besiktigat fastighet eller verkställt annan utredning tiller­kännes av nämnden skälig ersätt­ning av allmänna medel.

Den som efter förordnande av nämnd besiktigat faslighet, avgelt utlåtande angående arrendeställes av­kastningsförmåga eller verkställt annan uiredning tillerkännes av nämnden skälig ersättning av aU­männa medel.

 Senaste lydelse 1974:824.

' Senaste lydelse 1974:824.

Prop. 1978/79: 183

65

Har någon, som nämnd inkallat och som ej är part, inställt sig för atl höras i ärendet, har han rätt till ersättning av allmänna medel enligt be­stämmelser som regeringen meddelar.

1.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1979.

2.

Har arrendeavtal sagls upp före lagens ikraftträdande, skall 12 § första stycket andra meningen i den nya lydelsen inte tillämpas.

3.

17 § tredje stycket och 19 § första stycket i den nya lydelsen gäller ej vid arrendetvist som anhängiggjorts före lagens ikraftträdande.

5    Rik.sdagen 1978179. I saml. Nr 183

Prop. 1978/79:183

66

Förslag till

Lag om ändring i lagen (1957:390) om flskearrenden

Härigenom föreskrives i fråga om lagen (1957:390) om fiskeartenden alt 4, 5, 16 och 18 §§ skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvaranåe lydelse

Föreslagen lydelse

4 

§

Vid artende för viss lid skall uppsägning alllid ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid artende­tidens uigång. Uppsägningen skall ske senasi eu år före artendetidens uigång.

Vid artende för viss tid skall uppsägning alltid ske för att avta­let skall upphöra att gälla vid ar­rendetidens utgång. Uppsägning skall också alltid ske för att ändrade villkor skaU gälla för fortsaU arrende. Uppsägningen skall ske senast ett år före artendetidens utgång.

Om avlalel ej uppsäges inom rält tid, anses det förlängt pä fem år.

Har uppsägning av avtalet skeu en­dast för ändring av villkoren, anses av­talet förlängt på villkor som fastställs enligt 10 kap. 6 § jordabalken.

Förbehåll som slrider mot första eller andra stycket gäller mot artendatom, om del godkänts av artendenämnden. Förbehåll om längre tid för föriängning av avtalet än som anges i andra stycket gäller ulan sådant godkännande.

I fråga om tiden för upphöran­de av artendeavlal vid fränträde av avtalet på gmnd av förverkan­de eller av annan orsak och sät­lel för uppsägning äga 8 kap. 4 § första och andra slyckena samt 8 § jordabalken motsvarande till­lämpning. Hänvisningen i 8 kap. 4 § första stycket jordabalken till 25 § samma kapitel skall därvid tillämpas på 13 § andra stycket denna lag.

I fråga om tiden för upphöran­de av artendeavlal vid fränträde av avtalet på gmnd av förverkan­de eller av annan orsak och sät­tet för uppsägning äga 8 kap. 4 § första och andra styckena samt 8 § jordabalken motsvarande till­lämpning. Bestämmelserna i 8 kap. 8 i) tredje stycket tredje meningen jordabalken gäller dock ej. Hänvis­ningen i 8 kap. 4 § första stycket jordabalken lill 25 § samma kapi­tel skall därvid lillämpas på 13§ andra stycket denna lag.

5

§

'

Om fastighetens ägare uppsagt artendeavialet eller om arrendatorn uppsagt avtalet enligt 4 ; och i uppsäg­ningen begärtförlängning av avtalet på

Om fastighetens ägare uppsagt arrendeavtalet för upphörande, har artendatom rätl till föriängning av avtalet, utom när

' Senaste lydelse 1971:883.

Prop. 1978/79:183

-7

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

ändrade villkor, har artendatom rätt till föriängning av avtalet, utom när

1.

artenderätten är förverkad utan alt likväl fastighetens ägare uppsagt avtalet alt upphöra på gmnd härav,

2.

artendatom i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sädan mån att artendeavialet skäligen icke bör förlängas,

3.

faslighetens ägare gör sannolikt, att han själv, hans make eller av­komling skall bmka fisket,

4.

fastighetens ägare i annat fall har befogad anledning att upplösa ar­rendeförhållandet.

Ifråga om förlängning av arrende­avtal äga 9 kap. 8  andra stycket och 9-13 §§ jordabalken motsvarande till­lämpning.

Bestämmelserna i 9 kap. 8  andra stycket, 10-13a §§ samt 10 kap. 6  jordabalken äga motsvarande tillämp­ning på fiskearrende. Hänvisningen 19 kap. 12 och 13 W jordabalken UU 9  samma kapitel skaU dock i stället avse 10 kap. 6 § samma balk.

Första och andra styckena gälla ej, om arrendeavtalet icke träffats för viss tid eller om artendeförhällandet upphör pä den gmnd att artenderätten är förverkad.

Förbehäll att arrenderätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning gäller mol artendatom, om det godkänts av artendenämnden.

16 §2

Om part ej godtager arrende­nämnds beslul i fråga om för­längning av artendeavlal eller fastställande av villkoren för sådan föriängning, får parten klandra beslutet genom att väcka talan mot den andra parten inom två månader frän den dag beslutet meddelades. Klandras icke beslu­tet inom denna tid, är parts rätt lill talan förlorad.

Om part ej godtager arrende­nämnds beslut i fråga om för­längning av arrendeavtal eller fastställande av villkor vid för­längning, får parten klandra be­slutet genom att väcka talan mot den andra parten inom tvä mäna­der från den dag beslutet medde­lades. Klandras icke beslutet inom denna tid, är parts rätt till talan förlorad.

Ärtendenämnds beslut i ärende enligi 3-6 § får ej klandras.

18

Talan fär ej föras mot fastig­hetsdomstols dom i fräga om fastställande   av   artendevillkor   /

Talan   fär ej  föras  mot   fastig­hetsdomstols   dom    i    fråga   om,     Senaste lydelse fastställande av artendevillkor vid    1973:193.

Prop. 1978/79:183 Nuvarande lydelse

fall som avses i 5 ;5. och ej heller mot hovrätts dom i fräga om föriängning av artendeavlal eller fastställande av artendevillkor i fall som nyss angivits.

68

Föreslagen lydelse

fortsatt arrende och ej heller mot hovrätts dom i fräga om för­längning av artendeavlal eller fastställande av artendevillkor i fall som nyss angivits.

1.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1979.

2.

Beslämmelserna gäller även föt avtal, som träffats före lagens ikraft­trädande.

3.

Artendetvist, som anhängiggjorts vid artendenämnd före lagens ikraft­trädande, behandlas enligt äldre bestämmelser.

4.

Har uppsägning av arrendeavtal skett före lagens ikraftträdande, äger de äldre bestämmelserna om uppsägning och hänskjutande av tvist till artendenämnd tillämpning.

Prop. 1978/79:183

69

Bilaga 3

Remissammanställning 1    Allmänna synpunkter

Svea hovräll: Del har ännu ej gäll sju år sedan jordabalken (JB) och därmed nya arrendebeslämmelser irädde i krafl. JB:s arrendebestämmelser fick endasl i begränsad ulsiräckning lillbakaverkande kraft. Vid "gamla" arrendeupplålelser, där arrendeiiden förlängs efter JB:s ikraftträdande, blir dock JB tillämplig efter föriängningen (39 S JP).

Jordbruksarrende upplåts vanligen för fem år. Vid förlängning är fem år ocksä den vanligasle förlängningsliden. Ell arrendeavial som ingicks un­der hösien 1971 och med en arrendelid av lio är kommer, om del förlängs, all underkaslas JB:s arrendebeslämmelser försl från och med fardagen (i regel den 14 mars) 1982. För flertalei arrenden har således de nya besläm­melserna gälll endast något eller några år.

Erfarenheterna av den nya arrendelagen måste alltså sägas vara myckel begränsade. Anialei ivisler om arrende synes under den tid som den nya lagen gälll ha varil litet. Det talar för all den nya lagen pä del hela tagel fungerat väl.

Den ökning av andelen arrenderad jord som man tydligt kunde iakttaga redan före JB:s tillkomst har fortsatt. Likaså har arrendeinstilutel kommii till fortsatt flitig användning vid jordbrukets fortgående rationalisering. Detta gäller bäde de egenlliga arrendegårdarna och de lalrika biandbruken, d. v. s. brukningsenheler som beslår av jord som brukaren till en del äger och till en del arrenderar.

Med dagens jordbruksteknik är del bäde möjligt och lönsamt alt som en enhet bruka arealer som är mångdubbelt större än genomsnittet hos svens­ka brukningsenheter. Byggnadsbeståndet på många arrendegårdar är gam­malt och i stort behov av upprustning. Del möter stora svårigheter all genom jordbrukels avkastning förränta kostnaden för sädana investering­ar. Detta gör att de lekniska och ekonomiska moliven för alt exempelvis på slättbygdernas gods bibehålla sysiemel med undergärdar som självsländi­ga brukningsenheler under arrende numera ofta är svaga.

Della är förhällanden som måsle beakias inför ändringar i arrendelag-stiftningen. Alllför ofta återkommande ändringar verkar vidare störande på parternas ekonomiska relalioner.

Vid all arrendelagstiftning kommer det an pä en avvägning mellan jord­ägarens och arrendatorns intressen. Om man vid denna avvägning avlägs­nar sig frän praktiskt-ekonomiska synpunkter löper man lätt risken all marknaden reagerar pä ell sätt som lagstiftaren inle förutsatt. Bygger man ut arrendalorns rätl över en viss gräns kan följden bli anlingen atl jord­ägarna slutar atl arrendera ul och i mån av möjlighel lar igen jorden under eget bruk eller all arrendena blir så dyra att de inte längre framslär som prakliska alternativ till andra brukningsformer.

Mol den här tecknade bakgrunden finns del anledning all vara försiklig

med ändringar som syfiar lill ivingade lagregler på arrendeomrädel.  

Kommittén uttalar sig fiera gånger om det modema jordbrukets behov av investeringar och leknisk uiruslning. Det framgår alt kommittén anser del lämpligt och kanske ofrånkomligt atl även arrendalorerna utför dylika investeringar. Detta förhällande tas sedan till utgångspunkt för förslag som innebär försiärkningar av arrendalorns rält.

Prop. 1978/79:183

70

Hovrätten ifrågasätter om kommitténs resonemang pä denna punkt är helt rikligl. Belänkligheiema gäller invesleringar som om de gjorts av jordägaren hade varil fasl egendom. Enligi hovrättens mening ärdet knap­pasl lämpligt alt uppmuntra arrendalorerna atl göra sådana invesleringar. Del bör i sammanhangei ocksä beakias atl många av de investeringar som nu mäsle göras knappasl är lönsamma i vederlagen mening eller blir del försl i ett myckel långsiktigt tidsperspektiv. Detla gäller om invesleringar som föranleds av exempelvis miljöskyddslagen och arbelarskyddslagslifl-ningen.

Om "fasia" invesleringar i ökad utsträckning kommer alt göras av arrendalorn, och besittningsskyddet stärks under hänvisning därlill finns risk all önskvärda ändringar i indelningen i brukningsenheler inle kommer lill siänd. Därmed fördröjs jordbrukels fortsalla ralionalisering. Del förhål­landel all jordägaren normall har större möjlighel än arrendatorn atl fä kredit lalar också för all siörre och långsiktiga investeringar bör göras av jordägaren och inte av arrendatorn.

Särskilt när del gäller investeringar av fast egendoms nalur bör del normala vara atl de finansieras av jordägaren. Vägrar jordägaren alt med­verka till nödvändiga förbätlringar och moderniseringar pä en arrendegård, kan del övervägas att ändra lagen sä alt jordägaren i ökad utsträckning förmås alt uföra eller betala åtgärderna. Della är bälire än atl arrendatorn finansierar dem. Del förhållandet alt siörre invesleringar ibland finansieras av arrendalorn, bör därför inte användas som molivering för atl ge arren­datorn ett starkare besittningsskydd.

JB:s regler för olika slag av arrenden vilar i sior ulsiräckning pä gemen­sam grund. Också mellan reglerna om arrende och hyra finns berörings­punkler. Särskilt gäller detla jordbruksarrende, bostadsarrende och hyra av bostad, som alla utmärks av att nyttjanderättshavaren har ett direkl besittningsskydd. 1 göriigasle mån bör lösningarna på dessa rättsområden harmoniera. Hovrätten ifrågasätter därför om lagstiftningsåtgärder bör vidtas innan hyresrättsutredningen avgett betänkande om bostadshyra. Behovei av samordning gör sig särskilt gällande ifråga om principerna för bestämmande av arrende och hyra saml uppsägningsförfarandet.

Domslolsverkel: Domslolsverkel biiräder den lankegång som bär upp kommitténs förslag nämligen att besillningsskyddel för jordbruksarrenda­torer bör förstärkas samt atl balans så långl möjligt bör skapas mellan parterna vid förhandling om nya arrendevillkor vid avtalsförlängning.

Kommitténs förslag om arrendeavgiften och andra villkor saml om jord­ägares rätt lill självinträde torde innebära en viss ökning av arbetsbelast­ningen för arrendenämnderna. Kommittén har emellerlid inle behandlat den frågan eller ens berörl de ekonomiska konsekvenserna förslaget kan ha för samhällel. Dessa frägor bör utredas underdel fortsatta lagstiftnings­arbetet. Vid bedömningen av vad förslaget innebär för arrendenämndernas organisaiion bör beaktas att domstolsverket hos regeringen föreslagit att frågan om inordning av arrende- och hyresnämnderna i lingsrätlerna uireds.

Arrendenämnden i Malmö: Den nu gällande lagsiiftningen om jordbruksartende har gälll i drygl sex år. Beslämmelserna har lillkommil efter ell längvarigl och omfatlande utredningsarbete, som inneburit en omsorgsfull avvägning av molslridiga inlressen. Ändring av reglerna bör därför nu komma till stånd endast om erfarenheterna av den nya lagens tillämpning mera enlydigl visar alt någon del av regelsystemet fåll en mindre lämplig uformning. Skulle så visa sig vara fallel, bör den föreslagna

Prop. 1978/79:183

71

ändringens verkan i förhällande lill lagkomplexels övriga innehall och sy slemalik noga övervägas.

Lantbruksslyrelsen: Arrendeformen har pä senare lid fäll en allt mer ökad omfattning i svenskl jordbruk. För femlon år sedan brukades 29 proceni av åkerarealen på arrende. Nu ulgör andelen arrendemark inte mindre än 40 proceni av all äker. För raiionaliseringsutvecklingen inom jordbrukel har arrendefrägorna såväl vad gäller lillskoltsarrenden som gärdsarrenden fäll stor och ökande belydelse.

Lantbruksslyrelsen ansluler sig lill kommitténs bedömning alt reglema om jordbruksarrende bör ulformas sä att de främjar arrendatorns intresse av atl lägga ned del arbele och det kapital som krävs för att äsladkomma effektiva familjejordbruk. För arrendatorn är det i detla hänseende av störsla vikt att han eller hon kan räkna med en säker och varaktig besitt­ning av arrendeslällel.

För alt arrendalorn skall komma i ålnjuiande av besittningsskydd krävs enligi nuvarande lagsiiftning alt skriftligt arrendeavtal upprättas. Kommit­tén föreslär ingen förändring härvidlag. Den arrendeundersökning som SCB på kommitténs uppdrag genomfört har emellertid visat all munlliga arrenden förekommer i en omfallning som inte kan anses godlagbar. Frå­gan om hur anialei sådana upplälelser skall kunna nedbringas har kommit­tén funnit ligga uianför dess uppdrag.

Nägra lantbruksnämnder har i sina remissyttranden anfört atl den rätts­osäkerhet som kännetecknar de muntliga arrendeupplåtelserna utgör ell vida siörre problem än de man uppdragii äl arrendelagskommittén all söka lösa. Lanlbruksnämnden i Jönköpings län efterlyser en förändring av lag­stiftningen innebärande atl ocksä muntliga avtal om upplåtelse av jord­bruksmark omfattas av arrendelagens bestämmelser. Lantbruksstyrelsen anser det vara av störsla vikt alt de munlliga arren­deupplåtelserna begränsas. SCB:s arrendeundersökning har visat alt så­dana upplåtelser är särskilt vanliga vid sidoarrende. Dessa arrenden svarar ocksä lotalt setl för en myckel stor och ökande andel av den strukturra­tionalisering som sker inom jordbruket. Lanlbruksstyrelsen vill underslry­ka den betydelse sidoarrendena har när det gäller all skapa förutsättningar för effekliviietsfrämjande invesleringar till nylla för såväl jordbrukarna själva som för samhället i övrigi. Den osäkerhei i besittningen som känne­tecknar munlliga arrenden (i likhet med etläriga skriftliga arrenden) hind­rar dock i stor utsträckningen från allmän synpunkt angelägen rationalise­ringsverksamhet.

Lanlbruksstyrelsen anser därför starka skäl tala för alt ett lagstadgat besittningsskydd i nägon form införs även för munlliga arrendeupplåtelser, där arrendalorn kan siyrka all han eller hon har brukai arrendeslällel under ell visst antal år. Samma skydd bör även ges ät arrendator som under motsvarande lid innehaft skriftliga eilårsarrenden. Ett sådani skydd skulle kunna ges i form av lagsiadgad rätt för arrendalor som innehaft ell arrende under viss lid all kräva skriftligi femårigi avtal. Vid tvisl i sådana fall mellan jordägare och arrendatorer bör arrendenämnden falla avgöran­de enligt samma grunder som gäller vid ivisl då skriftligt avial sagls upp. Del bör dock klarl underslrykas atl något ökat besittningsskydd inle bör införas för mark som arrenderas från lantbruksnämnds markreserv i av­vaktan på mer genomgripande slruklurförändringar i ell område. Även om en i denna riklning ändrad lagsiiftning innebär en viss risk för ett minskat ulbud av arrendemark bör denna risk inle slä i vägen för en sädan ändring. Lantbruksstyrelsen vill i detta sammanhang erinra om de skärpta krav på

Prop. 1978/79:183

72

ändamålsenlig brukning som förs fram i jordförvärvsutredningens förslag till lag om sköisel av jordbruksmark (Ds Jo 1978:6). Förslagei ger viss möjlighel ål tillsynsmyndigheten all ulöva ökad press på jordägare, vars intresse inle är all nu eller i en nära framtid varaktigt ägna sig ål jordbruk, att arrendera ut jorden.

Lantbruksslyrelsen har observerat en tendens till alt lämpliga gårdsar­renden i ökad omfattning utarrenderas utan tillgång till bostad för arrenda­torn. Därvid blir reglerna för sidoarrenden tillämpliga även om arrendalorn inle brukar någon annan mark. Enligt gällande regler för sidoarrenden har jordägaren därmed rätt att upplåta arrendestället för ett är i tagel. Lant­bruksstyrelsen anser del angelägel alt kunna begränsa jordägares möjlighe­ler alt kringgå arrendelagstiftningen genom all vägra teckna långsiktiga avtal. Del förslag lill ändrade regler som slyrelsen för fram i syfte all begränsa problemen med de muntliga arrendeupplåtelserna tjänar även delta syfte. Slyrelsen är medveien om att det kan vara svårl alt i nu förevarande sammanhang ändra lagstiftningen på sätt förordals i del före­gående. Enligi siyrelsens mening bör därför arrendelagskommittén få i uppdrag atl överväga frågan vid sitt forlsatta arbete.

Lantbruksnämnden i Uppsala län: Nämnden anser atl de föreslagna regeländringarna inte kommer alt påverka det totala utbudet i nämnvärd grad. Möjligen kan en viss förskjulning ske från gårdsarrenden till sidoar­renden. Besittningsskyddet omfattar även sidoarrenden med en arrendetid av ett år och däröver. Under senare är har storleksrationaliseringar blivit allt vanligare genom tillskott av sidoarrenderade arealer. Det är enligt nämndenserfarenhet just fördessa fall - sidoarrendena - som ell utvidgat skydd får den störsla belydelsen.

Lantbruksnämnden I Jönköpings län: Det finns risk för att ett genomfö­rande av kommitténs förslag kan leda lill att antalet muntliga arrendeupplå­telser kommer alt öka. Kommittén lämnar inga förslag lill lösning pä denna problematik ulan framhåller enbart atl frågan ligger utanför uppdraget. Lantbruksnämnden finner det synnerligen anmärkningsvärt att denna frå­ga som redan nu är av allvarlig nalur icke behandlas mera ingäende med förslag till lösningar. En ytterligare ökning av de muntliga arrendena i avsikl att kringgå en skärpt lagstiftning synes ju till väsentlig del kunna upphäva kommitténs presenterade förslag och åsiadkomma en situation som ur arrendatorernas synpunkt till och med är osäkrare än dagens. Lantbruksnämnden efterlyser därför tillskapandet av ett system innebä­rande att också de muntliga avtalen om upplåtelse av jordbruksmark omfattas av arrendelagens bestämmelser, åtminstone vad gäller mera lång­siktiga och stabila upplåtelser och där syftei klart synes vara att kringgå arrendelagstiftningen genom att icke teckna skriftliga avtal. Detta synes väsentligt eftersom åtskilliga arrendatorns större invesleringar numera icke sällan baserar sig på arrenderad mark. Ett vanligt exempel är sålunda att en jordägare uppför en betydligt större ekonomibyggnad än vad som behövs för det egna arealinnehavet men som ändå motiveras på grund av tillskotlsarrenden, ofta enbart munlliga sådana. Lantbruksnämnden bör också i sin rådgivningsverksamhet på alla sätt propagera för skriftliga avtal saml upplysa om faran med enbart muntliga sådana.

Lantbruksnämnden i Malmöhus län: Den del av länels åkerareal som arrenderas har ökal under senare år. År 1977 uppgick länets åkerareal vid jordbruksföretag med minst 2,1 hektar åker till 308748 heklar. Härav brukades 175 577 hektar av ägaren och 131 171 hektar arrenderades.

Prop. 1978/79:183

73

irtill

108076

heklar åker

86005

hektar åker

H4 667

hektar åker

308 748

heklar äker

Antalet företag i länets jordbruk uppgick samma ; Summa 4 339 helt ägda med totalt Summa 1 920 helt arrenderade med totalt Summa 2 383 delvis arrenderade med totalt

Summa 8 642 företag med totalt

Arrendeformen är av stor betydelse i den rationaliseringsprocess som pägär inom jordbrukel och som leder lill all jordbruksföretagen efter hand anpassas till de ändrade tekniska och ekonomiska förutsättningarna.

Ur rationaliseringssynpunkt är del betydelsefullt atl en arrendator kan räkna med atl fä behälla ett arrende så länge han sköter delta på ett lilifredsställande sätt och inte tungt vägande skäl (exempelvis angelägen yttre rationalisering) medför atl arrendeställel behöver lagas i anspråk för annal ändamäl. Vid tryggad besittning har brukaren underlag för all göra långsiktiga investeringar i bl. a. ekonomibyggnaderna på ell gårdsarrende i syfte atl möjliggöra ralionell drift och i maskiner som behövs för att driva ell genom tillskoilsarrende ulvidgal förelag.

Lantbruksnämnden anser all orsakerna lill att andelen arrenderad mark ökar om möjligt bör klarläggas. De totala förändringarna framgår av de uppgifter som företagarna i jordbruket årligen lämnar till lantbruksregistret m. m. men vad som ligger bakom förändringarna torde delvis vara oklart. Nämnden har dock intrycket atl bäde äganderältsöverföring till främsi barn, där den tidigare ägaren fortsätter som arrendalor, och obenägenhet bland icke jordbrukare som t.ex. ärvt jordbruk all avhända sig dessa är av belydelse. Del är lantbruksnämndens uppfattning atl personer som inte är yrkesverksamma inom jordbruket numera i större utsträckning än lidigare var fallel av t. ex. känslomässiga skäl och med hänsyn till kapitalets Irygga placering behåller även tämligen småjordbruk som kommer i deras ägo.

Dä de nuvarande brukarna på mindre, ej bärkraftiga jordbruk av ålders-eller andra skäl upphör med brukningen är det i regel att föredraga att jordbruken disponeras för rationalisering genom försäljning för samman­läggning med angränsande jordbruk som är i behov av ulökad areal. Som tidigare nämnts behåller dock ofta den lidigare ägaren eller någon denne närstående äganderälten. 1 sådani fall är det enligt nämndens mening ur ralionaliseringssynpunkl bältre att jordbruket utarrenderas som tillskotts­mark än atl detta skötes med hjälp av maskinstaiion eller i extensiv form med tillfällig personal. Bärkraftiga jordbruk som är i "icke jordbrukares" ägo torde i regel utnyttjas bäst genom utarrendering.

Enligt lantbruksnämndens uppfattning är det betydelsefullt atl rättslägel mellan jordägare och arrendalor inte förskjules på sådant sätt alt jordägare undviker utarrendering till förmån för brukning i egen regi eller övergår till att i ökad utsträckning utarrendera tillskottsmark på ettårskontrakt. Enligt lantbruksnämndens uppfattning är det Iroligl att brukning i egen regi i dessa fall i regel leder till ett sämre utnyttjande av marken än som erhålles vid utarrendering. Samlidigt gär yrkesverksamma jordbrukare miste om tillfällen alt rationalisera sina företag.

Lantbruksnämnden i Skaraborgs län: Som framgår av den enkätunder­sökning som SCB utfört på arrendekommitténs uppdrag har de muntliga avtalen redan i dag en alltför stor omfattning. Nämnden ifrågasätter därför om det inle i kommitténs forlsatta arbete borde ingå att undersöka ålgärder för att begränsa omfattningen av muntliga arrendeavtal. Dessa avtal skapar inle sällan ivister mellan avtalsparterna där arrendalorn som regel har svårl alt hävda sin rätl.

Prop. 1978/79:183

74

Lantbruksnämnden i Örebro län: En belydande del av antalet arrenden upplåtes Ulan skriftligt avtal. Dessa arrendatorer kan inle alls lillgodogöra sig det skydd, som den nuvarande arrendelagstiftningen ger, eftersom denna endasl gäller för skriftliga avtal. Dessa arrendalorer har en mycket sämre rättslig ställning än de arrendatorer, som har skriftliga avtal, men de lorde inle ha givil delta lill känna i några skrivelser eller uttalanden, såsom de organiserade arrendalorerna gjort. Även om de munlliga arrendena i de fiesia fali är sidoarrenden anser lantbruksnämnden atl den rättsosäkerhet, som kännetecknar de muntliga arrendeupplåtelserna och det förhållandet atl arrendatorn ej kan bedriva växtodling med tillräckligt lång planerings­period, ulgör ett vida siörre problem än de problem, som man uppdragii ål arrendelagskommittén all söka lösa.

Del framlagda förslaget innebär att arrendatorernas ställning förbällras, dvs. jordägarnas försämras. Om förslaget genomföres lorde ägarnas intres­se för all upprälla skriftliga avtal bli ännu mindre än vad del nu är och skillnaden mellan de båda grupperna av arrendatorer bli ännu mer mar­kerad.

Jordförvärvsulredningen (Jo 1974:07) har fält i uppdrag atl utreda och

lägga fram förslag lill kontroll av arrendeetablering. En eventuell kontroll

av arrendeetablering måste uppenbarligen knytas lill skriftligt avtal. 1

avvaktan på att utredningen skall avge betänkande på detla område bör

inga åtgärder vidtagas, som kan leda lill att antalet arrendeupplålelser ulan

skriftligt avtal ökas.--- 

Enligi nämndens uppfattning bör de av kommittén framlagda lagförsla­gen med undantag av de ändrade uppsägningsreglerna inte genomföras f. n. Man bör i övriga delar försl avvakia lill vilket resultat jordförvärvsulred­ningen kommer när del gäller bl. a. frägan om eventuell tillständsprövning vid upplälelser av sidoarrenden.

Lantbruksnämnden i Västerbottens län: I Västerbotten finns endast ett fåtal gärdsarrenden. Sidoarrenden är däremot av stor omfattning. Enligt en intervjuundersökning rörande sidoarrenden i Västerbollen, som lantbruks­nämnden Ulfört, brukades 1975 30 % av åkerarealen i länel som sidoar­rende, men endast omkring 1/3 disponerades med stöd av skriftliga kon­irakt. Arrendeavgifterna var laga, i medeltal endast omkring 50 kr/ha, och mer än hälften av den totala arrenderade arealen brukades som s.k. gratisarrende. Endast var femte arrendator hade kännedom om innehållet i arrendelagen.

Sidoarrendena är oflasl helt avgörande för om en ralionalisering skall kunna genomföras. Specielll vid nybyggnad av djurslallar slälls krav på större enheter och därmed också på störte areal, någoi som i regel endast kan tillgodoses genom kontrakterade sidoarrenden. För de inlressen lanl­bmksnämnden skall förelräda är del vikligl all den artenderade arealen är välbelägen i förhällande lill brukningscenirum, ej försvårar en uppbyggnad av andra brukningsenheler i områdel och har tillräcklig varaktighet för alt utgöra underlag för långsiktiga investeringar.

Domänverket: Verkei noterar atl ulredningens förslag så gott som un­dantagslöst är ägnat all förbättra arrendalorns ställning genlemoi jord­ägaren. Delta gäller främst besittningsskyddet. Vidare noterar verket, alt artendeavgiftema har getts ett stort utrymme utan alt i egentlig mening tillföra diskussionen något nylt. Verket noierar vidare att sambandet mel­lan arrendatorns ålder och besittningsskydd inte är belysl i ulredningen. Vidare vill verkei påpeka all de gällande arrendebestämmelserna har gällt förhållandevis kort tid och all de har fungeral väl med vissa smärre

Prop. 1978/79:183

75

undanlag. Del gäller bl. a. frågan om uppsägningsreglerna som är olyckliga i del all uppsägning alllid enligi nuvarande ordning avser arrendels upphö­rande oavsell om parlema är hell överens om all arrendeförhällandel skall besiä pä ändrade villkor. Verkei föreslär mol bakgrund av della, all endasl smärre jusleringar av nuvarande lagsiiftning sker i avvaklan pä all siörre erfarenhet har kunnai erhållas genom praxis.

Länsstyrelsen i Östergötlands län: Privatpersoner utanför den släklkreis för vilken förvärvslillständ inle krävs har under senare år mötts av ökade svårigheter alt förvärva jordbruksfasligheler. Arrendeinslitutet hardärför fåll siörre belydelse. Della gäller inle minsl för Östergötlands län där nu 49,7 % av länets lolala åkerareal ulgör arrenderad mark. Uivecklingen har medfört siigande arrendeavgifter främst på högklassig jordbruksmark. Med hänsyn härtill och lill den översyn som skell av jordbrukspoliiiken och reglerna om markförvärv finner länssiyrelsen översynen av arrende-lagsiiftningen moiiverad. En försiärkning av arrendalorns ställning i de av arrendelagskommittén berörda avseendena framslår som önskvärd.

Den av kommittén gjorda avvägningen mellan jordägarens och arrenda­torns rättigheter och skyldigheler framslår som lämplig. En felaktig avväg­ning härvidlag kan emellerlid medföra ell minskal ulbud av arrenden, ökad användning av munlliga avial m. m. Enligi kommitténs mening kommer de föreslagna reglerna sannoliki inle all medföra några pålagliga sädana nack­delar. Kommitténs undersökning visar att fördelningen mellan helägda jordbruksförelag, hell arrenderade förelag och blandbmksföreiag varil i del närmasle oförändrad under liden 1972-1976. Emellerlid har anialei sidoarrenden ökal. Vidare har kommittén konsialerat en inte obetydlig förekomst av munlliga arrendeavial. Del är därför angelägel atl utveckling­en följs med uppmärksamhet.

Länsstyrelsen i Malmöhus län: Den nuvarande lagstiftningen om jord­bmksarrende trädde i kraft är 1972. Del är något förvånande alt man så pass korl lid efter ikraftirädandei på vikliga punkter gör en översyn av reglerna. Möjligen har detta sin förklaring i den obalans som föreligger mellan tillgång och efierfrågan pä jordbruksarrenden. Denna obalans kan bero på atl det i dag lör en arrendalor krävs alli större enheter för alt erhålla ell så bärkraftigt jordbruk all han och hans familj inle slandardmäs-sigi skall slä pä en lägre nivä jämfört med andra yrken. Utvecklingen har gåll därhän all ett jordbruksförelag kräver siora invesleringar och plane­ring för läng lid framåt. Det är därför av stor vikt för en arrendalor atl ha eu slarkl besittningsskydd och att arrendeavgifien inte stiger lill en så hög nivå atl artendeslället inle kan bära den. Arrendatom och hans familj måste kunna känna irygghei i sin näring. Della är i sig ingel molsalsförhäl-lande lill jordägarens inlressen. Vissa av kommitténs framlagda förslag kommer emellertid onekligen av jordägarna atl betraktas som väl ingripan­de, vilket kan få icke önskvärda effekter på utbudet av utartcnderad jord. Det är givetvis svårt att på förhand ange i hur stor grad de föreslagna lagändringarna kommer alt påverka jordägarens vilja all arrendera ut sin jord men kommittén borde nog ägnal problemet större uppmärksamhet än vad som redovisats i betänkandet.

Sliftsnämnden i Lund: Den grundläggande orsaken lill all översyn på viktiga punkler påkallals så pass kort efter införandel av den nya arrende­lagstiftningen lorde slå alt finna i obalansen mellan tillgång och efierfrågan av jordbruksartcnden.

Framför allt de publika jordägarna har i allmänhet inle möjlighel alt själva bruka sin jord. För artendemarknaden är del inle endasl del lotala

Prop. 1978/79:183

76

antalet arrendeställen som har betydelse. Minst lika avgörande är hur stort utbudet är vid en given lidpunki. Såtillvida päverkar regler som konser­verar rådande brukningsförhållanden utbudet även från de publika jord­ägarna.

Efter viss ivekan gör kommittén en försiktig bedömning av riskerna för minskal ulbud. All "själv bruka sin jord" är ell tänjbart begrepp. En enskild jordbmkare kan, utan atl därför upphöra med jordbmket, minska sitl engagemang i jordbruksdriften högst väsentligt och även begränsa sitl ekonomiska risktagande genom all anlita maskinstaiion i varierande om­fallning; från atl avse något enstaka arbetsmoment till hela jordbruksdrif­ten. Sliftsnämnden har en bestämd känsla av all de nya regler som nu föreslås av många enskilda jordägare kommer all upplevas så reslrikliva alt del får fulll märkbara effekier ifråga om utbudet.

Byggnadspantutredningen: Artendereglerna är betydelsefulla för ulred­ningens arbete, eftersom en byggnads pantvärde lill stor del beror på innehållet i den rätt med vilken ägaren har byggnaden placerad på annans

mark.------ Huruvida arrendelagstiftningen i dess helhet kommer atl,

sedan kommitléförslaget lagls lill grund för lagändringar, bilda en lillräck­lig grund för ell sådani panlsysiem som utredningen arbetar på är del ännu för lidigi att yttra sig om.

Föreningen Sveriges jordbruksarrendatorer: Upplåtelse av nyttjanderätt medelsi inslilulel arrende får ses som en sammanvägning av fiera i och för sig frislående delar. Arrendeställel utgör arrendators arbetsplats, hans boslad och hans investeringsobjekt. Ses dessa isolerade var för sig har i vårt land sedan lång tid tillbaka delarna omgärdats med ell omfattande regelsyslem.

Setl ur den förslnämnda synpunkten bör reglerna inom arbetslivet i övrigt och förhållandena inom arrendeområdet vara nära knutna till var­andra. De stora förändringar som under de senaste decennierna skett inom arbetslivet beträffande irygghei i arbetet, skydd lill liv och lem, medinfly­tande i besluisprocessen samt garaniier för en skälig ersättning för arbeis-insalsen bör även ge klart uislag i lagsiiftningen om arrende.

Vid alla s. k. gårdsartcnden inrymmer arrendestället bostad för arrenda­tor och hans familj. Den trygghet till bostad, som finns inskrivna eller av olika utredningar föreslås inskrivna i författning, visar att trygghet till bostad och bostadsort tillmäts en allt större betydelse. Bostaden kan inle betraktas som en handelsvara jämföriig med andra konsumtionsvaror. Flertalet människor flyttar högst ogärna från den plats där familjen rotat sig. Dä samma kriterier gäller för en arrendators önskemål på irygghei, bör lagsiiftningen utformas på sådani säll att den nära anknyter lill reglerna inom hyresområdet.

Sä gott som undantagslöst svarar artendator för de invesleringar i maski­ner, djur och lager, som behövs för arrendeställets drifl. Många av invesle-ringarna är inliml knuina till just den jordbruksfastighet lili vilken de är anskaffade. Inle sällan måste invenlarier av olika slag så fasl anbringas vid fastigheten att de inte ulan skadegörelse, på såväl inventariet som den byggnad eller mark vid vilka de fästs, kan lösgöras. Exemplen härå är många. Här må nämnas inventarier av betong såsom foderbord, spillor, boxar, gödselsläder och avloppsledningar men också invenlarier av annat malerial såsom maskiner för mjölk-, foder- och gödselhanlering ävensom ledningar för vallen och elsiröm.

Av det sagda framgår att föreningen hell delar ulredningens uppfattning atl arrendatorns irygghei i besittningen är en angelägenhet, som bör om-

Prop. 1978/79: 183

77

gärdas med väsentligt förfatiningsbundet skydd. Lagreglerna bör vara så Ulformade alt arrendatorn. för atl väga salsa det kapital som krävs för ett rationellt drivet jordbruk, med någoriunda god förulsägbarhel skall kunna bedöma framlidssituationen.

LRF: LRF vill understryka viklen av all de nya reglerna ges en sådan uiformning alt inle negativa konsekvenser uppslår, säsom ökning av ania­let oreglerade avtalsförhållanden i form av muntliga upplåtelser eller ökad omfattning av kortlidsupplätelser utan besittningsskydd. En sädan utveck­ling skulle bl.a. allvariigt motverka den jordbrukspoliliska målsättning som riksdagen nyligen fastlagt och som syftar till en fortgående utveckling av lantbruksföretagen oavsett brukningsform.

Delbeiänkandel ulgör ett led i den översyn av arrendelagstiftningen som anförtrotts arrendelagskommitién. Kvar slär bl. a. den viktiga frägan om rält all överlåta arrendeavtal, vilken bör utredas i samband med dödsbos besittningsskydd. I övrigt synes del inle föreligga nägot hinder mol all snarasi lagstifta i de delar som kommittén hillills behandlat.

Vidare anser LRF atl i del fortsatta kommilléarbetel nu gällande regler för förverkande bör ses över varvid skärpla krav i vissa fall bör kunna ställas.

Kommittén bör vidare beakla reglerna för arrendatorns besittnings­skydd vid fastighetsreglering och vid fideikommissarrende. Även dispens­frågorna bör ses över.

Svenska kyrkansförsamllngs- och pastoralsförbund: Förbundet får som allmänt omdöme om de av kommittén förslagna ändringarna anföra atl gällande lag inte varit i kraft sä läng lid att några säkra bedömningar har kunnai göras. De av kommittén påtalade missförhållandena är enligt för­bundets uppfattning inte av den omfattningen att en lagändring bör genom­föras så snart efter lagens tillkomst.

Rent allmänt vill förbundel dessulom ullala tveksamhet mol alltför hård bundenhet och styrning då det gäller arrendeförhållanden. Förr eller sena­re kommer man otvivelaktigt lill en gräns, vars överskridande innebär obenägenhet hos jordägare atl utarrendera sina jordbruk. Man kommerdå i stället att fä en snårskog av bulvanförhållanden och andra anomalier och uibudel av arrenden i former som är avsedda i arrendelagstiftningen mins­kar. På den kykliga sidan har man ingel alternaiiv lill utarrendering, men den privala jordägaren som inte själv kan bruka jorden kommer givetvis mycket noga att överväga andra former än utarrendering.

Advokatsamfundet: Det lorde vara rikligl all man inte med säkerhet kan uttala sig om en lagändrings effeki på utbudet av arrenden (belänkandet s. 33). Arrendereglerna bör därför inom rimliga gränser utformas i första hand sä att de underiällar uppbyggandet och vidmaklhållandel av ända­målsenliga arrendeförelag.

1 direkliven uttalades all 1972 års regler synes i stort sell ha fungeral väl (s. 35). Samfundel anser sig inte kunna förebehållslöst dela denna uppfatt­ning. Reglerna har nämligen visat sig fungera olillfredsställande på vissa punkter av vital betydelse. Det nu snabbt uppkommande behovet av omarbetning av 1972 års regler synes ha sin grund i sådana ändringar i arrendelagsuiredningens förslag vilka tillkom på departementsnivå efter remissen. Del är risk för all prakliskl olämpliga konsekvenser kan inträda av sädana under departementsbearbetningen gjorda ändringar som inte har stöd i de oftast erfarenhetsunderbyggda remissyttrandena.

Vad samfundet främsi syftar pä är dels lolkningen i propositionen 1970: 20 B 2 s. 868 av "skälighet" i 9: 9 JB, vilken helt förbisåg alt reglerna

Prop. 1978/79:183

78

skulle lillämpas inom en brislmarknad. dels införande av reglema om avftyttningsmeddelande. Den senare ändringen medförde olyckliga konse­kvenser för den förnuftiga, samtidiga ändringen att uppsägning alllid skulle ske i klarhetens iniresse. Ovannämnda ivå ändringar har ibland medförl atl motsättningar mellan parterna onödigivis uppkommil eller skärpts.

Samfundel vill även framföra synpunkten all arrendereglerna inie bör ulformas med krav pä en oklanderlig nytljanderätlssyslemalik inom JB. Reglerna om jordbruksarrende skall i huvudsak lillämpas av lanlbrukare. 1 prakiiken lorde del inle exisiera någon verkligt betydelsefull släklskap mellan jordbruksarrende, bostadsarrende och hyra. Del var bl. a. pä denna grund verklighetsfrämmande all belasta jordbruksarrendereglerna med in­slilulel avflyttningsmeddelande blott därför att detta fanns inom bostads­arrende och hyra (prop 1970: 20 B 2 s. 867 och 982).

Sveriges jöreningsbankers förbund: Ell ulökal besittningsskydd kom­mer alt främja investeringsviljan hos jordbruksarrendaiorerna, nägot som är till gagn för den svenska lanlbruksnäringen. En ökad efterfrågan pä lantbrukskrediler kan säledes emotses, särskilt långfristiga krediter för anläggningsinvesleringar. Såväl LRF som löreningsbankerna och landshy-poleksinstilutionen har i skilda sammanhang under senare är försökt att utverka en ulökad lilldelning av långfristigt kapital till lantbruket, i första hand genom vidgade emissionsramar för Sveriges Allmänna Hypoleks­bank. Det har påvisats att lantbrukels andel av kapitalmarknaden stadigt sjunkil under 1970-talet samtidigt som investeringviljan hos lantbrukarna varit hög jämfört med andra förelagarkalegorier och all delta fält till följd en växande länekö hos landshypoteksföreningarna (för närvarande mellan 5-6 är). Hypoteksbankens emissionslimil har visserligen successivt höjts (725 mkr 1978) med höjningarna har varit obelydliga i förhållande till behovet.

Förbundet vill mol bakgrund av del anförda framhålla atl ett genomfö­rande av arrendelagskommitléns fiirslag om utökat besittningsskydd för jordbruksarrendatorer ytterligare understryker lantbrukets behov av en ökad andel av det långfristiga kapilal som slälls lill näringslivets förfogan­de.

Sveriges jordägareförbund: Förbundel vill framhälla del samband som måsle råda mellan arrendelagstiftningen och samhälleis politik pä andra områden. Arrendelagstiftningen är en del av jordbrukspolitiken och denna är i sin lur ell av mänga elemeni i näringspoliliken och den ekonomiska politik som föres i landet. Förhållandena på arrendeomrädel kan ej ses isolerade ulan mäsle anpassas lill samhällets övergripande politiska mål­sättningar.

Mol denna bakgrund bör allmänt anmärkas all utredningen föreslår ytterligare tvångsslyrning och inskränkningar i avialsfrihelen inom en sek­lor av ell näringsliv som i övrigt baseras pä marknadshushållning, fri prisbildning och fri konkurrens. Detta är olämpligi. Besiämmelser av delta slag kan försvaras endast om förhållandena inom arrendejordbruket är så speciella all man måste lolerera ingripanden som slär i strid med samhäl­lets överordnade mäl. Emellertid saknas enligt förbundels uppfattning belägg för all förhållandena inom arrendejordbruket skulle vara sä spe­ciella alt det är motiverat med ytterligare avsteg från vad som eljesl gäller inom näringslivet beiräffande företagets ägares - jordägarens - rält alt bestämma över och träffa avtal om företagets drift.

Ett annal skäl mot reglerande ingripanden lill förmån för den ena parten - arrendatorn - är att jordägarna (det gäller dock ej förbundets medlem-

Prop. 1978/79:183

79

mar) numera ofta ej är den siarkare ulan snarare den svagare parlen i arrendeförhällandel. Arrendeslällel är ofta ett lanlbruk som blivit för litet och vars ägare därför måsle söka sin uikomst som löniagare på annat häll medan arrendalorn är en förelagare med betydande eget kapital. 1 andra fall kan arrendestället vara en större egendom, där ägaren ej har tillräckligt kapital för alt själv kunna bruka sin gärd. I normalfallel torde arrendatorn i själva verket redan med nuvarande regler ha goda möjligheter att tillgodo­se sina inlressen gentemot jordägaren. Utvecklingen går alltmera i den riktningen. Ett betydelsefullt undanlag föreligger dock i del fallel där jordägaren ej represenlerar ell personligl ägarinlresse, framföralll i de fall där arrendestället äges av kommuner, slalen, kyrkan elc.

Det av ulredningen angivna målel för arrendelagsliftningen anges vara atl underlätta uppbyggandet och vidmakthållandet av ändamålsenliga ar­rendeställen och all främja arrendatorns intresse av alt lägga ned det arbete och det kapilal som krävs för att åsiadkomma effekiiva familjejord­bruk. Förbundel kan ej ansluta sig lill en sä inskränkt målsättning för arrendelagstiftningen. Den angivna mälsäitningen är förvisso viktig. Ar­rendejordbruket har en vikiig funklion inom det svenska jordbruket. Men värnandel om de arrenderade familjejordbruken får ej bli ett självändamål. Arrendelagstiftningen mäste utformas så att den främjar den allmänna jordbrukspolitiken och näringspoliliken.

Beiräffande lagsliftningens lekniska ulformming vill förbundel under­slryka alt jordbruksarrende är en sä speciell form av nyttjanderätt, atl reglerna härom ej lämpligen bör sammankopplas med hyreslagstiftningen. Del leder till komplikationer vid den praktiska tillämpningen.

Skånearrendalorernas samrådsgrupp: Den juridiska disposilionsformen för jordbruksfasligheler har sior belydelse för vårt lands vegetabilie- och animalieproduklion. För de aktiva och de blivande jordbrukarna är trygg­heten i besittningen av primär belydelse. Ägande är egentligen den enda brukningsformen som ger brukarna möjlighel all på sunda förelagsekono­miska och rällsliga grunder investera i byggnader och markanläggningar samt skapa trygghet i yrket och boendet.

Arrendejordsägandei har ökal från alt omfatia 30% av åkerarealen är 1966 lill 40% år 1976 och ytterligare ett par proceni år 1978. Det passiva ägandet har enligt vär uppfattning gynnats av en alltför stark juridisk ställning i förhållande till brukarens nyttjanderätt. Brukarens direkia an­svar för arrendeslällel, produkiionen, riskkapiialet och arbetsinsatsen är av sä primär betydelse atl disposilionsformen jordbruksarrende långsiktigt mäsle få samma ställning som vad äganderätt i praklisk mening har. För koriiidsarrenden av mark som skall användas för annat ändamål, eller då del vid upplåielsen finns skälig anledning alt arrendeförhållandet skall upphöra, fär naturligtvis nyttjanderätten anpassas till situationen. Föratt besittningsskyddet ej skall kringgås måsle emellerlid lagstiftningen omfatia även korttidsarrende (1-åriga) samt muntliga arrenden.

Även om här angivna målsättningar för ett förbättrat besittningsskydd är siarkt moiiverade ur brukningssynpunkt, sä finns det minst lika viktiga motiv ur sädana irygghels- och inflytandesynpunkter, som hör vår tid lill. Ett betydande antal riksdagsmotioner har lagts sedan år 1972 och ännu flera mellan åren 1943 och 1972 där man yrkat pä förbättrat besittnings­skydd, friköpsrätt m.m. för jordbruksarrendalor. En genomgående moli­vering för avslagsyrkanden har varil all ell förbältral besittningsskydd skulle påverka uibudel av jordbruksarrende och hämma pågående storleksrationalisering. Mot delta synsätt vill Skånearrendalorernas sam-

Prop. 1978/79:183

80

rådsgrupp protestera på det bestämdaste av i försia hand två skäl. För det första hade nedläggningen och upphörandet av självständiga brukningsen­heter med all säkerhei ändå fortskridii. Om dessa enheier ej blivit arrende, sä hade de blivit tillskott till brukareägd jord och sålunda tillhört kalegorin ägd i stället för arrenderad areal. För del andra kan ej i liden legilima irygghelskrav för en yrkesgrupp fä slä lillbaka för ett slalisliskl anlagande. Skulle pågående ökning av del passiva ägandel bromsas upp någoi genom översynen av arrendelagsliftningen, så vore detta snarast till fördel.

Skånesjordägare,förbund: Principiellt vill förbundet särskilt underslryka alt arrende är en nyttjanderätt av en sådan särart atl lagreglerna härom inle lämpligen bör sammankopplas med hyreslagstiftningen. Detla har dock hiltills skett i en markanl utsträckning. Förbundet viU exempelvis särskilt erinra om lagändringen i JB 9: 9 (SFS 1973: 187), varigenom arrendenämnd gavs befogenhei atl pröva s.k. preliminärfrägor, d.v.s. frågor som har omedelbar betydelse för den tvist arrendenämnd har att pröva, men som i och för sig ej är av den art att deras avgörande skulle ankomma på arrendenämnd. Den knapphändiga motiveringen för denna ändring (prop. 1973:23 s. 128) har visat sig svårtolkad i åtskilliga fall. Del går ocksä alt peka pä åtskilliga andra problem, som har uppkommit på grund av den föga tiUfredsställande sammankopplingen av beslämmelserna rörande arrende och hyra. I regeringens direktiv till arrendelagskommittén sägs alt såvitt känt synes den nya arrendelagsliftningen i stort sett ha fungerat väl. Delta torde vara en sanning med modifikationer, när det gäller fall då arrende­nämnd haft alt la ställning till preliminärfrågor. Ett särskUjande av bestäm­melserna om arrende från beslämmelserna om hyra synes emellerlid inle ha övervägts närmare av arrendelagskommittén. Enligt förbundets mening bör lagändringarna väsenlligen gå ut på att häva den olyckliga samman­kopplingen mellan hyra och arrende.

2    Arrendeavgiften

Remissinstanser som i huvudsak tillstyrker förslaget

Lantmäteriverket, lantbruksnämnderna i Kristianstads, Värmlands och Västerbottens län samt kommunförbundet har ulan närmare kommentarer tillstyrkt kommitténs förslag eller lämnat del utan erinran.

Kristianstads tingsrätt: Det är givet, all artendeavgiftema stiger, liksom priset på varor och tjänsier. I de fall där artendeavgiftema höjts mer än genomsnittligt lorde del icke sällan bero på att arrendeställets avkastnings­förmåga varit särskilt stor eller - i synnerhei beträffande sidoarrenden -arrendatorn till följd av en icke helt utnyttjad maskinpark eller överdimen­sionering av andra produktionsmedel anseti sig med fördel kunna betala ett jämförelsevis högt pris för arrende av ytteriigare mark, då detta pris ändå mer än läckes av inkomsien från arrendestället i fråga. Detla kan ha medverkat till uppfattningen om de större höjningarna av arrendeavgif­terna. I sådana fall - där det väl oftast träffas överenskommelse om avgiften - synes det icke påkallat med ett ingripande av lagstiftaren för atl korrigera en artendators kostnad. Del är även att beakta, atl arrendatorn i många fall ingalunda är ekonomiskt svagare än jordägaren. En viss var­samhet är följaktligen alt iakttaga vid rättslig reglering av arrendeavgiftens bestämmande, så att även jordägarens berättigade inlressen lillgodoses i framtiden.

Prop. 1978/79:183

81

Det haremellertid med gällande lagsiiftning säkerligen ibland varit oför­delaktigt för arrendalorn all nödgas belala del pris jordägaren fordral, även om della icke varit oskäligl högl. Arrendalorn kan I.ex. ha bjudil en arrendeavgift som icke varil oskäligl läg. Även om nägra siörre missförhål­landen icke uppslån - vilket bl.a. synes framgå av det förhällandet att tingsrälten under de senasle sex aren icke behövt pröva en enda fråga om arrendeavgiftens storlek - och någoi behov av ändrad lagsliflning icke framstår särskilt angelägel, får del dock anses principielll lilifredsställande med en regel som innebär att parterna i arrendeförhällandel jämställes och all alllsä icke nägonderas krav får förelräde framför den andres.

Tingsrätten har övervägt huruvida det vore lämpligt att införa enbart den regeln, att arrendeavgiften utgär med skäligt belopp och att även andra villkor i vilka man önskar ändring skall vara skäliga. För della kan lala, atl beräkning enligt den av kommittén förordade HUV-meloden "knappasl aldrig" kan "mer än ange en ungefärlig nivå för ell ur avkasiningssynpunkl skäligl arrende", all man är hänvisad lill all arbela med närmevärden (belänkandei s. 138), alt del kan uppsiä svårigheler vid beslämmande av arrendeavgifl för arrenden av mera specielll slag saml atl rällslillämp­ningen får avgöra mänga frägor som därvid kan bli aktuella. För att man skall nöja sig härmed och alllså icke särskili framhälla all arrendeavgifien skall vara skälig "med hänsyn lill arrendeslällels avkastningsförmåga, arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt" talar siarkt det förhällandet att man redan nu lar hänsyn till bl.a. arrendeställels avkast­ningsförmåga. Ett införande av en regel med den lydelse kommittén före­slär är emellerlid i högre grad ägnal atl betona jusl de vikliga - ehuru icke de enda viktiga - omständigheter vid bestämmande av arrendeavgifl som avkastningsförmågan och övriga arrendevillkor utgör. Som ett exempel pä de många andra omständigheter som kan inverka pä storleken av arren­deavgiften mä nämnas atl jordägaren är kyrkan eller annan beiräffande vilken man icke rimligen bör räkna med själviniräde; sådani arrende synes regelmässigt vara mera värt än ett molsvarande arrendesiälle i allmänhet. - Det bör erinras om atl även om man använder HUV-meloden, vilkens värde lingsrälien saknar möjlighel alt bedöma, del resultat man kommer till är beroende av del material för bedömning som kan erhållas. Det kan aniagas alt sädanl malerial även i forlsällningen kan komma alt lämnas företrädesvis av jordägare och arrendalorer.

Tingsrätten vill sammanfattningsvis tillstyrka, att 9 kap. 9 S JB erhåller det av kommittén föreslagna innehållet. I sammanhanget kan ifrägasätlas om del är lämpligt eller erforderligl all införa en beslämmelse med innehåll som det föreslagna iredje stycket av 17 § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder. Arrendenämndens allmänna erfarenhel lorde vara fulll till­räcklig för atl besiämma arrendeavgiften. Mot förslaget talar även atl delta är ägnal all fördröja och fördyra förfarandel. För övrigt synes del vara möjligt att redan med lillämpning av 17 S första slyckel andra punkten nämnda lag anskaffa utredning, motsvarande den med det föreslagna iredje siycket avsedda, i det fåtal fall där del kan bli erforderligl.

Domslolsverkel: Resullalei av den undersökning som presenierais i belänkandei visar alt arrendeavgifterna överlag höjts jämförelsevis mätt­ligl. Man kan därför ifrågasätta om nägon förändring i nuvarande ordning behövs. Emellerlid framgär av betänkandet all inom vissa delar av Iandel avgifterna har närmat sig nivåer som inneburit en snedvridning av prisbild­ningen på arrenden. Från allmän jordbruksekonomisk synpunkt gäller atl ett arrendejordbruk på sikt inte kan bära en siörre arrendekoslnad än vad 6   Riksdagen 1978179. 1 saml. Nr 183

Prop. 1978/79:183

82

arrendeställels normala avkastning medger. Domstolsverket instämmer därför i förslaget atl arrendenämnderna vid bestämmandel av arrendeav­gift skall ulgä frän arrendeslällels avkastningsförmåga.

Arrendenämnden i Linköping: Nuvarande regler ger i prakiiken mycket lilen vägledning vid prövning av arrendeavgiftens storlek. Endast i ell fätal ärenden som handlagts av arrendenämnden har part åberopat avgifier för andra arrendeställen. 1 de fall part åberopat sädana uppgifter har dessa i regel varit ofullständiga. Med hänsyn härtill och till atl ytterst fä arrende­ställen är jämförliga med varandra har arrendenämnden ännu inle medde­lat något beslul som grundat sig ulesluiande pä uppgifier om "rådande marknadsförhållanden" eller "arrendenivän för jämförliga arrenden".

Frågan om arrendeavgiftens storlek har i stället av arrendenämnden avgjorts "efter vad arrendalorer i allmänhei kan anias vara beredda att betala". Delta har i praktiken inneburit atl på grundval av de uppgifier som parterna åberopal och nämndens iakttagelser vid besiklning av arrende­slällel, har arrendenämnden - huvudsakligen på grundval av inlresseleda-möiernas bedömningar - förelagil en allmän skäligheisprövning.

Sedan det visat sig all flertalei arrendatorer, som hänskjutit tvisl om arrendeavgiftens storlek, inle anlitat ombud och ej heller haft veiskap om vilka uppgifier som kan anses relevanta vid prövningen har vissa blanket­ter ularbelals för alt användas vid beskrivningen av arrendestället. Avsik­len härmed har varil atl dokumentera vilka uppgifter, som är av iniresse för nämnden när avgiftens storlek skall avgöras "efter vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda aU betala" samt att underrätta partema härom.

Allmänt kan sägas atl de fakiorer som är direkt avgörande för avkasl­ningen har av arrendenämnden lillmälts sior betydelse vid prövningen. Kommitténs förslag torde innebära att bestämmelserna i viss män anpas­sas till rådande praxis samt alt de fakiorer som skall vara vägledande vid prövningen preciseras.

Anledning till erinran mot kommitténs överväganden och förslag förelig­ger inte i annal avseende än all viss krilik lorde kunna riklas mot den värderingsmelod som anges för beriikning av arrendeavgifter. Arrendeav­giften Ulgör en liten post i en kalkyl, där bruttointäkter och kostnader utgör de stora posterna. Smä variationer i t. ex. intäktsberäkningen kan ge stora utslag i arrendeavgiftens storlek, vilket inte är acceptabelt.

Arrendenämnden i Malmö: Under liden 1972-oklober 1977 prövade nämnden arrendeavgiftens storlek för sammanlagl 54 arrendeställen. Det övervägande antalet fall härrör frän de tvä försia åren. Klander rörande nämndens beslul om arrendesätlningen har väckis beträffande sammanlagl 26 arrendeslällen. Även anialei klandrade beslul är slörsi under de två forsla åren. En anmärkningsvärt stor del av ärendena har rört offentliga jordägare, såsom kyrkan, domänverkei eller kommuner.

Det förhållandel alt såväl antalet prövningsärenden som antalet kland­rade nämndbeslut har minskat tyder på atl arrendalorerna i allmänhet inte upplever jordägarnas krav pä ökade arrendeavgifter under senare år som så stora atl man anseit det lönt atl i nägon större utsträckning vända sig till arrendenämnden. Slutsatsen är dock osäker. De försia årens stora antal arrendeärenden kan ha föranletts av att man velal skaffa sig erfarenhet av den nya lagstiftningen. Erfarenhelen kan ha visal att prövning i arrende­nämnd med tidsödande besiklning av prövnings- och jämförelsefastigheter blir sä kostsam för parterna atl man drar sig för alt låta nämnden avgöra arrendesätlningen.

Prop. 1978/79: 183

83

Arrendenämnden inslämmer i kommitténs uttalande all yllersl fä arren­

deställen är hell jämförliga med varandra och atl detta förhällande leder lill

svårighei all fastställa en viss anendenivä pä orlen. Även om tvä gärdars

storlek och jordkvalité nägot så när överensstämmer kan del vara stora

skillnader när det gäller byggnader, dikning, arrondering, möjlighel lill

bevattning osv. Avkastningsberäkningar blir därför ofta ledan enligt nuva­

rande praxis ett nödvändigi komplemenl lill efterforskning av orisprisni-

vån.------ 

Kommittén framhälleratt man vid avkastningsberäkningar fär hälla klarl isär begreppei "faktisk" avkaslning och "normal" avkaslning. Ariende-sällningen fär inle vara beroende av den enskilda arrendatorns större eller minde drifiighet. Arrendenämnden, som framfört liknande synpunkter re­dan i 1974 är remissyttrande (LU 1974: 35 s. 26), inslämmer i detta uttalan­de. Erfarenheten visar emellertid att det kan vara svärl att av den av parlema framlagda ulredningen i ärendei fä en klar bild redan av arrende­ställels fakiiska avkaslning. 1 vissa delar av arrendenämndens verksam­helsområde har enligi ordförandens erfarenheler arrendalorerna visat en påfallande ovilja att lämna uppgifter om vilken avkaslning de erhållit under ett eller flera år. Nämnden har därför ofta hänvisats lill all göra beräkning­ar med ledning av vad man iakttagit vid syn och sin kännedom om jordbru­ket på orlen. Del är föga iroligl all en ändrad lagsliflning skulle göra del lättare att fä fram lillräckligi säkra avkaslningssiffror.

Om del är svårt atl få fram faktisk avkaslning, mäsle det vara ännu svårare alt bilda sig en säker uppfattning om vad som är normal avkaslning på ell arrendesiälle. Nägon anvisning om hur beräkningen skall gä lill lämnas inle av kommittén, frånsett all man rekommenderar den sä kallade HUV-meloden. Nämnden vill stryka under vad som anförs i betänkandet om osäkerhelen i beräkningarna enligt denna metod. Enligt nämndens mening kan man praktiskt tagel aldrig räkna med att fä sä rikliga ingångs­värden sä att man enbart med hjälp av avkastningsberäkningar när ett riktigt slutresultat.

Efiersom sä stor hänsyn skall tagas till arrendeställets avkastningsför­måga är del anmärkningsvärt alt kommittén inte ger klarare besked om hur detla hänsynslagande skall ske. Tydligen fär man försl bedöma om de fakiiski förekommande produktionsgrenarna är normala och lämpliga för arrendestället ifråga. Skulle sä befinnas vara fallet skall man upprälla de grundläggande bidragskalkylerna för varje produklionsgren, men inle med utgångspunkt frän faktiska avkastningssiffror ulan frän beräknade normala sädana. Skulle det befinnas atl gården har en mindre lämplig driftsinrikl­ning blir beräkningen ännu mer fikliv. Man måsle nämligen då först fast­ställa vilka produktionsgrenar som är lämpliga och sedan beräkna vilken avkastning dessa skulle ge. Det säger sig själv alt dessa beräkningar blir utomordentligt vanskliga.

Om arrendeställels normala avkastningsförmåga inte blir tillräckligt be­lyst i del malerial parterna redovisar, bör enligt kommittén arrendenämn­den inhämla yttrande av lantbrukskonsulent vid lantbruksnämnd eller annan sakkunnig (betänkandet s. 128). Nämnden är tveksam om detta behöver ske i någon siörre utsträckning. Nägon gång kan väl ell sådani yttrande vara av värde, men i regel lorde arrendenämndens jordbrukssak­kunniga ledamöier vara sä erfarna all en ulomsiående sakkunnig knappast kan skaffa sig en bältre uppfattning än nämnden.

Kommittén går helt förbi frågan hur den sakkunnige skall skaffa sig underlag för sitl yttrande och hur han skall gä tillväga. De svårigheter alt

Prop. 1978/79:183

84

skaffa underlag för avkaslningsberäkningarna som nämnden tidigare fram­hållit måsle i lika hög grad gälla för den sakkunnige. Om nägon av parterna skulle anse all ell inhämlai yllrande är oförmånligl för honom, kan han däiför flnna anledning all själv införskaffa yttrande frän nägon prival sakkunnig. Kosinaderna för processen kan då läll springa i höjden. Med hänsyn häriill och lill all del är fräga om disposiliva ärenden, där utred­ningen skall fcirebringas av parterna, föreslär nämnden att yttrande får inhämtas av nämnden försi efter begäran av part.

Nämnden kan i och för sig godlaga den av kommittén föreslagna lagtex­ien om beslämmande av arrendeavgiften. Parlema framslår enligt lagför­slaget som mera jämställda än enligi den nuvarande besiämmelsen. Som framgär av del ovan anförda anser emellertid nämnden all man inte kan fästa så stor belydelse vid avkastningsberäkningar som kommittén har gjort. Det kan därför förvänlas all den föreslagna nya lydelsen av bestäm­melsen i realiteten inle kommer all medföra nägra siörre förändringar i arrendenämndernas och fasiighetsdomslolarnas säll atl gä till väga vid anendesätlning.

Kanimurkollcgiei: Kollegiet vill inle besirida all ett siörre hänsynstagan­de till del individuella arrendeslällels avkaslningsförmäga kan medverka lill en jämnare och i vissa fall lägre arrendeavgiftsnivä. Å andra sidan bör man inte förbise risken för snedvridande effekter om den kalkylerade normala avkaslningsförmägan lillmäis avgörande belydelse för arrende-sättningen i fall dä en marknadsmässig värdering skulle leda lill väsentligt högre arrendeavgifter. Många av de olägenheier - bl. a. en från samhälle­lig synpunki icke önskvärd handel med kontrakt - som enligt kommittén lalar mol en reglering av förslagängsupplätelser kan uppstä även vid en alllför schemalisk slyrning av principerna för föriängning av redan ingånga avtal. Kollegiet vill därför framhälla, all dä enligi förslagei hänsyn skall tagas även lill "omsländighelerna i övrigi", detla måsle innebära en mark­nadsmässig bedömning. Med sisinämnda lolkning har kollegiel inle något alt eiinra mot förslaget i denna del.

Lantbruksslyrelsen: Lantbruksslyrelsen ansluter sig lill kommitténs uppfattning alt ell arrendejordbruk på sikt inle kan bära en större arrende­koslnad än vad arrendeställels normala avkaslning medger. Om arren­deavtalet skall kunna fylla ett förnuftigt ändamäl pä längre sikl bör det som kommittén framhäller för båda parter framstå som nalurligl att arrendeav­giften skall kunna bäras av den avkaslning som en normalt duktig arrenda­lor kan uppnä på arrendeslällel. Denna anpassning av avgiften, som utgör en av förutsättningarna för ell varakiigl och fruktbärande samarbete mel­lan jordägare och arrendalor bör normalt komma till uitryck såväl vid förslagängsupplälelse som vid förlängning av arrendeavial.

Lanlbmksslyrelsen lillsiyrker därför förslagei all arrendeslällels avkasl­ningsförmäga skall vara vägledande vid faslslällande av arrendeavgiftens storlek. Förslaget ligger också i linje med den prövning av köpeskillingens skälighet vid förvärv av jordbruksfastighet som föreslås i regeringens lill lagrådet överlämnade förslag lill ny jordförvärvslag. Även vid sistnämnda prövning föreslås egendomens avkaslningsvärde väga lungl.

Lanlbruksstyrelsen vill här betona de svårigheter som föreligger atl med större exakthet fastställa ett arrendeslälles avkastningsförmåga. Ekono­misk kalkylering kan härvid uigöra eli värdefullt hjälpmedel. En ekono­misk kalkyls lillförlillighel slär emellertid och faller med möjligheterna alt fä fram tillförlitliga gårdsspecifika normdata. Dessa möjligheter är i allmän­het begränsade. Lantbruksslyrelsen vill därför understryka viklen av alt

Prop. 1978/79:183

85

ulfallet av en ekonomisk kalkyl inte fär användas som enda underlag vid bestämning av arrendeavgiftens sioriek. Hänsyn mäste ocksä las lill de förutsättningar kalkylen bygger på, omständigheterna i övrigt saml övriga arrendevillkor.

Kommittén har inle funnit skäl atl inrälla nägra nya rådgivande organ i samhälleis regi för behandling av arrendeavgifter m.m. Lantbruksstyrel­sen är av samma äsikl. Den rådgivning som erfordras i fråga om arrende-sättning lorde, som bl. a. lanlbruksnämnden i Skaraborgs län anför, kunna lillgodoses av en arrendeuppskallningsgrupp med represenianier för be­fintligajordägare- och arrendatorsorganisalioner.

Kommitténs förslag atl vidhålla principen om full avtalsfrihet beträffan­de arrendeavgiftens storlek vid ny upplåtelse av jordbruksarrende innebär att avsieg görs frän principen atl arrendeslällels avkaslningsförmäga skall vara vägledande vid faslslällande av arrendeavgiften. Lanlbruksstyrelsen tillslyrker dock förslagei mot bakgrund av de olägenheier och koslnader som en reglering av förstagängsavgiftema skulle medföra. SCB:s arren­deundersökning har ocksä visat atl arrendeprisutvecklingen på de flesla häll varit förhållandevis lugn. Lantbruksslyrelsen har heller ingen erinran mol vad kommittén anför i fräga om s. k. anbudsarrenden.

Nägra lantbruksnämnder har framfört invändningar av formell art mol kommtléns förslag lill lillägg i 17 § nämndlagen om arrendenämndens möj­lighel alt inhämla sakkunnigutlåtande om arrendeställels avkastningsför­måga. Ordet "lanibrukskonsuleni" i lagtexten föreslås bli ersatt med det mera neutrala begreppei "tjänsteman". Lanlbruksstyrelsen inslämmer i della förslag eftersom lagtexien ej bör innehälla ijänsleiillar som lid efter annan ändras. 1 detta sammanhang vill styrelsen föreslå atl arrendenämn­den ges möjighei all inhämla lanlbmksnämndens yttrande över arrendeav­gifts skälighet. Della bör enligt styrelsens mening ske t.ex. när flera kalkyler presenteras i del akutella ärendei. Med hänsyn lill vad i det föregäende sagts om underlaget för kalkylerna kan nämligen dessa visa betydande olikheter i resultatet. Efiersom lantbruksnämnderna enligt för­slaget till ny jordförvärvslag i siörre ulsiräckning än nu har all övervaka prisulvecklingen vid försäljning av jordbruksfasligheler ser lantbrukssly­relsen del som naturiigi alt lantbruksnämnderna även ges en aktivare roll i fräga om prisövervakningen på arrendeområdet.

Lantbruksnämnden i Uppsala län: Nämnden vill beiräffande förhållan­dena i Uppsala län redovisa följande erfarenheter. Prisulvecklingen har varil olika för skilda delar av länel och för olika arrendeformer dvs. för sidoarrenden och gärdsarrenden. Inom de bältre jordbruksbygderna har efierfrågan på sidoarrenden ökat alltmer - delta som följd av det minskade saluutbudet på jordbruksfastigheter. Till följd härav har avgifterna ten­derat till att öka alltmer. 1 konkurrensen har inte alltid de jordbrukare som är mest i behov av tillskollsmark kunnat fä arrenden. Utvecklingen beträf­fande sidoarrenden är sålunda problematisk - den kan på sikt molverka en rationell indelning i brukningsenheler.

Inom de sämre jordbruksbygderna med animalieproduklion har arren­

deavgifterna överlag höjts måttiigl. Della är hell nalurligl efiersom anima-

lieprodukiionen ej kräver så siora arealer. Uivecklingen har varil densam­

ma för gärdsarrenden - dvs. en måttlig ökning av avgifterna. Detla torde

till stor del bero på att fastighetsägare i allmänhet har iniresse av atl

arrendalorn får likviditet att tillfredsställande underhålla fastigheterna. I

de fall man konstaterat atl avgiften vid gårdsarrende varit orealistisk har

avtalet oftast träffats efter anbudsgivning.    Nämnden är visserligen

Prop. 1978/79:183

86

ej nu beredd atl föreslå en reglering vid förstagångsupplälelse men anser all ytterligare undersökningar bör göras beträffande sidoarrenden.

Nämnden tillstyrker kommitténs förslag alt arrendeavgiften vid avtals­förlängning knyts till arrendeställels normala avkastningsförmåga. Detla gär i linje med bestämmelserna i den nya jordförvärvslagen, nämligen atl köpeskilling för egendom sälls i relation lill dess avkaslningsvärde. Nämn­den föreslär all den arbelsgrupp hos lantbruksslyrelsen som skall utarbeta normer för beräkning av fastighets avkastningsvärde även utarbelar sä­dana ifråga om arrendeavgift.

Lantbruksnämnden i Östergötlands län: Nämnden har ingen erinran mot de föreslagna nya reglerna om hur arrendeavgifien skall beslämmas. Det synes för närvarande oklart i vilken omfattning förelagsekonomisk exper­tis behöver ställas till arrendenämndens förfogande men finner lanlbruks­nämnden även i della sammanhang anledning underslryka nödvändigheien av all de redan i nuläget klarl olillräckliga personalresurserna pä del förelagsekonomiska omrädel försläikes. Nämnden ansluler sig lill kom­mitténs moliveringar för alt avlalsfrihel allljäml bör råda vid nyupplåtelse.

Lantbruksnämnden i Jönköpings län: Nämnden tillstyrker kommitténs förslag om att prövningen av arrendeavgiftens skälighet vid förlängning bör ske med utgångspunkt i arrendeslällels normala avkastningsförmåga.

Den fullständiga avtalsfriheten vid nyupplåtelse, i synnerhei i samband med anbudsförfarande, kan resuliera i orimliga arrendeniväer. Kommii­iéns konstaterande att lantbruksnämnderna och Lantbrukarnas Borgens AB här kan uigöra en naturlig spärr mol alllför höga arrendeavgifter genom all vägra ekonomiski slöd synes i prakiiken enbarl innebära atl nytilllrä-dande arrendatorer med litel egel kapital får del än svårare i konkurrensen med de mera kapitalstarka arrendalorerna som icke behöver låna pengar med slöd av ovanstående. Möjlighel föreligger sälunda att oberoende av arrendeslällels avkastningsförmåga "köpa sig till" en förslagängsupplä­lelse med förhoppning om en välvillig behandling i arrendenämnden i samband med förlängning av arrendeavtalet. Lantbruksnämnden finner detla otillfredsställande, men vill ändå inle föreslå ett direkl förbud mol anbudsförfarandet, dock bör det begränsas. I synnerhei de publika arren­dena bör kunna upplåtas utifrän andra utgångspunkter. Jordägarna synes här med sin omfatlande överblick av arrendemarknaden i kombinalion med lillgång till lämpliga kalkyler kunna fastställa en normal arrendenivä utan anbudsförfarande.

Beiräffande önskemålet om inrättandet av s. k. arrendeuppskattnings-nämnder med uppgifi atl biträda parterna vid bestämmande av arrendeav­gifl har nämnden olaliga exempel pä parternas, såväl jordägare som arren­datorer, okunnighet om arrendenivåerna. Aktuell och rättvisande slaiislik saknas också. Problemet synes på ell enkell sätl delvis kunna avhjälpas genom all införskaffa även uppgifier om arrendeavgifterna i samband med de äriiga obligatoriska anmälningarna till skördeskadeskyddet och lant-bruksregistrel. En regional sammanställning härav skulle vara av värde också för lantbruksnämnderna. Även en centralt utförd sammanställning av arrendeniväerna i samband med statlig lånegaranti skulle ge en viss uppfattning om den normala arrendenivån.

Lanlbruksnämnden i Kalmar län: För atl arrendenämnderna och exem­pelvis lantbruksnämnderna i sin rädgivningsverksamhet skall få fastare bedömningsnormer är det önskvärt alt officiell statistik rörande arrendeni­våer m. m. finns all lillgå. Det borde inle innebära något väseniligi merar-

Prop. 1978/79:183

87

bete för vare sig lanlbrukare eller myndigheler, om SCB lill lanlbruksregis-irel vid den s.k. juniinvenleringen infordrade uppgifter om arrendeav­gifter, arrendelidens längd och arrendeomrädels omfallning. Med hänsyn lill all risk föreligger för all arrendesumman blir lägre vid förlängning än vid förstagångsarrende får det anses vara av väsentlig betydelse att man vid uppgiflsinsamlingen skiljer pä dessa fall.

Nämnden delar kommitténs uppfattning atl del är önskvärt att arrende­slällels normala avkaslningsförmäga beaktas i större ulsiräckning än som f n. sker vid prövningen av arrendeavgiftens skälighet i samband med förlängning. Svärigheterna all bestämma ell arrendeslälles avkaslningsför­mäga bör dock underslrykas. Vid kalkyleringsarbelel föreligger del sior risk för att den sittande arrendatorns kapacitet och driftsinriktning kom­mer atl påverka den för arrendeslällel framräknade normala avkaslnings­förmägan. Vid förlängning kan sälunda en dukiig arrendator riskera fä betala en högre avgift än en mindre dukiig.

Nämnden vill vidare påpeka belydelsen av alt anbudsförfarande undviks i möjligaste män i samband med förslagängsupplälelse av arrende. Med hänsyn lill viklen för jordbruket av väl avvägda arrendeavgifter bör de publika jordägarna vid nyupplåtelse undvika anbudsförfarande och så längl möjligl anpassa arrendeavgifterna till den avkastningsprincip som enligt kommitténs förslag skall gälla vid förlängning av artendeavlal.

Lantbruksnämnden i Malmöhus län: Nämnden tillslyrker förslaget att arrendeslällels normala avkastningsförmåga skall tjäna som en riktpunkt för arrendenämndens bedömning av arrendeavgiften. Lantbruksnämnden vill emellerlid slarkl understryka vikten av alt kalkyleringen endast betrak­tas som ell hjälpmedel i sammanhanget och alt den som använder detla hjälpmedel är medveien om atl kalkylresullalet är relativt osäkert beroen­de på osäkra ingångsdata. Detta är lantbruksnämnderna medvetna om och använder därför kalkylresultatet som en bedömningsgrund lillsammans med andra bedömningsunderlag. Med kännedom om under vilka förutsätt­ningar kalkylresullalet framkommil väger lantbruksnämnden in detta i ell större sammanhang och låter därvid kalkylen endast få en vägledande roll tillsammans med övriga omständigheter i ställningstagandet i enskilt ärende. Lanlbruksnämnden anser det angeläget att underslryka viklen av del ovan sagda efiersom del som regel blir skilda parter som i arrendefrå­gan skall genomföra kalkyleringen och beslula med bl.a. kalkylerna som underlag.

1 fråga om kalkyleringens prakliska genomförande anser lanlbruksnämn­den att kalkyler måsle upprättas för den aktuella brukningsenheten. Nämnden delar kommitténs uppfattning atl som ingångsdala bör användas normaldata i fråga om avkastning och driftsinriklning och ej fakiiska dala som är beroende av den aktuella arrendalorns personliga intressen och förulsältningar.

Lantbruksnämnden vill slutligen framhålla vikten av all det klariägges huruvida lantbruksnämnderna skall ulföra denna kalkylering mol ersält­ning och atl del i så fall faslställes pä vad sätl ersättningen skall beräknas. Lantbruksnämnden i Malmöhus län, som anser atl lantbruksnämnderna bör debitera för dessa tjänster, vill förorda atl det genom tidsstudier el. dyl. fastställes fast avgifl som inlages i lanlbruksnämndstaxans § 10. Lant­bruksnämnden anser sålunda atl denna kalkylering skall ingå i nämndens åligganden och ej ulföras som privaluppdrag. Detta ställningslagande lorde föranleda ändring av föreslagen lydelse av 17 och 19 §§ nämndlagen.

Lanlbruksnämnden i Skaraborgs län: En kraftig ökning av arrendeavgif-

Prop. 1978/79:183

88

terna har skell. Orsakerna häriill har nära samband med prisulvecklingen pä jordbruksfastigheter. Den markuadsiluation som råder för jordbruksar­rende - begränsad tillgång och stor efterfrågan - har i många fall drivit upp avgifterna på arrende på en alltför hög nivä. Detla gäller specielll för sidoarrenden där arrendeperioderna i allmänhei är kortare och omsättning­en siörre. Arrendeavgifterna för sidoarrende ligger ofia på en nivå som endasl goda skördeår ger tillfredsställande förelagsekonomisk läckning.

Mol denna bakgrund tillstyrker nämnden kommitténs förslag att arren­deavgiften vid förlängning av arrendeavtal skall bestämmas så att den blir skälig med hänsyn till arrendeställels normala avkastningsförmåga och arrendevillkoren i övrigi.

Den föreslagna principen för alt faslsiälla arrendeavgifter vid föriäng­ning fär enligt nämndens bedömning begränsad belydelse för arrendesätt­ningen i slort. Nämnden anser ändå inte att man lagstiftningsvägen skall reglera arrendeavgiften vid nyupplåtelse. Vid dylika upplåtelser förekom­mer inte sällan en viss bedömning av arrendesällningen hos krediiinrält-ningar och av borgensmän i samband med långivning lill företagen.

Nämnden, som erfarit alt del ofta hos såväl jordägare som arrendalorer råder osäkerhei om skälig arrendeavgifl för avrendeledig egendom, ifråga­sätter om inle inrättande - lämpligen inom LRF - av nägon rådgivande arrendeuppskallningsgrupp med representanter för jordägare- och arren­datorsorganisalioner skulle ha en funktion att fylla som rådgivare vid arrendesättning.

Länssiyrelsen i Östergötlands lån: I likhel med kommittén finner läns­styrelsen ej skäl atl infora reglering av arrendeavgiften vid förstagångsupp­lälelse. I sitt remissyttrande över betänkandet (SOU 1977:93) Ny jordför­värvslag anmärkle länsstyrelsen alt lillämpningssvärigheler kan uppkom­ma vid lillslåndsprövningen när det gäller all beräkna den förvärvade egendomens avkaslningsvärde. Liknande svårigheter synes uppstå vid ett genomförande av arrendelagskommitléns förslag att arrendeställets av­kastningsförmåga i större utsträckning än f. n. skall beaktas vid prövningen av arrendeavgiftens skälighel. Länsstyrelsen vill emellertid med hänsyn till de akluella reglernas karaktär av skyddslagstiftning inte motsätta sig för­slaget. Pä de skäl kommittén anfört tillslyrker länsstyrelsen förslaget i övrigi.

Föreningen Sveriges jordbruksarrendalorer: Det är föreningens bestäm­da uppfattning all andra skäl än jordbrukels avkaslning har skapal en stor efterfrågan på arrendejord, vilket på ell icke önskvärl sätl drivit upp arrendeavgifterna till en på mänga häll för hög nivä. Det kan på ganska säkra grunder antas alt markpriserna spelar en stor roll. Vid en inflalionis­tisk penningvärdeutveckling finns det personer vilka eljest slår utanför jordbruket, som för att nå värdebeständighet i sin förmögenhetsplacering konkurrerar med dem som önskar förvärva jordbruksfastighet för att själva driva den och där om möjligt skapa sig sin utkomst. 1 sådan konkurrens blir lantbrukaren inte sällan den förlorande parten. 1 del läget söker han sig över lill arrendemarknaden. Undeislundom har han ivingats lämna jord­bruksfastighet på annal håll. 1 hans värd finns då inle sällan en maskinpark och djurbesättning. Rädslan atl bli ställd utan arbete samt faran för alt tvingas att till underpris realisera lösöret driver honom atl under trycket av panikkänslor bjuda mera i arrendeavgift än vad arrendestället vid en för­nuftig bedömning anses kunna bära.

De nuvarande författningsreglerna bjuder att avgiftens nivä skall avgö­ras av rådande marknadsförhållanden. Under trycket av .sådana omstän-

Prop. 1978/79:183

89

digheler som nyss nämnls kommer marknadsnivån alt bli en annan än den som avgöres av jordbrukels avkastning.

Ur samhällets synpunki är jordbrukels ändamäl ati lill så laga priser som möjligl producera vissa för nalionen vikliga produkler. Indirekt får konsu-menlen belala höga arrendeavgifter genom förhöjda produktpriser. Del ligger också i samhällets intresse atl de individer som svarar för produk­tionen har en social och ekonomisk standard, som är likställd med andra jämförbara grupper. Eljest kan de inle vara med all dela den gemensamma samhällsbördan.

Faslslällandei av vad som är ell jämförligl arrendeställe stöter pä svårig­heter vid rättstillämpningen. Föreningen delar kommitténs uppfattning, alt ytterst få arrendeställen är jämförbara, främst därför att även närbelägna lanlbruk inle sällan har stor olikhet i bl. a. jordmän, arrondering, diknings-förhållanden och byggnation. Resullalei av arrendeavgiftsundersökningen visar all arrendeavgifterna över lag höjts jämförelsevis mättligl. Men den visar ocksä att det i vissa delar av landet har blivii en snedvridning av prisbildningen. Vär erfarenhet säger oss alt prisbildningen inom ell område inte sällan kan påverkas av ett fätal höga avgifier. Dessa vinner uppmärk­samhet jusl för sin höga nivå. Vid en sådan publicilel lalas sällan om annal än kronor per heklar trots de olikheler i tillgångar som ovan nämnts.

Vi har uppfattningen att grunden för avgiften skall vara vad en normalt driftig jordbrukare kan erlägga, då han har en produktionsinriktning som följer för orten vanligen förekommande former.

Alt parterna göres mera jämställda vid förhandlingar om arrendeavgifter och andra villkor får anses vara ett sleg i rält riklning. Målel mäsle vara fullsiändig jämsiälldhel. Med della menas atl sedan den som gör arbelsin-saisen fått full ersättning härför samt för risktagandet skall återstående överskott fördelas mellan jordägare och arrendator så, alt parterna erhåller samma procentuella avkastning på sina respektive invesleringar. Kapital­avkastningen bör i normalfallet inle skilja sig från vad de självägande jordbrukarna erhåller.

Framliden får utvisa om den föreslagna utformningen av JB 9:9 tillför­säkrar arrendalor lillräckliga möjligheler all påverka arrendeavtalels inne­håll I.ex. all få borl otidsenliga klausuler och alt fä in för modern drift vikliga villkor.

Om man betraktar arrendesättningsfrågorna, vilka för de flesla arrenda­torer framstår som de viktigaste i detla sammanhang, innefattar såväl de nu gällande reglerna som de föreslagna en i vart fall för den enskilde tämligen komplicerad process, där en riklig avgiftssällning kräver över­blick av arrendeförhållandena på orlen resp. ell i alla delar inle enkelt matematiskt arbele. En sådan överblick och/eller kunnande har inle alltid den enskilde arrendalorn men i många fall jordägarna eller företrädare för dessa t. ex. på den publika sidan eller hos de stora fideikommissen. Risken för att den enskilde arrendatorn av okunnighet eller av annan anledning kan komma alt godtaga alllför stora avgiftshöjningar framslär som pålag­liga. Vidare saknar arrendalorn normalt erfarenhet av förhandlingsarbete, vilket ytterligare minskar hans möjligheler all nä framgång i förhandlingar med jordägaren. Setl på några år synes det därför sannolikt atl arrende­marknadens parter är mogna för tillskapande av ett förhandlingsinstitut. De regler som nu utformas bör därför vara sä avfattade atl de främjar en sådan utveckling. I varje fall bör de inte lägga hinder i vägen för en sådan ordning.

HUV-meloden är en sedan länge tillämpad kalkyleringsmetod, ofta an-

Prop. 1978/79:183

90

vänd av lantbruksnämnderna för aU beräkna ell lantbruks lönsamhei och likvidiiei i samband med nyelablering och vid invesleringar i lantbruks­företag. Eftersom metoden går ul på all med bidragskalkyler få fram del ur ekonomisk synpunki bäsia driflsalternalivel är lillförliilighelen av de vid kalkylens upprättande ingående delposlerna av största vikt. En lilen för­ändring av avkastningen per heklar eller djurenhel medför en stor föränd­ring av det ekonomiska slulresullatel. De avkaslningsniväer som sätts in vid kalkylens upprättande mäste vara ett genomsniii över en längre period, förslagsvis tio år. Fluktuationerna inom såväl animalie- som vegetabilie-produklionen ges då ett mindre inflytande.

Före slutsummering måste räntor för basmaskiner och andra i vid kalky­leringen ej beaktade kostnader invägas. Vid ränlesammanslällningen får inte avglömmas räntor på det kapilal arrendalor investerat t. ex. i täckdik­ning, byggnad, byggnadsdel eller anläggning, förulsatt atl dessa investe­ringar ingår i underlagd för kalkylen.

När underhällskostnaden pä arrendeställets byggnader och anläggningar beräknas måste arrendeavtalets innehåll noga klargöras liksom byggnads­beståndels ålder och skick. Del är vikligl att de som skall upprälla kalky­lerna samt arrendenämndens och andra prövningsinstansers ledamöter gör sig väl underrättade om byggnadernas ålder och underhållsbehov. Gene­rella normer kan bli grovt missvisande framför allt för lantbruk med äldre byggnadsbestånd.

Föreningen delar kommitténs uppfattning alt arrendeavgifien skall be­stämmas av arrendeställets avkastningsförmåga. Vid bedömningen av den­na förmåga mä den föreslagna kalkyleringsmeloden vara en bra grund. Därlill mäsle uppskattning ske av de faktorer som inte återspeglas i kalky­len såsom drifisöver- eller underlägsenhet hos en byggnad, arrendeställets läge, arrondering, huruvida många fält gränsar till skog med åtföljande kanleffekier och röjningskoslnader, brislernas omfattning, möjligheter till varierande produktionsinriktning, ev. indexreglering av arrendeavgifl och brislbelopp, arrendetidens längd, viltskador, belastning på arrendeställel av underhäll pä vägar, uiloppsgravar och invaUningar saml om jordägaren skrivit bort dispositiva lagrum lill men för arrendators rörelsefrihet i fråga om produktion och verksamhet.

Som framgär av det sagda är fastställande av en skälig arrendeavgift inle en läll uppgifi. Arbetet bygger i icke ringa utsträckning pä subjektiva bedömningar. Utan att direkl fel kan anses föreligga kan inom begreppet skälig inrymmas avsevärd spännvidd. Föreningen önskar därför att be­greppet närmare klargöres i lagtexten. För alt vinna de syften samhället har med arrendeinstitutet samtidigt som skyddet för arrendator ytterligare preciseras vill föreningen föreslå att i lagtexten inskrives atl med skälig arrendeavgift skall menas en avgift, som ger arrendator en med andra grupper jämförbar inkomsi.

Antalet fall där tvister om villkoren vid föriängning hänskjulils lill arren­denämnd är inle påfallande högl. Genom de erfarenheler föreningen vunnit genom den rådgivande verksamhet föreningen bedriver, kan föreningen emellertid vittna om att för ett stort antal arrendatorer har kraven från jordägaresidan i samband med förlängning varit en betydande källa till oro. Den underlägsenhet en arrendator känner gentemot i varje fall de jordägare eller jordägareombud, som mer eller mindre ständigt sysslar med arrende­frågor, är påtaglig. Arrendator är i flera avseenden, bl.a. investeringsfrå­gorna, fortfarande hänvisad lill jordägarens goda vilja. Rädslan för att genom hänskjulande av ivislen lill arrendenämnden försämra relalionerna

Prop. 1978/79:183

91

lill jordägaren är iögonfallande. Hade inte denna beroendeställning funniis skulle ell belydligi siörre anial arrendalorer lålil arrendenämnden pröva skälighelen i de krävda villkoren.

Även om arrendenämndens arbelssäil och uppirädande är ledigl och någorlunda frill frän domslolsväsendets slrama regler uppfattas ell hän­skjulande av en fräga till arrendenämnden som i icke ringa män pressande. Del siora ivisleämnel är i flertalei fall arrendeavgiftens storlek. Konklu­sionerna av della blir ell önskemål om tillskapande av en inslilulion lill vilken parterna kan vända sig för rådgivning i avgiftsfrägor - i fortsällning­en av oss kallade arrendeuppskallningsmän. Uppskaltningsmännen bör lill antalet vara sä mänga atl deras arbetsområde blir förhållandevis lokalt begränsat. Dä uppskattningsmännen i flertalet fall fär antas vara kända av parterna redan före uppdragei erhålles en avdramatisering av förrättning­en. Utbildning av uppskatlningsmän i bl.a. kalkylering och värderingsfrå­gor är en given föruisättning. Huruvida uppskattningsmännen lämpligen skall arbela i grupp under medverkan av t.ex. personal från lantbruks­nämnderna eller kunna tillkallas i enlighel med de former efter vilka synemännen engageras bör bli föremål för ytterligare uiredning. Uppskatt­ningsmännen bör kunna engageras säväl vid förstagängs- som förlängningsärenden.

Föreningens synpunkter på reglerna om arrendeavgiftens storlek kan sammanfallas pä följande säll:

1.

Arrendeavgifien fastställs efter avkastningsberäkning.

2.

Reglerna bör utformas på sådant säll all de inle hindrar lillkomslen av en framlida förhandlingsordning.

3.

Begreppet skälig arrendeavgift fastställs genom all i JB 9: 9 införs ell avsnitt om att därmed menas en avgift som ger arrendator en med andra jämförbara grupper likvärdig inkomst.

4.

Tillskapande av arrendeuppskallningsmän.

LRF: Det kan till en början konstateras atl kommittén inte föreslagil någon ändring i den grundläggande principen alt vid upplåtelse till ny artendaior avlalsfrihel beiräffande arrendeavgiftens storlek skall gälla. LRF har ingen erinran häremol. Den av kommittén redovisade ulredning­en angående priserna för arrendeupplålelser visar ej heller ett sädanl resullai all en prisreglering måsle anses erforderlig. Prisreglering av arren­deavgifterna skulle medföra stora kostnader då det mäsle förutsättas alt nägon statlig myndighei mäsle handha kontrollen av prisregleringen. Tan­ken på prisreglering avvisas därför av LRF.

I olika sammanhang har kritik riklals mol det inom arrendeområdet förekommande anbudsförfarandei. Kommittén har konstaterat atl anbuds­förfarande förekommer även utanför arrendeomrädel. Med hänsyn till alt efterfrågan f n. är mycket stor pä arrenden blir skaran av anbudsgivare ofta belydande. Utslagsgivande för vem som får arrendet blir därvid ofta storleken på den erbjudna avgiften, men man mäsle förutsätta all en normalt akisam jordägare även beaktar andra fakiorer än artendeavgiften. Jordägaren gör ju i regel även en personbedömning. Det avgörande intres­set, om jordägaren anlägger ell långsiktsperspektiv på sin faslighet, mäsle vara all garantera gärdens fortsatta utveckling och rikliga skötsel. Anbuds­förfarandet kan därför också ses som ell säll för jordägaren all införskaffa sig informaiion om de presumliva artendaiorer som är intresserade av artendel. Del avgörande i kriiiken mot anbudsförfarandet är alt arrendeav­giftens nivå ofta blir hög på grund av den stora efterfrågan. Ett genomfö­rande av kommitténs förslag rörande grundprinciperna för avgiftsbestäm-

Prop. 1978/79:183

92

ning vid förlängning av avtal medför dock all alltför höga avgifter härrö­rande frän anbud inle längre lillåls påverka avgiftsbesiämningen vid för­längning. De ogynnsamma effekierna av anbudsförfarandei bör kunna motverkas pä annal säll än genom lagsiiftning. Della är främsi en informa­tionsfråga. LRF finner säledes kommitténs slåndpunklslagande atl lagstift­ning mot anbudsförfarandet ej bör komma lill siånd lämpligi.

Vid förlängning av arrendeavial har del hittillsvarande sysiemel alt besiämma avgifterna efter i första hand radande marknadsförhållanden visal brisler, vilket för övrigi framgär av kommitténs ullalande. LRF tillstyrker därför den föreslagna principen all anpassa arrendeavgifien lill arrendeslällels avkaslningsförmäga. Härvid bör del grundläggande vara den avkastning som en normalt duglig jordbrukare bör kunna erhålla med en driftsinriklning som inle kan bedömas som olämplig för arrendeslällel i fråga.

All i praktiken göra en avkaslninesvärdering är dock förenal med bely­dande svårigheler. Någon enhellig och allmäni använd metod för avkasl-ningsvärdering av jordbruk finns inle. Svårigheterna har sin grund i bl. a. att de flesta i värderingen ingående faktorer är variabla. Resullalei blir i hög grad beroende av den viki och belydelse som i del enskilda fallet tillmåls olika fakiorer som är avgörande vid bedömningen av eii arrende­ställes avkaslningsvärde. Exempel härpå är markförhållandena säsom ar­rondering, dikningsförhållande, stenförekomst och växlnäringslillslånd. Även klimatet är en vikiig fakior. Samtliga dessa fakiorer påverkar såväl avkastningsnivån som säkerheten i skördar och brukningskoslnader. Av­görande betydelse har även invesleringar på fasiighelen såsom byggnader­nas ändamålsenlighei saml behovei av forllöpande underhäll. Bedömning­en måsle också omfatta bostädernas omfallning, siandard och belägenhet. För fastighetens värde är även väg- och iransporlkosinader av belydelse. Serviiut och andra belastningar måste beakias. Hänsyn mäsle vidare las lill avialels innehåll i övrigi.

Om en avkastningsvärdering skall bli meningsfull måste säledes nog­granl anges och preciseras under vilka förutsättningar den är utförd. I praktiken utgår man ofta frän befinlliga drifts- och bokföringsdala. Värde­ringen blir härigenom beroende av den enskilde brukarens kvalifikationer. I ett arrende kan ingå betydande investeringar i byggnader och anläggning­ar som utförts av arrendatorn och som utgör en väsenilig del i underlaget för avkastningsvärderingen. När det gäller atl bestämma arrendeavgiften måsle delta förhållande beaktas. Ofta används i värderingssammanhang vissa schablonvärden, t.ex. beiräffande underhållskostnaderna. Normalt ligger kosinaden för underhållet på arrendatorn men kan i många fall även belasla jordägaren, vilkel bör beakias i värderingen. LRF vill med hänsyn lill den stora osäkerheten vid avkastningsvärdering understryka kommit­téns uttalande, att del endast i undantagsfall bör bli fräga om all genomföra detaljerade ekonomiska avkastningskalkyler.

Det är av iniresse både för jordägare och arrendalor och för ett varaktigt samarbete dem emellan alt söka finna den riktiga avvägningen av arren­deavgiften med hänsyn till arrendeställels normala avkastningsförmåga. Den av kommittén redovisade s.k. HUV-meloden kan därvid - med beakiande av vad ovan sagls - vara ell hjälpmedel bland andra, främst i mera homogena jordbruksområden. Den enbart kan dock inte användas för beslämning av arrendeavgifien.

Del bör vara en uppgift för intresseorganisationerna all ulveckla värde­ringsmetoder som pä ell enklare sätl kan användas i detta sammahang.

Prop. 1978/79:183

93

Vissa problem kan uppstä vid anpassning mellan avlalsfrihel vid nyupp-lälelse och avgiftsbeslämning vid förlängningen dä denna skall ske efter avkaslningsförmägan pä arrendeställel. Har avgiften vid nyupplälelse salts hög och kanske ocksä indexreglerals, kan vid prövning av avgiftens storlek vid förlängning den situationen inlräffa, att den gällande avgiften är högre än vad den skulle bli genom tillämpning av avkaslningsprincipen. Då parlema frän början varil överens om avgiften kan, naturligtvis jordägaren i ett sådant läge lycka all hans ställning försämras, om arrendenämnden besiämmer avgiften efter arrendeställets avkaslningsförmäga. LRF anser dock att hinder mol ell sädanl förfarande ej bör föreligga. Kännedom om all avgiften vid en förlängning kan komma all granskas enligt avkastnings­principen bör vid nyupplåtelse ha en preventiv verkan mol för höga av­gifter.

LRF föruisätter att arrendenämnderna genom sin sammansättning, all­männa erfarenhel och sakkunskap har kompelens att mol bakgrund av framtagna fakla avgöra vad som är en skälig arrendeavgift.

Med nu gjorda påpekanden ansluler sig LRF lill kommitténs förslag alt arrendeavgifien skall beslämmas till belopp som med hänsyn till arrende­ställels avkastningsförmåga, arrendeavtalels innehåll och omsländigheler­na i övrigi är att anse som skäligt.

Skogs- och lanuirhetsgivureförbundei: Förbundet kan beiräffande frå­gan om ariendeavgiftens sioriek i allt väsentligt ansluta sig till de syn­punkter som LRF framfört pä kommitténs förslag i denna del.

Svenska hnitarbeiarcförbundet: I likhet med kommittén finner förbun­det besillningsskyddel vara av ringa värde för arrendalorn, om jordägarens förslag till nya arrendevillkor vid förnyelse av arrendetiden, är sådana atl de absolut inle kan accepleras av arrendalorn. Jordägaren kan ju länkas anföra sådana villkor för alt fä möjlighel tiil självinträde eller kanske bli av med en mindre önskvärd arrendator.

Förbundet ansluter sig till arrendelagskommitléns uppfattning beiräffan­

de frihel för jordägare och arrendator atl överenskomma om arrendepriset

vid nyarrendering.-- 

Kommittén anser alt arrendalorns besittningsskydd i nägon mån bör förslärkas. Förbundel lillsiyrker även della, men vill i sammanhanget framhälla all ur allmän samhäUssynpunkt bör del finnas ell slorl iniresse av hur joiden brukas. Förbundet släller sig därför kriliskl mol de delar av utredningen, där del enbart lalas om familjejordbruk. Enligt förbundels uppfattning är del inle självklart att familjejordbruket ärden mest effekiiva företagsformen för jordbruksdrift i värt land. Förbundel vill dessutom påpeka atl flera arrendeställen är av sädan storlek atl arrendalorn har en eller flera anslällda. Mol den bakgrunden är del nalurligt all förbundel slödjer ell försiärki besittningsskydd för arrendalorerna. Förbundel vill framhälla vikten av att även för arrendatorer underlätta möjligheten att skaffa lillskottsmark för att få bärkraftigare driflsenheler. En akliv mark-polilik från lanlbruksnämndernas sida, när del gäller slruklurralionalise­ringen kan ge ytterligare möjligheler alt förslärka arrendalorns bruknings-underlag.

Advokaisamfundei: Samfundel lar inte ställning till den kontroversiella frägan huruvida avgiften skall bestämmas med hänsyn lill avkastningen eller marknadsvärdei. Uppenbarligen uppkommer problem - ålminsione övergångsvis - om avkaslningsvärdel och marknadsvärdei ligger på olika nivå.

Del är vid tillämpningen av den av kommittén förordade avkastnings-

Prop. 1978/79:183

94

principen av stor vikt att bedömningen - som kommittén understryker -sker utifrän vad som enligt bedömarnas uppfattning kan antas vara arren­deställets nomala avkaslningsförmäga vid lämpligaste driftsinriktning i en kunnig jordbrukares hand. Uppgifter om den sittande brukarens resultat fär aldrig vara mer än ett led i denna bedömning. Skulle den sillande brukarens resultat fälla avgörandel, får den driftige jordbrukaren en lyngre avgift än den som lyckas sämre liksom jordägarens berättigade iniresse blir lidande av arrendalorns mindre goda skötsel. Att vid bedömningen förlita sig på de bedömandes erfarenhel och omdöme lorde vid avkastningsprinci­pen inle medföra större risk än vid tillämpningen av marknadsprincipen. Eftersom man vid den senare praktiskt taget aldrig kunnat förebringa tillfredsställande jämförelsematerial (Ritlri-Ohlsson, Arrendeavgifter, s. 23), har dess lillämpning i realileien inneburil all arrendenämnder och faslighelsdomstolar utan tillfredsställande bevisning gjort på allmän erfa­renhel grundade bedömningar av arrendenivän. Samfundel föruisäiier atl bland omsländigheier som skall beakias vid avgiftsbestämningen ingår särskilt bostadens och övriga byggnaders standard.

Om en arrendefaslighets avkastningsförmåga som jordbruksfastighet skall besiämma arrendeavgiften, måste emellerlid samma värderingsgrund bli avgörande för jordägarens skyldigheter mol del allmänna. Jordägaren bör inte kunna försättas i del läget alt han inte har laglig rätl lill högre inläkt än som svarar mol avkastningsförmågan men samiidigi åläggs skatl-skyldighel i förhållande till det ofta väsentligt högre saluvärdet. Ett sådant förhållande löser inle nägoi problem. Det endasl vällrar över del icke önskvärda marknadsinflyiandets börda från arrendators- lill jordägarsidan. Här föreligger påtaglig risk för en negativ inverkan på arrendeutbudet, efiersom jordägare med möjlighel lill själviniräde måsle se del som rikligl alt genom självinträde försöka lillgodogöra sig företagarvinsten till utjäm­ning av den nu påpekade ojämnheten. Enligt samfundets mening bör ell sådant självinträde bloll sällan kunna anses obilligl mol arrendalorn.

Kommittén berör det vid publika arrenden och godsarrenden vanliga

läget all arrendalorn nedlagt betydande koslnader på arrendestället. Kom­

mittén uttalar att även för dessa fall skall normal avkastningsförmåga vara

vägledande för avgiftsbestämningen saml alt del fär ankomma på rättsiill-

lämpningen att avgöra de särskilda frågor som härvid kan komma att bli

aktuella. Försia ledet i detla kommitténs uttalande torde kunna medföra

del missförståndet atl avgiften skall bestämmas efter avkaslningsförmägan

hos arrendestället i befintligt skick, dvs. inklusive arrendatorns investe­

ringar. En sådan utgångspunkt synes inte vara godtagbar. Det andra ledet

synes förbise atl avgiftsfrägor blott kan föras lill fastighetsdomstol. Då

arrenderätten saknar prejudikatsinstans, är det varken lämpligt eller ge­

nomförbart all överlämna väsentliga frågor till rättstillämpningen. Proble­

mel är redan nu av belydande omfallning och kommer atl öka i aklualilet.

Del bör därför ankomma på lagstiftaren atl göra vägledande uttalande.        

Samfundet tillstyrker att avkastningsvärdet fastställs med utgångspunkt främsi från vad som anses vara normal avkaslningsförmäga för slället. Detta lämnar öppel för arrendalorn all pröva specialodlingar som har bälire avkaslningsmöjligheier och atl göra "exlra" förijänsl pä sä säll. Besiämmer man avgiften med beaktande av möjlighel lill speciell risktag­ning och vinsichansning, binder man emellertid driflsinrikiningen på ell säll som arrendalorn knappasl kan anses ha grund all acceplera. Det lorde numera höra lill god sed i arrendeförhällanden all ularrendering sker med fri brukningsrätt.

Prop. 1978/79:183

95

Kommittén rekommenderar all arrendenämnden ex officio inhämlar yttrande frän lanibruksnämnd eller annan sakkunnig, om parterna inle förebringar lillräckligi malerial om avkaslningsförmägan. Samfundel vill rekommendera all man begränsar detta lill all nämnden pä parts begäran men efter egel avgörande fär beslula huruvida yllrande skall inhämias. Del bör av kosinadsskäl bero i förslå hand pä pari om sakkunnigyilrande skall inhämias. Även i de fall där del är nämnden som skaffar sakkunnigmalerial lorde detta ullösa molbevisande uiialanden från parterna, och därmed förändrar den pä lekmannaerfarenhelen och -omdömel grundade nämnd­förhandlingen såväl karaklär som koslnadsläge för parterna.

Sveriges föreningsbankers förbund: Ell genomförande av förslagei lorde få lill följd en lugnare prisulveckling på arrendeomrädel, vilkel i sin lur innebären ökal besittningsskydd för arrendalorerna. Förbundel lillsiyrker de föreslagna ändringarna men ansluler sig ocksä lill de modifierande synpunkier på förslagei som har framförts av LRF.

Skånearrendalorernas samrådsgmpp: Även om antalet föriängnings-och villkorstvisier vid arrendenämnder och fastighelsdomsiolar enligi framlagda uppgifier är förhållandevis lilel, fär man fördenskull inle förle­das iro att sädana Ivisler förekommer i ringa omfattning. Erfarenhelerna visar all arrendalorerna ofta känner sig i underläge i förhällande lill mark­ägarna inför siegel all föra en ivisl lill arrendenämnd och därför av säväl trygghelsskäl som ekonomiska skäl drar sig för all la inilialiv lill en sädan prövning.

För att arrendatorernas besittningsskydd i prakiiken verkligen skall fungera får della skydd inle ävenlyras av ekonomiska skäl. Av denna anledning är del synnerligen angeläget atl arrendeavgifien inle sättes högre än vad gården med normal drift kan bära. Det är enligt samrådsgruppens uppfattning ocksä uppenbarl atl om mälel om likvärdig siandard och ökad social trygghet för artendaiorer skall kunna uppnås, så måsle arrendesläl­lels avkaslningsförmäga och inle radande marknadsförhållanden ligga lill grund för artendeavgiftens storlek.

Samrädsgruppen delar därför helt kommitténs förslag att arrendeslällels avkaslningsförmäga i försia hand skall ligga lill grund för arrendesäll­ningen. Härvid är del, som kommittén också underslryker, vikligl all denna avkaslningsförmäga sä längl möjligl faslslälles för normal avkasl­ning och vid en för irakten och den enskilda gården normal driftsinriklning. De områdeslal för i irakten normalt odlade grödor, som numera finns tillgängliga genom den objektiva skördeuppskallningen, bör i framliden i ökad omfallning kunna uigöra riktlinjer för bedömningen av jordens av­kastningsförmåga. Dessa normlal används för övrigt som bas för de av­kaslningskalkyler som åberopas i belänkandei och som normall används av lanlbruksnämnderna i deras kalkyleringsverksamhet. Molsvarande nor­malkalkyler upprättas också årligen för olika produktionsgrenar inom ani-maliesidan. Med här nämnda områdeslal som bas och under hänsynslagan­de lill fördelningen på olika godhelsklasser efter den markgradering som numera genomförts, bör sålunda avkastningsförmågan nöjaktigt kunna bedömas för den enskilda gärden. Denna bedömning lillsammans med en bedömning i del enskilda fallel av sädana produklionsfaklorer som arron­dering, dikningsförhållanden, möjlighelerna lill ralionella brukningsme-toder saml byggnadernas omfattning och utformning bör sedan kunna ligga lill grund för en skattning av arrendeställets avkastningsförmåga. Med en arrendesättning efter här nämnda principer är det emellerlid också vikligl all man beaktar de investeringar och andra insatser som arrendatom gjort

Prop. 1978/79:183

96

pä arrendeslällel, sä all inte av arrendalorn gjorda och bekostade förbätl­ringar blir en ekonomisk belaslning för honom när arrendel för en ny arrendeperiod skall fasislällas.

Samrädsgruppen vill i princip inle motsätta sig all man vid nyupplälelse behäller avialsfrihelen beiräffande arrendeavgiftens storlek. Samiidigi vill dock samrädsgruppen slarkl underslryka all även vid nyupplälelse skall gärdens avkaslningsförmäga i försia hand ligga lill grund för arrendeavgif­ien och inle andra mer eller mindre lillfälliga marknadsmässiga faktorer. Sä länge arrendelediga jordbruk är en "bristvara" har man all anledning befara atl andra fakiorer än avkaslningsförmägan även i framtiden kan komma att påverka arrendesällningen vid nyiilllräde. Samrådsgruppen vill därför pä nyll framföra förslagei om lillsällandel av nägon form av arren-deuppskaiiningsnämnd för varje län som ell rådgivande organ med uppgift all bilräda parterna vid beslämmande av arrendeavgifl. Anialei ny upplä­lelser lorde knappasl vara sä mänga i varje län alt ett sädanl förfarande behöver innebära en alltför längt gäende byråkraiisering. Samrådsgruppen delar sälunda inle de skäl som kommittén framförl mol inrätiandei av sädana arrendeuppskallningsnämnder. Den rådgivningsverksamhel i ar­rendefrägor som bedrivs genom LRF, Föreningen Sveriges jordbruksar­rendatorer och Sveriges jordägareförbund är synnerligen värdefull men i varje fall sisinämnda ivå organisaiioner är i della sammanhang all belrakia som partsinlressenter och kan därför knappast ersätta en lilliänkl opartisk artendeuppskaltningsnämnd med slark lokal förankring.

Avsiklen med samrådsgruppens förslag all inräita någon form av arren­

deuppskallningsnämnder är alt sä långl möjligl komma lillrälla med före­

kommande fall av oskäliga arrendeavgifter ocksä vid nyupplälelse och som

på sikl inie gagnar vare sig markägare eller arrendalor. En annan väg all

komma lillrätta med della problem skulle kunna vara all ge möjligheler för

säväl markägare som arrendalor alt redan efier försia arrendeåret och

sälunda under pägäende arrendeperiod hos arrendenämnd få pröval skä­

lighelen i del salta arrendel.- 

Samrädsgruppen tillstyrker varml kommitténs rekommendalion att i försia hand de publika jordägarna vid nyupplälelse undviker anbudsförfa­rande och sä längl möjligl anpassar arrendeavgifien till avkastningsprinci­pen. Frän samrädsgruppens sida ser vi helsl all anbudsförfarandet hell försvinner när del gäller jordbruksarrende.

Remissinstanser som avstyrker förslaget eller föredrar annan lösning

Svea hovräll: En av utgångspunkterna för de framlagda förslagen är "den sedan början av 1970-talet inom vissa delar av landet snabba steg­ringen av arrendeavgifterna". De undersökningar som har gjorls av arren­deavgifternas utveckling visar dock, som kommittén även anför, alt avgif­terna under senare år över lag höjts förhållandevis mättligl.

När man siuderar prisulvecklingen pä jordbruksarrende under del sisla decenniet mäsle man beakla de ändringar som arrendelagstiftningen un­dergalt, närmasi dä ikraftirädandei av JB den 1 januari 1972.

Tillkomslen av JB innebar betydelsefulla ändringar i lagstiftningen om jordbruksarrende. Den kalegoriklyvning mellan s.k. sociala arrenden, andra enskilda arrenden och skilda slag av publika arrenden, som della lagstiflningsområde lidigare präglats av. avskaffades. Arrendelagen och därtill anslutande författningar är sålunda numera enhetligare än lidigare. Vidare utvidgades väsentligt lillämpningsområdel för arrendalorns besitt-

Prop. 1978/79:183

97

ningsskydd. Jordägarens byggnadsskyldighel uividgades ej oväsenlligl lill förmän för arrendatorn. Reglerna om underhållsskyldighei gjordes enklare och mera enhelliga.

Tillkomslen av JB innebar vidare all de hinder som lidigare förelegat mot indexreglering av arrendeavgiften (vid sociala och vissa publika arrenden) föll bort. Indexreglering av arrendeavgifien har bl. a. som följd härav blivit vanligare än lidigare. Förekomslen av länglidsarrenden, närmast dä arren­delider pä lio är eller mer, har minskal. Del gäller särskili inom området för publika arrenden. Samiidigi har inflationen varil störte än på myckel långtid.

Sammanfallningsvis har arrendalorer under JB en siarkare och bälire räll än arrendalorer under den äldre lagen. Särskili ändringarna i reglerna om besittningsskydd och byggnadsskyldighet kan aniagas påverka arren­denivän. Arrendeavgifterna har emellertid under åren 1970-76 i slorl sell följl konsumenlprisindex och avråkningsprisindex. Höjningar som beror pä inflaiionen är atl anse som nominella. 1 den mån slegringar förekommit däruiöver kan de sannolikt ålminsione lill viss del förklaras av all arrenda-lorernas räilsslällning siärkls. Del hade varil iniressanl all fä vela i vilken Ulsiräckning arrendeavgifterna siigil ulöver vad som kan förklaras av inflationen och arrendatorernas stärkta räilsslällning. Belänkandet innehäl­ler emellerlid inlel härom. Efiersom kommitténs förslag lill ålgärder inle riklar sig mol oskäliga arrendeavgifter överhuvudtagel ulan endasl sådana som Ullas i samband med förlängning, hade del varil önskvärl om man i den slaiisliska undersökningen skiljl på dessa båda siiuaiioner.

Enligi hovrättens mening har kommiuén inte övertygande visal all ar­

rendenivän siigil i sädan ulsiräckning all lagsiiftningsåigärder måsle anses

påkallade. Och under inga förhällanden kan del anses ha påvisals atl

avgifterna inom nägon del av landet håller pä att stiga så mycket alt

jordbruksarrendatorns besittningsskydd "i prakiiken undergrävs". Della

hindrar givelvis inle all ulformningen av reglerna om faslslällande av

arrendeavgifl diskuteras.- 

De nu gällande bestämmelserna om arrendeavgiften (och andra arrende­villkor) har inte till syfte atl fungera som prisslopp eller prispress på arrenden. Men om bestämmelser i ämnel saknades, fanns del risk atl en jordägare, som ville bli av med en arrendalor (vars arrende var förenat med besittningsskydd), i samband med avialsförlängning salle villkoren så att arrendalorn mäsle avslå frän rälten till förlängning. Att hindra atl en arrendalor av sädana grunder mäsle flytta är bestämmelsernas enda syfte.

Det finns anledning att inför del föreliggande lagförslaget erinra om delta förhällande. Kommittéförslaget innebär inle att man frångår den angivna utgångspunkten för bestämmande av arrendevillkoren vid förlängning av arrendetiden. Della belyder alt avtalsfriheten - intill den gräns som mol­svarar oskäliga villkor - även enligt förslaget skall vara vägledande vid arrendesällningen. Vägledande är även enligi förslagei att skäliga villkor skall godtas medan villkor som ej är skäliga inle godtas. Del nya ligger i all begreppei skälighel får en, lill synes, närmare beslämning. Vid denna bestämning skall hänsyn las främsi lill arrendeställets avkaslningsförmäga.

Utredningen redovisar inte nägot exempel på atl arrendeavgifien i sam­band med förlängning bestämis till belopp som är högre än som svarar mol arrendeslällels avkaslningsförmäga. Hovrätten känner inle heller till något dylikt fall. Skulle ett sådant fall komma under arrendenämnds prövning, torde man emellertid kunna utgå från att resultatet blir alt nämnden finner avgiften oskälig. Att sädana fall sällan förekommer lill prövning beror med 

7    Riksdagen 1978179. I saml. Nr 183

Prop. 1978/79:183

98

all säkerhei pä all det ligger lika lilel i jordägarens som i arrendalorns intresse all avgiftsnivån ligger högre än avkastningsväidei. En för hög avgiftsnivå leder läll till konkurser och arrendalorsbyien. Del är nalurligl att bada partema i avtalsförhällandet söker undvika della.

Med den föreslagna lagtexien skall avkastningsförmågan - visseriigen inte ensam - vara bestämmande lör arrendeavgifien även i ett läge där marknadsnivän för jordbruksarrenden ligger klarl lägre än avkaslningsför­mägan. Man kommer heller inte ifrän att uttrycket avkaslningsförmäga är vagl. Man kan fråga sig om det i själva verkei är ägnal all tjäna parier och rältslillämpande myndigheler lill nägon ledning. Erfarenheten visar att det även bland experter ofta rader slarkl delade meningar om hur avkaslning­en av jordbruksmark skall beslämmas. Avkaslningsförmägan hos en viss jord är ju f.ö. inte nägoi absolul värde ulan varierar med hänsyn lill driftsinriklning, jordbruksteknik, den ekonomiska konjunkturen och myc­kel annal.

En avgiftsbeslämning som bygger på beräkningar liknande dem som nu föresläs sker enligt 13 kap 11 § JB vid förlängning av avgäldsperioder för tomträiisuppläielser. Trots atl antalet faktorer som inverkar pä bedöm­ningen fär anses vara betydligt färre vid tomirätt än vid jordbruksarrende, visar erfarenhelen att ulredningen i sädana mäl kan bli mycket komplice­rad och omfaitande. Jfr NJA 1975 s. 385 och direktiven (Dir 1977:67) för lomlrällskommillén.

Liksom hittills bör del givetvis inle möla hinder att vid fastställande av skäligl arrende också la hänsyn lill arrendeslällels avkaslningsförmäga. Men om avkaslningsförmägan pä del säll som kommittén föreslär skall lyftas fram till en ceniral plats i arrendenämndens ulredningsarbele, finns del sior risk all nämndernas arbele i dessa ärenden - lill föga hjälp för parterna - kommerail bli tungrott och lidsödande.

Kommittén berör frägan om s.k. anbudsarrenden men avslår från all lägga fram någoi förslag. Hovrätten vill ändå korl la upp frågan. När arrenden varil lediga, har det ibland hänt all jordägare, inle minsl publika sädana, infordial anbud frän inlresserade arrendespekulanier. Efiersom del, ålminsione under hela eflerkrigsliden, räll stor brisl pä lediga bra ariendegärdar. har det ibland hänl alt arrendatorer i samband med nya upplåtelser erbjudit sig att belala arrendeavgifter som ftamståtl som höga eller kanske för höga i förhållande till avkastningsförmågan hos jorden. Företeelsen kan förklaras av atl de som avgivit de högsia anbuden räknai med alt - lät vara under belydande risklagande - ekonomiski överleva den försia arrendeperioden och därefier med utnyttjande av lagens be­siämmelser om besittningsskydd erhälla fördelaktigare arrendevillkor, i första hand lägre avgift. Överpriser som sammanhänger med sädana spe­kulativa anbud torde emellertid inte kunna angripas med vare sig den gällande eller den föreslagna lagen, som bada endasl befattar sig med avgifter som skall ulgä efter föriängning. (Varken formella eller prakliska hinder föreligger all vid förlängningen av ell sädanl frän början för högt anbudsarrende, sätta ned avgiften till skäligt belopp.) Del har ibland häv­dals all exceptionellt höga anbudsarrenden använts som jämförelsemate­rial vid faslslällande av arrendenivån i orlen (se betänkandet s. 87, jfr dock s. 68 O- Delta förefaller dock knappast sannolikt. Anbudsarrendena är ganska få. Arrendenämnderna känner säkerligen till bakgrunden lill dessa anbudsarrenden, som har beskrivits som ett säll all "köpa optionsrätten". Det finns därför ingen anledning an tro alt anbudsarrenden av della slag blir avgörande när del gäller all i del enskilda fallel besiämma vad som är skäligt arrende.

Prop. 1978/79:183

99

En konsekvens av förslaget berörs inle närmare av ulredningen. En pari som inle är nöjd med den uiredning som arrendenämnden lälil göra, fär själv bekosta fortsall uiredning. Även om parlen sedan vinner mälel, kommer kosinaden att belasta honom.

Hovrätten finner atl lillräckliga skäl för den föreslagna reformen inte visals föreligga.

Om likväl en lagändring skulle anses erforderlig, bör en vägledande synpunki vara atl ulformningen av bestämmelser för nyttjanderätter som är förenade med direkl besittningsskydd, samordnas sä mycket som möj­ligl. För dessa rättighelslyper gäller f. n. all avgiften efter förlängning skall utgä med skäligl belopp. Om man, som ulredningen gjori, i lagiexien lyfter fram en viss omsländighel - avkaslningsförmägan - finns del stor risk att jusl den kommer all lillmälas särskild betydelse pä bekoslnad av helheien.

Om avkastningsvärdet uttryckligen skall anges i lagtexten bör det enligt hovrättens mening inle ske pä del sätt utredningen föreslagil utan som en komplettering av den huvudregel som nu gäller vid jordbruksarrende, bostadsarrende och bosladshyra. Avkastningsberäkningar kan dä komma att fungera som en efterföljande kontroll på att arrendeavgiften inte är oskälig.

Arrendenämnden i Göleborg: Erfarenheten visar alt parterna i arrende­nämnden ofta har äberopal andra arrendeslällen lill ledning för den skä­lighetsbedömning som skall föreläs i avgiftsfrägan. Nämnden har därvid uieslulit jämförelseobjekl som inle haft marknadsmässiga avgifier, i.ex. när arrendalorn varil en lantbruksskola som varit tvungen all skaffa åker­mark i grannskapel eller när arrendeavialel slulits mellan far och son. Vidare har säsom inle jämförliga ulesluiils arrendeslällen med special­odling eller med alllför avvikande arealsiorlek o.d. Av samma anledning har sidoarrenden ulesluiils, när ivislen gälll gårdsarrende. De återsiäende, med prövningsarrendel lämligen likvärdiga arrendeslällena, har merendels varil för fä lill antalet för all kunna visa någon klar arrendenivä. Sädana jämförliga arrendeslällen har ändå kunnai vara av värde, eftersom de utgjort underlag för den allmänna skäligheisprövning som arrendenämn­den i dessa fall varil hänvisad lill. Därvid har nämnden beaktal skillna­derna mellan jämförelse- och prövningsarrendena. Prövningsarrendels jordmän och beskaffenheien av ekonomibyggnader har i regel besikligais av nämnden och har spelal en avgörande roll för bedömningen, eftersom dessa fakiorer är direkl avgörande för avkastningen. Denna har ibland också kunnat bedömas med hjälp av tillgängliga uppgifier om den kvalitets-värdering av jorden, som framgått av tillgängliga taxeringsbevis, och av den indelning av jorden i avkastningsklasser som lantbruksnämnderna upprättat för vissa fastigheter. I en del fall har parterna åberopat avkast­ningsberäkningar, som gjorts av dem eller av experter. De senaste åren har siörre hänsyn tagits lill avkaslningen genom atl den av Malmö tingsrätt lanserade s. k. modifierade marknadsprincipen vunnil lämligen allmän an­slutning.

Genom de här återgivna bedömningsgrunderna har enligt arrendenämn­dens uppfattning prövningsarrendenas avkaslning spelal en belydande roll för arrendesättningen, vilket bidragit till den lugna prisutveckling som lycks rada i västra Sverige. Att nämnden ibland fastställt belydligt högre avgift än lidigare, har ofta berott pä atl den gamla avgiften inte varit indexreglerad och avtalals lång tid tillbaka och redan dä kanske varil lägre än den marknadsmässiga.    -

Arrendenämnden har själv negaliv erfarenhel av avkastningsberäkning-

Prop. 1978/79:183

100

ar i arrendelvisl. Del har förekommit alt parterna äberopal var sin sakkun­nig, vilken upprällal en avkastningsberäkning, som i och för sig motiverat den avgift parten önskade.

Av de här angivna skälen har arrendenämnden kommit till uppfattningen Ltt den nu gällande lagregeln i huvudsak visat sig fungera tillfredsställande och alt den föreslagna övergängen till avkastningsförmågan som i första hand avgörande alltså är onödig och rymmer sä mänga svårigheler all den inte kan tillstyrkas. Delta hindrar inte atl del kan vara lämpligt att ändra lagtexten sä atl där anges att avkastningsförmågan skall beakias vid sidan av arrendenivän pä orlen. Även med en sädan lösning kan arrendenämn­derna ha behov av alt inhämla yllrande från sakkunnig över avkaslnings­förmägan. Sä lorde redan nu kunna ske enligi 17 S försia slyckel tredje meningen nänmdlagen.

När del gäller frägan hur avkastningsförmågan skall beslämmas, har arrendenämnden i och för sig ingeniing att erinra mol förslaget atl utgångs­punkten inte skall vara den faktiska avkaslningen. Däremot ifrågasätter arrendenämnden om inle kommiuén ställer anspråken för lågt, när den med avkastning avser vad en normalt duktig jordbrukare bör kunna erhålla med en driftsinriklning. som inle kan bedömas som olämplig för arrende­slällel. Nämnden ansci i siällei atl man bör göra en skönsmässig uppskatt­ning av den avkaslning en kunnig och försländig jordbrukare med den för fastigheten lämpligaste driftsinriktningen och en ralionell drift kan erhålla. Della förutsätter självfallel all inle den lämpligaste driflsinrikiningen hind­ras av avialsföreskrift om viss inriktning.

Den av kommittén föreslagna lagtexten innebär alt arrendeavgiften skall bestämmas lill skäligt belopp. Det har hävdats (Tidskrift för Sveriges Advokatsamfund 1977 s. 306 och 1978 s. 193) atl sådan skäligheisprövning skall ske oberoende av yrkande. Arrendenämnden förutsätter all kommit­tén avsetl atl prövningen måsie ske inom ramen för parternas yrkanden.

Uppsala universiiet: Brislema hos nuvarande prövningssystem ärenligt universitetets mening mindre hänförliga till grundema för bestämmande av villkor vid föriängning än till förfarandet härför och till jordägarens möjlig­hel all direkl bryla arrendatorns besittning. Kommittén har lagl fram material som visar atl missbruk sällan förekommer vid framställning av krav vid villkorsändring. Höjningen av den allmänna arrendeavgifisnivån under 1970-talel är klart ekonomiski moliverai. I viss ulsiräckning är den en följd av alt lagändringarna 1972 medförde belydligt siörre ekonomiskt ansvar för jordägaren i arrendeförhällandel. Exempelvis har jordägarens byggnadsskyldighel väseniligi uiökals samiidigi som byggnadskoslna-derna har siigil lill c:a del dubbla sedan 1972. Delvis beror höjningen av en förändrad marknadssiiuation, vilken i sin tur bl.a. är en följd av förbätt­rade allmänna ekonomiska villkor för jordbrukaren. Delta i förening med den allmänna prisförändringen torde innebära alt den nuvarande arren-deavgiftsnivän knappasl missgynnar arrendatorn i förhällande lill jord­ägaren.

Trois denna ulgängsbedömning vill inte universitetet motsätta sig kom­

mitténs principiella förslag med en avkastningsanknytning vid beslämman­

de av arrendeavgiften vid förlängning eftersom delta är helt nalurligt och

redan förekommer i praxis. Av olika skäl kan emellertid inle detta genom­

föras på det sätl som kommitténs framställning skulle innebära.       

Enligt universitetets bedömning av arrendemarknaden har förekomman­de, alllför höga arrendeavgifter oftast tillkommit vid nyupplåtelse och i flerialel fall efter anbudsförfarande. Dessa fall jämte misslanken att dessa

Prop. 1978/79:183

101

höga avgifter skall tillåtas påverka "rådande marknadsförhållanden" i rättstillämpningen torde vara del främsla skälet lill den diskussion som har förekommii och de krav om lagrevision som har slällls. Även om det följaktligen ligger nära lill hands all föreslå ell förbud mol anbudsförfa­rande delar universilelei kommitténs sluisals all del vore olämpligi frän principiell synpunki. I praktiken skulle sannolikt ett förbud genom lagslifl­ning ej heller fä nägon nämnvärd effekt. Anbudsförfarandels störande inverkan på arrendemarknaden bör i stället dämpas genom atl del klar­lägges pä ell otvelydigi sätt alt arrendeavgifter som lillkommil genom anbudsförfarande inle kan åberopas som jämförelse vid fastställande av villkor enligt 9 kap. 9 S JB. Å andra sidan är del lika angelägel all en arrendeavgifl som lillkommil genom anbud tillåts påverka prövningen vid samma avtals förlängning. Härigenom erhålles en nödvändig dämpning av de höga anbud som läggs säsom "inlrädeskosinad" och säsom en medve­ien spekulalion i all villkoren vid försia förlängningen kommer all ändras till skälig nivä. Härutöver lorde olika ålgärder vid sidan om arrendelagslift­ningen kunna vidlas för alt fä jordägare all avslå från anbudsförfarande. Del kan noleras all universilelei inle har tillämpat anbudsförfarande under läng lid och alt erfarenhelerna därav är enbarl goda.

Frägan om arrendeavgiftens faslslällande vid förlängning är givelvis av central betydelse för arrendatorns besitlningslrygghet. Enligt universite-lels erfarenhel har dessa regler även en avgörande belydelse för hela upplälelseformen. Säväl för arrendalorn som för jordägaren liksom från allmän synpunki är del angelägel all arrendeupplålelserna kan fungera mera långsikligl än de 5 eller 10 är som en avialsperiod normall omfattar. Pä grundval av en myckel läng erfarenhet kan universitetet konstalera all jordägaren pä lång sikl är mera beljänl av all arrendalorn känner ekono­misk och social irygghei än atl arrendeavgiften pressas i höjden för att kortsikligl uppnä högsia avkaslning av arrendeslällel. Universilelei anser del därför självklart all arrendeavgifien skall relaleras lill arrendeställels ekonomiska produktionsförmåga och övriga förhällanden som är av bely­delse för brukaren/arrendalorn. Samiidigi mäsle arrendeavgifien balan­seras med lanke pä jordägarens koslnader och berättigade avkastnings­krav.

Kommitténs undersökningar visar inte all nu gällande regler har lett till en felaktig arrendenivå bortsett ifrän all del i vissa delar av landet har förekommit arrendeavgifter som skulle kunna snedvrida prisbildningen om de tilläts påverka rättstillämpningen. De åberopade höga avgifterna gäller emellertid i mycket ringa utsträckning förlängningssituationen. Även om det sälunda inle föreligger nägra pålagliga skäl för lagändring finner univer­sitetet del naturligt alt arrendeavgiftens anknytning till arrendeställets egenskaper kommer lill uttryck i lagen.

Kommitténs förslag om lillämpningen är emellerlid inle prakliskl ge­nomförbart och skulle snarare i sin tur medföra risk för snedvridning av marknaden. Enligt universitetets mening kan inte HUV-metoden användas eller ens vara vägledande på det sätt som kommittén anvisar. Orsaken härtill är bl. a. atl kommittén inte har klargjort de grundläggande frägorna, nämligen vad arrendeavgiften avser samt den kostnadsfördelning mellan parterna som är avgörande för bedömningarna. Den i betänkandet före­slagna beräkningen synes exempelvis förutsätta att arrendatorn svarar för hela den underhällskostnad av byggnader och anläggningar, vilken normalt används i kalkylen. Dessa schablonvärden är emellertid inte samma under­hällskostnad som åvilar arrendatorn enligt 9 kap. 15 § JB. 1 ett arrendeför-

Prop. 1978/79:183

102

hällande svarar sälunda jordägaren delvis för den kostnadspost som är tillgänglig för kalkylberiikningar. Nägon ekonomisk utvärdering av fördel­ningen finns sävitt känt inte. Som ytterligare exempel pä de speciella förutsättningarna vid arrende kan noteras atl arrendalorn oftast äger egna anläggningar som päverkar förelagsresullatet och som inle ulan vidare kan lyftas bort vid kalkylen. Bl.a. mäste de beaktas vid bedömningen av kalkylbeloppet för arrendatorns arbets- och riskersättning. Detta senare belopp Ulgör för övrigt en annan diskuiabel och svärbestämd del av kalky­leringsmeloden. Några generella värden för arrendatorns arbels- och risk­ersättning kan uppenbarligen inte användas med hänsyn lill de synnerligen siarkt varierande förulsällningama pä olika arrendeslällen. Del finns åter­igen anledning påpeka all del i ell arrendeförhållande tillkommer en rad fakiorer beslämda av lagregler, avtalets innehall, arrendeställets skick vid tillträdet, ortens sed osv. som päverkar den ekonomiska fördelningen mellan parterna och därigenom kräver korrigering av kalkylmetoden. En lillämpning av HUV-metoden torde därför vara tämligen meningslös och framför allt kommer del alt saknas möjlighet alt bedöma slulresullatel. Det är möjligl all HUV-meloden efter en noggrann ekonomisk ulvärdering av olika speciella arrendefaktorer skulle kunna kompletteras och korrigeras sä all den kunde användas som hjälpmedel vid arrendevärderingar. Kom­mittén haremellertid inte genomfört nägra som helst undersökningar eller provtillämpningar för atl ulröna dessa möjligheler. 1 avvaklan pä all della sker bör meloden överhuvudiagel inte få åberopas. Även om det otvivel­aktigt föreligger myckel stora svårigheler atl skapa en avkastningsanknu-len arrendevärderingsmetod som är generellt användbar bör en sädan metod eftersträvas. Enligt erfarenheler frän universitetels egen jordbruks­förvaltning är en sädan metod synnerligen värdefull framför allt för atl nä rälla relalioner mellan olika arrendeställen.

Universitetet anser det emellertid f. n. tillräckligt och även riktigast atl en markering sker i samband med föreslående lagändring alt alllför höga arrendeavgifter skall moiverkas och all detta skall ske genom all hänsyn las bl.a. lill arrendeställels avkastningsförmåga. Uppgiften att skapa ett hjälpmedel för den prakliska lillämpningen borde vara lämpad för berörda intresseorganisationer pä samma säll som sädana hjälpmedel har tillkom­mit för olika expropriationsersättningar.

Domänverket: Enligt verkels uppfattning behövs del inle någon ändring av den nuvarande skälighelsprincipen vid bestämmande av arrendeavgif­ien. Del finns anledning alt ifrägasätla om kommittén i tillräcklig grad beaktat de speciella förhållanden som påverkar prisbildningen pä arrende­marknaden vid sidan av arrendeslällels rena avkaslningsförmäga. Del finns i realiteten mänga faktorer som förutom avkastningen päverkar ar­rendeavgiften. Den har upptagit alldeles för stor del i de senasle arens diskussioner i arrendenämnder. Avgiften kan inte ses enskilt ulan mäste ses i relalion lill frågor som driftsform och driftsinriklning, underhäll och invesleringsfrägor m. m. pä egendomen i fråga.

Skälighelsprincipen är, säsom den är inskriven för närvarande, fullt lillfredssiällande för all lösa problemel med arrendeavgiftens sioriek. Ar­rendeslällels avkastningsförmåga spelar redan nu en vikiig roll vid domän­verkels airendevärdering, dvs. del samlade hänsynslagandel lill alla de fakiorer som päverkar arrendeegendomens ekonomiska förulsäliningar. Nuvarande skälighelsprincip inrymmer redan ett betydande hänsynslagan­de lill avkaslningsprincipen enligi den praxis som uivecklais. Skrivs regeln om avkaslningsförmägan in i lagiexien föreligger risk för all del blir den

Prop. 1978/79:183

103

hell dominerande bedömningsgrunden. Följden av detta blir en omsiändig, dyrbar och föga fruktbärande argumentation om beräkningarna.

Det är utomordentligt svärl, för alt inte säga omöjligt, all med nägon vidare män av säkerhei fastställa avkaslningsförmägan hos en bruknings­enhet. Även om den s. k. HUV-metoden blir dominerande föreligger bely­dande osäkerhei och bedömningen synes kunna komma atl bero på vem som upprällar kalkylen. En annan pålaglig nackdel är att förfarandet vid avgiftsbestämningen kommer att bli betydligt dyrare för parterna och med hänsyn lill de regler som gäller för rältegängskostnader, kommer den ekonomiskt siarkare parten atl gynnas pä den svagares bekoslnad.

Skulle principen, trots verkets invändningar mot avkastningsprincipen skrivas in, bör enklare och mera schablonmässiga kalkylmodeller tas fram som en förutsäuning för en sådan lagändring.

Länsstyrelsen I Malmöhus län: Vissa betänkligheter kan hysas mol alt en med hjälp av den s. k. HUV-meloden kalkylmässigt beräknad arrende­nivä skall bli ledstjärna för beslämmandel av arrendeavgifien. Det skall emellertid päpekas atl redan nu lar arrendenämnderna vid avgifisberäk­ningen hänsyn till arrendeslällels avkastningsförmåga bland många andra omsländigheier. Som kommittén har framhållit är det vid tillämpningen av HUV-metoden vikligl atl exakia ingångsvärden sätts in. Endasl om denna förutsättning är uppfylld kan man påräkna ell rikligl sluiresullal. Ell lanl-bruksföretag är beroende av en mängd osäkra fakiorer, vilket gör att del i prakiiken aldrig gär alt precisera de exakia ingångsvärdena. Dessa osäker­helsfaklorer slär hän igenom pä slutresultatet, vilket gör all det aldrig gär mer än all ange en ungefärlig nivä för ett ur avkastningssynpunkt skäligt arrende. Frågan är om inte en skönsmässig uppskattning av avkastnings­förmågan är mer praklisk och ändamålsenlig. Några större farhågor bör nog inte hysas för all alllför stora variationer mellan de båda beräknings­grunderna kommer atl uppslå. Belydelsen av arrendeställets avkastnings­förmåga vid beräkning av arrendeavgiften skall inle på nägot sätl förringas men att på en kalkylmässigt så osäker grund låta avkastningsförmågan vara vägledande är tveksamt. Med hänsyn lill under vilka förulsäliningar kalkylresullaiel framkommil bör, om denna meiod skall användas, resulta­tet endasl bli en bedömningsgrund tillsammans med övriga omständigheter vid skälighelsbedömningen av arrendeavgifien.

Stiftsnämnden i Uppsala: Den lid under vilken de nuvarande reglerna om skäligheisprövning av arrendeavgifien har tillämpats är enligt stifts-nämndens uppfattning alltför kort för atl man med slöd av utvärderingar av praxis redan nu skall lägga fram förslag lill lagändringar. En starkt bidra­gande orsak till denna lidiga översyn av reglerna torde slå all finna i obalansen mellan tillgäng och efterfrägan pä jordbruksarrende, vilkel en­ligt en allmänt spridd uppfattning kommit tillsynes framför allt i alltför höga arrenden. Kommitténs egna undersökningar visar dock atl denna uppfattning i allt väsentligt saknar grund.

Vid arrendeavgiftens beslämmande har inte boställsnämnderna inom stiftet centralt faslslällda normer all arbela efter. En slarkl bidragande orsak härtill är all stiflels siora ulsiräckning i norr - söder medför så olikartade förhällanden all gemensamma värderingsnormer blir svära alt konstruera och svårtolkade. Däremoi gäller gemensamt för alla alt man vid arrendeavgiftens bestämmande har en koppling mellan marknadsbedöm­ning och avkastningsbedömning. Viktigt i detta hänseende är också atl inbördes rätivisa skipas arrendalorer emellan, dvs. jämförbara objekl skall ha likartade arrenden. Av anbudsarrenden finns endast ett fätal och dessa

Prop. 1978/79:183

104

ligger regelmässigl ej lill grund för uppskallning av marknadsnivän.

Stiftsnämnden ställer sig avvisande till förslaget om att arrendeavgiften skall fastställas i första hand med beaktande av arrendeställets avkast­ningsförmåga. Nuvarande förhållande med en skönsmässig bedömning av avkastningsförmågan anser nämnden vara atl föredra framför deialjerad ekonomisk avkasiningskalkylering, som kommer all bli en naiurlig följd av föreslagen ändring.

Den s. k. HUV-meloden är i och för sig mycket värdefull för lantbrukets driflsplanering. Metodens användning pä del säll som kommittén angivit synes dock diskuiabel inle minsl av den anledning alt arrendet utfaller som en restpost sedan alla andra kalkylfaktorer beslämts med exakta värden, bl. a. skälig ersältning för arrendalorns arbete och risk. Av stor belydelse blir dä frägan vid vilken gåidstorlek brukaren kan lillförsäkras önskvärd ekonomisk och social siandard. Detta har ej diskulerals av kommittén.

Sliftsnämnden i Linköping: Den föreslagna övergängen lill en avkasl-ningsvärdering har lidigare med anledning av en riksdagsmotion utretts och därvid avvisats av huvudparten av remissinstanserna (LU 1974:35). Huvudorsakerna lill den negaliva inslällningen lill avkaslningsvärderingar ålerfinns i utredningens egen bilaga A, där HUV-metodens stora osäker­hetsfaktor framhålles. Dessa osäkerhetsmoment är välbekanta för alla som sysslat med markräntekalkyler. All kalkylerna dessutom ifråga om icke bärkraftiga jordbruk (deltidsjordbruk) blir än mer missvisande torde vara obestridligt.

På senare är har t.ex. expropriationslagens ersättningsregler och fas-tighelslaxeringsvärdena anknutits till egendomens marknadsvärde, varför beträffande jordbruksarrende en övergång från denna vedertagna värde­ringsprincip till en osäker avkastningsprincip förefaller otidsenlig.

Av dessa orsaker förordar sliftsnämnden ell bibehållande av nuvarande värderingsprincip vid arrendeförlängning.

Stiftsnämnden i Lund: Någoi förenklal skulle man kunna hävda att rättspraxis i bedömningen om vad som är skälig arrendeavgifl övergivit den s.k. marknadsprincipen och övergäll att söka faslställa de belopp arrendalorer i allmänhet kan antas vara villiga att betala (en skönsmässig uppskattning av den avkastning en kunnig och förständig jordbrukare kan erhälla med den för fastigheten lämpligaste driftsinriktningen).

Det nu framlagda förslaget synes vara ägnat snarare atl anpassa gällande lagregler till den sedvanerätt som utbildat sig på området (där del redan finns en klar övervikl för avkastningsprincipen jämfört med marknadsprin­cipen) än all vara nydanande pä rättsområdet. Något egentligt motsatsför­hållande lorde för övrigt inte råda mellan de två nämnda principerna, eftersom avkastningsförmågan har prisbildande effeki och säledes inver­kar pä marknadsförhållandena.

Ovedersägligen har utvecklingen under senare är lett till betydande prisstegringar pä lantbruksförelag. Köpeskillingarna överstiger i mänga fall avkaslningsvärdel.

I förslagei till ny jordförvärvslag heter det all förvärvslillständ skall vägras om köpeskillingen eller annat vederlag ej endasl obetydligt över­sliger egendomens värde med hänsyn särskilt till dess avkaslning. Jord­brukspolitikens mäl är bl.a. att äsladkomma en jordbruksproduktion av önskad storlek lill lägsia möjliga samhällsekonomiska kosinad och samii­digi göra del möjligl för de i jordbrukel sysselsatta att fä del av den allmänna slandardslegringen.

För lanlbruksföretagei lorde kosinaderna för produktionsmedlen ha

Prop. 1978/79:183

105

minst lika stor betydelse för lönsamheten som "faslighelsränlan" alterna­tivt arrendeavgiften. Det synes enligt stiftsnämnden väl optimistiskt all tro alt man genom priskonlroll på endasl fasiigheier och arrenden kan nä del uppställda mälel för jordbrukspolitiken. Del finns en risk atl hela jord­bruksnäringen alltmer insnärjes av en samhällskonlroll som ingen av par­lema pä arrendemarknaden kan vara beljänl av. Sliftsnämnden håller inle för oiroligt all krav pä avgiftsreglering även vid alla nyupplåtelser snarl kommer all öka i siyrka och lillmäler inle möjlighelerna all erhälla LRF:s borgen eller slallig lånegaranti någon siörre belydelse som spärr mol orealisliska arrendeavgifter. I della sammanhang är del pä sin plals all upplysa om all under de senasle ire åren anbudsförfarande förekommii endasl i ell par fall vid nyupplåielse av kyrklig jord i sliftel.

Trois alt del i den föreslagna lagtexien klarl utsäges all i första hand avkastningsförmågan skall beakias, menar kommittén all del endasl i undantagsfall skall bli fråga om att genomföra detaljerade ekonomiska avkaslningskalkyler. Tvärtemot kommittén menar sliftsnämnden atl, dras-liskl uttryckt, en del av lantbrukets kalkyleringsverksamhet kommer atl förläggas lill arrendenämnds och faslighelsdomstols sammaniräden.

Den s.k. HUV-meloden har varit ell mycket värdefullt beräkningssy­stem vid bl. a. lantbrukets driflsplanering. Del är dock diskutabelt om man kan börja använda metoden i del syfte som kommittén har föreslagit. Arrendeavgifien framkommer vid kalkyleringen som en restpost efter det atl bl.a. värden för skälig ersättning för arrendalorns arbete och riskta­gande har satts in som ingångsvärden i kalkylen. Som framhålls i betänkan­det slår emellerlid en mängd osäkerhetsfaktorer häri igenom när del gäller restpostens storiek. I sammanhanget inställer sig ocksä frägan vilken före­lagsstorlek som bör krävas för all brukaren skall kunna slälla anspråk på all lillförsäkras en ekonomisk och social siandard som är likvärdig med den som jämförbara grupper uppnår. De av kommittén använda termerna "familjejordbruk" och "effektiva familjejordbruk" är inle tillräckligt pre­ciserade för all ge svar pä denna fråga.

Sliftsnämnden gör gällande att en skönsmässig uppskallning av avkasl­ningsförmägan är att föredra framför mera detaljerade ekonomiska avkast­ningskalkyler - inle minst processekonomiska skäl lalar härför - och bedömer icke tillräckliga skäl finnas atl ändra nuvarande regler för faststäl­lande av arrendeavgiften.

Stiftsnämnden i Göleborg: För alla upplätarekalegorier har bestämman­det av arrendeavgiftens storlek vållat problem. I samband med tillkomslen av den nya lagstiftningen om förvaltning av kyrkligjord år 1972, utformade sliftsnämnden i Göleborg rekommendalioner för fastställande av bl.a. arrendeavgifien. Grundlanken varda, all avkastningsförmågan skulle vara en av grundstenarna för avgiftens beräknande. Koniaki logs med olika jordbruksanknyina organisationer men ingen ansåg den metoden objektivt tillförlitlig. Denna inställning synes kvarstä än idag. Bl. a. har framkommit i arrendenämndsmäl, atl en experts avkastningsberäkning varit helt ofören­lig med en annans.

Avkastningsförmågan är beroende av säväl intäkter som koslnader, vilka kan variera avsevärt beroende av vilken produktionsform som väljes. Att försöka fastställa en för orten normal avkastningsförmåga, torde därför inte vara möjligl för del organ, som skall pröva arrendeavgiften.

Avkastningen är beroende av arrendatorns produktionsform, intresse, kunnighel och hänsyn lill egna kalkyler. Observera att kalkylresullalet varierar starkt mellan olika produktionsgrenar, säsom kött, mjölk, spann-

Prop. 1978/79:183

106

mål, grönsaker. Dessutom påverkas kalkylen även slort av förränlnings­kravel, vilkel varierar för säväl jordägare som arrendalorer.

Del synes rada allmän osäkerhet om det riktiga i all låla avkaslningsför­mägan vara avgörande för arrendeavgiftens beslämmande. Ocksä slifts­nämnden hyser en negaliv inslällning lill avkasiningsberäkningarnas an­vändbarhei i delta sammanhang.

Svenska kyrkans jörsamllngs- och pasloratsJÖrhund: Den i förarbetena lill 1972 ärs lagsliflning förordade piincipen för arrendesätlning, nämligen marknadsprincipen, är en värderingsmetod som pä intet sätt kan anses vara förlegad. Tvärtom har man ju i expropriationslagsliftningen gäll frän den tidigare gällande avkaslningsprincipen till den som lämpligare ansedda marknadsprincipen.

1 hyreslagstiftningen har man inte ansell del päkallal all frångå mark­nadsprincipen vid faslslällande av skälighelen av en viss hyra. Lål vara atl för faslslällande av marknadshyra de allmännyttiga bosiadsförelagens hy­ror skall vara vägledande för marknadsnivän. Del synes föga angeläget atl införa avkastningsprincipen i arrendesammanhang när marknadsprincipen synes vara fulll gångbar som värderingsmelod i andra sammanhang.

Förbundel är vidare kriliskl till alt kommittén givit den s. k. HUV-meloden en sä framirädande siällning som skell. HUV-metoden är alltse­dan början av 1960-lalel den vedertagna meloden vid lantbruksnämnderna för kalkylering i samband med bl. a. prövning av frägor om slatligt slöd lill jordbruksförelag. I en blivande proposiiion bör denna meiod inle nämnas eller i varje fall inle ges en så framirädande ställning som den givits i belänkandet.

Enligt förslaget skall också arrendenämnd ha möjlighet att förordna lanibrukskonsuleni vid lanibruksnämnd atl avge utlåtande om arrende­slälles avkaslningsförmäga. Man vel alt praktiskt laget all jord-brukskalkylering som görs genom lantbruksnämndernas försorg sker med hjälp av HUV-meloden. Båda ovan nämnda omsländigheier lorde åstad­komma all HUV-meloden blir den vanligasle metoden alt bedöma avkast­ningsförmågan. HUV-metoden är en bra metod atl bedöma jordbrukets krediivärde, men förbundel anser all meloden inle ger rättvisande resultat när det gäller avkastningsförmågan. Dessutom anser förbundel det fel att ge lanlbruksnämnderna ett sä dominerande inflylande pä arrendesätlning­en som arrendenämnds möjlighet atl förordna lanibrukskonsuleni skulle medföra. Risken för en ytterligare byråkratisering av arrendesättningen är uppenbar. Förbundet anser därför förslaget om rätt för arrendenämnd att förordna lantbrukskonsulent helt bör utgä och i stället möjlighet ges arren­denämnderna att i särskilda, svårbedömda fall inhämta yttrande frän lant­bruksnämnd.

Genomförs trots allt förslaget bör föruiom nedtoning av möjlighelen all använda HUV-metoden, och vad som ovan anförts om lantbruksnämnds yllrande, uttrycket normal avkastning ges en annan innebörd än kommit­tén föreslagit. Som kommittén tolkar begreppei normal avkaslningsför­mäga innebär della den avkaslning en normalt duktig jordbrukare bör kunna erhälla med en driftsinriklning som inle kan bedömas som olämplig för arrendeslällel i fräga. Enligi förbundels mening bör med begreppei i StäUel avses den avkaslning som en normall duktig jordbrukare bör kunna erhålla med en driftsinriklning som kan bedömas som lämplig för arrende­slällel. Pä della sätt undviks den urvattning av begreppet normal avkast­ningsförmåga som kommitténs beskrivning annars lätt ger upphov till.

Vad angär anbudsartenden vill kommittén uppmana de publika jord-

Prop. 1978/79:183

107

ägarna atl för fastställande av förstagångsarrende undvika anbudsförfaran­det. I de kyrkliga sammanhangen används deiia fortfarande om än i lilen omfallning. Man är dock medveten om nackdelarna med anbudsförfaran­dei och söker ocksä begränsa dess användning. När det gäller slalen toide kommitténs uppmaning få betraktas som en from förhoppning. Pä giund av beslämmelserna i upphandlingskungörelsen lorde statens förelrädare i ar­rendesammanhang inte ha laglig räu all avslå frän anbudsförfarande. Möj­ligen kan denna anmärkning gälla även kommuner, som av kommunför­bundei rekommenderals all använda de slailiga beslämmelserna om upp­handling.

Som sluiomdöme i denna del vill förbundet framhälla all förbundel anser alt nuvarande lagstiftning fungeral i slorl sell klandeifrill. Frän arren-dalorshäll hade man vid lagens tillkomst befarat en höjning av arrendena. Del visar sig nu all arrendena inte alls stigit snabbare - snarare långsam­mare - än konsumentprisindex gjort. Del saknas alltså egentligt fog för den rädsla för arrendenas alllför snabba höjning som kommittén sagl sig befara. Dessulom har arrendenämnderna redan nu - vilket praxis visar -möjlighel alt använda sig av avkaslningsmetoden. Även av della skäl förefaller angelägenhelen av en lagändring iveksam.

Sveriges jordägareförbund: Kommitténs förslag beträffande arrendeav­giften grundas pä uppfallningen all ell arrendejordbruk pä sikl inle kan bära en större arrendekoslnad än vad arrendeställels normala avkastning medger. Säsom allmän princip kan detta synas riktigt, men verkligheten är betydligt mera nyanserad än sä. Här bör bl.a. framhållas att en sior del av Sveriges jordbrukares inkomster kommer från arbete utanför det egna jordbruksförelaget, anlingen inom jord- och skogsbrukel eller på annal håll. Delta är en lämplig ordning ur samhällets synpunkt. Jordbrukel pä arrendeslällel är blott en del av arrendatorernas verksamhei. Arrende­ställels avkaslning är bloll en av alla de faktorer som påverkar arrendato­rernas villighet och förmåga all belala arrende och därmed prisnivån pä arrendemarknaden. Andra fakiorer uianför arrendeslällels avkaslning som i hög grad päverkar prisbildningen pä arrendemarknaden är bl. a. bosiaden på arrendestället, arrendatorns innehav av ägd eller arrenderad jord utan­för arrendeställel och annan verksamhet uianför arrendeslällel. Ur allmän synpunki saknas anledning all förhindra alt de här nämnda omsländighe­lerna slär igenon pä arrendemarknaden. Tvärtom är det i olika avseenden ett samhällsintresse att sä sker.

Den av kommittén angivna metoden all bestämma arrendeavgiften efter den avkaslning som en normalt duktig jordbrukare kan fä av arrendestället är säledes olämplig redan av del skälet atl den slrider mol allmänna jordbrukspoliliska och näringspolitiska mälsättningar. Härtill kommer atl del i praktiken krävs komplicerade och omfattande utredningar för all bestämma den "normala" avkastningen. Experterna har ofta olika upp­fattningar, vilkel kommer all medföra, all frän bada sidor åberopas vidlyf­tiga och kostnadskrävande ulredningar. som komplicerar förfarandel inför arrendenämnden. Av vikt är även all beakta, all en schablonmässig beräk­ning av en "normal" avkaslning i prakiiken ofta kommer atl utmynna i en för arrendeslällel orimligl hög eller låg arrendeavgifl. saml alt de schablon­mässiga beräkningarna därför - för alt ge ett rimligt resultat - mäsle kompletteras med ell ofta invecklal hänsynstagande till de speciella förhål­landena pä arrendeslällel. Beiräffande förefinllighelen av speciella förhäl­landen har Ulredningen själv konsialerat atl ytterst fä arrendeslällen är jämförbara med varandra.

Prop. 1978/79:183

108

Säsom skäl för den förslagna ändringen i sätiet atl bestämma arrendeav­giftens skälighel anges endasl atl i vissa fall - detta gäller enligt förbundets uppfattning ej godsen - har förekommit mycket höga arrendeavgifter. Del är anmärkningsvärt att ulredningen ej framlägger nägot belägg för atl de päslädda höga avgifterna verkligen berott pä faktorer som ej skall och bör lillälas slå igenom i prisbildningen - en enkel enkät lill vissa arrendatorer kan knappast ge tillfredsställande besked pä denna punkt.

En egendomlighet i kommitténs förslag är atl avkastningsförmågan skall bedömas efter en driftsinriktning som inte kan bedömas som olämplig för arrendestället i fräga. Rimligare vore all ulgä frän en lämplig, eller renl av den lämpligasie driftsinriklningen. Samhället har räll att kräva av jordbru­karna liksom av andra förelagare att de driver sina företag sä ralionelll som möjligl.

Förbundel motsätter sig att del förhållandet att arrendemarknaden i enstaka fall godlagil lill synes myckel höga arrendeavgifter får föranleda att man frångår de nuvarande reglema för avgiftsbesiämningen vilka enligt förbundels uppfattning fäll en lämplig lillämpning i praxis. Sä som de nuvarande reglerna tillämpas har en arrendator vid förlängning atl räkna med att fä belala lika myckel som skickliga och driftiga arrendalorer i allmänhet skulle vara beredda alt belala för arrendestället. Denna regel är lämplig. Härigenom har utbudet av arrendejord kanaliserats lill de dugli­gaste arrendalorerna. Delta har varil lill fördel för mänga jordbrukare. Framföralll hardei emellertid varil till fördel för konsumenterna, vilka ju ytterst har atl bära kosinaderna för den mindre effekiiva produktion, som blir följden, om skickliga jordbrukare hindras atl starta och ulveckla sina företag. De nuvarande reglerna kan ej med fog sägas vara obilliga mol den sittande arrendalorn.

Att genom den av kommittén föreslagna ändringen pressa ner arrendeni­vån under den marknadsmässiga är olämpligt, med hänsyn till det allmänna intresset av en ralionell jordbruksproduklion och med hänsyn lill alla de jordbrukare, som konkurrerar om arrendejorden och med hänsyn till jord­ägarens berälligade inlressen. Ändringen bör därför ej komma lill stånd.

Skånes jordägareförbund: Med normal avkastning avses i förslaget den avkaslning som en normall dukiig jordbrukare bör kunna erhälla med en driftsinriklning, som inle kan bedömas som olämplig för arrendeslällel ifråga. Emellerlid synes del ogörligt alt bestämma vad som skall försläs med en normall duktig jordbrukare och vad som menas med normal avkastning. Det blir lill sisl fråga om ell leoreiiski övervägande. Della är ej lillfredssiällande.

Enligt förslaget skall den s.k. HUV-metoden uigöra underiag för be­dömningen av normal avkaslning. Del hänvisas också lill den rådgivnings-och upplysningsverksamhet som bedrivs av jordägarnas och arrendatorer­nas organisationer. Enligt förbundets uppfattning bör emellerlid avlalsfri­hel råda vid arrendesällningen med den inskränkning som följer av nu gällande bestämmelser. Förbundet ansluter sig till uiialandel i direkliven all arrendelagsliftningen hittills har fungerat tillfredsställande. I de arren­detvister som hiltills har rättsligt prövais har beräkningar av avkastningens storiek inte ansetts kunna tillmätas avgörande betydelse. Det har icke gått all få fram ett enlydigl avkaslningsvärde. I vissa avgöranden har del visserligen gjorts hänvisningar lill jordens mer eller mindre goda avkasl­ningsförmäga. Arrendenämnderna har emellertid inte gjort skälighetsbe­dömningar baserade enbart på beräkningar av arrendeslällels avkastnings­förmåga. Sädana beräkningar har däremot vägts in i bedömningen, när

Prop. 1978/79:183

109

avgiftsbesiämningen har skett med tillämpning av den s.k. modifierade marknadsprincipen. Denna princip kom försl till utiryck i ell avgörande av Malmö lingsräii är 1974 (betänkande s. 58). Det visade sig i delta mäl, som berörde ett flertal arrendalorer, all del var prakliskl lagei ogörligt all fä fram nägra säkra värden pä egendomarnas normala avkaslning. Älskillig eminent sakkunskap uttalade sig i målel, men expertisen var oenig. Detla lorde vara signifikalivl för vad som kommer all ske, om avkastningsprinci­pen skulle knäsättas av lagstiftaren. Det skulle bli nödvändigi med lids­ödande koslbara utredningar som varken jordägare eller arrendalor skulle vara beijänla av.

Den modifierade marknadsprincipen slår i samklang med förarbeiena lill nu gällande lagsliflning. Som kommittén framhållil har principen slagil igenom i arrendenämndernas praxis. Del bör räcka med delta. Någon ny lagsiiftning i förevarande hänseende är enligi förbundels mening inte erfor­derlig.

Kommittén synes dessutom inle ha tillräckligt beaktat risken för atl processen i arrendenämnden drar väsentligt ut pä liden, om avkaslnings­värdel skall räknas fram. Det skulle bli kostbart för parterna med alla ulredningar, som de torde anse sig vara tvungna att prestera. Del synes vidare sannolikt atl arrendenämnden i flerialel fall skulle utnyttja möjlighe­len all inhämta utlåtande från lanibrukskonsuleni. Därmed skulle avgöran­del ytterligare fördröjas. I varje fall borde arrendenämnden inle fä inhämla yllrande frän sakkunnig ex officio ulan endasl på paris begäran.

Åberopar den ena parten eget expertutlåtande, lorde detta leda till alt ocksä den andra parlen inhämlar sädanl ullalande. Därmed blir det, säsom i det nämnda Malmö-mälet, fråga om dyrbar uiredning. En sädan rättsut­veckling bör undvikas.

Kommittén berör ocksä frägan om beslämmande av arrendeavgiften för jordbruksarrenden av mera specielll slag, t.ex. mindre brukningsdelar eller jordbruk med ovanlig driftsinriklning. Enligi kommittén fär det an­komma på rällslillämpningen atl närmare avgöra de särskilda frågor som i dessa fall kan komma all bli akluella. Förbundel vill besläml invända mol att lösningen av frågor av detta slag överlämnas åt rällslillämpningen. En sädan ordning bör undvikas, efiersom arrendenämndernas beslut endasl kan överklagas till fastighetsdomstolarna. Del saknas alllsä en för hela rikel fungerande prejudikalinstans.

3    Andra arrendevillkor

Remissinstanser som i huvudsak tillstyrker förslaget

KommUténs förslag har ulan närmare kommenlarer tillstyrkts eller läm­nats utan erinran av bl. a. Krislianstads tingsrätt, domstolsverket, kam­markollegiet, lantbruksstyrelsen, lantbruksnämnderna i Uppsala, Ösier­göllands, Jönköpings, Kalmar, Krislianstads, Malmöhus, Skaraborgs, Värmlands och Västerbottens län, lantmäteriverket, länsstyrelsen Malmöhus lån, sliftsnämnderna i Uppsala och[REDACTED_EFTERNAMN], Föreningen Sveriges jordbruksarrendatorer, LRF, Skogs- och lantarbetsgivarförbundet, kom­munförbundei. Svenska lantarbetareförbundet, advokatsamfundei samt Sveriges föreningsbankers förbund.

Prop. 1978/79:183

110

Arrendenämnden i Linköping: Nämnden har ingel all erinra mot kom­mitténs förslag all prövningen ej längre skall avse endasl avtalsvillkor som jordägaren har uppslälll. Prövningen synes dock komma all bli belydligt mer komplicerad än f. n.

Enligt nämndens uppfattning skall arrendeavgiftens storlek bestämmas försl när övriga villkor har fastställls. Detla framgår inle med önskvärd klarhel av kommitténs förslag lill ändring av 9 kap 9 S och 10 kap 6 S JB.

Arrendenämnden i Malmö: I ariendesällnings- och villkorslvisler före­ligger i regel ell förslag lill arrendekonlrakt frän jordägaren, som upplär villkor på vilka jordägaren medger förlängning men som arrendalorn på en eller flera punkler inle vill godlaga. Nämnden skall pröva villkoren enligt 9 kap. 9 S JB. Om arrendalorn ä sin sida yrkar införande av ctl villkor som jordägaren molsäller sig, kan arrendenämnden inle föreskriva all della villkor skall inga i konlraklel. Nämnden är hänvisad atl medla och lyckas väl i de flesla fall fä lill stånd en formulering som båda parter kan godtaga. Om medlingen inle lyckas får arrendatorn bli ulan del önskade villkorel, även om della vid en objektiv prövning skulle vara högst rimligt. Denna ordning är inle lilifredsställande. Del synes rikligl att säsom kommittén föreslär skapa bältre balans mellan partema i villkorstvislerna.

Arrendenämnden kan också ställas inför juridiskt-tekniska svårigheter pä grund av den nu gällande regelns utformning. Vardera partens yrkande kan kanske vara den positiva och negaliva sidan av samma sak. Arrenda­torns önskan om rätt alt få laga väg över en gårdsplan motsvaras ju av jordägarens förbud för honom atl färdas där. Även pä annal sätl kan av vardera parten fordrade villkor ha samband med varandra. Beroende på om en av arrendalorn önskad reglering kan sägas ha samband med nägot som jordägaren fordrat eller förbjudit skulle alllså regleringen kunna komma lill ständ mot jordägarens önskan, annars inte. Del är naluriigtvis mänga gänger svårt atl avgöra om arrendatorns önskemal skall anses vara ett helt nytt villkor eller ha samband med något som jordägaren fordral. Resullalei kan bli godtyckligl.

Säväl med hänsyn lill den nuvarande regelns materiella verkan som till de onödiga svårigheler den kan skapa tillstyrker arrendenämden atl den­samma omarbelas i enlighel med kommitténs förslag. Det bör nämnas all vad gäller hyresområdet samma kritik kan riktas mot den molsvarande regeln i 12 kap. 48 § tredje stycket JB.

Arrendenämnden i Göleborg: När del gäller andra villkor än avgiftens sioriek har nämnden ingen erinran mol förslagei att parternas jämställdhet i avialsförhällandel bör komma lill ullryck i lagiexien genom atl prövning­en ej längre skall avse endasl avtalsvillkor som jordägaren har uppställt.

Den föreslagna lagiexien innebär all annat villkor skall vara skäligt. Detla löser inte problemel när i en fråga vardera parten yrkar ett i och för sig skäligl villkor.

Kommittén anför atl målel bör vara all arrendenämnden efter allsidig prövning av samtliga omsländigheier skall ge avtalet ell skäligl innehall. Delta uttalande och lagförslaget alt annat villkor skall vara skäligl ger lätt inlryckel atl arrendenämnden självmant skall pröva alla avtalsvillkor. Lik­som när det gäller avgiftens sioriek mäste emellertid nämnden vara bunden av parts yrkande och nämnden fär därför inle pröva ostridiga villkor.

Arrendenämnden ifrågasätter om arrendeavgiftens storlek bör särskili anges i 9 kap 9 § andra slyckel JB vid sidan av andra arrendevillkor, eftersom arrendeavgiften normall kan beslämmas försl när övriga villkor har faslsiällis.

Prop. 1978/79:183

111

Uppsala universilel: Kommitténs förslag lill formulering innebär att arrendeavgiften alltid blir primär vid bedömning av annat villkors skä­lighet. Förslaget har därför samma brister som nu gällande formulering, nämligen all den inte uttrycker den prakliska lillämpningen. Lagrummei bör ges en formulering som direkl uttrycker all arrendeavgifien och övriga villkor i förening skall vara skäliga.

Läiissiyrdseii i Östergötlands län: Vid ulformningen av förslagei har kommittén haft all la hänsyn till frägan om bälire överensstämmelse med generalklausulen i 36 S avtalslagen. Del kan ifrågasättas om jordabalkens regel skall gä längre än generalklausulen i fräga om underkännande av oskäliga avtalsvillkor. Länssiyrelsen vill emellerlid med hänsyn lill de akluella reglernas karaklär av skyddslagstiftning inle motsätta sig försla­get.

Skånearrendalorernas samrädsgrupp: De nuvarande beslämmelserna innebär alt jordägaren ensidigi har kunnai uppställa villkor, förbud och ålägganden pä brukaren. Ännu förekommer en rik flora av gammaldags förbud och ålägganden som har sin grund i gångna tiders syn pä arrendalo­rerna. Dessa villkor har i hög grad hämmat utvecklingen och skapat en beroendeställning för brukarna. Någon möjlighet att få bort villkoren har brukarna knappasl haft genom siadgandel atl av jordägaren uppställt vill­kor skall gälla, om det ej strider mot god sed i arrendeförhällanden eller eljest är obilligl. Av samma anledning har brukarnas förslag till avtalsvill­kor fält slå tillbaka för jordägarens företrädesrätt. Den nu föreslagna ändringen är ell nödvändigt led i att skapa en bältre balans mellan par­terna.

Remissinstanser som avstyrker förslaget eller föredrar annan lösning

Svea hovrätt: Enligt hovrättens mening har tillräckliga skäl för den föreslagna ändringen inle visats föreligga. Behovei av samordning av de olika slagen av nyttjanderätt till fast egendom bör beakias också när del gäller utformningen av prövningsreglerna för fastställande av andra arren­devillkor än arrendeavgift.

Domänverkei: Verket förordar all nu gällande lagtext bibehålls. Både jordägare och arrendalor kan säga upp avtalet för villkorsförändring. Del är av stor vikt för jordägaren vid förslagängsupplälelse av jord för arrende all kunna förena upplåielsen med vissa villkor. Ofta kan dessa villkor vara hell avgörande, när jordägaren fattade besluiel all uiarrendera marken. Del är dä nödvändigi att jordägaren kan känna Irygghei alt villkoren inte kan komma alt ändras eller upphävas vid förlängningssituaiioner ulom i de fall dä villkoren är oskäliga mol arrendalorn. Enligi verkets bedömning är del stridande mol god rältssäkerhel atl ett en gång uppslällt godkänt villkor, som ej kan betecknas som oskäligl, skall kunna jämkas eller lämnas utan avseende ulan all en ny upplälelse kommer lill siånd.

Sliftsnämnden i Linköping: Sliftsnämnden finner del olillfredsställande atl den föreslagna regleringen ger arrendenämnd möjlighel atl besiämma avialsvillkor som parterna aldrig har enals om. I delta avseende bör arrendelagstiftningen ej tilläla en annan skäligheisprövning än generalklau­sulen i 36 § avtalslagen.

Sliftsnämnden i Göleborg: Ändringsförslagel kan innebära, att jord­ägaren och arrendatorn inför arrendenämnden framlägger var sitt fullstän­diga avialsförslag. Denna möjlighel kan medföra ökade svårigheter alt bedöma avtalsvillkorens skälighel. Också i denna del avslyrker sliftsnämn­den all förslagei läggs lill grund för lagsliflning.

Prop. 1978/79:183

112

S\'enska kyrkans försanUlngs- och pastoralsjörbiind: Även i denna del anser förbundel all en lagändring är onödig. Regeln all annal av jordägaren uppslälll villkor skall gälla, om del ej slrider mot god sed i arrendeförhäl­landen bör enligt förbundets mening vara lättare att lillämpa än den skä­lighetsregel som kommittén vill ha införd. Skälighetsregeln skulle i sina yiiersla konsekvenser kunna få den följden all arrendatorn kan göra sä många invändningar mol ell arrendekonlrakl all han i praktiken får ell helt nyll konlrakl. Vad della belyder för siora förvallningar som mäsle använ­da sig av likalydande konlraklsformiulär ligger i öppen dag. Del finns skäl all även i della sammanhang hänvisa lill den f.n. rådande rätlslikhelen mellan arrende och hyra (jfr 12 kap. 48 S iredje slyckel JB). Förbundet kan inle finna att del föreligger siörre skäl all ändra arrendelagen än hyiesla-gen, alldenstund del redan i gällande lagsiiftning finns helt olvelydiga möjligheler för såväl arrendalorn som hyresgäsl att få obilliga och oskäliga avtalsvillkor ändrade eller upphävda.

Sveriges jordägareförbund: Vid fastställande av nya villkor föreslår kommittén atl förlängning skall kunna ske för annan tid än som eljesl skulle ha gällt. Enligt förbundels mening är detla olämpligt och innebär ett alltför stort ingrepp i parternas avtal. Emellerlid synes det olämplig atl nu ta upp denna fräga. Den hör nära samman med frägan om investeringar pä arrendeställel, som älerstär för kommittén att behandla. Kommitténs fort­satta överväganden härom bör avvaklas.

4 Rätten till självinträde

Remissinstanser som i huvudsak tillstyrker förslaget

Kommitténs förslag har lämnals ulan erinran av kommunförbundei.

Svea hovräll: Jämför man förutsättningarna för självinträde vid de gamla sociala arrendena (2: 53 nyttjanderättslagen) och de nya gårdsarrendena (9: 8 JB) finner man atl förutsättningarna skärpts. Numera kräver lagen atl jordägaren gör sannolikt atl han (eller viss anförvant) skall bruka egendo­men. Förändringen kan beskrivas sä all man flyttat över bevisbördan frän arrendalorn till jordägaren.

Den redogörelse för arrendenämndernas och lingsrällernas praxis som lämnas av ulredningen synes visa atl lagändringen kommii atl fä den belydelse som man åsyftat.

Om man nu skall gå vidare pä den inslagna vägen och ytterligare begrän­sa jordägarens möjligheter att vid uigången av arrendetiden återta den egna jorden är närmasi en politisk fräga. Från lagleknisk synpunki möler inga invändningar mot del sätt varpa kommittén lösl problemel. Hovrätten kan dock inle underlåta alt framhålla att en försiärkning av arrendalorns ställ­ning pä sätl som nu föreslås sannolikt kommer att minska intresset för att vilja upplåta jord pä arrende. Effekien kan bli dels att lillgången på arren­dejord minskar, dels alt jord upplåts på annat säll än genom jordbruks­arrende (t.ex. genom munlliga avtal). Det är känl att efterfrågan pä bra arrendejord i varje fall under hela efterkrigstiden varit större än lillgången. Begränsas tillgängen ytterligare, kommer priserna - arrendena - alt stiga än mer.

Krislianstads tingsrätt: Hittillsvarande ordning har hell visst ibland medfört eller kunnat medföra atl arrendalorn, inför risken all jordägaren själv övertager arrendestället, avstätt frän atl göra invesleringar vilka varit

Prop. 1978/79:183

113

frän ekonomisk synpunki välbelänkla. Den nu föreslagna regeln kan vis­serligen befaras leda lill all jordägaren i viss ulsiräckning avhäller sig frän all uiarrendera mark. Risken härför bör dock icke överdrivas. Vad kom­mittén föreslär fär enligt tingsrättens uppfattning anses vara en lämplig avvägning av jordägarens och arrendalorns inlressen. Tingsrälten tillstyr­ker därför förslaget i denna del men vill påpeka att ändringen utan tvivel kommer att ställa arrendenämnderna och domstolarna inför stora svärighe-ter vid beslämmande av vad som anses obilligl för arrendalorn. Komplika­tioner som kan uppkomma i händelse airendeslällei överlåls under uppsäg­ningstiden och även den nye jordägaren begär självinträde synes böra liksom hittills överlämnas ät rällslillämpningen atl lösa.

Domstolsverket: De synpunkter kommittén framförl fören förstärkning av jordbruksarrendators besittningsskydd väger lungl och förslagei bör därför genomföras irols risken för ell minskal utbud av arrendeslällen.

Arrendenämnden i Linköping: En ändring av beslämmelserna om jord­ägarens räll lill själviniräde är önskvärd av de skäl som kommittén har anförl. Kommittén anser all del inle finns nägoi behov av vare sig konlroll-beslämmelser för alt stävja ell kringgående av reglerna om själviniräde eller regler om rätt för arrendalor att erhälla skadestånd eller annan ersätt­ning med anledning av jordägarens själviniräde. 1 della sammanhang bör framhållas all arrendenämnds och domsiols prövning ulgör ell relalivi brislfälligl hinder mol missbruk även om besiämmelsen ändras i enlighel med kommitténs förslag. Möjligen bör man överväga nägon form av flyll-ningsrersällning till arrendalorn (jfr beslämmelserna i 9 kap 14 § och 12 kap 57 S JB), om del visar sig all jordägare - Irols sitt påstående om självin­iräde - inom viss lid frän del avtalet upphörde och utan sakliga skäl arrenderar ut arrendeslällel lill annan.

Arrendenämnden i Göleborg: Enligi nämndens erfarenhet har jordägar­ens nuvarande räll lill självinträde i en del fall lett till atl arrendatorn måsl aviräda arrendestället, även om detta tett sig obilligt mot honom. Vidare har del lörekommii alt själviniräde åberopals, när den verkliga anledning­en lill uppsägningen har varil att parterna blivit osams. Nämnden tillstyr­ker därför förslaget alt parternas intressen skall vägas mol varandra i fall av begäri självinträde.

1 sina motiv framhäller kommittén emellertid slarkl arrendalorernas inlressen, medan jordägarnas inlressen mera kommer i skymundan. Utta­landena kan därför komma alt medföra att jordägaren i prakiiken fär räll lill själviniräde endasl i undanlagsfall, särskili vid gärdsarrenden. Della innebär en lotal omsvängning av nuvarande rättsläge. Arrendenämnden ifrågasätter om en så genomgripande ändring, vilken kommer att minska utbudet av arrendeslällen, bör vidtas.

KamniarkoUegiel: Kollegiet lar inte slåndpunkl till förslaget om för­stärkt besittningsskydd för arrendalorn vid jordägarens lillämnade självin­iräde, eftersom sådani ej kan bli akluelll beiräffande kyrklig jord ulan endasl indirekt kan påverka denna förvallning.

Uppsala universitet: Den i praktisk tillämpning svagaste delen av arren­datorns besittningsskydd utgör otvivelaktigt jordägarens möjlighel att di­rekl genom åberopande av själviniräde bringa arrendet till upphörande. Särskilt olillfredsställande är alt arrendatom genom bestämmelserna om självinträde i förening med nuvarande uppsägningsregler kan försällas i en mycket osäker situation.

Universitetet inslämmer därför i del av kommittén redovisade syftei med ändrade regler för jordägarens själviniräde. Ifråga om följdverkning-8    Riksdagen 1978179. I saml. Nr 183

Prop. 1978/79:183

114

arna bedömer inle universiletet riskerna för minskal utbud som särskilt stora. Däremoi medför ändringen en uppenbar fara för ökat antal munlliga upplåtelser. Del är därför nödvändigi all grunderna för själviniräde preci­seras bälire. Kommittén har delvis angivit förutsättningar som skulle för­svaga arrendalorns siällning. Vidare synes kommittén hell ha förbisett förslagels konsekvenser för piövningen av dispenser frän besillningsskyd­del. Även i delta avseende mäsle ell klarläggande ske.

Reglerna om självinträde berör delvis en annan svaghei i gällande be­siämmelser, nämligen jordägarens synnerligen begränsade möjligheler all vid misskölsel av arrendeslällel göra gällande förverkande eller all vidla andra ålgärder. Vid åiskilliga, kanske i flertalei fall av tvist om självin­träde, är jordägarens verkliga skäl atl han vill bli av med arrendatorn. Ibland gäller det personliga molsällningar som saknar relevens i detla sammanhang men myckel ofta beror jordägarens agerande på atl arrenda­lorn missköter arrendestället. Tolkningen av gällande regler innebär alt arrendeslällel är myckel kraftigl skadat innan en arrendator kan sägas upp på grund av misskölsel. Arrendalorns ersättningsskyldighet för brislök-ning kan i praktiken inte alls kompensera denna skada. Även från allmän synpunki borde del vara ell framirädande iniresse att undanröja denna olägenhel. Enligt universiieieis mening bör därför dessa bestämmelser ses över och ändras, helst samlidigt med nu akluella lagändringar.

Universitetet anserdet rimligt atl jordägarens ovillkorliga räll till självin­iräde ersätts med en iniresseawägning som beaktar även arrendatorns siiuaiion. Universitetet inslämmer sålunda i stort sell i del av kommittén redovisade syflel med ändringsförslaget men anser att kommittén har felbedömt verkningarna av förslaget samt förbisett bl. a. all en ny siiuaiion uppslår beiräffande dispenser. Enligi universiieieis mening bör det nor­mall alllid medges själviniräde när della med säkerhei kunde förutses av arrendalorn vid försia upplåtelsen. Med denna förutsättning är i och för sig inte nägon intresseavvägning berättigad. Del kan ä andra sidan inte lillälas atl parterna endast genom arrendeavtalet träffar överenskommelse härom. Vad kommittén anför, nämligen atl del skall vara tillräckligt om "det av arrendeavtalet framgär alt arrendatorn under viss angiven förutsättning förklarat sig godla ett framlida själviniräde", ulgör enligi universiieieis mening en anvisning om ell kringgående av besittningsskyddet. Med kom­mitténs förslag som grund skulle det sannolikt bli vanligt pä arrendemark­naden atl jordägaren tog in en klausul i arrendeavtalet om självinträde vid periodens uigäng. Härigenom skulle arrendatorns siiuaiion i.o.m. vara svagare än med nu gällande regler.

För atl en jordägare vid försia upplåielsen skall kunna säkerslälla ell framtida själviniräde måsle del därför även fortsättningsvis krävas atl dispens har medgivits. Dispensprövningen blir ofrånkomligt en sannolik­hetsbedömning beträffande den framlida lidpunkt då den avtalade arrende­perioden ulgår och nägon iniresseawägning kan inle bli akluell. Dispens bör därför medges pä i slorl sell samma grunder som för närvarande, nämligen all jordägaren gör sannoliki atl självinträde skall äga rum vid periodens uigäng. Del lorde för övrigi vara nödvändigt alt dispensgivning­en blir generös för undvikande av muntliga upplåtelser. Frän arrendalorns synpunki är del fördelakligare atl han erhåller ett bindande avial ulan besittningsskydd än en osäker provisorisk upplälelse eller ingen upplälelse alls.

För övriga fall - alllsä dä frägan inle har avgjorts genom dispens eller dä del inte är uppenbart atl arrendalorn vid upplålelselillfället kunde förulse

Prop. 1978/79:183

115

självinlrädei - bör gälla alt bada parternas ekonomiska och sociala situa­tion skall vägas sä att arrendalorns intresse av fortsatt arrende skall över­vägajordägarens iniresse av självinträde för all della skall vägras. 1 denna del instämmer universilelei i kommitténs överväganden. Några påföljder för all jordägaren efter själviniräde gör ny upplälelse är enligt universiie­ieis mening varken nödvändiga eller lämpliga efter föreslagen lagändring.

Lantbruksslyrelsen: De flesta lantbruksnämnder som yttrat sig i frägan tillstyrker eller lämnar utan erinran förslaget all jordägarens ovillkoriiga rätt till självinträde ersattes med en regel om avvägning mellan parternas motstående intressen. Lantbruksnämnderna beionar dock risken för ett minskal ulbud av arrendemark om en sädan regel införs. Andelen munlliga arrendeupplålelser befaras ocksä öka.

Lanihrukssiyrelsen finner del i och för sig olillfredsslällande att ansvars­kännande jordägare, som låter teckna skriftliga arrendekontrakt för all erbjuda arrendatorn slörsla möjliga Irygghei lill arrendeslällel, löper risk atl förlora en framlida dispositionsrätt till enheten. Å andra sidan är del av stor vikt atl underlaget för ell jordbruksförelag inle äventyras av oberätti­gade krav på jordägares själviniräde. Lantbruksslyrelsen tillstyrker därför kommitténs förslag om intresseavvägning vid jordägarens begäran om självinträde, men vill samiidigi understryka nödvändigheten av atl ålgär­der vidlas för att begränsa möjlighelerna alt kringgå arrendelagstiftningen genom muntliga arrendeupplålelser.

Lanlbruksnämnden i Uppsala: Den av kommittén föreslagna regeln om billighetsprövning innebär bl.a. all självinträde bör vägras om jordägaren inte har goda skäl för sin ståndpunkt. Kommittén framhäller att regeln inte skall vara tillämplig i rationaliseringsfallet, dvs. då arrendestället behövs för en mera ändamålsenlig indelning i brukningsenheler. Della är av sär­skild vikt ifråga om tillskottsarrendena. Nämnden tillslyrker förslaget.

Lanlbruksnämnden i Ösiergöllands län: Nämnden har i princip ingen­ting atl erinra mol ulredningens förslag i delta avsnitt. En alllför restriktiv lillämpning av lagregeln kan dock resultera i minskal utbud av arrendegår­dar och en ökning av sidoarrenden, något som får anses vara mindre önskvärt ur allmän synpunki.

Lanlbruksnämnden i Jönköpings län: Del finns risk för all den föreslag­na ändringen siarkt kommer att minska benägenhelen alt arrendera ut mark och att upprätta skriftliga arrendeavtal. En möjlighel för jordägaren alt redan i samband med upprättandel av arrendekonlrakl, efter arrende­nämndens godkännande, skapa sig en garanii för ett framtida självinträde bör också föreligga. I annat fall synes hans ställning bli orimligt svag och osäker. Lantbruksnämnden förutsätter också all ägarskifte under löpande period i kombination med ett planerat aklivi självinträde av den nye ägaren skall bryla anendatorns besittningsskydd. I annal fall synes utbjudna utarrenderade fastigheter knappast vara av intresse för annal än ren kapi­talplacering och spekulation, dvs. icke för akliva jordbrukare.

Enligi kommitténs uppfattning är det allmännas intresse av strukturra­tionalisering inom jordbruket av sädan siyrka all arrendalorns intresse av brukande normall får slå lillbaka om arrendestället behövs för ralionalise­ring. Lanlbruksnämnden ser delta som synnerligen väsentligt och föreslår till och med en skärpning innebärande all lantbruksnämnds yllrande alllid skall inhämias i dylika ärenden. Detla yllrande frän fackmyndighelen bör vara direkl avgörande för arrendenämndens slällningslagande.

Lantbruksnämnden anser vidare, utifrän sin erfarenhel av ett stort antal olämpligt belägna sidoarrenden, all med slruklurralionalisering enligi 9

Prop. 1978/79:183

116

kap. 8 § punkt 4 JB bör ocksä jämslällas de fall där lägesmässigl sell olämpliga sidoanenden avses all i slället arrenderas ul till mera närbelägna och lämpliga brukningsenheler. Den lidigare arrendatorns besittnings­skydd bör här kunna brytas efter lantbruksnämndens yttrande. Samma rotraklelsesäii hör giilla vid en planerad och jordbrukspoliliskl sell vettig övertöring av ell sidoarrende lill gärdsanende och Iviiriom. Hela denna fräga beiräffande aiiendaiors hesiiiiiingsskydd ocksä vid olämpliga arren­den ar av en sä avgörande belydelse för indelningen i brukningsenheler och diirmed även lillskapandei av ulvecklade och ulvecklingsbara förelag alt den bör lösas i samräd med situinde iordförvärvsuiiedning.

Nämnden iftägasiltier slulligen om inle beslämmelserna i 8 kap. 23 S JB ellei lilminslone lolkningen av dessa boide skärpas pä sä sätt att det blir lättaie att skilja en "slarvig arrendalor" frän arrendefastigheien. DeUa skulle troligen öka jordägarnas benägenhet alt arrendera ut sina fastigheter via formella skriftliga avtal.

Liinihriiksnäiiimlcii i Skiirahons län: Lanlbruksnämnden anserdet rim­ligt all en iniresseawägning sker innan arrendalorn ivingas avslä frän fortsatt arrende. Niimnden vill emellerlid samtidigt påpeka all en alllför restriktiv prövning :iv joidägarens riitt all älerlaga arrendeslällel kan leda lill en ökad benägenhei att uppläla framföralll sidoarrende genom munlliga avial.

Lanlhriiksnämndcii i Väslerholiens län: För de större förelagen i Väs­terbollen är sidoarrendena av väsentlig belydelse. Siora invesleringar görs med delvis arrenderad mark som underlag. Del är också bland förelag med siörre areal (större än 20 ha) och nyligen gjorda större investeringar som andelen skriftliga kontrakt är störst. För företagens forlbeslånd är det helt nödvändigi att den tillarrenderade marken är säkrad med kontrakt för läng tid. Lantbruksnämnden delar utredningens uppfattning att jordägarens räll lill själviniräde inle fär vara sä ovillkorlig som nu. Hans iniresse härför bör viigas mol arrendalorns iniresse och behov av marken som underlag för sill förelag. 1 de fall såväl jordägare som arrendator vid tidpunkten för kontraktels upprättande räknat med ett långvarigt arrendeförhållande bör endasl mycket starka skäl för alt bryta arrendatorns besittningsskydd godlagas. 1 de fall arrendeställel erfordras för en angelägen strukturralio­nalisering bör också arrendators besittningsskydd kunna brytas. Nämnden instämmer därför i kommitténs konstaterande att det allmännas iniresse av strukturrationalisering inom jordbruket har sädan siyrka atl arrendatorns intresse av fortsatt brukande normalt får slä tillbaka, om arrendestället behövs för rationalisering. I övrigi har lantbruksnämnden inget atl erinra mot kommitténs förslag.

Lanlbruksnämnden i Värmlands län tillstyrker förslaget men framhäller all, när del gäller sidoarrenden, ändringen kanske gör jordägaren ännu mindre benägen än f. n. all skriva konirakt med besittningsskydd.

Länssiyrelsen i Ösiergöllands län: I arrendeavtalen synes ofta intas sädana villkor all arrendatorn inle kan tillgodogöra sig värdet av varaktiga förbällringar pä fasiighelen. Hänsyn lill bl.a. della förhällande lalar för införande av en sädan möjlighel till vägning av parternas molstäende intressen som kommittén föreslår.

Den föreslagna regeln kan föruiom mindre benägenhet från jordägarna atl utarrendera jordbruk väntas medföra komplicerade bedömningsfrågor, t.ex. om en lantbruksulbildad avkomling till jordägaren vill inträda som arrendalor samlidigt som denna och andra omständigheter talar för att ett fränlriide är obilligl mol arrendalorn.  I övervägande anialet fall lorde

Prop. 1978/79:183

117

kunna göras gällande alt fränträde av ett arrende är mer eller mindre obilligl föl arrendalorn. Enligt länsstyrelsens mening bör emellertid i kra­vet pä obiilighet ligga att skälen bör vara siarka. Vidare kan domslolarna bl.a. med hänsyn till den praxis kommittén redovisar, förväntas tolka den föreslagna regeln restriktivt. Del synes lämpligt att i förarbeiena ges exem­pel till ledning för avvägningen av parternas intressen.

Sliftsnämnden i Uppsala: För kyrklig jord framslär arrende som del näslan enda möjliga allemalivei. Annan brukningsform är endasl av leore­iiski iniresse. Själviniräde som besillningsbrylande orsak har därför lilen aklualilet. Av denna speciella anledning finns därför inte motiv alt resa invändningar mol kommitténs förslag. Ell genomförande av förslaget med åtföljande förstärkning av arrendalorns besittningsskydd kommer dock indirekl all medföra besvärande konsekvenser för kyrkans slruklurralio­nalisering. För närvarande pågår i flera siifl verksamheier syftande lill förvärv av stora enhetliga skogskomplex och samtidiga försäljningar av smä fastighetsdelar eller fastigheter, som oftast till stor del beslår av åker. Dessa försäljningar är delvis ett villkor för all ekonomiskt möjliggöra de siörre skogsmarksförvärven. Om på mindre fasiigheier verkande arrenda-lorers besittningsskydd försiärkes enligi kommiltéförslaget, kommer del att bli svärl all hitta privata självägande bönder som genom det försvårade självinlrädei är villiga lill förvärv. Den i och för sig önskvärda förslärk­ningen av arrendalorns besittningsskydd kommer därigenom i konfliki med kyrkans sirävande lill bälire faslighelsslruklur. Sliftsnämnden förui­säiier att denna molsäiining får en ur kyrkans synpunkt lämplig lösning. 1 annai fall motsätter sig stiftsnämnden kommitténs förslag.

Föreningen Sveriges jordbruksarrendalorer: Avsaknaden av en regel som säger all arrendalorns och hans anhörigas situation skall vägas in vid bedömningen av del rikliga i att jordägaren återtar arrendeslällel har medfört, all regeln inte sällan åberopats, utan all del varil jordägarens allvarliga mening all själv bruka fasiighelen. Efter 1971 har ocksä rättslig påföljd av ett otillbörligt uinyttjande saknats. Det har säledes varil förhål­landevis riskfritt alt åberopa författningsregeln i stället för andra och verkliga skäl.

Del av kommittén föreslagna lilläggei kommer all eliminera de allra grövsla oförrätterna. Del är emellerlid föreningens uppfattning atl snabba ätgärder för att ytterligare öka arrendators skydd bör ges högsta prioritet.

Den åberopade lagregeln har sedan nuvarande jordabalks tillkomst haft ett klart uttalat skydd för jordägarens make och avkomling. 1 samband med den nu planerade revideringen bör man också passa pä att i analogi härmed ge arrendators make och avkomlings inlressen ett skydd.

Vid ett icke ringa antal upplåtelser har arrendalorns förtader, ofta åtskil­liga generationer, före arrendator brukai arrendestället. Arrendator och hans släkt har svarat för uppodling av arrendeslällels mark och uppförande av dess byggnader. I de fall dä arrendestället pä della sätt varil knutet lill brukarens släkt i flera generationer framstår inte jordägarens själviniräde betingat av familjeskäl eller av skäl som är knutna lill det akluella jordbru­ket. När ovan redovisade förhällanden föreligger och det säledes inte är fräga om ularrendering som tillkommit i avbidan pä all I.ex. barn lill avliden eller arbetsoförmögen ägare skall uppnä arbelsför älder, bör bru­karen lillförsäkras ell skydd som nära sammanfaller med del en ägare har.

När upplälelse av ell arrendesiälle skell under myckel lång lid synes innehavd i huvudsak bero på kapilalplaceringsskäl. 1 så fall användes arrendeinsiiluiei pä ell sätt som ger ett onödigt mellanled och som inte är

Prop. 1978/79:183

118

avsikten med institutet. Ofta försvarar della mellanled bl.a. ombyggnader till modern drift och verkar således hämmande pä jordbrukets utveckling. Ingen annan än jordägaren kan skaffa invesleringsmedel med fasiighelen som säkerhei. I de mänga fall dä jordägaren vägrar investera ulgör han säledes ell mellanled som ur säväl samhälleis som jordbrukels synpunki är onödigt och betungande. 1 della läge bör del finnas ell klarl iniresse av att sä småningom begränsa anialei sådana jordägare. Ett försiärki skydd för arrendalor fär ses som ett led i denna uiveckling.

Föreningen vill också peka pä atl det förekommer fall där ägaren vill älerlaga arrendestället för all sedan med hjälp av i huvudsak inlejd arbets­kraft och/eller maskinslationsmedverkan bruka fasiighelen. 1 dessa fall kommer arrendalor all förlora sin arbelsplals ulan atl jordägaren iräder i hans slälle. Likarlad subslilulion har inom arbelslivel under senare är varil föremål för begränsningar genom Lrigstiflning. Vid tillämpning av författ­ningsregeln finner föreningen det därför angelägel alt själviniräde som i huvudsak bygger pä inlejd arbetskraft och maskinstalionsmedverkan inle bör medges som besillningsbrylande kriierium.

Inle sällan anför ägare av jordbrukskomplex själviniräde för sambruk med huvudgärd eller annan siörre enhel. Utgör arrendeställel ett rationellt familjeföretag med förutsättningar atl ge brukaren och hans familj lillfreds­siällande uikomst bör fortsatt drifl av arrendeslällel som egen bruknings­enhet ges företräde.

Efiersom det är önskvärl all en an-endalor med god fömisägbarhel skall kunna bedöma framiidssilualionen, ser föreningen del som angelägel, att försäljning av mångårigt arrendeställe inte fär medföra att arrendators besittningsskydd brytes på grund av atl den nye ägaren kräver självin­iräde. Lagen bör klarl formuleras på denna punkl. Eljesl kommer lillväga­gångssätlel all användas för atl kringgå reglerna.

Föreningen finner också all synnerligen siarka skäl lalar för all i lagen inskrives avträdande arrendators räll lill skadesiånd då jordägare utan godlagbara skäl inom viss lid - förslagsvis fem är - efter självinträdet pä nylt upplåler nyttjanderätt lill arrendestället eller genom annan handling visar all de vid självinlrädei åberopade avsiklerna varit vilseledande.

Föreningens synpunkter på frågan om jordägarens rätt till själviniräde kan sammanfattas pä följande sätl:

1.

Lagtexten bör ge skydd åt "arrendatorn, hans make eller avkomling".

2.

Pä lämpligt sätt bör inskrivas all om arrendeslällel varil upplåtet under längre tid skall del fordras synnerliga skäl för all jordägarens självin­träde skall medges.

3.

Av förfatlningsunderiaget bör framgå atl själviniräde som i huvudsak bygger på inlejd arbetskraft och/eller maskinstalionsmedverkan ej bör medges.

4.

Självinträde som medför alt bärkraftigl arrendeställe sambrukas med annal bärkraftigt jordbruk bör viigras.

5.

Ny ägare bör inte kunna åberopa självinträdesklausulen.

6.

Avträdande arrendalor bör ha lagfäsl räll lill skadesiånd om självinlrä­dei missbrukas.

LER: Fall har förekommii dä den nuvarande regeln om jordägarens räll till självinträde kommit atl framslå som obillig gentemot arrendalorn. Della förklaras av all jordägarens pästäende om all själv vilja överta arrendeställel enligt gällande rätl i regel skall godias. Arrendalorns möjlig­heler lill molbevisning är små. 1 sådana fall där arrendalorns iniresse alt kvarsilta pä arrendeslällel väger tyngre än jordägarens önskemål all återta

Prop. 1978/79:183

119

detsamma, finner LRF det berälligai alt arrendalorn har rält lill förläng­ning. Det vore värdefullt om regeln om rätl lill själviniräde gjordes uttöm­mande och all möjlighelen till självinträde säledes preciserades. Beroende pä de växlande förhållandena i enskilda fall. kan del dock vara nödvändigi all göra besiämmelsen lämligen allmän och överlämna ställningstagandena till rällslillämpningen. Viss ledning bör kunna erhållas av de av kommittén angivna exemplen.

Den av kommittén föreslagna lilläggsregeln finner LRF ej ge klart ul­lryck för den uppfattning kommittén deklareral i sina överväganden, och som delas av LRF, nämligen all en klar iniresseawägning skall ske mellan parterna. LRF föreslår all lilläggsregeln därför fär följande lydelse: "-och del i förhällande lill jordägarens iniresse av all han själv, hans make eller avkomling skall bruka arrendeslällel ej är obilligl mol arrendalorn all artcndeförhållandet upphör".

Sveriges föreningsbankers förbund, som ocksä är posilivt inställd lill förslaget, har instämt i de synpunkter som LRF har framfört i denna del.

Slifisnämnden i Linköping anser all den föreslagna lagtexten är hell ensidig lill arrendatorns förmän och all lagiexien därför bör ändras pä säll LRF har förordal.

Skogs- och lanlarbeisgivarcjörbimdei: Enligi förbundels uppfattning måsle man vid obilligheisprövningen i förekommande fall la hänsyn också lill jordägarens resp. arrendalorns roll som arbelsgivare. I kommitténs moliveringar saknas hell exempel på detla.

Förbundel delar kommitténs uppfattning atl arrendalorn normall icke bör medges förlängning av avlalel, när arrendeställel skall bli föremål för en raiionaliseringsåigärd. Della synsäll försiärks av all jordägaren/arbels-givaren generellt sell lorde ha ett mera befogal iniresse än arrendalorn/ arbetsgivaren atl slå ul de fasia personalkoslnaderna pä den ulökade markarealen. Jordägaren kan rent av slä inför den siluaiionen atl han nödgas säga upp personal, däresi han förvägras själviniräde.

Advokaisamfundei: Förslaget berör i denna del den kanske svåraste frägan i regelsystemet. Del är beklagligi all man inle kan utforma en regel beiräffande jordägarens själviniräde pä grundval av nägoi så när säkra anlaganden om regelulformningens inverkan på arrendeutbudel. 1 avsak­nad av sädanl bedömningsunderlag är del nödvändigi all man förlilar sig pä objekliviielen och bedömningsförmågan hos dömande inslåns. Samfundel har därför inle någon invändning mol all billighelsöverväganden mellan parisintressena skall ske även i delta fall. Samfundels slällningslagande vilar ocksä på uppfattningen alt det inle är skäligl alt en företagares - och i förekommande fall hans anställdas - uikomsl och bosiadsförhällande skall vara ensidigi beroende av en avialsmolparls överväganden. Man kan na­luriigivis med viss räll hävda alt en stor ovisshetsnackdel bortfaller för arrendatorn i och med alt jordägaren föreslås bli tvungen att deklarera sin avsikl i uppsägningen. Arrendemarknadens brislkaraklär förringar emel­lertid effekien av della argument. Efiersom del sällan möler svårigheler all fä ny arrendalor, kan en jordägare ulan risk för vakans säga upp avtalet lill upphörande i underförslådd avsikl all låla sillande arrendalor fortsätta, om han bjuder del arrende som brislmarknaden kan ge.

Samfundel vill rikla uppmärksamhelen pä den ofömlsedda utveckling som praxis lagil beträffande självinträde och som synes innebära all sit-lande jordägare ulan självinträdeavsikl kan säga upp för all under upp­sägningstiden överlala lill annan jordägare som skall själviniräda. Sådan praxis föruisätter i slrid mol lagiexien all jordägaren skulle ha rält göra

Prop. 1978/79:183

120

sannolikt alt annan än han själv skulle inträda. Samma praxis torde ha utvecklat sig i ralionaliseringsfallen. Jordägarens uppsiigning har godla­gils, när försäljning skulle ske llll annan, som avsåg all rationalisera. Denna praxis innebär all man på en omväg godiar försäljningsavsikl som uppsägninpsskäl.

Skånearrendalorernas samrädsgrupp: Kommittén har utförligt redovi­sat bakgrunden till förslaget om iniresseawägning dä jordägaren päfordrar besiltningsavbroll för själviniräde. Därav framgär all del är en angelägen reform man här behandlar och som enligt vär uppfattning borde ha funnits med i tidigare författningar. Behovei av denna reform har ökal med den ökade areal som äges av andra än publika jordägare. Brukare av arrende­siälle som ulgör ett belydande underlag för en brukningsenhel mäsle av mänga skäl kunna disponera arrendeslällel pä ell långsikligl sätl. Ell vikligl led i besillningsskyddel är en lagsiadgad överlälelseräll. Kommii­ién har i della sammanhang ej behandlat den frägan, men Samrädsgruppen föruisätter all förslag i frägan förelägges ulan alllför läng lidsuldräki. Mol kommitténs exemplifiering för all åskådliggöra avvägningsfrågorna har vi inlel alt erinra. Del bördock släs fast all försäljning av mångårigi arrende­siälle ej fär innebära alt brukarens besittningsskydd sättes ur spel genom köparens själviniräde. Bedömningen kan naluriigtvis bli annorlunda om del är fräga om vanlig generationsväxling vid jordbruk som lidigare brukats av säljaren/upplätaren.

Normall bör samma principer gälla vid arrende som vid självägd drifl, atl del är brukarparten som skall avgöra när det är lämpligt all upphöra med brukandel. Denna princip mäsle vara den rikliga även vid 9 kap. 8 § 4 JB, då jordägaren gör sannoliki atl arrendeslällel behövs för en mera ändamålsenlig indelning av brukningsenheler och del ej av särskilda skäl är obilligl mol brukarparten alt arrendeförhållandet upphör. Av kommitténs skrivning synes framgå atl brukaren i den siluaiionen skall ha en belydligt svagare ställning än i den föregäende (8 S 3). Någon logisk grund för en sådan tillämpning kan vi ej finna och anser alt ordet "särskilt" bör ulgä ur texten om ordel kan anses medföra en försvagning av brukarens ställning. Eventuellt bör hela punkl 4 slopas. Samrädsgruppen vill här påpeka att det finns förslag om att man borde uireda om inte försiagängsupplåielse av sidoarrende borde underställas lantbruksnämnds prövning när det gäller arronderingseffekter och liknande. Om nämnda punkt 4 lills vidare skall besiä, bör den ej kunna åberopas annal än vid myckel extrema fall.

Familjejordbruket är för brukarna sedan gammalt en vikiig förulsäiining för ell långsikligl framålskridande ocksä vad gäller arrendeställe. Bruka­rens maka eller avkomling borde därför med lika stor rält omnämnas i den föreslagna författningstexten som jordägarens.

Samrädsgruppen vill sälunda föreslå följande lagtext för 8 § 3: "jord­ägaren gör sannolikt atl han själv, hans maka eller avkomling skall bruka arrendeslällel och del ej är obilligl mot arrendalorn eller dennes maka eller avkomling. alt arrendeförhällandel upphör".

LO-disirikiei i Östergötland: I detta sammanhang ställer vi oss frågande till några av de sociala moiiv som kommittén har åberopal lill stöd för förslaget. Nämligen atl ell skäl för all slärka besillningsskyddel är att bereda äldre jordbrukare en varaktig sysselsättning och förhindra en dras­lisk personlig och social omslällning mol bakgrund av all den svagare indusirikonjunkturen och del ökade kravet pä specialiserade yrkeskun­skaper medför svårigheter för sådana jordbrukare att finna nya möjligheler till sysselsättning.

Prop. 1978/79:183

121

Del är alllsä i försia hand den svagare indusirikonjunkturen som föranle­der denna omtanke om äldre jordbruksarrendatorer. Om induslrikonjunk-lurerna blir bälire och arbelskraflssilualionen lättar, kommer tydligen besittningsskyddet att försvagas avsevärt. Detta kan inte vara riktigt. Oavsett industrikonjunkturen bör enligt vär uppfattning personliga och sociala omställningar sä längt möjligl begränsas.

Ytterligare ett skäl som anförs av kommittén för stärkandet av besitt­ningsskyddet är enligt vår mening tveksamt. Kommittén uttalar att det finns ell slarkl intresse av att läla arrendatorn fä behålla sitt hem och bo kvar i en trakt, i vilken han och hans familj kanske sedan läng lid funnit sig tillrätta. Ser man pä förhällandena inom andra områden av näringslivet, sä tas emellertid där ingen speciell hänsyn till alt människor under läng lid, kanske i generalioner, har boll och arbelai pä en och samma plats och i samma yrke. När omständigheterna gör all man mister sitl arbele, kan man ända bli ivungen alt flytla.

Del enda iniresse pä arrendalors sida som enligt vår mening bör tillmätas betydelse vid inlresseawägningen är hänsynen lill arrendalorns och hans familjs försörjning. Häri ligger också all ell arrendeförhållande, som kom­mittén framhäller, normall inle bör lillälas upphöra, om arrendalorn är äldre och av äldersskäl inle kan påräkna alt fä annal arbele före pensions­åldern. Övriga personliga och sociala omsländigheier som i sammanhanget nämns av kommittén, bör enligt vår mening sakna relevans vid obilligheis­prövningen.

Remissinstanser som avstyrker förslaget eller föredrar annan lösning

Arrendenämnden i Malmö: I betänkandet lämnas en redogörelse för rättsfall som har gälll frägan om jordägarens själviniräde. Översiklen visar emellertid inte i vilken utsträckning det kan ha förekommit att en arrenda­lor mäsl lämna sill arrendesiälle under omsländigheier som framslår som obilliga mot honom. Inte heller har kommittén gjort några närmare övervä­ganden om fördelarna eller nackdelarna med den gällande regeln eller den föreslagna.

Redogörelsen för rättspraxis visar atl förlängning har medgivits i åtskilli­ga fall dä jordägaren inte förmätt göra sannolikt atl han skall bruka arren­destället. Del kan ha berott pä hög ålder eller brisiande erfarenhel av lanlbruk eller helt enkell på att jordägaren inle presierat en godlagbar redogörelse för hur han har tänkt sig driva jordbrukel i framliden. Del fär aniagas att det i de flesta av dessa fall skulle ha varit obilligt mol arrenda­lorn om arrendel upphört. Den nuvarande regeln kan alllsä i mänga fall skydda mol obilliga självinlräden, särskilt om kravel pä uiredning om själviniräde slälls högl. Någon gång kan del väl länkas hända all ett arrende pä grund av rätten till själviniräde bringas atl upphöra i fall då della framslär som obilligl mot arrendalorn. Arrendenämnden har dock del inlryckel all dessa fall i förhällande till det stora antalet förekommande arrendeupplåtelser är fä. Del kan erinras atl en stor del av den utarren­derade jorden ägs av jordägare som inte normall förelar själviniräde, såsom domänverkei, kommunerna och kyrkan.

Enligt sina direkliv skall kommittén ägna särskild uppmärksamhei ät frågan om vilka följder för uibudel av jordbruksarrenden, som en ändring av jordabalkens villkorsnormer kan föra med sig. Kommittén har bedöml del som föga sannoliki atl någon påtaglig förändring i utbudet kommer all

Prop. 1978/79:183

122

ske och har ansell atl risken för ett minskal ulbud inle får slå i vägen för förslaget om försiärki besittningsskydd. Man har dock påpekat en annan icke önskvärd effekt som kan uppsiä av den föreslagna regeln, nämligen ökal anial munlliga arrendeupplålelser. Den nya regeln synes fä lill följd all arrendatorer, som bor pä arrendeslällel och har sin huvudsakliga bärg­ning av della, i de flesla fall kommer all fä sitta kvar sä länge de själva önskar, eller i vart fall lills de uppnatt sädan ålder all del inle längre kan anses obilligl mol dem all de drar sig lillbaka. Jordiigare, som önskar uiarrendera sin jord, mäsle la denna verkan i beakiande. Följden mäste bli all mänga jordägare avslår frän all uiarrendera sin jord och isiällei för­söker bruka den i egen regi, t.ex. genom maskinstalioner. Härigenom uppslår en risk att jord kommer all brukas exlensivi och på eit ur jordbruksekonomisk synpunk mindre lämpligt sätl. Jordägaren kan vara villig all acceplera lägre avkaslning mol all han behäller sin disposiiions-rätl och lillgodogör sig del ökade viirde som ligger i alt jorden kan överlä-läs fri frän arrendeupplålelser. En ytterligare verkan, som framslår som mindre lämplig med hänsyn lill jordbruksbefolkningen i dess helhei, är atl svårighetema ökar för unga lantbruksutbildade personer att komma till ett arrendeställe atl bruka. Arrendenämnden anser alllsä atl risken för mins­kat utbud pä arrendeställen är betydligt siörre än kommittén anser och att del minskade utbudet kan få föga önskvärda följder.

Risken för atl antalet munlliga arrendeupplålelser ökar anser arrende­nämnden vara pålaglig när det gäller sidoarrende men obelydlig när del gäller gårdsartcnden. Med hänsyn till ell gårdsarrendes siora ekonomiska och sociala betydelse för parterna är del föga iroligl alt man i framliden kommer all avslä från all reglera avlalel i den av lagen fordrade skriftliga formen.

Arrendenämnden är medveien om alt det i vissa speciella fall föreligger ett sociall skyddsbehov för arrendatom vilket nägon gång kan åsidosättas genom själviniräde. Dessa fall kan man emellerlid komma till rätta med i viss utsträckning genom att bevilja uppskov med avflyttningen enligt 9 kap. 13 §. Den ifrågavarande regeln begränsar inte liden för uppskovet och arrendenämnden har alllsä möjlighet alt med stöd av regeln ge uppskov till och med i flera år om så skulle anses påkallal.

Man kan överväga alt begränsa den föreslagna regelns giltighet lill atl gälla gårdsarrenden. För sidoarrenden förekommer väl endast i undantags­fall det sociala skyddsbehov som kan förekomma vid gärdsarrende. Ell sidoarrende kan givelvis vara av stor ekonomisk betydelse för arrendalorn på grund av atl han anpassat sin maskinpark och sin kreatursbesättning efter en viss areal. Om nu en del av denna areal faller bort gör han föriuster. Även här kan emellertid uppskov med avflyttningen lillgripas. Om upphörande av ell sidoarrende skulle framslå som obilligt, kan arren­denämnden ge arrendalorn uppskov under sä läng lid all han ulan förlusl hinner nedbringa sin krealursbesältning och sälja ifrän överflödiga maski­ner.

Sammanfallningsvis anser alllsä nämnden all nackdelarna med den före­slagna regeln överväger fördelarna och all de av kommittén påpekade icke önskvärda verkningarna av nuvarande regel kan motverkas i lillräcklig grad genom att beviskravet för jordägarens själviniräde sålts högl och genom alt uppskov med avflyttning beviljas i tillräckligt stor ulsiräckning. Lantbruksnämnden i Malmöhus län: Införandel av begreppei obillighet torde inte komma att göra det lättare för parterna alt förutse utgången av en eventuell uppkommen förlängningslvisi. Parlema har här alt inkomma

Prop. 1978/79:183

123

med omfattande bevisning, jordägaren för sitt krav pä självinträde och arrendalorn för sitt yrkande all del skall anses obilligl mol honom atl arrendeförhällandel upphör.

Som radande rättspraxis utbildats kan del enligi lantbruksnämndens mening ifrågasättas om lillräckliga skäl finnes för atl införa momentet iniresseawägning mellan partema vid själviniräde. Säsom eit alternativ lorde böra övervägas om det kan räcka med all skärpa kravel pä bevisning­en frän jordägarens sida eller all öka kravel pä sannolikheten alt denne verkligen själv skall övertaga jordbrukel pä arrendeslällel. Om man be­gränsar rätlen till självinträde pä av kommittén föreslaget sätt finns del enligt lanibruksnämndens mening anledning befara alt jordägare i fortsätt­ningen blir mera reslrikliva än nu med all uiarrendera jordbruk.

Lanlbruksnämnden i Örebro län: Kommittén har framhållil alt den föreslagna obilligheisprövningen endasl berörde egenlliga självinlrädesfal­len och alllsä inle innefallar nägon inskränkning i jordägarens räll alt säga upp ell arrendeavial, när arrendeslällel behövs för en mer ändamålsenlig indelning i brukningsenheler. Nämnden vill siryka under della uttalande, som i särskilt hög grad har belydelse för fasiigheier som har förvärvats av lantbruksnämnden.

De fasiigheier lanlbruksnämnden äger har inköpts för slrukiurralionali-seringsändamäl. Åkern är näslan alllid utarrenderad, stundom genom av­tal, som ingälls mellan arrendalorn och den lidigare ägaren. När fasiighe­ierna skall försäljas säger lanlbruksnämnden upp dessa avtal under åbero­pande av att fasiigheierna skall användas för en mer ändamålsenlig indel­ning av brukningsenhelen. Det har förekommii all arrendatorn bestridit lanibruksnämndens rält alt säga upp och åberopal sitt besittningsskydd och drivit frägan ända lill högsia inslåns. Sådana processer är meningslösa efiersom del är lantbruksnämnden som är fackmyndighet pä området. Del är märkligl all arrendenämnd och fasiigheisdomstol i dylika fall ej insett della.

Med anledning av detla anser lantbruksnämnden all del i förarbeiena lill ell eveniuelli ändringsförslag bör ullalas all lantbruksnämndens intresse av all åsiadkomma en bälire indelning i brukningsenheler skall väga lyngre än den enskildes besittningsskydd. Nägot annal framstår som stötande, eftersom inköpen av lanibruksnämndens fasiigheier ofta är resultatet av ell vägral bifall pä en ansökan om förvärvslillslånd från en enskild person.

Domänverkei: Förslagei till begränsning av jordägarens räll lill självin­träde skulle i prakiiken leda lill all själviniräde ej är möjligl, om jordäga­rens avsikl ej har dokumenierals i arrendeavialel. Arrendatorn loule ju näslan alltid kunna åberopa obillighelsskäl. En i praxis vanlig invändning frän arrendalors sida i självinlrädesfallen är t.ex. all han inle erhåller lillräcklig lid för avveckling resp. för all söka ett nytl arrende.

Mot förslaget kan vidare anföras all man riskerar all minska utbudet pä jordbruksmark, om del genomförs. Vid bedömandei av förslaget börockså mera övergripande intressen beakias, t. ex. viklen av en fungerande arren­demarknad och risken för en urholkning av äganderätten.

Verket avslyrker del föreslagna tilläggel. Regeln om jordägarens räll lill självinträde bör enligt verkels uppfattning i stället kompletteras med en beslämmelse av förslagsvis följande innebörd: Arrendalorn äger rätl till föriängning endast i de fall atl artendatorns arrendetid blir mindre än tre är från del jordägaren meddelal arrendalorn sin avsikl all göra själviniräde. Förlängningen sker för den lid som kan äierslå av nämnda ire är.

Länsstyrelsen i Malmöhus län: Den ändring som föreslagils beiräffande

Prop. 1978/79:183

124

jordägarens ovillkorliga räll lill själviniräde är onekligen den mesi konlro-versiella i förslagei och för en jordägare mesi ingripande. Tvä för arrenda­lorn och jordägaren vikliga inlressen slår här emot varandra, nämligen arrendalorns räll lill social trygghet för sig och sin familj och jordägarens räll atl själv bruka sin jord. Tilläggsregeln att själviniräde får ske endasl om del inle är obilligl mol arrendalorn all arrendeförhällandel upphör innebär att en vägning av parternas molsläende inlressen mäsle göras. Renl allmäni har kommittén föreslagil all själviniräde bör vägras om jordägaren inte har goda skäl för sin ståndpunkt. Della är i och för sig ingen nyhet. Den rättspraxis som utvecklats och som redovisats av kommittén visar all jordägarens moiiv för själviniräde mäsle klart dokumenteras. Den siluaiionen kan emellerlid myckel väl inlräffa all jordägaren visar sig ha goda möjligheler alt själv bruka sin jord inom ramen för ett normall familjejordbruk samiidigi som det kan konsialeras all del är obilligl mol arrendalorn all arrendeförhällandel upphör. Vilkel iniresse som då skall ha förelräde har inle berörts i förslaget. En jordägare mäsle känna sior osä­kerhet och olillfredssiällelse över att han irots fullgoda skäl inte kan vara säker på all han medges rält lill själviniräde, vilkel i siörre ulsiräckning än vad kommittén befaral kan komma all påverka hans benägenhei alt arren­dera ul sin jord. Risk finns också för all uppsägningsfrekvensen kommer alt öka och all ell siörre anial munlliga avtal och ettårsavlal upplräder på marknaden.

Som rådande rättspraxis utbildats kan det enligt länsslyrelsens mening ifrägasätlas om tillräckliga skäl finnes för all införa momenlel inlresseav-vägning mellan parterna vid självinträde. Säsom ett alternativ torde böra övervägas om det kan räcka med atl skärpa kravet pä bevisningen frän jordägarens sida eller att öka kravet pä sannolikheten atl denne verkligen själv skall överlaga jordbrukel pä arrendeslällel. Om man begränsar rälien till självinträde pä av kommittén föreslaget sätl finns del enligt länsslyrel­sens mening anledning befara alt jordägare i fortsällningen blir mera resl­rikliva än nu med all uiarrendera jordbruk.

Sliftsnämnden i Lund: Ostridigt är det av vikt frän bäde allmän och enskild synpunkt all arrendalorn lillförsäkras en relalivi varakiig besitt­ning av arrendeställel. Jordägarens enligt gällande räll ovillkoriiga rält liil själviniräde har i de redovisade avgörandena pä det hela tagel fått vika när jordägaren inle åberopat lillräckliga omständigheter för självinlrädei eller uppfylll beviskravet för dessa. Införandet av ledet om obiilighet vid själv­iniräde försvårar för parterna alt förulse utgången av en eventuell förläng­ningslvisi. Båda parier har alt inkomma med bevisning. Jordägaren fär bevisbördan för vissa rätlsfakla och arrendalorn för andra sädana fakla.

I slället för atl införa momentet om iniresseawägning mellan parterna vid själviniräde skulle arrendalorns ställning bli stärkt om man krävde starkare bevisning för atl besillningsbrylande grund föreligger så all jord­ägaren måste siyrka sina motiv. Delta skulle emellerlid innebära att man finge frångå enhetligheten i bevisgraden, enär sannolikheisrekvisitel gäller för jordägaren i lagrummet i övrigi. Visserligen gäller del här bevisning om framliden men i en förlängningssilualion är tidsperspeklivet ej sådant alt nämnda krav på bevisning behöver sältas lägre. Annorlunda blir förhällan­det om framtida själviniräde åberopas som omständighet för arrende­nämnds dispens frän besillningsskyddel. I denna siiuaiion kan sliftsnämn­den myckel väl länka sig all en avvägning sker mellan partsintressena; en avvägning som fär anpassas till huruvida det handlar om nyll eller förlängt avtal.

Prop. 1978/79: 183

125

Svenska kvrkaiis församlings- och paslorat.sförhiind: Kommitténs för­slag i denna del är i stort sett oinlressanl för de ecklesiaslika arrendena, eftersom pastoral och andra kyrkliga jordägare saknar möjlighel till själv­inträde. 1 några fall har visserligen pastorat själv inlräll i slället för en avgående arrendalor, men har della i de fall del förekommit bara skett i avvaklan pä ny ariendalors tillträde. De kyrkliga jordiigarna saknar nämli­gen organisation för att själva driva jordbruk. Det finns emellertid en situation dä frägan om själviniräde kan fä konsekvenser även för de kyrk­liga jordägarna och del är vid försäljning av kyrklig jord. När utarrenderad jord av en kyrklig jordägare utbjuds till försäljning ställer sig spekulanten självfallel tveksam lill köp om han inle kan vara säker pä att fä möjlighel all själv bruka jorden. Del lill försäljning utbjudna objeklei kan härigenom komma att bli hell osäljbarl.

Om denna självinirädesregel saknar siörre betydelse för de kyrkliga jordägarna har den en sä mycket siörre betydelse för de privata jord­ägarna. Med den skrivning förslaget har lorde det vara svärl för jordägare all bringa ell airendeförhällande lill upphörande om jordägaren, hans maka eller avkomling själv vill bruka arrendeslällel. Enligi förbundets uppfattning torde del inte erbjuda alllför stora svårigheter för en arrenda­tor all påvisa all hans ivängsvisa upphörande med arrende innebär en obillighel för arrendalorn. Förbundel är emellerlid hell medvelet om de myckel siora olägenheter ell framtvingat förtida upphörande med en jord-bruksrörelse har för en arrendator. Delta faklum bör emellerlid vägas mol den konsekvens den föreslagna regeln olvivelakligl kommer atl fä pä uibudel av arrendeställen. Det finns stort fog för misslanken att förslagei i denna del drastiskl kommer all minska uibudel av arrendejord.

Förbundel anser i försia hand all bestämmelsen om jordägarens räll lill själviniräde inle bör ändras. Om ändring ändå görs, förordar förbundel all lagtexten omformuleras sä all självinträde kan vägras endasl om del av särskilda skäl är obilligl mol arrendalorn atl arrendeförhållandet upphör. Om besiämmelsen ges denna lydelse, bör en jordägares ivekan all arrende­ra ut sin jord inle bli lika sior som den kommer atl bli, om kommitténs förslag genomförs.

Sveriges jordugareförbinid: Förbundel molsäller sig ändring av reglerna om jordägarens själviniräde. De av kommittén föreslagna reglerna innebär i praktiken atl del blir omöjligl för de flesla jordägare all själva överlä brukningen av arrendestället. Undantag gäller för rationaliseringsfallen.

s

Säsom grund för de föreslagna ändringarna åberopas dels ekonomiska, dels sociala skäl. Vad beträffar de ekonomiska skälen bör framhållas, all de föreslagna beslämmelserna innebär ett synnerligen långtgående ingri­pande i den avtalsfrihet, som annars gäller för företagsamheten i Sverige och som är ctl grundläggande och nödvändigt elemeni i värt ekonomiska syslem. Möjlighelerna alt genom parternas fria avtal anpassa företagsam­heten till växlande förutsättningar ulgör grunden för ekonomiska framsteg, även pä jordbrukets omräde. Samhällsekonomiska skäl kan ej åberopas för atl göra arrendejordbruket lill ett skyddat reservat med regler som strider mot vad som eljesl gäller i näringslivet.

Ej heller privatekonomiska skäl kan åberopas för sä drasiiska ingripan­den i avtalsfriheten. Förbundel vill framhålla atl de fördelar beträffande arrendatorns villighet att göra investeringar m. m. som kommittén tror sig uppnä väl kan tillgodoses inom ramen för parternas fria avtal. Eventuellt genom avtal om längre arrendeperioder och/eller rätt till ersättning vid arrendets upphörande. Däremoi är del uppenbarl all jordägarnas benägen-

Prop. 1978/79:183

126

hel att lägga ner koslnader pä arrendestället minskar högsl avsevärt och pä ell säll som är lill men för hela arrendesystemet som just bygger pä alt jordägaren i stor ulsiräckning skall svara för erforderliga kapilalinsalser.

Vad beträffar de sociala aspeklerna grundar sig ulredningen pä ell för­åldrat och orealistiskt synsätt. Del bör beakias att arrendatorn numera ej sällan är socialt och ekonomiski likställd eller överlägsen jordägaren. Även med bortseende härifrån kan de nuvarande reglerna ej sägas medföra några allvarligare nackdelar. Utredningens undersökningar härom är ej överty­gande. Om de sociala konsekvenserna ändå i nuvarande läge någon gång skulle upplevas säsom besvärande av arrendalorn, mäste framhållas arren­dalorns egenskap av företagare med betydande insals av egel kapilal och del med all förelagsamhel sammanhängande riskiagandel. Del är oundvik­ligt atl med företagsamheien följer även risker för den sociala slandarden, del ligger i förelagandels natur. Riskerna är dock belydligi mindre inom jordbrukel än inom annan slags förelagsamhel. Arrendalorerna har oftast en mera konsoliderad ekonomi än andra förelagare. All trots detla slälla jordbruksarrendalorer i en särklass är ej moliverai.

Kommittén har tillmätt lönsamheten en central plats vid bestämmandet av arrendeavgiften. Mot denna bakgrund är del mycket anmärkningsvärt atl kommittén i sina överväganden om jordägarens rätt till självinträde ej närmare berört den viktiga frågan om jordägarens krav pä skälig avkasl­ning av fastigheten. Det kan med minst lika slort fog sägas atl en jord­bruksfastighet och dess ägare på sikl inte kan bära en för låg arrendeavgift som atl arrendatorn ej kan bära en för hög avgift. Det är ett oavvisligt krav att det i samband med en eventuell ny lagsiiftning släs fasl alt del är oskäligl att vägra själviniräde om del ur jordägarens synpunki är klart ekonomiskt motiverat att själv bruka jorden. Della är sä mycket vikligare som del ju är ell överordnat samhällsintresse alt främja rationalisering och effektivitet i lantbruket.

Om reglema om själviniräde ändå ändras, trots de starka skäl som föreligger häremol, vill förbundet underslryka vikten av alt intresseavväg­ningen mellan parterna göres med vederbörligt hänsynstagande även lill jordägarens inlressen. Kommittén synes huvudsakligen ha lagil fasia pä arrendalorernas inlressen. Dessulom vill förbundel siarki underslryka atl det ej kan vara skäligl all hell avslänga en lämplig och kunnig jordägare frän möjlighelen alt själv bruka sin egendom. Inlresseawägningen bör taga sikle pä all ge arrendatorn skälig lid all avveckla eller flytta sin rörelse. Del vore knappasl förenligl med nulida synsätt att en särskild grupp av förelagare - jordbruksarrendaiorerna - lillerkännes privilegier, som nu­mera knappasl skulle ha sin molsvarighel pä andra områden av samhällsli­vet.

Skånes jordägarförhinid: Kommittén har funnil all jordägarens nuvaran­de ovillkorliga räll lill självinträde inle låler sig hell förenas med den syn på arrendatorns behov av besittningsskydd, som kommittén anlägger. Regeln kan enligi kommitténs uppfattning i mänga fall leda till obilliga resullai för arrendatorn. Emellertid synes rättspraxis, sädan den refereras i betänkan­det, visa att airendalorns anspråk på irygghei i besittningen har lillgodo­setts i alla de fall, dä jordägaren inte övertygande kunnat styrka sin avsikt att själv bruka egendomen. All jordägaren skall ha en obelingad rält att själv fä bruka sin egendom anser förbundet vara ell oeftergivligt krav. Del finns ingen anledning all göra nägon ytterligare inskränkning i jordägarens rält, dvs. utöver vad som skett enligt gällande lagstiftning. Det finns allt skäl atl beiräffande denna besillningsskyddsbrylande grund söka undvika

Prop. 1978/79:183

127

all leda in prövningen pä svårtillämpade teoretiska problemställningar.

Om kommitténs förslag genomförs, bör det ur rent praklisk synpunkt framhållas, atl del säkerligen leder lill ell minskal utbud av arrendeegendo­mar.

Kommittén har äberopal en framsiällning frän skånearrendalorernas samrädsgrupp, i vilken sägs alt arrendelagen mäste vara utformad sä all ell arrende inle kan sägas upp ulan mycket tungt vägande skäl frän jordäga­rens sida. Det sägs vidare all detta i särskilt hög grad mäsle gälla för arrendegårdar, som har varit utarrenderade under mycket läng tid eller brukals av flera generalioner av arrendalorer.

Kommittén har för egen del lagil fasia på denna synpunki och pekal pä all den omsländigheien all arrendalorn och hans släkl under fiera genera­lioner brukai arrendeslällel (s. k. hisloriskl arrende) bör vara ell starkt skäl mot besiltningsavbroll. Della uttalande har slörsi belydelse för godsen, särskilt fideikommissen, där åtskilliga arrendeslällen lillhör kalegorin hi­storiska arrenden. Uiialandel synes dock rimma dåligi med den slånd­punkl som lagsliftaren inlagil i andra hänseenden, när del gälll privilegier som är grundade pä gammal tradition. Enligt förbundels mening är arren­dalorerna pä godsen i praktiken redan privilegierade, såtillvida som arren­deavgifterna pä godsen normalt är lägre än arrendena pä den allmänna marknaden. Förbundets medlemmar är inte heller främmande för synsäliel all iradilioner bör vidmakthållas. Detta har bl.a. kommit till uitryck i det goda förhållande som regelmässigl råder mellan jordägare och arrendalo­rer pä godsen.

All godsarrendalorer skulle ges en särskilt privilegierad ställning, när själviniräde av jordägaren påkallas, synes dock ej vara logiskl. Del slär i direkl molsäiining lill sialsmakiernas beslut om avveckling av fideikom­missen pä grund av jusl deras privilegienatur. Om jordägaren själv vill bruka sin jord skall det lydligen inle heller anses vara nägoi beaklansvärl skäl pä hans sida atl hans släkl har besuttit egendomen sedan flera genera­lioner.

Ell specielll mätt av hänsynstagande lill godsarrendalorerna i nu ifråga­varande hänseende skulle innebära, atl del i landet skulle skapas tvä kategorier arrendatorer: dels sådana godsarrendalorer som har fält överta ett arrende efter släktingar, som under flera generationer innehaft arren­destället, dels alla övriga arrendalorer. Är det en ur jämlikhetssynpunkt rimlig ståndpunkt all just en arrendator ur den förra kategorin skall tiller­kännas särskilda rättsliga favörer?

5    Dödsbos besittningsskydd

Remissinstanser som i huvudsak tillstyrker förslaget

Kommitténs förslag har utan närmare kommentarer tillstyrkts eller läm­nals utan erinran av bl.a. lanlbruksnämnderna i Östergötlands län. Kal­marlän, Kristianstads län, Skaraborgs län och Västerbonens län, länssty­relsen i Östergötlands lån samt kommunförbundet.

Svea hovrätt: Hovrällen ansluler sig lill kommitténs förslag i den mån del innebär atl dödsbo efter avliden arrendalor får besiltningskydd lill en femårsperiod efier dödsfallel. Della fär anses innebära en lämplig avväg­ning mellan här förekommande skilda intressen.

Prop. 1978/79:183

128

1 enlighel med vad som framhölls i hovrättens remissyttrande till riksda­gens lagutskott (LU 1974: 35) bör dödsboets ställning i förevarande situa­tion uttryckligen regleras i lag. Kommitténs förslag lill laglexl kan dock leda lill uppfallningen alt dödsbo efter en avliden arrendator inle ulan vidare skulle vara arrendalor. Ej heller kan av lagiexien med erforderlig grad av klarhel uiläsas all förlängningsrällen för dödsbo enligt utredning­ens intentioner är begränsad till en förlängning. Hovrätten föreslår därför all en ny paragraf insätts närmasi efter 9 kap. 9 S JB och all den fär följande lydelse: "Avlider arrendalorn under arrendeiiden, skall hans dödsbo äga samma rätt lill förlängning som arrendalorn själv ägl. Rälten gäller dock endasl förlängning av arrendetid under vilken dödsfallet inlräffar."

Kristiansuids tingsrätt: Förslaget all dödsbo efter arrendalor. som avli­dil under arrendeiiden och älnjuler besittningsskydd, skall erhälla besitt­ningsskydd med förlängning som arrendalorn ägl älnjula, är lämpligi bl. a. med hänsyn till alt viss osäkerhei om gällande rätts innehall synes rada. Tingsrätten vill i samband därmed ifrågasätta om icke 9 kap. 9 S iredje och fjärde slyckena JB kan omredigeras. Tingsrätten föreslär därför följande lydelse av innehållet i de föreslagna reglerna: "Arrendalorn eller, om han avlidit före arrendetidens uigäng, hans dödsbo har rätl lill förlängning för lid som molsvarar arrendeiiden, om denna ej överstiger fem är, och i annal fall för fem är. Om det av särskild anledning är lämpligare, fär förlängning ske för annan lid." - Sädan ändring skulle medföra ändringav hänvisning­ar lill 9 §. Även 10 kap. 6 § JB bör enligt tingsrättens mening erhälla molsvarande avfattning.

Domstolsverket: Del framgår inle klarl av den föreslagna lydelsen av 9 kap. 9 § JB vad kommittén åsyflai med sill förslag om dödsbos besittnings­skydd. Paragrafen bör därför förtydligas.

Arrendenämnden i Malmö: Enligi kommitténs bedömning är behovei av besittningsskydd olika siarkt om det är ett dödsbo som ingår arrendeavta­let eller om dödsboei uppslår under löpande arrendeperiod genom alt arrendatorn avlider. För det förslnämnda fallet har kommittén inle funnil tillräckliga skäl föreslå en annan ordning än den som gäller för övriga juridiska personer, dvs. all reglema för sidoarrenden allljäml skall lilläm­pas. Arrendenämnden delar kommitténs bedömning och vill tillägga all siluaiionen med dödsbo som lilllrädande arrendalor lorde vara sällsynl. 1 van fall lorde del vara myckel ovanligl all ell dödsbo lilllräder arrende av en gård, där dödsboels medlemmar eller nägra av dem skall vara bosalla. Däremoi kan del länkas atl ell dödsbo, som uppkommil genom all en innehavare av ell gärdsarrende avlidil under arrendeperioden, har behov av lillskottsmark och arrenderar sädan av en granne. Nägoi behov all behandla ell sådant arrende på annal sätl än som ell vanligi sidoarrende föreligger uppenbarligen inle.

Vad härefter gäller dödsbo efter arrendalor som avlider under arrendeii­den är situationen delvis en annan. Om han avlider före den tidpunkt dä uppsägning senasi skolai ske, alllså lidigare än ett är före arrendelidens

uigäng, har rättsläget ansells vara oklart.-- Eftersom dödsboels

siällning ansells vara oklar, har nämnden ingel emoi en förtydligande lagregel och godiar också kommitténs förslag lill innehåll i en sådan regel. Därigenom uppkommer ell rättsläge likadant, som del som nämnden redan nu anseit föreligga och funnil vara godiagbarl. De efterlevande fär alllsä normalt räll lill förlängning under en femårsperiod, och vid uigängen av denna period bedöms förlängningsrällen pä samma säll som för andra juridiska personer.

Prop. 1978/79:183

129

Arrendenämnden i Göleborg: När arrendator avlider, skall enligt försla­get dödsboei ha rätt lill förlängning av avlalel pä samma lid. som gälll för den avlidne, sävitt avser den närmasle arrendeperioden efter den dä döds­fallel iniräffade, om inle annan förlängningslid är lämpligare.

Arrendenämnden har i och för sig ingeniing att erinra häremot men ifrägasätter om en lagändring behövs. Enligt gällande lag skall säsom huvudregel jordbruksarrenden förlängas pä tid, som molsvarar den gamla airendetiden. Regeln gäller för alla gärdsarrenden och för sidoarrenden med längre arrendelid än ett är. Alt ett gärdsarrende med en arrendetid pä mer än ell är efter arrendatorns dödsfall övergår till all bli ell sidoarrende, inverkar alllså enligi huvudregeln inte på arrendatorssidans rätt till förläng­ning, dock alt förlängning kan ske pä kortare lid om della är lämpligare. I rättspraxis (Rillri-Ohlsson, Arrendeavgifter i jordbrukel s. 71) har före­kommit fall, där jordägarna fält avslag pä krav all fä femåriga sidoarrenden förkortade till elläriga, vilkel skulle ha inneburil all avtalen inle längre blev besittningsskyddade.

Mol den förslagna lagregeln lalar all den enligi moliven skall lolkas sä all dödsboels avial - när väl den första arrendeperioden efter dödsfallel passeral - regelmässigt skall förlängas pä kortare tid än förut. Dödsboet skulle därmed fä sämre ställning än nu.

Att dödsboels rält lill förlängning för tid som molsvarar den gamla arrendeiiden föresläs vara inskränkt till dödsboels försia arrendeperiod har kommii lill ullryck genom salsen "om han avlidil före arrendetidens uigäng". Detla uttryckssätt lorde i och för sig vara tillämpligt även när dödsboei önskar förlängning under ytterligare arrendeperioder. Ell sådant missförsiånd kan undanröjas genom all man i siällei väljer ett utiryck säsom "om han avlidil under arrendeiiden".

Arrendenämnden vill vidare sälta i fräga om en lagregel, som uiformais säsom en rält för arrendaiorssidan lill förlängning pä viss tid, hör hemma i det regelsystem som finns i 9 kap. 9 § JB.

Kammarkollegiel: Genom den föreslagna formuleringen har kommittén avseit att införa en lagregel som tillförsäkrar dödsboet efter en under löpande kontraktstid avliden arrendator tillräcklig lid atl överväga vad som bör ske med arrendestället i framtiden. Avsikten är all garantera dödsboei en femårsperiod efter uigången av den kontraktsperiod under vilken arren­dalorn avlidit. Regeln kan medföra atl, om den löpande avtalstiden är K) år och arrendatorn dör t.ex. år 2, hans dödsbo fär rätt alt kvarsilta under 8 -I- 5 = 13 är efter arrendatorns död. Enligt kollegiets mening är detta en alllför läng lid. Dödsboels inlressen bör bli lillräckligi tillgodosedda, om man inför en regel som tillförsäkrar del rätt atl bli kvar vid arrendel under en sammanlagd tid som med beakiande av den ursprungliga konlraklsliden aldrig kan bli kortare än fem är men heller aldrig kan bli längre än tio är, räknat frän arrendatorns död. Vidare bör regeln formuleras så atl det klarl framgär att det gäller en speciell föriängningsrätl som klipps av efter den angivna liden. Regeln om dödsboels besittningsskydd bör med andra ord skiljas ul från regeln om arrendalors räll till automatisk förlängning.

Lantbruksslyrelsen: Lantbruksslyrelsen tillstyrker atl arrendalors dödsbo ges besittningsskydd enligi kommitténs förslag. I lagförslagci sägs dock all arrendalorn eller - om han avlidil före arrendelidens uigång -dödsboei har räll till förlängning för tid som motsvarar artendeliden (dock högsl fem är). 1 och med förlängningen torde dödsboet bli arrendalor och avialspart. Della innebär att när föriängningsperioden gäll ul, har döds­boei räll lill ytterligare förlängning på samma villkor som andra arrendalo-9   Riksdagen 1978179. 1 saml. Nr 183

Prop. 1978/79:183

130

rer. dvs. för samma lid som föregäende arrendeperiod. Lagtexien torde alltsä i realiteten ge dödsboei ell permanent besittningsskydd. Dä dödsbo inle Ulgör nägon lämplig förelagsform för jordbruk synes del nödvändigi atl ge bestämmelsen en annan lydelse som klart anger alt del är fråga om ell arrendeförhållande under en övergängsiid.

Lanibriiksnämndeii i Uppsala län: Förslaget innebär bl.a. alt dödsbo efter arrendalor som haft besittningsskydd skall fä samma rält lill föriäng­ning av arrendeavialel som arrendalorn skulle ha hafi vid uigängen av den anendeperiod under vilken arrendalorn avlidil. Vid uigången av följande arrendeperiod skall dödsboels förlängningsräll bedömas pä samma säll som gäller för juridiska personer. Nämnden har ingen erinran mol försla­gei.

Lanlbruksnämnden i Jönköpings län: Lanlbruksnämnden lillsiyrker kommitténs förslag innebärande all dödsbo efter arrendalor som avlider under arrendeperioden får samma räll lill förlängning av arrendeavtalet som arrendatorn skulle ha haft vid uigången av löpande arrendeperiod.

För de dödsbon som anser del oförmänligl all stanna kvar pä arrende­slällel kvarslår rälien all säga upp avlalel inom sex mänader efter arrenda­lorns död enligi 9 kap. 5 S JB. Lanlbruksnämnden ifrågasätter om inle denna möjlighel borde ulvidgas all gälla även vid arrendalors svårare sjukdom.

Lanlbruksnämnden i Malmöhus län: Genom konsirukiionen av gällande skaitelagsliftning torde del vid nytillträdandei av arrende nästan alllid vara sä all båda makarna inträder som arrendatorer. Är inle båda makarna från början arrendalorer, torde de i regel bli della vid en föriängningssiluation. 1 det lägel blir frägan om dödsbos besittningsskydd inle akluell. Arrenderät­ten övergär då vid dödsfall pä efterlevande maken eller makan. Som kommittén päpekai finns inga regler om all dödsbo skall skiftas inom viss lid. Dä emellerlid med början fjärde kalenderårel efterdet dödsfall inträffat skattereglerna rörande handelsbolag blir liHämpliga på dödsbo med viss inkomsi eller förmögenhel lorde delta regelsystem medföra atl dödsbon kommer att avvecklas snabbare än som lidigare varil fallel.

Lanlbruksnämnden finner i likhel med kommittén alt ell dödsbo vid nyiilllräde ur besiilningsskyddssynpunkl bör behandlas pä enahanda säll som annan juridisk person saml all ell dödsbo vid alla typer av aiTende bör jämslällas med fysiska personer under den period under vilken arrendalorn avlidil.

Lanlbruksnämnden i Värmlands län: Den föreslagna ändringen ulgör närmasi ell välkommei klarläggande och förtydligande av lidigare besiäm­melser.

Lanimåieriverkei: Förslagei rörande dödsbos besittningsskydd synes vara väl avvägl med hänsyn lill önskemålel alt man inle främjar en utveck­ling som innebär atl dödsbon förblir oskiftade längre lid än nödvändigi. Lanimåieriverkei har ingeniing all erinra mol della förslag.

Länssiyrelsen i Malmöhus län: Den oklarhel som råder huruvida ett dödsbos räll lill förlängning är av samma eller annal slag än den rätt artendatom skulle ha haft om han levt är klarl otillfredställande. De förslag och motiveringar som kommittén framlagl finner lässiyrelsen väl över­vägda. Länssiyrelsen biiräder därför förslagei i denna del.

Sliftsnämnden i Uppsala: Slifisnämnden inslämmer i kommitténs upp­fattning all liden för all ordna arrendeförhällandel inom ell dödsbo med bibehällel besittningsskydd mänga gänger blir för knapp. Kommitténs förslag all besillningsskyddel bör kvarslå efier del all den arrendeperiod

Prop. 1978/79:183

131

varunder dödsfallel ägl rum avslutals finner däriör'stiftsnämnden väl moti­verat. Däremoi anser nämnden all del allmänna önskemälet om ett mins­kal antal oskiftade dödsbon skall påverka förslaget pä del visel all efter dödsfall reslerande arrendeperiod inklusive föreslagen förlängning skall omfatta en lid av längsi lio är.

Sliftsnämnden i Linköping: Stiftsnämnden lillsiyrker. all dödsbo er-häller räll lill förlängning av arrendet med en arrendeperiod om 5 är.

Sliftsnämnden i Skara: Den föreslagna förändringen av dödsbos besitt­ningsskydd kommer all medföra problem eftersom kyrkans arrendeperi­oder är 10 är. Antag att arrendalorn avlider är 2 pä arrendeperioden. Dödsboet fär dä besittningsskydd i 13 är (8 -H 5 är). Slifisnämnden anser delta vara för läng lid.

Om någon lämplig efterträdare ej finns i dödsboet kan arrendeenhetens utveckling avstanna dä osäkerhet uppkommer om framtida driftsinrikt­ning. Slifisnämnden föreslår all dödsboet skall ha besittningsskydd lolalt högsl 5 är.

Slifisnämnden i Lund: Del blir allt vanligare all makar lillsammans nylillträder ell arrende. Vidare är del siiflsnämndens erfarenhel all i arren­deförhällanden med endasl ene maken som arrendepari oftare än förr andre maken inträder i rältsförhållandel under arrendeiiden eller i sam­band med arrendeförlängning. 1 de fall makarna samarrenderar behöver de av kommittén anförda svärigheterna för eflerievande maken inte uppträda vid förlängning vid utgången av den arrendeperiod under vilken den andre maken avlidit.

Sliftsnämnden instämmer i kommitténs uppfattning all de frän arrenda-lorshäll framförda önskemålen om en mera Iryggad besittning för dödsbon synes ha intresseinriklning inle i första hand pä dödsboets möjligheter att ulöva arrenderätten ulan i siällei pä möjlighelen för någon av de efterle­vande familjemedlemmarna att forlsatta brukandel av arrendeslällel. Det är bl.a. därför alt beklaga att frägan om arrendalorns rält all överlala arrende först redovisas i kommitténs slutbetänkande. Stiftsnämnden kan emellerlid inte underlåta all redan nu ge lillkänna sina farhägor för atl arrendeulbudel skulle minska om man kom på idén atl slopa eller mera väsentligt ändra arrendalorns skyldighei enligt gällande rätl att erbjuda jordägaren alerta arrendestället innan överlåtelse får ske.

Med början del fjärde kalenderärel efter det kalenderår ell dödsfall inträffar blir kommunalskatlelagens bestämmelser om handelsbolag tillämpliga pä dödsbo med inkomsi eller förmögenhel över vissa belopp. Della lorde vara ett exempel pä det allmännas strävan att påskynda upp­lösning av dödsbon. Stiftsnämnden ansluter sig hell till kommitténs be­dömning att ell dödsbo vid nyiilllräde ur besiilningsskyddssynpunkl inte bör behandlas annorlunda än varje annan juridisk person. Kommitténs överväganden i övrigi under della avsnitt har resulterat i förslag att dödsbo såväl vad gäller gårdsarrende som sidoarrende i förlängningshänseende jämställs med fysisk person under den period arrendalorn avlidil. Del är främsi med hänvisning lill det oklara rättsläget på området som stiftsnämn­den vill tillstyrka förslaget.

1 och för sig kan man tycka alt om en arrendalor avlider under nägoi av de försia åren av en lioärig arrendeperiod så skulle resterande arrendelid räcka för atl avveckla arrendel på ell för arrendatorn tillfredsiällande sätl alternativt ulröna om I.ex. någon delägare vill överta arrendel. När döds­boei vill bli frill frän arrendel och gör uppsägning inom föreskriven lid fär jordägaren i sämsta fall endasl sex månaders rådrum för sina övervägan-

Prop. 1978/79:183

132

den (fortsall ularrendering, annan brukningsform elc). För atl inle lala om den orimliga belägenhet jordägaren försätts i därest erbjudandel om arren­dets ätergäng göres helt kort före ftirdagen. Dessa synpunkter kan ocksä tas med i kommitténs analys av dödsbos besittningsskydd men de har inte siidan lyngd att ge anledning till ändring i texlförslagel lill 9 kap. 9 S iredje stycket JB eller atl nu föreslå ändring av 5 och 31 SS i samma kapilel.

Sliftsnämnden i Göleborg: Stiftsnämnden delar kommitténs uppfattning om alt arrendators dödsbo inlär en särställning, varför del är befogat alt tilltörsäkra dödsboet ell starkare besittningsskydd. Alt förlängningen avser engängsförlängning framgår dock ej klart i formuleringen.

Byggnadspuniiitrcdiiiiigen: Frågan om dödsbons siällning i arrendeför­hällanden vill ulredningen framhålla att del klarläggande som förslaget innebär är till förmän för byggnadspantuiredningens arbete. Del är emel­lertid nägot oklart vad förslaget kommer atl leda lill i lägel när dödsboei efier avliden arrendalor önskar fä arrendel torlängl en andra gäng.

Föreningen Sveriges jordbruksarrendalorer: Kommitténs bedömning, all för dödsbo som tillträder arrende inle lillräckliga skäl finns, vilka skulle molivera atl särskilda skyddsregler tillskapas, delas av föreningen. För dödsbo som tillkommer under arrendeperioden synes däremoi siarka skäl lala för ökal skydd. Frägan hänger nära samman med hur de framtida reglerna om överläielsc av arrende kommer all vara ulformade. Måhända kan del sedan reglerna härom faslsiällis änyo bli nödvändigi med en översyn av dödsboreglerna.

Föreningen finner del olillfredsslällande all förhållandena kring dödsbos besittningsskydd är oklara. Inte ens frägan om besittningsskyddets omfatt­ning vid första förlängningstillfället efter arrendators frånfälle är klarl reglerat i lagen eller har genom prövning av högre rättsinstans blivit klar­lagt.

Arrendeinstitutet har under de sisla decennierna allt mera övergätl frän all vara ett under korlare lid varande förhällande - i avvaklan pä att arrendator förvärvar egen fasiighel - lill ell allt oftare livslängt förhållan­de. Della lalar i ökad utsträckning för alt reglerna inom arrendeområdet ges fastare former. För en sådan ordning talar inte bara sociala aspekter utan ocksä del faklum alt arrendalorerna, som tidigare nämnls, har arren­deslällel som säväl sin arbelsplals som boplals. Della lillsammans med avsaknaden av ivingande författningsregler om jordägarens inlösenskyl­dighel när arrendalor lämnar siällei talar för all någon form av skydd för avliden arrendalors närmasle bör tillskapas.

Del är ur samhälleis synpunki samtidigt angeläget all skyddel begrän-.sas, sä att en oönskad fördröjning av dödsboels upplösning inle blir följ­den. Lagsliftaren bör därför söka finna en form som lillskapar skydd för vissa grupper av eflerievande men som inte är knulel lill dödsboinstiluiel.

Ofta uigöres de eflerievande av maka och minderåriga barn. För dessa framslår arrendalors frånfälle som ell hårt slag. Alt dessulom leva under hol om alt på grund av dödsfallel förlora såväl boslad som uikomst fär anses klart slrida mol vär syn pä social irygghei. I arbelslivel i övrigt har under senare år trygghet i anställningen alli mera skjulits i förgrunden. Make lill arrendalor arbeiar som regel avsevärt, mänga gånger full lid i jordbrukel. För atl göra honom i trygghelshänseende likställd med andra i samhällel framslär del som ett billigt krav att han får behålla sill arbele under avsevärd lid.

Av del sagda framgår alt eflerievande make och barn bör skyddas - i varje fall inlill dess all barnen blir självförsörjande. Föreningen menar

Prop. 1978/79:183

133

därför alt dödsbo bör ges lagsladgal besittningsskydd sä som kommittén föreslår. Dessulom bör del ytterligare övervägas om inle efterlevande make och barn lill besitiningsskyddad anendalor bör ges besittningsskydd under ytterligare ell antal perioder intill dess atl barnen nått vuxen ålder.

Föreningen delar kommitténs uppfattning all lillräckliga skäl saknas för alt åtskilja gärds- och sidoarrende.

Föreningens synpunkier på frägan om dödsbos besittningsskydd kan sammanfattas pä följande sätl:

1.

Besittningsskydd för dödsboei vid första förlängningsiillfällel.

2.

Om efterlevande make och minderåriga barn finns, bör dessa tillförsäk­ras skydd under ytterligare tid. Dennas längd bör ytterligare uiredas.

Svenska laniarbeiareförbundel: Förbundel finner för sin del kommitténs förslag angelägel och tillstyrker delsamma. Del förijänar päpekas, alt förbundel för sin del anser, all oskiflade dödsbon snarasi möjligl skall skiflas och inle under längre lid fortsätta med arrendet.

Skånearrendalorernas samrådsgrupp: Samrädsgruppen inslämmer i kommitténs slällningslagande beiräffande dödsbos besittningsskydd. Dock kan ifrågasällas om den föreslagna lidsrymden - endasl en förläng­ningsperiod med samma längd som skulle ha följt om dödsfall ej inträffat -är tillräcklig. Visserligen har Arrendelagskommitién förulskickal alt i ett slutbetänkande redovisa överväganden om arrendatorns räll all överlåta arrende, men för sidoarrende med arrendetid överstigande ett år - t.ex. tvä år - är denna lidrymd alldeles för korl. Måhända kan även en snarl påbörjad femärsförlängning hinna löpa ut innan frågan hinner bli lösl.

Del vore fördelaktigt om arrendenämnd, med stöd av 9 kap. 9 § fjärde stycket JB kunde förlänga avtalet pä lämplig tid, eller ge dödsboet en rält till ytterligare förlängningsperioder om detla i del särskilda fallel är moti­verat med hänsyn till dödsboets sammansättning och anknytning till arren­destället.

Remissinstanser som avstyrker förslaget eller föredrar annan lösning

Arrendenämnden i Linköping: Rättsläget beträffande dödsbos besitt­ningsskydd är oklart. Med hänsyn härtill föreligger skäl för en precisering och förstärkning av dödsbos rält lill förlängning av avtal.

Kommittén uttalar att sociala och ekonomiska skäl lalar för alt dödsbo erhåller en tryggad besittning under viss lid efter arrendalorns dödsfall. Mot nämnda intresse skall vägas dels jordägarens intresse av att själv få ulse arrendator, dels ett allmänt iniresse av all slävja en utveckling mot alt alltfler dödsbon förbli oskiftade.

I avvägningen mellan nämnda inlressen synes kommittén lill fullo ha tillgodosell dödsboets inlressen. Med hänsyn lill att dödsbon med föreslag­na bestämmelser kan komma att bevaras under relalivi läng tid, om arren­dators dödsfall inträffar under början av en avtalsperiod på 5 eller 10 år, synes skäl föreligga atl överväga om inte en fasl övre lidsgräns bör fasisläl­las.

Helst borde frägorna om dödsbos besittningsskydd och om rätten till överlåtelse avgöras i ell sammanhang.

Uppsala universilel: Universilelei delar i slorl sell kommitténs värde­ringar av dödsbos siiuaiion i arrendeförhällandel. Däremoi anses inte kommitténs förslag till föriängningsrätl för dödsbon vara ändamålsenligt.

1 praklisk lillämpning kan kommitténs förslag leda lill stora olikheter mellan skilda dödsbon.  Om en arrendalor med   10-ärskontrakl avlider

Prop. 1978/79:183

134

under sista arrendeåret kan dödsboet fortsätta arrendet ca 6 är jämfört med ca 16 är om en arrendator avlider under första arrendeåret. Kommitténs överväganden är emellertid synnerligen oklara ifräga om rättsförhållandet efterden föreslagna förlängningen. Med hänsyn lill all dödsbon oflasl är en olämplig förvaltningsform för jordbruksdrift anses del helt oriktigt atl skapa ell besittningsskydd som kan omfatta sä läng tid. Enligt universiie­ieis erfarenhel lillgodoses alla normala anspråk pä irygghei och avveck-lingstid för dödsboei med en föreskrift som innebär all dödsboei kan fortsälla arrendel minsl fyra är frän den fardag som inlräffar närmast efter arrendalorns död. Om en arrendalor avlider under näst sista arrendeåret skall sälunda förlängningsrällen omTalla ire är medan däremoi nägon för­längningsrätt ej skulle föreligga om arrendatorn avlider mer än fyra är före arrendeperiodens uigång.

Beslämmelserna om dödsbos besittningsskydd har emellertid sä nära samband med frägan om överlåtelse av arrenderätten till dödsbodelägare atl lagsiiftning om besittningsskyddet bör anstä tills båda frägorna kan behandlas gemensami. Därvid bör även situationen för dödsbo efter arren­dator med livstidsarrende klarläggas.

Juridiska fukidielsnämnden vid Uppsala universilel: Fakullelsnämnden, som instämmer i bedömningen att nuvarande rättsläge här är oklart, finner all ej heller den föreslagna ulformningen ger ett helt klart rättsläge. För t.ex. del normala fallet med gärdsarrende är det klart att den nya regeln kommer all ge dödsboei en försia förlängning pä fem är. Vad som skall ske därefier är mindre klarl. Man lycks mena atl arrendenämnden genom all lillämpa del föreslagna fjärde slyckel skulle ha möjlighet atl näsla gång föreskriva en förlängning pä bara ell är och därmed åstadkomma all dödsboei efter uigången av den andra perioden inle skulle kunna ha nägon rätl lill ytterligare förlängning eftersom undanlaget i 9: 7 st. 1 p. 1 dä skulle bli tillämpligt. Det är dock svärl atl förutse när arrendenämnden kommer att utnyitja denna möjlighet.

Till della kommer atl den föreslagna utformningen kan leda till all dödsboels arrenderätt kommer aii gälla under läng följd av år och att regeln därför kommer att meverka lill all dödsbon bibehålls oskiflade läng lid. Om I.ex. arrendalorn av ell längiidsarrende avlider när 16 år ålersiår av den avialade arrendeiiden, kommer kommitténs förslag all leda till alt dödsboet får rätl all fortsätta arrendel ålminsione 16 år -I- 5 år + 1 år, dvs. tillhopa 22 är. Della bör jämföras med kommitténs rimliga bedömning all det viktigaste är all man tryggar generationsväxling (s. 106) och ger möjlig­het för någon av de efterlevande familjemedlemmarna atl fortsätla brukan­det av arrendeslällel (s. 108).

Del vore bältre om man här kunde finna en ordning som mera effeklivi kunde leda lill all dödsboei avvecklas inom rimlig tid samiidigi som den garanlerar all en efterlevande jordbrukande familjemedlem fär rätl atl överta arrendel. En länkbar lösning vore all man i JB 9: 5 införde en rält för jordägaren atl, när arrendator avlider och mer än fyra år återstår av den avtalade arrendeiiden, säga upp dödsboei lill avflyttning vid den fardag som inträffar närmasi efter fyra år efter dödsfallel. Möjligl är alt man i säcjant fall borde skydda dödsboet mot kapitalförlust genom att förknippa uppsägningsrätlen för jordägaren med en särskild ersättningsregel som dä bör gå längre än nu gällande regel i JB 9: 14 för vissa fall där förlängning vägras. Vikligasl är emellertid atl regeln om räll för jordägaren all genom uppsägning avbryta den pägäende arrendeperioden kombineras med en regel som ger dödsboet räll alt överlåta arrendel lill nägon av arrendalorns

Prop. 1978/79:183

135

familjemedlemmar. Endasl där sädan överlåtelse inle sker - inom viss i lagen angiven lid frän dödsfallel - skulle jordiigarens rätl alt i förtid avbryta arrendel gälla.

Fakullelsnämnden är medveien om all en lösning enligt de hu anlydda riktlinjerna inle k;m genomföras ulan särskild uiredning. Kommittén har emellertid själv uttalat all man avser alt i ell senare belänkande la upp frägan om arrendators rält alt överlåta arrendel. Under arbelel med det förslaget mäste man även komma in pä frägan om dödsbos rätl alt överlåta arrendel. Frägan om rält för dödsbo efter avliden arrendalor att fä förläng­ning hör sä nära samman med dessa frägor om rätl atl överlåta arrendet alt del framslår som olämpligt all, som kommittén länkl, redan nu separal lagslifta om dödsboels räll lill förlängning.

Fakullelsnämnden vill i delta sammanhang påpeka all man, när man utreder frägan om rätt för arrendators dödsbodelägare all överta arrendet, även borta ställning lill frägan om den nuvarande regeln i JB 8: 6 om rätl för make/maka efter avliden arrendalor all inlräda i arrendet bör ulvidgas lill all även omftitla den som arrendalorn sammanlevi med under äkien-skapsliknande förhällanden.

Domänverkei: Domänverket finner del märkligl alt ulredningen vill slå vakl om dödsboinslilulionen. Dödsbodelägandel inom jordbruket är ett växande problem. Någon anledning alt förslärka dödsbonas ställning kan verket inte se. Detla är kanske speciellt vikligl vid förvallning av arrende­jordbruk, där avsevärda kapiialtillgängar läggs i arrendalorns hand för korlare eller längre lid. Dä är del av avgörande belydelse, alt arrendalorn besitter kunskaper, förmåga och resurser atl förvalla egendom. Förvaltas egendomen av ett dödsbo där ingen av delägarna har ell bestående intresse av fortsalt jordbruksdrift föreligger risk för att egendomen förslummas pä relativt korl lid. Del lar lång lid och avsevärda koslnader för både jord­ägaren och en ny arrendalor alt reparera iniräffade skador. Av- och till-irädessynen är ell däligl insirumeni all mäta dylika händelser. Del är nödvändigi atl dödsbon inle via lagen skall tvinga sig kvar pä en egendom. Avlider en arrendalor under försia arrendeårel vid ett lioärigl arrendavial, som är vanligi i domänverket, skulle dödsboei i princip kunna sitta kvar i femlon är.

Domänverkei föreslär all 9 kap. 9S iredje stycket JB i den del det avser dödsbo ändras sä atl dödsboels besittningsskydd begränsas till innevaran­de avtalsperiod eller minst fem är efter det att arrendatorn avlidit.

LRF: Vad gäller frågan om dödsbo som nylillträder ett jordbruksarrende konstalerar LRF atl behov av ändrade regler för besittningsskydd i förhål­lande till vad nu gäller inle föreligger. Dylika arrendeupplåtelser är att jämställa med upplälelse till andra juridiska personer. Som kommittén framhällit är det angeläget att molverka bevarandet av oskiflade dödsbon.

I fråga om besittningsskyddet för dödsbo efter arrendalor som avlider under arrendeiiden, och därunder åtnjuter besittningsskydd, är frågan mer komplicerad. De avväganden som måsle göras är ä ena sidan att säkra de efterlevandes rätl lill trygghet i besittningen av arrendestället särskilt med lanke pä boslad och försörjningsmöjlighel och lillräckligi lidsutrymme för en ekonomiski rimlig avveckling. Å andra sidan bör beaktas del allmännas önskan alt medverka till ett minskal anial oskiflade dödsbon saml jord­iigarens iniresse av all arrendeslällel brukas av kvalificerade personer. Den sammanjämkning av de olika inlressen som kommittén föreslagil finner LRF i och för sig lämplig. LRF menar dock all regeln i 9 kap. 9S Iredje slyckel JB bör förtydligas sä atl del av denna framgär vilken lid som

Prop. 1978/79:183

136

avses. Regeln bör kunna ges en lydligare formulering som bälire överens­siämmer med kommitténs uttalanden. Härvid bör hänsyn tas till inom vilken tid arrendalorn har avlidil före arrendetidens uigäng för alt döds­boet skall ha rätt till förlängning för tid som gäller för gärdsarrende, dock högst fem är.

LRF finner atl starka skäl föreligger för all nu ej la siällning lill den lid varunder arrendalorns dödsbo skall ges rätl all med lillämpning av för-längningsinstiluiel besitta arrendeslällel. Frågan är nära sammankopplad med de efterlevandes möjlighet och rätt att överta arrendet. Frågan om hur rätlen till överlåtelse av arrendeavtal skall lösas, vilken ingär i kommitténs uppdrag, bör därför först uiredas innan ställning las till dödsbos besitt­ningsskydd. Päpekas bör ocksä atl sådana rättsliga spörsmål såsom en-mansdödsbos räll och arrendalorns rällsliga ställning vid händelse all flera personer gemensami innehar ett arrende och en av dessa avlider under arrendeiiden bör uiredas.

LRF får med nu angivna påpekanden föreslå alt frägan angående döds­bos besittningsskydd vid jordbruksarrende ej blir föremal för lagstifining i nuvarande läge. Frågan bör uiredas ytterligare av kommittén och upptas till behandling i kommande belänkande.

Svenska kyrkans församlings- och pasloratsförbund: Förbundel finner det i och för sig befogat atl dödsbos besittningsskydd förstärks. Då emel­lertid frägan om arrendalorns möjlighel atl överlåta arrende enligt uppgift kommer atl upptas av kommittén i ett blivande slutbetänkande anser förbundel att frågan om dödsbos besittningsskydd och överlåtelsefrågan bör behandlas samiidigi i samband rned slutbelänkandet. Dessa båda frå­gor har lagtekniskt så mänga beröringspunkter att de bör behandlas gemen­samt.

När frågan om dödsbos besittningsskydd än behandlas anser förbundet all lagtexten bör förtydligas så, all del klarl framgår att förlängningen av arrendeiiden endast avser en period. Den ovisshet som i gällande lagslifl­ning råder på denna punkt är högsl besvärande, vilket bl. a. framgår av den olikhet i synen pä denna fråga, som ådagalagts av de rättsvårdande myn­digheterna. Större klarhet skulle vinnas om kap. 9§ 9 iredje siycket inled­des på följande sätt: "Arrendatorn, eller om han avlidit under pågående arrendeperiod, dödsboet har. . ."

Advokatsamfundet: Kommittén har föreslagil en särskild regel om ökat skydd för dödsbo i förlängningsfallen. Samfundet har ingen erinran här­emol. Den föreslagna lagtexten anger emellertid inte tillräckligt tydligt alt den nya förlängningsrällen föreligger endasl vid uigången av den avtalspe­riod varunder arrendalorn avlidil. Termen "arrendelid" är inle synonym med "avtalsperiod". Den anger inte någon begränsad tidsrymd ulan an­lyder tväriom snarasi "hela den tid varunder arrendeförhållandet varar" och säledes alt dödsboei skulle ha den förstärkta föriängningsrätlen vid varje periods utgång. Då delta inte är förslagets avsedda innebörd, måste omredigering ske.

Det är emellertid måhända mindre lämpligt att nu reglera dödsbos besitt­ningsskydd, då denna fråga är sammankopplad med spörsmålet om efterle­vandes rätt alt överta arrenderätten. Denna fråga återstår för kommittén atl behandla.

Sveriges jordägareförbund: Mol dödsboets eventuella intresse alt för­länga arrendel står jordägarens och del allmännas intresse av att arrende­stället får en lämplig brukare. Kommitténs förslag beträffande dödsbos besittningsskydd innebär alt dödsbon i många fall kan leva kvar och

Prop. 1978/79:183

137

arrendera under läng tid efter arrendatorns frånfälle. Della är olämpligi. Enligi förbundets uppfattning vore del lämpligare att liden för förlängning­en begränsades till del antal är efter dödsfallel, som erfordras för att dödsboei skall fä erforderiig lid för avveckling. Eveniuelli kan man här anknyta lill den tidsfrist - fyra är - som gäller för dödsbos beskattning som särskilt skattesubjekt.

Då frägan om dödsbos besittningsskydd hänger nära samman med de eflerievandes rätl atl överta arrendet, vilken fräga är föremål för kommit­téns fortsatta överväganden, bör lagstiftningen under alla förhällanden ej ändras redan nu.

6   Uppsägningsförfarandet

Remissinstanser som i huvudsak tillstyrker förslaget

Lanlbruksnämnderna i Uppsala. Ösiergöllands, Kalmar. Malmöhus och Väsierbonens län saml lanimåieriverkei och kommunförbundei har utan närmare kommentarer lillsiyrki kommitténs förslag eller lämnal del ulan erinran.

Krisliansiads lingsräii: Som kommittén framhållil har ena parten i ett artcndeförhållande ell berättigat intresse av atl sä snart som möjligl få besked om vad andra parlen menar med en av denna gjord uppsägning, för all kunna förbereda sig inför kommande förhandlingar. De av kommittén föreslagna reglerna i hilhörande sammanhang fär anses ändamålsenliga och lorde medföra en för båda parier i arrendeförhållandet önskvärd öppenhei. Tingsrällen lillsiyrker förslagei.

Domslolsverkel: De nuvarande reglerna om uppsägning av arrendeavtal och hänskjutande av arrendetvisler lill arrendenämnd ger jordägaren ell överlag vid förhandling om nya arrendevillkor. Domslolsverkel anser all ökad jämsiälldhel mellan parierna bör eftersträvas och biträder därför kommitténs förslag på denna punkl.

Arrendenämnden i Linköping: Artendenämnden tillslyrker de föreslag­na ändringarna i uppsägningsförfarandel. Principelli bör beslämmelserna för arrende och hyra vara desamma eller likna varandra i så hög ulsiräck­ning som möjligl om inle särskilda förhällanden hos den ena nytljanderät-ten moiiverar au man för vissa frägor väljer olika lösningar. Med anledning härav är del önskvärl alt molsvarande besiämmelser införs i 12 kap. jordabalken.

Enligi 12 kap. 58 § jordabalken gäller atl om hyresvärd vill säga upp avtal om lokal skall han i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor han uppsläller för all förlänga hyresförhållandel eller om orsaken lill atl han vägrar medge förlängning. Kommittén föreslär endast all jordägaren i uppsägningen skall uppge orsaken till förlängningsvägran men inte vilka villkorsändringar hand fordrar. Arrendenämnden ifrågasätter om det inle finns skäl all vid uppsägning av jordbruksarrende föreskriva all jordägaren anlingen i uppsägningen eller inom viss lid därefter skall underrätla arren­datorn om vilka villkorsändringar som påkallas. Vid arrendenämnden var den 29 seplember 1978 17 ärenden anhängiga som rör ändrade villkor för jordbruksarrende fr.o.m. den 14 mars 1979. I 6 ärenden har resp. jord­ägare irots anmodan frän arrendenämnden ännu inle preciserai vUlkoren.

Prop. 1978/79:183

138

Kammarkollegiel: De sliflsnämnder som hörts molsäller sig all del alllid skall åligga den uppsägande parten alt hänskjutna en tvist lill arrende­nämnden om uppgörelse ej kan träffas. Kollegiet anser dock atl bärande skäl anförts till slöd för förslaget och har ingen erinran mol de föreslagna nya uppsägningsreglerna. Beträffande utformningen av förslaget kan sägas, all försia meningen av 9 kap. 10 a!; till sitl innehall är en upprepning av 9 kap. 10S. Ifräga om den skyddsregel för artendatom som föreslagils. 9 kap. 13 a§. framgär av motiveringen pä s. 121 i betänkandet all arrenda­torns räll till uppsägning skall avse avflyttning pä den fardag som inlräffar närmasi efter sex månader från uppsägningen. 1 klarhetens intresse kanske della borde framgå av själva paragrafen.

Lanlbmksslyrelsen: Lanlbruksnämnderna tillstyrker i huvudsak eller lämnar ulan erinran kommitténs förslag lill ändrade regler för uppsägning av arrendeavial. Lanlbruksnämnden i Skaraborgs län ifrågasätter om inle uppsägningsliden vid uppsägning för avflyttning borde förlängas lill Ivä år vid gärdsanende. De skäl för en längre uppsägningslid som nämnden särskili framhäller är all längre lid än ell är behövs för olika förelagsekono­miska överväganden, skatteplanering vid en eventuell avveckling av jord-bmksföreiagel eller för all finna en annan lämplig egendom dil förelagets resurser kan överföras. Vidare anser lanlbruksnämnden i Kristianstads län all den lid inom vilken arrendalorn har rätl all säga upp avtalet efter del alt villkoren slutligt fastställls, bör beslämmas till två mänader eller samma tidsfrist som gäller för överklagande av arrendenämnds beslut vid villkors-tvist.

Lantbruksstyrelsen finner starka skäl lala för atl nuvarande regler för uppsiigning av arrendeavtal snarast ändras. Lantbruksslyrelsen ansluler sig till de synpunkier ovannämnda lantbruksnämnder anförl saml lillsiyr­ker i övrigi kommitténs förslag.

Lanlbruksnämnden i Jönköpings län: Nämnden lillsiyrker kommitténs förslag som bl. a. innebär all de nuvarande i liden obestämda avflytinings-meddelandena försvinner. Nämnden ser detla som mycket väsentligt.

Lanlbruksnämnden i Krisliansiads län: Den i 9 kap. 13 a § föreslagna tidsfristen av 4 mänader för arrendalorn för ett slutligt ställningslagande anser lanlbruksnämnden vara onödigi längl lilllagen. Lantbruksnämnden föreslär, atl arrendalorns rält atl säga upp avlalel begränsas lill 2 mänader frän del han delgivils arrendenämndens beslut eller samma tidsfrist som skall gälla för överklagande av arrendenämndens beslul. I övrigi ansluler sig lanlbruksnämnden lill ulredningens förslag.

Lanlbruksnämnden i Skaraborgs län: De regler för uppsägning av arren­deavtal som nu gäller har varil svårtolkade och medförl alt arrendalorerna i vissa fall under en alllför lång tidsperiod känt osäkerhei om fortsatt arrende varit möjligt. Detta har berott pä all jordägaren, som sagl upp arrendeavial kunnai dröja med atl precisera arrendevillkoren för fortsatt arrende. Om överenskommelse om nylt avtal inle kunnai träffals sä har jordägaren sä sent som vid förhandlingar inför arrendenämnden, kunnat kräva arrendators avflyttning med själviniräde som besillningsbrylande grund.

Den ändring i uppsägningsförfarandel som arrendelagskommittén före­slär innebär all klarare regler skapas. För anendalorn innebär del ocksä all hans förhandlingssituation förbättras dä han inle som förekommii måst förhandla om nya arrendevillkor under hol om jordägarens egeninträde.

En nackdel med del föreslagna uppsägningsförfarandel anser nämnden vara att arrendalorn efter jordägarens uppsägning för villkorsändring kan

Prop. 1978/79: 183

139

 '''. :

förhålla sig passiv och härigenom Ivinga jordägaren all hänskjuta frägan lill arrendenämnden där arrendalorn ej behöver riskera att villkoren för fort­satt arrende blir mindre förmänliga än de jordägaren under förhandlingarna erbjudit honom. Della kan leda lill en onödigi sior ärendebelaslning hos arrendenämnden. Nämnden vill påpeka risken för denna utveckling utan all ha något alternativi förslag hur ett uppsägningsförfarande vid villkors­ändring bör ske.

Nämnden ifrågasätter ocksä om inte uppsägningstiden vid uppsägning för avflyttning borde förlängas till tvä år vid gårdsarrende. De skäl för en längre uppsägningstid som nämnden vill peka pä och som kommittén inte diskuierai är att längre tid än ett är behövs för förelagsekonomiska övervä­ganden av olika slag, t. ex. skatteplanering vid en avveckling av jordbruks­företaget, eller alternativt att finna en annan lämplig egendom dit förela­gets resurser kan överföras.

Lanlbmksnämnden i Värmlands län: Det nuvarande uppsägningsfört"a-randet - med bäde skrifilig uppsägning av arrendeavtalet och särskilt avflyttningsmeddelande lill arrendalorn - är omständligt och svårförsläe-ligt.

Ulredningens förslag om endasl en uppsägningshandling och atl i denna skall anges avsikten med uppsägningen - artendels upphörande eller villkorsändring - syns medföra en förenkling och ralionalisering av förfa­randel. Om jordägaren säger upp avlalel för upphörande krävs också alt den besillningsbrylande grunden anges i uppsägningshandlingen. Han fär inle senare ange nägon annan sädan grund.

Lanlbruksnämnden anser all del föreslagna förfarandel medför förbätt­ringar för bada parter. Särskilt bör del vara värdefulli för arrendalorn all redan när han mottager en uppsägning fä vela avsiklen med och grunden för densamma.

Länsstyrelsen i Malmöhus län: Del nuvarande sysiemel med dubbla handlingar - en uppsägning och ell avflyttningsmeddelande är oprak­liskl och onödigi komplicerat. Kommitténs ändringsförslag pä denna punkl och vad som i övrigi framförts beiräffande uppsägningsförfarandel är välmoliveral. Dock finner länssiyrelsen all både den frist som arrenda­lorn har på sig all säga upp arrendel, dä arrendenämnden beslulal om föriängning av avlalel pä nya villkor - senasi fyra månader efter del att villkoren blivit slulligen avgjorda - och tidsfristen för hänskjutande av tvist om ändring av villkor - sex mänader - är onödigt långa. En begräns­ning härvidlag är all föredra. Det mäsle ligga i båda parters intresse all en tvist av förevarande slag om möjligt bör vara avslutad vid kontraktstiden uigång.

Stiftsnämnden i Uppsala: Stiftsnämnden anser i likhel med kommittén all gällande regler för uppsägning av jordbruksarrende är tillkrånglade och bitvis olämpliga.

Sålunda är det dubbla uppsägningsförfarandet inle ägnat att ge de av­sedda förhandlingsmöjligheterna, lill stor del beroende på alt lid för avsän­dandet av avflyllningsmeddelandel ej fastställls. Dessutom framstår vid mottagandet avflyllningsmeddelandel som ell onödigt dramatiskt medde­lande. Det finns därför anledning till förändring i detla avseende och sliftsnämnden tillstyrker i allt väseniligi kommitténs förslag. Däremoi kan nämnden ej acceplera kommitténs förslag om alt del i jämställdhetens namn skall vara den avtalsuppsägande parlen som skall hänskjula ivisl till arrendenämnd. Den andra parten, som således inle har skyldighei att föra tvist inför arrendenämnd kan genom passivitet sabotera förhandling om

Prop. 1978/79:183

140

nytt avtal. Eftersom det i regel blir jordägaren som är uppsägande pari bör i siällei urjämslälldhelssynpunkl arrendalorn liksom nu ha skyldighet och räiiighel all påkalla arrendenämndsprövning.

Sliftsnämnden i Lund: Boslällsnäinnden besiämmer arrendevillkoren för huvuddelen av kyrkans arrendegårdar. Efter gammal fasl ordning hålles besiklning för beslämmande av arrendevillkor senasi under andra ärel före löpande arrendeperiods slut. Del innebär att arrendatorn i normalfallel ungefär halvtannal är i förväg fär vela om han kommer atl erbjudas förnyat arrende och då som regel också villkoren. (Härvid bortses frän de fä boställsnämndsbeslul som besvärsvägen blir föremål för överprövning hos stiftsnämnden.) Dessutom översänds pä lidigt siadium lill arrendalorn kopia av besiklningsprotokollet samt underrällas arrendalorn samiidigi om den fortsatta gängen i ärendei och vilkel rättsmedel som han kan använda om han är missnöjd med villkoren. Avflyllningsmeddelandel är intagel i själva uppsägningshandlingen. Däri erinras arrendalorn åler om sin möjlig­hel atl gä lill arrendenämnden om han inle godiar villkoren för förlängning eller icke gär med pä all flytta. En sådan formulering är enligi siiflsnämn­dens mening inte alls ägnal alt ge jordägaren en överlägsen ställning eller att skapa osäkerhet hos arrendalorn i all synnerhei som arrendalorn säsom lidigare framhålliis inle behöver räkna med något kyrkligt organs självin­träde. Sliftsnämnden är ganska övertygad om atl den hell övervägande delen av stiflels arrendalorer inte kiinner igen de problem i samband med uppsägning som kommittén diskuierar.

Det hittills anförda hänför sig självfallel till normalsituationen - det är ju den som kommittén tagil som allmän utgångspunkt för atl förenkla och förtydliga uppsägningsförfarandet.

På den kyrkliga jorden hålles genom boställsnämndens försorg besikl­ning minst vart femle år. Beträffande de arrendeställen som inle bedömes bärkraftiga och är klara rationalilseringsfall har som regel vid lidigare besiktningar klargjorts all vederbörande arrendalor visserligen kan räkna med att - om han så önskar - fä kvarbli vid sitl arrende tills han uppnår pensionsålder men inte att sätta ny arrendalor i sitt slälle på sådant säll alt rationaliseringssyftet motverkas.

Normalt torde även enskild jordägare och arrendator hålla varandra forllöpande underrättade om sina framlidsbedömningar beträffande arren­deegendomen och inte - som inlryckel blir av kommitténs överväganden atl arrendeparterna tillkännager sina verkliga avsikter endast inpä tiden för kommande period. All jordägaren använder avflyitningsmeddelandel i ell laktiskt spel torde tillhöra undantagsfallen.

Slifisnämnden är fulll medveien om alt nuvarande regler om dubbla uppsägningshandlingar inle medförl den avsedda förhandlingssilualionen främst beroende på all det inle föreskrivits någon tid för sändande av avflyttningsmeddelande.

Bland privata jordägare kan mycket väl finnas de som överväger all bruka egendomen i egen regi (och tillföriitligen styrka detla) som likvärdigt alternativ lill fortsatt ularrendering. Om jordägaren inte fär ändra en gjord uppsägning för villkorsändring till att i stället anse avtalets upphörande kan följden bli all jordägaren - för all vara på den säkra sidan - inleder med del senare uppsägningssyftel. I sak synes skillanden liten mellan denna uppsägningsprocedur och den nu rådande ordningen där uppsägning alllid gäller avtalets upphörande även om parterna egenlligen syftat lill nägoi annal.

Slifisnämnden, som inlc vill molsäila sig ell förenklal uppsägningsför-

Prop. 1978/79: 183

141

farande, kan emellertid inle hälla med om all arrendalorn generelli skulle befinna sig i underläge vid lillämpningen av det nuvarande uppsägningsför­farandet: del räcker atl erinra om arrendalorns möjlighel att hänskjula ivisl till arrendenämnden utan föregäende avflyttningsmeddelande. Förhand-lingsalmosfären i ell läge där sädan älgard är påkallad lorde i de flesla fall redan vara ogynnsam för uppgörelse ulan arrendenämndens medverkan.

Genom den föreslagna ordningen lorde näslan undaniagslösl jordägaren bli den aktive parlen i arrendeförhällandel. När man även i fortsättningen fär räkna med all jordägaren i regel blir den som gör uppsägning är slifisnämnden inle ense med kommittén dä den under hänvisning lill prin­cipen om jämsiälldhel i avialsförhällande föreslär en ordning där jord­ägaren regelmässigl blir jämväl hänskjutande part. I jämslälldhelens intres­se vill sliftsnämnden i siällei föreslå all del liksom nu blir arrendatorns sak all påkalla arrendenämndsprövning.

1 4 ij lagen (1970: 939) om förvaltning av kyrklig jord sladgas atl vad som enligt lag eller annan författning äligger faslighetsägare fullgöres av den som förvallar den kyrkliga jorden. Jämlikl 15 S lagen fär förvaltaren med visst undantag - under den kontroll av boställsnämnden som föreskrives - upplåta kyrklig jord pä arrende för jordbruk. Enligt samma paragraf förelräder sliftsnämnden den kyrkliga jorden när arrendenämnd eller dom­stol behandlar fräga om vilka villkor för jordbruksarrende som skall gälla. Om den av kommittén föreslagna nyordningen genomförs utgår stifts­nämnden ifrän atl dess rält att förelräda den kyrkliga jorden också skall avse ställningen som hänskjulande part. Disponerade förvaltaren ensam frägan om hänskjulande, skulle boställsnämndens arbele med beslämman­de av arrendevillkor kunna bli helt meningslöst ifall förvallaren av olika skäl underlät atl hänskjuta tvist.

För atl förekomma tveksamheten pä denna punkt synes ett förtydli­gande i första hand behöva göras i den kyrkliga jordförvallningslagens 15 S. Om svårigheter uppstår med hänsyn lill alt nämnda lag är av kyrko­lags natur, mäsle i andra hand lalerältens omfång klart komma lill ullryck i blivande propositionstext.

Mot kommitténs författningstext i och för sig under 9 kap. 9- 13 §S har sliftsnämnden ingen erinran ulom vad gäller lidsfrislen om fyra månader för arrendalorn alt efter del villkoren blivit slulligt fastställda säga upp avtalet för avflyttning. Tiden härför bör begränsas till två mänader och därmed sammanfalla med klandertiden för arrendenämndsbeslui.

Vidare bör fyra mänader efter den dag dä uppsägning senast kan göras vara fullt tillräcklig för parterna all avsluta förhandlingar i synnerhet som den faktiska lidsfristen blir längre enär man torde kunna utgå från att uppsägning sker i god lid före slutdagen härför.

Genom att sälunda avkorta ifrågavarande frisler lill ivå resp. fyra mäna­der fär arrendalorerna ocksä rimlig chans all bli fri frän arrendet vid den fardag som infaller med arrendeperiodens uigång och inte nödgas fortsätta arrendet, i normalfallet, ytterligare ell är på betungande villkor. Med bibehållen skyldighet för endasl arrendalorn alt påkalla arrendenämndens prövning av ivisl förfogar arrendalorn hell över båda tidsfrislerna, vilkel skall ses mot bakgrund av nyssnämnda arrendefränträde vid utgången av arrendeperioden.

Föreningen Sveriges jordbruksarrendalorer: Enligt föreningens äsikl måsle jämställdhet mellan parlema vara ett grundläggande önskemal. Så­dan jämställdhet torde kunna uppnås beiräffande uppsägningsfrågorna ge­nom kommitténs förslag. Föreningen uppfattar kommitténs förslag i allt väsentligt som gott.

Prop. 1978/79:183

142

Föreningen finner emellertid alt lidsfristerna för uppsägning av anställda bör mera beakias vid fastställande av de rådrum jordägare och arrendalor bör lillälas ha för sitl agerande. Sista dag för arrendator atl besluta om han vill aniaga de enligi JB 9:12 faslslällda villkoren och den inom arbelslivel påbjudna uppsägningsliden bör om möjligl sammanfalla.

Med de lidsfrister kommiuén föreslagil ivingas arrendalor att företaga uppsägning av den äldre personalen ulan atl vela om jordägaren hänskjulit frågan om sina skärpla krav lill arrendenämnden. Delta medför merarbete för arrendalor och en belaslning pä förhållandena mellan arrendalor och hans anslällda. Föreningen är av den beslämda uppfattningen all sista dagen för tvistens hänskjulande till arrendenämnden bör infalla minst älta månader före periodens utgång. Vi vill ocksä förorda atl tiden mellan uppsägning och sisla dag för ansökan lill arrendenämnd saml den lid under vilken arrendalor skall besiämma om han vill aniaga de enligt JB 9:12 fastställda villkoren bör ha samma liingd.

Kommitténs förslag liksom de förarbeten som finns lill nuvarande lag genomsyras av alt parterna i någorlunda god tid före periodens slut själv­mant skall föra förhandlingar om villkoren för den nya perioden. Erfaren­heterna från tiden efter 1971 visar emellertid all del varil svärl atl i god lid fä sådana igång. Föreningen finner del därför påkallal alt föreslå, all den part som vill ändra villkoren och därför förelager uppsägning skall senasi i samband med uppsägningen ha kallat lill förhandlingar och vid dessa i skriftlig form presentera de önskade förändringarna. Vi tror att många ärenden eljest av tidsnöd kan komma all hänskjutas lill arrendenämnden. Nämnden blir under sädana omständigheter belastad i onödan och önske­mälet om lidig uppgörelse uppfylles inle.

Föreningens synpunkier på frägan om uppsägningsförfarandel kan sam­manfallas pä följande säll:

1.

Sista dag för ansökan lill arrendenämnd bör infalla senasi alla mänader före periodskifle.

2.

Pari som vill ändra villkoren skall kalla till förhandlingar senasi i sam­band med uppsägningen.

3.

De önskade villkorsförändringarna skall presenieras i skriftlig form senasi vid förhandlingslillfället.

LRF: Reglerna i den nuvarande lagen om uppsägning har enligi LRF:s erfarenheler skapal problem och har också uisatts för krilik. Jordägaren har nu en överlägsen ställning och arrendatorn kan utsättas för överrask­ningar. En grundläggande förutsättning för en översyn av de nuvarande reglerna synes bl. a. vara all lillskapa jämsiälldhel mellan parierna i avials­förhällandel. Del av kommittén valda systemet alt förfarandel skall vara anpassal till normalsituationen vid föriängning och uttryckas genom klara och enkla regler finner LRF riktigt.

Kommittén har föreslagit (9 kap. 10 a S) att uppsägning skall innehålla uppgifi huruvida den avser avtalels upphörande eller endasl ändring av villkoren. Om uppsägning skett endasl för ändring av villkoren fär uppsäg­ningen därefter ej ändras att avse avtalels upphörande. 1 de fall arrenda­torn uppsäger avtalet för upphörande blir enligt förslaget rälten till förläng­ning förfallen. Enligt andra slyckel skall jordägaren om han uppsäger avtalet för upphörande underrälta arrendalorn om orsaken lill att han vägrar medge förlängning. Därefier Får annan orsak ej åberopas.

Vad kommittén föreslagil i dessa avseenden finner förbundet lämpligt. Reglerna bör bringa ordning i förfarandel och undanröja de hittillsvarande oformlighelerna. Del borde dock kunna övervägas all lermen "uppsäg-

Prop. 1978/79: 183

143

ning" skulle användas endasl för arrendeavialels upphörande. I de fall endasl villkorsändring avses borde della kunna lillkännages i form av "anmälan" e.d. Härigenom skulle ökad klarhel vinnas och riskerna för missförsiånd minska. Därvid bör vid "uppsägning" lidsfrislen för hänskju­tande lill arrendenämnden kunna sällas kortare än vid "anmälan".

Den nuvarande regeln all arrendalorn ensidigt har att hänskjuta tvist till arrendenämnd har visal sig mindre lämplig. Den föreslagna bestämmelsen i 9 kap. 10 b S om jordiigarens skyldighet atl hänskjuta frägor om upphöran­de eller ändring av arrendevillkoren, liksom arrendalorns skyldighei atl hänskjuta frågor om ändring av villkoren, fär lill följd atl den part som lagil del inledande iniiiativei ocksä har alt fullfölja ärendei. LRF finner detla lämpligt. För att åstadkomma klarhel i förhällandet mellan jordägaren och arrendatorn bör dock föreskrivas att överenskommelse enligt 9 kap. 10 b S träffas skriftligen. All t.ex. muntligen överenskomma om att avlalel skall upphöra ger ej jordägaren den säkerhei i bevisning som bör vara erforder­ligl för all underlåta all hänskjula Ivislen lill arrendenämnden inom den föreskrivna liden.

LRF biiräder förslagei lill ändringar i 9 kap. 11-13 §S, saml finner regeln i 13 a § angäende arrendalorns uppsägningsräti i princip lämplig. LRF anser dock all den lid inom vilken arrendatorn äger uppsäga avtalet efter det atl villkoren slutligt fastställts bör beslämmas lill tvä mänader. En betänkelid pä tvä månader bör med hänsyn lill jordägarens berättigade krav pä all få veta hur han skall planera för arrendeställel vara tillräcklig.

Sveriges föreningsbankers förbund har beiräffande förslaget i denna del anslutit sig lill de synpunkter som har framförts av LRF. Skogs- och laniarheisgivarejörbundel: Kommittén har i sitl betänkande över huvud inte berört frägan i vad män arbetsgivarrollen kan tänkas ha nägon betydelse för aktualiserade frågeställningar, vilket i sig synes vara en brist. 1 sammanhangei bör även noleras all arbelsgivaren ofta även uppiiäder i rollen som hyresvärd genom atl han hyr ut tjänslebostäder åt sina anslällda. Arbetsgivaren/hyresvärden mäsle självfallel, oberoende av innehållei i arrendelagsliftningen, iaktta gällande besiämmelser om ansläll­ningsskydd, besittningsskydd för ijänsleboslad etc.

Säsom kommittén päpekar öppnar nuvarande besiämmelser om uppsäg­ningsförfarandel i arrendeförhällanden en möjlighel för jordägaren all hälla frägan om fortsalt arrende svävande under läng lid. För arrendatorn/ arbelsgivaren kan denna ovisshet medföra vissa tillämpningsproblem vad gäller medbestämmandelagens regler om förhandling och information lik­som reglerna om uppsägning av anställnings- och hyresavtal. Kommitténs förslag rörande uppsägning av arrende innebär att arrendalorns/arbetsgi-varens ställningstaganden underlättas i angivna hänseenden. Förslaget tillstyrks sälunda även utifrän del här anlagda betraktelsesättet.

Ulan ivekan skulle en samordning av reglerna om uppsägningslid för arrende-, anställnings- och hyresavtal vara till gagn för den arrendator som upplräder i här angivna roller. Enligt förbundels mening skulle dock en sådan ordning i alltför hög grad vara till men för jordägarens berättigade intressen alldeles bortsett från alt frägan lorde vara svär alt lösa rent lagtekniskt.

Svenska lantarbeiareförbiindei: Förbundet tillstyrker kommitténs för­slag och vill särskilt understryka det angelägna i atl de föreslagna bestäm­melsema i 9 kap. 10 a§ JB genomförs.

Prop. 1978/79:183

144

Advokalsamftindel:

8kap. 8SJB

Det har inle ingåll i kommitténs direktiv alt föreslå ändring av uppsäg­ningsregeln. Denna skulle emellerlid vinna bäde i klarhel och adekvans om man ersatte paragrafens ivå första meningar med regeln att uppsägning skall vara skriftlig. De fall där muntlig uppsägning kan ske, är numera yllerligl fä.

Samfundel vill i sammanhangei påpeka den oklarhel som föreligger mellan del gällande lagrummets andra och tredje stycke. Den berörs inte heller av kommitténs direkliv men är så betydande att den rimligtvis borde undanröjas i samband med en översyn av lagstiftningen.

Enligt 8S andra slyckel skall skriftlig uppsägning delges. Della innebär alt uppsägning har skell när den uppsagde fäll del av en uppsägnings­handling, oavsett hur detta skell. Har den uppsagde fåll uppsägningen i rekommenderal brev, har alllsä uppsägning skell enligi andra stycket. 1 strid häremot uppsätter iredje slyckel som föruisättning för bruk av re­kommenderal brev atl den som söks inte träffas i sitl hemvist. Om således vid första uppsägningsförsöket del rekommenderade brevet adresseras till den uppsagde under annan adress än hemvistet men dock når den upp­sagde, är uppsägningen giltig enligt andra siycket men ogiltig enligt iredje stycket första meningen. Tredje slyckel sista meningen synes understryka denna oklarhet. Där summeras nämligen atl uppsägning har skett "när vad som nu sagls blivit fullgjort". Bland "vad som nu sagts" ingår implicit i styckels inledningsord att man sökl den uppsagde i dennes hemvisl.

9 kap. 3S JB

Del kan ifrågasättas om den av kommittén tillagda andra meningen fyller nägon uppgifi. Under alla förhällanden lorde den behöva omredigeras. Den föreslagna texten torde nämligen motsatsvis utsäga att man vid auto­matisk förlängning av arrenden utan föriängningsrätl skulle kunna ändra villkoren trots att uppsägning inle skell (jfr 3LU 1970: 80 sid 209).

Del väsenlliga innehållei i 9 kap. 3 § tredje slyckel lorde vara atl vid villkorsändring avtalet föriängs omedelbarl genom uppsägningen. Besiäm­melsen har emellerlid fått en något oklar uiformning, som ger inlryck av att den behandlar villkorsfastställelsen och bloll dubblerar 9§. Den torde vinna i klarhet genom atl flyttas fram: "Vid arrende för viss tid som ej understiger ett år skall uppsägning lill upphörande alllid ske för all avlalel skall upphöra att gälla vid avtalstidens uigång. Sker lill samma tid frän ena parlen uppsägning endasl för ändring av villkor, är avtalet förlängt, om ej andra parten i rätl tid uppsäger avtalet till upphörande. Villkoren för förlängningen bestämmes enligt 9§".

Genom en omredigering sädan som den föreslagna riktas sedan i kapit­lets första uppsägningsregel uppmärksamheten på atl det finns två slag av uppsägningar. Deras skilda rättsverkningar lorde också klarare markeras. Genom särskiljandel av ändringsuppsägningens föriängningseffekl från villkorsfrägan torde det också klarare framgå all fräga är om förlängning pä grund av lag, vilkel är av betydelse vid valet mellan 7 kap. 7§ första och andra slyckena.

Det måsle vara nödvändigi atl uttrycka alt ena sidans ändringsuppsäg­ning inle definitivt förlänger avlalel. Förslagels texl utesluter inte tolkning­en att en i god tid företagen ändringsuppsägning frän arrendatorns sida skulle avskära jordägaren frän säväl upphörande- som ändringsuppsäg­ning. Samfundel påpekar här all införandet av uppsägning för villkorsänd-

Prop. 1978/79: 183

145

ring slrängl tagel kräver en noggrann analys av när JB bör lala om resp. arrendeförhällandel mellan parierna eller arrenderätten och avlalel härom i meningen villkoren för arrendeförhällandel (se exempelvis 9 kap. 11 § där lermen avlalel i vart fall efter föreslagen ändring kommer atl användas som beiecknande nägoi annat än de i avtalet ingäende villkoren).

Det torde ocksä vara lämpligt att i hänvisningen till 9S undvika ordel "fastställs". 9S berör nämligen säväl fastställelse som frivillig överens­kommelse.

9 kap. 10, lOaoch lObSS JB

10   S synes innehålla delsamma som 10 a S första meningen. 10 § bör

därför utgä, varvid hänvisningen i 8 kap. 8 S torde kunna ändras lill 9 kap.

3§. 10 a S försia slyckel iredje meningen lorde höra till förlängnings- och

inte till uppsägningsreglerna. Det synes lämpligare all den inarbelas i 7§,

förslagsvis som ett nyll andra siycke.

10aS sista meningen torde skapa oklarhet. Enligt 8 kap. 8§ tredje slyckel tredje meningen får postlådedelgivning inte ske; enligt 10 a S sisla meningen gäller inle denna regel. De tvä negationerna motsäger varandra. 10a S sisla meningen lorde kunna strykas. Del väsentliga är att hänvisning sker lill 8 kap. 8 § och det där inskrivna förbudel.

9 kap. IIS JB

Den föreslagna ändringens syfte torde enklare näs om nuvarande be­

stämmelse ges denna inledning: "Är fräga om förlängning av arrendeavtal

eller om villkor för fortsalt arrende ej avgjord  ".

9 kap. I2§JB

I likhet med vad som ovan föreslagits torde i första meningen "faststäl­las" böra ersättas med "bestämmas".

Skånearrendalorernas samrådsgrupp: Av primär belydelse vid en av­talsperiods slut är atl avsikten med uppsägningen är helt klar och att parterna har tillräcklig tid pä sig för all bedöma så vikliga saker som avtalsvillkoren för ny arrendeperiod och konsekvenserna av ett eventuellt upphörande med arrendeförhållandet. Samrädsgruppen biträder utred­ningens förslag om de angivna tidsintervallerna. Som ulredningen fram­häller är del ell grundläggande krav att skapa jämställdhet mellan parterna vid förhandling.

Remissinstanser som avstyrker förslaget eller föredrar annan lösning

Svea hovrätt: Del är självklarl ett starkt önskemål all beslämmelserna

om uppsägning är enkla och klara. Den gällande lagens regler kan inte

sägas molsvara detla krav. Men omdömel gäller också om det föreliggande

förslaget. Ell annat krav som bör ställas är att uppsägningsbesiämmelserna

för arrende och hyra inle skiljer sig äl mer än nödvändigt.      

Hovrätten kan i huvudsak ansluta sig till den krilik som har framförts mot de nuvarande uppsägningsreglerna. Det är både stötande och oprak­tiskt att en jordägare skall behöva hota arrendalorn med flyllning, när båda parier är inslällda pä fortsatt arrende med endasl någon jämkning i avtals­villkoren. Del är vidare rimligt atl en jordägare, som har för avsikl alerta en arrendegård för alt själv bruka den, lalar om detla redan i samband med uppsägningen. 10   Riksdagen 1978179. 1 saml. Nr 183

Prop. 1978/79:183

146

Vill jordägaren höja arrendet mer än vad arrendatorn medger, mäste jordägaren säga upp avtalet (för arrendatorns avflyttning). Ärrendatorn mäste räkna med all arrendenämnden kan komma all faslställa arrendet lill ell belopp som är högre än han medgivil. Om så sker har arrendatorn ingen rätt till förlängning, om han inie ultyckligen förklaral all han är beredd alt sitta kvar även pä de villkor som nämnden faslsiäller. För all inte arrenda­torn skall förlora rätten till förlängning brukar nämnden i della läge fräga arrendalorn om han vill sitta kvar även om jordägarens krav skulle bifallas. Arrendalorns svar är vanligen ja. Därmed har han i prakiiken medgivil ell högre belopp än som ligger i hans yrkande. Denna ordning är inle lillfreds­siällande.

Enligi lagen (1907:36 s. 1) om nyttjanderätt lill fasl egendom (NJL) gällde vid sociall arrende all pari som önskade alt rätisförhällandel skulle hell upphöra, skulle underrälta motparten ett är före den löpande arrende­periodens slul. Om part däremoi önskade alt endasl ändra villkoren för näslkommande period skulle underrättelse därom göras senast älta mäna­der före den löpande arrendeperiodens slul (2: 52 - 54 NJL).

Hovrätten anser atl den procedur som för de sociala arrendenas del fanns i den äldre lagen - med vissa jusleringar - är bältre än bäde den gällande lagen och förslaget.

Frågan hur uppsägningsförfarandet skall regleras synes sålunda böra ytterligare undersökas. Hovrällen har anseti sig ej böra lägga fram ell i detalj uiarbeiai förslag. En möjlighel skisseras i en promemoria som i samband med hovrällens behandling av frägan har upprällais av referenlen i ärendei, hovrättsrädel Mauritz Bäärnhielm, och som bifogas hovrättens yttrande.

Hovrätten har lidigare framhållil behovei av samordning med reglerna om bosladshyra. Synpunklen har särskild lyngd i en sä ordningsmässig fräga som den om uppsägningsförfarandel.

I den av hovrälisrådei Maiiriiz Bäärnhielm upprättade promemorian som åberopas i Svea hovrätts remissyttrande anförs följande: Ell säll atl komma lillrälla med de nuvarande svårighelerna är alt läla uppsägning vara begränsad lill fall dä part önskar ell definiiivi slul pä rällsförhällandel, dvs. arrendalorns avflyttning.

Förelar inle vare sig jordägaren eller arrendalorn uppsägning (som enligi della förslag alllid kommer all gälla avflyttning), förlängs upplåtelsetiden på säll lagen föreskriver (9:3 2 st. JB). Anledning att ändra på själva uppsägningsliden synes ej föreligga.

För en part, som är inställd pä all förlänga upplålelseliden men vill ha en eller flera ändringar i arrendevillkoren, bör del vara lillräckligi atl bevisli­gen undertäila moiparten om ändringsönskemälen. För underrättelse om ändring av villkor bör gälla viss minsta tid, som är korlare än uppsägnings­tiden, 1. ex. sex mänader före arrendetidens slut.

Den ifrågasatta ordningen innebär alt pari, som underlåier all säga upp avlalel, har bäde räll och skyldighei all låta rällsförhällandel fortsätta under en ny avialsperiod, men all avtalsvillkoren i övrigi kan komma all mbbas i förhällande lill närmasi föregående period. Arrendenämndens prövning av villkoren fär anses vara en garanti mol oskäliga villkor.

Den som företar uppsägning (för avflyttning) bör vara skyldig alt lämna mollagaren "besvärshänvisning" lill arrendenämnd. Försummas det bör skrivelsen anses som ogiltig. Försummar mottagaren atl vända sig till arrendenämnden, bör uppsägningen bli gällande enligt sill innehall. Skulle i någoi fall resultatet bli orimliga arrendevillkor, kan jämkning ske enligt 36 S avtalslagen.

Prop. 1978/79: 183

147

För giltigheten av uppsägning från jordägarens sida bör i nu förevarande fäll, dvs. när uppsägning till arrendelidens slut sker av avtal som ger arrendalorn besittningsskydd, ocksä krävas atl uppsägningen innehåller uppgift om den grund som jordägaren - enligt 9 kap. 8§JB - äberopar för att bryta arrendalorns besittningsskydd.

Om ett meddelande om önskemal om ändrade villkor inle leder lill överenskommelse mellan parierna, bör envar av dem ha räll all påkalla arrendenämndens prövning. Sker inle del - I.ex. senast före den löpande arrendeperiodens slut - föriängs upplälelseliden pä oförändrade villkor. För det här nämnda meddelandet behövs dä inle någon "besvärshänvis­ning". En ordning sådan som den här skisserade bidrar till alt skapa en önskvärd jämställdhet mellan parierna. Den innebär vidare all dessa - och ev. arrendenämnd och domstol - normall försl har atl la ställning lill frägan om förlängning eller icke förlängning och därefter, om förlängning sker, lill frågan om vilka villkor som skall gälla. Uleslulel är ä andra sidan inle atl före sista uppsägningslidpunklen erhålla ell beslut av arrende­nämnden i frägan om ändrade villkor. Den part som anser all villkoren blivit oacceptabla har dä möjlighet att säga upp avlalel. Nägon bärande invändning mot ell sädanl förfarande synes knappast kunna resas.

Arrendenämnden i Malmö: Arrendenämnden instämmer i alt krilik i olika avseenden kan riklas mol del nuvarande regelsystemet. Enligt nämn­dens erfarenhet från olika ärenden och framförallt från den upplysnings­verksamhet, som i stor utsträckning förekommer hos nämnden, är det svärl för allmänheien att förstå all uppsägning i princip avser avflyttning, även om endasl villkorsändring önskas, och all uppsägning kan ske ulan all syflel med uppsägningen anges. Rättspraxis, I.ex. det i kommitténs belänkande s. 95 angivna rällsfallel från Linköpings lingsräii, mål F 20/75, visar all jordägarens möjlighet atl först på ett sent stadium kräva avialels upphörande kan vara obillig mot arrendatorn. Det är ocksä otillfredsstäl­lande att frågan om nytl arrende kan hållas svävande under lång tid genom underlätenhet från jordägarens sida all lämna avflyttningsmeddelande.

Nämnden instämmer i del stora hela i kommitténs utgångspunkter för en reform av uppsägningsförfarandel. Del synes rikligl alt motparten sä tidigt som möjligt får kännedom om syftet med uppsägningen, att en uppsägning för villkorsändring inte skall fä ändras till all gälla avtalets upphörande, all de nya villkoren normall bör beslämmas innan arrendeiiden gär ul och alt del skall åligga den part som önskar ändring i det bestående förhållandel all draga ivislen inför arrendenämnden.

Nämnden vill emellertid med siyrka framhälla följande synpunki. Reg­lerna om uppsägning och avflyttningsmeddelande vad gäller arrende, bo­stadslägenheter och lokaler företer för närvarande beiydelsefulla skill­nader, och del förekommer i myckel sior ulsiräckning all enskilda parier görs rätlsförlusler pä grund av misslag eller okunnighel om reglernas innehåll. Även jurisler och andra som yrkesmässigl är verksamma på nylljanderäitsomrädei synes mänga gånger ha svärl att behärska regelsy-siemel. Del synes därför vikligl all reglema för uppsägning av olika lyper av nyttjanderätter göres enhelliga sä långl som någonsin är möjligl. Vidare bör evenluella ändringar träda i kraft pä en gäng över hela nylljanderälls-fällel, föregås av en omfattande upplysningsverksamhel och sedan gälla oförändrade under läng lid. Del kan inle nog belönas all del här handlar om ell rättspraxis som rör prakliskl tagel alla människor i deras dagliga liv.

Även om en reform av uppsägningsförfarandel pä arrendeområdet är angelägen, anser däiför nämnden all den bör anslå lill dess reformering

Prop. 1978/79:183

148

göras av molsvarande regler på hyresomrädel. 1 hyresrättsulredningens uppdrag ingär all överväga proceduren i förlängnings- och villkorslvisler och vilka ändringar som kan göras i hyreslagens systematik för all uppnä siörre överskädlighel och lältillgänglighei.

Med hänsyn till önskemälet om enhetlighet anser arrendenämnden del inte vara meningsfulll alt gä in pä en detaljgranskning av de föreslagna reglerna förrän förslag om molsvarande regler föreligger pä hyresomrädel. Nägra synpunkier kan dock framföras.

Den nya lydelsen av lOS synes knappasl ha nägoi självsiändigi innehall vid sidan av den ändrade lydelsen av 3S och den nya K) aS. I varje fall kommer den innehållsmässigt pä fel plats i paragrafföljden. I 3, 6 och 8§S har man nämligen lalal om uppsägning föi- upphörande och uppsägning för ändring av villkoren, alllsä innan man i lOS föreskriver att uppsägning skall avse anlingen upphörande eller villkorsändring. Mera logiskl synes vara att inleda 3 S med ett särskilt siycke där de Ivä lyperna av uppsägning faslsläs.

Del förhållandet alt uppsägning nu i princip alllid gäller avialels upphö­rande innebär att arrendatom, om arrendenämnden inte fastställer avgiften till av hononi medgivei belopp, kan fränlräda avlalel. Delsamma gäller om han inte fär bifall lill sin lalan vad gäller något annal av jordägaren fordrat villkor. 1 förlängningslvister fär nämnden därför alltid fräga arrendatorn, om hans yrkande om förlängning kvarslär även för det fall atl han förlorar vad gäller avgiften och villkoren. Det händer nägon gång all arrendalorn då svarar nej, vilket fär lill följd alt förliingningsyrkandet ogillas, om nämnden finner de av jordiigaren fordrade villkoren vara skäliga.

Även om det inie sägs ul menar lydligen kommittén all den principielll nya synen pä uppsägning berövar arrendatorn möjlighelen att i samband med villkorsprocessen fränlräda ett arrende som nämnden finner skäligl förlänga pä villkor som arrendalorn inle kan acceplera. Arrendalorn blir bunden av de nya villkoren men får i 13 a § räll all inom fyra mänader säga upp avlalel för upphörande. Förmodligen ser kommittén arrendatorns fortsatta bundenhet som en logisk följd av att uppsägningen skett för villkorsändring och inle för avflyttning. Emellertid hänvisar 13 a § även till den situation som åsyftas i 12 S försia meningen. Den stadgar att om jordägarens talan om avtalels upphörande ej bifalles, skall villkoren för det fortsatta arrendet fastställas. Om arrendatorn inle är nöjd med dessa villkor har han räll till uppsägning enligt 13 a§. Men jordägarens talan mäste ju ha föregåtts av en uppsägning lill avflyttning, inle för villkors­ändring. Om nu jordägaren i andra hand fordral en kraftig avgifishöjning, som arrendatom ej kan acceptera men nämnden finner skälig, måste arren­dalorn ha rätl atl fråniräda avlalel på den dag till vilken jordägaren sagt upp det. 13 a § träder säledes inle in.

Även för det fall jordägaren sagt upp avtalet för villkorsändring, ifråga­sätter nämnden om man mäsle förulsätla forisatt bundenhet och införa regeln i 13 a§. För båda parter mäsle del vara av iniresse all samtliga frägor, alllså säväl avtalets fortsatta bestånd som vilka villkor som i så fall skall gälla, avgörs i ett sammanhang. För jordägaren kan del inte vara någon fördel att behöva vänla pä en eveniuell uppsägning i fyra månader, och arrendatorn måste rimligen redan i processen göra klart för sig hur längt han kan gå. Det kan vara en betydande nackdel för honom att som kommittén föreslär bli bunden till den fardag som inträffar sex månader frän uppsägningen, alltså i praktiken företi nylt arrendeår. Regeln kommer därför knappasl atl verka som en skvddsreKcl för arrendalorn.

Prop. 1978/79:183

.,

149

Även om uppsägning skett för villkorsändring, bör alllsä arrendalorn beredas möjlighel att fränlräda arrendel pä den dag lill vilken uppsiigning skell, om nämnden finner atl avgiften skall sällas lill en för honom oaccep-tabel nivä eller annal icke godtagbart villkor skall gälla. Del bör äligga arrendalorn atl angiva sin ståndpunkt i villkorstvisien innan nämnden företar ärendei lill avgörande. En uttrycklig regel om rätt för arrendalorn att fräntriida efter anmälan i villkorstvist blir erforderiig, när uppsiigning skell endasl för villkorsändring. Delta blir en följd av den nya synen pä uppsägning men slrider ä andra sidan inle mol denna.

Resonemangel är lillämpligl även för del fall all det är arrendalorn som sagl upp för villkorsändring, men nämnden finner sig skola fastställa vill­kor som han anser alltför betungande.

Något obilliga verkningar synes inle kunna följa av den föreslagna ord­ningen. Om liden framskridit sä långt alt det är för senl för jordägaren alt skaffa ny arrendator, kan han begära uppskov med avflyttningen enligt I3S.

1 motiven till den föreslagna 13 aS sägs att uppsägningen skall ske lill den fardag som inlräffar närmasi efter sex mänader frän uppsägningen. Detta bör för tydlighels skull komma lill uttryck i lagtexten om regeln införs, även om det i och för sig följer av JB 8:4 andra stycket.

I 10 bS föresläs att tvisl skall hänskjulas lill nämnden senasi sex måna­der från den dag dä uppsägning senast kunde ske. I de fall dä arrendeiiden är fem är eller längre och uppsägningsliden alltsä är ell är, innebär försla­get alt nämnden får sex mänader pä sig alt handlägga ärendei, om della skall medhinnas innan arrendeiiden löper ul. Om avlalel iräffais för korla­re tid än fem är och uppsägningsliden alltsä är älta mänader, fär nämnden bara tvä månader på sig. Denna tidsfrist är i regel inle lillräcklig. Nägon gäng har parterna överenskommit om korlare uppsägningslid än den lag-sladgade, vanligen sex mänader, och ulverkal nämndens godkännande av denna förkortade uppsägningstid. I sä fall skulle hänskjutande inle behöva ske förrän arrendeiiden löper ul. Nämnden finner del angelägel all förläng­nings- och villkorslvisler i så sior utsträckning som möjligl avgörs före arrendetidens uigäng och föreslär därför alt hänskjutande skall ske senast tre mänader från den dag dä uppsägning senast kunde ske. Mot förslaget kan invändas att hänskjulandet mäste göras onödigi tidigt när uppsägnings­tiden är ett år. Ett hänskjutande behöver dock inte innebära att parterna avbryter sina privata förhandlingar. De kan ju begära att nämnden låter ärendet vila till dess de konstaterat om uppgörelse kan träffas ulan nämn­dens medverkan. Sä är vanligt även med nuvarande regler.  -  -  -

Genom ändring av 13 § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder infördes frän den 1 juli 1975 möjlighel all meddela särskili beslul, s.k. mellanbeslul, beiräffande förlängningsfrägor i hyresivisler, där såväl för­iängningsfrägan som frägan om villkoren däresi förlängning kommer lill ständ är tvistig. Nägon molsvarande möjlighel finns inle vad gäller arren­deärendena. Arrendenämnden kan därför tvingas lägga nerell omfattande arbete med besiktningar och annan uiredning för all komma fram lill en skälig arrendeavgift, även om utgången blir all förlängningslalan ogillas. Härigenom kan parierna åsamkas belydande onödiga koslnader. 1 arren­deärendena föreligger alltså i minst lika hög grad som vad gäller hyresären-dena behov av att kunna meddela mellanbeslul. När nu ändringar skall göras i nämndlagen föreslär arrendenämnden att sädan möjlighel öppnas. Laglekniskl kan del ske genom en enkel ändring av lydelsen av 13 S.

Arrendenämnden i Göleborg: Enligi sina direkliv bör kommittén hälla

Prop. 1978/79:183

150

nära kontakt med den pågående hyresrättsutredningen i förlängnings- och villkorsfrågor. Arrendenämnden har också den principiella inställningen atl uppsägningsbeslämmelser och andra förfaranderegler bör vara de­samma för arrende och hyra, om inle särskilda förhällanden hos de olika typerna av nyttjanderätter moiiverar alt man för vissa regler väljer skilda lösningar. Del kan därför ifrågasättas om nya uppsägnings- och förfaran­deregler bör genomföras innan hyresrättsulredningens molsvarande för­slag föreligger.

Som framgår av del följande kan arrendenämnden i och för sig ansluta sig lill flera av de tankegångar, somi ligger bakom kommitténs förslag till ändrade uppsägningsregler. Enligt arrendenämndens mening är emellertid de föreslagna bestämmelsema i vissa avseenden förenade med betydande olägenheier. Flera problem har inte heller uppmärksammats i moliven. Förslaget bör därför enligt nämnden inle genomföras i sin nuvarande form.

9 kap. 3 §

Kommitténs förslag all villkorsändringar föruisätter uppsägning är enligi 3 S försia siycket tillämpligt "vid arrende som är förenal med rätt till förlängning". Delta uttryckssätt kan möjligen misstolkas sä atl hit skulle höra även sädana allmänt förekommande avial som saknar besittnings­skydd men som ändå har en klausul om all avlalel förlängs, om uppsägning inte sker. Eftersom kommittén inte torde ha avsett alt avtal av denna typ skall vara underkastade den föreslagna lagregeln, bör lagiexien ulformas sä alt regeln gäller vid arrende sorn är förenat med rält till förlängning enligt 8-13 a §§.

1 tredje slyckel föresläs en regel av innehåll atl om uppsägning skell endasl för ändring av villkoren, avlalel anses förlängt pä villkor som fastställs enligt 9 §. Uttryckel "fastställs" för emellertid tanken endast till fall där villkoren fastställs av myndighei. Om man i slället använder l. ex. uliryckel "besläms", blir del klarare att regeln omfattar även de fall dä enligt 9 S sista stycket parterna träffar överenskommelse om villkoren.

9 kap. 10 §

Arrendenämnden anser i likhel med kommittén, alt den som blivit upp­sagd sä tidigt som möjligl bör fä kännedom om syfiet med uppsägningen, och lillsiyrker därför att den som säger upp avtalet i uppsägningshandling­en mäsle ange om uppsägningen avser avtalets upphörande eller endast ändring av villkoren.

Nämnda förslag är inskränkt till all gälla endasl för besittningsskyddade avial. För övriga avtal kommer endast all finnas möjlighel atl göra uppsäg­ning för avtalets upphörande, även om avsiklen endast är atl begära ändrade villkor. Delta förhällande, atl olika uppsägningsformer finns för besittningsskyddade resp. icke besittningskyddade avtal, är en betydande olägenhet med det föreslagna systemet, eftersom reglerna är svärlillgäng-liga för arrendeparterna.

Uppsägning kan enligt 8 kap. 4§ i vissa fall (Bäärnhielm-Larsson, Jord­bmksarrende s. 38) ske i förlid. Sädana situationer skulle - frånsett förverkandefallen - vid avtal med besittningsskydd komma alt omfattas av förslaget att uppsägningen för alt bli giltig uttryckligen skall avse avta­lels upphörande eller ändrade villkor, vilkel inle lorde ha varil avsiklen. Della resullai undviks, om 10§ inskränks lill all avse uppsägning liil avtalstidens utgång.

Prop. 1978/79:183

151

9 kap. 10 a§

Uppsägningens innehall enligt första meningen i 10 a S framgär redan av förslagets 10 S och bör därför utgä.

Enligt 10 a S försia siycket sista meningen är rätten till förlängning förfallen, om arrendalorn säger upp avtalet för upphörande. Bestämmelsen är onödig, eftersom nämnda förhällande framgär redan av 9 kap. 8 S försia stycket.

Arrendenämnden har ingen erinran mot förslaget i 10 a§ andra stycket atl jordägaren i uppsägningen skall uppge orsaken till förlängningsvägran. Härmed lorde avses den omsländighel som jordägaren äberopar. 1 motiven (s. 120) används emellertid i slället uttrycket "grunden", vilkel närmasi för tanken på att jordägaren ullrycklingen måsle åberopa nägon av punk­lerna i 9 kap. 8 §. Nägoi sådani krav bör inle siällas upp.

1 10 aS andra slyckel föreslår kommittén även att annan orsak än den i uppsägningen angivna inte skall fä åberopas senare. Nämnden sätter i friiga om en sädan regel, som inle har sin molsvarighel i 12 kap. 58§ för uppsägning av hyresavtal beiräffande lokal, är lämplig. Regeln kan bli lill nackdel för arrendalorn på sä säll all jordägaren av laktiska skäl åberopar flera grunder (s. 121) och all en jordägare, som på ell lidigt skede av anendeperioden kommii lill klarhel om all han av någon orsak vill säga upp avlalel för upphörande, kan komma all vänla med uppsägningen så länge som möjligl för atl eveniuelli kunna åberopa andra omsländigheier, som senare kan inträffa. Vidare skulle en jordägare, som har sagl upp avlalel för exempelvis själviniräde, inle kunna åberopa arrendatorns miss-skölsamhet, om jordägaren fär kännedom härom försl efter uppsägningen I.ex. vid arrendenämndens sammanträde på arrendeställel.

Delgivningsregeln i 10 a§ sisla siycket, som torde vara hämtad frän gällande föreskrift i 9 kap. 10§ om delgivning av avflyttningsmeddelande, förefaller i och för sig onödig, efiersom den redan framgår av förslagels 8 kap. 8 S. Arrendenämnden vill emellerlid föreslå alt den nuvarande möjlig­helen all lillämpa 8 kap. 8§ iredje slyckel iredje meningen behålls, efter­som del ibland kan vara svårt all nå moiparten med personlig delgivning. Sådan delgivning lorde ej heller krävas av rältssäkerheisskäl, efiersom iniiiaiivskyldighelen enligi förslagei ligger kvar hos den som gör uppsäg­ningen.

Enligi kommittén bör som allmän regel gälla att uppsägning inle fär ske mer än en gäng (s. 121). Detla uttalande har emellertid inle kommit till uitryck i lagtexten. En sädan regel skulle lillsammans med det föreslagna förbudet mol all ändra en gjord uppsägning i vissa fall kunna leda till inte önskvärda resultat. Sålunda skulle en arrendator, som i god tid sagt upp avtalet för villkorsändring, senare inte kunna ändra sig och utan jordäga­rens medgivande säga upp avtalet för upphörande.

9 kap. 10 b §

Arrendenämnden har i och för sig ingeniing att erinra mot de övervägan­den, som ligger bakom förslaget atl det bör äligga den uppsägande parten all hänskjula tvisten till nämnden. Förslaget innebär emellertid all hän­skjulandet övergår från all vara en ensidig skyldighet för arrendalorn lill alt bli en ensidig skyldighei för jordägaren. En sådan ändring medför vissa nackdelar. Sälunda kan arrendatorn komma att under ell halvt är sväva i ovisshet om huruvida jordägaren verkligen kommer atl fullfölja uppsäg­ningen genom atl hänskjula ivislen. Vidare kan den länga förhandlingsti­den framstå som onödig i vissa fall 1. ex när arrendatorn anser uppsägning-

Prop. 1978/79:183

152

en vara felakligi gjord och därför inte har anledning alt förhandla om avtalsvillkor. Av dessa skäl föreslär arrendenämnden au även den upp­sagde skall fä rälien atl själv hänskjuta ivislen inom samma tid. Pä liknan­de sätt har bosiadshyresgäst, som sagts upp ulan avflyttningsmeddelande, rält enligi 12 kap. 49 S andra slyckel all hänskjula tvislen ulan alt behöva avvakta avflyllningsmeddelandel.

1 detla sammanhang bör även uppmärksammas de problem som hänger samman med all ärende hos arrendenämnden älerkallas av pari.

Arrendenämnden delar kommitténs önskemal om all uppsägningsreg-lerna mäsle främja ell snabbare avgörande och att villkoren för ett fortsatt arrende normall bör vara beslämda. innan arrendetiden gär ut (s. 121). Den föreslagna länga fristen sex månader kan emellerlid molverka dessa önske­mål. Hänskjutandel kan dä komma all ske sä senl som i början av seplem­ber vid avial med ell ärs uppsägningslid och i början av januari vid avial med älta månaders uppsägningstid. Della är visserligen en förbällring av nuvarande regler, som inle alls upplär nägon tidsfrist, men på grund av svärigheterna all vinlertid besiktiga l. ex. jordens beskaffenhei är det ända stor risk för att avgörandel kan iräffas försl efter arrendelidens uigäng. Dessulom kan hänskjuiandel ske ännu senare vid avtal som efter dispens har ännu korlare uppsägningslider. Av dessa skäl föreslår arrendenämn­den all frislen sälls kortare än sex mänader, förslagsvis tre-fyra månader.

Enligt kommitténs förslag skall tidsfristen i försia hand räknas från den dag då uppsägning senast kunde ske. En sådan uigångspunki för fristen kan medföra svårigheler i de fall då den som gör uppsägningen är tveksam om när sista dagen för uppsägning infaller. 1 delta sammanhang kan hänvi­sas lill högsia domslolens dom (NJA 1976 s. 672) där den s. k. söndagsre­geln ansågs lillämplig vid beslämmandel av lid för uppsägning av hyresav­tal. En nalurligare utgångspunkt för frislen är dagen för uppsägningens delgivning.

9 kap. 13 a S

Enligt gällande lag anses arrendatorn vara tvingad atl inför arrende­nämnden ta ställning till, om han vill ha avlalel förlängl även om jord­ägaren avgifiskrav skulle bifallas, eller om han vill ha förlängning endasl vid viss avgift (Rillri-Ohlsson, Arrendeavgifter i jordbrukel s. 90). Dessa överväganden skule bli än svårare all göra, om avgiften enligt förslaget främsi skall beslämmas efier avkaslningsförmägan. Dessa problem undan­röjs av förslagei i 13 a§, som arrendenämnden därför tillstyrker. Emeller­tid innebär förslaget atl arrendatorn kan bli bunden under så läng lid som upp till 18 månader från beslutet, vilkel inlräffar om beslutet meddelas t.ex. den 15 seplember. Arrendenämnden vill emellertid påpeka att enligt förslaget arrendatorn i förlängningslvister allljäml lorde ha rätl att begära föriängning av arrendeavialel endasl vid viss avgiftsnivå.

Arrendators räll lill förtida uppsägning begränsas enligi förslaget lill fall, dä arrendalorn finner de faslslällda villkoren alllför belungande för ho­nom. Denna räll skulle därför inle finnas, när arrendalorn vill göra förlida uppsägning av andra skäl. Arrendalorns verkliga bevekelsegrunder kan emellerlid vara svära att utreda. Han kan t.ex. ha fäll möjlighel all arren­dera en gärd på villkor som för honom är förmånligare än de av arrende­nämnden faslslällda och kanske förmånligare även än det gamla avialels villkor. Dessa problem undanröjs, om arrendalorn får generell räll all ulan molivering göra den förlida uppsägningen sedan villkoren faslsiällis. Del är knappast nägon nämnvärd risk för atl en sädan allmän regel skulle

Prop. 1978/79: 183

153

föranleda arrendalorer alt hänskjuta ivisler för atl fä denna uppsägnings­rätt även i de fall, dä de egentligen är nöjda med de av jordägarna begärda villkoren.

Enligt 12 S i förslaget till lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrende­nämnder och hyresnämnder skall arrendenämnd i villkorstvisl inle fä prö­va fräga om arrendeförhällandels upphörande. En sädan föreskrift är onö­dig (jämför 9 kap. 10 S första stycket förslagei). Pä motsvarande sätt gäller atl hyresnämnd vid prövning av bostadshyresgäsls uppsägning för villkors­ändring enligi 12 kap. 54 S inte har räll all pröva fråga om hyresförhållan­dets upphörande, utan att detla särskilt behövi anges i lagen om arrende­nämnder och hyresnämnder.

1 19§ nämndlagen anges redan nu all den, som efier förordnande av nämnd har besiktigal fasiighel eller verkställt annan uiredning, skall tiller­kännas ersättning av allmänna medel. Det är därför obehövligt alt särskilt ange att samma räll tillkommer den som avgetl ullalande angäende arren­deställes avkaslningsförmäga.

Länsstyrelsen i Ösiergöllands län: Länsstyrelsen ansluter sig till det förslag beträffande uppsägningsförfarandet som framförts av lantbrukar­nas länsförbund i Östergötland. Vid uppsägning av arrendeavtal för vill­korsändring bör alllsä förslag lill nya villkor presenteras vid uppsägningen om väsenilig ändring av de gällande villkoren avses.

Lanibrukarnas länsförbund i Ösiergölland: Kommitténs förslag bör kompletteras med kravel pä presenlaiion av förslag lill väsenlliga ändring­ar i samband med uppsägning av arrendeavtal för villkorsändring. De nya villkoren skall ha redovisats senast den dag dä uppsägningstiden utgår. Förelagsekonomisk planering, del begränsade uibudel av arrendeslällen saml sociala skäl talar slarkl för alt arrendalorn i sä god lid som möjligl skall erhålla kännedom om de nya villkoren. Vi finner delta även vara en fördel för jordägaren, som stimuleras atl i ett tidigt skede planera del fortsatta arrendeförhällandel.

Sii,flsnåmnden i Linköping: Stiftsnämnden anser liksom utredningen det angelägel, alt orsaken lill uppsägningen anges.

Beträffande den föreslagna procedurordningen enligt 9 kap. 10 S b finner sliftsnämnden densamma säregen, dä den kan tvinga jordägaren all via arrendenämnden agera genlemoi en helt passiv arrendator. Det bör allt framgenl vara den part, som ej åtnöjes med erhället förslag, som har att söka rällelse hos arrendenämnden. För den kyrkliga jordens vidkomman­de uppkommer dessulom problem med gällande förvaltningsbestäm­melser. Om utredningens förslag i detla avseende genomföres, lorde enda möjligheten all prakliskl hantera proceduren vara ell överflyttande av arrendeupplåtelserna till sliftsnämnden, vilket förutsätter ändring av kyr­kolag.

Uppsägningsförfarandet betr arrende av kyrklig jord lillgär normalt sä atl arrendalorn i god lid före sisla uppsägningsdag via boslällsnämndens prolokoll från arrendeuppskallningen fär kännedom om villkoren för den kommande arrendeperioden. Vidare översändes uppsägningen i laga lid, vartill fogas avflyttningsmeddelande och förslag lill nytl arrendekonlrakl för föriängningen. Detla innebär atl parterna senast i mitten av maj sista arrendeårel pä perioden vel om förlängning är klar, om tvisl i arrende­nämnd föreligger eller om arrendet kommer att upphöra.

För alt genomföra en motsvarande procedurordning för jordbruksar­rende i allmänhet föreslär stiftsnämnden, atl en sista dag för avgivande av avflyttningsmeddelande föreskrives i nu gällande lagstifining. Härigenom

Prop. 1978/79:183

154

erhålles dessulom en samordning med gällande hyreslagstiftning.

Arrendatorns betänketid enligt 9 kap. 13 a S bör avkortas frän 4 till 2 månader.

Siifisnäinnden i Skara: Genom den föreslagna nya paragrafen 9 kap. 10 a § söker kommittén särskilja de tvä fall som nu orsakar uppsägning. Konsekvenserna av detla lorde ha slörsi betydelse för privala arrenden där möjlighelerna lill själviniräde kan förorsaka ändrade slåndpunkier i skälei lill uppsägning. För kyrkans del fär ändringen emellertid konsekven­ser i de fall dä valel stär mellan atl upprusta jordbrukel eller försälja det. Oftast torde frågeställningen gälla enheier med svagt arealunderlag (ej ulvecklingsbara eller begränsat utvecklingsbara). Fall kan uppkomma där boställsnämnden föreslår en kraftig upprustning av enheten i kombination med ell högl arrende som skall förränta investeringen. 1 detla fall sägs arrendalorn upp för ändrade villkor. Om han ej acceplerar den nya arren­desumman och den sänks av arrendenämnden är jordägarens möjligheter att försälja fastigheten beskurna i och med alt arrendatorn har räll till förlängning ytterligare en 10-årsperiod såsom uppsägningen är utförd.

Regeln kan säledes medföra överdriven försiklighel med investeringar och i vissa fall förluster för jordägaren vid försäljning.

Den föreslagna nya paragrafen 9 kap. 10 b § innebär en avsevärd föränd­ring i förhållande lill nulägel. I nulägel ivingas båda partema atl agera vid en ändring av arrendevillkoren. Jordägaren har atl ularbeta ett skäligt förslag, artendatorn har atl acceplera detla eller gä till artendenämnden. Förhållandet kan givelvis vara omvänl. Del nya förslagei innebär emeller­lid alt en av parterna kan förhälla sig passiv ända tills arrendenämnden fäller sin dom. (Domen kan ju aldrig bli sämre än den andra parlens erbjudande). Han kan ju också hoppas att den andra parten begår ell formellt fel i.ex. inle gär lill arrendenämnden i lid. Regeln kan således medföra en markant ökning av fallen i arrendenämnden genom omotiverad passivitet från endera parten.

Del kan ifrågasättas om denna regel som överlasiar allt ansvar på en av parterna är rättvis. I alla händelser bör, om den genomförs, artendenämn­demas kapacilel utökas så alt del ökade behovei av deras ijänsler inte leder till länga väntetider vid tvister.

För kyrkans del lorde regeln medföra ytteriigare administrativt krångel. Enkelt uttryckt är del sä vid ändring av arrendevillkor att boställsnämnden fastställer artendevillkor och pastoratet tecknar nytt konlrakl med arren­datorn. Om tvist uppstår företräder stiftsnämnden pastoratet i arrende­nämnden.

Med nuvarande regler kommer sädana fall oftasl lill siiflsnämndens kännedom genom all arrendalorn gär till arrendenämnden och arrende­nämnden i sin lur kallar slifisnämnden. Med de ändrade reglerna måsle sliftsnämnden på ell annal säll än tidigare lillse alt kontrakten påskrives inom lagstadgad lid efiersom arrendalorn har möjlighel alt förhålla sig passiv.

Särskilt gäller della om man vel alt del inom pasioralei ibland är kleni med kunskaperna om gällande arrendelagstiftning. Den hinner ju ändras mellan varje artendeuppskatiningslillfälle. Ell sätl alt klara dessa problem frän stiftsnämndens sida skulle vara all redan från början till artendenämn­den anmäla samtliga enheter som skall fä nya arrenden och därefter avskri­va fallen efterhand som undertecknade kontrakt anländer lill stiftsnämn­den. Della skulle belyda ca 30-50 fall i arrendenämnden varje är. 1 alla händelser lorde regeln medföra en ökad arbetsbelastning pä förvaltnings-

Prop. 1978/79:183

155

'i. /  ,

organisationen som helhet och medföra ökade krav pä en ralionalisering av jordbruksförvall ningen.

I del fall, dä jordiigaren skulle finna all villkoren för fortsatt arrende enligi 9 kap. 13 S är sä oförmånliga alt han ej kan ha fastigheten i egen ägo längre, kommer han i framliden i ell ofördelakligare läge än han är nu. Han kommer om han sagl upp arrendatorn för ändrade villkor ivingas sälja fastigheten med en arrendalor sittande 5 eller 10 är. I praktiken kommer det all belyda all arrendalorn kommer atl vara ensam köpare eller om del aren rationaliseringsfasiighel kunna förhindra angelägen ralionalisering.

Sliftsnämnden vill sammanfallningsvis framhälla all del nuvarande sy­siemel för uppsägning m.m. i vissa delar är kompliceral. Det är dock tveksamt om del nya förslaget är enklare. Möjlighelerna att förtara fel lorde inle ha minskal. Tväriom har nya begrepp som parierna mäsle hälla isär införts. De nya reglerna kan dessutom medföra förändringar som kan komma all orsaka samhällel ökade adminisiraiiva kostnader främst genom att lantbruksnämnder och arrendenämnder fär ökad arbetsbörda. Del mäs­le finnas enklare säll atl lösa den uppgift ulredningen fält sig förelagd.

Sliftsnämnden i Göleborg: Förslaget innebär bl.a. all avflyllningsmed­delandel slopais saml all man vill få fram nya arrendevillkor i god lid före ny period. Stiftsnämnden i Göteborg delar kommitténs uppfattning om atl moiparten har ell berälligai iniresse av all så lidigi som möjligl fä känne­dom om syflel med uppsällningen.

Förslagei all del alllid skall åligga den uppsägande pärlen (dvs. i allmän­het jordägaren) atl hänskjula uppkommen ivist lill arrendenämnden slrider dock mol normal rättsuppfattning. Del normala är all den som känner sig förfördelad har alt söka ändring. I normalfallel innebär del således all arrendalorn, ifall han är missnöjd med erbjudel arrendeavial, hänskjuler frågan lill arrendenämnden.

Erfarenhelen har visal. all proceduren med uppsägning och avflyttnings­meddelande har väckl missnöje hos bada parter. Vad man från arrenda-torshåll önskar, är all i god lid få reda på förutsättningarna inför den nya perioden. Detla önskemål kunde enklare uppfyllas, genom all vid villkors­ändring följa föreslagen lidsfrisi pä 6 månader före arrendelidens uigång för presenlaiion av nya villkor. Dock skall del äligga den som uppsäges, alt hänskjula ev. tvisl lill arrendenämnden.

Förslaget innebär även oklarhel om vem som, inom den kyrkliga förvali­ningen, har all hänskjula tvislen lill arrendenämnden.

Förslagei kan även innebära en anhopning av arrendenämndsärenden inför lidsfristens utgång. Inom den kyrkliga jordbruksförvaltningen har uiformais en praxis, innebärande all i samband med uppsägningen över­lämnas ocksä såväl nya villkor som avflyttningsmeddelande. Detta medför all evenluella ivisler har bälire lidsuirymme för all bli lösta före ny arrendeperiod.

Den föreslagna nya paragrafen 9 kap. 13 a S bör förtydligas sä atl del framgår all uppsägningen skall gälla avflyttning pä den fardag som inlräffar närmast efter sex mänader frän uppsägningen.

Under hänvisning till vad ovan framförts fär stiftsnämnden i första hand avstyrka de framlagda ändringsförslagen i sin helhei. Den nuvarande lag­slifiningen infördes sä senl som är 1972 och innebar en avsevärd föränd­ring ime minsl beiräffande uppsägningsruliner, hänskjulande lill arrende­nämnd m. m. och det mäsle anses mindre lillfredssiällande, all efter en sä förhållandevis kort tidsrymd - när de på 1972 ärs lagstiftning grundade mtinerna äntligen börjat fungera - införa ett i flera avseenden nyll syslem.

Prop. 1978/79:183

156

1 andra hand lillsiyrker stiftsnämnden förändringarna lill den del de­samma avser att uppsägningen skall preciseras till atl avse avflyttning eller villkorsändring (10 §) och atl arrendatorn därest han ej godkänner de av arrendenämnden fastställda villkoren skall ha rätt uppsäga avlalel (13 a §).

Universitetet i Uppsala: Nuvarande uppsägningsförfarande är olillfreds­slällande. Den allvarligaste brislen är jordägarens möjlighel all lämna en opreciserad uppsägning innebärande alt uppsägningsanledningen kan änd­ras under pägäende förhandlingar och utnyttjas som förhandlingsargu-menl. Härigenom kan arrendalorn olvivelakligl utsättas för ett olillböriigi iryck. Reglerna medför ocksä en osäkerhei för arrendalorn som innebär all parlema inle förhandlar pä lika villkor. Vid överväganden om ändring härav är del dock yllersl angeläget alt inle skapa regler som stör eller försvarar del prakliska förfarandel i del hell dominerande anialei fall då ingel missbruk förekommer och frivillig överenskommelse träffas.

1 den prakliska lillämpningen är del en klar skillnad mellan de fall dä jordägaren överhuvudiagel inle kan åberopa besillningsbrylande skäl och sälunda uppsägningen och förhandlingarna enbarl avser villkorsändring saml del avsevärt mindre anial fall dä jordägaren har möjlighel alt bringa avtalet till upphörande. Efter föreslagna ändringar i reglerna om självin­träde saml införande av krav pä preciserai uppsägningsskäl reduceras de senare ytterligare. Eftersom säväl förhandlingssilualionen som proceduren i prakiiken är mycket olika för dessa båda fall föreligger del siarka skäl alt även i lagstiftningen införa tvä skilda förfaranden.

Universitetet instämmer sälunda i kommitténs förslag att precisering skall ske vid uppsägningstillfällel, men anser all lagändringen skall göras så all de frivilliga förhandlingarna vid villkorsändring underlättas samiidigi som proceduren och prövningen av tvisl vid arrendels upphörande skall göras effeklivare och snabbare. Skälen för en sädan inriktning pä lagsiift­ningsarbeiei är uppenbara. Den praktiska funktionen av upplätelseformen är slarkl beroende av enighel och samförsländ mellan parterna varigenom alla onödiga irritalionsmomenl lill följd av formella regler bör undanröjas i del långsikliga arrendeförhållandei. Är del ä andra sidan fräga om arren­dels upphörande bör, med hänsyn lill den allvarliga siluaiionen som oflasl arrendalorn befinner sig i, en ivisl kunna bringas till avgörande ulan onödiga dröjsmål.

Kommitténs förslag skulle i praklisk lillämpning inle uppfylla dessa krav. Förslagei skulle inle heller nämnvärt förbättra arrendalorns siiuaiion eftersom del fortfarande ger jordägaren möjlighel all meddela uppsägning för avflyttning även då han avser villkorsändring.

Universilelei föreslär därför all man i lagsiiftningen helt skiljer förfaran­det vid uppsägning för avflyttning frän förfarandel vid villkorsändring. Jordägarens resp. artendalorns ålgärd i del senare fallel kan förslagsvis benämnas anmälan om villkorsändring. Tidsgränsen för båda ålgärderna bör liksom nu vara ell är före arrendeperiodens uigäng. Efter denna lidpunki får givetvis inle anmälan om villkorsändring ändras lill uppsäg­ning för avflyttning. Däremoi bör lidsgränsen för all hänskjula tvisl vara olika för de båda förfarandena av skäl som redovisas i del följande.

Vid anmälan om villkorsändring kan inle arrendalorn generelli sell anses ha en svårare siiuaiion än jordägaren eftersom arrendalorn dä ej ulsalls för hol om avflyttning. Del kan möjligen anses angelägel för arrendalorn all så snart som möjligl fä kunskap om de nya villkor som jordägaren släller, men i regel kan han ganska väl förutse dem. 1 vari fall finns inle skäl all ulsalla parierna för den lidspress i förhandlingarna som kommitténs förslag skulle

Prop. 1978/79: 183

157

medföra. Den av kommittén föreslagna lidsgränsen för hänskjutande av tvist är dessutom synnerligen olämplig i den prakliska lillämpningen och skulle medföra nya osäkerhelsfaklorer som ytterligare försvårar parternas förhandlingar. Kommitténs förslag innebär normall all förhandlingarna skulle vara avslutade och avtal tecknas senasi den 14 seplember varige­nom alllsä slutförhandlingarna oflasl skulle sammanfalla med den inten­siva skördeperioden. Med kunskap om prakliska förhållanden kan del konstateras att förslaget skulle leda till all parierna kom i lidsnöd och tvingades göra framställning lill arrendenämnden enbarl för all erhälla ansländ. Risken för förbiseende som medför rällsförlusler är uppenbar. Värderingar och överläggningar mäsle med kommitténs förslag senasi äga rum under vären-sommaren och kolliderar därför inle bara med jord­bruksdriften utan inom stora delar av arrendemarknaden, nämligen inom förvallningar med flera arrendeupplåtelser, även med arrendesynerna. För kyrkans förvaltning där ordföranden i boställsnämnden ofta även är akliv syneman skulle svårighelerna bli speciella ulöver all ändringen skulle fä återverkan pä lillgängen pä synemän. Efiersom vinterperioden är olämplig för arrendevärdering skulle kommitténs förslag ledu lill all förutseende parier måste försöka avgöra de nya villkoren under hösten ca 1,5 är före arrendeperiodens utgång och alltsä före lidsgränsen för uppsägning. Del kan med säkerhei anias att detta inte kommer atl fungera utan leda lill en mängd formella ivisleanmälningar. Inom den publika sektom kan visserli­gen jordägaren lägga om arbeismiinerna för en sådan ordning men det kan inle uieslulas all man även där väljer all genom schablonanmälningar lill arrendenämnden skaffa ansländ för all uppnä en vettig förhandlingsperiod. Risk föreligger all arrendenämnderna skulle belasias pä ell säll som med­förde förseningar av de verkligi ivistiga ärendena. En lika viktig invänd­ning mol kommitténs förslag är all förhandlingen blir svårare ju lidigare den äger rum i förhållande till den tidpunkt dä villkoren skall börja tilläm­pas. Utöver ekonomiska förändringar som direkl påverkar beslämmandel av arrendeavgifien förekommer åiskilliga frågor som skall justeras och regleras vid periodbyie såsom pågående och planerad byggenskap, areal­omläggningar, iindrad driftsinriklning osv. När del gäller arrendeavgifien kommer en alllför lidig värdering och förhandling all föranleda jordägaren all göra schablonpäslag lill sin förmän för vänlade förändringar samiidigi som arrendalorn givetvis kalkylerar med riskmarginaler lill sin fördel. Dessa olika omständigheter skulle medföra klarl sämre fömtsättningar för frivillig överenskommelse. Enbarl en risk härför är lillräckligi för atl avvisa kommitténs förslag.

Anmälan om villkorsändring enligt universitetets förslag skulle innebära en välbehövlig avdramatisering av förfarandel och uigöra ett nalurligt första sleg i parlsförhandlingarna. Någon tidsgräns kommer i del helt dominerande antalet fall inle alt erfordras. Givelvis skall båda parlema när som helsl efter anmälan om villkorsändring ha möjlighel all hänskjuta frägan lill artendenämndens avgörande trots en förhandlingsovillig mot­part. 1 och för sig borde della vara lillräckligi, men erfarenhelen visar atl det förekommer enstaka fall där båda parterna är hell passiva. För att skapa klarhel i rältsförhållandel dem emellan kan det därför vara ända­målsenligt med en bestämmelse om alt förlängning på oförändrade villkor har skett om inle anmälande parlen har hänskjulit frägan om villkorsänd­ring senast vid arrendeperiodens uigäng. Molsvarande regler är ändamåls­enliga även för bosladsarrende enligt 10 kap. och för fiskeartenden.

Vid uppsägning för avflyttning bör förfarandet påskyndas dels genom atl

Prop. 1978/79:183

158

liden, inom vilken jordägaren skall hänskjula ivislen vid ävenlyr att upp­sägningen blir ulan verkan, förkortas lill förslagsvis tvä månader och dels genom all arrendalorn ullryckligen ges en möjlighel all själv hänskjuta tvislen så snarl han har erhållit uppsägning. En sädan skärpning är nödvän­dig om kommitténs förslag om preciserad uppsägning skall fä nägon effekt. Även om jordägaren skulle vilja utnyttja uppsägning för avflyttning såsom påtryckning gentemot arrendalorn blir han tvingad att redan 10 mänader före arrendeperiodens uigäng dra den frägan inför arrendenämnden. San­nolikt kommer del att te sig ointressant atl tillgripa ett sä kortvarigt avflytiningshol.

Universitetet delar kommitténs uppfattning att orsaken till alt jord­ägaren vägrar medge förlängning skall anges i uppsägningen. Däremot skulle kommitténs förslag om påföljden, all uppsägningen vid förbiseende härav blir utan verkan, medföra rällsförlusler. Med universiieieis förslag beträffande uppsägningsförfarandel är del tillräckligt uu arrendenämnden kan förelägga jordägaren all redovisa orsaken. Ändring av angivel uppsäg­ningsskäl bör ej få ske.

Sammanfallningsvis anser universilelei alt uppsägningen bör vara preci­serad ifråga om dess avsikt. Del av kommittén föreslagna förfarandel skulle emellerlid medföra allvariiga störningar i arrendemarknaden och öka anialei ivisier. Förslagei skulle inle heller fä avsedd effeki eftersom jordägaren ändock skulle kunna meddela uppsägning för avflyttning även då endasl villkorsändring avses. Universiletet föreslär bl.a. pä grund härav atl förfarandet vid uppsägning för avflyttning hell skiljs frän förfa­randet vid villkorsändning. Härigenom kan reglerna för avflytlningslvisler skärpas och avgörandel påskyndas samiidigi som förhandlingar om vill­korsändring underlällas.

Juridiska fakullelsnämnden vid Uppsala universilel: Kommittén vill slärka arrendalorns förhandlingsposiiion genom all införa en ordning där man skiljer mellan uppsägning för avflyttning och uppsägning för ändring av villkoren. Man vill ivinga jordägaren att från början ange vilkel syfte hans uppsägning har.

Om uppsägningen anges enbart avse ändring av villkoren är det sedan för sent för jordägaren att säga upp arrendalorn för avflyttning och han fär inte ändra den gjorda uppsägningen till atl avse avflyttning. Jordägaren mister därmed sin nuvarande möjlighel all under förhandlingarna om vill­koren för den nya perioden hola med all ändra uppsägningen lill all gä ul pä avflyttning. Del skall också bli möjligl för arrendalorn all för sin del göra en uppsägning som enbart kan leda lill ändring av villkoren. Om dä jordägaren innan uppsägningsliden går ul inle svarat med uppsägning för avflyttning, kan artendatorn även i del fallet föra förhandlingarna om de nya villkoren ulan nägoi hot om avflyttning. 1 de fall, där bada parterna friin början är inslällda pä atl artendel skall förlängas, lorde denna nya ordning leda till en värdefull avdramatisering av förhandlingarna om vill­koren för den nya perioden.

Om jordägaren i siällei väljer alt ange all uppsägningen avser avflytt­ning, skall han enligt den nya regeln också ange vilken besillningsbrylande grund han åberopar. Della kommer atl öka arrendalorns möjligheler all frän början bedöma sina möjligheler och all lägga upp sitl agerande.

Det är pälagligl all dessa nya regler i JB 9:10 och lOa minskar den nuvarande risken för arrendatom all hamna i en svår förhandlingssitua­tion. Del framslär ocksä som principielll rikligl alt skilja mellan uppsäg­ning för avflyttning och uppsägning för ändring av villkoren. Den nuvaran-

Prop. 1978/79:183

_

159

de ordningen är motsägelsefull eftersom man ju nu formelll sell egenlligen måsle göra en uppsägning för avflyttning även om man bara syfiar lill ändring av villkoren. Del kunde renlav vara lämpligt all man ännu lydli­gare markerade skillnaden mellan de båda ätgärderna genom atl ge dem olika namn. Termen uppsägning borde dä reservas för del fall dä avflytt­ning åsyftas. Det fall då enbart ändrade villkor åsyftas borde dä ges annan beleckning.

Kommittén föreslär vidare en ändring av den nuvarande regeln i JB 9:10 om att jordägaren mäste lämna ett s.k. avflyttningsmeddelande till arren­datorn om han vill kräva all den uppsägning som han eller arrendatorn gjort skall leda lill atl arrendeförhållandet upphör. Fakullelsnämnden in­slämmer i kommitténs bedömning att denna ordning med dubbla medde­landen - först uppsägning och sedan avflyttningsmeddelande - kan vara svårförståelig och leda lill missförstånd och rätlsförlusler. Della gäller särskilt i den situationen all del endasl är arrendatorn som gjort uppsäg­ning och dä endast i syfte att fä villkoren ändrade. Jordägaren kan dä aklualisera avflyttning genom all lämna avflyttningsmeddelande och della kan han med nuvarande regler göra så länge parierna förhandlar om villkoren, lill och med strax före den lidpunki när arrendeiiden går ul. En ändring av reglerna pä denna punkt framslär därför som angelägen.

Kommittén konstaterar i denna del - goda skäl - atl del är viktigt att det i god tid före arrendetidens uigäng blir bestämt bäde om arrendel skall föriängas och vilka villkor som skall gälla. För det fall att parterna efter uppsägningen inle kan komma överens, har man därför i JB 9:10b föreskri­vit atl den part, som gjort uppsägningen, inom viss tid måste hänskjula tvislen till arrendenämnden. Detla gäller både när jordägaren sagl upp för avflyttning eller för ändring av villkoren och när arrendatorn sagl upp för ändring av villkoren. Som effektivt påtryckningsmedel stadgas atl den uppsiigning part gjort blir utan verkan om parten försummar atl i föreskri­ven tid hänskjuta Ivislen lill arrendenämnden. Följden blir då att arrendet blir förlängl pä oförändrade villkor.

Fakullelsnämnden finner syflel med denna föreslagna regel välmoti­verat. Regeln kan också bli tämligen effektiv. Dess svaghet ligger i all den kanske inle ger tillräckligt ulrymme för förhandlingar direkt mellan par­terna. I normalfallet, där arrendetiden är minst fem år, mäste uppsägning­en ske senasi ett är före arrendetidens utgång, dvs senasi den 14 mars aret innan. Enligt den föreslagna regeln måste då, i del fall där uppsägningen avser villkoren för den nya arrendeperioden, den som gjort uppsägningen hänskjuta frägan om de nya villkoren senast den 14 september. Perioden närmast före den 14 seplember skulle därför behövas för en avgörande förhandling mellan partema. Den rimliga prisnivån är ju svårare atl bedö­ma ju längre tid som älerstär fram till den nya arrendelidens början. Men jusl perioden fram lill den 14 seplember är samiidigi en av jordbrukels mesi arbelsfyllda lider. Kravel att tvist mäste hänskjutas senast sex mäna­der efter uppsägningslidpunklen kan därför i della normalfall hindra par­terna att utan arrendenämndens hjälp komma överens om villkoren för den nya arrendeperioden. En lösning kunde här vara att man gav dem ytterliga­re lid pä sig innan ivist mäsle hänskjulas liil arrendenämnden.

Avslutningsvis mä påpekas atl jordägaren även med de föreslagna reg­lema kommer all få vissa möjligheler att ivinga arrendalorn all föra för­handlingar om villkoren för den nya arrendeperioden under hot om av­flyttning. Den jordägare som endasl siktar pä villkorsändring kommer nämligen att ha möjlighel all agera så att han startar med uppsägning för

Prop. 1978/79:183

160

avflyttning och sedan under förhandlingarna mellan parterna läier sin villighet att medge förlängning bli beroende av att arrendalom gär med på viss ändring i villkoren.

En möjlighel all minska risken för sädana pålryckningar kunde vara att man införde olika lider för hänskjulande av ivist lill arrendenämnden. Man kunde föreskriva all jordägaren mäste hänskjula ivisl om avflyttning redan inom tvä mänader efter uppsägningstidens uigång vid ävenlyr alt uppsäg­ningen för avflyttning annars blir ulan verkan. Tvisl om ändring av vill­koren skulle däremoi fä hänskjutas lill arrendenämnden vid senare lid­punki.

Sisl vill fakulteisnämnden peka pä ell processuelll problem när del gäller förfarandet vid uppsägning. Om arrendenämnden beslutar all ogilla jord­ägarens uppsägning för avflyttning älerstär sedan frägan vilka villkor som skall gälla för den nya arrendeperioden. Sä som de nya reglerna utformats kan de leda lill all arrendenämnden söker besluta om villkoren för den nya perioden på samma gång som man beslutar all ogilla uppsägningen för avflyttning. Efiersom del emellertid är önskvärl all parierna i sädanl fall försl fär lillfälle atl själva förhandla om villkoren, vore del värdefullt med ell ullalande, ålminsione i förarbeiena. alt arrendenämnden har möjlighet all meddela "mellandom" i frågan om uppsägning för avflyttning och att det efter sädan mellandom ankommer pä pari som vill ha ändring i vill­koren all, om parterna inle kan komima överens, hänskjuta den tvislen lill artendenämnden inom viss ytterligare lid, förslagsvis innan den första artendeperioden gäll ut.

Domänverkei: Verket delar kommitténs uppfattning atl åtskillig krilik kan riklas mot nuvarande ordning. Verkei finner det otillfredsställande all en pari mäste tillgripa medel som syftar till något annat än vad parierna egenlligen avser i uppsägningsförfarandel. (Se betänkandet sid. 111-114.) Likaså är del olillfredsslällande att tvistefrågorna hälls svävande under lång lid även efter arrendels uigäng. Verket tillslyrker införandel av regeln i 9 kap. 10 aS försia slyckel om all uppsägande pari redan i uppsägnings­handlingen med bindande verkan klargör huruvida uppsägningen avser arrendeförhållandens upphörande eller endast ändring av villkoren. Där­emot motsätter sig verket den föreslagna preklusionsbeslämmelsen i 9 kap 10 aS andra slyckel innebärande all en annan uppsägningsgrund ej fär åberopas än den eller de som anges i uppsägningshandlingen. En sädan regel kan leda lill rättsförlust för den part som antingen misstagit sig pä innehållei i 9 kap. 8§ andra stycket eller hell glömt atl ange någon grund men som ändå har befogad anledning atl säga upp arrendet. Dessutom bör uppsägningen vara sä enkel och kortfattad som möjligl med lanke på de svårigheler som kan uppsiä atl bevisa uppsägningens innehall om del blir ivisi.

Enligt verkets uppfattning räcker del atl jordägaren senast vid första inställelsen inför arrendenämnden tydligt måste ange grunden för sin talan.

Beiräffande 9 kap. 7 § vill verket föreslå all paragrafen kompletteras med en iredje punkl av innehall all arrendalorns räll till förlängning av arrendet upphör vid uigången av den arrendeperiod under vilken arrendalorn fyller 67 år. Som molivering för della ändringsförslag vill verkei anföra följande.

Jordägaren skall inte lagligen tvingas att upplåta egendom till arrendalo­rer som uppnått pensionsåldem. Erfarenheten visar att risken finns all en sådan egendom försämras genom all arrendalom inte orkar sköta gården. Med den avsedda skrivningen i ulredningsförslagel har exempelvis en artendaior i. o m. 80-årsäldem - för all gå lill ytterlighet - rätt lill föriäng-

Prop. 1978/79:183

161

ning. Del torde vara svårt för en jordägare all ulan slöd i lagen vägra föriängning med skälei all "förulsäliningar för arrendalorn atl fullfölja artendeavialels villkor inle föreligger med hänsyn till arrendatorns höga älder".

Det kan inte heller anses rimligt från allmän synpunkt ail lill åren komna arrendatorer skall sitta kvar pä gårdarna, när ungdomar med goda förut­sättningar som jordbmkare söker efier lediga arrendegårdar. Arrende är för mänga lösningen för atl fä bli jordbrukare pä grund av de höga kapilal­koslnaderna vid förvärv av jordbmk.

Enligt verkets uppfattning bör vidare 9 kap. 7§ sista meningen ändras till: "Vid nyteckning av arrendeavtal gäller förbehäll att arrenderätten icke skall vara förenad med rälien till föriängning om den godkänts av arren­denämnden." Skälet för della ändringsförslag är följande.

Vid nyieckning av konlrakl hindras jordägaren att teckna avtal ulan besittningsskydd för arrendatom om inle arrendenämnden godkänt vill­korel. Vid förlängning råder avtalsfrihet; är jordägaren och arrendalorn överens om alt rätl lill föriängning ej skall föreligga gäller villkorel. Vill inle arrendalorn gä med på villkorel hänskjuter denne frågan till arrende­nämnden för avgörande. Detta förhållande har missuppfattats av åtskilliga jordägare och arrendalorer. Lagtexien bör här göras lydligare än enligt ovanslående förslag.

Tiden för hänskjutande av tvisl till arrendenämnd är alltför kort och kan leda till onödig rättsförlust för den pari som antingen glömmer lidsfristen eller saknar kännedom om regelns innehåll. 1 slället bör hänskjutande till arrendenämnd göras senast vid arrendetidens utgång. Underlåter jord­ägaren alt hänskjuta tvislen till arrendenämnden blir han bunden för de tidigare gällande villkoren för nya avtalstiden. Enligt verkels uppfattning kan ett genomförande av detta förslag få allvariiga konsekvenser. Det kan bl.a. få till följd att antalet onödiga arrendemål i arrendenämnden ökar. Mänga arrendatorer som i ell eller annal avseende har erinringar mot del nya koniraklsförslagel, men som i och för sig skulle vara villiga acceplera dessa - eventuellt efter någon mindre justering - kan komma att "ligga pä" förslagen i avvaklan pä all jordägaren innan tidsfristen utgår skall tvingas begära prövning av villkoren hos arrendenämnden. Dessa arrende­mål skulle med nuvarande regler endasl undantagsvis aktualiseras. Om någon tidsfrist under vilken tvist kan hänskjutas lill arrendenämnden över­huvud laget skall gälla bör denna enligt verkets bestämda uppfaUning utsträckas lill uigången av arrendeperioden, dvs. omfatta tolv mänader från den dag uppsägningen senast kunnai göras. Det kan i och för sig anses rimligt att villkoren för fortsall arrende är beslämda senast när arrendeti­den Ulgår. Om skrivningen irols denna verkels invändning innehäller en kortare tid bör den i nödfall minimeras lill älta månader.

Den i 9 kap. 13 a § föreslagna uppsägningsliden från arrendatorns sida på fyra månader anser verkei bör begränsas lill en ä Ivå månader. Della för alt göra det enklare för en ny arrendalor att teckna avtal utan onödig lidsul­dräki. Jordägaren måsle ha rimlig lid på sig all utse ny arrendalor.

Svenska kyrkans församlings- och pasiorsförbund: Del skall försl kon­stateras, atl kommitténs förslag i denna del skulle om det görs till lag, lillskapa en ytterst komplicerad procedur, som inte uppvägs av fördelar i molsvarande mån. Dessutom har förbundel funnil alt gällande uppsäg-ningssyslem fungerat och fungerar någorlunda klanderfriti. Dock bör en­ligt förbundels uppfattning nuvarande regler snarasi kompletteras med en beslämmelse om sisla dag för avlämnande av avflyttningsmeddelande till 

11    Riksdagen 1978179. I saml. Nr 183

Prop. 1978/79:183

162

arrendalorn. All arrendelagsliftningen inle i likhet med hyreslagstiftningen redan har en sådan regel förefaller anmärkningsvärt. Om delta lillägg görs lill nu gällande uppsägningsregler, anser förbundel all nu gällande regler bör bibehållas.

Kommittén riktar i betänkandet en del kritik mot avflyttningsmeddelan­de!. Främst är man kritisk mot den omständigheten atl arrendalorn ofta uppfattar ett avflyttningsmeddelande som alllför bryskt. Denna krilik und­vikes emellertid, om man - som sker inom den ecklesiastika sektom - i avflyllningsmeddelandel gör en förklaring av uppsägningssystemel. Av­flyllningsmeddelandel blir givetvis något längre än vad lagen föreskriver. Del utgör emellertid för arrendatorn en betydligt behagligare läsning än avflyttningsmeddelandet gör, om del endasl innehåller vad lagen kräver av ett avflyttningsmeddelande.

Kommittén föreslär (9 kap. 10 b§) all jordägaren, om han uppsagl arrendalorn till avflyttning eller ändring av villkor och överenskommelse inle kan näs, skall hänskjula tvislen lill arrendenämnden. Förbundel finner della belänkligl. Arrendatorn kan genom passivitet ivinga jordägaren att, ofta alldeles i onödan, anhängiggöra ett arrendeärende i arrendenämnden.

Om kommitténs förslag genomförs bör bl.a. lagen om förvallning av kyrklig jord förses med bestämmelse om vem som skall anhängiggöra ett ärende hos arrendenämnden; pastorat, boställningsnämnd eller slifls­nämnd. Med gällande lagsliflning har någon regel härom inte varil erfor­derlig, efiersom del nu alltid är arrendatorn som för tvisten till arrende­nämnden. Enligt förslaget skulle det emellerlid näslan enbarl bli jord­ägaren.

Vid ell genomförande av lagstiftningen bör det vidare anses lillfyllesl alt arrendalorn får tvä mänader på sig atl uppsäga avtalet om han anser de av arrendenämnden faslslällda villkoren för betungande.

Sveriges jordägareförbund: Som kommittén anger, har de nuvarande uppsägningsreglerna stundom skapal irrilalion mellan parierna. Särskilt gäller detla det s.k. avflyllningsmeddelandel, som jordägaren måste delge arrendatorn, även om jordägaren endast önskar en ändring av arrendevill­koren. Förbundel delar därför kommitténs uppfattning, all del redan i uppsägningen bör anges, huruvida den avser arrendeförhållandets upphö­rande eller endasl ändring av villkoren och att man slopar avflyllningsmed­delandel. Likaså delar förbundel kommitténs uppfattning, atl en uppsäg­ning för villkorsändring icke bör fä ändras lill att avse avflyttning.

Förbundel kan ej biträda kommitténs förslag att arrendalorn även i det fall han själv sagl upp och begäri förlängning pä ändrade villkor skall äga rält att frånträda arrendel om han skulle finna, atl de av arrendenämnden fastställda villkoren skulle bli aUtför betungande. En arrendalor, som vidlar en uppsägning och begär ändrade villkor, bör bli bunden av de villkor som arrendenämnden dä fastställer. Arrendatorn lika väl som jord­ägaren i molsvarande fall mäste ta konsekvenserna av sill egel agerande.

Enligt kommitténs uppfattning bör ingen av parterna kunna bindas vid nya villkor eller annan oförmånlig påföljd enbarl av det skälet, att han underiåter atl vidta viss åtgärd. 1 konsekvens härmed föreslår kommittén, alt del skall äligga den part som önskar ändring i beslående arrendeförhål­lande all hänskjuta ev. tvist till arrendenämnden. Förslaget kan vid ell första påseende synas prakliskl, men kommer eniigt förbundels uppfatt­ning i verkligheten att medföra en slark ökning av antalet arrendenämnds­ärenden. I molsats lill de nuvarande reglerna, där arrendalorn måste la siällning lill om han skall vända sig till arrendenämnden eller ej, kommer

Prop. 1978/79:183

163

arrendalorn, om förslagei genomföres, att kunna förhålla sig hell passiv och avvakia jordägarens ställningstagande. Jordägare kommer sålunda alt i många fall bli tvungna att vända sig lill arrendenämnden för all överhu­vudtagel fä arrendatorn alt taga ställning till jordägarens kontraktsförslag. Detta är olämpligt. Det bör äligga arrendalorn alt hänskjuta tvislen till arrendenämnden om han ej acceplerar jordägarens villkor för en förläng­ning eller ej acceplerar all avflytta. I konsekvens därmed bör, i del fall arrendatorn säger upp avtalet och begär ändring av villkoren, jordägaren vara skyldig att hänskjula ivislen till arrendenämndens prövning om han ej acceplerar de av arrendatorn uppställda villkoren.

Förbundet anser det olämpligt alt jordägaren vid uppsägning för arren­dets upphörande ålägges att redan i uppsägningen slutligen precisera grun­den för sin vägran atl förlänga arrendel. 1 och för sig är del angeläget alt grunden för vägran till förlängning preciseras snarast möjligt, men mot della önskemal slär det faklum atl ett sädanl krav i hög grad komplicerar konlaklerna mellan jordägare och arrendalor. Del kan tvinga jordägarna till noggranna överväganden och utredningar med bilräde av olika slags expertis redan i samband med uppsägningen. Detla är olämpligt. Lagstift­ningen bör syfta till att underlätta och förenkla kontakterna mellan jord­ägare och arrendalor. Man bör även undvika att rätlslillämpningen blir beroende av vad parterna uppfattar som formalileler. Därför bör del även efter uppsägningen finnas möjligheler för jordägaren att ytteriigare precise­ra grunderna för sin vägran atl förlänga arrendet. Delta är lämpligt även med hänsyn lill all kravel pä ett fullsländigl angivande av grunderna redan i samband med uppsägningen kan skapa onödiga motsättningar mellan jordägare och arrendator.

Enligt kommitténs förslag äger arrendatorn räll att säga upp arrendet inom fyra mänader, om han vid tvist om förlängning finner alt de fast­ställda villkoren är alllför betungande. Förbundet anser att en sä lång betänkelid medför alllför siora olägenheier för jordägaren. Då ivislen om en förlängning regelmässigt förenas med överväganden angående de fram­lida villkoren för forisatt arrende, bör arrendalorns belänketid ulan olä­genheter kunna förkortas lill tvä månader.

Även den föreslagna tidsfristen för hänskjutande av tvist om ändring av villkoren bör förkortas. Den föreslagna lidsfrislen - sex månader - är alltför läng.

7    Följdändringar beträlTande bostadsarrende och fiskearrende

Domslolsverkel: Enligt kommitténs uppfattning bör de föreslagna nya reglerna beträffande andra arrendevillkor än arrendeavgiften, dödsbos be­sittningsskydd och uppsägningsförfarandel även ha giltighet för bosladsar­rende och fiskearrende. Kommittén föreslår därför all molsvarande änd­ringar bör genomföras för dessa arrendeformer. Domstolsverket instäm­mer i della. Emellerlid har kommittén ocksä föreslagit ändringar vad gäller jordägares räll till själviniräde vid jordbmksarrende. De tungt vägande sociala och ekonomiska skäl som därvid anföris lorde i viss utsträckning även gälla fiskearrendatorer. Kommittén har emellerlid inte behandlal frågan om fastighetsägarens rätl till själviniräde vid fiskearrenden. Dom­slolsverkel utgår från all den frågan las upp i kommitténs slulbelänkande.

Prop. 1978/79:183

164

Arrendenämnden i Göleborg:

10kap.3SJB

I försia siycket föreslås all uppsägning alllid skall ske för all ändrade villkor skall gälla för fortsatt arrende. Avtal som saknar besittningsskydd kan emellertid endasl sägas upp för avflyttning (nämndens yllrande andra slyckel under 9 kap. 10 §), även om jordägaren endast fordrar ändrade villkor. Molsvarande regel för jordbruksarrende i 9 kap. 3 S har ocksä föreslagils uttryckligen bli begränsad lill arrenden med räll lill förlängning. Av samma skäl bör del därför även i 10 kap. 3 S anges all uppsägning för villkorsändring skall ske vid artende som är förenat med räll lill föriäng­ning enligi 10 kap. 5 och 6 S§.

Arrendenämnden föreslär all i iredje slyckel uttrycket "fastställs" änd­ras till "bestäms" av skäl som nämnden angett under 9 kap. 3 S.

lOkap. 6§JB

I fräga om försia och andra styckena hänvisas lill vad arrendenämnden uttalat under rubriken "Arrendeavgiften" i sisla siycket och under rubri­ken "Andra villkor".

1 fräga om iredje slyckel hänvisas lill vad nämnden ullalal under rubri­

ken "Dödsbos besittningsskydd".- 

De föreslagna ändringarna i lagen (1957:390) om fiskearrenden innebär en anpassning lill ändringarna i JB. Arrendenämnden hänvisar lill sina uttalanden i dessa delar.

Lanibriiksslyrelsen: Lantbruksstyrelsen delar kommitténs uppfattning alt del är angelägel med sä långt möjligl enhetliga regler för de olika artendeformerna. När det gäller dödsbos besittningsskydd vid bostadsar­rende är lantbruksslyrelsen iveksam till om det finns skäl all ge samma skydd som vid jordbruksarrende. Där rör det sig vanligen om en familj som är beroende av arrendet för sin försörjning. En längre lid för avveckling kan dä vara motiverad. Vid bosladsarrende är siluaiionen mera likarlad den som gäller vid vanlig hyresupplåleise. De olägenheter som rent allmänt är förknippade med dödsbon som nylljanderältshavare m.m. synes här vara starkare än behovei av ell ökat besittningsskydd.

Fiskerisiyrdsen: De av arrendelagskommittén föreslagna ändringarna i lagen (1957:390) om fiskearrenden är närmasi konsekvensändringar lill följd av revideringen av reglerna om jordbruksarrende. Kommittén har inle gäll in på i vilken omfallning lagen lillämpas. Fiskerisiyrelsen anser all en sädan undersökning hade varil av värde. Styrelsen ser dock ingen anledning all molsäila sig de nu föreslagna ändringarna i fiskearrendela­gen.

Styrelsen erinrar i sammanhangei om att 1973 ärs fiskevattensutredning i sitl belänkande (Ds Jo 1976:6) Fiskevärdsområden föreslagit vissa änd­ringar i fiskearrendelagen, innebärande i huvudsak alt denna skulle bli lillämplig också pä upplåtelser till annal ändamål än yrkesfiske. Styrelsen fann i yttrande 1977-05-27 till statsrådet och chefen för jordbruksdeparte­mentet all syftet med ändringsförslagel, nämligen att ge möjlighel lill en mer långsiklig fiskevårdsplanering, var beaklansvärt. Enligt styrelsens mening hörde denna fräga dock inte främst hemma i fiskearrendelagen Ulan borde övervägas ytteriigare vid ulredningens fortsatta översyn av fiskelagsliflningen.

Kommitténs förslag till ändringar i jordabalken inverkar indirekt pä de artendesilualioner som avses i 25 § lagen (1950:596) om rätt lill fiske. Ulöver della påpekande avslår fiskerisiyrelsen från all yllra sig över förslagei i övrigi.

Prop. 1978/79:183

165

Domänverkei: Domänverkei biiräder kommitténs förslag beiräffande avgiftens beslämmande vid förlängning av boslads- och fiskearrende. Av domänverkei föreslagna övriga ändringar skall gälla även för boslads- och fiskearrende.

Lånsslyrelsen i Östergötlands län: På de skäl fiskenämnden i Ösiergöl­lands län anförl finner länsstyrelsen all komplettering av 5 § lagen om fiskearrenden bör övervägas sä all vad kommittén föreslagil beiräffande jordägarens själviniräde vid jordbruksarrende äger lillämpning även på fiskearrenden.

FIskenäinnden i Östergötlands län: Kommittén har vid ändringen av fiskerällslagen eftersträvat alt sä långt som möjligt skapa enhetliga regler för jordbruks- resp. fiskearrenden.

Arrendelagskommitién synes dock i ell väsentligt avseende ha stannat för olika regler för jordbruks- resp. fiskearrenden. Kommittén föreslår att jordägarens rätt till självinträde skall underkastas särskild prövning men har icke föreslagit molsvarande bestämmelser för fiskearrenden. Fiske­nämnden anser för sin del att det finns behov av en sådan regel även för avtal om fiskearrende.

Investeringarna i utrustning för fiske i enskilt vallen är som regel bely­dande. I mänga fall är uiruslningen därjämle anpassad för det speciella fiskevaiinei och har begränsad användbarhet pä andra vallenområden. Vid prövningen av ärenden om ägarens själviniräde bör hänsyn tas till förut­sättningarna all bibehålla eller åstadkomma ell ralionelll uinyttjande av fastighetens fiske. Drastiska personliga eller sociala omställningar bör begränsas även vid fiskearrende.

Fiskenämnden tillstyrker de av arrendelagskommittén föreslagna änd­ringarna av fiskearrendelagen. Vidare vill nämnden föreslå, atl 5 § fiskear­rendelagen kompletteras med en beslämmelse som möjliggör en skälig prövning av ärenden rörande fiskerätlsägares räll till självinträde.

LRF: Vad LRF anförl beiräffande andra villkor än arrendeavgifien, dödsbos besittningsskydd och uppsägningsförfarandel har samma giltighet för bostadsarrende och fiskearrende. Härutöver föranleder vad kommittén i dessa avseenden anfört ej några erinringar.

Svenska förbundet för koloniträdgårdar och fritidsbyar: Förbundet har ingen erinran mol de delar av ulredningens förslag som gäller bosladsar­rende.

Advokaisamfundei: De erinringar som samfundel har framfört rörande de föreslagna ändringarna av reglerna om jordbruksarrende gäller i tillämp­liga delar också de ändringar som föreslås i fråga om bosladsarrende och fiskearrende. Enligt kommitténs förslag har 10 kap. 6 § JB inte ändrats i sak och skulle därför egenlligen inle föranleda något yttrande. Det bör dock påpekas alt 6 § första stycket andra meningen felaktigt ger intrycket atl arrendatom har bevisbördan.

Sveriges fiskares rik.sförbund: Kommitténs förslag syftar till att ge arren­dalorerna - bäde inom jordbruk och fiske - en starkare rättslig ställning. Kommittén anför således beträffande andra arrendevillkor än arrendeav­giften, dödsbos besittningsskydd och uppsägningsförfarandel att de i allt väsentligt har samma giltighet bl.a. för fiskearrende. Kommittén föreslår därför motsvarande ändringar i bestämmelserna om denna arrendeform. Riksförbundet har inte kunnat tolka kommitténs förslag på annat sätt än att de ovan tre nämnda avsnitten inte blir föremål för ändring i fiskearrendela­gen.

Det synes oss inle finnas någon anledning att ej tillämpa samma bestäm-

Prop. 1978/79:183

166

melser för dödsbos besittningsskydd och uppsägningsförfarande gällande fiskearrenden. Denna lyp av arrende bör i dessa fall få samma giltighet som utredningen föreslagit beiräffande jordbruksarrende.

Beiräffande arrendeavgifien vid förlängning av en yrkesfiskeupplätelse är del krav att prisel besläms med hänsyn lill arrendevallnels normala avkaslning och inle lill radande marknadsförhållande, dvs. molsvarande lillämpning som föreslås för jordbruksarrende.

Vi vill här påpeka att från insjöfiskarna har del i skrivelse 1976-07-13 påpekais lill 1973 års fiskevalienuiredning konkurrensen om arrendevallen mellan yrkes- och fritidsfiskel.

1 dagens läge är del omöjligl för en förvärvsfiskare all bjuda över de summor som i.ex. en sporlfiskeklubb är beredd all belala för ell fiskear­rende. Ell yrkesfiskearrende kan på sikl i likhet med ett arrendejordbruk inle bära en siörre arrendekoslnad än vad en normal avkaslning ger. Med hänsyn lill all efterfrägan pä sportfiskevallen är sior har del emellerlid inneburil en icke oväsenllig uppräkning av priserna för altrakliva vallen, som inle slår i relalion lill värdet av fiskets avkaslning.

Frän Norrbottens inlandsfiskare har inkommit ett särskilt yttrande där man anför atl förvärvsfiskel i länels inland och fjällområden intar en särställning i förhållande till yrkesfisket i övriga landet, såväl sirukiurelll som arrende- och upplålelsemässigi.

Sammanfattningsvis vill riksförbundet hävda att del förbällrade besitt­ningsskydd som föresläs gälla för jordbruksarrende i sin helhet bör kunna överföras lill fiskearrendelagen i enlighel med vad som lidigare anförts.

Sveriges jlskevanenägare,förbund: Arrendevillkor. Den föreslagna änd­ringen innebär ingen nyordning och förbundel har ingen erinran mot vad kommittén föreslagit såsom lydelse av 5 § andra siycket lagen (1957:390) om fiskearrenden.

Uppsägningsförfarandet. Vad kommittén föreslagit i dessa avseenden finner förbundet lämpligt. Reglerna bör bringa ordning i förfarandel och lillskapa en bättre förutsättning för jämställdhet mellan parterna än vad nuvarande lagstiftning gör.

Dödsbos besittningsskydd. Förbundet finner det tveksamt om kommit­téns förslag i delta avseende undanröjer oklarhel i nuvarande rättsläge. Den föreslagna regeln anger ej på tydligl sätt under vilken lid som arrenda­lorns dödsbo skall fä besitta arrendestället. Frågan om dödsbos besitt­ningsskydd är nära sammankopplad med de efterlevandes möjlighel och rält alt överta arrendet. Förbundet finner med anledning härav och ovan angivna påpekande all siarka skäl föreligger för att frågan om dödsbos besittningsskydd utreds ytterligare och upptas till behandling gemensamt med frågan om de efterievandes möjlighel och rätt att överta artendel.

Med undanlag av frågan om besittningsskydd för arrendatorns dödsbo finner förbundet del lämpligi all omgående lagstifta i de delar som kommit­tén upptagit till behandling i förevarande delbetänkande.

8    Ikraftträdande m. m.

5v'ffl hovräll: Förslaget lill övergångsbestämmelser innebär all de före­slagna bestämmelsema om begränsning av jordägarens rätl att åberopa självinträde redan i januari 1979 kan lillämpas på avtal, som ingåtts under

Prop. 1978/79:183

167

den nuvarande lagens gilligheistid. Oavsett vilken uppfattning man har om behovet av nya besiämmelser, exempelvis om jordägarens rält lill självin­iräde, har några omsländigheier inle framkommil som lalar för alt de nya beslämmelserna börgälla redan under nu löpande arrendeperiod. Kommii­ién anför inte heller nägra särskilda omsländigheier för delta avsieg frän radande lagstiftningspraxis.

Hovrällen anser all man i likhel med vad som varit regel vid tidigare arrendereformer under detta sekel bör upprätthålla principen all nya civil­räUsiiga besiämmelser skall reserveras för - föruiom nya avial - avial som förlängs pä grund av underiåtelse all efter ikraftirädandei uppsäga avtalet.

Arrendenämnden i Linköping: Enligt punkt 2 i förslaget skall ändringar­na gälla även för avtal som träffats före lagens ikraftträdande. Mol della förslag finns ingen erinran all göra ulom i fråga om jordbmksarrendalorns ökade besittningsskydd i fall av själviniräde.

Även om kommitténs förslag i denna del är angelägen finns det anled­ning atl ifrågasätta förslaget. Möjligen kan en lösning av problemet ske enligt de grunder som kommii lill uitryck i 41 § andra stycket lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken, dvs. atl jordägaren ges rätl alt inom viss lid begära förklaring hos arrendenämnden alt nuvarande be­stämmelser skall lillämpas.

Arrendenämnden i Malmö: Förslagei bryier mot en princip som eljesl bmkat tillämpas vid ikraftirädandei av ny lagsliflning, nämligen atl den äldre regleringen bör gälla lill dess parterna efter uppsägning har möjlighet all fråniräda avtalet. Om parterna ingått eil avtal under föruisättning alt vissa regler gäller för deras avtalsförhållande, kan uppenbarligen ändrade regler rubba förulsäuningarna för avlalel. I synnerhei den föreslagna re­geln om obillighelsprövning vid själviniräde innebär för jordägarnas del en väsenilig ändring av avialsförutsällningarna. Om regeln införs anser alllså nämnden all ikraftirädandei bör ske enligi förut tillämpad princip. Härige­nom uppstår onekligen en viss risk för all ell anial arrenden sägs upp av jordägarna med lanke på den kommande regeln. Obilliga verkningar kan dock undvikas om arrendenämnden liksom hillills släller höga krav på alt självinlrädei skall vara allvarligl menal och noga övervägl.

De övriga materiella regler som föresläs ändrade (om fastställande av artendeavgift och andra villkor och om dödsbos föriängningsrätl) anser nämnden inle medföra så stora ingrepp i gällande rätl alt inle reglerna skulle kunna göras Ullämpliga även på giUlande avial. Reglerna om ändrai uppsägningsförfarande är såsom procedurregler heller inle beroende av anknyining till uigången av pågående avtalsperioder.

Arrendenämnden i Göleborg: Enligt punkt 2 i förslaget skall ändringarna gälla även för avtal, som träffats före lagens ikrafllrädande. Mol delta förslag finns ingen erinran all göra ulom i fråga om jordbmksarrendalorns ökade besittningsskydd i fall av självinträde. Enligt artendenämndens me­ning bör det inle komma i fråga all i denna del tillämpa den nya lagen förrän frän den lidpunki, dä på grund av uppsägning avlalel lidigasl kunnai frinlrädas. Nämndens uppfattning bygger på allmäni lillämpade rätts­grundsatser som bl.a. kommii lill uttryck i 39 § lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken.

Uppsala universitet: Kommitténs förslag atl de nya bestämmelserna skall gälla även för avtal som träffals före dess ikraftträdande leder till rättsföriuster ifråga om jordägarens självinträde. Den föreslagna lagänd­ringen i detla avseende innebär väsentligt andra förutsättningar för avtalets

Prop. 1978/79:183

168

ingäende. Det kan sälunda antas all för åiskilliga ingångna avial skulle dispens för arrendalorns besittningsskydd ha sökls med denna nya förut­sättning. Enligt universiieieis mening bör de nya bestämmelserna gälla försl efier den försia förlängning sorn sker efter lagens ikraftträdande.

Lanlbruksstyrelsen: Lantbruksslyrelsen har ingel atl erinra mol de före­slagna övergängsbestämmelserna.

Lantbruksnämnden i Jönköpings län: Lanlbruksnämnden bedömer att del förstärkta besittningsskyddet främsi innebärande en obillighelspröv­ning i samband med åberopande av jordägares själviniräde är av för denne sä genomgripande och väsenilig karaklär beiräffande dispositionen av den egna fastigheten atl del ur räiissäkerhelssynpunkl icke synes böra omfatia gamla avtal. Parterna bör liksom i samband med införandet av den nya arrendelagstiftningen 1972 först ha möjlighet atl en gång säga upp löpande avtal utifrån de gamla förutsättningarna. Skulle kommitténs förslag trots ovanslående komma att genomföras bör del under alla förhållanden kom­pletteras med tilläggsanvisningar innebärande all arrendenämnderna skall la speciella hänsyn gentemol jordägaren i samband med tvist om självin­iräde beiräffande avial som upprällais före de skärpla reglernas tillkomsi.

Lantbruksnämnden i Krisliansiads län: Ulredningen har påpekat, alt som allmän regel gäller, atl ny civillag inle skall tillämpas på gamla avtal, om inle siarka skäl lalar härför. Lanlbruksnämnden är tveksam om den myckel beränsade förstärkningen av arrendalorns besittningsskydd, som utredningen föreslagil, utgör ett lillräckligi motiv för att frångå ovan­nämnda regel.

Domänverkei: Enligt förslaget föreslås både civilrättsliga och process-rättsliga bestämmelserna gälla även pä avtal som sluts före den nya lagens ikraftträdande. Enligt svensk rätl gäller sedan läng tid lillbaka den all­männa grundsatsen alt ny civillag ej ges lillämpning på gamla avtal ulan alt särskilda och myckel slarkl vägande skäl lalar härför. Verkei finner del därför anmärkningsvärt all ulredningen utan angivande av några som helst skäl förordar atl de nya beslämmelserna skall få retroaktiv verkan. De fall av relroaklivitel som förekommii i samband med 1943, 1968 och 1972 ärs reformer har skell endasl i vissa undanlagsfall och med angivandet av mycket starka sociala skäl. Huvudregeln har dock alllid varit all de nya reglerna icke tillämpas på gamla avtal.

Slifisnämnden i Lund: Stiftsnämndens allmänna uppfattning är att myc­ket stor äterhälisamhet bör iakttas beiräffande retroaktiv lagstiftning på del civilrättsliga området. Den föreslagna modifieringen av reglerna om artendevillkor och om dödsbos besittningsskydd lorde inle innebära - var för sig eller lillsammans - lika stor förstärkning av arrendatorns besitt­ningsskydd som ändringsförslagel rörande jordägarens självinträde. Trots detta menar slifisnämnden alt de nya beslämmelserna om arrendevillkor och dödsbos besittningsskydd utan olägenheter kan tillämpas även på gamla avtal medan äldre bestämmelser om jordägarens självinträde bör äga tillämpning i fråga om redan ingångna avtal. Det är angeläget atl parter och myndigheter som har all bedöma arrendeavgifters storiek i avtal av olika ålder kan göra della efter enhetliga grunder. Likaså bör osäkerheten om gällande rättsinnehåll beiräffande dödsbos besittningsskydd snarasi un­danröjas. Föreslagen regel om jordägarens självinträde torde däremot i många fall hell rubba förutsättningarna för redan ingångna avial och bör därför bli gällande endasl på nya avial.

Boställsnämnderna står i begrepp att om ell par månader bestämma arrendevillkoren för de arrenden som går ut den 14 mars 1980 och hinner

Prop. 1978/79:183

169

inte få kännedom om de regler som med lillräcklig grad av säkerhet kommer att gälla efter stundande årsskifte. Del kan bli nödvändigi all överväga ändrade uppsägningsmliner och sprida informaiion om dessa lill de många förvaltarna av kyrkans arrendegårdar. Del vore olyckligl om såväl dessa förvaltare som övriga jordägare fann sig föranlåtna göra upp­sägning i förtid och före årsskiftet enbarl med hänvisning lill osäkerhelen om innebörden av ifrågavarande förslag till lagsiiftning. För all fä en lugnare övergång och ge rimlig tid för rådgivning och upplysning för all öka kunskapen om arrendeavgifter och övriga arrendefrågor hos parterna på artendemarknaden, vill stiftsnämnden föreslå atl de nya reglerna iräder i kraft försl den 1 januari 1980.

Sliftsnämnden i Linköping: Lagen får inle komma att gälla avtal som har lecknals före lagens ikraftirädandc. En regel, som medger lillämpning av den nya lagen pä redan tecknade avtal efter försia uppsägningstillfället, kan dock accepteras.

LRF: LRF finner det lämpligt all, såsom komittén föreslagil, de äldre beslämmelserna blir gällande för arrendetvist som anhängiggjorts i arren­denämnd före lagens ikraftträdande. Vidare bör de äldre beslämmelserna om uppsägning och hänskjutande av tvist lill arrendenämnd äga tilllämp­ning för del fall uppsiigning av arrendeavtal skett före lagens ikraftträ­dande.

LRF finner, liksom kommittén, det lämpligt atl de föreslagna ändringar­na angående uppsägningsförfarandet skall i deras egenskap av process­rältsliga bestämmelser tillämpas även på äldre rättsförhållanden.

Vad beträffar dödsbos besittningsskydd hänvisas lill vad LRF tidigare anfört angående lagstiftning i den delen. Principiellt anser dock LRF hinder ej föreligga mol atl en regel som den föreslagna kan tillämpas även på äldre rättsförhållanden. Regeln är visserligen av civilrällslig art men kan ses som ell klargörande av ett rättsförhållande som varit oklart i gällande lag och praxis.

LRF finner skäl inviinda mol kommitténs förslag alt reglerna angäende jordägarens rätl till själviniräde skall tillämpas även på vid ikraftträdandet gällande avtal. Regeln är av civilrältslig art och är en ny regel. Om den skulle lillämpas även på äldre rättsförhållanden skulle detla innebära all en nyttjanderättsupplåielse blir underkastad andra regler än parterna vid av­talets ingående och även sedermera under avtalstiden haft anledning att räkna med.

LRF anser med anledning härav alt regeln angäende jordägarens självin­iräde ej bör ges tiUämplighet fullt ul på äldre räitsförhällanden. LRF föreslår därför atl äldre rättsförhållanden blir underkastade den nya regeln försl från den tidpunkt då avtalet kunnat bringas att upphöra på grund av uppsägning som sker efter lagstiftningens ikrafiträdande. För att det ej skall dröja allt för länge innan den föreslagna regeln får tillämplighet på gällande äldre avtal, föreslår LRF all den angivna huvudprincipen kom­pletteras med en beslämmelse om, att regeln angående självinträde får tillämplighel på vid lagens ikraftträdande gällande avtal för vilka arrendeti­den utgår först sedan arrendeförhållandet varat minst lio år. Detsamma gäller om arrendatorn själv eller arrendatorn och före honom hans make eller någon av hans föräldrar vid arrendelidens uigång bmkat arrendestäl­lel under sammanlagt minsl tio år. Jordägaren bör dock ges möjlighel alt inom ett år från lagens ikraftträdande begära förklaring hos arrendenämn­den att den ifrågavarande regeln ej skall vara tillämplig på avlalel och nämnden med hänsyn till omständigheterna finner skäl meddela sådan förklaring.

Prop. 1978/79:183

170

Svenska kyrkans,församlings- och pasloraisförbund: Del synes orealis­tiskt alt anta, alt förslaget om del görs lill lag, kan träda i kraft redan 1979. Vidare anser förbundet atl del bör förflyta i varje fall två år mellan förslagels upphöjande till lag och lagens ikraftträdande. För jordägare sädana som de svenska pastoralen innebär nämligen den ev. nya lagen så mänga delvis komplicerade nyheler all det kommer atl uppstå problem av informaiionsleknisk art.

Slutligen vill förbundel bestämt vända sig mot förslaget att göra den nya lagstiftningen retroaktiv. Förbundet är av den meningen, att all retroaktiv lagstiftning skall undvikas. 1 straffrätten är ju denna regel en självklarhet i demokratier. Men även inom civilrätten bör denna regel upprällhällas. Det bör vara självklart, alt de som ingätt ell avtal skall kunna vara hell säkra pä atl inte avtalet hell eller delvis skall rivas upp av ny lagsiiftning.

Advokaisamfundei: Samfundel avstyrker besläml atl andra punkten ges den förslagna utformningen med generellt relroakliv verkan. Ändringen av självinirädesregeln skulle - om den ges retroaklivilet - innebära ell sådant ingrepp att jordägare inte kan anses skyldiga att acceptera den. Även förstärkningen av dödsbos förlängningsräll är av alltför stor belydel­se för att ges tillbakaverkande kraft. Det lorde vara tillräckligt om man utformar övergångsbestämmelsen efter samma principer som i 41 S över­gångsbestämmelserna till JB. Därigenom hindrar man atl de nya bestäm­melsernas tillämpning fördröjs vid långtidsavtal. För tillämpningen av nya avgiftsregeln saknar retroaktiviteisfrägan praktisk belydelse. Uppsäg­ningsreglerna lorde vara alt bedöma som processuella regler.

Sveriges jordägareförbund: De föreslagna lagändringarna avses träda i kraft den 1 januari 1979. Della är en alltför kort lid för att parterna pä artendemarknaden skall ha lid alt sälla sig in i de nya reglerna. Ikraftirä­dandei bör därför senareläggas, till förslagsvis den 1 januari 1980.

För äldre avtal fär kommitténs förslag den orimliga konsekvensen atl artendalorerna tillerkännes en förmån de aldrig räknai med, samlidigt som jordägarens situation drastiskt försämras.

För den framlida utvecklingen på arrendeområdet kommer de föreslagna ändringarna - om de genomföres - all medföra en slark minskning av uibudel av arrendejord. Detla är på sikt till stor nackdel för arrendalorer­na. Även ur allmän synpunki är det en nackdel genom atl förhindra jordbrukels smidiga anpassning lill skiftande förhällanden. Del är ej rimligi atl dessa nackdelar tillätes uppkomma när parlema pä arrendemarknaden inom ramen för rådande avlalsfrihel har goda möjligheter all lillgodose artendalorernas berättigade krav pä social och ekonomisk irygghei. Vis­seriigen slår denna möjlighel ej omedelbart lill buds beiräffande ur denna synpunki eveniuelli olillfredsslällande äldre avial och inlresset av en lag­ändring kan i dessa fall vara i molsvarande mån större. Men atl lill prisel av djupgående ivångsingripanden i gällande avial och stora nackdelar för artcndesyslemels funktion i framliden ge vissa arrendatorer en förmän, som de själva aldrig haft anledning att räkna med synes orimligt. Del är ej heller förenligt med de principer som gäller i ell rättssamhälle.

Förbundel molsäller sig med skärpa de föreslagna ändringarna i reglerna om jordägarens själviniräde. Ur allmän synpunki är de övervägande lill nackdel. Pä nägon sikl är de till stor nackdel även för arrendalorerna och artendesyslemet som sådant. De ringa fördelar som i vissa fall kan förelig­ga utgör ej tillräckliga skäl för en ändring av nuvarande regler. Övergängs­bestämmelserna med åtföljande ingripanden i avtal som ingåtts under helt andra förulsäliningar kan förbundel ej acceplera.

Prop. 1978/79:183

171

Skånes jordägareförbund: Enligt betänkandet föresläs den nya lagen Iräda i kraft den 1 januari 1979. Ringa tid lorde dä komma atl förflyla mellan del lagen kungjorts i SFS och sagda lidpunki. Liknande siiuaiion med korl lidsiniervall har förelegat i andra fall vid kungörandel av ny lagsliflning, vilket vallat belydande olägenheier för bäde jordägare och arrendalorer. Del synes ej vara angelägel atl den nya lagsiiftningen force­ras fram, och förbundel vill för varje fall förorda eii ikraftträdande den 1 januari 1980.

Enligt betänkandet skulle de nya beslämmelserna gälla även för avtal om jordbruksarrende och bosladsarrende, som Iräffais före lagens ikraftträ­dande. Förbundet vill av principiella skäl avslyrka, all lagstiftningen skulle få relroakliv verkan i dessa fall.

Prop. 1978/79:183

172

Bilaga 4

De remitterade lagförslagen

1    Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken'

dels all 8 kap. 28, 31 och 33 §§, 9 kap. 8 och 9 S§ samt 10 kap. 6 § skaU ha nedan angivna lydelse,

dels atl i balken skall införas två nya paragrafer, 9 kap. 9 a § och 10 kap. 6 a §, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande Ivdelse

Föreslagen lydelse

8 KAP.

28 §

Vid jordbruksarrende och bo­sladsarrende får avtal mellan jord­ägare och arrendalor, att framlida tvist med anledning av arrendeför­hållandet skall hänskjulas lill avgö­rande av skiljemän utan förbehäll om rätl för parterna att klandra skil­jedomen, ej göras gällande i fråga om arrendatorns rätt eller skyldig­het atl tillträda eller kvarsilta på ar­rendeställel, fastställande av arren­devillkor i fall som avses i 9 kap. 12 eller 13 § eller 10 kap. 6 § eller be­stämmande av ersältning enligt 9 kap. 14 §. I övrigt gäller skiljeavta­let ej såviti därigenom skiljemän ut­setts eller beslämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandel vid skiljenämnden. I berörda hänseen­den skall lagen (1929:145) om skil­jemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock ej hinder för alt i skil­jeavtalet utse arrendenämnden till skiljenämnd eller besiämma kortare tid för skiljemannaålgärdens avslu­tande än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.

Vid jordbruksarrende och bo­stadsarrende får avtal mellan jord­ägare och arrendator, alt framtida tvist med anledning av arrendeför­hållandet skall hänskjutas till avgö­rande av skiljemän ulan förbehåll om rätt för parterna att klandra skil­jedomen, ej göras gällande i fråga om arrendatorns rätt eller skyldig-hel atl tiUträda eller kvarsilta på ar­rendestället, fastställande av arren­devillkor i fall som avses i 9 kap. 12 elter 13 § eller 10 kap. 6 a § eller beslämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 §. I övrigi gäller skiljeavta­let ej såvitt därigenom skiljemän ut­setts eller bestämmelse meddelals om skiljemännens antal, sätiet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hänseen­den skall lagen (1929:145) om skil­jemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock ej hinder för atl i skil­jeavtalet utse artendenämnden lill skiljenämnd eller bestämma kortare tid för skiljemannaålgärdens avslu­tande än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.

Balken omiryckt 1971:1209.

Prop. 1978/79:183

Nuvarande lydelse

Förestagen lyddse

173

31  §2

Om pari ej godlager arrende­nämnds beslut i fråga om förläng­ning av artendeavlal, fastställande av villkoren för sådan förlängning, uppskov med avträde enligt 9 kap.

13

§ eller 10 kap. 6 § eller bestäm­mande av ersättning enligt 9 kap.

14

S eller i fråga som avses i 9 kap. 18 eller 21 §, får parten klandra be­slutet genom att väcka talan mot den andra parten inom två månader från den dag beslutet meddelades. Klandras icke beslutet inom denna tid, är parts rätt till talan förlorad.

Om part ej godlager arrende­nämnds beslul i fräga om förläng­ning av arrendeavtal, fastställande av villkoren för sådan förlängning, uppskov med avträde enligt 9 kap. 13 § eller 10 kap. 6 fl § eller be­stämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 § eller i fråga som avses i 9 kap. 18 eller 21 §, fär parten kland­ra beslutet genom alt väcka talan mot den andra parlen inom tvä må­nader från den dag besluiel medde­lades. Klandras icke beslutet inom denna lid, är parts rätt till talan för­lorad.

Arrendenämnds beslut i ärende enligt 9 kap. 2, 4 eller 7 § eller 11 kap. 2 § fär ej klandras.

3, 7 eller 17 S, 10 kap. 2-

33

§

 =

Talan fär ej föras mol fastighels-domsiols dom i fråga om faststäl­lande av arrendevillkor i fall som avses i 9 kap. 12 eller 13 S eller 10 kap. 6 S eller i fråga som avses i 9 kap. 18 eller 21 § och ej heller mol hovrätts dom i fråga om förlängning av arrendeavial, uppskov med av-iräde enligt 9 kap. 13 § eller 10 kap. 6 §, faslslällande av arrendevillkor i fall som nyss angivits eller be­stämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 S.

Talan fär ej föras mol faslighets-domstols dom i fräga om faststäl­lande av arrendevillkor i fall som avses i 9 kap. 12 eller 13 § eller 10 kap. 6 fl S eller i fråga som avses i 9 kap. 18 eller 21 § och ej heller mol hovrätts dom i fräga om förlängning av arrendeavtal, uppskov med av­träde enligt 9 kap. 13 § eller 10 kap. 6 fl S, fastställande av arrendevill­kor i fall som nyss angivits eller beslämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 §.

9 KAP.

8 § Om jordägaren uppsagt arrendeavtalet eller om arrendatorn uppsagt avtalet enligt 3 § och i uppsägningen begärt föriängning av avtalet pä ändrade villkor, har arrendatorn rätl lill förlängning av avtalet, utom när

1.

arrenderätten är förverkad eller avtalet kan uppsägas enligt 8 kap. 14 § ulan alt likväl jordägaren uppsagl avlalel all upphöra på någon av dessa grunder,

2.

arrendatorn i annal fall åsidosatt sina förpliktelser i sädan män atl avtalet skäligen icke bör förlängas.

 Senasle lydelse 1973:187. I Senasle lydelse 1973:187.

Prop. 1978/79:183

Nuvarande lydelse

3. jordägaren gör sannolikt, att han själv, hans make eller avkom­ling skall bruka arrendeslällel.

174

Föreslagen lydelst

3. jordägaren gör sannolikt, att han själv, hans make eller avkom­ling skall bruka arrendeslällel, och del ej är obilligl mol arrendalom all arrendeförhållandei upphör,

4.

jordägaren gör sannolikt, atl arrendeslällel behövs för en mera ända­målsenlig indelning i brukningsenheler, och del ej av särskilda skäl är obilligl mol arrendalorn all arrendeförhållandet upphör,

5.

jordägaren gör sannolikt alt arrendestället skall användas i enlighet med fastställd stadsplan eller byggnadsplan,

6.

jordägaren i annal fall gör sannolikt, att arrendeslällel skall användas för annat ändamäl än jordbruk, och del ej är obilligl mol arrendalorn alt arrendeförhällandel upphör.

Om jordägarens iniresse blir tillgodosett genom att arrendatorn avträder endasl en del av arrendeslällel och avlalel lämpligen kan förlängas såviii avser arrendeslällel i övrigi, har arrendalorn utan hinder av första slyckel räll lill sådan förlängning.

9 S'

Vid förlängning av arrendeavtal ulgär arrendeavgiften med skäligt belopp. Den arrendeavgift som jordägaren fordrar skall godlagas, om den ej är oskälig. Annat av jord­ägaren uppslälll villkor skall gälla, om del ej slrider mol god sed i ar-rendejörhållanden eller eljesl är obilligl. Förlängning skall dock ske för lid som molsvarar arrendetiden, om denna ej överstiger fem år, och i annat fall för fem år. Förlängning kan även ske för annan tid än som sagts nu, om delta av särskild an­ledning är lämpligare. 1 den män ändring av arrendevillkoren ej på­kallas, skall samma villkor som för­ut gälla.

Vid föriängning av arrendeavtal utgår arrendeavgiften med skäligl belopp. Den arrendeavgifl som jordägaren fordrar skall godtas, om den ej är oskälig. Fordrad arren­deavgifl är all anse som oskälig, om den inle endasl obelydligi över­sliger vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara villiga atl betala med hänsyn till arrendeställels av­kastningsförmåga, arrendeavtalets innehåll och omsländighelerna i övrigi.

Annal av jordägaren eller arren­dalorn uppslällt villkor skall gälla / den mån del ej är oskäligt med hän­syn till arrendeavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets till­komst, senare inträfjäde jörhållan-den och omständigheterna i övrigi. Föriängning skall dock ske för lid som molsvarar arrendeiiden, om denna ej översliger fem år, och i annal fall för fem år. Förlängning kan även ske för annan tid än som sagts nu, om delta av särskild an­ledning är lämpligare.

I den mån ändring av arrendevill­koren ej påkallas, skall samma vill­kor som förul gälla.

* Senaste lydelse 1973:187.

Prop. 1978/79:183

175

Nuvarande lydelse

Föreslagen lyddse

Träffas vid föriängning av ärren-

Träffas vid föriängning av arren­

deavtal överenskommelse om vill-

deavtal överenskommelse om vill­

koren för det fortsatia arrendet,

koren för del fortsalla arrendel,

skall överenskommelsen, oavsett

skall överenskommelsen, oavsell

beslämmelserna i försia slyckel,

beslämmelserna i försia och andra

lända lill efterrättelse i den män ej

slyckena, lända till efterrättelse i

annal följer av bestämmelserna i

den män ej annal följer av bestäm-

övrigt i denna balk.

melserna i övrigt i denna balk.

9 a §

Avlider arrendalorn under arren­detiden, skall vid lillämpningen av 9 f) andra siycket andra och iredje meningarna dödsboei ha räll lill förlängning,för samma lid som den avlidne skulle ha haft. Detla gäller dock endasl när avtalet förlängs vid utgången av den arrendeperiod under vilken dödsfallel har inträf­fat. Förlängs i annal fall arren­deavtal sedan arrenderätten har övergått på arrendatorns dödsbo, skall arrendeiiden uigöra eit år i den mån ej annat följer av 9 § fjär­de slyckel. Föreligger synnerliga skål, får dock förlängning ske för längre tid än ett år.

10 KAP.

6 §

Ifråga om förlängning av ärren-

Vid förlängning av arrendeavial

deavial äger 9 kap. 9-13 §§ mol-      uigår arrendeavgifien med skäligt

svarande lillämpning.

belopp.    Den   arrendeavgifl   som

jordägaren fordrar skall godtas, om den ej är oskälig. Fordrad ar­rendeavgifl är all anse som oskä­lig, om den inle endasl obelydligi översliger vad arrendalorer i all­mänhei kan anias vara villiga atl betala med hänsyn lill arrendeavta­lets innehåll och omständigheterna i övrigi.

Annal av jordägaren eller arren­dalorn uppslällt villkor skaU gälla i den mån det ej är oskäligt med hän­syn lill arrendeavialels innehåU, omständigheterna vid avtalets till­komst, senare inträffade förhållan­den och oinsländigheterna i övrigi. Förlängning skall dock ske för tid

Prop. 1978/79:183

Nuvarande lydelse

Föreslagen lyddse

176

som motsvarar arrendetiden, om denna ej översliger fem år, och i annal fall för fem år. Förlängning kan även ske för annan tid än som sagls nu, om delta av särskild an­ledning är lämpUgare.

1 den mån ändring av arrendevill­koren ej påkallas, skall sammu vill­kor som jörul gälla.

Träffas vid,förlängning av arren­deavial överenskommelse om vill­koren för del forlsalia arrendel, skall överenskommelsen, oavsell beslämmelserna i första och andra slyckena, lända till efterrättelse i den mån ej annat följer av besläm­melserna i övrigi i denna balk.

6 a §

/ fråga om förlängning av arren­deavtal äger i övrigt 9 kap. 9 a-13 §§ motsvarande tillämpning på bostadsarrende. Hänvisningarna till 9 kap. 9 § skall dock i stället avse 6 § delta kapilel

Denna lag iräder i kraft den 1 juli 1979.

Med undantag av 9 kap. 8 § gäller de nya bestämmelserna även i fråga om arrendeavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Har arrendeavtalet uppsagts dessförinnan, gäller dock äldre bestämmelser.

9 kap. 8 § i den nya lydelsen gäller i fråga om arrendeavtal som har ingälls före ikrafllrädandel försl efier den tidpunkt till vilken jordägaren tidigast kan säga upp avlalel genom uppsägning efter ikraftträdandet.

2   Förslag till

Lag om ändring i lagen (1957:390) om fiskearrenden

Härigenom föreskrivs atl 5§ lagen (1957:390) om fiskearrenden skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande Ivdelse

Föreslagen lydelse

5

§

'

Om fastighetens ägare uppsagl arrendeavialel eller om arrendalorn upp­sagt avtalet enligt 4 § och i uppsägningen begäri förlängning av avlalel pä ändrade villkor, har arrendatorn rält till förlängning av avtalet, utom när

' Senaste lydelse 1971:883.

Prop. 1978/79:183

177

Nuvarande lyddse

Föreslagen lydelse

1.

arrenderätten är förverkad utan att likväl fastighetens ägare uppsagt avtalet atl upphöra på grund härav,

2.

arrendatorn i annal fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att arrrendeavtalet skäligen icke bör förlängas,

3.

fastighetens ägare gör sanno-

3. faslighelens ägare gör sanno­likt, att han själv, hans make eller likt, att han själv, hans make eller avkomling skall bruka fisket,                avkomling skall bruka fisket, och

det ej år obiUigt mot arrendatom alt arrendeförhållandet upphör,

4.    fastighetens ägare i annal falt har befogad anledning atl upplösa

arrendeförhållandet.

I fråga om förlängning av ärren-

I fråga om föriängning av arren-

deavtal äga 9 kap. 8 § andra siycket deavtal äga 9 kap. 8 § andra siycket

och 9-l3§§ jordabalken motsva- och 9fl-13§§ samt 10 kap. 6.? jor-

rande lillämpning.

dabalken molsvarande tiUämpning.

Hänvisningarna till 9 kap. 9 § jor­dabalken skall dock i stället avse 10 kap. 6§ samma balk. Första och andra styckena gälla ej, om arrendeavtalet icke träffats för viss tid eller om arrendeförhållandet upphör pä den grund att arrenderätten är förverkad.

Förbehäll atl arrenderätten icke skall vara förenad med rätl till förläng­ning gäller mot arrendalorn, om det godkänts av artendenämnden.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1979.

De nya bestämmelserna i 5 § andra stycket gäller även i fråga om arren­deavtal som har ingåils före ikraftträdandet. Har arrendeavtalet uppsagts dessförinnan, gäller dock äldre bestämmelser.

5 § första Slyckel 3 i den nya lydelsen gäller i fråga om arrrendeavtal som har ingåtts före ikraftträdandet först efter den tidpunkt till vilken fastighe­tens ägare lidigast kan säga upp avlalel genom uppsägning efter ikraftträ­dandet.

3   Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres­nämnder

Härigenom föreskrivs att 11 och 17 §§ lagen (1973:188) om arrende­nämnder och hyresnämnder' skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lyddse

Föreslagen lydelse

ll§2

Rör ärende som avskrivits enligt

Rör ärende som avskrivits enligt

10 § första stycket första punkten      10 § första siycket första punkten

' Lagen omtryckt 1974:1090.  Senaste lydelse 1978:306.

12   Riksdagen 1978179. 1 saml. Nr 183

Prop. 1978/79:183

178

Nuvarande lyddse

tvisl som avses i 9 kap. 10 S, 10 kap. 6 S eller 12 kap. 49 eller 55 S jorda­balken, 22 eller 24 § hyresförhand­lingslagen (1978:304), 5§ lagen (1957:390) om fiskearrenden eller 52 § bosladsrättslagen (1971:479), skall nämnden återupptaga ärendei pä ansökan av sökanden. Ansökan göres skriftligen inom tre veckor från den dag beslutet om avskriv­ning meddelades.

Föreslagen lyddse

tvist som avses i 9 kap. 10 S, 10 kap. 6fl § eller 12 kap. 49 eller 55 § jorda­balken, 22 eller 24 S hyresförhand­lingslagen (1978:304), 5§ lagen (1957:390) om fiskearrenden eller 52 § bosladsrättslagen (1971:479), skall nämnden återupptaga ärendei på ansökan av sökanden. Ansökan göres skriftligen inom tre veckor frän den dag besluiel om avskriv­ning meddelades.

Uieblir sökanden ånyo, får ärendet icke återupptagas pä nytt.

\1¥ Om anledning därtill förekommer, skall nämnd eller den nämnden för­ordnar besiktiga den faslighet som ärendei rör. Parierna skall beredas lillfälle att närvara vid sådan besiklning. Nämnd får också föranstalta om annan nödvändig uiredning.

I ärende som avses i 9 kap. 18 eller 21 § jordabalken skall arren­denämnden inhämta yttrande frän landbruksnämnden. Hyresnämnd får i ärende som avses i 2a§ bo­stadssaneringslagen (1973:531) in­hämla yttrande från byggnads­nämnden. Yttrande som sagts nu inhämtas från den lantbruksnämnd eller byggnadsnämnd inom vars område fastigheten är belägen.

1 ärende som avses i 9 kap. 18 eller 21 § jordabalken skall arren­denämnden inhämta yttrande frän lantbruksnämnden. / ärende som avses i 9 kap. 9§ jordabalken får arrendenämnden, om ulredningen ger anledning lill del, inhämta ytt­rande från lantbruksnämnden om arrendeslällels avkastningsför­måga. Hyresnämnd får i ärende som avses i 2a§ bostadssanerings­lagen (1973:531) inhämta yttrande frän byggnadsnämnden. Yllrande som sagls nu inhämias från den lantbruksnämnd eller byggnads­nämnd inom vars område fastighe­ten är belägen.

1 ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlingsla­gen (1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderiigt, bereda den hyresgästorganisation som ingätt den klandrade överenskommelsen lillfäl­le all yllra sig.

Begärs prövning av fräga som avses i 4§ andra slyckel hyresförhand­lingslagen inträder organisaiion med vilken förhandlingsordning gäller som medpart lill hyresvärden vid handläggningen av ärendei i den delen.

Denna lag träder i krafl den 1 juli 1979.

Senaste lydelse 1978:306.

Prop. 1978/79:183

179

Utdrag

LAGRÅDET

PROTOKOLL

vid sammanträde 1979-03-20

Närvarande: f d. justitierådet Brunnberg, regeringsrådet Pelrén, jusliiierå­dei Sven[REDACTED_EFTERNAMN], justitierådet[REDACTED_EFTERNAMN].

Enligt protokoll vid regeringssammanträde den 22 februari 1979 har regeringen pä hemställan av chefen för justitiedepariementel, statsrådet[REDACTED_EFTERNAMN], beslutat inhämla lagrådets yttrande över förslag till

1.

lagom ändring i jordabalken,

2.

lag om ändring i lagen (1957: 390) om fiskearrenden,

3.

lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres­nämnder.

Förslagen har inför lagrådet föredragits av hovrättsassessorn Staffan Janvid.

Förslagen föranleder följande yttranden.

Förslaget till lag om ändring i jordabalken

Ingressen

Pelrén:

Enligt mill förslag kommer 10 kap. att lämnas oförändrat. Ingressen bör ändras i enlighet härmed.

9 kap. 9 §

Brunnberg, Sven[REDACTED_EFTERNAMN] och Knutsson:

Kan parterna vid föriängning av arrendeavtal inle komma överens i fråga om villkor som rör annat än arrendeavgiftens storiek eller arrendetidens längd, skall enligt paragrafens nuvarande lydelse av jordägaren uppställt villkor gälla, om det inte strider mot god sed i artendeförhållanden eller eljest är obilligl. Vid prövningen har man, säsom påpekades vid införandet av generalklausulen i 36 § avtalslagen, all anlägga i stort sett samma betraktelsesätt som vid lillämpningen av detla lagrum. Del framstår därför i och för sig som naturiigt att också anpassa paragrafens lydelse till gene­ralklausulens formulering.

Det remitterade förslaget innebär emellertid inte endasl atl paragrafens formulering anpassas till 36 § avtalslagen ulan också att bägge parter skall ha samma rält att få villkor som de uppställer införda i avtalet. Detta innebär att arrendenämnden kan fä atl pröva två alternativa villkor. Någon

Prop. 1978/79:183

180

sådan situation kan inte uppslå vare sig enligt 36 § avtalslagen, där bedöm­ningen avser innehållet i ett gällande avtal, eller enligt förevarande para­graf i dess nuvarande uiformning, vilken anknyter till ett av den ena parten -jordägaren - uppställt villkor.

En bedömning enligt den föreslagna regeln kan leda lill alt ett uppslälll villkor förkastas eller jämkas. En :röruisättning härför är emellertid alt villkorel i nägoi avseende kan betecknas som oskäligt. 1 annal fall skall det godias. Om Ivå allernaliva villkor föreligger till prövning och intetdera är oskäligl, innebär alltsä bestämmelsens formulering att båda villkoren skall gälla. Paragrafen ger i en sådan situation inle nämnden någon befogenhet all välja mellan ivä sinsemellan oförenliga villkorsaliernativ eller alt fast­ställa avialsinnehållet pä grundval av en sammanjämkning av de båda alternativen.

Den svårighet som här har påpekais skulle bortfalla, om prövningen, såsom ulredningen föreslog, i stället får bygga pä en regel all villkoren skall vara skäliga. På grundval av en sådan regel finns alllid möjlighel för arrendenämnden att Iräffa ett val inom den ram som dras upp av parternas ståndpunkter. Departementschefens uttalanden i specialmotiveringen till paragrafen tyder också på atl han har en sådan bedömning i åtanke.

Om, vilket förefaller rimligt, båda parter skall ha samma möjligheter att få av dem uppställda villkor prövade av arrendenämnden, kan alltså be­dömningsnormen inte utformas efter mönster av 36 § avtalslagen. 1 siällei bör föreskrivas atl uppslälll villkor skall gälla i den mån det är skäligt. Det skulle möjligen kunna övervägas atl låta denna regel avse endasl nya villkor, medan frågan om den fortsatta giltigheten av ett tidigare överens­kommet villkor skulle avgöras efter en oskälighetsbedömning. En sådan uppdelning skulle emellertid medföra lillämpningssvårigheter, exempelvis om ett föreslaget nytt villkor i sak innebär en jämkning av ell lidigare avialsvillkor.

Mol bakgrund av det nu anförda föreslår vi att paragrafens andra stycke ges följande avfattning:

"Förlängning skall ske för tid somi motsvarar arrendetiden, om denna ej överstiger fem år, och i annat fall för fem år. Föriängning kan även ske för annan tid än som sagts nu, om detta av särskild anledning är lämpligare. Annat av jordägaren eller artendatorn uppställt villkor skall gälla i den mån del är skäligl med hänsyn till artendeavtalets innehall, omständigheterna vid avtalels tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheter­na i övrigt."

Petrén:

Fråga är om en förlängning av ett arrendeavtal. Detla skall alltså bestå (se t. ex. lagrådet NJA 

II 

1972 s. 295). Enligt 9 kap. 8 § jordabalken är det artendatom som har en rätt till föriängning. I princip innebär denna att det existerande avtalet skall fortbestä oförändrat ytteriigare någon tid.

Prop. 1978/79:183

181

1 del enklaste fallel blir det då endast frågan hur avtalstiden skall för­längas som tarvar lösning. Sladgande härom bör intas som ett första stycke i paragrafen. Det kan, som lagrådets övriga ledamöier funnit, lämpligen utformas i enlighet med vad som för närvarande föreskrivs i paragrafens försia stycke fjärde och femte meningarna. Stycket torde böra inledas

sålunda: "Föriängning av arrendeavtal skall ske för tid som   ". TUl

de båda meningarna bör fogas en ytterligare mening om att avtalet i övrigt beslår oförändral. Det måste dock stå parterna fritt atl överenskomma om ändringar i avtalet i den mån jordabalken ej innehåller tvingande regler. Vidare erfordras möjlighet atl, om parterna ej blir eniga, jämka vissa avtalsvillkor och vid behov tillfoga nya. Regeln härom i styckets avslulan­de mening kan erhålla följande lydelse: "Avtalet gäller i övrigt med oför­ändrat innehall, om parterna ej överenskommer om annal eller eljest annat skall gälla enligt denna balk."

Med hänsyn till fortgående penningvärdeförsämring är regelmässigt nöd­vändigt vid förlängning att omreglera arrendeavgiften. Ett stadgande här­om bör bilda paragrafens andra stycke. Det bör lämpligen erhålla den lydelse, som föreslås i första stycket i det remitterade förslaget. Första meningen bör dock avfattas sålunda: "Artendeavgiften utgår med skäligt belopp."

Slutligen erfordras det en regel för det fall att någondera parten vill få ändring i gällande avtalsvillkor eller tillfoga något nytl sådant. Ändrings­förslag från endera parten synes böra godtas om det med hänsyn till den nya situation, som förlängningen skapar, framstår som skäligt. I della nya läge kan del också bli erforderligl med helt nya avtalsvillkor. Även sådana bör godtas mot den andra partens bestridande endast om de utifrån den av föriängningen skapade situationen framstår som skäliga. Ett tredje stycke med stadganden härom kan få följande innehåll:

"Begär jordägaren eller arrendatorn ändring i annat avtalsvillkor eller uppsläller någondera av dem nytt sådant villkor, skall ändringen eller det nya villkoret gälla endast i den mån det framslår som skäligt med hänsyn lill föriängningen av avtalet."

Tredje och fjärde styckena i det remitterade förslaget skall med den nu förordade lösningen utgä.

Del bör tilläggas att, om arrendenämnd får förlängningsfråga till bedöm­ning, de olika leden, som lagtekniskt föresläs behandlade i tre skilda stycken, måsle ses i ell sammanhang. Förlängningstiden kan bli beroende av hur arrendeavgifien jämkas. Om nya arrendevillkor befinnes böra god­tas, kan de påverka arrendeavgiften och eventuellt även förlängningstiden. Arrendenämndens bedömning måsle, även om de olika delarna vägs in var för sig, till slut ske i ett sammanhang.

Prop. 1978/79:183

182

9 kap. 9 a §

Brunnberg, Sven[REDACTED_EFTERNAMN] och Knutsson:

Godias värt förslag till omformulering av 9 kap. 9 § andra siycket bör hänvisningen i första meningen av förevarande paragraf avse 9 § andra siycket första och andra meningarna.

Petrén:

Godtas mitt förslag lill avfattning av 9 kap. 9 §, skall hänvisningen i försia meningen avse 9 § försia siycket.

10       kap. 6 §

Brunnberg, Sven[REDACTED_EFTERNAMN] och Knutsson:

Beiräffande ulformningen av andra siycket hänvisas lill vad vi haranfört vid 9 kap. 9 §.

Petrén:

Något egentligt behov av att i lagtexten i 10 kap. upprepa ifrågavarande del av regleringen i 9 kap. synes ej föreligga. Den omsländigheten att, om reglerna i 9 kap. 9 § göres oförändral tillämpliga även på bostadsarrende, artendeställets avkastningsförmåga kommer att vägas in vid bedömningen av en begärd artcndeavgifls skälighet också då fråga är om ett bostadsar­rende lorde i stort sett sakna praktisk betydelse. Spelar markens avkast­ningsförmåga verklig roll, är det riktigt atl den får inverka. Är den i sammanhanget likgiltig, kan man borlse från den. Jag anser därför att de föreslagna ändringama i paragrafen är överflödiga och all paragrafen kan bibehållas oförändrad.

10 kap. 6 a §

Petrén:

Under hänvisning till vad jag anfört vid 10 kap. 6 § föreslår jag atl paragrafen ulgär.

Förslaget till lag om ändring i lagen om fiskearrenden

Brunnberg, Sven[REDACTED_EFTERNAMN] och Knutsson: Vi lämnar förslaget utan erinran.

Petrén:

Ändringen i 5 § andra stycket samt övergångsbestämmelsema andra stycket erfordras ej, om mitt förslag beträffande ändringarna i jordabalken godtas.

Prop. 1978/79:183

183

Förslaget till lag om ändring i lagen om arrendenämnder och hyres­nämnder

Brunnberg, Sven[REDACTED_EFTERNAMN] och Knuisson: Vi lämnar förslaget utan erinran.

Petrén:

Ändringen i 11 § första stycket erfordras ej, om mitt förslag beträffande ändringarna i jordabalken godtas.

Prop. 1978/79:183

184

Utdrag

JUSTITIEDEPARTEMENTET

PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1979-03-22

Närvarande: statsministern[REDACTED_EFTERNAMN], ordförande, och statsråden Sven Ro­manus,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Rodhe,[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], De[REDACTED_EFTERNAMN],[REDACTED_EFTERNAMN], Gabriel[REDACTED_EFTERNAMN]

Föredragande: statsrådet Sven[REDACTED_EFTERNAMN]

Proposition om ändring i arrendelagstiftningen

Föredraganden anmäler lagrådets yttrande' över förslag till

1.

lag om ändring i jordabalken,

2.

lag om ändring i lagen (1957: 390) om fiskearrenden,

3.

lag om ändring i lagen (1973:188) om artendenämnder och hyres­nämnder.

Föredraganden redogör för lagrådets yttrande och anför.

Jag ansluter mig till vad lagrådets majoritet har anfört beträffande 9 kap. 9 § förslaget till lag om ändring i jordabalken och tillstyrker atl andra siycket i nämnda paragraf utformas på det sätt som dessa ledamöier har förordat. Jag tillstyrker också de av dessa ledamöter föreslagna följdänd­ringarna i 9 kap. 9 a § och 10 kap. 6 § andra stycket i samma lagförslag.

Vad jag nu har sagt innebär atl jag inte biträder de ändringsförslag beträffande de hiltills nämnda paragraferna som har förts fram av den fjärde ledamoten i lagrådet. Vad samme ledamot i övrigt har anfört beträf­fande de remitterade lagförslagen föranleder inte någon ändring i försla­gen.

Hemställan

Jag hemställer att regeringen föreslår riksdagen

atl antaga de av lagrådet granskade förslagen med vidtagna ändringar.

Beslut om lagrådsremiss fattat vid regeringssammanträde den 22 februari 1979.

Prop. 1978/79:183

185

Beslut

Regeringen ansluter sig lill föredragandens överväganden och beslutar atl genom proposition föreslå riksdagen alt antaga de förslag som föredra­ganden har lagt fram.

Prop. 1978/79:183

186

Innehåll

Propositionen   .................................................................. 

1

Proposilionens huvudsakliga innehåll   .............................. 

1

Lagförslag  ........................................................................ 

2

1. lag om ändring i jordabalken    ...................................... 

2

2. lag om ändring i lagen (1957: 390)

om fiskearrenden........................................................... 

..... 

6

3..................................................................................... lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hy­

resnämnder ................................................................... 

..... 

7

Utdrag av regeringsprotokollet den 22 februari 1979........ 

9

1

Inledning   ...................................................................... 

..... 

9

2

Allmän motivering ........................................................... 

... 

10

2.1

Allmänna utgångspunkter   ...................................... 

... 

10

2.2

Arrendeavgiften........................................................ 

... 

12

2.3

Andra arrendevillkor   ............................................... 

20

2.4

Rälten till själviniräde   ............................................. 

... 

21

2.5

Dödsbos besittningsskydd  ...................................... 

... 

26

2.6

Uppsägningsförfarandet .......................................... 

... 

28

2.7

Följdändringar beträffande bostadsarrende och fiskearrende .

30

2.8

Ikraftträdande   ....................................................... 

31

3

Upprättade lagförslag   .................................................. 

31

4

Specialmotivering   ......................................................... 

31

4.1

Förslaget till lag om ändring i jordabalken................ 

31

4.2

Förslaget till lag om ändring i lagen (1957: 390) om fiskearren­den             

41

4.3

Förslaget till lag om ändring i lagen (1973: 188) om artende­nämnder och hyresnämnder  

42

5

Hemställan   ................................................................... 

.. 

44

6

Beslul............................................................................... 

.. 

44

Bilaga I

Kommitténs sammanfattning av sitt betänkande   ............ 

.. 

45

BUaga2

Kommitténs lagförslag   .................................................... 

52

BUaga3

Remissammanställning  ..................................................... 

69

1

Allmänna synpunkter.................................................... 

.. 

69

2

Artendeavgiften  .......................................................... 

.. 

80

3

Andra artendevillkor..................................................... 

109

4

Rälten till självinträde .................................................. 

112

5

Dödsbos besittningsskydd............................................ 

127

6

Uppsägningsförfarandet............................................... 

137

7

Följdändringar beträffande bostadsarrende och fiskearrende      

163

8

Ikraftträdande m.m....................................................... 

166

Bilaga 4

De remitterade lagförslagen ............................................. 

172

Utdrag av lagrådets protokoll den 20 mars 1979............... 

179

Utdrag av regeringsprotokollet den 22 mars 1979............ 

184

Norstedts Tryckeri, Stockholm 1979